ECLI:NL:RBGEL:2019:6175
Rechtbank GEL — Uitspraak 


Rechtbank Gelderland
Zaaknummer: NL18.4828
[eisende partij c.s.] tegen Stichting De Woonmensen
Vonnis van 27 maart 2019
vonnis
_________________________________________________________________ _
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer: NL18.4828
Vonnis van 27 maart 2019
in de zaak van
1.
[eisende partij sub 1]
, wonende te [woonplaats] , [woonplaats] , 2.
[eisende partij sub 2]
,
wonende te [woonplaats] , eisers van de vordering, verweerders op de tegenvordering,  hierna samen te noemen: [eisende partij c.s.] ,
advocaat [NAAM]. W.R. de Vries te Enschede,
tegen
de stichting
STICHTING DE WOONMENSEN
,
gevestigd te Apeldoorn, verweerster op de vordering, eiseres van de tegenvordering,  hierna te noemen: De Woonmensen, advocaat [NAAM]. A.G.A. van Rappard te 's-Gravenhage.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit: - de procesinleiding
het verweerschrift tevens houdende tegenvordering
het verweerschrift op tegenvordering, tevens vermeerdering van de vordering van [eisende partij c.s.]
de akte van [eisende partij c.s.] van 11 september 2018
de akte van De Woonmensen van 11 september 2018
het proces-verbaal van mondelinge behandeling op 26 november 2018.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
[eisende partij sub 1] en [eisende partij sub 2] zijn particulieren die investeren in vastgoed.
2.2.
De Woonmensen is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet. Zij heeft in Apeldoorn het wooncomplex “De [het complex] ” (hierna ook: het complex) gerealiseerd. Doel was het beschikbaar maken van betaalbare koopwoningen voor starters op de woningmarkt. Het complex is in 2012 opgeleverd en bestaat uit 23 stadswoningen, 44 appartementen, 16 corridorwoningen en 4 penthouses. Omdat de verkopen als gevolg van de economische crisis sterk tegenvielen, is De Woonmensen op zoek gegaan naar private investeerders waaraan de woningen verkocht konden worden.
2.3.
In een e-mailbericht van 9 april 2013 heeft De Woonmensen [eisende partij sub 1] – voor zover van belang – bericht:
“
Conform afspraak doe ik hierbij onze reactie toekomen op de serieuze belangstelling van u voor de aankoop van een vijftal stadswoningen (locatie [het complex] en [locatie X] ).
(…)
1) Wij zijn bereid de vijf stadswoningen te verkopen voor € 175.000,= vrij op naam en op korte termijn te leveren. (…)
2)Wij zijn bereid om zoveel als mogelijk in de geest van het over en weer gemailde met betrekking tot de afwerking van deze stadwoningen met u tot concrete afspraken komen 3) Wij zijn bereid om vervolgens stadwoningen in verhuurde staat met reguliere afwerking aan u te verkopen waarbij door ons als absolute ondergrens € 175.000,= VON geldt. Wij achten daarbij een BAR van 6% haalbaar. Mocht de huur incl. servicekosten echter lager uitvallen dan wat de resultante is van de genoemde BAR dan blijft onze koopsom van € 175.000,= als ondergrens ongewijzigd. Mocht de huursom daarentegen hoger uitvallen dan zal de VON-prijs door ons op basis van genoemde BAR naar boven worden bijgesteld. 4) Wij zullen vanaf begin mei alle nog niet door ons verkochte appartementen en stadswoningen in het project [het complex] en [locatie X] gaan verhuren.
”
2.4.
In een op 11 en 15 april 2013 ondertekende termsheet-overeenkomst (hierna: de termsheet-overeenkomst) hebben De Woonmensen en [eisende partij sub 1] onder meer afspraken vastgelegd over de aankoop door [eisende partij sub 1] van een vijftal appartementsrechten die betrekking hebben op stadswoningen behorend tot het complex. Het gaat om de stadswoningen plaatselijk bekend als Burgemeester Jonkheer Quarles [Stadswoningen] (hierna: [Stadswoningen] ) nummers [groep A] (hierna aan te duiden als:
groep A).
In de termsheet-overeenkomst is - voor zover van belang - het navolgende vermeld:
“
Bouwnummers en fasering van de levering
Bouwnummers 47 en 49 tot en met 52 in het project [het complex zuid]
(…)
Optie op de overige stadswoningen in verhuurde staat met reguliere afwerking in project [het complex zuid] of - [het complex noord] .
Koopsom
€ 875.000,-- vrij op naam, inclusief BTW, voor de vijf nu gekochte en in twee tranches te leveren bouwnummers.
Voor de overige stadswoningen geldt als koopsom (vrij op naam, inclusief BTW), telkens bij uitoefening van de optie het hoogste van:
€ 175.000,--
(Jaarlijkse huurprijs inclusief servicekosten)/BAR, waarbij BAR = 6%
Voorbeeld: De huurprijs inclusief servicekosten bedraagt € 950,- per maand. De koopsom is  dan € 950,-*12/0,06 = € 190.000,-- (immers groter dan € 175.000,--).
”
2.5.
In de op 3 en 29 mei 2013 ondertekende “koopovereenkomst appartementsrechten” (hierna: de koopovereenkomst) hebben De Woonmensen en [eisende partij sub 1] nadere afspraken over de koop en verkoop van de stadswoningen van groep A vastgelegd. De totale koopsom van de vijf woningen (inclusief bergingen en parkeerplaatsen) was € 875.000,00 inclusief btw. In de koopovereenkomst is verder – voor zover van belang – bepaald: “
Eerste recht van koop Artikel 19.
Verkoper heeft bij het aangaan van de term sheet overeenkomst aan Koper een optie verleend om tot aankoop van elk van de overige nog niet verkochte “stadswoningen” met bijbehorende bergingen en parkeerplaatsen in zowel het gebouw De Boog [het complex noord] , als het gebouw [het complex zuid] over te gaan voor koopsommen conform zoals die zijn overeengekomen in de term sheet overeenkomst.
De betreffende stadswoningen zijn thans plaatselijk bekend als:
[Straat X] 70 en 71 alsmede Burgemeester Jonkheer Quarles [Stadswoningen] 361, 363, 365, 367, 263, 265, 267, 269, 271, 273, 275, 277 en 279 te Apeldoorn.
Partijen zetten deze optie om in een recht van eerste koop.
Indien koper afziet van zijn recht van eerste koop van een of meer van deze woningen zal hij daarvan Verkoper (steeds) mededeling doen en is Verkoper vrij de betreffende stadswoning(en) aan derden te verkopen.
”
2.6.
[eisende partij sub 2] heeft nadien, met instemming van De Woonmensen, bij wijze van contractsoverneming de onverdeelde helft van alle rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst overgenomen van [eisende partij sub 1] .
2.7.
In een e-mailbericht van De Woonmensen van 24 mei 2013 aan enkele makelaars is – voor zover van belang – het volgende vermeld:
“
Woonmensen heeft de stadswoningen met de bouwnummers 47, 49, 50, 51 en 52 verkocht aan een belegger. I.p. zullen deze volgende maand worden geleverd. Voor wat betreft de overige stadswoningen is met deze belegger een koopoptie overeengekomen. De stadswoningen staan derhalve niet langer te koop, maar uitsluitend te huur. (…)
”
.
2.8.
Bij notariële akte van 20 juni 2013 zijn de stadswoningen van groep A aan [eisende partij c.s.] geleverd. Deze woningen waren ten tijde van de verkoop en de levering niet verhuurd.
2.9.
In een e-mailbericht van 27 juni 2014 heeft De Woonmensen informatie verstrekt over de verhuurde stadswoningen in het complex. In het bericht zijn de afspraken over de te betalen koopsom uit de termsheet-overeenkomst letterlijk overgenomen, waarna is vermeld:
“Met in acht neming van bovenstaande afspraak is de koopsom € 183.512,- per stadswoning inclusief berging en parkeerplaats. De totale koopsom van 13 stadswoningen inclusief bijbehorende bergingen en parkeerplaatsen bedraagt derhalve € 2.385.656,- k.k.
Na overleg heeft de Woonmensen besloten om vast te houden aan bovenstaande afspraak en derhalve aan genoemde koopsom.”
2.10.
In een e-mailbericht van 1 augustus 2014 heeft De Woonmensen [eisende partij sub 1] – voor zover van belang – als volgt bericht:
“
(…) Daarnaast merk ik op dat de huur van de [Stadswoningen] (allen stadswoningen) onlangs is opgezegd. Nr. 277 is reeds getaxeerd. De andere woningen dienen nog getaxeerd te worden.
(…)
Graag verneem ik binnen een week van u of u de genoemde beschikbare woningen vrij van huur en gebruik wenst te verwerven. Indien dit niet het geval is, zal de Woonmensen de verkoopprocedures aan derden opstarten. (…)
”
2.11.
In 2016 zijn de stadswoningen, plaatselijk bekend [Stadswoningen] 263, 267, 269, 271 en 367 (hierna: groep B) in opdracht van De Woonmensen getaxeerd. De marktwaarde werd getaxeerd op een bedrag van € 175.000,00 per woning. Het ging om verhuurde woningen. De Woonmensen heeft deze woningen vervolgens in het openbaar te koop aangeboden. [eisende partij c.s.] was de enige die interesse toonde.
In een e-mailbericht van 21 maart 2016 heeft De Woonmensen [eisende partij sub 1] , voor zover van belang, als volgt bericht:
“
(…) Alle genoemde appartementen zijn inmiddels getaxeerd. Bijgevoegd treft u een kopie aan van het appartement aan de [Stadswoningen] 327. Dit appartement kan de
Woonmensen tegen marktwaarde aan u verkopen in combinatie met de huisnummers 263, 267, 269 en 271. Deze appartementen kunnen worden verkocht tegen de eerder overeengekomen koopprijs. (…)
”
Bij aanvraag van 20 mei 2016 hebben De Woonmensen en [eisende partij c.s.] de Minister voor Wonen en Rijksdienst (hierna: de Minister) goedkeuring gevraagd voor de verkoop van de betreffende stadswoningen aan [eisende partij c.s.] tegen een totaalbedrag van € 875.000,00. Bij de aanvraag zijn de taxatierapporten van de woningen gevoegd.
Bij koopovereenkomst van 14 juni 2016 heeft De Woonmensen de vijf stadswoningen aan [eisende partij c.s.] verkocht voor een totaalbedrag van € 875.000,00. In de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen die inhoudt dat de overeenkomst door De Woonmensen en [eisende partij c.s.] ontbonden kan worden indien vóór 31 december 2016 niet de benodigde goedkeuring van de Autoriteit woningcorporaties voor de verkoop was verkregen.
Bij brief van 27 september 2016 heeft de Minister goedkeuring verleend. Hierna is tot definitieve koop en levering van de woningen aan [eisende partij c.s.] overgegaan.
2.12.
In de periode van 2013 tot april 2016 heeft De Woonmensen de stadswoningen plaatselijk bekend [Straat X] 71 en [Stadswoningen] 265, 273, 279 en 365 (hierna: groep C) verkocht aan zittende huurders dan wel op de vrije markt.
2.13.
In 2017 heeft De Woonmensen de vijf stadswoningen, plaatselijk bekend [Stadswoningen] 275, 277, 361 en 363, alsmede [Straat X] 70 (hierna: groep D), samen met veertien tot het complex behorende appartementen, in een openbare verkoopprocedure te koop aangeboden. Op het gehele pakket kon tot uiterlijk 11 oktober 2017 worden geboden. [eisende partij c.s.] heeft in de openbare verkoopprocedure samen met een derde een bod van € 3.275.000,00 uitgebracht.
2.14.
Bij brief van 1 september 2017 heeft [eisende partij c.s.] De Woonmensen – voor zover van belang – het volgende meegedeeld:
“In uw brief van 12 juli 2017 suggereert u dat dwingendrechtelijke wet- en regelgeving een onoverkomelijke belemmering vormt voor de uitoefening van het kooprecht dat wij in 2013 contractueel overeen kwamen met de Woonmensen.
Wij betwisten deze stelling en wensen niet af te zien van ons kooprecht met betrekking tot
(één of meer) van de woningen [Straat X] 70 en 71, alsmede [Stadswoningen] 361, 363, 365, 265, 273, 275, 277 en 279. Een en ander onder verwijzing naar de in 2013 gesloten koopovereenkomst (…)”
2.15.
Bij brief van 11 oktober 2017 heeft [eisende partij c.s.] De Woonmensen bericht dat hij zijn eerste recht van koop uitoefent voor de stadswoningen van groep D en dat de uitoefenprijs op basis van de beschikbare huurprijsinformatie € 930.762,00 vrij op naam bedraagt.
2.16.
Na het sluiten van de biedingstermijn heeft De Woonmensen besloten om (voorlopig) af te zien van de verkoop en levering van de in de verkoopprocedure betrokken wooneenheden (waaronder de stadswoningen uit groep D).
2.17.
Bij brief van 30 januari 2018 heeft [eisende partij c.s.] De Woonmensen aansprakelijk gesteld voor de schade die hij heeft geleden doordat De Woonmensen de vijf stadswoningen behorend tot groep C aan derden heeft verkocht zonder deze eerst aan hem te koop aan te bieden en De Woonmensen gesommeerd tot betaling van de door hem geleden schade van € 755.000,00.
3
De vorderingen en het verweer
3.1.
[eisende partij c.s.] vordert (samengevat), na vermeerdering van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat De Woonmensen op grond van de termsheet-overeenkomst en de koopovereenkomst aan [eisende partij sub 1] een eerste recht van koop heeft verleend op alle stadswoningen uit de groepen B, C en D, ongeacht of deze in verhuurde of onverhuurde staat verkeren of verkeerden,
II. voor recht verklaart dat De Woonmensen op grond van de termsheet-overeenkomst en de koopovereenkomst aan [eisende partij sub 1] een eerste recht van koop heeft verleend op alle stadswoningen uit de groepen B, C en D, onder toepassing van een vooraf overeengekomen koopsom ten bedrage van het hoogste van € 175.000,00 of (jaarlijkse huurprijs inclusief servicekosten)/BAR, waarbij BAR = 6%,
III. voor recht verklaart dat het De Woonmensen niet was/is toegestaan de stadswoningen uit de groepen C en D aan derden te verkopen, tenzij [eisende partij c.s.] aan De Woonmensen had/heeft medegedeeld dat hij afziet van zijn eerste recht van koop, IV. 	voor recht verklaart dat De Woonmensen is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit de termsheet-overeenkomst en de koopovereenkomst, V. 	De Woonmensen veroordeelt tot betaling van de als gevolg van de tekortkoming van De Woonmensen door [eisende partij c.s.] geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
VI. De Woonmensen verplicht om binnen twee weken na het te wijzen vonnis aan te vangen met het alles in het werk stellen om de stadswoningen uit groep D op de kortst mogelijke termijn en voor een koopsom die zo min mogelijk afwijkt van de in de termsheetovereenkomst en koopovereenkomst vastgelegde prijsafspraken, maar in lijn met vigerende wet- en regelgeving, alsnog aan [eisende partij c.s.] te verkopen, onder vergelijkbare voorwaarden als opgenomen in de koopovereenkomst,
VII. voor recht verklaart dat indien en voor zover De Woonmensen bij de uitvoering van het gevorderde onder VI. geen toestemming (meer) kan verkrijgen van de Minister om tot verkoop van de stadswoningen uit groep D aan [eisende partij c.s.] over te gaan, De Woonmensen aansprakelijk is voor de als gevolg hiervan door [eisende partij c.s.] te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, VIII. 	De Woonmensen veroordeelt om aan [eisende partij c.s.] te betalen de
buitengerechtelijke kosten ad € 925,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf
18 januari 2018 tot aan de dag van de algehele voldoening,
IX. De Woonmensen veroordeelt in de kosten van het geding, met de bepaling dat, indien de proceskosten niet zijn voldaan binnen veertien dagen na het wijzen van het vonnis, De Woonmensen vanaf het verstrijken van genoemde termijn tot aan de dag van de algehele voldoening de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is,
X. De Woonmensen veroordeelt in de nakosten ten bedrage van € 131,00 zonder betekening dan wel, indien betekening van het vonnis plaatsvindt, tot een bedrag van € 199,00, waarbij betaling dient te geschieden binnen veertien dagen na dagtekening van de betekening, bij gebreke waarvan de wettelijke rente over de nakosten verschuldigd is tot aan de dag van volledige betaling.
3.2.
[eisende partij c.s.] legt aan deze vorderingen het navolgende ten grondslag.
Het eerste recht van koop heeft betrekking op alle ten tijde van het sluiten van de termsheet- en koopovereenkomst resterende stadswoningen van het complex, ongeacht of deze in verhuurde of onverhuurde staat verkeren. Daarvan zijn partijen te allen tijde uitgegaan. Met de zin: “optie op de overige stadswoningen in verhuurde staat met reguliere afwerking” hebben partijen willen vastleggen dat de later te kopen stadswoningen in afwijking van de eerste vijf woningen regulier zouden worden afgewerkt. De zin dient overeenkomstig de bedoeling van partijen te worden gelezen met een komma achter “stadswoningen”. Dat blijkt ook uit de uitwerking hiervan in artikel 19 van de koopovereenkomst.
Partijen hebben bij de uitwerking van de termsheet-overeenkomst in de koopovereenkomst geen wijziging van de in de termsheet-overeenkomst opgenomen prijsafspraken beoogd. Er is bepaald dat partijen
deze
optie omzetten in een eerste recht van koop. Omdat een prijsafspraak behoort tot de essentialia van een overeenkomst, hadden partijen hierover een bepaling en/of toelichting in de koopovereenkomst opgenomen indien zij hierin een wijziging hadden willen aanbrengen. Het is niet ongebruikelijk dat een eerste recht van koop tegen een vooraf vastgestelde koopsom wordt overeengekomen. Partijen hebben na het sluiten van de koopovereenkomst vastgehouden aan de in de termsheet-overeenkomst vastgelegde prijsafspraken.
Op grond van de termsheet-overeenkomst en de koopovereenkomst was De Woonmensen gehouden om, nadat zij had besloten de woningen behorend tot de groepen C en D te verkopen en op de vrije markt aan te bieden, deze woningen te koop aan te bieden aan [eisende partij c.s.] onder de in overeenkomsten opgenomen voorwaarden. Pas indien [eisende partij c.s.] zou hebben afgezien van zijn eerste recht van koop, had het De Woonmensen vrijgestaan om de woning(en) aan derden te koop aan te bieden. Ook onder de per 1 juli 2015 gewijzigde wet- en regelgeving had De Woonmensen het eerste recht van koop kunnen en moeten nakomen. De verkoopregels zijn grotendeels ongewijzigd gebleven. De Woonmensen heeft de woningen van groep C echter buiten [eisende partij c.s.] om verkocht aan derden. [eisende partij c.s.] heeft niet afgezien van zijn eerste recht van koop, laat staan dat hij De Woonmensen van een dergelijk besluit mededeling heeft gedaan.
De Woonmensen is hierdoor tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende contractuele verplichtingen en gehouden de schade die [eisende partij c.s.] hierdoor heeft geleden en nog zal lijden, te vergoeden.
De Woonmensen had de stadswoningen uit groep D aan [eisende partij c.s.] kunnen verkopen tegen de WOZ-waarde. Nu [eisende partij c.s.] bovendien een bod op de woningen van groep D had gedaan dat hoog genoeg was om te voldoen aan de eisen van de Minister en de woningen voldoende lang in het openbaar waren aangeboden, had De Woonmensen vervolgens tot een koopovereenkomst met [eisende partij c.s.] kunnen en moeten komen, al dan niet onder voorbehoud van goedkeuring van de Minister.
[eisende partij c.s.] heeft zich uitdrukkelijk bereid verklaard om binnen de eisen van de wet- en regelgeving en in overleg met de Autoriteit Woningcorporaties tot een oplossing te komen die ertoe zou leiden dat De Woonmensen de stadswoningen uit groep D aan [eisende partij c.s.] zou kunnen verkopen. De Woonmensen had de woningen aan [eisende partij c.s.] moeten aanbieden met de mededeling dat zij het eerste recht van koop slechts zou kunnen uitvoeren met inachtneming van de gewijzigde wet- en regelgeving. Vervolgens hadden partijen met inachtneming van die wetgeving tot een koopovereenkomst moeten en kunnen komen. Nu De Woonmensen de woningen niet aan [eisende partij c.s.] heeft aangeboden, is zij tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de termsheet- en koopovereenkomst en op grond van de redelijkheid en billijkheid.
De Woonmensen is aansprakelijk voor de schade die [eisende partij c.s.] heeft geleden en lijdt als gevolg van de tekortkomingen van De Woonmensen.
De mogelijkheid van schade is ten minste aannemelijk. Dit volgt reeds uit het feit dat de woningen uit groep B sinds de aankoop een substantiële en stabiele huurstroom opleveren en dat de WOZ-waarde ervan aanzienlijk is gestegen.
[eisende partij c.s.] heeft tevens recht op vergoeding van de gemaakte buitengerechtelijke kosten, overeenkomstig de staffel buitengerechtelijke kosten begroot op een bedrag van € 925,00.
3.3.
De Woonmensen concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partij c.s.] in zijn vorderingen, althans tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [eisende partij c.s.] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente verschuldigd met ingang van veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis en met veroordeling van [eisende partij c.s.] in de nakosten, conform het liquidatietarief begroot.
3.4.
De Woonmensen heeft ten verwere het navolgende aangevoerd.
Er is geen sprake van schending van het eerste recht van koop, omdat dit recht alleen van toepassing is op de nader genoemde stadswoningen in verhuurde staat. Dit blijkt uit de tekst van de koopovereenkomst in combinatie met de termsheet-overeenkomst. De woningen zijn, na mutaties of na verzoeken van zittende huurders, vrij van huur verkocht en geleverd. Ook voor de eerder gesloten koopoptie gold dat deze alleen betrekking had op woningen in verhuurde staat. Bovendien heeft [eisende partij c.s.] destijds bevestigd dat hij geen interesse had in stadswoningen in onverhuurde staat. Voor zover het eerste recht van koop zag op woningen in onverhuurde staat, heeft [eisende partij c.s.] hiermee alsnog goedkeuring verleend voor de verkoop daarvan aan derden, althans heeft hij zijn rechten verwerkt.
Partijen zijn niet overeengekomen dat bij uitoefening van het eerste recht van koop de prijzen als overeengekomen in de termsheet-overeenkomst zouden worden gehanteerd. Er gold, zoals bij een eerste recht van koop te doen gebruikelijk, een aanbiedingsplicht tegen nader overeen te komen voorwaarden. Voor De Woonmensen is altijd uitgangspunt geweest dat de woningen minimaal voor een marktconforme koopprijs zouden worden verkocht. Een uitleg uitgaande van het ongewijzigd van kracht blijven van de koopprijsbepaling uit de eerdere koopoptie zou tot het onaanvaardbare resultaat leiden dat de waardestijging van de woningen volledig aan [eisende partij c.s.] zou toekomen. Het is nooit de bedoeling geweest en het is tussen partijen ook nooit overeengekomen dat alle woningen vrij van huur voor een vast laag bedrag van € 175.000,00 v.o.n. verkocht zouden worden.
Voor wat betreft de woningen uit groep C geldt het volgende.
De woning gelegen aan de [Straat X] 71 is reeds op 5 augustus 2013 vanuit de bouw verkocht aan een derde. Het eerste recht van koop is niet van toepassing op de woningen aan de [Stadswoningen] 265, 273, 279 en 365, omdat die woningen zich niet in verhuurde staat bevonden. [eisende partij c.s.] heeft bij herhaling bevestigd dat hij alleen interesse had in de aankoop van stadswoningen in verhuurde staat.
[eisende partij c.s.] kan geen beroep meer doen op een eventueel gebrek in de prestatie voor wat betreft deze woningen, omdat hij van de verkoop aan derden al die tijd op de hoogte is geweest, maar pas op 25 september 2017 en dus niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd.   De woningen gelegen aan de [Stadswoningen] 265, 273 en 279 zijn verkocht na de wijziging van de Woningwet per 1 juli 2015. De Woonmensen had deze woningen niet aan [eisende partij c.s.] kunnen aanbieden, omdat zij in verband met de nieuwe regels geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand kon brengen zonder toestemming van de Minister.
Ten aanzien van de stadswoningen uit groep C en D is sprake van overmacht aan de zijde van De Woonmensen. Sinds de wijziging van de Woningwet en de daarop gebaseerde besluiten per 1 juli 2015 is het voor woningcorporaties niet meer mogelijk om, zonder voorafgaande goedkeuring van de Minister, een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand te brengen of daaraan uitvoering te geven. Goedkeuring zal niet worden verleend indien de stadswoningen niet gedurende minimaal vier weken openbaar te koop zijn aangeboden. Bovendien dient vervreemd te worden tegen de getaxeerde waarde of de WOZ-waarde. De Woonmensen dient de stadswoningen daarom eerst openbaar aan te bieden en kan ze pas daarna aan [eisende partij c.s.] aanbieden.
De WOZ-waarde van de woningen is hoger dan de in de termsheet-overeenkomst vastgelegde verkoopprijzen. Gelet op het doel van de Woningwet - voorkomen dat maatschappelijk bestemd kapitaal wegvloeit - ligt het niet in de rede dat de Minister zal meewerken aan een dergelijke verkoop.
De overheidsmaatregel was niet voorzienbaar en komt niet op grond van de aard van de verbintenis of de verkeersopvattingen voor rekening van De Woonmensen.
De woningen met de nummers 263, 267, 269 en 271 (van groep B) zijn openbaar te koop aangeboden, omdat het vanwege de wetswijziging niet langer mogelijk was uitvoering te geven aan het eerste recht van koop. [eisende partij c.s.] was de enige geïnteresseerde en de door hem geboden prijzen kwamen overeen met de getaxeerde waarden.
De wetswijziging levert bovendien een onvoorziene omstandigheid op die van dien aard is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is instandhouding van de overeenkomst te verlangen, omdat de wetswijziging tot gevolg heeft dat het eerste recht van koop niet langer kan worden nagekomen en De Woonmensen door dat recht ervan weerhouden wordt overeenkomsten met derden te sluiten. De wetswijziging kon in 2013 niet worden voorzien. Het overgangsrecht voorziet niet in onderhavige situatie.
Het bod van [eisende partij c.s.] voor de overige vijf stadswoningen waarvoor nog een eerste recht van koop was gevestigd (groep D), was lager dan de WOZ-waarde en de getaxeerde leegwaarde. Bovendien waren hogere biedingen gedaan door derden. De Woonmensen heeft besloten om voorlopig af te zien van verkoop en levering van het totaalpakket.
Verwijzing naar de schadestaatprocedure is niet aan de orde, omdat de mogelijkheid van schade niet aannemelijk is. Niet aannemelijk is dat [eisende partij c.s.] door de verkoop van de stadswoningen een positief resultaat had kunnen behalen, omdat de verkoopprijzen op of onder de minimumprijzen uit de termsheet-overeenkomst lagen. Het is bovendien niet duidelijk hoe de winstderving op de verhuur van stadswoningen in causaal verband staat met de gestelde tekortkoming in de nakoming. [eisende partij c.s.] heeft nagelaten zijn kapitaal op een andere wijze te investeren en heeft dus niet voldaan aan zijn schadebeperkingsplicht.
4
De tegenvorderingen en het verweer
4.1.
De Woonmensen vordert (samengevat) dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat het eerste recht van koop, als overeengekomen in de koopovereenkomst, uitsluitend (nog) betrekking heeft op een vijftal stadswoningen
in verhuurde staat
gelegen aan de [Straat X] 70 en [Stadswoningen] 361, 363, 275 en 277 te Apeldoorn (groep D) en dat het De Woonmensen dus vrij staat om deze stadswoningen vrij van huur aan zittende huurders en/of na opzegging van de lopende huurovereenkomsten door de huurders vrij van huur aan derden te verkopen en te leveren,
II. voor recht verklaart dat het eerste recht van koop uitsluitend een verplichting omvat om de sub I. genoemde stadswoningen (groep D) eerst, tegen nader overeen te komen prijzen en voorwaarden, aan [eisende partij c.s.] aan te bieden en dat dit eerste recht van koop niet tevens een verplichting omvat om de woningen aan te bieden tegen de prijzen en voorwaarden zoals die destijds golden voor de in de termsheet-overeenkomst overeengekomen koopoptie,
III. voor recht verklaart dat als gevolg van de wijziging van de Woningwet per 1 juli 2015 sprake is van overmacht en dat het De Woonmensen vrij staat om de sub I. genoemde stadswoningen, conform de eisen van de Woningwet, in het openbaar aan te bieden en aansluitend aan derden te verkopen, althans dat een tekortkoming in de nakoming van het eerste recht van koop op de voet van artikel 6:75 BW niet aan De Woonmensen kan worden toegerekend,
IV. subsidiair, voor het geval de vordering sub III. niet of slechts gedeeltelijk zou worden toegewezen, het eerste recht van koop op de voet van artikel 6:258 lid 1 BW ontbindt, althans in goede justitie wijzigt,
V. [eisende partij c.s.] veroordeelt in de kosten van het geding, met bepaling dat daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis en [eisende partij c.s.] tevens veroordeelt in de nakosten, conform het liquidatietarief begroot.
4.2.
De Woonmensen legt aan deze vorderingen ten grondslag hetgeen zij in het kader van de vorderingen van [eisende partij c.s.] ten verwere heeft aangevoerd.
4.3.
[eisende partij c.s.] concludeert dat De Woonmensen niet-ontvankelijk verklaard dient te  worden in haar tegenvorderingen, althans dat deze vorderingen dienen te worden afgewezen, met haar - uitvoerbaar bij voorraad te verklaren - veroordeling in de kosten van het geding, met bepaling dat indien de proceskosten niet zijn voldaan binnen veertien dagen na het wijzen van vonnis, De Woonmensen vanaf het verstrijken van genoemde termijn tot aan de dag der algehele voldoening de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is.
4.4.
[eisende partij c.s.] voert - samengevat - ten verwere het navolgende aan.
Er is geen sprake van overmacht aan de zijde van De Woonmensen. De verplichting tot het aanbieden van de stadswoningen en de verplichting om geen stadswoningen aan derden te verkopen zolang [eisende partij c.s.] niet heeft meegedeeld af te zien van het eerste recht van koop, worden niet door enige wet- of regelgeving verboden.
Niet is gebleken dat met toepassing van de gemaakte prijsafspraken geen toestemming van de Minister verkregen had kunnen worden. Aannemelijk is dat die toestemming zou zijn verkregen als De Woonmensen zich hiervoor voldoende had ingespannen. Aan alle voorwaarden was voldaan en in 2016 werd voor de stadswoningen uit groep B ook toestemming verkregen. Bovendien heeft [eisende partij c.s.] zich bereid verklaard om in plaats van de koopsommen uit de termsheet-overeenkomst de WOZ-waarde als koopsom te betalen.
Van overmacht is ook geen sprake, omdat iedere tekortkoming die ziet op het niet (meer) kunnen verkopen na een openbare aanbieding en tegen de actuele waarde voor De Woonmensen voorzienbaar was.
Er is geen sprake van onvoorziene omstandigheden, omdat nakoming niet onmogelijk is. Bovendien verschillen de ten tijde van de termsheet-overeenkomst geldende vereisten voor vervreemding van woningen door woningcorporaties niet op relevante punten van de regels per 1 juli 2015. De Woonmensen is bewust niet tot een koopovereenkomst gekomen toen dit met zekerheid nog kon, terwijl zij op grond van de herstellende woningmarkt kon voorzien dat een steeds grotere discrepantie ontstond tussen de in de overeenkomst opgenomen koopsommen en de waarde van de woningen.
5
De beoordeling van de vorderingen
5.1.
Vanwege hun onderlinge samenhang worden de vorderingen van partijen samen behandeld.
Uitleg overeenkomst
5.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat tussen hen een eerste recht van koop is overeengekomen met betrekking tot stadswoningen die De Woonmensen in het complex De [het complex] heeft gerealiseerd. Partijen verschillen wel van mening over de vraag of dat recht ziet op alle stadswoningen die ten tijde van het sluiten van de termsheet- en koopovereenkomst onverkocht waren ( [eisende partij c.s.] ) of alleen op de stadswoningen in verhuurde staat (De Woonmensen). Ook nemen partijen een verschillend standpunt in ten aanzien van de vraag of en, zo ja, welke prijs voor de resterende stadswoningen is afgesproken. Volgens [eisende partij c.s.] gelden de in de termsheet-overeenkomst vastgelegde prijzen. De Woonmensen heeft dit standpunt betwist en gesteld dat de aanbiedingsplicht geldt tegen nog nader overeen te komen voorwaarden. Hierover wordt het volgende overwogen.
5.3.
De vraag wat partijen zijn overeengekomen kan niet worden beantwoord enkel op grond van een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de termsheet- en de koopovereenkomst. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten toekennen aan hun gedragingen en verklaringen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Van beslissende betekenis zijn telkens alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Hierbij dient ook rekening
gehouden te worden met de gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst.
Uitleg van de overeenkomst: alle stadswoningen of alleen in verhuurde staat?
5.4.
In taalkundig opzicht lijkt de zin: “
Optie op de overige stadswoningen in verhuurde staat met reguliere afwerking in project [het complex zuid] of - [het complex noord]
” in de termsheetovereenkomst erop te duiden dat de koopoptie alleen ziet op de stadswoningen die verhuurd waren. Deze zienswijze kan echter niet worden volgehouden indien de inhoud van de termsheet-overeenkomst wordt bezien in relatie tot de inhoud van de koopovereenkomst, waarin de afspraken uit de termsheet-overeenkomst nader zijn uitgewerkt. De koopovereenkomst is opgesteld door een notaris en op grond daarvan weegt de taalkundige betekenis van de bewoordingen in de koopovereenkomst zwaarder dan de taalkundige betekenis van bewoordingen van de termsheet-overeenkomst, die niet door een notaris is opgesteld. In de koopovereenkomst is in artikel 19 (zie 2.5) opgenomen dat Verkoper (De Woonmensen) bij het aangaan van de termsheet-overeenkomst aan Koper ( [eisende partij sub 1] ) een optie heeft verleend tot aankoop, die volgens de koopovereenkomst betrekking heeft op:
“
elk van de overige nog niet verkochte “stadswoningen
”. De stadswoningen waarop de koopoptie ziet, zijn in de koopovereenkomst met adres aangeduid. Het gaat om alle stadswoningen die op dat moment nog niet verkocht waren. Daarna is in dit artikel van de koopovereenkomst bepaald dat deze koopoptie door partijen wordt omgezet in een recht van eerste koop, zonder dat hierbij op een of andere manier onderscheid is gemaakt tussen verhuurde en niet verhuurde stadswoningen. De in de koopovereenkomst genoemde stadswoningen waren op dat moment nog niet (allemaal) verhuurd.
Van belang is verder dat [eisende partij c.s.] heeft aangevoerd dat de bepaling over de koopoptie in de termsheet-overeenkomst conform de bedoeling van partijen gelezen dient te worden met een komma achter “
stadswoningen
”, omdat partijen de afspraak hebben willen vastleggen dat de stadswoningen die eerst door De Woonmensen verhuurd zouden worden bij latere verkoop aan [eisende partij sub 1] zouden worden voorzien van een reguliere afwerking. Deze verklaring voor de tekstuele opmaak van de koopoptie in de termsheet-overeenkomst is door De Woonmensen niet gemotiveerd weersproken. Bovendien is door [eisende partij c.s.] een e-mailbericht van De Woonmensen van 13 augustus 2014 (productie 27 [eisende partij c.s.] ) overgelegd, waarin de optie door De Woonmensen is geformuleerd zoals door [eisende partij c.s.]
is uiteengezet (met een komma achter “
stadswoningen
”).
5.5.
Uit de overgelegde correspondentie moet bovendien worden afgeleid dat ook De Woonmensen ervan uitging dat het optierecht/het eerste recht van koop betrekking had op zowel verhuurde als onverhuurde stadswoningen. Verwezen wordt in dit verband naar het e-mailbericht van De Woonmensen van 24 mei 2013 (hiervoor geciteerd bij 2.7). Deze e-mail dateert van kort na het sluiten van de koopovereenkomst en is gericht aan een aantal makelaars teneinde hen te informeren over de verkoop en verhuur van tot het complex behorende stadswoningen en appartementen. De Woonmensen heeft de makelaars bij dat e-mailbericht onder meer meegedeeld dat de vijf stadswoningen van groep A aan een belegger zijn verkocht, dat voor de overige stadswoningen met deze belegger een koopoptie is overeengekomen (De Woonmensen heeft niet betwist dat hiermee het eerste recht van koop is bedoeld) en dat De Woonmensen de nog niet verkochte stadswoningen zal gaan verhuren. Hiermee bevestigt De Woonmensen dat het aan [eisende partij c.s.] toegekende eerste recht van koop betrekking heeft op alle stadswoningen uit het complex die ten tijde van de overeenkomst nog niet verkocht waren. Uit het bericht blijkt bovendien dat de overblijvende stadswoningen op dat moment niet (allemaal) verhuurd waren en dat het eerste recht van koop dus mede betrekking had op onverhuurde stadswoningen.
Ook uit het e-mailbericht van De Woonmensen van 1 augustus 2014 aan [eisende partij sub 1] (zie 2.10) blijkt dat De Woonmensen ervan uitging dat het eerste recht van koop mede zag op onverhuurde stadswoningen. In dit bericht heeft De Woonmensen [eisende partij sub 1] immers gevraagd of hij enkele stadswoningen waarvan onlangs de huur was opgezegd, vrij van huur en gebruik wenste te verwerven.
5.6.
Het betoog van De Woonmensen dat in de termsheet-overeenkomst alleen een prijs is overeengekomen voor de stadswoningen in verhuurde staat kan niet worden gevolgd. De in de termsheet-overeenkomst opgenomen prijsstelling van € 175.000,00 v.o.n. kan immers zeer wel betrekking hebben op niet verhuurde woningen.
De Woonmensen heeft verder gesteld dat partijen ten tijde van de termsheet-overeenkomst hebben besproken dat De Woonmensen, in afwachting van verdere verkoop, alle resterende stadswoningen zou gaan verhuren. Zij heeft hierbij verwezen naar een e-mailbericht van 9 april 2013 (zie 2.3) waarin zij aan [eisende partij sub 1] heeft geschreven: “
Wij zijn bereid om vervolgens stadswoningen in verhuurde staat met reguliere afwerking aan u te verkopen (…)
”. Dat een voornemen tot het verhuren van de resterende stadswoningen bestond, leidt evenwel niet tot de conclusie dat het eerste recht van koop alleen op verhuurde woningen ziet en evenmin tot de conclusie dat [eisende partij c.s.] alleen interesse zou hebben gehad in stadswoningen in verhuurde staat.
5.7.
Mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft De Woonmensen niet (genoegzaam) uitgelegd waarom [eisende partij c.s.] , na eerst vijf stadswoningen in onverhuurde staat te hebben aangekocht, vervolgens alleen interesse zou hebben in de aankoop van verhuurde stadswoningen. In dit verband is tevens van belang dat De Woonmensen niet (gemotiveerd) heeft weersproken dat het voor [eisende partij c.s.] geen probleem was huurders te vinden.
5.8.
Conclusie op grond van het hiervoor overwogene is dat het eerste recht van koop ziet op alle resterende stadswoningen, zowel in verhuurde als in onverhuurde staat.  Dit betekent dat de door [eisende partij c.s.] gevorderde verklaring voor recht dat De Woonmensen een eerste recht van koop aan [eisende partij c.s.] heeft verleend op alle stadswoningen uit de groepen B, C en D, ongeacht of deze in verhuurde of onverhuurde staat verkeren of verkeerden (vordering I van [eisende partij c.s.] ), zal worden toegewezen. Het voorgaande brengt tevens met zich dat de door De Woonmensen gevorderde verklaring voor recht dat het eerste recht van koop nog uitsluitend ziet op een vijftal stadswoningen in verhuurde staat (vordering I van De Woonmensen), zal worden afgewezen.
Uitleg van de overeenkomst: prijs
5.9.
Ook voor wat betreft de vraag of partijen prijsafspraken hebben gemaakt in het kader van het eerste recht van koop, dient de inhoud van de termsheet-overeenkomst te worden bezien in relatie tot de koopovereenkomst, waarin de afspraken uit de termsheetovereenkomst nader zijn uitgewerkt. In de koopovereenkomst is de koopoptie nader omschreven. Bij die omschrijving is gewezen op de koopsommen zoals omschreven in de termsheet-overeenkomst. Vervolgens is bepaald dat deze koopoptie wordt omgezet in een eerste recht van koop. Er zijn in de koopovereenkomst geen nadere bepalingen opgenomen over de te hanteren prijs. Het had voor de hand gelegen dat, indien partijen wensten af te wijken van de prijzen zoals vastgelegd in de termsheet-overeenkomst, de notaris hierover een bepaling in de koopovereenkomst had opgenomen. Dit is niet gebeurd, zodat aangenomen moet worden dat partijen niet van die prijzen wensten af te wijken. Evenmin zijn partijen een periode overeengekomen gedurende welke de afspraken tussen partijen zouden gelden.
5.10.
Dat het ook de bedoeling van De Woonmensen was de prijzen zoals vastgelegd in de termsheet-overeenkomst te handhaven, blijkt onder meer uit het e-mailbericht van De Woonmensen van 27 juni 2014 (zie 2.9), waarin zij bij het aanbieden van stadswoningen aan [eisende partij c.s.] heeft verwezen naar de in de termsheet-overeenkomst opgenomen prijsafspraak en heeft gesteld dat zij heeft besloten aan deze afspraak vast te houden. Aangezien De Woonmensen op 27 juni 2014 nog nadrukkelijk heeft verklaard te willen vasthouden aan die koopprijzen, kan zij niet worden gevolgd in haar stelling dat het feit dat tussen partijen is gesproken over afwijkende koopprijzen bevestigt dat de eerdere afspraken bij de omzetting in het eerste recht van koop zijn komen te vervallen.
5.11.
De inhoud van het e-mailbericht van De Woonmensen van 21 maart 2016 (zie 2.11) maakt niet dat van een andere uitleg van de overeenkomsten uitgegaan moet worden. Dat, zoals De Woonmensen aanvoert, het toeval is dat de getaxeerde waarden van de stadswoningen van groep B overeenkwamen met het minimumbedrag uit de termsheetovereenkomst, en dat als de termsheet-overeenkomst uitgangspunt was geweest de koopprijs in verband met gestegen huren hoger zou zijn geweest, is onvoldoende om te oordelen dat [eisende partij c.s.] er niet meer van mocht uitgaan dat de koopprijs uit de termsheetovereenkomst nog steeds van toepassing was tussen partijen. Uit deze e-mail kan hooguit worden afgeleid dat de stadswoningen van groep B met inachtneming van de per 1 juli 2015 geldende regelgeving tegen de eerder overeengekomen koopprijs zijn verkocht.
5.12.
De Woonmensen heeft nog gesteld dat een uitleg waarbij wordt aangenomen dat de koopprijsbepaling uit de eerdere koopoptie ongewijzigd van kracht zou blijven tot het voor haar onaanvaardbare resultaat zou leiden dat de waardestijging van de woningen volledig zou toekomen aan [eisende partij c.s.] en dat alle woningen vrij van huur voor een vast bedrag van
€ 175.00,00 v.o.n. (dus zonder indexering of mogelijkheid tot aanpassing tot een marktconforme prijs) verkocht zouden moeten worden.
De rechtbank merkt op dat de keerzijde van de stelling van De Woonmensen is dat [eisende partij c.s.] , in een tijd dat de verkoop van het wooncomplex “De [het complex] ” begin 2013 niet liep, bereid was te investeren en de woningen aan te kopen voor een tussen partijen overeengekomen prijsstelling.
Hierbij past bovendien de kanttekening dat [eisende partij c.s.] erkent dat verkoop van meer dan twee woningen door De Woonmensen op grond van de per 1 juli 2015 geldende wet- en regelgeving (Woningwet en Regelgeving verkoop corporatiewoningen) voorafgegaan moet worden door een openbare aanbieding en het aantonen van de waarde van de woning door middel van een onafhankelijk taxatierapport dan wel de meest recente WOZ-beschikking. Met inachtneming van deze wet- en regelgeving behoudt de termsheet- en koopovereenkomst haar gelding. Dit betekent wel voor [eisende partij c.s.] dat de oorspronkelijke prijsstelling zo nodig in verband met het verkrijgen van toestemming van de minister moet worden bijgesteld in lijn met door De Woonmensen aangetoonde waarde (WOZ-waarde/ onafhankelijk getaxeerde waarde) die het dichtst de termsheetprijsstelling benadert. In zoverre wordt aan het gestelde bezwaar van De Woonmensen tegemoet gekomen.
5.13.
Tevens wordt voorbijgegaan aan het betoog van De Woonmensen dat het niet mogelijk is om bestaand vastgoed v.o.n. te verkopen, omdat in die gevallen overdrachtsbelasting verschuldigd is. Bij verkoop v.o.n. van bestaand vastgoed komen de overdrachtsbelasting en de kosten van de overdracht voor rekening van de verkoper, in dit geval De Woonmensen. Dit is weliswaar niet gebruikelijk, maar kan, zoals is gebeurd, tussen partijen worden overeengekomen.
5.14.
Op grond van het voorgaande moet worden geconcludeerd dat voor alle (verhuurde en onverhuurde) stadswoningen waarop het eerste recht van koop ziet, de prijsafspraak geldt zoals vastgelegd in de termsheet-overeenkomst, zij het met inachtneming van de toepasselijke wet- en regelgeving.
Dit betekent dat de door [eisende partij c.s.] gevorderde verklaring voor recht dat (samengevat) deze prijsafspraak is gemaakt voor het eerste recht van koop (vordering II van [eisende partij c.s.] ) dient te worden toegewezen met dien verstande dat van de overeengekomen koopsom wordt afgeweken indien toepasselijkheid van wet- en regelgeving tot een andere koopprijs leidt. De door De Woonmensen gevorderde verklaring voor recht dat (samengevat) het eerste recht van koop geldt tegen nader overeen te komen prijzen en voorwaarden (vordering II van De Woonmensen) dient te worden afgewezen, omdat De Woonmensen de nader overeen te komen prijzen en voorwaarden niet heeft geconcretiseerd .
Stadswoningen uit groep C
5.15.
Vast staat dat De Woonmensen de stadswoningen uit groep C ( [Straat X] 71 en [Stadswoningen] 265, 273, 279 en 365) aan derden heeft verkocht. Volgens [eisende partij c.s.] heeft De Woonmensen in strijd met haar verplichtingen uit hoofde van het eerste recht van koop gehandeld, omdat zij deze woningen niet eerst aan hem te koop heeft aangeboden en aan derden heeft verkocht ofschoon [eisende partij c.s.] niet van de koop heeft afgezien. Hieromtrent wordt het volgende overwogen.
5.16.
Op grond van het eerste recht van koop is De Woonmensen gehouden zodra zij besluit (een van) de stadswoningen te verkopen, deze eerst aan [eisende partij c.s.] te koop aan te bieden. Het staat De Woonmensen (pas) vrij de betreffende stadswoning(en) aan derden te verkopen indien [eisende partij c.s.] afziet van zijn eerste recht van koop en daarvan mededeling doet aan De Woonmensen, aldus artikel 19 van de koopovereenkomst.
5.17.
Voor wat betreft de woning aan de [Straat X] 71 staat vast dat deze reeds in 2013 vanuit de bouw is verkocht aan een derde. In een verslag van een bespreking tussen partijen op 15 mei 2013 (bijlage bij productie 3 [eisende partij c.s.] ) is vermeld dat die woning op basis van een al langer lopende optie kort daarvoor aan een derde was verkocht. In het verslag staat daarbij vetgedrukt: “
bespreekpunt
”
,
hetgeen erop duidt dat [eisende partij c.s.] het hiermee niet eens was. De Woonmensen heeft dit niet gemotiveerd weersproken. Daarom moet worden aangenomen dat De Woonmensen voor wat betreft de stadswoning aan de [Straat X] 71 haar contractuele aanbiedingsplicht jegens [eisende partij c.s.] heeft geschonden.
5.18.
Aan het betoog van De Woonmensen dat het eerste recht van koop niet van toepassing was op de woningen aan de [Stadswoningen] 265, 273, 279 en 365, omdat deze niet verhuurd waren, wordt voorbijgegaan. Hiervoor is immers geoordeeld dat het eerste recht van koop ook betrekking heeft op onverhuurde woningen.
5.19.
De stelling van De Woonmensen dat zij de verkopen van deze woningen heeft besproken met [eisende partij c.s.] en dat [eisende partij c.s.] bij herhaling heeft gesteld dat hij alleen interesse had in de aankoop van stadswoningen in verhuurde staat, is niet nader onderbouwd en door [eisende partij c.s.] betwist, zodat daaraan voorbijgegaan wordt.
5.20.
Het beroep van De Woonmensen op de klachtplicht in verband met de verkoop van de stadswoningen uit groep C aan derden wordt eveneens verworpen. Hiervoor is van belang dat de klachtplicht, neergelegd in artikel 6:89 BW, alleen ziet op gevallen van ondeugdelijke nakoming en niet (mede), zoals het onderhavige geval, op gevallen waarin in het geheel niet is gepresteerd. Dit volgt zowel uit de strekking van die bepaling
(bescherming van de schuldenaar tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten) als uit de bewoordingen van de bepaling (“een gebrek in de prestatie”) (Hoge Raad 23 maart 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3531).
5.21.
Op grond van het voorgaande moet worden vastgesteld dat De Woonmensen is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting uit hoofde van het eerste recht van koop, doordat zij de woningen uit groep C niet eerst aan [eisende partij c.s.] te koop heeft aangeboden en tot verkoop aan derden is overgegaan, ofschoon [eisende partij c.s.] niet aan haar had medegedeeld van koop af te zien.
5.22.
De Woonmensen heeft voorts een beroep gedaan op overmacht in verband met de wijziging van de Woningwet en samenhangende regelgeving per 1 juli 2015. De rechtbank begrijpt dat dit beroep voor wat betreft de stadswoningen uit groep C alleen betrekking heeft op de woningen aan de [Stadswoningen] 265, 273 en 279, omdat alleen deze woningen na  1 juli 2015 zijn verkocht.
5.23.
Van overmacht is sprake als een tekortkoming niet aan de schuldenaar kan worden toegerekend. Dit is het geval indien de tekortkoming niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt (artikel 6:75 BW). De stelplicht en - bij voldoende betwisting - de bewijslast voor het bestaan van omstandigheden die een beroep op overmacht rechtvaardigen, rusten op De Woonmensen.
5.24.
De Woonmensen heeft aangevoerd dat zij sedert de wijziging van de Woningwet en de daarop gebaseerde besluiten per 1 juli 2015 geen uitvoering meer kan geven aan het eerste recht van koop, omdat sindsdien de voorafgaande goedkeuring van de Minister vereist is voor de totstandkoming van een rechtsgeldige koopovereenkomst. Voorwaarde voor het verkrijgen van die goedkeuring is volgens De Woonmensen dat de woningen gedurende tenminste vier weken in het openbaar te koop zijn aangeboden en worden vervreemd tegen een prijs van tenminste de getaxeerde marktwaarde of de WOZ-waarde. Het aanbieden van de woningen aan [eisende partij c.s.] op basis van de prijzen in de termsheetovereenkomst is volgens De Woonmensen een zinloze exercitie, omdat de prijzen uit de termsheet-overeenkomst lager zijn dan de WOZ-waarde van de woningen. Er zal daarom volgens haar geen goedkeuring van de Minister worden verkregen voor verkoop van stadswoningen aan [eisende partij c.s.] Zij heeft erop gewezen dat doel van de Woningwet is te voorkomen dat maatschappelijk bestemd kapitaal wegvloeit.
5.25.
Vooropgesteld wordt dat uit de verkoop en levering van de stadswoningen van groep B in het najaar van 2016 blijkt dat in overeenstemming met de geldende wet- en regelgeving een koopovereenkomst kon worden gesloten waarbij de termsheet- en koopovereenkomst onverkort van kracht zijn gebleven. De Woonmensen heeft tegen die achtergrond onvoldoende onderbouwd dat nakoming van de verplichtingen uit hoofde van het eerste recht van koop na de wetswijziging niet meer mogelijk is. Het enige relevante verschil tussen de oude en de nieuwe regelgeving is dat onder de nieuwe regelgeving een zonder goedkeuring van de Minister genomen besluit tot verkoop en de uitvoering daarvan van rechtswege nietig is. De Woonmensen diende daarom de betreffende stadswoningen openbaar aan te bieden en de waarde van de stadswoningen te bepalen. De Woonmensen was op grond van het eerste recht van koop jegens [eisende partij c.s.] in principe gehouden de stadswoningen aan [eisende partij c.s.] te koop aan te bieden tegen de in de termsheetovereenkomst vermelde prijzen. [eisende partij c.s.] heeft aangevoerd dat de koopovereenkomst niet nietig is, als de termsheet-overeenkomst en koopovereenkomst met inachtneming van de wet- en regelgeving worden uitgevoerd. Ter zitting is gebleken dat [eisende partij c.s.] bereid was om van de termsheet-prijsstelling af te wijken indien dit noodzakelijk was voor goedkeuring door de Minister. Door met voorbijgaan aan het eerste recht van koop de woningen niet eerst aan [eisende partij c.s.] aan te bieden, heeft De Woonmensen die mogelijkheid aan [eisende partij c.s.] onthouden. Het beroep op overmacht faalt daarom.
5.26.
Op grond van het voorgaande zal de door De Woonmensen gevorderde verklaring voor recht dat (samengevat) als gevolg van de wijziging van de Woningwet sprake is van overmacht en dat het haar vrij staat de stadswoningen in het openbaar aan te bieden en aansluitend aan derden te verkopen (vordering III) worden afgewezen.
5.27.
De Woonmensen heeft subsidiair aangevoerd dat de wetswijziging in 2015 een onvoorziene omstandigheid oplevert die van dien aard is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is instandhouding van de koopovereenkomst te verlangen. Instandhouding van de overeenkomst zou betekenen dat De Woonmensen de woningen in het geheel niet kan verkopen, want zij kan enerzijds met [eisende partij c.s.] geen rechtsgeldige overeenkomst sluiten en door het eerste recht van koop van [eisende partij c.s.] kan zij anderzijds geen overeenkomsten met derden sluiten, aldus De Woonmensen. Dit betoog faalt. Hiervoor is van belang dat, zoals hiervoor is overwogen, [eisende partij c.s.] bereid was van de termsheet-prijzen af te wijken indien dit noodzakelijk was om goedkeuring van de Minister te verkrijgen. Gelet hierop bestaat geen grond voor ontbinding van de koopovereenkomst dan wel wijziging van de gevolgen van die overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden.
5.28.
Dit betekent dat de subsidiaire vordering van De Woonmensen tot ontbinding, althans wijziging van het eerste recht van koop op grond van onvoorziene omstandigheden (vordering IV) eveneens zal worden afgewezen.
5.29.
Het voorgaande brengt verder met zich dat de door [eisende partij c.s.] gevorderde verklaring voor recht dat De Woonmensen is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit de termsheet-overeenkomst en de koopovereenkomst (vordering IV) zal worden toegewezen voor wat betreft de stadswoningen uit groep C.
De stadswoningen uit groep C en D
5.30.
[eisende partij c.s.]  vordert verder een verklaring voor recht dat het De Woonmensen niet was/is toegestaan de stadswoningen uit de groepen C en D aan derden te verkopen, tenzij [eisende partij c.s.] aan De Woonmensen had/heeft meegedeeld dat hij afziet van zijn eerste recht van koop (vordering III).
Deze verplichting vloeit voort uit het eerste recht van koop, zoals opgenomen en geformuleerd in de koopovereenkomst. Nu de door De Woonmensen gevoerde verweren hiervoor zijn verworpen, is ook deze vordering toewijsbaar.
De stadswoningen uit groep D
5.31.
[eisende partij c.s.] heeft gesteld dat De Woonmensen op grond van het eerste recht van koop tevens gehouden was de tot groep D behorende stadswoningen aan [eisende partij c.s.] te koop aan te bieden. De Woonmensen heeft evenwel besloten (voorlopig) af te zien van de verkoop en levering van deze woningen. Dit staat haar vrij. Zij is dus thans niet gehouden de woningen aan [eisende partij c.s.] te koop aan te bieden. Zodra zij echter besluit tot verkoop, zal zij - met inachtneming van de dan geldende wet- en regelgeving - op grond van de verplichtingen uit de met [eisende partij c.s.] gesloten overeenkomsten de woningen aan [eisende partij c.s.] dienen aan te bieden, in beginsel tegen de in de termsheet-overeenkomst vermelde prijzen, tenzij de door De Woonmensen aangetoonde waarde (WOZ-waarde/onafhankelijk getaxeerde waarde) hoger is; in dat geval dient zij de woningen aan te bieden tegen de waarde die het dichtst de termsheetprijsstelling benadert.
5.32.
Dit betekent dat de door [eisende partij c.s.] gevorderde verklaring voor recht dat De Woonmensen is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit de termsheet-overeenkomst en de koopovereenkomst (vordering IV) voor wat betreft de stadswoningen uit groep D zal worden afgewezen en dat de door [eisende partij c.s.] onder VI en VII gevorderde verklaringen voor recht, beide gericht op het bewerkstelligen van verkoop van de stadswoningen van groep D aan [eisende partij c.s.] , eveneens zullen worden afgewezen.
De schadestaatprocedure
5.33.
Aldus is vastgesteld dat De Woonmensen is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit de termsheet-overeenkomst en de koopovereenkomst voor wat betreft de stadswoningen uit groep C. Zij is aansprakelijk voor de schade die [eisende partij c.s.] als gevolg hiervan lijdt en nog zal lijden.
5.34.
[eisende partij c.s.] heeft erop gewezen dat de woningen uit groep B sinds de aankoop een substantiële en stabiele huurstroom opleveren en dat de WOZ-waarde ervan aanzienlijk is gestegen. Hiermee heeft hij de mogelijkheid van schade ten aanzien van de woningen uit groep C aannemelijk gemaakt. Het ligt immers voor de hand dat ook die woningen enige waardeontwikkeling zouden hebben gekend. De gevorderde veroordeling tot betaling van schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet (vordering V), zal daarom worden toegewezen. In de schadestaatprocedure kunnen alle onderwerpen aan de orde komen die van invloed zijn op de omvang van de schade, zoals de omvang van de aan De Woonmensen toe te rekenen schade en de schadebeperkingsplicht.
Tot slot (waaronder de kosten)
5.35.
De verklaringen voor recht die zullen worden toegewezen, zullen niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, omdat een verklaring voor recht een declaratoir vonnis is.
5.36.
[eisende partij c.s.] heeft zijn stelling dat hij kosten heeft gemaakt voor andere werkzaamheden dan die ter instructie van de zaak of ter voorbereiding van de procedure niet voldoende nader onderbouwd. Er is derhalve geen sprake van schade in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub c BW, zodat de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen.
5.37.
De Woonmensen zal als de (hoofdzakelijk) in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van zowel de procedure met betrekking tot de vorderingen van [eisende partij c.s.] als de procedure met betrekking tot de tegenvorderingen van De Woonmensen.
5.38.
De kosten aan de zijde van [eisende partij c.s.] in de procedure met betrekking tot de vorderingen van [eisende partij c.s.] worden tot op heden begroot op:
griffierecht 	€    291,00
salaris advocaat
€ 1.357,50
(2½ punt x tarief II € 543,00)
Totaal 	€ 1.648,50
5.39.
De kosten aan de zijde van [eisende partij c.s.] in de procedure met betrekking tot de tegenvorderingen van De Woonmensen worden tot op heden begroot op:
- salaris advocaat 	€    678,75 (2½ punt x tarief II € 543,00 : 2).
5.40.
De gevorderde wettelijke rente over deze proceskosten en de nakosten zijn toewijsbaar als na te melden.
6
De beslissing
De rechtbank
de vorderingen
6.1.
verklaart voor recht dat De Woonmensen aan [eisende partij c.s.] op grond van de termsheet-overeenkomst van 25 april 2013 en de koopovereenkomst van 3 mei 2013 een eerste recht van koop heeft verleend op alle stadswoningen uit de groepen B, C en D, ongeacht of deze in verhuurde of onverhuurde staat verkeren of verkeerden,
6.2.
verklaart voor recht dat De Woonmensen op grond van de termsheet-overeenkomst van 25 april 2013 en de koopovereenkomst van 3 mei 2013 aan [eisende partij sub 1] een eerste recht van koop heeft verleend op alle stadswoningen uit de groepen B, C en D, onder toepassing van een vooraf overeengekomen koopsom ten bedrage van het hoogste van € 175.000,00 of (jaarlijkse huurprijs inclusief servicekosten)/BAR, waarbij BAR = 6%, tenzij uit geldende wet- en regelgeving ten aanzien van deze woningen een andere prijs voortvloeit,
6.3.
verklaart voor recht dat het De Woonmensen niet was/is toegestaan de stadswoningen uit de groepen C en D aan derden te verkopen, tenzij [eisende partij c.s.] aan De Woonmensen had/heeft meegedeeld dat hij afziet van zijn eerste recht van koop,
6.4.
verklaart voor recht dat De Woonmensen is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit de termsheet-overeenkomst van 25 april 2013 en de koopovereenkomst van 3 mei 2013 voor wat betreft de stadswoningen uit groep C,
6.5.
veroordeelt De Woonmensen tot betaling van de als gevolg van de tekortkoming van De Woonmensen door [eisende partij c.s.] geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat,
6.6.
veroordeelt De Woonmensen in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eisende partij c.s.] tot op heden begroot op een bedrag van € 1.648,50, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening,
6.7.
veroordeelt De Woonmensen in de na dit vonnis ontstane kosten ten bedrage van € 246,00 zonder betekening dan wel, indien betekening van het vonnis plaatsvindt, tot een bedrag van € 328,00, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van de betekening, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van de betekening tot aan de dag der algehele voldoening,
6.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskostenveroordeling en de veroordeling in de nakosten,
6.9.
wijst het meer of anders gevorderde af,
de tegenvorderingen
6.10.
wijst de vorderingen af,
6.11.
veroordeelt De Woonmensen in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eisende partij c.s.] tot op heden begroot op een bedrag van € 678,75, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening,
6.12.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. P.F.A. Bierbooms, J.A.M. Strens - Meulemeester en M.M. Klaasen en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2019.
GR/MK/PB/St