ECLI:NL:RBOBR:2021:423
Rechtbank OBR — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/365410 / KG ZA 20-721
Vonnis in kort geding van 28 januari 2021
in de zaak van
[man]
,
wonende te [plaats 1] ,
eiser,
advocaat [NAAM]. J.E.S. Dolmans te Nieuwegein,
tegen
[vrouw]
,
wonende te [plaats 2] ,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. G.E.M.C. Reinartz te [plaats 3] .
Partijen zullen hierna de man en de vrouw genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 23 december 2020 met veertien producties
het e-mailbericht van de zijde van de vrouw van 7 januari 2021 met bijlage
de brief van 13 januari 2021 van de zijde van de man met productie 15 en 16
het e-mailbericht van de zijde van de vrouw van 13 januari 2021 met bijlage
de mondelinge behandeling die plaats vond op 15 januari 2021, vanwege de maatregelen in verband met Covid-19 door middel van een verbinding via Skype
de pleitnota van de man
de pleitnota van de vrouw.
1.2.
De voorzieningenrechter heeft bepaald dat binnen uiterlijk veertien dagen vonnis zal worden gewezen.
2
De feiten
2.1.
Partijen zijn op 4 mei 1988 met elkaar gehuwd op huwelijkse voorwaarden. Bij beschikking van 18 september 2017 is de echtscheiding tussen partijen uitgesproken. Op 16 januari 2018 is de echtscheidingsbeschikking ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand.
2.2.
Partijen leefden al jaren voor de echtscheiding feitelijk gescheiden. De vrouw heeft de woning aan de [adres 1] te [plaats 2] , waarin partijen voor de scheiding samen woonden (hierna: de woning) al in 2012 verlaten.
2.3.
De vrouw is enig eigenaar van de woning. De reden om de woning uitsluitend op naam van de vrouw te stellen was dat de man ten tijde van de aankoop van de woning plannen had om ondernemer te worden. Door de woning op naam van de vrouw te stellen dachten partijen de woning buiten schot te houden voor eventueel toekomstige zakelijke crediteuren van de (onderneming van) de man.
Voor de aankoop van de woning zijn partijen een aflossingsvrije hypothecaire lening aan gegaan bij [A] ter hoogte van € 725.000,-. Voor deze lening zijn beide partijen hoofdelijk aansprakelijk.
2.4.
Sinds het vertrek van de vrouw uit de woning in 2012 betaalt de man de hypothecaire lasten en de gemeentelijke belastingen in verband met de woning.
2.5.
Na het inschrijven van de echtscheidingsbeschikking zijn partijen met elkaar in een gerechtelijke procedure verwikkeld geraakt (C/01/334071 HA ZA 18-327) waarin zij over en weer (de vrouw in conventie en de man in reconventie) vorderingen hebben ingesteld betreffende de vermogensrechtelijke afwikkeling van hun huwelijk. De man heeft in reconventie onder meer vorderingen ingesteld die zien op de verkoop van de woning en die ertoe strekken dat hij zelf de verkoop en de levering van de woning ter hand kan nemen. In verband met deze vorderingen van de man heeft de rechtbank Oost-Brabant in het tussenvonnis van 24 juli 2019 – voor zover thans van belang – het volgende overwogen:
‘(…)
- de relatie tussen partijen is zeven jaar geleden verbroken;
- de vrouw is in 2012 uit de echtelijke woning vertrokken en heeft sindsdien niets meer bijgedragen aan de hypothecaire lasten en aan de gemeentelijke belastingen;
- om een BKR-registratie te voorkomen, heeft de man vervolgens alle met de woning verbonden lasten voldaan;
- de man heeft een gerechtvaardigd belang bij de verkoop van een woning omdat hij hoofdelijk aansprakelijk is voor de met die woning verbonden hypothecaire schuld en die hoofdelijkheid niet langer dan noodzakelijk mag duren;
- de man loopt het risico dat hij, als de woning niet snel wordt verkocht, hypotheekrente moet blijven voldoen ten behoeve van de vrouw en zijn regresrecht ter zake mogelijk niet kan uitoefenen nu de vrouw de hoogte van haar inkomen niet heeft onderbouwd noch de bestendigheid daarvan;
4.6.
