ECLI:NL:RBNHO:2021:2084
Rechtbank NHO — Uitspraak 


RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 8674347 \ CV EXPL  20-6291
Uitspraakdatum: 10 februari 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. R.M. de Jong
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. J.I. Vervest
Samenvatting
Het gaat in deze zaak om de vraag of verkopende partij het lidmaatschap van een woonvereniging – dat recht geeft op het exclusieve gebruik van een studio – conform haar verplichtingen die voortvloeien uit de aktes en garanties heeft geleverd. Daarbij ligt de vraag voor of tot de studio een eigen achtertuin behoort. Verder moet worden beoordeeld of de riolering in overeenstemming is met de afgegeven garanties. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is. Dit betekent dat verkopende partij gehouden is tot betaling van de schade.
1
Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 20 juli 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 12 januari 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiseres] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2
De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft op 15 mei 2007 het lidmaatschapsrecht van de Woonvereniging [adres] (hierna: de woonvereniging) verkregen. De woonvereniging is de juridisch eigenaar van het pand, waarin zich studio 1 en studio 2 bevinden.
2.2.
Het door [gedaagde] gekochte lidmaatschapsrecht gaf recht op het uitsluitend gebruik van studio 1, gelegen op de begane grond van het pand op het adres [adres] (hierna: de woning/studio). In de akte van toetreding stond de studio als volgt beschreven:
“de benedenetage met een eigen keukenblok, eigen badkamer met douche en wastafel en een eigen toilet, en toegang tot de gedeelde patiotuin met een gedeelde berging (…)”
2.3.
In artikel 9 van de statuten van de woonvereniging staat het volgende:
Artikel 9 (Beschrijving privégedeelten)
(…)
1. Het lidmaatschapsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van studio 1, bestaande uit de benedenetage met een eigen keukenblok, eigen badkamer met douche en wastafel en een eigen toilet, een eigen achtertuin met een gedeelde berging (…)”
2.4.
Op enig moment heeft [gedaagde] besloten haar lidmaatschapsrecht te verkopen. Op 10 september 2018 is de studio in opdracht van Soestdijk Makelaardij B.V. bouwkundig gekeurd door Homekeur B.V. In het rapport staat het volgende:
“
18. Riolering in woning/kruipruimte
De riolering is niet gezien en geïnspecteerd, er zijn verhinderingen zodat inspectie niet mogelijk is gebleken. Over de kwaliteit, het materiaal, afschot of conditie van de riolering kunnen geen uitspraken worden gedaan.”
2.5.
Op 11 mei 2019 heeft [eiseres] de woning bezichtigd en daarop een bod uitgebracht. Op 17 mei 2019 ontving [eiseres] van de verkoopmakelaar – [verkoopmakelaar] van Soest Makelaardij (hierna: [verkoopmakelaar]) – het bericht dat [gedaagde] haar bod had geaccepteerd.
2.6.
[eiseres] heeft met [verkoopmakelaar] per e-mail gecorrespondeerd over de gedeelde berging die in de statuten staat beschreven. Bij e-mail van 23 mei 2019 heeft [verkoopmakelaar] aan [eiseres] bevestigd dat de achtertuin bij de studio hoort.
2.7.
Op 27 mei 2019 zijn [eiseres] en [gedaagde] de verkoop van het lidmaatschapsrecht – waarmee [eiseres] het recht op het uitsluitende gebruik van studio 1 verkreeg – overeengekomen. In de akte van toetreding van het lidmaatschapsrecht van de Woonvereniging van 27 mei 2019 (hierna: de koopakte) staat de studio als volgt beschreven:
“het lidmaatschapsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van STUDIO 1 bestaande uit DE BENEDENETAGE MET EEN EIGEN KEUKENBLOK, EIGEN BADKAMER MET DOUCHE EN WASTAFEL EN EEN EIGEN TOILET, EEN EIGEN ACHTERTUIN (…)”
2.8.
In de conceptakte levering lidmaatschap van 16 juli 2019 en de conceptakte van verpanding van 23 juli 2019 stond opgenomen dat tot het recht op het uitsluitende gebruik van de studio behoorde de
“toegang tot de gedeelde patiotuin met gedeelde berging.”
2.9.
[gedaagde] heeft [eiseres] op de dag van de overdracht – 26 juli 2019 in het bijzijn van de makelaar en de notaris – laten weten dat de achtertuin bij studio 1 hoort. Daarbij heeft [gedaagde] medegedeeld dat de gedeelde berging in de achtertuin een enkele keer wordt gebruikt door [bewoner studio 2], de bewoner van studio 2. [bewoner studio 2] heeft zijn winter- en/of zomerbanden opgeslagen in de berging. Vervolgens is die dag (op het kantoor van de notaris) de tekst in de conceptakte van levering en de conceptakte van verpanding gewijzigd van
“toegang tot de gedeelde patiotuin met gedeelde berging”
naar
“een eigen achtertuin”
.
