ECLI:NL:RBNNE:2020:4116
Rechtbank NNE — Uitspraak 


RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
zaak-/rolnummer: 8354239 \ CV EXPL  20-1360
vonnis van de kantonrechter d.d. 17 november 2020
inzake
de stichting
WOONSTICHTING GRONINGER HUIS
,
gevestigd te Zuidbroek,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna te noemen: Groninger Huis,
gemachtigde: Flanderijn Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.S. Scheffers, advocaat [NAAM].
1
Procesverloop
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 24 februari 2020;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie;
- de conclusie van repliek in conventie tevens houdende wijziging van eis tevens antwoord in reconventie;
- de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie;
- de conclusie van dupliek in reconventie;
- de e-mail van de gemachtigde van [gedaagde] aan de rechtbank d.d. 16 september 2020, waarbij hij aangeeft dat [gedaagde] ervan afziet om zich uit te laten over de bij conclusie van dupliek in reconventie door Groninger Huis overgelegde producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Tussen Groninger Huis als verhuurder en [gedaagde] als huurder is met ingang van 14 december 2018 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten met betrekking tot de woning aan de [straat complex huurwoningen] 140 te [woonplaats gedaagde] (hierna ook te noemen: het gehuurde) tegen een huurprijs van aanvankelijk € 417,50 per maand. De huur diende telkens bij vooruitbetaling vóór de eerste van de maand te worden betaald.
2.2.
Het gehuurde maakt deel uit van een complex huurwoningen van Groninger Huis aan de [straat complex huurwoningen] 98 t/m 156. Boven het gehuurde bevindt zich de woning met [nummer bovenbuurman] , die door [bovenbuurman] (hierna te noemen: [bovenbuurman] of de bovenbuurman) van Groninger Huis wordt gehuurd.
2.3.
Groninger Huis heeft [gedaagde] bij brief van 8 april 2019 geschreven dat de aangepaste huurprijs vanaf 1 juli 2019 € 423,90 zal bedragen.
2.4.
In verband met een overlastmelding van de bewoner van de woning met [buren bovenbuurman] heeft Groninger Huis [bovenbuurman] bij brief van 31 juli 2019 geschreven:
"Vanuit uw woonomgeving ontvangen wij klachten over uw woongedrag. Uw buren hebben last van geluidsoverlast tot midden in de nacht. Er wordt veel geschreeuwd, geslagen met deuren en er is vaak harde muziek.
Omwonenden hebben hier last van en liggen hiervan wakker. Dit is voor Woningstichting Groninger Huis onacceptabel.
Wij verzoeken u dringend te stoppen met het veroorzaken van deze overlast. (…)"
2.5.
[gedaagde] heeft Groninger Huis via het contactformulier op de website van Groninger Huis op 17 september 2019 bericht:
"Hallo Groningerhuis, Een tijdje geleden ben ik komen wonen op de [straat complex huurwoningen] . Op het moment dat ik er kwam wonen heb ik eigenlijk wekelijks last van de bovenbuurman [bovenbuurman] . Die te vaak de muziek te luid heeft staan/of met zijn vriendin de boel op stelten zet. (dit was nog veel erger in het begin dan nu, de ramen waren aan het trillen) waarschijnlijk zijn er meer bewoners die hier last van hebben! nu heeft het uitpraten weinig zin want de boven buurman heeft het niet echt op luisteren vandaar deze mail. het lijkt me niet de bedoeling dat ik vanaf week 1 tot nu elke week mag genieten van mijn bovenbuurman. (…)"
2.6.
Groninger Huis heeft de ontvangst van deze overlastmelding van [gedaagde] bij e-mail van 17 september 2019 aan hem bevestigd, waarbij zij heeft geschreven:
"Onderstaande overlastmelding heb ik ontvangen. Ik kan u aangeven dat uw buurman van [nummer bovenbuurman] op 31 juli is aangeschreven voor de overlast die hij veroorzaakt. Er is in de brief gemeld dat er veel geschreeuwd wordt, met deuren wordt geslagen en dat er vaak harde muziek is. Blijkbaar heeft deze brief nog niet veel geholpen.
Is de overlast niet verminderd na 31 juli?
Graag hoor ik van u, zodat ik verdere actie kan gaan ondernemen tegen uw buurman. (…)"
2.7.
In reactie hierop heeft [gedaagde] bij e-mail van 17 september 2019 aan Groninger Huis geschreven:
"De last is er nog vrij vaak zelfs na de 31e. Heb alleen vandaag al 3 momenten gehad waarbij er `	geschreeuwd wordt of de muziek staat enorm hard. (…)"
2.8.
Na de overlastmelding van [gedaagde] heeft Groninger Huis [bovenbuurman] bij brief van 23 september 2019 geschreven:
"Op 31 juli hebben wij u een brief gestuurd met daarin de vermelding dat uw buren last hebben van geluidsoverlast. Er is u verzocht hiermee te stoppen.
Helaas ontvang ik nog meldingen van geluidsoverlast vanuit uw woning betreffende te harde muziek en geschreeuw.
Wij sommeren u dringend te stoppen met het veroorzaken van deze overlast. (…)"
2.9.
[gedaagde] heeft Groninger Huis bij e-mail van 24 september 2019 geschreven:
"Ik heb bij deze ook gelijk een melding gedaan naar politie want het houd niet op is bijna elke week meedere keren raak met de overlast."
2.10.
[gedaagde] heeft Groninger Huis bij e-mail van 2 oktober 2019 geschreven:
"Ik heb wederom de hele zondag mogen genieten van het luide muziek van mijn bovenbuurman. Ook mocht ik maandag en vandaag genieten van het luide muziek die hard wordt gespeeld. Ook heb ik de politie ingeschakeld in de hoop dat het dan zou ophouden maar helaas…
Heb ook meerdere buren gesproken met de vraag of ze er veel last van hadden (natuurlijk ja). Hopelijk kan er voor een oplossing gezorgd worden want het is toch aardig vervelend."
2.11.
[gedaagde] heeft Groninger Huis bij e-mail van 10 oktober 2019 geschreven:
"Sinds ik hier woon heb ik last van mijn boven buurman [bovenbuurman] . ik heb meerdere mails gestuurd naar over de overlast die deze buren en buurvrouw veroorzaken. ik heb de politie al meerdere keren moeten bellen omdat het maar niet ophoud met muziek of ruzie. mijn buren heb ik ook gesproken en die horen het regelmatig maar zijn er bang om wat van te zeggen. ik heb begrepen dat er al een brief naar deze meneer is geschreven over het probleem maar ook daar trekt hij zich niks van aan. ik zou graag willen weten wat er verder aan gedaan kan worden. want je kan er soms niet van slapen (ja ze hebben zelfs ruzie om 2 uur 's nachts)."
2.12.
Groninger Huis heeft [gedaagde] bij e-mail van 14 oktober 2019 geschreven:
"Vervelend dat de overlast blijft doorgaan.
De brieven met het verzoek op te houden met het veroorzaken van overlast heeft blijkbaar nog geen resultaat. Ik ga uw buurman uitnodigen voor een persoonlijk gesprek."
2.13.
Groninger Huis heeft [bovenbuurman] bij brief van 14 oktober 2019 uitgenodigd voor een gesprek. Zij schrijft hierover:
"Ondanks eerdere brieven met het verzoek te stoppen met het veroorzaken van geluidsoverlast blijft de overlast door gaan.
Graag wil ik een persoonlijk gesprek met u om de overlast te bespreken. Hiervoor kom ik dinsdag 22 oktober om 11 uur bij u langs."
2.14.
Groninger Huis trof [bovenbuurman] niet thuis op de aangekondigde datum/tijdstip, waarna zij hem bij brief van 4 november 2019 heeft geschreven:
"Meerdere malen heb ik u aangeschreven over de overlast die u veroorzaakt en het verzoek om hiermee te stoppen.
In mijn laatste brief van 14 oktober heb ik u aangegeven graag met u in gesprek te gaan. Hiervoor heb ik u een datum en tijdstip voor een huisbezoek gestuurd. Helaas was u niet thuis op dinsdag 22 oktober om 11 uur.
Als u nog een persoonlijk gesprek wil, hoor ik dat graag van u. Als ik niets van u hoor, ga ik ervan uit dat ik ook geen overlastmeldingen meer over u ontvang. Blijft de overlast echter voortduren, dan ben ik genoodzaakt om verdere stappen te ondernemen."
2.15.