Voorgaande omstandigheden brengen de rechtbank tot het oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de man zonder verdere vooruitzichten op verkoop van de woning tot in lengte van dagen hoofdelijk aansprakelijk blijft voor met de woning verbonden lasten. Tot nu toe was slechts de vrouw, als enig eigenaar, gerechtigd tot verkoop van de woning. Zij heeft tot op heden niets concreets ondernomen om de (kennelijk ook door haar gewenste) verkoop in gang te zetten. Zij heeft zelfs, zoals ter zitting is gebleken, niet eens nagedacht over een makelaar die het verkoopproces zal begeleiden. Gelet hierop zal is de rechtbank vooralsnog van oordeel dat de vorderingen van de man die betrekking hebben op de verkoop van de woning (onder a tot en met h) voor toewijzing gereed liggen. (…)
(…)
De rechtbank stelt de vrouw evenwel nog in de gelegenheid om de rechtbank bij akte te informeren over hetgeen zij na de comparitie heeft ondernomen in het kader van de verkoop van de woning.
(…)’
2.6.
Op 7 augustus 2019 heeft de vrouw een opdracht verstrekt aan [B] te [plaats 3] tot het verlenen van diensten ten behoeve van de verkoop van de woning. Blijkens de opdracht tot dienstverlening (namens de vrouw in deze procedure overgelegd als bijlage bij de mail van mr. [NAAM]15 januari 2021) is de vraagprijs voor de woning bepaald op € 695.000,- k.k. De opstartkosten bedroegen in totaal € 1.210,- incl. Btw.
2.7.
Op 11 december 2019 heeft de rechtbank Oost-Brabant eindvonnis gewezen. Het feit dat de vrouw (eerst) na het tussenvonnis van 24 juli 2019 een makelaar had ingeschakeld om de verkoop van de woning ter hand te nemen was reden voor de rechtbank om de vorderingen van de man betrekking hebbende op de verkoop van de woning deels toe te wijzen. In dit verband overweegt de rechtbank – voor zover van belang – als volgt:
‘(…)
2.6.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de vrouw niet gestaafd dat zij op een eerder moment dan na ontvangst van het tussenvonnis ook maar enige actie heeft ondernomen om tot verkoop van de woning te geraken. Niet toegelicht is wanneer zij welke makelaars heeft benaderd en evenmin is toegelicht wanneer en welke werkzaamheden zij heeft verricht om de woning (volgens haar)) verkoopklaar te maken. Gelet daarop en op het feit dat de vrouw kennelijk pas na ontvangst van het tussenvonnis enige urgentie heeft gevoeld concrete stappen te gaan zetten, zal de rechtbank de reconventionele vorderingen van de man, die zijn geformuleerd onder a) tot en h) deels toewijzen. (…)
(…)
Het dictum van het vonnis luidt – voor zover in het kader van deze procedure van belang – als volgt:
‘(…)
3.	De beslissing
De rechtbank
In conventie en in reconventie
3.1.
veroordeelt de vrouw tot het in de verkoop houden van de woning aan de [adres 1] te [postcode 1] [plaats 2] ;
3.2.
veroordeelt de vrouw om de man te machtigen om bij de door haar aangewezen verkoopmakelaar informatie in te winnen over de voortgang en de wijze van meewerken van de vrouw aan het verkooptraject, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag waarmee de vrouw in gebreke is om aan de inhoud van deze verplichting te voldoen, met een maximum van€ 50.000,00;
3.3.
bepaalt dat de vrouw gehouden is om direct aansluitend aan het verstrekken van de verkoopopdracht in de ruimste zin des woord (via woningfoto's, woning verkoopklaar/toonbaar maken etc.) mee te werken aan onderhandse vrije verkoop van de woning, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag waarmee zij in gebreke is om aan de inhoud van deze verplichting te voldoen, met een maximum van € 50.000,00;
3.4.
bepaalt dat de vrouw gehouden is om de woning op eerste verzoek van de makelaar open te stellen voor bezichtigingen, waarbij de makelaar gerechtigd zal zijn om potentiële kopers rond te leiden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per keer dat de makelaar de woning wenst te bezichtigen met aspirant-kopers en de vrouw haar medewerking daaraan onthoudt, met een maximum van € 50.000,00;
3.5.
veroordeelt de vrouw tot het tekenen van de koopovereenkomst wanneer de woning verkocht kan worden voor een bedrag ter grootte van ten minste 90% van de eerste vraagprijs, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag waarmee de vrouw in gebreke is om aan deze inhoud te voldoen, met een maximum van
€ 50.000,00;
3.6.
veroordeelt de vrouw tot het tekenen van de leveringsakte en het verrichten van alle noodzakelijke leveringshandelingen conform het koopcontract, op eerste verzoek van de makelaar en/of de notaris;
3.7.
