ECLI:NL:RBROT:2019:7860
Rechtbank ROT — Uitspraak 


RECHTBANK ROTTERDAM
Zaaknummer: 7179492 CV EXPL 18-36723
Uitspraak: 11 oktober 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
,
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM
, hierna: ‘Woonstad’,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploten van dagvaarding van 23 augustus 2018,
verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. E. de Ruiter te Rotterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 1]
, hierna: ‘ [gedaagde 1] ’, en
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 2]
, hierna: ‘ [gedaagde 2] ’,
beide gevestigd te Rotterdam,
gedaagden,
eiseressen in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. S.J. Nauta te Barendrecht.
1
Het verloop van de procedure
1.1
Het procesverloop blijkt uit de volgende processtukken:
de dagvaarding, met producties;
de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie, met producties;
het vonnis van 7 november 2018, waarbij een comparitie van partijen werd bepaald;
de brief van 29 januari 2019, met producties, van de gemachtigde van Woonstad;
de conclusie van antwoord in reconventie;
het proces-verbaal van de op 12 februari 2019 gehouden comparitie van partijen;
de brief van 8 maart 2019 van de gemachtigde van Woonstad;
de brief van 8 maart 2019 van de gemachtigde van [gedaagde 2] ;
de akte, met producties, van [gedaagde 2] ;
de akte van Woonstad.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2
De vaststaande feiten
Uitgegaan wordt van de volgende feiten, nu deze enerzijds zijn gesteld of blijken uit de overgelegde stukken en anderzijds zijn erkend of niet dan wel niet voldoende gemotiveerd zijn bestreden:
2.1
Met ingang van 1 februari 1991 verhuurt (de rechtsvoorganger van) Woonstad aan [gedaagde 2] de bedrijfsruimte aan de [adres] te ( [postcode] ) Rotterdam (hierna: ‘het gehuurde’).
2.2
[gedaagde 2] heeft het gehuurde per 1 april 2006 bevoegdelijk onderverhuurd aan de heer [naam onderhuurder] , die sinds genoemde datum daarin een café genaamd “ [naam café] ” exploiteert. In het café bevinden zich speelautomaten die worden geleverd door [gedaagde 2] .
2.3
Bij -niet ondertekende- brief van 10 augustus 2018, gevolgd door een ondertekende brief van 16 augustus 2018, heeft Woonstad jegens [gedaagde 2] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 september 2019,
primair
op grond van dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 sub b BW) en
subsidiair
op grond van de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW. [gedaagde 2] heeft niet met de huuropzegging ingestemd.
3
Het geschil
in conventie
3.1
Woonstad heeft, na eiswijziging (in die zin dat zij haar vordering jegens [gedaagde 1] heeft ingetrokken), gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
de onder 2.1 bedoelde huurovereenkomst per 1 september 2019, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, te beëindigen, en
[gedaagde 2] te veroordelen om uiterlijk op 1 september 2019, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van Woonstad zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonstad te stellen,
met veroordeling van [gedaagde 2] in de kosten van de procedure.
3.2
Aan die vordering heeft Woonstad -zakelijk weergegeven en voor zover nu van belang- het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1
Primair stelt Woonstad dat zij de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik in het kader van renovatie. De dringendheid van het eigen gebruik is gelegen in het feit dat de bedrijfsruimte in slechte staat verkeert, waarover door omwonenden is geklaagd, en het pand uit de toon valt bij de rest van de wijk die de afgelopen jaren flink is opgeknapt. Zij wil van het gehuurde een grote daghorecazaak maken door de twee achterliggende ruimtes met het gehuurde samen te voegen, waarbij er ook een serre wordt aangebouwd. Hoewel het daadwerkelijke verbouwproces nog niet in gang is gezet, heeft Woonstad verschillende opties laten uittekenen door een architect, waarop mogelijke exploitanten zich reeds bij Woonstad hebben aangemeld. Zij kunnen hun plannen echter nog niet ‘pitchen’ zolang er geen zekerheid is verkregen over de juridische status van de huurovereenkomst met [gedaagde 2] . Zodra Woonstad zicht heeft op een datum waarop de huurovereenkomst eindigt, kan zij haar plannen tot uitvoering brengen.
