ECLI:NL:RBNNE:2020:4693
Rechtbank NNE — Uitspraak 


RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
zaak-/rolnummer: 8312466 \ CV EXPL  20-834
Vonnis van de kantonrechter d.d. 15 december 2020
in de zaak van
[eiser],
eiser,
gemachtigde: mr. W.G. ten Have,
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. C.E. van der Wijk.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.
1
Procesverloop
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 januari 2020;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie van 7 april 2020;
- de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie van 7 juli 2020;
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie van 1 september 2020;
- de akte uitlating producties zijdens [eiser] van 13 oktober 2020.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
In deze procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.2.
[eiser] is sinds 20 juli 2016 eigenaar van de woning aan de [woning] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). [eiser] is eveneens eigenaar van de naastgelegen woning aan de [woning naast woning 1] te [woonplaats]. Deze woning en het gehuurde vormen samen een twee-onder-een-kapwoning.
2.3.
[gedaagde] huurt sinds 1 september 2016 het gehuurde van [eiser] en [gedaagde] betaalt daarvoor een maandelijkse huurprijs van € 183,62 aan [eiser]. [gedaagde] is reeds meer dan veertig jaar woonachtig in het gehuurde.
2.4.
Partijen hebben niet (meer) de beschikking over een schriftelijke huurovereenkomst.
2.5.
[eiser] heeft [gedaagde] op 31 augustus 2016 medegedeeld dat hij het gehuurde op een andere manier wil gaan gebruiken en daarom gebruik wil maken van zijn recht op dringend eigen gebruik. [eiser] heeft [gedaagde] verzocht om binnen zes weken te laten weten of hij schriftelijk instemt met de huuropzegging.
2.6.
Op 20 april 2017 heeft (de gemachtigde van) [eiser] [gedaagde] bij brief laten weten dat het gehuurde in een slechte staat verkeert en dringend renovatie behoeft en dat hij het gehuurde en de naastgelegen woning wil ontwikkelen. Bij deze brief heeft [eiser] [gedaagde]  voorgesteld om na volledige renovatie en het opnieuw indelen van het gehuurde voor dezelfde huurprijs de begane grond te huren.
2.7.
[gedaagde] heeft dit voorstel op 24 april 2017 afgewezen en aan [eiser], kort gezegd, medegedeeld dat de staat van het gehuurde wel meevalt en hij niet akkoord gaat met het missen van de bovenverdieping en het ongevraagd erbij krijgen van een bovenbuurman. Verder heeft [gedaagde] laten weten dat hij heeft vernomen dat er voor het gehuurde en de [woning naast woning 1] een vergunning is aangevraagd en verleend om kamerverhuur te starten.
2.8.
Op 25 maart 2019 heeft [eiser] [gedaagde] laten weten dat hij de wettelijke regeling van dringend eigen gebruik in gaat zetten en heeft [eiser] [gedaagde] verzocht om op zoek te gaan naar andere woonruimte.
2.9.
Bij aangetekende brief van 8 november 2019 heeft (de gemachtigde van) [eiser] [gedaagde] medegedeeld dat hij een beroep doet op huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik, omdat hij het gehuurde wil renoveren en na de renovatie zelf in een gedeelte van het gehuurde wil wonen omdat zijn eigen woning te krap is vanwege de verstandelijke beperking van één zijn kinderen. [eiser] heeft [gedaagde] verzocht om binnen twee weken te bevestigen dat hij het gehuurde zal verlaten en dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden kan worden beëindigd.
2.10.
Omdat [gedaagde] de brief van 8 november 2019 niet heeft afgehaald, is deze brief door [eiser] op 2 december 2019 per exploot aan hem in persoon betekend.
2.11.
[eiser] is ten slotte deze procedure gestart.
3
De vordering en het verweer in conventie
3.1.
[eiser] vordert in conventie, kort gezegd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met ingang van de datum van dit vonnis dan wel met ingang van een in goede justitie te bepalen ander tijdstip, zal eindigen en dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Daarnaast vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis en voor het geval voldoening niet binnen die termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van dit vonnis, en te vermeerderen met de na het vonnis te maken kosten van tenuitvoerlegging daarvan, waaronder de eventueel te maken ontruimingskosten.
3.2.
[eiser] legt, kort gezegd, aan zijn vordering ten grondslag dat hij de woning nodig heeft voor dringend eigen gebruik. [eiser] stelt dat het gehuurde dringend renovatie behoeft en dat daarnaast zijn eigen woning te klein is geworden. Hij wil na de renovatie het gehuurde gedeeltelijk zelf betrekken en het overige gedeelte voor een marktconform bedrag verhuren. [eiser] voert aan dat er al sinds 2016 gesprekken lopen met [gedaagde] over de gebrekkige staat van het gehuurde, maar dat [gedaagde] steevast voorstellen tot renovatie of het zoeken van vervangende woonruimte heeft geweigerd. Volgens [eiser] zijn er grote gebreken aan het gehuurde, waaronder lekkage aan het dak, geen of gebrekkige isolatie, verouderde leidingen en bedrading, verouderde sanitaire voorzieningen, enkel glas en verouderde gaskachels. In het gehuurde is bovendien sprake van een muizenplaag.
3.3.
[gedaagde] voert in conventie, kort gezegd, het volgende aan als verweer. Dat [eiser] zelf in het gehuurde wil wonen wordt door [gedaagde] betwist. [eiser] wil het gehuurde slechts geschikt maken voor kamerverhuur en hij heeft het gehuurde gekocht als investeringsobject. [gedaagde] voert aan dat er een onttrekkingsvergunning is aangevraagd en verleend. De woning aan de [woning naast woning 1] is reeds omgebouwd en wordt inmiddels bewoond door studenten. [eiser] woont ook niet aan de [woning naast woning 1], maar in de wijk Lewenborg en zijn huis is blijkens een verstrekte omgevingsvergunning al geschikt gemaakt voor bewoning met een gehandicapt kind. Dat hijzelf het in het gehuurde wil wonen valt ook niet te rijmen met het feit dat [eiser] de benedenverdieping na renovatie aan [gedaagde] heeft aangeboden. [gedaagde] betwist voorts dat sprake is van gebreken aan het gehuurde en dat renovatie noodzakelijk is. Daarnaast probeert [eiser] [gedaagde] weg te krijgen door een paardentrailer voor zijn huis te plaatsen, een woonunit in de achtertuin van [gedaagde] te plaatsen en heeft [eiser] een aantal keer in de nacht hard op de ramen van [gedaagde] geklopt. [gedaagde] is 80 jaar oud en lijdt aan COPD. Gelet op zijn leeftijd en gezondheid, de huidige woningmarkt en het feit dat hij nergens anders heeft gewoond heeft [gedaagde] een groot belang bij instandhouding van de huur.
4
De vordering en het verweer in reconventie
4.1.
[gedaagde] vordert in reconventie, kort gezegd, dat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, het [eiser] wordt verboden om de voor-en achtertuin van het gehuurde te gebruiken en/of in gebruik te geven aan derden, op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag, en dat [eiser] wordt veroordeeld om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een vast te stellen termijn, om de woonunit die in de achtertuin staat te verwijderen, op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag. Daarnaast vordert [gedaagde] dat [eiser] wordt veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de schoorsteen en de lekkage aan het dak te herstellen, op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag, en dat [eiser] wordt veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bovenverdieping weer bewoonbaar en toegankelijk te maken, op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag. [gedaagde] vordert verder dat de huurprijs met ingang van 6 oktober 2019 wordt verlaagd met 75 % tot € 45,90 tot het moment dat alle gebreken zijn hersteld. Tot slot vordert [gedaagde] dat [eiser] wordt veroordeeld in de proceskosten.
4.2.
[gedaagde] legt, kort gezegd, aan zijn vordering ten grondslag dat hij niet meer de beschikking heeft over de door hem gehuurde bovenverdieping en voor- en achtertuin. De bovenverdieping is door werkzaamheden onbegaanbaar, in de voortuin staat regelmatig een paardentrailer en in de achtertuin is een woonunit geplaatst, die verhuurd wordt aan een persoon. [gedaagde] voert aan dat hij met uitsluiting van een ieder gerechtigd is tot het gebruik van het gehuurde. [eiser] schiet tekort in de nakoming van zijn verplichting tot het ter beschikking stellen van het gehuurde en het verschaffen van rustig woongenot. Tot slot is een huurprijsverlaging gelet op de gebreken gerechtvaardigd.
4.3.
[eiser] heeft, kort gezegd, het volgende aangevoerd. Er is met toestemming van de gemeente een woonunit in de achtertuin geplaatst, daar woont nu iemand in die wacht op een te realiseren kamer in het gehuurde. De paardentrailer heeft slechts incidenteel in de voortuin gestaan. Er is daarnaast volgens [eiser] sprake van een lekkage aan het dak, maar hij wil dit in het kader van renovatie herstellen. De schoorsteen is op advies van Centrum Veilig Wonen verwijderd, omdat de schoorsteen een gevaarlijke situatie opleverde. De gemeente Groningen heeft een vergunning verleend voor de sloop van de schoorsteen. Tot slot voert [eiser] aan dat de werkzaamheden aan de bovenverdieping stilliggen omdat er aardbevingsschade is ontdekt, dit beoordeeld moest worden, de schoorsteen moest worden verwijderd en [gedaagde] de werkzaamheden heeft tegengewerkt.
4
De beoordeling
in conventie
4.1.
Aan de kantonrechter ligt in conventie ter beoordeling de vraag voor of de vordering van [eiser] tot beëindiging van de huurovereenkomst vanwege dringend eigen gebruik kan worden toegewezen. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.
4.2.
Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan de kantonrechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt. Ook moet gebleken zijn dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Bij de beoordeling hiervan stelt de kantonrechter het volgende voorop.
4.3.
Of de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval (vgl. HR 24 februari 1989, RvdW 1989, 67). Het vereiste dat sprake moet zijn van 'dringend' eigen gebruik brengt niet zozeer tot uitdrukking dat sprake moet zijn van een zekere urgentie, maar dat sprake moet zijn van een zeker belang bij de verhuurder. Bij de beoordeling van de dringendheid, maar ook van de andere relevante belangen, gaat het in beginsel om de actuele situatie (vgl. HR 18 juni 1999, NJ 2000, 32). Het dringende belang bij het gebruik van het gehuurde moet verder een eigen belang van de verhuurder zijn. Als de verhuurder eenmaal aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, moet worden nagegaan of zijn behoefte zo dringend is, dat van hem, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. De verhuurder zal aannemelijk moeten maken dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen van de belangen van zijn huurder bij voortduring van de huurovereenkomst. Verder moet worden beoordeeld of gebleken is dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
4.4.
Daarnaast geldt dat bij beëindiging van huur van woonruimte een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel mag worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder (vgl. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338). De kantonrechter moet daarom terughoudend zijn met het toewijzen van een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst van woonruimte vanwege dringend eigen gebruik van de verhuurder.
4.5.
Uit artikel 7:274 lid 3 BW volgt verder dat onder eigen gebruik ook wordt begrepen renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Het is aan de verhuurder om te stellen en zo nodig te bewijzen dat renovatie van het gehuurde zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Tegen de hiervoor geschetste achtergrond wordt als volgt overwogen.
4.6.
[eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat het gehuurde dringend renovatie behoeft en dat hij het gehuurde na renovatie (gedeeltelijk) zelf wenst te betrekken omdat zijn eigen woning vanwege de verstandelijke beperking van één zijn kinderen te krap is geworden. [eiser] heeft ter onderbouwing daarvan gesteld dat de gebreken bestaan uit een lekkage aan het dak, geen of gebrekkige isolatie, enkel glas, verouderde leidingen en elektra, verouderde sanitaire voorzieningen en verouderde gaskachels. Ten aanzien van zijn wens het gehuurde zelf te betrekken heeft [eiser] gesteld dat hij momenteel aan de [woning naast woning 1] woont en dat deze woning te krap is voor de bewoning met een gehandicapt kind.
4.7.
De kantonrechter overweegt dat het enkele feit dat [eiser] renovatieplannen heeft met betrekking tot het gehuurde, in de regel nog geen grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Daar komt bij dat [gedaagde] ook gemotiveerd heeft weersproken dat het gehuurde dringend renovatie behoeft en dat [gedaagde] in verband daarmee heeft aangevoerd dat het gehuurde beschikt over nieuwe kozijnen met isolerende beglazing, gemoderniseerde elektra en goed onderhouden gaskachels, dat er geen sprake is van tocht of een muizenplaag en dat de lekkage aan het dak door [eiser] zelf is veroorzaakt. Verder is relevant dat [gedaagde] heeft aangevoerd dat indien er werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, die plaats kunnen vinden zonder dat hij het gehuurde hoeft te verlaten. In het licht hiervan heeft [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter niet (voldoende) aannemelijk gemaakt dat er sprake is van zodanige renovatie van het gehuurde dat het noodzakelijk is dat de huurovereenkomst tussen hem en [gedaagde] moet worden beëindigd. Zo heeft [eiser] nagelaten de door hem gestelde gebreken aan het gehuurde nader te onderbouwen, door bijvoorbeeld foto's of een bouwkundig rapport te overleggen, en heeft hij ook geen (concreet) renovatievoorstel overgelegd waaruit kan worden opgemaakt dat de geplande werkzaamheden zonder beëindiging van de huur niet kunnen worden uitgevoerd. [eiser] heeft voorts alsnog erkend dat er wel degelijk kozijnen met dubbele beglazing zijn geplaatst, maar heeft gesteld dat die kozijnen dienen te worden vervangen omdat ze als gevolg van aardbevingsschade zijn verzakt. [gedaagde] heeft die gestelde verzakking betwist.  [eiser] heeft slechts volstaan met het herhalen van de gestelde - en door [gedaagde] betwiste- gebreken en de stelling dat renovatie noodzakelijk is doch heeft nagelaten een en ander deugdelijk en naar behoren te onderbouwen. [eiser] heeft ook niet (voldoende) aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en huuropbrengsten, die maakt dat hij het gehuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft dat van hem niet kan worden verwacht dat hij de huur met [gedaagde] voortzet. De enkele blote stelling dat er een hypotheek op het gehuurde rust en de huurprijs niet meer van deze tijd is, is daarvoor niet toereikend. [eiser] heeft deze grond bovendien niet opgenomen in de opzeggingsbrief, maar pas voor het eerst naar voren gebracht bij de conclusie van repliek in conventie, zodat reeds hierom deze grond geen geslaagd beroep op dringend eigen gebruik met zich kan brengen.
4.8.
Gelet op het voorgaande heeft [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk kunnen maken dat de renovatie noodzakelijk maakt dat de huurovereenkomst met [gedaagde] moet worden beëindigd.
4.9.
De kantonrechter overweegt voorts dat de stelling van [eiser] dat hij het gehuurde zelf wenst te betrekken, evenmin dringend gebruik van het gehuurde oplevert. Daartoe is van belang dat het op de weg van [eiser] ligt om te stellen en -zo nodig te bewijzen- dat hij het gehuurde op deze grond zo dringend nodig heeft dat de huur met [gedaagde] niet kan worden voortgezet. [eiser] heeft weliswaar gesteld dat hij het gehuurde -gedeeltelijk- zelf wenst te betrekken omdat zijn huidige woning aan de [woning naast woning 1] te klein zou zijn vanwege een gehandicapt kind, maar de kantonrechter stelt vast dat hij deze stelling in het geheel niet heeft onderbouwd en dat hij op dit punt bovendien niet eenduidig heeft verklaard. Daar komt bij dat [gedaagde] gemotiveerd heeft betwist dat [eiser] het gehuurde zelf wil bewonen. Bovendien doet hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd en aan producties heeft overlegd met betrekking tot de feitelijke woonsituatie van [eiser], het voorstel aan [gedaagde] om na de renovatie juist de benedenverdieping te gaan huren, de aangevraagde en verleende vergunning voor de verhuur van kamers in het gehuurde en de [woning naast woning 1] en de wijze waarop de [woning naast woning 1] inmiddels is verbouwd en wordt bewoond door studenten, twijfel rijzen over de werkelijke intentie van [eiser] met het gehuurde.
