ECLI:NL:RBMNE:2019:6222
Rechtbank MNE — Uitspraak 


vonnis
_
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht Zittingsplaats Utrecht
zaaknummer: NL18.10423
Vonnis in verzet van 24 december 2019
in de zaak van de vereniging
DE VERENIGING VAN EIGENAARS [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] TOT EN MET [nummeraanduiding 3] - [letteraanduiding 1] TE
[woonplaats 1]
,
gevestigd te [vestigingsplaats] Zh, eiseres van de vordering,
verweerster in het verzet, tevens verweerster op de tegenvordering, hierna te noemen: de VvE,
advocaat A.J.C.L. Pals-Rubbens te Breda, tegen
1.
[procesdeelnemer II]
, wonende te [woonplaats 2] (Zweden),
verweerder 1 op de vordering,
eiser in het verzet, tevens eiser van de tegenvordering, advocaat [NAAM]21 maart 2019: mr. J. Pellikaan,
advocaat [NAAM]21 maart 2019: M.L. Sterrenberg-Ellerbroek te Utrecht,
2.
[procesdeelnemer III]
, wonende te [woonplaats 3] ,
3.
[procesdeelnemer IV]
, wonende te [woonplaats 1] ,
4.
[procesdeelnemer V]
, wonende te [woonplaats 1] ,
5.
[procesdeelnemer VI]
, wonende te [woonplaats 1] ,
6.
DE ONBEKENDE GEBRUIKERS verblijvende in het pand gelegen te [woonplaats 1] ( [postcode 1] ) aan het [straatnaam] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2]
,
wonende te [woonplaats 1] ,
oorspronkelijke verweerders 2 tot en met 6 op de vordering (in het verstekvonnis gedaagden 2 tot en met 6 genoemd),
in verzet niet verschenen.
In dit vonnis wordt eiser in het verzet, tevens eiser van de tegenvorderingen aangeduid als
‘ [procesdeelnemer II] ’, verweerster in het verzet, tevens verweerster op de tegenvorderingen als ‘de VvE’
en de in verzet niet verschenen oorspronkelijke verweerders 2 tot en met 6 op de vordering
als ‘de gebruikers’.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit: de procesinleidingen van 1 juni 2018,
het verstekvonnis van 15 oktober 2018 van deze rechtbank,
het oproepingsbericht in het verzet van [procesdeelnemer II] met tegenvorderingen en incidentele conclusie tot verwijzing naar de kantonrechter,
het verweerschrift in het incident,
het vonnis in het incident van 13 februari 2019, het verweerschrift op de tegenvordering,
de akte wijziging van de tegenvordering van 7 juni 2019,
de mondelinge behandeling op 20 juni 2019, waarbij de griffier aantekeningen heeft gemaakt,
de door partijen aan het procesdossier toegevoegde bewijsstukken.
1.2.
Ten slotte is een datum bepaald waarop dit vonnis wordt uitgesproken.
2
De feiten
2.1.
Het complex [straatnaam] te [woonplaats 1] van de VvE is gesplitst bij akte van 16 november 1990 (hierna: SA) in 44 appartementsrechten, waaronder 13 woningen, 27 bergingen en 4 garages. In de SA is het modelreglement van 1983 (hierna: MR) van toepassing verklaard met wijzigingen en aanvullingen opgenomen in de SA.
2.2.
[procesdeelnemer II] is eigenaar van drie appartementsrechten en als zodanig is hij lid van de VvE en is hij periodieke bijdragen aan de VvE verschuldigd. De drie appartementsrechten van [procesdeelnemer II] hebben betrekking op twee bergingen (appartementsnummers [nummeraanduiding 5] en [nummeraanduiding 6] ) en een woning met het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] te [woonplaats 1] (appartementsnummer [nummeraanduiding 7] ). De hiervoor genoemde bestemmingen zijn vastgelegd in de SA.
2.3.
In het MR zijn onder meer de volgende artikelen opgenomen:
“Artikel 8
1. Het bestuur zal de opstal verzekeren bij één of meer door de vergadering aan te wijzen verzekeraars tegen water-, storm-, brand- en ontploffingsschade en zal tevens een verzekering afsluiten voor de wettelijke aansprakelijkheid, die kan ontstaan voor de vereniging en voor de eigenaars als zodanig. Voorts zal de vergadering bevoegd zijn te besluiten tot het aangaan van verzekeringen tegen andere gevaren.
(...)
Artikel 11
Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan.
(...)
Artikel 16
1. Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privégedeelte. mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.
(...)
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
(...)
Artikel 24
1. Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorg draagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening en afgifte aan het bestuur van een in duplo opgemaakte en gedagtekende
verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het huishoudelijk reglement alsmede een besluit als bedoeld in artikel 876 c van het Burgerlijk Wetboek voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.
2. Van de in het eerste lid bedoelde verklaring behoudt zowel de gebruiker als het bestuur een exemplaar.
3. Onverminderd het bepaalde in artikel 875 m derde lid van het Burgerlijk Wetboek heeft de in het eerste lid bedoelde verklaring ook betrekking op besluiten en bepalingen die eerst na die verklaring worden vastgesteld, tenzij een beroep op die besluiten en bepalingen jegens de gebruiker in strijd zou zijn met de goede trouw.
4. Het bestuur zal de gebruiker van iedere aanvulling of verandering van het reglement of huishoudelijk reglement, alsmede van een besluit als bedoeld in artikel 876 c van het Burgerlijk Wetboek, op de hoogte stellen.
Artikel 25
1. Het bestuur kan te allen tijde verlangen dat de gebruiker zich jegens de vereniging als borg verbindt voor de eigenaar, en wel voor de richtige voldoening van hetgeen laatstgenoemde ingevolge het reglement aan de vereniging schuldig is of zal worden.
2. Voormelde borgtocht zal zich slechts uitstrekken tot verplichtingen van de betrokken eigenaar die opeisbaar worden na het tijdstip, waarop per aangetekende brief door het bestuur aan de gebruiker is medegedeeld dat de vereniging van de in het vorige lid bedoelde bevoegdheid gebruik wenst te maken. Bovendien zal de gebruiker uit hoofde van de hier bedoelde borgtocht per maand nimmer meer verschuldigd zijn dan een bedrag, overeenkomende met de geschatte maandelijkse huurwaarde van het desbetreffende privé gedeelte. Verlangd zal kunnen worden dat de borg afstand doet van het voorrecht van uitwinning en van alle andere voorrechten en excepties door de wet aan borgen toegekend of nog toe te kennen.
Artikel 26
1. De eigenaars zijn verplicht er voor zorg te dragen, dat hun privé gedeelte niet betrokken wordt door iemand, die de in artikel 24 bedoelde verklaring niet getekend heeft.
2. De gebruiker die zonder de in artikel 24 bedoelde verklaring getekend te hebben of zonder de in artikel 25 bedoelde verplichting te zijn nagekomen een privé gedeelte betrokken heeft
dan wel in gebruik houdt, kan door het bestuur hieruit verwijderd worden en hem kan het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de
gemeenschappelijke zaken worden ontzegd.
3. Indien iemand zonder enige titel een privé gedeelte betrokken heeft, neemt het bestuur alle noodzakelijke maatregelen die kunnen leiden tot ontruiming van het privé gedeelte.
Het bestuur gaat niet tot ontruiming over dan nadat het de betrokkene tot ontruiming heeft aangemaand.
4. In het in het derde lid bedoelde geval kan aan de betrokkene in ieder geval het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken ontzegd worden.
Artikel 29
1. Bij overtreding van één der bepalingen van de wet, van het reglement of van het huishoudelijk reglement, hetzij door een eigenaar, hetzij door een gebruiker, zal het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding.
2. Indien de betrokkene geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan de vergadering hem een boete opleggen van ten hoogste een bedrag dat nader in de akte zal worden bepaald voor elke overtreding, onverminderd de gehoudenheid van de overtreder tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, en onverminderd de andere maatregelen welke de vergadering kan nemen krachtens de wet of het reglement.
3. De te verbeuren boeten komen ten bate van de vereniging.
4. Indien het bedrag van de boete niet vrijwillig wordt voldaan is artikel 6 eerste lid van
toepassing.”
2.4.
[procesdeelnemer II] heeft in de vergadering van de VvE van 13 april 2016 gemeld dat de verdeling van periodieke bijdragen en kosten volgens hem niet in overeenstemming is met de SA, doordat gerekend wordt met A en B kosten en garages binnen het complex op die manier te weinig bijdragen aan de VvE. In de notulen van die vergadering is met betrekking tot dit onderwerp onder meer het volgende vermeld:
“De heer [A] stelt voor de verdeling aan te passen conform de splitsingsakte. Hij zal deze verdeling sturen naar alle leden van de vereniging zodat zij kunnen zien wat de gevolgen zijn van het wijzigen van de verdeling. Ook wordt hun duidelijk welke leden er meer en welke leden er minder moeten gaan betalen. De heer [A] stelt voor dat wanneer alle leden geïnformeerd zijn en het verschil in kosten voor hun duidelijk is, de vergadering het besluit kan nemen een nieuwe verdeling te gaan aanhouden. De heer [A] geeft aan dat er dan ook een datum dient te worden vastgesteld wanneer deze verdeling ingaat. Als voorbeeld zou dit 1 januari 2016 kunnen zijn. De heer [A] vraagt de vergadering in alle redelijkheid en billijkheid er voor te kiezen de verdeling niet met terugwerkende kracht te laten ingaan. Hij benadrukt nogmaals dat er een vergaderbesluit uit het verleden kan zijn waar voor deze verdeling gekozen is en de vergadering in het verleden kan hebben bepaald dat het niet eerlijk
is dat de garagehouders mee betalen aan alle onderdelen van de gehele VvE daar zij daar geen gebruik van maken. Het tuinonderhoud is hiervoor een goed voorbeeld. De vergadering gaat hiermee akkoord.”
2.5.
In de notulen van de vergadering van de VvE van 5 oktober 2016 is onder punt 6 onder meer het volgende vermeld:
“BESPREKEN EN VASTSTELLEN NIEUWE VERDELING EN DE STARTDATUM HIERVAN
Een toelichting wordt gegeven op de verdeelsleutel, zoals deze is gehanteerd sinds de VvE in beheer is bij [bedrijfsnaam 1] . Voorgesteld wordt om deze te wijzigen en conform de akte terug te gaan naar het oorspronkelijke, zoals is opgenomen in de akte van splitsing. Dit betekent dat de B kosten komen te vervallen en de A kosten blijven ontstaan op basis van de verdeelsleutel, zoals deze is opgenomen in de akte. Op dit moment hebben de eigenaren van de parkeergarages namelijk alleen een bijdrage aan de gehele VvE en niet aan de woningen, zoals dit wel is opgenomen in de akte. De bestuurder verwijst naar de nieuwe verdeelsleutel, zoals deze opgenomen is in de stukken.
De vergadering wordt voorgesteld om de voorgestelde verdeelsleutel conform de akte per
01-01-2016 te gaan hanteren. De begroting kan dan worden vastgesteld. Eén eigenaar onthoud zich van stemmen. Dit betekent dat van de 808 uit te brengen stemmen er 808 worden uitgebracht. Hiermee is het voorstel aangenomen.”
2.6.
Bij aangetekende brief van 15 april 2017 heeft [procesdeelnemer II] aan de VvE het volgende geschreven:
“Vorig jaar (maart 2016) hebben wij vastgesteld dat u ( [bedrijfsnaam 1] ) als onze bestuurder - al jaren lang, en in afwijking van de splistingsakte - foutieve berekeningen van de ledenbijdragen aan de leden ter vergadering heeft voorgelegd en als gevolg hier weer van ook fout heeft geïncasseerd. In de extra vergadering van 5 oktober 2016 heeft u besluitvorming hierover aan de vergadering voorgelegd. Op zichzelf was deze besluitvorming onzinnig omdat de vergadering niet hoeft te besluiten om de slitsingsakte in deze te volgen. De splitsingsakte is en was immers altijd al leidend en bepalend in de berekeningen van de individuele ledenbijdragen en afwijkingen hiervan zijn alléén na een unaniem vergaderbesluit geldig.
De afwijkingen in de ledenbijdragen die de leden van de VvE hebben gehad zijn dan ook simpelweg het gevolg van een fout van u (de bestuurder) geweest en niets anders dan dat. Deze fout dient u, juridisch gezien, onmiddelijk te herstellen en met terugwerkende kracht door te voeren. Ik moet helaas vaststellen dat u aan deze bestuurlijke verplichting géén uitvoering geeft.
De ledenbijdragen worden nu door mijn ingrijpen sinds boekjaar 2016 gelukkig wel juist vastgesteld. Over de afwikkeling van de terugwerkende kracht heb ik uw collega, dhr.
[B] , in de extra vergadering van oktober 2016 al aangesproken. Deze wilde de terugwerkende kracht niet doorvoeren zonder nader onderzoek hiervan. Ik zie echter dat dit punt op de agenda van de komende jaarvergadering (van 10 mei 2017) niet terugkomt. Het heeft er dan ook alle schijn van dat u (de bestuurder) dit punt stilletjes probeert te vermijden en uit de weg gaat. U begrijpt dat dit onaanvaardbaar is.
Ik geef u daarom nu tot de aanstaande jaarvergadering van 10 mei 2017 de tijd om -in ieder geval- voor alle, op peildatum 31 december 2015 nog actieve leden, hun ledenbijdragen met terugwerkende kracht -vanaf deze peildatum en terugrekenend tot een ieders ingangsdatum van hun appartementsrecht- te herberekenen en te verrekenen. Graag zie ik als kascommissielid (met een cc. aan de heer [C] ) alle berekeningen en cijfers ter controle van u tegemoet.
Gelden die u daarbij niet geïncasseerd krijgt (van de leden die in het verleden te weinig hebben bijgedragen) dient u als bestuurder voor uw eigen rekening te nemen zodat de vereniging en de benadeelde leden schadeloos blijven in deze. Zo nodig wil ik u hierbij verwijzen naar uw bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering. Zie ik deze herberekening en verrekening niet binnen de gestelde termijn tegemoet dan zie ik mij genoodzaakt mijn ledenbijdrage aan de VVE tot nader orde te staken om via de weg van de incassoprocedure een juridische behandeling van deze casus te bewerkstelligen.
Voor eventuele kosten en / of andere schade stel ik u hierbij reeds nu aansprakelijk.
De kosten die de vereniging aan de vergadering van 5 oktober 2016 heeft gemaakt (waaronder
onder andere uw honorarium) dient u in ieder geval ook al aan de vereniging te vergoeden.”
2.7.
Begin 2017 is [procesdeelnemer II] verhuisd naar Zweden. Hij heeft vervolgens zijn appartementsrecht aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] en de daarbij behorende bergingen met ingang van 12 augustus 2017 verhuurd aan verweerder op de vordering sub 2 (hierna: [procesdeelnemer III] ), handelende onder de naam [handelsnaam van procesdeelnemer III] . Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar, te weten tot en met 11 augustus 2018. In artikel 1.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte. Op laatstgenoemde datum is de huurovereenkomst geëindigd.
2.8.
Op de tussen [procesdeelnemer II] en [procesdeelnemer III] gesloten huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing (hierna: de algemene huurvoorwaarden). Artikel 1.3 luidt als volgt:
“Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.”
2.9.
In 2017 is aan leden van de VvE gebleken dat [procesdeelnemer II] zijn appartementsrecht [straatnaam] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] niet (meer) zelf in gebruik heeft, maar dat de woning bij wisselende mensen in gebruik is.
2.10.
In de openbare registers is geregistreerd dat in de periode vanaf 21 september 2017 tot en met 4 mei 2018 verschillende eenmanszaken in de bouw staan en/of stonden ingeschreven op het [straatnaam] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] en dat minimaal 10 verschillende mensen in die periode gebruik hebben gemaakt van (kamers in) het appartement.
2.11.
Op 24 augustus 2017 heeft de VvE [procesdeelnemer II] aangeschreven en hem gewezen op verplichtingen in verband met de verhuur, waarbij zij [procesdeelnemer II] een termijn van veertien dagen heeft verleend om ervoor te zorgen dat de verhuur voldoet aan alle bestuursrechtelijke en civiele regels, waaronder ook dat een gebruikersverklaring moet zijn ondertekend door de gebruikers. Hieraan heeft [procesdeelnemer II] geen gevolg gegeven.
2.12.
Op 19 september 2017 heeft het bestuur van de VvE [procesdeelnemer II] opnieuw aangeschreven en hem een boete opgelegd conform artikel 29 van het MR. [NAAM], is [procesdeelnemer II] op 31 oktober 2017 weer bij aangetekende brief aangeschreven om de door de VvE onrechtmatig geachte verhuur te stoppen. Ook daaraan is
geen gehoor gegeven. Vervolgens heeft de VvE op 12 december 2017 een extra vergadering gehouden. Daarvoor is [procesdeelnemer II] bij aangetekende brief van 20 november 2017 opgeroepen om te verschijnen. [procesdeelnemer II] is niet verschenen.
2.13.
In de vergadering van de VvE van 12 december 2017 is met algemene stemmen onder meer besloten tot bekrachtiging van een aan [procesdeelnemer II] op te leggen boete conform artikel 29 MR en tot mededeling aan [procesdeelnemer II] dat hem het gebruik van de woning [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] door de gebruikers wordt ontzegd.
2.14.
Bij brief van 14 december 2017 is [procesdeelnemer II] door de VvE gesommeerd tot betaling van een achterstand in de betalingen van de periodieke bijdragen tot en met december 2017 ten bedrage van € 1.561,11. Bij brief van 7 januari 2018 heeft [procesdeelnemer II] uitvoerig verweer gevoerd tegen deze vordering.
2.15.
Bij brief van 2 maart 2018 zijn de gebruikers aangeschreven om de woning [straatnaam] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] te ontruimen. Deze brief is op dezelfde datum ook aan [procesdeelnemer II] gestuurd. De gebruikers hebben hieraan gevolg gegeven per 11 augustus 2018.
2.16.
[procesdeelnemer II] heeft zijn appartement aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] met ingang van 12 augustus 2018 voor de duur van één jaar, te weten tot en met 11 augustus 2019 verhuurd aan [bedrijfsnaam 2] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 2] ). Nadat de advocaat [NAAM][bedrijfsnaam 2] heeft aangeschreven met het verzoek tot ontruiming over te gaan, heeft de advocaat [NAAM][bedrijfsnaam 2] als reactie daarop de huurovereenkomst bij brief van 31 oktober 2018 wegens dwaling vernietigd c.q. opgezegd en betaalt zij per 1 november 2018 geen huurpenningen meer aan [procesdeelnemer II] . Laatgenoemde brief houdt onder meer het volgende in:
“Kort en goed, ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst met cliënte wist u dat de VvE ernstige bezwaren had tegen verhuur van uw appartementsrecht aan derden, en zeker tegen huisvesting van arbeidsmigranten in uw appartement én dat gebruikers van uw appartementsrecht het gebruik was ontzegd. Er liep op dat moment nota bene al 1,5 maand een procedure! Desondanks heeft u hierover met geen woord tegenover cliënte gerept.
Wanneer cliënte van het vorenstaande op de hoogte zou zijn geweest, dan had zij de huurovereenkomst nimmer met u gesloten. Zij heeft dan ook gedwaald bij het sluiten van die overeenkomst. Die dwaling is aan u toe te rekenen, doordat u cliënte onvolledig en/of onjuist geïnformeerd heeft. Hierdoor roept cliënte dan ook de vernietiging van de huurovereenkomst in op grond van dwaling. Dat betekent dat de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang ‘van tafel is’.
Vernietiging heeft terugwerkende kracht. Echter, nu cliënte het gehuurde tot 29 oktober 2018 wel heeft kunnen gebruiken, ziet zij af van terugvordering van de reeds betaalde huurpenningen. Wel vordert zij de door haar betaalde waarborgsom ad € 1.650,- terug.”
3
Het geschil
3.1.
De VvE heeft in de verstekprocedure gevorderd, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
A.
jegens de gebruikers
primair
:
1. de vordering tot ontruiming in voorlopige voorziening (vordering 1 in incident) te bekrachtigen;
subsidiair
:
2. de vordering tot verlenen van medewerking aan het ondertekenen van de gebruikersverklaring (vordering 2 in incident) te bekrachtigen;
3. de vordering tot borgstelling (vordering 3 in het incident) te bekrachtigen;
4. de gebruikers (gedaagden 2 t/m 6) te veroordelen om het appartementsrecht [straatnaam] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] te [woonplaats 1] met al degenen die zich daarin bevinden, vóór of uiterlijk binnen één week na betekening van het te wijzen vonnis, althans een door de rechtbank te bepalen termijn volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
meer subsidiair
:
gebruikers (gedaagden 2 t/m 5) te veroordelen om:
5. aan te tonen dat zij medewerking verlenen aan het ondertekenen van een gebruikersverklaring conform artikel 24 RS (in dit vonnis ook aangeduid als MR), waarvoor zij binnen één week na betekening van het te wijzen vonnis aan de bestuurder van de VvE aangetekend een verklaring hebben toe te zenden via het postadres Postbus [postbusnummer] , [postcode 2] [vestigingsplaats] , dan wel op een door de rechtbank te bepalen wijze, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag(deel), dan wel een bedrag en/of termijn door de rechtbank te bepalen;
6. zichzelf als borg te verbinden voor de periodieke bijdragen vanaf mei 2018 en die borgstelling binnen één week na betekening van het te wijzen vonnis aan de bestuurder van de VvE aangetekend toe te zenden via het postadres Postbus [postbusnummer] , [postcode 2] [vestigingsplaats] , onder verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag(deel), dan wel een bedrag en/of termijn door de rechtbank te bepalen;
7. het appartementsrecht [straatnaam] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] te [woonplaats 1] met al degenen die zich daarin bevinden, vóór of uiterlijk binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis, althans een door de rechtbank te bepalen termijn volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, indien niet wordt voldaan aan één van de vorderingen onder punt 6 t/m 8;
jegens [procesdeelnemer II]
primair
:
de vordering tot staking van verboden gebruik in voorlopige voorziening (vordering 1 in het incident) te bekrachtigen;
de vordering tot betaling van het voorschot te bekrachtigen en/of [procesdeelnemer II] te veroordelen tot betaling van € 2.620,82, voor de achterstand in periodieke bijdragen tot en met mei 2018, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 mei 2018;
te veroordelen tot voldoening van de periodieke voorschotbijdragen en opeisbare stookkosten en/of opeisbare kosten voortvloeiend uit water- en/of elektraverbruik vanaf juni 2018, tot en met de dag der algehele voldoening, dan wel zoveel eerder als het lidmaatschap van [procesdeelnemer II] zal eindigen, inclusief alle wijzigingen en/of extra bijdragen welke worden besloten door de vergadering van eigenaren, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de opeisbaarheid;
subsidiair
:
4. de vordering tot verstrekken van gebruikersverklaring(en) (vordering 2 in incident) te bekrachtigen;
5. de vordering tot voldoen aan voorwaarden verzekeraar (vordering 3 in incident) te bekrachtigen;
6. de vordering tot betaling van een voorschot in achterstand in periodieke bijdragen (vordering 4 in incident) te bekrachtigen;
7. binnen één week, dan wel binnen een termijn door de rechtbank in goede justitie te bepalen, na betekening van het te wijzen vonnis, ervoor te zorgen dat elke activiteit op kamergewijs gebruik en/of bedrijfsmatig gebruik en/of kortstondig gebruik van een periode korter dan zes maanden wordt gestaakt en gestaakt blijft, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag(deel), dan wel een bedrag en/of termijn door de rechtbank te bepalen;
meer subsidiair
:
8. van degene(n) die zijn appartementsrecht gebruiken een in duplo opgemaakte en gedagtekende ondertekende verklaring dat die betreffende gebruiker de bepalingen van het reglement, het huishoudelijk reglement en de besluiten na zal komen en die verklaring aan het bestuur binnen één week, dan wel een termijn door de rechtbank in goede justitie te bepalen, na betekening van het te wijzen vonnis aan de bestuurder van de VvE aangetekend toe te zenden via het postadres Postbus [postbusnummer] , [postcode 2] [vestigingsplaats] , dan wel op een door de rechtbank te bepalen wijze, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag(deel), dan wel een bedrag en/of termijn door de rechtbank te bepalen;
9. aan te tonen dat zijn appartementsrecht voldoet aan de aanvullende eisen van de verzekeraar conform productie 10, en dit bewijs aan het bestuur binnen één week, dan wel een in goede justitie te bepalen termijn, na betekening van het te wijzen vonnis aan de bestuurder van de VvE aangetekend toe te zenden via het postadres Postbus [postbusnummer] , [postcode 2] [vestigingsplaats] , dan wel op een door de rechtbank te bepalen wijze, onder verbeurte van een dwangsom van € 500, - per dag(deel), dan wel een door de rechtbank te bepalen bedrag en/of termijn;
10. bij niet-nakoming van één van de vorderingen onder het gevorderde onder 4 tot en met 6 [procesdeelnemer II] binnen twee weken, dan wel binnen een door de rechtbank te bepalen termijn, na betekening van het te wijzen vonnis, ervoor te zorgen dat elke activiteit op (onder)verhuur wordt gestaakt en gestaakt blijft, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag(deel), dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;
jegens [procesdeelnemer II] en de gebruikers
jegens hen hoofdelijk, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
de vordering tot voldoening van de proceskosten in het incident te bekrachtigen, dan wel toe te wijzen;
hen te veroordelen tot voldoening van de kosten van deze procedure, inclusief de kosten van het incident, te voldoen binnen één week na betekening van het te wijzen vonnis, dan wel door de rechtbank te bepalen termijn, en - voor het geval dat voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, en te vermeerderen met kosten van tenuitvoerlegging waaronder de eventueel te maken ontruimingskosten op vertoon van
de daartoe nodige, in dit vonnis te vermelden, bescheiden op de voet van artikel 3:299 lid 3 BW.
3.2.
Bij verstekvonnis van 15 oktober 2018 (hierna: het verstekvonnis) is de VvE niet- ontvankelijk verklaard in haar vordering in het incident, omdat meteen in de hoofdzaak werd beslist.
3.3.
In verband met de beslissing in het incident heeft de rechtbank in overweging 2.5 van het verstekvonnis onder meer overwogen dat de vordering in de hoofdzaak aldus wordt gelezen, dat wat bij wijze van voorlopige voorziening is gevorderd, ook wordt gevorderd in de hoofdzaak nu een voorlopige voorziening niet aan de orde is. In de hoofdzaak heeft de rechtbank vervolgens bij het verstekvonnis als volgt beslist:
“Jegens gedaagden 2 t/m 6
3.1.
veroordeelt gedaagden 2 t/m 6 om het appartementsrecht [straatnaam] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] te [woonplaats 1] met al degenen die zich daarin bevinden uiterlijk één week na betekening van het te wijzen vonnis, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
Jegens [procesdeelnemer II] en [handelsnaam van procesdeelnemer III] (gedaagde sub 1 en 2)
3.2.
veroordeelt [procesdeelnemer II] en [procesdeelnemer III] , tevens handelend onder de naam [handelsnaam van procesdeelnemer III] om binnen één week na betekening van dit vonnis ervoor te zorgen dat elke activiteit strekkende tot kamergewijs gebruik en/of bedrijfsmatig gebruik en/of kortstondig gebruik van een periode korter dan zes maanden van het appartementsrecht [straatnaam] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] te [woonplaats 1] wordt gestaakt en gestaakt blijft, op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 500,00 per dag(deel) dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan, totdat een maximum van
€ 50.000,00 zal zijn verbeurd;
Jegens [procesdeelnemer II] (gedaagde sub 1)
3.3.
veroordeelt [procesdeelnemer II] tot betaling aan de VvE van € 2.620,82 (tweeduizend zeshonderdentwintig euro en tweeëntachtig cent) ter zake de achterstand in periodieke bijdragen tot en met mei 2018, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 19 mei 2018 tot de dag der algehele voldoening;
3.4.
veroordeelt [procesdeelnemer II] tot voldoening aan VvE van de periodieke voorschotbijdragen en opeisbare stookkosten en/of opeisbare kosten voorvloeiend uit water- en/of elektraverbruik vanaf juni 2018 tot de dag der algehele voldoening, dan wel zoveel eerder het lidmaatschap van [procesdeelnemer II] zal eindigen, inclusief alle wijzigingen en/of extra bijdragen welke worden besloten door de vergadering van eigenaren, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de opeisbaarheid tot de dag der algehele voldoening;
Jegens gedaagden sub 1 t/m 6
3.5.
veroordeelt [procesdeelnemer II] en de gebruikers in de proceskosten, aan de zijde van VvE tot op heden begroot op € 1.720,50, te voldoen binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in
art. 6:119 BW met ingang vanaf de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
3.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.”
3.4.
[procesdeelnemer II] vordert in het verzet dat de bij het verstekvonnis jegens hem uitgesproken veroordeling wordt vernietigd en dat de vorderingen van de VvE alsnog worden afgewezen.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
op de tegenvordering
3.6.
Na
wijziging c.q. vermeerdering van eis
bij akte van 7 juni 2019 vordert [procesdeelnemer II] :
I. de VvE te veroordelen tot betaling aan hem, [procesdeelnemer II] , van de door hem teveel betaalde ledenbijdrage van € 1.368,61, binnen zeven dagen na dit vonnis, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over het gehele bedrag vanaf het instellen van de tegenvordering, althans vanaf een door de rechtbank in goede justitie te bepalen dag, tot aan de dag der algehele voldoening;
II. de VvE te veroordelen om binnen een termijn van twee maanden na dagtekening van het vonnis, dan wel binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, zorg te dragen voor het laten bijblazen van de spouwmuurisolatie c.q. aanvullend laten isoleren van het appartementencomplex zodat de koudebrug wordt verholpen, en welke (herstel)werkzaamheden conform de eisen van goed en deugdelijk werk uitgevoerd dienen te worden door een in overleg met hem, [procesdeelnemer II] , te benoemen deskundige derde, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag, met een maximum van € 100.000,- indien de VvE zulks nalaat;
III. de VvE te veroordelen tot vervanging van de dubbele balkondeuren van hem, [procesdeelnemer II] , met vergelijkbare materialen en in dezelfde stijl, inclusief het schilderen van de deuren en plaatsen van het glas, en daarvoor de kosten op zich te nemen binnen één maand na het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- bij overtreding en
€ 100,00 voor elke dag dat de overtreding voortduurt;
IV. de VvE te veroordelen om binnen een termijn van een maand na dagtekening van het vonnis, dan wel binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, zorg te dragen voor het schilderen van het zolder(berg)raam van hem, [procesdeelnemer II] , en welke werkzaamheden conform de eisen van goed en deugdelijk werk uitgevoerd dienen te worden door een in overleg met hem, [procesdeelnemer II] , te benoemen deskundige derde, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag, met een maximum van
€100,000,- indien de VvE zulks nalaat;
V.
(bij wijziging van eis ingetrokken);
VI. te verklaren voor recht dat de VvE aansprakelijk is voor de door hem, [procesdeelnemer II] , geleden en nog te lijden schade als gevolg van de tussen hem en zijn huurder [bedrijfsnaam 2] gesloten en daarna vernietigde huurovereenkomst en de VvE te veroordelen tot betaling aan hem, [procesdeelnemer II] , van
primair
€ 1.865,50 dan wel
subsidiair
€1.650,- per maand, te vermeerderen met de contractueel overeengekomen indexering, ten titel van schadevergoeding wegens het mislopen van huurpenningen, althans een bedrag door de
rechtbank in goede justitie te bepalen, te rekenen vanaf 1 november 2018 tot aan het tijdstip waarop hij, [procesdeelnemer II] , het gehuurde onder (minimaal) dezelfde voorwaarden aan een derde heeft verhuurd;
VII. de VvE te veroordelen tot het overleggen van de financiële boekhouding c.q. de volledige set kasstukken over de jaren 2016 en 2017 en de jaren daaropvolgend, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag, met een maximum van € 100.000,- indien de VvE zulks nalaat;
VIII.
(bij wijziging van eis ingetrokken);
IX. de VvE te veroordelen tot betaling aan [procesdeelnemer II] van het 96/1102de deel van alle onder I. en VI. genoemde vorderingen;
X. te verklaren voor recht dat hij, [procesdeelnemer II] , bevoegd is de vordering van de VvE op hem - na aftrek van de door hem betwiste posten - te verrekenen met de onder I., VI. en IX. genoemde vorderingen, en de VvE te veroordelen tot betaling, na de verrekening, aan hem, [procesdeelnemer II] , binnen zeven dagen na het vonnis, althans tot een bedrag als door de rechtbank in goede justitie te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over het gehele bedrag vanaf het instellen van de tegenvordering, althans vanaf een dag als door de rechtbank in goede justitie te bepalen, tot aan de dag der algehele voldoening;
XI. de VvE te veroordelen tot betaling aan hem, [procesdeelnemer II] , van de door hem geleden schade vanwege de hogere stookkosten van € 473,11 per jaar vanaf 2009 tot aan het bijblazen van de spouwmuurisolatie zoals gevorderd onder II,
XII. de VvE te veroordelen tot betaling aan [procesdeelnemer II] van de door hem geleden schade vanwege de nu voor zijn rekening genomen kosten voor de noodreparatie en het herstel van de enkele balkondeur van € 635,25 (= € 150,- exclusief 21% btw voor de noodreparatie plus de kosten voor het herstel van € 375,- exclusief 21% btw / Offerte [bedrijfsnaam 5] van 31 december 2018), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 juni 2019 tot aan de dag der algehele betaling.
3.7.
De VvE voert verweer tegen de tegenvorderingen.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
Verzet door één van de oorspronkelijk gedaagde partijen
4.1.
Tegen het verstekvonnis heeft alleen [procesdeelnemer II] verzet gedaan. De overige oorspronkelijk gedaagde partijen 2 tot en met 6 hebben het tegen hen verleende verstek niet gezuiverd.
4.2.
De rechtbank is van oordeel dat het geschil van partijen betrekking heeft op een processueel deelbare rechtsverhouding. Dit brengt mee dat dit verzetvonnis alleen [procesdeelnemer II] en de VvE bindt, terwijl de oorspronkelijk gedaagden die niet in verzet zijn gegaan aan de jegens hen genomen beslissingen in het verstekvonnis gebonden blijven. De rechtbank acht het daarom niet nodig de oorspronkelijk medegedaagden van [procesdeelnemer II] op grond van artikel 118 Rv op te roepen in deze verzetprocedure.
De ontvankelijkheid van het verzet
4.3.
[procesdeelnemer II] woont buiten Nederland. Hij stelt onbetwist dat hij het verstekvonnis op 23 oktober 2018 onder ogen heeft gekregen, zodat de rechtbank dit als vaststaand feit aanneemt.
4.4.
[procesdeelnemer II] heeft aangevoerd (punt 41 verzet) dat uit de stukken niet blijkt dat [bedrijfsnaam 1] als bestuurder van de VvE gemachtigd is om in rechte tegen hem op te treden, noch voor welke procedure de eventuele machtiging zou gelden. Verder voert [procesdeelnemer II] aan dat sinds de op 3 april 2018 door de VvE genomen besluiten [naam advocatenkantoor] niet langer gemachtigd is namens of voor de VvE op te treden. Volgens [procesdeelnemer II] is de VvE daarom niet- ontvankelijk in haar vorderingen.
4.5.
De rechtbank verwerpt dit verweer, omdat de VvE blijkens de notulen van de vergadering van 23 april 2019 (productie 20, punt 7 onder A, laatste volzin, en onder B, laatste volzin) alsnog heeft besloten om [bedrijfsnaam 1] als bestuurder te machtigen om in samenwerking met [naam advocatenkantoor] de achterstand op [procesdeelnemer II] te verhalen via een gerechtelijke procedure en het onderhoud aan de privé-gedeelten zo nodig in een gerechtelijke procedure te kunnen afdwingen.
4.6.
Op grond van het vorenstaande acht de rechtbank het verzet tijdig en op de juiste wijze ingesteld. Bovendien volgt uit het voorgaande dat de VvE in haar vorderingen kan worden ontvangen.
Beroep op nietigheid van de procesinleiding in de verstekprocedure
4.7.
[procesdeelnemer II] doet een beroep op nietigheid van de procesinleiding, omdat deze aan hem is betekend zonder bijgevoegde Zweedse vertaling daarvan. Hij heeft om die reden op grond van artikel 8 van de verordening (EG) nr. 1393/2007 geweigerd om de procesinleiding in ontvangst te nemen. [procesdeelnemer II] licht toe dat hij een Zweedse vertaling nodig had om in aanmerking te kunnen komen voor rechtsbijstand (de Zweedse rechtsbijstandsverzekeraar).
4.8.
Op grond van artikel 8 lid 1 sub b van de verordening (EG) nr. 1393/2007 kan een stuk worden geweigerd indien het niet is gesteld in of niet vergezeld gaat van een vertaling in:
a) een taal die degene voor wie het stuk bestemd is, begrijpt, of
b) de officiële taal van de aangezochte lidstaat of, indien er verscheidene officiële talen in de aangezochte lidstaat zijn, de officiële taal of een van de officiële talen van de plaats waar de betekening of kennisgeving moet worden verricht.
Als het stuk aan één van deze vereisten voldoet, dan mag de ontvanger het stuk dus niet weigeren op grond van artikel 8. Vaststaat dat de procesinleiding is opgesteld in de Nederlandse taal en dat [procesdeelnemer II] deze taal machtig is. Dit betekent dat [procesdeelnemer II] de procesinleiding niet met een beroep op artikel 8 kon weigeren.
4.9.
De rechtbank concludeert dat uit deze verordening, of uit een andere wettelijke regeling, niet volgt dat de VvE de procesinleiding in een andere taal dan het Nederlands had moeten aanbieden. Dit betekent dat er geen sprake is van een gebrek in de betekening van de procesinleiding. Het verweer van [procesdeelnemer II] dat de procesinleiding nietig is, wordt daarom verworpen.
Met betrekking tot de vorderingen
De jegens [procesdeelnemer II] ingestelde vordering tot staking onrechtmatig gebruik
4.10.
Zoals eerder (in overweging 2.5 van het verstekvonnis) is overwogen, is in de hoofdzaak bekrachtiging van de in het incident gevorderde veroordeling tot (primair) ontruiming en het staken van kamergewijs gebruik en/of bedrijfsmatig gebruik en/of kortstondig gebruik van het appartement gevorderd. De rechtbank herhaalt in dit vonnis dat
de vordering in de hoofdzaak aldus wordt gelezen, dat wat bij wijze van voorlopige voorziening is gevorderd, ook wordt gevorderd in de hoofdzaak, nu de gevorderde voorlopige voorziening is afgewezen.
4.11.
Gesteld noch gebleken is dat [procesdeelnemer II] zijn appartement [straatnaam] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] opnieuw heeft verhuurd en/of aan (een) derde(n) in gebruik heeft gegeven, nadat [bedrijfsnaam 2] de met [procesdeelnemer II] gesloten huurovereenkomst heeft vernietigd. [procesdeelnemer II] zou echter kunnen besluiten zijn woning opnieuw te verhuren of in gebruik te geven. De rechtbank is daarom van oordeel dat de VvE nog steeds belang heeft bij de beoordeling van haar vordering jegens [procesdeelnemer II] tot het gestaakt houden van kamergewijs gebruik en/of bedrijfsmatig gebruik en/of kortstondig gebruik van een periode korter dan zes maanden van het appartementsrecht.
4.12.
De VvE stelt dat [procesdeelnemer II] zijn appartement aan [procesdeelnemer III] heeft verhuurd en dat [procesdeelnemer III] het appartement aan telkens 4 tot 5 mensen voor korte duur in gebruik heeft gegeven. Zij stelt dat bovendien uit de openbare register blijkt dat stelselmatig verschillende eenmanszaken in de bouw staan en/of stonden ingeschreven op het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] . Volgens de VvE is dit gebruik onrechtmatig, omdat:
1. de wijze van gebruik in strijd is met de in de SA en in het MR vastgelegde bestemming
‘woning’,
2. het gebruik plaats heeft (gehad) zonder dat de in artikel 24 MR genoemde gebruikersverklaring is getekend en/of verstrekt aan de bestuurder,
3. en zonder dat de gebruikers borg staan zoals is vereist op grond van artikel 25 MR, en
4. het gebruik onredelijke hinder als bedoeld in artikel 16 lid 1 MR oplevert.
4.13.
[procesdeelnemer II] betwist dat de wijze van het gebruik van het appartement een onrechtmatig karakter heeft.
4.14.
De rechtbank is van oordeel dat de wijze van verhuur van het appartement voor wat betreft de bestemming niet in strijd is met de SA en het MR. [NAAM]wordt het appartement feitelijk ook gebruikt. Wonen wil zeggen duurzaam, voor langere tijd aanwezig zijn, je verblijfplaats er hebben. Dat [procesdeelnemer II] verhuurt via een tussenpersoon die in feite de huurder is, maakt materieel gezien niet uit, want de mensen die de woning gebruiken, gebruiken deze als woning. Zij oefenen daar niet hun bedrijf uit. Dat gebruikers hun eenmanszaken op het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] hebben ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat sprake is van strijd met de bestemming ‘wonen’. De inschrijvingen geven aan dat het telkens om een eenmanszaak gaat, maar dat wil niet zeggen dat de ruimte bedrijfsmatig wordt gebruikt. Dit laatste is ook niet gebleken. De inschrijvingen bevestigen juist dat de gebruikers voor langere tijd in het appartement verbleven. Verder is de rechtbank van oordeel dat het gebruik van het appartement [straatnaam] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] niet vergelijkbaar is met het gebruik in de door de VvE genoemde jurisprudentie, waarin sprake is van gebruik voor kortdurend verblijf door toeristen, hetgeen aangemerkt wordt als bedrijfsmatige exploitatie en niet als gebruik van een woning. In die gevallen gaat het namelijk om verhuur per nacht (Airbnb). Dat is wezenlijk anders dan de verhuur in deze zaak. De verhuur van het appartement is niet zo kortstondig en er is geen sprake van zo veel wisselingen dat dit in strijd is met de bestemming.
4.15.
De rechtbank is van oordeel dat op grond van de artikelen 24 en 26 van het MR het op de weg van [procesdeelnemer II] ligt om er uit zichzelf voor te zorgen dat er van al degenen die daadwerkelijk wonen aan [straatnaam] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] een in die artikelen bedoelde, ondertekende gebruikersverklaring aan de VvE worden overgelegd. Gebleken is dat in de periode dat
[procesdeelnemer III] de woning van [procesdeelnemer II] huurde die gebruikersverklaringen niet, althans niet op tijd aan de VvE zijn verstrekt. [procesdeelnemer II] beroept zich er op dat hij naar Zweden is verhuisd en dat hij in de veronderstelling was dat [procesdeelnemer III] het appartement zelf zou bewonen. Hij stelt dat hij [procesdeelnemer III] geen toestemming heeft gegeven om het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan. In dit verband beroept [procesdeelnemer II] zich op artikel 1.3 van de algemene huurvoorwaarden van de huurovereenkomst die hij met [procesdeelnemer III] heeft gesloten. De rechtbank is van oordeel dat deze omstandigheden voor risico van [procesdeelnemer II] zijn en dat hij zijn verplichting tot verstrekking van gebruikersverklaringen aan de VvE als appartementseigenaar ook zal moeten nakomen als sprake is van huur, onderhuur of ingebruikgeving aan derden door zijn huurder. Overigens had [procesdeelnemer II] ook geen verklaring van [procesdeelnemer III] overgelegd, dus het staat vast dat hij zich in zoverre niet aan zijn verplichtingen heeft gehouden. Nu vast staat dat [procesdeelnemer II] deze verplichting niet is nagekomen, acht de rechtbank het gebruik onrechtmatig, althans is [procesdeelnemer II] in zoverre tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen.
4.16.
Ten aanzien van de in artikel 25 van het MR voorgeschreven borgstelling stelt de VvE dat zij bij haar bekende gebruikers heeft gesommeerd om zichzelf borg te stellen voor de toekomstige opeisbare bijdragen, maar dat niet alle gebruikers bij haar bekend waren. Zij voegt hieraan toe dat geen van de gebruikers van het appartement [straatnaam] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] aan de borgstelling heeft voldaan. De rechtbank stelt vast dat de VvE de gebruikers, met uitzondering van [procesdeelnemer III] , niet heeft gevraagd om borgstellingen, maar dat zij dat ook niet heeft kunnen doen, omdat haar geen gebruikersverklaringen zijn verstrekt. Het probleem van de ontbrekende borgstellingen is daarmee een rechtstreeks gevolg van het in overweging 4.15 besproken onrechtmatige gebruik van de woonruimte zonder overlegging van de in artikel 24 van het MR voorgeschreven gebruikersverklaringen. Ook deze verplichting is de verantwoordelijkheid van [procesdeelnemer II] als appartementseigenaar en dit betekent dat [procesdeelnemer II] ook op dit punt is tekortgeschoten.
4.17.
[procesdeelnemer II] heeft de stelling van de VvE dat de gebruikers van zijn appartement onredelijke hinder hebben veroorzaakt, betwist. De VvE heeft haar stelling onderbouwd met citaten uit e-mails van verschillende van haar leden (producties 11A tot en met 11F). De rechtbank stelt vast dat de klachten – kort samengevat – op het volgende neer komen:
12 augustus 2017 – een buitenlandse man belde om 21.30 uur aan bij de klager met de vraag of de voordeur kon worden geopend; hij en nog drie andere mannen hadden hun spullen op de stoep gegooid; zij zijn in de woning [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] getrokken;
28 september 2017 5.00 uur – ongeveer een half uur geschreeuw en gooien met deuren vanuit [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] ;
1 oktober 2017 23.30 uur – ongeveer een half uur hoop lawaai / sleepgeluiden;
16 oktober 2017 23.00 uur – van 23.00 tot 2.00 uur gepraat, geloop en boren, omdat een bewoner van het appartement [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] zich had buiten gesloten; verder geeft regelmatige wisseling van bewoners gevoel van onveiligheid;
november 2017 – kalk op de trappen; het spoor leidt naar woning [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] ; taalbarrière is lastig en leidt tot overlast;
januari 2018 – 6 bewoners in nummer [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] , waarvan één vrouw die geen verblijfsvergunning heeft en wacht op een BSN nummer.
De rechtbank acht met deze klachten onvoldoende onderbouwd dat sprake is van zodanige structurele ernstige overlast dat dit is aan te merken als onrechtmatige hinder en of onrechtmatig gebruik in strijd met het MR.
4.18.
Op grond van het vorenstaande acht de rechtbank het gerechtvaardigd om [procesdeelnemer II] te veroordelen tot het gestaakt houden van het onrechtmatig in gebruik geven van zijn appartement [straatnaam] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] door derden, in zoverre het betreft gebruik zonder overlegging van gebruikersverklaringen en/of borgstellingen aan de VvE. De rechtbank verwacht dat [procesdeelnemer II] ook zonder dwangsom aan deze veroordeling zal voldoen. De door de VvE gevorderde dwangsom zal daarom worden afgewezen. De vordering tot het verstrekken van gebruikersverklaringen zal worden afgewezen, nu gesteld noch gebleken is dat er op dit moment nog derden in het appartement verblijven.
De jegens [procesdeelnemer II] ingestelde geldvorderingen
4.19.
Nadat de VvE haar vordering ter zitting heeft gewijzigd (vermeerderd), vordert zij per 18 juni 2019 een nog te betalen saldo van € 4.390,34. Het gevorderde bedrag is opgebouwd uit de volgende posten:
1a) de achterstallige periodieke bijdragen van 1 mei 2016 tot en met juni 2019 (producties 15 en 36 van de VvE) ter hoogte van € 4.085,52;
1b) de toekomstige termijnen ter zake van de periodieke bijdragen vanaf juni 2019,
2. extra bijdragen IP1 van € 11,70, IP2 van € 30,86 en IP3 van € 153,00,
3. kosten kadaster € 18,50,
4. twee boetes van ieder € 45,38.
De achterstallige periodieke bijdragen van 1 mei 2016 tot en met juni 2019
4.19.1.
[procesdeelnemer II] beroept zich ter zake van bovengenoemde termijnen van mei 2016 tot en met juni 2019 op opschorting in verband met een te verrekenen tegenvordering. Hij stelt dat de VvE de verdeling van de periodieke ledenbijdragen in de periode 1991-2015 foutief heeft vastgesteld, namelijk volgens een verdeling die in strijd is met de SA. Hij stelt verder dat hij recht heeft op verrekening van een bedrag van € 1.368,61 aan te veel betaalde ledenbijdrage over die periode. [procesdeelnemer II] betwist dat hij heeft ingestemd met de ‘oude ledenbijdrage verdeling’. Ook betwist [procesdeelnemer II] dat zijn vordering ter zake van de te veel betaalde ledenbijdrage is verjaard. In dit verband verwijst hij naar zijn brieven van 8 januari 2014 en 5 juli 2014 (productie 46) en zijn aansprakelijkstelling van 15 april 2017 (producties 29/33).
4.19.2.
De VvE erkent naar aanleiding van het verweer op zichzelf dat de periodieke bijdragen in afwijking van de SA zijn vastgesteld. Zij stelt echter dat [procesdeelnemer II] geen recht heeft op de te veel betaalde bijdrage, omdat 1) het met terugwerkende kracht corrigeren van de ledenbijdragen in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, 2) [procesdeelnemer II] misbruik maakt van recht door zich hierop te beroepen, althans 3) hij zijn rechten heeft verwerkt door niet tijdig te klagen (artikel 6:89 BW), dan wel 4) zijn vordering tot vijf jaar of tot twintig jaar terug is verjaard. De VvE stelt in het kader van haar beroep op verjaring dat de tegenvordering van [procesdeelnemer II] dan met twintig procent moet worden verminderd. Zij betwist dat de brieven van 2014 (productie 46 [procesdeelnemer II] ) een stuiting zou betreffen van het terugvorderen van te veel betaalde ledenbijdragen. Bedoelde brieven gaan volgens de VvE slechts over kasstukken en niet over de hoogte van de periodieke bijdragen.
4.19.3.
De rechtbank is van oordeel dat besluiten tot vaststelling van verenigingsbijdragen in afwijking van de verdeelsleutel die in de akte van splitsing is opgenomen, in strijd zijn met de statuten van de VvE en daarmee van rechtswege nietig op grond van artikel 5:129 lid 1 BW in verbinding met artikel 2:14 lid 1 BW. Deze nietigheid treft ook het besluit om de gevolgen van een nietig besluit, waarbij in afwijking van de verdeelsleutel in de akte van splitsing ledenbijdragen zijn vastgesteld, voor een bepaalde periode niet te corrigeren. De nietigheid van
de besluiten brengt mee dat de besluiten gelden als niet te zijn genomen. Voor zover [procesdeelnemer II] op grond van de nietige besluiten te veel aan periodieke bijdragen aan de VvE heeft betaald, zijn deze betalingen onverschuldigd gedaan in de zin van artikel 6:203 BW. Blijkens de door partijen ingenomen standpunten is tussen partijen in geschil of [procesdeelnemer II] recht heeft op een verschil van
€ 1.368,61 in de berekening van zijn periodieke bijdragen in de periode van 1991 tot en met 2015 (exploot in verzet met tegenvordering, nummer 69, en verweerschrift op tegenvordering nummer 55).
4.19.4.
De rechtbank verwerpt de stelling van de VvE dat [procesdeelnemer II] op grond van de redelijkheid en billijkheid geen aanspraak zou kunnen maken op terugbetaling van wat hij in het verleden onverschuldigd heeft betaald. Dat de omvang van de aanspraak van [procesdeelnemer II] wellicht niet eenvoudig is vast te stellen, maakt op zichzelf niet dat sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid. Ook verwerpt de rechtbank de stelling dat [procesdeelnemer II] misbruik van zijn recht maakt door terugbetaling te verlangen van wat hij onverschuldigd heeft betaald. De VvE heeft in dit verband gesteld dat [procesdeelnemer II] in de vergadering van 1 juli 2015 akkoord is gegaan met de voorliggende begroting. Zij neemt het standpunt in dat de leden er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat leden die besluiten nemen er niet van terug komen. De rechtbank is van oordeel dat uit de instemming van [procesdeelnemer II] met de begroting niet kan worden afgeleid dat hij heeft ingestemd met de oude ledenbijdragenverdeling, omdat hij veel later pas, te weten in maart/april 2016, bekend is geraakt met het feit dat die ledenbijdragen onjuist waren berekend.
Het beroep op artikel 6:89 BW (niet tijdig klagen over een gebrek in de prestatie), wordt verworpen, omdat nietige besluiten over de hoogte van de ledenbijdragen van leden van een VvE niet zijn aan te merken als een gebrek in de prestatie in de zin van voornoemd wetsartikel. Het wetsartikel is daarom niet van toepassing.
4.19.5.
Op grond van artikel 6:209 BW verjaart een rechtsvordering uit onverschuldigde betaling door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de schuldeiser zowel met het bestaan van zijn vordering als met de persoon van de ontvanger is bekend geworden en in ieder geval twintig jaren nadat de vordering is ontstaan. In deze wettelijke bepaling is sprake van twee verjaringstermijnen. De verjaringstermijn van twintig jaren gaat direct lopen vanaf de aanvang van de vordering, dat wil zeggen telkens vanaf de dag waarop het onverschuldigd betaalde deel van het termijnbedrag is voldaan. Nu geen van partijen heeft gesteld vanaf wanneer [procesdeelnemer II] ledenbijdragen is gaan betalen, gaat de rechtbank er vanuit dat [procesdeelnemer II] in de maand januari 1991 zijn eerste bijdrage heeft voldaan. Gerekend vanaf de ledenbijdrage van januari 1991 is dus in ieder geval per 1 februari 2011 het onverschuldigd betaalde termijndeel van januari 1991 verjaard en daarna telkens per de eerste dag van de volgende maand van het jaar 2011 het volgende onverschuldigd betaalde termijndeel van het jaar 1991 enzovoort tot het moment dat de verjaring wordt gestuit. Tussen partijen is niet in geschil dat [procesdeelnemer II] in maart/april 2016 bekend is geraakt met de onjuiste berekening van de ledenbijdragen en de daardoor ontstane vorderingen van de leden, waaronder de vordering van [procesdeelnemer II] zelf. Vanaf dit moment van bekend raken is de verjaringstermijn van vijf jaren gaan lopen. De rechtbank is van oordeel dat [procesdeelnemer II] met zijn aangetekende brief van 15 april 2017 (weergegeven in overweging 2.6) zowel de verjaringstermijn van twintig jaar als die van vijf jaar rechtsgeldig heeft gestuit in de zin van artikel 3:317 lid 1 BW.
4.19.6.
Uitgaande van de per 1 januari 1991 aangevangen verjaringsperiode van twintig jaar en de datum van de stuitingsbrief is de vordering ter zake van de gedeeltelijk onverschuldigd betaalde ledenbijdragen over de maanden januari 1991 tot en met april 1997 verjaard.
4.19.7.
De tijdige stuiting van de verjaringstermijn van vijf jaren heeft tot gevolg dat [procesdeelnemer II] zijn aanspraak op het onverschuldigd betaalde deel van de ledenbijdrage over de niet-verjaarde termijnen, te weten de termijnen van mei 1997 tot en met december 2015, nog geldend kan maken.
4.19.8.
De VvE heeft onbetwist gesteld dat een verjaring op grond van het algemene verjaringsstelsel zou moeten leiden tot een vermindering van de tegenvordering van [procesdeelnemer II] met 20% (namelijk: 5 van de verstreken 25 jaren, zijnde 20% van die periode), wat neerkomt op een bedrag in mindering van (20% van € 1.368,61 =) € 273,72. Zij beroept zich voor het overige op een verrekenverbod in de tussen de leden van de VvE afgesproken incassoprocedure (hierna: IP; productie 16). De rechtbank acht het, gelet op de omstandigheid dat de VvE in strijd met de statuten in het verleden onverschuldigde ledenbijdragen in rekening heeft gebracht, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de VvE zich nu op het verrekenverbod in de IP beroept. De rechtbank zal daarom het door [procesdeelnemer II] onverschuldigd betaalde bedrag aan ledenbijdrage per 18 juni 2019 van (€ 1.368,61 min € 273,22 =) € 1.094,89 verrekenen met de vordering van de VvE. Dit betekent dat [procesdeelnemer II] een bedrag van (€ 4.085,52 -
€ 1.094,89 =) € 2.990,63 aan de VvE moet betalen.
4.19.9.
Met betrekking tot de vordering tot betaling van de wettelijke rente over dit bedrag
(€ 2.990,63) overweegt de rechtbank het volgende. Vanaf mei 2016 heeft [procesdeelnemer II] de periodieke bijdrage, die toen € 147,05 per maand bedroeg, niet meer volledig of niet meer betaald. Het positieve saldo (€ 1.094,89 + € 36,25 per 15 mei 2016, zie productie 15 bij procesinleiding) was met de verschuldigdheid van de periodieke betaling van januari 2018 “op”. Daarbij zijn de in productie 15 genoemde bedragen als genoemd onder 2, 3 en 4 in rechtsoverweging 4.19 van het verschuldigde bedrag afgetrokken.
Dit betekent dat [procesdeelnemer II] wettelijke rente is verschuldigd over het genoemde bedrag aan periodieke betalingen vanaf januari 2018, telkens vanaf de respectieve vervaldata tot aan de dag van betaling.
4.19.10.
De termijnen vanaf juni 2019 zullen worden toegewezen over de periode tot de datum van dit vonnis. De toekomstige termijnen vanaf de datum van dit vonnis zullen worden afgewezen, omdat de VvE niet heeft onderbouwd waarom zij vreest dat [procesdeelnemer II] ook na dit vonnis de verschuldigde bijdragen niet zal voldoen.
4.20.
De extra bijdragen IP1 van € 11,70, IP2 van € 30,86 en IP3 van € 153,00 en kosten
kadaster van € 18,50
4.20.1.
De VvE licht toe dat de gevorderde kosten berusten op de door haar vastgestelde incassoprocedure (IP). Zij stelt dat zij [procesdeelnemer II] tweemaal heeft aangemaand en een keer heeft gesommeerd om tot betaling van de ontstane achterstand over te gaan. Verder is in het kadaster geverifieerd of [procesdeelnemer II] nog steeds eigenaar is van het appartementsrecht [straatnaam] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] . Volgens de VvE is de wettelijke regeling voor vergoeding van buitengerechtelijke kosten niet van toepassing, omdat de verschuldigdheid van periodieke bijdragen niet voortvloeit uit overeenkomst, maar uit de wet, te weten artikel 5:112 lid 2c BW.
4.20.2.
De rechtbank is van oordeel dat uit de beslissing in overweging 4.19.8 voortvloeit dat [procesdeelnemer II] bevoegd was om zijn betaling op te schorten ter vermindering van het bedrag dat hij teveel aan de VvE had betaald. Dit betekent dat de VvE nodeloos kosten heeft gemaakt ter aanmaning en sommatie van [procesdeelnemer II] en voor onderzoek in het kadaster. De gevorderde
kosten ten bedrage van in totaal (€ 11,70 + € 30,86 + € 153,00 + € 18,50 =) € 214,06 zullen daarom worden afgewezen.
4.21.
De twee boetes van ieder € 45,38
4.21.1.
De VvE stelt dat zij op basis van artikel 29 van het MR twee boetes heeft opgelegd. De boete van 28 februari 2017 is opgelegd, omdat [procesdeelnemer II] ondanks herhaald verzoek niet heeft meegewerkt aan een door hem zelf aangevraagd onderzoek van [bedrijfsnaam 4] naar een koudebrug in het appartementencomplex. De VvE heeft tot het opleggen van deze boete besloten in haar vergadering van 5 oktober 2016. De boete van 12 december 2017 is opgelegd in verband met het vermeende onrechtmatig gebruik van het appartementsrecht van [procesdeelnemer II] . De VvE stelt dat de tweede boete is bekrachtigd in haar vergadering van
12 december 2017. Volgens de VvE heeft [procesdeelnemer II] geen vernietiging van de besluiten verzocht, zodat deze vast staan.
4.21.2.
[procesdeelnemer II] heeft verweer gevoerd tegen beide boetes. Uit het verweer blijkt echter niet dat [procesdeelnemer II] tijdig de procedure van artikel 5:130 BW heeft gevolgd om tot vernietiging van de beide besluiten te komen. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de beslissingen van de VvE waarbij de boetes zijn opgelegd inmiddels onherroepelijk zijn geworden. De gevorderde boetebedragen zullen daarom worden toegewezen.
4.22.
[procesdeelnemer II] zal de beide bedragen van telkens € 45,38 moeten betalen, vermeerderd met de wettelijke rente. [procesdeelnemer II] heeft niet betwist dat hij over die bedragen wettelijke rente moet betalen. De rechtbank zal de wettelijke rente toewijzen ten aanzien van de eerste boete vanaf 28 februari 2017 en ten aanzien van de tweede boete vanaf 18 december 2017.
Toewijsbaar bedrag geldvorderingen
4.23.
Op grond van het vorenstaande acht de rechtbank voor wat betreft de geldvorderingen van de VvE het hierna berekende bedrag toewijsbaar:
€ 4.390,34	totaal, zie rechtsoverweging 4.19.
€ 1.094,89 -/-	onverschuldigd betaalde eerdere bijdragen
€	214,06
-/-	niet toewijsbare bijdragen IP
€ 3.081,39
Overige vorderingen / stookkosten
4.24.
[procesdeelnemer II] betwist dat hij nog opeisbare stookkosten en/of opeisbare kosten voortvloeiende uit water- en/of elektraverbruik vanaf juni 2018 aan de VvE verschuldigd zou zijn (punt 77 verzetdagvaarding).
4.25.
Na deze betwisting heeft de VvE niet onderbouwd dat [procesdeelnemer II] naast de verschuldigde bijdragen ook opeisbare stookkosten en/of opeisbare kosten voor water- en elektraverbruik onbetaald heeft gelaten. De vordering ter zake van bedoelde kosten zal daarom worden afgewezen.
Overige vorderingen / Voldoening aan voorwaarden verzekeraar met betrekking tot kamerverhuur
4.26.
Voor het geval de rechtbank de kamerverhuur in het appartement van [procesdeelnemer II] niet onrechtmatig acht, vordert de VvE veroordeling van [procesdeelnemer II] tot voldoening aan de voorwaarden van de verzekeraar en meer subsidiair vordert de VvE dat [procesdeelnemer II] aantoont dat
hij aan die voorwaarden voldoet. Zij licht toe dat de verzekeraar Nationale Nederlanden kenbaar heeft gemaakt dat kamerverhuur aan steeds wisselende bewoners een risicowijziging meebrengt in verband waarmee de opstalverzekering alleen onder nadere voorwaarden kan worden voortgezet.
4.27.
[procesdeelnemer II] betwist dat de opstalverzekering bij kamerverhuur alleen onder nadere voorwaarden kan worden afgesloten. Zij stelt dat de verzekeraar per e-mail van
21 maart 2018 aan de VvE heeft gemeld dat verzekeraar Centraal Beheer geen extra eisen stelt met betrekking tot kamerverhuur. Verder voert [procesdeelnemer II] het verweer dat uit de door de VvE bedoelde ‘clausule verhuur’ volgt dat op elke etage waar kamers worden verhuurd een brandblusapparaat met een minimum inhoud van zes liter aanwezig dient te zijn. [procesdeelnemer II] stelt dat deze verplichting betrekking heeft op gemeenschappelijke ruimten en dus niet op hem, maar op de VvE rust.
4.28.
De rechtbank is van oordeel dat de VvE haar vordering, na het op zichzelf aannemelijke verweer van [procesdeelnemer II] , niet nader heeft toegelicht, hetgeen wel van haar had mogen worden verwacht. Verder heeft de VvE geen feiten en/of omstandigheden gesteld op grond waarvan gevreesd zou moeten worden dat [procesdeelnemer II] niet aan eventuele redelijke voorwaarden van de verzekeraar zou willen voldoen als daar aanleiding voor is. De vordering zal daarom als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de vordering tot veroordeling van [procesdeelnemer II] om aan te tonen dat hij aan de nadere verzekeringsvoorwaarden voldoet.
van de tegenvorderingen
tegenvordering I / te veel betaalde ledenbijdrage van € 1.368,61
4.29.
Deze tegenvordering zal worden afgewezen, omdat het bedrag al in conventie bij de vordering van de VvE is betrokken.
Tegenvordering II / spouwmuurprobleem
4.30.
[procesdeelnemer II] stelt dat schade aan zijn appartement is toegebracht, doordat de VvE in 2008 werkzaamheden heeft laten uitvoeren aan het appartementencomplex. Deze schade blijkt volgens hem uit door hem overgelegde deskundigenrapporten van [bedrijfsnaam 3] van16 juli 2016 en van [bedrijfsnaam 4] van 12 juli 2017. [procesdeelnemer II] houdt de VvE voor die schade aansprakelijk op grond van de artikelen 19 en 21.2 MR en artikel 6:174 BW. Meer subsidiair houdt [procesdeelnemer II] de VvE aansprakelijk op grond van artikel 6:162 BW, nu zij toerekenbaar heeft nagelaten het beheer te voeren en zorg te dragen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken als bedoeld in artikel 15 MR en artikel 5:126 BW.
4.31.
In de notulen van de VvE van 10 mei 2017 is onder meer het volgende vermeld:
“18. PROBLEMATIEK ROND VOCHTKLACHTEN EN DOORSLAANDE GEVEL
Bespreken en vaststellen rapport [bedrijfsnaam 4] :
De vergadering besluit met algemene stemmen het rapport van [bedrijfsnaam 4] vast te stellen. De vergadering is op de hoogte van het feit dat het rapport mogelijk niet geheel volledig is, daar de heer [procesdeelnemer II] niet heeft mee gewerkt.
(...)
Bij blazen van isolatie in de gevels en de financiering hiervan:
De heer [A] verwijst naar de met de agenda meegestuurde informatie en offertes en geeft een uitgebreide toelichting. Daar beide woningen die schade hebben ondervonden al geruime tijd droog zijn en kosten voor werkzaamheden aan de isolatie hoog zijn, besluit de vergadering met algemene stemmen geen verdere werkzaamheden aan de gevel of de isolatie uit te voeren. De heer [D] geeft aan dat de noodzaak voor werkzaamheden pas weer ontstaat als er opnieuw vochtklachten ontstaan. De vergadering sluit zich hierbij aan.
Afwikkeling van schade in de woningen [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 3] , [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] en de financiering hiervan:
Dit punt is al besproken bij het vaststellen van de notulen, en wordt hier alsnog ingelast waarbij de besluitvorming wordt bekrachtigd.
Toestemming voor het voeren van een procedure, verkrijgen, vervangende machtiging, toegang tot appartementsrecht bij uitblijven medewerking:
De vergadering besluit hier niet toe over te gaan. Daar de VvE er voor kiest geen verdere werkzaamheden uit te voeren aan de gevel, is het volledig uitvoeren van een onderzoek door [bedrijfsnaam 4] minder noodzakelijk geworden. De vergadering geeft aan dat alle eigenaren, conform reglement van splitsing, te allen tijde mee moeten werken met inspecties, onderhoud of werkzaamheden opgedragen door de VVE, maar kiest er voor de procedure tot op het onderzoek van [bedrijfsnaam 4] af te sluiten.”
4.32.
De rechtbank is van oordeel dat [procesdeelnemer II] op grond van artikel 5:130 BW tegen het besluit in de vergadering van de VvE van 10 mei 2017 om geen verdere werkzaamheden uit te voeren bezwaar had kunnen maken en vernietiging van dat besluit had kunnen verzoeken. Hetzelfde geldt ten aanzien van eventuele (voorbereidende) besluiten die aan voornoemd besluit zijn voorafgegaan. De conclusies van de deskundigenonderzoeken van [bedrijfsnaam 4] en [bedrijfsnaam 3] had [procesdeelnemer II] eventueel nog in een vergadering aan de orde kunnen stellen. Nu [procesdeelnemer II] geen actie heeft ondernomen en niet, althans niet tijdig rechtsmiddelen heeft aangewend, zijn de hiervoor bedoelde besluiten onherroepelijk geworden. De vordering van [procesdeelnemer II] kan daarom niet worden toegewezen.
Tegenvorderingen III en IV / herstel balkondeuren en schilderen zolderraam
4.33.
[procesdeelnemer II] stelt dat zijn balkondeuren als gevolg van ontbrekende isolatie en vochtschade gebrekkig zijn geworden. Hij vordert dat deze deuren door de VvE vervangen worden. Verder vordert [procesdeelnemer II] op basis van een in april 2018 door de VvE gegeven toezegging dat de VvE opdracht verstrekt voor het schilderen van het zolderraam van zijn appartement.
4.34.
De rechtbank is van oordeel dat niet vast staat dat de VvE bij de aanpak van het spouwmuurprobleem onrechtmatig heeft gehandeld. Ook staat niet vast dat er sprake is van een causaal verband tussen die aanpak en de schade. Dit blijkt ook niet uit de rapporten van [bedrijfsnaam 3] en [bedrijfsnaam 4] . Op grond van het vorenstaande kan niet worden vastgesteld dat de kosten van reparatie van de balkondeuren en van het schilderen van het zolderraam ten laste van de VvE zouden moeten komen. Op grond van de splitsingsakte komen deze kosten in beginsel voor rekening van de eigenaar.
4.35.
De VvE heeft overigens aangeboden de balkondeuren te (laten) herstellen en het zolderraam te (laten) schilderen. De rechtbank gaat er van uit dat de VvE deze toezeggingen nakomt en dat [procesdeelnemer II] daaraan meewerkt. Daarom is de rechtbank van oordeel dat [procesdeelnemer II] geen belang meer heeft bij zijn vorderingen. De vorderingen zullen op grond van het vorenstaande worden afgewezen.
Vordering VI / huurderving
4.36.
[procesdeelnemer II] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij door onrechtmatig handelen van de VvE zijn huurder [bedrijfsnaam 2] is kwijtgeraakt en dat zijn appartement eveneens door onrechtmatig handelen van de VvE nu onverhuurbaar is. [procesdeelnemer II] noemt in dit verband een niet aflatende stroom van ongeoorloofde sommaties tot onaangekondigde ontruimingen van de zijde van de VvE.
4.37.
De rechtbank is van oordeel dat uit de brief van [bedrijfsnaam 2] van 31 oktober 2018 blijkt dat zij de huurovereenkomst met [procesdeelnemer II] heeft vernietigd op grond van dwaling, omdat [procesdeelnemer II] haar geen relevante inlichtingen heeft verstrekt. Hieruit blijkt op zichzelf niet van enig onrechtmatig handelen door de VvE. [procesdeelnemer II] daarentegen heeft zelf jegens de VvE wel onrechtmatig gehandeld door geen gebruikersverklaringen aan haar over te leggen, waarna de door [procesdeelnemer II] genoemde ‘niet aflatende stroom van ongeoorloofde sommaties tot onaangekondigde ontruimingen van de zijde van de VvE’ heeft plaatsgehad.
4.38.
Op grond van het vorenstaande kan niet worden vastgesteld dat de VvE onrechtmatig jegens [procesdeelnemer II] heeft gehandeld en evenmin dat het handelen van de VvE heeft geleid tot het afhaken van [bedrijfsnaam 2] , dan wel dat het appartement (daardoor) onverhuurbaar zou zijn. Daarom is de rechtbank van oordeel dat de VvE niet aansprakelijk is voor de door [procesdeelnemer II] gestelde geleden schade, bestaande uit gederfde huurpenningen. De vordering zal daarom worden afgewezen.
Vordering VII / overlegging financiële stukken over de jaren 2016 en 2017
4.39.
[procesdeelnemer II] stelt dat de VvE hem feitelijk de toegang tot de kasstukken over bovengenoemde jaren ontzegt, terwijl hij lid is van de kascommissie. De VvE betwist dit en licht toe dat medekascommissielid [C] de kasstukken 2016, na zijn controle, per aangetekende brief van 9 maart 2017 aan [procesdeelnemer II] heeft toegestuurd. De VvE heeft het bewijs van aangetekende verzending daarbij overgelegd. Verder stelt de VvE dat [procesdeelnemer II] wat betreft het jaar 2016 toegang had tot alle digitale kasstukken via het online portaal met speciale toegang voor kascommissieleden. In 2017 was [procesdeelnemer II] geen lid meer van de kascommissie en gold voor hem het inzagerecht dat elk lid heeft. Ten slotte stelt de VvE dat haar bestuurder [procesdeelnemer II] meerdere keren heeft aangeboden dat hij de kasstukken op kantoor in zou kunnen zien, maar dat [procesdeelnemer II] daar nooit gebruik van heeft gemaakt. De VvE betwist dat zij [procesdeelnemer II] zijn recht op inzage of haar medewerking daaraan heeft geweigerd.
4.40.
De rechtbank is van oordeel dat [procesdeelnemer II] , gelet op het aanbod van de VvE dat hij de financiële stuken alsnog kan inzien, geen belang heeft bij zijn vordering, zodat deze niet voor toewijzing in aanmerking komt.
Vordering IX / betaling aan [procesdeelnemer II] van het 96/1102de deel van alle onder I en VI genoemde vorderingen
4.41.
[procesdeelnemer II] stelt dat het niet de bedoeling kan zijn dat hij meebetaalt aan zijn eigen vorderingen jegens de VvE. Daarom vordert hij dat bovengenoemde vorderingen met een 96/1102de  deel worden verhoogd.
4.42.
De rechtbank is het eens met de VvE dat deze vordering een juridische grondslag mist. De vordering zal daarom worden afgewezen.
Vordering X / verklaring voor recht inzake bevoegdheid tot verrekening van zijn vorderingen onder I, VI en IX met de vordering van de VvE op hem
4.43.
Zoals hiervoor onder 4.38 en 4.42 is overwogen, worden de vorderingen VI en IX afgewezen. Voor een verklaring voor recht ten aanzien van de bevoegdheid deze vorderingen te verrekenen is dan ook geen plaats. Om die reden zal vordering X ten aanzien van de vorderingen VI en IX eveneens worden afgewezen.
4.44.
Over de verrekening van vordering I is al beslist in overweging 4.19.8. Daardoor heeft [procesdeelnemer II] geen belang meer bij de gevorderde verklaring voor recht. Deze zal dan ook worden afgewezen.
Vordering XI / hogere stookkosten ten gevolge van spouwmuurprobleem vanaf 2009 tot het bijblazen van de spouwmuur
4.45.
[procesdeelnemer II] vordert van de VvE een compensatie van € 473,11 per jaar voor verhoogde stookkosten volgens de specificatie en onderbouwing in productie 50. Hij stelt hiertoe dat zijn woning niet de isolatiewaarde blijkt te hebben die hij op grond van de ook door hem (begin 2008) gedane investering in de spouwmuurisolatie had mogen verwachten, omdat die door de latere gevelrenovatie (eind 2008) en de daarbij gecreëerde koudebrug ongedaan is gemaakt.
4.46.
De rechtbank is van oordeel dat uit de staat met stookkosten in productie 50 niet kan worden opgemaakt dat de stookkosten vanaf 2009 substantieel hoger zijn dan voor die tijd. Alleen in de jaren 2017 en 2018 waren er hogere stookkosten, maar toen woonden er ook meer mensen in het appartement van [procesdeelnemer II] . Het verband tussen de hogere stookkosten en de koudebrug in de spouwmuur is daardoor niet komen vast te staan. De vordering kan daarom niet worden toegewezen.
Vordering XII / kosten noodreparatie en herstel van balkondeur
4.47.
[procesdeelnemer II] vordert een bedrag van € 635,25 wegens bovengenoemde kosten. Hij stelt ter onderbouwing het volgende. De VvE is aansprakelijk en verzekerd tegen ruit- en stormschade. Een deel van de stormschade van [procesdeelnemer II] aan zijn drie balkondeuren is inmiddels door de verzekeraar vergoed en ook maanden geleden aan de VvE uitbetaald. De ruiten en deuren zijn volgens [procesdeelnemer II] nog steeds niet gerepareerd, behoudens de enkele deur waarvoor [procesdeelnemer II] de kosten van € 635,25 al voor eigen rekening heeft genomen (zie productie 48).
4.48.
De rechtbank is van oordeel dat [procesdeelnemer II] zijn vordering onvoldoende heeft onderbouwd. Zo heeft hij niet toegelicht om welk schadevoorval het gaat en of hij de VvE heeft verzocht om de balkondeur te (laten) herstellen voordat hij dit zelf heeft laten doen. Ook is gesteld noch gebleken dat [procesdeelnemer II] heeft geprobeerd om de herstelkosten van de VvE vergoed te krijgen. De vordering zal op grond van het vorenstaande worden afgewezen.
Conclusie
4.49.
Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat het verstekvonnis, voor zover gewezen tegen [procesdeelnemer II] , voor vernietiging in aanmerking komt en dat, opnieuw rechtdoende, op de hierna vermelde wijze moet worden beslist.
4.50.
[procesdeelnemer II] zal in conventie als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de verzetprocedure worden veroordeeld, inclusief de kosten van het
incident in verzet, vermeerderd met de wettelijke rente daarover en de nakosten. De kosten van de verzetprocedure aan de zijde van de VvE worden in conventie begroot op € 2.825,37 (3 punten x tarief € 695,00 aan salaris gemachtigde, de oorspronkelijke dagvaardingskosten van € 114,37 en het griffierecht van € 626,00).
4.51.
[procesdeelnemer II] zal in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de verzetprocedure worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op € 1.390,00 (2 punten x tarief € 695,00) aan salaris gemachtigde.
5
De beslissing
De rechtbank:
5.1.
verstaat dat de oorspronkelijk gedaagde partijen 2 tot en met 6 gebonden blijven aan de jegens hen genomen beslissingen in het verstekvonnis van 15 oktober 2018;
5.2.
vernietigt het verstekvonnis van 15 oktober 2018, voor zover gewezen tegen [procesdeelnemer II] , en opnieuw rechtdoende,
op de vorderingen
5.3.
veroordeelt [procesdeelnemer II] om binnen één week na betekening van dit vonnis ervoor te zorgen dat elk gebruik van zijn appartementsrecht [straatnaam] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding 2] te [woonplaats 1] zonder overlegging van gebruikersverklaringen en/of borgstellingen aan de VvE gestaakt blijft;
5.4.
veroordeelt [procesdeelnemer II] om aan de VvE tegen bewijs van kwijting te betalen € 3.081,39 wegens periodieke bijdragen over de periode tot en met juni 2019, vermeerderd met de wettelijke rente over € 2.990,63 aan periodieke betalingen vanaf januari 2018,, telkens vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag der algehele voldoening en over € 45, 38 (eerste boete) vanaf 28 februari 2017 tot de dag der algehele voldoening en over € 45, 38 (tweede boete), vanaf 18 december 2017 tot de dag der algehele voldoening;
5.5.
veroordeelt [procesdeelnemer II] om aan de VvE tegen bewijs van kwijting te betalen de opeisbare periodieke bijdragen over de maanden juli 2019 en volgende tot de datum van dit vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente over die termijnen, telkens vanaf de vervaldatum van de desbetreffende termijn tot de voldoening;
5.6.
veroordeelt [procesdeelnemer II] in de proceskosten van de verzetprocedure, aan de zijde van de VvE tot op heden vastgesteld op € 2.825,37 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.7.
veroordeelt [procesdeelnemer II] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door de VvE volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
€ 100,-- aan salaris gemachtigde;
te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.8.
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af;
op de tegenvorderingen
5.10.
wijst de tegenvorderingen af;
5.11.
veroordeelt [procesdeelnemer II] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de VvE, tot
de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.390,00 aan salaris gemachtigde;
5.12.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J.W. Wagenaar, D.A. van Steenbeek en V. van Dam en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2019.