[gedaagde] heeft Groninger Huis bij e-mail van 19 november 2019 wederom geschreven over overlast van bovenbuurman [bovenbuurman] en daarbij tevens aangegeven de huur gedeeltelijk in te zullen gaan houden:
"Voor de zoveelste keer heb ik last gehad van mijn boven buurman en kon ik weer de politie bellen. Ik heb het echt wel hoog zitten, mijn woongenot is ernstig aangetast. Ik zit thuis omdat ik niet aan het werk kan door klachten en die worden niet op deze manier niet opgelost maar versterkt. De buurman heeft al een brief gehad in mei of juni maar dat heeft niks geholpen. Ik heb andere buren gesproken en ook die zeggen dat het al heel lang speelt. Om te laten zien dat ik erg serieus ben, ga ik vanaf het volgende betalingsmoment de huur niet volledig betalen. Ik ga 100 euro per maand inhouden op de huurprijs. Ik stort dit op een spaar rekening omdat er geen oplossing van u kant komt.
De vorige bewoonster van mijn woning heb ik inmiddels gesproken en zij vertelde dat zij u ook meerdere malen heeft gevraagd iets aan de overlast met de boven buurman te doen. Ook heeft ze een mail naar u gestuurd die ik inmiddels heb gelezen met deze klacht en vervolgens heeft u niet gereageerd. Dat is dus ook de reden geweest dat ze is verhuist. U heeft het probleem wat al speelde met de bovenbuurman niet bij mij gemeld op het moment dat ik de woning kreeg toegewezen en dat is laakbaar te noemen van u kant. Inmiddels ben ik al meerdere keren bij een psycholoog geweest omdat ik geestelijk en lichamelijk niet in staat ben om te werken van deze woonstress. Mocht u een andere woning voor mij hebben, maak ik daar graag gebruik van. Kortom, de nood is hoog. (…)"
2.16.
Groninger Huis heeft hierop gereageerd bij e-mail aan [gedaagde] van 20 november 2019, waarin zij schrijft:
"Uw mail over de overlast van uw bovenbuurman heb ik ontvangen.
Graag wil ik een gesprek met u om de inhoud van u mail te bespreken.
Er lopen namelijk, zo blijkt uit uw mail, een aantal dingen door elkaar.
Graag wil ik dinsdag 26 november om 11.00 uur bij u langs komen.
Als u niet kunt op dit tijdstip, wilt u dan contact opnemen voor het maken van een nieuwe afspraak?"
2.17.
Op 26 november 2019 heeft het door Groninger Huis voorgestelde gesprek met [gedaagde] plaatsgevonden. In dit gesprek heeft Groninger Huis onder meer aan [gedaagde] laten weten dat een overlastdossier opgebouwd moet worden voorafgaand aan een eventuele beëindiging van de huurovereenkomst met [bovenbuurman] in rechte.
2.18.
[gedaagde] heeft Groninger Huis bij e-mail van 27 november 2019 geschreven:
"In de korte tijd na het gesprek van Dinsdag heb ik weer overlast gehad. Gisteren heeft meneer vuilnis over het balkon gegooid wat bij de weg moest. (beetje raar) vandaag hebben ze wederom ruzie met elkaar. Dus heb ik daarom de politie gebeld en die heeft mij doorverbonden met huiselijk geweld. Tijdens de melding kwam ik erachter dat ik niet de eerste was die een melding heb gemaakt over de buurman. Ik dacht laat dat maar even in de mail verwerken."
2.19.
[gedaagde] heeft Groninger Huis bij e-mail van 3 december 2019 geschreven:
"Eerder heb ik u meerdere malen gevraagd om iets aan de overlast van mijn bovenbuurman te doen. Echter tot op heden is de conclusie dat het eerder is verergerd dan afgenomen. U medewerker is bij mij geweest en gaf o.a. aan dat er een dossier opgebouwd moet worden om kans te maken bij een rechtsuitspraak. Dit is juist echter had u vanaf de eerste klacht [al 1/5 jaar terug] een goed onderbouwd dossier kunnen opbouwen. Uit de bevindingen van de laatste tijd blijkt dat u dit het afgelopen half jaar pas serieus bent gaan doen met alle gevolgen voor mijn persoon. Daarnaast blijf ik bij mijn stelling dat u mij niet juist hebt geïnformeerd omtrent de omwonenden. Mijn buurman tegenover me heeft een persoonlijkheidsstoornis en de bovenbuurman had dus veel eerder malen overlast veroorzaakt. Duidelijk is voor mij dat u laakbaar heeft gehandeld en zeker niet consequent/serieus in de klachtenafhandeling. Ik stel u hierbij aansprakelijk voor de geleden schade en evt. nog de schade die ik in de loop der tijd nog ga ondervinden. (…) Vast staat dat ik per heden niet de volledige huur betaal, maar een gedeelte opzij zet. (…) Dan de huurverhoging. U heeft onlangs een huurverhoging toegepast, daar maak ik bezwaar tegen en ik heb om hulp gevraagd bij de huurcommissie. Deze gaat zich over de zaak buigen want ik heb huur verlaging gevraagd. (…)"
2.20.
In reactie op deze e-mail heeft Groninger Huis [gedaagde] bij e-mail van 5 december 2019 geschreven:
"Onderstaande mail heb ik van u ontvangen. De inhoud van uw mail verbaast mij zeer aangezien wij een goed gesprek hebben gehad waarin een aantal zaken waar u nu weer op terug komt duidelijk zijn besproken.
Graag wil ik u wijzen op de acties van onze kant op de overlastmelding. Hierin blijkt dat wij vanaf het moment van de eerste overlastmelding veel acties hebben uitgezet naar uw bovenbuurman.
[volgt een opsomming van acties van Groninger Huis, toevoeging kantonrechter]
U geeft wederom de huurverhoging aan waar u geen bericht over hebt ontvangen. In ons gesprek heb ik aangegeven dat al onze huurders worden aangeschreven met de aankondiging van de huurverhoging. Hierbij stuur ik u deze u uw aankondiging van 8 april 2019 toe."
2.21.
[gedaagde] heeft vanaf december 2019 tot op heden de huur niet meer betaald. Berekend tot en met de maand juni 2020 bedroeg de huurachterstand in totaal € 3.204,00.
2.22.
Groninger Huis heeft in of omstreeks januari 2020 haar huurvordering op [gedaagde] ter incasso uit handen gegeven aan haar gemachtigde. Deze incassogemachtigde heeft [gedaagde] op 21 januari 2020 een zogeheten 'veertiendagenbrief' gestuurd, waarin [gedaagde] is gesommeerd tot betaling van de (toenmalige) huurachterstand binnen vijftien dagen na ontvangst van deze brief, bij gebreke waarvan een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten aan [gedaagde] in rekening zal worden gebracht.
2.23.
De Politie Noord-Nederland heeft Groninger Huis bij e-mail van 4 mei 2020 bericht dat bij de politie 15 door [gedaagde] gedane overlastmeldingen bekend zijn waarbij de politie ter plaatse is geweest.
2.24.
[gedaagde] heeft bij e-mail van 29 juli 2020 de huurovereenkomst met Groninger Huis opgezegd, waarmee de huurovereenkomst op grond van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarde per 31 augustus 2020 is geëindigd.
3
Het geschil in conventie en in reconventie
in conventie
3.1.
Groninger Huis vordert na wijziging van eis, verkort weergegeven, ontbinding van de huurovereenkomst van partijen en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde, betaling van de huurachterstand - die tot en met de maand juni 2020 € 3.204,00 bedraagt - alsmede betaling van verdere huur tot aan de ontbindingsdatum, te vermeerderen met betaling van een gebruiksvergoeding vanaf de ontbindingsdatum tot aan de ontruimingsdatum, alsmede veroordeling van [gedaagde] tot betaling van wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten, een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Groninger Huis legt, samengevat weergegeven, aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. De hoogte van de ontstane huurachterstand rechtvaardigt dat de huurovereenkomst van partijen wordt ontbonden. Het door [gedaagde] gedane beroep op een opschortingsrecht ter zake de huurbetaling gaat niet op. Groninger Huis heeft naar aanleiding van de door [gedaagde] gedane overlastmeldingen voldoende actie ondernomen richting de bovenbuurman om de overlast te beëindigen. De eerste overlastmelding van [gedaagde] dateert pas van 17 september 2019. Eerdere overlastmeldingen van [gedaagde] zijn Groninger Huis niet bekend. Derhalve kon Groninger Huis pas vanaf de eerste overlastmelding van [gedaagde] een dossier tegen de bovenbuurman opbouwen. Ná 27 november 2019 zijn er geen overlastmeldingen van [gedaagde] meer binnengekomen. [gedaagde] kan Groninger Huis dan ook niet verwijten dat de dossieropbouw toen is gestopt. Groninger Huis heeft na de opzegging van de huur nog steeds belang bij de gevorderde ontruiming van het gehuurde, nu de opzegging niet impliceert dat [gedaagde] het gehuurde ook vrijwillig (geheel) zal ontruimen.  [gedaagde] is volgens Groninger Huis ook de per 1 juli 2019 aangezegde huurverhoging verschuldigd, nu hij vóór die datum niet bij Groninger Huis hiertegen bezwaar heeft gemaakt en in oktober en november 2019 de verhoogde huurprijs gewoon heeft betaald, hetgeen instemming daarmee impliceert.
3.3.
[gedaagde] betwist de vorderingen van Groninger Huis waartoe [de gedaagde] - samengevat weergegeven - het volgende aanvoert. Sinds het begin van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] te maken gehad met grote overlast van zijn bovenbuurman, waardoor [de gedaagde] vaak een slaaptekort had en gezondheidsklachten heeft ondervonden. Vóór het aangaan van de huurovereenkomst was ook al sprake van vergelijkbare overlast voor omwonenden, zo heeft [gedaagde] van zijn buren vernomen. Van meet af aan heeft [gedaagde] telefonische overlastmeldingen bij Groninger Huis gedaan, waarna door Groninger Huis echter geen actie jegens de bovenbuurman werd ondernomen. Vanaf september 2019 heeft [gedaagde] daarom schriftelijk, via het contactformulier op de website van Groninger Huis en per e-mail, klachten over overlast van de bovenbuurman bij Groninger Huis ingediend. Groninger Huis heeft - in strijd met haar verplichtingen als verhuurder - echter veel te weinig ondernomen om de overlast te doen eindigen, waarmee zij in verzuim is tegenover [gedaagde] . Zijn huurgenot is ernstig geschaad door de herhaalde overlast.  In de betreffende periode heeft [gedaagde] 27 keer de politie gebeld over overlast. Omdat Groninger Huis in gebreke bleef om de overlast te verhelpen, heeft [gedaagde] aangekondigd dat hij de betaling van de huur zou opschorten totdat deze kwestie zou zijn opgelost, hetgeen is uitgebleven. Ook ná 27 november 2019 heeft [gedaagde] nog overlastmeldingen ingediend, via de website van Groninger Huis. Het stilzitten van Groninger Huis, althans het in onvoldoende mate ondernemen van acties om de overlast te doen eindigen, maakt dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Dit gebrek rechtvaardigde dat [gedaagde] de betaling van de huur geheel dan wel gedeeltelijk mocht opschorten, zodat de vordering tot betaling van huurachterstand alsmede de daarmee annexe vorderingen van Groninger Huis strekkende tot ontbinding en ontruiming moeten worden afgewezen, aldus [gedaagde] . Ten slotte betwist [gedaagde] de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert, verkort weergegeven, een verlaging van de huurprijs tot 50%, althans een in goede justitie te bepalen verlaging, per een door de kantonrechter te bepalen ingangsdatum, met veroordeling van Groninger Huis in de proceskosten.
3.5.
[gedaagde] legt, samengevat weergegeven en onder verwijzing naar zijn verweer in conventie, aan zijn vordering ten grondslag dat het - in strijd met haar verplichtingen als verhuurder - stilzitten van Groninger Huis bij het aanpakken van de overlast door de bovenbuurman maakt dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde als bedoeld in 7:204 lid 2 BW. Dit rechtvaardigt een verlaging van de huurprijs als hiervoor aangegeven, aldus [gedaagde] .
3.6.
Groninger Huis betwist de gevorderde huurverlaging, waartoe zij - samengevat weergegeven - het volgende aanvoert. Nu Groninger Huis bepaald niet heeft stilgezeten bij de aanpak van de overlast van de bovenbuurman, is geen sprake van het door [gedaagde] gestelde gebrek aan het gehuurde, zodat reeds daarom de verlangde verlaging van de huurprijs niet aan de orde is. Bovendien staat, zo Groninger Huis enig verwijt zou treffen, een volledige opschorting van de huurbetaling vanaf december 2019 in geen enkele verhouding tot de overlast voor [gedaagde] . Voor zover nodig beroept Groninger Huis zich op de vervaltermijn van zes maanden van artikel 7:257 lid 1 BW. De vordering tot huurprijsvermindering is op 28 april 2020 ingesteld, zodat hooguit over de periode vanaf 28 oktober 2019 tot aan de laatste melding, op 27 november 2019, huurprijsvermindering kan worden gevorderd, aldus Groninger Huis.
4
De beoordeling
4.1.
Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zal de kantonrechter deze vorderingen hierna gezamenlijk behandelen.
4.2.
De kantonrechter stelt allereerst vast dat [gedaagde] in deze procedure zijn (eerdere) bezwaar tegen de hoogte van de door Groninger Huis vanaf 1 juli 2019 in rekening gebrachte (verhoogde) huurprijs van € 423,90 per maand niet heeft gehandhaafd, zodat hierna van deze huurprijs zal worden uitgegaan.
4.3.
Vast staat dat [gedaagde] vanaf 1 december 2019 tot aan de datum waartegen is opgezegd (31 augustus 2020) geen huur aan Groninger Huis heeft betaald, waardoor een grote huurachterstand - gelijk aan 10 maanden huur - is ontstaan. De vraag die vervolgens moet worden beantwoord, is of [gedaagde] , zoals hij meent, gerechtigd was om de betaling van de huur vanaf 1 december 2019 (volledig) op te schorten vanwege een gebrek aan het gehuurde als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW en, in het verlengde daarvan, of [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering. De kantonrechter overweegt daarover het volgende.
4.4.
Opschorting van de verbintenis tot huurbetaling is mogelijk als sprake is van een  gebrek aan het gehuurde, als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, waarbij de verhuurder in gebreke blijft om dit gebrek te verhelpen. Opschorting van de huur bevrijdt een huurder echter niet van zijn betalingsverplichting tegenover de verhuurder. Wel kan een huurder zelf een vordering tot huurprijsvermindering instellen als bedoeld in artikel 7:207 lid 1 BW, of een daartoe strekkende eis in reconventie als hij door zijn verhuurder in rechte tot huurbetaling wordt aangesproken. Krachtens laatstgenoemd wetsartikel kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek aan het gehuurde een evenredige vermindering van de huurprijs  vorderen - voor zover in dezen relevant - vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder tot aan die waarop het gebrek is verholpen.
4.5.
De kantonrechter overweegt voorts dat op grond van artikel 7:204 lid 3 BW een zuiver feitelijke stoornis in het huurgenot door derden geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW oplevert. Als de derde huurder is van dezelfde verhuurder als degene die de overlast ondervindt, kan de situatie echter anders liggen. De verhuurder kan de betreffende derde in dat geval immers aanspreken op zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW). Als vast komt te staan dat de verhuurder in een dergelijk geval zelf mede tot de feitelijke stoornis bijdraagt door geen of onvoldoende gebruik te maken van zijn bevoegdheden tegenover de derde, moet dit worden aangemerkt als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW en is de uitzondering van artikel 7:204 lid 3 BW dus niet van toepassing. Niet de overlast zelf, maar het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten levert dan het gebrek op.
4.6.
Of van een dergelijk gebrek sprake is, hangt af van de omstandigheden van het geval. In het algemeen zal van een verhuurder verwacht kunnen worden dat hij naar aanleiding van overlastklachten een onderzoek instelt naar de aard en ernst van de gestelde overlast en dat hij vervolgens de nodige maatregelen jegens de overlast veroorzakende huurder neemt teneinde de overlast te laten eindigen. Bij dergelijke maatregelen moet naar het oordeel van de kantonrechter in eerste instantie worden gedacht aan sommaties aan de overlast veroorzakende huurder om de overlast te staken en het aangaan van een of meerdere gesprekken met deze huurder. Indien dergelijke maatregelen na verloop van tijd geen soelaas blijken te bieden, is het mogelijk dat van de verhuurder op een gegeven moment wordt verwacht dat hij een ontbindingsprocedure tegen de overlastveroorzaker begint (vgl. gerechtshof 's-Gravenhage 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712 en gerechtshof Amsterdam 17 juli 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:2535). Daarbij dient wel te worden bedacht dat een verhuurder niet zomaar naar de rechter kan stappen voor beëindiging van de huurovereenkomst met de overlast veroorzakende huurder. De verhuurder zal hiervoor een dossier moeten opbouwen.
