ECLI:NL:GHSHE:2020:406
Gerechtshof SHE — Uitspraak 


GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team handelsrecht
zaaknummer 200.149.099/02
arrest van 11 februari 2020
in de zaak van
1
Custodian Vesteda Fund I(kvk [kvk-nummer 1] )
als rechtsopvolger van
Dutch Residential Fund II B.V.
,
2.
Stichting Dutch Residential Fund I
(kvk [kvk-nummer 2] )
als rechtsopvolger van
Dutch Residential Fund II B.V.
,
die is omgezet in:
Stichting Dutch Residential Fund II
(kvk [kvk-nummer 3] )
voornoemde rechtspersonen alle gevestigd te [vestigingsplaats] ,
3.
Q-Park Real Estate Netherlands I
(kvk [kvk-nummer 4] )
als rechtsopvolger onder bijzondere titel van:
Q-Park Exploitatie B.V. (kvk [kvk-nummer 5] )
4.
Q-Park Operations Netherlands II B.V.
(kvk [kvk-nummer 5] )
voorheen genaamd:
Q-Park Exploitatie B.V.
(kvk [kvk-nummer 5] )
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellanten in principaal appel, geïntimeerden in incidenteel appel,
hierna gezamenlijk: QP,
advocaat: mr. M.C.G. Nijssen te Heerlen,
tegen
1.
Vereniging van Eigenaars Woningen van het RIB-gebouw La Résidence te [vestigingsplaats] , plaatselijk bekend “ [adres] / [adres] te [vestigingsplaats] ”
,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2.
[geïntimeerde 2]
,
3.
[geïntimeerde 3]
,
4.
[geïntimeerde 4]
,
5.
[geïntimeerde 5] ,
allen wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden in principaal appel, appellanten in incidenteel appel,
hierna gezamenlijk aangeduid als: de VvE,
advocaat: mr. H.J.G. Braakhuis te Arnhem,
als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 4 augustus 2015, 22 december 2015, 29 mei 2018 en 2 oktober 2018 in het hoger beroep van het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer C/03/169396 HA ZA 12-91 gewezen vonnis van 18 december 2013.
14
Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenarrest van 2 oktober 2018;
het rapport van de deskundigen met bijlagen, gedateerd 29 april 2019;
de memorie na deskundigenbericht van de VvE, met producties;
de antwoordmemorie na deskundigenbericht van QP, met een productie.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Om organisatorische redenen is de samenstelling van de behandelende kamer (deels) gewijzigd.
15
De verdere beoordeling
15.1.
Het hof roept de volgende feiten in herinnering (tussenarrest, 3.1).
a) Het gaat om de parkeerkelder aan het [adres] te [vestigingsplaats] onder de appartementen van de leden van de VvE.
b) Het geschil betreft de periodieke vergoedingen die in rekening worden gebracht aan de VvE-leden/gebruikers van de parkeergarage. In het bijzonder spitst het geschil zich toe op één passage in de splitsingsakte:
“aan iedere individuele eigenaar”
van bepaalde appartementen/woningen moet één parkeerplaats
“tegen marktconforme prijzen te huur”
worden aangeboden (de “Bepaling”).
c) Sinds eind 2008 wordt een prijs in rekening gebracht van € 2.587,08 per jaar inclusief btw. Deze prijs geldt alleen voor bewoners die in de periode vanaf eind 2008 voor het eerst een parkeerplaats gaan huren (“zwerfplek”, dus geen vaste plek). Bewoners die vóór deze datum reeds een plek huurden betaalden in 2000 € 746,47, welk bedrag vervolgens jaarlijks wordt geïndexeerd.
d) Het hof heeft in het 1e tussenarrest overwogen:
“3.1.1. In [vestigingsplaats] is aan het [adres] gesitueerd een appartementengebouw, RIB-gebouw La Résidence, onder welk gebouw zich een parkeerkelder bevindt.
De gemeente Maastricht voert een restrictief parkeervergunningenbeleid op straatniveau. De dichtstbijzijnde andere parkeergarage is gesitueerd in de [straat 1] op (volgens QP) ongeveer 200 meter dan wel (volgens de VvE) ongeveer 400 meter van het RIB-gebouw.
Bij een “Akte van hoofdsplitsing in appartementsrechten” van 16 augustus 1999 zijn appartementsrechten A1 tot en met A7 gevestigd. Vooralsnog zijn appartementsrecht 1, betreffende de parkeergarage, en appartementsrecht 4, betreffende het RIB-gebouw La Résidence, van belang.
3.1.2. Wat appartementsrecht 1 betreft: op enig moment was Dutch Residential Fund II B.V. (DRF II) de rechthebbende op dit appartementsrecht. Zij heeft dit op 31 december 1999 voor 50 jaar in erfpacht uitgegeven aan Q-Park Exploitatie B.V.; sindsdien is/was DRF II dus slechts bloot eigenaar. Op enig moment is Custodian Vesteda Fund I B.V. (CVF I) rechtsopvolgster geworden van DRF II en is Stichting Dutch Residential Fund I (Stichting DRF I) rechtsopvolgster onder algemene titel geworden van DRF II; Stichting DRF I is op enig moment omgezet in Stichting DRF II. Van Stichting DRF I is een deel van het vermogen, in het bijzonder dat deel dat het bloot eigendom op appartementsrecht A1 omvatte, verkregen door CVF I.
De naam van Q Park Exploitatie B.V. is op enig moment gewijzigd in Q Park Operations Netherlands II B.V. (dit bracht geen wijziging in identiteit en KvK-nummer mee) en eveneens op enig moment is Q Park Real Estate Netherlands I B.V. opgericht waarbij Q Park Exploitatie B.V. inbracht haar (erfpachts-) rechten op appartementsrecht A1 betreffende de parkeergarage.
3.1.3. Mitsdien dient er voor de huidige procedure, in dit stadium, van uit te worden gegaan dat CVF I de bloot eigenaar en Q Park Real Estate Netherlands I B.V., hierna QP, de erfpachter is van het parkeergarage-appartement.
3.1.4. Wat appartementsrecht 4 betreft: dit is gesplitst in appartementsrechten A8 en A9, appartementsrecht A9 is op haar beurt gesplitst in appartementsrechten A12 tot en met A105. Dit betreft 89 woningen, te weten 52 koopwoningen en 35 huurwoningen. Bij de laatste ondersplitsing (de onder-ondersplitsing) is geïntimeerde sub 1, “de” VvE, opgericht. (…)”
e) Het hof merkt tot slot op dat in dit arrest de term “QP” voor alle appellanten wordt gehanteerd (conform het 2e, 3e, en 4e tussenarrest, maar in afwijking van het 1e tussenarrest onder 3.1.3).
15.2.
Het hof behandelt eerst de kwestie van de ontvankelijkheid van appellanten onder 2 en 4 in hoger beroep (Stichting Dutch Residential Fund I (kvk [kvk-nummer 2] ) en Q-Park Operations Netherlands II B.V. (kvk [kvk-nummer 5] )). QP heeft gesteld
“dat de partijen 1 en 3 in de dagvaarding in hoger beroep de partijen zijn waarin het bloot eigendom resp. het erfpachtrecht op Appartementsrecht 1 zijn ondergebracht, en dus zij beide in hoger beroep als belanghebbende partijen bij de vorderingen hebben te gelden. Custodian Vesteda Fund I B.V. en Q-Park Real Estate Netherlands I B.V. zijn tezamen nu in hoger beroep “De (gezamenlijk) gerechtigden tot appartementsrecht 1 …” op wie ingevolge de Bepaling de verplichting rustte om aan de in de Bepaling genoemde individuele eigenaren “één parkeerplaats deeluitmakende van appartementsrecht 1, tegen marktconforme prijzen te huur aan te bieden.” Deze partijen hebben tezamen hebben dus in hoger beroep in elk geval belang bij het alsnog toewijzen van de in reconventie sub 2) en sub 3) gevorderde verklaringen voor recht (…)”
(grieven principaal appel, 8)
.
De VvE heeft aangevoerd dat appellanten onder 2 en 4 geen belang hebben bij het hoger beroep na het verlies van de hoedanigheid van eigenares dan wel erfpachter van de parkeerkelder (antwoord principaal appel, 5 en verder). QP heeft vervolgens
“geconstateerd, dat (ook) de VvE alleen Custodian Vesteda Fund I B.V., als bloot eigenaar, en Q-Park Real Estate Netherlands I B.V., als erfpachter, in hoger beroep kwalificeert als belanghebbende bij de Bepaling”
(antwoord incidenteel appel, 0)
.
Partijen hebben na het 1e tussenarrest geen aandacht meer besteed aan dit thema. Partijen zijn het er kennelijk over eens dat appellanten onder 1 en 3 de belanghebbende partijen zijn en dat appellanten onder 2 en 4 thans al geruime tijd niet eigenares dan wel erfpachter van de parkeerkelder zijn. Partijen zijn het er kennelijk over eens dat appellanten 2 en 4 geen belang hebben en niet-ontvankelijk zijn in het hoger beroep. Het hof zal appellanten 2 en 4 dan ook niet-ontvankelijk verklaren in het hoger beroep.
15.3.
Tussen partijen is een geschil gerezen in verband met de discrepantie tussen de in 15.1 onder d genoemde huurprijzen en de vermelding in de splitsingsakte dat het moet gaan om “marktconforme” huurprijzen.
De VvE meent in de kern dat het hof moet kijken naar de prijzen van bewonersabonnementen (in de omgeving, in [vestigingsplaats] of in Nederland) om vast te stellen wat marktconform is. QP vindt dat het hof moet kijken naar haar prijzen voor 7/24-abonnementen in de parkeerkelder aan het [adres] . Partijen hebben rapportages overgelegd ter staving van hun standpunt.
15.4.
Het hof heeft overwogen dat een objectivering/prijsvergelijking nodig is en dat de positie van QP in [vestigingsplaats] een rol speelt (1e tussenarrest, 3.10.3). Het komt naar het oordeel van het hof aan op de in de akte tot uiting gebrachte partijbedoeling van de bij die akte betrokken partijen, uitgelegd naar objectieve maatstaven (tussenarrest, 3.10.1). Het is, zo heeft het hof overwogen, onjuist om een grote mate van invloed toe te kennen aan het gegeven dat in dezelfde garage ook kortparkeerders parkeren (1e tussenarrest, 3.10.4 en 2e tussenarrest, 6.4). Het hof acht het vooralsnog redelijk in deze specifieke situatie het begrip “marktconforme huurprijs” aldus uit te leggen dat daaronder wordt verstaan een huurprijs in vergelijkbare gebouwen in vergelijkbare steden in Nederland, eventueel met een correctie voor [vestigingsplaats] (1e tussenarrest, 3.11).
15.5.
Het hof heeft in het laatste tussenarrest drie deskundigen benoemd en de volgende vragen aan hen voorgelegd (tussenarrest, 9.4).
Wat zijn de gemiddelde prijzen, althans wat is de bandbreedte van de prijzen, van abonnementen welke gedurende 24 uur per dag, 7 dagen per week recht geven op een gegarandeerde parkeerplaats (hetzij een vaste parkeerplaats, hetzij een zwerfparkeerplaats), in de door u geselecteerde garages in de door u geselecteerde steden welke kunnen dienen als referentie voor de in het geding zijnde garage [adres] te [vestigingsplaats] ? In hoeverre maakt het daarbij voor de prijzen verschil of in die garages uitsluitend bewoners van bovengelegen of aangrenzende appartementen parkeren, dan wel tevens kortparkeerders?
Zijn er redenen, en zo ja welke, om op de door u verkregen gemiddelde uitkomst opwaartse of neerwaartse correcties toe te passen, en zo ja welke, in verband met de bijzondere positie van [vestigingsplaats] ten opzichte van de referentiesteden?
Wat is in de afgelopen vijf jaren de tariefontwikkeling geweest van de in vraag 1) bedoelde prijzen?
Bestaat er – landelijke, regionale of lokale – informatie omtrent de tariefontwikkeling van parkeertarieven in Nederland in de laatste vijf jaren, en:
- wijkt deze af van de trend welke uit het antwoord op vraag 3) blijkt;
- wijkt deze af van de CPI-index?
5. Welk mechanisme zou na elke vijf jaren gehanteerd kunnen worden om opnieuw de marktconformiteit van het tarief bewonersabonnementen als hiervoor bedoeld voor de garage [adres] te kunnen vast stellen?
6. Speelt de NEN2443 een relevante rol voor het onderhavige geschil en zo ja, in welk opzicht?
7. Welke overige opmerkingen acht u dienstig ten behoeve van de door het hof te nemen beslissing?
15.6.
De deskundigen hebben gerapporteerd. Het rapport komt in de kern op het volgende neer.
Vraag 1
a) De tarieven van abonnementen in parkeergarages worden beïnvloed door vele factoren, zoals ligging, voorzieningen in de nabijheid, gemiddelde bezetting door kortparkeerders, uurtarieven op straat in de directe omgeving en het gemeentelijke parkeerbeleid. Daar komt bij dat de uitgangspunten voor afspraken tussen gemeente en exploitant (voor bepaalde garages of plekken) niet bekend zijn.
b) Eén van de relatief meest maatgevende factoren is het reguliere uurtarief voor kortparkeerders in de parkeergarage of in de directe omgeving op straat. De deskundigen komen aan de hand hiervan tot een bandbreedte voor de prijs van bewonersabonnementen grofweg tussen de € 588,00 en € 1.237,00 per jaar voor parkeergarages met een uurtarief voor kortparkeerders van € 2,00 tot € 2,50. Het uurtarief voor de parkeerkelder aan het [adres] was laatstelijk (voor 2019) € 2,22.
De deskundigen hebben verder geen relatie gevonden tussen de prijzen voor bewonersabonnementen en de uurtarieven.
c) Een andere factor is de gemiddelde bezetting door kortparkeerders. Een relatief hoge verhouding “kortparkeerders : abonnementen” zou een opwaartse correctie ten opzichte van de genoemde bandbreedte kunnen rechtvaardigen (bijlage 3, blz. 16, onder punt 16). De deskundigen –zijn van mening dat hier echter geen correctie nodig is omdat QP de plicht heeft parkeerruimte voor de bewoners vrij te houden (bijlage 3, blz. 16, onder punt 18).
d) Nog een factor die sterk kan meewegen: de gemaakte afspraken bij realisatie van de garage. Deze afspraken leveren doorgaans prijzen op die ruim onder de trendlijn liggen (dus: veel lager zijn).
Vraag 2
( e) Bij het parkeerbeleid van gemeenten is in principe al rekening gehouden met factoren die de tarieven van abonnementen zouden kunnen beïnvloeden.
Vraag 3
( f) De tariefontwikkeling van bewonersabonnementen in parkeergarages volgt in veel gevallen de Consumentenprijsindex (CPI). In [vestigingsplaats] is het volgen van de CPI voor tarieven van bewonersabonnementen voor diverse (andere) parkeergarages vastgelegd in de PPS-overeenkomst tussen de gemeente en QP.
Vraag 4
( g) Er is weinig informatie beschikbaar. De parkeertarieven stijgen wel harder dan de CPI, zo blijkt uit de beschikbare gegevens.
Vraag 5
( h) De deskundigen stellen voor aan te sluiten bij de na uitspraak van het hof geldende verhouding tussen het uurtarief en het abonnementstarief. Vervolgens kunnen partijen in de loop van de jaren in goed overleg een oplossing afspreken of een vergelijking maken met garages in middelgrote steden (zie vraag 1).
Vragen 6 en 7
( i) De NEN2443 kan een beperkte rol spelen in de tarifering van abonnementen in parkeergarages. Geen overige opmerkingen.
In bijlage 3 bij het deskundigenbericht hebben de deskundigen gereageerd op vragen van QP. De deskundigen hebben opgemerkt dat sprake is van twee afzonderlijke markten: één voor 7/24 abonnementen voor bewoners en één voor 7/24 abonnementen voor iedere andere klant (bijlage 3, blz. 13, onder punt 3). Deze twee abonnementen zijn volgens de deskundigen niet met elkaar te vergelijken (bijlage 3, blz. 14, onder punt 8), omdat een bewoner aanspraak heeft op een plek (bijlage 3, blz. 15, onder punt 10). De overheid exploiteert volgens de deskundigen de meeste garages, zodat het voor de hand ligt naar verhouding veel dergelijke garages in de analyse mee te nemen (bijlage 3, blz. 15, onder punt 13). Verder zal bij oplevering van woningen in het duurdere segment (zoals de onderhavige) bij de prijs daarvan rekening zijn gehouden met de prijsvorming van het parkeerrecht (bijlage 3, blz. 15 onder punt 9).
15.7.
Partijen hebben in de kern hun standpunten gehandhaafd in hun processtukken na het deskundigenbericht.
15.8.
De VvE heeft bij memorie na deskundigenbericht naar voren gebracht dat het gaat om “gebonden gebruikers” (bewoners) en dat de deskundigen dus geen rekening moeten houden met (parkeergarages voor) andere gebruikers. De VvE wijst op de situatie in [vestigingsplaats] (bepaalde tarieven) en op het oordeel van het hof dat het prijsopdrijvend effect van kortparkeerders niet (in volle omvang) mag worden afgewenteld op bewoners. Volgens de VvE is er door de monopoliepositie van QP in [vestigingsplaats] geen sprake van vrije concurrentie en vrije prijsvorming en ligt een langjarige overeenkomst meer voor de hand. De VvE heeft een overeenkomst overgelegd met betrekking tot de parkeergarage [parkeergarage 1] te [vestigingsplaats] van 29 december 1999. De VvE wijst op de (lage) prijzen die daarin zijn vastgelegd (door onder meer QP). De VvE wijst ook op de parkeergarage [parkeergarage 2] [vestigingsplaats] , die volgens haar door QP wordt geëxploiteerd met gunstige prijzen.
15.9.
QP heeft bij antwoordmemorie na deskundigenbericht, mede onder verwijzing naar een notitie van 1 juli 2019 van haar partijdeskundige [partijdeskundige] (Ondernemend Parkeeradvies), naar voren gebracht dat er slechts één afspraak is: leden van de VvE krijgen via QP een 7/24 zwerfparkeerplaats aangeboden, die zij desgewenst kunnen huren tegen een marktconform tarief. Er geldt dus volgens QP geen wachtlijst; dat is het voordeel. Niets is afgesproken over een tarief dat gunstiger is dan de marktconforme prijs voor alle andere gewone 7/24 abonnementen, aldus QP. Vergelijkingen met parkeergarages waarbij voor bepaalde groepen (zoals bewoners) bepaalde afspraken gelden, gaan dus volgens QP mank. Het hof heeft volgens QP alle opties open gehouden (tussenarrest, 6.4). QP wijst op het advies van [partijdeskundige] dat de deskundigen geen antwoord geven op de vraag van het hof wat de bandbreedte is van het tarief voor 24/7 uursabonnementen in referentiesteden en garages. QP meent dat er zwaarwegende en steekhoudende bezwaren bestaan tegen het deskundigenbericht. Er is volgens QP geen marktvorming wat betreft speciale bewonerstarieven (het gaat om een afgedwongen tariefstelling); daar moet men ook volgens haar niet van uit gaan. QP voert aan dat partijen hebben willen aansluiten bij de vrije markt voor 24/7 abonnementen, niet de gemankeerde “markt” voor bewonersabonnementen. De achterliggende reden voor prijsafspraken is bij gewone 24/7 abonnementen heel anders, volgens QP, dan bij specifieke bewonersabonnementen. Bij specifieke afspraken is er volgens haar geen sprake van marktwerking. De term “marktconform” is een aanwijzing dat partijen geen behoefte hadden om aan te sluiten bij vaste specifieke prijzen, en potentiële kopers ter plaatse zouden draagkrachtig zijn, aldus QP. De stichtingskosten en exploitatiekosten van een openbare garage zijn volgens QP hoger dan bij een (niet-openbare) bewonersgarage, als gevolg van een groter volume. QP meent dat het vrij houden van een parkeerplaats voor een appartementseigenaar omzet kost, bovenop de exploitatiekosten; plaatsen in een multifunctionele garage met grote parkeerdruk (ook kortparkeerders) zijn een schaars goed, wat een prijsopdrijvend effect heeft, aldus QP. Bij een zuivere vergelijking wordt dus volgens haar gekeken naar dergelijke garages, niet naar garages voor alleen maar abonnementhouders zonder kortparkeerders. QP vindt dat zij niet een keuze heeft gemaakt om kortparkeerders toe te staan en dat een daartoe strekkende plicht volgt uit de erfpachtakte. Het aangeboden tarief is volgens haar “bijna per definitie” marktconform.
15.10.
Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat een eventuele beslissing om de zienswijze van door het hof benoemde deskundigen te volgen in het algemeen niet verder hoeft te worden gemotiveerd dan door te overwegen dat de door deze deskundigen gebezigde motivering het hof overtuigend voorkomt. Wel zal het hof moeten ingaan op specifieke bezwaren van partijen tegen de zienswijze van de door het hof benoemde deskundigen, indien deze bezwaren een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van deze zienswijze (vergelijk HR 3 mei 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ1468).
15.11.
Het hof overweegt dat het eerste geschilpunt in feite de vraag betreft wat voor “product” QP precies moet aanbieden.
15.12.
Het hof volgt de deskundigen in hun oordeel dat QP bewonersabonnementen voor parkeren in bewonersparkeerplaatsen moet aanbieden (bijlage 3, hiervoor aangehaald). Het rapport van de deskundigen komt het hof overtuigend voor. Het gaat immers om parkeerplaatsen die QP volgens de splitsingsakte moet aanbieden aan “iedere individuele eigenaar” van bepaalde in de splitsingsakte genoemde woningen boven de parkeerkelder. Dit betekent dat er blijkens de akte een onlosmakelijke band is tussen deze parkeerplaatsen en de woonruimte in het gebouw boven de parkeerkelder. De in de splitsingsakte tot uiting gebrachte partijbedoeling van de bij die akte betrokken partijen, uitgelegd naar objectieve maatstaven (tussenarrest, 3.10.1), rechtvaardigt deze en geen andere uitleg van de akte. Daarom komt geen invloed toe aan de hoeveelheid en/of de bezettingsgraad en/of de tarieven van parkeerplaatsen voor kortparkeerders in dezelfde garage. Bij kortparkeerders ontbreekt een onlosmakelijke band met woningen gelegen boven de parkeerkelder. Het hof preciseert in zoverre de overweging in het 1e tussenarrest onder 3.10.4. en het 2e tussenarrest onder 6.4. Het hof zal gelet op het bovenstaande ook niet terugkomen op deze overwegingen (in die zin dat er wel invloed toe zou komen aan het feit dat er sprake is van kortparkeerders, zie verzoek van QP in antwoordmemorie na deskundigenbericht nr 11). Ook volgt het hof hier dan niet het antwoord van de deskundige op vraag 2 (eventueel toepassen opwaartse correctie in verband met de verhouding kortparkeerders: abonnementen).
15.13.
Uit deze uitleg van de splitsingsakte volgt dat de tarieven voor overige 7/24 abonnementen in deze garage of andere garages – dus abonnementen voor iedere klant – evenmin relevant zijn voor het geschil tussen partijen.
15.14.
Het tweede geschilpunt betreft de vaststelling van een marktconforme prijs voor dit product.
15.15.
Het hof volgt de deskundigen in hun weergave van vergelijkbare gebouwen in vergelijkbare steden in Nederland. Het hof acht het rapport van de deskundigen betrouwbaar en overtuigend. Opgemerkt wordt dat de deskundigen een ruimere onderzoeksgroep hebben gehanteerd dan het hof had gevraagd en dat de reden hiervoor in het rapport (onder 2.1) voldoende overtuigend is toegelicht. Partijen hebben niet voldoende gemotiveerd toegelicht dat en waarom nog andere gebouwen of steden moeten worden meegenomen. De VvE wenst een garage in [vestigingsplaats] mee te nemen waar € 50,00 per maand wordt betaald, maar niet duidelijk is dat de toevoeging van deze garage tot een wezenlijk ander onderzoeksresultaat leidt. QP wenst uitsluitend door private partijen geëxploiteerde garages (eventueel met ruimte voor kortparkeerders) mee te nemen. Het hof verwerpt dit standpunt. Het gaat naar het oordeel van het hof om het product dat aan de huurder wordt aangeboden, niet om de hoedanigheid van de aanbiedende exploitant (publiek/privaat). Dit volgt uit de in de splitsingsakte tot uiting gebrachte partijbedoeling van de bij die akte betrokken partijen, uitgelegd naar objectieve maatstaven (tussenarrest, 3.10.1). Het gaat immers om bewonersabonnementen. Nergens in de akte staat dat bepaalde bewonersabonnementen buiten beschouwing moeten blijven bij de bepaling wat marktconform is. In de markt voor bewonersabonnementen spelen veel gemeentes een rol. Het is relevant om de gangbare praktijken van deze gemeentelijke exploitanten mee te nemen bij de bepaling van een marktconforme prijs. De markt is niet perfect, zoals de deskundigen en QP hebben opgemerkt – onder meer niet omdat gemeentes (met inbegrip van Maastricht) beleid voeren dat een neerwaartse druk op de huurprijs veroorzaakt (bijvoorbeeld parkeren ondergronds, dus goedkopere abonnementen). Dat laat naar het oordeel van het hof onverlet dat gemeentelijke exploitanten mee moeten wegen bij de beoordeling. Eerst zo ontstaat een redelijk goed beeld van wat gangbaar en gebruikelijk is in situaties in Nederland die naar het oordeel van het hof vergelijkbaar zijn met [adres] .
15.16.
Het hof verwerpt op deze gronden het standpunt van QP dat leden van de VvE volgens afspraak via QP een 7/24 zwerfparkeerplaats krijgen aangeboden, die zij desgewenst kunnen huren tegen een marktconform tarief. Het gaat naar het oordeel van het hof niet om een 7/24 zwerfparkeerplaats, maar om een bewonersparkeerplaats. Bij het aangaan van de Bepaling hebben partijen dat redelijkerwijs mogen verwachten. De Bepaling gaat immers over plaatsen voor eigenaren van appartementen in de garage die hoort bij de appartementen. Het marktconforme tarief wordt dus bepaald aan de hand van gegevens over (met name) bewonersparkeerplaatsen. Het hof verwerpt verder ook het standpunt van QP dat er geen markt zou zijn voor bewonersplaatsen. De deskundigen hebben voldoende gegevens gevonden en op overtuigende wijze beoordeeld op dit terrein om hun bevindingen te dragen: talrijke voorbeelden van bewonersparkeerplaatsen. Daarbij gaat het doorgaans om concrete afspraken in elk afzonderlijk geval, maar dit neemt niet weg dat die gevallen, bij elkaar opgeteld, een goed beeld geven van de gangbare praktijk. Kopers van appartementen hebben de vrijheid hier of daar een appartement te kopen en in dat kader hier of daar een parkeerplaats te huren. De deskundigen hebben voldoende en overtuigend gemotiveerd dat dit relevante gegevens zijn (een vorm van marktwerking). De opzet van de parkeerkelder aan het [adres] , inclusief kortparkeerders en de daaraan gelieerde prijzen en kostenstructuur (zoals toegelicht door QP), laat onverlet dat appartementseigenaren bewonersparkeerplaatsen hebben, die vergelijkbaar zijn met andere bewonersparkeerplaatsen elders.
15.17.
Gelet op het voorgaande zal het hof uitgaan van de door de deskundigen genoemde bandbreedte tussen de € 588,00 en € 1.237,00 per jaar inclusief btw (prijspeil 2018). Het hof gaat uit van prijspeil 2018 omdat de deskundigen dat kennelijk ook doen (tabel blz. 6 rapport, en blz. 5 onderaan: 2018 is het laatste jaar dat wordt genoemd in de lijst). De bandbreedte is dus blijkbaar gebaseerd op gegevens uit (een periode tot en met) 2018. Partijen en de deskundigen gaan ervan uit dat de gemeente Maastricht de parkeertarieven aanzienlijk heeft verhoogd in 2019, maar partijen hebben geen relevante gegevens aangereikt waaruit een ander prijspeil of een andere indexering zou kunnen worden afgeleid.
15.18.
Het hof neemt daarnaast het advies van de deskundigen over dat een correctie voor [vestigingsplaats] niet nodig is. Partijen hebben niet voldoende duidelijk en voldoende gemotiveerd naar voren gebracht dat en welke correctie nodig zou zijn.
15.19.
Het hof neemt wat betreft de vaststelling van de prijs binnen de bandbreedte in aanmerking dat [wijk] gunstig gelegen is en zeer aantrekkelijk is voor kantoren, winkels en woningen. Daar gaan partijen van uit. Dit rechtvaardigt een prijs in het bovenste segment van de bandbreedte. De deskundigen hebben dit ook reeds gesuggereerd (zie 15.6 slot). Het hof acht het maximumbedrag van de bandbreedte evenwel niet geïndiceerd, omdat [wijk] niet gelegen is in of direct grenst aan de oude binnenstad van [vestigingsplaats] . De Maas scheidt [wijk] van die oude binnenstad. [wijk] is een relatief nieuwe wijk, die ruimer is opgezet met ondergrondse parkeergarages. Eén van die garages, uitsluitend bestemd voor abonnementhouders, ligt enkele honderden meters verderop. Daar vraagt QP € 960,78 per jaar inclusief btw (prijspeil 2018) (memorie na deskundigenbericht VvE, 15). Deze garage is vergelijkbaar omdat het ook daar gaat om (bewoners)abonnementen (ook al zijn er in die garage geen kortparkeerders). Maar € 960,78 is aan de lage kant omdat La Résidence, zo nemen partijen aan, gunstiger is gelegen bij winkels en kantoren. Het hof komt al met al tot een redelijke vaststelling van € 1.100,00 per jaar inclusief btw (prijspeil 2018). Dit is ongeveer gelijk aan € 588,00 plus 80% van de bandbreedte (€ 1.237,00 -/- € 588,00 = € 649,00 x 0,8 = € 519,20 + € 588,00 = € 1.107,20). Het hof brengt aldus tot uitdrukking dat [wijk] in het bovenste segment (20%) gelegen is, maar ook niet te dichtbij de bovenkant van de bandbreedte zit. Het hof is van oordeel dat de overige omstandigheden, die volgens de VvE invloed hebben, in de voornoemde prijs voldoende zijn verdisconteerd (antwoord principaal appel, 102: zwerfplek in plaats van vaste plek; lastig om plek te vinden bij drukte; hogere kans op schade; inbraakgevoeligheid).
15.20.
Het laatste geschilpunt betreft de jaarlijkse indexering of aanpassing van de huurprijs. De VvE pleit voor de CPI als maatstaf voor de indexering. QP wil aansluiten bij marktontwikkelingen.
15.21.
Het hof is van oordeel dat de VvE het gelijk aan haar zijde heeft. De CPI is hanteerbaar als maatstaf. In de splitsingsakte staat slechts dat het gaat om een marktconforme prijs, waarbij over de wijze van indexeren niets is bepaald. Partijen hebben het hof verder ook geen nadere aanknopingspunten over hun bedoelingen destijds verschaft. Dat betekent dat de indexering op basis van de CPI kan geschieden, maar ook op andere wijze, afhankelijk van de omstandigheden in een bepaald jaar.
15.22.
Partijen hebben zich niet duidelijk uitgelaten over hoe de prijzen over de jaren tot en met 2018 moeten worden vastgesteld. Partijen zijn niet voldoende duidelijk ingegaan op marktontwikkelingen tussen 2008 en 2018 die een bepaalde werkwijze zouden kunnen rechtvaardigen. Het hof neemt in aanmerking de opmerking van de deskundigen dat de CPI wel vaak voorkomt in vergelijkbare afspraken over indexering van prijzen voor abonnementen. De deskundigen hebben ook geschreven dat de prijzen voor parkeren harder stijgen dan de inflatie, maar zij hebben verder duidelijk gemaakt dat weinig betrouwbare informatie beschikbaar is om met een redelijke mate van zekerheid vast te stellen hoe veel harder de prijzen stijgen. Het hof zal – bij gebreke van betrouwbare gegevens of duidelijke andere aanknopingspunten voor een marktconforme prijsontwikkeling – bepalen dat de prijzen worden gebaseerd op € 1.100,00 per jaar inclusief btw (prijspeil 2018) en dat de CPI als maatstaf voor indexering geldt over de jaren vanaf 2008.
15.23.
Het hof moet nog beslissen op grief II in incidenteel appel (tussenarrest, 3.11.5). Deze grief komt er kennelijk op neer dat QP volgens de VvE in elk geval een parkeerplaats moet blijven aanbieden aan [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] tegen de prijs van NLG 1.645,00 per jaar (prijspeil 2000, te indexeren). Het gaat bij deze grief dus uitsluitend om “oude eigenaren” die hun parkeerplaats al in 1999 hebben gehuurd.
15.24.
Het hof stelt vast dat QP in dit verband opmerkt:
“Dat voor [geïntimeerde 2] de oorspronkelijke huurprijs van NLG 1.645,- met jaarlijkse indexeringen blijft gelden, en door Q-Park wordt gerespecteerd, staat immers niet ter discussie.”
(antwoord incidenteel appel, 24 slot). QP merkt ook op:
“Lopende huurcontracten met zittende appartementseigenaren worden immers uit coulance ongemoeid gelaten. Ondanks dat gedaagden ook daar hun recht om marktconforme huurprijzen te vragen niet hebben prijsgegeven, vindt vanaf zomer 2008 bij zittende appartementseigenaren met op dat moment reeds lopende huurcontracten dus alleen jaarlijkse indexering plaats, zoals voorheen. Gedaagden (…) zullen de vóór zomer 2008 reeds lopende huurovereenkomsten uit coulance alleen jaarlijks blijven indexeren, totdat deze huurovereenkomsten eindigen door opzegging door de huurder (..).”
(antwoord eerste aanleg, 25). Volgens QP hebben [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] geen belang bij haar vorderingen.
Het hof is van oordeel dat de VvE het gelijk aan haar zijde heeft. Het hof neemt de gangbare praktijk en de bevestiging van QP zoals hiervoor aangehaald in aanmerking. QP heeft toegezegd dat zij de bestaande praktijk zal blijven volgen ten aanzien van de oude eigenaren zoals [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] . QP is dan ook daartoe verplicht. De VvE heeft voldoende belang bij haar primaire vordering ten aanzien van de oude eigenaren zoals [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] ; de VvE wenst zeker te stellen dat QP conform de toezegging handelt.
15.25.
Het voorgaande betekent dat QP een parkeerplaats moet blijven aanbieden aan [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] (en overige oude eigenaren) tegen de prijs van NLG 1.645,00 per jaar (prijspeil 2000, te indexeren). Het hof zal de primaire vordering van de VvE ten aanzien van de oude eigenaren zoals [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] toewijzen. Grief II in incidenteel appel slaagt.
15.26.
De verdere bewijsaanbiedingen van partijen zijn niet relevant of ter zake dienend en worden daarom gepasseerd.
15.27.
Het hof roept overwegingen 3.6 en 3.7 van het 1e tussenarrest in herinnering:
“3.6. Grief 1
3.6.1.
Met grief 1 is QP opgekomen tegen de vermelding door de rechtbank als vaststaand feit dat de bewoners afhankelijk zijn van de parkeergarage om bij de liften te komen die naar de appartementen leiden.
Uit de toelichting van partijen ter zitting in hoger beroep blijkt dat bedoeld is dat enkel als partijen met de auto bij de liften (in de buurt) willen komen, zij dat via de parkeergarage moeten doen. Vanzelfsprekend kunnen zij buitenlangs, te voet, de toegang tot het appartementengebouw bereiken. Zij kunnen echter niet met de auto bij de ingang van dat gebouw komen en zich daar ook niet laten afzetten, en derhalve ook niet – bijvoorbeeld boodschappen(tassen) – laden en lossen.
De feiten zijn in zoverre hiervoor reeds aangevuld.
3.6.2. QP meent dat de overweging zou impliceren een recht voor elke Nederlander om vlak bij de voordeur te kunnen parkeren, maar dat staat nergens in de overweging en ligt daarin ook niet besloten. Het ging louter om een feitelijke constatering. De grief leidt niet tot vernietiging van het vonnis.
3.7. Met grieven 2 tot en met 6 in het principaal appel en grief 1 in het incidenteel appel wordt het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling voorgelegd. Grieven 2 tot en met 6 in het principaal appel zijn gericht tegen de vrijwel volledige overwegingen van de rechtbank in reconventie (r.o. 4.13 tot en met 4.19) waarbij QP voorts meent inconsistentie tussen de beslissing in reconventie en die in conventie te kunnen aanwijzen. Grief 1 in het incidenteel appel is gericht tegen de afwijzing van de vordering in conventie.
Uiteindelijk gaat het in al die grieven om de uitleg van het begrip “marktconform” dat is opgenomen in de notariële akten van hoofd- en ondersplitsing, en om de vraag of de bewoners aanspraak kunnen maken op een huurtarief dat jaarlijks (ten hoogste) stijgt met een percentage overeenkomstig de CPI (of enig ander percentage).”
15.28.
Uit al het voorgaande volgt dat:
- grief 1 in principaal appel slaagt maar niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leidt;
- grieven 2 tot en met 6 in principaal appel (die het thema “marktconforme prijs” betreffen) falen;
- grief I in incidenteel appel (over het begrip marktconform) gedeeltelijk slaagt;
- grief II in incidenteel appel (over oude eigenaren) slaagt;
- grief III in incidenteel appel (die de proceskosten betreft) slaagt.
15.29.
De conclusie is dat de primaire vordering van de VvE ten aanzien van de leden van de VvE die in 1999 hebben gecontracteerd (oude eigenaren zoals [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] ) en de meer subsidiaire vordering van de VvE ten aanzien van anderen (zoals [geïntimeerde 4] en [geïntimeerde 5] ) als na te melden zullen moeten worden toegewezen. Het hof zal de vordering van QP als na te melden toewijzen. Het hof zal de overige vorderingen van partijen afwijzen. Het bestreden vonnis moet worden vernietigd. QP zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in beide instanties worden veroordeeld.
De kosten van de deskundigen blijven voor rekening van QP.
16
De uitspraak
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
en opnieuw rechtdoende
verklaart Stichting Dutch Residential Fund I (kvk [kvk-nummer 2] ) en Q-Park Operations Netherlands II B.V. (kvk [kvk-nummer 5] ) niet-ontvankelijk in hoger beroep;
verklaart voor recht dat Custodian Vesteda Fund I B.V. en Q-Park Real Estate Netherlands I B.V. zich op basis van de Bepaling ten opzichte van de leden van de VvE die in 1999 hebben gecontracteerd (zoals [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] ) hebben verbonden om de parkeerplaatsen aan te bieden voor NLG 1.645,00 (omgerekend € 62,21) incl. btw (prijspeil 2000) per jaar per parkeerplaats, te indexeren op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek;
veroordeelt Custodian Vesteda Fund I B.V. en Q-Park Real Estate Netherlands I B.V. om op basis van de Bepaling de parkeerplaatsen in de parkeergarage, deel uitmakende van appartementsrecht 1, tegen marktconforme prijzen te huur te blijven aanbieden aan de leden van de VvE die in 1999 hebben gecontracteerd (zoals [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] ) en wel op basis van NLG 1.645,00 (omgerekend € 62,21) incl. btw (prijspeil 2000) per jaar per parkeerplaats, te indexeren op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek;
veroordeelt Custodian Vesteda Fund I B.V. en Q-Park Real Estate Netherlands I B.V. om op basis van de Bepaling de parkeerplaatsen in de parkeergarage, deel uitmakende van appartementsrecht 1, tegen marktconforme prijzen te huur te blijven aanbieden aan de leden van de VvE die na 1999 hebben gecontracteerd (waaronder [geïntimeerde 4] en [geïntimeerde 5] ) op basis van een prijs van € 1.100,00 per jaar inclusief btw (prijspeil 2018) per parkeerplaats,
te indexeren op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek;
verstaat dat de prijzen over de jaren tot 2018 worden begroot op basis van € 1.100,00 per jaar inclusief btw (prijspeil 2018) per parkeerplaats en een indexatie (vermindering) voor de voorgaande jaren op basis van de wijziging van het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex, reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek;
verklaart voor recht dat de Bepaling – met uitzondering van de leden van de VvE die in 1999 hebben gecontracteerd (zoals [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] ) – niet inhoudt dat QP gehouden is om aan de bewoners in 2012 een parkeerplaats in de garage aan te bieden tegen een prijs te berekenen op basis van NLG 1.645,00 inclusief btw (prijspeil 2000) per jaar per parkeerplaats over de jaren 2001 tot en met 2012, te indexeren op basis van de CPI;
veroordeelt QP in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van de VvE op € 96,59 aan dagvaardingskosten, op € 575,00 aan griffierecht en op € 3.616,00 aan salaris advocaat [NAAM]€ 704,00 aan griffierecht en op € 6.444,00 aan salaris advocaat [NAAM];
wijst het meer of anders gevorderde af;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.M. Arnoldus-Smit, H.A.G. Fikkers en L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 februari 2020.
griffier					rolraad
Salaris advocaat [NAAM]: dagvaarding 1, repliek 1, pleidooi 2 in conventie, antwoord 1, dupliek 1, pleidooi 2 in reconventie = 8 punten, tarief II € 452,00, conform vonnis 18 december 2013; salaris advocaat [NAAM], antwoord principaal appel 1, grieven incidenteel appel ½, pleidooi 2, akte ½, akte ½, memorie ½, akte ½, memorie ½ = 6 punten, tarief II € 1.074,00