ECLI:NL:RBROT:2020:9837
Rechtbank ROT — Uitspraak 


RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8738865 VV EXPL 20-366
uitspraak: 28 oktober 2020
vonnis in kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
de stichting
STICHTING WATERWEG WONEN
,
gevestigd te Vlaardingen,
eiseres,
gemachtigde: M.M.J. Martinot,
tegen
[naam bewindvoerder] van de STICHTING BEWINDTGOED
,
kantoorhoudende te Middelharnis,
gedaagde,
in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. S. Kara.
Partijen worden nader aangeduid als respectievelijk “Waterweg Wonen”, “ [gedaagde] ”, dan wel “Stichting BewindtGoed”.
1.
Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
de dagvaarding van 28 september 2020, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
de pleitaantekeningen aan de zijde van Waterweg Wonen.
1.2
De mondelinge behandeling heeft in aanwezigheid van partijen plaatsgevonden op
14 oktober 2020. Beide partijen hebben ter zitting hun standpunten (nader) toegelicht.
1.3
De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.
2.
De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1
Tussen Waterweg Wonen als verhuurster en [gedaagde] als huurster bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de huur van de woning staande en gelegen aan de [adres] te Vlaardingen (hierna: het gehuurde).
2.2
De bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs bedraagt € 478,75 per maand.
2.3
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Huurovereenkomst Zelfstandige Woonruimte van Waterweg Wonen van toepassing.
2.4
In artikel 6.3 van de algemene huurvoorwaarden is het volgende opgenomen:
“Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals een goed huurder betaamt”.
2.5
In artikel 6.4 van de algemene huurvoorwaarden is het volgende opgenomen:
Huurder zal het gehuurde conform de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.
Het is de huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, of delen hiervan, te ontplooien”. (…)
2.6
In artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden is het volgende opgenomen:
Het is huurder verboden in of vanuit het gehuurde activiteiten te verrichten die in strijd zijn met de Opiumwet, zoals het aanwezig hebben, kweken, bewerken, drogen, knippen en/of verkopen van hennep (in welke hoeveelheid dan ook) en het aanwezig hebben en/of verhandelen van (hard)drugs, zoals cocaïne, heroïne en/of XTC. (…)
Huurder is bekend met het feit dat het handelen in strijd met dit verbod dermate ernstig is dat de enkele constatering van een overtreding hiervan door verhuurder, dan wel door een derde, tot de ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. (…)
Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,-, te vermeerderen met € 50,- (…) per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 15.000,- onverminderd de verplichting van huurder om alsnog overeenkomst deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen (bij nalaten waarvan hij een gerechtelijke procedure riskeert) en onverminderd de overige rechten van verhuurder op schadevergoeding”.
2.7
De kantonrechter te Rotterdam heeft bij beschikking van 9 juni 2020 een bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [gedaagde] . Als bewindvoerder is benoemd Stichting BewindtGoed.
2.8
Op 14 juni 2020 heeft de politie op de zolderverdieping van het gehuurde een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. De hennepkwekerij is op dezelfde dag ontmanteld. Van de inspectie en de ontmanteling is een rapportage opgesteld. In de kwekerij is onder meer het volgende aangetroffen:
-	200 hennepplanten
-	9 transformatoren
-	10 assimilatielampen
-	9 armaturen
-	2 koolstoffilters
-	1 schakelbord
-	1 slakkenhuis
-	5 ventilatoren
-	1 dompelpomp
-	1 temperatuur ventilatieregelaar
-	1 groeimiddelen
-	2 hydro-ph/ec en thermometers
2.9
Waterweg Wonen heeft [gedaagde] per brief van 2 juli 2020 verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. Waterweg Wonen heeft tevens de buitengerechtelijke ontbinding aangekondigd en aanspraak gemaakt op een boete van € 2.500,00.
2.10
De burgemeester van de gemeente Vlaardingen heeft op 9 juli 2020 het voornemen tot sluiting van het gehuurde kenbaar gemaakt en [gedaagde] in de gelegenheid gesteld haar zienswijze in te dienen. [gedaagde] heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt. Bij besluit van 30 juli 2020 heeft de burgemeester van de gemeente Vlaardingen een last onder dwangsom opgelegd op grond van artikel 13b van de Opiumwet in de vorm van sluiting van het gehuurde voor een periode van drie maanden. [gedaagde] is tegen dit besluit in bezwaar gegaan en heeft tevens de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen. In afwachting van die uitspraak heeft de burgemeester de feitelijke sluiting opgeschort.
