ECLI:NL:GHAMS:2020:2246
Gerechtshof AMS — Uitspraak 


GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer 	: 200.258.185/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 7105313 CV EXPL 18-16761
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 augustus 2020
inzake
LEBO VASTGOED B.V.
,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. R.M. Berendsen te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.F. Overes te Amsterdam.
1
Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Lebo en [geïntimeerde] genoemd.
Lebo is bij dagvaarding van 27 maart 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter), van 29 januari 2019, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Lebo als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven met producties;
- memorie van antwoord met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 25 juni 2020 doen bepleiten, Lebo door mr. [NAAM][geïntimeerde] door mr. [NAAM], ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Ten slotte is arrest gevraagd.
Lebo heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van Lebo toewijst, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling - uitvoerbaar bij voorraad - van Lebo in de kosten van het geding in hoger beroep.
[geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
2
Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.17 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Het gaat om de volgende feiten.
2.1
Met ingang van 1 juni 2010 verhuurt Lebo aan [geïntimeerde] de woonruimte aan het adres [adres 1] (hierna: de woning). De woning heeft een oppervlakte van ca 32 m2 en geen aparte slaapkamer. Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte” van 30 juli 2003 (hierna: Algemene Bepalingen) van toepassing.
2.2
Artikel 1.3. van de Algemene Bepalingen luidt als volgt:
Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan (….).
2.3
Artikel 1.4. van de Algemene Bepalingen luidt als volgt:
Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,-- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.
2.4
Artikel 1.5. van de Algemene Bepalingen luidt als volgt:
Indien verhuurder redenen heeft om aan te nemen, dat huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk in gebruik of onderhuur heeft afgestaan of daarin pension verleent, is huurder verplicht mee te werken aan een daarop gericht onderzoek van verhuurder. Desgevraagd is huurder onder meer verplicht de personalia van de gebruikers(s) of onderhuurder(s) te verstrekken.
2.5
Artikel 20.6 van de Algemene Bepalingen luidt als volgt:
Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,-- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt (…). Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.
2.6
Bij brief van 23 oktober 2017 heeft Lebo aan haar huurders, waaronder [geïntimeerde] , aangekondigd dat zij in het kader van haar onderzoek naar woonfraude huisbezoeken zal gaan doen om het juiste gebruik van haar woningen te controleren. In de daarbij gevoegde folder is onder meer vermeld:
LEBO kan u vragen om een uittreksel uit de Basisregistratie Personen te verstrekken waaruit blijkt uit welke personen uw huishouden bestaat.
2.7
Op 10, 17 en 22 november 2017, 25 januari 2018, 9 februari 2018,
14 maart 2018 en 20 april 2018 heeft Lebo getracht de woning te inspecteren. De deur van de woning is geen van die keren geopend. Lebo heeft hierover geen brief aan [geïntimeerde] gestuurd, zoals bijvoorbeeld een brief met de mededeling dat zij vergeefs heeft getracht de woning te bezoeken en het verzoek een afspraak te maken.
2.8
Blijkens een uittreksel uit de basisregistratie personen d.d. 8 maart 2018 staat [A] (hierna: [A] ) per 18 maart 2011 ingeschreven op het adres van de woning. Blijkens een uittreksel uit de basisregistratie personen d.d. 4 juli 2018 staat [B] (hierna: [B] ), eveneens ingeschreven op het adres van de woning. [B] is de broer van [geïntimeerde] .
2.9
Blijkens een uittreksel uit het handelsregister is de eenmanszaak van [A]
per 1 oktober 2011 gevestigd op het adres van de woning. Dit geldt ook voor de eenmanszaken van [B] (per 6 maart 2013) en
[geïntimeerde] (per 7 januari 2017).
2.10
Bij brief van 16 april 2018 heeft de gemachtigde van Lebo aan [geïntimeerde] het volgende geschreven:
“Volgens de administratie van mijn cliënte heeft u haar geen toestemming gevraagd om het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur.
Uit de basisregistratie personen blijkt dat er drie personen in uw appartement wonen. Ook uit het handelsregister blijkt dat: naast u staan ingeschreven sinds 7 januari 2017 de heer [B] en de heer [A] ”
Daarbij is [geïntimeerde] gesommeerd om onder meer het gebruik van de woning door [B] en [A] te staken en gestaakt te houden.
