ECLI:NL:RBROT:2018:4823
Rechtbank ROT — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/538901 / HA ZA 17-1071
Vonnis van 13 juni 2018
in de zaak van
1
[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiseres 2]
,
wonende te [woonplaats] ,
3.
[eiser 3]
,
wonende te [woonplaats] ,
4.
[eiseres 4]
,
wonende te [woonplaats] ,
5.
[eiser 5]
,
wonende te [woonplaats] ,
6.
[eiseres 6]
,
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaten mr. P.J. den Boef en mr. D.M.S. van der Wulp te Houten,
tegen
de stichting
STICHTING WOONBRON ROTTERDAM
,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. T.A. Vermeulen te Rotterdam.
Partijen zullen hierna de Kopers en Woonbron genoemd worden. Afzonderlijk zullen de drie Kopers [eisers 1 en 2] , [eisers 3 en 4] en [eisers 5 en 6] genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding
de conclusie van antwoord
de overgelegde producties
het proces-verbaal van comparitie van 29 mei 2018.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.	De feiten
2.1.
Woonbron is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet (een wooncorporatie).
2.2.
De Kopers hebben van Woonbron een perceel grond in erfpacht gekocht, met als oogmerk om daarop een woning te laten bouwen in het nieuwbouwproject ‘Oudeland fase 1’ te Hoogvliet door een (in de koopovereenkomst genoemde) aannemer. De koopovereenkomsten zijn gesloten op 8 juni 2011 (met [eisers 1 en 2] ), op 5 september 2011 (met [eisers 3 en 4] ) en op 31 oktober 2012 (met [eisers 5 en 6] ).
2.3.
In de drie koopovereenkomsten zijn van toepassing verklaard bijzondere voorwaarden genaamd ‘Koopgarantbepalingen.’ De Koopgarantbepalingen houden onder meer in dat, vanuit het belang van de volkshuisvesting, de woningen te koop worden aangeboden met een korting van 20% op de geldende marktwaarde.
2.4.
De door de Kopers betaalde koopsom bedraagt bij:
- [eisers 5 en 6] : 		€ 168.000,- (€ 210.000,- minus 20% korting)
- [eisers 3 en 4] : 	€ 166.000,- (€ 207.500,- minus 20% korting)
- [eisers 1 en 2] :  		€ 170.000,- (€ 212.500,- minus 20% korting).
2.5.
In de koopovereenkomsten staat dat De Kopers verklaard hebben dat zij bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben ontvangen:
- de erfpachtbepalingen
- de Koopgarantiebepalingen
- het ontwerp voor de akte van vestiging van het recht van erfpacht.
2.6.
In de met [eisers 5 en 6] gesloten koopovereenkomst staat onder meer (onder:
A. Inleiding):
“6.	De Erfpacht- en Koopgarantbepalingen voorzien in een terugkoopregeling. Op grond van de terugkoopregeling is de particuliere koper verplicht om de erfpacht bij een voorgenomen vervreemding aan de verkoper te koop aan te bieden en is de verkoper verplicht om de erfpacht terug te kopen. In het kader van deze terugkoopregeling wordt de waarde van de woning getaxeerd door (een) onafhankelijke taxateur(s). De terugkoopprijs zal gelijk zijn aan de oorspronkelijk door de particuliere koper betaalde koopprijs vermeerderd respectievelijk verminderd met het aandeel van de particuliere koper in de positieve respectievelijk negatieve waardeontwikkeling van de woning. Verder geldt dat de particuliere koper eenhonderd procent (100%) belang behoudt bij een eventuele positieve waarde van de door de particuliere koper zelf aangebrachte voorzieningen met betrekking tot de woning.”
2.7.
In de notariële akte tot vestiging van het ten gunste van [eisers 5 en 6] gevestigde erfpachtsrecht staat onder meer (eveneens onder: A.1. Inleiding):
“6. De Erfpacht- en Koopgarantbepalingen voorzien in een terugkoopregeling. Op grond van de terugkoopregeling is de particuliere koper verplicht om de erfpacht bij een voorgenomen vervreemding aan de Woningcorporatie te koop aan te bieden en is de Woningcorporatie verplicht om de erfpacht terug te kopen. In het kader van deze terugkoopregeling wordt de waarde van de woning getaxeerd door (een) onafhankelijke taxateur(s). De terugkoopprijs zal gelijk zijn aan de oorspronkelijk door de particuliere koper betaalde koopprijs vermeerderd respectievelijk verminderd met het aandeel van de particuliere koper in de positieve respectievelijk negatieve waardeontwikkeling van de woning. Verder geldt dat de particuliere koper eenhonderd procent (100%) belang behoudt bij een eventuele positieve waarde van de door de particuliere koper zelf aangebrachte voorzieningen met betrekking tot de woning.”
