ECLI:NL:RBNHO:2021:1799
Rechtbank NHO — Uitspraak 


RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 8626760 \ CV EXPL  20-5670
Uitspraakdatum: 3 maart 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres in conventie
gedaagde in reconventie
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. P.H. ter Mors
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde in conventie
eiser in reconventie
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. R.P. Groot
1
Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 19 juni 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. [eiseres] heeft schriftelijk op de tegenvordering gereageerd.
1.2.
Op 22 januari 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiseres] en [gedaagde] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Op de zitting heeft [eiseres] foto’s overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van 11 januari 2021 nog stukken toegezonden.
2
De feiten
2.1.
[gedaagde] is eigenaar van de woning aan [adres] te [woonplaats] (hierna ‘de woning’ of ‘het gehuurde’). Tussen partijen bestaat per 15 maart 2011 een overeenkomst van huur voor deze woning voor een huurprijs van € 800,00 per maand (hierna ‘de huurovereenkomst’).
2.2.
Artikel 9 van de huurovereenkomst luidt:
Artikel 9. Onderhoudsplicht Verhuurder
9.1
Verhuurder zal gedurende de huurtijd alle zichtbare en onzichtbare gebreken, die het gebruik van de woning verhinderen of ernstig belemmeren, opheffen.
9.2
Verhuurder is aansprakelijk voor de schade die uit deze gebreken voortvloeit.
9.3
Verhuurder zal gedurende de huurtijd alle noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde verrichten, voor zover deze niet ingevolge deze overeenkomst ten laste van Huurder komen.
2.3.
In een e-mail van 7 mei 2019 van [eiseres] aan [gedaagde] staat:
Wat gaat er gebeuren met de loden pijp onder huis?
Ik heb begrepen van de loodgieter dat de loden pijp nog vervangen moet worden. Hij zei dat de kans groot is dat ie het ook op een ander punt het gaat begeven op de korte termijn.
Ik heb veel overlast gehad van deze lekkage, stank, vocht, schimmel en veel extra kosten voor het verhitten van het water uit de lekkage (daardoor deed de verwarming het niet)
Ik merk dat er nu toch echt wat gebreken naar boven komen. Ik woon er nu al jaren en er is nog nooit geschilderd of onderhoud gepleegd. Inmiddels is het een behoorlijke lijst:
-Schilderwerk buiten voor en achter (kozijnen, voordeur etc bladderen af)
-Kozijnen slaapkamer [voornaam 1] en badkamer rot (sluiten ook niet meer goed)
-Dakgoot vol en loopt over
-Hout buitenkant “uitbouw” is rot en moet geschilderd planken laten los (grond komt aan binnenkant onder vloer door)
-Achterdeur gammel
-Loden pijp onder huis
-Gat in vloer halletje (nav repareren pijp)
-Grote lekkage plek plafond woonkamer (van douche)
-Douche bak scheef (vanaf begin al, of muur scheef?) en is verroest
-Keukenkastje vocht / schimmel geur
-Ik heb stookkosten voor een vrijstaand huis (terwijl ik 5 dagen per week werk en de verwarming dan uit is)
Ik zou het erg fijn vinden als dit een keer gedaan wordt. Kunnen we daar een keer een afspraak voor maken?
2.4.
[eiseres] heeft door Vereniging Eigen Huis een bouwtechnische keuring op laten stellen de dato 22 mei 2019, hierna ‘de bouwkundige keuring’. [eiseres] heeft dit rapport toegezonden aan [gedaagde] .
2.5.
In een brief van 6 september 2019 van de gemachtigde van [eiseres] aan de gemachtigde van [gedaagde] staat:
Het gebrek aan onderhoud heeft tot gevolg dat het woongenot van cliënte en haar kind ernstig wordt verstoord. Omdat u als verhuurder de plicht heeft om uw huurders deugdelijk en ongestoord woongenot te verschaffen, bent u reeds daardoor in gebreke en verzuim.
De opsomming van achterstallig onderhoud en gebreken die cliënte u als bijlage bij de e-mail van 7 mei 2019 heeft gestuurd, is niet het enige. Uit de bouwtechnische keuring van de gehele woning blijkt dat de gehele woning ernstig achterstallig onderhoud kent, slechte ventilatie, asbestverdacht materiaal, brandonveilig, slechte isolatie en gebreken en defecten.
