ECLI:NL:RBOBR:2020:3188
Rechtbank OBR — Uitspraak 


RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummer	: 8092043
Rolnummer	: 19-9574
Uitspraak	: 9 juli 2020
in de zaak van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Cranendonck,
zetelend te Budel,
eiseres,
gemachtigde: mr. M. Willems-Muller,
t e g e n
Budelse Brouwerij B.V.,
gevestigd in Budel,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.W. Adriaansens.
Partijen zullen hierna worden genoemd “de gemeente” en “de Brouwerij”.
1
Het verdere verloop van het geding
1.1.
Dit blijkt onder meer uit het volgende:
a. het tussenvonnis van 2 januari 2020 waarbij een comparitie (een mondelinge behandeling) is bepaald;
b. de op 2 juni 2020 ontvangen producties 17 tot en met 24 van de gemeente;
c. de mondelinge behandeling die op 10 juni 2020 heeft plaatsgevonden door middel van een digitale beeld- en geluidverbinding ("
skype
") waarbij partijen haar standpunten nader hebben toegelicht, mede aan de hand van spreekaantekeningen die op voorhand aan de rechtbank en de gemachtigden zijn toegezonden.
1.2.
Na afloop van de mondelinge behandeling is de datum voor het vonnis vastgesteld.
2
De feiten
2.1.
De gemeente is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de Sportlaan 3-7, 6021 KA in Budel, kadastraal bekend, gemeente Budel, sectie L, nummer 1486 (gedeeltelijk) (voorheen 1296). De onroerende zaak is een binnensportaccommodatie (met onder meer een zwembad) op het sportcomplex Harrie Derckx.
2.2.
De gemeente heeft op 4 februari 1981 met de Brouwerij een overeenkomst gesloten inzake de verhuur/huur van het restaurantbedrijf in het gemeentelijk overdekte zwembad.
2.3.
In verband met verbouwingsplannen hebben de gemeente en de Brouwerij de destijds geldende huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd. Partijen hebben nieuwe afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in een huurvernieuwingsovereenkomst.
2.4.
De gemeente heeft bij huurovereenkomst van 3 juli 2008 aan de Brouwerij de bedrijfsruimte (bestaande uit de horecaruimte, spoelkeuken, opslag horeca en de vergaderruimte op de 1e verdieping en het medegebruik van de centrale voorzieningen en het binnen- en buitenterras) verhuurd, gelegen in en deel uitmakend van de binnensportaccommodatie van het sportcomplex Harrie Derckx.
2.5.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte van toepassing.
2.6.
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande 18 december 2008. Na deze huurperiode is de huurovereenkomst verlengd met een periode van vijf jaar, tot 17 december 2018.
2.7.
De huurprijs, gebaseerd op de geschatte bezoekersaantallen en de te verwachten omzet, bedroeg bij aanvang € 22.000,00 op jaarbasis. De huidige huurprijs bedraagt € 2.034,20 per maand (€ 24.410,40 op jaarbasis).
2.8.
De Brouwerij heeft, met toestemming van de gemeente, voor de exploitatie van de horecagelegenheid een (onder-)huurovereenkomst gesloten met de heer [naam onderhuurder] (hierna: [naam onderhuurder] ), ingaande 19 december 2008. Daarbij is eveneens overeengekomen dat de Brouwerij de bieren en dranken aan [naam onderhuurder] levert (een afnameverplichting). Door de Brouwerij is in het gehuurde onder andere een barmeubel geplaatst, voorzien van koelmeubels en biertapmaterialen. Deze materialen en de inventaris van de horecagelegenheid zijn door de Brouwerij gratis aan [naam onderhuurder] ter beschikking gesteld.
2.9.
[naam onderhuurder] heeft met toestemming van de Brouwerij zijn rechten en verplichtingen uit hoofde van de onderhuurovereenkomst overgedragen aan Zuiderpoort Café B.V.
2.10.
De gemeente heeft
Hospitality Consultants
in 2016 een onderzoek laten uitvoeren naar de vraag of privatisering van het sportcomplex Harrie Derckx voor haar een kostenbesparing zou kunnen betekenen.
2.11.
[naam onderhuurder] heeft zich bij de gemeente gemeld als potentiële exploitant van het gehele Zuiderpoortcomplex. Hij exploiteert door middel van Zuiderpoort Café B.V. reeds het horecagedeelte van het sportcomplex. Daarnaast is hij directeur/grootaandeelhouder van Klikkelstein B.V. die een kinderopvang in het naastgelegen en aan het Zuiderpoortsportcomplex gekoppelde gebouw exploiteert. Er is sprake van gezamenlijk gebruik van infrastructurele onderdelen.
2.12.
Bureau
Praesentis
heeft op verzoek van de gemeente een vervolgonderzoek ingesteld. In dat onderzoek zijn de plannen van [naam onderhuurder] voor de exploitatie van het gehele sportcomplex meegenomen. De resultaten zijn vastgelegd in de "Eindrapportage uitbesteding Exploitatie Zuiderpoortcomplex Budel" van 31 oktober 2017.
2.13.
De gemeente heeft bij aangetekende brief van 27 maart 2017 (verzonden op 6 april 2017) de hoofdhuurovereenkomst met de Brouwerij opgezegd tegen 18 december 2018 op grond van artikel 7:296 lid 3 BW (afweging van de redelijke belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur tegen de belangen van de huurder en eventueel de onderhuurder).
2.14.
De Brouwerij heeft niet ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst. Zij heeft Zuiderpoort Café B.V. bij brief van 11 december 2017 zekerheidshalve bericht dat als de hoofdhuurovereenkomst eindigt, dit gevolgen heeft voor de onderhuurovereenkomst.
2.15.
De gemeente heeft voor het Zuiderpoortcomplex (het zwembad en de overige sportfaciliteiten, doch met uitzondering van het horecagedeelte) een huur- en exploitatieovereenkomst gesloten met Zuiderpoort Café B.V. ingaande 4 juli 2018.
3
Het geschil
3.1.
De gemeente vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
 het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen haar als verhuurder en de Brouwerij als huurder betreffende de bedrijfsruimte (de horecagelegenheid gelegen in het Zuiderpoortsportcomplex aan de Sportlaan 3-7 (6021 KA) Budel, kadastraal bekend gemeente Budel, sectie L, nummer 1486 (ged.)) eindigt en met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming daarvan;
 de Brouwerij te veroordelen de bedrijfsruimte volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen, met afgifte van de sleutels;
 haar te machtigen deze verlating en ontruiming zo nodig zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
 de Brouwerij te veroordelen in de kosten van de procedure als omschreven in de dagvaarding.
3.2.
De gemeente legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.
Zij heeft een zwaarwegend financieel en maatschappelijk en daarnaast een indirect belang bij haar vordering. Haar maatschappelijk belang is gelegen in het toegankelijk en betaalbaar houden van de sport- en recreatievoorzieningen van het sportcomplex Harrie Derckx voor haar inwoners.
De voortzetting van de huurovereenkomst met de Brouwerij belemmert de privatiseringsmogelijkheden van het sportcomplex op ernstige wijze. Het uitgangspunt van de privatisering is dat het gehele sportcomplex door één exploitant wordt beheerd. De privatisering heeft dan de meeste kans van slagen. De privatisering brengt voor haar een aanzienlijke kostenreductie met zich. Dat is haar financieel belang. De Brouwerij is hoofdhuurder van het horecagedeelte en heeft daarmee in de hand wie de exploitatie van het horecagedeelte uitvoert. Daardoor kan de Brouwerij de beoogde synergie verstoren.
Het indirect belang bij de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst is gelegen in de belangen van de onderhuurder tevens exploitant van het sportgedeelte van het Zuiderpoortcomplex, Zuiderpoort Café B.V. Zuiderpoort Café B.V. kan forse inkoopvoordelen behalen indien de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd. Met de winst die Zuiderpoort Café B.V. in het horecagedeelte behaalt wordt het exploitatietekort van het zwembadgedeelte teruggebracht.
3.3.
De Brouwerij voert, zakelijk weergegeven, het volgende verweer.
De vorderingen van de gemeente kunnen niet worden toegewezen omdat haar belangen bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de (eigen) belangen van de gemeente bij beëindiging daarvan. De gemeente heeft niet inzichtelijk gemaakt noch deugdelijk onderbouwd waaruit haar eigen belang bestaat en waarom dit zwaarder zou moeten wegen.
De financiële belangen die de gemeente aanvoert betreffen in hoofdzaak de belangen van Zuiderpoort Café B.V. In het kader van de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW staan  de eigen belangen van de gemeente centraal. Bij de belangenafweging kunnen de belangen van derden worden betrokken, maar het gaat hier om het belang van Zuiderpoortcafé B.V. als exploitant en niet als onderhuurder. Dat belang behoort hier niet mee te wegen.
Uit de stukken die de gemeente heeft overgelegd volgt niet dat het voor de privatisering van de sportvoorzieningen noodzakelijk is om de lopende (hoofd)huurovereenkomst met haar te beëindigen.
Het argument dat de gemeente voordeel behaalt door het uitbesteden van een groot gedeelte van de onderhoudswerkzaamheden gaat evenmin op. In de hoofdhuurovereenkomst zijn al veel onderhoudswerkzaamheden bij haar (de Brouwerij) belegd. Bovendien betaalt de gemeente via een exploitatiebijdrage aan Zuiderpoort Café B.V. deze kosten indirect alsnog.
De horecagelegenheid wordt inclusief inventaris (ter waarde van € 50.000,00) onderverhuurd aan Zuiderpoort Café B.V. Die inventaris is haar eigendom. Als de onderhuurovereenkomst op de voet van artikel 7:306 lid 1 BW tot een einde komt zal zij de inventaris uit de horecagelegenheid meenemen.
Zij heeft altijd aan alle verplichtingen uit de huurovereenkomst voldaan. Het voelt onrechtvaardig dat de huurovereenkomst is opgezegd.
De gemeente heeft ook geen maatschappelijk belang bij haar vordering. De privatisering van de sportvoorzieningen heeft al in juli 2018 plaatsgevonden en nadien is de hoofdhuurovereenkomst gewoon voortgezet. Kennelijk staat die niet in de weg aan de exploitatie van het complex.
Haar belang om van de gemeente te blijven huren is groot. Dat belang is gelegen in het exclusieve afnamebeding met haar onderhuurder Zuiderpoort Café B.V.
Daarnaast lijdt zij gezichtsverlies wanneer zij als lokale brouwerij deze afzetlocatie verliest.
3.4.
Op de overige stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, worden ingegaan.
4
De beoordeling
Kader
4.1.
Tussen de gemeente als verhuurder en de Brouwerij als huurder staat vast dat tussen hen een huurovereenkomst heeft gegolden van 4 februari 1981 tot 3 juli 2008. Deze huurovereenkomst is geëindigd. Daarna hebben de gemeente als verhuurder en de Brouwerij als huurder op 3 juli 2008 een nieuwe huurovereenkomst gesloten die is ingegaan op 18 december 2008. Tussen partijen staat vast dat die nieuwe overeenkomst geldt en tot 18 december 2018 twee termijnen heeft geduurd. Opzegging van een dergelijke verlengde overeenkomst is mogelijk als deze opzegging voldoet aan de vereisten van artikel 7:293 lid 2 en artikel 7:294 BW. Daarnaast zijn de artikelen 7:295 tot en met 7:299 BW hierop van toepassing.
4.2.
De gemeente heeft de huurovereenkomst bij brief van 27 maart 2017 (verzonden op       6 april 2017) opgezegd. Zij heeft niet binnen zes weken na de opzegging een schriftelijke mededeling van de Brouwerij ontvangen dat deze instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst. De gemeente vordert in deze procedure (op grond van artikel 7:295 lid 2 in verbinding met artikel 7:296 lid 3 BW) dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen.
4.3.
De vordering kan worden toegewezen of afgewezen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder, de huurder en de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd. In het huurrecht dat op 1 augustus 2003 in werking is getreden is bepaald dat ook de belangen van de bevoegdelijk onderhuurder uitdrukkelijk een rol spelen bij de afweging van de belangen door de rechter (artikel 7:296 lid 3 BW).
