ECLI:NL:RBDHA:2018:16497
Rechtbank DHA — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/527898 / HA ZA 17-243
Vonnis van 25 juli 2018
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONBRON
,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat [NAAM]. T.A. Vermeulen te Rotterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
C.M.H. [gedaagde1] BEHEER B.V.
,
gevestigd te [plaats] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BASIC FIT NEDERLAND B.V.
,
gevestigd te Hoofddorp,
gedaagden,
advocaat [NAAM]. M.W. Renzen te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Woonbron, [gedaagde1] en Basic Fit genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaardingen van 21 februari 2017, met producties 1 tot en met 5;
de herstelexploten van 7 maart 2017;
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 5;
het tussenvonnis van 12 juli 2017, waarin een comparitie van partijen is bevolen;
de brief van 4 januari 2018, met bijlagen, van de zijde van Woonbron;
het proces-verbaal van de descente en comparitie van partijen van op 22 januari 2018, met bijlagen (foto’s en geluidsopnamen);
de e-mail van 7 februari 2018, met drie bijlagen, van mr. [NAAM].
1.2.
Na de descente en de comparitie van partijen is de zaak in overleg met partijen aangehouden tot 21 maart 2018 teneinde hen in de gelegenheid te stellen in onderling overleg tot een definitieve regeling voor hun geschil te komen.
Bij brieven van 15 maart respectievelijk 16 maart 2018 is namens Woonbron respectievelijk namens [gedaagde1] en Basic Fit verzocht vonnis te wijzen.
1.3.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.	De feiten
2.1.
In 1988/1989 zijn panden met winkels en bovenwoningen, gelegen aan de [straat1] en de [straat2] te [plaats] , destijds kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie E, met nummers 401, 402, 2597, 2597, 3074 en 404 gesloopt en is op de vrijgekomen grond een gebouw (hierna: het complex) gerealiseerd met een winkel- en kantoorgedeelte, gelegen op de begane grond en de eerste verdieping van dit complex, en een woongedeelte, gelegen op de tweede en derde verdieping van dit complex.
2.2.
Bij notariële akten van 21 januari 1988 en 24 februari 1989 is het (toen nog te bouwen) complex gesplitst in twee appartementsrechten, namelijk een appartementsrecht (met index 1) dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de winkelruimten en verder toebehoren op de begane grond en de eerste verdieping aan de [straat1] /hoek [straat3] te [plaats] (kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie E, nummer 3411 A-1) en een appartementsrecht (met index 2) dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het woongedeelte, bevattende (blijkens de akte van 21 januari 1988 zeven afzonderlijke driekamer-, en blijkens de akte van 24 februari 1989 twee tweekamer-) woningen gelegen op de tweede en derde verdieping aan het [straat3] , en toegankelijk via de [straat2] te [plaats] (kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie E, nummer 3411 A-2).
2.3.
Artikel 16 lid 4 van de splitsingsakte van 24 februari 1989 luidt – voor zover van belang – als volgt:
“Aan de privégedeelten als bedoeld in artikel 16 lid 4 wordt de navolgende bestemming gegeven:
van het appartement met appartementsindex 1: winkel en/of showroom;
de eigenaar is bevoegd deze bestemming te wijzigen doch in dit geval dient deze zodanig te zijn dat de redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat als gevolg van deze wijziging ernstige overlast wordt veroorzaakt voor de gebruikers van het woongedeelte van het appartement met appartementsindex 2: woonruimte, verdeeld in twee afzonderlijke tweekamer-woningen.”
2.4.
[gedaagde1] is eigenaar van het appartementsrecht dat de ruimte op de begane grond en de eerste verdieping van het complex omvat, met het adres [adres 1] . Woonbron is eigenaar van het appartementsrecht dat de daarboven gelegen woningen van het complex omvat, met de adressen [adres 2] , met uitzondering van de woning met het adres [adres 3] . [gedaagde1] en Woonbron zijn verenigd in de Vereniging van Eigenaars [straat1] en [straat2] te [plaats] , (hierna: de VvE).
2.5.
De ruimte op de begane grond en eerste verdieping van het complex werd tot in 2009 gebruikt als winkel/showroom ten behoeve het bedrijf van [gedaagde1] in woninginrichting.
2.6.
Met ingang van 1 september 2009 heeft [gedaagde1] de ruimten op de begane grond en de eerste verdieping (circa 900 m2) verhuurd aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Basic Fit [plaats] B.V. (hierna: Basic Fit [plaats] ), die er een sport- en fitnesscentrum (hierna: de sportschool) onder de franchisenaam “Basic Fit” exploiteert. De sportschool is geopend van maandag tot en met vrijdag van 7.00 uur tot 22.30 uur en in het weekend van 9.00 tot 16.00 uur. Basic Fit heeft tussen de 1500 en 2000 abonnementhouders.
2.7.
Woonbron verhuurt de woningen die onderdeel zijn van haar appartementsrecht aan derden (hierna: de huurders). Het gaat om sociale huurwoningen. De huurprijs van een appartement bedraagt € 300 à € 400 per maand.
2.8.
De huurovereenkomst tussen [gedaagde1] en Basic Fit [plaats] geldt voor de duur van 10 jaar, met als ingangsdatum 1 september 2009 en lopende tot en met 31 augustus 2019. Na het verstrijken van de huurperiode kan de overeenkomst worden voortgezet voor aansluitende perioden van 5 jaar. De huurprijs bedroeg bij aanvang € 118.000 exclusief btw op jaarbasis en wordt jaarlijks geïndexeerd.
2.9.
