ECLI:NL:RBNHO:2020:8938
Rechtbank NHO — Uitspraak 


RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 8129853 \ CV EXPL  19-8177 (IL)
Uitspraakdatum: 4 november 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
1. de stichting
Stichting Bodelaeke Kapitaal
gevestigd te Giethoorn
verder te noemen: SBK
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Bodelaeke B.V.
gevestigd te Arnhem
verder te noemen: Bodelaeke
eisers
gemachtigde: mr. M.A. Oostendorp
tegen
1
[gedaagde 1]
wonende te [woonplaats]
2.
[gedaagde 2]
wonende te [woonplaats]
gedaagden
verder gezamenlijk in enkelvoud te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. W. de Vis
1
Het procesverloop
1.1.
Eisers hebben bij dagvaarding van 14 oktober 2019 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Eisers hebben hierop schriftelijk gereageerd, waarbij zij hun eis hebben verminderd, waarna [gedaagden] een schriftelijke reactie heeft gegeven, waarbij zij hun eis in tegenvordering hebben gewijzigd. Eisers hebben vervolgens nog schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering.
2
De feiten
2.1.
Waterresort Bodelaeke is een resort te Giethoorn. Het resort bestaat uit kavels met daarop gebouwde recreatiewoningen van individuele eigenaren.
2.2.
Bodelaeke is parkeigenaar en als zodanig eigenaar van de infrastructuur en de op het park ten behoeve van de kavels aanwezige voorzieningen. Bodelaeke is ook beheerder van het park. Verder draagt zij zorg voor de verhuur van de recreatiewoningen door middel van een verhuurbemiddelingsorganisatie (Bodelaeke Verhuur B.V.)
2.3.
De eigenaren van de kavels en recreatiewoningen maken gebruik van het park, de infrastructuur en de voorzieningen. Daarvoor en voor het beheer betalen de eigenaren een vergoeding, de parkservicebijdrage.
2.4.
SBK is een stichting met als doel (onder meer) het beheren van de jaarlijkse vast te stellen geldelijke bijdragen van de eigenaren. Zij beheert het parkservicebijdragekapitaal en is verantwoordelijk voor de administratie van inkomsten en uitgaven.
2.5.
Stichting Woonbelangen Bodelaeke Recreatief (SWBR) is een stichting met als doel de behartiging van de gezamenlijke belangen van de eigenaren. SWBR is tevens het aanspreekpunt van diverse partijen in hun contacten met de gezamenlijke eigenaren.
2.6.
[gedaagden] is eigenaar van een kavel op het resort en de daarop gebouwde recreatiewoning (nummer [nummer] ). In de koop-/aannemingsovereenkomst betreffende de kavel en daarop te bouwen recreatiewoning d.d. 15/25 mei 2009 is onder meer bepaald dat [gedaagden] de lasten en beperkingen aanvaardt, omschreven in een bij de overeenkomst behorende en aan de akte gehechte door partijen ondertekende bijlage (algemene akte). Deze algemene akte is gedateerd 8 april 2009 (hierna ook: de algemene akte 2009).
2.7.
De algemene akte 2009 bevat onder meer de volgende bepaling (onder Algemeen):
“Bodelaeke B.V. en (…) zijn voornemens deze gronden te verkavelen en daarop (…) recreatiewoningen (…) te realiseren met bijbehorende infrastructuur, groenvoorzieningen en vaarwater. (…) Tevens zullen Bodelaeke B.V. en (…) in fasen overgaan tot de realisering van diverse voorzieningen, zoals een zwembad, jachthaven, tennisbaan, groepsaccomodaties, restaurant, botenhuizen, enzovoort.”
2.8.
De levering van het gekochte heeft plaatsgevonden op 2 maart 2011. In artikel 1 van de akte van levering is een definitiebepaling van ‘Algemene Akte’ opgenomen. Daarin wordt verwezen naar de op 7 februari 2011 verleden algemene akte (hierna ook: de algemene akte 2011). In artikel 6 lid 2 onder b van de leveringsakte is bepaald dat de koper bij het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst bekend was met en in de koop-/aannemingsovereenkomst is verwezen naar het bepaalde in “de Algemene Akte van welke akte de tekst geacht wordt woordelijk in deze akte te zijn opgenomen.” In artikel 6 lid 3 van de akte van levering is bepaald dat de koper “de in de in lid 2 van dit artikel bedoelde akten of bepalingen voorkomende verplichtingen, lasten en/of beperkingen” uitdrukkelijk heeft aanvaard.
2.9.
De algemene akte 2011 bevat onder meer de volgende tekst:
“Algemeen.
Bodelaeke B.V. (…) en zijn voornemens deze gronden te verkavelen en daarop (…) recreatiewoningen (…) te realiseren met bijbehorende infrastructuur, groenvoorzieningen en vaarwater. (…) Tevens zal Bodelaeke B.V. in fasen overgaan tot de realisering van diverse voorzieningen, zoals een zwembad, jachthaven, tennisbaan, groepsaccomodaties, restaurant, botenhuizen, enzovoort. (…)
Definities.
Artikel 1.
Tenzij anders blijkt, wordt in deze akte verstaan onder: (…)
- Beheerder: de Vennootschap, dan wel een door de Vennootschap aan te wijzen beheerder; (…)
-
Eigenaar: een ieder die juridisch eigenaar is van een Kavel, zowel tezamen als ieder afzonderlijk (…);
- Vennootschap: Bodelaeke B.V., waaronder tevens begrepen de rechtsopvolger(s) (…)
Artikel 2.
(…)
3.
De Vennootschap is bevoegd het Reglement te wijzigen na advies van en in overleg met de Stichting Woonbelangen Bodelaeke Recreatief. Een Eigenaar is aan het gewijzigde Reglement gebonden vanaf het moment dat hij het gewijzigde Reglement heeft ontvangen. (…)”
2.10.
De algemene akte 2011 is op 14 februari 2014 gewijzigd. In de algemene akte van 14 februari 2014 (hierna ook: de algemene akte 2014) is onder meer vermeld:
“
Algemeen.
(…)
Tevens zal Bodelaeke B.V. in fasen overgaan tot de realisering van diverse voorzieningen, zoals een jachthaven, multifunctioneel speelveld, groepsaccomodaties, restaurant, botenhuizen, enzovoort. (…)”
2.11.
De algemene akten van 2011 en 2014 bevatten een aantal gelijkluidende bepalingen.
In artikel 3 lid 5 is bepaald dat de eigenaar een parkservicevergoeding verschuldigd is voor de door of namens de beheerder te verrichten diensten.
In artikel 3 lid 6 is bepaald, samengevat, dat het bedrag van de parkservicevergoeding jaarlijks door de beheerder wordt begroot en ter goedkeuring voorgelegd aan SWBR , dat de beheerder na het einde van het jaar rekening en verantwoording aflegt aan SWBR met betrekking tot de totale onderhouds- en beheerkosten over het afgelopen jaar en dat de rekening en verantwoording zal worden gecontroleerd door een accountant.
In de akten zijn voorts, onder meer, de volgende bepalingen opgenomen:
“Gebruik Kavel.
Artikel 4.
1.
Conform het vigerende bestemmingsplan mag een Recreatiewoning gedurende maximaal eenhonderd vijfenzestig (165) dagen per jaar voor eigen gebruik worden benut, met dien verstande dat het eigen gebruik niet is toegestaan voor een aaneengesloten periode van meer dan twaalf (12) weken. Gedurende de overige periode van het jaar, zijnde minimaal tweehonderd (200) dagen per jaar, dient de Recreatiewoning ter beschikking te worden gesteld voor recreatieve verhuur aan derden, niet zijnde andere Eigenaars of beperkt gerechtigden van een Recreatiewoning. Een Recreatiewoning mag niet voor permanente bewoning worden gebruikt.
(…)
Verhuur/ingebruikgeving.
Artikel 8.
1.
De Eigenaar mag de Recreatiewoning niet verhuren anders dan door tussenkomst van een door de Vennootschap aangewezen verhuurbemiddelingsorganisatie.
De Eigenaar is verplicht met deze verhuurbemiddelingsorganisatie een verhuurbemiddelingsovereenkomst te sluiten.
(…)
Boete.
Artikel 18.
1.
Aan de Eigenaar die zelf of van wie een Gebruiker de bepalingen van de Algemene Akte en/of het Parkreglement niet, niet tijdig of niet volledig nakomt of overtreedt, kan door de Beheerder een boete worden opgelegd per overtreding en/of per dag dat de overtreding voortduurt. Dit geldt niet ten aanzien van een overtreding door een Huurder.
De boete per overtreding bedraagt maximaal vijfduizend euro (€ 5.000,00).
De boete per dag dat de overtreding voortduurt bedraagt maximaal vijfhonderdeuro (€500,00).
De geïncasseerde boetebedragen zullen aan het Park ten goede komen en als baten in de exploitatierekening van het Park worden opgenomen. (…)”
2.12.
Bij brief van 5 maart 2013 heeft [gedaagden] aan Bodelaeke bericht, samengevat, dat hij de recreatiewoning met diverse faciliteiten, waaronder een zwembad, heeft gekocht en nu blijkt dat Bodelaeke niet van plan is een zwembad en andere faciliteiten te bouwen. Dat betekent dat [gedaagden] te veel voor de woning heeft betaald, namelijk € 13.089,-, en dat moet terugbetaald worden. Op deze brief is geen reactie gekomen.
2.13.
Bij brief van 9 december 2014 heeft Bodelaeke aan [gedaagden] bericht, zakelijk weergegeven, dat hij krachtens artikel 8 lid 1 van de algemene akte verplicht is een verhuurbemiddelingsovereenkomst te sluiten en dat het aan hem toegezonden exemplaar is goedgekeurd door SWBR . [gedaagden] wordt in de brief gesommeerd de verhuurbemiddelingsovereenkomst getekend te retourneren, anders wordt aanspraak gemaakt op de boetebedragen van artikel 18 van de algemene akte.
2.14.
[gedaagden] heeft hierop afwijzend gereageerd bij brief van 18 december 2014.
2.15.
Bij e-mail van 6 juli 2017 heeft [gedaagden] Bodelaeke een herinnering gestuurd in verband met zijn lopende claim voor het niet realiseren van het zwembad op het recreatiepark. In de e-mail vordert [gedaagden] € 13.089,00 exclusief btw (€ 15.837,69 inclusief btw) van Bodelaeke.
2.16.
Bij brief van 26 september 2017 hebben SBK en Bodelaeke aan [gedaagden] bericht dat hij zijn verplichtingen uit de algemene akte al enige jaren niet correct nakomt en zij daarom aanspraak maken op de verschuldigde boete van artikel 18 van de algemene akte. In de brief wordt [gedaagden] een boete van € 1.500,00 opgelegd en wordt een openstaand verschuldigd bedrag van € 4.094,19 genoemd.
2.17.
Bij brief van 20 augustus 2019 hebben SBK en Bodelaeke aan [gedaagden] bericht dat de vastgestelde parkservicebijdrage slechts gedeeltelijk wordt voldaan, hij de verplichtingen uit de algemene akte niet correct nakomt, de opgelegde boete niet heeft betaald en weigert een verhuurbemiddelingsovereenkomst te sluiten. In de brief wordt [gedaagden] verzocht om (onder meer) de boete van € 1.500,00 en de openstaande facturen ad € 391,11 te betalen en om de verhuurbemiddelingsovereenkomst te ondertekenen. [gedaagden] heeft hierop afwijzend gereageerd.
3
De vordering
3.1.
Eisers vorderen, na wijziging van hun eis, dat de kantonrechter:
I. 	[gedaagden] hoofdelijk, des de één betalende de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt tot betaling aan Bodelaeke van € 1.500,00 ter zake de boete, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van oplegging (26 september 2017) tot aan de dag van volledige betaling;
II. 	[gedaagden] veroordeelt tot nakoming van zijn verplichting voortvloeiende uit artikel 8 van de algemene akte binnen twee weken na betekening van het vonnis en de als productie 6 [
de kantonrechter begrijpt: productie 8 bij dagvaarding
] overgelegde verhuurbemiddelingsovereenkomst te ondertekenen evenals de daarop volgende verhuurbemiddelingsovereenkomsten mits goedgekeurd door SWBR , met een dwangsom van € 10.000,00 per overtreding en € 100,00 per dag;
III. 	[gedaagden] hoofdelijk in voormelde zin veroordeelt tot betaling van de proceskosten, waaronder de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf twee weken na het vonnis tot aan de dag van volledige betaling.
3.2.
Eisers leggen het volgende aan de vordering ten grondslag, kort weergegeven.
boete
3.3.
[gedaagden] komt al enige jaren zijn uit de algemene akte voortvloeiende verplichting om de parkservicebijdrage te betalen en om een verhuurbemiddelingsovereenkomst aan te gaan, niet na. Ook ten aanzien van de regels aangaande permanente bewoning meent [gedaagden] niet gehouden te zijn aan de algemene akte. De structurele tekortkomingen van [gedaagden] hebben ertoe geleid dat hem bij brief van 26 september 2017 een boete van € 1.500,00 is opgelegd. [gedaagden] weigert de boete, ondanks sommatie, te betalen. De boete is mede opgelegd omdat SBK gedwongen is juridische kosten te maken, welke kosten door de eigenaren gezamenlijk worden voldaan. SBK vindt het niet fair en redelijk om deze kosten, die worden veroorzaakt door een eigenaar, te verdelen over alle eigenaren.
verhuurbemiddelingsovereenkomst
3.4.
Op grond van het bestemmingsplan bestaat de verplichting tot tijdelijke (recreatieve) verhuur. Deze verplichting is in de algemene akte 2014 opgenomen onder artikel 4 lid 1 (hierna: het bestemmingsplanvoorschrift). Op grond van artikel 8 van de algemene akte moet een eigenaar de recreatiewoning verhuren door tussenkomst van een door Bodelaeke aangewezen verhuurbemiddelingsorganisatie. De eigenaar is verplicht met deze organisatie een verhuurbemiddelingsovereenkomst te sluiten. [gedaagden] weigert dit. Bodelaeke vordert daarom nakoming van deze verplichting.
4
Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagden] betwist de vordering. Hij voert het volgende aan, samengevat.
eenzijdig wijzigingsbeding
4.2.
De bepalingen van de algemene akte zijn aan te merken als algemene voorwaarden. Artikel 2 lid 3 van de algemene akte 2009 wordt ex artikel 6:237 sub c van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) vermoed onredelijk bezwarend te zijn en is ook onredelijk bezwarend. Deze bepaling moet worden vernietigd. Als gevolg hiervan is de door eisers onbevoegdelijk gewijzigde akte, dat wil zeggen de algemene akte 2011 dan wel 2014, niet van toepassing. [gedaagden] heeft de algemene akte 2011 nimmer aanvaard en niet met de inhoud daarvan ingestemd. Voor zover de algemene akte 2014 wel van toepassing is, geldt dat artikel 2 lid 3 van de akte ex artikel 6:237 sub c BW onredelijk bezwarend is en daarom dient te worden vernietigd.
verhuurbemiddelingsovereenkomst
4.3.
[gedaagden] heeft de recreatiewoning van de rechtsvoorganger van eisers gekocht onder de voorwaarde dat de recreatiewoning alleen voor eigen gebruik zou worden gebruikt. Eisers waren op de hoogte van deze voorwaarde en kunnen daarop niet terugkomen. [gedaagden] hoeft de recreatiewoning dus niet aan derden te verhuren. Hij is niet gehouden aan artikel 8 van de algemene akte en hoeft geen verhuurbemiddelingsovereenkomst te sluiten.
4.4.
Het bestemmingsplanvoorschrift is niet van toepassing, omdat het in strijd is met hogere wetgeving. Bovendien houdt [gedaagden] zich aan het voorschrift. Hij gebruikt de woning zelf circa 70 dagen per jaar en geeft de woning voor de overige dagen van het jaar ter beschikking aan derden.
4.5.
Artikel 8 lid 1 van de algemene akte is in strijd met het beginsel van contractsvrijheid. De bepaling is op grond van artikel 6:237 sub j BW onredelijk bezwarend en moet worden vernietigd. Het door eisers gestelde parkbelang kan ook op een andere manier worden gewaarborgd.
4.6.
[gedaagden] wenst en hoeft de door eisers overgelegde verhuurbemiddelingsovereenkomst niet te ondertekenen, omdat eisers daarin het recht wensen te verkrijgen om op naam van [gedaagden] huurovereenkomsten af te sluiten terwijl die verplichting niet voortvloeit uit artikel 7:425 BW of de algemene akte. [gedaagden] is niet gehouden om een dergelijke volmacht aan eisers te geven. De overige inhoud van de verhuurbemiddelingsovereenkomst strekt verder dan op grond van de algemene akte is toegestaan. Eisers kunnen niet eenzijdig de inhoud van een contract bepalen. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding.
boete
4.7.
[gedaagden] is de boete niet verschuldigd, omdat er geen sprake is van een tekortkoming. [gedaagden] heeft aan al zijn betalingsverplichtingen voldaan en zelfs € 762,30 teveel betaald. Het is aan eisers te wijten dat hij te laat heeft betaald.
4.8.
Het boetebeding van artikel 18 lid 1 van de algemene akte is nietig althans moet worden vernietigd. Het betreft een oneerlijk en onredelijk bezwarend beding, omdat daarin een onevenredig hoge schadevergoeding van € 5.000,00 is bepaald.
4.9.
De gevorderde boete is buitensporig hoog, omdat er door eisers geen schade is geleden. Bovendien is niet duidelijk hoe het bedrag is vastgesteld. De boete, indien verschuldigd, moet worden gematigd.
tegenvordering
4.10.
[gedaagden] doet zijn verweer uitmonden in een tegenvordering. Hij vordert, na wijziging van zijn eis, bij vonnis:
I. a. primair artikel 2 lid 3 van de algemene akte van 8 april 2009 te vernietigen, althans vernietigd te verklaren;
b. subsidiair artikel 2 lid 3 van de algemene akte van 7 februari 2011 te vernietigen, althans vernietigd te verklaren;
c. meer subsidiair artikel 2 lid 3 van de algemene akte van 14 februari 2014 te vernietigen, althans vernietigd te verklaren;
II. te verklaren voor recht dat de algemene akte van 7 februari 2011 althans de algemene akte van 14 februari 2014 niet rechtsgeldig tot stand is gekomen;
III. artikel 8 van de algemene akte van 8 april 2009 althans van de algemene akte van 14 februari 2014 te vernietigen, althans vernietigd te verklaren;
IV. artikel 18 van de algemene akte van 8 april 2009 althans van de algemene akte van 14 februari 2014 voor nietig te verklaren, althans te vernietigen;
V. SBK en Bodelaeke hoofdelijk, des de één betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot het afleggen van rekening en verantwoording met betrekking tot de jaarlijkse onderhoud­ en beheerskosten, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,= per dag zolang SBK en Bodelaeke daaraan niet en/of onvolledig uitvoering geven met een maximum van
€25.000,=;
VI. SBK en Bodelaeke hoofdelijk in voormelde zin te veroordelen tot betaling van € 760,30 inzake de door [gedaagden] teveel betaalde kosten voor de parkservicebijdrage;
VII. SBK en Bodelaeke hoofdelijk in voormelde zin te veroordelen tot betaling van € 58,65 inzake de door [gedaagden] onverschuldigd betaalde buitengerechtelijke kosten aan Bodelaeke;
VIII. SBK en Bodelaeke hoofdelijk in voormelde zin te veroordelen tot betaling van € 25.090,= inzake de schade die [gedaagden] heeft geleden door de tekortkoming in de nakoming van de koop-/ aannemingsovereenkomst door Bodelaeke;
IX. SBK en Bodelaeke hoofdelijk in voormelde zin te veroordelen in de proceskosten inclusief eventuele nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien deze kosten niet binnen twee weken na het in dezen te wijzen vonnis zijn voldaan.
4.11.
[gedaagden] legt aan de tegenvordering het volgende ten grondslag, kort weergegeven.
ad I en II
4.12.
Artikel 2 lid 3 van de algemene akte 2009 is een onredelijk bezwarend beding, omdat het aan Bodelaeke de bevoegdheid geeft om de toegezegde prestatie te wijzigen. Het beding moet worden vernietigd. Deze vernietiging heeft tot gevolg dat de algemene akte 2011 althans de algemene akte 2014 ten onrechte eenzijdig, zonder toestemming van [gedaagden] is gewijzigd. De algemene akte 2011 althans 2014 is daarom niet van toepassing.
4.13.
Voor zover de algemene akte 2014 wel van toepassing is, geldt dat artikel 2 lid 3 van de akte ex artikel 6:237 sub c BW onredelijk bezwarend is, omdat het aan Bodelaeke de eenzijdige bevoegdheid geeft om de toegezegde prestatie te wijzigen.
ad III
4.14.
Artikel 8 lid 1 van de algemene akte is op grond van artikel 6:237 sub j BW onredelijk bezwarend en moet worden vernietigd (zie hiervoor onder 4.5).
ad IV
4.15.
Het boetebeding van artikel 18 lid 1 van de algemene akte is een oneerlijk en onredelijk bezwarend beding en moet worden vernietigd (zie hiervoor onder 4.8).
ad V
4.16.
Op grond van artikel 3 lid 5 van de algemene akte 2009 moet de beheerder rekening en verantwoording afleggen aan de eigenaars met betrekking tot de totale onderhouds- en beheerkosten over het kalenderjaar. Eisers moeten door middel van onderbouwde stukken rekening en verantwoording aan [gedaagden] afleggen. [gedaagden] heeft daar een rechtmatig belang bij, omdat hij behoort te weten voor welke onderhouds- en beheerskosten hij moet betalen en omdat hij het recht heeft om te controleren of eisers conform artikel 3.3 van de algemene akte marktconforme prijzen hanteert. Dat er aan SWBR rekening en verantwoording wordt afgelegd, doet daar niet aan af.
ad VI
4.17.
[gedaagden] heeft over de jaren 2014 tot en met 2019 € 20.971,88 aan parkservicebijdrage betaald. Op basis van de facturen en creditnota’s is hij slechts € 20.209,58 verschuldigd. [gedaagden] heeft € 762,30 teveel aan eisers betaald.
ad VII
4.18.
[gedaagden] heeft onverschuldigd de buitengerechtelijke kosten ad € 58,65 aan eisers betaald. Deze zien op de bij de inleidende dagvaarding ingestelde vordering ten aanzien van de achterstallige parkservicebijdrage, terwijl die vordering en de buitengerechtelijke kosten reeds voor de dagvaarding door [gedaagden] was voldaan.
ad VIII
4.19.
In de verkoopdocumentatie en de door [gedaagden] bij de koop ondertekende algemene akte is door de rechtsvoorganger van eisers voorgehouden dat op het resort een overdekt zwembad zou worden gerealiseerd. Mede om die reden is [gedaagden] tot aankoop overgegaan. Bovendien heeft hij aan de hand daarvan beoordeeld of de koopprijs representatief was. In 2013 werd bekend dat het zwembad niet zou worden gerealiseerd. Eisers zijn hierdoor tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen op grond van de koopovereenkomst. [gedaagden] heeft hierdoor teveel betaald voor de recreatiewoning, omdat een woning op een park met overdekt zwembad meer waard is dan een woning op een park zonder zwembad. Eisers zijn herhaaldelijk verzocht om vergoeding van de schade. Daarop is niet gereageerd. Eisers verkeren dan ook in verzuim. De schade bestaat uit de kosten voor het maken van een zwembad. Per woning bedraagt de schade € 25.090,00 inclusief btw en wettelijke rente.
5
Het verweer tegen de tegenvordering
5.1.
Eisers voeren verweer tegen de tegenvordering, waarop hierna voor zover van belang zal worden ingegaan.
6
De beoordeling
de vordering en de tegenvordering
toepasselijke algemene akte
6.1.
In de tussen (de rechtsvoorganger van) Bodelaeke en [gedaagden] gesloten koop-/aannemingsovereenkomst van 15/25 mei 2009  heeft [gedaagden] de lasten en beperkingen zoals omschreven in de daarbij bijgevoegde algemene akte uitdrukkelijk aanvaard. Dit betreft de concept algemene akte met conceptdatum 8 april 2009 (de algemene akte 2009). De levering van de door [gedaagden] gekochte kavel heeft plaatsgevonden op 2 maart 2011. In de leveringsakte is verwezen naar de algemene akte van 7 februari 2011 (de algemene akte 2011). Uit artikel 6 lid 2 en 3 van de leveringsakte blijkt dat [gedaagden] de in de algemene akte 2011 voorkomende verplichtingen, lasten en/of beperkingen uitdrukkelijk heeft aanvaard. De kantonrechter is - anders dan [gedaagden] - van oordeel dat aldus de algemene akte 2011 tussen partijen is overeengekomen. Dit wordt als volgt toegelicht.
6.2.
Vast staat dat [gedaagden] bij of rond de levering werd bijgestaan door een juridisch adviseur. Zowel [gedaagden] als zijn juridisch adviseur hebben - tijdig voor de levering - een afschrift van de algemene akte 2011 ontvangen. Dat blijkt uit de e-mail van de notaris d.d. 10 maart 2020 (productie 14 van eisers). Daarin staat dat op 9 februari 2011, ruim voor de passeerdatum op 2 maart 2011, een afschrift van de algemene akte is gezonden naar [gedaagden] en zijn juridisch adviseur, tezamen met de concept akte van levering. [gedaagden] was ten tijde van de levering dus bekend met de algemene akte 2011 en heeft daarvan kennis genomen. Vervolgens is de gelding van de algemene akte 2011 bij de levering uitdrukkelijk door [gedaagden] aanvaard. Bodelaeke mocht er in de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd op vertrouwen dat [gedaagden] de gelding van de algemene akte 2011 ook wilde aanvaarden. Daarbij is mede van belang het tijdsverloop tussen de koop in 2009 en de levering in 2011 en de omstandigheid dat algemene akte 2009 in conceptvorm was. [gedaagden] kan zich er tegenover Bodelaeke dus niet met succes op beroepen dat hij ervan uitging dat de inhoud van de algemene akte 2011 ongewijzigd was ten opzichte van de algemene akte 2009. De omstandigheid dat in de definitiebepaling van de leveringsakte wordt verwezen naar de algemene akte 2009, maakt dit niet anders. Gezien artikel 6 lid 2 en 3 van de leveringsakte in combinatie met het feit dat [gedaagden] en zijn juridisch adviseur de algemene akte 2011 voor de levering van de notaris hebben ontvangen, is in de leveringsakte - op een voor [gedaagden] begrijpelijke en niet onredelijk bezwarende wijze - geregeld dat de algemene akte 2011 van toepassing is. Het verweer van [gedaagden] dat hij niet op de wijzigingen is gewezen, gaat derhalve niet op.
6.3.
De algemene akte 2011 is bij akte van 14 februari 2014 door Bodelaeke gewijzigd. Op grond van artikel 2 lid 3 van de algemene akte 2011 was Bodelaeke daartoe bevoegd na advies van en overleg met SWBR . Uit de door eisers overgelegde notulen en e-mails (productie 15) blijkt dat dit advies en overleg hebben plaatsgevonden. [gedaagden] is op zich dus aan de algemene akte 2014 gebonden vanaf het moment waarop hij deze akte heeft ontvangen. Niet ter discussie staat dat [gedaagden] de algemene akte 2014 heeft ontvangen.
6.4.
Het voorgaande heeft tot gevolg dat de algemene akte 2014 (nu) tussen partijen van toepassing is.
de vordering
6.5.
Het geschil tussen partijen in de zaak van de vordering gaat met name over artikel 4 lid 1, 8 lid 1 en 18 lid 1 van de algemene akte 2014. De kantonrechter overweegt, deels onder ambtshalve aanvulling van de rechtsgronden, als volgt.
algemene voorwaarden
6.6.
Genoemde bedingen uit de algemene akte 2014 vallen binnen het toepassingsgebied van Richtlijn 93/13 /EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: Richtlijn 93/13 of: de richtlijn). Het betreft bedingen waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. [gedaagden] moet met betrekking tot de koop-/aannemingsovereenkomst en daaruit voortvloeiende levering van de recreatiewoning, als consument in de zin van Richtlijn 93/13 worden aangemerkt. Dat de algemene akte ook andere regels (zoals het huishoudelijk reglement) bevat, zoals eisers stellen, maakt dat niet anders. Verder zijn de aan de orde zijnde bedingen opgesteld om in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen en geven zij niet de kern van de prestaties aan. Het zijn dus bedingen zoals bedoeld in de richtlijn, oftewel algemene voorwaarden.
6.7.
Kort gezegd moet de vraag worden beantwoord of sprake is van oneerlijke bedingen in de zin van Richtlijn 93/13 en/of onredelijk bezwarende bedingen in de zin van artikel 6:233 aanhef en onder a BW. Als een beding oneerlijk is in het kader van Richtlijn 93/13, moet dat beding ook als onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233 aanhef en sub a BW worden aangemerkt.
6.8.
Op grond van artikel 3 lid 1 van Richtlijn 93/13 wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Artikel 4 lid 1 van Richtlijn 93/13 bepaalt dat voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding in een overeenkomst alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten, in aanmerking worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft.
gebruiksvoorschrift (artikel 4 lid 1 van de algemene akte 2014)
6.9.
[gedaagden] voert het verweer dat hij de woning in 2009 heeft gekocht onder de voorwaarde dat de woning alleen voor eigen gebruik wordt gebruikt. [gedaagden] stelt niet wanneer deze afspraak is gemaakt. Hoewel de rechtsvoorganger van Bodelaeke bevestigt dat ‘destijds’ is afgesproken dat de woning niet aan derden hoeft te worden verhuurd (productie 2 van [gedaagden] ), blijkt de gestelde voorwaarde niet uit de koop-/aannemingsovereenkomst van 15/25 mei 2009 waarin de afspraken tussen partijen zijn neergelegd. Ook uit de leveringsakte van 2 maart 2011 blijkt niet dat de door [gedaagden] genoemde voorwaarde is overeengekomen. Integendeel, in de ten tijde van de koop-/aannemingsovereenkomst bestaande concept algemene akte 2009 en in de op het moment van de levering geldende algemene akte 2011 was het huidige artikel 4 lid 1 al opgenomen. Uit de door [gedaagden] overgelegde productie 21 blijkt niet dat partijen zijn overeengekomen dat deze bepaling geen gelding heeft voor [gedaagden] . Zijn verweer op dit punt wordt daarom verworpen.
6.10.
De kantonrechter dient - ambtshalve - te toetsen of de bepaling van artikel 4 lid 1 van de algemene akte 2014 een oneerlijk of onredelijk bezwarend beding is. De kantonrechter overweegt in dit verband als volgt.
6.11.
Artikel 4 lid 1 van de algemene akte is een standaardbepaling, waarover niet afzonderlijk tussen partijen is onderhandeld. De bepaling komt overeen met de definitie van recreatiewoning in het bestemmingsplan en roept een verplichting voor [gedaagden] in het leven om, kort gezegd, de recreatiewoning gedurende een bepaalde periode van het jaar ter beschikking te stellen voor de verhuur aan derden.
6.12.
Eisers hebben bij dupliek in reconventie verwezen naar het daarbij als productie 23 overgelegde hoofdstuk ‘verhuur en beheer’ in de verkoopbrochure. [gedaagden] heeft niet meer op deze productie kunnen reageren. De kantonrechter neem echter aan dat [gedaagden] wel bekend is met het bewuste hoofdstuk uit de brochure. Hij heeft immers zelf verwezen naar de verkoopbrochure en in dat verband een aantal, maar niet alle pagina’s van de brochure overgelegd. Nu [gedaagden] op grond van artikel 21 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering gehouden is de rechter volledig in te lichten over de van belang zijnde feiten en dat niet heeft gedaan, ziet de kantonrechter geen aanleiding hem alsnog op productie 23 te laten reageren.
6.13.
In genoemd hoofdstuk van de verkoopbrochure staat dat de verhuur op het resort wordt verzorgd door (destijds) Hogenboom Vakantieparken, een organisatie die als intermediair optreedt voor vele vakantieparken, en dat de parken voor de recreatieve verhuur worden aangeboden via verhuurbrochures en een website. De kantonrechter leidt hieruit af dat het van meet af aan de bedoeling is geweest dat de recreatiewoningen op park Bodelaeke voor de recreatieve verhuur zouden worden ingezet.
6.14.
Mede gelet op hetgeen hiervoor onder 6.9 is overwogen, is de kantonrechter van oordeel dat Bodelaeke er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat [gedaagden] het gebruiksvoorschrift zou aanvaarden als daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld. Het inzetten van de recreatiewoning voor de verhuur lag van meet af aan in de rede en levert geen onevenwichtigheid op ten nadele van [gedaagden] . De omstandigheid dat het in de algemene akte opgenomen bestemmingsplanvoorschrift in strijd zou zijn met hogere wetgeving, maakt de overeengekomen bepaling niet ongeldig. Partijen zijn vrij een dergelijke bepaling overeen te komen.
6.15.
De kantonrechter concludeert dat artikel 4 lid 1 van de algemene akte 2014 geen oneerlijk of onredelijk bezwarend beding is. [gedaagden] is aan de bepaling gebonden. Hij moet de recreatiewoning derhalve gedurende minimaal 200 dagen per jaar voor recreatieve verhuur aan derden ter beschikking stellen.
verhuurbemiddelingsovereenkomst (artikel 8 lid 1 van de algemene akte 2014)
6.16.
Op grond van artikel 8 lid 1 van de algemene akte 2014 mag [gedaagden] de recreatiewoning alleen verhuren via een door Bodelaeke aangewezen verhuurbemiddelings-organisatie en moet hij met deze organisatie een verhuurbemiddelingsovereenkomst sluiten. De bepaling regelt niets over de inhoud of voorwaarden van de te sluiten overeenkomst.
6.17.
Gezien het voorgaande gaat het verweer van [gedaagden] dat hij niet op deze bepaling bedacht was, omdat hij ervan uitging dat hij de recreatiewoning voor eigen gebruik mocht gebruiken, niet op.
6.18.
[gedaagden] voert daarnaast het verweer dat het beding om een verhuurbemiddelings-overeenkomst te sluiten op grond van artikel 6:237 sub j BW onredelijk bezwarend is. De bepaling levert een onredelijke beperking op ten aanzien van zijn eigendomsrecht en contractsvrijheid, aldus [gedaagden] . De kantonrechter verwerpt dit verweer en licht dat als volgt toe.
6.19.
Op grond van artikel 6:237 BW sub j wordt een algemene voorwaarde vermoed onredelijk bezwarend te zijn indien het beding de wederpartij verplicht tot het sluiten van een overeenkomst met derden, tenzij dit, mede gelet op het verband van die overeenkomst met de in dit artikel bedoelde overeenkomst, redelijkerwijze van de wederpartij kan worden gevergd.
6.20.
Het opnemen van een clausule als artikel 8 van de algemene akte 2014 is niet ongebruikelijk bij recreatieparken als het onderhavige. Ten behoeve van de eenheid en uniformiteit op het park, en met het oog op de gelijke behandeling van alle eigenaren, worden zulke bepalingen vaker opgenomen in de koopovereenkomst of een (leverings)akte. Dergelijke regels dienen daarmee niet alleen het belang van Bodelaeke maar ook dat van eigenaren als [gedaagden] .
6.21.
Als onweersproken staat vast dat de verhuurbemiddelingsovereenkomst door SWBR is opgesteld. Eisers hebben voorts onweersproken gesteld dat SWBR op verzoek van de eigenaren is opgericht en dat de eigenaren via de door hen benoemde ‘bestuurders B’ de grootste vertegenwoordiging in het bestuur van SWBR vormen. Dat [gedaagden] bepaalde nadelen ervaart door bepaalde door SWBR genomen besluiten is onlosmakelijk verbonden met het gegeven dat zijn eigendom deel uitmaakt van een complex van recreatiewoningen op een park met tal van gemeenschappelijke voorzieningen. Naast bepaalde nadelen profiteert hij ook van voordelen.
6.22.
De kantonrechter ziet op grond van het voorgaande geen reden om te oordelen dat het beding van artikel 8 lid 1 van de algemene akte 2014 onredelijk bezwarend is. Ook is er geen sprake van een verstoring van het evenwicht ten nadele van de consument in strijd met de goede trouw, zoals bedoeld in artikel 3 van Richtlijn 93/13. Integendeel, door de clausule wordt geprobeerd ten behoeve van alle eigenaren een werkbare en redelijke rechtsverhouding te creëren. Reeds bij de koop in 2009 en vervolgens bij de levering in 2011 was het [gedaagden] duidelijk dat de recreatiewoning via een verhuurbemiddelingsorganisatie moest worden verhuurd. [gedaagden] was op dit beding bedacht. Hij is dus aan het beding gebonden.
6.23.
Eisers stellen dat [gedaagden] op grond van de bepaling verplicht is om de bij dagvaarding als productie 8 overgelegde verhuurbemiddelingsovereenkomst en de daarop volgende verhuurbemiddelingsovereenkomsten mits goedgekeurd door SWBR , te ondertekenen. [gedaagden] maakt daar bezwaar tegen. [gedaagden] stelt dat de overgelegde verhuurbemiddelingsovereenkomst geen deel uitmaakt van de algemene akte 2014 en eisers niet eenzijdig de inhoud van de overeenkomst kunnen bepalen. [gedaagden] stelt voorts dat eisers via (het bepaalde in artikel 2.1 en 6.5 van) de overgelegde verhuurbemiddelings-overeenkomst de huurovereenkomsten met de huurder op naam van [gedaagden] wensen te sluiten (en niet als bemiddelaar) en [gedaagden] dan geen enkele zeggenschap meer heeft over wat er met zijn woning gebeurt, zoals wie en wanneer de recreatiewoning mag worden verhuurd, de hoogte van de huurprijs, het interieur, de provisie en onderhoudstaken van [gedaagden] . [gedaagden] wenst een dergelijke volmacht niet aan eisers te verstrekken. Dat hoeft ook niet omdat dat verder gaat dan bemiddelen, aldus [gedaagden] .
6.24.
De kantonrechter overweegt als volgt. De contractsvrijheid waar [gedaagden] zich op beroept, brengt mee dat een partij vrij is in de keuze van een wederpartij en in het bepalen van de verplichtingen die zij jegens die partij wil aangaan. Echter, deze vrijheid is niet onbeperkt. In dit geval is van belang dat de recreatiewoning niet een op zichzelf staande woning is, maar een woning op een recreatiepark dat een groot aantal van dergelijke woningen en een aantal ten behoeve van (de exploitatie van) die woningen aangelegde gemeenschappelijke voorzieningen omvat. Dat betekent dat de aard van de recreatiewoning meebrengt dat deze niet los gezien kan worden van de omgeving ervan en van de wijze waarop het beheer van de gemeenschappelijke voorzieningen is geregeld. Dat was bij de aankoop van de recreatiewoning door [gedaagden] voor hem ook duidelijk. In de algemene akte 2011 (en overigens ook al in de algemene akte 2009) was reeds bepaald dat de woning alleen mag worden verhuurd via de door Bodelaeke aangewezen verhuurbemiddelingsorganisatie en dat [gedaagden] verplicht is met die organisatie een verhuurbemiddelingsovereenkomst te sluiten. De aankoop van de recreatiewoning door [gedaagden] was daardoor vanaf de aanvang mede bepaald door verplichtingen jegens een derde, zodat zijn vrijheid van handelen daardoor ook vanaf de aanvang was ingeperkt.
6.25.
Zoals gezegd is de verhuurbemiddelingsovereenkomst, waar het om gaat, door SWBR , als de belangenbehartiger van de eigenaren op het park, opgesteld. Onweersproken is door eisers gesteld dat [gedaagden] als koper van het eerste uur alle conceptstukken die tot de oprichting van die stichting hebben geleid, heeft ontvangen, zich daar niet tegen heeft verzet en bekend was met het doel van de stichting. Verder staat, als niet weersproken, vast dat SWBR ten tijde van de levering van het verkochte aan [gedaagden] al was opgericht en daarmee de grootste vertegenwoordiging in het bestuur vormt. Daarmee is (voldoende) rekening gehouden met het belang van [gedaagden] als eigenaar. Het staat [gedaagden] vrij om de vergaderingen van eigenaren niet bij te wonen, maar daardoor ontneemt hij zichzelf de mogelijkheid tot inspraak.
6.26.
Bodelaeke is als eigenaar / beheerder verantwoordelijk voor het beheer, onderhoud en exploitatie van het gehele park. Zij heeft daarom een groot belang bij de wijze waarop en de vraag aan wie de verhuur van de recreatiewoningen plaatsvindt. De kantonrechter is met eisers van oordeel dat met bemiddeling alleen dit belang niet voldoende wordt gediend. De uniformiteit en uitstraling van het park zijn gediend bij de verhuur via een voor alle eigenaren/verhuurders gelijk contract.
6.27.
In deze omstandigheden kan redelijkerwijze van [gedaagden] worden gevergd dat hij de door SWBR opgestelde verhuurbemiddelingsovereenkomst aangaat. Dit betekent dat [gedaagden] de door SWBR goedgekeurde verhuurbemiddelingsovereenkomst moet ondertekenen. De vordering van eisers (sub II) zal derhalve worden toegewezen, als volgt.
6.28.
De gevorderde dwangsom is als niet weersproken toewijsbaar. De kantonrechter ziet aanleiding de dwangsom te matigen en maximeren, als volgt.
boete (artikel 18 lid 1 van de algemene akte 2014)
6.29.
Artikel 18 lid 1 van de algemene akte 2014 bevat een boetebeding ter hoogte van maximaal € 5.000,00 per overtreding met een maximum van € 500,00 per dag. De boete kan worden opgelegd als de eigenaar de bepalingen van de algemene akte en/of het parkreglement niet tijdig of niet volledig nakomt.
6.30.
Ingevolge artikel 3 lid 3 van Richtlijn 93/13 kunnen als oneerlijk worden aangemerkt onder meer de bedingen die zijn opgenomen in de bijlage bij deze richtlijn. Tot die bedingen behoort het beding (artikel 1 aanhef en onder e) dat tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.
6.31.
Het boetebeding van artikel 18 lid 1 van de algemene akte maakt geen onderscheid tussen de aard van de overtredingen. Dat kan leiden tot de situatie dat de beheerder voor een relatief lichte overtreding een buitenproportionele boete vordert die niet meer in verhouding staat tot het belang van de beheerder bij de verplichting waarop de boete is gesteld als prikkel tot nakoming. Naar het oordeel van de kantonrechter is het boetebeding van artikel 18 lid 1 daarmee zo onbepaald en bevat het een dermate hoge boete dat dit beding als oneerlijk en daarmee als onredelijk bezwarend moet worden beoordeeld.
6.32.
Het beding is daarom op grond van artikel 6:233 BW vernietigbaar. De kantonrechter is verplicht dit beding voor [gedaagden] buiten toepassing te laten. Omdat er geen grondslag meer bestaat voor de vordering van eisers om [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de boete, zal die vordering (sub I) worden afgewezen.
conclusie ten aanzien van de vordering
6.33.
De vordering zal gedeeltelijk worden toegewezen, als volgt.
6.34.
Omdat partijen op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
de tegenvordering
6.35.
In de zaak van de tegenvordering overweegt de kantonrechter als volgt.
tegenvordering sub I, II, III en IV
6.36.
Uit hetgeen hiervoor in de zaak van de vordering is overwogen, volgt dat de tegenvordering zoals hiervoor in 4.10 onder I sub a en b, II en III vermeld niet toewijsbaar is.
6.37.
Uit hetgeen hiervoor in de zaak van de vordering is overwogen, volgt dat de tegenvordering zoals hiervoor in 4.10 onder IV vermeld zal worden toegewezen.
6.38.
De kantonrechter verwijst voorts naar hetgeen hierna, onder 6.57, nog zal worden overwogen ten aanzien van de vordering onder I sub c.
rekening en verantwoording (tegenvordering sub V)
6.39.
De stelling van [gedaagden] dat eisers op grond van artikel 3 lid 5 van de algemene akte 2009 rekening en verantwoording aan hem als eigenaar moeten afleggen, wordt verworpen. Ingevolge artikel 3 lid 6 van de toepasselijke algemene akte 2014 moet Bodelaeke rekening en verantwoording afleggen aan SWBR . Deze verplichting was overigens ook al in de algemene akte 2011 van opgenomen.
6.40.
[gedaagden] stelt dat hij (desondanks) het recht heeft om inzicht te verkrijgen in de onderliggende stukken ten aanzien van het te betalen voorschot en de creditnota. Hij behoort te weten waarvoor hij moet betalen en heeft het recht om te controleren of Bodelaeke conform artikel 3.3 van de algemene akte marktconforme prijzen hanteert, aldus [gedaagden] .
6.41.
Eisers betwisten dat. Bodelaeke legt rekening en verantwoording af aan SWBR . De accountant controleert de rekening en verantwoording steeds. Daarnaast vindt minstens eenmaal per jaar een vergadering van eigenaren plaats, waar de jaarrekening van SBK en de parkservicebijdrage voor het lopende jaar worden besproken en toegelicht. In de vergaderingen kunnen vragen worden gesteld. [gedaagden] verschijnt nooit op die vergaderingen en stelt nooit vragen. Het is dus zijn eigen schuld, als hij meent niet geïnformeerd te worden. Voorts ontvangen de eigenaren, en dus ook [gedaagden] , afschriften van notulen van de vergaderingen en jaarverslagen alsmede de door de accountant opgestelde jaarrekening met daarin een opsomming van alle getoetste inkomsten en uitgaven. Bij de nota ontvangen de eigenaren ook nog een uitgebreide toelichting met betrekking tot de parkservicebijdrage, aldus steeds eisers.
6.42.
[gedaagden] heeft hiertegenover gesteld dat de rekening en verantwoording aan SWBR niet afdoende is, omdat de begroting en het verslag van de accountant niet zorgen voor de gevraagde onderbouwing. Volgens [gedaagden] heeft hij recht op en belang bij een deugdelijke onderbouwing van de onderhouds- en beheerskosten. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden] hiermee niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. Gezien het gemotiveerde verweer van eisers had het op de weg van [gedaagden] gelegen om per post te concretiseren welke informatie hij mist. Dat heeft hij niet gedaan. Als [gedaagden] bezwaar heeft tegen het opvoeren van bepaalde posten of de hoogte daarvan, had hij die bezwaren ook moeten concretiseren. Dat heeft hij ook niet gedaan.
6.43.
De kantonrechter zal de tegenvordering op dit onderdeel derhalve afwijzen.
parkservicebijdrage (tegenvordering sub VI)
6.44.
[gedaagden] stelt dat hij teveel parkservicebijdrage heeft betaald. Daarbij verwijst hij naar het overzicht van productie 13. Eisers betwisten dat en verwijzen naar hun overzicht met de onderliggende facturen (productie 6) en de bankafschriften (productie 16).
6.45.
Naar aanleiding van het verweer van eisers stelt [gedaagden] bij repliek dat de onderbouwing van eisers niet juist is en dat het teveel betaalde bedrag ziet op de ten onrechte in rekening gebrachte kosten voor het abonnement Helden van Nu. Daarbij verwijst [gedaagden] naar zijn productie 19. De kantonrechter is met eisers van oordeel dat uit die productie blijkt dat de kosten voor het abonnement Helden van Nu al zijn gecrediteerd. In de e-mail van 20 februari 2015 van Bodelaeke staat immers dat de kosten voor het abonnement Helden van Nu ten onrechte bij [gedaagden] in rekening zijn gebracht en dat dit in de aan [gedaagden] verstuurde creditfactuur, aangepaste factuur en begeleidend schrijven van SBK is gecorrigeerd. Uit de bijgevoegde brief en creditfactuur blijkt dat voor Helden van Nu een bedrag in mindering is gebracht. [gedaagden] heeft onvoldoende onderbouwd dat of waarom hij desondanks een bedrag teveel aan SBK heeft betaald.
6.46.
De kantonrechter zal deze tegenvordering derhalve eveneens afwijzen.
buitengerechtelijke kosten (tegenvordering sub VII)
6.47.
[gedaagden] vordert dat eisers de buitengerechtelijke kosten van € 58,65 terugbetalen die hij onverschuldigd heeft voldaan.
6.48.
Eiseres voeren hiertegen aan dat SBK de kosten heeft gemaakt. [gedaagden] heeft de parkservicebijdrage over 2015 en 2015 pas in 2018 betaald en pas met de aankondiging van deze procedure heeft [gedaagden] nog andere verschuldigde bedragen voldaan. SBK maakt dus terecht aanspraak op de buitengerechtelijke kosten, aldus eisers.
6.49.
[gedaagden] heeft dit verweer bij repliek onbesproken gelaten. De kantonrechter gaat er daarom met eisers van uit dat Scholten de desbetreffende bijdragen te laat heeft betaald en SBK daarom terecht buitengerechtelijke kosten in rekening heeft gebracht. Dit deel van de tegenvordering zal, als overigens niet onderbouwd, worden afgewezen.
schadevergoeding zwembad (tegenvordering sub VIII)
6.50.
[gedaagden] stelt dat eisers in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst zijn tekortgeschoten, omdat zij hem hebben voorgehouden dat op het park een overdekt zwembad zou worden gerealiseerd, wat niet is gebeurd.
6.51.
Eisers betwisten dat. [gedaagden] heeft een kavel (perceel bouwgrond) gekocht en de opdracht tot de bouw van een recreatiewoning gegeven. [gedaagden] is geen eigenaar van het park en heeft daarin geen aandeel. Bovendien is in de verkoopbrochure opgenomen dat de ontwikkeling van het recreatiepark een dynamisch proces is, dat aan verandering onderhevig is, aldus steeds eisers.
6.52.
De kantonrechter stelt het volgende voorop. Bij de uitleg van een overeenkomst gaat het niet alleen om de zuiver taalkundige uitleg van de tekst van de overeenkomst, maar komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de in het geding zijnde bepaling mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
6.53.
Op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst heeft [gedaagden] een kavel gekocht waarop een recreatiewoning zou worden gebouwd. De kavel is geleverd en de recreatiewoning is gebouwd. Het (te realiseren) zwembad maakt geen deel uit van de koop-/aannemingsovereenkomst. Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagden] met (de rechtsvoorganger van) Bodelaeke heeft gesproken of overeenstemming heeft bereikt over de bouw van het zwembad en de kosten die daarmee gepaard gaan en dus evenmin dat de bouw van het zwembad deel uitmaakt van de koop-/aannemingsovereenkomst. Niet is gebleken dat Bodelaeke jegens [gedaagden] de verplichting op zich heeft genomen om een zwembad op het park te realiseren.
6.54.
[gedaagden] stelt dat hij op basis van de verkoopbrochure en de algemene akte 2009 redelijkerwijs mocht verwachten dat er een zwembad op het park gerealiseerd zou worden. De kantonrechter volgt hem niet in deze stelling. Bij het aangaan van de koop-/aannemingsovereenkomst in 2009 en de levering in 2011 was in de toenmalige algemene akten bepaald dat Bodelaeke zal overgaan tot realisering van diverse voorzieningen, zoals een zwembad. Uit de tekst van de algemene akten volgt dat het een voornemen betreft. Verder is in de verkoopbrochure een voorbehoud gemaakt. Er kunnen geen rechten aan de door Bodelaeke samengestelde documentatie worden ontleend: “Daar de documentatie aan het begin van het project is samengesteld en de ontwikkeling van het project een dynamisch proces is, kan de informatie, waaronder ook prijzen en voorwaarden, aan verandering onderhevig zijn.” De algemene akten 2009 en 2011 bevatten geen toezegging of verplichting tot het realiseren van een zwembad. Het gaat, zoals gezegd, om een voornemen. Dat duidt hooguit op een inspanningsverbintenis aan de kant van Bodelaeke en niet, zoals [gedaagden] kennelijk meent, op een verplichting of resultaatsverbintenis om een zwembad op het park te realiseren.
6.55.
[gedaagden] mocht in de gegeven omstandigheden dus (slechts) verwachten dat Bodelaeke zich zou inspannen om een zwembad op het park te realiseren. Bij een inspanningsverbintenis is (pas) sprake van een tekortkoming als de schuldenaar is tekortgeschoten in de inspanning die onder de gegeven omstandigheden op grond van de overeenkomst van hem kon worden verlangd. Om aan te nemen dat daarvan sprake is heeft [gedaagden] , gezien de betwisting van eisers, onvoldoende gesteld. Eisers hebben namelijk aangevoerd dat de verkopen van de recreatiewoningen als gevolg van de economische crisis tegenvielen en dat er twee jaar na het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst net genoeg recreatiewoningen verkocht waren om überhaupt met de bouw te kunnen starten. De realisatie van een zwembad zou hebben betekend dat de exploitatiekosten (los van de realisatiekosten) en daarbij ook de bijdrage in deze voorziening zeer hoog zouden worden. Daarom is - samen met en met instemming van de eigenaren - besloten af te zien van de bouw van het zwembad, aldus steeds eisers. Naar aanleiding van dit verweer heeft [gedaagden] slechts herhaald dat hij op grond van de verkoopdocumentatie en de algemene akte gerechtvaardigd mocht verwachting dat het zwembad zou worden gebouwd en betwist dat het besluit om het zwembad niet te bouwen samen met en met instemming van de (alle) eigenaren is genomen. Dat is onvoldoende om aan te nemen dat Bodelaeke tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende inspanningsverbintenis om een zwembad op het park te realiseren.
6.56.
De tegenvordering van [gedaagden] zal op dit onderdeel derhalve worden afgewezen.
tegenvordering sub I onder c
6.57.
De vraag of de eenzijdige wijziging van de algemene voorwaarden ten aanzien van het zwembad onredelijk bezwarend is ex artikel 6:237 onder c BW, zoals [gedaagden] voorts stelt, is naar het oordeel van de kantonrechter niet relevant. [gedaagden] legt een tekortkoming wegens het niet realiseren van het zwembad aan zijn vordering ten grondslag. Dat het zwembad niet is gerealiseerd, staat vast. Dat het zwembad niet in de algemene akte 2014 is vermeld, is dus niet van belang. [gedaagden] heeft daarom geen belang bij de onder I sub c meer subsidiair gevorderde vernietiging van artikel 2 lid 3 van de algemene akte 2014. Zijn vordering zal ook in zoverre worden afgewezen.
conclusie ten aanzien van de tegenvordering
6.58.
De tegenvordering van [gedaagden] zoals vermeld onder IV zal worden toegewezen. De tegenvordering zal voor het overige worden afgewezen.
6.59.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden] , omdat hij grotendeels ongelijk krijgt. Daarbij wordt voor het gemachtigdensalaris € 240,00 per punt toegekend.
6.60.
[gedaagden] heeft gevorderd dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Eisers hebben geconcludeerd tot afwijzing van de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring. Eisers hebben echter niet uitgelegd waarom zijn van mening zijn dat het vonnis niet uitvoerbaar verklaard zou moeten worden. Het vonnis zal derhalve uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
7
De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
7.1.
veroordeelt [gedaagden] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn verplichting uit artikel 8 lid 1 van de algemene akte 2014 na te komen en de als productie 8 bij inleidende dagvaarding overgelegde verhuurbemiddelingsovereenkomst te ondertekenen, evenals de daaropvolgende door SWBR goedgekeurde verhuurbemiddelingsovereenkomst(en), zulks op straffe van een aan Bodelaeke te verbeuren dwangsom van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagden] hiermee nalatig is, zulks met een maximum van € 10.000,00;
7.2.
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
7.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
7.4.
wijst de vordering voor het overige af;
de tegenvordering
7.5.
vernietigt het beding van artikel 18 lid 1 van de algemene akte van 14 februari 2014;
7.6.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor eisers worden vastgesteld op een bedrag van € 480,00 aan salaris van de gemachtigde van eisers;
7.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
7.8.
wijst de tegenvordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier		De kantonrechter