ECLI:NL:GHAMS:2019:3478
Gerechtshof AMS — Uitspraak 


GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer 	: 200.245.670/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland	: C/15/241687/HA ZA 16-628
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 september 2019
inzake
LECC EXPLOITATIE DE HORN BV
,
gevestigd te Dirkshorn,
(incidenteel) appellante,
advocaat: mr. K. Straathof te Alkmaar,
tegen
[X] ,
wonende te [woonplaats] ,
(incidenteel) geïntimeerde,
advocaat: mr. E.T.W. Buers te Schagen.
1
Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Lecc en [X] genoemd.
Lecc heeft [X] bij exploot van 13 augustus 2018 aangezegd dat zij in incidenteel hoger beroep wenst te komen van vonnissen van de rechtbank Noord-Holland van 23 augustus 2017 (tussenvonnis) en 20 september 2017 (eindvonnis), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Lecc als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [X] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie, van welke vonnissen [X] bij dagvaarding van 3 november 2017 in hoger beroep was gekomen tegen 31 juli 2018, op welke datum [X] het hoger beroep heeft ingetrokken, althans niet aangebracht.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens houdende wijziging/vermeerdering van eis, met producties;
- memorie van antwoord, houdende excepties, tevens antwoordakte ten aanzien van de wijziging en vermeerdering van eis, alsmede akte zijdens [X] ;
- akte uitlating excepties, zijdens Lecc;
- antwoordakte zijdens [X] .
Ten slotte is arrest gevraagd.
Lecc heeft na wijziging/vermeerdering van eis geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen op de beroepen punten zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de in eerste aanleg ingestelde vorderingen toe zal wijzen, met dien verstande dat [X] alsnog wordt veroordeeld om aan haar een bedrag te betalen van primair € 46.500,- en subsidiair van € 45.400,- (althans een bedrag dat het hof vaststelt) ter zake van contractuele boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 december 2015, dan wel 4 april 2016, althans de datum van het indienen van de memorie van grieven, dan wel van het arrest, tot de dag van voldoening, met veroordeling van [X] in de kosten van het geding in (zo begrijpt het hof:) appel, met nakosten en rente.
[X] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Lecc in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2
Feiten
De rechtbank heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
( i)	Bungalowpark De Horn (hierna het bungalowpark) ligt in Dirkshorn. Het bungalowpark is onderverdeeld in circa 250 houten en circa 90 stenen huisjes. De 250 houten huisjes stonden oorspronkelijk op pachtgrond. De 90 stenen huisjes, gebouwd vanaf 1990, op koopgrond. Naast deze huisjes omvat het bungalowpark een aantal algemene delen, zoals een receptie, wegen, groenstroken en dergelijke. De eigenaren van de huisjes betaalden een vergoeding voor het onderhoud van de algemene delen en voor zaken als renovatie van de algemene voorzieningen, volgens een voor hen geldend beding. Dit beding was opgenomen in de vorm van een in de akte van levering opgenomen kettingbeding.
(ii)	[X] heeft bij akte van 3 januari 2003 van De Horn BV voor een koopprijs van € 11.172,- een huisje geleverd gekregen, genummerd Park De Horn [nummer 1] .
Bij deze overdracht werd voorzien in een regeling voor het gebruik en de kosten van de algemene delen van het bungalowpark door opname van een kettingbeding in de akte van levering. In de tussen De Horn BV en [X] opgemaakte leveringsakte wordt het volgende vermeld:
“GEBRUIK GEMEENSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN
ARTIKEL 1
a.	De koper is bevoegd gebruik te maken van de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde voorzieningen welke in het bungalowpark waarin het hierbij verkochte is gelegen, zijn aangebracht.
De koper dient jaarlijks aan de beheerder een bedrag van vier honderd vijftig euro (€ 450,00) exclusief omzetbelasting te betalen als bijdrage in de kosten van beheer, toezicht, onderhoud van de openbare wegen en paden, onderhoud van openbare verlichting langs wegen en paden, onderhoud van de openbare groenvoorzieningen en randbeplanting, onderhoud en controle op waterbeheersing van het park en vijver, verzekeringskosten van openbare voorzieningen, onderhoud van perscontainer, onderhoud van speeltoestellen, onderhoud van bos, onderhoud waterpartij, beheer van het toegangscontrole systeem met camera’s en slagboom, onderhoud receptiegebouw en onderhoud tennisbaan en al het overige ten behoeve van de Algemene Voorzieningen te maken kosten.
Laatstgemeld bedrag dient te worden voldaan per kalenderjaar, uiterlijk op een februari van ieder jaar.
De eventueel vanwege de overheid op te leggen belastingen en dergelijke welke niet per eigenaar afzonderlijk worden opgelegd, worden per wooneenheid omgeslagen in verhouding tot het aantal aanwezige bungalows.
In het jaar tweeduizendzeven zal deze parkbijdrage worden aangepast, aan de hand van de onder b. genoemde indexeringsregeling. De in dat jaar vastgestelde parkbijdrage zal per een januari tweeduizend acht ingaan zoals onder b is gemeld.
b.	Gemelde bijdrage zal per één januari van ieder jaar voor het eerst per één januari tweeduizendacht worden gewijzigd indien het gemiddelde van het indexcijfer vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek (…) is gestegen of gedaald. (…)
KETTINGBEDING
ARTIKEL 5
De in artikel 1, 2, 3 en 4 vermelde verplichtingen en verboden, alsmede de onderhavige verplichting (artikel 5) gelden niet slechts voor de koper in deze maar ook voor zijn opvolgers in de eigendom en dienen bij iedere eigendomsoverdracht bij wijze van kettingbeding ten behoeve van de verkopers aan de verkrijger te worden opgelegd zodanig dat deze rechtstreeks nakoming van de nieuwe eigenaar kunnen vorderen op straffe van een direct opeisbare boete van twee en twintig duizend zeven honderd euro (€ 22.700,00) aan en ten behoeve van de verkopers verschuldigd. (…)”
(iii)	De Horn BV heeft bij akte van 29 december 2003 de algemene delen van het bungalowpark verkocht en geleverd aan de vereniging VVE De Horn (hierna de VVE).
In de leveringsakte van 29 december 2003 is bepaald:
“Alle rechten en verplichtingen jegens De Horn BV en jegens de driehonderdeenenveertig (341) eigenaren/gebruikers van het gemelde bungalowpark worden gecedeerd aan de vereniging Vereniging van Eigenaren Bungalowpark “De Horn” welke cessie door gemelde vereniging bij deze wordt aanvaard”.
(iv)	[X] heeft bij akte van 16 maart 2009 van de heer [A] een huisje gekocht voor de prijs van € 8.500,- en geleverd gekregen, genummerd Park De Horn [nummer 2] , het huisje naast dat van [X] . In de desbetreffende leveringsakte zijn de hiervoor vermelde bedingen eveneens opgenomen, met inbegrip van een jaarlijkse te indexeren parkbijdrage van € 450,-.
( v)	Op 27 januari 2012 heeft de VVE de algemene delen van het bungalowpark geleverd aan [B] . De in de algemene delen van het bungalowpark begrepen registergoederen heeft [B] nog dezelfde dag doorgeleverd aan Lecc Vastgoed. De activa en passiva van het bungalowpark (behoudens de registergoederen en daaraan verbonden leningen) zijn dezelfde dag door [B] geleverd aan Lecc Exploitatie.
(vi)	Op 1 februari 2012 is tussen Lecc Vastgoed en Lecc Exploitatie een overeenkomst gesloten, waarbij aan Lecc Exploitatie het alleenrecht van exploitatie van het bungalowpark is gegeven.
(vii)	Op 7 november 2012 heeft Lecc met [X] zogenoemde Beheerovereenkomsten gesloten voor de twee huisjes [nummer 2] en [nummer 1] , die [X] toen bezat. Voor zover relevant luiden de toepasselijke bepalingen als volgt:
ARTIKEL 2 – Beheervergoeding.
1 . Met betrekking tot de in artikel 1 bedoelde werkzaamheden is Eigenaar per perceel aan Beheerder een jaarlijkse vergoeding verschuldigd. Deze vergoeding bedraagt voor het kalenderjaar 2012: € 1.200,- (zegge: twaalfhonderd euro), exclusief omzetbelasting.
(…)
3. De Beheerder zal de vergoeding bij wijze van een maandelijkse termijn betaling bij Eigenaar in rekening brengen. Eigenaar is gehouden om deze vergoeding binnen veertien dagen na het opeisbaar worden van het betreffende bedrag aan Beheerder te voldoen. Indien Beheerder niet tijdig over het verschuldigde bedrag kan beschikken, dan is zij bevoegd om voor elke dag, dat Eigenaar in verzuim is, het verschuldigde bedrag te verhogen met de wettelijke rente, vermeerderd met twee procent (2%), tot en met de dag van de algehele betaling.
(…)
ARTIKEL 10 — Verkoop en dergelijke door de Eigenaar
1 . a: iedere gehele en/of gedeeltelijke verkoop, overdracht, levering en/of bezwaring van, dan wel vestiging van welke zakelijke genotsrechten dan ook op de Recreatiewoning (als gevolg waarvan Eigenaar niet langer meer geheel vrij en onbezwaard over de Recreatiewoning kan beschikken en derden daartoe een of meerdere hiervoor bedoelde rechten hebben verworven), dient te geschieden onder oplegging (bij wege van kettingbeding) van de inhoud van deze overeenkomst met de eventuele wijzigingen hierop door Eigenaar/verkoper en wel zodanig, dat ook opvolgende verkrijgers gehouden zijn om deze verplichting aan hun rechtsopvolger(s) op te leggen.
b: Als de eigenaar een rechtshandeling als onder a. bedoeld aangaat dan is hij gehouden de beheerder daarvan zo spoedig mogelijk in kennis te stellen. De eigenaar zal in verband hiermee de notaris die bij de afhandeling van die zaak betrokken is opdracht te geven om de gegevens mede namens hem aan de beheerder te verstrekken.
2. De hiervoor bedoelde oplegging dient te geschieden onder uitdrukkelijke aanvaarding door de koper van de inhoud van deze overeenkomst met het parkreglement, zulks op verbeurte van een door het enkele feit van de overtreding, zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist, aan Beheerder verschuldigde boete van € 15.000,- (zegge: vijftienduizend Euro) en € 500,- (zegge: vijfhonderd Euro) voor iedere dag (deel) dat de overtreding voortduurt.
3. De in lid 2 bedoelde boetes zullen onmiddellijk opeisbaar zijn door het enkele feit der niet nakoming, zonder dat enige ingebrekestelling of andere formaliteit in acht behoeft te worden genomen, één en ander onverminderd de bevoegdheid van Beheerder om daarnaast nakoming en/of schadevergoeding te vorderen.
(viii)	[X] heeft deze parkbijdragen van € 100,- per maand per huisje vanaf 2012 voldaan.
(ix)	Op 30 november 2015 heeft [X] zijn huisjes [nummer 2] en [nummer 1] voor een bedrag van € 5.000,- verkocht en op 21 december 2015 geleverd aan [C] . In de door notaris mr. [NAAM]volgende omschreven:
“het recht van eigendom (…) met betrekking tot twee recreatiewoningen met ondergrond en tuin, staande en gelegen te 1746 AX Dirkshorn, Park De Horn [nummer 2] , kadastraal bekend gemeente Harenkarspel, [kadastrale gegevens] , ter grootte van een are en achtenvijftig centiare (1 a 58 ca).”
In deze akte zijn opnieuw de hiervoor onder (ii) vermelde bedingen opgenomen, maar is tevens onder meer het volgende opgenomen:
“VERVALLEN PARKVOORWAARDEN
Partijen verklaren vervolgens dat blijkens een aan deze akte gehechte volmacht de dato vijf maart tweeduizend tien overeenkomstig een gerechtelijke uitspraak toestemming door de toenmalige parkeigenaar is verleend aan alle eigenaren van een recreatiebungalow op Park De Horn om de verplichting lid te worden van de Vereniging van Eigenaren genaamd Vereniging van Eigenaren Bungalowpark De Horn én het kettingbeding op de verplichtingen en verboden zoals opgenomen casu quo aangehaald in artikel 5 van beide voormelde akten van levering te laten vervallen.”
De inhoud van de tussen Lecc en [X] geldende beheerovereenkomsten is in deze leveringsakte niet opgenomen.
Ten tijde van de levering waren de twee desbetreffende percelen samengevoegd tot één perceel, met daarop de twee huisjes.
3
Beoordeling
3.1
Voor zover in hoger beroep van belang heeft Lecc in eerste aanleg gevorderd dat [X] wordt veroordeeld om ter zake van verbeurde boetes op grond van de beheersovereenkomsten dan wel de leveringsaktes binnen veertien dagen na het vonnis aan Lecc tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van:
primair
a. € 30.000,-, (2 x € 15.000,-) te vermeerderen met
b. € 41.000,- (2 x € 500,- per dag) voor de periode 22 december 2015 tot en met 31 januari 2016, te vermeerderen met
c. € 29.000,- (2 x € 500,- per dag) voor de periode 1 februari 2016 tot en met 29 februari 2016, te vermeerderen met
d. € 1.000,- (2 x € 500,- per dag) vanaf 1 maart 2016, althans
subsidiair
a. € 45.400,- (2 x € 22.700,-).
De rechtbank heeft die vordering afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Lecc met haar grieven op.
3.2
[X] heeft allereerst een tweetal excepties opgeworpen. De eerste houdt in dat de vonnissen waarvan beroep direct en indirect betrekking hebben op een notariële vastlegging en een kadastrale inschrijving ex artikel 3:27 BW, immers het gaat om een kettingbeding. Een tegen zo’n vonnis ingesteld rechtsmiddel dient binnen acht dagen ingeschreven te worden in het rechtsmiddelenregister ter griffie van de instantie die de uitspraak heeft gedaan (433 Rv), hetgeen niet is gebeurd. Niet inschrijven leidt tot niet-ontvankelijkheid. Dit in verband met het belang van potentiële kopers van de desbetreffende huisjes om geïnformeerd te worden over de procedure in hoger beroep, aldus telkens [X] .
3.3
De tweede exceptie houdt in dat deze zaak een (gedeeltelijk) ondeelbare rechtsverhouding betreft nu zowel [X] als de mede in eerste aanleg gedagvaarde [C] medewerking diende te verlenen aan het wijzigen van de oorspronkelijke leveringsakte. In het hoger beroep dat door [C] aanhangig is gemaakt, heeft Lecc dit genegeerd door niet ook [X] in dat geding te betrekken of daarop anderszins processueel in te spelen. Als [C] in hoger beroep in het gelijk wordt gesteld ontstaat een onmogelijke situatie omdat [C] dan zal eisen dat de uitvoering die hij aan het vonnis heeft gegeven ongedaan wordt gemaakt en [X] daar zijn medewerking aan zal moeten geven. Ook om die reden is Lecc niet-ontvankelijk, aldus [X] .
3.4
Het hof overweegt als volgt. Artikel 3:27 BW ziet op procedures waarbij diegene die beweert enig recht op een registergoed te hebben, alle belanghebbenden bij openbare oproeping, en daarnaast hen die als rechthebbende of beslaglegger op dat goed ingeschreven staan, ieder bij name kan dagvaarden om te horen verklaren dat hem het recht waarop hij aanspraak maakt, toekomt. Van een dergelijke procedure is hier geen sprake en van een verplichting tot inschrijving van het hoger beroep in het register als bedoeld in artikel 433 Rv evenmin. Daarbij komt dat Lecc, zoals hierna zal blijken, slechts hoger beroep heeft ingesteld voor zover het gaat om de afwijzing van de gevorderde contractuele boetes. Er is dus ook geen enkel belang van derden gediend met het inschrijven van het hoger beroep.
3.5
Van een processueel ondeelbare rechtsverhouding is sprake wanneer het rechtens noodzakelijk is dat een beslissing over die rechtsverhouding voor alle betrokken partijen hetzelfde luidt. In de onderhavige zaak geldt dat niet, omdat goed mogelijk zou zijn dat [X] wel en [C] niet zou worden veroordeeld mee te werken aan notariële vastlegging bij wijze van kettingbeding per door [X] aan [C] verkocht en geleverd registergoed. Overigens geldt ook hier dat in hoger beroep slechts een boetevordering ter zake van de beheersovereenkomsten aan de orde is, waarvan niet valt in te zien wat [C] daarmee van doen heeft. Overigens is inmiddels, zo is het hof ambtshalve bekend, het vonnis inzake Lecc tegen [C] in deze zaak door dit hof bij arrest van 5 februari 2019 bekrachtigd, zodat ook op die grond elk belang bij de exceptie is komen te ontbreken. Beide excepties worden dan ook verworpen.
3.6
De twee grieven van Lecc houden in dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat Lecc niet zowel nakoming kan vorderen van de verbintenis waarop het boetebeding ziet, als nakoming van het boetebeding zelf. De rechtbank heeft die vordering dan ook ten onrechte in het geheel afgewezen, aldus Lecc. Ter toelichting voert zij aan dat [X] ten aanzien van de parkbijdrage was gebonden aan de bepalingen uit een tweetal beheersovereenkomsten dan wel kettingbedingen. Hij heeft verzuimd die door te leggen aan [C] . [X] is daarom tekortgeschoten in zijn contractuele verplichtingen uit de beheersovereenkomsten. De rechtbank heeft geoordeeld dat [C] wel onrechtmatig heeft gehandeld ten aanzien van het door [X] niet doorleggen van de kettingbedingen, maar niet ten aanzien van het niet doorleggen van de bepalingen uit de beheersovereenkomsten. Als gevolg daarvan kan [C] slechts worden verplicht tot betaling van de parkbijdrage van € 450,- per huisje (volgens de kettingbedingen) in plaats van € 1.200,- per huisje (volgens de beheersovereenkomsten). Lecc moet dus ten aanzien van [C] genoegen nemen met een parkbijdrage die volgens de kettingbedingen qua hoogte beduidend lager is dan volgens de beheersovereenkomsten, te weten € 750,- lager per huisje per jaar. In totaal loopt Lecc dus € 1.500,- per jaar aan inkomsten mis.
3.7
[X] heeft verweer gevoerd waarop in het onderstaande wordt teruggekomen.
3.8
Vooropgesteld wordt dat voor zover Lecc in hoger beroep nieuwe stellingen en weren heeft betrokken en [X] , zoals hij stelt, daarop slechts in één instantie kan reageren, dit niet leidt tot niet-ontvankelijkheid van Lecc of afwijzing van haar vorderingen. Gelet op de herstelfunctie van het hoger beroep, staat het Lecc immers vrij dit te doen.
3.9
Anders dan [X] meent heeft de rechtbank wel degelijk (in ro. 5.4 tussenvonnis) geoordeeld dat [X] gebonden was aan de beheersovereenkomsten. Voor zover [X] betwist dat de beheersovereenkomsten die in het geding zijn gebracht in 2012 door hem in die vorm zijn ondertekend omdat zijn paraaf weliswaar op de eerste pagina staat en de handtekening op de laatste, maar de tussenliggende pagina’s niet door hem zijn geparafeerd, en hij dus niets wist van de doorlegverplichting en boeteclausule, geldt het volgende. Art. 156 lid 1 Rv bepaalt dat akten ondertekende geschriften zijn die bestemd zijn om tot bewijs te dienen. Voor onderhandse akten gelden geen andere wettelijke vereisten dan uit de tekst van deze bepaling voortvloeien, te weten dat het moet gaan om een geschrift dat is ondertekend en dat is bestemd om tot bewijs te dienen. Ook een meer bladzijden tellend stuk dat uitsluitend aan het slot daarvan is ondertekend en, zoals hier, op de eerste pagina is geparafeerd levert derhalve een onderhandse akte op, als voor het overige aan de zojuist genoemde eisen van art. 156 lid 1 Rv is voldaan. Als de echtheid van een onderhandse akte wordt weersproken, dat wil zeggen als wordt weersproken dat het stuk dat als akte wordt gepresenteerd, overeenkomt met het stuk dat is ondertekend, volgt uit art. 150 Rv dat degene die zich daarop beroept, als hoofdregel de stelplicht en bewijslast ter zake heeft. [X] heeft in dit verband echter alleen gesteld dat hij zich niet herinnert de bladzijden onder ogen te hebben gezien en dat hij daarom betwist dat dat zo is. Hij heeft daarmee niet aan zijn stelplicht voldaan. Dit verweer wordt daarom gepasseerd. Het hof gaat er dan ook van uit dat [X] wel degelijk op de hoogte was van de inhoud van de beheersovereenkomsten, en in het bijzonder van de in artikel 10 opgenomen doorlegverplichting met boeteclausule, en dat daarover wilsovereenstemming is bereikt. Het hof betrekt daarbij net als de rechtbank, dat [X] jarenlang de volgens die beheersovereenkomsten geldende parklasten heeft voldaan. Dat [X] die alleen betaald heeft omdat deze bijdragen werden gefactureerd, maar dat hij niet op de hoogte was van de gemaakte afspraak op dit punt, acht het hof niet geloofwaardig. Te minder nu hij volgens de beheersovereenkomsten een beduidend hogere parkbijdrage ging betalen dan voorheen. Het was dan ook aan [X] zich te realiseren dat hij zijn (doorleg)verplichtingen uit de beheersovereenkomsten bij verkoop diende na te komen. Daarbij had Lecc geen rol. Te minder nu niet gesteld of gebleken is dat Lecc conform artikel 10 lid 1 sub b van de beheersovereenkomsten van de voorgenomen verkoop op de hoogte is gesteld en gelegenheid heeft gehad [X] nog eens op die verplichting te wijzen.
3.10
Dat Lecc volgens de notariële akte van 27 januari 2012 de verplichting zou hebben de beheersovereenkomsten met [X] te ontbinden wanneer deze zijn huisje zou verkopen en leveren aan een derde, staat er niet aan in de weg dat Lecc [X] kan aanspreken omdat hij niet aan zijn verplichtingen uit die beheersovereenkomsten heeft voldaan.
3.11
Dat Lecc, zoals [X] betoogt, de (algemene) voorwaarden uit het kettingbeding en de beheersovereenkomst naast elkaar laat opereren en voor een identieke situatie op twee overeenkomsten met uiteenlopende algemene voorwaarden een beroep doet, is onjuist. Lecc heeft haar vordering aldus ingericht en onderbouwd dat primair een beroep wordt gedaan op de beheersovereenkomsten en subsidiair op de kettingbedingen, vanuit het standpunt dat in de relatie met [X] de beheersovereenkomsten gelden, maar zo niet, de kettingbedingen. Ook dit verweer faalt daarom.
3.12
Dat de beheersovereenkomsten zelf onrechtvaardig en onredelijk zijn, is door [X] niet voldoende onderbouwd. Niet valt in te zien dat het partijen niet zou vrijstaan van de leveringsakte afwijkende afspraken te maken rondom (de kosten van) het beheer van het park en de te verlenen service, in het bijzonder niet nu Lecc daarover onvoldoende weersproken heeft gesteld dat dit is gedaan omdat er in de leveringsaktes van de respectieve huisjes op het park te grote verschillen zaten op dit punt en ieder in dezelfde mate zou moeten bijdragen aan onderhoud en instandhouding van de algemene voorzieningen, een en ander tot uitdrukking komend in een rapport van een in recreatieparken gespecialiseerd adviesbureau.
In het arrest van dit hof waarop [X] kennelijk doelt, ECLI:NL:GHAMS:2016:4267, is ten aanzien van de kosten van beheer dan ook niet overwogen, zoals [X] suggereert, dat eigenaren niet meer aan kosten van beheer hoeven te betalen dan in de leveringsaktes is bepaald, maar slechts dat de eigenaren met wie geen beheersovereenkomst is gesloten daartoe niet kunnen worden verplicht.
3.13
Met [X] is het hof echter wel van oordeel dat de doorlegverplichting met de daaraan verbonden boeteclausule als geformuleerd in artikel 10 van de beheersovereenkomsten niet een kernbeding is, maar een algemene voorwaarde. [X] heeft aangevoerd dat die voorwaarde onredelijk bezwarend is en de toets van nationaal en internationaal recht niet kan doorstaan.
3.14
Artikel 6:233 sub a BW bepaalt dat bedingen vernietigbaar kunnen zijn, indien ze gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop ze tot stand gekomen zijn, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend zijn voor de wederpartij. Of een beding onredelijk bezwarend is, hangt dus af van de omstandigheden van het concrete geval.
3.15
[X] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
* De positie van Lecc ten opzichte van [X] is ongelijkwaardig. De gevorderde bedragen zijn extreem hoog.
* Feitelijk had [X] niet de mogelijkheid de beheersovereenkomst te ontbinden.
* Er is [X] in artikel 10 van de beheersovereenkomst een verplichting opgelegd de overeenkomst door te leggen aan derden die rechten verwerven.
* Lecc is alles toegestaan waar het contractsovername betreft.
* de benaming beheersovereenkomst is misleidend omdat de contractspartij gedwongen wordt bepaalde werkzaamheden door Lecc te laten uitvoeren en daardoor voor Lecc een inkomstenbron wordt.
3.16
Het hof overweegt daaromtrent het volgende. [X] was eigenaar van twee huisjes op een recreatiepark. Hij maakte uit de aard der zaak ook gebruik van de algemene voorzieningen van het park. Een recreatiepark moet worden onderhouden en de beheerder  verleent service aan de eigenaren op diverse terreinen, zoals tot uitdrukking komend in artikel 1 van de beheersovereenkomsten. Dit kost geld en het spreekt dan ook vanzelf dat [X] bijdroeg in die kosten. Dat daartoe op enigerlei wijze een overeenkomst tussen beheerder en eigenaar wordt gesloten ligt in de rede, voor zover in de leveringsakte daaromtrent geen voorzieningen zijn getroffen, dan wel hetgeen in die akte is bepaald aan herziening toe is. [X] (en rond de 80% van de andere eigenaren) heeft er voor gekozen met Lecc beheersovereenkomsten af te sluiten waarbij in afwijking van de leveringsakte hogere beheersbedragen golden dan in de akte vermeld. Hiervoor is al overwogen wat de (te billijken) overwegingen daarbij waren. Dat niet alle eigenaren een beheersovereenkomst hebben gesloten met een hogere parkbijdrage dan volgens de akte, betekent niet dat de verschillen in bijdragen daarmee ongerechtvaardigd zijn, zoals [X] stelt. [X] heeft over de omstandigheid dat Lecc bij het afsluiten van de beheersovereenkomsten met [X] een machtspositie zou hebben gehad en daarvan gebruik zou hebben gemaakt of dat er een aanzienlijke disbalans tussen partijen zou gelden, onvoldoende concrete feiten gesteld. Dat Lecc die machtspositie zou hebben is ook niet aannemelijk gelet op het feit dat de beheersovereenkomsten zijn gesloten jaren nadat [X] eigenaar van de huisjes was geworden en niet valt in te zien dat van vrijwilligheid daarbij geen sprake was. In zoverre is een ongelijkwaardige positie tussen partijen dan ook niet aanwezig. Het lijkt er eerder op dat Lecc van [X] afhankelijk was om de beheersovereenkomsten, waarin een hogere parkbijdrage was bedongen dan volgens de akte, te kunnen sluiten. Verplicht kon [X] daartoe immers niet worden.
3.17
In de beheersovereenkomsten staan voorts naast verplichtingen van [X] , diverse verplichtingen voor Lecc opgesomd. Indien Lecc tekort zou schieten in het nakomen van die verplichtingen valt niet in te zien dat [X] de overeenkomst niet had kunnen ontbinden dan wel ten minste nakoming had kunnen vorderen, ook in zoverre ziet het hof geen ongelijkwaardigheid. Dat er geen opzeggingsclausule in de overeenkomst staat of dat die automatisch zou worden verlengd maakt dat niet anders. Dat de naam beheersovereenkomst misleidend is omdat [X] gedwongen zou worden Lecc onderhoud te laten uitvoeren en hij een inkomstenbron voor Lecc wordt, zoals [X] betoogt, ziet het hof niet in. Evenmin is in dit verband vreemd, of leidt dat tot een substantiële ongelijkwaardigheid, dat Lecc heeft gestipuleerd dat de eigenaar medewerking zal verlenen aan de overdracht door de beheerder van zijn contractspositie aan een opvolgend beheerder.
3.18
Ook overigens is hetgeen is aangevoerd onvoldoende om aan te nemen dat de algemene voorwaarde vernietigd moet worden. De in artikel 10 van de beheersovereenkomsten opgenomen verplichting de inhoud van de overeenkomst door te leggen aan een opvolgend eigenaar, naar analogie van een soortgelijke verplichting in de leveringsaktes, is voor Lecc feitelijk de enige mogelijkheid zich ervan te verzekeren dat ook de opvolgend eigenaar gebonden is aan de beheersovereenkomsten ten aanzien van het onderhoud en beheer van het park, en aan de daarmee gemoeid zijnde jaarlijkse bijdragen. Deze zaak is een illustratie van de gevolgen indien dat niet gebeurt: de opvolgend eigenaar is niet verplicht die bedragen te betalen, hetgeen Lecc nadeel berokkent, zoals in haar grieven voorgerekend. Dat op het niet nakomen van die verlichting een boete is gesteld is daarom alleszins redelijk. De contractuele boete is immers zowel een (gefixeerde) schadevergoeding als een strafbepaling als prikkel tot nakoming (Parl. Gesch., Boek 6, p. 321). Lecc heeft dit geadstrueerd door te schetsen welk nadeel zij leidt en welke kosten zij moet maken om een en ander recht te zetten. Gelet op de hoogte van dit nadeel, te weten € 1.200,- per huisje per jaar en dat voor een ongelimiteerde duur, dient die boete van voldoende gewicht te zijn om een voldoende prikkel tot nakoming te vormen. Een boete van € 15.000,- per huisje en € 500,- euro per dag dat de overtreding voortduurt acht het hof in dat verband niet disproportioneel, mede in acht genomen de omstandigheid dat [X] het eenvoudig zelf in de hand had de verplichting door te leggen en aldus geen overtreding te begaan of te laten voortduren.
3.19
Rechtens relevante strijd met artikel 1 protocol 1 EVRM is er niet, nu van een relevante aantasting van de eigendom van [X] geen sprake is.
3.20
Bij de matiging van een contractueel bedongen boete als bedoeld in artikel 6:94 BW, zoals [X] subsidiair heeft verzocht, dient de rechter zich terughoudend op te stellen. De trouw aan het gegeven woord staat voorop. Voor matiging kan slechts reden zijn als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal hij niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tevens tot de conclusie dat de billijkheid in dit geval niet klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd. Toepassing van het boetebeding leidt in de gegeven omstandigheden immers niet tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat.
3.21
Naar aanleiding van hetgeen [X] overigens nog heeft aangevoerd geldt dat niet onderbouwd is waarom [X] bij het aangaan van de overeenkomst niet heeft hoeven te verwachten dat Lecc hem, zoals thans gebeurt, wil houden aan hetgeen op dit punt is overeengekomen. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat evenmin.
3.22
Geen rechtsregel verzet zich er voorts tegen dat over de boete wettelijke rente wordt gevorderd en toegewezen. Bij brief van 29 januari 2016 heeft Lecc [X] in gebreke gesteld en aanspraak gemaakt op de wettelijke rente per 12 februari 2016. De wettelijke rente kan dan ook vanaf die datum worden toegekend, maar nu deze datum niet in de vordering is genoemd zal het hof aansluiten bij de door Lecc subsidiair gevorderde datum van 4 april 2016.
3.23
In eerste aanleg heeft [X] nog een beroep op dwaling gedaan met betrekking tot het ondertekenen van de beheersovereenkomsten en gesteld dat hij de parkbijdragen onverschuldigd zou hebben betaald. Hij heeft toegelicht dat Lecc geen positie had uit hoofde van het kettingbeding en [X] anders heeft doen geloven, terwijl de beheersovereenkomst zo is ingericht dat [X] omtrent de positie van Lecc een rad voor ogen werd gedraaid.
3.24
Van dwaling kan, voor zover hier aan de orde, sprake zijn wanneer de overeenkomst onder invloed van dwaling is tot stand gekomen en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten en deze dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij of indien de wederpartij de dwalende had behoren in te lichten over hetgeen hij wist of behoorde te weten over de dwaling, en die inlichting tot gevolg zou hebben gehad dat de overeenkomst niet zou zijn gesloten. Wat betreft de positie van Lecc ten aanzien van het kettingbeding geldt dat de rechtbank daarover in ro. 2.3 van het eindvonnis, naar aanleiding van eenzelfde verweer van [X] op dit punt in eerste aanleg, reeds heeft overwogen dat dit verweer niet opgaat. Het hof sluit zich bij de overwegingen van de rechtbank aan en neemt die over. [X] heeft in hoger beroep te dien aanzien niets nieuws naar voren gebracht waaruit overigens zou kunnen volgen dat er iets schortte aan de positie van Lecc. Dit volgt ook niet uit hetgeen hierboven bij de feiten is vastgesteld, integendeel. Lecc heeft dus geen onjuiste inlichtingen over haar positie gegeven bij het aangaan van de beheersovereenkomsten. Van dwaling is daarom geen sprake en van onverschuldigde betaling evenmin.
3.25
Hetgeen overigens door [X] naar voren is gebracht doet aan het voorgaande niet af. De conclusie is dan ook dat [X] tekortgeschoten is in de nakoming van de beheersovereenkomsten met Lecc door deze in strijd met artikel 10 niet door te leggen aan [C] . Lecc had daarmee geen rechtsgrond [C] aan te spreken op grond van die overeenkomsten en loopt daarmee parkbijdragen mis. Anders dan de rechtbank heeft overwogen moet de conclusie zijn dat [X] de in artikel 10 genoemde boetes verschuldigd is geworden. Lecc heeft haar primaire vordering beperkt tot  € 46.500,-. Die vordering is toewijsbaar en [X] moet dat bedrag betalen.
3.26
Voor zover de verweren van [X] zien op de subsidiaire vordering, te weten (de gebondenheid aan) de kettingbedingen (en bijvoorbeeld hetgeen omtrent de kettingbedingen bij notaris Oskam-Wijnbeld is verhandeld) en de daaraan verbonden boetes, hoeven deze dan ook geen bespreking, nog daargelaten de vraag of deze verweren zien op het door de grieven ontsloten gebied.
3.27
De slotsom is dus dat de grieven slagen. Het bewijsaanbod zal worden gepasseerd, voor een deel omdat het niet relevant is, voor een ander deel omdat hetgeen te bewijzen is aangeboden onvoldoende is onderbouwd en voor het overige omdat geen bewijs is aangeboden van concrete feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel kunnen leiden. De vonnissen waarvan beroep zullen op het betrokken onderdeel worden vernietigd en voor het overige worden bekrachtigd. [X] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
4
Beslissing
Het hof:
verwerpt de door [X] opgeworpen excepties;
vernietigt de vonnissen waarvan beroep, doch alleen voor zover daarbij de in het tussenvonnis onder 3.1 sub 2 genoemde vordering is afgewezen,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [X] om binnen 14 dagen na dit arrest aan Lecc tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 46.500,- te vermeerderen met de wettelijk rente over dit bedrag vanaf 4 april 2016 tot aan de dag van algehele voldoening;
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt [X] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Lecc begroot op € 2.076,01 aan verschotten en € 1.959,- voor salaris, en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt,  te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. L.A.J. Dun, mr. A.Ş. Doğan en mr. R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 september 2019.