De huurders van de appartementen hebben in de afgelopen jaren herhaaldelijk bij Woonbron geklaagd over (geluid)overlast van de sportschool onder meer over het gedreun van gewichtstoestellen, loopbanden en het afspelen van harde muziek. Zij hebben in verband met deze overlast diverse e-mailberichten en Registratieformulieren Overlast aan Woonbron gestuurd.
2.10.
Een medewerker van de afdeling Toezicht en Handhaving Milieu van de omgevingsdienst Haaglanden heeft op 15 april, 13 en 14 augustus 2013 controles  in het bedrijfspand verricht om te bezien in hoeverre Basic Fit zich aan de geldende milieuregels hield. Tijdens die controles is vastgesteld dat:
de nieuwe vestiging van Basic Fit niet is aangemeld;
het voor de inrichting noodzakelijke akoestisch rapport onvolledig is;
de geluidsnormen worden overtreden.
2.11.
Op 16 oktober 2013 heeft de omgevingsdienst Haaglanden het voornemen geuit Basic Fit een last onder dwangsom op te leggen.
2.12.
Bij besluit van 14 november 2013 heeft de Omgevingsdienst Haaglanden Basic Fit gelast de overtreding van artikel 1.10, eerste lid, in samenhang met artikel 1.11, tweede lid, van het Activiteitenbesluit milieubeheer op te heffen, binnen de termijn van 8 weken, onder het opleggen van een dwangsom van € 1.000 per week dat de overtreding voortduurt. In dit besluit is – voor zover van belang – het volgende vermeld:
“Op 14 augustus 2013 is geconstateerd dat u de nieuwe vestiging van uw bedrijf niet hebt gemeld en dat het akoestisch onderzoek dat is vereist op grond van uw bedrijfsvoering, niet volledig was. Hierdoor overtreedt u het gestelde in artikel 1:10, eerste lid, in samenhang met artikel 1.11, tweede lid, van het Activiteitenbesluit.
Op 13 augustus 2013 is uit geluidsonderzoek gebleken dat muziekgeluid en contactgeluid in de avondperiode geluidsoverlast veroorzaken. (…..) Het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (…) in de geluidsgevoelige ruimte van een aanpandige woning is vastgesteld op 37dB(A). Dit betekent een overschrijding van de normwaarde van 30dB(A) met 7 dB. Hierdoor overtreedt u het gestelde in artikel 2.17, eerste lid, aanhef en onder a, van het Activiteitenbesluit.”
2.13.
In opdracht van Basic Fit heeft BK Geluid & Trillingen een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluiduitstraling van de gevels van het bedrijfspand. De geluiduitstraling van de fitness is berekend naar de dichtstbijzijnde woningen in de omgeving. In het kader van dit onderzoek zijn op 9 december 2013 geluidmetingen verricht. Op 12 februari 2014 heeft BK Geluid & Trillingen een rapport opgesteld. In dit rapport is – voor zover van belang – het volgende vermeld:
“De fitnessruimte valt onder het Activiteitenbesluit Wet milieubeheer (Wm). In het Activiteitenbesluit worden eisen gesteld aan het binnenniveau in een geluidgevoelige ruimte
(= woningen) grenzend aan een ruimte waar muziekgeluid van meer dan 70 dB(A) ten gehore wordt gebracht (=fitness).
(….)
In het kader van dit akoestisch onderzoek zijn door BK Geluid & Trillingen op 9 december 2013 tussen 12.00 uur en 15.00 uur geluidmetingen verricht. Tijdens dit akoestisch onderzoek is in de fitness een relevante binnenniveau van 68,5 dB(a0 voor de normale en zware fitness gemeten. Tijdens het draaien van muziek in de aerobics is een binnenniveau gemeten van circa 70 dB(A). In de fitness op de begane grond was nauwelijks iets hoorbaar vanuit de aerobicszaal.
(….)
In de fitnessruimte staan op de begane grond onder andere fitnesstoestellen voor krachttrainingen opgesteld waaraan verschillende gewichten gehangen kunnen worden. Geluidpieken treden op ten gevolge van het laten “schieten” van deze gewichten. Geluidpieken treden verder op bij het verwisselen van de gewichtsschijven van de bardumbels. Gewichtsschijven, dumbels en kettlebels kunnen op de vloer vallen.
(…..)
6	Conclusie
(….)
6.1
Langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus (…)
6.1.1
Langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (….) muziekgeluid
(….)
Uit de resultaten in tabel 6 blijkt dat de geluidbelasting op de gevels van de dichtstbijzijnde woningen (boven fitness), inclusief 10 dB strafcorrectie, maximaal 47 dB bedraagt. De geluidnorm wordt overschreden.
De overschrijding wordt veroorzaakt door het rooster boven de entree van de fitness. Geadviseerd wordt de rooster te vervangen door een geluid reducerende rooster.
(….)
6.1.2	(….)
in in- en aanpandige gevoelige gebouwen
Uit de resultaten in tabel 8 blijkt dat het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau in de dag- en avondperiode bij een binnenniveau van 70 dB(A) voldoet aan de geluideisen uit het Activiteitenbesluit. Op basis van de resultaten mag het muziekgeluidniveau ten hoogste 79 dB(A) bedragen. In de fitness is een geluidbegrenzer geïnstalleerd. Die is afgesteld op maximaal 70 dB(A).
6.2
Maximale geluidniveaus (…)
Het maximale geluidniveau (…) ten gevolge van de fitnesstoestellen, dumbels en kettlebels voldoen niet aan de eisen uit het Activiteitenbesluit.
Hoewel de fitnesstoestellen, dumbels en kettlebels niet veel luchtgeluid geeft, wordt het “bonken” wel doorgegeven door de betonconstructie (contactgeluid).
