ECLI:NL:OGEAM:2019:144
OGEAM — Uitspraak 


GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM201801264
Vonnis d.d. 10 december 2019
inzake
[de verhuurder],
gevestigd in Sint Maarten,
eiseres in conventie,
gedaagde in reconventie,
hierna: de verhuurder,
gemachtigde: mr. A.R. DE GROOT,
tegen
[de huurder],
gevestigd in Sint Maarten,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
hierna: de huurder,
gemachtigde: mr. R.F. GIBSON jr.
1
Het procesverloop
1.1.
Na het tussenvonnis van 2 april 2019 heeft het Gerecht kennisgenomen van de volgende processtukken:
akte overlegging deskundigenrapport van de huurder,
akte uitlating rapport deskundige van de verhuurder,
antwoordakte van de verhuurder.
1.2.
De huurder heeft op de rolzitting medegedeeld af te zien van het indienen van een antwoordakte.
1.3.
De datum voor het vonnis is daarna vastgesteld op vandaag.
2
De feiten
2.1.
Tussen partijen bestaat sinds lange tijd een huurovereenkomst betreffende een bedrijfsruimte (winkel) op de begane grond aan Back Street in Philipsburg. De oorspronkelijke huurprijs bedraagt USD 4.000,00 per maand. Volgens de verhuurder is er een huurachterstand ontstaan waarvoor zij de huurder heeft aangemaand.
2.2.
De huurder heeft door de jaren heen een aantal keer geklaagd over de staat van onderhoud van het gebouw.
2.3.
Uit een Inspection Report van het Ministerie van VROMI d.d. 27 juni 2018:
“Inside this building (…) a foul stench can be smelled deriving from water saturated cardboard and damaged septic drainage pipes. The moisty interior has attracted black mold and good ventilation is really necessary. The smell is almost unbearable.
The inside walls of the building (…) show cracks and black mold stains.”
2.4.
Uit het Inspection Report van VROMI d.d. 9 januari 2019, opgesteld naar aanleiding van een kort geding vonnis van dit Gerecht d.d. 9 januari 2019 (SXM201800706):
“Considering the Court Verdict (….) it could not be established on January 9th 2019 (…) that:
i)
the leakage from the roof has been repaired;
ii)
there was still a smell hindrance from sewage and septic tank;
iii)
there were still water leakages deriving from upper floor;
iv)
leakages from the walls and cracks,
v)
fungus growth of shop walls,
vi)
no painting of the exterior of the building has taken place.”
3
Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
De verhuurder vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat het Gerecht de volgende beslissingen neemt:
voor recht te verklaren dat de huurder wanprestatie pleegt jegens de verhuurder,
primair: voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurder als ontbonden dient te worden beschouwd dan wel
subsidiair: de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurder met onmiddellijke ingang te ontbinden,
de huurder te bevelen om het gehuurde te ontruimen, met nevenvorderingen,
de huurder te veroordelen om aan de verhuurder te betalen US$ 60.000,00, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente,
de huurder te veroordelen om aan de verhuurder US$ 4.000,00 per maand te betalen zo lang na ontbinding van de huurovereenkomst het gehuurde door hem niet is ontruimd,
de huurder te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
De huurder vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat het Gerecht de volgende beslissingen neemt:
a. de verhuurder te veroordelen om de gebreken aan het gehuurde op zo kort mogelijke termijn te verhelpen, in het bijzonder de lekkages van het dak, de riolering en de beerput, de lekkages via de vloeren en het plafond, de barsten in en de lekkages uit de muren, de schimmelgroei te bestrijden, de bouwvalligheid tegen te gaan en de buitenkant van het gebouw te verven,
b. te bepalen dat de maandelijkse huurprijs van US$ 4.000,- met terugwerkende kracht vanaf januari 2014 verminderd wordt met 50% zodanig dat de huurder US$  2.000,- per maand aan huur dient te betalen totdat de onder a. genoemde gebreken zijn verholpen met een verklaring van VROMI dat dit adequaat is gedaan,
c. met veroordeling van de verhuurder in de proceskosten.
3.3.
Partijen verzoeken over en weer om de ander in de proceskosten te veroordelen.
3.4.
Op de argumenten van partijen wordt hierna, voor zover voor  de beoordeling van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
In het tussenvonnis, gewezen na een comparitie van partijen, heeft het Gerecht volstaan met een beknopte weergave van de standpunten van partijen en de benoeming van de deskundige die door beide partijen werd gewenst.
4.2.
De deskundige rapporteert het volgende over de gehuurde winkelruimte:
lekkages in de opslagruimte waardoor vervorming van het bouwmateriaal en schimmelvorming intreedt,
vochtvorming op de vloer waardoor de handelswaar niet direct op de vloer kan worden geplaatst,
de muur aan de noordzijde heeft een grote scheur, zeer gebrekkig verfwerk en een ernstig beschadigde deur,
op de begane grond komen termieten voor,
het raam in de badkamer opslag sluit niet goed en moet worden vervangen. Het plafond lekt waardoor zich stalactieten van verf vormen,
de houten muur van het kantoor heeft waterschade,
in de winkel zijn lekkagesporen op het plafond, scheuren in de muur en loslatende verf zichtbaar.
4.3.
In de aanpalende winkelruimte (die geen onderdeel van deze procedure uitmaakt) is geconstateerd dat er water op de vloer moet hebben gestaan. Bovendien was daar sprake van scheuren in de buitenmuren en een sterke rioolgeur op het toilet.
4.4.
Op de bovenste verdieping (die geen onderdeel van deze procedure uitmaakt) constateert de deskundige dat een ventilatieopening is afgesloten waarschijnlijk omdat bij de open stand veel regenwater naar binnen zou komen. Die open deur was zeer waarschijnlijk de oorzaak van de wateroverlast in het gehuurde. Omdat er geen drempel is kan nog steeds water naar beneden stromen. Ook in de appartementen op deze verdieping wordt vochtschade waargenomen en is sprake van ernstige onderhoudsachterstand met als gevolg dat water door de muren heen lekt naar het gehuurde op de begane grond. Ook ontbreken er drempels bij de balkondeuren waardoor ook water naar binnen kan komen en door het beton naar beneden kan sijpelen. Verder zijn de kozijnen niet goed geïnstalleerd en zijn twee aanrechten in slechte conditie en dat kan ook een oorzaak van de waterschade beneden zijn. Ook zitten er gaten in dak en buitenmuur. Verder lekken er twee buizen op het dak, is de tegelvloer poreus en moet er een waterbestendige laag onder de tegelvloer worden aangelegd.
4.5.
Het dak is na Orkaan Irma vervangen maar dat is niet helemaal goed gebeurd, n.l. met
“peal and seal”
en dat is niet bestendig genoeg. De deskundige heeft geen lekkage kunnen vaststellen als gevolg hiervan. De buitenmuren moeten gerepareerd, schoongemaakt en geverfd worden om doordringing van vocht te voorkomen.
4.6.
De deskundige beschrijft dat alle oorzaken van de lekkage moeten worden aangepakt omdat
“it can be very difficult to pin point the exact location of the problem.”
De deskundige onderscheidt 3 fases om de gebreken te herstellen. Daarmee is een tijdsbestek van 2,5 maand gemoeid en totale kosten van USD 63.800,00 exclusief werkzaamheden aan de elektriciteitsvoorziening. De huurder zou het gehuurde twee weken moeten ontruimen.
4.7.
De verhuurder is van mening dat zij meer dan twee weken nodig heeft om alle reparaties te verrichten aan het gehuurde. Zij vraagt het Gerecht om te bepalen dat de huurder drie maanden, plus een periode om het gehuurde te ontruimen, niet van het gehuurde gebruik mag maken. De verhuurder is bereid het gehuurde te herstellen onder de voorwaarde dat de huurder daarna weer de overeengekomen US$ 4.000,00 per maand aan huurpenningen gaat betalen. De huur over de maand augustus 2019 is geheel niet betaald zodat de huurder dit ook moet doen (US$ 2.000,00).
4.8.
De huurder constateert vervolgens dat tussen partijen niet in geschil meer is  dat het pand waarin het gehuurde zit drastisch onderhoud nodig heeft. Daarom is  de vordering tot huurvermindering terecht ingesteld. De huurder durft het gehuurde eigenlijk niet te verlaten. Zij is bang dat de verhuurder dit zal aangrijpen om een feitelijk einde te maken aan de huurovereenkomst. Zij merkt op dat de deskundige niet heeft gezegd dat het absoluut noodzakelijk is dat hij het gehuurde ontruimt. Daarom pleit zij ervoor dat in overleg met de aannemer en de werklieden afspraken worden gemaakt over verplaatsing van haar spullen in plaats van ontruiming. Als het Gerecht toch zou vinden dat er ontruimd moet worden dan dient de verhuurder de huurder te compenseren voor het omzetverlies. Ook is een bijdrage voor de kosten van vervoer en opslag van de verhuurder noodzakelijk. Intussen blijkt de verhuurder al begonnen te zijn met het herstel van het pand, maar dat gebeurt helaas onoordeelkundig.
4.9.
Het Gerecht overweegt het volgende. Uit het deskundigenrapport, dat in zoverre door de verhuurder onvoldoende is bestreden, volgt dat sprake is van een deplorabele onderhoudstoestand van het gehuurde. Duidelijk is dan ook dat de verhuurder jegens de huurder toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verbintenis aan de huurder het volledige genot van het gehuurde te verschaffen. Uit de stellingen van de verhuurder leidt het Gerecht af dat zij inmiddels akkoord is met een huurprijsvermindering van 50% tot het gehuurde volledig is hersteld. Al zou de verhuurder dat niet zo bedoelen dan geldt dat het Gerecht tot het oordeel komt dat een dergelijke huurprijsverlaging op grond van artikel 7:207 BW passend is op grond van het deskundigenrapport. Dit betekent dat alle vorderingen in conventie van de verhuurder moeten worden afgewezen, behoudens het volgende. Door de verhuurder wordt aangevoerd dat de huurder over de maand augustus 2019 niet de USD 2.000,00 heeft betaald. Daarop heeft de huurder, ondanks daartoe wel in de gelegenheid te zijn geweest, niet gereageerd. Daarom moet het Gerecht ervan uitgaan dat er inderdaad nog USD 2.000,00 open staat en zal het Gerecht de huurder veroordelen dit bedrag, plus wettelijke rente, te voldoen.
4.10.
Als overwegend in het ongelijk gestelde partij zal de verhuurder in conventie in de proceskosten worden veroordeeld.
4.11.
Het Gerecht zal de vordering onder a. van de huurder toewijzen, zodanig dat de verhuurder wordt veroordeeld om de gebreken te herstellen conform het deskundigenrapport, met als resultaat dat in het gehuurde geen lekkage of anderszins vochtoverlast zich kan voordoen.
4.12.
De vorderingen in reconventie onder b. zijn grotendeels toewijsbaar, zo volgt uit wat hiervoor is overwogen. Vanaf januari 2014 wordt de huurprijs met 50% verminderd. Nadat de herstelwerkzaamheden zijn voltooid en de huurder geen last meer heeft van lekkage of anderszins vochtoverlast dient de volledige huurprijs weer te worden betaald. Het Gerecht zal echter niet beslissen, zoals de huurder vordert, dat de volledige huurprijs pas weer betaald hoeft te worden nadat VROMI heeft geconstateerd dat het gehuurde volledig is hersteld. De situatie kan zich immers voordoen dat het gehuurde door de herstelwerkzaamheden er gedeeltelijk of geheelop vooruit is gegaan en dat een huurprijsvermindering van 50% niet meer passend is maar veeleer een lager percentage of nihil. Op grond van artikel 7:207 BW mag de huurder zelf beslissen of hij daarover een vordering wil instellen; daarvoor is geen verklaring van VROMI noodzakelijk. Evenzeer kan de huurder gebruik maken van zijn wettelijk opschortingsrecht (artikel 6:262 BW) en daarvoor geldt hetzelfde. Een dergelijke situatie kan dan weer ter toetsing worden voorgelegd aan de rechter (al dan niet in kort geding). Tot slot geldt dat het Gerecht noch partijen in de hand hebben dat VROMI daadwerkelijk een opinie hierover afgeeft wat ook een reden vormt om dit gedeelte van de vordering niet toe te wijzen.
4.13.
Door de huurder wordt de vrees uitgesproken dat als zij het gehuurde verlaat de verhuurder zal proberen om een einde te maken aan de huurovereenkomst. Daarom bepleit zij dat zij in het gehuurde kan blijven zitten tijdens de renovatiewerkzaamheden. De verhuurder wil juist dat de huurder er voor een langere termijn dan voorzien in het deskundigenrapport uit gaat.
4.14.
Het Gerecht overweegt hierover dat de huurder, en evenmin de verhuurder, haar vorderingen heeft gewijzigd. Dat betekent dat het Gerecht op dit punt geen beslissing kan nemen. Het Gerecht volstaat dan ook met verwijzing naar artikel 7:220 lid 2 BW. Het is aan de verhuurder om aan de huurder een redelijk voorstel te doen. Zo lang een dergelijk voorstel niet is gedaan hoeft de huurder het gehuurde niet te verlaten. Als het de huurder het niet eens is met het redelijke voorstel kan een van partijen zich wenden tot de (kort geding) rechter om een beslissing hierover te krijgen.
4.15.
Als overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt de  verhuurder ook in reconventie in de proceskosten veroordeeld. De kosten van de deskundige zijn betaald door de verhuurder en dienen, gelet op wat hiervoor is overwogen, voor zijn rekening te blijven.
5
De beslissing
Het Gerecht:
rechtdoende in conventie en in reconventie:
veroordeelt de verhuurder om de gebreken aan het gehuurde te verhelpen op de wijze als is vermeld in het deskundigenrapport zodanig dat het gehuurde geen onderhoudsgebreken en lekkage meer kent,
bepaalt dat de huurprijs ingaande januari 2014 met 50% mag worden verminderd totdat de gebreken zijn hersteld,
veroordeelt de huurder om USD 2.000,00 aan huurpenningen betreffende de maand augustus 2019 aan de verhuurder te betalen, met de wettelijke rente daarover vanaf 1 augustus 2019 tot de dag van algehele betaling,
veroordeelt de verhuurder in de proceskosten, aan de zijde van de huurder begroot op nihil aan verschotten en op NAf. 3.750,00 aan salaris gemachtigde,
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 10 december 2019 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.