ECLI:NL:RBNHO:2020:8511
Rechtbank NHO — Uitspraak 


RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 8219678 \ CV EXPL  19-6512 (SS)
Uitspraakdatum: 29 oktober 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. J. Pijtak
tegen
Keukelaar Onroerend Goed B.V.
gevestigd te Purmerend
gedaagde
verder te noemen: Keukelaar
gemachtigde: mr. N.A. Luijten
1
Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 5 december 2019 een vordering tegen Keukelaar ingesteld. Keukelaar heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 17 september 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen op 22 en 24 april 2020 nog stukken toegezonden.
1.3.
Nadat de zaak ter zitting was aangehouden om partijen de gelegenheid te bieden onderling tot een minnelijke regeling te komen, is na een daartoe strekkend verzoek van partijen vonnis bepaald op heden.
2
De feiten
2.1.
[eiser] huurt sinds 5 juni 2014 een woonruimte (een bovenwoning met dakterras, gelegen boven een leegstaande bedrijfsruimte) op het adres [adres 1] . Keukelaar is opvolgend verhuurder. Zij heeft het pand aangekocht op 4 oktober 2016. De aanvankelijk verhuurder en vorig eigenaar van het pand was [naam 1] Holding B.V. De heer [naam 2] is in 2017 of 2018 overleden. Keukelaar heeft het beheer in handen gesteld van de heer [naam 3] van Quadyck Real Estate B.V. [naam 3] is daarmee de directe contactpersoon voor [eiser] namens Keukelaar.
2.2.
In artikel 5.1 van de huurovereenkomst is - voor zover van belang - bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast op basis van het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex, voor het eerst één jaar na de ingangsdatum van de huur. In artikel 5.4 van de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder verplicht is de huurder minimaal één maand voordat de huurverhoging ingaat daarvan schriftelijk in kennis te stellen.
2.3.
[eiser] heeft vanaf aanvang van de huur een huurprijs van € 975,- betaald en geen huurverhogingen (indexeringen) als bedoeld in artikel 5.1 van de huurovereenkomst betaald.
2.4.
Partijen hebben in 2018 geprocedeerd over - kort gezegd - het gebruik van het dak van de achter de woning van [eiser] aanwezige garage en de op dat dak aanwezige schuur in verband met de sloop- en herontwikkelingsplannen van Keukelaar voor de panden [adres 2] Bij vonnis van 22 februari 2018 heeft de kantonrechter van deze rechtbank de vorderingen van Keukelaar tot (onder meer) staking van genoemd gebruik afgewezen.
2.5.
Op 23 augustus 2018 heeft [eiser] per email [naam 3] het volgende bericht:
“Tevens wil ik melding maken van een zeer indringende nare lucht die in het huis hangt en welke wij bemerkten na terugkomst van onze vakantie afgelopen zondag 19 augustus. Wij hebben hierop ons huis geïnspecteerd maar kunnen niets vinden. De geur lijkt het sterkst bij binnenkomst van onze voordeur beneden in het trappengat en lijkt afkomstig te zijn vanuit het benedenhuis. Ik wil u indringend verzoeken of u wil checken of beneden soms iets licht te rotten of dat er vuil in het huis is achtergebleven. Wilt u me op de hoogte stellen hiervan of u iets aantreft wat de stank mogelijk veroorzaakt?”
2.6.
Vervolgens hebben [eiser] en [naam 3] via WhatsApp verder gecommuniceerd over de stankklachten van [eiser] . Op 28 augustus 2018 heeft [naam 3] [eiser] bericht dat hij beneden niets heeft kunnen vinden dat stinkt, maar dat hij wel de afvoeren met vers water heeft doorgespoeld, waarna [eiser] [naam 3] op 30 augustus 2018 heeft bericht dat de stankoverlast zo goed als verdwenen is.
2.7.
Op 5 september 2018 heeft [eiser] opnieuw melding gedaan van stankoverlast, waarna [naam 3] hem op 7 september 2018 heeft laten weten dat hij voor de zekerheid het riool heeft doorgespoeld. Op 14 september 2018 hebben [eiser] en [naam 3] samen in de benedenwoning gekeken en geroken. In de periode van 24 september 2018 tot en met 30 januari 2019 heeft [eiser] meermalen melding gemaakt van stankoverlast. Zo heeft [eiser] op 27 oktober 2018 aan [naam 3] - onder meer - het volgende bericht:
“De overlast is aanzienlijk minder en golft tussen bijna weg en soms toenemend. Afgelopen week nam het toe tot vrijdagochtend nu weer stuk minder. Beneden zit het raam vol vette vliegen zie foto.”
En op 10 november 2018 heeft [eiser] [naam 3] - onder meer - het volgende bericht:
“Ik heb de indruk dat er bij of onder mijn entree een riolering ligt die de stank veroorzaakt. Duidelijk is dat de stank gepaard gaat met de hoeveelheid vliegen zichtbaar op het raam aan de voorzijde. Verder ga ik het aan jou overlaten deze overlast te laten ophouden.”
Op 16 november 2018 heeft [eiser] [naam 3] - onder meer - het volgende bericht:
“Hoi [voornaam] , de stank trekt inmiddels door het hele huis! Graag dringend aktie!”
[naam 3] heeft [eiser] hierop diverse malen laten weten het riool te hebben doorgespoeld. Op 30 januari 2019 heeft [naam 3] [eiser] bericht dat hij heeft gehoord dat er een probleem was met de riolering in de straat, dat de verantwoording daarvoor bij de gemeente ligt en dat het wel een jaar kan duren voordat ze ermee gaan beginnen. [eiser] heeft hierop als volgt gereageerd:
“Hoi ja klopt en heb ik gelezen, neemt niet weg dat bij mij probleem begon bij vertrek beneden van de beneden buren. Dus toch graag aktie.”
[naam 3] heeft hierop als volgt gereageerd:
“Ik ga ervan uit dat dat toeval is. Ik denk niet dat keukelaar kosten op voorhand gaat maken als het probleem bij de gemeente ligt”
[eiser] heeft tot slot het volgende bericht:
“Ok zal er achteraan gaan.”
2.8.
[eiser] heeft vervolgens gedurende enige maanden bij [naam 3] niet geklaagd over stankoverlast, maar is rond de periode februari/maart 2019 in contact getreden met de gemeente. Bij email van 6 mei 2019 heeft [eiser] [naam 3] - onder meer - het volgende bericht:
“Wegens de stankoverlast ben ik zoals we per whatsapp besproken hebben bezig geweest met de gemeente. Deze hebben geconstateerd dat de overlast zich uitsluitend/voornamelijk binnen de woning bevind en tevens de staat van de riolering geen directe reden kan zijn van de door mij ondervonden overlast.
Het advies van de gemeente is dan ook door een loodgieter de situatie binnen het pand te laten controleren waarbij met name aandacht aan de aansluitingen en situatie in de kruipruimte (…).”
[naam 3] heeft op dit bericht niet gereageerd.
2.9.
Bij email van 3 juli 2019 heeft [eiser] [naam 3] - onder meer - het volgende bericht:
“Wegens de enorme overlast van stank en vliegen heb ik besloten ca. 1,5 a 2 weken geleden zelf maar proberen iets te doen aan dit probleem. Ik heb hierop de meterkast beneden in de hal vakkundig alle gaten en verbindingen met jullie leegstaande beneden ruimte laten dichten, de ruimte rond de deur geïsoleerd, afgetaped en diverse andere openingen tussen beneden ruimte en mijn boven woning dichtgestopt.
Ik ben verheugd je te kunnen melden dat tot op heden zowel de stankoverlast en ook de vliegen overlast vrijwel volledig zijn verdwenen (…).
In elk geval kunnen we hieruit concluderen dat de overlast overduidelijk afkomstig is vanuit jullie leegstaande ruimte en wil ik jullie toch nogmaals aandringen maatregelen te treffen de oorzaak van dit (inmiddels dus niet meer zozeer mijn) probleem op te lossen.
Dit werd gister avond te meer duidelijk toen er bij mijn thuiskomst enkele buurtbewoners voor het raam beneden stonden zich te verbazen over de enorme hoeveelheid vliegen op het raam. Daarbij stelden ze vast dat er een enorme stank door de brievenbus naar buiten kwam en toen ze naar binnen keken ze vaststelden dat ook de grond bezaaid lag met dode vliegen. (…)”
2.10.
Naar aanleiding van een melding bij de wijkagent is op 3 juli 2019 de politie binnengetreden in de bedrijfsruimte op de begane grond van het pand. Na inzet van onder meer twee (lijken)speurhonden is in de ruimte tussen het systeemplafond op de begane grond en de eerste verdieping een plastic zak aangetroffen met etensresten (vermoedelijk de rottende resten van een vis). In de beschikbare politiemutaties staat - onder meer - het volgende vermeld:
“Er bleek dat er in een pand in Purmerend heel veel zwarte vliegen tegen de ramen zaten en de collega’s ter plaatse hadden een lijkenlucht waargenomen. Verzoek om met lijkenhond een onderzoek in te stellen. Ter plaatse in het pand inderdaad heeeel veel vliegen en larven en maden met name in voorste gedeelte van het pand wat uit en kantoorruimte bestond met nog wat kleinere ruimtes.
(…)
Bleek dat dit soort vliegen (met groen en blauwe kleur) afkomen op organisch bedorven/rottend/ontbindend materiaal. Kan een lichaam zijn maar ook bedorven voedsel. Vervolgens FO ter plaatse en met hem pand nogmaals bekeken ook op het systeemplafond. Hier werd boven de balie aan voorzijde pand (waar ook vliegen en larven/maden lagen) een plastic zak aangetroffen waar iets van etensresten (vis?) in had gezeten maar inmiddels helemaal was opgegeten. Gezien er verder niets verdachts werd aangetroffen de conclusie getrokken dat dit de oorzaak van stank en vliegen veroorzaakt.”
(…)
“Op het moment dat X het pand in gingen werden zij welkom geheten door honderden zwarte vliegen en een enorme lijkenlucht.
(…)
In de woning hing dezelfde lijkenlucht als in het pand beneden.
(…)
In overleg met de OVDR is besloten dat FO ter plaatse zou komen. Deze zijn op 20.50 uur ter plaatse en hebben een onderzoek ingesteld in het pand. Uiteindelijk vinden zij tussen het systeemplafond en de betonnen vloer daarboven een zak waarin een vis heeft gelegen. De totale vis was inmiddels door de honderden vliegen opgegeten.”
2.11.
Na 3 juli 2019 heeft [eiser] geen stankoverlast meer gehad.
3
De vordering
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Keukelaar veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 6.825,- aan teveel betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente, en tot betaling van een bedrag van € 5.000,- aan (immateriële) schadevergoeding, onder veroordeling van Keukelaar in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat hij in de periode van 25 augustus 2018 tot 4 juli 2019 voortdurend last heeft gehad van zeer ernstige stankoverlast. Hoewel hij Keukelaar daarvan steeds op de hoogte heeft gebracht en verzocht heeft maatregelen te treffen, heeft Keukelaar hierop niet adequaat gereageerd. Pas met het politieoptreden op
3 juli 2019 is (de oorzaak van) de stank weggenomen. Als gevolg van de stankoverlast is sprake geweest van een substantiële vermindering van het huurgenot. Gelet op de ernst hiervan (een ‘categorie B-gebrek’) maakt [eiser] overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:207 BW aanspraak op een huurprijsvermindering van 70% gedurende een periode van tien maanden. Dat betekent dat [eiser] in plaats van een huurprijs van € 975,- een huurprijs van € 292,50 per maand verschuldigd was en daarom een bedrag van € 6.825,- teveel heeft betaald. Ter onderbouwing van de stankoverlast heeft [eiser] onder meer verklaringen van zijn partner [naam 4] , zijn zoon [naam 5] , zijn dochter [naam 6] , zijn stiefdochter [naam 7] en van [naam 8] en [naam 9] in het geding gebracht.
3.3.