bepaalt dat wanneer de vrouw niet op eerste verzoek van de makelaar en/of de notaris overgaat tot het tekenen van de notariële leveringsakte en/of tot uitvoering van de noodzakelijke leveringshandelingen, het te wijzen vonnis in de plaats treedt van de voor de eigendomsoverdracht noodzakelijk toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van de vrouw tot het leveren van de woning aan een koper/de kopers;
3.8.
bepaalt dat partijen de met verkoop verbonden kosten gezamenlijk dienen te dragen;
(…)
3.10
bepaalt dat partijen de hypothecaire restschuld van de woning ieder bij helften dienen te dragen;
(…)’
2.8.
Bij email van 21 december 2019 heeft de vrouw – onder verwijzing naar bovengenoemd vonnis van 11 december 2019 – aan de man verzocht om de helft van de kosten voor het inschakelen van de makelaar (in totaal € 1.210,-) aan haar te betalen. Volgens de vrouw had zij de volledige rekening reeds aan de makelaar betaald (productie 6 bij dagvaarding).
2.9.
Begin 2020 is er een koopovereenkomst tot stand gekomen waarbij de woning verkocht is tegen een koopprijs van € 700.000,-. Deze koopovereenkomst is later door de koper ontbonden met een beroep op het in de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud.
2.10.
In februari 2020 is de vrouw in de woning komen wonen, in eerste instantie op verzoek van de man en hun zoon, dit in verband met het feit dat de man en de zoon een weekend weg zouden gaan en dat de vrouw in de woning op de hond zou passen. Anders dan de man verwachtte heeft de vrouw de woning na terugkomst van de man en de zoon niet verlaten. De zoon heeft nog enige tijd bij de vrouw gewoond maar woont vanaf mei 2020 elders in het kader van een hulptraject Begeleid wonen.
2.11.
Begin april 2020 heeft de vrouw de opdracht tot dienstverlening aan [B] beëindigd. De beëindiging had te maken met persoonlijke medische omstandigheden aan de zijde van de makelaar [B] , maar ook met onvrede over de dienstverlening door de makelaar aan de zijde van de vrouw, zo blijkt uit de als productie 5 bij dagvaarding overgelegde e-mailwisseling.
2.12.
Op 5 mei 2020 heeft de vrouw een opdracht van dienstverlening ten behoeve van de verkoop van de woning gesloten met [E] te [plaats 4] . De in de opdracht van dienstverlening overeengekomen ‘bieden vanaf-prijs’ voor de woning bedraagt € 725.000,-. De overeengekomen ‘laatprijs’ is € 750.000,- (productie 8 bij dagvaarding).
2.13.
In mei 2020 heeft de door de vrouw ingeschakelde makelaar contact opgenomen met de man met de mededeling dat de vrouw een eerste bod op de woning van € 650.000,- zonder hierover te overleggen met de makelaar direct had geaccepteerd.
2.14.
Bij email van 30 mei 2020 (productie 9 bij dagvaarding) heeft de (toenmalige) advocaat [NAAM], mr. [NAAM], een e-mail gestuurd aan de vrouw met – voor zover van belang – de volgende inhoud:
‘(…)
Cliënt nam contact met mij op. Hij vertelde mij dat de makelaar contact met hem had opgenomen teneinde hem op de hoogte te brengen van relevante ontwikkelingen. De makelaar vertelde hem dat u een eerste bod van slechts € 650.000,-- direct heeft geaccepteerd. Zonder verder overleg, noch met de makelaar, noch met cliënt.
Dit is een absurd laag bod. Een bod ver onder de marktwaarde van de woning. U handelt hiermee in strijd met de gerechtvaardigde belangen van cliënt. U handelt onrechtmatig.
Dit is een kwalijke zaak.
Namens cliënt sommeer ik u om per ommegaand het verkooptraject op basis van voornoemd bod te staken. Ik sommeer u in dit kader NIET een schriftelijke koopovereenkomst te ondertekenen.
Cliënt stelt u aansprakelijk voor de schade die hij lijdt en/of mocht/zal lijden.
Ik verwacht uiterlijk dinsdag a.s. om 10.00 uur van u een bevestiging dat u het verkooptraject op basis van dit bod hebt stop gezet. Blijft dit uit dan zal cliënt zich beraden over verdere (gerechtelijke) stappen.
(…)’
2.15.
