ECLI:NL:RBROT:2020:13089
Rechtbank ROT — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C /10/594915 / KG ZA 20-326
Vonnis in kort geding van 29 mei 2020
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
POSTNL REAL ESTATE B.V.
,
gevestigd te Den Haag,
eiseres,
advocaat [NAAM]. F. Diepraam te Haarlem,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats gedaagde] , gemeente [gemeente] ,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. J.P. Brinkman te Nijmegen.
Partijen worden hierna PostNL en [gedaagde] genoemd.
1.
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 8 mei 2020, met producties;
de conclusie van antwoord van 13 mei 2020, met producties;
het e-mailbericht van PostNL van 13 mei 2020, met een aanvullende productie;
de pleitnota van PostNL;
de pleitnota van [gedaagde] ;
de Skype-zitting van 15 mei 2020.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.
De feiten
2.1.
Sinds 20 december 1988 is (een rechtsopvolger van) PostNL rechthebbende op het tijdelijk recht van erfpacht, eindigend op 19 december 2087, van een perceel grond, gelegen aan de [adres 1] te Rotterdam. De gemeente Rotterdam is bloot eigenaar van de grond. Ten tijde van de vestiging van het recht van erfpacht was het perceel kadastraal bekend als gemeente Hillegersberg, sectie [sectie] , nummer [nummer 1] , dat later is overgegaan in sectie [sectie] , nummer [nummer 2] .
2.2.
Op 29 augustus 2008 is, met toestemming van de bloot eigenaar, door een rechtsvoorganger van PostNL een tijdelijk recht van ondererfpacht gevestigd ten gunste van [naam bedrijf] (hierna: [naam bedrijf] ). Het recht van ondererfpacht zag op dat deel van het recht van erfpacht waarop zich het bedrijfsgebouw plaatselijk bekend [adres 1] met bijbehorende parkeerplaatsen bevindt.
2.3.
De akte van vestiging van het Ondererfpachtrecht (hierna: de akte), waarin [naam bedrijf] is gedefinieerd als “ondererfpachter”, luidt voor zover van belang als volgt:
“(…)
C . HUUROVEREENKOMST
(…)
1.
In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen dat TNT te allen tijde haar volledige medewerking zal verlenen aan het vestigen van een (van de huurovereenkomst afhankelijke) opstalrecht met betrekking tot de [adres 1] ten behoeve van de ondererfpachter. Een opstalrecht kan echter niet worden gevestigd op een erfpachtrecht, aangezien de in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek genoemde zakelijke rechten (waaronder een opstalrecht) krachtens het wettelijk systeem slechts kunnen worden gevestigd op een zaak en niet op een daaruit afgeleid beperkt recht. Gezien het vorenstaande zijn partijen nader overeengekomen, teneinde toch tot een zoveel mogelijk gelijk resultaat te komen, dat in de huurovereenkomst voor ‘opstalrecht’ gelezen dient te worden ‘ondererfpachtrecht’.
D. OVEREENKOMST TOT VESTIGING ONDERERFPACHT
1.
In verband met het onder C .3 vermelde zijn erfpachter en ondererfpachter met elkaar een overeenkomst aangegaan strekkende tot vestiging van een tijdelijk recht van ondererfpacht met de inhoud als in deze akte vermeld, met betrekking tot het ondererfpachtterrein.
(…)
E. VESTIGING VAN HET RECHT VAN ONDERERFPACHT
Ter uitvoering van de onder D. genoemde overeenkomst wordt door erfpachter gevestigd en door ondererfpachter aanvaard het tijdelijk recht van ondererfpacht als bedoeld in artikel 5:93 Burgerlijk Wetboek, ingaande heden en eindigende op negentien december tweeduizend zevenentachtig, op: het ondererfpachtterrein.
Dit recht, dat hierna wordt genoemd het
‘recht van ondererfpacht’
, houdt in de bevoegdheid van ondererfpachter om de [adres 1] te houden en te gebruiken overeenkomstig de op grond van deze ondererfpachtvoorwaarden toegestane bestemming. Ter zake van het recht van ondererfpacht gelden de navolgende bepalingen:
(…)
Artikel 2
Duur van het recht van ondererfpacht
Het recht van ondererfpacht gaat heden in – deze datum hierna te noemen: de
‘ingangsdatum’
en eindigt op negentien december tweeduizend zevenentachtig, tenzij erfpachter en ondererfpachter dan in onderling overleg en met medewerking van de grondeigenaar zijn overeengekomen het recht van ondererfpacht te verlengen, behoudens eventuele beëindiging op de hierna in artikel 11 dan wel de overige in de wet genoemde gronden.
Het recht van ondererfpacht eindigt van rechtswege bij het einde van het recht van erfpacht, tenzij het recht van erfpacht eindigt door vermenging of afstand.
(…)
Artikel 14
Verticale splitsing van het recht van erfpacht/aankoop blote eigendom
1.
Indien ondererfpachter zulks wenst is erfpachter verplicht zo spoedig mogelijk haar volledige medewerking te verlenen aan het verkrijgen door de ondererfpachter van een eigen erfpachtrecht ten laste van de grondeigenaar; hiertoe zullen erfpachter en ondererfpachter onder meer het volgende ondernemen:
er dient een kadastrale uitmeting plaats te vinden, zodat het terrein van het ondererfpachtterrein een afzonderlijk kadastraal perceel zal vormen;
de benodigde toestemming en medewerking van de grondeigenaar zal worden aangevraagd, teneinde een (verticale) splitsing van het recht van erfpacht daadwerkelijk te kunnen bewerkstelligen;
erfpachter en ondererfpachter zullen een overeenkomst van koop sluiten met betrekking tot het recht van erfpacht voor zover dit betrekking heeft op het huidige (en zoals onder a. omschreven afgesplitste) ondererfpachtterrein, zulks voor een in onderling tussen partijen overeen te komen koopprijs;
e onder c . bedoelde koopprijs zal slechts de waarde van de erfpacht van de grond betreffen, zodat bij het vaststellen van de prijs er geen rekening zal worden gehouden met de waarde van de [adres 1] en/of overige op dit terrein door ondererfpachter gestichte opstallen; indien partijen geen overeenstemming bereiken omtrent de hoogte van de koopprijs zal deze bindend worden bepaald door drie makelaars/taxateurs, die opdracht zullen krijgen binnen één maand na benoeming hun standpunt te bepalen, zowel erfpachter als ondererfpachter zullen binnen veertien dagen nadat duidelijk is dat zij geen overeenstemming bereiken ieder een makelaar/taxateur moeten aanwijzen; de benoemde deskundigen zullen tezamen een derde deskundige aanwijzen; de kosten voor deze koopprijs vaststellingsprocedure worden door partijen voor gelijke delen gedragen;
het recht van erfpacht voor zover dit betrekking heeft op het huidige (en zoals onder a. omgeschreven afgesplitste) ondererfpachtterrein zal vervolgens worden overgedragen aan ondererfpachter, waardoor het onderhavige recht van ondererfpacht door vermenging teniet zal gaan.
2.
Indien erfpachter in de gelegenheid wordt gesteld het terrein van de grondeigenaar (gedeeltelijk) in eigendom te verwerven zal zij de ondererfpachter hierover informeren en voor zover mogelijk dit recht van koop – voor zover dit betrekking heeft op het ondererfpachtterrein – overdragen aan ondererfpachter. Een en ander onverminderd het in het hiervoor in artikel 14 lid 1 bepaalde.
Artikel 15
Voorkeursrecht tot koop
De ondererfpachter zal voorts te allen tijde een eerste recht van koop van het recht van erfpacht hebben ook nadat het recht van erfpacht door erfpachter (onverhoopt) aan een derde mocht zijn overgedragen. Indien erfpachter voornemens is over te gaan tot vervreemding van het recht van erfpacht zal zij – nadat ondererfpachter het aanbod van erfpachter niet heeft aanvaard – het recht van erfpacht slechts tegen dezelfde (financiële) voorwaarden aan derden aanbieden. Ingeval van een wijziging van deze (financiële) voorwaarden zal ondererfpachter wederom in de gelegenheid worden gesteld het recht van erfpacht te verwerven. Bij iedere volgende vervreemding van het recht van erfpacht herleeft het eerste recht van koop voor ondererfpachter.
(…)”
2.4.
Begin 2010 is het perceel kadastraal gesplitst. Op dit moment is sprake van twee percelen, gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] , kadastraal bekend als gemeente Hillegersberg, sectie [sectie] , nummers [nummer 3] en [nummer 4] (hierna gezamenlijk: het gehele erfpachtrecht). Het recht van ondererfpacht van [naam bedrijf] zag op het perceel aan de [adres 1] (sectie [sectie] , nummer [nummer 3] , hierna: het ondererfpachtrecht).
2.5.
Op 10 december 2013 heeft Ooms Makelaars Taxaties B.V., in opdracht van PostNL, het ondererfpachtrecht getaxeerd op € 1.025.000,00. De grondwaarde van het perceel is op 5 juni 2014 opnieuw getaxeerd, door De Mik Bedrijfshuisvesting B.V. (hierna: De Mik) op € 1.088.535,00.
2.6.
Op 12 november 2015 is het ondererfpachtrecht bij executoriale verkoop verkocht aan [gedaagde] . In het proces-verbaal van de executoriale verkoop is voor zover van belang het volgende opgenomen:
“(…)
De verschenen persoon, handelend als gemeld, heeft mij, notaris, verzocht om op grond van het bepaalde in artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek over te gaan tot executoriale verkoop bij inzet en afslag van
REGISTERGOED
het tijdelijke recht van ondererfpacht, eindigend op negentien december tweeduizend zevenentachtig, van een perceel grond, in eigendom toebehorend aan de gemeente Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Hillegersberg, sectie [sectie] , nummer [nummer 3] , groot vierenveertig aren drieënveertig centiaren (44 a, 43 ca), met de rechten van de ondererfpachter op de zich op dat perceel bevindende opstallen, bestaande uit bedrijfsruimte met bijbehorende parkeerplaatsen en verder toebehoren, plaatselijk bekend 3067 GL Rotterdam, [adres 1] , welk perceel grond mede is belast met een recht van erfpacht (het ‘hoofderfpachtrecht’) ten behoeve van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PostNL Real Estate Development B.V., statutair gevestigd te ’s-Gravenhage, met de rechten van de erfpachter, Zijnde PostNL Real Estate Development B.V., voornoemd, op de Zich op dat perceel grond bevindende bedrijfsgebouwen en verder toebehoren, plaatselijk bekend 3067 GL Rotterdam, [adres 1] en [adres 2] ;
hierna ook te noemen: het “Registergoed”, met inbegrip van de verpande roerende zaken als bedoeld in artikel 3:254 van het Burgerlijk Wetboek.
(…)
Er heeft nog geen verticale splitsing van de erfpacht plaatsgevonden. In het kader hiervan wordt verwezen naar het bepaalde in artikel 14 van de akte van vestiging ondererfpacht.
