ECLI:NL:RBROT:2021:973
Rechtbank ROT — Uitspraak 


RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8905742 VV EXPL 20-500
uitspraak: 27 januari 2021
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de voorzieningenrechter, zitting houdende te Rotterdam
,
in de zaak van
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen en mr. E. Boot te Rotterdam,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. N. Slingerland en mr. K.H. de Vries te Capelle aan den IJssel.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’.
1.
Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de voorzieningenrechter kennis heeft genomen:
het exploot van dagvaarding van 24 december 2020, met producties;
de conclusie van antwoord;
de aanvullende productie nummer 20 aan de zijde van Havensteder.
1.2
De mondelinge behandeling is gehouden op 5 januari 2021. Bij de mondelinge behandeling zijn namens Havensteder de heer [naam persoon 1] (bedrijfsjurist), mevrouw [naam persoon 2] (manager wijkteam) en mevrouw [naam persoon 3] (sociaal begeleider) verschenen, bijgestaan door de gemachtigden van Havensteder. [gedaagde] is vertegenwoordig door zijn  gemachtigden. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.
1.3
Met instemming van partijen is deze procedure gelijktijdig behandeld met de procedures die bij dit gerecht aanhangig zijn onder zaaknummers 8904890 VV EXPL 20-489, 8905375 VV EXPL 20-491, 8905458 VV EXPL 20-492, 8905626 VV EXPL 20-494, 8905705 VV EXPL 20-495, 8905731 VV EXPL 20-497, 8905737 VV EXPL 20-498, 8905745 VV EXPL 20-501, 8905746 VV EXPL 20-502, 8905747 VV EXPL 20-503, 8905748 VV EXPL 20-504, 8905749 VV EXPL 20-505, 8905750 VV EXPL 20-506 en 8906625 VV EXPL 20-507.
1.4
De voorzieningenrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.
De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Havensteder heeft als verhuurster op 1 juni 2017 met [gedaagde] als huurder een huurovereenkomst ex artikel 15 van de Leegstandswet gesloten voor de woning aan het [adres] te Capelle aan den IJssel (hierna: de woning). De woning is onderdeel van de wijk “Hoven II”.
2.2
De Hoven II bestaat uit twaalf identieke portiekflats met in totaal 360 woningen. De gemeente Capelle aan den IJssel (hierna: de gemeente) heeft in samenwerking met Havensteder plannen gemaakt voor herstructurering van De Hoven II, waarbij tien van de twaalf portiekflats worden gesloopt. De woning bevindt zich in één van deze tien portiekflats.
2.3
In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:
“
Tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandswet
(…)
In aanmerking nemende:

dat voor de hierna te noemen woning door burgemeester en wethouders van de gemeente Capelle aan den IJssel aan verhuurder vergunning met kenmerk [kenmerknummer] van 20 september 2011 is verleend tot het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 van de Leegstandswet;

dat de vergunning van B en W is verleend voor het tijdvak aanvangende op 20 september 2011 en behoudens verlenging eindigende op 19 september 2013;

dat krachtens de vergunning de huurprijs van de hierna te noemen woning niet meer dan € 416,50 mag bedragen;

dat op de te sluiten huurovereenkomst de artikel 204; 206; 207; 208; 232; 242; 247; 269 lid 1 en 2; 270; 271 lid 4 tot en met 8; 272 tot en met 277; 278 lid 1 en 2; 281 van Boek 7 BW niet van toepassing zijn;

dat de woning binnen afzienbare tijd zal worden gesloopt (of: ingrijpend zal worden verbeterd);

dat indien tot sloop (of: ingrijpende verbetering) overgegaan zal worden Havensteder een voorstel kan doen om de tijdelijke overeenkomst om te zetten naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd onder de dan geldende huur- en algemene voorwaarden van Havensteder;

