ECLI:NL:GHDHA:2020:1757
Gerechtshof DHA — Uitspraak 


GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer	: 200.229.437/01
Zaaknummer rechtbank	: 5401127 \ CV EXPL 16-40032
arrest van 11 februari 2020
inzake
Maus Beheer B.V.
,
gevestigd te Rotterdam,
appellante,
hierna te noemen: Maus,
advocaat: mr. R.A.D. Blaauw te Rotterdam,
tegen
Gemeente Rotterdam,
zetelend te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. J.P. van der Valk te Den Haag.
1
Het geding
1.1.
Bij exploot van 16 oktober 2017 is Maus in hoger beroep gekomen van het door de kantonrechter te Rotterdam (hierna: de kantonrechter) tussen partijen gewezen vonnis van 4 augustus 2017. Bij arrest van 9 januari 2018 is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 1 maart 2018. Van de comparitie is een proces-verbaal gemaakt. Bij memorie van grieven tevens vermeerdering van eis (met producties) heeft Maus elf grieven aangevoerd en heeft zij haar eis vermeerderd. Bij memorie van antwoord met een productie heeft de Gemeente de grieven bestreden.
1.2.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en is een datum voor arrest bepaald.
2
Feiten
2.1.
De door de kantonrechter in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daar van uitgaan. Met inachtneming daarvan en van hetgeen overigens als niet voldoende gemotiveerd bestreden, is komen vast te staan, gaat het in deze zaak om het volgende.
2.2.
De Gemeente huurde van Maus sinds 1 oktober 2007 het gebouw aan de Rosestraat 1025-1035 te Rotterdam.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst
Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de Algemene Bepalingen), vastgesteld in juli 2003, van toepassing. Hierin staan – voor zover van belang – de volgende bepalingen:
"Einde huurovereenkomst of gebruik
10.1.2
Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering van het gehuurde zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde door huurder bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik aan verhuurder opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering.
(…)
10.1.4 Verder wordt het gehuurde opgeleverd geheel ontruimd, vrij van gebruik en
gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt onder afgifte van alle sleutels, keycards en dergelijke aan verhuurder. Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen. Voor niet verwijderde zaken is verhuurder geen vergoeding verschuldigd. De niet verwijderde zaken kunnen op kosten van huurder worden verwijderd. Het gestelde in 6.11.2.6. en 6.11.2.7. is van toepassing.
(…)
10.5
Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik, dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde worden vastgelegd. Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud, nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal dienen te geschieden. De inspectie van het gehuurde en de opmaak en de ondertekening van het inspectierapport zal geschieden door partijen dan wel door daartoe bevoegde vertegenwoordigers. Partijen kunnen zich achteraf niet op de onbevoegdheid van die vertegenwoordigers beroepen.
(…)
10.7
Huurder is gehouden de door hem op basis van het inspectierapport uit te voeren werkzaamheden binnen de in het rapport vastgelegde - of nader tussen partijen overeengekomen - termijn ten genoegen van verhuurder uit te voeren c.q. te doen uitvoeren. Indien huurder ook na ingebrekestelling geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is verhuurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op huurder te verhalen.
10.8
Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van de verdere schade en kosten.”
2.4.
De Gemeente heeft het pand tot de zomer van 2015 ter beschikking gesteld aan de
middelbare school De Passie. Ten behoeve daarvan is in het pand een aantal wanden geplaatst.
2.5.
De Gemeente heeft de huurovereenkomst, met inachtneming van de opzegtermijn,
opgezegd tegen 30 september 2015. Maus heeft de ontvangst van de opzegging bevestigd en de opzegging aanvaard.
2.6.
Op 18 maart 2015 hebben de heren [naam 1] en [naam 2] namens Maus en de heer [accountmedewerker gemeente] , accountmedewerker vastgoed, namens de Gemeente in het pand een voorinspectie gehouden.
2.7.
[naam 2] heeft op 2 april 2015 het volgende e-mailbericht aan [accountmedewerker gemeente] verstuurd:
“Naar aanleiding van ons gezamenlijk bezoek aan het gebouw hierbij onze opleveringspunten.
Oplevering van de Rosestraat 1025 te Rotterdam;
o.a.
1. Het vervangen van de ruiten die kapot zijn.
2. Het verwijderen van de wanden, welke gebruikt worden voor de lokalen.
3. Het aanhelen/vernieuwen van de plafond (plafondplaten).
4. Het aanhelen van de vloerbedekking.
5. Het verwijderen van diverse ruimtes, zoals besproken.
6. Het gebouw leeg en schoon opleveren, inclusief buitenruimte.”
2.8.
Op dezelfde dag heeft [accountmedewerker gemeente] in antwoord hierop aan [naam 2] bericht dat hij een en ander met zijn direct leidinggevende zal bespreken en dat alleen punt 5 niet helemaal duidelijk is. [naam 2] heeft daarop laten weten dat punt 5 en punt 2 samen één punt vormen.
2.9.
Op verzoek van de Gemeente heeft aannemingsbedrijf Citadel op basis van de door Maus opgestelde lijst een offerte uitgebracht. De werkzaamheden die betrekking hebben op de vloerbedekking zijn als volgt omschreven: “
per verdieping incl begane grond hebben wij 10 m2 opgenomen voor herstellen van vloerbedekking. De reparatie bestaat uit het tussen aanbrengen van stroken.
” Het offertebedrag bedraagt € 29.760 excl. BTW.
2.10.
Op 30 november 2015 heeft een tweede bezoek aan het pand plaatsgevonden, nadat Citadel werkzaamheden had verricht. Het pand was toen leeg omdat de school het pand op 16 juli 2015 had verlaten en ontruimd. Bij dit bezoek was naast [naam 2] , [naam 1] en [accountmedewerker gemeente] ook de heer [aannemer] van Citadel aanwezig.
2.11.
Citadel heeft in een brief van 3 december 2015 het volgende aan de Gemeente bericht:
“Naar aanleiding van onze rondgang d.d. 30-11-2015, betreft de volgens opdracht uitgevoerde werkzaamheden met de eigenaar Maus en de heer [accountmedewerker gemeente] van Stadsontwikkeling, zijn de onderstaande door Maus als criteria genoemd.
1.
Algemeen systeemplafond
(…)
2.
Vloerafwerkingen
- Op de bgg is een podium die Maus verwijderd wil hebben.
- De etages zijn deels bekleed met tapijttegels en deels met linoleum, hij wil daar een eenheid in hebben of alles eruit
Aanhelen met stroken daar waar wanden gestaan hebben wil hij niet.
(…)
3.
Elektra algemeen
(…)
4.
Radiatorkasten
(…)
5.
Algemeen
(…)
Vervangen van de kapotte gevelbeglazing (deze worden reeds in week 50 vervangen).”
2.12.
Bij e-mailbericht van 16 december 2015 heeft [accountmedewerker gemeente] het volgende aan [naam 2] geschreven:
“Bijgaand treft u de fotoreportage aan van de op en aanmerkingen in de voorinspectie van het pand (…). Ik wil u uitnodigen voor een gesprek met de heer [naam 3] en de aannemer de heer [aannemer] om deze punten te bespreken en concreet te maken voordat wij aan verdere uitvoering hiervan gaan werken.”
2.13.
[accountmedewerker gemeente] heeft op 30 december 2015 aan [naam 2] laten weten dat de aannemer pas terug is na 11 januari 2016 en dat de afspraak daarna zal plaatsvinden.
2.14.
Op 4 februari 2016 heeft een derde bespreking plaatsgevonden. Ook deze vond plaats in het pand.
2.15.
Op 5 februari 2016 heeft [naam 2] naar aanleiding hiervan per e-mail aan [accountmedewerker gemeente] een aantal opmerkingen gemaakt over de in de brief van Citadel genoemde vijf punten. Over de vloeren is het volgende opgemerkt:
“Vloeren algemeen. als vb de b.g alle obstakels en putten leidingen moeten verwijderd worden zodat er 1 geheel ontstaat. mbt de vloer mag deze aangeheeld worden, alleen als er geen zichtbare onderbrekingen zijn, anders zien wij liever dat het geheel eruit wordt gehaald en waar nodig de ondergrond strak wordt opgeleverd, wij denken dat de het aanhelen zoals besproken nagenoeg geen zin heeft.”
2.16.
Bij e-mailbericht van 8 maart 2016 heeft [accountmedewerker gemeente] aan een vertegenwoordiger van T-Mobile in verband met de geplande verwijdering van een satellietschotel, het volgende geschreven:
“
De Gemeente Rotterdam is momenteel bezig het pand aan Maus beheer terug op te leveren. Ik heb nog wel een sleutel van het pand echter ben niet altijd daar aanwezig.”
2.17.
Maus heeft in 2015 en 2016 drie facturen (gedateerd op 27 augustus 2015, 17 november 2015 en 16 februari 2016, met factuurbedragen van telkens € 100.363,34) aan de Gemeente verstuurd. Deze facturen, waarin drie huurtermijnen in rekening zijn gebracht, hebben betrekking op de periode van 1 oktober 2015 tot 30 juni 2016. De Gemeente heeft deze facturen betaald.
2.18.
De door Maus aan de Gemeente verzonden facturen van 19 mei 2016 en 15 september 2016 (met bedragen van € 101.366,97) voor de huurperiode van 1 juli tot en met 31 december 2016 zijn onbetaald gelaten. Ook de correctiefactuur van 19 mei 2016 voor de periode van 1 oktober 2015 tot 30 juni 2016 ter hoogte van € 3.010,89 is niet betaald.
2.19.
De Gemeente heeft op 10 mei 2016 schriftelijk aan Maus bericht dat onlangs is geconstateerd dat Maus na 1 oktober 2015 drie kwartaalfacturen voor de huur van het pand heeft verzonden die de Gemeente door een administratieve fout heeft betaald. De Gemeente heeft verzocht het betaalde bedrag terug te storten.
2.20.
Maus heeft hierop bij brief van 12 mei 2016 geantwoord dat de Gemeente nog steeds huurder is van het pand en daarom nog steeds huur is verschuldigd.
2.21.
Namens de Gemeente heeft [assetmanager gemeente] , assetmanager, bij brief van 15 juni 2016 het volgende aan Maus bericht:
“
Anders dan u stelt in uw brief van 12 mei jl. is de huurovereenkomst tussen Maus en de gemeente op 1 oktober 2015 door de opzegging en uw bevestiging daarvan rechtsgeldig geëindigd. Dat er nog opgeleverd moest worden op 1 oktober 2015 vanwege de vertraging in de opleverwerkzaamheden doet aan het voorgaande niets af. De oplevering door de gemeente hééft kunnen plaatsvinden, maar uit de gedragingen en verklaringen van de heer [naam 1] van uw bedrijf ter plaatse leidde de vastgoedbeheerder van de gemeente af dat hij de sleutels niet wenste aan te nemen. De heer [naam 1] vond de oplevering gebrekkig en liep steeds weg van de beheerder zodat geen normaal gesprek gevoerd kon worden. De gemeente is dan ook van
mening dat het gehuurde geacht is te zijn opgeleverd. Ook na die datum heeft uw bedrijf niet gereageerd op uitnodigingen van de gemeente om tot een oplossing te komen voor de opleveringsperikelen. Het niet aanvaarden van de sleutels en het niet willen aangaan van het gesprek dient voor rekening en risico te blijven van Maus.
Ten aanzien van de klacht gebrekkige oplevering merk ik het volgend op. Gemeente en Maus zijn in 2015 met elkaar in gespreek gegaan over de oplevering. De gemeente heeft, in overleg met u, een aantal werkzaamheden in het (voorheen) gehuurde uitgevoerd. De gemeente meent dat deze werkzaamheden en (dus) de oplevering naar behoren zijn afgerond. In dit verband is van belang dat er geen opleverrapport van destijds (moment van ingebruikname van het gebouw als school) voorhanden is, zodat er geen referentie is om de oplevering aan te toetsen.
Behoudens de gebruikelijke slijtage zijn de besproken opleverpunten door de gemeente aangepakt. Ten overvloede wijst de gemeente erop dat het niet de plicht van de huurder is om het gehuurde zo op te leveren dat de verhuurder het zonder nadere werkzaamheden weer kan doorverhuren.”
2.22.
Bij brief van 10 augustus 2016 heeft de advocaat [NAAM]nog geen oplevering heeft plaatsgevonden en dat de Gemeente huur is verschuldigd tot het moment van oplevering. Volgens Maus zijn de herstelwerkzaamheden nog niet afgerond.
2.23.
De Gemeente heeft de sleutels van het pand op 9 augustus 2016 bij Maus ingeleverd.
3
Vordering en beslissing in eerste aanleg
3.1.
Maus vorderde in eerste aanleg veroordeling van de Gemeente tot betaling van:
- een bedrag gelijk aan de geldende huur voor de periode die met het herstel gemoeid is, ex artikel 10.8 van de algemene bepalingen;
- de facturen d.d. 19 mei 2016 ad € 101.366,97 en € 3.010,89, met rente;
- de factuur d.d. 15 september 2016 ad € 101.366,97, met rente;
- de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.818,78 met rente;
en de Gemeente te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
Aan deze vordering legde Maus kort gezegd ten grondslag dat de Gemeente in gebreke blijft met correcte oplevering van het gehuurde, zodat zij de overeengekomen vergoeding ex artikel 10.8 van de Algemene Bepalingen ook thans nog verschuldigd is. Verder stelde Maus zich op het standpunt dat de Gemeente gehouden is tot betaling van de facturen die zien op de betaling van huurpenningen c.q. gebruiksvergoeding over de periode van juli 2016 tot en met december 2016 en ook de huurindexeringsfactuur voor de periode van 1 juli 2015 tot en met 30 september 2016 verschuldigd is.
3.3.
De Gemeente heeft de vordering betwist en heeft daartoe in de kern aangevoerd dat de huurovereenkomst is geëindigd en dat zij het gehuurde al op 30 november 2015 heeft
opgeleverd. Op 18 maart 2015 heeft een voorinspectie plaatsgehad, op basis waarvan Citadel
is ingeschakeld. Dit bedrijf heeft de herstelwerkzaamheden verricht voor een gefactureerd
bedrag van € 29.760 excl. BTW. Op 30 november 2015 is vervolgens het pand nagelopen en heeft de oplevering plaatsgevonden. Mocht het zo zijn dat op 30 november 2015 geen
correcte oplevering heeft plaatsgevonden dan was Maus gehouden de schade te beperken, en zelf tot herstel over te gaan. In reconventie heeft de Gemeente op grond van onverschuldigde betaling terugbetaling van de door haar betaalde drie facturen met een totaalbedrag van € 301.090,02 (met rente) gevorderd.
3.4.
De kantonrechter heeft de vordering in conventie afgewezen. De vordering in reconventie is toegewezen tot een bedrag van € 200.726,68, vermeerderd met de wettelijke rente over € 100.363,34 vanaf 26 november 2015 en over € 100.363,34 vanaf 19 februari 2016. Maus is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld.
3.5.
Deze beslissing is op de volgende overwegingen gebaseerd. Omdat de huurovereenkomst per 30 september 2015 is geëindigd kan slechts artikel 10.8 van de Algemene Bepalingen als grondslag dienen voor de vordering van Maus (r.o. 5.2). Een redelijke uitleg van artikel 10.8 brengt mee dat alleen een vergoeding betaald hoeft te worden over de periode die nodig is voor herstel, waaronder mede wordt verstaan de redelijke termijn die aan een huurder moet worden geboden om daadwerkelijk tot herstel over te gaan. Daartoe is mede van belang dat op de verhuurder een schadebeperkingsplicht rust en gesteld noch gebleken is dat Maus geen reële mogelijkheid had zelf tot herstel over te gaan (r.o. 5.3 en 5.4). Een en ander betekent dat vastgesteld moet worden a) welke werkzaamheden in het kader van de oplevering zijn en moesten worden verricht en b) wat daarvoor een redelijke termijn is (r.o. 5.5). De periode tot 30 november 2015 dient in elk geval te worden vergoed. Dat is het moment waarop Citadel de werkzaamheden heeft afgerond en vast staat dat die werkzaamheden zijn verricht in het kader van de oplevering. Voor beantwoording van de vraag of ook de periode daarna nog moet worden vergoed is doorslaggevend of de door Maus thans genoemde werkzaamheden noodzakelijk zijn in het kader van de oplevering (r.o. 5.6). Op grond van het toepasselijke artikel 10.1.2 van de Algemene Bepalingen moet opgeleverd worden in een staat die verwacht mag worden van een goed onderhouden zaak (r.o. 5.7). Als vaststaand moet worden aangenomen dat de vloerbedekking bij aanvang van de huur al in het pand lag. Nu de gevolgen van de geplaatste wanden tot niet meer hebben geleid dan tot reguliere slijtage was de Gemeente niet verantwoordelijk voor vervanging c.q. herstel van de vloerbedekking en is zij in zoverre ook niet gehouden een vergoeding te betalen op grond van artikel 10.8 (r.o. 5.8 en 5.9). Met betrekking tot de rest van de bediscussieerde punten wordt als onvoldoende gemotiveerd betwist aangenomen dat van de door Maus in randnummer 50 van de conclusie van antwoord in reconventie genoemde gebreken inderdaad sprake is. Voor de herstelwerkzaamheden wordt een periode van twee weken vastgesteld, te vermeerderen met de aan de Gemeente te geven redelijke termijn van eveneens twee weken om de werkzaamheden zelf uit te voeren (r.o. 5.11). Dit betekent dat de Gemeente na vier weken na 30 november 2015 (dat wil zeggen vanaf 1 januari 2016) geen vergoeding meer verschuldigd was en derhalve de facturen na die datum onverschuldigd heeft betaald (r.o. 5.12).
4
Vordering in hoger beroep
4.1.
Maus kan zich niet in het vonnis van de kantonrechter vinden. Zij verzoekt het hof dit vonnis te vernietigen, de vordering in reconventie alsnog af te wijzen en de vordering in conventie alsnog toe te wijzen, met dien verstande dat de gevorderde factuurbedragen worden vermeerderd met de handelsrente ex artikel 6:119a BW en de contractuele boete ex artikel 18 lid 2 van de algemene bepalingen. Daarnaast vordert Maus veroordeling van de Gemeente tot terugbetaling van een bedrag van € 200.726,68 met rente. Ten slotte vordert Maus veroordeling van de Gemeente in de werkelijke kosten van rechtsbijstand, op te maken bij staat, en de kosten van beide instanties.
4.2.
De Gemeente concludeert tot verwerping van het hoger beroep en tot veroordeling van Maus in de proceskosten in hoger beroep.
5
Beoordeling in hoger beroep
5.1.
Maus komt in hoger beroep met verschillende argumenten op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de Gemeente op grond van artikel 10.8 van de Algemene Bepalingen uitsluitend over een periode van 1 oktober 2015 tot 1 januari 2016 een vergoeding verschuldigd is. Aan de hand van de grieven zal het hof beoordelen of de Gemeente ook na 1 januari 2016 een vergoeding is verschuldigd.
5.2.
Het hof stelt daarbij voorop en is dus, anders dan Maus in hoger beroep in grief 2 betoogt, van oordeel dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 oktober 2015. De opzegging van de huurovereenkomst is immers door Maus aanvaard. Het feit dat de Gemeente nog drie kwartaalfacturen heeft betaald maakt dat niet anders. Zij heeft in haar brief van 10 mei 2016 aan Maus laten weten dat dit door een administratieve fout is gebeurd, terwijl ook overigens uit de handelwijze van de Gemeente niet kan worden afgeleid dat zij ervan uitging dat de huurovereenkomst na 1 oktober 2015 nog doorliep. Verder is de tussen partijen gevoerde discussie over de oplevering niet bepalend voor het moment van het einde van de huurovereenkomst. Een en ander kan zich hoogstens vertalen in een vordering tot betaling van een vergoeding.
5.3.
Maus baseert de vordering tot betaling van een vergoeding allereerst op artikel 10.8 van de Algemene Bepalingen. Zoals hiervoor al weergegeven, is de huurder op grond van artikel 10.8 over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, aan de verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van de verdere schade en kosten.
5.4.
Partijen verschillen van mening over de uitleg van artikel 10.8, meer in het bijzonder over de vraag op welke wijze de termijn waarover de vergoeding is verschuldigd, moet worden bepaald. Bij de uitleg van een contractsbepaling komt het aan op de zin die partijen daaraan in de gegeven omstandigheden mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf). Artikel 10.8 betreft een standaardbepaling die is ontleend aan het ROZ model. Tussen partijen staat vast dat over (de redactie van) deze bepaling geen gezamenlijk overleg heeft plaatsgevonden zodat een gemeenschappelijke partijbedoeling in zoverre een ondergeschikte rol speelt. Dit gegeven brengt mee dat voor de uitleg van artikel 10.8 de taalkundige betekenis van de bewoordingen, gelezen in de context van de Algemene Bepalingen als geheel en de overige contractsbepalingen, van groot belang is. Dit wordt ook onderkend door Maus, die betoogt dat bij standaardbepalingen veeleer een algemene uitleg – in welk verband zij verwijst naar de CAO-norm – aan de orde is.
5.5.
Ook indien artikel 10.8 wordt gezien tegen de achtergrond van de door Maus genoemde artikelen 6.11.2.6 en 6.11.2.7 van de Algemene Bepalingen, die de huurder verplichten aangebrachte wijzigingen weg te nemen, deelt het hof het oordeel van de kantonrechter over de uitleg van artikel 10.8. Een redelijke uitleg van artikel 10.8 brengt mee dat deze bepaling ziet op de tijdsperiode die de herstelwerkzaamheden vergen – waaronder begrepen is de redelijke termijn die aan een huurder moet worden geboden om daadwerkelijk tot herstel over te gaan – en niet, zoals Maus heeft betoogd, op de periode dat herstel is uitgebleven. Dat geldt te meer nu in artikel 10.7 van de Algemene Bepalingen in het daar genoemde geval is voorzien in de mogelijkheid dat de verhuurder zelf zorg draagt voor herstel. Daarbij past niet te aanvaarden dat de verhuurder herstel achterwege kan laten en toch aanspraak maken op de in artikel 10.8 bedoelde vergoeding. Voor deze uitleg is mede van belang dat op de verhuurder op grond van artikel 6:101 BW een schadebeperkingsplicht rust, zoals de kantonrechter met juistheid heeft overwogen. De in artikel 10.8 bedoelde vergoeding kan, gelet op de aard daarvan en de verwijzing naar “de verdere schade” niet anders worden beschouwd dan als een schadevergoeding. De omstandigheid dat in artikel 10.8 is gekozen voor een gefixeerde schadevergoeding (ter hoogte van de huurprijs) doet aan dit karakter niet af. Het in grief 3 verdedigde standpunt dat artikel 10.8 een voorziening bevat en geen schadevergoeding wordt dan ook verworpen. Op welke wijze de verhuurder in een concreet geval aan zijn schadebeperkingsplicht invulling moet geven en – in het verlengde daarvan – welke redelijke termijn voor herstel aan de huurder moet worden geboden, moet aan de hand van de omstandigheden van het geval worden bepaald. Het hof komt hierop onder 5.15 van dit arrest terug.
5.6.
Tegen deze achtergrond zal het hof beoordelen of de Gemeente op grond van artikel 10.8 ook na 1 januari 2016 nog een vergoeding is verschuldigd. In hoger beroep is niet in geschil dat – in elk geval – artikel 10.1.2 van de Algemene Bepalingen het te hanteren toetsingskader vormt. Dit artikel, van toepassing op het geval dat bij de aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving is opgemaakt, bepaalt dat opgeleverd moet worden in een staat die verwacht mag worden van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering. Maus betoogt in grief 6 nog dat het toetsingskader daarnaast wordt gevormd door artikel 7:218 lid 3 BW. Daarin is bepaald dat de huurder wordt vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen. Meer specifiek betoogt Maus onder verwijzing naar deze bepaling dat de aanwezigheid van gebroken ramen, losse snoeren en open elektriciteitsdozen al duidelijk maakt dat de Gemeente niet aan de opleveringsverplichting heeft voldaan. Deze grief kan bij gebrek aan belang niet slagen. De ramen zijn in week 50 hersteld, zoals Maus ook erkent. Met betrekking tot de overige door Maus gestelde gebreken heeft de kantonrechter onder 5.11 van het vonnis het bestaan daarvan als vaststaand aangenomen. Wat artikel 7:218 lid 3 BW in dit verband toevoegt heeft Maus niet duidelijk gemaakt.
5.7.
Bij de beantwoording van de vraag welke werkzaamheden de Gemeente nog moest verrichten na de door Citadel verrichte en op 30 november 2015 geïnspecteerde werkzaamheden, maakt het hof – net als de kantonrechter – onderscheid tussen de vloerbedekking en de overige opleveringspunten.
5.8.
In grief 7 bestrijdt Maus de juistheid van het oordeel van de kantonrechter dat de Gemeente niet gehouden was tot vervanging of herstel van de vloerbedekking. In de visie van Maus was de Gemeente op grond van artikel 13.4 onder d van de Algemene Bepalingen verplicht tot onderhoud, herstel en vernieuwing van de vloerbedekking. Op grond hiervan neemt Maus het standpunt in dat de Gemeente – om aan haar opleveringsverplichting te voldoen – de vloerbedekking had moeten verwijderen of aanvaardbaar had moeten repareren. Dit betoog kan reeds om het volgende niet slagen. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat, in het licht van het gegeven dat de vloerbedekking er al lag bij aanvang van de huur in 2007 – zoals in eerste aanleg is vastgesteld en in hoger beroep onweersproken is gebleven – en de door Maus gegeven toestemming voor de aanbrenging van wanden, niet gezegd kan worden dat de gevolgen die het plaatsen en later verwijderen daarvan hebben gehad voor de vloerbedekking zijn aan te merken als meer dan reguliere slijtage. Nu op grond van artikel 10.2.1 van de Algemene Bepalingen bij de bepaling van de staat waarin het gehuurde moet worden opgeleverd normale slijtage en veroudering worden verdisconteerd, heeft de Gemeente in zoverre dan ook voldaan aan haar opleveringsverplichting.
5.9.
Daar komt nog het volgende bij. De Gemeente heeft er terecht op gewezen dat Maus in haar e-mailbericht van 2 april 2015 slechts de aanheling van de vloerbedekking verlangde. Met dit bericht heeft Maus kennelijk uitvoering willen geven aan artikel 10.5 van de Algemene Bepalingen. Daarin is kort gezegd bepaald dat partijen op basis van de inspectie een rapport opstellen met de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde en een vastlegging van de werkzaamheden ter zake van de noodzakelijk gebleken reparaties en achterstallig onderhoud. In overeenstemming met artikel 10.7 van de Algemene Bepalingen heeft de Gemeente vervolgens Citadel opdracht gegeven tot uitvoering van de in het e-mailbericht van 2 april 2015 vermelde opleveringspunten. Het verdraagt zich niet met de systematiek van artikel 10, waaruit juist volgt dat voor zowel huurder als verhuurder op een tijdig moment (voor het einde van de huurovereenkomst) duidelijkheid bestaat over de nog te verrichten werkzaamheden ten behoeve van achterstallig onderhoud en reparaties, dat op of na het moment van de beoogde oplevering door de verhuurder eenzijdig nieuwe of verdergaande eisen worden gesteld. Dat heeft Maus wel gedaan. Zowel de brief van Citadel (met daarin de opmerkingen van Maus) van 3 december 2015 als het e-mailbericht van Maus van 5 februari 2016 maakt duidelijk dat Maus verdergaande maatregelen verlangde dan aanvankelijk met de Gemeente was besproken. Ook om deze reden verwerpt het hof het standpunt van Maus dat de Gemeente gehouden was tot verdergaande werkzaamheden met betrekking tot de vloerbedekking dan zij Citadel had laten uitvoeren op basis van de e-mail van Maus van 2 april 2015.
5.10.
Dat artikel 13.4 onder d van de Algemene Bepalingen de huurder verplicht tot het onderhoud, herstel en vernieuwing van onder meer vloerbedekking kan niet tot een ander oordeel leiden. Deze bepaling bevat verplichtingen voor de huurder tijdens de looptijd van de huurovereenkomst en heeft, anders dan de hiervoor besproken artikelen 10.1.2 en 10.8, geen betrekking op de oplevering. Bovendien heeft Maus onvoldoende duidelijk gemaakt dat en waarom de Gemeente ook tijdens de looptijd van de huurovereenkomst gehouden was tot het vernieuwen van de vloerbedekking.
5.11.
Het hof komt daarom – net als de kantonrechter – tot het oordeel dat de Gemeente niet gehouden was tot uitvoering van de door Maus verlangde werkzaamheden met betrekking tot de vloerbedekking. Er bestaat dus ook geen grond voor toewijzing van een vergoeding voor eventuele werkzaamheden op dit punt.
5.12.
Bij de overige opleveringspunten gaat het om de door Maus in de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie onder 50 vermelde punten, waaronder de plafonds, het podium, radiatoren en de hiervoor onder 5.6 genoemde losse snoeren en open elektriciteitsdozen. Maus is het niet eens met de periode van vier weken die de kantonrechter heeft vastgesteld voor (de redelijke termijn van) het herstel daarvan. De kantonrechter heeft op grond van het tussen partijen gevoerde debat – in hoger beroep onweersproken – als vaststaand aangenomen dat van de door Maus genoemde gebreken inderdaad sprake is. Met betrekking tot de tijd die gemoeid is met het herstel daarvan is in eerste aanleg op basis van de uitlating van Maus dat alle werkzaamheden (waaronder ook de vloerbedekking) eerder weken dan dagen in beslag zou nemen een periode van twee weken aangenomen. Deze periode is aangevuld met een termijn van twee weken, de redelijke termijn die de Gemeente had moeten krijgen om de werkzaamheden uit te voeren.
5.13.
Grief 8 spitst zich in het verlengde hiervan toe op de termijn die met het herstel voor de opleveringspunten is gemoeid. Het standpunt van Maus dat het niet aan haar, maar aan de Gemeente was om aanknopingspunten te geven voor de bepaling van de termijn die nodig was voor herstel wordt verworpen. Het is aan Maus om voldoende feiten en omstandigheden te stellen die haar vordering tot betaling van een vergoeding kunnen onderbouwen. Nu ook in hoger beroep niet duidelijk is gemaakt dat de door de kantonrechter bepaalde termijn van twee weken onvoldoende was voor de uitvoering van de herstelwerkzaamheden, sluit het hof zich daarbij aan. Bij deze stand van zaken is de benoeming van een deskundige, zoals Maus voorstelt, niet aan de orde.
5.14.
Verder betoogt Maus dat ingeval zij op enig moment had besloten de werkzaamheden zelf te verrichten, ook tijd was gemoeid met het plannen daarvan en het opvragen van offertes en dergelijke. In haar visie moet deze termijn bij de in eerste aanleg bepaalde termijn van (in totaal) vier weken worden opgeteld. Ook deze stelling is niet van een deugdelijke en concrete onderbouwing voorzien. Dat had wel op de weg van Maus gelegen. Bij gebrek aan enig aanknopingspunt is er ook geen reden voor nadere bewijslevering op dit punt. Maus heeft overigens ook geen gespecifieerd bewijsaanbod gedaan. De conclusie is dat er geen grond bestaat voor de bepaling van een langere termijn dan in eerste aanleg is vastgesteld.
5.15.
Met betrekking tot de vraag welke redelijke termijn aan de Gemeente gegeven had moeten worden om de herstelwerkzaamheden zelf uit te voeren wordt het volgende overwogen. Maus betoogt in grief 3 – in meer principiële zin – dat de Gemeente in haar relatie met Maus steeds heeft aangegeven zelf voor de oplevering zorg te dragen en daarvoor ook een aannemer heeft ingeschakeld. Bij die stand van zaken kon niet van Maus worden gevergd dat zij de Gemeente zou passeren en zelf de werkzaamheden ter hand zou nemen. In dit verband voert Maus verder aan dat zij steeds beschikbaar is geweest voor overleg en dat het de Gemeente is geweest die afspraken heeft uitgesteld. Maus baseert hierop haar standpunt dat de Gemeente over de gehele periode dat zij nog bezig was met de opleveringswerkzaamheden een vergoeding is verschuldigd. Die periode was in haar optiek zelfs nog niet beëindigd op het moment dat de Gemeente – in augustus 2016 – de sleutels inleverde.
5.16.
Het hof ontleent aan de gedingstukken het volgende beeld. Op 1 oktober 2015, bij het einde van de huurovereenkomst, was het pand ontruimd en niet meer in gebruik, terwijl op 30 november 2015 een bezichtiging heeft plaatsgevonden naar aanleiding van de door Citadel uitgevoerde werkzaamheden in het kader van de oplevering. Uit het door Citadel opgestelde overzicht van 3 december 2015 en de daarna tussen partijen gevoerde, beperkte, correspondentie leidt het hof af dat er kennelijk discussie is gerezen over de vraag welke werkzaamheden de Gemeente nog moest (laten) verrichten om aan de door Maus verlangde staat van oplevering te voldoen. Begin 2016 hebben partijen nog een afspraak gemaakt voor een derde bezoek aan het pand, dat op 4 februari 2016 heeft plaatsgevonden. Hierna heeft Maus nog eenmaal schriftelijk kenbaar gemaakt wat zij van de Gemeente in het kader van de opleveringspunten verwachtte. Zo te zien hebben beide partijen het daarna, zoals ook de Gemeente stelt, op hun beloop gelaten. Pas in mei 2016 is de discussie weer op gang gekomen naar aanleiding van de door de Gemeente betaalde kwartaalfacturen.
5.17.
In het licht van het feit dat op 30 november 2015 het leeuwendeel van de werkzaamheden ten behoeve van de oplevering was verricht – in welk verband in het midden kan blijven of Citadel de geoffreerde werkzaamheden op dat moment volledig had afgerond, zoals Maus in grief 5 betwist –, de Gemeente geen nadere werkzaamheden hoefde te verrichten aan de vloerbedekking en hiervoor is vastgesteld dat er nog slechts twee weken waren gemoeid met de overige opleveringspunten, mocht van Maus worden verwacht dat zij de Gemeente direct een termijn gaf voor de afronding daarvan en/of de Gemeente in gebreke zou stellen. Daartoe was Maus ook gehouden als het verstrijken van de tijd vooral het gevolg is van de tussen partijen gerezen discussie over de gegrondheid van de klachten van Maus, zoals de Gemeente heeft gesteld. In deze procedure is immers vastgesteld dat de nog te verrichten werkzaamheden zeer beperkt van omvang waren. Ook al is juist dat ook de Gemeente, een professionele partij, na het eerste bezoek aan het pand op 30 november 2015 niet doortastend heeft gehandeld, laat dit onverlet dat van Maus als professionele verhuurder – mede gegeven de op haar rustende schadebeperkingsplicht – mocht worden verwacht dat zij bij nalaten van de Gemeente zonder verder uitstel de afronding van de werkzaamheden zelf ter hand zou nemen. Daaraan doet niet af dat de Gemeente de werkzaamheden in eerste instantie zelf heeft laten verrichten. Het ging hier enkel nog om de afronding. Maus heeft ook niet gesteld dat zij niet in staat was de afrondende werkzaamheden zelf te (laten) verrichten. Het hof acht daarom al met al de door de kantonrechter bepaalde redelijke termijn van twee weken passend. Dit betekent dat er onvoldoende grond bestaat voor het oordeel dat de Gemeente op grond van artikel 10.8 van de Algemene Bepalingen ook na 1 januari 2016 nog een vergoeding verschuldigd is.
5.18.
Naar het oordeel van het hof kan de vordering ook niet met succes worden gestoeld op artikel 7:225 BW. Dit artikel bepaalt, kort gezegd, dat ingeval de huurder na het einde van de huur het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt, de verhuurder over de tijd dat hij het gehuurde mist, een vergoeding kan vorderen gelijk aan de huurprijs. Weliswaar heeft de Gemeente de sleutels van het pand pas in augustus 2016 bij Maus ingeleverd, maar de hiervoor geschetste gang van zaken maakt duidelijk dat de Gemeente de sleutels uitsluitend heeft behouden met het oog op eventueel nog nader uit te voeren, qua omvang beperkte, herstelwerkzaamheden. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat Maus in de periode na 1 januari 2016 niet zelf over het pand kon beschikken om bijvoorbeeld activiteiten te ondernemen om het pand opnieuw te verhuren. In dit licht valt evenmin in te zien dat en waarom Maus de Gemeente niet had kunnen aanspreken op het inleveren van de sleutels. Om dezelfde reden rechtvaardigt ook de omstandigheid dat van de kant van de Gemeente in verschillende e-mailberichten is gesproken over een aanstaande oplevering niet de conclusie dat de Gemeente het pand na 1 januari 2016 onrechtmatig onder zich hield. Het hof acht het bovendien naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Maus enerzijds geheel passief kan blijven en anderzijds onbeperkt aanspraak kan blijven maken op de vergoeding als bedoeld in art. 7:225 BW. Ook de grieven 1 en 4, waarin deze kwestie aan de orde wordt gesteld, falen dus.
5.19.
In grief 9 wordt geklaagd over het oordeel dat de door de Gemeente verschuldigde vergoeding over de periode van 1 oktober 2015 tot 1 januari 2016 gelijk is aan de laatst geldende huur, zodat de door Maus gevorderde indexering niet aan de orde kan zijn. Deze grief kan niet slagen. Artikel 10.8 laat geen andere uitleg toe dan dat de basis voor de vergoeding wordt gevormd door de laatst geldende huurprijs, dus zonder indexering.
5.20.
De grieven 10 en 11 bouwen voort op de al besproken grieven en delen het lot daarvan.
5.21.
De bewijsaanbiedingen over en weer worden gepasseerd, aangezien geen feiten en omstandigheden zijn aangevoerd die – indien bewezen – kunnen leiden tot een andere beslissing.
5.22.
De conclusie is dat de grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Voor vergoeding van hetgeen in de vermeerdering van eis is gevorderd is dan ook geen plaats. Maus zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, op de wijze zoals in het dictum weergegeven.
Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van 4 augustus 2017;
veroordeelt Maus als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de Gemeente begroot op € 5.200 aan griffierecht en € 3.919 (1 punt tarief VI) aan salaris voor de advocaat [NAAM]14 dagen na de dag van de uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. D. Aarts, M.A.F. Tan-de Sonnaville en
M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 februari 2020 in aanwezigheid van de griffier.