ECLI:NL:RBAMS:2020:2120
Rechtbank AMS — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/657610 / HA ZA 18-1199
Vonnis van 19 februari 2020
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MULTI GOLF & HEALTH B.V.
,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat [NAAM]. J.P.P. Latour te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NAARDERBOS ONTWIKKELING B.V.
,
gevestigd te Naarden,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NAARDERBOS DEVELOPMENT I B.V.
,
gevestigd te Naarden,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NAARDERBOS DEVELOPMENT II B.V.
,
gevestigd te Naarden,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GOLFEXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ NAARDERBOS B.V.
,
gevestigd te Naarden,
5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NEDSTEDE LEISURE HOLDING B.V.
,
gevestigd te Amsterdam,
6.
[gedaagde sub 6]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat [NAAM]. P.C.J. Twaalfhoven te Amsterdam.
Partijen zullen hierna MG&H en Naarderbos c.s. genoemd worden. Gedaagden worden individueel aangeduid als NBO, ND I, ND II, GEM, Nedstede en [gedaagde sub 6] .
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het vonnis van de kantonrechter van 16 november 2018 waarbij de kantonrechter zich onbevoegd heeft verklaard kennis te nemen van een gedeelte van hetgeen bij dagvaarding is gevorderd (hierna: het Tussenvonnis) en heeft doorverwezen naar de rechtbank, afdeling privaatrecht, team handelszaken en de in dit Tussenvonnis genoemde processtukken;
de conclusie van repliek tevens wijziging van eis met producties;
de conclusie van dupliek met producties;
de akte uitlating producties, tevens wijziging van eis;
de akte, waarbij Naarderbos c.s. bezwaar heeft gemaakt tegen de wijziging van eis;
het proces-verbaal van pleidooi en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
1.3.
Op 20 november 2018 is GEM failliet verklaard. De rechtbank stelt vast dat de procedure ten aanzien van GEM vanaf 20 november 2018 op grond van artikel 29 Faillissementswet is geschorst voor zover de ingestelde vorderingen voldoening van een verbintenis uit de boedel ten doel hebben.
1.4.
Gelijktijdig met dit vonnis is vonnis gewezen in de zaak tussen partijen met zaak- en rolnummer C/13/672988 19-1039 (hierna: het Vonnis). Dit betreft de procedure die na voornoemde verwijzing bij de kantonrechter is voorgezet en in een later stadium door de kantonrechter is verwezen naar een meervoudige kamer.
2
De feiten
2.1.
Ten aanzien van de feiten wordt verwezen naar ro. 1.1 – 1.20 van het Tussenvonnis. De in het Tussenvonnis gedefinieerde definities worden ook in dit vonnis aangehouden. In aanvulling daarop worden de volgende feiten vastgesteld.
2.2.
Op 7 mei 2018 is door een notaris een registerverklaring ingeschreven. Hieruit volgt dat tussen NBO, als verkoper, en ND I, als koper, een koopovereenkomst is gesloten ten aanzien van bepaalde delen van het recht van erfpacht en een zelfstandig zakelijk recht van opstal inzake de golfbanen. In de koopovereenkomst is de volgende tekst opgenomen:
“
Ontbindende voorwaarde(n)
Artikel 7
De Koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde(n), dat:
a. Niet uiterlijk op de Leveringsdatum de akte van verticale splitsing van het onderhavige erfpachtrecht en opstalrecht is gepasseerd; en/of
b. niet uiterlijk op de Leveringsdatum de voor de overdracht vereiste toestemming van de eigenaar van de grond is verkregen; […]
Indien een ontbindende voorwaarde wordt vervuld, werkt deze tussen partijen terug naar het tijdstip van het aangaan van de koop.
Partijen verlenen hun volle medewerking tot het tijdig verkrijgen van bedoelde toestemming en het laten passeren van voormelde akte van verticale splitsing.
”
2.3.
Met de Leveringsdatum wordt bedoeld de in artikel 9 genoemde datum “24 oktober 2018 of zoveel eerder of later als Koper en Verkoper nader zullen overeenkomen”. De in de koopovereenkomst opgenomen koopprijs bedraagt € 300.000.
2.4.
