ECLI:NL:RBDHA:2020:13369
Rechtbank DHA — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/570022 / HA ZA 19-267
Vonnis van 23 december 2020
in de zaak van
1
OLIEHANDEL NEDERLAND B.V., te Harderwijk,
2.
ENVIEM RETAIL REAL ESTATE B.V.
, te Harderwijk,
eiseressen,
advocaat [NAAM]. P.L. van Delden te Amsterdam,
tegen
DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Rijksvastgoedbedrijf)
, te Den Haag,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. T.W. Franssen te Den Haag.
Partijen zullen hierna Enviem (gezamenlijk en in vrouwelijk enkelvoud) en de Staat genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 15 februari 2019, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
het vonnis van 27 november 2019, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
het vonnis van 5 augustus 2020, waarbij is bepaald dat de zitting plaatsvindt in de vorm van een fysieke zitting;
het proces-verbaal van comparitie van 6 november 2020.
1.2.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
1.3.
Het proces-verbaal van de comparitie is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. Partijen hebben van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
2
De feiten
2.1.
Enviem is onder andere een exploitant van benzinestations en verkoper van
smeermiddelen en vloeibare brandstoffen. Enviem is voortgekomen uit een
samengaan van twee bedrijven: Gulf Oil Nederland en Demarol Harderwijk. Gulf levert vloeibare brandstoffen aan diverse branches en Demarol had ten tijde van de fusie 77 benzinestations.
2.2.
Thans houdt Enviem zich in hoofdzaak bezig met het exploiteren van benzinestations. Begin 2017 exploiteerde Enviem benzinestations op onder meer de volgende locaties:
- De Beerze, gelegen aan de noordwestzijde van de rijksweg A67, ter hoogte van hectometerpaal 1.3 in de gemeente Bladel;
-	‘ t Goor, gelegen aan de zuidoostzijde van de rijksweg A67, ter hoogte van
hectometerpaal 0.8 in de gemeente Bladel;
- Bloksloot, gelegen aan de noordoostzijde van de rijksweg A7 ter hoogte van hectometerpaal 129.6 in de gemeente De Fryske Marren.
2.3.
Op grond van de in 2005 ingevoerde Wet tot veiling van bepaalde verkooppunten van motorbrandstoffen (hierna: de Benzinewet) worden de huurrechten van de benzinestations aan de Rijkssnelwegen eens in de vijftien jaar geveild. Met de partijen die de hoogste biedingen uitbrengen, worden huurovereenkomsten gesloten op grond waarvan de locaties voor een periode van vijftien jaar in gebruik worden gegeven.
2.4.
Op grond van artikel 4 Benzinewet worden de huurders, van wie het exploitatierecht bij de veiling komt te vervallen, door de Staat gecompenseerd voor de waarde van de opstallen, werken en beplantingen (hierna gezamenlijk genoemd: opstallen) die zij op het gehuurde perceel achterlaten. Deze waarde is, zo bepaalt artikel 4 Benzinewet, gelijk aan de gecorrigeerde vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17 lid 3 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), berekend krachtens artikel 20 lid 3 Wet WOZ.
2.5.
Artikel 17 lid 3 Wet WOZ luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
“In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient (…) bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
de aard en de bestemming van de zaak;
de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.”
2.6.
Artikel 20 lid 3 Wet WOZ, luidt als volgt:
“Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regels gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling.”
2.7.
De hiervoor bedoelde algemene maatregel van bestuur betreft de Uitvoeringsregeling Instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: Uitvoeringsregeling). Artikel 4 lid 2 Uitvoeringsregeling luidt als volgt:
“De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.”
2.8.
Bij elke veiling van huurrechten stelt de Staat een biedboek op, met informatie over de te veilen locaties. In het biedboek wordt onder meer de door de Staat vastgestelde waarde opgenomen van de opstallen van de locaties.
2.9.
Met het oog op de op 13 september 2017 te houden veiling van onder meer de onder 2.2 bedoelde locaties, heeft de Staat in het biedboek de waarde opgenomen van deze locaties. Hierbij is gebruik gemaakt van de “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 21, Motorbrandstofverkooppunten, waardepeildatum 1 januari 2016” (hierna: de Taxatiewijzer), welke is opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG).
2.10.
In het biedboek zijn de volgende waarden opgenomen van de opstallen van de drie locaties, waarbij als waardepeildatum 1 januari 2016 is vermeld:
De Beerze: 	€ 129.000;
’t Goor: 	€ 127.000;
Bloksloot: 	€ 85.000.
