ECLI:NL:RBOBR:2020:2390
Rechtbank OBR — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/315398 / HA ZA 16-769
Vonnis van 15 april 2020
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE BOXMEER
,
zetelend te Boxmeer,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat [NAAM]. M.B.J. Thijssen te Nijmegen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KWEKERIJ VLOET B.V.
,
gevestigd te Sint-Anthonis,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat [NAAM]. C.J. Driessen te Vianen Nb.
Partijen zullen hierna de Gemeente en Vloet genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 6 december 2017
het deskundigenbericht
de conclusie na deskundigenbericht van de Gemeente
de antwoordconclusie na deskundigenbericht van Vloet;
de akte uitlating productie van de Gemeente.
1.1.1.
De rechtbank voegt hieraan toe dat bijlage 1 bij het conceptadvies van de deskundigen ontbrak. De deskundigen hebben die ontbrekende bijlage desgevraagd aan de rechtbank gemaild. De rechtbank heeft die bijlage toegevoegd aan de gedingstukken. Aangezien partijen al over die bijlage beschikken en opmerkingen hebben gemaakt over het conceptadvies van de deskundigen (inclusief die bijlage), ziet de rechtbank hierin geen aanleiding om partijen de gelegenheid te geven voor een nadere reactie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De verdere beoordeling
in conventie en in reconventie
2.1.
Bij tussenvonnis van 20 september 2017 heeft de rechtbank een onderzoek door drie deskundigen bevolen ter beantwoording van de volgende vragen:
1. Welke waarderingsmethode dient er naar uw mening te worden gehanteerd bij het bepalen van de waarde van de opstallen (zonder de grond), die staan op het perceel aan de Sportlaan 1 te Boxmeer?
1a.        Kunt u het antwoord op vraag 1 toelichten?
2. Welke waarde kent u toe aan de opstallen (zonder de grond), die staan op het perceel aan de Sportlaan 1 te Boxmeer aan de hand van de door u in het antwoord op vraag 1 genoemde waarderingsmethode?
3. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
2.2.
Bij tussenvonnis van 6 december 2017 heeft de rechtbank mr. [NAAM]. A.C.M.M. van Heesbeen, J.A.A.M. van Erp en J. van Vessem RT (hierna: de deskundigen) tot deskundigen benoemd.
2.3.
De deskundigen hebben op 22 maart 2018 een bijeenkomst gehouden waar partijen in de gelegenheid zijn gesteld om een mondelinge toelichting te geven. Tijdens de hoorzitting is door de gemeente een taxatierapport van Van den Berk & Kerkhof van 12 maart 2018 ingebracht. Na de bijeenkomst heeft een opname van de opstallen, het perceel en de omgeving plaatsgevonden. De deskundigen hebben op 25 september 2018 een conceptadvies uitgebracht. Daarbij hebben zij een waarde van € 1.025.000,00 toegekend aan de opstallen. Partijen hebben op dit conceptadvies gereageerd. Vervolgens hebben de deskundigen op 25 april 2019 een definitief advies uitgebracht.
2.4.
De deskundigen hebben de marktwaarde van de opstallen op de peildatum 1 november 2017 in hun definitieve advies (hierna ook: het advies) vastgesteld op
€ 995.000,00. Daarbij hebben zij gekozen voor toepassing van de marktbenadering, waarbij de waarde wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te waarderen object. Zij hebben de opstallen gewaardeerd met toepassing van de vergelijkende waarderingsmethode, meer specifiek de bruto- of netto-huurwaardekapitalisatiemethode.
2.5.
De rechtbank zal de stellingen van partijen beoordelen aan de hand van de maatstaven die de Hoge Raad in zijn arrest van 11 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT2921 heeft gegeven:
“Vooropgesteld moet worden dat voor de rechter een beperkte motiveringsplicht geldt ten aanzien van zijn beslissing om de bevindingen van deskundigen al dan niet te volgen. Wel dient hij bij de beantwoording van de vraag of hij de conclusies waartoe een deskundige in zijn rapport is gekomen in zijn beslissing zal volgen, alle ter zake door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking te nemen en op basis van die aangevoerde stellingen in volle omvang te toetsen of aanleiding bestaat van de in het rapport geformuleerde conclusies af te wijken
.
Ingeval partijen, door zich te beroepen op de uiteenlopende zienswijzen van de door haar geraadpleegde deskundigen, voldoende gemotiveerde standpunten hebben ingenomen en voldoende duidelijk hebben aangegeven waarom zij het oordeel van een door de rechter benoemde deskundige al dan niet aanvaardbaar achten, geldt het volgende. Indien de rechter in een geval waarin de opinie van andere, door een der partijen geraadpleegde, deskundigen op gespannen voet staat met die van de door de rechter benoemde deskundige, de zienswijze van deze deskundige volgt, zal de rechter zijn beslissing in het algemeen niet verder behoeven te motiveren dan door aan te geven dat de door deze deskundige gebezigde motivering hem overtuigend voorkomt. Wel zal de rechter op specifieke bezwaren van partijen tegen de zienswijze van de door hem aangewezen deskundige moeten ingaan, als deze bezwaren een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van deze zienswijze. Volgt de rechter echter de zienswijze van de door hem benoemde deskundige niet, dan gelden in beginsel de gewone motiveringseisen en dient hij zijn oordeel dan ook van een zodanige motivering te voorzien, dat deze voldoende inzicht geeft in de daaraan ten grondslag liggende gedachtegang om deze zowel voor partijen als voor derden, daaronder begrepen de hogere rechter, controleerbaar en aanvaardbaar te maken (zie voor een en ander HR 5 december 2003, LJN AN8478, NJ 2004/74; HR 19 oktober 2007, LJN BB5172 en HR 8 juli 2011, LJN BQ3519).”.
2.6.
De rechtbank merkt op dat het haar niet altijd duidelijk is of de opmerkingen van partijen betrekking hebben op de opstallen zonder grond of de opstallen met grond. De rechtbank zal de opstallen met grond, gelegen aan de Sportlaan 1 in Boxmeer, in haar beoordeling aanduiden als de “onroerende zaak”.
Stellingen gemeente
2.7.
De Gemeente stelt dat de marktwaarde van de opstallen (veel) lager is dan
€ 995.000,00. Daartoe voert zij een aantal bezwaren aan tegen het deskundigenadvies. Deze bezwaren zullen achtereenvolgens worden besproken.
2.8.
De Gemeente voert aan dat de deskundigen niet hebben gemotiveerd waarom zij niets hebben gedaan met haar opmerkingen over het conceptadvies.
Ten aanzien van de referentieobjecten van de deskundigen.
/ Drie referentieobjecten zijn (substantieel) kleiner dan de onroerende zaak. De onroerende zaak kan in compartimenten worden opgesplitst, maar er moeten aanzienlijke kosten worden gemaakt om zelfstandige eenheden te creëren. Uit het advies volgt niet dat en zo ja in hoeverre de deskundigen er bij het bepalen van de waarde rekening mee hebben gehouden dat die kosten nog niet zijn gemaakt.
/ Verder hebben de deskundigen niet aangegeven:
- waarom er geen rekening mee is gehouden dat de locatie van het referentieobject in Utrecht volstrekt anders is dan die van de onroerende zaak;
- waar het object in Noord-Brabant is gelegen;
- waarom het gebruik van het object in Drunen vergelijkbaar is met het pand in Boxmeer.
Ten aanzien van de vergelijkingstransacties van de Gemeente.
/ De verplichting om het gebouw De Braken 1a te Boxtel te blijven exploiteren als sporthal is in tijd beperkt tot tien jaar en duurt dus nog tot 2023. De deskundigen hebben niet gereageerd op het verzoek om aan te geven of deze transactie daarmee alsnog bruikbaar is.
/ De deskundigen hebben onvoldoende gemotiveerd waarom vijf andere objecten die de Gemeente heeft ingebracht de onroerende zaak niet benaderen en waarom geen rekening kan worden gehouden met de verschillen tussen deze objecten en de onroerende zaak.
Ten aanzien van de slotopmerkingen van de Gemeente (prod. 18 onder C.5).
/ Vloet heeft het erfpachtrecht in 2003 gekocht voor € 265.000,00. Omdat sprake was van een gedwongen verkoop is een redelijke aanname dat dit gelijk is aan 75% van de marktwaarde destijds, dat is € 350.000,00. Hoe verklaren de deskundigen de waardestijging van € 350.000,00 naar € 1.025.000,00 in 2017?
/ Vloet was in het recente verleden niet bereid om de opstallen van de gemeente te kopen voor ruim € 350.000,00. Als de waarde € 1.025.000,00 zou bedragen, zou Vloet daartoe wel bereid zijn geweest.
/ De deskundigen geven aan dat één van de pluspunten van het pand is dat het geschikt is voor diverse activiteiten. Dat is niet het geval. Vanwege de palen in het midden van het pand is het pand voor zaalsporten anders dan tennis niet geschikt, aldus de Gemeente.
2.9.
De rechtbank stelt voorop dat de deskundigen alle opmerkingen van de Gemeente over het conceptadvies hebben gelezen en in hun advies hebben genoemd. Uit het advies blijkt dat de deskundigen rekening hebben gehouden met de opmerkingen, voor zover zij relevant zijn voor de waardering. Voor de motivering van hun advies is niet vereist dat de deskundigen elke door de Gemeente opgeworpen vraag expliciet beantwoorden. Van belang is of zij de waardering van de opstallen voldoende inzichtelijk hebben gemaakt. Aan die eis is naar het oordeel van de rechtbank voldaan.
2.10.
De Gemeente heeft ten eerste opmerkingen gemaakt over referentieobjecten die de deskundigen bij de waardering hebben betrokken. Bij de beoordeling van deze opmerkingen is van belang dat de deskundigen hebben aangegeven zich ervan bewust te zijn dat de referenties en de onroerende zaak niet één op één hetzelfde zijn. Zij hebben verschillen tussen de gehanteerde referentieobjecten en de onroerende zaak vastgesteld. De deskundigen hebben de gerealiseerde transactieprijzen door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar gemaakt met de te waarderen onroerende zaak.
2.10.1.
De deskundigen zijn ervan uitgegaan dat de onroerende zaak ondanks de beperkte toegangsmogelijkheden in compartimenten kan worden opgesplitst. De rechtbank leidt, anders dan de Gemeente, uit het advies af dat de deskundigen in aanmerking hebben genomen dat er aanzienlijke kosten moeten worden gemaakt om zelfstandige eenheden te creëren. Zij hebben dit immers expliciet opgemerkt op blz. 45 van het advies. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat de deskundigen deze omstandigheid in aanmerking hebben genomen bij de vergelijking tussen de drie door de Gemeente bedoelde (substantieel) kleinere referentieobjecten en de onroerende zaak.
2.10.2.
De deskundigen hebben expliciet aangeven rekening te hebben gehouden met de verschillen in locatie tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak (blz. 45 advies). Ten aanzien van het referentieobject te Utrecht hebben zij gezegd dat daarvoor een huurprijs is gehanteerd van € 85,00 en dat zij een lagere huurprijs beoordelen voor de onroerende zaak. Gelet op het voorgaande hebben de deskundigen naar het oordeel van de rechtbank ook rekening gehouden met de verschillen in locatie tussen dit referentieobject en de onroerende zaak.
2.10.3.
De deskundigen hebben aangegeven een beperkt gewicht te hebben toegekend aan het referentieobject in Noord-Brabant. Zij hebben relevante gegevens verschaft over dit object, maar hebben inderdaad niet aangegeven waar dit object in Noord-Brabant is gelegen. De rechtbank ziet hierin geen aanleiding voor de conclusie dat de deskundigen hun waardering onvoldoende hebben gemotiveerd. De deskundigen hebben de waarde bepaald met gebruikmaking van hun kennis, ervaring en intuïtie. Daarbij hoeven zij niet elk detail toe te lichten. Uit het betoog van de Gemeente blijkt niet welke invloed de mogelijke ligging van dit referentieobject in Noord-Brabant heeft op de uiteindelijke waardering van de onroerende zaak, mede gelet op het beperkte gewicht dat aan dit referentieobject is toegekend. Alleen hierom al ziet de rechtbank in de omstandigheid dat niet is aangegeven waar dit object in Noord-Brabant is gelegen geen aanleiding voor twijfel aan de conclusies van de deskundigen.
2.10.4.
De deskundigen hebben vastgesteld dat de onroerende zaak grotendeels in gebruik is als sport- en fitness complex. Het referentieobject waar de Gemeente bezwaar tegen heeft, betreft een sportschool in Drunen. Er zijn weinig referentieobjecten beschikbaar. De deskundigen hebben daarom gekeken naar referentieobjecten die de onroerende zaak zoveel mogelijk benaderen. Zij zijn uitgegaan van referentieobjecten die qua gebruik in meerdere of mindere mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Vervolgens is bij de waardering rekening gehouden met de onderlinge verschillen. In dit licht bezien is het gebruik van dit referentieobject (sportschool) voldoende vergelijkbaar met het gebruik van de onroerende zaak (sport- en fitness complex). De deskundigen hoefden dit niet nader toe te lichten.
2.11.
De Gemeente heeft ten tweede opmerkingen gemaakt over de door de deskundigen niet bruikbaar geachte vergelijkingstransacties van de Gemeente.
2.11.1.
De deskundigen hebben naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd waarom zij het object De Braken 1a te Boxtel niet bruikbaar achten als referentie. De deskundigen achten dit geen marktconforme transactie omdat de leveringsakte de verplichting bevat om het gebouw te blijven exploiteren als sporthal. Naar aanleiding van de opmerkingen van de Gemeente hebben de deskundigen aangegeven dat zij ermee bekend zijn dat de verplichting om het pand als sporthal te exploiteren beperkt is tot tien jaar en dat deze bijzondere verplichting de waarde aanzienlijk zal drukken, wat maakt dat het referentieobject naar de mening van de deskundigen niet geschikt is als marktconforme transactie. De stelling van de Gemeente dat niet op haar opmerkingen is gereageerd, berust dan ook op een onjuiste lezing van het advies van de deskundigen.
2.11.2.
De rechtbank stelt vast dat de deskundigen zijn ingegaan op elk van de door de Gemeente bedoelde vijf vergelijkingstransacties. Zij hebben kernachtig aangegeven waarom zij deze transacties niet bruikbaar achten als referentie.
/ De deskundigen achten de transactie Beethovenstraat 22 te Tiel niet bruikbaar omdat dit pand in het bestemmingsplan de bestemming “maatschappelijk” heeft, waardoor er zonder een bestemmingswijziging geen fitnesscentrum in gevestigd kan worden.
/ De deskundigen achten de transactie Schonckplein 2 te Geertruidenberg niet bruikbaar omdat de transactie onderdeel is van een groter geheel met gronden voor een supermarkt, een mogelijke nabetaling en een verbod op doorverkoop binnen twee jaar. Deze transactie is daardoor niet terug te herleiden tot een zuivere transactie. Ook was er sprake van asbest in het pand.
/ De deskundigen achten de transactie Oude Groenestraat 6a te Oosterhout niet bruikbaar omdat de transactie deel uitmaakt van een groter geheel waarin onder andere 17 andere kavels betrokken zijn. Deze bijkomende afspraken maken het lastig te beoordelen of de genoemde verkoopprijs zuiver is voor dit onderdeel. Er kan sprake zijn van invloed door het grotere geheel. Ook blijkt dat in dezelfde deal sprake is van verhuur van deze sporthal aan de verkoper. Ook dat kan in de visie van de deskundigen invloed hebben op de prijs.
Met het voorgaande hebben de deskundigen naar het oordeel van de rechtbank overtuigend aangegeven waarom zij deze drie vergelijkingstransacties niet bruikbaar achten. De Gemeente heeft niet duidelijk gemaakt waarom de motivering van de deskundigen niet voldoende zou zijn.
2.11.3.
De Gemeente voert aan dat de deskundigen niet hebben gemotiveerd waarom het feit dat er geen (betere) huurder te vinden was voor het object Watermolenwal 13 en 14 te Helmond betekent dat het object niet meegenomen kan worden bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. De rechtbank stelt echter vast dat dit niet de reden is die de deskundigen hebben genoemd. De deskundigen achten de transactie Watermolenwal 13 en 14 te Helmond niet bruikbaar omdat de huur is aangegaan voor een zeer korte termijn, hetgeen de waarde aanzienlijk drukt. Dit bezwaar van de Gemeente berust dan ook op een verkeerde lezing van het advies.
2.11.4.
De deskundigen achten de transactie Hoge Brake 3 te Nuenen niet bruikbaar als referentie omdat geen sprake was van een normale verkoop, maar van verrekening tussen de gemeente Nuenen en een woningbouwstichting in verband met schadevergoeding. De Gemeente voert hiertegen aan dat niet is gemotiveerd waarom deze verrekening betekent dat het object niet meegenomen kan worden bij het bepalen van de waarde. Zij wijst erop dat het een gemeente als verkoper op grond van de voor haar geldende staatssteunregels en de Wet Markt en Overheid niet is toegestaan een koopsom te bedingen die niet de reële waarde vertegenwoordigt. De Gemeente heeft echter nagelaten aan te geven welke gevolgen het meenemen van deze vergelijkingstransactie zou hebben voor de waardering van de onroerende zaak. Zij heeft de waardering door de deskundigen op dit punt dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist.
2.12.
De slotopmerkingen van de Gemeente over het conceptadvies betroffen verschillende punten.
2.12.1.
De opmerking van de Gemeente over de waardestijging ten opzichte van de koopprijs voor het erfpachtrecht in 2003 is, wat daarvan ook zij, niet relevant in het kader van de door de deskundigen gehanteerde waarderingsmethode. Hetzelfde geldt voor de gestelde bereidheid van Vloet om de opstallen bij een waarde van € 1.025.00,00 tegen een prijs van € 350.000,00 van de Gemeente te kopen. De deskundigen hebben de marktwaarde van de opstallen bepaald aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar zijn gemaakt met de onroerende zaak. Bij de toepassing van deze waarderingsmethode komt geen betekenis toe aan de door de Gemeente genoemde factoren.
2.12.2.
De Gemeente stelt dat de opstallen niet geschikt zijn voor andere zaalsporten dan tennis, maar heeft niet onderbouwd waarom dit tot een lagere waarde zou leiden. Uit het advies kan evenmin worden afgeleid dat dit tot een lagere waarde zou hebben geleid. Deze stelling slaagt dan ook niet.
2.13.
De Gemeente voert verder – kort weergegeven - het volgende aan.
De deskundigen hebben aangegeven dat zij vanwege een aantal opmerkingen van de gemeente een afslag op de waarde van het pand hebben opgenomen. Uit het advies volgt echter niet in hoeverre de waarde naar aanleiding van die opmerkingen naar beneden is bijgesteld. De deskundigen hadden tot een lagere waarde moeten komen dan € 995.000,00. De markt voor dit soort vastgoed is niet bijzonder goed, de ligging en de toegankelijkheid beperken de courantheid in aanzienlijke mate en Vloet heeft geen exploitatiegegevens verstrekt. Het pand is in het kader van een eventuele gedwongen verkoop op verzoek van de financier van Voet getaxeerd op een bedrag dat volgens de deskundige van de financier een stuk onder de € 750.000,00 ligt. Het pand is een enorm complex waarvan deelverhuur niet mogelijk is zonder eerst aanzienlijke kosten te maken. Voor een dergelijk complex is in de markt geen levensvatbare invulling.
2.14.
De rechtbank ziet in de opmerkingen van de Gemeente geen aanleiding om tot een van de deskundigen afwijkende waardering te komen. De deskundigen hebben naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de relevante opmerkingen van de Gemeente. In het advies staat dat de deskundigen een afslag hebben opgenomen ten opzichte van de conceptrapportage als gevolg van de door partijen aanvullend ingebrachte referentieobjecten voor zover deze geschikt zijn als referentie. Volgens de deskundigen zijn transacties ingebracht die een wat lager prijsniveau weergeven en erop wijzen dat de markt voor dit soort vastgoed niet bijzonder goed is (advies 10.6.1). Uit de specificatie van de waardering (advies bijlage 1) blijkt dat de afslag voor de minder goede marktsituatie
€ 125.000,00 bedraagt. Met deze afslag hebben de deskundigen naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de door de Gemeente genoemde factoren die de verkoopbaarheid van de onroerende zaak beperken. De verwijzing door de Gemeente naar een taxatie in het kader van een eventuele gedwongen verkoop maakt dit niet anders. De Gemeente heeft deze taxatie niet in het geding gebracht. Alleen daarom al kan daaraan geen betekenis worden gehecht. Bovendien kan een taxatie die is gericht op een gedwongen verkoop niet op één lijn worden gesteld met een taxatie die is gericht op de marktwaarde.
2.15.
In wat de Gemeente overigens heeft aangevoerd, ziet de rechtbank evenmin aanleiding om van de waardering door de deskundigen af te wijken.
Stellingen Vloet
2.16.
Vloet stelt dat de marktwaarde van de opstallen € 1.930.000,00 is, vermeerderd met de nadeelcompensatie, de dubbele huur- en personeelskosten, de verhuiskosten en het renteverlies. Zij voert onder verwijzing naar een notitie van Lavrijsen Makelaardij en Hermens Vastgoed Advisering van 22 juni 2019 een aantal bezwaren aan tegen het advies van de deskundigen. Die bezwaren zullen achtereenvolgens worden besproken.
2.17.
Vloet voert aan dat de deskundigen het object Heijmansstraat 101 – 107 te Venlo ten onrechte hebben meegenomen als huurreferentie. Het gaat om een binnenspeeltuin die eind 2015 is geopend. Er is onenigheid ontstaan tussen de betrokken gemeente en de initiatiefnemer Monkey Town vanwege de functiewisseling van sporthal naar leisure. Dit object en de huurprijs van dit object zijn volgens Vloet totaal niet vergelijkbaar.
2.18.
De rechtbank overweegt dat de deskundigen zich hebben gerealiseerd dat het object te Venlo in gebruik is als een binnenspeelgelegenheid en dat dit gebruik niet gelijk is aan het gebruik van de onroerende zaak. De deskundigen hebben overwogen dat dit object qua gebouw veel overeenkomsten vertoont en hebben de vergelijkingstransactie om die reden bruikbaar geacht als referentie. De rechtbank onderschrijft dit.
2.19.
Vloet voert aan dat de deskundigen de tennishallen (de objecten Vincwijcweg 1a in Didam en Ericaweg 2 in Sint Hubert) bij de koopreferenties buiten beschouwing hadden moeten laten en zich meer hadden moeten richten op wel vergelijkbare objecten. Volgens Vloet zijn de referenties Molenberg 73a te Reusel, Fakkellaan 6 te Eindhoven en Euterpelaan 3a te Oss meer vergelijkbaar met de onroerende zaak.
2.20.
De rechtbank stelt op grond van de omschrijving van het object te Didam in het taxatierapport van Hermens vast dat zich in dit object tennishallen, squashbanen, een bar en sauna, fitnessruimte en bowlingbanen bevinden. De omschrijving “tennishal” is dan ook te beperkt. Daarbij komt dat het om een object gaat dat door de taxateur van Vloet als referentieobject is ingebracht (advies 7.3.2). Vloet heeft niet toegelicht waarom hij dit object eerst wel geschikt achtte als referentie en nu niet meer. Vloet heeft zijn betwisting van het advies van de deskundigen op dit punt dan ook onvoldoende gemotiveerd.
2.20.1.
Het object in Sint Hubert betreft inderdaad een tennishal. De deskundigen hebben vastgesteld dat het pand in slechte staat verkeert en niet meer in gebruik is als sportcomplex. Zij achten het object enerzijds niet goed vergelijkbaar omdat het een tennishal betreft; anderzijds zegt het feit dat er geen levensvatbare invulling in de markt is voor een dergelijk pand volgens de deskundigen iets over de markt in deze regio. Zij hebben deze transactie daarom meegenomen bij hun kwalitatieve beoordeling. Bij de kwalitatieve beoordeling hebben de deskundigen rekening gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten, waaronder dit object, en de onroerende zaak. De rechtbank onderschrijft de keuze van de deskundigen om dit object mee te wegen en de overwegingen die daartoe hebben geleid.
2.20.2.
Vloet gaat ervan uit dat de door haar aangedragen objecten te Reusel, Eindhoven en Oss meer vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De rechtbank stelt vast dat de deskundigen de objecten te Reusel en Oss conform de wensen van Vloet bij de waardering hebben betrokken. Dat geldt niet voor het object in Eindhoven. De deskundigen hebben overwogen dat dit object minder vergelijkbaar is, dat de genoemde huurprijs en bruto aanvangsrendement een waardeoordeel van Vloet betreffen en dat zij het genoemde bruto aanvangsrendement niet delen. Vloet heeft hier niets tegenin gebracht. De rechtbank onderschrijft de keuze van de deskundigen om het object te Eindhoven buiten beschouwing te laten en de overwegingen die daartoe hebben geleid.
2.21.
Vloet voert aan dat de door deskundigen bepaalde markthuurwaarde van € 45,00 per vierkante meter verhuurbare oppervlakte sterk afwijkt van het referentiemateriaal en niet is onderbouwd. Ook voert Vloet aan dat de deskundigen de uitkomst hadden moeten toetsen met behulp van de kostenbenadering (gecorrigeerde vervangingswaarde). De uitkomst van
€ 995.000,00 had ook getoetst moeten worden aan koopreferenties. De door de deskundigen gegeven marktwaarde opstallen van € 995.000,00 gedeeld door de BAG footprint van 3.068 m2 geeft een prijs per vierkante meter van circa € 324,00. Taxateur Hermens heeft de marktwaarde op 18 oktober 2016 getaxeerd op € 1.930.000,00. Als deze marktwaarde gedeeld wordt door de BAG footprint van 3.068 m2 is een prijs van circa € 630,00 per vierkante meter vast te stellen, welke nog steeds significant lager ligt dan de meest geschikte referentieobjecten, aldus Vloet.
2.22.
De rechtbank overweegt dat de deskundigen referenties hebben gehanteerd die zij voldoende vergelijkbaar achten met de onroerende zaak. Zij hebben ook koopreferenties gebruikt om tot hun waardering te komen. Gelet hierop valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien waarom de uitkomst van de waardering aan koopreferenties zou moeten worden getoetst.
2.22.1.
De deskundigen hebben de waarde van de opstallen bepaald met behulp van hun kennis, ervaring en intuïtie. De taxatie is naar het oordeel van de rechtbank niet volledig toe te lichten met rationele argumenten. Hiermee rekening houdend ziet de rechtbank geen aanleiding om van de door de deskundigen vastgestelde markthuurwaarde van € 45,00 per vierkante meter af te wijken.
2.22.2.
De rechtbank ziet in navolging van de deskundigen geen aanleiding om de uitkomst van een huurwaarde van € 45,00 per m2 te toetsen met behulp van de kostenbenadering. De kostenbenadering (vervangingswaarde) is in de ogen van de deskundigen geen geschikte methode voor de waardering van de onroerende zaak. Daarbij hebben zij overwogen dat in dit geval beperkingen aanwezig zijn die bestaan uit de vaststelling van de levensduur in samenhang met de datum van oprichting van de oorspronkelijke opstallen en de renovaties. Daarnaast achten zij van belang dat de aanpassingen en renovaties samenhangen met functiewijzigingen omdat de opstallen niet worden gebruikt voor het doel waarvoor ze oorspronkelijk zijn gesticht. Mede door de functiewijzigingen zullen met het oog op het huidige gebruik afgestemde opstallen niet één of één in de berekeningen kunnen worden opgenomen. Het voorgaande leidt er volgens de deskundigen toe dat voor de vervangingswaarde zou moeten worden gerekend met een niet identiek vastgoedobject. Gelet op deze overwegingen van de deskundigen acht ook de rechtbank de kostenbenadering niet geschikt voor de waardering van de onroerende zaak en daarmee evenmin voor toetsing van de uitkomst van de waardering.
2.23.
Vloet noemt de conclusie van de deskundigen dat de transactie met betrekking tot de referentie Ericaweg 2 te Sint Hubert een waardeafslag rechtvaardigt van
€ 125.000,00 onnavolgbaar en ongemotiveerd. Het tenniscomplex ligt afgelegen in het buitengebied van Sint Hubert. Bovendien is de onjuiste waardeafslag van € 125.000,00 ten onrechte volledig ten laste gebracht van de opstallen. De ligging van dit soort objecten is van eminent belang. Als sprake zou zijn van een waardeafslag, had dat volgens Vloet op de grond moeten neerslaan.
2.24.
De rechtbank stelt vast dat ook de deskundigen het referentieobject te Sint Hubert niet goed vergelijkbaar hebben geacht omdat het een tennishal betreft. De deskundigen hebben deze transactie toch meegewogen omdat het feit dat er geen levensvatbare invulling in de markt is voor een dergelijk pand iets zegt over de markt in deze regio. De rechtbank volgt de deskundigen hierin.
2.24.1.
De rechtbank stelt vast dat de deskundigen in hun eindoordeel een afslag hebben opgenomen ten opzichte van de conceptrapportage als gevolg van de door partijen aanvullend ingebrachte referentieobjecten, voor zover deze geschikt zijn als referentie. Zij hebben daarover overwogen dat er referenties zijn die toch een wat lager prijsniveau weergeven en erop wijzen dat de markt voor dit soort vastgoed niet bijzonder goed is. De deskundigen hebben de afslag in mindering gebracht op de gekapitaliseerde huurwaarde van de opstallen. De rechtbank volgt de deskundigen hierin.
2.25.
Vloet voert aan dat de deskundigen ten onrechte niet de taxatiebenadering hanteren waarover consensus bestaat: marktwaarde opstallen = marktwaarde bebouwde grond met opstallen -/- marktwaarde bebouwde grond. Vloet citeert ter ondersteuning van zijn betoog uit een artikel van A. Brouwer
:
“Wanneer toch de waarde van de bebouwing moet worden bepaald zal het meestal redelijk zijn – en te dier zake gelden als een reële basis – dat eerst de waarde van het geheel (grond plus opstal) wordt bepaald, dan de in die waarde begrepen waarde van de grond op basis als hiervoor (…) aangegeven (dus als “niet-vrije” grond), waarna als waarde van de opstal resteert de waarde van het geheel verminderd met bovenbedoelde waarde van de grond
”. Door de deskundigen is dit alles in alle redelijkheid  en in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel niet in acht genomen, aldus Vloet.
2.26.
De rechtbank volgt Vloet hierin niet. De deskundigen hebben niet eerst de waarde van de opstallen en grond bepaald, maar hebben direct de waarde van de opstallen ingeschat. Uit het betoog van Vloet volgt onvoldoende dat deze benaderingswijze van de deskundigen niet juist zou zijn. Dit volgt evenmin uit de weergave die Vloet geeft van de literatuur. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat in het citaat uit het artikel van mr. [NAAM]“het meestal redelijk zal zijn” dat eerst de waarde van het geheel (grond plus opstal) wordt bepaald. Deze woorden laten de mogelijkheid open dat ook een andere methode redelijk kan zijn. De rechtbank volgt de deskundigen in hun taxatiebenadering. Het betoog van Vloet brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
2.27.
In wat Vloet overigens heeft aangevoerd, ziet de rechtbank evenmin aanleiding om van de waardering door de deskundigen af te wijken.
Slotoverwegingen
2.28.
Gelet op het al het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de deskundigen overtuigend hebben gemotiveerd dat de waarde van de opstallen per 1 november 2017
€ 995.000,00 bedroeg. De rechtbank kan zich hiermee verenigen en maakt zowel deze conclusie als de daaraan ten grondslag liggende overwegingen van de deskundigen tot de hare. De reacties van partijen op het deskundigenadvies heeft de rechtbank niet tot een ander oordeel gebracht.
2.29.
Vloet heeft nog aangevoerd dat de marktwaarde moet worden vermeerderd met de nadeelcompensatie, de dubbele huur- en personeelskosten, de verhuiskosten en het renteverlies. De rechtbank volgt Vloet hierin echter niet. Vloet heeft geen grondslag aangevoerd die de vermeerdering van de marktwaarde met deze posten zou kunnen rechtvaardigen.
2.30.
Op grond van artikel 11 van de erfpachtakte kan gevorderd kan worden dat de rechtbank de hoogte van de in artikel 11 van de erfpachtakte bedoelde vergoeding bepaalt en de Gemeente tot betaling daarvan veroordeelt. De rechtbank zal bepalen dat de hoogte van de vergoeding als bedoeld in artikel 11 van de erfpachtakte € 995.000,00 bedraagt. De rechtbank zal de Gemeente op grond van de vordering van Vloet in reconventie veroordelen om dit bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis, binnen twee weken na dit vonnis aan Vloet te betalen.
2.31.
Partijen dienen elk de helft van de kosten van de deskundigen te dragen. Ter onderbouwing wijst de rechtbank op wat zij in rechtsoverweging 4.3 van het tussenvonnis van 20 september 2017 heeft overwogen.
2.32.
Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
2.33.
Het vonnis zal conform de vorderingen van beide partijen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
3
De beslissing
De rechtbank
in conventie en in reconventie
3.1.
bepaalt dat de hoogte van de vergoeding als bedoeld in artikel 11 van de erfpachtakte € 995.000,00 (negenhonderdvijfennegentig duizend euro) bedraagt,
3.2.
veroordeelt de Gemeente om binnen twee weken na dit vonnis aan Vloet te betalen het bedrag van € 995.000,00 (negenhonderdvijfennegentig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
3.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.4.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
3.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.J. Hutten en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2020.
Mr. A. Brouwer, WPNR (1981) NR 5587, blz. 853.