ECLI:NL:RBLIM:2020:8218
Rechtbank LIM — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/258371 / HA ZA 18-634
Vonnis van 21 oktober 2020
in de zaak van
1
[eiser sub 1] ,
2.
[eiseres sub 2]
,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat [NAAM]. D.J.A. van den Berg,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KUWAIT PETROLEUM (NEDERLAND) B.V.
,
gevestigd te 's-Gravenhage,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. J. van Baaren.
Partijen zullen hierna [eisers] en Kuwait genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het vonnis van 4 maart 2020,
de akte uitlating deskundigenonderzoek van [eisers] ,
de akte uitlating vonnis van Kuwait.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De verdere beoordeling
2.1.
Bij vonnis van 4 maart 2020 heeft de rechtbank geoordeeld dat partijen zich dienen uit te laten over het volgende (rov. 4.9 en 4.10 van dat vonnis):
De noodzakelijke expertise(s) en het aantal van de te benoemen deskundigen,
De aan de deskundige(n) te stellen vragen,
De door de deskundige(n) te hanteren methode van waardering,
De na te leven en toe te passen richtlijnen en reglementen, die voor waardebepaling van vastgoed in de tankstation-branche gebruikelijk zijn,
De te benoemen perso(o)n(en) van de deskundige(n),
De volgens partijen maximaal acceptabele hoogte van het voorschot van de deskundige(n).
En de, volgens het oordeel van de rechtbank, aan de deskundige(n) in ieder geval voor te leggen vragen:
Wat is de marktwaarde op 31 maart 2015 van het perceel [adres] te [vestigingsplaats] , kadastraal bekend [kadasternummer] , en voorzien van opstallen, waaronder een werkend motorbrandstoffen verkooppunt dat aan alle wettelijke eisen voldoet, een en ander vrij van huur?
Wat is een realistische gemiddelde jaarlijkse doorzet voor een motorbrandstoffen verkooppunt van deze omvang op deze locatie gelet op de grensproblematiek en in de situatie van verbouwing/renovatie zonder uitbreiding?
Wat is een realistische huurwaarde/opbrengst voor (a) een bemand en (b) een onbemand motorbrandstoffen verkooppunt op deze locatie gelet op de aanwezige concurrentie in de situatie van verbouwing/renovatie zonder uitbreiding en gelet op de verplichte wettelijke tankkeuring in 2022?
Wat is een realistische huurwaarde/opbrengst van de tankshop op deze locatie na verbouwing/renovatie zonder uitbreiding in geval van (a) een bemand motorbrandstoffen verkooppunt en (b) een onbemand motorbrandstoffen verkooppunt?
Geeft de zaak u aanleiding tot het maken van aanvullende opmerkingen?
De deskundige(n)
2.2.
Partijen hebben bij akten een gezamenlijk voorstel voor te benoemen deskundigen gedaan. Zij stellen voor te benoemen:
Klaas Danser
, werkzaam bij Brandstofadvies.com
Woltingepad 49, 7943 EC Meppel
0522-255518 / 06-51315118
k.danser@brandstofadvies.com
en
drs.
Martin Post
, werkzaam bij PostmenBalm B.V.
Cornelius Anthoniszstraat 22, 1071 VV Amsterdam
020-6188024 / 06-24505826
matin@postmenbalm.nl
2.3.
De rechtbank ziet in beginsel geen belemmeringen om over te gaan tot benoeming van beide deskundigen, met dien verstande dat beide deskundigen tot een gezamenlijk rapport dienen te komen.
2.4.
[eisers] hebben bij akte gesuggereerd in geval de beiden deskundigen niet tot een gemeenschappelijk oordeel kunnen komen zij gezamenlijk een derde deskundige moeten kunnen aanwijzen, van wie het oordeel doorslaggevend dient te zijn voor het te geven antwoord op de vragen, mits binnen de ruimte tussen de opvattingen van de twee deskundigen.
De rechtbank is van oordeel dat voorshands niet moet worden uitgegaan van het feit dat de twee te benoemen deskundigen er mogelijk niet uitkomen. Indien dit onverhoopt toch het geval zal zijn, zullen zij zich tot de rechtbank dienen te wenden, met een uiteenzetting van het conflict van opvattingen en zo mogelijk met concreet voorstel om uit de dan ontstane impasse te komen. De rechtbank zal zich eerst dan en na raadpleging van partijen een oordeel vormen over de wijze van voorlichting door de deskundigen en voortprocederen.
De richtlijnen en reglementen en methode(n) van waardering
2.5.
De rechtbank stelt op basis van de akten vast dat [eisers] en Kuwait niet tot overeenstemming zijn gekomen over de door de deskundigen te volgen richtlijnen en reglementen, die voor waardebepaling van vastgoed in de tankstation-branche gebruikelijk zijn, noch over de te hanteren methode(n) voor waardebepaling.
De rechtbank volgt Kuwait en is van oordeel dat het aan de deskundigen moet worden gelaten welke methode, of methoden van waardering zij passend achten op basis van de voor te leggen vragen en het onderliggende dossier, gelet op de in de branche gebruikelijke richtlijnen en reglementen. De deskundigen zullen daaromtrent de opvatting van partijen vernemen door bestudering van het dossier, maar dienen onafhankelijk de voorkeur van partijen hun eigen keuze te maken voor te volgen richtlijnen en reglementen en methode(n) van waardering. De deskundigen dienen deze keuzes afdoende te motiveren.
De vragen
2.6.
[eisers] hebben bij akte twee aanvullingen op de te stellen vragen geformuleerd. De rechtbank is van oordeel dat het bepalen van de marktwaarde op twee momenten, zoals [eisers] voorstelt, niet aan de orde kán zijn. Kuwait heeft immers het tankstation en aanhorigheden in maart 2015 verkocht én geleverd aan Fuelplaza, daardoor was het onmogelijk om de koopovereenkomst met [eisers] nog na te komen, omdat Kuwait de daartoe noodzakelijke beschikkingsbevoegdheid niet meer had (zie rov. 6.5.3. van het arrest van
27 februari 2018). Genoemde procedure bij het Hof ’s-Hertogenbosch had nooit tot uitkomst kunnen hebben dat, anders dan [eisers] veronderstelt, Kuwait tot levering zou zijn veroordeeld.
De aanvulling op vraag 2 van de rechtbank inzake de omvang van de bruto winst, de mogelijk te bedingen kortingen en optimaal rendement, zal worden overgenomen.
2.7.
Kuwait heeft bij akte eveneens een aantal aanvullende vragen geformuleerd.
De vraag bij onderdeel 1 inzake de wettelijke eisen wordt gepasseerd, omdat niet is gesteld of gebleken dat het tankstation, afgezien van de later geconstateerde vervuiling, niet voldeed aan de wettelijke vereisten. De vraag bij dit onderdeel naar het realiteitsgehalte van de taxaties die Kuwait in geding heeft gebracht wordt gepasseerd, omdat deze niet relevant is, omdat juist de waardering de vraag is die aan de deskundigen wordt voorgelegd (zie rov. 2.5 hierboven).
De eerste aanvullende vragen bij onderdeel 2 worden niet overgenomen door de rechtbank, omdat zij ervan uitgaat dat de deskundigen afhankelijk van de door hen gekozen methode dergelijke vragen zullen moeten beantwoorden, gelet ook op de aanvulling die van de zijde van [eisers] door de rechtbank wordt overgenomen. De tweede vraag bij onderdeel 2 wordt gepasseerd, omdat uitgegaan dient te worden van de plannen zoals [eisers] die hebben gesteld, namelijk exploitatie door een derde met een bemande locatie.
De aanvullingen onder 3 en 4 worden niet overgenomen door de rechtbank, omdat zij ervan uitgaat dat de deskundigen afhankelijk van de door hen gekozen methode dergelijke vragen zullen moeten beantwoorden, en omdat uitgegaan dient te worden van de exploitatie door een derde met een (on)bemande locatie, waarbij de shop wordt verhuurd aan een derde en de garage in eigen beheer wordt geëxploiteerd.
