ECLI:NL:GHARL:2019:5994
Gerechtshof ARL — Uitspraak 


GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
arrest van 23 juli 2019
in de zaak met nummer 200.150.095/01 van
[appellant] ,
wonende te [A] ,
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
[appellant] ,
advocaat: mr. R.M. Köhne, kantoorhoudend te Voorburg,
tegen
mr. J.A.A. Boers en mr. A. van der Schee q.q.,
kantoorhoudend te Veenendaal respectievelijk Utrecht,
hierna:
de curatoren,
in hun hoedanigheid van curator van:
a. Cosmo Trucks Friesland B.V.,
gevestigd te Leeuwarden,
hierna:
CTF,
b. CT International B.V. (voorheen Dieselmotorenbedrijf B.V.),
gevestigd te Zwolle,
hierna:
CTI,
geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers,
a en b hierna gezamenlijk:
CTF c.s.,
advocaat: mr. C. Borstlap, kantoorhoudend te Zwolle,
en in de gevoegde zaak met nummer 200.215.823/01 van
1. [appellant] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[appellant]
,
2. [appellante] ,
wonende te [B] ,
hierna:
[appellante]
,
beiden voor zichzelf en in hun hoedanigheid van gevolmachtigden van
Stichting Fonds NutsOhra
,
gevestigd te Amsterdam,
hierna:
NutsOhra
,
appellanten in het principaal hoger beroep,
geïntimeerden in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s.
,
advocaat: mr. R.M. Köhne, kantoorhoudend te Voorburg,
tegen
1
Beheersmaatschappij Lubbers B.V.,
gevestigd te Capelle aan den IJssel,
hierna:
Lubbers
,
2.  mr. J.A.A. Boers en mr. A. van der Schee q.q.
,
kantoorhoudend te Veenendaal respectievelijk Utrecht,
hierna:
de curatoren
,
in hun hoedanigheid van curator van:
a. CT International B.V. (voorheen Dieselmotorenbedrijf B.V.),
gevestigd te Zwolle,
hierna:
CTI
,
b. Cosmo Trucks Friesland B.V.
,
gevestigd te Leeuwarden,
hierna:
CTF
,
c. Koops Furness N.V.,
gevestigd te Bunschoten,
hierna:
Koops
,
allen geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
appellanten in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagden,
2a tot en met 2c hierna gezamenlijk:
CTI c.s.
,
advocaat: mr. C. Borstlap, kantoorhoudend te Zwolle.
Het hof neemt het tussenarrest van 7 augustus 2018 hier over.
1
1.	Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
In genoemd tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft op 20 maart 2019 plaatsgevonden. Het proces-verbaal van de comparitie bevindt zich bij de stukken.
Ter voorbereiding op de comparitie hebben [appellant] en [appellanten] c.s. een akte ter comparitie (met 13 foto's) genomen. Ook CTI c.s. hebben een akte ter comparitie genomen.
1.2
Aan het slot van de comparitie is de zaak op verzoek van [appellanten] c.s. voor beraad pleidooi naar de rol verwezen. Nadien is geen pleidooi gevraagd, maar hebben partijen arrest gevraagd.
2
De vaststaande feiten
2.1
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
2.2
CTI handelde tot 1 mei 2007 onder de statutaire naam Dieselmotorenbedrijf B.V. (hierna: Dieselmotorenbedrijf). Koops is enig aandeelhouder en bestuurder van CTI. CTF, die ook handelt onder de naam Cosmo Trucks Leeuwarden, is een 100% kleindochtervennootschap van Koops. Koops heeft ten aanzien van CTI een verklaring als bedoeld in artikel 2:403 lid 1 onder f BW (hierna: 403-verklaring) gedeponeerd bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel.
2.3
In het voorjaar van 1987 is door Dieselmotorenbedrijf een huurovereenkomst voor
het bedrijfspand aan de Icarusweg 2 te Leeuwarden (hierna: het pand) gesloten met de
toenmalige eigenaar van het pand, N.V. Pensioenverzekeringsmaatschappij Metallicus (hierna: Metallicus). De overeenkomst, die schriftelijk is vastgelegd, werd aangegaan voor een periode van 10 jaar, vanaf 1 april 1987. In het huurcontract waarin in de aanhef Metallicus als verhuurder en Dieselmotoren als huurder worden genoemd, is - voor zover van belang - het volgende bepaald:
"
Artikel 5 - Aanvaarding en gebruik
.
1. Het gehuurde wordt door verhuurder aan huurder opgeleverd in goede staat. Door de aanvaarding van het gehuurde geeft huurder te kennen dat het gehuurde in goede staat van onderhoud en in goede orde is ontvangen.
(…)
Artikel 8 - Onderhoud
.
1. Het onderhoud dat noodzakelijk is voor het constructief in stand houden van het gehuurde en van de installaties welke volgens deze overeenkomst tot het gehuurde behoren, is voor rekening van de verhuurder.
2. Alle onderhoud dat verband houdt met het dagelijks gebruik en alle kleine reparaties als bedoeld in artikel 1619 B.W., waaronder mede begrepen het goed doen funktioneren van alle leidingen en lozingen, het vervangen van gebroken ruiten, het vegen van
schoorstenen, reparaties aan schellen/-schakelaars, sloten/grendels, krukken/tap- en sluitkranen, het vervangen van lampen/armaturen, het verhelpen van gebruiksmankementen aan verwarmings-, klimaat- en liftinstallaties en elektrisch bediende kanteldeuren, het herstel van beschadigingen en het binnenschilderwerk, alsmede het repareren c.q. vervangen van beschermkappen/beschermkasten zijn voor rekening van huurder.
Voor onderhoud aan verwarmings- en klimaatinstallaties, alsmede de elektrisch bediende kanteldeuren zullen in overleg met verhuurder onderhoudskontrakten gesloten worden met door verhuurder aan te wijzen installateurs.
(...)
Artikel 10 - Einde van de huurperiode
.
(...)
2. Bij het einde van de huurovereenkomst is de huurder verplicht het gehuurde tijdig te ontruimen en met inachtneming van hetgeen terzake in deze overeenkomst is bepaald in artikel 7, in goede staat van onderhoud en behoorlijk schoongemaakt ter beschikking van verhuurder te stellen.
3. Alle goederen, welke huurder bij beëindiging van de huur in, aan of op het gehuurde zal achterlaten, zullen geacht worden door hem aan verhuurder afgestaan te zijn en deze zal over deze goederen als zijn eigendom kunnen beschikken, zonder daarvoor vergoeding aan huurder behoeven te geven, of hem daaromtrent enige verantwoording schuldig te zijn. Verhuurder kan ook vorderen dat huurder voor zijn rekening en risiko deze goederen uit of van het gehuurde zal verwijderen.
(...)
Artikel 13 - Opti
e
1. Verhuurder verleent aan huurder optie op een verlenging van deze huurovereenkomst voor een periode van twee maal vijf jaar.
2. Indien huurder van vorenomschreven opties geen gebruik wenst te maken, zal hij daarvan bij aangetekend schrijven aan verhuurder kennis geven vóór of uiterlijk op 31 maart 1996 respektievelijk 31 maart 2001.
(...)
Artikel 17 - Garantstellin
g.
Mede-ondergetekende Furness N.V.(...) verklaart van de inhoud van deze huurovereenkomst
kennis te hebben genomen en zich garant te stellen voor de nakoming van alle verplichtingen
uit deze huurovereenkomst voortvloeiende voor Dieselmotorenbedrijven B.V."
Het huurcontract is door Metallicus ondertekend als "de verhuurder", door Dieselmotorenbedrijf als "de huurder" en door Furness B.V. (hierna: Furness) als "de mede-ondergetekende". Furness is de rechtsvoorganger van Lubbers.
2.4
Metallicus is de rechtsvoorgangster van NutsOhra.  Metallicus heeft eerder haar naam gewijzigd in N.V. Ohra Pensioenfonds N.V. (hierna: Ohra), dat nu dus NutsOhra heet.
2.5
Op 30 september 1993 heeft Ohra de economische eigendom van het pand overgedragen aan [appellant] . In de daartoe strekkende leveringsakte is in artikel 9.7. bepaald:
"Partijen zullen alles in het werk stellen om Koper [ [appellant] , toevoeging hof] in de hiervoor bedoelde huurovereenkomsten in de plaats van de Verkoper te doen stellen. In ieder geval zal in de onderlinge verhouding tussen partijen Koper als verhuurder worden beschouwd."
Sindsdien werd de huur van het pand door Beleggingscombinatie G&R gefactureerd en aan Beleggingscombinatie G&R betaald.
2.6
Op 6 december 1993 heeft [appellant] 50% van de economische eigendom van het pand
overgedragen aan [appellante] .
2.7
Op 28 maart 1996 hebben Dieselmotorenbedrijf en [appellant] een allonge ondertekend. In de allonge, die als aanhef heeft "
Allonge behorend bij de huurovereenkomst
aanvangende 1 april 1987 voor een perceel grond met de daarop gebouwde bedrijfsruimte
staande en gelegen te Leeuwarden aan de Icarusweg 2
", is Dieselmotorenbedrijf aangeduid
als huurder en [appellant] als verhuurder. In de allonge is een wijziging op de genoemde huurovereenkomst overeengekomen. De wijziging hield een verlaging van de huurprijs en
het huren van minder vierkante meters in.
2.8
Dieselmotorenbedrijf en [appellant] hebben op 19 februari 1997 opnieuw een allonge
ondertekend. Deze allonge heeft dezelfde aanhef als voormelde allonge en ook in deze allonge is Dieselmotorenbedrijf aangeduid als huurder en [appellant] als verhuurder. In deze allonge is opnieuw een wijziging op de oorspronkelijke huurovereenkomst overeengekomen, die erop neerkomt dat Dieselmotorenbedrijf het recht krijgt de bovenverdieping van het pand onder te verhuren aan derden.
2.9
Op 23 april 2001 hebben Dieselmotorenbedrijf en [appellant] wederom een allonge
ondertekend. In de allonge is aangegeven dat [appellant] tekende namens Beleggingscombinatie G&R, die in de allonge als verhuurder wordt aangeduid. Dieselmotorenbedrijf wordt in de allonge aangeduid als huurder. In de allonge, die dezelfde aanhef heeft als voormelde allonges, is - voor zover van belang het volgende - overeengekomen:
"dat met ingang van 1 mei 2001 wederom de huurprijs conform de oorspronkelijk d.d.
1 april 1987 ingegane huurovereenkomst zal gaan gelden;
dat huurder met onmiddellijke ingang wederom de beschikking krijgt over de volledige 1e
verdieping;
dat de allonges d.d. 28 maart 1996 en 19 februari 1997 derhalve komen te vervallen en
uitsluitend de oorspronkelijke d.d. 1 april 1987 ingegane huurovereenkomst voortaan zal
gelden;
dat de door huurder gewenste tweede optieperiode van oorspronkelijke vijf jaar wordt
gewijzigd in tien jaar derhalve eindigend op 31 maart 2012;
dat verhuurder aan huurder een aansluitende optie verleent op verlenging van deze
huurovereenkomst voor een periode van twee maal 10 jaar;
dat de nieuwe kennisgevingdata ex artikel 13 lid 2 indien de huurder van deze opties geen
gebruik wenst te maken derhalve 31 maart 2011 respectievelijk 31 maart 2021 luiden;"
2.10
Vanaf 1 juli 2002 werden de facturen ter zake van de huur van het pand
geadresseerd aan:
Cosmo Trucks Leeuwarden BV
Dieselmotorenbedrijf BV
Postbus 7533
8903 JM LEEUWARDEN
2.11
Op 18 februari 2011 heeft een bespreking plaatsgevonden over de
huurovereenkomst tussen de heren [C] , [D] (respectievelijk directeur en
vestigingsleider van CTF) en de heer [E] (hierna: [E] ) (directeur Corporate Affairs van Koops) enerzijds en [appellant] en de heer [F] , de echtgenoot van [appellante] , anderzijds. Toen is afgesproken de bespreking voort te zetten op 21 maart 2011. Die bespreking heeft niet plaatsgevonden.
2.12
Op 29 maart 2011 heeft [E] telefonisch contact gehad met [appellant] . De
volgende dag heeft [E] [appellant] een e-mailbericht gestuurd, waarin hij - voor zover van belang - het volgende aan [appellant] heeft geschreven:
"Door deze bevestig ik de dinsdag 29 maart 2011 telefonisch gemaakte afspraak inzake de verlenging van de huur-verhuurovereenkomst tussen Cosmo Trucks Friesland BV (v/h Dieselmotorenbedrijf) en Beleggingscombinatie G & R met betrekking tot het perceel grond
met bedrijfsruimte staande en gelegen aan de Icarusweg 2 te Leeuwarden.
Partijen zijn overeengekomen dat de huur-verhuurovereenkomst ingaande 1 april 2012
wordt verlengd met een jaar, derhalve eindigende 31 maart 2013.
Dit betekent dat uiterlijk 31 maart 2012 huurder, verhuurder per aangetekend schrijven zal
berichten indien de huurovereenkomst per 31 maart 2013 dient te worden beëindigd.
Indien tot verlenging besloten wordt, zullen partijen ruim voor 31 maart 2012 in gesprek
gaan over de wijze van verlenging van de huur-verhuurovereenkomst en de door huurder
gewenste aanpassingen aan het pand.
Erop vertrouwend het besprokene correct te hebben weergegeven.
Wilt u als blijk van instemming dit bericht omgaand bevestigen?"
2.13
[E] heeft vervolgens per e-mailbericht een bericht ontvangen van [appellant] dat zijn e-mailbericht op 30 maart 2011 om 9:27 uur was gelezen. In een e-mailbericht van later die dag heeft [appellant] het volgende aan [E] geschreven:
"
Bij deze bevestig ik ons akkoord met de inhoud van jouw e-mail van hedenochtend.
Ik vertrouw erop dat we op korte termijn over eventueel gewenste aanpassingen van het gehuurde inhoudelijk in gesprek kunnen gaan.
"
2.14
Per aangetekende brief van 7 februari 2012 heeft [E] - voor zover van
belang - het volgende aan "Beleggingscombinatie G + R"  t.a.v. [appellant] geschreven:
"Cosmo Trucks Friesland B.V. t.h.o.d.n. Cosmo Trucks Leeuwarden huurt het bedrijfspand
gelegen aan de Icarusweg 2 te Leeuwarden, welke huurovereenkomst eindigt op 31 maart
2013.
Langs deze weg laat ik u namens de directie van Cosmo Trucks BV weten, gebruik te maken
van de mogelijkheid de huur op te zeggen tegen 1 april 2013 en geen prijs te stellen op
verlenging van de huurovereenkomst.
(...)
Hoogachtend,
KOOPS FURNESS NV
[E]
Corporate Affairs”
2.15
Bij aangetekende brief van 28 december 2012, geadresseerd aan de directie van
Dieselmotorenbedrijven B.V., CTF en Koops, ter attentie van [E] , heeft [appellant] namens de Beleggingscombinatie G&R - voor zover van belang - het volgende aan [E] geschreven:
"U verzocht ons om een reactie op Uw aangetekend schrijven d.d. 7 februari 2012 inzake de
opzegging van de huurovereenkomst, locatie Icarusweg 2 te Leeuwarden.
Wij berichten U hierbij dat de laatste allonge behorend bij de huurovereenkomst, getekend
d.d. 23 april 2001, expliciet en dwingend voorschrijft dat de nieuwe kennisgevingsdata voor het aangetekend schrijven ex artikel 13 lid 2, indien de huurder geen gebruik wenst te maken van de periode(n) tot verlenging van de huurovereenkomst met (tweemaal) 10 jaar "derhalve" 31 maart 2011 respectievelijk 31 maart 2021 luiden.
Uw aangetekende opzeggingsbrief is gedateerd 7 februari 2012, derhalve na 31 maart 2011
en vóór 31 maart 2021
Dit betekent dat de eerste optieperiode van 10 jaar inmiddels op 31 maart 2012 is ingegaan
en loopt tot 31 maart 2022.
Wij bevestigen hierbij uw opzegging bij aangetekend schrijven ex artikel 13 lid 2 van de
vigerende huurovereenkomst. De huurovereenkomst eindigt derhalve op 31 maart 2022.
Zonder andersluidend bericht Uwerzijds binnen 7 dagen na dagtekening van deze brief
achten wij U hiermede akkoord."
2.16
In een brief van 2 januari 2013 aan [appellant] heeft [E] geantwoord dat de inhoud van de brief van [appellant] in strijd was met de op 29 maart 2011 en op 30 maart 2011 bevestigde afspraken. Hij schrijft verder dat over enige tijd een afspraak zal worden gemaakt
voor de inspectie en oplevering van het pand.
Na deze brief is nog gecorrespondeerd tussen [appellant] en mr. [NAAM], de advocaat [NAAM]c.s. over de rechtsgeldigheid van de opzegging van de huurovereenkomst tegen 1 april 2013.
2.17
In een e-mailbericht van 21 februari 2013 aan [appellant] heeft mr. [NAAM]:
"In verband met de aanstaande ontruiming van het pand aan de Icarusweg in Leeuwarden vraag ik uw aandacht voor het volgende.
Vanaf het begin van de huur van het pand heeft cliënte (nagenoeg) alle investeringen in het pand voor haar rekening genomen alsmede enkele interne verbouwingen waarvoor u toestemming heeft verleend. Zo zijn onder meer de volgende zaken aangebracht:
1. Spuit-droogcabine;
2. Kraanbaan;
3. Afgewerkte ondergrondse olietank;
4. Ondergrondse olietank voor olie (deze is leeg);
5. Lucht-, olieleidingen, afzuiginstallatie;
6. Putten;
7. Kantoren en receptiebalie.
Het is de bedoeling van cliënte dat zij de zaken genoemd onder punt 1 t/m 4 verwijdert. Verder heeft zij al een opdracht verstrekt voor een bodemonderzoek naar eventueel aanwezige (bodem)vervuiling. De resultaten ervan zullen uiteraard aan u ter kennis worden gebracht.
Met betrekking tot de onder punt 5 tot en 7 genoemde zaken gaat cliënte er voorshands van uit dat zij deze eventueel kan laten zitten, omdat deze mogelijk voor een opvolgende huurder nog waarde kunnen hebben."
2.18
In reactie op dit e-mailbericht heeft [appellant] namens Beleggingscombinatie G & R per e-mailbericht en per brief van 1 maart 2013 - voor zover van belang - het volgende aan mr. [NAAM]:
"3. Het gehuurde is vanaf het begin van de huurovereenkomst "custom-made" opgeleverd aan huurder (zie artikel 4 van de huurovereenkomst). Alle door U onder punt 1 t/m 7 genoemde zaken behoren tot het gehuurde. Verwijdering van één of meer van die zaken staan wij niet toe aangezien het gehuurde ook na 31 maart a.s. conform de bestemming door huurder gebruikt moet kunnen blijven worden. De onder punt 1 genoemde sommatie, ingebrekestelling en aansprakelijkstelling dient hier op dit punt als herhaald te worden geacht.
4. Het rapport dat momenteel in opdracht van huurder wordt gemaakt inzake een bodemonderzoek naar de aanwezige bodemvervuiling ontvangen wij gaarne vóór 8 maart 2013. (…)
5. Niet alleen de zaken genoemd onder punt 5 t/m 7 doch ook die genoemd onder punt 1 t/m 4 behoren tot het gehuurde en mogen dus niet worden verwijderd (zie ook punt 3).
6. Aangezien de huurovereenkomst na 31 maart a.s. gewoon doorloopt, ben ik het sowieso niet eens met het vertrek van huurder en derhalve evenmin met de oplevering die huurder aankondigt. (…)"
2.19
In een  brief van 7 maart 2013 aan [appellant] heeft mr. [NAAM]- voor zover van belang - als volgt op deze brief gereageerd:
"Naar aanleiding van uw brief merk ik verder op dat mijn cliënte het pand destijds als eerste huurder heeft betrokken en dat alle investeringen in en aan het gebouw op haar kosten door haar zijn aangebracht. Al deze zaken zal zij derhalve verwijderen opdat zij kan voldoen aan haar contractuele verplichting om het pand in de oorspronkelijke staat aan u op te leveren. Uw stelling dat u het pand "custom made" aan mijn cliënte verhuurd is (ver) bezijden de waarheid.
Nogmaals verzoek ik u mij te laten weten of mijn cliënte de onder 5, 6 en 7 van mijn brief van 21 februari jl. genoemde zaken kan achterlaten in de staat waarin zij zich thans bevinden, opdat een eventuele opvolgende duurder daar nog profijt van kan hebben."
2.20
In reactie op deze brief heeft [appellant] - voor zover van belang - bij brief van
14 maart 2013 het volgende aan mr. [NAAM]:
"Betreffende Uw stelling (...) dat alle investeringen in en aan het gebouw op kosten van Uw cliënte zijn aangebracht verzoek ik U mij de bewijzen daarvan binnen 5 dagen toe te zenden. Ik sommeer Uw client hierbij het gehuurde integraal onaangeroerd en compleet te laten. Het pand is vanaf dag 1
"custom made" aan Uw cliënte verhuurd. Voor zover wij toestemming hebben gegeven iets aan het verhuurde te wijzigen is dat gedaan onder de voorwaarde dat e e.a. bij het verlaten van het pand om niet achter zou blijven."
2.21
Op 28 maart 2013 heeft een opname van het gehuurde plaatsgevonden, waarbij namens Beleggingscombinatie G & R de heer [G] (hierna: [G] ), bouwkundige, aanwezig was en waarbij namens CT International onder meer [E] aanwezig was. Door de eveneens bij de opname aanwezige deurwaarder is een (foto) verslag van de opname gemaakt. Bij e-mailbericht en brief van diezelfde dag heeft [appellant] namens Beleggingscombinatie G & R - voor zover van belang - het volgende aan mr. [NAAM]:
"Zoals gisteren aan U gemeld (...) is vandaag namens G & R in het gehuurde aanwezig de bouwkundige de heer [G] (..). Hij heeft mij zojuist telefonisch gemeld dat het gehuurde er leeg en verlaten bijligt en als een "ruïne" kan worden gekenschetst en zich in staat van verwaarlozing bevindt (…)
Aangezien het gehuurde zich in een staat bevindt die kan worden getypeerd als ruïne en de bodem zich in vervuilde staat bevindt, is het gehuurde voor derden onbruikbaar. Wij stellen Uw cliënte hierbij aansprakelijk voor alle daaruit voortvloeiende schaden."
2.22
Op 12 juni 2013 heeft Ingenieurs- en adviesbureau Oranjewoud (hierna: Oranjewoud) die het in de e-mail van 21 februari 2013 aangekondigde bodemonderzoek had verricht, rapport uitgebracht van dit onderzoek. In dit rapport wordt - voor zover van belang - het volgende geconcludeerd:
"Het matig verhoogde gehalte en de licht verhoogde concentratie aan minerale olie in de grond respectievelijk het grondwater ter plaatse van de OBAS (ten westen spuiterij) zijn in voorgaande onderzoeken niet eerder aangetoond. (...) Op basis van deze resultaten wordt geconcludeerd dat de verontreiniging vermoedelijk verband houdt met de aanwezige OBAS en dat de omvang van de verontreiniging zeer beperkt is.
Uit navraag bij Koops Furness is gebleken dat de OBAS (ten westen spuiterij) is geplaatst door Koops Furness. (...) Derhalve wordt geconcludeerd dat de verhoogde gehalten/ concentraties in de bodem ter plaatse van de OBAS (ten westen spuiterij) zijn ontstaan na 1987. Hierdoor is sprake van een nieuwe verontreiniging waarop het zorgplichtbeginsel (artikel 13 Wet Bodembescherming) van toepassing is.
Voor onderhavige locatie betekent dit, dat er een wettelijke verplichting is tot het saneren van de ontstane verontreiniging, ook al betreft het slechts gehalten boven de tussenwaarde. Ten behoeve van de sanering dient een plan van aanpak (werkplan) te worden opgesteld en ter goedkeuring te worden voorgelegd aan het bevoegde gezag (gemeente Leeuwarden). "
2.23
Bij brief van 14 juni 2013 heeft mr. [NAAM]G & R met de opmerking dat er conform de bevindingen/adviezen van Oranjewoud een werkplan zou worden opgesteld, dat ter goedkeuring aan de gemeente Leeuwarden zou worden voorgelegd.
2.24
In september 2013 heeft de sanering van de vervuiling ter plaatse van de oliebenzineafscheider (hierna: OBAS) plaatsgevonden. Oranjewoud heeft naar aanleiding daarvan op 22 november 2013 een evaluatieverslag opgesteld. Daarin wordt het volgende geconcludeerd:
"
De conclusie van de uitgevoerde sanering is dat de bodemverontreiniging in voldoende mate is verwijderd. Er is grotendeels voldaan aan de saneringsverplichting in het kader van de zorgplicht. Alleen ter plaatse van wanden (op een diepte van 1,0 tot 2,2 m -mv.) is een lichte verontreiniging met minerale olie achter gebleven. De gemeente geeft aan akkoord te kunnen gaan met de analyseresultaten van de controlemonsters en de uitkeuring. Ondanks
het feit dat de verontreiniging niet volledig is ontgraven kan de gemeente instemmen met het saneringsresultaat.
"
2.25
In een brief van 1 november 2013 heeft mr. [NAAM][appellanten] c.s. - voor zover van belang - het volgende aan CT International geschreven:
"Op grond van het bovenstaande stellen cliënten zich primair op het standpunt dat de huurovereenkomst niet (rechtsgeldig) is opgezegd tegen 1 april 2013 en onverminderd voortduurt. U heeft vanaf 1 april 2013 ten onrechte geen huur meer betaald.
In ieder geval heeft u het gehuurde niet op 31 maart 2013/1 april 2013 in goede c.q. deugdelijke staat opgeleverd. Het pand is als een ruïne achtergelaten en de bodem onder en rondom het pand is ernstig verontreinigd. Cliënten kunnen het pand pas weer verhuren als alle opleveringsgebreken zijn hersteld. Zolang dat niet het geval is, maken cliënten in ieder geval (op grond c.q. naar analogie van art. 7:220 BW) aanspraak op (een) (schade)vergoeding ten bedrage gelijk aan de laatst geldende huurprijs. (…)
Hoe dan ook dient u vanaf 1 april 2013 in ieder geval de huur door te betalen althans een vergoeding gelijk aan de huur te betalen. Hierbij sommeer ik CT International B.V. (v/h Dieselmotorenbedrijf B.V.) de openstaande huurtermijn c.q. verschuldigde schadevergoeding (...) binnen 5 dagen na heden te voldoen."