2.11
Bij uitspraak van 25 augustus 2020 heeft de voorzieningenrechter te Rotterdam het verzoek van [gedaagde] tot het treffen van een voorlopige voorziening afgewezen.
De burgemeester is vervolgens overgegaan tot sluiting van het gehuurde vanaf 3 september 2020 voor een periode van drie maanden.
2.12
Waterweg Wonen heeft op 1 september 2020 de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden.
3.
Het geschil
3.1
Waterweg Wonen heeft gevorderd, bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Stichting BewindtGoed in haar hoedanigheid van bewindvoerder te veroordelen om het gehuurde met onmiddellijke ingang, althans op een nader te bepalen datum, te ontruimen en te verlaten en haar te veroordelen tot betaling van een bedrag van
€ 2.500,00 aan boete, althans een nader te bepalen bedrag en een bedrag van € 1.593,42 aan huurachterstand en een bedrag van € 163,10 aan buitengerechtelijke kosten, alsmede tot betaling van de huurtermijnen tot de datum van de werkelijke ontruiming, te vermeerderen met rente en kosten zoals in de dagvaarding omschreven.
3.2
Waterweg Wonen heeft - verkort en zakelijk weergegeven - het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd.
De vordering van Waterweg Wonen is (primair) gegrond op het feit dat [gedaagde] als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding zonder recht of titel in de woning verblijft. Waterweg Wonen hoeft de uitkomst van een bestuursrechtelijk middel niet af te wachten voor haar vordering tot ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] is voorts (subsidiair) tekortgeschoten in meerdere verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en de wet. In het gehuurde is in strijd met artikel 6.8 een volledig ingerichte professionele hennepkwekerij en een handelshoeveelheid drugs aangetroffen. Door de Opiumwet te overtreden heeft [gedaagde] zich in strijd met artikel 6.3 van de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW niet als een goed huurster gedragen. [gedaagde] mocht ook op grond van artikel 6.4 van de algemene huurvoorwaarden het gehuurde enkel als woonruimte gebruiken.
3.3
Waterweg Wonen stelt zich voorts op het standpunt dat [gedaagde] op gelijke wijze als voor haar eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van haar zoon. Waterweg Wonen acht het onmogelijk en ongeloofwaardig dat [gedaagde] niets zou hebben geweten van de gedragingen van haar zoon in het gehuurde. [gedaagde] heeft er kennelijk bewust voor gekozen het toezicht op de zolderverdieping te verliezen. De zoon diende om de hennepkwekerij te onderhouden met grote regelmatig de zolderverdieping te betreden. Bovendien is het volgens Waterweg Wonen een feit van algemene bekendheid dat de geur van hennep zeer sterk is. Waterweg Wonen vindt het onaanvaardbaar dat [gedaagde] omwonenden en (medewerkers van) Waterweg Wonen aan de risico’s van het kweken en de handel in drugs heeft blootgesteld. Dit is eveneens een tekortkoming. Nu bovendien sprake was van diefstal van stroom via aanpassingen aan de stroomvoorziening bestond er een ernstig risico op overlast, zoals het uitbreken van brand of elektrocutie. Waterweg Wonen is een sociale woningcorporatie en zij voert een zero tolerance beleid ten aanzien van hennepkwekerijen in haar huurwoningen, nu dit leidt tot gevaarzetting voor medehuurders, verloedering van de gehele buurt en aantrekking van criminaliteit. Waterweg Wonen treedt streng op tegen drugsgerelateerde activiteiten in haar woningen, mede om (negatieve) precedentwerking tegen te gaan.
3.4
Waterweg Wonen heeft een spoedeisend belang bij ontruiming van het gehuurde. Van haar kan niet worden verwacht een bodemprocedure af te wachten. Waterweg Wonen wil een krachtig signaal afgeven en zij wil bewerkstelligen dat geen verdere afbreuk aan de leefbaarheid in de buurt wordt gedaan. Waterweg Wonen is jegens omwonenden verplicht om op te treden en zij wil voorkomen dat [gedaagde] op korte termijn terugkeert in de woning.
