ECLI:NL:RBNHO:2020:1565
Rechtbank NHO — Uitspraak 


RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 7890705 / CV EXPL 19-5104 (SJ)
Uitspraakdatum: 11 maart 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap Bowling Hoorn B.V.
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Hoorn
eiseres
verder te noemen: eiseres
gemachtigde: mr. L.A.H.M. Creemers
tegen
1.) de besloten vennootschap Exploitatiemaatschappij Plat Edam B.V.
2.) de besloten vennootschap Beheermaatschappij Plat Edam B.V.
beide gevestigd en kantoorhoudende te Hoorn
gedaagden
verder te noemen: gedaagden
gemachtigde: mr. M.S.F. Loor
1
Het procesverloop
1.1.
Eiseres heeft bij dagvaarding van 25 juni 2019 een vordering tegen gedaagden ingesteld. Gedaagden hebben schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 24 januari 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
1.3.
Voorafgaand aan de zitting heeft eiseres bij brieven van 13 januari 2020, 16 januari 2020, 17 januari 2020, 20 januari 2020 en 21 januari 2020 nog stukken toegezonden. Bij brief van 23 januari 2020, ter griffie ontvangen op 24 januari 2020, heeft eiseres een akte wijziging van eis ingediend.
2
De feiten
2.1.
Bij e-mail van 10 december 2015 heeft de accountant van eiseres, [XX] , aan gedaagden, voor zover hier van belang, het volgende geschreven:
‘Het lijkt me niet meer dan redelijk dat de banen werkend worden opgeleverd en dat de banen bij opleveren voldoen aan alle “wettelijke” en overige voorwaarden om een bowlingcentra te kunnen exploiteren.’
2.2.
Bij e-mail van 19 december 2015 heeft [YY] namens gedaagden, voor zover hier van belang, het volgende geschreven:
‘…de banen worden in bruikbare toestand opgeleverd;[…]
Ik merk daarbij op dat “wettelijke en overige voorwaarden om een bowlingbaan te kunnen exploiteren” tijd, situatie en plaatsgebonden varianten zij, die grotendeels verbonden zijn met de kwaliteit van exploitant(e), waarop verhuurder geen invloed heeft. Wel constateer ik dat de banen en bijbehorende machines zowel ten tijde van exploitatie door [AA] als ook ten tijde van [BB] gefunctioneerd hebben, zodat er in ieder geval voor ons geen reden is om te twijfelen omtrent de aanwezigheid van redenen die aan exploitatie van een bowlingcentrum in de weg kunnen staan
.”
2.3.
Op 22 februari 2016 hebben eiseres, als huurder, met gedaagden, als verhuurders, een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het adres Huesmolen 59A te Hoorn (hierna: het gehuurde) voor de duur van 5 jaar. Het gehuurde is casco verhuurd en opgeleverd met 12 bowlingbanen van het merk Brünswick met toebehoren.
2.4.
Vóór 22 februari 2016 verhuurden gedaagden het gehuurde aan Wiers Automaten B.V. (hierna: Wiers), die het gehuurde onderverhuurde aan Party Palace Hoorn B.V. (hierna: Party Palace). Party Palace heeft het gehuurde tot mei 2015 als bowlingcentrum geëxploiteerd.
2.5.
Bij e-mail van 21 december 2017 en 11 april 2018 heeft de toenmalige gemachtigde van eiseres gedaagden gesommeerd maatregelen te treffen om de lekkages te verhelpen en aansprakelijk gesteld voor de schade die eiseres stelt te lijden als gevolg van lekkageproblemen.
2.6.
Bij e-mail van 25 mei 2018 heeft de toenmalige gemachtigde van eiseres aan gedaagden een voorstel tot beëindiging met wederzijds goedvinden gedaan. Hiermee hebben gedaagden niet ingestemd.
2.7.
Op 25 april 2018 heeft de Inspectie SZW een (her)inspectie uitgevoerd in de onderneming van eiseres om te controleren of de bowlingmachines voldoen aan de Arbowet en bij besluit van 26 april 2018 een viertal eisen tot naleving aan eiseres opgelegd.
2.8.
Op 11 juni 2018 heeft een bespreking tussen partijen plaatsgevonden over de aard van de wateroverlast en de te nemen stappen.
