ECLI:NL:RBZWB:2021:918
Rechtbank ZWB — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster II Handelszaken
Breda
zaaknummer / rolnummer: C/02/375016 / HA ZA 20-433
Vonnis van 3 maart 2021
in de zaak van
1
[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2]
,
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat [NAAM]. M.A. Geuze te Utrecht,
tegen
1
[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat [NAAM]. P. Doorakkers te Oosterhout Nb.
Partijen zullen hierna [eisers] c.s. en [gedaagden] c.s. genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 23 september 2020, met de daarin genoemde stukken; en
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 29 januari 2021, met de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Bij koopovereenkomst van 14 maart 2019 (overgelegd als productie 1 bij dagvaarding, hierna: de koopovereenkomst) heeft [eisers] c.s. als koper van [gedaagden] c.s. als verkoper een woning gekocht staande en gelegen aan de [adres] (hierna: de woning), voor een koopsom van € 262.500,00.
2.2.
De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
“Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt (…).
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
Woonruimte
.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor risico van koper.
(…)
artikel 21 Ouderdomsclausule
Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 125 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”
2.3.
Aan [eisers] c.s. is voor de totstandkoming van de koopovereenkomst door [gedaagden] c.s. een ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ verstrekt (hierna: de vragenlijst). In de vragenlijst verklaart [gedaagden] c.s. onder meer dat:
- geen reparaties aan het dak zijn uitgevoerd;
- geen sprake is geweest van vochtdoorslag of aanhoudend vochtige plekken op de gevels;
- geen sprake is geweest van schimmelvorming op de vloeren, plafonds of wanden;
- het dak naar schatting een jaar of twintig oud is, en
- de woning is gebouwd in 1894.
2.4.
De verkoopbrochure van de woning vermeldt over de woning dat de woning beschikt over drie slaapkamers en verder onder meer:
“De keuken is in 2018 vernieuwd en voorzien van een 4-pits inductiekookplaat, afzuigkap, heteluchtoven, vaatwasmachine, koelkast, vriezer en spoelbak.”
2.5.
[gedaagden] c.s. heeft voor de koop gemeld aan [eisers] c.s. dat hij bij aankoop van de woning in 2008 bouwkundig onderzoek heeft laten verrichten uit welk onderzoek geen noemenswaardige gebreken naar voren zijn gekomen. [eisers] c.s. heeft zelf geen bouwkundig onderzoek laten verrichten.
2.6.
Op 26 april 2016 is de akte van levering gepasseerd.
2.7.
Na de levering van de woning heeft [eisers] c.s. aan [gedaagden] c.s. gemeld diverse ernstige gebreken te hebben geconstateerd.
2.8.
Het in opdracht van [eisers] c.s. vervaardigde rapport van Bouwkenners.nl van 26 september 2019 (productie 8 bij dagvaarding) vermeldt dat een bestaande balklaag “80x180 h.o.h. 520 mm” niet voldoet, alsmede dat voor een andere balklaag een nieuwe ondersteuning bijgemaakt moet worden.
2.9.
Het in opdracht van [eisers] c.s. opgestelde rapport van EXP schadebegeleiding d.d. 22 november 2019 (hierna: het rapport EXP) vermeldt:
“Het betreft een woning uit 1894 en zodoende een woning met een lange geschiedenis. Door diverse eigenaren is er geklust en gerenoveerd aan de woning. De woning is door [eisers] aangekocht met een slaapkamer op de zolderverdieping. Dit is een belangrijke en doorslaggevende overweging voor de aankoop van een woning. De constructie van de slaapkamervloer op de zolder was ten tijde van de verkoop in 2019 niet in orde. Deze voldeed niet aan de geldende normen en eisen voor constructieve veiligheid voor de bestemming slaapkamer. Met name bij de zolderverdieping blijkt feitelijk niet te achterhalen wie welke aanpassingen heeft doorgevoerd en wanneer de zolderverdieping in gebruik is genomen als slaapkamer. [gedaagde 1] geeft aan dat deze bestemming reeds van toepassing was bij de aankoop van de woning door hem in 2008.
Constructief is vast komen te staan dat het achterste spantbeen ondeugdelijk is verwijderd en dat de zoldervloer niet voldoet als bestemming slaapkamer (woonruimte).
Om de woning te laten voldoen aan de constructieve veiligheid dient de zoldervloer te worden vervangen door balken met een juiste dimensie en dient de algemene draagconstructie van de woning te worden aangepast conform de berekeningen en ontwerp van de constructeur.
(…)
2. Is er sprake van een gebrek? Zo ja/nee, licht toe waarom (niet).
Antwoord:
Ja. De draagconstructie van de woning voldoet niet aan het Bouwbesluit Bestaande Bouw.
3. Voor zover sprake is van een gebrek, was dit gebrek op het moment van levering verborgen?
Antwoord:
Ja. De draagconstructie van de woning en de vloerbalken bleken ten tijde van de aankoopperiode geheel te zijn afgetimmerd en waren daarom niet zichtbaar.”
4. Voor zover sprake is van een verborgen gebrek, wanneer is dit gebrek ontstaan?
Antwoord:
Dit is niet exact meer te achterhalen. De heer [gedaagde 1] geeft aan geen werkzaamheden aan de draagconstructie te hebben uitgevoerd. Weliswaar heeft de heer [gedaagde 1] aangegeven de vaste trap naar de zolderverdieping te hebben verplaatst en de zoldervloer te hebben aangepast naar de verhoging uit 1937. Hiervoor moet ook de indeling van de zolder/slaapkamer door hem zijn aangepast evenals enkele houten draagbalken van de zoldervloer. In dat geval is het probleem van de zoldervloer recent geworden, daar de zoldervloer hierbij ondeugdelijk is aangepast door [gedaagde 1] .
Daarnaast gaf de heer [gedaagde 1] aan dat het achterste spantbeen niet door hem is verwijderd. In dat geval moet de eigenaar voor de heer [gedaagde 1] deze werkzaamheden hebben uitgevoerd.
5
Wat is de oorzaak van het gebrek?
Antwoord:
Menselijk handelen.
1.
Het ongeoorloofd verwijderen van het achterste spantbeen ter plaatse van de slaapkamer op de eerste verdieping.
2.
Het ongeoorloofd in gebruik nemen van de zolder als bestemming slaapkamer.
3.
Het ongeoorloofd aanpassen van de zoldervloer door [gedaagde 1] in 2014.
6. Wat is de ernst van het gebrek? (kan de zolder als slaapkamer worden gebruikt?).
Antwoord:
De zolder kan in de huidige staat niet als slaapkamer worden gebruikt, als gevolg van de onveilige situatie door de ontoereikende draagkracht van de aanwezige vloerbalkjes (plafonddragers) en het ontbreken van de afdragende kolommen (K1 en K2) op de eerste verdieping en draagbalken (…) op de begane grond.
(…)
13. Indien u nog andere relevante opmerkingen wenst te maken, dan verzoek ik u deze te maken bij punt 13.
Antwoord:
Het betreft een woning uit 1894 en zodoende een woning met een lange geschiedenis. Door diverse eigenaren is geklust en gerenoveerd aan de woning. Bij een dergelijke woning gelden de eigenschappen die bij een woning uit 1894, verbouw 1922/1926/1937/1977 verwacht mogen worden. Dit betreft eigenschappen die betrekking hebben op voorzienbare of te verwachten tekortkomingen van een woning uit die periode. Dergelijke gebreken betreffen dakbedekkingen en vloerafwerkingen alsmede bouwfysische aspecten zoals ventilatie en energielabel. Dit geldt naar de mening van de deskundige niet voor de constructie, daar de woning en met name de zolder normaal in gebruik was.
2.10.
Het rapport EXP adviseert de draagconstructie van de woning op advies van de constructeur aan te passen.
2.11.
[eisers] c.s. heeft [gedaagden] c.s. aansprakelijk gesteld. [gedaagden] c.s. heeft geweigerd aansprakelijkheid te erkennen.
3
Het geschil
3.1.
[eisers] c.s. vordert – na vermeerdering van eis – om bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat
a. gedaagden tekort geschoten zijn in de nakoming van de koopovereenkomst;
b. de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling ex artikel 6:228 BW op grond waarvan de gevolgen van de koopovereenkomst op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW ter opheffing van dit nadeel moeten worden gewijzigd.
2. [gedaagden] c.s. te veroordelen om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 46.405,05 te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening.
3. [gedaagden] c.s. te veroordelen tot betaling van een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten conform de BIK-staffel ter grootte van € 2.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening en te voldoen binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis, danwel een andere in goede justitie te bepalen termijn.
4. [gedaagden] c.s. te veroordelen om aan eisers te betalen de buitengerechtelijke incassokosten op de voet van artikel 6:96 lid 2 BW ter grootte van € 3.634,34, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening.
5. [gedaagden] c.s. te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.
3.2.
[eisers] c.s. legt aan zijn vorderingen ten grondslag (i) primair dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, en (ii) subsidiair, dat hij bij het aangaan van de woning heeft gedwaald over de eigenschappen van de woning, of althans dat sprake is geweest van wederzijdse dwaling.
3.3.
[gedaagden] c.s. voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
[eisers] c.s. stelt zich primair op het standpunt dat sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst en artikel 7:17 BW.
4.2.
Ter onderbouwing van zijn stelling voert [eisers] c.s. aan dat na de levering hem is gebleken van de volgende gebreken:
vocht- en schimmelproblemen in de gehele woning,
vochtdoorslag bij de schoorsteen en gevels,
het ontbreken van een spant in de slaapkamer op de zolderetage,
non-conforme elektra in de gehele woning en in de keuken in het bijzonder,
een rotte balk aan de voorzijde van de woning en een lekkend dak,
een balklaag die niet voldoet aan de wettelijke normen,
een houtkachel die is doorgeroest en onbruikbaar is,
een trap naar zolder (door [gedaagde 1] verplaatst) die niet voldoet aan het Bouwbesluit,
beide buren hebben over de erfgrens gebouwd (zo is de aanbouw van de buurman aan een binnenmuur van de woning gemetseld met als gevolg dat de oppervlakte van het perceel daardoor niet klopt),
de ‘vernieuwde keuken’ uit 2018 blijkt te zijn 'vernieuwd' met materialen uit 2008, inclusief de apparatuur (niet van 2018 maar uit 2008), en
het dak van de woning is geen 20 jaar oud maar minstens 40 jaar.