De aanvullingen onder 5 worden niet overgenomen door de rechtbank, omdat zij ervan uitgaat dat de deskundigen afhankelijk van de door hen gekozen methode dergelijke vragen zullen moeten beantwoorden.
2.8.
De rechtbank zal aldus aan de deskundigen de volgende vragen voorgeleggen:
Wat is de marktwaarde op 31 maart 2015 van het perceel [adres] te [vestigingsplaats] , kadastraal bekend [kadasternummer] , en voorzien van opstallen, waaronder een werkend motorbrandstoffen verkooppunt dat aan alle wettelijke eisen voldoet, een en ander vrij van huur?
Wat is een realistische gemiddelde jaarlijkse doorzet voor een motorbrandstoffen verkooppunt van deze omvang op deze locatie gelet op de grensproblematiek en in de situatie van verbouwing/renovatie zonder uitbreiding? Welke bruto winst kan een eigenaar van een dergelijk verkooppunt op de motorbrandstoffen realiseren, zowel per liter als op jaarbasis, welke kortingen op de adviesprijzen kan een dergelijke tankstationeigenaar bedingen als hij vrij is om brandstoffen in te kopen bij wie hij wil, en welke korting op de adviesprijs dient de eigenaar van dit verkooppunt te verstrekken voor een optimaal rendement, gelet op de grensproblematiek en in de situatie van verbouwing/renovatie zonder uitbreiding?
Wat is een realistische huurwaarde/opbrengst voor (a) een bemand en (b) een onbemand motorbrandstoffen verkooppunt op deze locatie gelet op de aanwezige concurrentie in de situatie van verbouwing/renovatie zonder uitbreiding en gelet op de verplichte wettelijke tankkeuring in 2022?
Wat is een realistische huurwaarde/opbrengst van de tankshop op deze locatie na verbouwing/renovatie zonder uitbreiding in geval van (a) een bemand motorbrandstoffen verkooppunt en (b) een onbemand motorbrandstoffen verkooppunt?
Geeft de zaak u aanleiding tot het maken van aanvullende opmerkingen?
Het voorschot
2.9.
De rechtbank stelt op basis van de akten vast dat [eisers] en Kuwait niet tot overeenstemming zijn gekomen over het door de deskundigen te hanteren tarief, althans het voorschot, dat door Kuwait zal moeten worden gefourneerd.
De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen met een gezamenlijk rapport dienen te komen (zie rov. 2.3 hierboven) en dat zij daarvoor één bedrag in rekening dienen te brengen, waarbij de rechtbank het aan de deskundigen laat hoe zij intern afrekenen.
2.10.
Desgevraagd hebben zowel de heer Danser als de heer Post de rechtbank laten weten als deskundige in deze zaak te kunnen optreden. Post heeft desgevraagd de rechtbank laten weten dat hij zijn werkzaamheden begroot op 44 uur à € 175,00, te weten € 7.700 (ex btw.) Danser heeft desgevraagd de rechtbank laten weten dat hij zijn werkzaamheden begroot op € 7.000 (ex btw).
De rechtbank zal gelet op de opgave van de deskundigen het voorschot aldus vaststellen op
€ 14.700 (ex btw).
2.11.
De rechtbank is van oordeel dat alvorens zij overgaat tot benoeming van voormelde twee deskundigen, partijen zich dienen uit te laten over het genoemde voorschot ad
€ 14.700,00 (ex btw), dat door Kuwait moeten worden gefourneerd.
2.12.
De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.
3
De beslissing
De rechtbank
3.1.
stelt partijen in de gelegenheid zich bij akte uit te laten over hetgeen in rov. 2.11 is overwogen op de rol van
18 november 2020
,
3.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J.H. Hoofs en in het openbaar uitgesproken op.
type: EvB
coll: