ECLI:NL:GHAMS:2020:48
Gerechtshof AMS — Uitspraak 


GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer 	: 200.242.313/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam	: C/13/628101 HA ZA 17-457
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 januari 2020
inzake
[appellant] , h.o.d.n. [X] Vastgoedadvies,
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. R.A. Dayala te Amsterdam Zuidoost,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellant,
advocaat: mr. A.M. Langeloo te Amsterdam.
1
Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 29 juni 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 4 april 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel;
- memorie van antwoord in incidenteel appel.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 17 oktober 2019 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
[appellant] heeft daarbij nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
[geïntimeerde] heeft in principaal en incidenteel appel geconcludeerd tot vernietiging van (naar het hof verstaat) het bestreden vonnis en tot afwijzing van de vorderingen van [appellant] , met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten.
In incidenteel appel heeft [appellant] geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2
Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met
grief 1 in principaal appel
wijst [appellant] erop dat hetgeen in het vonnis bij de feiten onder 2.1 is vastgesteld precisering verdient. Het hof zal die precisering aanbrengen, zodat bij grief 1 verder geen belang bestaat. De feiten zijn voor het overige in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
( i)	Partijen zijn een overeenkomst van opdracht aangegaan (hierna: de opdracht) met betrekking tot de splitsing en vervolgens verkoop van appartementsrechten betreffende het pand van [geïntimeerde] aan de [adres 1] (hierna: het pand) door [appellant] . Partijen hebben hiertoe op 10 april 2007 een schriftelijke overeenkomst ondertekend. De overeenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“(…)
Hiermee bevestig ik het gesprek van heden 22 maart met ons, waarin u ons kantoor opdracht heeft gegeven u te assisteren bij de splitsing van het bovengenoemd pand in appartementsrechten. Deze opdracht kunnen wij uitvoeren voor een vast bedrag van € 5.000,- inclusief BTW en exclusief eventuele bij ons door derden in rekening gebrachte kosten, die wij tegen kostprijs zullen doorberekenen.
Na de splitsing zal ons kantoor, [X] Makelaars en Vastgoedadviseurs, de appartementen verkopen. (…)
Op deze opdrachten zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden [X] Makelaars en Vastgoedadviseurs, waarvan een exemplaar is bijgesloten. De verkoopcourtage wordt in afwijking van de tarieven in de Algemene Voorwaarden als volgt berekend: 1,25 procent exclusief BTW per appartement. (…)
”
(ii) 	In de in dit geval toepasselijke algemene voorwaarden staan, voor zover van belang, de volgende artikelen:
“(…)
Artikel II
Dienstverlening bij het tot stand brengen van overeenkomsten
(…)
Courtage
15 De opdrachtgever is aan [X] Makelaars en Taxateurs O.Z. courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de opdracht een overeenkomst tot stand komt, ook al wijkt deze af van de opdracht. (…) Dit geldt ook indien deze overeenkomst niet het gevolg is van door [X] Makelaars en Taxateurs O.Z. verleende diensten.
16 De opdrachtgever is eveneens courtage verschuldigd indien de overeenkomst weliswaar tot stand komt na het einde van de opdracht maar het gevolg is van handelen in strijd met artikel II.7 of de overeenkomst tot stand komt met kandidaten die reeds bekend waren tijdens de opdrachtperiode.
(…)
Kosten
23 Tenzij anders overeengekomen vergoedt de opdrachtgever alle kosten die [X] Makelaars en Taxateurs O.Z. ten behoeve van de opdrachtgever maakt. Eén en ander geldt eveneens als de opdracht wordt opgeschort of eindigt door intrekking, teruggaaf of anderszins.
24 Onverminderd het in artikel II.23 gestelde is de opdrachtgever die een opdracht tot dienstverlening intrekt of opschort bovendien aan [X] Makerlaars en Taxateurs O.Z. een vergoeding verschuldigd. Deze vergoeding is, behoudens andere afspraak, gelijk aan 10% van de courtage passend bij de oorspronkelijke vraagprijs, dan wel de bovengrens in geval een aankoopopdracht, te vermeerderen met een vergoeding voor verrichte werkzaamheden op basis van een urencalculatie, maar bedraagt tenminste € 1.000.-
(…)
Artikel V
Tarieven
(…)
Tarieven bij koop en verkoop
(…)
13 De in artikel 11 bedoelde courtage is bij een koopsom van:
Voor Woonruimte
(…)
van	€ 500.000,00
en hoger			1.85 %
(…)
Van deze courtage kunnen partijen bij nadere schriftelijke overeenkomst afwijken. Indien niet anders overeengekomen gelden deze tarieven waarbij korting gegeven kan worden onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat de factuur binnen zes weken is voldaan. De korting komt te vervallen indien niet binnen zes weken na factuurdatum volledige betaling is ontvangen.
(…)"
(iii)	Voordat [geïntimeerde] tot ondertekening is overgegaan, hebben partijen gecorrespondeerd over de algemene voorwaarden en het in rekening te brengen tarief. Op vragen van [geïntimeerde] heeft [appellant] in zijn e-mails van 1 april en 4 april 2007 onder meer het volgende geantwoord:
´In de makelaardij worden de tarieven exclusief BTW genoemd. In de Algemene Voorwaarden staat hierover: Artikel V
Tarieven
1 Alle tarieven en bijkomende kosten zijn, tenzij anders overeengekomen, exclusief wettelijke verschuldigde omzetbelasting. Afwijkingen van deze tarieven gelden als een korting.
(…) Onze courtageafspraak is gebaseerd op de verkoop van de drie appartementen omdat dat uiteindelijk ook uw intentie is. (…)"
en
"(…) Zoals wij besproken hebben is het splitsingsproces voor ons niet rendabel mits daaraan gekoppeld een verkoopopdracht waarmee wij onze kosten kunnen terugverdienen. Daartoe hebben wij besproken dat de drie appartementen na splitsing, doch op het moment dat u verkiest, op de markt zullen komen. (…)
We hebben het over een geschatte verkoopopbrengst van 2,8 mln. dus laten we realistisch zijn. (…)"
(iv)	[appellant] heeft [geïntimeerde] op 7 juli 2014 een factuur van € 5.000,- gestuurd voor zijn werkzaamheden met betrekking tot de - op dat moment nog niet gerealiseerde - splitsing. [geïntimeerde] heeft de factuur nadat [appellant] hem op 3 november 2014 (voor de tweede keer) had gedagvaard alsnog volledig voldaan.
( v)	[appellant] heeft op zijn website de appartementen [adres 2] en [adres 3] gepresenteerd. Voor het eerste appartement, met een oppervlakte van circa 185 m2, is een vraagprijs van € 995.000,00 genoemd; voor de laatste, met een oppervlakte van circa 150 m2 € 795.000. Het derde appartement, [adres 4] , is ongeveer 240 m2 groot. Op 24 maart 2016 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] gemaild:
"(…) ( Ik schat zelf de m2 prijs op minimaal 6500,="
(vi)	[geïntimeerde] heeft op 6 april 2016 aan [appellant] een e-mail gestuurd waarin hij de opdracht intrekt.
(vii)	Bij brief van 7 april 2016 heeft [appellant] [geïntimeerde] bericht dat op grond van artikel 61 van de algemene voorwaarden een honorarium verschuldigd is van 75 procent van het honorarium dat verschuldigd zou zijn indien de opdracht wel zou zijn uitgevoerd. [appellant] heeft bij deze brief drie facturen gestuurd voor zijn courtage voor verkoop van drie appartementen, uitgaande van een verkoopprijs van € 6.500,- per m2 en een courtage van 1,25 procent per appartement. In totaal heeft [appellant] een bedrag van
€ 42.397,27 inclusief btw gefactureerd.
(viii)	De gemachtigde van [geïntimeerde] heeft meegedeeld dat niet tot betaling zou worden overgegaan. Op 21 juli 2016 heeft [appellant] drie nieuwe facturen aan [geïntimeerde] gestuurd, waarin de courtage is berekend op 1,85 procent per appartement, waarmee het totale bedrag aan in rekening gebrachte courtage komt op € 83.663,94 inclusief btw.
(ix)	Op 5 juli 2016 is de splitsingsvergunning aan [geïntimeerde] afgegeven.
( x)	[appellant] heeft [geïntimeerde] bij brief van 25 augustus 2016 in gebreke gesteld.
(xi)	Op 17 januari 2017 heeft [geïntimeerde] het pand ongesplitst voor een bedrag van
€ 3.000.000,00 verkocht.
(xii)	De incassogemachtigde van [appellant] heeft [geïntimeerde] bij brief van 9 maart 2017 gesommeerd om het gevorderde bedrag alsnog binnen 14 dagen na ontvangst van die brief te betalen en hem incassokosten en rente aangezegd ingeval dit niet tijdig zou gebeuren.
3
Beoordeling
3.1
Deze zaak gaat over de vraag of, en zo ja, hoeveel loon [geïntimeerde] aan [appellant] verschuldigd is nadat [geïntimeerde] de overeenkomst van opdracht met [appellant] vroegtijdig heeft opgezegd.
3.2
In eerste aanleg heeft [appellant] gevorderd dat de rechtbank [geïntimeerde] zou veroordelen tot betaling van een bedrag van € 89.258,57 (bestaande uit een bedrag van € 83.663,94 aan courtage, € 1.609,18 aan incassokosten en € 3.985,45 aan rente tot datum dagvaarding), vermeerderd met rente over  € 83.663,94 vanaf de datum dagvaarding, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure. [geïntimeerde] heeft zich (voor zover in hoger beroep nog van belang) verweerd met de stelling dat hij als niet-professionele opdrachtgever nooit meer verschuldigd kan zijn dan een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon als bedoeld in artikel 7:411 lid 1 BW, dat artikel V.61 van de algemene voorwaarden waarop [appellant] zich beroept daarmee strijdig is en dat hij in dit geval niets verschuldigd is omdat [appellant] geen (noemenswaardige) werkzaamheden heeft verricht die loon rechtvaardigen. Daarnaast heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat [appellant] geen aanspraak kan maken op een verhoging van de courtage naar 1,85 procent omdat in artikel 13 letterlijk staat dat dat alleen van toepassing is als partijen géén afwijkende afspraken over de courtage hebben gemaakt, wat in dit geval juist wel is gebeurd.
Tijdens de comparitie na antwoord hebben partijen vastgesteld dat artikel V.61 van de algemene voorwaarden in deze zaak niet van toepassing is aangezien dit slechts op tarieven bij taxaties en niet op dienstverlening bij het tot stand brengen van overeenkomsten ziet. [appellant] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] op grond van artikel 7:411 lid 2 BW het volle loon verschuldigd is en dat dit het bedrag is dat hij heeft gevorderd. [geïntimeerde] heeft bestreden dat [appellant] aanspraak kan maken op het volledige loon.
De rechtbank heeft [geïntimeerde] - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeeld om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 14.132,43 aan loon, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 21 september 2016 tot de dag van voldoening, en een bedrag van € 913,32 aan buitengerechtelijke incassokosten. Tevens is [geïntimeerde] in de kosten van de procedure veroordeeld, inclusief de nakosten. Het meer of anders gevorderde is afgewezen. De rechtbank oordeelde dat partijen bij voltooiing van de opdracht een loon zijn overeengekomen van 1,25 procent van de verkoopprijs, dat zij daarmee expliciet zijn afgeweken van het in de artikel V.13 van de algemene voorwaarden opgenomen tarief en dat hetgeen in dat artikel is opgenomen over het vervallen van de korting daarom niet van toepassing is. Verder is overwogen dat het volledige loon bij volbrenging van de opdracht uitgaande van de door [appellant] geschatte verkoopprijs van € 6.500,00 per m2 zou neerkomen op € 56.529,69 en dat gelet op alle feiten en omstandigheden, een percentage van 25 procent van dat loon redelijk is. Het beroep van [appellant] op het tweede lid van artikel 7:411 BW is afgewezen omdat gelet op hetgeen [geïntimeerde] heeft aangevoerd, volgens de rechtbank niet kan worden geoordeeld dat het einde van de opdracht (volledig) aan [geïntimeerde] is toe te rekenen,
3.3
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven in principaal appel op en [geïntimeerde] met de zijne in incidenteel appel. [appellant] meent dat hij wél recht heeft op het volle loon dat verschuldigd zou zijn bij voltooiing van de opdracht en dat dit moet worden berekend op basis van een courtage van 1,85 procent en een verkoopprijs per vierkante meter van € 6.500,-. [geïntimeerde] voert (voor het eerst) in hoger beroep aan dat het redelijk loon in dit geval wordt ingevuld door de artikelen II.23 en II.24 van de algemene voorwaarden van [appellant] en dat bij de berekening daarvan moet worden uitgegaan van een lagere verkoopprijs en een courtage van 1,25 procent.
3.4
Partijen zijn het erover eens dat in dit geval artikel 7:411 BW uitgangspunt is bij de beoordeling of [geïntimeerde] aan [appellant] loon is verschuldigd en zo ja hoeveel. Dit artikel luidt:
Lid 1: Indien de overeenkomst eindigt voordat de opdracht is volbracht of de tijd waarvoor zij is verleend, is verstreken, en de verschuldigdheid van loon afhankelijk is van de volbrenging of van het verstrijken van die tijd, heeft de opdrachtnemer recht op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon. Bij de bepaling hiervan wordt onder meer rekening gehouden met de reeds door de opdrachtnemer verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de opdrachtgever daarvan heeft, en de grond waarop de overeenkomst is geëindigd.
Lid 2: 2 In het in lid 1 bedoelde geval heeft de opdrachtnemer slechts recht op het volle loon, indien het einde van de overeenkomst aan de opdrachtgever is toe te rekenen en de betaling van het volle loon, gelet op alle omstandigheden van het geval, redelijk is. Op het bedrag van het loon worden de besparingen die voor de opdrachtnemer uit de voortijdige beëindiging voortvloeien, in mindering gebracht.
3.5
Met
grief 2 in principaal appel
betoogt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het tweede lid van artikel 7:411 BW in dit geval niet van toepassing is. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] het einde van de overeenkomst zelf actief en welbewust veroorzaakt en is dat aan zijn schuld te wijten, althans moet dat voor zijn rekening komen, tenzij de omstandigheden die [geïntimeerde] hebben bewogen tot het beëindigen van de overeenkomst tot een andere conclusie moeten leiden. Volgens [appellant] zijn die laatstgenoemde omstandigheden niet aanwezig. Evenmin zijn er objectieve omstandigheden (zoals de aangevoerde kwesties rondom het NVM-lidmaatschap, de verouderde website, de zichtbaarheid op funda.nl, het oprichten van verschillende bedrijven en actief zijn onder diverse handelsnamen en het al dan niet langer actief zijn) die [geïntimeerde] kunnen hebben gemotiveerd geen vertrouwen meer in [appellant] te hebben. Bovendien heeft [geïntimeerde] die omstandigheden niet kenbaar gemaakt aan [appellant] bij de opzegging.
Voorts is het volgens [appellant] gelet op alle omstandigheden ook redelijk dat hij het volle loon ontvangt. Volgens hem had hij immers op de datum van de opzegging alle werkzaamheden rondom de splitsing gedaan, en daarmee het leeuwendeel van de werkzaamheden die hij in totaal inclusief bemiddeling bij verkoop moest verrichten. Getuige zijn e-mail van 4 april 2007 was het splitsingsproces zonder een verkoopopdracht voor [appellant] niet rendabel. Daarbij heeft [appellant] diverse werkzaamheden verricht in het kader van de verkoop. Ook had hij voor een van de appartementen een gegadigde gevonden. [geïntimeerde] heeft die verkoop gefrustreerd, zodat in ieder geval ten aanzien van dat appartement op het volledig loon aanspraak gemaakt kan worden. [geïntimeerde] heeft blijkens zijn stellingen in eerste aanleg kennelijk nooit zijn eigen appartement werkelijk willen verkopen en in zoverre de uitvoering van de overeenkomst steeds willen beletten. Ook ten aanzien van dat appartement is aanspraak op het volledige loon derhalve terecht. Het enige wat aan de verkoop van de twee andere appartementen in de weg stond was dat zij vrij van huur moesten worden gemaakt, maar dat komt niet voor rekening van [appellant] . Wat verder meeweegt is dat [geïntimeerde] aanzienlijk voordeel heeft gehad van de inspanningen van [appellant] . Na splitsing zouden de drie appartementen in totaal rond de € 3.700.000,- waard zijn. Dat [geïntimeerde] na het verkrijgen van de splitsingsvergunning het pand in zijn geheel heeft verkocht moet voor zijn rekening blijven.
3.6
[geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord nader uiteengezet waarom hij onvoldoende vertrouwen had in [appellant] om de overeenkomst voort te zetten. Hij heeft in dat verband op het volgende gewezen. Hij is door [appellant] onvoldoende geïnformeerd over het splitsingstraject, in het bijzonder de gemeentelijke eisen ten aanzien van de fundering en het buitenschilderwerk. Het splitsingstraject heeft 9 jaar geduurd en stelde hem steeds opnieuw voor verrassingen. [appellant] heeft hem in rechte betrokken om betaling van de € 5.000,- voor het splitsingstraject af te dwingen, zonder dat het traject nog voltooid was. Verder bleek [appellant] geen NVM makelaar te zijn en had deze in Amsterdam beperkte naamsbekendheid. Ook zijn website was verouderd. In 2007 kon geen vermelding op funda.nl plaatsvinden. Bovendien bleek [appellant] niet ingeschreven te staan in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel en had hij de afgelopen jaren rechtspersonen opgeheven en uitgeschreven, nieuwe ingeschreven en namen gewijzigd. [geïntimeerde] betwist ook dat verkoop aan de door [appellant] genoemde gegadigde hoogst waarschijnlijk was. Deze had het appartement nog niet eens bezichtigd en bovendien staat het geenszins vast welke prijs hij bereid was te betalen.
3.7
Wat er ook van de verwijten van [geïntimeerde] zij, [appellant] heeft niet voldoende onderbouwd dat in het licht van alle omstandigheden van het geval het redelijk zou zijn dat [geïntimeerde] het volle loon betaalt. Daarbij weegt mee dat de algemene voorwaarden van [appellant] - zoals [geïntimeerde] aanvoert - zelf voorzien in een regeling bij opzegging door de opdrachtgever die niet voorziet in betaling van het volledig loon, met uitzondering van artikel II.16, dat echter in dit geval niet van toepassing is. Grief 2 in principaal appel faalt.
3.8
Vervolgens is de vraag aan de orde welk naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon [appellant] toekomt.
Grief 3 in principaal appel
houdt in dat dat deel, gelet op de hiervoor weergegeven omstandigheden, het overeengekomen loon dicht dient te benaderen en dat (
grief 4 in principaal appel
) bij de berekening van het loon een courtage van 1,85%, en niet 1,25%, zoals de rechtbank heeft overwogen, in aanmerking dient te worden genomen. [geïntimeerde] heeft zoals gezegd in incidenteel appel aangevoerd dat voor de hoogte van het naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon moet worden aangesloten bij de artikelen II.23 en II.24 van de algemene voorwaarden van [appellant] zelf, welke voorwaarden, onder meer in het geval van opzegging van de overeenkomst door de opdrachtgever, regelen wat in dat geval verschuldigd is. Aansluiting bij die voorwaarden kan plaatsvinden omdat de vergoeding op basis van die voorwaarden niet hoger uitvalt dan volgens de wettelijke regeling van artikel 7:411 BW, zodat niet ten nadele van [geïntimeerde] , een niet-professionele opdrachtgever, van die wettelijke regeling wordt afgeweken. [geïntimeerde] stelt in dat verband dat de artikelen II.23 en II.24 van de algemene voorwaarden inhouden dat in dat geval de opdrachtgever aan de opdrachtnemer de kosten verschuldigd is die ten behoeve van de opdrachtgever zijn gemaakt, alsmede een vergoeding gelijk aan 10% van de courtage passend bij de oorspronkelijke vraagprijs, te vermeerderen met een vergoeding voor verrichte werkzaamheden op basis van een urencalculatie, die tenminste € 1.000,- bedraagt.
3.9
[appellant] heeft, bij pleidooi in hoger beroep daarnaar nog uitdrukkelijk gevraagd, niet voldoende kunnen motiveren waarom hij in dit geval bij de bepaling van het naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon niet kan worden gehouden aan de algemene voorwaarden die hij zelf hanteert en kennelijk in soortgelijke gevallen een antwoord beogen te geven op de vraag wat bij opzegging van de overeenkomst door de opdrachtgever dat deel zou moeten zijn. De in rechtsoverweging 3.5 aangevoerde omstandigheden voor de redelijkheid van zijn aanspraak op het volle loon zijn daartoe onvoldoende, al is het omdat niet is onderbouwd dat de artikelen II.23 en II.24 van de algemene voorwaarden daarvoor niet tevens een vergoeding (beogen te) omvatten. Het hof zal daarom [geïntimeerde] op dit punt volgen en de algemene voorwaarden van [appellant] als uitgangpunt nemen bij de bepaling van het naar redelijkheid vast te stellen verschuldigde deel van het loon. Dat betekent dat [appellant] recht heeft op vergoeding van de kosten die hij voor [geïntimeerde] heeft gemaakt en op 10% van de courtage die bij de oorspronkelijke vraagprijs past alsmede op een vergoeding voor verrichtte werkzaamheden op basis van urencalculatie met een minimum van € 1.000,-.
3.10
Wat betreft de courtage:  vaststaat dat partijen in afwijking van artikel V.13 van de algemene voorwaarden een courtage van 1,25% zijn overeengekomen. Het betoog dat [appellant] in grief 4 houdt om daarvoor 1,85% te nemen volgt het hof niet. Zoals de rechtbank onder 4.7 van het vonnis heeft overwogen geldt dat (vide 2 sub (i)) partijen expliciet zijn afgeweken van het tarief zoals opgenomen in artikel V.13 van de algemene voorwaarden en dat hetgeen in dat artikel is opgenomen “Indien niet anders overeengekomen” daarom niet van toepassing is. Ook uit de e-mail die [appellant] op 1 april 2007 aan [geïntimeerde] heeft gestuurd, blijkt niet duidelijk dat het overeengekomen percentage slechts onder voorwaarden geldt. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de korting waar het in artikel V.13 over gaat een korting op de factuur betrof die kon worden verleend onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat de factuur binnen zes weken zou worden voldaan, maar dat een dergelijke korting hier niet aan de orde is.  [appellant] heeft die voorwaarde ook niet gesteld bij het overeenkomen van het courtage van 1,25% en uit genoemde e-mail heeft hij ook niet begrepen noch had hij moeten begrijpen dat dat percentage (of die korting op 1,85%) niet meer zou gelden indien niet tijdig zou worden betaald, aldus [geïntimeerde] . Dat dit anders is heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd.
Nu artikel II.24 aanhaakt bij "de oorspronkelijke vraagprijs", zal het hof die courtage berekenen over het door [geïntimeerde] genoemde bedrag van € 3.047.500,-. [appellant] bestrijdt niet dat dit bedrag is gebaseerd op de vraagprijzen die hij op zijn website heeft vermeld en dat deze een gemiddelde vierkante meterprijs van € 5.300,00 geven. Dat [geïntimeerde] eind maart 2016 in een e-mail aan [appellant] heeft meegedeeld dat de appartementen volgens hem € 6.500,- per m2 zouden moeten opbrengen is onvoldoende om van dat bedrag uit te gaan. Uit die e-mail blijkt niet dat [geïntimeerde] [appellant] heeft geïnstrueerd om de vraagprijs dienovereenkomstig aan te passen en gesteld noch gebleken is ook dat [appellant] dat heeft gedaan. Gelet op hetgeen bij de totstandkoming van de overeenkomst is besproken, is er - anders dan [geïntimeerde] bepleit - geen aanleiding om de verkoopwaarde van het appartement dat hij mogelijk zelf zou betrekken in mindering te brengen.
3.11
Dit leidt ertoe dat [geïntimeerde] aan [appellant] een bedrag verschuldigd is dat bestaat uit door [appellant] gemaakte kosten, een urenvergoeding en een courtagecomponent. De courtagecomponent kan worden becijferd op 10% van 1,25% maal € 3.047.500,- is
€ 3.809,38.
3.12
Op [appellant] rust de bewijslast van de door hem gemaakte kosten en de gewerkte uren. Hij heeft daarvan zowel in eerste aanleg als appel geen overzichten in het geding gebracht en nagelaten daarover, anders dan in algemene bewoordingen, enig inzicht te verschaffen. Tijdens de comparitie in eerste aanleg heeft [appellant] in antwoord op de vraag wat een redelijk uurtarief zou zijn meegedeeld dat het niet de bedoeling is dat hij een uurtarief rekent, dat hij ook geen urenoverzicht kan maken en dat hij die kant ook niet op wil. Ter terechtzitting in hoger beroep heeft hij desgevraagd verklaard dat hij dergelijke overzichten ook niet heeft omdat een en ander niet afzonderlijk is bijgehouden. [geïntimeerde] heeft ook niet aangegeven hoeveel uren hij minimaal voor [geïntimeerde] werkzaam is geweest en welk uurtarief daarvoor zou moeten te worden gehanteerd. Dit brengt mee dat niet kan worden vastgesteld welk bedrag [appellant] op basis van de overeenkomst aan [geïntimeerde] in rekening mag brengen.  Daarom zal conform de algemene voorwaarden voor de werkzaamheden het minimumbedrag van € 1.000,- aan gewerkte uren worden aangehouden en voor kosten geen bedrag worden toegekend. De totale vergoeding komt daarmee op € 4.809,38 te vermeerderen met 21% btw, of te wel € 5.819,35. Dit bedrag moet [geïntimeerde] nog aan [appellant] betalen. Dit betekent dat de grieven 3 en 4 in principaal appel falen.
De grieven I, III en IV in incidenteel appel slagen
. Bij bespreking van
grief II in incidenteel appel
heeft [geïntimeerde] bij deze stand van zaken geen belang meer.
3.13
De buitengerechtelijke incassokosten zullen worden toegewezen, echter gerelateerd aan de toe te wijzen hoofdsom, zodat deze kosten uitkomen op € € 665,97. Voor zover [appellant] dus met
grief 5 in principaal appel
heeft aangevoerd dat op dit punt meer moet worden toegewezen dan de rechtbank heeft gedaan, faalt deze grief.
Grief V in incidenteel
appel, die zich richt tegen de toewijzing van € 916,32 aan buitengerechtelijke kosten, slaagt dus in zoverre. Het betoog van [geïntimeerde] dat in het geheel geen vergoeding behoort te worden toegekend wordt verworpen. Zoals de rechtbank heeft overwogen, betreft het hier een incassovordering waarop het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten van toepassing is. Nu [appellant] een aanmaning heeft gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW en [geïntimeerde] niet tijdig tot betaling is overgegaan, is [geïntimeerde] het in dat besluit genoemde tarief verschuldigd.
3.14
De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. De grieven en stellingen van partijen behoeven voor het overige geen bespreking, omdat deze, wat daar verder ook van zij, niet tot een ander oordeel kunnen leiden. Aan bewijslevering komt het hof niet toe.  Nu [appellant] niet betwist dat [geïntimeerde] voorafgaand aan deze procedure pogingen heeft gedaan tot een schikking te komen en het hof lager uitkomt dan het bedrag van € 7.500,- dat in dat kader door [geïntimeerde] was aangeboden, is er aanleiding de proceskosten tussen partijen in eerste aanleg te compenseren.
Grief VI in incidenteel appel
slaagt daarom ook. In hoger beroep is [appellant] , zowel in principaal appel als in incidenteel appel voor het grootste deel in het ongelijk gesteld. Hij dient hiervan de proceskosten te dragen.
4
Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
vernietigt het vonnis waarvan beroep
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] aan [appellant] te betalen een bedrag van € 5.819,35 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 21 september 2016 tot de dag der voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 665,97 aan buitengerechtelijke incassokosten;
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt van het geding in eerste aanleg;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 726,- aan verschotten en op  €  5.877,- voor salaris in principaal appel en op € 2.948,50 voor salaris in incidenteel appel, en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. L.A.J. Dun, mr. M.E. van Rossum en mr. J.M.R. Vastenburg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2020.