2.11
Bij brieven van 16 april 2018 heeft Lebo aan [B] en [A] bericht dat zij zonder recht in de woning verblijven. Daarbij zijn laatstgenoemden gesommeerd om het gebruik van de woning te staken en gestaakt te houden.
2.12
Bij e-mail van 23 april 2018 heeft [geïntimeerde] – onder meer – het volgende aan de gemachtigde van Lebo geschreven:
Allereerst wil ik aangeven dat ik hier enorm van geschrokken ben. De ‘meest betrokken huisbaas van Amsterdam’ speelt een eenvoudige kwestie via de advocaat [NAAM]te overleggen. Uw cliënt had al jaren geleden kunnen zien wat mijn woonsituatie was omdat elk jaar de inkomensgegevens worden opgevraagd bij de Belastingdienst. Deze personen
[ [B] en [A] , toevoeging hof]
staan namelijk al jaren bij mij geregistreerd.
(…)
Mijn broer was al langer bij mij woonachtig en later ook de heer [A] vanwege privé-omstandigheden. Als familielid help je elkaar uit de brand en is het daarom ook niet ongewoon dat ik dat in deze situatie doe. Ik ging er vanuit dat dat geen problemen zou geven net als bijvoorbeeld een bij partner die bij mij zou intrekken. (…) De heer [A] heeft naar aanleiding van dit schrijven een tijdelijk onderkomen gevonden waar hij kan verblijven. (…) Mijn broer kan ik niet zomaar op straat zetten omdat het simpelweg mijn broer is.
2.13
Op 3 mei 2018 heeft Lebo [geïntimeerde] , diens broer [B] en [A] in kort geding gedagvaard en onder meer ontruiming van de woning gevorderd.
2.14
Op 3 mei 2018 hebben inspecteurs van Lebo in het kader van het preventief woonfraude onderzoek een huisbezoek afgelegd bij de woning, waarbij zij [geïntimeerde] hebben aangetroffen. Op 25 mei 2018 hebben de inspecteurs van dit huisbezoek rapport opgemaakt. In dit rapport is onder meer vermeld dat zij in de kledingkast alleen herenkleding hebben aangetroffen, vermoedelijk van de bewoner zelf.
2.15
Op 23 mei 2018 heeft de behandeling van het kort geding plaatsgevonden. [geïntimeerde] heeft onder meer overgelegd een mail van 24 april 2018 van de gemeente Amsterdam, waarin zij de op die dag door [A] opgegeven adreswijzing naar de [adres 2] heeft bevestigd.
2.16
Bij vonnis van 7 juni 2018 heeft de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam de vorderingen van Lebo in kort geding afgewezen.
3
Beoordeling
3.1
In deze procedure vordert Lebo:
veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling aan Lebo van € 119.790,00, althans € 1.886,73, althans € 989,76, wegens de contractuele boete en, voor zover de contractuele boete lager is dan de geleden schade het verschil tussen de schade ter grootte van € 22.301,57, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
ontbinding van de tussen Lebo en [geïntimeerde] bestaande huurovereenkomst;
veroordeling van [geïntimeerde] om binnen twee dagen althans binnen een nader door de kantonrechter vast te stellen aantal dagen na het te dezen te wijzen vonnis de woning leeg en ontruimd aan Lebo op te leveren, met medeneming van al het zijne en de zijnen en onder afgifte van de sleutels, alles in overeenstemming met de contractuele en wettelijke verplichtingen dienaangaande;
veroordeling van [geïntimeerde] om aan Lebo tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 437,22 voor iedere maand of gedeelte van een maand na de ontbinding dat de woning niet ter vrije beschikking van Lebo is gekomen, alles vermeerderd met de contractuele boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand
veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten met nakosten en rente.
