ECLI:NL:RBNHO:2019:11163
Rechtbank NHO — Uitspraak 


VONNIS
RECHTBANK NOORD HOLLAND
C/15/280978 / HA ZA 18-7273 juli 2019
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/280978 / HA ZA 18-727
Vonnis van 24 juli 2019
in de zaak van
1
[eisers]
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat [NAAM]. A.A.S. Wiesmeier-van der Brugge te ’s-Gravenhage,
tegen
1
[gedaagden]
wonende te [woonplaats]
2.
[gedaagden]
,
wonende te [woonplaats]
gedaagden,
advocaat [NAAM]. D.D.M.C. Nolet te Alkmaar.
Eiser sub 1 zal hierna “ [eiser sub 1] en eisers zullen gezamenlijk “ [eisers] ” genoemd worden. Gedaagde sub 1 zal hierna [gedaagde sub 1] ” en gedaagden zullen gezamenlijk “ [gedaagden] genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 22 oktober 2018 (met producties 1 tot en met 18),
het herstelexploot van 9 november 2018,
de conclusie van antwoord (met producties 1 tot en met 6),
het tussenvonnis van 30 januari 2019,
het bericht van 30 april 2019 van mr. [NAAM](met producties 7 tot en met 11),
de brief van 2 mei 2019 van mr. [NAAM]r Brugge met nadere stukken (met productie 16 en productie 19),
de brief van 3 mei 2019 van mr. [NAAM]1,
het faxbericht van 3 mei 2019 van mr. [NAAM]r Brugge met productie 20,
het proces-verbaal van comparitie van 16 mei 2019 en de tijdens deze comparitie overgelegde comparitie-aantekeningen,
de brief van 11 juni 2019 van mr. [NAAM]daarop van 12 juni 2019 van mr. [NAAM]r Brugge.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Op 14 december 2017 heeft [eisers] als verkoper en op 22 december 2017 heeft [gedaagden] als koper een koopovereenkomst getekend tot (ver)koop van de woning aan de [adres] (hierna: de woning) voor een koopsom van € 1.050.000,-. [eisers] werd tijdens de verkoop van de woning bijgestaan door een makelaar.
2.2.
De koopovereenkomst is vastgelegd in een NVM-model koopovereenkomst. In deze koopovereenkomst is – voor zover van belang – het volgende bepaald:
“
artikel 4 Eigendomsoverdracht
4.1.
De akte van levering zal gepasseerd worden op
donderdag 1 maart 2018
of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…)
artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom
5.1.
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op
woensdag 31 januari 2018
een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van
€ 105.000,-
, (…)
5.2.
In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening nummer.
De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. (…)
artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding
11.1
Indien één van de partijen, na ingebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom (
€ 105.000,-
, …) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
artikel 15 Ontbindende voorwaarde
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(…)
c. op
31 januari 2018
de gemeente Alkmaar geen onherroepelijke toestemming heeft gegeven aan koper om de onroerende zaak te gebruiken als ‘ [XX] ’ (…)
d. op
31 januari 2018
koper voor de aankoop van de onroerende zaak voor een totaal bedrag van maximaal € 1.675.000,- (…) geen sluitende financiering heeft verkregen. Deze financiering zal voor minimaal 70 % en maximaal 80 % bestaan uit een financiering bij een in Nederland erkende bank/ financiële instelling. Het overige deel zal worden gefinancierd uit eigen middelen en financiering door derde.
”
2.3.
Bij e-mail van 29 januari 2018 van [gedaagde sub 1] aan [makelaar] van Hoekstra & Van Eck Makelaars (hierna: [makelaar] ) verzoekt [gedaagde sub 1] de termijn waarbinnen de ontbindende voorwaarden gelden te verlengen.
2.4.
Bij e-mailbericht van 1 februari 2018 schrijft [makelaar] aan [gedaagde sub 1] :
“
(…) mag ik
eenmalig
akkoord geven op een verzoek tot uitstel van de ontbindende voorwaarden genoemd in artikel 5, 15.1.c. en 15.1.d. tot en met donderdag 14 februari 2018.
(…) Vooralsnog wil verkoper ook vasthouden aan de afgesproken overdrachtsdatum van 1 maart 2018. Mocht een en ander uiteindelijk gewoon doorgaan maar mocht de datum van 1 maart 2018 niet gehaald worden dan krijgt verkoper te maken met doorlopende kosten voor o.a. hypotheek, nuts en verzekeringen. Deze kosten wil verkoper dan wel vergoed hebben tot aan de overdrachtsdatum. (…)
”
2.5.
Partijen zijn vervolgens een verlenging van de termijn van de ontbindende voorwaarden tot 14 februari 2018 overeengekomen.
2.6.
Bij e-mail van 12 februari 2018 schrijft [gedaagde sub 1] aan [makelaar] :
“
Zoals ik je reeds vorige week via Whatsapp meldde hopen wij op toestemming tot een verlenging van de termijn waarin onze ontbindende voorwaarden gelden.
(…)
Gezien het feit dat we hierdoor de geplande overdrachtsdatum van 1 maart niet zullen halen zijn [gedaagde sub 2] en ik bereid een concessie te doen naar de familie [eisers] .
Wellicht kunnen we elkaar tegemoet komen door de kosten over de maand maart te delen.
Vanaf vandaag zal alles nog zo’n 6 weken in beslag nemen, dus dan zitten we eind maart voor de overdracht. Wij hopen dat de familie [eisers] hiermee akkoord kan gaan.
”
2.7.
Bij e-mail van 14 februari 2018 antwoordt [makelaar] aan [gedaagde sub 1] :
“
Na goed overleg met de verkoper het volgende;
Vandaag (14 februari 2018) willen wij een afschrift\mail\bevestiging van de gemeente zien dat de bestemmingswijziging akkoord is (uiteraard onder voorbehoud van de wettelijke bezwaartermijn).
Jullie storten uiterlijk 23 februari 2018 een waarborgsom van € 10.000,- bij de door jullie te kiezen notaris (…). Indien jullie uiteindelijk alsnog gebruik maken van een van de ontbindende voorwaarden komt dit bedrag volledig te vervallen aan de verkoper. Wanneer de koop doorgaat zal dit worden verrekend met de koopsom.
Indien jullie kunnen voldoen en akkoord gaan met deze 2 voorwaarden zullen de ontbindende worden verlengd tot 30 maart 2018 en de overdrachtsdatum uiterlijk 16 april 2018. Deze afspraken zullen we schriftelijk vastleggen in een door beide partijen te tekenen aanvullende overeenkomst.
Als jullie niet akkoord gaan met deze voorwaarden is het aan jullie de keuze om de ontbindende voorwaarden te laten verlopen en de koop onvoorwaardelijk te maken. Of om gebruik te maken van de ontbindende voorwaarden (zoals omschreven in de koopovereenkomst).
”
2.8.
Op 15 februari 2018 om 14.49 uur schrijft [gedaagde sub 1] aan [makelaar] :
“
Hierbij mijn reactie op jouw mail van gister.
Er zijn in de laatste week van december door ons 2 ontbindende voorwaarden gesteld in het voorlopig koopcontract.
1. De onherroepelijke bestemmingsplanwijziging. Deze is zoals je weet goedgekeurd door de gemeente, daar verwachten we geen problemen meer van, maar we zullen wel de beroepsperiode van 6 weken moeten afwachten, daar ontkomen we niet aan. Afschrift is inmiddels in jullie bezit.
2. De totstandkoming van een financiering. Bij het tekenen van het voorlopig koopcontract zei je zelf al dat we de datum van 31 januari zeer waarschijnlijk niet zouden halen. Dit had je ook toen met de verkopende partij, de familie [eisers] besproken. (…) Eind januari hebben wij bij elkaar gezeten om eea door te nemen, en is ons uitstel verleend tot en met vandaag, 14 februari. (…) Omdat we nu zó ver zijn gekomen en we dit project heel graag willen realiseren hebben we inmiddels al heel veel kosten gemaakt. Dit uiteraard omdat we veel vertrouwen hebben in het project en de totstandkoming daarvan.
Ik heb dan ook aangeboden om na de geplande datum van overdracht, 1 maart, de verkopende partij tegemoet te komen in een bijdrage van hun meerkosten.
Nu verlangt de verkopende partij een garantstelling van € 10.000,-
Dit vinden wij buiten proportie en ook niet in verhouding tot hetgeen wij als kopers zijn aangegaan met de verkopende partij.
Zoals het er nu naar uit ziet gaat de termijn ná de geplande overdrachtsdatum van 1 maart nog zo’n 4-6 weken duren.
Wanneer wij van de verkopende partij een duidelijk overzicht krijgen van de aantoonbare kosten zijn wij bereid deze voor de genoemde periode van 4-6 weken op ons te nemen. Met het door de verkopende partij genoemde bedrag van € 10.000,- kunnen wij niet akkoord gaan.
”
2.9.
Op 15 februari 2018 om 18.10 schrijft [makelaar] aan [gedaagden]
“Na goed overleg en beraad door de verkoper namens hun het volgende;
- De eerste voorwaarden zoals gister gesteld hebben jullie aan voldaan. (…)
- Voor wat betreft het tweede punt blijft verkoper grotendeels vasthouden aan hetgeen gister aangegeven. Ze zijn bereid het bedrag van het depot wat te verlagen maar willen wel een stok achter de deur voor het geval uiteindelijk de koop toch zou worden ontbonden (de kans op ontbinding is, zoals jullie zelf aangeven, minimaal). Derhalve willen zij dat er uiterlijk vrijdag 23 februari 2018 een bedrag van € 8.000,- wordt gestort bij de notaris op de derdenrekening. Dit bedrag zal aan de verkoper uitbetaald worden als de koop op basis van de ontbindende voorwaarden zou worden ontbonden. Mocht de koop uiteindelijk gewoon doorgaan wordt dit verrekend met de koopsom.
Verkoper hoeft geen enkele aanvullende vergoeding van jullie kant mocht de koop/verkoop uiteindelijk gewoon doorgaan, ondanks dat hun lasten doorlopen vanaf 1 maart tot aan de uiteindelijke overdrachtsdatum.
Een eventueel uitstel van ontbindende voorwaarden is tot maximaal 30 maart 2018 en een uiterste overdrachtsdatum is uiterlijk 16 april 2018. (…)
”
2.10.
Bij e-mail van 16 februari 2018 om 09.44 schrijft [gedaagde sub 1] aan [makelaar] :
“(…) Het feit dat dit een lang traject zou worden was ook bij de verkopende partij bekend, ook zij waren en zijn ervan op de hoogte dat we de eerste termijn zeer waarschijnlijk niet zouden halen. Nogmaals, het bevreemd ons dan ook dat nu wordt gedaan alsof dat niet zo is.
(…) Wij verbazen ons ook zeer over de huidige handelswijze van de verkopende partij, dit riekt naar marchanderen, wij voelen ons nu onder druk gezet.
Ook onze adviseurs die dagelijks omgaan met de financiering, aan- en verkoop van onroerend goederen vinden dit een hele vreemde situatie en hebben dit nog nooit meegemaakt.
Het verlengen van de ontbinden voorwaarden heeft niets te maken met het stellen van een vergoeding.
Hetgeen wij voorgesteld hebben, de vergoeding voor een uitgestelde levering, is in onze ogen een méér dan keurige oplossing. Hier blijven wij dan ook bij. (…)
”
2.11.
Op 16 februari 2018 om 13.51 uur schrijft [makelaar] aan [gedaagden] :
“(…) Verlenging van de ontbindende voorwaarden en verplaatsen van de overdrachtsdatum is enkel en alleen mogelijk als jullie akkoord gaan met het gedane voorstel. Uiterlijk 23 februari 2018 storten jullie een bedrag van € 8.000,- bij de notaris welke enkel aan de verkoper wordt uitbetaald als jullie de koop ontbinden. Bij doorgaan van de koop wordt deze verrekend met de koopsom. In de ogen van de verkoper is dit een redelijk voorstel ter compensatie voor de eventueel te maken extra kosten en doorlopende lasten bij het niet doorgaan van de koop. (…)
Daarnaast vragen ze geen enkele vergoeding voor een eventueel uitgestelde overdrachtsdatum tot uiterlijk 16 april 2018 mocht de koop doorgaan. (…)
”
2.12.
Op 16 februari 2018 om 20.00 uur schrijft [gedaagde sub 1] aan [makelaar] :
“Mijn reactie stuur ik nu pas omdat ik persé eerst alle betrokken partijen wilde spreken. Dus onze makelaar, de partij die voor het Eigen Vermogen moet zorgen en de bank.
Na hen allen gesproken te hebben zijn wij tot een unaniem oordeel gekomen :
Deze gang van zaken heeft niemand van ons ooit meegemaakt.
(…)
Kunnen we maandag “rond de tafel gaan zitten” om te kijken of er tóch een mogelijkheid is dat we er samen uitkomen ?
Wanneer beide partijen nog wat water bij de wijn doen moet dit lukken in onze ogen. (…)
”
2.13.
Op 16 februari 2018 om 20.32 uur schrijft [makelaar] aan [gedaagden] :
“Jullie mail heb ik doorgestuurd naar de verkoper. Voorop staat dat de inhoud van de mail die wij vanmiddag namens de verkoper hebben gestuurd blijft wat deze is.
(…)Ze staan er dan ook voor open om morgen met jullie in gesprek te gaan.
”
2.14.
Op 17 februari 2018 heeft er tussen partijen een gesprek plaatsgevonden.
2.15.
Op 17 februari 2108 schrijft [gedaagde sub 1] in een e-mail aan [eisers] en [makelaar] :
“Naar aanleiding van ons prettige gesprek van vanmiddag laten wij u via deze weg weten dat wij akkoord gaan met het bedrag van € 8000,-.(…)
”
2.16.
Op 20 februari 2018 schrijft [makelaar] in een e-mail aan [gedaagden] :
“Bijgaand zoals vanmorgen aangegeven de door verkoper ondertekende aanvullende overeenkomst. Wij zien deze graag spoedig retour zodat de notaris nog een en ander tijdig kan verwerken.
”
2.17.
In de aanvullende overeenkomst is het volgende opgenomen:
“Partijen zijn op 17 februari 2018 het volgende overeengekomen;
De datum in artikel 5 (bankgarantie/waarborgsom) en de datum in artikel 15 (ontbindende voorwaarden) zullen worden verplaatst naar 30 maart 2018.
De datum in artikel 4 (eigendomsoverdracht) zal worden verplaatst naar 16 april 2018.
Koper zal een waarborgsom storten van € 8.000,- op de derdenrekening van de notaris. Deze storting dient uiterlijk 23 februari 2018 door de notaris te zijn ontvangen en aan partijen te zijn bevestigd. Indien koper tijdig en geldig gebruik maakt van zijn ontbindende voorwaarden conform artikel 15 van de koopovereenkomst zal deze waarborgsom volledig toekomen aan de verkoper. Indien koper overgaat tot het onvoorwaardelijk maken van de koopovereenkomst en afname van de onroerende zaak zal deze waarborgsom worden verrekend met de overeengekomen koopsom. Koper geeft bij deze de notaris onvoorwaardelijk toestemming om bij geldige ontbinding deze waarborgsom over te maken aan de verkoper.
Al het overige overeengekomen in de door partijen getekende koopovereenkomst blijft onverminderd van kracht. (…)
”
2.18.
[gedaagden] heeft de aanvullende overeenkomst niet ondertekend.
2.19.
Op 12 maart 2019 heeft [eiser sub 1] aan [gedaagden] een e-mail gestuurd waarin onder meer is opgenomen:
“Graag ontvang ik ruim op tijd een door jullie gewenste overdrachtsdatum om hier alles te kunnen regelen zodat wij naar NL kunnen om de laatste dingen in de boerderij te doen. Ik hoop echt dat we dit voor 16 april voor elkaar krijgen.
”
2.20.
Bij e-mail van 19 maart 2018 schrijft [gedaagden] aan [eisers] :
“(…) Haalbaarheidsonderzoek is bijna afgerond heb ik zojuist begrepen, zal eind deze maand aangeleverd worden, Bij een positief rapport ( en daar gaan we natuurlijk wel van uit ) hebben de financiers dan nog een week of 3-4 nodig. (…)
Wij verwachten dan ook tussen half en eind april volledig uitsluitsel te hebben over de definitieve koop van uw pand. (…)
”
2.21.
Bij e-mail van 3 april 2019 schrijft [gedaagden] aan [eisers] :
“Bij deze weer een kleine update vanaf onze kant.
Haalbaarheidsonderzoek ziet er positief uit,(…) zij zouden dit afgelopen week aanleveren is alleen vanwege enorme drukte bij hen niet gelukt. Hoop dat dit deze week voor elkaar komt.
Dan hebben ze nog ongeveer en week nodig om het onderzoek aan te bieden. (…)
Zoals het er nu naar uitziet kunnen we dus over enkele weken aangeven dat we naar de notaris kunnen.(…)
”
2.22.
Bij e-mail van 3 april 2018 schrijft [makelaar] aan [gedaagden] :
“
Afgelopen vrijdag verliepen de uitgestelde data voor de ontbindende voorwaarden en bankgarantie/waarborgsom. Daarmee zijn er geen ontbinden voorwaarden meer en is de koop definitief geworden. Graag vernemen wij per ommegaande wanneer de bankgarantie conform artikel 5 van de koopovereenkomst bij de notaris is en of de afgesproken datum van 16 april 2018 voor de overdracht gehaald wordt.”
2.23.
Bij whatsapp-bericht van 3 april 2018 bericht [gedaagde sub 1] aan [makelaar] :
“
Wij hadden gehoopt dat zoals afgesproken met de betaling van € 8000,- de druk van de ketel zou zijn qua tijdspanne. Wij hebben ook niet getekend voor de nieuwe data van de termijnen, juist omdat is gebleken dat alles langer duurt dan we allemaal wensen. Dat heb ik ook meerdere keren aangegeven. Na het gesprek met de familie Bron gingen wij er ook vanuit dat dit met wederzijdse instemming was.
”
2.24.
Bij brief van 16 april 2018 aan [gedaagden] heeft [makelaar] [gedaagden] in gebreke gesteld in verband met het niet tijdig afgeven van een bankgarantie/ waarborgsom en het niet afnemen van de woning. Namens [eisers] is verzocht en gesommeerd om uiterlijk op 24 april 2018 de tekortkoming op te heffen en de verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst alsnog na te komen. In de brief is het recht voorbehouden bij niet nakoming van de verplichtingen de koopovereenkomst te ontbinden. Voorts is aangezegd dat de binnen- en buitengerechtelijke kosten geheel voor rekening van [gedaagden] zullen komen. Ook is aangegeven dat [eisers] aanspraak maakt op vergoeding van de als gevolg van de tekortkoming geleden en nog te lijden schade. Namens [eisers] is het recht voorbehouden om de boete op te eisen conform de in de koopovereenkomst vastgestelde regeling.
2.25.
[gedaagden] heeft geen waarborgsom gestort noch een bankgarantie gesteld en ook is de woning niet aan hem geleverd.
2.26.
Bij brief van 1 mei 2018 aan [gedaagden] heeft [makelaar] namens [eisers] de koopovereenkomst ontbonden per 1 mei 2018, op grond van het bepaalde in artikel 11.1 van de koopovereenkomst. Voorts is in deze brief het volgende opgenomen:
“Als gevolg van deze ontbinding bent u cliënt de terstond opeisbare boete ad € 105.000,-, zoals vermeld in artikel 11.2 van de koopovereenkomst, verschuldigd. Cliënt behoudt zich het recht voor aanvullende schadevergoeding en verhaalskosten te vorderen.
”
2.27.
Op 27 juni 2018 heeft [eisers] de woning verkocht aan een derde voor een bedrag van € 1.040.000,-.
3
Het geschil
3.1.
[eisers] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht verklaart dat [gedaagden] tekort is geschoten in nakoming van de overeenkomst door:
niet uiterlijk op 30 maart 2018 de bankgarantie te stellen van € 105.000,- dan wel voor dit bedrag een waarborgsom te storten op de derdengeldrekening van de notaris, en
niet mee te werken aan de notariële akte van levering van de woning;
2. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst door [eisers] op 1 mei 2018 buitengerechtelijk is ontbonden;
3. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt om aan [eisers] € 105.000,- te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
4. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt om aan [eisers] € 4.024,16 te betalen ten titel van kosten van verhaal c.q. buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
5. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van het geding, te vermeerderen met wettelijke rente daarover, en
6. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de nakosten.
3.2.
Ter onderbouwing van deze vorderingen voert [eisers] het volgende aan.
[gedaagden] is zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nagekomen. [gedaagden] heeft geen bankgarantie afgegeven dan wel een waarborgsom gestort zoals vermeld in artikel 5 van de koopovereenkomst. Ook is de akte van levering van de woning niet gepasseerd op de tussen partijen afgesproken datum.
Nadat [gedaagden] bij e-mail van 12 februari 2018 aangaf de geplande leveringsdatum van 1 maart 2018 niet te zullen halen, hebben partijen met elkaar onderhandeld. Daaruit volgde dat de uiterste datum voor het stellen van een bankgarantie/het storten van een waarborgsom en de ontbindende voorwaarden werd gesteld op 30 maart 2018 en dat de leveringsakte gepasseerd zou worden op 16 april 2018. Mocht niet uitgegaan worden van deze data, dan gelden de eerder overeengekomen data nog. Voorts zijn partijen overeengekomen dat [gedaagden] op 23 februari 2018 € 8.000,- als waarborgsom bij de notaris zou storten welk bedrag enkel aan [eisers] zou worden uitbetaald als [gedaagden] de koop zouden ontbinden.
Aangezien [gedaagden] zijn afspraken niet is nagekomen, is hij de boete verschuldigd die partijen in de koopovereenkomst zijn overeengekomen. Er is geen reden om deze boete te matigen. Op grond van het bepaalde in artikel 11.2 van de koopovereenkomst dienen de kosten van verhaal door [gedaagden] te worden vergoed.
3.3.
[gedaagden] voert gemotiveerd verweer.
[gedaagden] betwist dat partijen naar aanleiding van de e-mail van 12 februari 2018 overeengekomen zijn dat de uiterste datum voor de bankgarantie/waarborgsom is gesteld op 30 maart 2018 en dat de datum voor de levering werd gesteld op uiterlijk 16 april 2018. Volgens [gedaagden] zijn partijen overeengekomen dat door het betalen van een bedrag van € 8.000,- de termijnen voor het stellen van een bankgarantie/het storten van een waarborgsom en het passeren van de leveringsakte niet langer meer zouden gelden. Dat partijen deze afspraken hebben gemaakt, blijkt onder meer uit het feit dat [gedaagden] de aanvullende overeenkomst die na het gesprek van 17 februari 2018 aan hem is gestuurd niet heeft getekend. [gedaagden] wijst voorts op de e-mail van 12 maart 2018, in het voorgaande opgenomen onder 2.18., waarin de zinsnede “
een door jullie gewenste overdrachtsdatum
” is opgenomen. Deze zinsnede is volgens [gedaagden] bewijs van het feit dat er tussen partijen geen termijn voor de overdracht meer gold. Voorts blijkt uit de e-mail van 19 maart 2018 dat de termijnen van 30 maart 2018 en 16 april 2018 niet zouden worden gehaald. Dit kan worden gezien als een beroep op de ontbindende voorwaarden. Uit het feit dat [eisers] niet op deze e-mail heeft gereageerd, blijkt dat de termijnen tussen partijen niet langer werden gehandhaafd. Tot slot wijst [gedaagden] erop dat het niet reëel is er vanuit te gaan dat hij bereid was een bedrag te betalen van € 8.000,- voor slechts enkele weken uitstel van de termijnen.
Indien de rechtbank van oordeel is dat [gedaagden] de contractuele boete dient te betalen, verzoekt [gedaagden] deze boete te matigen.
[gedaagden] betwist dat hij gehouden is de gevorderde kosten van verhaal te betalen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Om de vorderingen van [eisers] te kunnen beoordelen is van belang welke afspraken partijen hebben gemaakt nadat [gedaagden] per e-mail op 12 februari 2018 heeft aangegeven dat de geplande overdrachtsdatum van 1 maart 2018 niet gehaald zou worden. Partijen verschillen van mening over de inhoud van de afspraken zij hebben gemaakt tijdens het gesprek dat zij op 17 februari 2018 hebben gevoerd.
4.2.
Aanleiding voor het gesprek op 17 februari 2018 was de e-mail van 12 februari 2018 waarin [gedaagden] aangeeft dat de overdrachtsdatum van 1 maart 2018 door hem niet kan worden gehaald en verzoekt om verlenging van deze termijn. In de e-mail die [makelaar] namens [eisers] op 14 februari aan [gedaagden] zond, geeft de makelaar aan dat de termijnen verlengd kunnen worden tot 30 maart 2018 voor de bankgarantie/waarborgsom en de ontbindende voorwaarden en tot uiterlijk 16 april 2018 voor de overdracht indien aan twee voorwaarden wordt voldaan. Tussen partijen ontstaat vervolgens een discussie over het storten van een waarborgsom van € 10.000,- (welk bedrag op een later moment tot  € 8.000,- werd verlaagd). In de e-mailberichten die [makelaar] in deze discussie aan [gedaagden] heeft gezonden en die zijn opgenomen in het voorgaande onder 2.9, 2.11 en 2.13, verwijst [makelaar] steeds naar hetgeen hij heeft geschreven in de e-mail van 14 februari 2018.
4.3.
Na deze e-mailwisseling heeft vervolgens op 17 februari 2018 het hiervoor bedoelde gesprek tussen partijen plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat partijen tijdens dit gesprek niet uitdrukkelijk over de voor de bankgarantie/waarborgsom geldende datum en de leveringsdatum hebben gesproken. Volgens [eisers] heeft [gedaagden] aangegeven dat hij nog tweeënhalve week nodig had en dan nog zo’n drie weken voor de aanvraag van de hypotheek; [eisers] heeft daaruit geconcludeerd dat de termijnen van 30 maart 2018 en 16 april 2018 haalbaar waren. [gedaagden] heeft verklaard enkel te hebben aangegeven hoeveel tijd hij inschatte nodig te hebben voor de onderzoeken en ervan uit te zijn gegaan dat met het betalen van het bedrag van € 8.000,- de overeengekomen data waren komen te vervallen.
Vast staat wel dat partijen tijdens dat gesprek hebben afgesproken dat [gedaagden] een waarborgsom van € 8.000,- zou storten op de derdenrekening van de notaris, hetgeen [gedaagden] ook heeft gedaan.
4.4.
[eisers] beroept zich op de rechtsgevolgen van het door hem gestelde feit dat partijen zijn overeengekomen dat de termijn voor het stellen van de bankgarantie werd verlengd tot 30 maart 2018 en de leveringsdatum tot 16 april 2019. [gedaagden] heeft de juistheid van die gestelde afspraak betwist. Op grond van artikel 150 van het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) rust op [eisers] de bewijslast daarvan.
4.5.
Naar het oordeel van de rechtbank is [eisers] niet in dat bewijs geslaagd. De aanleiding voor het gesprek van 17 februari 2018 tussen partijen was, zo blijkt uit de e-mailwisseling, weergegeven onder 2.6 tot en met 2.13, dat partijen niet tot overeenstemming kwamen over de betaling van een waarborgsom van € 8.000,- in combinatie met de verlenging van de termijnen voor het stellen van de bankgarantie/waarborgsom en de levering van de woning. Het enkele feit dat [gedaagden] heeft ingestemd met de betaling van het bedrag van € 8.000,- tijdens dat gesprek, rechtvaardigt niet zonder meer de conclusie dat hij plotseling over zijn tot dan toe bestaande bezwaren was heengestapt en wél instemde met de combinatie van afspraken. Vast staat, zoals gezegd, dat niet uitdrukkelijk over de data van 30 maart 2018 respectievelijk 16 april 2018 is gesproken op 17 februari 2018. Daaruit volgt dat onduidelijkheid bestaat over het antwoord op de vraag of partijen al dan niet overeenstemming hebben bereikt over die twee data. Die onduidelijkheid wordt niet weggenomen door de gebeurtenissen na 17 februari 2018. Weliswaar wordt een door [eisers] ondertekende aanvullende overeenkomst, waarin de afspraken die volgens hem zijn gemaakt zijn opgenomen, aan [gedaagden] toegezonden, maar deze aanvullende overeenkomst is door [gedaagden] niet ondertekend en er is niet gebleken van actie van [eisers] om [gedaagden] alsnog tot ondertekening te bewegen. Doen of nalaten van de makelaar van [eisers] in dit verband wordt aan [eisers] toegerekend. Daarnaast heeft [eisers] niet gereageerd op de e-mail van [gedaagden] van 19 maart 2018, waaruit blijkt dat de termijnen die volgens [eisers] zouden zijn afgesproken, niet worden gehaald.
Wel blijkt uit een en ander dat beide partijen ervan uitgingen dat [gedaagden] na 17 februari 2018 nog kon voldoen aan zijn verplichtingen met betrekking tot de bankgarantie/waarborgsom en het afnemen van de woning en dus dat de eerder overeengekomen data waren komen te vervallen.
4.6.
Uit het voorgaande volgt dat niet is komen vast te staan dat partijen hebben afgesproken dat de data van 30 maart 2018 respectievelijk 16 april 2018 zouden gelden, dan wel dat zou worden teruggevallen op de eerder overeengekomen data (het standpunt van [eisers] ) en evenmin dat zij hebben afgesproken dat er geen termijnen meer zouden gelden (het standpunt van [gedaagden] ). Omdat de bewijslast in deze procedure op [eisers] rust, komt die onduidelijkheid voor zijn rekening. De vorderingen van [eisers] zullen daarom worden afgewezen.
4.7.
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
griffierecht		€ 	1.565,-
salaris advocaat
€	3.414,-
(2,0 punten x tarief € 1.707,-)
€	4.979,-
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 4.979,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de 15e dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Auwerda en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2019.
type: MKG
coll: SA