ECLI:NL:GHDHA:2020:1358
Gerechtshof DHA — Uitspraak 


GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer	: 200.256.727/01
Rolnummer rechtbank	: 6697316 RL EXPL 18-4351
arrest van 4 augustus 2020
inzake
de Gemeente Den Haag,
zetelend te Den Haag,
appellante in het principaal appel,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. N.E.J. Franken te Den Haag,
tegen
Rieff Den Haag B.V.,
gevestigd te Cuijk,
geïntimeerde in het principaal appel,
appellante in het incidenteel appel,
hierna te noemen: Rieff,
advocaat: mr. M.A.J. Kemps te Eindhoven.
Het geding
1. 	Voor het verloop van het geding tot aan het tussenarrest van 7 mei 2019 verwijst het hof naar dat arrest. De in dat arrest bevolen comparitie is gehouden op 20 juni 2019. Van die comparitie is een proces-verbaal opgemaakt dat zich bij de stukken bevindt. Bij memorie van grieven, met producties, heeft de Gemeente vervolgens acht grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. Rieff heeft die grieven bij memorie van antwoord met producties weersproken en zelf één grief in het incidenteel appel aangevoerd en toegelicht. De Gemeente heeft die grief bij memorie van antwoord in het incidenteel appel, met één productie, bestreden. Ten slotte is arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
2. Het hof gaat uit van de volgende feiten:
a. De Gemeente is eigenaar van twee percelen grond aan of in de nabijheid van de Calandkade 150-152/1e Lulofdwarsstraat te Den Haag. Het ene perceel is groot circa 2.250 m2 en is kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage, sectie AC, nr. 2796, thans nr. 3864 en 3865 (hierna: perceel 1), het tweede perceel is groot circa 1.163 m2 en is kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage, sectie AC, nr. 1330 (hierna: perceel 2, percelen 1 en 2 hierna ook te noemen: de percelen).
Rieff ontwikkelt en realiseert flexibele vormen van huisvesting, voornamelijk ten behoeve van arbeidsmigranten.
Tussen De Gemeente en Labour Housing B.V. zijn twee (ongedateerde) huurovereenkomsten gesloten, een voor perceel 1 (huurovereenkomst grond hotelfaciliteiten) en een voor perceel 2 (huurovereenkomst grond parkeerterrein) (beide huurovereenkomsten hierna gezamenlijk te noemen: de huurovereenkomsten). De ingangsdatum van de huurovereenkomsten was 1 augustus 2012 en de looptijd was 5 jaar (artikel 3 van de huurovereenkomsten). De huurovereenkomsten zijn afhankelijk van elkaar gemaakt (artikel 16.2 van de huurovereenkomst voor perceel 1).
Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomsten is tussen partijen uitvoerig gecorrespondeerd over de looptijd van de huurovereenkomsten. In een e-mail van de directievoorzitter van Otto Work Force, een aan (de rechtsvoorganger van) Rieff gelieerde vennootschap, aan de Gemeente van 9 januari 2012, is onder meer opgenomen:
“Het klopt inderdaad dat op basis van een 5-jarig contract de operatie verliesgevend is. Echter wij vertrouwen erop dat er een mogelijke verlenging van 5 jaar komt. Dit is het ondernemersrisico wat wij willen nemen. (…).”
In maart 2013 is Rieff voor beide huurovereenkomsten in de plaats getreden van Labour Housing B.V. In de “overeenkomst tot indeplaatsstelling” is onder meer opgenomen:
“
dat
de huurovereenkomst is aangegaan per 1 augustus 2012, voor de duur van 5 jaar, waarna de overeenkomst onherroepelijk eindigt;”
Rieff heeft op perceel 1 een complex gerealiseerd dat geschikt en bestemd is voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Op perceel 2 zijn parkeerplaatsen aangelegd.
In een e-mail van 9 april 2013 is namens toenmalig wethouder [wethouder 1] van de Gemeente aan [werknemer Otto Work Force], verbonden aan Otto Work Force, het volgende bericht:
“Naar aanleiding van jouw recente telefonisch verzoek om te kijken naar de mogelijkheden het huurcontract voor het Rieff Hotel in Laakhaven West te verlenging van 5 jaar naar 10 jaar bericht ik je als volgt.
