ECLI:NL:GHARL:2020:6479
Gerechtshof ARL — Uitspraak 


GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.252.642/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6419313)
arrest van 18 augustus 2020
in de zaak van
Persan Vastgoed B.V.
,
gevestigd te Zwolle,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
Persan
,
advocaat: mr. O. Çolak, kantoorhoudend te Zwolle,
tegen
Takko Nederland B.V.
,
gevestigd te Oldenzaal,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
Takko
,
advocaat: mr. M. van Heeren, kantoorhoudend te Breda.
1
Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 19 november 2019 hier over, waarbij een comparitie van partijen is bevolen.
1.2
Vervolgens is ontvangen de per brief van 18 juni 2020 door Persan ingezonden producties 2 tot en met 5.
1.3
Op 3 juli 2020 heeft de comparitie van partijen plaatsgevonden. Van het verhandelde is proces-verbaal opgemaakt.
1.4
Partijen hebben arrest gevraagd op het voorafgaand aan de zitting toegezonden procesdossier, aangevuld met voormelde stukken en voormeld proces-verbaal.
2
De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten:
2.1
Takko is met ingang van 15 juni 2007 de bedrijfs-/winkelruimte gelegen aan de Nieuwenhuizen 12 te Assen gaan huren, van aanvankelijk Aberdeen Shopping Holland 2 B.V. (hierna Aberdeen) en sinds 2015 van Persan.
2.2
De voor deze huur op 1 respectievelijk 15 juni 2007 ondertekende overeenkomst vermeldt onder meer het volgende:
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van
5 jaar
, ingaande op
15 juni 2007
en lopende tot en met
14 juni 2012
.
3.2
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van
2 x 5 jaar
, derhalve tot en met
14 juni 2022
.
3.3
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.
3.4
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
(…)
als ook:
10.4
Vertegenwoordigers huurder
Huurder verklaart middels ondertekening van deze overeenkomst reeds bij voorbaat dat degene die namens hem alle met deze overeenkomst samenhangende stukken, ondertekent respectievelijk zal ondertekenen en daarmee verband houdende afspraken maakt respectievelijk zal maken, daartoe bevoegd is. Met de hiervoor genoemde samenhangende stukken en afspraken worden onder meer doch niet uitsluitend bedoeld de beschrijving van het gehuurde van artikel 1.1 van deze overeenkomst, het proces verbaal van oplevering van artikel 1.1 en alle afspraken bij de oplevering van het gehuurde.
In het verlengde van het voorgaande zal huurder zich nimmer beroepen op de onbevoegdheid van bedoelde vertegenwoordiger. Partijen komen voorts overeen dat verhuurder niet gehouden is onderzoek in te stellen naar de vertegenwoordigingsbevoegdheid van degene die namens huurder optreedt.
2.3
Bij de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft de heer [A] van Arca Retail Vastgoed Adviseurs namens Takko bemiddeld. In zijn brief aan Aberdeen van
2 april 2007, houdende een huurvoorstel, wordt over de huurperiode vermeld dat dit
“5 jaar + 2x5 optiejaren”
zou betreffen. Verder werd het bijgaande huurvoorstel gedaan onder
“
uitdrukkelijk
voorbehoud goedkeuring hoofddirectie Takko Holding GmbH (…)”
2.4
Op 5 januari 2016 heeft mw. [B] , als ‘assistent expansion NL/BE’ bij Takko werkzaam, per e-mailbericht de voor 1 februari 2016 met de heer [C] (werkzaam bij Huis van Verhuur B.V. die voor Persan als beheerder optrad) gemaakte afspraak bevestigd. In dit emailbericht is vermeld dat het betreft ‘verlenging huurovereenkomst Filiaal Assen’.  Tijdens de bespreking van 1 februari 2016 over de verlenging van de huurovereenkomst is tussen enerzijds de heer [D] en [B] van Takko en anderzijds [C] discussie ontstaan over de vraag of Takko de huurovereenkomst tegen 14 juni 2017 zou mogen opzeggen.
2.5
[B] heeft in een emailbericht van 29 februari 2016 aan [C] kenbaar gemaakt dat de huurovereenkomst van 5 jaar wordt verlengd met
“2 perioden van beide vijf jaar en derhalve tot en met 14 juni 2017 en vervolgens 14 juni 2022. Maar iedere partij (met andere woorden zowel de huurder als de verhuurder) kan de huurovereenkomst tegen het einde van een huurperiode (van vijf jaar) opzeggen. Bij die opzegging moet een opzegtermijn in acht worden genomen van tenminste 1 jaar (zie artikel 3.3).
