ECLI:NL:GHDHA:2020:2364
Gerechtshof DHA — Uitspraak 


GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer		: 200.254.137/02
Zaak- en rolnummer rechtbank	: C/09/531914 / HA ZA 17-486
arrest van 22 december 2020
inzake
1.
Gebiedsontwikkelingsmaatschappij Zuidplaspolder II Beheer B.V.,
gevestigd te Nieuwerkerk aan de IJssel, gemeente Zuidplas,
2.
Heijmans Vastgoed B.V.,
gevestigd te Rosmalen, gemeente ’s-Hertogenbosch,
3.
AM Grondbedrijf B.V.,
gevestigd te Utrecht,
appellanten in het principaal appel,
geïntimeerden in het incidenteel appel,
hierna te noemen: Zuidplaspolder II, Heijmans en AM Grondbedrijf, of gezamenlijk Zuidplaspolder c.s.,
advocaat: mr. G.J. Harryvan te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
geïntimeerde in het principaal appel,
appellant in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. E.B. van den Ouden te Oude Tonge.
Het geding
1.1
Bij exploot van 20 december 2018 hebben Zuidplaspolder c.s. hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank Den Haag van 3 oktober 2018. Bij memorie van grieven met producties hebben zij drie grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. [geïntimeerde] heeft die grieven bij memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in het incidenteel appel, met producties, bestreden en zelf twee grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd. Bij memorie van antwoord in incidenteel appel met producties hebben Zuidplaspolder c.s. de grieven in het incidenteel appel bestreden. De zaak is vervolgens op 26 november 2019 geroyeerd en op 24 maart 2020 opnieuw aangebracht. Op 2 november 2020 hebben partijen de zaak via een tweezijdige video-verbinding ten overstaan van het hof doen bepleiten door hun advocaten. De advocaten hebben zich daarbij bediend van pleitnotities die aan het hof zijn overgelegd. Partijen hebben ten behoeve van het pleidooi ieder nog producties aan het hof toegezonden. Zuidplaspolder c.s. hebben bezwaar gemaakt tegen de namens [geïntimeerde] ingediende producties, vanwege het late tijdstip van indiening van die producties. Tijdens de zitting heeft het hof dat bezwaar verworpen, maar Zuidplaspolder c.s. in de gelegenheid gesteld bij akte op de producties te reageren.
1.2
Op 17 november 2020 hebben Zuidplaspolder c.s. een akte uitlaten producties genomen. [geïntimeerde] heeft daarop op 1 december 2020 met een antwoordakte gereageerd. Daarna is arrest bepaald.
1.3
Het hof verwerpt het door [geïntimeerde] gemaakte bezwaar tegen de akte van Zuidplaspolder c.s.. Zuidplaspolder c.s. zijn ter zitting in de gelegenheid gesteld een akte te nemen in reactie op de kort voor de zitting door [geïntimeerde] overgelegde producties. De akte vormt een reactie op die producties en gaat niet verder dan dat. Het stond Zuidplaspolder c.s. ook vrij om in de akte te verwijzen naar nadere documenten, terwijl [geïntimeerde] in zijn antwoordakte in de gelegenheid was daarop te reageren.
Beoordeling van het hoger beroep
2. Het hof gaat uit van de volgende feiten:
a. Zuidplaspolder II is een grondontwikkelingsmaatschappij, waarin indirect voor gelijke delen participeren BAM, Heijmans, Amvest Development B.V., Stichting Woonbron en ASR Nederland N.V..
[geïntimeerde] is eigenaar van een boerderij met bedrijfsgebouwen, waar hij onder andere een paardenfokkerij en –houderij exploiteert. Voorheen had [geïntimeerde] rondom zijn agrarisch bedrijf diverse percelen weiland in bezit. [geïntimeerde] heeft enkele percelen weiland, (destijds) kadastraal bekend gemeente [gemeente], [kadasternummers], gelegen aan de [weg 1] en [weg 2] te [gemeente] verkocht aan H.B.C. Schoonhoven B.V. (hierna: ‘HBC’).
De tekst van de koopovereenkomst tussen [geïntimeerde] en HBC van 26 september 2001 luidt, voor zover hier relevant, als volgt:
“
De koopprijs van het verkochte bedraagt […] € 2.268.901,08 […]. Deze koopprijs wordt verhoogd met ƒ 25,00 / € 11,34 per centiare, voor dat gedeelte van het verkochte, indien en zodra op dat gedeelte een vóór 1 februari 2022 onherroepelijke, niet meer voor bezwaar, beroep of schorsing vatbare bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden voor woningbouw en/of bedrijventerrein cum annexis (inclusief de daarbij behorende infrastructuur), danwel koper uitvoeringswerkzaamheden opstart in relatie tot het beoogde doel zoals omschreven in artikel 5A. […].
”
In artikel 21 van de koopovereenkomst is een kettingbeding opgenomen, dat luidt:
“
Indien koper tot verkoop van het verkochte of een gedeelte daarvan besluit over te gaan of besluit het verkochte of een gedeelte daarvan ten name van derden te doen stellen, is koper verplicht de onder de koopsom vermelde nabetalingsregeling en het in artikel 19, ten behoeve van verkoper bepaalde, alsmede dit artikel uitdrukkelijk aan de verkrijger op te leggen en namens verkoper te aanvaarden onder de bepaling, dat bij elke opvolgende overdracht de overdragende partij gehouden is het in deze artikelen ten behoeve van verkoper bepaald aan de nieuwe verkrijger op te leggen en namens verkoper te aanvaarden, zulks op straffe van een boete van twee miljoen gulden (ƒ 2.000.000,00), onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding voor zover de schade hoger is.
”
De heer [naam 1] is namens [geïntimeerde] betrokken geweest bij de verkoop en levering van de percelen grond. Bij fax van 30 januari 2002 heeft [naam 1] geschreven:
“
[…]. Uitgangspunt is dat verkoper de nabetaling ontvangt als op het verkochte de bestemming wordt gewijzigd. daarvoor is van belang dat (...): als een gedeelte van de percelen de bestemmingswijziging verkrijgt dient de volledige nabetaling over alle percelen te worden gedaan. (…)
”
Op 8 februari 2002 is de akte van levering gepasseerd waarmee de verkochte percelen aan HBC zijn overgedragen (hierna: ‘de leveringsakte’). In de leveringsakte is een nabetalingsregeling opgenomen, met de volgende tekst (vanaf pagina 3 van de leveringsakte):
“Voormelde koopprijs wordt verhoogd:
-
met elf euro en vierendertig eurocent (EUR 11,34) per centiare, voor dat gedeelte van het verkochte, indien en zodra op dat gedeelte een onherroepelijke, niet meer voor bezwaar, beroep en schorsing vatbare bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden voor woningbouw en/of industrie/bedrijventerrein cum annexis (…);
-
met elf euro en vierendertig eurocent (EUR 11,34) per centiare voor het gehele bij deze verkochte, indien en zodra op een oppervlakte van het verkochte van minimaal tachtig procent (80%) een onherroepelijke, niet meer voor bezwaar, beroep en schorsing vatbare bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden voor woningbouw en/of industrie/bedrijventerrein cum annexis (…).