Waterweg Wonen wenst zo snel mogelijk over de woning te kunnen beschikken, zodat zij de sociale huurwoning aan een andere huurder kan verhuren. Naast de aangetroffen hennepkwekerij in het gehuurde heeft [gedaagde] niet tijdig de verschuldigde huurtermijnen betaald. De huurachterstand bedraagt berekend tot en met de maand oktober 2020 een bedrag van € 1.593,42. Deze huurachterstand rechtvaardigt eveneens ontruiming van het gehuurde. Waterweg Wonen heeft voorts een gerechtvaardigd en spoedeisend belang bij het vorderen van een boete van € 2.500,00 op grond van het boetebeding om huurders ervan te weerhouden dergelijke activiteiten in huurwoningen te ontplooien.
3.5
Het verweer van Stichting BewindtGoed (althans [gedaagde] ) strekt tot afwijzing van de vordering tot ontruiming, althans de datum van ontruiming te bepalen op 31 januari 2020, dan wel een nader te bepalen datum en de gevorderde boete te matigen tot een bedrag van maximaal € 100,00, dan wel een nader te bepalen bedrag, met veroordeling van Waterweg Wonen in de kosten van de procedure.
3.6
Stichting BewindtGoed heeft - verkort en zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd.
De buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming zijn niet proportioneel. Een beroep op artikel 7:231 lid 2 BW is dan ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Daarnaast is geen sprake van tekortkomingen die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. [gedaagde] woont al sinds 1974 in de woning en zij heeft zich altijd als een goed huurster gedragen. [gedaagde] heeft haar zoon vanwege diverse problemen reeds uitgeschreven op haar adres. De politie heeft bij een inval in het gehuurde alle ruimtes doorzocht en heeft daarbij via een gesloten vlizotrap een hennepplantage op de zolderruimte aangetroffen. Aanleiding voor de doorzoeking was niet (stank)overlast of een ander signaal vanuit de woning. In de afgelopen 46 jaar is nooit sprake geweest van enige overlast, drugshandel of andere signalen die duiden op bekendheid van de woning in het drugscircuit. [gedaagde] houdt zich niet bezig met criminele activiteiten, heeft geen antecenten op het gebied van drugs en zij is ook niet strafrechtelijk vervolgd. De hennepkwekerij is door de zoon van [gedaagde] op de vliering geplaatst en zij had daar geen enkele wetenschap van of betrokkenheid bij. [gedaagde] kwam nooit op deze vliering en de hennepkwekerij was voor haar niet zichtbaar. [gedaagde] was dagelijks bij haar hulpbehoevende vader om hem te verzorgen en zij heeft niets gemerkt van activiteiten in de woning.
3.7
Ondanks de sluiting van de woning dient terughoudendheid te worden geboden bij de beoordeling of de ontruiming gerechtvaardigd is. De gevorderde ontruiming is onevenredig, nu nog niet op het bezwaar is beslist. [gedaagde] heeft een groot belang bij voortzetting van de huurovereenkomst en behoud van de woning. [gedaagde] staat anders letterlijk op straat. Bij toewijzing van de vordering zal [gedaagde] op een zwarte lijst komen te staan voor een periode van vijf jaar, hetgeen haar zal beletten een nieuwe huurwoning te vinden in de sociale huursector. [gedaagde] is vanwege haar inkomen en schuldenproblematiek aangewezen op een sociale huurwoning. [gedaagde] verliest op den duur haar recht op beschermingsbewind, omdat zij geen vaste woon- of verblijfplaats meer heeft. Ook zal zij niet kunnen toetreden tot de schuldhulpverlening. [gedaagde] heeft begrip voor het zero tolerance beleid van Waterweg Wonen, maar zij is van mening dat zij al voldoende is gestraft. Gezien haar leeftijd en persoonlijke omstandigheden is sprake van een uitzonderlijke situatie. De zoon van [gedaagde] is langere tijd gedetineerd en hij zal niet meer terugkeren in de woning, zodat geen kans op herhaling bestaat. De belangenafwezig dient dan ook in het voordeel van [gedaagde] uit te vallen. Waterweg Wonen dient aan [gedaagde] een tweede kans te bieden.
3.8
[gedaagde] erkent weliswaar dat sprake is van een (geringe) huurachterstand, maar de lopende huur wordt inmiddels door de bewindvoerder voldaan. Dit levert geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst op. Gelet op de belangen van [gedaagde] kan voorshands ook niet met voldoende zekerheid wordt geoordeeld dat de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure stand zal houden.
