ECLI:NL:RBNHO:2020:8508
Rechtbank NHO — Uitspraak 


RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4518
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 oktober 2020 in de zaak tussen
1. de besloten vennootschap Project Winterkoning B.V., te Heemskerk,
2. de besloten vennootschap Holding Gasservice B.V., te Velserbroek,
eiseressen
(gemachtigde: mr. B. de Haan),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heemskerk, verweerder
(gemachtigden: mr. M.E.T. van der Fluit en E. Bot).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: de
Heemsstichting
, te Heemskerk.
Procesverloop
Bij besluit van 27 augustus 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder de gebouwen aan Winterkoning 4 en Merel 97-415 (Piet Blom gebouw) te Heemskerk aangewezen als gemeentelijk monument en het gebouw aan Winterkoning 2 te Heemskerk niet aangewezen als gemeentelijk monument.
Eiseressen hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2020. Eiseressen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde, [naam 1] en [naam 2] . Voor eiseressen zijn verder verschenen [naam 3] , architect en [naam 4] , [naam 5] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden. Voor verweerder is tevens verschenen [naam 6] , [naam 9] . Derde-partij (verder: de Heemsstichting) is vertegenwoordigd door [naam 7] , [functie] .
Op 9 september 2020, derhalve na sluiting van het onderzoek, heeft de rechtbank een nader stuk ontvangen van de Heemsstichting, waarin onder meer wordt opgemerkt dat het voeren van overleg alsnog zinvol wordt geacht. De rechtbank ziet hierin geen aanleiding voor heropening van het onderzoek.
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Overwegingen
1.	De rechtbank stelt vast dat het bestreden besluit is voorbereid met toepassing van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure zoals neergelegd in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Uit artikel 6:8, vierde lid, van de Awb volgt dat de termijn voor het indienen van een beroepschrift tegen een besluit dat is voorbereid met toepassing van die afdeling aanvangt met ingang van de dag na die waarop het bestreden besluit ter inzage is gelegd. Uit de publicatie van het bestreden besluit is de rechtbank niet gebleken dat het bestreden besluit ter inzage is gelegd. De rechtbank houdt het er dan ook voor dat de beroepstermijn niet is aangevangen. Het beroep van eiseressen is evenwel op de voet van artikel 6:10, eerste lid en onder a, van de Awb ontvankelijk te achten, omdat het bestreden besluit ten tijde van de indiening van het beroep wel reeds tot stand was gekomen. Het bestreden besluit is op 29 augustus 2019 aan eiseressen verzonden.
2.1
Het gebouw aan Winterkoning 4 te Heemskerk is eigendom van eiseressen. Sinds 2015 zijn eiseressen bezig met de herontwikkeling van het gebouw. Het plan is om het kantoorpand te slopen en te verbouwen tot een appartementencomplex, bestaande uit zeven appartementen voor starters. Hierover vond en vindt (schriftelijk) overleg met verweerder plaats. Er is ook een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor de nieuwbouw van het pand.
2.2
Op 27 september 2018 heeft de Heemsstichting bij verweerder een aanvraag ingediend om de gebouwen aan Winterkoning 2 en 4 en het Piet Blom gebouw te Heemskerk aan te wijzen als gemeentelijk monument.
2.3
Bij brief van 9 oktober 2018 heeft verweerder aan eiseressen medegedeeld dat hij voornemens is de procedure tot aanwijzing van de hiervoor genoemde gebouwen als gemeentelijk monument te starten.
2.4
Op 17 oktober 2018 is naar aanleiding van de aanvraag een vooroverleg geweest met de erfgoedcommissie ‘Mooi Noord-Holland adviseurs omgevingskwaliteit’ (de erfgoedcommissie). Verweerder heeft vervolgens een QuickScan laten opstellen door architectuurhistoricus [naam 8] ( [naam 8] ). Voor de panden Winterkoning 4 en het Piet Blom gebouw is daarna een redengevende omschrijving door [naam 8] opgesteld. De erfgoedcommissie heeft op 27 februari 2019 beide gebouwen bezocht. Bij advies van
26 maart 2019 heeft de erfgoedcommissie geadviseerd beide gebouwen als ensemble te beschermen en aan te wijzen als gemeentelijk monument.
