ECLI:NL:GHAMS:2020:42
Gerechtshof AMS — Uitspraak 


GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 					200.233.067/01
zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland: 	5375400 \ CV EXPL 16-5426
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 januari 2020
inzake
[appellante]
,
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. A.F.M. Visscher te Volendam, gemeente Edam-Volendam,
tegen
STICHTING INTERMARIS
,
gevestigd te Hoorn,
geïntimeerde,
advocaat: mr. K. Mels te Purmerend.
Partijen worden hierna [appellante] en Intermaris genoemd.
1
Het geding in hoger beroep
[appellante] is bij dagvaarding van 30 augustus 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Zaanstad (hierna: de kantonrechter) van 1 juni 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en Intermaris als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
[appellante] heeft daarna een memorie van grieven met producties ingediend en Intermaris een memorie van antwoord met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 28 februari 2019 doen bepleiten, [appellante] door mr. [NAAM]. Mels voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en
- uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vordering zal toewijzen, met veroordeling van Intermaris in de kosten van het hieronder nader te duiden rapport van Nedon Adviesbureau B.V. en van het geding in beide instanties.
Intermaris heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2
De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Zij komen neer op het volgende.
a. Partijen hebben op 27 februari 2015 een huurovereenkomst gesloten, waarbij Intermaris de woning aan het [adres] (hierna: de woning) aan [appellante] heeft verhuurd tegen een huurprijs die ten tijde van de procedure in eerste aanleg na indexatie € 619,32 per maand bedroeg.
b. Na telefonische meldingen van schimmelplekken in de woning door [appellante] op 3 maart 2015 en 30 maart 2015 heeft Intermaris werkzaamheden uitgevoerd aan de woning, waarbij door opzichters van Intermaris melding is gemaakt van
drie kleine schimmelplekken achter het behang onder de vensterbank
en
lekkage bij de dakkapel
.
c. De Opzichter Wonen van Intermaris heeft [appellante] in een brief van 7 mei 2015 onder meer het volgende meegedeeld:
Op 9 april heb ik samen met de heer [X] van Vastgoedbeheer uw woning bezocht. Onze bevindingen in de hal zijn de donkere plekken die vermoedelijk door lekkage van de vaatwasser en slechte ventilatie door de vorige bewoner zijn veroorzaakt. Dit is geconstateerd nadat u het behang heeft verwijderd. De donkere plekken aan de rechterzijde van de dakkapel zijn veroorzaakt door lekkage van het lood. Na het bezoek op 30 april zijn wij het volgende met u overeengekomen. Intermaris gaat de twee donkere plekken behandelen. Als de zwarte plekken weer terugkomen in de hal en aan de rechterzijde van de dakkapel dan gaat Intermaris nader onderzoek plegen (o.a. vochtmeten).
d. Op 29 juni 2015 heeft [appellante] zich bij Intermaris erover beklaagd dat bij de dakkapel nog steeds lekkage optrad en er nog steeds schimmelproblematiek aan de orde was. De toenmalige gemachtigde van [appellante] heeft Intermaris bij brief van 14 augustus 2015 gesommeerd de gebreken te verhelpen, waarbij is opgemerkt:
Schimmel door de gehele woning (!)
.
e. Intermaris heeft in de periode van 19 augustus 2015 tot en met 31 augustus 2015 een vochtmeting gedaan in de woning en de resultaten daarvan neergelegd in een rapport van 4 september 2015. Dat rapport is bij brief van 4 september 2015 aan [appellante] toegezonden met de mededeling
De metingen laten zien dat de het vochtgehalte een normale waarde heeft. U kunt dit lezen in de bijlage. Dit betekent dat we geen noodzaak zien om (vervolg) actie te ondernemen voor vocht
.
f. Op 25 mei 2016 heeft [appellante] haar klachten over vochtproblemen opnieuw bij Intermaris onder de aandacht gebracht. Op 6 juni 2016 heeft tussen [appellante] en [Y] (directeur van Intermaris en hierna: [Y] ) daarover een gesprek plaatsgevonden. [Y] heeft in een brief van 10 juni 2016 in dat kader aan [appellante] meegedeeld:
In ons gesprek gaf ik aan dat Intermaris u een andere woning aanbiedt indien uit een onafhankelijke meting blijkt dat het vochtgehalte inderdaad te hoog is.
g. De advocaat [NAAM][appellante] heeft in een brief aan Intermaris van 13 juli 2016 meegedeeld dat [appellante] in verband met gebreken in de woning aanspraak maakt op huurverlaging en schadevergoeding op grond van de artikelen 7:204 BW e.v.
h. Ter zitting in eerste aanleg hebben partijen afgesproken dat [appellante] opdracht zou geven tot nader onderzoek naar vocht- en schimmelproblematiek in de woning. [appellante] heeft daartoe Bureau voor Bouwpathologie BB (hierna: Bureau voor Bouwpathologie) benaderd. Bureau voor Bouwpathologie heeft, na onderzoek in de woning op 23 februari 2017, op 10 maart 2017 een rapport uitgebracht. In dit rapport wordt onder meer geconcludeerd:
(…) er is geen sprake van concrete of actuele vochtgebreken in de onderhavige woning. Op de binnenwanden van de woning zijn tijdens het onderhavige onderzoek geen schimmelplekken aangetroffen. (…) Ondanks dat er geen sprake is van actuele vochtgebreken, worden onderstaand enkele schimmelplekken zoals deze eerder in de woning zichtbaar zijn geweest, nader verklaard.
Intermaris heeft de kosten van dit onderzoek voor haar rekening genomen.
i. [appellante] heeft vervolgens aan Nedon Adviesburo B.V. (hierna: Nedon) opdracht gegeven voor verder onderzoek naar de aanwezigheid van vocht en schimmels in de woning. Nedon heeft ter zake op 28 maart 2017 een inspectie in de woning uitgevoerd en op 29 maart 2017 een rapport uitgebracht.
3
De beoordeling
3.1
[appellante] heeft gevorderd, kort gezegd, vermindering van de huurprijs van de woning en veroordeling van Intermaris tot schadevergoeding en tot het verhelpen van de volgens [appellante] in de woning spelende vocht- en schimmelproblematiek. [appellante] heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat deze problematiek een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. Hij heeft daartoe overwogen, kort gezegd, dat noch uit de door Intermaris in 2015 uitgevoerde vochtmeting noch uit het rapport van Bureau voor Bouwpathologie blijkt van vocht- en schimmelproblematiek. Het rapport van Nedon heeft de kantonrechter geoordeeld te zijn opgemaakt in strijd met de afspraken van partijen en daarmee ook in strijd met de goede procesorde. Dit rapport dient daarom volgens de kantonrechter buiten beschouwing te worden gelaten. De kantonrechter heeft daaraan ten overvloede toegevoegd dat ook uit dit rapport onvoldoende blijkt van vocht- en schimmelproblemen die zouden voortkomen uit een gebrek van de woning. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met zes grieven op. Intermaris heeft verweer gevoerd. Dit verweer zal bij de behandeling van de grieven worden betrokken voor zover van belang. Het hof ziet aanleiding de grieven gezamenlijk te bespreken.
3.2
In de procedure zijn, zoals hierboven al vermeld, drie rapporten overgelegd (van Intermaris zelf, van Bureau voor Bouwpathologie en van Nedon) die betrekking hebben op de vraag of vocht en schimmel in de woning aanwezig zijn. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter niet de juiste conclusies uit deze rapporten getrokken. Zo blijkt uit het rapport van de door Intermaris gedane vochtmeting wel degelijk dat de luchtvochtigheid in de woning niet in orde is. Het door Bureau voor Bouwpathologie uitgevoerde onderzoek is te summier geweest en kan niet als onafhankelijk worden aangemerkt omdat [appellante] niet bij alle onderzoekshandelingen aanwezig was en er telefonisch contact is geweest met Intermaris buiten [appellante] om. [appellante] was daardoor genoodzaakt Nedon in te schakelen. Het door Nedon uitgebrachte rapport, dat de stellingen van [appellante] volgens haar ondersteunt, kan daarom niet terzijde worden geschoven, aldus nog steeds [appellante] .
3.3
Het hof deelt de zienswijze van [appellante] niet. De resultaten van de vochtmeting door Intermaris over de periode van 19 augustus 2015 tot en met 31 augustus 2015 tonen slechts enkele keren en slechts gedurende korte tijd een marginale overschrijding van de door [appellante] genoemde bovengrens van luchtvochtigheid van zestig procent. De resultaten blijven het overgrote deel van de onderzoeksperiode (ruim) onder deze grens. Het hof ziet daarom met de kantonrechter in deze meetresultaten geen bewijs voor een zodanige vochtproblematiek in de woning dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Niet gebleken is, zo volgt uit onderstaande overwegingen, dat op de bovenverdieping, waar niet gemeten is, wel sprake is van een zodanige vocht- en schimmelproblematiek.
3.4
De kantonrechter heeft ter zake van het onderzoek en het rapport van Bureau voor Bouwpathologie het volgende overwogen:
5.3
Ook uit het rapport van 23 februari 2017 van Bureau Bouwpathologie blijkt niet van vocht- en schimmelproblematiek. De conclusie van dat rapport is dat in de woning geen sprake is van concrete of actuele vochtgebreken. Voor zover er eerder in de woning schimmelplekken zichtbaar zijn geweest, kunnen deze volgens Bureau Bouwpathologie worden verklaard door een lekkage in het verleden die inmiddels is hersteld, terwijl met betrekking tot dergelijke schimmelplekken overigens geen bouwkundige gebreken aantoonbaar zijn. De kantonrechter ziet geen reden om te twijfelen aan de juistheid van het door Bureau Bouwpathologie verrichte onderzoek en de op basis daarvan getrokken conclusies. Het rapport van Bureau Bouwpathologie is goed onderbouwd, inzichtelijk gemotiveerd en voldoende overtuigend in de conclusie.
5.4
De kantonrechter deelt niet de opvatting van [appellante] dat het rapport van Bureau Bouwpathologie buiten beschouwing zou moeten worden gelaten, omdat geen sprake zou zijn van een onafhankelijk onderzoek. [appellante] heeft zelf gekozen voor Bureau Bouwpathologie en is de opdrachtgever van het onderzoek. Uit de eigen stellingen van [appellante] blijkt ook dat zij Bureau Bouwpathologie van informatie heeft (kunnen) voorzien en dat zij deels bij het onderzoek door Bureau Bouwpathologie aanwezig is geweest. Dat zij niet bij alle onderzoeken aanwezig was, maakt niet dat sprake is geweest van een ondeugdelijk onderzoek. Intermaris is overigens kennelijk bij geen enkel deel van het onderzoek aanwezig geweest. De enkele omstandigheid dat er telefonisch contact is geweest tussen Bureau Bouwpathologie en Intermaris kan niet mee brengen dat het onderzoek niet onafhankelijk is geweest. [appellante] heeft haar stelling daarover ook onvoldoende onderbouwd en gemotiveerd.
Het hof sluit zich aan bij deze overwegingen en neemt deze over. Ook in hoger beroep falen de desbetreffende stellingen van [appellante] derhalve.
3.5
De vraag of het rapport van Nedon al dan niet buiten beschouwing moet worden gelaten kan in het midden blijven, omdat ook uit dit rapport niet kan worden geconcludeerd dat in de woning nu nog vochtproblematiek speelt. In de conclusie van dit rapport staat immers juist:
Als er geen eerdere vochtproblemen in het pand aanwezig waren geweest dan was er minder tot geen schimmel overlast geweest.
Onduidelijk is wanneer deze vochtproblemen zouden zijn opgelost, maar wel volgt hieruit dat dat het geval is. De gegeven adviezen zijn voorts zodanig geformuleerd dat daaruit evenmin concrete actuele gebreken kunnen worden afgeleid. Daartoe missen ook de in het rapport voorafgaande constateringen voldoende stelligheid. Dit rapport kan [appellante] daarom in deze procedure niet baten.
3.6
De stelling dat ook omliggende woningen te kampen hebben met vocht- en schimmelproblemen is op zichzelf te mager om de gestelde gebreken te dragen. Dit geldt zeker in het licht van het geheel aan voorliggende rapporten dat op de afwezigheid van gebreken wijst. Het bestaan van de gestelde gebreken is dan ook onvoldoende concreet toegelicht. Het bewijsaanbod van [appellante] zal daarom worden gepasseerd.
3.7
Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4
De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Intermaris begroot op € 716,- aan verschotten en € 2.277,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, E.K. Veldhuijzen van Zanten en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2020.