”
Artikel 10 van de leveringsakte bevat een kettingbeding, dat luidt:
“
Indien koper tot verkoop van het verkochte of een gedeelte daarvan besluit over te gaan of besluit het verkochte of een gedeelte daarvan ten name van derden te doen stellen, is koper verplicht de onder de koopsom vermelde nabetalingsregeling, het in artikel 8 en 9 ten behoeve van verkoper bepaalde, alsmede dit artikel uitdrukkelijk aan de verkrijger op te leggen en namens verkoper te aanvaarden onder de bepaling, dat bij elke opvolgende overdracht de overdragende partij gehouden is het in deze artikelen ten behoeve van verkoper bepaalde aan de nieuwe verkrijger op te leggen en namens verkoper te aanvaarden, zulks op straffe van een boete van twee miljoen vijfhonderdduizend euro (EUR 2.500.000,00), onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding voorzover de schade hoger is.
”
In artikel 9 van de leveringsakte zijn drie aanbiedingsverplichtingen opgenomen, die luiden, voor zover relevant:
“A. Indien de verkoper (of diens rechtsopvolger(s) onder algemene titel) wenst over te gaan tot vervreemding van de geheel of gedeeltelijk buiten deze koop gehouden opstallen en ondergrond, uitmakende het aan verkoper in eigendom verblijvende gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Zevenhuizen [kadasternummer 1], zal verkoper dit als eerste te koop aanbieden aan de koper of diens rechtsopvolger(s). (…).
B. Indien de koper (of diens rechtsopvolger(s)) wenst over te gaan tot vervreemding van (een gedeelte van) het bij deze door hem gekochte, met een alsdan overeengekomen voorgenomen gebruik gelijk aan het huidige gebruik van het verkochte, zal koper dit (gedeelte) als eerste te koop aanbieden aan de verkoper of diens rechtsopvolger(s) onder algemene titel. Verkoper zal binnen één maand na ontvangst van de aanbieding aangeven of hij tot aankoop wenst over te gaan.
C. Indien en zodra op het bij deze verkochte een onherroepelijke, niet meer voor bezwaar, beroep en schorsing vatbare bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden voor woningbouw en/of industrie / bedrijventerrein cum annexis (inclusief de daarbij behorende infrastructuur), danwel koper uitvoeringswerkzaamheden opstart in relatie tot het beoogde doel zoals hiervoor omschreven, zal koper verkoper in staat stellen een aangrenzend perceel ter grootte van maximaal vijftig aren in eigendom te verwerven tegen de alsdan geldende uitgifteprijzen.”
i. Nadat HBC de percelen weiland van [geïntimeerde] in eigendom geleverd heeft gekregen, heeft zij die verkocht en bij akte van 21 februari 2002 geleverd aan AM Grondbedrijf B.V. (voorheen Amstelland Ontwikkeling Grondbedrijf B.V.) en Heijmans Vastgoed Realisatie B.V.. In dat verband heeft Heijmans zich op 7 februari 2002 ten behoeve van [geïntimeerde] en HBC tot een bedrag van € 800.015,- garant gesteld voor de nakoming van de nabetalingsverplichting. Op 8 februari 2002 heeft Amstelland Ontwikkeling B.V. (thans AM Vastgoedontwikkeling B.V.) zich ten behoeve van [geïntimeerde] tot een bedrag van € 799.696,80 garant gesteld voor de nakoming van de nabetalingsregeling. Blijkens de akte van levering van 21 februari 2002 zijn het kettingbeding met de nabetalingsregeling en verplichtingen ten aanzien van het voortgezet gebruik en aanbieding van percelen zoals opgenomen in de leveringsakte doorgelegd aan AM Grondbedrijf en Heijmans.
Bij akte van levering van 31 juli 2002 is de eigendom van de gronden vervolgens geleverd aan Zuidplaspolder II (destijds geheten Eerste Tocht Beheer B.V.). Ook deze akte bevat het kettingbeding en dezelfde nabetalingsregeling en verplichtingen ten aanzien van het voortgezet gebruik en aanbieding van percelen als de leveringsakte en de akte van 21 februari 2002. Sindsdien is Zuidplaspolder II betrokken bij de verdere ontwikkeling en verkoop van de percelen grond, die onderdeel uitmaken van een ontwikkelingsgebied in Zevenhuizen-Zuid.
Op 10 augustus 2011 is een bestemmingsplanwijziging van de verkochte percelen onherroepelijk geworden. Het gewijzigde bestemmingsplan (bestemmingsplan Zuidplas–West) voorziet in een bestemming ten behoeve van woningbouw op alle door [geïntimeerde] verkochte percelen.
Op 20 december 2011 hebben HBC en Zuidplaspolder II ter voldoening aan de nabetalingsregeling een bedrag van € 1.606.604,64 aan [geïntimeerde] betaald.
In 2014 is Zuidplaspolder II een samenwerking aangegaan met de gemeente Zuidplas en twee ontwikkelaars, te weten Thunissen Groep B.V. (hierna: ‘Thunissen’) en Synchroon B.V. (hierna: ‘Synchroon’). Deze partijen zijn ieder eigenaar van grond in Zevenhuizen-Zuid en hebben een raamovereenkomst gesloten inzake de gezamenlijke realisatie van ongeveer 1.100 woningen, waarvan een deel op de voormalige gronden van [geïntimeerde] zal worden gerealiseerd. Het gebied zal in delen worden ontwikkeld, waarbij steeds een deelplanovereenkomst wordt gesloten en partijen onderling grond ruilen zodat zij voor gelijke delen participeren in het te ontwikkelen deelgebied. Op 5 november 2015 is in dat verband tussen Zuidplaspolder II en Thunissen een akte van ruiling verleden ten aanzien van een deel van de gronden.
