ECLI:NL:OGEAM:2020:2
OGEAM — Uitspraak 


GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202000062/ KG 2020/10
Vonnis in kort geding van 14 februari 2020 (bij vervroeging)
inzake
(eiseres).,
gevestigd in Sint Maarten,
-eiseres-,
gemachtigde: mr. K. Huisman,
tegen
(gedaagde),
gevestigd in Sint Maarten,
-gedaagde-,
gemachtigde: mr. J.G. Snow.
Eiseres zal hierna ook “(…)” worden genoemd en gedaagde “(…)”.
1
Verloop van de procedure
1.1.
Op 17 januari 2020 heeft (eiseres) het kort geding verzoekschrift met producties ter griffie van het Gerecht ingediend. Bij brief van 6 februari 2020 heeft (gedaagde) producties in het geding gebracht. (eiseres) heeft nog een productie 10 in het geding gebracht. De gemachtigden van partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling op 7 februari 2020 de zaak aan de hand van pleitaantekeningen bepleit.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2
De beoordeling
2.1.	(
eiseres) is eigenaar van een perceel omschreven in meetbrief                                 SXM UPC 084/2007 in Sint Maarten. Op dit perceel ontwikkelt (eiseres) een besloten residentiële woongemeenschap onder de naam ‘(eiseres)’.
2.2.
In opdracht van (gedaagde) is met verlof van het Gerecht op 5 november 2019 conservatoir beslag gelegd op een van het perceel vermeld onder sub 2.1. afgesplitst perceel van (eiseres) met meetbriefnummer SXM UPC 007/2017. Dit beslag is gelegd voor een door het Gerecht begrote vordering van US $ 85.000,00 ter zake van een bijdrageplicht in de kosten van door (gedaagde) verleende diensten waaronder beveiliging, onderhoud, vuilnisophaal etc.
2.3.
Door middel van factuur van 1 januari 2019 heeft (gedaagde) het bedrag van US $ 66.681,25 bij (eiseres) (voorheen
:
(B)) in rekening gebracht. Deze factuur heeft betrekking op de periode vanaf 2012 tot en met 2019 die ondanks sommatie onbetaald is gelaten.
2.4.
Bij overeenkomst van 2 mei 2019 hebben (gedaagde) en (T) afspraken gemaakt over een verdeling van de van (eiseres) in rekening te brengen en te innen bedragen voor gebruik van de geleverde diensten.
2.5.	(
beheerder) beheerst niet alleen (eiseres) maar ook de (M) Residence Home Owners Foundation.
3
Het geschil
3.1.	  (
eiseres) vordert -zakelijk weergegeven- dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis i) primair: het beslag opheft dan wel (gedaagde)  veroordeelt om het beslag op te heffen op verbeurte van een dwangsom en  subsidiair een in goede justitie te bepalen voorziening treft; ii.) (gedaagde) verbiedt om wederom beslag te leggen op verbeurte van een dwangsom en iii.) (gedaagde) in de proceskosten e.d. veroordeelt.
3.2.
Aan de vordering legt (eiseres) de stelling ten grondslag dat (gedaagde)  heeft verzuimd om vormvoorschriften in acht te nemen. Ook is er geen vrees voor verduistering, aldus (eiseres).  Ook meent (eiseres) dat de vordering ondeugdelijk is en dat de vordering onvoldoende is bepaald. De vordering is ook deels verjaard. (eiseres) is geen ‘
late payment charges
’ verschuldigd of buitengerechtelijke incassokosten. (eiseres) voert aan dat het beslag onnodig en onrechtmatig is gelegd: het beslag is juist gelegd op het perceel waarop een appartementencomplex is ontwikkeld en (eiseres) dient over een paar weken appartementen aan kopers te leveren. Een wederzijdse belangenafweging dient tot slot mee te brengen dat de vordering tot opheffing moet worden toegewezen.
3.3.
De stellingen van partijen zal het Gerecht hierna voor zover van belang bespreken.
4
De beoordeling
4.1.
Opheffing van een conservatoir beslag kan worden uitgesproken bij verzuim van vormen, indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen of van het onnodige van het beslag blijkt, of, zo het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid wordt gesteld.
vormverzuimen
4.2.
Slechts schending van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormvoorschriften kunnen leiden tot opheffing van het beslag. (eiseres) voert schending van vormvoorschriften aan als opheffingsgrond maar dat volstaat naar het oordeel van het Gerecht niet. Zelfs wanneer met nietigheid bedreigde vormvoorschriften zijn geschonden, is opheffing van beslag nog geen zekerheid. Overigens is overlegging van een bepaald kadastraal uittreksel geen vereiste voor de geldigheid van een conservatoir beslag op onroerende zaken.
vrees voor verduistering
4.3.
Het Gerecht is overtuigd van de vrees voor verduistering: de eigen stellingen van (eiseres) onderbouwen deze vrees. Immers, het beslagen onroerend goed zal moeten worden gesplitst en nadien zullen de appartementen aan derden moeten worden geleverd. Hiermee staat de vrees voor verduistering vast.
ondeugdelijkheid van het ingeroepen recht
4.4.
Onweersproken is gebleven dat (eiseres) op grond van de leveringsakte (vergelijk artikel 11 van deze akte) uit 2007, toen nog (B) geheten, aan een nog op te richten stichting, (gedaagde), een redelijke bijdrage voor onderhoud en/of gerelateerde diensten dient te betalen.
4.5.
Ook onweersproken is gelaten de stelling dat (eiseres) al jarenlang deze redelijke bijdrage niet heeft betaald in elk geval niet vanaf 2012.
4.6.
Verder staat vast dat (eiseres) vanaf 2012 ook daadwerkelijk gebruik maakt van de weg, de beveiliging en de afvalophaal welke diensten worden verzorgd door, althans geheel of ten dele voor rekening komen van, (gedaagde).
4.7.	(
eiseres) voert nog aan dat zij ten onrechte is gefactureerd voor bijdragen in de kosten van alle perceeleigenaren waardoor (gedaagde) miskent dat (eiseres) percelen heeft afgesplitst en aan derden heeft verkocht en geleverd. Thans heeft zij niet meer dan 7 percelen in eigendom waarvoor zij dan ten hoogste zou kunnen worden gefactureerd. Ook heeft (eiseres) geen huizen maar slechts 7 onbewoonde/onbebouwde percelen zodat voor beveiliging en vuilnisophaal niets in rekening mag worden gebracht, aldus (eiseres).
4.8.
Het Gerecht passeert deze stellingen. Immers, de (M) Residence Home Owners Foundation brengt (in elk geval) vanaf 2012 voor verleende diensten bedragen in rekening bij eigenaren van door (eiseres) afgesplitste percelen en de bewoners daarvan. Deze voor verleende diensten in rekening gebrachte bedragen komen ongeveer overeen met de bedragen die (gedaagde) bij (eiseres) in rekening brengt. Zou (gedaagde) de mogelijkheid worden onthouden om (eiseres) voor verleende diensten voor alle percelen te factureren, ontstaat een ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van (M) Residence Home Owners Association en een hiertegenoverstaande verarming aan de zijde van (gedaagde). Voorshands zou deze opstelling van (eiseres)
als misbruik van bevoegdheid kunnen worden gekwalificeerd. Het Gerecht acht voorshands de door (eiseres) voorgestane positie van ‘
free rider
’ buitengewoon onwenselijk die het dan ook in dit kort geding niet honoreert.
De stellingen van (eiseres) die op deze positie van ‘
free rider
’ voortborduren, passeert het Gerecht.
4.9.
Voorshands is het Gerecht dan ook van oordeel dat (gedaagde) een aanzienlijke geldvordering heeft op (eiseres) ook al omdat de bij (eiseres) in rekening gebrachte bedragen niet in haar nadeel afwijken van hetgeen in andere ‘
gated communities’
in Sint Maarten bij eigenaren en bewoners in rekening wordt gebracht.
De stelling dat geen redelijke bedragen in rekening zijn gebracht, zoals (eiseres) betoogt, passeert het Gerecht dan ook. Ook de stelling dat de vordering te onbepaald is, passeert het Gerecht. Het Gerecht behoeft, desgevraagd, de vordering slechts opnieuw te begroten. Hoe groot deze vordering precies is, hoeft het Gerecht in dit kort geding niet te beantwoorden. In de bodemzaak zal het Gerecht hierover oordelen.
4.10.
De stelling dat de vordering deels is verjaard passeert het Gerecht. Immers, uit de door (gedaagde) in het geding gebrachte e-mail van 11 juli 2012 van (beheerder) dient voorshands te worden afgeleid dat de vordering van (gedaagde)  is erkend.  Voorshands dient dan ook te worden aangenomen dat de verjaring hierdoor is gestuit.
4.11.
Wel treft doel de stelling van (eiseres) dat voorshands geen titel bestaat om  ‘late payment fees’ en incassokosten bij (eiseres) in rekening te brengen. De begrote vordering dient dan ook met het bedrag van US $ 13.931,25
te worden verminderd, zodat de vordering van (gedaagde) op US $ 68.575,00
dient te worden begroot.
4.12.
De stelling dat (eiseres) geen inzicht is geboden in de financiën van (gedaagde) is weersproken. De jaarrekening wordt jaarlijks opgesteld en aan de belanghebbenden aangeboden door deponering ervan bij de toegang van de estate, aldus (gedaagde). Het Gerecht ziet voorshands geen reden om niet van de juistheid van deze stelling uit te gaan.
4.13.
Het Gerecht ziet het zwaarwegende belang van (eiseres) dat het beslag voor de levering van appartementen aan derden zal worden opgeheven. Het belang dat (gedaagde) heeft bij zekerheid van betaling van de door haar verleende diensten weegt evenwel zwaarder zodat een belangafweging ondanks het voorgaande niet kan leiden tot opheffing van het beslag. Dat (eiseres) door het beslag in een lastig parket wordt gebracht, is zeker juist en dat een voor (eiseres) minder bezwarend beslag had kunnen worden gelegd is ongetwijfeld ook juist, maar deze omstandigheden zijn niet van doorslaggevende betekenis. Immers, (eiseres) kan door het stellen van een deugdelijke zekerheid de opheffing van het beslag afdwingen.
Zij verkiest evenwel om deze zekerheid niet aan te bieden. Voorts heeft (gedaagde) bij monde van haar gemachtigde gesteld dat zij de levering van appartementen aan derden niet zal frustreren, zolang bij het transport een bedrag ter grootte van de begrote vordering in ‘
escrow
’ bij de notaris in zekerheid zal worden gegeven.
4.14.
Op grond van het voorgaande zal het Gerecht de vordering afwijzen met dien verstande dat de vordering thans wordt begroot op ‘slechts’ US $ 68.575,00 in plaats van het bedrag van US $ 85.000,00.
4.15.
Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal (eiseres) in de proceskosten worden veroordeeld die aan de zijde van (gedaagde) kunnen worden begroot op:
salaris gemachtigde			NAf 1.500,00
4.16.
Het vonnis zal voor zover het betreft de proceskostenveroordeling hierna uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
5
De beslissing
Het Gerecht
rechtdoende in kort geding:
5.1.
begroot de vordering van (gedaagde) op (eiseres) op het bedrag van                   US $ 68.575,00;
5.2.
wijst af het meer of anders gevorderde;
5.3.
veroordeelt (eiseres) in de proceskosten die aan de zijde van (gedaagde) tot op heden kunnen worden begroot op NAf 1.500,00;
5.4.
verklaart het vonnis zover het betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.T.M. Luijks, rechter, en op 14 februari 2020  uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
(eiseres) verzuimt om naar een specifieke bepaling te verwijzen.
(M) Residence Home Owners Foundation kan immers voor de verleende diensten niet door (gedaagde) worden gefactureerd want geen eigenaar van (bewoonde of bebouwde) percelen in de residentiële woongemeenschap van (eiseres). Dat zijn namelijk (eiseres) en derden.
Ook wel in ‘common law’ jurisprudentie over misbruik van bevoegdheid van een de procespartijen aangeduid met ‘
The dirty dog get’s no dinner’
of ‘
Nobody comes to court but with clean hands’
: zie hiervoor E.J.H. Schrage, Misbruik van bevoegdheid, monografieën BW, Wolters Kluwer, 2019, p. 4.
Vergelijk het onweersproken betoog van (gedaagde) onder 14 en verder van haar pleitaantekeningen.
Vergelijk artikel 3:318 BW.
Exclusief de 30%. De gecumuleerde bedragen van de ‘late payment charges’ en ‘collection charges’ op de factuur van 1 januari 2019 van (gedaagde) aan (B)
En dat is inclusief de 30%.
Vergelijk immers artikel 705 lid 2 Rv.