ECLI:NL:RBAMS:2019:8591
Rechtbank AMS — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/672398 / KG ZA 19-975 AB/JT
Vonnis in kort geding van 12 november 2019
in de zaak van
1
[eiseres sub 1] ,
2.
[eiseres sub 2]
,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eiseressen bij dagvaarding van 18 september 2019,
advocaat [NAAM]. H.M. Meijerink te Amsterdam,
tegen
1
[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2]
,
beiden wonende te [woonplaats] ,
advocaat [NAAM]. P.D. van der Kooi te Leiden,
3.
[gedaagde sub 3]
,
wonende te [woonplaats] ,
in persoon verschenen,
gedaagden.
Eiseressen zullen gezamenlijk de [eiseressen] worden genoemd. Gedaagden zullen [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] worden genoemd.
1
De procedure
Voor de aanvang van de zitting van 26 september 2019 is de behandeling van deze zaak verplaatst naar 29 oktober 2019. Op de zitting van 29 oktober 2019 hebben de [eiseressen] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Alle partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat hebben zij verzocht vonnis te wijzen.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
- [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] met mr. [NAAM];
- [gedaagde sub 2] met mr. [NAAM]r Kooi;
- [gedaagde sub 3] .
2
De feiten
2.1.
De [eiseressen] huren sinds 1964 het souterrain en de beletage van het pand [adres] . Daarvoor (vanaf 1957) huurde hun vader deze woning. Al heel lang hebben de [eiseressen] ook een afgesloten deel van de zolderverdieping van het pand in gebruik als opslag. Deze berging was te bereiken via een trap vanuit de woning op de eerste verdieping of de tweede verdieping.
2.2.
Verhuurder van de woning van de [eiseressen] was van 11 april 1990 tot zijn overlijden op 12 juli 2010 [verhuurder] . Sindsdien zijn de erfgenamen van [verhuurder] verhuurder.
2.3.
Op 20 oktober 1993 is het pand gesplitst in appartementsrechten. Daarbij is de berging deel gaan uitmaken van het appartement op de eerste verdieping.
2.4.
Op 22 april 1999 heeft [verhuurder] het appartement op de eerste verdieping met een kamer en berging op de zolderverdieping verkocht aan [koper] . In de koopovereenkomst is in artikel 2 sub i lid 1 het volgende bepaald:
“De gebruikseenheid zal bij het ondertekenen van de leveringsakte ontruimd zijn, met uitzondering van de eventueel meeverkochte roerende zaken, vrij van huren en andere gebruiksrechten (…)”
Achter het woord ‘gebruiksrechten’ in dat artikel is handgeschreven het navolgende toegevoegd:
“met uitzondering van dat gedeelte dat gearceerd staat aangegeven op de aan deze akte te hechten tekening”
Verder is in de koopovereenkomst als bijzondere bepaling handgeschreven het navolgende als artikel 15 toegevoegd:
“Bij verkoop v/d begane grond (…) door de verkoper, zal verkoper geen gebruik maken op voortzetting v/h gebruiksrecht v/d berging (gearceerde gedeelte op de aan deze akte te hechten tekening).”
2.5.
Op 5 oktober 2018 heeft [schoonzoon] (schoonzoon van [koper] ) per
e-mail aan de [eiseressen] meegedeeld dat met het overlijden van [verhuurder] in 2010 het gebruiksrecht van [verhuurder] op de zolderberging is geëindigd.
2.6.
Diezelfde dag heeft [schoonzoon] per e-mail aan [belangenbehartiger] (die vanuit Stichting Woon de belangen van de [eiseressen] behartigde) onder meer het volgende meegedeeld. De [eiseressen] huren en huurden niets van [koper] , er is geen vergoeding ontvangen en er is evenmin sprake van erfdienstbaarheden of per akte gevestigde gebruiksrechten; [koper] heeft alleen toegestaan om wat spullen bij haar te stallen om niet.
2.7.
Op 8 oktober 2018 heeft [belangenbehartiger] per e-mail aan [schoonzoon] meegedeeld dat de berging al minimaal sinds 1958 bij het gehuurde hoort, dat [koper] daar niet enig recht op kan doen gelden en dat aangifte zal worden gedaan als aan de spullen in de berging wordt gezeten.
2.8.
Op 9 oktober 2018 heeft de advocaat [NAAM][eiseressen] per e-mail aan [schoonzoon] onder meer het volgende meegedeeld. [koper] heeft het appartementsrecht destijds gekocht met de bepaling/beperking dat zij de huurrechten van de [eiseressen] diende te respecteren. De [eiseressen] zijn toen voor de berging huurders geworden van [koper] , zonder gehouden te zijn om huur te voldoen. De zaken in de berging bezitten veel waarde. Het gaat onder meer om het archief van de vader van de [eiseressen] , om antiek speelgoed, antieke couture, ander antiek en waardevolle schilderijen. Tot slot is een aanbod tot onderhandeling gedaan.
2.9.
Op 11 oktober 2018 heeft de advocaat [NAAM][koper] zich per e-mail aan de advocaat [NAAM][eiseressen] op het volgende standpunt gesteld. [koper] heeft aan [verhuurder] het gebruiksrecht gegeven van de zolderkamer, een persoonlijk recht, dat is komen te vervallen bij zijn overlijden. Er is nooit een huurovereenkomst geweest. Voor zover er nog een gebruiksrecht zou zijn, heeft [koper] dat opgezegd. Ten slotte zijn de [eiseressen] gesommeerd om de berging binnen zeven dagen te ontruimen.
2.10.
Op 12 oktober 2018 heeft de advocaat [NAAM][eiseressen] per e-mail aan de advocaat [NAAM][koper] het standpunt van de [eiseressen] dat de berging wordt gehuurd nader uiteengezet, onder verwijzing naar een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam uit 2012.
2.11.
In december 2018 heeft [gedaagde sub 3] het appartementsrecht van [koper] gekocht. Daarmee werd hij eigenaar van de woning op de eerste verdieping van het pand, en van het deel van de zolderverdieping met de berging van de [eiseressen] . In augustus 2019 heeft hij het slot van de berging verbroken en de daarin opgeslagen spullen doen verhuizen naar een door hem gehuurde opslag elders.
2.12.
In september 2019 zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] eigenaar geworden van de woning op de tweede verdieping, en van de gehele zolderverdieping, nadat zij de tweede verdieping van het pand met een deel van de zolderverdieping van de erven [verhuurder] en het zoldergedeelte van [gedaagde sub 3] hebben gekocht en geleverd gekregen. Daarbij is de splitsingsakte opnieuw gewijzigd.
2.13.
De [eiseressen] hebben op 20 september 2019 bij de politie aangifte gedaan van huisvredebreuk jegens [gedaagde sub 3] .
3
Het geschil
3.1.
De [eiseressen] vorderen om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
A. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te gebieden om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de zolderberging in oude staat te hebben hersteld met afgifte van de sleutels aan de [eiseressen] en hen met onmiddellijke ingang te verbieden nog verdere (sloop)werkzaamheden te (doen) verrichten ter plaatse van de zolderberging, totdat die berging in oude staat is hersteld, een en ander op straffe van een dwangsom;
B. [gedaagde sub 3] te gebieden de eigendommen van de [eiseressen] naar de herstelde zolderberging terug te brengen binnen een termijn van een week nadat de sleutels van de herstelde berging aan de [eiseressen] zijn afgegeven en hij daarvan in kennis is gesteld, een en ander op straffen van een dwangsom;
C. Gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] enerzijds en [gedaagde sub 3] anderzijds voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
De [eiseressen] beroepen zich tegenover de opeenvolgende eigenaars van de zolderverdieping op een huurrecht, dat hun het recht geeft op die zolder een berging te houden. In een bodemprocedure zullen zij dan ook de feiten waaruit dat recht volgt moeten stellen en zo nodig bewijzen.
4.2.
De [eiseressen] huren het souterrain en de beletage vanaf 1964, als opvolgsters van hun vader, die vanaf 1957 huurde, en stellen dat het gebruik van de berging altijd tot de huur heeft gehoord.
4.3.
In dit kort geding is daarover het volgende komen vast te staan. Er is in het geheel geen schriftelijke huurovereenkomst (meer) en er is altijd één bedrag voor het geheel betaald. De berging was voor de [eiseressen] van meet af aan alleen buitenom te bereiken, via de woning op de eerste of de tweede verdieping, die beide een trap naar de zolder hebben. Bij de splitsing in appartementen in 1993 is de berging deel gaan uitmaken van het appartementsrecht op de eerste verdieping. In de overeenkomst waarbij die eerste verdieping in 1999 werd verkocht aan [koper] , is de berging uitgezonderd van de verplichting om ontruimd en vrij van huren en andere gebruiksrechten te leveren. Daarbij heeft de verkoper, [verhuurder] , die ook eigenaar was van het souterrain en de beletage en daarmee de verhuurder van de [eiseressen] , verklaard dat hij bij verkoop van de begane grond geen gebruik, (kennelijk is bedoeld aanspraak, vzr.) zou maken op voortzetting van het gebruiksrecht van de berging. Daaruit zou kunnen worden afgeleid dat de – inmiddels overleden – verhuurder het recht om op de zolder een berging te houden als een gebruiksrecht zag en niet als een huurrecht. Ten slotte is aan [koper] nooit iets betaald voor het gebruik van de berging. Al met al is voorshands niet erg aannemelijk dat de bodemrechter op grond van deze feiten tot huur zal concluderen.
4.4.
In dit kort geding zal er dan ook van worden uitgegaan dat de [eiseressen] (sinds jaar en dag) een gebruiksrecht hadden om een berging op de zolderverdieping te houden. [koper] heeft dat gebruik aanvaard toen zij de eerste verdieping kocht en gerespecteerd, ook nadat [verhuurder] in 2010 was overleden. Zij was er niet blij mee maar verleende de [eiseressen] op hun verzoek toegang tot de berging. Pas in 2018, toen [koper] haar appartementsrecht wilde verkopen, sommeerde zij de erven [verhuurder] en kort daarop ook de [eiseressen] om de berging leeg en schoon op te leveren. In de daarop volgende correspondentie stelde de vertegenwoordiger van de [eiseressen] zich op het standpunt dat zij een huurrecht hadden en verwees hij haar uiteindelijk naar mr. [NAAM]. [koper] heeft het er verder bij laten zitten, maar heeft de kwestie gemeld aan [gedaagde sub 3] , aan wie zij het appartementsrecht in december 2018 heeft verkocht.
4.5.
[gedaagde sub 3] heeft ‘het probleem met de berging’ welbewust overgenomen. Naar eigen zeggen kon hij de woning daarom voor € 685.000,00 kopen, ofschoon de vraagprijs € 700.000,00 was. Hij reserveerde € 15.000,00 om het probleem op te lossen. Wat [koper] precies aan [gedaagde sub 3] heeft verteld is niet duidelijk, maar toen hij op zolder een afgesloten berging aantrof en hoorde dat de eigenares een probleem had met de gebruiker om die berging ontruimd te krijgen, had hij zich ervan moeten vergewissen hoe de vork precies in de steel zat. Hij moet dan ook worden geacht bij de levering te hebben geweten dat de berging al lange tijd in gebruik was bij de benedenburen, de [eiseressen] , en dat die zich op een huurrecht beriepen.
4.6.
