ECLI:NL:GHARL:2020:3731
Gerechtshof ARL — Uitspraak 


GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.245.377/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 5884594 UC EXPL 17-5386)
arrest van 12 mei 2020
in de zaak van
[appellante]
,
wonende te [A] ,
appellante in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna:
[appellante]
,
advocaat: mr. H. de Groen, kantoorhoudend te Soest,
tegen
[geïntimeerde]
,
wonende te [B] ,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna:
[geïntimeerde]
,
advocaat: mr. A.I. de Haan, kantoorhoudend te Amersfoort.
1
Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het bestreden vonnis van 7 maart 2018, gewezen door de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, en het daaraan voorafgegane tussenvonnis van 20 september 2017, waarbij een comparitie van partijen is bepaald.
2
Het geding in hoger beroep
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 6 juni 2018,
- de memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, met producties,
- de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, tevens houdende wijziging van eis, met producties,
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, met productie,
- de briefwisseling waarbij partijen desgevraagd te kennen hebben gegeven prijs te stellen op schriftelijke afdoening van deze zaak.
2.2.
Partijen hebben de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en het hof heeft vervolgens arrest bepaald.
3
De vaststaande feiten
3.1.
Met ingang van 30 september 2015 heeft [geïntimeerde] op grond van een schriftelijke huurovereenkomst van [appellante] een zelfstandige woonruimte gehuurd, die deel uitmaakt van het pand aan de [a-straat] 54 te [A] (hierna: de woning of het gehuurde). De huurprijs bedraagt € 750,00 per maand (€ 650,00 kale huurprijs en € 100,00 per maand aan voorschot voor gas, water en licht). Conform huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] bij aanvang van de huur een waarborgsom van (2 x € 650,00 =) € 1.300,00 aan [appellante] betaald.
3.2.
In artikel 2 van de huurovereenkomst is, voor zover thans van belang, bepaald dat de huurovereenkomst is aangegaan
“voor de minimale duur van twaalf maanden, ingaande op 30 sep 2015 en eindigende op 30 sep 2016 (mits) na opzegging door een der partijen aan de andere met inachtneming van een opzegtermijn van acht weken voor de genoemde einddatum”
.
In artikel 3 van de huurovereenkomst is onder andere bepaald dat huurbetaling
“telkens bij voorruit betaling, uiterlijk voor de eerste dag van iedere (...) maand”
moet worden voldaan en dat
“De eerste huurtermijn verschijnt en moet betaald worden op: 30 sep 2015 en de tweede op: 31 okt 2015 en zo vervolgens.”
Verder is in artikel 3 onder meer opgenomen:
“ (…) Aan het einde van de huurovereenkomst zal een eindopname plaatsvinden. Indien bij deze opname blijkt dat de huurder niet heeft voldaan aan zijn verplichtingen tot herstel en eventuele ongedaan makingen van veranderingen is hij van rechtswege in verzuim en is verhuurder gerechtigd alle ten gevolge daarvan noodzakelijke werkzaamheden op kosten van huurder te (doen) uitvoeren. (…)
Het eventuele verzoek tot verlenging huurcontract of beëindiging - middels voorgeschreven wijze van opzegging - dient door huurder minimaal acht weken voor de datum van einde contract plaats te vinden. (…)”.
3.3.
Tussen partijen is onenigheid ontstaan.
3.4.
[geïntimeerde] heeft tot en met november 2016 maandelijks de huurtermijnen voldaan.
3.5.
Bij e-mail van 6 december 2016 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] medegedeeld:
“(…) Wat ik van het wijkteam begrepen heb, wil je van mij een mailtje ontvangen over wanneer ik uit de woning vertrek en wanneer je kunt gaan bouwen. Na een aantal serieuze bedreigingen van je vriend ben ik vanaf november op advies van de politie al uit de woning getrokken wat je zelf ook weet
aangezien ik er al een maand niet meer woon en overigens wel gewoon huur hebt betaald die ik
eigenlijk terug zou moeten krijgen (…).
Omdat ik zonder pardon de woning uit gedonderd ben vind ik het handig de huur officieel op te
zeggen om niet in de problemen te komen met de belasting want je hebt me al genoeg problemen
veroorzaakt. Omdat je zo laat met deze oplossing komt kan dat dus vanaf 31 december, prima.(…)
Ik hoop deze week en anders volgende week mijn spullen weg te kunnen halen want door alle
hectiek (maar ook heeeel veel extra kosten) die jij in mijn leven veroorzaakt hebt kan ik dat even
1,2,3, betalen en regelen.
Tegen die tijd wil ik niet dat je gaat bouwen want ik vertrouw jou, noch je mannetjes met mijn
spulletjes niet. Nadat de huur opgezegd is wil ik binnen twee weken mijn twee maanden borg terug,
anders ga ik daar stappen aan ondernemen. Ook wil ik bij de bezichtiging iemand meenemen, want
alle gebreken aan het huis zijn van jouw eigen beunhazen verbouwing, ook de huurcommissie is hier
al lang en breed van op de hoogte maar ik wil iemand ter bewijs mee. (…)”.
3.6.
Bij e-mail van 22 december 2016 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] te kennen
gegeven:
“(…) Mijn spullen haal ik weg voor 31 december, dat is wat ik in mijn vorige mail aangaf. Ik ben eind Oktober al verhuisd, iets wat u ook al geruime tijd duidelijk weet. Omdat ik als het ware door de dreiging weggejaagd ben zonder dat ik zelf weg wou, en geen middelen en geld had om te verhuizen, heb ik niet het geld gehad dit snel te kunnen doen en mij ook niet officieel uit kunnen schrijven, ik was als het ware dakloos. Vandaar dat ik mij uitschrijf op 31 december (…). (…)  Ik huur de woning al niet meer in november waar ik immers wel gewoon huur voor heb betaald. Dus huur voor december ben ik niet genoodzaakt te betalen.
Ik woon er niet (…). Ik laat u volgende week weten wanneer de eindschouwing is en ik zal daar met een derde aanwezig zijn. Dat u het slot vervangt op mijn kosten ben ik niet met u eens. Ook ben ik het niet met u eens een incasso op mij te verhalen voor een huur in een object waar ik niet woonachtig ben (…). (…)
Ik wil van u na 31 december binnen twee weken netjes mijn (…) borg terug (…). (…) zoals ik u al gezegd heb woon ik al anderhalve maand niet meer in de woning op de [a-straat] . Voor mijn post verzet ik alles 31 december, ik heb u alles netjes laten weten. Als u gewild had dat ik mijn spullen eerder weg had gehaald had u dat moeten zeggen, en er niet achteraf huur voor moeten rekenen. Want daar was helemaal niets over afgesproken. (…)”.
3.7.
[geïntimeerde] heeft het gehuurde op 30 december 2016 ontruimd.
3.8.
Bij e-mail van 31 december 2016 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] laten weten:
“(…) Zoals u weet is het huis gisteren ontruimd. (...)
Ik heb genoeg onkosten door uw wangedrag gehad. Ik ga weg zoals u mij gebied en het zo moeilijk heeft gemaakt de laatste tijd en nog maakt u het mij moeilijk. Zoals wij beiden weten verkrijg ik nog (…) borg van u gaarne binnen twee weken (…).
Ik heb u de eindinspectie laten doen door u, wat u halsoverkop met een derde door mijn verhuizing kwam doen (…). Ik heb hier verder niets meer over gehoord, als u iets aan te merken had had ik dat moeten vernemen dus bij deze is het uitgesloten dat dit niet het geval is, u bent zelf helaas wederom alweer nalatig.
Ook heeft u voor mij alle gelegenheid weggenomen om mijn afval weg te gooien (…) dus de vier lege bananendozen kon ik helaas niet weggooien. (…)”.
3.9.
Bij brief van 3 februari 2017 heeft de toenmalige advocaat [NAAM][appellante] aan [geïntimeerde] medegedeeld:
“(…) U heeft op 6 december 2016 per mail de huur opgezegd tegen 31 december 2016. Gezien de opzegtermijn kon u toen echter niet eerder opzeggen dan tegen 28 februari 2017. Dat betekent dat u de huur over december 2016 (…) en de huur over januari en februari 2017 nog moet betalen.
Daarnaast heeft u de woonruimte verlaten zonder dat u cliënte in staat heeft gesteld samen met u een opname te doen van de staat waarin u de woonruimte heeft achtergelaten. Dit terwijl cliënte u
uitdrukkelijk had verzocht hiervoor een afspraak te maken wat u ook had toegezegd. (…)
Cliënte heeft na uw vertrek moeten constateren dat u de woonruimte in een slechte staat heeft achtergelaten. U heeft schades niet laten herstellen en op bepaalde punten lijkt het er sterk op dat u bewust zaken heeft beschadigd. Dat geldt met name voor de badkamer waar cliënte heeft geconstateerd dat u de toiletpot heeft laten verstoppen door er beton in te storten en waar de plafonnière ook bewust vernield lijkt. Het zelfde geldt voor de kachel (…) en de kraan in de keuken. Cliënte heeft een voorlopige schatting gemaakt van alle schadeposten.
Daarbij komt ook de kosten voor het vervangen van het deurslot nu u in strijd met het
uitdrukkelijke verbod in de huurovereenkomst een extra sleutel had laten bijmaken welke u niet bij cliënte heeft afgegeven.
Naast drie maanden huur en servicekosten, € 2.250,-- vordert cliënte een bedrag van € 4.600,-- wegens herstelkosten waarbij cliënte het herstel zelf zal (laten) uitvoeren. Daarnaast maakt cliënte aanspraak op de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten (…). Zij zal de door u betaalde waarborgsom hiermee verrekenen. (...)”.
3.10.
Partijen zijn niet tot een oplossing gekomen. Een eindafrekening servicekosten heeft [geïntimeerde] niet van [appellante] ontvangen. Terugbetaling van de waarborgsom door [appellante] alsook betaling van de huurtermijnen en schadevergoeding door [geïntimeerde] zijn uitgebleven.
4
Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1.
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd [appellante] te veroordelen tot betaling van de waarborgsom van € 1.300,00, vermeerderd met de wettelijke rente en buitengerechtelijke invorderingskosten. Verder heeft zij, samengevat, gevorderd [appellante] te veroordelen om een eindafrekening gas, water en licht over de periode 1 september 2015 tot en met oktober 2016 op te stellen en haar te veroordelen tot terugbetaling van het op grond daarvan aan [geïntimeerde] toekomende bedrag, op straffe van een dwangsom. Een en ander met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.
4.2.
[appellante] heeft in eerste aanleg in reconventie, samengevat, gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 7.221,32, bestaande uit de huurtermijnen voor december 2016 en januari 2017, servicekosten voor december 2016, herstelkosten, administratieve en juridische kosten.
4.3.
Bij tussenvonnis van 20 september 2017 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald, die op 4 december 2017 is gehouden.
4.4.
Bij het bestreden eindvonnis van 7 maart 2018 heeft de kantonrechter, kort gezegd, in conventie [appellante] veroordeeld om een eindafrekening op te stellen van het door [geïntimeerde] verbruikte gas, water en licht over de periode 1 september 2015 tot en met 31 januari 2017 alsmede om het alsdan aan [geïntimeerde] toekomende bedrag aan haar te voldoen, op straffe van een dwangsom. De kantonrechter heeft de proceskosten in conventie gecompenseerd en het meer of anders gevorderde afgewezen. De vordering in reconventie heeft de kantonrechter afgewezen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.
4.5.
De kantonrechter heeft daartoe, kort gezegd, overwogen en geoordeeld als volgt.
Vaststaat dat [geïntimeerde] met instemming van [appellante] ook na 30 september 2016 van het gehuurde gebruik heeft gemaakt en de huur bij e-mail van 6 december 2016 heeft opgezegd. Krachtens het bepaalde in artikel 7:271 BW is de huurovereenkomst met inachtneming van de voor [geïntimeerde] geldende opzegtermijn beëindigd per 31 januari 2017. Vaststaat voorts dat [geïntimeerde] tot en met november 2016 huur heeft betaald. Dat betekent dat zij over de periode 1 december 2016 tot en met 31 januari 2017 nog huur aan [appellante] verschuldigd is.
[appellante] heeft onvoldoende betwist dat op 30 december 2016 een eindinspectie heeft plaatsgevonden. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [appellante] kennelijk niet direct heeft gereageerd op de e-mail van [geïntimeerde] van 31 december 2016 en een e-mail van [geïntimeerde] van 10 januari 2017, waarin [geïntimeerde] eveneens de eindinspectie aan de orde heeft gesteld en heeft opgemerkt daarop niets van [appellante] te hebben vernomen. Eerst bij brief van haar toenmalige advocaat [NAAM]3 februari 2017 is van de zijde van [appellante] op de mededelingen van [geïntimeerde] over de eindinspectie gereageerd. Gelet op het tijdsverloop kan dit niet als een adequate en tijdige reactie worden beschouwd. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellante] haar tijdens de eindinspectie niet gewezen op schade. [appellante] heeft dit niet betwist. Partijen zijn het erover eens dat bij de eindinspectie niets op papier is gezet. Partijen zijn het oneens over de vraag of er in 2015 bij aanvang van de huurovereenkomst een voorinspectie is geweest. Gesteld noch gebleken is dat er een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Nu er geen beschrijving is opgemaakt, wordt de oplevering door [geïntimeerde] op grond van artikel 7:224 lid 2, tweede zin BW als correct verondersteld, namelijk in overeenstemming met de staat bij aanvang van de huur. Dat de staat van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst anders was dan bij de aanvaarding van het gehuurde, is door [appellante] onvoldoende onderbouwd en door [geïntimeerde] gemotiveerd betwist. Het door [appellante] daartoe overgelegde overzicht met een omschrijving van de volgens haar geleden schade, met vermelding van kosten, is zonder feitelijke onderbouwing van de stelling dat die schade door toedoen van [geïntimeerde] is ontstaan onvoldoende.
De kantonrechter begrijpt dat [appellante] zich beroept op verrekening. Dit beroep slaagt, nu [geïntimeerde] nog twee huurtermijnen verschuldigd is aan [appellante] , ten aanzien van het door [geïntimeerde] gevorderde bedrag aan waarborgsom. Hieruit volgt dat de vordering in conventie tot terugbetaling van de waarborgsom en ook de vordering in reconventie voor zover de betaling van de huurtermijnen betreffende worden afgewezen.
[appellante] heeft een berekening van de servicekosten in het geding gebracht en vordert betaling hiervan door [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft de juistheid van deze berekening betwist. Gelet op deze gemotiveerde betwisting is de vordering van [appellante] op dit punt onvoldoende onderbouwd. Vaststaat dat [geïntimeerde] geen eindafrekening servicekosten heeft ontvangen. Gelet op het bepaalde in artikel 7:259 BW zal de vordering van [geïntimeerde] tot het opstellen van een eindafrekening toegewezen worden over de periode van 1 september 2015 tot en met 31 januari 2017, met matiging van de gevorderde dwangsom.
Voor het overige zal het gevorderde, zowel in conventie als in reconventie, afgewezen worden, aldus de kantonrechter.
5
De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1.
[appellante] heeft in principaal hoger beroep na wijziging van eis, onder aanvoering van drie grieven, gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en in conventie [geïntimeerde] niet-ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen, althans haar deze te ontzeggen of deze af te wijzen en in reconventie [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van i) € 141,64 aan achterstallige servicekosten en ii) € 6.301,89 aan schadevergoeding, telkens te vermeerderen met de wettelijke rente. Een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in conventie en in reconventie in beide instanties.
5.2.
[geïntimeerde] heeft de grieven bestreden en incidenteel hoger beroep ingesteld. Zij heeft na eiswijziging, onder aanvoering van één grief, gevorderd het bestreden vonnis deels te vernietigen. Zij heeft gevorderd [appellante] in conventie te veroordelen tot i) terugbetaling van € 775,27 dan wel subsidiair € 619,98 aan te veel betaalde voorschotten voor servicekosten over de periode van 1 september 2015 tot 1 februari 2017 en ii) tot terugbetaling van een deel van de waarborgsom groot € 650,00, telkens te vermeerderen met de wettelijke rente, onder bekrachtiging van het vonnis voor het overige. Een en ander met veroordeling van [appellante] in de proceskosten in beide instanties.
5.3.
[appellante] heeft de grief in het incidenteel hoger beroep bestreden.
In incidenteel hoger beroep
5.4.
Het hof ziet aanleiding allereerst de grief in incidenteel hoger beroep te beoordelen.
5.5.
[geïntimeerde] komt met haar grief op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst, uitgaande van opzegging door [geïntimeerde] per e-mail van 6 december 2016, is beëindigd per 31 januari 2017.
[geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst per 31 december 2016 is beëindigd. Zij voert daartoe aan dat zij door voortdurende pesterijen van de kant van [appellante] , na bedreigingen door haar en haar vriend en op advies van de politie, al eind oktober 2016 uit het gehuurde is vertrokken en dat gesteld kan worden dat de huurovereenkomst, omdat haar spullen zich toen nog in het gehuurde bevonden, met wederzijds goedvinden per 31 december 2016 is beëindigd. Zij verwijst in dat verband naar haar e-mail van 6 december 2016, waarin zij uitsluitend om problemen met de belastingdienst (huurtoeslag) te voorkomen, toch de huur opzegt en wel per 31 december 2016, en een e-mail van [appellante] van 22 december 2016 aan [geïntimeerde] , waarin [appellante] - aldus [geïntimeerde] - erkent maanden geleden de huur te hebben opgezegd aan [geïntimeerde] en [geïntimeerde] extra tijd te hebben gegeven om te verhuizen. Ook verwijst ze naar een e-mail van [appellante] , eveneens van 22 december 2016, aan [geïntimeerde] , waarin [appellante] - aldus [geïntimeerde] - slechts huur over december 2016 vordert en
“niet”
reageert
“op een eventuele opzegtermijn, want ook zij wenst de huurovereenkomst per 31 december te beëindigen.”
5.6.
Ook het hof komt tot het oordeel dat de huurovereenkomst per 31 januari 2017 is beëindigd. Het hof onderschrijft hetgeen de kantonrechter op dit punt aan zijn oordeel ten grondslag heeft gelegd.
De e-mailberichten waarnaar [geïntimeerde] heeft verwezen, leiden het hof niet tot een ander oordeel. Bij e-mail van 22 december 2016 om 19.34 uur heeft [appellante] te kennen gegeven dat de huur over december 2016 in rekening zal worden gebracht
“bij nalaten betaling”
en heeft zij laten weten onder meer de zin
“Voor mijn post verzet ik alles 31 december, ik heb u alles netjes laten weten”
uit een eerdere e-mail van [geïntimeerde] van 22 december 2016 onbegrijpelijk te vinden en daar daarom niet verder op in te gaan. Hieruit kan niet worden afgeleid dat [appellante] geen aanspraak wenste te maken op later nog te vervallen huurtermijnen. Indien [geïntimeerde] met de hiervoor letterlijk geciteerde stelling over de opzegtermijn bedoelt te stellen dat uit de e-mail kan worden afgeleid dat [appellante] het goed vond dat de huur zou eindigen zonder inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn, is ook dit niet juist. [appellante] geeft slechts aan niet op een eerdere
e-mail van [geïntimeerde] in te gaan, omdat zij deze onbegrijpelijk vindt. Bij e-mail van 22 december 2016 om 20.45 uur heeft [appellante] aan [geïntimeerde] onder meer te kennen gegeven:
“Vaststaat dat ik u maanden geleden heb verzocht om op te stappen vervolgens stelde u dat u extra tijd nodig had om te verhuizen. Die extra tijd heb ik je gegeven en is nu ten einde.”
Hierin valt, zeker bezien tegen de achtergrond dat [appellante] in deze e-mail [geïntimeerde] waarschuwt actie te ondernemen onder meer wat betreft de inspectie van het gehuurde, noch een erkenning van huuropzegging door [appellante] , noch instemming van [appellante] met beëindiging van de huurovereenkomst per 31 december 2016 te lezen.
Ook als de e-mail van [geïntimeerde] van 6 december 2016 zo zou worden gelezen dat zij de huur per 31 december 2016 wenste te beëindigen, kan uit de e-mails van [appellante] van 22 december 2016 niet worden opgemaakt dat zij hiermee instemde.
5.7.
Aan het door [geïntimeerde] gedane bewijsaanbod met betrekking tot de gang van zaken rond de huurbeëindiging gaat het hof voorbij als niet ter zake dienend. Immers ook als de stellingen van [geïntimeerde] over de gang van zaken rond de huurbeëindiging (pesterijen en bedreigingen van de kant van [appellante] ) juist zouden zijn, kunnen deze niet tot het oordeel leiden dat [appellante] met een beëindiging van de huurovereenkomst per 31 december 2016 instemde. Ook overigens wordt het bewijsaanbod van [geïntimeerde] als niet ter zake dienend afgewezen, omdat er door haar geen feiten of omstandigheden zijn gesteld die niet vaststaan en die, indien zij na bewijslevering wel zouden komen vast te staan, tot andere beslissingen zouden kunnen leiden.
In principaal hoger beroep
5.8.
Daarmee komt het hof toe aan de beoordeling van de grieven in principaal hoger beroep.
5.9.
Met
grief 1
komt [appellante] op tegen de beslissingen van de kantonrechter ten aanzien van de servicekosten.
Volgens [appellante] heeft de kantonrechter ten onrechte haar vordering tot betaling door [geïntimeerde] van € 84,05 aan servicekosten afgewezen. Ook heeft de kantonrechter volgens [appellante] , die zich daarbij beroept op artikel 7:259 BW, ten onrechte de vordering van [geïntimeerde] tot het opstellen van een eindafrekening servicekosten door [appellante] , met veroordeling van [appellante] om het alsdan aan [geïntimeerde] toekomende bedrag aan haar te voldoen onder de last van een dwangsom, toegewezen. [appellante] heeft een nieuwe eindafrekening servicekosten in het geding gebracht en vordert thans betaling van
€ 141,64 aan servicekosten.
5.10.
Het hof stelt voorop dat [appellante] in eerste aanleg een berekening gas, water en licht in het geding heeft gebracht. [geïntimeerde] heeft deze berekening gemotiveerd betwist. Dat brengt met zich dat [appellante] hoe dan ook gehouden was een nieuwe eindafrekening servicekosten op te stellen, althans haar reeds overgelegde berekening nader te onderbouwen. Het beroep van [appellante] op artikel 7:259 BW, op grond waarvan de verhuurder de huurder elk jaar, binnen zes maanden, een naar de soort uitgesplitst overzicht (afrekening) van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte servicekosten moet verstrekken, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en op grond waarvan de verhuurder, desverzocht de huurder de gelegenheid biedt tot inzage van de aan de afrekening ten grondslag liggende werkelijke kosten, blijkende uit nota’s en andere bewijsstukken, doet daaraan niet af. Voor zover [appellante] met deze grief erover klaagt dat de kantonrechter minst genomen ook een veroordeling van [geïntimeerde] had moeten opnemen voor het geval uit de eindafrekening zou blijken dat [geïntimeerde] nog een bedrag verschuldigd was aan [appellante] , slaagt deze grief weliswaar, nu ten tijde van het vonnis geenszins duidelijk was of sprake was van teveel dan wel te weinig betaalde servicekosten door [geïntimeerde] , maar dit leidt niet tot toewijzing van de door [appellante] gevorderde servicekosten.
5.11.
[geïntimeerde] erkent in haar memorie van antwoord de vordering voor kosten van elektra en gas van € 807,41 en kosten van water van € 72,61 over de periode van 1 september 2015 tot 1 februari 2017. [geïntimeerde] erkent dat zij € 880,02 verschuldigd is over de huurperiode van zeventien maanden. Zij betwist het door [appellante] gevorderde bedrag van € 451,46 aan heffingen van gemeente en hoogheemraadschap alsook het gevorderde bedrag van
€ 110,16 aan boilerhuur.
5.12.
Het hof stelt voorop dat de heffingen van gemeente en hoogheemraadschap niet als servicekosten doorberekend kunnen worden aan [geïntimeerde] .
In artikel 5 van de huurovereenkomst zijn partijen echter overeengekomen dat de huurder de
“van (semi)overheidswege met betrekking tot het gebruik van het gehuurde geheven lasten”
dient te dragen, zoals
“bijv. rioolbelasting, waterschap, gemeentelijke heffingen etc.”
, zodat bedoelde heffingen op grond van de huurovereenkomst voor rekening van [geïntimeerde] komen voor zover deze zijn geheven met betrekking tot het gebruik van het gehuurde.
[appellante] heeft dit deel van haar vordering onderbouwd met uitdraaien van het digitaal loket van haar aanslagen over de jaren 2015 tot en met 2017. Hieruit valt op te maken dat zij betaling vordert van de helft van de door haar aan heffingen betaalde bedragen over de periode september 2015 tot en met januari 2017. Hieruit valt echter niet op te maken dat een deel, laat staan de helft, van deze heffingen betrekking heeft op het gebruik van het gehuurde en derhalve voor rekening van [geïntimeerde] als huurder dient te komen. Weliswaar staat op de uitdraaien vermeld dat het om
“Rioolheffing gebruikers”, “WaterSysteemHeffing Gebruikers”
en afvalstoffenheffing voor een
“Meerpersoonshuishouden”
gaat, maar dat is onvoldoende om aan te kunnen nemen dat de helft van deze heffingen voor rekening van [geïntimeerde] dienen te komen.
Naar het oordeel van het hof dient de huur van de boiler (roerende apparatuur voor het verwarmen van water) in beginsel in de servicekosten meegenomen te worden. [appellante] heeft dit deel van haar vordering onderbouwd met het huurcontract van de boiler bij Eneco en een overzicht van afschrijvingen door Eneco. De door [appellante] aangetoonde kosten komen het hof redelijk voor en dienen derhalve door [geïntimeerde] te worden voldaan.
5.13.
Terecht heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat zij over de gehele huurperiode € 1.500,00 aan voorschot servicekosten heeft voldaan. Zij heeft immers over de maanden september 2015 tot en met november 2016 het voorschot servicekosten voldaan. De kale huur over december 2016 en januari 2017 is overeenkomstig het bestreden vonnis verrekend met de waarborgsom
van € 1.300,00.
[geïntimeerde] heeft voorts nog aangevoerd dat zij vanaf november 2016 al niet meer in het gehuurde verbleef, zodat de kosten voor elektra, gas en water volgens haar verminderd moeten worden met € 155,28 (3/17 x € 880,00). Het hof volgt haar hierin niet. Niet uit te sluiten valt immers dat ook als het gehuurde niet wordt bewoond, er toch kosten voor elektra, gas en water zijn.
5.14.
Dit betekent dat [geïntimeerde] recht heeft op restitutie van (€ 1.500,00 -/- € 880,02 -/-
€ 110,16 =) € 509,82.
5.15.
Met
grief 2
klaagt [appellante] over de beslissingen van de kantonrechter ten aanzien van de eindinspectie en met
grief 3
klaagt zij over de afwijzing van haar vordering tot schadevergoeding. Zij heeft in hoger beroep een aantal schadeposten laten vallen en vordert aanvullend vergoeding van schade door onprofessionele handelingen aan elektra in het gehuurde door de vader van [geïntimeerde] . In totaliteit vordert zij thans € 6.301,89 aan schadevergoeding. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen.
5.16.
Het hof stelt vast dat een beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst niet in het geding is gebracht, zodat het hof ervan uitgaat dat een dergelijke beschrijving niet is opgemaakt. Krachtens het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW wordt de huurder in dat geval, behoudens tegenbewijs door de verhuurder, verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat waarin het verkeert bij het einde van de huurovereenkomst.
Weliswaar is in artikel 8 van de huurovereenkomst bepaald dat het gehuurde op
“de ingangsdatum van de huur (…) in goede staat van onderhoud aan de huurder”
ter beschikking gesteld zal worden en dat als de huurder niet uiterlijk binnen veertien dagen na aanvang van de huurovereenkomst schriftelijk melding heeft gedaan van geconstateerde gebreken
“wordt aangenomen dat het gehuurde in goede staat van onderhoud verkeert en zonder (zichtbare) gebreken is.”,
maar dit kan niet worden opgevat als een beschrijving van het gehuurde in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW. De formulering van artikel 8 van de huurovereenkomst is te algemeen en te weinig gespecificeerd om als zodanig te kunnen worden aangemerkt.
[geïntimeerde] kon dus in beginsel volstaan met oplevering van het gehuurde in de staat waarin dit aan het einde van de huur verkeerde. Het is op grond van artikel 7: 224 lid 2 BW aan [appellante] om gemotiveerd te stellen en bij betwisting te bewijzen dat het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in een slechtere staat verkeerde dan bij aanvang van de huurovereenkomst.
De vraag of er al dan niet een eindinspectie heeft plaatsgevonden, zoals door [geïntimeerde] gesteld en door [appellante] bewist, kan in dat kader onbeantwoord blijven.
5.17.
Het hof is van oordeel dat [appellante] de gestelde schade onvoldoende heeft onderbouwd, zodat zij aan de op haar rustende stelplicht niet heeft voldaan. Zij heeft in dat verband grotendeels slechts stellingen herhaald die zij in eerste aanleg al had aangevoerd. Dit terwijl het, gelet op de betwisting daarvan door [geïntimeerde] in eerste aanleg, op haar weg had gelegen haar stellingen in hoger beroep nader te onderbouwen. Uit de stellingen van [appellante] en de door haar ter onderbouwing van de beweerdelijke schade in het geding gebrachte (aanvullende) stukken valt naar het oordeel van het hof niet op te maken dat er sprake is van schade (of bijvoorbeeld gebruikelijke slijtage), laat staan dat deze schade is veroorzaakt door [geïntimeerde] en of de beweerdelijke schade ook inderdaad is hersteld.
5.18.
Volgens [appellante] heeft [geïntimeerde] zonder toestemming een sleutel van het gehuurde laten bijmaken, heeft zij toegestaan dat anderen het gehuurde betraden terwijl zijzelf niet aanwezig was en heeft zij - zo begrijpt het hof - de extra sleutel bij beëindiging van de huurovereenkomst niet ingeleverd, waardoor [appellante] genoodzaakt was het deurslot te vervangen. Ter onderbouwing wijst [appellante] op een e-mail van [geïntimeerde] , een kostenbegroting en een (onduidelijke) foto van een slot.
[geïntimeerde] betwist de gestelde schade te hebben veroorzaakt en voert aan beide sleutels ingeleverd te hebben.
Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] haar vordering ook op dit punt onvoldoende onderbouwd. Dit alleen al omdat, daargelaten of [geïntimeerde] de sleutel al dan niet ingeleverd heeft, gesteld noch gebleken is dat [appellante] de beweerdelijke schade ook inderdaad heeft laten herstellen.
5.19.
[appellante] voert aan dat [geïntimeerde] meermaals kabels in de meterkast heeft
losgetrokken, waardoor [appellante] genoodzaakt was sloten op de meterkast te plaatsen. Ter onderbouwing heeft [appellante] een aankoopbon van een bouwmarkt en een (onduidelijke) foto van een hangslot in het geding gebracht.
[geïntimeerde] betwist de gestelde schade te hebben veroorzaakt.
Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] onvoldoende gesteld om daaruit te concluderen dat de kabels in de meterkast inderdaad zijn losgetrokken, laat staan dat de kabels zouden zijn losgetrokken door [geïntimeerde] , en [appellante] daardoor genoodzaakt was sloten op de meterkast te plaatsen.
5.20.
Volgens [appellante] heeft [geïntimeerde] cement in de wc en in de spoelbak van de keuken gegooid, waardoor er een verstopping is ontstaan en [appellante] genoodzaakt was om het riool en de afvoer te laten ontstoppen. Ter onderbouwing heeft zij een factuur van een riolerings-/ontstoppingsbedrijf overgelegd en een aantal (onduidelijke) foto’s.
[geïntimeerde] betwist de gestelde schade te hebben veroorzaakt.
Het hof is van oordeel dat [appellante] ook op dit punt onvoldoende heeft gesteld om daaruit te concluderen dat de werkzaamheden, uitgevoerd door het
riolerings-/ontstoppingsbedrijf, het gevolg waren van cement in de wc en de spoelbak, laat staan dat dit cement door [geïntimeerde] in de wc en de spoelbak is gegooid. Daarbij betrekt het hof dat de factuur dateert van 9 januari 2017, terwijl het cement eind 2016 in de wc en de spoelbak gegooid zou zijn, en dat op de factuur staat vermeld dat de werkzaamheden
“Hogedruk reiniging (…) hoofdriool”
betroffen, waarbij
“vuil-vet oplosser”
is gebruikt, hetgeen het hof, zonder nadere onderbouwing - die ontbreekt -, niet voorkomt als oplossing bij verstopping door cement.
5.21.
[appellante] stelt dat [geïntimeerde] in de badkamer een glazen plafonniere kapot heeft geslagen. Ter onderbouwing van de daardoor veroorzaakte schade verwijst zij naar een aankoopbon van een bouwmarkt, een begroting voor onder andere
“Werk in de badkamer”
en een aantal (onduidelijke) foto’s.
[geïntimeerde] betwist de gestelde schade te hebben veroorzaakt.
Het hof is van oordeel dat [appellante] haar vordering op dit punt onvoldoende onderbouwd heeft. De aankoopbon dateert van 19 augustus 2016, de werkzaamheden op de online-offerte zijn niet nader gespecificeerd en nergens kan uit opgemaakt worden dat de beweerdelijke schade ook inderdaad is hersteld.
5.22.
Volgens [appellante] heeft [geïntimeerde] verder in de badkamer tegels beschadigd, de keukenkraan losgetrokken, het bedieningspaneel van een kachel vernield en een spiegel in de badkamer onbruikbaar/kapot gemaakt. Ter onderbouwing wijst zij op kostenbegrotingen, een uitdraai van
“HaardenStore.nl”
met de aanschafprijs van een kachel, een uitdraai met de aanschafprijs van een spiegel, en een aantal (onduidelijke) foto’s.
[geïntimeerde] betwist de gestelde schade te hebben veroorzaakt.
Ook hier geldt dat [appellante] haar vordering onvoldoende onderbouwd heeft. Dit alleen al omdat de werkzaamheden op de online-offertes niet gespecificeerd zijn en nergens uit opgemaakt kan worden dat de beweerdelijke schade, nog daargelaten of deze door [geïntimeerde] is veroorzaakt, ook inderdaad is hersteld.
5.23.
[appellante] voert aan schoonmaakkosten te hebben gemaakt als gevolg van vervuiling, onnodige slijtage en niet verricht onderhoud door [geïntimeerde] . Ook heeft [geïntimeerde] schade aan en vlekken op de muren van het gehuurde veroorzaakt door deze niet schoon te maken, onvoorzichtigheid, vernielzucht en door het zonder overleg verrichten van werkzaamheden. Ter onderbouwing heeft [appellante] kostenbegrotingen voor glasbewassing en het verrichten van stuc- en schilderwerk en een aantal (onduidelijke) foto’s in het geding gebracht.
[geïntimeerde] betwist de gestelde schade te hebben veroorzaakt.
Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] niet voldoende gemotiveerd gesteld dat er inderdaad sprake is van schade, laat staan dat deze veroorzaakt is door [geïntimeerde] . Nog daargelaten dat gesteld noch gebleken is dat de beweerdelijke schade inderdaad is hersteld.
5.24.
Volgens [appellante] heeft [geïntimeerde] twee naambordjes van de gevel en een trekker uit de badkamer meegenomen. Ter onderbouwing heeft [appellante] bestelbevestigingen van
“naambordjes.nl”
van 2 november 2015 en 19 augustus 2016 en een (onduidelijke) foto overgelegd.
[geïntimeerde] erkent een naambordje met haar naam erop te hebben weggehaald. Dit naambordje had volgens [geïntimeerde] voor [appellante] geen waarde. [geïntimeerde] betwist een trekker te hebben meegenomen.
Ook hier heeft te gelden dat [appellante] de beweerdelijke schade onvoldoende heeft onderbouwd. Uit de bestelbevestiging valt op te maken dat in 2016 door [appellante] een naambordje met de tekst
“C. [geïntimeerde] ”
ten bedrage van € 9,50 is besteld. Niet valt in te zien welk belang [appellante] nog bij dit naambordje zou hebben na beëindiging van de huurovereenkomst. Dat [geïntimeerde] nog een naambordje zou hebben weggehaald en een trekker zou hebben meegenomen, is door [appellante] niet onderbouwd.
5.25.
[appellante] voert aan dat [geïntimeerde] door voortdurend met de deuren te smijten, op de trap te bonken en op de vloer te springen schade heeft veroorzaakt aan deur- en raamkozijnen, vensterbanken en de trap. Ter onderbouwing heeft zij kostenbegrotingen en een aantal (onduidelijke) foto’s overgelegd. [geïntimeerde] betwist de gestelde schade te hebben veroorzaakt.
Het hof is van oordeel dat [appellante] niet voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat er inderdaad sprake is van schade, laat staan dat deze veroorzaakt is door [geïntimeerde] . Anders dan [appellante] stelt, heeft zij geen factuur maar slechts een kostenbegroting ten aanzien van de schade aan de trap overgelegd. Gesteld noch gebleken is ook dat de beweerdelijke schade inderdaad is hersteld.
5.26.
Volgens [appellante] heeft [geïntimeerde] , zonder haar wetenschap of toestemming, meermaals door haar vader werkzaamheden laten uitvoeren aan het elektriciteitsnetwerk. Aangezien [geïntimeerde] nooit heeft laten weten welke werkzaamheden, waarom en waar deze zijn uitgevoerd, heeft [appellante] zich genoodzaakt gezien een woning-apk te laten uitvoeren. Ter onderbouwing hiervan heeft zij een kostenbegroting in het geding gebracht.
[geïntimeerde] kan zich hierin niet vinden. Volgens haar heeft haar vader één kleine reparatie aan de elektra verricht, maar is er geen reden tot controle van de hele woning.
Het hof is van oordeel dat [appellante] niet voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat  een apk-controle van de hele woning noodzakelijk is ten gevolge van werkzaamheden door de vader van [geïntimeerde] aan elektra in het gehuurde. Nog daargelaten dat gesteld noch gebleken is dat de beweerdelijke controle inderdaad is uitgevoerd.
5.27.
Aan nadere bewijslevering ter zake de beweerdelijk door [geïntimeerde] aan het verhuurde veroorzaakte schade komt het hof niet toe, nu [appellante] op dit punt niet aan haar stelplicht heeft voldaan. Voor het overige wordt het bewijsaanbod van [appellante] als niet ter zake dienend afgewezen, omdat er door haar geen feiten of omstandigheden zijn gesteld die niet vaststaan en die, indien zij na bewijslevering wel zouden komen vast te staan, tot andere beslissingen zouden kunnen leiden.
6
De slotsom
In principaal en in incidenteel hoger beroep
6.1.
Slotsom is dat grief 1 in principaal hoger beroep weliswaar deels slaagt, maar niet leidt tot toewijzing van de betreffende vordering van [appellante] . De overige grieven in principaal hoger beroep en de grief in incidenteel hoger beroep falen.
Het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover [appellante] daarbij in conventie is veroordeeld tot het opstellen van een eindafrekening gas, water licht en tot terugbetaling, onder verbeurte van een dwangsom, van het alsdan aan [geïntimeerde] toekomende bedrag. Het
hof zal [appellante] veroordelen tot terugbetaling aan [geïntimeerde] van een bedrag groot
€ 509,82 aan servicekosten binnen zeven dagen na deze uitspraak. Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over dit bedrag toewijzen en wel met ingang vanaf de dag van de inleidende dagvaarding (3 april 2017). Deze uitkomst geeft het hof geen aanleiding tot een wijziging van de proceskosten van de eerste aanleg in conventie. Voor het overige zal het bestreden vonnis in conventie en in reconventie worden bekrachtigd.
6.2.
Als de in het principaal hoger beroep (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij, zal het hof [appellante] in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op € 318,00 aan griffierecht en op € 759,00 voor salaris van de advocaat [NAAM](1 punt tarief I in hoger beroep à € 759,00 per punt).
Als de in het incidenteel hoger beroep in het ongelijk te stellen partij, zal het hof [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in het incidenteel hoger beroep aan de zijde van [appellante] zullen worden vastgesteld op € 379,50 voor salaris van de advocaat [NAAM](0,5 x 1 punt tarief I in hoger beroep à € 759,00 per punt).
7
De beslissing
Het hof, recht doende
in principaal en incidenteel hoger beroep
:
in conventie
vernietigt het vonnis in conventie voor zover [appellante] daarbij is veroordeeld om binnen zeven dagen na het vonnis een eindafrekening op te stellen van het door [geïntimeerde] verbruikte gas, water en licht over de periode 1 september 2015 tot en met 31 januari 2017 alsmede om het alsdan aan [geïntimeerde] toekomende bedrag binnen twaalf dagen na het vonnis aan [geïntimeerde] te voldoen, onder verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag of een gedeelte van een dag indien [appellante] hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 500,00, en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellante] om aan [geïntimeerde] binnen zeven dagen na deze uitspraak te restitueren een bedrag groot € 509,82 aan servicekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 3 april 2017 tot aan de dag van voldoening;
bekrachtigt het vonnis in conventie voor het overige;
in reconventie:
bekrachtigt het vonnis in reconventie;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 318,00 aan griffierecht en op
€ 759,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellante] vastgesteld op € 379,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het (in hoger beroep) meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, O.G.H. Milar en H.F.P. van Gastel en is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2020.