ECLI:NL:RBAMS:2019:7915
Rechtbank AMS — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/672373 / KG ZA 19-972 FB/MB
Vonnis in kort geding van 24 oktober 2019
in de zaak van
de besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid
1.
HLW506 B.V.
,
2.
HAARLEMMERWEG508 B.V.
,
3.
HAARLEMMERWEG508 I B.V.
,
4.
HAARLEMMERWEG510 B.V.
,
5.
HAARLEMMERWEG510 I B.V.
,
6.
HAARLEMMERWEG510 II B.V.
,
7.
HAARLEMMERWEG510 III B.V.
,
8.
HAARLEMMERWEG514 B.V.
,
9.
HAARLEMMERWEG520 B.V.
,
alle gevestigd te Amsterdam,
eiseressen bij dagvaarding van 20 september 2019,
advocaat [NAAM]. D.A.W. van Dijk te Amsterdam,
tegen
de naamloze vennootschap
BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL RESIDENTIAL FUND NV
,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. S.R.A. Lucas te Amsterdam.
1
De procedure
Ter zitting van 1 oktober 2019 hebben eiseressen, hierna gezamenlijk HLW c.s., gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Bouwinvest heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen. Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter zijn voorlopige visie op de zaak gegeven en partijen uitgenodigd zich uit te laten over een oplossing waarbij de beslagen – waar dit kort geding met name om draait – onder voorwaarden zouden kunnen worden opgeheven. Volgens een ter zitting gemaakte afspraak heeft Bouwinvest op 4 oktober 2019 aan de voorzieningenrechter een concept-notariële akte toegezonden, waarin de voorwaarden zijn belichaamd die naar haar mening moeten zijn vervuld voordat kan worden overgegaan tot opheffing van de beslagen. Deze akte was al op 2 oktober 2019 aan HLW c.s. gezonden.
In een e-mail van 7 oktober 2019 heeft HLW c.s. daarop, zoals eveneens ter zitting afgesproken, haar commentaar geleverd.
Ter zitting waren aanwezig:
- aan de zijde van HLW c.s.: [naam 1] , [functie] , [naam 2] , mr. [NAAM]. P.L. Loeb en C.M. van Zuiden;
- aan de zijde van Bouwinvest: [naam 3] , [functie] , [naam 4] , [functie] ,
mr. [NAAM]. H.K. Schrama.
2
De feiten
2.1.
Bouwinvest investeert vermogen van pensioenfondsen en verzekeraars in vastgoed en richt zich daarbij onder meer op de markt voor (huur)woningen in de Randstad.
2.2.
HLW 506 B.V. (hierna HLW) is projectontwikkelaar en houdt zich bezig met het (her)ontwikkelen, beheren en exploiteren van onroerende zaken. Pinnacle Holding is enig aandeelhouder van HLW.
2.3.
HLW is sinds 2014 betrokken bij de herontwikkeling van de voormalige ING-kantoorgebouwen aan de Haarlemmerweg tot (huur- en koop)woningen (hierna: het Project).
2.4.
Het Project is opgedeeld in verschillende kavels met daarop één of meer geplande woontorens.
2.5.
In mei 2014 zijn HLW en Bouwinvest met elkaar in gesprek geraakt over het Project. Zij waren toen al samen bezig aan een bouwproject in Den Haag.
2.6.
Op 13 maart 2015 heeft Bouwinvest een voorstel gedaan met betrekking tot de te nemen stappen in het Project. Het voorstel is belichaamd in het volgende door Bouwinvest opgestelde schema:
1. Verkennend”, zonder overeenkomst.
2. “ Voorovereenkomst light/Raamovereenkomst”, met als omschrijving “verregaande inspanning LOI”.
3. “ Heads of Terms” (HOT), met als omschrijving “Koop”.
4. Koopovereenkomst grond & aannemingsovereenkomst (KO en AO) met als omschrijving “TKO”(Turnkey overeenkomst, vzr.)
2.7.
Op 4 juni 2015 hebben HLW en Bouwinvest een Raamovereenkomst gesloten (de ROK) met betrekking tot het Project. Daarin was onder meer overeengekomen dat HLW de onroerende zaken ten behoeve van het Project zou verwerven van ING, deze zou splitsen in appartementsrechten en transformeren tot 550 à 900 woningen, waarvan 50% huurwoningen. Vervolgens zou zij die huurwoningen aan Bouwinvest verkopen en leveren. Bouwinvest zou voor de huurwoningen € 3.850,- betalen per m2 gebruiksoppervlakte. In de considerans van de ROK staat onder meer dat:
“
Partijen ter zake het vorenstaande met elkaar in overleg zijn getreden; dit overleg heeft geleid tot overeenstemming tussen Partijen over de essentialia / hoofduitgangspunten van de beoogde transactie (“
Hoofduitgangspunten
”), welke bereikte overeenstemming Partijen wensen vast te leggen in onderhavige raamovereenkomst.
”
De ROK bevat verder onder meer de volgende bepalingen:
“
4.1 Nadat het DO
(definitief ontwerp, vzr.)
door Bouwinvest is goedgekeurd, zullen Partijen te goeder trouw en met voortvarendheid voor die fase een TKO uitwerken op basis van de Hoofduitgangspunten (…). Indien en zodra Partijen ter zake de inhoud en strekking overeenstemming hebben bereikt, zullen zij overgaan tot ondertekening van de TKO.
”
2.8.
Op 24 oktober 2016 zijn Bouwinvest en HLW een Allonge op de ROK overeengekomen. In de Allonge zijn zeven verschillende Fasen (overeenkomend met kavels) opgenomen, waarin de te realiseren woningen zijn vermeld, en wel als volgt:
( i) X (128 huurwoningen)
(ii) 1A (47 koop en 32 huurwoningen)
(iii) 1B (127 huurwoningen)
(iv) 2A1 (52 koopwoningen)
( v) 2A2 (98 koopwoningen)
(vi) 2B (109 huurwoningen)
(vii) 3 (178 koopwoningen)
Kavel X maakt inmiddels geen deel meer uit van de plannen omdat dit niet te verenigen valt met het geldende bestemmingsplan.
2.9.
Op 21 december 2016 heeft HLW de onroerende zaken van Fasen 1A, 1B, 2A en 2B (hierna ook: de Registergoederen) geleverd gekregen van ING.
2.10.
Op 4 oktober 2017 heeft Bouwinvest HLW gesommeerd te bevestigen dat zij haar verplichtingen uit de ROK en de Allonge zal nakomen.
2.11.
Op 5 oktober 2017 heeft Pinnacle Holding gedaagden 2, 4 en 8 (hierna: de Projectvennootschappen) opgericht en op 12 oktober 2017 zijn de Registergoederen aan deze vennootschappen overgedragen.
2.12.
Op 13 december 2017 heeft [naam 1] (HLW) aan [naam 3] (Bouwinvest) een e-mail met een lijst ‘breekpunten’ toegezonden. [naam 3] heeft daarop bij e-mail van 19 december 2017 gereageerd.
2.13.
Vervolgens hebben HLW en Bouwinvest overleg gevoerd en gecorrespondeerd, onder meer over de vraag of de ROK bindende afspraken bevatte. Zij zijn het over de ontwikkeling van het Project en de uitvoering van de ROK niet eens geworden.
2.14.
In 2018 hebben partijen een mediationtraject gevolgd, maar ook dat heeft niet geleid tot overeenstemming.
2.15.
Op 1 maart en 5 maart 2019 hebben de Projectvennootschappen een deel van de Registergoederen verkocht, maar niet geleverd aan Pinnacle. De hiertoe strekkende koopovereenkomsten zijn ingeschreven in het Kadaster (‘
vormerkungen
’). Vervolgens richtte Pinnacle op 7 maart 2019 Pinnacle 8 op en hebben de Projectvennootschappen dezelfde Registergoederen op 10 maart 2019 verkocht maar niet geleverd aan Pinnacle 8. Ook deze overeenkomsten werden ingeschreven in het Kadaster met de vermelding dat de eerdere koopovereenkomsten waren ontbonden.
2.16.
Op 17 april 2019 heeft Bouwinvest een sommatiebrief verzonden naar HLW c.s., Pinnacle en Pinnacle 8, waarin onder meer stond dat het meewerken aan de onder 2.15 genoemde transacties onrechtmatig jegens haar is. Bouwinvest heeft HLW nogmaals verzocht te bevestigen dat zij de ROK onverkort zal nakomen. Zij heeft voorts HLW c.s. aansprakelijk gesteld voor de geleden en nog te lijden schade.
2.17.
Op 26 april 2019 heeft Bouwinvest verlof gevraagd om ten laste van Pinnacle en HLW c.s. conservatoir beslag te leggen tot bewaring van haar recht op levering van inmiddels tot stand gekomen appartement(srecht)en die zien op de huurwoningen, althans op de onroerende zaken waarin deze tot stand zullen komen, behorend tot kavel 1A, 1B en 2B. Zij vroeg tevens verlof om conservatoir verhaalsbeslag te leggen op diezelfde huurwoningen, en onder derden op de koopsom.
2.18.
Bij beschikking van 29 april 2019 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank verlof tot bewaring van het gestelde recht op levering van de in het verzoekschrift genoemde huurwoningen verleend. In de beschikking staat:
“
De vordering waarvoor verhaalsbeslag wordt verzocht, wordt voorshands prematuur en ongewis geacht. Dit kan anders worden beoordeeld indien blijkt dat het onroerend goed niet meer op naam van gerekwestreerden staat
.”
Op deze grond is het gevraagde verlof om verhaalsbeslag te leggen, geweigerd.
2.19.
Begin mei 2019 heeft Bouwinvest ten laste van HLW 508, HLW 510 en HLW 514 conservatoir leveringsbeslag doen leggen op verschillende kavels in het Project (hierna: de Beslagen).
2.20.
Bij brief van 31 mei 2019 heeft HLW Bouwinvest gesommeerd de Beslagen op te heffen en haar aansprakelijk gesteld voor de ten gevolge van de beslagen te lijden en geleden schade.
2.21.
Op 31 juli 2019 heeft Bouwinvest een bodemprocedure aanhangig gemaakt jegens (onder meer) HLW. In deze bodemprocedure vordert Bouwinvest onder meer veroordeling van HLW om de ROK en de Allonge na te komen, voor recht te verklaren dat HLW toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de ROK en de Allonge en daarom aansprakelijk is voor de door Bouwinvest geleden en nog te lijden schade. Zij vordert tevens om de Projectvennootschappen te veroordelen HLW in staat te stellen aan haar leveringsverplichtingen jegens Bouwinvest te voldoen.
2.22.
Bij brief van 19 augustus 2019 heeft de Rabobank aan HLW meegedeeld dat de beslagen een grond vormen voor opeising van het verleende krediet en meegedeeld graag per ommegaande te vernemen dat de beslagen zijn opgeheven of nietig verklaard.
2.23.
Op 2 september 2019 heeft overleg plaatsgevonden tussen partijen om te bezien of zij een oplossing zouden kunnen bereiken voor hun geschil, waarbij de beslagen zouden kunnen worden opgeheven en de bodemprocedure ingetrokken. Op 5 september 2019 heeft daartoe nader overleg plaatsgevonden tussen [naam 1] en [naam 3] .
2.24.
In een e-mail van 5 september 2019 heeft [naam 3] aan [naam 1] onder meer geschreven:
“
Zoals afgesproken ontvang je hierbij de samenvatting van hetgeen wij vandaag besproken hebben in een gezamenlijke poging ons geschil te beslechten:
- Bindende afspraken (HoT/VSO) binnen enkele dagen op te stellen door Bouwinvest
- 280 woningen waarvan ca. 250 in fase 2B en ca. 30 in fase 3. Voor het geval in fase 2B minder dan 250 woningen worden gerealiseerd, zullen deze worden vervangen door vrije sector woningen in fase 3
- Aanspraak op 1A vervalt indien en zodra Bouwinvest voldoende zekerheid heeft dat woningen in fase 3 geleverd en gebouwd zullen worden
- Deviatie aantal woningen max. 12,5% = minimaal 245 en maximaal 315 woningen, afhankelijk van logische verdeling over de verschillende gebouwen in 2 B en 3
- In m2 GO uitgedrukt: 64,81m2 x 280 = 18.417m2, minimaal 15.879m2, maximaal 20.415m2
(…)
- Bij akkoord over bovengenoemde bindende afspraken:
° Vervallen de door Bouwinvest gelegde beslagen
° Worden deze vervangen door alternatieve zekerheden die voorkomen dat Pinnacle (entiteiten) de registergoederen kunnen doorverkopen
(…)
Graag jouw bevestiging van de juiste weergave, waarna de juristen asap aan de slag kunnen gaan met de uitwerking hiervan
.”
2.25.
Later op de dag (5 september 2019 17.02) schreef [naam 1] in een e-mail aan [naam 3] onder meer het volgende:
“
Dank voor jouw email. Dit zijn de afspraken zoals besproken (…) hierbij mijn akkoord.
Voorwaarde is dat de VSO vandaag door beide partijen getekend is en de beslagen morgen opgeheven zijn.
”
2.26.
Vervolgens is tussen partijen een dispuut ontstaan over de uitleg van de bepaling over de ‘deviatie’. Partijen zijn daar niet uitgekomen en tot ondertekening van een vaststellingsovereenkomst is het niet gekomen.
3
Het geschil
3.1.
HLW vordert, samengevat, met veroordeling van Bouwinvest in de proceskosten en in de nakosten:
a.	Bouwinvest te bevelen om de ‘Schikking’ na te komen en schriftelijk vast te leggen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
b.  	opheffing van de Beslagen;
c.	Bouwinvest op straffe van verbeurte van dwangsommen te laten zorgen voor doorhaling van de Beslagen in de openbare registers.
3.2.
HLW stelt daartoe, kort samengevat
1. dat op 5 september 2019 mondeling een schikking (de ‘Schikking’) tot stand is gekomen, bevestigd in e-mails, inhoudend dat Bouwinvest de beslagen zou opheffen en de bodemprocedure zou intrekken, waartegenover partijen bindende afspraken hebben gemaakt omtrent het aantal door HLW aan Bouwinvest te leveren woningen, met een ‘deviatiepercentage’ van 12.5%. Bouwinvest dient de ‘Schikking’ na te komen;
2. dat de beslagen hoe dan ook moeten worden opgeheven, omdat een deugdelijke grondslag daarvoor ontbreekt, aangezien alleen verlof is verleend voor beslag tot levering – en uitdrukkelijk niet tot verhaal – terwijl de ROK niet tot levering verplicht;
3. dat de beslagen ook op grond van een belangenafweging moeten worden opgeheven omdat een reëel risico bestaat dat de bank bij handhaving daarvan de stekker uit het Project trekt, terwijl HLW bereid is Bouwinvest in belangrijke mate tegemoet te komen in het bieden van (andere) zekerheden.
3.3.
Bouwinvest voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
De ‘Schikking’
4.1.
Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.
4.2.
Partijen zijn het erover eens dat zij op 5 september 2019 op hoofdlijnen een oplossing hebben bereikt voor hun geschil. Dat blijkt ook uit de e-mailcorrespondentie van die dag tussen [naam 1] en [naam 3] . Een wezenlijk onderdeel van dat akkoord was dat HLW c.s. 280 huurwoningen aan Bouwinvest zou leveren, waarvan er ongeveer 250 in fase 2B zouden worden gerealiseerd en ongeveer 30 in fase 3. Verder is onderhandeld over een ‘deviatiepercentage’, dat wil zeggen het percentage waarmee HLW maximaal zou mogen afwijken van het aantal aan Bouwinvest te leveren woningen. Partijen zijn uitgekomen op een percentage van 12.5. Tot zover zijn zij het eens. Hun dispuut betreft met name de vraag of HLW gehouden is om in elk geval ook 30 huurwoningen op kavel 3 tot stand te brengen (al dan niet met inachtneming van het deviatiepercentage), zoals Bouwinvest stelt, of dat zij kan volstaan met de bouw van minimaal 272 huurwoningen op Kavel 2B (310 woningen minus de maximale deviatie), de stelling van HLW.
4.3.
De tekst van de hiervoor in 2.24 en 2.25 weergegeven afspraken over de deviatie is niet zonder meer duidelijk. Partijen hebben ter zitting desgevraagd hun standpunten over de uitleg daarvan - die moet plaatsvinden aan de hand van de zogenoemde Haviltexmaatstaf - nader toegelicht. Voorshands zijn de door beide partijen naar voren gebrachte uitleggingen verdedigbaar en kan niet worden gezegd dat dit voor de ene uitleg meer geldt dan voor de andere. De door Bouwinvest gegeven uitleg is verdedigbaar aangezien het niet voor de hand ligt dat HLW bij voorbaat zou kunnen volstaan met het tot stand brengen van – bijvoorbeeld - 280 woningen alleen op perceel 2B. In dat geval had immers perceel 3 niet bij de afspraken betrokken hoeven worden. Maar ook de uitleg van HLW is verdedigbaar omdat de overeenstemming tussen partijen nog een zeer globaal karakter had en het hun bedoeling was dat deze in de loop van het project, al naar gelang de ontwikkeling daarvan en de omstandigheden van het geval, nader zou worden gepreciseerd. Bij deze stand van zaken kan zonder getuigenverhoren, waarvoor in dit kort geding geen ruimte is, niet worden geoordeeld dat partijen al een voldoende gepreciseerde schikking hebben bereikt waarvan de nakoming in kort geding kan worden afgedwongen. De vordering tot nakoming en vastlegging van de ‘Schikking’ voldoet dus niet aan het onder 4.1 genoemde criterium. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
De beslagen
4.4.
Ingevolge artikel 705 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt een beslag onder meer opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert, met inachtneming van de beperkingen van de kortgedingprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gestelde vordering ondeugdelijk is. De kortgedingrechter zal evenwel hebben te beslissen aan de hand van een beoordeling van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd.
4.5.
Bij de beoordeling of het beslag dient te worden opgeheven, dienen voorts de belangen van beide partijen tegen elkaar te worden afgewogen. Daarbij dient te worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden, zwaarder dient te wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag.
4.6.
HLW c.s. heeft allereerst gesteld dat een deugdelijke grondslag voor de beslagen ontbreekt, omdat alleen verlof is verleend voor beslag tot levering, terwijl er (nog) geen overeenkomst is die tot levering verplicht. Bouwinvest is een andere mening toegedaan.
4.7.
Zoals blijkt uit de onder 2.18 geciteerde beschikking is alleen beslagverlof verleend tot levering van de huurwoningen. Het verzoek om verhaalsbeslag te mogen leggen, is afgewezen. HLW c.s. heeft terecht gesteld dat de ROK geen koopovereenkomst is die verplicht tot levering. Daarvoor waren ten tijde van de totstandkoming van de ROK de te leveren objecten nog te onbepaald. De aantallen huurwoningen en de locaties waarin/waarop deze zouden worden gebouwd, stonden immers nog niet vast. Ook thans is daarover nog onvoldoende duidelijkheid, aangezien alleen de onroerende zaken die zijn gebouwd in fase 1A, zodanig gesplitst zijn dat er voor iedere huurwoning een eigen appartementsrecht is ontstaan. Fase 1B en 2B (en 3) zijn nog in ontwikkeling. Niet voor niets was in de ROK dan ook afgesproken dat een Turnkeyovereenkomst (TKO) tot stand diende te komen “
indien en zodra Partijen ter zake de inhoud en strekking overeenstemming [zouden] hebben bereikt
”. Een dergelijke overeenkomst is (nog) niet gesloten.
De stelling dat de leveringsbeslagen gebaseerd kunnen worden op de ROK als ware die een koopovereenkomst, is dan ook ondeugdelijk.
4.8.
Bouwinvest heeft ter zitting ook aangevoerd dat aan haar vorderingen ook een onrechtmatige daad van HLW c.s. ten grondslag ligt en dat de levering van de desbetreffende woningen gezien dient te worden als een schadevergoeding in natura. Op zichzelf biedt artikel 6:103 van het Burgerlijk Wetboek de mogelijkheid tot het vergoeden van schade anders dan door betaling van een geldsom. Indien de rechter schadevergoeding passend acht in de vorm van een leveringsplicht, kan ter bewaring van dit recht inderdaad leveringsbeslag worden gelegd. Maar Bouwinvest heeft onvoldoende toegelicht waaruit het onrechtmatig handelen van de Projectvennootschappen zou bestaan. Zij heeft in dit verband slechts naar voren gebracht dat HLW tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen die voortvloeien uit de ROK. Deze stelling is om de volgende redenen onvoldoende om in dit stadium een verplichting tot levering te kunnen aanvaarden.
4.9.
Ten eerste is, zoals hiervoor in 4.3 overwogen, vooralsnog onvoldoende zeker welke verplichtingen in dit opzicht voor HLW voortvloeien uit de ROK. Daarom is voorshands noch ruimte voor een vordering tot nakoming, noch voor een vordering tot schadevergoeding op grond van wanprestatie. Datzelfde geldt dus voor een vordering tot levering op deze grondslag.
Ten tweede kan in de context van een overeenkomst een op onrechtmatige daad gebaseerde vordering slechts worden ingesteld indien de desbetreffende handeling of nalatigheid ook onafhankelijk van de gestelde overeenkomst onrechtmatig is. Bouwinvest stelt dit laatste echter niet; zij stelt immers dat de niet-nakoming van de ROK onrechtmatig is. Deze stelling berust om de genoemde reden op een onjuiste rechtsopvatting.
Ten derde is de stelling dat de Projectvennootschappen, ten laste van wie de Beslagen zijn gelegd, onrechtmatig jegens Bouwinvest handelen, niet alleen om de beide voormelde redenen onjuist. Zij is ook onjuist omdat voor toewijzing van een vordering die erop is gebaseerd dat een derde onrechtmatig profiteert van een wanprestatie van een contractpartij (in dit geval HLW), onvoldoende is dat die wanprestatie komt vast te staan en dat de derde daarvan op de hoogte is. Daarnaast moet sprake zijn van bijkomende omstandigheden. Bouwinvest heeft dergelijke bijkomende omstandigheden onvoldoende gesteld.
4.10.
Op zichzelf heeft HLW dus de ondeugdelijkheid van de vorderingen waarop het leveringsbeslag berust, summierlijk aannemelijk gemaakt. Dit is weliswaar een noodzakelijke, maar niet zonder meer voldoende voorwaarde tot opheffing van de beslagen. Ook de wederzijdse belangen van partijen dienen immers te worden afgewogen (zie hiervoor in 4.5).
4.11.
Bij deze belangenafweging weegt enerzijds mee dat de stellingen van Bouwinvest met betrekking tot het tekortschieten van HLW in de nakoming van de ROK - waarvan HLW zelf ook erkent dat deze niet alleen vrijblijvende, maar wel degelijk ook bindende, zij het niet reeds tot levering verplichtende afspraken, bevat - verdedigbaar zijn (zie hiervoor in 4.3). Bovendien zijn er objectieve gronden voor de vrees van Bouwinvest voor vervreemding of bezwaring van de tot het Project behorende onroerende zaken aan een derde. Deze gronden zijn met name gelegen in de hiervoor genoemde verkoop aan de projectvennootschappen buiten Bouwinvest om en de in de openbare registers ingeschreven
vorkmerkungen
. Weliswaar zijn deze
vorkmerkungen
uiteindelijk niet geëffectueerd en heeft HLW ter zitting meer dan eens verklaard dat doorlevering van deze zaken aan Pinnacle niet aan de orde zal zijn en dat ook geen voornemen bestaat om de onroerende zaken behorend tot de fases 2B en 3 aan een derde te verkopen, maar die enkele verklaringen zijn onvoldoende om deze vrees te ontzenuwen.
Anderzijds is aannemelijk dat HLW c.s. een zwaarwegend belang heeft bij de opheffing van de beslagen vanwege de continuïteit van het Project, met name vanwege het verzoek van de bank op 19 augustus 2019 (geciteerd bij 2.22), waardoor de kans dat de verdere financiering van het project in gevaar komt, niet als irreëel kan worden bestempeld. Bovendien heeft Bouwinvest er een zwaarwegend belang bij dat zij de huurwoningen alsnog geleverd krijgt als haar vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen.
4.12.
Tegen die achtergrond ligt het voor de hand dat de beslagen worden opgeheven, maar niet onvoorwaardelijk. Zoals hiervoor in 1 al is vermeld, heeft de voorzieningenrechter ter zitting na de mondelinge behandeling zijn voorlopige visie op de zaak gegeven en partijen uitgenodigd zich uit te laten over een oplossing waarbij de beslagen – waar dit kort geding met name om draait – onder voorwaarden zouden kunnen worden opgeheven. Vervolgens heeft Bouwinvest op 4 oktober 2019 een concept-notariële akte aan HLW en de voorzieningenrechter toegezonden, waarop HLW heeft gereageerd.
4.13.
Gelet op deze concept-akte en het daarover tussen partijen nader gevoerde debat, en mede gezien hetgeen hiervoor in 4.10 en 4.11 is overwogen, moeten de beslagen worden opgeheven op voorwaarde dat de afspraken tussen partijen, die met inachtneming van het hierna overwogene redelijkerwijs als volgt nader moeten worden ingevuld, worden vastgelegd in een notariële akte. Bouwinvest zal worden bevolen de Beslagen op te heffen zodra de akte is verleden, dan wel zodra veertien dagen zijn verstreken nadat HLW c.s. een dergelijke akte in concept aan Bouwinvest ter ondertekening heeft voorgelegd, maar Bouwinvest niet tot ondertekening is overgegaan, terwijl HLW daartoe wel bereid is.
4.14.
Uitgangspunt voor de afspraken is de door de raadsman van Bouwinvest op
4 oktober 2019 toegezonden conceptakte en de, door HLW c.s. voorgestelde, volgende wijzigingen, zoals opgenomen in de reactie van 7 oktober 2019. Wat betreft de tussen hen nog resterende geschilpunten wordt als volgt overwogen.
1. De toevoegingen om de akte vatbaar voor inschrijving in de openbare registers te maken en de vermelding van gevestigde rechten van pand en hypotheek, zoals gewenst door HLW c.s., zijn redelijk en voor de hand liggend. Deze toevoegingen dienen dus te worden overgenomen.
2. Bouwinvest heeft tevens opneming van een kettingbeding voorgesteld, met een daaraan gekoppeld boetebeding. HLW c.s. heeft daarover terecht opgemerkt dat de in de akte belichaamde kwalitatieve verplichting kenbaar zal zijn voor derden zodra de akte in de openbare registers is ingeschreven. Daarmee wordt al voldoende zekerheid geboden voor Bouwinvest.
3. HLW c.s. heeft voorgesteld dat de reserveringsafspraak en de kwalitatieve verplichting komen te vervallen vier weken nadat in de bodemprocedure vonnis is gewezen en uiterlijk op 1 december 2022. Deze termijnen worden redelijk geacht. Een daartoe strekkend beding dient dus eveneens in de nog op te stellen akte te worden opgenomen.
4. In de akte worden geen verplichtingen opgenomen voor Pinnacle B.V. HLW c.s. heeft immers terecht opgemerkt dat Pinnacle B.V. geen partij is in dit geding en daarom niet tegen haar wil in de afspraken kan worden betrokken.
4.15.
Na opheffing dient Bouwinvest uiteraard mee te werken aan doorhaling van de Beslagen zoals gevorderd onder c. Voor het opleggen van dwangsommen is geen aanleiding.
4.16.
Nu beide partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, bestaat aanleiding om de proceskosten te compenseren, zoals hierna vermeld.
5
De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
beveelt Bouwinvest om de Beslagen op te heffen:
- zodra een akte tot stand is gekomen overeenkomstig het overwogene in 4.13 en 4.14 van dit vonnis, op basis van het op 2 en 4 oktober 2019 toegezonden concept van Bouwinvest en de reactie daarop van HLW c.s. van 7 oktober 2019, dan wel
- indien Bouwinvest niet tot ondertekening overgaat en HLW c.s. daartoe wel bereid is, uiterlijk veertien dagen nadat HLW c.s. een concept, dat voldoet aan het voorgaande, ter ondertekening aan Bouwinvest heeft toegezonden;
5.2.
beveelt Bouwinvest om gelijktijdig met de opheffing van de Beslagen te doen zorgen voor doorhaling van de Beslagen in de openbare registers;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
compenseert de kosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.B. Bakels, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Balk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2019.
type:
coll: MV