4.2.
Bij de beoordeling van de vraag of ter zake van deze punten sprake is van non-conformiteit stelt de rechtbank het volgende voorop.
- De maatstaf
4.3.
Een afgeleverde zaak dient aan de overeenkomst te beantwoorden (artikel 7:17 lid 1 BW). Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In beginsel mag de koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien (artikel 7:17 lid 2 BW).
4.4.
De in art. 7:17 BW neergelegde conformiteitseis leidt tot een zelfstandige hoofdverbintenis van de verkoper, die van die tot aflevering (bezitsverschaffing) moet worden onderscheiden. Behalve bij de (hier niet aan de orde zijnde) consumentenkoop staat het partijen vrij van het hierover bepaalde in artikel 7:17 BW bij overeenkomst af te wijken.
4.5.
De vraag welke eigenschappen de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Voor het beantwoorden van de vraag wat een koper van een woning mag verwachten van de feitelijke staat van de woning is op grond van het voorgaande in elk geval van belang (i) de aard van de woning, (ii) hetgeen partijen zijn overeengekomen in de koopovereenkomst, en (iii) hetgeen tussen partijen verder is besproken bij totstandkoming van de koopovereenkomst.
4.6.
Bij het voorgaande geldt verder dat op een verkoper de verplichting kan rusten om de koper vóór de totstandkoming van de overeenkomst bepaalde inlichtingen te geven teneinde te voorkomen dat de wederpartij zich over het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken (de zogenoemde ‘mededelingsplicht’). Voor die beoordeling kan – anders dan bij de toepassing van artikel 7:15 BW (welke bepaling immers een uitdrukkelijke aanvaarding van de bijzondere lasten en beperkingen door de koper vereist om aansprakelijkheid van de verkoper te voorkomen) – mede van belang zijn of een verkoper redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat de koper ter zake zelf onderzoek zou verrichten. In dit verband is ook van belang in hoeverre de verkoper in de koopovereenkomst bepaalde eigenschappen van de zaak heeft gegarandeerd en in hoeverre de koper in de koopovereenkomst opgenomen bijzondere bedingen tegen zich moet laten gelden.
4.7.
In dit geval is sprake van de koop van een woning. Bij de koop van een woning is het niet zo dat elke onvolkomenheid daaraan maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in art. 7:17 BW. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing (bijv. van installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar gevraagd wordt, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Doet hij dat toch dan kan er grond zijn om aan te nemen dat de koper de aanwezigheid van een bepaalde hoedanigheid of de afwezigheid van een bepaald gebrek niet behoefde te betwijfelen. Gaat het om ernstige gebreken dan moet de verkoper, indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd daarover mededelingen doen (zie Rb. Arnhem 4 december 1997, NJK 1998, 22).
4.8.
Indien de verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper onjuiste inlichtingen heeft gegeven of bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de koper zich over dat punt een onjuiste voorstelling zou maken, verzetten redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling of non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten (HR 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2885, NJ 2018/223 m.nt. Hijma).
4.9.
Om het voormelde toetsingskader nader op deze zaak toe te snijden stelt de rechtbank het volgende vast over (i) de aard van de woning, (ii) hetgeen partijen zijn overeengekomen in de koopovereenkomst, en (iii) hetgeen tussen partijen verder is besproken bij totstandkoming van de koopovereenkomst.
- de aard van de woning
4.10.
De woning betreft een woning van meer dan 125 jaar oud. Het is een feit van algemene bekendheid dat bij oudere woningen in het algemeen een minder goede bouwkundige staat mag worden verwacht dan bij nieuwere woningen. Dit geldt ook indien een woning recent is gerenoveerd. De reden dat bij een oudere woning een minder goede bouwkundige staat mag worden verwacht is immers niet uitsluitend gelegen in de omstandigheid dat de aanvankelijke bouwwerkzaamheden langer geleden zijn uitgevoerd, in een tijd waarin de bouwkundige normen minder streng waren en het gebouwde gedurende langere tijd onderhevig is geweest aan de tand des tijds. De reden kan ook zijn gelegen in de omstandigheid dat in of aan oudere woningen meer opeenvolgende (ver)bouw(ings)werkzaamheden plegen te zijn uitgevoerd, die van meer of minder goede kwaliteit kunnen zijn geweest en meer of minder goed op elkaar kunnen aansluiten.
- hetgeen partijen zijn overeengekomen
4.11.
De rechtbank stelt vast dat de koopovereenkomst zowel een bepaling bevat waarin wordt gegarandeerd dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn (artikel 6.3), als een zogenoemde ‘ouderdomsclausule’ bevat (artikel 21), waarin wordt bepaald dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen en in afwijking van artikel 6.3 het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper komen.
4.12.
Niet is gesteld dat partijen over de uitleg van voormelde bepalingen in de koopovereenkomst specifieke verklaringen jegens elkaar hebben geuit, zodat het bij de uitleg daarvan primair aankomt op de betekenis die particuliere partijen als de onderhavige aan de bewoordingen van artikel 6.3 en 21 in het normale spraakgebruik toekennen.
- hetgeen tussen partijen verder is besproken bij totstandkoming van de koopovereenkomst.
4.13.
Over hetgeen feitelijk is medegedeeld over de woning stelt de rechtbank vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de woning is aangeboden als een woning met drie slaapkamers en de verkoopbrochure vermeldt dat de keuken in 2018 is vernieuwd.
4.14.
[eisers] c.s. stelt verder – kort gezegd – dat door [gedaagden] c.s. voorafgaande aan de koop is gemeld dat de woning in een uitstekende staat verkeerde en de woning was gekeurd (dagvaarding onder 24).
4.15.
[gedaagden] c.s. heeft hiertegen ingebracht dat hij voorafgaande aan koop niet bekend was met enig materieel gebrek aan de woning (behoudens met de slechte staat van enige kozijnen die in dit geding geen rol spelen). [gedaagden] c.s. voert verder aan te hebben gemeld aan [eisers] c.s. dat hij bij de aankoop van de woning door hem in 2008 bouwkundig onderzoek heeft laten verrichten, uit welk onderzoek toen geen gebreken naar voren zijn gekomen. Dit onderzoeksrapport was ten tijde van de verkoop van de woning niet meer in zijn bezit zodat hij dit ook niet heeft kunnen overleggen aan [eisers] c.s. [eisers] c.s. heeft tijdens de bezichtiging aangegeven volgens [gedaagden] c.s. een bouwkundig onderzoek ook niet nodig te vinden omdat hij zelf over bouwkundige kennis beschikte.
4.16.
Voor zover [eisers] c.s. heeft bedoeld te stellen dat hij de verklaring van [gedaagden] c.s. - dat de woning in uitstekende staat verkeerde - als een garantie heeft mogen opvatten dat de woning geen gebreken had van materiele aard, met als gevolg dat hij niet gehouden was tot nader onderzoek en nu [gedaagden] c.s. kan aanspreken vanwege het schenden van deze garantie, heeft [eisers] c.s. zijn stelling onvoldoende onderbouwd. De rechtbank stelt vast dat door partijen een koopovereenkomst is gesloten waarin is bepaald – kort gezegd – dat gelet op de ouderdom van de woning elk gebrek voor risico komt van koper, ook voor zover dit gebrek aan het normale gebruik van de woning in de weg staat. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, valt niet in te zien waarom [eisers] c.s. met deze bepaling heeft ingestemd, indien hij meende eerder – mondeling – van [gedaagden] c.s. een garantie te hebben verkregen dat de woning zonder noemenswaardige gebreken zou worden geleverd. Voor zover [gedaagden] c.s. heeft verklaard dat de woning in een uitstekende staat verkeerde, heeft [eisers] c.s. deze verklaring dan ook redelijkerwijze niet anders kunnen opvatten dan dat [gedaagden] c.s. in elk geval niet bekend was met (ernstige) gebreken aan de woning.
4.17.
Bij de verdere beoordeling van de door [eisers] c.s. gestelde gebreken zal de rechtbank gelet op al het voorgaande het volgende tot uitgangspunt nemen.
4.18.
Gelet op de omstandigheid dat de woning meer dan 125 jaar oud is heeft [eisers] c.s. – ook al zou [gedaagden] c.s. hem hebben gezegd dat de woning in uitstekende staat verkeerde – niet erop mogen vertrouwen dat hij een woning kocht ten aanzien waarvan hij redelijkerwijze mocht verwachten dat zich op de korte termijn geen noemenswaardige problemen zouden voordoen. Gelet op de ouderdomsclausule die partijen zijn overeengekomen komen ook gebreken aan de woning die het normale gebruik van de woning in de weg staan in beginsel voor rekening en risico van [eisers] c.s.
4.19.
Met [eisers] c.s. is de rechtbank evenwel ook van oordeel dat voor zover op [eisers] c.s. de verplichting heeft gerust om [gedaagden] c.s. voorafgaande aan de koop te infomeren over hem bekende gebreken aan de woning, [gedaagden] c.s. zich ter exoneratie niet kan beroepen op de ouderdomsclausule, noch op de omstandigheid dat deze gebreken wellicht niet in de weg staan aan het normale gebruik van de woning.
4.20.
Onder voornoemde ‘mededelingsplicht’ vallen niet de gebreken waarvan [gedaagden] c.s. (hoewel hij ermee bekend was) redelijkerwijze heeft mogen verwachten niet gehouden te zijn [eisers] c.s. daarop te wijzen gelet op hun onvoldoende ernstige aard en/of omdat hij erop heeft mogen vertrouwen dat deze gebreken voor [eisers] c.s. (eventueel na het verrichten van enig onderzoek) voldoende kenbaar konden zijn.
4.21.
