ECLI:NL:RBGEL:2020:3566
Rechtbank GEL — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer / rolnummer: C/05/364601 / HZ ZA 20-20
Vonnis van 22 juli 2020
in de zaak van
1
[eiser sub 1],
[adres],
2.
[eiser sub 2]
,
[adres],
eisers,
advocaat [NAAM]. C. Houth te Uden,
tegen
de stichting
STICHTING DE WOONMENSEN
,
gevestigd te Apeldoorn,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. T.A. Vermeulen te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eisende partij] en Stichting De Woonmensen genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 22 januari 20201
de akte van 19 februari 2020 van [eisende partij]
de ingetrokken antwoordakte van 8 april 2020 van Stichting De Woonmensen
de akte uitlaten van 20 mei 2020 van [eisende partij]
de gecorrigeerde versie antwoordakte van 8 april 2020, ingediend 10 juni 2020, van Stichting De Woonmensen
de antwoordakte van 24 juni 2020 van [eisende partij]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De verdere beoordeling
2.1.
Deze zaak gaat over de vraag of de onderhandse verkoopwaarde van het met de koopgarantregeling gekochte appartement in maart 2011 juist is vastgesteld door makelaar [naam makelaar]. [eisende partij] heeft een deskundigenrapport overgelegd ter onderbouwing van zijn stelling dat de onderhandse verkoopwaarde in maart 2011 te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft beslist dat de door de deskundigen bepaalde onderhandse verkoopwaarde in 2011 niet bruikbaar is voor de waardebepaling. De reden is dat de deskundigen het appartement inclusief de berging en de parkeerplaats hebben beoordeeld terwijl de opdracht was om het appartement zonder berging en parkeerplaats te taxeren. Tevens hebben de deskundigen vastgesteld dat [naam makelaar] in maart 2011 de geschatte woonoppervlakte van het appartement op 148 m2 heeft bepaald, terwijl de deskundigen zelf tot een woonoppervlakte van 125 m2 zijn gekomen.
2.2.
Bij tussenvonnis van 22 januari 2020 is [eisende partij] daarom in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten wat het oppervlakteverschil voor de getaxeerde waarde bij aankoop betekent. Daarnaast dient [eisende partij] zich uitlaten over zijn bereidheid om Stichting De Woonmensen te vrijwaren van eventuele aanspraken van [naam 1]. Stichting De Woonmensen kreeg de gelegenheid hierop bij antwoordakte te reageren.
Verjaring
2.3.
Als meest verstrekkende verweer heeft Stichting De Woonmensen zich beroepen op verjaring van de vordering gebaseerd op dwaling over de woonoppervlakte. Direct na het betrekken van de woning had [eisende partij] op eenvoudige wijze zelf met een duimstok de woonoppervlakte kunnen vaststellen, aldus Stichting De Woonmensen.
2.4.
Met [eisende partij] is de rechtbank van oordeel dat een beroep op een bevrijdend verweer met vergaande consequenties als verjaring ook een gedegen onderbouwing vraagt in het licht van artikel 3:52 lid 1 onder c BW. Hiervan is geen sprake. Het beroep op verjaring wordt afgewezen.
Grondslag: wederzijdse dwaling ten aanzien van het woonoppervlakte?
2.5.
Stichting De Woonmensen betwist verder dat [eisende partij] heeft aangegeven dat de grondslag van zijn vordering, wederzijdse dwaling, mede betrekking heeft op een door [naam makelaar] onjuist uitgangspunt voor wat betreft het aantal vierkante meters van het appartement. Het aantal vierkante meters is geen onderwerp van debat geweest. Daarnaast voert Stichting De Woonmensen aan dat de vordering van [eisende partij] moet stranden op artikel 7:17 lid 6 BW.
2.6.
Deze verweren slagen niet. Uit het feit dat [eisende partij] zich op het deskundigenrapport beroept ter onderbouwing van zijn stelling dat [naam makelaar] de waarde van het appartement onjuist heeft vastgesteld, moet het voor Stichting De Woonmensen duidelijk zijn geweest dat het geschatte woonoppervlakte daarvan deel uitmaakt. [eisende partij] heeft het verschil in woonoppervlakte ook benoemd. Ter zitting is het onderwerp van gesprek geweest. Omdat het debat tot aan de zitting meer gericht was op de gestelde onjuist vastgestelde onderhandse verkoopwaarde in het algemeen, heeft de rechtbank partijen de gelegenheid gegeven om een debat te voeren toegespitst op het verschil in de geschatte woonoppervlakte.
Voor artikel 7:17 lid 6 BW geldt dat het uitgaat van een vermoeden dat de vermelding van een oppervlakte slechts als aanduiding is bedoeld zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden. Daargelaten dat dit artikel ziet op het leerstuk van de (non-)conformiteit en niet op wederzijdse dwaling, heeft Stichting De Woonmensen het beroep op dit artikel niet toegelicht, zodat de juistheid van het vermoeden niet is komen vast te staan. Sterker nog, hierna zal blijken dat het vermoeden in dit geval door de omvang van het verschil in oppervlakte onjuist is (r.o. 2.17).
Opnieuw vaststellen van de onderhandse verkoopwaarde?
2.7.
In de eerste plaats verzoekt [eisende partij] de rechtbank om te bepalen dat een deskundige de onderhandse verkoopwaarde van het appartement per maart 2011 geheel opnieuw vaststelt. [naam makelaar] is niet alleen van een woonoppervlakte van 23 m2 te veel uitgegaan, maar hij heeft ook in de waardeverklaring opgenomen: “
dat de woning intern goed is onderhouden en dat de basisvoorzieningen als keuken, badkamer, toilet, kozijn werk, leidingen en dakconstructies in goede staat verkeren
”. Het appartement is echter casco opgeleverd, zodat geen keuken en badkamer aanwezig waren. Volgens [eisende partij] blijkt hieruit dat [naam makelaar] niet alleen van een onjuist aantal m2 is uitgegaan, maar tevens een keuken en badkamer in de onderhandse verkoopwaarde heeft verdisconteerd.
2.8.
Stichting De Woonmensen heeft zich verzet tegen een geheel nieuw deskundigenrapport met de opzet zoals [eisende partij] die voorstaat. De verwijzing van [eisende partij] naar de passage over basisvoorzieningen in de waardeverklaring van [naam makelaar] is verbijsterend, aldus Stichting De Woonmensen. Ter zitting is vastgesteld dat partijen het erover eens zijn dat het appartement casco is opgeleverd en dat [naam makelaar] zich hierop heeft gebaseerd en dat de passage een deel uit een ‘format’ is dat kennelijk per abuis niet is verwijderd. De deskundigen zijn ervan uitgegaan dat [naam makelaar] casco heeft getaxeerd en hebben dat zelf ook gedaan.
2.9.
Ter zitting is de waardeverklaring van [naam makelaar] aan de orde geweest en is geconstateerd dat ten onrechte verschillende tekstdelen zijn blijven staan. Zo volgt op de zinssnede die [eisende partij] citeert, de zin: “
Er heeft geen inpandige inspectie plaatsgevonden
.” Onder de waardering van de onderhandse verkoopwaarde en de executiewaarde staan ook tekstblokken die bij een taxatie van nog te bouwen appartementen aan de hand van technische tekeningen volledig zinledig zijn. De rechtbank heeft naar aanleiding van de discussie opgemerkt dat alleen [naam makelaar] kan verklaren over wat hij heeft getaxeerd.
Gelet op alle feiten en omstandigheden gaat de rechtbank ervan uit dat het meest voor de hand ligt dat [naam makelaar] ondanks alle slordigheden casco heeft getaxeerd. Aan de taxatie ligt immers alleen technische projectinformatie ten grondslag. Om zijn stelling te onderbouwen had het op de weg van [eisende partij] gelegen om hierover uitsluitsel bij [naam makelaar] te verkrijgen. Nu [eisende partij] dat achterwege heeft gelaten, wordt het verzoek om de onderhandse verkoopwaarde van het appartement geheel opnieuw te laten vaststellen afgewezen.
Vergoeding volgens rekenkundige formule?
2.10.
Verder voert [eisende partij] het volgende aan. Uitgaande van een onjuiste woonoppervlakte van 148 m2 is de gemiddelde m2-prijs van het appartement € 1.547,97. Vermenigvuldigd met 23 komt dit neer op een bedrag van € 35.603,38. Dit bedrag moet in ieder geval in mindering worden gebracht op de onderhandse verkoopwaarde, aldus [eisende partij]
2.11.
Stichting De Woonmensen brengt hier tegen in dat op zich juist is dat een appartement met een grotere oppervlakte (iets) meer waard is dan een vergelijkbaar appartement met een kleinere oppervlakte, maar dat dit verschil niet volgens een eenvoudige rekenkundige formule kan worden uitgedrukt zoals [eisende partij] doet. Daar komt bij dat uit de afwijking in woonoppervlakte niet de conclusie kan worden getrokken dat de toekenning van de waarde door [naam makelaar] onjuist is. Een taxatie is juist als deze binnen de bandbreedte van 10% van de te taxeren waarde ligt.
2.12.
Met Stichting De Woonmensen overweegt de rechtbank dat de eenvoudige, op geen enkele wijze is toegelichte, rekenkundige formule van [eisende partij] niet ertoe kan leiden dat dit bedrag zonder meer op het door [naam makelaar] getaxeerde bedrag in mindering zal worden gebracht. Aan beoordeling van het hanteren van een eventuele marge van 10% wordt in dit verband niet toegekomen.
Heeft te gelden dat [naam makelaar] de onderhandse waarde niet onjuist heeft vastgesteld?
2.13.
Stichting De Woonmensen voert verder aan dat de rechtbank in r.o. 4.10 van het tussenvonnis heeft geoordeeld dat [eisende partij] zijn stelling dat [naam makelaar] in 2011 de onderhandse verkoopwaarde van het appartement onjuist heeft vastgesteld niet heeft aangetoond, zodat in deze procedure heeft te gelden dat de door [naam makelaar] vastgestelde waarde niet onjuist is. De rechtbank heeft over de bruikbaarheid van het deskundigenbericht al afwijzend beslist. Het verzoek van [eisende partij] om de waarde van het appartement opnieuw vast te  stellen is een gepasseerd station, aldus Stichting De Woonmensen.
2.14.
Het oordeel waarop Stichting De Woonmensen zich beroept, gaat over de vraag of het door [eisende partij] overgelegde deskundigenrapport bruikbaar is. De rechtbank heeft in r.o. 4.10 het volgende overwogen: “
Met Stichting De Woonmensen is de rechtbank van oordeel dat de getaxeerde waarde van [naam makelaar] van enkel het appartement en de getaxeerde waarde van de deskundigen van het appartement inclusief berging en parkeerplaats niet met elkaar kunnen worden vergeleken. Dit betekent dat [eisende partij] met de door deskundigen getaxeerde waarde van € 207.500,00 zijn stelling dat [naam makelaar] de waarde van het appartement onjuist heeft vastgesteld, niet heeft aangetoond.
” Beter gezegd, [eisende partij] heeft niet aangetoond dat de door de deskundigen getaxeerde onderhandse verkoopwaarde juist is. In feite heeft [eisende partij] wel aangetoond dat [naam makelaar] het appartement volgens de deskundigen te hoog heeft getaxeerd; de taxatie van de deskundigen van het appartement komt immers inclusief berging en parkeerplaats al lager uit dan de taxatie van [naam makelaar] van alleen het appartement.
2.15.
Stichting De Woonmensen laat bovendien r.o. 4.11 weg: “
Daarnaast hebben de deskundigen vastgesteld dat [naam makelaar] de geschatte woonoppervlakte op 148 m2 heeft bepaald, terwijl de deskundigen tot een woonoppervlakte van 125 m2 zijn gekomen. Deze vaststelling is niet betwist door Stichting De Woonmensen. Bij taxatie ten behoeve van aankoop en terugkoop dient hetzelfde woonoppervlak uitgangspunt te zijn. Nu [naam makelaar] de waardebepaling op een groter woonoppervlak heeft gebaseerd, wordt [eisende partij] in de gelegenheid gesteld zich uit te laten wat dit voor de getaxeerde waarde bij aankoop betekent
.”
2.16.
In dit verband heeft Stichting De Woonmensen verklaard dat [naam makelaar] is uitgegaan van de buitenmaten zoals op de plattegronden zijn weergegeven. Dit leidt tot een schatting van een oppervlakte van ongeveer 148 m2. Ter onderbouwing van de juistheid van de schatting van [naam makelaar] heeft Stichting De Woonmensen een door Tekenplus aan de hand van de technische tekeningen opgemaakt meetcertificaat NEN 2580 van het appartement van [eisende partij] overgelegd. Hieruit blijkt onder meer een bruto vloeroppervlak (BVO) van 148 m2, een gebruiksoppervlakte (GO) van 121 m2 en een gebruiksoppervlakte voor marktwaardering van 121 m2. Het verschil tussen BVO en GO is louter gelegen in de buitenmuren en een schacht. Dat is voor [eisende partij] niet relevant, aldus Stichting De Woonmensen.
2.17.
Stichting De Woonmensen verklaart dat [naam makelaar] kennelijk is uitgegaan van het bruto vloeroppervlak (BVO). Dat dit niet relevant is voor [eisende partij], zoals Stichting De Woonmensen aanvoert, valt zonder nadere toelichting niet te begrijpen. Als [naam makelaar] inderdaad is uitgegaan van de BVO, heeft hij een onjuiste maat gehanteerd. Uit het meetcertificaat NEN 2580 blijkt dat voor de marktwaardering de gebruiksoppervlakte (GO) maatgevend is. Daarbij komt dat [naam makelaar] in zijn waardeverklaring “
Geschatte woonoppervlakte   148 m2
” vermeldt. Het begrip “woonoppervlakte” getoetst aan de uitleg volgens Haviltex heeft [eisende partij] mogen begrijpen als de oppervlakte die beschikbaar is voor feitelijk gebruik met de functie wonen. Je hoeft niet te verwachten dat bij opgave van de woonoppervlakte de buitenmaten zijn gebruikt. De rechtbank neemt de feitelijke gemeten gebruiksoppervlakte van 125 m2 in het appartement tot uitgangspunt. Het verschil van 23 m2 op een totaal van 125 m2 bedraagt 18,4%. Dit verschil is niet het gevolg van een schatting, maar van het berekenen van de vloeroppervlakte met een onjuist uitgangspunt. Toepassing van de 10% marge waarop Stichting De Woonmensen zich richt, is dan niet aan de orde omdat dat ziet op taxatiewaarde.
Terzijde
2.18.
[eisende partij] heeft nog opgemerkt dat Tekenplus de vaststelling van de oppervlaktes heeft gebaseerd op de technische tekeningen in plaats van de feitelijke situatie zoals de deskundigen. Dit is geen bezwaar. Het is dezelfde situatie als voor [naam makelaar] die ook alleen de technische tekeningen tot zijn beschikking had ten tijde van de waardebepaling. Het maakt ook duidelijk dat berekening van het woonoppervlak bij nieuw te bouwen appartementen iets kan afwijken van de feitelijke situatie na realisatie van de appartementen. Aan een gering verschil in de woonoppervlakte had [eisende partij] geen rechten kunnen ontlenen.
Stand van zaken
2.19.
Bij deze stand van zaken moet de onderhandse verkoopwaarde van het appartement opnieuw bepaald worden. Nu met een woonoppervlakte dat 18,4% kleiner is dan in de oorspronkelijke waardebepaling (125 m2 in plaats van 148 m2). De rechtbank wijst op twee mogelijkheden.
De eerste mogelijkheid is om een deskundige te laten bepalen hoeveel de onderhandse verkoopwaarde lager moet zijn als een appartement geen 148 m2 woonoppervlakte heeft, maar het appartement feitelijk maar 125 m2 woonoppervlakte omvat. Met andere woorden: wat betekent het 18,4% te hoog berekende woonoppervlakte voor de onderhandse verkoopwaarde in maart 2011?
Andere mogelijkheid is om het oorspronkelijke rapport van de deskundigen bruikbaar te maken door te vragen wat de onderhandse verkoopwaarde van het appartement is zonder berging en parkeerplaats. Het verschil in woonoppervlakte hebben deze deskundigen immers al verdisconteerd. Met de methode van objectvergelijking zou hier een uitspraak over kunnen worden gedaan. De vraag is wel gerechtvaardigd of de objectvergelijking dan wel helemaal juist is, omdat de berging en parkeerplaats er wel bij horen maar buiten de Koopgarantregeling zijn gehouden.
De eventuele kosten van de deskundige(n) komen voor rekening van Stichting De Woonmensen. Het onjuist berekenen van de woonoppervlakte door [naam makelaar] ligt in de risicosfeer van Stichting De Woonmensen.
2.20.
Ter vermijding van kosten en verlenging van de duur van de procedure geeft de rechtbank partijen in overweging om in gezamenlijk overleg tot een waardering te komen van het waardeverschil tussen een appartement van 125 m2 in plaats van 148 m2 woonoppervlakte.
2.21.
[eisende partij] dient zich bij akte uit te laten over de wijze van voortzetting van de procedure. Indien hij kiest voor een rapport door een nieuwe deskundige, zal hij bij akte een voorstel voor de persoon van de deskundige en de aan hem/haar te stellen vragen kenbaar moeten maken. Hierop kan Stichting De Woonmensen bij antwoordakte reageren. Indien hij kiest voor een aanvullende taxatie door de drie deskundigen die reeds een rapport hebben uitgebracht, dient hij bij akte een voorstel voor de vraagstelling op te geven, waarop Stichting De Woonmensen bij antwoordakte zal kunnen reageren.
Tot slot
2.22.
Wat betreft de vrijwaring van Stichting De Woonmensen heeft [eisende partij] meegedeeld dat hij Stichting De Woonmensen vrijwaart van eventuele aanspraken van [naam 1].
3
De beslissing
De rechtbank
3.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
5 augustus 2020
voor het nemen van een akte door [eisende partij] over hetgeen is vermeld onder 2.21, waarna de wederpartij op de rol van twee weken daarna een antwoordakte kan nemen,
3.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Strens-Meulemeester en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2020.
St/Vg