dat op de te sluiten huurovereenkomst voorts van toepassing is het bepaalde in artikel 15 zesde en zevende lid en artikel 16 van de Leegstandwet;
(…)
De overeenkomst wordt met ingang van 1 juni 2017, aangegaan voor onbepaalde tijd, maar ten minste voor zes maanden.
Zonder opzegging eindigt deze overeenkomst op het tijdstip dat de in de aanhef genoemde vergunning van B. en W. haar geldigheid verliest.
(…)
”.
2.4
De gemeente heeft op 20 september 2011 voor de woningen gelegen aan het [straatnaam 1] , [straatnaam 2] en [straatnaam 3] een vergunning op grond van de Leegstandswet afgegeven. Uit die door Havensteder overgelegde vergunning blijkt - voor zover van belang - het volgende:
“
(…) Op basis van uw verklaring verlenen wij u op grond van artikel 15 van de leegstandwet voor maximaal twee jaar vergunning voor de tijdelijke verhuur van de woningen gelegen aan de [straatnaam 1] , [straatnaam 2] en [straatnaam 3] . (…)
De tijdelijke verhuur zal per complex ingaan op de volgende data:
- [straatnaam 1] : datum van deze brief;
- [straatnaam 2] : per 1 april 2012;
- [straatnaam 3] : per 1 september 2012.
De woning dient voor minimaal zes maanden en maximaal twee jaar te worden verhuurd. Bij het beëindigen van de huurovereenkomst dient u een opzegtermijn richting de huurder te hanteren van drie maanden.
(…)
Op grond van de Leegstandswet kan de tijdelijke verhuur met drie afzonderlijke jaren worden verlengd tot een maximum van vijf jaar. Indien u een verlenging van de tijdelijke verhuur wenst, dient steeds opnieuw voor ieder afzonderlijk jaar een verzoek te worden ingediend. Elk nieuw verzoek wordt getoetst aan de bepalingen van de Leegstandswet. De Leegstandswet bepaalt uitdrukkelijk dat een verzoek tot verlenging uiterlijk tot het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest kan worden ingediend. (…)
”.
2.5
De gemeente heeft de aan Havensteder verleende vergunning voor de woning verlengd op 16 september 2013, 24 juni 2014, 12 mei 2015, 20 september 2016 en 19 september 2017. In de verlenging van 19 september 2017 staat - voor zover van belang - het volgende:
“
Hierbij verlengen wij de op 20 september 2011 aan u verleende vergunning tijdelijke verhuur ex artikel 15 van de Leegstandwet voor de 360 woningen in het complex de Hoven fase 2 gelegen aan de [straatnaam 1] , [straatnaam 2] en [straatnaam 3] opnieuw met één jaar tot 20 september 2018. Uw verzoek tot verlenging is ontvangen binnen de daarvoor geldende termijn.
(…)
Op grond van de Leegstandwet is dit de laatste keer dat de vergunning kan worden verlengd, omdat hiermee de maximale termijn van zeven jaar wordt bereikt. Feitelijk betekent dit dat u – omdat de minimale verhuurtermijn van zes maanden bedraagt – na 20 maart 2018 geen nieuwe tijdelijke huurovereenkomsten op grond van deze vergunning meer kunt afsluiten. (…)
”.
2.6
In de nieuwsbrief van 29 januari 2018 is aan de bewoners van de Hoven II, voor zover van belang, het volgende bericht:
“
De afgelopen jaren lag de ontwikkeling van de woningen in De Hoven 2 stil. Hier komt verandering in. In deze nieuwsbrief brengen wij u op de hoogte van de laatste ontwikkelingen. De informatie in deze nieuwsbrief is bestemd voor u als onze huurder met een vast of tijdelijk huurcontract.
Sloop én renovatie
In opdracht van Havensteder en de gemeente Capelle aan den IJssel maken drie ontwikkelaars een plan voor de herontwikkeling van De Hoven 2: de woningen aan de [straatnaam 1] , de [straatnaam 2] en de [straatnaam 3] . Uitgangspunt is dat we tien woongebouwen gaan slopen en twee woongebouwen gaan renoveren. Welke woongebouwen er gerenoveerd worden is nu nog niet bekend. Het gaat om een ingrijpende renovatie waarvoor alle bewoners moeten uitverhuizen.
(…)
Bent u huurder met een tijdelijk huurcontract van na 20 september 2011?

In september 2017 heeft de gemeente voor de laatste keer de leegstandwetvergunning met één jaar verlengd. Omdat wij woningen niet langer dan zeven jaar tijdelijk mogen verhuren, kunt u dus tot uiterlijk 20 september 2018 uw woning tijdelijk blijven huren.

U ontvangt daarom in maart 2018 een brief waarin wij de huur opzeggen per 20 september 2018. Daarmee houden we ons aan de opzegtermijn van een halfjaar uit uw huurcontract.

U hoeft echter niet gelijk te verhuizen. We gaan immers in september 2018 nog niet gelijk slopen of renoveren, want nog niet alle vaste huurders zijn dan al gelijk verhuisd. We willen liever dat zoveel mogelijk woningen bewoond blijven tot de start van de sloop of renovatie.

Daarom kunt u als tijdelijk huurder uw huurcontract na 20 september wel voortzetten als een bruikleenovereenkomst. Dit is een vorm van anti-kraak waarbij u de woning in bruikleen krijgt in plaats van dat u hem huurt. U betaalt dan ook geen huur, maar een kleine tegemoetkoming in service- of administratiekosten.

U kunt in uw woning blijven wonen tot we hem gaan slopen. We weten nu nog niet wanneer dat zal zijn, dat hangt van heel veel dingen af. Bijvoorbeeld de volgorde van het bouwplan, de bestemmingsplanprocedure en hoe snel de vaste huurders een nieuwe woning vinden. Wij hebben maar 1 maand opzegtermijn en wij hoeven u geen andere woning aan te bieden.

Wanneer u als tijdelijke huurder overlast (heeft) veroorzaakt, dan kunt u uw tijdelijke huurcontract niet omzetten in een bruikleenovereenkomst. In dat geval moet u dus op 20 september 2018 zelf een andere woning hebben gevonden.

