ECLI:NL:RBROT:2019:3401
Rechtbank ROT — Uitspraak 


RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7285889 \ CV EXPL  18-44975
uitspraak: 26 april 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
,
in de zaak met zaaknummer 6957630 \ CV EXPL 18-22961 van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Rotterdam
,
zetelende te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 28 mei 2018,
gemachtigde: Van Es Gerechtsdeurwaarders & Incasseerders te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde]
,
gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.K. Ramdas, advocaat [NAAM],
en in de zaak met zaaknummer 7285889 \ CV EXPL 18-44975 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres bij exploot]
,
gevestigd te [vestigingsplaats eiseres bij exploot] ,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 9 oktober 2018,
gemachtigde: mr. A.K. Ramdas, advocaat [NAAM],
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Rotterdam
,
zetelende te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. S.M. Conijnenberg, advocaat [NAAM].
Partijen worden hierna aangeduid als “ [gedaagde en eiseres bij exploot] ” en “Gemeente Rotterdam”.
1
Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
in de zaak met zaaknummer 6957630 \ CV EXPL 18-22961
het exploot van dagvaarding met producties;
de conclusie van antwoord met producties;
de conclusie van repliek tevens akte wijziging van eis met producties;
de conclusie van dupliek met producties;
de akte met producties aan de zijde van Gemeente Rotterdam;
het tussenvonnis van 3 december 2019 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
het proces-verbaal van 10 januari 2019 van de gehouden comparitie van partijen en de bij die gelegenheid door Gemeente Rotterdam overgelegde productie.
in de zaak met zaaknummer 7285889 \ CV EXPL 18-44975
het exploot van dagvaarding met producties;
de conclusie van antwoord met producties;
het tussenvonnis van 3 december 2019 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
het proces-verbaal van 10 januari 2019 van de gehouden comparitie van partijen.
1.2
De uitspraak van het vonnis in bovengenoemde gevoegde zaken is nader bepaald op heden.
2
De vaststaande feiten
2.1
Gemeente Rotterdam en [gedaagde en eiseres bij exploot] hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: het gehuurde).
2.2
De huurprijs bedraagt thans € 994,12 per maand en is bij vooruitbetaling door [gedaagde en eiseres bij exploot] verschuldigd.
2.3
Artikel 3 van de huurovereenkomst luidt - voor zover thans van belang - als volgt:
“3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van
5
jaar ingaande op
01-07-2011
en lopende tot en met
30-06-2016
3.2
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van
5
jaar, derhalve tot en met
30-06-2021
Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens
1
jaar
3.3
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.”
2.4
Verwey Vastgoed is de externe vastgoedbeheerder van Gemeente Rotterdam.
2.5
De gemachtigde van [gedaagde en eiseres bij exploot] heeft een e-mail van 16 januari 2018 naar Verwey Vastgoed verzonden met - voor zover thans van belang - als inhoud:
“Hierbij deel ik u mede dat cliënte geen activiteiten meer verricht en slapend is gemaakt, met als gevolg dat cliënte geen inkomsten meer heeft om de huurpenningen te voldoen. Uit dien hoofde zeg ik namens cliënte met ingang van 1 februari 2018 de huurovereenkomst op. Er is gekozen voor een korte opzegtermijn om uw schade te beperken.”
2.6
In een e-mail van 16 januari 2018 aan Gemeente Rotterdam deelt de gemachtigde van [gedaagde en eiseres bij exploot] mede dat [gedaagde en eiseres bij exploot]
“de huurpenningen niet meer zal kunnen voldoen vanwege het niet hebben van inkomsten.”
2.7
Verwey Vastgoed heeft een email van 18 januari 2018 naar de gemachtigde van [gedaagde en eiseres bij exploot] verzonden met - voor zover thans van belang  - als inhoud:
“Wij gaan niet zonder meer akkoord met het opzeggen van de vigerende huurovereenkomst per 1 februari 2018. De einddatum is volgens de huurovereenkomst 30 juni 2021 waarbij een opzegtermijn van 12 maanden geldt.”
2.8
Verwey Vastgoed heeft een e-mail van 22 februari 2018 naar de gemachtigde van [gedaagde en eiseres bij exploot] verzonden met - voor zover thans van belang - als inhoud:
“De gemeente is bereid mee te denken in het tussentijds beëindigen van de overeenkomst op een aantal voorwaarden:
- [gedaagde en eiseres bij exploot] toont middels een accountantsverklaring of ander document aan dat er geen activiteiten meer plaatsvinden en er onvoldoende omzet/vermogen is om de inhoud van de vigerende huurovereenkomst na te komen.;
- [gedaagde en eiseres bij exploot] zegt middels de gebruikelijke procedure op (aangetekend schrijven).
- De Gemeente Rotterdam claimt de waarborgsom ad. € 2.250,- en brengt deze in mindering  op de vordering, mits het gehuurde in goede staat (nader te bepalen middels een Proces Verbaal van Oplevering) wordt achtergelaten.”
2.9
Bij brief van 13 maart 2018 heeft Van Es Gerechtsdeurwaarders & Incasseerders als gemachtigde van Gemeente Rotterdam [gedaagde en eiseres bij exploot] nogmaals het voorstel uit de
e-mail van 22 februari 2018 gedaan, met het verzoek daar per ommegaande op te reageren. Daarnaast is in de brief aangegeven dat indien [gedaagde en eiseres bij exploot] hiermee in gebreke blijft, Gemeente Rotterdam een gerechtelijke procedure zal starten om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
2.10
Gemeente Rotterdam heeft haar gemachtigde op 10 april 2018 de opdracht gegeven om een gerechtelijke procedure op te starten.
2.11
De accountant van [gedaagde en eiseres bij exploot] , te weten [naam accountant] , heeft in een brief van 14 maart 2018 aan [gedaagde en eiseres bij exploot] onder andere het volgende medegedeeld:
“Conform opdracht verzorgen wij de boekhouding en het jaarwerk van uw B.V. Wij hebben geconstateerd dat er in de afgelopen laatste jaren nagenoeg geen activiteiten meer in de BV plaatsvinden en de solvabiliteit (eigen vermogen/ vreemd vermogen)  lager dan 3% is.”
Voornoemde brief is door de gemachtigde van [gedaagde en eiseres bij exploot] per email van
23 april 2018 naar Verwey Vastgoed verzonden.
2.12
De gemachtigde van [gedaagde en eiseres bij exploot] heeft een e-mail van 15 mei 2018 verzonden aan de gemachtigde van Gemeente Rotterdam met als inhoud:
“Ik heb tot op heden geen reactie van u mogen ontvangen. Voorts begreep ik dar u weigert met andere partijen een huurovereenkomst op te maken dan wel weigert aan andere gegadigde de ruimte verhuren. Ik heb u reeds medegedeeld dar de rechtspersoon geen financiële middelen heeft en de ruimte sedert lange tijd niet in gebruik heeft. U weigert hierop in te gaan.”
2.13
[gedaagde en eiseres bij exploot] heeft de sleutels van het gehuurde op 31 mei 2018 ingeleverd bij Verwey Vastgoed. Verwey Vastgoed heeft per brief van 15 juni 2018 aan [gedaagde en eiseres bij exploot] laten weten dat zij niet akkoord gaat met beëindiging van de huurovereenkomst door het inleveren van de sleutels. Daarbij heeft Verwey Vastgoed [gedaagde en eiseres bij exploot] erop gewezen dat de huurovereenkomst dient te worden beëindigd door middel van een rechtsgeldige opzeggingsbrief en dat de eerstvolgende mogelijke einddatum van de huurovereenkomst 30 juni 2021 is indien die opzeggingsbrief voor 30 juni 2020 in het bezit is van Verwey Vastgoed.
in de zaak met zaaknummer 6957630 \ CV EXPL 18-22961
3. De vordering
3.1
Gemeente Rotterdam heeft na wijziging van eis gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde en eiseres bij exploot] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;
[gedaagde en eiseres bij exploot] te veroordelen tot betaling van € 6.385,75 (€ 7.619,38 aan huurachterstand berekend tot en met de maand mei 2018 + € 116,22 aan vervallen wettelijke rente + € 785,62 aan buitengerechtelijke incassokosten, inclusief btw, –
€ 2.135,47 aan door [gedaagde en eiseres bij exploot] gedane betalingen) te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 6.269,53 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag  van algehele voldoening;
[gedaagde en eiseres bij exploot]  te veroordelen tot betaling van € 994,12 voor iedere maand te rekenen vanaf 1 september 2018 dat [gedaagde en eiseres bij exploot] met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijft, een ingegane maand te rekenen voor een gehele;
[gedaagde en eiseres bij exploot] te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2
Aan haar vordering heeft Gemeente Rotterdam - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
Ondanks sommatie heeft [gedaagde en eiseres bij exploot] een huurachterstand laten ontstaan ten bedrage van € 7.619,38 berekend tot en met de maand mei 2018.
Naast voornoemde huurachterstand vordert eiseres op grond van artikel 6:119a BW wettelijke handelsrente en op grond van artikel 6:96 BW een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten.
4
Het verweer
4.1
[gedaagde en eiseres bij exploot] voert verweer dat strekt tot ontbinding van de huurovereenkomst per 1 februari 2018, althans per een bij dit vonnis in goede justitie te bepalen andere datum, en Gemeente Rotterdam niet ontvankelijk te verklaren in haar overige vorderingen, althans deze vorderingen af te wijzen als onjuist en/of onbewezen, althans een eventuele toewijzing van de vordering niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren onder de voorwaarde dat Gemeente Rotterdam voor een dergelijk bedrag ten behoeve van [gedaagde en eiseres bij exploot] zekerheid stelt zolang dit vonnis geen kracht van gewijsde heeft gekregen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van Gemeente Rotterdam in de kosten van deze procedure te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis.
4.2
[gedaagde en eiseres bij exploot] heeft - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - daartoe het volgende aangevoerd.
[gedaagde en eiseres bij exploot] is slechts huur tot 1 februari 2018 verschuldigd aan Gemeente Rotterdam. [gedaagde en eiseres bij exploot] heeft de huurovereenkomst met Gemeente Rotterdam immers per 1 februari 2018 opgezegd. Per 1 februari 2018 heeft [gedaagde en eiseres bij exploot] het gehuurde ontruimd. [gedaagde en eiseres bij exploot]  had geen inkomsten meer en er waren op dat moment potentiele huurders beschikbaar voor het gehuurde. Onder deze omstandigheden had het op de weg van Gemeente Rotterdam gelegen om schadebeperkend op te treden door na te gaan of de potentiele huurders acceptabele huurders waren. Indien de potentiele huurders geschikt zouden zijn, had Gemeente Rotterdam met deze huurders per
1 februari 2018 een huurovereenkomst kunnen sluiten met betrekking tot het gehuurde. Gemeente Rotterdam heeft echter niet bekeken of de potentiele huurders geschikt waren. Nu Gemeente Rotterdam niet schadebeperkend heeft opgetreden dient de schade, te weten de huurpenningen vanaf 1 februari 2018 en de proceskosten, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor rekening en risico van Gemeente Rotterdam te komen.
[gedaagde en eiseres bij exploot] heeft in 2017 een bedrag van € 12.164,67 aan Gemeente Rotterdam betaald. Over het jaar 2017 was [gedaagde en eiseres bij exploot] een bedrag verschuldigd aan huur van € 11.743,80 aan Gemeente Rotterdam. Dit betekent dat voor de maand januari 2018 overblijft een bedrag van € 420,87 (€ 12.164,67 – € 11.743,80). Dit leidt tot de conclusie dat per 1 februari 2018 een bedrag aan huur open stond van € 563,26. [gedaagde en eiseres bij exploot] doet een beroep op verrekening van dit openstaande bedrag met de door [gedaagde en eiseres bij exploot] betaalde waarborgsom van € 2.250,00. Er is daarom geen sprake van een huurachterstand. [gedaagde en eiseres bij exploot] heeft een vordering op Gemeente Rotterdam ter hoogte van € 1.686,74.
Gelet op hetgeen hiervoor door [gedaagde en eiseres bij exploot] als verweer naar voren is gebracht, is [gedaagde en eiseres bij exploot] geen wettelijke handelsrente verschuldigd aan Gemeente Rotterdam.
[gedaagde en eiseres bij exploot] is geen vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten aan Gemeente Rotterdam verschuldigd. Gemeente Rotterdam wist reeds op 16 januari 2018 dat [gedaagde en eiseres bij exploot] geen activiteiten meer verrichtte en niet in staat was om de huurpenningen te voldoen. Gemeente Rotterdam dient de buitengerechtelijke kosten zelf te dragen. Overigens betwist [gedaagde en eiseres bij exploot] dat Gemeente Rotterdam daadwerkelijk buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt.
[gedaagde en eiseres bij exploot] had aan Gemeente Rotterdam kenbaar gemaakt dat zij de huurovereenkomst wilde ontbinden. Het had daarom op de weg van Gemeente Rotterdam gelegen om de huurovereenkomst met [gedaagde en eiseres bij exploot] met wederzijds goedvinden te ontbinden. Het was dan ook niet nodig om [gedaagde en eiseres bij exploot] te dagvaarden en ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Hieruit volgt dat [gedaagde en eiseres bij exploot] rauwelijks is gedagvaard.
in de zaak met zaaknummer 7285889 \ CV EXPL 18-44975
5. De vordering
5.1
[gedaagde en eiseres bij exploot] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar
bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden met ingang van
1 februari 2018, althans per een in goede justitie te bepalen andere datum, met veroordeling van Gemeente Rotterdam in de kosten van de procedure.
5.2
Aan haar vordering heeft [gedaagde en eiseres bij exploot] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
Primair vordert [gedaagde en eiseres bij exploot] ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 BW. [gedaagde en eiseres bij exploot] ontplooit geen activiteiten meer als gevolg waarvan
zij geen inkomsten meer heeft. Hierdoor is [gedaagde en eiseres bij exploot] niet in staat om de huur aan Gemeente Rotterdam te voldoen. Dit is een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW.
Subsidiair vordert [gedaagde en eiseres bij exploot] ontbinding van de huurovereenkomst op grond van de redelijkheid en billijkheid. Partijen zijn bij het aangaan van de huurovereenkomst een opzegtermijn van een jaar overeengekomen. Echter nu het gehuurde een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW betreft dient, rekening houdende met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, van de overeengekomen termijn te worden afgeweken en een opzegtermijn te worden gehanteerd van minimaal één maand. Gemeente Rotterdam heeft bij [gedaagde en eiseres bij exploot] het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat de huurovereenkomst eerder kon worden beëindigd dan de afgesproken huurtermijn door om een accountantsverklaring te vragen waaruit blijkt dat [gedaagde en eiseres bij exploot] niet over de financiële middelen beschikt om de huur te voldoen.
Indien geoordeeld wordt dat de opzegtermijn langer dan één maand is, stelt [gedaagde en eiseres bij exploot] zich op het standpunt dat uit het exploot van dagvaarding van 28 mei 2018 in de zaak met zaaknummer 6957630 \ CV EXPL 18-22961 volgt dat [gedaagde en eiseres bij exploot] geen huurpenningen meer is verschuldigd op het moment dat het gehuurde is ontruimd. Het gehuurde was op 1 februari 2018 ontruimd en [gedaagde en eiseres bij exploot] heeft de sleutels op
31 mei 2018 ingeleverd. De datum van ontruiming heeft te gelden als de datum waarop de huurovereenkomst is geëindigd. Mocht dit niet het geval zijn, dan dient de datum waarop de sleutels zijn ingeleverd te worden aangemerkt als de datum waarop de huurovereenkomst is geëindigd.
6
Het verweer
6.1
Gemeente Rotterdam voert verweer dat strekt tot het bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
niet-ontvankelijk verklaren van [gedaagde en eiseres bij exploot] in haar vordering, althans haar deze te ontzeggen als zijnde ongegrond en/of onbewezen;
veroordelen van [gedaagde en eiseres bij exploot] in de kosten van de procedure en nasalaris.
6.2
Gemeente Rotterdam heeft - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - daartoe het volgende aangevoerd.
Er is geen sprake van een onvoorziene omstandigheid en ook aan de toepassing van de redelijkheid en billijkheid wordt niet toegekomen.
Er is geen aanleiding om een verkorte opzegtermijn te hanteren. Gemeente Rotterdam betwist dat er sprake is van inactiviteit. [gedaagde en eiseres bij exploot] bestaat nog steeds. Zij staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en neemt deel aan het rechtsverkeer. De jaarrekening over het boekjaar 2016 is recent gedeponeerd. De door [gedaagde en eiseres bij exploot] overgelegde accountantsverklaring is op geen enkele wijze onderbouwd met financiële gegevens en bijlagen. Ook valt op dat het accountskantoor dezelfde naam draagt als de gemachtigde van [gedaagde en eiseres bij exploot] .
Het gaat hier om twee professionele en deskundige partijen die destijds een langdurige overeenkomst met elkaar zijn aangegaan. Deze overeenkomst dient te worden nagekomen. Het is in strijd met de contractuele verplichtingen van [gedaagde en eiseres bij exploot] om zelf te bepalen dat zij de huurovereenkomst tussentijds opzegt en zelf te bepalen welke opzegtermijn zij hanteert. Dat de overeenkomst correct wordt nagekomen is in het belang van Gemeente Rotterdam. Het is in deze niet relevant of er potentiele huurders zijn. Het is aan de Gemeente Rotterdam om wel of niet in te gaan op het voorstel van potentiele huurders. Indien [gedaagde en eiseres bij exploot] voortijdig van haar huurverplichtingen af wil, komt dat voor haar rekening en risico. Het is gebruikelijk dat de huurovereenkomst in dat geval wordt afgekocht of dat er schadevergoeding wordt betaald.
De opzegging en de wijze van opzegging is niet rechtsgeldig gelet op hetgeen hiervoor door Gemeente Rotterdam naar voren is gebracht. Gemeente Rotterdam heeft [gedaagde en eiseres bij exploot] daarom geen gelegenheid geboden om de sleutels in te leveren en het gehuurde op te leveren.
7
De beoordeling
in de zaak met zaaknummer 6957630 \ CV EXPL 18-22961
7.1
Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd, te weten tot en met
30 juni 2021 (artikel 3 van de huurovereenkomst) betreffende voormelde bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. In de huurovereenkomst is geen tussentijdse opzegmogelijkheid opgenomen. Partijen hebben ook geen overeenstemming bereikt voor een beëindiging met wederzijds goedvinden. Gemeente Rotterdam is immers niet akkoord gegaan met de door [gedaagde en eiseres bij exploot] per e-mail van 16 januari 2018 gedane opzegging van de huurovereenkomst per 1 februari 2018. Ook nadien hebben partijen geen overeenstemming bereikt over voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst.
7.2
Gemeente Rotterdam was ook niet gehouden om in te stemmen met een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Uitgangspunt is immers dat partijen een overeenkomst dienen na te komen. De enkele omstandigheid dat [gedaagde en eiseres bij exploot] vanwege financiële problemen niet in staat is om de huur aan Gemeente Rotterdam te voldoen maakt dit niet anders. Deze problemen komen voor rekening en risico van [gedaagde en eiseres bij exploot] en kunnen niet aan Gemeente Rotterdam worden tegengeworpen.
7.3
Gemeente Rotterdam was eveneens niet gehouden om schadebeperkend op te treden in die zin dat zij na diende te gaan of de potentiele huurders geschikte kandidaten waren voor het sluiten van een huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde. Het is aan Gemeente Rotterdam om te bepalen met wie zij wel of niet een overeenkomst sluit en niet aan [gedaagde en eiseres bij exploot] . Bovendien bestaat reeds een huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde tussen Gemeente Rotterdam en [gedaagde en eiseres bij exploot] die dient te worden nagekomen.
7.4
Voor zover [gedaagde en eiseres bij exploot] met een beroep op gewijzigde omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW heeft beoogd de beëindiging van de huurovereenkomst met ingang van een eerdere datum te bewerkstelligen, wordt dit verweer verworpen.
7.5
Van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW kan alleen sprake zijn voor zover het omstandigheden betreft die op het ogenblik van tot stand komen van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. Voor toepassing van artikel 6:258 BW is alleen plaats wanneer de onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpartij van degene die herziening van de overeenkomst verlangt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan dit vereiste is niet snel voldaan. Redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe. (vgl. Parl. Gesch. Boek 6, p. 969). Dit brengt mee dat de rechter terughoudendheid moet betrachten ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden.
Ingevolge lid 2 van genoemd artikel wordt een wijziging of ontbinding niet uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept.
7.6
De door [gedaagde en eiseres bij exploot] gestelde financiële omstandigheden komen in beginsel voor haar rekening en risico. Er zijn geen feiten en omstandigheden gebleken op grond waarvan in onderhavige zaak reden is om daarvan af te wijken. De enkele omstandigheid dat zij geen activiteiten meer zou ontplooien is daartoe onvoldoende. [gedaagde en eiseres bij exploot] is een professionele partij en heeft zelf de keuze gemaakt om de huurovereenkomst met Gemeente Rotterdam aan te gaan op grond waarvan zij gehouden is om de huur tijdig aan Gemeente Rotterdam te voldoen.
7.7
Ook het beroep van [gedaagde en eiseres bij exploot] op de redelijkheid en billijkheid kan niet leiden tot een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst danwel een verkorte opzegtermijn. Verweij Vastgoed heeft in de e-mail van 22 februari 2018 duidelijk aangegeven dat Gemeente Rotterdam
bereid
is om mee te denken met [gedaagde en eiseres bij exploot] voor wat betreft het voortijdig opzeggen van de huurovereenkomst. [gedaagde en eiseres bij exploot] kan uit de inhoud van deze e-mail afleiden dat Gemeente Rotterdam geen enkele garantie biedt tot het daadwerkelijk bereiken van overeenstemming over het voortijdig beëindigen. Gemeente Rotterdam stelt zelfs nog een aantal voorwaarden, waaronder het overleggen van een accountantsverklaring. Ondanks een herinneringsbericht van 13 maart 2018 van één van de gemachtigden van Gemeente Rotterdam waarin zij verzoekt om per ommegaande te reageren en waarin een gerechtelijke procedure wordt aangekondigd indien [gedaagde en eiseres bij exploot] hiermee in gebreke blijft, heeft [gedaagde en eiseres bij exploot] de accountantsverklaring pas per email van 23 april 2018 naar Verwey Vastgoed verzonden. Aan de overige voorwaarden gesteld in de e-mail van 22 februari 2018 heeft [gedaagde en eiseres bij exploot] in het geheel geen gehoor gegeven. Onder deze omstandigheden mocht [gedaagde en eiseres bij exploot] er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat partijen overeenstemming zouden bereiken over de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst.
7.8
Het enkele ontruimen van het gehuurde kan niet leiden tot het gevolg dat op dat moment de huurovereenkomst is geëindigd. Het inleveren van de sleutels van het gehuurde evenmin. Zeker nu Gemeente Rotterdam duidelijk kenbaar heeft gemaakt dat zij niet akkoord gaat met voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst en de sleutels van het gehuurde namens Gemeente Rotterdam onder protest in ontvangst zijn genomen. [gedaagde en eiseres bij exploot] mocht er dan ook niet vanuit gaan dat de huurovereenkomst door het ontruimen van het gehuurde en het inleveren van de sleutels tot een einde is gekomen.
7.9
Conclusie is dat de huurovereenkomst niet voortijdig is geëindigd en dat [gedaagde en eiseres bij exploot] op grond van die overeenkomst gehouden is om de huur te (blijven) voldoen.
7.10
Tijdens de comparitie van partijen heeft Gemeente Rotterdam een recente specificatie van de huurachterstand in het geding gebracht waaruit volgt dat de huurachterstand
€ 13.426,88 berekend tot en met de maand januari 2019 bedraagt. Behalve de betaling van 17 juli 2017 ten bedrage van € 984,13 zijn alle door [gedaagde en eiseres bij exploot] aangevoerde betalingen in de specificatie van de huurachterstand opgenomen. Gemeente Rotterdam betwist dat zij de betaling van 17 juli 2017 heeft ontvangen van [gedaagde en eiseres bij exploot] . Gelet op deze betwisting, had het op de weg van [gedaagde en eiseres bij exploot] gelegen om de door haar gestelde betaling nader te onderbouwen door middel van het desbetreffende verifieerbare betalingsbewijs. [gedaagde en eiseres bij exploot] heeft echter nagelaten om dit bewijs in het geding te brengen, zodat niet in rechte komt vast te staat dat zij op 17 juli 2017 een bedrag van
€ 984,13 heeft voldaan. Deze betaling zal daarom niet in mindering worden gebracht op de door Gemeente Rotterdam gestelde huurachterstand ten bedrage van € 13.426,88.
7.11
Ook de door [gedaagde en eiseres bij exploot] betaalde waarborgsom ten bedrage van € 2.250,00 wordt niet in mindering gebracht op de huurachterstand. De ratio van een waarborgsom is dat deze de verhuurster in staat moet stellen bij het eindigen van de huurovereenkomst eventuele gebreken, die zijn ontstaan door het gebruik van het gehuurde te herstellen of een eventuele huurachterstand aan te vullen. Teneinde te bepalen of en waarvoor Gemeente Rotterdam de waarborgsom wenst aan te wenden, dient een correcte oplevering van het gehuurde te hebben plaatsgevonden. Een dergelijke oplevering heeft echter nog niet plaatsgevonden, zodat Gemeente Rotterdam niet op de hoogte is van eventuele aanwezige gebreken aan het gehuurde.
7.12
Conclusie is dat uitgegaan wordt van de juistheid van de door Gemeente Rotterdam gestelde huurachterstand ten bedrage van € 13.426,88 berekend tot en met de maand
januari 2019. Dit bedrag zal dan ook worden toegewezen.
7.13
De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen.
7.14
De vordering omvat vergoeding van schade bestaande uit gederfde huurinkomsten over de tijd dat de huurovereenkomst, indien niet ontbonden, zou hebben voortgeduurd. Over de periode nadat ontruiming heeft plaats gehad is begroting van die schade op grond van de beschikbare gegevens niet mogelijk. Daarom zal de kantonrechter ambtshalve wat dit deel van de schade betreft gedaagde veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat.
7.15
Op grond van artikel 6:119a BW is [gedaagde en eiseres bij exploot] wettelijke handelsrente verschuldigd over de niet tijdig door haar betaalde huur. De door Gemeente Rotterdam gevorderde wettelijke handelsrente wordt daarom toegewezen op de wijze zoals hierna is vermeld.
7.16
Gemeente Rotterdam maakt aanspraak op de vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Gebleken is dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Voor de hoogte van de vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten wordt aansluiting gezocht bij het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 785,62 komt overeen met de in het Besluit genoemde tarieven en zal daarom worden toegewezen.
7.17
[gedaagde en eiseres bij exploot] is in gebreke gebleven met tijdige betaling van de huur aan Gemeente Rotterdam. Gemeente Rotterdam had dan ook recht en belang bij het in rechte betrekken van [gedaagde en eiseres bij exploot] . De vraag of [gedaagde en eiseres bij exploot] al dan niet rauwelijks is gedagvaard is in deze juridisch irrelevant en behoeft daarom geen verdere bespreking.
7.18
[gedaagde en eiseres bij exploot] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
7.19
[gedaagde en eiseres bij exploot] verzet zich tegen de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van dit vonnis. Naar het oordeel van de kantonrechter is er rechtens geen grond om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De maatstaf voor het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van een vonnis is of het belang van degene die een toewijzend vonnis (met veroordeling van de wederpartij) verkrijgt, zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij die in hoger beroep wil gaan en belang heeft bij behoud van de bestaande
toestand tot op het rechtsmiddel is beslist. Niet gebleken is dat de belangen van [gedaagde en eiseres bij exploot] in dit verband zwaarder wegen dan de belangen van Gemeente Rotterdam. Het vonnis wordt dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
in de zaak met zaaknummer 7285889 \ CV EXPL 18-44975
7.20
Gelet op hetgeen hiervoor is geoordeeld in de zaak met zaaknummer 6957630 \ CV EXPL 18-22961 wordt de vordering van [gedaagde en eiseres bij exploot] tot ontbinding van de huurovereenkomst per 1 februari 2018 afgewezen.
7.21
[gedaagde en eiseres bij exploot] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
8
De beslissing
De kantonrechter:
in de zaak met zaaknummer 6957630 \ CV EXPL 18-22961
veroordeelt [gedaagde en eiseres bij exploot] om aan Gemeente Rotterdam te betalen een bedrag van
€ 14.212,50 (€ 13.426,88 aan huurachterstand berekend tot en met de maand januari 2019 + € 785,62 aan buitengerechtelijke incassokosten, inclusief btw), vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW over het saldo vanaf de dag van dagvaarding dat aan huurachterstand, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag der algehele voldoening;
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde en eiseres bij exploot] om binnen 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde en eiseres bij exploot] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Gemeente Rotterdam te stellen;
veroordeelt [gedaagde en eiseres bij exploot] om aan Gemeente Rotterdam te betalen € 994,12 per maand (een ingegane maand te rekenen voor een gehele) met ingang van de maand
februari 2019 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
veroordeelt [gedaagde en eiseres bij exploot] over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden tot aan het moment dat Gemeente Rotterdam het gehuurde aan een ander heeft verhuurd, echter ten laatste tot en met 30 juni 2021, tot betaling aan Gemeente Rotterdam van een schadevergoeding, op te maken bij staat.
veroordeelt [gedaagde en eiseres bij exploot] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Gemeente Rotterdam vastgesteld op € 575,91 aan verschotten en € 720,00 (2 punten à
€ 360,00) aan salaris voor de gemachtigde;
in de zaak met zaaknummer 7285889 \ CV EXPL 18-44975
wijst de vordering van [gedaagde en eiseres bij exploot] af;
veroordeelt [gedaagde en eiseres bij exploot] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Gemeente Rotterdam vastgesteld op € 575,91 aan verschotten en € 720,00 (2 punten
à 360,00) aan salaris voor de gemachtigde;
in de zaak met zaaknummer 6957630 \ CV EXPL 18-22961 en in de zaak met zaaknummer 7285889 \ CV EXPL 18-44975
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
572