2.9.
Bij brief van 13 juni 2018 hebben gedaagden de uitkomsten van de bespreking aan eiseres bevestigd. Hierop heeft eiseres bij brief van 14 juni 2018 gereageerd.
2.10.
Op 23 juli 2018 heeft EMN in opdracht van eiseres onderzoek gedaan naar de oorzaak van de lekkage en hiervan op 30 juli 2018 rapport uitgebracht. Hierin is, voor zover van belang, het volgende gerapporteerd:
‘
Wij zijn van mening dat de demping van de gracht met de daarbij getroffen voorzieningen de lekkageproblematiek bij uw cliënt hebben veroorzaakt.
Als gevolg van de demping is een nieuw hoofdriool aangebracht die niet op juiste wijze functioneert en zelfs rioolwater terugvoert in de putten van de koekoeken.
Vervolgens zijn bouwkundige onvolkomenheden vastgesteld waardoor het terugstromend rioolwater, of verhoogd grondwater onbelemmerd in de naad tussen het metselwerk en de staalconstructie komt en onbelemmerd kan binnentreden.
Zowel het dempen van de gracht, het aanbrengen van de rioleringen, als het aanbrengen van de staalconstructie tegen de souterrainwand, zijn in opdracht van de VvE uitgevoerd. Onzes inziens zijn de gebreken de VvE aan te rekenen
.’
2.11.
Op 27 juli 2018 heeft Bouwvisie in opdracht van gedaagden en in aanwezigheid van de door eiseres ingeschakelde expert van EMN onderzoek gedaan naar de lekkages en hiervan op 14 november 2018 rapport uitgebracht. Hierin is, voor zover van belang, het volgende gerapporteerd:
‘
Het bowlingcentrum heeft sinds de demping in 2015 van de tegen de gevel van het pand gelegen gracht regelmatig te maken met ernstige lekkages. […]
- Het hoofdriool is te laag aangelegd;
- De aansluitingen van de hemelwaterafvoeren zijn slecht aangelegd en/of aangesloten waardoor beide koekoeks vol water kunnen lopen;
- De staalconstructie ten behoeve van de bakconstructie van de koekoek en het ondersteunen van de erboven gelegen erkers is tegen de betonnen wand van het souterrain bevestigd waarbij het gemetselde buitenblad is onderbroken. De daardoor ontstane openingen zijn niet waterdicht gemaakt waardoor regen- en/of grondwater via de spouw kan binnendringen en zich kan verspreiden met lekkage bij de kozijnen in het bowlingcentrum tot gevolg
.’
2.12.
Op 11 september 2018 heeft Elektra Keur in opdracht van eiseres onderzoek gedaan naar de elektrische installatie en hiervan op 12 september 2018 rapport uitgebracht. Hierin is, voor zover hier van belang, gerapporteerd dat de eindbeoordeling voor dit object onvoldoende is.
2.13.
Op 9 november 2018 heeft de Inspectie SZW het door eiseres ingediende bezwaar tegen het besluit van 26 april 2018 ongegrond verklaard.
2.14.
Bij brief van 30 januari 2019 heeft de gemachtigde van eiseres de nietigheid ingeroepen van de huurovereenkomst op grond van bedrog, dwaling respectievelijk misbruik van omstandigheden omdat gedaagden bij aanvang van de huurovereenkomst hebben verzuimd te melden (dat zij bekend waren met) de door de Inspectie SZW aangekaarte problematiek met de bowlingmachines. Verder is in deze brief de (terug)betaling  van de betaalde huurpenningen vanaf 1 februari 2016 gevorderd en de schade die eiseres stelt te hebben geleden, bestaande uit de gedane investeringen ten bedrage van € 155.000,-.
2.15.
Bij brief van 19 februari 2019 hebben gedaagden gereageerd dat elke rechtsgrond voor een beroep op bedrog, dwaling of misbruik van omstandigheden ontbreekt.
2.16.