2.11.
Enviem heeft zich op het standpunt gesteld dat de in het biedboek opgenomen waarde van de opstallen van de locaties te laag was. Naar aanleiding hiervan heeft Enviem een kort geding procedure gevoerd tegen de Staat, om te veiling te laten opschorten tot het moment dat de opstallen juist zouden zijn gewaardeerd. Bij vonnis van 8 september 2017 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de vorderingen van Enviem afgewezen.
2.12.
Bij de op 13 september 2017 gehouden heeft Enviem uitsluitend de veiling van de locatie Bloksloot gewonnen, waardoor het huurrecht van de twee andere locaties is komen te vervallen. Aan Enviem zijn de onder 2.10 bedoelde bedragen van € 129.000 en € 127.000 betaald.
2.13.
Enviem heeft drs. [X] (hierna: [X]) gevraagd advies uit te brengen over de waardebepaling door de Staat. Op 1 maart 2019 heeft [X] zijn rapport uitgebracht.
2.14.
Het Voorwoord van de Taxatiewijzer luidt als volgt:
“Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten naar de waardepeildatum 1 januari 2016.
Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap Utrecht (Bghu), GB Twente en de taxatiebedrijven Antea Group, GeoTax, SMQ, Invast Hotels, KONDAR, Ortec Finance, Van Ameyde Waarderingen, Thorbecke, TOG Nederland, en Wiberg Taxaties. De taxatiewijzer naar waardepeildatum 1 januari 2016 wijkt op een (gering) aantal punten af van de taxatiewijzer naar waardepeildatum 1 januari 2015. Het ter zake gevoerde overleg met de vertegenwoordigers van benzinemaatschappijen, verenigd in de VNPI en brancheorganisaties (BETA, BOVAG en NOVE) heeft na evaluatie van de ervaringen met de eerdere taxatiewijzers en bespreking van actuele gegevens, geleid tot een overeenstemming tussen partijen, over de onderhavige taxatiewijzer.
Partijen benadrukken dat uit de laatste evaluaties is gebleken dat het gevoerde overleg van de afgelopen jaren geleid tot een grote acceptatiegraad bij zowel de belastingplichtigen als bij de gemeenten. De methodiek blijkt in praktijk begrijpelijk en goed verdedigbaar, wat heeft geleid tot een gering aantal bezwaren.”
2.15.
Onder de punten 1.5 en 2.9 van de Taxatiewijzer is over de waarde van de opstallen het volgende vermeld:
punt 1.5:
“De waarde van de opstallen wordt bepaald op de waarde in het economisch verkeer, waarbij rekening wordt gehouden met de ouderdom van de opstallen. Roerende zaken en werktuigen zijn hierbij buiten beschouwing gelaten. De locatiewaarde wordt bepaald met behulp van de REN-waarderingsmethode. Met de vertegenwoordigers van benzinemaatschappijen, verenigd in de VNPI en brancheorganisaties is overeenstemming bereikt over de te belasten objecten, de locatiewaarde, vervangingswaarde per onderdeel van het object en de te hanteren afschrijvingen.”
punt 2.9:
“In bijlage 6 [bedoeld zal zijn bijlage 5, rechtbank] is een overzicht opgenomen van de waardering van de opstallen van een tankstation. De opstallen en tanks worden in 15 jaar afgeschreven tot een restwaarde van 15%, gerelateerd aan de waardepeildatum. In afwijking van eerdere uitgaven van deze taxatiewijzer, is het vanaf deze editie mogelijk de restlevensduur te corrigeren in het rekenblad. Op deze wijze trachten de opstellers een mogelijkheid te bieden om gerenoveerde of verbeterde opstallen op een reëel niveau te waarderen.”
2.16.
Bijlage 5 van de Taxatiewijzer vermeldt, voor zover thans van belang, het volgende:
“Bijlage 5: Berekening van de waarde van opstallen en tanks
De waarde in het economisch verkeer van de opstallen en tanks van motorbrandstofverkooppunten wordt bepaald op basis van de vervangingswaarden voor alle onderdelen met uitzondering van de grond. Daarbij wordt rekening gehouden met een lineaire afwaardering over een periode van 15 jaar naar een bodemwaarde’ ter grootte van 15% van de vervangingswaarde. In afwijking van eerdere taxatiewijzers is het met ingang van deze editie mogelijk de restlevensduur handmatig te corrigeren in het rekenblad (Bijlage 9). Op deze wijze wordt de mogelijkheid gecreëerd om in geval van bijvoorbeeld ingrijpende verbouwingen of renovaties een reëlere weergave van de situatie en daarmee de waarde te realiseren. (…)”
3
Het geschil
3.1.
Enviem vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de Staat veroordeelt tot betaling van € 250.000, althans een door de rechtbank in goede justitie bepaald bedrag, gelijk aan het verschil tussen de vergoeding die Enviem heeft ontvangen voor de opstallen De Beerze en ’t Goor en de vergoeding die zij had moeten ontvangen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening, en de Staat veroordeelt in de proces- en nakosten.
3.2.
Aan deze vordering legt Enviem, samengevat, de volgende stellingen ten grondslag. Aan de waardering van de opstallen van de locaties De Beerze en ’t Goor kleven de volgende gebreken, die ertoe leiden dat de Staat onrechtmatig heeft gehandeld jegens Enviem:
i) de waardering dient niet door een eigen taxateur van de Staat maar door een (onafhankelijke) NRVT-taxateur plaats te vinden;
ii) de Staat is uitgegaan van een theoretische levensduur van 15 jaar, waarna de opstallen worden gewaardeerd op 15% van de herbouwwaarde. In plaats daarvan dient te worden uitgegaan van de doorgaans veel langere feitelijke levensduur van de opstallen;
iii) de Staat heeft, zo stelt hij, in het geval van renovatie de theoretische levensduur verlengd met tien jaar, te rekenen vanaf de renovatie. Aan dat uitgangspunt heeft de Staat zich tenminste niet gehouden bij de shop van locatie De Beerze. Bovendien bestaan er veel betere en verfijndere methoden gerenoveerde opstallen te waarderen.
Als de Staat de opstallen op de juiste wijze zou hebben gewaardeerd, zou Enviem € 250.000 meer aan vergoedingen hebben ontvangen. Tot dit bedrag heeft Enviem dus schade geleden. De handelwijze van de Staat brengt ook mee dat in strijd is gehandeld met artikel I van het Eerste Protocol EVRM (hierna: artikel I EP), omdat niet de
full market value
van eigendom is gewaardeerd.
3.3.
De Staat voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Allereerst dient de rechtbank ambtshalve te beoordelen of Enviem ontvankelijk is in haar vordering. De burgerlijke rechter biedt als ‘restrechter’ aanvullende rechtsbescherming in geval van een rechtstekort: als de door Enviem gestelde verwijten kunnen worden getoetst in een andere, met voldoende waarborgen omgeven rechtsgang bij een gespecialiseerde rechter, zoals in dit geval de bestuursrechter, en in die rechtsgang eenzelfde of een vergelijkbaar resultaat kan worden bewerkstelligd als Enviem beoogt met haar vordering in deze procedure, is in beginsel geen plaats voor de burgerlijke rechter. Een behoorlijke taakverdeling tussen de burgerlijke rechter en de bestuursrechter doet het in het algemeen ongewenst zijn dat voor beide rechters procedures over hetzelfde onderwerp worden gevoerd, met het risico van een verschillende uitkomst.
4.2.
Niet in geschil is dat er geen bestuursrechtelijke procedure heeft opengestaan tegen de waardedepaling door de Staat van de opstallen van de locatie De Beerze en ’t Goor. Dit betekent dat Enviem ontvankelijk is in haar vordering.
4.3.
Niet is geschil is dat ingevolge artikel 4 Benzinewet de opstallen dienen te worden gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17 lid 3 Wet WOZ. Uit laatstgenoemde bepaling volgt dat bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden met aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Artikel 4 lid 2 Uitvoeringsregeling voegt hieraan toe dat de waarde van de opstal wordt gesteld op de herbouwkosten van een vervangend identiek object, gecorrigeerd met een aantal daarbij genoemde factoren en rekening houdend met de restwaarde van de opstal.
4.4.
Vervolgens komt de rechtbank toe aan de bespreking van de door Enviem gestelde gebreken aan de waardebepaling door de Staat.
Artikel I Eerste Protocol EVRM
4.5.
Allereerst gaat de rechtbank in op het beroep van Enviem op artikel I Eerste Protocol EVRM (hierna: I EP). Dit artikel, dat onderdeel uitmaakt van de Nederlandse rechtsorde, kan onder omstandigheden verplichten tot schadevergoeding. Naar vaste rechtspraak van het EHRM is daarvoor noodzakelijk, kort samengevat,
- dat sprake is van een
possession
(eigendom) in de zin van deze bepaling, en
- dat sprake is van
interference
, dat wil zeggen ontneming of regulering van het eigendomsrecht.
Is aan deze beide voorwaarden voldaan, dan wordt onderzocht
- of de inbreuk
lawful
is, dat wil zeggen bij wet voorzien,
- of de inbreuk dient ter bevordering van het
general interest
, dat wil zeggen of zij een algemeen belang dient, en
- of een
fair balance
, dat wil zeggen een redelijk evenwicht, bestaat tussen de eisen van het algemeen belang en de bescherming van de fundamentele rechten van het individu.
4.6.
Het EHRM een hanteert een autonoom eigendomsbegrip. Het begrip is niet beperkt tot eigendom van fysieke goederen, maar omvat (i) reeds bestaande eigendom, (ii) aanspraken die voldoende vaststaan om ze als
assets
aan te merken en (iii) legitieme verwachtingen om een effectief genot van eigendomsrechten te verwerven.
4.7.
De rechtbank is met de Staat van oordeel dat de opstallen, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet kunnen worden geschaard onder het eigendomsbegrip van het EHRM. Deze zaken zijn naar Nederlands recht door natrekking eigendom van de Staat als eigenaar van de ondergrond en zijn in hun hoedanigheid van zaken evenmin als
assets
of legitieme verwachtingen in de hiervoor bedoelde zin aan te merken. De omstandigheid dat artikel 4 van de Benzinewet aan Enviem een recht op vergoeding van de waarde van de opstallen toekent leidt niet tot een ander oordeel.
(i) Onafhankelijke (NRVT) taxatie?
4.8.
Op dit punt voert Enviem samengevat, het volgende aan. Gelet op de verschillen in aard, complexiteit en gevolgen tussen een WOZ-taxatie en de waardering onder het regime van de Benzinewet, is de jurisprudentie onder de WOZ, waaruit volgt dat het bestuursorganen vrijstaat een taxateur naar keuze in de schakelen in dit geval niet relevant. Echter in de praktijk wordt door gemeenten soms wel een NRVT-taxateur ingeschakeld. Bovendien hanteert de Staat het beleid om bij interne taxaties een eigen NRVT-taxateur in te schakelen. Daarnaast is van belang dat het financieel belang bij taxaties onder de WOZ veel kleiner is dan bij een waardering onder de Benzinewet en dat er, anders dan onder de WOZ, onder de Benzinewet geen bezwaar en beroep mogelijk is. Een ander verschil is dat onder de WOZ voornamelijk wordt gewerkt allerlei ficties en met vergelijkingsobjecten, die bij taxaties onder de Benzinewet ontbreken, wat deze taxaties gecompliceerder maakt. Daarnaast heeft de Staat onder de Benzinewet een eigen belang heeft bij de taxaties. Ten slotte acht Enviem van belang dat een onafhankelijke taxateur een concept-taxatierapport zal opstellen waarop de belanghebbende kan reageren, zodat het beginsel van hoor en wederhoor in acht wordt genomen. Gelet op het voorgaande stelt Enviem primair dat de taxaties van de opstallen door een onafhankelijke NRVT-taxateur en subsidiair door een eigen NRVT-taxateur van de Staat hadden moeten worden verricht.
4.9.
Met dit betoog gaat Enviem er ten onrechte aan voorbij dat in de toepasselijke regelgeving niet is bepaald dat voor de waardebepaling van de opstallen gebruik moet worden gemaakt van een onafhankelijke (NRVT) taxateur. Voor een dergelijke verplichting bestaat ook geen steun in de jurisprudentie. Daarbij komt nog, zoals de Staat onweersproken heeft aangevoerd, dat taxatie van de onderhavige opstallen door een NRVT-taxateur die in dienst is bij de Staat onder NRVT-reglementen niet is toegestaan. Verder is van belang dat, zoals de Staat ook onweersproken heeft aangevoerd, de door de Staat gehanteerde methodiek van de Taxatiewijzer, die hierna zal aan de orde komt, sterk rekenkundig van aard is, zodat de waardebepaling niet of nauwelijks steunt op de kennis, ervaring en intuïtie van degene die de methode toepast. Ook om die reden is voor de waardebepaling van opstallen onder het regime van de Benzinewet niet nodig dat een onafhankelijke (NRVT) taxateur wordt ingeschakeld. Op dit een en ander strandt het betoog van Enviem.
(ii) Resterende levensduur van de opstallen
4.10.
Op dit punt voert Enviem, samengevat, het volgende (4.10.1 en 4.10.2) aan.
4.10.1.
De door de Staat gehanteerde methode waarbij wordt uitgegaan van een theoretische levensduur van 15 jaar, waarna de opstallen worden gewaardeerd op 15% van de herbouwwaarde, kan niet worden gebaseerd op de Memorie van Toelichting (MvT) van de Benzinewet, nu deze MvT geen strikt voorschrift op dit punt bevat en de passage waarin de levensduur van 15 jaar is genoemd betrekking heeft op de kosten en baten van de Benzinewet, zodat de passage niet is bedoeld als een waarderingsvoorschrift. Daarnaast brengt de door de Staat gehanteerde methode mee dat slechts de herbouwwaarde relevant is, zodat niet met alle in artikel 4 lid 2 Uitvoeringsregeling genoemde factoren rekening wordt gehouden. Daarbij komt nog dat de Wet WOZ het begrip levensduur niet theoretisch maar functioneel invult.
4.10.2.
De Taxatiewijzer kan in het onderhavige geval niet van toepassing zijn, omdat punt 1.5 Taxatiewijzer vermeldt dat de waarde van de opstallen wordt bepaald door de waarde in het economisch verkeer, wat een andere waardemaatstaf is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde onder het regime van de Benzinewet.
(iii) afschrijving van gerenoveerde opstallen
4.11.
Op dit punt voert Enviem het volgende (4.11.1 en 4.11.2) aan.
4.11.1.
Bij de waardering moet worden aangesloten bij het voorschrift dat de Waarderingskamer heeft opgesteld voor WOZ taxaties door gemeenten in geval van renovatie. Dat houdt het volgende in: neem als eenmalige afschrijving het verschil tussen de bruto vervangingswaarde en de gecorrigeerde vervangingswaarde en behandel daarna het renovatiejaar als het bouwjaar. Deze eenmalige afschrijving ziet op het feit dat door een renovatie niet de gehele opstal wordt vernieuwd, waardoor niet uitgegaan kan worden van de bruto vervangingswaarde. De opstal is na de renovatie nog steeds minder waard dan in nieuwstaat. Op deze manier wordt de gerenoveerde opstal juist en volgens een geëigende methode gewaardeerd. De door de Staat gehanteerde methode leidt tot een lagere uitkomst, omdat de renovatie niet leidt tot waardeherstel.
4.11.2.
De Staat is met zijn methode afgeweken bij de shop van De Beerze: deze shop is gebouwd in 1994 en gerenoveerd in 2010. De peildatum van de waardering is 1 januari 2016. Dit betekent dat de resterende levensduur, uitgaande van de verlenging met tien jaar vanaf de renovatie, op 1 januari 2016 nog tenminste vier jaar was. De Staat gaat in haar berekening echter uit van drie jaar, zoals op het rekenblad (onderdeel van productie 2 van Enviem) is vermeld.
4.12.
Met betrekking tot de gestelde gebreken onder (ii) en (iii) wordt het volgende overwogen. Wat partijen in wezen verdeeld houdt is volgens welke methode de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen moet worden vastgesteld. De Staat hanteert hierbij de Taxatiewijzer, waarbij de waarde aan de hand van aantal vaste parameters, via een eenvoudige rekenmethode, wordt bepaald. Volgens Enviem moet met betrekking tot de levensduur van de opstallen worden gekeken naar de specifieke situatie op de desbetreffende locatie en moet in geval van renovatie van opstallen meer verfijnde methode dan de door de Staat gehanteerde methode worden toegepast.
4.13.
Niet in geschil is dat de toepasselijke regelgeving geen bepaalde methode voor de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde voorschrijft. Dit betekent dat de regelgeving ruimte laat voor een nadere invulling door de Staat, die heeft gekozen voor de regels van de Taxatiewijzer.
4.14.
De rechtbank volgt Enviem niet in haar betoog dat de Taxatiewijzer niet van toepassing kan zijn. Zoals de Staat terecht heeft aangevoerd, maakt de Taxatiewijzer onderscheid tussen de waarde van de locatie en de waarde van de opstallen. De waarde van de opstallen wordt blijkens bijlage 5 van de Taxatiewijzer, zoals weergegeven onder 2.16, bepaald op basis van de vervangingswaarde, waarop een jaarlijkse afschrijving wordt toegepast. Dit komt overeen met de methodiek die is beschreven in artikel 4 lid 2 Uitvoeringsregeling. Weliswaar wordt in de Taxatiewijzer, anders dan in de Uitvoeringsregeling, niet gecorrigeerd voor de in artikel 4 lid 2 Uitvoeringsregeling genoemde factoren functionele veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten, maar op dat punt leidt toepassing van de Taxatiewijzer tot een gunstiger resultaat voor Enviem dan de Uitvoeringsregeling, zoals de Staat onweersproken heeft aangevoerd.
4.15.
De rechtbank neemt verder in aanmerking dat, zoals blijkt uit het Voorwoord van Taxatiewijzer (zie 2.14), waarop de Staat heeft gewezen, de regels zoals die in deze Taxatiewijzer zijn opgenomen tot stand zijn gebracht na consultatie van een groot aantal instanties (onder andere de Waarderingskamer, die gemeenten controleert en beoordeelt op de uitvoering van de Wet WOZ), onafhankelijke taxateurs en deskundigen. Daarnaast is voorafgaand aan de totstandkoming van de Taxatiewijzer overleg gevoerd met vertegenwoordigers van de benzinemaatschappijen. Dat Enviem niet uitdrukkelijk heeft ingestemd met de Taxatiewijzer, neemt niet weg dat er in de branche overeenstemming over de toepasselijkheid van de regels van de Taxatiewijzer bestaat. Hieraan moet bij de beoordeling dan ook groot gewicht worden toegekend.
4.16.
Daarbij komt nog dat, zoals de Staat onweersproken heeft aangevoerd, door de eenvoudige rekenmethode van de Taxatiewijzer een redelijke balans bestaat tussen de kosten van de taxatie van de opstallen enerzijds en het financiële belang van de huurder anderzijds, dat in verhouding tot de totale waarde van de locatie beperkt is.
4.17.
De rechtbank ziet onvoldoende grond om nader in te gaan op de door Enviem voorgestane waarderingsmethode, nu Enviem onvoldoende heeft toegelicht tot welke resultaten deze methode bij de twee locaties waarover deze zaak gaat zou leiden. Enviem heeft immers geen taxatierapporten (van een NRVT-taxateur) overgelegd, waaruit blijkt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen (€ 250.000) hoger is dan de waarde die de Staat heeft bepaald. Evenmin heeft Enviem de bijlagen bij het rapport van [X] overgelegd, met de volgens [X] door hem gemaakte waardeberekeningen. Dit alles klemt temeer aangezien Enviem een concreet bedrag aan schadevergoeding vordert.
4.18.
De Staat betwist dat hij bij waardebepaling van de shop van De Beerze heeft  afgeweken van de Taxatiewijzer en heeft hiertoe het volgende aangevoerd. De Beerze is getaxeerd op 15 mei 2017. Aangezien de Staat ingevolge de Benzinewet is gehouden de waarde van de opstallen te vergoeden “na afloop van de huurovereenkomst” ligt het in de reden om de waarde zo dicht mogelijk voor het aflopen van de huurovereenkomst te bepalen, maar wel voorafgaand aan de veiling van de locaties. De shop had op dus op 15 mei 2017 nog een resterende levensduur van drie jaar, zoals op het rekenblad is vermeld. Enviem heeft niet weersproken dat de juiste datum van taxatie 15 mei 2017 is, zoals ook op het onder 4.7.2 bedoelde rekenblad is vermeld. Het verwijt dat de Staat is afgeweken van de Taxatiewijzer gaat dan ook niet op.
4.19.
Al wat hiervoor is overwogen en beslist leidt de rechtbank tot de slotsom dat de
waardebepaling door de Staat van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen van de locaties De Beerze en ’t Goor niet als onrechtmatig jegens Enviem kan worden aangemerkt. Dit leidt ertoe dat de vordering van Enviem wordt afgewezen.
4.20.
Enviem zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van de Staat op
€ 8.834, namelijk € 4.030 griffierecht en € 4.804 aan salaris advocaat (2 punten à € 2.402, volgens tarief VI), te vermeerderen met de wettelijke rente zoals door de Staat is gevorderd.
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijs het gevorderde af;
5.2.
veroordeelt Enviem in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van de Staat begroot op € 8.834, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis, indien deze kosten niet voordien door Enviem zijn voldaan, tot de dag van algehele voldoening;
5.3.
verklaart onderdeel 5.2 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken door
mr. D. Nobel, rolrechter, op 23 december 2020.
type: 1554
coll: