ECLI:NL:RBROT:2021:895
Rechtbank ROT — Uitspraak 


RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8905626 VV EXPL 20-494
uitspraak: 27 januari 2021
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de voorzieningenrechter, zitting houdende te Rotterdam
,
in de zaak van
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen en mr. E. Boot te Rotterdam,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. F.O. Ligeon-Merton te Capelle aan den IJssel.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’.
1.
Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de voorzieningenrechter kennis heeft genomen:
het exploot van dagvaarding van 24 december 2020, met producties;
de conclusie van antwoord;
de aanvullende productie nummer 20 aan de zijde van Havensteder.
1.2
De mondelinge behandeling is gehouden op 5 januari 2021. Bij de mondelinge behandeling zijn namens Havensteder de heer [naam persoon 1] (bedrijfsjurist), mevrouw [naam persoon 2] (manager wijkteam) en mevrouw [naam persoon 3] (sociaal begeleider) verschenen, bijgestaan door de gemachtigden van Havensteder. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.
1.3
Met instemming van partijen is deze procedure gelijktijdig behandeld met de procedures die bij dit gerecht aanhangig zijn onder zaaknummers 8904890 VV EXPL 20-489, 8905375 VV EXPL 20-491, 8905458 VV EXPL 20-492, 8905705 VV EXPL 20-495, 8905731 VV EXPL 20-497, 8905737 VV EXPL 20-498, 8905742 VV EXPL 20-500, 8905745 VV EXPL 20-501, 8905746 VV EXPL 20-502, 8905747 VV EXPL 20-503, 8905748 VV EXPL 20-504, 8905749 VV EXPL 20-505, 8905750 VV EXPL 20-506 en 8906625 VV EXPL 20-507.
1.4
De voorzieningenrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.
De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Havensteder heeft als verhuurster op 23 april 2013 met [gedaagde] als huurster een huurovereenkomst ex artikel 15 van de Leegstandswet gesloten voor de woning aan de [adres] te Capelle aan den IJssel (hierna: de woning). De woning is onderdeel van de wijk “Hoven II”.
2.2
De Hoven II bestaat uit twaalf identieke portiekflats met in totaal 360 woningen. De gemeente Capelle aan den IJssel (hierna: de gemeente) heeft in samenwerking met Havensteder plannen gemaakt voor herstructurering van De Hoven II, waarbij tien van de twaalf portiekflats worden gesloopt. De woning bevindt zich in één van deze tien portiekflats.
2.3
In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:
“
Tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandswet
(…)
In aanmerking nemende:

dat voor de hierna te noemen woning door burgemeester en wethouders van de gemeente Capelle aan den IJssel aan verhuurder vergunning met kenmerk [kenmerk] van 20 september 2011 is verleend tot het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 van de Leegstandswet;

dat de vergunning van B en W is verleend voor het tijdvak aanvangende op 20 september 2011 en behoudens verlenging eindigende op 19 september 2013;

dat krachtens de vergunning de huurprijs van de hierna te noemen woning niet meer dan € 310,00 mag bedragen;

dat op de te sluiten huurovereenkomst de artikel 204; 206; 207; 208; 232; 242; 247; 269 lid 1 en 2; 270; 271 lid 4 tot en met 8; 272 tot en met 277; 278 lid 1 en 2; 281 van Boek 7 BW niet van toepassing zijn;

dat de woning binnen afzienbare tijd zal worden gesloopt (of: ingrijpend zal worden verbeterd);

dat indien tot sloop (of: ingrijpende verbetering) overgegaan zal worden Havensteder een voorstel kan doen om de tijdelijke overeenkomst om te zetten naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd onder de dan geldende huur- en algemene voorwaarden van Havensteder;

