ECLI:NL:RBNHO:2019:4827
Rechtbank NHO — Uitspraak 


RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 7618596 \ VV EXPL  19-47
Uitspraakdatum: 24 mei 2019
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiser]
gevestigd te [vestigingsplaats]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. [NAAM].C. Visser
tegen
de coöperatie met uitgesloten aansprakelijkheid IDI Gazeley Logistics Netherlands 1 Coöperatief U.A.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
verder te noemen: Gazeley
gemachtigden: mr. K.J.M. Corten en mr. M.R. Oranje
1
Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 3 mei 2019 een vordering in kort geding tegen Gazeley ingesteld.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 mei 2019. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Gazeley heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen op 10 mei 2019 nog stukken toegezonden.
1.3.
Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag.
2
De feiten
2.1.
[eiser] [ook te noemen: [eiser] ] is op 3 augustus 2005 opgericht. De door haar gedreven onderneming heeft tot doel projectontwikkeling en handel in eigen onroerend goed. [rechtspersoon A] B.V. [hierna ook te noemen: [rechtspersoon A] ] is bestuurder en 100% aandeelhouder van [eiser] .
2.2.
[rechtspersoon A] is eveneens bestuurder van CTS Group B.V. [hierna ook te noemen: CTS Group ]. CTS Group drijft sinds 1994 een expeditie- veem- en opslagbedrijf. [rechtspersoon A] houdt 75% van de aandelen in CTS Group .
2.3.
[eiser] heeft op 18 augustus 2005 het kadastrale perceel [kadastrale aanduiding] ter grootte van 1 ha 81 a en 82 ca in eigendom verkregen. Vervolgens is op het perceel een logistiek gebouw gerealiseerd conform de Technische Omschrijving “nieuwbouw CTS Group Schillingweg te Nieuw-Vennep ” van 12 december 2005 en opgesteld door Bouwbureau [bouwbureau] B.V. Dit bureau was de hoofdaannemer van het werk. In 2011 is het faillissement van Bouwbureau [bouwbureau] uitgesproken.
2.4.
Op 2 november 2006 hebben [eiser] en Eurindustrial N.V. een koopovereenkomst gesloten en op grond daarvan heeft Eurindustrial bij akte van 3 november 2006 “
een perceel bouwgrond met opstallen, te weten een logistiek gebouw (Freight Terminal) met kantoren, 240 parkeerplaatsen, (…), een en ander in aanbouw, gelegen in het bedrijvenpark Nieuw-Vennep Zuid te Nieuw-Vennep aan de Schillingweg aldaar
” met de onder 2.3 vermelde kadastrale gegevens in eigendom verkregen. In de leveringsakte hebben partijen opgenomen:
“
Depot inzake oplevering
In opdracht van koper heeft Royal Haskoning een technische beoordeling van het verkochte uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn vastgelegd in de rapportage “Aankoopinspectie distributiehal met kantoren, Schillingweg te Nieuw-Vennep ” gedateerd dertig oktober tweeduizend zes (…) Partijen komen bij deze overeen dat de gebreken en aandachtspunten genoemd in voormeld rapport naar volle tevredenheid van koper worden afgewikkeld op kosten van verkoper, een en ander gezien vanuit het uitgangspunt van de Technische Omschrijving en Tekeningen en uiterlijk per het moment van Oplevering.
(…)
A. Verklaring van verkoper:
i. Het verkochte wordt per een februari tweeduizend zeven verhuurd aan verkoper,(…)
Aan de technische specificaties voortvloeiend uit de huurovereenkomst is en zal ten tijde van de Oplevering worden voldaan. (…)
s. Het verkochte zal geschikt zijn om te worden gebruikt als logistiek centrum en bijbehorend kantoor. (…)
Afbouw. Oplevering.
z. In de koopprijs van het verkochte zijn alle kosten begrepen welke noodzakelijk zijn om het verkocht en de gebouwen, turnkey, gebruiksgereed en verhuurgereed in verhuurbare staat conform de Technische Omschrijving en Tekeningen te realiseren en aan koper te leveren casu quo op te leveren.
bb. Op het moment van Oplevering:
1. zijn de gebouwen op en in het verkochte gebouwd krachtens een goed en deugdelijk ontwerp;
2. voldoen de gebouwen op en in het verkochte aan de eisen van goed en deugdelijk werk en alle eisen als vermeld (…) hierboven; en
3. zijn de bouwwerkzaamheden goed en deugdelijk uitgevoerd.
B. Garanties van verkoper
Verkoper garandeert de juistheid van zijn opgaven hiervoor gedaan (…) alsmede die hiervoor gedaan onder A. (…)”
2.5.
Op 3 november 2006 zijn Eurindustrial als verhuurder en [eiser] als huurder een huurovereenkomst aangegaan. Voor het huurcontract is het ROZ-model Huurovereenkomst Kantoorruimte uit 2003 gebruikt en zijn partijen aanvullende bijzondere bepalingen overeengekomen.
2.6.
Het gehuurde is omschreven in artikel 1.1. van het huurcontract:
“het bedrijfscomplex, ca. 11.715m2 bedrijfsruimte (…) en ca. 3.343 m2 (…) kantoorruimte alsmede ca. 240 parkeerplaatsen en grond en bijgelegen grond”. Het gehuurde is gelegen aan de Schillingweg 50 – 70 te Nieuw Vennep .
2.7.
Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als kantoor- en bedrijfsruimten en parkeergelegenheid ten behoeve van activiteiten van huurder en onderhuurders voor op- en overslag in de logistieke sector en parkeerruimte ten behoeve van huurders en onderhuurders van personenauto’s en vrachtauto’s.
2.8.
De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar en liep van 1 februari 2007 tot en met 31 januari 2017. Daarna wordt de overeenkomst voortgezet voor een periode van 5 jaar tot en met 31 januari 2022.
2.9.
De aanvangshuur bedraagt € 900.000,- per jaar, exclusief btw en wordt per kwartaal betaald.
2.10.
In de huurovereenkomst is het opleveringsniveau overeengekomen:
“
8.1 Oplevering van het gehuurde partijen genoegzaam bekend naar aanleiding van de Technische Omschrijving C.T.S. – Group Schillingweg te Nieuw Vennep gedateerd twaalf december tweeduizend vijf en tekeningen gemerkt (…) welke eveneens zijn genoemd in de leveringsakte
.
(…)
9.6.
Het gehuurde zal worden opgeleverd conform de technische omschrijving, alsmede conform de omschrijving van de werktuigkundige, sanitaire en elektrotechnische installaties. Huurder en verhuurder hebben van deze omschrijvingen een exemplaar ontvangen en zijn hier voldoende mee bekend.”.
2.11.
In de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte ROZ 2003 van toepassing verklaard.
In die algemene bepalingen is onder meer bepaald:
“
Schade en aansprakelijkheid
(…)
11.5. Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die hij niet kende of niet behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst.
11.6. Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, (…)
(…)
11.8. Verhuurder is niet aansprakelijk voor bedrijfsschade van huurder of voor schade als gevolg van activiteiten van andere huurders of van belemmeringen in het gebruik van het gehuurde die derden veroorzaken, of voor gebreken die zijn ontstaan doordat huurder zijn onderhoudsplicht niet is nagekomen,.
11.9. Het gestelde 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uit maakt. Evenmin geldt het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek als omschreven in 4, welk gebrek alsdan tussen partijen niet als een gebrek kan worden beschouwd.
(…)
Onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen
13.1.Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van de hierna in 13.3 weergegeven onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. (…)
13.2. Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, worden de in 13.3 en 13.4 bedoelde werkzaamheden verricht door, dan wel in opdracht van de partij voor wiens rekening die werkzaamheden zijn. Partijen dienen tijdig tot het verrichten van bedoelde werkzaamheden over te gaan.
13.3. Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van:
a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels;
(…)
13.7. Bij door verhuurder uit te voeren onderhouds-, herstel-, of vernieuwingswerkzaamheden zal verhuurder tevoren met huurder overleggen op welke wijze daarbij zoveel mogelijk met diens belangen rekening kan worden gehouden. Vinden deze werkzaamheden op wens van huurder buiten normale werktijden plaats, dan komen de extra kosten daarvan voor rekening van huurder.
(…)
Aanpassingen door of vanwege verhuurder
14.1 Het is verhuurder toegestaan om op, aan  of in het gehuurde (…) werkzaamheden en onderzoek te (doen) verrichten in het kader van onderhoud, herstel en vernieuwing.
(…)
Toegang verhuurder
15.1. Indien verhuurder (…) wenst over te gaan tot het verrichten van werkzaamheden in, op of aan het gehuurde is huurder verplicht verhuurder of degene die zich ter zake bij huurder zal vervoegen, toegang te verlenen en tot de noodzakelijk geachte werkzaamheden in staat te stellen.
15.2. Ter uitvoering van het in het eerste lid vermelde zijn verhuurder en/of alle door hem aan te wijzen personen gerechtigd het gehuurde na overleg met huurder op werkdagen tussen 07.00 en 17.30 uur te betreden.
(…)”.
In aanvulling op het gestelde in artikel 14.1 van de algemene bepalingen zijn partijen in de huurovereenkomst overeengekomen dat “zulks niet eerder zal plaatsvinden dan in overleg met huurder”.
2.12.
Het gehuurde is op 7 november 2006 ter beschikking gesteld aan huurder ten behoeve van de uitvoering van afbouwwerkzaamheden. Daarbij is overeengekomen dat eventuele beschadigingen en/of andersoortige schade die huurder aan het gehuurde aanbrengt, volledig voor rekening en risico huurder zijn.
2.13.
Het gehuurde wordt gebruikt door CTS Group die daarin een high tech logistiekcentrum exploiteert.
2.14.
In 2013 heeft [eiser] aan Eurindustrial gemeld dat er problemen zijn met een deel van de vloer van het gehuurde. Op 11 december 2013 heeft ABT BV aan Eurindustrial gerapporteerd op basis van onderzoeken in juni en oktober 2013 en mogelijkheden tot herstel van de vloer benoemd.
2.15.
Eurindustrial heeft op 4 december 2014 een aannemingsovereenkomst gesloten met Meerland Bouw B.V.:
“Een deel van de vloer in voornoemd expeditiecentrum dient hersteld te worden, want is (gedeeltelijk) omhoog geduwd. Het werkgebied is schetsmatig weergegeven op de tekening die als Bijlage 1 aan deze overeenkomst wordt gehecht. (…)
Opdracht
2.1. Eurindustrial draagt hierbij op aan Meerland (…) de herstelwerkzaamheden en de aanleg van vloerverwarming aan/in het deel van de betonvloer van het expeditiecomplex (…)
3.1.
Het werk bestaat uit de uitvoering van de werkzaamheden zoals deze zijn omschreven in de ‘raming herstellen schade betonvloer’ d.d. 17 maart 2014, Bijlage 2.”.
2.16.
Eurindustrial en [eiser] zijn een Allonge bij de huurovereenkomst van 3 november 2006 overeengekomen:
“Artikel 1 – Afwijkingen bestaande artikelen Huurovereenkomst
(Artikel 3 Huurovereenkomst)
1.1. In afwijking van artikel 3.1 van de Huurovereenkomst komen Partijen overeen dat de Huurovereenkomst wordt aangegaan tot en met 31 januari 2022.
(…)
(Artikel 4.1 Huurovereenkomst)
1.3. In afwijking van artikel 4.1. van de Huurovereenkomst bedraagt de aanvangshuurprijs van het Gehuurde met ingang van 1 januari 2015 op jaarbasis EUR 800.000,-
(…)
Artikel 2 – Betonvloer
2.1.
Verhuurder zal een nieuwe betonvloer laten aanbrengen in het Gehuurde. De nieuwe betonvloer zal in overeenstemming zijn met de in de aannemingsovereenkomst d.d. 4 december 2014 (…) opgenomen voorwaarden en documenten. Eventuele aanvullende kosten in verband met onvoorziene omstandigheden en/of schade aan kabels en leidingen zijn voor rekening van Verhuurder. Dit geldt ook voor dat deel van de vloer dat nu niet hoeft te worden hersteld.
2.2.
Verhuurder zal zich inspannen om de in de Aannemingsovereenkomst opgenomen werkzaamheden zo spoedig mogelijk en met zo min mogelijk overlast voor Huurder uit te (laten) voeren.”.
Artikel 3 – Overige bepalingen
3.1. De rechten en verplichtingen voortvloeiende uit de Huurovereenkomsten blijven van kracht, tenzij daarvan in deze allonge uitdrukkelijk wordt afgeweken. (…)”
2.17.
Eurindustrial N.V. heeft de eigendom van het gehuurde op 27 juli 2015 verkocht en op 1 oktober 2015 in eigendom geleverd aan Gazeley . Het betrof een portefeuilleverkoop van dertien logistieke centra. Door adviseurs van Gazeley is een juridische en technische due diligence uitgevoerd.
2.18.
Gazeley heeft vervolgens CBRE B.V. aangesteld als beheerder.
2.19.
[eiser] heeft op 22 februari 2016 (kantonrechter: of 2017) CBRE als volgt bericht:
“
Bijgaand ontvangt u de specificatie uit te voeren groot onderhoud binnen Freight Terminal 207 locatie Schillingweg 50 te Nieuw Vennep . Het niet uitvoeren van groot onderhoud leidt voor huurder tot buitensporige kosten in het dagelijks onderhoud en beïnvloedt de bedrijfsvoering van huurder.
1. Loodsvloer
2. (…)
Graag zouden wij uw planning zien wanneer genoemde onderwerpen tot uitvoering gebracht kunnen worden. Tevens is het wenselijk te vernemen welke rol CBRE van [eiser] Vastgoed – CTS verwacht. In het verleden lag initiatief bij [eiser] – CTS en werden kosten doorbelast.
(…)
1. Vloer in loods.
Na aanpassing van de loodsvloer is het vermoeden  dat de vloer ter hoogte van de stellingen begint te stijgen. Gezien het veiligheidsrisico is het noodzakelijk dat op korte termijn aanvang genomen wordt met het frequent meten van de hoogte verschillen.
2. (…)
”.
2.20.
Ingenieursbureau Passe-Partout heeft in opdracht van CBRE op 17 april 2017 metingen verricht met betrekking tot de bedrijfsvloer van het gehuurde.
2.21.
Op 6 juli 2017 heeft CBRE aan [eiser] en CTS Group bericht:
“(…) Hierbij ontvangt u het eerste plan tot het vervangen van een gedeelte van de betonvloer in het warehouse. Zoals reeds gecommuniceerd heeft CBRE opdracht ontvangen van eigenaar IDI Gazeley om dit project te realiseren voor u als huurder en gebruiker van het object Schillingweg 50-70 Nieuw Vennep . Om de aanpak en de ideeën verder toe te lichten beschrijven we het project stapsgewijs.
(…)
De firma Passe-Partout heeft nieuwe metingen uitgevoerd waarbij gebleken is dat er twee probleemgebieden aanwezig zijn. De vloer is daar 5cm of meer omhoog gekomen door de opwaartse druk vanuit het funderingsmateriaal. Het vlak rechtsonder op de tekening zorgt op dit moment voor de grootste overlast en zal als eerste aangepakt dienen te worden.
(…)
Om de dagelijkse activiteiten van CTS Group zo min mogelijk te verstoren kunnen we het project opknippen in fasen. (…) Zoals wij van [betrokkene 3] begrepen hebben geeft CTS de voorkeur aan een gefaseerde vervanging. Op deze manier heeft het project de minste impact op de dagelijkse werkzaamheden van CTS. Onze voorkeur heeft een volledige vervanging in één keer. Het werken in vier fasen werkt echter kostenverhogend en tevens werkt dit vertragend aangezien (…) Dit zal bij 4 fasen leiden tot (…) ca. 15 weken extra overlast.
(…)
Conform de berekeningen en uitgaande van opdeling van het project in vier fasen dient er ca. 1.400 m2 opslagruimte dan wel ca. 920 palletplaatsen ruimte te worden gezocht voor de tijdelijke opslag van goederen. Wij hebben begrepen dat de minimale eisen aan de alternatieve ruimte verder zijn dat deze via loading-docks bereikbaar is zodat de vrachtwagens eenvoudig kunnen laden/lossen.
Graag willen wij in een nader overleg met u bespreken hoe en waar de benodigde ruimte beschikbaar kan worden gemaakt. (…)”.
2.22.
Vervolgens heeft op 2 en 31 oktober 2017 overleg plaatsgevonden tussen CBRE en [eiser] .
2.23.
[eiser] heeft CBRE op 2 november 2017 geschreven:
“(…) Als Hoofdhuurder heb ik ook mijn verplichtingen naar de onderhuurders maar zeker ook naar het personeel van CTS Group . Het verslag en PVA van 6 juli jl. is naar nu blijkt niet juist en volledig, echter we zijn nu reeds in november en de urgentie is groot gelet op het feit dat de operatie verder gevaar loopt en de zetting van de vloer niet stopt. Een deel van de bedrijfsruimte kunnen wij reeds nu niet meer gebruiken en daardoor is er veel schade. Niet alleen omdat wij hier wel huur over betalen maar ook schade bij en in de operatie zelf.
(…)
Onze mededeling dat wij niet, net als de vorige keer, kunnen doorwerken als de eigenaar (…) de vloer gaat “aanpakken” is duidelijk. De risico’s zijn in de operatie te groot. (…) De machine op de entresol kan niet werken tijdens de verbouwing, maar er zijn ook eisen van klanten en relaties maar zeker ook van de overheid waaronder de douane.
Alvorens een volgende meeting te hebben wil ik eerst een huurkorting overeenkomen met verhuurder, daarnaast een definitief plan van aanpak (bouw/verbouwing) van welk deel de eigenaar nu wel gaat aanpakken, dus een juist PVA anders dan van 6 juli en de laatste metingen.
Uiteraard zullen wij ons PVE voor een andere, tijdelijke locatie met jullie delen tijdens de volgende meeting. Doel is om nu uiterlijk binnen 6 maanden te starten. (…)”.
2.24.
In opdracht van CBRE heeft Passe-Partout metingen uitgevoerd en daarover op
4 december 2017 gerapporteerd en aangegeven dat de vloerhoogtes verschillen ten opzichte van de vorige metingen.
2.25.
Op 4 december 2017 heeft overleg tussen partijen plaatsgevonden. Daarna heeft CBRE [eiser] op 22 december 2017 bericht:
“(…) and that all parties present agreed that urgent repair works need to be carried out and that the situation in the warehouse is causing serious safety risks.
Consequently, the landlord has started to prepare request for proposals that very same day, which have been sent to a couple of contractors.
(…)
the landlord is willing to award you a budget of up to € 20.000,- to secure the rackings. As you will understand, landlord is only doing this out of clemency with your situation and its concern for the safety in the warehouse. The landlord does therefore not admit that it is liable in any way with regard to the concrete floor (…)
You have requested the landlord if he has an alternative temporary warehouse avialable which you can use during repair works. Unfortunately the landlord has no such location available. The landlord wants to point out in this respect, that he is not responsible to provide for such location under the lease contract and that the principle of the lease contract is that the landlord will only have to repair the floor, which obligation the landlord will comply with as confirmed above. And it will be clear, as already stated above, that the landlord will work with you in the process of the repair works to minimize the consequences for your business. (…)
”.
2.26.
Gazeley heeft [eiser] op 12 februari 2018 geschreven:
“(…) As explained we are currently awaiting solutions and prices from contractors, which will enable us to make a planning of the works and propose a work flow.
In the meantime, we have tried to find a temporary solution to keep using the racks in the affected area. Unfortunately not one of the proposed temporary solutions are possible according to your floor-manager and yourself. Even the four racks which are now empty, cannot be rebuilt in your opinion. We would like to emphasize that the landlord cannot be held responsible for the specific requirements of your operations, and that any decision to (temporarily) move the operation, will have to remain for your own account.
The landlord therefore will now solely concentrate on the repair of the floor, (…) As you know this is actually the only obligation of the landlord under the lease.
However, in order to help you resolving the current issues, we would be willing to consider a rent reduction for the affected area which you cannot use optimally as of January 1st, 2018 until the floor repairs have been finalized, provided that we will agree such reduction in a separate rider to the lease. (…)”.
2.27.
Op 23 februari 2018 heeft Meerland Bouw aan CTS Group het volgende bericht:
“Een aantal jaar geleden hebben wij namens Eurindustrial een deel van het door u gehuurde bedrijfspand verbouwd. Deze verbouwing had betrekking op de vloer die in zijn geheel verwijderd diende te worden vanwege het feit dat de vloer omhoog kwam enr er gevaarlijke situaties ontstonden. (…) Inmiddels hebben wij voldoende ervaring opgedaan bij dit bedrijfspand en bevestigen dan ook dat de enige structureel werkbare oplossing is – ook naar de toekomst toe – exact dezelfde aanpak zoals wij dit bij het eerste vloerdeel, zijnde een vierde deel van het bedrijfspand, hebben uitgevoerd. Een gefaseerde aanpak is op zichzelf mogelijk qua bouwproces, echter zal een direct negatief effect hebben op de kosten. Daarnaast is de ervaring dat de overlast niet alleen langer zal zijn maar ook nog groter.”.
2.28.
CBRE heeft op 1 maart 2018 Passe-Partout verzocht om een herhaalmeting van de vloer uit te voeren.
2.29.
Gazeley heeft op 27 maart 2018 een offerte van Breijer Projecten ontvangen voor het vervangen van de bedrijfsvloer ad € 1.120.672,- ex btw. Op 16 april 2018 heeft CBRE aan [eiser] bericht dat de aanbesteding is afgerond en dat Gazeley Breijer Bouw de opdracht wil verstrekken.
2.30.
Op 24 april 2018 heeft [eiser] aan CBRE bericht:
“(…) Lijkt mij een goed idee om met elkaar een afspraak in te plannen. We hebben echter nu al een aantal keer bij elkaar gezeten waarbij we concreet niet heel veel hebben kunnen realiseren.
Ik zou ook graag een afspraak willen plannen maar 2 weken vooraf aan de afspraak het PvA en de uitwerking van de renovatie inzichtelijk willen hebben zodat we een inhoudelijk gesprek kunnen voeren op de voortgang.”.
2.31.
Diezelfde dag heeft CBRE aan [eiser] gemaild:
“(…) Op 30 maart 2018 hebben jullie reeds de eerste uitgangspunten ontvangen wat vooralsnog prima als plan van aanpak/uitgangspuntendocument, omtrent het vervangen van de 2000m2, kan worden beschouwd. (…)
Voor de verdere finetune van een plan van aanpak zouden wij graag ook jullie input ontvangen aangaande de door jullie te nemen acties/doorlooptijd zoals bijvoorbeeld het leeghalen van de betreffende 2000m2, omleggen van jullie interne bedrijfsprocessen (…)”.
2.32.
Op 29 mei 2018 heeft [eiser] Gazeley (in een bodemprocedure) gedagvaard. [eiser] heeft veroordeling van Gazeley tot herstel van het gebrek gevorderd en daarbij onder meer verzocht om voor recht te verklaren dat Gazeley aansprakelijk is voor de schade van [eiser] als gevolg van het niet tijdig herstellen van het gebrek en de schade als gevolg van de uitvoering van het herstel van het gebrek. Ook heeft [eiser] verzocht om een verklaring voor recht ten aanzien van een vermindering van de huurprijs vanaf het ontstaan van het gebrek.
2.33.
CBRE heeft [eiser] op 4 mei 2018 bericht:
“(…) zenden wij hierbij een eerste conceptplanning vanuit Breijer Bouw (…) om deze planning concreet te krijgen dient er vanuit [eiser] Vastgoed BV/CTS inhoudelijk ook input geleverd te gaan worden (…) Wellicht is het toch zinvol om week 21/22 een afspraak te plannen zodat wij ook een beeld krijgen hoever jullie staan met de voorbereidingen (…)”.
2.34.
Gazeley heeft ter rolle van 26 september 2018 geconcludeerd voor antwoord en een eis in reconventie ingesteld. Gazeley heeft samengevat aangevoerd dat zij bereid is tot herstel van de bedrijfsvloer doch dat zij niet is gehouden tot een andere prestatie dan tot herstel van de vloer en dat [eiser] geen recht heeft op huurprijsvermindering of schadevergoeding.
Als tegenvordering heeft Gazeley veroordeling van [eiser] gevorderd tot medewerking aan het plan van aanpak van Breijer Bouw.
2.35.
Vervolgens heeft op 28 november 2018 de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Partijen hebben verzocht om aanhouding van de zaak teneinde gelegenheid te krijgen om de zaak in onderling overleg te regelen. Dat is niet gelukt en vervolgens is vonnis bepaald op 29 mei 2019.
2.36.
Op 12 februari 2019 heeft [betrokkene 1] van Midland Heftrucks BV aan CTS Group Handling B.V. geschreven:
“(…) Wij hebben uw volledige loods op 21 en 23 februari 2019, gecontroleerd, voor veiligheidskeuring. Wij hebben de stellingen in uw loods afgekeurd. Wij hebben de stelling afgekeurd op verschillende punten, (…) Maar hoofdzakelijk op de vloer. De vloer waarop de stelling staat is niet goed. De vloer zit vol scheuren en verloopt heel erg veel in hoogte. (…) De reachtrucks en orderpickers kunnen niet veilig pallet in en uit de stelling halen. (…)”.
2.37.
Op 15 februari 2019 heeft [betrokkene 2] namens Gazeley aan [adviseur] , zelfstandig adviseur van [eiser] gemaild:
“(…) dank dat je samen met onze constructeur bent gaan kijken naar het veiligheidsaspect van de stellingen zoals wij al meerdere malen hadden aangeboden. (…)
Voor de goede orde bevestig ik nogmaals dat [eiser] Vastgoed zelf verantwoordelijk is voor de veiligheid in de loods. Niet voor niets dringen we al zeker een jaar aan om de situatie te verhelpen door de vereiste herstelwerkzaamheden aan de vloer uit te voeren. (…) Wij behouden ons het recht voor om dat ook daadwerkelijk nu te gaan afdwingen.
De terugkoppeling die ik van onze constructeur kreeg is dat de onderstopping van de stellingen met stalen platen en waterpas moet gebeuren en niet met houten klossen. Eventueel kunnen zekeringen worden aangebracht middels steigerbuis gekoppeld aan de gebouwconstructie. Ons voorstel is dat jullie stelling-bouwer in overleg met onze constructeur een plan van aanpak zal opstellen en z.s.m. zal uitvoeren. De kosten voor het onderstoppen en zekeren die verband houden met de voornoemde werkzaamheden c.q. werkzaamheden in verband met deze tijdelijke oplossing, willen wij voor onze rekening nemen, ondanks dat deze kosten normaal gesproken geheel en al voor jullie eigen risico zijn. (…)”.
2.38.
Gazeley heeft op 19 februari 2019 aan [eiser] bericht:
“(…) Zoals al meerdere malen te hebben aangegeven is de veiligheid voor de mensen de verantwoordelijkheid van de huurder zelf. Al een jaar lang heb ik aangeboden om actie te nemen met het securen van de stellingen aan de constructie en dat ik daar alle medewerking aan wil geven. (…)
Wij zouden, zoals bekend, graag zo snel mogelijk starten met de herstelwerkzaamheden aan de vloer. (…)
Graag ontvang ik zo snel mogelijk een antwoord op de vragen in mijn e-mail van 15 februari (…) en de berekeningen die [voornaam] heeft gemaakt met betrekking tot de mogelijke nieuwbouw. Zonder deze berekeningen komen wij niet verder in de zoektocht naar een structurele oplossing.”.
2.39.
CTS Group Logistics B.V., een 100% dochtervennootschap van CTS Group , heeft een huurovereenkomst gesloten met SCP 1 B.V. en met ingang van 15 maart 2019 voor 3.172 m2 bedrijfsruimte, 439 m2 mezzanine, 277 m2 kantoorruimte en 10 parkeerplaatsen tegen een jaarhuur van € 309.676,25 ex btw. De huurovereenkomst heeft een looptijd van 30 maanden. Het gehuurde is gelegen aan de Pudongweg 15 te Rozenburg, gemeente Haarlemmermeer. De huurovereenkomst omvat tevens een eerste recht van huur van Pudongweg 17, een naastgelegen bedrijfsruimte bestaande uit 4.729 m2 bedrijfsruimte, 587 m2 mezzanine, 479 m2 kantoorruimte en 20 parkeerplaatsen.
2.40.
Op 29 april 2019 heeft De Meerse Accountants Associatie BV een “Assurance rapport van de onafhankelijke accountant” afgegeven aan [eiser] . Daarin is geconcludeerd dat de “kostenopstelling 1 juli 2017 t/m 14 maart 2019 i.vm problemen loods vloer v290419-2.0xlsx” in alle van materieel belang zijnde aspecten, is opgesteld in overeenstemming met de van toepassing zijnde criteria. Die kostenopstelling betreft onder meer:
a. de externe opslag bij Falcon Logistics van pallets ad € 99.097,-;
b. de handling in/uit van de opslag bij Falcon ad € 188.160,-;
c. het transport van en naar de opslag bij Falcon ad € 36.733,60,
betreffende goederen van Fiber Line International B.V., een klant van CTS Group .
2.41.
De Meerse Accountants Associatie BV heeft [eiser] op 7 mei 2019 een factuur ad€ 5.981,94 gestuurd.
3
De vordering
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening Gazeley veroordeelt om binnen vijf dagen na dit vonnis, bij wijze van voorschot € 323.990,60 te betalen terzake door [eiser] geleden schade, en € 4.943,75 te betalen vanwege door [eiser] gemaakte buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de proceskosten, rente daarover en nakosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – samengevat weergegeven – dat  sprake is van een gebrek aan het gehuurde doordat de bedrijfsvloer stijgt en als gevolg daarvan  de stellingen niet langer als zodanig kunnen worden gebruikt omdat zij niet meer passen op de machines en dat daardoor bedrijfsproces in het gedrang is gekomen. Een groot deel van het gehuurde kan daarom niet meer gebruikt worden. [eiser] heeft schadebeperkende maatregelen getroffen, zoals het extern plaatsen van de pallets en het vervoer daarvan en het gedeeltelijk verhuizen van het bedrijfsproces naar een alternatieve locatie. Elke dag dat de hindering van bedrijfsvoering door het gebrek voortduurt, lijdt [eiser] schade. De kosten voor schadebeperkende maatregelen en de verhuiskosten zijn opgelopen tot € 756.100,- en
€ 2.603.908,-.
3.3.
Gazeley weigert om het gebrek aan de bedrijfsvloer op structurele wijze te verhelpen. De verdere schade van [eiser] loopt daardoor per dag steeds verder op. [eiser] heeft een spoedeisend belang bij uitkering van een voorschot op de schade die zij lijdt wegens de voortduring van het bestaan van het gebrek en het uitblijven van uitzicht op een eindoplossing. Omdat tussen partijen niet in geschil is dat sprake is van een gebrek, is  voldoende aannemelijk dat Gazeley in de bodemprocedure veroordeeld zal worden tot herstel van het gebrek en vergoeding van de schade wegens het gebrek, aldus [eiser] .
3.4.
Dat terecht aanspraak wordt gemaakt op vergoeding van schade door Gazeley volgt allereerst uit het bepaalde in artikel 7:208 BW in combinatie met de allonge bij de huurovereenkomst, aldus [eiser] . Subsidiair baseert [eiser] zich op het bepaalde in artikel 6:74 BW omdat door verhuurder niet wordt voldaan aan haar contractuele herstelverplichting. Meer subsidiair legt [eiser] de aansprakelijkheid wegens gebrekkige zaken ex artikel 6:174 BW aan haar vordering ten grondslag.
4
Het verweer
4.1.
Gazeley betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat de vorderingen van [eiser] afstuiten op artikel 11.5 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst waarin is bepaald dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor de gevolgen van gebreken die zij niet kende of behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst. [eiser] kan Gazeley geen verwijt maken met betrekking tot het nog niet hersteld zijn van het gebrek. Het is immers [eiser] die geen medewerking verleent aan de uitvoering van de herstelwerkzaamheden. Daarbij is het niet [eiser] maar CTS Group die schade leidt en is niet Gazeley maar [eiser] de verhuurder van CTS Group . Ten slotte betwist Gazeley de aansprakelijkheid op grond van artikel 6:174 BW.
5
De beoordeling
5.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is volgens [eiser] het geval gelet op de omvang van de schade die per dag wordt geleden, de lange periode waarin [eiser] deze schade nu reeds zelf betaald, en het uitblijven van uitzicht op beëindiging van de schadeveroorzakende omstandigheid door het structureel wegnemen van het gebrek aan het gehuurde. Gazeley heeft betwist dat [eiser] een spoedeisend belang heeft omdat een groot deel van het voorschot dat thans wordt gevorderd, te weten € 276.854,40, ziet op kosten die zijn gemaakt in 2017 en 2018 en [eiser] dat de deel van haar vermeende schade in de aanhangige bodemprocedure had kunnen vorderen.
5.2.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] haar spoedeisend belang bij de door haar gevraagde voorziening voldoende heeft onderbouwd. Niet alleen de door haar gestelde omvang van de oplopende schade per dag maar ook de koppeling daarvan aan de ontstane patstelling tussen partijen omtrent het herstel van het gebrek aan het gehuurde is daartoe redengevend.
5.3.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.4.
Vastgesteld wordt dat sprake is van een gebrek aan de bedrijfsvloer van het gehuurde: doordat de vloer van het gehuurde omhoog komt, biedt het gehuurde aan [eiser] niet het genot dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft (te weten een bedrijfsruimte die is bestemd om te worden gebruikt voor de op- en overslag in de logistieke sector). Op grond van artikel 7:206 BW is Gazeley gehouden dat gebrek te herstellen. Gazeley heeft haar plicht tot herstel erkend, althans meermaals te kennen gegeven tot herstel te willen overgaan indien en zodra [eiser] daaraan zijn (onvoorwaardelijke) medewerking verleent.
5.5.
Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag wie van hen aansprakelijk is voor de schade als gevolg van het gebrek en de schade die ontstaat gedurende het herstel van het gebrek. Daarbij speelt mee dat partijen het ook niet eens zijn over de wijze waarop het gebrek dient te worden hersteld.
schadevergoeding ex artikel 7:208 BW jo allonge bij huurovereenkomst
5.6.
[eiser] heeft zijn vordering tot schadevergoeding primair gebaseerd op het bepaalde in artikel 7:208 BW waaruit, kort gezegd, volgt dat de verhuurder aansprakelijk is voor de schade die is veroorzaakt door een gebrek. Ter afwering van die vordering heeft Gazeley zich beroepen op de exonoraties die zijn opgenomen in de algemene voorwaarden die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst tussen partijen (zoals weergegeven onder 2.11).
5.7.
Nu het hier gaat om bedrijfsruimte is een exonoratie als de onderhavige geldig voor zover het gaat om gebreken die weliswaar bij de aanvang van de huurovereenkomst reeds bestonden maar waarmee de verhuurder niet bekend was of behoorde te zijn of om gebreken die na het aangaan van de huurovereenkomst zijn ontstaan en niet aan de verhuurder zijn toe te rekenen. Gesteld noch gebleken is dat het gebrek aan de vloer al bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2006 bestond. Voor zover [eiser] heeft bedoeld te betogen dat de exonoratie niet geldig is omdat op het moment waarop Gazeley verhuurder werd (in 2015) aan haar bekend was (althans behoorde te zijn) dat de vloer gebrekkig was, faalt dat betoog. Beslissend is immers het moment waarop de huurovereenkomst is ingegaan, te weten in 2006. Dat Gazeley daar toen nog geen partij bij was, is niet relevant. De huurovereenkomst met alle daaruit voortvloeiende rechten en verplichtingen is bij de eigendomsverkrijging door Gazeley ongewijzigd op haar overgegaan.
5.8.
[eiser] heeft voorts betoogd dat de exonoraties hun geldigheid hebben verloren door de allonge die later is gesloten. Volgens [eiser] is met die allonge beoogd te regelen dat de verhuurder niet alleen aansprakelijk was voor de schade en kosten die het gevolg waren van gebreken aan dat deel van de vloer dat ten tijde van het sluiten van de allonge is hersteld, maar ook voor alle schade en kosten die het gevolg zouden zijn van (eventuele) latere herstelwerkzaamheden aan de overige vloerdelen. Die lezing van de allonge is door Gazeley weersproken.
5.9.
Het betoog van [eiser] kan niet slagen. Uit de letterlijke tekst van artikel 2 van de allonge volgt dat in verband met het aanbrengen van een nieuwe betonvloer voor rekening van de verhuurder komen: i) eventuele aanvullende kosten wegens onvoorziene omstandigheden en ii) schade aan kabels en leidingen. Hieruit kan niet worden afgeleid dat de verhuurder aansprakelijk is voor alle (bedrijfs)schade die de huurder heeft als gevolg van het bestaan van het gebrek of van het herstel daarvan. De aansprakelijkheid van de verhuurder is uitdrukkelijk beperkt tot kosten van onvoorziene omstandigheden en schade aan kabels en leidingen. De kantonrechter is voorts van oordeel dat de zin:
“Dit geldt ook voor dat deel van de vloer dat nu niet hoeft te worden hersteld”
aldus moet worden begrepen dat de aansprakelijkheid van de verhuurder nog werd uitgebreid voor de betreffende kosten en schade aan het driekwart gedeelte van de vloer dat destijds niet hersteld werd. Anders gezegd: indien door het herstel aan het betreffende kwart van de vloer problemen zouden ontstaan aan het deel van de vloer dat niet in het herstel betrokken was, zouden de kosten van onvoorziene omstandigheden of schade aan kabels en leidingen aldaar ook voor rekening van de verhuurder komen. Dat de regeling betrekking had op mogelijk in de toekomst nog uit te voeren werkzaamheden aan de verdere vloer, volgt niet uit de betreffende bepaling.
5.10.
Bij het oordeel dat de allonge aan de overeengekomen exonoraties niets afdoet, betrekt de kantonrechter ook artikel 1 met als kopje “Afwijkingen bestaande artikelen Huurovereenkomst” van de allonge waarin per lid uitdrukkelijk is afgeweken van in de allonge benoemde artikelen uit de huurovereenkomst en artikel 3.1. van de allonge waarin uitdrukkelijk is bepaald dat de huurovereenkomst in stand blijft voor zover in de allonge niet anders is bepaald. Indien partijen voor wat betreft de vloer van de allonge hadden willen afwijken, dan hadden zij dat ook met zoveel woorden in de allonge opgenomen, hetgeen niet het geval is. Ten slotte is gesteld noch gebleken dat ten tijde van het sluiten van de allonge al voorzienbaar was dat het resterende vloeroppervlak te zijner tijd ook herstel zou behoeven en dat partijen daarom al een voorziening daarvoor hebben willen treffen. Een verklaring van de toenmalige verhuurder ter zake is in elk geval niet in het geding gebracht.
5.11.
Het voorgaande betekent dat de primaire grondslag niet kan slagen.
schadevergoeding ex artikel 6:74 BW wegens niet-naleving contractuele herstelverplichting
5.12.
Begin 2017 heeft [eiser] Gazeley bericht over het gebrek aan de vloer. Vervolgens heeft Gazeley onderzoek laten verrichten en zijn partijen met elkaar in overleg getreden over de wijze waarop de vloer dient te worden hersteld. [eiser] maakt Gazeley het verwijt dat zij in haar plan van aanpak onvoldoende rekening houdt met haar belangen en dat [eiser] daarom terecht haar medewerking weigert te verlenen aan de aanvang van de herstelwerkzaamheden. Door Gazeley wordt deze stelling betwist: zowel zij als haar beheerder hebben [eiser] meerdere malen in de gelegenheid gesteld om input te leveren bij het maken van het plan van aanpak en ook is de verkregen input verwerkt in het bijgestelde plan van aanpak. Desondanks wil [eiser] geen medewerking verlenen aan de uitvoering, aldus Gazeley .
5.13.
De kantonrechter stelt voorop dat een huurder dient te gedogen dat een verhuurder werkzaamheden verricht aan het gehuurde tot herstel van een gebrek (dringende werkzaamheden) en dat een huurder daarbij geen aanspraak heeft op schadevergoeding of een verhuisvergoeding. Gazeley dient alvorens tot herstel over te kunnen overgaan - conform hetgeen partijen daartoe zijn overeengekomen in de huurovereenkomst –wel overleg te voeren met [eiser] en rekening te houden met haar belangen. Geoordeeld wordt dat Gazeley voldoende rekening heeft gehouden met de belangen van [eiser] door zowel een voorstel toe doen voor herstel in fasen dan wel tot herstel ineens. Beide opties heeft [eiser] afgewezen omdat dit volgens [eiser] tot onoverkomelijke problemen in het bedrijfsproces van haar (onder)huurder(s) zou leiden. Desgevraagd heeft [eiser] ter zitting aangegeven dat enkel blijvende uithuizing naar een andere bedrijfsruimte dan wel verhuizing naar een nieuw te bouwen bedrijfsruimte tot de mogelijkheden van haar (onder)huurder(s) zou behoren. Gazeley heeft ook over deze alternatieven overleg gevoerd met [eiser] , echter zonder resultaat. Dat Gazeley geen alternatieve bedrijfsruimte aan [eiser] ter beschikking heeft kunnen stellen en dat partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over de commerciële voorwaarden voor vervangende nieuwbouw, kan [eiser] in dit geval niet aan Gazeley tegenwerpen. De noodzaak – aldus [eiser] – voor deze alternatieven lijkt vooral te zijn gelegen in de zeer specifieke, high tech exploitatiewijze van de onderneming van de (onder)huurder(s) van [eiser] (de zgn. ‘robotmachine’) sinds 2013. Deze exploitatiewijze dient voor eigen rekening en risico van de betreffende onderneming te blijven. Het verwijt van [eiser] dat Gazeley niet aan haar herstelverplichting heeft voldaan en dat daarom sprake is van wanprestatie aan de zijde van Gazeley die leidt tot haar aansprakelijkheid voor de door [eiser] geleden en nog te lijden schade, gaat dus niet op. Gelet hierop kan de subsidiaire grondslag evenmin slagen.
schadevergoeding ex artikel 6:174 BW wegens aansprakelijkheid voor gebrekkige zaken
5.14.
Meer subsidiair beroept [eiser] zich op artikel 6:174 BW omdat de vloer onder de gegeven omstandigheden als een gebrek aan de opstal kan worden beschouwd. Gazeley heeft daartegen aangevoerd dat [eiser] zich jegens Gazeley niet op dat artikel kan beroepen om dat de kwalitatieve aansprakelijkheid voor een opstal op grond van artikel 6:181 BW rust op degene die feitelijk haar bedrijf uitoefent in de opstal. Verder heeft artikel 6:174 slechts betrekking op schade die het gevolg is van verwezenlijking van het gevaar dat de gebrekkige opstal veroorzaakt en dat is in casu niet het geval, aldus Gazeley . Daarbij beroept Gazeley zich op eigen schuld van [eiser] omdat [eiser] het gehuurde zelf heeft laten bouwen en voor eigen rekening en risico door haar onderhuurder CTS Group een zgn. robotmachine in het gehuurde heeft laten installeren.
5.15.
De enkele omstandigheid dat sprake is van een gebrek in de huurverhouding tussen partijen, wil nog niet zeggen dat ook sprake is van een gebrekkige opstal in de zin van artikel 6:174 BW. Volgens dit artikel moet als gebrekkig worden beschouwd een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen. Van aansprakelijkheid in de zin van dit artikel is alleen sprake indien het gebrek leidt tot gevaar aan personen of zaken en dit gevaar zich heeft verwezenlijkt. In het onderhavige geval kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden gezegd dat het enkele centimeters omhoog komen van de vloer leidt tot een gevaarlijke situatie als bedoeld in artikel 6:174 BW. Zoals Gazeley terecht heeft aangevoerd, is het gevaar (en daarmee ook de gevorderde schade) het gevolg van de wijze van exploiteren (als high tech logistiekcentrum) door CTS Group aan wie [eiser] de opstal in gebruik heeft gegeven en niet zozeer van de vloer zelf. Daarmee faalt ook deze grondslag.
5.16.
Gelet op het vorenstaande is de conclusie dat de kantonrechter het niet in voldoende mate waarschijnlijk acht dat Gazeley in de bodemprocedure zal worden veroordeeld tot vergoeding van de schade waarop [eiser] thans een voorschot vordert. De vordering van [eiser] zal daarom worden afgewezen.
5.17.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt.
6
De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Gazeley worden vastgesteld op een bedrag van € 961,00 aan salaris van de gemachtigde van Gazeley .
6.3.
verklaart dit vonnis met betrekking tot de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr J.J. Dijk, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, mr. A.H.I. Hoogendam.
De griffier		De kantonrechter