U verhuurt een woning die u laat verworden tot een bouwval en daarmee komt u jegens cliënte tekort in de nakoming van uw verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Middels dit schrijven verzoek ik u en voor zover nodig sommeer ik u, om mij binnen 7 kalenderdagen na dagtekening van dit schrijven te bevestigen, zulks voorzien van toereikend bewijs dat u het achterstallige onderhoud zoals cliënte u dat in mei 2019 heeft opgesomd en zoals dat blijkt uit het rapport van de bouwtechnische inspectie, voor 1 oktober 2019 zult laten aanpakken en zult laten herstellen volgens bouwtechnische normen die daarvoor heden ten dage gelden.
(...)
Bij uitblijven van een dergelijke bevestiging, stel ik u namens cliënte reeds nu voor alsdan in gebreke en verzuim.
Aangezien u uw onderhoudsverplichtingen als verhuurder schendt en daarmee ook het woongenot van cliënte in toenemende mate teniet doet, acht cliënte zich na genoemde termijn ook gerechtigd om een korting van 50% op de geldende huur toe te passen, en om de betaling van de huurpenningen op te schorten totdat u heeft voldaan aan uw onderhoudsverplichtingen.
2.6.
[eiseres] heeft met ingang van oktober 2019 50% van de huur betaald. In de maanden januari tot en met april 2020 heeft zij geen huur betaald. Voor de maand mei 2020 heeft [eiseres] € 200,00 aan huur betaald.
2.7.
In een e-mail van 30 december 2019 van de gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiseres] staat:
Onderhoud
:
Cliënt heeft op 17 december 2019 bij een aannemer een offerte opgevraagd voor het verrichten van de navolgende werkzaamheden:
• Vervangen dakpannen en nokvorsten en isoleren dak.
• Dakkapel achter vervangen.
• Nalopen alle kozijnen en beglazing waar nodig vervangen (dubbel glas) controle op beglazingskit en waar nodig vervangen hang en sluitwerk.
• Schuur dak vervangen en gevelbetimmering vervangen en isolatie.
• Nalopen goten en loodlappen.
• Keuken loden leiding verwijderen en plaatsen nieuw keukenblok.
• Badkamer nieuwe gesloten douchecabine repareren wanden en eventueel nieuw plafond en ventilatie.
• Halletje bij voordeur vloer repareren.
(…) Het is voor de financiële haalbaarheid wel noodzakelijk dat 100% van de huur wordt betaald om dit alles te kunnen realiseren.
Als de aannemer de werkzaamheden heeft voltooid zal vervolgens het schilderwerk worden gedaan.
(…)Aangezien cliënt bereid is om de gestelde gebreken aan de woning te herstellen is er geen reden meer om de huurbetalingen op te schorten. Namens cliënt wil ik uw cliënte daarom verzoeken om per heden de volledige huur tijdig te voldoen.
2.8.
In een e-mail van 27 maart 2020 van de gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiseres] staat:
Cliënt zal nu op korte termijn de navolgende werkzaamheden verrichten aan zijn woning:
-Opknappen dakkapel achterzijde.
-Ventilatie badkamer.
-Wanden en vloer badkamer opknappen.
-Loden waterleiding verwijderen.
-Vloer hal beneden repareren.
-Nokvorsten vervangen en dakkapellen nalopen.
2.9.
In reactie daarop heeft de gemachtigde van [eiseres] in een e-mail van 31 maart 2020 aan de gemachtigde van [gedaagde] onder meer geschreven:
Cliënte wil refereren aan uw schrijven d.d. 30 december, en uw lijst van 26 maart jl. als volgt aanvullen:
•
Dakkapel: niet opknappen maar vervangen;
•
Badkamer: ook een nieuwe douchecabine;
•
Keuken: ook een nieuw keukenblok;
•
Het dak: ook isoleren;
•
De uitbouw: het vervangen van de betimmering, alsmede vervangen van het dak en het verwijderen van asbest;
•
Dakgoten: de goten en de loodslabben nazien en waar nodig herstellen;
•
Kozijnen, beglazing en houtwerk: nazien en herstellen waar nodig, alsmede het vervangen van enkel glas door dubbel glas, vervangen van kitvoegen en van hang- en sluitwerk; dit is vanwege de ernstige toch op sommige plaatsen ook erg belangrijk; (…)
2.10.
In een e-mail van 14 mei 2020 van [gedaagde] aan [eiseres] staat:
De geplande werkzaamheden voor deze week zijn gereed, de sleutel heb ik bij [voornaam 2] afgegeven.
3
De vordering
3.1.
[eiseres] vordert - na eisvermindering - dat de kantonrechter:
I. de huurprijs met ingang van 15 februari 2020 met 50% vermindert totdat de gebreken aan het gehuurde zullen zijn hersteld zoals tussen partijen is overeengekomen en [eiseres] het normale woongenot van de woning heeft;
II. Els veroordeelt tot vergoeding van de door [eiseres] gemaakte juridische kosten en kosten voor bouwkundig advies, tot op de dagvaarding begroot op € 4.475,96 (waaronder € 319,00 aan kosten van bouwkundige keuring) en daarna p.m.;
III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de kosten van dit geding, waaronder salaris gemachtigde.
3.2.
Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat sprake is van vermindering van woongenot als gevolg van gebreken en tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, omdat hij weigert zijn verplichting tot het verhelpen van de gebreken na te komen.
4
Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat de vordering moet worden afgewezen omdat deze ondeugdelijk geformuleerd is en hij niet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst is tekortgeschoten. Een huurprijsvermindering is niet gerechtvaardigd, omdat i) de woning geen gebreken vertoont en als daar wel sprake van zou zijn [eiseres] niet heeft gesteld dat deze vermindering van het huurgenot tot gevolg hebben, of ii) deze aan [eiseres] zijn toe te rekenen, of iii) zij hiervoor aansprakelijk is dan wel iv) zij deze op grond van artikel 7:217 BW zelf dient te herstellen.
4.2.
[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter:
I. [eiseres] veroordeelt tot betaling van de huurachterstand tot en met augustus 2020 van € 4.400,00 dan wel € 1.800,00, inclusief wettelijke rente;
II. [eiseres] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 800,00 per maand vanaf september 2020 tot het moment dat de huurovereenkomst is geëindigd;
III. de huurovereenkomst ontbindt;
IV. [eiseres] veroordeelt tot ontruiming binnen vier weken na betekening van dit vonnis op straffe van een dwangsom;
V. [eiseres] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten.
4.3.
Hij legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [eiseres] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] is op grond van artikel 6:265 BW gerechtigd de huurovereenkomst te ontbinden.
4.4.
[eiseres] betwist de tegenvordering.
5
De beoordeling
5.1.
De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5.2.
Om te kunnen beoordelen of en zo ja in hoeverre sprake is van een huurachterstand, zal eerst de vordering tot vermindering van de huurprijs worden beoordeeld.
de vordering
5.3.
Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Op grond van artikel 7:204 BW lid 2 BW geldt dat een gebrek een staat of eigenschap is van de woning waardoor deze aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning.
5.4.
[eiseres] heeft gesteld dat sprake is van gebreken aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en in de zin van artikel 9 van de huurovereenkomst, die grond opleveren voor huurprijsvermindering. [eiseres] heeft aangevoerd dat de door haar bedoelde gebreken onder meer zijn: lekkages, een vocht- en schimmelprobleem, houtrot en het ontbreken van isolatie. Ter onderbouwing heeft zij verwezen naar haar e-mail van 7 mei 2019 (r.o. 2.3), de overige tussen partijen gevoerde correspondentie zoals (deels) hiervoor weergegeven, de bouwkundige keuring en de door haar overgelegde foto’s. Volgens haar heeft [gedaagde] vrijwel nooit onderhoud gepleegd aan de woning.
5.5.
Op de voet van artikel 7:241 BW is in het Besluit gebreken (Bijlage II Besluit huurprijzen woonruimte) bepaald welke tekortkomingen bij verhuur van woonruimte in ieder geval als gebrek worden aangemerkt. Categorie B. ‘Ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte’ sub 8 luidt:
Er is sprake van een zodanige cumulatie van onderhoudsgebreken, zoals: zeer slechte toestand van het buitenschilderwerk bij alle gevels, ernstige houtrot in kozijnen en ramen, slechte staat van voeg- en metselwerk van de gevels, ernstig kierende buitendeuren en -ramen en zeer slechte staat van het dak, goten, overstekken en schoorstenen, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad.
Categorie C ‘Overige ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte zelf’ luidt (gedeeltelijk):
De woonruimte vertoont een gebrek dat of een tekortkoming die: (…)
b. ernstig het woongenot schaadt, waarvan bijvoorbeeld sprake is bij: (…)
slechte staat van binnenmuren en plafonds in de vorm van ernstige scheurvorming of loslatend tot het gehuurde behorend pleisterwerk; (…)
ernstige vocht- of schimmelplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht.
5.6.
Uit de bouwkundige keuring van 22 mei 2019 blijkt dat de woning op diverse punten de waarderingsnorm 5 ‘slechte conditie’ krijgt (veroudering is onomkeerbaar, functievervulling is niet meer gewaarborgd). Dat geldt voor:
(zolder)verdieping: de isolerende beglazing: los of verhard kitwerk waardoor de glasafdichting onvoldoende is, lekke beglazing;
de bad- doucheruimte: schimmelvorming en/of verwering van het kitwerk, gebreken aan het sanitair (de douchehoek/bak staat los), onvoldoende vochtafdichting: er is vochtschade in plafond in de woonkamer;
daken:
de dakkapel
: houtrot aantasting, gebreken aan raamdorpel en aan de onderdorpel van het kozijn; gebreken aan de loodaansluitingen, de zijwangen, de dakbedekking en de dak betimmering;
het dakraam
: de werking van het hang- en sluitwerk is onvoldoende, er is onvoldoende kierdichting, het dakraam nadert/overschrijdt zijn technisch gemiddelde levensduur;
gevels: buitenkozijnen, ramen en deuren: houtrotaantasting, scheuren en barsten, gebreken aan de raamdorpel(s) en de onderdorpel, openstaande verbindingen, onvoldoende tochtwering; gebreken aan de glaslatten;
de dakpannen: sterk verouderd, mos- en/of algengroei, losliggende pannen, losliggende nokvorsten, onregelmatige ligging, beschadigde dakpannen, vorstschade, onvoldoende verankering; dit onderdeel voldoet niet meer;
goten en regenpijpen: het onderdeel overschrijdt zijn gemiddelde levensduur;
dakgootbetimmering: houtrotaantasting, niet of onvoldoende ventilerend uitgevoerd;
keuken, bijkeuken: buitenkozijnen, ramen en deuren: scheuren en barsten, houtrot aantasting, openstaande verbindingen; onvoldoende tochtwering, gebreken aan de raamdorpel(s), gebreken aan de onderdorpel;
keuken, bijkeuken: buitenschilderwerk algemeen: afschilferen of afbladderen, barsten en scheuren, blaas en blaarvorming, afpoederen van de verf:
keuken en bijkeuken: metselwerk: afgeschilferd en/of vorstschade loszittend metselwerk.
keuken: metselwerk: loszittend metselwerk; voegwerk: verzand/schraal, verweerd, uitgevallen en uitgespoeld;
Daarbij krijgt het buitenschilderwerk (algemeen) volgens de bouwkundige keuring de waarderingsnorm 6 wat staat voor ‘zeer slechte conditie’ (technisch rijp voor sloop). Dat geldt ook voor de gevelbekleding (gevel is niet dicht, zand en tocht naar binnen aan onderzijde; houtrotaantasting; losse onderdelen; niet of onvoldoende ventilerend uitgevoerd; hoog vochtigheidspercentage en onjuist aangebrachte isolatie (nat geworden minerale wol); scheuren en barsten), raamdorpelstenen, waterslagen en muurafdekkers van de keuken en bijkeuken en voor houtrot in de keuken en bijkeuken. Ten slotte staat in het rapport dat er tijdens de inspectie een indicatie was van een hoog vochtgehalte en onvoldoende luchtcirculatie. De foto’s die [eiseres] heeft overgelegd, bevestigen de slechte staat van onderhoud van het kitwerk, houtwerk van kozijnen en deuren, dakbedekking, vochtproblematiek en schimmel. Bovendien is op een van de foto’s te zien dat sprake is van een gat c.q. loszittend pleisterwerk van een binnenmuur.
5.7.