Bij brief van 2 mei 2019 heeft de gemachtigde van eiseres de nietigheid ingeroepen van de huurovereenkomst op grond van bedrog, dwaling respectievelijk misbruik van omstandigheden omdat gedaagden bij aanvang van de huurovereenkomst hebben verzuimd de lekkageproblematiek te melden. Voorts heeft de gemachtigde van eiseres de huurovereenkomst primair ontbonden op grond van veranderde omstandigheden en subsidiair op grond van ernstige tekortkomingen in de nakoming. Verder is (terug)betaling gevorderd van de huurpenningen vanaf 1 februari 2016 en van de schade die eiseres stelt te hebben geleden, bestaande uit de gedane investeringen ten bedrage van € 155.000,- en inkomstenverlies over 2018 ten bedrage van € 33.686,48.
2.17.
Bij brief van 15 mei 2019 heeft de Inspectie SZW aan eiseres geschreven dat zij vóór 31 augustus 2019 moet aantonen dat de bowlingmachines voldoet aan de gestelde eisen.
2.18.
Bij brief van 1 november 2019 heeft de Inspectie SZW aan eiseres geschreven dat de bowlingmachines aan alle gestelde eisen voldoen.
3
De vordering
3.1.
Eiseres vordert in de dagvaarding dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen geldende huurovereenkomst vernietigd primair op grond van bedrog, subsidiair op grond van dwaling en meer subsidiair op grond van misbruik van omstandigheden met veroordeling van gedaagden hoofdelijk tot terugbetaling van de huurpenningen en betaling van door eiseres geleden schade van € 188.686,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van betaling.
Eiseres vordert uiterst subsidiair dat de kantonrechter de tussen partijen geldende huurovereenkomst met terugwerkende kracht ontbindt op grond van onvoorzienbare omstandigheden dan wel ernstige tekortkomingen van gedaagden in de nakoming van de huurovereenkomst met veroordeling van gedaagden hoofdelijk tot terugbetaling van de huurpenningen en betaling van door eiseres geleden schade van € 188.686,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van betaling.
Voorts vordert eiseres dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de verschuldigde huurprijs wordt verminderd met terugwerkende kracht met ingang van 22 februari 2016 tot nihil en met veroordeling van gedaagden hoofdelijk tot terugbetaling van de ten onrechte betaalde huurpenningen.
Verder vordert eiseres dat de kantonrechter gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 6.775,- en de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis tot de dag van algehele betaling, indien betaling uitblijft.
3.2.
In de akte wijziging van eis heeft eiseres de gevorderde verklaring voor recht niet langer gehandhaafd in plaats daarvan verzoekt zij vermindering van de op grond van de huurovereenkomst verschuldigde huurprijs met ingang van 1 april 2016 tot nihil en met terugbetaling van gedaagden, hoofdelijk, aan eiseres van de sindsdien teveel betaalde huurpenningen.
3.3.
Eiseres legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat er primair sprake is van bedrog omdat gedaagden willens en wetens de bewuste aanschrijvingen van de Inspectie SZW over de te nemen beveiligingsmaatregelen aan de bowlingbanen heeft verzwegen. In dit verband stelt eiseres dat gedaagden opzettelijk een onjuiste mededeling hebben gedaan voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst door te vertellen dat ‘er geen reden is om te twijfelen omtrent aanwezigheid van redenen die aan de exploitatie in de weg kunnen staan’. Dit klemt volgens eiseres te meer nu in de aanschrijvingen werd gedreigd met een boete. Verder stelt eiseres dat in maart 2019 is gebleken van verder bedrog door het willens en wetens verzwijgen van andere gebreken aan het gehuurde. Eiseres stelt dat zij van de voorgaande huurder heeft gehoord dat die ook last had van wateroverlast als gevolg van herhaalde lekkages van identieke aard als waarmee eiseres is geconfronteerd in 2016 en nadien. Volgens eiseres heeft de vorige huurder gedaagden aangesproken op de wateroverlast, maar is dit afgedaan met verwijzing naar de VvE van het winkelcentrum waarvan de bowling deel uitmaakt. Dit maakt volgens eiseres dat de huurovereenkomst moet worden vernietigd en gedaagden worden veroordeeld tot terugbetaling van de huurpenningen en betaling van de schade.
Met betrekking tot de subsidiaire vernietigingsgrond dwaling wijst eiseres op de brief van 30 januari 2019.
Meer subsidiair stelt eiseres dat er sprake is van misbruik van omstandigheden door eiseres tot het aangaan van een huurovereenkomst te bewegen terwijl zij volstrekt geen ervaring had met de exploitatie van een bowlinghal en haar niets was meegedeeld over de beveiligingsproblemen aan de bowlingbanen en de wateroverlast.
Wat betreft de terugbetaling van de huurpenningen beroept eiseres zich eveneens op de brief van 30 januari 2019.
De schade die eiseres stelt te geleden, bestaat uit de gedane investeringen zoals de lening van € 45.000,- en € 110.000,-  en de gederfde inkomsten over 2018 ten gevolge van de wateroverlast van € 33.686,48. Wat dat laatste betreft wijst eiseres op de berekening van de door haar ingeschakelde schade-expert [CC] van 26 maart 2019.
Eiseres doet uiterst subsidiair een beroep op ontbinding op grond van onvoorziene omstandigheden, gelegen in de diverse watercalamiteiten waarmee zij na het aangaan van de huurovereenkomst is geconfronteerd en die het gebruik als bowlingbaancomplex gedurende langere perioden meerdere malen hebben belemmerd. Eiseres heeft daarom een proces verbaal van constatering door een deurwaarder laten opmaken. Verder is naar aanleiding van de lekkages expertisebureau EMN ingeschakeld naar de oorzaak van de lekkages. De wateroverlast en de daarmee samenhangende schade heeft eiseres niet voorzien en rechtvaardigen de ontbinding. Volgens eiseres kan van haar niet worden verlangd dat de huurovereenkomst onverkort blijft voortduren.
Uiterst subsidiair doet eiseres een beroep op ontbinding op grond van een tekortkoming in de nakoming door gedaagden. In dit verband wijst eiseres op artikel 14.3 van de algemene voorwaarden waarin staat welke gebreken voor rekening van de verhuurder komen. De in de rapportages van EMN en Bouwvisie gemelde gebreken komen volgens eiseres voor rekening van gedaagden. Volgens eiseres zijn gedaagden al bijna drie jaar in gebreke met het treffen van definitieve herstelmaatregelen, zoals vastgelegd in het rapport van Bouwvisie.
Ten aanzien van de wateroverlast stelt eiseres nog dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde en dat gedaagden verplicht zijn deze te herstellen. In dit kader stelt eiseres dat haar voormalige gemachtigde gedaagden hierop drie keer heeft aangeschreven en dat de feiten en omstandigheden – het gehuurde is zo lek als een mandje waardoor een groot deel van het binnenwerk van het gehuurde is volledig beschadigd geraakt en vier bowlingbanen perioden niet kunnen worden gebruikt en gedaagden treffen geen structurele maatregelen – de ontbinding rechtvaardigen. Eiseres wenst met toepassing van artikel 7:207 BW met ingang van juni 2016 huurprijsvermindering tot nihil.
4
Het verweer
4.1.
Gedaagden betwisten de vordering. Op de stellingen van gedaagden wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5
De beoordeling
5.1.
Bij brief van 21 januari 2018 heeft de gemachtigde van eiseres productie 38 ingediend. Dit betreft een inhoudelijke reactie van eiseres op de conclusie van antwoord van gedaagden. Ter zitting heeft de gemachtigde van gedaagden bezwaar gemaakt tegen de indiening van dit stuk en aangevoerd dat hij niet meer in de gelegenheid is geweest om dit stuk met gedaagden te bespreken en daarom ook niet inhoudelijk op het stuk kan reageren. De kantonrechter heeft ter zitting beslist dat productie 38 buiten beschouwing blijft omdat het stuk niet binnen de daarvoor gestelde termijn van vijf werkdagen vóór de zitting is ingediend. Daarbij is van de zijde van eiseres geen (gegronde) reden gegeven waarom dit stuk zo laat is ingediend, terwijl de conclusie van antwoord al op 4 september 2019 is ontvangen. Productie 38 zal worden teruggestuurd aan (de gemachtigde van) eiseres.
5.2.
De kantonrechter volgt gedaagden niet in hun standpunt dat eiseres niet ontvankelijk is in haar vordering ten aanzien van gedaagde sub 2. Gedaagde sub 2 staat immers vermeld als verhuurder in de huurovereenkomst en de huurovereenkomst is mede ondertekend namens gedaagde sub 2. Verder dienen de huurpenningen op grond van artikel 4.8 van de huurovereenkomst te worden overgemaakt naar gedaagde sub 2, zijn de maandelijkse facturen, zoals blijkt uit het briefhoofd, afkomstig van gedaagde sub 2 en heeft eiseres de huurpenningen ook daadwerkelijk overgemaakt naar de rekening van gedaagde sub 2. Dat gedaagde sub 2 niet in een rechtsverhouding staat tot eiseres kan naar het oordeel van de kantonrechter dus niet staande worden gehouden. Dit verweer faalt.
5.3.
De kantonrechter zal de vordering van eiseres op de volgende gronden afwijzen.
Bedrog
5.4.
Ten aanzien van de primaire vordering van eiseres tot vernietiging van de huurovereenkomst op grond van bedrog overweegt de kantonrechter dat het aan eiseres is om te bewijzen dat gedaagden opzettelijk onjuiste mededelingen hebben gedaan of opzettelijk informatie hebben verzwegen om eiseres tot het tekenen van de huurovereenkomst te laten overgaan. Met gedaagden is de kantonrechter van oordeel eiseres daarin niet is geslaagd.
5.5.
De stelling van eiseres dat gedaagden voor het sluiten van de huurovereenkomst op de hoogte waren van de aanschrijvingen van 2013 van de Inspectie SZW ontbeert naar het oordeel van de kantonrechter feitelijke grondslag. Daarnaast is deze stelling gemotiveerd door gedaagden betwist, ook in de buitengerechtelijke fase bij brief van 19 februari 2019. Zo hebben gedaagden aangevoerd dat zij het pand in die periode aan Wiers hebben verhuurd, die het pand vervolgens heeft onderverhuurd aan Party Palace. Verder hebben gedaagden aangevoerd dat de aanschrijvingen uit 2013 waren gericht aan Party Palace, met wie gedaagden geen contractuele relatie hadden en met wie nooit enig contact is geweest. Gelet op deze gemotiveerde betwisting lag het op de weg van eiseres om haar standpunt nader te onderbouwen. De verwijzing van eiseres naar de verklaring van 18 januari 2019 van de heer [DD] , een voormalig medewerker van Party Palace, acht de kantonrechter niet toereikend. In deze verklaring staat weliswaar dat de aanschrijving van 1 maart 2013 aan de verhuurder ter hand is gesteld, maar onweersproken is dat Wiers de verhuurder is in relatie tot Party Palace. Uit de verklaring van [DD] blijkt niet dat Wiers gedaagden op de hoogte hebben gesteld van de aanschrijvingen van de Inspectie SZW. Dit maakt dat de kantonrechter aan de verklaring van [DD] niet die waarde toekent die eiseres daaraan gehecht wenst te zien.
5.6.
Verder voeren gedaagden terecht aan dat uit de door eiseres overgelegde (partij)getuigenverklaringen in het kader van het voorlopige getuigenverhoor evenmin kan worden opgemaakt dat de aanschrijvingen van 2013 van de Inspectie SZW aan gedaagden ter kennis zijn gebracht of overhandigd. Uit de getuigenverklaring van [EE] , bestuurder van eiseres, blijkt slechts dat zij heeft aangenomen dat gedaagden wisten van de aanschrijvingen. Een aanname is niet voldoende. Getuige [DD] , voornoemd, heeft verklaard dat hij over de aanschrijving van 2013 geen contact heeft gehad met de verhuurder en dat hij van [BB] , directeur van Party Palace, heeft gehoord dat die met Wiers contact heeft gehad over de inspectie. Getuige [BB] , voornoemd, heeft verklaard dat hij het met gedaagden niet specifiek over de aanschrijving heeft gehad.
5.7.
De verwijzing van eiseres naar de e-mailcorrespondentie tussen haar accountant en gedaagden in de periode voor het sluiten van de huurovereenkomst, kan haar evenmin baten. Met gedaagden is de kantonrechter van oordeel dat uit deze e-mailcorrespondentie niet kan worden opgemaakt dat namens gedaagden uitspraken zijn gedaan ten aanzien van de wettelijke en/of overige voorwaarden die aan bowlingmachines zijn verbonden. Door gedaagden is slechts aangegeven dat de bowlingbanen en –machines hebben gefunctioneerd. Dat deze mededeling onjuist is, is niet gesteld of gebleken. Gelet op het voorgaande kan niet staande worden gehouden dat gedaagden in die e-mailwisseling onjuiste mededelingen heeft gedaan die kunnen worden aangemerkt als bedrog.
5.8.
Ten aanzien van de wateroverlast overweegt de kantonrechter dat eiseres weliswaar heeft gesteld dat Party Palace gedaagden al in 2015 heeft gewezen op ernstige wateroverlast, maar dit standpunt heeft eiseres, zoals terecht door gedaagden is aangevoerd, niet nader onderbouwd. Gelet op de gemotiveerde betwisting van gedaagden had dit op de weg van eiseres gelegen. In dit verband hebben gedaagden nog gewezen op de verklaring van getuige [FF] , zelfstandige in de technische service voor bowlings. Deze heeft verklaard dat hem niets bekend is van wateroverlast in de periode dat hij het onderhoud aan de machines van Party Palace deed. Ook uit de verklaring van [BB] , voornoemd, kan niet worden afgeleid dat gedaagden op de hoogte waren van wateroverlast bij Party Palace. De kantonrechter houdt het er dan ook voor dat gedaagden ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst niet op de hoogte waren van de – vermeende – wateroverlast bij Party Palace.
5.9.
Bovendien is tussen partijen niet in geschil dat de wateroverlast die eiseres ondervindt met betrekking tot de koekoeken een gevolg is van de demping van de gracht in 2015 – volgens eiseres medio 2015 en volgens gedaagden eind 2015 – en de in verband daarmee getroffen voorzieningen, zodat niet zonder meer kan worden gesteld dat sprake is van vergelijkbare wateroverlast omdat de huurovereenkomst met Party Palace in die periode eindigde. Bovendien waren de koekoeken ten tijde van de exploitatie van de bowlingbaan door Party Palace nog niet gerealiseerd. Kortom, de kantonrechter is met gedaagden van oordeel dat geen sprake is van het opzettelijk verzwijgen van informatie of het doen van onjuiste mededelingen aangezien niet komt vast te staan dat er iets mede te delen was over wateroverlast of lekkages. Het beroep op bedrog gaat daarom niet op. Afgezien daarvan is door eiseres niet gesteld of anderszins onderbouwd waarom er sprake is van opzet van de zijde van gedaagden. Ook hierom faalt het beroep op bedrog.
Dwaling
5.10.
Tot dezelfde conclusie komt de kantonrechter ten aanzien van het beroep op dwaling. Zoals hiervoor reeds is overwogen kan uit de stukken niet worden opgemaakt dat gedaagden uitspraken hebben gedaan ten aanzien van de wettelijke en/of overige voorwaarden die aan bowlingmachines zijn verbonden. Door gedaagden is slechts aangegeven dat de bowlingbanen en –machines hebben gefunctioneerd. De kantonrechter heeft hiervoor al geoordeeld dat niet is gesteld of gebleken dat deze mededeling niet juist is. Dat eiseres op grond van deze mededeling heeft gedwaald, snijdt dan ook geen hout. Dat eiseres uit deze mededeling wellicht bepaalde conclusies heeft getrokken, komt voor haar rekening en risico. Daarbij heeft eiseres, die zich liet bijstaan door deskundige adviseurs, naar aanleiding van de mededeling van gedaagden geen verder onderzoek gedaan naar de wettelijke en/of overige voorwaarden die aan bowlingmachines zijn verbonden. Dit had wel op haar weg gelegen als het voldoen aan deze voorwaarden voor haar van belang was en gedaagden hierover desgevraagd juist geen mededelingen hebben gedaan. Dat eiseres dat heeft nagelaten komt eveneens voor haar rekening en risico.
5.11.
Zoals hiervoor onder punt 5.8. is overwogen gaat de kantonrechter ervan uit dat gedaagden ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst niet op de hoogte waren van lekkages – voor zover deze zich al hebben voorgedaan – als gevolg van het dempen van de gracht vóór het aangaan van de huurovereenkomst. Op gedaagden rustte dan ook geen mededelingsplicht op dit punt. Het standpunt van eiseres dat zij heeft gedwaald, onderschrijft de kantonrechter dan ook niet. Ook overigens heeft eiseres niet voldoende gesteld voor een geslaagd beroep op dwaling, zoals gedaagden terecht hebben aangevoerd.