2.8.
In de notariële akte tot vestiging van het ten gunste van [eisers 3 en 4] gevestigde erfpachtsrecht staat onder meer:
“
Artikel 11
KOOPGARANT-BEPALINGEN
De Erfpacht wordt tevens verleend onder de Koopgarant-bepalingen de dato
een augustus tweeduizend tien
zoals hieronder vastgesteld.
Hoofdstuk A.
Definities en omschrijvingen
a. Koopgarant:
hieronder wordt verstaan een eigendoms- en beheervorm voor woningen waarbij:
- woningen aan natuurlijke personen voor zelfbewoning worden verkocht en geleverd;
[..]
- een terugkoopregeling wordt gehanteerd waarbij Erfpachter verplicht is het Registergoed bij voorgenomen vervreemding te koop aan te bieden aan de Woningcorporatie en de Woningcorporatie de terugkoop van het Registergoed ten behoeve van Erfpachter garandeert; het risico van stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed tussen Erfpachter en de Woningcorporatie wordt gedeeld.
De bepalingen waarin Koopgarant is neergelegd, worden hierna aangeduid als:
Koopgarantbepalingen;”
[..]
“
Hoofdstuk F.
Koopgarant-prijsvorming
[..]
2.
Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de Woningcorporatie.
De koopsom die de Woningcorporatie aan Erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de Woningcorporatie van het Registergoed - waaronder mede begrepen het geval van beëindiging van de Erfpacht - wordt als volgt berekend: de Uitgifteprijs, plus het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning, plus het aandeel van de Erfpachter in de overige waardeontwikkeling. Nader aangeduid in de terugkoopformule:
U + S + (T2—S—Tl) x X%
Door middel van de terugkoopformule worden de navolgende waarden uitgedrukt:
U: de Uitgifteprijs;
S: het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning berekend volgens hoofdstuk E (Taxatie) sub 3c;
T2: dc onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door Erfpachter volgens hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) met inbegrip van de waarde van de Staat van de Woning;
T1: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte;
X: het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed volgens hoofdstuk 1.”
2.9.
In de met [eiser 1] gesloten koopovereenkomst ( [eiseres 2] is daarbij geen partij) staat onder meer:
“
VASTSTELLING ONDERHANDSE VERKOOPWAARDE. UITGIFTEPRIJS. EN AANDEEL IN DE MARKTWAARDEONTWIKKELING ZOALS BEDOELD IN HOOFDSTUK F (PRIJSVORMING} VAN DE KOOPGARANTBEPALINGEN.
Artikel 19
De onderhandse verkoopwaarde, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de Koopgarantbepalingen bedraagt
€ 212.500,-- (zegge tweehonderdtwaalfduizendenvijfhonderd euro)
. Deze waarde blijkt uit de waardeverklaring, die als bijlage is toegevoegd. Bij bepaling van deze waarde is de aanwezigheid van de Koopgarantbepalingen buiten beschouwing gelaten.
De koper verklaart in te stemmen met deze vastgestelde waarde.
Op de onderhandse verkoopwaarde wordt een koperskorting in mindering gebracht van
twintig procent (20%)
, ofwel
€ 42.500,-- (zegge tweeenveertigduizendenvijfhonderd euro)
.
De uitgifteprijs, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming), berekend als de onderhandse verkoopwaarde verminderd met de koperskorting, bedraagt
€ 170.000,-- (zegge eenhonderdzeventigduizend euro)
, te weten het totaal van de koopsom (inclusief omzetbelasting) en de aanneemsom (inclusief omzetbelasting), doch exclusief meerwerk en renteverlies tij­dens de bouw. Tot dit renteverlies wordt mede gerekend de eventuele vergoeding en rente­vergoeding zoals bedoeld in artikel 3. Minderwerk strekt tot verlaging van de uitgifteprijs.
2.10.
Na het sluiten van de overeenkomsten zijn de woningen (gelegen in het nieuwbouwproject ‘Oudeland fase 1’ te Hoogvliet) gerealiseerd en zijn de Kopers daarin gaan wonen.
2.11.
Op enig moment hebben de Kopers hun woning tot terugkoop aangeboden aan Woonbron, dan wel bij Woonbron naar de terugkoopprijs geïnformeerd.
3
De vordering en het verweer
3.1.
De Kopers vorderen, indien en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
te verklaren voor recht dat de met Woonbron gesloten (koop)overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, zulks in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a en/of sub b BW, en te bepalen dat de gevolgen van de (koop)overeenkomst ter opheffing van het nadeel zullen worden opgeheven middels wijziging van deze overeenkomst (zulks in de zin van artikel 6:230 lid 2 BW), in die zin dat artikel 11 (van de overeengekomen Erfpacht- en Koopgarantbepalingen geheel buiten toepassing zal worden gelaten, althans artikel 11 hoofdstuk D (Terugkoopprocedure), althans hoofdstuk F (‘Koopgarant prijsvorming’), althans artikel 11 Hoofdstuk F lid 2 ‘Vaststelling Koopgarantprijs bij terugkoop door de Woningcorporatie’);
Subsidiair:
te verklaren voor recht dat in de overeengekomen Erfpacht- en Koopgarantbepalingen sprake is van een of meer onredelijk bezwarende bedingen in de zin van artikel 6:233 aanhef en onder a BW en te bepalen dat vernietigd worden deze onredelijk bezwarende bedingen als genoemd in deze dagvaarding onder rechtsgrond 2, te weten artikel 11 tot en met Hoofdstuk F van de overeengekomen Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, althans artikel 11 hoofdstuk D (‘Terugkoopprocedure’), althans hoofdstuk F (‘Koopgarant-Prijsvorming’), althans Hoofdstuk F lid 2 (‘Vaststelling Koopgarantprijs bij terugkoop door de Woningcorporatie’);
Meer subsidiair:
te verklaren voor recht dat sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW en de gevolgen van de tussen eisers en Woonbron gesloten (koop)- overeenkomsten op grond van onvoorziene omstandigheden te wijzigen, in die zin dat artikel 11 tot en met Hoofdstuk F van de overeengekomen Erfpacht- en Koopgarantbepalingen geheel buiten werking/toepassing zal blijven, althans artikel 11 hoofdstuk D, althans hoofdstuk F (‘Koopgarant prijsvorming’), althans Hoofdstuk F lid 2 ‘Vaststelling Koopgarantprijs bij terugkoop door de Woningcorporatie’);
Meest subsidiair:
te bepalen dat artikel 11 tot en met Hoofdstuk F van de overeengekomen Erfpacht- en Koopgarantbepalingen op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in de zin van artikel 6:2 en artikel 6:248 BW (geheel) buiten toepassing zal worden gelaten, althans artikel 11 hoofdstuk D, althans artikel 1 1 hoofdstuk F (‘Koopgarant-prijsvorming’), althans artikel 1 1 Hoofdstuk F lid 2 ‘Vaststelling Koopgarantprijs bij terugkoop door de Woningcorporatie’);
alsmede te bepalen dat Woonbron wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de nakosten.
De Kopers stellen daartoe het volgende.
3.2.
Woonbron heeft de woningen met een korting verkocht aan de Kopers. Het is de kopers contractueel niet toegestaan om de woning te vervreemden aan een ander dan Woonbron. De woningen mogen alleen worden terug verkocht aan Woonbron (tenzij Woonbron dispensatie geeft). Maar bij deze terugkoop vervalt de korting, via een ingewikkelde en voor de kopers niet te volgen formule (de terugkoopberekening). Volgens de door Woonbron opgestelde terugkoopregeling blijkt dat niet de aankoopprijs, maar de veel hogere marktwaarde als uitgangspunt wordt genomen. De Kopers moeten de korting dus weer inleveren bij terugverkoop van hun woningen. De Kopers zijn hierover niet geïnformeerd voorafgaand aan het sluiten van de kopovereenkomst. Ook Makelaardij Ooms uit Spijkenisse, aan wie Woonbron de verkoop had uitbesteed, heeft nooit gewaarschuwd voor de risico’s en nadelen van het kopen onder Koopgarant. De makelaar heeft juist verklaard dat bij terugkoop door Woonbron de door de Kopers betaalde koopprijs als uitgangspunt zou gelden.
De Autoriteit Consument en Markt (ACM) heeft begin 2017 deze terugkoop- en kortingsregeling bekritiseerd en publiekelijk gemaakt dat er feitelijk geen sprake is van een korting, omdat de korting bij terugkoop wordt verrekend. De ACM acht de informatie die hierover door Woonbron voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst is verstrekt, verwarrend. Ook in een televisieprogramma is kritiek geuit op de handelwijze van Woonbron. De hoge restschuld is voor de Kopers niet te financieren, zodat zij zich genoodzaakt voelen om tegen hun zin en wil voorlopig in de woning te blijven wonen. Ter comparitie hebben de Kopers verklaard dat de kern van de zaak is dat Woonbron de Kopers bij de verkoop niet heeft toegelicht dat bij terugkoop een restschuld kon ontstaan.
3.3.
Woonbron voert verweer en concludeert tot afwijzing van het gevorderde. Woonbron voert onder meer aan:
“Eisers stellen als productie 7 in het geding te brengen een akte vestiging erfpacht Koopgarant met betrekking tot de woning van [eisers 1 en 2]. Dat is niet juist. Productie 7 bij de
dagvaarding is een akte vestiging erfpacht Koopcomfort en heeft betrekking op een parkeerplaats. De akte vestiging erfpacht die betrekking heeft op de woning van [eisers 1 en 2] is, voor zover voor deze procedure relevant, gelijkluidend aan de akten die betrekking hebben op de andere eisers.”
3.4.
De stellingen en weren zullen, voor zover nodig, in de beoordeling worden betrokken.
4
De beoordeling
4.1.
De aan de Kopers verleende korting geldt wel bij aanschaf van de woning maar niet bij de - contractueel verplichte - terugkoop van de woning aan Woonbron. Het geschil komt er in de kern dus op neer dat aan de Kopers een financieel voordeel is verleend dat in hun visie ten onrechte niet geheel onvoorwaardelijk is.
4.2.
Over de primaire vordering (het beroep op dwaling) wordt als volgt geoordeeld.
4.3.
Art. 6:228 BW luidt:
“1. Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar:
a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
2. De vernietiging kan niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.”
4.4.
Het feit dat één der partijen bij het aangaan van de overeenkomst niet een juiste voorstelling van zaken had, heeft geen invloed op de geldigheid van die overeenkomst, zolang niet tevens één van de onder a t/m c van art. 6:228 BW genoemde gevallen aan de orde is  (TM, Parl. Gesch. BW Boek 6, p. 900).
4.5.
Ten aanzien van [eisers 5 en 6] faalt het beroep op dwaling. In de met hen gesloten koopovereenkomst (geciteerd in rov. 2.6) staat duidelijk dat de korting vervalt bij terugkoop. Woonbron mag niet worden verweten dat zij heeft gezwegen waar spreken plicht was. Woonbron heeft immers niet gezwegen. [eisers 5 en 6] hebben de koopovereenkomst kennelijk niet goed genoeg gelezen voordat zij deze ondertekenden.
Bovendien staat een nagenoeg identieke tekst als in de koopovereenkomst ook in de akte tot vestiging van het recht van erfpacht (geciteerd in rov 2.7). In de notariële akte verklaart de notaris ook nog dat [eisers 5 en 6] hebben medegedeeld op volledige voorlezing van de akte geen prijs te stellen. Dat komt voor risico van [eisers 5 en 6]
4.6.
Ten aanzien van [eisers 3 en 4] faalt het beroep op dwaling eveneens. In de (onder rov. 2.8) geciteerde akte van erfpacht staat voldoende duidelijk dat bij de terugkoop uitgegaan wordt van de ‘Uitgifteprijs. Dat is: de prijs inclusief korting (deze nog te corrigeren met eventuele door de koper aangebrachte verbeteringen en met de waardeontwikkeling). Er staat dus niet het tegendeel: dat bij terugkoop wordt uitgegaan van de prijs zónder korting. Dat deze regeling verderop in de tekst ook nog in een formule is gegoten die [eisers 3 en 4] onnavolgbaar achten, maakt het oordeel niet anders. De formule is blijkens de daaraan vooraf gaande tekst niet meer dan een  uitwerking van de reeds - voldoende duidelijk beschreven - waarderingsmethodiek. [eisers 3 en 4] stellen ook niet dat de formule tot een andere uitkomst leidt.
4.7.
Voor zover in de met [eisers 3 en 4] gesloten koopovereenkomst niet eveneens met zoveel woorden is bepaald dat bij terugkoop de korting vervalt, noopt dat niet tot een ander oordeel. Bij de koopovereenkomst waren gevoegd een concept van de akte van erfpacht én de Koopgarantbepalingen, die deel uitmaken van de koopovereenkomst. In beide geschriften wordt in ieder geval wel één en ander duidelijk uitgelegd.
4.8.
Ten aanzien van [eisers 1 en 2] faalt het beroep op dwaling eveneens. De akte tot vestiging van een recht van erfpacht ten gunste van [eisers 1 en 2] is kennelijk per abuis niet overgelegd (in plaats daarvan hebben [eisers 1 en 2] de akte van erfpacht met betrekking tot de parkeerplaats overgelegd). Woonbron heeft echter onweersproken gesteld dat de ontbrekende akte op het in geding zijnde onderdeel dezelfde inhoud heeft als de twee andere akten van erfpacht, van [eisers 5 en 6] en van [eiser 3] . Daarom neemt de rechtbank haar eerdere oordeel over de akten van [eisers 5 en 6] en van [eisers 3 en 4] hier over.
4.9.
Ten overvloede tekent de rechtbank aan dat een dwaling op dit punt op grond van art. 6:228 lid 2 BW hoe dan ook voor rekening van de Kopers had moeten blijven. De aard van de overeenkomsten en de verkeersopvattingen verzetten zich tegen een andersluidend oordeel. Het gaat hier overeenkomsten die zijn gesloten (niet met een commerciële onderneming maar) met een wooncorporatie, die slechts heeft gehandeld in het belang van een goede volkshuisvesting. Woonbron heeft zich ten doel te stellen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn en te beogen haar financiële middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting in te zetten (artikel 19 lid 1 Woningwet). Het belang van een goede volkshuisvesting is een maatschappelijk belang van groot gewicht. Dat rechtvaardigt dat de geboden korting niet geheel onvoorwaardelijk is. Ook van een wooncorporatie zullen de financiële middelen niet onuitputtelijk zijn.
4.10.
De stelling van de Kopers dat zij na terugkoop van de woning met een restschuld blijven zitten noopt niet tot een andere oordeel. Het risico van een restschuld was altijd al verdisconteerd in de koopovereenkomsten, nu de marktprijzen mede bepalend zijn voor de terugkoopprijs. Het is een feit van algemene bekendheid dat marktprijzen van woningen kunnen fluctueren. In het midden kan blijven of de stelling thans, in een inmiddels fors aangetrokken woningmarkt, nog (volledig) opgaat.
4.11.
Aan het oordeel doet niet af dat het woord ‘korting’ in de ogen van de ACM en van een televisieprogramma een verwarring wekkende term zou zijn. Toetsingskader is niet wat volgens derden krachtens spraakgebruik onder korting moet worden verstaan. Bij de beantwoording van de vraag wat de inhoud is van de tussen partijen gesloten overeenkomsten komt het aan op de zin die partijen (en dus niet derden) in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan hun afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval (de Haviltex-maatstaf). De Kopers hebben in de contracten die zij ieder afzonderlijk met Woonbron zijn aangegaan voldoende duidelijk omschreven wat in deze contracten onder korting wordt verstaan. De omstandigheid dat zij daarbij aan het begrip korting een betekenis hebben toegekend, welke (mogelijk) afwijkt van het spraakgebruik, brengt onder de concrete omstandigheden van dit geval echter niet mee dat de Kopers redelijkerwijze niet konden begrijpen dat deze korting op de koopprijs niet meer gold voor de bepaling van de waardevermeerdering of waardevermindering van het huis bij de terugverkoop aan Woonbron. Immers, hoe de korting wordt toegepast bij terugverkoop staat voldoende duidelijk in de akten omschreven.
4.12.
Als het standpunt van de Kopers gevolgd zou worden, dan zou dat voorts kunnen leiden tot de ongerijmde consequentie dat een koper bij verkoop aan Woonbron vermogenswinst realiseert zonder dat sprake behoeft te zijn van een daadwerkelijke waardestijging van het huis. De Kopers hebben redelijkerwijze moeten begrijpen dat een dergelijke constructie nooit de bedoeling kan zijn geweest. De gekozen constructie heeft het kennelijke oogmerk van bevordering van een goede volkshuisvesting en niet van een speculatiemogelijkheid.
4.13.
Een beroep op een eventueel tekortschieten van de makelaar in diens voorlichtingsplicht kan de Kopers niet baten. De makelaar is hier geen partij. De opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak houdt geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst en daarmee wordt evenmin de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt. Wanneer een makelaar, hoewel daartoe niet bevoegd, zich zodanig gedraagt dat de wederpartij daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van de opdrachtgever handelt, bindt hij zijn opdrachtgever in beginsel niet (HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284). Het eventuele nalaten van de makelaar mag derhalve in beginsel niet worden toegerekend aan de verkoper. Hierop stuit ook af de stelling van de Kopers dat zij van de makelaar hebben vernomen dat zij de korting juist wel mochten behouden bij terugkoop van de woning door Woonbron.
4.14.
Over de vraag of een beding onredelijk bezwarend is wordt als volgt geoordeeld.
4.15.
Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort, aldus artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Artikel 4 lid 1 bepaalt dat voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding van een overeenkomst alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten in aanmerking worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. Dit impliceert dat de verschillende Koopgarantbepalingen mede in hun onderlinge samenhang moeten worden beschouwd. In lid 2 van artikel 4 is - vergelijkbaar met ‘kernbedingen’ in de zin van artikel 6:231 sub a slotzin BW - bepaald dat de beoordeling van het oneerlijke karakter van bedingen geen betrekking heeft op de bepaling van het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst, noch op de gelijkwaardigheid van enerzijds de prijs of vergoeding en anderzijds de als tegenprestatie te leveren goederen of te verrichten diensten, voor zover die bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd.
4.16.
De rechtbank is van oordeel dat het vervallen van de korting bij terugkoop geen onredelijk bezwarend beding is. Er is, integendeel, sprake van een redelijk, voor de Kopers begunstigend beding, namelijk een aanzienlijke korting op de koopprijs. Dat deze korting niet onder alle omstandigheden geldt, neemt daaraan het redelijke karakter nog niet weg. Het beding blijft dan nog steeds redelijk, zij het dan in een minder grote mate dan de Kopers gewild zouden hebben. Een minder groot voordeel is echter nog geen nadeel. De Kopers lijden door de terugkoopplicht per saldo geen financieel nadeel. Door de terugkoopplicht vervalt slechts het financiële voordeel van de Kopers, zodat zij in zoverre weer terug bij af zijn.
4.17.
Ook de contractuele plicht tot terugverkoop van de woning aan Woonbron kan niet als een onredelijk bezwarend beding worden beschouwd. In de contractsbepalingen is vastgelegd dat Woonbron bij terugkoop een marktconforme prijs moet betalen, zij het dan onder aftrek van de eerder verleende korting. Het streven van Woonbron om de woning te behouden voor haar doelgroep (mensen met een lager inkomen voor wie het bezwaarlijker is om zich te voorzien van deugdelijke huisvesting) is een te respecteren belang. Het beding levert de Kopers ook een voordeel op, namelijk de zekerheid dat hun woning niet onverkoopbaar is. Voorts wordt meegewogen dat de akte van erfpacht voorziet in een met waarborgen omklede taxatieprocedure en een geschillenregeling.
4.18.
Ook overigens valt niet in te zien waarom sprake zou kunnen zijn van enig onredelijk bezwarend beding. De waarderingssytematiek en -procedure bij terugkoop komen redelijk en zorgvuldig voor.
4.19.
Over het beroep op onvoorziene omstandigheden wordt als volgt geoordeeld.
4.20.
Art. 6:258 BW luidt, voor zover van belang:
“De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.”
4.21.
Van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW is sprake als partijen een bepaalde - ten tijde van het sluiten van de overeenkomst - in de toekomst gelegen omstandigheid niet (stilzwijgend) in hun overeenkomst hebben verdisconteerd. Omstandigheden die, zoals hier contractueel onder ogen zijn gezien (het vervallen van de korting bij terugkoop is immers overeen gekomen) kunnen niet worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden. Het beroep op onvoorziene omstandigheden faalt.
4.22.
In het vorenoverwogene ligt besloten dat geen van de in geding zijnde contractsbepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De drempel om tot oordeel te kunnen komen is hoog en wordt hier niet gehaald.
4.23.
Het gevorderde zal derhalve afgewezen. In het midden kan blijven of de overige weren, zoals een beroep op verjaring, eveneens slagen.
4.24.
De Kopers zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Woonbron. Deze kosten worden begroot op € 1.704,-, zijnde € 1.086,- aan salaris advocaat (volgens de Liquidatietarieven: 1 punt voor de conclusie van antwoord en 1 punt voor de comparitie, tarief II, voor een zaak van onbepaalde waarde, ad € 543,- per punt) en € 618,- aan griffierecht.
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst het gevorderde af,
5.2.
veroordeelt de Kopers in de proceskosten van Woonbron, tot heden begroot op € 1.704,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. van den Bergh en in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2018.
2517/2504