ECLI:NL:RBLIM:2019:10834
Rechtbank LIM — Uitspraak 


RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8156704 CV EXPL 19-7524
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 3 december 2019
in de zaak van
[eiser]
,
wonend te [woonplaats 1] ,
eiser,
gemachtigde mr. H.P. Ruysink,
tegen
[gedaagde]
,
wonend te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
gemachtigde mr. K. Roufs.
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 november 2019 met producties 1 t/m 11
- de brief van mr. [NAAM]20 november 2019 met producties 1 t/m 7
- de brief van mr. [NAAM]21 november 2019 met producties 8 t/m 11
- de mondelinge behandeling ter zitting van 25 november 2019, met de pleitaantekeningen van beide partijen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Het pand aan de [adres] te [woonplaats 2] behoort in eigendom toe aan [eiser] . [gedaagde] woont er sinds december 2018. De andere kamers in het pand zijn in gebruik bij derden. Volgens de huurovereenkomst van 6 april 2017 is het pand in zijn geheel aan een vier-of vijftal personen (waaronder toen nog niet [gedaagde] ) tegen betaling van in totaal € 1.367,00 in gebruik is gegeven. Er zijn geen (schriftelijke) huurovereenkomsten met deze kamerhuurders gesloten. Partijen hebben aan de overeenkomst tot voor kort aldus uitvoering gegeven dat de huurpenningen door de huurders onderling werden verzameld en als één bedrag aan [eiser] werden overgemaakt.
2.2.
Op 26 september 2019 heeft de gemeente Maastricht aan [eiser] het voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom kenbaar gemaakt. Tijdens een controle bleek het pand niet te voldoen aan de huidige eisen met betrekking tot de bouwregelgeving en de brandveiligheid. In de brief van de gemeente staat daarover onder meer het volgende:
“(…) Aan onder andere de navolgende eisen wordt niet voldaan:
Op meerdere plekken in het pand zijn kunststof schroten aanwezig welke onvoldoende brandveilig zijn;
De trap naar de 1ste verdieping is voorzien van een traploper welke niet voldoet aan de gestelde eisen;
De elektra in het pand voldoet niet aan de eisen die zijn opgenomen in de NEN1010;
Een deur in de vluchtroute draait tegen de vluchtrichting in en voldoen niet aan de gestelde eisen;
De boeiborden ter plaatse van de goot hangen los, welke voor gevaar kan zorgen tijdens het los raken;
De gasslang aan het kooktoestel in de gezamenlijke keuken is vermoedelijk ouder dan 10 jaar en daardoor brandonveilig;
Het overmatig gebruik van stekkerdozen voldoet niet aan de gestelde eisen, en;
In de vluchtroute zijn obstakels (bankstel, schoenen, zakken etc.) aanwezig welke bij brand een belemmering kunnen vormen;
(…)”
3
Het geschil
3.1.
[eiser] vordert om bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen
om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [woonplaats 2] te ontruimen en te verlaten, en onder afgifte van de sleutels en met al hetgeen daartoe verder behoort, ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,
de achterstallige huur van € 1.168,00, te vermeerderen met € 292,00 voor elke maand dat [gedaagde] het pand aan de [adres] niet heeft verlaten, te betalen,
in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt - samengevat - aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting uit de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft zijn deel van de huur, € 292,00 per maand, over de maanden augustus, september, oktober en november 2019 niet betaald.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Om een voorziening te kunnen treffen zoals gevorderd, dient aannemelijk te zijn dat de rechter in een aanhangig te maken bodemprocedure een met de gevraagde voorziening overeenstemmende vordering zal toewijzen, en dient de eiser een spoedeisend belang te hebben dat ertoe noopt om op dit oordeel vooruit te lopen. Die beoordeling geschiedt op basis van hetgeen in deze korte procedure zonder formele bewijslevering naar voren is gebracht en aannemelijk is gemaakt.
4.2.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering: betaling van vier maanden achterstallige huur. Een verhuurder heeft er in het algemeen belang bij om door een vordering tot ontruiming te voorkomen dat de huurachterstand verder oploopt. Voor [eiser] geldt dit te meer omdat hij van de huurinkomsten afhankelijk is om zijn eigen schulden te voldoen.
4.3.
De formulering in de huurovereenkomst (zie onder 2.1) neemt niet weg dat [gedaagde] geacht moet worden een kamer met medegebruik van gemeenschappelijke voorzieningen te huren van [eiser] . Daardoor bestaat voor [gedaagde] een individuele betalingsverplichting. Ter zitting is vast komen te staan dat de maandelijkse huur voor [gedaagde] € 292,00 bedraagt. Dit is het bedrag dat hij in het verleden altijd heeft betaald en dat door [eiser] tegen kwijting is aanvaard. Het is aannemelijk dat de bodemrechter op grond van deze huurachterstand de overeenkomst zal ontbinden, tenzij het verweer van [gedaagde] dat hij uit zijn betalingsverplichting is ontslagen of deze terecht volledig heeft opgeschort tot een ander oordeel zou moeten leiden.
4.4.
Volgens [gedaagde] is, onder verwijzing naar de brief van de gemeente van
26 september 2019, al maandenlang sprake van ernstige gebreken aan het gehuurde pand, waaronder ook de kamer van [gedaagde] . Hij heeft recht op huurprijsvermindering nu hij als gevolg van de gebreken in zijn woongenot is en wordt aangetast, aldus [gedaagde] . De gezamenlijke kamerhuurders vragen herstel van deze gebreken, waarover reeds maandenlang met [eiser] wordt gediscussieerd. [gedaagde] heeft inmiddels nog € 400,00 aan [eiser] betaald. De achterstand bedraagt daardoor minder dan drie maanden, waardoor het volgens [gedaagde] allerminst zeker is dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding zal toewijzen. Voor de schuld die nu nog bestaat, beroept [gedaagde] zich op opschorting, vooruitlopend op de te verwachten huurprijsvermindering.
4.5.
De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] dat hij geen of minder huur hoeft te betalen omdat hij geen of een verminderd huurgenot heeft, als een beroep op artikel 7:207 BW. Inderdaad kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek, een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Daartoe is echter vereist dat de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder, dan wel het gebrek reeds in voldoende mate bij de verhuurder bekend was of behoorde te zijn. Niet gebleken is dat [gedaagde] aan [eiser] duidelijk melding heeft gemaakt van de gebreken waarop hij zich (thans) ter rechtvaardiging van de opschorting beroept. Hij heeft ook niet duidelijk gemaakt wat hij precies van [eiser] aan herstelwerkzaamheden verlangde en dat hij zou opschorten zo lang dát herstel zou uitblijven. [gedaagde] stelt dat de andere huurders omstreeks februari 2019 [eiser] op de gebreken hebben gewezen. [gedaagde] laat echter na deze stelling met bewijs te staven. [eiser] stelt
- en [gedaagde] heeft dit niet gemotiveerd weersproken - dat hij eerst in september 2019 via de brief van de gemeente bekend raakte met de gebreken en dat hij deze inmiddels merendeels heeft hersteld.
Bovendien is voorshands niet aannemelijk dat de gebreken waarop [gedaagde] zich (thans) beroept, zijn woongenot in een betekenisvolle mate schaden of hebben geschaad. Van de lijst met “gebreken” hierboven onder 2.2 lijkt het herstel van de onderste drie voor rekening van de huurders te komen. Het eerste “gebrek” is er nooit geweest: volgens de onweersproken verklaring van [eiser] ter zitting bleken de schroten van hout te zijn. Het tweede is er niet meer: [eiser] heeft de traploper verwijderd. Aan het verhelpen van de resterende drie “gebreken” wordt volgens [eiser] gewerkt en [gedaagde] heeft niet duidelijk gemaakt welke schending van zijn woongenot hij hierdoor ondervindt behalve “een gevoel van onveiligheid”.
Het is al met al hoogst onwaarschijnlijk dat in een bodemprocedure of door de huurcommissie tot vermindering van de huurprijs wegens gebreken zal worden besloten. Gevolg daarvan is dat in dit kort geding het beroep op opschorting vanwege diezelfde gebreken niet aan toewijzing van de vordering in de weg staat.
4.6.
De vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen zal daarom, rekening houdend met de inmiddels door [gedaagde] verrichtte betaling van € 400,00, worden toegewezen.
4.7.
Voor het oordeel over de vraag of de tekortkoming van de huurder de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, dient de kantonrechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval. Op het moment van dagvaarden was de tekortkoming (een huurachterstand van vier maanden) voldoende ernstig om in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst te verwachten. [gedaagde] heeft op 14 november 2019 € 400,00 betaald, waarmee de huurachterstand is teruggebracht tot onder de drie maanden. Dit vormt, bij gebreke van (door [gedaagde] aangevoerde) andere omstandigheden op grond waarvan ontruiming achterwege zou moeten blijven, geen reden om de gevraagde voorziening af te wijzen. Het vormt wel reden om [gedaagde] nog een kans te bieden, die hij ter zitting heeft verklaard te zullen benutten. De vordering tot ontruiming zal daarom worden toegewezen onder de voorwaarde dat [gedaagde] nalaat binnen één maand na de datum van dit vonnis de huurachterstand en de inmiddels opeisbare huur over december 2019 volledig te betalen.
4.8.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eiser] gevallen en tot vandaag begroot op:
- explootkosten		€   99,01
- griffierecht		€ 231,00
- salaris gemachtigde
€ 480,00
Totaal			€ 810,01.
5
De beslissing
De kantonrechter,
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen € 768,00 aan achterstallige huurpenningen tot en met november 2019, te vermeerderen met € 292,00 voor elke maand vanaf december 2019 dat [gedaagde] (een kamer in) de woning aan de [adres] in gebruik houdt,
5.2.
onder de voorwaarde dat [gedaagde] aan de veroordeling hiervoor onder 5.1 niet binnen één maand na datum van dit vonnis heeft voldaan:
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] te [woonplaats 2] binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, onder afgifte van de sleutels en met al hetgeen daartoe verder behoort, te ontruimen en ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van [eiser] , tot vandaag begroot op € 810,01,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en in het openbaar uitgesproken door mr. R.H.J. Otto.
RJ