ECLI:NL:GHARL:2020:6481
Gerechtshof ARL — Uitspraak 


GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.258.521/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6620457)
arrest van 18 augustus 2020
in de zaak van
Mazzelshop Exploitatie B.V.
,
gevestigd te Leeuwarden,
appellante in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna:
Mazzelshop
,
advocaat: mr. A.J. Welvering, kantoorhoudend te Leek,
tegen
[geïntimeerde] h.o.d.n. Keukenpunt
,
wonende te [A] ,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellant in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
hierna:
[geïntimeerde]
,
advocaat: mr. M.D. Kalmijn, kantoorhoudend te Leeuwarden.
1
Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 28 januari 2020 hier over.
1.2
Op 17 juni 2020 heeft de in het tussenarrest van 28 januari 2020 bevolen comparitie van partijen plaatsgevonden, vanwege de coronacrisis in de vorm van een digitale bijeenkomst via Skype, waaraan partijen hebben deelgenomen. Van het verhandelde is proces-verbaal opgemaakt.
1.3
Partijen hebben arrest gevraagd op het voorafgaand aan de zitting toegezonden procesdossier, aangevuld met voormeld proces-verbaal. [geïntimeerde] heeft per brief van
7 juli 2020 nog een opmerking over dit proces-verbaal gemaakt. Op die opmerking zal hierna worden ingegaan als dat voor de beslissing van belang is.
2
De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten:
2.1
Mazzelshop exploiteert een bedrijf dat zich bezig houdt met kampeermiddelen. Haar bedrijfspand is gevestigd aan de Planetenlaan 2 te Leeuwarden (hierna: het bedrijfspand). Aan de zuidzijde van het bedrijfspand aan het adres Avondsterweg 2 te Leeuwarden is een ander aangrenzend pand ingericht voor (o.a.) opslag (hierna: het magazijn). Directeur en (middellijk) eigenaar van Mazzelshop is de heer [B] (hierna: [B] ).
2.2
Keukenpunt, het bedrijf van [geïntimeerde] , exploiteert een bedrijf in keukens.
2.3
Na onderhandelingen met [B] heeft [geïntimeerde] op 21 december 2014 samen met
de heer [C] (die een bedrijf in keukens en badkamers exploiteerde, hierna: [C] ) een
intentieverklaring getekend, waarin het volgende - voor zover van belang - is vastgelegd, zakelijk weergegeven:
De ondergetekenden
(…)
- Verklaren hiermee de intentie te hebben 1000m2 showroom te huren van dhr. [B] in het pand van de Mazzelshop (...) aan de Planetenlaan.
- De afgesproken huurprijs zoals overeengekomen is € 50.000,- exclusief BTW inclusief g.w.l. en servicekosten. Dit betekent voor beide partijen een huurprijs van € 25.000,- all-in.
- Bij deze intentie hoort het beeld van een duurzame en langdurige samenwerking waarin alle partijen zich zullen inzetten een aantrekkelijk winkelplein te creëren. Hierbij zal [B] zorg dragen voor het vernieuwen van de buitenzijde van het pand.
- Partijen [geïntimeerde] , [C] en [B] zullen op korte termijn schriftelijk een overeenkomst opmaken over de verdere afspraken en invulling.
2.4
De huurovereenkomst is - ondanks diverse pogingen hiertoe van partijen - niet op
schrift gesteld.
2.5
[geïntimeerde] heeft eind 2015 het door hem gehuurde gedeelte van het pand in gebruik genomen en verbouwd. [geïntimeerde] heeft onder meer verlichting aangebracht in het aan hem verhuurde deel van het bedrijfspand en ook in het deel van [C] . Tevens is met instemming van Mazzelshop gezorgd voor de afwerking van een wand die was geplaatst tussen de showroom van Keukenpunt en de bedrijfsruimte van Mazzelshop. In januari 2016 heeft [geïntimeerde] zijn keukenshowroom geopend voor publiek. Tevens heeft [geïntimeerde] een deel van het magazijn in gebruik genomen.
2.6
Partijen hebben afgesproken dat [geïntimeerde] vanaf januari 2016 de huur ad € 2.520,85 inclusief btw per maand aan Mazzelshop verschuldigd is.
2.7
[geïntimeerde] heeft de huur over de maand juni 2016 in die maand betaald. De huur over de maanden juli en augustus 2016 is in augustus 2016 betaald. In januari 2017 heeft [geïntimeerde] de huur over de maanden mei 2016, september tot en met december 2016 en januari 2017 betaald. De huur over de maanden januari tot en met april 2016 is onbetaald gebleven. Die achterstallige huur is op de derdenrekening van zijn advocaat [NAAM].
2.8
Het bedrijf van [C] is in juni 2016 failliet verklaard en de huurovereenkomst tussen Mazzelshop en [C] is als gevolg daarvan geëindigd.
2.9
Omstreeks februari 2017 - nadat Mazzelshop eigenaar was geworden van het
bedrijfspand - is een deel van de gele gevelbeplating aan het bedrijfspand vervangen door antracietgrijze beplating, voornamelijk aan de kant waar de onderneming van [geïntimeerde] is gevestigd. Hierbij is schade veroorzaakt aan het aan [geïntimeerde] verhuurde deel van het bedrijfspand.
2.10
Mazzelshop heeft een huurverhoging met € 50,- exclusief btw per maand per
1 juli 2017 aangezegd. Tegen deze verhoging heeft [geïntimeerde] geen bezwaar gemaakt. [geïntimeerde] heeft de huurverhoging niet betaald.
2.11
Met een brief van 29 september 2017 heeft Mazzelshop aan [geïntimeerde] een factuur
verzonden voor de aanschaf van tien Weber-barbecues met toebehoren tot een bedrag van € 6.272,92 inclusief btw. Betaling van dit bedrag door [geïntimeerde] is uitgebleven.