Kortom
: Takko (en de verhuurder) kan deze overeenkomst opzeggen tegen 14 juni 2017.
Deze schriftelijke huuropzegging moet dan vóór 14 juni 2016 door de ander zijn ontvangen.”
2.6
In een emailbericht van 3 maart 2016 heeft [C] geantwoord dat wat [B] schrijft niet is wat in de huurovereenkomst staat beschreven maar dat de overeenkomst na de in 3.1. van de huurovereenkomst genoemde periode wordt voortgezet tot en met
14 juni 2022. [B] heeft daags daarna daarop geantwoord - samengevat - dat [C] ’s zienswijze nieuw is, dat hij al door Takko over de juridische interpretatie van het contract is geïnformeerd en dat Takko alleen bij een permanente huurkorting met een huurverlenging van 5 jaar kan instemmen.
2.7
Begin mei 2016 hebben [B] en [C] berichten uitgewisseld over het ondertekenen van een allonge bij de huurovereenkomst. In dat verband heeft [B] op 9 althans 11 mei 2016 aan [C] de tekst van een concept allonge toegezonden onder toevoeging van
“Graag verneem ik of de verhuurder akkoord gaat zodat wij de Originelen door de Takko directie kunnen laten ondertekenen.”
Onderaan dat bericht staan de adres- en contactgegevens van [B] vermeld met daaronder de opsomming van de namen van de personen die de directie van Takko vormen. Eén van deze genoemde personen is de heer [E] .
2.8
De tekst van de allonge luidt:
Pagina 1 van 2
Allonge I;
De ondergetekenden:
Person Vastgoed BV
, gevestigd te Siegenstraat 5 8026 PT Zwolle, ingeschreven in het
handelsregister van de kamer van koophandel onder nummer; 05085162, rechtsgeldig
vertegenwoordigd door
[F] Holding BV
, de heer [F] , gevestigd aan de Pletterstraat 121 in 8011 VG Zwolle. Ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel onder het nummer; 56384556.
hierna te noemen ‘
verhuurder’
,
en
Takko Nederland B.V.
, gevestigd te
Oldenzaal
(7575 BB) aan de
Gerard Hollinkstraat 3
, ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel te
Oost Nederland
onder nummer
24328527
, omzetbelastingnummer
NL8109.62.810 B01
, rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer
[G]
en de heer
[E]
, in de hoedanigheid als vertegenwoordigers van de vennootschap,
hierna te noemen “
huurder
”,
IN AANMERKING NEMENDE
:
- dat tussen partijen voornoemd een huurovereenkomst van kracht is met betrekking tot de winkelruimte, gelegen aan de
Nieuwehuizen 12
te
9401 JT Assen
, welke huurovereenkomst is aangegaan op
01.06.2007
/
15.06.2007
.
VERKLAREN PARTIJEN ALS VOLGT TE ZIJN OVEREENGEKOMEN:
- De huurder maakt geen gebruik van het recht om de huurovereenkomst eenmalig tussentijds te beëindigen, namelijk per
14.06.2017
.
- De huurovereenkomst wordt voortijdig met 5 jaren verlengd, namelijk vanaf
15.06.2017
tot en met
15.06.2022
.
- De huurder ontvangt van de verhuurder vanaf 2017 tot en met 2022 elk jaar een
huurvrijeperiode van
1 maand
. Dit zal de maand
januari
zijn.
- alle andere bepalingen van de betreffende huurovereenkomst
blijven onveranderd en integraal van kracht.
Paraaf huurder  Paraaf verhuurder
Pagina 2 van 2
Aldus in drievoud opgemaakt en ondertekend te
Plaats: Oldenzaal 				Plaats: Zwolle
Datum						Datum
Huurder,					Verhuurder,
Dhr. [E]					[F]
……………….					……………..
Dhr. [G]
……………….
Paraaf huurder 	 Paraaf verhuurder
2.9
In een emailbericht van 13 mei 2016 heeft [C] aan [B] meegedeeld dat het addendum akkoord is en verzoekt hij haar om een tekenversie zodat hij voor de handtekeningen kan zorgen. [B] heeft daar via een emailbericht van 17 mei 2016 op geantwoord:
“bedankt voor de reactie. Ik ga ermee aan de slag. Eerst een vertaling in het Duits laten maken en dan kijkt onze juriste er nog overheen. Aangezien Takko graag als eerst ondertekend zal ik je de getekende originelen zo snel mogelijk per post opsturen.”
