ECLI:NL:GHSHE:2019:4343
Gerechtshof SHE — Uitspraak 


GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.247.095/01
arrest van 26 november 2019
in de zaak van
Woningstichting Maasvallei [vestigingsnaam]
,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als Maasvallei,
advocaat: mr. N. Kooistra te Maastricht,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. C.R.N. de Boer te Beek Lb,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 6 november 2018 in het hoger beroep van het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 6391137 CV EXPL 17-7762 gewezen vonnis in kort geding van de kantonrechter aldaar.
5
Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenarrest van 6 november 2018 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;
het proces-verbaal van comparitie van 17 december 2018;
de memorie van grieven met 16 producties;
de memorie van antwoord;
de namens Maasvallei op voorhand toegezonden producties 17 tot en met 20 die tijdens het pleidooi in het geding zijn gebracht;
het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd.
Het hof heeft daarna de procedure verwezen naar een roldatum waarop partijen zich dienden uit te laten over voortzetting dan wel doorhaling van de procedure. Appellante heeft op die datum arrest gevraagd waarna een datum voor arrest is bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
6
De verdere beoordeling
6.1.
De kantonrechter heeft geen opsomming gegeven van vaststaande feiten. Het gaat in deze zaak om het navolgende.
6.1.1.
[geïntimeerde] huurt sinds 1999 van Maasvallei een woning gelegen aan het kruispunt van de [straat 1] en de [straat 2] aan de oostelijke rand van [woonplaats] . De voorgevel van haar woning ligt aan de [straat 1] , de zijkant – grotendeels een blinde muur – aan de [straat 2] . De zijmuur ligt op het oosten, de voorgevel op het zuiden. Onder een deel van haar woning bevindt zich een kelder. De kelder is (deels) opgebouwd uit mergelblokken; de wanden van haar woning uit baksteen. In 2014 is dat kruispunt in opdracht van de Gemeente Maastricht - hierna: de Gemeente - gereconstrueerd; er is een plateau gecreëerd waarbij geen of slechts een gering niveauverschil met het trottoir is aangebracht of ontstaan. Neerslag stroomt vanuit het iets hoger gelegen zuiden richting dat verkeersplateau. Er is ter hoogte van de woning van [geïntimeerde] in het wegdek geen straatkolk aanwezig. Vrijwel tegen de zijmuur van haar woning staat een kast ten behoeve van nutsvoorzieningen; tussen die kast en de zijmuur zit een ruimte van enkele centimeters; de aldus ontstane sleuf was eertijds niet afgedekt of bestraat.
6.1.2.
[geïntimeerde] stelt dat zij sedert het uitvoeren van de werkzaamheden door de Gemeente op verschillende wijze overlast ondervindt van water of vocht, waarvoor zij Maasvallei als verhuurster aansprakelijk houdt. Bij overvloedige neerslag, aldus [geïntimeerde] , kan hemelwater vanaf de [straat 2] richting haar woning stromen, zonder dat deze een noemenswaardige belemmering ondervindt welke van een trottoirband zou kunnen uitgaan, terwijl zich ter plaatse evenmin een straatkolk bevindt waarvoor dat hemelwater het riool in zou kunnen stromen. Dat hemelwater, aldus nog steeds [geïntimeerde] , kan aldus vrijwel ongehinderd op haar woning, de voorgevel en/of de zijgevel, toestromen en aldaar door de slechte staat van die muren de woning of de muren van die woning binnendringen.
6.1.3.
Bij brief van 5 februari 2015 stelt [geïntimeerde] Maasvallei aansprakelijk voor de schade als gevolg van water dat via de muur haar kelder binnen is gelopen. Op 12 februari 2015 heeft de Huurcommissie van [geïntimeerde] een verzoek als bedoeld in art. 7:257 BW ontvangen.
6.1.4.
In april 2015 heeft een door de Gemeente ingeschakelde deskundige, [Expertise] Expertise, een onderzoek ingesteld naar het vochtprobleem in de kelder. In haar rapport van 16 april 2015 concludeerde deze dat de exclusieve oorzaak is gelegen in de slechte waterwerendheíd van de kelderwand.
6.1.5.
De huurcommissie heeft in haar beslissing op het verzoek van [geïntimeerde] op 26 juni 2015 de huurprijs tijdelijk verlaagd met 40% omdat de woning een ernstig gebrek heeft, kort gezegd een te hoog vochtgehalte in de kelder. Maasvallei heeft in die procedure verklaard het eens zijn met het rapport van de huurcommissie, maar dat zij op advies van haar advocaat [NAAM]. Dit advies is kennelijk ingegeven door de omstandigheid dat er een geschil is tussen Maasvallei en de Gemeente over de oorzaak en aansprakelijkheid voor de gevolgen van het probleem. De huurcommissie heeft hierover in de uitspraak evenwel opgemerkt dat bedoeld geschil, ook als Maasvallei daarin gelijk zou hebben, Maasvallei niet ontslaat van haar onderhoudsverplichtingen.
6.1.6.
Maasvallei heeft de zaak vervolgens voorgelegd aan de kantonrechter.
6.1.7.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 6 april 2016 vastgesteld dat in het gehuurde, te weten de kelder, sprake is van vochtoverlast en geoordeeld dat dit een gebrek oplevert als bedoeld in artikel 7:204 lid 1 BW. De kantonrechter heeft deswege de huur verlaagd met 40% totdat het gebrek is opgeheven. De kantonrechter heeft hierbij overwogen dat, voor zover al zou moeten worden aangenomen dat de oorzaak van het vochtprobleem in de werkzaamheden van de Gemeente ligt (en niet in de staat van de keldermuur), dit onverlet laat dat er een gebrek aan het gehuurde is ontstaan, dat Maasvallei verplicht is te verhelpen.
6.1.8.
De huurcommissie heeft in voormelde uitspraak de andere gebreken in de woning – kennelijk: de problemen met de zijmuur en/of de elektra - niet zo ernstig geoordeeld dat deze tot een tijdelijke huurverlagíng kunnen leiden. De kantonrechter heeft (in het vonnis van 6 april 2016) in gelijke zin beslist, omdat het oordeel van de huurcommissie ten aanzien van de overige gebreken niet gemotiveerd was betwist. Tegen deze beslissing van de kantonrechter stond geen hoger beroep open.
6.1.9.
Beide partijen – te weten: [geïntimeerde] in een verzoek, gericht tegen Maasvallei en Maasvallei in een verzoek, gericht tegen de Gemeente - hebben verzoeken gericht tot de kantonrechter, strekkende tot het doen uitvoeren van een voorlopig deskundigenbericht. Bij beschikking van 22 januari 2016 (abusievelijk gedateerd 2015) heeft de kantonrechter zodanig onderzoek gelast. Een door de Gemeente daartegen ingesteld hoger beroep werd door het Gerechtshof bij beslissing van 21 juli 2016 verworpen.
Nadat vervolgens een andere deskundige was benoemd, heeft de (nader benoemde) deskundige De Wild (van Gevelraad) op 1 mei 2017 gerapporteerd.
6.1.10.
De vragen en opmerkingen van partijen en de Gemeente maken als bijlagen onderdeel uit van dit rapport. De deskundige is in zijn rapport ingegaan op die opmerkingen en vragen (pagina 22 en verder). Met name de reactie van Maasvallei, in de vorm van een rapportage van [adviseur] , is gemotiveerd ter zijde gelegd. Volgens de deskundige heeft deze adviseur geen compleet en goed beeld van de vochtproblematiek, al dan niet mede omdat hij nooit in de woning is geweest voor onderzoek.
6.2.
Bij inleidende dagvaarding van 18 oktober 2017 heeft [geïntimeerde] bij de kantonrechter bij wege van voorlopige voorziening diverse vorderingen ingesteld. Maasvallei heeft in reconventie vorderingen ingesteld.
6.2.1.
[geïntimeerde] had bij inleidende dagvaarding onder meer vorderingen ingesteld
met betrekking tot de wijze waarop de Gemeente in het kader van de herstructurering het trottoir heeft vorm gegeven, waaronder het feit dat ter plaatse geen straatkolk is aangebracht (vordering sub 26 onder 5) en
met betrekking tot de aanwezigheid van de niet bestrate sleuf tussen de nutskast en de zijmuur (vordering onder 26 sub 4).
Die vorderingen zijn door de kantonrechter afgewezen (r.o. 3.14-3.14.1) en daarvan heeft [geïntimeerde] niet geappelleerd zodat deze niet meer aan de orde zijn.
Overigens heeft Maasvallei bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep opgemerkt dat zij onverplicht – en strikt genomen zonder daartoe gerechtigd of bevoegd te zijn – de sleuf achter de nutskast dicht heeft laten maken.
6.2.2.
Ook had [geïntimeerde] nog een vordering tot betaling van € 557,50 (vordering onder 27) ingesteld; deze vordering is afgewezen en daarvan is ook niet geappelleerd.
6.2.3.
De vorderingen van Maasvallei in reconventie zijn eveneens afgewezen; daartegen zijn door Maasvallei geen grieven gericht zodat deze ook niet meer aan de orde zijn.
6.3.
Voor het overige zijn de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie grosso modo toegewezen en daartegen is het appel en zijn de grieven van Maasvallei gericht.
6.3.1.
Die toegewezen vorderingen betreffen grosso modo de navolgende kwesties:
De staat van het voegwerk aan de voorzijde van de woning, meer in het bijzonder direct boven en onder het maaiveld (vordering inleidende dagvaarding, pag. 14-15, onder I; vonnis onder 4.1.1)
De aanwezigheid van een niet goed afgedichte doorvoer door de kelderwand (vordering onder III, vonnis onder 4.1.2)
Vochtproblemen op de eerste verdieping, bij het venster in de zijmuur (vorderingen onder II en VI, vonnis onder 4.1.3)
Schimmels op diverse plaatsen (vordering onder VII, vonnis onder 4.1.4)
De houten vloer op de begane grond (vordering onder VIII, vonnis onder 4.1.5)
De staat van de elektrische installatie (vordering onder IX, vonnis onder 4.1.6)
Het hof hanteert hierna de vorenstaande met hoofdletters aangeduide onderverdeling.
6.3.2.
[geïntimeerde] had gevorderd dat Maasvallei binnen een week een aanvang zou maken met werkzaamheden; de kantonrechter hanteerde een termijn van drie maanden. [geïntimeerde] vorderde telkens herstel door een daartoe gespecialiseerd bedrijf; de kantonrechter wees dat niet toe. Tegen die aanpassingen zijn geen grieven gericht.
6.3.3.
De kantonrechter formuleerde zijn veroordeling als volgt: ”veroordeelt Maasvallei om binnen drie maanden na de betekening van dit vonnis een aanvang te maken met de werkzaamheden, welke dienen te leiden tot volledig herstel van de door de deskundige geconstateerde gebreken
met inachtneming van de door de deskundige aangedragen oplossingen.
6.3.4.
[geïntimeerde] had gevorderd dat de veroordelingen zouden worden versterkt met een dwangsom; de kantonrechter bepaalde dat Maasvallei een dwangsom zou verbeuren van € 1.000,-- voor elke dag dat zij naliet om aan de veroordelingen te voldoen met een maximum van € 100.000,--.
6.4.
Partijen hebben op 11 december 2017, voordat hoger beroep was ingesteld, een vaststellingsovereenkomst gesloten. Kort gezegd hield deze in dat Maasvallei hoger beroep zou instellen, dat [geïntimeerde] afstand zou doen van dwangsommen over de periode tot twee maanden na de uitspraak van het hof, en dat Maasvallei werkzaamheden zou verrichten met betrekking tot, kort gezegd de hiervoor met C, D en H aangeduide kwesties (voegwerk, doorvoer en elektra) terwijl Maasvallei voorts – dit houdt verband met de kwesties als bedoeld onder E, F en G) – bepaalde nader aangeduide werkzaamheden, alle verband houdende met schimmelvorming, zou doen uitvoeren.
6.5.
Vervolgens heeft Maasvallei hoger beroep ingesteld en daartoe negen grieven geformuleerd.
6.5.1.
Grief 1 heeft betrekking op het vereiste spoedeisend belang.
6.5.2.
Grief 2 is gericht tegen de bepaling van de kantonrechter (zie hiervoor r.o. 6.3.3.) dat herstel dient te worden uitgevoerd met inachtneming van de door de deskundige aangedragen oplossingen.
6.5.3.
Grieven 3, 4, 5 en 6 hebben betrekking op de zijmuur en op schimmelvorming (inclusief het dampdicht maken van de houten vloer).
6.5.4.
Grief 7 heeft betrekking op de veroordeling om de elektrische voorziening te herstellen.
6.5.5.
Grief 8 heeft betrekking op een overweging van de kantonrechter dat de situatie na de eerdere uitspraak van de kanonrechter zou zijn verergerd.
6.5.6.
Grief 9 heeft betrekking op de opgelegde dwangsom.
6.6.
De omvang van het hoger beroep wordt enerzijds bepaald door de grieven, anderzijds door het gegeven dat partijen een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten welke ook is nagekomen.
6.7.
Grief 1:
6.7.1.
Volgens Maasvallei had of heeft [geïntimeerde] geen spoedeisend belang bij haar vorderingen. Bij grief 1 inzake het spoedeisend belang (van [geïntimeerde] ) heeft Maasvallei zelf echter slechts beperkt belang, gelet op de gesloten vaststellingsovereenkomst. Voor zover Maasvallei bij die grief nog wel belang zou hebben komt het hof tot het oordeel dat het spoedeisend belang van [geïntimeerde] bij een voorziening bij voorraad, welk belang ex nunc bezien dient te worden, voldoende aannemelijk is geworden; het aanwezig zijn van vocht en schimmel kan gevolgen hebben voor de gezondheid en van een huurder kan niet worden gevergd dat deze een beslissing in een bodemprocedure afwacht, zeker niet in een situatie zoals de onderhavige waarin de verhuurder weinig voortvarend te werk was gegaan, waaraan niet afdoet dat die weinig voortvarende werkwijze samenhing met de betrokkenheid van een derde partij (de Gemeente). Grief 1 faalt.
6.8.
Het hof zal grief 2 bespreken nadat grieven 3 tot en met 7 aan de orde zijn geweest.
6.9.
Grieven 3 (zijgevel), 4 en 5 (schimmel), en 6 (vloer) hangen deels met elkaar samen. Het hof bespreekt eerst grief 3, daarna grieven 4, 5 en 6 gezamenlijk.
6.10.
Grief 3:
6.10.1.
Partijen spreken bij de zijgevel over “hydrofoberen”. Gezien het rapport van de deskundige De Wild is dit het verlagen van het vochtopnemend vermogen van de zijmuur
.
Daarmee wordt, naar het hof begrijpt, bedoeld het (aan de buitenzijde) aanbrengen van een (vloeibaar) middel op een stenen muur; dit middel dringt dan deels ook door in de enigszins poreuze stenen en voegen. Dit middel laat geen vocht door van buiten naar binnen, maar laat wel damp door van binnen naar buiten.
6.10.2.
De Wild rapporteert:
Onder 5.1 sub 5 (blad 10):
“Het vochtgehalte in de binnenmuur direct boven het raam op de overloop is hoger dan het vochtgehalte ernaast en eronder. Dit patroon komt overeen met de aftekeningen van vocht/schimmel in het behang rondom het raam.”
Onder 6.1, tweede en derde alinea (blad 13, halverwege tot blad 14, halverwege):
“Het vocht in (het binnenspouwblad van) de zijmuur op de eerste verdieping bevindt zich direct boven het raam van de overloop en is zeer waarschijnlijk het gevolg van oppervlaktecondensatie, al dan niet in combinatie met een gebrek aan spouwisolatie en/of vochtdoorslag als gevolg van het naïsoleren van de spouw (…). De oppervlaktecondensatie ontstaat bij een relatief hoge luchtvochtigheid in. De woning, gecombineerd met een lage oppervlaktetemperatuur van de binnenmuur. Deze lage oppervlaktetemperatuur ontstaat als gevolg van een vermoedelijke koudebrug, veroorzaakt door de lateiconstructie boven het raam. (De door Maasvallei verstrekte tekeningen van de woning bevatten helaas te weinig detail om dit te kunnen onderbouwen.) Door de koudebrug koelt de binnenmuur (nabij de latei) bij lage buitentemperaturen af tot onder het dauwpunt, en condenseert het vocht in de binnenlucht op de binnenmuur. Door het vochtopnemend vermogen van de muur zal de condensatie direct in de muur worden opgenomen en nooit als zodanig zichtbaar zijn, maar het vochtgehalte in de muur wel doen toenemen. Het wegnemen van de spouwventilatie en eventuele vochtdoorslag (door naïsoleren) versterkt de vochtprobleem omdat het in de muur opgenomen condens niet via de spouw kan worden afgevoerd en bij langdurige regenval door mogelijke vochtdoorslag zelfs extra vocht wordt aangevoerd. Bij een te lang en te hoog vochtgehalte gaan zich schimmels ontwikkelen.
Het gaat vooralsnog te ver om dit als een gebrek aan te merken omdat de luchtvochtigheid in de woning sterk kan worden beïnvloed door de bewoners/gebruikers en/of de mogelijkheden om te kunnen ventileren en/of bijkomende vochtbronnen als een vochtige kruipruimte. Zo kan het wel of niet open zetten van ventilatieroosters in de woning, vocht uit de kruipruimte door een niet dampdichte begane grondvloer (bijvoorbeeld houten vloer), veel of weinig douchen (zonder goede ventilatie), veel of weinig koken (zonder gebruik van een afzuigkap), het drogen van was of andere activiteiten het verschil maken tussen het wel of niet optreden van oppervlaktecondensatie (…). Ten tijde van de schouwing lag de relatieve luchtvochtigheid in de woning rond de 70 % bij een lichttemperatuur van circa 20˚C. Dat is hoog gezien de toen bestaande weersomstandigheden. Op basis van de bevindingen tijdens de schouwing (plaats, afmetingen en aantal ventilatievoorzieningen) zijn er naar verwachting voldoende ventilatiemogelijkheden aanwezig. Op het moment van de schouwing stonden alle gecontroleerde ventilatieroosters open. Omdat het hier steeds om momentopnamen gaat, kunnen hier geen harde conclusies aan worden verbonden.”
Onder 6.2, tweede alinea (blad 14 onderaan/15 bovenaan):
“Als er al sprake is van een gebrek met betrekking tot vocht in de zijmuur op de eerste verdieping, dan is dit niet zozeer de koudebrug (veroorzaakt door de latei boven het raam), maar de combinatie van de koudebrug, het wegnemen van de spouwventilatie en/of vochtdoorslag door het naïsoleren. In hoeverre het gebruik een hoofd- of bijrol speelt kan niet worden aangegeven omdat hierover te weinig bekend is.”
Onder 6.4, derde alinea (blad 15 onderaan/blad 16 bovenaan):
“Zonder de maatgevende oorzaak (gebrek of gebruik) te kennen van de vochtproblemen in de zijmuur op de eerste verdieping, is het niet mogelijk concreet aan te geven wat er moet worden herstelt [hersteld; hof] en hoe dit moet gebeuren. Mogelijk is een bewuster gebruik en/of beter ventileren van de woning voldoende om, oppervlaktecondensatie te voorkomen en zo de vochtproblemen op te lossen.
Maar een meer ingrijpende oplossing als het aanpakken van de koudebrug door de gevel aan de binnenzijde dampdicht te isoleren en/of het hydrofoberen (verlagen van het vochtopnemend vermogen) van de zijmuur kan ook noodzakelijk zijn. Net als het dampdicht maken van bijvoorbeeld de houten begane grondvloer.
In alle gevallen zal het door schimmels aangetaste behang moeten worden verwijderd, en de achterblijvende schimmels moeten worden aangepakt met een schimmeldodend middel. Achterblijvende aanwezige schimmel(sporen) leiden vaak tot en (her)groei van (nieuwe) schimmels onder minder vochtige omstandigheden, waardoor de genomen maatregelen soms niet (volledig) tot hun recht komen. [cursivering hiervoor van het hof].”
Onder 6.10 sub b:
“Het vocht in de zijmuur op de eerste verdieping wordt niet veroorzaakt door optrekkend vocht. De uitgevoerde metingen geven aan dat de muur onder het raam met het vochtprobleem groter is dan erboven. Dit betekent dat de vochtbron boven het raam gezocht moet worden en niet eronder. De vochtproblemen worden veroorzaakt door een koudebrug in de vorm van de latei constructie, in combinatie met een hoge relatieve luchtvochtigheid in de woning. Het ontbreken van spouwventilatie door het naïsoleren van de spouwmuur kan de vochtproblemen versterken.[…]”
6.10.3.
De kantonrechter overwoog in r.o. 3.14.2 als volgt:
“ [geïntimeerde] vordert (ad 2 en ad 6) de zijgevel te laten hydrofoberen (het verlagen van het vochtopnemend vermogen) en de koudebrug aan te pakken door de zijgevel aan de binnenzijde dampdicht te laten isoleren, een en ander uit te voeren door een hiertoe gespecialiseerd bedrijf. Deze vordering vindt voldoende steun in paragraaf 6, onder 4, derde alinea. De vordering zal worden toegewezen.”
6.11.
Hiertegen is grief 3 gericht.
6.12.
Het hof verwijst naar de geciteerde passage uit het rapport van De Wild. Naar ’s hofs oordeel vindt de vordering onvoldoende steun in paragraaf 6, onder 4, derde alinea. De deskundige heeft juist alle opties open gelaten: de problemen kunnen te maken hebben met bepaalde eigenschappen van de woning, maar kunnen ook zijn veroorzaakt – of: voor een belangrijk deel mede zijn veroorzaakt – door de wijze van gebruik. Daarbij komt dat bepaalde aspecten inherent zijn aan de bouwwijze. Dat er een koudebrug in de muur zit door de latei boven het raam is hoogstwaarschijnlijk vanaf de bouw van die woning het geval geweest. Dit moge minder comfortabel zijn, maar zal [geïntimeerde] zich hebben te laten welgevallen. Achteraf gezien moge de beslissing om de spouw na te isoleren vanuit het oogpunt van vochthuishouding minder gelukkig zijn geweest, maar dat maakt niet dat de woning op dat punt als gebrekkig kan worden aangemerkt. Volgens De Wild is er in geen geval sprake van optrekkend vocht, nu de muur onder het raam juist droger is dan erboven. Dat betekent dat er vooralsnog ook geen relatie lijkt te bestaan tussen de werkzaamheden van de Gemeente, de sleuf tussen de nutskast en de buitenmuur, of de slechte staat van het voegwerk bij de voorgevel onder (of direct boven) het maaiveld enerzijds, en de vochtoverlast welke [geïntimeerde] stelt te ondervinden anderzijds.
In elk geval is niet met een voor dit kort geding voldoende mate van zekerheid aannemelijk geworden dat de vochtoverlast welke [geïntimeerde] stelt te ondervinden herleid kan worden tot een - zoals de deskundige dat noemt - “maatgevend” gebrek aan de woning. Nader - deskundig - onderzoek zou daartoe noodzakelijk zijn, maar daarvoor is in dit kort geding geen plaats.
6.13.
Grief 3 slaagt.
6.14.
Grieven 4, 5 en 6:
6.14.1.
Het hof onderzoekt eerst wanneer het probleem van de gestelde schimmelvorming voor het eerst door [geïntimeerde] naar voren is gebracht.
6.14.2.
In de brief van 5 februari 2015 wordt schimmelvorming niet genoemd, en de brief van de advocaat [NAAM][geïntimeerde] van 31 maart 2015 evenmin. Het rapport van [Expertise] van 16 april 2015 maakt geen melding van schimmelvorming.
6.14.3.
In de eerste beslissing van de Huurcommissie, van 26 juni 2015, is sprake van schimmelsporen op de linkerwand en voorgevel van de kelder; voor het overige wordt van schimmel niet gerept. In het vonnis van 6 april 2016 wordt van schimmelvorming niet gerept. In de tweede beslissing van de Huurcommissie, van 28 maart 2017, wordt van schimmelvorming niet gerept.
6.14.4.
In de beslissing van de kantonrechter van 22 januari 2016 met betrekking tot het te houden voorlopig onderzoek wordt onder 2.2 het standpunt van [geïntimeerde] weergegeven; in die weergave maakt [geïntimeerde] gewag van water/vochtoverlast in de kelder. Over schimmelvorming spreekt zij niet. Zelfs de zijmuur wordt – in die weergave – niet genoemd.
Bij de opdracht aan de deskundige komt vochtoverlast in de keldermuren, maar ook vocht in de zijmuur op de eerste verdieping, aan de orde. In de vraagstelling wordt over schimmelvorming niet gerept.
6.14.5.
In het rapport van De Wild wordt, in hoofdstuk 5.1 (waarin de “bevindingen” zijn opgenomen) enkel in verband met en ter plaatse van de zijmuur over schimmelvorming gesproken. Schimmelvorming in de kelder wordt niet genoemd. Onder 6.3 wordt echter wel verwezen naar schimmelvorming.
6.14.6.
Resumerend: in de eerste uitspraak van de Huurcommissie wordt gewag gemaakt van schimmelgroei in de kelder; in het rapport van De Wild wordt gewag gemaakt van schimmelgroei in de kelder en op de zijmuur van de eerste verdieping. Verdere schimmelgroei wordt niet gerapporteerd.
6.14.7.
[geïntimeerde] vorderde in eerste aanleg:
“alle door schimmels aangetast behang en stucwerk, alsmede
het door schimmel aangetaste voeg- en kitwerk in de doucheruimte, alsmede
alle schimmelvorming
1) onder de vloer in de woonkamer,
2) achter de gipsen plafondplaten,
3) achter de gipsen dan wel houten/kunst stof platen tegen de wanden
zowel op de begane grond als op de eerste verdieping te laten verwijderen … en nadien weer in goede staat terug te brengen”,
[het betreft hier in feite de uitwerking van vordering sub F; de onderverdeling is van het hof]
alsmede:
“de houten grondvloer van de begane grond dampdicht te maken en alle achterblijvende schimmels te behandelen met een schimmeldodend middel …” [het betreft hier de uitwerking van vordering sub G].
6.14.8.
In de inleidende dagvaarding is evenwel geen enkele feitelijke onderbouwing van deze vorderingen te vinden.
6.14.9.
Ook in het rapport van De Wild valt geen of onvoldoende onderbouwing van deze vorderingen te vinden. Enkel in verband met de problemen bij de zijmuur - waarvoor geldt dat een definitieve uitspraak omtrent de hoofdoorzaak van dit gebrek door de deskundige nadrukkelijk in het midden wordt gelaten - wordt als onderdeel van een van de
mogelijke
oplossingen genoemd het dampdicht maken van de vloer van de begane grond. En voor zover gesproken wordt over het verwijderen van door schimmel aangetast behang gaat het in de context van het rapport kennelijk uitsluitend om de schimmelgroei bij de zijmuur op de eerste verdieping. Maasvallei wijst hier in haar toelichting bij grief 4 sub 45 en 46 terecht op.
6.14.10.
Bij email van 15 juni 2017 (bijlage 4 bij het deskundigenrapport) heeft de advocaat [NAAM][geïntimeerde] gevraagd of de opmerking van de deskundige, dat het door schimmel aangetaste behang moet worden verwijderd en dat achterblijvende schimmels met een schimmeldodend middel moeten worden aangepakt, ook geldt voor door schimmelvorming aangetast stucwerk, bijv. in de gang of op het toilet, voor schimmelvorming onder de vloer in de woonkamer, voor schimmelvorming achter de gipslaten en houten en/of kunststofplaten op de eerste verdieping, voor- en achterzijde en in de douche, en zo ja, of aangetast stucwerk, de vloer in de woonkamer en gipsplaten en houten en/of kunststofplaten moesten worden verwijderd.
De deskundige heeft hierop (blad 24 van zijn rapport) geantwoord dat het verwijderen van afwerkingen als behang en het aanpakken van de ondergrond met een schimmeldodend middel voor alle delen van de zijmuur geldt waar schimmelgroei zichtbaar, en mogelijk in aanleg aanwezig is. Zaken zoals schimmelvorming onder de vloer, achter de gipsplaten en houten en/of kunststof platen zijn niet onderzocht omdat dit niet nodig werd geacht voor het beantwoorden van de vragen van de Rechtbank. Om een inhoudelijke reactie te kunnen geven zou aanvullend destructief onderzoek noodzakelijk zijn, aldus de deskundige.
6.14.11.
De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen.
6.14.12.
Maasvallei wijst in haar toelichting bij grief 4 sub 46 terecht op hetgeen hiervoor in r.o. 6.14.10 werd weergegeven. Voorts wijst Maasvallei erop dat mogelijk haar gemachtigde in eerste aanleg ten onrechte niet gemotiveerd heeft betwist dat er op meer plaatsen van schimmelvorming sprake zou kunnen zijn, maar dat zij, Maasvallei, dit thans uitdrukkelijk betwist.
6.14.13.
Ook in haar memorie van antwoord laat [geïntimeerde] na specifiek aan te geven welke aanwijzingen voorhanden zijn dat zich ook op andere plaatsen schimmelvorming zou voordoen. Zij geeft ook niet aan op welke plaatsen zich achter beplating schimmelvorming zou voordoen. Ook al kan, gegeven de hoge mate van vochtigheid op tal van plaatsen in de woning, niet worden uitgesloten dat zich inderdaad ook op andere plaatsen schimmelvorming heeft voorgedaan, een algemene veroordeling om de woning geheel schimmelvrij te maken gaat veel te ver, alleen al vanwege het onbeperkte en niet concreet omschreven karakter daarvan. Niet is gebleken van aanwijzingen voor de aanwezigheid van zodanig uitgebreide, onzichtbare schimmelvorming, dat een algemene ruime veroordeling zoals door de kantonrechter geformuleerd op zijn plaats zou zijn.
6.14.14.
Voorts zijn er vooralsnog onvoldoende aanwijzingen voorhanden dat eventuele schimmelvorming veroorzaakt is door een gebrek of gebreken waarvoor Maasvallei verantwoordelijk is.
6.14.15.
Daarbij komt het volgende.
Algemeen bekend kan worden geacht dat schimmels gedijen in een vochtig milieu. Maasvallei heeft een aantal werkzaamheden uitgevoerd: het voegwerk is verbeterd; de doorvoer is gedicht; de sleuf achter de nutskast is afgedekt. Mogelijk heeft dit geen onmiddellijk effect; immers waren diverse muren van vocht verzadigd en het kost tijd om deze op te laten drogen. In de tussentijd kan ook [geïntimeerde] er het hare aan doen om het vocht in de woning te verminderen.
6.14.16.
Tot slot geldt dat ook hiervoor eventueel nader onderzoek aangewezen zou zijn, maar dat daarvoor in dit kort geding geen plaats is. Overigens hebben partijen afspraken gemaakt omtrent een vorm van nader onderzoek; of en in hoeverre daaraan gevolg is gegeven op een wijze welke [geïntimeerde] op grond van de bewoordingen van de vaststellingsovereenkomst mocht verwachten is in deze procedure niet aan de orde.
6.14.17.
Voor de hiervoor omschreven vorderingen leidt dit tot het navolgende.
6.14.18.
De vordering onder D sub a) is ten onrechte toegewezen. De opmerking van de deskundige dat het door schimmel aangetaste behang moest worden verwijderd is juist, maar als die aantasting niet veroorzaakt wordt door enig gebrek waarvoor Maasvallei verantwoordelijk is behoeft deze verwijdering niet door of op kosten van Maasvallei te geschieden.
6.14.19.
De vordering sub D onder c) is eveneens ten onrechte toegewezen, naar besloten ligt in hetgeen hiervoor werd overwogen.
6.14.20.
Wat vordering sub D onder b) betreft:
6.14.21.
In het deskundigenrapport wordt over schimmelvorming in de douche in het geheel niet gesproken. De advocaat [NAAM][geïntimeerde] heeft in zijn email van 15 juni 2017 gevraagd:
“Heeft [Hebt; hof] u ook uw bevindingen vastgelegd m.b.t. de vochtmeting in de douche naast het raam van de overloop, en m.b.t. de kwaliteit van het voegwerk tussen de tegels en de kwaliteit van het kitwerk in de douche, en zo ja welke.”
6.14.22.
De deskundige heeft daarop onder 9.2 gereageerd als volgt:
“Tijdens de schouwing is geen vochtmeting of ander nader onderzoek uitgevoerd in de douche. Dit omdat de deskundige onvoldoende relatie zag (en ziet) met de vraag van de Rechtbank inzake vocht in de zijmuur op de eerste verdieping. Nu hier specifiek om wordt gevraagd het volgende: Er is visueel vastgesteld dat er sprake is van schimmelvorming op het voegwerk tussen de tegels en de kitvoegen langs de tegels. Deze fenomenen zijn tekenend voor een douche waar het vochtgehalte langdurig te hoog is. De oorzaak hiervan kan gelegen zijn in het gebruik van de doucheruimte (veel of weinig gebruik, als [al; hof] dan niet gecombineerd met veel of weinig ventilatie tijdens en direct na het douchen), en/of de mate waarin de doucheruimte wordt verwarmd, en/of natte wanden en dergelijke na het douchen worden afgedroogd (bijvoorbeeld met een droge handdoek), en/of bijvoorbeeld natte handdoeken of andere was in de doucheruimte wordt gedroogd, en/of het afschot van de douchevloer in orde is (dus weinig achter blijft wat daarna verdampt), en/of de waterkerendheid van het tegelwerk (en dan in het bijzonder het voegwerk tussen de tegels), en/of de waterdichtheid van doorvoeren van leidingen door het tegelwerk (bijvoorbeeld die voor de douchekraan), en/of het accumulerend vermogen van de wanden en het plafond in de doucheruimte, of een combinatie hiervan. Welke oorzaak, of oorzaken, de schimmelgroei precies tot stand hebben gebracht kan op basis van de schouwing niet worden bepaald.”
6.14.23.
Naar ’s hofs oordeel wordt rechtsoverweging 3.14.5 van het vonnis waarvan beroep onvoldoende gedragen door de conclusies van de deskundige. Bij dit alles dient bedacht te worden dat [geïntimeerde] de eiseres is en dus – het betreft een kort geding – minstens tot op zekere hoogte aannemelijk moet maken dat de vochtoverlast welke zij stelt te ondervinden het gevolg is van een gebrek aan de woning, althans dat het bij afwezigheid van andere oorzaken wel móet wijzen op een gebrek aan de woning. Dat alles valt in het deskundigenrapport niet te lezen.
6.14.24.
Daarnaast wijst Maasvallei in de toelichting bij grief 5 er terecht op dat het dictum in het vonnis waarvan beroep op dit onderdeel niet gedragen wordt door de eerdere overwegingen van de kantonrechter.
6.14.25.
Maasvallei wijst er voorts in de toelichting sub 58 op, dat ook bij een goed onderhouden woning bij regelmatig gebruik al snel enige schimmelvorming kan optreden. [geïntimeerde] heeft daarop gereageerd met de verwijzing naar de conclusie van de deskundige dat de schimmelvorming wijst op een ruimte waarin het vochtgehalte langdurig te hoog is.
6.15.
Het hof overweegt dat een doucheruimte naar zijn aard tijdens het gebruik nat is, en gedurende enige tijd na dat gebruik nat zal blijven. Zoals de deskundige aangeeft in de hiervoor aangehaalde passage uit het rapport, en naar algemene ervaringsregels ook bekend is, kan er na verloop van enige tijd wat schimmelvorming ontstaan. Dat wijst niet automatisch op een gebrek waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is; veelal behoort het herstel van kitvoegen tot het normale klein onderhoud waarvoor een huurder zelf verantwoordelijk is.
6.16.
Hoe dit verder ook zij, naar het oordeel van het hof, vallen aan het deskundigenonderzoek vooralsnog onvoldoende aanwijzingen te ontlenen dat de schimmelvorming welke op zou treden terug zijn te voeren op een gebrek waarvoor Maasvallei verantwoordelijk is, zodat een veroordeling in dit kort geding niet op zijn plaats is.
6.17.
In het vorenstaande ligt besloten dat vordering onder D sub b) ten onrechte is toegewezen.
6.18.
Wat de vordering onder E betreft:
6.19.
Behalve in verband met de kwestie van de zijmuur is nergens in het rapport enige waarneming opgenomen omtrent de staat van de vloer op de begane grond of een (zelfstandig) oordeel dat deze aangepakt dient te worden. Uitsluitend in het kader van de zijmuur is een opmerking gemaakt over het dampdicht maken van de vloer op de begane grond. Het zou kunnen dat dit nodig zal blijken te zijn als pogingen de vochtoverlast te verminderen door aanpassingen in de wijze van gebruik (in combinatie met de wel uitgevoerde werkzaamheden zoals het dichten van de doorvoer en het verbeteren van het voegwerk aan de voorgevel) geen soelaas blijken te bieden, maar vooralsnog is dit prematuur. Deze vordering is dus ook ten onrechte toegewezen.
6.19.1.
Grieven 4, 5 en 6 zijn dus gegrond.
6.20.
In verband met grieven 3 tot en met 6 dient voorts nog het navolgende te worden overwogen.
6.20.1.
Het gaat hier om een kort geding, waarin een voorziening bij voorraad werd gevorderd. Als regel is in zo’n situatie voor bewijslevering geen plaats. In dit specifieke geval is er een deugdelijk onderbouwd deskundigenbericht voorhanden, maar dat deskundigenbericht geeft niet op alle vragen welke in de loop van dit geding naar voren zijn gekomen antwoord. Nader onderzoek zou vereist zijn. Overigens hebben partijen in het kader van de vaststellingsovereenkomst ook nadere afspraken gemaakt, maar de naleving van de afspraken uit die vaststellingsovereenkomst vormt niet het onderwerp van dit geschil. De stellingen van [geïntimeerde] aangaande de wijze waarop [deskundige aan de zijde van Maasvallei] , die is ingeschakeld door Maasvallei - zie de memorie van antwoord sub 55-58 - zijn onderzoek heeft uitgevoerd behoeven daarom geen verdere bespreking, en ook het bewijsaanbod van [geïntimeerde] zoals verwoord in de memorie sub 60 is daarom niet relevant, nog daargelaten dat voor zo’n getuigenverhoor in het kader van dit kort geding geen plaats is. Bij voortduren van de klachten is denkbaar dat uitgebreider onderzoek, deels zelfs destructief onderzoek en/of onderzoek met behulp van een endoscoop, dient te worden uitgevoerd. Thans is dat nog prematuur.
6.21.
De met grief 7 aan de orde gestelde kwestie, met betrekking tot de elektra, kan niet meer aan de orde komen, nu deze specifiek onderdeel uitmaakt van de vaststellingsovereenkomst, welke in zoverre ook is nagekomen. In zoverre – het betreft grief 7 – kan Maasvallei in haar hoger beroep dus niet worden ontvangen, althans faalt deze grief.
6.22.
Grief 2:
6.22.1.
Deze grief heeft betrekking op de wijze van herstel. In beginsel heeft de verhuurder zelf het recht te bepalen op welke wijze hij herstel wil uitvoeren; dat doet echter aan zijn eindverantwoordelijkheid niet af. In zoverre zou de grief gegrond kunnen zijn.
Voor het onderhavige geval geldt echter dat Maasvallei bij deze grief geen belang heeft waar het gaat om de toegewezen vorderingen sub C, D en H, welke onderdeel uitmaakten van de vaststellingsovereenkomst en ook zijn nagekomen, dat zij ook geen belang heeft bij deze grief waar het gaat om de vorderingen met betrekking tot de constructie van de straat en met betrekking tot de sleuf achter de meterkast welke door de kantonrechter zijn afgewezen, en ook geen belang heeft bij deze grief voor zover het betreft vorderingen sub E, F en G nu deze weliswaar door de kantonrechter zijn toegewezen, maar door het hof zullen worden afgewezen. Deze grief leidt dus niet tot vernietiging van het vonnis.
6.23.
Bij grief 8 heeft Maasvallei geen belang nu de overweging van de kantonrechter dat de klachten zouden zijn verergerd niet dragend is geweest voor de beslissing van de kantonrechter; de kantonrechter heeft – terecht – gekeken naar de feitelijke situatie zoals deze bestond ten tijde van het geven van zijn beslissing.
6.24.
Bij grief 9 inzake de dwangsom heeft Maasvallei slechts beperkt belang, gelet op de dienaangaande in de vaststellingsovereenkomst gemaakte afspraken. Wel constateert het hof dat de omschrijving van de veroordelingen bezien tegen de achtergrond van het deskundigenrapport, in samenhang met de dwangsomveroordeling, een grote kans inhield dat er executieproblemen hadden kunnen ontstaan. Daarom, maar ook gelet op het herstelwerk dat reeds is uitgevoerd en op de afwijzing van de overige gevorderde werkzaamheden zal het hof elke dwangsom afwijzen. Deze grief slaagt.
6.25.
Nu grieven 3 tot en met 6 en 9 slagen dient het vonnis waarvan beroep te worden vernietigd, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep overeenkomstig het liquidatietarief zoals in het dictum is vermeld. Maasvallei heeft in de dagvaarding in hoger beroep van 13 december 2017 gevorderd dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld om al hetgeen Maasvallei ter uitvoering van het vonnis waarvan beroep reeds aan [geïntimeerde] heeft voldaan aan Maasvallei terug te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente. Nu het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd, is deze vordering toewijsbaar als na te melden. Ook de beslissing aangaande de proceskostenveroordeling in eerste aanleg zal worden vernietigd; de proceskosten in eerste aanleg zullen worden gecompenseerd nu enkele vorderingen zijn toegewezen (en in stand zijn gebleven) en andere zijn of zullen worden afgewezen.
7
De beslissing:
het hof:
in hoger beroep:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan het hof ter beoordeling voorgelegd, derhalve ten aanzien van het dictum sub 4.1.3, 4.1.4, 4.1.5, 4.2 en 4.3,
in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen zoals in eerste aanleg omschreven in het petitum van de inleidende dagvaarding onder A sub II, VI, VII en VIII, onder A, laatste alinea (dwangsom) en onder C (proceskosten) af;
compenseert de proceskosten in eerste aanleg, aldus dat elke partij haar eigen kosten zal dragen;
veroordeelt [geïntimeerde] om al hetgeen Maasvallei (eventueel) ter uitvoering van het vonnis waarvan beroep sub 4.2 en sub 4.3 reeds aan [geïntimeerde] heeft voldaan aan Maasvallei terug te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente hierover vanaf de dag van betaling door Maasvallei tot aan de dag van restitutie;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Maasvallei begroot op € 97,31 aan dagvaardingskosten, € 726,00 aan griffierecht en € 3.222,00 voor salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,00 vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, J.M.H. Schoenmakers en J.M. Brandenburg, en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 november 2019.
griffier					rolraadsheer