ECLI:NL:RBROT:2020:6678
Rechtbank ROT — Uitspraak 


RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8313410 \ CV EXPL  20-4815
uitspraak: 24 juli 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
,
in de zaak van
1.
[eiser 1] ,
2. [eiser 2] ,
beiden wonende te [woonplaats eisers] ,
eisers,
gemachtigde: Pranger Gerechtsdeurwaarders B.V. te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Parkzoom Beheer B.V.
,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
namens wie [naam gemachtigde] heeft gereageerd.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘huurders’ en ‘Parkzoom’.
1.
Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
het exploot van dagvaarding met producties van 5 februari 2020;
de conclusie van antwoord met producties;
de conclusie van repliek met producties;
de conclusie van dupliek met producties;
de akte uitlaten van de zijde van huurders met producties.
1.2.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.
De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1.
Huurders huren sinds 12 augustus 2016 van Parkzoom de woning gelegen te Rotterdam aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van toepassing (hierna: de algemene bepalingen).
2.2.
In artikel 8.1. van de algemene bepalingen is bepaald:
“
Indien tot het gehuurde een tuin of een erf behoort, is huurder verplicht de tuin aan te leggen, te gebruiken, te onderhouden en te handhaven als siertuin en het erf en de tuin niet te bezigen voor de opslag van zaken, van welke aard dan ook, of voor het stallen van een of meer auto’s, caravans, boten e.d. Bomen en struiken, ook de bomen en struiken die bij aanvang van de huur aanwezig zijn, dienen door huurder te worden onderhouden en tijdig te worden gesnoeid. Als bomen of struiken in de tuin overlast veroorzaken moeten deze op kosten van huurder worden verwijderd. Indien een kapvergunning nodig is, dient huurder deze met medeweten van verhuurder voor zijn rekening aan te vragen. Schade veroorzaakt door bomen, struiken of andere beplanting is voor rekening van huurder.”
2.2.
In het najaar van 2017 was er sprake van dermate hevige regenval rondom het gehuurde dat het gemeenteriool dit water niet kon afvoeren. Als gevolg hiervan is wateroverlast ontstaan in souterrain van het gehuurde. Huurders hebben hierdoor schade geleden aan hun vloer. In mei 2019 is in opdracht en op kosten van Parkzoom de ondervloer van het souterrain vervangen. Huurders hebben over deze ondervloer een vinylbedekking geplaatst.
2.4.
In juli 2019 heeft zich opnieuw een lekkage voorgedaan in het souterrain van het gehuurde. Ditmaal werd deze wateroverlast veroorzaakt door een defecte aansluiting van de hemelwaterafvoer op het riool. Deze aansluiting is in opdracht van Parkzoom gerepareerd.
3.
De vordering
3.1.
Huurders hebben bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
Parkzoom te veroordelen tot vergoeding van de schade aan de vloerbedekking voor een bedrag van € 2.097,50, binnen twee dagen na het vonnis of een door de kantonrechter te bepalen termijn;
Parkzoom te veroordelen tot het ophogen van de tuin binnen een termijn van één maand na het vonnis, of een door de kantonrechter te bepalen termijn op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag met een maximum van € 25.000,- of een door de kantonrechter te bepalen bedrag, dan wel huurders toe te staan om de werkzaamheden uit te voeren en te verrekenen met de huursom;
artikel 8.1 van de algemene bepalingen te vernietigen;
Parkzoom te veroordelen in de (na)kosten van het geding.
3.2.
Aan hun vordering hebben huurders (kort gezegd) het volgende ten grondslag gelegd. Als gevolg van de lekkage van juli 2019 is de vloerbedekking aangetast. Er bevindt zich schimmel in de vloerbedekking, waardoor deze volledig moet worden vervangen. De kosten van de aanschaf en het leggen van een nieuwe (kurk)vloer bedragen € 2.097,50. Deze schade is het gevolg van een gebrek aan het gehuurde en dient daarom voor rekening van Parkzoom te komen.
De tuin dient daarnaast substantieel opgehoogd te worden. Dit is een taak van Parkzoom.
Indien artikel 8.1 van de algemene bepalingen voor huurders de plicht inhoudt dat zij verantwoordelijk zijn voor het ophogen van de tuin, zoals gesteld door Parkzoom, dan strijdt deze bepaling met artikel 7:206 en 207 BW en dient deze bepaling daarom te worden vernietigd.
3.3.
Parkzoom heeft de vordering betwist en heeft daartoe (zakelijk weergegeven en voor zover van belang) het volgende aangevoerd. De ondervloer en de vinylbedekking zijn nog goed bruikbaar. De ondervloer is daarnaast bij wijze van service door Parkzoom gelegd, maar is geen eigendom van huurders, zodat in die zin er geen sprake is van schade.
Er is geen noodzaak om de tuin op te hogen. Er is geen niveauverschil ten opzichte van de omliggende tuinen.
3.4.
Op hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd zal de kantonrechter, voor zover van belang, hierna ingaan.
4.
De beoordeling
4.1.
De kantonrechter zal eerst ingaan op de vordering met betrekking tot de schade aan de vloerbedekking. Tussen partijen is er wat dat betreft geen discussie over dat er in juli 2019 sprake is geweest van een lekkage, namelijk een defecte aansluiting van de hemelwaterafvoer op het riool. Een dergelijke lekkage is aan te merken als een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Uit artikel 7:208 BW volgt (kort gezegd) dat Parkzoom verplicht is om schade die door een gebrek is veroorzaakt te vergoeden.
4.2.
Vast staat dat huurders recent (na de lekkage in 2019) een nieuwe vinylvloerbedekking hebben aangebracht en dat deze beschadigd is door het voornoemde gebrek. Huurders hebben ter onderbouwing van de schade (als productie 4 bij dagvaarding) een foto van de vloer overgelegd. Door Parkzoom is niet betwist dat de schade die op die foto zichtbaar is, is ontstaan na de lekkage. Parkzoom is dan ook gehouden om deze schade te vergoeden.
4.3.
Parkzoom heeft voorts de omvang van de schade betwist, aangezien zij heeft aangevoerd dat de vloer na een lichte reiniging nog ‘goed bruikbaar’ is. Parkzoom heeft echter niet onderbouwd wat moet worden verstaan onder ‘goed bruikbaar’ en wat volgens haar de schade aan de vloer is. Dit had wel op haar weg gelegen. Bovendien hebben huurders bij conclusie van repliek onbetwist gesteld dat Parkzoom hen in een eerder stadium heeft uitgenodigd om een offerte te laten uitbrengen voor het herstel van de vloer. Deze omstandigheid verhoudt zich niet met de stelling dat de vloer nog goed bruikbaar is.
4.4.
Parkzoom heeft verder aangevoerd dat zij de ondervloer ‘bij wijze van service’ in het gehuurde gelegd heeft en dat huurders daarom geen schade lijden. Dit verweer verwerpt de kantonrechter. Dat de ondervloer onverplicht is gelegd, maakt namelijk niet dat Parkzoom niet meer verantwoordelijk is voor de kosten die huurders moeten maken voor het aanleggen van een deugdelijke, lekkagebestendige vloer, ter vervanging van de beschadigde vloer. Als het gebrek zich namelijk niet had voorgedaan hadden huurders deze kosten niet hoeven maken.
4.5.
De kosten van de kurkvloer en het leggen daarvan zijn verder door Parkzoom niet betwist. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen zal de kantonrechter daarom de vordering tot betaling van € 2.097,50 toewijzen. De kantonrechter stelt de betalingstermijn daarbij op 7 dagen na de datum van dit vonnis.
4.6.
Met betrekking tot de ophoging van de tuin wordt het volgende overwogen. Volgens vaste rechtspraak is de verhuurder verantwoordelijk voor ophoging van de tuin (ECLI:NL:HR:1990:ZC0061). Indien er een noodzaak is om de tuin op te hogen, dan is dit dus in beginsel een verantwoordelijkheid van Parkzoom. Parkzoom voert aan dat die noodzaak in dit geval ontbreekt. Huurders hebben hun vordering slechts onderbouwd door het overleggen van een foto van de tuin en een offerte van de hovenier. Aan de hand van deze foto en de offerte kan de kantonrechter echter niet vaststellen dat er een noodzaak is om de tuin op te hogen. Naar aanleiding van de betwisting hebben huurders vervolgens hun vordering niet nader onderbouwd; zij zijn slechts ingegaan op een deel van het verweer van Parkzoom, namelijk voor wiens rekening het eventuele ophogen van de tuin dient te komen. Het had op de weg van huurders gelegen om te onderbouwen dat het nodig is dat de tuin wordt opgehoogd. Huurders hebben geen een concreet en specifiek bewijsaanbod op dit punt gedaan. De kantonrechter ziet ook geen aanleiding om bewijs ambtshalve op te dragen. De vordering met betrekking tot de ophoging van de tuin wordt dan ook als onvoldoende onderbouwd afgewezen.
4.7.
Voorts hebben huurders gevorderd artikel 8.1. van de algemene bepalingen te vernietigen. Naar de kantonrechter begrijpt hebben zij deze vordering slechts ingesteld voor het geval uit die bepaling de plicht zou volgen dat al het onderhoud van de tuin, inclusief een substantiële ophoging daarvan, voor rekening van de huurders zou komen. Naar oordeel van de kantonrechter vloeit die verplichting uit die bepaling echter niet voort, maar ziet deze bepaling slechts op de verplichting tot het verrichten van regulier onderhoud zodat de tuin een nette uitstraling behoudt en dus niet op grootschalig onderhoud zoals een substantiële ophoging van de tuin, zoals ook overwogen onder r.o. 4.4. Nu aan de voorwaarde voor de ingestelde vordering niet is voldaan, zal de kantonrechter deze bepaling bij gebrek aan belang afwijzen.
4.8.
Aangezien beide partijen voor een deel in het ongelijk zijn gesteld ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen.
5.
De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt Parkzoom tot vergoeding van de schade aan de vloerbedekking ter hoogte van een bedrag van € 2.097,50 binnen 7 dagen na de datum van dit vonnis;
compenseert de proceskosten, in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
33394