Een huurder heeft overigens pas recht op huurprijsvermindering vanaf het moment dat het gebrek is ontstaan, dus in een geval als dit pas vanaf het moment dat Groninger Huis geacht kan worden onvoldoende actie te hebben ondernomen naar aanleiding van de overlastmeldingen van [gedaagde] . Hierbij ligt het op de weg van [gedaagde] om voldoende te stellen - en bij betwisting te bewijzen - wanneer hij bij Groninger Huis meldingen over overlast van zijn bovenbuurman heeft gedaan.
4.7.
De kantonrechter overweegt allereerst dat [gedaagde] - mede in het licht van de uitdrukkelijke betwisting door Groninger Huis op dit punt - niet voldoende heeft onderbouwd dat hij al vóór de melding op de website van Groninger Huis van 17 september 2019 bij Groninger Huis heeft geklaagd over overlast van de bovenbuurman. Dat er, zoals [gedaagde] stelt, voordien al diverse telefonische overlastmeldingen zijn geweest, heeft hij niet (nader) onderbouwd, bijvoorbeeld door aan te geven wanneer die meldingen zouden zijn gedaan en wat hij toen heeft verteld aan Groninger Huis. Omdat [gedaagde] onvoldoende heeft gesteld, is nadere bewijslevering ter zake niet aan de orde. Daarmee is in deze procedure niet komen vast te staan dat [gedaagde] al vóór 17 september 2019 overlastmeldingen bij Groninger Huis heeft gedaan. Er zal daarom vanuit worden gegaan dat de eerste overlastmelding van [gedaagde] bij Groninger Huis van 17 september 2019 dateert.
4.8.
Voorts overweegt de kantonrechter dat Groninger Huis naar aanleiding van de klachten van [gedaagde] voldoende acties heeft ondernomen om de overlast door de bovenbuurman te laten eindigen. Naar aanleiding van de overlastmelding van 17 september 2019 heeft Groninger Huis bij brief van 23 september 2019 de bovenbuurman reeds gesommeerd om de overlast te stoppen. Hierna zijn enkele nieuwe overlastmeldingen door [gedaagde] gedaan, waarna Groninger Huis de bovenbuurman bij brief van 14 oktober 2019 gewezen heeft op overlastmeldingen en hem voor een gesprek heeft uitgenodigd op 22 oktober 2019. Omdat zij hem toen niet thuis trof, heeft Groninger Huis de bovenbuurman bij brief van 4 november 2019 laten weten dat zij ervan uitgaat dat er geen verdere overlast zal worden veroorzaakt en dat wanneer de overlast voortduurt verdere stappen zullen worden ondernomen. Daarmee heeft Groninger Huis naar het oordeel van de kantonrechter de tot dan toe door [gedaagde] gedane overlastmeldingen zonder meer adequaat behandeld. Datzelfde geldt voor de behandeling van de overlastmeldingen van [gedaagde] nadien. Naar aanleiding van de overlastmelding van 19 november 2019 heeft Groninger Huis [gedaagde] de dag erna al uitgenodigd voor een gesprek. Dat gesprek heeft kort daarna, op 26 november 2019, plaatsgevonden. Hierin heeft Groninger Huis - terecht - aan [gedaagde] laten weten dat zij eerst een overlastdossier moest opbouwen voordat een eventuele beëindiging van de huurovereenkomst met de bovenbuurman aan de orde zou kunnen. De kantonrechter stelt vervolgens vast dat de laatste overlastmelding van [gedaagde] van 27 november 2019 dateert. Dat [gedaagde] , zoals hij aanvoert, ook daarna nog overlastmeldingen bij Groninger Huis via haar website zou hebben gedaan, is - mede in het licht van de uitdrukkelijke betwisting door Groninger Huis op dit punt - door hem niet voldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft geen stukken overgelegd die kunnen bevestigen dat er na 27 november 2019 nog (dergelijke) overlastmeldingen hebben plaatsgevonden. Omdat [gedaagde] onvoldoende heeft gesteld, is nadere bewijslevering ook hier niet aan de orde. In rechte moet er daarom vanuit worden gegaan dat na 27 november 2019 geen overlastmeldingen door [gedaagde] meer zijn gedaan. Tegen die achtergrond was Groninger Huis vanaf dat moment (jegens [gedaagde] ) niet langer gehouden om nog verdere acties richting de bovenbuurman van [gedaagde] te ondernemen.
