ECLI:NL:RBAMS:2020:1902
Rechtbank AMS — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/656771 / HA ZA 18-1132
Vonnis van 25 maart 2020
in de zaak van
1
[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2]
,
wonende te [woonplaats] ,
3.
[eiser sub 3]
,
wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat [NAAM]. R.G.N. le Roy te Haarlem,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 1]
,
gevestigd te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
advocaat [NAAM]. D.W.N. Brand te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BESETON VASTGOED B.V.
,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat [NAAM]. M. Sliphorst-Dekker te Purmerend.
Partijen zullen hierna [eisers] en gedaagden genoemd worden. Gedaagden zullen afzonderlijk [gedaagde sub 1] en Beseton genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 30 oktober 2018, met producties,
de conclusie van antwoord aan de zijde van [gedaagde sub 1] , met producties,
de conclusie van antwoord, tevens houdende (voorwaardelijke) eis in reconventie aan de zijde van Beseton, met producties,
het tussenvonnis van 10 juli 2019, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie, met een productie,
het proces-verbaal van de comparitie van 6 februari 2020 en de daarin vermelde stukken,
de brief van mr. [NAAM]18 februari 2020 met opmerkingen over het proces-verbaal,
de brief van mr. [NAAM]21 februari 2020 met opmerkingen over het proces-verbaal.
2
De feiten
2.1.
[eisers] heeft de woning aan de [adres] (hierna: de woning) geërfd.
2.2.
Ten behoeve van de verkoop van de woning heeft [eisers] de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) gevraagd om als makelaar op te treden.
2.3.
Bij de stukken bevindt zich een rapport van Wareco Ingenieurs van 27 januari 2016, dat is uitgebracht aan Ymere Ontwikkeling B.V., waaruit volgt dat het buurpand van de woning, dat is [buurpand] , funderingsherstel nodig heeft en dat geadviseerd wordt om de buurpanden mee te nemen.
2.4.
[gedaagde sub 1] is een makelaarskantoor. Tussen [naam 1] , althans zijn vennootschap Senkra Beheer BV, en [gedaagde sub 1] bestond sinds 17 maart 2016 een samenwerkingsovereenkomst op basis waarvan [naam 1] als zelfstandige namens [gedaagde sub 1] bemiddelde bij de aan- en verkoop van vastgoed.
2.5.
[eisers] heeft met [gedaagde sub 1] een bemiddelingsovereenkomst gesloten voor de verkoop van de woning.
2.6.
[naam 1] heeft [eisers] geadviseerd de woning via zijn netwerk aan te bieden aan beleggers, en deze niet op Funda te plaatsen. Gegeven de slechte onderhoudstoestand van de woning zou [eisers] beter af zijn met een belegger als koper dan een particuliere koper.
2.7.
Bij de verkoop van de woning is [naam 1] , maar ook de heer [naam 2] (hierna [naam 2] ), de kantoorleider van het kantoor van [gedaagde sub 1] , als makelaar betrokken geweest.
2.8.
Op 16 februari 2017 heeft er een bezichtiging van de woning plaatsgevonden, waarbij Beseton de woning met haar architect bezichtigde. Beseton is een financiële holding en tevens een beheerder van onroerend goed. De bestuurder van Beseton is de heer [naam 3] (hierna: [naam 3] ), die de schoonvader van [naam 1] is. [naam 1] is medeoprichter van Beseton en is in januari 2016 uit functie getreden.
2.9.
Bij Whatsapp-bericht van 20 februari 2017 heeft [naam 1] de bevindingen van Beseton over de bezichtiging gestuurd aan [eiser sub 2] .
2.10.
Op 21 februari 2017 heeft Megapol de woning bezichtigd. Nadien heeft Megapol een bieding uitgebracht op de woning van € 225.000. Dit bod is niet aanvaard door [eisers]
2.11.
Beseton heeft op 23 februari 2017 een onvoorwaardelijk bod van € 255.000 uitgebracht op de woning. Bij e-mail van dezelfde dag heeft [naam 2] geschreven aan [naam 1] :
“(…) Wij hebben de volgende bieding ontvangen op de [adres] :
- Koopsom: € 255.000,- k.k.
Ontbindende voorwaarde:
- Geen financieringsvoorbehoud
Oplevering:
- Flexibel, kan snel.
Zij hebben een rapportage op laten maken (zie bijlage) en geven aan dat het voorstel tot stand is gekomen, rekening houdende met de bouwkundige staat.
Zou je dit willen bespreken met de verkopers? (…)”.
2.12.
Vervolgens heeft [naam 1] , eveneens op 23 februari 2017, het volgende per e-mail geschreven aan [eiser sub 2] en [eiser sub 1] :
“(…) Wij hebben een voorstel binnen van een partij (zie hieronder). Zij zijn ook bezig met een ander pand heb ik begrepen en willen uiterlijk 27 februari voor 10uur weten of hun voorstel wordt geaccepteerd of niet. Afhankelijk daarvan gaan zij verder met dat ander pand.
We bellen nog wel ff. (…)”.
2.13.
[eisers] heeft het bod van Beseton van € 255.000 niet aanvaard. Na onderhandelingen heeft [eisers] de woning bij koopovereenkomst van 15 maart 2017 verkocht aan Beseton voor € 277.500. In de koopovereenkomst is een ouderdoms- en asbestclausule ten gunste van [eisers] opgenomen.
2.14.
Op 1 juni 2017 heeft de levering van de woning plaatsgevonden.
2.15.
Binnen twee weken na levering heeft Beseton de woning te koop aangeboden via Funda voor € 350.000. [gedaagde sub 1] trad hierbij op als verkopend makelaar.
2.16.
Bij brief van 16 juni 2017 zijn de bewoners van de woning uitgenodigd door de gemeente om een informatieavond bij te wonen over de funderingen in [de buurt] , waarin de woning gelegen is. In de brief staat dat een groot deel van de funderingen in [de buurt] matig of slecht is.
2.17.
Blijkens een inschrijfformulier van [gedaagde sub 1] heeft [naam 4] (hierna: [naam 4] ) per e-mail van 25 juni 2017 aan [gedaagde sub 1] een bod van € 351.000 op de woning gedaan, die toen werd aangeboden door Beseton.
2.18.
Bij e-mail van 27 juni 2017 heeft [eiser sub 2] het volgende aan [gedaagde sub 1] geschreven:
“(…) Geachte heer [naam 2] ,
De woning op [adres] (die ik samen met mijn broer en zusje heb geërfd) hebben we via uw bedrijf ( [gedaagde sub 1] ) verkocht aan Beseton Vastgoed B.V. De overdracht heeft plaatsgevonden op 1 juni 2017 in Amsterdam.
Onze eerste contactpersoon was uw collega dhr. [naam 1] . Hij heeft ons geadviseerd om de woning in plaats op internet te zetten rechtstreeks aan een investeerder te verkopen. Dit zou minder problemen veroorzaken om dat het om een vrij oude woning zou gaan (van het jaar 1889) die veel onderhoud zal eisen. Via hem zijn er paar investeerders langs geweest. De huidige koper constateerde dat er funderingsproblemen waren (op het oog) in de vorm van een verzakking. Hierdoor kwam de waarde van de woning (WOZ waarde was 333.000 euro) veel lager uit. (Eerste bod was 255.000 euro) Aan dhr. [naam 1] had ik gevraagd of er hiervoor geen officiële rapport nodig was. Hij vertelde ons dat dit niet hoefde omdat het ging om professionelen die verstand hebben van de vak. We moesten volgens hem blij dat er een geïnteresseerde koper was aangezien de funderingsproblemen. Hij zei verder dat omdat een investeerde niet lang zou willen wachten moesten we snel beslissen. In volle vertrouwen in jullie advies hebben we het pand verkocht voor een veel lager prijs van zijn dag waarde.
Na mijn verbazing ben ik op
www.funda.nl
en jullie web site
[website]
onze voormalige woning op [adres] tegengekomen. Er staat dat het sinds 15-juni-2017 (na twee weken van de overdracht) te koop is voor een vraag prijs van 350.000 euro (meer dan 72.500 euro dat wij hebben gekregen).
Van een makelaar verwacht ik dat hij de rechten van zijn klanten beschermt. Ik verwacht ook dat hij de maximale uit haalt van te koop gestelde bezettingen, in het voordeel van zijn klant niet in het voordeel van de koper. Hiervoor zijn er koopmakelaars beschikbaar.
Hoe kan het dat onze geërfde woning 2 weken na overdracht voor 72.500 meer dan de verkochte prijs (jullie advies) via uw bedrijf weer te koop wordt aangeboden? (…)”.
2.19.
Bij de stukken bevindt zich een verklaring van [naam 4] , waarin hij verklaart dat hij op 27 juni 2017 [gedaagde sub 1] heeft gebeld en te horen kreeg dat de woning was verkocht aan iemand anders die een hoger bod had gedaan.
2.20.
Verder bevindt zich bij de stukken een e-mail van 27 juni 2017 van [gedaagde sub 1] aan [naam 5] die via Funda een vraag heeft gesteld over de woning. In die e-mail schrijft [gedaagde sub 1] dat de woning gisteren via inschrijving verkocht is en dat zodra de koopakte getekend is, de status van de woning aangepast zal worden op het internet.
2.21.
Op 3 juli is de status van de woning op Funda gewijzigd in “verkocht onder voorbehoud”.
2.22.
Op 10 juli 2017 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen [eisers] , haar gemachtigde en [gedaagde sub 1] , waarbij [naam 1] niet aanwezig was. Er is gesproken over een oplossing, maar daar hebben partijen geen overeenstemming over kunnen vinden.
2.23.
Op Funda is de status van de woning op 11 juli 2017 gewijzigd in “ingetrokken”.
2.24.
Bij e-mail van 20 juli 2017 heeft de gemachtigde van [eisers] [gedaagde sub 1] aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade en nog te lijden schade die is ontstaan doordat [gedaagde sub 1] wanprestatie heeft gepleegd.
2.25.
Eveneens bij e-mail van 20 juli 2017 heeft de gemachtigde van [eisers] het volgende per e-mail geschreven aan [naam 3] van Beseton:
“(…) Voor de goede orde vernietig ik de koopovereenkomst per direct, namens cliënten, met betrekking tot de woning aan de [adres] . Dit o.g.v. dwaling ex artikel 6:228 Burgerlijk Wetboek en wel omdat cliënten voornoemde koopovereenkomst zonder de onjuiste voorstelling van zaken nimmer met u gesloten zouden hebben, hetgeen u wist of althans behoorde te weten. Dit betekent dat de koopovereenkomst – met terugwerkende kracht – nimmer heeft bestaan.
Ik verzoek u mij
binnen twee werkdagen
te bevestigen dat u vrijwillig zult meewerken aan de teruglevering van voornoemde woning op de meest kort mogelijke termijn, bij gebreke waarvan ik opdracht heb gekregen omgaand een kort geding procedure aanhangig te maken waarin e.e.a. zal worden gevorderd, met inschrijving van het vonnis in het daartoe bestemde register in de plaats van een notariële transportakte. (…)”.
2.26.
Op 11 september 2017 heeft [eisers] bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland een verzoekschrift ingediend tot het leggen van conservatoir beslag ten laste van Beseton tot levering van de woning. Volgens het verzoekschrift heeft Beseton een terugleveringsverplichting. Op 12 september 2017 heeft de voorzieningenrechter het verlof verleend en op 13 september 2017 is het beslag gelegd.
2.27.
Bij de stukken bevindt zich een in opdracht van Beseton uitgebracht taxatierapport van 11 oktober 2017 van makelaar [naam 6] , waarin de waarde van de woning op 1 maart 2017 is getaxeerd op € 280.000. Bij “doel van de taxatie” is vermeld: “I.v.m. een mogelijk juridisch conflict.”
2.28.
Het vonnis van 24 november 2017 van de voorzieningenrechter van deze rechtbank luidt, voor zover van belang, als volgt:
“(…)
5 De beoordeling in conventie
(…)
Ten aanzien van [gedaagde sub 1]
5.5.
Zoals onder 5.1 reeds is overwogen is de centrale stelling van [eisers] in dit kort geding dat misbruik is gemaakt van de vertrouwensrelatie en dat sprake is geweest van belangenverstrengeling. [eisers] verbindt hieraan de conclusie dat [gedaagde sub 1] wanprestatie heeft gepleegd dan wel onrechtmatig heeft gehandeld. Uit de feitelijke gang van zaken volgt dat dit standpunt op het eerste gezicht begrijpelijk is. De woning werd immers door [naam 1] ( [gedaagde sub 1] ) bewust niet op Funda.nl geplaatst, maar kort na de levering wel, nota bene voor een aanmerkelijk hogere vraagprijs. Ook bleek van nauwe banden (zowel zakelijk als privé) tussen [naam 1] en [gedaagde sub 1] enerzijds en Beseton anderzijds. Uiteraard roept dit de nodige vraagtekens op.
5.6.
De vraag is echter of hetgeen door [eisers] is gesteld voldoende is om, vooruitlopend op het oordeel van de bodemrechter, te kunnen concluderen dat sprake is geweest van wanprestatie en/of onrechtmatig handelen aan de zijde van [gedaagde sub 1] . Vooralsnog kan, mede gelet op de uitgebreide toelichting op de gang van zaken die [gedaagde sub 1] en Beseton hebben gegeven, niet tot die conclusie worden gekomen.
Met betrekking tot de stelling dat de woning door toedoen van [gedaagde sub 1] te goedkoop is verkocht is allereerst van belang dat een taxatierapport in het geding is gebracht (productie 1 van Beseton) waaruit volgt dat de waarde van de woning op 1 maart 2017 € 280.000,- bedroeg, welk bedrag niet veel afwijkt van de door Beseton betaalde koopprijs. Dit rapport is gevalideerd door het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI). [eisers] hebben hiertegenover geen ander taxatierapport in het geding gebracht waaruit (bijvoorbeeld) zou volgen dat de waarde van de woning op 1 maart 2017 (aanmerkelijk) hoger was. Duidelijk is dat mogelijke funderingsproblemen de waardebepaling bemoeilijkten. Ook heeft [gedaagde sub 1] aannemelijk gemaakt dat Beseton niet de enige partij is geweest die in de voorfase een bod heeft uitgebracht. Een derde partij heeft eveneens een bod uitgebracht, dat – omdat het meer dan € 50.000,- lager was dan het bod van Beseton – niet door [eisers] is geaccepteerd. Al met al is het goed mogelijk dat [naam 2] uiteindelijk toch een goede prijs heeft bedongen voor [eisers] . Ook is niet weersproken dat hij voor [eisers] gunstige voorwaarden heeft bedongen, zoals een zogenoemde ouderdoms- en asbestclausule.
Dat [gedaagde sub 1] de woning in juni 2017 te koop heeft gezet voor € 350.000,- is gelet op de gebleken omstandigheden van dit geval evenmin voldoende om aan te nemen dat dit de werkelijke waarde van de woning was op 1 maart 2017. Beseton heeft ter zitting de gang van zaken toegelicht en deze toelichting komt voorshands aannemelijk voor. Beseton zag zich kort na de aankoop geconfronteerd met aanzienlijke onderhoudswerken (onder meer aan de fundering) en beschikte niet direct over een “bouwploeg” om een en ander aan te pakken. Mede om hoge rentelasten wegens vertraging in de ontwikkeling te voorkomen heeft zij toen besloten de woning na de levering opnieuw te koop aan te bieden voor een hoger bedrag (om zodoende ook haar onderzoekskosten terug te verdienen), in de hoop dat – gezien de thans almaar stijgende huizenprijzen – een “witte raaf” zou toehappen. Dat er inmiddels serieuze belangstelling is geweest de woning voor het bedrag van (om en nabij) € 350.000,- aan te kopen is voorshands niet aannemelijk. Weliswaar is op de website korte tijd vermeld dat de woning was verkocht onder voorbehoud, maar aannemelijk is dat deze mededeling enkel is geplaatst om de markt niet ‘te bederven’. Beseton heeft de woning inmiddels weer van de markt gehaald. Een nieuwe koper heeft zich nog niet aangediend. Uit niets blijkt derhalve dat de marktwaarde van de woning in juni 2017 daadwerkelijk € 350.000,- bedroeg.
Wat betreft de gestelde belangenverstrengeling geldt nog het volgende. [gedaagde sub 1] stelt dat toen Beseton als koper in beeld kwam, [naam 1] van het dossier is gehaald en de onderhandelingen door [naam 2] zijn voortgezet. [eisers] hebben erkend dat [naam 1] op enig moment is vervangen door [naam 2] , maar gesteld wordt dat die vervanging pas later heeft plaatsgevonden. In dit kort geding kan zonder nader onderzoek naar de feiten niet worden vastgesteld wie hier gelijk heeft. Duidelijk is wel dat [gedaagde sub 1] op het moment van vervanging niet aan [eisers] heeft kenbaar gemaakt dat zij dit deed vanwege mogelijke belangenverstrengeling (waarvan zij nu zelf ook toegeeft dat zij dit wel had moeten doen). Dit valt [gedaagde sub 1] te verwijten. Voorshands is deze omstandigheid als zelfstandige grond echter niet voldoende om aan te nemen dat [gedaagde sub 1] misbruik van de vertrouwensrelatie heeft gemaakt dan wel om andere redenen schadeplichtig is geworden jegens [eisers] Een en ander leidt tot afwijzing van alle jegens [gedaagde sub 1] ingestelde vorderingen. (…)”.
De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [eisers] afgewezen en het gelegde conservatoir beslag tot levering op de woning opgeheven.
2.29.
De rechtbank stelt vast dat noch [eisers] , noch de voorzieningenrechter ten tijde van die procedure bekend waren met het bod van [naam 4] en de mededelingen van [gedaagde sub 1] aan [naam 4] en [naam 5] dat de woning was verkocht aan iemand die meer had geboden dan [naam 4] , respectievelijk dat deze was verkocht. De overweging van de voorzieningenrechter dat niet aannemelijk is dat er serieuze belangstelling is geweest de woning voor het bedrag van om en nabij € 350.000 aan te kopen is daarmee gebaseerd op een onjuiste voorstelling van zaken. [gedaagde sub 1] en Beseton wisten dit.
2.30.
Bij brief van 2 juli 2018 heeft [eisers] een klacht ingediend bij de Raad van Toezicht (hierna: RvT) van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) tegen [gedaagde sub 1] en [naam 1] .
2.31.
Bij e-mail van 2 augustus 2018 heeft de gemachtigde van [eisers] aan [gedaagde sub 1] geschreven dat zij de bemiddelingsovereenkomst vernietigt primair op grond van dwaling en subisiair wegens misbruik van omstandigheden.
2.32.
Inmiddels heeft Beseton opdracht gegeven voor funderingsherstel. Bij de stukken zit een opdrachtbevestiging van 4 maart 2019 van Beseton aan De Coogh Funderingstechnieken voor een bedrag van € 60.959,80 exclusief btw.
2.33.
Bij beslissing van 14 maart 2019 heeft de RvT van de NVM de klacht van [eisers] gegrond verklaard. In de uitspraak staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“(…)
DE KLACHT
De klacht van klagers houdt in – kort samengevat en voor zover van belang – dat beklaagden niet hebben gehandeld zoals goede makelaars betaamt doordat zij de vertrouwensrelatie tussen hen en klagers hebben geschonden dan wel misbruikt door geen melding te maken van de omstandigheid dat er zakelijke en/of privérelaties bestonden tussen hen en Beseton. (…)
DE BEOORDELING
(…)
Beklaagde (
rb:
[gedaagde sub 1] ) heeft in opdracht van klagers de verkoop van hun woning ter hand genomen. De omstandigheid dat de koper van de woning, Beseton BV, een bestaande klant van haar was en dat deze, naast anderen, heeft getipt over de bij haar in verkoop zijnde woning van klagers had voor beklaagde aanleiding moeten zijn zulks onmiddellijk aan klagers te melden. Door dit laatste niet aan klagers te melden heeft zij de schijn van belangenverstrengeling op zich geladen. Daarmee heeft zij artikel 6 van de Erecode overtreden.
Zelfs indien een zodanige mededeling wel door beklaagde zou zijn gedaan – hetgeen echter niet is gebeurd – was het beklaagde nog niet toegestaan om de contacten met klagers te laten onderhouden door beklaagde sub 2 (
rb:
[naam 1] ) , die klagers heeft geadviseerd de woning aan een belegger/investeerder te verkopen en die vervolgens de woning tezamen met de bestuurder van Beseton heeft bezocht, alsook met klager heeft gecorrespondeerd over een bod dat Beseton op de woning had uitgebracht en de bevindingen van Beseton aangaande de staat van het pand. Immers, Beseton was een bestaande klant van beklaagde en beklaagde heeft zelf erkend dat zij op de hoogte was van de familierelatie tussen beklaagde sub 2 en de bestuurder van Beseton. In tegenstelling tot hetgeen beklaagde heeft gesteld heeft zij beklaagde sub 2 derhalve niet meteen ‘van de zaak gehaald’ toen bleek Beseton een geïnteresseerde gegadigde was. Zowel beklaagde sub 1 als beklaagde sub 2 hebben klagers niet van die familierelatie op de hoogte gesteld.
Beklaagde heeft dusdoende gezorgd voor een onjuiste beeldvorming over de door haar ingeschakelde ‘hulppersoon’ (beklaagde sub 2 ), alsook over haar eigen werkwijze, positie en belangen. Daarmee heeft beklaagde gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 1 van de Erecode van de Vereniging. De klacht is dan ook
gegrond.
(…)”.
De RvT heeft een tuchtrechtelijke maatregel opgelegd aan [gedaagde sub 1] in de vorm van een berisping en een boete van € 5.000.
2.34.
Bij brief van 7 mei 2019 is [gedaagde sub 1] in hoger beroep gekomen tegen de uitspraak van de RvT. De zitting bij de Centrale RvT van de NVM heeft op 21 januari 2020 plaatsgevonden.
2.35.
Op dit moment worden in het huizenblok waarin de woning zich bevindt, alle funderingen hersteld.
3
Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis
primair
1. verklaart voor recht dat gedaagden jegens [eisers] onrechtmatig hebben gehandeld met betrekking tot de bemiddeling en de verkoop van de woning van [eisers] ;
subsidiair:
2. verklaart voor recht dat de tussen [eisers] en [gedaagde sub 1] gesloten bemiddelingsovereenkomst voor de verkoop van de woning, alsmede de tussen [eisers] en Beseton gesloten koopovereenkomst van die woning is vernietigd;
meer subsidiair:
3. ( alsnog) de tussen [eisers] en [gedaagde sub 1] gesloten bemiddelingsovereenkomst voor de verkoop van de woning, alsmede de tussen [eisers] en Beseton gesloten koopovereenkomst van die woning in rechte vernietigt;
primair en (meer) subsidiair:
4. uitvoerbaar bij voorraad Beseton veroordeelt om (bij wijze van schadevergoeding in natura dan wel bij wijze van ongedaanmaking) binnen 30 dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis mee te werken aan de notariële (terug)levering van de woning met ondergrond erf en tuin, met de bepaling:
- dat [eisers] bij teruglevering de koopsom van € 277.500 aan gedaagden terugbetaalt;
- dat op de voet van artikel 3:300 lid 2 BW het in deze zaak te wijzen vonnis in de plaats treedt van de notariële akte tot levering van genoemde woning;
- dat alle kosten voor genoemde teruglevering worden gedragen door Beseton;
en voorts
eveneens uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde sub 1] veroordeelt om (bij wijze van schadevergoeding dan wel bij wijze van ongedaanmaking) binnen 14 dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis aan [eisers] het courtagebedrag ad € 5.036,36 (terug) te betalen, alsmede de buitengerechtelijke kosten ad € 758,47 te voldoen, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente gerekend vanaf de dagtekening van de dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;
en voorts
gedaagden – eveneens uitvoerbaar bij voorraad – hoofdelijk veroordeelt tot betaling – binnen 14 dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis – aan [eisers] van een bedrag ad
a. € 2.540,75 aan schade,
b. € 625,39 aan beslagkosten, te vermeerderen met salaris advocaat [NAAM]€ 3.166,14 te vermeerderen met salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente, gerekend vanaf de dagtekening tot aan de dag van volledige betaling;
nog meer subsidiair:
5. uitvoerbaar bij voorraad gedaagden hoofdelijk veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis aan [eisers] bij wijze van schadevergoeding te betalen:
a. € 72.500
b. € 5.036,36,
c. € 758,47
d. € 3.166,14 (te vermeerderen met salaris advocaat)
totaal derhalve € 81.460,97 te vermeerderen met de wettelijke rente, gerekend vanaf de dagtekening van de dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;
en tenslotte primair, (meer) subsidiair en nog meer subsidiair:
gedaagden, eveneens hoofdelijk en uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen in de proces- en nakosten.
3.2.
Gedaagden voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
Beseton vordert dat de rechtbank bij vonnis en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad
(in voorwaardelijke reconventie)
verklaart voor recht dat voor zover de vordering tot teruglevering in conventie wordt toegewezen, [eisers] jegens Beseton hoofdelijk gehouden is de nog nader vast te stellen waardestijging van de woning ten opzichte van de ontvangen koopprijs te vergoeden dan wel een beslissing neemt die de rechtbank in goede justitie gerade acht;
[eisers] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van deze nog nader te bepalen vergoeding;
(in onvoorwaardelijke reconventie)
[eisers] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag ad € 20.000 dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, ter vergoeding van de door Beseton geleden schade, dan wel [eisers] hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten conform het besluit Buitengerechtelijke incassokosten.
3.5.
[eisers] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
in conventie
4.1.
De rechtbank zal achtereenvolgens de vier grondslagen van de verschillende vorderingen van [eisers] bespreken, te weten:
dat zij de bemiddelingsovereenkomst met [gedaagde sub 1] op grond van dwaling of op andere gronden heeft vernietigd, c.q. deze op grond van dwaling of andere gronden dient te worden vernietigd,
dat [gedaagde sub 1] toerekenbaar is tekortgeschoten bij de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst, dan wel onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld,
dat [eisers] de koopovereenkomst met Beseton op grond van dwaling of op andere gronden heeft vernietigd, c.q. deze op grond van dwaling of andere gronden dient te worden vernietigd,
at Beseton onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers]
A. Vernietiging van de bemiddelingsovereenkomst met [gedaagde sub 1]
4.2.
[eisers] stelt dat zij de bemiddelingsovereenkomst met [gedaagde sub 1] bij e-mail van 2 augustus 2018 van haar gemachtigde heeft vernietigd vanwege dwaling, c.q. dat die bemiddelingsovereenkomst alsnog dient te worden vernietigd vanwege dwaling. De dwaling is gelegen in de onjuiste voorstelling van zaken over de familierelatie en de zakelijke relatie tussen [naam 1] en de bestuurder van Beseton. [gedaagde sub 1] heeft die achtergehouden voor [eisers] bij de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst.
4.3.
De rechtbank stelt het volgende voorop. Voor een succesvol beroep op dwaling is ingevolge artikel 6:228 BW vereist dat een overeenkomst op basis van een onjuiste voorstelling van zaken tot stand is gekomen en dat die overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. De onjuiste voorstelling van zaken bij degene die zich op dwaling beroept moet te wijten zijn aan een inlichting van de wederpartij dan wel aan een schending van de mededelingsplicht door de wederpartij. Betreft de dwaling een uitsluitend toekomstige omstandigheid dan kan de overeenkomst niet vernietigd worden ex artikel 6:228 lid 2 BW.
4.4.
De bemiddelingsovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagde sub 1] is gaandeweg tot stand gekomen. Er is in elk geval al op 1 februari 2017 door [naam 1] en [eisers] gesproken over de opdracht tot bemiddeling bij verkoop van de woning. Partijen verschillen van mening of er toen al is gesproken over de hoogte van de courtage. Na 1 februari 2017 heeft [naam 1] diverse handelingen verricht met het oog op de verkoop van de woning, maar het ziet er naar uit dat de bemiddelingsovereenkomst formeel tot stand is gekomen op 19 februari 2017, de dag waarop [eiser sub 2] een ingevuld opdrachtformulier per e-mail terugstuurde aan [naam 1] . Dit formulier had [naam 1] op 16 februari 2017, de dag van de bezichtiging door Beseton, aan [echtgenote] (de echtgenote van [eiser sub 2] ) gegeven, nadat hij daarop het courtagepercentage van 2% had gewijzigd in 1,5%.
4.5.
De rechtbank is van oordeel (zie verder hierna onder 4.11) dat [gedaagde sub 1] (en dat gold dan zowel voor [naam 1] , als hulppersoon van [gedaagde sub 1] , als voor [gedaagde sub 1] zelf) [eisers] had moeten vertellen over de zakelijke en persoonlijke relatie tussen Beseton en [naam 1] . [gedaagde sub 1] heeft als zodanig dan ook zeker een mededelingsplicht geschonden, maar de vraag is of dit een in het kader van het beroep door [eisers] op artikel 6:228 relevante mededelingsplicht is.
In de eerste plaats was er op het moment van totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst (19 februari 2017) nog niet eens een bod gedaan door Beseton. Hoewel [gedaagde sub 1] ook al voor, tijdens of kort na de bezichtiging door Beseton op 16 februari melding had kunnen maken van de banden tussen Beseton en [naam 1] , werd het pas noodzakelijk dat te doen op het moment dat Beseton een bod deed (en er verder juist, anders dan het lage bod van Megapol, geen biedingen bleken te komen). Als een mededelingsplicht wordt geschonden die pas ontstaat nadat de overeenkomst is aangegaan, kan die geen basis vormen voor een beroep op dwaling.
Ten overvloede overweegt de rechtbank dat als er veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat [gedaagde sub 1] vóór het moment van totstandkomen van de overeenkomst al had moeten wijzen op de bijzondere relatie tussen [naam 1] en Beseton, het beroep op dwaling ook niet zou slagen. Het is namelijk niet duidelijk geworden dat [eisers] de bemiddelingsovereenkomst in dat geval niet of niet onder deze voorwaarden zou zijn aangegaan. Gesteld noch gebleken is dat, als [gedaagde sub 1] bijvoorbeeld al op de dag van de bezichtiging door Beseton op de relatie had gewezen, [eisers] [naam 1] niet meer als makelaar zouden willen inschakelen. De rechtbank ziet zeker in waarom die mededeling de gedachten van [eisers] over het uiteindelijke bod van Beseton zouden hebben beïnvloed, maar niet waarom die mededeling zou maken dat zij, nog voordat duidelijk was of Beseton een bod zou doen, [naam 1] niet meer als makelaar wilde. Ter zitting is door [eisers] aangegeven dat zij bij wetenschap over de relaties misschien een andere makelaar had genomen, aangezien [naam 3] het enige bod had uitgebracht, maar dan heeft zij het over een situatie die zich pas voordeed na de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst.
4.6.
Het beroep op dwaling faalt dus.
4.7.
Vervolgens is het de vraag of de bemiddelingsovereenkomst vernietigd kan worden wegens misbruik van omstandigheden door [gedaagde sub 1] . In dat kader heeft [eisers] gesteld dat er misbruik is gemaakt van het bijzondere vertrouwen dat [eisers] had en mocht hebben in [naam 1] als makelaar, omdat zij speciaal heeft geïnformeerd naar een makelaar van Turkse afkomst die aanbevolen werd door de imam van de moskee die [eiser sub 2] bezocht en die de vader van [eisers] goed kende. [naam 1] was hiervan op de hoogte en wist dus dat dit vertrouwen voor [eisers] een bijzondere reden was om hem als makelaar in te schakelen en hij heeft misbruik gemaakt van deze omstandigheden door [eisers] te bewegen tot het aangaan van een koopovereenkomst met een door hemzelf aangedragen koper met wie hij persoonlijke en zakelijke banden heeft, die hij voor [eisers] bewust verzwegen heeft.
4.8.
Uit wat [eisers] zelf aanvoert, blijkt al dat het beroep op misbruik van omstandigheden niet kan slagen. [eisers] heeft het over de koopovereenkomst en laat na te stellen waarom de bemiddelingsovereenkomst – en daar gaat het hier om – als gevolg van misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen.
B. Toerekenbare tekortkoming dan wel onrechtmatig handelen door [gedaagde sub 1]
4.9.
[eisers] stelt dat [gedaagde sub 1] toerekenbaar is tekortgeschoten bij de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst, dan wel onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld. Zij verwijt [gedaagde sub 1] dat zij, door haar aan te raden de woning alleen aan te bieden aan beleggers, verkeerd advies heeft gegeven en haar had moeten vertellen over de zakelijke en privé-banden tussen [naam 1] en Beseton, waarmee zij de schijn van belangenverstrengeling heeft gewekt.
4.10.
[gedaagde sub 1] betwist dat zij verkeerd advies heeft gegeven aan [eisers] Volgens [gedaagde sub 1] is er – kort samengevat – niets mis met haar advies om de woning buiten Funda om te verkopen aan een belegger, gelet op de oude en slechte staat van de woning en de fundering. Dit vindt steun in een verklaring van een collega-makelaar, die zij in het geding heeft gebracht. Ook is haar advies over het accepteren van het bod van Beseton niet verkeerd.
Ten aanzien van het verwijt dat er sprake is van schijn van belangenverstrengeling voert [gedaagde sub 1] aan dat zij juist om deze schijn te voorkomen, besloten heeft om [naam 1] van het dossier af te halen toen bleek dat Beseton een bod wilde doen. [naam 1] heeft enkel nog het bod overgebracht aan [eisers] Vanaf 23/24 februari 2017 is [naam 2] voor de resterende periode opgetreden als makelaar van [eisers] en alleen hij heeft de onderhandelingen met Beseton gevoerd.
Het was voor alle partijen duidelijk dat [naam 2] het stokje overnam van [naam 1] . Aan [eisers] is niet gemeld waarom [naam 1] van het dossier is gehaald. Het was netjes geweest om dit te melden, maar het achterwege laten daarvan kan volgens [gedaagde sub 1] niet leiden tot wanprestatie of onrechtmatige daad. Daarvoor heeft [gedaagde sub 1] excuses aangeboden. Zij had transparant moeten zijn, hetgeen zij erkent. Er is echter geen sprake van opzet of het moedwillig verzwijgen van informatie om [eisers] te benadelen, die ook niet is benadeeld.
4.11.
De rechtbank overweegt als volgt. Wat partijen over en weer hebben aangevoerd over het advies van [gedaagde sub 1] om de woning niet via Funda te verkopen en het bod van Beseton te accepteren gelet op de staat van (de fundering van) de woning kan in het midden gelaten worden.
Voldoende is dat vast staat tussen partijen dat [gedaagde sub 1] heeft nagelaten mede te delen aan [eisers] dat [naam 1] en [naam 3] familiebanden en (in elk geval in het recente verleden) zakelijke banden hadden. Dit wordt erkend door [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 1] had dit, in elk geval op het moment dat Beseton een bod op de woning had gedaan, aan [eisers] moeten vertellen. Die plicht rustte zowel op [naam 1] , die optrad als hulppersoon van [gedaagde sub 1] , als op [gedaagde sub 1] zelf. Door dit niet te doen heeft [gedaagde sub 1] , zoals ook de Raad van Toezicht heeft overwogen, de schijn van belangenverstrengeling op zich geladen en artikel 1 en 6 van de Erecode geschonden. Daarmee is zij toerekenbaar tekortgeschoten in de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst.
De vraag of [naam 1] al dan niet op enig moment van het dossier is gehaald vanwege het bod van Beseton en of [naam 2] toen het dossier heeft overgenomen, wat overigens wordt betwist door [eisers] , is niet van belang. Ook als [naam 1] daadwerkelijk van het dossier zou zijn gehaald, is het nog steeds zo dat [eisers] niet is medegedeeld waarom dit is gebeurd.
C. Vernietiging van de koopovereenkomst met Beseton
4.12.
[eisers] stelt dat zij de koopovereenkomst met Beseton op grond van dwaling heeft vernietigd, c.q. dat deze op andere gronden is of dient te worden vernietigd.
4.13.
De meest vergaande stelling van [eisers] , te weten dat de koopovereenkomst vernietigd is bij e-mail van 20 juli 2017 (zie 2.25), kan om te beginnen hoe dan ook niet slagen. Een koopovereenkomst met betrekking tot een registergoed die geleid heeft tot een levering kan namelijk alleen in rechte worden vernietigd (artikel 3:50 lid 2 jo. artikel 3:51 BW), zoals ook de voorzieningenrechter heeft overwogen. De stelling dat de
koopovereenkomst wel buitengerechtelijk vernietigd kan worden ex artikel 6:229 BW omdat deze zou voortbouwen op de bemiddelingsovereenkomst snijdt geen hout, al is het maar omdat die bemiddelingsovereenkomst niet tussen Beseton en [eisers] is gesloten.
4.14.
Primair stelt [eisers] dat zij gedwaald heeft bij de totstandkoming van de koopovereenkomst met Beseton. Indien zij had geweten dat de woning buiten Funda om verkocht werd aan een partij die bestuurd werd door de schoonvader van haar eigen makelaar, die ooit zelf is opgericht door haar eigen makelaar en die daarvan ook geruime tijd zelf bestuurder is geweest, had zij de koop niet, althans niet onder gelijke omstandigheden hebben gesloten.
Beseton wist dat haar bestuurder familiebanden en zakelijke banden had met [naam 1] . Ook was het voor Beseton zonder twijfel kenbaar dat deze informatie voor [eisers] van belang was voor de vraag of zij de woning onder deze omstandigheden zou willen verkopen aan Beseton. Beseton is een professionele vastgoedbelegger die het belang van Funda kent en moet weten dat [eisers] zwaar leunde op haar vertrouwen in [naam 1] , die net als [eisers] van Turkse afkomst was. Op Beseton rust als koper, en zeker als professionele vastgoedpartij, een actieve spreekplicht over haar banden met de makelaar, welke zij heeft geschonden. De koopovereenkomst dient te worden vernietigd, aldus [eisers]
4.15.
De rechtbank is met Beseton van oordeel dat er geen sprake is van dwaling door schending van de mededelingsplicht. In zijn algemeenheid kan namelijk niet zonder meer gezegd worden dat op een koper van een woning, ook als dit een professionele vastgoedpartij is, een actieve spreekplicht rust omtrent familiebanden met de makelaar van de verkoper van de woning jegens de verkoper. Het is wat de rechtbank betreft evident dat de makelaar zijn cliënt daarvan mededeling moet doen, maar niet evident dat de (beoogde) koper dat moet doen. Dat kan onder bepaalde omstandigheden wellicht anders zijn, maar wat [eisers] in dat verband heeft aangevoerd over met name het voor Beseton kenbare vertrouwen van [eisers] in [naam 1] , is onvoldoende. De rechtbank slaat hierbij ook acht op het feit dat [eisers] op de zitting hebben verklaard niet meer uit te gaan van een opzetje tussen [naam 1] / [gedaagde sub 1] en Beseton. Het beroep op dwaling slaagt derhalve niet.
4.16.
Subsidiair heeft [eisers] betoogd dat de koopovereenkomst vernietigbaar is wegens misbruik van omstandigheden in de zin van artikel 3:44 lid 4 BW door Beseton. Dit betoog gaat niet op. Krachtens artikel 3:44 lid 4 BW is misbruik van omstandigheden aanwezig wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden.
4.17.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisers] onvoldoende gesteld dat er sprake is van zodanig bijzondere omstandigheden in zin van artikel 3:44 lid 4 BW. De opsomming in lid 4 is niet limitatief, maar de reeks genoemde omstandigheden worden wel richtinggevend geacht voor het type van de als bijzonder in aanmerking komende omstandigheden. De door [eisers] aangevoerde omstandigheden zoals het bijzondere vertrouwen dat zij had in [naam 1] zijn duidelijk van een ander type dan noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand en onervarenheid. Ook het beroep op misbruik van omstandigheden faalt.
D. Onrechtmatig handelen door Beseton
4.18.
[eisers] stelt dat Beseton onrechtmatig heeft gehandeld door misbruik te maken van de door [gedaagde sub 1] gepleegde wanprestatie. Beseton zou op een voor [eisers] onzichtbare wijze misbruik hebben gemaakt van het schenden van (het bijzondere) vertrouwen van [eisers] in [naam 1] door buiten Funda om op zeer korte termijn de woning te kopen, wetende van de bestaande banden tussen [naam 3] en [naam 1] , voor een prijs die duidelijk lager lag dan de marktprijs.
4.19.
Beseton betwist dit. Er is geen misbruik gemaakt van het vertrouwen in [naam 1] door [gedaagde sub 1] , noch heeft [gedaagde sub 1] enig ander wanprestatie gepleegd. [gedaagde sub 1] heeft conform de bemiddelingsovereenkomst de woning verkocht aan Beseton voor een marktconforme prijs binnen een niet te lange tijd, terwijl de woning funderingsproblemen kende. Onduidelijk is volgens Beseton hoe zij dan onrechtmatig heeft kunnen handelen.
4.20.
De rechtbank overweegt als volgt. Als onweersproken staat vast dat Beseton wist dat [naam 1] noch [gedaagde sub 1] [eisers] heeft verteld over de belangenverstrengeling, dat Beseton wist dat de woning op advies van [naam 1] / [gedaagde sub 1] alleen buiten Funda om te koop werd aangeboden aan beleggers én dat Beseton wist dat zij de enige partij was met wie werd onderhandeld over de koop van de woning. De rechtbank is van oordeel dat Beseton – tegen die feitelijke achtergrond – begreep of in elk geval behoorde te begrijpen dat [eisers] , indien zij had geweten van de banden, niet zonder meer met Beseton in zee was gegaan en waarschijnlijk verder had gekeken naar een andere koper en een betere koopprijs. Beseton heeft daarmee geprofiteerd van een situatie die niet in orde was, terwijl zij daarvan op de hoogte was. Door onder deze omstandigheden toch de woning van [eisers] te kopen heeft Beseton naar het oordeel van de rechtbank onrechtmatig jegens [eisers] gehandeld.
Heeft [eisers] schade geleden als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten door [gedaagde sub 1] en het onrechtmatig handelen door Beseton?
4.21.
Daarmee is de rechtbank toegekomen aan de vraag of [eisers] schade heeft geleden als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten door [gedaagde sub 1] en het onrechtmatig handelen door Beseton.
Gedaagden betwisten dit gemotiveerd. Zij hebben in dat verband het volgende aangevoerd. De door Beseton betaalde koopprijs van € 277.500 is een eerlijke, goede en marktconforme prijs voor de woning. Ter onderbouwing wijzen zij in het bijzonder op het in opdracht van Beseton opgestelde taxatierapport en de bestaande funderingsproblemen. Uit het taxatierapport van de heer Van der Putten volgt dat de waarde van de woning op 1 maart 2017 € 280.000 bedroeg, welk bedrag nauwelijks afwijkt van het door Beseton betaalde bedrag. Dit taxatierapport is gevalideerd door het NWWI (Nederlands Woning Waarde Instituut) en [eisers] heeft daartegen geen ander taxatierapport ingebracht, zodat hier vanuit moet worden gegaan. Daarbij komt dat op het moment van peildatum de ernst en de complexiteit van de funderingsproblemen nog niet duidelijk was, dat is nadien pas gebleken. De waarde van de woning was dus waarschijnlijk lager dan € 280.000.
Verder benadrukken gedaagden dat [gedaagde sub 1] gunstige voorwaarden (ouderdoms- en asbestclausule) heeft bedongen ten gunste van [eisers] Uit niets blijkt bovendien dat de marktwaarde van de woning € 350.000 bedroeg en dat de woning voor dat bedrag had kunnen worden verkocht. Het enkele te koop zetten van de woning voor dat bedrag op Funda is daarvoor onvoldoende. Gedaagden hebben uitgelegd dat zij de woning voor dat bedrag te koop hebben aangeboden om nog kostenneutraal van deze miskoop af te komen. Na de koop kwam Beseton erachter dat de fundering veel slechter was dan gedacht. Beseton had de ernst en met name de duur van het noodzakelijke herstel van de fundering ernstig onderschat. Daarom heeft zij besloten de woning opnieuw in de verkoop te zetten. Er was inderdaad een geïnteresseerde ( [naam 4] ), die ook een bod van € 350.000 heeft gedaan, maar die was niet op de hoogte van de funderingsproblemen. Het had nooit tot een koop voor € 350.000 geleid. Het is een onverkoopbare woning gebleken. Kortom, [eisers] moet blij zijn met deze verkoop aan Beseton en heeft geen schade geleden, aldus gedaagden.
4.22.
[eisers] stelt dat zij, indien zij op de hoogte was gebracht van de zakelijke banden en de familiebanden tussen Beseton en [naam 1] , en zij die kennis had gehad op het moment dat er, na het aanbieden van de woning aan uitsluitend beleggers, maar één bod lag, en dat bod kwam van de schoonvader van de makelaar, zij verder had willen kijken en de woning ook op Funda had laten aanbieden.
4.23.
De rechtbank acht dit aannemelijk, en gaat daar dan ook vanuit. Er is weinig tegenin gebracht door gedaagden. Het betoog van gedaagden dat [eisers] bij ware kennis van zaken over de relatie tussen [naam 1] en Beseton juist meer vertrouwen had gekregen in Beseton, nu er werd gehecht aan (in)directe banden met de Turkse gemeenschap, is door [eisers] gemotiveerd betwist (ter zitting) en acht de rechtbank onaannemelijk. Dat er eerder een nog lager bod was gedaan door Megapol, maakt dit ook niet anders, omdat [gedaagde sub 1] aangaf dat dit bod niet de moeite waard was.
4.24.
De rechtbank gaat er dus vanuit dat, als het toerekenbaar tekortschieten door [gedaagde sub 1] en het onrechtmatig handelen door Beseton worden “weggedacht”, [eisers] [gedaagde sub 1] opdracht had gegeven de woning omstreeks maart 2017 via Funda op de markt te brengen. De vervolgvraag is, wat dat dan had opgeleverd.
4.25.
[eisers] stelt dat er in dat geval best veel animo zou zijn geweest voor de woning en er, zoals daadwerkelijk is gebeurd toen Beseton en [gedaagde sub 1] de woning enkele maanden later in precies dezelfde staat te koop zetten, één of meer particulieren een bedrag in de orde van grootte van € 350.000 zouden bieden.
4.26.
Ook dit acht de rechtbank aannemelijk. Dat er animo was voor de woning is gebleken toen de woning in juni 2017 door [gedaagde sub 1] en in opdracht van Beseton op Funda is gezet en [gedaagde sub 1] een bezichtiging heeft georganiseerd waar twee makelaars en meerdere geïnteresseerden aanwezig waren. Dat dit animo zich zou hebben vertaald in een of meer biedingen wordt ondersteund door het feit dat er een bod is gedaan boven de – volgens gedaagden buitensporig hoge – vraagprijs, terwijl er aanwijzingen zijn dat er nog een hoger bod is gedaan dan dat van [naam 4] (te weten dat [naam 4] van [gedaagde sub 1] te horen heeft gekregen dat de woning was verkocht aan iemand die meer heeft geboden).
4.27.
Gesteld noch gebleken is dat de marktsituatie omstreeks maart 2017 anders was dan in juni 2017. De rechtbank gaat er dus vanuit dat aanbieding van de woning via Funda omstreeks maart 2017 (ook) tot een bod van een particulier in de orde van grootte van € 350.000 had geleid.
4.28.
De volgende vraag is of zo’n bod zou zijn gevolgd door een probleemloos verder traject van tekenen van een koopovereenkomst tot levering van de woning en uitbetaling van de volledige geboden prijs.
4.29.
Gedaagden betwisten dit gemotiveerd en stellen op zitting dat een particulier die een bod had gedaan met een financieringsvoorbehoud, zoals [naam 4] deed, de financiering uiteindelijk niet rond zou krijgen, omdat in een taxatierapport dat voor de financiering opgesteld moet worden zou blijken dat de waarde van de woning lager lag door de funderingsproblemen. Daarnaast zouden de funderingsproblemen, indien [eisers] de woning aan een particuliere koper had verkocht, achteraf tot discussie en conflict leiden.
4.30.
[eisers] stelt daartegenover dat op haar als particuliere verkoper die geen kennis had van de funderingsproblemen geen mededelingsplicht zou rusten en dat het allemaal wel mee zou vallen. Gedaagden betwisten op hun beurt weer dat [eisers] geen kennis had van die problemen.
4.31.
De rechtbank kan niet vaststellen dat een bod in de orde van grootte van € 350.000 zonder meer had geleid tot een koopovereenkomst voor dat bedrag, gevolgd door een levering en bijschrijving van die koopsom, na aftrek van kosten en restant hypotheek, op de rekening van [eisers] De funderingsproblematiek waar gedaagden op wijzen is reëel en had, zo is ook de rechtbank van oordeel, op verschillende manieren roet in het eten kunnen gooien. Tegelijk valt ook niet – dat stellen gedaagden – uit te sluiten dat een bod had geleid tot een probleemloze koop en levering. De rechtbank acht diverse scenario’s mogelijk. Het scenario van gedaagden dat een koper niet zou kunnen financieren als de woning vanwege funderingsproblematiek ruim onder de koopprijs zou worden getaxeerd, en [eisers] wellicht terug had moeten gaan naar de markt van de beleggers, is mogelijk. Maar een scenario waarbij minder kritisch werd getaxeerd en gewoon geleverd kon worden is net zo goed mogelijk. De funderingsproblematiek had zeker ook kunnen leiden tot discussie met een koper. Die discussie zou dan tot een minnelijke regeling hebben kunnen leiden, waarbij de koopsom werd verminderd, maar ook tot een rechtszaak, die goed of slecht voor [eisers] zou kunnen uitpakken, maar hoe dan ook geld zou kosten.
Het scenario van gedaagden dat problemen met de koper over non-conformiteit van de woning ertoe zouden hebben geleid dat [eisers] € 60.000 funderingskosten aan de koper had moeten vergoeden, valt niet uit te sluiten, maar zit wel aan een extreme kant van het spectrum.
4.32.
De schade die [eisers] heeft geleden bestaat uit het verschil tussen de opbrengst van de woning in de feitelijke situatie (€ 277.500 minus kosten en restant hypotheek) en de opbrengst van de woning in de hypothetische situatie. De rechtbank heeft vastgesteld dat er in de hypothetische situatie een bod van omstreeks € 350.000 op de woning zou zijn gedaan, maar zij kan niet vaststellen dat dit bedrag zonder meer aan [eisers] zou zijn voldaan. De rechtbank kan daarmee niet vaststellen welke schade [eisers] heeft geleden als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten door [gedaagde sub 1] en het onrechtmatig handelen door Beseton. Zij kan deze wel schatten. Zij doet dat door de hiervoor onder 4.31 genoemde goede en kwade kansen tegen elkaar af te wegen. De rechtbank verdisconteert deze kansen door een bedrag van € 35.000 af te trekken van het bedrag van € 350.000, dat als bod viel te verwachten. De schade van [eisers] wordt daarmee in beginsel begroot op (€ 350.000 - € 35.000 - € 277.500 =) € 37.500. Daarvan moeten worden afgetrokken de hogere courtagekosten (1,5% plus btw) die [eisers] zou moeten betalen bij verkoop tegen een hogere koopsom (maakt: € 680,62) en € 605 inclusief btw voor het fundapakket, een bedrag dat [eisers] zou moeten hebben betalen als de woning op Funda was gezet. De schade bedraagt daarmee (€ 37.500 - € 680,62 - € 605 =) € 36.214,38.
Wat is de betekenis hiervan voor de diverse vorderingen?
4.33.
Uit wat hiervoor onder 4.2 en verder is overwogen volgt dat de vorderingen met betrekking tot vernietiging van de bemiddelingsovereenkomst worden afgewezen.
4.34.
Uit wat hiervoor onder 4.12 en verder is overwogen volgt dat ook de vorderingen met betrekking tot vernietiging van de koopovereenkomst worden afgewezen.
4.35.
De gevorderde verklaring voor recht dat gedaagden onrechtmatig hebben gehandeld met betrekking tot de bemiddeling en de verkoop van de woning van [eisers] wordt ook afgewezen. Hoewel de rechtbank heeft vastgesteld dat Beseton onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld, is gesteld noch gebleken welk zelfstandig belang [eisers] heeft bij deze verklaring voor recht naast de door de rechtbank uit te spreken veroordeling tot schadevergoeding.
4.36.
[eisers] vordert van Beseton schadevergoeding in natura door teruglevering van de woning. Artikel 6:103 BW bepaalt dat de rechter op vordering van de benadeelde schadevergoeding in andere vorm dan betaling van een geldsom
kan
toekennen. Aangezien [eisers] de woning juist wilde verkopen, zij daarom een makelaar heeft ingeschakeld, én niet stelt dat zij, het onrechtmatig handelen van Beseton weggedacht, de woning niet zou hebben verkocht, is de rechtbank van oordeel dat de gevorderde schadevergoeding in natura niet passend is. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.
4.37.
[eisers] vordert tevens van [gedaagde sub 1] schadevergoeding in natura, in dit geval door terugbetaling van de courtage. Ook hier ziet de rechtbank geen aanleiding voor. Zonder toerekenbaar tekortschieten door [gedaagde sub 1] , had [eisers] namelijk ook
courtagekosten moeten betalen – en nog meer dan dat zij nu heeft betaald (zie hiervoor onder 4.32). Deze vordering wordt dus afgewezen.
4.38.
De vordering tot schadevergoeding in geld is toewijsbaar; de rechtbank verwijst naar wat zij hiervoor onder 4.32 heeft overwogen. De gevorderde wettelijke rente zal als onweersproken worden toegewezen. Gedaagden worden hoofdelijk veroordeeld deze schade te vergoeden. [gedaagde sub 1] heeft expliciet verweer gevoerd tegen de gevorderde hoofdelijke veroordeling en heeft aangevoerd dat het gaat om twee wezenlijk verschillende prestaties van [gedaagde sub 1] en Beseton die ten onrechte door [eisers] op een grote hoop worden gegooid, maar er is hier sprake van een situatie als bedoeld in artikel 6:102 lid 1 BW waarbij twee of meer personen verplicht zijn tot vergoeding van dezelfde schade.
4.39.
Het gevorderde bedrag van € 2.540,75 voor nodeloos gemaakte kosten voor de eerste levering wordt afgewezen. Deze kosten zouden – nu de rechtbank ervan uitgaat dat de woning ook zonder het toerekenbaar tekortschieten door [gedaagde sub 1] en het onrechtmatig handelen van Beseton zou zijn verkocht aan een andere partij – in elk geval gemaakt worden. Het zijn immers kosten die zijn ontstaan door problemen met de oudere hypothecaire inschrijving die in elk scenario voor rekening van [eisers] zouden komen.
4.40.
Ook de gevorderde beslagkosten komen niet voor toewijzing in aanmerking. Uit dit vonnis volgt dat er geen grond is waarop Beseton gehouden is de woning aan [eisers] (terug) te leveren. Het gelegde beslag tot levering is dus onterecht geweest en er is geen aanleiding om Beseton en/of [gedaagde sub 1] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten.
4.41.
[eisers] heeft vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten gevorderd op de voet van artikel 6:96 BW. Beseton betwist de verschuldigdheid van dergelijke kosten. De rechtbank stelt vast dat [eisers] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De buitengerechtelijke incassokosten zullen worden toegewezen en zullen worden vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente.
4.42.
Gedaagden zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op
- dagvaarding		€ 	98,01
- griffierecht	€	608,00
- salaris advocaat	€
1.086,00
(2,0 punt × tarief € 543,00)
Totaal	€ 	1.792,01
in reconventie
4.43.
Aangezien de vordering tot teruglevering van de woning in conventie wordt afgewezen, is de voorwaarde waaronder de voorwaardelijke eis in reconventie is ingesteld niet vervuld. Deze eis wordt dan ook geacht niet te zijn ingesteld en de rechtbank komt niet toe aan de beoordeling daarvan.
4.44.
Dat is anders voor de onvoorwaardelijke vordering in reconventie uit hoofde van onrechtmatige daad. Beseton stelt dat [eisers] onrechtmatig heeft gehandeld door misbruik te maken van het procesrecht. Volgens Beseton hebben gedaagden, vanaf het moment dat [eisers] middels haar advocaat [NAAM]verkoop van de woning, aangeboden om de koop terug te draaien, waarbij door [gedaagde sub 1] de courtage zou worden gecrediteerd. [eisers] heeft dit niet geaccepteerd, maar heeft wel een kortgedingprocedure gestart en de onderhavige procedure, waarin zij juist teruglevering van de woning vordert, zodat zij bij toewijzing in dezelfde omstandigheden zou komen te verkeren zoals door gedaagden in eerste instantie was aangeboden. Dit levert onrechtmatig handelen op aan de zijde van [eisers] , wat heeft geleid tot schade bij Beseton voor een bedrag van € 20.000 aan gemaakte proceskosten.
4.45.
Als Beseton [eisers] had aangeboden de koop terug te draaien in die zin dat de woning zonder kosten voor [eisers] terug zou worden geleverd, zou zij een punt hebben als zij [eisers] een onredelijke opstelling wil verwijten. Daar is echter geen sprake van. Beseton heeft [eisers] feitelijk aangeboden de woning terug te kopen tegen het bedrag waarvoor deze is gekocht, plus een opslag. Er is niets onrechtmatigs aan de keuze van [eisers] om op dat aanbod niet in te gaan.
4.46.
De vordering tot schadevergoeding wordt dus afgewezen. Dat geldt ook voor de subsidiair gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.
4.47.
Beseton zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op (1 punt × tarief II € 543 =) € 543.
in conventie en in reconventie
4.48.
Gedaagden zullen tevens worden veroordeeld in de nakosten op de wijze zoals in de beslissing is vermeld.
5
De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk aan [eisers] te betalen een bedrag van € 36.214,38, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 30 oktober 2018 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk aan [eisers] te betalen een bedrag van € 758,47 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 30 oktober 2018 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.792,01,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6.
wijst de vorderingen af,
5.7.
veroordeelt Beseton in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 543,
5.8.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in conventie en in reconventie
5.9.
veroordeelt gedaagden in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat gedaagden niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82 aan salaris advocaat [NAAM],
5.10.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.A.J. Purcell, rechter, bijgestaan door mr. P. Palanciyan, griffier en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2020.