2.12
Mazzelshop heeft de bedrijfsruimte die was vrijgekomen na het faillissement van
[C] vanaf oktober 2017 verhuurd aan LAB21, een bedrijf dat handelt in vloeren. Rond die
tijd hebben partijen veelvuldig gecorrespondeerd over diverse geschilpunten die tussen hen
zijn opgekomen met betrekking tot hun huurafspraken.
2.13
In een brief van 3 januari 2018 heeft Mazzelshop aan [geïntimeerde] medegedeeld dat hij
voor zijn deel zal worden belast in de gebruikerslasten voor de WOZ, rioolheffing en
waterschapslasten van het bedrijfspand. Voor de periode vanaf oktober 2015 tot en met
december 2017 komt dit neer op een bedrag van € 1.581,32.
3
Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1
Mazzelshop heeft in conventie - samengevat - gevorderd:
I. ontbinding van de huurovereenkomst betreffende het bedrijfspand en ontruiming daarvan;
II. voorwaardelijk - voor zover zal worden geoordeeld dat een huurovereenkomst
dienaangaande tussen partijen bestaat - ontbinding van de huurovereenkomst betreffende het magazijn en ontruiming daarvan;
III. veroordeling van [geïntimeerde] tot verwijdering van de aan hem toebehorende goederen uit het magazijn op straffe van een dwangsom;
IV. veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling aan Mazzelshop van € 10.083,40, zijnde de achterstallige huurtermijnen over de periode januari tot en met april 2016, vermeerderd met wettelijke handelsrente;
V. veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling aan Mazzelshop van achterstallige huurverhoging over de periode juli 2017 tot en met januari 2018 ad € 423,50, te vermeerderen met wettelijke handelsrente;
VI. veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling aan Mazzelshop van € 6.272,92 te vermeerderen met wettelijke handelsrente;
VII. veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling aan Mazzelshop van € 1.581,32 te vermeerderen met wettelijke handelsrente;
VIII. veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure.
3.2
[geïntimeerde] heeft in reconventie - samengevat - gevorderd:
1. veroordeling van Mazzelshop tot betaling van € 2.000,- aan [geïntimeerde] voor de
verlichting, dan wel een door de kantonrechter te bepalen bedrag, dan wel
Mazzelshop te gebieden de verlichting aan [geïntimeerde] te retourneren;
2. veroordeling van Mazzelshop tot betaling van € 2.400,- aan [geïntimeerde] voor de
stukadoorkosten gemaakt voor de wandafwerking;
3. veroordeling van Mazzelshop tot betaling van € 3.933,- aan [geïntimeerde] voor de
compensatie voor de derving/vermindering van zijn huurgenot;
4. veroordeling van Mazzelshop tot betaling van € 9.169,74 aan [geïntimeerde] voor de
herstelkosten wegens de schade aan de gevel;
5. veroordeling van Mazzelshop tot betaling van € 17.357,45 inclusief btw aan
[geïntimeerde] wegens de kosten die hij heeft moeten maken voor de huur van een extern magazijn tot en met 21 februari 2018, te vermeerderen met alle kosten die [geïntimeerde] nog heeft dan wel zal moeten maken vanaf 21 februari 2018 voor de huur van een extern magazijn;
6. veroordeling van Mazzelshop in de kosten van de procedure.
3.3
De kantonrechter heeft in het vonnis van 18 december 2018 de vorderingen sub IV. en V. van Mazzelshop toegewezen als ook van de vordering sub VI. van Mazzelshop een gedeelte van € 3.247,92, vermeerderd met btw en de andere vorderingen van Mazzelshop afgewezen. De kantonrechter heeft daarnaast van de vordering sub 2. van [geïntimeerde] een gedeelte van € 1.500,- toegewezen als ook van de vordering sub 3. van [geïntimeerde] een gedeelte van € 882,29, en de andere vorderingen van [geïntimeerde] afgewezen. De proceskosten van de procedures in conventie en in reconventie zijn gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen.
4
De vordering in hoger beroep
4.1
Mazzelshop vordert in het principaal hoger beroep - samengevat - de vernietiging van het vonnis van 18 december 2018 en alsnog de volledige toewijzing van de door haar ingestelde vorderingen en de volledige afwijzing van de door [geïntimeerde] ingestelde vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
4.2
[geïntimeerde] vordert in het incidenteel hoger beroep - samengevat - de vernietiging van het vonnis van 18 december 2018 op de beroepen onderdelen en alsnog de vordering van Mazzelshop af te wijzen en de vordering van [geïntimeerde] toe te wijzen, met veroordeling van Mazzelshop in de kosten van beide instanties.
5
De beoordeling van de grieven en de vordering
Wat is de omvang van het hoger beroep?
5.1
Tegen het vonnis van 18 december 2018 heeft Mazzelshop in principaal beroep twaalf grieven opgeworpen en [geïntimeerde] in incidenteel beroep vijf grieven.
5.2
De grieven van Mazzelshop en [geïntimeerde] lenen zich voor de volgende thematische bespreking:
i. inhoud van de overeenkomst, onder te verdelen in:
magazijnruimte en palletplaatsen (grieven II en III in principaal beroep)
gebruikerslasten van WOZ, rioolheffing en waterschapslasten (grieven IV en V in principaal beroep)
vervanging van de gevelbeplating (grief VI in principaal beroep)
derving van huurgenot en compensatie daarvoor (grief VII in principaal beroep)
de opschorting van de huur en ontbinding van de huurovereenkomst (grieven I en IX in principaal beroep)
de tussenwand en vergoeding daarvan (grief XI in principaal beroep en grief II in incidenteel beroep)
de kosten van een extern magazijn (grief IV in incidenteel beroep)
de verlichting en vergoeding daarvan (grief III in incidenteel beroep)
de barbecues en vergoeding daarvan (grief VIII in principaal beroep en grief I in incidenteel beroep
de compensatie van proceskosten (grieven X en XII in principaal beroep en grief V in incidenteel beroep).