(…)
Het (onder)erfpachtrecht eindigt op negentien december tweeduizend zevenentachtig. De jaarlijkse (onder)erfpachtcanon bedraagt achtenzestigduizend éénhonderd achtenveertig euro en zesennegentig eurocent (€ 68.148,96) en wordt jaarlijks geïndexeerd. De canon dient bij vooruitbetaling per kwartaal te worden voldaan. De canon kan iedere vijf jaar worden herzien op basis van markthuurwaarde van de grond. De eerstvolgende herziening zal op één januari tweeduizend negentien plaatsvinden.
(…)
BIJNZONDERE VEILINGVOORWAARDEN EN AFWIJKINGEN VAN/AANVULLING OP DE AVVI 2015
(…)
I.
Aan het registergoed verbonden rechten en plichten
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en/of kettingbedingen en/of andere bijzondere bepalingen wordt verwezen naar de bepalingen in de hierna te noemen akten, voor zover deze bepalingen goederenrechtelijke werking hebben en zodoende van rechtswege overgaan op de koper en/of diens rechtsopvolgers. Voor zover genoemde bepalingen geen goederenrechtelijke werking hebben, zulle deze van rechtswege vervallen als verbintenisrechtelijke verplichting door de rechtsgevolgen die de wet aan louter de executieveiling verbindt, ten gevolge waarvan ze alsdan geen werking meer hebben jegens de koper of de veiling of de rechtsopvolgers daarvan, tenzij de koper besluit deze verplichtingen te aanvaarden.
Verwezen wordt naar:
( i)
de bepalingen vermeld in de akte van vestiging erfpacht op twintig december negentienhonderd achtentachtig
(…)
( ii)
de bepalingen vermeld in de akte van vestiging ondererfpacht op negenentwintig augustus tweeduizend acht
(…)
( iii)
het bepaalde voorkomende in de akte van levering op negenentwintig augustus tweeduizend acht (…)”
2.7.
Op 18 september 2017 heeft [gedaagde] aan PostNL kenbaar gemaakt het recht van erfpacht met betrekking tot de [adres 1] te willen kopen voor een bedrag van € 650.000,00. PostNL heeft dit bod afgewezen.
2.8.
In april 2018 heeft [gedaagde] zijn aanbod herhaald. Vastgoedorganisatie CBRE heeft namens PostNL een tegenvoorstel gedaan van € 950.000,00. Dit voorstel is niet door [gedaagde] geaccepteerd.
2.9.
In april 2019 heeft PostNL besloten het gehele erfpachtrecht als één geheel te verkopen. De percelen zijn op of omstreeks 16 april 2019 op de website van De Mik te koop aangeboden. Deze advertentie is ook op Funda in Business (hierna: Funda) geplaatst. De tekst van de advertentie luidde – voor zover van belang – als volgt:
“(…)
[adres 1] - [adres 2]
€ 2.400.000 k.k.
(…)
[adres 1]
PostNL heeft het perceel grond ( [adres 1] ) in ondererfpacht uitgegeven t/m 19 december 2087. De opstallen behoren niet toe aan Verkoper. De huidige canon bedraagt € 67.490,-- op jaarbasis en kan iedere 5 jaar herzien worden.
[adres 2]
De erfpachtverplichting is blijkens het kadaster (…) op 22 december 1988 voor de gehele duur van 99 jaar afgekocht (t/m 19-12-2087). Het blote eigendom rust bij de gemeente Rotterdam. Het object is momenteel bij PostNL in gebruik als post(voor)sorteercentrum.
Verkoopprijs
€ 2.400.000,-- kosten koper
( [adres 1] € 750.000,-- k.k. & [adres 2] € 1.650.000,-- k.k.)
(…)
Bijzondere mededelingen
Voorbehoud: Goedkeuring van directie PostNL Real Estate
Koopovereenkomst: Standaard koopovereenkomst PostNL Real Estate, inclusief een anti speculatiebeding en winstvolumeclausule.
Huurovereenkomst: Standaard huurovereenkomst PostNL Real Estate.
Huurperiode afhankelijk van sluitingsdatum PostNL vestiging.
Het object is momenteel in eigendom/gebruik bij PostNL, die voornemens is het object na verkoop voor een nader te bepalen huurperiode terug te willen huren. (…)”
2.10.
[gedaagde] heeft naar aanleiding van de advertentie contact opgenomen met De Mik en zijn bod van € 650.000,000 voor het erfpachtrecht met betrekking tot de [adres 1] herhaald. Daarna heeft [gedaagde] zijn bod verhoogd tot € 700.000,00. Het eerste en het tweede bod zijn niet door PostNL geaccepteerd.
2.11.
Naar aanleiding van de advertentie heeft een belegger, Grepu Vastgoed B.V. (hierna: Grepu) bij PostNL aangegeven interesse te hebben in het gehele erfpachtrecht zoals op Funda aangeboden. PostNL is met Grepu in onderhandeling getreden.
2.12.
Bij e-mailbericht van 21 mei 2019 heeft Grepu aan [gedaagde] bericht dat zij met betrekking tot de onderhandelingen met PostNL in de afrondende fase zat en dat zij met [gedaagde] een afspraak wilde maken om te kijken naar de mogelijkheden met betrekking tot de erfpacht/huur.
2.13.
Bij e-mailbericht van 22 mei 2019 heeft [gedaagde] aan De Mik, voor zover van belang, het volgende bericht:
“(…)
Zoals u weet hebben wij hier het onder erfpracht recht, waarin vastligt dat wij een voorkeurs recht voor koop hierop hebben.