Misbruik van omstandigheden
5.12.
Het beroep op misbruik van omstandigheden slaagt evenmin. Met gedaagden is de kantonrechter van oordeel dat de door eiseres gestelde omstandigheid, dat zij volstrekt geen ervaring had met de exploitatie van een bowlinghal niet is aan te merken als bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 3:44 lid 4 BW. Hetgeen eiseres verder in dit verband heeft gesteld, leidt niet tot een ander oordeel. Ook overigens heeft eiseres onvoldoende gesteld voor een geslaagd beroep op misbruik van omstandigheden. Zo is het causaal verband tussen deze omstandigheid en het verrichten van de rechtshandeling niet gesteld. Evenmin is gesteld dat en op welke manier gedaagden misbruik zouden hebben gemaakt van de door eiseres gestelde omstandigheid.
5.13.
Samenvattend acht de kantonrechter geen grond aanwezig om de huurovereenkomst te vernietigen wegens bedrog, dwaling of misbruik van omstandigheden. Aan de in dit verband gevorderde terugbetaling van huurpenningen en de betaling van een vergoeding van de schade die eiseres stelt te hebben geleden, komt de kantonrechter dan ook niet toe.
Ontbinding
5.14.
Wat betreft het door eiseres gedane beroep op ontbinding op grond van onvoorziene omstandigheden, die volgens eiseres zijn gelegen in de wateroverlast waarmee zij na het aangaan van de huurovereenkomst is geconfronteerd en die het gebruik als bowlingbaancomplex gedurende langere perioden meerdere malen heeft belemmerd, overweegt de kantonrechter als volgt. Terecht hebben gedaagden aangevoerd dat gesteld noch gebleken is dat op grond van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet kan worden verwacht. Met gedaagden is de kantonrechter van oordeel dat de redelijkheid en billijkheid in eerste plaats juist trouw aan het gegeven woord verlangen en afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toelaten. Dat sprake is van een dergelijke hoge uitzondering is evenmin gesteld of gebleken.
5.15.
Verder is de kantonrechter met gedaagden van oordeel dat eiseres onvoldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van een langere periode waarin het gebruik ernstig is belemmerd. Uit de gedingstukken is de kantonrechter gebleken dat (de voormalige gemachtigde van) eiseres in juni 2016, september 2017, december 2017 en april 2018 melding heeft gemaakt van lekkages. Verder is de kantonrechter gebleken dat gedaagden direct na iedere melding actie hebben ondernomen om de schade en de overlast te beperken. Zo zijn bouwdrogers, waterzuigers en pompen geplaatst en is er een opdracht verstrekt voor een onderzoek naar de oorzaken van de wateroverlast. Vervolgens zijn gedaagden op 25 mei 2018 door de voormalige gemachtigde van eiseres aangeschreven om de oorzaak van de lekkage te verhelpen, waaraan gedaagden op dat moment niet konden voldoen omdat de uitkomst van het onderzoek naar de oorzaak van de lekkages nog moest worden afgewacht. Voorts blijkt uit de gedingstukken dat op 27 juli 2018 in beide koekoeken een industriële pomp geplaatst is ter voorkoming van het volstromen van de koekoeken en dat daarna geen wateroverlast meer is gemeld die het gevolg is van het dempen van de gracht.
5.16.
Weliswaar heeft eiseres gesteld dat er nog steeds sprake is van lekkages die het gevolg zijn van het dempen van de gracht, maar deze stelling heeft zij niet onderbouwd. Dat een en ander zou blijken uit beelden die op een usb-stick staan die eiseres in het kader van het voorlopige getuigenverhoor bij de rechtbank heeft gedeponeerd en geen onderdeel uitmaken van de processtukken in de onderhavige procedure, acht de kantonrechter niet relevant. Het gaat er immers om of de lekkages gemeld zijn bij gedaagden. Dat eiseres na september 2018 ervan heeft afgezien om de gestelde lekkages bij gedaagden te melden, blijft voor haar rekening en risico.
5.17.
Verder is onweersproken dat de lekkage op 6 september 2018 een andere oorzaak had en dat de door gedaagden direct na de melding ingeschakelde loodgieter heeft vastgesteld dat er sprake was van sporen van een reeds opgehouden lekkage. De  gevorderde ontbinding op grond van onvoorziene omstandigheden zal de kantonrechter dan ook afwijzen.
5.18.
Met betrekking tot het door eiseres gedane beroep op ontbinding op grond van tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door gedaagden is de kantonrechter het volgende van oordeel. In het rapport van Bouwvisie, waarop eiseres in dit verband wijst, zijn de maatregelen vermeld die nodig zijn om de oorzaak van de lekkages definitief te verhelpen. In dit geval zijn industriële pompen in de koekoeken geplaatst. Dit is weliswaar geen definitieve oplossing, maar onbetwist is dat eiseres sinds het plaatsen van de pompen in juli 2018 geen lekkages bij gedaagden heeft gemeld die hun oorsprong vinden in het dempen van de gracht. Hieruit concludeert de kantonrechter dat gedaagden een adequate oplossing hebben geboden. Van een tekortkoming is dan ook geen sprake. Dat eiseres op 6 september 2018 melding maakt van een lekkage, brengt de kantonrechter niet tot een ander oordeel. De kantonrechter wijst hierbij op hetgeen onder 5.17 is overwogen.
5.19.
Ten aanzien van de gestelde gebreken aan de elektra wordt het volgende geoordeeld. Het pand is casco opgeleverd, hetgeen betekent dat de elektrische installatie na de meter voor de verantwoording van eiseres komt. Gesteld noch gebleken is dat de elektrische installatie vóór de meter gebreken vertoont. Dit kan ook niet uit het rapport van Elektra Keur worden afgeleid. Sterker nog, uit dit rapport blijkt niet dat de elektrische installatie voor de meter is doorgemeten. De door Elektra Keur geconstateerde gebreken aan de elektra van de bowlingmachines vallen op grond van de huurovereenkomst onder de verantwoordelijkheid van eiseres. Hierin is dus geen tekortkoming van de zijde van gedaagden gelegen. Overigens is gesteld noch gebleken dat eiseres gedaagden ten aanzien van dit punt in gebreke heeft gesteld, zodat er geen sprake is van verzuim.
5.20.
De kantonrechter concludeert dat ook het beroep op ontbinding vanwege een tekortkoming in de nakoming niet opgaat.
5.21.
Omdat de gevorderde ontbinding zal worden afgewezen, komt de kantonrechter ook niet toe aan een beoordeling van de door eiseres in dit verband gevorderde terugbetaling van de huurpenningen en een vergoeding van de schade die zij stelt te hebben geleden.
5.22.
Eiseres heeft de door haar gevorderde verklaring voor recht niet langer gehandhaafd. De kantonrechter laat deze dan ook verder buiten beschouwing.
5.23.
Wat betreft de wijziging van eis stelt de gemachtigde van gedaagden terecht dat deze wijziging van een zodanige inhoud is dat het in strijd met de goede procesorde is om deze de ochtend van de zitting aan te kondigen. Gelijktijdig heeft te gelden dat deze vordering voor afwijzing gereed ligt, omdat door eiseres onvoldoende feiten en omstandigheden zijn aangevoerd om te kunnen vast stellen in welke periode en voor hoe lang sprake is geweest van een verminderd huurgenot. De stelling van eiseres dat vier van de twaalf banen niet  worden gebruikt en dat daarom een huurprijsvermindering van éénderde in de rede ligt, acht de kantonrechter geen afdoende onderbouwing. Daarbij is dit geen gebrek dat gedaagden dienen te verhelpen. Eiseres heeft zelf gekozen om deze vier banen niet aan te passen conform de aanschrijving van de Inspectie SZW. Dit behoort tot de risicosfeer van eiseres.
5.24.
Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, ziet de kantonrechter geen aanleiding om eiseres in de gelegenheid te stellen tot nadere bewijslevering. Het aanbod van eiseres ter zitting om aanvullend getuigen te verhoren wijst de kantonrechter dan ook af.
5.25.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van eiseres zal afwijzen.
5.26.
De proceskosten komen voor rekening van eiseres, omdat zij ongelijk krijgt.
6
De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt eiseres tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor gedaagden worden vastgesteld op een bedrag van € 1682,00 aan salaris van de gemachtigde van gedaagden.
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier		De kantonrechter