3.2
Als grondslag voor haar vorderingen heeft Lebo, voor zover in hoger beroep van belang, aangevoerd dat [geïntimeerde] in drie opzichten tekort is geschoten bij de nakoming van de huurovereenkomst. De tekortkomingen zijn er volgens Lebo in gelegen dat (i) [geïntimeerde] de woning zonder toestemming van Lebo geheel/gedeeltelijk aan derden heeft onderverhuurd dan wel feitelijk in gebruik heeft gegeven (ii) [geïntimeerde] de woning zonder toestemming van Lebo aan derden in gebruik heeft gegeven als briefadres en (iii) [geïntimeerde] geweigerd heeft om mee te werken aan het onderzoek als bedoeld in artikel 1.5 van de algemene bepalingen en zich niet als goed huurder heeft gedragen.
3.3
De kantonrechter heeft alle vorderingen van Lebo afgewezen. Hiertoe heeft de kantonrechter, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld dat op Lebo, tegenover de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] , de bewijslast rust van haar stelling dat [geïntimeerde] de woning feitelijk of gedeeltelijk in gebruik heeft gegeven of heeft onderverhuurd aan derden (rov. 8). De kantonrechter is tot het oordeel gekomen dat dat dit laatste niet voldoende is komen vast te staan (rov. 13).
Ten aanzien van de tweede door Lebo gestelde tekortkoming heeft de kantonrechter geoordeeld dat [geïntimeerde] , door toe te staan dat zijn broer, I. [geïntimeerde] , staat ingeschreven op zijn adres, in strijd met zijn verplichtingen jegens Lebo als verhuurder handelt, omdat voldoende is komen vast te staan dat Lebo de kans loopt hierdoor door de gemeente te worden beboet gezien de intensivering van het beleid om woonfraude tegen te gaan. Deze tekortkoming, zo heeft de kantonrechter overwogen, is echter nog niet zodanig ernstig dat dit de meest vergaande sanctie rechtvaardigt te weten ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning (rov. 16).
Ten aanzien van de derde door Lebo gestelde tekortkoming heeft de kantonrechter geoordeeld dat de stelling van Lebo dat [geïntimeerde] niet heeft meegewerkt aan het onderzoek van Lebo onvoldoende onderbouwd is en dat niet gezegd kan worden dat [geïntimeerde] niet heeft meegewerkt aan het onderzoek van Lebo (rov. 17).
3.4
Tegen deze beslissingen in de rov. 8, 13, 16 en 17 en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Lebo met drie grieven op.
3.5
Met haar
eerste grief
komt Lebo op tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet voldoende is komen vast te staan dat [geïntimeerde] de woning feitelijk of gedeeltelijk in gebruik of in huur heeft afgestaan aan derden. Lebo betoogt in dit verband dat de kantonrechter aan het in artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen opgenomen verbod een te enge uitleg heeft toegekend. Volgens Lebo moet dit verbod ruim worden gelezen, zodat hieronder ook het gebruik van een brievenbus moet worden begrepen. Daarnaast handhaaft Lebo haar standpunt dat [geïntimeerde] de woning feitelijk in gebruik heeft gegeven aan [A] en [B] .
3.6
Het hof wijst erop dat de kantonrechter de toestemming die [geïntimeerde] heeft gegeven aan zijn broer, [B] , om zijn adres
als postadres
te gebruiken wel degelijk als een tekortkoming heeft aangemerkt, namelijk als schending van de verplichting tot goed huurderschap (rov. 16 van het bestreden vonnis). Om deze reden is het, in de eerste plaats, niet duidelijk welk belang Lebo nog heeft bij de behandeling van dit onderdeel van grief 1, aangezien het slagen daarvan ten hoogste met zich zou brengen dat de door [geïntimeerde] gegeven toestemming ook op een tweede grond als een tekortkoming zou kunnen worden aangemerkt.
Daar komt bij dat Lebo haar stelling dat artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen in de haar bedoelde (ruime zin) moet worden uitgelegd, onvoldoende heeft weten te onderbouwen: zo heeft Lebo geen enkel ander aanknopingspunt uit de huurovereenkomst tussen partijen genoemd ter ondersteuning van haar standpunt. Zelfs de op 23 oktober 2017 (dus ruim na het aangaan van de huurovereenkomst) aan [geïntimeerde] gestuurde folder rept hier met geen woord over. Dat een beperkte uitleg van het verbod zou leiden tot een nog grotere bewijsnood voor verhuurders kan, wat daar ook van zij, op zichzelf geen reden vormen om het verbod, zonder enige andere aanknopingspunten uit de huurovereenkomst, uit te doen strekken tot het in gebruik geven als woonadres in de zin van de Wet basisregistratie personen (hierna: wet brp). Van de Lebo wel ter beschikking staande middelen (zoals getuigenverklaringen van omwonenden en rapporten van huisbezoeken) heeft Lebo bovendien geen gebruik gemaakt. Ook het door Lebo voorgestane doel, te weten een eerlijke verdeling van sociale huurwoningen, maakt nog niet dat artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen zo ruim kan worden opgevat als Lebo voorstaat. Uit het voorgaande volgt dat dit onderdeel van grief 1 (betreffende het in gebruik geven van de woning als postadres) faalt.
3.7
Verder heeft Lebo in hoger beroep geen nieuw element aangevoerd ter onderbouwing van haar stelling dat [geïntimeerde] de woning
feitelijk in gebruik
heeft gegeven aan derden. Lebo lijkt daarbij te miskennen dat de stelplicht op haar rust, dat zij daar vanwege de gebrekkige motivering niet aan heeft voldaan en dat aan bewijs niet eens wordt toegekomen. Het hof sluit zich wat dit tweede onderdeel van grief 1 betreft volledig aan bij de overwegingen van de kantonrechter neergelegd in de rov. 8 tot en met 13 van het bestreden vonnis. Deze komen, samengevat, op het volgende neer: De onder 2.8 genoemde uittreksels vormen weliswaar een aanwijzing maar zijn op zichzelf onvoldoende om als vaststaand aan te nemen dat [geïntimeerde] de woning feitelijk in gebruik heeft gegeven of onderverhuurd heeft aan [A] en [B] . Ook al zou komen vast te staan dat [A] een keer post heeft aangenomen (hetgeen [geïntimeerde] betwist), dan is dit op zichzelf nog geen voldoende aanwijzing dat hij de woning feitelijk in gebruik had. Ter verklaring van de inhoud van zijn e-mail van 23 april 2018, waarin [geïntimeerde] heeft geschreven dat zijn broer al langer woonachtig bij hem was en later ook [A] , heeft [geïntimeerde] toegelicht dat hij dit uit angst heeft geschreven, omdat hij wist dat het inschrijven van mensen op een woonadres zonder dat zij daar feitelijk wonen niet is toegestaan, welke verklaring de kantonrechter niet onaannemelijk voorkwam. Tegenover de stellingen van Lebo heeft [geïntimeerde] vier getuigenverklaringen ingebracht, afkomstig van een omwonende en drie mensen die verklaren regelmatig bij [geïntimeerde] over de vloer te komen, die alle in duidelijke bewoordingen verklaren dat alleen [geïntimeerde] in de woning heeft gewoond en nog steeds woont. Lebo heeft op haar beurt haar stellingen niet onderbouwd met bijvoorbeeld camerabeelden, onderzoeksrapporten of verklaringen van (andere) omwonenden en bovendien geen bewijsaanbod gedaan, ook niet in hoger beroep.
Het hof voegt hieraan toe dat ook het rapport van de inspecteurs van Lebo van het onverwachte huisbezoek van 3 mei 2018 geen enkel aanknopingspunt biedt ter onderbouwing van de stellingen van Lebo.
Dit alles leidt tot de conclusie dat ook naar het oordeel van het hof - in het licht van de door Lebo aangevoerde omstandigheden op zichzelf en in onderling verband gezien, en de daartegenover staande gemotiveerde betwistingen door [geïntimeerde] - niet voldoende vast is komen te staan dat [geïntimeerde] het gehuurde feitelijk of gedeeltelijk in gebruik of in huur heeft afgestaan aan derden. Ook dit tweede onderdeel van grief 1 (betreffende het feitelijk gebruik van de woning door derden) faalt.