3.2.2
Mocht de kantonrechter van oordeel zijn dat Woonstad het dringend eigen gebruik niet aannemelijk heeft gemaakt, dan stelt Woonstad zich in het kader van de belangenafweging op het standpunt dat haar belang bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde 2] bij voortzetting ervan, gelet op de andere inrichting van en de reeds uitgevoerde renovaties in de wijk. Bovendien is huur een eindig recht.
3.2.3
Woonstad verzoekt dat het vonnis bij toewijzing uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, omdat zij haar plannen anders niet kan uitvoeren. Een eventueel hoger beroep ziet Woonstad als een middel om een kansloze zaak te rekken.
3.3
[gedaagde 2] heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van Woonstad, althans tot ontzegging van het door haar gevorderde, met veroordeling van Woonstad in de kosten van de procedure. Daartoe heeft [gedaagde 2] -zakelijk weergegeven en voor zover nu van belang- het volgende aangevoerd.
3.3.1
Ten aanzien van de primaire grondslag van de vordering stelt [gedaagde 2] zich op het standpunt dat er geen sprake is van een dringende noodzaak tot het verrichten van renovatiewerkzaamheden. Woonstad tracht al sinds 2014 tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen. De vermeende renovatie is geen doel maar een middel om de huurovereenkomst thans te laten beëindigen. Het is maar zeer de vraag of de renovatie zal worden uitgevoerd op de wijze zoals Woonstad dat wil. De plannen zijn nog niet concreet, er zullen nog vergunningen moeten worden aangevraagd en de bestemming van de ruimte achter de bedrijfsruimte zal nog moeten worden gewijzigd of er dient een ontheffing van de bestemming detailhandel te worden verleend, wil een samenvoeging van de panden tot één horecagelegenheid mogelijk zijn. Ook voor het aanbouwen van een extra serre aan de straatzijde en het wijzigen/verplaatsen van het terras, zullen vergunningen moeten worden aangevraagd. Bovendien zal een nog grotere horecagelegenheid op bezwaren van omwonenden stuiten.
Voor zover de renovatieplannen daadwerkelijk doorgang zouden vinden, hebben [gedaagde 2] en haar onderhuurder [naam onderhuurder] aangegeven bereid te zijn de exploitatie voort te zetten. Hiervan wil Woonstad echter niets weten. Dit onderschrijft het gevoel van [gedaagde 2] dat Woonstad niet zozeer wil renoveren, maar van [gedaagde 2] (en [naam onderhuurder] ) af wil.
3.3.2
Voor wat betreft de door Woonstad gestelde subsidiaire grondslag meent [gedaagde 2] dat haar belangen (en die van haar onderhuurder [naam onderhuurder] ) meer gewicht in de schaal leggen dan een kennelijke beleidswijziging van Woonstad op grond waarvan [gedaagde 2] niet meer in aanmerking zou komen voor het huren van deze locatie. Het belang van [gedaagde 2] is gelegen in het bezitten van een locatie waar zij de mogelijkheid heeft haar speelautomaten te plaatsen. Er is zeer veel concurrentie binnen deze markt en het aantal locaties waar speelautomaten geplaatst mogen worden, is erg beperkt. [naam onderhuurder] heeft een nachtvergunning, waarvan er maar enkele zijn verstrekt in de gemeente Rotterdam. [naam onderhuurder] beschikt al jaren over een vaste klantenkring, veelal van Turkse en buitenlandse komaf, en voegt op zijn manier iets toe aan het horeca-aanbod in de buurt. Dit publiek gebruikt de speelautomaten van [gedaagde 2] , waarvan de opbrengsten tussen [gedaagde 2] en [naam onderhuurder] worden verdeeld. [gedaagde 2] heeft daardoor groot belang bij de voortzetting van de huurrelatie.
Voor een zittende huurder die zich altijd heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, zal Woonstad redelijkerwijs moeten wachten totdat [gedaagde 2] zelf opzegt, waarna Woonstad op de vrijkomende ruimte haar nieuwe beleid kan toepassen.
3.3.3
Nu het in casu gaat om een nog uit te werken schets, waarvan de voortgang en de exacte inhoud van de plannen van veel externe factoren afhankelijk is en daarmee moeilijk voorspelbaar zal zijn, dient de eventuele datum van beëindiging van de huurovereenkomst naar de mening van [gedaagde 2] niet eerder plaats te vinden dan binnen zes maanden na de afgifte van de voor de samenvoeging en verbouwing benodigde vergunning(en) waartegen geen bezwaar of (hoger) beroep is ingesteld.
3.3.4
Gelet op het bepaalde in artikel 7:297 lid 2 en 3 BW dient de beslissing tot beëindiging van de huurovereenkomst tevens te worden aangehouden totdat het bedrag van de tegemoetkoming in de verhuis-en inrichtingskosten, waarop [gedaagde 2] alsdan aanspraak maakt, is vastgesteld en een termijn is bepaald waarbinnen Woonstad de bevoegdheid heeft de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in te trekken.
3.3.5
Indien de beëindigingsvordering ondanks het verweer van [gedaagde 2] wordt toegewezen, verzoekt zij het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het is niet aan Woonstad om op voorhand de wettelijke mogelijkheid van hoger beroep voor [gedaagde 2] illusoir te maken. Van het rekken van een kansloze zaak door eventueel in appel te gaan is geenszins sprake. [gedaagde 2] en [naam onderhuurder] hebben gerechtvaardigde belangen zich te verzetten tegen de door Woonstad gewenste beëindiging van de huurrelatie.
in voorwaardelijke reconventie
3.4
Voor het geval de beëindigingsvordering wordt toegewezen, maar niet tegelijkertijd een oordeel wordt gegeven over de door [eiseres] gewenste tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, maakt [eiseres] bij wege van tegenvordering aanspraak op de wettelijke tegemoetkoming in verhuis-en inrichtingskosten ex artikel 7:297 BW, die Woonstad aan [eiseres] en [naam onderhuurder] dient te betalen, waarbij [eiseres] voorstaat dat de hoogte van die kosten door een door de kantonrechter te benoemen deskundige wordt vastgesteld.
3.5
Woonstad stelt zich op het standpunt dat [eiseres] geen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toekomt. Door te kiezen voor een huurpand hebben [eiseres] en [naam onderhuurder] het risico genomen op enig moment te moeten vertrekken. De door [eiseres] ter zake genoemde posten zijn bovendien te hoog en/of niet (voldoende) toegelicht en onderbouwd.
3.6
Op hetgeen partijen overigens naar voren hebben gebracht, wordt hierna, voor zover voor de uitkomst van de procedure van belang, teruggekomen.
4
De beoordeling
ten aanzien van de procedure tussen Woonstad en [gedaagde 1]
4.1
Woonstad heeft ter comparitie van partijen verklaard de vordering jegens [gedaagde 1] in te trekken. Dit zal hierna in het dictum tot uitdrukking worden gebracht.
4.2
Gegeven dat [gedaagde 1] in deze procedure samen met [gedaagde 2] is opgetrokken en van haar zijde ter comparitie van partijen is verklaard in te stemmen met het intrekken van de vordering van Woonstad jegens haar, worden de kosten van de procedure tussen Woonstad en [gedaagde 1] gecompenseerd als hierna gemeld.
ten aanzien van de procedure tussen Woonstad en [gedaagde 2]
in conventie
4.3
Vooropgesteld wordt dat op de voet van artikel 7:295 lid 1 BW een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst -behoudens instemming van de huurder met die opzegging, waarvan hier geen sprake is- na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd, van rechtswege van kracht blijft, totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen (de vordering bedoeld in het tweede lid van genoemd wetsartikel).
4.4
Op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW komt een dergelijke vordering voor toewijzing in aanmerking indien de verhuurder aannemelijk maakt dat zij het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en daartoe het gehuurde dringend nodig heeft.
4.5
De vraag of een verhuurder het verhuurde dringend zelf nodig heeft, moet beoordeeld worden aan de hand van de (alle) omstandigheden van het geval. Daarbij wordt van de verhuurder niet verlangd dat hij het dringend eigen gebruik aantoont met objectieve gegevens. Voldoende is (immers) dat hij het dringend eigen gebruik, waaronder ook te verstaan renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, aannemelijk maakt. Ook algemene bedrijfseconomische motieven kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van persoonlijk gebruik aannemelijk te achten.
4.6
Verder is van belang dat de in artikel 7:296 lid 1 sub b BW geformuleerde eis dat de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft, niet betekent dat er sprake moet zijn van een bepaalde mate van haast. Bepalend is of het eigen gebruik van het verhuurde voor hem van wezenlijk belang is. Voorts is om te kunnen spreken van ‘dringend nodig hebben’ niet noodzakelijk dat is voldaan aan alle vereisten, zoals het beschikken over vergunningen, om daadwerkelijk met de gewenste renovatie te kunnen beginnen. Het gaat erom dat de verhuurder de juridische en praktische haalbaarheid van de plannen aannemelijk maakt.
4.7
Woonstad heeft ter adstructie van deze (primaire) beëindigingsgrond aangevoerd dat het gehuurde al jaren haar aandacht heeft in verband met overlastklachten van omwonenden. In dat verband heeft zij onder meer gewezen op door haar als producties 10 en 12 overgelegde correspondentie van een VvE ter plaatse en een bewoner, waarin gewag wordt gemaakt van veel (geluids-)overlast vanuit het gehuurde in de nachtelijke uren en van het feit dat het gehuurde overdag er vooral gesloten uitziet. Bij dagvaarding had Woonstad als productie 7 al een aan [naam onderhuurder] in 2014 door de DCMR naar aanleiding van aanhoudende meldingen over geluidsoverlast afkomstig vanuit gehuurde uitgevaardigde waarschuwing wegens het in een bepaalde nacht veroorzaken van (geluids-)overlast overgelegd.
4.8
Ook heeft Woonstad gesteld dat de hele wijk waarin het gehuurde is gelegen, wordt opgeknapt en ‘in de lift’ zit, waarbij er sterk behoefte is aan daghoreca in plaats van nachthoreca. Verder heeft zij erop gewezen dat (pagina 19 van) het door haar als productie 8 overgelegde ‘horecagebiedsplan’ bevestigt dat zij bezig is met een herontwikkeling van het thans door [gedaagde 2] gehuurde pand, hetgeen ook gesteund wordt door de door haar als productie 5 overgelegde schetsen van de door haar aangezochte architect. Daarbij heeft zij voorts onweersproken toegelicht dat de ruimte achter het gehuurde, die voorheen werd geëxploiteerd als slagerij, in afwachting van de door haar voorgestane renovatie als ‘anti-kraak’ in gebruik is gegeven en dat de huur van de daarachter gelegen bedrijfsruimte, die nu als broodjeszaak wordt geëxploiteerd, tegen eind 2019 is opgezegd, zodat dan al twee van de drie verhuureenheden (waarvan het gehuurde de derde vormt) leeg staan. Ook heeft Woonstad ter comparitie onbetwist en onder verwijzing naar de door haar overgelegde productie 11 aangevoerd dat op het hele pand een horecabestemming ligt, dat een bestemmingswijziging daarom niet aan de orde is en dat er overeenstemming is met de gemeente over de uitbreiding van de erfpacht ter plaatse.
4.9
Overwogen wordt dat een verhuurder een bepaalde mate van beleidsvrijheid heeft ten aanzien van haar panden en dat dit meebrengt dat zij in beginsel de keuze mag maken om tot herontwikkeling van een bepaald gebied over te gaan om dat gebied aantrekkelijker te maken. Hierin is voor Woonstad in dit geval dus een algemeen bedrijfseconomisch belang bij de door haar voorgestane renovatie, waarin voortzetting van de thans door [naam onderhuurder] in het gehuurde gedreven onderneming niet past, gelegen.
4.10
Hoewel partijen het er niet over eens zijn welke (juridische) hobbels nog genomen moeten worden voordat Woonstad haar plannen kan uitvoeren, is de kantonrechter niet gebleken dat die van dien aard zijn dat getwijfeld zou moeten worden aan de praktische en/of juridische haalbaarheid daarvan.
4.11
Voorts heeft [gedaagde 2] aangevoerd dat de plannen van Woonstad in haar optiek nog niet ver (genoeg) gevorderd zijn, maar daartegenover staat dat, waarop Woonstad ook heeft gewezen, voor de concrete uitwerking en invulling daarvan zij -en geïnteresseerde exploitanten van het gerenoveerde pand- ook afhankelijk is (zijn) van (het antwoord op) de vraag of er grond bestaat de huurovereenkomst tussen Woonstad en [gedaagde 2] te beëindigen en zo ja, per welke datum. Gelet op hetgeen Woonstad in dat verband naar voren heeft gebracht, kan niet gezegd worden dat sprake is van een zodanig prematuur stadium van die plannen dat daarop de vordering zou moeten afstuiten.
4.12
Dit alles bij elkaar genomen komt de kantonrechter tot het oordeel dat Woonstad aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, teneinde de door haar gewenste renovatie te kunnen realiseren, die zonder de beëindiging van de onderhavige huurovereenkomst niet mogelijk is. De kantonrechter heeft geen grond om aan te nemen dat, naar [gedaagde 2] heeft aangevoerd, Woonstad de wettelijke regeling van artikel 7:295 BW jo. artikel 7:296 BW hier oneigenlijk gebruikt omdat zij niet zozeer zou willen renoveren maar omdat zij vooral van de huurovereenkomst af zou willen (hetgeen haar overigens schadeplichtig zou maken).
4.13
Het door Woonstad gevorderde wordt dan ook op de primaire grondslag toegewezen. Dat brengt met zich dat hier geen plaats is voor de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW. Het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zal worden vastgesteld op 1 februari 2020. Daarbij is rekening gehouden met het belang van [gedaagde 2] (en [naam onderhuurder] ) om voldoende tijd te hebben om andere bedrijfsruimte te zoeken en in te richten. Anderzijds is er ook rekening mee gehouden dat de opzegging door Woonstad dateert van (medio) augustus 2018, zodat [gedaagde 2] (en [naam onderhuurder] ) ook al ruim de tijd heeft (hebben) gehad om zich te oriënteren op andere bedrijfsruimte.
4.14
Vervolgens komt de vraag aan de orde of aan [gedaagde 2] en [naam onderhuurder] , die zijn vordering ter zake op Woonstad (blijkens productie 31 van [gedaagde 2] ) via een lastgevingsconstructie in handen van [gedaagde 2] heeft gesteld, een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten toekomt, zoals zij (in conventie en in voorwaardelijke reconventie) heeft verzocht.
4.15
Ter zake stelt de kantonrechter voorop dat zij op grond van artikel 7:297 lid 1 BW een bedrag kan vaststellen dat Woonstad aan [gedaagde 2] en aan [naam onderhuurder] , aan wie bevoegdelijk werd onderverhuurd, moet betalen ter tegemoetkoming in hun verhuis- en inrichtingskosten. Het gaat daarbij uitdrukkelijk niet om een vergoeding van alle door [gedaagde 2] en [naam onderhuurder] te maken kosten of schadeloosstelling, maar om kosten verbonden met het feitelijk betrekken van de nieuwe bedrijfsruimte. Deze bepaling geeft de kantonrechter de vrijheid de hoogte van de vergoeding te bepalen, rekening houdend met de concrete omstandigheden van het geval. Van een exacte berekening van de voor vergoeding in aanmerking komende kosten is daarbij geen sprake. Daarbij rust op de (onder)huurder de stelplicht dat het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf wordt verplaatst alsook van de daarmee gemoeide kosten. Van hem of haar mag in een procedure als deze worden verlangd dat hij of zij, (mede) aan de hand van offertes, aannemelijk maakt welke kosten hij of zij zal moeten maken.
4.16
[gedaagde 2] heeft aangevoerd dat de verhuiskosten -de kosten om de bestaande inventaris, inboedel en voorraden uit het gehuurde te verwijderen en te verhuizen- naar verwachting circa € 6.000,- bedragen. In dat verband heeft zij gesteld dat nu de verhuiskosten in dit geval dienen te worden vastgesteld voordat de huurovereenkomst is geëindigd en voordat de nieuwe locatie bekend is, dit bedrag, dat overeenstemt met het forfaitaire bedrag dat een huurder van zelfstandige woonruimte toekomt op grond van de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie, goed als uitgangspunt kan dienen voor het bepalen van de tegemoetkoming in deze kosten. Voorts heeft zij aangevoerd dat onder verhuiskosten tevens de courtage van een voor het vinden van een nieuwe locatie ingeschakelde makelaar wordt verstaan, die in de regel één maand huur bedraagt. Uitgaande van de huidige huur meent [gedaagde 2] dan ook dat ter zake een bedrag van € 2.250,- als uitgangspunt kan dienen. Voor wat betreft de inrichtingskosten heeft [gedaagde 2] , onder overlegging van koopovereenkomsten en advertenties van te koop aangeboden horecagelegenheden in de buurt, die volgens haar met het gehuurde vergelijkbaar zijn, gesteld dat uitgegaan kan worden van een bedrag van € 112.825,- als te verwachten koopsom voor de inventaris voor de nieuwe bedrijfsruimte. Voor het geval een casco-locatie wordt gehuurd met een met het gehuurde vergelijkbare grootte, schat [gedaagde 2] de kosten om de nieuwe locatie bouwkundig geschikt te maken (zoals het creëren van een toiletgroep en een keukenvoorziening, het maken van een rookruimte en het plaatsen van een bar) op € 100.000,- á € 135.500,-, waartoe zij heeft gewezen op een door haar overgelegde offerte van een aannemer die vaker bij zulke verbouwingen betrokken is geweest. Daarnaast zal sprake zijn van advertentiekosten en van kosten voor het aanpassen van drukwerk en visitekaartjes, ter zake waarvan een bedrag van € 2.500,- [gedaagde 2] alleszins redelijk voorkomt.
4.17
Woonstad heeft bij antwoordakte gemotiveerd uiteengezet dat in haar optiek [gedaagde 2] en [naam onderhuurder] geen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toekomt. Voor het geval zij in dat standpunt niet wordt gevolgd, heeft zij de door [gedaagde 2] genoemde posten en de door haar daarbij gehanteerde uitgangspunten gemotiveerd bestreden.
4.18
Vooropgesteld wordt dat de onderhavige huurovereenkomst hier eindigt als gevolg van de wens van Woonstad het gehuurde te renoveren. Het gevolg daarvan is dat [gedaagde 2] en [naam onderhuurder] kosten zullen moeten maken om de in het gehuurde aanwezige zaken te verhuizen naar een andere bedrijfsruimte en/of om deze (tijdelijk) op te slaan. [gedaagde 2] heeft, hoewel op haar de stelplicht rust, echter, naar Woonstad met recht heeft aangevoerd, niet concreet gemaakt wat de (te verwachten) omvang van die verhuisactie en de daarmee gepaard gaande kosten is. De kantonrechter heeft dan ook geen concrete handvatten om aan te (kunnen) nemen dat het door [gedaagde 2] hier genoemde bedrag van € 6.000,- redelijk is, terwijl, naar Woonstad evenzeer terecht heeft aangevoerd, het in de (hier niet van toepassing zijnde) Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie bedoelde bedrag niet alleen ziet op verhuiskosten maar ook op inrichtingskosten. Onder deze omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding de door Woonstad aan [gedaagde 2] en [naam onderhuurder] (gezamenlijk) te betalen tegemoetkoming in de verhuiskosten
ex aequo et bono
vast te stellen op € 2.000,-.
4.19
Voorts acht de kantonrechter het redelijk dat Woonstad [gedaagde 2] en [naam onderhuurder] tegemoet komt in de door hen te maken kosten verbonden aan het inschakelen van een makelaar voor het vinden van een andere bedrijfsruimte (courtage). Nu thans echter ongewis is of aan die nieuwe bedrijfsruimte een met de huurprijs van het gehuurde vergelijkbare huurprijs zal zijn verbonden en het voorts een
tegemoetkoming
in die kosten betreft, zal de kantonrechter de hoogte van de ter zake door Woonstad aan [gedaagde 2] en [naam onderhuurder] te betalen tegemoetkoming schattenderwijs vaststellen op € 1.500,-.
4.20
Voor toewijzing van enig bedrag aan tegemoetkoming wegens advertentiekosten ziet de kantonrechter geen aanleiding. Daartoe is redengevend dat [gedaagde 2] , gelet ook op de aard van de in het gehuurde geëxploiteerde onderneming, niet concreet heeft gemaakt dat zij en/of [naam onderhuurder] wegens de beoogde verhuizing naar een andere bedrijfsruimte in redelijkheid genoodzaakt zal (zullen) zijn wezenlijke advertentiekosten te maken, terwijl zij het door haar genoemde bedrag van € 2.500,- ook met niets heeft onderbouwd.
4.21
Wel ziet de kantonrechter aanleiding [gedaagde 2] en [naam onderhuurder] een tegemoetkoming in de inrichtingskosten van de nieuwe -thans nog onbekende- bedrijfsruimte toe te kennen. Bij de vaststelling van de hoogte daarvan weegt (wel) onder meer mee dat [gedaagde 2] het gehuurde bij het einde van de huur 29 jaar heeft gehuurd en dat [naam onderhuurder] het gehuurde dan bijna veertien jaar in onderhuur heeft gehad, zodat met recht gesteld kan worden dat zij door hen in het gehuurde gedane investeringen hebben kunnen terugverdienen. Nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 2] dan wel [naam onderhuurder] de afgelopen jaren in het gehuurde is blijven investeren om het gehuurde in goede staat te houden, moet het ervoor worden gehouden dat de inrichting van het gehuurde, hoewel die voor [gedaagde 2] en/of [naam onderhuurder] in economische zin nog zekere waarde zal vertegenwoordigen, in fiscale zin reeds is afgeschreven. Voorzienbaar is anderzijds dat voor [gedaagde 2] voor de te huren bedrijfsruimte inrichtingskosten zullen opkomen, die al dan niet verwerkt zijn in een koopsom.
4.22
Volgens vaste jurisprudentie ligt het voor de hand de tegemoetkoming in die kosten te relateren aan de omvang en inrichting van de oorspronkelijke bedrijfsruimte. Om die reden kan de kantonrechter weinig tot niets met de door [gedaagde 2] bij akte geproduceerde stukken omdat die niets zeggen over de omvang en inrichting van het gehuurde. De enkele stelling van [gedaagde 2] dat het hier zou gaan om horecagelegenheden die ‘redelijk vergelijkbaar’ zijn met het in het gehuurde geëxploiteerde horecabedrijf is, naar Woonstad terecht opgemerkt heeft, bepaald ontoereikend, terwijl het hier bovenal om een tegemoetkoming in de kosten gaat en niet om een volledige vergoeding daarvan. Ook dient rekening te worden gehouden met de staat waarin de inrichting van het gehuurde verkeert en met (zie hierboven) de reeds gedane afschrijvingen.
4.23
Bij gebrek aan een deugdelijke onderbouwing die tot een hoger bedrag noopt, zal de kantonrechter, gelet op al het hiervoor overwogene, de aan [gedaagde 2] en [naam onderhuurder] toe te kennen tegemoetkoming in de inrichtingskosten schattenderwijs vaststellen op € 7.500,- zodat de totale tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten wordt vastgesteld op € 11.000,-.
4.24
De kantonrechter ziet aanleiding deze tegemoetkoming, zoals door Woonstad ook is verzocht, voorwaardelijk toe te kennen, nu thans niet althans onvoldoende zeker is dat het thans door [naam onderhuurder] in het gehuurde geëxploiteerde horecabedrijf daadwerkelijk in een andere bedrijfsruimte zal worden voortgezet, één en ander als hierna in het dictum gemeld. De termijn waarbinnen het horecabedrijf moet worden voortgezet, wordt in redelijkheid gesteld op zes maanden na de datum van het einde van de huur (1 februari 2020).
4.25
Woonstad behoeft geen termijn als bedoeld in artikel 7:297 lid 2 BW te worden gegund om, gegeven dat een tegemoetkoming wordt toegekend, haar vordering in te trekken, nu zij bij akte expliciet afstand van dat recht heeft gedaan.
4.26
Er bestaat, anders dan door Woonstad verzocht, geen aanleiding de beëindiging van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, nu niet kan worden gezegd dat het door [gedaagde 2] gevoerde verweer evident kansloos was.
4.27
Gelet op de aard van de procedure, de mate waarin partijen over en weer in het gelijk zijn gesteld en alle overige omstandigheden van het geval acht de kantonrechter termen aanwezig de kosten van de procedure te compenseren als hierna gemeld.
in voorwaardelijke reconventie
4.28
De tegenvordering werd voorwaardelijk ingesteld, namelijk voor het geval de door Woonstad ingestelde beëindigingsvordering zou worden toegewezen en niet tegelijkertijd een oordeel zou worden gegeven over de door [eiseres] gewenste tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Deze voorwaarde is, gezien het hiervoor overwogene, niet vervuld. Aan behandeling van de door [eiseres] voorwaardelijk ingestelde tegenvordering wordt dan ook niet toegekomen.
5
De beslissing
De kantonrechter:
ten aanzien van de procedure tussen Woonstad en [gedaagde 1] :
- verstaat dat Woonstad haar vordering tegen [gedaagde 1] niet langer handhaaft;
- veroordeelt Woonstad in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 1] begroot op nihil;
ten aanzien van de procedure tussen Woonstad en [gedaagde 2] :
- stelt het tijdstip waarop de onder 2.1 bedoelde huurovereenkomst tussen Woonstad en [gedaagde 2] zal eindigen vast op 1 februari 2020;
- veroordeelt [gedaagde 2] om uiterlijk op 1 februari 2020 het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van Woonstad zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonstad te stellen;
- stelt het bedrag dat Woonstad aan [gedaagde 2] en [naam onderhuurder] (gezamenlijk) moet betalen ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vast op € 11.000,-;
- bepaalt dat Woonstad dit bedrag slechts verschuldigd is indien [gedaagde 2] dan wel [naam onderhuurder] haar in bezit stelt van een ondertekende koop- of huurovereenkomst met betrekking tot een vervangende bedrijfsruimte en zij/hij in die vervangende bedrijfsruimte de thans in het gehuurde gedreven horecaonderneming zal voortzetten binnen zes maanden na het einde van de onder 2.1 bedoelde huurovereenkomst (1 februari 2020);
- compenseert de kosten van de procedure zodat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
- wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
654