ECLI:NL:RBAMS:2021:1293
Rechtbank AMS — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8455754  CV EXPL 20-7205
vonnis van:  2 april 2021
fno.:  33623
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de vennootschap onder firma [eiseres] ,
gevestigd te [plaats] ,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
nader te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: Incassocenter B.V.,
t e g e n
1. de commanditaire vennootschap [gedaagde 1] ,
2. de besloten vennootschap SARGAS B.V.,
beiden gevestigd te Amsterdam,
gedaagden in conventie, eiseressen in reconventie,
nader afzonderlijk te noemen: [gedaagde 1] (sub 1) en Sargas (sub 2),
nader gezamenlijk te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. A.T.S. Neutel.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 23 maart 2020, met producties;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
het instructievonnis;
de conclusie van repliek tevens antwoord in reconventie, met producties;
de conclusie van dupliek tevens repliek in reconventie, met een productie;
de conclusie van dupliek in reconventie.
Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten in conventie en reconventie
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[eiseres] heeft van [gedaagde 1] de woonruimte aan het adres [adres] gehuurd (verder: het gehuurde). De huurprijs bedroeg € 2.500,00 per maand.
1.2.
Sargas is beherend vennoot van [gedaagde 1] .
1.3.
[eiseres] heeft bij aanvang van de huur een waarborgsom van
€ 2.500,00 aan [gedaagden] betaald.
1.4.
Op de huurovereenkomst waren de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Vereniging van Verhuurmakelaars Amsterdam (versie 5 oktober 2016) van toepassing (verder: de algemene bepalingen).
1.5.
In de huurovereenkomst en de algemene bepalingen is, voor zover hier relevant, het volgende opgenomen:
“
1.3 Bewoner
Maximaal aantal personen	: 4
(...)
2.5
Bestemming
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door de huurder en leden van zijn/haar gezin dan wel, indien huurder huurt ten behoeve van zijn werknemer, door de bewoner en leden van zijn/haar gezin.
(...)
6. Verboden, toestemming verhuurder
6.1.
Het is huurder verboden om, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder:
a. andere personen bij zich te doen inwonen dan die rechtstreeks tot zijn gezin behoren
(...)
6.3.
Indien huurder in strijd handelt met het bepaalde in artikel 6.1 sub a verbeurt hij aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 50,- voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 10.000,- (...)
6.9.
Het is huurder zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde gedeeltelijk onder te verhuren en/of aan één of meer derden in gebruik te geven. (...) Indien huurder in strijd met dit verbod handelt, is hij aan verhuurder een boete verschuldigd ter hoogte van € 1.500,- te vermeerderen met tweemaal de op dat moment geldende huurprijs per dag, met een minimum van € 50,- per dag met een maximum van de totale boete van € 10.000,-, gedurende welke huurder dit verbod overtreedt. (...)
6.10.
Het is huurder zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde gedeeltelijk onder te verhuren en/of aan één of meer derden in gebruik te geven en/of de huur van het gehuurde aan één of meer derden af te staan. (...) Indien huurder in strijd met dit verbod handelt, is hij aan verhuurder een boete verschuldigd ter hoogte van € 2.500,- te vermeerderen met tweemaal de op dat moment geldende huurprijs per dag, met een minimum van € 100,- per dag met een maximum van de totale boete van € 25.000,-, gedurende welke huurder dit verbod overtreedt. (...)
11. Waarborgsom/bankgarantie
(...)
11.3.
Verhuurder verbindt zich het bedrag van de waarborgsom (...) uiterlijk binnen twee maanden na beëindiging van de huurovereenkomst, aan huurder terug te betalen (...), zo nodig na aftrek van hetgeen verhuurder alsnog van huurder te vorderen mocht hebben.
”
1.6.
De opzegtermijn van de huurovereenkomst bedraagt één maand.
1.7.
Bij brief van 15 september 2019 heeft [eiseres] de huur opgezegd. De beheerder van het gehuurde ( [makelaar] ) heeft de opzegging per 30 september 2019 geaccepteerd, waarmee de huurovereenkomst op deze datum is geëindigd.
1.8.
Onder meer op 7 januari 2020 heeft [eiseres] verzocht om terugbetaling van de waarborgsom.
1.9.
[gedaagden] heeft de waarborgsom niet aan [eiseres] gerestitueerd.
Het geschil in conventie
2. [eiseres] vordert dat [gedaagden] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:
a.	€ 2.500,00 aan hoofdsom;
b.	€ 82,56 aan wettelijke handelsrente, berekend van 2 december 2019 tot aan de dag	der dagvaarding;
c.	€ 375,00 aan buitengerechtelijke incassokosten met € 87,15 btw;
d.	€ 40,00 aan interne invorderingskosten;
e.	de wettelijke handelsrente over € 2.500,00 vanaf de dag der dagvaarding tot de dag	der algehele voldoening;
f. 	de proceskosten.
