ECLI:NL:RBMNE:2020:2425
Rechtbank MNE — Uitspraak 


RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 6203492 UC EXPL  17-10435 aw/1370
Vonnis van 10 juni 2020
inzake
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Staat der Nederlanden (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Rijksvastgoedbedrijf)
,
zetelend te Den Haag,
verder ook te noemen: de Staat,
eisende partij,
gemachtigde: mr. F. Sepmeijer,
tegen:
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. R.Th.J. van 't Zelfde.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de tussenvonnissen van 29 november 2017, 27 juni 2018 en 17 oktober 2018, de rolbeslissing van 13 maart 2019 en het tussenvonnis van 15 mei 2019
het deskundigenbericht van 29 januari 2020
de akte na deskundigenbericht van de Staat
de antwoordakte na deskundigenbericht van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De verdere beoordeling
2.1.
De kantonrechter heeft de drie deskundigen in het tussenvonnis van 15 mei 2019 gevraagd om de volgende drie vragen te beantwoorden:
is de door de Staat per 1 juli 2017 voorgestelde herziene huurprijs voor de door [gedaagde] van de Staat gehuurde ligplaats redelijk, in die zin dat de per 1 juli 2017 voorgestelde huurprijs van € 4.015,57 per jaar is aan te merken als een gelijkwaardige (marktconforme) tegenprestatie voor het genot van het gehuurde,
als de deskundigen tot het oordeel komen dat de door de Staat voorgestelde huurprijs in dit geval niet redelijk is, welke huurprijs kan dan wel als een redelijke huurprijs worden beschouwd,
geeft het onderzoek aanleiding tot aanvullende opmerkingen?
De deskundigen hebben die vragen in hun conclusie als volgt beantwoord:
“De huurwaarde is door deskundigen bepaald op € 3.261,72 per jaar hetgeen meer dan 10% afwijkt van de door de Staat gehanteerde redelijke huurprijs. Deskundigen zijn van mening dat het voorstel van de Staat
niet
als een redelijke huurprijs kan worden beschouwd” (pagina 50 van het rapport).
“Om tot een huurwaarde te komen hebben deskundigen recente referentietransacties (koop en huur) van percelen water bestemd met een ligplaats geanalyseerd om de huurwaarde per m2 water te herleiden. Deskundigen stellen de huurwaarde vast voor de ligplaats gelegen aan het [adres] te [plaatsnaam] op € 14,12 per m2 ligplaats per jaar. De ligplaats is 231 m2 groot hetgeen leidt tot een huurwaarde per 1 juli 2017 van € 3.261,72 per jaar wat als een redelijke huurprijs kan worden beschouwd”(pagina 51 van het rapport).
“Deskundigen hebben geen aanvullende opmerkingen” (pagina 51 van het rapport).
2.2.
De deskundigen hebben uitvoerig gemotiveerd en onderbouwd hoe zij tot hun conclusies zijn gekomen. Uit de rapportage blijkt dat zij partijen een concept rapportage hebben toegezonden en hen in de gelegenheid hebben gesteld opmerkingen te maken en vragen te stellen. De vragen/opmerkingen die partijen daarop aan de deskundigen hebben gesteld en de reactie van de deskundigen op die vragen/opmerkingen zijn in de rapportage opgenomen. Blijkens de wederzijdse aktes na deskundigenbericht zijn een deel van die vragen/opmerkingen van partijen door de deskundigen kennelijk naar tevredenheid beantwoord. De resterende opmerkingen van partijen, die in de wederzijdse aktes na deskundigenbericht zijn vermeld, zullen hierna achtereenvolgens worden besproken.
Geen permanente woonbestemming
2.3.
[gedaagde] wijst erop dat de door hem gehuurde ligplaats aan de [adres] in [plaatsnaam] op grond van het geldende Bestemmingsplan Buitengebied 2015 (hierna: het Bestemmingsplan) geen permanente woonbestemming heeft: zodra hij de bewoning staakt, mag er op die ligplaats niet meer worden gewoond, een zogenoemde planologische uitsterfconstructie (artikel 22.3.2. van het Bestemmingsplan). Dit is anders voor de referentieobjecten die de deskundigen in hun onderzoek hebben betrokken. [gedaagde] is het niet eens met de reactie van de deskundigen dat de tijdelijke woonbestemming niet van belang is voor de bepaling van de redelijke, marktconforme huurprijs, omdat dit niet afdoet aan het huurgenot van [gedaagde] .
2.4.
De reactie van de deskundigen op dit bezwaar van [gedaagde] luidt als volgt (pagina’s 58 en 59 van het rapport).
“Deskundigen hebben de opdracht om te oordelen over de redelijkheid van de huurprijs die de Staat aan [gedaagde] voorstelt. Ofwel het gaat om een vergoeding van het woongenot wat huurder ter plaatse geniet. De huurder kan op volle wijze van zijn woongenot genieten, zolang als hij dat wenst. Hij heeft een persoonlijk recht om zijn woonschip ‘ [naam woonschip] ’ ter plaatse te mogen hebben liggen en persoonlijk te mogen bewonen. Dat het recht op het innemen van een ligplaats, na het beëindigen van bewoning door huurder [gedaagde] van het woonschip ‘ [naam woonschip] ’ vervalt en een gebruik als woonschepenligplaats wordt aangemerkt als strijdig gebruik met de bestemming, doet niets af aan het woongenot dat huurder [gedaagde] heeft op deze ligplaats. Het is niet de opdracht om de waarde van de ligplaats vast te stellen maar om een redelijke huurprijs te toetsen dan wel nader naar redelijkheid te bepalen. Daarbij is methodisch een ‘afgeleide grondwaarde’ bepaald om daar vervolgens een redelijke huurprijs op te baseren.
Het tijdelijk karakter van mogen innemen van de ligplaats ten behoeve van een woonschip raakt veel meer de marktwaarde die de ligplaats heeft voor de eigenaar, de Staat, dan dat dat het huurgenot raakt van huurder. Die is immers tot aan zijn vertrek gegarandeerd van ongelimiteerd woongenot.
In de vastgoedbranche is het niet ongebruikelijk dat huurprijzen op marktconforme niveaus worden vastgesteld, ondanks dat er mogelijk een toekomstige sloop of ander gebruik gepland staat (wat tot een sterk afwijkende waarde kan leiden ten opzichte van de waarde voor een soortgelijk object met voortgezette ongewijzigde gebruiksmogelijkheden). Een voorbeeld daarvan is de regeling in artikel 16 van de Leegstandswet daar waar het gaat om de verhuur van leegstaande woningen of gebouwen die tijdelijk verhuurd worden. Daarbij mag de gebruikelijke maximaal redelijke huurprijs conform het woningwaarderingsstelsel toegepast worden. Ook hier is dan geen relatie meer met de daadwerkelijke waarde van het object, maar wordt wel een waarde toegekend aan het gebruikelijke woongenot wat de huurder aan de woning kan ontlenen.
In het geval van onderhavige casus is zelfs sprake van een onbepaalde duur dat huurder [gedaagde] van zijn ligplaats gebruik mag maken en daar woongenot aan mag ontlenen. Derhalve is er geen reden om de huur neerwaarts bij te stellen omdat het innemen van ligplaats door een woonschip op den duur niet meer is toegestaan en gekwalificeerd wordt als strijdig gebruik met het bestemmingsplan.”
2.5.
Dit bezwaar van [gedaagde] tegen de werkwijze van de deskundigen is naar het oordeel van de kantonrechter gegrond, om de volgende redenen.
2.6.
De Staat heeft onder de punten 2.9 en 3.12 van de dagvaarding als een van de hoofdredenen voor het herzieningsvoorstel genoemd dat de waarde van de ligplaatsen in de huidige situatie vrijwel geheel toekomt aan de verkopende woonbooteigenaar. Een aanzienlijk deel van de verkoopwaarde van een woonboot valt toe te rekenen aan de ligplaats, oftewel aan het recht om ergens te liggen.
“Indien een woonboot-eigenaar zijn woonboot verkoopt kan deze bij de Staat een verzoek indienen om de publiekrechtelijke vergunning/ontheffing en een huurovereenkomst te verstrekken aan de opvolgend koper/nieuwe woonbooteigenaar. Momenteel blijkt dat de waarde van het meewerken van de Staat aan het verkrijgen van een nieuwe vergunning/ontheffing en huurovereenkomst (onder toepassing van de huidige niet herziene huurprijs) een waarde is gaan vertegenwoordigen bij de verkoop van een woonboot. De waarde van de ligplaats komt op deze wijze toe aan de woonbooteigenaar. Dit is een onwenselijke situatie vanuit de eigenaar van het water en oever (de Staat) bezien, die door het hanteren van marktconforme huurprijzen conform de huurprijsherzieningsvoorstellen wordt gerepareerd. De voorgestane huurprijsherziening draagt derhalve bij aan het oplossen van het onderhavige gesignaleerde probleem van de verhandelbaarheid van ligplaatsen (Tweede Kamer, vergaderjaar 2011-2012, 32730, nr. 2, pagina 12).”