[gedaagde] heeft de conclusies van de bouwkundige keuring en de staat van de woning zoals te zien is op de foto’s niet concreet betwist. Ter toelichting daarvan heeft hij opgemerkt dat de dagvaarding ondeugdelijk is onderbouwd omdat daaruit niet valt op te maken welke gebreken de woning precies zou hebben. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] daarmee niet voldaan aan haar stelplicht. Dit verweer faalt. Weliswaar is juist dat [eiseres] in de dagvaarding geen lijst heeft opgenomen met de door haar gestelde gebreken maar zij heeft daarin wel opgemerkt dat onder meer sprake is van lekkages, een vocht- en schimmelprobleem, houtrot, achterstallig onderhoud en een hoge energierekening vanwege het ontbreken van isolatie en daarbij concreet verwezen naar de uitvoerige correspondentie tussen partijen, onder meer de e-mails van 30 december 2019 (r.o. 2.7) en 31 maart 2020 (r.o. 2.9), de bouwkundige keuring en de foto’s. Het had voor [gedaagde] dan ook duidelijk kunnen zijn dat [eiseres] die gebreken aan haar vordering ten grondslag legt. In zoverre heeft [eiseres] dan ook voldaan aan haar stelplicht en lag het op de weg van [gedaagde] om daar gemotiveerd op te reageren.
Gezien de conclusies van de bouwkundige keuring en de overgelegde foto’s en bij gebreke van (voldoende) betwisting daarvan door [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van ernstige gebreken aan de woning als bedoeld onder 8 van Categorie B van Bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte en van twee gebreken vallend onder Categorie C van bedoelde bijlage zoals hiervoor geciteerd. Alle hiervoor in r.o. 5.6 geciteerde punten van de bouwkundige keuring zijn aan te merken als gebrek bedoeld onder 8 van Categorie B, met uitzondering van de punten ten aanzien van de badkamer en het gat c.s. loszittend pleisterwerk op een binnenmuur zoals te zien op een van de foto’s. Die beide punten zijn aan te merken als gebrek in de Categorie C. Daardoor is vast komen te staan dat sprake is van gebreken aan de woning in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.  Het niet nader onderbouwde verweer van [gedaagde] dat de woning geen gebreken vertoont of dat de klachten niet als gebreken in de zin van artikel 7:204 BW hebben te gelden, slaagt dan ook niet.
5.8.
Voor zover [gedaagde] onder verwijzing naar de e-mails van 27 maart 2020 ( r.o. 2.8) en 14 mei 2020 (r.o. 2.10) en een factuur van 23 mei 2020 als verweer heeft aangevoerd dat hij bepaalde gebreken al heeft verholpen, slaagt dat verweer ook niet. Ter zitting is wel komen vast te staan dat [gedaagde] in mei 2020 een aantal werkzaamheden heeft verricht, te weten het vervangen van de ventilatie in de badkamer en het opknappen van de wanden en de vloer van de badkamer. Daarnaast heeft [gedaagde] nog betoogd dat het bedrijf dat de loden waterleiding heeft verwijderd ook de nokvorsten op het dak heeft gecontroleerd en op het dak wat werkzaamheden heeft verricht. [eiseres] heeft dat gemotiveerd betwist. De door [gedaagde] overgelegde factuur van het betreffende bedrijf kan niet dienen ter onderbouwing van deze werkzaamheden, nu op die factuur alleen kosten zijn opgenomen voor het vervangen van de waterleiding en niet voor werkzaamheden aan het dak. Voor zover [gedaagde] overigens meent dat hij gebreken heeft verholpen had het op zijn weg gelegen om dat gemotiveerd te stellen. [gedaagde] heeft dat nagelaten, zodat overigens niet is vast komen te staan dat alle hiervoor geconstateerde gebreken zijn verholpen.
5.9.
[gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat de oorzaak van de gebreken aan [eiseres] is toe te rekenen maar [eiseres] heeft dat betwist en [gedaagde] heeft zijn stelling niet onderbouwd zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat. Dat geldt ook voor de enkele niet onderbouwde stellingen van [gedaagde]  dat het gebreken betreft waarvoor [eiseres] aansprakelijk is dan wel dat [eiseres] de gebreken zelf moet herstellen omdat sprake is van kleine herstellingen als bedoeld in artikel 7:217 BW.
5.10.
Voor het ontstaan van een recht op huurprijsvermindering is het niet nodig dat de verhuurder tot herstel verplicht is of in verzuim is met het verhelpen van de gebreken. Er moet ‘slechts’ sprake zijn van een gebrek dat leidt tot genotsvermindering, ongeacht de oorzaak. Aangezien vast is komen te staan dat sprake is van gebreken die de bewoonbaarheid van de woning ernstig schaden (categorie B gebreken) dan wel ernstig het woongenot schaden (categorie C gebreken), is sprake van een gebrek dat leidt tot genotsvermindering, waardoor een recht op huurprijsvermindering is ontstaan als bedoeld in artikel 7:207 lid 1 BW. Daarnaast blijkt ook uit de stellingen en verklaringen van [eiseres] ter zitting dat haar woongenot (en dat van haar zoon) ernstig is verminderd doordat de woning erg vochtig is en onvoldoende geïsoleerd, waardoor koude lucht en vocht naar binnen komen en de woning geen verwarmde lucht vasthoudt. Voor zover [gedaagde] heeft betoogd dat [eiseres] niet heeft gesteld dat haar woongenot is verminderd als gevolg van de gebreken gaat dat betoog dan ook niet op.
5.11.
Van de kennisgeving van [eiseres] aan [gedaagde] van  de gebreken blijkt uit haar e-mail van 7 mei 2019 en uit het toesturen van de bouwkundige keuring waarbij [gedaagde] op de gebreken heeft gewezen en heeft gevraagd deze te verhelpen  Bij brief van 6 september 2019 (r.o. 2.5) heeft [eiseres] (nogmaals) bevestigd dat het niet alleen om de opsomming van achterstallig onderhoud en gebreken gaat in de e-mail van 7 mei 2019, maar dat uit de keuring blijkt dat de gehele woning ernstig achterstallig onderhoud kent, slecht geventileerd is, asbestverdacht materiaal bevat, brandonveilig is, slecht geïsoleerd is en gebreken en defecten kent. In de brief van 6 september 2019 heeft [eiseres] nogmaals gevraagd om herstel van de gebreken. Hieruit blijkt dat [eiseres] in elk geval op 6 september 2019 aan [gedaagde] behoorlijk heeft kennis gegeven van de gebreken, als al niet geldt dat [gedaagde] vanaf mei 2019 voldoende bekend was met de gebreken om tot maatregelen over te gaan. Het verweer van [gedaagde] dat [eiseres] hem niet behoorlijk van de gebreken kennis heeft gegeven, slaagt dan ook niet. Aangezien [gedaagde] op 15 februari 2020 dus reeds enige tijd bekend was met de gebreken kan de huurprijsvermindering zoals gevorderd worden toegewezen vanaf dat moment.
5.12.
De kantonrechter komt aan de hand van de specifieke omstandigheden van dit geval tot het oordeel dat een huurprijsvermindering van 50% als evenredig heeft te gelden gezien de ernst van de gebreken en het daardoor ernstig verminderde woongenot van [eiseres] en de omstandigheid dat de gebreken al langere tijd bekend zijn. Zo staat als onbetwist vast dat [eiseres] [gedaagde] al in april 2013 op lekkage/schimmel problemen heeft gewezen, sinds juni 2018 op de lekkage bij de douche en sinds maart 2018 op de slechte staat van kozijnen, deuren en ramen. Daarnaast zijn de gebreken (grotendeels categorie B en ook categorie C van Bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte) dusdanig, dat voldoende is komen vast te staan dat deze een sterk verminderd huurgenot opleveren, zodat een huurprijsvermindering van 50% als evenredig heeft te gelden.
5.13.