Op 2 juni 2020 hebben de vrouw en [C] (hierna: [C] ) een koopovereenkomst (productie 11 bij dagvaarding) ondertekend met betrekking tot de woning waarbij de vrouw als verkoper de woning aan [C] heeft verkocht tegen een koopprijs van € 654.459,- k.k.
2.16.
[C] is de huidige partner van de vrouw.
2.17.
Per e-mail van 6 augustus 2020 gericht aan de vrouw en de man (productie 10 bij dagvaarding), heeft de hypotheekhouder – voor zover van belang – het volgende medegedeeld:
‘(…)
Helaas hebben wij geen stukken ontvangen van de heer [man] . Dit betekent dat wij u geen toestemming geven voor de verkoop met restschuld. De verkoop van uw woning kan op de passeerdatum 31 augustus 2020 niet doorgaan. (…).
(…)’.
2.18.
Bij brief van 26 november 2020 heeft de man een beroep gedaan op vernietiging van de koopovereenkomst op grond van artikel 3:45 BW.
3
Het geschil
3.1.
De man vordert  samengevat -:
(verkoop woning)
Primair:
hem te machtigen – om in naam van en voor rekening van de vrouw - de woning aan het adres [adres 1] te [postcode 1] te [plaats 2] te verkopen, bestaande uit:
- het verstrekken van de opdracht aan de makelaar van [D] , kantoorhoudende te [plaats 2] , dan wel een door de rechtbank te benoemen makelaar, om de woning te taxeren/op te nemen, de vraagprijs vast te stellen en de woning in de verkoop te nemen en
te houden en alle werkzaamheden en handelingen te verrichten die nodig zijn in
het kader van de verkoop van de woning;
- het op eerste verzoek van de makelaar openstellen van de woning voor bezichtigingen, waarbij de makelaar gerechtigd zal zijn om potentiële kopers rond te leiden;
- het instemmen met een op de woning uitgebracht bod en de voorgestelde leveringstermijn, indien dit bod hoger of gelijk is aan de door de makelaar van [D] vast te stellen bodemprijs;
- het, na acceptatie van het bod, tekenen van de koopovereenkomst;
Subsidiair:
ingeval de rechtbank geen grond ziet tot toewijzing van de vordering van de primaire vordering, vordert de man dat:
- de vrouw wordt veroordeeld om binnen 7 dagen na de datum van dit vonnis aan [D] , kantoorhoudende te [plaats 2] , dan wel een door de rechtbank te benoemen makelaar, onvoorwaardelijk opdracht te geven om als makelaar de woning aan de [adres 1] te [postcode 1] [plaats 2] te taxeren/op te nemen, de vraagprijs vast te stellen en de woning in de verkoop te nemen en te houden;
- te bepalen dat wanneer de vrouw niet binnen 7 dagen na de datum van dit vonnis een opdracht tot verkoop aan de [D] , dan wel een door de rechtbank te benoemen makelaar, heeft verstrekt, dit vonnis in de plaats treedt van de noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van de vrouw tot het in de verkoop geven en het in de verkoop houden van de woning aan de [adres 1] te [postcode 1] [plaats 2] bij [D] , dan wel een door uw rechtbank te benoemen makelaar, conform de door die makelaar vast te stellen vraagprijs;
primair en subsidiair:
de vrouw te veroordelen om te gedogen dat de makelaar alle benodigde werkzaamheden in het kader van de verkoop van de woning verricht op straffe van een dwangsom van € 500,-- voor iedere dag waarmee de vrouw in gebreke is om aan de inhoud van deze verplichting te voldoen, met een maximum van € 50.000,-- en de vrouw te veroordelen tot betaling van de kosten uit hoofde van de overeenkomst van opdracht aan deze makelaar, dan wel tot vergoeding van deze kosten aan de man, voor het geval de man deze kosten aan de makelaar betaalt;
(ontruiming)
De vrouw te gelasten om uiterlijk 7 dagen na de datum van dit vonnis de woning aan het adres [postcode 1] [plaats 2] aan de [adres 1] , tezamen met de medebewoners, te hebben ontruimd en te hebben schoongemaakt en, met achterlating van de spullen van eiser, in behoorlijke staat te hebben achtergelaten onder afgifte van alle sleutels aan de makelaar van [D] , dan wel een door de rechtbank aan te wijzen makelaar, zodat deze kan inspecteren of de woning is ontruimd en naar behoren is schoongemaakt en in behoorlijke staat is achtergelaten, en met het verbod de woning na de ontruiming opnieuw te betrekken c.q. te gebruiken, met de machtiging van de man om, voor het geval de vrouw niet aan de veroordeling tot ontruiming voldoet, de ontruiming zelf te doen uitvoeren/bewerkstelligen door middel van een (gerechts)deurwaarder, zo nodig met behulp van de sterke arm der wet, en de kosten daarvan op de vrouw te verhalen;
(proceskosten)
de vrouw te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
Aan bovenstaande vorderingen heeft de man – zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag gelegd.
Gelet op de handelwijze van de vrouw is gebleken dat de veroordeling in het vonnis van 11 december 2019 van de vrouw om tot verkoop van de woning over te gaan, niet tot een oplossing leidt. De vrouw heeft, buiten de huidige verkopend makelaar om, een overeenkomst gesloten met haar huidige partner als koper, waarbij de woning tegen een veel te lage prijs is verkocht.
Als de koopovereenkomst zou worden nagekomen en de woning zou worden geleverd blijven partijen zitten met een aanzienlijke restschuld na aflossing van de hypothecaire geldlening. Aangezien de vrouw herhaaldelijk heeft aangegeven geen verhaal te bieden zou de man als hoofdelijk schuldenaar voor de hypothecaire lening door de hypotheekhouder worden aangesproken tot betaling van de restschuld. De koopovereenkomst is nietig, dan wel vernietigbaar en de man heeft bij brief van 26 november 2020 een beroep op vernietiging gedaan. De vrouw kan ook niet tot levering van de woning over gaan want de hypotheekhouder heeft toestemming voor de verkoop van de woning met restschuld geweigerd, zodat partijen zich in een patstelling bevinden. Het verkooptraject van de woning ligt thans stil, dit terwijl de man belang bij een spoedige verkoop van de woning heeft.
3.3.
Tegen de stellingen van de man heeft de vrouw – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de man in deze procedure vorderingen in stelt die hij ook in de bodemprocedure die heeft geleid tot het vonnis van 11 december 2019 al heeft ingesteld. In die procedure heeft de rechtbank deze vorderingen, die ertoe strekten dat hij zelf de verkoop en de levering van de woning ter hand zou kunnen nemen en via een door de man aan te wijzen makelaar, afgewezen. De man is niet in hoger beroep gegaan van dit vonnis en het indienen van dezelfde vorderingen in deze kort gedingprocedure kan niet leiden tot toewijzing van hetgeen door de bodemrechter is afgewezen.
Bovendien heeft de vrouw aan de veroordelingen in het vonnis van 11 december 2019 voldaan. Zij heeft immers een koopovereenkomst gesloten waarbij de woning is verkocht tegen een bedrag dat hoger ligt dan 90% van de eerste vraagprijs. Er is dus helemaal geen aanleiding de man een machtiging tot verkoop van de woning te geven. Dat de koop nu niet geëffectueerd kan worden omdat de hypotheekhouder geen toestemming geeft is te wijten aan de man, die weigert om de door de hypotheekhouder gevraagde gegevens te verstrekken.
4
De beoordeling
4.1.
Bij vonnis van 11 december 2019 heeft de rechtbank bepaald dat de woning aan de [adres 1] te [plaats 2] dient te worden verkocht en is de vrouw veroordeeld om – kort gezegd – het verkooptraject dat zij toen reeds via een door haar ingeschakelde makelaar in gang had gezet, voort te zetten.
Thans rijst de vraag of de handelwijze van de vrouw na het vonnis van 11 december 2019 aanleiding is om de man in plaats van de vrouw (alsnog) te machtigen het verkooptraject voort te zetten via de door hem genoemde makelaar en de koopovereenkomst te ondertekenen, dan wel dit vonnis in de plaats te doen treden van de wilsverklaring van de vrouw tot het verstrekken van een verkoopopdracht aan de door de man genoemde makelaar en de vrouw te veroordelen de woning te ontruimen.
4.2.
Blijkens rechtsoverweging 4.6 van de rechtbank in het tussenvonnis van 24 juli 2019 was de rechtbank van oordeel dat de vorderingen die de man in die procedure in reconventie had ingesteld, die ertoe strekten zelf de verkoop en levering van de woning ter hand te nemen, voor toewijzing gereed lagen. De rechtbank kwam tot dit oordeel gelet op de omstandigheden dat de man hoofdelijk aansprakelijk is voor de met de woning verbonden lasten, de vrouw sedert haar vertrek uit de woning in 2012 niets meer had bijgedragen aan de in verband met de woning te betalen hypothecaire lasten en de gemeentelijke belastingen, terwijl tot dan toe niet gebleken was dat de vrouw concrete actie had ondernomen om de verkoop van de woning in gang te zetten.