[wethouder 1] is bereid wanneer door wetswijziging te zijner tijd verlenging mogelijk wordt, aan de eisen van de dan geldende wetgeving wordt voldaan en het complex naar het inzicht van de gemeente goed functioneert, een daartoe strekkend verzoek tot verlenging met 5 jaar naar 10 jaar in overweging te nemen. Onder meer is daarbij van belang het praktisch functioneren van het complex, mede gerelateerd aan de omgeving (overlast, veiligheid etc). Bovendien moet het de definitieve herontwikkeling van Laakhaven West niet frustreren. Wanneer deze situatie te zijner tijd voordoet is voor de beslissing of wel of niet aan verlenging wordt meegewerkt bestuurlijke besluitvorming noodzakelijk.
Bovenstaande is in lijn met eerdere afspraken die de gemeente heeft gemaakt met jou, de politiek en de buurt.
Volledigheidshalve geef ik aan dat bij een positief besluit tot verlenging naar 10 jaar ook het huurcontract nieuw bekeken zal worden op actualiteit. Ik doel in ieder geval op het huurniveau van de grond dat aangepast moet worden omdat de exploitatie van het vastgoed aanzienlijk verbetert met de verlenging.”
In een e-mail van 3 oktober 2016 van een medewerker van de Gemeente aan een medewerker van (een groepsvennootschap van) Rieff is onder meer opgenomen dat bij de Gemeente de wens leeft om de percelen met bebouwing van Rieff te huren tot 1 oktober 2023.
i. In een brief van 7 juli 2017 van de Gemeente aan Rieff is onder meer opgenomen:
“(…) Op 1 februari 2013 is het RIEFF-hotel in Laakhaven West geopend. De gebruikersovereenkomst voor de huisvesting van arbeidsmigranten is op 7 augustus 2012 afgegeven voor 5 jaar, met een optie tot verlenging voor nog 5 jaar. Wethouder [wethouder 1] heeft destijds aangegeven dat de gemeente de verlenging van de exploitatie met 5 jaar zal overwegen mits:
-
Dit wettelijk mogelijk is.
-
Er aan de geldende wetgeving wordt voldaan.
-
Het complex functioneert zonder overlast te geven.
-
Het de definitieve herontwikkeling van Laakhaven West niet frustreert.
(…)
Dit betekent dat aan de vierde voorwaarde niet wordt voldaan. Wethouder [wethouder 2] heeft daarom besloten dat er geen verlenging van 5 jaar mogelijk is. Omdat tot het voorjaar van 2019 het terrein beschikbaar blijft heeft hij de mogelijkheid gegeven om de huidige gebruikersovereenkomsten te verlengen tot
1 mei 2019
.
(…).Concreet betekent dit een huurprijs voor de grond onder de opstal van
€45.000,- p.j. en een huurprijs voor de grond van het parkeerterrein van €27.500,- p.j..(…)”
Bij brieven van 29 augustus 2017 en 26 september 2017 is namens de Gemeente aan Rieff een allonge aangeboden die strekt tot verlenging van de huurovereenkomsten tot en met 30 april 2019. Rieff heeft deze allonges niet ondertekend. Op 26 januari 2018 heeft een bespreking plaatsgevonden over het voorstel van de Gemeente. Partijen hebben toen geen overeenstemming bereikt.
Bij brief van 5 februari 2018 heeft de Gemeente Rieff vervolgens onder meer als volgt aangeschreven:
“De Gemeente is eigenaar van een perceel grond, gelegen aan de Calandkade 150-152/ 1e Lulofdwarsstraat 50 te Den Haag. Uw vennootschap huurde dit perceel van 1 augustus 2012 tot 1 augustus 2017. Bij brief van7 juli 2017 is aan u een voorstel gedaan voor verlenging van de huur tot 1 mei 2019. Op deze brief is geen reactie ontvangen. Op 29 augustus 2017 en 26 september 2017 is genoemd voorstel opnieuw gedaan. Naar aanleiding van dit voorstel vond op 26 januari 2018 een overleg plaats tussen RIEFF Den Haag en de gemeente. In dit overleg is namens RIEFF Den Haag aangegeven dat zij het voorstel van de gemeenten niet aanvaardt.
De gemeente zal geen ander voorstel doen en trekt het vorige voorstel hierbij nadrukkelijk in. U zult het gebruik van het perceel dus moeten staken. U en de niet nader aangeduide personen die het perceel thans gebruiken, hebben niet langer toestemming om de gemeentegrond te gebruiken.
De gemeente sommeert u het gebruikt van de gemeentegrond
uiterlijk donderdag 1 maart 2018
te staken door de grond vrij van opstallen etc. achter te laten. (…)
Blijft een bevestiging uit of verneem ik in het geheel niets van u, dan zal de gemeente beëindiging van het gebruik via een procedure zeker stellen. Inzet van deze procedure zal zijn een vordering tot ontruiming en vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding. (…)
Mocht u in, weerwil van het bovenstaande, toch verlenging van de huurrelatie op prijs stellen, kunt u contact opnemen met (…).”
Een brief met een vergelijkbare inhoud, maar dan specifiek met betrekking tot perceel 2, is op 16 april 2018 aan Rieff verstuurd.
Bij brief van 27 mei 2019 heeft de Gemeente, voor zover nog noodzakelijk, de huurovereenkomsten opgezegd tegen 1 augustus 2019.
In een arrest van dit hof, gewezen in kort geding, van 20 december 2019, heeft het hof bepaald dat de percelen door Rieff ontruimd moeten worden uiterlijk op 1 juni 2020.
3. De Gemeente vorderde in eerste aanleg, naast een provisionele voorziening die in hoger beroep niet meer aan de orde is en na wijziging van haar eis:
- primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten met betrekking tot de percelen 1 en 2 ten einde zijn gekomen;
- subsidiair: voor het geval de huurovereenkomsten nog gelden, deze te ontbinden;
- primair en subsidiair: Rieff te veroordelen om de percelen te ontruimen;
- Rieff te veroordelen tot betaling aan de Gemeente (op grond van artikel 7:225 BW) van € 43.458,33 te vermeerderen met rente en met € 6.208,33 per maand vanaf 1 maart 2018 tot aan de dag van ontruiming;
- Rieff te veroordelen in de proceskosten.
4. De kantonrechter heeft de vorderingen in het bestreden vonnis afgewezen. Zij overwoog daartoe dat de huurovereenkomsten zijn gesloten voor een termijn van vijf jaar en dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een verlenging. Omdat vaststaat dat Rieff het gehuurde met instemming van de Gemeente in gebruik heeft gehouden na 31 juli 2017, en niet van een “andere bedoeling” is gebleken (artikel 7:230 lid 2 BW) geldt dat de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd zijn verlengd. De huurovereenkomst ten aanzien van perceel 1 is opgezegd bij brief van 5 februari 2018, waardoor de huur zal eindigen op 5 februari 2019, indien en voor zover het beroep van Rieff op schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en strijd met opgewekt vertrouwen en ten onrechte afgebroken onderhandelingen geen doel zouden treffen. De vorderingen strekkende tot een verklaring voor recht zijn daarom afgewezen en de vordering strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomsten ook, omdat die niet is onderbouwd. De vordering die strekte tot betaling van het bedrag van € 43.458,33 is eveneens afgewezen, omdat Rieff het gehuurde niet onrechtmatig onder zich houdt. De Gemeente is veroordeeld in de kosten van het geding.
5. De Gemeente vordert in hoger beroep vernietiging van het bestreden vonnis en voorts:
te verklaren voor recht dat de huurovereenkomsten met betrekking tot de percelen 1 en 2 geëindigd zijn op 31 juli 2017, althans op 31 juli 2018, althans op 5 februari 2019, althans op 31 juli 2019, althans op een in goede justitie te bepalen datum;
Rieff te veroordelen tot ontruiming van de percelen;
Rieff te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 74.500,- per jaar, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, vanaf 31 juli 2017, althans op 31 juli 2018, althans op 5 februari 2019, althans op 31 juli 2019, tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
Rieff te veroordelen in de kosten van het geding.
6. De grieven van de Gemeente laten zich als volgt samenvatten.
Grief 1
is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat vast staat dat Rieff het gehuurde met goedvinden van de Gemeente in gebruik heeft gehouden na 31 juli 2017. Met
grief 2
komt de Gemeente op tegen het oordeel dat de huurovereenkomsten zijn verlengd voor onbepaalde tijd. De
grieven 3 en 4
richten zich tegen het oordeel dat de Gemeente, toen zij de huurovereenkomsten bij brief van 5 februari 2018 heeft opgezegd, een opzegtermijn van 12 maanden tegen zich moest laten gelden. Met
grief 5
voert de Gemeente aan dat de kantonrechter er ten onrechte aan voorbij is gegaan dat de voor de huurbetaling overeengekomen dag 1 augustus is, zodat jaarlijks tegen deze dag kan worden opgezegd. Met
grief 6
voert de Gemeente aan dat de kantonrechter er ten onrechte vanuit is gegaan dat een schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, strijd met opgewekt vertrouwen en ten onrechte afgebroken onderhandelingen van invloed zouden kunnen zijn op de beëindiging van de grondhuurovereenkomst.
Grief 7
komt op tegen de afwijzing van de vordering tot betaling van een bedrag van € 43.458,33 en
grief 8
richt zich tot slot tegen de afwijzing van de vordering als zodanig.
7. Rieff heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van het geding. Haar grief in het incidenteel appel richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de Gemeente de huurovereenkomst met betrekking tot perceel 1 bij brief van 5 februari 2018 heeft opgezegd. Volgens haar was in die brief geen sprake van een opzegging.
Beoordeling door het hof; duur van de huurovereenkomsten
8. Bij de beoordeling van de grieven neemt het hof tot uitgangspunt dat tussen partijen niet in geschil is dat sprake is van twee (connexe) huurovereenkomsten met betrekking tot percelen onbebouwde grond waarop de huurbeschermingsbepalingen van woonruimte of bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW e.v. niet van toepassing zijn.
9.1
De tussen partijen gesloten huurovereenkomsten hebben een duur van vijf jaar. Dat staat met zoveel woorden in de huurovereenkomst en ook in de overeenkomst van indeplaatststelling van 26 maart 2013. Rieff heeft in eerste aanleg aangevoerd dat partijen een langduriger huurovereenkomst van 10 jaar voor ogen stond en heeft bewijs van die stelling aangeboden. Zij heeft voorts aangevoerd dat het de Gemeente op die grond niet vrij stond om na vijf jaar überhaupt tot opzegging over te gaan. Het hof onderschrijft het oordeel van de kantonrechter dat er onvoldoende feiten zijn aangedragen die deze conclusies kunnen steunen. Weliswaar is in de totstandkomingsfase van de overeenkomst tussen partijen en intern bij de Gemeente gesproken over de vraag voor welke periode de huurovereenkomsten zouden worden gesloten en zijn de mogelijkheden en onmogelijkheden van zowel een vijfjarige als een tienjarige huurovereenkomst onder ogen gezien. Partijen hebben vervolgens evenwel uitdrukkelijk voor een huurovereenkomst van vijf jaar gekozen. Dat zij de bedoeling hadden die onder voorwaarden te verlengen, doet daar niet aan af en evenmin kan daaruit worden afgeleid dat de Gemeente onvoorwaardelijk heeft toegezegd of gehouden was de overeenkomst te verlengen. Een dergelijke onvoorwaardelijke (en bevoegd gegeven) toezegging volgt ook niet uit de interne verslagen of interne en externe e-mails waarnaar Rieff verwijst en de overige door haar genoemde stukken zoals persberichten en informatie aan omwonenden. De rechtsvoorganger van Rieff heeft dat ook onder ogen gezien toen zij op 9 januari 2012 schreef het ondernemersrisico van de vijfjarige duur van de overeenkomsten en de onzekerheid van een verlenging, te willen dragen. Van een gerechtvaardigd vertrouwen op toezeggingen van de Gemeente of van opgewekt vertrouwen, kan dan geen sprake zijn. De stelling van Rieff in hoger beroep dat de opmerking over het ondernemersrisico louter zag op de wettelijke mogelijkheden om een langduriger overeenkomst mogelijk te maken, is niet van enige onderbouwing voorzien en was, ook als de stelling juist is, niet kenbaar voor de Gemeente. Het bewijsaanbod van Rieff wordt verworpen omdat de stellingen niet van een voldoende onderbouwing zijn voorzien. Het hof zal daarom uitgaan van een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar.
9.2
Voor zover in de stellingen van Rieff besloten ligt dat partijen in 2017 een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten, slagen die stellingen niet. Uit de brief van de Gemeente van 7 juli 2017 blijkt onomwonden en door Rieff niet voldoende weersproken dat de Gemeente vier voorwaarden had gesteld om tot verlenging van de huurovereenkomsten met vijf jaar over te gaan en dat aan één van die voorwaarden niet was voldaan. Dat op dat moment of daarna toch een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen, kan niet op de stellingen van Rieff worden gebaseerd.
Voortzetting huur; grieven 1 en 2
10.1
De grieven 1 en 2 stellen de vraag aan de orde of de huurovereenkomsten op grond van het bepaalde in artikel 7:230 BW voor onbepaalde tijd zijn verlengd. Uit artikel 7:230 BW volgt dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd indien de huurder na afloop van de huurovereenkomst met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde houdt, tenzij van een andere bedoeling blijkt. Artikel 7:230 BW roept een weerlegbaar vermoeden in het leven dat als de huurder het gehuurde na afloop van de huurtijd met goedvinden van de verhuurder blijft gebruiken, partijen beogen hun overeenkomst op dezelfde voorwaarden voor onbepaalde tijd voort te zetten (Kamerstukken II 1997-1998, 26 089, nr. 3, p. 37 en Kamerstukken II 2000-2001, 26 089 enz, nr. 19, p. 35-36).
10.2
Voor het aannemen van het zojuist bedoelde vermoeden is vereist dat de huurder
met goedvinden
van de verhuurder het gebruik van het gehuurde voortzet. Stelplicht en bewijslast met betrekking tot dat goedvinden rusten op de huurder. Dat goedvinden kan uitdrukkelijk gegeven zijn maar ook worden afgeleid uit de omstandigheden van een bepaald geval. Het enkele feit dat de verhuurder bekend is met het einde van de huur en niet protesteert tegen het voortgezette gebruik is niet voldoende voor de conclusie dat de verhuurder het voortgezet gebruik goed vindt. Uit omstandigheden kan evenwel, bijvoorbeeld na verloop van tijd, een goedvinden worden afgeleid.
10.3
Het hof is van oordeel dat in dit geval moet worden aangenomen dat de wil van de Gemeente was gericht op voortzetting van de bestaande overeenkomst. Voor het einde van de huurovereenkomsten heeft de Gemeente Rieff bij brief van 7 juli 2017 weliswaar uiteen gezet dat een verlenging van de huurovereenkomsten met vijf jaar niet mogelijk was, dat een verlenging tot 1 mei 2019 werd aangeboden, en dat dan de huurprijs € 72.500,- per jaar bedraagt, maar tegelijkertijd heeft de Gemeente niet op beëindiging van het gebruik aangedrongen indien haar voorstel niet zou worden aanvaard. Integendeel, uit de betreffende brief volgt dat de Gemeente aanstuurde op een voortzetting van het gebruik, zij het op andere voorwaarden. Dat lag in zoverre ook voor de hand dat Rieff, naar zij onweersproken heeft gesteld, ook op dat moment nog voorzag in een maatschappelijk belang van huisvesting van arbeidsmigranten en dat de Gemeente de grond in ieder geval tot mei 2019 niet voor een ander doel nodig had.
10.4
Ook in de daarop volgende brieven van 29 augustus 2017 en 26 januari 2018 of anderszins, heeft de Gemeente niet aangedrongen op het vertrek van Rieff van de gehuurde percelen en is de bestaande situatie voortgezet. Eerst bij brieven van 5 februari 2018 en 6 april 2018 heeft de Gemeente Rieff gesommeerd de percelen te verlaten. Tegelijkertijd heeft de Gemeente Rieff overigens facturen gestuurd voor het voortgezet gebruik van de percelen op basis van de voorwaarden neergelegd in de huurovereenkomsten, zoals omschreven in ro. 2.c). Tot die facturen behoort een factuur van juli 2017 die betrekking heeft op de periode tot juli 2018.
10.5
Tegenover deze feiten heeft de Gemeente geen (andere) feiten aangevoerd die het vermoeden dat partijen hebben beoogd de huurovereenkomst voort te zetten, ontkrachten. Rieff heeft weersproken dat het aan haar heeft gelegen dat eerst in januari 2018 een gesprek heeft plaatsgevonden over de voorwaarden van voortzetting van de huur. Het hof kan er bij gebreke van een nadere onderbouwing daarom niet vanuit gaan dat het voortduren van de situatie aan Rieff is te verwijten, dit nog daargelaten dat het ook dan op de weg van de Gemeente had gelegen om bijvoorbeeld langs de weg van een kort geding, het gebruik van het perceel te beëindigen indien zij dit werkelijk wenste. De grieven 1 en 2 stuiten hierop af.
Opzegging; de grieven 3,4 en 5 in het principaal appel en de grief in het incidenteel appel
11.1
De grieven 3, 4 en 5 in het principaal appel stellen de vraag aan de orde per wanneer de huurovereenkomsten door de brief van 5 februari 2018 zijn opgezegd. De incidentele grief stelt de vraag aan de orde of de huurovereenkomsten überhaupt door deze brief zijn opgezegd. Omdat, zoals hierna zal blijken, het hof van oordeel is dat de grieven van de Gemeente slagen ten aanzien van de opzegtermijn zou de vraag naar de kwalificatie van de brief van 5 februari 2018 ook door de devolutieve werking van het appel aan de orde zijn gekomen. Het hof ziet mede daarom aanleiding eerst de grief in het incidenteel appel te behandelen. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat opzegging niet al door de brief van 7 juli 2017 heeft plaatsgevonden (rov. 4.7 van het bestreden vonnis, waartegen geen grief is gericht).
11.2
Anders dan de Gemeente aanvoert en de kantonrechter heeft aangenomen, bevat de brief van 5 februari 2018 geen opzegging. In de brief wordt tot uitgangspunt genomen dat de huurovereenkomsten reeds ten einde zijn gekomen per 31 juli 2017 en is Rieff gesommeerd tot ontruiming. Uit de brief volgt dus weliswaar dat de Gemeente wenst dat Rieff het gehuurde verlaat, maar kenmerkend aan een opzegging is dat daarin ondubbelzinnig het einde van de huur wordt aangekondigd, alsmede het tijdstip waarop de huur zal eindigen. Dat alles gebeurt in de brief van 5 februari 2018 niet. In zoverre slaagt de incidentele grief.
11.3
De eerste brief van de Gemeente waarin wel een opzegging is te vinden, is de brief van 27 mei 2019, waarin de huur is opgezegd tegen 1 augustus 2019. De meest subsidiaire vordering van de Gemeente is op deze opzegging gebaseerd. Uit artikel 7:228 lid 2 BW volgt dat opzegging dient te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van ten minste een maand. De Gemeente heeft aangevoerd dat de voor een huurbetaling overeengekomen dag steeds 1 augustus was. Rieff heeft dat niet weersproken. Dat betekent dat de huur steeds tegen die dag kon worden opgezegd, mits daarbij een opzegtermijn van een maand in acht werd genomen. Aan die voorwaarde is met de brief van 27 mei 2019 voldaan, zodat moet worden geconcludeerd dat de huur is opgezegd en ten einde is gekomen op 31 juli 2019. De grieven 3, 4 en 5 in het principaal appel slagen in zoverre.
11.4
Het standpunt van Rieff dat een opzegtermijn van 12 maanden in acht moet worden genomen verdraagt zich niet met de tekst van de wet en evenmin valt in te zien waarom het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat een opzegging van 27 mei 2019 per 31 juli 2019 effect heeft.
Grief 6
12.1
Met grief 6 voert de Gemeente aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat een schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, strijd met opgewekt vertrouwen en ten onrechte afgebroken onderhandelingen van invloed zouden kunnen zijn op de beëindiging van de huurovereenkomsten. Met deze grief miskent de Gemeente dat de kantonrechter haar beslissing niet op een van deze gronden heeft gebaseerd. De grief faalt daarom. Het hof heeft overigens hierboven reeds overwogen dat van strijd met opgewekt vertrouwen geen sprake is. Dat van schending van een van de overige algemene beginselen van behoorlijk bestuur sprake is, is niet voldoende onderbouwd. Uit hetgeen overigens in dit arrest is overwogen, volgt ook dat van schending van een van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, geen sprake is.
Schadevergoeding, grief 7
13.1
Grief 7 is gericht tegen de afwijzing van de vordering die strekt tot betaling van een marktconforme huur. Die grief faalt. Op grond van het bepaalde in artikel 7:225 BW kan de Gemeente voor de periode gedurende welke Rieff het gehuurde onder zich heeft, aanspraak maken op een vergoeding gelijk aan de huurprijs of, indien haar schade meer dan deze vergoeding bedraagt, het meerdere. Artikel 7:225 BW gaat in zoverre van een forfaitaire vergoeding uit dat de eerder overeengekomen huurprijs verschuldigd blijft. Indien er meer schade wordt geleden, bijvoorbeeld omdat het gehuurde voor een hogere huurprijs verhuurd had kunnen worden, komt die schade ook voor vergoeding in aanmerking.
13.2
Voor de periode tot 1 augustus 2019 heeft te gelden dat de huur, zoals hierboven is overwogen, op de bestaande voorwaarden is voortgezet. Over die periode kan de Gemeente aanspraak maken op betaling van € 1,- per jaar. Het hof zal dat bedrag niet toewijzen omdat Rieff heeft gesteld deze huurprijs te hebben voldaan.
13.3
Over de periode van 1 augustus 2019 tot de ontruiming heeft te gelden dat de Gemeente aanspraak kan maken op haar schade die gelijk kan zijn aan de marktconforme huur. Door Rieff is weersproken dat de Gemeente schade lijdt, omdat zij de grond, bij een eerdere ontruiming door Rieff, (ook) niet zou hebben verhuurd. Die stelling slaagt. Uit de eigen gegevens van de Gemeente volgt immers dat de grond als openbare ruimte moet worden ingericht. Niet goed valt in te zien wat dan de schade is die de Gemeente heeft geleden door het langere verblijf van Rieff en in ieder geval valt niet goed in te zien waarom die schade moet worden begroot aan de hand van een marktconforme huurprijs. In die feitelijke constellatie acht het hof een schadeberekening die volledig abstraheert van het feitelijke gegeven dat er geen schade is geleden, niet passend. Het hof volgt daarom niet het betoog van de Gemeente dat een parallel moet worden gezocht met de situatie waarin een vordering wordt gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking, terwijl de Gemeente die grondslag als zodanig in hoger beroep kennelijk niet aan haar vordering ten grondslag legt.
Resterende onderwerpen en conclusie
14.1
Grief 8 heeft geen zelfstandige betekenis en blijft verder onbesproken.
14.2
Rieff heeft in eerste aanleg en in hoger beroep aangevoerd dat de Gemeente gehouden was de onderhandelingen over een nieuwe huur(prijs) voort te zetten. Die gehoudenheid was er niet. Partijen hebben, zoals hiervoor is overwogen, gekozen voor een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar. De Gemeente heeft toegezegd mee te zullen werken aan een verlenging met vijf jaar, mits aan een aantal voorwaarden was voldaan. Rieff heeft onvoldoende onderbouwd gesteld dat aan alle vier voorwaarden was voldaan, zodat de Gemeente niet gehouden was een nieuwe overeenkomst te sluiten. Het stond de Gemeente daarom vrij Rieff een beperkte verlenging van de huurovereenkomst aan te bieden en daarvoor een prijs te noemen. Rieff heeft daarmee niet akkoord willen gaan. Niet goed valt in te zien waarom de Gemeente onder die omstandigheden gehouden was door te onderhandelen. Van enig gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van een overeenkomst kan immers niet worden gesproken, dit alles nog daargelaten dat Rieff de percelen heeft kunnen gebruiken gedurende de in de brief van 7 juli 2017 genoemde termijn.
14.3
Rieff heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat de Gemeente een zwaarwegende grond moest hebben voor de opzegging van de huurovereenkomsten. Het hof volgt Rieff daarin niet. Het arrest waarop Rieff zich beroept had betrekking op een exploitatieovereenkomst, terwijl het in dit geding gaat om een huurovereenkomst die door partijen nadrukkelijk voor de duur van vijf jaar is gesloten. Zou een zwaarwegende grond nodig zijn, dan acht het hof die overigens aanwezig nu de foto’s die de Gemeente heeft overgelegd duidelijk maken dat instandhouding van het hotel in de weg staat aan de ter plaatse ontwikkelde nieuwbouw.
14.4
De conclusie is dat de door de Gemeente gevorderde verklaring voor recht kan worden toegewezen in die zin dat de huurovereenkomsten op 31 juli 2019 ten einde zijn gekomen. De gevorderde ontruiming komt ook voor toewijzing in aanmerking. Het hof is van oordeel dat in kort geding terecht het oordeel is uitgesproken dat Rieff de percelen op 1 juni 2020 moest ontruimen. Omdat dit moment verstreken is, zal het hof Rieff thans geen nadere termijn meer gunnen, maar haar veroordelen om, zoals gevorderd, binnen twee weken na betekening van het arrest de percelen te ontruimen en ontruimd te houden. De overige vorderingen van de Gemeente moeten worden afgewezen.
14.5
Hoewel de grieven in het principaal appel deels slagen, heeft de Gemeente te gelden als de in het overwegend in het ongelijk gestelde partij. Zij zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep. In eerste aanleg is zij terecht in het ongelijk gesteld. Hoewel het hof ten aanzien van het moment van opzegging tot een andere conclusie komt dan de kantonrechter, was er ten tijde van het vonnis van de kantonrechter nog überhaupt geen opzegging, zodat de vordering terecht in eerste aanleg is afgewezen. Gelet op de andere uitkomst in hoger beroep zal het hof het vonnis toch vernietigen. Het incidenteel appel is gelet op de devolutieve werking van het appel onnodig ingesteld, zodat een kostenveroordeling achterwege blijft.
14.6
Voor zover hierboven niet al is geoordeeld over het bewijsaanbod van Rieff overweegt het hof dat het algemene bewijsaanbod dat zij in paragraaf 7.1 van haar memorie van antwoord in principaal appel, tevens grieven in incidenteel appel doet, niet voldoet aan de eisen die daaraan in hoger beroep moeten worden gesteld. Niet duidelijk is immers op welke stellingen het betrekking heeft en dus ook niet dat het betrekking heeft op voldoende feitelijk onderbouwde stellingen. Of het WOB-verzoek afdoende is beantwoord behoeft niet door een getuigenverhoor in dit geding te worden bewezen.
14.7
Het bewijsaanbod van de Gemeente (paragraaf 2.1 memorie van grieven) wordt ook gepasseerd omdat het geen betrekking heeft op voldoende onderbouwde stellingen en omdat overigens niet duidelijk is dat het betrekking heeft op het horen van getuigen.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 11 december 2018,
en
opnieuw rechtdoende
:
verklaart voor recht dat de huurovereenkomsten zijn geëindigd op 31 juli 2019;
veroordeelt Rieff om de percelen met alle personen en goederen voor zover deze laatste niet in eigendom van de Gemeente zijn, binnen twee weken na betekening van dit arrest te ontruimen en ontruimd te houden, en in lege staat ter vrije beschikking van de Gemeente te stellen en te houden;
veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Rieff tot op 11 december 2018 begroot op € 400,- aan salaris gemachtigde en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Rieff tot op heden begroot op € 2.020,- aan griffierecht en € 1.074,- aan salaris advocaat [NAAM]veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
wijst het meer of anders gevorderde af;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, M.A.F. Tan-de Sonnaville en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 augustus 2020 in aanwezigheid van de griffier.