4.9.
Nu niet is gebleken dat Groninger Huis onvoldoende acties heeft ondernomen om de overlast van de bovenbuurman van [gedaagde] te laten eindigen, is in zoverre geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW dat opschorting van de huurbetaling door [gedaagde] rechtvaardigde en [gedaagde] recht geeft op huurprijsvermindering.
4.10.
Dit betekent dat de vordering in reconventie van [gedaagde] tot huurprijsvermindering integraal moet worden afgewezen en dat [gedaagde] vanaf 1 december 2019 tot aan de einddatum van de huurovereenkomst onverkort iedere maand de huur geheel moest betalen. De vordering van Groninger Huis in conventie strekkende tot betaling van achterstallige huur tot aan de ontbindingsdatum is dan ook toewijsbaar, zoals hierna in het dictum te melden. Datzelfde geldt voor de in conventie gevorderde betaling van wettelijke rente over de achterstallige huur, welke vordering [gedaagde] niet zelfstandig heeft betwist.
4.11.
Gelet op de hoogte van de huurachterstand zou de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zonder meer toewijsbaar zijn geweest, zij het dat Groninger Huis deze vordering, hoewel formeel niet ingetrokken, naar de kantonrechter begrijpt niet langer heeft gehandhaafd omdat de huurovereenkomst krachtens de opzegging door [gedaagde] reeds is
geëindigd, zodat deze kwestie buiten verdere beschouwing kan blijven. De vordering in conventie tot ontruiming van het gehuurde zal hierna voorwaardelijk worden toegewezen, voor het geval [gedaagde] het gehuurde nog niet (geheel) heeft ontruimd, waartoe hij na beëindiging van de huurovereenkomst gehouden was. In het verlengde daarvan is ook toewijsbaar de vordering in conventie tot betaling van een gebruiksvergoeding tot aan de datum van daadwerkelijke ontruiming, zoals hierna in het dictum weergegeven.
4.12.
De vordering van Groninger Huis in conventie tot betaling van een vergoeding van de gemaakte buitengerechtelijke incassokosten is naar het oordeel van de kantonrechter eveneens toewijsbaar. Groninger Huis heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassokosten zijn verricht en dat zij de op grond van artikel 6:96 lid 6 BW vereiste 'veertiendagenbrief' aan [gedaagde] heeft verzonden. Dit maakt dat [gedaagde] een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten aan Groninger Huis verschuldigd is geworden.
4.13.
[gedaagde] zal als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld, aan de zijde van Groninger Huis vastgesteld als volgt:
- dagvaardingskosten			€ 102,96
- vastrecht				€ 499,00
- salaris gemachtigde			€ 360,00 (2 punten x tarief € 180,00)
-----------
€ 961,96
4.14.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij tevens in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld, aan de zijde van Groninger Huis vastgesteld als volgt:
- salaris gemachtigde			€ 180,00 (2 punten x 0,5 x tarief € 180,00)
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de huurwoning [huurwoning gedaagde] te [woonplaats gedaagde] met al degene die en al datgene dat zich daarin van de zijde van [gedaagde] thans nog mocht(en) bevinden, te ontruimen en te verlaten alsmede de woning geheel ontruimd ter beschikking van Groninger Huis te stellen, met afgifte van de sleutels aan Groninger Huis;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Groninger Huis van de huurachterstand tot en met de maand juni 2020, zijnde een bedrag van € 3.204,00, alsmede tot betaling van de huur van € 423,90 per maand vanaf 1 juli 2020 tot en met 31 augustus 2020, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente over de afzonderlijke huurtermijnen vanaf de dag van verschuldigdheid tot aan de dag der algehele voldoening, met als ingangsdatum voor de oudste (drie) huurtermijnen 24 februari 2020;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Groninger Huis van een gebruiksvergoeding van
€ 423,90 per maand vanaf 1 september 2020, voor zover het gehuurde toen nog niet was ontruimd, tot aan de dag van daadwerkelijke ontruiming;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Groninger Huis van een vergoeding voor de  buitengerechtelijke incassokosten van € 76,94;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Groninger Huis tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 961,96;
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
5.8.
wijst de vordering van [gedaagde] af;
5.9.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Groninger Huis tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 180,00.
Aldus gewezen door mr. B. van den Bosch, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 november 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.
MP (520)