ECLI:NL:RBOVE:2021:1380
Rechtbank OVE — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/244018 / HA ZA 20-75
Vonnis van 24 maart 2021
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ARM ONROEREND GOED B.V.
,
gevestigd en kantoorhoudende te Enter,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ODV BEHEER B.V.
,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
eiseressen in conventie,
verweersters in reconventie,
advocaat [NAAM]. H. Holland te Enschede,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ROMA NIJVERDAL B.V.
,
gevestigd en kantoorhoudende te Nijverdal,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat [NAAM]. Y.F. Helle te Zwolle.
Eiseressen zullen hierna afzonderlijk ARM en ODV genoemd worden en gezamenlijk
ARM c.s. Gedaagde zal hierna Roma genoemd worden.
1
1.	De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 27 mei 2020,
de conclusie van repliek in conventie tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie van 8 juli 2020 met producties,
- de conclusie van dupliek in conventie tevens houdende conclusie van repliek in reconventie van 30 september 2020 met producties,
- de conclusie van dupliek in reconventie van 11 november 2020,
- de pleitnota van de zijde van Roma,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling via skype op 5 februari 2021.
1.2.
Tenslotte is vonnis bepaald.
2.	Het geschil
2.1.
In het tussenvonnis van 27 mei 2020 zijn de feiten vastgesteld. De rechtbank verwijst daarnaar en neemt deze hier over.
2.2.
Wat betreft de vorderingen in conventie en in reconventie, de onderbouwing daarvan en de verweren, verwijst de rechtbank eveneens naar het tussenvonnis van
27 mei 2020 waarin een en ander is weergegeven.
2.3.
Heel kort samengevat gaat het in deze zaak om een tussen ARM c.s. en Roma gesloten overeenkomst waarbij Roma van ARM c.s. heeft gekocht een perceel grond, gelegen achter haar eigen bedrijfspand, dat werd gebruikt als parkeerterrein/opslag.
Roma weigert om mee te werken aan de aktepassering, stellende dat de grond is vervuild. Volgens ARM c.s. was de vervuiling echter bekend bij partijen en is dat in de koopprijs verdisconteerd.
ARM c.s. vorderen nakoming van de koopovereenkomst, Roma vordert in reconventie vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling dan wel ontbinding van de koopovereenkomst op grond van niet-nakoming.
3
De (verdere) beoordeling in conventie en in reconventie
3.1.
De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
De koopovereenkomst
3.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat er op 28 mei 2019 een koopovereenkomst tot stand is gekomen ten aanzien van het perceel Hellendoorn N9809 voor een koopprijs van
€ 105.000,00. In beginsel betekent dit dat de afspraken uit de overeenkomst moeten worden nagekomen. Partijen verschillen daarover echter van mening. In deze zaak staat centraal de vraag of Roma veroordeeld moet worden om de tussen partijen gesloten koopovereenkomst na te komen, of dat Roma een beroep toekomt op vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling dan wel of Roma een beroep toekomt op ontbinding van de overeenkomst op grond van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst.
Dwaling
3.3.
Allereerst zal de rechtbank nagaan of Roma met succes een beroep kan doen op dwaling. Roma heeft zich namelijk op het standpunt gesteld dat zij de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten als ARM c.s. een juiste voorstelling van zaken hadden gegeven. De dwaling is volgens Roma ontstaan door enerzijds (onjuiste) mededelingen van ARM c.s. en anderzijds het ongeoorloofd zwijgen. ARM c.s. hebben niet voldaan aan de mededelingsplicht, zo stelt Roma. Volgens Roma gaat hun mededelingsplicht boven de onderzoeksplicht van Roma, en ARM c.s. hadden moeten nagaan of Roma het rapport van Tauw, waarin onderzoek is gedaan naar de vervuiling van het perceel, had gelezen en begrepen. Het enkel versturen van het rapport is volgens Roma niet voldoende om aan de mededelingsplicht te voldoen. Bovendien was afgesproken dat er een schone grond verklaring door ARM c.s. afgegeven zou worden, aldus Roma.
3.4.
