ECLI:NL:RBAMS:2020:4142
Rechtbank AMS — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/686421 / KG ZA 20-590 HH/MAH
Vonnis in kort geding van 21 augustus 2020
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] BV
,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres bij dagvaarding van 3 augustus 2020,
advocaat [NAAM]. Ph.R.B. Houtzager te Zeist,
tegen
de vereniging
VERENIGING TOT BEHOUD VAN NATUURMONUMENTEN IN  NEDERLAND
,
gevestigd te 's-Graveland,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. M. Niermeijer te Bussum.
Partijen zullen hierna [eiseres] BV en Natuurmonumenten genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Op de zitting van 11 augustus 2020 waren aanwezig:
- aan de zijde van [eiseres] BV: [betrokkene 1] en [betrokkene 2] (bestuurders), met mr. [NAAM],
- aan de zijde van Natuurmonumenten: [medewerker gedaagde 1] ( [functie] ), [medewerker gedaagde 2] ( [functie] ) en [medewerker gedaagde 3] [functie] ), met mr. [NAAM].
1.2.
Ter zitting is namens [eiseres] BV de dagvaarding toegelicht. Namens Natuurmonumenten is een conclusie van antwoord ingediend, verweer gevoerd en geconcludeerd tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2
De feiten
2.1.
Natuurmonumenten is een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid en is sinds 2006 eigenaar van Fort Abcoude.
2.2.
Natuurmonumenten is in oktober 2017 een selectieprocedure gestart om een ondernemer te vinden die een herbestemming van het fort kan realiseren in overeenstemming met de ambities van Natuurmonumenten (behoud van de unieke natuur- en cultuurwaarden van het fort). In de daartoe door Natuurmonumenten opgestelde Selectieleidraad 1 worden in de procedure drie fases onderscheiden: 1) Projectplan, 2) Businesscase en presentatie concept, en 3) Gunning. In die laatste fase treedt Natuurmonumenten volgens Selectieleidraad 1
“in overleg met de geselecteerde ondernemer om een (gebruiks)overeenkomst af te sluiten voor maximaal een jaar. In dit jaar heeft de ondernemer exploitatie van de kazerne (…) en de tijd om:
1. Alvast activiteiten te ontplooien. (…)
2. Het ondernemersplan volledig vorm te geven. Op basis van een volledig ondernemersplan met gedetailleerde investering- en exploitatiebegroting en financieringsplan kan in overleg worden getreden voor een langdurige huurovereenkomst. (…)”
2.3.
[eiseres] BV is een vennootschap die onder meer tot doel heeft het exploiteren van ter beschikking gestelde ruimten in Fort Abcoude, waaronder onder meer de exploitatie van een hotel, alsmede het organiseren van evenementen in die ruimten. [eiseres] BV is in maart 2019 opgericht nadat haar bestuurders, [betrokkene 1] en [betrokkene 2] , in februari 2018 door Natuurmonumenten geselecteerd waren om door te gaan naar fase 3.
2.4.
Daaraan voorafgaand hadden [betrokkene 1] en [betrokkene 2] , nadat zij op grond van het door hen ingediende projectplan door de eerste fase waren gekomen, op 18 januari 2018 bij Natuurmonumenten een businesscase ingediend. Daarin staat dat [betrokkene 1] en [betrokkene 2] in totaal € 971.074,- zullen investeren in onder meer:
- haalbaarheid en onderzoek (€10.000,-)
- concept design (€ 16.000,-)
- marketing (€ 20.000,-)
- ontwerp en coördinatie (€75.000,-)
- projectmanagement (€75.000,-).
Onder de kop ‘Inkomsten’ staat onder meer:
“- Eigen vermogen 		€180.000,-	30%
- Financiering/Banklening		€240.000,-	40%
- Investeerders/Crowdfunding	€180.000,-	30%.”
2.5.
In september 2018 heeft Natuurmonumenten met (de persoonlijke vennootschappen van) [betrokkene 1] en [betrokkene 2] een Gebruiksovereenkomst om niet gesloten tot 15 september 2019 (later verlengd tot 31 maart 2020).
De considerans en artikel 1 van de overeenkomst luiden:
“in aanmerking nemende dat:
(…) - Natuurmonumenten de intentie heeft uitgesproken om na het indienen van een volledig en door Natuurmonumenten geschikt bevonden ondernemingsplan van gebruikers en een succesvolle samenwerking het fort in een huurcontract aan gebruikers te willen uitgeven.
(…) - Onderhavige bruikleenovereenkomst is voor gebruikers en Natuurmonumenten tevens een proefperiode om vast te kunnen stellen of zij op een vruchtbare wijze kunnen samenwerken.
