ECLI:NL:RBAMS:2021:64
Rechtbank AMS — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/675442 / HA ZA 19-1210
Vonnis van 13 januari 2021
in de zaak van
1
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiseres]
,
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat [NAAM]. L.E. de Geer te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE AMSTERDAM
,
zetelend te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. D.J.L. van Ee te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eisers] (gezamenlijk) en de Gemeente genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van deze rechtbank van 17 juni 2020 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, met de daarin genoemde stukken;
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 3 december 2020, met de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
De Gemeente geeft sinds begin vorige eeuw grond uit in voortdurende erfpacht. De erfpachter betaalt jaarlijks een erfpachtcanon aan de Gemeente. Na ommekomst van een in de akte van erfpacht opgenomen periode (ook wel genoemd “einde tijdvak”) heeft de Gemeente het recht de voorwaarden van erfpacht aan te passen en vindt herziening van de erfpachtcanon plaats. Afhankelijk van de datum van uitgifte zijn op de erfpacht verschillende algemene bepalingen van toepassing (hierna: AB).
2.2.
[eisers] is rechthebbende van het voortdurend erfpachtrecht op het appartementsrecht, plaatselijk bekend als de [adres] (kadastraal bekend als [nummer] ) en een perceel (een parkeerplaats), plaatselijk bekend als [parkeerplaats] (kadastraal bekend als [nummer] ). Hierna gezamenlijk aangeduid als het erfpachtrecht of als de erfpacht.
2.3.
Op het erfpachtrecht zijn de AB2000 van toepassing.
2.3.1
Artikel 2 van de AB2000 luidt:
“
Art. 2 Begripsbepalingen (…)
h. grondwaarde: de overeengekomen respectievelijk door de Gemeente en/of deskundigen vastgestelde waarde van de onroerende zaak, de waarde van  eventueel aanwezige tot de onroerende zaak behorende opstallen niet meegerekend; (…)
”.
2.3.2
Artikel 3 van de AB2000 luidt:
“Art. 3 Uitgifte in erfpacht(…)
2 In de akte van vestiging van de erfpacht worden in elk geval opgenomen:
(…) e. de canon, alsmede het canonpercentage en de grondwaarde die aan de berekening van de canon ten grondslag liggen;(…)
”
2.3.3
Artikel 11 van de AB2000 luidt:
“
Art. 11 Wijzigingen in de erfpacht bij het einde van het tijdvak
1. Ten minste drie jaar vóór de aanvang van een nieuw tijdvak geven Burgemeester en Wethouders schriftelijk aan de erfpachter kennis van de toepasselijkheid van eventuele nieuwe Algemene Bepalingen en de op basis van het bepaalde in de leden 2 en 3 door de Gemeente berekende nieuwe grondwaarde en nieuwe jaarlijkse en vaste canons.
2. Bij de aanvang van een nieuw tijdvak vindt herziening van de canon plaats. De canon wordt door de Gemeente vastgesteld op basis van een opnieuw berekende grondwaarde en de canonpercentages, geldende in het desbetreffende kwartaal van het jaar van kennisgeving als bedoeld in lid 1.
3. Bij de berekening van de grondwaarde wordt uitgegaan van:
a. de bij de aanvang van het nieuwe tijdvlak toepasselijke algemene en bijzondere bepalingen;
b. een redelijke toedeling van een deel van de gezamenlijke waarde van het perceel en de opstallen aan het perceel;
c de onderhandse verkoopwaarde van normaal onderhouden percelen en opstallen in verhuurde of gebruikte staat. (..)
5. Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de nieuwe grondwaarde en nieuwe canons, doet hij hiervan binnen drie maanden na ontvangst van de kennisgeving schriftelijk mededeling aan Burgemeester en Wethouders. In dat geval worden de grondwaarde, de canonpercentages en canons met inachtneming van het bepaalde in de leden 2 en 3 vastgesteld door deskundigen. De door deskundigen vastgelegde grondwaarde, canonpercentages en canons worden zo spoedig mogelijk schriftelijk aan de Gemeente en de erfpachter ter kennis gebracht. (..)
”
2.3.4
Artikel 34 van de AB2000 luidt:
“Art. 34 Deskundigen
1. Wanneer in deze bepalingen sprake is van deskundigen, wordt daaronder verstaan een aantal van drie.
2. Indien de Gemeente voornemens is een geschil ter beslissing voor te leggen aan deskundigen en een verzoek tot aanwijzing van deskundigen uit te brengen, geven Burgemeester en Wethouders de erfpachter schriftelijk kennis van dit voornemen. Burgemeester en Wethouders stellen gedurende een maand na dagtekening van gemeld schrijven de erfpachter in de gelegenheid voor geschillenbeslechting door de bevoegde rechter te kiezen. Laat de erfpachter deze termijn ongebruikt voorbijgaan, dan wordt hij geacht in te stemmen met beslechting van het geschil door deskundigen
.”
2.4.
De grond waarop het erfpachtrecht rust is door de Gemeente bij akte van 16 augustus 2013 uitgegeven aan de als woningcoöperatie functionerende Stichting de Alliantie en maakt deel uit van een groter complex van erfpachtrechten. In de akte waarbij de erfpacht is gevestigd, staat:
“
(…) B. Canon en Grondwaarde
Deze uitgifte in erfpacht geschiedt tegen een aanvangscanon van vijftienduizend éénhonderddrieëntachtig euro en negentien eurocent (€ 15.183,19), welke canon is berekend naar een canonpercentage van twee vierendertig/honderdste procent (2.34%) en een grondwaarde van zeshonderdachtenveertigduizend achthonderdvierenvijftig euro (€ 648.854,00) (…)
(…) F Betalingswijze canon/kwijting
(…) voor het eerste vijftig jarige erfpachttijdvak, zijnde de periode van zestien augustus tweeduizend dertien tot en met vijftien augustus tweeduizend drieënzestig bij vooruitbetaling is voldaan. (…)
”
2.5.
De grondwaarde van het erfpachtrecht voor het gehele perceel is per 15 augustus 2013 vastgesteld op € 648.854,- en afgekocht voor 50 jaar, tot en met 15 augustus 2063. De grondwaarde van het erfpachtrecht van [eisers] is blijkens de bijlage bij de vestigingsakte vastgesteld op € 27.598,72 (€ 26.986,75 + € 611,97).
2.6.
De erfpacht is door Stichting Alliantie op 21 juli 2014 geleverd aan een derde voor € 147.964,-. In de akte van levering is daarnaast een aanneemsom opgenomen van
€ 131.036,-. Op 27 februari 2015 heeft de derde de erfpacht geleverd aan [eisers] voor € 300.000,-.
2.7.
Op 10 februari 2015 heeft het college van B&W het “Startdocument Eeuwigdurende erfpacht” (hierna: het Startdocument) vastgesteld. Het Startdocument vermeldt onder meer:
“
(..) Het huidige stelsel voor voortdurende erfpacht kent een aantal knelpunten die in het stelsel van eeuwigdurende erfpacht worden ondervangen:
plotselinge stijging van de woonlasten bij canonherziening einde tijdvak;
onvoorspelbaarheid van de nieuwe canon en daardoor onzekerheid over toekomstige woonlasten;
terughoudendheid van banken bij de financiering van erfpachtwoningen;
ingewikkelde procedures bij de vaststelling van de nieuwe canon; (…)
Er zal door de gemeente een onafhankelijke commissie worden ingesteld voor de methode waarop de waarde van het eeuwigdurende erfpacht kan worden bepaald. (..)
”
Het Startdocument vermeldt verder, kort gezegd, dat bij eeuwigdurende erfpacht de canon nog slechts één keer wordt vastgesteld en het tijdvak waarvoor dit gebeurt oneindige looptijd heeft. De erfpachter kan vrijwillig overstappen van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht en kan daarbij kiezen voor jaarlijkse canonbetaling of het in één keer afkopen van de canon. Het aanbod van de Gemeente om over te stappen van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht wordt hierna ook wel genoemd het “overstapaanbod”.
2.8.
Op 10 februari 2016 heeft het college van B&W de gemeenteraad geïnformeerd over de invoering van eeuwigdurende erfpacht en het voornemen om daartoe een overstapregeling op te stellen. Daarnaast zijn de algemene bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht vrijgegeven voor inspraak.
2.9.
Op 22 juni 2016 heeft de gemeenteraad ingestemd met de algemene bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 en het bijbehorende uitgifte- en grondprijsbeleid.
2.10.
In de periode van 9 januari 2017 tot en met 19 februari 2017 was er inspraak mogelijk over de voorwaarden van het overstapaanbod. Op 9 mei 2017 heeft het college van B&W onder meer ingestemd met de na inspraak aangepaste overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017 (hierna: de Overstapregeling) en de grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten (hierna: het Grondwaardebeleid). Op 28 juni 2017 heeft de gemeenteraad hiermee ingestemd.
2.11.
De Overstapregeling komt er – samengevat – op neer dat in het systeem van eeuwigdurende erfpacht de canon wordt berekend op basis van de erfpachtgrondwaarde. De erfpachtgrondwaarde wordt bepaald op basis van het Grondwaardebeleid. Samengevat is de grondwaarde gelijk aan de WOZ-waarde vermenigvuldigd met de buurtstraatquote (hierna: BSQ). Het BSQ percentage is gemaximeerd op 49% en wordt als volgt vastgesteld:
- BSQ is het gemiddelde percentage van de individuele grondquotes;
- de individuele grondquotes bestaan uit de grondwaarde gedeeld door de WOZ-waarde,
- de grondwaarde is gelijk is aan de WOZ-waarde verminderd met de opstalwaarde;
- de opstalwaarde is gelijk aan de kosten van herbouw (uitgaande van hedendaagse nieuwbouw) vermeerdert met de sloopkosten.
Op de aldus verkregen grondwaarde wordt een depreciatie toegepast van 10% om tot de erfpachtgrondwaarde te komen. De erfpachtgrondwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met het canonpercentage van, op dit moment, 2,39%.
2.12.
Teneinde de overstap voor erfpachters aantrekkelijk te maken hanteert de Gemeente een overstappremie van 25% waarmee de canon wordt verlaagd en is deze premie tijdelijk verhoogd naar 35% voor erfpachters die uiterlijk 31 december 2019 een overstapaanvraag hebben ingediend. De aldus verkregen canon bij eeuwigdurende erfpacht wordt jaarlijks geïndexeerd in lijn met de inflatie aan de hand van het consumentenprijsindexcijfer. Indien de canon wordt afgekocht wordt deze contant gemaakt.
2.13.
Tot slot bepaalt de overstapregeling dat bij erfpachters die vóór 31 december 2019 een aanvraag hebben ingediend voor een overstapaanbod, de WOZ-waarde van 2015 (peildatum 1 januari 2014) of 2016 (peildatum 1 januari 2015), indien deze WOZ-waarde lager is, zal worden gebruikt om de canon bij eeuwigdurende erfpacht te berekenen.
2.14.
Artikel 4.1 van het Grondwaardebeleid bepaalt onder meer:
“
4.1 Grondwaardebepaling op basis van de WOZ-waarde
Voor bestemming wonen wordt de erfpachtgrondwaarde als volgt bepaald:
1 Voor bepaling van de vastgoedwaarde wordt de WOZ-waarde gebruikt mits de WOZ-waarde voldoet aan de volgende criteria:
(…)
b) is gebaseerd op een volledig afgeronde bebouwing. (…)
Werkwijze als er geen bruikbare WOZ-waarde beschikbaar is
In een aantal gevallen kan het zijn dat er geen WOZ-waarde beschikbaar is. (…)
In deze gevallen zal Grond & Ontwikkeling de onbezwaarde waarde van het object bepalen. Daarbij wordt vergeleken met ander WOZ objecten die over gelijke kenmerken beschikken of wordt er gecorrigeerd voor kenmerken die verschillen tussen het object waarvoor de WOZ-waarde moet worden bepaald en de kenmerken van het object waarmee wordt vergeleken. (…)
”.
2.15.
De WOZ-beschikking over 2015 (peildatum 1 januari 2014) voor de woning van [eisers] bedroeg € 222.000,-. De WOZ-beschikking over 2016 (peildatum 1 januari 2015) voor de woning van [eisers] bedroeg  € 333.500,-. [eisers] heeft hiertegen bezwaar gemaakt en de Gemeente heeft de WOZ-waarde vervolgens verlaagd naar
€ 300.000,-.
2.16.
Tussen de Gemeente en [eisers] is discussie ontstaan over de hoogte van de door de Gemeente berekende BSQ van 29% en de door [eisers] berekende BSQ van 20%. Bij e-mail van 6 september 2018 heeft de Gemeente [eisers] hierover onder meer het volgende bericht:
“
De gemeente bepaalt de BSQ op basis van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of peildatum 2015, afhankelijk welke het laagst is. De BSQ voor uw straat kon door twee oorzaken niet direct bepaald worden:
Bij verschillende eengezinswoningen is de WOZ-waarde met peildatum 2014 gebaseerd op een onafgebouwde woning.
Voor verschillende eengezinswoningen is de WOZ-waarde met peildatum 2014 niet bepaald.
Bij een onafgebouwde woning hanteert de belastingdienst eerst de waarde van een volledige woning en vermenigvuldigd deze waarde vervolgens met een afbouwpercentage om zo de WOZ –waarde van de onafgebouwde woning te verkrijgen. Voor deze woningen hanteert de gemeente bij de berekening van de BSQ de waarde van de volledige woning die door de belastingdienst is bepaald. (…) De waarden die zo bepaald zijn, worden vergeleken met de WOZ-waarden met peildatum 2015. De laagste waarden worden gehanteerd in de BSQ berekening.
De gemeentelijke BSQ berekening is gebaseerd op 27 woningen. Uw berekening bevat vier woningen waarvan het resultaat geëxtrapoleerd is. Door dit verschil in werkwijze ontstaan verschillen. Voor de vergelijkbaarheid wordt gefocust op de vier woningen uit uw berekening.
Vergelijking (WOZ-)waarden
Voor de vier woningen is een WOZ-waarde met peildatum 2014 beschikbaar. Deze woningen zijn echter alle niet afgebouwd. Voor deze woningen is daarom voor peildatum 2014 de waarde van een volledig afgebouwde woning gehanteerd die door de Belastingdienst is bepaald. Vervolgens is een vergelijking gemaakt met de WOZ-waarde met peildatum 2015. Bij twee woningen (2 en 4a) is de WOZ-waarde met peildatum 2015 gehanteerd. Bij de ander woningen (2a en 4) is de waarde met peildatum 2014 van een volledige woning gehanteerd.
De waarden in de gemeentelijke BSQ-berekening zijn aanmerkelijk hoger dan in uw berekening. De WOZ-waarden met peildatum 2015 zijn beschikbaar via wozwaardeloket.nl. De waarden met peildatum 2014 kunnen vanwege de vertrouwelijkheid niet verstrekt worden. Deze waarden liggen logischerwijs enigszins onder de WOZ-waarde met peildatum 2015. (…)
De opstalwaarde voor 2, 2a en 4 liggen in de gemeenschappelijke berekening 2% tot 3% hoger. De opstalwaarde voor 4a ligt 3% lager in de gemeenschappelijke berekening.
Conclusie
Door de gemeente bepaalde BSQ voor de [adres] ligt met name hoger dan in uw berekening doordat de gehanteerde waarden voor de woningen in de gemeentelijke berekening hoger zijn. Voor de waardebepaling is de gemeente aangesloten bij waarden die door de Belastingdienst zijn bepaald. Deze waarden sluiten niet aan bij de verkoopprijzen die in de aangeleverde berekening zijn gehanteerd. Een (van de) verklaring(en) van het verschil is dat de Belastingdienst uitgaat van vol eigendom en dat de verkoopprijzen woningen op erfpacht betreffen
.”
2.17.
[eisers] heeft op 16 januari 2019 een persoonlijk informatie pakket (hierna: PIP) ontvangen van de Gemeente waarin informatie wordt gegeven over de keuzemogelijkheden bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Blijkens het in het PIP opgenomen overzicht gaat de Gemeente bij de berekening van de jaarlijkse canon bij eeuwigdurende erfpacht in het geval van [eisers] uit van een grondwaarde van € 87.000,- (€ 80.330,- voor de woning + € 6.670,- voor de parkeerplaats) en een BSQ van 29%, hetgeen resulteert in een afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht van € 16.760,- (€ 15.475,- voor de woning en € 1.285,- voor de parkeerplaats).
3
Het geschil
3.1.
[eisers] vordert – samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I
primair:
de Gemeente te veroordelen om aan [eisers] een overstapaanbod te doen tegen een bedrag van € 5.316,58, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag;
subsidiair:
de Gemeente te veroordelen aan [eisers] te betalen een bedrag van € 11.443,29, althans een in goede justitie te betalen bedrag;
II
in het geval dat tussen [eisers] en de Gemeente reeds een overeenkomst tot overstap naar eeuwigdurende erfpacht tot stand is gekomen of de akte van overgang reeds is gepasseerd,
a) deze overeenkomst dan wel akte partieel te vernietigen in de zin dat de voor overstap door [eisers] te betalen prijs wordt gesteld op een bedrag van € 5.316,58, althans een goede justitie te bepalen bedrag;
b) indien de akte is gepasseerd en [eisers] de overstapsom reeds heeft voldaan, de Gemeente te veroordelen aan [eisers] een bedrag van € 11.443,29 terug te betalen alsmede de wettelijke rente daarover vanaf het moment dat [eisers] het bedrag heeft voldaan tot het moment dat de Gemeente aan dit deel van het vonnis heeft voldaan;
III
voor recht te verklaren dat [eisers] artikel 11 van de AB2000 rechtsgeldig heeft vernietigd, althans artikel 11 van de AB2000 te vernietigen.
En voorts de Gemeente de veroordelen in de buitengerechtelijke kosten en kosten van het geding.
3.2.
De Gemeente voert gemotiveerd verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
De rechtbank zal eerst ingaan op hetgeen gevorderd onder I en II. Beide vorderingen zien op het overstapaanbod van de Gemeente. De advocaat [NAAM][eisers] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat er bij de beoordeling vanuit moet worden gegaan dat [eisers] het overstapaanbod heeft aanvaard en dus te doen alsof de voorwaarde waaronder vordering II is ingesteld is vervuld. Eiser heeft daarop toegelicht dat hij tot 17 januari 2021 de gelegenheid heeft om het aanbod te aanvaarden en dat het hem goed zou uitkomen als de rechtbank voor die datum uitspraak doet want dan kan hij die uitspraak betrekken bij zijn beslissing. De rechtbank gaat er gezien deze toelichting van uit dat [eisers] het overstapaanbod op de dag van dit vonnis niet heeft geaccepteerd. Dat betekent dat niet is voldaan aan de voorwaarde waaronder vordering II is ingesteld. De rechtbank zal [eisers] in zoverre dan ook niet ontvankelijk verklaren.
Overstapaanbod
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat de Gemeente erfpachters een overstapaanbod mag doen. Wel in geschil is de wijze waarop de hoogte van de erfpachtcanon in dat geval moet worden bepaald. De rechtbank stelt bij de beoordeling voorop dat het niet aan de rechtbank is om te bepalen welke methode van waardering de Gemeente dient toe te passen bij het doen van een overstapaanbod. De vraag die voorligt is of dit aanbod tot stand is gekomen op basis van zorgvuldige besluitvorming en of de rechten van [eisers] op basis van de bestaande erfpacht daarmee niet worden geschonden. Uitgangspunt bij die beoordeling is dat het de Gemeente als erfpachtgever in beginsel vrij staat een aanbod tot overstap te doen en de voorwaarden voor die overstap, waaronder de hoogte van de canon, te bepalen. Het staat een erfpachter vrij een dergelijk aanbod wel of niet te accepteren. Bij het doen van het overstapaanbod staat de Gemeente tot de erfpachter in een mede door redelijkheid en billijkheid beheerste relatie. De Gemeente is als bestuursorgaan gehouden het algemeen belang te behartigen en dient bij het uitoefenen van haar privaatrechtelijke bevoegdheden als erfpachtgever de beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen (artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek, hierna: BW).
Vordering I Primair
4.3.
Primair vordert [eisers] dat de Gemeente hem een overstapaanbod doet voor een bedrag van € 5.316,58. Dit bedrag volgt uit de berekening van de Gemeente indien wordt uitgegaan van de in de (bijlage bij de) akte van vestiging d.d. 16 augustus 2013 opgenomen grondwaarde van € 27.598,72 (zie hiervoor ook onder 2.5). Door uit te gaan van een andere grondwaarde schiet de Gemeente toerekenbaar tekort in de nakoming van de tussen partijen geldende verplichtingen, aldus [eisers] De verplichting om een aanbod te doen als door [eisers] voorgestaan, volgt volgens [eisers] uit de bestaande akte van erfpacht, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de redelijkheid en billijkheid.
Akte van erfpacht
4.4.
[eisers] stelt dat uit artikelen 2 en 3 van de AB2000 (zie hiervoor onder 2.3.1. en 2.3.2.) volgt dat de in de (bijlage bij de) akte van uitgifte opgenomen grondwaarde de tussen de Gemeente en [eisers] overeengekomen grondwaarde is en dat het de Gemeente daarom niet vrij staat bij het doen van een overstapaanbod van een andere grondwaarde uit te gaan. Zoals hiervoor onder 4.2. uiteengezet, is deze stelling niet juist. De Gemeente is bij het doen van een overstapaanbod niet gebonden aan de bestaande erfpachtakte. Uit die akte vloeit geen verplichting voort om bij het doen van een (nieuw en andersoortig) aanbod uit te gaan van de grondwaarde als opgenomen in de (bijlage bij de) akte van vestiging. Het aanbod van de gemeente is vrijwillig. Indien [eisers] het overstapaanbod niet accepteert blijven de bestaande rechten en verplichtingen van kracht.
Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
4.5.
[eisers] stelt dat de Gemeente bij de voorbereidingen van het overstapaanbod in strijd heeft gehandeld met het zorgvuldigheidsbeginsel van artikel 3:2 van de Algemene Wet Bestuursrecht (hierna: AWB) door zonder deugdelijke motivering voorbij te gaan aan de grondwaarde die eerder is opgenomen in de (bijlage bij de) akte van vestiging en de BSQ te bepalen op 29%. Aan de grondwaarde in het overstapaanbod ligt geen onafhankelijke taxatie ten grondslag en deze is niet onderbouwd met een controleerbare berekening. De Gemeente handelt daarmee tevens in strijd met het motiveringsbeginsel en de op haar rustende transparantieplicht aldus [eisers]
4.6.
Artikel 3:2 AWB ziet op de wijze waarop de Gemeente besluitvorming heeft voorbereid en welke informatie zij heeft ingewonnen over de feiten en belangen van de betrokkenen. De rechtbank stelt bij de beoordeling of de Gemeente zorgvuldig heeft gehandeld bij het bepalen van de grondwaarde in het kader van het overstapaanbod voorop dat bij het vaststellen van de grondwaarde gekozen kan worden voor meerdere methodes. De Gemeente heeft, onder meer op basis van het advies van deskundigen, gekozen voor de residuele-waarde methode. Niet gesteld of geleken is dat het advies van de deskundigen op zich zelf genomen ondeugdelijk is, dan wel niet zorgvuldig tot stand zou zijn gekomen. De voor- en nadelen van verschillende methodes zijn onderzocht. Tijdens de inspraakrondes is ook de historische grondwaarde als methode voor het bepalen van de canon aan de orde gekomen en door de Gemeente gemotiveerd van de hand gewezen.
4.7.
Dat het gebruikmaken van de BSQ’s bij de waardering van de grondwaarde onzorgvuldig is, is niet gebleken. BSQ’s worden vastgesteld zoals hiervoor onder 2.11. en verder weergegeven. De bij de berekening van de BSQ gehanteerde WOZ-waarde, die door de Gemeente wordt vastgesteld, is van elke woning in de relevante buurt bekend. Indien individuele erfpachters het niet eens zijn met de door de Gemeente vastgestelde WOZ-waarde kunnen zij daartegen bezwaar en beroep indienen. [eisers] heeft dit gedaan en naar aanleiding daarvan is de WOZ-waarde over 2016 (peildatum 1 januari 2015) verlaagd naar € 300.000,-. [eisers] heeft een eigen berekening van de BSQ gemaakt en kwam daarbij uit op 20% . De Gemeente heeft in haar e-mail van 6 september 2018 toegelicht waarom deze berekening niet klopt (zie hiervoor onder 2.16.). [eisers] gaat bij zijn berekening uit van te weinig woningen en houdt onvoldoende rekening met staat van de woning (afgebouwd of niet afgebouwd).
4.8.
Ten aanzien van de grondwaarde waarop het overstapaanbod voor [eisers] is gebaseerd, heeft de Gemeente verder toegelicht op welke wijze zij, in overeenstemming met artikel 4.1 van het Grondwaardebeleid (zie hiervoor onder 2.14.), in 2014 tot een onbezwaarde grondwaarde van € 277.000,- voor de woning van [eisers] en € 23.000,- voor de parkeerplaats is gekomen. Dit zijn ook de waarden die in het PIP voor [eisers] tot uitgangspunt is genomen. De bedragen in de PIP hebben in de eerste plaats te maken met het feit dat er op de peildatum 1 januari 2014 geen geschikte WOZ-waarde voor de toen nog niet afgebouwde woning van [eisers] voorhanden was. In de tweede plaats hebben deze bedragen te maken met de omstandigheid dat de WOZ-waarde van alleen al de woning op de peildatum 1 januari 2015 € 300.000,- was, en dus hoger dan op de peildatum 1 januari 2014. Door [eisers] is onvoldoende toegelicht waarom deze berekening op zich zelf genomen niet juist zou zijn.
4.9.
Ook overigens is niet gebleken dat de Gemeente in strijd zou hebben gehandeld met het zorgvuldigheidsbeginsel. Op welke wijze het overstapaanbod niet deugdelijk zou zijn gemotiveerd, wordt door [eisers] niet nader toegelicht. Nu in het Startdocument de redenen voor het overstapaanbod uiteen zijn gezet, het beleid verder is vormgegeven en toegelicht in de langs democratische weg tot stand gekomen Overstapregeling en het daarbij gehanteerde Grondwaardebeleid, en niet in geschil is dat het overstapaanbod van [eisers] conform dit beleid is vastgesteld, gaat de rechtbank hier dan ook aan voorbij.
4.10.
[eisers] stelt verder dat de Gemeente in strijd heeft gehandeld met het vertrouwensbeginsel door bij het bepalen van het overstapaanbod uit te gaan van een grondwaarde die meer dan drie maal zo hoog is als de door de Gemeente zelf in de (bijlage bij) de vestigingsakte vastgestelde grondwaarde. De rechtbank volgt [eisers] hierin niet. Het enige dat [eisers] aan zijn stelling ten grondslag legt is dat in de (bijlage bij de) akte van vestiging een lagere grondwaarde is opgenomen. Op geen moment heeft de Gemeente bij [eisers] het vertrouwen gewekt dat zij bij het doen van een overstapaanbod deze grondwaarde zou hanteren. Het enkele feit dat in de (bijlage bij de) akte van vestiging, waar [eisers] op geen enkele manier bij was betrokken, een grondwaarde is opgenomen is in ieder geval onvoldoende om daartoe gerechtvaardigd vertrouwen bij [eisers] te wekken.
Redelijkheid en billijkheid
4.11.
De verplichting tot het doen van een aanbod als door [eisers] gevorderd onder I primair volgt, gezien het voorgaande, ook niet uit artikel 6:248 BW lid 1 jo 6:216 BW. Het overstapaanbod is tot stand gekomen op basis van de Overstapregeling en het Grondwaardebeleid en het staat [eisers] vrij het aanbod wel of niet te aanvaarden. De besluitvorming die ten grondslag ligt aan het overstapaanbod is zorgvuldig tot stand gekomene en niet in strijd met het vertrouwensbeginsel, dan wel de bestaande erfpachtrelatie met [eisers] De primaire vordering onder I zal worden afgewezen.
Vordering I Subsidiair
4.12.
Subsidiair vordert [eisers] een bedrag van € 11.443,29. Dit is het verschil tussen het afkoopbedrag in het overstapaanbod en hetgeen [eisers] stelt verschuldigd te zijn indien bij het doen van het overstapaanbod zou worden uitgegaan van de grondwaarde in de (bijlage bij de) vestigingsakte. Nu de Gemeente bij het bepalen van de grondwaarde in het overstapaanbod uitgaat van een veel hogere grondwaarde per peildatum van 1 januari 2014, gelegen 4.5 maand na de vestigingsakte, handelt de Gemeente onrechtmatig, aldus [eisers] Door gebrekkige, onjuiste en onvolledige informatie te geven, beperkt de Gemeente de erfpachters in hun mogelijkheden om een geïnformeerd besluit te nemen en maakt de Gemeente zich schuldig aan oneerlijke handels praktijken. Hierdoor lijdt hij schade als gevorderd, aldus [eisers]
4.13.
Op welke wijze de Gemeente [eisers] onjuist, gebrekkig en onvolledig heeft geïnformeerd is niet nader toegelicht. De rechtbank gaat hieraan dan ook voorbij en komt daarom niet toe aan de vraag of het doen van een overstapaanbod kwalificeert als een handelspraktijk in de zin van artikel 193 sub b BW, zoals door [eisers] gesteld en door de Gemeente betwist.
4.14.
Dat in het overstapaanbod uitgegaan wordt van een hogere grondwaarde dan in de (bijlage bij de) vestigingsakte, maakt niet dat de Gemeente onrechtmatig handelt. De Gemeente is vrij om een overstapaanbod te doen en, binnen de grenzen zoals hiervoor aangegeven, vrij om daarvoor een prijs te bepalen. Net als dat [eisers] vrij is een dergelijk aanbod af te wijzen of te aanvaarden. De Gemeente heeft bovendien voldoende toegelicht waarom in verband met de kosten van sloop en bouwrijp maken van de grond, die door de woningbouwcoöperatie werden gedragen, in de (bijlage bij de) akte van uitgifte een lagere grondwaarde is gehanteerd. Het staat de Gemeente in beginsel vrij om bij uitgifte van grond aan een coöperatie andere afwegingen te maken en daarbij het algemene belang, waaronder het belang van volkshuisvesting, te betrekken. Deze afwegingen kunnen leiden tot een lagere grondwaarde. Anders gezegd, het korte tijdsverloop tussen de datum van de akte van uitgifte en het overstapaanbod, en de in verband daarmee vast te stellen grondwaarde, is op zichzelf onvoldoende om tot onrechtmatigheid ten opzichte van [eisers] te leiden.
4.15.
[eisers] stelt tot slot dat indien [eisers] het overstapaanbod niet accepteert, het overstapaanbod er desalniettemin voor zorgt dat de waarde van het bestaande erfpacht zal dalen. Toekomstige kopers zullen niet meer willen betalen dan de waarde van het erfpacht minus de kosten van overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Bovendien zullen hypotheekverstrekkers de bestaande erfpachtrechten volgens hem niet meer willen financieren. [eisers] heeft deze stelling niet voldoende onderbouwd. Ook is niet duidelijk waarom dit specifiek in het geval van [eisers] zou opgaan waarbij de bestaande erfpacht is afgekocht tot 2063 en dus gedurende langere tijd zekerheid bestaat over de hoogte van de te betalen canon. Maar zelfs indien het overstapaanbod tot een verandering van de waarde van de bestaande erfpacht zou leiden, is dit gegeven op zichzelf genomen niet voldoende om het overstapaanbod onrechtmatig te achten. Fluctuatie van waarde is inherent aan het recht van erfpacht. De waarde van erfpacht wordt beïnvloed door tal van factoren, zoals toekomstverwachtingen omtrent de onroerend goed markt, de termijn van de canon, het bestemmingsplan, etc. Het kan de Gemeente niet verweten worden dat een zorgvuldig doorgevoerde beleidswijzing op het gebied van erfpacht door de markt wordt meegenomen als een van deze factoren.
4.16.
Uit het voorgaande volgt dat, nu niet gebleken is van onrechtmatig handelen, ook de subsidiaire vordering tot vergoeding van schade zal worden afgewezen.
Vordering III, vernietiging van artikel 11 AB2000
4.17.
[eisers] vordert een verklaring voor recht dat artikel 11 van de AB2000 rechtsgeldig is vernietigd, dan wel wordt vernietigd. [eisers] stelt daartoe dat het artikel onredelijk bezwarend is. Lid 2 van dat artikel bepaalt dat bij einde tijdvak herziening van de canon plaatsvindt. Hierdoor kunnen de woonlasten plotseling stijgen en dat leidt tot onzekerheid en onvoorspelbaarheid. De procedure om de nieuwe canon vast te stellen is ingewikkeld en banken zijn terughoudend bij financiering. Deze omstandigheden leiden tot een verstoring van het evenwicht in de relatie tussen de Gemeente en de erfpachter.
4.18.
Dat evenwicht wordt volgens [eisers] ook verstoord omdat de reden om de canon te wijzigen niet wordt vermeld in de AB2000 en niet blijkt hoe de Gemeente de nieuwe grondwaarde zal vaststellen. Een dergelijk beding valt onder sub j. van de indicatieve lijst bij de Richtlijn 93/13/EEG  betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: “de Richtlijn”), de zogenoemde blauwe lijst. Sub l. van de blauwe lijst vermeldt voorwaarden die geen reële opzegmogelijkheid kennen, zoals bij de AB2000 het geval is. Weliswaar kent artikel 25 van de AB2000 de mogelijkheid om op te zeggen tegen het einde van het tijdvak, maar omdat de bepaling de Gemeente het recht geeft de erfpachter te verzoeken alsdan de opstal te verwijderen, er niet in alle gevallen recht op compensatie is en de compensatie altijd lager is dan de marktwaarde van de erfpacht, is dit geen reële optie. Verkoop van het erfpachtrecht is geen alternatief omdat bij het bepalen van de prijs de hogere canon altijd zal worden betrokken, aldus tot hier [eisers]
4.19.
Bij de beoordeling van de vraag of artikel 11 van de AB2000 onredelijk bezwarend is, stelt de rechtbank voorop dat de AB2000 algemene voorwaarden zijn in de zin van artikel 6:233 BW, krachtens welk artikel een beding vernietigbaar is indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij. Hierbij dient de consument tenminste dezelfde bescherming te krijgen als volgt uit de Richtlijn. In het arrest van 29 april 2016 heeft de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2016:769) reeds geoordeeld dat een herzieningsbevoegdheid als in (een voorloper van) artikel 11 van de AB2000 niet een beding is als bedoeld in artikel 6:236 en 6:237 BW (de zwarte en grijze lijst). Voorts geldt dat in dit arrest is geoordeeld dat een beding dat uitsluitend voorkomt op de indicatieve lijst bij de Richtlijn niet zondermeer als oneerlijk is te beschouwen. Met betrekking tot een dergelijk beding dient te worden nagegaan of het in de context die aan de orde is, een aanzienlijke en ongerechtvaardigde verstoring oplevert van het evenwicht in de zin van artikel 3 lid 1 van de Richtlijn. Bij dat oordeel is van belang dat de AB2000 deel uitmaken van het beleid van de Gemeente dat zij voert als overheid met betrekking tot grond binnen haar grenzen, dat het kennelijke doel van de wijzigingsbevoegdheid is om de voorwaarden na verloop van tijd te kunnen aanpassen aan de gewijzigde verhoudingen, opvattingen en inzichten, dat de voorwaarden worden getoetst en vastgesteld door de gemeenteraad (dat een democratisch gekozen, vertegenwoordigend orgaan is), dat de vaststelling en toepassing van die voorwaarden mede moeten voldoen aan algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en dat bij de toets aan deze beginselen mede van belang is of kan zijn met welk doel de Gemeente de grond (niet in eigendom, maar) in erfpacht heeft uitgegeven en uitgegeven houdt. Het hof Den Haag heeft in het arrest van 19 september 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:2894) op grond van voormeld toetsingskader geoordeeld dat artikel 11 AB2000 niet onredelijk bezwarend is.
4.20.
De rechtbank volgt het hof hierin. Voor heffing van canon bestaat een wettelijke grondslag (artikel 5:85 BW). Uit de AB2000 volgt waar bij het vaststellen van de grondwaarde (voor het berekenen van de canon) van wordt uitgegaan (lid 3 artikel 11) en dat indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de nieuwe grondwaarde en/of canon deze wordt vastgesteld door deskundigen. Daarmee is de wijze van vaststelling voldoende voorzienbaar. De Hoge Raad heeft eveneens uitgemaakt dat vaststelling door deskundigen voldoet aan het transparantie- bepaalbaarheidsvereisten en het formele rechtszekerheidsbeginsel van artikel 3:14 BW. De deskundigen stellen de canon vast aan de hand van de actuele grondwaarden en het advies kan eventueel op grond van artikel 7:904 lid 1 BW worden aangetast.
4.21.
[eisers] betoogt dat voornoemde jurisprudentie ziet op de vordering van een belangenstichting en niet op de belangen van een individuele erfpachter die een beroep doet op de concrete omstandigheden van zijn of haar geval, zoals in deze procedure. Dit is juist. [eisers] laat echter na aan te geven waarom in zijn concrete geval artikel 11 AB2000 wel onredelijk bezwarend is. Dit is ook niet verwonderlijk, nu de bevoegdheid tot herziening van de Gemeente zich bij [eisers] pas zal voordoen in 2063. Door [eisers] is onvoldoende gesteld om aan te nemen dat uitoefening door de Gemeente alsdan ten opzichte van [eisers] onredelijk bezwarend zal zijn. Dat [eisers] problemen zou hebben met het financieren van zijn recht van erfpacht, zoals hij stelt, is niet gebleken. [eisers] heeft hier bewijs van aangeboden, maar heeft nagelaten dit te concretiseren. Nu dergelijk bewijs relatief eenvoudig te leveren is door overlegging van verklaringen van financiële instellingen die weigeren [eisers] financiering te verstrekken wegens de bevoegdheid van de Gemeente om in 2063 de canon te wijzingen, gaat de rechtbank hieraan voorbij. [eisers] betoogt dat het overstapaanbod een vervroegde uitoefening door de Gemeente is van het recht om de canon te herzien bij het einde van het tijdvak. Dit is onjuist. Zoals hiervoor overwogen is het overstapaanbod een op zichzelf staand aanbod dat los staat van de AB2000. Indien [eisers] het aanbod accepteert zijn de AB2000 niet langer van toepassing. Accepteert hij niet, dan blijven de AB2000 ongewijzigd van toepassing. Het staat [eisers] vrij het aanbod wel of niet te accepteren.
4.22.
Dat het niet heel aantrekkelijk lijkt voor [eisers] om de erfpacht ooit op te zeggen acht de rechtbank niet onredelijk bezwarend nu er geen reden is om aan te nemen waarom het recht van erfpacht niet verkocht zou kunnen worden op de vrije markt. Dat het bestaan van erfpacht mogelijk een drukkend effect op de prijs kan hebben is inherent aan de systematiek van erfpacht en op zich zelf genomen niet in strijd met enig beginsel.
4.23.
[eisers] stelt dat besluiten die zien op erfpacht geen besluiten van de gemeenteraad zijn, maar zijn voorbehouden aan het college van B&W. Er is dan ook geen sprake van democratische controle, aldus [eisers] Dit is onjuist. De gemeenteraad is het controlerend orgaan van de Gemeente en kan het college van B&W ter verantwoording roepen en moties indienden waarmee ook het handelen van het college van B&W democratisch is gelegitimeerd.
4.24.
Volgens [eisers] berust het oordeel van de Hoge Raad van 29 april 2016 en van het hof Den Haag van 19 september 2017 dat de herzieningsbepaling van de canon niet onredelijk bezwarend is, op het onjuiste feitelijk oordeel dat bij een lopend erfpacht de marktwaarde van de grond en dientengevolge een marktconforme canon, kan worden vastgesteld. De praktijk leert echter dat deskundigen sterk wisselende depreciaties hanteren bij het bepalen van de waarde, hetgeen leidt tot sterk wisselende waarderingen. Dit betoog faalt. Dat deskundigen niet altijd tot dezelfde waardering komen, zeker bij vastgoed, is een gegeven. Waardering door deskundigen is geen exacte wetenschap. Was dit wel zo, dan waren deskundigen niet nodig. Waar het om gaat is of de deskundigen op onpartijdige, onafhankelijke en integere wijze de grondwaarde en de canon vaststellen. Zij mogen dit doen aan de hand van hun op kennis en ervaring gebaseerde intuïtieve oordeel ten aanzien van de dan geldende marktwaarde, mits zij daarbij voldoende inzicht geven in hun gedachtegang. Dat bij het aanvechten van het oordeel van de deskundigen op grond van artikel 7:904 BW een vrij hoge drempel moet worden genomen (vernietigbaar indien naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar) maakt niet dat de wijze van herziening waarbij deskundigen zijn betrokken onredelijk bezwarend is. Dat de Gemeente als
repeatplayer
weet welke deskundige hoog of laag vaststelt en aldus de uitkomst van het deskundigenoordeel kan beïnvloeden, is niet gebleken. Bovendien heeft ook de erfpachter het recht een deskundige aan te wijzen waarbij hij zich kan laten adviseren en kiezen de door partijen aangewezen deskundigen gezamenlijk een derde deskundige. Door [eisers] is niet onderbouwd in welke gevallen dit tot een voor de Gemeente aantoonbaar gunstigere uitkomst heeft geleid.
4.25.
[eisers] stelt tot slot dat de Gemeente de uitkomst van de canonherziening manipuleert teneinde erfpachters te bewegen het overstapaanbod te accepteren. De Gemeente zou dit doen door het canonpercentage zonder redelijke grondslag te verhogen. [eisers] beroept zich hierbij op de “Notitie van Rebel” van 13 april 2016 van de Gemeente, die gaat over het effect van het variëren met parameters op de erfpachtgrondwaarde. Uit deze notitie volgt volgens [eisers] dat het canonpercentage op dat moment zo laag is (0,88%) dat het niet aantrekkelijk is voor erfpachters om een overstapaanbod te accepteren. Het Collegebesluit van 27 september 2016 waarin besloten is om een ondergrens van 3% te hanteren voor het canonpercentage dat ter bekrachtiging aan de gemeenteraad werd voorgelegd, bevat hier vervolgens geen uitleg over, zodat de gemeenteraad niet heeft kunnen begrijpen wat de werkelijke reden van de verhoging was. Ook houdt de Gemeente bij het vaststellen van het canonpercentage geen rekening met het feit dat de grondwaarde stijgt naarmate de rente op leningen daalt, terwijl de Gemeente wel de volle grondwaarde aan zichzelf toerekent. Uit het voorgaande blijkt volgens [eisers] dat artikel 11 AB2000 de Gemeente in staat stelt de grondwaarde en canon te manipuleren, hetgeen in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Nu uit de jurisprudentie blijkt dat de Gemeente zich bij het opstellen van AB’s niet houdt aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en het hof Den Haag op 12 maart 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:453) heeft geconstateerd dat in de betreffende AB een oneerlijk beding was opgenomen, blijkt dat deze beginselen klaarblijkelijk niet zijn ingebakken in artikel 11 AB2000. Hieruit volgt dat de Gemeente oneerlijk gebruik kan maken van haar wijzigingsbevoegdheid uit hoofde van dat artikel, aldus [eisers]
4.26.
Deze redenering van [eisers] is niet goed te volgen. Zoals hiervoor overwogen staat de canonherziening ex artikel 11 AB2000 los van het overstapaanbod. Van manipulatie van het canonpercentage in het kader van de overstapregeling is niet gebleken.  Het voorstel tot canonherziening ingevolge de AB2000 vindt plaats bij het einde van een tijdvak (voor [eisers] in 2063) op basis van het dan geldende beleid en kan op verzoek van de erfpachter worden vastgesteld door deskundigen. Ook het canonpercentage wordt in dat kader opnieuw vastgesteld. De door [eisers] aangehaalde jurisprudentie ziet op een geheel andere situatie (het recht op binnentreden) en andere AB’s. Dat de Gemeente in het kader van het opstellen van de Overstapregeling een memo heeft gemaakt waarin verschillende rekenmodellen zijn uitgewerkt, is niet relevant voor de vraag of artikel 11 AB2000 vernietigd moet worden. Gezien het voorgaande is dan ook niet gebleken dat artikel 11 van de AB2000 in de situatie van [eisers] in 2063 onredelijk zal worden toegepast.
4.27.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen. [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:
- griffierecht	€	1.992,00
- salaris advocaat
€	1.086,00
(2,0 punten × tarief II € 543,00)
Totaal	€ 	3.078,00
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen onder I en III af;
5.2.
verklaart de vordering onder II niet ontvankelijk;
5.3.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 3.078,00;
5.4.
veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de Gemeente niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat [NAAM].
Dit vonnis is gewezen door mr. Q.R.M. Falger, mr. L. Voetelink en mr. M.L.S. Kalff en in het openbaar uitgesproken door laatstgenoemde op 13 januari 2021.
type:
coll: