ECLI:NL:RBDHA:2019:7274
Rechtbank DHA — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/558429 / HA ZA 18-902
Vonnis van 10 juli 2019
in de zaak van
CONDUCT VASTGOED B.V.
te Teylingen,
eiseres,
advocaat [NAAM]. M. Wierenga te Utrecht,
tegen
1
[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2]
,
beiden te [plaats] , [de Gemeente] ,
gedaagden,
advocaat [NAAM]. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
Eiseres zal hierna ‘Conduct’ worden genoemd. Gedaagden zullen worden aangeduid als respectievelijk ‘ [gedaagde 1] ’, ‘ [gedaagde 2] ’ en gezamenlijk als ‘ [gedaagde 1 c.s.] ’ (in mannelijk enkelvoud).
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 10 augustus 2018, met producties;
de conclusie van antwoord van 3 oktober 2018, met producties;
het vonnis van 7 november 2018, waarin een comparitie van partijen is bepaald;
het buiten aanwezigheid van partijen opgemaakte proces-verbaal van comparitie van 2 april 2018, de daarin genoemde stukken en de opmerkingen over het proces-verbaal van [gedaagde 1 c.s.] bij brief van 11 april 2018 en van Conduct bij brief van 6 mei 2019.
1.2.
Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis nader bepaald op heden.
2
De feiten
2.1.
Conduct is een onderneming die zich onder meer toelegt op makelaardij in onroerende zaken. [X] (hierna: [X] ) en [Y] (hierna: [Y] ) zijn compagnons en directeuren van Conduct.
2.2.
[gedaagde 1 c.s.] was eigenaar van de woonvilla, gelegen aan de [adres 1] (hierna: de woning) en de daarnaast gelegen botenloods aan de [adres 2] (hierna: de loods).
2.3.
Op 4 maart 2018, om 17.20 uur, heeft [gedaagde 1] aan Conduct het volgende WhatsAppbericht verzonden:
“
Beste [X]
[Rb.: [X] ]
,
ik ben voornemens om mijn huis en/of de loods incl de buiten ligplaatsen te verkopen .
Het huis heb ik niet meer nodig, en ga het oude huis van Pa verbouwen om daar te gaan wonen .
Dus wat ik zoek is een persoon/familie met affiniteit voor de watersport.
Die het huis en misschien wat buiten ligplaatsen met eventueel de waterloods wil kopen. Dit is echter niet een pre .
Jij lijkt me daar de aangewezen persoon voor .
Graag zou ik met je van gedachten wisselen over welke koers te varen.
Fijne zondag [gedaagde 1] .”
Daarop antwoordde Conduct, diezelfde dag om 17.23 uur:
“Ik zou zeggen [gedaagde 1] , welkom op ons nieuwe kantoor [adres 3]
Jachthaven [Jachthaven] . Koffietje?
(…)
”
2.4.
Op 6 maart 2018 laat [gedaagde 1] om 7.30 uur per e-mail aan Conduct weten dat hij rond 10.00 uur op kantoor bij Conduct zal zijn. Bij de e-mail waren meerdere afbeeldingen van zowel de woning als de loods gevoegd.
2.5.
Partijen hebben op 6 maart 2018 met elkaar gesproken. Conduct heeft vervolgens een aan [gedaagde 1 c.s.] gerichte opdrachtbevestiging opgesteld, die diezelfde dag is ondertekend door zowel Conduct als [gedaagde 1 c.s.] De opdrachtbevestiging vermeldt onder meer het volgende:
“Betreft: Verkoop woonhuis [adres 1]
(…)
Naar aanleiding van ons plezierige gesprek vandaag, doen wij u hierbij ons voorstel toekomen alsmede de opdrachtbevestiging tot verkoop van de vrijstaande villa op bovengenoemd adres.
(…)
Conduct Vastgoed B.V. is gaarne bereid het woonhuis met ondergrond exclusief in verkoop te nemen tegen een verkoopprijs van € 1.595.000,= kosten koper.
(…)
Conduct Vastgoed B.V. zal het woonhuis op een zo gunstig mogelijke wijze onder de aandacht brengen van haar bekende kandidaten. Hiertoe zal voorafgaand aan het verkooptraject een uitgebreide digitale en gedrukte verkoopbrochure vervaardigd worden, waarin alle relevante gegevens zijn opgenomen.
(…)
De courtage die Conduct Vastgoed B.V. in rekening zal mogen brengen bij een succesvolle verkoop, bedraagt 1,5% over de gerealiseerde koopsom, exclusief BTW, te verrekenen bij notarieel transport.”
2.6.
Daarop heeft Conduct omstreeks 6 maart 2018 op haar Facebookpagina de verkoop van de woning geadverteerd. Dit bericht heeft [gedaagde 1 c.s.] op Facebook gedeeld waardoor zijn volgers ook werden bereikt.
2.7.
Naar aanleiding van de Facebookadvertentie meldde [A] (hierna: [A] ) zich als geïnteresseerde in de woning bij [gedaagde 1] . Op 7 maart 2018 heeft [gedaagde 1] hierover met Conduct via WhatsApp onder meer de volgende berichten uitgewisseld:
“[ [gedaagde 1] :]
[A] belde me net , ook geïnteresseerd
[Conduct:]
Alles door verwijzen naar ons [gedaagde 1] aub
[ [gedaagde 1] :]
Zij ook tegen hem , heb niet voor nix een makelaar in de hand genomen , bel hem maar…
[Conduct:]
Heeft mij al gebeld
[Conduct:]
Ik heb afspraak met hem gemaakt. Het vuurtje loopt goed
(…)”
2.8.
Eveneens had [gedaagde 1 c.s.] op 7 maart 2018 een bedrijfsmakelaar benaderd om te onderzoeken of een verkoop van zowel de woning en de loods voor een prijs van
€ 3.900.000,- haalbaar was. Het WhatsAppbericht dat [gedaagde 1] hierover aan deze makelaar verstuurde, heeft hij op 7 maart 2018 doorgezonden naar Conduct:
“Als je iemand weet…… Hal mag ook mee verkocht worden..
Maakt altijd 185 K ex huur
Voor alles 3,9”.
2.9.
Op 10 maart 2018 heeft Conduct [A] samen met zijn vader [B ] (hierna: [B ] ) in de woning en de loods rondgeleid. [B ] toonde met name interesse in de loods en wilde de woning en de loods als geheel kopen. Diezelfde dag is onderhandeld over de vraagprijs voor beide verkoopobjecten met als resultaat dat [A] en [B ] een bod deden van € 3.500.000,- voor de koop van de woning en de loods.
2.10.
Na overleg met [gedaagde 1 c.s.] heeft Conduct op 10 maart 2018 telefonisch aan [A] laten weten dat zijn bod door [gedaagde 1 c.s.] is aanvaard. Daarop zond [A] , eveneens op 10 maart 2018, aan Conduct voor zover hier van belang de volgende e-mail:
“We zijn erg blij met de prijs overeenstemming voor het geheel á € 3.500.000 onder voorbehoud en kijken uit naar een succesvolle afwikkeling. [B ] en ik zitten vanaf morgen tot maandag avond laat onafhankelijk in het buitenland en we gaan er zsm mee aan de slag.
Kun je even op de mail zetten wat je allemaal nodig hebt dan regelen we dat.
”
2.11.
Op 11 maart 2018 reageerde Conduct per e-mail aan [A] onder meer als volgt:
“
Graag ontvang ik van jullie ( jou en je toekomstig echtgenote) copie paspoorten en indien de zaak de hal koopt uittreksel kvk plus copie paspoort bestuurders en eventueel aandeelhouders die meer dan 25 % aandelen bezitten.
(…)
Koopakte is deze week gereed en ter ondertekening woensdag. Graag afspraak maken.
(…)
Voorbehoud financiering tot drie weken na ondertekening koopakte uiterlijk tot 4 april 2018. Uitsplitsing koopsommen in overleg.”
2.12.
Bij e-mail van 12 maart 2018 stuurde [X] aan [Y] onder meer het volgende bericht:
“
De loods gaat gekocht worden door voorlopig [BVI] io. Directeur is [B ] . Het woonhuis zal gekocht worden door [A] privé uitslutend door hem zelf. Splitsing koopsom volgt nog.
”
2.13.
Bij e-mail van 14 maart 2018 heeft Conduct voor zover hier van belang [gedaagde 1 c.s.] als volgt bericht:
“Ter beoordeling stuur ik jullie hierbij de concept koopovereenkomst met bijlagen.
(…)
Met betrekking tot de koopakte: ik heb artikel 20 toegevoegd om ervoor te zorgen dat de koop van de botenloods onlosmakelijk verbonden is met de koop van de woning. Maar misschien is dit niet jullie wens.
Voor vragen of commentaar ben ik bereikbaar. Hoor graag van jullie.
ps. de koopovereenkomst voor de botenloods volgt later.
”
[gedaagde 1] reageerde per e-mail op diezelfde dag als volgt:
“
Ziet er goed uit !
Uitprinten en tekenen ?
”
Vervolgens antwoordde Conduct eveneens bij e-mail van 14 maart 2018:
“Mooi. Hij ligt nu bij de advocaat [NAAM]. De koopovereenkomst voor de botenloods komt over een ogenblik naar je toe.
”
2.14.
Voor het opstellen van de koopovereenkomst met betrekking tot de loods heeft Conduct van [gedaagde 1 c.s.] per e-mails van 14 maart 2018 nader inzicht gekregen in de huurders en huuropbrengsten van de loods. De koopovereenkomst voor de loods is diezelfde dag door Conduct aan [gedaagde 1 c.s.] toegezonden. Conduct stuurde vervolgens de koopovereenkomst voor de loods, vergezeld van onder meer een kadastrale kaart en de huurderslijst aan een advocaat [NAAM][A] en [B ] (hierna ook: de kopers) behartigde.
2.15.
Vervolgens heeft Conduct op 16 maart 2018 per e-mail diverse vragen van de zijde van de kopers beantwoord. Deze vragen hadden betrekking op zowel de woning als de loods.
2.16.
Op 21 maart 2018 heeft een door de kopers ingeschakelde taxateur de woning en de loods, in aanwezigheid van Conduct, bezichtigd.
2.17.
De advocaat [NAAM]e-mail van 22 maart 2019 laten weten dat zij had geconstateerd dat de woning een bestemming als bedrijfswoning heeft en dat dit een probleem vormde, omdat [A] voornemens was de woning als zelfstandig woonhuis te gaan gebruiken.
2.18.
Conduct heeft hierop [gedaagde 1 c.s.] geadviseerd om de koopprijs te verlagen naar € 3.400.000,- voor beide verkoopobjecten onder de voorwaarde “
as is where is
”.
2.19.
Bij e-mail van 28 maart 2018, om 16.35 uur, berichtte [gedaagde 1] de kopers met in cc Conduct voor zover hier van belang als volgt:
“Ik was begonnen een met een lange mail te schrijven , heb hem gedeletet.
Ik heb nog 1 en laatste voorstel jullie mogen kopen voor € 3.400.000,- in de staat “ as is where is” zonder fratsen en andere verzinsels.
Mijn intentie was alleen het huis te verkopen en de hal verder te exploiteren , het huis heb ik niet meer nodig en mag dus weg , de hal is in alle jaren prima gebleken dus heb eigenlijk geen reden om deze te verkopen.
Graag verneem ik vanmiddag nog een antwoord daar het nu lang genoeg geduurd heeft en vrij wil zijn om het huis te kunnen verkopen gezien het grote animo.”
Hierop reageerde [B ] diezelfde dag, bij e-mail van 17.29 uur, met in cc [A] en Conduct onder meer als volgt:
“
Ik begrijp je “irritatie”, hadden wij ook toen wij er achter kwamen dat het een bedrijfswoning was en dat hier toch best juridische risico’s aan zitten.
Dit waren zeker geen fatsen of verzinsels en had ik ook liever anders gezien.
(…)
We stemmen daarom in met je voorstel om het geheel  voor 3.4M over te nemen “as is where is”, onder voorbehoud van financiering.
De getallen willen we dan graag als volgt zien:
€ 1.200.000 voor de woning
[adres 1]
en € 2.200.000 voor de waterloods [adres 2] ,  verdeelt in € 1.800.000 voor de hal en € 400.000 als goodwill.
Als [X] de overeenkomsten aanpast dan tekenen we deze per ommegaande.
”
[gedaagde 1] schreef daarop bij e-mail van dezelfde datum om 17.44 uur aan [B ] onder meer:
“Gefeliciteerd nogmaals”
Conduct reageerde per e-mail daar tien minuten later op als volgt:
“Beste [B ] [A] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
Allen een felicitatie.
Morgenochtend maken we alles tekeningklaar. Kunnen we nog voor de Pasen tekenafspraak maken?
Bij mij op kantoor is dat goed mogelijk.”
2.20.
De koopovereenkomsten van de woning en de loods zijn door de kopers en [gedaagde 1 c.s.] ondertekend op het kantoor van Conduct op 29 maart 2018 met als beoogde leverdatum 12 juli 2018.
Beide koopovereenkomsten bevatten een bepaling met de volgende strekking:
“
Deze koopovereenkomst is onlosmakelijk verbonden aan en vormt een onverbrekelijk geheel met de door verkoper en de heer [A] te sluiten koopovereenkomst voor de ondergrond met opstallen op [adres 1] , kadastraal bekend
(…) [Rb.: in de koopovereenkomst met betrekking tot de woning staat opgenomen de [adres 2] , ter aanduiding van de loods]
Bij ontbinding dan wel het niet tot stand komen of anderszins nietig verklaard worden van de ene overeenkomst is de andere overeenkomst eveneens en automatisch ontbonden, niet tot stand gekomen of nietig verklaard, ongeacht welke partij de ontbinding inroept.
”
2.21.
Op 1 juni 2018 heeft Conduct haar courtagenota’s verzonden aan de notaris die de uitvoering van de koopovereenkomsten van de woning en de loods zou begeleiden. De nota met betrekking tot de loods vermeldt voor zover hier van belang het volgende:
“Courtagevergoeding verkoop [adres 2] (1,5% * € 2.200.000) 		€ 33.000,00
BTW 21%
€ 6.930,00
Totaal								€ 39.930,00”
2.22.
Hierop heeft [gedaagde 1 c.s.] op enig moment de notaris verzocht de courtagenota’s niet op te nemen in de eindafrekening. Toen Conduct dit vernam van de notaris hebben partijen overleg gevoerd. [gedaagde 1 c.s.] heeft te kennen gegeven dat naar zijn visie de courtagevergoeding van 1,5% van toepassing is op de verkoop van de woning en niet op de verkoop van de loods. Daarnaast stelde [gedaagde 1 c.s.] dat het hem bevreemdde dat die courtagenota rechtstreeks naar de notaris is gestuurd in plaats van naar hem.
2.23.
Ten slotte heeft de notaris de courtagenota met betrekking tot de woning alsnog betrokken in de verrekening van de koopsom, maar niet de nota voor de loods.
2.24.
Over de verschuldigdheid van courtage over de verkoop van de loods hebben partijen verder gecorrespondeerd. Bij e-mail van 28 juni 2018 heeft [gedaagde 1] onder meer het volgende aan Conduct geschreven:
“
dat ik courtage moet betalen over het zakelijke deel vind ik normaal, maar dan wel voor en marktconform tarief. Ik zie je voorstel tegemoet.
”
2.25.
Bij e-mail van 2 juli 2018 heeft Conduct voor zover hier van belang het volgende aan [gedaagde 1 c.s.] meegedeeld:
“Het notarieel transport is nu als het goed is afgerond en jullie hebben hopelijk een mooie dag hierdoor.
Zonder nu al te veel op de door jou gemaakte verwijten in te gaan wil ik aan je kwijt dat [Y] en ik ons uiterste beste hebben gedaan dit alles te realiseren, volledig in het vertrouwen dat dit dan ook respectvol en wederkerig zou zijn.