3.9
Ten aanzien van de gevorderde boete stelt [gedaagde] dat op dit onderdeel het spoedeisend belang ontbreekt. Dit boetebeding is bovendien onredelijk bezwarend. [gedaagde] kan de boete niet betalen en een toewijzing zal gevolgen voor de voortzetting van het beschermingsbewind en de eventueel nog te treffen schuldhulpverlening. De boete dient dan ook te worden afgewezen, althans te worden gematigd, gelet op de schuldenproblematiek van [gedaagde] . [gedaagde] verzoekt tenslotte bij een eventuele ontruiming op grond van haar persoonlijke omstandigheden de ontruimingstermijn op te schorten tot eind januari 2021, zodat zij in ieder geval tijdens de feestdagen een vaste verblijfplaats heeft.
4.
De beoordeling
4.1
Vooropgesteld wordt dat in het kader van een beoordeling in kort geding een onverwijlde ontruiming enkel gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van de Waterweg Wonen bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van haar kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
Toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding is immers een ingrijpende maatregel die in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben. Voldoende is echter gebleken dat Waterweg Wonen een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorzieningen, zodat zij zoverre ontvankelijk is haar vorderingen. De huurovereenkomst is immers buitenrechtelijk ontbonden, zodat [gedaagde] geen recht of titel meer heeft om in het gehuurde te verblijven. Blijkens de wetsgeschiedenis heeft de wetgever met artikel 7:231 lid 2 BW beoogd in gevallen waarin de woning op grond van een besluit van de burgemeester is gesloten, de verhuurder de mogelijkheid te bieden zo spoedig mogelijk en niet pas na een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst, de huurovereenkomst te beëindigen. Door Waterweg Wonen is bovendien voldoende aannemelijk gemaakt dat zij ten aanzien van hennepteelt in de door haar verhuurde woningen een “zero tolerance” beleid voert, waaruit een signaal richting andere huurders en omwonenden uitgaat en dat zij in dat kader belang heeft bij een snelle ontruiming van het gehuurde, waarbij zij de uitkomsten in een (mogelijk langlopende) bodemprocedure ten aanzien van de beëindiging van de huurovereenkomst niet kan afwachten.
4.2
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Waterweg Wonen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3
Waterweg Wonen heeft de ontruiming van het gehuurde gevorderd en heeft daartoe een tweetal grondslagen aangevoerd, te weten de buitengerechtelijke ontbinding, alsmede dat [gedaagde] tekortgeschoten is in haar verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst.
4.4
In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden als door gedragingen in het gehuurde in strijd is gehandeld met artikel 2 of 3 van de Opiumwet en het gebouw deswege op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. De burgemeester is ingevolge het bepaalde in artikel 13b lid 1 Opiumwet bevoegd een woning te sluiten als in of bij die woning middelen als bedoeld in de bij de Opiumwet behorende lijsten I en II worden verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig zijn.
4.5
Voorop wordt gesteld dat Waterweg Wonen de bevoegdheid toekwam de huurovereenkomst met [gedaagde] op grond van artikel 7:231 lid 2 BW te ontbinden, nu door gedragingen in de woning in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en de woning daarom op grond van artikel 13b van die wet is gesloten. Daarbij is niet noodzakelijk dat [gedaagde] een tekortkoming kan worden verweten; dat de woning is gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet is voldoende om tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan. De ontbinding heeft aldus plaatsgevonden overeenkomstig de wettelijke regeling. Dat het besluit tot sluiting van het gehuurde nog niet onherroepelijk is, doet hieraan niet af. Voor zover [gedaagde] de juistheid van het besluit tot sluiting betwist, heeft te gelden dat dit besluit niet ter beoordeling staat in deze procedure. Daarvoor staat een immers een met voldoende waarborgen omklede bestuursrechtelijke rechtsgang open, waarvan [gedaagde] ook gebruik heeft gemaakt. Uit de wetsgeschiedenis en rechtspraak volgt dat een verhuurder de uitkomst van door de huurder aangewende bestuursrechtelijke rechtsmiddelen niet hoeft af te wachten.