Er had zich iemand bij ons gemeld die interesse heeft getoond voor het object wat jullie aanbieden. Zoals u weet hebben wij interesse om ons gedeelte af te kopen, voor welke prijs zouden wij deze kunnen kopen. Op het internet vraagt u 750.000 euro en 2.400.000 met het achterste gedeelte, maar ik begreep van de geïnteresseerde dat deze bezig is voor een lagere prijs.
Voor welke prijs kunnen wij ons gedeelte kopen.
(…)”
2.14.
Bij e-mailbericht van 28 mei 2019 heeft De Mik aan [gedaagde] onder meer het volgende bericht:
“(…)
Wij zijn momenteel met een potentiele koper in gesprek. Zodra wij overeenstemming hebben zullen wij u uiteraard schriftelijk informeren en u een voorkeursrecht van koop aanbieden voor het perceel grond.
(…)”
2.15.
Bij e-mailbericht van 6 augustus 2019 heeft [gedaagde] aan De Mik het volgende bericht:
“(…)
Zoals u reeds weet hebben wij het onder erfpachtrecht van [adres 1] te Rotterdam.
Wij willen ons gedeelte af kopen van Post NL voor de door u gevraagde prijs van 750.000 euro kosten koper. Zie onderstaande uw aanbieding:
(…)
Verkoopprijs
€ 2.400.000 kosten koper
( [adres 1] € 750.000 k.k. & [adres 2] € 1.650.000 k.k.)
As is zonder enig voorbehoud.
(…)”
2.16.
Op 21 augustus 2019 heeft [gedaagde] het pand “van Post NL te Rotterdam” bezichtigd.
2.17.
Op 16 september 2019 heeft De Mik per e-mail het volgende aan [gedaagde] bericht:
“(…)
Naar aanleiding van onze diverse gesprekken alsmede onze bezichtiging van woensdag 21 augustus jl. doen wij u bijgaand onze aanbieding voor het eerste recht van koop van het recht van erfpacht van de [adres 1] te Rotterdam.
Graag verwijzen wij u naar de bijlage van deze e-mail.
(…)”
2.18.
De bijlage bij het e-mailbericht van De Mik van 16 september 2019 betreft een brief van De Mik aan [gedaagde] waarin voor zover van het belang het volgende is opgenomen:
“(…)
Betreft: [adres 1] te Rotterdam – Voorkeursrecht tot koop ‘recht van erfpacht’
(…).
Namens PostNL Real Estate B.V., hierna ‘verkoper’ delen wij u mede, dat wij overeenstemming hebben bereikt met een derde aangaande de koop en verkoop van het recht van erfpacht, zijnde het perceel grond kadastraal bekend:
Gemeente: Hillegersberg
Sectie: [sectie]
Nummer: [nummer 3]
Grootte: 4.443 m2
Op grond van artikel 15 van de ‘akte van vestiging recht van ondererfpacht’ is verkoper verplicht u in de gelegenheid te stellen het recht van erfpacht te kopen. Wij verzoeken u binnen een redelijke termijn van 10 werkdagen na dagtekening, schriftelijk kenbaar te maken of u geïnteresseerd bent in de aankoop.
Verkoper en koper hebben prijsovereenstemming op een bedrag van € 1.100.000 k.k. (…).
Indien u niet de intentie hebt het object te verwerven, verzoeken wij u vriendelijk verkoper hiervan per direct per (aangetekend) schrijven in kennis te stellen.
(…)”
2.19.
Bij brief van 27 september 2019 heeft de advocaat [NAAM][gedaagde] aan De Mik bericht dat zijn cliënt een voorkeursrecht heeft op perceel Hillegersberg [sectie] [nummer 2] , thans overgegaan in Hillegersberg [sectie] [nummer 3] en Hillegersberg [sectie] [nummer 4] . Hij schrijft voorts dat [gedaagde] naar aanleiding van het aanbod op Funda, heeft aangegeven bereid te zijn
€ 750.000,00 te betalen voor Hillegersberg [sectie] [nummer 3] . Daarover is overeenstemming bereikt waaraan Post NL ten onrechte aan voorbij gaat. De advocaat [NAAM][gedaagde] schrijft verder dat [gedaagde] bereid is om PostNL tegemoet te komen door, conform zijn voorkeursrecht, het gehele erfpachtrecht te kopen voor een bedrag van € 1.100.000,00.
2.20.
Bij brief van 27 november 2019 heeft de advocaat [NAAM][gedaagde] het volgende bericht:
“(…)
Op 13 september jl. heeft De Mik Bedrijfshuisvesting B.V. (De Mik) uw cliënt verzocht om schriftelijk te laten weten of hij geïnteresseerd is in de aankoop van het recht van erfpacht op het perceel Hillegersberg [sectie] [nummer 3] ( [adres 1] ) te Rotterdam. De Mik is er daarbij kennelijk van uit gegaan dat uw cliënt terzake een voorkeursrecht zou hebben, maar dat uitgangspunt is bij nadere beschouwing onjuist.
In de eerste plaats is het betreffende voorkeursrecht immers niet aan uw cliënt verleend maar aan [naam bedrijf] , een vennootschap die al in 2015 is opgehouden te bestaan. Het artikel in de akte d.d. 29 augustus 2008 (waarin het voorkeursrecht is gevestigd) voorziet wel in de binding van opvolgende erfpachters, maar een bepaling waaruit volgt dat ook opvolgende ondererfpachters zich op het voorkeursrecht kunnen beroepen ontbreekt. Dat betekent dat alleen [naam bedrijf] en haar rechtsopvolgers onder algemene titel rechten aan het voorkeursrecht konden ontlenen. In de tweede plaats had het voorkeursrecht indertijd betrekking op het gehele perceel Hillegersberg [sectie] [nummer 2] ( [adres 1] en [adres 2] ) te Rotterdam ter grootte van 10.375 m2, dat na 2008 is overgegaan in de percelen Hillegersberg [sectie] [nummer 3] ( [adres 1] ) en [sectie] [nummer 4] ( [adres 2] ).
Ik voeg aan het voorgaande nog toe dat, anders dan de brief van De Mik wellicht suggereert, cliënte geen concreet voornemen heeft om het recht van erfpacht op het perceel Hillegersberg [sectie] [nummer 3] ( [adres 1] ) als zodanig te verkopen en daarvoor (dus) ook geen overeenstemming heeft bereikt met een derde.
U kunt de eerste brief van De Mik dan ook als niet geschreven beschouwen.
Zoals bekend wordt het recht van erfpacht op het gehele perceel (Hillegersberg [sectie] [nummer 3] en [sectie] [nummer 4] ) momenteel nog wel aangeboden op Funda.nl. Dat, zoals u stelt, tussen partijen al overeenstemming zou zijn bereikt over de verkoop van het perceel Hillegersberg [sectie] [nummer 3] is onjuist. Indien uw cliënte interesse heeft in het gehele perceel en een serieus bod wil doen, wordt hem verzocht dat kenbaar te maken.
(…)”
2.21.
[gedaagde] heeft niet op deze brief gereageerd.
2.22.
In december 2019 zijn PostNL en Grepu het eens geworden over de koop van het gehele erfpachtrecht voor een bedrag van € 2.200.000,00.
2.23.
Op 19 december 2019 heeft PostNL de advocaat [NAAM][gedaagde] schriftelijk geïnformeerd over de gewijzigde (financiële) voorwaarden die zij met Grepu is overeengekomen en heeft zij [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om het gehele erfpachtrecht tegen dezelfde voorwaarden te verwerven.
2.24.
[gedaagde] heeft op 14 januari 2020 aan de voorzieningenrechter van deze rechtbank verlof gevraagd om zowel leverings- als verhaalsbeslag te mogen leggen. De voorzieningenrechter heeft op 15 januari 2020 verlof verleend om beslag te leggen op het aan PostNL toebehorende recht van erfpacht ter zake de percelen Hillegersberg [sectie] [nummer 3] ( [adres 1] ) en [sectie] [nummer 4] ( [adres 2] ). De door [gedaagde] begrote vordering van € 1.423.371,35 is door de voorzieningenrechter begroot op € 88.593,70. Daartoe is overwogen dat voor wat betreft het deel van de geldvordering dat € 1.100.000,00 bedraagt sprake is van een voorwaardelijk toekomstige vordering en dat geen sprake is van bijzondere omstandigheden die aanleiding geven tot verlofverlening wat leidt tot een lager begrote vordering. De beslagen zijn gelegd op 17 januari 2020.
2.25.
Bij e-mailbericht van 17 januari 2020 heeft [gedaagde] aan PostNL laten weten dat hij een voorkeursrecht heeft en dat hij van mening is dat hij met PostNL overeenstemming heeft bereikt over de koop van het gehele erfpachtrecht voor een bedrag van € 1.100.000,00. PostNL is in bij brief van 17 januari 2020 aansprakelijk gesteld voor de schade die [gedaagde] lijdt en nog zal lijden door de handelswijze van PostNL.
2.26.
PostNL heeft bij e-mailbericht van 21 januari 2020 aan [gedaagde] laten weten dat tussen partijen geen overeenstemming is bereikt over de verkoop van het gehele erfpachtrecht. PostNL heeft [gedaagde] een laatste termijn geboden, tot 4 februari 2020, om het gehele erfpachtrecht te verwerven tegen de (financiële) voorwaarden die zij met Grepu is overeengekomen. [gedaagde] is niet op dit aanbod ingegaan.
2.27.
Bij dagvaarding van 29 januari 2020 heeft [gedaagde] een bodemprocedure aanhangig gemaakt waarin hij onder meer vordert dat PostNL wordt veroordeeld om mee te werken aan de levering van het gehele erfpachtrecht, dan wel tot levering van het recht van erfpacht voor zover dat betrekking heeft op het ondererfpachtterrein tegen een koopprijs van
€ 750.000,00, dan wel tot dooronderhandelen over de verkoop van (een deel van) het recht van erfpacht. [gedaagde] vordert daarnaast schadevergoeding ter zake van teveel betaalde canon van € 68.149,00 en schadevergoeding nader op te maken bij staat.
2.28.
Bij brief van 5 februari 2020 van de advocaat [NAAM][gedaagde] is [gedaagde] verzocht om kenbaar te maken of hij zich wenste te beroepen op artikel 14 van de akte en daarmee het erfpachtrecht met betrekking tot de [adres 1] wenste te verkrijgen.
2.29.
Bij brief van 7 februari 2020 heeft de advocaat [NAAM][gedaagde] aan de advocaat [NAAM][gedaagde] op artikel 14 van de akte gold als
“meer subsidiair, namelijk voor zover mocht worden geoordeeld dat dit beroep nog niet zou zijn gedaan, en voor zover de eerdere/andere stellingen als ingenomen in de dagvaarding niet onherroepelijk door een rechter zouden worden gevolgd”
.
2.30.
Op 13 februari 2020 heeft er een bespreking plaatsgevonden tussen partijen. Partijen hebben daarbij geen overeenstemming bereikt over het ontstane geschil.
2.31.