5.3
Uit het voorgaande volgt dat in hoger beroep niet meer voorliggen de toegewezen vorderingen sub IV. en V. van Mazzelshop van € 10.083,40 voor huur over de periode van januari tot en met april 2016 met wettelijke handelsrente en van € 423,50 aan huurverhoging met wettelijke handelsrente en de afgewezen vordering sub 4. van [geïntimeerde] aangaande herstelkosten wegens schade aan de gevel.
5.4
Tot slot stelt het hof vast dat in hoger beroep evenmin is ingegaan op het door de kantonrechter in zijn overwegingen 4.7 en 4.8 van het bestreden vonnis besproken debat van partijen over het al dan niet mogen doorberekenen van reële energiekosten. Aan haar stellingname daarover heeft Mazzelshop geen concrete vordering verbonden, noch bij de kantonrechter, noch bij het hof. Dit deel van het geschil ligt evenmin voor in hoger beroep.
Wat is de inhoud van de overeenkomst?
5.5
Onomstreden is dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Als het gaat om de inhoud daarvan geldt dat tussen hen niet meer is vastgelegd dan de hiervoor in overweging 2.3 beschreven intentieverklaring. Partijen strijden erover wat de huurovereenkomst inhoudt als het gaat om - kort gezegd - a. magazijnruimte, b. gebruikerslasten en c. gevelbeplating en welke betekenis in dat verband moet worden gehecht aan hun intentieverklaring.
5.6
Wat de betekenis van de overeenkomst is, hangt af van wat partijen aan elkaar hebben gezegd en hoe zij zich hebben gedragen en wat zij daaruit redelijkerwijs mochten afleiden. Daarbij kan ook van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen zij behoren en welke rechtskennis van hen kan worden verwacht. In dat verband speelt een rol dat het hier gaat om de huurovereenkomst voor een gedeelte in een bedrijfspand tussen twee zakelijk handelende partijen, zonder dat van rechtsbijstand sprake was.
over de magazijnruimte
5.7
Het hof stelt hier voorop dat [geïntimeerde] , nu hij zich beroept op een recht op gebruik van de magazijnruimte en palletplaatsen ingevolge een huurovereenkomst, ingevolge het bepaalde in artikel 150 Rv de stelplicht en de bewijslast heeft met betrekking tot de feiten waaruit dat huurrecht volgt
.
5.8
[geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat de huur van magazijnruimte en palletplaatsen onderdeel is van de all-in huurprijs van € 25.000,- per jaar. Het hof begrijpt daaruit dat [geïntimeerde] stelt dat de huur van magazijnruimte en de palletplaatsen van meet af aan onderdeel was van de afspraken, zoals neergelegd in de intentieverklaring.
5.9
In de intentieverklaring van partijen is echter opgenomen dat het gaat om huur van vierkante meters in de showroom. Voor gebruik van magazijnruimte en/of palletplaatsen of de conclusie dat onder die vierkante meters ook een gedeelte van het magazijn en/of enkele palletplaatsen zijn begrepen, geeft de intentieverklaring geen aanknopingspunt. Het adres van de showroom (Planetenlaan) is ook anders dan dat van de magazijnruimte (Avondsterweg). Dat laatste adres komt evenmin voor in de intentieverklaring. [geïntimeerde] heeft niet verklaard waarom de intentieverklaring van dit alles geen melding maakt. [geïntimeerde] heeft evenmin met concrete feiten en omstandigheden toegelicht wat, wanneer en op welke wijze over de huur van ruimte in het magazijn en palletplaatsen (in verband met de intentieverklaring) is be- en afgesproken.
5.10
Verder staat vast dat van de in de intentieverklaring genoemde 1.000 m2 aan showroom voor de ondernemingen van [C] én [geïntimeerde] , laatstgenoemde meer dan de helft daarvan, te weten 507 m2, als showroom in gebruik heeft genomen. Ook dit gegeven geeft geen steun aan de stelling van [geïntimeerde] dat de magazijnruimte en de palletplaatsen zijn begrepen in het aantal vierkante meters (1.000) dat in de intentieverklaring is vastgelegd.
5.11
Mazzelshop heeft over de ingebruikname van de vierkante meters en palletplaatsen in de magazijnruimte uiteengezet dat [geïntimeerde] vanwege de verbouwing/aanpassing van het gehuurde en de ophanden zijnde verhuizing naar het gehuurde (extra) opslagruimte nodig had, en dat zij - Mazzelshop - ervan uitging dat de afspraken over de magazijnruimte en/of palletplaatsen verder zouden worden vastgelegd in de nog uit te werken en op te stellen schriftelijke huurovereenkomst. Dit is niet gemotiveerd door [geïntimeerde] weersproken.
5.12
Uit de tussen partijen ná de feitelijke ingebruikname van de magazijnruimte en de palletplaatsen gewisselde conceptteksten van een huurovereenkomst is verder af te leiden dat zij hebben onderhandeld over het aantal vierkante meters en palletplaatsen (voorstel Mazzelshop: 30 m2 en 20 palletplaatsen voor [geïntimeerde] én [C] versus voorstel [geïntimeerde] : 50 m2 en 27 palletplaatsen voor [geïntimeerde] ). Onomstreden is dat partijen vervolgens over (de tekst van) de uitgewerkte huurovereenkomst geen overeenstemming hebben bereikt.
5.13
In de door Mazzelshop met [C] gesloten huurovereenkomst is ook niet vastgelegd dat tot het gehuurde magazijnruimte en/of palletplaatsen behoren. Dat enkele feit onderbouwt echter nog niet dat aan dat gebruik niettemin een huurovereenkomst ten grondslag lag, wat vervolgens een aanwijzing zou kunnen zijn voor een vergelijkbare situatie bij [geïntimeerde] .
5.14
Met een en ander is onvoldoende onderbouwd dat de magazijnruimte en de palletplaatsen behoren tot wat als gehuurde is afgesproken. Het feit dat [geïntimeerde] ‘vanaf dag één’ het magazijn en de palletplaatsen feitelijk gebruikt, maakt dat niet anders. Het in randnummer 25 van de memorie van antwoord verwoorde bewijsaanbod van [geïntimeerde] kan het gebrek aan voldoende deugdelijke onderbouwing van een overeengekomen huurrecht ook niet helen. Aan een bewijsopdracht komt het hof dan ook niet toe.
5.15
[geïntimeerde] heeft nog ter onderbouwing van zijn stellingen erop gewezen dat in het proces-verbaal van de comparitie van partijen bij de kantonrechter is vastgelegd de uitspraak van [B] van Mazzelshop dat hij aan beide huurders magazijnruimte en palletplaatsen heeft verhuurd. Uit de stukken blijkt echter dat Mazzelshop enkele dagen na ontvangst van dit proces-verbaal al bij de kantonrechter heeft geprotesteerd tegen de juistheid van die vastlegging en om aanpassing van het proces-verbaal op dat punt heeft verzocht. Ook in hoger beroep heeft Mazzelshop de juistheid van die vastlegging gerelativeerd. In datzelfde proces-verbaal is overigens vastgelegd dat [B] heeft verklaard dat de magazijnruimte een probleem was, dat hij maar een klein deel daarvan kon missen en dat er veel over onderhandeld is, maar dat zij er niet uitkomen. Dit wijst erop dat [B] voor Mazzelshop uitdrukkelijk de stelling heeft ingenomen dat er omtrent het magazijn géén huurovereenkomst tot stand was gekomen. [geïntimeerde] stelt bovendien ook dat Mazzelshop - in de persoon van [B] - in haar verklaringen ‘erg wispelturig is’. Dat geeft nog minder reden om de eerstbedoelde verklaring aan te merken als een erkenning waarop Mazzelshop niet meer zou kunnen terugkomen. Ook deze verklaring onderbouwt dus onvoldoende de stellingen van [geïntimeerde] . Hetzelfde geldt voor de door [geïntimeerde] genoemde transcriptie van een met [B] gevoerd telefoongesprek. Uit die transcriptie kan niet meer blijken dan dat Mazzelshop bereid was om magazijnruimte aan [geïntimeerde] te verhuren en dat [geïntimeerde] ook feitelijk magazijnruimte in gebruik heeft genomen, maar dat partijen discussie hadden om hoeveel vloeroppervlak en hoeveel palletplaatsen het dan zou kunnen en moeten gaan.
5.16
Het voorgaande betekent dat niet kan worden aangenomen dat de magazijnruimte en palletplaatsen tot het gehuurde behoren en onder het bereik van de tussen partijen geldende huurovereenkomst vallen. Dat brengt mee dat [geïntimeerde] die ruimte en die plaatsen zonder recht daartoe in gebruik heeft. Dit leidt ertoe dat de
grieven II en III in principaal beroep
slagen. Daaruit vloeit voort dat alsnog toewijsbaar is de vordering sub III van Mazzelshop die strekt tot ontruiming door [geïntimeerde] van de magazijnruimte. De in dat verband gevorderde dwangsom van € 100,- per dag zal eveneens worden toegewezen doch met een maximum van € 10.000,-.
over de gebruikerslasten
5.17
Wat betreft de door Mazzelshop gevorderde vergoeding van gebruikersdeel WOZ-heffing, rioolheffing en waterschapslasten geldt dat [geïntimeerde] ter afwering daarvan heeft aangevoerd dat die kosten zijn begrepen in de ‘all-in’-afspraak van € 25.000,-, zoals vastgelegd in de intentieverklaring. In die verklaring is echter opgenomen dat ‘all-in’ een concluderende term is voor huur exclusief btw ‘inclusief g.w.l. en servicekosten’. In de genoemde prijs zijn dus begrepen de kosten van de levering van gas, water en elektra (g.w.l.) als ook de vergoeding van servicekosten.
5.18
Onbetwist is dat de lasten waarvoor Mazzelshop nu vergoeding vordert, niet behoren tot de kosten van de levering van nutsvoorzieningen. Onder servicekosten plegen in het verband van huur en verhuur te worden gerekend onder meer de kosten van schoonmaak en onderhoud van algemene gedeelten in en om het gehuurde, kosten van beveiliging en kosten van administratie van de overeengekomen leveringen en diensten. Onder dergelijke kosten plegen niet te worden gerekend belastingen en heffingen waar het hier over gaat. Tegen die achtergrond heeft [geïntimeerde] te weinig aangevoerd om aan te nemen dat bedoelde heffingen en de lasten onder de ‘all-in’-afspraak van partijen vallen.
5.19
De doorbelasting van dergelijke kosten is kennelijk niet besproken en heeft niet tot een onderhandelingsresultaat geleid. Mazzelshop heeft aangevoerd dat aan haar de aanslagen ter zake zijn opgelegd als eigenaar van het gehele pand. Omdat het pand niet gesplitst is, worden, volgens Mazzelshop, aan haar huurders die aanslagen niet opgelegd. Dit is niet gemotiveerd door [geïntimeerde] weersproken. Gelet hierop en het kennelijk niet besproken hebben van dit aspect van hun huurverhouding is aldus sprake van een leemte in hun rechtsverhouding die nadere invulling behoeft. Een invulling die inhoudt dat [geïntimeerde] aan Mazzelshop vergoedt de door deze betaalde belastingen en heffingen die [geïntimeerde] aangaan, is een redelijke toepassing van wat partijen in de intentieverklaring hebben geregeld (artikel 6:248 lid 1 BW) en vloeit voort uit de redelijkheid en billijkheid waartoe partijen tegenover elkaar zijn gehouden (artikel 6:2 lid 1 BW).
5.20
Gezien het voorgaande treffen ook de
grieven IV en V in principaal hoger beroep
doel. Daaruit volgt dat alsnog zal worden toegewezen vordering sub VII van Mazzelshop tot betaling door [geïntimeerde] van € 1.581,32. Als niet afzonderlijk weersproken zal daarover de vanaf de dagvaarding in eerste aanleg (d.i. 15 januari 2018) gevorderde wettelijke handelsrente worden toegewezen.
over de gevelbeplating
5.21
Over de gevelbeplating is in de verklaring van 2 december 2014 opgenomen dat partijen de intentie hebben 1.000 m2 showroom te (ver)huren in het pand van Mazzelshop en dat bij die intentie het beeld hoort van een duurzame en langdurige samenwerking waarin alle partijen zich zullen inzetten om een aantrekkelijk winkelplein te creëren. De verklaring vervolgt dan met
“Hierbij zal [B] zorg dragen voor het vernieuwen van de buitenzijde van het pand.”
Uit de bewoordingen van de verklaring is daarmee wel af te leiden dat het de verantwoordelijkheid van ( [B] ; lees:) Mazzelshop was om de gevelbeplating te vernieuwen. In die bewoordingen is geen aanknopingspunt te vinden voor wanneer of op welke termijn dat dan (uiterlijk) geregeld had moeten zijn. Het is ook inherent aan een intentie om op dat moment geen ‘harde’ ofwel afdwingbare afspraak te maken over een datum ter zake. Dat Mazzelshop zich ook in die zin op 2 december 2014 wilde binden is te minder aannemelijk omdat zij op dat moment nog niet de eigenaar van het pand was en voor vervanging van de gevelbeplating afhankelijk was van toestemming/medewerking van de eigenaar en die vervanging een aanzienlijke investering vergde. Dat Mazzelshop zich daarin wilde vastleggen zonder dat op dat moment zeker en duidelijk was dat [geïntimeerde] én [C] van Mazzelshop zouden gaan huren en haar huur zouden gaan betalen, laat zich niet inzien. [geïntimeerde] heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd waarom dit anders is.
5.22
[geïntimeerde] heeft het door hem gehuurde feitelijk per eind september 2015, althans per 1 oktober 2015, in gebruik genomen. Gesteld noch gebleken is dat partijen in dat verband nadere afspraken hebben gemaakt over de vervanging van de gevelbeplating en wat [geïntimeerde] in dat verband van Mazzelshop mocht verwachten.
5.23
[geïntimeerde] heeft wel aangevoerd dat hij mocht verwachten dat de gevelbeplating per 1 januari 2016 - het moment van opening van zijn keukenzaak - vervangen zou zijn, maar hij beroept zich daarvoor niet op een concreet daartoe met Mazzelshop gemaakte afspraak maar op een zijns inziens redelijke uitleg van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. De intentieverklaring van 2 december 2014 dwingt daar echter geenszins toe. [geïntimeerde] heeft ook niet gesteld dat bij de feitelijke ingebruikname van het gehuurde een nadere afspraak is gemaakt. De enkele ingebruikname van het gehuurde maakt in de gegeven omstandigheden niet dat op Mazzelshop een concrete verplichting in tijd of termijn ter zake is komen te rusten - al dan niet per 1 januari 2016 als door [geïntimeerde] gesteld of per 1 juli 2016 zoals in het aangevallen vonnis is aangenomen - na ommekomst waarvan Mazzelshop dan in gebreke zou zijn.
5.24
De slotsom is dat de huurovereenkomst van partijen wel inhield een verplichting van Mazzelshop om de gevelbeplating te vernieuwen, maar ook dat aan Mazzelshop de tijd werd gelaten die zij redelijkerwijs nodig had om die prestatie te verrichten. Onvoldoende onderbouwd is de stelling van [geïntimeerde] dat uit de huurovereenkomst en de redelijkheid en billijkheid die die overeenkomst beheersen volgt dat Mazzelshop bedoelde prestatie uiterlijk 1 januari 2016 had te verrichten. Daarmee treft ook
grief VI in principaal beroep
doel.
Is sprake van derving van huurgenot en moet dat worden gecompenseerd?
5.25
Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat [geïntimeerde] niet mocht verwachten dat de gevelbeplating uiterlijk op 1 januari 2016 dan wel op 1 juli 2016 zou zijn vervangen. Er is daarmee geen sprake van een situatie dat het gehuurde in een staat verkeerde waardoor hij niet het huurgenot verkreeg dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Er is daarom geen reden voor een compensatie voor vermindering van huurgenot. Dat betekent dat
grief VII in principaal beroep
slaagt en dat om dezelfde reden de vordering sub 3. van [geïntimeerde] alsnog zal worden afgewezen.
Mocht de betaling van de huur worden opgeschort dan wel is er reden voor ontbinding van de huurovereenkomst?