ARM c.s. stellen zich op het standpunt dat er geen sprake is van dwaling. ARM c.s. hebben Roma volledig ingelicht door terhandstelling van het gehele rapport van Tauw. Ook hebben ARM c.s. geen onjuiste mededelingen gedaan over het perceel en de mogelijkheden daarvan. ARM c.s. hebben voldaan aan de mededelingsplicht, waarbij zij verwijzen naar het arrest van de Hoge Raad van 6 juni 2008, ECLI:NL:2008:BC7717. Het afgeven van een schone grond verklaring is volgens ARM c.s. niet overeengekomen. De bodemgesteldheid van het perceel is verdisconteerd in de overeengekomen prijs, aldus ARM c.s..
3.5.
De rechtbank overweegt het volgende. Artikel 6:228 lid 1 BW bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is. Het ligt op de weg van Roma om te bewijzen dat er dwaling in het spel is. De rechtbank is van oordeel dat Roma dat niet heeft aangetoond en dat betekent dat Roma niet met succes een beroep kan doen op dwaling. De rechtbank motiveert dat als volgt.
3.6.
Met ARM c.s. is de rechtbank van oordeel dat zij voldaan hebben aan de op hen rustende mededelingsplicht. Immers, het gehele rapport van Tauw is op 17 mei 2019 per
e-mail aan Roma toegestuurd. Vanaf dat moment is Roma geïnformeerd door ARM c.s.. Dat Roma het rapport vervolgens niet heeft gelezen, komt voor rekening en risico van Roma. Roma wist immers dat er sprake was van vervuiling van de grond, wat naar het oordeel van de rechtbank een (extra) reden is om het rapport te lezen. Dat Roma stelt het rapport niet te hebben gelezen omdat het niet op het bedoelde perceel zag, acht de rechtbank niet geloofwaardig. Partijen wisten en weten heel goed welk perceel het betreft en waarover zij continue hebben gesproken. Bovendien is het adres dat op het voorblad van het rapport staat, het adres van het naastgelegen perceel waar het te verkopen perceel onderdeel van heeft uitgemaakt. Roma is daarmee bekend, omdat zij weer eigenaar is van het perceel dat direct grenst aan het te verkopen perceel.
3.7.
Ook het standpunt van Roma dat er een schone grond verklaring overhandigd zou worden door ARM c.s., omdat die verklaring deel uit maakt van de koopovereenkomst, kan haar niet baten. Roma verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar de zin ‘
Deze kavel, ruim +- 1.700 m2, bieden wij onder voorbehoud van een schone grond verklaring, aan voor € 130.000,00 kk (…)
’, uit de e-mail van 19 april 2019 van [A] (van
ARM c.s.) aan Roma. Hieruit zou volgens Roma volgen dat er een ontbindende voorwaarde is overeengekomen voor de aankoop van het perceel. Deze ontbindende voorwaarde was volgens Roma nog steeds geldig op het moment dat de koopovereenkomst is ondertekend op 28 mei 2019. Naar het oordeel van de rechtbank gaat deze zienswijze niet op, omdat uit niets blijkt dat partijen de schone grond verklaring hebben gecontracteerd. Als onweersproken is vast komen te staan dat Roma, toen het perceel te koop werd aangeboden voor € 130.000,00 onder voorbehoud van een schone grond verklaring, heeft gezegd dat een dergelijke verklaring niet kon worden afgegeven vanwege de bij haar bekende vervuiling. Na het rapport van Tauw zijn partijen verder met elkaar in onderhandeling getreden, wat heeft geleid tot een ondertekende koopovereenkomst op 28 mei 2019 met nieuwe afspraken. Er is niet meer gesproken over een schone grond verklaring ná het rapport van Tauw. Roma heeft het ook niet als ontbindende voorwaarde voor de koopovereenkomst genoemd, terwijl ARM c.s. nog hebben gevraagd of Roma aanvullende voorwaarden had. Ten slotte weegt nog mee dat de koopprijs is verlaagd van € 130.000,00 naar € 105.000,00. Daarmee staat naar het oordeel van de rechtbank genoegzaam vast dat de prijs is aangepast aan de bodemgesteldheid van het perceel.
3.8.
Roma kan gelet op het bovenstaande niet volhouden dat tussen partijen is afgesproken dat er een schone grond verklaring zou worden overgelegd. De rechtbank leidt uit de feiten en omstandigheden af dat dit tussen partijen niet is afgesproken. Hierbij wordt ook overwogen dat uit geen van de overgelegde stukken blijkt dat ARM c.s. een perceel zou leveren waarop Roma zonder meerkosten voor sanering een bedrijfshal zou kunnen bouwen. Over het saneren van de grond is tussen partijen nooit gesproken.
3.9.
Nu ARM c.s. aan de mededelingsplicht hebben voldaan, is het Roma op wie  vervolgens de onderzoeksplicht rust. Roma had het rapport moeten lezen en/of had uit moeten zoeken hoeveel het zou kosten om te saneren. Dat Roma dat niet heeft gedaan, komt voor rekening en risico van Roma. Dat ARM c.s. een onjuiste voorstelling van zaken zouden hebben gegeven, volgt de rechtbank dan ook niet. De rechtbank concludeert dat Roma geen beroep toekomt op dwaling, zodat van een vernietiging van de overeenkomst geen sprake is.
Tekortkoming
3.10.	Vervolgens is de vraag of Roma de overeenkomst kan ontbinden vanwege de door haar gestelde tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Roma heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat sprake is van een tekortkoming naar voren gebracht dat het stuk grond niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Daarmee is volgens Roma niet geleverd wat tussen partijen is afgesproken. Roma heeft vanaf het begin van de onderhandelingen aangegeven bruikbaar terrein te willen kopen, aldus Roma. Vanwege de non-conformiteit van het perceel zal Roma € 67.627,50 kwijt zijn aan saneringskosten om een bedrijfshal op het perceel te kunnen realiseren.
3.11.
ARM c.s. zijn van mening dat er geen sprake is van non-conformiteit van het perceel. Het perceel voldoet volgens ARM c.s. aan hetgeen tussen partijen is overeengekomen en wat partijen over een weer van elkaar mochten verwachten. Van een tekortkoming met recht op ontbinding van de koopovereenkomst is geen sprake, aldus ARM c.s. Het was ARM c.s. ook niet bekend dat er een bedrijfshal op het perceel gebouwd zou worden, het is al die tijd gegaan over een parkeerterrein of opslagterrein.
3.12.
De rechtbank volgt Roma niet in haar stelling dat de koopovereenkomst ontbonden moet worden vanwege de door haar gestelde tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en zij motiveert dat als volgt.
3.13.
Met ARM c.s. is de rechtbank van oordeel dat Roma wist, althans redelijkerwijze kon weten, welk perceel zij kocht en wat de verwachtingen waren omtrent dat perceel. Niet alleen wist Roma al dat de grond vervuild was, ook is haar het gehele rapport van Tauw per e-mail toegestuurd. Gelet op het vorenstaande kan het standpunt van Roma dat ARM c.s. niet hebben geleverd wat tussen partijen is afgesproken, haar niet baten. De rechtbank betrekt hierbij ook dat het standpunt van Roma, namelijk dat ARM c.s. een ‘bruikbaar onroerend goed’ zou leveren, gemotiveerd is betwist, zulks nog los van de vraag wat wordt verstaan onder dit begrip. Roma heeft hooguit aangetoond dat het perceel gebruikt zou worden als parkeerterrein of een andersoortig opslagterrein. Dat kan zonder meerkosten (saneringskosten). Immers, zo wordt het nu ook gebruikt. Het standpunt dat een perceel zou worden geleverd waarop een bedrijfshal zou kunnen worden gebouwd, zonder meerkosten, is door AMR c.s. weersproken en houdt Roma bij conclusie van dupliek niet vol.
Daarbij komt nog dat Roma in de procedure enkel zegt
voornemens te zijn
een bedrijfshal te plaatsen op het perceel. Roma heeft daarmee dus niet bewezen dat zij dit met ARM c.s. heeft besproken. Het begrip ‘bruikbaar perceel’, dat wel tussen partijen is genoemd, is te vaag. Het perceel kan bovendien als bruikbaar worden bestempeld, in ieder geval als parkeerterrein en als opslagterrein. Daar is geen schone grond verklaring voor nodig en daar zijn ook geen saneringskosten aan verbonden.
3.14.
Het bovenstaande betekent dat er geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming aan de zijde van ARM c.s.. Van een ontbinding van de koopovereenkomst is dus ook geen sprake.
Conclusie
3.15.
De rechtbank komt, gelet op het bovenstaande, tot de conclusie dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat Roma de op haar rustende verplichtingen voortvloeiende uit de overeenkomst moet nakomen. De koopovereenkomst kan niet aangetast worden want er is geen sprake van dwaling en er is ook geen sprake van een tekortkoming in de nakoming. Dit betekent dat de vorderingen in conventie tot nakoming van de overeenkomst worden toegewezen en dat de vorderingen in reconventie worden afgewezen.
Dwangsom
3.16.
Naast nakoming van de koopovereenkomst vorderen ARM c.s. een dwangsom. Roma is van mening dat een dwangsom niet kan worden opgelegd bij de betaling van een geldsom. Ook stelt Roma dat er in geval van nakoming van een overeenkomst geen dwangsom kan worden opgelegd.
3.17.
ARM c.s. handhaven de gevorderde dwangsom, omdat haar vordering niet alleen betaling van de koopsom behelst, maar ook nakoming van de koopovereenkomst, waaronder het verschijnen ten kantore van de notaris, het aangaan van de goederenrechtelijke overeenkomst tot eigendomsoverdracht, betaling van de overdrachtsbelasting en betaling van de notaris.
3.18.
Het standpunt van Roma dat er geen dwangsom mag worden verbonden aan een veroordeling tot betaling van een geldsom, is juist. Dat er in geval van nakoming van een overeenkomst geen dwangsom kan worden opgelegd, volgt de rechtbank daarentegen niet. Er kan wel degelijk een dwangsom worden verbonden aan een veroordeling tot medewerking, een en ander zoals door ARM c.s. ook is gesteld. Roma heeft dit niet meer weersproken, zodat de rechtbank een dwangsom zal opleggen. De rechtbank ziet aanleiding om de gevorderde dwangsom te matigen en te maximeren als na te melden.
Wettelijke (handels)rente over de koopprijs
3.19.	ARM c.s. vorderen de wettelijke handelsrente althans wettelijke rente over de koopprijs van € 105.000,00 met ingang van 21 september 2019. De rechtbank zal de wettelijke handelsrente toewijzen nu Roma daartegen geen verweer heeft gevoerd, anders dan dat deze kosten moeten worden afgewezen omdat de vordering tot nakoming ook moet worden afgewezen.
Incassokosten
3.20.
ARM c.s. hebben gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en hebben vergoeding daarvan gevorderd ex artikel 6:96 BW jo. het besluit Buitengerechtelijke Incassokosten (BIK). De rechtbank stelt vast dat ARM c.s. voldoende hebben gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De buitengerechtelijke kosten zullen worden toegewezen tot een bedrag van € 925,00.
Proces- en nakosten
3.21.	Roma zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in zowel conventie als in reconventie.
3.22.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
4
De beslissing
De rechtbank
in conventie
4.1.
veroordeelt Roma om uiterlijk binnen 2 (twee) weken na betekening van dit vonnis alles te doen dat nodig is, tijdige betaling van de koopsom en overige verschuldigde bedragen daaronder begrepen, voor notarieel transport van het door haar gekochte perceel met kadastrale aanduiding gemeente Hellendoorn, sectie N, nummer 9809 bij een door haar aan te wijzen notaris,
4.2.
veroordeelt Roma tot verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag voor elke dag of een deel daarvan dat Roma niet voldoet aan de veroordeling uitgesproken in 4.1., voor zover dat niet ziet op betaling van een geldsom, met een maximum van
€ 50.000,00,
4.3.
veroordeelt Roma tot betaling van de wettelijke handelsrente over de koopprijs met ingang van 21 september 2019,
4.4.
veroordeelt Roma tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van
€ 925,00,
4.5.
veroordeelt Roma in de proceskosten, aan de zijde van ARM c.s. tot op heden begroot op € 3.088,89 en bestaande uit:
- dagvaarding:		€    87,89
- griffierecht:		€    1.312,00
- salaris advocaat:	€    1.689,00 (3 punten x tarief € 563,00)
totaal:			€    3.088,89
4.6.
veroordeelt Roma in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, onder de voorwaarde dat Roma niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat [NAAM], en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening,
4.7.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
4.9.
wijst de vorderingen af,
4.10.
veroordeelt Roma in de proceskosten, aan de zijde van ARM c.s. begroot op
€ 281,50 (0,5 punt) vanwege salaris advocaat.
4.11.
verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Bottenberg - van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2021.