ECLI:NL:RBROT:2020:276
Rechtbank ROT — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/569466 / HA ZA 19-221
Vonnis van 15 januari 2020
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM
,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat [NAAM]. E.J. Lichtenveldt te Rotterdam,
tegen
1
[naam gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats gedaagde 1] ,
2.
[naam gedaagde 2]
,
wonende te [woonplaats gedaagde 2] ,
gedaagden,
advocaat [NAAM]. R.D. Rischen te Rotterdam.
Eiseres zal hierna Woonstad worden genoemd. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk [gedaagden] genoemd worden (in mannelijk enkelvoud) en afzonderlijk [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] .
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 27 februari 2019, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
de oproepingsbrieven van de rechtbank van 22 mei 2019 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
de zittingsagenda van 5 september 2019;
de brief van de advocaat [NAAM][gedaagden] van 26 september 2019 met bijlagen 1-3;
het proces-verbaal van comparitie van 17 oktober 2019, alsmede de door partijen overgelegde notitie en spreekaantekeningen ten behoeve van de comparitie;
het faxbericht van de advocaat [NAAM]13 november 2019 met opmerkingen over het proces-verbaal.
1.2.
De zaak is na de comparitie van partijen twee maal aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen hun geschil in onderling overleg op te lossen. Partijen hebben op 27 november 2019 laten weten dat zij niet tot een schikking zijn gekomen.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.	De feiten
2.1.
[gedaagden] heeft zich met een inschrijfformulier van 16 januari 2017 ingeschreven voor een zogenoemde kluswoning behorend bij het project [naam project] (hierna: het Project).
2.2.
In een memo van Woonstad van 10 november 2008 aan de Kopersvereniging [naam project] , waar [gedaagden] deel van uitmaakte, is – voor zover relevant – het volgende vermeld:
Oplossingsrichting project [naam project]
Dit voorstel is een finale poging om het project [naam project] haalbaar te maken.
De problematiek d.d. 4 november 2008 is dat verwacht wordt dat, ondanks significante bijdragen van gemeente en Woonstad, een groot deel van de individuele aspirant kopers de totaalkosten van de door hun ontwikkelde kluswoningen niet kan financieren en er daardoor voor te weinig woningen kopers zijn om het project doorgang te laten vinden.
Woonstad Rotterdam is bereid een finale poging te doen op de volgende wijze:
1. (…)
2. Woonstad is bereid om het bestaande verkoopbevorderende instrument Fair Value in te zetten. Met dit instrument kunnen de woningen voor een gereduceerd tarief worden gekocht en deelt de corporatie in de waardeontwikkeling. (…)
Wat houdt Fair Value in:
- Woonstad biedt een korting aan op de totale kostprijs van de woning (aankoopprijs, kosten basiswoning + bijkomende kosten). (…)
- Het kortingspercentage is 15%.
- Woonstad deelt voor 30% in de waardeontwikkeling bij verkoop, zowel bij waardevermeerdering als bij waardedaling. De koper ontvangt/betaalt dus 70% van de waardeontwikkeling. Dit wordt berekend t.o.v. de kostprijs.
- De taxatiewaarde van de zelfaangebrachte verbeteringen wordt vergoed vóórdat de waardeontwikkeling wordt verrekend. (…)
Aan dit voorstel zijn de volgende voorwaarden verbonden:
(…)
Voorwaarden Fair Value
1. (…)
2. Er zit geen einddatum aan de regeling. De regeling is geldig totdat de eerste koper de woning te koop aanbiedt. De woning wordt bij verkoop verplicht teruggekocht door Woonstad, op basis van taxatie.
3. Onderzocht wordt of het mogelijk is of kopers die de woning eerst met Fair Value kopen zelf later de woning geheel kunnen kopen.
4. (…)
5. (…)
6. De woning wordt alleen voor zelfbewoning gebruikt.
7. (…)
2.3.
Tussen februari en april 2009 bleek dat [gedaagden] de financiering voor de kluswoning aan de [adres] (hierna: de woning) niet zelf rond kon krijgen. Hij heeft vervolgens op 13 mei 2009 met Woonstad een koop- en aannemingsovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) voor de woning gesloten op basis van de door Woonstad aangeboden Fair Value Regeling. Woonstad heeft op basis van deze regeling aan [gedaagden] een korting verleend van 15% op de koopsom van € 402.876,-, hetgeen neerkomt op een kortingsbedrag van € 60.431,-.
2.4.
De woning is 395 m2 en bestond oorspronkelijk uit twee appartementen verdeeld over vier verdiepingen. Voorafgaand aan de aankoop van de woning heeft [gedaagden] met Woonstad de volgende door hem voorgestane indeling van de woning besproken: [gedaagden] zou de helft van de woning, te weten het deel met nummer [nummer 1] , bewonen, het deel van de woning met nummer [nummer 2] was bedoeld als atelierruimte voor [naam gedaagde 2] en het deel met nummer [nummer 3] was bedoeld als woonruimte voor de ouders van [naam gedaagde 2] . Woonstad heeft toestemming gegeven voor het door [gedaagden] voorgestane gebruik van de woning door de ouders van [naam gedaagde 2] .
2.5.
In de leveringsakte van 29 augustus 2009 is de Fair Value Regeling – voor zover relevant – uitgewerkt in de navolgende Beschermde Koop Bepalingen (hierna: BKB):
De overeenkomst tussen de ondernemer en koper is tevens aangegaan onder de navolgende:
BESCHERMDE KOOP BEPALINGEN (MET FAIR VALUE)
Artikel1
Omschrijvingen.
a. Beschermde Koop Bepalingen
hieronder wordt verstaan een eigendoms- en beheersvorm voor woningen waarbij:
woningen voor zelfbewoning aan particulieren worden verkocht;
een verplichte terugkoopregeling wordt gehanteerd waarbij de vorming en opbouw van de terugkoopprijs vooraf is vastgelegd;
(…)
Artikel 2
Zelfbewoningsplicht
De Eigenaar is verplicht de Woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij mag de Woning niet verhuren of anderszins in gebruik afstaan.
Artikel 3
Beperking bevoegdheid tot overdracht
De eigenaar is niet bevoegd het Registergoed geheel of gedeeltelijk te vervreemden zonder voorgaande schriftelijke toestemming van de woningcorporatie. (…)
8. Boete- en kettingbeding
Boetebeding
Indien de Eigenaar bij aangetekende brief door de woningcorporatie in gebreke is gesteld en na die ingebrekestelling gedurende acht dagen nalatig blijft één of meer van zijn verplichtingen jegens de woningcorporatie na te komen, is de Eigenaar in verzuim en zal hij aan de woningcorporatie een door de woningcorporatie vast te stellen, voor matiging door de rechter vatbare, terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van maximaal vijftig procent (50%) van de op het moment van ingebrekestelling geldende vrije marktwaarde van het Registergoed. Bedoelde boete wordt vastgesteld in verhouding tot de ernst van het verzuim van de Eigenaar.
2.6.
Vanaf begin 2016 verhuurt [gedaagden] kamers in het deel van de woning met nummer [nummer 3] aan huurders. Op enig later moment is [gedaagden] ook de aterlierruimte met nummer [nummer 2] gaan verhuren.
2.7.
[gedaagden] heeft Woonstad bij e-mail van 27 december 2016 geschreven dat de ouders van [naam gedaagde 2] niet in de woning zijn komen wonen en heeft om toestemming verzocht om kamers in het leegstaande deel van de woning te verhuren.
2.8.
Bij e-mail van 1 februari 2017 heeft Woonstad dit verzoek afgewezen. Partijen hebben vervolgens overleg gehad over de vraag of de leveringsakte op basis van de Fair Value Regeling in een vrije verkoop akte kon worden omgezet maar zij hebben hierover geen overeenstemming kunnen bereiken.
3
Het geschil
3.1.
Woonstad vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht verklaart dat het [gedaagden] verboden is de woning geheel of gedeeltelijk, al dan niet kamergewijs, te verhuren of anderszins aan derden in gebruik te geven;
[gedaagden] , ieder afzonderlijk, veroordeelt om het geheel en/of gedeeltelijk, al dan niet kamergewijs, verhuren en/of in gebruik geven van de woning binnen een maand na betekening van het vonnis te beëindigen;
bepaalt dat, indien [gedaagden] in gebreke blijft om aan het onder b gevorderde te voldoen, zij hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, aan Woonstad een dwangsom verschuldigd zullen zijn van € 2.500,- per dag of gedeelte daarvan;
[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan Woonstad van een bedrag van     € 15.000,-;
[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.
3.2.
Woonstad legt aan haar vorderingen ten grondslag dat in artikel 2 BKB van de leveringsakte een verhuurverbod van de woning is opgenomen. [gedaagden] schiet tekort in de nakoming van dit artikel door de woning deels te verhuren, althans in gebruik te geven aan derden en dient dit gebruik te beëindigen. Op grond van artikel 8 BKB van de leveringsakte is [gedaagden] een boete verschuldigd in geval van niet-nakoming. Woonstad vordert € 15.000,- van [gedaagden] , primair op grond van deze boeteclausule en subsidiair als winstafdracht op grond van artikel 6:104 BW.
3.3.
[gedaagden] voert gemotiveerd verweer en concludeert - kort samengevat - tot afwijzing, althans niet-ontvankelijk verklaring van de vordering, met een uitvoerbaar bij voorraad veroordeling van Woonstad in de (na)kosten van het geding.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is in geschil of de gedeeltelijke verhuur van de woning door [gedaagden] in strijd is met artikel 2 BKB van de leveringsakte en, zo ja, of Woonstad een geslaagd beroep op dit artikel kan doen.
4.2.
Volgens Woonstad blijkt duidelijk uit de tekst van artikel 2 BKB van de leveringsakte dat gedeeltelijke verhuur verboden is en is dit ook in overeenstemming met de bedoeling van partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst.
[gedaagden] voert tegen de lezing van voornoemd artikel door Woonstad aan dat, omdat in artikel 3 BKB van de leveringsakte wel uitdrukkelijk wordt vermeld dat de woning niet ‘geheel of gedeeltelijk’ mag worden verkocht en die uitdrukkelijke vermelding achterwege is gebleven in artikel 2 BKB, hieruit moet worden geconcludeerd dat gedeeltelijke verhuur van de woning wel mogelijk is, zolang [gedaagden] zelf zijn hoofdverblijf in de woning heeft en behoudt. [gedaagden] stelt voorts dat hij, gelet op het feit dat Woonstad het goed vond dat de woning door de ouders van [naam gedaagde 2] mocht worden gebruikt, redelijkerwijs mocht verwachten dat de woning ook aan anderen in gebruik kon worden gegeven, zolang [gedaagden] zelf ook maar in de woning zou wonen. Het was tot slot aan Woonstad geweest om aan te geven wat haar bedoeling was van het niet-verhuur beding, namelijk dat daar ook gedeeltelijke verhuur onder zou vallen, zeker gelet op de grootte van de woning.
4.3.
De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
4.4.
Niet in geschil is dat de uitwerking van de Fair Value Regeling in de BKB voorwaarden van de leveringsakte van de zijde van Woonstad afkomstig is. [gedaagden] heeft ter comparitie gesteld, en door Woonstad is dit niet bestreden, dat partijen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet gesproken en onderhandeld hebben over de voorwaarden van de Fair Value Regeling. Dit betekent dat het bij de uitleg van artikel 2 BKB met name aankomt op objectieve factoren zoals de bewoordingen van de bepaling, gelezen in het licht van de leveringsakte als geheel. Daarnaast is ook van belang wat [gedaagden] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst bekend was over de Fair Value Regeling.
4.5.
Artikel 1 BKB van de leveringsakte beschrijft dat de Fair Value Regeling een eigendoms –en beheersvorm is voor woningen die voor zelfbewoning aan particulieren worden verkocht. Artikel 2 BKB van de leveringsakte, dat is getiteld “zelfbewoningsplicht” vult deze plicht vervolgens in. Volgens dit artikel houdt de zelfbewoningsplicht in dat de eigenaar verplicht is de woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen en de woning niet mag worden verhuurd of anderszins in gebruik mag worden afgestaan. Het is waar dat, zoals [gedaagden] stelt, in artikel 2 BKB de woorden geheel of gedeeltelijk niet zijn toegevoegd maar dit maakt niet dat het begrip ‘verhuur’ in artikel 2  aldus moet worden gelezen dat dit enkel verhuur van de volledige woning betekent. Het meerdere (volledige verhuur) bevat in beginsel, zonder nadere specificering die in dit artikel ontbreekt, ook het mindere (gedeeltelijke verhuur). Zelfs voor zover [gedaagden] wordt gevolgd dat onder verhuur enkel volledige verhuur wordt verstaan, omvat het verbod om de woning anderszins in gebruik af te staan ook gedeeltelijke verhuur van de woning. Door de woning gedeeltelijk te verhuren staat [gedaagden] immers het gebruik van zijn woning, in ieder geval gedeeltelijk, aan derden af. Uit artikel 2 BKB volgt naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende duidelijk dat zowel volledige verhuur als gedeeltelijke verhuur van de woning niet is toegestaan.
