ECLI:NL:GHARL:2020:506
Gerechtshof ARL — Uitspraak 


GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.166.346/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/17/111941)
arrest van 21 januari 2020
in de zaak van
De Volksbank N.V.
rechtsopvolgster onder algemene titel van RegioBank N.V.,
gevestigd te Utrecht,
appellante in het principaal hoger beroep en geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
RegioBank
,
advocaat: mr. M.H. Berrevoets, kantoorhoudend te Utrecht,
tegen
[geïntimeerde] ,
in haar hoedanigheid van erfgename wijlen de heer [A] ,
wonende te [B] ,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep en appellante in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
[geïntimeerde] ,
advocaat: mr. J.M.H.W. Bindels, kantoorhoudend te Arnhem.
1
Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Bij tussenarrest van 16 januari 2018 is een comparitie van partijen gelast, die is gehouden op 21 juni 2018. Van de comparitie van partijen is een proces-verbaal opgemaakt dat aan de processtukken is toegevoegd. De zaak is verwezen voor arrest.
1.2
RegioBank heeft in het principaal appel gevorderd het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 8 oktober 2014 (hierna: de rechtbank) te vernietigen en opnieuw rechtdoende bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van:
I. € 217.919,60 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf
21 augustus 2009 tot aan de dag der algehele betaling,
II. € 1.250,- aan interne onderzoekskosten,
III. de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, vermeerderd met de wettelijke rente.
1.3
[geïntimeerde] heeft in het incidenteel appel gevorderd het vonnis van de rechtbank te vernietigen en opnieuw rechtdoende bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest RegioBank alsnog niet-ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen, althans haar vorderingen af te wijzen.
2
De feiten
2.1
De rechtbank heeft onder rechtsoverwegingen 2.1 t/m 2.16 van het vonnis de feiten vastgesteld. Tegen die feitenvaststelling zijn geen grieven gericht, zodat het hof van de door de rechtbank vastgestelde feiten zal uitgaan. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, zijn de feiten als volgt.
2.2
Fortis Hypotheek Bank N.V. (hierna: Fortis) heeft de woning met bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] te [C] , gemeente Grootegast (hierna: de woning) op een executieveiling gekocht voor € 156.000,- en op 1 maart 2007 in eigendom gekregen.
2.3
Kort nadien is de woning op 26 maart 2007 als ‘vrijstaand woonhuis met bedrijfsruimte en stenen berging (voormalige paardenstallen)’ weer te koop gezet voor een vraagprijs van € 149.000,-. Namens Fortis is makelaar [D] , werkzaam bij het NVM makelaarskantoor Van der Velde & Hoen Makelaardij, als verkopend makelaar opgetreden.
2.4
Het verkoopproces is via een inschrijving gegaan. Er zijn twee inschrijvers geweest, van wie de heer [E] (geboren [in] 1977) en mevrouw [F] (geboren [in] 1975) (hierna gezamenlijk te noemen: [E/F] c.s.) het hoogste bod hebben uitgebracht. Bij koopovereenkomst van 12/18 april 2007 is de woning aan [E/F] c.s. verkocht voor een koopsom van € 165.000,-.
2.5
Op 19 april 2007 heeft [A] (hierna: [A] ), makelaar/taxateur van beroep en aangesloten bij de beroepsorganisatie VBO, van de heer [G] van Olivier Vastgoed te Dokkum – namens [E/F] c.s. – opdracht gekregen om de woning te taxeren ten behoeve van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening.
2.6
[A] heeft ter uitvoering van de gegeven opdracht een taxatierapport opgesteld, gedateerd op 26 april 2007. In dit taxatierapport is opgenomen - voor zover van belang - :
“C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1.
een beoordeling van een aanvraag                 : een nader vast te stellen
(hypothecaire) geldlening bij                                  financieringsinstelling.
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik    :                 € 280.000,00 (...)
executiewaarde vrij van huur en gebruik                          :                 € 245.000,00 (...)
onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik
na verbouwing                                                                  :                  € 350.000,00 (...)
-
executiewaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing:                  € 305.000,00 (...)
(...)
I.
ONDERHOUDSTOESTAND
1. Globaal kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven:
- binnenonderhoud            : Voldoende
- buitenonderhoud             : Matig
- bouwkundige constructie: Goed
(...)
L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL
1. Toegepaste methodiek:
De onderhavige waardering is mede gebaseerd op         : Ja.
-
objectvergelijking.
(...)
N. NIEUWBOUW, VERBOUWING, VERBETERING
1. er is sprake van:
a. een in aanbouw zijnd pand                                           : Nee
b. verbouwings-, verbeterings- en/of onderhoudswerk-   : Ja
zaamheden dan wel concrete plannen daartoe
2. De belangrijkste werkzaamheden                                 : zie offerte
3. De huidige stand van de werkzaamheden                    : nog niet gestart
4. Het bedrag dat de betrokkene (nog) aan de werk-       : € 119.748,51 (...)
zaamheden denkt te besteden.”
Bij het taxatierapport behoort het Normblad Taxatierapport financiering woonruimte november 2002 (hierna: het Normblad) dat als bijlage aan het taxatierapport is gehecht. In dat normblad wordt onder meer ingegaan op de onderbouwing van het waardeoordeel, luidende - voor zover relevant - :
“Het rapport bevat een onderbouwing van de waardering. In de regel gebeurt dit door middel van objectvergelijking, waarbij de taxateur aangeeft welke objecten bij de vergelijking een rol hebben gespeeld. Mocht de objectvergelijkingsmethode buiten beschouwing zijn gebleven, dan zal de taxateur dit in het rapport motiveren. (...)”
Bij het taxatierapport is een op 26 april 2007 gedateerde offerte gevoegd van Aannemingsbedrijf Rockanje uit Rockanje met als onderwerp ‘renovatie/verbouwing’ van de woning. Het geoffreerde bedrag is € 119.748,51 incl. btw.
2.7
[E/F] c.s. hebben via tussenkomst van Romus Vastgoed/Bergwerff Assurantien bij RegioBank - toen (ook) geheten ‘CVB Bank’ en een 100% dochter van SNS Bank N.V. - een aanvraag hypothecaire geldlening ingediend voor een bedrag van                           € 302.000,-. In de aanvraag wordt gemeld dat de koopprijs € 165.000,- is, een bedrag van                   € 297.225,- netto benodigd is en dat de financieringskosten € 4.785,- bedraagt. Voorts wordt in de aanvrage gemeld dat de executiewaarde van de woning € 280.500,- is, zodat de gevraagde hypotheek 107,66% van de executiewaarde is.
2.8
Bij brief van 24 april 2007 heeft RegioBank [E/F] c.s. een offerte voor de hypothecaire geldlening van € 302.000,- uitgebracht. De geoffreerde hypothecaire financiering is gesplist in een spaarhypotheek van € 100.000,- en een aflossingsvrije hypotheek van € 202.000,-. Deze offerte is op 26 april 2007 door [E/F] c.s. voor akkoord ondertekend.
2.9
Aan het slot van de offerte is opgenomen dat bij acceptatie door [E/F] c.s. zij nog elf bescheiden moeten overleggen, waaronder het voorlopig koopcontract of eigendomsbewijs, het originele taxatierapport en een originele werkgeversverklaring.
In dat kader heeft Regiobank van [E/F] c.s. een werkgeversverklaring ontvangen, volgens het door Regiobank voorgeschreven model. Ook hebben [E/F] c.s. een loonstrook verstrekt. Volgens de (naar achteraf is gebleken: vervalste) werkgeversverklaring en de loonstrook verdiende [E] een salaris van € 74.520,- bruto per jaar. Bij de beoordeling van de aanvraag voor de hypothecaire geldlening heeft RegioBank ook beschikt over het door [A] opgestelde taxatierapport.
2.10
Op 29 mei 2007 is de eigendom van de woning aan [E/F] c.s. geleverd en is de hypotheekakte gepasseerd. Volgens opgave van RegioBank was van de hypothecaire lening een bedrag van € 120.000,- bestemd voor een bouwdepot.
2.11
Op 31 mei 2007 heeft de notaris uit het aan [E/F] c.s. geleende bedrag aan Aannemingsbedrijf Rockanje een bedrag van € 71.400,- overgemaakt. Aan dat bedrag lag een voorschotnota van 21 mei 2007 betreffende de 1e fase van de renovatie/verbouwing van de woning ten grondslag.
2.12
In de hypotheekakte is vermeld dat een bedrag van € 48.439,- - kennelijk het restantbedrag na de uitbetaling van € 71.400,- - aan Aannemingsbedrijf Rockanje - in depot wordt gegeven. In hypotheekakte staat voorts:
“De bank zal het depotbedrag uitbetalen in termijnen naarmate ten genoegen van de bank wordt aangetoond dat de werkzaamheden (bouwverbetering) aan het onderpand vorderen respectievelijk voltooid zijn, met inachtneming van het hierna bepaalde.”
In de hypotheekakte is ook opgenomen dat het depotbedrag aan de bank is verpand tot gelijke zekerheid als waarvoor de hypotheek is verleend.
2.13
Aannemingsbedrijf Rockanje heeft op 6 juli 2007 een factuur van € 49.788,41 voor de tweede fase van de renovatie/verbouwing van de woning verzonden voor een totaalbedrag van € 49.788,41 incl. btw. De factuur is door [E/F] c.s. voor akkoord getekend, waarna de RegioBank is verzocht dit bedrag uit te betalen op de rekening van                            [H] die volgens het aanvraagformulier dat bedrag heeft voorgeschoten. Op de meegezonden factuur is handgeschreven aangetekend dat [H] het bedrag op
7 juli 2007 contant aan Aannemingsbedrijf Rockanje heeft voldaan. RegioBank heeft het in depot staande bedrag van € 48.349,- op 18 juli 2007 uitbetaald.
2.14
Aan de woning zijn geen renovatiewerkzaamheden uitgevoerd. Aannemingsbedrijf Rockanje is kort na ontvangst van het bedrag uit het bouwdepot beëindigd.
2.15
[E/F] c.s. zijn in verzuim geraakt met de terugbetaling van de hypothecaire geldlening aan RegioBank. Zij zijn daarna failliet verklaard. RegioBank heeft daarop aangekondigd de woning openbaar te zullen verkopen.
2.16
Voorafgaand aan de voorgenomen openbare verkoop heeft RegioBank aan makelaar/taxateur [I] , verbonden aan het NVM makelaarskantoor Meeùs Makelaars te Drachten, verzocht de woning te taxeren. Makelaar [I] heeft in dat kader een taxatierapport d.d. 18 april 2008 opgesteld, waarin – voor zover van belang – is vermeld:
“C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
(...)
2. Anders nl.                                       : het verkrijgen van inzicht in de waarde  van het
onroerend goed ten behoeve van SNS Regiobank N.V.
D. WAARDERING
een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik    :                 € 170.000,- (...)
een executiewaarde vrij van huur en gebruik                         :                  € 145.000,- (...)
een onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat             :                  € 145.000,- (...)
een executiewaarde in verhuurde staat                                  :                  € 125.000,- (...)
(...)
I.
ONDERHOUDSTOESTAND
1. Globaal kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven:
- binnenonderhoud            : matig/slecht
- buitenonderhoud             : matig/slecht
- bouwkundige constructie: matig
(...)
K. EIGEN BEWONING EN/OF BEWONING DOOR DERDEN (anders dan de eigenaar)
1. Eigen gebruik
Volgens opgave van                                         : Mevr. [J] (de huidige huurder)
(...)					            ja, het geheel wordt verhuurd
2. Bijzonderheden
Bijzonderheden ten aanzien van het gebruik   : De woning is momenteel grotendeels
en de bewoning                                                  onbewoonbaar (m.u.v. de keuken en de
eenvoudige sanitaire voorzieningen). De
huidige huurders hebben het voormalige
winkelgedeelte (showroom) in gebruik als
woonkamer/slaapkamer en de werkplaats in
gebruik als atelier / (meubel)stoffeerderij.
(...)
L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL
1. TOEGEPASTE METHODIEK
De onderhavige waardering is mede gebaseerd op:
- objectvergelijking                                         : ja, en wel aldus: het NVM- uitwisselings-
systeem en de kadastrale registers.
(...)
N. NIEUWBOUW, VERBOUWING, VERBETERING
(...)
2. De belangrijkste werkzaamheden                : De renovatie dient nog plaats te vinden
3. De huidige stand van de werkzaamheden    : Men is gestart met het strippen van de
woning (...)”
Bij brief van 7 oktober 2009 heeft makelaar [I] aan RegioBank toegelicht dat zij voor de onderbouwing van de verkoopwaarde van de woning de volgende referentiepanden heeft gebruikt:
Provincialeweg 31 te Kornhorn, transactiedatum 2 oktober 2006,
Provincialeweg 21 te Kornhorn, transactiedatum 13 november 2007,
Provincialeweg 65 te Kornhorn, transactiedatum 13 maart 2008.
2.17
RegioBank heeft in overleg met de curator van [E/F] c.s. en na verkregen toestemming van de rechter-commissaris besloten de woning onderhands te verkopen. De woning is op 12 september 2008 te koop gezet.
2.18
De woning is bij koopovereenkomst van 14/24 juli 2009 door de curator verkocht voor een bedrag van € 152.000,-. Deze verkoopprijs is goedgekeurd door de rechter-commissaris en RegioBank. Na aftrek van de kosten heeft RegioBank van de curator een bedrag van                   € 146.204,23 ontvangen.
2.19
RegioBank heeft [A] bij brief van 22 september 2009 verzocht haar te informeren over “
de gronden waarop uw taxatie is gebaseerd en over de mogelijke oorzaken van het verschil tussen uw taxatie en die van taxateur [I]
”.
2.20
Bij brief van 30 september 2009 heeft [A] geantwoord dat aan de hand van de gegevens die hij op dat moment heeft de woning op € 160.000,- is gewaardeerd en het naastgelegen bedrijfsgebouw op € 120.000,-, waardoor de totale getaxeerde waarde op een bedrag van € 280.000,- uitkwam. Verder vermoedt [A] dat makelaar [I] van een executie situatie is uitgegaan. Bij e-mail van 1 oktober 2009 heeft [K] van RegioBank aan [A] gevraagd hem de onderliggende gegevens te verstrekken op grond waarvan hij tot zijn waardebepaling is gekomen. [A] heeft diezelfde dag per e-mail aan [K] een handgeschreven berekening op een notitie als pdf bestand toegezonden. In die notitie staat:
“€ 167 x 700                     = € 116.900
70 x 400                            = €   28.000
30 x 526                            =
€   15.270
€ 160.170
woning + bedrijfsgedeelte
400 m²
€ 120.000
€ 280.000 afgerond”
2.21
Op 17 augustus 2010 heeft de RegioBank bij het Tuchtcollege VBO een tuchtklacht ingediend. RegioBank heeft het Tuchtcollege VBO verzocht te oordelen dat [A] de woning te hoog heeft gewaardeerd en dat hij zijn bedrijfsvoering niet op orde heeft doordat hij na een jaar en vijf maanden niet meer beschikt over het dossier van de door hem uitgevoerde taxatie.
2.22
[A] heeft tegen de tuchtklacht schriftelijk verweer gevoerd. Over de wijze waarop hij tot de door hem getaxeerde waarde is gekomen, heeft hij onder meer het volgende aangevoerd:
“Allereerst heb ik naar de waarde van de grondprijs in de gemeente Grootegast gekeken. Deze waarde bedroeg destijds EUR 100,00 per vierkante meter. In het kader van de voorliggende klacht heb ik nogmaals navraag gedaan bij de gemeente Grootegast. De heer [L] van de gemeente Grootegast deelde mij op 7 december jl. mede dat in [C] de laatste 10 jaar geen kavels verkocht zijn, maar dat de grondprijs in het naburige dorp (Opende) thans EUR 122,00 per vierkante meter exclusief BTW bedraagt. Ook een klein onderzoekje via internet bevestigt het voorgaande. Uitgaande van de grondprijs van EUR 100,-- per vierkante meter is voor de grond uitgegaan van een bedrag ad EUR 162.600,-- (1626 vierkante meter x EUR 100,00).
Daarnaast is de waarde van de woning/grond vergeleken met de onderstaande panden. Wel dient te worden opgemerkt dat er ten tijde van mijn taxatie geen recente taxaties van vergelijkbare objecten hadden plaatsgehad, zodat ik genoodzaakt was om uit te gaan van transacties in 2006 en 2005.
Het eerste object betreft de Boelenswei 56 (...).
Het tweede object is de Boelenswei 93 (...).
Het derde pand is gelegen aan de Lutjegastenweg 48 (...).
Voorts heb ik rekening gehouden met het feit dat er asbest in de woning aanwezig was en dat de staat waarin de woning verkeerde niet optimaal was. (...)
Kortom, ik heb de prijs van de grond vastgesteld op een bedrag van EUR 160.000,00. De waarde van de woning is bepaald op een bedrag ad EUR 80.000,00 (de inhoud was circa 400 kubieke meter) en de showroom (circa 350 vierkante meter) op een bedrag van EUR 40.000,00 hetgeen neerkomt op een totaalbedrag ad EUR 280.000,00.
(...)
Ik heb mij ten tijde van de taxatie in ieder geval niet laten leiden door informatie van derden. Reden waarom ik bij de waardering van het object mij niet heb laten leiden door de koopprijs waarvoor het object in maart 2007 te koop stond in mijn waardering mee te nemen. Overigens ging het toen ook om executieverkoop in opdracht van Fortis Bank. (...)”
2.23
Het Tuchtcollege VBO heeft bij uitspraak van 1 februari 2011 - blijkens het slot van de uitspraak gegeven bij wege van bindend advies - de tuchtklacht gedeeltelijk gegrond verklaard.
a. Het Tuchtcollege VBO heeft eerst de marktwaarde van de woning aan de hand van de executiewaarde gereconstrueerd. Het Tuchtcollege VBO heeft overwogen:
“4.6. (…) Het tuchtcollege heeft partijen voorgehouden dat veelal een waarde wordt opgegeven 10-15% lager dan de bepaalde vrije waarde. (…) de Taxateur heeft kennelijk een percentage van 12,5% toegepast. (…)
4.8. (…)
In werkelijkheid is eerder uit te gaan van een waardeverlies rond de 40%. (…)
4.9.
Een korting op de vrije verkoopwaarde van 40% voor bepaling van de executiewaarde lijkt meer dan gerechtvaardigd te zijn ten aanzien van een veiling die plaatsvindt op het diepste punt van de markt, in een vakantieperiode en een object betreft dat inmiddels gestript is en volgens de constatering van de Hertaxateur
[hof: makelaar [I] ]
wat betreft het woongedeelte grotendeels onbewoonbaar was en overigens ook verhuurd bleek. (…)
4.10. (..)
Uitgaande van de opbrengst van € 156.000 bij de eerste executie, welke waarde de Taxateur en ook de Hertaxateur bekend kunnen zijn, kan dan berekend worden dat de vrije waarde € 260.000 (=100 : 60 x 156.000) bedraagt.
4.11. (...)
Naar het oordeel van het tuchtcollege kan in casu – op basis van de gerealiseerde executieopbrengsten – niet worden gesteld dat wat betreft de vrije waarde sprake is van een mistaxatie”
b. Vervolgens is het Tuchtcollege VBO ingegaan op de relevantie van de door [E/F] c.s. betaalde koopsom van € 165.000,- en de door [A] getaxeerde verkoopwaarde van                 € 280.000,-. Het Tuchtcollege VBO heeft overwogen:
“4.14. Een groot verschil tussen koopsom en getaxeerde waarde, zoals in het onderhavige geval, is (…) niet zonder meer een aanwijzing van een onjuiste taxatie. Andersom is een taxatierapport niet per se juist omdat de getaxeerde vrije waarde gelijk is aan de koopsom. (...)
4.15. (...)
Door ook acht te slaan op de koopsom kan de taxateur voor zichzelf een controle op de juistheid van zijn taxatie inbouwen. Indien hij een belangrijk verschil waarneemt tussen koopsom en zijn taxatie moet hij onderzoeken hoe dit is te verklaren. Dan zal bijvoorbeeld kunnen blijken dat de koopsom niet de uitkomst is geweest van het ongestoorde spel van vraag en aanbod maar dat er bijkomende omstandigheden zijn geweest die dat spel hebben beïnvloed en hun effect hebben gehad op de koopsom die daardoor tot stand is gekomen. In casu zijn die bijkomende omstandigheden zeer wel aanwijsbaar: het Object kwam uit een executieveiling, en was aangekocht door de hypotheekhouder, een verkoper in die positie zal veelal tevreden zijn indien een opbrengst wordt gerealiseerd gelijk aan of in de buurt van het bedrag waarvoor zij op de veiling heeft aangekocht, in casu is dan ook niet irrelevant dat het object eerder door de bank werd aangeboden voor minder dan het bedrag waarvoor het op de veiling was aangekocht, zelfs ruim beneden de door de Hertaxateur getaxeerde vrije waarde.
4.16. (...)
Een goed taxateur moet kunnen verantwoorden waarom hij in het licht van een lagere koopsom toch tot een hogere vrije waarde is gekomen. (…)
4.17. (...)
Overigens is ter zitting gebleken dat de Taxateur er wel mee bekend was dat het Object kort voor zijn taxatie werd aangeboden voor € 149.000. Dit gegeven, dat minstens zo relevant is als de koopsom, had hij niet onvermeld mogen laten. Het tuchtcollege heeft wel opgemerkt dat de Taxateur bij zijn rapport heeft gevoegd een kadastraal bericht object, met de (vorige) koopsom van € 156.000. Het had op zijn weg gelegen in het rapport hiernaar duidelijk te verwijzen en uit te leggen waarom hij op een bijna dubbel zo hoge waardering uitkomt.”
Het Tuchtcollege VBO heeft daarna de vraag behandeld of de waarde van de woning aan de hand van objectvergelijking kan worden vastgesteld. Het Tuchtcollege VBO heeft deze vraag ontkennend beantwoord:
“4.23. Het tuchtcollege onderschrijft de opvatting van de Taxateur dat het Object zich niet goed leent voor de methode van directe objectvergelijking.(...)”
De vraag of [A] de waarde voldoende heeft onderbouwd, heeft het Tuchtcollege VBO eveneens ontkennend beantwoord:
“4.23. (...) De diverse berekeningen welke de taxateur presenteert zijn evenwel geen van alle voldoende onderbouwd.”
Het Tuchtcollege VBO heeft vervolgens zelf een rekenmodel toegepast die uitmondt in een waarde van € 266.530,-. Het Tuchtcollege heeft daaraan toegevoegd:
“4.24. (...) Het tuchtcollege wijst er met nadruk op dat zij aan dit model invulling heeft gegeven zonder het Object te hebben geïnspecteerd en zonder kennis en ervaring in de regio. Zij heeft zich derhalve laten leiden door de waarnemingen van beide taxateurs en heeft ook acht geslagen op de genoemde vergelijkingsobjecten.
4.25
Het rekenmodel komt uit op een waarde welke valt binnen een aanvaardbare marge van de door de Taxateur opgegeven waarde en is van dezelfde orde als het bedrag dat hierboven is afgeleid uit de executiewaarde die ten tijde van de taxatie bekend was. Dit rechtvaardigt echter niet de conclusie dat de taxatie juist is. Het rekenmodel is door het tuchtcollege slechts uitgewerkt om te laten zien hoe de Taxateur – en ook de Hertaxateur – het hadden behoren te doen bij gebreke van directe vergelijkbare referenties. Beide taxatierapporten bieden onvoldoende informatie om verantwoorde uitspraken te doen.”
f. Daarna heeft het Tuchtcollege VBO de door [A] gedane taxatie vergeleken met de taxatie van makelaar [I] en overwogen:
“4.26. De belangrijkste grond die de Financier aanvoert van een verwijt van een te hoge taxatie dat zij maakt, is de hertaxatie waarin een circa 40% lagere waarde wordt opgegeven.
4.27.
Dit verschil is ook in de ogen van het tuchtcollege inderdaad opmerkelijk. Dat vanwege het waardeverschil de aangevallen taxatie niet juist is, staat evenwel niet bij voorbaat vast maar moet worden aangetoond, bij voorbeeld door te wijzen op gemaakte fouten bij de keuze van uitgangspunten of gekozen methodiek. Met andere woorden, aannemelijk moet worden gemaakt dat de hertaxatie een betere is en daardoor een meer betrouwbare waardebepaling geeft. Hierbij mag niet op voorhand worden uitgesloten dat juist de hertaxatie een vertekend beeld van de werkelijke waarde geeft.
4.28.
De door de Hertaxateur gehanteerde methodiek lijdt aan gebreken welke vergelijkbaar zijn met die van de aangevallen taxatie. De Hertaxateur heeft kennelijk de methode van directe objectvergelijking gehanteerd. Uit de taxatie blijkt niet dat zij zich rekenschap heeft gegeven van de problematiek die in casu ontstaat doordat het Object voor een relevant deel een bedrijfsmatige bestemming heeft en ook in gebruik is als bedrijf. Vergelijkbare referenties zijn kennelijk niet voorhanden. (...)
4.29.
Het tuchtcollege houdt ook rekening met de aan de Hertaxateur gegeven opdracht. Deze is ingegeven door afdeling Bijzonder Beheer van de Financier in verband met de voorgenomen executie. Iedere taxateur heeft een natuurlijke neiging zijn opdrachtgever ter wille te zijn. Bij opdrachten als de onderhavige leidt dat tot hertaxaties die, voorzichtig gesteld, aan de zuinige kant zijn.”
g. Het Tuchtcollege VBO heeft de volgende conclusie getrokken:
“4.31. Bij deze stand van zaken kan het tuchtcollege niet tot een oordeel komen met betrekking tot de juistheid van de waardebepaling. De Taxateur heeft terecht ingezien dat de methode van directe objectvergelijking in dit geval niet de juiste was. Aan de door hem gekozen andere systematiek heeft hij evenwel een zo onvolledige en onbeholpen invulling gegeven dat de uitkomst van € 280.000,- misschien wel juist is, maar als onvoldoende onderbouwd niet kan gelden als een betrouwbare afspiegeling van de werkelijkheid. De hertaxatie is ook onvoldoende betrouwbaar om in de beoordeling te worden betrokken. De Hertaxateur heeft zich onvoldoende gerealiseerd dat het Object bijzonder is omdat het over een niet te verwaarlozen bedrijfsruimte en mogelijkheid voor bedrijf beschikt. Bij gebreke aan voldoende vergelijkbare referenties had zij zich niet mogen beperken tot de methode van directe objectvergelijking.
(...)
4.33.
Voor zover de klacht ziet op een verwijt aan de taxateur dat hij niet tot een juiste waardebepaling is gekomen is de klacht dan ook niet gegrond omdat de onjuistheid van de taxatie niet is komen vast te staan. In het voorgaande ligt echter wel besloten dat de Taxateur als goed taxateur tekort is geschoten. Hij heeft weliswaar als een bekwaam taxateur ingezien dat de methode van directe objectvergelijking in dit geval niet tot een betrouwbare uitkomst kon leiden, maar vervolgens heeft hij aan de door hem gehanteerde methodiek niet de invulling gegeven die een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur past.”
h. Tot slot is het Tuchtcollege VBO ingegaan op de klacht over de wijze waarop [A] zijn bedrijf organiseert en hoe hij communiceert met derden. Het Tuchtcollege VBO heeft overwogen:
“4.39. Het tweede deel van de klacht ziet op het in algemene zin niet beantwoorden aan de voor een goed taxateur geldende professionele standaard, met name wat betreft communicatie en zorgvuldigheid. Dit onderdeel van de klacht is gegrond. (...).”
2.24
RegioBank heeft aan makelaar [D] in februari 2011 opdracht gegeven de woning te taxeren en daarbij uit te gaan van de peildatum van 26 april 2007. Makelaar [D] was in 2007 betrokken bij de verkoop door Fortis aan [E/F] c.s.. In het door makelaar [D] opgestelde taxatierapport van 2 maart 2011 wordt de woning per peildatum
26 april 2007 getaxeerd op een marktwaarde van € 165.000,- en op een executiewaarde van                   € 135.000,-. In de taxatie wordt ervan uitgegaan dat in het algemeen de staat van het binnenonderhoud slecht, het buitenonderhoud slecht en de bouwkundige constructie voldoende is. In het taxatierapport is vermeld dat de waardering mede is gebaseerd op objectvergelijking. In het taxatierapport wordt niet vermeld welke objecten makelaar [D] in de vergelijking heeft betrokken. In een brief van 31 maart 2011 aan Regiobank heeft makelaar [D] de uitspraak van het Tuchtcollege VBO bekritiseerd.
2.25
[A] is [in] 2012 overleden.
2.26
Ten gevolge van een fusie is De Volksbank N.V. de rechtsopvolgster onder algemene titel van Regiobank N.V.
3
De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg
3.1
RegioBank heeft, samengevat, gevorderd [A] te veroordelen tot betaling van                   € 217.919,60 aan schadevergoeding, € 1.250,- aan onderzoekskosten ex artikel 6:96 lid 2 sub c BW en de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2
In het tussenvonnis van 12 september 2012 heeft de rechtbank - toen nog geheten rechtbank Leeuwarden - het verweer van [A] dat RegioBank niet tijdig heeft geklaagd, althans dat RegioBank haar rechten heeft verwerkt, verworpen. Vervolgens heeft de rechtbank in dat tussenvonnis overwogen voornemens te zijn een deskundige te benoemen over de door [A] getaxeerde waarde, waarbij partijen in de gelegenheid zijn gesteld zich uit te laten over de te benoemen deskundige, het voorschot van de deskundige en de aan de deskundige te stellen vragen. In het tussenvonnis van 20 februari 2013 heeft de rechtbank RegioBank nog in de gelegenheid gesteld nadere informatie over de te benoemen deskundige te verstrekken, waarna de rechtbank bij tussenvonnis van 24 april 2013 makelaar [M] , verbonden aan NieNoord Makelaars, als deskundige heeft benoemd, de vragen heeft bepaald welke deze deskundige heeft te beantwoorden en het voorschot op de kosten van de deskundige vastgesteld.
3.3
De door de rechtbank benoemde deskundige heeft op 15 augustus 2013 zijn deskundigenrapport uitgebracht. In de conclusie na deskundigenbericht heeft [A] een vordering ex artikel 843a Rv ingesteld. Bij tussenvonnis van 27 november 2013 heeft de rechtbank die incidentele vordering grotendeels toegewezen.
3.4
In het eindvonnis heeft de rechtbank overwogen dat geen gevolg wordt gegeven aan de oproep van [A] terug te komen op de eerder gegeven beslissing tot verwerping van het verweer van [A] met betrekking tot de klachtplicht. Vervolgens heeft de rechtbank de bevindingen van de door de rechtbank benoemde deskundige overgenomen. De onderhandse waarde van de woning per datum van de taxatie door [A] wordt geraamd op een bedrag tussen de € 155.000,- en € 170.000,- k.k. De door [A] getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 280.000,- valt (ruimschoots) buiten de bij de beoordeling van een taxatie in acht te nemen marge of bandbreedte. De rechtbank heeft daaruit de conclusie getrokken dat [A] niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mocht worden verwacht.
De schade wordt door de rechtbank begroot op € 34.426,61. De rechtbank heeft voorts overwogen dat RegioBank eigen schuld heeft zodat de vergoedingsplicht met 50% wordt verminderd. Daardoor is een bedrag van € 17.213,- als schade toegewezen. De vergoeding van de boedelbijdrage van € 1.000,- en de interne onderzoekskosten van € 1.250,- wijst de rechtbank af. De kosten voor de hertaxaties van € 565,25 wijst de rechtbank op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW toe. De rechtbank compenseert de proceskosten en laat de kosten van de rechtbankdeskundige voor rekening van RegioBank.
4
De beoordeling in hoger beroep
grieven
4.1
RegioBank heeft in het principaal appel vijf grieven ontwikkeld. Met de grieven I en II bestrijdt RegioBank het oordeel van de rechtbank dat het causaal verband tussen de door [A] gepleegde onrechtmatige daad en de schade bestaande uit de betalingsachterstand in rente en het bouwdepot ontbreekt. Dat RegioBank eigen schuld heeft en dat de schade daardoor wordt gematigd tot 50% bestrijdt Regiobank met grief III. Tegen de afwijzing van de boedelbijdrage en de interne onderzoekskosten komt RegioBank met grief IV op. De compensatie van de proceskosten, waardoor ook de kosten van de deskundige voor rekening van RegioBank blijven, bestrijdt RegioBank met grief V.
4.2
In het incidenteel appel komt [geïntimeerde] met zes grieven tegen beslissingen van de rechtbank op. Met grief I bestrijdt [geïntimeerde] dat de klachtplicht 6:89 BW niet van toepassing is en dat de redelijkheid en billijkheid aan de aansprakelijkheid niet in de weg staat. In grief II voert [geïntimeerde] aan dat het deskundigenbericht op onjuiste wijze tot stand is gekomen en ook inhoudelijk onjuist is, zodat de rechtbank ten onrechte haar oordeel op dat deskundigenbericht heeft gebaseerd. Voorts voert [geïntimeerde] aan dat er geen onrechtmatig handelen van [A] is geweest (grief III), wordt de schade betwist (grief VI), ontbreekt het causaal verband ten aanzien van de toegewezen schadeposten (grief IV) en is het percentage eigen schuld aan de zijde van RegioBank te laag (grief V).
klachtplicht
4.3
De rechtbank heeft in rechtsoverweging 6.1 van het tussenvonnis van
12 september 2012 het beroep van [A] op schending van de klachtplicht ex artikel 6:89 BW verworpen. In dat oordeel heeft de rechtbank in de rechtsoverwegingen 2.4 en 2.5 van het eindvonnis volhard. Met
grief I in het incidenteel appel
komt [A] hiertegen op.
4.4
Het hof stelt voorop dat artikel 6:89 BW betrekking heeft op prestaties van een schuldenaar die niet aan de verbintenis beantwoorden. De klachtplicht ziet derhalve niet op een vordering uit onrechtmatige daad, tenzij de vordering uit onrechtmatige daad is gericht tegen de schuldenaar en is gegrond op feiten die tevens de stelling zou rechtvaardigen dat de prestatie niet aan de verbintenis beantwoordt (ECLI:NL:HR:2018:1176).
4.5
RegioBank heeft [A] uit onrechtmatige daad aansprakelijk gesteld, omdat de waardes in het taxatierapport dat [A] in opdracht van [E/F] c.s. heeft uitgebracht onjuist zijn en RegioBank bij het verstrekken van de financiering aan [E/F] c.s. op de juistheid van dat taxatierapport en de daarin opgenomen waardes heeft vertrouwd.
[E/F] c.s. en [A] staan in een contractuele verhouding van opdracht tot elkaar. Regiobank is ten opzichte van [A] een derde. In het onderhavige geval is [A] daardoor ten opzichte van RegioBank niet een schuldenaar en RegioBank ten opzichte van [A] geen schuldeiser van een verbintenis. Dit betekent onder meer dat de door RegioBank aan de vordering ten grondslag gelegde onrechtmatige daad niet kan beogen de klachtplicht te ontgaan, zodat aan [A] ter afwering van de vordering van RegioBank geen beroep toekomt op artikel 6:89 BW. In zoverre faalt grief I in het incidenteel appel.
niet tijdig geklaagd
4.6
De rechtbank heeft in rechtsoverweging 6.2 van het tussenvonnis van
12 september 2012 overwogen dat [A] zijn stelling, dat het tijdsverloop van de ontdekking van de onjuiste taxatie en het melden daarvan aan [A] zodanig lang is dat de redelijkheid en billijkheid eraan in de weg staat dat RegioBank zich op de onjuistheid van de getaxeerde waarde beroept althans dat RegioBank haar recht heeft verwerkt, onvoldoende heeft onderbouwd. Grief I in het incidenteel appel is ook tegen dit oordeel gericht (nummer 92 memorie van grieven).
4.7
Het hof stelt voorop dat voor het aannemen van rechtsverwerking nodig is dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt. Tijdsverloop kan wel als een van de relevante omstandigheden meewegen bij de beoordeling van de vraag of de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid (ECLI:NL:HR:2016:2574).
4.8
In dit geval heeft [A] zijn taxatierapport op 27 april 2007 aan Hummel c.s. uitgebracht en heeft RegioBank kort nadien, in het kader van de beoordeling van de financieringsaanvraag van [E/F] c.s., van dat taxatierapport kennis genomen. Doordat [E/F] c.s. vanaf de aanvang tekortschoten in hun betalingsverplichting besloot de RegioBank de verhypothecaire woning te verkopen waarna aan makelaar [I] een taxatierapport is gevraagd dat op 18 april 2008 is uitgebracht. Op dat moment was voor RegioBank kenbaar het grote verschil tussen de door [A] getaxeerde verkoopwaarde van € 280.000,- per april 2007 en de door [I] getaxeerde verkoopwaarde van € 170.000,- per april 2008. De woning is vervolgens in juli 2009 verkocht voor € 152.000,-. Een belangrijk lager bedrag dan de door [A] getaxeerde waarde.
[A] is bij brief van RegioBank van 22 september 2009 op de hoogte gebracht van het taxatierapport van makelaar [I] . In die brief is [A] gevraagd RegioBank te informeren over het verschil tussen beide taxaties. Hierdoor wist [A] op dat moment dat zijn in april 2007 uitgebrachte taxatie vragen opriep, zodat hij vanaf dat moment ook rekening kon houden met een mogelijke aansprakelijkheidsstelling. De omstandigheid dat [A] er voor heeft gekozen hetzij geen dossier aan te leggen voor aantekeningen en gegevens ten behoeve van het opstellen van het taxatierapport hetzij de door hem in 2007 verzamelde gegevens na het uitbrengen van het taxatierapport te vernietigen kan aan RegioBank niet worden tegengeworpen. In september 2009 had [A] in onder meer het Kadaster kunnen nagaan wat de oorspronkelijke koopprijzen van Fortis en [E/F] c.s. waren. In september 2009 heeft [A] ook kennis gekregen van de door makelaar [I] uitgebrachte taxatie met een veel lagere verkoopwaarde. Op dat moment had [A] kunnen weten dat de koopprijzen van Fortis en [E/F] c.s. meer in de lijn lagen met de door makelaar [I] getaxeerde waarde dan de door hem getaxeerde waarde van de woning. Het tijdsverloop sedert april 2007 was toen nog beperkt en de ten tijde van het uitbrengen van het taxatierapport voorgenomen verbouwing was niet uitgevoerd. [A] had toen nog een redelijk beeld van de staat van de woning kunnen krijgen en mede op basis van zijn herinnering de situatie ten tijde van zijn taxatie kunnen reconstrueren. Op 17 oktober 2010 – 3,5 jaar na zijn taxatie en ruim een jaar na de eerste brief van RegioBank aan [A] – heeft RegioBank bij het Tuchtcollege VBO een klacht ingediend.
Tegen deze achtergrond heeft [geïntimeerde] - de procespartij in hoger beroep - onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat sprake is van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij [A] het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat RegioBank zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van [A] onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt. Ook dit deel van grief I van het incidenteel appel faalt.
waardering bewijsmiddelen, waaronder het deskundigenrapport, voor al dan niet schending zorgvuldigheidsnorm door beroepsbeoefenaar
4.9
De rechtbank heeft in rechtsoverweging 6.4 in het tussenvonnis van 12 september 2012 terecht overwogen dat voor het beantwoorden van de vraag of [A] jegens RegioBank onrechtmatig heeft gehandeld dient te worden nagegaan of [A] de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Voor het beantwoorden van de vraag of de makelaar deze norm heeft geschonden dienen alle omstandigheden van het geval te worden betrokken.
4.10
Voor de beoordeling van de standpunten van partijen en de door hen overgelegde bewijsstukken heeft de rechtbank een deskundigenbericht gelast en als deskundige de door RegioBank voorgestelde makelaar [M] benoemd.
De rechtbankdeskundige heeft op 1 juli 2013 een concept-deskundigenrapport uitgebracht en partijen in de gelegenheid gesteld daarop te reageren. Van deze gelegenheid heeft in ieder geval [A] bij e-mail van 5 augustus 2013 gebruik gemaakt, waarna de rechtbankdeskundige op 14 augustus 2013 het definitieve deskundigenrapport heeft uitgebracht. In het deskundigenrapport is vermeld dat de rechtbankdeskundige kennis heeft genomen van het procesdossier, de woning heeft bezocht en de NVM systemen - waaronder fotopresentaties ten tijde van de verkoop van de woning - heeft geraadpleegd.
De rechtbank heeft in de rechtsoverwegingen 2.8 tot en met 2.12 van het eindvonnis de bezwaren van [A] tegen het deskundigenrapport verworpen en geoordeeld dat het deskundigenrapport tot volledig bewijs kan dienen. Mede op basis van de uitkomst van het deskundigenrapport concludeert de rechtbank in r.ov. 2.21 van het eindvonnis dat [A] een toerekenbare onrechtmatige daad jegens RegioBank heeft begaan en dat hij dientengevolge gehouden is tot vergoeding van de schade die RegioBank als gevolg van die onrechtmatige daad heeft geleden.
Met de grieven II en III in het incidenteel appel komt [geïntimeerde] op tegen de bewijskracht en de inhoud van het deskundigenrapport en de conclusie van de rechtbank dat [A] aansprakelijk is.
4.11
RegioBank heeft aan het onrechtmatig handelen van [A] ten grondslag gelegd dat [A] met een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 280.000,- per april 2007 een (veel) te hoge verkoopwaarde van de woning heeft gegeven en daarmee niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht. Ter onderbouwing heeft RegioBank aangevoerd dat:
Fortis de woning begin 2007 heeft gekocht voor € 156.000,-;
[E/F] c.s. de woning in april 2007 van Fortis heeft gekocht voor € 165.000,-;
makelaar [I] de woning per april 2008 heeft getaxeerd op € 170.000,-;
de woning in juli 2009 door de curator is verkocht voor € 152.000,-;
makelaar [D] in maart 2011 de woning per april 2007 heeft getaxeerd op                               € 165.000,-;
de door de rechtbank benoemde deskundige de woning in augustus 2013 per april 2007 heeft getaxeerd op de waarde gelegen tussen € 155.000,- en € 170.000,-.
RegioBank heeft daarbij opgemerkt dat na de taxatie door [A] de aangekondigde verbouwing niet is uitgevoerd, zodat vanaf begin 2007 tot in ieder geval medio 2009 de woning niet is gerenoveerd.
4.12
[A] heeft ter afwering van de vordering van RegioBank onder meer een beroep gedaan op de beslissing van het Tuchtcollege VBO van 1 februari 2011.
Het hof stelt voorop dat de Hoge Raad herhaaldelijk heeft overwogen dat ook in het geval de tuchtrechter een oordeel heeft gegeven de rechter zelfstandig heeft te bepalen of de beroepsbeoefenaar tegenover - in dit geval - een derde onrechtmatig heeft gehandeld. In het geval er een tuchtrechtelijk oordeel ligt, geldt voor de civiele rechter wel een motiveringseis. Als het oordeel van de civiele rechter afwijkt van het oordeel van de tuchtrechter heeft de civiele rechter zijn oordeel zodanig te motiveren dat het afwijkende oordeel, ook in het licht van de beoordeling door de tuchtrechter, voldoende begrijpelijk is. (ECLI:NL:HR:2017:2452).
In dit geval heeft het Tuchtcollege VBO in de randnummers 4.31 en 4.33 van zijn beslissing overwogen dat hij niet tot een oordeel kan komen over de juistheid van de door [A] gegeven waarde, zodat voor het Tuchtcollege VBO ook de onjuistheid van de taxatie niet is komen vast te staan. Uit het slot van rechtsoverweging 6.6 van het tussenvonnis van
12 september 2012 blijkt dat de rechtbank de uitspraak van het Tuchtcollege VBO aldus heeft begrepen. Tegen die door de rechtbank gegeven interpretatie van de uitspraak van het Tuchtcollege VBO heeft [A] terecht niet gegriefd. De uitspraak van het Tuchtcollege VBO dient aldus te worden uitgelegd dat naar de opvatting van het Tuchtcollege VBO de verkoopprijzen van de woning in de periode 2007-2009 en het taxatierapport van makelaar [I] onvoldoende steun bieden om te concluderen dat de getaxeerde waarde van [A] van de woning (veel) te hoog is geweest.
Gelet op de hiervoor aangehaalde maatstaf en de grieven in het incidenteel appel heeft het hof het door RegioBank ingebrachte bewijsmateriaal mede in het licht van het verweer van [A] opnieuw te wegen en betrekt het hof daarbij in ieder geval de na de uitspraak van het Tuchtcollege VBO uitgebrachte taxatierapport van makelaar [D] en het deskundigenrapport in opdracht van de rechtbank.
4.13
[geïntimeerde] bestrijdt met grief II in het incidenteel appel dat het deskundigenrapport tot (volledig) bewijs kan dienen. [geïntimeerde] voert daartoe het navolgende aan:
nadat de deskundige door de rechtbank was benoemd heeft de rechtbankdeskundige met de medewerker [K] van de RegioBank contact gehad over de vraagstelling, wat van de rechtbankdeskundige wordt verwacht en de mogelijkheid tot het bezichtigen van de woning. Bij dit overleg is [A] en zijn advocaat [NAAM];
de rechtbankdeskundige heeft de woning bezichtigd zonder partijen daarover te informeren en zonder hen uit te nodigen die bezichtiging bij te wonen. [A] en zijn advocaat [NAAM]om de staat van de woning te aanschouwen, vragen te stellen en opmerkingen te maken. Voor [A] is onduidelijk of RegioBank met de rechtbankdeskundige ter plaatse is geweest;
de rechtbankdeskundige, althans zijn makelaarskantoor NieNoord, wordt ook door banken ingeschakeld;
de rechtbankdeskundige is een geregistreerd NVM-makelaar/taxateur en als NVM makelaar niet of minder goed op de hoogte van de door VBO voorgeschreven (gedrags)regels en taxatiemethoden;
de rechtbankdeskundige is niet ingegaan op alle door [A] gestelde vragen en opmerkingen;
in het deskundigenrapport ontbreekt een deugdelijke toelichting c.q. onderbouwing van de bevindingen van de rechtbankdeskundige.
Volgens [geïntimeerde] blijkt hieruit dat de rechtbankdeskundige het beginsel van hoor en wederhoor heeft geschonden, de schijn heeft partijdig te zijn en zijn taak niet op zorgvuldige wijze heeft uitgevoerd.
Voorts bestrijdt [geïntimeerde] met de grieven II en III in het incidenteel appel de bevindingen van de rechtbankdeskundige, zodat de rechtbank ten onrechte de opvatting van de rechtbankdeskundige heeft overgenomen. [geïntimeerde] voert daartoe in het bijzonder aan dat:
de rechtbankdeskundige van een executiewaarde van 80% van de vrije verkoopwaarde is uitgegaan, terwijl het Tuchtcollege VBO is uitgegaan van 60%;
de rechtbankdeskundige van een lagere m² prijs voor gedeelten van het perceel uitgaat dan [A] terwijl de rechtbankdeskundige dat niet met bescheiden heeft onderbouwd;
onduidelijk is of de rechtbankdeskundige met de waarde van € 170.000,- uitgaat van de onderhandse verkoopwaarde of de executiewaarde en of er sprake is van een waarde vrij van gebruik en huur;
de rechtbankdeskundige de waarde van € 170.000,- niet heeft toegelicht met een berekening, een gebruikte methode, referentiepanden of een andere onderbouwing;
de rechtbankdeskundige geen rekening heeft gehouden met de WOZ waarde van                              € 250.000,-;
Hieruit trekt [geïntimeerde] de conclusie dat het deskundigenrapport geen deugdelijk en volledig beeld geeft van de waarde van de woning, zodat het deskundigenrapport niet kan worden gebruikt voor de beoordeling van de door [A] getaxeerde waarde. [geïntimeerde] blijft er bij dat [A] zowel qua methodiek als uitkomst de waarde van de woning juist heeft getaxeerd. [geïntimeerde] bestrijdt (ook) in hoger beroep de taxaties van makelaar [I] en makelaar [D] . Zo zijn volgens [geïntimeerde] door die makelaars niet relevante referentieobjecten gebruikt, was de staat en het gebruik van de woning ten tijde van die taxaties gewijzigd (de woning was deels gestript, deels onbewoonbaar geworden en de showroom was verhuurd), zijn de taxaties van de makelaars [I] en [D] op het dieptepunt van de kredietcrisis gedaan, heeft het Tuchtcollege VBO op goede gronden de taxatie van makelaar [I] buiten beschouwing gelaten, is makelaar [D] bij de verkoop van de woning door Fortis betrokken geweest en is zijn later gegeven waarde niet objectief en is de woning in forse mate incourant waardoor een hogere afwijking dan de in de rechtspraak veelal gebruikte percentage 10% van een getaxeerde waarde geboden is.
Voor zover de vordering van RegioBank niet meteen wordt afgewezen, acht [geïntimeerde] een nieuw deskundigenrapport geboden, waarbij het door de rechtbank ingewonnen deskundigenrapport buiten beschouwing moet worden gelaten.
4.14
Het hof overweegt als volgt. [geïntimeerde] gaat er ten onrechte vanuit dat de mailwisseling tussen RegioBank en de rechtbankdeskundige op 26 en 27 februari 2013 heeft plaatsgevonden nadat de rechtbankdeskundige was benoemd. De rechtbankdeskundige is later, bij tussenvonnis van 24 april 2013, benoemd. Dat contact tussen RegioBank en makelaar [M] vloeide voort uit het tussenvonnis van 20 februari 2013. In dat tussenvonnis heeft de rechtbank overwogen voornemens te zijn de door RegioBank voorgestelde deskundige makelaar [M] als deskundige te benoemen en heeft de rechtbank RegioBank verzocht hem te benaderen of hij bereid en in staat was op korte termijn het onderzoek uit te voeren en een voorschot op te geven van de kosten van het onderzoek. In dat kader heeft RegioBank met makelaar [M] per e-mail contact gehad en tegen die achtergrond dienen de beide e-mailberichten te worden verstaan. RegioBank heeft in de akte van 13 maart 2013 ook gemeld met makelaar [M] contact te hebben gehad over de door de rechtbank gestelde vragen in het tussenvonnis. Deze omstandigheden leveren derhalve geen (schijn van) partijdigheid op of een schending van het beginsel van hoor en wederhoor.
Vervolgens is makelaar [M] bij tussenvonnis van 24 april 2013 benoemd. In dat tussenvonnis is onder rechtsoverweging 3.3 opgenomen dat RegioBank het procesdossier rechtstreeks aan de deskundige heeft te zenden. Kennelijk had de rechtbankdeskundige een maand later nog geen procesdossier ontvangen en heeft hij op 22 mei 2013 daarover een mail aan RegioBank gestuurd die daarop op 23 mei 2013 heeft geantwoord dat de advocaat [NAAM]toezenden. Op zichzelf hadden de rechtbankdeskundige en RegioBank beide e-mails c.c. aan de advocaat [NAAM][A] te zenden. Gelet evenwel op de inhoud van deze e-mails tegen de achtergrond van het tussenvonnis van 27 november 2013 tast deze nalatigheid de onafhankelijkheid van de deskundige niet aan of geeft dat evenmin blijk van een onzorgvuldige handelwijze van de deskundige die van invloed is op de bewijskracht van het deskundigenrapport.
4.15
Voorts staat het handelen van [A] als makelaar ter discussie. Voor VBO makelaars gelden civielrechtelijk geen andere normen dan voor NVM makelaars zodat het element dat de rechtbankdeskundige een NVM makelaar is niet meebrengt dat hij ongeschikt is voor het uitbrengen van een deskundigenrapport. Kennelijk betoogt [geïntimeerde] ook dat VBO makelaars andere taxatiemethoden toepassen dan NVM makelaars waardoor NVM makelaars niet geschikt zijn over een taxatie door een VBO makelaar te adviseren. Dit betoog heeft [geïntimeerde] op geen enkele wijze onderbouwd en komt het hof onaannemelijk voor.
De enkele omstandigheid dat het makelaarskantoor van de rechtbankdeskundige ook voor banken optreedt brengt niet mee dat er sprake is van (schijn van) partijdigheid van de rechtbankdeskundige.
4.16
Volgens [geïntimeerde] is de rechtbankdeskundige in het definitieve deskundigenrapport niet ingegaan op alle vragen en opmerkingen die van de zijde van [A] op het concept-deskundigenrapport zijn gemaakt. Kennelijk zijn die opmerkingen opgenomen in de e-mail van de advocaat [NAAM][A] van 5 augustus 2013. Die e-mail behoort niet tot de gedingstukken in eerste aanleg en is ook in hoger beroep niet overgelegd. Uit een vergelijking tussen het concept-deskundigenrapport en het definitieve deskundigenrapport blijkt dat de rechtbankdeskundige in het laatste rapport enkele passages heeft toegevoegd. Mogelijk zijn de opmerkingen en vragen van (de advocaat [NAAM]) [A] daarvoor de aanleiding geweest. Deze werkwijze van de rechtbankdeskundige is echter op zichzelf onvoldoende. In het dictum van het tussenvonnis van 24 april 2013 heeft de rechtbank expliciet overwogen dat de rechtbankdeskundige in het definitieve rapport de opmerkingen van partijen op het concept-rapport heeft te vermelden en zijn reactie daarop heeft te geven. Dit ontbreekt in het definitieve deskundigenrapport. Niet wordt vermeld dat [A] op het concept heeft gereageerd, welke kanttekeningen [A] bij het concept heeft gemaakt en wat de opvatting van de rechtbankdeskundige daarover is.
4.17
Op grond van artikel 198 lid 2 Rv moet de deskundige bij zijn onderzoek partijen in de gelegenheid stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen. Uit het deskundigenrapport moet blijken dat aan dit voorschrift is voldaan. Dit wettelijke voorschrift is ook in het dictum van het tussenvonnis van 24 april 2013 opgenomen. Uit het concept-deskundigenrapport, het definitieve deskundigenrapport en de overige overgelegde processtukken blijkt dat de rechtbankdeskundige niet aan dit voorschrift heeft voldaan.
In de Leidraad deskundigen in civiele zaken, waarop de deskundige in rechtsoverweging 3.11 van het tussenvonnis van 24 april 2013 is gewezen, is voorgeschreven dat een deskundige partijen over een voorgenomen bezichtiging van het object waarop het deskundigenbericht betrekking heeft tijdig op de hoogte stelt en hen in de gelegenheid stelt bij die bezichtiging aanwezig te zijn. De rechtbankdeskundige heeft dit voorschrift niet in acht genomen. Hij heeft de woning zonder dat partijen daarbij aanwezig waren bezocht en partijen vooraf niet van de bezichtiging op de hoogte gebracht.
4.18
Daarnaast roept het partijdebat in hoger beroep een aantal vragen op die niet in het deskundigenrapport zijn beantwoord en waarover de rechtbank ook geen vragen heeft gesteld. Het hof wijst in het bijzonder op de volgende vragen:
dienen de verkoopprijzen in 2007 en 2009 van de woning te worden gewaardeerd tegen een executie achtergrond, zodat de vrije verkoopwaarde onder genormaliseerde marktomstandigheden hoger lag?
in of omstreeks medio 2008 is de kredietcrises uitgebroken, waarna de vastgoedcrises is gevolgd. Is deze omstandigheid van invloed geweest op de waarde in de taxatierapporten van makelaar [I] en makelaar [D] ?
is taxatie van de woning met vergelijkingsobjecten mogelijk? In het taxatierapport van [A] staat dat deze methode is toegepast zonder dat de in het normblad voorgeschreven vergelijkingspanden zijn vermeld. In het verweer bij het Tuchtcollege VBO heeft [A] vergelijkingspanden genoemd. De rechtbankdeskundige gaat onder II, derde alinea van zijn rapport vanuit dat [A] de methode van objectvergelijking heeft toegepast. In de uitspraak van het Tuchtcollege VBO wordt onder 4.23 vermeld dat [A] juist van mening zou zijn dat de woning zich niet leent voor de methode van directe objectvergelijking en dat het Tuchtcollege VBO deze mening van [A] onderschrijft. De makelaar [I] en de makelaar [D] zijn van objectvergelijkingen uitgegaan. De rechtbankdeskundige gaat in zijn rapport wel in op de door [A] in zijn verweerschrift bij het Tuchtcollege VBO genoemde referentiepanden, maar vermeldt niet of en welke vergelijkingsobjecten hij heeft gebruikt. Voorts kan op zichzelf een object als vergelijking worden gebruikt dat niet identiek is aan het getaxeerde object als bij de waardering maar rekening wordt gehouden met de verschillen tussen beide objecten. In het deskundigenrapport wordt wel op verschillen met de door [A] genoemde referentieobjecten ingegaan maar niet of rekening houdend met die verschillen tot de door [A] getaxeerde waarde kan worden gekomen.
[A] heeft in zijn verweer aandacht gevraagd voor de WOZ waarde van het object van € 250.000,-. In de vierde alinea onder III wordt in het deskundigenrapport hierop in algemene zin ingegaan, zonder dat onderzoek naar die WOZ waarde in en omstreeks 2007 is gedaan.
De financieringsaanvraag van [E/F] c.s. had betrekking op de aankoop van de woning en de financiering van de verbouwing waartoe een (summiere) offerte van Aannemingsbedrijf Rockanje als onderbouwing diende. Voor de kosten van de verbouwing was RegioBank bereid een bedrag van € 120.959,- in bouwdepot te geven. De woning diende ook voor dat deel (deels) als zekerheid, zodat aan [A] is gevraagd ook een waarde van de woning (zowel de onderhandse verkoopwaarde als de executiewaarde) na de verbouwing te schatten. Eerst als ook dat gegeven bekend is kan in het kader van de zogeheten gevalsvergelijking worden nagegaan welke beslissing de RegioBank in de fictieve situatie zou hebben genomen indien de RegioBank bekend zou zijn geweest met de “juiste” waardes van de woning voor en na de verbouwing.
4.19
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft het hof behoefte aan een nieuw deskundigenbericht. In dit geval zijn al meerdere taxaties door makelaars uitgebracht. Bovendien heeft de taxatie van [A] betrekking op de feiten en omstandigheden ten tijde van april 2007. De feitelijke situatie van de woning en de vastgoedmarkt is sinds die tijd (ingrijpend) gewijzigd, zodat de reële onderhandse verkoopwaarde en executiewaarde zich niet eenvoudig laat reconstrueren. Bij het uitbrengen van een deskundigenbericht heeft een deskundige de wettelijke regels en de Leidraad deskundigen in civiele zaken in acht te nemen. Dit alles leidt ertoe dat het hof voornemens is, zoals ook ter comparitie kenbaar is gemaakt, drie deskundigen te benoemen, bestaande uit twee makelaars en een jurist. Partijen worden in de gelegenheid gesteld zich over de te benoemen deskundigen uit te laten.
concept vragen aan te benoemen deskundigen
4.20
Het hof is voornemens aan de deskundigen de volgende vragen voor te leggen:
heeft [A] als redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot tot de door hem getaxeerde waardes (de onderhandse verkoopwaarde en de executiewaarde, beide vrij van huur en gebruik, en zowel vóór als na de voorgenomen verbouwing op basis van de offerte van Aannemingsbedrijf Rockanje) als neergelegd in het taxatierapport van 26 april 2007 kunnen komen?
zo nee, tot welke waardes had een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot ten hoogste kunnen komen?
heeft u bij de beoordeling van deze vragen, mede in het licht van het bewijsmateriaal in het procesdossier betrokken, en zo ja op welke wijze:
dat de gebouwde opstallen deels een woning en deels een bedrijfsruimte was?
of in april 2007 voor deze woning (met bedrijfsruimte) de methode van objectvergelijking mogelijk was, en zo ja, heeft u daarvan gebruik gemaakt en welke referentieobjecten zijn daarbij gebruikt?
of voor deze woning (met bedrijfsruimte) de WOZ-waarde in en omstreeks 2007 een relevant gezichtspunt voor de waardes van de woning is en zo ja, op welke wijze is daar rekening mee gehouden?
de (mogelijke) invloed van de kredietcrises en de daarop gevolgde vastgoedcrises op de waarde vanaf 2008 uitgebrachte taxatierapporten en is die invloed op de waarde in 2007 weggedacht?
zijn er nog aspecten van belang waarvoor u het hof en partijen aandacht wil vragen?
4.21
Nadat partijen zich over de deskundigen en aan de deskundigen te stellen vragen hebben uitgelaten, zal het hof deskundigen benoemen en de definitieve vragen vaststellen. Voorts zal het hof na ingewonnen informatie van de deskundigen partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over het voorschot en daarna het voorschot vaststellen. RegioBank – op wie de bewijslast rust – zal met de betaling van het voorschot worden belast.
schade
4.22
Het door RegioBank gevorderde bedrag van € 217.919,60 aan schadevergoeding is als volgt berekend.
RegioBank heeft aan [E/F] c.s. een bedrag geleend van € 302.000,-. Vervolgens hebben [E/F] c.s. een betalingsachterstand van € 61.927,74 laten ontstaan en is een bedrag van € 1.875,74 aan nota’s onbetaald gelaten. Dit leidt volgens RegioBank tot een bedrag van € 362.558,58. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 12 september 2012 overwogen dat de som van de drie bedragen € 365.803,48 is. De rechtbank heeft daaraan toegevoegd dat, gelet op het gevorderde bedrag aan schadevergoeding, RegioBank ook van de door de rechtbank gemaakte optelling is uitgegaan.
Bij de verkoop van de woning is aan RegioBank een bedrag van € 146.204,23 betaald, terwijl RegioBank daarnaast nog een bedrag van € 3.244,90 heeft ontvangen. Deze twee bedragen zijn op het bedrag van € 365.803,48 in mindering gebracht.
Vervolgens heeft RegioBank € 1.000,- aan boedelbijdrage en € 565,25 aan kosten voor de hertaxaties betaald. Het bedrag van € 365.803,48 zijn met deze twee bedragen vermeerderd.
Aldus resteert het door RegioBank gevorderde bedrag van € 217.919,60.
4.23
In het geval [A] tegenover de RegioBank een onrechtmatige daad heeft gepleegd heeft het hof de schade te begroten. Voor het begroten van de schade heeft het hof de zogeheten gevalsvergelijking toe te passen. Dit houdt in dat RegioBank zoveel mogelijk moet worden gebracht in de toestand waarin zij zou verkeren indien de onrechtmatige daad niet zou hebben plaatsgevonden. Dit brengt mee dat de omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien het schadeveroorzakende feit niet zou hebben plaatsgevonden. Hoge Raad 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0539.
4.24
De door Meertens uitgevoerde taxatie is verricht in het kader van de financiering van de aankoop van de woning en (in ieder geval deels) de voorgenomen verbouwing. Hiervoor heeft RegioBank een spaarhypotheek van € 100.000,- en een aflossingsvrije hypotheek van    € 202.000,- verstrekt. Uit de offerte van 24 april 2007 leidt het hof af dat deze lening bestaat uit € 181.041,- voor de aankoop de woning en € 120.959,- voor het bouwdepot.
In de berekening vordert RegioBank ook de door [E/F] c.s. veroorzaakte betalingsachterstand. [geïntimeerde] heeft de hoogte van dat bedrag betwist en de causaliteit bestreden. RegioBank wordt in de gelegenheid gesteld een specificatie te verstrekken, waarbij de verschuldigdheid en betalingen in chronologische volgorde worden gerangschikt naar datum, van de bedragen van € 61.927,74 en € 1.875,74. Uit de stukken maakt het hof op dat naast die hypothecaire financiering met [E/F] c.s. ook een levensverzekering is aangegaan. RegioBank wordt in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de vraag of de betalingsachterstand ten aanzien van de levensverzekering ook in het gevorderde bedrag van € 61.927,74 is opgenomen.
Uit doelmatigheidsoverwegingen zal het hof [geïntimeerde] na het deskundigenbericht in de gelegenheid stellen op die specificatie met toelichting te reageren.
4.25
Mede uit doelmatigheidsoverwegingen zal het hof de behandeling van de overige grieven aanhouden en daarop eerst beslissen als de aansprakelijkheid van [A] en de specificatie van het gevorderde bedrag vast staat.
De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
stelt RegioBank in de gelegenheid op de rol van
3 maart 2020
een specificatie over te leggen en zo nodig toe te lichten van de bedragen € 61.927,74 en € 1.875,74 (r.ov. 4.24), waarna [geïntimeerde] eerst na het deskundigenbericht in de gelegenheid wordt gesteld daarop te reageren;
verwijst de zaak naar de rol van
3 maart 2020
voor uitlating door partijen over de te benoemen deskundige(n) en de aan de deskundige(n) te stellen vragen (r.ovv. 4.19 en 4.20);
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. G. van Rijssen en mr. P. Roorda en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 21 januari 2020.