2.10
Takko heeft met een aangetekende brief van 6 juni 2016, ontvangen door Persan op 8 juni 2016, de huurovereenkomst opgezegd met ingang van 14 juni 2017. Deze brief is ondertekend door [E] als directeur en [G] als gevolmachtigde.
2.11
In een emailbericht van 8 juni 2016 heeft [C] aan [B] om opheldering gevraagd over de beëindiging van de huurovereenkomst terwijl een nieuwe huurperiode met nieuwe afspraken is overeengekomen. Op 10 augustus 2016 heeft [C] een rappel
gezonden. [B] heeft daarop op 11 augustus 2016 geantwoord dat zij niet kan aangeven wanneer de allonge door de directie wordt vrijgegeven en dat zij hoopt snel een reactie te geven.
2.12
Omstreeks september 2016 heeft Persan de door haar verhuurde naastgelegen bedrijfsruimte te Assen aan de Nieuwehuizen 14 wegens huurachterstand doen ontruimen.
2.13
Met berichten van 9 januari 2017 en 16 februari 2017 heeft [C] bij [B] aangedrongen op het toesturen van een getekende allonge.
2.14
In maart 2017 werd in de media bekend dat de huurder van de bedrijfsruimte te Assen aan de Nieuwehuizen 10 haar winkel zou sluiten.
2.15
In een emailbericht van 12 april 2017 heeft [B] aan [C] geschreven:
Goedemorgen [C] ,
namens dhr. [H] onze nieuwe expansiemanager het volgende:
Helaas is de situatie in Assen in de afgelopen tijd nog dramatischer geworden. De omzetten
blijven dalen en de leegstand links en rechts wordt groter i.p.v. kleiner!
Het ziet er ook niet naar uit dat er op kort termijn iets veranderd. Ik mag je laten weten dat Takko onder deze omstandigheden bereid is om de opzegging terug te nemen en de huurovereenkomst met 1 jaar te verlengen tegen een huurprijs van € 40.000,- excl. BTW per jaar.
Hopend op een voorspoedige ontwikkeling in Assen zien wij je reactie graag tegemoet.
2.16
In een aan [B] gericht emailbericht van 5 mei 2017 heeft [C] geschreven, voor zover van belang:
Met betrekking tot de bijgesloten allonge door Uw directie goedgekeurd en opgemaakt en ook bij bijgesloten de communicatie daaromtrent vraag ik Uw directie andermaal te reageren.
Verhuurder gaat er vanuit dat u zich zal gaan houden aan die afspraken.
In een ander emailbericht van die dag heeft [C] aan [B] geschreven:
Verhuurder kan niet akkoord gaan met uw laatste voorstel en zij houdt vast aan de eerder gemaakte afspraken die zijn vastgelegd in de door u opgetelde allonge.
Verhuurder gaat er vanuit dat u zich zal houden aan die afspraken.
2.17
In een emailbericht van 9 mei 2017 heeft [B] aan [C] geschreven:
Bij e-mail van 12 april heb ik jou aangegeven dat de situatie in Assen slechter is geworden en dat de leegstand ter plaatse is toegenomen. Jij weet dat de bezetting of leegstand voor ons een belangrijk punt is in onze besluitvorming over het al dan niet langer blijven. Dit hebben wij ook meerdere keren in onze gesprekken gedurende het afgelopen jaar aangegeven.
In mijn e-mail van 12 april heb ik jou ook laten weten dat Takko onder deze omstandigheden bereid is om de huuropzegging terug te nemen en de huurovereenkomst met nog een jaar te verlengen tegen een huurprijs van € 40.000,= ex BTW per jaar.
Nadat ik jou op 2 mei had herinnert aan mijn e-mail, heb jij ons op 5 mei laten weten dat verhuurder niet met ons laatste voorstel akkoord kan gaan en dat zij Takko houdt aan de eerder gemaakte afspraken zoals die in de eerder opgestelde concept allonge zijn vastgelegd.
Dit standpunt verbaast ons. Die concept allonge is namelijk nooit door onze directie goedgekeurd en ook niet getekend. Nadat ik van jou vorig jaar het bericht had ontvangen dat verhuurder akkoord was met de tekst van de concept allonge, heb ik jou laten weten dat wij een Duitse vertaling daarvan zouden maken en dat wij de allonge vervolgens nog aan onze juriste zouden voorleggen.
Pas daarna zou de allonge ter goedkeuring aan onze directie worden voorgelegd. De directie heeft echter tot de dag van vandaag de allonge niet goedgekeurd en daarom is er nooit door onze directie getekend. Dat de directie nog geen besluit hierover had genomen, heb ik jou ook in augustus 2016 meegedeeld. In tegenstelling tot wat jij schrijft, is Takko dus nog nergens aan gebonden. (…)
2.18
In een emailbericht van 11 mei 2017 heeft [C] aan [B] meegedeeld dat meegewerkt zal worden een ‘oplevering’ maar dat wel alle rechten worden voorbehouden.
2.19
Takko heeft de bedrijfs-/winkelruimte op 14 juni 2017 in ontruimde staat aan Persan opgeleverd. De huur is door Takko tot en met 14 juni 2017 betaald.
2.20
In een emailbericht van 19 oktober 2017 heeft [A] van Arca Retail Vastgoed Adviseurs aan de advocaat [NAAM]:
Naar aanleiding van ons gesprek bevestig ik hierbij dat wij indertijd betrokken zijn geweest bij de aanhuur van Nieuwehuizen 12 te Assen in opdracht van Takko Fashion. Takko heeft altijd winkelpanden gehuurd waarbij het uitgangspunt is 5 jaar met 2 optieperioden van telkens 5 jaar, dit blijkt ook uit het gedane huurvoorstel. Een verlengingsperiode van 10 jaar is nooit ter sprake geweest en zou door Takko ook nooit geaccepteerd zijn.
3
Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1
Persan heeft in eerste aanleg - samengevat - gevorderd een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 + 10 jaar, althans dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de allonge bij de huurovereenkomst, en voorts de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van Takko tot betaling van € 28.783,03 voor huur tot en met oktober 2017, te vermeerderen met de wettelijke rente en een boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand vanaf 1 juli 2017, alsmede € 6.349,21 per maand vanaf 1 november 2017 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, € 6.349,21 per maand wegens vergoeding van schade vanwege de voortijdige ontbinding van de huurovereenkomst vanaf de datum van ontbinding tot en met 14 juni 2022 doch niet meer dan de werkelijke schade en € 1.062,83 aan vergoeding voor incassokosten, een en ander met veroordeling van Takko in de proceskosten.
3.2
De kantonrechter heeft in het vonnis van 24 juli 2018 de vorderingen van Persan afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten.
4
De vordering in hoger beroep
Persan vordert in het hoger beroep - samengevat - de vernietiging van het vonnis van
24 juli 2018, de toewijzing alsnog van haar vordering en de veroordeling van Takko van wat Persan ter uitvoering van dat vonnis aan Takko heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van betaling, een en ander met veroordeling van Takko in de kosten van beide instanties, een vergoeding voor nakosten daaronder begrepen en vermeerderd met de wettelijke handelsrente.
5
De beoordeling van de grieven en de vordering
5.1
Persan heeft tegen het vonnis van 24 juli 2018 drie grieven opgeworpen. Met
grief 1
komt Persan op tegen de uitleg van de huurovereenkomst, inhoudende dat daarin de mogelijkheid is opgenomen van een opzegging tegen 14 juni 2017.
Grief 2
richt zich tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter als ook tegen het oordeel dat tussen partijen geen wilsovereenstemming is bereikt over de allonge.
Grief 3
is gekant tegen de veroordeling in de proceskosten.
5.2
Het hof heeft de feiten zelfstandig vastgesteld, zodat grief 2, voor zover die is gericht tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter, verder niet behandeld hoeft te worden.
Kon de huurovereenkomst worden opgezegd tegen 14 juni 2017?
5.3
De vraag of de huurovereenkomst tegen 14 juni 2017 kon worden opgezegd, is een vraag van uitleg van artikel 3 van de huurovereenkomst dat de duur, verlenging en opzegging daarvan regelt. Wat betreft de daarbij te hanteren maatstaf geldt het volgende.
5.4
Voor de beantwoording van de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding tussen partijen is geregeld, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van die overeenkomst mochten toekennen en op wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mocht verwachten, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang zijn (de Haviltex-maatstaf).