2.5
Bij brief van 8 april 2019 hebben eiseressen op het advies van de erfgoedcommissie van 26 maart 2019 en de door [naam 8] opgestelde redengevende omschrijving gereageerd.
2.6
Op 30 april 2019 heeft verweerder een ontwerpbesluit genomen, strekkende tot het aanwijzen van het gebouw aan Winterkoning 4 en het Piet Blom gebouw als gemeentelijk monument. Hierop hebben eiseressen een zienswijze ingebracht.
2.7
Verweerder heeft een QuickScan door [naam 9] Projectontwikkeling ( [naam 9] ) laten opstellen voor Winterkoning 4. Gevraagd is een advies te geven over de vraag of zinvol hergebruik van het pand mogelijk is na aanwijzing tot monument.
3. Bij het bestreden besluit heeft verweerder Winterkoning 4 en het Piet Blom gebouw aangewezen als gemeentelijk monument. Uit de redengevende omschrijving en het advies van de erfgoedcommissie blijkt volgens verweerder dat het gebouw Winterkoning 4 in aanmerking komt voor aanwijzing als gemeentelijk monument. Vervolgens is beoordeeld of er
alternatieve mogelijkheden zijn voor Winterkoning 4 voor zinvol hergebruik van het gebouw als het een monumentale status heeft. Volgens verweerder blijkt uit het advies van [naam 9] dat dat het geval is indien in het pand acht appartementen worden gerealiseerd.
4. Uitsluitend in geschil is de aanwijzing van Winterkoning 4 als gemeentelijk monument.
5.1
Eiseressen betogen dat het bestreden besluit onzorgvuldig is voorbereid. De belangen van eiseressen zijn, ondanks de voorgeschiedenis en haar ingestuurde brief van 8 april 2019, niet meegenomen in het ontwerpbesluit. Het is volgens eiseressen onzorgvuldig van verweerder geweest dat hij niet voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbesluit aan [naam 9] of een ander bureau heeft gevraagd de argumenten van eiseressen met betrekking tot de onmogelijkheid om het pand zinvol te hergebruiken te beoordelen. Deze argumenten waren immers toen al bekend. Pas na afloop van de zienswijzetermijn heeft verweerder [naam 9] ingeschakeld. De bevindingen van [naam 9] zijn ten onrechte niet aan eiseressen voorgelegd voorafgaand aan het nemen van het bestreden besluit.
5.2
De rechtbank overweegt als volgt. Er is geen wettelijk voorschrift dat verweerder verplicht bij het nemen van het ontwerpbesluit argumenten te betrekken die reeds voor het nemen ervan door een belanghebbende naar voren zijn gebracht. Juist de zienswijzefase is er voor bedoeld belanghebbenden in de gelegenheid te stellen hun zienswijzen kenbaar te maken, op welke zienswijzen verweerder vervolgens bij het nemen van het definitieve besluit  moet ingaan.
Vaststaat wel dat verweerder mede naar aanleiding van de zienswijze van eiseressen [naam 9] heeft verzocht een advies op te stellen inzake de vraag of zinvol hergebruik van het pand mogelijk is na aanwijzing tot monument. Door eiseressen vervolgens niet in de gelegenheid te stellen te reageren op het advies van [naam 9] alvorens het bestreden besluit te nemen, heeft verweerder – in strijd met artikel 3:2 van de Awb – bij de voorbereiding van dat besluit niet de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen vergaart. Het lag immers in de lijn der verwachting dat eiseressen zich niet met de bevindingen van [naam 9] konden verenigen gelet op hetgeen zij tot dan toe naar voren hadden gebracht. De beroepsgrond van eiseressen slaagt in zoverre.