4.4.
In deze procedure stelt de gemeente dat zij zowel een financieel als een maatschappelijk belang heeft bij de beëindiging van de huurovereenkomst en dat het financiële belang van Zuiderpoort Café B.V. bij beëindiging als een indirect financieel belang van de gemeente in aanmerking moet worden genomen.
Daartegenover staat de Brouwerij die stelt dat zij een financieel belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst.
Belangenafweging
4.5.1.
De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van de gemeente (en indirect) Zuiderpoort Café B.V. bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan het belang van de Brouwerij bij voortzetting van de huurovereenkomst. Dat oordeel is gebaseerd op de volgende overwegingen.
4.5.2.
De gemeente heeft een algemeen maatschappelijk belang dat bestaat uit het betaalbaar houden van de faciliteiten van het sportcomplex Harrie Derckx voor haar inwoners. Dat staat tussen partijen niet ter discussie.
4.5.3.
Het financieel belang van de gemeente is gelegen in een succesvolle privatisering van het sportcomplex. Die privatisering is noodzakelijk om de sport en de recreatie in de gemeente voor zowel de inwoners als de gemeente betaalbaar te houden. Door die privatisering heeft de gemeente onder meer het voordeel dat zij minder personele en administratieve lasten heeft. Bovendien heeft de gemeente terecht als haar belang naar voren gebracht, dat bij instandhouding van de hoofdhuurovereenkomst de Brouwerij en niet de gemeente kan bepalen aan wie het horecagedeelte wordt onderverhuurd. Een succesvolle privatisering is beter gewaarborgd als de gemeente ook met betrekking tot het horecagedeelte een rechtstreekse huur- en exploitatieovereenkomst heeft met de exploitant.
De stelling van de Brouwerij, dat de privatisering al in juli 2018 is ingevoerd zodat de gemeente geen belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst, moet in zoverre worden genuanceerd, dat de gemeente juist met het oog op die privatisering al veel eerder, namelijk in maart 2017, de huurovereenkomst heeft opgezegd en dat de beëindiging van die overeenkomst een essentieel onderdeel vormt van de privatisering. De privatisering staat of valt met een financieel zo gunstig mogelijke exploitatie van het sportcomplex. Voldoende aannemelijk is, dat synergievoordelen kunnen worden behaald als sprake is van één huur- en exploitatieverhouding tussen de gemeente en Zuiderpoort Café B.V. met betrekking tot het gehele sportcomplex inclusief horecagedeelte. Als de exploitatie niet slaagt kan de exploitatieovereenkomst en daarmee de privatisering eindigen.
4.5.4.
De exploitatie van het sportcomplex hangt zeer nauw samen met de exploitatie van het horecagedeelte. Het risico van een verlieslatende exploitatie van het sportcomplex komt voor rekening van Zuiderpoort Café B.V. Een positief resultaat van het horecagedeelte kan worden aangewend om het exploitatieverlies van met name het zwembad van het sportcomplex te compenseren. De gemeente en Zuiderpoort Café B.V. hebben daarover afspraken gemaakt. Dat betekent dat Zuiderpoort Café B.V. als exploitant van het sportcomplex een evident financieel belang heeft om een zo goed mogelijk resultaat te behalen op het horecagedeelte van het sportcomplex.
De gemeente heeft aan de hand van een vergelijking van de aanbiedingen van drank en bieren van drie brouwerijen, waaronder de Brouwerij (als productie 14 bij dagvaarding overgelegd), berekend dat Zuiderpoort Café B.V. bij een andere aanbieder ten minste
€ 5.000,00 op jaarbasis kan besparen. De Brouwerij heeft die berekening niet betwist. Daarnaast zijn de ondersteuning bij evenementen en de voorwaarden van die andere aanbieders (o.m. qua assortiment) volgens de gemeente aantrekkelijker dan die van de Brouwerij. Ook dat aspect heeft de Brouwerij niet voldoende gemotiveerd betwist.
4.5.6.