PostNL heeft [gedaagde] bij brief van 2 april 2020 gesommeerd om de gelegde beslagen op te heffen. [gedaagde] heeft niet aan deze sommatie voldaan.
3.
Het geschil
3.1.
PostNL vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. de ten laste van PostNL gelegde beslagen opheft, althans [gedaagde] te veroordelen tot opheffing van die beslagen binnen 24 uur na dit vonnis, op straffe van een dwangsom;
2. [gedaagde] verbiedt om ten laste van PostNL opnieuw conservatoir beslag te leggen in verband met enige vordering verband houdende met het in de dagvaarding geschetste feitencomplex, op straffe van een dwangsom;
3. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, inclusief de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het vonnis tot de dag van betaling, onder de bepaling dat [gedaagde] de rente ex artikel 6:119 BW over deze proceskosten is verschuldigd wanneer deze niet binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis aan PostNL zijn voldaan.
3.2.
PostNL legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. De vorderingen van [gedaagde] waarvoor de beslagen zijn gelegd zijn summierlijk ondeugdelijk. Tussen partijen is geen overeenstemming bereikt over de verkoop van het gehele erfpachtrecht voor een bedrag van € 1.100.000,00. Tussen partijen is evenmin overeenstemming bereikt over de verkoop van het ondererfpachtrecht. PostNL stelt zich daarnaast op het standpunt dat aan [gedaagde] geen voorkeursrecht toekomt. Het voorkeursrecht van artikel 15 van de akte is een persoonlijk recht dat uitsluitend is verleend aan [naam bedrijf] . In het proces-verbaal van de executoriale verkoop van het ondererfpachtrecht is bepaald dat de bepalingen uit de akte die geen goederenrechtelijke werking hebben van rechtswege vervallen. Voor zover geldt dat [gedaagde] wel een voorkeursrecht toekomt, dan heeft te gelden dat PostNL op correcte wijze uitvoering heeft gegeven aan dit voorkeursrecht. PostNL heeft daarnaast niet in strijd met artikel 14 van de akte gehandeld. [gedaagde] is meermaals uitgenodigd om de procedure van artikel 14 te doorlopen, maar heeft daar geen gebruik van gemaakt. Dat [gedaagde] schade lijdt door het handelen van PostNL wordt betwist. PostNL is desalniettemin bereid om zekerheid te stellen voor het bedrag waarvoor het verlof tot verhaalsbeslag is verleend. PostNL heeft een spoedeisend belang bij het gevorderde, nu zij reeds overeenstemming met een derde heeft bereikt over de verkoop van het gehele erfpachtrecht.
3.3.
[gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van PostNL dan wel tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van PostNL in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW. [gedaagde] stelt voorop dat PostNL geen spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft. Daarnaast voert hij  aan dat er geen grond is om tot opheffing van de gelegde beslagen over te gaan omdat zijn vorderingen niet summierlijk ondeugdelijk zijn en zijn belangen bij handhaving van de beslagen zwaarder wegen dan het belang van PostNL bij opheffing daarvan. Hij meent dat tussen partijen overeenstemming is bereikt met betrekking tot de verkoop van het gehele erfpachtrecht voor een bedrag van € 1.100.000,00. [gedaagde] is ervan uitgegaan en mocht erop vertrouwen dat het aanbod in de brief van De Mik van 16 september 2019 het gehele erfpachtrecht betrof. Wanneer wordt geoordeeld dat geen overeenstemming is bereikt over de verkoop van het gehele erfpachtrecht dan geldt dat in ieder geval overeenstemming is bereikt over de verkoop van het ondererfpachtrecht voor een bedrag van € 750.000,00. Omdat in de advertentie het woord ‘verkoopprijs’ is vermeld mocht [gedaagde] in de advertentie een concreet aanbod zien dat door hem is aanvaard. Bovendien komt aan [gedaagde] een voorkeursrecht van koop toe, waardoor PostNL verplicht is met hem over de verkoop van het gehele erfpachtrecht door te onderhandelen. PostNL heeft in strijd met dit voorkeursrecht gehandeld. Door het handelen van PostNL lijdt [gedaagde] schade. PostNL is voorts op grond van artikel 14 van de akte gehouden om zo spoedig mogelijk mee te werken aan het verkrijgen door [gedaagde] van een eigen erfpachtrecht ten laste van de bloot eigenaar. Op het punt van de te maken belangenafweging stelt [gedaagde] dat PostNL, wanneer de beslagen worden opgeheven, het recht van erfpacht kan vervreemden en leveren aan een derde. Dat maakt levering van het erfpachtrecht aan [gedaagde] onmogelijk.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.
De beoordeling
Het spoedeisend belang
4.1.
Vooropgesteld zij dat artikel 705 lid 1 Rv de beslagschuldenaar, die in beginsel niet wordt gehoord en die tegen een verleend verlof geen rechtsmiddel kan aanwenden, de mogelijkheid biedt in kort geding opheffing van het beslag te vorderen. Een spoedeisend belang daarbij wordt door de genoemde wetsbepaling niet vereist. In zoverre is zij een lex specialis ten opzichte van artikel 254 Rv. Bovendien vloeit het spoedeisend belang bij het gevorderde voort uit de aard van de vordering.
Het materiële toetsingskader
4.2.
De voorzieningenrechter kan op grond van artikel 705 Rv een conservatoir beslag op vordering van elke belanghebbende opheffen. De opheffing wordt onder meer uitgesproken bij verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag blijkt, of, zo het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid wordt gesteld. Volgens vaste rechtspraak ligt het in de eerste plaats op de weg van degene die de opheffing vordert om, met inachtneming van de beperkingen van de kortgedingprocedure, aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. De kortgedingrechter zal evenwel hebben te beslissen aan de hand van een beoordeling van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen, waarbij dient te worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder dient te wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag (Hoge Raad 14 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2105).
4.3.
PostNL noemt als grondslag voor haar vordering tot opheffing van de beslagen de summierlijke ondeugdelijkheid van het door [gedaagde] ingeroepen recht onder meer omdat tussen partijen geen overeenstemming is bereikt over de verkoop van het gehele erfpachtrecht. [gedaagde] meent daartegen dat er wel sprake is van overeenstemming omdat hij erop mocht vertrouwen dat De Mik in haar brief van 16 september 2019 aanbood om het gehele erfpachtrecht te verkopen en dat de overeengekomen prijs van € 1.100.000,00 betrekking had op het gehele erfpachtrecht.
Overeenstemming verkoop van het gehele erfprachtrecht
4.4.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat niet op voorhand aannemelijk is dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over de verkoop van het gehele erfpachtrecht voor de prijs van € 1.100.000,00 en overweegt daartoe als volgt. De brief van De Mik van
16 september 2019 aan [gedaagde] heeft uisluitend betrekking op het perceel met nummer [nummer 3] , oftwel de [adres 1] . Dat volgt zowel uit het onderwerp van de brief, waarin alleen [adres 1] te Rotterdam genoemd staat als uit de daarin opgenomen kadastrale aanduiding die slechts één kadastraal nummer bevat. Ook in het
e-mailbericht van PostNL van 16 september 2019 waarmee voornoemde brief als bijlage aan [gedaagde] is toegestuurd, wordt alleen de [adres 1] genoemd. Dat het [gedaagde] duidelijk was dat de brief van De Mik van 16 september 2019 uitsluitend betrekking had op het perceel met nummer [nummer 3] , volgt uit zijn brief van 27 september 2019 waarin hij met betrekking tot de brief van 16 september 2019 slechts verwijst naar het perceel met nummer [nummer 3] .
Daar komt bij dat aannemelijk is dat [gedaagde] wist dat het gehele erfpachtrecht op Funda werd aangeboden voor een bedrag van € 2.400.000,00. Dat voor PostNL aanleiding bestond om zonder enige vorm van onderhandelen het gehele erfpachtrecht voor een bedrag van € 1.100.000,00, zijnde € 1.300.000,00 minder dan de vraagprijs, aan [gedaagde] aan te bieden kan nergens uit worden afgeleid, waarbij in aanmerking wordt genomen dat PostNL op dat moment de prijs (nog) niet had verlaagd. Onder die omstandigheden kon en mocht [gedaagde] er naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter niet van uitgaan dat de door De Mik genoemde prijs van € 1.100.000,00 betrekking had op het gehele erfprachrecht. Dat PostNL pas rijkelijk laat, bij brief van 27 november 2019, op de brief van [gedaagde] van 27 september 2019 heeft gereageerd, maakt dat niet anders. Datzelfde geldt voor het bezichtigen van [adres 2] door [gedaagde] . Nergens blijkt immers uit dat hij nadien, en voorafgaand aan de brief van De Mik van 16 september 2019 (derhalve in een periode van bijna vier weken), (voor het eerst) heeft laten weten ook interesse voor het verwerven van [adres 2] te hebben.
Overeenstemming verkoop erfpachtrecht met betrekking tot de [adres 1]
4.5.
Bij e-mailbericht van 6 augustus 2019 heeft [gedaagde] aan De Mik bericht dat hij het erfpachtrecht [adres 1] voor de door PostNL gevraagde prijs van
€ 750.000,00 ‘as is’ en zonder enig voorbehoud wil kopen. Dat hiermee tussen partijen overeenstemming is bereikt over de verkoop van het erfprachtrecht met betrekking tot de [adres 1 en adres 2] is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet aannemelijk. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 10 april 1981 (HR 10 april 1981, NJ 18981/532, Hofland/Hennis) bepaald dat vooropgesteld moet worden dat een advertentie waarin een individueel bepaalde zaak voor een bepaalde prijs te koop wordt aangeboden, zich er in beginsel niet toe leent door eventuele gegadigden anders te worden opgevat dan als een uitnodiging om in onderhandeling te treden, waarbij niet alleen prijs en eventuele verdere voorwaarden van de koop, maar ook de persoon van de gegadigde van belang kunnen zijn. In lijn met de uitspraak van de Hoge Raad kan de advertentie op Funda niet worden gezien als een aanbod, maar slechts als een uitnodiging tot het doen van een aanbod. Dat in de advertentie het woord ‘verkoopprijs’ is genoemd doet daar niets aan af. Bovendien zijn in de advertentie door PostNL de nodige voorbehouden gemaakt. Het e-mailbericht van [gedaagde] aan De Mik van 6 augustus 2019 kan daarom niet worden aangemerkt als aanvaarding van een eerder door PostNL gedaan aanbod, maar moet gelden als een nieuw aanbod, dat niet door PostNL is aanvaard. Daar komt bij dat PostNL uitsluitend het gehele erfpachtrecht op Funda heeft aangeboden. Dat de mogelijkheid bestond om alleen het erfpachtrecht met betrekking tot de [adres 1] te kopen kan niet uit de advertentie, of uit de overige correspondentie tussen PostNL en [gedaagde] , worden opgemaakt.
Artikel 15 van de akte – het voorkeursrecht
4.6.
[gedaagde] heeft aan zijn beslagverzoek en vorderingen in de bodemprocedure ook ten grondslag gelegd dat hem op grond van artikel 15 van de akte een voorkeursrecht tot koop toekomt. PostNL betwist dit. Volgens haar is het voorkeursrecht uitsluitend aan [naam bedrijf] is verleend en betreft het een persoonlijk recht.
De voorzieningenrechter overweegt dat als [gedaagde] al een voorkeursrecht heeft dit niet kan zien op het gehele erfpachtrecht. Bij executoriale verkoop heeft hij immers slechts het ondererfpacht – mogelijk met slechts bij dat recht behorende rechten – gekocht. PostNL is dan ook niet gehouden om met [gedaagde] door te onderhandelen over de verkoop van het gehele erfpachtrecht op grond van artikel 15 van de akte.
Artikel 14 van de akte – verticale splitsing
4.7.
[gedaagde] heeft in de bodemprocedure gesteld dat aan hem een beroep op artikel 14 van de akte toekomt en dat PostNL daarom gehouden is om zo spoedig mogelijk mee te werken aan het verkrijgen van een eigen erfpachtrecht door [gedaagde] ten laste van de bloot eigenaar. PostNL stelt dat ook dit geen grondslag kan zijn voor het leggen van leveringsbeslag. De voorzieningenrechter is met PostNL van mening dat een beroep op artikel 14 van de akte door [gedaagde] niet als grondslag voor het leggen van het beslag tot levering van het erfpachtrecht kan gelden en overweegt daartoe als volgt. Uit de stukken blijkt genoegzaam dat PostNL niet in strijd met artikel 14 van de akte heeft gehandeld. PostNL heeft zich bereid verklaard en [gedaagde] meermaals uitgenodigd om de procedure van artikel 14 te doorlopen. [gedaagde] heeft hiervan geen gebruik gemaakt. Daar komt bij dat [gedaagde] de stelling van PostNL, dat hij ten tijde van de bespreking van 13 februari 2020 heeft aangegeven geen beroep meer te willen doen op artikel 14 omdat hij niet zit te wachten op deskundigen die de prijs gaan bepalen, niet heeft betwist.
4.8.
Het voorgaande leidt tot het voorlopige oordeel dat de vorderingen van [gedaagde] summierlijk ondeugdelijk zijn omdat aan [gedaagde] geen vorderingsrecht toekomt. Van schade aan de zijde van [gedaagde] kan daarom ook geen sprake zijn.
De belangenafweging
4.9.
De beoordeling van de opheffingsvordering kan, zoals hiervoor onder 4.2. reeds is overwogen, niet geschieden los van de afweging van de wederzijdse belangen. Beoordeeld moet dus worden of het belang van PostNL bij opheffing van het beslag zwaarder dient te wegen dan het belang van [gedaagde] bij handhaving daarvan. Daartoe wordt het  volgende overwogen.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat zijn belang bij de handhaving van het beslag gelegen is in het feit dat PostNL na opheffing van het beslag het gehele erfpachtrecht kan vervreemden zodat er niet meer aan hem geleverd kan worden. Strikt genomen klopt dat. In de situatie dat [gedaagde] niets stelt over een gewenst of voorgenomen gebruik van het gehele erfpachtrecht of het ondererfpacht, kan de voorzieningenrechter niet anders dan veronderstellen dat het belang van [gedaagde] louter financieel van aard is. Mocht in een bodemprocedure anders worden geoordeeld over de rechten van [gedaagde] laat zich dat dus vertalen in een recht op schadevergoeding. In dat verhaalsrecht wordt hij door opheffing niet geschaad omdat PostNL heeft aangeboden om zekerheid te stellen voor het door de voorzieningenrechter begrote bedrag van de vordering. Het belang van PostNL bij opheffing van het beslag is daarentegen evident. PostNL heeft overeenstemming met een derde bereikt over de verkoop van het gehele erfpachtrecht en heeft er daarom belang bij om vrijelijk over het erfpachtrecht te kunnen beschikken zonder dat de overdracht wordt gefrustreerd door de door [gedaagde] gelegde beslagen.
4.10.
De conclusie is dan ook dat het belang van PostNL bij opheffing van de beslagen zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij handhaving van het beslag. Dat betekent dat vordering strekkende tot opheffing van de conservatoire beslagen wordt toegewezen, met dien verstande dat de voorzieningenrechter het beslag zelf zal opheffen. PostNL heeft in die situatie geen belang bij een dwangsom.
4.11.
De vordering onder 2 komt als zodanig in strijd met het door artikel 6 EVRM gegarandeerde recht op toegang tot de rechter. Daar komt bij dat PostNL deze vordering nauwelijks onderbouwt. Dat moet leiden tot afwijzing van de vordering.
De proceskosten
4.12.
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van PostNL worden begroot op:
- betekening oproeping	€ 	 85,09
- griffierecht	€	656,00
- salaris advocaat
€	980,00
Totaal	€ 	1.721,09
4.13.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten worden dan ook toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
heft op het op 17 januari 2020 ten laste van PostNL gelegde conservatoir beslag tot levering van het recht van erfpacht ter zake de percelen Hillegersberg [sectie] [nummer 3] ( [adres 1] ) en [sectie] [nummer 4] ( [adres 2] ).
5.2.
heft op het op 17 januari 2020 ten laste van PostNL gelegde conservatoir verhaalsbeslag op het aan PostNL toebehorende recht van erfpacht ter zake de percelen Hillegersberg [sectie] [nummer 3] ( [adres 1] ) en [sectie] [nummer 4] ( [adres 2] ).
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van PostNL tot op heden begroot op € 1.721,09, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag vanaf de dag van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat [NAAM], en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2020.
2180/2009