4.10.
Het voorgaande betekent dat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat de vorderingen van [eiser] tot vaststelling van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst en het tijdstip van ontruiming van het gehuurde worden afgewezen. De kantonrechter komt daarom niet toe aan de beantwoording van de vraag of, de belangen van [eiser] en [gedaagde] naar billijkheid in aanmerking genomen, van [eiser] niet kan worden gevergd dat de huur wordt verlengd.
4.11.
Op grond van artikel 7:273 lid 2 BW wordt, nu de beëindigingsvordering afgewezen wordt, de huurovereenkomst van rechtswege verlengd en dient de kantonrechter te beslissen of de overeenkomst voor onbepaalde tijd of voor een door hem vast te stellen bepaalde tijd wordt verlengd (vgl. HR 19 april 1991, NJ 1991 677). De kantonrechter ziet, nu de opgezegde huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd betreft, aanleiding om te bepalen dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] met ingang van heden voor onbepaalde tijd wordt verlengd.
4.12.
De vorderingen in conventie worden afgewezen en [eiser] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde:	€ 400,00 (2 punten x tarief € 200,00)
reconventie
4.13.
[gedaagde] heeft in reconventie, kort gezegd, gevorderd dat [eiser] wordt verboden de voor- en achtertuin te gebruiken, dat de woonunit wordt verwijderd, de schoorsteen en de lekkage aan het dak worden hersteld, de bovenverdieping bewoonbaar en toegankelijk wordt gemaakt en dat de huurprijs wordt verlaagd. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.
4.14.
Met betrekking tot het gebruik van de voor- en achtertuin stelt de kantonrechter vast dat partijen niet (meer) de beschikking hebben over een schriftelijke huurovereenkomst. Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd en aan stukken hebben overgelegd kan evenwel worden opgemaakt dat aan [gedaagde] het gehuurde inclusief voor- en achtertuin is verhuurd. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de dagvaarding, waarin [eiser] heeft gesteld dat aan [gedaagde] "het gedeelte aan de [woning] met voor-en achtertuin is verhuurd". [gedaagde] heeft in beginsel dan ook het exclusief gebruiksrecht, dat willen zeggen met uitsluiting van een ieder ander, op de voor-en achtertuin van het gehuurde. De hoofdverplichting van [eiser] als verhuurder is om het gehuurde -incluis voor- en achtertuin- ter beschikking te stellen van [gedaagde], en wel op zo'n manier dat [gedaagde] het rustige, ongestoorde woongenot hiervan kan hebben. [eiser] kan dat genot verstoren door zonder toestemming van [gedaagde] het gehuurde te betreden en te gebruiken. Door (incidenteel) een paardentrailer in de voortuin te zetten en een woonunit in de achtertuin te plaatsen, is [eiser] tegenover [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting tot het ter beschikking stellen van het gehuurde en het verschaffen van het rustige woongenot. Niet gesteld of gebleken is namelijk dat [gedaagde] daar toestemming voor heeft verleend. [eiser] handelt daarmee ook onrechtmatig tegenover [gedaagde]. Dat [eiser] een vergunning is verleend voor het plaatsen van de woonunit maakt dit niet anders. Dit leidt ertoe dat de vordering tot het verwijderen van de woonunit uit de achtertuin van het gehuurde moet worden toegewezen, alsmede de gevorderde dwangsom. Het totaal aan dwangsommen te verbeuren bedrag zal worden gemaximeerd op € 5.000,00. De vordering om [eiser] te verbieden de voor- en achtertuin van het gehuurde te gebruiken wordt in zoverre toegewezen dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst [gedaagde] het exclusief gebruiksrecht verschaft op de voor- en achtertuin van het gehuurde. Een verbod op het gebruik daarvan door [eiser] is niet op zijn plaats, omdat reeds uit (de verplichtingen voortvloeiend uit de) de huurovereenkomst volgt dat [eiser] niet zomaar zonder toestemming van [gedaagde] het gehuurde kan betreden of gebruiken.