De rechtbank is van oordeel dat [eisers] c.s. voor de hierna te noemen gebreken onvoldoende hebben onderbouwd waarom [gedaagden] c.s. hem daarover had dienen in te lichten:
non-conforme elektra in de gehele woning en in de keuken in het bijzonder,
een houtkachel die is doorgeroest en onbruikbaar is, en
een trap naar zolder (door [gedaagden] verplaatst) die niet voldoet aan het Bouwbesluit.
4.22.
Ter toelichting overweegt de rechtbank nog als volgt. Een koper van een huis dat 125 jaar oud is, moet ermee rekening houden dat wellicht niet iedere verbouwing die in de loop der tijd heeft plaatsgevonden conform de nu gelden eisen in het Bouwbesluit is uitgevoerd. Het is in beginsel aan een koper op dat punt zelf onderzoek te verrichten of anders op dat punt een garantie te bedingen indien hij zich hierover zekerheid wil verschaffen.
4.23.
Over de houtkachel die – naar [eisers] c.s. stelt en door [gedaagden] c.s. niet is betwist – is doorgeroest en onbruikbaar is, overweegt de rechtbank nog ter toelichting als volgt. Gesteld noch gebleken is dat [eisers] c.s. op enig moment bij [gedaagden] c.s. heeft geïnformeerd naar de staat van de houtkachel, noch dat door [gedaagden] c.s. op enigerlei wijze is verzekerd dat deze nog zou functioneren.
4.24.
De overige door [eisers] c.s. gestelde gebreken beoordeelt de rechtbank tegen de achtergrond van het voormelde toetsingskader als volgt.
- bouwkundig onderzoek verricht in opdracht van [gedaagden] c.s.
4.25.
[eisers] c.s. stelt in de eerste plaats dat [gedaagden] c.s. bekend moet zijn geweest met ten minste enige van de door hem geconstateerde gebreken omdat hij zelf bij aankoop in 2008 bouwkundig onderzoek heeft laten verrichten, waaruit deze gebreken naar voren moeten zijn gekomen.
4.26.
De rechtbank is van oordeel dat [eisers] c.s. deze – door [gedaagden] c.s. weersproken – stelling onvoldoende heeft onderbouwd. In de eerste plaats geldt dat dit onderzoek dateert van meer dan tien jaar voor de aankoop van de woning door [eisers] c.s. Verder is gesteld noch gebleken dat bij het door [gedaagden] c.s. verrichte onderzoek in 2008 ook destructief onderzoek heeft plaatsgevonden en de constructie van de woning is doorgerekend, terwijl de door [eisers] c.s. geconstateerde gebreken veelal eerst aan het licht zijn gekomen tijdens de door [eisers] gepleegde (grondige) verbouwing van de woning.
- ouderdom dak van de woning
4.27.
[eisers] c.s. stelt dat het dak minstens veertig jaar oud is – zo is hem verteld door een dakdekker – hetgeen ook blijkt uit de omstandigheid dat voor het laatst 40 jaar geleden een vergunning daarvoor is verstrekt – terwijl de vragenlijst vermeldt dat het dak naar schatting 20 jaar oud is.
4.28.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagden] c.s. verklaard dat aangezien hij de woning in 2008 heeft gekocht, hij zelf de ouderdom heeft geschat van het dak. Hij weet niet of deze schatting juist is, hetgeen de rechtbank opvat als een betwisting van het door [eisers] c.s. gestelde bij gebrek aan wetenschap.
4.29.
[eisers] c.s. heeft nagelaten nader toe te lichten waarom het voor [gedaagden] c.s. kenbaar moest zijn geweest dat het dak veertig jaar oud was en hij derhalve heeft moeten weten dat hij met zijn inschatting van twintig jaar een onjuiste voorstelling van zaken gaf. Bij die stand van zaken heeft [eisers] c.s. zijn stelling dat [gedaagden] c.s. hem ter zake van de ouderdom van het dak onjuist heeft voorgelicht onvoldoende onderbouwd.
-
beide buren hebben over de erfgrens gebouwd
4.30.
[eisers] c.s. stelt dat beide buren over de erfgrens hebben gebouwd. De aanbouw van de buurman is bijvoorbeeld aan een binnenmuur van de woning gemetseld met als gevolg dat de oppervlakte van het perceel daardoor niet klopt.
4.31.
Voornoemde stelling is door [eisers] c.s. slechts terloops – met niet veel meer dan een enkele zin in de dagvaarding – ingenomen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisers] c.s. gemeld nog in gesprek te zijn met de buren en zich nog te beraden op nadere stappen jegens de buren dan wel tegen [gedaagden] c.s. op dit punt. [gedaagden] c.s. heeft niet inhoudelijk gereageerd op dit onderwerp, hetgeen wel voor de hand had gelegen indien [gedaagden] c.s. had gemeend dat het gestelde mede ter beoordeling voorlag in deze procedure.
4.32.
