ECLI:NL:RBNHO:2020:6090
Rechtbank NHO — Uitspraak 


RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/3475
uitspraak van de meervoudige kamer van 13 augustus 2020 in de zaak tussen
[eisers] e.a., te [woonplaats] , eisers
(gemachtigde: mr. L.T. van Eijck van Heslinga),
en
de minister van Economische Zaken en Klimaat, verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 10 oktober 2018 heeft verweerder besloten om de aanvraag van eisers om planschade (deels) te honoreren, in die zin dat aan hen een tegemoetkoming wordt toegekend van € 4.000,-, te vermeerderen met rente en leges. Het bezwaar tegen dit besluit heeft verweerder bij besluit van 15 juli 2019 (het bestreden besluit) ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eisers hebben naar aanleiding van het verweerschrift een aanvullende reactie aan de rechtbank doen toekomen.
De meervoudige kamer van de rechtbank heeft het beroep op 22 juni 2020 op zitting behandeld. Eisers zijn in persoon verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door J.H. Verheul-Verkaik. Teven was namens verweerder aanwezig [naam 1] , onafhankelijk planschadeadviseur.
Overwegingen
1.	Eisers hebben op 27 juni 2016 bij verweerder een verzoek om vergoeding van planschade ingediend. Zij hebben daarin gesteld dat de waarde van hun onroerende zaak aan de [onroerende zaak] , bestaande uit een woonhuis, grond en een loods, zal dalen ten gevolge van het Rijksinpassingsplan Windpark Wieringermeer (en gecoördineerde besluiten (fase1)), dat op 4 mei 2016 onherroepelijk is geworden. Reden voor de gestelde waardedaling is dat de wijziging van het in de omgeving van de onroerende zaak van eisers geldende planologische regime mogelijk maakt dat een aantal grote windmolens met een omvangrijke diameter worden geplaatst op relatief korte afstand van het perceel van eisers.
2.1
Verweerder heeft extern en onafhankelijk deskundig planschadeadviseur [naam 2] de opdracht gegeven om te adviseren over de aanvraag van eisers. [naam 2] heeft in een conceptadvies geadviseerd om eisers een tegemoetkoming in de schade toe te kennen van € 4.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente.
2.2
In het definitieve advies van [naam 2] is – kort samengevat – het volgende overwogen.
2.2.1
De kortst gemeten afstand tussen de perceelgrens van de onroerende zaak van eisers, bestaande uit een perceel van 2035 m² met daarop een woning met een woonoppervlakte van 130 m² en een loods, varieert van ongeveer 800 meter (tot het noordelijk gelegen gewijzigde bestemmingsvlak) tot 820 meter (tot één van de zuidelijk gelegen bestemmingsvlakken) en 2900 meter (tot een ander zuidelijk gelegen bestemmingsvlak).
2.2.2
Op de gronden van eisers rust ingevolge het ter plaatse vigerende bestemmingsplan de bestemming “Agrarisch”. Ter plaatse is een bedrijfswoning toegestaan. De woning wordt daarom bij de beoordeling van het planschadeverzoek aangemerkt als bedrijfswoning. Bij de beoordeling van het planschadeverzoek is het woongedeelte van het perceel, bestaande uit de woning en de ongeveer 1400m² daaromheen liggende grond afgesplitst van de rest van de grond en de loods, omdat de planologische wijzigingen alleen van invloed zijn op de waarde van de woning en niet op de rest van het perceel. In de oude situatie, dus ingevolge het bestemmingsplan “Buitengebied 2009” waren de gronden waarop het Rijksinpassingsplan ziet, voor zover van belang, bestemd als “Agrarisch”. De gronden ten noorden van het perceel van eisers hadden daarbij voorts de bestemming “specifieke vorm van agrarisch – windmolens in lijnopstelling”. Ter plaatse van de gronden met deze bestemming mochten windmolens in lijnopstelling worden gebouwd met een maximale hoogte van 120 meter en een tiphoogte van 126 meter. Op de gronden ten zuiden van het perceel van eisers waren windmolens niet toegestaan.
2.2.3
Met het Rijksinpassingsplan is mogelijk gemaakt dat de gronden die daartoe zijn aangewezen worden gebruikt voor een “Bedrijf -Windturbinepark” en is ter plaatse van gronden met de bestemming “Agrarisch” met de nadere aanduiding “windturbinepark” mogelijk gemaakt dat de gronden worden gebruikt voor het overdraaien van rotoren van windturbines. Ter plaatse van de bestemming “Bedrijf -Windturbinepark” zijn windmolens toegestaan met een ashoogte tussen de 100 en 120 meter, een rotordiameter van ten minste 90 meter en een tiphoogte van maximaal 178 meter. Voor het noordelijke en zuidelijke bestemmingsvlak waar dit mogelijk is gemaakt zijn per vlak maximaal 5 windmolens toegestaan en voor het verder gelegen bestemmingsvlak ten zuidoosten van het perceel van eiseres maximaal 8.
2.2.4
Bij de vaststelling van de hoogte van de planschade stelt [naam 2] voorop dat uitgangspunt dient te zijn dat de woning van eisers dient te worden aangemerkt als bedrijfswoning. Dit is van belang, omdat veranderingen in de planologische omgeving zich bij een bedrijfswoning minder snel laten vertalen in een concrete waardevermindering van het object, omdat het gegeven dat nabij de bedrijfswoning een bedrijf mag worden geëxploiteerd in de regel in overwegende mate de waarde van het object bepaalt. De waardegevoeligheid van een bedrijfswoning voor aspecten zoals uitzicht, privacy en dergelijke wordt volgens [naam 2] ook door de Afdeling minder groot geacht dan bij een burgerwoning. Bij een burgerwoning staat immer het wonen en het genot daarvan voorop, terwijl bij een bedrijfswoning het woongenot ondergeschikt is aan de bedrijfsfunctie waartoe het pand behoort.
2.2.5
Door de toegestane hoogte zijn de nieuwe windturbines niet alleen in en rondom het object van eisers te zien, maar ook ver daarbuiten. Omdat de windmolens dusdanig prominent en beeldbepalend zijn, is aannemelijk dat een redelijk denkend en handelend koper het visueel zichtbaar zijn van de molens als zelfstandige factor zal laten meewegen bij de prijsvorming. Ook is vanwege de aantasting van de kwaliteit van de woonomgeving sprake van aantasting van het woongenot. Er zal sprake (kunnen) zijn van slagschaduw op het perceel van eisers ten gevolge van de mogelijk gemaakte windmolens en dit zal ten koste gaan van het woongenot. Daarnaast zal de planologische wijziging een toename van de geluidsbelasting met zich meebrengen die relevant is voor het woongenot in en rondom de woning van eisers. Conclusie is dan ook dat de realisering van de planologische wijzigingen zullen leiden tot een verslechtering van de kwaliteit van de omgeving, geluidsoverlast en slagschaduw. Bij de bepaling van de inbreuk op het woongenot zijn bepalend de afstand, de oriëntatie van het object ten opzichte van de windmolens en de verwachte slagschaduw. Gezien de gewijzigde maatschappelijke inzichten ten aanzien van het gebruik van energiebronnen kan de komst van een windturbine als een normale maatschappelijke ontwikkeling worden aangemerkt. De bouw van windturbines ligt weliswaar niet op elke plaats in de lijn der verwachting, maar in het geval van eisers is al enige tijd beleid voorhanden dat ziet op uitbreiding van het aantal windturbines in de omgeving van het object van aanvragers. Daarbij komt dat in de omgeving al meer windmolens mogelijk zijn gemaakt. Uitbreiding ter plaatse ligt in het geval van eisers daarom wel in de lijn der verwachting. Hierin wordt aanleiding gezien om uit te gaan van een verhoogde aftrek voor normaal maatschappelijk risico, te weten 3% in plaats van 2%;
2.2.6
Alle factoren hiervoor leiden tot de conclusie van [naam 2] dat sprake is van schade in de vorm van waardevermindering. De vermindering van de waarde heeft [naam 2] vastgesteld door de waarde van het object van eisers voor de peildatum te vergelijken met de waarde erna, uitgaande van 20 juni 2015 (datum inwerkingtreding Rijksinpassingsplan) als peildatum. De waarde voor de peildatum is getaxeerd op € 400.000,-en de waarde erna, rekening houdend met de benoemde waardeverminderende factoren, op
€ 384.000,-. De wijzingen van het planologische regime brengen derhalve een waardedaling van € 16.000 met zich mee. Rekening houdend met een normaal maatschappelijk risico van 3%, leidt dit tot een schadebedrag van € 16.000 - € 12.000 = € 4000,-.
3. Verweerder heeft het advies van [naam 2] van 15 augustus 2020 overgenomen en aan zijn besluitvorming ten grondslag gelegd.
4. In bezwaar hebben eisers met name de waardebepaling voor de situatie na de peildatum en de gehanteerde aftrek van 3% van de schade als normaal maatschappelijk risico gemotiveerd bestreden. Daarbij hebben eisers een contra-advies van planschadeadviseur [naam 3] overgelegd. In het door [naam 3] opgestelde advies komt [naam 3] - kort samengevat - tot de conclusie dat de waarde van het object voor de peildatum terecht door [naam 2] is getaxeerd op € 400.000,-, maar dat de waarde na de peildatum op € 365.000,- dient te worden getaxeerd in plaats van op het door [naam 2] genoemde bedrag van
€ 384.000,-. Volgens [naam 3] is het verschil in taxatie na de planologische wijzigingen te verklaren doordat [naam 2] er ten onrechte van uitgaat dat de woning van eisers in dit geval vanwege de planologische status als bedrijfswoning minder waardedaling te zien zou geven dan een “normale” woning. Daarbij ziet [naam 3] geen grond voor een aftrek van meer dan 2% voor normaal maatschappelijk risico, omdat het geen normale ontwikkeling is dat twee windmolenparken op korte afstand van de woning van eisers worden gebouwd. [naam 3] komt daarom tot een schadebedrag na aftrek van 2% voor normaal maatschappelijk risico van € 27.000,-.
5. In het bestreden besluit heeft verweerder – kort samengevat – overwogen dat
in bezwaar beoordeeld moet worden of de aangevoerde bezwaren doen twijfelen aan de juistheid van het door [naam 2] gegeven planschadeadvies, zodanig dat geoordeeld dient te worden dat het advies van [naam 2] niet aan de besluitvorming ten grondslag mag worden gelegd. Verweerder ziet geen grond om te twijfelen aan het advies van [naam 2] en is daarom van oordeel dat ze het advies aan de besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen. Het bezwaar wordt daarom ongegrond verklaard.
6. In beroep hebben eiseres zich gemotiveerd tegen het bestreden besluit gekeerd.
Daarbij zijn de standpunten als ingenomen in bezwaar gemotiveerd herhaald:
Er dient volgens eisers niet uitgegaan te worden van de wat meer “gevolgenneutrale” bedrijfswoning, maar van een burgerwoning;
De gehanteerde aftrek van 3% als normaal maatschappelijk risico is te hoog.
7. De rechtbank overweegt voor wat betreft de vraag of de woning van eiseres bij de planvergelijking door [naam 2] terecht als wat meer “gevolgenneutrale” bedrijfswoning in aanmerking is genomen als volgt.
7.1
Uit de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016:ECLI:NL:RVS: 2016:2582 (de overzichtsuitspraak) volgt dat bij de bepaling van de waardevermindering maatgevend is welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van hetgeen maximaal op grond van het oude en nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd.
7.2
Vast staat dat de gronden van eisers ingevolge het ter plaatse geldende bestemmingsplan Buitengebied 2009 bestemd zijn voor gebruik als Agrarisch. Deze gronden zijn onder meer bestemd voor een grondgebonden agrarisch bedrijf en een daarbij behorende bedrijfswoning en voor aan-huis-gebonden beroepen en bedrijven met de daarbij behorende gebouwen. Vast staat tevens dat op gronden met de bestemming Agrarisch geen bewoning als burgerwoning zonder (al dan niet agrarische) bedrijvigheid is toegestaan. Daarbij is de rechtbank niet gebleken dat in het verleden ter plaatse in afwijking van het bestemmingsplan gebruik als burgerwoning is vergund.
7.3
De rechtbank is gelet hierop van oordeel dat er in het kader van de vaststelling van planschade terecht van is uitgegaan dat de prijs die een redelijk denkend en handelend koper zal willen betalen voor de woning van eiseres zal worden bepaald door het gegeven dat ter plaatse alleen gebruik van de woning als bedrijfswoning is toegestaan. Dat de feitelijke situatie een andere is doet hieraan niet af. Aan het feitelijk gebruik kan een potentiële koper immers niet het recht ontlenen om de woning in afwijking van hetgeen het bestemmingsplan toestaat te mogen (blijven) gebruiken als burgerwoning. Ook de door eisers aangehaalde uitspraak van de rechtbank Middelburg van 23 december 2010 (ECLI:NL:RBMID:2010:3724) kan hen niet baten. In genoemde uitspraak kwam die rechtbank weliswaar tot de conclusie dat bij de planvergelijking wel diende te worden uitgegaan van het bestaande (strijdige) gebruik als burgerwoning, maar daarbij was van belang dat de planwetgever in die zaak voornemens was om het bestaande gebruik in het nieuwe bestemmingsplan positief te bestemmen en dus aan de woning een woonbestemming toe te kennen. Daarvan is in het geval van eisers niet gebleken. De stelling van eisers op dit punt treft daarom geen doel.
8.	De rechtbank overweegt voor wat betreft de vraag of [naam 2] mocht uitgaan van een aftrek van 3% voor normaal maatschappelijk risico als volgt.
8.1
De vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico is in de eerste plaats aan het bestuursorgaan dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter die motivering en kan hij, indien deze niet volstaat, in het kader van de definitieve beslechting van het geschil met toepassing van artikel 8:41a van de Awb de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is, zo volgt uit de uitspraak van de Afdeling van 6 november 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:3735).
8.2
Uit de in overweging 7.1 van deze uitspraak genoemde overzichtsuitspraak volgt dat de vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro tot het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
8.2
De rechtbank kan [naam 2] in beginsel volgen in de stelling dat het gelet op de matschappelijke ontwikkelingen en het ter plaatse geldende planologische beleidskader betreffende windmolens op zichzelf in de lijn der verwachting ligt dat ter plaatse planologisch mogelijk wordt gemaakt dat meer en grote windmolens kunnen worden geplaatst. Dat geen concreet zicht bestond op de omvang waarin, de exacte plek waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen, maakt dit, gelet op de hiervoor aangehaalde overzichtsuitspraak, niet anders. Bij beantwoording van de vraag of de uitbreiding van het aantal windmolens ter plaatse tot het normaal maatschappelijk risico behoort dient echter gekeken te worden naar alle omstandigheden van het geval. In het kader daarvan acht de rechtbank in het bijzonder van belang dat, zoals eisers onweersproken hebben gesteld, het zweefvliegveld gelegen in de directe nabijheid van het perceel van eisers in de weg stond aan plaatsing van (meer en grotere) windmolens en dat het vliegveld ook daadwerkelijk moest worden verplaatst om de komst van meer/grotere windmolens toch mogelijk te maken. De rechtbank kan eisers gelet daarop volgen in hun stelling dat het, ondanks de maatschappelijke ontwikkelingen in algemene zin en ondanks de geformuleerde beleidskaders, niet in de lijn der verwachtingen lag dat zij zouden worden geconfronteerd met het planologisch mogelijk maken van twee windmolenparken op korte afstand van hun woning. Voor een schadeaftrek van meer dan de wettelijk bepaalde 2% voor normaal maatschappelijk risico ziet de rechtbank daarom geen grond.