3. Aan haar vordering legt [eiseres] ten grondslag dat zij na beëindiging van de huurovereenkomst het gehuurde in correcte staat heeft opgeleverd. [gedaagden] is daarom gehouden tot terugbetaling van de volledige waarborgsom.
4. [gedaagden] voert aan dat zij een tegenvordering heeft op [eiseres] die vele malen groter is dan het bedrag aan waarborgsom. Na het vertrek van [eiseres] heeft [gedaagden] kosten moeten maken aan noodzakelijke vervangingen en herstellingen van € 1.763,26. Die kosten zijn verrekend met de waarborgsom. Het restant van de waarborgsom (€ 736,74) moet worden verrekend met boetes en schadevergoeding die [eiseres] verschuldigd is geworden omdat zij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
Het geschil in reconventie
5. [gedaagden] vordert, na wijziging van eis, dat [eiseres] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:
a.	€ 6.000,00 aan opgelegde boete door de gemeente Amsterdam terzake overtreding	van de Huisvestingswet 2014, met € 1.252,00 juridische kosten;
b.	€ 10.000,00 boete wegens overtreding van artikel 6.3. van de algemene bepalingen,	met wettelijke rente vanaf de datum van de conclusie van antwoord;
c.	€ 25.000,00 boete wegens overtreding van artikel 6.10. van de algemene	bepalingen, dan wel € 10.000,00 boete wegens overtreding van artikel 6.9. van de	algemene bepalingen, met wettelijke rente vanaf de datum van de conclusie van	antwoord;
d.	€ 2.500,00 aan huur over de opzegtermijn;
waarop in mindering strekt het restant van de waarborgsom van € 736,74.
6. Aan deze vordering legt [gedaagden] ten grondslag dat [eiseres] het gehuurde illegaal heeft onderverhuurd aan meerdere personen die niet tot één gezin behoorden. Daarmee heeft [eiseres] gehandeld in strijd met de Huisvestingswet 2014, wat tot gevolg heeft gehad dat de gemeente Amsterdam aan de juridisch eigenaar van het gehuurde, [Stichting] , een bestuurlijke boete van € 20.500,00 (na bezwaar verlaagd tot € 6.000,00) heeft opgelegd. [eiseres] dient de schade die is veroorzaakt door het opleggen van deze boete te vergoeden. [Stichting] heeft haar vordering op [eiseres] gecedeerd aan [gedaagde 1] . Daarnaast heeft [eiseres] met de onderverhuur in strijd gehandeld met verschillende artikelen uit de algemene bepalingen. Daardoor is zij contractuele boetes verschuldigd geworden.
7. [eiseres] voert aan dat van meet af aan voor beide partijen duidelijk was dat [eiseres] het gehuurde zou gebruiken voor huisvesting voor haar werknemers. Dat [gedaagden] daar kennelijk niet de juiste vergunning voor had, komt voor haar risico. [eiseres] heeft ook niet gehandeld in strijd met de huurovereenkomst of de algemene bepalingen.
De beoordeling
8. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zullen deze hieronder gezamenlijk worden beoordeeld.
9. Dat [eiseres] de waarborgsom van € 2.500,00 heeft voldaan, wordt door [gedaagden] niet betwist en staat daarom vast. Dat betekent dat [gedaagden] in beginsel de waarborgsom dient terug te betalen nu vaststaat dat de huurovereenkomst is geëindigd, tenzij noodzaak bestaat tot inhouding daarvan.
10. Volgens [gedaagden] dient de waarborgsom verrekend te worden met haar tegenvordering op [eiseres] . Die tegenvordering bestaat uit herstel- en vervangingskosten, vergoeding van een aan [gedaagden] opgelegde bestuurlijke boete, contractuele boetes en nog een maand huur over de opzegtermijn.
11. De kantonrechter merkt in de eerste plaats op dat makelaar [makelaar] heeft opgetreden als (professioneel) beheerder namens [gedaagden] Vooropgesteld zij daarmee dat correspondentie, verklaringen en gedragingen van [makelaar] voor rekening van [gedaagden] komen.
12. [makelaar] heeft de opzegging van de huurovereenkomst van [eiseres] per 30 september 2020 geaccepteerd. Niet in geschil is dat [eiseres] de huur tot en met deze datum heeft voldaan. [gedaagden] kan daarom geen aanspraak meer maken op verdere huurbetalingen.
13. Aan [gedaagden] is een bestuurlijke boete opgelegd, die na bezwaar verlaagd is tot
€ 6.000,00. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagden] beroep heeft ingesteld, waardoor de kantonrechter de boete als vaststaand aanneemt en ervan uitgaat dat [gedaagden] het opgelegde bedrag aan de gemeente heeft betaald. De bestuurlijke boete is opgelegd omdat controleurs van de gemeente hebben geconstateerd dat het gehuurde in strijd met de Huisvestingswet 2014 zonder vergunning van een zelfstandige naar een onzelfstandige woonruimte is omgezet. [gedaagden] stelt dat [eiseres] die overtreding heeft begaan door het gehuurde onder te verhuren aan meerdere personeelsleden (niet zijnde een gezin), die daarvoor € 150,00 per week betaalden. [eiseres] erkent dat zij het gehuurde heeft gebruikt als huisvesting voor meerdere werknemers. Volgens [eiseres] waren beide partijen daarvan van meet af aan op de hoogte. [eiseres] verwijst naar een e-mail van [naam 1] (vennoot van [eiseres] ) aan [naam 2] van [makelaar] die voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst is verzonden. In die e-mail vraagt [naam 1] : “
Ik ben op zoek naar nog een woning voor werknemers in Amsterdam binnen de ring. Heb je toevallig iets beschikbaar?
” [gedaagden] verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar de huurovereenkomst waarin staat dat het gehuurde enkel door één werknemer met zijn/haar gezin mag worden bewoond.
14. Tussen partijen bestaat de discussie of het [eiseres] was toegestaan het gehuurde aan vier werknemers onder te verhuren, of slechts aan één werknemer met zijn/haar gezin (al dan niet tot een maximum van vier bewoners).
15. Uit de door [eiseres] overgelegde e-mailcorrespondentie met [makelaar] blijkt voldoende duidelijk dat zij op zoek was naar woonruimte voor meerdere werknemers. Uit de reacties van [makelaar] blijkt dat zij dit ook begreep. De schriftelijke huurovereenkomst die partijen vervolgens hebben opgesteld, is echter voor meerdere uitleg vatbaar. Enerzijds staat in artikel 1.3 van de huurovereenkomst dat het gehuurde door 4 personen bewoond mag worden. Dit in combinatie met het feit dat het hier gaat om huur door een bedrijf in de schoonmaakbranche ten behoeve van onbenoemde (en dus mogelijk wisselende) werknemers en de relatief hoge huur op deze locatie voor dit type woning, ondersteunt het standpunt van [eiseres] . Anderzijds staat in artikel 2.5 dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte door de bewoner en leden van zijn/haar gezin, hetgeen het standpunt van [gedaagden] ondersteunt.
16. Mede gelet op de voorafgaande correspondentie had [makelaar] (danwel [gedaagden] ) onduidelijkheid moeten voorkomen door expliciet in de overeenkomst op te nemen, dan wel duidelijk vooraf mee te delen, dat kamerverhuur/verhuur als onzelfstandige woonruimte aan meerdere werknemers niet was toegestaan. Gesteld noch gebleken is dat dat is gebeurd. Eveneens is gesteld noch gebleken dat [gedaagden] controles op het gehuurde heeft uitgevoerd. Dit alles had wel op haar weg gelegen.
17. Daar staat tegenover dat ook [eiseres] niet nader heeft geïnformeerd, ondanks dat de inhoud van artikel 2.5 van de huurovereenkomst twijfels bij haar had moeten oproepen of kamerverhuur aan meerdere werknemers wel mocht. Dat had [eiseres] wel moeten doen. Het feit dat [eiseres] heeft meegewerkt aan een snelle beëindiging van de huurovereenkomst is een aanwijzing dat zij dit ook heeft onderkend.
18. Uit bovenstaande volgt dat beide partijen een verwijt treft en dat zij beiden hebben bijgedragen aan het ontstaan van de kennelijk illegale situatie. [gedaagden] heeft hierdoor een hoge boete opgelegd gekregen van de gemeente en lijdt daardoor schade. In dit licht is het terugvorderen van de waarborgsom door [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De vordering in conventie wordt dan ook afgewezen. Of er verder nog herstel en/of vervanging nodig was van zaken in het gehuurde kan in het midden blijven.
19. De vordering in reconventie ter zake van de schade en de verbeurde boeten zal eveneens worden afgewezen, op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Zoals gezegd kan óók aan [gedaagden] een verwijt worden gemaakt dat de schade is ontstaan / de boeten zijn verbeurd. Het is niet redelijk om de gevolgen daarvan volledig bij [eiseres] neer te leggen. De schade van [gedaagden] wordt reeds ten dele gecompenseerd door inhouding van de waarborgsom.
20. Gelet op de uitkomst van de procedures ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie en reconventie:
wijst de vorderingen af;
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Aldus gewezen door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.