2.26
In een brief van 5 december 2013 aan Oranjewoud heeft de gemeente Leeuwarden laten weten te kunnen instemmen met het verslag van het behaalde saneringsresultaat. In de brief wordt opgemerkt dat weliswaar een lichte restverontreiniging met minerale olie is achtergebleven, maar dat sprake is van een marginale overschrijding van de streefwaarde.
2.27
Op 13 december 2013 hebben [appellant] en [appellante] de juridische eigendom van het gehuurde verkregen.
2.28
In februari 2014 heeft CTI [appellant] in het bezit gesteld van de nog bij haar in bezit zijnde sleutels van het gehuurde.
2.29
Ter comparitie in eerste aanleg van 3 juli 2014 in de zaak met nummer 200.215.823/01 zijn partijen overgekomen om nogmaals een opname van het gehuurde te laten plaatsvinden. Deze opname heeft plaatsgevonden op 30 juli 2014. Van deze opname heeft [G] een rapport d.d. 2 augustus 2014 opgesteld.
2.30
Bij vonnissen van de rechtbank Midden-Nederland van 21 augustus 2014 en
22 augustus 2014 zijn CTF respectievelijk CTI en Koops in staat van faillissement verklaard met benoeming van de curatoren tot curatoren.
2.31
Bij brief van 15 oktober 2014 hebben de curatoren de huurovereenkomst, indien en voor zover vereist, opgezegd op grond van artikel 39 Faillissementswet (Fw).
3
De vorderingen, het verweer en de beslissingen in eerste aanleg
De zaak met nummer 200.150.095/01
3.1	 CTF c.s. hebben [appellant] in februari 2013 gedagvaard voor de kantonrechter. Zij hebben een verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenkomst tussen CTF (althans CTI) en [appellant] per 31 maart 2013 zal eindigen c.q. is geëindigd.
3.2
[appellant] heeft diverse verweren gevoerd. Hij heeft onder meer betoogd dat niet hij, maar Ohra verhuurder is, dat de opzegging niet door de juiste vennootschap (maar ten onrechte door Koops) heeft plaatsgevonden, dat [E] niet bevoegd was om de overeenkomst op te zeggen en dat de huurovereenkomst niet tegen 31 maart 2013 kon worden opgezegd. Om al deze redenen is de huurovereenkomst volgens [appellant] niet op
31 maart 2013 geëindigd, maar duurt deze voort.
3.3
De kantonrechter heeft op 16 juli 2013 een mondeling tussenvonnis gewezen, waarbij een comparitie van partijen is gelast. Nadat de comparitie had plaatsgevonden en partijen ook hadden gereageerd op het proces-verbaal van de comparitie, heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 18 februari 2014 de verweren van [appellant] tegen de vorderingen van CTF c.s. verworpen en voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen CTI en [appellant] per 31 maart 2013 is geëindigd. Hij heeft [appellant] veroordeeld in de proceskosten.
De zaak met nummer 200.215.823/01
3.4	[appellanten] c.s. hebben, voor zichzelf en in hun hoedanigheid van gevolmachtigden van NutsOhra, CTI c.s. gedagvaard tot doorbetaling van de huur voor de periode vanaf 1 april 2013. Aan hun vorderingen hebben zij ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst niet door de opzegging per 31 maart 2013 is geëindigd. Ten aanzien van Koops hebben [appellanten] c.s. zich op de 403-verklaring beroepen, ten aanzien van Lubbers op de garantstelling van artikel 17 van het huurcontract. Nadien hebben [appellanten] c.s. hun vordering vermeerderd, in die zin dat zij ook vorderen dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst niet per 31 maart 2013 is geëindigd, subsidiair dat indien de huurovereenkomst wel per die datum is geëindigd voor recht wordt verklaard dat CTI of CTF nadien het gehuurde onrechtmatig onder zich heeft en gehouden is een schadevergoeding gelijk aan de huurprijs te voldoen tot aan de datum dat het gehuurde in goede staat is opgeleverd, althans tot en met 28 februari 2014 en dat in het geval voor recht wordt verklaard dat CTI of CTF het gehuurde niet meer onrechtmatig onder zich heeft CTI c.s. hoofdelijk worden veroordeeld tot schadevergoeding gelijk aan de huur over de periode dat nog niet behoorlijk is opgeleverd. Ook vorderen [appellanten] c.s. dat voor recht wordt verklaard dat CTI c.s., althans een of meer van hen, zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichting het gehuurde in goede staat op te leveren en veroordeling van hen het gehuurde alsnog binnen drie maanden in goede staat op te leveren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag. Ten slotte vorderen zij dat CTI c.s. worden veroordeeld tot schadevergoeding vanwege het feit dat het gehuurde niet behoorlijk is opgeleverd.
3.5
CTI c.s. hebben verweer gevoerd. Zij voeren, kort gezegd, aan dat de huurovereenkomst per 31 maart 2013 door opzegging is geëindigd en bestrijden dat het gehuurde niet (correct) is opgeleverd.
3.6
Nadat de kantonrechter in een
tussenvonnis van 11 maart 2014
een comparitie van partijen had gelast, deze comparitie had plaatsgevonden en partijen nader hadden geconcludeerd, heeft de kantonrechter op
21 juli 2015
een volgend tussenvonnis gewezen.
In dat tussenvonnis heeft de kantonrechter allereerst overwogen dat CTI, CTF en Koops inmiddels in staat van faillissement verkeerden en dat voor zover de vorderingen van [appellanten] c.s. strekken tot betaling van huurtermijnen over de periode vóór het faillissement dan wel tot betaling van schadevergoeding wegens het onrechtmatig onder zich houden van het gehuurde, het niet naar behoren opleveren van het gehuurde of het niet deugdelijk herstellen van opleveringsgebreken, de vorderingen een rechtsvordering die voldoening van een verbintenis uit de boedel ten doel heeft (art. 26 Fw.) betreffen en om die reden van rechtswege zijn geschorst (art. 29 Fw). De kantonrechter gaat ervan uit dat de curatoren, die door [appellanten] c.s. in het geding zijn geroepen, de procedure alleen hebben overgenomen voor de vorderingen die zien op betaling van na de faillietverklaring vervallen huurtermijnen.
Vervolgens heeft de kantonrechter met een verwijzing naar het eindvonnis in de zaak met nummer 200.150.095/01 overwogen dat de huurovereenkomst is geëindigd per 31 maart 2013. De op de primaire grondslag gebaseerde vorderingen van [appellanten] c.s. stranden daarop.
Ook heeft de kantonrechter, met een verwijzing naar genoemd eindvonnis, overwogen dat alleen [appellant] huurder is, zodat de vorderingen van [appellante] en de vorderingen van [appellanten] c.s. in hun hoedanigheid van gevolmachtigde van NutsOhra niet toewijsbaar zijn. De vordering tegen (de curatoren van) CTF zijn niet toewijsbaar, omdat CTF geen huurder is.
Volgens de kantonrechter dient artikel 17 van het huurcontract zo te worden uitgelegd dat Furness (nu Lubbers) niet kan worden aangesproken tot het zelf nakomen van de verplichtingen van CTI, maar slechts kan worden aangesproken terzake van het niet-nakomen door CTI van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Van hoofdelijkheid is geen sprake.
Volgens de kantonrechter brengt een eventuele schending van de verplichting van CTI het gehuurde in goede staat van onderhoud en behoorlijk schoongemaakt op te leveren niet mee dat CTI het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt. De sleutels zijn medio februari 2014 ingeleverd, zodat niet gezegd kan worden dat CTI het gehuurde daarna onrechtmatig onder zich heeft gehad.
Voor wat betreft de periode tot het inleveren van de sleutels overweegt de kantonrechter dat [appellanten] c.s. CTI niet voor 18 december 2013, bij het uitbrengen van de dagvaarding, hebben aangesproken op het niet inleveren van de sleutels. Door dat achterwege te laten, hebben [appellanten] c.s. de door hen gestelde schade nodeloos laten oplopen. Om die reden kunnen zij zich naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid niet op artikel 7:225 BW beroepen, nog daargelaten dat het gehuurde, naar [appellanten] c.s. bekend was, al op 28 maart 2013 leeg en verlaten was. Het feit dat het gehuurde, gelet op de sanering die nog moest plaatsvinden, niet deugdelijk is opgeleverd, leidt niet tot een ander oordeel.
Vervolgens is de kantonrechter uitvoerig ingegaan op de diverse door [appellanten] s. gestelde opleveringsgebreken. Hij heeft vastgesteld dat van een aantal gebreken sprake is en heeft [appellanten] c.s. in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat [appellant] schade heeft geleden omdat hij het gehuurde wilde verhuren en ook had kunnen verhuren als er geen sprake was geweest van deze opleveringsgebreken.
Nadat getuigen waren gehoord, heeft de kantonrechter in het eindvonnis van
24 januari 2017
overwogen dat [appellanten] c.s. het door hen te leveren bewijs niet hebben geleverd en heeft hij de vorderingen van [appellanten] c.s. afgewezen.
4
4.	De wijziging van eis
4.1
In de zaak met nummer 200.215.823/01 hebben [appellanten] c.s. bij memorie van grieven hun eis gewijzigd/vermeerderd. Hoewel zij in de toelichting op de gewijzigde eis aangeven dat het de bedoeling is hun eis te vereenvoudigen, hebben zij vijf bladzijden nodig voor het formuleren van het gewijzigde petitum. Het hof zal de gewijzigde eis daarom niet weergegeven, maar bij de bespreking van de grieven ook de verschillende onderdelen van de eis bespreken.
4.2
CTI c.s. hebben geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging. Het hof ziet ook geen reden om de eiswijziging (die bij memorie van grieven en dus tijdig is ingesteld) ambtshalve buiten beschouwing te laten en zal dan ook recht doen op de gewijzigde eis.
5.	De bespreking van de grieven
In de zaak met nummer 200.150.095/01
5.1	Aan zijn grieven laat [appellant] een lange inleiding voorafgaan waarin hij aangeeft waarom hij het niet eens is met het oordeel van de kantonrechter. In de grieven grijpt hij op de inleiding terug. Het hof zal bij de bespreking van de grieven waar nodig dan ook betrekken wat [appellant] in de inleiding naar voren heeft gebracht.
5.2
[appellant] voert ook aan dat hij zijn stellingen en weren uit de eerste aanleg handhaaft en hij verzoekt het hof die in hoger beroep “als woordelijk herhaald en ingelast te beschouwen”, tenzij hij in de memorie van grieven uitdrukkelijk anders stelt. Voor zover [appellant] met dit verzoek een
verholen grief
formuleert die er op neerkomt dat hij opkomt tegen alle niet door de andere grieven bestreden onderdelen van het oordeel van de kantonrechter waarin een stelling van [appellant] niet wordt gehonoreerd en tegen het (impliciet) passeren door de kantonrechter van de stellingen van [appellant] , is de grief onvoldoende specifiek en faalt deze. Van [appellant] mag verwacht worden dat hij zijn grieven zodanig formuleert, dat voor CTF c.s. en voor het hof kenbaar is tegen welke oordelen van de kantonrechter deze zich richten.
5.3
Met
grief I
komt [appellant] op tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter. De vaststelling zou onvolledig en deels onjuist zijn. Het hof heeft de feiten zelfstandig vastgesteld met inachtneming van wat [appellant] in hoger beroep over de feiten heeft aangevoerd, zodat de grief om die reden al faalt. Het hof tekent daarbij aan dat geen rechtsregel de rechter gebiedt om alle door een partij aangevoerde en door de andere partij niet weersproken feiten over te nemen. Voor zover [appellant] ingang wil doen vinden dat het hof alle door hem in de memorie van grieven vermelde feiten dient over te nemen, volgt het hof hem daarin dan ook niet.
5.4
Grief II
betreft de datum van de in r.o. 2.9 aangehaalde allonge. Partijen zijn het erover eens dat de door het hof vermelde datum de juiste datum is. De grief slaagt in zoverre, maar voor de uitkomst van de procedure is de precieze datum van geen enkel belang.
5.5
[appellant] heeft gereageerd op het proces-verbaal van de comparitie van partijen in eerste aanleg. In het eindvonnis heeft de kantonrechter overwogen dat de door [appellant] voorgestelde wijzigingen niet hoeven te worden besproken, omdat deze niet zien op feiten of omstandigheden die relevant zijn. Met
grief III
komt [appellant] tegen dit oordeel op en noemt hij twee wijzigingen die volgens hem wel relevant zijn. [appellant] licht echter niet toe waarom deze wijzigingen relevant zijn en het hof ziet dat ook niet in. De grief faalt dan ook. Daarmee kan in het midden blijven of de wijzigingen terecht zijn of niet.
5.6
Met
grief V
stelt [appellant] aan de orde wie verhuurder is. Volgens hem heeft de kantonrechter ten onrechte aangenomen dat hij, [appellant] , (alleen) huurder is. Voordat het hof ingaat op de vraag wie de huurder is, stelt het vast dat tussen partijen niet ter discussie staat dat de huurovereenkomst door Dieselmotorenbedrijf, de rechtsvoorgangster van CTI, als huurder is aangegaan. CTI is dan ook de huurder, CTF niet.
5.7
De huurovereenkomst is aangegaan door de rechtsvoorgangster van NutsOhra als verhuurder. Het gehuurde is in september 1993 in economische eigendom overgedragen aan [appellant] . Bij een economische eigendomsoverdracht volgt de koper zowel onder ‘nieuw’ recht (vgl. Hoge Raad 5 maart 2004, ECLI:NL:HR:2004:AN9687) als onder het in 1993 geldende oude recht (vgl. Hoge Raad 10 april 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0572, NJ 1992/443) de verkoper niet op als verhuurder. [appellant] is dan ook niet door de enkele economische eigendomsoverdracht verhuurder geworden.
5.8
CTI c.s. hebben betoogd dat [appellant] door contractsoverneming verhuurder is geworden. De kantonrechter heeft dit betoog gehonoreerd. Voor contractsoverneming is een akte tussen de overdragende en de overnemende partij vereist. CTI, daarin gevolgd door de kantonrechter, ziet die akte in de in r.o. 2.5 aangehaalde akte van 30 september 1993 betreffende de economische eigendomsoverdracht. [appellant] bestrijdt het oordeel van de kantonrechter in de toelichting op deze grief. Volgens hem heeft Ohra de huurovereenkomst met CTI in die akte niet aan hem, [appellant] , overgedragen, maar is in artikel 9.7. van die akte slechts de intentie vastgelegd om dat te gaan doen. Daar is het echter niet van gekomen. Er is nooit een akte van overdracht van de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst opgesteld en/of ondertekend, aldus [appellant] .
5.9
Het hof volgt [appellant] in dit betoog. De tekst van artikel 9.7. van de bedoelde bepaling biedt geen aanknopingspunt voor de gedachte dat partijen bij die akte bedoelden met de akte de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst over te dragen. Ze verplichtten zich slechts om dat te gaan doen. Een akte waarin partijen afspreken een overeenkomst met een derde te zullen overdragen is geen akte als bedoeld in artikel 6:159 BW. In zoverre slaagt de grief.
5.10
CTI c.s. hebben zich niet alleen op contractsoverneming beroepen voor hun stelling dat [appellant] de verhuurder is. In de memorie van antwoord hebben zij een aantal feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit volgens hen volgt dat (alleen) [appellant] heeft te gelden als de partij die, naar CTI in redelijkheid mocht aannemen, de verhuurder is. Daarmee stellen zij dat tussen CTI en [appellant] een nieuwe huurovereenkomst is tot stand gekomen die in de plaats is gekomen van de bestaande huurovereenkomst tussen CTI en (de rechtsvoorgangster van) Ohra.
5.11
Uit de hiervoor vastgestelde feiten volgt dat na het aangaan van de huurovereenkomst tussen Dieselmotorenbedrijf en Mettallicus en de overdracht van de economische eigendom van het gehuurde aan [appellant] driemaal een allonge is ondertekend, waarbij de huurovereenkomst is gewijzigd. In de allonges van 28 maart 1996 (zie r.o. 2.7) en 19 februari 1997 (zie r.o. 2.8) wordt [appellant] in de aanhef aangeduid als verhuurder. [appellant] heeft ook als “ [appellant] RA (verhuurder)” ondertekend. In de allonge van 23 april 2001 (r.o. 2.9) is aangegeven dat [appellant] de overeenkomst namens de verhuurder, Beleggingscombinatie G&R, aangaat en ondertekent. Deze, door [appellant] opgestelde, allonges wijzen erop dat de partijen bij de allonge van oordeel zijn dat tussen hen een huurovereenkomst geldt waarbij [appellant] en (op 23 april 2001) Beleggingscombinatie G&R de verhuurder is en Dieselmotorenbedrijven (nu CTI) de huurder.
De huur is na de economische eigendomsoverdracht door [appellant] / Beleggingscombinatie G&R in rekening gebracht en diende te worden betaald op een rekeningnummer dat op naam van [appellant] stond.
In de tweede volzin van artikel 9.7. van de akte tussen [appellant] en Ohra is bepaald dat [appellant] in zijn verhouding tot Ohra als verhuurder wordt beschouwd. Op grond van deze bepaling was [appellant] in zijn verhouding tot Ohra, als de juridische eigenaar van het pand bevoegd om als verhuurder op te treden. Het stond [appellant] in zijn verhouding tot Ohra dan ook vrij om, desgewenst, een gewijzigde of nieuwe huurovereenkomst met Dieselmotorenbedrijf aan te gaan.
Onder deze omstandigheden mocht Dieselmotorenbedrijf er naar het oordeel van het hof in redelijkheid vanuit gaan dat vanaf 28 maart 1996 niet alleen een aantal in de allonge vermelde wijzigingen van toepassing waren op de huurovereenkomst, maar dat ook sprake was van een nieuwe verhuurder, te weten [appellant] in plaats van Ohra. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat een zaak ook verhuurd kan worden door een verhuurder die er geen eigenaar van is. Wanneer de verhuurder, zoals hier, toestemming van de eigenaar heeft om te verhuren, kan de verhuurder de huurder ook het genot van de zaak verschaffen.
5.12
De vraag die resteert is of per 23 april 2001 geen sprake is van een nieuwe verhuurder, te weten Beleggingsmaatschappij G&R. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend. [appellant] heeft onvoldoende duidelijk gemaakt dat Beleggingsmaatschappij G&R een van de natuurlijke persoon [appellant] te onderscheiden juridische entiteit is. Hij heeft aangevoerd dat Beleggingsmaatschappij G&R een samenwerkingsverband is tussen hem en [appellante] , maar om wat voor samenwerkingsverband het gaat, heeft hij niet duidelijk gemaakt. Dat het om een maatschap of vennootschap onder firma gaat en dus om meer dan een eenvoudige gemeenschap, heeft hij niet onderbouwd.
5.13
De slotsom is dat [appellant] moet worden aangemerkt als de enige verhuurder.
Grief V
faalt dan ook. Dat betekent dat ook
grief IV
faalt, waarin [appellant] zich beklaagt dat de kantonrechter ten onrechte zijn betoog heeft verworpen dat CTF c.s. ook [appellante] en (toen nog) Ohra in rechte hadden moeten betrekken.
5.14
[appellant] heeft in eerste aanleg aangevoerd dat de huurovereenkomst niet door de juiste vennootschap is opgezegd. De overeenkomst is opgezegd door CTF, maar CTI - en dus niet CTF - is huurder. De kantonrechter heeft deze stelling van [appellant] gepasseerd. Met
grief VI
komt [appellant] op tegen dit oordeel.
5.15
De in r.o. 2.14 aangehaalde brief is ondertekend door [E] namens Koops. In deze brief schrijft [E] dat hij namens de directie van CTF van de gelegenheid gebruik gemaakt de huurovereenkomst op te zeggen tegen 1 april 2013. Anders dan [appellant] suggereert, volgt uit de brief dat de huurovereenkomst waarop de brief betrekking heeft wordt opgezegd. Dat de opzegging wat omslachtig wordt geformuleerd - “gebruik te maken van de mogelijkheid de huur op te zeggen” - doet niet af aan de kennelijke betekenis van de brief: er wordt een huurovereenkomst opgezegd per 1 april 2013.
In de brief wordt de huurovereenkomst ook duidelijk omschreven: het betreft een huurovereenkomst betreffende een pand aan de Icarusweg 2 te Leeuwarden en deze huurovereenkomst eindigt op 31 maart 2013. De brief is gericht aan Beleggingsmaatschappij G&R t.a.v. [appellant] . [appellant] verhuurt op het moment van de ontvangst van de opzeggingsbrief, onder de naam Beleggingsmaatschappij G&R, het pand aan de Icarusweg 1 te Leeuwarden. Gesteld noch gebleken is dat hij betrokken is bij twee huurovereenkomsten betreffende het pand, zodat onduidelijk is op welke van die twee huurovereenkomsten de opzegging betrekking heeft. Bovendien wordt in de opzeggingsbrief gerefereerd aan het einde van de huurovereenkomst op 31 maart 2013. Uit de in r.o. 2.12 en 2.13 aangehaalde
e-mailberichten volgt dat [appellant] en [E] hebben gecorrespondeerd over het einde van een huurovereenkomst betreffende een pand aan de Icarusweg 1 te Leeuwarden per
31 maart 2013 en dat partijen hebben afgesproken dat de huurovereenkomst per die datum eindigt als de huurovereenkomst door de huurder uiterlijk op 31 maart 2012 per aangetekende brief wordt opgezegd. De opzegging is drie weken voor deze ‘deadline’ per aangetekende post verzonden.
Onder deze omstandigheden moest het [appellant] in redelijkheid duidelijk zijn dat de opzegging betrekking had op de huurovereenkomst die hij ten aanzien van het pand was aangegaan en dat de brief bedoeld was om deze huurovereenkomst op te zeggen. De brief was verstuurd door [E] namens Koops, de bestuurder en enig aandeelhouder van CTI. De vermelding in de brief dat de huurovereenkomst werd opgezegd door CTF was weliswaar verwarrend, maar naar het oordeel van het hof niet zo verwarrend dat [appellant] daaruit kon afleiden dat de brief door een ander dan de huurder werd opgezegd. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat CTF een gelieerde vennootschap is van CTI en dat in eerdere contacten tussen partijen CTF ook door [E] als huurder was vermeld. Het hof verwijst naar het al genoemde e-mailbericht van 29 maart 2011 (r.o. 2.12), waarmee [appellant] zich in zijn
e-mailbericht van 30 maart 2011 (r.o. 2.13) akkoord verklaarde. Bovendien waren de facturen betreffende de maandelijkse huur door [appellant] op naam gesteld van Cosmo Trucks Leeuwarden, een handelsnaam van CTF (vgl. r.o. 2.10).
Het betoog van [appellant] dat hij meende dat met de brief een onderhuurovereenkomst werd opgezegd tussen CTF en CTI is niet steekhoudend, omdat niet valt in te zien waarom een onderhuurder de onderhuurovereenkomst zou opzeggen aan de hoofdverhuurder, zeker niet wanneer de opzegging plaatsvindt tegen een datum en op een wijze waarin wordt voorzien in de huurovereenkomst. Voor de stelling van [appellant] in dit verband dat ook de aangehaalde
e-mailcorrespondentie zag op de onderhuurrelatie tussen CTI en CTF biedt deze correspondentie geen aanknopingspunt. In het e-mailbericht van [E] van 29 maart 2011 wordt melding gemaakt van de huur-verhuurovereenkomst tussen CTF (volgens het e-mailbericht - overigens ten onrechte - voorheen Dieselmotorenbedrijf) en Beleggingscombinatie G&R, niet van een overeenkomst tussen CTF en CTI.
5.16
De slotsom is dat [appellant] de brief van 7 februari 2012 in redelijkheid moet hebben begrepen als een brief waarmee de huurder van het pand Icarusweg 1 te Leeuwarden de huurovereenkomst met hem als verhuurder betreffende dat pand opzegde per 31 maart 2013.
5.17
[appellant] voert verder nog aan dat de huurovereenkomst niet per 31 maart 2013 kon worden opgezegd, omdat de huurovereenkomst per 31 maart 2012 niet met één jaar is verlengd. De huurovereenkomst is volgens hem op 1 april 2012 verlengd met 10 jaar. [appellante] en hij hebben absoluut niet bedoeld de huurovereenkomst met één jaar te verlengen. Als dat de bedoeling zou zijn geweest, was dat wel vastgelegd in een allonge, zoals altijd was gebeurd met wijzigingen in de huurovereenkomst. Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog. Dat in het verleden (overigens in 2002 voor het laatst) enkele malen wijzigingen in een allonge zijn vastgelegd, betekent niet dat het vastleggen in een allonge een (vorm)vereiste is voor de rechtsgeldigheid van een wijziging. Voor het wijzigen van een huurovereenkomst is in beginsel voldoende dat partijen wilsovereenstemming bereiken over de wijziging. In dit geval is de wijziging ook schriftelijk vastgelegd, in de meermalen aangehaalde
e-mailberichten van [E] en [appellant] . De e-mailberichten zijn naar het oordeel van het hof duidelijk en ondersteunen de stelling van CTI c.s. dat partijen in maart 2011 overeenstemming hebben bereikt over de verlenging van de huur per 1 april 2012 met nog een jaar in plaats van de contractueel voorziene verlenging met 10 jaar. Tegenover deze met die e-mailberichten onderbouwde stelling van CTI c.s., die ook steun vindt in de periode waaruit de e-mailberichten dateren (31 maart 2011 was een ‘deadline’- indien dan geen overeenstemming was bereikt over een verlenging van de huur met één jaar, zou de huur met 10 jaar worden verlengd, tenzij CTI uiterlijk op 31 maart 2011 zou opzeggen), heeft [appellant] zijn verweer onvoldoende onderbouwd.
5.18
Grief VI faalt.
5.19
[appellant] heeft ook nog aangevoerd dat [E] niet bevoegd was om namens Koops de huur op te zeggen. De kantonrechter heeft dit verweer verworpen. Met
grief VII
komt [appellant] daartegen op. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft de advocaat [NAAM][appellant] aangevoerd dat genoemd verweer niet langer wordt gehandhaafd. Dat betekent dat [appellant] geen belang meer heeft bij de bespreking van de grief, die dan ook faalt bij gebrek aan belang.
5.20
Grief VIII
is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst tussen CTI en [appellant] per 31 maart 2013 is geëindigd. De grief heeft naast de andere grieven geen zelfstandige betekenis en deelt het lot van die grieven. Dat geldt ook voor
grief IX
, waarin [appellant] de verklaring voor recht en de proceskostenveroordeling bekritiseert.
5.21
Het hof zal het eindvonnis van 18 februari 2014 bekrachtigen. [appellant] zal worden verwezen in de proceskosten van het geding in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 2 punten, tarief II).