Ter plaatse waar de zware fitness wordt uitgeoefend op de begane grond worden binnen afzienbare tijd zwevende dekvloeren geplaatst. tevens worden onder alle toestellen 12 mm dikke isolatiematten geplaatst.
De verwachting is dat na het plaatsen van een zwevende dekvloer en isolatiematten het maximale geluidniveau (…) in een in- en aanpandige woningen ten gevolge van de fittnesstoestellen, dumbels en kettlebels aan de eisen uit het Activiteitenbesluit zullen voldoen.
2.14.
Basic Fit heeft akoestische vloeren bestaande uit verschillende lagen geluiddempend materiaal, met daarop een laag rubberen tegels, laten plaatsen.
2.15.
BK Geluid & Trillingen heeft in opdracht van Basic Fit een akoestisch onderzoek uitgevoerd in het kader waarvan onder meer op 3 april 2014 tussen 13.00 en 14.00 uur en op 7 augustus 2014 rond 12.00 uur geluidmetingen zijn verricht. Op 26 augustus 2014 heeft BK Geluid & Trillingen een rapport opgesteld. In de conclusie van dit rapport is – voor zover relevant – het volgende vermeld:
7.1
Langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus (…)
7.1.1
Langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (….) muziekgeluid
Uit de resultaten blijkt dat de geluidbelasting op de gevels van de dichtstbijzijnde woningen maximaal 45 dB bedraagt. De geluidnorm, inclusief 10dB strafcorrectie, wordt in de avondperiode met maximaal 10dB overschreden.
De overschrijding wordt veroorzaakt door het rooster boven de entree van de fitness. Geadviseerd wordt het rooster te vervangen door een geluid reducerende rooster.
(….)
7.1.2	(….)
in in- en aanpandige gevoelige gebouwen
Uit de resultaten blijkt dat het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau in de dag- en avondperiode bij een binnenniveau van 70 dB(A) voldoet aan de geluideisen uit het Activiteitenbesluit. Op basis van de resultaten mag het muziekgeluidniveau ten hoogste 71 dB(A) bedragen. In de fitness is een geluidbegrenzer geïnstalleerd. Die is afgesteld op maximaal 70 dB(A).
7.2
Maximale geluidsniveaus (…)
Het blijkt dat na het plaatsen van een zwevende dekvloer op de 1e verdieping, ten gevolge van de fitnesstoestellen, de maximale geluidsniveaus uit het Activiteitenbesluit niet wordt overschreden.
Verder blijkt dat ten gevolge van het laten vallen van de dumbels op de begane grond, na het plaatsen van een zwevende dekvloer de maximale geluidsniveaus eveneens voldoen aan de eisen uit het Activiteitenbesluit.
8
Maatregelen
Om de geluiduitstraling ten gevolge van muziekgeluid en de technische installatie te verminderen wordt geadviseerd akoestische roosters in de voor- en achtergevel te plaatsen (…)
Inmiddels zijn de roosters besteld, (…) en zullen binnen afzienbare tijd worden geplaatst.
Door het nemen van deze maatregelen zal de inrichting voldoen aan de gestelde geluidsnormen uit het Activiteitenbesluit.”
2.16.
Basic Fit heeft in de tweede helft van 2014 de luchtroosters in de voor- en achtergevel van het bedrijfspand laten vervangen door akoestische roosters.
2.17.
Per e-mail van 12 juli 2016 hebben [huurder1] en [huurder2] onder meer het volgende aan Woonbron bericht:
“Het probleem met de sportschool is voor alle buren al ruim 6 jaar een bron van ergernis en onrust. Een andere woonplek heb je niet zomaar…
(….)
Zelf heb ik door de situatie chronische slaap en stress problemen. (….) Weer een andere buurman, mijnheer [huurder7] loopt met regelmaat naar beneden om te vragen of de muziek zachter kan. (…)
De gehele dag hebben wij last van het gedreun van de gewichtstoestellen en sportschool muziek. Voor zeven uur in de ochtend en in de avond tot elf uur is de sportschool open.
Alleen in het weekend sluit de sportschool om vier uur. Dan is het voor ons eindelijk rustig en kunnen wij bijkomen..
Bij binnenkomst in onze gesloten portiek hoor je de muziek al duidelijk.
Daarnaast heeft de sportschool ook een nooddeur die uitkomt in ons gesloten portiek .. en die staat regelmatig open…. zodat elke willekeurig klant zo naar onze woningen kan.
(…)
Het team van overlastmeldingen omgeving Haaglanden heeft in de afgelopen jaren verschillende metingen gedaan in de verschillende woningen en daar is telkens een overschrijding gemeten vanuit de sportschool.. Maar de sportschool lapt alles aan zijn laars als zij hierop aangesproken werden.”
2.18.
Bij brief van 15 juli 2016 heeft Woonbron het volgende – voor zover van belang  – aan Basic Fit meegedeeld:
“Vanaf dat uw bedrijf zich in 2009 heeft gevestigd aan de [adres 4] in [plaats] zijn er klachten geweest van omwonenden, de bewoners van de [adres 2] .
De harde muziek met diepe bassen en het bonken van zware apparaten dringen door in de bovengelegen woningen, bewoners ervaren hierdoor overlast. Woonbron heeft nu weer klachten ontvangen.
In 2011 heeft Woonbron afspraken gemaakt met u om overlast te voorkomen. Helaas heeft u zich hier niet aan gehouden.
In 2013 is door de Omgevingsdienst Haaglanden vastgesteld dat de geluidsnormen overschreden werden en dat u niet aan de voorwaarden heeft voldaan voor vestiging van uw bedrijf.
(….)
De overlast komt echter steeds terug.
(….)
