ECLI:NL:RBLIM:2021:1485
Rechtbank LIM — Uitspraak 


RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8549487  CV EXPL  20-2477
Vonnis van de kantonrechter van 10 februari 2021
in de zaak van
[eiser]
,
wonend te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. G.M.M. van Tilborg, advocaat,
tegen
[gedaagde]
,
wonend te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. B.H.S. Brinkman, advocaat.
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 28 april 2020
de conclusie van antwoord
de voor de mondelinge behandeling door [eiser] op 9 november 2020 toegestuurde stukken
de voor de mondelinge behandeling door [gedaagde] op 20 november 2020 toegestuurde stukken
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
[eiser] heeft de woning aan de [adres] te [woonplaats 1] van [gedaagde] gekocht. Op 11 oktober 2019 is de koopovereenkomst getekend en op 28 november 2019 de akte van levering. In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende:
“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woning.
(…)
De verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitluidend aansprakelijk voor de herstelkosten. (…)
artikel 19 Ouderdomsclausule en asbestclausule
Koper is bekend dat het registergoed ouder is dan 50 jaar en is bekend met het feit dat het registergoed de eigenschappen bezit van de in die tijd geldende woningbouw.(…) Koper vrijwaart verkoper van claims mochten deze stoffen of materialen, zonder de huidige weet van de verkoper, op een later tijdstip op of aan het registergoed worden aangetroffen.”
2.2.
Op 4 oktober 2019 is de woning onderzocht door een bouwkundige van de Vereniging Eigen Huis (hierna de VEH). Op pagina 12 van het onderzoeksrapport (dat [eiser] voor de mondelinge behandeling op 9 november 2020 naar de rechtbank heeft gestuurd) staat:
“
(…) De elektrische installatie wordt visueel beoordeeld. De soort bedrading wordt steekproefsgewijs gecontroleerd. Wilt u zeker weten of de installatie voldoet aan de voorschriften, dan adviseren wij om hiervoor een installateur in te schakelen.(…)”
2.3.
Voorafgaande aan de verkoop heeft [gedaagde] een vragenlijst ingevuld (productie 4 dagvaarding). Voor zover relevant zijn in de vragenlijst de volgende vragen en de door [gedaagde] gegeven antwoorden opgenomen:
“
7. Installaties
(…)
i. Is de elektrische installatie vernieuwd?
Ja
Zo ja, wanneer en welke onderdelen?
Groepenkast en groepen erbij geplaatst.”
2.4.
Na aankoop is [eiser] gestart met werkzaamheden aan de woning. Bij deze werkzaamheden is een aantal stopcontacten verwijderd. In de muren is oude stoffen bedrading aangetroffen. Verder is gebleken dat stopcontacten in de slaapkamers en in de woonkamer niet geaard zijn en dat twee groepen door één centraaldoos in de kelder lopen.
2.5.
[eiser] heeft [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de door hem in de elektrische installatie aangetroffen gebreken en de door hem te maken herstelkosten. [gedaagde] heeft geen aansprakelijkheid erkend.
2.6.
[eiser] heeft vervolgens [naam 1] , Onderhoud, Keuring Elektro service B.V. opdracht gegeven tot het uitvoeren van een onderzoek, die vervolgens op 24 december 2019 een rapport heeft opgesteld (productie 9 dagvaarding). Dat rapport maakt melding van een groot aantal defecten.
3
Het geschil
3.1.
[eiser] stelt dat de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst aangezien zij, wat betreft de aanwezige elektrische installatie, niet de eigenschappen bezit die [eiser] op grond van de koopovereenkomst en de mededelingen van [gedaagde] mocht verwachten. Door het leveren van een non-conforme woning is [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten in de verbintenis uit hoofde van de koopovereenkomst. [eiser] stelt dat de door hem te maken herstelkosten en de reeds gemaakt deskundigenkosten voor rekening van [gedaagde] dienen te komen.
3.2.
Op bovenstaande gronden vordert [eiser] om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om aan hem te voldoen:
€ 11.178,75 ter zake van de herstelkosten (waarvan € 9.680,00 voor het repareren van de elektrische installatie en € 1.498,75 voor stuc- en schilderwerk in huis), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding,
de kosten voor het opstellen van het inspectierapport d.d. 24 december 2019, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding,
de proceskosten, inclusief de nakosten ad € 205,00 (zonder betekening van het vonnis) en € 273,00 (met betekening), vermeerderd met de wettelijke rente over de nakosten als deze niet binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis zijn voldaan.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is in discussie of de woning voldoet aan de koopovereenkomst en de vraag of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van die overeenkomst. Deze vragen moeten worden beantwoord aan de hand van de artikelen 6 en 19 van de koopovereenkomst (die afwijken van artikel 7:17 BW).
4.2.
De woning is conform artikel 6.1 van de koopovereenkomst aan [eiser] geleverd in de staat waarin zij zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevond, dus met zichtbare en onzichtbare gebreken. Partijen zijn echter in artikel 6.3 overeengekomen dat de geleverde woning geschikt moet zijn voor normaal gebruik als woning. Als sprake is van een gebrek waardoor de woning niet normaal gebruikt kan worden, dan is [gedaagde] op grond van artikel 6.3 (vijfde volzin) aansprakelijk voor de herstelkosten, ook al wist zij niets over het gebrek. Een uitzondering geldt voor gebreken die het normale gebruik van de woning in de weg staan en die aan [eiser] kenbaar of bekend waren. Met kenbare gebreken (in de vierde volzin van artikel 6.3.) wordt aan de onderzoeksplicht van [eiser] gerefereerd. Gebreken die [eiser] niet kende maar die hij (wel) zou hebben ontdekt - als hij (nader) onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden verwacht - zijn ook als kenbaar aan te duiden.
4.3.
In artikel 19 van de koopovereenkomst is vervolgens een ouderdomsclausule opgenomen. De ouderdomsclausule maakt een uitzondering op de in artikel 6.3 opgenomen regel dat de woning de feitelijke eigenschappen moet bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik. Gebreken die het normale gebruik van de woning in de weg staan maar het gevolg zijn van ouderdom komen toch voor rekening van [eiser] .
4.4.
Onder normaal gebruik als woning wordt naar gangbaar taalgebruik verstaan dat in de woning op een veilige manier gewoond moet kunnen worden, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Daarbij spelen de ouderdom van de woning, de mededelingen van de verkoper en voor de koper kenbare gebreken een belangrijke rol. In dat verband is van belang dat de door [eiser] aangekochte (66 jaar oude) woning in 2013 is gerenoveerd. Met de bovenstaande uiteenzetting op de achtergrond worden de onder 4.1. opgenomen vragen hieronder beantwoord.
Voldoet de door [eiser] aangekochte woning aan de koopovereenkomst?
4.5.
De vraag of de door [eiser] aangekochte woning aan de koopovereenkomst voldoet, moet ontkennend worden beantwoord. Bij de beoordeling is als uitgangspunt genomen dat  wanneer in een woning door de aanwezige elektrische installatie een onveilige situatie ontstaat, een woning naar normaal gebruik niet geschikt is voor bewoning. Uit het door [eiser] ingebrachte deskundigenrapport (productie 9 dagvaarding) kan worden opgemaakt dat de installatie gebreken vertoont. [gedaagde] betwist dat de gebreken het normale gebruik van de woning in de weg staan. Haar betoog wordt echter niet gevolgd. Het probleem met de elektrische installatie is van dien aard dat - ook zonder nadere onderbouwing - duidelijk is dat de woning niet normaal kan worden gebruikt. Elektriciteit is voor de bruikbaarheid en veiligheid van een woning zeer belangrijk. Problemen met de elektriciteit kunnen tot gevaarlijke situaties leiden. Dat op dit moment geen sprake is van brand-of explosiegevaar, maakt de voorgaande conclusie niet anders.
4.6.
[gedaagde] beroept zich op de ouderdomsclausule. [eiser] voert aan dat de ouderdomsclausule betrekking heeft op gebreken die het gevolg zijn van ouderdom. De woning is in 2013 gerenoveerd. Daarenboven heeft [gedaagde] gezegd dat de elektrische installatie volledig is vernieuwd. Onder deze omstandigheden kan [gedaagde] de ouderdomsclausule niet inroepen, aldus [eiser] .
4.7.
De kantonrechter volgt [eiser] in zijn betoog. De ouderdomsclausule is beperkt tot eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik als woning voor zover die eigenschappen bij de staat van onderhoud van de woning verwacht mogen worden. In verband met de elektrische installatie geldt dat ervan uit mag worden gegaan dat de bouw van de woning of de verbouwing moet zijn geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften (ECLI:NL:GHSHE: 2015:3586 en HR 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5383). Het is niet ongebruikelijk dat tijdens het gebruik van een woning veranderingen aan de elektrische installatie worden aangebracht. Ook [gedaagde] heeft dit gedaan, gelet op haar stelling dat zij extra groepen heeft laten plaatsen en ook gelet op de door haar ingevulde vragenlijst. Weliswaar is niet vast komen te staan dat [gedaagde] mondeling kenbaar heeft gemaakt dat de installatie volledig is vernieuwd maar [eiser] mocht - gelet op de overige factoren waarop onder 4.8. nader wordt ingegaan - ervan uitgaan dat de elektrische installatie volledig is vernieuwd.
4.8.
Vaststaat dat de door [eiser] ingeschakelde keurmeester van de VEH, na het aantreffen van losse smeltzekeringen in de meterkast, nader onderzoek niet noodzakelijk heeft gevonden. In het rapport van de VEH zijn zeer lage herstelkosten opgenomen zodat de hoogte van die kosten geen aanleiding tot nader onderzoek hoefde te geven. Voorts heeft [eiser] onbetwist gesteld dat de bakelieten schakelaar is gecontroleerd. Die was voorzien van nieuwe bedradingen. Onder de hierboven geschetste omstandigheden kan het beroep van [gedaagde] op de ouderdomsclausule niet slagen. De geschetste omstandigheden brengen mee dat [eiser] geen nader onderzoek hoefde te verrichten en ervan uit mocht gaan dat de renovatie, ook wat betreft de elektrische installatie, conform de in 2013 geldende normen is uitgevoerd. Al deze omstandigheden bij elkaar genomen brengen de kantonrechter tot het oordeel dat de door [gedaagde] geleverde woning niet aan de koopovereenkomst voldoet.
Tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] ?
4.9.
Nu [eiser] niet bekend was met het gebrek en het gebrek het normale gebruik van de woning in de weg staat, is aan de zijde van [gedaagde] sprake van een tekortkoming waarop zij door [eiser] kan worden aangesproken, ook in de situatie dat [gedaagde] zelf van het bestaan van het gebrek niet op de hoogte was. Deze regel had uitzondering kunnen lijden - zoals ook vermeld onder 4.2. -  indien was vast komen te staan dat [gedaagde] voorafgaande aan de verkoop mededelingen heeft gedaan van het desbetreffende gebrek of indien [eiser] dat gebrek vóór of uiterlijk bij de koop heeft ontdekt of daarvan op grond van andere omstandigheden weet had behoren te hebben. Niet is gebleken dat van deze uitzonderingen sprake is.
Herstel- en deskundigenkosten
4.10.
[eiser] maakt aanspraak op herstelkosten ad € 11.178,75 waarvan € 9.680,00 voor herstel van de elektrische installatie en € 1.498,75 voor opnieuw laten stuken en schilderen van de muren waarin de te vervangen elektra zich bevindt. Ter onderbouwing van deze kosten heeft [eiser] twee offertes overgelegd (een offerte van [naam bedrijf 1] Techniek B.V. en een offerte van het klusbedrijf [naam bedrijf 2] inc.). Bij repliek heeft [gedaagde] de hoogte van de gevorderde herstelkosten betwist. De kantonrechter ziet aanleiding om te oordelen dat [gedaagde] hierin deels gelijk moet krijgen. De offerte van [naam bedrijf 1] Techniek B.V. (productie 10 dagvaarding) bevat immers geen uitgewerkte opgave van materiaalkosten, aantal leidingen die vervangen moeten worden en manuren. Het is ook opmerkelijk dat de prijsopgave door [naam bedrijf 1] Techniek B.V. kennelijk zonder inspectie in de woning tot stand is gekomen. Voorts had het, gelet op de betwisting van [gedaagde] , op de weg van [eiser] gelegen om de kosten voor het repareren van de elektrische installatie nader te specificeren door bijvoorbeeld een nieuwe (uitgebreidere) offerte van [naam bedrijf 1] Techniek B.V. dan wel tweetal andere offertes te overleggen. Op basis van de op dit moment aan de vordering ten grondslag liggende offerte, kan de redelijkheid van de hoogte van die kosten niet worden beoordeeld. De vordering ad € 9.680,00 zal om bovenstaande redenen worden afgewezen.
4.11.
Ter zake van de kosten voor opnieuw laten stuken en schilderen van de muren geldt dat deze kosten voldoende zijn gespecificeerd. Allereerst kan uit de offerte van [naam bedrijf 2] inc. (productie 11 dagvaarding) worden opgemaakt dat de prijsopgave na bezichtiging in de woning tot stand is gekomen zodat ervan uit mag worden gegaan dat [naam bedrijf 2] inc., bij het opstellen van de offerte, wist welke werkzaamheden verricht moeten worden. Schilder- en stucwerkzaamheden verschillen bovendien naar hun aard en omvang van werkzaamheden die ten behoeve van een elektrische installatie uitgevoerd moeten worden in die zin dat de laatstgenoemde werkzaamheden naar hun aard ingewikkelder zijn en daar ook meer specialistische kennis voor vereist is. Daarvan uitgaande geldt dat een offerte voor schilder- en stucwerkzaamheden - de prijsopgave waarvan ook nog na inspectie in de woning tot stand is gekomen - voor wat betreft de uit te voeren werkzaamheden en aan die werkzaamheden gekoppelde kosten minder uitgebreid hoeft te zijn. Gelet op bovenstaande zal een bedrag van € 1.498,75 ter zake van de stuc- en schilderwerkzaamheden worden toegewezen. Over dat bedrag zal vanaf datum dagvaarding de wettelijke rente worden toegewezen.
4.12.
De door [eiser] gevorderde deskundigenkosten zijn onbetwist gebleven. Uit de factuur die [eiser] voor de mondelinge behandeling op 9 november 2020 naar de rechtbank heeft toegestuurd, kan worden opgemaakt dat de deskundigenkosten € 200,00 bedragen. De kantonrechter acht dat bedrag niet onredelijk hoog zodat ook deze vordering zal worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente over de deskundigenkosten zal eveneens vanaf datum dagvaarding worden toegewezen.
4.13.
[gedaagde] zal, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
dagvaarding	€	102,96
griffierecht	€	 83,00
salaris gemachtigde 	€
374,00
(2 punten x tarief € 187,00)
totaal 	€	559,96
De nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna in het dictum weergegeven.
5
De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen:
€ 1.498,75 ter zake van de overige herstelkosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding (zijnde 28 april 2020) tot de dag van de algehele voldoening,
€ 200,00 ter zake van de deskundigenkosten, vermeerderd met de rente vanaf datum dagvaarding (zijnde 28 april 2020) tot de dag van de algehele voldoening,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure aan de zijde van [eiser] , gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 559,96,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
€ 93,50 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf twee weken na voormelde aanschrijving tot de dag van voldoening,
te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf twee weken na betekening van dit vonnis tot de dag van voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken.
NZ