5.5
De huurovereenkomst, die is opgesteld door de makelaar van Takko, is gesloten tussen Aberdeen, zijnde de rechtsvoorgangster van Persan, en Takko. In die zin is Persan een derde. Gesteld noch gebleken is echter dat de in artikel 3 van die overeenkomst opgenomen regeling over duur, verlenging en opzegging naar haar aard mede is bestemd om de rechtspositie van een derde (d.i. een opvolgend verhuurder of een opvolgend huurder) te bepalen. Gelet hierop bestaat er, anders dan Persan bepleit, bij de uitleg van deze opzeggingsregeling tussen Takko (als contractspartij) en Persan (als rechtsopvolgster van de andere contractspartij) onvoldoende grond om uit te gaan van de zogenoemde cao-norm of van een (andere) geobjectiveerde variant van de Haviltex-maatstaf, waarbij de bewoordingen van de opzeggingsbepaling van de huurovereenkomst, gelezen in het licht van de gehele inhoud van die overeenkomst, doorslaggevend (cao-norm) dan wel zwaarwegend zijn (geobjectiveerde variant). Alle mogelijke uitlegfactoren kunnen dus in dit geval een rol spelen, ook in de verhouding tussen Takko en Persan
. Dit is slechts anders indien Persan als derde bescherming
kan ontlenen aan het bepaalde in artikel 3:36 BW, op welke bepaling Persan overigens ook een beroep heeft gedaan en waarop hierna zal worden ingegaan.
5.6
Wat betreft de tekst van artikel 3.2, te weten
“Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 2 x 5 jaar, derhalve tot en met 14 juni 2022”
, geldt dat de bewoordingen niet inhouden dat de huurovereenkomst wordt voortgezet voor “10 jaar”, zoals Persan ten onrechte stelt, maar voor “2 x 5 jaar”. Deze bewoordingen wijzen op twee aansluitende perioden van vijf jaar. Minder juist lijkt in dat opzicht te zijn het gebruik van het in enkelvoud geschreven woord ‘periode’, terwijl van het gebruik van een einddatum van 14 juni 2022, afgezet tegen het noemen van de einddatum van de eerste huurperiode (14 juni 2012) in artikel 3.1 de suggestie uitgaat dat de voortzetting na 14 juni 2012 tot 14 juni 2022 één periode betreft. De bewoordingen zelf van artikel 3.2, ook gelezen in de context van artikel 3.1, zijn dan ook in tweeërlei zin op te vatten en in zichzelf onvoldoende helder.
5.7
Gesteld noch gebleken is dat de op de huurovereenkomst van partijen toepasselijke algemene bepalingen iets inhouden wat kan bijdragen aan de door de ene dan wel de andere partij bepleitte uitleg van artikel 3.2. Het feit dat het hier gaat om twee professionele partijen die een zakelijke transactie aangingen, legt op zichzelf weinig gewicht in de schaal nu dat voor beide contractspartijen gold.
5.8
Het gaat hierbij om een huurovereenkomst van winkelruimte waarop het regime van de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing is. Dat regime gaat uit van een huurtijd van vijf plus vijf jaar, in die zin dat een huurovereenkomst die voor vijf jaar geldt na ommekomst daarvan voor vijf jaar wordt verlengd (7:292 BW). Behoudens tijdige opzegging loopt na ommekomst van die tweede termijn van vijf jaar de huurovereenkomst ingevolge artikel 7:300 BW voor onbepaalde tijd door, tenzij uit de overeenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een bepaalde tijd overeenkomen. Een huurovereenkomst die na twee perioden van vijf jaar voor onbepaalde tijd is voortgezet, kan worden opgezegd - kort gezegd - met inachtneming van een termijn van één jaar. Een huurovereenkomst waarin een derde termijn (van vijf jaar) is overeengekomen kan alleen tegen het einde van die termijn worden opgezegd. Zo bezien heeft een huurder weinig baat bij een overeengekomen duur van 5 plus 10 jaar. Een huurder heeft immers al van rechtswege aanspraak op een huurtijd van 10 jaar, terwijl hem dan wel de mogelijkheid is ontnomen om de huurovereenkomst tegen het einde van die 10 jaar op te zeggen. Daar staat tegenover dat bij een overeengekomen duur van 5 plus 5 plus 5 jaar zowel verhuurder als huurder zekerheid hebben dat na ommekomst van de wettelijke huurtijd van 10 jaar de huurovereenkomst niet op termijn van één jaar maar tegen het einde van die dan derde termijn kan worden opgezegd. Een constructie waarbij een huurder van winkelruimte 5 plus 10 jaar gebonden wordt, zonder mogelijkheid van tussentijdse opzegging na ommekomst van de wettelijke termijn van 10 jaar, acht het hof ook bepaald minder gebruikelijk.
5.9
Takko heeft er in dit verband, onder verwijzing naar wat haar makelaar [A] van destijds ter comparitie en via een e-mailbericht van 19 oktober 2017 heeft verklaard, aangevoerd dat het nimmer haar bedoeling is geweest om een verlengingsperiode van 10 jaar overeen te komen. In het huurvoorstel van 2 april 2007 is ook tot uitdrukking gebracht dat Takko een huurovereenkomst beoogde aan te gaan met een huurperiode van “5 jaar + 2 x 5 optiejaren”, waarna met artikel 3.2 van de huurovereenkomst is bedoeld dit vast te leggen, aldus Takko. Persan heeft over de totstandkoming van de huurovereenkomst en in het bijzonder van artikel 3.2 niet anders aangevoerd dan dat zij van Aberdeen heeft begrepen dat de verlengingsperiode ziet op een termijn van 10 jaar. Ter comparitie in hoger beroep is gebleken dat die stelling op niets anders is gebaseerd dan op de tekst van artikel 3.2 van de huurovereenkomst. Iedere verdere toelichting of onderbouwing van de zijde van Aberdeen ontbreekt.
5.10
Het hof komt, alles overziende, tot het oordeel dat artikel 3.2 van de huurovereenkomst zó moet worden uitgelegd dat Takko (ook) na ommekomst van de eerste periode van verlenging van vijf jaar, ofwel per 14 juni 2017, de mogelijkheid had om de huurovereenkomst met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 3.3 en 3.4 op te zeggen.
Komt Persan een beroep toe op derdenbescherming als bedoeld in artikel 3:36 BW?
5.11
Persan heeft in hoger beroep nog een beroep gedaan op derdenbescherming ex artikel 3:36 BW. Zij is de rechtsopvolgster van Aberdeen die als verhuurder contractspartij bij de huurovereenkomst was. Voor toepassing van artikel 3:36 BW kan Persan als derde worden aangemerkt. Hier geldt dat een beding in de huurovereenkomst wordt uitgelegd conform de betekenis die zij had tussen de oorspronkelijke partijen (Aberdeen en Takko) maar dat de derde (Persan) onder de voorwaarden van genoemd artikel kan worden beschermd tegen het beding in die uitleg.
5.12
Voor een geslaagd beroep op artikel 3:36 BW is onder meer vereist dat de derde overeenkomstig de zin die hij aan een verklaring of gedraging redelijkerwijs mocht toekennen, heeft gehandeld
. Dat betekent onder meer dat de derde te goeder trouw in de zin van artikel 3:11 BW moet hebben gehandeld. ‘Goede trouw’ in de zin van voornoemd artikel ontbreekt niet alleen als de derde de feiten of het recht, waarop de goede trouw moet zien, kende, maar in de gegeven omstandigheden behoorde te kennen.
5.13
In dit geval geldt, zoals overwogen, dat er niet vanuit kan worden gegaan dat wat de contractspartijen hadden verklaard ten aanzien van de in artikel 3 van de huurovereenkomst neergelegde regeling over duur, verlenging en opzegging van de huur bedoeld was voor een derde, zoals Persan kan worden aangeduid. Ook Persan, als derde, moest zich ervan bewust zijn dat zij de situatie niet kende zoals Aberdeen en Takko wel kenden. Dit betekent onder meer dat als er aanleiding is tot twijfel, een derde zal moeten twijfelen en onderzoek zal moeten verrichten naar de ware stand van zaken. Naar Persan erkent, heeft zij in het verband van haar onderzoek naar een overname van de winkelruimte kennis genomen van de huurovereenkomst en daarmee van de inhoud van artikel 3.2. Zoals hiervoor overwogen, zijn de bewoordingen van artikel 3.2 voor tweeërlei uitleg vatbaar en daardoor in zichzelf onvoldoende duidelijk. Er was daarmee aanleiding tot twijfel daarover. Persan heeft echter niets gesteld of en zo ja, welk onderzoek zij heeft gedaan naar wat artikel 3.2 beoogde en aldus naar de duur van de overeenkomst en welke mogelijkheden tot opzegging de huurovereenkomst zou bieden. Persan heeft daardoor te weinig feitelijk onderbouwd dat haar vertrouwen dat een verlengingsperiode van tien jaar zou gelden, gerechtvaardigd is geweest.
5.14
Het voorgaande leidt ertoe dat het beroep van Persan op artikel 3:36 BW reeds op voornoemd grond doel mist. Of aan de andere voorwaarden voor toepassing van artikel 3:36 BW is voldaan, behoeft daarom geen bespreking.
5.15
Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat de in overweging 5.3 weergegeven vraag bevestigend dient te worden beantwoord. Daarmee valt het doek over
grief 1
.
Is via de allonge een verlenging van de huurovereenkomst tot stand gekomen?
5.16
Persan heeft verder aangevoerd dat (zij erop mocht vertrouwen dat) tussen partijen overeenstemming is bereikt over verlenging van de huurovereenkomst op basis van de in de allonge neergelegde voorwaarden.
5.17
Voorop gesteld wordt dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Of sprake is van wilsovereenstemming, hangt af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid (vgl. artikelen 3:33-35 BW). Wanneer een partij behoort te begrijpen dat overeenstemming over een bepaald punt en/of het voldaan zijn aan een voorwaarde voor de ander van essentieel belang is, kan van de totstandkoming van een overeenkomst geen sprake zijn, zolang partijen het over dat punt niet eens zijn geworden onderscheidenlijk (nog) niet aan de voorwaarde is voldaan. Bij de beoordeling van de vraag of (er gerechtvaardigd op mag worden vertrouwd dat) een overeenkomst tot stand is gekomen, zijn alle omstandigheden van het concrete geval van belang. Daarbij geldt als uitgangspunt dat Persan moet stellen en zo nodig bewijzen dat tussen partijen een overeenkomst tot verlenging van de huurovereenkomst tot stand is gekomen, nu zij zich op de rechtsgevolgen daarvan beroept.
5.18
Het hof acht voor de beoordeling van bedoelde vraag de navolgende feiten en omstandigheden relevant.
Onomstreden is dat op 1 februari 2016 tussen enerzijds [C] , die voor Persan als beheerder optrad, en anderzijds [B] en [D] , beiden werknemer van Takko, is gesproken over een verlenging van de huurovereenkomst per 14 juni 2017. Takko heeft daarover zowel in eerste aanleg
als in hoger beroep
expliciet aangevoerd dat [D] tijdens dat gesprek tegen [C] heeft gezegd dat een eventuele huurverlenging en de daarbij geldende voorwaarden
altijd
door de directie van Takko moeten worden goedgekeurd en dat [C] daarmee wist dat [D] noch [B] vertegenwoordigingsbevoegd waren. Persan is op die stelling niet ingegaan zodat het hof de juistheid daarvan tot uitgangspunt neemt. In dit verband is van belang dat in alle door [B] aan [C] verzonden emailberichten steeds haar functie is opgenomen als ook onderaan (als standaardtekst) welke personen de directie van Takko vormen met vermelding van het inschrijvingsnummer van Takko in het handelsregister. Niet in geschil is dat deze genoemde personen wel en [B] / [D] niet in het handelsregister zijn ingeschreven als vertegenwoordigingsbevoegd. Op 9 althans 11 mei 2016 heeft [B] aan [C] via een emailbericht een document toegezonden genaamd “4040 Allonge I Assen Concept NL 11.05.2016”, onder mededeling dat als verhuurder akkoord gaat ‘wij de originelen door de Takko directie kunnen laten ondertekenen’. In de tekst van het emailbericht is dat stuk door [B] ook betiteld als ‘de concept allonge’. In de allonge zelf is vervolgens weergegeven dat de heren [G] en [E] Takko zouden gaan vertegenwoordigen en de allonge zouden ondertekenen. In reactie op de mededeling van [C] van 13 mei 2016 dat de allonge akkoord is, heeft [B] vervolgens geantwoord dat zij ‘er mee aan de slag gaat’ in die zin dat zij van de allonge een vertaling in het Duits laat maken en de allonge door een jurist (van Takko) zal laten bekijken, waaruit niet anders kan worden opgevat dat pas daarna de (dan vertaalde en beoordeelde) allonge aan de directie zal worden voorgelegd. Ook na dat antwoord heeft [B] steeds gereageerd dat zij in afwachting is van de directie.
5.19
Gelet op voornoemde feiten en omstandigheden mocht Persan zonder een daartoe strekkende uiting van de directie van Takko naar het oordeel van het hof er niet op vertrouwen dat over de inhoud van de allonge (samengevat: verlenging van de huurovereenkomst voor 5 jaar ingaande 14 juni 2017 met een vermindering van de huurprijs over de verlengingsjaren) overeenstemming was bereikt en een volledige overeenkomst was tot stand gekomen, waarvan zij nakoming kon vorderen (en bij uitblijven van nakoming ontbinding met schadevergoeding). De omstandigheid dat [B] in haar emailbericht van 9 althans 11 mei 2016 bij het aanbieden van de (concept) allonge bewoordingen gebruikt als ‘wij’ of dat zij in emailberichten met [C] afwisselend de woorden van ‘concept allonge’ en ‘allonge’ bezigt, maakt dat niet anders.
5.20
Persan heeft nog een beroep gedaan op het bepaalde in artikel 10.4 van de huurovereenkomst van 2007. Vanwege de daarin opgenomen verklaring mocht Persan redelijkerwijs aannemen dat [B] en/of [D] een toereikende volmacht had en komt Takko geen beroep op het ontbreken van vertegenwoordigingsbevoegdheid toe, aldus Persan. Dat betoog ziet er allereerst aan voorbij dat als vaststaand heeft te gelden dat [D] al tijdens het gesprek van 1 februari 2016 aan [C] heeft meegedeeld dat een allonge door de directie goedgekeurd moest worden. Daarbij komt dat de in de artikel 10.4 van de huurovereenkomst opgenomen verklaring over de bevoegdheid van voor Takko optredende vertegenwoordigers ziet op een persoon die namens Takko
‘alle met deze overeenkomst samenhangende stukken, ondertekent respectievelijk zal ondertekenen en daarmee verband houdende afspraken maakt respectievelijk zal maken, daartoe bevoegd is.’
Het gaat daarbij dus om met de overeenkomst van 2007 samenhangende stukken, zoals in artikel 10.4 genoemd, als een beschrijving van het gehuurde en een proces-verbaal van oplevering bij aanvang van de huur. De bewoordingen van dat artikel geven geen aanknopingspunt voor de aanname dat daaronder ook valt een nadere overeenkomst waarmee nadere en/of afwijkende afspraken tussen partijen tot stand komen. Persan heeft daarover niets naders aangevoerd, behalve de stelling dat Takko in haar brief van 6 juni 2016, die (eveneens) ondertekend is door de heren [G] en [E] en waarmee de huur is opgezegd tegen 14 juni 2017, [B] heeft genoemd als “Ihr Gesprächspartner”. Die brief ziet echter op de opzegging en niet op een verlenging van de huurovereenkomst of de allonge. De enkele aanduiding van het zijn van gesprekspartner namens Takko (voor kennelijk de opzegging en de teruggave van het object) kan niet worden gelijkgesteld met het (alsnog) zijn van vertegenwoordiger van Takko voor wat eerder tussen [B] en [C] is geschreven over een verlenging van de huurovereenkomst. Gesteld noch gebleken is ook dat de directie van Takko en/of [B] na die brief van 6 juni 2016 in die zin hebben verklaard of gehandeld. Het beroep op artikel 10.4 van de huurovereenkomst heeft in dit verband evenmin succes.
5.21
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat er geen (rechtens afdwingbare) overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen en dat Persan ook niet heeft mogen aannemen dat dat wel het geval was.
Grief 2
wordt verworpen.
5.22
In het falen van de grieven 1 en 2 ligt besloten dat ook faalt
grief 3
, die gericht is tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg.
6
De slotsom
6.1
De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.
6.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Persan in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
6.3
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Takko zullen worden vastgesteld op € 1.978,- voor griffierecht en € 2.782,- voor salaris advocaat (2 punten x tarief III à € 1.391,-).
6.4
Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.
7
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Assen van 24 juli 2018;
veroordeelt Persan in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Takko vastgesteld op € 1.978,- voor verschotten en op € 2.782,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
veroordeelt Persan in de nakosten, begroot op € 157,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval Persan niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, D.H. de Witte en W.A. Zondag en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2020.
Vgl. HR 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:148,
NJ 2018/422 m.nt. H.J. Snijders
Vgl. HR 9 september 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8969,
NJ 2006/470
Vgl. HR 18 november 2016 (ovw. 5.3.2), ECLI:NL:HR:2016:2640,
NJ 2018/315
randnummer 25 van conclusie van antwoord
randnummer 34 van memorie van antwoord