U bent voldoende op de hoogte gebracht van het feit dat u overlast veroorzaakt én u bent voldoende in de gelegenheid gesteld maatregelen te treffen om overlast te voorkomen.
Ik verzoek u per direct dusdanige maatregelen te treffen dat overlast niet meer voorkomt óf de consequenties te aanvaarden dat uw bedrijfsvoering zich niet verhoudt met een bewoonde omgeving.”
2.19.
In juli 2016 heeft Basic Fit door First Impression, een bedrijf gespecialiseerd in akoestiek, geluidbegrenzers op de geluidsinstallatie in de sportschool laten plaatsen. Op 26 juli 2016 is op de geluidsinstallatie een limiter opnieuw ingesteld en verzegeld.
2.20.
[gedaagde1] is bij brieven van 29 juli 2016 door de VvE aangeschreven naar aanleiding van klachten van de huurders over de geluidsoverlast van de sportschool.
2.21.
Bij e-mail van 11 augustus 2016 hebben de huurders onder meer aan Woonbron het volgende bericht:
•	Om 06:45 komen de medewerkers via onze portiekopgang en gaan via de nooddeur van de sportschool naar binnen (niet via de vooringang aan de [straat1] ).
Zij hebben daarmee ook dus gemakkelijk toegang tot onze prive-dakterras en woningen.. en deze nooddeur staat ook regelmatig open zodat sportschoolbezoekers ook op deze wijze makkelijk toegang hebben tot..
In de doordeweekse dagen sluit de sportschool om 22:30 en verlaten de medewerkers weer de sportschool via de nooddeur in onze portiekopgang om 22:45. Vaak met een harde knal van de deur!
• 	Vlak na het openen van de sportschool gaat vrijwel meteen de muziek aan (rond 7.00 uur) hoorbaar voor ons. En de muziek staat dan ook de gehele dag aan! Er was na een meting vanuit de sportschool een begrenzer op de muziek geplaatst, maar daar merken wij niets meer van???
Wij moeten meerdere malen naar beneden lopen om te vragen of het zachter kan..
•	De gehele dag door is het gedreun van de gewichthef-toestellen bij gebruik, hoorbaar en voelbaar voor ons. Bij de start van de sportschool stonden de gewichthef-toestellen alleen op de begane grond, maar nu echter ook op de 1e etage, waardoor het dreunen en de klappen nog harder zijn. Ook het gebruik van de loopbanden zijn bij een aantal van ons in de woning te horen.”
2.22.
Op 15 augustus 2016 is tussen Woonbron en Basic Fit overleg gevoerd. Basic Fit heeft tijdens dit overleg toegezegd de geluidssterkte van de muziek verder te begrenzen en de medewerkers/bezoekers van de sportschool erop te wijzen dat de nooddeur niet als in- en uitgang mag worden gebruikt.
2.23.
Bij e-mail van 9 september 2016 heeft mevrouw [medewerker Woonbron] namens Woonbron onder meer het volgende aan Basic Fit bericht:
“Toen we aankwamen was het nog rustig in de sportschool. Op ons verzoek is de muziek maximaal gezet.
We zijn eerst met z’n drieën boven wezen luisteren in woning nr. 22 en 24.
De muziek was niet te horen, bewoners beaamden dat ze hier geen last meer van hadden! De begrenzer doet z’n werk dus.
Ook was in woning 28 het slaan van de deur in het portiek niet meer te horen omdat de medewerkers nu de hoofdingang van de sportschool gebruiken. Netjes!
Maar toen: collega Willem is met de teamleider naar beneden gegaan en hield steeds telefonisch contact met mij. Ze zijn van de eerste etage naar begane grond gegaan en weer terug waarbij diverse toestellen uitgeprobeerd werden en ze bijvoorbeeld ook halters hebben laten vallen.
Met uitproberen bedoel ik bijvoorbeeld snel loslaten, wat een dreun of een klap geeft.
Boven hoorde ik in woning 28 (derde etage) het dreunen en klappen van toestellen, waarbij – omdat het inmiddels drukker was – in eerste instantie moeilijk te onderscheiden viel of de klappen veroorzaakt werden door Willem en Roberto of door de overige gebruikers.
(…) Op nr. 24 waren de dreunen en klappen aanhoudend te horen. Gevraagd om 4 keer een toestel te laten dreunen: dit hoorden zowel de bewoners als ik 9 keer, dus dit betekent dat meerdere toestellen de dreunen veroorzaken.”
2.24.
Bij brief van 20 oktober 2016 heeft Woonbron [gedaagde1] geïnformeerd over het bonken en dreunen van de apparaten en gewichten in de sportschool, dat storend doordringt in de woningen, en heeft haar verzocht Basic Fit hierop aan te spreken en maatregelen te (laten) nemen die ervoor zorgen dat de overlast stopt.
2.25.
Bij brief van 13 december 2016 heeft Woonbron [gedaagde1] meegedeeld dat de overlast onveranderd voortduurt en haar verzocht om vóór 14 januari 2017 afdoende maatregelen te (laten) nemen om deze overlast te voorkomen.
2.26.
In december 2016 heeft Basic Fit in de sportschool zwarte rubberen tegels op de vloeren laten leggen. Basic Fit heeft ook de indeling van de sportschool als volgt gewijzigd: de loopbanden zijn van de begane grond naar de eerste verdieping verplaatst en de ruimte met losse gewichten, halters en stangen is van de eerste verdieping naar de begane grond verplaatst. Verder zijn in de sportschool overal waarschuwingsborden opgehangen met de volgende tekst:
“
houd rekening met de bovenburen gewichten niet laten vallen
.”
2.27.
