ECLI:NL:RBOVE:2020:4267
Rechtbank OVE — Uitspraak 


RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer	: 255926 / KG ZA 20-236
Vonnis in kort geding van 8 december 2020
in de zaak van
1
besloten vennootschap LANDGOED OLD HEINO VASTGOED B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Wijhe,
2.	vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN "LANDGOED OLD HEINO"
,
gevestigd en kantoorhoudende te Heino,
eisende partij, hierna te noemen: eisers,
gemachtigde: mr. S.H.J. Buitenkamp,
tegen
besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EUROPEAN CARE RESIDENCE HOTEL AND RESORT GROOT STOKKERT B.V.
,
gevestigd te Schalkwijk en kantoorhoudende te Nieuwegein,
gedaagde partij, hierna te noemen: gedaagde,
gemachtigde:  mr. W.W. Korteweg.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 11,
- de door gedaagde overgelegde akte met producties 1 en 2,
- de aanvullende productie 12 van eisers,
- de pleitnota van gedaagde,
- de mondelinge behandeling op 24 november 2020. De mondelinge behandeling heeft via een Skype-verbinding plaatsgevonden vanwege de overheidsmaatregelen die zijn uitgevaardigd als gevolg van de uitbraak van het coronavirus. Bij de mondelinge behandeling zijn beide partijen verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
In juni 2007 heeft gedaagde met V.O.F. Grondmaatschappij “Old Heino” (hierna: V.O.F.) en/of de Vereniging van Eigenaren “Landgoed Old Heino” (hierna: VvE) beheers-, samenwerkings- en verhuurovereenkomsten gesloten. Op grond van deze overeenkomsten werd gedaagde onder andere verantwoordelijk voor het beheer van Bungalowpark landgoed Old Heino aan de Zwolseweg 71a te 8141 EA Heino (hierna ook: park) en voor verhuur van de bungalows op het park. In de beheersovereenkomst is bovendien een bepaling opgenomen met het oog op de destijds beoogde realisatie van een recreatiegebouw met bijgebouwen en aanhorigheden (hierna: recreatiegebouw).
2.2.
In 2010 heeft gedaagde bedoeld recreatiegebouw gerealiseerd. Dit gebouw is in gebruik genomen als receptie en restaurant ten behoeve van het park. Het perceel waar het recreatiegebouw op gebouwd is, was eigendom van de V.O.F. en is op 5 juni 2009 om niet en onder bepaalde voorwaarden overgedragen aan gedaagde.
2.3.
In 2018 kwam gedaagde financieel in zwaar weer. Gedaagde heeft toen aan eisers laten weten dat zij de beheers-, samenwerkings- en verhuurovereenkomsten wilde beëindigen, omdat deze niet rendabel voor haar waren. Na overleg hebben partijen een overeenkomst gesloten waarbij zij onder andere hebben afgesproken dat de beheersovereenkomst zou worden ontbonden en het onroerende goed (het recreatiegebouw met bijgebouwen en aanhorigheden) zou worden overgedragen aan een toen nog door de VvE op te richten vennootschap (dat is uiteindelijk Landgoed Old Heino Vastgoed B.V. geworden). De afspraken zijn op 1 februari 2019 vastgelegd in een beëindigingsovereenkomst.
2.4.
In aansluiting op de beëindigingsovereenkomst hebben partijen op 22 februari 2019 een overeenkomst gesloten voor de verkoop van het recreatiegebouw door gedaagde aan Landgoed Old Heino Vastgoed B.V. In deze koopovereenkomst staat onder andere:
“
verklaren
dat verkoper
[gedaagde; voorzieningenrechter]
heeft verkocht aan koper
[Landgoed Old Heino Vastgoed B.V.; voorzieningenrechter]
die heeft gekocht:
Het recreatieparkgebouw (receptie en restaurant) met ondergrond, erf, tuin, zwembad, parkeerplaatsen en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te Heino, sectie G, nummer 961, groot twee en vijftig are en vijftien centiare (52 a en 15 ca), met de daarbij behorende zaken als hierna in artikel 16 nader omschreven,
Hierna ook te noemen:
het verkochte
.
Notariële akte van levering
Artikel 1
De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden (…) op 1 maart 2019, of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen. (…)
Juridische levering
Artikel 5
1. Het verkochte zal worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten, waaronder alle rechten uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend erf en alle kwalitatieve rechten, doch vrij van hypotheken beslagen of inschrijvingen daarvan. (…)
Ontbindende voorwaarde(n)
Artikel 15
Deze overeenkomst kan door de verkoper worden ontbonden indien de verkoper niet uiterlijk op zeven en twintig februari twee duizend negentien (27-02-2019) de toezegging van de huidige hypotheekhouder heeft ontvangen tot royement van de bestaande hypothecaire inschrijving op het verkochte.
De verkoper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde royementstoezegging te krijgen. (…)
2.5.
De levering van het recreatiegebouw stond aanvankelijk op 1 maart 2019 gepland. Gedaagde heeft echter een paar dagen voor die datum aan eisers medegedeeld dat de overdracht verplaatst moest worden naar 7 maart 2019. De levering is vervolgens nog een aantal keer uitgesteld, omdat gedaagde nog in gesprek was met haar hypotheekhouder BNG Bank over (gedeeltelijk) royement.
2.6.
Tot op heden heeft de levering van het recreatiegebouw, ondanks meerdere aanmaningen van eisers daartoe, niet plaatsgevonden.
3
Het geschil
3.1.
Eisers vorderen – enigszins samengevat – bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
A. gedaagde te veroordelen om binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis haar medewerking aan de uitvoering van de koopovereenkomst van 22 februari 2019 te verlenen, onder andere inhoudende dat gedaagde al datgene doet dat noodzakelijk is voor het passeren van de leveringsakte, zodat een rechtsgeldige levering van de onroerende zaak aan Landgoed Old Heino Vastgoed B.V. zal plaatsvinden, dit alles op verbeurte van een dwangsom van
€ 500,- per dag met een maximum van € 100.000,-, althans een voorziening te treffen die de voorzieningenrechter in goede justitie juist acht;
te bepalen dat, indien gedaagde in gebreke mocht blijven uitvoering te geven aan de onder A genoemde vordering, de voorzieningenrechter machtiging verleent om het door de voorzieningenrechter gewezen vonnis in de plaats te doen stellen van de wilsverklaring van gedaagde in de notariële akte, waarbij de voorzieningenrechter bepaalt dat de aldus opgemaakte leveringsakte rechtsgeldig in de daartoe bestemde openbare registers kan worden ingeschreven;
gedaagde te veroordelen om € 35.000,- bij wege van voorschot op de (schade)vergoeding aan de Vereniging van Eigenaren “Landgoed Old Heino” te voldoen, alsmede de wettelijke rente daarover;
gedaagde te veroordelen tot een of meer voorlopige voorzieningen die de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren op straffe van verbeurte van een dwangsom;
gedaagde te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente over de proceskosten.
3.2.
Aan hun vordering leggen eisers kort samengevat het volgende ten grondslag. Tussen partijen is een koopovereenkomst tot stand gekomen. Gedaagde heeft zich in deze overeenkomst verplicht tot levering van het recreatiegebouw aan Landgoed Old Heino Vastgoed B.V. Tot op heden heeft gedaagde niet aan die verplichting voldaan; hierdoor schiet zij ter zake tekort in de nakoming. Bovendien stellen eisers daardoor schade te lijden. Deze schade bestaat volgens eisers uit: gederfde huuropbrengsten, extra notariskosten, buitengerechtelijke incassokosten, onderhoudskosten en extra kosten voor energieverbruik/aansluitingen. Gedaagde is verplicht deze schade te vergoeden, aldus eisers.
3.3.
Gedaagde erkent dat zij niet voldoet aan de verplichting zoals is overeengekomen in de koopovereenkomst. Zij voert aan dat zij eerst overeenstemming met de hypotheekhouder moet bereiken, omdat zij anders niet in staat is om - conform artikel 5 van de koopovereenkomst - vrij van inschrijvingen te leveren. Volgens gedaagde hebben de onderhandelingen met de hypotheekhouder recent tot een principeovereenkomst geleid en kan de hypothecaire inschrijving half december 2020 worden doorgehaald, zodat gedaagde dan alsnog aan haar leveringsverplichting jegens Landgoed Old Heino Vastgoed B.V. kan voldoen. Tot slot heeft gedaagde gemotiveerd betwist dat eisers schade hebben geleden doordat de overdracht nog niet heeft plaatsgevonden.
4
De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat uit de aard van het gevorderde, met name gelet op het tijdstip waarop door gedaagde gepresteerd moe(s)t worden, al volgt dat eisers voldoende spoedeisend belang hebben. In zoverre zijn zij dan ook ontvankelijk in hun vorderingen.
Medewerking aan levering
4.2.
Eisers vorderen onder andere (onder A) medewerking van gedaagde aan levering van het recreatiegebouw aan Landgoed Old Heino Vastgoed B.V. Deze vordering strekt aldus tot nakoming van een verbintenis uit overeenkomst. De voorzieningenrechter overweegt dat een dergelijke vordering tot nakoming in kort geding alleen kan worden toegewezen, indien de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en het in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een eventueel nog te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen.
4.3.
Niet ter discussie staat dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dat betekent dat gedaagde in beginsel gehouden is tot nakoming daarvan; ter zitting heeft gedaagde dit ook erkend. Het belang van eisers bij de gevorderde medewerking tot levering staat ook overigens voldoende vast.
4.4.
Het standpunt van gedaagde dat er aan haar zijde geen sprake van verzuim is, deelt de voorzieningenrechter voorshands niet. Eisers hebben namelijk genoegzaam onderbouwd met stukken dat zij meerdere brieven aan gedaagde hebben gestuurd, waarin zij nakoming van de leveringsverplichting vorderen. De inhoud en ontvangst van deze brieven heeft gedaagde niet betwist.
4.5.
Gezien het vorenstaande is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten valt dat de bodemrechter onderhavige vordering tot nakoming zal toewijzen, zodat het gerechtvaardigd is hier in kort geding op vooruit te lopen. De vordering om eisers te veroordelen tot medewerking aan levering zal daarom worden toegewezen. De termijn voor deze medewerking zal worden vastgesteld op 21 dagen na betekening van het vonnis, mede in aanmerking nemende dat er vanaf 2021 een wijziging in de overdrachtsbelasting wordt doorgevoerd - waardoor de vraag naar notariële dienstverlening op dit moment extra groot is - en er voldoende tijd moet zijn om de gewenste (en noodzakelijke) doorhaling van de hypothecaire inschrijving te verkrijgen. Daarbij geldt dat, indien gedaagde niet meewerkt aan deze levering, dit vonnis conform artikel 3:300 van het Burgerlijk Wetboek voor die medewerking in de plaats zal treden. Dit op de voet zoals onder B is gevorderd en in het dictum zal worden bepaald.
Dwangsom
4.6.
De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat dit vonnis voldoende reden is voor gedaagde om de litigieuze leveringsverplichting thans na te komen. Los daarvan bestaat vanwege de aan het slot van de vorige rechtsoverweging bepaalde indeplaatsstelling geen grond voor toewijzing van de door eisers gevorderde extra prikkel tot nakoming in de vorm van een dwangsom. Dat laatste zal dan ook - mede ter voorkoming van executieperikelen - worden afgewezen.
Voorschot schadevergoeding
4.7.
Eisers hebben verder (onder C) een voorschot op schadevergoeding gevorderd. Volgens vaste rechtspraak staat voorop dat terughoudendheid met betrekking tot een veroordeling tot betaling van een geldsom in kort geding op haar plaats is. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
4.8.
Gelet hierop strandt deze vordering. Het bestaan van schade wordt namelijk gemotiveerd betwist, laat staan dat voldoende duidelijkheid bestaat over de omvang daarvan. Er dient op deze punten dus nadere bewijsvoering plaats te vinden, waarvoor in dit kort geding geen plaats is. Daar komt bij dat eisers niets hebben gesteld waaruit zou kunnen blijken dat zij een (uitermate) spoedeisend belang (in de hiervoor omschreven zin) hebben bij betaling van het gevorderde bedrag. Al met al kan het gevorderde niet worden toegewezen.
Proceskosten
4.9.
Gedaagde zal worden veroordeeld in de kosten van het geding. Hiertoe bestaat aanleiding omdat gedaagde haar verplichting tot levering niet is nagekomen en dit de voornaamste reden voor eisers is om onderhavig kort geding aanhangig te maken. De kosten aan de zijde van eisers worden begroot op:
- dagvaarding	€    	 87,99
- griffierecht	     	 656,00
- salaris gemachtigde
633,00
Totaal	€ 	1.376,99
4.10.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis.
4.11.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing wordt vermeld.
5
De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt gedaagde om binnen 21 dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de uitvoering van de koopovereenkomst van 22 februari 2019, in het bijzonder aan het passeren van de leveringsakte ter zake van het recreatieparkgebouw (receptie en restaurant) met ondergrond, erf, tuin, zwembad, parkeerplaatsen en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te Heino, sectie G, nummer 961, groot twee en vijftig are en vijftien centiare (52 a en 15 ca) aan Landgoed Old Heino Vastgoed B.V., zulks met de bepaling dat, indien gedaagde in gebreke blijft, dit vonnis in de plaats treedt van haar handtekening onder de leveringsakte, zodat levering zal plaatsvinden door inschrijving van dit vonnis samen met de leveringsakte in de daartoe bestemde openbare registers;
5.2.
veroordeelt gedaagde in de proceskosten, aan de zijde van eisers tot op heden begroot op € 1.376,99, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.3.
veroordeelt gedaagde in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met, onder de voorwaarde dat gedaagde niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis plaats heeft gevonden, een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat [NAAM];
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 december 2020.