2.10.
In de definitieve akte van levering van het lidmaatschap van 26 juli 2019 (hierna: de leveringsakte) en de akte van verpanding van 26 juli 2019 (hierna: de verpandingsakte) staat daardoor de volgende (identieke) bepaling opgenomen om studio 1 te omschrijven:
de benedenetage met een eigen keukenblok, eigen badkamer met douche en wastafel en een eigen toilet, en een eigen achtertuin, (…)
2.11.
In de leveringsakte zijn verder de volgende bepalingen opgenomen:
Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat
Artikel 2
Verkoper is verplicht aan koper een lidmaatschap te leveren dat:
a. onvoorwaardelijk is;
b. niet bezwaard is met beslagen en/of beperkte rechten;
c. niet belast is met andere lasten en beperkingen uit overeenkomst.
Garanties van verkoper
Artikel 5
Verkoper garandeert het navolgende:
(…)
8. de zich in de gebruikseenheid en/of de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw bevindende technische installaties en aan- en afvoerleidingen en bedradingen naar behoren functioneren en dat het gebruik daarvan door de daartoe bevoegde instantie niet op enigerlei wijze is beperkt;
(…)
11. Het gebouw en de gebruikseenheid heden rechtstreeks zijn aangesloten op de openbare leidingen voor water, energie en riool (…)”
2.12.
[eiseres] heeft na 1 augustus 2019 haar intrek genomen in de studio.
2.13.
Bij brief van 4 oktober 2019 heeft [eiseres] [gedaagde] en Soestdijk Makelaardij in gebreke gesteld. Deze ingebrekestelling zag – samengevat – op de rioleringsproblemen die stankoverlast en de aanwezigheid van motmuggen met zich meebrachten. [eiseres] heeft  [gedaagde] gesommeerd deze problemen te herstellen. Verder heeft [eiseres] in haar brief ook geschreven dat de woning niet over een eigen achtertuin beschikte. [eiseres] verwachtte hiervoor een financiële vergoeding van [gedaagde] . Bij brief van 31 oktober 2019 heeft [gedaagde] aansprakelijkheid van de hand gewezen.
2.14.
Met betrekking tot de riolering vermeldt het deskundigenrapport van Dekra van 19 februari 2020, p. 3, 5 en 7, onder meer het volgende:
“- de staat van de riolering is goed en werkzaam met uitzondering van de op de hemelwaterkolk aangesloten aansluitingen
- de kolk bestemd voor het hemelwater is defect waardoor deze niet langer als stankafsluiter functioneert. Verder is de kolk niet geschikt om de douche, wastafel en keuken op aan te sluiten. (…)
- de aansluiting van de hemelwaterafvoer is provisorisch aangelegd en aangesloten op een defecte hemelwaterkolk
- ten aanzien van het riool is het duidelijk dat aansluitingen op de hemelwaterkolk, ten tijde van de gedane aanpassingen in 2008 – 2009 zijn uitgevoerd. Het is niet te achterhalen of de aansluitingen voordien ook op de hemelwaterkolk waren aangesloten.
Omvang van de schade
de omvang van de schade met betrekking tot het riool bestaat uit het opnieuw aansluiten van de hemelwaterafvoer ter plaatse van de aanbouw, het aanbrengen van een stankafsluiter/kolk en het aansluiten van de kolk op het hoofdriool. De vuilwaterafvoeren van de aanbouw dienen, al dan niet gecombineerd, rechtstreeks op het “hoofdriool” aangesloten te worden.
(…)
De omvang van de schade met betrekking tot de lekkages bestaat uit het vervangen van de loodaansluiting. Het bovenliggende kozijn moet voorzien worden van waterslangen. (…)
De schade hebben wij als volgt begroot:
- renovatie rioolaansluitingen achterplaats en straatwerk 			EUR 4.000,00
- renovatie wateraansluitingen gevel												EUR 2.800,00
Totaal inclusief btw																				EUR 6.800,00”
2.15.
[eiseres] heeft [gedaagde] bij brief van 27 maart 2020 gesommeerd tot betaling van
€ 9.424,- aan schade wegens (samengevat) het ontbreken van een eigen achtertuin en rioleringsproblemen. Bij brief van 6 april 2020 heeft [gedaagde] aansprakelijkheid van de hand gewezen.
3
De vordering
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 9.424, -vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 april 2020 tot de dag van voldoening. Dit alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] heeft verzuimd een lidmaatschapsrecht over te dragen dat recht geeft op het uitsluitende gebruik van een eigen achtertuin conform de koopakte, leveringsakte en verpandingsakte (hierna: de aktes). Ook heeft zij haar garantieverbintenissen met betrekking tot de riolering geschonden. Het rapport van Dekra bevestigd dit. [eiseres] heeft haar schade begroot op € 9.424,-. Dit bedrag bestaat uit: de kosten voor het creëren van (samengevat) een eigen achtertuin voor [eiseres] en het herstellen van de rioleringsproblemen.
4
Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Allereerst heeft [gedaagde] betoogd dat [eiseres] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen. Daartoe heeft [gedaagde] aangevoerd dat niet zij, maar de woonvereniging moet worden aangesproken door [eiseres] . De woonvereniging is immers de eigenaar van de studio en verschaft aan [eiseres] het woongenot. Verder heeft [gedaagde] (samengevat) betoogd dat [eiseres] te laat heeft geklaagd.
4.2.
Voorts heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij conform de aktes aan [eiseres] de studio met eigen achtertuin heeft geleverd. De bewoner van studio 2 maakt een enkele keer per jaar gebruik van de berging in de achtertuin van [eiseres] . [eiseres] wist, althans behoorde te weten dat sprake was van een gedeelde berging in de achtertuin. Daarnaast is de riolering ook overeenkomstig de aktes geleverd. De afvoer voldeed, want via de put van de hemelwaterafvoerkolk werd het vuile water afgevoerd naar het hoofdriool. Bovendien functioneren de afvoerleidingen van de woning naar behoren. Indien [gedaagde] enige mate van aansprakelijkheid zou moeten aanvaarden, betwist [gedaagde] de hoogte van de gestelde schade.
5
De beoordeling
5.1.
Allereerst dient de kantonrechter te beoordelen of [eiseres] ontvankelijk is in haar vorderingen.
5.2.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] de juiste partij is die [eiseres] heeft gedagvaard. [gedaagde] heeft het lidmaatschap dat recht geeft op het exclusieve gebruik van de studio overgedragen aan [eiseres] . [eiseres] en [gedaagde] zijn daarbij een contractuele verbintenis met elkaar aangegaan. Aldus heeft [eiseres] op goede gronden [gedaagde] gedagvaard.
5.3.
Het verweer van [gedaagde] dat [eiseres] te laat zou hebben geklaagd, faalt eveneens. [eiseres] heeft ter zitting toegelicht dat zij na haar intrek op 1 augustus 2019 de gestelde gebreken heeft ontdekt. Bij brief van 4 oktober 2019 heeft [eiseres] [gedaagde] hiervan in kennis gesteld. [gedaagde] heeft onvoldoende gesteld dat zij enig nadeel zou hebben geleden door het moment van klagen. Dit is overigens ook niet gebleken. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] tijdig heeft geklaagd. Aldus is [eiseres] ontvankelijk in haar vorderingen.
de achtertuin
5.4.
Voorop staat dat uit de koopakte (ro. 2.7) en de akte van levering en de akte van verpanding (ro 2.10) duidelijk volgt dat tot het exclusieve gebruiksrecht van de studio
een eigen achtertuin
behoort. Dat dit in de statuten anders staat omschreven, maakt vorenstaande niet anders. Verder volgt uit artikel 2 van de leveringsakte (ro 2.11) dat [gedaagde] het lidmaatschap diende te leveren zonder enige last of beperking die niet expliciet was aanvaard door [eiseres] .
5.5.
Op nadere vragen van de kantonrechter ter zitting heeft [eiseres] aangegeven dat zij tijdens de bezichtiging de autobanden in de berging van de achtertuin heeft zien liggen, maar dat zij daar op dat moment geen verdere consequenties aan heeft verbonden. Niks wees erop dat de autobanden toebehoorden aan [bewoner studio 2]. Gelet op de bevestiging van de makelaar aan [eiseres] (ro. 2.6) en de mededeling van [gedaagde] op 26 juli 2019 bij de notaris (ro. 2.9) hoefde zij ook niet te verwachten dat van een gedeelde berging sprake was.
5.6.
De kantonrechter overweegt als volgt. De stelling van [gedaagde] dat zij aan [eiseres] een volledige eigen achtertuin heeft geleverd is
niet
in overeenstemming met de staat waarin het geleverde zich bevond ten tijde van het tot stand komen van de koop en de levering van het lidmaatschapsrecht. Een gedeelde berging in de achtertuin vereist immers noodzakelijkerwijs dat de achtertuin door een ander dan [eiseres] kan worden betreden. [gedaagde] wist ook dat [bewoner studio 2] de berging in de achtertuin gebruikte. Dit betekent dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting om aan [eiseres] – het recht op het exclusieve gebruik van – een eigen achtertuin te leveren. Dat [bewoner studio 2] heeft toegezegd aan [eiseres] om toestemming te zullen vragen om in de achtertuin te komen, doet daaraan ook niet af. Evenmin als het verweer van [gedaagde] dat de feitelijke woonsituatie altijd zo is geweest en dat “veel zaken in onderling overleg geregeld zouden worden”.
5.7.
Nu vast staat dat [gedaagde] de woning niet conform heeft geleverd en conforme nakoming thans onmogelijk is, is zij gehouden tot betaling van schadevergoeding. [eiseres] heeft gesteld dat zij 1.18m2 van haar achtertuin zal moeten afstaan aan [bewoner studio 2] voor zijn eigen berging. Vanwege het hiermee gemoeide vermogensverlies dient [gedaagde] een bedrag van
€ 3.924,- te vergoeden, aldus [eiseres] . Verder moet de berging van [bewoner studio 2] met een muur worden afgescheiden van de achtertuin van [eiseres] . De kosten hiervoor begroot [eiseres] op € 1.500,-. [gedaagde] heeft de hoogte van de gestelde schade betwist.
5.8.
De kantonrechter is van oordeel dat de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, zodat de schade moet worden geschat als bedoeld in artikel 6:97 BW. Bij een juiste voorstelling van zaken – waarin sprake was geweest van een berging in de achtertuin – had [eiseres] mogelijk minder geboden op de woning. In die hypothetische situatie waren partijen hoogstwaarschijnlijk al onderhandelend tot een prijs om en nabij de betaalde koopprijs gekomen. Het verlies van 1.18m2 aan oppervlakte komt schattenderwijs uit op een bedrag van
€ 2.500,-
.
5.9.
Verder acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat [eiseres] extra werkzaamheden moet laten verrichten in verband met de reconstructie van de achtertuin. Uit de toelichting van [eiseres] ter zitting volgt dat er enkel een muur met een eigen entree moet worden gemetseld. Gelet op de gemotiveerde betwisting van de opgevoerde kosten door [gedaagde] , schat de kantonrechter de kosten hiervoor op een bedrag van
€ 750
,- .
de riolering
5.10.
Op grond van de contractuele garantie – zoals neergelegd in artikel 5 van de leveringsakte (ro 2.11) – mocht [gedaagde] gerechtvaardigd verwachten en er van uitgaan dat er geen gebreken waren aan de riolering en dat de riolering zou zijn aangesloten op het hoofdriool. Het rapport van Dekra maakt duidelijk dat dit niet het geval is, want: “
De vuilwaterafvoeren van de aanbouw dienen, al dan niet gecombineerd, rechtstreeks op het “hoofdriool” aangesloten te worden.”
en “
de kolk bestemd voor het hemelwater is defect waardoor deze niet langer als stankafsluiter functioneert. Verder is de kolk niet geschikt om de douche, wastafel en keuken op aan te sluiten.”
Daarmee heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met de door haar in artikel 5 gegeven garanties, nu vaststaat dat de riolering niet rechtstreeks was en is aangesloten op het hoofdriool en de aansluiting op de hemelwaterafvoerkolk gebrekkig is. Daarmee is de non-conformiteit van de riolering en de toerekenbare tekortkoming zoals aan de vordering ten grondslag gelegd, gegeven. Aldus heeft [gedaagde] de woning niet conform de gegeven garanties aan [eiseres] geleverd.
5.11.
[gedaagde] is ter zake in gebreke gesteld en in verzuim komen te verkeren. Dit betekent dat [gedaagde] thans is gehouden tot betaling van de schade. [gedaagde] heeft betoogd dat de kosten voor het aanbrengen van een nieuwe hemelwaterkolk volgens haar niet meer dan een paar honderd euro bedragen. De kosten die zien op het verwijderen van de septic tank en het rechtstreeks aansluiten op het hoofdriool worden eveneens betwist. De kosten zien volgens [gedaagde] op het creëren van een nieuwe situatie en niet op het repareren van enig defect.
5.12.
Duidelijk is dat de herstelwerkzaamheden – die zien op rechtstreekse aansluitingen van de riolering op het openbare riool en het herstellen van de hemelwaterafvoerkolk – de nodige kosten met zich meebrengen. De kantonrechter maakt daarom ook hier gebruik van zijn bevoegdheid om de schade te schatten. Daarbij wordt ook gekeken naar de kostenraming door Dekra. De schade wordt, tevens rekening houdend met de door [gedaagde] genoemde factoren, geschat op in totaal
€ 3.000,-
.
5.13.
[eiseres] maakt aanspraak op de wettelijke rente. Nu [gedaagde] geen verweer heeft gevoerd tegen de gevorderde rente en de gevorderde ingangsdatum, zal de gevorderde rente worden toegewezen als na te melden.
5.14.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt.
6
De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 6.250,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 11 april 2020 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding	€	100,89
griffierecht	€	236,00
salaris gemachtigde	€	622,00	;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.P. Ruitinga en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier		De kantonrechter