2.7.
De deskundigen definiëren de door hen vast te stellen redelijke huurprijs, door hen “de huurwaarde” genoemd, als volgt: “Het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum verhuurd zou worden tussen een bereidwillige huurder en een bereidwillige verhuurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na een behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld” (pagina 21 van het rapport). Het criterium is dus niet: de huurprijs die correspondeert met het genot dat [gedaagde] op 1 juli 2017 van de ligplaats heeft. Het gaat om een huurprijs die
een willekeurige huurder
per 1 juli 2017 bereid zou zijn te betalen voor een ligplaats als die van [gedaagde] , met een tijdelijke woonbestemming. Dat die huurprijs lager zal uitvallen dan de huurprijs van een ligplaats met een permanente woonbestemming ligt in de rede: voor de eigenaar van een woonboot betekent een permanente woonbestemming immers dat hij zijn woonboot makkelijker zal kunnen verkopen als hij dat wenst en dat hij voor zijn woonboot een hogere koopprijs zal kunnen bedingen. Dat maakt een ligplaats met permanente woonbestemming aantrekkelijker voor potentiële huurders. De vergelijking die de deskundigen maken met de huurprijzen van voor sloop bestemde woningen gaat daarnaast niet op. Het wettelijk systeem voor het bepalen van de huurprijzen van woonruimte, dat van dwingend recht is, is niet van toepassing op de huur van een ligplaats en is niet van invloed op de hoogte van de huur voor een ligplaats voor een woonboot op de vrije markt. Het gaat hier immers niet om de huur van een woning of woonboot, maar van een ligplaats voor een woonboot, waarvan de huurder eigenaar is.
2.8.
De kantonrechter zal het oordeel van de deskundigen op dit punt niet volgen. Wat daarvan de consequenties moeten zijn zal hierna, onder r.o. 2.15. aan de orde komen.
Huurprijzen van overheden ten onrechte niet betrokken?
2.9.
[gedaagde] stelt verder dat de deskundigen de (honderden) huurprijzen voor ligplaatsen die zijn overeengekomen tussen overheden (gemeenten en waterschappen) en met [gedaagde] vergelijkbare huurders, ten onrechte buiten beschouwing hebben gelaten in hun onderzoek. Die huurprijzen zijn tot stand gekomen op de vrije markt en zijn dus marktconform. Niet valt in te zien waarom die huurovereenkomsten niet kunnen worden betrokken bij het bepalen van de redelijke huurprijs, terwijl de erfpachtovereenkomsten tussen overheden en erfpachters – die ook nog eens uitgaan van een veel sterker recht dan het huurrecht – wel worden betrokken. De deskundigen hebben die opmerkingen van [gedaagde] op het concept rapport niet getracht te weerleggen, zo stelt [gedaagde] .
2.10.
De deskundigen hebben blijkens hun rapportage als volgt gereageerd op voornoemde opmerkingen van [gedaagde] .
Het door de Staat voorgestelde regime voor de bepaling van de huurprijs kent landelijke dekking en houdt geen rekening met plaatselijke marktomstandigheden. Daarbij komt dat de huurprijsniveau’s van gemeenten, provincies en waterschappen veelal beleidsmatig worden bepaald. Om die redenen hebben de deskundigen de overheidshuren bij het bepalen van de redelijke, marktconforme huurprijs niet als referentie gebruikt. Dit is anders als het gaat om canonpercentages bij erfpacht. De grondslag waarmee de percentages vermenigvuldigd moeten worden zal altijd een marktconforme (grond)waarde moeten zijn. Daar waar deze heden ten dage niet meer marktconform zijn, zal bij een canonherziening daar dan ook veelal tegen worden geageerd door een der partijen (pagina 59 van het rapport).
2.11.
Gelet op die toelichting van de deskundigen is de kantonrechter van oordeel dat de deskundigen in redelijkheid hebben kunnen besluiten om huurprijzen van overheden niet te betrekken in het onderzoek naar een marktconforme huurprijs. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om op dit punt af te wijken van het oordeel van de deskundigen.
Grondwaarde gemiddeld 30%
2.12.
Volgens de Staat hebben de deskundigen bij de referenties 1 en 2 onder koop, de waarde van de ligplaats ten onrechte afgeleid uit de betreffende koopaktes. Die waarde is niet objectief bepaald: koper en verkoper kunnen bij een bepaalde verdeling van de koopsom over de ligplaats en de woonboot belang hebben gehad. Het aandeel van de grondwaarde bij de verkoop van een woonboot met ligplaats zal gemiddeld op 30% uitkomen. De Staat biedt bewijs aan van deze stelling door het horen van deskundigen.
2.13.
De deskundigen hebben in de rapportage als volgt gereageerd op deze opmerking van de Staat.
De koopsom van de ligplaats is bij referenties 1 en 2 te hoog, respectievelijk te laag. Het gemiddelde van beide is volgens deskundigen echter een representatief getal. Door beide gelijk te laten meewegen verstoren zij de uitkomst niet (pagina 41 van het rapport).
2.14.
Vooropgesteld wordt dat ook de Staat uit gaat van een gemiddeld percentage. Het feit dat het percentage in een afzonderlijk geval naar boven of naar beneden afwijkt van het gemiddelde, betekent nog niet dat dat percentage niet juist kan zijn. De Staat heeft geen onderbouwing gegeven van haar stelling dat de grondwaarde gemiddeld 30% van de koopsom bedraagt. De kantonrechter ziet in hetgeen de Staat heeft aangevoerd dan ook geen aanleiding om te twijfelen aan het oordeel van de deskundigen. Aan (nadere) bewijslevering wordt niet toegekomen.
Conclusie
2.15.
De huurprijs tot 1 juli 2017 bedraagt € 1.210,68 per jaar. Het herzieningsvoorstel van de Staat houdt in een huurprijs per 1 juli 2017 van € 4.015,57 per jaar. Dat is volgens de deskundigen geen redelijke huurprijs. De deskundigen achten een huurprijs per 1 juli 2017 van € 3.261,72 per jaar redelijk. Zij hebben bij de bepaling van die redelijke huurprijs echter ten onrechte niet in aanmerking genomen dat de ligplaats van [gedaagde] een tijdelijke woonbestemming heeft (zie hiervoor onder r.o. 2.3. t/m 2.8.).
Een verhoging van de huur ligt in de rede, gelet op het feit dat de huren van de referentieobjecten aanzienlijk hoger zijn. De huur zal daarom worden verhoogd, maar wegens de tijdelijke woonbestemming van de ligplaats zal niet de gehele door de deskundigen voorgestelde verhoging worden overgenomen. De huur per 1 juli 2017 zal in redelijkheid worden vastgesteld op een bedrag van € 2.236,20 per jaar, dat is de huidige huurprijs tot 1 juli 2017 van € 1.210,68 vermeerderd met de helft van de door de deskundigen geadviseerde verhoging (€ 3.261,72 minus € 1.210,68 = € 2.051,04 -/- 2 =         € 1.025,52).
Kosten deskundigen
2.16.
De kantonrechter ziet in de omstandigheden van het geval aanleiding om te bepalen dat partijen ieder de helft van de kosten van het deskundigenonderzoek dragen. Die kosten worden vastgesteld op € 11.979,00 (3 x € 3.993,00), volgens de opgave van de drie deskundigen. Dit bedrag is door de Staat als voorschot aan de rechtbank betaald. [gedaagde] zal daarom worden veroordeeld om aan de Staat € 5.989,50 te betalen voor de kosten van de deskundigen.
Overige proceskosten
2.17.
Partijen zijn over en weer in het (on)gelijk gesteld. De proceskosten worden daarom voor het overige gecompenseerd.
De nakosten zullen worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.
3
De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
stelt de huurprijs van de door [gedaagde] gehuurde ligplaats aan de [adres] in [plaatsnaam] per 1 juli 2017 vast op € 2.236,20 per jaar;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan de Staat te betalen € 5.989,50 voor de kosten van het deskundigenonderzoek;
3.3.
compenseert de overige proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door de Staat volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 120,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
3.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2020.