Op 20 mei 2016 heeft Zuidplaspolder II een kort geding aanhangig gemaakt, waarin zij de medewerking van [geïntimeerde] vorderde bij het passeren van aktes waarin het kettingbeding niet zou zijn opgenomen. Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 3 juni 2016 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag de vordering toegewezen. Dit vonnis is bij arrest van dit hof van 4 september 2018 bekrachtigd.
Bij brief van 20 juli 2016 heeft Zuidplaspolder II [geïntimeerde] een perceel grond van 5.000 m2 aangeboden voor een koopprijs van € 750.000,- excl. BTW (€ 150,- per m2). Als alternatief is aan [geïntimeerde] in die brief de mogelijkheid geboden twaalf bouwrijpe kavels in het projectgebied te verwerven. [geïntimeerde] is op dit aanbod niet ingegaan.
Bij brief van 24 januari 2018 heeft Zuidplaspolder II aan [geïntimeerde] de percelen thans kadastraal bekend met [kadasternummers] te koop aangeboden voor een bedrag van € 772.500,- excl. BTW (€ 154,50 per m2). In die brief zijn enkele voorwaarden opgenomen, waaronder de verplichting om toekomstig openbaar gebied aan de Gemeente te verkopen voor € 1,-. Bovendien is opgenomen dat [geïntimeerde], indien op de percelen volgens een uitwerkingsplan een school gerealiseerd zal worden, verplicht is de grond die nodig is voor de bouw van een school aan de Gemeente aan te bieden tegen de alsdan geldende uitgifteprijzen voor maatschappelijke doeleinden. In een reactie van de toenmalig advocaat [NAAM][geïntimeerde] op die brief heeft [geïntimeerde] dat aanbod verworpen.
In een schriftelijke verklaring van [naam 1] van 17 mei 2017 is onder meer opgenomen:
“(…) Wat de nabetalingsregeling betreft, het volgende. Ik heb begrepen dat [de makelaar] begin 2002 erg bang was geworden dat [geïntimeerde] zich terug zou trekken en de grond niet zou willen leveren. Daarom zijn heel wat punten in overleg aangepast. Zo is de grens vanuit de boerderij van [geïntimeerde] gewijzigd, waardoor de oppervlakte van het verkochte wijzigde en is een aanbiedingsplicht overeengekomen van 5.000 m2 grond ten gunste van [geïntimeerde]. Het kettingbeding werd flink aangescherpt en de boetes erop aanzienlijk verhoogd, zodat [geïntimeerde] er niet over in hoefde te zitten dat er iets niet nagekomen zou worden, aldus makelaar [de makelaar].
En zo is op het laatste moment ook de nabetalingsregeling ten opzichte van de koopovereenkomst gewijzigd in de akte opgenomen. De inhoud van de akte, die was gewijzigd ten opzichte van het voorlopig koopcontract, is slechts voor één uitleg vatbaar. Ook notarissen kijken er zo tegen aan. Voor [de makelaar] was het ook niet zo erg want als alles goedgekeurd zou worden zou de nabetaling geen probleem zijn.”
In een brief van oud-notaris [de notaris] van 6 november 2018 is onder meer opgenomen:
“(…) Ten aanzien van het gebruik van het leesteken ‘puntkomma’ laat ik u weten dat dit in de praktijk wordt gebruikt ter vervanging van het woord ‘en’. (…).”
In een rapport van BaseValue van 1 oktober 2020 is de waarde van de aan [geïntimeerde] aangeboden grond getaxeerd op € 165 per m2 excl. BTW.
In een rapport van De Koning & Witzier van 26 oktober 2020 is de waarde van de aan [geïntimeerde] aangeboden grond getaxeerd op € 50,- per m2.
3. Zuidplaspolder c.s. vorderden in eerste aanleg, zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep nog van belang, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, voor recht te verklaren dat:
de verplichtingen die voortvloeien uit de in de koopovereenkomst en de leveringsakte vermelde nabetalingsregeling volledig zijn nagekomen;
de verplichtingen die voortvloeien uit de aanbiedingsverplichting van artikel 9.B van de leveringsakte zijn uitgewerkt;
de verplichtingen die voortvloeien uit de aanbiedingsverplichting van artikel 9.C van de leveringsakte volledig zijn nagekomen;
[geïntimeerde] geen rechtens te respecteren belang meer heeft bij het opleggen c.q. doorleggen van het kettingbeding - bestaande uit (i) de in de koopovereenkomst en leveringsakte opgenomen nabetalingsregeling; (ii) de artikelen 19 tot en met 21 van de koopovereenkomst; en (iii) de artikelen 8 tot en met 10 van de leveringsakte - aan opvolgende kopers van de door [geïntimeerde] aan HBC verkochte gronden, destijds kadastraal bekend gemeente [gemeente] [kadasternummers];
Zuidplaspolder c.s. de boete die krachtens artikel 21 van de koopovereenkomst en artikel 10 van de leveringsakte is gesteld op het niet opleggen van het kettingbeding niet is verschuldigd indien Zuidplaspolder II overgaat tot vervreemding van de door [geïntimeerde] aan HBC verkochte gronden, zonder daarbij het vorenbedoelde kettingbeding aan de verkrijger op te leggen;
en [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van het geding alsmede in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na datum van de uitspraak.
4.1
De rechtbank heeft – samengevat weergegeven en voor zover in hoger beroep nog van belang – geoordeeld dat:
Zuidplaspolder c.s. volledig aan de nabetalingsregeling hebben voldaan;
[geïntimeerde] geen rechtens te respecteren belang heeft bij het opleggen c.q. doorleggen van de nabetalingsregeling.
De rechtbank heeft hiermee samenhangende verklaringen voor recht gegeven en [geïntimeerde] veroordeeld in de kosten van het geding.
4.2
Ten aanzien van de aanbiedingsverplichting uit artikel 9.B van de leveringsakte oordeelde de rechtbank dat niet vast staat dat op alle percelen woningbouw kan plaatsvinden, zodat (een gedeelte van) de percelen mogelijk in de toekomst zullen (zal) worden verkocht met een overeengekomen gebruik dat overeenstemt met “het huidige gebruik als weiland.”
De vordering met betrekking tot de aanbiedingsverplichting uit artikel 9.B is daarom afgewezen.
4.3
Ook de vordering ten aanzien van de aanbiedingsverplichting uit artikel 9.C van de leveringsakte is afgewezen. De rechtbank oordeelde in dit verband dat Zuidplaspolder c.s. onvoldoende heeft onderbouwd dat de door haar gevraagde prijs de geldende uitgifteprijs is voor het desbetreffende perceel.
4.4
De vorderingen met betrekking tot de boete heeft de rechtbank eveneens afgewezen.
5.1
Zuidplaspolder c.s. vorderen in hoger beroep vernietiging van het bestreden vonnis voor zover hun vorderingen zijn afgewezen. Zij vorderen voorts (samengevat):
primair
i) een verklaring voor recht dat de verplichtingen die voortvloeien uit de aanbiedingsverplichting van artikel 9.B van de leveringsakte zijn uitgewerkt;
ii) een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] geen rechtens te respecteren belang meer heeft bij het opleggen c.q. doorleggen van artikel 9.B van de leveringsakte aan opvolgende kopers van de door [geïntimeerde] verkochte percelen;
iii) een verklaring voor recht dat Zuidplaspolder c.s. de boete die krachtens artikel 21 van de koopovereenkomst en artikel 10 van de leveringsakte is gesteld op het niet opleggen van het kettingbeding niet is verschuldigd en niet verschuldigd zal blijven indien Zuidplaspolder II overgaat tot vervreemding van de door [geïntimeerde] verkochte percelen;
iv) een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] geen rechtens te respecteren belang meer heeft bij het opleggen c.q. doorleggen van de boetebepaling van artikel 10 van de leveringsakte die krachtens artikel 21 van de koopovereenkomst en artikel 10 van de leveringsakte is gesteld op het niet opleggen van het kettingbeding;
subsidiair
v) een verklaring voor recht dat de verplichtingen die voortvloeien uit de aanbiedingsverplichting van artikel 9.B van de leveringsakte zijn uitgewerkt, met uitzondering van de gronden, thans kadastraal bekend gemeente [gemeente] [kadasternummers];
vi) een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] geen rechtens te respecteren belang meer heeft bij het opleggen c.q. doorleggen van artikel 9.B van de leveringsakte aan opvolgende kopers van de door [geïntimeerde] verkochte percelen met uitzondering van de gronden, thans kadastraal bekend gemeente [gemeente] [kadasternummers];
vii) een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] geen rechtens te respecteren belang meer heeft bij het opleggen c.q. doorleggen van de boetebepaling van artikel 10 van de leveringsakte die krachtens artikel 21 van de koopovereenkomst en artikel 10 van de leveringsakte is gesteld op het niet opleggen van het kettingbeding, met uitzondering van de gronden, thans kadastraal bekend gemeente [gemeente] [kadasternummers];
viii) een verklaring voor recht dat de verplichtingen die voortvloeien uit de aanbiedingsverplichting van artikel 9.B van de leveringsakte zijn uitgewerkt, met uitzondering van de gronden, thans kadastraal bekend gemeente [gemeente] [kadasternummers];
ix) een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] geen rechtens te respecteren belang meer heeft bij het opleggen c.q. doorleggen van artikel 9.B van de leveringsakte aan opvolgende kopers van de door [geïntimeerde] verkochte percelen met uitzondering van de gronden, thans kadastraal bekend gemeente [gemeente] [kadasternummers];
x) een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] geen rechtens te respecteren belang meer heeft bij het opleggen c.q. doorleggen van de boetebepaling van artikel 10 van de leveringsakte die krachtens artikel 21 van de koopovereenkomst en artikel 10 van de leveringsakte is gesteld op het niet opleggen van het kettingbeding, met uitzondering van de gronden, thans kadastraal bekend gemeente [gemeente] [kadasternummers];
xi) dat het hof de boete matigt die krachtens artikel 21 van de koopovereenkomst en artikel 10 van de leveringsakte is gesteld op het niet opleggen van het kettingbeding;
zowel primair als subsidiair
xii) een verklaring voor recht dat de verplichtingen die voortvloeien uit de aanbiedingsverplichtingen van artikel 9.C van de leveringsakte volledig zijn uitgewerkt;
xiii) een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] geen rechtens te respecteren belang meer heeft bij het opleggen c.q. het doorleggen van artikel 9.C van de leveringsakte aan opvolgende kopers van de door [geïntimeerde] verkochte percelen;
xiv) veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.
5.2
De grieven van Zuidpolderplas c.s. hebben betrekking op de aanbiedingsplicht van artikel 9.B van de leveringsakte (grief 1), de aanbiedingsplicht van artikel 9.C van de leveringsakte (grief 2) en de boete (grief 3).
6. [geïntimeerde] vordert in het incidenteel appel dat het bestreden vonnis wordt bekrachtigd en in het incidenteel appel toewijzing van de in het incidenteel appel geformuleerde grieven, met veroordeling van Zuidplaspolder c.s. in de kosten van het geding. De grieven van [geïntimeerde] in het incidenteel appel hebben betrekking op de nabetalingsregeling (grief 1) en de proceskosten (grief 2).
7. Het hof ziet aanleiding eerst te oordelen over de nabetalingsregeling en daarna over de aanbiedingsplichten.
De nabetalingsregeling (het incidenteel appel)
8.1
De discussie over de nabetalingsregeling komt in de kern neer op de vraag of de in de leveringsakte opgenomen nabetalingsregeling meebrengt dat eenmaal een bedrag van € 11,34 per centiare moet worden voldaan, of tweemaal en dus of de in de leveringsakte opgenomen voorwaarden alternatief of cumulatief zijn. Deze discussie vergt uitleg van de overeenkomst.
8.2
[geïntimeerde] stelt zich in grief 1 in het incidenteel appel op het standpunt dat de in de leveringsakte opgenomen nabetalingsregeling zuiver objectief en dus letterlijk moet worden uitgelegd. Het hof verwerpt dat standpunt. De leveringsakte is op dit onderdeel een weergave van hetgeen tussen [geïntimeerde] en HBC is overeengekomen in de onderhandelingen die hebben geleid tot de koopovereenkomst en die daarna zijn voortgezet. Omdat de nabetalingsregeling ook wordt bestreken door het kettingbeding, is mede beoogd de rechtspositie van derden te bepalen. Bij de uitleg van deze bepaling moet daarom de geobjectiveerde Haviltex-maatstaf worden toegepast. Dat betekent dat zwaarwegend belang toekomt aan de tekst van de betreffende bepaling, gelezen in het licht van de gehele inhoud van de overeenkomst en tegen de achtergrond van alle omstandigheden van het geval.
8.3
Bij uitleg van de nabetalingsregeling in de leveringsakte neemt het hof tot uitgangspunt dat in de koopovereenkomst een enkelvoudige betalingsregeling is opgenomen die ertoe strekte dat de koopprijs zou worden verhoogd met (eenmaal) € 11,34 per centiare voor elk gedeelte van het verkochte, indien en zodra op dat gedeelte een onherroepelijke bestemmingsplanwijziging zou hebben plaatsgevonden. Die afspraak is in de leveringsakte onder het eerste gedachtestreepje opgenomen. Onder het tweede gedachtestreepje is vervolgens opgenomen dat dit bedrag zou worden voldaan voor 100% van de verkochte percelen indien en zodra ten aanzien van minimaal 80% van het verkochte een bestemmingsplanwijziging zou zijn gerealiseerd. Met de regeling onder het tweede gedachtestreepje werd een voor [geïntimeerde] gunstiger regeling in het leven geroepen die ertoe strekte dat hij ten aanzien van alle gronden een nabetaling zou krijgen, ook indien slechts ten aanzien van 80% van de gronden een bestemmingsplanwijziging zou zijn verkregen. De regeling achter het tweede gedachtestreepje voorziet er dus in dat [geïntimeerde] in een eerder stadium dan op grond van de regeling van het eerste gedachtestreepje aanspraak kan maken op een volledige nabetaling. Daarmee verhoudt zich niet, zoals de rechtbank terecht overwoog, dat nadat [geïntimeerde] op basis van de gunstiger regeling van het tweede gedachtestreepje 100% van de nabetaling zou hebben ontvangen, hij op basis van de (oorspronkelijke) regeling van het eerste gedachtestreepje nogmaals die betaling zou moeten ontvangen. De regeling van het tweede gedachtestreepje moet daarom zo worden begrepen dat deze – omdat die beoogde een gunstiger situatie voor [geïntimeerde] in het leven te roepen – in de plaats is getreden van de regeling van het eerste gedachtestreepje op het moment waarop ten aanzien van 80% van de percelen een bestemmingsplanwijziging is opgetreden. Het betoog van [geïntimeerde] stuit daarop reeds af.
8.4
De positie van partijen, waarop [geïntimeerde] zich beroept en die het hof dus in aanmerking zal nemen, leidt niet tot een andere conclusie en het gegeven dat “aan de zijde van [de makelaar] een geheel leger van juristen” zich over de tekst heeft gebogen evenmin. Partijen namen immers beide als professionals deel aan deze transactie en de nabetalingsregeling zoals die uiteindelijk in de leveringsakte is opgenomen kwam uit de koker van [naam 1], die [geïntimeerde] bijstond en op wiens fax [geïntimeerde] zich in eerste aanleg heeft beroepen. De tekst van de regeling en de wijze van totstandkoming wijzen naar het oordeel van het hof ieder eenduidig op de hiervoor aangenomen uitleg.
8.5
[geïntimeerde] betoogt in de toelichting op zijn grief dat zijn uitleg de juiste is omdat alleen bij een dubbele betaling een grondprijs wordt verkregen die in lijn is met de prijs die voor de naastgelegen grond van [naam 2] en [naam 3] is voldaan. Het hof kan hem daarin niet volgen aangezien uit zijn eigen stellingen al volgt dat die prijzen nogal uiteenlopen. De grond van [naam 2] heeft kennelijk € 94,46 per m2 opgebracht en de grond van [naam 3] € 44,50. Die prijzen lopen zodanig uiteen dat daaraan niet de conclusie kan worden verbonden dat de prijs die aan [geïntimeerde] is voldaan op dat moment niet marktconform was; kennelijk zijn er grote verschillen mogelijk. [geïntimeerde] heeft die verschillen niet verklaard en het hof kan er dus niet zonder meer vanuit gaan dat de situaties die worden vergeleken ook daadwerkelijk vergelijkbaar zijn. Voor de uitleg van de overeenkomst kan daar dus geen waarde aan worden gehecht.
8.6
Er komt geen doorslaggevende betekenis toe aan de gegeven concern-garanties die [geïntimeerde] in zijn grief bespreekt, zodat onbesproken kan blijven of [geïntimeerde] van die garanties op de hoogte was op het moment van levering.
8.7
De schriftelijke verklaring van oud-notaris [de notaris] leidt evenmin tot een andere uitleg. De uitleg waarin de ‘puntkomma’ moet worden gelezen als ‘en’ is niet te rijmen met de onderlinge verhouding van de regeling onder het eerste en het tweede gedachtestreepje zoals die hiervoor uiteen is gezet. Daar komt bij dat ook wanneer de ‘puntkomma’ als ‘en’ gelezen moet worden, dat niet dwingend tot de conclusie leidt dat er sprake is van cumulatieve voorwaarden. Ook dan kan de bepaling zo gelezen worden dat hetgeen onder het tweede gedachtestreepje is opgenomen een uitbreiding ten gunste van [geïntimeerde] is van hetgeen onder het eerste gedachtestreepje is opgenomen, zonder dat sprake is van een dubbele betaling. Zuidplaspolder c.s. hebben de stelling dat het leesteken ‘puntkomma’ steeds als ‘en’ moet worden uitgelegd overigens weersproken en [de notaris] noch [geïntimeerde] heeft onderbouwd dat het hier gaat om een vast gebruik in de notariële praktijk waaraan een doorslaggevende betekenis moet toekomen.
8.8
Grief 1 in het incidenteel appel faalt daarom.
Aanbiedingsplicht 9.B, grief 1 in het principaal appel
9.1
Grief 1 in het principaal appel komt op tegen het oordeel van de rechtbank dat de aanbiedingsplicht van artikel 9.B van de leveringsakte nog niet is uitgewerkt. Aan het oordeel van de rechtbank lag ten grondslag – samengevat weergegeven – dat niet kan worden uitgesloten dat een gedeelte van de percelen mogelijk in de toekomst weer zal worden gebruikt als weiland. De rechtbank had daarbij met name het oog op [kadasternummers], grenzend aan de boerderij van [geïntimeerde], omdat een afstand van 50 meter tot die boerderij zal moeten worden aangehouden bij woningbouw. Zuidplaspolder c.s. komen met de eerste grief in het principaal appel op tegen dit oordeel.
9.2
Uit artikel 9.B van de leveringsakte volgt dat Zuidplaspolder II verplicht is een perceel eerst aan [geïntimeerde] aan te bieden indien zij wenst over te gaan tot vervreemding “met een alsdan overeengekomen voorgenomen gebruik gelijk aan het huidige gebruik van het verkochte.” Tussen partijen is niet in geschil dat het “huidige gebruik” zoals bedoeld in dat artikel, (agrarisch) gebruik als weiland is.
9.3
Het artikel sluit, zoals de rechtbank terecht overwoog, niet aan op een bestemmingsplanwijziging, maar op het daadwerkelijke gebruik van de grond bij of na verkoop. Dat daadwerkelijke gebruik kan evenwel niet los worden gezien van een bestemmingsplan(wijziging) omdat het gebruik in overeenstemming met dat bestemmingsplan dient te zijn.
9.4
Tussen partijen is niet in geschil dat ten aanzien van alle verkochte percelen een bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden die ertoe strekt – kort gezegd – op die percelen de bouw en inrichting van een woonwijk mogelijk te maken. De agrarische bestemming die nodig is voor het gebruik als weiland is voor alle verkochte percelen verdwenen en het ligt niet voor de hand dat die agrarische bestemming zal terugkeren. [geïntimeerde] stelt dat ook niet.
9.5
Feitelijk is de woonwijk die in het gebied was voorzien grotendeels gerealiseerd. Ten aanzien van de inmiddels bebouwde percelen zal reeds om die reden van een verkoop “met een alsdan overeengekomen voorgenomen gebruik gelijk aan het huidige gebruik van het verkochte” geen sprake kunnen zijn. Zuidplaspolder c.s. hebben gemotiveerd aangevoerd dat op de gronden die nog niet zijn ontwikkeld thans eveneens een woonwijk is voorzien, althans voorzieningen die bij een woonwijk passen of daarvoor noodzakelijk zijn. Dat geldt ook voor de [kadasternummers] die aan de boerderij van [geïntimeerde] grenzen. [geïntimeerde] heeft ook dat niet gemotiveerd weersproken.
9.6
Voor geen van de percelen is agrarisch gebruik nog toegestaan, en er is geen reden om aan te nemen dat dit gebruik op enig moment wel weer zal worden toegestaan. Ook als juist is dat er op de [kadasternummers] geen woningbouw zal kunnen plaatsvinden, zal van een verkoop “met een alsdan overeengekomen voorgenomen gebruik gelijk aan het huidige gebruik van het verkochte” om die reden geen sprake kunnen zijn. De conclusie moet dan ook zijn dat de aanbiedingsplicht is uitgewerkt.
9.7
Het hof neemt hierbij in aanmerking dat [geïntimeerde] niet voldoende gemotiveerd heeft weersproken dat de aanbiedingsplicht van artikel 9.B is opgenomen voor het geval een bestemmingsplanwijziging op de verkochte gronden niet gerealiseerd zou kunnen worden. In die situatie zou een terugkoop door [geïntimeerde] voor de hand liggen. Nu de bestemmingsplanwijziging wel is gerealiseerd, doet de situatie met het oog waarop partijen deze aanbiedingsplicht hebben opgenomen, zich niet voor. Ook om die reden moet worden aangenomen dat de aanbiedingsplicht is uitgewerkt.
9.8
Daar komt overigens bij dat de stellingen van [geïntimeerde] ten aanzien van deze aanbiedingsplicht vooral betrekking hebben op de [kadasternummers]. Zoals hierna zal worden overwogen zijn die percelen aan [geïntimeerde] aangeboden.
9.10
Grief 1 in het principaal appel slaagt. Dat betekent ook dat [geïntimeerde] er geen belang meer bij heeft dat de verplichting van artikel 9.B van de leveringsakte nog aan opvolgende kopers wordt opgelegd en dat er geen boete wordt verbeurd indien Zuidplaspolder c.s. dat achterwege laten. Dat al een boete is verbeurd kan uit de stellingen van [geïntimeerde] niet worden afgeleid. Ook bij het doorleggen van het boetebeding bestaat geen belang meer. Hetgeen primair is gevorderd ten aanzien van de aanbiedingsplicht van artikel 9.B komt daarom voor toewijzing in aanmerking.
Aanbiedingsplicht 9.C, grief 2 in het principaal appel
10.1
Uit artikel 9.C van de leveringsakte volgt dat Zuidplaspolder c.s. na de definitieve wijziging van het bestemmingsplan [geïntimeerde] in de gelegenheid moeten stellen een perceel grond te verwerven ter grootte van maximaal 50 aren (5.000 m2) tegen de alsdan geldende uitgifteprijzen. De rechtbank heeft overwogen dat uit niets blijkt dat op het aan te bieden perceel gegarandeerd woningbouw mogelijk moet zijn. De rechtbank oordeelde echter dat Zuidplaspolder c.s. onvoldoende concreet heeft onderbouwd dat de door haar gevraagde prijs de geldende uitgifteprijs voor het desbetreffende perceel is.
10.2
Zuidplaspolder c.s. komen met grief 2 in het principaal appel tegen dat oordeel op. Zij stellen dat zij aan de aanbiedingsplicht hebben voldaan door op 20 juli 2016 een perceel grond aan [geïntimeerde] aan te bieden en dat aanbod op 24 januari 2018 te hebben herhaald. Ten aanzien van de gevraagde uitgifteprijs verwijzen Zuidplaspolder c.s. naar het rapport van BaseValue.
10.3
Het hof stelt voorop dat de verplichting die ertoe strekt [geïntimeerde] “in staat te stellen een aangrenzend perceel (…) te verwerven” niets anders kan inhouden dan het te koop aanbieden van een dergelijk perceel. Het is niet duidelijk waarop [geïntimeerde] het oog heeft met zijn stelling dat er meer van Zuidplaspolder c.s. verwacht kan worden.
10.4
Het hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank dat uit de aanbiedingsplicht van artikel 9.C niet volgt dat gegarandeerd woningbouw op de aangeboden percelen mogelijk moet zijn. Er is slechts sprake van een “aangrenzend perceel” zonder enige nadere voorwaarden. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij het perceel grond dat aan hem moet worden aangeboden “voor het uitkiezen heeft, zowel voor wat betreft ligging, lengte, breedte en diepte van het perceel” (randnummer 17 memorie van antwoord). Voor zover hij met dat betoog wil aanvoeren dat het aanbod van Zuidplaspolder c.s. niet voldoet, faalt het betoog. Uit artikel 9.C van de leveringsakte volgt niet meer dan dat Zuidplaspolder c.s. een perceel grond grenzend aan de boerderij van [geïntimeerde] moet aanbieden. Uit de tekst volgt niet dat [geïntimeerde] de ligging daarvan kan bepalen.
10.5
[geïntimeerde] heeft wel gelijk waar hij stelt dat Zuidplaspolder c.s. in hun aanbod geen (onredelijke) voorwaarden omtrent toekomstig gebruik van de aangeboden grond mogen stellen. Het betoog van Zuidplaspolder c.s. ten aanzien van het aanbod dat is neergelegd in de brief van 24 januari 2018 stuit daarop af. In die brief zijn immers ten behoeve van de Gemeente voorwaarden opgenomen over de verkoop van delen van het te verkopen perceel aan de Gemeente en zelfs over de prijs die de Gemeente daarvoor zou moeten voldoen. Artikel 9.C laat daarvoor geen ruimte, zodat het aanbod in de brief van 24 januari 2018 reeds daarom niet voldoet aan artikel 9.C.
10.6
Dat is anders voor het aanbod in de brief van 20 juli 2016. In die brief wordt onvoorwaardelijk een perceel grond ter grootte van 5.000 m2 aan [geïntimeerde] te koop aangeboden tegen een koopprijs van € 750.000,- excl. BTW. Het toen aangeboden perceel grenst aan het perceel van [geïntimeerde] en voldoet in zoverre aan het bepaalde in artikel 9.C van de leveringsakte. Beoordeeld moet daarom worden of de gevraagde koopprijs de uitgifteprijs is als bedoeld in artikel 9.C.
10.7
[geïntimeerde] heeft in de eerste plaats betoogd dat de uitgifteprijs berekend moet worden naar het prijspeil van 2011. Los van het feit dat dit verweer voor het eerst tijdens het pleidooi in hoger beroep is gevoerd, en dus in strijd met de tweeconclusieregel te laat is aangevoerd, faalt het. Artikel 9.C spreekt van de “alsdan geldende uitgifteprijzen.” Het woord alsdan wijst vooruit naar een toekomstig moment en dat kan logischerwijs slechts het moment van het aanbod zijn. De gedachte dat de prijs moet worden berekend naar het prijspeil van het moment van de bestemmingswijziging ligt niet voor de hand, terwijl [geïntimeerde] niet heeft aangevoerd dat het aanbod te laat is gedaan en dat om die reden van een andere peildatum zou moeten worden uitgegaan.
10.8
Partijen hebben niet gediscussieerd over het begrip “uitgifteprijzen” in artikel 9.C. Zij gaan er kennelijk, gelet op de door hen in het geding gebrachte rapporten, beide van uit dat hiermee een reële marktprijs is bedoeld. Het hof zal daar dus ook vanuit gaan.
10.9
Het rapport van BaseValue is gebaseerd op een berekening van de residuele grondwaarde van de aan [geïntimeerde] aangeboden percelen. BaseValue heeft zich gebaseerd op een aantal variabelen, waaronder de verkoopprijzen van woningen in nieuwbouwprojecten in [gemeente] Zuid. BaseValue is er voorts vanuit gegaan dat op het aangeboden perceel maximaal 12,5 woningen mogen worden gerealiseerd, waarvan 30% sociaal (koop of huur). Voorts zijn de grondexploitatiekosten berekend en de grondopbrengsten in bouwrijpe staat. Uiteindelijk resulteert dat in een bedrag van € 165,- per m2 excl. BTW per peildatum januari 2018.
10.10
[geïntimeerde] heeft de conclusie ten aanzien van de waarde van de grond betwist en beroept zich op een rapport van De Koning & Witzier. In dat rapport is als een van de uitgangspunten genomen dat [kadasternummer] vrijwel geheel “onder de 50 meter hinderzone” valt. De in de brief van 24 januari 2018 opgenomen voorwaarden zijn door de taxateur niet in de beoordeling betrokken. De waarde van de grond is “rekening houdend met bovenstaande factoren en gebruikmakend van mijn eigen kennis, kunde en inschatting van de waarde van dit perceel” getaxeerd op € 50,- per m2.
10.11
Het hof is van oordeel dat voor de redelijkheid van de aanbieding van Zuidplaspolder c.s. uitgegaan moet worden van de waardering van BaseValue. [geïntimeerde] heeft de variabelen die aan die waardering ten grondslag liggen niet betwist en evenmin heeft hij gesteld dat de waarderingsgrondslag niet juist is. Het rapport van BaseValue is gebaseerd op een vergelijking van de opbrengsten van grond in de directe omgeving en biedt zodoende naar het oordeel van het hof voldoende onderbouwing voor de in dat rapport getrokken conclusie. Het hof verwerpt het betoog van [geïntimeerde] dat het rapport van BaseValue moet worden gepasseerd omdat er een zakelijke relatie zou zijn met Zuidplaspolder c.s. Die stelling is door Zuidplaspolder c.s. betwist en door [geïntimeerde] niet onderbouwd. De enkele stelling dat dit uit bevindingen van de advocaat [NAAM], volstaat niet, omdat die bevindingen niet zijn onderbouwd en het hof een dergelijk onderzoek op internet niet zelfstandig mag uitvoeren vanwege de eisen van hoor en wederhoor.
10.12
Het rapport van De Koning & Witzier geeft geen inzicht in de wijze waarop de uiteindelijke waardering tot stand is gekomen. In het bijzonder laat het niet zien op welke wijze rekening is gehouden met de opbrengsten van grond in de directe omgeving. Ook is niet duidelijk wat volgens de taxateur het gevolg is van zijn aanname dat “[kadasternummer] vrijwel geheel onder de 50 meter hinderzone valt.” Dat was wel nodig omdat ook als uitgangspunt wordt genomen dat er bij woningbouw 30% sociale woningbouw moet zijn. Dat roept de vraag op of het rapport wel of niet uit gaat van de mogelijkheid van woningbouw ter plaatse.
10.13
Per saldo is het hof van oordeel dat Zuidplaspolder c.s. met hun stellingen in de memorie van grieven en met het rapport van BaseValue voldoende hebben onderbouwd dat het aanbod dat zij [geïntimeerde] in 2016 hebben gedaan voldoet aan de voorwaarde dat het moet plaatsvinden tegen de “alsdan geldende uitgifteprijzen.” De betwisting van [geïntimeerde] is daar tegenover onvoldoende. Het rapport van BaseValue heeft weliswaar betrekking op het peiljaar 2018, maar de getaxeerde waarde is zodanig veel hoger dan het aanbod van Zuidplaspolder c.s. in 2016, dat moet worden geconcludeerd dat ook het aanbod in 2016 voldeed aan de eis van de “alsdan geldende uitgifteprijzen.” Uit de stellingen van [geïntimeerde] kan in ieder geval niet iets anders worden afgeleid.
10.14
Het hof voegt daar het volgende aan toe. Voor zover het verschil in waardering door (de deskundigen van) partijen is terug te voeren op de onzekerheid over de mogelijkheid huizen te bouwen op de verkochte grond kan dat niet tot een ander oordeel leiden. [geïntimeerde] wil de grond immers aankopen om het te ontwikkelen. Dat volgt onder meer uit zijn stelling in eerste aanleg dat de aangeboden grond niet voldoet omdat niet zeker is dat er huizen kunnen worden gebouwd en ook uit zijn stellingen in hoger beroep (randnummer 11 memorie van antwoord). Hoewel bij de waardering van de grond niet volledig geabstraheerd kan worden van de mogelijkheden die er ter plaatse voor ontwikkeling van de grond zijn, ligt dat in dit geval anders. Niet alleen wil [geïntimeerde] de grond immers aankopen om het te ontwikkelen, maar hij heeft de mogelijkheid tot ontwikkeling ook in eigen hand. Zijn stelling dat er op de aangeboden grond geen woningen kunnen worden gebouwd is volledig daarop gebaseerd dat (de paarden op) zijn boerderij binnen een afstand van 50 meter van de potentiële bouwlocatie is (zijn) gesitueerd. Hij zal de afweging kunnen en moeten maken of verplaatsing van (de paarden op) de boerderij de moeite waard is met het oog op de mogelijkheid van realisatie van woningen. Van Zuidplaspolder c.s. kan echter niet verlangd worden dat zij het perceel aanbieden tegen een waarde die is gebaseerd op een door [geïntimeerde] in stand gehouden belemmering, terwijl [geïntimeerde] die belemmering na verwerving van de percelen zou kunnen opheffen en dus een waardestijging zou kunnen realiseren.
10.15
De slotsom is dat Zuidplaspolder c.s. hebben voldaan aan de uit artikel 9.C voortvloeiende aanbiedingsplicht. Grief 2 slaagt daarmee. [geïntimeerde] heeft geen belang meer bij het opleggen van deze verplichting aan opvolgende kopers. De primaire vordering ten aanzien van deze aanbiedingsplicht komt dus voor toewijzing in aanmerking.
Het boetebeding, grief 3 in het principaal appel
11. Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde] geen belang meer heeft bij instandhouding van het boetebeding. De verplichtingen van Zuidplaspolder c.s. die in deze procedure aan de orde zijn, zijn uitgevoerd of uitgewerkt. Grief 3 slaagt reeds daarom. De vraag of de boete proportioneel is kan in dit geding onbesproken blijven.
Slotsom
12. De slotsom is dat de grieven in het principaal appel slagen. De primaire vordering in hoger beroep moet daarom alsnog op na te melden wijze worden toegewezen. [geïntimeerde] heeft daarmee zowel in hoger beroep als in eerste aanleg te gelden als de in het ongelijk gestelde partij en moet worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties. Grief 2 in het incidenteel appel faalt daarom.
13. Het vonnis van de rechtbank zal worden vernietigd voor zover de vorderingen in eerste aanleg zijn afgewezen en voor het overige worden bekrachtigd. In aanvulling daarop zullen de in hoger beroep geformuleerde primaire vorderingen worden toegewezen.
14. Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] is niet gespecificeerd en wordt dus gepasseerd. Zuidplaspolder c.s. hebben gelet op het voorgaande geen belang bij toelating tot bewijs.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 3 oktober 2018, voorzover daarbij de vorderingen van Zuidplaspolder c.s. zijn afgewezen,
en
in zoverre opnieuw rechtdoende
:
verklaart voor recht dat de verplichtingen die voortvloeien uit de aanbiedingsverplichting van artikel 9.B van de leveringsakte zijn uitgewerkt;
verklaart voor recht dat [geïntimeerde] geen rechtens te respecteren belang meer heeft bij het opleggen c.q. doorleggen van artikel 9.B van de leveringsakte aan opvolgende kopers van de door [geïntimeerde] aan HBC verkochte gronden, destijds kadastraal bekend gemeente [gemeente] [kadasternummers];
verklaart voor recht dat Zuidplaspolder c.s. de boete die krachtens artikel 21 van de koopovereenkomst en artikel 10 van de leveringsakte is gesteld op het niet opleggen van het kettingbeding – bestaande uit (i) de in de koopovereenkomst en leveringsakte onder de koopsom opgenomen nabetalingsregeling; (ii) de artikelen 19 tot en met 21 van de koopovereenkomst en (iii) de artikelen 8 tot en met 10 van de leveringsakte – niet is verschuldigd en niet verschuldigd zal blijven indien Zuidplaspolder II overgaat tot vervreemding van de door [geïntimeerde] aan HBC verkochte gronden, destijds kadastraal bekend gemeente [gemeente] [kadasternummers], zonder daarbij het vorenbedoelde kettingbeding aan de verkrijger op te leggen;
verklaart voor recht dat [geïntimeerde] geen rechtens te respecteren belang meer heeft bij het opleggen c.q. doorleggen van de boetebepaling van artikel 10 van de leveringsakte die krachtens artikel 21 van de koopovereenkomst en artikel 10 van de leveringsakte is gesteld op het niet opleggen van het kettingbeding - bestaande uit (i) de in de koopovereenkomst en leveringsakte onder de koopsom opgenomen nabetalingsregeling; (ii) de artikelen 19 tot en met 21 van de koopovereenkomst en (iii) de artikelen 8 tot en met 10 van de leveringsakte – aan opvolgende kopers van de door [geïntimeerde] aan HBC verkochte gronden, destijds kadastraal bekend gemeente [gemeente] [kadasternummers];
verklaart voor  recht dat de verplichtingen die voortvloeien uit de aanbiedingsverplichting van artikel 9.C van de leveringsakte volledig zijn uitgewerkt;
verklaart voor recht dat [geïntimeerde] geen rechtens te respecteren belang meer heeft bij het opleggen c.q. het doorleggen van artikel 9.C van de leveringsakte aan opvolgende kopers van de door [geïntimeerde] aan HBC verkochte gronden, destijds kadastraal bekend gemeente [gemeente], [kadasternummers];
bekrachtigt het vonnis voor het overige;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van  tot op heden in het principaal appel begroot op € 741,- aan griffierecht, € 81,- aan explootkosten en € 3.222,- aan salaris advocaat [NAAM]€ 537,-;
verklaart de veroordeling in dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, M.E. Honée en R.S. Le Poole en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 december 2020 in aanwezigheid van de griffier.