[eiseres] heeft gevorderd een huurprijsvermindering totdat de gebreken zijn hersteld zoals tussen partijen is overeengekomen. Ter zitting heeft [eiseres] desgevraagd meegedeeld dat zij daarmee bedoelt te vorderen dat de huurprijsvermindering geldt totdat [gedaagde] de werkzaamheden heeft laten uitvoeren zoals namens hem genoemd in de meergenoemde e-mail van 30 december 2019 met de aanvulling daarop in de e-mail van 31 maart 2020 van haar gemachtigde. Voor zover [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij die werkzaamheden al (gedeeltelijk) heeft uitgevoerd, geldt dat hiervoor al is overwogen dat dat alleen geldt voor de ventilatie in de badkamer en de wanden en vloeren van de badkamer. Voor zover het verwijderen van de loden waterleiding (ook) had moeten worden aangemerkt als een gebrek geldt dat uit de door [gedaagde] overgelegde factuur blijkt dat deze inmiddels is verwijderd. Als [eiseres] meent dat het leidingwater dat zij gebruikt desondanks nog steeds afkomstig is uit de loden leiding dan had het op haar weg gelegen om dat nader te onderbouwen. Dat heeft zij nagelaten zodat dat punt als afgehandeld kan worden beschouwd. Gegeven de gebreken zoals hiervoor vastgesteld kunnen de werkzaamheden zoals genoemd in de hiervoor genoemde e-mails overigens worden bestempeld als redelijke werkzaamheden ter herstel van die gebreken. Uitzondering daarop zijn het nieuwe keukenblok, het repareren van het halletje bij de vloer van de voordeur en het verwijderen van asbest. Daarvan is niet komen vast te staan dat sprake is van zodanige gebreken dat dit bijdraagt aan de vermindering van het huurgenot. Dat laat uiteraard onverlet dat het [gedaagde] vrij staat om ook die punten te herstellen. Het voorgaande betekent dat de huurprijsvermindering zal gelden totdat de gebreken zijn hersteld door uitvoering van de volgende werkzaamheden.
 Vervangen dakpannen en nokvorsten en isoleren dak.
 Dakkapel achter vervangen.
 Nalopen alle kozijnen en beglazing en waar nodig vervangen enkel glas door dubbel glas, controle en eventueel vervangen van beglazingskit en waar nodig vervangen hang- en sluitwerk.
 Schuur dak vervangen en gevelbetimmering vervangen en isoleren.
 Nalopen goten en loodlappen en waar nodig herstellen.
 Badkamer nieuwe gesloten douchecabine en eventueel nieuw plafond.
 De uitbouw: het vervangen van de betimmering, alsmede vervangen van het dak.
 Houtwerk: nazien en herstellen waar nodig.
5.14.
Het verweer van [gedaagde] tegen toewijzing van de vordering tot huurprijsvermindering, omdat [eiseres] de gebreken niet expliciet noemt, zodat niet kan worden bepaald wanneer de gebreken zijn verholpen, slaagt niet. De vordering wordt immers zodanig gespecificeerd toegewezen dat de huurprijsvermindering zal komen te vervallen als de gebreken zijn hersteld zoals  in r.o. 5.13  is overwogen.
5.15.
De vordering van [eiseres] tot huurprijsvermindering met 50% zal - zoals gevorderd - worden toegewezen met ingang van 15 februari 2020 totdat de gebreken zijn hersteld door uitvoering van de werkzaamheden zoals opgesomd in r.o. 5.13.
Juridische kosten
5.16.
De gevorderde juridische kosten zijn door [gedaagde] betwist en zullen worden afgewezen. [eiseres] heeft ter onderbouwing van deze vordering gewezen op artikel 9.2 van de huurovereenkomst en gesteld dat zij juridische kosten heeft moeten maken als gevolg van de gebreken en dat [gedaagde] aansprakelijk is voor deze schade. [eiseres] bedoelt kennelijk een beroep te doen op artikel 6:96 lid 2 BW. Op grond van artikel 241 Rv kan echter geen schadevergoeding op grond van artikel 6:96 lid 2 BW worden toegekend voor vergoeding van juridische kosten ter voorbereiding en instructie van een zaak.
Kosten bouwkundig advies
5.17.
De kantonrechter acht de gevorderde kosten van de bouwkundige keuring toewijsbaar op grond van artikel 6:74 BW in samenhang met artikel 6:96 lid 2 sub b BW. Vast is komen te staan dat sprake is van gebreken die de bewoonbaarheid van de woning ernstig schaden (categorie B gebreken) dan wel ernstig het woongenot schaden (categorie C gebreken), voor welk herstel [gedaagde] als verhuurder aansprakelijk is. [gedaagde] heeft onvoldoende gesteld dat deze tekortkoming hem niet kan worden toegerekend. De kantonrechter komt tot het oordeel dat er causaal verband is tussen de gebreken en de kosten van de keuring, omdat zij het niet onredelijk acht dat [eiseres] ter vaststelling van deze aan het gehuurde klevende gebreken de betreffende keuring heeft laten opmaken en de kosten van de keuring niet onredelijk hoog zijn.