9.1
De rechtbank zal het beroep daarom gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de aftrek voor het normaal maatschappelijk risico vast te stellen op 2% van de waarde van het object van eisers onmiddellijk voor het ontstaan van de schade. Dit betekent dat een bedrag van 2% van € 400.000,-, ofwel € 8.000,- op de vergoeding van de vastgestelde schade in mindering mag worden gebracht.
9.2
De aldus voor vergoeding in aanmerking komende schade bedraagt dan € 400.000,- minus € 384.000,- = € 16.000,- minus € 8000,- = € 8000,- te vermeerderen met rente. De rechtbank zal daarom bepalen dat verweerder eisers een tegemoetkoming(plan-) schade dient te betalen van € 8.000,-.
10.1
Omdat het beroep gegrond is zal de rechtbank bepalen dat verweerder eisers het door hun betaalde griffierecht vergoedt.
10.2
Daarbij zal de rechtbank verweerder veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.100,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 1).
10.3
Eisers hebben in hun beroepschrift weliswaar gevraagd om vergoeding van de kosten van deskundigenadvisering, maar hebben het aan hen toegezonden proceskostenformulier niet uiterlijk ter zitting geretourneerd. Aldus hebben eisers geen urenspecificatie van deze deskundige overgelegd. De rechtbank heeft het onderzoek aan het eind van de zitting gesloten en ziet in het ontbreken van deze specificatie geen reden het onderzoek te heropenen. Het verzoek om vergoeding van deskundigenkosten wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van dat besluit;
stelt de voor vergoeding door verweerder aan eisers in aanmerking komende schade vast op € 8.000,-, te vermeerderen met rente;
bepaalt dat verweerder eisers het door hun betaalde griffierecht ten bedrage van
€174,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 2100,-.
Deze uitspraak is gedaan op 13 augustus 2020 door mr. [NAAM]. B. Veenman, voorzitter,
mr. [NAAM]. J.H.A.C. Everaerts en mr. S.A. Steinhauser, leden, in aanwezigheid van
mr. E. Degen, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier						voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.
Bijlage
Juridisch kader
Artikel 6.1  van de wet ruimtelijke ordening (Wro).
1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
2 Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is:
a. een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid;
b. een bepaling van een wijziging krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder a, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, tweede lid, of van een uitwerking krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder b, of een nadere eis krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder d;
c. een besluit omtrent een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b, c of g, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
d. de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning ingevolge artikel 3.3, eerste lid, of 3.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
e. een bepaling van een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1, derde lid, of van een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3, derde lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, of 2.11, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
f. een bepaling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, 2.11, eerste lid, of 2.12, eerste lid, onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
g. een koninklijk besluit als bedoeld in artikel 10.4.
3 De aanvraag bevat een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming.
4 Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld in het tweede lid, onder a, b, c, e, f of g, moet worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop die oorzaak onherroepelijk is geworden.
5 Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een aanhouding als bedoeld in het tweede lid, onder d, kan eerst, en moet worden ingediend binnen vijf jaar na terinzagelegging van het vastgestelde bestemmingsplan.
6 Schade als gevolg van een bepaling als bedoeld in artikel 3.3 of artikel 3.6, eerste lid, onder c, of artikel 3.38, derde of vierde lid, wordt eerst vastgesteld op grond van een krachtens die bepalingen genomen besluit.
Artikel 6.2 Wro
1. Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager.
2 In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager:
a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade;
b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:
1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of
2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.