Wilt u geen bruikleenovereenkomst, dan zorgt u er zelf voor dat u voor 20 september 2018 een andere woning vindt. Met een tijdelijk huurcontract hoeven wij u namelijk geen andere woning aan te bieden. (…)
”.
2.7
Op 25 juli 2018 heeft [gedaagde] de door Havensteder opgestelde gebruiksovereenkomst ondertekend. In deze overeenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“
(…)
Huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet
Tot 19 september 2018 huurt u op grond van de Leegstandwet van ons het object. Door ondertekening van de onderhavige gebruiksovereenkomst gaat u ook akkoord met het beëindigen van de met u gesloten huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet. (…)
”.
2.8
De vergunning die op 20 september 2011 op grond van de Leegstandswet door de gemeente was verleend, is op 20 september 2018 verlopen.
2.9
Op 5 oktober 2018 is het besluit genomen dat de portiekflat met de woning van [gedaagde] tot de te slopen portiekflats gaat behoren. Dit besluit is bij brief van 6 november 2018 aan [gedaagde] medegedeeld. In deze brief is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“
(…)
Sloop
Op 5 oktober 2018 is het besluit genomen om het woongebouw de Hoven II te slopen. Voor u betekent dit dat u niet langer in uw woning kunt blijven wonen en dient te verhuizen. Dit is niet zomaar iets. We begrijpen dan ook dat dit besluit hard bij u kan aankomen.
Huisbezoek
Wij vinden het daarom belangrijk dat we u goed informeren en uitleggen wat dit voor u betekent en hoe het nu verder moet. Dit doen we met een persoonlijk huisbezoek. Alle vragen die u heeft over uw verhuizing kunnen tijdens dit huisbezoek worden besproken. Er zal begin 2019 met u contact opgenomen worden voor het maken van een afspraak.
Welke mogelijkheden zijn er
Het is erg belangrijk dat u als woningzoekende bent geregistreerd bij Woonnet Rijnmond. Als u nog niet staat ingeschreven bij Woonnet Rijnmond adviseren wij u om dit zo snel mogelijk te doen. (…)
”.
2.10
Havensteder heeft op 21 maart 2019 een ontwikkelovereenkomst gesloten met Blauwhoed Projectontwikkeling II B.V. (hierna: de ontwikkelovereenkomst). In deze ontwikkelovereenkomst is in artikel 6.9 opgenomen dat de woningen uiterlijk op 30 april 2021 leeg moeten worden opgeleverd.
2.11
Bij brief van 25 maart 2019 is [gedaagde] door Havensteder, voor zover van belang, als volgt bericht:
“
(…)
Tot wanneer?
U kunt in elk geval tot en met de zomervakantie (1 september 2019) in uw huidige woning blijven wonen.
September en oktober 2019
Daarna zal Havensteder de gebruiksovereenkomst opzeggen. Hiervoor sturen wij u in de periode van september en oktober 2019 een brief met de uiterste datum dat u de woning moet verlaten. U ontvangt deze opzeggingsbrief in ieder geval twee maanden voor deze uiterste datum. (…)
”.
2.12
Op 26 augustus 2019 is de gebruiksovereenkomst per 8 november 2019 opgezegd. In de opzegging valt, voor zover van belang, te lezen:
“
(…)
Beëindiging van de gebruiksovereenkomst
Wij zeggen de gebruiksovereenkomst voor uw woning aan de [adres] in Capelle aan den IJssel op per vrijdag 8 november. Wij rekenen erop dat u op de genoemde datum de woning leeg oplevert. (…)
”.
2.13
De gemachtigde van [gedaagde] heeft op 10 oktober 2019 een brief gestuurd naar Havensteder. Daarin wordt het volgende vermeld:
“
(…) Cliént zei mij dat hij van (datum) zijn woning van Havensteder gehuurd heeft op basis van een tijdelijke huurovereenkomst. Sindsdien verblijft cliënt in de woning op basis van een door Havensteder aangeboden gebruiksovereenkomst. Havensteder heeft de gebruiksovereenkomst bij brief d.d. 26 augustus 2019 opgezegd, en wel tegen 7 november 2019. Cliënt betwist de opzegging omdat hij – onder meer – van mening is dat de gebruiksovereenkomst niet rechtsgeldig tot stand is gekomen. Onder meer om deze reden vernietigt hij hierbij buitengerechtelijk de gebruiksovereenkomst, en doet hij gelijktijdig een beroep op de huurbescherming die hem toekomt.
Naar ik begrijp heeft Havensteder destijds aan cliënt een tijdelijke huurovereenkomst aangeboden, welke was gebaseerd op een door de gemeente aan Havensteder verleende vergunning op basis van de leegstandwet. Zoals Havensteder weet diende de vergunning jaarlijks te worden verlengd, en zo ook de tijdelijke huurovereenkomsten. De wet spreekt bij verlenging van een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst. Die tijdelijke huurovereenkomsten is Havensteder nimmer met cliënt (opnieuw) aangegaan, zodat nog altijd sprake is van de oorspronkelijke huurovereenkomst. (…)
”.
2.14
Daar is door Havensteder op 17 oktober 2019 op gereageerd. In de brief staat:
“
(…)
Tijdelijke huurovereenkomst