5.26
Met haar grieven I en IX in principaal beroep komt Mazzelshop op tegen het oordeel dat [geïntimeerde] een terecht beroep heeft gedaan op een opschortingsrecht en dat er daardoor geen sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
5.27
[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij, omdat de vernieuwing van de gevelbeplating uitbleef, direct na opening van zijn zaak per 1 januari 2016 de betaling van de huur heeft opgeschort en heeft mogen opschorten. Het hof volgt [geïntimeerde] daarin niet. Zoals hiervoor is overwogen, mocht hij niet verwachten dat Mazzelshop al per 1 januari 2016 de gevelbeplating had vervangen, zodat een beroep op opschorting al daaraan mank gaat. Daarnaast geldt dat hij - ook in hoger beroep - onvoldoende gemotiveerd heeft toegelicht dat dit zulk uitblijven een zodanig groot gebrek opleverde, dat dit gedurende vele maanden (januari 2016 tot en met mei 2016 en daarna september 2016 tot en met januari 2017) een opschorting van de volledige huurprijs rechtvaardigde. Ook nadat in februari 2017 de gevelbeplating was vervangen van de zijde van het pand waar [geïntimeerde] ’s onderneming was gevestigd, heeft hij de betaling over de maanden van januari 2016 tot en met april 2016 teruggehouden. Een dergelijke opschorting van een volledige betaling van de huur gedurende zo’n lange periode was daarom, voor zover daar al een grond voor was, ook om deze reden niet gerechtvaardigd.
Grief I in principaal hoger beroep
slaagt.
5.28
Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde] de betaling van huur - die ook volgens hem in beginsel per maand was verschuldigd - niet heeft mogen terughouden en zeker niet in de omvang zoals gedaan. [geïntimeerde] heeft al in zijn conclusie van antwoord - en daarmee is onjuist wat hij in zijn brief van 7 juli 2020 stelt - erkend dat ( [B] van) Mazzelshop hem al in mei 2016 tot betaling heeft aangesproken, waarna hij ook enkele termijnen (juni 2016 tot en met augustus 2016) heeft voldaan. Daarna heeft [geïntimeerde] tot januari 2017 verdere betalingen nagelaten, als ook de geaccepteerde verhoging van de huur onbetaald gelaten. Er is daardoor sprake van een tekortkoming die grond kan geven voor ontbinding van de huurovereenkomst, zoals Mazzelshop voorstaat. Bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding van de huurovereenkomst in de concrete situatie is gerechtvaardigd, moeten echter niet alleen de ernst van de tekortkoming maar ook de belangen van de huurder en alle overige omstandigheden van het geval in de beoordeling worden betrokken
. [geïntimeerde] stelt zich in dat verband ook op het standpunt dat een ontbinding met een daaruit volgende ontruiming in de gegeven omstandigheden niet gerechtvaardigd is.
5.29
De situatie in dit geval wordt er door gekenmerkt dat partijen met elkaar in zee zijn gegaan - en Mazzelshop [geïntimeerde] aldus tot het gehuurde heeft toegelaten - voordat alle aspecten van hun huurverhouding waren uitgewerkt in een schriftelijke huurovereenkomst. Die uitwerking is ook - na lang onderhandelen - niet tot stand gekomen. Mazzelshop heeft vervolgens in eerste instantie nagelaten facturen aan [geïntimeerde] te sturen. Door een en ander kon tussen partijen onduidelijkheid ontstaan en blijven bestaan over wat zij over en weer van elkaar konden verwachten als het gaat om gebruik van magazijnruimte, vervanging van de gevelbeplating, het dragen van eigenaarslasten, hoeveel verbruik van nutsvoorzieningen was inbegrepen en de facturering / betaling van wat was verschuldigd. Verder had Mazzelshop moeten begrijpen dat voor [geïntimeerde] de ontvangst van facturen van belang was voor zijn administratie. Nadat de gevelbeplating was vervangen, heeft [geïntimeerde] meerdere achterstallige maanden alsnog voldaan. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] vanaf februari 2017 de huur niet (volledig) heeft betaald. Een beëindiging van de huurovereenkomst en daaruit volgende ontruiming betekent dat [geïntimeerde] zijn investeringen in het gehuurde niet zal hebben kunnen terugverdienen en heeft daarbij verder het risico in zich dat de onderneming van [geïntimeerde] niet zal kunnen voortbestaan, waarbij dan ook de belangen van de werknemers van [geïntimeerde] worden getroffen. Tot slot geldt dat [geïntimeerde] de over de periode januari tot en met april 2016 ingehouden huur op kosten van ongelijk wel beschikbaar heeft gemaakt voor Mazzelshop. Als dat ongelijk er zou zijn - en dat is er, zo blijkt uit dit arrest - kon die huur dus in ieder geval feitelijk betaald worden.
5.30
Het hof komt om de bovenstaande redenen tot de slotsom dat de afweging van de belangen in deze bijzondere situatie in het voordeel van [geïntimeerde] moet uitvallen. Dat betekent dat de vorderingen van Mazzelshop tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde niet toewijsbaar zijn. De omstandigheid dat ( [B] van) Mazzelshop stelt dat zijn verhouding tot [geïntimeerde] onherstelbaar is verstoord, is, ook indien juist, van onvoldoende gewicht om dit anders te maken.
Grief IX in principaal hoger beroep
treft dus geen doel.
5.31
Het behoeft geen betoog dat deze procedure, hoewel daarin wat betreft het voortbestaan van de huurovereenkomst in het voordeel van [geïntimeerde] wordt beslist, als een duidelijke waarschuwing aan hem heeft te gelden. Als zich nogmaals een soortgelijke tekortkoming als hier aan de orde zou voordoen, ligt het in de lijn van de verwachtingen dat dan in zijn nadeel wordt beslist, met alle gevolgen van dien. Overigens lijkt het, ter voorkoming van problemen, raadzaam dat partijen hun huurverhouding, waaronder de voorwaarden voor beëindiging daarvan, (alsnog) vastleggen in een schriftelijke huurovereenkomst.
Wat is verschuldigd voor de tussenwand?
5.32
Wat betreft de voor de tussenwand toegewezen vergoeding van € 1.500,- voert Mazzelshop aan dat zij niets aan [geïntimeerde] is verschuldigd (
grief XI in principaal beroep
), terwijl [geïntimeerde] stelt dat er geen reden is om de daarvoor gevorderde vergoeding van € 2.400,- te beperken (
grief II in incidenteel hoger beroep
).
5.33
[geïntimeerde] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat hij met Mazzelshop heeft afgesproken dat hij een tussenwand zou laten plaatsen tussen het door hem gehuurde gedeelte van het pand en het gedeelte dat in gebruik bleef bij Mazzelshop en dat Mazzelshop in de kosten daarvan zou bijdragen met € 2.400,-. Zijn factuur daarvoor laat Mazzelshop ten onrechte onbetaald, aldus [geïntimeerde] . Hij heeft echter niet gereageerd op het verweer van Mazzelshop dat zij alleen zou bijdragen in de kostprijs van de tussenwand en dat hij nalaat de originele factuur van de interieurbouwer voor die kosten te verstrekken. [geïntimeerde] heeft daarmee zijn vordering al onvoldoende onderbouwd. Het debat van partijen of de wand aan de zijde van Mazzelshop niet hetzelfde afwerkingsniveau heeft, zoals Mazzelshop stelt en [geïntimeerde] bestrijdt, kan daarom onbesproken worden gelaten. Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] op dat punt is dan ook niet dienend, zodat het hof daaraan voorbij gaat.
5.34
Het voorgaande leidt ertoe dat de grief van Mazzelshop succes heeft en die van [geïntimeerde] niet. Een en ander betekent dat de vordering sub 2. van [geïntimeerde] alsnog geheel zal worden afgewezen.
Is er reden voor vergoeding van kosten van een extern magazijn?
5.35
Met zijn
grief IV in incidenteel hoger beroep
komt [geïntimeerde] op tegen het afwijzen van een vergoeding van de kosten van het huren van een extern magazijn. Die vordering steunt op de stelling dat Mazzelshop hem niet voortdurend en volledig alle vierkante meters in het magazijn en alle palletplaatsen ter beschikking stelde en daarmee tekort schoot in de op haar rustende verplichtingen uit de huurovereenkomst van partijen. Zoals hiervoor is overwogen, kan echter niet worden aangenomen dat bedoelde magazijnruimte en palletplaatsen onder de huurovereenkomst van partijen vallen. Van een tekortschieten van Mazzelshop als door [geïntimeerde] gesteld, wat daar verder ook van zij, kan dan ook geen sprake zijn. Daarmee is er geen grond voor de door [geïntimeerde] gestelde vordering en faalt de grief.
Is Mazzelshop een vergoeding verschuldigd voor door [geïntimeerde] aangebrachte verlichting?
5.36
Grief III in incidenteel hoger beroep
keert zich tegen de afwijzing van de door [geïntimeerde] gevorderde vergoeding voor in het bedrijfspand van Mazzelshop aangebrachte verlichting. Ter comparitie in hoger beroep is komen vast te staan dat het gaat om de verlichting die [geïntimeerde] in overleg met [C] heeft aangebracht in het door deze van Mazzelshop gehuurde gedeelte van het bedrijfspand. Verder is gebleken dat [geïntimeerde] met [C] daarover een verrekeningsafspraak heeft gemaakt, in die zin dat [C] de aanleg van de tegelvloer in de door hen gehuurde ruimten voor zijn rekening zou nemen. Nu vast staat dat die tegelvloer in de door [geïntimeerde] gehuurde ruimte is aangebracht en de verlichting daardoor eigendom van [C] werd, valt niet in te zien dat Mazzelshop een vergoeding is verschuldigd aan [geïntimeerde] voor de door [C] achtergelaten verlichting na diens faillissement. De grief faalt en vordering sub 1. van [geïntimeerde] blijft daarom afgewezen.
Is [geïntimeerde] een vergoeding verschuldigd voor barbecues en zo ja, welk bedrag?
5.37
Aangaande de barbecues klaagt Mazzelshop dat een te laag bedrag is toegewezen (
grief VIII in principaal hoger beroep
) terwijl [geïntimeerde] aanvoert dat daarvoor een te hoog bedrag is toegewezen (
grief I in incidenteel hoger beroep
).
5.38
Mazzelshop heeft ter onderbouwing van haar vordering tot betaling van 10 door [geïntimeerde] bestelde barbecues van het merk Weber ad € 6.272,92 aangevoerd dat zij daarvoor op 29 september 2017 een factuur aan [geïntimeerde] heeft gezonden, dat hij niet op die factuur heeft gereageerd en evenmin op latere aanmaningen. Dat [geïntimeerde] die factuur heeft ontvangen, als ook latere aanmaningen, heeft hij niet weersproken. [geïntimeerde] heeft evenmin ontkend dat hij die aanmaningen heeft genegeerd. In de door [geïntimeerde] overgelegde schriftelijke verklaring van haar werknemer [D] is verder gedetailleerd beschreven dat en waarom [geïntimeerde] tien barbecues bij Mazzelshop heeft besteld (namelijk vanwege een actie inhoudende dat bij de aanschaf van een keuken een barbecue cadeau werd gegeven), dat één geleverde barbecue is gebruikt voor een reclamespot voor [geïntimeerde] ’s onderneming, dat Mazzelshop in totaal vijf barbecues heeft geleverd en de resterende vijf barbecues, zoals afgesproken, op afroep voor [geïntimeerde] beschikbaar zijn. Mazzelshop heeft in dat verband ook enkele pagina’s overgelegd van een website “opgevallen.nl” waaruit blijkt dat [geïntimeerde] voor zijn onderneming Keukenpunt daadwerkelijk een actie heeft gevoerd waarbij klanten bij de aanschaf van een keuken een “Weber buitenkeuken” cadeau kregen. [geïntimeerde] heeft die verklaring als ook de op die pagina’s genoemde actie niet gemotiveerd weerspoken. [geïntimeerde] stelt in dit verband enkel dat hij direct over de juistheid van de factuur heeft geklaagd, maar dit blijkt niet uit de stukken en is verder niet door hem uitgewerkt. Uit het door hem aangehaalde e-mailbericht van 26 juni 2018 van Mazzelshop valt dit protest niet af te leiden. Eerder blijkt daaruit een poging om alsnog een lagere prijs voor de barbecues te bedingen. Aan het verweer van [geïntimeerde] tegen deze vordering gaat het hof dan ook als onvoldoende onderbouwd voorbij.
