ECLI:NL:GHARL:2019:9975
Gerechtshof ARL — Uitspraak 


GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.179.582/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/154606)
arrest van 19 november 2019
in de zaak van
1
[appellant] ,
2.
[appellante] ,
beiden wonende te [A] ,
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna afzonderlijk respectievelijk:
[appellant]
en
[appellante]
,
en gezamenlijk:
[appellanten] c.s.
,
advocaat: mr. L.H. Poortman-de Boer, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
Kamminga & Partners B.V.,
gevestigd te Groningen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
Kamminga & Partners,
advocaat: mr. H.M. Lenting, kantoorhoudend te Groningen.
1
Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Bij tussenarrest van 13 maart 2018 is een comparitie van partijen gelast, die is gehouden op 5 oktober 2018. Van de comparitie van partijen is een proces-verbaal opgemaakt dat aan de processtukken is toegevoegd. De zaak is verwezen voor arrest.
1.2
[appellanten] c.s. hebben gevorderd het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 29 juli 2015 te vernietigen en opnieuw rechtdoende bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest:
I. voor recht te verklaren dat Kamminga & Partners aansprakelijk is voor de schade die [appellanten] c.s. hebben geleden doordat zij
toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst(en) van opdracht, dan wel
onrechtmatig jegens [appellanten] c.s. heeft gehandeld,
namelijk doordat zij te hoge onderhandse verkoopwaardes en vraagprijzen heeft vastgesteld/gehanteerd en/of zij onjuist heeft geadviseerd ten aanzien van de verhuur van de woning aan de [a-straat] ,
II. Kamminga & Partners te veroordelen tot betaling van € 195.083,47 aan schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente,
III. Kamminga & Partners te veroordelen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen en vermeerderd met de wettelijke rente.
2
De feiten
2.1
De rechtbank heeft onder rechtsoverwegingen 2.1 t/m 2.16 van het vonnis de feiten vastgesteld. Tegen die feitenvaststelling zijn geen grieven gericht, zodat het hof van de door de rechtbank vastgestelde feiten zal uitgaan. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, zijn de feiten als volgt.
2.2
[appellanten] c.s. waren sinds 26 juni 2002 de eigenaren van de woning aan de [a-straat] in [A] (hierna: de woning [a-straat] ). Op deze woning rustte een aflossingsvrije hypotheek van € 170.000,- ten behoeve van de SNS Bank. De hypotheekakte bevatte een huurbeding.
2.3
Kamminga & Partners drijft een makelaarskantoor in Groningen dat diensten aanbiedt op het gebied van verkoop en verhuur van onroerend goed.
2.4
In 2010 trad Kamminga & Partners als verkopend makelaar op voor de woning aan [b-straat] in [A] (hierna: de woning [b-straat] ). [appellanten] c.s. behoorden tot de gegadigden. Tussen [appellanten] c.s. en de verkoper                           [B] is een koopovereenkomst tot stand gekomen die op 13/19 april 2010 is ondertekend. In de koopovereenkomst is opgenomen dat de koopprijs € 300.000,- bedraagt en een financieringsvoorbehoud geldt dat uiterlijk op 5 mei 2010 kan worden ingeroepen.
2.5
Bij schriftelijke overeenkomst, gedateerd 31 mei 2010, hebben [appellanten] c.s. aan Kamminga & Partners opdracht gegeven hun woning [a-straat] te verkopen. De vraagprijs is in de overeenkomst van opdracht bepaald op € 399.000,-.
2.6
Op 18 juni 2010 is de eigendom van de woning [b-straat] aan [appellanten] c.s. geleverd. Ter financiering van de koopsom heeft de Rabobank aan [appellanten] c.s. een hypotheek verstrekt van € 118.000,-. Het resterende deel van de koopprijs diende uit de verkoop van de woning [a-straat] te worden gefinancierd. In afwachting van die verkoop heeft Rabobank aan [appellanten] c.s. een overbruggingskrediet van € 180.000,- toegekend.
2.7
[appellanten] c.s. hebben de woning [b-straat] verbouwd en zijn vervolgens naar deze woning verhuisd.
2.8
De verkoop van de woning [a-straat] bleef uit. [appellanten] c.s. hebben ter vermindering van hun financiële woonlasten er medio 2011 mee ingestemd dat de woning [a-straat] door Kamminga & Partners werd verhuurd. Daartoe zijn op briefpapier van Kamminga & Partners huurovereenkomsten opgesteld en ondertekend, waarin Kamminga & Partners als verhuurder staat vermeld. De ontvangen huurinkomsten heeft Kamminga & Partners aan [appellanten] c.s. afgedragen.
2.9
In opdracht van [appellanten] c.s. heeft Kamminga & Partners op 21 december 2011 een waardebepaling van de woning [a-straat] gegeven, waarbij de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is gesteld op € 370.000,-. In december 2011 is de vraagprijs van de woning [a-straat] van € 399.000,- verlaagd naar € 375.500,-.
2.10
Een jaar later heeft Kamminga & Partners op 12 december 2012 opnieuw aan [appellanten] c.s. een waardebepaling van de woning [a-straat] gegeven. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is toen bepaald op € 335.000,-. De vraagprijs is daarna verlaagd naar € 349.500,-.
2.11
Op 5 juni 2013 heeft Kamminga & Partners wederom aan [appellanten] c.s. een waardebepaling verstrekt. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van de woning [a-straat] is toen nogmaals gesteld op € 335.000,-. De vraagprijs is enige tijd daarna verlaagd naar € 325.000,-.
2.12
In juni 2013 is de woning [a-straat] opnieuw verhuurd. Toen is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd “voor verhuur & huur van gestoffeerde woonruimte” gesloten met mevrouw [C] , de heer [D] en mevrouw [E] - hierna: de huurders - voor de huurprijs van € 1.050,- per maand. Ook in deze huurovereenkomst staat Kamminga & Partners als verhuurder vermeld.
2.13
Op 26 maart 2014 heeft de SNS Bank [appellanten] c.s., onder verwijzing naar het huurbeding in de hypotheekakte, geschreven dat zij niet instemt met de verhuur van de woning [a-straat] . [appellanten] c.s. hebben Kamminga & Partners vervolgens gevraagd om de huurovereenkomst te beëindigen en de woning [a-straat] niet opnieuw te verhuren.
Daarop heeft Kamminga & Partners de huurders herhaaldelijk verzocht en gesommeerd de woning [a-straat] te verlaten. De huurders waren daartoe niet bereid en hebben zich op huurbescherming beroepen.
2.14
Toen [appellant] in juni 2014 de sloten op de woning [a-straat] wilde verwisselen is er tussen hem en de huurders een handgemeen ontstaan. In een daarop volgend kort geding hebben de huurders gevorderd aan [appellant] een straatverbod op te leggen. Deze vordering is toegewezen.
2.15
De Rabobank heeft [appellanten] c.s. bij brief van 8 juli 2014 bericht dat het overbruggingskrediet tot 31 december 2014 wordt verlengd onder de aanvullende voorwaarde:
“dat uw pand [b-straat] te [A] ook uiterlijk 01-08-2014 in de verkoop gaat. Daarnaast dient uw pand [a-straat] uiteraard ook actief in de verkoop te blijven staan.”
2.16
[appellant] heeft Kamminga & Partners bij e-mail van 2 september 2014 bericht:
“De vraagprijs savornin is 324500
Je kunt reageren op evt belangstellende en zeggen dat [a-straat] voor 299000 weg mag en dat is de eindprijs en niet meer onderhandelbaar. (…) 3 maand geleden is schuin aan de overkant een pand verkocht voor 299000 zelfde m³ en in oude staat. Maar kijk maar of ze er 299000 voor over hebben en anders gaan we er zelf weer in.”
2.17
Bij brief van 13 oktober 2014 hebben [appellanten] c.s. Kamminga & Partners aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijden ten gevolge van een toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad aan de zijde van Kamminga & Partners. Kamminga & Partners heeft de aansprakelijkheid van de hand gewezen.
2.18
De woning [b-straat] is op 30 oktober 2014 voor € 275.000,-  verkocht. De eigendomsoverdracht heeft op 30 januari 2015 plaatsgevonden.
2.19
[appellanten] c.s. hebben in een kort geding de ontruiming van de woning [a-straat] gevorderd. In het kader van die procedure hebben [appellanten] c.s. met de huurders een minnelijke regeling getroffen, waarna de huurders de woning [a-straat] op of omstreeks 28 januari 2015 hebben verlaten. [appellanten] c.s. hebben daarop de woning [a-straat] weer betrokken.
2.20
[appellanten] hebben na verkregen verlof op 29 januari 2015 conservatoir beslag gelegd op banksaldi van Kamminga & Partners. Kamminga & Partners heeft in kort geding opheffing van dit beslag gevorderd. Die vordering is door de voorzieningenrechter bij vonnis van 20 maart 2015 afgewezen.
3
De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg
3.1
[appellanten] c.s. hebben, samengevat, gevorderd een verklaring voor recht dat Kamminga & Partners aansprakelijk is voor de schade die [appellanten] c.s. ten gevolge van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst van opdracht of een onrechtmatige daad hebben geleden, met veroordeling van Kamminga & Partners tot betaling van een schadevergoeding van € 220.583,50 vermeerderd met rente en de proceskosten.
3.2
Ter onderbouwing van deze vorderingen hebben [appellanten] c.s. Kamminga & Partners vier verwijten gemaakt, te weten Kamminga & Partners heeft:
een ‘dubbele pet’ opgehad door op te treden als verkopend makelaar voor de woning [b-straat] en voordat de koopovereenkomst voor die woning was gesloten te adviseren over de vraagprijs voor de woning [a-straat] ,
een verkeerde te hoge vraagprijs voor de woning [a-straat] geadviseerd,
een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voor de woning [a-straat] laten ontstaan,
verzuimd bij de verhuur van de woning [a-straat] te wijzen op het huurbeding in de hypotheekakte.
3.3
De eerste twee verwijten heeft de rechtbank als onvoldoende onderbouwd afgewezen. Het derde verwijt heeft de rechtbank gegrond geacht. Het vierde verwijt heeft volgens de rechtbank in ieder geval niet tot andere en meer schade geleid dan de schade ten gevolge van het derde verwijt.
3.4
Vervolgens heeft de rechtbank voor recht verklaard dat Kamminga & Partners aansprakelijk is voor de schade die [appellanten] c.s. hebben geleden doordat zij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht, Kamminga & Partners veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 6.415,50 – zijnde                            € 6.337,50 aan gederfde huurinkomsten en € 78,- aan proceskosten verband houdende met
het ontruimingskortgeding van [appellanten] c.s. tegen de huurders - te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 februari 2015 en de proceskosten, de beslagkosten en de nakosten daaronder begrepen.
4
De beoordeling in hoger beroep
eiswijziging
4.1
[appellanten] c.s. hebben in hoger beroep hun eis gewijzigd. De gevorderde verklaring voor recht is toegespitst op twee verwijten, terwijl het gevorderde bedrag aan schadevergoeding is verlaagd van € 220.583,50 met rente naar € 195.083,47 met rente. Verder hebben [appellanten] c.s. aan de vordering ook een nieuw verwijt ten grondslag gelegd, te weten dat Kamminga & Partners ten onrechte heeft geadviseerd de woning [a-straat] te verhuren.
4.2
Deze eiswijziging is bij eerste gelegenheid in hoger beroep gevorderd. Kamminga & Partners heeft daartegen geen bezwaar gemaakt en inhoudelijk verweer gevoerd.
4.3
Een eisvermindering is in het licht van de artikelen 353 Rv jo 129 Rv te alle tijden mogelijk, terwijl het hof niet is gebleken dat de eiswijziging voor het overige in strijd met de goede procesorde is, zodat op de gewijzigde eis zal worden beslist.
grieven en omvang appel
4.4
[appellanten] c.s. hebben tegen het vonnis acht grieven ontwikkeld. Met de grieven 1, 2, 4 en 7 bestrijden [appellanten] c.s. dat zij onvoldoende de aansprakelijkheid van Kamminga & Partners en de door hun geleden schade hebben onderbouwd en dat zij het verweer van Kamminga & Partners onvoldoende hebben betwist. [appellanten] c.s. betogen met grief 3 dat de rechtbank ten onrechte heeft geweigerd makelaar [F] als deskundige te horen over de door Kamminga & Partners geadviseerde te hoge vraagprijzen voor de woning [a-straat] . Het ontbreken van het causaal verband tussen de tekortkoming met betrekking tot de verhuur van de woning [a-straat] en de schade wordt bestreden met de grieven 5 en 6. Grief 8 is een veeggrief.
4.5
In de memorie van grieven is het gevorderde bedrag van € 195.083,47 als volgt opgebouwd:
- € 84.348,80 € 84.348,80  schade ten gevolge van de gedwongen verkoop van de woning [b-straat]
, bestaande uit € 40.000,- aan nodeloos gemaakte verbouwingskosten, € 19.348,- kosten koper en € 25.000,- waardeverschil tussen de aankoop in 2010 en de verkoop in 2014 van de woning [b-straat] ,
- € 49.264,- € 49.264,-    woon-, hypotheek- en financieringslasten, waarbij wordt uitgegaan
van een verkoop van de woning [a-straat] per 1 januari 2011. Over de periode 2011 t/m 2014 hebben [appellanten] c.s. € 16.938,- aan rente en € 500,- aan behandelingskosten betreffende het overbruggingskrediet aan de Rabobank betaald in verband met de financiering van de woning [b-straat] en € 31.826,- aan rente aan de SNS Bank betaald voor de financiering van de woning [a-straat] ,
- €   6.337,50 €   6.337,50 gederfde huurinkomsten van de woning [a-straat] over de periode van
april 2014 t/m januari 2015 onder aftrek van een ontvangen bedrag van                     € 3.412,50,
- €   4.571,- €   4.571,-    bestaande uit € 1.571,- aan proces- en advocaatkosten van de kort geding
procedure tegen de huurders en € 3.000,- aan herstelkosten van door huurders aangebrachte schade aan de woning [a-straat] ,
- € 30.000,- € 30.000,-    waardeverlies woning [a-straat] doordat de waarde per medio 2014
€ 270.000,- was, zodat uitgaande van een verkoop per 1 januari 2011 voor              € 300.000,- het verschil in waarde de schade is,
€      562,17 kosten beslaglegging,
€ 20.000,-    immateriële schade,
p.m.             wettelijke rente.
4.6
De rechtbank heeft het verwijt van [appellanten] c.s. dat Kamminga & Partners ‘dubbele petten’ heeft opgehad verworpen en tegen die beslissing zijn [appellanten] c.s. niet in hoger beroep gekomen.
Tot de in hoger beroep gevorderde schadeposten behoren ook de al door de rechtbank toegewezen bedragen van € 6.337,50 aan gederfde huurinkomsten en € 78,- aan griffierecht van het ontruimingskort geding. Kamminga & Partners heeft tegen die toegewezen bedragen niet gegriefd, zodat het hof het hoger beroep van [appellanten] c.s. aldus opvat dat [appellanten] c.s. op dit onderdeel het bestreden vonnis willen bekrachtigen en voor het overige het vonnis willen vernietigen en de resterende gevorderde schade toegewezen willen hebben.
Het hof verstaat het gedeelte in de nieuw geformuleerde verklaring voor recht dat Kamminga & Partners “onjuist heeft geadviseerd ten aanzien van de verhuur van de woning aan de [a-straat] ” aldus dat daaronder drie (ook afzonderlijk te beoordelen) verwijten worden begrepen, te weten het (door de rechtbank gegrond geachte) verwijt dat Kamminga & Partners een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft laten ontstaan, het (door de rechtbank in het midden gelaten) verwijt dat Kamminga & Partners niet heeft gewezen op het huurbeding in de hypotheekakte voor de woning [a-straat] en het (in hoger beroep nieuwe) verwijt dat Kamminga & Partners een huurovereenkomst voor de woning [a-straat] heeft geadviseerd.
In hoger beroep hebben [appellanten] c.s. opnieuw het bedrag van € 562,17 aan kosten van de beslaglegging gevorderd dat door de rechtbank al is toegewezen. Kamminga & Partners is niet tegen de toewijzing van dat bedrag opgekomen. Het hof gaat er vanuit dat [appellanten] c.s. bedoelen het vonnis op dit onderdeel te bekrachtigen.
tekortkomingen met betrekking tot verhuur woning [a-straat]
4.7
Met de
grieven 5 en 6
bestrijden [appellanten] c.s. de afwijzing van de schade – behoudens de al door de rechtbank toegewezen gemiste huurinkomsten van € 6.337,50 en het griffierecht van het ontruimingskort geding van € 78,- – ten gevolge van de tekortkomingen van Kamminga & Partners met betrekking tot de verhuur van de woning [a-straat] .
4.8
Het meest vergaande verwijt dat [appellanten] c.s. Kamminga & Partners maken is dat zij niet had moeten adviseren de woning [a-straat] te verhuren, althans dat Kamminga & Partners hen daarvan had moeten afhouden toen deze mogelijkheid werd besproken.
4.9
Het hof overweegt ten aanzien van dit verwijt als volgt. In of omstreeks maart 2011 stond de woning [a-straat] al meer dan een half jaar te koop. De vastgoedcrisis was al ongeveer 3 jaar gaande en leidde onder meer tot minder verkopen, waarbij de woningen in het wat duurdere (hogere) segment, waaronder de woning [a-straat] , zwaarder werden getroffen dan de woningen in het lagere segment. Volgens opgave van Kamminga & Partners waren er in dat eerste half jaar wel enige gegadigden voor de woning [a-straat] geweest – [appellanten] c.s. houden het zelfs op geen enkele – maar was daaruit geen concreet bod gekomen. Volgens de eigen stellingen van [appellanten] c.s. hadden zij een beperkt inkomen en drukten de dubbele woonlasten op hun inkomen. Onder deze omstandigheden was het – hetgeen in die periode ook geenszins ongebruikelijk was – alleszins voorstelbaar de leegstaande woning [a-straat] in afwachting van de verkoop te verhuren. Die verhuur diende zodanig te geschieden dat de huurovereenkomst bij een verkoop of bij het aantrekken van de woningmarkt kon worden beëindigd zonder dat de huurders rechtsbescherming toekwam, bijvoorbeeld door gebruik te maken van de mogelijkheden in de Leegstandswet.  Voor zover in de hypotheekakte een huurbeding was opgenomen moest ervoor worden gezorgd dat de hypotheekgever daar toestemming voor gaf. Dit alles leidt ertoe dat onder deze omstandigheden Kamminga & Partners niet toerekenbaar tekort is geschoten door hetzij op de mogelijkheid van verhuur te wijzen hetzij een verhuur niet af te raden. Het hof wijst er nog op dat [appellanten] c.s. in de periode vanaf medio 2011 tot begin 2015 de woning [a-straat] hebben verhuurd tegen kennelijk € 1.000,- per maand aan huur. Dat leidt tot een (potentiële) huuropbrengst van circa € 42.000,-. Deze huuropbrengst overstijgt, zoals hierna blijkt, verre de door [appellanten] c.s. gevorderde schade die het gevolg van deze veronderstelde tekortkoming is.
4.10
De overige twee verwijten die Kamminga & Partners in hoger beroep worden gemaakt hebben betrekking op de feitelijke wijze waarop de woning [a-straat] is verhuurd. De rechtbank heeft geoordeeld dat Kamminga & Partners is tekortgeschoten door een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te laten ontstaan. In hoger beroep is dat oordeel niet bestreden. Of Kamminga & Partners is te kort geschoten door [appellanten] c.s. niet te wijzen op het verhuurbeding heeft de rechtbank in het midden gelaten. Het hof zal eerst nagaan of [appellanten] c.s. als gevolg van deze tekortkomingen meer schade hebben geleden die voor vergoeding in aanmerking komt bovenop het reeds door de rechtbank toegewezen bedrag.
4.11
Deze tekortkomingen hebben in ieder geval tot gevolg gehad dat [appellanten] c.s. niet meteen uitvoering konden geven aan de eis van de hypotheekgever SNS Bank in de brief van 26 maart 2014 een einde aan de huurovereenkomst wegens strijd met het huurbeding te maken.
[appellanten] c.s. hebben hun stelling dat zij ten gevolge van (één van die) tekortkomingen de woning [a-straat] niet hebben kunnen verkopen, niet met concrete feiten en omstandigheden onderbouwd. Dat het niet tijdig kunnen ontruimen van de woning [a-straat] na maart 2014 heeft geleid tot het niet doorgaan van een verkoopovereenkomst van dat pand of dat potentiële kopers daardoor zijn afgehaakt, blijkt uit niets. De theoretische mogelijkheid, dat in de periode dat de huurders na maart 2014 langer het gebruik van de woning hebben gehad potentiële kopers om die reden geen belangstelling voor deze woning hadden, is onvoldoende grond om een hoger bedrag toe te wijzen. Bovendien is deze stelling strijdig met hun standpunt dat de verkoop van de woning [a-straat] het gevolg is van de steeds door Kamminga & Partners gegeven te hoge waarde van die woning en daardoor ook te hoog gehanteerde vraagprijzen. Verder is niet gesteld of gebleken dat SNS Bank ten gevolge van die tekortkomingen kosten aan [appellanten] c.s. in rekening heeft gebracht of [appellanten] c.s. anderszins ten opzichte van SNS Bank schade hebben geleden.
4.12
Doordat in strijd met het huurbeding was verhuurd en/of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was ontstaan, hebben [appellanten] c.s., na daartoe door de hypotheekgever SNS Bank te zijn aangesproken, de huurovereenkomst moeten beëindigen. In dat kader hebben zij proceskosten voor het ontruimingskort geding - € 78,- aan griffierecht en € 1.137,58 aan advocaatkosten - gemaakt en aan de huurders een vertrekvergoeding betaald. De huurders hebben daarna de woning [a-straat] verlaten. Voorts stellen [appellanten] c.s. dat de huurders voor circa € 3.000,- schade aan de woning [a-straat] hebben toegebracht. Al die kosten zijn volgens [appellanten] c.s. het gevolg van de tekortkoming van Kamminga & Partners.
De schade en het bedrag aan herstelkosten aan de woning [a-straat] is gemotiveerd door Kamminga & Partners betwist. Het hof oordeelt dat die eventuele herstelschade niet het gevolg van de tekortkomingen van Kamminga & Partners is. Die schade vloeit voort uit een tekortkoming van de huurders uit de huurovereenkomst, zodat deze post niet voor vergoeding in aanmerking komt.
De rechtbank heeft ook terecht de kosten van het eerste (straatverbod) kortgeding afgewezen. Dit kort geding was het gevolg van eigen onrechtmatig handelen van [appellant] . Het griffierecht van het ontruimingskortgeding is al door de rechtbank toegewezen, terwijl de aan de huurders betaalde vertrekvergoeding niet is gevorderd. Resteert de advocaatkosten van het ontruimingskortgeding. Kamminga & Partners heeft als verweer gevoerd dat [appellanten] c.s. eigen schuld aan deze schade hebben doordat dit kort geding mede voortvloeit uit het eerdere kort geding en de slechte verstandhouding die is ontstaan tussen [appellant] en de huurders, en door spanningen die waren gerezen tussen haar en [appellanten] c.s. waardoor eerdere afspraken over de kosten van het ontruimingskortgeding waren doorkruist. Het hof passeert het eigenschuldverweer van Kamminga & Partners. De huurders konden een beroep op huurbescherming doen omdat Kamminga & Partners niet het juiste huurcontract had opgesteld. Het hof acht voldoende aangetoond dat het kort geding voortvloeit uit de – in hoger beroep vaststaande - tekortkoming van Kamminga & Partners dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was ontstaan. Het hof acht naast het door de rechtbank toegewezen bedrag ook het bedrag aan advocaatkosten toewijsbaar. Het hof acht niet aangetoond dat dit bedrag onredelijk hoog is. In zoverre slagen de grieven 5 en 6.
tekortkoming met betrekking tot waardebepaling en daaraan afgeleide vraagprijs
4.13
[appellanten] c.s. verwijten Kamminga & Partners dat zij vanaf het begin de onderhandse verkoopwaarde van de woning [a-straat] te hoog heeft gewaardeerd en daardoor ook te hoge vraagprijzen voor die woning heeft geadviseerd. Dit heeft volgens hen tot gevolg gehad dat de woning [a-straat] niet is verkocht. Door de te hoge vraagprijs waren er minder potentiële gegadigden voor de woning [a-straat] dan er bij een reële vraagprijs zouden zijn geweest, bleef de woning [a-straat] onnodig lang te koop staan dat potentiële gegadigden verder heeft afgeschrikt en zijn er überhaupt geen, althans onvoldoende, gegadigden voor de woning [a-straat] geweest. [appellanten] c.s. zijn van mening dat Kamminga & Partners uiterlijk na 2 à 3 maanden nadat de woning [a-straat] te koop stond de vraagprijs omlaag had moeten brengen.
4.14
De rechtbank heeft in de rechtsoverwegingen 4.7 t/m 4.10 van het vonnis geoordeeld dat Kamminga & Partners met betrekking tot de vraagprijzen niet tekort is geschoten. De rechtbank heeft daartoe in r.ov. 4.8 van het vonnis overwogen dat de woning [a-straat] eerst te koop is gezet voor € 399.000,-, dat daarna de huizenprijzen in [A] een sterk neerwaartse tendens hadden, Kamminga & Partners met die neerwaartse tendens rekening heeft gehouden door de vraagprijs tweemaal naar beneden bij te stellen en dat er in de jaren na 2010 de nodige belangstelling voor de woning [a-straat] is geweest.
Vervolgens overweegt de rechtbank in r.ov. 4.9 van het vonnis dat uit de enkele verklaring van de door [appellanten] c.s. als (partij)deskundige ingeschakelde makelaar [F] - inhoudende dat de woning [a-straat] in 2014 een waarde had van € 270.000,- - gelet op de neerwaartse tendens op de woningmarkt niet kan worden afgeleid dat Kamminga & Partners heeft geadviseerd op een wijze die buiten de grenzen viel van wat nog als een redelijke verwachting kan worden aangemerkt.
Tot slot heeft de rechtbank in r.ov. 4.10 van het vonnis overwogen dat de enkele omstandigheid dat de woning [a-straat] in vier jaar niet is verkocht onvoldoende is om een tekortkoming aan de zijde van Kamminga & Partners aan te nemen. Zo kan het niet verkopen het gevolg zijn van de slechte woningmarkt. Het is aan [appellanten] c.s. concrete feiten en omstandigheden te stellen en te onderbouwen, hetgeen zij volgens de rechtbank hebben nagelaten, dat de woning door het handelen of nalaten van Kamminga & Partners niet is verkocht.
Met de
grieven 1, 2, 3 en 7
komen [appellanten] c.s. tegen deze overwegingen op.
4.15
Voor de beoordeling van deze grieven stelt het hof het navolgende voorop. Een makelaar dient als beroepsbeoefenaar de zorgvuldigheid te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Voor het beantwoorden van de vraag of de makelaar deze norm heeft geschonden dienen alle omstandigheden van het geval te worden betrokken.
In dit geval heeft Kamminga & Partners de opdracht gekregen [appellanten] c.s. te begeleiden bij de verkoop van de woning [a-straat] . Daartoe diende Kamminga & Partners – mede in het licht van de in de overeenkomst van opdracht daarover gemaakte afspraken - deze woning zo goed mogelijk op de markt aan te bieden teneinde potentiële kopers voor deze woning te interesseren. Daarbij hoort een vraagprijs die in de nabijheid van de te verwachten marktwaarde van de woning ligt.
Kamminga & Partners heeft in de periode van mei 2010 tot juni 2013 op vier momenten de marktwaarde van de woning [a-straat] bepaald, waarna de vraagprijs daarop is aangepast. Een waardebepaling kan niet gelijk worden gesteld aan een taxatie. De waardebepaling is een inschatting van de marktwaarde van het pand zonder dat uitgebreid in een rapport alle voor een taxatie relevante aspecten worden besproken en afgewogen. Voor een verkoper heeft de waardebepaling tot doel op basis daarvan in overleg met zijn makelaar tot een vraagprijs te komen. Uitgangspunt is dat uiteindelijk de opdrachtgever over de vraagprijs beslist.
Als de opdrachtgever een te hoge vraagprijs wenst, die de makelaar gelet op de door hem gegeven waardebepaling niet realistisch acht en daardoor naar zijn verwachting niet tot verkoop zal leiden, zal de makelaar in beginsel een opdrachtgever daarvoor hebben te waarschuwen of de opdracht hebben terug te geven. In dit geval is niet gesteld of gebleken dat Kamminga & Partners in de periode van mei 2010 tot medio 2014 de vraagprijs niet realistisch achtte en/of gewaarschuwd heeft dat de door [appellanten] c.s. gewenste vraagprijs niet tot verkoop zou leiden.
Het hof stelt vast dat in ieder geval op drie momenten de vraagprijs op een wat hoger bedrag is gezet dan de door Kamminga & Partners bepaalde onderhandse verkoopwaarde. In het geval de verkoper/opdrachtgever een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst wil is het op zichzelf niet ongebruikelijk een iets hogere vraagprijs dan de geschatte marktwaarde te nemen teneinde met potentiële kopers enige onderhandelingsruimte te creëren om uiteindelijk tot de door de verkoper gewenste verkoopprijs te komen. Het hof acht het aannemelijk dat in dit geval [appellanten] c.s., zoals Kamminga & Partners aanvoert, een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst wilde. Het hof weegt daarin het volgende mee. Op de woning [a-straat] rustte een aflossingsvrije hypotheek van € 175.000,- bij SNS Bank, terwijl [appellanten] c.s. voor de aankoop van [b-straat] een overbruggingskrediet bij de Rabobank hadden gekregen van € 180.000,-. Uitgaande van beide bedragen leidt dit tenminste tot een door [appellanten] c.s. gewenste verkoopopbrengst van € 355.000,-. Als daarbij wordt opgeteld de wens van [appellanten] c.s. om de kosten koper van de woning [b-straat] en de verbouwingskosten van die woning ook uit de verkoopopbrengst te financieren, acht het hof aannemelijk dat [appellanten] c.s. bij aanvang van de overeenkomst van opdracht een verkoopopbrengst “van ver in de drie ton” wilde.
Ten overvloede wijst het hof erop dat op zichzelf denkbaar is dat een verkoper zo snel mogelijk een woning wil verkopen teneinde over de verkoopopbrengst te beschikken. Dit kan meebrengen dat tot een lagere vraagprijs dan de geadviseerde onderhandse verkoopwaarde wordt gekomen. Niet gesteld of gebleken is dat [appellanten] c.s. deze wens hadden en dat zij die wens aan Kamminga & Partners kenbaar hebben gemaakt.
4.16
[appellanten] c.s. stellen dat zij op vier momenten een waardebepaling van Kamminga & Partners hebben ontvangen, dat zij op de juistheid van de waardebepalingen hebben vertrouwd en dat zij mede in het licht van deze waardebepalingen de vraagprijs hebben bepaald althans daarmee hebben ingestemd.
De door Kamminga & Partners gegeven waardebepalingen zijn echter volgens [appellanten] c.s. steeds te hoog te geweest, waardoor ook van een te hoge vraagprijs is uitgegaan. Ter ondersteuning hebben [appellanten] c.s. overgelegd een schriftelijke verklaring van makelaar [F] en het taxatierapport van Makelaardij Stad en Ommeland B.V. In de verklaring van de door hun ingeschakelde partijdeskundige is de te hoge waardebepalingen van Kamminga & Partners toegelicht aan de hand van een aantal vergelijkingspanden.
4.17
Kamminga & Partners heeft deze kritiek betwist. Kamminga & Partners voert aan dat zij steeds van een juiste waardebepaling is uitgegaan. Verder heeft zij onder meer aangevoerd dat [appellanten] c.s. sterk aandrongen op een zo hoog mogelijke vraagprijs en dat de door de partijdeskundige [F] aangevoerde panden niet vergelijkbaar zijn. Bovendien heeft Kamminga & Partners er op gewezen dat de vastgoedcrises niet alleen tot prijsdaling heeft geleid maar ook tot een krimp van de woningmarkt. Het aantal verkopen viel terug omdat potentiële kopers geen dubbele woonlasten aandurfden. Dit blijkt ook uit de interesse voor de woning [a-straat] . In de periode van september 2010 tot juni 2014 zijn er volgens Kamminga & Partners 24 kijkers geweest. Die bezichtigingen hebben niet tot een voor [appellanten] c.s. aanvaardbaar bod geleid.
4.18
Op 21 december 2011, 12 december 2012 en 5 juni 2013 heeft Kamminga & Partners een schriftelijke waardebepaling gegeven, zodat voor die waardebepalingen niet in geschil is van welke onderhandse verkoopwaarde Kamminga & Partners is uitgegaan. Partijen verschillen van mening welke onderhandse verkoopwaarde Kamminga & Partners in mei/juni 2010 heeft geadviseerd.
[appellanten] c.s. stellen dat Kamminga & Partners in mei/juni 2010 mondeling de onderhandse verkoopwaarde van de woning [a-straat] heeft geschat op € 385.000,-.
In eerste aanleg heeft Kamminga & Partners het standpunt ingenomen dat zij de onderhandse verkoopwaarde van de woning [a-straat] heeft geschat op € 385.000,- (nr 4.19 conclusie van antwoord en het proces-verbaal van de comparitie). In hoger beroep is Kamminga & Partners hierop kennelijk teruggekomen en voert zij aan dat zij toen heeft aangegeven dat de waarde van de woning [a-straat] zou liggen tussen de € 350.000,- (ondergrens) en                                     € 375.000,- (bovengrens). Kamminga & Partners heeft dit nieuwe verweer in hoger beroep niet met stukken onderbouwd. In ieder geval heeft Kamminga & Partners in december 2011, ruim anderhalf jaar later, in een schriftelijke waardebepaling de onderhandse verkoopwaarde van de woning [a-straat] bepaald op € 370.000,-. Gelet op de neerwaartse prijsontwikkeling door de vastgoedcrises vanaf 2008 acht het hof onder deze omstandigheden aannemelijk, zoals Kamminga & Partners in eerste aanleg ook heeft verklaard, dat Kamminga & Partners in mei/juni 2010 mondeling de waarde heeft geschat op (circa) € 385.000,-.
4.19
Volledigheidshalve is het hof van oordeel dat als Kamminga & Partners in redelijkheid tot de door haar gegeven waardebepalingen kon komen ook in redelijkheid van de wat hogere vraagprijzen kon worden uitgegaan.
4.20
In hoger beroep hebben [appellanten] c.s. in ieder geval hun stellingen over de te hoge waardebepalingen onderbouwd en hebben zij het verweer van Kamminga & Partners betwist. In zoverre treffen de grieven 1 en 2 doel.
Voor het beantwoorden van de vraag of Kamminga & Partners in redelijkheid tot de door haar gegeven waardebepalingen heeft kunnen op komen op grond waarvan [appellanten] c.s. hebben ingestemd met althans de vraagprijs hebben bepaald, heeft het hof behoefte aan een nadere voorlichting door een door het hof te benoemen deskundige. In zoverre wordt aan grief 3 voorbijgegaan.
4.21
Alvorens een deskundige te benoemen, zal het hof partijen in de gelegenheid stellen, zo mogelijk eenparig, een te benoemen deskundige voor te stellen. Voorts is het hof voornemens aan de deskundige de volgende vragen voor te leggen:
a. heeft Kamminga & Partners in redelijkheid de onderhandse verkoopwaarde van de woning [a-straat] kunnen bepalen op
€ 385.000,- in mei/juni 2010,
€ 370.000,- in december 2011,
€ 335.000,- in december 2012,
€ 335.000,- in juni 2013.
hebt u bij de beoordeling van de waardebepaling in mei/juni 2010 er rekening mee gehouden dat de woning toen door de eigenaren zelf werd gebruikt, leeg en ontruimd zou worden geleverd en de woning in goede staat van onderhoud verkeerde?
hebt u bij de beoordeling van de waardebepalingen in december 2011, december 2012 en juni 2013 er rekening mee gehouden dat toen:
de woning [a-straat] feitelijk door derden werd gebruikt (huur), maar verondersteld werd dat bij een verkoop de woning op korte termijn leeg en ontruimd zou kunnen worden opgeleverd?
de staat van onderhoud - ten gevolge van het gebruik door derden en het niet, althans onvoldoende uitvoeren van regulier onderhoud - ten opzichte van mei/juni 2010 minder was?
als de makelaar in redelijkheid niet tot (één of meerdere van) de waardebepalingen heeft kunnen komen, kan dan worden aangenomen dat de woning bij een reële onderhandse verkoopwaarde en een daarop gebaseerde (iets hogere) vraagprijs was verkocht of zou dat gelet op de vastgoedcrises en de door Kamminga & Partners gestelde krimpende markt voor het segment waartoe de woning [a-straat] behoort niet het geval zijn geweest?
Partijen worden in de gelegenheid gesteld zich ook over deze vragen uit te laten.
De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
stelt partijen in de gelegenheid zich gelijktijdig bij akte uit te laten over hetgeen hiervoor in r.ov. 4.21 is overwogen en verwijst de zaak daartoe naar de rolzitting van 14 januari 2020,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. J.H. Kuiper en mr. H.M. Fahner en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 19 november 2019.