Uw cliënt is met Havensteder op (datum) een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de leegstandwet voor onbepaalde tijd aangegaan echter met een maximale duur gelijk aan de maximale duur van de door de gemeente Capelle aan den IJssel verleende vergunning. Hierdoor mocht uw cliënt erop vertrouwen dat zolang wij hem niet informeerden over het eindigen van de vergunning, de tijdelijke huurovereenkomst met hem doorliep.
U stelt dat de Leegstandwet aangeeft dat bij een verlenging van de vergunning een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst moet worden aangegaan. Dit staat echter niet in de Leegstandwet, deze zegt in artikel 16 lid 8 wel dat de huurovereenkomst eindigt als de vergunning niet meer geldig is. Door verlenging van de vergunning eindigt deze echter niet zodat dit geen reden is een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan. Als dat al nodig was, wij menen van niet. Wij menen dat het voldoende is uw cliënt over verlenging van de vergunning te informeren.
De vergunning is door de gemeente voor het eerste verleend op 20 september 2011 en daarna is door ons jaarlijks de aanvraag ingediend voor verlenging tot de maximale duur van zeven jaar bereikt was op 19 september 2018. Op deze datum is ook de tijdelijke huurovereenkomst met uw cliënt beëindigd.
(…)
Gebruiksovereenkomst
Zoals ik hierboven al aangeef hebben wij uw cliënt laten weten dat er bij en gebruiksovereenkomst net als bij een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet geen sprake is van huurbescherming. Op 20 juli 2018 hebben wij dit nogmaals laten weten in de begeleidende brief bij de aanbieding van de gebruiksovereenkomst. (…)
”.
2.15
Op 27 februari 2020 heeft Havensteder bij de Rechtbank Rotterdam een bodemprocedure gestart. In deze procedure staat op 9 februari 2021 een mondelinge behandeling gepland.
3.
De vordering
3.1
Havensteder heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2
Aan haar vordering heeft Havensteder – zakelijk weergegeven en voor zover van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1
De huurovereenkomst die tussen partijen op grond van de Leegstandswet tot stand is gekomen, is geëindigd door het verlopen van de Leegstandswetvergunning. Ondanks dat in de huurovereenkomst een minimumtermijn van zes maanden is opgenomen, was de duur van de huurovereenkomst afhankelijk van de geldigheid van de vergunning. De vergunning is door de gemeente een aantal keer verlengd, uiteindelijk tot 20 september 2018. Zodra de Leegstandswetvergunning verliep, is ook de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op grond van artikel 16 lid 8 Leegstandswet verlopen. Tijdens de looptijd van deze huurovereenkomst rustte op Havensteder niet de verplichting om [gedaagde] tussentijds te informeren over de verlenging van de vergunning. Op Havensteder rustte bij het aangaan van de huurovereenkomst enkel de verplichting om duidelijk te maken dat [gedaagde] onder het regime van de Leegstandswet huurt. Zodra [gedaagde] na het einde van de huurovereenkomst onder de Leegstandswet het gebruik van de woning met goedvinden van Havensteder behoudt, ontstaat op grond van artikel 16 lid 8 Leegstandswet een ‘gewone’, beschermde huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, tenzij van een andere bedoeling blijkt. Van een andere bedoeling is in dit geval gebleken, nu [gedaagde] met Havensteder op 25 juli 2018 een gebruiksovereenkomst heeft gesloten om zo de woning te mogen blijven gebruiken doordat de sloop van de woning nog op zich liet wachten. Er is tussen partijen nooit een ‘gewone’ huurovereenkomst met de bijbehorende wettelijke huurbeschermingsbepalingen ontstaan. De tussen partijen gesloten gebruiksovereenkomst is door Havensteder op 26 augustus 2019 tegen 8 november 2019 opgezegd. [gedaagde] heeft de woning derhalve sinds 8 november 2019 zonder recht of titel in gebruik.
3.2.2
Voor zover [gedaagde] zich beroept op vernietiging van de gebruiksovereenkomst vanwege dwaling of misbruik van omstandigheden moet dit verweer worden verworpen. De dwaling zou eruit hebben bestaan dat [gedaagde] een reguliere, beschermde huurovereenkomst had doordat Havensteder hem niet jaarlijks heeft geïnformeerd over de verlenging van de leegstandswetvergunning. Nu bij het sluiten van de gebruiksovereenkomst geen sprake was van een beschermde huurovereenkomst, maar een huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet – en dus zonder huurbescherming – heeft [gedaagde] ook niet gedwaald omtrent de rechtspositie bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst. De redenatie van [gedaagde] op dit punt is ook wat kort door de bocht. Verder is er ook geen sprake van misbruik van omstandigheden. De mogelijkheden om de woning te verhuren op grond van de Leegstandswet waren in september 2018 uitgeput. Havensteder en [gedaagde] hadden twee mogelijkheden om een langer verblijf in de woning mogelijk te maken. Het sluiten van een ‘gewone’ huurovereenkomst met huurbescherming voor onbepaalde tijd of het afsluiten van een gebruiksovereenkomst. Nu Havensteder niet wenste een ‘gewone’ huurovereenkomst aan te gaan met [gedaagde] en zij daar ook niet toe was verplicht, is gekozen voor het alternatief van de gebruiksovereenkomst. Op het moment dat er tussen partijen geen gebruiksovereenkomst was gesloten, had [gedaagde] de woning direct moeten verlaten. Met de handelswijze van Havensteder kan er geen sprake zijn geweest van misbruik van omstandigheden.
