ECLI:NL:RBOVE:2020:4297
Rechtbank OVE — Uitspraak 


RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer	: 8828500 \ CV EXPL  20-4457
Vonnis in kort geding van 15 december 2020
in de zaak van
1
[A] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[B]
, in privé en tevens handelend onder de naam
[G]
,
wonende en zaakdoende te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [A] en/of [B] ,
gemachtigde: mr. S.A.C.A. van Vloten,
tegen
1
[X] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. 	de besloten vennootschap
[Y]
statutair gevestigd te [plaats 2] en kantoorhoudende te [plaats 1] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen [X] en/of [Y] ,
gemachtigde: mr. D.F. Linnartz.
1
De procedure
1.1.
[A en B] zijn deze procedure begonnen met hun dagvaarding van 6 november 2020. [X] heeft op voorhand op de dagvaarding gereageerd met zijn conclusie van antwoord en tegeneis (eis in reconventie), die de kantonrechter op
27 november 2020 ontvangen heeft. Per e-mail van 29 november 2020 hebben [A en B] nog een aantal producties toegestuurd.
1.2.
De vorderingen van partijen zijn mondeling behandeld tijdens de zitting op
1 december 2020. Beide partijen zijn daarbij verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden. Partijen hebben ter zitting allebei pleitaantekeningen overgelegd.
1.3.
Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat hij
voldoende is geïnformeerd om een beslissing te kunnen nemen in deze zaak. Die beslissing wordt vandaag in dit vonnis gegeven.
2
De beoordeling
Wat er vaststaat.
Uit het over en weer door partijen naar voren gebrachte kunnen de volgende vaststaande feiten worden afgeleid, voor zoveel nu voor de beoordeling in kort geding van belang.
2.1.
[A en B] zijn samen eigenaar dan wel gerechtigde met betrekking tot de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] te [plaats 1] , kadastraal bekend [gemeente] , [sectie en nummer] .
2.2.
[A en B] wonen op de begane grond en een gedeelte van de eerste verdieping aan de voorzijde van de woning aan de [adres] . Daarnaast heeft [B] op dit adres een opleidingscentrum en hondenschool gevestigd.
2.3.
In een gedeelte van hun woning, op de verdieping aan de achterzijde, hebben [A en B] een afzonderlijke woonruimte gerealiseerd voor hun dochter. Toen de dochter het huis uit ging, is besloten de woonruimte te verhuren.
2.4.
Op 14 september 2018 is er tussen [A] en [X] een huurovereenkomst tot stand gekomen, waarbij voormelde afzonderlijke woonruimte op de verdieping aan de achterzijde aan [X] is verhuurd. In de huurovereenkomst staat onder andere:
“De verhuurder verhuurt met ingang van 1 oktober 2018 de 2 kamer woonruimte op de zolder met douche, keuken, toilet en eigen toegang van buiten in de woning op het Adres:
[adres] , [plaats 1]
[hierna: het gehuurde, kantonrechter]
aan huurder (…)
Verhuurder verleent een volledige gescheiden woonruimte met eigen toegang van buiten op de zolder met een eigen huishouding:
Gebruik eigen keuken
Gebruik eigen douche
Gebruik eigen wc
Gebruik eigen zelfstandig toegang van buiten naar deze woonruimte
Gebruik eigen zelfstandige toegang tot de woonruimte van buiten (…)
De vaste huurprijs is inclusief zoals Gas, Licht, Water en diverse belastingen, enzovoort en bedraagt
€ 500,00 per maand (…).
De woonruimte wordt gestoffeerd en gemeubileerd opgeleverd bij aanvang (…)
Opzegtermijn is 1 maand (…).”
2.5.
De eerste maanden van de huurperiode verlopen zonder veel problemen. In de loop van 2019 wordt dit anders als er tussen partijen op verschillende punten onenigheid ontstaat. Het gaat hierbij onder andere over het al dan niet bestaan van gebreken aan het gehuurde, de inschrijving van het bedrijf van [X] ( [Y] ) op het adres van het gehuurde, de post van [X] en het parkeren van [X] bij het gehuurde.
2.6.
Bij aangetekende brief van 26 mei 2020 hebben [A en B] de huur opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van één maand. [X] heeft aangegeven niet met opzegging van de huur akkoord te gaan.
2.7.
Op 24 juni 2020 heeft er tussen [A] en [X] een incident plaatsgevonden. [X] heeft naar aanleiding van dit incident aangifte van mishandeling gedaan.
2.8.
[X] heeft de huur over de maanden juli, september, oktober en november 2020 gedeeltelijk opgeschort vanwege door hem gestelde gebreken aan het gehuurde.
Op 26 november 2020 heeft [X] de huurachterstand onder protest van betaling aangezuiverd.
Wat [A en B] willen.
2.9.
[A en B] vorderen in conventie - enigszins samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [X] zal veroordelen het gehuurde te ontruimen met al het zijne en al degenen die zich zijnentwege aldaar bevinden en ontruimd te houden, een en ander bezemschoon en in goede staat, met achterlating van de tot het gehuurde behorende meubilering en stoffering alsmede hetgeen aard- en nagelvast zit en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [A en B] te stellen en wel binnen 3 dagen - of zoveel dagen als de kantonrechter redelijk acht - na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of dagdeel dat [X] hieraan niet voldoet, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag ter zake;
II. de ontruiming op kosten van [X] zal laten plaatsvinden en [X] in die kosten zal veroordelen tot het bedrag en op eerste vertoon van de betreffende factuur met specificatie van de deurwaarder c.q. ten behoeve van de ontruiming ingeschakelde derden, indien [X] nalatig is tijdig aan de onder sub I genoemde veroordeling te voldoen,
III. [X] zal veroordelen aan [A en B] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de huurachterstand ad € 1.000,- voor de maanden juli, september en oktober 2020 plus € 4,01 aan rente t/m 20 oktober 2020, te vermeerderen met de maandelijkse huurprijs van € 500,- voor de per 1 november 2020 te vervallen huurtermijnen en voor iedere maand dat [X] het gehuurde tot de dag der ontruiming in gebruik heeft, voorts voor de niet tijdige betalingen het betreffende bedrag te vermeerderen met de daarover verschuldigde wettelijke rente te berekenen vanaf 21 oktober 2020 voor de huidige huurachterstand, en overigens vanaf de respectieve vervatdata tot aan de dag der algehele voldoening;
IV. het bedrag sub III zal vermeerderen met de kosten van de installateur ad € 68,24 (inclusief btw) en de kosten van de schade aan de fietsendrager ad € 224,- (inclusief btw);
V. [Y] zal veroordelen zich met het adres van het gehuurde uit te schrijven bij het Handelsregister binnen 7 dagen na het vonnis, onder gelijktijdige verstrekking van bewijs daarvan aan [A en B] , op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag of dagdeel dat [Y] daarmee nalatig is, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag ter zake;
VI. [X] en [Y] zal veroordelen tot betaling aan eisers van de kosten van deze procedure met inbegrip van een salaris gemachtigde en nakosten, te vermeerderen met de btw over deze bedragen en met de wettelijke rente hierover.
De tegeneis van [X] .
2.10.
[X] vordert als tegeneis (in reconventie) - enigszins samengevat - dat de kantonrechter in kort geding:
I. [A en B] hoofdelijk zal gebieden om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis over te gaan tot het op professionele, deugdelijke en duurzame wijze herstellen van alle gebreken aan het gehuurde c.q. over te gaan tot het verrichten van al het achterstallig onderhoud, waaronder met name het herstel van het dak van het gehuurde, de waterdruk, -temperatuur en -toevoer, de aanwezigheid van elektriciteit en verwarming, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, met een maximum van € 50,000,-, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag;
II. de huurprijs zal verminderen en in dat verband [A en B] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.300,-, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, aan teveel betaalde huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de respectieve vervaldata tot aan de dag van volledige betaling;
III. [A] zal veroordelen in de kosten van deze procedure, de nakosten inbegrepen.
Het verweer en de standpunten van partijen.
2.11.
Partijen hebben elkaars vorderingen over en weer gemotiveerd betwist.
2.12.
Op de standpunten van partijen zal – voor zover van belang – verderop worden ingegaan.
Het oordeel van de kantonrechter in kort geding.
2.13.
De kantonrechter beslist allereerst dat [B] niet-ontvankelijk is in haar vorderingen. Verder zullen zowel de vorderingen in conventie als in reconventie worden afgewezen. Tot slot ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren.
2.14.
Hierna zal de kantonrechter zijn beslissingen toelichten.
[B] is niet ontvankelijk.
2.15.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter lag het - mede gelet op de stellingen van [X] - op de weg van [A] om nader te onderbouwen dat [B] ook op enige wijze partij is bij de huurovereenkomst. Dat heeft [A] onvoldoende gedaan. De kantonrechter kan daarom in dit kort geding niet vaststellen dat [B] , hoewel ze in de schriftelijke huurovereenkomst niet als partij is genoemd, toch partij is bij de overeenkomst die aan onderhavig geschil ten grondslag ligt. De kantonrechter zal [B] daarom niet-ontvankelijk verklaren in haar vorderingen.
2.16.
Eisende partij, [A] , zal in het vervolg van dit vonnis worden aangeduid als [A] .
Het toetsingskader in kort geding.
2.17.
Een verschil met een reguliere procedure (de zogenaamde bodemprocedure) is dat de eisende partij (zowel in conventie als in reconventie) in kort geding een spoedeisend belang moet hebben bij de gevraagde beslissing. Verder moet in kort geding beoordeeld worden of met voldoende mate van zekerheid te verwachten is dat de bodemrechter – later oordelende – de vorderingen van partijen zal toewijzen. Die beoordeling moet geschieden aan de hand van de in deze procedure aangevoerde feiten en omstandigheden, waar geen plaats is voor nadere bewijslevering. Bij een vordering tot ontruiming in kort geding moet bovendien extra terughoudendheid worden betracht, vanwege de veelal onomkeerbare gevolgen daarvan.
Ontruiming
2.18.
In dit kort geding is in de eerste plaats aan de orde de vraag of er voldoende grond bestaat om de vordering van [A] tot ontruiming van het gehuurde toe te wijzen. De kantonrechter overweegt als volgt.
Spoedeisend belang.
2.19.
[A] heeft aangevoerd dat hij een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. Niet alleen vanwege de huurachterstand, maar vooral vanwege het dreigende, uitlokkende gedrag van [X] en de geëscaleerde, onleefbare en onhoudbare situatie op het erf.
2.20.
[X] betwist het spoedeisend belang. [X] voert hiertoe aan dat hij zich nooit fysiek heeft geuit jegens [A] en dat het geschil zich, gelet op de omvang van het dossier en de diverse eenzijdige stellingen die [A] inneemt, niet leent voor een kort geding procedure. Dit blijkt ook wel uit het feit dat beide partijen kennelijk van de feiten een selectie moeten maken voor de lees- en doelmatigheid van de processtukken, aldus [X] .
2.21.
Naar het oordeel van de kantonrechter is er sprake van een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming, zodat [A] in zoverre ontvankelijk is in zijn vordering. De spoedeisendheid volgt al uit de aard van de vordering, maar ook uit het feit dat de situatie tussen partijen in juni 2020 is geëscaleerd (r.o. 2.7), waarna de spanningen over en weer alleen maar zijn toegenomen.
Opzegging van de huurovereenkomst.
2.22.
[A] stelt allereerst dat de vordering tot ontruiming moet worden toegewezen, omdat de huurovereenkomst door (conversie van) de opzegging op 26 mei 2020 (r.o. 2.6) is geëindigd. [X] heeft dit gemotiveerd betwist en voert kort gezegd aan dat er geen sprake is van een rechtsgeldige opzegging.
2.23.
De kantonrechter stelt voorop dat het gehuurde naar zijn voorlopige oordeel een zelfstandige woonruimte betreft, zodat van de daarvoor geldende wettelijke (opzeggings)bepalingen moet worden uitgegaan. Als niet weersproken staat namelijk vast dat het gehuurde beschikt over een eigen entree en over eigen wezenlijke voorzieningen zoals een badkamer en keuken. Bovendien staat in de huurovereenkomst: ‘
Verhuurder verleent een volledige gescheiden woonruimte met eigen toegang van buiten op de zolder met een eigen huishouding’.
Ook dit impliceert volgens de kantonrechter dat er sprake is van een zelfstandige woonruimte. Dat de cv-ketel, de water- en stroomaansluiting en de overige gedeelde aansluitingen zich buiten het gehuurde bevinden en dat [X] over het terrein van [A] moet om toegang tot het gehuurde te krijgen, doet hier naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter onvoldoende aan af.
2.24.
Bovendien gaat het om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, nu in de overeenkomst geen bepaling met betrekking tot de duur daarvan is opgenomen. Een huurovereenkomst van een zelfstandige woonruimte, die voor onbepaalde tijd is aangegaan, kan worden opgezegd op de wijze als omschreven in artikel 7:271 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en verder.
2.25.
[A] heeft de huurovereenkomst opgezegd bij brief van 26 mei 2020 en [X] heeft hem bericht daar niet mee akkoord te gaan. Nu [X] niet in beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd, blijft deze ingevolge artikel 7:272 lid 1 BW in beginsel in stand totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van [A] tot beëindiging als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW. Bovendien is de kantonrechter voorshands van oordeel dat een beroep op conversie alleen al niet kan slagen, omdat de wet voorschrijft dat opzegging in onderhavige situatie via de rechter dient te verlopen en hiervan niet kan worden afgeweken. De opzegging van 26 mei 2020 heeft dus niet geleid tot het door [A] beoogde rechtsgevolg: het einde van de huurovereenkomst. Dit kan dan ook geen reden zijn om de vordering tot ontruiming in kort geding toe te wijzen.
Andere door [A] aangevoerde gronden voor ontruiming.
2.26.
Verder stelt [A] dat de vordering tot ontruiming dient te worden toegewezen, omdat [X] in meerdere opzichten in strijd met zijn huurverplichtingen handelt, terwijl hij zich op grond van artikel 7:213 BW als goed huurder dient te gedragen. [A] stelt dat [X] misbruik maakt van de situatie, dat hij [A] terroriseert en een ontoelaatbare inbreuk op diens privéleven maakt. Tot slot stelt [A] dat [X] in strijd met het burenrecht handelt, zich onredelijk opstelt en dat hij overlast veroorzaakt aan [A] , zijn gezin, bezoek, werknemers en cursisten. Volgens [A] zijn de tekortkomingen in het gedrag van [X] zodanig, dat het voldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden op grond van artikel 6:265 BW. [A] onderbouwt zijn stellingen onder andere als volgt.
Met diverse tussen partijen gevoerde Whatsappcorrespondentie.
Door middel van meerdere (anonieme) getuigenverklaringen.
Zo volgt uit twee anonieme verklaringen van 1 september 2020 dat deze getuigen op 31 augustus 2020 hebben ingelogd op de WiFi van [A] . Verder schrijft een anonieme getuige op 2 september 2020 onder andere: “
Ik verklaar dat het bij de situatie zoals beschreven niet mogelijk is dat de huurder vanaf de modem geen internet, televisie en WiFi (draadloos internet) heeft terwijl de verhuurder dat wél heeft.”
Ook is er een verklaring van de dochter van [A] , waarin haar veelal positieve ervaringen gedurende de circa vijf jaar dat zij in het gehuurde heeft gewoond worden beschreven.
Daarnaast zijn er een aantal verklaringen over geluidsoverlast door [X] . Zo verklaart [C] op 27 augustus 2020:
“Gisteravond kwam ik aan op het werk merkte direct op dat er wel erg veel geluid uit de bovenwoning kwam het gedeelte waar een huurder woont.(…) Eenmalig zou dit geen probleem zijn, helaas de laatste tijd gebeurt dit wel vaker (…).”
Naast deze verklaring zijn er nog drie verklaringen van anonieme getuigen van 25, 27 en 27 augustus 2020. Bovendien heeft [A] e-mails overgelegd van [B] aan [X] van 26, 27 en 28 augustus 2020. In deze e-mails wordt [X] verzocht om het geluid zachter te zetten.
Tot slot is er een verklaring van ‘ [D] ’ van 25 augustus 2020, hier staat de kop ‘
VREEMD GEDRAG
’ boven. In de verklaring wordt een voorval beschreven waaruit volgens de getuige volgt dat [X] medio juni 2020 vreemd gedrag vertoonde.
3) De verklaring van Solcon van 1 september 2020.
Solcon schrijft onder andere: “
Tijdens ons telefoon gesprek heeft u mij gevraagd wat de stabiliteit en situatie is betreft uw internet verbinding voor zover ik kon bepalen was er op dat moment
[31 augustus 2020, kantonrechter]
geen verstoring en was er één tv ontvanger aangesloten op LAN poort 2 van uw Fritz!Box, dit kan uw tv ontvanger zijn geweest of die van de huurder. De WiFi verbinding zag er naar mijn mening goed uit en zag geen gekke meldingen in de logbestanden van het modem.
”
4) Een e-mail van Enexis van 8 september 2020.
In deze e-mail staat onder andere: “
Vanwege een geschil met uw huurder, heeft u ons gevraagd om een overzicht van elektriciteitsstoringen vanaf 2018 op [adres] te [plaats 1] . (…) De informatie van twee storingen in het netwerk van Enexis stuur ik u ook graag toe (…). Storing 9 augustus 2020 (…) Storing 15 mei 2018 (…).
”
5) De bevindingen van de Firma [E] .
[A] heeft de cv-ketel na laten kijken door de Firma [E] . [E] verklaart hierover op 13 augustus 2020 onder andere: “
Wij hebben geconstateerd dat er GEEN circulatie mogelijk is in het cv-systeem. Dit betekent dat alle radiatorkranen dichtgedraaid zijn. Te allen tijde moeten er minimaal 2 radiatoren in het systeem opengedraaid zijn om een goede werking van het toestel mogelijk te maken.”
Op 18 augustus 2020 is [E] nogmaals langs geweest. [E] verklaart over dat bezoek: “
Er was nu WEL circulatie in het toestel mogelijk. Er is geen storing/defect aan het toestel geconstateerd.”
2.27.
Volgens [A] volgt uit de verklaringen van getuigen, Solcon, Enexis en de Firma [E] dat diverse voorzieningen (op bepaalde momenten) wel degelijk naar behoren werk(t)en en dat [X] dus ten onrechte klaagt over gebreken aan het gehuurde (en dat hij deze gebreken zelf veroorzaakt). Bovendien volgt hieruit en uit de Whatsappcorrespondentie onder andere dat [X] overlast veroorzaakt door zijn vele meldingen over gebreken aan het gehuurde en doordat hij het geluid regelmatig erg hard heeft staan, aldus [A] .
2.28.
[X] heeft uitdrukkelijk betwist dat hij zich niet als een goed huurder en in strijd met het burenrecht gedraagt. Volgens [X] wordt zijn gedrag door [A] voortdurend eenzijdig belicht en vervolgens op basis van aannames gekwalificeerd. [X] voert aan dat er geen sprake is van onterechte meldingen en dat hij echt zijn eigen huurgenot niet saboteert en hier ook geen enkel belang bij heeft. Volgens [X] is het juist [A] die de voorzieningen bewust afsluit en wordt dit bevestigd in diverse Whatsappberichten van [A] aan [X] . [X] wijst hierbij onder andere op een bericht van 1 maart 2019, waarbij [A] aangeeft het internet af te sluiten in verband met hoofdpijn van [B] . Verder wordt onder meer verwezen naar de aangifte van [A] van 7 oktober 2020, waarin [A] aangeeft dat hij die dag twee keer bewust de stroom afgesloten heeft. Daarnaast:
betwist [X] de (betrouwbaarheid) van de door [A] overgelegde getuigenverklaringen. Volgens [X] gaat het veelal om anonieme, eenzijdige en voor [X] niet te controleren en/of op juridische waarde te schatten verklaringen.
voert [X] aan dat de verklaring van de firma [E] niet volledig is weergegeven en dat hier nog in staat: “
Doordat het niet mogelijk was om de woning te betreden hebben wij het toestel niet verder kunnen testen op eventuele storingen.
” Volgens [X] is het voor de Firma [E] dus niet mogelijk geweest om het gedeelte van de woning te betreden waar de cv-ketel zich bevindt (in de woning van [A] ). Firma [E] heeft eventuele andere oorzaken hierdoor niet kunnen testen, aldus [X] .
merkt [X] met betrekking tot de verklaring van Solcon op dat [A] de verbinding kan aan- en afsluiten vanuit zijn woning.
voert [X] met betrekking tot de getuigenverklaringen, de verklaring van [E] en de verklaring van Solcon aan dat het hier slechts momentopnames betreft.
merkt [X] met betrekking tot de verklaring van Enexis op, dat dit onverlet laat en zelfs de mogelijkheid benadrukt dat [A] de stroom zelf afsluit; alleen hij kan dat vanuit de woning doen en hij heeft ook erkend dat hij dat wel eens bewust gedaan heeft, aldus [X] .
2.29.
De kantonrechter overweegt als volgt. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt ten aanzien van wederkerige overeenkomsten dat
iedere
tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden,
tenzij
de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Blijkens rechtspraak van de Hoge Raad komt deze maatstaf er inhoudelijk op neer dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
2.30.
De kantonrechter stelt voorop dat - zoveel is wel gebleken op basis van de over en weer door partijen in het geding gebrachte stukken en het ter zitting besprokene - de verhoudingen tussen huurder en verhuurder in de loop der tijd danig verstoord zijn geraakt. Partijen betichten elkaar over en weer van het saboteren van diverse voorzieningen aan het gehuurde, zoals internet, elektriciteit en warm water. De kantonrechter stelt verder vast dat [X] frequent klachten uit over door hem gestelde gebreken aan het gehuurde. Hoewel [A] meerdere acties heeft ondernomen om de gebreken op te lossen, zoals het (voor zover mogelijk) laten repareren van lekkages, het laten controleren van de cv-ketel en het (pogen tot het) verbeteren van de waterdruk door de buitenkraan niet meer te gebruiken, blijven de gebreken volgens [X] terugkomen. [X] blijft hiervan bij [A] melding maken.
2.31.
De kantonrechter is van oordeel dat er vooralsnog geen doorslaggevend bewijs is voor ofwel het standpunt van [A] , ofwel het standpunt van [X] . Weliswaar heeft [A] diverse getuigenverklaringen overgelegd, maar dat zijn allemaal momentopnames, die bovendien niet (allemaal) precies van dezelfde datum en hetzelfde tijdstip dateren als de meldingen van [X] . Het kan dus best zo zijn dat een bepaalde voorziening op een bepaald moment volgens een getuige wel werkt, maar dat sluit niet uit dat zich op een ander moment (zoals door [X] wordt gemeld) wel storingen voordoen, die al dan niet moedwillig zijn veroorzaakt door [A] , zoals [X] veronderstelt. Ook dateren de getuigenverklaringen vrijwel allemaal van dezelfde periode, namelijk eind augustus 2020. Verder staat vast dat [A] op een aantal momenten bewust diverse voorzieningen heeft uitgeschakeld, zodat de kantonrechter die mogelijkheid geenszins kan uitsluiten. Tot slot ligt het niet voor de hand dat de huurder zelf voorzieningen saboteert, omdat de kantonrechter vooralsnog aanneemt, dat hij daar geen enkel belang bij heeft. Weliswaar stelt [A] dat [X] mogelijk lijdt aan een ziekelijke stoornis, maar daarvoor bestaat geen enkele objectieve aanwijzing uit medisch-deskundige bron.
2.32.
De kantonrechter kan uit de over en weer door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden met onvoldoende mate van zekerheid een voorlopig oordeel over de feiten distilleren. Hierdoor is in dit kort geding niet met voldoende mate van zekerheid vast te stellen dat te verwachten is dat de bodemrechter – later oordelende – de vorderingen van [A] zal toewijzen. Daarom komt de kantonrechter er niet aan toe om nu in kort geding op basis van de hiervoor besproken gronden als voorlopige voorziening de ontruiming te bevelen. Partijen zullen hun stellingen in een bodemprocedure nader dienen te bewijzen. Tot die tijd wordt de huidige status quo gehandhaafd.
De huurachterstand.
2.33.
Tot slot stelt [A] dat [X] in strijd met de huurovereenkomst en artikel 7:212 BW ten onrechte een deel van de huur onbetaald heeft gelaten en dat [X] daarmee wanprestatie ex artikel 6:74 BW pleegt. Volgens [A] is er geen grondslag voor opschorting van de betalingsverplichting van [X] . De gebreken die [X] daartoe stelt, zijn er niet en de huurinhouding is onevenredig, aldus [A] .
2.34.
[X] stelt zich op het standpunt dat de huurachterstand ook geen reden is voor toewijzing van de vordering tot ontruiming. Volgens [X] had hij een goede reden om tot opschorting van de huur over te gaan, omdat er sprake is van gebreken aan het gehuurde en [A] hem hierdoor niet het volledige huurgenot verschaft. Bovendien heeft [X] de huurachterstand inmiddels (weliswaar onder protest van betaling) aangezuiverd.
2.35.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Zoals hierna bij de tegeneis van [X] aan de orde zal komen (en wat ook al deels uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt), kan de kantonrechter in dit kort geding niet met de vereiste mate van aannemelijkheid vaststellen of [X] al dan niet ten onrechte over gebreken aan het gehuurde klaagt. De kantonrechter kan hierdoor ook niet vaststellen of [X] een deel van zijn huurbetalingsverplichtingen terecht heeft opgeschort, of niet. De (voormalige) huurachterstand kan daarom in dit kort geding geen reden zijn voor toewijzing van de vordering tot ontruiming.
Conclusie met betrekking tot de ontruiming, de daarmee samenhangende vorderingen en de vordering tot betaling van de huurachterstand.
2.36.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering tot ontruiming moet worden afgewezen. De daarmee samenhangende vorderingen (zoals betaling van de ontruimingskosten en het opleggen van een dwangsom) komen daarom ook niet voor toewijzing in aanmerking.
2.37.
Omdat de huurachterstand inmiddels is aangezuiverd, zal ook de vordering tot betaling van de achterstand (zoals onder III in conventie gevorderd) worden afgewezen.
Kosten installateur en schadevergoeding fietsendrager
2.38.
[A] heeft naast de ontruiming gevorderd dat [X] wordt veroordeeld tot betaling van de kosten voor het inschakelen van een installateur en voor de aanschaf van een nieuwe fietsendrager. Hiertegen is door [X] gemotiveerd verweer gevoerd.
2.39.
De kantonrechter overweegt als volgt. Bij een geldvordering in kort geding, waarvan hier sprake is, is volgens vaste jurisprudentie terughoudendheid op zijn plaats. De rechter moet niet alleen onderzoeken of het bestaan en de omvang van een vordering in hoge mate aannemelijk zijn. Hij moet ook onderzoeken of sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de rechter in kort geding ook betrekken het risico van onmogelijkheid van terugbetaling. Dit risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
2.40.
Tegen deze achtergrond dienen de geldvorderingen van [A] te worden afgewezen. [A] heeft namelijk niets gesteld waaruit zou kunnen blijken dat hij een spoedeisend belang heeft bij betaling van de gevorderde bedragen. [A] is voor de geldvorderingen dus (ook) aangewezen op een bodemprocedure.
Uitschrijving [Y] op het adres van het gehuurde
2.41.
[A] heeft verder uitschrijving van het bedrijf van [X] op het adres van het gehuurde gevorderd. [X] heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd.
2.42.
De kantonrechter overweegt dat [A] op geen enkele wijze heeft onderbouwd waarom hij belang heeft bij uitschrijving van het bedrijf van [X] op het adres van het gehuurde, laat staan dat vastgesteld kan worden dat er sprake is van een
spoedeisend
belang. Deze vordering kan alleen daarom al niet voor toewijzing in aanmerking komen.
De tegeneis van [X]
2.43.
[X] vordert als tegeneis (eis in reconventie) herstel van de gebreken aan het gehuurde en huurprijsvermindering. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat er sprake is van gebreken, heeft [X] onder andere diverse Whatsappcorrespondentie tussen partijen (zie ook r.o. 2.29), een overzicht van de gebreken en de momenten waarop deze volgens [X] aanwezig waren, en een aantal video- en geluidsopnames overgelegd. [A] heeft de stellingen van [X] gemotiveerd betwist, zijn standpunt volgt grotendeels al uit hetgeen ten aanzien van de door [A] (in conventie) gevorderde ontruiming aan de orde is gekomen.
2.44.
De kantonrechter stelt voorop dat uit de aard van het gevorderde reeds volgt dat [X] daarbij voldoende spoedeisend belang heeft, zodat [X] in zoverre ontvankelijk is in zijn vorderingen. De spoedeisendheid is door [A] ook niet betwist.
2.45.
De kantonrechter oordeelt verder als volgt. Net als ten aanzien van de ontruiming, staan partijen wat betreft hun standpunten lijnrecht tegenover elkaar. De stelling van [X] dat er sprake is van gebreken vindt weliswaar in beperkte mate bevestiging in de door hem overgelegde stukken, maar het betreft veelal (meldingen van) eigen bevindingen en momentopnames. Bovendien kan de kantonrechter de oorzaak van de gestelde gebreken ook niet vaststellen. De kantonrechter acht op dit punt dan ook nadere bewijslevering nodig, waarvoor een kort geding zich – zoals gezegd – niet leent. Hierdoor is in dit kort geding niet met voldoende mate van zekerheid vast te stellen dat te verwachten is dat de bodemrechter – later oordelende – de vorderingen van [X] zal toewijzen. De kantonrechter zal om die reden dan ook de in reconventie gevraagde voorlopige voorzieningen weigeren. Ook hier geldt dus, wat de kantonrechter onder 2.32 al heeft overwogen: partijen zullen hun stellingen in een bodemprocedure nader dienen te bewijzen. Tot die tijd wordt de huidige status quo gehandhaafd.
Proceskosten
2.46.
Onder de gegeven omstandigheden, waarbij onder meer van belang is dat partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, acht de kantonrechter het redelijk om de proceskosten tussen partijen in zowel conventie als in reconventie te compenseren op de wijze zoals hierna in de beslissing zal worden bepaald.
3
De beslissing
De kantonrechter
in conventie
3.1.
verklaart [B] niet-ontvankelijk in haar vorderingen,
in conventie en reconventie
3.2.
wijst de vorderingen af,
3.3.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 december 2020 door mr. D.N.R. Wegerif.