Ter voorkoming van toekomstige misverstanden overweegt de rechtbank dat zij uit al het voorgaande heeft afgeleid dat voornoemde punten slechts als illustratie (van de omstandigheid dat de woning [eisers] c.s. nog meer hoofdbrekens kost) naar voren zijn gebracht in deze procedure, maar door [eisers] c.s. niet aan het gevorderde in deze procedure ten grondslag zijn gelegd. Kortom: de rechtbank is van oordeel dat – gelet op de gedingstukken en de gegeven toelichting tijdens de mondelinge behandeling – voornoemde punten geen onderdeel uitmaken van deze procedure.
-
de gebrekkige constructie van de woning
4.33.
[eisers] c.s. voert aan – samengevat weergegeven – dat de woning de constructie van de woning ondeugdelijk is, omdat:
- enige vloerbalken op de eerste verdiepingsvloer niet voldoen aan de daaraan te stellen constructieve eisen,
- op de tweede verdiepingsvloer (de zolder) sprake is van een gebrek omdat de aanwezige dragers bedoeld waren als dragers van het plafond, en niet als draagbalken voor een bestemming leefruimte (slaapkamer), en
- de dakconstructie instabiel was geworden doordat het achterste spantbeen ter plaatse van de slaapkamer was verwijderd.
4.34.
[gedaagden] c.s. betwist voorafgaande aan de koop van de gebreken te hebben geweten.
4.35.
Bij de beoordeling stelt de rechtbank het volgende voorop. Het moge zo zijn dat diverse balken niet voldoen aan de daaraan te stellen eisen, de dakconstructie instabiel is vanwege het ontbreken van een spantbeen, de trap niet aan het bouwbesluit voldoet en dat de verplaatsing van de trap door [gedaagden] c.s. de constructie heeft verzwakt, maar waar het in rechte op aankomt is of – gelet op het hiervoor weergegeven toetsingskader – [gedaagden] c.s. ter zake van al deze punten het verwijt kan worden gemaakt het bestaan van deze gebreken niet aan [eisers] c.s. te hebben gemeld terwijl hij wel met deze gebreken bekend was of althans had moeten zijn.
4.36.
Voor wat betreft de omstandigheid dat enige vloerbalken op de eerste verdiepingsvloer niet voldoen aan de daaraan te stellen eisen, geldt dat [eisers] c.s. geen feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit zou kunnen worden afgeleid dat [gedaagden] c.s. hiermee bekend was of althans redelijkerwijze bekend had moeten zijn.
4.37.
De rechtbank is verder van oordeel dat [eisers] c.s. – gelet op de door [gedaagden] c.s. gegeven betwisting – onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit zou kunnen volgen dat redelijkerwijze moet worden aangenomen dat [gedaagden] c.s. wist of heeft moeten weten dat op de tweede verdiepingsvloer (de zolder) sprake was van een gebrek omdat de aanwezige dragers bedoeld waren als dragers van het plafond, en niet als draagbalken voor een bestemming leefruimte (slaapkamer). [gedaagden] c.s. heeft aangevoerd dat de slaapkamer op de zolder reeds was gerealiseerd op het moment dat hij het huis kocht in 2008. Dit is door [eisers] c.s. niet weersproken. Bij die stand van zaken heeft de rechtbank ervan uit te gaan dat het gestelde gebrek – de aanwezige dragers waren niet berekend voor een bestemming als leefruimte – reeds bestond toen de woning door [gedaagden] c.s. in 2008 is gekocht.
Feiten en omstandigheden waaruit zou kunnen worden afgeleid dat [gedaagden] c.s. bij het verplaatsen van de trap ermee bekend heeft moeten geraken dat de vloer van de zolder ooit is aangelegd als fundering voor een plafond en niet voldoet als constructie voor een vloer voor een leef en/of slaapruimte zijn door [eisers] c.s. niet gesteld. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat is gesteld noch gebleken dat [gedaagden] c.s. over zodanige bouwkundige kennis beschikt dat voorshands aannemelijk te achten is dat hij zich het voorgaande heeft moeten realiseren. Verder heeft [gedaagden] c.s. aangegeven dat hij de vloer slechts beperkt heeft opengemaakt.
4.38.
Voor wat betreft het gebrek dat de dakconstructie instabiel was geworden doordat het achterste spantbeen ter plaatse van de slaapkamer was verwijderd komt de rechtbank tot eenzelfde oordeel. [gedaagden] c.s. betwist dat hij het achterste spantbeen heeft verwijderd. Het rapport EXP vermeldt “
bij de zolderverdieping blijkt feitelijk niet te achterhalen wie welke aanpassingen heeft doorgevoerd en wanneer de zolderverdieping in gebruik is genomen als slaapkamer.”
Tijdens de mondelinge behandeling is door [gedaagden] c.s. nog aangegeven dat tussen het trapgat (door [gedaagden] c.s. gemaakt bij het verplaatsen van de trap) en het spantbeen nog wel een paar meter ligt, met als gevolg dat het ook niet ervoor kan worden gehouden dat het [gedaagden] c.s. redelijkerwijze bij het verplaatsen van de trap moet zijn opgevallen dat het achterste spantbeen ontbrak. Dit gebrek was overigens – zoals door [eisers] c.s. zelf is aangevoerd – niet zichtbaar, nu zich voor het ontbrekende spantbeen een wand bevond. Bij deze stand van zaken zijn door [eisers] c.s. onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen volgen dat dat [gedaagden] c.s. heeft geweten van dit gebrek.
- vocht- en schimmelproblemen in de woning/lekkages
4.39.
[eisers] c.s. stelt dat sprake is van ernstige vochtproblemen, schimmelvorming alsmede lekkages waar [gedaagden] c.s. mee bekend moet zijn geweest.
4.40.
Ter onderbouwing van zijn stelling heeft [eisers] c.s. bij akte uitlating producties (tevens vermeerdering eis) enige foto’s in het geding gebracht. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisers] c.s. gemeld te hebben geconstateerd dat in het verleden maatregelen zijn getroffen tegen vochtproblemen. Zo is de hele gevel voorzien van folie. Als gevolg van het aanbrengen van de folie is aan de buitenzijde van de folie schimmelvorming gaan optreden. De folie heeft verhinderd dat de vochtproblemen van binnenuit te constateren waren. Maar – zo stelt [eisers] c.s. – bekendheid van [gedaagden] c.s. met het vochtprobleem en de schimmelvorming kan worden afgeleid uit de omstandigheid dat dezelfde gevel-isolerende-folie ook in de berging is aangebracht. [gedaagden] c.s. moet deze folie hebben gezien toen hij de berging heeft geïsoleerd. Verder heeft [eisers] c.s. erop gewezen dat nadat de in de woning aanwezige – en recent aangebrachte – laminaat/parketvloer was verwijderd, vochtschades zichtbaar werden op de ondervloer. Daarbij moet [gedaagden] c.s. bekend zijn geweest met lekkages vanwege waterschade aan het plafond van de slaapkamer op de zolderverdieping. [gedaagden] c.s. voert verder aan dat door [eisers] c.s. een jaar voor de verkoop bloemetjesbehang is geplakt over een vochtplek in deze slaapkamer om de vochtplek aan het zicht te onttrekken.
4.41.
[gedaagden] c.s. betwist bekend te zijn geweest met de gestelde vochtproblemen en de schimmelvorming in muren. De folie ter isolering van de gevel is niet door hem aangebracht. Wel is het zo dat [gedaagden] c.s. in de kast in de berging isolerend materiaal (glaswol) over de reeds aanwezige folie heeft aangebracht, maar [gedaagden] c.s. heeft uit die enkele omstandigheid niet opgemaakt – en ook niet hoeven op te maken – dat sprake was van vochtproblemen en/of schimmelvorming in de muren. [gedaagden] c.s. is niet bekend met reparaties aan het dak, noch gebreken van het dak, noch met lekkages op de zolderverdieping. [gedaagden] c.s. heeft de vloer vervangen met laminaat en daarbij de ondervloer laten liggen. Er waren toen vergeelde vochtplekken uit het verleden zichtbaar op de ondervloer, maar de ondervloer zelf was toen droog.
4.42.
De rechtbank is van oordeel dat gelet op deze gemotiveerde betwisting door [gedaagden] c.s. van het door [eisers] c.s. gestelde, er onvoldoende aanknopingspunten zijn om te kunnen aanvaarden dat het ervoor moet worden gehouden dat [gedaagden] c.s. wist of had behoren te weten van de door [eisers] c.s. gestelde problemen aan de woning. De foto’s die [eisers] c.s. heeft overgelegd bieden onvoldoende inzicht in de aard en omvang van de vochtproblemen, noch wanneer deze zijn opgetreden. Ook is met deze foto’s, noch op andere wijze, in voldoende mate weersproken dat [gedaagden] c.s. in de periode dat hij de woning heeft bewoond geen problemen heeft ondervonden en bij de door hem uitgevoerde werkzaamheden geen ernstige vochtproblemen en/of schimmelvorming heeft geconstateerd. Voor zover [eisers] c.s. zich ter onderbouwing van het door hem gestelde beroept op verklaringen van buren en anderen stelt de rechtbank vast dat geen (op schrift gestelde) verklaringen van deze personen zijn overgelegd. Aan het door [eisers] c.s. gestelde over hetgeen door buren en derden zou zijn verklaard over bekendheid van [gedaagden] c.s. met reparaties en/of lekkages kan bij die stand van zaken maar weinig gewicht worden toegekend.
- de vernieuwde keuken
4.43.
[eisers] c.s. stelt dat de woning aan hem te koop is aangeboden als een woning met een volgens de verkoopbrochure in 2018 vernieuwde keuken, terwijl hem inmiddels is gebleken dat de keuken is 'vernieuwd' met materialen/apparatuur uit 2008.
4.44.
[gedaagden] c.s. betwist niet dat de keuken apparatuur uit 2008 bevat, maar voert aan dat [eisers] c.s. ook niet ervan heeft mogen uitgaan dat de apparatuur uit 2018 zou zijn, aangezien in de verkoopbrochure wordt gesproken over een ‘vernieuwde keuken’ en niet over een ‘nieuwe keuken’.
4.45.
De rechtbank stelt voorop dat een koper van een woning erop bedacht dient te zijn dat de te koop aangeboden woning in de verkoopbrochure op een zo aantrekkelijk mogelijke wijze zal zijn omschreven. Anderzijds mag een koper ervan uitgaan dat een verkoopbrochure niet een onjuiste voorstelling van zaken geeft.
4.46.
Ter beoordeling ligt voor de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de uitlating dat keuken ‘is vernieuwd’ mochten toekennen (vgl. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, NJ 1981/635 (Ermes c.s./Haviltex)). Voor zover [eisers] c.s. gerechtvaardigd erop hebben mogen vertrouwen dat zij een woning met nieuwe keukenapparatuur (uit 2018) zouden ontvangen, kunnen [gedaagden] c.s. zich niet beroepen op de algemene exoneratiebepalingen uit de koopovereenkomst omdat in voornoemde Haviltex-maatstaf besloten ligt het uitgangspunt dat een specifiek ‘beding’ voor een algemeen (standaard)beding gaat.
4.47.
De verkoopbrochure vermeldt dat de keuken is ‘vernieuwd’ en bevat een opsomming van de in de keuken aanwezige apparatuur. De rechtbank is het met [eisers] c.s. eens dat hij – gelet op de omschrijving van de keuken als vernieuwd met direct daarop volgend een omschrijving van de aanwezige apparatuur – redelijkerwijze erop heeft mogen vertrouwen dat ook de apparatuur in 2018 was vernieuwd. De omschrijving in de verkoopbrochure dat de keuken in 2018 is vernieuwd houdt in het reguliere spraakgebruik in dat de gehele keuken met de bijbehorende apparatuur, is vernieuwd. Op voorhand heeft [eisers] c.s. geen rekening ermee hoeven te houden dat ‘vernieuwd’ zou kunnen betekenen dat er nog apparaten uit 2008 aanwezig zouden zijn. Het heeft naar het oordeel van de rechtbank dan ook op de weg van [gedaagden] c.s. gelegen [eisers] c.s. op dit punt voorafgaande aan de koop nader in te lichten teneinde te voorkomen dat bij [eisers] c.s. op dit punt een onjuiste voorstelling van zaken zou kunnen bestaan. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagden] c.s. dit hebben gedaan.
4.48.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] c.s. voor wat betreft het voorgaande is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Over de daaraan toe te rekenen schade overweegt de rechtbank nog als volgt.
4.49.
[eisers] c.s. heeft weliswaar een omschrijving gegeven van de totale schade die hij stelt te hebben geleden, maar uit die omschrijving is niet, of althans naar het oordeel van de rechtbank niet in voldoende mate op te maken welk gedeelte van de gestelde schade aan voornoemde tekortkoming kan worden toegerekend. De rechtbank ziet in deze omstandigheid aanleiding om de schade zelfstandig te begroten.
4.50.
Gelet op de in de verkoopbrochure genoemde apparatuur – een 4-pits inductiekookplaat, afzuigkap, heteluchtoven, vaatwasmachine, koelkast en vriezer – en ervan uitgaande dat deze apparatuur 10 jaar ouder was dan gemeld en de levensduur van deze apparaten geacht kan worden het einde van de economische levensduur te naderen, zal de rechtbank de vraag hebben te beantwoorden in hoeverre het voorgaande de koopprijs zou hebben beïnvloed indien [eisers] c.s. door [gedaagden] c.s. op dit punt wel juist zou zijn geïnformeerd. De rechtbank zal deze schade begroten op een bedrag van € 5.000,-.
4.51.
In het voorgaande ligt ook besloten een verwerping van het (subsidiaire) beroep op (al dan niet wederzijdse) dwaling, omdat de gestelde gebreken gelet op de aard van de woning, hetgeen tussen partijen is overeengekomen en hetgeen tussen partijen overigens is besproken, voor rekening en risico van [eisers] c.s. als koper dienen te blijven.
- wettelijke rente, BIK, proceskosten en nakosten
4.52.
De wettelijke rente over voornoemd bedrag zal – zoals gevorderd en verder niet inhoudelijk betwist – worden toegewezen per datum dagvaarding.
4.53.
De buitengerechtelijke incassokosten zullen conform de BIK-staffel over het bedrag van € 5.000,00 worden toegewezen, zijnde een bedrag van € 635,25.
4.54.
De door [eisers] c.s. gemaakte kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid zal de rechtbank afwijzen omdat alle onderdelen van de vordering waar deze rapportages betrekking op hebben worden afgewezen.
4.55.
Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen (en slechts een beperkt gedeelte van de hoofdsom zal worden toegewezen), zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
4.56.
De nakosten zullen hierna in 'De beslissing' worden begroot.
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagden] c.s., hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisers] c.s. te betalen een bedrag van
€ 5.000,00
, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 8 juli 2020, tot de dag van volledige betaling, welk bedrag verder te vermeerderen met een bedrag van
€ 635,25
aan buitengerechtelijke incassokosten,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] c.s. in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op
€ 157,00
aan salaris advocaat, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, en
€ 82,00
aan salaris advocaat [NAAM], als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. [NAAM]3 maart 2021.
type:
coll: