ECLI:NL:GHAMS:2020:2394
Gerechtshof AMS — Uitspraak 


GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummers: 200.268.718/01 en 200.271.853/01
zaak/-rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/669776/ KG ZA 19-787
zaak/-rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/673594/ KG ZA 19-1062
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 september 2020
inzake
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD
,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere,
tegen:
1
[geïntimeerde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde sub 1,
2.
[geïntimeerde sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde sub 2,
advocaat: mr. M. Dorgelo te Amsterdam,
3.
DE PERSONEN die verblijven in de onroerende zaak staande en gelegen te
[adres]
,
geïntimeerden sub 3,
verstek.
1
Het geding in hoger beroep
Appellante zal hierna Eigen Haard worden genoemd en geïntimeerden sub 1 en 2 [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] .
Eigen Haard is bij dagvaarding van 2 oktober 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 4 september 2019, onder het eerste, bovengenoemde zaak-/rolnummer [KG ZA 19-787] in kort geding gewezen tussen haar als eiseres en geïntimeerden als gedaagden (hierna: vonnis 1).
Eigen Haard is bij dagvaarding van 17 december 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 9 december 2019, onder het tweede, bovengenoemde zaak-/rolnummer [KG ZA 19-1062] in kort geding gewezen tussen haar als eiseres en geïntimeerden als gedaagden (hierna: vonnis 2).
Partijen hebben daarna in eerstgenoemde zaak (200.268.718) de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens verzoek tot voeging met de tweede zaak (200.271.853),
met producties;
- memorie van antwoord.
Naar aanleiding van het daartoe strekkende verzoek van Eigen Haard heeft het hof ter zitting van 21 juli 2020 beide zaken formeel gevoegd.
Partijen hebben deze zaken vervolgens doen bepleiten, Eigen Haard door mr. [NAAM][geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] door mr. R. Hartman, advocaat [NAAM], ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Eigen Haard heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen, haar vorderingen alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.
[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.
2
Feiten
De voorzieningenrechter heeft in vonnis 1, waarvan beroep, onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In vonnis 2, waarvan beroep, zijn voornoemde feiten overgenomen en onder 2.12 aangevuld met andere feiten. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3
Beoordeling
3.1
Het gaat in deze (gevoegde) zaken om het volgende.
3.1.1
Met ingang van 17 augustus 2015 huurt [geïntimeerde sub 1] van Eigen Haard de woning aan het adres [adres] , een vierkamerwoning van 79 m2. De
maandelijkse huurprijs is € 735,41.
3.1.2
Ingevolge de huurovereenkomst is het gehuurde uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en leden van zijn gezin). Volgens de van de overeenkomst deel uitmakende Algemene voorwaarden sociale woonruimte (AV) is de huurder verplicht om zijn hoofdverblijf in de woning te hebben (artikel 10.2) en is het hem niet toegestaan om de woning zonder toestemming van Eigen Haard in zijn geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven (artikel 10.11, 10.12 en 10.13)
3.1.3
Op 11 maart 2019 heeft Eigen Haard van de gemeente Amsterdam een zogenaamde Zoeklichtmelding inzake woonfraude (onderhuur) ontvangen. In de melding staat onder meer het volgende. Twee medewerkers van de afdeling Handhaving Werk en Inkomen van de gemeente hebben bij een onaangekondigd huisbezoek op 5 maart 2019 in de woning de heer [A] aantroffen. Deze heeft verklaard dat hij er sinds 1 februari 2019 woont, [geïntimeerde sub 1] nooit heeft gezien, dat hij de woning huurt en € 500 per maand aan huur, gas en licht cash betaalt aan ‘ [F] (voornaam)’. Hij heeft verklaard niet te weten waar [geïntimeerde sub 1] is, nooit post voor [geïntimeerde sub 1] te krijgen en geen sleutel te hebben van de postbus.
