ECLI:NL:RBMNE:2021:1239
Rechtbank MNE — Uitspraak 


RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/1344
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 maart 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Wijdemeren, verweerder
(gemachtigde: K. El Housni).
Procesverloop
In de beschikking van 20 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 270.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 26 februari 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is via Skype for Business behandeld op de zitting van 22 januari 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur 1] , taxateur.
Overwegingen
1.
De woning is een in 1973 gebouwde 2-onder-1-kap woning met een berging en een dakkapel. De woning heeft een inhoud van 354 m3 en ligt op een kavel van 265 m2.
2.
De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.
Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 205.000,-. Eiser heeft hiervoor een taxatierapport van 17 januari 2020 overgelegd. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. Hierin wordt de woning vergeleken met vijf referentiewoningen in [woonplaats] , te weten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] .
4.
Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.
Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat hij in bezwaar niet alle informatie die aan de waarde ten grondslag ligt heeft ontvangen. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om voor de hoorzitting de onderliggende informatie aan te leveren. De gemachtigde heeft erkend dat op de hoorzitting niet meer om specifieke informatie is gevraagd die nog zou ontbreken. In beroep heeft eiser alle gevraagde informatie ontvangen, ook de informatie over de grondstaffel die nog niet bij de uitspraak op bezwaar was gevoegd. De rechtbank ziet aanleiding om het ontbreken van de grondstaffel met gebruik van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht te passeren. Aannemelijk is dat eiser door dit gebrek nu niet meer in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de grondstaffel en deze kunnen betwisten.
7. Op de zitting heeft de gemachtigde aangegeven dat hij betwijfelt of het bouwjaar terecht op 1973 is gesteld. Gezien de bouwstijl vindt hij het meer aannemelijk dat de woning in de jaren ’30 is gebouwd. De taxateur heeft toegelicht dat het bouwjaar afkomstig is uit de BAG en wijst erop dat de taxateur van eiser hetzelfde bouwjaar heeft gehanteerd. De rechtbank ziet hierdoor geen aanleiding om aan het bouwjaar te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiser voert aan dat de referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn. De waarde van de [adres 6] wijkt te veel af. [adres 2] en [adres 3] zijn rijwoningen. [adres 4] is meer dan een jaar voor de waardepeildatum verkocht. Verweerder heeft de referentiewoning [adres 6] laten vervallen, zodat dit geen verdere bespreking behoeft. De rechtbank is van oordeel dat de overige referentiewoningen bruikbaar zijn als vergelijkingsobject. De taxateur heeft toegelicht dat [adres 2] en [adres 3] geen 2-onder-1-kap woningen zijn, maar wel het waardeniveau in [woonplaats] laten zien. [adres 5] gebruikt de taxateur om te laten zien dat de door eiser voorgestane waarde te laag is. Omdat het aantal beschikbare referentiewoningen beperkt is, is ook [adres 4] geselecteerd en is gecorrigeerd voor de prijsontwikkelingen. De verschillen tussen de woning en de referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank niet van een zodanige omvang dat de referentiewoningen niet bruikbaar zijn. Bij de waardering is rekening gehouden met de verschillen. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning en de ligging nabij de N523. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende heeft toegelicht dat de waarde vanwege de voorzieningen en de ligging niet naar beneden bijgesteld hoeft te worden. De voorzieningen zijn op basis van de meegeleverde foto’s uit het taxatierapport van eiser niet heel gedateerd. Omdat sprake is van een ‘verkopersmarkt’ leidt gedateerdheid van voorzieningen bovendien niet tot een lagere waarde. De referentiewoningen aan de [adres 1] en de [adres 1] liggen dichter bij de N523 dan de woning van eiser, zodat dit is verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze referentiewoningen. Daarbij betrekt de rechtbank dat de woning ten opzichte van de referentiewoningen de laagste woningwaarde per m3 heeft. Ook daaruit blijkt niet dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder de aftrek voor de waterverdedigingsvrijstelling onvoldoende heeft onderbouwd. Eiser stelt dat verweerder de berekening van de omvang onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt en dat die door eiser niet te controleren is. Ook vraagt eiser zich af waar verweerder de m2-prijs op gebaseerd heeft, aangezien die afwijkt van de m2-prijs voor het kavel. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende toegelicht hoe de aftrek voor de waterverdedigingsvrijstelling is onderbouwd. De taxateur heeft de afmetingen berekend aan de hand van openbaar beschikbare kaarten van het Waterschap. De m2-prijs is gebaseerd op een prijs tussen de laatste twee gehanteerde grondstaffels. De m2-prijs is daarmee hoger dan de prijs waarmee op basis van de staffeling zou zijn gerekend. De rechtbank ziet geen aanleiding waarom een hogere m2-prijs aan de orde zou zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser een taxatierapport van 17 januari 2020 overgelegd die is opgemaakt door taxateurs [taxateur 2] en [taxateur 2] . Eisers taxatierapport bevat echter geen berekening van de waarde of een berekening van het verschil in waarde in verband met de staat van onderhoud. In dit rapport zijn verkoopcijfers van drie woningen opgenomen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze woningen vergelijkbaar (of beter vergelijkbaar) zijn met de woning. Onduidelijk is of de objectkenmerken van de genoemde woningen vergelijkbaar zijn met die van de woning (bijvoorbeeld qua staat van onderhoud). Verder zijn de verkoopprijzen van deze woningen niet geïndexeerd naar de peildatum. Uit de enkele verkoopcijfers van deze woningen kan dus niet worden afgeleid dat verweerder de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 maart 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
(De griffier is niet in de gelegenheid
deze uitspraak te ondertekenen.)
griffier						rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.