3.8
Met haar
tweede grief
voert Lebo aan dat de door de kantonrechter vastgestelde tekortkoming, die erin bestaat dat [geïntimeerde] heeft toegestaan dat zijn broer, [B] , zich heeft inschreven op zijn adres, voldoende ernstig is om ontbinding te rechtvaardigen. Lebo betoogt dat de wettelijke regelingen inzake eerlijke verdeling van woonruimte en inkomensafhankelijke huurverhogingen en, daarmee, het belang van een deugdelijke, betrouwbare basisregistratie van personen, van zodanig gewicht zijn dat schending van de desbetreffende regels door het meewerken aan een valse inschrijving in de basisregistratie ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bovendien, zo stelt Lebo, heeft verhuurder er belang bij om niet verantwoordelijk te kunnen worden gehouden voor onrechtmatig gebruik van de woning.
3.9
[geïntimeerde] heeft onweersproken gesteld dat zijn broer, [B] , niet meer staat ingeschreven op het adres van de woning. Dat [A] daar niet meer is ingeschreven is tussen partijen vast komen te staan. [geïntimeerde] heeft aangevoerd groot belang te hebben bij het aanhouden van de woning - ook al zou hij vanwege de inmiddels verstoorde verhouding met de verhuurder graag een andere woning willen betrekken - omdat het onmogelijk is voor hem in deze prijsklasse een vergelijkbare woning te vinden in Amsterdam. Gelet hierop en mede gezien het feit dat [geïntimeerde] al tien jaar zonder enige (andere) tekortkomingen als goed huurder de woning heeft gehuurd en zijn betalingsverplichtingen nakomt en het feit dat [B] inmiddels is uitgeschreven op het adres van de woning sluit het hof zich aan bij het oordeel van de kantonrechter dat de onderhavige tekortkoming niet zodanig ernstig is dat dit de meest vergaande sanctie rechtvaardigt te weten ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Eventuele nadelige financiële gevolgen van de onderhavige, inmiddels beëindigde, tekortkoming zijn niet gesteld en kunnen overigens door Lebo worden verhaald op [geïntimeerde] mocht daar grond toe zijn. Grief 2 faalt.
3.10
Met haar
derde grief
vecht Lebo het oordeel van de kantonrechter aan dat Lebo haar stelling dat [geïntimeerde] niet heeft meegewerkt onvoldoende heeft onderbouwd. Lebo verwijst in dit verband naar de folder die zij op 23 oktober 2017 heeft doen toekomen aan [geïntimeerde] . Lebo stelt dat [geïntimeerde] niet aan Lebo heeft laten weten dat zijn broer is uitgeschreven.
3.11
Met de kantonrechter stelt het hof vast dat [geïntimeerde] op 3 mei 2018 de medewerkers van Lebo bij hun onverwachte huisbezoek heeft ontvangen en vragen heeft beantwoord. Dat [geïntimeerde] bij eerdere huisbezoeken niet thuis was, valt hem niet aan te rekenen omdat hij overdag werkt. Lebo heeft niet op andere wijze contact met [geïntimeerde] gezocht om tot een huisbezoek te komen. Niet valt in te zien hoe tot de conclusie kan worden gekomen dat [geïntimeerde] niet heeft meegewerkt aan het onderzoek van Lebo. De folder waar Lebo op doelt kondigt weliswaar aan dat Lebo aan huurders om een uittreksel uit het personenregister kan vragen, maar bevat geen plicht voor de huurder om hieraan mee te werken, hetgeen ook te begrijpen valt, aangezien dat kosten en moeite voor de huurder met zich brengt. Weliswaar heeft [geïntimeerde] ter zitting erkend Lebo niet te hebben geïnformeerd dat zijn broer inmiddels is uitgeschreven, maar in het licht van het handelen van Lebo acht het hof deze houding van [geïntimeerde] niet onbegrijpelijk: zowel in kort geding als in de onderhavige bodemprocedure heeft Lebo, zonder enig gesprek te zijn aangegaan met [geïntimeerde] , boetes gevorderd van bijna € 120.000,00. Lebo heeft dan ook onvoldoende aangevoerd om te kunnen oordelen dat [geïntimeerde] zich in dit (onderzoeks-) verband niet als een goed huurder heeft gedragen. De conclusie is dat ook de derde grief faalt.
3.12
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Lebo zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
4
Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Lebo in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 1.684,00 aan verschotten en € 6.322,00 voor salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.A.H.M. ten Dam, E.M. Polak en N.J. Huurdeman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 augustus 2020.