ECLI:NL:RBROT:2020:5258
Rechtbank ROT — Uitspraak 


RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7952769 CV EXPL 19-33261
uitspraak: 19 juni 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MARCAN VASTGOED B.V.
,
gevestigd te Barendrecht,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. [NAAM].C. Visser te Rotterdam,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. J. Klein te Spijkenisse.
Partijen worden hierna aangeduid als “Marcan” en “ [gedaagde] ”.
1
Het verdere verloop van de procedure
1.1
Bij tussenvonnis d.d. 28 februari 2020, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast dient te worden beschouwd, heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.
1.2
Marcan heeft voorafgaande aan de comparitie van partijen een akte toezenden stukken en wijziging van eis d.d. 14 april 2020 ingediend. Voorts zijn van de zijde van [gedaagde] bij brief d.d. 1 april 2020 nog diverse producties overgelegd.
1.3
De comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 16 april 2020. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
1.4
De kantonrechter heeft vervolgens de uitspraak van dit vonnis op heden bepaald.
2
De verdere stellingen van partijen
2.1
Bij akte toezenden stukken en wijziging van eis d.d. 14 april 2020 heeft Marcan haar eis gewijzigd, in die zin dat zij vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde te ontbinden per datum vonnis, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;
II. [gedaagde] te veroordelen om, binnen vijf dagen na het door de kantonrechter in dezen te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Marcan te voldoen een bedrag van € 28.581,42 aan huurachterstand, althans een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie juist acht;
III. [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na het door de kantonrechter in dezen te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Marcan te voldoen een bedrag van € 78.300,- met betrekking tot de contractuele boete ten aanzien van betalingsverplichting, althans een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie juist acht, dan wel [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na het door de kantonrechter te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, tegen behoorlijk bewijs aan kwijting aan Marcan te voldoen de wettelijke rente over de openstaande huurpenningen vanaf de respectievelijke vervaldata tot de dag der algehele voldoening, althans vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
IV. [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na het door de kantonrechter in dezen te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Marcan te voldoen een bedrag van € 13.000,- met betrekking tot de contractuele boete ten aanzien van haar exploitatieverplichting, althans een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie juist acht;
V. [gedaagde] te veroordelen om, binnen vijf dagen na het door de kantonrechter in dezen te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, tegen behoorlijk bewijs aan kwijting aan Marcan te voldoen een bedrag van € 1.053,15 met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten, althans een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie juist acht;
VI. [gedaagde] te veroordelen om, binnen vijf dagen na het door de kantonrechter in dezen te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, tegen behoorlijk bewijs aan kwijting aan Marcan te voldoen een bedrag van € 4.235,- met betrekking tot de gemaakte makelaarskosten aan de zijde van Marcan, althans een bedrag dat de kantonrechter in goede justitie juist acht;
VII. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen, althans vanaf een door de kantonrechter redelijk geachte termijn, na het in deze te wijzen vonnis, alsmede in de nakosten ad € 131,- dan wel € 199,- indien betekening van dit vonnis plaatsvindt.
2.2
Marcan heeft in aanvulling op hetgeen zij reeds voor het tussenvonnis d.d. 28 februari 2020 naar voren heeft gebracht, nog het volgende aangevoerd.
2.3
Ten einde haar schade zoveel mogelijk te beperken heeft Marcan het gehuurde per
1 januari 2020 opnieuw verhuurd aan de nieuwe huurder genaamd [naam nieuwe huurder] . De vordering ter zake achterstallige huur bedraagt € 28.581,42 en heeft dan ook betrekking op de periode tot en met december 2019. [naam nieuwe huurder] huurt casco. [naam nieuwe huurder] heeft niet betaald voor de inventaris maar voor de locatie waar het gehuurde is gevestigd.
2.4
Doordat Marcan op zoek moest naar een nieuwe huurder om zo haar schade zoveel mogelijk te beperken, heeft zij zich genoodzaakt gezien een makelaar (horecamakelaar Knook & Verbaas) in te schakelen. Marcan is daardoor geconfronteerd met de kosten van de makelaar ad € 4.235,-, welke kosten zij op [gedaagde] wenst te verhalen.
2.5
Ter comparitie van partijen heeft [eiseres] verklaart dat voor wat betreft de vordering in reconventie dient te worden uitgegaan van de wijze waarop deze door haar is geformuleerd in de conclusie van dupliek in conventie en repliek in reconventie. Bij de in voornoemde conclusie gewijzigde eis in reconventie vordert [eiseres] om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te beslissen om:
I. Marcan te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van de waarborgsom                 ad € 9.256,50 indien en voor zover deze waarborgsom niet is verrekend met de vorderingen van Marcan in conventie;
II. Marcan te veroordelen tot restitutie aan [eiseres] van de betaalde huurpenningen ad € 33.883,64 verminderd met een gebruiksvergoeding voor de maanden mei 2018 tot en met september 2019 ad € 1.500,- per maand, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen gebruiksvergoeding, indien de kantonrechter beslist dat de buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst rechtsgeldig is;
III. dat Marcan wordt veroordeeld om aan [eiseres] te betalen wegens schadevergoeding uit onrechtmatige daad of uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking, of uit hoofde van een andere reden, een bedrag van € 95.000,- dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen lager bedrag;
IV. dat Marcan wordt veroordeeld om aan [eiseres] ex aequo et bono een aanvullende schadevergoeding toe te kennen ad € 50.000,- dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen ander bedrag;
V. Marcan te veroordelen in de kosten van het geding, kosten rechtens.
2.6
Op hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd, voor zover van belang althans voor de uitkomst van de procedure, wordt hierna teruggekomen.
3
De (verdere) beoordeling
3.1
Vanwege de samenhang zullen de vorderingen in conventie en in reconventie hierna tezamen worden beoordeeld.
3.2
[gedaagde] heeft zich onder meer op het standpunt gesteld dat er geen rechtsgeldig ondertekende huurovereenkomst tussen partijen tot stand zou zijn gekomen. Daartoe heeft zij aangevoerd dat, anders dan door Marcan gesteld, niet de heer [naam persoon 1]
(hierna: [naam persoon 1] ), maar de heer [naam persoon 2] ( [naam persoon 2] ) de huurovereenkomst namens Marcan zou hebben ondertekend. [gedaagde] concludeert dan ook dat ofwel sprake moet zijn geweest van een situatie waarbij de handtekening van [naam persoon 1] is vervalst door [naam persoon 2] , dan wel van de situatie dat [naam persoon 1] een valse identiteit heeft aangenomen door zich voor te doen als [naam persoon 2] . Voornoemde stelling is door Marcan gemotiveerd betwist. De kantonrechter is ten aanzien van dit punt van oordeel dat enkel op basis van de door [gedaagde] overgelegde foto’s en mede gelet op hetgeen daar door Marcan tegenover is gesteld, in rechte niet is komen vast te staan dat de huurovereenkomst is ondertekend door [naam persoon 2] in plaats van [naam persoon 1] . Door Marcan is weliswaar erkend dat de op de foto afgebeelde persoon [naam persoon 2] is, doch volgens haar heeft [naam persoon 2] de door [naam persoon 1] ondertekende huurovereenkomst meegenomen naar de bespreking met [gedaagde] . Voornoemde stelling vindt ook steun in de door Marcan overgelegde verklaring van [naam persoon 2] . Dat [naam persoon 2] de huurovereenkomst daadwerkelijk zelf heeft ondertekend, volgt daarnaast niet uit de foto’s van [gedaagde] . Geoordeeld wordt dan ook dat er tussen partijen een rechtsgeldig ondertekende huurovereenkomst tot stand is gekomen.
3.3
Vaststaat daarmee dat er op 17 januari 2018 een huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het gehuurde tussen enerzijds Marcan als verhuurder en anderzijds [gedaagde] als huurder tegen een huurprijs van in beginsel € 3.085,50 inclusief btw per maand en ingaande per 1 mei 2018.
3.4
Marcan heeft in conventie de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, daartoe
– kort gezegd – stellende dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst, bestaande uit het onbetaald laten van de huurpenningen alsmede het niet voldoen aan haar exploitatieverplichting. Voornoemde tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst, aldus Marcan.
3.5
Beoordeeld dient allereerst te worden of Marcan een vordering uit hoofde van de huurovereenkomst kan instellen, nu [gedaagde] zich op het standpunt heeft gesteld de huurovereenkomst op 16 juli 2019 rechtsgeldig buitengerechtelijk te hebben vernietigd op grond van dwaling en/of bedrog en/of misbruik van omstandigheden, zodat er volgens haar geen huurovereenkomst meer bestaat. Marcan heeft op haar beurt betwist dat sprake is van een omstandigheid als genoemd in de artikelen 3:44 BW en 6:228 BW.
3.5.1
Ingevolge artikel 3:44 lid 1 BW is een rechtshandeling vernietigbaar, wanneer zij door bedreiging, door bedrog of door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen.
Van bedrog is op grond van artikel 3:44 lid 3 BW sprake wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep.
Ingevolge artikel 3:44 lid 4 BW is misbruik van omstandigheden aanwezig wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden.
Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is op grond van artikel 6:228 BW vernietigbaar in de in die bepaling nader omschreven gevallen van dwaling.
3.5.2
Ten aanzien van de hoedanigheid van partijen wordt vooropgesteld dat [gedaagde] , anders dan door haar zelf gesteld, niet als consument/aspirant-onderneemster kan worden aangemerkt. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst gesloten ten behoeve van de exploitatie van haar onderneming, zodat zij dan ook als professionele huurster kan worden aangemerkt. In het geval juist is dat zij als beginnend onderneemster nog over onvoldoende kennis en ervaring beschikte op zakelijk gebied, dan had het op haar eigen weg gelegen om zich bij het aangaan van de huurovereenkomst deugdelijk te laten adviseren/bijstaan en zich te laten informeren over alle voor haar relevante aspecten met betrekking tot de huurovereenkomst. Nu beide partijen als professionele partijen zijn aan te merken, bestond tussen hen een grote mate van contractsvrijheid.
3.5.3
[gedaagde] heeft onder meer gesteld dat zij is bedrogen met de informatie van Marcan, inhoudende dat de huurprijs marktconform zou zijn en dat er genoeg kandidaat huurders zouden zijn, zodat zij snel diende te beslissen. Tevens stelt [gedaagde] dat indien zij had geweten dat de vorige huurster € 900,- per maand exclusief btw betaalde, zij de huurprijs ter discussie had gesteld. Ten aanzien van de hoogte van de huurprijs geldt over het algemeen dat een verhuurder een belang heeft bij een zo hoog mogelijke huurprijs en dat een huurder er belang bij heeft een zo laag mogelijke huurprijs te bedingen. Het stond [gedaagde] vrij om te onderhandelen over deze huurprijs, hetgeen zij kennelijk niet, althans onvoldoende, heeft gedaan. De overeengekomen huurprijs is volgens Marcan marktconform. Dat dit niet het geval is, is door [gedaagde] onvoldoende onderbouwd en in rechte dan ook niet komen vast te staan. De omstandigheid dat de vorige huurster een veel lagere maandelijkse huurprijs betaalde, maakt nog niet dat de overeengekomen huurprijs niet marktconform was. Immers in een bepaald aantrekkelijk (winkel)gebied kunnen de huurprijzen snel stijgen. Daarnaast stond het Marcan vrij en is het ook gangbaar voor een commerciële verhuurder om bij een nieuwe huurder een hogere huurprijs te vragen, net als dat het [gedaagde] vrij stond om vanwege de hoogte van de huurprijs van de mogelijkheid tot huur af te zien. De enkele omstandigheid dat [gedaagde] achteraf gezien niet tevreden is over de overeengekomen huurprijs, maakt nog niet dat sprake is geweest van bedrog. Het behoorde  tot de eigen verantwoordelijkheid van [gedaagde] om zich vooraf (door een derde) over de redelijkheid van de huurprijs deugdelijk te laten informeren. Het is de kantonrechter dan ook niet gebleken van feiten of omstandigheden die tot het oordeel zouden moeten leiden dat ten aanzien van de overeengekomen hoogte van de huurprijs sprake is geweest van bedrog in de zin van artikel 3:44 BW. Daarbij dient in ogenschouw te worden genomen dat aanprijzingen in algemene bewoordingen, op zichzelf geen bedrog meebrengen. Dat Marcan voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst tegen [gedaagde] heeft gezegd dat er veel belangstelling voor het gehuurde is valt naar het oordeel van de kantonrechter onder aanprijzingen in algemene bewoordingen.
3.5.4
[gedaagde] heeft voorts gesteld dat sprake is geweest van misbruik van omstandigheden omdat zij er als onervaren partij door Marcan en mevrouw [naam persoon 3] als ervaren professionals op gewezen had moeten worden dat de door haar in het ondernemingsplan begrote verbouwingskosten aanzienlijk hoger zouden worden. Zoals hiervoor onder 3.5.2 reeds is overwogen wordt [gedaagde] , anders dan zij zelf stelt, in de rechtsbetrekking tussen partijen zelf ook als professionele partij aangemerkt en kan zij zich niet achter haar onervarenheid verschuilen. Ook hier geldt dat indien het [gedaagde] aan de benodigde zakelijke en financiële kennis ontbrak, zij zichzelf van de benodigde expertise had moeten voorzien. Op Marcan of de door haar ingeschakelde makelaar rustte geen enkele verplichting om het ondernemingsplan van [gedaagde] op financiële haalbaarheid te controleren. Dat [gedaagde] een verkeerde inschatting heeft gemaakt en een begroting heeft opgesteld die (achteraf gezien) niet toereikend was, komt voor haar eigen rekening en risico en kan niet aan Marcan worden tegengeworpen. Van misbruik van omstandigheden die tot de vernietiging van de huurovereenkomst dient te leiden, is dan ook geen sprake.
3.5.5
Voor wat betreft de staat van het gehuurde waarin deze door Marcan aan [gedaagde] ter beschikking zou worden gesteld wordt uitgegaan van hetgeen partijen in de huurovereenkomst d.d. 17 januari 2018 zijn overeengekomen. In artikel 1.2 van de huurovereenkomst staat vermeld dat het gehuurde enkel als casco wordt verhuurd, tenzij in artikel 8 of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen. In artikel 8 van de huurovereenkomst is eveneens opgenomen dat het gehuurde enkel casco ter beschikking wordt gesteld, waarbij geldt dat de basis sprinklerinstallatie niet tot het casco behoort. In artikel 1 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen is het begrip casco nader uitgewerkt. Bepaald is dat onder casco wordt verstaan, de tot de bedrijfsruimte behorende funderingen, constructieve bouwvloeren, kolommen constructieve plafonds buitengevels en bouwmuren inclusief de daarin aanwezige kozijnen, ramen en deuren, daken, goten en trappen(huizen), nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een andere primair aansluitpunt, riolering en andere afvoerleidingen. Dat [gedaagde] , zoals zij zelf stelt, niet wist wat casco inhield en het in haar beleving anders zou zijn, is een omstandigheid die niet aan Marcan kan worden tegengeworpen. Op grond van het bepaalde in de huurovereenkomst mocht [gedaagde] er in redelijkheid ook niet vanuit gaan dat het gehuurde zou worden opgeleverd zoals deze door de vorige huurster werd geëxploiteerd met uitzondering van de inventaris van deze huurster.
Dat het gehuurde in plaats van “enkel casco” als een “bouwval” dan wel “volledig kapotgemaakt” is opgeleverd, is de kantonrechter op grond van de door partijen overgelegde foto’s bovendien niet gebleken. Voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter van enige grond voor vernietiging van de huurovereenkomst in de zin van artikelen 3:44 en 6:228 BW niet gebleken is.
3.5.6
Met Marcan is de kantonrechter daarnaast van oordeel dat [gedaagde] ter zake de gebrekkige oplevering niet tijdig bij Marcan heeft geklaagd in de zin van artikel 6:89 BW. Op grond van voornoemde bepaling geldt dat een schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek in de prestatie redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldeiser terzake heeft geprotesteerd. [gedaagde] heeft de in haar ogen gebrekkige oplevering van het gehuurde reeds eind april 2018 kunnen constateren en vast staat dat zij zich pas voor het eerst bij brief
d.d. 16 juli 2019 op de vernietigbaarheid van de huurovereenkomst heeft beroepen. Weliswaar volgt uit het door [gedaagde] overgelegde WhatsApp bericht d.d. 18 juli 2018 verzonden aan [naam persoon 2] haar ontevredenheid, in die zin dat voor haar de kosten veel hoger waren uitvallen dan verwacht alsmede dat zij, indien zij had geweten wat voor puinhoop het gehuurde was, er vanaf had gezien, doch uit dit bericht valt geen concrete klacht dan wel ingebrekestelling aan het adres van Marcan af te leiden, laat staan dat [gedaagde] van de huurovereenkomst af wenste te zien. Dit bericht is bovendien pas verstuurd ver nadat zij de in haar ogen gebrekkige oplevering heeft kunnen constateren en op een moment dat zij de verbouwingswerkzaamheden aan het gehuurde nagenoeg al had afgerond. Vaststaat dat zij na de oplevering direct tot het uitvoeren van verbouwingswerkzaamheden is overgegaan alsmede dat zij het gehuurde vervolgens ook gewoon in gebruik heeft genomen. Het tijdsverloop en de omstandigheid dat [gedaagde] het gehuurde heeft gewijzigd brengen in het onderhavige geval mee dat Marcan in haar belangen is geschaad, nu de gegrondheid van de klachten niet meer op eenvoudige wijze is vast te stellen. [gedaagde] heeft niet binnen bekwame tijd geklaagd als gevolg waarvan zij geen beroep meer kan doen op de vernietiging van de huurovereenkomst vanwege de door haar gestelde gebrekkige oplevering van het gehuurde.
3.5.7
Voorgaande leidt ertoe dat er door [gedaagde] geen rechtsgeldige buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden en de huurovereenkomst in stand is gebleven. Voor enige restitutie van reeds betaalde huurpenningen ad € 33.883,64 verminderd met een gebruiksvergoeding voor de maanden mei 2018 tot en met september 2019 ad € 1.500,-, zoals door [gedaagde] gevorderd, bestaat dan ook geen grondslag.
3.6
Marcan heeft gesteld dat er sprake is van een huurachterstand van € 28.581,42 berekend tot en met de maand december 2019. Voorts heeft zij gesteld dat nu zij sedert 1 januari 2020 een nieuwe huurder heeft voor het pand, zij vanaf die datum tot aan de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst geen aanspraak meer maakt op huurpenningen jegens [gedaagde] . [gedaagde] is uit hoofde van de huurovereenkomst gehouden maandelijks bij vooruitbetaling de overeengekomen huurprijs te voldoen. Als onweersproken staat vast dat deze huurprijs laatstelijk € 3.153,38 inclusief btw per maand bedroeg. Vaststaat daarnaast dat er sedert oktober 2018 een achterstand in de betaling van de huurpenningen is ontstaan. [gedaagde] heeft de door Marcan bij dagvaarding gestelde huurachterstand ad € 12.814,52, met uitzondering van de daarin opgenomen precariorechten ad € 212,-, erkend.
Uit artikel 23 lid 1 sub e van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen volgt dat precariorechten eveneens voor rekening van [gedaagde] als huurder komen, zodat naar het oordeel van de kantonrechter in rechte van de juistheid van de door Marcan bij dagvaarding gestelde huurachterstand ad € 12.814,52 dient te worden uitgegaan.
Nu door [gedaagde] voorts is erkend dat zij ook de huurpenningen over de maanden augustus en september 2019 verschuldigd is en deze door haar onbetaald zijn gelaten, staat in rechte vast dat de huurachterstand berekend tot en met september 2019 € 19.121,28 bedraagt.
3.7
[gedaagde] heeft de exploitatie van haar onderneming per 10 augustus 2019 gestaakt en vast staat dat zij na het kort geding vonnis d.d. 3 september 2019 het gehuurde per 30 september 2019 heeft ontruimd en de sleutels van het gehuurde heeft ingeleverd. [gedaagde] heeft verzocht om de huurovereenkomst per 30 september 2019 ontbonden te verklaren en heeft zich op het standpunt gesteld sedert die datum ook geen huurpenningen meer verschuldigd te zijn. Anders dan [gedaagde] stelt, volgt uit het vonnis d.d. 3 september 2019 niet dat [gedaagde] na 30 september 2019 in het geheel geen huurpenningen meer verschuldigd is. In een kort geding procedure tot ontruiming van het gehuurde kan de rechter de huurovereenkomst niet ontbinden, nu het beëindigen van een rechtstoestand een constitutief karakter heeft. Een ontruiming van het gehuurde leidt daarnaast niet automatisch tot het eindigen van de huurovereenkomst. Voorgaande betekent dat de huurovereenkomst thans nog voortduurt alsmede dat [gedaagde] als huurder ook na 30 september 2019 nog huurpenningen verschuldigd is, ondanks dat zij het gehuurde feitelijk niet meer kon gebruiken. De betalingsverplichting van de huurder komt alleen dan te vervallen, wanneer zijzelf een geldige reden heeft om de betaling van de huur op te schorten of de onderliggende overeenkomst (al dan niet gedeeltelijk) te ontbinden. Daarvan is in het onderhavige geval echter niet gebleken. [gedaagde] heeft geen concrete tekortkoming van Marcan in de nakoming van de huurovereenkomst gesteld die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Een ontbinding van de huurovereenkomst per een datum gelegen in het verleden is bovendien ook niet mogelijk. Evenmin is in de onderhavige procedure komen vast te staan dat [naam nieuwe huurder] als nieuwe huurder het pand daadwerkelijk vanaf een eerdere datum dan 1 januari 2020 is gaan huren, nu dit door Marcan gemotiveerd is betwist en door [gedaagde] onvoldoende is onderbouwd. [gedaagde] is dan ook gehouden de huurpenningen ad € 28.581,42 berekend tot en met de maand december 2019 aan Marcan te voldoen. De door [gedaagde] gestelde omstandigheid, te weten dat de omzet tegen viel en dat de exploitatie van de onderneming voor [gedaagde] als beginnend ondernemer een te zware belasting voor haar bleek te zijn, is, hoe vervelend ook, een omstandigheid die voor haar eigen rekening en risico komt en die haar niet ontslaat van haar betalingsverplichtingen jegens Marcan.
3.8
In artikel 6:265 lid 1 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
[gedaagde] heeft een forse huurachterstand laten ontstaan. De huurachterstand bedroeg ten tijde van dagvaarding ruim vier maanden en is nadien alleen nog maar verder opgelopen. De hoogte van de huurachterstand levert naar het oordeel van de kantonrechter op zichzelf genomen een tekortkoming op die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De door Marcan gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wordt dan ook toegewezen. Voorgaande geldt te meer nu duidelijk is dat ook [gedaagde] zo spoedig als mogelijk tot een einde van de huurovereenkomst wenst te komen. De huurovereenkomst zal worden ontbonden per datum van dit vonnis.
3.9
[gedaagde] heeft zich voor wat betreft de achterstallige huur beroepen op verrekening met de door haar bij aanvang van de huurovereenkomst betaalde waarborgsom van
€ 9.256,50. [gedaagde] heeft het gehuurde reeds ontruimd. Gesteld noch gebleken is dat er bij de oplevering door [gedaagde] schade in het gehuurde aanwezig was die met de waarborgsom dient te worden verrekend. Nu de huurovereenkomst per datum vonnis zal worden ontbonden, is per die datum de waarborgsom ook opeisbaar en is Marcan in beginsel gehouden deze aan [gedaagde] te restitueren. Marcan heeft zich daartoe ook bereid verklaard. De waarborgsom zal dan ook in mindering worden gebracht op de achterstallige huur, zodat er nog € 19.324,92 aan huurachterstand resteert.
3.10
Marcan heeft op grond van artikel 26.2 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen aanspraak gemaakt op een bedrag van € 78.300,- aan contractuele boetes in verband met het niet tijdig betalen van de huurpenningen door [gedaagde] . Marcan heeft daarbij de boetebedragen gecumuleerd. [gedaagde] heeft op haar beurt verzocht voornoemd boetebedrag af te wijzen, dan wel te matigen. Vaststaat dat [gedaagde] gedurende meerdere maanden de huurpenningen niet dan wel niet tijdig heeft voldaan, zodat zij op grond van artikel 26.2 van de algemene bepalingen in beginsel boetes verschuldigd is geworden. Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW is matiging van boete mogelijk, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt mee dat matiging slechts aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (Hoge Raad 27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007, 262). Naar het oordeel van de kantonrechter leidt onverkorte toepassing van het boetebeding volgens de uitleg die Marcan daaraan geeft in het onderhavige geval tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat. Dit, nu er sprake is van een wanverhouding tussen de boete en de totale huurachterstand en tevens een wanverhouding tussen de boete en de werkelijke schade van Marcan ten gevolge van het niet nakomen van de betalingsverplichting door [gedaagde] . Door de cumulatieve berekeningswijze, resulterend in een torenhoog bedrag, is naar het oordeel van de kantonrechter de functie van het boetebeding – te weten een prikkel tot tijdige betaling van de huurprijs – bovendien geheel verloren gegaan. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ziet de kantonrechter voldoende aanleiding om de boete te matigen tot € 300,- voor iedere maand die niet tijdig is betaald. Als onweersproken staat vast dat [gedaagde] sedert de maand oktober 2018 in gebreke is gebleven met de (tijdige) voldoening van de huurpenningen, zodat [gedaagde] berekend tot en met de maand december 2019 een bedrag van € 4.500,- aan boetes verschuldigd is geworden. Dit bedrag ligt dan ook voor toewijzing gereed.
3.11
Marcan heeft voorts op grond van artikel 34 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen aanspraak gemaakt op een bedrag van € 13.000,- aan contractuele boetes vanwege het handelen in strijd met de uit de huurovereenkomst voortvloeiende exploitatieverplichting. [gedaagde] heeft de verschuldigdheid van voornoemd boetebedrag betwist. Gesteld noch gebleken is dat Marcan [gedaagde] ter zake het niet voldoen aan de exploitatieverplichting deugdelijk in gebreke heeft gesteld, zoals artikel 34 van de algemene bepalingen wel vereist, zodat [gedaagde] voor deze tekortkoming niet in verzuim is komen te verkeren en er evenmin boetes zijn verbeurd. Het door Marcan gevorderde bedrag aan boetes van € 13.000,- wordt gelet op het voorgaande dan ook afgewezen.
3.12
Marcan heeft een bedrag van € 1.053,15 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Niet ter zake doende is of Marcan, zoals door [gedaagde] gesteld, voor het eerst bij dagvaarding aanspraak op vergoeding van deze kosten heeft gemaakt. Partijen zijn in de algemene bepalingen een vergoeding van buitengerechtelijke kosten overeengekomen die afwijkt van de wettelijke regeling. Nu door [gedaagde] niet is betwist dat er buitengerechtelijke werkzaamheden hebben plaatsgevonden en zij is aangemaand tot betaling van de huurachterstand, komen de gevorderde buitengerechtelijke kosten voor toewijzing in aanmerking. Dit echter met dien verstande dat gelet op de gebruikelijke staffel, waarop ook Marcan haar vordering baseert, en het toewijsbare bedrag aan huurachterstand en boete ten tijde van dagvaarding, zijnde € 15.814,52, de kantonrechter een bedrag van € 933,14 redelijk acht.
3.13
Marcan heeft tevens aanspraak gemaakt op een bedrag van € 4.235,- ter zake van makelaarskosten. Niet in geschil is dat er door makelaar Knook &Verbaas werkzaamheden zijn verricht ten einde een nieuwe huurder voor het pand te vinden. Marcan heeft onder overlegging van een factuur d.d. 27 december 2019 gesteld dat zij ter zake daarvan voornoemde kosten heeft gemaakt. Door [gedaagde] is ter comparitie van partijen desgevraagd verklaard dat zij aan makelaarskosten zelf niets aan Knook &Verbaas heeft betaald en dat zij aan laatstgenoemde ook geen opdracht tot het verrichten van werkzaamheden heeft gegeven. Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten voor een periode van vijf jaar. Dat de exploitatie van de onderneming van [gedaagde] wegens onvoldoende omzet vroegtijdig is gestaakt en Marcan binnen deze periode opnieuw op zoek moest naar een andere huurder, betreft een omstandigheid die voor rekening en risico van [gedaagde] komt. De daaraan verbonden kosten dienen dan ook in redelijkheid door [gedaagde] vergoed te worden. Het bedrag ad € 4.235,- ligt dan ook voor toewijzing gereed.
3.14
[eiseres] heeft in reconventie aanspraak gemaakt op een bedrag van € 95.000,- aan schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad dan wel uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking. Daarnaast heeft [eiseres] verzocht aan haar een aanvullende schadevergoeding ad € 50.000,- toe te kennen. Vooropgesteld wordt dat [eiseres] er in beginsel zelf voor heeft gekozen om de kosten van verbouwing/renovatie en interieur te maken in de omvang waarin zij dat heeft gedaan, voor zover de hoogte daarvan juist is. Zij had daarnaast ook vooraf kunnen voorzien dat met de transformatie van het gehuurde naar een pand van waaruit horeca geëxploiteerd zou kunnen worden, hoge kosten gepaard zouden kunnen gaan. Op grond van de huurovereenkomst alsmede hetgeen reeds onder rechtsoverweging 3.5.5. is geoordeeld, geldt dat [eiseres] het pand casco huurde. In artikel 9.9 van de huurovereenkomst is daarnaast bepaald dat de huurder bij het achterblijven van wijzigingen/toevoegingen/voorzieningen geen aanspraak kan maken op een vergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking of op enige andere vergoeding, zodat dit in beginsel ook heeft te gelden. De kantonrechter is echter van oordeel dat het voorgaande op grond van artikel 6:248 lid 2 BW in het onderhavige geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij is van belang dat hoewel Marcan heeft gesteld dat haar nieuwe huurder [naam nieuwe huurder] het pand casco huurt, wel vast staat dat [naam nieuwe huurder] direct haar intrek in het gehuurde heeft kunnen nemen en dat zij gebruik maakt van alle door [eiseres] aangebrachte en bekostigde voorzieningen en inventaris. Hoewel Marcan ter comparitie van partijen heeft verklaard dat [naam nieuwe huurder] niet voor de inventaris heeft betaald maar enkel voor de locatie, zijn er door [eiseres] meerdere stukken overgelegd op basis waarvan anders kan worden geconcludeerd. Zo volgt onder andere uit de e-mail d.d. 14 oktober 2019 van [naam nieuwe huurder] aan Knook &Verbaas, dat [naam nieuwe huurder] bereid was voor de inventaris te betalen, hetgeen ook is bevestigd door Knook &Verbaas aan de gemachtigde van [eiseres] bij e-mail d.d. 23 oktober 2019. Daarnaast volgt uit de e-mails d.d. 21 oktober 2019 en 30 december 2019 van Marcan zelf, dat zij een daarmee overeenstemmend bedrag heeft ontvangen van [naam nieuwe huurder] en dat dit verrekend zal worden met hetgeen door [eiseres] aan Marcan verschuldigd is. Niet redelijk wordt dan ook geacht dat [eiseres] in de onderhavige procedure voor de door haar achtergelaten voorzieningen/inventaris in het geheel niets zou ontvangen. De ter zake daarvan door Marcan aan [eiseres] verschuldigde schadevergoeding wordt door de kantonrechter ex aequo et bono vastgesteld op een bedrag van € 30.000,-. Voor toekenning van een aanvullende schadevergoeding ziet de kantonrechter bij gebreke van een duidelijke grondslag en onderbouwing daarvan geen aanleiding.
3.15
[eiseres] heeft nog verzocht te verklaren voor recht dat het vonnis d.d. 3 september 2019 niet meer ten uitvoer kan worden gelegd en dat eventueel door Marcan daarmee geïncasseerde bedragen verrekend dienen te worden met de vorderingen van Marcan uit hoofde van het vonnis in de onderhavige bodemprocedure. Voornoemde vordering wordt afgewezen bij gebreke van een gesteld belang alsmede het ontbreken van een grondslag voor wat betreft de kosten van die procedure. Wel geldt dat voor zover [eiseres] op grond van het vonnis d.d. 3 september 2019 aan Marcan betalingen ter zake van de huurachterstand dan wel overige aan Marcan verschuldigde bedragen heeft voldaan, deze betalingen in mindering strekken op hetgeen waartoe zij in dit vonnis wordt veroordeeld.
3.16
[gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na datum vonnis. De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten. De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten in reconventie te compenseren in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
4
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde;
veroordeelt [gedaagde] om aan Marcan te betalen € 19.324,92 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand december 2019;
veroordeelt [gedaagde] om aan Marcan te betalen een bedrag van € 4.500,- aan boetes in verband met het niet tijdig betalen van de huurpenningen;
veroordeelt [gedaagde] om aan Marcan te betalen een bedrag van € 933,14 aan buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt [gedaagde] om aan Marcan te betalen een bedrag van € 4.235,- aan makelaarskosten;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure in conventie, tot aan deze uitspraak van de zijde van Marcan vastgesteld op:
€ 1.053,83 aan verschotten;
€ 1.680,- aan salaris gemachtigde;
voornoemde bedragen vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
en indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 120,- aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Ook is [gedaagde] de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over al deze bedragen verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
in reconventie
verstaat dat de vordering van [eiseres] ter zake de waarborgsom door verrekening teniet is gegaan;
veroordeelt Marcan om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 30.000,- aan schadevergoeding;
compenseert de proceskosten in reconventie, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
in conventie en in reconventie
verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
495