ECLI:NL:GHDHA:2020:939
Gerechtshof DHA — Uitspraak 


GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer		: 200.249.863/01
Rol- en zaaknummer rechtbank	: 6663233 RL EXPL 18-3564
Arrest van 26 mei 2020
inzake
1
[naam] Vastgoedbeheer B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
2. [naam] Vastgoed C.V.
,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellanten,
hierna gezamenlijk in vrouwelijk enkelvoud te noemen: [naam vastgoedbeheer],
advocaat: mr. I.R. Köhne te Voorburg,
tegen
[geïntimeerde]
,
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. G. Janssen te Den Haag.
1
Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Voor het verloop van het geding in hoger beroep tot op die datum verwijst het hof naar zijn tussenarrest in deze zaak van 4 december 2018 waarbij het de comparitie van partijen heeft gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 29 januari 2019. Van de comparitie is een proces-verbaal gemaakt. Bij memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis, met producties, heeft [naam vastgoedbeheer] veertien grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met één productie heeft [geïntimeerde] deze grieven bestreden. Daarna hebben partijen arrest gevraagd.
2
De feiten
2.1
Het gaat in dit hoger beroep met name om de vraag of de huurovereenkomst tussen [naam vastgoedbeheer] B.V. en [geïntimeerde] met betrekking tot een bedrijfsruimte moet eindigen. Op grond van de onbestreden door de rechtbank vastgestelde feiten en de feiten die het hof zelf heeft vastgesteld, gaat het daarbij om het volgende.
2.2
[naam vastgoedbeheer] is exploitant van een vastgoedportefeuille in met name [plaatsnaam] en [geïntimeerde] is een caféhouder.
2.3
[geïntimeerde] huurt sinds 1 juli 1991 het winkelperceel aan het [adres] te [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde) voor gebruik als horecaonderneming. [geïntimeerde] exploiteert (middellijk) in het gehuurde een café (hierna: het café).
2.4
De betrokken huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) bepaalt onder andere het volgende:
“
Artikel 4
De huurprijs:
(…)
Huurder zal zich tegenover verhuurder nimmer op compensatie kunnen beroepen.
(…)
Artikel 6
Aanpassing huurprijs:
Op 1 december 1991 en zo vervolgens telkenmale na een jaar zal de huurprijs worden vastgesteld aan de hand van
[het consumentenprijsindexcijfer van het CBS, hof].
(…)
De nieuwe huurprijs zal voor de eerste maal gevonden worden door
[beschrijving van een wiskundige formule met gebruikmaking van het CBS-indexcijfer, hof]
, en vervolgens overeenkomstig van jaar tot jaar; echter met een minimale indexering van ten minste 3%.
(…)
Artikel 14
Wanprestatie:
(…)
De kosten, zowel in als buiten rechte, veroorzaakt aan verhuurder door overtreding door huurder van een der bepalingen van dit contract, zijn voor rekening van huurder. De ten laste van huurder komende buitengerechtelijke kosten worden in geval van wanbetaling der huurpenningen door partijen vastgesteld op ten minste 15% van de onbetaalde huurpenningen met een minimum van
f
25,--.
In geval van wanbetaling van huurpenningen zal verhuurder gerechtigd zijn, zonder dat sommatie en/of ingebrekestelling zal zijn vereist, rente in rekening te brengen van 1% per maand (of een gedeelte van een maand) over de achterstallige huurpenningen.
”
2.5
Sinds 4 juli 2011 is [naam vastgoedbeheer] B.V. juridisch eigenaar van het gehuurde. [naam vastgoedbeheer] Vastgoed C.V. is sinds die datum economisch gerechtigde met betrekking tot het gehuurde.
2.6
Bij brief van 7 december 2016 heeft [naam vastgoedbeheer] aan [geïntimeerde] met terugwerkende kracht een huurverhoging aangezegd voor de periode vanaf januari 2015.
2.7
Bij exploot van 29 november 2017 heeft [naam vastgoedbeheer] de huurovereenkomst tegen 1 december 2018 opgezegd, met als opzeggingsgronden: primair dringend eigen gebruik, subsidiair slechte bedrijfsvoering, en meer subsidiair een redelijke afweging van de betrokken belangen (hierna tezamen: de opzeggingsgronden).
2.8
[geïntimeerde] heeft niet ingestemd met deze opzegging.