4.15.
[gedaagde] heeft verder gevorderd dat de schoorsteen wordt hersteld en de lekkage aan het dak wordt hersteld. [gedaagde] heeft daartoe gesteld dat [eiser] deze gebreken zelf heeft veroorzaakt. [eiser] heeft wat betreft de lekkage reeds in conventie aangevoerd dat daarvan sprake is en dat hij deze wil herstellen in het kader van renovatie. De kantonrechter is met [gedaagde] van oordeel dat de lekkage aan het dak een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW en dat [eiser] dit op grond van artikel 7:206 BW dient te herstellen. De kantonrechter stelt vast dat [eiser] al geruime tijd op de hoogte is van de lekkage en dat hij ondanks zijn uitgesproken wens daartoe (nog) niet is overgegaan tot herstel daarvan. Dit gedeelte van de vordering zal dan ook worden toegewezen. Gelet op de ernst van het gebrek wordt [eiser], zoals door [gedaagde] gevorderd, gedurende veertien dagen na betekening van dit vonnis in de gelegenheid gesteld dit gebrek te herstellen. Als hij na ommekomst van deze termijn het gebrek nog niet heeft hersteld, verbeurt hij een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 10.000,00. Wat betreft de schoorsteen heeft [eiser] aangevoerd dat hij deze heeft verwijderd op advies van Centrum Veilig Wonen omdat deze te zwaar op de woning drukte en dit werd aangemerkt als een acuut gevaar. In het licht hiervan heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter niet (voldoende) gesteld en onderbouwd dat van [eiser] thans kan worden verlangd dat de schoorsteen moet worden hersteld. Wel is er daardoor sprake van een gebrek dat aan [eiser] moet worden toegerekend nu [gedaagde] daardoor de kachel in de keuken niet kan gebruiken.  Dit gedeelte van de vordering, voor zover dat betrekking heeft op herstel van de schoorsteen, zal dan ook worden afgewezen.
4.16.
Met betrekking tot de bovenverdieping van het gehuurde heeft [gedaagde] gesteld dat hij deze al een jaar niet (meer) kan gebruiken, omdat de werkzaamheden daar stilliggen. De kantonrechter overweegt dat wanneer iemand huurt met de bedoeling daar voor langere tijd te blijven, hij niet kan verwachten dat hij gedurende de huur niet zal worden geconfronteerd met werkzaamheden die het huurgenot tijdelijk doen verminderen. Het gehuurde moet immers in goede staat worden gehouden en moet blijven voldoen aan de eisen van de tijd. De huurder heeft ingevolge artikel 7:220 BW de verplichting werkzaamheden in en aan het gehuurde te gedogen. Het is daarnaast vrijwel onvermijdelijk dat een huurder tijdens die werkzaamheden minder huurgenot heeft. Volgens vaste rechtspraak is de verhuurder niet aansprakelijk voor de gevolgen van iedere vorm van hinder die de huurder ondervindt door werkzaamheden. Er moet sprake zijn van hinder die een tekortkoming vormt in het verstrekken van huurgenot en die de verhuurder is toe te rekenen. Kort gezegd moet de mate van overlast uitstijgen boven hetgeen de huurder had mogen verwachten. De kantonrechter stelt vast [gedaagde] door werkzaamheden niet de beschikking heeft over de bovenverdieping van het gehuurde. [eiser] heeft erkend dat de werkzaamheden stilliggen, maar heeft aangevoerd dat er aardbevingsschade is ontdekt, er gewacht moest worden op beoordeling daarvan, de schoorsteen moest worden verwijderd en [gedaagde] de werkzaamheden heeft tegengewerkt. De bovenverdieping en, door de verwijderde schoorsteen, de kachel in de keuken zijn door [gedaagde] niet te gebruiken kennelijk als gevolg van tekortkomingen van bouwkundige aard aan de woning. [gedaagde] heeft daardoor niet meer ten volle het huurgenot zoals hij dat op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Die tekortkomingen alsmede de reden van het uitblijven van herstel komen voor rekening van [eiser].
4.17.
[gedaagde] heeft tot slot gevorderd dat de huurprijs van € 183,62 per maand met ingang van 6 oktober 2019 zal worden verlaagd met 75% tot het moment dat de gebreken zijn hersteld. [eiser] heeft geen zelfstandig verweer gevoerd tegen deze vordering. Ingevolge artikel 7:207 BW kan de huurder evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Daarbij is van belang dat niet ieder gebrek leidt tot vermindering van de huurprijs. Het gebrek dient van een dermate substantiële omvang te zijn dat er sprake is van ernstige aantasting van het huurgenot. De kantonrechter stelt vast dat de lekkage aan het dak al geruime tijd moet bestaan. Zo heeft [eiser] reeds bij brief van 20 april 2017 aan [gedaagde] medegedeeld dat hij het gehuurde wil renoveren omdat er, onder andere, sprake is van een lekkage aan het dak. [eiser] is derhalve al geruime tijd bekend met de lekkage en heeft de lekkage tot nu toe (nog) niet verholpen. Als gevolg hiervan heeft [gedaagde] ook sinds geruime tijd niet meer het huurgenot van het bovengedeelte van het gehuurde. [gedaagde] heeft echter niet, althans onvoldoende concreet, aangegeven welke woonfuncties hij hierdoor eventueel niet heeft kunnen genieten. [gedaagde] heeft zulks evenmin, althans niet concreet, gedaan waar het de kachel in de keuken betreft. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat  de lekkage aan het dak sedert langere tijd, het daardoor niet kunnen gebruiken van de bovenverdieping, het niet kunnen gebruiken van de kachel in de keuken, het niet volledig kunnen gebruiken van voor-en achtertuin een substantiële aantasting van het huurgenot van [gedaagde] oplevert, welke aanleiding geeft tot huurprijsvermindering. De kantonrechter acht een huurprijsvermindering van 50% redelijk en dit zal worden toegewezen. Omdat sprake is van niet-geliberaliseerde huur is de vervaltermijn van zes maanden van artikel 7:257 lid 1 BW van toepassing, zodat        -zoals door [gedaagde] is gevorderd- de huurprijsvermindering wordt toegewezen met ingang van 6 oktober 2019 tot de datum waarop de lekkage van het dak is verholpen, [gedaagde] weer op deugdelijke en veilige wijze de kachel in de keuken kan gebruiken en de woonunit in de achtertuin is verwijderd
4.17.
[eiser] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in reconventie. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde: 	€ 400,00 (2 punten x tarief € 200,00)
5
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af.
5.2.
bepaalt dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd;
5.3.
veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 400,00;
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.5.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen aan [gedaagde] het exclusief gebruiksrecht verschaft op de voor- en achtertuin van het gehuurde;
5.6.
veroordeelt [eiser] om de woonunit uit de achtertuin van het gehuurde te verwijderen, uiterlijk binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [eiser] daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt.
5.7.
veroordeelt [eiser] tot herstel van de lekkage aan het dak van het gehuurde, uiterlijk binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [eiser] daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt.
5.8.
bepaalt dat de huurprijs van € 183,62 per maand wordt verminderd met 50% met ingang van 6 oktober 2019 tot de dag waarop de lekkage aan het dak naar behoren is hersteld, [gedaagde] weer op deugdelijke en veilige wijze de kachel in de keuken kan gebruiken en de woonunit in de achtertuin is verwijderd;
5.9.
veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 400,00;
5.10.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. B. van den Bosch, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 december 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 35030