ECLI:NL:RBMNE:2020:2426
Rechtbank MNE — Uitspraak 


RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 6253370 UC EXPL  17-11128 aw/1370
Vonnis van 10 juni 2020
inzake
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Staat der Nederlanden (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Rijksvastgoedbedrijf)
,
zetelend te Den Haag,
verder ook te noemen: de Staat,
eisende partij,
gemachtigde: mr. F. Sepmeijer,
tegen:
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. R.Th.J. van 't Zelfde.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de tussenvonnissen van 22 november 2017, 27 juni 2018 en 17 oktober 2018, de rolbeslissing van 13 maart 2019 en het tussenvonnis van 15 mei 2019
het deskundigenbericht van 29 januari 2020
de akte na deskundigenbericht van de Staat
de antwoordakte na deskundigenbericht van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De verdere beoordeling
2.1.
De kantonrechter heeft de drie deskundigen in het tussenvonnis van 15 mei 2019 gevraagd om de volgende drie vragen te beantwoorden:
is de door de Staat per 1 juli 2017 voorgestelde herziene huurprijs voor de door [gedaagde] van de Staat gehuurde ligplaats redelijk, in die zin dat de per 1 juli 2017 voorgestelde huurprijs van € 1.428,08 per jaar is aan te merken als een gelijkwaardige (marktconforme) tegenprestatie voor het genot van het gehuurde,
als de deskundigen tot het oordeel komen dat de door de Staat voorgestelde huurprijs in dit geval niet redelijk is, welke huurprijs kan dan wel als een redelijke huurprijs worden beschouwd,
geeft het onderzoek aanleiding tot aanvullende opmerkingen?
De deskundigen hebben die vragen in hun conclusie als volgt beantwoord:
“De huurwaarde is door deskundigen bepaald op € 2.420,78 per jaar hetgeen meer dan 10% afwijkt van de door de Staat gehanteerde redelijke huurprijs. Deskundigen zijn van mening dat het voorstel van de Staat
niet
als een redelijke huurprijs kan worden beschouwd” (pagina 49 van het rapport).
“Om tot een huurwaarde te komen hebben deskundigen recente referentietransacties (koop en huur) van percelen water bestemd met een ligplaats geanalyseerd om de huurwaarde per m2 water te herleiden. Deskundigen stellen de huurwaarde vast voor de ligplaats gelegen aan het [...] [nummeraanduiding 1] te [plaatsnaam] op € 17,50 per m2 ligplaats per jaar. De ligplaats is 153,7 m2 groot hetgeen leidt, rekening houdend met de afslag van 10% ten behoeve van geluidsoverlast, tot een huurwaarde per 1 juli 2017 van € 2.420,78 per jaar wat als een redelijke huurprijs kan worden beschouwd” (pagina 50 van het rapport).
“Deskundigen hebben geen aanvullende opmerkingen” (pagina 50 van het rapport).
2.2.
De deskundigen hebben uitvoerig gemotiveerd en onderbouwd hoe zij tot hun conclusies zijn gekomen. Uit de rapportage blijkt dat zij partijen een concept rapportage hebben toegezonden en hen in de gelegenheid hebben gesteld opmerkingen te maken en vragen te stellen. De vragen/opmerkingen die partijen daarop aan de deskundigen hebben gesteld en de reactie van de deskundigen op die vragen/opmerkingen zijn in de rapportage opgenomen. Blijkens de wederzijdse aktes na deskundigenbericht is een deel van die vragen/opmerkingen van partijen door de deskundigen kennelijk naar tevredenheid beantwoord. De resterende opmerkingen van partijen, die in de wederzijdse aktes na deskundigenbericht zijn vermeld, zullen hierna achtereenvolgens worden besproken.
Geen permanente woonbestemming
2.3.
[gedaagde] stelt dat de redelijke huurprijs door de deskundigen te hoog is vastgesteld. Uit het geldende Bestemmingsplan Rivierenwijk mei 2007 (hierna: het Bestemmingsplan) in combinatie met de plankaart volgt namelijk dat op de ligplaats van [gedaagde] aan het [...] [nummeraanduiding 1] in [plaatsnaam] , anders dan de referentieobjecten die de deskundigen hebben gebruikt, geen permanente bewoning is toegestaan. Dit maakt [gedaagde] op uit het feit dat aan de ligplaats niet de bestemming “Woondoeleinden” (artikel 3 van het Bestemmingsplan) is toegekend en dat in artikel 15 van het Bestemmingsplan ook niet is opgenomen dat er op de ligplaats permanent mag worden gewoond. Het begrip “woonboot” is bovendien niet gedefinieerd in het Bestemmingsplan. Daarnaast kan volgens [gedaagde] uit het Bestemmingsplan ook niet worden opgemaakt dat op de ligplaats van [gedaagde] een woonboot mag liggen. Er zijn 24 ligplaatsen voor een woonboot ingetekend op de plankaart, terwijl het maximaal toegestane aantal volgens de plankaart 18 is, zo stelt [gedaagde] .
2.4.
In artikel 1 punt 54 van het Bestemmingsplan wordt het begrip woonschip omschreven als: “elk vaartuig of drijvend voorwerp, dat uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt als woning. Hieronder wordt ook verstaan een woonboot of woonark”.
Daarmee is het begrip “woonboot” gedefinieerd als een vaartuig of drijvend voorwerp dat uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt als woning. Aan de ligplaats van [gedaagde] is de bestemming “Water” toegekend, met nadere aanwijzing “woonboten” (artikel 15 lid 1 sub e van het Bestemmingsplan, in samenhang met de plankaart). [gedaagde] mag dus op die plek wonen. Permanente bewoning is niet als strijdig met de bestemming aangemerkt. Daaruit volgt dat de woonboot van [gedaagde] permanent bewoond mag worden. [gedaagde] heeft overigens niet gesteld dat hij ooit door de gemeente [plaatsnaam] is aangesproken omdat hij zijn boot in strijd met de regels permanent zou bewonen.
2.5.
Verder constateert de kantonrechter dat in artikel 15 lid 1 onder sub e van het  Bestemmingsplan is opgenomen dat de op de plankaart voor water aangegeven gronden bestemd zijn voor: “ter plaatse van de nadere aanwijzing “woonboten”: tevens als ligplaats voor woonboten en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven, met dien verstande dat het aantal woonboten niet meer mag bedragen dan op de plankaart is aangegeven (…)”. Op de bijbehorende plankaart zijn in totaal 41 genummerde ligplaatsen voor woonboten aan het [...] ingetekend (namelijk de oneven nummers [nummeraanduiding 2] t/m [nummeraanduiding 1] ), waaronder dus ook valt de ligplaats van [gedaagde] met nummer [nummeraanduiding 1] . Daaruit volgt dat op de door [gedaagde] gehuurde ligplaats een woonboot mag liggen. In de toelichting op dit artikel is vermeld dat het huidige aantal woonboten op de plankaart is opgenomen, conform de Havenatlas. Ook wordt verwezen naar de Havenverordening [plaatsnaam] , waarin is bepaald dat ligplaatsen die zijn opgenomen in de Havenatlas altijd legale ligplaatsen zijn (artikel 6.1.1. lid 3 Havenverordening [plaatsnaam] ). De plankaart bij het Bestemmingsplan vermeldt aan het [...] een maximaal aantal ligplaatsen voor woonboten van 43 (25 + 18), dat is meer dan het aantal ingetekende, in gebruik zijnde ligplaatsen. Uit de plankaart kan dus niet volgen dat de ligplaats van [gedaagde] (mogelijk) illegaal is, omdat het maximaal toegestane aantal ligplaatsen is overschreden. Overigens heeft [gedaagde] niet gesteld dat hij door de gemeente [plaatsnaam] ooit is aangesproken op het illegaal innemen van een ligplaats voor zijn woonboot en/of dat de gemeente [plaatsnaam] hem de benodigde ligplaatsvergunning heeft geweigerd.
2.6.
De conclusie is dat de deskundigen er in hun onderzoek terecht van uit zijn gegaan dat de door [gedaagde] gehuurde ligplaats is bestemd voor een woonboot, die permanent mag worden bewoond. Het bezwaar van [gedaagde] wordt verworpen.
Huurprijzen van overheden ten onrechte niet betrokken?
2.7.
[gedaagde] stelt dat de deskundigen de (honderden) huurprijzen voor ligplaatsen die zijn overeengekomen tussen overheden (gemeenten en waterschappen) en met [gedaagde] vergelijkbare huurders, ten onrechte buiten beschouwing hebben gelaten in hun onderzoek. Die huurprijzen zijn tot stand gekomen op de vrije markt en zijn dus marktconform. Niet valt in te zien waarom die huurovereenkomsten niet kunnen worden betrokken bij het bepalen van de redelijke huurprijs, terwijl de erfpachtovereenkomsten tussen overheden en erfpachters – die ook nog eens uitgaan van een veel sterker recht dan het huurrecht – wel worden betrokken. De deskundigen hebben die opmerkingen van [gedaagde] op het concept rapport niet getracht te weerleggen, zo stelt [gedaagde] .
2.8.
De deskundigen hebben blijkens hun rapportage als volgt gereageerd op voornoemde opmerkingen van [gedaagde] .
Het door de Staat voorgestelde regime voor de bepaling van de huurprijs kent landelijke dekking en houdt geen rekening met plaatselijke marktomstandigheden. Daarbij komt dat de huurprijsniveau’s van gemeenten, provincies en waterschappen veelal beleidsmatig worden bepaald. Om die redenen hebben de deskundigen de overheidshuren bij het bepalen van de redelijke, marktconforme huurprijs niet als referentie gebruikt. Dit is anders als het gaat om canonpercentages bij erfpacht. De grondslag waarmee de percentages vermenigvuldigd moeten worden zal altijd een marktconforme (grond)waarde moeten zijn. Daar waar deze heden ten dage niet meer marktconform zijn, zal bij een canonherziening daar dan ook veelal tegen worden geageerd door een der partijen (pagina’s 56 en 57 van het rapport).
2.9.
Gelet op die toelichting van de deskundigen is de kantonrechter van oordeel dat de deskundigen in redelijkheid hebben kunnen besluiten om huurprijzen van overheden niet te betrekken in het onderzoek naar een marktconforme huurprijs. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om op dit punt af te wijken van het oordeel van de deskundigen.
Grondwaarde gemiddeld 30%
2.10.
Volgens de Staat hebben de deskundigen bij de referenties 1 en 2 onder koop, de waarde van de ligplaats ten onrechte afgeleid uit de betreffende koopaktes. Die waarde is niet objectief bepaald: koper en verkoper kunnen bij een bepaalde verdeling van de koopsom over de ligplaats en de woonboot belang hebben gehad. Het aandeel van de grondwaarde bij de verkoop van een woonboot met ligplaats zal gemiddeld op 30% uitkomen. De Staat biedt bewijs aan van deze stelling door het horen van deskundigen.
2.11.
De deskundigen hebben in de rapportage als volgt gereageerd op deze opmerking van de Staat.
De koopsom van de ligplaats is bij referenties 1 en 2 te hoog, respectievelijk te laag. Het gemiddelde van beide is volgens deskundigen echter een representatief getal. Door beide gelijk te laten meewegen verstoren zij de uitkomst niet (pagina 40 van het rapport).
2.12.
Vooropgesteld wordt dat ook de Staat uit gaat van een gemiddeld percentage. Het feit dat het percentage in een afzonderlijk geval naar boven of naar beneden afwijkt van het gemiddelde, betekent nog niet dat dat percentage niet juist kan zijn. De Staat heeft geen onderbouwing gegeven van haar stelling dat de grondwaarde gemiddeld 30% van de koopsom bedraagt. De kantonrechter ziet in hetgeen de Staat heeft aangevoerd dan ook geen aanleiding om te twijfelen aan het oordeel van de deskundigen. Aan (nadere) bewijslevering wordt niet toegekomen.
Conclusie voor de vordering van de Staat
2.13.
De deskundigen beschouwen € 2.410, 78 per jaar als een redelijke huurprijs per 1 juli 2017 (pagina 50 van het rapport). Het herzieningsvoorstel dat de Staat op 28 maart 2017 aan [gedaagde] heeft gedaan houdt echter een lagere huurprijs in per 1 juli 2017, namelijk € 1.428,08 per jaar. De kantonrechter zal de redelijke huurprijs daarom per 1 juli 2017 vaststellen op                € 1.428,08 per jaar, conform het voorstel van de Staat.
Kosten deskundigen
2.14.
[gedaagde] is aan te merken als de partij die ongelijk heeft gekregen. Hij moet daarom de kosten van het deskundigenonderzoek dragen. Die kosten worden vastgesteld op € 11.979,00 (3 x € 3.993,00), volgens de opgave van de drie deskundigen. Dit bedrag is door de Staat als voorschot aan de rechtbank betaald. [gedaagde] zal daarom worden veroordeeld om aan de Staat    € 11.979,00 te betalen voor de kosten van het deskundigenonderzoek.
Overige proceskosten
2.15.
Als de partij die in het ongelijk is gesteld moet [gedaagde] ook de overige proceskosten van de Staat betalen. Die kosten worden tot vandaag begroot op:
€ 117,00 griffierecht;
€  81,99 dagvaardingskosten;
€ 540,00 salaris gemachtigde. Dat zijn 3 procespunten van € 180,00 (de akte nadere producties, akte voorschotbedrag en akte uitlaten deskundigen hebben geen bijzondere inhoud en daarvoor zijn geen punten toegekend).
De nakosten zullen worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.
3
De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
stelt de huurprijs van de door [gedaagde] gehuurde ligplaats aan het [...] [nummeraanduiding 1] in [plaatsnaam] per 1 juli 2017 vast op € 1.428,08 per jaar;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan de Staat te betalen € 11.979,00 voor de kosten van het deskundigenonderzoek;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de overige proceskosten aan de zijde van de Staat, tot vandaag begroot op € 738,99;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door de Staat volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 120,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
3.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2020.