ECLI:NL:GHAMS:2019:3740
Gerechtshof AMS — Uitspraak 


GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer 				: 200.203.878/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam	: C/13/593492/HA ZA 15-825
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 oktober 2019
inzake
[appellante]
,
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. [NAAM].Y.M. Moons te Amsterdam,
tegen
GEMEENTE AMSTERDAM
,
zetelend te Amsterdam,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellante,
advocaat: mr. V.H. Affourtit te Amsterdam.
1
Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna weer [appellante] en de Gemeente genoemd.
In deze zaak is op 26 juni 2018 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot dat moment wordt naar dat arrest verwezen.
Op 4 december 2018 en 8 maart 2019 hebben getuigenverhoren plaatsgehad.
[appellante] heeft een memorie na enquête ingediend, met producties, waarop de Gemeente bij antwoordmemorie na enquête tevens akte uitlating producties heeft gereageerd, onder overlegging van een productie.
Ten slotte is weer arrest gevraagd.
2
De verdere beoordeling
2.1
In het tussenvonnis heeft het hof het beroep van de Gemeente op verjaring verworpen en daarmee haar eerste grief, in incidenteel appel, afgedaan. In het kader van de grieven 1 en 2 in principaal appel heeft het hof [appellante] toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat zij in 2007 de benodigde financiering had kunnen verkrijgen voor de verbouwing van haar pand en vanaf 2009 niet meer.
2.2
Ter voldoening aan de bewijsopdracht heeft [appellante] [getuige] als getuige doen horen en [deskundige 1] als deskundige. In contra-enquête heeft de Gemeente [deskundige 2] doen horen. In het proces-verbaal van laatstgenoemde zitting is vermeld dat [deskundige 2] als getuige is gehoord, maar gelet op het feit dat hij op geen enkele wijze persoonlijk bij de zaak betrokken is geweest en slechts vanuit zijn deskundigheid heeft verklaard, is het juister ook hem als gehoorde deskundige aan te merken.
2.3.1
De getuige [getuige] (hierna: [getuige] ) heeft op 21 juli 2016 een schriftelijke verklaring afgelegd, die voor zover relevant, het volgende inhoudt:
Van 2006 tot 2011 werkte ik (…) als hypothecair planner. Ik heb destijds voor u de financieringsmogelijkheden voor het pand aan de [adres] geïnventariseerd.
(…) Er staat me bij dat toen ik bij de Rabobank uw casus schetste, de medewerkster van de intermediairsdesk aangaf, dat de gewenste financiering, met name op basis van de overwaarde van het pand, zeer waarschijnlijk mogelijk was. U zou in aanmerking komen voor een zogenaamde KeuzePlus Hypotheek van de Rabobank. De huurpenningen zouden verpand moeten worden aan Rabobank.
Van de totale executiewaarde van het pand, zou Rabobank maximaal 75% kunnen financieren. Om een bedrag van € 522.561 te kunnen financieren, had de executiewaarde minimaal € 696.748 moeten bedragen. Uitgaande van een executiewaarde van € 765.000,- verwacht ik dat het gelukt zou zijn om het benodigde bedrag te financieren.
Uiteindelijk is er geen offerte aangevraagd bij de Rabobank, vanwege de beperkte geldigheid van de offerte. (…)
Op basis van de huidige acceptatiecriteria zie ik helaas geen mogelijkheden om de financiering alsnog geregeld te krijgen. (…)
2.3.2
Als getuige gehoord heeft [getuige] , voor zover relevant, het volgende verklaard.
Ik blijf bij de inhoud van de brief van 21 juli 2016 die ik aan mevrouw [appellante] heb geschreven (…).
Ik heb in totaal drie keer overleg gehad met mevrouw [appellante] over de vraag of voor haar een financiering mogelijk was. De eerste keer was vóór de crisis, dat is vóór de zomer van 2008. Ik weet niet meer precies of het eind 2006 of in 2007 was. De tweede keer was vermoedelijk ergens in 2009 tot 2011, in de laatste periode dat ik bij Meeùs werkte. De laatste keer was na 2014, want toen werkte ik al bij mijn huidige werkgever.
(…)
Ik heb voor mevrouw [appellante] alleen Rabo benaderd. Die was bereid de lening te verstrekken als een gewone woninghypotheek, maar met de bijzondere voorwaarde van verpanding van de te ontvangen huurpenningen. In mijn brief ben ik van een executiewaarde van € 765.000,- uitgegaan. Dat bedrag was mij ten behoeve van die brief door mevrouw [appellante] verstrekt. (…)  Hoewel het dus om een woninghypotheek ging, moesten de huurpenningen wel worden verpand, want daaruit moesten de inkomsten komen om de hypotheeklasten te betalen. Mevrouw had geen ander inkomen. De aan de hypotheek bij Aegon gekoppelde verzekering kon ook dienen als extra zekerheid voor Rabo.
Er is uiteindelijk in 2007 geen echte aanvraag bij Rabo ingediend.
Na de crisis werden de banken terughoudender. Het probleem in deze zaak was dat de hypotheeklasten zouden moeten worden betaald uit inkomsten die er nog niet waren. Voor de crisis ging dit wel als er maar genoeg overwaarde was. Het was een afwijkende situatie en ik had Rabo destijds benaderd omdat die gewend was in dat soort situaties mee te denken. Na de crisis werd er niet meer gefinancierd op uitsluitend de overwaarde. (…)
De vraag of de financiering als bedrijfskrediet zou worden kunnen verkregen, kan ik niet beantwoorden, want dat bevindt zich buiten mijn deskundigheid.
De financiering in 2007 zou vooral zijn gebaseerd op de overwaarde van het pand. Hoewel de huurinkomsten moesten worden verpand, zou de levensvatbaarheid van de plannen van mevrouw [appellante] door Rabo niet zijn getoetst.
(…)
Ik heb na 2009 geen contact meer opgenomen met Rabo, want ik wist al dat het niet zou kunnen, want er werd niet meer gefinancierd zuiver op de verwachte inkomsten en de overwaarde. Er moesten daadwerkelijk al inkomsten worden genoten.
(…)
2.4.1
[deskundige 1] (hierna: [deskundige 1] ) heeft voorafgaand aan de getuigenverhoren een schriftelijke opinie afgegeven, die voor zover relevant, het volgende inhoudt:
(…)
Voor de crisis waren de banken zeer actief in de financiering van (woning-) vastgoed gezien de stabiele c.q. alsmaar stijgende waarden, het economisch hoogtij en de grote liquiditeit in de financiële markten. De banken waren ook bereid die financieringen tegen minimale marges (…) te verstrekken. De banken waren zo eager dat men elkaar de deals niet gunde en klanten zelfs pro-actief werden benaderd met business-opportunities en de daarbij passende financiering. Woningfinancieringen van 100% van de marktwaarde (en regelmatig meer) waren schering en inslag, waarbij forse delen van de financiering aflossingsvrij konden worden gefinancierd.
Vanuit dat perspectief zijn de voornoemde schriftelijke verklaringen van de heren [X] (Algemeen Verzekerings Adviesbureau) en [getuige] (Meeus Assurantien BV) als zeer realistisch te benoemen (hypotheekintermediairs beleefden gouden tijden). Mijn opinie is dat het zeer aannemelijk is dat [appellante] in 2007 de genoemde financiering had kunnen verkrijgen op grond van de (over-)waarde van het (onder)pand. Voor zover er al enige twijfel mogelijk zou kunnen zijn over het antwoord op de vraag of [appellante] in 2007 de benodigde financiering kon verkrijgen geldt het volgende:
- bij [appellante] was sprake van een zeer gezonde vermogenspositie; de marktwaarde van het pand bedroeg voor de crisis en voor verbouwing ca, €500.000 (executiewaarde € 415.000) bij een hypothecaire schuld van totaal € 136.000; zeer ruim binnen de destijds gehanteerde financieringsnormen
- na verbouwing zou er sprake zijn van een marktwaarde van het object van € 830.000
bij een financiering van c.a. € 500.000, ook ruim binnen de in 2007 gehanteerde
financieringsnormen; loan to value slechts ca. 60 %!
- de dekkingswaarde (waar in die periode door de banken comfort werd gevonden) zou
voor de financierende bank derhalve uitstekend zijn
- de locatie van het object in centrum [plaats] is goed
- [appellante] beschikte over een ruime liquiditeitsbuffer
- het plan van [appellante] was eenvoudig in zijn opzet en zeer goed uit te voeren; bij
verhuur van vastgoed gaat het uiteindelijk om het hebben van huurder(s) en veel
ingewikkelder is het niet. De verklaring van administratiekantoor Bakker BV geeft aan
dat er voldoende potentiele huurders waren. Financieringslasten zouden derhalve goed
op te brengen zijn
- het stoelverhuur-concept is een goed, haalbaar en bewezen concept (rapport Backer +
Eggen)
Na het uitbreken van de crisis, vanaf 2008, zag de financieringswereld (…) er totaal anders uit:
- er was sprake van een sterk aangescherpte wet- en regelgeving m.b.t. de kredietverlening door de banken (grote aandacht in de media)
- het vertrouwen in de financiële markt was verdwenen en daarmee de liquiditeit in de
markt
- de banken zaten op slot, men was aan het overleven, al of niet met staatssteun (media)
- de banken waren gefocust op het verminderen van hun leningportefeuilles i.v.m.
solvabiliteit, liquiditeit, risico-profiel van de kredietportefeuilles en het voldoen aan
kapitaaleisen (…)
- het verkrijgen van een financiering was in het hart van de crisis (2008 e.v.) en de jaren
daarna vrijwel onmogelijk.
- alle banken moesten enorme voorzieningen treffen/verliezen nemen op hun vastgoedportefeuilles mede als gevolg van waardedalingen (de veronderstelde dekkingswaarden bleken aanzienlijk minder hard te zijn en daarmee geen financieringsgrond meer)
- kredietaanvragen die elementen hadden. van project, vastgoed e,d. waren op voorhand kansloos
- ook in 2018 zijn de banken nog zeer terughoudend bij de financiering van (commercieel) vastgoed. De regels bij woningfinanciering zijn aangescherpt (aflossingsvrij, max. rente-aftrek etc.) en voor de financiering van commercieel vastgoed zijn de banken sterk afhoudend (locatie, marktsegment en tenminste 40 % eigen middelen) c.q. dicht.
2.4.2
Als deskundige gehoord heeft [deskundige 1] , voor zover relevant, het volgende verklaard.
Ik blijf bij de opinie die ik voorafgaand aan deze zitting heb verstrekt (…).
Als in 2007 een financiering zou zijn verstrekt, zou dat niet alleen een woninghypotheek zijn geweest, maar ook gedeeltelijk zakelijk.
Mevrouw had een verbouwingsplan en er lag een lijst met potentiële huurders. Een echt ondernemingsplan uit die tijd heb ik niet gezien. Dat was echter ook wat minder relevant want het ging om een woonhuis op een goede locatie in [plaats] . De dekkingswaarde was met name heel erg belangrijk. De inkomsten waaruit de hypotheeklasten zouden moeten worden betaald, waren te berekenen aan de hand van de lijst met potentiële huurders, er van uitgaande dat die zich omzette in huurcontracten. Ik heb bij deze berekening het rapport van Backer en Eggen gebruikt. Ik denk dat een financier in die periode dat sommetje zelf ook heeft gemaakt. Daarbij komt dat mevrouw destijds ook een financiële buffer had in de vorm van liquiditeit, geld op de bank. De bestaande hypotheek was heel laag. Ik ben hierbij uitgegaan van een kredietbehoefte van € 350.000,-. Ik denk dat er een hypotheek voor een duur van 20 jaar zou zijn verstrekt met een aflossingsregiem voor diezelfde tijd, maar gedeeltelijk aflossingsvrij kon in die periode ook. Ik denk niet dat de inhoud van de plannen van mevrouw nog invloed zou hebben gehad op de vorm of de voorwaarden van het krediet.
Omdat destijds veel meer dan nu op de onderliggende waarde werd gefinancierd, was het inkomen minder belangrijk. Ik zou me nog kunnen voorstellen dat sommige financiers als voorwaarde voor het daadwerkelijk vrijgeven van het krediet overlegging van de getekende huurovereenkomsten zouden hebben verlangd. Maar als er 15 mensen op een lijstje staan, dan hebben die daarvoor niet voor niets getekend.
Na de crisis moesten de banken de hoeveelheid kredieten terugbrengen om de balans in evenwicht te brengen. Voor startende bedrijven was het heel problematisch om een krediet te krijgen en de regelgeving was aangescherpt. Als mevrouw alleen een hypotheek zou hebben gevraagd om een verbouwing aan de woning te verrichten zou het misschien wel zijn gelukt, maar in dit geval was het probleem dat er een bedrijf zou worden geëxploiteerd. (…)
De financiering in 2007 zou zijn verkregen op basis van de overwaarde. De loan to value was heel belangrijk en die was zeer laag. Er werd destijds wel tot 110% gefinancierd. Een lage loan to value is goed.
2.5
[deskundige 2] (hierna: [deskundige 2] ) heeft, als deskundige gehoord, voor zover relevant, het volgende verklaard.
(…)
De stukken zijn onduidelijk over de vraag om welke type financiering het gaat. Er is een onderscheid tussen een woningfinanciering, een zakelijke financiering (een financiering aan een onderneming) en een mengvorm van deze twee vormen van financiering. Dat onderscheid is van belang omdat woningfinanciering uitvoerig wettelijk geregeld is. Voor zakelijke kredieten bestaat er geen enkele regulering. Dat was ook al het geval in 2007. De vraag die dan bij mij op is gekomen is: Hoe zou een bank de aanvraag van mevrouw [appellante] hebben beoordeeld? De bank moet namelijk krachtens de wet nagaan of het om een woningfinanciering gaat, waarvoor bepaalde regels gelden, of niet.
Een andere vraag die bij mij is opgekomen is of mevrouw [appellante] destijds in het pand woonachtig was of niet, dit is van belang omdat de bank, als mevrouw [appellante] daar had gewoond, in elk geval een deel van de gevraagde financiering had moeten aanmerken als woningkrediet. Als ik vandaag spreek over woningfinanciering dan heb ik het over hypothecair krediet in de zin van de Wet op het financieel toezicht. In dat scenario zou de bank ook van een mengvorm hebben kunnen uitgaan. Indien mevrouw [appellante] er niet woonachtig was dan had de bank de vrijheid gehad om uit te gaan van een woningfinanciering, een zakelijk krediet, dan wel een mengvorm. De wetgeving bevat diverse regels die beogen overkreditering van kredietnemers tegen te gaan. Dergelijke wetgeving gold destijds in 2007 al, dit kunt u ook teruglezen in een recent arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2018:2298). Die regelgeving beoogt tegen te gaan dat de lasten van een kredietnemer groter zijn dan de draagkracht van de kredietnemer. Deze regelgeving is gedetailleerd en wijzigt tenminste ieder jaar. Ik heb niet onderzocht hoe de betreffende regelgeving in 2006/2007/2009 luidde. Daarnaast voeren de verschillende banken hun eigen beleid binnen de kaders van de wetgeving, dat beleid verschilt van bank tot bank, waarbij ze de lasten toetsen aan het inkomen. De banken gaan daarbij uit van het bewezen inkomen. Als het gaat om woonfinanciering wordt er geen krediet verleend op basis van prognoses. Bij de uitvoering van het beleid gaat er ook wel eens iets mis. Het inkomen kan onder meer bestaan uit loon of winst uit onderneming. Als het gaat om winst uit onderneming baseren banken zich op historische cijfers en niet op prognoses. Daarnaast hanteren banken beleidsregels ten aanzien van de marktwaarde. Tegenwoordig financieren banken niet meer dan 100 procent van de marktwaarde. Destijds in 2007 respectievelijk 2009 was dat wel het geval, ik schat gemiddeld zo een 110 á 120 procent van de marktwaarde.
Voor zakelijke kredieten gelden er geen wettelijke regels, anders dan uit het BW, ook niet ten aanzien van de omvang van de kredietverlening. Ten aanzien van zakelijke kredieten hanteren de banken ook hun eigen beleid. Zij honoreren een aanvraag uitsluitend als ten minste aan vier vereisten is voldaan, te weten:
1. De prognoses omtrent winst en release en de liquiditeitsprognoses moeten aantonen dat de onderneming de lasten kan dragen;
2. Deze prognoses moeten onderbouwd zijn met bijvoorbeeld marktonderzoek en statistische gegevens;
3. De bank moet vertrouwen hebben in de kredietnemer als persoon/ondernemer;
4. De kredietnemer moet voldoende zekerheid bieden. De omvang van de door de bank verlangde zekerheid hangt af van de feiten en omstandigheden van de betreffende kredietaanvraag. Een courant bedrijfspand heeft voor de bank een zekerheidswaarde van ongeveer 80 procent van de marktwaarde.
Ik ga nu in op de verschillende scenario’s:
Scenario I en II als de kredietaanvraag als een geheel of gedeeltelijke woning financiering was aangemerkt, dan was het krediet niet verleend bij gebrek aan inkomen van mevrouw [appellante] . Dit maak ik op uit een belastingaanslag inkomstenbelasting 2007 die ik aantrof als productie 19 bij de memorie van grieven. Daaruit maak ik op dat haar inkomen uit 2007 heel laag was, namelijk enkele duizenden euro’s.
In geval van scenario I en II is mijn conclusie dat het pand voldoende zekerheid bood in 2007 uitgaande van de verschillende taxaties die ik aantrof in het dossier. In het geval van scenario II zou ook nog moeten zijn voldaan aan het vereiste van voldoende vertrouwen in de kredietnemer, daarover kan ik niets zeggen. Ook zou moeten zijn voldaan aan het vereiste van de genoemde prognoses en een onderbouwing daarvan. In het dossier tref ik geen prognoses aan die er in 2007 al waren. De stukken die ik hierover in het dossier wel aantref zijn later opgestelde stukken voor de schadeberekening. Mijn conclusie is dan ook dat een kredietaanvraag in de scenario’s I en II in 2007 zou zijn afgewezen.  (…)
In geval van scenario III (volledig zakelijk krediet) zou de kredietaanvraag eveneens zijn afgewezen, op dezelfde gronden te weten het ontbreken van onderbouwde prognoses. De waarde van het onderpand zou wel voldoende zijn geweest als ik uitga van de laagste taxatie die ik in het dossier zie.
Wat betreft het jaar 2009 kan ik u het volgende melden. In geval van scenario I en II kan ik niet beoordelen of het benodigde krediet zou zijn verleend. Ik tref namelijk geen informatie aan in het dossier over het inkomen van mevrouw [appellante] in 2009 evenmin tref ik de benodigde prognoses aan. Die prognoses zijn alleen van belang voor scenario II. Vermoedelijk zou de waarde van het onderpand wel voldoende zijn geweest in beide scenario’s. Dit baseer ik op het rapport van Troostwijk. Voor scenario III kom ik op basis van de beschikbare stukken tot de conclusie dat er geen krediet zou zijn verleend immers de benodigde prognoses ontbreken. De waarde van het onderpand zou wel toereikend zijn geweest, uitgaande van het rapport van Troostwijk.
Ik wil nog kort ingaan op de invloed van de kredietcrisis, die in wezen al in 2007 is gestart. Er wordt beweerd dat de kredietverlening door banken in die tijd bijna tot stilstand is gekomen, of gekrompen is. Dat is niet juist. Uit de figuur op bladzijde 5 van de expert opinion van meneer [deskundige 1] (productie 32 van mevrouw [appellante] ) kan worden afgelezen dat enkel de groei van die kredietverlening is afgenomen. Maar er was nog steeds sprake van groei.  (…)
2.6
Voorts heeft [appellante] zich nog beroepen op een schriftelijke verklaring van 20 juli 2016 van [X] (hierna: [X] ), die, voor zover relevant, het volgende inhoudt:
Hierbij bevestig ik dat wij medio januari 2006 gesproken hebben over een financieringsaanvraag voor het pand aan de [adres] voor een bedrag van ongeveer E 500.000,-.
Zwitserleven heeft destijds hiervoor een offerte verstrekt en het was ook waarschijnlijk dat Zwitserleven het finale akkoord zou geven. U kon op dat moment echter niet de offerte accepteren, omdat u nog geen bouwvergunning had verkregen.
Gelet op de na 2008 gewijzigde regels die gelden voor kredietverstrekkers, verwacht ik dat u heden een soortgelijk krediet niet meer kan verkrijgen bij kredietverstrekkers. (…)
2.7
Het hof acht [appellante] niet geslaagd in het bewijs van haar stelling dat zij in 2007 de benodigde financiering had kunnen verkrijgen voor de verbouwing van haar pand. [deskundige 2] heeft in zijn verklaring in contra-enquête terecht opgemerkt dat van de zijde van [appellante] niet duidelijk is gemaakt wat voor soort financiering zij voor de verbouwing heeft aangevraagd, een zakelijke financiering of een (gehele of gedeeltelijke) woningfinanciering. Dat onderscheid is van belang, omdat, zoals is verklaard door [deskundige 2] en door [appellante] niet is bestreden, voor woningfinancieringen ook in 2007 al specifieke regels en normen golden. [deskundige 1] is in zijn opinie en verklaring uitgegaan van een gemengde financiering, terwijl het erop lijkt dat de getuige [getuige] is uitgegaan van (uitsluitend) een woningfinanciering, aangezien bedrijfsfinanciering volgens hem buiten zijn deskundigheid ligt. Uit de uiterst korte schriftelijke verklaring van [X] , die niet als getuige is voorgedragen, blijkt niet om wat voor soort financiering het bij Zwitserleven ging. De offerte waarover [X] schrijft is in dit geding niet overgelegd.
2.8
De hiervoor genoemde specifieke regels en normen voor woninghypotheken zijn erop gericht overkreditering van particulieren tegen te gaan. Voor [appellante] zou, zoals [deskundige 2] heeft verklaard, en [appellante] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, hantering van die regels en normen een beletsel hebben gevormd, aangezien zij in 2007 wel over spaargeld, maar niet over enig inkomen beschikte. Financiering op basis van (enkel) de overwaarde en in de toekomst te verwachten inkomsten, zoals hier aan de orde, was volgens die maatstaven niet mogelijk. Omdat [appellante] zelf in het pand woonde en zou blijven wonen, staat vast dat de genoemde regels en normen in ieder geval op een deel van het krediet van toepassing zouden zijn geweest.
2.9
[appellante] heeft, onder overlegging van een onderzoeksrapport van de Autoriteit Financiële Markten uit 2008, aangevoerd dat de financieringsinstellingen omstreeks 2007 massaal de hand lichtten met de hiervoor genoemde maatstaven. [deskundige 1] heeft  verklaard dat woningfinancieringen ter hoogte van 100% of meer van de marktwaarde van het onderpand schering en inslag waren. Dat alles moge zo zijn, maar het hof kan in de verklaringen van de gehoorde getuigen/deskundigen noch in de overige overgelegde bewijsmiddelen lezen dat destijds in de markt de wens woninghypotheken te verstrekken zo groot was, dat het aanvaardbaar werd geacht genoegen te nemen met een bestaand inkomen van nihil en, meer in het bijzonder, dat hypotheekverstrekkers dat in het geval van [appellante] aanvaardbaar zouden hebben gevonden. Voor dat laatste is de informatie die in dit geding is verstrekt over de, naar gesteld, in het vooruitzicht gestelde hypothecaire lening veel te weinig concreet.
2.10
Ook indien en voor zover de door [appellante] aangevraagde lening een zakelijk karakter zou hebben gehad, zouden de hiervoor bedoelde regels niet hebben gegolden. In zoverre zouden de financieringsinstellingen volledig vrij zijn geweest in hun beslissing het krediet al dan niet te verlenen. Financiering op basis van overwaarde en verwachte inkomsten zou dan mogelijk zijn geweest. Dat de financiers de hoogte van de verwachte bedrijfsinkomsten in het geheel niet relevant zouden hebben gevonden acht het hof echter niet aannemelijk gemaakt. Wat in 2007 de geprognotiseerde bedrijfsinkomsten waren heeft [appellante] echter niet aangetoond. Een ondernemingsplan uit die periode is door haar niet in het geding gebracht, slechts hypotheekaanvragen uit de jaren daarna, waarin de gehanteerde omzetcijfers telkens in opwaartse richting zijn bijgesteld. [appellante] heeft te bewijzen aangeboden dat zij destijds wel degelijk over prognosecijfers beschikte en een ondernemingsplan zou hebben kunnen overleggen, maar voor een dergelijk bewijsaanbod is het nu te laat en de stellingen van [appellante] hieromtrent acht het hof ook te weinig concreet. Het hof moet concluderen dat de plannen destijds kennelijk nog vaag waren en in ieder geval te vaag om thans te kunnen aannemen dat op basis daarvan in 2007 een zakelijke financiering zou zijn verleend.
2.11
Het voorgaande brengt met zich dat de grieven 1 en 2 in principaal appel falen.
Met
grief 3 in principaal appel
bestrijdt [appellante] de compensatie van de kosten van het geding in eerste aanleg. Gelet op de uitkomst van het onderhavige geding is een veroordeling van de Gemeente in de kosten, zoals door [appellante] bepleit, echter niet aan de orde. Ook deze grief faalt.
2.12
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis een bedrag van € 7.128,11, met rente, toewezen als vergoeding voor door [appellante] in de vergunningsprocedure onnodig gemaakte kosten. Met
grief 2 in incidenteel appel
bestrijdt de Gemeente, voor zover thans nog van belang, dat tussen de gemaakte kosten en het onrechtmatig handelen van de Gemeente causaal verband bestaat. De Gemeente betoogt dat [appellante] de kosten voor de bouwtekeningen die zijn voortgevloeid uit de offerte van 30 januari 2007 en de kosten van het bodemonderzoek, die zijn gefactureerd op 25 juli 2006, ook zou hebben gemaakt als de Gemeente [appellante] wel tijdig had voorgelicht over het feit dat de vergunningen op 11 december 2006 en 6 februari 2007 van rechtswege waren verleend. Mede in aanmerking genomen dat niet is komen vast te staan dat het onrechtmatig handelen van de Gemeente de oorzaak is van het feit dat de financiering van de verbouwing niet is rondgekomen (waardoor alle tekeningen en het onderzoek van onwaarde zijn geworden), slaagt dit betoog van de Gemeente. Alleen het bedrag van de facturen die voortvloeien uit de offertes die na de verlening, van rechtswege, van de vergunningen zijn verstrekt, te weten die van 17 september 2007 en 17 april 2008, in totaal € 2.106,30, kan als schade aan het onrechtmatig handelen worden toegerekend.  Het meerdere zal alsnog worden afgewezen. In zoverre slaagt deze grief.
2.13
Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven, voor zover daarbij meer is toegewezen dan uit het voorgaande voortvloeit. Het meerdere, indien door de Gemeente reeds betaald, moet worden terugbetaald. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellante] worden veroordeeld in de kosten van het principale appel. Van die kosten maken ook deel uit een taxe ten behoeve van [deskundige 2] ter grootte van € 8.247,36, welk bedrag het hof niet onredelijk hoog acht. In incidenteel appel worden de gedingkosten gecompenseerd.
3
Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 17 augustus 2016, onder zaak-/rolnummer C/13/593492/HA ZA 15-825 tussen partijen gewezen, voor zover daarbij aan [appellante] meer is toegewezen dan een bedrag van € 2.106,30 aan schadevergoeding en een bedrag van € 768,= aan buitengerechtelijke incassokosten, beide bedragen vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 4 september 20015 tot de voldoening;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering van [appellante] voor het meerdere af;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
veroordeelt [appellante] tot terugbetaling aan de Gemeente van hetgeen de Gemeente ter voldoening aan het vernietigde vonnis meer heeft betaald dan zij op grond van dit arrest verschuldigd is, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de betaling tot de terugbetaling;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in principaal appel, tot heden aan de zijde van de Gemeente begroot op € € 8.965,36 aan verschotten en € 27.505,= voor salaris en € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
compenseert de kosten van het geding in incidenteel appel aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2019.