ECLI:NL:RBOVE:2020:2458
Rechtbank OVE — Uitspraak 


RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer	: 8576290 \ CV EXPL  20-2510
Vonnis in kort geding van 17 juli 2020
in de zaak van
de naamloze vennootschap
ALTERA VASTGOED N.V.
,
gevestigd en kantoorhoudende te Amstelveen,
eisende partij, hierna te noemen Altera,
gemachtigde: mr. J.A. van Emden,
tegen
1
[gedaagde 1] , en
2.
[gedaagde 2]
,
beiden wonende te [plaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde 1 c.s.] ,
gemachtigde: mr. M.E. Fehrman.
1
De procedure
1.1.
Altera is een kort geding tegen [gedaagde 1 c.s.] begonnen met haar dagvaarding van 24 juni 2020. [gedaagde 1 c.s.] hebben op voorhand op de dagvaarding gereageerd met hun
conclusie van antwoord, die de kantonrechter op 1 juli 2020 heeft ontvangen. Per
e-mailbericht van 2 juli 2020 heeft Altera nog een aantal producties opgestuurd.
1.2.
De vorderingen van Altera zijn mondeling behandeld tijdens een zitting op 3 juli 2020. Voor Altera was aanwezig [A] (werkzaam bij REBO Vastgoedbeheer), bijgestaan door mr. [NAAM]. [gedaagde 1 c.s.] zijn verschenen, bijgestaan door mr. [NAAM].
1.3.
Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat zij
voldoende is geïnformeerd om een beslissing te kunnen nemen in deze zaak. Die beslissing wordt vandaag in dit vonnis meegedeeld.
2
Het geschil en de beoordeling daarvan
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde 1 c.s.] huren sinds 1993 de woning aan [adres] . Die woning bevindt zich boven een winkelstraat in [plaats] . Voor de woning is een galerij, die ook toegang biedt tot andere woningen aan de [straat] , waaronder huisnummers [xxx 1] , [xxx 2] , [xxx 3] , [xxx 4] en 177 . Altera is de huidige eigenaar en verhuurder van de woning. Altera wil dat [gedaagde 1 c.s.] de woning ontruimen.
Het standpunt van Altera.
2.2.
Altera heeft aan haar eis ten grondslag gelegd dat [gedaagde 1 c.s.] twee bepalingen uit de algemene huurvoorwaarden schenden. In artikel 13.3 is bepaald dat het huurder niet is toegestaan om huisdieren te houden die overlast veroorzaken. En in artikel 13.4 is bepaald dat huurder omwonenden geen hinder of last zal bezorgen. Sinds 2017 ontvangt Altera echter klachten over [gedaagde 1 c.s.] Twee huurders hebben zelfs in verband met problemen met
hun huur opgezegd en zijn vertrokken. Medio 2019 nemen de klachten weer toe. De klachten hebben betrekking op de stank- en geluidsoverlast die de negen honden van
, waaronder één rottweiler, veroorzaken. De rottweiler heeft een omwonende zelfs tot tweemaal toe aangevallen. De honden doen hun behoefte op het (voorheen door [gedaagde 1 c.s.] afgezette) voor de woning liggende gedeelte van de galerij. Ook ontvangt Altera klachten over intimiderend c.q. agressief gedrag (schelden en vloeken) van [gedaagde 1 c.s.] , met name door [gedaagde 2] . Altera heeft [gedaagde 1 c.s.] op 1 en 24 april 2020 verzocht om de overlast te stoppen, maar de klachten blijven binnenkomen. Daarom wil Altera nu dat de kantonrechter [gedaagde 1 c.s.] veroordeelt om de woning te ontruimen binnen drie dagen na betekening van het vonnis dat in deze zaak wordt gewezen. Daarbij vordert Altera dat [gedaagde 1 c.s.] de huurprijs van € 858,39 per maand tot de ontruiming blijven voldoen.
Het verweer daartegen van [gedaagde 1 c.s.]
2.3.