(…)
Artikel 1 Algemeen
1.1
Natuurmonumenten verschaft de gebruikers het navolgende tijdelijk recht van gebruik:
Een gedeelte van de ruimtes van de kazerne en de buitenruimte van het Forteiland van het Fort bij Abcoude, e.e.a. aangegeven op Bijlage 2a en b: "Kazerne, Forteiland, toegangsweg en parkeerplaats', hierna te noemen 'het Fort'.
1.2
Het gebruiksrecht wordt gegeven met betrekking tot activiteiten in het kader van 'placemaking'.
1.3
Doel van deze activiteiten is om een aantal onderdelen uit dit plan vast kleinschalig in praktijk te brengen, teneinde draagvlak in de buurt te creëren en kansrijke scenario's uit te proberen. Voor Natuurmomenten past dit bij het zijn van een beweging, waarbij het fort beter beleefbaar wordt, bezoekers kennis kunnen maken met bijzondere natuur en het culturele erfgoed van het fort en de Unesco Werelderfgoederen waartoe het behoort en verbinding wordt gemaakt met de omgeving en de daarin aanwezige stakeholders.”
2.6.
Vervolgens hebben [betrokkene 1] en [betrokkene 2] een website gemaakt, het fort ingericht en opengesteld.
2.7.
Omdat er tijdens het verdere overleg om te komen tot een definitieve huurovereenkomst tussen partijen fricties ontstonden, heeft de provincie Utrecht het Erfgoed Expertise Team (EET) ingeschakeld om partijen nader tot elkaar te brengen.
2.8.
In de op 25 februari 2020 door [eiseres] BV bij Natuurmonumenten ingediende aangepaste operationele analyse staat dat bij een totaalbedrag van € 1.350.000,- aan “Inkomsten” € 400.000,- afkomstig is van eigen vermogen van de partners. In de toelichting staat onder meer:
“EV partners
SMV en GFP [de persoonlijke vennootschappen van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] – vzr] investeren 30% van het benodigde kapitaal voor de verbouwing van de kazerne en leggen bij bouw cabins en verbouw remises het benodigde kapitaal in.”
Ook in deze analyse zijn de in 2.4 weergegeven investeringsposten (voor ‘ontwerp en coördinatie’ e.d.) vermeld, met dezelfde bedragen als in de businesscase van 18 januari 2018.
2.9.
In maart 2020 heeft Natuurmonumenten vragen gesteld over deze aangepaste business case.
2.10.
Na een tussenrapportage op 4 december 2019 heeft het EET op 6 april 2020 partijen een afsluitende mail gestuurd, die, voor zover relevant, luidt:
“(..)
Kern van de discussie is uiteraard het spanningsveld dat ontstaat door de rol en taak van NM [Natuurmonumenten –vzr] als beheerder en hoeder van natuur en erfgoed en de wijze waarop dat samen met ondernemers kan worden vormgegeven. NM streeft naar het houden van veel zeggenschap en het afstoten van zoveel mogelijk risico’s. Die twee uitgangspunten botsen met elkaar en met bedrijfseconomische principes. Als je niet kunt sturen op het resultaat dan kun je geen risico’s accepteren en andersom als je heel veel grip wilt houden op de inhoud en de werkwijze dan moet je bepaalde risico’s omarmen.
(…)
Uit [de tussenrapportage] blijkt dat er een overzichtelijk geheel van discussiepunten overblijft.
(….)
Veel onderwerpen worden opnieuw bediscussieerd.
Op zich is dat natuurlijk geen onoverkomelijk bezwaar, maar nu door NM de beweging is ingezet om al hetgeen de afgelopen maanden is besproken en vastgelegd deels weer overboord te zetten maken wij een krachtig bezwaar.
Nu we dichterbij de finish dreigen te komen worden steeds meer mensen bij NM ingeschakeld om ook iets te vinden van alle stukken. Dat leidt tot een reeks van verschillende reacties die vooral getuigen van de bovenstaande worsteling met zeggenschap en risico. Het lukt de projectleider niet om dit te bundelen en samen te vatten tot een document wat aansluit bij de gevoerde gesprekken.
Onder tijdsdruk heeft NM nu op het allerlaatste moment gekozen er nog een externe bij te halen. (…) deze jurist moet zich dan wel helemaal houden aan wat er tot nu toe is bereikt en wat er is vastgelegd. Dat laatste wordt door NM nu niet meer gerespecteerd. Met name daar wringt de schoen.
(…)
Het zal ongetwijfeld zo zijn dat NM door het bovengenoemde spanningsveld (en door de wijze waarop dit proces georganiseerd wordt) in totaal 8 mensen laat meekijken met alle stukken en dat er sprake is van voortschrijdend inzicht en nieuwe inzichten van nieuwe mensen. Maar de kern van het verhaal blijft dat een samenwerking als deze flexibiliteit en vertrouwen nodig heeft om succesvol te zijn. Het is onmogelijk om nu voor eens en voor altijd alles te voorzien en vast te leggen en een herbestemmingstraject kan alleen slagen als de eigenaar en de exploitant de bereidheid hebben de risico’s te delen op een manier die past bij hun rol.
De laatste weken is er weinig bereidheid van NM om het proces op deze wijze te benaderen. Er wordt teruggekomen op eerdere afspraken (mede door gebrek aan mandaat) en het nemen van beslissingen wordt vooruitgeschoven (door gebrek aan sturing).
(…)”
2.11.
In april 2020 is er door partijen gecorrespondeerd en overlegd.
2.12.
Op 28 en 29 april 2020 hebben partijen een huurovereenkomst bedrijfsruimte getekend, krachtens welke [eiseres] BV het bij haar in gebruik zijnde gedeelte van Fort bij Abcoude van Natuurmonumenten huurt voor twee jaar met ingang van 1 april 2020 (de Huurovereenkomst).
2.13.
Artikel 20 van de Huurovereenkomst  luidt:
“20. Samenwerking en aanvullende opzegmogelijkheid
20.1
Huurder en Verhuurder spannen zich maximaal in om op zeer korte termijn het herontwikkelplan van het Fort tot een succes te maken en verbinden zich om uiterlijk op 30 juni 2020 overeenstemming te hebben bereikt over 1. de wijze waarop het Fort (…) zal worden herontwikkeld en 2. na ontwikkeling zal worden geëxploiteerd.
2. Bij gebreke aan dergelijke overeenstemming, die enkel onomstotelijk aanwezig is indien deze is vastgelegd in een rechtsgeldig ondertekende Samenwerkingsovereenkomst tussen Verhuurder en Huurder, heeft Verhuurder het recht om onderhavige overeenkomst tegen 2 november 2020 op te zeggen.”
2.14.
Vervolgens is door partijen weer gecorrespondeerd en overlegd.
2.15.
Natuurmonumenten heeft op 15 juni 2020 aan [eiseres] BV een concept-ontwikkelovereenkomst gestuurd, waarvan overweging J luidt:
"Een belangrijk document met het oog op deze samenwerking, dat als
Bijlage
4
aan deze Overeenkomst is gehecht, is het document "Algemeen Fort Abcoude ", waarin een groot deel van de uitgangspunten van en afspraken over de samenwerking zijn beschreven en waarvoor geldt dat Partijen gehouden zijn de daarin beschreven afspraken en uitgangspunten na te leven en na te komen. Hetzelfde geldt voor het als
Bijlage 5
aangehechte Stroomschema ."
2.16.
Per e-mail van 17 juni 2020 hebben [betrokkene 1] en [betrokkene 2] hun commentaar gegeven op diverse artikelen en bijlagen van het concept. Bij bijlagen 4 en 5 hebben zij opgemerkt:
“Bijlage 4. Algemeen ontwikkelovereenkomst
Voorstel om behoudens Fortenkader en Provinciaal beleid niet als bijlage toe te voegen.
- onderdeel aanbesteding:
Voorstel om op te nemen in de ontwikkelovereenkomst: NM selecteert haar aannemer voor werkzaamheden aan het gebouw. [eiseres] die van haar voor losse inbouw, toiletunits en installaties.
Bijlage 5. Stroomschema
Is goed verwoord in de Ontwikkelovereenkomst art. 9. Voorstel om niet als bijlage toe te voegen.”
2.17.
Op donderdag 18 juni 2020 hebben partijen weer overlegd waarna de advocaat [NAAM][betrokkene 1] en [betrokkene 2] heeft gemaild:
“Namens Natuurmonumenten bevestig ik uiterlijk a.s. maandag een inhoudelijke reactie te geven (met een op enkele punten aangepaste ontwikkelovereenkomst) naar aanleiding van de vandaag besproken onderwerpen. Bij de nabespreking is het punt van de tussentijdse huuraanpassing besproken. Natuurmonumenten is akkoord met het op de valreep besproken compromis. In de definitieve versie van de overeenkomst van a.s. maandag zal de tussentijdse (bij 10 jaar) aanpassingsmogelijkheid worden geschrapt. De huur over het tweede jaar blijft 70k, zoals in het concept van afgelopen maandag al stond. Op de overige punten volgt (nogmaals) maandag de reactie. Verder is besproken om in het stroomschema en de planning enkele data (richting het DO) wat te verleggen. Natuurmonumenten is bereid, indien de voorgestelde data realistisch zijn, hierin mee te bewegen. Wij ontvangen graag uiterlijk morgen deze data.”
2.18.
Daarop heeft [eiseres] BV op 19 juni 2020 drie e-mails aan Natuurmonumenten gestuurd en daarbij een aangepaste financieringsopzet (bijlage 9 bij de concept-ontwikkelovereenkomst). In die opzet staat onder meer:
“De totale kosten voor [eiseres] zijn begroot op ca 1.250.000,-
Eigen vermogen Ca. 350.000,-:
dit bedrag wordt ingebracht uit eigen vermogen van de aandeelhouders van [eiseres] (…). Deze waarde bestaat uit gemaakte ontwikkel en ontwerp kosten (200.000) en geïnvesteerde gelden (150.000,-).”
2.19.
Bij e-mail van 22 juni 2020 heeft de advocaat [NAAM]wegens – kort gezegd – te geringe financiële betrokkenheid van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] , hetgeen naar zijn gevoel een breekpunt voor Natuurmonumenten kan worden, reden waarom hij het eerst met Natuurmonumenten gaat bespreken en nog geen aangepaste ontwikkelovereenkomst kan toesturen.
2.20.
Bij e-mail van 23 juni 2020 heeft [eiseres] BV geantwoord dat het geen probleem is om een aanvullende € 100.000,- per partner in te leggen, dus in totaal € 200.000,- en dat het wordt aangepast in de financieringsstructuur.
2.21.
Bij e-mail van 23 juni 2020 heeft de advocaat [NAAM][eiseres] BV geschreven:
“Ik moet constateren dat in jullie aangepaste financieringsopzet niet aan het wezenlijke bezwaar van Natuurmonumenten tegemoet wordt gekomen. Al bij de selectie in 2018 was het uitgangspunt altijd dat jullie zelf ook risicodragend (met eigen geld dus) zouden participeren. Destijds hebben jullie ingeschreven met het uitgangspunt dat 30% van de investering uit jullie eigen vermogen komt. Eigen vermogen investeren is iets anders dan eigen tijd investeren. Ook in de gewijzigde financieringsopzet van vanmiddag is jullie opzet om niet zelf (met geld) te participeren in het project.
(…)
Voor Natuurmonumenten is de tijd die jullie besteden aan het project niet relevant in het kader van het financieringsplan. Die tijd moeten jullie in de exploitatiefase maar terugverdienen. (…)
Natuurmonumenten vindt het een verkeerd uitgangspunt dat jullie financieel volledig leunen op externen en niet het comfort bieden van een buffer die wordt gevormd door eigen inbreng (van geld). Het voelt voor Natuurmonumenten niet goed om te gaan samenwerken met mensen die alleen in noodgevallen (als de externe financiering niet lukt) willen investeren in hun eigen project. De vertrouwensbasis is daarmee weg.
Maar niet alleen dat, eigenlijk is nu al -op voorhand- sprake van de ontbindingssituatie van art. 9.2 van de met jullie besproken (concept) ontwikkelovereenkomst. (….)
Kortom, Natuurmonumenten heeft geen vertrouwen om met deze financieringsopzet met jullie (via [eiseres] ) tot een geslaagde samenwerking te komen. Jullie eigen commitment en financiële middelen zijn daarvoor eenvoudigweg niet toereikend. En ergens moet Natuurmonumenten dan een streep eronder zetten. Omdat anders dreigt dat geld in een bodemloze put blijft worden gestopt.
Het is een vervelende boodschap, maar voor Natuurmonumenten is de eigen financiële inbreng van de ondernemer altijd een belangrijke voorwaarde geweest. Dat wisten jullie, want jullie zijn uitgebreid bevraagd naar de financiële positie van jullie bv's. Maar nu de spreekwoordelijke boter bij de vis moet, geven jullie niet thuis en onttrekken jullie je aan deze voor Natuurmonumenten essentiële voorwaarde aan de samenwerking.
Het past wat Natuurmonumenten betreft bij de wijze waarop het gehele traject de afgelopen tijd is verlopen. Continue was sprake van stukken die door jullie niet conform afspraak werden opgeleverd of werden eerdere (in het proces gemaakte) afspraken door jullie telkens opnieuw ter discussie gesteld, de mail van Mirte van 5 juni jl. spreekt wat dat betreft boekdelen.
Nu daarnaast ook nog het financiële plaatje dat jullie voorspiegelen volstrekt onvoldoende is om gezamenlijk dit project tot een succes te maken, zal gezien het voorgaande geen gewijzigde ontwikkelovereenkomst worden aangeboden en is de eerder aangeboden ontwikkelovereenkomst hierbij ingetrokken.”
2.22.
Op 26 juni 2020 heeft [betrokkene 1] met [medewerker gedaagde 3] , de [functie] van Natuurmonumenten, gebeld en gezegd dat [eiseres] BV graag verder wil praten, dat bij Natuurmonumenten kennelijk de zorg leeft dat [eiseres] BV niet over de financiële middelen beschikt om € 200.000,- eigen vermogen (geld) voor realisatie te garanderen en dat [eiseres] BV die zorg kan wegnemen. Dezelfde dag heeft [eiseres] BV een accountantsverklaring en een actueel afschrift van een op haar naam gestelde ING-bankrekening met een actueel saldo van
€ 211.168,86 aan Natuurmonumenten doen toekomen.
2.23.
Bij brief aan [eiseres] BV van 28 juli 2020 heeft de advocaat [NAAM]20.2 van de Huurovereenkomst de huur opgezegd tegen 2 november 2020 en de ontruiming tegen die datum aangezegd.
2.24.
Op 1 juli 2020 heeft Natuurmonumenten publiekelijk bekend gemaakt dat partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen. Het bericht besluit met:
“Komende zomer gaan de – door de ondernemers geplande – activiteiten zoals de zomercamping gewoon door.”
2.25.
Op 5 augustus 2020 hebben zeven inwoners van Abcoude aan Natuurmonumenten geschreven:
“Graag ondersteunen wij als inwoners van Abcoude het initiatief van [eiseres] om Fort bij Abcoude een passende bestemming te geven.
Het verbaast ons dat dit plan op vergelijkbare wijze door Natuurmonumenten is afgewezen als het plan hiervoor: na twee jaar investeren door de initiatiefnemers wordt om onduidelijke redenen een streep door de plannen gezet. Ook voor die tijd zijn er initiatieven afgewezen.
Natuurmonumenten heeft Fort bij Abcoude in 2006 voor een symbolisch bedrag kunnen kopen op voorwaarde dat het voor de inwoners van Abcoude wordt opengesteld. Het plan van [eiseres] past binnen het door de gemeente De Ronde Venen in samenwerking met de inwoners vastgestelde plankaders.
Graag zie wij, en veel medebewoners met ons, dan ook dat Fort bij Abcoude wordt opengesteld met het plan van [eiseres] .”
3
Het geschil
3.1.
[eiseres] BV vordert, naast een kostenveroordeling:
primair
- een bevel om de definitieve versie van de ontwikkelovereenkomst op schrift te stellen en te ondertekenen;
subsidiair
- een bevel om de onderhandelingen voort te zetten, al dan niet met een mediator of bemiddelaar;
- een bevel om tijdens deze onderhandelingen niet de huurovereenkomst te beëindigen en niet te ontruimen,
primair en subsidiair
- althans een in goede justitie te bepalen voorziening.
3.2.
Op de stellingen van [eiseres] BV wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3.3.
Natuurmonumenten voert verweer.
Natuurmonumenten heeft allereerst aangevoerd dat nu er geen ontwikkelovereenkomst tot stand is gekomen er op grond van artikel 108 Rv geen forumkeuze voor de rechtbank Amsterdam heeft plaatsgevonden. Gegeven de vestigingsplaats van Natuurmonumenten en de ligging van het Fort zou de rechtbank Midden-Nederland bevoegd zijn. Uit praktisch oogpunt aanvaardt Natuurmonumenten echter de bevoegdheid van de rechtbank Amsterdam, zodat dit verweer verder geen bespreking behoeft.
3.4.
Op het inhoudelijke verweer van Natuurmonumenten wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4
De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Natuurmonumenten heeft op 23 juni 2020 het besluit genomen om  [eiseres] BV geen Samenwerkingsovereenkomst aan te bieden, en vervolgens de huur opgezegd en de ontruiming aangezegd. Daarmee is het spoedeisend belang bij de vorderingen gegeven.
Primaire vordering: ontwikkelovereenkomst op schrift stellen en ondertekenen
4.2.
De primaire vordering betreft de ontwikkelovereenkomst, waarmee [eiseres] BV kennelijk doelt op een Samenwerkingsovereenkomst als bedoeld in artikel 20 van de Huurovereenkomst. [eiseres] BV meent dat deze overeenkomst nog slechts op papier hoeft te worden gezet. Natuurmonumenten heeft dat bestreden.
4.3.
Deze vordering zal worden afgewezen, omdat voorshands niet vast is komen te staan dat er een Samenwerkingsovereenkomst tot stand is gekomen.
4.4.
[eiseres] BV meent dat uit de e-mail van donderdag 18 juni 2020 van de advocaat [NAAM](zie 2.17) blijkt dat er al overeenstemming was over (de essentialia van) een dergelijke overeenkomst. Volgens [eiseres] BV is in de e-mail schriftelijk bevestigd dat partijen (tijdens de bespreking eerder die dag) een compromis over de (essentialia van de) overeenkomst hadden bereikt en dat de definitieve versie van de overeenkomst maandag 22 juni 2020 aan [eiseres] BV zou worden toegestuurd.
4.5.
Natuurmonumenten heeft er echter terecht op gewezen dat uit de zinnen “Bij de nabespreking is het punt van de tussentijdse huuraanpassing besproken. Natuurmonumenten is akkoord met het op de valreep besproken compromis.” volgt, dat het compromis slechts de tussentijdse huuraanpassing betreft. Ook blijkt uit die e-mail dat er nog een aantal punten openstond, waarop Natuurmonumenten zou reageren. Wel blijkt uit de mail dat er overeenstemming was over de huurprijs (“70k”), maar dat is in het licht van het voorgaande voorshands niet voldoende om aan te nemen dat de bodemrechter zal oordelen dat een overeenkomst tot stand is gekomen.
Subsidiaire vordering: voortzetten onderhandelingen
4.6.
Subsidiair heeft [eiseres] BV voortzetting van de onderhandelingen gevorderd en, hangende die onderhandelingen, een verbod op beëindiging van de huur en op ontruiming.
4.7.
Voorop staat dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (Hoge Raad 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337 (CBB/JPO)).
4.8.
Natuurmonumenten heeft als redenen voor het afbreken van de onderhandelingen aangevoerd:
a) de financieringsopzet van [eiseres] BV voldoet niet aan het uitgangspunt dat [betrokkene 2] en [betrokkene 1] ook met eigen geld zouden participeren, waarbij  30% van de investering uit hun eigen vermogen zou komen. Dat is iets anders dan eigen tijd investeren.
b)  [eiseres] BV is niet bereid de bijlagen 4 en 5, waarin de uitgangspunten van de samenwerking zijn beschreven, bij de Samenwerkingsovereenkomst te voegen.
c) Er is slechte communicatie en gebrek aan vertrouwen over een weer.
4.9.
Deze redenen kunnen voorshands de beslissing van Natuurmonumenten om op 23 juni 2020 de onderhandelingen af te breken en de stekker uit het project te trekken niet dragen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
Ad a)
4.10.
Uit de stukken blijkt dat vanaf het begin van de selectieprocedure door [eiseres] BV een financiële opzet is gemaakt (zie onder meer 2.4, de Investeringsanalyse [eiseres] BV van 18  januari 2018), waarin de participatie van [eiseres] BV 30% aan eigen vermogen behelst. Aan de uitgavenkant staan een aantal posten die zien op de aanloopkosten om het project op te starten. Dit ziet deels op externe kosten (zoals haalbaarheidsonderzoek), maar ook op eigen investering in tijd (zoals projectmanagement en coördinatie). In de financiële voorstellen na de gunning komen deze kosten steeds terug. Zie onder meer het financiële overzicht van 25 februari 2020. Het gaat dan niet aan dat Natuurmonumenten pas in juni 2020 [eiseres] BV op verwijtende toon meldt dat zij niet te vertrouwen is en zelf niet gelooft in het project. Daar komt bij dat [eiseres] BV, toen Natuurmonumenten op 22 juni 2020 stelde dat dit voor haar een harde eis was, zich onmiddellijk bereid heeft verklaard om een aanvullend bedrag van € 100.000,00 per partner in te leggen en die toezegging ook uitgevoerd heeft, onderbouwd met een bankafschrift waaruit blijkt dat die bedragen ook daadwerkelijk op de rekening van [eiseres] BV staan en met een verklaring van haar accountant. Gegeven het feit dat partijen zich hadden verbonden om zich maximaal in te spannen om uiterlijk 30 juni 2020 tot een Samenwerkingsovereenkomst te komen had het op de weg van Natuurmonumenten gelegen om deze informatie niet meteen ter zijde te leggen.
Ad b)
4.11.
Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat op dit punt sprake is van  een misverstand. [eiseres] BV wilde de inhoud van de bijlagen liever in de Samenwerkingsovereenkomst opnemen dan ze eraan hechten. Het is voor beide partijen overzichtelijker als de afspraken die van belang zijn in de overeenkomst zelf staan en niet (verstopt) in een bijlage. Voorshands is dan ook niet gebleken dat de inhoud van de afspraken voor [eiseres] BV onaanvaardbaar was. Integendeel zelfs. Natuurmonumenten had dit kunnen begrijpen. Door hier een groot punt van te maken versterkt zij de indruk dat zij een stok zoekt om de hond te slaan.
Ad c)
4.12.
De indruk bestaat dat het probleem tussen partijen vooral in de communicatie en het vertrouwen zit. Dit lijkt zijn oorzaak te vinden in het verschil in benadering van het project, ieder vanuit de eigen invalshoek. Natuurmonumenten is een non-profitorganisatie waarbij beslissingen over meerdere schijven lijken te gaan en veel verschillende personen bij het traject betrokken zijn en worden, en waar besluiten in harmonie genomen lijken te moeten worden. Daarbij blijkt dat door Natuurmonumenten telkens weer teruggekomen wordt op zaken waarvan [eiseres] BV de indruk had dat die reeds besloten waren. [betrokkene 2] en [betrokkene 1] daarentegen zijn ondernemers die hun sporen – door Natuurmonumenten onweersproken – hebben verdiend in grotere hotelprojecten op bijzondere plekken, reden waarom het project ook aan hun gegund is. Zoals zij tijdens de mondelinge behandeling ook toegelicht hebben, gaan zij bij de uitvoering van hun projecten moeilijkheden niet uit de weg. Zij proberen die uitdagingen op te lossen, waarbij enige frictie tussen partijen erbij hoort, in hun visie. Waar Natuurmonumenten permanent afstemming en overleg wil, lijkt [eiseres] BV de ondernemersrol zelfstandig binnen de grove kaders die door Natuurmonumenten als verhuurder van het fort zijn gesteld uit te willen voeren. Natuurmonumenten noemt als voorbeelden van waar de samenwerking stroef loopt: de vetvanger, de opzet van de zomercamping en de subsidieaanvraag. Partijen hebben ter zitting over deze kwesties hun visie gegeven. Daaruit komt eerder een beeld naar voren van een verschil in communicatiestijl tussen partijen en (kleine) ergernissen, die niet uitgesproken worden, dan van laakbaar gedrag of evident handelen in strijd met contractuele verplichtingen door [eiseres] BV. Voorshands overtuigen deze voorbeelden van Natuurmonumenten de voorzieningenrechter niet dat een samenwerking niet mogelijk is. Ook het door de provincie halverwege 2019 ingeschakelde Erfgoed Expert Team (EET) lijkt dit patroon te onderschrijven in haar mail aan beide partijen van 6 april 2020 (zie 2.10). Het is in een project als het onderhavige waar veel belangen spelen, ook van derde partijen, zoals de provincie en omwonenden, noodzaak dat uitgesproken wordt wat van de andere partij wordt verwacht.
4.13.
Uiteraard kan overeenstemming tussen partijen niet worden afgedwongen, maar anderzijds mag men niet te lichtvaardig stoppen. Dat geldt in het algemeen en zeker hier, waar Natuurmonumenten na een traject dat inmiddels 2,5 jaar loopt al voor de uiterste datum de stekker er uittrekt, terwijl zij zich verbonden heeft zich maximaal in te spannen. Daarbij weegt mee dat beide partijen tijd en geld geïnvesteerd hebben in het project en dat op dit moment door [eiseres] BV ook daadwerkelijk activiteiten op het Fort plaatsvinden in aanloop naar de geplande verbouwing van het Fort teneinde de definitieve bestemming te realiseren. Voorts weegt mee dat het niet een “normale” businesstransactie is. Natuurmonumenten is na een eerste grootschalige renovatie al jaren doende om het Fort een bestemming te geven, waarbij zij conform haar doelstelling cultureel erfgoed met leden en bezoekers kan delen. Eerdere pogingen daartoe zijn gestrand en in 2017 is de selectieprocedure in gang gezet die uiteindelijk geleid heeft tot de gunning aan [eiseres] BV begin 2018. De jaren daarna zijn door beide partijen enorme stappen gezet, haalbaarheidsonderzoeken gedaan en (bouw)plannen gemaakt en uitgewerkt. Om nu in dit stadium op deze wijze de stekker eruit te trekken past niet. Op Natuurmonumenten rust de plicht om zich tot het maximale in te spannen en niet lichtvaardig een dergelijke beslissing te nemen. Zij heeft daarbij ook de ruimere belangen van de vereniging en haar leden, alsmede van derden, zoals de provincie en omwonenden mee te wegen. Dit brengt mee dat zij zich meer dan maximaal zal moeten inspannen om dit project succesvol af te ronden en zich niet moet laten leiden door kleine ergernissen en details, maar de grote lijn en de belangen die daarbij spelen in het oog moet houden. Tijdens de mondelinge behandeling kon de voorzieningenrechter zich niet aan de indruk onttrekken dat de betrokkenen bij Natuurmonumenten de hakken in het zand hebben gezet, dat zij vinden het gelijk aan hun zijde te hebben en dat zij er geen zin meer in hebben. De heldere observaties van het EET uit april 2020 werden daarbij bevestigd.