6.1
Eiseressen betogen verder, naar de rechtbank begrijpt, dat verweerder onvoldoende heeft gemotiveerd dat Winterkoning 4 over zodanige monumentale waarden beschikt dat het voor aanwijzing als gemeentelijk monument in aanmerking komt. Verweerder is volgens eiseressen uitsluitend op instigatie van de Heemsstichting overgegaan tot het aanwijzen van het pand als monument, terwijl het aanwijzen van panden van na 1965 als monument nog helemaal niet aan de orde is. Niet beoordeeld is of het pand, gerelateerd aan andere panden uit de periode na 1965, monumentwaardig is.
6.2
Op grond van artikel 5, eerste lid, van de Erfgoedverordening Heemskerk 2016 (de Erfgoedverordening) kunnen burgemeester en wethouders, al dan niet op aanvraag van een belanghebbende, besluiten een monument of archeologisch monument dat van bijzonder belang is voor de gemeente vanwege zijn schoonheid, betekenis voor de wetenschap of cultuurhistorische waarde aan te wijzen als gemeentelijk monument.
Op grond van artikel 8, eerste lid, van de Erfgoedverordening vragen burgemeester en wethouders over het voornemen om toepassing te geven aan artikel 5 advies aan een gemeentelijke adviescommissie waarbinnen enkele leden deskundig zijn op het gebied van de monumentenzorg. Van de adviescommissie maken geen deel uit leden van het gemeentebestuur.
6.3
Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling), zie bijvoorbeeld de uitspraak van 4 december 2019, ECLI:NL:RVS:2019:4062, heeft verweerder beoordelingsruimte bij het bepalen van de monumentale waarde van een onroerende zaak. Bij het beantwoorden van de vraag, of een als monumentwaardig beoordeelde onroerende zaak als beschermd gemeentelijk monument wordt aangewezen, heeft het college beleidsruimte. De bestuursrechter toetst niet of hij in het concrete geval tot hetzelfde besluit zou zijn gekomen maar of het bestuursorgaan in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
6.4
De rechtbank stelt het volgende vast. Op advies van de door verweerder geraadpleegde erfgoedcommissie is een quickscan uitgevoerd naar de cultuurhistorische waarden van het gebouw door een architectuurhistoricus met kennis van moderne architectuur en het oeuvre van Piet Blom, [naam 8] . [naam 8] is in haar quickscan van december 2018 ingegaan op de cultuurhistorische waarde, de architectuurhistorische betekenis en de stedenbouwkundige waarde van het gebouw en heeft geconcludeerd dat het gebouw in aanmerking komt om aangewezen te worden tot gemeentelijk monument. De erfgoedcommissie heeft de quickscan beoordeeld en vervolgens geadviseerd een redengevende omschrijving op te stellen. [naam 8] heeft dat in maart 2019 gedaan. Aan de hand van de cultuurhistorische waarden, architectuurhistorische waarden, situationele en ensemblewaarden, gaafheid en herkenbaarheid en zeldzaamheid van het gebouw heeft zij gemotiveerd waarom het gebouw in aanmerking komt om te worden aangewezen als gemeentelijk monument. De erfgoedcommissie heeft het gebouw vervolgens bezocht, waarna in overleg met [naam 8] de redengevende omschrijving nog is aangepast. De erfgoedcommissie heeft vervolgens positief geadviseerd.
6.5
Eiseressen hebben de quickscan en redengevende omschrijving van [naam 8] niet gemotiveerd bestreden. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank op basis van die quickscan en redengevende omschrijving in samenhang bezien met het positieve advies van de erfgoedcommissie in redelijkheid kunnen concluderen dat het gebouw van bijzonder belang is voor de gemeente en over zodanige monumentale waarden beschikt dat het voor aanwijzing als gemeentelijk monument in aanmerking komt. Verweerder is voor het trekken van die conclusie, anders dan eiseressen stellen, niet louter afgegaan op wat in de aanvraag van de Heemsstichting is vermeld. Eiseressen hebben verder ook niet aannemelijk gemaakt dat de omstandigheid dat het pand van na 1965 dateert met zich brengt dat het pand niet over monumentale waarden kan beschikken.
6.6
De beroepsgrond slaagt niet.