5.39
Het voorgaande betekent dat de grief van [geïntimeerde] faalt en die van Mazzelshop slaagt. De vordering sub VI van Mazzelshop zal alsnog geheel worden toegewezen. De daarover vanaf de dagvaarding in eerste aanleg (d.i. 15 januari 2018) gevorderde wettelijke handelsrente zal als niet weersproken eveneens worden toegewezen.
Wie moet de kosten van de procedures bij de kantonrechter dragen?
5.40
Zowel Mazzelshop (
grieven X en XII in principaal hoger beroep
) als [geïntimeerde] (
grief V in incidenteel hoger beroep
) klagen over de compensatie van de kosten van de procedures in conventie en in reconventie.
5.41
Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van Mazzelshop sub III tot en met VII (alsnog) toewijsbaar zijn, dat alleen vordering sub I wordt afgewezen en dat aan de beoordeling van vordering sub II, vanwege het voorwaardelijk karakter daarvan, niet wordt toegekomen. Daarmee is [geïntimeerde] in conventie alsnog als de overwegend in het ongelijk gestelde partij te beschouwen.
5.42
Het bovenstaande leidt verder tot de slotsom dat geen van de door [geïntimeerde] in reconventie ingestelde vorderingen voor toewijzing vatbaar is. [geïntimeerde] is daarmee de in die procedure in het ongelijk gestelde partij.
5.43
Een en ander betekent dat de grieven van Mazzelshop slagen en die van [geïntimeerde] falen. [geïntimeerde] zal alsnog met de proceskosten worden belast van de procedures in conventie en in reconventie.
6
De slotsom
6.1
De grieven van [geïntimeerde] falen, maar die van Mazzelshop slagen grotendeels, zodat het bestreden vonnis van 18 december 2018 moet worden vernietigd, behoudens voor zover in conventie sub 5.1 de vordering tot ontbinding is afgewezen, sub 5.2 [geïntimeerde] is veroordeeld tot betaling van € 10.083,40, vermeerderd met wettelijke handelsrente en sub 5.4 [geïntimeerde] is veroordeeld tot betaling van € 423,50, vermeerderd met de wettelijke handelsrente.
6.2
[geïntimeerde] zal alsnog (aanvullend) worden veroordeeld tot betaling van € 7.854,24 (€ 1.581,32 + € 6.272,92), vermeerderd met de wettelijke handelsrente als hierna wordt weergegeven, en tot ontruiming van de magazijnruimte van Mazzelshop. De vorderingen van [geïntimeerde] zullen alsnog geheel worden afgewezen.
6.3
Als de in principaal hoger beroep overwegend in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerde] in de kosten daarvan veroordelen. [geïntimeerde] zal voorts als de in incidenteel hoger beroep in het ongelijk te stellen partij in de kosten van die procedure worden verwezen.
6.4
De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Mazzelshop zullen worden vastgesteld op € 84,09 voor explootkosten, € 952,- voor griffierecht en € 1.800,- voor salaris advocaat (conventie: 3 punten × tarief € 360,-; reconventie: 3 punten × 0,5 x tarief € 480,-)
6.5
De kosten voor de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van Mazzelshop zullen worden vastgesteld op € 81,83 voor explootkosten, € 2.020,- voor griffierecht en € 2.148,- voor salaris advocaat (2 punten × tarief II à € 1.074,-). De kosten voor de procedure in het incidenteel hoger beroep zullen worden vastgesteld op € 1.391,-voor salaris advocaat (2 punten × 0,5 x tarief III à € 1.391,-).
7
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Leeuwarden van 18 december 2018, behoudens voor zover daarbij
in conventie
sub 5.1 de vordering tot ontbinding is afgewezen, sub 5.2 [geïntimeerde] is veroordeeld tot betaling van € 10.083,40, vermeerderd met wettelijke handelsrente en sub 5.4 [geïntimeerde] is veroordeeld tot betaling van € 423,50, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, bekrachtigt dit vonnis in zoverre en doet voor het overige opnieuw recht;
in conventie
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan Mazzelshop van € 7.854,24, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over € 6.272,92 vanaf 8 september 2017 en over € 1.581,32 vanaf 15 januari 2018, beide tot aan de dag van volledige betaling;
veroordeelt [geïntimeerde] tot verwijdering van de aan hem toebehorende goederen uit de magazijnruimte van Mazzelshop aan de Avondsterweg 2 te Leeuwarden binnen vijf dagen na betekening van dit arrest, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] daaraan niet voldoet, zulks tot een maximum van € 10.000,-;
in reconventie
wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;
en voorts
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van Mazzelshop wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 1.036,09 voor verschotten en op € 1.800,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het principaal en incidenteel hoger beroep vastgesteld op € 2.101,83 voor verschotten en op € 3.539,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst of wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, W.P.M. ter Berg en M.E.L. Fikkers en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2020.
Zie HR 30 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1185; herhaald in HR 6 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2565
HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810