In het eindvonnis van 11 december 2019 constateerde de rechtbank dat de vrouw na het tussenvonnis van 24 juli 2010 een makelaar had benaderd en hem de opdracht had gegeven om de woning te verkopen, zodat de rechtbank - blijkens rechtsoverweging 2.6 van het vonnis van 11 december 2019 - reden zag om de reconventionele vorderingen van de man deels toe te wijzen.
Uit de rechtsoverwegingen 2.6 en 2.7 van het vonnis van 11 december 2019 valt op te maken dat de man niet langer geacht werd belang te hebben bij het zelf ter hand nemen van de verkoop van het huis omdat het verkooptraject al in gang was gezet door de vrouw, die als juridisch eigenaar vrij was in de keuze van de door haar in te schakelen makelaar.
4.3.
Na het vonnis van 11 december 2019 hebben zich rondom de (verkoop van) de woning diverse gebeurtenissen voorgedaan.
- De vrouw is begin 2020 in de woning getrokken en woont daar nu nog steeds.
- Een in maart 2020 gesloten koopovereenkomst waarbij de woning is verkocht voor een koopprijs van € 700.000,- is door de koper ontbonden met een beroep op het financieringsvoorbehoud.
- De opdrachtovereenkomst met de (eerste) door de vrouw ingeschakelde makelaar, [B] , is per april 2020 door de vrouw beëindigd. Bij deze beëindiging speelden diverse omstandigheden een rol, waaronder een vertroebelde relatie tussen de vrouw als opdrachtgever en de makelaar als opdrachtnemer.
- De vrouw heeft vervolgens begin mei 2020 zonder overleg met de man een andere makelaar ingeschakeld om het verkooptraject van de woning voort te zetten.
- In juni 2020 heeft de vrouw een koopovereenkomst gesloten met haar partner als koper van de woning, waarbij de vrouw kennelijk het eerste bod – dat aanzienlijk lager was dan de op de woning rustende hypothecaire lening – heeft geaccepteerd, zonder daarover overleg te voeren met de door haar ingeschakelde makelaar.
- Aan de tussen de vrouw en haar partner gesloten koopovereenkomst kan geen uitvoering worden gegeven omdat de hypotheekhouder bij e-mailbericht van 6 augustus 2020 heeft medegedeeld dat zij bij gebreke van door de man aan de hypotheekhouder aan te leveren stukken, geen toestemming geeft voor de verkoop van de woning met restschuld.
4.4.
Nu al vanaf begin augustus 2020 vast staat dat de door de vrouw en haar partner gesloten koopovereenkomst niet leidt tot levering van de woning op de in die overeenkomst gestelde voorwaarden, terwijl niet is gesteld of gebleken dat er na augustus 2020 nog verkoopactiviteiten met betrekking tot de woning hebben plaatsgevonden, lijken partijen in een patstelling terecht te zijn gekomen. In feite doet de situatie die voor de rechtbank in het tussenvonnis van 24 juli 2019 aanleiding vormde voor het oordeel dat de vorderingen van de man die zagen op de verkoop van de woning voor toewijzing gereed lagen, zich opnieuw voor, met dien verstande dat de vrouw thans in de woning verblijft. De man is weliswaar niet juridisch eigenaar, maar wel economisch eigenaar van de woning omdat hij hoofdelijk aansprakelijk is voor de met de woning verbonden hypothecaire lasten en hij degene is die de vaste maandelijkse woonlasten betaalt. De vrouw onderneemt kennelijk geen concrete actie (meer) om de woning te verkopen en heeft naar alle waarschijnlijkheid nog minder haast dan ten tijde van de procedure in 2019 om tot voortzetting van het verkooptraject van de woning over te gaan omdat zij nu ‘gratis’ in de woning woont.
Het belang van de man bij het (voortzetten van) de verkoop van de woning is dan ook evident.
4.5.
De stelling van de vrouw dat de man er verstandig aan zou doen om zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de (tussen haar en haar partner gesloten) koopovereenkomst, is tekenend voor de wijze waarop zij de financiële verantwoordelijkheden die zij en de man (nog) samen hebben, van zich af schuift. Immers, nu vast staat dat de koopprijs ver beneden de door partijen gesloten hypothecaire lening ligt, en de vrouw zelf heeft aangegeven geen verhaal te bieden zal de man door de hypotheekhouder worden aangesproken voor de betaling van de volledige restschuld.