3
Het geding in eerste aanleg
3.1
Hierna zal het hof de vorderingen en stellingen van partijen en de oordelen van de kantonrechter slechts samengevat weergeven, en voor zover van belang in dit hoger beroep. [naam vastgoedbeheer] heeft in eerste aanleg gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet dat toelaat:
i.	primair: ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met een dwangsom;
ii.	subsidiair: vaststelling van het tijdstip van beëindiging en van ontruiming, met veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip;
iii.	verder: [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van:
a)	€ 7.286,09, te vermeerderen met de contractuele boeterente van 1% per maand, telkens vanaf de vervaldag van de betrokken huurtermijn;
b)	€ 2.436,29 per (gedeelte van een) maand vanaf 1 februari 2018 tot aan het tijdstip van ontruiming, te vermeerderen, wanneer relevant, met de toegestane huurverhoging en:
(1) 	de contractuele boeterente van 1% per maand vanaf de vervaldag van de betrokken huurtermijn voor de resterende duur van de huurovereenkomst; en
(2)	de wettelijke rente voor de periode tussen het einde van de huurovereenkomst en de ontruiming;
c)	€ 7.389,87, zijnde drie huurtermijnen;
d)	€ 1.092,91 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;
e)	de volledige gerechtelijke kosten van [naam vastgoedbeheer], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het bestreden vonnis; en
iv.	vergoeding van de proceskosten, waaronder de volledige advocatenkosten van [naam vastgoedbeheer].
De primaire vordering heeft [naam vastgoedbeheer] gebaseerd op een aantal door haar gestelde tekortkomingen door [geïntimeerde] in de naleving van de huurovereenkomst. De subsidiaire vordering heeft zij gebaseerd op de opzeggingsgronden. De betalingsvordering onder a) heeft zij gebaseerd op het feit dat [geïntimeerde] sinds 1 december 2014 heeft nagelaten de overeengekomen indexering van de huurpenningen te betalen. De betalingsvordering onder b) heeft zij gebaseerd op de huurovereenkomst voor de duur van die overeenkomst en op een schadevergoedingsplicht voor de periode tussen het einde van de huurovereenkomst en de ontruiming. De betalingsvorderingen onder d) en e) en de vergoeding, in het kader van de proceskostenveroordeling, van haar volledige advocatenkosten heeft zij ten slotte gebaseerd op artikel 14 van de huurovereenkomst.
3.2
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van die vorderingen, met veroordeling van [naam vastgoedbeheer] in de proceskosten.
3.3
De kantonrechter heeft de primaire vordering afgewezen omdat de door [naam vastgoedbeheer] gestelde tekortkomingen van [geïntimeerde] naar haar oordeel niet tot ontbinding konden leiden. De subsidiaire vordering heeft zij afgewezen omdat [naam vastgoedbeheer] naar haar oordeel onvoldoende heeft toegelicht waarom zij het gehuurde dringend nodig had voor eigen gebruik. De betalingsvordering onder a) heeft zij toegewezen. Daarbij heeft zij de vermeerdering met wettelijke rente slechts vanaf 7 december 2016 toegewezen, aangezien [naam vastgoedbeheer] de betrokken indexering pas vanaf die datum aan [geïntimeerde] heeft aangezegd. De betalingsvordering onder d) heeft zij afgewezen omdat niet was gesteld of gebleken dat [naam vastgoedbeheer] aan [geïntimeerde] een aanmaning had gestuurd in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW. De overige betalingsvorderingen heeft zij onbesproken gelaten. De proceskosten zijn gecompenseerd.
4
De vorderingen in hoger beroep
4.1
In hoger beroep vordert [naam vastgoedbeheer], zakelijk weergegeven, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, vernietiging van het bestreden vonnis en:
i.	primair: vaststelling van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst en van ontruiming van het gehuurde, met veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip (hierna: vordering tot beëindiging);
ii.	subsidiair: ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde binnen vijf dagen na betekening van dit arrest, met een dwangsom van
€ 1.500 per dag(deel) dat [geïntimeerde] hiermee in gebreke blijft (hierna: vordering tot ontbinding);
iii.	verder: [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van:
a)	€ 7.286,09, te vermeerderen met de contractuele boeterente van 1% per maand(deel) vanaf de vervaldag van de telkens betrokken huurtermijn en te verminderen met hetgeen [geïntimeerde] heeft betaald ter voldoening aan het bestreden vonnis;
b)	€ 216,96 (restant huur september 2018), € 100,- (restant huur oktober 2018), en € 128,86 (restant huur november 2018), te vermeerderen met de contractuele boeterente van 1% per maand(deel) vanaf de vervaldag van de telkens betrokken huurtermijn;
c)	€ 2.537,20 per maand vanaf 1 februari 2018 tot aan het tijdstip van ontruiming, te vermeerderen, telkens wanneer van toepassing en voor het eerst op 1 december 2019, met de overeengekomen huurverhoging, en met:
(1) 	de contractuele boeterente van 1% per maand vanaf de vervaldag van de telkens betrokken huurtermijn voor de resterende duur van de huurovereenkomst; en
(2)	de wettelijke rente voor de periode tussen het einde van de huurovereenkomst en de ontruiming;
d)	indien de vordering tot ontbinding wordt toegewezen: € 7.611,60, zijnde drie huurtermijnen;
e)	€ 1.092,91 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding in eerste aanleg; (hierna: betalingsvorderingen a) t/m e)); en
iv.	vergoeding van de proceskosten, waaronder de volledige advocaatkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dit arrest.
4.2
[geïntimeerde] voert verweer en concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [naam vastgoedbeheer], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties.
5
De beoordeling van het hoger beroep
De vordering tot beëindiging
5.1
Omdat [naam vastgoedbeheer] de vordering tot beëindiging primair heeft ingesteld en in het kader van die vordering haar opzegging primair heeft gebaseerd op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik, is allereerst aan de orde de vraag of [naam vastgoedbeheer] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor duurzaam eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 onder b BW).
5.2
Of dat het geval is, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder hoeft die dringende noodzaak slechts aannemelijk te maken en hoeft haar niet aan te tonen met objectieve gegevens. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen daarvoor voldoende zijn. Dat de verhuurder over alternatieven beschikt, hoeft aan toewijzing niet in de weg te staan, tenzij de huurder aannemelijk maakt dat het voldoende in de rede ligt die andere mogelijkheden te benutten. Onder duurzaam eigen gebruik wordt mede verstaan renovatie van de bedrijfsruimte die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Voor dat laatste geldt een andere toets dan bij de woonruimte, waarbij heeft te gelden dat opzegging slechts mogelijk is indien van de verhuurder niet kan worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie. Als aan deze voorwaarden is voldaan, moet de rechter de vordering tot vaststelling van een tijdstip van beëindiging toewijzen en is er geen ruimte meer voor een belangenafweging.
5.3
Met
Grief VI
en een deel van
Grief VII
, gelezen in samenhang met de punten 2.7 t/m 2.18 van haar memorie van grieven, klaagt [naam vastgoedbeheer] over de beoordeling door de kantonrechter van deze opzeggingsgrond. [naam vastgoedbeheer] heeft aan deze grond het volgende ten grondslag gelegd.
- Ten eerste dat zij het gehuurde nodig heeft om er een eigen verhuurkantoor in te vestigen waarmee zij woonobjecten uit haar portefeuille aan potentiële huurders kan aanbieden. Het opzetten van een eigen verhuurkantoor is noodzakelijk geworden omdat de rechter het verhuurmakelaars verbiedt aan huurders een bemiddelingsprovisie in rekening te brengen als zij ook voor de verhuurder optreden. Gelet op de ligging in een aanloopstraat en de etalageruimte, die wenselijk is om de te huur en te koop staande objecten aan te bieden, is het gehuurde uniek geschikt voor een verhuurkantoor. Als productie 21 heeft zij daarvoor een inrichtingsschets in het geding gebracht. En als productie 22 heeft zij een op de kadastrale gegevens gebaseerd overzicht in het geding gebracht van haar vastgoedportefeuille, die bij opstelling uit 242 objecten bestond. Aan de hand van dat overzicht heeft zij toegelicht dat het gehuurde binnen die portefeuille als enige in aanmerking komt voor de functie van verhuurkantoor. De overige objecten voldoen immers niet aan de volgende eigenschappen: (i) ligging in het centrum van Den Haag; (ii) de juiste bestemming volgens het bestemmingsplan; (iii) niet gebruikt als, of verbouwd tot, woning; (iv) de juiste grootte en voorzien van een voor een verhuurkantoor noodzakelijke etalageruimte; (v) gelegen aan een weg met de juiste uitstraling en voetgangersdrukte; en (vi) de huurovereenkomst is, wat het tijdvak betreft, opzegbaar.
- Ten tweede heeft zij gesteld dat het gehuurde dringend moet worden gerenoveerd en dat die renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. De gemeente Den Haag heeft [naam vastgoedbeheer] eerder met betrekking tot het gehuurde een last onder dwangsom opgelegd tot het verhelpen van bepaalde, daarin opgesomde bouwkundige gebreken. Volgens een verklaring van MBD Afbouw B.V. (hierna: MBD) verkeert het gehuurde in meerdere opzichten in slechte bouwkundige staat en moet het dringend integraal worden gerenoveerd. Voor die renovatie, die niet gefaseerd kan worden uitgevoerd, waarvoor muren en vloeren moeten worden opengebroken en die minimaal zes maanden in beslag zal nemen, moet het gehuurde worden ontruimd. Volgens diezelfde verklaring zal deze renovatie tussen € 210.000,- en € 280.000,- kosten. Die kosten maken volgens [naam vastgoedbeheer] dat de verhuur van het gehuurde na renovatie niet meer rendabel zal zijn op basis van de krachtens de huurovereenkomst geldende huurpenningen van circa € 30.000,- per jaar.
5.4
Grief VI en het betrokken onderdeel van Grief VII slagen. Naar het oordeel van het hof heeft [naam vastgoedbeheer] met het voorgaande voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor duurzaam eigen gebruik voor het vestigen van een eigen verhuurkantoor. Dat, zoals [geïntimeerde] betoogt, het provisieverbod in de risicosfeer van [naam vastgoedbeheer] ligt en dat [naam vastgoedbeheer] nog geen makelaar in dienst heeft genomen is daarbij niet relevant. [geïntimeerde] heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat [naam vastgoedbeheer] andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt. De enkele stelling van [geïntimeerde] dat er binnen de portefeuille van [naam vastgoedbeheer] meer geschikte objecten moeten zijn, is daarvoor onvoldoende, nu [naam vastgoedbeheer] uitvoerig heeft toegelicht waarom dat niet zo is.
- [geïntimeerde] betoogt dat de door [naam vastgoedbeheer] aangevoerde niet-opzegbaarheid van een aantal relevante huurovereenkomsten net zo goed voor zijn eigen huurovereenkomst geldt. Daarmee miskent hij echter dat [naam vastgoedbeheer] bij die niet-opzegbaarheid doelt op net gesloten langjarige huurovereenkomsten (zie punten 2.15 en 2.16 van de memorie van grieven) en, daarmee, naar de in artikel 7:296 BW geregelde opzeggingsbeperking naar tijdvak, terwijl tussen partijen niet in geschil is dat die beperking niet meer geldt met betrekking tot de huurovereenkomst.
- Ook voert [geïntimeerde] aan dat [naam vastgoedbeheer] in strijd heeft gehandeld met de goede procesorde door pas in hoger beroep het overzicht van haar portefeuille in het geding te brengen, en dat het voor hem bewijstechnisch ondoenlijk is te beoordelen of het gehuurde inderdaad het enig geschikte object uit die portefeuille is. Op grond van de herkansingsfunctie van het hoger beroep stond het [naam vastgoedbeheer] echter volkomen vrij dat overzicht nu pas in het geding te brengen, terwijl [geïntimeerde] met dat overzicht en de daarbij in punten 2.7 t/m 2.18 van de memorie van grieven gegeven toelichting alle elementen in handen had om de aannemelijkheid van de betrokken stelling te weerspreken.
- [geïntimeerde] voert nog aan dat de motieven van [naam vastgoedbeheer] niet deugen, aangezien zij volgens hem in 2013/2014 met hem wilde onderhandelen over een vertrekpremie om in het gehuurde appartementen te kunnen realiseren. Het hof gaat aan deze stelling voorbij, omdat deze, zelfs indien zij waar is, geen afbreuk kan doen aan de conclusie dat [naam vastgoedbeheer] in deze procedure, die zij heeft ingeleid met het opzeggingsexploot van 29 november 2017, dus drie tot vier jaar later, aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde op dat moment dringend nodig had voor het vestigen van een door een ontwikkeling in de rechtspraak ingegeven eigen makelaarskantoor. Om deze reden zal het hof ook voorbij gaan aan het bewijsaanbod van [geïntimeerde] de volgens hem bij deze onderhandeling betrokken werknemer van [naam vastgoedbeheer] te horen.
- Ten slotte voert [geïntimeerde] aan dat [naam vastgoedbeheer] net zo goed, als 243e object, een geschikt pand kan kopen. Daarmee miskent hij echter dat artikel 7:296 lid 1 onder b BW juist beoogt de eigenaar van een verhuurde bedrijfsruimte de mogelijkheid te geven een huurovereenkomst die, zoals in dit geval, al in 1991 is gesloten, op te zeggen om die bedrijfsruimte zelf of door een nauw verbonden derde te (laten) gebruiken, dus zonder voor dat gebruik een nieuwe bedrijfsruimte te hoeven kopen.
5.5
Het hof oordeelt ten overvloede dat [naam vastgoedbeheer] de opzeggingsgrond van het dringend eigen gebruik ook heeft kunnen baseren op de noodzaak tot een renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Uit de last onder dwangsom van de gemeente Den Haag en de verklaring van MBD volgt dat het gehuurde dringend moet worden gerenoveerd en dat de renovatie niet mogelijk is met instandhouding van de huurovereenkomst omdat de kosten van renovatie maken dat de verhuur van het gehuurde onder de huurovereenkomst niet meer rendabel is. [geïntimeerde] heeft een ander niet voldoende weersproken.
- [geïntimeerde] betoogt dat hij niets te maken heeft met het feit dat [naam vastgoedbeheer] de kosten van renovatie niet kan terugverdienen op basis van de huurovereenkomst, omdat dat tot de risicosfeer van [naam vastgoedbeheer] behoort. Dat betoogt stuit af op het hiervoor onder 5.2 weergegeven toetsingskader, waaruit volgt dat bij toepassing van artikel 7:296 lid 1 onder b BW van de verhuurder niet kan worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.
- [geïntimeerde] betoogt dat de staat van onderhoud van het gehuurde verdisconteerd zal zijn geweest in de prijs die [naam vastgoedbeheer] in 2011 voor het gehuurde heeft betaald. Ook indien dat juist is, laat het echter onverlet dat [naam vastgoedbeheer] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat, gelet op de renovatiekosten, verhuur tegen de huidige huurprijs niet meer rendabel is.
- Verder betwist [geïntimeerde] de inhoud van de verklaring van MBD en voert hij aan dat MBD partijdig is en het verhuurde niet van binnen heeft kunnen beoordelen, zodat de conclusie dat voortzetting van de exploitatie niet mogelijk is tijdens de renovatie volgens [geïntimeerde] voorbarig is. Ook daar had het echter op zijn weg gelegen om tegenover de gedetailleerde verklaring van MBD met stukken te onderbouwen waarom die conclusie niet juist is, vooral omdat hij zelf alle toegang tot het gehuurde heeft.
5.6
Nu is voldaan aan de vereisten van artikel 7:296 lid 1 onder b BW, moet de vordering tot vaststelling van een tijdstip van beëindiging worden toegewezen (artikel 7:295 lid 2 BW), zonder dat het hof nog toekomt aan een afweging van de wederzijdse belangen van partijen. De vordering tot vaststelling van het tijdstip van ontruiming is daarom eveneens toewijsbaar (artikel 7:296 lid 5 eerste volzin BW). [geïntimeerde] vraagt op basis van de omstandigheden van het geval, waaronder het feit dat hij al 28 jaar het gehuurde huurt, dat het leed van het vaststellen van een tijdstip van beëindiging enigszins wordt verzacht door dat tijdstip ten minste één jaar na vandaag vast te stellen. Het hof is echter van oordeel dat, gelet op de lange termijn die inmiddels reeds is verstreken na de opzegging op 29 november 2017, vaststelling van het tijdstip van beëindiging en ontruiming op 30 november 2020 voor [geïntimeerde] een voldoende afbouwperiode oplevert. Naast het vaststellen van een tijdstip van beëindiging en ontruiming heeft [naam vastgoedbeheer] ook een veroordeling tot ontruiming gevorderd. Hoewel de toewijzing van de vordering tot vaststelling van een tijdstip van ontruiming reeds van rechtswege geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip (artikel 7:296 lid 5 tweede volzin BW), zal het hof die vordering afzonderlijk toewijzen, aangezien zij afzonderlijk is gevorderd, en toewijsbaar is. [naam vastgoedbeheer] heeft al haar vorderingen ingesteld met het verzoek deze uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, maar artikel 7:295 lid 1 eerste volzin BW verzet zich in beginsel daartegen, en het hof ziet geen aanleiding hier anders te beslissen, nu het verweer van [geïntimeerde] niet kennelijk ongegrond voorkomt.
5.7
Artikel 7:297 lid 1 BW bepaalt dat de rechter bij toewijzing van een vordering tot vaststelling van een tijdstip van beëindiging een bedrag kan vaststellen ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder. Hoewel hiervoor niet was vereist dat [geïntimeerde] een vordering in reconventie zou instellen en het om een discretionaire bevoegdheid van de rechter gaat, komt het hof in deze procedure niet toe aan uitoefening van die bevoegdheid. [geïntimeerde] heeft het namelijk noch in eerste aanleg, noch in hoger beroep over deze kosten gehad, terwijl hij voor vaststelling van de tegemoetkoming het bestaan van die kosten aannemelijk had moeten maken (HR 19 oktober 2001,
NJ
2002/144 (
WE/[…]
)).
5.8
De toewijzing van de vordering tot beëindiging op grond van de opzeggingsgrond dringende noodzaak voor duurzaam eigen gebruik houdt in dat de
Grieven IV en V
en het na beoordeling van deze opzeggingsgrond resterende deel van
Grief VII
, die betrekking hebben op de overige opzeggingsgronden en op het stelsel van artikel 7:296 leden 1 en 2 BW, geen bespreking behoeven. Het houdt ook in dat het hof niet toekomt aan bespreking van de subsidiair ingestelde vordering tot ontbinding en de daarop betrekking hebbende
Grieven III en VIII t/m XII
. Hetzelfde geldt voor de
betalingsvordering d)
, die is ingesteld onder de voorwaarde dat het hof de vordering tot ontbinding zou toewijzen. Om de hiervoor genoemde reden gaat het hof ook voorbij aan de bewijsaanbiedingen die [geïntimeerde] heeft gedaan in zijn verweer tegen de Grieven XI (punt 33 van de memorie van antwoord, over de vraag of [geïntimeerde] kan worden vereenzelvigd met Het Einde Ltd.) en XII (punt 35 van dezelfde memorie, over de vraag of [geïntimeerde] het achterhuis mocht onderverhuren).
De betalingsvorderingen en de vordering tot vergoeding van de proceskosten
5.9
De
betalingsvordering a)
is ook in eerste aanleg ingesteld en [naam vastgoedbeheer] had daar toen aan ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde], door sinds 1 december 2014 niet de overeengekomen indexering van de huurpenningen te betalen, per januari 2018 een achterstand had laten ontstaan van € 7.286,06. De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen zoals hiervoor weergegeven onder 3.3 eerste streepje. Bij de beoordeling van deze vordering had de kantonrechter, in r.o. 4.3 van het bestreden vonnis, een indexering beschreven die telkens per 1 januari van een jaar zou gelden.
5.10
Met haar
Grief II
klaagt [naam vastgoedbeheer] over dat laatste: volgens haar geldt de indexering telkens per 1 december. Deze grief faalt wegens gebrek aan belang, aangezien het verschil tussen die twee data slechts relevant kan zijn voor de berekening van de in de betalingsvordering gevorderde hoofdsom van € 7.286,06, en [naam vastgoedbeheer] in hoger beroep opnieuw diezelfde hoofdsom heeft gevorderd, zoals toegewezen door de kantonrechter. Uit de (toelichting op de) grief is ook niet af te leiden waarom de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling op dit punt onjuist is.
5.11
Met een deel van haar
Grief XIV
(volgens de doorlopende nummering van de memorie van grieven, doch op p. 49 van die memorie genummerd als “XI”), keert [naam vastgoedbeheer] zich tegen het oordeel van de kantonrechter, in r.o. 4.13 van het bestreden vonnis, dat de contractuele boeterente over die hoofdsom pas kan worden toegewezen vanaf 7 december 2016, aangezien [naam vastgoedbeheer] die betrokken indexeringen pas op die datum aan [geïntimeerde] heeft aangezegd. Volgens [naam vastgoedbeheer] had [geïntimeerde] namelijk zelf de indexering kunnen en moeten berekenen en tijdig moeten betalen, waardoor hij telkens van rechtswege in verzuim was geraakt. Deze grief faalt omdat zonder toelichting, die hier ontbreekt, niet uit artikel 6 van de huurovereenkomst valt af te leiden dat de daar beschreven indexering elk jaar van rechtswege plaatsvindt. In artikel 6 eerste alinea huurovereenkomst is immers bepaald dat ieder jaar op 1 december de huurprijs “zal worden vastgesteld”, waarna is voorzien in een keuze tussen de uitkomst van een wiskundige berekening met gebruik van een CBS-index en, als de uitkomst van die berekening lager is, een indexering met 3%.
5.12
Omdat Grief II en het hier besproken deel van Grief XIV falen, zal het hof de veroordeling bekrachtigen die de kantonrechter heeft uitgesproken met betrekking tot de betalingsvordering a). [geïntimeerde] heeft nog aangevoerd dat hij het betrokken bedrag al heeft betaald, maar dat staat niet in de weg aan bekrachtiging.
5.13
[naam vastgoedbeheer] licht in haar petitum toe dat de
betalingsvordering b)
betrekking heeft op niet betaalde delen van de huur over de maanden september t/m november 2018. In de punt 2.32 t/m 2.34 van haar memorie van grieven licht zij verder toe dat het daarbij gaat om bedragen die [geïntimeerde] met de huurprijs heeft verrekend, terwijl artikel 4 van de huurovereenkomst verrekening uitsluit. [geïntimeerde] heeft noch het bestaan van de verbintenis tot betaling van huurpenningen, noch dat van het verrekenverbod van artikel 4 van de huurovereenkomst betwist. Hij heeft zich beperkt tot de opmerking dat het in de gegeven omstandigheden, waar [naam vastgoedbeheer] volgens hem op kinderachtige wijze de kosten van een rioolverstopping niet wilde betalen, logisch was dat hij voor een praktische oplossing heeft gekozen door het betrokken bedrag te verrekenen. Omdat hij daarbij niet heeft toegelicht waarom [naam vastgoedbeheer] de kosten van een rioolverstopping had moeten betalen en waarom hij voorbij meende te kunnen gaan aan het verrekenverbod van artikel 4 van de huurovereenkomst, is de vordering toewijsbaar. Omdat zij betrekking heeft op een achterstallige betaling van de huurpenningen, is zij tevens toewijsbaar met de gevorderde boeterente van artikel 14 van de huurovereenkomst.
5.14
[naam vastgoedbeheer] licht in haar petitum toe dat de
betalingsvordering c)
voor de resterende duur van de huurovereenkomst is gebaseerd op de huurovereenkomst en voor de periode tussen beëindiging van de huurovereenkomst en daadwerkelijke ontruiming als schadevergoeding is bedoeld. Het hof acht die toelichting weliswaar summier, maar voldoende. [geïntimeerde] voert aan dat deze vordering een dubbeltelling oplevert ten opzichte van de in het kader van de vordering tot ontbinding gevorderde dwangsom. Het hof gaat aan dit bezwaar voorbij omdat het de vordering tot beëindiging zal toewijzen, en [naam vastgoedbeheer] in het kader van die vordering geen dwangsom heeft gevorderd. Daarmee is deze betalingsvordering c) toewijsbaar, ook voor de periode na het tijdstip van beëindiging en ontruiming, omdat [geïntimeerde] mogelijk niet op dat tijdstip zal hebben ontruimd. Omdat deze betalingsvordering tot aan de beëindiging van de huurovereenkomst betrekking heeft op betaling van de huurpenningen, is zij voor die periode tevens toewijsbaar met de gevorderde boeterente van artikel 14 van de huurovereenkomst. Voor de periode daarna is zij toewijsbaar met de gewone wettelijke rente, zoals gevorderd. [geïntimeerde] vraagt om matiging van de boeterente. Het hof verwerpt dat beroep omdat [geïntimeerde] niet heeft toegelicht waarom hier is voldaan aan de daarvoor geldende strenge maatstaf van artikel 6:94 lid 1 BW, namelijk dat de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt immers mee dat matiging alleen aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat zou leiden.
5.15
Betalingsvordering e)
heeft betrekking op buitengerechtelijke incassokosten ad
€ 1.092,91. [naam vastgoedbeheer] klaagt met
Grief XIII
terecht over de afwijzing, door de kantonrechter, van deze vordering op de grond dat niet is gesteld of gebleken dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden. [geïntimeerde] heeft immers niet betwist dat artikel 14 van de huurovereenkomst voorziet in een contractuele regeling die mede betrekking heeft op buitengerechtelijke incassokosten en dat hij, zoals [naam vastgoedbeheer] stelt, als huurder handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf, waardoor de beperking van artikel 6:96 lid 6 BW hier niet gold. Deze betalingsvordering is daarom toewijsbaar, met wettelijke rente, zoals gevorderd.
5.16
Het hof vat
Grief XIV
voor het overige op als een klacht tegen de door de kantonrechter bevolen compensatie van de
proceskosten
. [geïntimeerde] voert aan dat de kostencompensatie in eerste aanleg terecht was. Deze grief slaagt: aangezien uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter [naam vastgoedbeheer] overwegend in het gelijk had moeten stellen, had zij ook [geïntimeerde] moeten veroordelen in de proceskosten.
5.17
[naam vastgoedbeheer] stelt daarbij dat deze kostenveroordeling mede haar volledige advocatenkosten moet omvatten. [geïntimeerde] voert aan dat proceskostenveroordelingen altijd worden opgelegd op basis van de liquidatietarieven, behalve in zaken waar het gaat om handhaving van een recht van intellectuele eigendom. Het hof kan [naam vastgoedbeheer] hierin niet volgen. Zo al in haar stelling een verwijzing moet worden gelezen naar artikel 14 van de huurovereenkomst, waar sprake is van het voor rekening van huurder komen van “(d)
e kosten, zowel in als buiten rechte, veroorzaakt aan verhuurder door overtreding door huurder van een der bepalingen van dit contract
”, heeft zij immers niet toegelicht dat en waarom hierin, in afwijking van het in Nederland gehanteerde stelsel van liquidatietarieven, een basis kan worden gevonden voor vergoeding van de volledige advocaatkosten.
De slotsom
5.18
Grief I
faalt omdat [naam vastgoedbeheer] daarin uitsluitend klaagt over de weergave, door de kantonrechter, van haar vorderingen in eerste aanleg. [naam vastgoedbeheer] heeft haar vorderingen immers in hoger beroep opnieuw geformuleerd, en het hof is daar in dit arrest van uitgegaan.
5.19
De slotsom van het voorgaande is dat het bestreden vonnis, behalve wanneer het gaat om de veroordeling tot betaling van € 7.286,06, moet worden vernietigd en dat het hof, opnieuw recht doende, de overige vorderingen zal toewijzen zoals hierna in het dictum vermeld. Bij deze uitkomst past dat [geïntimeerde] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, ook uitvoerbaar bij voorraad en met de wettelijke rente, zoals gevorderd. Anders dan gevorderd zal het hof echter, om de hiervoor onder 5.17 genoemde reden, wat het salaris van de advocaten van [naam vastgoedbeheer] betreft, uitgaan van het liquidatietarief. Ook zal het, om [geïntimeerde] een normale betalingstermijn te gunnen, de rente niet laten ingaan op de dag van dit arrest, maar veertien dagen daarna.
6
De beslissing
6.1
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis voor zover de kantonrechter [geïntimeerde] daarin uitvoerbaar bij voorraad heeft veroordeeld om tegen behoorlijke kwijting aan [naam vastgoedbeheer] te betalen een bedrag van € 7.286,09, vermeerderd met 1% per maand over € 2.387,40 vanaf 7 december 2016 en over € 4.898,69 vanaf de vervaldag van de termijn tot die der algehele voldoening;
vernietigt het bestreden vonnis voor het overige;
en in zoverre
opnieuw rechtdoende
:
- stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn geëindigd en het gehuurde moet zijn ontruimd vast op 30 november 2020;
- veroordeelt [geïntimeerde] om het gehuurde uiterlijk per dat tijdstip te ontruimen;
- veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [naam vastgoedbeheer] van bedragen van € 216,96, € 100,00 en € 128,86, te vermeerderen met rente van 1% per maand of gedeelte van een maand over de achterstallige bedragen vanaf de telkens relevante vervaldag;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [naam vastgoedbeheer] van een maandelijks bedrag van
€ 2.537,20 vanaf februari 2018 tot aan de dag waarop [geïntimeerde] het gehuurde leeg, ontruimd en in goede staat zal opleveren aan [naam vastgoedbeheer], te vermeerderen met de contractuele indexering per 1 december van elk jaar, voor het eerst op 1 december 2019, en met rente van 1% per maand of gedeelte van een maand over de achterstallige bedragen vanaf de telkens relevante vervaldag voor de resterende duur van de huurovereenkomst tot aan het einde van de huurovereenkomst, respectievelijk met de wettelijke rente voor de periode tussen dat tijdstip en de dag van ontruiming van het gehuurde, leeg en in goede staat;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [naam vastgoedbeheer] van de buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 1.092,91, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 januari 2018;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties van dit geding, aan de zijde van [naam vastgoedbeheer] in eerste aanleg vastgesteld op € 485,07 (€ 133,07 aan kosten voor het exploot + € 352,00 aan griffierecht) aan verschotten en € 800,00 aan salaris voor de gemachtigde, en in hoger beroep vastgesteld op € 2.102,57 (€ 82,57 aan kosten voor het exploot + € 2.020,00 aan griffierecht) aan verschotten en € 2.148,00 aan salaris voor de advocaat, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na vandaag;
- verklaart dit arrest, behalve voor wat betreft de vaststelling van het tijdstip van beëindiging en ontruiming en de veroordeling tot ontruiming, uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.H. Speyart van Woerden, J.J. van der Helm en M.P.J. Ruijpers en is door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, ondertekend en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 mei 2020 in aanwezigheid van de griffier.