ECLI:NL:GHAMS:2019:4200
Gerechtshof AMS — Uitspraak 


GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer 	: 200.223.326/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland	: 4499816/CV EXPL 15-8271
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 november 2019
inzake
[appellante]
,
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. K. Dirlik te Alkmaar,
tegen
1
[geïntimeerde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[geïntimeerde sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
tevens incidenteel appellante,
advocaat: mr. K. Vriend te Hoorn.
1
Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden] genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 27 juni 2017, hersteld bij exploot van 5 september 2017, in hoger beroep gekomen van vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, (hierna: de kantonrechter), van 15 februari 2017 en 5 april 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en [appellante] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met productie.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [appellante] af zal wijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties met rente.
[geïntimeerden] heeft in principaal appel geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [appellante] en in incidenteel appel tot vernietiging van de vonnissen voor zover door [geïntimeerden] aangevallen en tot veroordeling van [appellante] tot betaling van
a. een bedrag van € 82.460,22, vermeerderd met de contractuele rente van 1% per maand, dan wel de wettelijke rente vanaf 1 augustus 2015, althans 5 september, dan wel een door het hof te bepalen datum, in verband met geleden schade;
b. een bedrag van € 6.400,- in verband met tijdcompensatie;
c. alle daadwerkelijk gemaakte gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten, tot de comparitie in eerste aanleg begroot op € 15.277,54, althans ten minste 15% van het door [appellante] verschuldigde bedrag, welk bedrag bij volledige vergoeding van de gevorderde schade kan worden begroot op € 12.609,03, althans € 1.615,60, in verband met door [geïntimeerden] gemaakte buitengerechtelijke kosten;
met in principaal en incidenteel appel veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure in beide instanties, inclusief nakosten.
In incidenteel appel heeft [appellante] geconcludeerd tot afwijzing daarvan.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2
Feiten
De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 15 februari 2017 onder 2.1 tot en met 2.13 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.
[geïntimeerden] waren eigenaar van de woning met grond en naastgelegen weiland gelegen aan het adres [adres] . In 2010 hebben [geïntimeerden] de woning voor een vraagprijs van € 749.000,00 kosten koper in de verkoop geplaatst. Daarnaast hebben zij op enig moment de woning te huur aangeboden.
2.2.
Tussen [geïntimeerden] als verhuurders en [appellante] en haar toenmalige partner (de heer [X] ) als huurders is met ingang van 15 november 2010 een huurovereenkomst tot stand gekomen betreffende voornoemde woning. Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’ (ROZ model van 30 juli 2003) van toepassing.
2.3.
Artikel 10 van de huurovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“a. Alle wijzigingen aan het verhuurde, zowel (bij)gebouwen, gronden als alle goederen die zich bij of in het verhuurde bevinden en eigendom zijn van de verhuurder zullen enkel kunnen geschieden na schriftelijke goedkeuring van de verhuurder. Zowel de kosten betreffende de wijziging, als het (toekomstige) onderhoud en eventuele (toekomstige) reparatie van schade aan datgene wat is toegevoegd c.q. gewijzigd aan het verhuurde daarvan komen voor rekening van de huurder. Er zal geen verrekening plaats vinden voor de wijzigingen, mits anders overeengekomen.
b. Bij verlaten van de woning/eindigen huur: alle (bij)gebouwen, gronden en goederen die zich bij of in het verhuurde bevinden in oorspronkelijke staat terug brengen. Tenzij de verhuurder er schriftelijk mee akkoord gaat dat dit niet hoeft te geschieden.
c. Alle kosten betreffende onderhoud en reparatie aan (bij)gebouwen, gronden en goederen die zich bij of in het verhuurde bevinden, zijn voor rekening van de huurder vanwege het uitzicht op koop en reden van (ver)huur in deze situatie.
d. (…)”
2.4.
Tussen partijen bestond de intentie dat [appellante] en [X] het gehuurde van [geïntimeerden] zou kopen. Om die reden kwamen partijen een korte huurperiode overeen. Na ommekomst van de huurperiode werd de huurovereenkomst voortgezet (en verkoop uitgesteld).
2.5.
De relatie tussen [X] en [appellante] is begin 2014 geëindigd. Per 1 februari 2014 heeft [appellante] de huur van de woning alleen voortgezet.
2.6.
Medio 2015 heeft [appellante] de huurovereenkomst opgezegd. De huurovereenkomst is per 1 augustus 2015 beëindigd.
2.7.
[appellante] heeft de huur over de maand juli 2015 van € 1.600,00 niet voldaan.
2.8.
Bij brief van 10 juli 2015 hebben [geïntimeerden] aan [appellante] bericht dat zij de woning in de oorspronkelijke staat moet opleveren en wijzen zij [appellante] op specifieke herstelwerkzaamheden die voor oplevering dienen plaats te vinden.
2.9.
De e-mail van [geïntimeerden] aan [appellante] van 27 juli 2015 luidt, voor zover van belang, als volgt:
“Aangezien wij jouw niet per telefoon (voicemail ingesproken en herhaaldelijk gebeld) kunnen bereiken sturen wij jouw deze e-mail.
(…)
Wij hebben reeds kennisgenomen dat er diverse schades aan de woning, bijgebouwen, gronden en overige opstallen zijn. Je hebt tot en met 31 juli 2015 de tijd om de schades te (laten) herstellen en de woning per deze datum in de oorspronkelijke (15 november 2010) en in deugdelijke staat aan ons op te leveren. Daartoe ben je o.g.v. artikel 10B van de huurovereenkomst verplicht.
Via deze weg stellen wij jou (bij voorbaat) aansprakelijk voor alle ontstane schades tot en met de oplevering per 31 juli 2015 aan de woning, bijgebouwen, gronden en overige opstallen. (…)
(…)”
2.10.
Op 31 juli 2015 is het gehuurde in aanwezigheid van partijen en de gemachtigde van [geïntimeerden] opgeleverd. De e-mail van 31 juli 2015 van de gemachtigde van [geïntimeerden] aan [appellante] luidt, voor zover van belang, als volgt:
“In mijn bijzijn vond vandaag de oplevering en sleuteloverdracht plaats. We zijn met z’n drieën door woning met bijbehorende schuur, tuin en land gelopen. Naar aanleiding daarvan het volgende.
Met cliënt heb ik helaas moeten constateren dat – ondanks uitdrukkelijk voorafgaand verzoek - het gehuurde niet in de oorspronkelijke goede staat is opgeleverd. Er is o.a., doch niet uitsluitend, sprake van ernstige lekkageschade aan muren, plafond en kookeiland, schade aan badkuip, lamellen, zwembad etc. Daarnaast is de schuur / stal ondeugdelijk verbouwd, zijn staldeuren beschadigd, ontbreken allerlei zaken (o.a. looppad + sierboog in tuin, herwerk, bamboe etc) en zijn grasveld / weiland een ‘knollentuin’ geworden.
Voorts is de t.b.v. oplevering gedane ‘eindschoonmaak’ onvolledig geweest. In weerwil van ons expliciete verzoek is bijv. de schuur / stal niet schoongemaakt. Overal ligt nog vuil, paardenstront etc. Het is een bende.
(…)
Conclusie is dat u jegens cliënt tekort bent geschoten in de nakoming van uw (huur)verplichtingen. Zoals u weet houdt cliënt u voor de hieruit voortvloeiende schade aansprakelijk. (…)
(…)”
2.11.
Bij e-mail van 3 augustus 2015 laat de gemachtigde van [geïntimeerden] aan [appellante] weten dat [geïntimeerden] bereid zijn [appellante] de gelegenheid te geven de gebreken alsnog binnen twee weken te herstellen.
2.12.
De toenmalige gemachtigde van [appellante] heeft bij brief van 5 augustus 2015 [geïntimeerden] erop gewezen dat een beschrijving van het gehuurde bij aanvang ontbreekt, zodat moet worden verondersteld dat [appellante] de woning destijds is ingetrokken in de huidige staat, alsmede dat een groot aantal opleverpunten zijn veroorzaakt door ouderdom, achterstallig groot onderhoud of gedekt zouden moeten worden door de opstalverzekering.
2.13.
[geïntimeerden] hebben ter zekerheidstelling van hun vordering derdenbeslag gelegd op de bankrekeningen van [appellante] .
3
Beoordeling
3.1
In eerste aanleg hebben [geïntimeerden] gevorderd dat de kantonrechter [appellante] veroordeelt:
- tot betaling van € 82.460,22 ter zake door [geïntimeerden] geleden schade, te vermeerderen met
de contractuele rente van 1 % per maand vanaf 1 augustus 2015;
- tot betaling van € 1.600,00 ter zake achterstallige huur, te vermeerderen met de
contractuele rente van 1 % per maand vanaf 2 juli 2015;
- tot betaling van € 6.400,00 ter zake ‘compensatie’ voor de tijd die is gemoeid met
uitvoering van werkzaamheden teneinde het gehuurde in de oorspronkelijke staat te
brengen;
- tot betaling van € 1.601,70 ter zake door [geïntimeerden] gemaakte beslagkosten;
- tot betaling van de werkelijk gemaakte buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten – welke
tot en met comparitie worden begroot op € 15.277,54, subsidiair € 12.609,03 (15 % van de
hoofdsom) en meer subsidiair € 1.615,60 (Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke
incassokosten);
- tot betaling van € 2.275,00 in verband met door [appellante] jegens [geïntimeerden] tot en met 30
september 2015 verschuldigde boete, te vermeerderen met € 25,00 per dag vanaf 1 oktober
2015 tot de dag van volledige betaling;
- in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze
kosten niet zijn voldaan binnen veertien dagen na het wijzen van vonnis.
3.2
De kantonrechter heeft deze vorderingen gedeeltelijk toegewezen en voor het overige afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met haar grieven op in principaal appel en [geïntimeerden] met hun grieven in incidenteel appel.
3.3
Allereerst hebben [geïntimeerden] zich op het standpunt gesteld dat het herstelexploot ongeldig is omdat dit een foutieve verschijningsdag c.q. een verkeerde rechtsdag vermeldde. Er is volgens hen dus geen geldig herstelexploot uitgebracht met als gevolg dat  de aanhangigheid van het hoger beroep is komen te vervallen. Dit verweer wordt verworpen omdat evident is dat in herstelexploot is beoogd [geïntimeerden] op te roepen tegen dinsdag 17 oktober 2017 te 10.00 uur, zoals in het kopje “rectificatie” ook duidelijk is vermeld. De daarna herhaalde datum van 29 augustus 2017 is onmiskenbaar een vergissing. Door in rechte te verschijnen op 17 oktober 2019 hebben [geïntimeerden] dit ook kennelijk zo begrepen.
3.4
Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen is tussen partijen in geschil de vraag of tijdens de huurperiode door toedoen van [appellante] schade is ontstaan aan het gehuurde en of [appellante] aanpassingen heeft gedaan in het gehuurde waarvoor toestemming van [geïntimeerden] ontbrak. Vastgesteld kan worden dat een beschrijving zoals bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW ontbreekt. Dit betekent dat [appellante] , behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze was bij het einde van de huurovereenkomst en wordt de oplevering van het gehuurde als juist verondersteld. Tegen die veronderstelling staat bewijs open, in die zin dat de verhuurder het tegendeel van de hiervoor weergegeven en ten gunste van de huurder opgenomen veronderstelling zal dienen te bewijzen. Op [geïntimeerden] rust derhalve de bewijslast. Dat neemt niet weg dat [appellante] gehouden is de schade aan het gehuurde waarvoor zij op grond van artikel 7:218 BW aansprakelijk is aan [geïntimeerden] te vergoeden. Indien de schade het gevolg is van ouderdom is evenwel geen sprake van een tekortkoming van [appellante] .
3.5
In de grieven in principaal appel en incidenteel appel worden, in navolging van de procedure in eerste aanleg, een groot aantal feitelijke posten besproken, waarvoor volgens [geïntimeerden] wel, en volgens [appellante] geen vergoeding verschuldigd zou zijn.  Beide partijen hebben een bewijsaanbod gedaan ter zake en gesuggereerd een deskundige te benoemen. Bewijslevering is alleen aan de orde als de stellingen van degene op wie de bewijslast rust zijn weersproken, maar wel voldoende zijn onderbouwd. Omdat niet uit te sluiten is dat bewijslevering zal dienen plaats te vinden ten aanzien van bepaalde posten, noch dat een deskundige dient te worden benoemd teneinde op sommige punten nader uitsluitsel te geven, hecht het hof eraan de (voortgang van de) zaak met partijen te bespreken. Daarbij kunnen ook de verschillende posten aan de orde komen. Ook de mogelijkheid van een schikking zal worden beproefd. Daartoe zal een comparitie van partijen worden gelast. Over een aantal grieven kan het hof reeds uitsluitsel geven. Teneinde het overzicht te houden over welke grieven door beide partijen naar voren zijn gebracht volgt hieronder de integrale bespreking daarvan en zal worden aangeduid welke grieven nader zullen worden besproken op de comparitie en welke grieven reeds thans kan worden beslist.
3.6
In algemene zin heeft [appellante] in principaal appel als bezwaren naar voren gebracht dat de kantonrechter
-de wijze van presentatie van informatie van [geïntimeerden] heeft gevolgd zonder kritische beschouwing;
-te eenvoudig de regels van stelplicht en bewijslast heeft omgedraaid in het nadeel van [appellante] ;
-te snel en eenvoudig de aansprakelijkheid van [appellante] heeft aangenomen;
-te snel en eenvoudig het bestaan van schade heeft aangenomen en de bedragen zelf heeft geschat. De rechter mag alleen schatten als de omvang van de schade niet vast te stellen is, maar dat is bij de gevorderde posten wel degelijk mogelijk. Een deskundige kan een taxatie uitvoeren.
Hierdoor en door bij een en ander een bewijsaanbod van [appellante] te negeren heeft zij geen eerlijk proces gehad. Bij het oordeel dat een of meer gebreken voor haar rekening komen wil [appellante] in de gelegenheid worden gesteld tegenbewijs te leveren, door een deskundigenbericht.
Volgens [appellante] willen [geïntimeerden] de kosten van een complete renovatie op haar afwentelen.
principaal appel
3.7
Het hof begrijpt dat [appellante] het voorgaande mede heeft willen concretiseren in grief I, waarin zij naar voren brengt dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat voor toewijzing van schadevergoeding niet doorslaggevend is of kosten al zijn gemaakt omdat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Hij heeft voorts ten onrechte aangesloten bij de offertes. Ter toelichting voert [appellante] aan dat alleen werkelijke schade voor vergoeding in aanmerking komt en de offertes in dat verband te weinig zeggen. Per situatie is de schade betwist. Er had een deskundigenonderzoek kunnen plaatsvinden. Het bestaan van schade is onvoldoende aangetoond en de vorderingen hadden integraal moeten worden afgewezen.
3.8
Deze grief faalt. De stellingen van [appellante] zijn te algemeen en te weinig concreet. De kantonrechter heeft terecht overwogen dat voor toewijzing van schadevergoeding niet doorslaggevend is of kosten van herstel al zijn gemaakt. Ook schade bestaande in waardevermindering komt voor vergoeding in aanmerking. Ook dat is werkelijke schade. Verder kan de rechter de schade die niet direct is vast te stellen begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Ook offertes ziende op herstel kunnen daarvoor een aanknopingspunt zijn. Verder hangt de vaststelling van de schade af van de concrete omstandigheden van het geval, en van hetgeen door de eisende partij is gesteld en door de gedaagde partij als verweer is gevoerd. Het is geen wet van Meden en Perzen dat in situaties als deze altijd een deskundige moet worden benoemd, nog daargelaten dat de kantonrechter ter zake situatie 12, schade aan de schuur, heeft overwogen dat benoeming van een deskundige nodig was. Hij heeft partijen echter in overweging gegeven de kosten van een deskundige te besparen door in onderling overleg de kosten van herstel vast te stellen. Partijen hebben dit gedaan. Dat [appellante] geen eerlijk proces heeft gehad is onvoldoende onderbouwd en volgt evenmin uit de omstandigheid dat niet op haar bewijsaanbod is ingegaan.
3.9
Grief II richt zich tegen r.o. 5.7 van het bestreden tussenvonnis waar het betreft
situatie 1, de schade aan de bijkeuken
. Ten onrechte is daar volgens [appellante] overwogen dat voldoende blijkt dat schade is ontstaan tijdens de huurperiode en dat dit onvoldoende gemotiveerd is weersproken, zodat daardoor het vermoeden van artikel 7:224 BW niet geldt en op grond van artikel 7:218 BW wordt vermoed dat de schade door tekortschieten van [appellante] is ontstaan. Daarom is ten onrechte € 1.950,- aan schadevergoeding toegewezen op dit punt. Ter toelichting stelt [appellante] dat de schade is ontstaan door een lek in de wand en niet door een lekkende kraan. Aannemelijk is dat het een verouderde leiding was en dat dit gebrek al tijdens het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was. Een foto illustreert dat er lekkagesporen zijn aan weerszijden van de muur en dat die lekkage niet door een kraan veroorzaakt kan zijn, maar wel door een verouderde leiding. De bewijslast ligt bij [geïntimeerden] Het witten van de muren komt dan ook op het conto van [geïntimeerden] Subsidiair is het gevorderde schadebedrag veel te hoog. Uit de verkoopbrochure blijkt dat de muur inmiddels al is gewit en de kosten kunnen niet meer bedragen dan wat verf. Uit een offerte van klusbedrijf Flexum blijkt verder dat er hoogstens € 567,- exc. btw aan schade kan zijn.
Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.10
Grief III houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellante] aansprakelijk is voor
schade aan de keuken, situatie 3
. Het is een oude keuken waarvan veel onderdelen of apparaten al aan vervanging toe waren. Er moet per onderdeel beoordeeld worden of er causaal verband is tussen de lekkage en de schade. Volgens [appellante] is de schade niet ontstaan door verkeerd bijvullen van de verwarmingsinstallatie, is daardoor geen uitzetting van hout, aantasting door schimmel, vervuiling en rotting ontstaan, is de schade niet ontstaan tijdens de duur van de huurovereenkomst, niet door tekortschieten van [appellante] , en het gaat het bij de vordering ter zake niet om enkel de kosten van vervanging van aangetaste lades, kasten, plinten en zijpanelen, maar om een geheel nieuwe keuken. De schade is ten onrechte begroot op € 10.000,-. Ter toelichting voert [appellante] aan dat zij weliswaar ooit de boiler van de verwarmingsinstallatie verkeerd heeft bijgevuld, maar dit enkel tot waterschade aan het plafond heeft geleid en niet aan de keuken, omdat de boiler zich niet boven de keuken bevond. Als de keuken al waterschade had dan komt dat door een lekkende douchebak, maar dat is omdat [geïntimeerden] deze verkeerd hebben gemonteerd. Dit is een gebrek dat al tijdens het sluiten van de huurovereenkomst aanwezig was. Het gebrek had zich niet eerder gemanifesteerd omdat de douche bijna niet werd gebruikt. Als dit al anders is en de oorzaak van de schade ligt in kitwerk dat bijgewerkt moest worden dan nog moet de schade niet voor rekening van [appellante] komen, want is dat een ouderdomsgebrek. Zij woonde toen net in de woning en kon niet vermoeden dat de douchebak al opnieuw afgekit moest worden. In het algemeen moet kit eens in de vijf jaar bijgewerkt worden en zij is nimmer gewaarschuwd dat dit opnieuw moest. Bovendien volgt uit whatsapp gesprekken dat [geïntimeerden] hebben toegezegd de schade te verhelpen. Zij zouden de schilder laten komen. Het plafond zou worden gesausd. Op die toezegging kan niet worden teruggekomen, er is rechtsverwerking of misbruik van bevoegdheid wanneer dit alsnog wordt gevorderd. [appellante] zou dan slechts de kosten van het kitwerk moeten vergoeden, de andere schadeposten staan in een te verwijderd verband en de tekortkoming rechtvaardigt niet dergelijke schadebedragen. [appellante] heeft geen onderdelen van de keuken weggenomen. Volgens een offerte van de KeukenKampioen kan herstel nooit meer dan € 3.000,- hebben bedragen. Verder is een verkeerde waardebepalingsmethode gekozen om het schadebedrag te begroten en zou daarvoor de dagwaarde van ieder individueel keukenonderdeel moeten worden genomen als uitgangspunt. Zelfs al zou de door [geïntimeerden] overgelegde offerte als uitgangspunt moeten worden genomen (waartegen uitdrukkelijk bezwaar is omdat deze afkomstig is van familie van hen) dan moet daar allereerst een bedrag van € 4.500,- aan afvoerkosten van worden afgetrokken. Dat wordt nooit in rekening gebracht door keukenleveranciers. Vervolgens moet een aftrek van oud voor nieuw worden toegepast. De schade komt dan uit op € 3.075,-.
Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.11
Met grief IV richt [appellante] zich tegen het door de kantonrechter als vaststaand aannemen dat de
waterschade aan het plafond, situatie 4
, is ontstaan door een lekkende douchebak en het verkeerd bijvullen van de boiler. Terecht stelt de kantonrechter volgens [appellante] dat het plafond twee keer heeft gelekt: een keer als gevolg van verouderde materialen en de tweede keer als gevolg van het verkeerd bijvullen van de boiler, maar dat is het gevolg van verouderde materialen, te weten een oude en verkeerd gemonteerde douchebak en een oude boiler die met de hand moest worden bijgevuld. Daarnaast is de aansluiting van de vloer op de bovenverdieping op de wanden beneden niet goed. Dat is een constructief gebrek, waarvan herstel voor rekening van de verhuurder dient te komen.
Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.12
Met grief V vervolgt [appellante] dat de wateroverlast veel schade heeft veroorzaakt in het huis, zoals smerige muren en plafonds, maar dus niet op grond van het besluit kleine herstellingen voor haar rekening dient te komen. De oorzaak is constructiegebreken als gevolg van ouderdom en dijkverzwaring. Als de tweede lekkage al voor rekening van [appellante] zou moeten komen dan moet de helft van de vordering van [geïntimeerden] worden afgewezen omdat zij hebben toegezegd het sauzen van de plafonds voor hun rekening te nemen na de eerste lekkage door de lekkende douchebak. Door dat niet te doen was de tweede schilderbeurt na de lekkende verwarmingsinstallatie kostbaarder. [geïntimeerden] zouden anders ongerechtvaardigd zijn verrijkt. Aldus zou slechts € 574,75 toewijsbaar zijn.
Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.13
Grief VI houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellante] aansprakelijk is in
situatie 10, voor de schade aan de jaloezieën,
ter hoogte van € 583,98 . Volgens [appellante] hebben derden die schade veroorzaakt en niet zij. Verder waren de jaloezieën bij aanvang van de huurovereenkomst al oud en beschadigd en is de toewijzing van de nieuwwaarde, zonder aftrek oud voor nieuw, onacceptabel. Daarnaast zijn de kosten van acht uren montage à € 45,- per uur buitensporig. Hoogstens kan € 100,- worden toegewezen.
Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.14
Met grief VII betoogt [appellante] dat zij niet aansprakelijk is voor
schade aan de eikenhoutenvloer, situatie 11
, op de bovenverdieping en dat ten onrechte ter zake een bedrag van € 3.000,- als schadevergoeding is toegewezen. Derden hebben de woning betreden en de ramen opengezet. De vlekken kunnen gemakkelijk met vloerreiniger worden hersteld. Uit de foto’s van de verkoopbrochure en de verklaring van [A] dat de vloer er prima uitziet volgt dat de vloer niet onherstelbaar is beschadigd en dat een bedrag van € 3.000,- buiten proportie is. De geoffreerde prijs ziet bovendien op 75 m2, terwijl de oppervlakte van de vloer ongeveer de helft bedraagt.
Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.15
Grief VIII ziet eveneens op
situatie 11, te weten de leistenen vloer
beneden en houdt in dat de vlekken daar geen roestvlekken zijn, maar een watervlek die is ontstaan onder een door [geïntimeerden] opgehangen wc borstelhouder. Bovendien waren er ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst al vlekken op de vloer. Uit de foto’s van de verkoopbrochure blijkt dat de vloer er prima uitziet. Er is geen bewijs dat kosten zijn gemaakt om de vloer in die staat te krijgen zodat toewijzing van € 450,- aan schadevergoeding niet aan de orde is.
Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.16
[appellante] betoogt met grief IX dat ten onrechte is geoordeeld dat zij € 1.000,- aan schadevergoeding moet betalen ter zake
schade aan de stalwanden, situatie 13
. Volgens haar zijn die niet onherstelbaar beschadigd, zoals blijkt uit de foto’s van de verkoopbrochure. Ze zijn gewoon schoongespoten. Een en ander is meegenomen in het schikkingsbedrag dat partijen zijn overeengekomen in het kader van het terugbrengen van de schuur in de oorspronkelijke toestand.
3.17
De kantonrechter heeft bij de aansporing van partijen tot een schikking te komen uitdrukkelijk situatie 12 (schade aan schuur), zoals benoemd in rechtsoverwegingen 5.23 tot en met 5.28 op het oog gehad. Als situatie 13 heeft hij de schade aan de stalwanden besproken in rechtsoverweging 5.29 en daarvoor een bedrag van € 1.000,- toegekend. Voor zover wordt gesteld dat het schadebedrag is meegenomen in het schikkingsbedrag wordt die stelling dan ook verworpen.
Voor het overige zal de grief op de comparitie worden besproken.
3.18
Ook is ten onrechte geoordeeld dat [appellante] € 500,- dient te betalen ter zake de vervuiling van
het zwembad, situatie 14
, zo houdt grief X in. Immers de pomp van het zwembad werkte bij aanvang van de huurovereenkomst al niet. Bovendien is het onderhoud van een zwembad dermate precair dat dit niet valt onder het besluit kleine herstellingen. In de huurovereenkomst is er niets over vermeld. De schoonmaakkosten komen dan ook voor rekening van [geïntimeerden]
Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.19
Met grief XI betoogt [appellante] dat ten onrechte is geoordeeld dat € 1.500,- aan herstelkosten voor de lage
hekken, situatie 16
, voor haar rekening zou dienen te komen. Deze schade is door derden veroorzaakt en [geïntimeerden] hebben toegezegd deze schade zelf te herstellen. Ook hier is sprake van rechtsverwerking dan wel is het misbruik van bevoegdheid de vordering alsnog geldend te maken. Tijdens de huur waren er overigens ook veel gebreken. Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.20
Grief XII houdt in dat ten onrechte is geoordeeld dat er sprake is van een tekortkoming betreffende het
weiland, situatie 17
, en dat [geïntimeerden] ter zake een schadevergoeding van € 7.308,48 verschuldigd zou zijn. Ter toelichting voert [appellante] aan dat egaliseren van een weiland niet als (het hof begrijpt: herstel van) een gebrek maar als een verbetering moet worden gezien. De paddock is er nog steeds en ziet er prima uit. Kortom: het weiland en de paardrijbak zijn geen gebreken en verkeren in prima staat. Subsidiair is een bedrag van € 7.308,40 veel te hoog en zou herstel niet meer dan € 1.000,- hoeven te bedragen. Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.21
Met grief XIII voert [appellante] aan dat ten onrechte is geoordeeld dat hetgeen zij ten aanzien van de dijkverzwaring heeft aangevoerd niet is gericht tegen een onderdeel waarop de vordering ziet. Immers de dijkverzwaring is de oorzaak van de scheuren in de muren en de constructieproblemen die de lekkage tot gevolg hebben gehad en derhalve de veroorzaker van menig gebrek. Deze stelling is door [geïntimeerden] betwist en is door [appellante] niet nader onderbouwd. [appellante] heeft niet verwezen naar specifieke passages uit door haar in gebrachte producties H1 en H2 waaruit zou moeten blijken dat dijkverzwaring de oorzaak is van een en ander. De grief faalt.
3.22
Grief XIV houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de gevorderde contractuele boete van € 2.000,- verschuldigd is. Immers zowel het rentebeding als het boetebeding zijn oneerlijke bedingen in de zin van de Europese Richtlijn 93/13/EEG en de kantonrechter heeft ten onrechte geoordeeld dat deze niet van toepassing is. De woning is immers als beleggingsobject door [geïntimeerden] verhuurd. Niet uitgesloten is dat zij meer woningen verhuren. Zij moeten als bedrijfsmatig verhuurders worden aangemerkt.
3.23
In bedoelde richtlijn gaat het om koopovereenkomsten. Niet is onderbouwd waarom deze richtlijn van toepassing zou dienen te zijn op de onderhavige huurovereenkomst. Voor zover ter zake al aangesloten zou moeten worden bij koopovereenkomsten wordt in de richtlijn onder verkoper verstaan: iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die bij onder deze richtlijn vallende overeenkomsten handelt in het kader van zijn publiekrechtelijke of privaatrechtelijke beroepsactiviteit. Dat [geïntimeerden] beroepsmatig hebben gehandeld bij de verhuur van de woning is door [appellante] , mede in het licht van het verweer van [geïntimeerden] , onvoldoende onderbouwd. Zij heeft alleen gesuggereerd dat daarvan sprake is maar daartoe geen concrete feiten en omstandigheden aangedragen. In dat verband is van belang dat [appellante] niet heeft weersproken dat het de bedoeling van de huurovereenkomst was de woning reeds te gebruiken met het vooruitzicht deze op termijn te kopen en dat door omstandigheden aan haar zijde daar uiteindelijk geen sprake van is geweest. Dit betekent dat bedoelde richtlijn ook daarom niet van toepassing is en er geen aanleiding is om de algemene voorwaarden op dit punt buiten toepassing te laten. Dit oordeel geldt zowel het boetebeding als het rentebeding. De grief faalt.
3.24
Met grief XV betoogt [appellante] dat zij geen € 1.600,- aan achterstallige huur met 1% contractuele rente is verschuldigd omdat zij dit mocht verrekenen met de waarborgsom en het verrekenverbod op grond van artikel 6:237 aanhef en onder g BW onredelijk bezwarend wordt vermoed te zijn. [appellante] doet ter zake een beroep op vernietiging van het beding. Hoe dan ook had over de betaalde borg beslist moeten worden. Het is ook onredelijk om haar te straffen met de contractuele rente voor een bedrag dat zij al betaald dacht te hebben, aldus [appellante] .
3.25
Hiervoor is al overwogen dat er geen aanleiding is de algemene voorwaarden op het punt van het boetebeding en het rentebeding buiten toepassing te laten. Onvoldoende gemotiveerd is dat er wel aanleiding zou zijn dit te doen ten aanzien van het verrekenbeding (artikel 16), waaruit volgt dat het de huurder niet is toegestaan een vordering van de verhuurder te verrekenen met hetgeen de huurder meent van de verhuurder te vorderen te hebben. Nu partijen twisten over schade aan het gehuurde is er ook om die reden te minder aanleiding voor verrekening. Dat [appellante] de huur niet op tijd heeft betaald en wel heeft willen verrekenen komt voor haar rekening en risico. Het is dan ook niet onredelijk ter zake de contractuele rente in rekening te brengen. De grief faalt.
3.26
Ten onrechte is [appellante] veroordeeld in de proceskosten en de beslagkosten, zo houdt grief XVI in. De vordering was enorm opgeklopt en een groot deel is niet toegewezen. [geïntimeerden] hadden in de proceskosten moeten worden veroordeeld of deze hadden moeten worden gecompenseerd. De beslagkosten moeten dit lot delen. Bovendien was het beslag vexatoir, zoals al in eerste aanleg betoogd. Aldus [appellante] .
3.27
De stelling dat het beslag vexatoir was is door de kantonrechter verworpen en in hoger beroep niet nader onderbouwd. Het hof verwerpt die stelling dan ook.
Voor het overige wordt de beslissing op de aangevoerde onderdelen aangehouden.
3.28
Wat betreft het eindvonnis geldt, zo houdt grief XVII in, dat ten onrechte is geoordeeld dat [appellante] gehouden is een bedrag van € 5.000,- aan schadevergoeding te betalen op basis van de schikking die partijen hebben getroffen ter zake
de schuur, situatie 12
. Die schikking is onder gehoudenheid van protest daartoe (bedoeld zal zijn: onder protest van gehoudenheid daartoe) getroffen. [appellante] heeft nooit de aansprakelijkheid op opeisbaarheid van de vordering ter zake de schuur erkend en is dus niet akkoord gegaan met verhoging van het afgesproken bedrag met de contractuele rente. De schikkingsovereenkomst is onder invloed van dwaling en bedrog tot stand gekomen en moet vernietigd worden. De schuur ziet er namelijk nog hetzelfde uit als bij het totstandkomen van de huurovereenkomst en er is geen enkele schade aan stalwanden draagconstructie of ramen. Als [appellante] dat geweten zou hebben bij het aangaan van de schikkingsovereenkomst had zij die nooit gesloten. [geïntimeerden] zouden ongerechtvaardigd verrijkt worden als € 5.000,- zou worden toegewezen. In ieder geval moet de verhoging met de contractuele rente worden afgewezen, dat stond niet in de afspraken. Het rentebeding is bovendien een oneerlijk beding, zoals eerder aangevoerd. Aldus telkens [appellante] .
3.29
Bij akte van 8 maart 2017 heeft [appellante] het volgende aan de kantonrechter laten weten: “ [appellante] heeft kennis genomen van het (tussen)vonnis van 15 februari 2017. Naar aanleiding van punt 5.28 zijn partijen in overleg getreden en hebben overeenstemming bereikt. Het schadebedrag is vastgesteld op € 5.000,-. [appellante] verzoekt u met dit schadebedrag rekening te houden bij de vaststelling van de schade.” Dat de schikking is aangegaan onder protest van gehoudenheid daartoe volgt nergens uit. De stelling dat de schuur er precies uitzag bij de oplevering einde huur als bij het aangaan van de huurovereenkomst verdraagt zich verder niet met de omstandigheid dat [appellante] in eerste aanleg niet zozeer heeft weersproken dat zij de overkapping heeft verwijderd, een muur heeft verplaatst en de glazen ramen heeft vervangen door plexiglas, maar zich daarbij op het standpunt heeft gesteld dat dit met toestemming van [geïntimeerden] was gebeurd. De kantonrechter heeft geoordeeld dat dit laatste onvoldoende door [appellante] was onderbouwd. [appellante] is daarop in hoger beroep niet meer teruggekomen. Onvoldoende is derhalve onderbouwd dat dwaling of bedrog aan de orde is. Volgens de algemene voorwaarden, waarvan hiervoor is vastgesteld dat die tussen partijen gelding hebben, mag over dat bedrag de contractuele rente worden berekend. Ongerechtvaardigde verrijking is dus evenmin aan de orde. De grief faalt.
3.30
Grief XVIII richt zich tegen het dictum en is een veeggrief. [appellante] voert nog aan dat de cumulatie van de toegewezen bedragen haar onevenredig treft omdat zij geen financiële middelen heeft en haar onderneming failliet is. Het toe te wijzen bedrag zou dan ook gelet op artikel 6:109 BW gematigd moeten worden tot nihil, dan wel € 7.500,- met een afbetalingsregeling. De beslissing op de grief zal worden aangehouden.
incidenteel appel
3.31
In incidenteel appel hebben [geïntimeerden] als grief I naar voren gebracht dat de beslissing van de kantonrechter omtrent
situatie 2, het kattenluik
onjuist is. De stelplicht en bewijslast dat [geïntimeerden] ermee akkoord zijn gegaan dat het kattenluik zou blijven zitten rust op [appellante] en daaraan heeft ze niet voldaan. [geïntimeerden] zijn er niet mee akkoord gegaan dat het kattenluik bij einde huur zou mogen blijven zitten. Integendeel. De schade komt dus voor vergoeding in aanmerking.
Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.32
[geïntimeerden] stellen met grief II dat
de binnendeur, situatie 5
, bij aanvang van de huur niet was beschadigd. Bij einde huur waren herstelwerkzaamheden aan die deur te zien, welke ondeugdelijk waren. De deur moet opnieuw worden geschuurd en geschilderd à € 265,- welke kosten voor rekening van [appellante] dienen te komen.
Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.33
Met grief III wordt betoogd dat de kantonrechter ten onrechte maar € 40,- aan
schade aan de kozijnen, situatie 6
, heeft vastgesteld en heeft geoordeeld dat € 1.650,- onevenredig hoog is. Dit was schade ontstaan doordat [appellante] aan de kozijnen hakens en beugels ten behoeve van gordijnen en raambekleding had aangebracht. De herstelkosten waren wel degelijk conform het gevorderde.
Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.34
Grief IV houdt in dat de
jacuzzi, situatie 8
, bij aanvang huur onbeschadigd was. Bij het einde huur was de voorzetwand gebroken en stond deze los. Als waar was dat de monteur bij de reparatie van de kraan in 2011 had geconstateerd dat de wand stuk was is de vraag waarom [appellante] er toen bij [geïntimeerden] geen melding van heeft gemaakt. Een antwoord kan alleen maar zijn dat [appellante] de schade heeft veroorzaakt. [appellante] zou haar stelling dan moeten bewijzen dat de schade niet aan haar toerekenbaar was.  De kosten van herstel waren € 512,-. Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.35
In grief V is het betoog vervat dat de kantonrechter ten aanzien van
situatie 11, de schade aan de vloeren
, zowel de houten vloer als de marmeren vloeren, een onjuist oordeel heeft geveld. Volgens de deskundige van “Parkettree Hoorn” moeten de houten vloeren vervangen worden omdat de schade niet te herstellen is. Volgens het deskundig oordeel van “Mijs Tegels & Sanitair” waren de natuurstenen en marmeren vloeren bij het einde van de huur beschadigd en vervuild door onjuiste en onvoldoende reiniging. Dit betrof veel meer dan gebruikelijke slijtage.
Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.36
Grief VI houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat geen rekening wordt gehouden met beschadigingen aan de binnenkant van
de schuur, situatie 12
, door het houden van paarden daar en ten onrechte tot een veroordeling van € 5.000,- schadevergoeding is gekomen. Nu [appellante] terugkomt op de schikking moet de vordering op dit onderdeel volledig worden toegewezen.
3.37
Hiervoor is overwogen dat [appellante] niet op de schikking tussen partijen kan terugkomen. Ook [geïntimeerden] kunnen dat niet, zij hebben niet aangevoerd waarom dat wel zo zou zijn. De schikking geldt dus tussen partijen. De grief faalt.
3.38
Grief VII houdt in dat de kantonrechter ten onrechte, oordelend dat
de schade aan de stalwanden, situatie 13
, niet nauwkeurig is vast te stellen, een schadevergoeding van € 1.000,- redelijk heeft geacht.  De stalwanden zijn onherstelbaar beschadigd. Uitblijven van herstel leidt tot waardevermindering, die is begroot op rond de € 20.000,-.
Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.39
Grief VIII gaat over
situatie 14, het zwembad
. Volgens [geïntimeerden] moet het zwembad vervangen worden. Een vergoeding van € 500,-, zoals door de kantonrechter als schoonmaakkosten toegewezen, dekt bij lange na de werkelijke schade niet.
Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.40
Grief IX, die gaat over
de bamboe en het pampagras, situatie 15
, houdt in dat de vordering op dit punt onterecht is afgewezen. Het was aan [appellante] de beplanting te onderhouden. De beplanting is grotendeels verdwenen, waarschijnlijk door slecht onderhoud en het laten rondlopen van paarden en geiten die daarvan eten, en moet vervangen worden. Dat kost € 3.073,50. Ook is er waardevermindering. De schade wordt begroot op € 3.145,-. Dat bedrag, in elk geval een redelijke vergoeding moet worden toegewezen.
Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.41
Grief X ziet op de
situatie 16, betreffende het hekwerk, de terrassen en de paden
. Volgens [geïntimeerden] hebben zij geen (schriftelijke) toestemming gegeven voor de wijziging van de paden en is ten onrechte slecht € 1.500,- aan schadevergoeding toegewezen. Herstel heeft € 8.171,25 gekost en daarnaast is er rond de € 20.000,- aan waardevermindering. Die bedragen komen voor toewijzing in aanmerking.
Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.42
Wat betreft
de situatie (17) rond het weiland en de hekwerken
, die onderwerp is van grief XI, is ten onrechte geoordeeld dat € 7.308,40 moet worden toegewezen omdat met de reeds verrichte werkzaamheden tot dit bedrag nog niet al het werk is gedaan en de resterende herstelkosten kunnen worden begroot op € 15.173,40 inclusief btw.
Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.43
Grief XII houdt in dat de vordering betreffende de compensatie ten onrechte is afgewezen. [geïntimeerden] zaten opgescheept met een woning waarmee zij als gevolg van de schade niets konden. Voor een nieuwe verhuur was tijd nodig om de woning in orde te maken. In die tijd liepen de vaste lasten door. De algemene bepaling die mede grondslag is van de vordering stelt niet de eis dat de woning daadwerkelijk verhuurd zou worden of dat er al mogelijke nieuwe huurders waren. Aldus [geïntimeerden]
Deze grief zal op de comparitie nader worden besproken.
3.44
Met betrekking tot de (buiten)gerechtelijke kosten voeren [geïntimeerden] in grief XIII aan dat ten onrechte is geoordeeld dat die niet voor vergoeding in aanmerking komen. De vordering tot schadevergoeding is immers gebaseerd op wanprestatie, in welk geval de kantonrechter zijn afwijzing niet kon baseren op de bepaling dat bij overeenkomst niet ten nadele van de schuldenaar die consument is van de wettelijke tarieven mag worden afgeweken. Verzending van een veertiendagenbrief was niet vereist. Er zijn omvangrijke (buiten)gerechtelijke kosten gemaakt. Matiging tot onder het zogenaamde liquidatietarief ontbeert wettelijke grondslag.
3.45
Het hof komt niet tot andere inzichten dan de kantonrechter op dit punt en neemt diens overwegingen over. Artikel 6:96 BW lid 5 is ook in dit geval van toepassing net als lid 6, terwijl niet gebleken is dat een aanmaning heeft plaatsgevonden, die overigens ook conform artikel 20.5 van de algemene voorwaarden was vereist. De grief faalt.
3.46
De laatste grief XIV (abusievelijk aangeduid als XV) is een veeggrief waarmee [geïntimeerden] zich in algemene zin tegen het dictum richten. De beslissing op deze grief wordt aangehouden.
3.47
Een en ander betekent dat in principaal appel de grieven I, XIII, XIV, XV en XVII falen. In incidenteel appel falen de grieven VI en XIII.
3.48
De volgende situaties en grieven zullen op de comparitie worden besproken:
SITUATIE			PRINCIPAAL APPEL		INCIDENTEEL APPEL
1. schade bijkeuken		II
2 schade kattenluik						I
3 schade keuken		III
4 waterschade plafond		IV
5 schade binnendeur						II
6 vervuiling en beschadiging	V
muren en plafonds
7 schade kozijnen						III
8 schade jacuzzi						IV
9 waterschade verstopte
dakafvoer
10 schade jaloezieën		VI
11 schade aan vloeren		VII, VIII			V
13 schade stalwanden		IX				VII
14 schade zwembad		X				VIII
15 schade bamboe en
pampagras							IX
16 schade hekwerk,
terrassen en paden		XI				X
17 schade weiland en
hekwerken			XII				XI
*  tijdscompensatie						XII
3.49
Op de grieven XVI in principaal appel en XIV in incidenteel appel zal nader worden beslist.
4
Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
bepaalt dat partijen in persoon, tezamen met hun advocaten, tot het hiervoor omschreven doel zullen verschijnen ten overstaan van de meervoudige burgerlijke kamer van dit hof, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op een nader te bepalen dag in de maanden februari of maart 2020;
bepaalt dat de advocaat [NAAM][appellante] dient na te (laten) gaan op welke dagen in die periode partijen en hun advocaten  kunnen verschijnen en dat deze
uiterlijk op 7 januari 2020 schriftelijk deze data doorgeeft aan het (enquêtebureau van dit) hof;
verzoekt partijen, voor het geval zij zich ter comparitie willen bedienen van (nog niet in de procedure overgelegde) schriftelijke bewijsstukken, deze uiterlijk 2 weken voor de comparitiedatum toe te zenden aan de raadsheer‑commissaris, onder gelijktijdige toezending van een afschrift aan de wederpartij;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mr. J.C. Toorman, mr. L.A.J. Dun en mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 november 2019.