3.2.3
Indien geoordeeld wordt dat tussen partijen nog wel een huurovereenkomst bestaat
omdat het beroep op dwaling en huurbescherming van [gedaagde] slaagt, meent Havensteder dat [gedaagde] ook dan moet worden veroordeeld tot ontruiming van de woning vanwege de huurachterstand die [gedaagde] in dat geval heeft laten ontstaan. Hij heeft namelijk in ieder geval sinds september 2018 geen huur meer betaald en dus is een huurachterstand van € 10.829,00 ontstaan. Niet gebleken is, zoals [gedaagde] stelt, dat met het sluiten van de gebruiksovereenkomst een huurovereenkomst is gesloten waarbij een huurprijs ter hoogte van de servicekosten is overeengekomen. [gedaagde] mocht er niet op vertrouwen dat Havensteder een woning die zij eerst voor een huurprijs van enkele honderden euro’s per maand aan [gedaagde] verhuurde, plots voor enkele tientjes inclusief servicekosten zou willen verhuren.
3.2.4
Ook meent Havensteder dat een beroep op huurbescherming van [gedaagde] in strijd is met redelijkheid en billijkheid, omdat [gedaagde] bij het aangaan van de overeenkomst op grond van de Leegstandswet wist dat het om een tijdelijke huurovereenkomst ging voor een woning die gesloopt zou worden. Daarnaast weegt het belang van Havensteder om de portiekflat van [gedaagde] te slopen veel zwaarder dan het belang van [gedaagde] .
3.2.5
Ten slotte heeft [gedaagde] de kantonrechter in de bodemzaak verzocht om prejudiciële vragen te stellen. Voor zover [gedaagde] dit verzoek ook in deze procedure zal doen, stelt Havensteder dat dit verzoek moet worden afgewezen. Havensteder kan zich er niet van onttrekken dat het stellen van een prejudiciële vraag (deels) is ingegeven om de procedure te vertragen.
3.3
Havensteder heeft een spoedeisend belang bij ontruiming van de woning. Zij heeft immers op 21 maart 2019 een ontwikkelovereenkomst gesloten waarin in artikel 6.9 en 6.11 is overeengekomen dat de woning uiterlijk op 30 april 2021 leeg en ontruimd dient te worden opgeleverd. Doordat [gedaagde] zich verzet tegen een vertrek uit de woning althans, hij wil enkel vertrekken als hij én verhuiskostenvergoeding én een urgentieverklaring krijgt en doordat de bodemprocedure langer lijkt te duren dan Havensteder op voorhand mocht verwachten, is Havensteder genoodzaakt om in dit kort geding ontruiming van de woning te vorderen. Van Havensteder kan niet gevergd worden dat zij het hele herstructureringsproject vertraagt en schade lijdt door het niet nakomen van de ontwikkelovereenkomst, doordat 5% van de bewoners zich verzet tegen een vertrek.
4.
Het verweer
4.1
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, dat strekt tot afwijzing van het door Havensteder gevorderde met veroordeling van Havensteder in de kosten van de procedure. [gedaagde] heeft daartoe – samengevat en voor zover van belang – het volgende aangevoerd.
4.2
Havensteder had de tijdelijke huurovereenkomst jaarlijks – na het verlengen van de vergunning door de gemeente – schriftelijk moeten verlengen onder vermelding van de verlengde vergunning, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de daarin vermelde huurprijs. Voor [gedaagde] had volledig en ondubbelzinnig duidelijk moeten zijn dat hij huurt en jaarlijks blijft huren op basis van de Leegstandswet. Nu Havensteder heeft nagelaten om de kennelijk verkregen verlenging aan [gedaagde] tijdig en jaarlijks schriftelijk te berichten, terwijl zij deze verplichting had op grond van artikel 16 lid 2 van de Leegstandswet, heeft dit tot gevolg dat op grond van artikel 16 lid 3 van de Leegstandswet de tijdelijke huurovereenkomst van ‘kleur’ is verschoten. Er is een huurovereenkomst met huurbescherming ontstaan en niet langer kan worden gesproken van een tijdelijke huurovereenkomst zonder huurbescherming in de zin van de Leegstandswet. Als voor Havensteder niet de verplichting had bestaan om jaarlijks schriftelijk de aangegane huurovereenkomst te verlengen, kan die huurovereenkomst nooit van ‘kleur verschieten’ en ontstaat nooit op grond van artikel 16 lid 3 Leegstandswet een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming. Dat lijkt niet de bedoeling van de wetgever te zijn geweest. Voor [gedaagde] moest dus steeds volstrekt en ondubbelzinnig duidelijk zijn dat hij huurde en bleef huren op basis van de Leegstandswet en om die reden moest Havensteder de tijdelijke huurovereenkomst voor bepaalde en onbepaalde tijd op grond van de Leegstandswet  jaarlijks schriftelijk verlengen. Nu Havensteder die verlenging heeft nagelaten is er sprake van een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming en heeft [gedaagde] onder andere recht op vervangende woonruimte en een minimale verhuiskostenvergoeding van € 6.095,00 indien Havensteder wenst dat hij zijn woning wegens haar sloopplannen moet verlaten.