Het college van burgemeester en wethouders heeft inzake de B&W vergadering van 25 juni 2018 inzake de golfbanen een raadsmededeling gedaan:
“
Een dochterbedrijf van Nedstede BV (hierna: Nedstede) heeft in maart, april en mei van dit jaar de gemeente verzocht het blooteigendom van een aantal percelen (gemeente Naarden, sectie A, nummers 2270 en 2271) aan haar te verkopen. Daarnaast is de gemeente gevraagd mee te werken aan verticale splitsing van enkele percelen (namelijk: de in erfpacht uitgegeven percelen kadastraal bekend gemeente Naarden, sectie A, nummers 2270, 2271, 2452 en 2451), zodanig dat drie erfpachtrechten zullen ontstaan.
In 2003, 2004 en 2008 is ten behoeve van Nedstede een recht van erfpacht gevestigd op deze (voornoemde) percelen voor de duur van 50 jaar (tot 28 mei 2054). Op basis van de overeengekomen erfpachtvoorwaarden kan de gemeente nu (en in de toekomst) grip en sturing houden op het Naarderbos en de ruimtelijke ontwikkelingen in dit gebied. De gemeente wenst daarom de huidige erfpachtconstructie onverkort te continueren. Het college heeft daarom het verzoek om de blooteigendom van de grond te verkopen, alsmede het verzoek om mee te werken aan verticale splitsing, afgewezen.
”
3
Het geschil
3.1.
MG&H vordert, na diverse wijzigingen van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I voor recht verklaart dat NBO, ND I en ND II door de splitsing en daarmee de overgang van de percelen van de golfbaan aan ND I en ND II te (doen) bewerkstelligen, het recht van koop uit hoofde van het addendum bij huurovereenkomst A van MG&H hebben geschonden en daarmee toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming daarvan en hen, althans een of meerdere van hen, derhalve hoofdelijk, (des de een betalende, de anderen zullen zijn gekweten) te veroordelen de daardoor door MG&H geleden schade te vergoeden, welke schade nader is op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
II voor recht verklaart dat gedaagden, althans een of meerdere van hen, op de in het lichaam van de dagvaarding en /of de in het lichaam van de conclusie van repliek tevens wijziging van eis genoemde gronden onrechtmatig jegens MG&H hebben gehandeld, en hen, althans een of meerdere van hen, dientengevolge hoofdelijk (des de een betalende, de anderen zullen zijn gekweten) te veroordelen de door MG&H geleden schade te vergoeden, welke schade nader is op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
III voor recht verklaart dat het recht van koop uit hoofde van het addendum bij huurovereenkomst A niet alleen toepassing heeft jegens NBO en GEM maar tevens jegens Nedstede, ND I en ND II, en derhalve dat zij allen, ieder voor zich, gehouden zijn om als zij met een potentiele koper van de percelen van de golfbanen dan wel van de aandelen van de vennootschappen die eigenaar zijn van de golfbanen en de golfbanen exploiteren te dien aangaan een conceptkoopovereenkomst zijn overeengekomen, deze zo concreet mogelijk ter hand te stellen aan MG&H, waarop MG&H binnen een periode van zeven dagen aan hen kan laten weten of zij voornemens is een beter/ander bod uit te brengen, dan wel dat zij geen gebruik maakt van haar recht van koop;
IV a. voor recht verklaart dat NBO met het sluiten van de als productie 42 van MG&H overgelegde koopovereenkomst zonder daaraan voorafgaand MG&H in de gelegenheid te stellen een bod te doen toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van het recht van koop uit hoofde van het addendum bij huurovereenkomst A; en
b.i. primair, NBO beveelt met MG&H een koopovereenkomst te sluiten gelijk de als Productie 42 van MG&H overlegde koopovereenkomst behalve dat de koopprijs wordt verhoogd met € 1,-, bij gebreke waarvan het vonnis dat naar aanleiding van deze procedure wordt gewezen heeft te gelden en dezelfde kracht heeft als die koopovereenkomst en daarvoor in de plaats treedt, althans bij gebreke waarvan NBO een dwangsom verbeurt van € 20.000,- per dag dat niet wordt nagekomen tot een maximum van € 1.100.000,-, althans door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedragen;
en
NBO veroordeelt tot vergoeding van schade als gevolg van de te late nakoming van haar verplichting uit het recht van koop uit hoofde van het addendum bij huurovereenkomst A, welke schade nader is op te maken bij staat en te vereffenen als volgens de wet;
ii. Subsidiair, NBO veroordeelt tot vergoeding van de schade als gevolg van de schending van het recht van koop uit hoofde van het recht van koop uit hoofde van het addendum bij huurovereenkomst A, welke schade nader is op te maken bij staat en te vereffenen als volgens de wet;
V gedaagden hoofdelijk, (des de een betalende, de ander zal zijn gekweten) veroordeelt in de kosten van dit geding, daaronder begrepen de beslagkosten, het nasalaris voor de advocat daarbij conform het liquidatietarief te begroten, onder de bepaling dat indien de gedingkosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan, daarover vanaf de vijftiende dag wettelijke rente is verschuldigd.
3.2.
Naarderbos c.s. voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
Wijziging van eis
4.1.
MG&H heeft meerdere malen haar vorderingen gewijzigd, laatstelijk bij akte van 8 mei 2019. Naarderbos c.s. maakt tegen deze laatste wijziging bezwaar omdat deze wijziging een reactie is op de door Naarderbos c.s. ingenomen stellingen en in strijd is met de goede procesorde, aldus Naarderbos c.s.
4.2.
De rechtbank overweegt dat van strijd met de goede procesorde niet is gebleken. Naarderbos c.s. heeft de gelegenheid gehad en gebruikt om inhoudelijk te reageren op deze wijziging van eis. Verder is het zo dat het feit dat de wijziging van eis is ingegeven door de stellingen van MG&H geen grond vormt om succesvol te kunnen ageren tegen een eiswijziging. Dit betekent dat dit bezwaar tegen deze eiswijzigingen wordt afgewezen.
Vordering I
4.3.
MG&H stelt dat het Recht van koop niet alleen gelding heeft in het geval van (ver)koop van de rechten van erfpacht maar ook ziet op de situatie waarbij sprake is van een splitsing. Daarom hadden de bij de Splitsing overgedragen erfpachtrechten eerst aan haar aangeboden moeten worden. Over de formulering van het Recht van koop is ten aanzien van de inwerkingtreding van het Recht van koop niet goed nagedacht en moet aan de taalkundige betekenis van het Recht van koop geen beslissende waarde worden toegekend. In ieder geval is een overgang onder algemene titel met de gehanteerde formulering niet uitgesloten. De bedoeling van partijen was dat als de golfbanen in andere handen komen MG&H dan het recht heeft om de golfbanen te verwerven. Aldus MG&H.
4.4.
Naarderbos c.s. verweert zich door aan te voeren dat het Recht van koop alleen in werking treedt in het geval van koop. Dit volgt uit het feit dat gesproken wordt over een (concept)koopovereenkomst. Daarbij is een advocaat [NAAM]. Op de tekst van de overeenkomst heeft Naarderbos c.s. mogen vertrouwen. Uit de tekst volgt dat het Recht van koop ziet op een voorgenomen verkoop van de golfbanen. Dat is dus een overeenkomst die leidt tot een overgang onder bijzondere titel, terwijl de splitsing leidt tot een overgang onder algemene titel. MG&H stond ook niet met lege handen: het Recht van koop bond immers NBO nog steeds tot 19 oktober 2018 (de datum waarop het addendum samen met de Huurovereenkomst is opgezegd). Aldus Naarderbos c.s.
4.5.
De rechtbank overweegt dat hier in essentie de vraag voorligt of met het sluiten van het Addendum is bedoeld een recht van koop te creëren dat niet alleen geldt in het geval van koop maar ook in het geval van een rechtsopvolging van de erfpachtrechten onder algemene titel (zoals het geval is bij een splitsing). Partijen verschillen ten aanzien van voornoemde vraag van inzicht over de uitleg van het addendum. Voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, komt het ingevolge de Haviltexmaatstaf aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de desbetreffende bepaling(en) mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (vergelijk HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635). Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.
4.6.
Uit de tekst van het Addendum volgt dat MG&H het recht heeft om een betere bieding te doen in het geval sprake is van een “concept
koop
overeenkomst” (cursivering toegevoegd). Ook verder in de tekst wordt gerept over een “concept
koop
overeenkomst” en een “
koper
”. Als dus alleen naar de tekst van de overeenkomst wordt gekeken moet worden geconstateerd dat het Recht van koop alleen bestaat in het geval sprake is van een overdracht door middel van koop. In de systematiek van de overeenkomst en de daarbij gebruikte bewoordingen zijn evenmin aanknopingspunten te vinden dat partijen ook een recht van koop voor ogen hadden voor het geval sprake zou zijn van een overgang onder algemene titel. Er wordt immers gesproken over een “bieding” die kan worden overboden. Van een dergelijke bieding is bijvoorbeeld bij een splitsing geen sprake.
4.7.
De rechtbank verstaat het betoog van MG&H aldus dat in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mag worden verwacht dat het Recht van Koop zich ook uitstrekt tot een overgang onder algemene titel. Het is echter niet zo, zoals MG&H stelt, dat haar uitleg wel moet worden gevolgd omdat anders het Recht van koop een wassen neus is. Bedacht moet worden dat van een rechtsopvolging onder algemene titel sprake is in het geval een partij opvolgt in het gehele vermogen of een deel daarvan, zoals in het geval van splitsing of fusie. De rechtsopvolger treedt in dat geval niet alleen in de goederen en schulden maar is ook gebonden aan de rechtsgevolgen van de bestaande overeenkomsten. Dit betekent dat bij overgang van de erfpachtrechten onder algemene titel de rechtsgevolgen van de reeds gesloten overeenkomsten (waaronder in dit geval het Recht van koop) de verkrijger onder algemene titel binden. Dit is anders in het geval van verkrijging onder een bijzondere titel (zoals bij overdracht door middel van koop). In dat geval wordt alleen een bepaald goed verkregen. Een recht van koop dat alleen in werking treedt in het geval van vervreemding onder een bijzondere titel is daarom niet onbegrijpelijk.
4.8.
Dat wellicht de mogelijkheid van overgang onder algemene titel over het hoofd is gezien bij de totstandkoming van het Recht van koop, betekent niet dat moet worden aangenomen dat als hier wel aan zou zijn gedacht ook voor de situatie van andere vormen van rechtsovergang dan krachtens koop, vast en zeker een recht van koop zou zijn overeengekomen. Juist omdat het Recht van koop overgaat op de rechtsverkrijger krachtens algemene titel is dat immers in het geheel niet zeker. Er is dan ook geen grond om de gemaakte afspraak dermate extensief uit te leggen dat ook de overgang onder algemene titel onder het overeengekomen Recht van koop wordt gebracht. Van andere feiten of omstandigheden die de door MG&H gestelde uitleg kunnen dragen, is niet gebleken. Dit betekent dat het Recht van koop aldus moet worden uitgelegd dat het Recht van koop geen gelding heeft in het geval sprake is van een rechtsopvolging onder algemene titel, zoals een splitsing. Dit betekent dat Naarderbos c.s. door bij de Splitsing niet MG&H in de gelegenheid te stellen gebruik te maken van het Recht van koop, niet in strijd met het Addendum heeft gehandeld. Vordering I zal dan ook worden afgewezen.
Vordering II
4.9.
MG&H stelt ter onderbouwing van vordering II dat Naarderbos c.s. heeft aangestuurd op ontbinding van de huurovereenkomsten, althans op het faillissement van NBO en GEM om af te komen van de bestaande verplichtingen jegens MG&H. De middelen die hiervoor zijn gebruikt zijn de heimelijk doorgevoerde Splitsing waarbij MG&H niet in de gelegenheid is gesteld om gebruik te maken van het Recht van koop. Verder is misbruik (van recht) gemaakt van de voorlopige surseance van betaling in welk verband ook lange tijd de huur niet is betaald. Ook wordt MG&H overigens dwarsgezeten door Naarderbos c.s. Deze handelingen zijn te kwalificeren als een onrechtmatige daad, aldus MG&H.
4.10.
De rechtbank overweegt als volgt. Uit hetgeen hiervoor onder ro. 4.3 en verder is overwogen volgt dat Naarderbos c.s. ten tijde van de Splitsing niet in strijd heeft gehandeld met het Recht van koop. Verder is in het Vonnis vastgesteld dat het beëindigen van de huurovereenkomsten en de hierbij horende aanvullende overeenkomsten ten tijde van de voorlopige surseance van betaling rechtsgeldig was en zich niet laat kwalificeren als misbruik van recht. Daarmee ontvallen de belangrijkste grondslagen aan de stelling van MG&H dat er onrechtmatig jegens haar is gehandeld. MG&H heeft daarnaast nog aangevoerd dat Naarderbos haar heeft “dwarsgezeten”, maar heeft onvoldoende concreet uiteen gezet wat daaraan onrechtmatig is geweest. Vordering II dient daarom te worden afgewezen.
Vordering III
4.11.
Vordering III betreft de vraag welke partijen momenteel gebonden zijn aan het Recht van koop. Nu reeds in het Vonnis is vastgesteld dat Huurovereenkomst A en het daarbij horende Addendum met daarin vervat het Recht van koop is beëindigd, moet worden geconcludeerd dat Naarderbos c.s. momenteel niet aan dit Recht van koop is gebonden. Vordering III zal daarom worden afgewezen.
Vordering IV
4.12.
MG&H stelt ter onderbouwing van haar vordering het volgende. Op 7 mei 2018 heeft NBO als verkoper een koopovereenkomst ten aanzien van bepaalde delen van het recht van erfpacht en een zelfstandig zakelijk recht van opstal inzake de golfbanen gesloten met ND I als koper. Het Recht van koop is hierbij geschonden omdat MG&H niet in de gelegenheid is gesteld dit recht uit te oefenen, aldus MG&H.
Recht van koop van toepassing?
4.13.
Naarderbos c.s. verweert zich hiertegen door te aan te voeren dat het Recht van koop niet bestaat in het geval sprake is van een gedeeltelijke verkoop van de golfbanen. Ook bestaat dit recht niet indien de verkoop plaatsvindt in het kader van een interne reorganisatie.
4.14.
De rechtbank overweegt als volgt. Ten tijde van het sluiten van deze koopovereenkomst gold tussen partijen nog steeds hetgeen overeen is gekomen in het Addendum. Het Recht van koop was dus onverkort van toepassing. Uit het Addendum volgen de door Naarderbos c.s. gestelde begrenzingen aan het Recht van koop op geen enkele wijze. Het Recht van koop treedt in werking in het geval van de verkoop van de rechten van erfpacht ten aanzien van de golfbanen. Daarmee heeft dit recht ook betrekking op de verkoop van een deel van deze rechten van erfpacht. Waarom dit Recht van koop verder niet op zou gaan in het geval deze verkoop plaats zou vinden in het kader van een interne reorganisatie, nog los van de vraag of onderhavige verkoop zich laat kwalificeren als louter een interne reorganisatie, kan zonder nadere tekst en uitleg, welke ontbreekt, niet worden aangenomen. Een dergelijke uitleg zou immers betekenen dat met een enkele (interne) verhanging de verkrijger niet meer is gebonden is aan het Recht van koop. Dit kan niet de bedoeling zijn geweest van partijen.
Geen belang?
4.15.
Dan is vervolgens het door Naarderbos c.s. opgeworpen verweer aan de orde of MG&H belang heeft bij haar vorderingen. Hiertoe brengt Naarderbos c.s. naar voren dat in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde is opgenomen (zie ro. 2.2) die ook in werking is getreden. NBO heeft namelijk de gemeente Gooise Meren verzocht om mee te werken aan een verticale splitsing van het erfpachtrecht en het opstalrecht. De gemeente Gooise Meren heeft dit verzoek echter afgewezen. Vervolgens hebben NBO en ND I op 4 juli 2018 de notaris verzocht de koopovereenkomst door te halen. De notaris heeft dezelfde dag een verklaring van waardeloosheid opgemaakt en ingeschreven in de openbare registers. Een en ander zou niet anders zijn als MG&H het verzoek aan de gemeente had gedaan. Ook als MG&H in de gelegenheid was gesteld een hoger bod uit te brengen dan had MG&H daar niets aan gehad. Er zou nog steeds een ontbindende voorwaarde in staan die er toe had geleid dat de koopovereenkomst zou zijn ontbonden als gevolg van de weigering van de gemeente om mee te werken aan de door NBO gewenste verticale splitsing. Aldus nog steeds Naarderbos c.s.
4.16.
De rechtbank overweegt dat de stelling dat MG&H bij het gevorderde geen belang heeft berust op een inschatting van wat gebeurd zou zijn als zij het Recht van koop zou hebben kunnen uitoefenen. Of een en ander niet anders had kunnen lopen inzake het aan de gemeente gedane verzoek, kan echter niet met zekerheid worden aangenomen op basis van de voorliggende feiten. In ieder geval volgt uit een raadsmededeling (zie onder ro. 2.4) dat gelijktijdig is verzocht door Naarderbos c.s. om verkoop van het eigendom van een aantal percelen. Onder die omstandigheden heeft de gemeente het verzoek afgewezen. Of deze afwijzing ook had plaatsgevonden in het geval MG&H de potentiele koper was en zonder dat bij het verzoek eveneens werd verzocht om verkoop van het eigendom, is niet met zekerheid te zeggen. Van een afwijzing vanwege het ontbreken van enig belang kan daarom geen sprake zijn.
4.17.
Naarderbos c.s. heeft verder aangevoerd dat MG&H geen belang heeft bij de gevorderde nakoming nu de in de koopovereenkomst opgenomen Leveringsdatum, te weten 24 oktober 2018 reeds verstreken is. De rechtbank overweegt dat MG&H onweersproken heeft aangevoerd dat dit een willekeurig gekozen datum is. Verder staat vast dat MG&H niet door NBO in de gelegenheid is gesteld om gebruik te maken van haar Recht van koop. In onderhavige procedure wordt door MG&H nakoming gevorderd van het Recht van koop. Deze vordering kan in redelijkheid niet anders worden opgevat dan dat bij deze nakoming Naarderbos c.s. verplicht zal zijn een koopovereenkomst aan te bieden met daarin een leveringsdatum die niet in het verleden ligt. Meer concreet ligt het in de rede dat, net als bij de koopovereenkomst tussen NBO en ND I een termijn van ongeveer vijfeneenhalve maand zal worden aangehouden tussen de datum van ondertekening van de overeenkomst en de genoemde leveringsdatum. Dit betekent dat met het verstrijken van de Leveringsdatum het belang van MG&H bij haar vordering niet is komen te ontvallen.
Discrepantie tussen koopovereenkomst en werkelijke rechtsverhouding?
4.18.
Naarderbos c.s. heeft verder aangevoerd dat de koopovereenkomst niet de volledige bedoeling van partijen weergeeft. Dit omdat het dan niet mogelijk was deze koopovereenkomst in te schrijven zoals bedoeld in artikel 7:3 BW, aldus Naarderbos c.s. Naar de rechtbank begrijpt uit de stellingen van Naarderbos c.s., was Naarderbos c.s. voornemens om zodra de gemeente toestemming zou hebben verleend, het perceel waarop de onderopstal van MG&H rust toch niet te leveren of terug te leveren aan NBO. Dit is opmerkelijk te noemen maar niet relevant voor de vraag of het Recht van koop is geactiveerd. Uit het Addendum volgt immers dat het Recht van koop bestaat in het geval sprake is van een verkoop van de erfpachtrechten ten aanzien van de golfbanen. De achterliggende gedachten van Naarderbos c.s. doen hier niet aan af.
4.19.
Een vergelijkbare redenering heeft te gelden voor het verweer van Naarderbos c.s. dat de werkelijke gewenste verkoopprijs overeenkomt met de werkelijke waarde (te weten ten minste € 1.174.504)  en dus aanmerkelijk hoger is dan opgenomen in de koopovereenkomst. De rechtbank overweegt dat het Recht van koop uitdrukkelijk bepaalt dat MG&H in de gelegenheid moet worden gesteld een zelfde bieding te doen als neergelegd in de (concept)overeenkomst, te vermeerderen met minimaal één euro.  Dat Naarderbos c.s., naar zij zelf aanvoert, andere bedoelingen had ten aanzien van de te betalen koopprijs die afwijken van hetgeen zij zelf in de koopovereenkomst heeft opgenomen, is daarbij niet relevant.
Overig
4.20.
Verder voert Naarderbos c.s. aan dat de primaire vordering onder b te vroeg komt: op grond van de afspraken dient MG&H eerst een beter bod te doen. Dit heeft MG&H niet gedaan, aldus Naarderbos c.s. Hierin wordt door de rechtbank geen grond gezien om de vordering af te wijzen omdat dit nu juist een gevolg is van het feit dat NBO, in strijd met de gemaakte afspraken, niet eerder de gelegenheid heeft geboden aan MG&H om een dergelijk bod te doen. Daar komt bij dat in de processtukken uitdrukkelijk is aangegeven, en vordering IV hier ook deels toe strekt, dat MG&H een beter bod wenst te doen.
4.21.
MG&H heeft nog standpunten ingenomen ten aanzien van de geldigheid van de ontbindende voorwaarde. Nu hieromtrent geen vorderingen zijn ingesteld behoeft dit geen verdere bespreking.
4.22.
MG&H vordert verder nog dat dit vonnis in de plaats dient te treden van de koopovereenkomst. Naar de rechtbank begrijpt wordt daarmee de rechtbank verzocht gebruik te maken van haar bevoegdheid zoals bedoeld in artikel 3:300 BW. Deze bevoegdheid betreft echter een discretionaire bevoegdheid. De rechtbank ziet in de omstandigheden van deze zaak en mogelijke executieproblemen aanleiding om van deze bevoegdheid geen gebruik te maken.
4.23.
Naarderbos c.s. voert ten aanzien van de gevorderde dwangsom aan dat dit niet noodzakelijk is omdat zij, op één uitzondering na, geen prikkel nodig heeft om zich te houden aan gewezen vonnissen. Dit verweer vormt onvoldoende grond om dwangsommen af te wijzen. De dwangsommen zullen daarom worden toegewezen op de hieronder geformuleerde wijze.
Vergoeding van schade nader op te maken bij staat
4.24.
Dan ten aanzien van de zowel primair als subsidiair gevorderde veroordeling tot vergoeding van schade nader op te maken bij staat. De primaire vordering heeft betrekking op schade die geleden zou zijn als gevolg van de te late nakoming van de verplichting van het Recht van koop. De rechtbank overweegt dat het bestaan van schade niet hoeft te worden bewezen, zoals ten onrechte door Naarderbos c.s. wordt aangevoerd, alvorens over te kunnen gaan tot een verwijzing naar de schadestaat. Wel moet door de eiser de mogelijkheid dat schade is geleden aannemelijk zijn gemaakt. MG&H heeft echter ten aanzien van dergelijke schade niets gesteld en dus het bestaan hiervan niet aannemelijk gemaakt.
Ten aanzien van de subsidiair gevorderde verwijzing naar de schadestaat heeft MG&H summierlijk gesteld dat MG&H de percelen in handen had kunnen krijgen voor een bedrag van € 300.001 in plaats van de daadwerkelijke waarde van ruim 1 miljoen euro en het verschil tussen deze bedragen dus door MG&H geleden schade betreft. Ook wordt een opmerking gemaakt over ontwikkelplannen die geen doorgang hebben kunnen vinden. De rechtbank overweegt dat in deze procedure nakoming van het Recht van koop is gevorderd en dat dit ook wordt toegewezen. Dit betekent dat MG&H alsnog in de gelegenheid dient te worden gesteld een koopovereenkomst te sluiten met NBO. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, kan dan niet worden aangenomen dat daarnaast de door MG&H gestelde schade aannemelijk is. De gevorderde veroordelingen tot vergoeding van schade nader op te maken bij staat worden daarom afgewezen.
Conclusie ten aanzien van vordering IV
4.25.
Uit het voorgaande volgt dat met het sluiten van de koopovereenkomst op 7 mei 2018 door NBO in strijd is gehandeld met het Recht van koop door niet eerst MG&H in de gelegenheid te stellen dit recht uit te oefenen. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht (vordering IV sub a) zal worden toegewezen. Nu de verweren tegen de gevorderde nakoming (vordering IV b.i. primair) zijn verworpen wordt ook deze vordering toegewezen. Nu verder het bestaan van schade ten gevolge van het handelen van NBO niet aannemelijk is gemaakt, worden de gevorderde veroordelingen tot vergoeding van schade en verwijzing naar een schadestaatprocedure afgewezen.
Proceskosten
4.26.
In de omstandigheid dat alleen vordering IV ten dele voor toewijzing in aanmerking komt ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten te compenseren.
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat NBO met het sluiten van de als productie 42 van MG&H overgelegde koopovereenkomst zonder daaraan voorafgaand MG&H in de gelegenheid te stellen een bod te doen toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van het recht van koop uit hoofde van het Addendum bij huurovereenkomst A;
5.2.
beveelt NBO binnen een maand na betekening van dit vonnis met MG&H een koopovereenkomst te sluiten gelijk de als Productie 42 van MG&H overlegde koopovereenkomst waarbij de koopprijs wordt verhoogd met € 1, bij gebreke waarvan NBO een dwangsom verbeurt van € 1.000 per dag dat niet wordt nagekomen tot een maximum van € 100.000;
5.3.
verklaart hetgeen onder 5.2 is bepaald uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
compenseert de proceskosten, in de zin dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen;
5.5.
wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2020.