ECLI:NL:RBROT:2020:1474
Rechtbank ROT — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/555097 / HA ZA 18-700
Vonnis in hoofdzaak van 19 februari 2020
in de zaak van
1
[naam eiser] ,
wonende te Heukelum,
2.
[naam eiseres]
,
wonende te Heukelum ,
eisers,
advocaat [NAAM].drs. L. ten Velden te 's-Gravenhage,
tegen
1. vennootschap onder firma
[naam gedaagde 1]
,
gevestigd te Leerdam,
2.
[naam gedaagde 2]
,
wonende te Heukelum,
3.
[naam gedaagde 3]
,
wonende te Heukelum ,
gedaagden,
advocaat [NAAM]. O.W. van de Weijer en R. van Baarlen te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eisers] respectievelijk [gedaagden] genoemd worden.
1
Het verdere verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 12 juni 2019 en de daarin genoemd processtukken;
het deskundigenbericht, gedateerd 6 september 2019, inclusief de reactie van de deskundige op de opmerkingen van [eisers] ;
de conclusie na deskundigenrapport van [naam eiser] ;
de antwoordconclusie na deskundigenrapport van [gedaagden] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De verdere beoordeling
2.1.
Bij tussenvonnis van 12 juni 2019 is mevrouw [naam] , werkzaam bij [naam bedrijf] in Brakel, benoemd tot deskundige (hierna: de deskundige). De deskundige heeft een deskundigenbericht uitgebracht, gedateerd 6 september 2019, waarin zij de in het tussenvonnis opgenomen vragen – samengevat – als volgt heeft beantwoord.
1. Wat is de woonoppervlakte van de woning aan de [adres 1] in Heukelum volgens de in 2017 geldende Meetinstructie (waarbij eventuele latere verbouwingen buiten beschouwing dienen te blijven)?
De woonoppervlakte bedraagt 149 m2, verdeeld over drie verdiepingen. Bij de meting is uitgegaan van de situatie in november 2017.
2. Zijn er vertrekken en/of inpandige ruimtes in de woning aan de [adres 1] in Heukelum ten aanzien waarvan er sprake kan zijn van interpretatieverschillen en afrondingen met toepassing van de Meetinstructie? Als er interpretatieverschillen en afrondingen mogelijk zijn, om hoeveel vierkante meter kan dit dan maximaal gaan, op grond van de Meetinstructie?
De deskundige heeft de kelder onder de woonkamer en de witgoedruimte onder de keuken toegerekend aan overige inpandige ruimte. De gebouwgebonden buitenruimte bestaat uit de veranda grenzend aan de woonkamer en het balkon op de 1e verdieping. Een deel van het souterrain is volgens de deskundige woonruimte en als zodanig toegerekend aan woonoppervlakte (eerste woonlaag). Volgens de deskundige hebben de taxateur en de verkopend makelaar deze ruimten, van in totaal 15,1 m², mogelijk anders ingedeeld en/of toegekend.
3. Wat was de marktwaarde van de woning uitgaande van de onder 1. vast te stellen woonoppervlakte, gewaardeerd naar de stand van de woningmarkt in (de omgeving van) Heukelum in november 2017? Wilt u hierbij rekening houden met de toestand waarin de woning op dat moment verkeerde? Wilt u in uw rapport ook vermelden op welke gronden u tot uw taxatie bent gekomen?
De deskundige heeft een taxatierapport opgesteld. Zij heeft de marktwaarde van de woning op 20 november 2017 getaxeerd op een bedrag van € 540.000,-. De deskundige heeft drie referentieobjecten gebruikt bij haar taxatie, te weten de woningen aan de [adres 2] in Heukelum, de [adres 3] in Heukelum en de [adres 4] in Heukelum.
4. Voor zover er sprake is van een verschil tussen het woonoppervlak zoals door u gemeten en het in de verkoopbrochure opgenomen oppervlak van 164 m², in hoeverre is dit volgens u dan van invloed op de marktwaarde van de woning?
De deskundige heeft in haar rapport de volgende gebruiksoppervlakten opgenomen:
wonen				149 m2
overige inpandige ruimte		  15 m2
gebouwgebonden buitenruimte	  19 m²
externe bergruimte		  28 m²
5. Wat is volgens u, gelet op de marktomstandigheden ten tijde van de aankoop van de woning aan de [adres 1] in Heukelum door [eisers] , de belangstelling en de courantheid van het object, een acceptabele bandbreedte voor de koopprijs ten opzichte van de door u getaxeerde marktwaarde?
De deskundige heeft de woning ten tijde van de verkoop getaxeerd op € 540.000,-. De bandbreedte tussen deze taxatiewaarde en de verkoopprijs van € 535.000,- acht de deskundige reëel.
6. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
Volgens de deskundige is bij de berekening van de woonoppervlakte een grote fout gemaakt, in die zin dat de ene partij waarschijnlijk alle kelders heeft meegenomen terwijl de andere partij te weinig heeft gerekend. De unieke ligging van de woning maakt een vergelijking lastig. Wanneer de deskundige de inpandige ruimte optelt bij de woonoppervlakte, komt zij uit op exact 164 m². De woning is niet zozeer kleiner dan in de verkoopbrochure staat vermeld, maar de ruimten zijn verkeerd toebedeeld in de meetstaat, aldus de deskundige.
2.2.
[eisers] heeft bij akte bezwaren geuit tegen de bevindingen en conclusies van de deskundige. [gedaagden] heeft geen op- of aanmerkingen op het deskundigenbericht.
Verdere beoordeling
2.3.
[eisers] heeft bezwaren geuit tegen het gebruik door de deskundige van de woning aan de [adres 2] in Heukelum als referentieobject, omdat dit een andere woning is dan de Taxatheek heeft gebruikt en omdat deze woning pas na de verkoop van de [adres 1] , te weten op 17 mei 2018, is verkocht. Volgens [eisers] is het niet mogelijk dan wel zuiver om bij de waardevaststelling uit te gaan van de situatie in november 2017.
2.4.
Uit het taxatierapport, pagina 11, is op te maken dat de woning aan de [adres 2] in Heukelum op 17 mei 2018 is verkocht voor een bedrag van € 490.000,- en dat de deskundige deze verkoopprijs heeft gecorrigeerd met -2% tot een bedrag van (afgerond)
€ 480.000,-. In haar e-mail van 16 september naar aanleiding van de opmerkingen van [eisers] op haar conceptrapport heeft de deskundige toegelicht dat zij de waarde van de woning heeft teruggerekend naar de peildatum. Niet valt in te zien waarom het niet mogelijk dan wel niet zuiver zou zijn als referentieobject een woning te gebruiken die op een latere datum is verkocht, mits rekening wordt gehouden met de prijsontwikkeling ten opzichte van de peildatum. Uit het taxatierapport en de toelichting van de deskundige is af te leiden dat zij de verkoopprijs van de woning aan de [adres 2] heeft teruggerekend naar het prijsprijs van november 2017, zoals zij dat ook heeft gedaan met de twee andere referentieobjecten, zij het dat deze twee eerder zijn verkocht dan de woning van [eisers] De deskundige was, anders dan [eisers] lijkt te suggereren, niet gebonden aan de referentieobjecten die de Taxatheek heeft gebruik bij de taxatie in het kader van de hypotheek. De deskundige heeft genoegzaam onderbouwd in hoeverre de gebruikte referentieobjecten vergelijkbaar zijn met de [adres 1] en in hoeverre er sprake is van verschillen. [eisers] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd die doen twijfelen aan de juistheid van de manier waarop de deskundige haar taxatie heeft uitgevoerd.
2.5.
[eisers] heeft, onder verwijzing naar blad 4 van de Meetinstructie, gesteld dat de deskundige ten onrechte de gehele kelder als woonruimte heeft aangemerkt (15,1 m²). Volgens eigen meting van [eisers] is de hoogte van de kelder slechts 1,95 meter, zodat deze gehele ruimte als overige inpandige ruimte moet worden aangemerkt. Het juiste aantal vierkante meters woonruimte moet volgens [eisers] dan ook op 133,9 m² worden vastgesteld in plaats van op 149 m².
2.6.
Op pagina 22 van het taxatierapport staan de meetgegevens die de deskundige conform de Meetinstructie heeft vastgesteld, per woonlaag. Bij de eerste woonlaag staat vermeld dat de totale oppervlakte van deze woonlaag 23,3 m² bedraagt en dat 15,1 m² hiervan is aan te merken als overige inpandige ruimte. Van deze verdieping is dus (slechts) 8,2 m² aangemerkt als gebruiksoppervlakte wonen. Anders dan [eisers] aanvoert, heeft de deskundige dus niet de 15,1 m² aangemerkt als woonoppervlakte maar als overige inpandige ruimte. Dit is ook terug te zien op pagina 7 van het taxatierapport, waarin deze 15 m² (afgerond) is aangemerkt als overige inpandige ruimte. Aan de opmerking van [eisers] dat de deskundige kennelijk geen waarde hecht aan de Meetinstructie, wordt daarom voorbij gegaan. De rechtbank gaat uit van de juistheid van het aantal door de deskundige vastgestelde vierkante meters en de verdeling daarvan, op grond waarvan de deskundige tot haar taxatiewaarde is gekomen.
2.7.
De deskundige heeft vastgesteld dat de gebruiksoppervlakte wonen in totaal 149 m² bedraagt. Dit is 15 m² minder dan de 164 m² in de verkoopbrochure van [gedaagden] staat vermeld. De deskundige heeft hierover opgemerkt dat “de ene partij”, waarmee hoogstwaarschijnlijk [gedaagden] wordt bedoeld, ten onrechte alle kelders heeft meegenomen bij de berekening van de woonoppervlakte. Uitgaande van de 15 m² die de deskundige heeft gerekend aan overige binnenruimte, zou dit een logische verklaring kunnen zijn voor het verschil in oppervlakte. Op basis van de metingen van de deskundige volgens de Meetinstructie wordt vastgesteld dat de woonoppervlakte van de woning van [eisers] 149 m² bedraagt. Dit is een significante afwijking ten opzichte van het aantal vierkante meters dat in de brochure van [gedaagden] staat vermeld. Naar het oordeel van de rechtbank staat hiermee vast dat [gedaagden] zijn zorgplicht jegens [eisers] heeft geschonden.
2.8.
De volgende vraag die beantwoord moet worden, is of [eisers] schade lijdt doordat [gedaagden] een onjuiste gebruiksoppervlakte in haar brochure heeft vermeld. De deskundige heeft de woning per november 2017 getaxeerd op een bedrag van € 540.000,-. Bij deze taxatie heeft de deskundige, register makelaar en taxateur, in haar taxatierapport rekening gehouden met de staat en de ligging van de woning, de gebruiksoppervlakte en de (verkoop)waarde van drie hiervoor genoemde referentieobjecten, teruggerekend naar de peildatum. [eisers] heeft de woning gekocht voor een bedrag van € 535.000,-. Dit bedrag ligt onder de taxatiewaarde. De bandbreedte tussen de koopprijs en de (hogere) taxatiewaarde is volgens de deskundige reëel. Ook de Taxatheek kwam uit op een marktwaarde van € 540.000,-, uitgaande van in totaal (slechts) 137 m². Dit vormt nog een onderbouwing voor de conclusie van de deskundige dat de waarde van de woning niet alleen afhangt van de woonoppervlakte maar dat juist bij de onderhavige woning de unieke ligging met veel privacy voor een groot deel de waarde bepaalt.
2.9.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagden] weliswaar een onjuiste gebruiksoppervlakte in haar brochure heeft vermeld en aldus onzorgvuldig heeft gehandeld, maar dat [eisers] hierdoor geen schade lijdt. De vordering wordt daarom afgewezen.
2.10.
Er wordt aanleiding gezien de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt en iedere partij de helft van de kosten voor het deskundigenbericht. De vordering van [eisers] wordt weliswaar afgewezen omdat niet kan worden vastgesteld dat hij schade lijdt, maar omdat is vastgesteld dat [gedaagden] onzorgvuldig heeft gehandeld, wordt aanleiding gezien de helft van de kosten van het deskundigenbericht voor haar rekening te laten komen.
3
De beslissing
De rechtbank
3.1.
wijst de vordering af;
3.2.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt en [gedaagden] het bedrag van € 550,10, zijnde de helft van het loon van de deskundige, aan [eisers] moet betalen;
3.3.
bepaalt dat de griffier het bedrag van € 61,40 aan teveel betaald voorschot aan [eisers] terugbetaalt (€ 1.161,60 aan voorschot -/- € 1.100,20 aan factuurbedrag deskundige);
3.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2019.
424