ECLI:NL:RBNHO:2020:1455
Rechtbank NHO — Uitspraak 


RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 8041940 \ CV EXPL  19-7018 WD
Uitspraakdatum: 26 februari 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
Toevoeging 4NR0905
[eiser 1] ,
[eiser 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers,
verder te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. R.M. Berendsen,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
verder te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. L. Stolk-Hogeterp.
1
Het procesverloop
1.1.
[eisers] hebben bij dagvaarding van 6 september 2019 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 29 januari 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben het woord doen voeren aan de hand van pleitnota’s die zijn overgelegd en tot het procesdossier behoren. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brief van
20 januari 2020 haar tegenvordering geactualiseerd c.q. vermeerderd en nadere stukken ingebracht. Voorts hebben [eisers] bij brief van 22 januari 2020 nog stukken toegezonden. [eisers] hebben ter zitting hun eis vermeerderd.
2
De feiten
2.1.
[gedaagde] is eigenaar van de woning en het erf met bijbehorende schuur, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] .
2.2.
[gedaagde] heeft voornoemde woning aan een derde verhuurd.
2.3.
[eisers] hebben beiden de Franse nationaliteit en hebben vanuit hun voormalige woonplaats in Frankrijk op 17 november 2018 via internet contact met [gedaagde] opgenomen en afspraken gemaakt over de (ver)huur van de genoemde schuur van [gedaagde] aan [eisers] . [eisers] hebben een bedrag van € 1.050,00 vooruit aan [gedaagde] betaald.
2.4.
Na aankomst in Alkmaar hebben [eisers] enerzijds en [gedaagde] anderzijds op 2 december 2018 een (schriftelijke) huurovereenkomst gesloten waarbij [eisers] van [gedaagde] hebben gehuurd de aan [gedaagde] toebehorende schuur, door partijen in de daartoe opgestelde overeenkomst omschreven als woonruimte. In deze overeenkomst staat dat de overeenkomst diezelfde dag ingaat. De in de overeenkomst bepaalde huurprijs bedraagt € 525,00 per maand.
2.5.
Op dezelfde dag heeft [gedaagde] aan [eisers] de sleutels verstrekt, waarna zij het gehuurde hebben betrokken.
2.6.
Op 28 december 2018 heeft [gedaagde] aan [eisers] een WhatsApp bericht gestuurd waarin zij schrijft dat vanwege de stijging van energieprijzen de huur per
1 januari 2019 zal worden verhoogd met een bedrag van € 25,00.
2.7.
Op 28 mei 2019 hebben [eisers] het gehuurde verlaten.
2.8.
Teneinde weer toegang tot het gehuurde te verkrijgen hebben [eisers] [gedaagde] in kort geding gedagvaard. Na het uitbrengen van de dagvaarding is het kort geding ingetrokken en zijn [eisers] op 9 juni 2019 weer in het gehuurde getrokken.
2.9.
Op 10 juli 2019 heeft de gemachtigde van [eisers] aan [gedaagde] een brief gestuurd waarin namens [eisers] aanspraak wordt gemaakt op (i) vergoeding van schade ter hoogte van een bedrag van € 3.084,36, (ii) aanpassing van de huurprijs per 1 oktober 2019 naar € 420,00 (€ 288,75 kale huurprijs en € 131,25 voorschot voor bijkomende leveringen en diensten) en (iii) herstel van diverse gebreken.
2.10.
[eisers] hebben de huurbetalingen met ingang van mei 2019 deels opgeschort.
3
De vordering
3.1.
[eisers] vorderen, na de eis ter zitting te hebben vermeerderd, dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
(i) [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 3.615,24, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 september 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;
(ii) [gedaagde] voorwaardelijk veroordeelt om de gebreken aan het gehuurde, omschreven in randnummer 17 van de dagvaarding te verhelpen binnen één week na betekening van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 20.000,00;
(iii) de huurprijs vermindert met 70% met ingang van de dag van aanvang van de huurovereenkomst tot het moment dat voornoemde gebreken zijn verholpen;
(iv) [gedaagde] veroordeelt in de kosten van het geding, de nakosten en de over deze kosten verschuldigde rente.
3.2.
[eisers] voeren daartoe, kort gezegd, het volgende aan. Onder dwang van [gedaagde] hebben [eisers] de woning op 28 mei 2019 moeten verlaten. Tot 9 juni 2019 is hun de toegang tot de gehuurde woning ontzegd. [gedaagde] is hiermee tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. [eisers] hebben hierdoor schade geleden. De materiële schade bedraagt € 2.084,36; de immateriële schade bedraagt € 1.000,00. [gedaagde] dient deze schade te vergoeden. Eveneens dient [gedaagde] de kosten die zijn gemoeid met het inschakelen van rechtsbijstand en het opstarten van het kort geding aan [eisers] te vergoeden. Het gaat om een bedrag van € 152,57. Voorts dient [gedaagde] de buitengerechtelijke kosten ter hoogte van het bedrag van € 378,31 en de verschuldigde rente te vergoeden.
Het gehuurde is daarnaast behept met een vijftal gebreken. Voor zover [gedaagde] niet inmiddels de gebreken heeft verholpen, dient zij daartoe op straffe van een dwangsom te worden veroordeeld.
Bovendien dient in verband met deze gebreken de huurprijs te worden verminderd met 70%, gerekend over de periode vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot het moment dat de gebreken zijn verholpen dan wel subsidiair met 50% met ingang van 17 juni 2019, de datum waarop [eisers] [gedaagde] per whatsapp op de hoogte hebben gebracht van de gebreken.
4
Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagde] voert verweer op, kort gezegd, de navolgende gronden.
Niet onder dwang van [gedaagde] , maar op last van de door [eisers] zelf ingeschakelde politie hebben zij op 28 mei 2019 het gehuurde verlaten. Van een tekortkoming of onrechtmatig handelen van [gedaagde] is daarom geen sprake. Voor zover sprake is van een tekortkoming, beroept [gedaagde] zich op overmacht.
De gesteld geleden materiële schade staat niet in causaal verband met de gestelde tekortkoming in de uitvoering van de huurovereenkomst.
Geen grond bestaat daarnaast voor toekenning van immateriële schade. De gevorderde immateriële schade is bovendien niet onderbouwd.
Daarbij komt dat [eisers] tekort zijn geschoten in de schadebeperkingsplicht. Het is hun eigen keuze geweest om nieuw huisraad te kopen en in dure hotels te slapen. Voor zover [gedaagde] aansprakelijk is dient een deel van de gesteld geleden schade om deze reden en/of uit hoofde van de redelijkheid en billijkheid voor rekening van [eisers] te blijven.
De gebreken waarvan [eisers] herstel wensten waren bij aanvang van de huurovereenkomst al bij [eisers] bekend en zijn door [eisers] geaccepteerd. Het door [eisers] gedane beroep op herstel daarvan is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Bovendien is het gat in het plafond reeds hersteld door [eisers] . Tot slot hebben [eisers] niet tijdig geklaagd over de gebreken, zouden [eisers] zelf tot herstel overgaan en/of hebben [eisers] de herstelpogingen van [gedaagde] gefrustreerd. Al met al is [gedaagde] niet gehouden om tot herstel van de gebreken op straffe van een dwangsom over te gaan. Evenmin bestaat grond om de huurprijs te verminderen, zoals gevorderd.
4.2.
[gedaagde] vordert, na haar eis te hebben vermeerderd, dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
( i) de huurovereenkomst ontbindt;
(ii) [eisers] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde op straffe van een dwangsom en onder veroordeling van vergoeding van de kosten van de ontruiming, te vermeerderen met rente;
(iii) [eisers] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van
€ 3.198,08, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 oktober 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;
(iv) [eisers] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 420,00 per maand vanaf de dag van de ontbinding van de overeenkomst tot aan de dag van de ontruiming;
( v) [eisers] veroordeelt in de kosten van dit geding en de nakosten.
4.3.
[gedaagde] voert daartoe, kort gezegd, als volgt aan.
[eisers] schieten tekort in de verplichting om de verschuldigde huur tijdig te voldoen. Over de periode mei tot en met oktober 2019 bedraagt de huurachterstand
€ 2.810,00. Dit bedrag dient te worden vermeerderd met de vanwege de wanbetaling verschuldigde vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 299,48 (inclusief btw) en rente van € 88,60.  Het totaal verschuldigde bedrag bedraagt € 3.198,08. De tekortkoming brengt mee dat de huurovereenkomst dient te worden ontbonden en [eisers] op straffe van een dwangsom en onder het opleggen van een vergoeding van kosten dienen te worden veroordeeld tot ontruiming.
4.4.
[eisers] voeren verweer tegen de tegenvordering, kort gezegd, op
dezelfde gronden als waarop zij hun vordering baseren.
5
De beoordeling
de vordering
5.1.
Vordering (i) van [eisers] betreft een vordering tot vergoeding van
schade op grond van een vermeende toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] . [gedaagde] betwist primair dat zij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter is met hetgeen [eisers] hebben gesteld voldoende vast komen te staan dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de uitvoering van de huurovereenkomst doordat [eisers] in de periode van 28 mei 2019 tot aan 9 juni 2019 niet het genot van het gehuurde hebben gehad. Hiertoe is het volgende redengevend.
5.2.
Uit hetgeen partijen over en weer in de stukken en op zitting naar voren hebben gebracht,
blijkt dat [gedaagde] op 28 mei 2019 een bezoek aan [eisers] heeft gebracht, zich daarbij heeft laten vergezellen door minimaal twee anderen en dat [eisers] de politie hebben ingeschakeld die ter plaatse is gekomen. [gedaagde] heeft erkend dat de aanleiding van haar bezoek was om een achterstallige huurbetaling in ontvangst te nemen, alsmede dat zij bij die gelegenheid erop heeft aangedrongen dat [eisers] het gehuurde zouden verlaten als zij geen geld zouden hebben. [gedaagde] heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat zij tegen [eisers] heeft gezegd: “Als er geen geld is, dan zullen jullie er uit moeten.” Voorts staat vast dat [eisers] de door [gedaagde] verlangde betaling niet konden verrichten en zich genoodzaakt hebben gezien om op verlangen van [gedaagde] het gehuurde te verlaten. Niet gebleken is dan ook dat [eisers] uit vrije wil zijn vertrokken. Evenmin is gebleken dat [eisers] het gehuurde op last van de politie hebben verlaten, zoals [gedaagde] heeft betoogd, en dat beide partijen zich ter plaatse hebben neergelegd bij een door de politie genomen beslissing. Gelet op de verklaring van [gedaagde] dat zij [eisers] heeft gezegd dat zij het gehuurde zouden moeten verlaten als er geen geld zou zijn en bij gebrek aan door de politie opgestelde documentatie over het voorval acht de kantonrechter de lezing van [gedaagde] niet aannemelijk. Daarbij neemt de kantonrechter ook in aanmerking dat [eisers] de politie hebben gebeld, omdat hen was gevraagd de woning te verlaten, dat [gedaagde] zich naar de woning heeft begeven in het bijzijn van twee mannen en dat zij direct het slot van de woning veranderde. Onder deze omstandigheden is geen andere conclusie gerechtvaardigd dan dat [eisers] de woning op initiatief en door toedoen van [gedaagde] hebben verlaten en [gedaagde] hen dus het huurgenot heeft ontzegd.
5.3.
Daarmee is [gedaagde] tekortgeschoten in de uitvoering van de huurovereenkomst.
[gedaagde] heeft met haar handelen miskend dat aan huurders van woonruimte als [eisers] huurbescherming toekomt, die maakt dat het niet aan een verhuurder als [gedaagde] is om eenzijdig te bepalen met ingang van welk moment een huurovereenkomst eindigt en aan huurders als [eisers] het genot van de door hen gehuurde woonruimte te ontzeggen. Bij gebrek aan overeenstemming daarover, zoals in onderhavig geval, is de bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst ter bescherming van huurders exclusief ondergebracht bij de kantonrechter. Dat is gebeurd juist om situaties als de onderhavige te voorkomen. Dat [gedaagde] niet wist dat zij dit niet mocht doen, zoals zij ter zitting nog naar voren heeft gebracht, maakt niet dat haar handelen haar niet kan worden toegerekend. Als verhuurder van woonruimte wordt zij geacht zich op de hoogte te stellen van de op haar rustende wettelijke verplichtingen. Dat zij dat blijkbaar niet heeft gedaan, komt voor haar rekening en risico.
5.4.
[gedaagde] is dan ook gehouden de als gevolg van de toerekenbare tekortkoming door
[eisers] geleden schade te vergoeden. [gedaagde] heeft het causaal verband tussen haar tekortkoming en de door [eisers] opgevoerde schade betwist, maar haar betwisting niet nader gemotiveerd. De kantonrechter gaat voorbij aan deze betwisting. Dit geldt te meer nu, gelet op de toelichting van de kant van [eisers] , wel degelijk causaal verband kan worden aangenomen tussen de tekortkoming en de schade, nu het gaat om kosten die [eisers] hebben moeten maken vanwege hun onvrijwillige vertrek uit de gehuurde woonruimte.
5.5.
De hoogte van de gespecificeerde en ter zitting nader toegelichte materiële
schade, zowel in totaal als per schadepost, acht de kantonrechter niet buitensporig. Gelet daarop faalt het beroep van [gedaagde] op eigen schuld en het niet in acht nemen van een schadebeperkingsplicht. Het op dezelfde feitelijke gronden gedane beroep op de redelijkheid en billijkheid faalt evenzeer. Tegen de afzonderlijke schadeposten heeft [gedaagde] voor het overige geen verweer gevoerd en de vordering tot vergoeding daarvan ligt voor toewijzing gereed, behoudens het navolgende.
5.6.
De gevorderde vergoeding van kosten rechtsbijstand in verband met de opgestarte en
naderhand weer ingetrokken kort geding procedure ligt voor afwijzing gereed, bij gebrek aan een deugdelijke grondslag.
5.7.
De gevorderde vergoeding van immateriële schade ligt evenzeer voor afwijzing gereed
bij gebrek aan een deugdelijke onderbouwing. Dat en hoe schade is toegebracht als bedoeld in artikel 6:106 BW is niet toegelicht.
5.8.
De vordering tot vergoeding van schade ligt daarmee, behoudens na te melden
verrekening van € 39,00 (zie 5.30.), voor toewijzing gereed tot een
bedrag van € 2.084,36. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten, waartegen geen verweer is gevoerd, zal worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor de niet weersproken vergoeding van wettelijke rente.
5.9.
Vordering (ii) en (iii) zien op herstel van gebreken en huurprijsvermindering op grond
van dezelfde gebreken. De kantonrechter overweegt als volgt.
5.10.
Lid 2 van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW) omschrijft een gebrek als
een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Partijen bij een huurovereenkomst kunnen van deze regeling niet afwijken.
5.11.
Dit laatste brengt mee dat aan [eisers] niet kan worden
tegengeworpen dat zij de gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst hebben aanvaard. Zij hebben immers op grond van de wet recht op goed onderhouden woonruimte en de gehuurde woonruimte dient daaraan te voldoen. Andersluidende afspraken kunnen door partijen niet rechtsgeldig zijn gemaakt. Nog afgezien daarvan moet in ogenschouw worden genomen dat [eisers] de overeenkomst met [gedaagde] vanuit hun voormalige woonplaats in Frankrijk hebben gesloten, een aanzienlijk bedrag vooruit hebben betaald en pas na aankomst ter plaatse op de hoogte zijn geraakt van de daadwerkelijke staat van het gehuurde. Onder die omstandigheden heeft [gedaagde] er niet redelijkerwijs vanuit mogen gaan dat [eisers] door ondertekening van de schriftelijke huurovereenkomst en hun intrek in het gehuurde, het bestaan van de gebreken daadwerkelijk hebben aanvaard.
5.12.
[eisers] hebben in de dagvaarding de volgende gestelde gebreken
aangevoerd: (a) het dak ter hoogte van de douche lekt, (b) bij regen en gebruik van de douche overstroomt een deel van de vloer van het gehuurde, (c) de elektriciteitsvoorziening is niet adequaat: de stroom valt regelmatig uit, (d) de centrale verwarming werkt niet
( [gedaagde] heeft de thermostaat verwijderd en het is onduidelijk waarom) en (e) er is bij koud weer geen warm water in het gehuurde (waarschijnlijk omdat het warme water vanuit de hoofdwoning komt met een leiding die onvoldoende is geïsoleerd).
5.13.
Het door [gedaagde] gedane beroep op de klachtplicht faalt. Lid 1 van artikel 7:206
BW bepaalt dat een verhuurder op verlangen van een huurder verplicht is gebreken te verhelpen. Nadere eisen aan de tijdigheid van het uiten van het verlangen van een huurder worden in dit wetsartikel niet gesteld. Voor het ontstaan van de verplichting tot herstel is niet van belang of al dan niet tijdig is geklaagd. Daarbij komt dat uit de eigen stellingen van [gedaagde] volgt dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst al op de hoogte is geweest van het bestaan van de gebreken, zodat zij [eisers] ter zake geen verwijt kan maken. Tot slot is gebleken is dat [eisers] op 10 juli 2019 schriftelijk tot herstel van gebreken hebben aangedrongen. Voor zover van gebreken sprake is, is [gedaagde] in ieder geval vanaf dat moment tot herstel daarvan gehouden.
5.14.
Ten aanzien van de afzonderlijke gebreken wordt als volgt overwogen.
lekkage van het dak ter hoogte van de douche
5.15.
Het bestaan van deze lekkage is door [gedaagde] niet betwist. Daarnaast kan aan de
hand van de voorafgaande aan de zitting door [eisers] overgelegde foto’s worden vastgesteld dat het dak/ plafond ter plaatse niet is afgewerkt (open is) en dat daaraan vuilniszakken zijn geplakt, kennelijk tegen de doorloop van water van bovenaf. [gedaagde] heeft ter zitting gesteld dat reparatiewerkzaamheden aan het dak hebben plaatsgevonden, maar haar verklaring ziet enkel op een reparatie van het dak bij de woonkamer. Of, en zo ja, op welke wijze de daklekkage bij de douche is verholpen, is niet duidelijk gemaakt. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat deze lekkage nog steeds aanwezig is en dient te worden verholpen. Dat [gedaagde] pogingen tot herstel heeft gedaan en [eisers] deze herstelpogingen hebben gefrustreerd, is onvoldoende onderbouwd. Voor zover [gedaagde] onverhoopt niet in de gelegenheid is gesteld tot herstel, lag het op haar weg om [eisers] aan te schrijven of andere maatregelen te nemen teneinde alsnog tot herstel te komen. Daarvan is niet gebleken.
overstromen van de vloer
5.16.
Het bestaan van dit gebrek is niet betwist. Bovendien kan uit de overgelegde foto’s
worden vastgesteld dat ter plaatse de betegeling ten dele en het kitwerk volledig ontbreekt. Het ligt op de weg van [gedaagde] als verhuurder om dit te verhelpen. Voor zover, zoals [gedaagde] stelt, [eisers] uit eigen beweging hebben aangeboden tot herstel over te gaan, maar dit herstel desondanks achterwege is gebleven, lag het op de weg van [gedaagde] om op een gegeven moment - maar in ieder geval vanaf 10 juli 2019 - het initiatief tot herstel weer naar haarzelf toe te trekken.
inadequate elektriciteitsvoorziening
5.17.
Ter zake de elektriciteitsvoorziening heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat zij
voorafgaande aan hun intrek in de woonruimte [eisers] erover heeft geïnformeerd dat ten behoeve van de woning en de door [eisers] gehuurde woonruimte in de schuur slechts één groepenkast aanwezig was en dat dat gevolgen had voor de mogelijkheden van het gebruik van elektrische apparatuur. [gedaagde] heeft [eisers] hierom gewaarschuwd dat zij niet teveel apparaten tegelijkertijd konden gebruiken, aldus [gedaagde] .
5.18.
Gelet op de inhoud van deze verklaring kan de elektriciteitsvoorziening waar [eisers]
gebruik van maken als gebrekkig worden omschreven. [gedaagde] moet tot herstel hiervan overgaan, bijvoorbeeld door het plaatsen van een extra groepenkast, en wel zodanig dat van stroomuitval bij normaal gebruik van elektriciteit geen sprake meer is. Deze maatregelen dient [gedaagde] te nemen in combinatie met het verplaatsen van de stopcontacten en het beschermen van de stopcontacten tegen vocht. De noodzaak hiertoe is genoegzaam gebleken.
centrale verwarming
5.19.
Niet ter discussie staat dat de centrale verwarmingsvoorziening zodanig is dat deze
niet werkt in de door [eisers] gehuurde woonruimte, wanneer zowel [eisers] als de huurder/bewoner van het woonhuis daar gelijktijdig gebruik van maken. Hiermee is sprake van een gebrek dat herstel behoeft. Ongeacht het eventueel gebruik van de verwarming door de bewoner van het woonhuis, moeten [eisers] in staat zijn om hun woonruimte adequaat te verwarmen. Het is aan [gedaagde] als verhuurder om hiervoor te zorgen, ook als dit kosten met zich meebrengt. [gedaagde] heeft weliswaar ter zitting gesteld dat zij een elektrische kachel voor [eisers] heeft aangeschaft, maar [gedaagde] heeft onvoldoende toegelicht en ook niet gebleken is dat een enkele elektrische kachel afdoende is voor het verwarmen van de gehele gehuurde woonruimte. [gedaagde] dient dan ook te zorgen voor een voortdurend werkende centrale verwarming, af te stellen met thermostaat.
warm water
5.20.
[gedaagde] betwist dat sprake is van een gebrek. Ondanks de betwisting is de kantonrechter van oordeel dat het bestaan van een gebrek is komen vast te staan. Hiertoe wordt als volgt overwogen.
5.21.
Niet ter discussie staat dat het door [eisers] te gebruiken warme
water moet worden verkregen uit de warmwatervoorziening die oorspronkelijk enkel voor het woonhuis is getroffen. Het woonhuis en de gehuurde woonruimte in de schuur zijn voor de toevoer van warm water afhankelijk van dezelfde voorziening. Dit is ook het geval bij de toevoer van elektriciteit en verwarming. Gebleken is dat deze situatie tot op heden voor [eisers] tot een onacceptabel resultaat heeft geleid. Immers, zowel de elektriciteitsvoorziening en de centrale verwarmingsvoorziening zijn ondeugdelijk gebleken voor wat betreft het gebruik daarvan door [eisers] . Dit vormt een aanwijzing dat dat ook geldt voor de warmwatervoorziening. Daarbij komt dat [eisers] ter zake dit gebrek hun stelling motiveren door als mogelijke oorzaak te omschrijven dat de leiding vanuit de hoofdwoning onvoldoende is geïsoleerd. Gelet op dit alles acht de kantonrechter de niet met stukken gestaafde en daardoor niet nader te verifiëren betwisting van [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] dient over te gaan tot deugdelijk herstel, zo nodig door het aanbrengen van isolatie op de toevoer van warm water.
5.22.
Al met al bezien, zijn alle door [eisers] gestelde gebreken komen
vast te staan. Op [gedaagde] rust de verplichting om tot herstel over te gaan. [gedaagde] zal tot herstel van de gebreken worden veroordeeld. Na te melden termijn komt de kantonrechter daarbij redelijk voor. De gevorderde dwangsommen acht de kantonrechter onder de gegeven omstandigheden proportioneel.
5.23.
Met betrekking tot de gevorderde huurprijsvermindering wordt als volgt overwogen.
Ingevolge het bepaalde in lid 1 van artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop het gebrek reeds in voldoende mate bij de verhuurder bekend was om tot maatregelen over te gaan.
5.24.
Met [eisers] is de kantonrechter van oordeel dat de door [eisers]
gehuurde woning niet de basisvoorzieningen biedt waarvan [eisers] de aanwezigheid wel mochten verwachten. Derhalve is sprake van verminderd huurgenot. [eisers] hebben ter zitting gemotiveerd en onder verwijzing naar het Gebrekenboek van de Huurcommissie betoogd dat een vermindering van de huurprijs met 70% evenredig is aan het verminderde huurgenot. [gedaagde] heeft dit niet gemotiveerd weersproken. Uit de stellingen van [gedaagde] blijkt dat zij van de aanwezigheid van de vastgestelde gebreken al bij aanvang van de huurovereenkomst op de hoogte was.
De vordering tot vermindering van de huurprijs met 70% vanaf de aanvang van de huurovereenkomst ligt hiermee voor toewijzing gereed.
5.25.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit geding worden
veroordeeld. De vordering tot vergoeding van de dagvaardingskosten wordt afgewezen, nu daarvoor geen wettelijke grondslag bestaat.
de tegenvordering
5.26.
[gedaagde] vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde
en betaling van de huurachterstand. Deze vordering grondt zij op een volgens haar bestaande huurachterstand. Partijen verschillen van mening over de hoogte van de huurachterstand. Dit verschil van mening wordt ingegeven door hun verschil van inzicht inzake de huurprijsvermindering, waarover hiervoor al is beslist. Daarnaast verschillen zij van mening over de hoogte van de huurprijs die [eisers] , de huurprijsvermindering weggedacht, op grond van de overeenkomst in beginsel gehouden zijn te voldoen. De kantonrechter overweegt als volgt.
5.27.
Ter beoordeling van de vorderingen van [gedaagde] zal de kantonrechter eerst
beoordelen tot welke huursom [eisers] , de huurprijsvermindering weggedacht, op grond van de overeenkomst gehouden zijn te voldoen. Daarna zal worden bepaald hoeveel daarvan resteert, na de huurprijsvermindering wegens gebreken. Vervolgens zal aan de hand van de door [eisers] gedane betalingen worden bezien in hoeverre [eisers] in gebreke zijn met de betaling. Tot slot zal aan de hand van de uitkomsten van het voorgaande worden bezien of dit aanleiding geeft om de huurovereenkomst te ontbinden en [eisers] te veroordelen tot ontruiming.
5.28.
Uitgangspunt is dat partijen bij aanvang met ingang van december 2018 een huurprijs
(inclusief bijkomende leveringen en diensten) van € 525,00 per maand zijn overeengekomen. Bij WhatsApp bericht van 28 december 2018 heeft [gedaagde] deze huurprijs eenzijdig verhoogd met € 25,00 per maand, maar deze huurprijsverhoging is niet rechtsgeldig en blijft zonder gevolg, omdat [gedaagde] hierbij niet de wettelijk voorgeschreven weg heeft gevolgd. Ter zitting heeft zij dit ook erkend. Met ingang van 1 oktober 2019 zijn partijen een huurprijs overeengekomen van € 288,75 (kale huur) en € 131,25 aan voorschot voor gas, water en licht van € 131,25, derhalve in totaal € 420,00 per maand. Het voorstel om deze wijziging al per
1 augustus 2019 in te laten gaan was niet onvoorwaardelijk en is later ingetrokken, zodat de kantonrechter uitgaat van 1 oktober 2019 als wijzigingsdatum.
5.29.
De vordering tot betaling van achterstallige huur ziet op de periode mei 2019 tot en met januari 2020 (zie pagina 2 akte actualisering/ vermeerdering eis). De, de huurprijsvermindering weggedacht, over deze periode verschuldigde huur en voorschot gas, water en licht kan als volgt worden begroot.
Over de periode mei 2019 tot en met september 2019 is in beginsel een bedrag van 5 x
€ 525,00 = € 2.625,00 verschuldigd (all-in huur). Over de periode oktober 2019 tot en met januari 2020 is aan kale huur verschuldigd 4 x € 288,75 = € 1.155,00 en aan voorschot gas, water en licht een bedrag 4 x € 131,25 = € 525,00. Derhalve is, de huurprijsvermindering weggedacht, aan huur verschuldigd een totaalbedrag van € 3.780,00 (€ 2.625,00 +
€ 1.155,00) en aan voorschot gas, water en licht een bedrag van € 525,00. Vanwege de huurprijsvermindering tot 30% resteert van genoemd bedrag van € 3.780,00 slechts
€ 1.134,00. In totaal zijn [eisers] dus tot en met januari 2020 een bedrag van € 1.659,00 verschuldigd (€ 1.134,00 + € 525,00).
5.30.
Niet ter discussie staat dat [eisers] een bedrag van in totaal
€ 1.620,00 in mindering hebben betaald (zie akte actualisering van eis van [gedaagde] ). Na aftrek van dit bedrag resteert een door [eisers] te betalen hoofdsom van
€ 39,00. Uit praktische overwegingen zal de kantonrechter dit bedrag bij wijze van verrekening in mindering brengen op de vordering tot betaling waartoe [gedaagde] jegens [eisers] in conventie wordt veroordeeld. Na verrekening heeft [gedaagde] over genoemde periode niets meer van [eisers] te vorderen.
5.31.
Gelet op de hoogte van de hoofdsom en de overige omstandigheden van het geval acht
de kantonrechter vergoeding van buitengerechtelijke kosten en rente niet redelijk. Daarbij komt dat het toepasselijke wettelijke tarief van de buitengerechtelijke kosten niet in de aanmaning is vermeld. Voorts heeft [gedaagde] niet gesteld wanneer [eisers] de 14-dagenbrief hebben ontvangen.
5.32.
De vordering tot betaling van hoofdsom, buitengerechtelijke kosten en rente ligt voor
afwijzing gereed.
5.33.
De hiervoor begrote achterstand in de betaling van de verschuldigde huur en/of
voorschot gas, water en licht, is zo gering dat deze de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Deze vordering ligt voor afwijzing gereed. De vordering tot ontruiming van het gehuurde bouwt voort op de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en deelt hetzelfde lot. Hetzelfde geldt voor de vordering tot vergoeding van de ontruimingskosten.
5.34.
Onder de gegeven omstandigheden bestaat geen grond om [eisers]
te veroordelen tot betaling van de lopende termijnen. Deze vordering ligt voor afwijzing gereed.
5.35.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit
geding worden veroordeeld. Vanwege de samenhang tussen de vordering van [eisers] en de tegenvordering van [gedaagde] begroot de kantonrechter deze kosten op nihil.
6
De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 2.045,36 (€ 2.084,36 - € 39,00), te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten van
€ 378,31, en te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.045,36 vanaf 6 september 2019 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 28 dagen na betekening van dit vonnis het herstel te hebben voltooid van de gebreken zoals onder 5.15 e.v. is overwogen en beslist en derhalve tot:
- herstel van de lekkage van het dak ter hoogte van de douche;
- aanbrengen c.q. herstel van betegeling en kitwerk (zodat bij regen en gebruik van de douche geen overstroming meer optreedt);
- herstel van de gebrekkige elektriciteitsvoorziening (zodat de stroom niet meer uitvalt en verplaatsing en bescherming tegen water van de stopcontacten);
- het zorgdragen voor een voortdurend werkende centrale verwarming met thermostaat;
- herstel van de warmwatervoorziening zodanig dat [eisers] de beschikking hebben over warm water, zo nodig door het aanbrengen van isolatie aan/om de leiding;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van dwangsommen van € 100,00 per dag voor elke dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [gedaagde] niet aan de hiervoor onder 6.2. weergegeven veroordeling voldoet, met een maximum van € 20.000,00;
6.4.
vermindert de huurprijs tot 30% vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot het moment dat voornoemde gebreken zijn verholpen;
6.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eisers] tot en met vandaag vaststelt op:
griffierecht		€	81,00
salaris gemachtigde		€	420,00;
6.6.
veroordeelt [gedaagde] in de nakosten, voor zover daadwerkelijk nakosten worden gemaakt, met een maximum van € 105,00;
6.7.
veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der voldoening;
6.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.9.
wijst de vordering voor het overige af.
de tegenvordering
6.10.
wijst de vordering af;
6.11	.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eisers] worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier		De kantonrechter