Nu blijkt om jou moverende redenen dat onze courtage over de opbrengst van de waterloods niet in de eindafrekening is meegenomen en wij geen betaling hierover ontvangen via de notaris.
Dit brengt met zich mee, dat er een verschuldigde nota openstaat en deze dus via andere weg geind zal moeten worden.
(…)
Wij hebben alle handelingen in samenspraak met jullie uitgevoerd, en zo een optimaal resultaat bewerkstelligd, en dit ook zo met jullie besproken. Nimmer is er ook maar het geringste signaal geweest dat je een korting verlangde, en nimmer is er ook maar enig woord over gesproken.
”
2.26.
Bij e-mail van 2 juli 2018 reageerde [gedaagde 1 c.s.] en voerde aan dat Conduct niet doorslaggevend was voor de verkoop van de loods en dat er juridisch gezien geen opdrachtovereenkomst is met betrekking tot bemiddeling bij de verkoop van de loods. [gedaagde 1 c.s.] is bereid een vergoeding te betalen voor het opstellen van de koopovereenkomst, maar wil het daarbij laten.
2.27.
Vervolgens heeft Conduct bijstand gezocht van mr. [NAAM], die bij brief van 11 juli 2018 [gedaagde 1 c.s.] heeft gesommeerd om binnen vijftien dagen na ontvangst de courtagenota van € 39.930,- te betalen, alsmede de daarover verschuldigde wettelijke rente vanaf 2 juli 2018 en € 1.174,30 aan buitengerechtelijke incassokosten.
2.28.
Op 10 augustus 2018 heeft Conduct [gedaagde 1 c.s.] gedagvaard.
2.29.
Naar aanleiding van de ontvangst van de dagvaarding heeft [gedaagde 1 c.s.] per e-mail van 14 augustus 2018 Conduct onder meer het volgende bericht:
“
Ik ben het nog steeds niet eens met het door jullie gestelde , en heb je meerdere malen gevraagd om met een voorstel tot redelijke vergoeding te komen. Ik wil je een vergoeding van € 1500,- inclusief btw betalen voor, naar mijn inschatting 4 uur meerwerk voor het opstellen van het koopcontract van [adres 2] .
”
3
Het geschil
3.1.
Conduct vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1 c.s.] tot betaling aan haar van primair € 39.930,-, althans, subsidiair € 53.240,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 juli 2018. Conduct vordert verder hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1 c.s.] tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, zo nodig vermeerderd met wettelijke rente.
3.2.
Aan haar vordering legt Conduct primair ten grondslag dat [gedaagde 1 c.s.] haar de overeengekomen vergoeding (hierna: courtage) van 1,5% over de koopsom van beide verkoopobjecten (€ 3.400.000,-) is verschuldigd, op grond van een opdracht tot (bemiddeling bij de) verkoop daarvan. [gedaagde 1 c.s.] heeft slechts de courtage over de koopsom van de woning betaald, maar niet de courtage voor de bemiddeling ter zake van de loods. Voor zover komt vast te staan dat geen courtage van 1,5% over de koopsom is overeengekomen met betrekking tot de loods, vordert Conduct subsidiair 2% courtage over de koopsom van de loods op grond van art. 7:405 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
3.3.
[gedaagde 1 c.s.] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna voor zover van belang nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Deze zaak gaat in de kern om de beantwoording van de vraag of [gedaagde 1 c.s.] aan Conduct een (nadere) opdracht heeft verstrekt tot bemiddeling bij verkoop van de loods, en zo ja, tegen welke vergoeding.
Opdrachtovereenkomst met betrekking tot de loods?
4.2.