Bij e-mail van 12 januari 2017 heeft mevrouw [huurder1] , huurster, onder meer het volgende aan Woonbron bericht:
“Joke en ik hebben even aangekeken hoe het is qua geluidsoverlast na de verbouwing/ cq verplaatsing van de gewicht/ apparaten en plaatsing van dempende matten.
In het begin leek de overlast wat geminderd …..maar inmiddels zijn er gedurende de dag en zeker met piek in de avond weer dreunende klappen te horen van de gewichtstoestellen en halsters … en vroeg in de ochtend hoorde ik sportschoolmuziek weer op mijn slaapkamer.
Bij Joke stonden afgelopen maandag (9 januari) de koekenpannen te trillen op haar gasfornuis en hoorde zij harde bonken in haar gang, keuken en woonkamer.”
2.28.
Bij e-mail van 13 januari 2017 heeft mevrouw [huurder3] , huurster, – voor zover van belang – het volgende aan Woonbron bericht:
“De muziek hoor ik niet of nauwelijks meer. Dit geeft in ieder geval voor mij geen overlast meer.
Wat betreft het bonkende geluid van de vallende gewichten etc.: Dit is absoluut nog niet veranderd. Nog iedere dag, op iedere plek in en om mijn huis kan ik de gewichten horen en voelen vallen.
Ik begrijp eerlijk gezegd ook niet zo goed waarom er nog steeds wordt gedacht dat een paar ‘isolerende’ matjes onder wat apparaten een oplossing zou kunnen zijn. Dit hebben ze nu al zo vaak geprobeerd en heeft nog nooit het gewenste resultaat opgeleverd.”
2.29.
De heer [huurder4] , huurder, heeft per e-mail van 17 januari 2017 aan Woonbron – onder meer – het volgende geschreven:
“De overlast van de sportschool is er de laatste weken alles behalve op vooruit gegaan.
De klappen en dreunen zijn nog even erg en heftig, het gaat hier niet zo zeer om het volume, maar echt om de dreunen die door het pand gaan, afgelopen zondag b.v. stonden af en toe echt letterlijk de glazen te rammelen in de kast.
Deze dreunen zijn zeer onregelmatig en ook niet op vaste tijden, daarom ook lastig te meten, het hangt, volgens mij, echt af van welke bezoekers er op bewuste moment in de sportschool bezig zijn.”
2.30.
De heer [huurder5] (hierna: [huurder5] ), huurder, heeft bij e-mail van 23 januari 2017 – voor zover relevant – het volgende aan Woonbron bericht:
“De overlast die ik ondervind van BasicFit is het navolgende:
Harde knallen
Ritmische geluiden (loopbanden?)
Praten (wat ik hoor op mijn toilet)
Soms muziek op de overloop.”
2.31.
Per e-mail van 16 februari 2017 heeft mevrouw [huurder6] , huurder, onder meer het volgende aan Woonbron bericht:
“Het klopt dat de muziek weer harder is, ik woon het meest hoog van mijn buren en ik hoor de muziek al in de ochtend om zeven uur in mijn slaapkamer… en galmt het door onze gezamenlijke portiekopgang/trappenhuis.”
2.32.
Bij e-mail van 25 oktober 2017 heeft de heer [huurder7] , huurder (hierna: [huurder7] ), aan Woonbron onder meer het volgende bericht:
“De laatste weken is het gegooi en aanhoudend gebonk weer extra toegenomen na een periode van relatieve stilte.
Vanaf 26 oktober om 20.00 uur is het weer een ongecontroleerd gebruik van wellicht bezoekers die niet gewezen worden op hun gedrag omdat er structureel te weinig personeel rondloopt om dat gedrag van bezoekers te minimaliseren of te doen verdwijnen.
Mijn buren en ik worden hierdoor het wooncomfort dan we mijns inziens verdienen ontnomen en ik maak mede namens mijn buren ernstig bezwaar tegen deze vorm van overlast.”
2.33.
Bij e-mail van 25 november 2017 heeft [huurder8] , huurder, onder meer het volgende aan Woonbron bericht:
“Er waren achter elkaar hele zware klappen gewichtheffen.
Zulke zware klappen had ik nog niet eerder gehoord
Dennis is naar beneden gegaan om het te zeggen
Ben meegegaan maar konden niet gewoon praten
Een vriendin van gaat er gek genoeg heen zij zegt de zwaarste apparaten staan op de tweede etage
Dan hoor ik ook allemaal aan de kant van de keuken met de elektrische apparaten”
2.34.
Bij e-mail van 28 november 2017 heeft [huurder5] aan Woonbron het volgende bericht:
“De overlast m.b.t. de sportschool BasicFit neemt ernstige vormen aan en waar het geknal een constante ergernis is geworden en waar ik nu mijn muziek beluister op oordopjes die het geknal wegfilteren. Dit kan echter niet de bedoeling zijn om zonder ergenissen in je huis te kunnen wonen. Dit knallen gebeurt nu ook midden op de dag. Alsof ze met gewichten staan te gooien en dan nog met opzet om dat je dat normaliter niet zo lang vol kan houden.
Ook constateer ik een scheur in de vloer van de douche en waar het in de woonkamer en keuken ene kwestie van tijd lijkt voordat het stucwerk er af trilt.
Het lijkt er op dat ze regelmatig de overlast gevende apparaten intern verplaatsen en zodoende de indruk willen wekken dat het allemaal wel meevalt en waar dit weer gebeurt lijkt te zijn.”
3
Het geschil
3.1.