[gedaagde 1 c.s.] ervaren dat de buren van nummers [xxx 1] , [xxx 2] , [xxx 3] en 177 tegen hen
samenspannen. Zij worden door deze bewoners uitgelokt, geprovoceerd en bedreigd. [gedaagde 1 c.s.] hebben in de 26 jaren dat zij de woning huren zich altijd gedragen als goed huurder. De gestelde overlast van hun negen honden ontkennen zij. [gedaagde 1 c.s.] houden de honden altijd binnen, nu zij de afzetting op de galerij voor hun huis hebben moeten afbreken van Altera. Als de honden een keer per ongeluk hun behoefte doen op de galerij, zorgen [gedaagde 1 c.s.] ervoor dat het onmiddellijk wordt schoongemaakt met bleek. [gedaagde 1 c.s.] wijzen erop dat vooral de andere bewoners voor overlast zorgen. Het was Altera’s taak als verhuurder om de
conflictueuze situatie op te lossen. In plaats daarvan koerst zij, zonder hoor en wederhoor, op de klachten van de omwonenden. [gedaagde 1 c.s.] bepleiten daarom de afwijzing van de
vorderingen.
Het oordeel van de kantonrechter.
2.4.
De kantonrechter veroordeelt [gedaagde 1 c.s.] tot ontruiming van de woning, omdat zij van oordeel is dat Altera de gestelde overlast voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Totdat de woning is ontruimd, moeten [gedaagde 1 c.s.] de huur aan Altera blijven betalen. Ook worden zij veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter licht hierna haar oordeel toe.
Het toetsingskader in dit kort geding.
2.5.
Altera vraagt om met spoed een beslissing te nemen en is daarom een kort geding begonnen tegen [gedaagde 1 c.s.] Het verschil met een reguliere procedure (bodemprocedure) is dat de eisende partij een spoedeisend belang moet hebben bij de gevraagde snelle beslissing en dat de snelheid van de procedure meebrengt dat er geen tijd is om bijvoorbeeld getuigen te horen.
2.6.
Het gaat in deze zaak om de ontruiming van een huurwoning wegens, zo stelt Altera, overlast. Altera heeft daarbij een spoedeisend belang. Dat wordt door [gedaagde 1 c.s.] ook niet betwist.
2.7.
Voor toewijzing van de gevorderde ontruiming is slechts plaats als van Altera in
redelijkheid niet kan worden verlangd dat [gedaagde 1 c.s.] nog langer gebruik maken van de huurwoning, ook al is de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig geëindigd. Daarbij moet het
boven redelijke twijfel verheven zijn dat ook de rechter in de bodemprocedure zo zal beslissen als Altera vraagt om de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning.
2.8.
Het uitgangspunt is dat [gedaagde 1 c.s.] zich jegens Altera als een goed huurder dienen te gedragen en dat het hen niet is toegestaan om voor omwonenden overlast te veroorzaken. Daarbij geldt dat [gedaagde 1 c.s.] aansprakelijk zijn voor overlast die wordt veroorzaakt door hun negen honden, hetgeen ook niet door [gedaagde 1 c.s.] wordt bestreden.
Wat heeft Altera aannemelijk gemaakt?
2.9.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de ruim dertig klachten, die zich onder de processtukken bevinden. De klachten zijn allemaal per e-mail bij Altera ingediend. Altera heeft de namen en huisnummers van de klagers achterwege gelaten, maar het is duidelijk dat de klachten afkomstig zijn van vier of vijf directe omwonenden van [gedaagde 1 c.s.] Vanaf
30 januari 2020 worden de klachten bijna wekelijks aan Altera verzonden. Ze komen neer op het volgende:
- De honden veroorzaken geluidsoverlast (blaffen). Ook doen zij hun behoefte op de galerij, hetgeen stankoverlast veroorzaakt. Daarnaast heeft de rottweiler een bewoner tot tweemaal toe aangevallen en verwondingen veroorzaakt. [gedaagde 1 c.s.] bedreigen omwonenden ook met de rottweiler; men durft niet langs de woning als de voordeur open is omdat de rottweiler er dan uit kan vliegen.
- Zodra de klagers [gedaagde 1 c.s.] op hun gedrag aanspreken, vertonen zij intimiderend en agressief gedrag. Met name [gedaagde 2] gaat over tot vloeken, tieren en scheldt
bewoners uit (‘graftak’). [gedaagde 1 c.s.] worden niet alleen agressief als ze aangesproken worden op de overlast van hun honden, maar ook op hun eigen gedrag, zoals het verven van een fiets met een spuitbus op de galerij tijdens een zomerse dag waarop iedereen buiten wil zitten.
Een klager schrijft op 21 juni 2020 nog:
‘Gisteren is de boel weer volledig uit de hand gelopen. Mevrouw en meneer wonend aan [adres] gaan steeds verder en drijven ons echt tot wanhoop. De hele dag proberen ze ons uit de tent te lokken. Wij kunnen niet normaal meer buiten zitten, zonder dat zij ons en onze kinderen tot last zijn. Gister was de druppel dat ze tegen [B] (nr [xxx 2] ) zeiden dat ze kinderbescherming zou bellen omdat ze niet goed voor haar kinderen is in het bijzijn van haar beide dochters. De oudste is hierdoor compleet van slag geraakt en is echt bang dat haar ouders bij haar vandaan worden gehaald. Je begrijpt dat dit echt de druppel was, ik heb gewacht totdat alle kinderen naar bed waren en heb haar hierop aangesproken. Dit is uit hand gelopen en zoals jullie vast al gehoord hebben is hier de politie bij aan te pas gekomen. Ik hoop dat jullie begrijpen dat het niet normaal is dat die mensen al jaren lang levens van andere mensen mogen verwoesten. Wij hebben recht op woongenot en dat is hier nu totaal niet aan de orde’.
2.10.
De vele klachten over [gedaagde 1 c.s.] , ook recent nog, maken naar het oordeel van de kantonrechter aannemelijk dat zowel de honden als [gedaagde 1 c.s.] zelf overlast veroorzaken.
De overlast van de honden.
2.10.1.
De woning mag dan een prima formaat hebben (116 m2) en acht van de negen honden mogen best klein zijn (2 kilogram), het blijft een feit dat de aanwezigheid van negen honden in een galerijwoning een uitdaging is. [gedaagde 1 c.s.] beschrijven dat zelf ook. Zij doen hun best om de honden stil te houden, maar zij kunnen niet voorkomen dat ze aanslaan. Bijvoorbeeld als de buren met hun honden, of als ‘vreemden’ (oftewel: niet-bewoners) over de galerij lopen. Ook winkelend publiek, dat honden bij zich heeft, wordt onthaald met geblaf, zo hebben [gedaagde 1 c.s.] verklaard. En dan kan het verschil tussen één hond, die een keer blaft, of negen honden die blaffen erg groot zijn. De kantonrechter vindt het, gelet op het ongewoon grote aantal
honden dat [gedaagde 1 c.s.] in huis hebben, aannemelijk dat de omwonenden daarvan overlast ervaren.
2.10.2.
Weegt dan niet mee dat het jarenlang is goed gegaan? De kantonrechter oordeelt van niet. Enerzijds niet, omdat het nog maar de vraag is of de honden in het verleden werkelijk geen overlast hebben veroorzaakt. Twee voormalige huurders hebben in januari en juli 2018 bij hun opzegging vermeld dat de opzegging (ook) verband houdt met overlast die zij hebben ondervonden van de honden. [gedaagde 1 c.s.] trekken de opgegeven opzeggingsredenen in twijfel en wijzen erop dat die voormalige huurders een koopwoning hadden gekocht. De kanton-
rechter overweegt dat dit een kip-en-ei-verhaal kan zijn. Hebben de huurders een koopwoning gekocht, omdat ze wilden verhuizen vanwege de overlast? Of hebben de huurders opgezegd, omdat ze wilden verhuizen naar hun koopwoning? Dat is niet vast komen te staan, maar feit is wel dat de huurders overlast van de honden hebben genoemd als reden voor de opzegging van de huurovereenkomst. De kantonrechter weegt dat mee in haar oordeel.
2.10.3.
En anderzijds weegt de stelling dat het jarenlang goed is gegaan met de honden niet in het voordeel van [gedaagde 1 c.s.] , omdat het voldoende aannemelijk is geworden dat er nu wel sprake is van overlast. Een vlekkeloos verleden poetst dat niet weg. Volgens de huurovereenkomst is het expliciet niet toegestaan om huisdieren te houden die overlast veroorzaken (artikel 13.3 van de algemene huurvoorwaarden). De recente klachten maken duidelijk dat de honden hun behoefte doen op de galerij. Het is zelfs gefotografeerd. Dat is funest voor de leefbaarheid. En de rottweiler heeft tweemaal een bewoner aangevallen en daarbij verwondingen veroorzaakt. Dat de bewoners dan vrezen voor de veiligheid van hun kinderen, valt te begrijpen.
2.10.4.
Tot slot overweegt de kantonrechter dat [gedaagde 1 c.s.] duidelijk hebben gemaakt dat het wegdoen van honden, als oplossing voor de problemen in de buurt, voor hen onbespreekbaar is. Dat is een te respecteren standpunt, maar daarmee laten zij de situatie dat de honden overlast veroorzaken wel zelf in stand.
De overlast door het gedrag van [gedaagde 1 c.s.]
2.10.5.
Uit de overgelegde klachten blijkt dat er botsingen zijn tussen de bewoners en [gedaagde 1 c.s.] , dat de wijkagent herhaaldelijk wordt ingeschakeld en dat buurtbemiddeling is geprobeerd, maar dat het onrustig blijft. Volgens de klagers komt dat door het intimiderende en agressieve gedrag van [gedaagde 1 c.s.] De kantonrechter kan zich voorstellen dat ook de
bewoners zich (inmiddels) niet meer onbetuigd laten en ook wel eens respectloos zullen zijn richting [gedaagde 1 c.s.] , zoals zij zeggen. Maar [gedaagde 1 c.s.] hebben naar het oordeel van de kantonrechter op geen enkele manier aannemelijk gemaakt dat de omwonenden tegen hen
samenspannen. Er zijn talloze klachten over het gedrag van [gedaagde 1 c.s.] ingediend door de omwonenden. De klagers beschrijven concreet op welke manier [gedaagde 1 c.s.] intimiderend zijn.
2.10.6.
Op 8 april 2020 schrijft een klager:
‘Ze ging net met de spuitbussen aan de slag waarop de buurvrouw van [xxx 3] vroeg op te houden. Wat ze niet wilde. Ze heeft de wijkagent gebeld. Toen is ze los gegaan.
Vervolgens komt mijn man thuis die van niks weet en die krijgt de wind van voren, Hij heeft dit allemaal veroorzaakt en moet oprotten naar zijn eigen land. Mijn man heeft dank je wel gezegd en is naar binnen gegaan waarop ze vervolgens woorden kreeg met de buurvrouw van [xxx 3] ’.
2.10.7.
En een (vermoedelijk andere) klager schrijft eveneens op 8 april 2020:
‘De politie was echter nog niet van de galerij weg of ze begon alweer te vloeken en te tieren.
Hing door het keukenraam van [xxx 2] om die bewoners lastig te vallen met haar grote asociale mond. Mevrouw van [xxx 2] werdt o.a. uitgemaakt voor graftak. Let wel dit was serieus nog geen 5 minuten nadat de politie weg was’.
2.10.8.
Ook schrijft een klager op 2 juni 2020:
‘Na het voorval van afgelopen weekend, ging ik vandaag weer alleen in de ochtend de deur uit. Ik werd meteen weer lastig gevallen door meneer [adres] . Ik zei dat ik niet meneer wilde praten en toch ging hij door. Gelukkig kwamen andere buren net het trappenhuis binnen en toen pas ging meneer weg.
Ik kan dus niet veilig mijn eigen huis verlaten zonder dat meneer of mevrouw van [adres] mij lastigvallen. Ik leef in angst om naar buiten te gaan en kan dus niets doen zonder dat er iemand of buiten is in het hofje of mijn vriend met mij mee kan’.
2.10.9.
Tegenover de vele klachten staat geen enkele steunverklaring van een bewoner die uitlegt dat het anders ligt of dat de bewoners samenspannen tegen [gedaagde 1 c.s.] Het is met andere woorden het woord van [gedaagde 1 c.s.] tegenover vier of vijf klagers, die concreet overlastgevend gedrag beschrijven. Daarom heeft Altera voldoende aannemelijk gemaakt dat niet alleen de honden, maar ook [gedaagde 1 c.s.] voor overlast zorgen.
Had Altera dan moeten ingrijpen als verhuurder?
2.11.
[gedaagde 1 c.s.] verwijten Altera passief gedrag. Altera gaat alleen af op wat de klagers naar voren hebben gebracht en vraagt [gedaagde 1 c.s.] niet naar hun kant van het verhaal, zo zeggen zij. Maar tijdens de zitting heeft Altera uitgelegd dat er buurtbemiddeling is geprobeerd. Dat heeft [gedaagde 1 c.s.] ook beaamd, maar zij hebben te horen gekregen dat een omwonende buurtbemiddeling niet zag zitten, waarop dat traject is gestrand. Ook de wijkagent wordt herhaaldelijk ingeschakeld. Het is dus niet zo dat Altera helemaal niets heeft gedaan. Het is ook maar de vraag welk verschil een bezoek ter plaatse of verdere interventie van Altera zou hebben gemaakt. [gedaagde 1 c.s.] zijn daarin niet concreet geweest en zij zijn ook niet bereid afstand te doen van (een aantal van) hun honden, terwijl dat een kennelijke bron van voortdurend conflict is. Tot slot weegt mee dat Altera [gedaagde 1 c.s.] op 1 en 24 april 2020 schriftelijk heeft gewaarschuwd dat er een einde moet komen aan de overlast, waarbij zij deze gerechtelijke procedure in het vooruitzicht heeft gesteld. [gedaagde 1 c.s.] wisten dus waar zij aan toe waren.
De conclusie.
2.12.
Altera heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde 1 c.s.] en hun negen honden voor overlast hebben gezorgd, dat zij daarmee hun verplichtingen uit de huurovereenkomst hebben geschonden en die situatie hebben laten voortduren, terwijl de sleutel tot de oplossing in hun handen ligt. Daarom mag verwacht worden dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden als Altera daar om vraagt. Vooruitlopend daarop is naar het oordeel van de kantonrechter de ontruiming van de woning gerechtvaardigd.
2.13.
[gedaagde 1 c.s.] zullen worden veroordeeld de woning te ontruimen, met dien verstande dat de kantonrechter de ontruimingstermijn – in lijn met de landelijke richtlijnen in verband met de Corona-crisis – vaststelt op veertien dagen na betekening van dit vonnis. Vanzelfsprekend zijn [gedaagde 1 c.s.] verplicht de huurprijs ook vanaf 1 juli 2020 tot de dag waarop de
woning is ontruimd aan Altera te betalen.
2.14.
Tot slot zijn [gedaagde 1 c.s.] in het ongelijk gesteld. Zij worden daarom veroordeeld in de proceskosten. Die kosten worden aan de zijde van Altera begroot op € 124,00 voor het griffierecht dat Altera aan de rechtbank heeft betaald en € 720,00 wegens salaris gemachtigde, in totaal € 844,00. De kosten van de dagvaarding zijn niet gespecificeerd op de dagvaarding, zodat de kantonrechter [gedaagde 1 c.s.] niet in die kosten veroordeelt en deze voor rekening van Altera laat.
3
De beslissing
De kantonrechter
3.1.
veroordeelt [gedaagde 1 c.s.] om de woning met verdere aanhorigheden, staande en
gelegen aan [adres] in [plaats] , binnen veertien dagen na
betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking te stellen van Altera;
3.2.
veroordeelt [gedaagde 1 c.s.] tot betaling tegen bewijs van kwijting aan Altera van een bedrag van € 858,39 per maand vanaf 1 juni 2020 tot de dag waarop de huurwoning is ontruimd;
3.3.
veroordeelt [gedaagde 1 c.s.] in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van Altera begroot op € 844,00;
3.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2020. (CT)