De Brouwerij heeft onmiskenbaar een belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. Dit belang is echter uitsluitend gelegen in de onderhuurovereenkomst waarbij zij als onderverhuurder van Zuiderpoort Café B.V. een exclusief afnamebeding voor haar dranken en bieren heeft bedongen. De Brouwerij heeft echter niet aan de hand van cijfers onderbouwd in welke mate de drankafname door Zuiderpoort Café B.V. bijdraagt aan haar omzet. De omvang van het financieel belang van de Brouwerij is niet duidelijk. De gemeente heeft in dat verband erop gewezen dat de Brouwerij niet afhankelijk is van de lokale markt maar haar assortiment ook levert aan drankenhandels en horecagelegenheden elders in het land. Bovendien impliceert het eindigen van de huurovereenkomst niet per definitie dat de Brouwerij haar positie als leverancier zal verliezen. Het staat Zuiderpoort Café B.V. vrij nog steeds dranken af te nemen bij de Brouwerij als er vraag bij haar bezoekers is naar het plaatselijke biermerk.
4.5.7.
Bij de belangenafweging wordt tot slot nog in aanmerking genomen dat de Brouwerij de mogelijk door haar gemaakte investeringskosten in de ruim elf jaren dat de huurovereenkomst heeft geduurd, heeft kunnen terugverdienen. De Brouwerij heeft ook niet gesteld dat zij haar investeringen niet heeft kunnen terugverdienen.
Conclusie
4.6.
Op grond van een redelijke afweging van de belangen van de gemeente en (indirect) Zuiderpoort Café B.V. bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van de Brouwerij bij verlenging daarvan, wordt geoordeeld dat de belangen van de gemeente en Zuiderpoort Café B.V. zwaarder wegen dan die van de Brouwerij. De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt daarom toegewezen. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt zal worden vastgesteld op 1 november 2020.
Machtiging ontruiming
4.7.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen. Op grond van artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) geschiedt een gedwongen ontruiming door een deurwaarder. De kosten van een eventuele gedwongen ontruiming komen ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van de Brouwerij.
Ontruimingstermijn
4.8.
De datum waarop het gehuurde door de Brouwerij zal moeten zijn ontruimd wordt eveneens vastgesteld op 1 november 2020.
Uitvoerbaar bij voorraad?
4.9.
Uit artikel 233 lid 1 Rv volgt dat een vonnis uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard, tenzij uit de wet of de aard van de zaak anders voortvloeit. De gemeente heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. In artikel 7:295 lid 1 BW staat echter dat de huurovereenkomst na opzegging van rechtswege van kracht blijft tot de rechter
onherroepelijk
heeft beslist op een beëindigingsvordering. De rechter kan zijn vonnis alleen dan uitvoerbaar bij voorraad verklaren indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt. De aan te leggen maatstaf is dus dat de vaststelling van het einde van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming alleen uitvoerbaar bij voorraad kunnen worden verklaard als het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voorkomt. Dat is een strenge maatstaf. Het verweer van de Brouwerij is weliswaar niet gegrond maar niet kennelijk ongegrond in de zin van bij voorbaat kansloos. Het vonnis zal daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Proceskosten
4.10.
De Brouwerij wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de 15e dag nadat de Brouwerij schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand.
Nakosten
4.11.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in deze procedure toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.
5
De beslissing
De kantonrechter:
 stelt het tijdstip waarop de (hoofd)huurovereenkomst tussen de gemeente en de Brouwerij met betrekking tot de bedrijfsruimte, zijnde een horecagelegenheid, gelegen in het Zuiderpoortcomplex aan de Sportlaan 3-7, (6021 KA) te Budel vast op 1 november 2020;
 veroordeelt de Brouwerij om het gehuurde uiterlijk op 31 oktober 2020 met alle zich daarin bevindende personen en goederen te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van de gemeente te stellen;
 veroordeelt de Brouwerij in de kosten van de procedure, aan de zijde van de gemeente tot vandaag vastgesteld op € 104,81 aan explootkosten, € 121,00 aan griffierecht en € 360,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), met de wettelijke rente hierover vanaf de 15e dag nadat de Brouwerij schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand;
 veroordeelt de Brouwerij in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 90,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);
 wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Roeterdink, kantonrechter in Eindhoven, en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2020.