5.18.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt.
Vordering in reconventie
5.19.
[gedaagde] vordert in reconventie betaling van een huurachterstand. Daartoe heeft hij onder meer gesteld dat [eiseres] met ingang van oktober 2019 slechts 50% van de huur is gaan betalen.
5.20.
Naar aanleiding van hetgeen partijen over en weer hebben gesteld en aangevoerd, de overgelegde betalingsoverzichten en de erkenning door [eiseres] dat zij van januari tot en met april 2020 geen huur heeft betaald en over mei 2020 slechts € 200,00, is vast te komen staan dat:
[eiseres] per eind september 2019 € 1.800,00 teveel aan huur had betaald;
[eiseres] het bedrag van € 1.800,00 aan te veel betaalde huur heeft verrekend met de helft van de huur voor de maanden oktober, november en december 2019, januari 2020 en de helft van februari 2020 (4,5 x € 400,00 = € 1.800,00);
[eiseres] in januari 2020 € 400,00 te weinig aan huur heeft betaald;
[eiseres] in februari 2020 € 600,00 te weinig aan huur heeft betaald;
[eiseres] in maart en april 2020 € 800,00 per maand (2 x € 800,00 = € 1.600,00) te weinig aan huur heeft betaald;
[eiseres] in mei 2020 € 600,00 te weinig aan huur heeft betaald,
zodat [eiseres] per eind mei 2020 in totaal € 3.200,00 te weinig aan huur heeft betaald.
5.21.
Echter, bij de berekening van de huurachterstand moet rekening worden gehouden met de gevorderde - en bij dit vonnis toe te wijzen - huurprijsvermindering vanaf 15 februari 2020. Dat betekent dat voor februari 2020 € 200,00 op de huurprijs in mindering dient te worden gebracht en voor maart tot en met mei 2020 € 400,00 per maand, zodat aan huurachterstand resteert: € 3.200,00 – € 200,00 – (3 x € 400,00) =  € 1.800,00.
5.22.
De vordering van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand zal dan ook voor € 1.800,00 worden toegewezen inclusief de wettelijke rente over dit bedrag vanaf het moment van verschuldigdheid tot het moment van algehele voldoening.
5.23.
Deze huurachterstand is niet zo hoog (minder dan drie maanden van de oorspronkelijke huurprijs) dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal dan ook worden afgewezen evenals de vordering tot ontruiming.
5.24.
Gezien het feit dat de vordering tot huurprijsvermindering van 50% van [eiseres] zal worden toegewezen, zal de vordering van [gedaagde] tot betaling van een huurprijs van € 800,00 vanaf september 2020 worden afgewezen.
5.25.
De proceskosten inclusief nakosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ten aanzien van de vordering tot betaling van de huurachterstand als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij is te beschouwen. Omdat het een eis in reconventie betreft en [gedaagde] slechts gedeeltelijk in het gelijk gesteld wordt, zal - mede gezien de toegewezen hoofdsom - voor de berekening van het salaris een half liquidatie punt worden gerekend voor vorderingen tot € 2.500,00 en zullen de nakosten worden gesteld op de helft van het daarvoor maximaal gehanteerde tarief van € 124,00. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen ingaande de 15e dag na de datum van betekening van dit vonnis.
6
De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
vermindert de huurprijs van het gehuurde met 50% met ingang van 15 februari 2020 tot de dag dat de gebreken zijn hersteld door uitvoering van de werkzaamheden zoals opgesomd in r.o. 5.13;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 319,00;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding	€	102,96
griffierecht	€	236,00
salaris gemachtigde	€	498,00	 (2 x € 249,00);
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst de vordering voor het overige af.
de tegenvordering
6.6.
veroordeelt [eiseres] tot betaling aan [gedaagde] van € 1.800,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf het moment van verschuldigdheid tot aan de dag van de gehele betaling;
6.7.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag vaststelt op:
salaris gemachtigde	€	            187,00 (1/2 x 2 x € 187,00);
nakosten gemachtigde €	             62,00 (1/2 x € 124,00),
vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten ingaande de 15e dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
6.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.9.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier		De kantonrechter