3.1.4
Vervolgens heeft de gemeente [geïntimeerde sub 1] uitgenodigd voor een gesprek op 7 maart 2019, dat een half uur van tevoren door [geïntimeerde sub 1] is afgebeld. [geïntimeerde sub 1] verklaarde tijdens het telefoongesprek dat hij niet kon komen, omdat de moeder van zijn kinderen hem had gevraagd te komen helpen omdat een van de kinderen ziek was. Desgevraagd verklaarde hij op dat moment in Engeland te zijn. Op de vragen wanneer hij daarheen was gegaan, hoe lang hij al in Engeland was en hoe lang hij er dacht te verblijven, antwoordde hij telkens “Ik kom zodra het kan weer naar Amsterdam”. Hij voegde eraan toe dat het eraan ligt hoe het met zijn kind gaat en “Dit kan over 2 weken zijn of over 2 maanden ik heb geen idee.” Desgevraagd wist hij niet het adres en de plaats waar hij verbleef; hij verklaarde met de auto te zijn opgehaald en geen idee te hebben waar hij zat. Op de vraag hoe hij wist dat hij een oproep had gehad, antwoordde hij dat een vriendin de post voor hem regelde.
3.1.5
In mei 2019 heeft Eigen Haard van de politie een proces-verbaal ontvangen van binnentreding in de woning op 9 mei 2019 met een machtiging op grond van de Vreemdelingenwet. Uit het proces verbaal blijkt dat de vreemdeling [B] - die een terugkeerbesluit had ontvangen en op 14 januari 2019 niet aan zijn meldplicht had voldaan - heeft verklaard in de woning te verblijven. Bij de binnentreding werd hij niet aangetroffen (noch [geïntimeerde sub 1] ) maar wel vijf andere personen, onder wie [geïntimeerde sub 2] en haar zoon [C] . Al deze personen hebben de Braziliaanse nationaliteit en zijn staande gehouden wegens het ontbreken van een geldige verblijfstitel. Van deze personen heeft [D] verklaard dat hij € 400 per maand betaalde en [E] dat zij € 200 voor gas en elektra betaalde.
3.1.6
Op 5 juni 2019 is [geïntimeerde sub 1] door Eigen Haard uitgenodigd voor een gesprek op haar kantoor om tekst en uitleg te geven over de woonsituatie. Daarbij is hem verzocht bewijsstukken, waaronder bankafschriften en vliegtickets, mee te nemen. In het door Eigen Haard gemaakte verslag van het gesprek op 17 juni 2019 staat het volgende. [geïntimeerde sub 1] is verschenen met [geïntimeerde sub 2] , volgens hun verklaring zijn vriendin.
Zij is ‘ [F] ’ uit het verslag van 5 maart 2019 (zie 3.1.3). Desgevraagd verklaart [geïntimeerde sub 1] dat hij hulp verleent aan mensen die illegaal in Nederland zijn, dat hij deze mensen kent van de kerk en hen soms langer, soms korter onderdak verleent; zij slapen in een van de slaapkamers en soms in de woonkamer, de tweede slaapkamer is in gebruik bij [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] en de derde bij haar zoon. [geïntimeerde sub 1] ontkent dat deze mensen huur betalen, maar stelt dat zij wel voor water en elektra betalen. De reden dat hij 5 maart 2019 niet in de woning was, was volgens [geïntimeerde sub 1] dat hij toen bij zijn zieke kind in Engeland was. Met betrekking tot de politie-inval op 9 mei 2019 heeft [geïntimeerde sub 1] uitgelegd dat hij die dag tegen 05:00 uur vertrokken is naar een vriend in Utrecht om daar te werken/helpen; bij zijn vertrek waren inderdaad de bewuste vijf personen in de woning. De bedragen die mensen aan hem hebben overgemaakt blijkens de door hem naar het gesprek meegenomen bankafschriften, zijn volgens [geïntimeerde sub 1] vergoedingen voor het gebruik van zijn auto en huis.
3.1.7
Bij een onaangekondigd bezoek aan de woning op 25 juni 2019 door medewerkers van Eigen Haard werd na aanbellen niet opengedaan.
3.1.8
Eigen Haard heeft [geïntimeerde sub 1] op 26 juni 2019 gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. Bij brief van dezelfde dag zijn de op 9 mei 2019 aangetroffen personen en ‘zij die verblijven’ op het adres gesommeerd de woning te verlaten. Op geen van beide brieven is gereageerd.
3.1.9
Vanwege een vermoeden van woonfraude heeft Eigen Haard ontruiming van de woning gevorderd en zowel [geïntimeerde sub 1] als de personen die in de woning verblijven in kort geding gedagvaard.
3.1.10
Bij vonnis van 4 september 2019 - vonnis 1 - heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam de gevraagde voorzieningen geweigerd. Daartoe heeft hij overwogen dat
(1) niet valt uit te sluiten dat [geïntimeerde sub 2] en haar zoon moeten worden aangemerkt als leden van het gezin van [geïntimeerde sub 1] die volgens de huurovereenkomst in zijn woning mogen wonen (rov 4.7);
(2) [geïntimeerde sub 1] voor de andere in zijn woning aangetroffen personen aan wie hij structureel toestemming heeft gegeven om aldaar te wonen geen schriftelijke toestemming aan Eigen Haard heeft gevraagd (rov 4.8), maar niet kan worden uitgesloten dat [geïntimeerde sub 1] en/of [geïntimeerde sub 2] deze personen slechts helpen door hen tijdelijk onderdak te verlenen en dat de logees geen huur maar alleen een vergoeding voor gas en licht en soms boodschappen betalen. Ook gezien de hoogte van de bedragen (lager dan de huur) die de derden volgens Eigen Haard (zie 3.1.3 en 3.1.5) aan [geïntimeerde sub 1] of [geïntimeerde sub 2] hebben betaald, is mogelijk dat dit verhaal klopt. Voor de relatief grote bedragen (tot € 1.440)die [geïntimeerde sub 2] regelmatig op de rekening van [geïntimeerde sub 1] betaalt, heeft zij een andere verklaring gegeven (donaties vanuit de kerk via de rekening van [geïntimeerde sub 1] naar haar moeder in Brazilië). Wat daarvan ook zij, voldoende bewijs dat [geïntimeerde sub 1] misbruik maakt van zijn huurrecht door voor (hoge) bedragen onder te verhuren is dit niet (rov 4.9);
(3) Eigen Haard onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [geïntimeerde sub 1] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Het feit dat [geïntimeerde sub 1] op 5 maart en 9 mei 2019 niet in zijn woning is aangetroffen, vormt onvoldoende bewijs wat temeer geldt voor het feit dat [geïntimeerde sub 1] het gesprek met Eigen Haard op 7 maart 2019 heeft afgezegd met als reden dat hij naar zijn zieke kind in Engeland moest, omdat dit immers nog niet betekent dat hij ook in Engeland woont. Op het gesprek op 17 juni 2019 is [geïntimeerde sub 1] bovendien wel verschenen, aldus de voorzieningenrechter (rov 4.10);
(4) de tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst niet ernstig genoeg zijn om voldoende aannemelijk te achten dat de bodemrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal toewijzen. Niet aannemelijk is geworden dat er op dit moment [4 september 2019, hof] andere personen in de woning verblijven en er mag van worden uitgegaan dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] de woning niet opnieuw aan derden in gebruik zullen geven (rov 4.11).
Tegen dit vonnis - vonnis 1 - heeft Eigen Haard hoger beroep ingesteld.
3.1.11
Op 26 september 2019 heeft er wederom een politiecontrole plaatsgevonden in de woning. In het naar aanleiding van die controle opgemaakte proces-verbaal van bevindingen staat onder meer dat er op 26 september 2019 vier personen werden aangetroffen in de woning, onder wie [geïntimeerde sub 2] , en tevens [G] , [H] en [I] . [geïntimeerde sub 1] is op die datum niet aangetroffen in de woning. [geïntimeerde sub 2] heeft verklaard dat hij op vakantie was. De IND heeft de aanvraag van [geïntimeerde sub 2] en haar zoon voor verblijf bij [geïntimeerde sub 1] afgewezen, zij moeten voor 24 oktober 2019 het Schengen gebied verlaten.
3.1.12
Eigen Haard heeft vervolgens [geïntimeerde sub 1] en (onder meer) [geïntimeerde sub 2] wederom in kort geding gedagvaard.
3.2
Eigen Haard heeft in eerste aanleg in het tweede kort geding (wederom) gevorderd, kort gezegd, [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] te veroordelen de woning te ontruimen. Aan deze vordering heeft Eigen Haard ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde sub 1] in strijd met de huurovereenkomst de woning aan derden in gebruik of onderhuur heeft gegeven en er niet zijn hoofdverblijf heeft. [geïntimeerde sub 1] is nooit op de woning aangetroffen maar op 9 mei en 26 september 2019 wel diverse andere personen; de op 9 mei aangetroffen personen hebben verklaard, bevestigd door de politie, voor dat verblijf te hebben betaald. Door na vonnis 1 de woning wederom aan derden in gebruik te geven, zijn [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] als gewaarschuwd mens opnieuw in de fout gegaan; kennelijk zijn zij niet van plan hun gedrag te wijzigen en zullen zij de toerekenbare tekortkoming jegens Eigen Haard blijven voortzetten, aldus nog steeds Eigen Haard.
3.3
De voorzieningenrechter heeft bij vonnis 2 de gevraagde voorzieningen wederom geweigerd. Daartoe heeft zij overwogen
,
samengevat, dat de beoordeling in dit kort geding alleen anders kan uitvallen dan in het vonnis van 4 september 2019 indien ernieuwe feiten of omstandigheden van na die datum zijn die een andere beoordeling zouden rechtvaardigen. Daarbij is het de vraag of het om reden van de bij de politiecontrole op 26 september 2019 aangetroffen nieuwe personen (zie 3.1.11) thans voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wel zal toewijzen. Daarbij geldt voorts dat een ontruiming van een woning bij een legaal verkregen huurovereenkomst ten aanzien van een hoofdhuurder een zeer ingrijpende maatregel is.
Uit het door Eigen Haard (als productie 6) ingebrachte Excel-document van de politie blijkt niet dat de naast [geïntimeerde sub 2] aangetroffen drie personen zouden hebben verklaard dat zij iets voor hun verblijf hebben betaald. Ook zijn het op 26 september 2019 weer andere personen dan de personen die in maart en mei 2019 zijn aangetroffen. Het langdurig in gebruik geven van de woning is daarmee nog niet aannemelijk gemaakt en evenmin dat [geïntimeerde sub 1] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Aangezien het dossier van Eigen Haard ten aanzien van de situatie in de woning zeer summier is, wordt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] ten aanzien van de personen die zij aanduiden als logees wederom het voordeel van de twijfel gegund, aldus de voorzieningenrechter.
3.4
Tegen de in de bestreden vonnissen 1 en 2 vervatte beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Eigen Haard op met vijf respectievelijk vier grieven, die het hof hierna gezamenlijk zal behandelen.
3.5
Eigen Haard voert aan, samengevat, dat de voorzieningenrechter [geïntimeerde sub 2] en haar zoon ten onrechte het voordeel van de twijfel heeft gegund dat zij als leden van het gezin van [geïntimeerde sub 1] moeten worden aangemerkt, terwijl in de periode 1 februari 2019 tot en met 9 mei 2019 [geïntimeerde sub 1] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad en van gezinsverband geen sprake was. De voorzieningenrechter heeft de belangen van Eigen Haard uit het oog verloren en de door de politie en gemeenteambtenaren aangetroffen derden ten onrechte als logees (vrienden of familieleden) aangemerkt. Overeenkomstig het gestelde in artikel 6:265 lid 1 BW rechtvaardigen de door Eigen Haard gepresenteerde feiten en omstandigheden de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in een bodemprocedure. Voorts heeft de voorzieningenrechter niet opgetekend wat de advocaat [NAAM]25 november 2019 heeft verklaard naar aanleiding van het door haar gevoerde telefoongesprek met de betrokken politieambtenaar en haar aanbod om hem ter plaatse telefonisch te benaderen. Ten slotte brengt Eigen Haard naar voren dat de voorzieningenrechter door te overwegen dat op 26 september 2019 weer andere personen zijn aangetroffen dan in maart en mei 2019 [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] ten onrechte weer het voordeel van de twijfel heeft gegund. Immers, nog geen maand na het eerste vonnis zijn weer illegalen op de woning aangetroffen, aldus Eigen Haard.
3.6
Bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van een huurovereenkomst een vordering tot een zo ingrijpende maatregel als ontruiming bij wege van voorlopige voorziening in kort geding kan worden toegewezen, stelt het hof het volgende voorop.
Beoordeeld dient te worden of de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat in dit toetsingskader ligt besloten dat, om een vordering tot ontruiming in kort geding toe te wijzen, in hoge mate waarschijnlijk moet zijn dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar zal achten. Daarbij dient echter grote terughoudendheid te worden betracht, gelet op enerzijds de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt en anderzijds de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, wanneer het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen. Ten aanzien van wederkerige overeenkomsten, waaronder de huurovereenkomst, brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW ten aanzien van de stelplicht en bewijslast mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (artikel 6:265 lid 1 BW). Daarnaast is vereist dat de eisende partij een spoedeisend belang heeft bij toewijzing.
3.7
Evenals de voorzieningenrechter acht het hof voldoende aannemelijk dat Eigen Haard een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening; deze strekt immers tot beëindiging van gesteld onrechtmatig gebruik van een (relatief schaarse) sociale huurwoning, voor welk soort woningen lange wachttijden bestaan.
3.8
Voor toewijzing van de vordering tot ontruiming ziet het hof, ook indien rekening wordt gehouden met hetgeen na het eerste kort geding is voorgevallen, onvoldoende aanleiding. Hoewel er serieuze twijfel bestaat of [geïntimeerde sub 1] zijn hoofdverblijf in de woning heeft, leidt die twijfel er niet toe dat thans voldoende aannemelijk is geworden dat [geïntimeerde sub 1] geen hoofdverblijf heeft in de woning. Er zijn immers ook in hoger beroep van de zijde van Eigen Haard geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht of stukken overgelegd die tot een ander oordeel nopen, terwijl de stelplicht en bewijslast ter zake op Eigen Haard rust. [geïntimeerde sub 1] is weliswaar meermalen niet in de woning aangetroffen, maar daar staat tegenover dat de door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] ter zitting overgelegde stukken een aanwijzing vormen dat [geïntimeerde sub 1] (naar zijn stelling samen met zijn vriendin [geïntimeerde sub 2] en haar zoon) hoofdverblijf in het gehuurde heeft.
Dat [geïntimeerde sub 1] , anders dan [geïntimeerde sub 2] en haar zoon, niet ter zitting in hoger beroep is verschenen, brengt het hof niet tot een ander oordeel.
Daarnaast is niet voldoende aannemelijk geworden dat sprake is geweest van structurele onderhuur die een spoedige ontruiming rechtvaardigt. Er zijn weliswaar aanwijzingen dat derden hebben betaald voor verblijf in de woning, maar in dit geding is onvoldoende gebleken dat dit meer dan incidenteel heeft plaatsgevonden.
Het is aan Eigen Haard om een bodemprocedure aan te spannen waarin nader onderzoek kan worden verricht, waaronder huisbezoeken, en tevens getuigen kunnen worden gehoord.
3.9
Het hof komt tot de conclusie dat de grieven falen, zodat beide vonnissen zullen worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Eigen Haard worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep in de eerstgenoemde zaak; in de tweede zaak hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] geen memorie van antwoord ingediend, zodat de kosten nihil zijn.
4
Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
veroordeelt Eigen Haard in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] begroot op € 324,-- aan verschotten en € 2.148,-- voor salaris advocaat;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, D. Kingma en N.J. Huurdeman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 september 2020.