4.6.
Uit het onder 2.2 weergegeven memo van 10 november 2008, waarin de (voorwaarden van) de Fair Value Regeling aan de kopers van het Project worden toegelicht, volgt ook dat de zelfbewoningsplicht moet wordt begrepen als een plicht die ziet op de (zelf)bewoning van de volledige woning. In dit memo is het volgende opgenomen: “de woning wordt
alleen
voor zelfbewoning gebruikt.” (onderstreping, rechtbank). Deze voorwaarde is duidelijk en niet voor meerdere uitleg vatbaar: de voorwaarde sluit elke andere vorm van bewoning van de woning uit, zoals verhuur of in gebruikgeving aan derden. Dit memo was verstuurd aan [gedaagden] voorafgaand aan aanschaf van de woning. [gedaagden] heeft niet betwist dat hij bekend was met (de inhoud van) dit memo, zodat hij ook bekend moet worden geacht met de voorwaarden van de Fair Value Regeling, meer in het bijzonder, met de invulling van de zelfbewoningsplicht.
4.7.
De rechtbank neemt tot slot in aanmerking dat partijen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst gesproken hebben over de voorgestane indeling van de woning en dat [gedaagden] een zogenaamde kangaroewoning voor ogen had, namelijk een woning voor de ouders van [naam gedaagde 2] in de woning van [gedaagden] Tussen partijen staat vast dat Woonstad toestemming heeft verleend voor het gebruik van de woning door de ouders van [naam gedaagde 2] . Toestemming hoeft niet te worden verleend voor situaties die al zijn toegestaan, zodat ook op basis van deze toestemming het aan [gedaagden] duidelijk moet zijn geweest dat gedeeltelijke ingebruikgeving van de woning aan derden – zonder toestemming van Woonstad – niet was toegestaan. De rechtbank gaat niet mee in de stelling van [gedaagden] dat Woonstad met de gegeven toestemming bij [gedaagden] redelijkerwijs de verwachting heeft gewekt dat hij de woning ook door anderen kon laten gebruiken. Deze verwachting kan, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet worden gebaseerd op een specifieke toestemming waarmee voor een specifiek geval een uitzondering werd gemaakt op de regel dat de woning niet door derden mocht worden gebruikt. Dit geldt temeer nu de situatie waarvoor toestemming is gegeven, te weten gebruik van de woning door (schoon)ouders van de woningeigenaar, niet vergelijkbaar is met de huidige situatie waarin sprake is van commerciële verhuur aan derden.
4.8.
Naar het oordeel van de rechtbank is er dan ook geen ruimte voor de lezing van artikel 2 BKB van de leveringsakte als door [naam gedaagde 1] c.s is voorgestaan en volgt uit dit artikel dat [gedaagden] de woning volledig zelf moet bewonen en niet (gedeeltelijk) mag verhuren of anderszins in gebruik mag afstaan.
4.9.
[gedaagden] voert voorts aan dat een medewerker van Woonstad, te weten toenmalig Senior Project Manager [naam] (hierna: [naam] ), namens Woonstad toestemming heeft gegeven om de woning gedeeltelijk te gaan verhuren. [naam] bezocht tijdens de verbouwwerkzaamheden de woning en gaf in 2011 tijdens één van deze bezoeken aan dat wanden uit de woning konden worden verwijderd om er – op enig moment – kamers voor de verhuur van te maken. Uit deze mededeling stelt [gedaagden] te hebben afgeleid dat gedeeltelijke verhuur van de woning voor Woonstad mogelijk was.
Woonstad betwist dat de mededeling van [naam] kan worden beschouwd als toestemming van Woonstad tot gedeeltelijke verhuur van de woning. Woonstad is niet bekend met de door [gedaagden] gestelde mededeling van [naam] en [naam] was ook niet bevoegd om namens Woonstad toezeggingen te doen, zodat Woonstad ook niet kan worden gehouden aan enige toezegging. De rechtbank overweegt als volgt.
4.10.
Art. 3:61 lid 2 BW heeft betrekking op de situatie dat een rechtshandeling in naam van een ander is verricht. Uitgangspunt is dat voor toerekening aan de achterman (in dit geval: Woonstad) van schijn van volmachtverlening plaats kan zijn ingeval de wederpartij (in dit geval: [gedaagden] ) gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmachtverlening op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van de achterman komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. Dit risicobeginsel gaat niet zo ver dat voor toepassing daarvan ook ruimte is in gevallen waarin het tegenover de wederpartij gewekte vertrouwen uitsluitend is gebaseerd op verklaringen of gedragingen van de (pseudo)vertegenwoordiger. De rechter dient mede feiten of omstandigheden vast te stellen die de achterman betreffen en die rechtvaardigen dat laatstgenoemde in zijn verhouding tot de wederpartij het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging draagt (zie HR 14 juli 2017, ECLI:NL:HR:2017:1356).
4.11.
Tussen partijen staat vast dat [naam] niet bevoegd was om namens Woonstad toestemming te geven om – in afwijking van artikel 2 BKB van de leveringsakte – (een deel van) de woning te verhuren. De stellingen van [gedaagden] zien enkel op verklaringen die [naam] , de onbevoegd handelende persoon, zelf betreffen. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld noch gebleken op grond waarvan Woonstad, als achterman, het risico moet dragen van de onbevoegde vertegenwoordiging. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan de stelling van [gedaagden] dat Woonstad is gebonden aan de mededeling van [naam] dat verhuur van de woning mogelijk is.
4.12.
[gedaagden] stelt vervolgens dat het beroep van Woonstad op de zelfbewoningsplicht van artikel 2 BKB naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. [gedaagden] voert ter onderbouwing van dit beroep het volgende aan.
4.13.
De Fair Value Regeling is pas door Woonstad geïntroduceerd toen bleek dat door stijgende projectkosten veel kopers moesten afhaken omdat zij de door hun gekozen woning niet meer konden financieren. De kosten die door Woonstad in de wervingsfase van het Project zijn gepubliceerd bleken niet overeen te komen met de werkelijke kosten. Toen [gedaagden] de financiering van de woning niet zelf bleek rond te kunnen krijgen was hij genoodzaakt deel te nemen aan de Fair Value Regeling, omdat hij anders had moeten afhaken. Het is financieel geen optie voor [gedaagden] om de Fair Value Regeling van Woonstad af te kopen en de leveringsakte te wijzigen in een akte ‘vrije verkoop’. Juist door de woning gedeeltelijk en wel per kamer te verhuren kan [gedaagden] inkomsten verwerven om op een gegeven moment de vrije verkoop-afkoopsom wel te kunnen financieren, hetgeen niet enkel in zijn belang is, maar ook in dat van Woonstad. Tot slot geldt dat, indien het deel van de woning dat [gedaagden] niet zelf gebruikt niet mag worden verhuurd, er sprake zal zijn van gedeeltelijke leegstand. [gedaagden] brengt in herinnering dat de gedachte achter de klushuizen was dat leegstand zou worden voorkomen.
4.14.
Een tussen partijen als gevolg van een overeenkomst geldende regel kan in het algemeen slechts buiten toepassing blijven voor zover toepassing daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 BW). Deze maatstaf veronderstelt een terughoudende opstelling van de rechter. Het antwoord op de vraag of redelijkheid en billijkheid aan een beroep op een contractueel beding in de weg staan, hangt af van tal van omstandigheden, zoals de aard en de verdere inhoud van de overeenkomst waarin het beding voorkomt, de maatschappelijke positie en onderlinge verhouding van partijen, de wijze waarop het beding tot stand is gekomen en de mate waarin de wederpartij zich van de strekking van het beding bewust is geweest.
4.15.
De Fair Value Regeling is een regeling waarmee Woonstad een korting op de aanschaf van de woning heeft verleend aan [gedaagden] en daarmee de aankoop van deze woning mogelijk heeft gemaakt. Woonstad heeft aangevoerd dat de zelfbewoningsplicht een essentieel onderdeel is van de Fair Value Regeling om te voorkomen dat de – mede met gemeenschapsgeld gefinancierde woning – vervolgens commercieel wordt verhuurd. Dat de zelfbewoningsplicht zo’n belangrijk onderdeel vormt van de Fair Value Regeling volgt uit de BKB voorwaarden van de leveringsakte. In artikel 1 BKB wordt de Fair Value Regeling omschreven, in welk kader (enkel) de zelfbewoningsplicht samen met de terugkoopregeling wordt genoemd. Artikel 2 BKB van de leveringsakte werkt de zelfbewoningsplicht vervolgens uit. Het belang van Woonstad bij naleving van de zelfbewoningsplicht is daarmee gegeven.
4.16.
[gedaagden] heeft ter comparitie gesteld dat hij in eerste instantie niet voor de Fair Value Regeling wilde kiezen omdat de regeling restricties oplegt aan de eigenaar van de woning, zoals de terugkoopplicht door Woonstad, en die restricties vond hij niet aantrekkelijk. Toen echter bleek dat het niet lukte de woning zelf te financieren heeft [gedaagden] toch gebruik gemaakt van de Fair Value Regeling die werd aangeboden door Woonstad. Dit was een welbewuste en vrije keuze van [gedaagden] voor de regeling en de daarbij behorende (restrictieve) voorwaarden van deze regeling. Zoals hiervoor onder r.o. 4.5 - 4.7 uiteengezet moet [gedaagden] op het moment van aankoop van de woning ermee bekend worden geacht dat één van de restrictieve voorwaarden de zelfbewoningsplicht was.
4.17.
[gedaagden] verhuurt echter – in strijd met de zelfbewoningsplicht – vanaf 2016 een deel van zijn woning. [gedaagden] heeft deze verhuur voortgezet ook nadat Woonstad hem op 1 februari 2017 gemaild had dat gedeeltelijke verhuur van de woning niet was toegestaan. Ook dit is een welbewuste keuze van [gedaagden] , waarvan hij de gevolgen moet aanvaarden.
4.18.
[gedaagden] heeft het doen voorkomen alsof hij geen andere optie had dan verhuur van de woning omdat gedeeltelijke leegstand van de woning niet wenselijk is en dit niet in overeenstemming is met wat partijen voor ogen stond bij het aangaan van de koopovereenkomst. Eventuele gedeeltelijke leegstand van de woning levert naar het oordeel van de rechtbank echter niet een dusdanig zwaarwegende omstandigheid op om een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid te laten slagen. Dit geldt temeer nu het gebruik van de woning door enkel [gedaagden] de insteek van de vordering van Woonstad is en het er dus voor mag worden gehouden dat eventuele gedeeltelijke leegstand van de woning (inmiddels) geen bezwaar is voor Woonstad.
4.19.
Uit het vorengaande volgt dat [gedaagden] geen feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die een beroep op artikel 6:248 BW kunnen laten slagen.
4.20.
[gedaagden] voert voorts aan dat er redenen zijn om artikel 2 BKB van de leverings-akte te ontbinden althans te wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat Woonstad naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van dat artikel niet mag verwachten. Het feit, dat Woonstad akkoord was gegaan met de bouw van de woning, zoals [gedaagden] die wenste, het feit, dat [naam] suggereerde om de woning gedeeltelijk te gaan verhuren, het feit dat ook Woonstad kon voorzien dat de ouders van [naam gedaagde 2] niet het eeuwige leven zouden hebben, maakt - alles bij elkaar - dat niet te voorzien was dat Woonstad zich op het standpunt zou gaan stellen dat [gedaagden] de woning dan maar gedeeltelijk leeg zou moeten laten staan, aldus [gedaagden]  voert in dit kader ook aan dat er gekeken moet worden naar de precontractuele fase die begon met het inschrijfformulier van 16 januari 2007 en duurde tot het sluiten van de koopovereenkomst. In die periode was sprake van wijziging van omstandigheden omdat Woonstad aanvankelijk een veel te rooskleurig beeld had gegeven van de kosten van het Project.
4.21.
Van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW is sprake als partijen een bepaalde - ten tijde van het sluiten van de overeenkomst - in de toekomst gelegen omstandigheid niet (stilzwijgend) in hun overeenkomst hebben verdisconteerd. Het betreft slechts omstandigheden die zich na het sluiten van de overeenkomst hebben voorgedaan, terwijl partijen bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening hebben gehouden met de mogelijkheid van het intreden van die omstandigheden. Bij een toetsing aan artikel 6:258 BW dient dezelfde terughoudendheid betracht te worden als bij  de toetsing aan artikel 6:248 lid 2 BW.
4.22.
De enige omstandigheid die [gedaagden] ter onderbouwing van zijn beroep op artikel 6:258 BW heeft aangevoerd, die als onvoorziene omstandigheid in de zin van dit artikel kan worden aangemerkt, is de omstandigheid dat de ouders van [naam gedaagde 2] , vanwege de ziekte en het latere overlijden van de vader van [naam gedaagde 2] , niet naar Nederland zijn gekomen en in de woning zijn gaan wonen. Tussen partijen is niet in geschil dat zij met deze omstandigheid geen rekening hebben gehouden ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Deze omstandigheid valt echter binnen de risicosfeer van [gedaagden] en komt daarmee voor zijn rekening. Dit betekent dat op grond van artikel 6:258 lid 2 BW [gedaagden] geen geslaagd beroep kan doen op dit artikel. Zijn terzake gevoerde verweer wordt dan ook gepasseerd.
4.23.
Uit het vorengaande volgt dat op grond van artikel 2 BKB van de leveringsakte op [gedaagden] de plicht rust om de woning volledig zelf te bewonen en het hem is verboden deze geheel of gedeeltelijk te verhuren of anderszins aan derden in gebruik te geven. De door Woonstad terzake gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.
4.24.
De rechtbank zal [gedaagden] voorts veroordelen om de verhuur van de woning aan derden te beëindigen. Ter bepaling van de termijn waartegen dit moet gebeuren neemt de rechtbank in aanmerking hetgeen [gedaagden] ter comparitie heeft verklaard over de huurcontracten die hij met zijn huurders heeft gesloten. Volgens [gedaagden] hadden de huurcontracten op de datum van de comparitie nog een looptijd van ongeveer zeven maanden. De rechtbank gaat er op grond daarvan vanuit dat de huurcontracten in beginsel eindigen in april of mei 2020. [gedaagden] heeft toegelicht dat met de huurders een opzegtermijn van twee à drie maanden is overeengekomen, welke termijn kan worden ingekort indien [gedaagden] zelf in het verhuurde zal gaan wonen.
4.25.
De rechtbank acht het, gelet op hetgeen [gedaagden] heeft verklaard over de inhoud van de huurovereenkomsten, redelijk om het door Woonstad gevorderde huurverbod in te laten gaan per 1 april 2020 om 00.01 uur. Deze termijn geeft [gedaagden] na datum vonnis ruim tien weken de tijd om de huurovereenkomsten met zijn huurders vroegtijdig te beëindigen. Met deze periode krijgen ook de huurders enige tijd om alternatieve woonruimte te vinden. De rechtbank zal in haar veroordeling een dwangsom opnemen, zoals gevorderd door Woonstad, maar zal het bedrag van de dwangsom matigen tot € 500,- per dag voor iedere dag dat [gedaagden] niet voldoet aan het per 1 april 2020 opgelegde huur-verbod. De rechtbank acht dit een redelijker bedrag dan de gevorderde € 2.500,- en is van oordeel dat dit bedrag nog steeds een afdoende prikkel zal opleveren tot nakoming van het huurverbod. [gedaagden] heeft geen verweer gevoerd tegen de hoofdelijke veroordeling van een te verbeuren dwangsom, zodat dit deel van de vordering ook zal worden toegewezen.
4.26.
Tot slot komt de rechtbank toe aan de vordering van Woonstad tot hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 15.000,-. Woonstad baseert deze vordering primair op het boetebeding dat is vastgelegd in artikel 8 BKB van de leveringsakte. Volgens deze bepaling is [gedaagden] aan Woonstad in geval van niet-nakoming van zijn verplichtingen een boete verschuldigd van maximaal 50% van de marktwaarde van de woning, waarbij de boete wordt vastgesteld in verhouding tot de ernst van het verzuim. Woonstad stelt dat het gevorderde bedrag een voorzichtige inschatting is van de winst die [gedaagden] heeft genoten uit de verhuur van een deel van de woning. [gedaagden] heeft een beroep gedaan op matiging van de gevorderde boete van € 15.000,-.