dat op de te sluiten huurovereenkomst voorts van toepassing is het bepaalde in artikel 15 zesde en zevende lid en artikel 16 van de Leegstandwet;
(…)
De overeenkomst wordt met ingang van 23 april 2013, aangegaan voor onbepaalde tijd, maar ten minste voor zes maanden.
Zonder opzegging eindigt deze overeenkomst op het tijdstip dat de in de aanhef genoemde vergunning van B. en W. haar geldigheid verliest.
(…)
”.
2.4
De gemeente heeft op 20 september 2011 voor de woningen gelegen aan het [straatnaam 1] , [straatnaam 2] en [straatnaam 3] een vergunning op grond van de Leegstandswet afgegeven. Uit die door Havensteder overgelegde vergunning blijkt - voor zover van belang - het volgende:
“
(…) Op basis van uw verklaring verlenen wij u op grond van artikel 15 van de leegstandwet voor maximaal twee jaar vergunning voor de tijdelijke verhuur van de woningen gelegen aan de [straatnaam 1] , [straatnaam 2] en [straatnaam 3] . (…)
De tijdelijke verhuur zal per complex ingaan op de volgende data:
- [straatnaam 1] : datum van deze brief;
- [straatnaam 2] : per 1 april 2012;
- [straatnaam 3] : per 1 september 2012.
De woning dient voor minimaal zes maanden en maximaal twee jaar te worden verhuurd. Bij het beëindigen van de huurovereenkomst dient u een opzegtermijn richting de huurder te hanteren van drie maanden.
(…)
Op grond van de Leegstandswet kan de tijdelijke verhuur met drie afzonderlijke jaren worden verlengd tot een maximum van vijf jaar. Indien u een verlenging van de tijdelijke verhuur wenst, dient steeds opnieuw voor ieder afzonderlijk jaar een verzoek te worden ingediend. Elk nieuw verzoek wordt getoetst aan de bepalingen van de Leegstandswet. De Leegstandswet bepaalt uitdrukkelijk dat een verzoek tot verlenging uiterlijk tot het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest kan worden ingediend. (…)
”.
2.5
De gemeente heeft de aan Havensteder verleende vergunning voor de woning verlengd op 16 september 2013, 24 juni 2014, 12 mei 2015, 20 september 2016 en 19 september 2017. In de verlenging van 19 september 2017 staat - voor zover van belang - het volgende:
“
Hierbij verlengen wij de op 20 september 2011 aan u verleende vergunning tijdelijke verhuur ex artikel 15 van de Leegstandwet voor de 360 woningen in het complex de Hoven fase 2 gelegen aan de [straatnaam 1] , [straatnaam 2] en [straatnaam 3] opnieuw met één jaar tot 20 september 2018. Uw verzoek tot verlenging is ontvangen binnen de daarvoor geldende termijn.
(…)
Op grond van de Leegstandwet is dit de laatste keer dat de vergunning kan worden verlengd, omdat hiermee de maximale termijn van zeven jaar wordt bereikt. Feitelijk betekent dit dat u – omdat de minimale verhuurtermijn van zes maanden bedraagt – na 20 maart 2018 geen nieuwe tijdelijke huurovereenkomsten op grond van deze vergunning meer kunt afsluiten. (…)
”.
2.6
Bij nieuwsbrief van 4 juni 2013 heeft Havensteder [gedaagde] ervan op de hoogte gebracht dat er onderzoek wordt gedaan naar nieuwe plannen. In de brief staat, voor zover van belang, het volgende:
“
(…)
Onderzoek nieuwe plannen
Samen met de gemeente zoekt Havensteder naar betaalbare ontwikkelmogelijkheden voor de Hoven. De eerste gesprekken met de gemeente zijn gevoerd en er zijn een aantal scenario’s benoemd. We zijn nog steeds met de gemeente in gesprek over deze scenario’s. In de loop van het jaar komt er meer duidelijkheid. We bespreken de uitkomsten met de klankbordgroep. Over de definitieve ingreep informeren wij alle bewoners in goed overleg met de klankbordgroep. (…)
”.
2.7
Op 9 november 2016 heeft Havensteder per brief, voor zover van belang, aan [gedaagde] het volgende bericht:
“
(…)Havensteder heeft verlenging van de vergunning aangevraagd. De gemeente heeft de verlenging van de vergunning verleend.
Dit betekent dat uw huurcontract onder dezelfde voorwaarden doorloopt tot in ieder geval 20 september 2017. Omdat er nog geen definitieve datum is voor de start van de herontwikkeling van De Hoven fase 2 verlengen wij graag het huidige contract. (…)
”.
2.8
In de nieuwsbrief van 29 januari 2018 is aan de bewoners van de Hoven II, voor zover van belang, het volgende bericht:
“
De afgelopen jaren lag de ontwikkeling van de woningen in De Hoven 2 stil. Hier komt verandering in. In deze nieuwsbrief brengen wij u op de hoogte van de laatste ontwikkelingen. De informatie in deze nieuwsbrief is bestemd voor u als onze huurder met een vast of tijdelijk huurcontract.
Sloop én renovatie
In opdracht van Havensteder en de gemeente Capelle aan den IJssel maken drie ontwikkelaars een plan voor de herontwikkeling van De Hoven 2: de woningen aan de [straatnaam 1] , de [straatnaam 2] en de [straatnaam 3] . Uitgangspunt is dat we tien woongebouwen gaan slopen en twee woongebouwen gaan renoveren. Welke woongebouwen er gerenoveerd worden is nu nog niet bekend. Het gaat om een ingrijpende renovatie waarvoor alle bewoners moeten uitverhuizen.
(…)
Bent u huurder met een tijdelijk huurcontract van na 20 september 2011?

