ECLI:NL:RBOVE:2020:2337
Rechtbank OVE — Uitspraak 


RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer	: 8557930 \ CV EXPL  20-1647
Vonnis in kort geding van 7 juli 2020
in de zaak van
de stichting
ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN"
,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
eisende partij, hierna te noemen Beter Wonen,
gemachtigde: mr. M. Douwenga,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A.A.D. Bloemsma.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de mondelinge behandeling via skype van 30 juni 2020,
- de pleitnota van Beter Wonen,
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Beter Wonen verhuurt met ingang van 20 maart 2012 aan [gedaagde] de woning aan [het adres 1] . De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd.
2.2.
Op [datum] 2020 heeft er brand gewoed in de woning. De woonkamer en keuken zijn volledig uitgebrand en de bovenverdiepingen hebben rookschade opgelopen. De woning is afgesloten met houten planken. Vanwege de onbewoonbaarheid ervan kon [gedaagde] niet terug naar de woning.
2.3.
Beter Wonen en [gedaagde] hebben op 14 januari 2020 een huurovereenkomst met betrekking tot een wisselwoning aan [het adres 2] gesloten. Voor zover van belang staat in deze huurovereenkomst het volgende opgenomen:
‘(…)
In aanmerking nemende dat:
- Dat huurder in een acute noodsituatie verkeerd aangezien huurder de van verhuurder gehuurde woning, gelegen aan [het adres 1] tijdelijk moet ontruimen omdat de woning door de
brand
onbewoonbaar is.
- Dat verhuurder voor de duur van de werkzaamheden de hierna genoemde woning tijdelijk aan huurder als wisselwoning verhuurt;
- Dat huurder de wisselwoning voor de duur van de werkzaamheden aan de huurwoning aanvaardt;
(…)
Artikel 2
Bestemming van de wisselwoning
De wisselwoning is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als tijdelijke huisvesting voor de huurder (en leden van zijn/haar gezin) als gevolg van werkzaamheden aan de oorspronkelijke woning. (…)
Artikel 3
Duur van de wisselwoningovereenkomst
De wisselwoningovereenkomst is met ingang van
14 januari 2020
aangegaan voor bepaalde tijd, namelijk tot
14 april 2020.
(…)
7.2.
In afwijking van, respectievelijk als aanvulling op artikel van de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte Beter Wonen 2018 van verhuurder zijn partijen het volgende overeengekomen:
- Het contract wordt aangegaan totdat de woning aan de “oorspronkelijke huurwoning” gereed is gemeld.
(…)’
2.4.
Op 7 februari 2020 zijn de oudste drie kinderen van [gedaagde] uit huis geplaatst. [gedaagde] is met haar jongste zoon overgebracht naar een Kortverblijfhuis (JP van de Bent Stichting) in [vestigingsplaats] .
2.5.
Op 11 maart 2020 zijn mevrouw [A] van Beter Wonen en een schade-expert met toestemming van [gedaagde] de woning aan [het adres 1] binnen getreden om de schade te inventariseren.
2.6.
Bij brief van 24 maart 2020 heeft Beter Wonen voor zover van belang het volgende aan [gedaagde] medegedeeld:
‘(…)
Ontruimen/leeghalen brandwoning
Doordat u niet in [woonplaats] verblijft bleek het ook zeer moeizaam om uw persoonlijke spullen op te halen uit de brandwoning. Hierdoor heeft Beter Wonen tot op heden nog niet kunnen starten met herstel van de brandschade (…) Wij hebben afgesproken dat hij begin deze week de sleutel weer inlevert en dat u vervolgens een afstandsverklaring ondertekent waarmee u akkoord gaat dat de overige nog achtergebleven spullen in deze woning afgevoerd en vernietigd mogen worden. De afstandsverklaring hiervoor heb ik als bijlage bij deze brief gevoegd. (…)
Situatie [het adres 1]
(…) De brand heeft vrijwel de gehele benedenetage (woonkamer en keuken) verwoest, de hal en boven gelegen etages (slaapkamers, badkamer en zolder) hebben allen rookschade opgelopen. (…)
De situatie zoals ik deze op de eerste etage heb aangetroffen vind ik erg zorgwekkend, de kamers zijn overvol met spullen en bijna niet te betreden, ook troffen we diverse schades aan zoals een wastafel die van de muur is en een gat in de badkamerdeur (…) Ik kan niet anders dan vaststellen dat deze situatie laat zien dat u deze woning niet als een goed huurder heeft bewoond (…) De schade expert heeft mij aangegeven dat enkel het leegruimen van uw woning (schatting 6 containers) en vervolgens schoonmaken (oa. de roetschade bovenste etages) vermeerderd met de schades die tot dusver gezien zijn, naar schatting zo’n 10.000,- á 12.000 euro gaat kosten. Dit gaat dus niet om de herstelkosten van de brandschade maar enkel de geschatte kosten om de door u gehuurde woning gereed te maken voorafgaand aan het herstel van brandschade (…)
Situatie [het adres 2]
Zoals ook met u besproken is de verhuizing naar en de korte woonperiode aan de [het adres 2] niet goed verlopen. Vanaf de eerste dag heeft Beter Wonen meldingen van overlast ontvangen uit de buurt (…) Kort daarna heeft zich een ernstig voorval voorgedaan op de openbare weg voor deze tijdelijke woning. Uw ex-partner, de heer [naam ex-partner] , schijnt op een middag een heftige ruzie te hebben gehad met een andere persoon (…) U bent en blijft verantwoordelijk voor de gedragingen van uw bezoekers en personen die zich in en direct rondom uw huurwoning begeven.
Toekomst huurwoning
(…) Dit geeft ons alle aanleiding om met u en uw betrokken hulpverleners in gesprek te gaan over uw toekomstige mogelijkheden om een woning van Beter Wonen te (blijven) huren. Beter Wonen stelt zich vooralsnog dan ook op het standpunt dat wij gezien onze bevindingen van uw wijze van bewoning van [het adres 1] als ook de voorvallen die er zijn geweest in de [het adres 2] , het huurcontract met u niet willen voortzetten of op (korte) termijn een nieuw huurcontract met u willen sluiten. Er zijn 2 mogelijkheden om te komen tot de beëindiging van uw huurcontract: (…)
’
2.7.
Bij brief van 31 maart 2020 heeft Beter Wonen aan [gedaagde] , voor zover van belang, het volgende medegedeeld:
‘(…)
Deze verklaring was als bijlage bijgevoegd bij onze brief van 24 maart 2020. De verklaring is aangevuld en aangepast op basis van de ontwikkelingen van de afgelopen dagen. Zo is toegevoegd dat u ervoor kiest om de tijdelijke vervangende huisvesting aan de [het adres 2] na de einddatum van 14 april 2020 niet te verlengen (…).
Afstandsverklaring
Hierbij verklaar ik, mevrouw [gedaagde] ,
(…)
• ik in overleg met mijn hulpverlener mevrouw [B] , Leger des Heils, en mevrouw [A] , maatschappelijk consulent bij Beter Wonen, besloten heb geen gebruik meer te maken van deze vervangende woonruimte aan de [het adres 2] te [woonplaats] .
De einddatum van deze tijdelijke huurovereenkomst is 14 april 2020. Ik stem er mee in dat deze overeenkomst
niet verlengd
wordt. Ik draag er zorg voor dat deze woning uiterlijk op de einddatum zijnde 14 april 2020 schoon en leeg aan Beter Wonen opgeleverd wordt;
(…)
• ik ben geïnformeerd door Beter Wonen dat alle kosten voor het ontruimen van de woning en tuin, de schoonmaak van de woning en het herstel van de schade in de woning (niet ten gevolge van de brand) geheel voor mijn rekening en risico is aangezien ik niet verzekerd was voor brand (…)’.
2.8.
Aan Beter Wonen is door Euro Cleaning € 9.010,54 in rekening gebracht voor het leegruimen van de woning aan [het adres 1] .
2.9.
Bij e-mail van 23 april 2020 heeft [gedaagde] aan onder andere [A] het volgende geschreven:
‘(…)
Onze toekomst is zeer triest mede door uw beslissing om met mijn geen huurovereenkomst meer aantegaan voor nu en waarschijnlijk ook niet in de toekomst u van plan bent een gerechtelijke procedure op te starten voor het ontbinden van mijn huurcontract aan [het adres 1] te [woonplaats] .
(…)
En over de [het adres 1] kan ik persoonlijk heel duidelijk zijn. Ik laat mij niet uit mijn woning zetten. Ik ben Nederlander en heb ook recht op een woning voor mij en me kinderen. Er is brand geweest in mijn woning wat al triest zat en choquerend was, nota bene op mijn verjaardag wat de kinderen hadden voorbereid en het huis was savonds al spik en span gemaakt versierd …  (…)
Het begin ….. van alle ellende wat er bij is gekomen, waardoor wij nu een ieder apart continu aan herinnerd worden… ver van elkaar abrupt uit elkaar gerukt (…)
Ik wordt afgestraft en afgevoerd na [vestigingsplaats] . Mijn kinderen worden elders geplaatst…want ja er is nu natuurlijk wel een ‘direct ernstig dreigend gevaar’ voor de kinderen met zo psychopaat als moeder die der huis in brand steekt. Want dat was toch al vanaf dag één jullie conclusie als woningbouw organisatie (…)
Mijn hele leven staat op de kop. Door de gemeente Almelo…. En  jullie .. Beterwonen werken nouw met elkaar tegenwoordig… Dus ook zijn jullie verantwoordelijk voor de toekomst van mij en me kinderen!!! Jullie helpen wel even mee..komt mooi uit dat ze brand heeft gehad…door de kosten krijg je geen woning meer van ons..te veel schuld… (…)
Druk haar ver weg….zorg dat. Ze tekend ?omdat ze afstand doet van de Woning Uittkering En nota bene ook nog haar KINDEREN.. (…)
Bij deze zou ik graag zoals afgesproken zo snel mogelijk willen dat jullie mijn huis klaar maken. Zodat ik er binnen nu en twee weken/14 dagen er weer in kan trekken met [naam kind] …En dan 14 dagen later met mw andere 3 kinderen de rechtbank uit kan lopen richting [het adres 1] ons huis. Ons nieuw begin met ze vijfen….
(…)
Dus [A] bijdeze vraag ik je of jullie mijn woning aan de [het adres 1] bewoonbaar willen maken. Leeg is het al. Zodat ik als afgesproken er weer kan wonen.
En de sleutels van de [het adres 2] weer kan inleveren (…)
’.
2.10.
[gedaagde] heeft samen met haar jongste zoon op of omstreeks 23 april 2020 uit eigen beweging het Kortverblijfhuis in [vestigingsplaats] verlaten en heeft haar intrek genomen in de wisselwoning aan de [het adres 2] . De jongste zoon is daarna ook uit huis geplaatst.
3
Het geschil
3.1.
Beter Wonen vordert -samengevat- om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis de woning aan [het adres 1] in [woonplaats] te ontruimen en ontruimd te houden,
- [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis de woning aan de [het adres 2] in [woonplaats] met al hetgeen zich daartoe behoort en met wie of wat daarin of daarop aanwezig is te ontruimen, in goede staat en onder afgifte van sleutels aan Beter Wonen op te leveren en deze woning vervolgens ontruimd te houden,
- [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis over te gaan tot betaling aan Beter Wonen -bij wijze van voorschot op de schadevergoeding- van een bedrag van € 9.010,54, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 mei 2020 tot aan de dag der voldoening,
- [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten van deze procedure.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Bij de dagvaarding zijn de voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen.
kosten opruimen en schoonmaken woning [het adres 1]
4.2.
Beter Wonen vordert betaling van € 9.010,54 aan kosten voor het schoonmaken en opruimen van de woning aan de [het adres 1] . De kantonrechter stelt voorop dat met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in een veroordeling tot betaling van een geldsom, terughoudendheid op zijn plaats is. De kantonrechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van Beter Wonen op [gedaagde] voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar -kort gezegd- het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat Beter Wonen onvoldoende heeft onderbouwd dat zij een zodanig spoedeisend belang heeft bij betaling van het gevorderde bedrag, dat dit toewijzing daarvan bij wege van een onmiddellijke voorziening rechtvaardigt, ondanks de betwisting van [gedaagde] van zowel de verschuldigdheid als de hoogte van de vordering.
ontruiming huurwoningen
4.4.
Het vereiste spoedeisend belang is, gelet op de aard van de vorderingen en het daaromtrent door Beter Wonen gestelde, aanwezig. Dit betekent dat deze vorderingen van Beter Wonen wel inhoudelijk kunnen worden behandeld.
4.5.
Nu een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel is, kan de vordering tot ontruiming slechts worden toegewezen als het zeer waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden en de ontruiming zal worden toegewezen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanige ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Of daarvan sprake is, zal hierna blijken.
[het adres 1]
4.6.
Volgens Beter Wonen heeft [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedragen. Zij legt daar het volgende aan ten grondslag. [gedaagde] verwaarloost het gehuurde: er zijn in de woning zakken met kleding, afvalzakken en andere troep aangetroffen, waardoor de kamers nauwelijks te betreden waren. Op 15 juni 2018 had Beter Wonen ook al geconstateerd dat er veel troep aanwezig was in de woning. Ook is er schade in het gehuurde, want er is een wastafel van de muur en er zit een gat in de badkamerdeur. Ten slotte is sprake van overlast van de kant van [gedaagde] .
4.7.
[gedaagde] betwist dat zij zich niet gedraagt als een goed huurder. De gestelde troep is niet door [gedaagde] in de woning gelegd. [gedaagde] vermoedt dat anderen in de woning zijn geweest en de spullen daar hebben neergelegd. Ook betwist [gedaagde] de schade in het gehuurde. Als er al schade is, had [gedaagde] de gelegenheid moeten krijgen om dat zelf te herstellen, dat is niet gebeurd. Ten slotte betwist [gedaagde] de overlast.
4.8.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Beter Wonen onvoldoende aannemelijk gemaakt, althans is niet voldoende vast komen te staan dat de rotzooi vóór de brand dan wel ten tijde van de brand ook al in de woning aanwezig was. De door Beter Wonen overgelegde foto’s bewijzen dat niet. De foto’s tonen alleen aan wat de situatie is na de brand. Gelet op het gevoerde verweer van [gedaagde] dienaangaande kan er niet zonder meer vanuit worden gegaan dat de woning ernstig verwaarloosd werd. Zij heeft het vermoeden uitgesproken dat anderen in haar woning zijn geweest en daar spullen hebben neergelegd. Het gehuurde was niet bewoond en bovendien alleen afgesloten met houten planken, wat betekent dat het niet onmogelijk is dat andere mensen zich toegang tot de woning hebben verschaft om daar hun rotzooi te dumpen. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] ligt op Beter Wonen de verplichting nader te adstrueren dat de woning door [gedaagde] vóór de brand ernstig is verwaarloosd. Daarvan is onvoldoende gebleken. Voor een bewijsopdracht ter zake leent een kort geding zich niet.
4.9.
Ten aanzien van de door Beter Wonen gestelde overlast oordeelt de kantonrechter dat er slechts één melding is ter onderbouwing van dat standpunt en die melding dateert uit het jaar 2017. Van recente overlastmeldingen is geen sprake. De door Beter Wonen gestelde overlast is derhalve niet aannemelijk geworden en rechtvaardigt de gevorderde ontruiming niet.
4.10.
Gelet op het bovenstaande is de kantonrechter er thans niet van overtuigd dat [gedaagde] zich gedraagt als een zodanig slecht huurder dat de gestelde gedragingen in een bodemprocedure grond zullen vormen om tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde over te gaan.
[het adres 2]
4.11.
Beter Wonen vordert tevens ontruiming van de wisselwoning aan de [het adres 2] .
Beter Wonen voert daartoe aan dat [gedaagde] met de op 1 april 2020 door haar ondertekende afstandsverklaring per 14 april 2020 afstand heeft gedaan van het huurrecht ten aanzien van de woning, zodat zij daar momenteel zonder recht of titel verblijft, en dat er sprake is van overlast, mede veroorzaakt door de ex-partner van [gedaagde] , [naam ex-partner] . [naam ex-partner] zou omstreeks 29 januari 2020 in de nabije omgeving van de woning ruzie hebben gekregen en in het bijzijn van buurtkinderen iemand met een mes hebben bedreigd.
4.12.
[gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de afstandsverklaring niet geldig is. Zij heeft de verklaring ondertekend in een toestand van geestelijke wanorde. Beter Wonen heeft misbruik gemaakt van de geestelijke situatie van [gedaagde] door haar een dergelijke afstandsverklaring te ondertekenen. De afstandsverklaring moet worden vernietigd wegens dwaling, zo stelt [gedaagde] . Het zou ook niet logisch zijn om een afstandsverklaring te tekenen, want de woning aan [het adres 1] was nog niet klaar en zij heeft een dak boven haar hoofd nodig. Verder betwist [gedaagde] de overlast.
4.13.
De kantonrechter overweegt als volgt. Het gaat bij de woning aan de [het adres 2] om een wisselwoning. Hoewel in het contract een termijn van drie maanden is vermeld (tot 14 april 2020), is de essentie dat de woning voor [gedaagde] beschikbaar is totdat de woning aan [het adres 1] is hersteld. De kantonrechter oordeelt dat deze bedoeling van de tijdelijke huurovereenkomst vóór de overeengekomen termijn van drie maanden gaat, zulks temeer nu nooit op voorhand precies ingeschat kan worden hoe lang herstelwerkzaamheden zullen duren. Dit betekent dat [gedaagde] in beginsel de woning mag blijven bewonen tot zij terug kan naar haar woning aan de [het adres 1] .
4.14.
Verder oordeelt de kantonrechter dat [gedaagde] niet gehouden kan worden aan de afstandsverklaring. Op het moment dat [gedaagde] de afstandsverklaring voorgelegd kreeg, bij brief van 24 maart 2020, bevond zij zich in een uiterst stressvolle situatie. Haar woning aan de [het adres 1] was door brand onbewoonbaar en zij moest met haar vier kinderen noodgedwongen het huis uit. Zij is verhuisd naar de [het adres 2] . Op 7 februari 2020 zijn haar oudste drie kinderen uit huis geplaatst. [gedaagde] is vervolgens met haar jongste zoon naar het Kortverblijfhuis in [vestigingsplaats] gegaan. Daarna werd zij geconfronteerd met de brief van Beter Wonen van 24 maart 2020, waaruit volgt dat Beter Wonen [gedaagde] niet meer als huurder wil. [gedaagde] heeft naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat zij zich niet heeft gerealiseerd waarvoor zij tekende en wat de consequenties daarvan waren, namelijk dat zij dat zij geen plek meer zou hebben om te wonen. Nu een op het door Beter Wonen beoogde rechtsgevolg gerichte wil bij [gedaagde] ontbrak, moet de afstandsverklaring geacht worden niet tot stand te zijn gekomen. Dat gesteld wordt dat de hulpverleners de afstandsverklaring met [gedaagde] hebben besproken, maakt dat niet anders. [gedaagde] heeft een dak boven haar hoofd nodig en de wisselwoning aan de [het adres 2] is haar aangeboden gedurende de periode van het herstel van de oorspronkelijke woning. Nu de woning aan de [het adres 1] nog niet bewoonbaar is, dient [gedaagde] gebruik te kunnen maken van de wisselwoning. Van een bewoning zonder recht of titel is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake.
4.15.
Ook de door Beter Wonen gestelde overlast aan de [het adres 2] is niet aannemelijk geworden. Er zijn slechts twee overlast meldingen die aan de gestelde overlast ten grondslag liggen. De eerste ziet op de wijze waarop de verhuizing heeft plaatsgevonden. Het enkele feit dat op de dag van (noodzakelijke, hals over de kop) verhuizing enige overlast werd ervaren door omwonenden, is onvoldoende om te kunnen spreken van slecht huurderschap.
De tweede melding ziet op een incident van 29 januari 2020, waarbij niet [gedaagde] , maar haar ex [naam ex-partner] betrokken was. Beter Wonen heeft de gestelde ernstige overlast, en dan met name in relatie tot het gehuurde (het incident vond kennelijk plaats op de openbare weg) niet nader onderbouwd. Gelet hierop zijn de twee overlastmeldingen onvoldoende om tot een ontruiming van de woning te komen.
Conclusie
4.16.	Op grond van het bepaalde in artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is iedere tekortkoming voldoende voor ontbinding van een (huur)overeenkomst, tenzij de tekortkoming zo gering is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. De kantonrechter concludeert dat niet voldoende aannemelijk is gemaakt dat in een bodemprocedure de vordering tot ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen. De vorderingen tot ontruiming van enerzijds de woning aan de [het adres 1] en anderzijds de woning aan de [het adres 2] zullen daarom worden afgewezen.
4.17.
Beter Wonen zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 480,00 aan salaris gemachtigde.
5
De beslissing
De kantonrechter in kort geding
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Beter Wonen in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 480,00 aan salaris gemachtigde,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2020.