Dat de vrouw er kennelijk geen moeite mee heeft om de aan de woning verbonden financiële lasten zoveel mogelijk voor rekening van de man te laten komen blijkt, naast uit het feit dat de man tot op heden de volledige woonlasten voldoet, terwijl de vrouw in de woning woont en de rechtbank geoordeeld heeft dat de vrouw 50% van de woonlasten dient te betalen, eveneens uit het feit dat de vrouw op 21 december 2019 een e-mail bericht aan de man heeft gestuurd (productie 6 bij dagvaarding) met de mededeling dat zij de opstartkosten van de door haar ingeschakelde makelaar heeft betaald en waarin zij er bij de man op aandringt dat hij uiterlijk 24 december 2019 50% van het bedrag aan haar betaalt, terwijl uit de mail van 31 maart 2020 van de makelaar aan de vrouw (productie 5 bij dagvaarding) blijkt dat de vrouw de opstartkosten op dat moment (nog altijd) niet voldaan had.
4.6.
Dat het verkooptraject van de woning wordt voortgezet en de woning uiteindelijk tegen een reële prijs wordt verkocht is dus in de eerste plaats in het belang van de man als economisch eigenaar van de woning.
De vrouw heeft gesteld dat het door haar geaccepteerde bod van € 654.495,- een reële koopprijs voor de woning is, mede gelet op de voor de gemeentelijke belastingen gehanteerde WOZ-waarde.
Voor het bepalen van de marktwaarde van een woning biedt de WOZ-waarde echter onvoldoende aanknopingspunten. Een deugdelijk door een makelaar opgesteld taxatierapport van de woning zou meer inzicht bieden in de marktwaarde.
Alhoewel er in dit geval een taxatierapport ontbreekt, is er voldoende reden om aan te nemen dat het door de vrouw geaccepteerde bod van € 654.495,- geen reële prijs voor de woning is. Het bedrag van € 654.495,- is immers een stuk lager dan het bedrag van
€ 725.000,- vanaf welk volgens de door de vrouw met [E] op 5 mei 2020 gesloten opdracht zou moeten worden geboden. Er kan genoegzaam van worden uit gegaan dat het ‘te bieden vanaf’ bedrag tot stand is gekomen in overleg met de makelaar die met de kennis van de woningmarkt zal hebben ingeschat welke prijs een goed uitgangspunt was voor onderhandelingen met eventueel geïnteresseerde kopers.
Verder is van belang dat niet weersproken is dat het bod van € 654.495,- het eerste bod was dat de vrouw zonder nadere onderhandelingen met de koper, die haar partner is, heeft geaccepteerd.
Kennelijk is ook de door de vrouw in geschakelde makelaar van mening dat een koopprijs van € 654.495,- voor de woning te laag is, gelet op de onweersproken stelling van de man dat deze makelaar eind mei 2020 contact met hem heeft opgenomen en zijn onvrede heeft geuit omtrent het door de vrouw buiten zijn medeweten om geaccepteerde bod.
4.7.
De stelling van de vrouw dat zij met het accepteren van het bod van € 654.495,- heeft gehandeld conform de in het vonnis van 11 december 2019 onder rechtsoverweging 3.5 uitgesproken veroordeling, inhoudende het tekenen van de koopovereenkomst wanneer de woning verkocht kan worden voor een bedrag ter grootte van tenminste 90% van de eerste vraagprijs, wordt verworpen.
Ingevolge vaste rechtspraak van de Hoge Raad dient een in het dictum uitgesproken veroordeling steeds te worden gelezen in verband met de daaraan voorafgaande rechtsoverwegingen waarop zij steunt (zie onder meer HR 4 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:369). Gelet op de overwegingen van de rechtbank in het tussenvonnis van 24 juli 2019 en in het eindvonnis van 11 december 2019 in verband met de vorderingen van de man met betrekking tot de (verkoop van) de woning (zie hierboven rechtsoverwegingen 2.5 en 2.7) heeft de rechtbank met de onder 3.5 uitgesproken veroordeling van de vrouw in haar vonnis van 11 december 2019 bedoeld recht te doen aan de gerechtvaardigde belangen van de man, en niet bedoeld aan de vrouw het recht te geven in te stemmen met het eerste bod tegen een koopprijs die – wellicht binnen de ‘90% marge’ ligt – maar aanzienlijk lager is dan de door partijen gesloten hypothecaire lening.
