ECLI:NL:RBZWB:2018:4428
Rechtbank ZWB — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Locatie Breda, Cluster II Handelszaken
zaaknummer / rolnummer: C/02/339071 / HA ZA 17-835
Vonnis van 11 juli 2018
in de zaak van
[eiseres]
,
wonende te [plaatsnaam] ,
eiseres,
advocaten mr. P.J. den Boef en mr. D.M.S. van der Wulp te Houten,
tegen
de stichting
STICHTING WONENBREBURG
,
gevestigd te Tilburg,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. T.A. Vermeulen te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eiseres] en Wonenbreburg worden genoemd.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-	het tussenvonnis van 7 februari 2018 en de daarin genoemde stukken,
-	de ten behoeve van de comparitie door [eiseres] overgelegde productie 12,
-	het proces-verbaal van comparitie van 16 mei 2018.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
Het geschil
2.1.
[eiseres] vordert samengevat:
primair
een verklaring voor recht dat [eiseres] heeft gedwaald bij het sluiten van de 	koopovereenkomst met betrekking tot de Koopgarantwoning aan de [adres] te [plaatsnaam] en een veroordeling van WonenBreburg tot schadevergoeding nader 	op te maken bij staat, vermeerderd met rente
subsidiair
een verklaring voor recht dat WonenBreburg in de nakoming van 	voornoemde koopovereenkomst toerekenbaar tekort is geschoten en daarom jegens
[eiseres] gehouden is tot schadevergoeding nader op te maken bij staat, vermeerderd
met rente,
meer subsidiair
een verklaring voor recht dat de door [eiseres] geleden schade op 	grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid voor rekening 	van WonenBreburg komt, met de verplichting voor WonenBreburg deze schade, 	nader op te maken bij staat en te vermeerderen met rente, aan [eiseres] te 	vergoeden.
[eiseres] vordert verder WonenBreburg te veroordelen in de proceskosten en de
nakosten.
2.2.
WonenBreburg voert verweer.
2.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3
De beoordeling
3.1.
Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen en de overgelegde 	producties wordt uitgegaan van de navolgende feiten:
a.	WonenBreburg is een woningcorporatie en beschikt over een licentie van Stichting 	OpMaat 	wat betreft het gebruik van het concept Koopgarant. Onder 	toepasselijkheid van de Koopgarantbepalingen heeft WonenBreburg woningen in 	erfpacht uitgegeven, waaronder het appartement aan de [adres] te Tilburg 	(hierna: het appartement).
b	Op 14 september 2007 heeft [eiseres] zich bij WonenBreburg laten inschrijven als 	geïnteresseerde in een Koopgarantwoning.
c.	Bij brief van 6 maart 2008 heeft WonenBreburg [eiseres] uitgenodigd voor een 	kijkdag van, onder meer, het appartement. In deze brief wordt voor meer 		informatie over het appartement verwezen naar de website www.wonenbreburg.nl. d.	Met het oog op de uitgifte heeft Meeús Makelaars te Tilburg in opdracht van
WonenBreburg op 18 februari 2008 het appartment getaxeerd op een onderhandse 	verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 170.000,=
e.	Bij brief van 2 april 2008 heeft WonenBreburg [eiseres] een ontwerp 	‘koopovereenkomst koopgarant’ met bijlagen toegezonden, waaronder de 	‘toelichting op de koopovereenkomst koopgarant’.
f.	Bij ‘koopovereenkomst koopgarant’ tevens ‘overeenkomst tot vestiging erfpacht’ 	van 18 april 2008 (hierna: de koopovereenkomst) heeft WonenBreburg het	appartement aan [eiseres] verkocht voor een bedrag van € 127.500,= (hierna:de 	Uitgifteprijs). De koopovereenkomst luidt – voor zover van belang – als volgt:
“- verkoper en koper komen overeen aan deze koop bijzondere voorwaarden te verbinden, hierna te 	noemen: Koopgarant-bepalingen; de tekst van de Koopgarant-bepalingen (versie WonenBreburg, 	aug. 2006) is aan deze overeenkomst gehecht; de Koopgarant-bepalingen betreffen onder meer een 	zelfbewoningsplicht voor de koper, een korting op de koopprijs, een terugkoopregeling met winst- 	en/of verliesdeling en een regeling omtrent kwaliteit en onderhoud van de woning; tot zekerheid voor 	de nakoming van de Koopgarant-bepalingen geeft verkoper het betreffende appartementsrecht aan 	koper in erfpacht uit.
(…)
Toepassing Koopgarant: koperskorting en aandeel in de waardeontwikkeling
De koopsom is berekend en samengesteld als volgt:
-	de huidige onderhandse verkoopwaarde van het appartement, vrij van huur en gebruik en 		inclusief de afkoopsom van de canon voor de gehele duur van de erfpacht, ofwel
€ 170.000,- verminderd met 25% koperskorting ofwel € 42.500,-
.
(…)
Het aandeel van de koper in de waardeontwikkeling, zoals bedoeld in hoofdstuk I van de 	Koopgarantbepalingen, bedraagt 50%. (vijftig procent)”.
g.	De van de koopovereenkomst deel uitmakende ‘toelichting op de 	koopovereenkomst koopgarant’ luidt – voor zover van belang – als volgt:
“
Hoofdstuk F. Koopgarant-prijsvorming
In dit hoofdstuk is in lid 2 een ingewikkelde formule opgenomen over prijsvorming van de woning.
De formule komt er op neer, dat buiten de ten gunste van u komende verbeteringen de prijsstijging of 	daling van de woning tussen u en WonenBreburg wordt gedeeld. In de brochure zijn 	rekenvoorbeelden opgenomen.
(…)
Hoofdstuk I. Aandeel Erfpachter in de waarde-ontwikkeling van het Registergoed
In dit hoofdstuk wordt aangegeven voor welk percentage de erfpachter deelt in de stijging of daling 	van de waardeontwikkeling bij terugkoop. Het kortingspercentage op de koopprijs waarvoor bij 	aankoop is gekozen is hierop van invloed”.
h.	De op de koopovereenkomst toepasselijke Koopgarantbepalingen luiden – voor 	zover van belang – als volgt:
“
Hoofdstuk F.
Koopgarant-prijsvorming
1.
Prijs bij Uitgifte door de Woningcorporatie
Alvorens de Woningcorporatie overgaat tot Uitgifte ter zake van het Registergoed, stelt zij de
waarde van het Registergoed vast door middel van taxatie; (…)
De prijs waarvoor de Woningcorporatie het Registergoed verkoopt aan Erfpachter – hierna te
noemen de uitgifteprijs – is gelijk aan bedoelde onderhandse verkoopwaarde, verminderd met de
door de Woningcorporatie vast te stellen korting (de zogeheten koperskorting),(…)
2.
Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de Woningcorporatie
De koopsom die de Woningcorporatie aan Erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de
Woningcorporatie van het Registergoed – waaronder mede begrepen het geval van beëindiging
van de Erfpacht – wordt als volgt berekend: de uitgifteprijs, plus het waarde-effect van
verbeteringen aan de Staat van de Woning, plus het aandeel van de Erfpachter in de overige
waardeontwikkeling. Nader aangeduid in de terugkoopformule:
U + S + (T2 – S – T1) x X%
Door middel van de terugkoopformule worden de navolgende waarden uitgedrukt:
-   U:    de in lid 1 van dit hoofdstuk F bedoelde uitgifteprijs.
-   S:     het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning berekend volgens
hoofdstuk E (Taxatie) sub 3c;
-   T2:  de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door
Erfpachter volgens hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) met inbegrip van de waarde van
de Staat van de Woning;
-   T1:   de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte van het
Registergoed door de Woningcorporatie;
-   X:    het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de
onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed volgens hoofdstuk I”.
i.	Bij notariële akte van 15 mei 2008 is het tussen partijen overeengekomen 	erfpachtsrecht gevestigd.
j.	In verband met haar voornemen om het appartement terug te verkopen aan 	WonenBreburg heeft [eiseres] in juli 2014 WonenBreburg verzocht het appartement 	te laten taxeren en een berekening voor de terugkoopprijs op te maken.
k.	Op 25 juli 2014 heeft Hart van Brabant Makelaardij BV te Tilburg in opdracht van 	WonenBreburg het appartement getaxeerd op een marktwaarde van € 143.000,=, 	inclusief de door [eiseres] zelf aangebrachte verbeteringen. De terugkoopprijs is op 	basis van deze taxatie berekend op € 114.500,=.
l. 	Bij brief van 6 augustus 2014 heeft WonenBreburg onder toezending van onder 	meer het taxatierapport van Hart van Brabant Makelaardij BV en de berekening 	van de terugkoopprijs [eiseres] bericht dat zij het appartement terugkoopt voor
€ 114.500,= k.k.
m.	In november 2014 heeft [eiseres] het appartement terugverkocht aan WonenBreburg 	voor € 114.500,=.
n.	Bij brief van 9 augustus 2017 heeft [eiseres] WonenBreburg – kort en zakelijk 	weergegeven – bericht dat 	WonenBreburg heeft gehandeld in strijd met hetgeen zij 	bij de aankoop aan [eiseres] heeft toegezegd, waarna [eiseres] WonenBreburg 	aansprakelijk heeft gesteld voor de door haar geleden schade, waaronder een 	restschuld van € 13.000,=. WonenBreburg heeft de aansprakelijkheid betwist.
3.2.
[eiseres] stelt dat zij schade heeft geleden, bestaande tenminste uit een restschuld 	van € 13.000,=, doordat bij de berekening van de terugkoopprijs van het 	appartement niet de Uitgifteprijs van € 127.500,= als uitgangspunt is genomen,
maar de (niet betaalde) marktwaarde bij uitgifte, te weten € 170.000,=. Daardoor is
bovendien de aan haar bij de aankoop van het appartement toegezegde korting van
25% verrekend. Onder aanvoering van verschillende rechtsgronden (dwaling,
toerekenbare tekortkoming en de beperkende werking van de redelijkheid en
billijkheid) stelt [eiseres] dat WonenBreburg aansprakelijk is voor vergoeding van
de door haar geleden schade.
Dwaling
3.3.
[eiseres] stelt primair dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft
gedwaald en dat deze dwaling te wijten is aan WonenBreburg. Zo heeft 	WonenBreburg ten onrechte het begrip ‘korting’ gehanteerd in de op de 	koopovereenkomst toepasselijke Koopgarantbepalingen, waardoor zij in de – 	achteraf gebleken onjuiste – veronderstelling verkeerde dat zij daadwerkelijk een 	korting op de aankoopsom zou krijgen. Dat daarvan geen sprake was, wist 	WonenBreburg. Bij terugkoop verrekent WonenBreburg de korting immers op
grond van de terugkoopformule. WonenBreburg heeft haar daarover echter niet 	geïnformeerd. Evenmin heeft zij haar uitgelegd dat op grond van de 	terugkoopformule niet de Uitgifteprijs, maar de marktwaarde van het appartement 	bij uitgifte als uitgangspunt wordt genomen. Bij een juiste voorstelling van zaken 	had zij de koopovereenkomst niet gesloten. Omdat zij het appartement al in 2014 	aan WonenBreburg heeft verkocht heeft zij geen belang meer bij vernietiging van 	de koopovereenkomst. [eiseres] verzoekt de rechtbank daarom op grond 	van artikel 	6:230 lid 2 BW de schade die zij leidt als gevolg van de koopovereenkomst op te 	heffen door WonenBreburg te verplichten deze schade aan haar te vergoeden.
3.4.
WonenBreburg voert als meest verstrekkend verweer dat de primaire vordering 	gegrond op dwaling is verjaard. Dat verweer slaagt. Daartoe overweegt de 	rechtbank als volgt.
3.5.
Ingevolge artikel 3:52 lid 1 sub c BW verjaart een rechtsvordering tot vernietiging 	van een rechtshandeling wegens dwaling drie jaar nadat de dwalende
daadwerkelijk bekend is met de feiten en omstandigheden waarop het beroep op
dwaling is gegrond. Vast staat dat WonenBreburg bij brief van 6 augustus 2014 de 	berekening van de terugkoopprijs en het daaraan ten grondslag liggende 	taxatierapport aan [eiseres] heeft toegezonden. WonenBreburg stelt daarom terecht 	dat [eiseres] vanaf dat moment bekend was met de wijze waarop de terugkoopprijs 	tot stand is gekomen. Ter comparitie heeft [eiseres] aangevoerd dat de 	terugkoopformule onduidelijk en ingewikkeld is en daarmee – zo begrijpt de 	rechtbank – de wijze van berekening van de terugkoopprijs. Echter, gesteld noch  	gebleken is dat [eiseres] daarover vragen aan WonenBreburg heeft gesteld of dat zij  	WonenBreburg heeft verzocht om een nadere uitleg en verduidelijking van de 	berekening. Dit had wel van [eiseres] mogen worden verwacht. De gevolgen 	van dit nalaten komen dan ook voor haar rekening en risico. Ook de stelling van 	[eiseres] ter comparitie dat zij zich pas na een uitzending van het 	televisieprogramma De Monitor in 2017 realiseerde dat de aan haar verleende 	korting was verrekend bij terugkoop, leidt niet tot een ander oordeel.
3.6.
De conclusie dient dan ook te luiden, dat de verjaringstermijn in augustus 2014 is 	aangevangen. Op het moment van dagvaarden (30 november 2017) was de 	verjaringstermijn van drie jaar reeds verlopen. Verjaring van de rechtsvordering tot 	vernietiging van een rechtshandeling op grond van dwaling brengt met zich dat ook 	de mogelijkheid om wijziging van de overeenkomst te vorderen op grond van 	artikel 6:230 lid 2 BW niet meer bestaat. De primaire 	vordering ligt daarom voor 	afwijzing gereed. Aan een inhoudelijke beoordeling van de vraag of sprake is van 	dwaling wordt daarom niet toegekomen.
Toerekenbare tekortkoming
3.7.
[eiseres] stelt subsidiair dat WonenBreburg jegens haar toerekenbaar tekort is
geschoten door niet te blijven bij de overeengekomen korting van 25%, door bij de 	aankoop na te laten essentiële mededelingen te doen, zoals over het verhuurverbod, 	en door bij de aankoop geen officiële taxatie uit te voeren. [eiseres] stelt dat 	WonenBreburg ter zake in verzuim verkeert.
3.8.
WonenBreburg voert als verweer dat overeenkomstig de tussen partijen 	overeengekomen Koopgarantbepalingen de terugkoopprijs is berekend volgens de 	daarin opgenomen systematiek. In de brochure
‘Koopgarant: kopen met zekerheid’
met bijbehorend inlegvel
‘De terugkoopprocedure en de koopgarant-prijsvorming’
is met rekenvoorbeelden verduidelijkt hoe de terugkoopprijs wordt bepaald aan de 	hand van de terugkoopformule. Deze brochure heeft zij aan alle geïnteresseerden in 	Koopgarant, waaronder [eiseres] , uitgereikt. Daarnaast lag de brochure op haar 	kantoor en op de locaties waar zij toelichting gaf over Koopgarant. Bovendien was 	deze te raadplegen via de website www.wonenbreburg.nl. Bij brief van 2 april 	2008 heeft zij de ontwerp koopovereenkomst met bijlagen, waaronder de 	‘toelichting op de koopovereenkomst koopgarant’, aan [eiseres] toegezonden. Ook 	in deze toelichting is verwezen naar de brochure. WonenBreburg stelt tot slot dat in 	het gesprek voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst steeds op 	begrijpelijke wijze aan kopers uiteen wordt gezet hoe de terugkoopformule werkt. 	Ter onderbouwing van haar stelling dat haar medewerkers op verschillende 	momenten informatie over de Koopgarantregeling verstrekken en daarover uitleg 	geven, heeft WonenBreburg verwezen naar de door haar als productie 14 	overgelegde ‘werkwijze van de (senior)makelaars bij de verkoop van een 	Koopgarant-woning’.
3.9.
Vooropgesteld wordt, dat [eiseres] in de koopovereenkomst heeft getekend voor 	onder meer de ontvangst van de ‘toelichting op de koopovereenkomst koopgarant’. 	Daarnaast heeft zij in die overeenkomst verklaard dat zij de aan haar overhandigde 	stukken heeft gelezen en begrepen. De stelling van [eiseres] ter comparitie dat zij de 	brochure en het inlegvel waaraan WonenBreburg refereert niet heeft ontvangen en 	ook overigens geen informatiemateriaal van WonenBreburg heeft ontvangen is 	hiermee niet te rijmen. Daar komt bij dat [eiseres] al een half jaar stond 	ingeschreven als geïnteresseerde in een Koopgarantwoning en dat de informatie 	over het product Koopgarant voldoende voorhanden was, zowel in de vorm van 	folders als digitaal. Zonder nadere toelichting die ontbreekt, valt daarom niet in te 	zien waarom [eiseres] ervan heeft afgezien de beschikbare informatie te bestuderen. 	WonenBreburg stelt terecht dat van [eiseres] mocht worden verwacht dat zij zich 	had verdiept in het product Koopgarant, alvorens zij tot aankoop van een 	Koopgarantwoning zou overgaan. Bovendien wordt in Hoofdstuk F van de 	‘toelichting op de koopovereenkomst koopgarant’ verwezen naar de brochure met 	rekenvoorbeelden. Het had dan ook op de weg van [eiseres] gelegen om naar de 	brochure te vragen voor zover zij daarvan nog geen kennis had genomen. Dat 	[eiseres] dat heeft 	nagelaten, komt voor haar risico.
3.10.
[eiseres] heeft voorts betoogd, dat ook wanneer zij de brochure wel zou hebben 	ontvangen, dan nog niet duidelijk was dat de korting zou worden verrekend en dat 	zij ervan uit mocht gaan dat bij toepassing van de overeengekomen 	terugkoopformule voor ‘T1’ een bedrag van € 127.500,= (de Uitgifteprijs) zou 	gelden in plaats van € 170.000,= (de marktwaarde bij uitgifte). De rechtbank volgt 	haar niet in dit betoog. Uit de brochure, maar ook uit Hoofdstuk F en I van de 	‘toelichting op de koopovereenkomst koopgarant’ volgt evident dat een 	prijsstijging of een prijsdaling van de woning wordt gedeeld tussen de koper 	van de Koopgarantwoning en WonenBreburg. Ook blijkt duidelijk dat het 	kortingspercentage op de koopprijs waarvoor bij aankoop is gekozen van invloed is 	op de verdeling. In een omkaderd gedeelte van de brochure is immers aan de hand 	van voorbeelden toegelicht wat de relatie is tussen het verleende 	kortingspercentage op de marktwaarde van de woning en het percentage van de 	waardeontwikkeling dat bij verkoop ten goede komt aan de eigenaar van de 	Koopgarantwoning. Zo komt bij een gekozen kortingspercentage van 25% op de 	marktwaarde van de woning een percentage van 50% van de waardeontwikkeling 	ten goede aan de eigenaar van de Koopgarantwoning. Daarnaast is de werking van 	de aan de korting gerelateerde waardedeling in een voorbeeld uitgelegd, zowel 	voor de situatie dat er op het moment van terugkoop sprake is van een stijging van 	de marktwaarde als van daling ten opzichte van de marktwaarde op het moment 	van aankoop Met deze toelichting en voorbeelden is naar het oordeel van de 	rechtbank voldoende verduidelijkt dat de gegeven korting op de marktwaarde 	doorwerkt in de hoogte van het bedrag dat bij terugkoop wordt ontvangen. Het feit 	dat dat het woord ‘korting’ wellicht niet een geheel juiste benaming is voor de 	gehanteerde constructie, maakt dat niet anders. Dat [eiseres] er niet gerechtvaardigd 	op mocht vertrouwen dat bij toepassing van de terugkoopformule voor ‘T1’ de 	Uitgifteprijs zou gelden, vindt voorts bevestiging in het feit dat wanneer de formule 	op die wijze zou worden ingevuld WonenBreburg bij terugkoop 25% van de 	aankoopwaarde bij [eiseres] zou laten, zonder dat daarvoor enige rechtvaardiging 	bestaat. Vorenstaande leidt tot de conclusie dat de stelling van [eiseres] dat 	WonenBreburg jegens haar toerekenbaar tekort is geschoten door niet te blijven bij	de overeengekomen korting van 25%, als onvoldoende gemotiveerd dient te
worden verworpen.
3.11.
De stelling van [eiseres] dat WonenBreburg bij de aankoop heeft nagelaten 	essentiële mededelingen te doen, zoals over het verhuurverbod, wordt als rechtens 	niet relevant verworpen. Voor zover van de juistheid van die stelling al kan worden 	uitgegaan – WonenBreburg heeft dat immers gemotiveerd betwist – valt zonder 	nadere toelichting die ontbreekt, niet in te zien dat [eiseres] als gevolg daarvan 	schade heeft geleden. [eiseres] heeft dat ook niet gesteld.
3.12.
De stelling van [eiseres] dat WonenBreburg bij de aankoop heeft nagelaten een 	officiële 	taxatie uit te voeren, wordt als onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd 	verworpen. Onder randnummer 19 van haar dagvaarding stelt [eiseres] immers dat 	niet lang voor de koopovereenkomst werd gesloten door Meeús Makelaars te 	Tilburg een taxatierapport is uitgebracht, welk rapport [eiseres] als productie 3 in 	het geding heeft gebracht.
Beperkende werking redelijkheid en billijkheid
3.13.
[eiseres] heeft zich meer subsidiair beroepen op de beperkende werking van de 	redelijkheid en billijkheid en zich in dit kader beroepen op argumenten die ook 	voor de andere rechtsgronden door haar zijn aangevoerd. Geen van de argumenten 	is toereikend geweest om een vordering van [eiseres] toe te wijzen. Aanvullende 	feiten en omstandigheden heeft [eiseres] niet aangevoerd. Voorts geldt ook hier dat 	wanneer het standpunt van [eiseres] zou worden gevolgd, [eiseres] een kleine winst 	op haar appartement zou maken, terwijl de gehele waardedaling, geheel in strijd 	met de tussen partijen gesloten overeenkomst voor rekening van WonenBreburg 	zou komen. Naar het oordeel van de rechtbank zou dit een onaanvaardbaar 	resultaat zijn.
Proceskosten
3.14.
De vorderingen worden op grond van het vorenstaande afgewezen. [eiseres] zal als 	de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de 	zijde van WonenBreburg gevallen. Deze kosten worden begroot op
- griffierecht	€    618,=
- salaris advocaat
€ 1.086,=
(2 punten x tarief € 543,=)
Totaal		€ 1.704,=
4
De beslissing
De rechtbank
4.1.
wijst de vorderingen af,
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten aan de zijde van WonenBreburg gevallen, 	tot op heden begroot op € 1.704,=.
Dit vonnis is gewezen door mr. [NAAM]11 juli 2018.