In september 2017 heeft de gemeente voor de laatste keer de leegstandwetvergunning met één jaar verlengd. Omdat wij woningen niet langer dan zeven jaar tijdelijk mogen verhuren, kunt u dus tot uiterlijk 20 september 2018 uw woning tijdelijk blijven huren.

U ontvangt daarom in maart 2018 een brief waarin wij de huur opzeggen per 20 september 2018. Daarmee houden we ons aan de opzegtermijn van een halfjaar uit uw huurcontract.

U hoeft echter niet gelijk te verhuizen. We gaan immers in september 2018 nog niet gelijk slopen of renoveren, want nog niet alle vaste huurders zijn dan al gelijk verhuisd. We willen liever dat zoveel mogelijk woningen bewoond blijven tot de start van de sloop of renovatie.

Daarom kunt u als tijdelijk huurder uw huurcontract na 20 september wel voortzetten als een bruikleenovereenkomst. Dit is een vorm van anti-kraak waarbij u de woning in bruikleen krijgt in plaats van dat u hem huurt. U betaalt dan ook geen huur, maar een kleine tegemoetkoming in service- of administratiekosten.

U kunt in uw woning blijven wonen tot we hem gaan slopen. We weten nu nog niet wanneer dat zal zijn, dat hangt van heel veel dingen af. Bijvoorbeeld de volgorde van het bouwplan, de bestemmingsplanprocedure en hoe snel de vaste huurders een nieuwe woning vinden. Wij hebben maar 1 maand opzegtermijn en wij hoeven u geen andere woning aan te bieden.

Wanneer u als tijdelijke huurder overlast (heeft) veroorzaakt, dan kunt u uw tijdelijke huurcontract niet omzetten in een bruikleenovereenkomst. In dat geval moet u dus op 20 september 2018 zelf een andere woning hebben gevonden.