4.3
Verder stelt [gedaagde] dat hij zich er bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst in juli 2018 niet bewust van was dat hij, door het nalaten van Havensteder, een reguliere huurovereenkomst had en wegens onvoldoende kennis en wetenschap is hij toen de gebruiksovereenkomst aangegaan. Als [gedaagde] op dat moment wist dat hij de woning huurde op grond van een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming, was hij de gebruiksovereenkomst nooit aangegaan. Havensteder had [gedaagde] erop moeten wijzen dat hij huurbescherming had en dat de gebruiksovereenkomst hem geen huurbescherming bood. Havensteder heeft dit echter bewust verzwegen en misbruik gemaakt van de omstandigheden waarin [gedaagde] zich op dat moment bevond.
4.4
Ook stelt [gedaagde] dat de buitengerechtelijke vernietiging van de gebruiksovereenkomst terugwerkt tot 20 september 2018 en [gedaagde] erkent dat hij sinds die tijd niet de oude huurprijs aan Havensteder heeft betaald. Dit kan [gedaagde] echter niet worden verweten. Relevant is dat [gedaagde] de afgesproken (gewijzigde) huur wel stipt heeft betaald. Om die reden is [gedaagde] geen enkel bedrag meer aan Havensteder verschuldigd. De door Havensteder in de bodemprocedure subsidiair gevorderde huurachterstand en het daaraan gekoppelde verzoek tot ontbinding is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
4.5
[gedaagde] verzoekt ook om aan de Hoge Raad de volgende prejudiciële vraag te stellen: “Moet een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet jaarlijks schriftelijk worden verlengd nadat de Leegstandswetvergunning is verlengd?”. Deze vraag wil [gedaagde] voorleggen aan de Hoge Raad, omdat de hoven van Den Haag en Amsterdam deze vraag verschillend hebben beantwoord. Het stellen van deze prejudiciële vraag is niet ingestoken om de procedure nodeloos te vertragen. Het antwoord op deze vraag is van groot belang voor [gedaagde] , nu hij immers het risico loopt spoedig dakloos te raken en een uitspraak van de Hoge Raad dit mogelijk kan voorkomen.
4.6
[gedaagde] betwist dat Havensteder een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. In de bodemprocedure is al een zittingsdatum bepaald, namelijk op 9 februari 2021, en nadien zou de kantonrechter een eindvonnis kunnen wijzen. Indien de datum van 30 april 2021 uit de ontwikkelovereenkomst door Havensteder niet wordt gehaald, zijn hier voor Havensteder geen consequenties in de zin van een boeteclausule aan verbonden.
4.7
In het geval dat de vordering van Havensteder wordt toegewezen, verzoekt [gedaagde] de voorzieningenrechter om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat dit onomkeerbare gevolgen voor [gedaagde] heeft. Verder verzoekt [gedaagde] de voorzieningenrechter in dat geval om hem niet te veroordelen in de proceskosten, omdat de vorderingen uitsluitend ontstaan zijn op basis van haar eigen wens als verhuurster en niet als gevolg van wanprestatie of anderszins verwijtbaar handelen door [gedaagde] als huurder. Ten slotte verzoekt [gedaagde] de voorzieningenrechter om een eventuele ontruimingstermijn te stellen op uiterlijk 30 april 2021, zodat hij enige tijd heeft om op zoek te gaan naar een nieuwe woning.
5.
De beoordeling van de vordering
5.1
In dit kort geding moet, mede op basis van hetgeen naar voren is gebracht, worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Havensteder in de lopende bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het is gerechtvaardigd om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Spoedeisend belang
5.2
Het spoedeisend belang vloeit voldoende voort uit de stellingen van Havensteder. Havensteder heeft immers gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] sinds 8 november 2019 zonder recht of titel in de woning verblijft, dat er wegens renovatiewerkzaamheden die per mei 2021 zullen aanvangen tot ontruiming van de woning moet worden overgegaan en dat in de ontwikkelovereenkomst is opgenomen dat de woning derhalve uiterlijk op 30 april 2021 leeg moeten worden opgeleverd. Gelet hierop kan de afloop van de bodemprocedure tegen [gedaagde] niet worden afgewacht. Dit klemt te meer nu er in die bodemprocedure ook verzocht is een prejudiciële vraag te stellen.
Leegstandswetvergunning
5.3