4.6
Ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning vormen evenwel een inmenging in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner. Een ieder die het risico loopt van een inbreuk op zijn recht op respect voor zijn woning moet de mogelijkheid hebben de proportionaliteit van de maatregel te laten beoordelen door een onafhankelijke rechterlijke instantie. Bij die toetsing is de maatstaf of sprake is van misbruik van bevoegdheid dan wel het beroep op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij dienen alle omstandigheden van het geval in aanmerking te worden genomen en dient een belangenafweging plaats te vinden. In dat kader overweegt de kantonrechter het volgende.
4.7
Gesteld noch gebleken is dat Waterweg Wonen door gebruik te maken van haar ontbindingsbevoegdheid misbruik heeft gemaakt van enig recht. Zij dient als verhuurder te voorkomen dat de door haar verhuurde woningen worden gebruikt voor criminele en drugsgerelateerde activiteiten, met de daaraan verbonden negatieve uitstraling voor de woonomgeving. Gelet op de precedentwerking dienen dergelijke activiteiten zoveel mogelijk ontmoedigd te worden. Waterweg Wonen heeft een zwaarwegend belang bij haar wens om op te treden, een strikt beleid te hanteren en bij het op korte termijnen verhuren van de woning aan een andere huurder. Een feitelijke beëindiging van het gebruik van de woning door [gedaagde] moet voorshands proportioneel wordt geacht. Een beroep op artikel 7:231 lid 2 BW moet evenmin in strijd met de redelijkheid en billijkheid worden geacht, laat staan dat er voldoende feiten en/of omstandigheden op voorhand vaststaan die dit onaanvaardbaar maken.
4.8
Vaststaat immers dat op 14 juni 2020 in het gehuurde een in werking zijnde hennepkwekerij met tweehonderd planten is aangetroffen. Uit de door Waterweg Wonen overgelegde rapportage, die bij de ontmanteling is opgesteld en waarvan [gedaagde] de inhoud niet heeft weersproken, blijkt dat daarnaast in het gehuurde diverse randapparatuur is aangetroffen waaronder negen armaturen, tien assimilatielampen, negen armaturen, twee koolstoffilters, een schakelbord, een slakkenhuis, vijf ventilatoren, een dompelpomp een temperatuur ventilatieregelaar, groeimiddelen en twee hydro- en thermometers. Uit de Aanwijzing Opiumwet vloeit voort dat bij de aanwezigheid van meer dan vijf hennepplanten wordt aangenomen dat sprake is van beroeps- of bedrijfsmatige teelt.
4.9
Naar vaste rechtspraak levert het aanwezig hebben van een bedrijfsmatige hennepkwekerij in een huurwoning als de onderhavige, vanwege de daarmee voor het gehuurde en de omgeving gepaard gaande risico's van brand, overlast (stank- en wateroverlast), schade (vocht, schimmel) en andere nadelen ook (subsidiair) zonder meer een ernstige tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst en de toepasselijke huurvoorwaarden. Dat buren niet zouden hebben geklaagd over (stank)overlast, maakt dit niet anders. Anders dan dat door [gedaagde] is betoogd zijn de risico’s die zijn verbonden aan de (bedrijfsmatige) teelt van hennep van algemene bekendheid en het is in beginsel niet van belang of die risico’s zich al dan niet hebben verwezenlijkt. Voldoende is dat met de aanwezigheid van de hennepkwekerij in het gehuurde de mogelijkheid is geschapen dat Waterweg Wonen en/of derden daarvan nadeel zouden kunnen ondervinden. Uit de door Waterweg Wonen overgelegde rapportages en foto’s van Stedin blijkt dat de stroomvoorzieningen in de woning bloot zijn komen te liggen met gevaar voor brand en elektrocutie. Ook is de illegale kweek in strijd met de verplichting van [gedaagde] om zich als goed huurster te gedragen (artikel 7:213 BW) en om de woning volgens haar bestemming te gebruiken (zie artikel 7:214 BW). Een gehuurde woning is immers naar haar aard niet bestemd om (gedeeltelijk) te worden gebruikt als hennepkwekerij. [gedaagde] is voorts tekortgeschoten in haar verplichtingen om de huur tijdig te betalen, nu zij een huurachterstand van drie maanden heeft laten ontstaan.
4.10
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.11
Stichting BewindtGoed heeft aangevoerd dat [gedaagde] belang heeft bij behoud van haar woning, dat zij zich altijd als een goed huurster heeft gedragen, dat zij geen overlast of schade heeft veroorzaakt, dat het verliezen van haar woning gevolgen zal hebben voor haar beschermingsbewind, dat het moeilijk zal worden om een nieuwe sociale huurwoning te vinden en dat sociale opvang niet mogelijk is. Dat [gedaagde] een groot belang heeft bij behoud van haar woning is evident. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat het belang van Waterweg Wonen in het onderhavige geval prevaleert boven het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde als woning. [gedaagde] is als huurster te allen tijde verantwoordelijk voor wat er in haar woning gebeurt. Gelet op de aanwezigheid van een hennepkwekerij op zolder, de hoeveelheid aangetroffen planten en de randapparatuur, terwijl sprake is geweest van meerdere oogsten, acht de kantonrechter het onwaarschijnlijk dat [gedaagde] daarvan nooit iets zou hebben gemerkt of maar zou hebben geroken. Rondom een hennepkwekerij van die omvang moet een enorme activiteit geweest zijn. Zo heeft Waterweg Wonen ter zitting nog toegelicht dat voor de potten ongeveer 3000 liter potgrond nodig was, hetgeen neerkomt op 75 zakken van 40 liter die allemaal naar boven moeten zijn gesjouwd. Voor het laten groeien van meerdere oogsten is bovendien warmte en vocht nodig, hetgeen merkbaar moet zijn in de woning. Voor zover [gedaagde] als mantelzorger overdag bij haar vader was, is zij in ieder geval in de avond en in de nacht in het gehuurde geweest. [gedaagde] is grond van artikel 7:219 BW op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van derden die zich met goedvinden in het gehuurde bevonden of het gehuurde gebruikten. In het onaannemelijke geval dat [gedaagde] geen wetenschap had van de hennepkwekerij heeft [gedaagde] haar zoon, waarvan zij zelf heeft aangevoerd dat hij reeds verdacht werd van andere strafbare feiten, blijkbaar dagelijks de toegang tot het gehuurde verschaft. [gedaagde] had er ernstig rekening mee moeten houden dat hij in het gehuurde illegale activiteiten zou ontplooien en zij heeft, nu zij kennelijk gedurende de dag niet aanwezig was in het gehuurde, nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van haar te verwachten maatregelen te treffen. De omstandigheid dat de zoon van [gedaagde] wegens detentie voorlopig niet meer in het gehuurde kan komen maakt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan. In de door BewindtGoed aangehaalde uitspraak van Hof Den Haag van 8 januari 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:440) ziet de kantonrechter geen aanleiding voor een ander oordeel.
4.12
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is dan ook voldoende aannemelijk dat in een  bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de buitengerechtelijke ontbinding een einde aan de huurovereenkomst heeft gemaakt, dan wel dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden, zodat vooruitlopend daarop de ontruiming zal worden toegewezen.
De door [gedaagde] aangevoerde persoonlijke (en financiële) omstandigheden zijn, hoe moeilijk deze ook voor haar zijn, van voldoende gewicht om tot een ander oordeel te leiden.
Dat een aantal buren positieve verklaringen over [gedaagde] op papier hebben gezet maakt dit evenmin anders. Dat een ontruiming ertoe zal leiden dat [gedaagde] problemen zal ondervinden bij het vinden van alternatieve huisvesting moet worden toegerekend aan haar eigen gedrag en komt voor haar risico. Het belang van Waterweg Wonen hoeft daar naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter niet voor te wijken. De ontruimingstermijn wordt vastgesteld op veertien dagen nadat de burgemeesterssluiting wordt opgeheven. Waterweg Wonen heeft ter zitting nog aangevoerd dat zij bereid is onder verband van vonnis te kijken naar een eventuele andere oplossing voor [gedaagde] en met haar gemachtigde in gesprek te treden. De kantonrechter gaat ervan uit Waterweg Wonen deze toezegging zal nakomen.
4.13
Waterweg Wonen vordert voorts betaling van (een voorschot op) achterstallige en toekomstige huurtermijnen. Volgens vaste jurisprudentie is ten aanzien van geldvorderingen in kort geding terughoudendheid geboden. Zo zal niet alleen moeten worden onderzocht of het bestaan van de vordering in kwestie voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico betrokken dient te worden. Waterweg Wonen heeft een recente specificatie overgelegd, waaruit blijkt dat de huurachterstand berekend tot en met de maand september 2020 € 1.593,42 bedraagt. De hoogte van die huurachterstand is door Stichting BewindtGoed niet betwist. Hoewel daarbij niet kan worden aangenomen dat sprake is van onverwijlde spoed, zal die huurachterstand uit efficiencyoverwegingen toch worden toegewezen, nu door Waterweg Wonen ook terecht is gesteld dat geen van partijen er baat bij heeft om een afzonderlijke procedure te moeten voeren met alle bijkomende kosten. Wettelijke rente over de huurachterstand is als op de wet gegrond toewijsbaar op de wijze als in het dictum vermeld. De toekomstige, nog te vervallen termijnen tot het tijdstip van de ontruiming zijn in dit kort geding niet toewijsbaar.
4.14
Waterweg Wonen maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten.
Deze vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Nu Waterweg Wonen aan [gedaagde] een aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW heeft verzonden en het gevorderde bedrag van € 163,10 het in het Besluit bepaalde tarief niet overschrijdt zijn de buitengerechtelijke kosten tot dit bedrag aldus toewijsbaar.
4.15
Het exploiteren van een hennepkwekerij in het gehuurde levert een zodanig ernstige tekortkoming op dat het voldoende aannemelijk is dat toekenning van een boete gerechtvaardigd is. De kantonrechter dient daarbij wel ambtshalve te onderzoeken of het boetebeding onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:233 sub a BW. Huurovereenkomsten tussen bedrijfsmatig verhurende partijen en particulieren vallen immers onder de werking van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. In het onderhavige geval is sprake van een huurovereenkomst tussen een professionele verhuurder en een particuliere huurder. De kantonrechter neemt in aanmerking dat het boetebeding specifiek geldt voor overtredingen die in strijd zijn met de Opiumwet. Waterweg Wonen heeft een gerechtvaardigd belang om hierop een boete te stellen. Dit belang is erin gelegen huurders ervan te weerhouden dergelijke activiteiten in huurwoningen te ontplooien en te voorkomen dat de met die activiteiten samenhangende nadelige gevolgen intreden. De boete dient dan een afschrikwekkend effect te hebben.
Gelet hierop is de hier aan de orde zijnde boete van € 2.500,00 naar het oordeel van de kantonrechter niet aan te merken als een onevenredig hoge boete of is het beding niet als onredelijk bezwarend te beschouwen.
4.16
Stichting BewindtGoed heeft een beroep gedaan op matiging van de boete. Op grond van artikel 6:94 BW kan een boete worden gematigd, indien de billijkheid dit eist. Matiging is daarmee enkel aan de orde indien de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Stichting BewindtGoed heeft voldoende inzichtelijk gemaakt dat de boete voor [gedaagde] , gelet op de hoogte van de haar inkomen, haar schuldenproblematiek en de gevolgen voor eventuele schuldhulpverlening, disproportioneel is. De kantonrechter ziet dan ook in dit geval aanleiding tot matiging van de boete. Aan contractuele boete is aldus toewijsbaar een bedrag van € 1.000,00. De boete dient immers wel haar haar afschrikwekkende werking te behouden. De wettelijke rente over die boete wordt als onweersproken toegewezen op de wijze als in het dictum vermeld. Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.13 is overwogen komt dit deel van de vordering eveneens voor toewijzing in aanmerking.
4.17
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Stichting BewindtGoed in de proceskosten veroordeeld.
5.
De beslissing
de kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt Stichting BewindtGoed in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde] om binnen veertien dagen nadat de burgemeester van de gemeente Vlaardingen de sluiting van de woning (tijdelijk) heeft opgeheven het gehuurde te ontruimen en te verlaten, met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Waterweg Wonen zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Waterweg Wonen te stellen;
veroordeelt Stichting BewindtGoed om aan Waterweg Wonen tegen kwijting te betalen een bedrag van € 1.000,00 aan boete, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 14 juni 2020 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt Stichting BewindtGoed om aan Waterweg Wonen tegen kwijting te betalen een bedrag van € 1.593,42 aan huurachterstand berekend tot en met de maand september 2020 en een bedrag van € 163,10 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over een bedrag van € 1.593,42 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt Stichting BewindtGoed in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Waterweg Wonen vastgesteld op € 224,89 aan verschotten en € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
829