Wilt u geen bruikleenovereenkomst, dan zorgt u er zelf voor dat u voor 20 september 2018 een andere woning vindt. Met een tijdelijk huurcontract hoeven wij u namelijk geen andere woning aan te bieden. (…)
”.
2.9
Op 11 augustus 2018 heeft [gedaagde] de door Havensteder opgestelde gebruiksovereenkomst ondertekend. In deze overeenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“
(…)
Huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet
Tot 19 september 2018 huurt u op grond van de Leegstandwet van ons het object. Door ondertekening van de onderhavige gebruiksovereenkomst gaat u ook akkoord met het beëindigen van de met u gesloten huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet. (…)
”.
2.10
De vergunning die op 20 september 2011 op grond van de Leegstandswet door de gemeente was verleend, is op 20 september 2018 verlopen.
2.11
Op 5 oktober 2018 is het besluit genomen dat de portiekflat met de woning van [gedaagde] tot de te slopen portiekflats gaat behoren. Dit besluit is bij brief van 6 november 2018 aan [gedaagde] medegedeeld. In deze brief is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“
(…)
Sloop
Op 5 oktober 2018 is het besluit genomen om het woongebouw de Hoven II te slopen. Voor u betekent dit dat u niet langer in uw woning kunt blijven wonen en dient te verhuizen. Dit is niet zomaar iets. We begrijpen dan ook dat dit besluit hard bij u kan aankomen.
Huisbezoek
Wij vinden het daarom belangrijk dat we u goed informeren en uitleggen wat dit voor u betekent en hoe het nu verder moet. Dit doen we met een persoonlijk huisbezoek. Alle vragen die u heeft over uw verhuizing kunnen tijdens dit huisbezoek worden besproken. Er zal begin 2019 met u contact opgenomen worden voor het maken van een afspraak.
Welke mogelijkheden zijn er
Het is erg belangrijk dat u als woningzoekende bent geregistreerd bij Woonnet Rijnmond. Als u nog niet staat ingeschreven bij Woonnet Rijnmond adviseren wij u om dit zo snel mogelijk te doen. (…)
”.
2.12
Havensteder heeft op 21 maart 2019 een ontwikkelovereenkomst gesloten met Blauwhoed Projectontwikkeling II B.V. (hierna: de ontwikkelovereenkomst). In deze ontwikkelovereenkomst is in artikel 6.9 opgenomen dat de woningen uiterlijk op 30 april 2021 leeg moeten worden opgeleverd.
2.13
Op 11 april 2019 heeft [gedaagde] aan Havensteder, voor zover van belang, het volgende bericht:
“
(…) Op 11 augustus 2018 heb ik een gebruiksovereenkomst getekend voor de [adres] te Capelle aan den IJssel. Graag vraag ik uw aandacht voor het volgende.
Toen ik de overeenkomst tekenden ben ik niet geïnformeerd over de consequenties voor mij en mijn rechten. Als u mij hier correct over had geïnformeerd had ik dit document natuurlijk nooit getekend. U heeft daarom niet aan uw zorgplicht als verhuurder voldaan.
Daarnaast vertoond de gebruiksovereenkomst nogal wat gebreken. Zo is er geen vergunning op basis van de Leegstandwet opgenomen in de gebruiksovereenkomst. Dit is een vereist voor rechtsgeldigheid. Ook had de woning leeg moeten zijn als u een gebruiksovereenkomst op basis van de Leegstandwet had willen aanbieden. Nu u niet aan deze voorwaarden heeft voldaan is er geen gebruiksovereenkomst tot stand gekomen.
Met het oog op het bovenstaand wil ik u erop wijzen dat ik een normale huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heb sinds 23 april 2013. Dit betekent dat ik volledige huurbescherming geniet en hiervan gebruik zal maken, indien nodig. (…)
”.
2.14
Daar is op 7 mei 2019 door Havensteder op gereageerd. In de brief staat:
“
(…) Anders dan u stelt is voor het aangaan van een gebruiksovereenkomst geen vergunning nodig. Eerder heeft u van ons de woning gehuurd op grond van de Leegstandswet. Daarvoor was wel ieder jaar weer een nieuwe vergunning nodig. Er is dus wel een gebruiksovereenkomst tot stand gekomen.
De informatie over de gebruiksovereenkomst heeft u van ons ontvangen in de vorm van de overeenkomst met bijbehorende voorwaarden. Hierin kunt u alle rechten en plichten zowel van ons als van u nalezen. (…)
”.
2.15
Op 26 augustus 2019 is de gebruiksovereenkomst per 8 november 2019 opgezegd. In de opzegging valt, voor zover van belang, te lezen:
“
(…)
Beëindiging van de gebruiksovereenkomst
Wij zeggen de gebruiksovereenkomst voor uw woning aan de [adres] in Capelle aan den IJssel op per vrijdag 8 november. Wij rekenen erop dat u op de genoemde datum de woning leeg oplevert. (…)
”.
2.16
De gemachtigde van [gedaagde] heeft op 2 september 2019 een brief gestuurd naar Havensteder. Daarin wordt het volgende vermeld:
“
(…) Cliënte is sinds 23 april 2013 huurster van de woning aan de [adres] te Capelle aan den IJssel. Daartoe is een huurovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd.
Op 11 augustus 2018 heeft Havensteder aan cliënte verzocht een gebruiksovereenkomst te ondertekenen terwijl cliënte voorafgaand niet juist c.q. niet volledig is geïnformeerd aangaande de gevolgen en evenmin aangaande haar rechten. Cliënte heeft u dan ook bericht dat zij niet tot ondertekening van de gebruiksovereenkomst zou zijn overgegaan indien zij juist en omstandig zou zijn geïnformeerd; ik mag u verwijzen naar haar mondelinge contacten alsmede haar schrijven van 11 april 2019.
Gelet hierop ben ik met cliënte van mening dat de gebruiksovereenkomst nietig danwel vernietigbaar is vanwege opgemelde gronden welke dwaling opleveren. Nu de gebruiksovereenkomst ook gebreken vertoon – waaronder geen vergunning op grond van de Leegstandwet opgenomen, geen lege aangeboden woning, verplichtingen gebruiker zijn tegenprestatie ex artikel 7:201 BW – is er geen sprake van een rechtsgeldig tot stand gekomen gebruiksovereenkomst. Ook om deze reden is deze overeenkomst nietig c.q. vernietigbaar.
Op grond van het vorenstaande kan ik niet anders concluderen dan dat er nog steeds sprake is van voortduring van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zoals aangegaan met ingang van 23 april 2013.(…)
”.
2.17
Daar is op 18 september 2019 door Havensteder op gereageerd. In deze brief staat:
“
(…) Anders dan u stelt is er voor het aangaan van een gebruiksovereenkomst geen vergunning nodig. Tot september 2018 heeft uw cliënte van ons de woning tijdelijk gehuurd op grond van de Leegstandswet. Daarvoor had Havensteder een vergunning. Ook is het onjuist dat de woning leeg aan uw cliënte aangeboden had moeten worden. Er is naar onze mening dus wel een gebruiksovereenkomst tot stand gekomen.
De informatie over de gebruiksovereenkomst heeft uw cliënte van ons ontvangen in de vorm van de overeenkomst met de bijbehorende voorwaarden. Hierin kon uw cliënte alle rechten en plichten zowel van ons als van haar nalezen. Uw cliënte is dus wel degelijk juist en omstandig geïnformeerd over de gebruiksovereenkomst. Van dwaling kan dan ook geen sprake zijn ons inziens. (…)
De tijdelijke huurovereenkomst voor de woning aan de [adres] is in tegenstelling tot wat u stelt geëindigd op 18 september 2018. Uw cliënte is toen een gebruiksovereenkomst aangegaan. Havensteder is juridisch gezien niet verplicht om uw cliënte een alternatieve/vervangende woning of compensatie aan te bieden. Uw cliënte dient de woning op 13 november 2019 aan Havensteder op te leveren. Indien uw cliënte dit niet doet zijn wij genoodzaakt een kort geding procedure te starten waarin we ontruiming van de woning zullen vorderen. (…)
”.
2.18
Op 27 februari 2020 heeft Havensteder bij de Rechtbank Rotterdam een bodemprocedure gestart. In deze procedure staat op 9 februari 2021 een mondelinge behandeling gepland.
3.
De vordering
3.1
Havensteder heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2
Aan haar vordering heeft Havensteder – zakelijk weergegeven en voor zover van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1
Tussen partijen is op 23 april 2013 een huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet tot stand gekomen. Havensteder betwist, zoals door [gedaagde] wordt gesteld, dat er sprake is van een ‘reguliere’ huurovereenkomst. Het is haar onduidelijk hoe [gedaagde] een ‘reguliere’ niet ondertekende huurovereenkomst in haar bezit heeft. De huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet is daarentegen wel door beide partijen ondertekend en moet ook in het bezit van [gedaagde] zijn. Op het moment dat de Leegstandswetvergunning afliep is ook de huurovereenkomst tussen partijen geëindigd. Om voor [gedaagde] een langer verblijf in de woning mogelijk te maken, omdat de sloop van de woning nog op zich liet wachten, zijn partijen op 11 augustus 2018 een gebruiksovereenkomst overeengekomen.
3.2.2
Voor zover [gedaagde] zich beroept op vernietiging van de gebruiksovereenkomst vanwege dwaling moet dit verweer worden verworpen. De dwaling zou eruit hebben bestaan dat [gedaagde] onvoldoende zou zijn geïnformeerd over de consequenties van de gebruiksovereenkomst en dat Havensteder had moeten verwijzen naar de Leegstandswet in de gebruiksovereenkomst. Havensteder meent dat [gedaagde] wel voldoende en meermaals is geïnformeerd over de gevolgen van de gebruiksovereenkomst. Voor wat betreft de verwijzing naar de Leegstandswet in de gebruiksovereenkomst doelt [gedaagde] op de vereisten uit artikel 16 lid 12 van de Leegstandswet. De vereisten die in dit artikel zijn opgenomen gelden enkel voor huurovereenkomst die worden gesloten voor een woning waarvoor een Leegstandswetvergunning is afgegeven. Er was op het moment van ondertekenen van de gebruiksovereenkomst echter geen Leegstandwetvergunning meer van toepassing op de woning van [gedaagde] , omdat de maximale duur was bereikt. Maar belangrijker nog, Havensteder heeft [gedaagde] een gebruiksovereenkomst aangeboden en geen huurovereenkomst, waardoor aan de vereisten van artikel 16 lid 12 Leegstandswet niet hoeft te worden voldaan.
3.2.3
Indien geoordeeld wordt dat tussen partijen een gebruiksovereenkomst is overeengekomen, dient de vergoeding die [gedaagde] vanaf september 2018 moest voldoen niet te worden gekwalificeerd als een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW. Met het ondertekenen van de gebruiksovereenkomst is geen aangepaste huurovereenkomst ontstaan. De vergoeding zag enkel op doorberekende kosten voor elektra en schoonmaak van de algemene ruimten en voor de aanwezigheid van de huismeester. Een vergoeding van in totaal € 24,88 per maand is een dusdanig laag bedrag dat geen sprake kan zijn van een reële tegenprestatie. Ten slotte kan de verplichting om de woning te bewonen ook niet als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW worden gezien. De tussen partijen gesloten gebruiksovereenkomst is door Havensteder op 26 augustus 2019 tegen 8 november 2019 opgezegd. [gedaagde] heeft de woning derhalve sinds 8 november 2019 zonder recht of titel in gebruik.
3.2.4
Voor zover geoordeeld wordt dat tussen partijen wel een reguliere huurovereenkomst bestaat, meent Havensteder dat [gedaagde] ook dan moet worden veroordeeld tot ontruiming van de woning vanwege de huurachterstand die [gedaagde] in dat geval heeft laten ontstaan. Zij heeft namelijk in ieder geval sinds september 2018 geen huur meer betaald en dus is een huurachterstand van € 8.544,12 ontstaan. Niet gebleken is dat met het sluiten van de gebruiksovereenkomst een huurovereenkomst is gesloten waarbij een huurprijs ter hoogte van de servicekosten is overeengekomen. [gedaagde] mocht er niet op vertrouwen dat Havensteder een woning die zij eerst voor een huurprijs van enkele honderden euro’s per maand aan [gedaagde] verhuurde, plots voor enkele tientjes inclusief servicekosten zou willen verhuren.
3.2.5
Ten slotte meent Havensteder dat een beroep op huurbescherming van [gedaagde] in strijd is met redelijkheid en billijkheid, omdat [gedaagde] bij het aangaan van de overeenkomst op grond van de Leegstandswet wist dat het om een tijdelijke huurovereenkomst ging voor een woning die gesloopt zou worden. Daarnaast weegt het belang van Havensteder om de portiekflat te slopen veel zwaarder dan het belang van [gedaagde] .
3.3
Havensteder heeft een spoedeisend belang bij ontruiming van de woning. Zij heeft immers op 21 maart 2019 een ontwikkelovereenkomst gesloten waarin in artikel 6.9 en 6.11 is overeengekomen dat de woning uiterlijk op 30 april 2021 leeg en ontruimd dient te worden opgeleverd. Doordat [gedaagde] zich verzet tegen een vertrek uit de woning en doordat de bodemprocedure langer lijkt te duren dan Havensteder op voorhand mocht verwachten, is Havensteder genoodzaakt om in dit kort geding ontruiming van de woning te vorderen. Van Havensteder kan niet gevergd worden dat zij het hele herstructureringsproject vertraagt en schade lijdt door het niet nakomen van de ontwikkelovereenkomst, doordat 5% van de bewoners zich verzet tegen een vertrek.
4.
Het verweer
4.1
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, dat strekt tot niet-ontvankelijk verklaring, althans van de vordering van Havensteder. [gedaagde] heeft daartoe – samengevat en voor zover van belang – het volgende aangevoerd.
4.2
Partijen zijn op 23 april 2013 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan. Anders dan Havensteder stelt gaat het om een ‘gewone’ huurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimte en geen huurovereenkomst in de zin van artikel 15 van de Leegstandswet. Omstreeks april 2019 heeft [gedaagde] bij Havensteder een afschrift van de huurovereenkomst opgevraagd en is een (niet ondertekende) reguliere huurovereenkomst verstrekt.
4.3
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de tussen partijen overeengekomen gebruiksovereenkomst niet rechtsgeldig tot stand is gekomen. [gedaagde] heeft Havensteder zowel mondeling als per brief van 11 april 2019 bericht dat zij niet tot ondertekening zou zijn overgegaan indien zij juist en omstandig zou zijn geïnformeerd aangaande de consequenties van de gebruiksovereenkomst. Verder is [gedaagde] van mening dat nu voor het eerst in deze gebruiksovereenkomst wordt verwezen naar de Leegstandswet aan de toepasselijke wet- en regelgeving had moeten zijn voldaan. Nu dit niet is geschied is sprake van een nietig althans vernietigbare gebruiksovereenkomst.
4.4
Verder stelt [gedaagde] dat de enkele benaming van ‘gebruiksovereenkomst’ nog niet maakt dat daar in casu sprake van is. Indien tussen partijen verplichtingen bestaan die zodanig zijn, dat zij moeten worden gekwalificeerd als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW, dient de overeenkomst als reguliere huurovereenkomst te worden gekwalificeerd. In onderhavige gebruiksovereenkomst is sprake van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie inzake de vergoeding en bewoning door huurder en kan aldus niet met voldoende mate zekerheid van worden uitgegaan dat sprake is van een gebruiksovereenkomst en de tussen partijen overeengekomen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met huurbescherming doorloopt.
4.5
De stelling van Havensteder dat het beroep van [gedaagde] op huurbescherming in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid, kan Havensteder niet baten. [gedaagde] heeft weldegelijk een groot belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. Het belang van bewonen van een betaalbare (sociale) woning in Capelle aan den IJssel dient te prevaleren boven het belang van Havensteder van eigen gebruik/haar eigendom terug te krijgen.
4.6
[gedaagde] betwist dat Havensteder een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. In de bodemprocedure is al een zittingsdatum bepaald, namelijk op 9 februari 2021, en nadien zou de kantonrechter een eindvonnis kunnen wijzen.
5.
De beoordeling van de vordering
5.1
In dit kort geding moet, mede op basis van hetgeen naar voren is gebracht, worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Havensteder in de lopende bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het is gerechtvaardigd om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Spoedeisend belang
5.2
Het spoedeisend belang vloeit voldoende voort uit de stellingen van Havensteder. Havensteder heeft immers gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] sinds 8 november 2019 zonder recht of titel in de woning verblijft, dat er wegens renovatiewerkzaamheden die per mei 2021 zullen aanvangen tot ontruiming van de woning moet worden overgegaan en dat in de ontwikkelovereenkomst is opgenomen dat de woning derhalve uiterlijk op 30 april 2021 leeg moeten worden opgeleverd. Gelet hierop kan de afloop van de bodemprocedure tegen [gedaagde] niet worden afgewacht.
Huurovereenkomst
5.3
Tussen partijen is in geschil wat voor soort huurovereenkomst zij 23 april 2013 zijn overeengekomen.
5.4
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voorshands voldoende aannemelijk geworden dat partijen een huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet hebben gesloten. Dat oordeel vindt immers steun in de door Havensteder als productie drie bij de dagvaarding overgelegde huurovereenkomst van 23 april 2013 die ook door [gedaagde] is ondertekend. De enkele omstandigheid dat Havensteder op enig moment in april 2019 een niet ondertekende reguliere huurovereenkomst naar [gedaagde] heeft gestuurd, doet hier niets aan af. Havensteder heeft tijdens de mondelinge behandeling voldoende aannemelijk gemaakt dat dit een administratieve fout betrof.
5.5
Nu voorshands voldoende aannemelijk is dat partijen op 23 april 2013 een huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet zijn overeengekomen en uit deze huurovereenkomst volgt dat deze eindigt door opzegging of op het tijdstip waarop de vergunning van B&W haar geldigheid definitief verliest en de vergunning op 20 september 2018 is afgelopen, is de tussen partijen overeengekomen huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet op dat moment in ieder geval is geëindigd.
Gebruiksovereenkomst
5.6
De vraag die vervolgens voor ligt is of aannemelijk is dat partijen een bruikleenovereenkomst hebben afgesloten of dat de gebruiksovereenkomst moet worden aangemerkt als een ‘gewijzigde’ huurovereenkomst.
5.7
Het kenmerkende verschil tussen een huurovereenkomst en een bruikleenovereenkomst, zoals een gebruiksovereenkomst moet worden gekwalificeerd, is dat bij huur de gebruiker zich verbindt tot een tegenprestatie voor het gebruik van – in dit geval – de woning en in het geval van bruikleen niet. Van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW is geen sprake, indien de vergoedingen uitsluitend betrekking hebben op de door de uitlener gemaakte onkosten voor het behoud en bewoonbaar houden van een woning. Indien de te betalen vergoeding daarentegen in rechtstreeks verband staat met het ter beschikking stellen van de woonruimte en geen symbolisch karakter heeft, dan is sprake van een huurovereenkomst in de zin van de wet. De bedoeling van partijen om een andersoortige overeenkomst aan te gaan, is dan niet relevant. Evenmin is van belang dat de vergoeding niet dekkend is voor de kosten van instandhouding en exploitatie of niet marktconform is, zoals volgt uit HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131 (hofjeswoningen) en HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1313 (anti-kraakwoningen).
5.8Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] aanvankelijk een bedrag van € 310,00 per maand aan huur aan Havensteder heeft betaald en dat [gedaagde] sinds september 2018 slechts een bedrag van € 24,88 aan Havensteder heeft betaald. Gelet op het hierboven geschetste toetsingskader, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat deze laatste vergoeding niet als huur zal worden aangemerkt. Een bedrag van € 24,88 per maand tegenover het gebruik van de woning zal immers niet anders worden gekwalificeerd dan een symbolisch bedrag. In een bodemprocedure zal niet snel worden geoordeeld dat er in casus sprake is van een gewijzigde huurprijs.
5.9
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de voorzieningenrechter voorshands van oordeel is dat sprake is van een gebruiksovereenkomst. Vervolgens ligt ter beoordeling voor de vraag of die gebruiksovereenkomst rechtsgeldig door Havensteder is opgezegd.
5.10
Bij brief van 26 augustus 2019 heeft Havensteder de met [gedaagde] gesloten gebruiksovereenkomst opgezegd tegen 8 november 2019. Het is niet gesteld of gebleken dat deze opzegging niet rechtsgeldig is geschied, zodat [gedaagde] in principe vanaf 8 november 2019 zonder recht of titel in de woning verblijft.
Dwaling
5.11
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat de gebruiksovereenkomst nietig althans vernietigbaar is, omdat sprake is van dwaling. Aangezien [gedaagde] aan haar beroep op dwaling ten grondslag heeft gelegd dat tussen partijen in eerste instantie een ‘reguliere’ huurovereenkomst met huurbescherming tot stand was gekomen en voorzieningenrechter hiervoor voorshands heeft geoordeeld dat daar geen sprake van is en daarnaast uit de overgelegde stukken in voldoende mate is gebleken dat [gedaagde] over de gebruiksovereenkomst is geïnformeerd, wordt voorshands geoordeeld dat het beroep op dwaling in de bodemprocedure niet zal slagen.
Ontruimingstermijn
5.12
Nu voorshands wordt geoordeeld dat de gebruiksovereenkomst door Havensteder juist tot stand is gekomen en rechtsgeldig tegen 8 november 2019 is opgezegd, betekent dit dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. Gelet op de omstandigheid dat [gedaagde] nog geen nieuwe woning heeft en de woning uiterlijk op 30 april 2021 moet zijn ontruimd, zal de ontruimingstermijn worden gesteld op uiterlijk 23 april 2021, zodat [gedaagde] in de gelegenheid is om een andere woonruimte te zoeken.
Proceskosten
5.13
[gedaagde] wordt dan ook als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, met dien verstande dat nu alle in 1.3 genoemde voorlopige voorzieningen gelijktijdig zijn behandeld ter zake van salaris gemachtigde een bedrag van € 50,00 zal worden toegewezen.
6.
De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] te Capelle aan den IJssel uiterlijk op 23 april 2021 te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 226,96 aan verschotten en € 50,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44485