7.1
Eiseressen betwisten, mede onder verwijzing naar het rapport “Gasservicegebouw Heemskerk. Beoordeling herbestemming in het kader van de monumentale status” van [naam 5] van 5 november 2019, dat zinvol hergebruik van het gebouw als appartementencomplex met acht appartementen mogelijk is. Verweerder heeft volgens eiseressen op basis van het rapport van [naam 9] niet kunnen concluderen dat hergebruik onder redelijke condities haalbaar is. Verweerder is namelijk zonder nader onderzoek te verrichten voorbijgegaan aan kanttekeningen die [naam 9] in haar advies heeft geplaatst. De conclusie van [naam 9] zelf is dat zinvol hergebruik niet zonder meer mogelijk is, omdat een marktpartij een herontwikkeling naar wonen niet snel zal oppakken, aangezien de financiële haalbaarheid marginaal is voor een commerciële partij. Verweerder heeft echter niet onderzocht of eiseressen ten gevolge van de aanwijzing ernstig in hun financiële belangen worden geschaad. Ook heeft [naam 9] als voorwaarde gesteld dat huur in de vrije sector plaatsvindt, maar heeft verweerder naar de haalbaarheid daarvan geen onderzoek verricht. Verder heeft verweerder geen onderzoek gedaan naar de algemene, niet concreet onderbouwde, aanbevelingen die [naam 9] in haar advies heeft gedaan, zoals het onderzoeken van financieringsconstructies vanuit de provincie, het aanwenden van subsidiemogelijkheden, crowdfunding en de herontwikkeling naar een gasthuis voor jongeren. Voorts is het onderzoek dat [naam 9] heeft verricht volgens eiseressen te beperkt geweest omdat geen onderzoek heeft plaatsgevonden naar de bouwkundige en constructieve staat van het pand, terwijl er bouwkundige complicaties zijn voor een zinvol gebruik vanwege onder meer een dubbele begane grondvloer. Hergebruik van het gebouw als appartementencomplex gaat, zoals verweerder in zijn besluitvorming ook heeft verwoord, ten slotte gepaard met een ingrijpende verbouwing waarbij niet alle monumentale waarden behouden kunnen blijven. Uit het bestreden besluit blijkt volgens eiseressen niet welke monumentale waarden behouden blijven en of dan nog sprake is van een monumentwaardig gebouw.
7.2
Verweerder stelt zich, onder verwijzing naar het advies van [naam 9] , op het standpunt dat het gebouw is te wijzigen naar een invulling met acht appartementen met een oppervlakte van meer dan 50 vierkante meter en daarmee dat sprake kan zijn van zinvol hergebruik van het pand. Om het financieel haalbaar te krijgen binnen de monumentale status zou de huur in de vrije sector komen te liggen (boven de 900 euro per maand). Voor het aanpassen van Winterkoning 4 tot appartementen is een ingrijpende verbouwing noodzakelijk, waarbij niet alle monumentale waarden behouden kunnen blijven. Daarom is het volgens verweerder van belang om bij de herbestemming het belang van hergebruik van het monument boven het belang van behoud van de monumentale waarden te stellen.
7.3.1
De rechtbank overweegt als volgt.
7.3.2
Tussen partijen is niet in geschil dat door eiseressen, de eigenaren van het monument, concreet is gesteld dat de monumentenstatus negatieve gevolgen heeft voor bijvoorbeeld herontwikkeling of verkoop en dat dit genoegzaam is gemotiveerd, zodat deze aspecten reeds bij de aanwijzing tot monument van belang zijn.
Het ligt dan, zoals uit de hiervoor aangehaalde uitspraak van de Afdeling van 4 december 2019 volgt, op de weg van verweerder om op die belangen in te gaan en aannemelijk te maken dat er alternatieve mogelijkheden zijn voor een zinvol hergebruik van het monument waardoor het met de aanwijzing te dienen belang van het behoud van het monument prevaleert boven het belang van de eigenaar om de aanwijzing achterwege te laten. Verweerder heeft hieromtrent advies gevraagd aan [naam 9] .