Woonbron vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
[gedaagde1] te veroordelen om binnen 14 dagen het bedrijfspand te ontruimen, met machtiging aan Woonbron om zelf deze ontruiming te bewerkstelligen in het geval [gedaagde1] niet aan deze veroordeling voldoet;
subsidiair:
Basic Fit te veroordelen om binnen 14 dagen na de betekening van het te wijzen vonnis het uitoefenen van een sportschool in het bedrijfspand te staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom;
primair en subsidiair:
[gedaagde1] en Basic Fit te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Woonbron legt onrechtmatig handelen van [gedaagde1] en Basic Fit en handelen in strijd met de splitsingsakte aan haar vorderingen ten grondslag. Zij betrekt daartoe, samengevat, de volgende stellingen.
[gedaagde1] en Basic Fit veroorzaken ernstige geluidsoverlast, althans treffen onvoldoende adequate maatregelen om die overlast te beëindigen. Die overlast bestaat uit geluidsoverlast veroorzaakt door het gedreun en gebonk van gewichtstoestellen en het afspelen van harde muziek, alsook het gebruik van de nooduitgang als toegangsvoorziening
[gedaagde1] heeft in strijd met artikel 16 lid 4 van de splitsingsakte de bestemming van het pand gewijzigd, nu als gevolg van de wijziging van de voorgeschreven bestemming van het bedrijfspand ernstige overlast wordt veroorzaakt aan de gebruikers van het woongedeelte.
Het bedrijfspand is feitelijk ongeschikt voor het huisvesten van een sportschool, omdat het pand onvoldoende is voorzien van geluidsisolatie en in de nabije omgeving onvoldoende parkeervoorzieningen voor de bezoekers van de sportschool zijn. Vele fietsen, scooters en brommers van de bezoekers worden op het trottoir geparkeerd.
Woonbron is op grond van de huurovereenkomst verplicht aan haar huurders een rustig huurgenot te verschaffen. Nu Woonbron niet het huurgenot aan haar huurders kan garanderen, heeft zij recht en belang dat [gedaagde1] het bedrijfspand ontruimt.
Voor zover de gevorderde ontruiming niet wordt toegewezen, heeft Woonbron recht en belang dat Basic Fit op grond van onrechtmatige hinder het uitoefenen van de sportschool in het bedrijfspand staakt en gestaakt houdt.
3.3.
[gedaagde1] en Basic Fit voeren verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Aan de orde is of Basic Fit bij de exploitatie van de sportschool door Basic Fit [plaats] onder haar franchisenaam Basic Fit aan de [adres 1] te [plaats] onrechtmatige hinder veroorzaakt tegenover de Woonbron. Hierna worden Basic Fit en Basic Fit [plaats] - in navolging van het debat tussen partijen - aan elkaar gelijk gesteld.
4.2.
Of sprake is van onrechtmatige hinder, moet worden beoordeeld aan de hand van de maatstaven van de artikelen 5:37 Burgerlijk Wetboek (BW) in verbinding met artikel 6:162 BW. Basic Fit mag als huurder van [gedaagde1] geen hinder toebrengen op een wijze die onrechtmatig is aan Woonbron als mede-appartementseigenaar van het complex en daarmee evenmin aan de huurders. [gedaagde1] mag dit als appartementseigenaar evenmin doen tegenover haar mede-appartementseigenaar. [gedaagde1] is daarnaast tegenover Woonbron gebonden aan artikel 16 lid 4 van de splitsingsakte, waarin de reikwijdte van haar bevoegdheid tot wijziging van de ten tijde van splitsing bestaande bestemming van de begane grond en de eerste verdieping van het complex is bepaald.
4.3.
Uit artikel 16 lid 4 van de splitsingsakte volgt dat [gedaagde1] bevoegd is tot wijziging van de ten tijde van splitsing bestaande bestemming van de begane grond en de eerste verdieping van het complex als “winkel en/of showroom”, zij het dat daardoor geen “ernstige overlast” mag worden veroorzaakt. Zonder bijkomende omstandigheden, die [gedaagde1] en Basic Fit niet hebben gesteld en die ook niet zijn gebleken, acht de rechtbank de tekst van de akte (vanwege de woorden: “ernstige overlast”) onvoldoende voor de conclusie dat deze een beding behelst op grond waarvan Woonbron van [gedaagde1] en/of Basic Fit een mate van geluidshinder te dulden heeft die afwijkt van de wettelijke norm. De rechtbank zal derhalve op basis van de wettelijke norm beoordelen of sprake is van onrechtmatig handelen van [gedaagde1] en Basic Fit, althans van schending van artikel 16 lid 4 van de splitsingsakte. Een en ander laat onverlet, zoals de rechtbank hierna ook in haar overwegingen betrekt, dat de wettelijke norm in de gegeven omstandigheden meebrengt dat van Woonbron (en dus van haar huurders) een hoge mate van tolerantie mag worden verwacht ten aanzien van de activiteiten die plaatsvinden op de begane grond en de eerste verdieping.
4.4.
Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat het antwoord op de vraag of het toebrengen van hinder onrechtmatig is, afhankelijk is van de aard, de ernst, de duur van hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval waaronder de plaatselijke omstandigheden. De vraag of sprake is van onrechtmatige hinder moet zo veel mogelijk worden beantwoord aan de hand van objectieve maatstaven.
4.5.
Woonbron legt niet langer het gebruik van de bezoekers van de sportschool van de nooduitgang in plaats van de voordeur aan haar vorderingen ten grondslag. Blijkens het verhandelde ter comparitie wordt die nooduitgang niet meer door bezoekers gebruikt.
4.6.
De hinder van de sportschool bestaat volgens Woonbron, voor zover thans nog van belang uit geluidsoverlast, veroorzaakt door het gedreun van gewichtstoestellen, het gebruik van de loopbanden, het afspelen van harde muziek en trillingen.
4.7.