Daarnaast heeft er volgens [eiser] naast een aantasting van het huurgenot tevens een aantasting van het recht op eerbiediging van het privéleven als bedoeld in artikel 8 van het EVRM plaatsgevonden. De stankoverlast heeft bij [eiser] voor een verminderde levensvreugde, gevoelens van onbehagen en langdurige blootstelling aan gevaarlijke stoffen gezorgd. Aldus is [eiser] aangetast in zijn persoon als bedoeld in artikel 6:106 aanhef en onder b BW. Op grond van artikel 6:162 BW dan wel artikel 6:74 BW is Keukelaar gehouden de door [eiser] geleden (immateriële) schade te vergoeden, door [eiser] vastgesteld op een bedrag van € 5.000,-.
4
Het verweer en de tegenvordering
4.1.
Keukelaar betwist de vordering. Zij voert - samengevat - aan dat [eiser] niet heeft aangetoond dat hij gedurende een periode van tien maanden stankoverlast heeft ondervonden. Keukelaars beheerder [naam 3] heeft de gestelde stank nooit waargenomen. Wel hebben [eiser] en [naam 3] samen vastgesteld dat er geen stank was. De stank verdween ook steeds na het doorspoelen van het riool. Daarbij heeft [eiser] gedurende een langere periode, namelijk de periode van 30 januari 2019 tot 6 mei 2019, überhaupt niet geklaagd over stank. De gevorderde huurprijsvermindering is daarnaast niet evenredig en te hoog. Voor de gevorderde immateriële schadevergoeding bestaat volgens Keukelaar geen grond.
4.2.
Keukelaar vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eiser] in de eerste plaats veroordeelt tot betaling van € 1.805,91 aan achterstallige indexeringen over de periode van december 2016 tot en met januari 2020, alsmede een bedrag van € 64,69 per maand aan indexering met ingang van 1 februari 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente. Daarnaast vordert Keukelaar dat de kantonrechter [eiser] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 4.875,- aan reeds vervallen contractuele boetes, alsmede een bedrag van
€ 125,- per maand aan contractuele boete met ingang van 1 februari 2020. Tot slot vordert Keukelaar veroordeling van [eiser] in de proceskosten, waaronder ook de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.3.
Keukelaar legt aan de tegenvordering ten grondslag - kort weergegeven - dat [eiser] sinds 2016 stelselmatig heeft geweigerd de jaarlijks aangezegde huurverhogingen te voldoen, zodat er een huurachterstand is ontstaan tot 1 februari 2020 van een bedrag van € 1.805,91. Krachtens artikel 20.4 van de tot de huurovereenkomst behorende “Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” (hierna: de algemene huurvoorwaarden) is [eiser] een contractuele boete verschuldigd van € 125,- per maand voor iedere maand dat de huurprijs of een deel daarvan te laat is betaald. Omdat [eiser] sinds de maandtermijn december 2016 weigerachtig is de huurindexeringen te voldoen, is [eiser] tot 1 februari 2020 gedurende 39 maanden boetes, voor een totaalbedrag van € 4.875,-, verschuldigd.
5
Het verweer tegen de tegenvordering
5.1.
[eiser] betwist de tegenvordering en stelt dat hij met de vorige eigenaar en verhuurder van de woonruimte, [naam 1] , heeft afgesproken dat er geen huurverhoging zou plaatsvinden vanwege de gebrekkige staat waarin de woning zich bij aanvang van de huur bevond. Omdat [naam 1] geen geld had om de vastgestelde mankementen te verhelpen, hebben partijen toen afgesproken dat er gedurende de gehele huurperiode geen indexering zou plaatsvinden. [eiser] stelt zich verder op het standpunt dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er geen huurverhogingen zouden plaatsvinden, omdat hij [naam 3] in november 2016 over de gemaakte afspraken heeft geïnformeerd en hij hierop nooit meer een reactie heeft ontvangen. Keukelaar heeft nooit eerder jegens [eiser] aanspraak gemaakt op de gevorderde huurverhogingen.
6
De beoordeling
de vordering
6.1.
In geschil is in de eerste plaats of in de periode van 25 augustus 2018 tot en met 3 juli 2019 sprake is geweest van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek en of [eiser] op grond daarvan aanspraak kan maken op evenredige vermindering van de huurprijs.
6.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] in ieder geval in de periode rond 3 juli 2019, toen de politie rottende vis- en/of etensresten boven het systeemplafond aantrof, ernstige stankoverlast ondervond. Uit de ingebrachte politiemutaties waarin wordt gesproken over onder meer een “lijkenlucht” kan dat ook worden afgeleid. Daarnaast heeft Keukelaar weliswaar gesteld geen stank te hebben waargenomen, maar [naam 3] heeft desgevraagd ter zitting ook verklaard dat hij ter plaatse “wat” of “een beetje riool” rook. Verder heeft [eiser] zes verklaringen van onder meer zijn partner, zijn zoon, dochter, stiefdochter en kennissen ingebracht, die in de bewuste periode allemaal regelmatig in zijn woning verbleven of aanwezig waren en allemaal in eigen bewoordingen en relatief gedetailleerd verklaren over de stank en vliegen die ook zij toen hebben waargenomen. Dat dit eenzijdige verklaringen zijn, althans verklaringen van personen die in relatie staan tot [eiser] , maakt niet dat deze verklaringen zonder betekenis zijn. Tot slot blijkt uit de beschikbare stukken dat [eiser] , onder meer via Whatsapp, in de bewuste periode structureel heeft geklaagd over stankoverlast en de aanwezigheid van vliegen en dat [eiser] Keukelaar via [naam 3] herhaaldelijk en dringend heeft gevraagd maatregelen te nemen. Gelet op het vorenstaande, tezamen en in onderlinge samenhang bezien, en in tegenstelling tot wat Keukelaar heeft aangevoerd, is de kantonrechter van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat [eiser] gedurende de gehele periode van 25 augustus 2018 tot en met 3 juli 2019 stankoverlast heeft gehad.
6.3.
Aan de omstandigheid dat [eiser] , zoals Keukelaar heeft betoogd, gedurende een aantal maanden niet heeft geklaagd, kan niet de conclusie worden verbonden dat gedurende die periode geen sprake is geweest van stankoverlast. [eiser] heeft hierover immers verklaard dat hijzelf en [naam 3] vermoedden dat de stank afkomstig was van het riool, de gemeente dat aanvankelijk leek te bevestigen met een bericht dat het riool in de straat niet in orde was en hij dus dacht dat hij het handelen van de gemeente diende af te wachten voor een oplossing voor de stankoverlast. Deze verklaring vindt steun in de ingebrachte WhatsApp berichten tussen [eiser] en [naam 3] en komt de kantonrechter, mede bezien in het licht van de overige stukken, niet onaannemelijk voor.
6.4.
De oorzaak van de stankoverlast in de periode rond 3 juli 2019 staat vast, namelijk de aangetroffen rottende vis- en/of etensresten. Dat niet vast staat dat deze resten ook de oorzaak zijn geweest van de stank in de voorliggende periode, is een omstandigheid die in de risicosfeer van Keukelaar ligt. Wanneer een huurder zoals [eiser] herhaaldelijk en gedurende een langere periode klaagt over stankoverlast, dan ligt het op de weg van de verhuurder om op adequate wijze onderzoek te (laten) verrichten teneinde de oorzaak van de stank te achterhalen en zo nodig passende maatregelen te treffen. Dat heeft Keukelaar niet gedaan. Enkel af en toe komen ruiken en doorspoelen is niet genoeg, nu dat kennelijk niet tot het gewenste resultaat leidde. Keukelaar heeft weliswaar gesteld een loodgieter en het bedrijf [naam 10] te hebben ingeschakeld, maar tegenover de betwisting daarvan door [eiser] heeft Keukelaar deze stelling niet nader (met stukken) onderbouwd.
6.5.
Stank is een staat of eigenschap van het gehuurde die niet aan [eiser] toegerekend kan worden. [eiser] hoeft niet te verwachten dat het stinkt in een woonruimte die hij huurt. Er was dus sprake van een gebrek aan het gehuurde. Dat sprake zou zijn van een feitelijke stoornis als bedoeld in artikel 7:204 lid 3 BW heeft Keukelaar volstrekt niet onderbouwd en strookt ook niet met de informatie die [eiser] van de gemeente heeft ontvangen.
6.6.
[eiser] meent dat de stankoverlast moet leiden tot een huurprijsvermindering van 70%, maar daarin volgt de kantonrechter [eiser] niet. Hoewel aangenomen moet worden dat er sprake is geweest van forse stankoverlast en voorstelbaar is dat dit ingrijpend was in het dagelijks leven van [eiser] , stelt de kantonrechter tegelijkertijd vast dat de stankoverlast in een golfbeweging plaatsvond. [eiser] heeft daarover zelf verklaard dat hij vier tot vijf dagen ernstige stankhinder ondervond, maar dat daarna de stank weer afnam en na enige tijd weer toenam. Dit blijkt ook uit de ingebrachte Whatsapp berichtenwisseling. Gelet hierop zal de kantonrechter de genotsvermindering en de daaraan evenredige huurprijsvermindering in redelijkheid vaststellen op 50%. Dat betekent dat [eiser] teveel huur heeft betaald in voornoemde periode en Keukelaar zal worden veroordeeld om het teveel aan huur betaalde bedrag terug te betalen. Dit betreft een bedrag van € 4.875,- (te weten 10 x (50% x € 975,- =) € 487,50). De wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen zoals gevorderd, dus vanaf de betaaldata van de termijnen waarop de huurprijsvermindering betrekking heeft.
6.7.
Voor toewijzing van een immateriële schadevergoeding ziet de kantonrechter geen aanleiding nu de gestelde aantasting in de persoon (artikel 6:106 lid 1 onder b BW) onvoldoende onderbouwd is gebleven. Onder aantasting in de persoon vallen mede ernstige inbreuken op de persoonlijke levenssfeer. De vaststaande stankoverlast acht de kantonrechter in dit geval, zonder nadere onderbouwing, op zichzelf onvoldoende om reeds daaruit te kunnen concluderen dat sprake is van een aantasting in de persoon die een immateriële schadevergoeding rechtvaardigt.
6.8.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal toewijzen tot een bedrag van € 4.875,-.
6.9.
Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
de tegenvordering
6.10.
In geschil is of [eiser] gehouden is met terugwerkende kracht de geïndexeerde huurprijs te betalen en in verband daarmee de contractuele boete verschuldigd is geworden.
6.11.
Uitgangspunt is dat Keukelaar op grond van wat partijen in artikel 5.1 van de huurovereenkomst zijn overeengekomen bevoegd is om jaarlijks tot indexering van de huurprijs over te gaan.
6.12.
[eiser] stelt dat hij een andersluidende, van de huurovereenkomst afwijkende afspraak heeft gemaakt met de vorige verhuurder [naam 2] . Volgens de hoofdregel van het bewijsrecht draagt de partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van door hem of haar gestelde feiten of rechten daarvan de bewijslast (artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Daarmee ligt het op de weg van [eiser] om voldoende feiten en omstandigheden te stellen waaruit - als deze komen vast te staan - volgt dat tussen partijen een andersluidende afspraak tot stand is gekomen, op grond waarvan [eiser] niet verplicht kan worden tot betaling van de indexeringen.
6.13.
Hoewel de tussen [eiser] en Keukelaars voorganger [naam 2] gemaakte afspraak niet op schrift is gezet, heeft [eiser] zijn stelling zoveel mogelijk onderbouwd door overlegging van het bij aanvang van de huur op 5 juni 2014 opgemaakte inspectierapport (waaruit blijkt dat de woning ten tijde van het aangaan van de huur meerdere mankementen had) en door overlegging van verschillende huurnota’s uit 2015 en 2016, opgemaakt door [naam 2] (waaruit blijkt dat de huur in die periode niet is geïndexeerd).
6.14.
De kantonrechter is van oordeel dat Keukelaar vervolgens de onderbouwde stelling van [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Keukelaar sluit naar eigen zeggen niet uit dat destijds zo’n afspraak is gemaakt, maar heeft geen navraag gedaan bij de vorige eigenaar [naam 2] naar het bestaan van deze afspraak. Dat lag wel op de weg van Keukelaar, nu [eiser] zich jegens Keukelaar al in november 2016 op deze afspraak had beroepen en [naam 2] toen nog in leven was.
6.15.
Het voorgaande betekent dat in dit geding is komen vast te staan dat [eiser] met [naam 2] heeft afgesproken dat de jaarlijkse indexering gedurende de huurperiode achterwege zou blijven. In beginsel is Keukelaar als opvolgend verhuurder aan deze afspraak gebonden. Keukelaar heeft echter gesteld dat het niet de bedoeling kan zijn geweest dat deze afspraak ook na zo’n lange tijd nog zou gelden. Uitgaande van de omstandigheden destijds, waarbij van belang is dat het toen ging om een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van (ruim) een jaar en herstel van de mankementen minder prioriteit had, kan Keukelaar zich zo’n afspraak voorstellen. Keukelaar kan zich echter niet voorstellen dat ook in het geval de huurovereenkomst wordt omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd er nog steeds geen indexeringen mogen plaatsvinden en [eiser] op die wijze thans een huur betaalt die ver onder de markthuur ligt. De kantonrechter kan Keukelaar hierin volgen. Met name van belang acht de kantonrechter dat de destijds gemaakte afspraak ook volgens [eiser] zelf gold voor de gehele huurperiode. Dat was toen, dus op het moment dat de afspraak werd gemaakt, een periode van een jaar. Ook al zouden de destijds geconstateerde mankementen nog niet zijn hersteld, dan rechtvaardigt dit niet de voortduring van de afspraak, nu niet gebleken is dat [eiser] Keukelaar heeft gesommeerd tot herstel van de bedoelde mankementen.
6.16.
Onder voornoemde omstandigheden acht de kantonrechter het een redelijke uitleg van de gemaakte afspraak dat er gedurende een periode van twee jaar geen indexering zou plaatsvinden. Dat betekent dat de gevorderde achterstallige indexering, die ingaat per december 2016 en dus volledig ziet op een periode ná het verstrijken van deze twee jaar, voor toewijzing in aanmerking komt. [eiser] mocht er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat Keukelaar geen aanspraak meer maakte op deze indexering. Daargelaten dat hierover door of namens Keukelaar nooit enige toezegging is gedaan, moest [eiser] uit het feit dat Keukelaar jaarlijks een indexering aankondigde reeds opmaken dat Keukelaar hierop aanspraak wenste te (blijven) maken. De tegenvordering van Keukelaar tot betaling van € 1.805,91 aan achterstallige indexeringen over de periode van december 2016 tot en met januari 2020, alsmede een bedrag van € 64,69 per maand aan indexering met ingang van 1 februari 2020, wordt dan ook toegewezen. De wettelijke rente zal worden toegewezen zoals gevorderd.
6.17.
De gevorderde contractuele boetes worden afgewezen. Deze vordering is gebaseerd op het bepaalde in de algemene huurvoorwaarden. [eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat deze bepalingen hem niet voor of bij het sluiten van de overeenkomst ter hand zijn gesteld, waarmee - zo begrijpt de kantonrechter - [eiser] een beroep heeft willen doen op de vernietigbaarheid. Dit beroep slaagt, nu Keukelaar niet heeft weersproken dat er geen terhandstelling heeft plaatsgevonden en evenmin heeft gesteld dat en zo ja, op welke wijze aan [eiser] een redelijke mogelijkheid is geboden om van de algemene huurvoorwaarden kennis te nemen.
6.18.
Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ook in de zaak van de tegenvordering ieder de eigen proceskosten dragen.
7
De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
7.1.
veroordeelt Keukelaar tot betaling aan [eiser] van € 4.875,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over de teveel betaalde huur vanaf de betaaldata van de termijnen waarop de huurprijsvermindering betrekking heeft tot aan de dag van de gehele voldoening;
7.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
7.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
7.4.
wijst de vordering voor het overige af;
de tegenvordering
7.5.
veroordeelt [eiser] tot betaling aan Keukelaar van € 1.805,91 aan huurachterstand over de periode tot 1 februari 2020 en tot betaling van € 64,69 per maand met ingang van 1 februari 2020 tot 1 december 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente over de onbetaald gelaten huurverhogingen vanaf de vervaldata van deze huurverhogingen tot aan de dag van de gehele betaling;
7.6.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
7.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
7.8.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier		De kantonrechter