4.14.
Natuurmonumenten stelt dat zij zich altijd de mogelijkheid heeft voorbehouden om in het project niet verder te gaan met [eiseres] BV. Dat mag zo zijn, maar betekent echter niet dat zij zonder goede gronden het project kan stoppen. Zij heeft het gerechtvaardigd vertrouwen bij [eiseres] BV gewekt dat zij zich maximaal zou inspannen - en heeft zich daartoe ook expliciet contractueel verplicht - en dat heeft zij niet gedaan.
4.15.
Samenvattend is het tijdstip en de manier waarop Natuurmonumenten op 23 juni 2020 de stekker uit het project heeft getrokken, getoetst aan de onder 4.7 genoemde maatstaf, onaanvaardbaar.
4.16.
Daarbij wordt benadrukt dat Natuurmonumenten als belangrijke reden voor het stoppen haar gebrek aan vertrouwen in [eiseres] BV heeft gegeven. De andere redenen van Natuurmonumenten overtuigen de voorzieningenrechter niet. Nu de schuld of oorzaak voor de vertrouwensbreuk echter voor een belangrijk deel bij Natuurmonumenten zelf ligt, is dat geen afdoende reden voor het afbreken van de onderhandelingen. Temeer niet nu [eiseres] BV bereid was en is om met Natuurmonumenten samen te werken en achter de realisatie van het project staat en er in gelooft.
4.17.
De subsidiaire vordering zal gezien het voorgaande als volgt worden toegewezen. Partijen dienen de onderhandelingen te hervatten onder leiding van een mediator. Deze mediator zal daarbij nadrukkelijk aandacht dienen te geven aan het hiervoor onder 4.12
Ad c
. vermelde over de communicatie en het vertrouwen. Beide partijen dienen zich daarbij maximaal in te spannen om te komen tot een Samenwerkingsovereenkomst als bedoeld in artikel 20 van de Huurovereenkomst.
Om te voorkomen dat het meteen in het begin al strandt bij de keuze van een voor beide partijen aanvaardbare mediator, wordt als volgt bepaald. Natuurmonumenten dient binnen een week na betekening van dit vonnis schriftelijk drie volgens haar geschikte mediators voor te dragen aan [eiseres] BV. De voor te dragen mediators dienen te zijn opgenomen in het kwaliteitsregister van de Mediators Federatie Nederland (een zgn. MfN registermediator) en hebben bij voorkeur affiniteit met het herbestemmen van monumenten en/of de samenwerking tussen een non-profitorganisatie en ondernemers). [eiseres] BV dient vervolgens één van deze mediators te kiezen, waarna beide partijen de betreffende mediator zullen aanzoeken en een kopie van dit vonnis ter hand zullen stellen. De kosten dienen door partijen bij helfte gedragen te worden. Het door [eiseres] BV geopperde voorstel om ter verduidelijking en afbakening van de rollen van partijen de verantwoordelijkheid voor het verbouwen van het casco bij Natuurmonumenten te leggen en die voor de inbouw bij [eiseres] BV, komt de voorzieningenrechter niet onverstandig voor; dit voorstel kan ook onderwerp van gesprek zijn tijdens de mediation.
4.18.
Tijdens de onderhandelingen dient Natuurmonumenten uiteraard de – reeds tegen 2 november 2020 opgezegde – Huurovereenkomst na te (blijven) komen en mag zij [eiseres] BV niet ontruimen.
4.19.
Nu beide partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden verrekend, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
5
De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
gebiedt Natuurmonumenten om de onderhandelingen met [eiseres] BV over de Samenwerkingsovereenkomst, bedoeld in artikel 20 van de Huurovereenkomst, te hervatten en voort te zetten onder leiding van een mediator, een en ander met inachtneming van hetgeen hiervoor onder 4.17  is omschreven;
5.2.
gebiedt Natuurmonumenten om tijdens de onderhandelingen de Huurovereenkomst voort te zetten en niet tot ontruiming over te gaan;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
verrekent de proceskosten, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.C. Hoogeveen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2020.
Bij afwezigheid van mr. [NAAM]mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, die het vonnis uitsprak.
type:  MAH
coll: LO