[gedaagde1] en Basic Fit hebben betoogd dat Basic Fit alle geluidswerende maatregelen heeft genomen die redelijkerwijs van haar kunnen worden verlangd en dat deze hebben geleid tot een situatie dat er geen sprake meer is van (geluids)overlast. Voor zover er op dit moment nog sprake zou zijn van hinder, dan valt die hinder volgens [gedaagde1] en Basic Fit binnen de wettelijke geluidsnormen. Ter onderbouwing hiervan beroepen zij zich op de akoestische rapporten van BK Geluid & Trillingen. Tijdens de comparitie hebben zij ter zitting verwezen naar het rapport van 26 augustus 2014 van BK Geluid & Trillingen waarin wordt geconcludeerd dat (na het plaatsen van zwevende dekvloeren) de gestelde geluidsnormen uit het Activiteitenbesluit niet worden overschreden.
4.8.
Tijdens de plaatsopneming in de sportschool van Basic Fit op 22 januari 2018 heeft de rechtbank een personal trainer van Basic Fit verzocht om een fitnessapparaat op de eerste verdieping van de sportschool te demonstreren om te kunnen vaststellen of het geluid van dit apparaat hoorbaar/voelbaar is in de boven en naast de sportschool gelegen appartementen. Zij heeft de woningen van huurders [huurder7] en [huurder5] bezocht. De rechtbank heeft vastgesteld dat zij tijdens de demonstratie van het fitnessapparaat in de woonkamers van de beide woningen een dreun heeft gehoord. Deze dreun was in de door [huurder5] gehuurde woning, die op de tweede verdieping is gelegen, minder sterk voelbaar  dan in de woning van [huurder7] . Verder heeft de rechtbank vastgesteld dat zij tijdens de demonstratie in de woonkamer van het door [huurder7] gehuurde appartement bonken hoort en trillingen in de vloer voelt. De rechtbank heeft tijdens die demonstratie ook gevoeld dat het geluid van het fitnessapparaat in beide woningen doortrilt. Vervolgens heeft de personal trainer van Basic Fit op de eerste verdieping van de sportschool gedemonstreerd wat er gebeurt als hij een fitnessapparaat niet op de juiste wijze gebruikt en de stang van het fitnessapparaat die hij met twee handen vasthoudt, plotseling loslaat. De rechtbank heeft duidelijk waargenomen, gehoord en gevoeld dat het gewicht met een klap naar beneden valt als het fitnessapparaat niet volgens de instructies wordt gebruikt.
4.9.
De rechtbank is van oordeel dat het bonken, dreunen en trillen van de fitnessapparaten in de sportschool, goed hoorbaar en voelbaar is in de (woonkamers van de) woningen. Zij kwalificeert dit als het onrechtmatig toebrengen van hinder tegenover Woonbron, nu het woongenot van de huurders naar haar oordeel hierdoor in ernstige mate wordt aangetast. Dit geldt ook indien en voor zover, zoals [gedaagde1] en Basic Fit hebben aangevoerd, de inrichting thans voldoet aan de geluidsnormen van het Activiteitenbesluit. Die geluidsnormen zijn immers niet beslissend voor de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder. Naar het oordeel van de rechtbank staat buiten kijf dat Basic Fit vele maatregelen heeft getroffen ter beperking van de door haar veroorzaakte overlast. Niettemin - en helaas voor alle betrokken partijen - zijn deze naar het oordeel van de rechtbank niet toereikend gebleken. De rechtbank acht het volgende redengevend.
4.10.
De demonstratie ter plaatse omvatte niet het gebruik van het fitnessapparaat conform de instructies. Desondanks acht de rechtbank de demonstratie representatief voor hetgeen de huurders in hun woningen bemerken van de sportschool. Inherent aan het gebruik van een fitnessapparaat is dat de gebruiker bij het trainen de grenzen van zijn of haar fysieke mogelijkheden opzoekt. Inherent daaraan is ook dat de gebruiker, die niet zonder meer geoefend is, niet steeds een juiste inschatting maakt en alsdan, zoals bijvoorbeeld tijdens de demonstratie, een stang “laat schieten”, met een voor de huurders merkbare dreun. De vele aanwezige waarschuwingen om rekening te houden met de buren, acht de rechtbank onvoldoende voor de conclusie dat een dergelijk gebruik van het desbetreffende fitnessapparaat en andere fitnessapparaten met gewichten met een dreun tot gevolg, niet of slechts incidenteel plaatsvindt. De rechtbank acht van belang dat het gehoorde geluid in de woningen indringend van aard is en dat, gelet op de genoemde wijze van gebruik van een fitnessapparaat, niet voorzienbaar is wanneer precies gedurende de openingstijden van de sportschool de dreunen, bonken en (al dan niet daaruit voortvloeiende) trillingen zullen optreden. Van “gewenning” kan aldus moeilijk sprake zijn. Blijkens de hoeveelheid klachten die de huurders bij Woonbron hebben geuit, ook nadat Basic Fit maatregelen heeft getroffen (zie onder meer de e-mails van oktober en november 2017), gaat de rechtbank er voorts als vaststaand vanuit dat de demonstreerde overlastsituatie zich frequent voordoet. Verder acht de rechtbank van belang dat de sportschool lange openingstijden heeft (op werkdagen zeventien en een half uur per dag), dat sprake is van een geringe personele bezetting (één gastvrouw en één personal trainer in  ruimten van in totaal ongeveer 900 m2) en dat de sportschool iedere dag druk wordt bezocht. Dit alles maakt dat de geluidsoverlast van de sportschool overstijgt hetgeen Woonbron en derhalve haar huurders moeten dulden van de sportschool, gelet op de zorgvuldigheid die het maatschappelijk verkeer betaamt. Daarbij merkt de rechtbank op dat de woningen in het centrum van [plaats] zijn gesitueerd en voorts dat de begane grond en de eerste verdieping van het complex steeds bedrijfsmatig in gebruik zijn geweest. Dit betekent dat van Woonbron en haar huurders een hoge mate van tolerantie gevergd mag worden ten opzichte van de (bedrijfs)activiteiten die onder hun woningen plaatsvinden en de overlast die zij daarvan ondervinden, zoals ook in de akte van splitsing (door het gebruik van de woorden “ernstige overlast”) is verdisconteerd. De exploitatie van de sportschool en de daarmee gemoeide geluidsoverlast is, gelet op het onverwachte karakter ervan en de overige genoemde omstandigheden, evenwel niet vergelijkbaar met die van andere bedrijfsactiviteiten die in het centrum van een stad plegen plaats te vinden, zoals bijvoorbeeld de exploitatie van een horecagelegenheid of een winkelbedrijf. Ten slotte geldt dat de meeste huurders al vele jaren in de appartementen wonen - een aantal huurders al vanaf 1989 - dus al geruime tijd voordat de hinder-veroorzakende activiteiten een aanvang hebben genomen. Zij hebben derhalve geen rekening hoeven houden met een geluidsoverlast als de onderhavige.
