ECLI:NL:RBROT:2021:2659
Rechtbank ROT — Uitspraak 


RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8345938 CV EXPL 20-6321
uitspraak: 19 maart 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
,
in de zaak van
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. N. Slingerland.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Havensteder’ en ‘[gedaagde]’.
1.
Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de voorzieningenrechter kennis heeft genomen:
de dagvaarding van 31 januari 2020, met producties;
de conclusie van antwoord;
de conclusie van repliek tevens houdende vermeerdering van eis, met producties;
de conclusie van dupliek;
het tussenvonnis van 30 november 2020, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de op 2 februari 2021 toegezonden aanvullende productie nummer X aan de zijde van Havensteder.
1.2
De mondelinge behandeling is gehouden op 9 februari 2021. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.
1.3
Met instemming van partijen is deze procedure gelijktijdig behandeld met de procedures die bij dit gerecht aanhangig zijn onder zaaknummers:
8345886 CV EXPL 20-6307, 8345909 CV EXPL 20-6312, 8345918 CV EXPL 20-6316, 8345924 CV EXPL 20-6319, 8345953 CV EXPL 20-6325, 8345959 CV EXPL 20-6327, 8345898 CV EXPL 20-6309, 8345904 CV EXPL 20-6311, 8345917 CV EXPL 20-6315,  8345946 CV EXPL 20-6322, 8345957 CV EXPL 20-6326, 8345977 CV EXPL 20-6332 en C/10/592105 - 20/223.
1.4
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.
De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Havensteder heeft als verhuurster op 21 augustus 2011 met [gedaagde] als huurder een huurovereenkomst ex artikel 15 van de Leegstandswet gesloten voor de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De aanvangshuurprijs bedroeg € 310. De woning is onderdeel van de wijk “De Hoven II”.
2.2
De Hoven II bestaat uit twaalf vergelijkbare portiekflats met in totaal 360 woningen. De gemeente Capelle aan den IJssel (hierna: de gemeente) heeft in samenwerking met Havensteder plannen gemaakt voor herstructurering van De Hoven II, waarbij tien van de twaalf portiekflats worden gesloopt. De woning bevindt zich in één van deze tien portiekflats.
2.3
In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:
“
Tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandswet
(…)
In aanmerking nemende:

dat voor de hierna te noemen woning door burgemeester en wethouders van de gemeente Capelle aan den IJssel aan verhuurder vergunning met kenmerk [kenmerk] van 20 september 2011 is verleend tot het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 van de Leegstandswet;

dat de vergunning van B en W is verleend voor het tijdvak aanvangende op 20 september 2011 en behoudens verlenging eindigende op 19 september 2013;

dat krachtens de vergunning de huurprijs van de hierna te noemen woning niet meer dan € 310,00 mag bedragen;

dat op de te sluiten huurovereenkomst de artikelen 204, 206, 207,; 208, 232, 242, 247, 269 lid 1 en 2; 270; 271 lid 4 tot en met 8; 272 tot en met 277; 278 lid 1 en 2; 281 van Boek 7 BW niet van toepassing zijn;

dat de woning binnen afzienbare tijd zal worden gesloopt (of: ingrijpend zal worden verbeterd);

dat indien niet tot sloop (of: ingrijpende verbetering) overgegaan zal worden Havensteder een voorstel kan doen om de tijdelijke overeenkomst om te zetten naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd onder de dan geldende huur- en algemene voorwaarden van Havensteder;

dat op de te sluiten huurovereenkomst voorts van toepassing is het bepaalde in artikel 15 zesde en zevende lid en artikel 16 van de Leegstandwet;
(…)
De overeenkomst wordt met ingang van
21 augustus 2011
, aangegaan voor onbepaalde tijd, maar ten minste voor zes maanden.
Zonder opzegging eindigt deze overeenkomst op het tijdstip dat de in de aanhef genoemde vergunning van B. en W. haar geldigheid verliest.
(…)
”.
2.4
De gemeente heeft op 20 september 2011 voor de woningen gelegen aan de Sperwerhof, Valkenhof en Arendshof een vergunning op grond van de Leegstandwet afgegeven. Uit die door Havensteder overgelegde vergunning blijkt - voor zover van belang - het volgende:
“
(…) Op basis van uw verklaring verlenen wij u op grond van artikel 15 van de Leegstandwet voor maximaal twee jaar vergunning voor de tijdelijke verhuur van de woningen gelegen aan de Sperwerhof, Valkenhof en Arendshof. (…)
De tijdelijke verhuur zal per complex ingaan op de volgende data:
- Sperwerhof: datum van deze brief;
- Valkenhof: per 1 april 2012;
- Arendshof: per 1 september 2012.
De woning dient voor minimaal zes maanden en maximaal twee jaar te worden verhuurd. Bij het beëindigen van de huurovereenkomst dient u een opzegtermijn richting de huurder te hanteren van drie maanden.
(…)”.
2.5
De gemeente heeft de aan Havensteder verleende vergunning voor de woning verlengd op 16 september 2013, 24 juni 2014, 12 mei 2015, 20 september 2016 en 19 september 2017. In de verlenging van 19 september 2017 staat - voor zover van belang - het volgende:
“
Hierbij verlengen wij de op 20 september 2011 aan u verleende vergunning tijdelijke verhuur ex artikel 15 van de Leegstandwet voor de 360 woningen in het complex de Hoven fase 2 gelegen aan de Sperwerhof, Valkenhof en Arendshof opnieuw met één jaar tot 20 september 2018.
(…)
Op grond van de Leegstandwet is dit de laatste keer dat de vergunning kan worden verlengd, omdat hiermee de maximale termijn van zeven jaar wordt bereikt. Feitelijk betekent dit dat u – omdat de minimale verhuurtermijn zes maanden bedraagt – na 20 maart 2018 geen nieuwe tijdelijke huurovereenkomsten op grond van deze vergunning meer kunt afsluiten. (…)
”.
2.6
Bij nieuwsbrief van 4 juni 2013 heeft Havensteder [gedaagde] ervan op de hoogte gebracht dat er onderzoek wordt gedaan naar nieuwe plannen. In de brief staat, voor zover van belang, het volgende:
“
(…)
Onderzoek nieuwe plannen
Samen met de gemeente zoekt Havensteder naar betaalbare ontwikkelmogelijkheden voor de Hoven. De eerste gesprekken met de gemeente zijn gevoerd en er zijn een aantal scenario’s benoemd. We zijn nog steeds met de gemeente in gesprek over deze scenario’s. In de loop van het jaar komt er meer duidelijkheid. We bespreken de uitkomsten met de klankbordgroep. Over de definitieve ingreep informeren wij alle bewoners in goed overleg met de klankbordgroep. (…)
”.
2.7
In de nieuwsbrief van 29 januari 2018 is aan de bewoners van De Hoven II, voor zover van belang, het volgende bericht:
“
De afgelopen jaren lag de ontwikkeling voor de woningen in De Hoven 2 stil. Hier komt verandering in. In deze nieuwsbrief brengen wij u op de hoogte van de laatste ontwikkelingen. De informatie in deze nieuwsbrief is bestemd voor u als onze huurder met een vast of met een tijdelijk huurcontract.
Sloop én renovatie
In opdracht van Havensteder en de gemeente Capelle aan den IJssel maken drie ontwikkelaars een plan voor de herontwikkeling van De Hoven 2: de woningen aan de Sperwerhof, de Valkenhof en de Arendshof. Uitgangspunt is dat we tien woongebouwen slopen en twee woongebouwen renoveren. Welke woongebouwen er gerenoveerd worden is nu nog niet bekend. Het gaat om een ingrijpende renovatie waarvoor alle bewoners moeten uitverhuizen.
(…)
Bent u huurder met een tijdelijk huurcontract van na 20 september 2011?

In september 2017 heeft de gemeente voor de laatste keer de leegstandwetvergunning met één jaar verlengd. Omdat wij woningen niet langer dan zeven jaar tijdelijk mogen verhuren, kunt u dus tot uiterlijk 20 september 2018 uw woning tijdelijk blijven huren.

U ontvangt daarom in maart 2018 een brief waarin wij de huur opzeggen per 20 september 2018. Daarmee houden we ons aan de opzegtermijn van een halfjaar uit uw huurcontract.

U hoeft echter niet gelijk te verhuizen. We gaan immers in september 2018 nog niet gelijk slopen of renoveren, want nog niet alle vaste huurders zijn dan al gelijk verhuisd. We willen liever dat zoveel mogelijk woningen bewoond blijven tot de start van de sloop of renovatie.

Daarom kunt u als tijdelijke huurder uw huurcontract na 20 september wel voortzetten als een bruikleenovereenkomst. Dit is een vorm van anti-kraak waarbij u de woning in bruikleen krijgt in plaats van dat u hem huurt. U betaalt dan ook geen huur, maar een kleine tegemoetkoming in service- of administratiekosten.

U kunt in uw woning blijven wonen tot we hem gaan slopen. We weten nu nog niet wanneer dat zal zijn, dat hangt van heel veel dingen af. Bijvoorbeeld de volgorde van het bouwplan, de bestemmingsplanprocedure en hoe snel de vaste huurders een nieuwe woning vinden. Wij hebben maar 1 maand opzegtermijn en wij hoeven u geen andere woning aan te bieden.
(…)
”.
2.8
Op 29 maart 2018 heeft Havensteder aan [gedaagde] de volgende brief gezonden:
“(….) Beëindiging tijdelijke huurovereenkomst op 19 september 2018
U huurt van ons de woning in de Hoven. U hebt hiervoor een tijdelijk huurovereenkomst op grond van artikel 15 en 16 van de Leegstandwet. In de nieuwsbrief van januari meldden wij al dat de leegstandwetvergunning afloopt op 19 september 2018. Omdat de vergunning afloopt, eindigt ook uw huurovereenkomst op 19 september 2018.
Maar u hoeft niet gelijk weg
Bijna 2/3 van de woningen in De Hoven heeft een tijdelijke huurovereenkomst. Als al die tijdelijke huurders tegelijk in september hun huis uit moeten, wordt het aantal mensen dat een andere (sociale) huurwoning zoekt in september erg groot. Door met een bruikleenovereenkomst langer in de Hoven te kunnen blijven wonen geven wij u meer tijd om een andere woning te vinden.
Mogelijkheid bruikleenovereenkomst
Vanzelfsprekend staat het u vrij om zelf andere (vaste of tijdelijke) woonruimte te zoeken. Maar omdat het nog enige tijd duurt voordat we de woningen gaan slopen, bieden wij u de mogelijkheid om langer in uw woning te blijven. U hebt dan echter geen tijdelijke huurovereenkomst meer, maar wij bieden u een bruikleenovereenkomst. In de volksmond ook bekend als ‘anti-kraak’. U huurt niet, maar u krijgt de woning ‘om niet’ in gebruik.
(…)
Wat houdt een bruikleenovereenkomst in?
• U betaalt geen huur, maar uitsluitend servicekosten.
• De overeenkomst kan elk moment opgezegd worden door elk van beide partijen met een
opzegtermijn van minimaal 4 weken.
• Het onderhoud wordt tot een minimum beperkt: de woning blijft wind- en waterdicht, veilig en voorzien van verwarming en warm water.
• Om misstanden te voorkomen mogen wij woningcontroles houden. Deze worden wel vooraf
aangekondigd.
Eén ding verandert niet. Zowel bij een tijdelijke huurovereenkomst als bij een bruikleenovereenkomst heeft u geen huurbescherming. Dus in beide gevallen heeft u bij sloop géén recht op een verhuiskostenvergoeding en krijgt u geen urgentieverklaring. Dit zal duidelijk staan in de door u te tekenen bruikleenovereenkomst.(….).”
2.9
[gedaagde] heeft de door Havensteder opgestelde en op 23 juli 2018 namens Havensteder ondertekende gebruiksovereenkomst getekend. In deze overeenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“
(…)
Huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet
Tot 19 september 2018 huurt u op grond van de Leegstandwet van ons het object. Door ondertekening van de onderhavige gebruiksovereenkomst gaat u ook akkoord met het beëindigen van de met u gesloten huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet. (…)
”.
2.10
Op 5 oktober 2018 is het besluit genomen dat de portiekflat met de woning van [gedaagde] tot de te slopen portiekflats ging behoren. Dit besluit is bij brief van 6 november 2018 aan [gedaagde] medegedeeld
.
2.11
Havensteder heeft samen met de gemeente op 21 maart 2019 een ontwikkelovereenkomst gesloten met [bedrijf] (hierna: de ontwikkelovereenkomst). In deze ontwikkelovereenkomst is in artikel 6.9 opgenomen dat de woningen uiterlijk op 30 april 2021 moeten worden geleverd.
2.12
Bij brief van 25 maart 2019 is [gedaagde] door Havensteder, voor zover van belang, als volgt bericht:
“
(…)
Tot wanneer?
U kunt in elk geval tot en met de zomervakantie (1 september 2019) in uw huidige woning blijven wonen.
September en oktober 2019
Daarna zal Havensteder de gebruiksovereenkomst opzeggen. Hiervoor sturen wij u in de periode van september en oktober 2019 een brief met de uiterste datum dat u de woning moet verlaten. U ontvangt deze opzeggingsbrief in ieder geval twee maanden voor deze uiterste datum. (…)
”.
2.13
Op 26 augustus 2019 is de gebruiksovereenkomst per 11 november 2019 opgezegd.
2.14
De gemachtigde van [gedaagde] heeft op 11 oktober 2019 een brief gestuurd naar Havensteder. [gedaagde] heeft in deze brief de vernietiging ingeroepen van de gebruiksovereenkomst.
3.
Het geschil
3.1
Havensteder heeft na vermeerdering van eis – kort gezegd – gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
[gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen;
[gedaagde] te veroordelen om aan Havensteder te betalen het bedrag van € 65,31 aan achterstallige gebruiksvergoeding;
Subsidiair
, voor zover de kantonrechter tot het oordeel komt dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat:
a) De huurovereenkomst met betrekking tot de woning te ontbinden;
b) [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen;
c) [gedaagde] te veroordelen aan Havensteder te betalen het bedrag van € 5.257,92 met wettelijke rente;
d) [gedaagde] te veroordelen om aan Havensteder te voldoen, voor iedere maand, te rekenen vanaf 1 februari 2020 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van de woning, de som van € 328,62 en voor een gedeelte van een maand een pro rata te berekenen gedeelte van deze som, met wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag der algehele voldoening;
Zowel primair als subsidiair:
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2
Het geschil laat zich als volgt samenvatten.
3.2.1
[gedaagde] bewoont sinds 2011 de woning van Havensteder, die gelegen is in een gebied dat herontwikkeld gaat worden. In het gebied worden op dit moment meerdere andere woningen op gelijke wijze (en met gelijksoortige overeenkomsten) bewoond. De woningen zullen op enig moment gesloopt worden. Havensteder stelt, onder verwijzing naar de gesloten overeenkomsten en verzonden brieven, dat de huurrelatie steeds binnen de grenzen en bedoelingen van de Leegstandwet is gebleven. Toen de mogelijkheden voor [gedaagde] om de woning te blijven bewonen op grond van die wet uitgeput waren, is overgestapt op bewoning op grond van een gebruiksovereenkomst. [gedaagde] betaalde vanaf dat moment geen huur meer, maar slechts een kleine gebruiksvergoeding van circa € 30,- per maand. Omdat Havensteder de gebruiksovereenkomst heeft opgezegd, bewoont [gedaagde] de woning nu zonder recht of titel, aldus steeds Havensteder.
3.2.2
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat Havensteder zich in de loop der tijd niet aan alle regels van de Leegstandwet heeft gehouden. Die wet beoogt huurders een stevige bescherming te geven. Omdat niet aan de regels is voldaan, heeft [gedaagde] recht op huurbescherming. De gebruiksovereenkomst is door [gedaagde] buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling c.q. misbruik van omstandigheden. [gedaagde] wist op het moment van sluiten van de gebruiksovereenkomst niet dat hij recht had op huurbescherming. Voorts was de Leegstandwetvergunning ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst nog niet verleend.
3.3
Hetgeen partijen verder hebben aangevoerd komt – voor zover van belang – onder de beoordeling aan de orde.
4.
De beoordeling
4.1
Tussen partijen staat vast dat zij in de zomer van 2018 een gebruiksovereenkomst hebben gesloten op basis waarvan Havensteder het gebruik van de woning (met inachtneming van een opzegtermijn van een maand) mocht beëindigen. Die overeenkomst geldt als uitgangspunt. Op grond van die overeenkomst is de primaire vordering van Havensteder in beginsel toewijsbaar.
4.2
[gedaagde] heeft evenwel de vernietiging van die overeenkomst ingeroepen, op grond van dwaling c.q. misbruik van omstandigheden. Het beroep op vernietiging van de overeenkomst is in de basis gestoeld op de door [gedaagde] als uitgangspunt genomen omstandigheid dat hij onder de vóór de gebruiksovereenkomst geldende afspraken recht had op huurbescherming. Ter onderbouwing van dat beroep op huurbescherming stelt [gedaagde] dat Havensteder de tijdelijke huurovereenkomst jaarlijks – na het verlengen van de vergunning door de gemeente – schriftelijk had moeten verlengen onder vermelding van de verlengde vergunning, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de daarin vermelde huurprijs. Voor [gedaagde] moest dus steeds volstrekt en ondubbelzinnig duidelijk zijn dat hij huurde en bleef huren op basis van de Leegstandwet en om die reden moest Havensteder de tijdelijke huurovereenkomst voor bepaalde en onbepaalde tijd op grond van de Leegstandwet jaarlijks schriftelijk verlengen. Nu Havensteder die verlenging heeft nagelaten was er sprake van een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming, aldus [gedaagde]. Zonder te weten dat hij recht had op huurbescherming of daarover door Havensteder geïnformeerd te zijn is [gedaagde] vervolgens overgegaan op een gebruiksovereenkomst die veel minder bescherming bood.
4.3
Voor beantwoording van de vraag of het beroep op vernietiging van de overeenkomst kan slagen, is dus doorslaggevend of [gedaagde] op het moment van aangaan van de gebruiksovereenkomst aanspraak had op huurbescherming. De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend, en overweegt daartoe als volgt.
4.4
Het partijdebat heeft zich voor een groot deel toegespitst op de uitleg van artikel 16 van de Leegstandwet en de ogenschijnlijk tegenstrijdige opvattingen daarover van de respectieve gerechtshoven Amsterdam en Den Haag (respectievelijk ECLI:NL:GHAMS:2005:AT5821 en ECLI:NL:GHDHA:2020:2777).
4.5
Die ogenschijnlijk tegenstrijdige opvattingen laten zich evenwel – althans in ieder geval voor zover het de essentie van het onderhavige geschil raakt – eenvoudig verklaren. Het onderscheid zit in de aard van de afspraken die zijn gemaakt: in de Haagse kwestie is, net als in de onderhavige zaken, sprake van een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet die voor onbepaalde tijd is aangegaan in de zin van artikel 15 lid 11 Leegstandwet. Onbepaald niet in de zin van het reguliere huurrecht dat die pas eindigt als sprake is van opzegging, ontbinding of instemming, maar in de zin dat niet zeker is wanneer de huurovereenkomst eindigt. Het einde van de huurovereenkomst is immers afhankelijk gesteld van de (verlengbare) duur van de door (in dit geval) Havensteder verkregen vergunning op grond van de Leegstandwet. De huurovereenkomst is dus wel tijdelijk van aard, maar niet aangegaan voor bepaalde tijd in de zin van artikel 15 lid 11 Leegstandwet.
4.6
[gedaagde] betoogt (onder verwijzing naar het arrest van het Hof Amsterdam) dat in geval van verlenging van de huurovereenkomst vereist is dat (opnieuw) aan de vereisten van artikel 16 lid 12 Leegstandwet moet worden voldaan. Het is de vraag of dat is wat het Hof Amsterdam voor ogen heeft gehad, omdat het Hof Amsterdam daar geen duidelijke overweging aan wijdt en zonder toelichting (en nota bene tussen haakjes) een situatie van verlenging gelijkstelt met de situatie waarin voor het eerst een huurovereenkomst wordt gesloten. Dat in de parlementaire geschiedenis aan de orde is gekomen dat de huurder er ‘steeds’ van op de hoogte moet zijn dat hij (kort gezegd) geen huurbescherming geniet, kan ook niet zonder meer het oordeel dragen dat in geval van verlenging van de huurovereenkomst ook weer aan alle formaliteiten moet worden voldaan; een heldere boodschap vooraf kan ook voor dat beoogde continue besef zorgen.
4.7
In geval van voor
bepaalde tijd
aangegane huurovereenkomsten ligt het wel voor de hand dat de verhuurder telkens bij verlenging verplicht is (daarover) transparant te zijn en actief te communiceren. Een huurder is in dat geval telkens na het verstrijken van een veelal korte contractduur afhankelijk van de verhuurder; de huurovereenkomst eindigt, tenzij de verhuurder actief verlengt.
4.8
In dit geval echter is geen sprake is van een verlenging van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is immers voor onbepaalde tijd aangegaan, waarbij in lijn met de wettelijke bepalingen hieromtrent is afgesproken dat de huurovereenkomst in ieder geval eindigt op het moment dat de door B&W verleende vergunning haar geldigheid verliest. Dat de vergunning van B&W verlengbaar is en dat het einde van de huurovereenkomst aan dat moment verbonden is, wordt in de aangegane huurovereenkomst ook expliciet vermeld.
4.9
Met het Hof Den Haag is de kantonrechter van oordeel dat de Leegstandwet in die gevallen in ieder geval niet van een verhuurder verlangt dat zij de huurder op de hoogste stelt van een verlenging van de vergunning van B&W, telkens als dit aan de orde is. Dat Havensteder in een eerder stadium wel met haar huurders heeft gecommuniceerd over de verlenging van de vergunning betekent niet dat daartoe ook een plicht is ontstaan, laat staan dat daaraan de door [gedaagde] beoogde sanctie kan worden verbonden.
4.10
Gelet op het voorgaande ziet de kantonrechter geen aanleiding tot het stellen van prejudiciële vragen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Havensteder binnen de kaders en bedoelingen van de Leegstandwet gehandeld. Omdat partijen met het sluiten van een gebruiksovereenkomst duidelijk blijk hebben gegeven van een andere bedoeling dan het laten ontstaan van een reguliere huurrelatie met huurbescherming, is die situatie ook niet ontstaan op grond van artikel 16 lid 8 van de Leegstandwet. Tussen partijen is dus nimmer een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming tot stand gekomen. Dat betekent dat het beroep op vernietiging van de gebruiksovereenkomst faalt.
4.11
Dat in de huurovereenkomst een of meer formaliteiten niet in acht zijn genomen, staat daaraan niet in de weg. In lijn met het Hof Den Haag is de kantonrechter van oordeel dat een huurder specifiek moet maken in welk belang hij/zij daardoor geschaad is, om daaraan de (vergaande) sanctie te verbinden dat automatisch sprake is van een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming. Dergelijke belangen zijn gesteld noch gebleken. Zowel in de tekst van de huurovereenkomst als in die van de gebruiksovereenkomst, als ook in de hierboven weergegeven correspondentie aan de huurder is helder wat de bedoeling van partijen was, en dat [gedaagde] de woning slechts mocht gebruiken in het kader van de Leegstandwet of als anti-kraak, met het oog op de naderende sloop. Ook het feit dat de (wel aangevraagde) vergunning op het moment van aangaan van de huurovereenkomst nog niet was verleend, heeft [gedaagde] niet in zijn belangen geschaad. Het is met name Havensteder geweest die het risico daarvan heeft gedragen, omdat zij bij het uitblijven van vergunningverlening mogelijk te maken zou hebben met een huurder die recht heeft op huurbescherming.
4.12
[gedaagde] heeft nog gesteld dat het niet toekennen van huurbescherming in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij acht de kantonrechter van belang welke verwachtingen beide partijen steeds hebben gehad c.q. mochten hebben. De kantonrechter acht het onbegrijpelijk dat [gedaagde] in deze procedure het standpunt inneemt dat het aan de verhuurder is om een huurder steeds te blijven wijzen op het feit dat op basis van de Leegstandwet (en dus zonder zekerheden) wordt gehuurd. Juist in de huidige overspannen woningmarkt moet voor een ieder evident zijn welke rechten hij/zij heeft in geval onder deze omstandigheden een woning wordt betrokken. Wachttijden voor sociale huurwoningen lopen op tot ruim boven de tien jaar; de wooncrisis beheerst het nieuws al jaren. Onder die omstandigheden kan een huurder die een woning in een ontwikkelgebied huurt op grond van de Leegstandwet, niet ineens ‘vergeten’ dat hij/zij geen huurbescherming heeft. Het onder deze omstandigheden claimen van huurbescherming miskent de rechten en belangen van alle mensen die jarenlang op een huurwoning wachten en zich daarbij (voor de sociale sector) aan de regels van inschrijving houden. Het is ook niet zo dat de communicatie van Havensteder te wensen overliet en onduidelijkheid heeft laten voortbestaan. De onder 2. van dit vonnis geciteerde berichten zijn volstrekt helder. Het beroep op de redelijkheid en billijkheid faalt daarom.
4.13
De conclusie is dat de gebruiksovereenkomst niet is vernietigd, dat Havensteder die overeenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd en dat [gedaagde] de woning dus zonder recht of titel gebruikt. De primaire vordering is toewijsbaar, met dien verstande dat de woning op 15 april 2021 ontruimd moet zijn. De kantonrechter acht deze termijn redelijk omdat Havensteder de woningen uiterlijk 30 april 2021 dient te leveren.
4.14
Ter zitting heeft Havensteder verklaard dat alle gebruiksvergoedingen door [gedaagde] (inmiddels) zijn voldaan, zodat dit deel van de vordering wordt afgewezen.
4.15
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. Dat de vorderingen uitsluitend zijn ontstaan op basis van de ‘eigen wens’ van Havensteder als verhuurder en niet het gevolg zijn van wanprestatie of anderszins verwijtbaar handelen door [gedaagde], zoals [gedaagde] stelt, is niet aan de orde. Zoals vastgesteld gebruikt [gedaagde] de woning zonder recht of titel. Havensteder heeft uiteindelijk tegen in totaal 15 huurders geprocedeerd over hetzelfde geschil, als gevolg waarvan steeds een (vrijwel) identiek processtuk kon worden ingediend. Bovendien zijn alle zaken gelijktijdig ter zitting behandeld. Om die reden wordt € 50,- per punt toegekend.
4.16
De kantonrechter zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Vast staat dat Havensteder contractueel verplicht is de woningen uiterlijk op 30 april 2021 te leveren (dus juridisch over te dragen) aan haar partner in de ontwikkelovereenkomst. Dat die overeenkomst voorziet in een overlegbepaling (als levering niet mogelijk is, dan treden partijen in overleg) betekent niet dat de consequenties daarvan – voor Havensteder, maar ook voor de herontwikkeling als geheel – beperkt zouden zijn. Een hoger beroep in kwesties als deze kan jaren duren. De belangen van [gedaagde] en zijn medebewoners – hoe zwaar die ook wegen – leggen daar tegenover onvoldoende gewicht in de schaal. Dat [gedaagde] en zijn medebewoners daarbij, zoals geoordeeld onder 4.12 van dit vonnis, gedurende de afgelopen jaren de wetenschap gehad hebben (of in ieder geval: hadden moeten hebben) dat zij de woning in geval van sloop/renovatie dienden te verlaten, speelt daarin een belangrijke rol.
5.
De beslissing
De kantonrechter,
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] uiterlijk op 15 april 2021 te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 601,96 aan verschotten en € 150,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. [NAAM]. E. van Schouten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
527