Vaststaat dat de gemeente op 20 september 2011 aan Havensteder een vergunning heeft verleend, om voor de woning het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 en 16 Leegstandswet mogelijk te maken. De vergunning is meermaals verlengd, zonder dat daartegen bezwaar is gemaakt.
5.4
Vooropgesteld wordt dat partijen in 2017 een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet hebben gesloten. Dit is ook tot uitdrukking gebracht in de bewoordingen van de overeenkomst. Ook de bepalingen van de overeenkomst waarin is verwezen naar verschillende bepalingen van de Leegstandswet, de vergunning van B&W en de voorgenomen sloop van de woning wijzen erop dat partijen de bedoeling hebben gehad om een huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet te sluiten.
5.5
De omstandigheid dat [gedaagde] , naar zijn zeggen, niet steeds na het verstrijken van de geldigheid van de leegstandswetvergunning een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst aangeboden heeft gekregen en hij nog steeds met instemming van Havensteder in de woning verblijft, maakt niet dat er tussen Havensteder en [gedaagde] sprake is van een reguliere huurovereenkomst. De omstandigheid dat [gedaagde] , zoals hij stelt, na het sluiten van de huurovereenkomst niet op de hoogte zou zijn gesteld van de verlenging van de vergunning van B&W levert geen strijd op met artikel 16 lid 12 van de Leegstandswet. Op grond van artikel 15 lid 11 van de Leegstandwet loopt een huurovereenkomst die op het moment van de verlenging van de vergunning van B&W voortduurt voor onbepaalde tijd door, tot uiterlijk het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Ook in het geval dat de verhuurder de huurder niet informeert over de verlenging van de vergunning en geen nieuwe huurovereenkomst aanbiedt, mag de huurder er niet vanuit gaan dat een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan, zoals volgt uit het arrest van het Hof Den Haag van 7 april 2020. Uit de huurovereenkomst volgt dat deze eindigt door opzegging of op het tijdstip waarop de vergunning van B&W haar geldigheid definitief verliest. Voorshands wordt geoordeeld dat het betoog van [gedaagde] dat hij er door het verstrijken van de tijd en het uitblijven van inlichtingen door Havensteder op mocht vertrouwen dat de tijdelijke huurovereenkomst is overgegaan in een reguliere huurovereenkomst niet zal slagen in de bodemprocedure.
5.6
Voor zover [gedaagde] zich erop beroept dat er sprake is van een reguliere huurovereenkomst tussen partijen en aan hem huurbescherming toekomt omdat de duur van de vergunning niet in de overeenkomst staat aangegeven, wordt evenmin aangenomen dat dit beroep zal slagen. Artikel 16 lid 21 van de Leegstandwet bepaalt dat in de huurovereenkomst melding moet worden gemaakt van de leegstandsvergunning, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de daarin vermelde huurprijs. Het bestaan van een leegstandsvergunning en de huurprijs zijn in de huurovereenkomst vermeld en [gedaagde] heeft niet weersproken dat hij bekend was met de bedoeling waarvoor de huurovereenkomst werd aangegaan, namelijk het voorkomen van leegstand in afwachting van de uitvoering van sloopplannen voor de woning. Zonder nadere toelichting van [gedaagde] kan dan ook niet worden ingezien dat het ontbreken van het tijdvak van de vergunning in de huurovereenkomst [gedaagde] op enige wijze heeft benadeeld.
5.7
Op grond van het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat voorshands voldoende aannemelijk is dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet in ieder geval op 20 september 2018 is afgelopen en dat niet geoordeeld zal worden dat de huurovereenkomst van kleur zou zijn verschoten.
Gebruiksovereenkomst
5.8
De vraag die vervolgens voor ligt is of aannemelijk is dat partijen een gebruiksovereenkomst hebben afgesloten.
5.9
Het kenmerkende verschil tussen een huurovereenkomst en een bruikleenovereenkomst, zoals een gebruiksovereenkomst moet worden gekwalificeerd, is dat bij huur de gebruiker zich verbindt tot een tegenprestatie voor het gebruik van – in dit geval – de woning en in het geval van bruikleen niet. Van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW is geen sprake, indien de vergoedingen uitsluitend betrekking hebben op de door de uitlener gemaakte onkosten voor het behoud en bewoonbaar houden van een woning. Indien de te betalen vergoeding daarentegen in rechtstreeks verband staat met het ter beschikking stellen van de woonruimte en geen symbolisch karakter heeft, dan is sprake van een huurovereenkomst in de zin van de wet. De bedoeling van partijen om een andersoortige overeenkomst aan te gaan, is dan niet relevant. Evenmin is van belang dat de vergoeding niet dekkend is voor de kosten van instandhouding en exploitatie of niet marktconform is, zoals volgt uit HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131 (hofjeswoningen) en HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1313 (anti-kraakwoningen).
5.10
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] aanvankelijk een bedrag van € 416,50 per maand aan huur aan Havensteder heeft betaald en dat [gedaagde] sinds september 2018 slechts een bedrag van ongeveer € 30,00 aan Havensteder heeft betaald. Gelet op het hierboven geschetste toetsingskader, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat deze laatste vergoeding niet als huur zal worden aangemerkt. Een bedrag van € 30,00 per maand tegenover het gebruik van de woning zal immers niet anders worden gekwalificeerd dan een symbolisch bedrag. In een bodemprocedure zal niet snel worden geoordeeld dat er in casus sprake is van een gewijzigde huurprijs.
5.11
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de voorzieningenrechter voorshands van oordeel is dat sprake is van een gebruiksovereenkomst. Vervolgens ligt ter beoordeling voor de vraag of die gebruiksovereenkomst rechtsgeldig door Havensteder is opgezegd.
5.12
Bij brief van 26 augustus 2019 heeft Havensteder de met [gedaagde] gesloten gebruiksovereenkomst opgezegd tegen 8 november 2019. Het is niet gesteld of gebleken dat deze opzegging niet rechtsgeldig is geschied, zodat [gedaagde] in principe vanaf 8 november 2019 zonder recht of titel in de woning verblijft.
Dwaling en misbruik van omstandigheden
5.13
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat de gebruiksovereenkomst buitengerechtelijk is vernietigd, omdat sprake is van dwaling, dan wel misbruik van omstandigheden. Aangezien [gedaagde] aan zijn beroep op dwaling en misbruik van omstandigheden ten grondslag heeft gelegd dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van kleur is verschoten en de voorzieningenrechter hiervoor voorshands heeft geoordeeld dat daar geen sprake van is, wordt voorshands geoordeeld dat het beroep op dwaling en misbruik van omstandigheden in de bodemprocedure niet zal slagen.
Ontruimingstermijn
5.14
Nu voorshands wordt geoordeeld dat de gebruiksovereenkomst door Havensteder juist tot stand is gekomen en rechtsgeldig tegen 8 november 2019 is opgezegd, betekent dit dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. Gelet op de omstandigheid dat [gedaagde] nog geen nieuwe woning heeft en de woning uiterlijk op 30 april 2021 moet zijn ontruimd, zal de ontruimingstermijn worden gesteld op uiterlijk 23 april 2021, zodat [gedaagde] in de gelegenheid is om een andere woonruimte te zoeken.
Het verzoek tot het stellen van een prejudiciële vraag
5.15
[gedaagde] heeft de voorzieningenrechter verzocht om, gelet op zijn belang en zo stelt [gedaagde] de verschillende uitleg door het Hof Den Haag en het Hof van Amsterdam met betrekking tot dit leerstuk, de door hem gestelde vraag “Moet een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet jaarlijks schriftelijk worden verlengd nadat de Leegstandswetvergunning is verlengd?” bij wijze van prejudiciële vraag voor te leggen aan de Hoge Raad.
5.16
De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding voor het stellen van een prejudiciële vraag nu het arrest van het Hof Den Haag voldoende duidelijkheid schept. Welk arrest bovendien in tegenstelling tot het arrest van het Hof Amsterdam in een bodemzaak is gewezen en bovendien van een veel recentere datum is.
Uitvoerbaar bij voorraad
5.17
[gedaagde] heeft voorts verweer gevoerd tegen de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis. Omdat aan [gedaagde] reeds een ruimere ontruimingstermijn wordt toegekend, kan het afwachten van een eventueel hoger beroep van Havensteder niet worden gevergd. Het vonnis zal derhalve uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden.
Proceskosten
5.18
Het verweer van [gedaagde] dat hij rauwelijks is gedagvaard en Havensteder haar eigen proceskosten moet dragen, wordt verworpen. Het staat immers vast dat [gedaagde] voorafgaand aan de onderhavige procedure heeft geweigerd om de woning vrijwillig te ontruimen, hetgeen gelet op de uitkomst van deze procedure onterecht was. Het kan daarom aan niet Havensteder worden tegengeworpen dat zij de onderhavige procedure is begonnen. [gedaagde] wordt dan ook als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, met dien verstande dat nu alle in 1.3 genoemde voorlopige voorzieningen gelijktijdig zijn behandeld ter zake van salaris gemachtigde een bedrag van € 50,00 zal worden toegewezen.
6.
De beslissing
De voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] te Capelle aan den IJssel uiterlijk op 23 april 2021 te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 226,96 aan verschotten en € 50,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44485