De grieven in de zaak met nummer 200.215.823/01
5.22		Het hof stelt bij de bespreking van de grieven voorop dat het in de zaak met nummer 200.150.095/01 al heeft beslist over de vraag wie verhuurder is ( [appellant] wel, [appellante] en NutsOhra niet) en heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst door rechtsgeldige opzegging op 31 maart 2013 is geëindigd.
[appellanten] c.s. stellen deze kwesties ook in deze zaak aan de orde. Het hof ziet geen reden om in deze zaak tot een ander oordeel te komen en verwijst naar wat het hierover in de zaak met nummer 200.150.095/01 in r.o. 5.6 tot en met 5.19 heeft overwogen. Dat betekent dat er bij de bespreking van de grieven van zal worden uitgegaan dat:
- sprake is geweest van een huurovereenkomst tussen [appellant] en CTI;
- deze huurovereenkomst per 31 maart 2013 is geëindigd.
Voor zover de vorderingen van [appellanten] c.s. (in welke variant ook) zijn ingesteld door anderen dan [appellant] zijn ze dan ook niet toewijsbaar. De primaire vorderingen van [appellant] zelf zijn niet toewijsbaar, omdat aan deze vorderingen ten grondslag ligt dat de huurovereenkomst niet is geëindigd door de opzegging.
De grieven III (gedeeltelijk, waar het betreft het einde van de huurovereenkomst) en IV
falen, omdat ze uitgaan van andere uitgangspunten.
5.23
Met
de grieven II en XVII
komt [appellant] op tegen de beslissing van de kantonrechter een deel van de eiswijziging buiten beschouwing te laten. Het appelverbod van 130 lid 2 Rv. staat aan de gegrondverklaring van de grief in de weg. Daarmee samenhangend geldt dat [appellant] ook geen belang heeft bij deze grieven, omdat het hem vrij staat in hoger beroep zijn eis opnieuw te wijzigen. Van die mogelijkheid heeft hij overigens ook uitbundig gebruik gemaakt.
5.24
Omdat de huurovereenkomst op 31 maart 2013 is geëindigd, is vanaf die datum geen huur meer verschuldigd. [appellanten] c.s. voeren echter aan dat CTF en CTI het gehuurde vanaf
1 april 2013 onrechtmatig onder zich hebben gehouden en om die reden op grond van artikel 7:225 BW een (schade)vergoeding gelijk aan de huurprijs zijn verschuldigd. Zij wijzen er in dit verband op dat de sleutels pas in februari 2014 zijn ingeleverd, dat na 1 april 2013 in opdracht van CTF en CTI saneringswerkzaamheden in het gehuurde hebben plaatsgevonden en dat het gehuurde ook los van de saneringswerkzaamheden niet correct is opgeleverd. De kantonrechter heeft deze stellingen verworpen. Met de
grieven VI en VII, IX en XVI
komen [appellanten] c.s. op tegen dit oordeel. Het hof zal deze grieven, die met elkaar samenhangen, tezamen bespreken en bij deze bespreking ook een deel van de toelichting op
grief VIII
betrekken en ook
grief 1 in het incidenteel appel
, waarin CTI c.s. opkomen tegen een overweging van de kantonrechter waaruit kan worden afgeleid dat CTI het gehuurde niet op 31 maart 2013 aan [appellant] ter beschikking heeft gesteld.
5.25
Het hof stelt bij de bespreking van deze grieven voorop dat op grond van artikel 7:224 lid 1 BW de huurder gehouden is om het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking te stellen aan de verhuurder. Doet de huurder dat niet, maar houdt hij het gehuurde na het einde van de huur onrechtmatig onder zich, dan kan de verhuurder op grond van artikel 7:225 BW over de tijd dat hij het gehuurde mist een vergoeding vorderen gelijk aan de huurprijs. Beide bepalingen hebben op grond van de hoofdregel van artikel 68a lid 1 Ow NBW onmiddellijke werking en zijn dan ook van toepassing op de huurovereenkomst tussen [appellant] en CTI.
5.26
[appellanten] c.s. stellen allereerst dat CTI het gehuurde niet correct heeft opgeleverd en dat om die reden niet is voldaan aan de verplichting van artikel 7:224 lid 1 BW, zodat artikel 7:225 BW van toepassing is. Het hof volgt [appellanten] c.s. niet in dit betoog. Het hof gaat er daarbij bij wijze van veronderstelling vanuit dat inderdaad niet correct is opgeleverd (of en in hoeverre daarvan daadwerkelijk sprake is, zal het hof hierna bij de andere grieven bespreken). Artikel 7:224 lid 1 BW ziet, anders dan [appellanten] c.s. menen, alleen op de verplichting het gehuurde terug te geven aan de verhuurder. Het bevat een teruggaveplicht. De verplichting het gehuurde ook bij het einde van de huur in goede staat op te leveren, de opleveringsplicht, is nu neergelegd in artikel 7:224 lid 2 BW (welke bepaling op grond van het  overgangsrecht - vgl. artikel 208b Ow NBW - overigens niet van toepassing is op de huurovereenkomst tussen [appellant] en CTI) en voorheen in de (in dit geval dus nog toepasselijke) artikelen 7A:1598 en 1599 OBW. Artikel 7:225 BW ziet niet op de opleveringsverplichting (neergelegd in artikel 7:224 lid 1 BW), maar alleen op de teruggaveverplichting (neergelegd in artikel 7:224 lid 2 BW). Dat ligt ook voor de hand omdat artikel 7:224 lid 2 BW is gebaseerd op een amendement en niet in het wetsontwerp betreffende titel 4 van boek 7 was neergelegd. In dat wetsontwerp was wel voorzien in  artikel 7:224 lid 1 en 7:225 BW. Uit de MvT volgt ook dat artikel 7:225 BW ziet op de teruggaveplicht:
"
Ten aanzien van de verplichting tot teruggave van art. 224 gelden de gewone regels betreffende toerekenbare tekortkoming in de nakoming en schadevergoeding. Op één punt is echter een bijzondere regel wenselijk geacht, die meebrengt dat bij te late ontruiming de huurder over de periode tot die ontruiming in elk geval een vergoeding ten bedrage van de huur verschuldigd is.
" (Kamerstukken II 1997/1998, 26 089, nr. 3, p. 35).
Indien, zoals [appellant] stelt, maar CTI c.s. betwisten, het gehuurde op 31 maart 2013 niet correct is opgeleverd, betekent dat dan ook nog niet dat [appellant] aanspraak heeft op een vergoeding op grond van artikel 7:225 BW. Voor de door [appellanten] c.s. bepleite analogie met artikel 7:225 BW ziet het hof, gelet op wat hiervoor is overwogen over de systematiek van artikel 7:224 lid 1 en 7:225 BW, geen grond.
5.27
Tussen partijen staat niet (meer) ter discussie dat CTI de sleutels pas half februari 2014, na een e-mailbericht van medio januari 2014 van de advocaat [NAAM][appellanten] c.s. aan de advocaat [NAAM]c.s., bij [appellant] heeft ingeleverd. De vraag die partijen verdeeld houdt is of CTI desondanks op 31 maart 2013 het gehuurde heeft teruggegeven of dat daarvan pas sprake is vanaf het moment dat [appellant] de sleutels heeft ontvangen. Bij het antwoord op deze vraag stelt het hof voorop dat het inleveren van de sleutels de feitelijke handeling is waarmee de huurder het gehuurde feitelijk ter beschikking stelt aan de verhuurder. Ook al staat het gehuurde leeg, indien de verhuurder niet beschikt over de sleutels kan hij er (zonder de toegang te forceren) geen gebruik van maken. Uitgangspunt is dan ook dat zolang de huurder de sleutels van het gehuurde niet bij de verhuurder inlevert, de huurder niet aan zijn teruggaveplicht heeft voldaan.
Het hof ziet geen reden om in dit geval een uitzondering op dit uitgangspunt aan te nemen. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] beschikte over een eigen set sleutels, waarmee hij zichzelf toegang kon verschaffen tot het gehuurde. Bovendien hebben na 31 maart 2013 in het gehuurde in opdracht van CTI en/of CFI saneringswerkzaamheden plaatsgevonden. [appellant] is door CTI/CFI niet bij deze werkzaamheden betrokken, wat wel voor de hand zou hebben gelegen indien het gehuurde aan hem ter beschikking zou zijn gesteld. [appellant] wist dat er werkzaamheden zouden worden verricht, maar niet wat de gevolgen van deze werkzaamheden waren voor de beschikbaarheid van het pand. [appellanten] c.s. hebben, niet weersproken door CTI c.s., gesteld dat het goedgekeurde evaluatieverslag van Oranjewoud (zie r.o. 2.24 en 2.26) pas op 9 januari 2014 naar hun advocaat [NAAM]. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] eerder op de hoogte is gesteld van de afronding van de saneringswerkzaamheden.
Grief 1
in het incidenteel appel faalt dan ook.
5.28
Uit het voorgaande volgt dat CTI pas medio februari 2014 aan haar verplichting op grond van artikel 7:224 lid 1 BW heeft voldaan, zodat [appellant] vanaf 1 april 2013 tot aan medio februari 2014 aanspraak heeft op de vergoeding op grond van artikel 7:225 BW. CTI c.s. hebben zich er echter op beroepen dat [appellant] pas na negen maanden heeft verzocht om de sleutels en hebben aangevoerd dat, indien hij eerder om de sleutels zou hebben gevraagd, hij de sleutels zou hebben gekregen. Om die reden komt hem in redelijkheid geen beroep op artikel 7:225 BW toe, ook wanneer in aanmerking wordt genomen dat het gehuurde wel was ontruimd, aldus [appellant] . De kantonrechter heeft dit beroep gehonoreerd.
5.29
Anders dan de kantonrechter, acht het hof het beroep van [appellanten] c.s. op artikel 7:225 BW
niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar
. Dat is in dit geval het toepasselijke, strenge criterium, niet of [appellant] zich
niet in redelijkheid
op artikel 7:225 BW kan beroepen. Welbeschouwd komt het door de kantonrechter gehonoreerde betoog van CTI c.s. neer op een beroep op rechtsverwerking. Enkel stilzitten is echter onvoldoende voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking. Bijzondere omstandigheden op grond waarvan in dit geval het stilzitten van [appellant] tot gevolg heeft dat hij geen aanspraak kan maken op de vergoeding van artikel 7:225 BW hebben CTI c.s. echter niet aangevoerd, zodat het beroep op rechtsverwerking niet slaagt. CTI c.s. hebben hun stelling dat [appellant] zich naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet op artikel 7:225 BW kan beroepen verder niet onderbouwd.
5.30
De slotsom is dat [appellant] gedurende de periode van 1 april 2013 tot en met medio februari 2014 - het hof gaat uit van 14 februari 2014 - aanspraak heeft op een vergoeding op grond van artikel 7:225 BW, gelijk aan de laatst geldende huur, van CFI. Het betreft een bedrag van € 347.008,02 (de jaarhuur exclusief btw, omdat het om een schadevergoeding gaat):12 = € 28.917,33 (de maandhuur) x 10,5 (maanden) = € 303.631,97. Over dit bedrag is wettelijke rente (geen wettelijke handelsrente, zoals [appellanten] c.s. primair vorderen; het betreft schadevergoeding) verschuldigd, telkens vanaf de laatste dag van de maand waarop de vergoeding betrekking heeft, dus voor het eerst vanaf 30 april 2013. Over de periode vanaf 15 februari 2014 heeft [appellant] geen aanspraak op een dergelijke vergoeding, ook niet indien wordt vastgesteld dat CTI het gehuurde niet correct heeft opgeleverd en een en ander ook op 15 februari 2014 nog niet was hersteld. De grieven slagen dan ook gedeeltelijk.
5.31	CTI, CTF en Koops zijn in augustus 2014, ruimschoots na 15 februari 2014 in staat van faillissement verklaard. De vordering van [appellant] op CTI (en Koops) op grond van artikel 7:225 BW was toen al ontstaan. Deze vordering is een vordering in de zin van artikel 26 Fw. Dat geldt ook voor de vorderingen van [appellant] tot nakoming en tot schadevergoeding vanwege de niet correcte nakoming. Het gaat om verbintenissen die vóór de faillietverklaring zijn ontstaan en de vorderingen strekken tot voldoening van die verbintenissen uit de boedel, in de zin van artikel 26 Fw. Het hof tekent daarbij aan dat artikel 26 Fw niet is beperkt tot geldvorderingen; ook een vóór het faillissement ontstane vordering tot nakoming valt onder het bereik van die bepaling.
5.32
De door [appellanten] c.s.  tegen CTI, CTF en Koops ingestelde vorderingen, vallen alle onder het bereik van artikel 26 Fw. Het betreft vorderingen die zijn gebaseerd op schending van de teruggaveplicht en schending van de opleveringsplicht, alle vóór het faillissement ontstaan. Daaruit volgt dat de kantonrechter terecht heeft overwogen dat de vorderingen tegen CTI, CTF en Koops op grond van artikel 29 Fw zijn geschorst.
Grief I
, waarmee [appellanten] c.s. tegen dit oordeel opkomen, faalt.
5.33
Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van [appellant] tegen (de curatoren van) CTI, CFI en Koops niet in deze procedure toewijsbaar zijn, zodat alleen de vorderingen tegen Lubbers resteren. Deze vorderingen zijn slechts toewijsbaar, voor zover artikel 17 van het huurcontract daar een toereikende grondslag voor biedt. Partijen verschillen van mening over de reikwijdte van deze bepaling. Het gaat er dan om of Lubbers zelf op grond van artikel 17 kan worden aangesproken tot nakoming van alle verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, meer in het bijzonder de verplichting om het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat en behoorlijk schoongemaakt aan de verhuurder ter beschikking te stellen, Volgens [appellanten] c.s. heeft Furness, de rechtsvoorgangster van Lubbers, zich in deze bepaling garant gesteld voor alle verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst, waardoor zij hoofdelijk aansprakelijk is ten aanzien van alle uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen. Lubbers kan dan ook worden aangesproken tot nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting tot herstel van onderhouds- en opleveringsgebreken en kan worden veroordeeld herstelwerkzaamheden te (laten) verrichten, aldus [appellanten] c.s.
CTI c.s. stellen dat Furness zich alleen garant heeft gesteld voor de nakoming van alle verplichtingen uit de huurovereenkomst door Dieselmotorenbedrijf (CTI), maar niet zelf kan worden aangesproken op nakoming van deze verplichtingen. Dieselmotorenbedrijf dient de verplichtingen uit de huurovereenkomst zelf na te komen. Schiet zij daarin tekort, dan is Lubbers aansprakelijk voor de daardoor geleden schade.
De kantonrechter heeft de visie van CTI c.s. gevolgd. Tegen dit oordeel is
grief V
gericht.
5.34	Bij de bespreking van de grief neemt het hof tot uitgangspunt dat [appellanten] c.s. dienen te stellen en zo nodig te bewijzen dat Lubbers zelf kan worden aangesproken tot de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, waaronder de verplichting tot correcte oplevering, en op die manier hoofdelijk, naast CTI, gehouden is de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen.
5.35
De door partijen bij het aangaan van de overeenkomst toegepaste constructie wijst er niet op dat het de bedoeling was dat Lubbers hoofdelijk aansprakelijk zou zijn voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het zou dan voor de hand hebben gelegen dat Lubbers als medehuurder zou zijn aangemerkt. Dat is niet gebeurd. Furness wordt in de aanhef van het contract niet genoemd, maar slechts in de laatste bepaling ervan (artikel 17) als "de mede-ondergetekende". Het contract wordt door haar ook niet als "de huurder" ondertekend, zoals Dieselmotorenbedrijf doet, maar als "mede-ondergetekende".
De begrippen "garantstelling" en "zich garant stellen" uit artikel 17 wijzen niet op een primaire verplichting, maar op een afgeleide verplichting, afgeleid van degene op wie de primaire verplichting rust. Dat het een afgeleide verplichting betreft, volgt ook uit het feit dat artikel 17 alleen verwijst naar de ("alle") uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen voor Dieselmotorenbedrijf. Uit de overeenkomst vloeien dus (primair) verplichtingen voort voor Dieselmotorenbedrijf. Dat ligt ook voor de hand, want Dieselmotorenbedrijf is de huurder en voor deze verplichtingen stelt Furness zich garant. Het gaat dus, anders dan [appellanten] c.s. betogen, wel degelijk primair om de nakoming door Dieselmotorenbedrijf van de verplichtingen uit de overeenkomst en Furness stelt zich voor deze nakoming garant. De tekst van artikel 17 duidt er dan ook op dat in deze bepaling slechts een afgeleide verplichting - van degene die zich garant stelt - in het leven wordt geroepen.
De tekst van artikel 17 biedt, anders dan [appellanten] c.s. betogen, dan ook geen aanknopingspunt voor de juistheid van hun stelling. Dat in artikel 17 staat dat Furness bekend is met de verplichtingen uit het contract wijst er, anders dan [appellanten] c.s. aanvoeren, niet op dat Furness hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming van deze verplichtingen. Ook voor een partij die zich garant stelt voor de nakoming door een ander van verplichtingen uit een overeenkomst is het van belang te weten tot welke verplichtingen die ander is gehouden.
Dat Furness en Dieselmotorenbedrijf deel uitmaakten van hetzelfde concern is evenmin een argument voor de door [appellanten] c.s. voorgestane reikwijdte van de bepaling. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat een garantstelling door een tot een concern van de gewaarborgde behorende vennootschap moet worden gezien als een verklaring van hoofdelijkheid.
5.36
De slotsom is dat [appellanten] c.s. onvoldoende hebben onderbouwd dat Lubbers zelf kan worden aangesproken tot nakoming van de uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, waaronder de verplichting tot correcte oplevering. Dat betekent dat de tegen Lubbers gerichte vorderingen van [appellanten] c.s. tot herstel van de opleveringsgebreken niet toewijsbaar zijn.
Grief V
faalt dan ook.
5.37
Partijen verschillen van mening over de vraag of CTI aan haar opleveringsverplichtingen heeft voldaan en, in verband daarmee, of CTI schadeplichtig is en hoe de schade moet worden begroot. [appellant] heeft in eerste aanleg, voor het geval CTI c.s. niet worden veroordeeld tot herstel van de opleveringsgebreken, naast gevolgschade, aanspraak gemaakt op een schadevergoeding van € 293.416,85 te vermeerderen met btw, het door [G] berekende bedrag dat is gemoeid met herstel van de opleveringsgebreken. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellanten] c.s. betreffende de opleveringsverplichting afgewezen. [appellanten] c.s. hebben diverse grieven gericht tegen dit oordeel van de kantonrechter en de motivering daarvan. Bij de bespreking van die grieven zal het hof een aantal uitgangspunten hanteren.
5.37.1
De vorderingen van [appellanten] c.s. betreffende de oplevering zijn erop gebaseerd dat CTI schade heeft toegebracht aan het gehuurde of dat CTI is tekortgeschoten in de op haar rustende onderhoudsverplichtingen.
Voor het toebrengen van schade geldt dat de huurder op grond van artikel 7:218 lid 1 BW (deze bepaling heeft onmiddellijke werking en is dan ook van toepassing), aansprakelijk is voor schade aan het gehuurde als gevolg van een aan hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Op grond van artikel 7:218 lid 2 BW (ook deze bepaling heeft onmiddellijke werking, net als lid 3) geldt dat alle schade vermoed wordt daardoor te ontstaan, tenzij sprake is van brandschade of schade aan de buitenzijde van het gebouw. Artikel 7:218 lid 3 BW bepaalt dat de huurder vermoed wordt het gehuurde in onbeschadigde staat te hebben ontvangen, onverminderd het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW. Laatstgenoemde bepaling is op de huurovereenkomst niet van toepassing, gelet op artikel 208b Ow. NBW. Hieruit volgt dat indien bij het einde van de huurovereenkomst sprake is van schade aan de binnenzijde van het gehuurde, vermoed wordt dat deze schade het gevolg is van het toerekenbaar tekortschieten van CTI in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Voor schade aan de buitenzijde van het gehuurde geldt dat vermoeden niet. Stelplicht en bewijslast dat deze schade is veroorzaakt door het toerekenbaar tekortschieten van CTI (of een derde die van het gehuurde gebruik heeft gemaakt – vgl. artikel 7:219 BW) rusten op [appellanten] c.s.
Voor wat betreft de gestelde schending van de onderhoudsverplichtingen geldt het volgende. Artikel 7:224 lid 2 BW is niet van toepassing, zodat uitgangspunt is wat hierover is bepaald in artikel 7A:1599 en 1600 BW (oud). Gesteld noch gebleken is dat bij het aangaan van de huurovereenkomst een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, zodat van die bepalingen artikel 1599 BW van toepassing is. Deze bepaling houdt in dat de huurder ten aanzien van het onderhoud dat voor zijn rekening komt, behoudens tegenbewijs, verondersteld wordt het gehuurde in goede staat te hebben ontvangen en dat hij het gehuurde ook in die staat moet teruggeven. Welk onderhoud voor rekening van CTI komt, is vastgelegd in artikel 8 lid 2 van het huurcontract.
5.37.2
Indien het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst niet correct is opgeleverd (doordat sprake is van achterstallig onderhoud dat voor rekening van de huurder komt en/of doordat sprake is van schade als gevolg van een toerekenbaar tekortschieten door de huurder in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, verkeert de huurder van rechtswege in verzuim (vgl. Hoge Raad 27 november 1998, NJ 1999/380).
5.37.3
Indien de huurder toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn opleveringsverplichtingen (vanwege het niet nakomen van zijn onderhoudsplicht of vanwege het toebrengen van schade) heeft de verhuurder recht op schadevergoeding. Anders dan gebruikelijk bij zaakschade, wordt deze schade niet abstract, maar concreet begroot. De verhuurder moet daadwerkelijk kosten hebben gemaakt of gaan maken om de opleveringsgebreken te herstellen (vgl. HR 3 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9712).
Indien na herstel van de gebreken nog sprake is van waardevermindering van het gehuurde, komt ook deze vermindering - concreet begroot - voor vergoeding in aanmerking.
Ook eventuele gevolgschade dient concreet te worden begroot en niet abstract, bijvoorbeeld op een bedrag gelijk aan de laatstgenoten huur gedurende de periode dat de gebreken nog niet zijn hersteld, zoals [appellanten] c.s. met een beroep op analoge toepassing van artikel 7:225 BW betogen. Hiervóór (r.o. 5.26) heeft het hof al overwogen dat voor analoge toepassing van deze bepaling geen grond bestaat. Voor zover [appellanten] c.s. met
grief XII
ingang willen doen vinden dat zij aanspraak hebben op schadevergoeding gelijk aan de huur gedurende de periode dat de gebreken niet zijn hersteld, faalt de grief. Voor de toewijsbaarheid van de vordering tot vergoeding van gevolgschade is noodzakelijk dat aannemelijk is dat indien geen sprake zou zijn van opleveringsgebreken, het pand wel (of eerder) verhuurd of verkocht zou zijn. Stelplicht en bewijslast ten aanzien van feiten en omstandigheden dat sprake is van gevolgschade rusten op [appellanten] c.s.
5.38
Het hof zal de grieven van [appellanten] c.s. betreffende de opleveringsgebreken bespreken met inachtneming van de hiervoor vermelde uitgangspunten. [appellanten] c.s. hebben zich ten aanzien van vorderingen betreffende de opleveringsgebreken beroepen op twee rapporten van [G] , het rapport van 2 april 2013 en dat van 2 augustus 2014. Het laatste rapport is uitgebreider dan het eerste rapport; het signaleert meer gebreken. CTI c.s. hebben aangevoerd dat de situatie ten tijde van het einde van de huurovereenkomst, op 31 maart 2013, doorslaggevend is en niet de situatie in augustus 2014, bijna anderhalf jaar later. Volgens hen kan er niet van worden uitgegaan dat de in het rapport van 2 augustus 2014 vermelde gebreken die niet staan vermeld in het rapport van 2 april 2013 bij het einde van de huur al aanwezig waren en niet pas later zijn ontstaan. Volgens hen is dat laatste het geval. De kantonrechter is CTI c.s. daarin gevolgd. Hij heeft overwogen dat uitgegaan moet worden van het rapport van 2 april 2013. [appellanten] c.s. hebben volgens de kantonrechter onvoldoende toegelicht dat, en zo ja welke, in het rapport van 2 augustus 2014 vermelde opleveringspunten bij het einde van de overeenkomst ook al aanwezig waren en waarom deze opleverpunten niet in het rapport van 2 april 2013 worden vermeld. Met
grief XI
komen [appellanten] c.s. tegen dit oordeel op.
5.39
Het hof stelt vast dat [appellanten] c.s. hun vordering hebben gebaseerd op de in het rapport van 2 augustus 2014 vastgelegde situatie. CTI c.s. hebben slechts ten aanzien van enkele in dat rapport vermelde opleveringspunten bestreden dat de situatie bij het einde van de huurovereenkomst een andere was. Voor de overige opleveringspunten kan dan ook van het rapport van 2 augustus 2014 worden uitgegaan. In zoverre slaagt de grief.
Voor de in het rapport van 2 augustus 2014 vermelde opleveringspunten ten aanzien waarvan wel ter discussie staat of deze bij het einde van de huurovereenkomst aanwezig waren, zal het hof per punt nagaan of vaststaat dat de situatie per 2 augustus 2014 dezelfde was als die bij het einde van de huurovereenkomst. Daarbij zal het hof in aanmerking nemen dat ervan kan worden uitgegaan dat [appellanten] c.s. pas vanaf medio februari 2014 de beschikking hebben gekregen over het gehuurde en dat [appellanten] c.s. erop hebben gewezen dat de foto’s bij het rapport van 2 april 2013 steun bieden voor de stelling dat de situatie op 2 augustus 2014 nauwelijks verschilt van die op 2 april 2013.
5.40
[appellanten] c.s. hebben erop gewezen dat de bodemverontreiniging met de verrichte saneringswerkzaamheden niet volledig is weggenomen. Zij vorderen echter geen vergoeding van de kosten die met aanvullende saneringswerkzaamheden zijn gemoeid. Uit de stellingen van [appellanten] c.s. volgt niet dat zij de ook door hen ingestelde vordering tot schadevergoeding op te maken bij staat wegens waardevermindering (mede) baseren op de resterende bodemverontreiniging. Het lijkt er, gelet op de formulering van het petitum, op dat de vordering wegens waardevermindering is gekoppeld aan de vordering tot schadevergoeding vanwege de ondeugdelijke oplevering. In dat verband maken [appellanten] c.s. geen melding van de resterende bodemverontreiniging. In eerste aanleg hebben [appellanten] c.s. wel aanspraak gemaakt op gevolgschade vanwege de bodemvervuiling. Zij hebben aangevoerd dat zij vanwege de daardoor noodzakelijk sanering geen gebruik konden maken van het gehuurde. De kantonrechter heeft die stelling verworpen. Met
grief IV (gedeeltelijk)
komen [appellanten] c.s. tegen die beslissing op. Hiervoor heeft het hof al overwogen dat [appellant] gedurende de periode 1 april 2013 tot en met 14 februari 2014 aanspraak heeft op schadevergoeding gelijk aan de huur omdat het gehuurde in die periode niet aan hem beschikbaar is gesteld. De saneringswerkzaamheden hebben in die periode plaatsgevonden. [appellant] heeft niet aangevoerd dat hij vanwege de saneringswerkzaamheden in die periode nog meer schade heeft geleden. De grief faalt dan ook, voor zover deze betrekking heeft op de schade vanwege de bodemverontreiniging.
Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [appellanten] c.s. gebaseerd op de (resterende)
bodemverontreiniging niet toewijsbaar is. Bij deze stand van zaken kan in het midden blijven of de resterende verontreiniging een schending van de opleveringsverplichtingen van CTI oplevert.
5.41
[appellanten] c.s. vorderen niet alleen de kosten die zijn gemoeid met herstel van de opleveringsgebreken, maar daarnaast ook schade vanwege waardevermindering van het gehuurde. Zij hebben echter niet onderbouwd dat wanneer de opleveringsgebreken hersteld worden nog steeds sprake is van waardevermindering. Voor zover de vorderingen van [appellanten] c.s. strekken tot waardevermindering zijn deze niet toewijsbaar.
5.42
Uit wat hiervoor in r.o. 5.37.3 is overwogen, volgt dat de vordering van [appellanten] c.s. tot vergoeding van gevolgschade alleen toewijsbaar is indien aannemelijk is dat het pand wel, of eerder, verhuurd zou zijn in de situatie dat geen sprake zou zijn geweest van opleveringsgebreken. Het hof tekent daarbij aan dat het pand pas beschikbaar is gekomen, en dus verhuurd of verkocht kon worden, vanaf 15 februari 2014, zodat - gelet op wat hiervoor is overwogen over de resterende (minimale) bodemverontreiniging - alleen de opleveringsgebreken relevant zijn. Stelplicht en bewijslast terzake rusten, zoals al is overwogen, op [appellanten] c.s. Het hof volgt [appellanten] c.s. niet in het betoog dat voorshands dient te worden geoordeeld dat het bewijs is geleverd. Het enkele feit dat sprake is van opleveringsgebreken, ook indien sprake zou zijn van forse opleveringsgebreken, betekent nog niet dat een bedrijfspand niet verhuurbaar is. Het hof volgt [appellanten] c.s. ook niet in het betoog dat sprake is van een onmogelijke bewijsopdracht. Het bewijs kan worden geleverd door feiten en omstandigheden over de staat van het gehuurde, de betekenis van die staat voor de verhuurbaarheid en de relevante markt voor bedrijfspanden.
Grief XV (gedeeltelijk)
faalt, voor zover [appellanten] c.s. met die grief opkomen tegen het verlenen van een bewijsopdracht aan hen.
5.43
De kantonrechter heeft uitvoerig gemotiveerd waarom hij van mening is dat [appellanten] c.s. het aan hen opgedragen bewijs niet hebben geleverd. Het hof vindt deze motivering overtuigend en ziet in wat [appellanten] c.s. hebben aangevoerd - overigens grotendeels een herhaling van wat in eerste aanleg al was aangevoerd - geen reden om het bewijs anders te waarderen dan de kantonrechter heeft gedaan. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het gehuurde een groot bedrijfspand betreft dat ook wanneer de opleveringsgebreken worden weggedacht gedateerd is. Om het pand geschikt te maken voor gebruik door een nieuwe huurder of een eventuele koper, zal het pand (mogelijk ingrijpend) moeten worden aangepast (aangepakt). Er zullen hoe dan ook werkzaamheden aan het pand moeten plaatsvinden. Onder deze omstandigheden ligt het niet voor de hand dat een geïnteresseerde koper of huurder vanwege de opleveringsgebreken zal afhaken. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het gehuurde een bedrijfspand betreft en dat een geïnteresseerde koper of huurder verondersteld mag worden een zakelijke afweging te maken en ‘door de opleveringsgebreken heen zal kunnen zien’.
Grief XVIII
, die is gericht tegen de bewijswaardering, faalt dan ook.
5.44
Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen de feiten en omstandigheden die bij de bewijslevering zijn komen vast te staan ten aanzien van de verhuurbaarheid van het gehuurde de conclusie dat [appellant] ook geen schade heeft geleden vanwege een door de opleveringsgebreken beperktere verkoopbaarheid van het pand. Voor zover [appellanten] c.s. er in
grief XV (gedeeltelijk)
over klagen dat de bewijsopdracht slechts betrekking heeft op schade vanwege de verminderde verhuurbaarheid - en niet de verminderde verkoopbaarheid - van het gehuurde, faalt de grief.
5.45
Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat het hof ook geen reden ziet om de vordering tot vergoeding van gevolgschade gedeeltelijk toe te wijzen, zoals [appellanten] c.s. met een beroep op de leerstukken van de kansschade en de proportionele aansprakelijkheid ingang willen doen vinden. Ook in zoverre faalt
grief XV (gedeeltelijk).
5.46
Bij deze stand van zaken hebben [appellanten] c.s. geen belang bij de bespreking van de
grieven XIII en XIV (gedeeltelijk)
, waarmee zij opkomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] zijn schade niet heeft beperkt en dat indien de vordering tot vergoeding van gevolgschade toewijsbaar zou zijn deze betrekking heeft op een korte periode, gelijk aan de periode van herstel van de gebreken.
5.47
De vordering die ten aanzien van de opleveringsgebreken resteert, is de vordering tot vergoeding van de kosten van herstel van de opleveringsgebreken. In het tussenvonnis van 21 juli 2015 heeft de kantonrechter in r.o. 4.27 - 4.34 overwogen welke opleveringspunten hij wel en welke hij niet als opleveringsgebreken ziet. Vervolgens heeft hij overwogen dat de schade vanwege deze opleveringsgebreken in de procedure kan worden vastgesteld. In het eindvonnis is alleen aandacht besteed aan de gevolgschade, niet aan de ook gevorderde schade vanwege de kosten van herstel van de gebreken. Hoewel uit het tussenvonnis volgt dat de kantonrechter deze schade toewijsbaar achtte, is in het eindvonnis de gehele schadevergoedingsvordering afgewezen. [appellanten] c.s. hebben hiertegen geen expliciete grief aangevoerd. In het feit dat [appellanten] c.s. in de algemene inleiding van hun memorie wel aangeven dat zij aanspraak maken op vergoeding van de kosten van herstel, zij zich ook beroepen op de rapporten en de schadeberekening van [G] en deze schade ook vorderen, leest het hof een
verholen grief
tegen de afwijzing van deze vordering. Bij de bespreking van deze grief zal het hof ook
grief X
betrekken, waarmee [appellanten] c.s. opkomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat bepaalde opleveringspunten geen opleveringsgebreken zijn, omdat het punten betreft die verband houden met het voor rekening van [appellant] komende onderhoud. Het hof zal de stellingen van CTI c.s. in de paragrafen 7, 8, 9 en 13 van de memorie van antwoord aanmerken als een
verholen grief in incidenteel appel
tegen het oordeel van de kantonrechter dat sprake is van opleveringsgebreken.
5.48
[G] heeft berekend welk bedrag gemoeid is met herstel van de opleveringsgebreken, uitgaande van zijn rapport van 2 augustus 2014. Het hof zal de in de berekening van [G] vermelde posten bespreken en daarbij de onderverdeling en de volgorde van [G] aanhouden.
5.48.1
Ten aanzien van het
buitenterrein
maakt [G] allereerst melding van het
herstel van de bestrating
. Die is, zo volgt uit de rapporten van [G] , overal verzakt. [G] meent dat het hele terrein moet worden “opgehaald”. Het volledig ophogen van het buitenterrein en het opnieuw aanbrengen van bestrating is naar het oordeel van het hof eerder te beschouwen als onderhoud dat noodzakelijk is voor het constructief in stand houden van het gehuurde (art. 8 lid 1 van het huurcontract) dan onderhoud dat verband houdt met het dagelijks gebruik (artikel 8 lid 2 van het huurcontract), zeker in het licht van het bepaalde in artikel 7A;1619 BW (oud), waarnaar artikel 8 lid 2 van het huurcontract verwijst. Het gaat niet om een incidentele reparatie, maar om een structurele ingreep, waarbij het gehele buitenterrein wordt herstraat. Een dergelijke grote operatie, die eenmaal in een periode van een groot aantal jaren noodzakelijk is, komt voor rekening van de verhuurder. De vordering van [appellanten] c.s. betreffende deze post is niet toewijsbaar.
Ten aanzien van het
verwijderen van de kapotte stelconplaten
stellen CTI c.s. dat deze per ongeluk zijn achtergelaten en dat [appellanten] c.s. deze platen tot zich kunnen nemen op grond van de huurovereenkomst. CTI c.s. bestrijden dus niet dat zij de platen hadden moeten verwijderen. Zij maken niet duidelijk dat de platen een positieve waarde hebben, zodat onduidelijk is wat zij bedoelen met de opmerking dat [appellanten] c.s. de platen wel tot zich kunnen nemen. Zij hebben dan ook niet gemotiveerd weersproken dat [appellanten] c.s. kosten moeten maken om de platen te laten verwijderen, iets dat CTI c.s. voor hun rekening hadden moeten nemen. Deze post is toewijsbaar.
Ook het verweer van CTI c.s. betreffende het
verwijderen van de betonplaat/fundatie
is onvoldoende onderbouwd. Dat [appellant] toestemming heeft gegeven voor het aanbrengen van de opstal ten behoeve waarvan de fundering is aangebracht, betekent niet dat hij moet dulden dat wanneer de opstal is verwijderd de betonplaat blijft liggen. De post is toewijsbaar.
Voor het
aanbrengen van bestrating ter plaatse van de betonplaat
geldt, gelet op het voorgaande, dat de kosten daarvan in beginsel voor rekening van CTI c.s. komen. Bij de begroting van deze kosten dient wel rekening te worden gehouden met het feit dat de kosten van het vervangen van het straatwerk voor rekening van [appellant] komen. Alleen als sprake is van meerkosten, heeft [appellant] aanspraak op vergoeding van die meerkosten.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat op 2 augustus 2014 sprake was van een
beschadiging aan het hek
. CTI c.s. stellen dat deze schade voor hun rekening zou kunnen komen, ware het niet dat daarvan in april 2013 nog geen sprake was. Zij wijzen erop dat in het rapport van 2 april 2013 geen melding wordt gemaakt van een gat in het hek. Dat betoog snijdt geen hout, omdat CTI c.s. niet aanvoeren dat medio februari 2014, toen het gehuurde aan [appellant] ter beschikking werd gesteld, nog steeds geen sprake was van schade aan het hek. De post is toewijsbaar.
CTI c.s. hebben geen verweer gevoerd tegen de post
herstellen van de wildgroei in de tuin nabij de sloot
, welke post overigens ook met foto’s bij de berekening van [G] wordt onderbouwd.
5.48.2
Ten aanzien van het
schilderwerk aan de buitengevel
stellen CTI c.s. dat deze post voor rekening van [appellant] komt op grond van het huurcontract. Zij zien eraan voorbij dat uit de rapporten van [G] volgt dat geen sprake is van onderhoud, maar van het herstel van door CTI veroorzaakte schade in verband met aangebrachte reclame-uitingen. Voor de kosten van herstel van door haar of CTF aangebrachte schade is CTI wel aansprakelijk. CTI c.s. hebben deze schadepost dan ook onvoldoende weersproken. De post is toewijsbaar.
5.48.3
In de categorie
kantoorruimten
is de post
sauzen wanden
opgenomen. CTI c.s. bestrijden dat alle wanden geheel opnieuw gesausd moeten worden. In het licht van het rapport van 2 augustus 2014 van [G] , waarin [G] schrijft: “
Ook kan men constateren dat alle wanden vuil en vlekken bevatten, deze wanden dienen over gesausd te worden
” en
“Feitelijk kan men stellen dat alle wanden overgesausd dienen te worden"
had van CTI c.s. verwacht mogen worden dat zij hadden aangegeven welke wanden wel en welke wanden niet (geheel) overgesausd dienden te worden. CTI c.s. heeft haar verweer tegen deze post dan ook onvoldoende onderbouwd. De post is toewijsbaar.
De post
reparaties schilderwerk
is door CTI c.s. erkend en is dus toewijsbaar.
Het hof is, met CTI c.s., van oordeel dat van de post
herstellen vloerbedekking (op de trap)
alleen de kosten van verwijdering van de vloerbedekking toewijsbaar zijn, niet de kosten van het aanbrengen van nieuwe vloerbedekking, omdat gesteld noch gebleken is dat het pand met vloerbedekking is opgeleverd.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat er
plafondplaten
moeten worden hersteld. Volgens CTI c.s. is het echter minder dan de door [G] in zijn schadeberekening in aanmerking genomen 133 m2. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] c.s. deze oppervlakte onvoldoende onderbouwd, gelet op het feit dat in het rapport van [G] van 2 augustus 2014 is aangegeven dat de plafondplaten redelijk zijn op een aantal beschadigingen na. Bij de begroting van deze post kan dan ook niet worden uitgegaan van 133 m2.
De post
herstellen tegelwerk
is naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd, behoudens voor wat betreft het tegelwerk in de toiletten. Het tegelwerk in de kantoorruimten wordt in geen van de beide rapporten van [G] genoemd. dat het tegelwerk in de toiletten moet worden hersteld, is niet gemotiveerd bestreden door CTI c.s.
Ten aanzien van de
inbouwkasten
overweegt het hof dat het, gelet op de foto’s in het rapport van [G] van 2 augustus 2014, gaat om veranderingen of toevoegingen die aan het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt (artikel 7:215 lid 1 BW, welke bepaling voor de huur van bedrijfsruimte onmiddellijke werking heeft). Het gaat dan ook om geoorloofde veranderingen. Voor dergelijke veranderingen geldt dat de huurder niet verplicht is die bij het einde van de huur ongedaan te maken (artikel 7:216 lid 2 BW). De vordering is niet toewijsbaar.
5.48.4
In de categorie
installaties
verschillen partijen allereerst van mening over de vraag of het onderhoud van de installaties voor rekening van de huurder of van de verhuurder komt. Naar het oordeel van het hof geldt ook voor het onderhoud van de installaties dat groot onderhoud voor rekening is van [appellant] en het periodieke onderhoud voor rekening van CTI. Dat betekent dat de kosten van periodieke keuringen en werkzaamheden in het kader van die keuringen voor rekening van CTI zijn. Dat onderhoudscontracten moeten worden afgesloten met door de verhuurder aan te wijzen installateurs (artikel 8 lid 2 van het huurcontract) betekent niet dat het onder deze contracten vallende onderhoud voor rekening van de verhuurder komst, zoals CTI c.s. betogen. De desbetreffende verplichting is in het contract opgenomen in artikel 8 lid 2, waarin de onderhoudsverplichting van de huurder is uitgewerkt, zodat het voor de hand ligt de bepaling te beschouwen als een uitwerking van de onderhoudsverplichting van de huurder.
[appellanten] c.s. hebben met het rapport van [G] van 2 augustus 2014 voldoende onderbouwd dat sprake is van achterstallig (regulier) onderhoud aan de cv-installatie. De post
achterstallig onderhoud en keuren van de cv installatie
is dan ook toewijsbaar.
CTI c.s. hebben niet weersproken dat sprake is van diverse
losse leidingen en kabels
in het gehuurde, zoals [appellanten] c.s. met een beroep op het rapport van [G] van 2 augustus 2014 hebben gesteld. Dat deze post betrekking heeft op schade aan het gehuurde dan wel onvoldoende onderhoud, hebben zij evenmin weersproken, zodat deze post toewijsbaar is.
Hetzelfde geldt voor de posten
schoonmaken van ventilatiekanalen
en
herstellen van ontbrekende kanalen van de persluchtinstallatie,
die deugdelijk zijn onderbouwd met de foto’s bij de berekening van [G] .
[appellanten] c.s. hebben onvoldoende onderbouwd dat de
elektra-installatie, de persluchtinstallatie, en de ventilatie-installatie gekeurd
hadden moeten worden en niet zijn gekeurd. Voor de
keuring van de kraanbaan
geldt hetzelfde. Deze posten zijn dan ook niet toewijsbaar. De post
herstelkosten van de keuringen
evenmin.
5.48.5
Voor de categorie
schade herstelruimte
geldt het volgende.
Ten aanzien van de post
slopen diverse ruimten welke zonder toestemming zijn aangebracht en welke niet veilig zijn aangebracht
, voeren CTI c.s. allereerst aan dat onduidelijk is op welke ruimtes [appellanten] c.s. doelen. Het hof kan CTI c.s. daarin volgen voor wat betreft de ruimten die zonder toestemming zijn aangebracht. De rapporten van [G] en de foto’s bij zijn berekening bieden op dit punt geen duidelijkheid. In het rapport van 2 augustus 2014 wordt op bladzijde 17 en 18 wel met foto’s inzichtelijk gemaakt dat sprake is van een gevaarlijke situatie vanwege aanzienlijk valgevaar. Voor zover de vordering van [appellanten] c.s. betrekking heeft op de op deze foto’s zichtbare situatie, is deze toewijsbaar. CTI c.s. hebben hun subsidiaire verweer, dat deze situatie al bestond bij het aangaan van de huur dan wel dat zij toestemming hebben gekregen voor een verandering met deze situatie tot gevolg, onvoldoende onderbouwd. Het hof verwijst naar wat het in r.o. 5.37.1 heeft overwogen over de stelplicht en bewijslast ten aanzien van schade aan de binnenzijde van het gehuurde.
De slotsom is dat de post toewijsbaar is voor zover deze het herstel van de op bladzijde 17 en 18 van het rapport van [G] van 2 augustus 2014 vastgelegde situatie betreft.
Tegen de post
herstel van aanhelingen
hebben CTI c.s. geen verweer gevoerd. De post is toewijsbaar.
Dat geldt ook voor de post
schoonmaken herstelruimte.
CTI c.s. hebben niet bestreden dat er
beschadigd tegelwerk
moet worden gesloopt en vervangen. Zij menen dat niet alle tegelwerk vervangen moet worden. Dat het beschadigde tegelwerk minder tegelwerk betreft dan de door [G] in aanmerking genomen 102 m2 hebben CTI c.s. echter niet duidelijk gemaakt, zodat hun verweer op dit punt onvoldoende onderbouwd is.
Voor de
brandkast
geldt wat hiervoor in r.o. 5.58.3 is overwogen over de inbouwkosten. De post is niet toewijsbaar.
5.48.6
In de categorie
werkplaats
zijn partijen het erover eens dat de
beschadigde vloertegels in de werkputten
moeten worden gesloopt en vervangen. Volgens CTI c.s. gaat het om een kleinere oppervlakte dan door [G] is vermeld (228 m2). Het hof verwijst naar wat het in r.o. 5.58.5 heeft overwogen en wijst erop dat uit het rapport van [G] van
2 augustus 2014 volgt dat een groot deel van de vloertegels is beschadigd. Als het al niet gaat om 228 m2, geldt dat zoveel tegels beschadigd zijn dat het niet mogelijk is slechts een deel te vervangen.
Voor de post
slopen en vervangen tegels in de wasruimte
geldt  hetzelfde als voor de vloertegels in de werkputten. De post is dan ook toewijsbaar.
Tegen de post
schoonmaken werkplaats
voeren CTI c.s. geen verweer. De post is toewijsbaar.
Volgens het rapport van [G] van 2 augustus 2014 dienen alle binnendeuren te worden nagekeken en geschilderd. CTI c.s. stellen daartegenover dat het niet om alle deuren gaat. Zij laten na aan te geven welke deuren wel en welke deuren niet beschadigd zijn. Zij hebben hun verweer dan ook onvoldoende onderbouwd. De post
schilderen van alle binnendeuren en van de buitendeuren aan de binnenzijde
is dan ook toewijsbaar.
5.48.9
Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat toewijsbaar zijn de kosten van herstel van de volgende posten:
- verwijderen kapotte stelconplaten;
- verwijderen betonplaat/fundatie opstal;
- aanbrengen nieuwe bestrating bij verwijderde fundatie (alleen meerkosten);
- herstel beschadiging aan het hek;
- herstel wildgroei tuin;
- overschilderen gevelbeplating;
- sauzen wanden kantoorruimten;
- herstel schilderwerk kantoorruimten;
- herstel tegelwerk toiletten;
- verwijderen vloerbedekking (op de trap) kantoorruimten;
- herstel beschadigde plafondplaten kantoorruimten;
- achterstallig onderhoud en keuren cv-installatie;
- herstel losse elektraleidingen;
- schoonmaken ventilatiekanalen;
- herstellen ontbrekende persluchtkanalen;
- slopen onveilige ruimten zoals vastgelegd op foto’s op bladzijden 17 en 18 van het rapport
[G] van 2 augustus 2014;
- herstel aanhelingen herstelruimte;
- slopen en vervangen beschadigd tegelwerk herstelruimte;
- schoonmaken herstelruimte;
- slopen en vervangen vloertegels werkputten;
- slopen en vervangen besmeurd tegelwerk wasruimten en bijruimten;
- schoonmaken werkplaats;
- schilderen van alle binnendeuren en buitendeuren aan de binnenzijde.
5.49
CTI c.s. hebben niet alleen aangevoerd dat de meeste van de door [G] in zijn berekening opgesomde posten geen opleveringsgebreken zijn, zij hebben ook verweer gevoerd tegen de omvang van de door [G] berekende kosten. Zij hebben onder meer aangevoerd dat [G] uitgaat van een te hoge prijs voor nieuwe tegels en ten onrechte rekening houdt met opslagen voor algemene kosten en winst en risico en met (voor [appellanten] c.s. verrekenbare) btw. Ook hebben zij er, terecht, zoals het hof hiervoor heeft overwogen, op gewezen dat de berekening van [G] een abstract karakter heeft en dat daarom ten onrechte niet de daadwerkelijk gemaakte of te maken herstelkosten worden gevorderd. In dit verband overweegt het hof dat bij gelegenheid van de comparitie van partijen in hoger beroep is gebleken dat [appellant] een deel van het gehuurde inmiddels aan een derde heeft verhuurd, maar dat onduidelijk is of ten behoeve van die verhuur door [appellant] kosten zijn gemaakt om het gehuurde te herstellen of dat de derde het herstel (gedeeltelijk) voor eigen rekening heeft genomen.
5.50
Al met al beschikt het hof op dit moment over onvoldoende informatie om de herstelkosten (concreet) te kunnen begroten. Dat betekent dat de vordering betreffende de herstelkosten in een schadestaatprocedure dient te worden begroot.
5.51
Uit het voorgaande volgt dat de grieven van partijen betreffende de herstelkosten gedeeltelijk slagen.
5.52
Met
grief XIX
komen [appellanten] c.s. op tegen de afwijzing van hun vorderingen door de kantonrechter en hun veroordeling in de proceskosten. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat enkele vorderingen van [appellanten] c.s. tegen Lubbers toewijsbaar zijn, zodat de grief gedeeltelijk slaagt.
5.53
De kantonrechter heeft [appellanten] c.s. veroordeeld in de proceskosten van de curatoren. De vorderingen tegen de curatoren zijn niet toewijsbaar, zodat [appellanten] c.s. terecht in de proceskosten van de curatoren zijn veroordeeld. In zoverre faalt de grief. De grief slaagt voor wat betreft de proceskostenveroordeling ten aanzien van Lubbers. De vorderingen van [appellant] op Lubbers zijn gedeeltelijk toewijsbaar, zodat een compensatie van deze kosten voor de hand ligt. Aan het feit dat ook [appellante] vorderingen tegen Lubbers heeft ingesteld, zijn geen extra kosten verbonden, zodat een begroting van deze kosten op nihil het hof redelijk voorkomt.
5.54
In hoger beroep zal het hof de proceskosten in het principaal en incidenteel appel compenseren, omdat partijen per saldo over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, waarbij het hof [appellanten] c.s. enerzijds en CTI c.s. anderzijds voor wat betreft de proceskosten
als een partij aanmerkt, nu zij elk een gezamenlijke advocaat [NAAM]gesteld.
5.55
Het hof zal het tussenvonnis van 21 juli 2015 onder verbetering van gronden bekrachtigen en het eindvonnis van 24 januari 2017 vernietigen voor zover de vordering van [appellanten] c.s. op Lubbers geheel is afgewezen en [appellanten] c.s. in de proceskosten van Lubbers zijn veroordeeld en voor het overige bekrachtigen. Het hof zal de vordering van [appellanten] c.s. op Lubbers toewijzen overeenkomstig wat hiervoor is overwogen.
6
6.	De beslissing
Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:
in de zaak met nummer 200.150.095/01
bekrachtigt het vonnis van 18 februari 2014 tussen partijen gewezen;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten en bepaalt deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van CTF c.s. gevallen op € 716,- aan verschotten en op € 2.148,- voor geliquideerd salaris van de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf veertien dagen na dagtekening van dit arrest tot aan het tijdstip van voldoening;
wijst het meer of anders gevorderde af.
in de zaak met nummer 200.215.823/01
:
bekrachtigt de vonnissen van 21 juli 2015 en 24 januari 2017 voor wat betreft de vorderingen  van [appellanten] c.s. tegen de curatoren en de proceskostenveroordeling ten gunste van de curatoren;
bekrachtigt het vonnis van 24 januari 2017, voor wat betreft de afwijzing van de vorderingen van [appellante] pro se en van [appellanten] c.s. namens NutsOhra;
bekrachtigt onder verbetering van gronden het vonnis van 21 juli 2015 voor wat betreft de vordering van [appellant] op Lubbers;
vernietigt het vonnis van 24 januari 2017 voor wat betreft de proceskostenveroordeling ten gunste van Lubbers en de afwijzing van de vordering van [appellant] op Lubbers,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt Lubbers om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 303.631,97, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 april 2013, te berekenen zoals omschreven in r.o. 5.30;
veroordeelt Lubbers vanwege herstel van de in r.o. 5.58 vermelde opleveringsgebreken tot schadevergoeding op te maken bij staat;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert in de verhouding tussen [appellanten] c.s. en Lubbers de proceskosten in het principaal en incidenteel appel, in die zin dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. M. Willemse en mr. D.J. Keur en is in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2019 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.