ECLI:NL:RBMNE:2019:3422
Rechtbank MNE — Uitspraak 


RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Almere
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 18/4739
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 juli 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: A. Teunisse).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van het object aan de [adres 1] in [vestigingsplaats] (het object) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 54.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 5 november 2018 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juli 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object betreft een bedrijfspand (loods), gelegen op het bedrijventerrein [bedrijventerrein] in [vestigingsplaats] . Het object uit bouwjaar 2001 heeft een bruto vloeroppervlak van 50 m² en een grondoppervlakte van 115 m².
2. Eiser bepleit een lagere waarde voor het object. Ter zitting heeft eiser gesteld dat de waarde op € 50.000,- moet worden vastgesteld. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
3. Uit de bestreden uitspraak op bezwaar volgt dat verweerder bij de waardering van het object gebruik heeft gemaakt van de huurwaardekapitalisatie-methode. De beroepsgronden die eiser heeft aangevoerd zijn dan ook gericht op aspecten die een rol spelen bij deze waarderingsmethode, zoals de huurwaarde en de kapitalisatiefactor. In beroep heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de waarde van het object uiteindelijk is vastgesteld met de vergelijkingsmethode. Naar het oordeel volgt hieruit dat de bestreden uitspraak op bezwaar ontoereikend is gemotiveerd. Eiser heeft dus beroep moeten instellen en redelijkerwijs kosten moeten maken om van deze onderbouwing van de beschikte waarde kennis te krijgen.
4. Gelet hierop is het beroep gegrond. De bestreden uitspraak op bezwaar zal daarom worden vernietigd. De rechtbank zal beoordelen of er aanleiding is om de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar in stand te laten.
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor dat object meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor dat object zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen het object en de referentieobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet woz, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
6. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatiematrix overgelegd, waarin de loods is vergeleken met vier referentieobjecten. Het betreft de volgende, alle op het bedrijventerrein [bedrijventerrein] in [vestigingsplaats] gelegen, referentieobjecten:
- [adres 2] , verkocht op 9 juni 2017 voor € 30.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 februari 2016 voor € 25.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 9 juni 2017 voor € 110.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 1 december 2017 voor € 30.000,-.
Voor wat betreft het perceel heeft verweerder een vergelijking gemaakt met de verkoop van twee referentieobjecten:
- [adres 6] , verkocht op 14 augustus 2018 voor € 250.000,-;
- [adres 7] , verkocht op 16 november 2018 voor € 479.595,-.
7. Eiser heeft op de zitting de objectafbakening van het object aan de orde gesteld en heeft erop gewezen dat de loods en het perceel van 115 m² als twee afzonderlijke objecten hadden moeten worden aangemerkt. Daarbij licht hij toe dat het perceel niet vast zit aan de loods en het voor een ieder niet herkenbaar is dat het perceel bij de loods hoort. Er is geen rechtstreekse verbinding tussen deze objecten. De waarden van de objecten moeten volgens hem dan ook afzonderlijk worden bepaald.
8. De rechtbank ziet geen aanleiding om tot het oordeel te komen dat verweerder het object onjuist heeft afgebakend. Daarbij betrekt de rechtbank de toelichting van verweerder ter zitting dat eiser eigenaar is van zowel de loods als het perceel en dat er sprake is van één gebruiker. Voor de objectafbakening is dan van belang of delen van dit totale eigendom blijkens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijk deel te worden gebruikt, in de zin van artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet woz. Het perceel ligt in de directe nabijheid van de loods. Verweerder heeft onbetwist toegelicht dat eiser de loods en het perceel gezamenlijk verhuurd en dat het perceel uitsluitend door het in de loods gevestigde autobedrijf wordt gebruikt. De rechtbank ziet in de stelling van eiser onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat sprake is van afzonderlijke objecten die zelfstandig te verhuren zijn. Verweerder is bij de objectafbakening daarom terecht uitgegaan van één object. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser stelt verder dat de referentieobjecten [adres 2] en [adres 4] niet goed vergelijkbaar zijn, nu deze objecten in tegenstelling tot zijn object geen sectionaaldeur hebben. De referentiewoning 21S heeft een bakstenen wand en is dus van een andere kwaliteit.
10. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met het object van eiser, met name op aspecten als uitstraling, functie en ligging op hetzelfde bedrijventerrein. Verweerder heeft deze referentieobjecten dan ook als uitgangspunt kunnen gebruiken voor de waardering van het object. Daarbij heeft te gelden dat het volgens vaste rechtspraak bij de vergelijkingsmethode niet noodzakelijk is dat sprake is van geheel identieke, dan wel van identiek gelegen woningen. Bovendien heeft verweerder ter zitting onbetwist gesteld dat ook de referentieobjecten een sectionaaldeur hebben aan de zijkant. Omdat de panden op de kopse kant zijn gefotografeerd, is het op de foto’s niet te zien. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Verder is de rechtbank van oordeel dat verweerder met behulp van de taxatiematrix en de daarbij ter zitting gegeven toelichting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat met de onderlinge verschillen wat betreft inhoud en bouwjaar rekening is gehouden. Uit de taxatiematrix blijkt dat het object in vergelijking met de referentieobjecten een (veel) lagere prijs per vierkante meter heeft. Ten opzichte van de volgens eiser, en ook naar het oordeel van de rechtbank goed vergelijkbare referentieobjecten [adres 3] en [adres 5] heeft verweerder een prijs per vierkante meter gehanteerd van respectievelijk € 1.000,- en € 1.200,- ten opzichte van € 911,- voor eisers object. Voor wat betreft het perceel van 115 m² heeft verweerder op basis van de twee verkoopcijfers aan de Bolderweg een vierkante meterprijs van € 100,- afgeleid voor eisers perceel. Eiser heeft hiertegen niets aangevoerd. Gelet op het voorgaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de aan het object toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de referentieobjecten. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak op bezwaar worden daarom in stand gelaten.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.024,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van
€ 512,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
-	verklaart het beroep gegrond;
-	vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar geheel 	in stand blijven;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.024,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2019.
griffier						rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.