Om de berging ontruimd te krijgen had [gedaagde sub 3] zich dus tot de [eiseressen] moeten wenden met een verzoek of een sommatie daartoe. Die hadden hem dan verwezen naar mr. [NAAM], zoals zij later ook hebben gedaan, waarna ofwel een regeling had kunnen worden getroffen, ofwel een gang naar de rechter nodig was geweest om ontruiming te verkrijgen. Zo zou dat moeten gaan in een rechtstaat.
4.7.
In plaats daarvan heeft [gedaagde sub 3] zonder iets tegen de [eiseressen] te zeggen het slot verbroken, de berging leeggehaald en de spullen afgevoerd naar een door hem gehuurde opslag. De [eiseressen] kwamen hier achter toen ze hun spullen in een vrachtauto zagen liggen. Eerst bij de behandeling van dit kort geding hoorden zij waar de spullen zijn opgeslagen. [gedaagde sub 3] wil de sleutel van de opslag pas afgeven als zij hem een lijst overhandigen van de inhoud van de berging, om niet later ook nog het verwijt te kunnen krijgen dat hij spullen heeft weggemaakt.
Dit optreden van [gedaagde sub 3] is je reinste eigenrichting en onrechtmatig jegens de [eiseressen] . Het is dan ook begrijpelijk dat die daarover hevig verontwaardigd zijn. [gedaagde sub 3] heeft zich op zaakwaarneming beroepen, maar het tegen de wil van de belanghebbenden weghalen van spullen die de zaakwaarnemer in de weg zitten kan onmogelijk worden aangemerkt als zich ‘op redelijke grond inlaten met de behartiging van eens ander belang’.
4.8.
Nadat hij de berging in augustus 2019 had leeggehaald, heeft [gedaagde sub 3] zijn deel van de zolder verkocht en geleverd aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , de nieuwe eigenaars van de tweede verdieping. [gedaagde sub 2] heeft bij de mondelinge behandeling verklaard dat hij de berging van de [eiseressen] nooit in gebruik heeft gezien. De eerste keer dat hij daar was stonden er allemaal spullen van [gedaagde sub 3] voor en toen dat deel van de zolderverdieping geleverd werd was de berging leeg.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hadden wel iets gehoord over een probleem met die berging, maar dat was door [gedaagde sub 3] inmiddels opgelost. Van bijkomende omstandigheden die maken dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onrechtmatig handelden door te profiteren van de onrechtmatige ontruiming door [gedaagde sub 3] is dan ook niet gebleken.
4.9.
Dit laatste betekent dat de vorderingen die in dit kort geding zijn ingesteld, om de berging in oude staat te herstellen en de spullen daar terug te brengen, niet toewijsbaar zijn. Die berging zou dan immers herrijzen in het appartement van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , aan wie van de onrechtmatige gang van zaken geen verwijt kan worden gemaakt. Totdat een definitieve oplossing is gevonden, zal [gedaagde sub 3] op zijn kosten als een goed huisvader moeten zorgen voor de spullen waaraan hij zich heeft vergrepen. Ook zal hij de [eiseressen] onvoorwaardelijk toegang moeten verschaffen tot hun eigendommen.
4.10.
Als de partij die het ongelijk aan zijn zijde heeft zal [gedaagde sub 3] worden verwezen in de proceskosten van de [eiseressen] . De kosten aan de zijde van de [eiseressen] worden begroot op:
- dagvaarding	           €	           104,93
- griffierecht	 	297,00
- salaris advocaat
980,00
Totaal	€ 	1.381,93.
4.11.
De [eiseressen] worden als in het ongelijk gestelde partij verwezen in de proceskosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden begroot op:
- griffierecht	€ 	297,00
- salaris advocaat
980,00
Totaal	€ 	1.277,00.
5
De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 3] in de proceskosten aan de zijde van de [eiseressen] , tot op heden begroot op € 1.381,93,
5.3.
veroordeelt de [eiseressen] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , tot op heden begroot op € 1.277,00,
5.4.
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. J.E. Tiddens, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2019.
type: JT
coll: MV