4.27.
Ingevolge artikel 6:94 BW heeft te gelden dat voor matiging van een bedongen boete slechts dan plaats is indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Op grond van de jurisprudentie dient van deze bevoegdheid tot matiging slechts gebruik te worden gemaakt indien toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij dient onder meer gelet te worden op de verhouding tussen de werkelijk geleden schade en de hoogte van de boete, alsmede op
de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de  omstandigheden waaronder het is ingeroepen, aldus HR 27 april 2007, NJ 2007, 262.
4.28.
[gedaagden] heeft aan haar beroep op matiging van de boete ten grondslag gelegd dat Woonstad geen schade lijdt door de verhuur van de woning. Volgens [gedaagden] is er sprake van een disproportionele discrepantie tussen de gestelde boete en de schade aan de zijde van Woonstad, die immers op nihil kan worden gesteld. Woonstad heeft niet betwist dat zij geen op geld waardeerbare schade lijdt, zodat de rechtbank dit vast stelt. Dit is een omstandigheid die het beroep op matiging van [gedaagden] ondersteunt.
Daarnaast zijn de overige omstandigheden van belang waaronder het boetebeding wordt ingeroepen. Woonstad stelt belang te hebben bij het vorderen van een boete als prikkel tot nakoming van de BKB voorwaarden. De rechtbank neemt dit belang aan. Voorts is van belang dat [gedaagden] in ieder geval vanaf 1 februari 2017 op de hoogte was van het standpunt van Woonstad dat verhuur van de woning niet was toegestaan. Door daarna desondanks met de verhuur door te gaan, heeft [gedaagden] het risico genomen dat hij een boete verschuldigd zou zijn aan Woonstad op grond van artikel 8 BKB van de leveringsakte. De rechtbank neemt tot slot in aanmerking dat [gedaagden] geen verweer heeft gevoerd tegen de schatting die Woonstad heeft gemaakt van de door [gedaagden] genoten winst uit de verhuur van de woning. [gedaagden] heeft niet inzichtelijk heeft gemaakt wat de hoogte is van haar huurinkomsten. De rechtbank houdt het er dan ook voor dat € 15.000,- een redelijke inschatting is van de winst die [gedaagden] heeft genoten door artikel 2 BKB van de leveringsakte niet na te leven. Daarmee staat de door Woonstad gevorderde hoogte van de boete in verhouding met de ernst van het verzuim.
Het bovenstaande afwegend, komt de rechtbank tot het oordeel dat een boetebedrag is verschuldigd door [gedaagden] maar de door Woonstad gevorderde EUR 15.000,- als onaanvaardbaar moet worden geacht, gelet op de discrepantie tussen de boete en de (niet aanwezige monetaire) schade aan de zijde van Woonstad. De rechtbank matigt de gevorderde boete tot het bedrag van EUR 10.000,- welk bedrag zal worden toegewezen aan Woonstad.
4.29.
[gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Woonstad worden begroot op:
- dagvaarding	€ 	85,21
- griffierecht		1.992,00
- salaris advocaat
543,00
(1,0 punt × tarief € 543,00)
Totaal	€ 	2.620,21
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat het [gedaagden] verboden is de woning geheel of gedeeltelijk, al dan niet kamergewijs, te verhuren of anderszins aan derden in gebruik te geven,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] om het geheel en/of gedeeltelijk, al dan niet kamergewijs, verhuren en/of in gebruik geven van de woning uiterlijk per 1 april 2020 om 00.01 uur te beëindigen,
5.3.
veroordeelt [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan Woonstad van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagden] niet aan de in 5.2 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet,
5.4.
veroordeelt  [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van € 10.000,- aan Woonstad,
5.5.
veroordeelt  [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van Woonstad tot op heden begroot op € 2.620,21,
5.6.
veroordeelt  [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te verhogen met € 82,00 in geval van betekening van het vonnis,
5.7.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de hiervoor onder 5.2, 5.3, 5.4, 5.5 en 5.6 uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Witkamp en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2020.
2054/1573