ECLI:NL:RBAMS:2020:1461
Rechtbank AMS — Uitspraak 


RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 19/1996
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 maart 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2018 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [de woning] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 492.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2018 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 26 februari 2019 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 20 februari 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [de persoon 1] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Oderkerk, vergezeld door [de persoon 2] (taxateur).
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een historische bovenwoning.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2017. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiser heeft een taxatierapport overgelegd om dit standpunt te onderbouwen. Op de zitting heeft eiser zich op het standpunt gesteld dat hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 454.000,-.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 492.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adressen] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Heeft de heffingsambtenaar zijn waarde voldoende aannemelijk gemaakt?
8. Eiser heeft aangevoerd dat [adres] geen goed vergelijkingsobject is, omdat dit object 14 maanden voor de waardepeildatum is verkocht. Ook is dit object volgens eiser niet goed vergelijkbaar, omdat het geen openbare transactie is geweest waardoor er geen verkoopgegevens bekend zijn.
9. Volgens de heffingsambtenaar is dit object wel goed vergelijkbaar. Het object is weliswaar 14 maanden voor de waardepeildatum verkocht, maar de verkoopprijs is op basis van marktgegevens van vergelijkbare panden gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Daarnaast is de verkoopprijs van dit object vergeleken met verkoopprijzen van vergelijkbare objecten rondom de verkoopdatum en daarbij is geen afwijking geconstateerd, aldus de heffingsambtenaar.
10. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar niet en is van oordeel dat dit object niet voldoende vergelijkbaar is. De rechtbank acht van belang dat er niets bekend is over de aard van de transactie, omdat de woning niet openbaar is aangeboden. Ook is er geen inzicht in de kwaliteit en het onderhoud van dit object. Door deze factoren blijft onduidelijk of de prijs marktconform is geweest. De heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt dat dit het geval is. In dit verband speelt ook een rol dat de heffingsambtenaar de correctie van de verkoopprijs naar de waardepeildatum (14 maanden later) onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Bovendien is de m²-prijs van dit object een stuk hoger dan de
m²-prijs van de andere twee vergelijkingsobjecten. Dit alles in samenhang bezien, vindt de rechtbank dat de heffingsambtenaar dit object niet aan zijn vergelijking ten grondslag heeft kunnen leggen.
11. Dit betekent dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De gemiddelde m²-prijs van de overige twee vergelijkingsobjecten ( [adressen] ) ligt namelijk ruim € 230,- lager dan de gemiddelde m²-prijs die de heffingsambtenaar tot uitgangspunt heeft genomen in zijn vergelijking. Daar komt nog bij dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een oppervlakte voor het woningdeel van 97 m², terwijl op de zitting duidelijk is geworden dat deze oppervlakte 95 m² is. De heffingsambtenaar heeft de waarde van € 492.000,- dus niet aannemelijk gemaakt.
Heeft eiser zijn waarde voldoende aannemelijk gemaakt?
12. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser zijn waarde van € 454.000,- aannemelijk heeft gemaakt. In het taxatierapport van eiser zijn de bergingen bij de vergelijkingsobjecten telkens getaxeerd op € 600,- per m². Gemachtigde van eiser heeft op de zitting erkend dat dit veel te laag is voor Amsterdamse begrippen, zeker gelet op de ligging van de objecten. Dit betekent dat eiser de door hem voorgestane waarde ook niet aannemelijk heeft gemaakt.
13. De rechtbank zal de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2018 daarom zelf schattenderwijs bepalen. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden stelt de rechtbank de waarde vast op € 460.000,-.
Conclusie
14. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak vernietigen. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor 2018 te bepalen op een bedrag van € 460.000,-.
15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
16. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 261,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 1).
17. Daarnaast dient de heffingsambtenaar de kosten te vergoeden voor het taxatierapport van de woning. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796) vast op € 128,26 (2 uur, € 53,- per uur, vermeerderd met 21% BTW). In totaal bedragen de door de heffingsambtenaar aan eiser te vergoeden proceskosten (voor kosten rechtsbijstand en taxatiekosten) dus € 1.700,26.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2018 vast op
€ 460.000,-;
bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.700,26.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A.W. Jansen, rechter, in aanwezigheid van mr. A.R. Vlierhuis, griffier
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2020.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.