ECLI:NL:RBNNE:2026:178, Rechtbank Noord-Nederland, 22-01-2026, LEE 24/425
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-01-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Beoordeling WOZ-waarde van een recreatiewoning met recht van erfpacht. De eigen verkoop heeft 18 maanden na de waardepeildatum plaatsgevonden. Verkoopprijs is 147% van de WOZ-waarde. Het was een openbare verkoop aan een niet aan eiser gelieerde derde. De marktontwikkeling verklaart het grote verschil niet. Eiser wijst op gesteld illegale verbouwingen, illegale permanente bewoning en illegale landuitbreiding bij andere recreatiewoningen. Die omstandigheden zouden leiden tot prijsopdrijving. Indien eiser wordt gevolgd, doet dat niet af aan de bereikte marktwaarde. De invloed van mogelijk permanente bewoning is niet weg te denken. De waarde is niet te hoog vastgesteld, het beroep is ongegrond.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Assen
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: LEE 24/425 
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 22 januari 2026 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld, de heffingsambtenaar(gemachtigden: A. Oulad en R.J. Neppelenbroek).
    
    Inleiding
    
    
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres + plaats] (de recreatiewoning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 209.000.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de recreatiewoning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      Eiser heeft vóór de zitting aanvullende stukken ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 9 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, vergezeld door zijn echtgenote, en de gemachtigden van de heffingsambtenaar. 
      
    
  
  
    
    1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 februari 2024.
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser had ten tijde van het vaststellen van de waarde het recht van erfpacht met betrekking tot de recreatiewoning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning uit 1974 (gerenoveerd in 2019) met 78 m² gebruiksoppervlakte en een overkapping van 4 m². De kavelgrootte is 1.045 m².
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de recreatiewoning niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser. 
    
    4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de recreatiewoning niet te hoog heeft vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de recreatiewoning bepaald op de waarde die aan de recreatiewoning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (hierna ook: de marktwaarde).
    
    6. Eiser heeft de vastgestelde waarde betwist en daarbij gewezen op een aantal volgens hem relevante omstandigheden. Zo is er sprake van illegale ver- en uitbouw bij andere recreatiewoningen, illegale permanente bewoning bij andere recreatiewoningen en het voegen van gemeentelijke grond bij eigen kavels. Daarop wordt niet gehandhaafd, wat leidt tot een prijsopdrijving die leidt tot een te hoge waarde voor de recreatiewoning van eiser.
    
    7. De heffingsambtenaar betoogt, onder verwijzing naar een taxatiematrix van zijn taxateur van 4 april 2024 (de matrix), dat de vastgestelde waarde in vergelijking met de referentiewoningen niet te hoog is. Mede gelet op de verkoop van de recreatiewoning in mei 2023 voor € 321.600 is de vastgestelde waarde eerder (veel) te laag. De omstandigheden die eiser aanvoert doen daar volgens de heffingsambtenaar niet aan af. 
    
    8. De rechtbank stelt het volgende voorop. Als een onroerende zaak is verkocht kort vóór of na de waardepeildatum, moet op grond van vaste rechtspraak in de regel worden aangenomen dat de prijs die de koper heeft betaald overeenkomt met de marktwaarde. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Ook wanneer de eigen verkoop een wat ruimere tijd is verwijderd van de waardepeildatum, kan voor de beoordeling van de marktwaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum belang worden gehecht aan de verkoopprijs. Voorwaarde daarvoor is dat er rekening wordt gehouden met de waardeontwikkeling van de onroerende zaak in de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum.
    
      8.1.
      De rechtbank stelt vast dat (het recht van erfpacht met betrekking tot) de recreatiewoning in mei 2023 is verkocht, omdat eiser dit niet heeft betwist. Die verkoop ligt weliswaar bijna 18 maanden na de waardepeildatum, maar is naar het oordeel van de rechtbank bruikbaar in het kader van de waardebepaling. Tussen partijen is niet in geschil dat de verkoop een aanbieding op de openbare markt betrof en dat de koper een niet aan eiser gelieerde derde is. Uit de leveringsakte blijkt dat de koopprijs € 307.500 bedroeg. Gelet op het grote verschil (van € 98.500) tussen dit bedrag en de vastgestelde waarde, acht de rechtbank aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft gesteld dat de markt in de periode tussen waardepeildatum en verkoopdatum niet zo hard is gestegen, dat dit het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs van € 98.500 kan verklaren, laat staan dat dat verschil op basis van de marktontwikkeling nog groter zou moeten zijn. Dit is door eiser niet betwist. 
      
    
    
      8.2.
      Eiser heeft naar voren gebracht dat het gebrek aan handhaving op onder meer permanente bewoning zorgt voor een prijsopdrijvend effect en dat dit voor alle recreatiewoningen geldt, dus ook voor zijn recreatiewoning. Zelfs als de rechtbank eiser hierin volgt, doet dat er niet aan af dat de door eiser gerealiseerde verkoopprijs valt onder de omschrijving van de marktwaarde als opgenomen onder 5. Als de rechtbank uitgaat van het standpunt van eiser, zou namelijk elke potentiële koper rekening houden met de mogelijkheid van permanente bewoning. Anders dan eiser kennelijk wenst, kan de rechtbank dan de invloed van die mogelijkheid van permanente bewoning bij de beoordeling van de waarde niet wegdenken.
    
  
  
    
      Conclusie en gevolgen
    
    
      9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de vastgestelde waarde in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    Beslissing
    
    
      
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              w.g. griffier
            
            
              w.g. rechter
            
          
        
      
    
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.T.M. Hennevelt, rechter, in aanwezigheid van J.H. Folkers, griffier.
      Uitgesproken op 22 januari 2026.
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.