ECLI:NL:RBGEL:2020:6463
Rechtbank GEL — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer / rolnummer: C/05/365013 / HZ ZA 20-40
Vonnis van 9 december 2020
in de zaak van
[eiseres]
,
wonende te [woonplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres]
advocaat [NAAM]. M. de Jonge te Apeldoorn,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde]
advocaat [NAAM]. A.M. Ubink te [woonplaats].
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 1 april 2020
het deskundigenbericht van 20 juli 2020
de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagde] van 10 september 2020
de conclusie na deskundigenbericht van [eiseres] van 15 september 2020
1.2.
Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.
2
De verdere beoordeling
in conventie
2.1.
De rechtbank blijft bij hetgeen in het tussenvonnis van 20 januari 2020 en 1 april 2020 is overwogen en bouwt hierop voort.
2.2.
In het tussenvonnis van 1 april 2020 heeft de rechtbank dhr. [naam] (hierna [naam] ) tot deskundige benoemd en hem de volgende vragen gesteld:
Wat was de marktwaarde van de grond en de woning (als geheel) in december 2018.
Welk deel van de onder 1. bedoelde waarde moet aan de grond worden toegekend en welk deel aan de woning?
Zijn er verder nog zaken waarvan de rechtbank volgens u bij de verdere beoordeling kennis moet nemen?
2.3.
De deskundige heeft op 20 juli 2020 gerapporteerd. In het rapport staat onder meer:
“
L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL
1.
Toegepaste methodiek
De onderhavige waardering is mede gebaseerd op:
-
objectvergelijking	 : ja, met de volgende door de taxateur aangereikte
referentieobjecten:
(…)
[adres 1]
(…)
Referentieobject 1	[adres 2]
(…)
Referentieobject 2	[adres 3]
(…)
Referentieobject 3	[adres 4]
(…)
N. NADERE MEDEDELINGEN
Toelichting waardering D.1 waarde van de woning met ondergrond als geheel.
Er is door de taxateur gekozen voor de vergelijkingsmethode om de waarde van de woning te onderbouwen met referenties. De referenties dienen min of meer vergelijkbaar te zijn van kenmerken, alsmede in een vergelijkbare periode verkocht te zijn. Met onderstaande toelichting worden de referenties, vermeld bij hoofdstuk L. nader toegelicht.
Over het algemeen kan gesteld worden dat tuingrond gewaardeerd wordt op gemiddeld € 100,- per m². Er zijn transacties waar tuingrond voor iets meer dan € 100,- verkocht wordt, maar ook zeker voor minder dan € 100,-. Het verschil in woonoppervlakte en inhoud wordt tot op zekere hoogte gewaardeerd op € 400,- per m³ inhoud. Uiteraard afhankelijk van de staat van de woning. Bij bestaande woningen is € 400,- redelijk. Nieuwbouw is uiteraard duurder. Wel moet opgemerkt worden dat de meerwaarde van de laatste m³ inhoud of m² oppervlakte, niet meer de duurste meters zijn. Oftewel, de eerste ca. 120 m² of 500 m³  zijn de duurste meters die het hoogste gewaardeerd worden. Daarom dient in de vergelijking niet met € 400,- maar met 50% daarvan gerekend te worden; oftewel € 200,- per m³ .
Bovenstaande zijn rekenkundige benaderingen hoe referentiewoningen vergeleken kunnen worden met een te taxeren woning. Uiteraard is alleen een rekenkundige afweging onvoldoende. Ook moet gekeken worden naar de mate van doelmatigheid (indeling, functionaliteit van een woning), bijgebouwen, locatie en bouwjaar. In onderstaande toelichting is per referentie omschreven hoe de vergelijking tot stand is gekomen, met inachtneming van rekenkundige en overige verschillen.
(…)
Toelichting waardering grond en woning separaat.
(…)
Grond:
Het betreft een perceel grond van 805 m².
In 2018 was een marktwaarde van de ondergrond marktconform op deze locatie van € 400,- per m². Op andere locaties in [woonplaats] zijn hogere, maar ook iets lagere prijzen gerealiseerd. Gemiddelde prijzen per kavel variëren doordat kleinere kavels relatief duur zijn en bij grotere kavels de gemiddelde prijs behoorlijk snel daalt. Bij de locatie [locatienaam] moet rekening gehouden worden met het feit dat het verder uit het dorpscentrum is gelegen en dat daar de prijs per m² zakt. Tevens is het van belang dat aan het [locatienaam] in een bepaalde stijl gebouwd moet worden en dat daarvoor al een vergunning aanwezig is. Mocht iemand wat anders willen bouwen, dan is het maar de vraag of dat past en toegestaan wordt. Een koper heeft dus niet geheel de vrijheid om te bouwen wat hij/zij wil. Daarnaast is het ook zo dat de eerste 500 a 600 m² de duurste vierkante meters zijn. Dat is namelijk de bouwgrond. De overige grond is tuingrond en behoort een lagere waardering tot dan het bouwblok.
Taxateur hanteert daarvoor de volgende verdeling:
550 m² x € 400 = € 220.000,-
255 m² x € 100 = €  25.500,-
Totale waardering bouwgrond € 245.500,-
(…)
Opstal:
De woning heeft een inhoud van 804 m³. Aangezien het in 2018 een woning was van 10 jaar oud kan er geen waardering aan toegekend worden voor nieuwbouw, maar wel iets meer dan bestaande bouw omdat het een jonge woning betreft. Taxateur acht het realistisch om een waarde van € 400,- per m³ te hanteren.
840 m³ x € 400,-= € 321.600,-
Samen met de woning komt het uit op:
Grond: € 245.500,-
Opstal: € 321.600,-
Geheel: € 567.100,-
Voor de afronding naar de getaxeerde waarde van € 570.000,- is het reëel om de kavel eerder op € 250.000,00 te waarderen en de woning op € 320.000,-.
(…)
Conclusie:
Taxateur heeft de marktwaarde met waardepeildatum 27-12-2018 getaxeerd op € 570.000,-, hetgeen ook exact overeenkomt met de koopsom destijds. Taxateur ziet geen aanleiding om het hoger of lager te taxeren, omdat daarmee de verhouding tussen vergelijkbare transacties uit balans raak. Met bovenstaande onderbouwing en referenties is de marktwaarde bepaald, hetgeen overeenkomt met de koopsom.
Opmerkingen n.a.v. het versturen van het concept rapport:
(…)
Dhr. Berkhouwer heeft via dhr. Ubink een reactie gestuurd (zie bijlage) met diverse punten. Taxateur heeft daarvan kennis genomen, maar ziet geen aanleiding om de waarde daarmee te veranderen. Er zijn door dhr. Berkhouwer nog twee andere taxateurs om een mening gevraagd. Mochten er nog meer taxateurs gevraagd worden, zullen er ongetwijfeld nog meer opmerkingen komen. De waarde van een woning is niet alleen te berekenen aan de hand van cijfers, maar is ook inzicht in de lokale markt(omstandigheden) waarbij de deal tot stand is gekomen bij de referentiewoningen. Extra referenties toevoegen kan tot in het oneindige, de norm volgens NRVT is drie referenties naar keuze van taxateur. Taxateur heeft met bovenstaande uitvoerige onderbouwing aangegeven hoe de waardering tot stand is gekomen. Dat het gelijk is aan de koopsom is alleen maar een bevestiging dat het de marktwaarde is.
”
2.4.
[eiseres] heeft zich verenigd met het rapport van de deskundige. [gedaagde] levert commentaar. Op het commentaar van [gedaagde] wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.
2.5.
De rechtbank merkt in de eerste plaats op dat zij in beginsel uitgaat van de betrouwbaarheid van de rapportage. De deskundige is niet betrokken bij de partijen. Verder hebben beide partijen ingestemd met [naam] als deskundige. In zoverre komt de selectie van de deskundige overeen met de wijze waarop partijen dit hadden afgesproken in de overeenkomst van 28 maart 2008 (hierna: de overeenkomst). Eén en ander kan anders zijn indien de rechtbank van oordeel is dat het deskundigenbericht haar niet overtuigend overkomt, bijvoorbeeld als er in het rapport innerlijke tegenstrijdigheden staan of sprake is van leemten, onduidelijkheden of onlogische gevolgtrekkingen. Daarvan is in deze zaak echter geen sprake. Daartoe wordt het volgende overwogen.
2.6.
[gedaagde] voert in de eerste plaats aan dat de deskundige niet inhoudelijk is ingegaan op zijn bezwaren. Dit verweer wordt gepasseerd. De bezwaren zijn bij het rapport bijgevoegd, maar gaven voor de deskundige geen aanleiding om zijn rapport te wijzigen. Hieruit blijkt dat de deskundige de bezwaren van [gedaagde] wel heeft meegewogen in zijn beoordeling. Voor de betrouwbaarheid van het deskundige rapport is het niet noodzakelijk dat de deskundige elke opmerking die partijen maken uitvoerig en inhoudelijk weerlegt in zijn rapportage. Bovendien heeft de deskundige op een aantal punten wel een (korte) toelichting gegeven.
2.7.
[gedaagde] stelt verder dat dat de deskundige, uitgaande van het standpunt van de door hem ingeschakelde deskundigen [naam 3] en [naam 2], is uitgegaan van onjuiste uitgangspunten voor het berekenen van de extra m² en m³ inhoud bij het bepalen van de vergelijkingswaarde van de referentieobjecten en meer (of andere) referentieobjecten in zijn waardering had moeten betrekken. [gedaagde] heeft deze blote stelling niet nader onderbouwd. Bovendien is de deskundige juist ingeschakeld om de woning te taxeren omdat er verschil in inzicht was tussen (de deskundige van) [eiseres] en (de deskundige van) [gedaagde] over de marktwaarde van de woning bij de verkoop in 2018. Dat [naam] niet de werkwijze van de deskundigen van [gedaagde] heeft gevolgd doet daarom niet af aan de deskundigheid van zijn rapport. Een ander oordeel zou ertoe leiden dat een derde deskundige die ingeschakeld wordt nooit gevolgd zou kunnen worden, nu deze altijd in strijd met de handelswijze van ten minste één partijdeskundige zal oordelen.
2.8.
Daarnaast stelt [gedaagde] dat [naam] zijn eigen uitgangspunten onjuist heeft toegepast. De kritiek van [gedaagde] ziet op de wijze waarop [naam] rekenkundig de waarde van de referentieobjecten heeft vergeleken met de waarde van de woning aan de [adres 1] en de factoren die [naam] bij zijn berekening heeft betrokken. [gedaagde] miskent daarbij dat [naam] bij het bepalen van de waarde niet uitsluitend gebruik heeft gemaakt van de berekeningen van het verschil in oppervlakte en inhoud, maar dat de waarde is bepaald door een combinatie van de rekenkundige afwegingen, mate van doelmatigheid (indeling, functionaliteit van een woning), bijgebouwen, locatie en bouwjaar, zie r.o. 2.3. Uit het rapport blijkt dat daarbij een significante correctie wordt toegepast ten opzichte van de waarde als men alleen naar het oppervlakteverschil kijkt. Volgens [gedaagde] zijn dit oncontroleerbare en onnavolgbare correcties wegens subjectie kenmerken bij de vergelijkingsobjecten. Het enkele feit dat een objectief te bepalen verschil, het oppervlakteverschil, wordt gecorrigeerd door minder objectief bepaalbare verschillen zoals de ligging, bijgebouwen en de mogelijkheid om laagvloers te wonen maakt niet dat het rapport onbetrouwbaar is. Juist voor die factoren wordt een beroep gedaan op de deskundigheid van [naam] die bij het opstellen van zijn rapportage de norm van de Nederlands Register Vastgoed Taxateurs heeft gehanteerd. Het is de taak van de deskundige om de vragen die de rechtbank hem heeft gesteld naar eigen deskundig inzicht en naar beste weten te beantwoorden. Het commentaar van [gedaagde] leidt niet tot het oordeel dat [naam] dat niet heeft gedaan. De rechtbank ziet noch in het deskundigenbericht noch in iets anders aanleiding om te twijfelen aan de onpartijdigheid en deskundigheid van de deskundige. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van het rapport.
2.9.
Op basis van het rapport stelt de rechtbank vast dat de marktwaarde van de woning in december 2018 € 570.000,00 bedroeg waarbij de kavel wordt gewaardeerd op een bedrag van € 250.000,00 en de woning wordt gewaardeerd op een bedrag van € 320.000,00. De hoogte van de hypotheek was bij de verkoop, onbetwist, € 421.000,00. De afrekening dient plaats te vinden op basis van hetgeen partijen hebben afgesproken in de overeenkomst zoals overwogen in het tussenvonnis van 20 januari 2020. Met betrekking tot de waardeverdeling van de woning, waar het in deze zaak om gaat, betekent dit het volgende. De waarde van de woning – hypotheek is € 320.000,00 - € 421.000,00 = -€ 101.000,00. Op grond van bepaling 2 sub D van de overeenkomst zijn partijen gezamenlijk verantwoordelijk voor het tekort in die zin dat de bijdrage van [gedaagde] tot de bijdrage van [eiseres] zich verhoudt als 2:1, zijnde € 67.333,33 : € 33.666,67. Omdat [eiseres] de hypotheek heeft afbetaald aan de bank, inclusief het deel van [gedaagde], heeft zij op grond van voorgaande afspraken recht op betaling van € 67.333,33 van [gedaagde]. De vordering van [eiseres], die € 47.333,00 bedraagt, wordt als het mindere daarvan toegewezen.
buitengerechtelijke kosten
2.10.
De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten wordt tevens toegewezen. Uit het dossier blijkt dat de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] diverse malen heeft aangemaand om de vordering te voldoen. Er is geen sprake van een eenmalige standaard aanmaning en de gevorderde vergoeding valt binnen de daarvoor geldende normbedragen.
2.11.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden vastgesteld op:
- dagvaarding	€ 	103,06
- griffierecht		914,00
- deskundigenkosten		453,75
- salaris advocaat
3.222,00
(3,0 punt (procesinleiding, zitting, akte en conclusie na deskundigenbericht), × tarief € 1.074,00)
Totaal	€ 	4.692,81
in reconventie
2.12.
Hetgeen in conventie overwogen brengt mee dat de stellingen van [gedaagde] ter onderbouwing van zijn vordering in reconventie geen stand houden. De vordering wordt daarom afgewezen.
2.13.
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- salaris advocaat
€ 	1.074,00
(0,5×2,0 punt (verweer op tegenvordering, zitting) × tarief € 1.074,00)
Totaal		   €           1.074,00
3
De beslissing
De rechtbank
in conventie
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 47.333,00 (zevenenveertig duizenddriehonderddrieëndertig euro) ter zake zijn aandeel in de restschuld met betrekking tot de woning conform de als productie 5 bij de dagvaarding overgelegde overeenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot dag van algehele voldoening,
3.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.248,33 aan buitengerechtelijke kosten,
3.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten in conventie, aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 4.692,81,
3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat [NAAM],
3.5.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.6.
wijst het anders of meer gevorderde af,
in reconventie
3.7.
wijst de vorderingen af,
3.8.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten in reconventie, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.074,00,
3.9.
verklaart dit vonnis in reconventie met betrekking tot r.o. 3.8. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M.K.J. Steketee en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2020.