4.11.
Gelet op het rapport van 26 april 2014 en de getroffen maatregelen ter voorkoming van overlast van muziek, ziet de rechtbank op basis van de beschikbare informatie onvoldoende gronden voor de conclusie dat sprake is van het toebrengen van onrechtmatige hinder vanwege de muziek die in de sportschool wordt gedraaid.
4.12.
De rechtbank verwerpt tevens de stelling van Woonbron dat het bedrijfspand ongeschikt zou zijn voor het huisvesten van een sportschool, nu de aanwezige parkeervoorzieningen niet afwijken van de parkeervoorzieningen in de rest van de [plaats] binnenstad. Gebrekkige parkeervoorzieningen zijn niet ongebruikelijk in het centrum van een stad en de aanwezigheid van vele geparkeerde fietsen in de omgeving van de sportschool maakt op zichzelf beschouwd niet dat sprake is van onrechtmatige hinder.
4.13.
De conclusie is dat [gedaagde1] , als appartementseigenaar van het complex en Basic Fit als huurder-gebruiker en feitelijk veroorzaker van de overlast, aansprakelijk zijn uit hoofde van de artikel 5:37 BW in verbinding met artikel 6:162 BW tegenover Woonbron, als mede-appartementseigenaar van het complex en verhuurder van de woningen aan derden. [gedaagde1] is voorts, als appartementseigenaar, aansprakelijk tegenover Woonbron, als mede-appartementseigenaar, wegens handelen in strijd met de splitsingsakte.
4.14.
De vervolgvraag is of en in hoeverre de vorderingen van Woonbron gelet op het vorenstaande vatbaar zijn voor toewijzing. De rechtbank stelt vast dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde1] en Basic Fit [plaats] niet geëindigd is. Daarmee ontbreekt een titel om [gedaagde1] te bevelen tot ontruiming over te gaan, daargelaten dat daartoe de kantonrechter moet worden geadieerd. De primaire vordering zal derhalve worden afgewezen.
4.15.
De subsidiaire vordering van Woonbron is vatbaar voor toewijzing. De rechtbank acht gezien de duur van de bestaande situatie en de omstandigheid dat er vele maatregelen getroffen zijn ter bestrijding van de overlast, maar met onvoldoende resultaat, toewijzing ook aangewezen. Het financiële belang van [gedaagde1] en Basic Fit bij voortduring van de exploitatie van de sportschool en het belang van [gedaagde1] bij verhuur van de ruimten die Basic Fit thans huurt ter voorkoming van leegstand, weegt in de gegeven omstandigheden niet op tegen het belang van de bewoners dat de onrechtmatige hinder eindigt. Concrete maatregelen die specifiek de onrechtmatigheid van de hinder kunnen wegnemen waarvan thans sprake is, zijn niet gesteld of gebleken. De rechtbank zal derhalve de subsidiaire vordering toewijzen, met dien verstande dat zij aan het staken van de exploitatie een termijn van een maand zal verbinden teneinde partijen enige gelegenheid te geven om alsnog tot een passende oplossing te komen en/of afspraken te maken. Een dwangsom acht de rechtbank aanwezen. Nu geen concreet bedrag is gevorderd, acht de rechtbank een dwangsom van
€ 1.000 per dag voor iedere dag dat de exploitatie niet gestaakt is met een maximum van
€ 50.000 in de rede liggen.
4.16.
[gedaagde1] en Basic Fit zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de kosten van de procedure worden veroordeeld aan de zijde van Woonbron. De rechtbank begroot die kosten tot op heden op € 2.453,20, namelijk € 206, 20 explootkosten, € 618 griffierecht, en
€ 1.629 kosten salaris advocaat (3 (inclusief plaatsopneming) x tarief II € 543).
5
De beslissing
De rechtbank:
5.1.
gebiedt Basic Fit binnen een maand na de betekening van dit vonnis de exploitatie van het sport- en fitnesscentrum Basic Fit aan de [adres 1] te [plaats] te (doen) staken en gestaakt te houden, een en ander op straffe van een dwangsom ten bedrage van € 1.000 per dag voor iedere dag dat de exploitatie nadien wordt voortgezet met een maximum van
€ 50.000.
5.2.
veroordeelt [gedaagde1] en Basic Fit in de kosten van de procedure, tot op heden begroot op € 2.543,20.
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
5.4.
verklaart de veroordelingen in 5.1 en 5.2 van het dictum uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. Ritsema van Eck-van Drempt en in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2018.