ECLI:NL:RBDHA:2020:3951
Rechtbank DHA — Uitspraak 


RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 19/2527, 19/1633 en 19/1634
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 april 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. I. de Roos),
en
het college van burgemeester en wethouders van Leiden, verweerder
(gemachtigde: mr. S.D. de Voogd en W.B.A. Mullink).
Procesverloop
Bij besluit van 29 maart 2018 (het primaire besluit 1) heeft verweerder een last onder dwangsom opgelegd wegens het zonder vergunning onttrekken van de woonruimte aan het [adres 1] (te [plaats] ), aan de bestemming tot bewoning. Tegen dit besluit heeft eiser bezwaar gemaakt.
Bij besluit van 28 juni 2018 (het primaire besluit 2) heeft verweerder het verzoek van eiser over verlenging van de begunstigingstermijn van de last onder dwangsom afgewezen. Tegen dit besluit heeft eiser bezwaar gemaakt.
Bij het invorderingsbesluit van 28 augustus 2018 (het primaire besluit 3) heeft verweerder aan eiser meegedeeld dat hij de bij het primaire besluit 1 opgelegde dwangsom heeft verbeurd en dat verweerder deze van hem wordt ingevorderd. Tegen dit besluit heeft eiser bezwaar gemaakt.
Bij besluit van 30 januari 2019 (het bestreden besluit 2) heeft verweerder het bezwaar tegen het primaire besluit 2 ongegrond verklaard.
Bij besluit van 1 februari 2019 (het bestreden besluit 3) heeft verweerder het bezwaar tegen het primaire besluit 3 ongegrond verklaard.
Bij besluit van 11 maart 2019 (het bestreden besluit 1) heeft het college het bezwaar tegen het primaire besluit 1 ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden besluiten beroep ingesteld. Het beroep tegen het bestreden besluit 1 is geregistreerd onder nummer SGR 19/2527, tegen het bestreden besluit 2 onder nummer SGR 19/1633 en tegen het bestreden besluit 3 onder nummer SGR 19/1634.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 februari 2020. Eiser is niet verschenen, maar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten en omstandigheden
1.	Eiser is reeds 18 jaar eigenaar van het pand aan de [adres 1] te [plaats] (kadastraal bekend als gemeente [plaats] , sectie [sectie] , perceelnummer [perceelnummer] , plaatselijk bekend als [adres 1] , rijksmonument met nummer [rijksmonumentnummer] ). De woning bestaat uit drie appartementen, die eiser verhuurt aan drie huurders. Volgens de overgelegde huurovereenkomsten is de begane grond verhuurd aan de heer [A] (nr. [huisnummer 1] ), de eerste verdieping aan de heer [B] (nr. [huisnummer 2] ) en de tweede verdieping aan de heer [C] (nr. [huisnummer 3] ).
1.1
In 2017 heeft de bewoonster van het pand aan de [adres 2] te [plaats] geklaagd over overlast door het gebruik van het pand aan de [adres 1] als illegaal hotel. Zij heeft verweerder verzocht om handhavend op te treden met betrekking tot de appartementen van eiser.
1.2
Op 6 juli 2017 heeft de toezichthouder Bouwtoezicht, Juridische Handhaving en Veiligheid geconstateerd dat de appartementen op de begane grond en eerste verdieping zijn onttrokken aan de woningvoorraad.
1.3
Op 27 oktober 2017 heeft verweerder het voornemen kenbaar gemaakt om handhavend op te treden tegen het met het bestemmingsplan strijdige gebruik van het pand en het onrechtmatig onttrekken van de appartementen aan de woonruimtevoorraad.
1.4
Vervolgens hebben twee toezichthouders van het team Bouwtoezicht, Juridische Handhaving en Veiligheid op 23 februari 2018 onder begeleiding van de beheerder
(T. Stitou) het pand gecontroleerd. In het opgemaakte constateringsrapport staat vermeld dat de appartementen op de begane grond, eerste verdieping en tweede verdieping afzonderlijk voor 100% gebruikt worden voor vakantieverhuur. In de appartementen zijn geen persoonlijke spullen aangetroffen en in het gehele pand zijn instructies aangetroffen voor het gebruik als AirBnB-verblijf. Voorts is op 1 maart 2018 geconstateerd dat de woningen via Booking.com nog steeds voor vakantieverhuur worden aangeboden.
1.5
Bij het primaire besluit 1 heeft verweerder eiser bericht voornemens te zijn op grond van overtreding van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a, van de Huisvestingsverordening, onderdeel woonruimtevoorraad, Leiden 2015 (hierna: Huisvestingsverordening) een last onder bestuursdwang op te leggen van € 22.500,- (overtreden van het verbod om woonruimten zonder vergunning te onttrekken aan de woonruimtevoorraad) indien de toeristische verhuur van het pand niet voor 18 mei 2018 is gestaakt. Voorts heeft verweerder er op gewezen dat het gebruik van de appartementen niet past binnen de woonbestemming. Het gebruik valt onder commerciële verhuur van slaapruimte voor de korte termijn. Hiermee wordt in strijd gehandeld met artikel 32, eerste lid, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan Binnenstad I.
1.6
Op 12 mei 2018 heeft eiser bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit 1 en verzocht om verlenging van de begunstigingstermijn.
1.7
Bij het primaire besluit 2 heeft verweerder het verzoek van eiser om verlenging van de begunstigingstermijn afgewezen.
1.8
In de rapportage van 18 juli 2018 van het team Bouwtoezicht, Juridische Handhaving en Veiligheid wordt nogmaals geconstateerd dat de appartementen in het pand [adres 1] illegaal zijn onttrokken aan de woningvoorraad.
1.9
Bij het primaire besluit 3 heeft verweerder aan eiser meegedeeld dat de bij het primaire besluit 1 opgelegde dwangsom is verbeurd en dat verweerder de dwangsom van hem wenst in te vorderen. Hiervoor heeft verweerder een factuur op 11 september 2018 ten bedrage van € 22.500,- toegezonden.
Standpunten partijen
2. Eiser kan zich niet met de bestreden besluiten verenigen en voert hiertoe – zakelijk weergegeven – het volgende aan.
De bestreden besluiten zijn op onjuiste gronden genomen. Eiser stelt zich op het standpunt dat alle drie de appartementen feitelijk permanent werden bewoond door de personen aan wie deze appartementen (‘long term’) werden verhuurd. Eiser verwijst naar de verklaring van de gemeente Leiden van 11 april 2018 waaruit blijkt dat op alle drie de appartementen personen staan ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP). Verweerder heeft het tegendeel hiervan niet bewezen. Voorts heeft eiser op 6 februari 2020 een verklaring van de heren [A] , [C] en [B] overgelegd waaruit blijkt dat zij de permanente bewoners waren van respectievelijk [adres 1] , [adres 1] en [adres 1] . De stelling dat geen sprake is van hoofdbewoners omdat er geen personen staan ingeschreven aldaar, is dus aantoonbaar onjuist. Bovendien gaat verweerder in dit kader ten onrechte voorbij aan het feit dat op basis van vaste jurisprudentie (zij bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 8 juli 2009, ECLI:NL:RVS:2009:BJ1898) voor de bepaling of een woning permanent wordt bewoond, de inschrijving in de BRP niet doorslaggevend is. Indien er geen inschrijving in de BRP is, kan met feiten en omstandigheden aannemelijk worden gemaakt dat het adres toch feitelijk wordt bewoond.
Voorts heeft eiser naar aanleiding van het primaire besluit 1 ervoor zorggedragen dat vanaf 18 mei 2018 geen toeristische verhuur meer plaatsvond in het pand. Alle lopende boekingen zijn per en vanaf 18 mei 2018 door de beheerder geannuleerd en er zijn geen nieuwe boekingen meer aangenomen. Aan het door verweerder overgelegde reserveringsoverzicht van Booking.com kan geen betekenis worden toegekend. Dit overzicht loopt achter op de laatste ontwikkelingen. De beheerder heeft rechtstreeks contact opgenomen met de gasten, en dit is buiten Booking.com om gegaan. Door Booking.com is in dit kader erkend dat het overzicht buiten hun om kan worden gewijzigd in geval van rechtstreeks contact met de boeker. Verder stelt eiser zich op het standpunt dat verweerder met het overgelegde bewijs van de ‘Belgische toeristen’ niet afdoende en onomstotelijk heeft bewezen dat de toeristische verhuur niet was gestaakt vanaf 18 mei 2019.  Voorts stelt eiser zich op het standpunt dat in tegenstelling tot de bewering van verweerder wel degelijk persoonlijke spullen aanwezig waren in de appartementen. Het is bevreemdingwekkend dat hiervan geen melding in het verslag is gemaakt.
Subsidiair stelt eiser zich op het standpunt dat, indien de dwangsom terecht zou zijn verbeurd, dit enkel geldt voor het deel van de dwangsom dat betrekking heeft op appartement 78, nu niet is geconstateerd dat in de appartementen 78A en 78B gasten verbleven. De hoogte van de dwangsom is hiermee onevenredig hoog.
3. Verweerder voert gemotiveerd verweer. Eiser heeft gehandeld in strijd met hetgeen is bepaald in artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a, van de Huisvestingsverordening en artikel 32, eerste lid, van het Bestemmingsplan Binnenstad I. Verweerder stelt vast dat eiser zijn verhaal meerdere malen heeft veranderd. Verweerder heeft eiser op grond van artikel 5:1 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) aangemerkt als overtreder. Verweerder benadrukt dat de toeristische verhuur niet in samenspraak met verweerder heeft plaatsgevonden. Verweerder wijst erop dat hier sprake is van toeristische verhuur door het ingeschakelde kantoor Easy Makelaars. Voorts wijst verweerder erop dat in het primaire besluit 1 een dwangsom van € 22.500,- vastgesteld, ongeacht of bij eventuele overtreding sprake zou zijn van toeristische verhuur in één van de appartementen of in alle drie. De opbouw van de dwangsom is dus niet € 7.500,- per appartement, zoals door eiser wordt gesteld. Ten aanzien van de overtreding voert verweerder aan dat uit het overzicht van Booking.com van 30 juli 2018 en het constateringsrapport van 2 augustus 2018 blijkt dat één appartement in ieder geval in de periode van 14 juli 2018 tot en met 28 juli 2018 is verhuurd. In dit kader is bovendien door de toezichthouder op 18 juli 2018 vastgesteld dat een Belgisch gezin één van de appartementen heeft gehuurd via Booking.com en daarin op dat moment verbleef. Het overzicht en constateringsrapport zijn voldoende om vast te stellen dat eiser niet aan de opgelegde last heeft voldaan.
Voorts volgt verweerder eiser niet in zijn stelling dat sprake is van permanente bewoning en dat de inschrijving in het BRP daarvoor niet relevant is. Verweerder wijst erop dat uit het drie maanden durende rechercheonderzoek ten aanzien van het adres Rapenburg 78 niet is gebleken dat iemand feitelijk woonachtig was op dat adres. Ten aanzien van de feitelijke bewoning en de inschrijving in het BRP voert verweerder aan dat dit ter ondersteuning is van het primaire besluit 1. Verweerder wijst erop dat uit de uitspraak van de Afdeling van 6 februari 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:317) volgt dat uit de verhuur van de woning aan toeristen en het gebruik van de woning door toeristen volgt dat deze woning niet beschikbaar was voor duurzame bewoning en dat deze daarom aan de woonruimtevoorraad was onttrokken. Verweerder concludeert dat een BRP-inschrijving, een advertentie op Booking.com voor de drie appartementen, het constateringsrapport van de toezichthouders, waarin onder andere is opgenomen dat er Belgische toeristen zijn aangetroffen, voldoende is om vast te stellen dat sprake was van onttrekking aan de woningvoorraad, en strijdig gebruik met het vigerend bestemmingsplan. Voorts is er geen concreet zicht op legalisatie.
Ten slotte wijst verweerder erop dat de onderzoeksrapporten door de aangewezen toezichthouders zijn opgesteld. Gelet op de uitspraak van de Centrale Raad van Beroep in de uitspraak van 27 februari 2013 (LJN:BZ3704, AB 2017/77) heeft een dergelijk rapport dezelfde bewijskracht als een op ambtseed of ambtsbelofte opgenomen proces-verbaal.
De beoordeling
4. De rechtbank overweegt als volgt.
4.1
Bij de beoordeling van deze zaak gaat de rechtbank uit van het wettelijk kader zoals is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
4.2
De rechtbank overweegt allereerst dat op grond van artikel 5:39, eerste lid, van de Awb een beroep tegen een last onder dwangsom mede betrekking heeft op een besluit dat strekt tot invordering van die dwangsom voor zover de belanghebbende dat besluit betwist. Eiser heeft het invorderingsbesluit van 28 augustus 2018 betwist, zodat dit besluit wordt betrokken bij de procedure.
5.	De rechtbank stelt vast dat verweerder aan de last onder dwangsom overtreding van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a, van de Huisvestingsverordening (onttrekking aan de bestemming tot bewoning) en artikel 32, eerste lid, van de planvoorschriften van het bestemmingsplan Binnenstad I (woondoeleinden) ten grondslag heeft gelegd. Voor wat betreft de grondslag in het kader van de Huisvestingsverordening geldt dat gelet op het tweede lid, aanhef en onder a, van genoemd artikel, de categorie woonruimten die niet zonder vergunning mogen worden onttrokken aan hun bestemming tot bewoning, wordt beperkt tot woonruimten met een koopprijs beneden de koopprijsgrens dan wel met een huurprijs beneden de huurprijsgrens. Nu verweerder niet heeft vastgesteld of de woonruimten in geding hieronder vallen en hier ook ter zitting geen duidelijkheid over kon verschaffen, kan de rechtbank niet zonder meer vaststellen dat de Huisvestingsverordening terecht als grondslag is gebruikt voor de bestreden besluiten. Dit laat evenwel onverlet dat de bestreden besluiten tevens zijn gebaseerd op een andere zelfstandige grondslag, te weten het gebruik in strijd met het bestemmingsplan. Nu niet in geschil is dat indien gebruik van de woonruimten voor toeristische verhuur kan worden vastgesteld, daarmee sprake is van een overtreding van de planvoorschriften en van de beginselplicht tot handhaving door verweerder, zal de rechtbank de bestreden besluiten in dit kader beoordelen.
5.1
In geschil is dan ook de vraag of de woningen aan het Rapenburg 78, 78A en 78B al dan niet werden verhuurd aan toeristen en, indien deze vraag bevestigend moet worden beantwoord, of dit ook na afloop van de begunstigingstermijn, die liep tot 18 mei 2018, het geval was.
5.2
De rechtbank is – anders dan eiser – van oordeel dat met de diverse overgelegde constateringsrapporten, het overzicht van Booking.com, de overgelegde huurovereenkomsten in combinatie met de gegevens van het BRP, aannemelijk is gemaakt dat eiser de woonruimten aan het Rapenburg 78 in strijd met de bestemming verhuurde aan toeristen als vakantieverblijf, terwijl niet was voldaan aan de voorwaarden voor vakantieverhuur en dat dit met de bestemming strijdige gebruik ook na 18 mei 2018 nog heeft plaatsgevonden. Zij overweegt hiertoe als volgt.
5.3
Verweerder heeft terecht verwezen naar het constateringsrapport van 23 februari 2018 waaruit blijkt dat geen persoonlijke spullen in het pand zijn aangetroffen die duiden op bewoning door huurders voor de lange termijn. Gelet op de uitspraak van de Centrale Raad van Beroep van 27 februari 2013 (ECLI:NL:CRVB:2013:BZ3704 ) heeft een dergelijk rapport dezelfde bewijskracht als een op ambtseed of ambtsbelofte opgenomen proces-verbaal. Daarnaast zijn in het gehele pand instructies aangetroffen voor het gebruik als AirBNB. Bovendien is bij nader onderzoek van 18 juli 2018 gebleken dat het op dat moment nog steeds mogelijk was om de betreffende appartementen aan het Rapenburg te boeken via Booking.com. Daarnaast is gebleken dat in ieder geval één van deze appartementen in de periode van 14 juli 2018 tot en met 28 juli 2018 is verhuurd. Zo is op 18 juli 2018 door de toezichthouders vastgesteld dat een Belgisch gezin in één van de appartementen verbleef. Toen dit gezin het pand verliet, hebben zij bij de ondervraging door de toezichthouders aangegeven dat zij het appartement hadden geboekt op de website Booking.com. Dit wordt ook bevestigd met het overgelegde overzicht van Booking.com in de rapportage van 2 augustus 2018. Dat de boekingen uit het overzicht door eiser buiten Booking.com om via rechtstreeks contact met de betrokkenen zouden zijn gewijzigd, is – mede gelet op het voorgaande – niet aannemelijk. Weliswaar heeft eiser 22 uitgeprinte standaardberichten overgelegd die dateren van 12 april 2018 en zien op verschillende boekingen in de periode na 18 mei 2018, waarin de geadresseerden wordt meegedeeld dat hun boeking niet door kan gaan, maar hieruit kan niet worden afgeleid dat deze berichten daadwerkelijk zijn verzonden naar de betrokkenen. Bovendien blijkt uit de gegevens verkregen van Booking.com dat ook na 18 mei 2018 nieuwe boekingen zijn vastgelegd waarvan niet duidelijk is of die op een later moment alsnog zijn afgezegd of omgeboekt naar een ander pand. Het lag op de weg van eiser om hierover nadere informatie dan wel een nadere onderbouwing te verstrekken. Bij gebrek daaraan moet het ervoor worden gehouden dat de toeristische verhuur van de appartementen min of meer op dezelfde voet is doorgegaan na het einde van de begunstigingstermijn.
5.4
Voorts is de enkele inschrijving in het BRP en het bestaan van de overgelegde huurovereenkomsten die gelden voor langere termijn niet doorslaggevend voor de vaststelling van het feitelijk gebruik van de woning en weegt het niet op tegen hetgeen verweerder met de verschillende rapportages aan bewijs heeft verzameld en overgelegd. Niet is gebleken dat degenen die in het BRP als bewoner van de woningen staat ingeschreven, ook hoofdverblijf in die woningen heeft. De summiere verklaringen van de huurders strekkend tot het tegendeel, door eiser overgelegd, maken dit niet anders.
5.5
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat er sprake is van een overtreding en strijd met artikel 32, eerste lid, van het vigerend bestemmingsplan Binnenstad I. Gelet op deze overtreding was de gemeente bevoegd om aan eiser, als eigenaar van de appartementen, een last onder dwangsom op te leggen. Nu niet betwist is dat geen sprake is van een concreet zicht op legalisatie en evenmin omstandigheden zijn aangevoerd die maken dat de oplegging van de onderhavige last onder dwangsom onevenredig moet worden geacht, heeft verweerder het bestreden besluit 1 op goede gronden genomen.
6. Voorts overweegt de rechtbank dat geen specifieke gronden zijn aangevoerd tegen het bestreden besluit 2 ten aanzien van het niet verlengen van de begunstigingstermijn. Niet is gebleken dat de duur van deze termijn in dit geval te kort of anderszins onredelijk was. Gelet hierop bestaat geen aanleiding voor een verdere beoordeling van het bestreden besluit 2.
7. Ten slotte ziet de rechtbank geen aanleiding om eiser te volgen in zijn standpunt dat de hoogte van de ingevorderde dwangsom onredelijk is, omdat slechts bij één van de drie appartementen een overtreding zou hebben plaatsgevonden. Hierbij is allereerst van belang dat de rechtbank – zoals hiervoor overwogen – niet aannemelijk acht dat eiser op enige wijze de toeristische verhuur van de bedoelde appartementen heeft gestaakt voor het einde van de begunstigingstermijn. Het aangetroffen Belgische gezin dat gebruikmaakte van één van de appartementen is een bevestiging hiervan, maar uit het feit dat tijdens die controle één appartement aantoonbaar nog in gebruik was voor toeristenverhuur, kan niet worden afgeleid dat de andere appartementen inmiddels niet meer als zodanig werden gebruikt. De bovengenoemde gegevens van Booking.com maken dit niet aannemelijk. Daarnaast geldt dat uit het primaire besluit 1 duidelijk blijkt dat in geval de overtredingen niet of niet geheel binnen de daarvoor gestelde termijn van zes weken zijn opgeheven, een dwangsom van € 22.500 wordt verbeurd. Een enkele overtreding is dan ook voldoende voor het verbeuren van de volledige dwangsom. Daarbij is de hoogte van de dwangsom niet onevenredig in verhouding tot de overtreding. Niet is gebleken van verminderde verwijtbaarheid, een beperkte ernst van de overtreding of een geringe financiële draagkracht op grond waarvan de verbeurde dwangsom gematigd zou moeten worden. Ook het bestreden besluit 3 is gelet hierop op goede gronden genomen.
7.1
Eerst ter zitting heeft de gemachtigde van eiser nog aangevoerd dat de invordering van de dwangsom inmiddels is verjaard. Daargelaten dat het in strijd met een goede procesorde moet worden geacht dat dit argument eerst ter zitting is aangevoerd, heeft verweerder hierover opgemerkt dat aan eiser bij brief van 7 november 2019 uitstel van betaling is verleend tot 1 november 2020. Door dit uitstel van betaling is de verjaringstermijn gestuit. Dit standpunt van eiser kan dan ook evenmin afbreuk doen aan het bestreden besluit 3.
8. De beroepen zijn ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D. Biever, rechter, in aanwezigheid van
mr. B.P.C. Vonck, griffier. De beslissing is uitgesproken op 2 april 2020.
griffier						rechter
Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare zitting. Dat zal op een later moment alsnog gebeuren. Deze uitspraak wordt zo snel mogelijk gepubliceerd op rechtspraak.nl.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.
BIJLAGE
Artikel 125 van de Gemeentewet
1. Het gemeentebestuur is bevoegd tot oplegging van een last onder bestuursdwang.
2. De bevoegdheid tot oplegging van een last onder bestuursdwang wordt uitgeoefend door het college, indien de last dient tot handhaving van regels welke het gemeentebestuur uitvoert.
3. De bevoegdheid tot oplegging van een last onder bestuursdwang wordt uitgeoefend door de burgemeester, indien de last dient tot handhaving van regels welke hij uitvoert.
4. Een bestuurscommissie bezit de bevoegdheid tot oplegging van een last onder bestuursdwang en de bevoegdheid tot het geven van een machtiging tot binnentreden van een woning slechts indien ook die bevoegdheid uitdrukkelijk is overgedragen.
Artikel 5:1 van de Awb
1. In deze wet wordt verstaan onder overtreding: een gedraging die in strijd is met het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift.
2. Onder overtreder wordt verstaan: degene die de overtreding pleegt of medepleegt.
3. Overtredingen kunnen worden begaan door natuurlijke personen en rechtspersonen. Artikel 51, tweede en derde lid, van het Wetboek van Strafrecht is van overeenkomstige toepassing.
Artikel 5:32 van de Awb
1. Een bestuursorgaan dat bevoegd is een last onder bestuursdwang op te leggen, kan in plaats daarvan aan de overtreder een last onder dwangsom opleggen.
2. Voor een last onder dwangsom wordt niet gekozen, indien het belang dat het betrokken voorschrift beoogt te beschermen, zich daartegen verzet.
Artikel 5:39 van de Awb
1. Het bezwaar, beroep of hoger beroep tegen de last onder dwangsom heeft mede betrekking op een beschikking die strekt tot invordering van de dwangsom, voor zover de belanghebbende deze beschikking betwist.
2. De bestuursrechter kan de beslissing op het beroep of hoger beroep tegen de beschikking tot invordering echter verwijzen naar een ander orgaan, indien behandeling door dit orgaan gewenst is.
3. In beroep of hoger beroep legt de belanghebbende zo mogelijk een afschrift over van de beschikking die hij betwist.
4. Het eerste tot en met het derde lid zijn van overeenkomstige toepassing op een verzoek om voorlopige voorziening.
Artikel 5:46 van de Awb
1. De wet bepaalt de bestuurlijke boete die wegens een bepaalde overtreding ten hoogste kan worden opgelegd.
2. Tenzij de hoogte van de bestuurlijke boete bij wettelijk voorschrift is vastgesteld, stemt het bestuursorgaan de bestuurlijke boete af op de ernst van de overtreding en de mate waarin deze aan de overtreder kan worden verweten. Het bestuursorgaan houdt daarbij zo nodig rekening met de omstandigheden waaronder de overtreding is gepleegd.
3. Indien de hoogte van de bestuurlijke boete bij wettelijk voorschrift is vastgesteld, legt het bestuursorgaan niettemin een lagere bestuurlijke boete op indien de overtreder aannemelijk maakt dat de vastgestelde bestuurlijke boete wegens bijzondere omstandigheden te hoog is.
4. Artikel 1, tweede lid, van het Wetboek van Strafrecht is van overeenkomstige toepassing.
Artikel 2 (aanwijzing vergunningplichtige woonruimte) van de  Huisvestingsverordening, onderdeel woonruimtevoorraad, Leiden 2015
1. De volgende categorieën woonruimten mogen niet zonder vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet:
a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning worden onttrokken;
b. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte worden samengevoegd en
c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte worden omgezet:
2. Het bepaalde in het eerste lid is van toepassing;
a. ten aanzien van het geheel of gedeeltelijk onttrekken van woonruimte aan de bestemming tot bewoning: op woonruimten met een koopprijs beneden de koopprijsgrens dan wel met een huurprijs beneden de huurprijsgrens,
b. ten aanzien van het samenvoegen van woonruimten: op woonruimten met een koopprijs beneden de koopprijsgrens dan wel met een huurprijs beneden de huurprijsgrens en
c. ten aanzien van het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte: op alle zelfstandige woonruimten.
Artikel 9 (Woondoeleinden) van het bestemmingsplan Binnenstad I
1. Doeleindenomschrijving
a. De op de kaart voor Woondoeleinden "W" aangewezen gronden zijn bestemd voor woondoeleinden, zoals eengezinswoningen, meergezinswoningen, en wooneenheden, met de daarbij behorende tuinen, erven, stoepen, voet- en fietspaden, groenvoorzieningen, water, speelruimte en leidingen.
Artikel 32 (gebruiksbepalingen) van het bestemmingsplan Binnenstad I
1. Algemeen verbod tot gebruik in strijd met de bestemming
Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming, de doeleindenomschrijving ende overige voorschriften inzake bestemming en gebruik zoals bedoeld in het tweede lid van de artikelen inzake de bestemmingen.
2. Bijzondere gebruiksverboden
Het is in ieder geval verboden bouwwerken en gronden te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken voor:
a. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens;
b. het opslaan van gerede of ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, werktuigen,
machines of onderdelen hiervan;
c. het opslaan van klare of onklare voer- en vaartuigen of onderdelen hiervan;
d. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare
afvalstoffen;
e. het uitoefenen van prostitutie;
f. het opslaan van meer dan 1.000 kg consumentenvuurwerk.
3. Uitzonderingen bijzondere gebruiksverboden
Het in het vorige lid bepaalde is niet van toepassing voorzover het betreft:
a. opslag van goederen ten behoeve van de krachtens het plan toegestane bedrijfsvoering;
b. het tijdelijk opslaan van materialen en werktuigen, die nodig zijn voor de realisering of
handhaving van de in het plan aangewezen bestemmingen;
4. Vrijstelling
Burgemeester en wethouders verlenen vrijstelling van het bepaalde in dit artikel, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.