4.8.
Het belang van de man bij voortzetting van het verkooptraject en bij verkoop van de woning tegen een koopprijs waarbij geen of een zo laag mogelijke restschuld overblijft dient dus te prevaleren boven het belang van de vrouw als juridisch eigenaar van de woning.
4.9.
Tegen de voorkeur van de man voor [D] te [plaats 2] als verkopend makelaar heeft de vrouw geen onderbouwde bezwaren aangevoerd. Overigens leidt de situatie waarin de vrouw zelf kiest voor een makelaar, kennelijk niet tot een succesvol verkooptraject, nu de vrouw de opdrachtovereenkomst met de eerste makelaar van haar keuze heeft beëindigd en de makelaar die zij daarna de verkoopopdracht heeft gegeven, heeft gepasseerd door buiten hem om een verkoopovereenkomst voor de woning te ondertekenen.
De primaire vordering wordt dan ook – gedeeltelijk, voor zover het betreft het in naam van de vrouw verstrekken van de verkoopopdracht aan [D] – toegewezen.
Het gedeelte van de vordering dat ziet op het in naam van de vrouw instemmen met een bod en het ondertekenen van de koopovereenkomst, gaat naar het oordeel van de voorzieningenrechter vooralsnog te ver en kan daarom niet worden toegewezen. Er is immers nog geen vastgestelde bodemprijs bekend en een machtiging tot het ondertekenen namens de vrouw van een koopovereenkomst zonder dat de inhoud van die overeenkomst en de voorwaarden waarop de koop en de levering van de woning zouden plaats vinden bekend zijn, zou de man een veel te ver strekkende bevoegdheid geven om - met voorbij gaan aan gerechtvaardigde belangen van de vrouw - tot verkoop van de woning over te gaan.
4.10.
De gevorderde ontruiming van de woning wordt eveneens afgewezen. Dat er gronden zijn voor het nemen van een ver gaande maatregel als ontruiming van de woning heeft de man onvoldoende aannemelijk gemaakt. De verklaring van de vrouw dat zij, toen ze in februari 2020 in de woning kwam, de woning heeft schoon gemaakt en opgeknapt, heeft de man niet weersproken. Verder is niet gesteld of gebleken dat de vrouw de woning op dit moment niet onderhoudt of laat vervuilen waardoor de woning moeilijker te verkopen zou zijn.
4.11.
Nu de vrouw niet wordt veroordeeld om de woning te ontruimen wordt het gedeelte van de primaire vordering dat ziet op het machtigen van de man om de woning op eerste verzoek van de makelaar open te stellen voor bezichtigingen afgewezen omdat dit in de praktijk zou leiden tot een ongewenste situatie zolang de vrouw nog in de woning woont. Hierbij gaat de voorzieningenrechter er (wel) van uit dat de vrouw de makelaar indien nodig en vooraf aangekondigd toe laat in de woning en dat zij mee werkt aan in overleg met de makelaar geplande bezichtigingen. De in het petitum als ‘primair en subsidiair’ geformuleerde vordering ziet hier op en zal dan ook worden toegewezen met toewijzing van de gevorderde dwangsom. De in diezelfde passage van het petitum geformuleerde vordering om de vrouw te veroordelen de kosten voor de makelaar te betalen wordt afgewezen gelet op het oordeel van de rechtbank in het vonnis van 11 december 2019 (rechtsoverweging 3.8) dat partijen de met de verkoop van de woning verbonden kosten gezamenlijk dienen te dragen.
4.12.
Nu partijen gewezen echtgenoten zijn worden de proceskosten tussen hen gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5
De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
machtigt de man om – in naam van de vrouw – een opdracht te verstrekken aan de makelaar van [D] , kantoorhoudende te [adres 2] te [postcode 2] [plaats 2] om de woning te taxeren/op te nemen, de vraagprijs vast te stellen en de woning in de verkoop te nemen en te houden en alle werkzaamheden en handelingen te verrichten die nodig zijn in het kader van de verkoop van de woning;
5.2.
veroordeelt de vrouw om te gedogen dat de makelaar van [D] alle benodigde werkzaamheden in het kader van de verkoop van de woning verricht;
5.3.
veroordeelt de vrouw tot betaling van een dwangsom aan de man ter hoogte van
€ 500,- voor iedere dag dat de vrouw in gebreke is om aan de in 5.2 genoemde veroordeling te voldoen, tot een maximum van € 50.000,-;
5.4.
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2021.