7.3.3
De rechtbank stelt voorop dat verweerder in beginsel op een door een adviseur uitgegeven advies mag afgaan, tenzij er concrete aanknopingspunten zijn voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan.
7.3.4
[naam 9] heeft blijkens haar advies beoordeeld wat de mogelijkheden van het gebouw kunnen zijn in zijn huidige staat. Daarbij is gelet op de indeling en de eventuele gevolgen die de aanwijzing tot monument op de functionaliteit van het gebouw gaat hebben. Volgens [naam 9] is op basis van de eisen van het Bouwbesluit de meest voor de hand liggende invulling het realiseren van acht appartementen. Om de functie wonen in het gebouw te realiseren, zijn ingrijpende aanpassingen noodzakelijk, zowel wat betreft het interieur als het exterieur.
Tevens is blijkens het advies een financiële quickscan uitgevoerd. Op basis daarvan concludeert [naam 9] dat een marktpartij een herontwikkeling naar wonen niet snel zal oppakken, omdat de marges minimaal zijn en het risicoprofiel vrij hoog in relatie tot de monumentenstatus in verhouding tot het Bouwbesluit. Om de wijziging financieel haalbaar te krijgen binnen de monumentenstatus dient de huur in de vrije sector te komen liggen met een huurprijs van meer dan 900 euro per maand. Het bestaande gebouw moet ingrijpend gewijzigd worden om aan de huidige eisen te kunnen voldoen. De financiële haalbaarheid is marginaal voor een commerciële partij. [naam 9] beveelt daarom aan financierings- en subsidiemogelijkheden te onderzoeken alsmede crowdfunding of nader onderzoek te verrichten naar het herontwikkelen naar een gasthuis voor jongeren met een stichting waarbij de focus ligt op het verlenen van huisvesting zonder financieel winstoogmerk.
7.3.5
De rechtbank is met eiseressen van oordeel dat verweerder zich voor zijn conclusie dat er alternatieve mogelijkheden zijn voor een zinvol hergebruik van het pand niet heeft kunnen baseren op het advies van [naam 9] . Eiseressen hebben (mede) met het overleggen van het rapport van [naam 5] concrete aanknopingspunten naar voren gebracht voor twijfel aan de juistheid en volledigheid van het advies van [naam 9] .
Ten eerste is het advies van [naam 9] naar het oordeel van de rechtbank niet zorgvuldig tot stand gekomen. Vaststaat dat [naam 9] uitsluitend dossierstudie heeft verricht, geen bezoek heeft gebracht aan het pand om het op zijn bouwkundige en constructieve merites te beoordelen en niet in overleg is getreden met eiseressen. Hierdoor heeft [naam 9] naar het oordeel van de rechtbank niet goed kunnen beoordelen hoe het behoud van het pand en een zinvol hergebruik daarvan kunnen worden gewaarborgd. Gebleken is dat [naam 9] hierdoor in ieder geval geen acht heeft geslagen op bouwkundige complicaties die aan de orde kunnen komen vanwege een dubbele begane grondvloer. Eiseressen hebben (ter zitting) concreet onderbouwd uitgelegd waarin die complicaties zijn gelegen. Noch [naam 9] noch verweerder hebben die onderbouwing weerlegd. Ook heeft [naam 9] door uitsluitend dossierstudie te verrichten op sommige punten, zoals oppervlakten, het te hanteren Bouwbesluitniveau, raming bouw- en sloopkosten, benodigde maatregelen bij transformatie naar woningen, andere uitgangspunten gehanteerd dan [naam 5] in haar rapport heeft gedaan, zonder dat voor die verschillen door [naam 9] of verweerder plausibele verklaringen zijn gegeven. Het rapport van [naam 5] is weliswaar eerst na het advies van [naam 9] en het bestreden besluit opgesteld, maar de verschillen in uitgangspunten hadden bij een zorgvuldige voorbereiding door [naam 9] eerder aan het licht kunnen komen en besproken kunnen worden. Verweerder heeft zich er aldus onvoldoende van vergewist dat het advies van [naam 9] en het daartoe ingestelde onderzoek naar de feiten op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen. Dat [naam 9] haar advies zelf als een quick scan heeft betiteld naar aanleiding van een (kennelijk) beperkte adviesopdracht van verweerder, maakt het voorgaande niet anders.
Ten tweede zijn in het advies van [naam 9] weliswaar conclusies opgenomen en aanbevelingen gedaan, maar deze behoefden naar het oordeel van de rechtbank, mede gelet op de kanttekeningen die [naam 9] daarbij zelf heeft geplaatst, nader onderzoek (door verweerder). Zoals eiseressen terecht aanvoeren lag het gelet op de door [naam 9] getrokken conclusie dat zinvol hergebruik niet zonder meer mogelijk is, omdat de financiële haalbaarheid marginaal is voor een commerciële partij, in de rede daarnaar nader onderzoek te doen. Verweerder heeft echter niet kenbaar onderzocht of eiseressen ten gevolge van de aanwijzing ernstig in hun financiële belangen worden geschaad. Ook naar de haalbaarheid van de door [naam 9] gestelde voorwaarde dat huur van de appartementen in de vrije sector dient plaats te vinden is geen nader onderzoek verricht. Verder heeft verweerder de zeer algemene aanbevelingen die [naam 9] in het laatste hoofdstuk van haar advies heeft opgenomen niet nader tegen het licht gehouden, zodat onduidelijk is hoe kansrijk die aanbevelingen in dit geval zijn.
7.3.6
Daarnaast heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet inzichtelijk gemaakt welke monumentale waarden behouden blijven na aanpassing van het pand en of en waarom volgens verweerder in dat geval nog sprake is van een monumentwaardig gebouw. Uit het bestreden besluit en de adviezen van [naam 9] en [naam 5] blijkt dat indien het pand zou worden aangepast naar een appartementencomplex met acht appartementen een ingrijpende verbouwing noodzakelijk is. Dit is tussen partijen ook niet in geschil. In het bestreden besluit heeft verweerder zich weliswaar op het standpunt gesteld dat hij bereid is bij herbestemming het belang van hergebruik van het monument boven het belang van behoud van de monumentale waarden te stellen, maar verweerder heeft niet nader onderbouwd welke  monumentale waarden van het pand hij bereid is te laten varen en welke niet.
7.3.7
Verweerder is gelet op het voorgaande onvoldoende op de belangen van eiseressen ingegaan. Daarnaast heeft verweerder door te verwijzen naar het advies van [naam 9] niet aannemelijk gemaakt dat er alternatieve mogelijkheden zijn voor een zinvol hergebruik van het monument waardoor het met de aanwijzing te dienen belang van het behoud van het monument prevaleert boven het belang van de eigenaar om de aanwijzing achterwege te laten. Het bestreden besluit is aldus in strijd met de artikelen 3:2 en 3:46 van de Awb onzorgvuldig voorbereid en ondeugdelijk gemotiveerd. De beroepsgrond slaagt.
8. Het beroep is gegrond. Het bestreden besluit komt voor vernietiging in aanmerking. De rechtbank ziet geen aanleiding een zogeheten bestuurlijke lus toe te passen. Zij overweegt daartoe dat gelet op het voorgaande nader onderzoek dient plaats te vinden en te ongewis is hoeveel tijd daarmee zal zijn gemoeid en wat de uitkomsten van dat nadere onderzoek zullen zijn. Dit betekent dat verweerder een nieuw besluit op de aanvraag van de Heemsstichting dient te nemen met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen.
9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseressen het door hen betaalde griffierecht vergoedt.
10. De rechtbank veroordeelt verweerder verder in de door eiseressen gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.050,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525,00 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- draagt verweerder op een nieuw besluit op de aanvraag van de Heemsstichting te nemen met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 345,00 aan eiseressen te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseressen tot een bedrag van
€ 1.050,00.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M. Janse van Mantgem, rechter, in aanwezigheid van mr. W.I.K. Baart, griffier, en in het openbaar uitgesproken  op 16 oktober 2020.
griffier									 rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.