Volgens Conduct heeft zij van [gedaagde 1 c.s.] , naast de opdracht met betrekking tot de woning, ook opdracht gekregen tot bemiddeling bij de verkoop van de loods. Daartoe draagt zij de volgende omstandigheden aan:
Conduct werd door [gedaagde 1 c.s.] benaderd over zijn voornemen het “
huis en/of de loods incl. de buitenligplaatsen
” te verkopen;
Voorafgaand het gesprek tussen [gedaagde 1] en Conduct op 6 maart 2018 werd een e-mail gestuurd waarbij foto’s van zowel de woning als de loods waren opgenomen;
Tijdens het gesprek op 6 maart 2018 is ook de verkoop van de loods ter sprake gekomen. Toen heeft Conduct aangegeven nog verder te willen onderzoeken hoe een – tijdens het gesprek met [gedaagde 1] aan de orde gekomen – eventuele splitsing van de loods in appartementsrechten (juridisch) in haar werk zou gaan en dat vanwege het uitzoekwerk dat daar bij kwam kijken nog geen formalisering van de opdracht van de loods heeft plaatsgevonden, maar wel met betrekking tot de woning;
Conduct heeft aan [gedaagde 1 c.s.] te kennen gegeven dat 1,5% over de koopsom een gebruikelijk courtage is in het hogere segment van de makelaardij waarin Conduct actief is;
[gedaagde 1] zond op 7 maart 2018 aan Conduct zijn WhatsAppbericht aan de bedrijfsmakelaar door, waarin stond dat de hal ook verkocht mocht worden voor een totaalprijs van € 3.900.000,-;
Conduct heeft diverse werkzaamheden verricht voor de verkoop van de loods, zoals het rondleiden van de kopers in de loods, het onderhandelen met de kopers, het beantwoorden van “
due diligence
”-vragen van de advocaat [NAAM]twee koopovereenkomsten.
Dat Conduct hetzelfde courtage van 1,5% over de koopsom van de woning en de loods hanteerde, sluit ook aan bij het feit dat de verkoopobjecten als één geheel werden verkocht en dat alleen de totaalprijs van € 3.400.000,- ertoe deed.
4.3.
[gedaagde 1 c.s.] heeft betwist dat hij Conduct een opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van de loods heeft verleend. Volgens [gedaagde 1 c.s.] was het helemaal niet zeker of hij op begin maart 2018 ook de loods al wilde verkopen. Hij heeft daarvoor zelf een bedrijfsmakelaar benaderd om de verkoopmogelijkheden te verkennen. Het doorsturen van het WhatsAppbericht op 7 maart 2018 aan Conduct had Conduct niet mogen opvatten als een opdrachtverlening. Omdat zich al snel een serieus geïnteresseerde meldde bij [gedaagde 1 c.s.] zelf, te weten [A] en daarop [B ] , de uiteindelijke kopers, bleek het niet nodig om de bedrijfsmakelaar in te schakelen. Het feit dat de opdracht voor de verkoop van de woning wél uitdrukkelijk is bevestigd op papier, maar voor de loods in het geheel niet – wat volgens de algemene voorwaarden van Conduct overigens wel vereist is en gebruikelijk – duidt verder op het ontbreken van een nieuwe opdracht ten aanzien van de loods dan wel een uitbreiding van de oorspronkelijke opdracht. [gedaagde 1 c.s.] heeft zelf de (belangrijkste) onderhandelingen met [B ] gevoerd. Ook heeft Conduct geen (bijzondere) werkzaamheden verricht voor de verkoop van de loods. Het courtage van 1,5% over de koopsom voor de loods, althans over de woning en de loods, dat overigens bovenmatig is, is tussen partijen niet overeengekomen.
4.4.
De rechtbank is van oordeel dat tussen partijen een overeenkomst van opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van de loods tegen vergoeding tot stand is gekomen. Daartoe is het volgende redengevend.
4.5.
Hoewel partijen op 6 maart 2018 geen opdrachtbevestiging hebben ondertekend met betrekking tot de verkoop van de loods, staat vast dat partijen tijdens hun bespreking die dag wel uitdrukkelijk met elkaar hebben gesproken over de eventuele verkoop van de loods en de mogelijke rol die Conduct daarin zou kunnen spelen. Ter zitting heeft Conduct onweersproken toegelicht dat partijen daarbij spraken over de juridische en praktisch te nemen hordes voor het ‘uitponden’ van de loods via een eventuele splitsing van de ligplaatsen in appartementsrechten. Hieruit maakt de rechtbank op dat het voor partijen in elk geval zeker niet ondenkbaar was dat Conduct, in het verlengde van de overeenkomst van opdracht met betrekking tot de woning, die diezelfde dag is bevestigd, ook – te zijner tijd – als makelaar betrokken zou worden bij de verkoop van de loods.
4.6.
Anders dan [gedaagde 1 c.s.] betoogt, heeft Conduct, nadat [A] en [B ] hun interesse in de woning en de loods uitten, diverse werkzaamheden ten behoeve van de verkoop van niet alleen de woning maar ook de loods uitgevoerd. Conduct heeft de kopers namelijk onder meer rondgeleid in zowel de woning als de loods. Dat Conduct ook een uitdrukkelijke rol heeft gespeeld in de onderhandelingen namens [gedaagde 1 c.s.] om te komen tot een voor partijen aanvaardbare koopsom van de woning en de loods gezamenlijk is onvoldoende gemotiveerd weersproken door [gedaagde 1 c.s.] en valt bovendien af te leiden uit het feit dat [A] per e-mail van 10 maart 2018 aan Conduct berichtte dat hij erg blij was met de overeenstemming over de prijs voor het geheel (zie 2.10) en uit het feit dat Conduct [gedaagde 1 c.s.] heeft geadviseerd, gelet op de bestemming bedrijfswoning en de daaruit voortvloeiende discussie met de kopers, de koopprijs voor het geheel – de woning en de loods – te verlagen onder de voorwaarde “
as is where is
”. Conduct heeft diverse “
due diligence
”-vragen van de advocaat [NAAM]. Verder heeft Conduct de (concept) koopovereenkomst opgesteld en waar nodig aangepast en de daarbij opkomende werkzaamheden begeleid. Ook heeft Conduct erop toegezien en eraan bijdragen dat de koopovereenkomst met betrekking tot de woning en de loods uitdrukkelijk met elkaar werd verbonden via een daarop toegespitste contractuele bepaling.
4.7.
Dat [gedaagde 1 c.s.] onderhandelingen met de kopers onder meer op 28 maart 2018 voerde, doet aan het voorgaande niet af. Het brengt immers niet mee dat Conduct, ook in dat (vergevordere) stadium, géén werkzaamheden ten behoeve van de verkoop van de woning en de loods als geheel heeft verricht.
4.8.
Dat Conduct in haar algemene voorwaarden heeft vermeld dat een opdrachtovereenkomst schriftelijk moet worden vastgelegd doet daaraan evenmin af, omdat buiten discussie staat dat deze algemene voorwaarden niet van toepassing zijn op de voorliggende rechtsverhouding van partijen.
4.9.
Ten slotte is de omstandigheid van betekenis dat [gedaagde 1 c.s.] in de aanloop naar het sluiten van de koopovereenkomsten met de kopers van de woning en de loods samen niet of onvoldoende aan Conduct kenbaar hebben gemaakt dat zij het verkooptraject met betrekking tot de loods niet mocht begeleiden of dat daarvoor aan Conduct geen opdracht werd verleend, dan wel dat [gedaagde 1 c.s.] daartegen in die periode anderszins ten opzichte van Conduct heeft geprotesteerd.
4.10.
Gelet op deze feiten en omstandigheden heeft Conduct erop mogen vertrouwen dat [gedaagde 1 c.s.] aan haar een nadere opdracht had verstrekt voor bemiddeling bij de verkoop van de loods.
Tegen welke vergoeding?
4.11.
Naar het oordeel van de rechtbank is tussen partijen geen overeenstemming tot stand gekomen met betrekking tot de vergoeding die Conduct zou ontvangen voor haar werkzaamheden met betrekking tot haar bemiddeling bij de verkoop van de loods.
Daarvoor bestaat geen toereikende feitelijke grondslag. Bij nadrukkelijke betwisting daarvan door [gedaagde 1 c.s.] heeft Conduct nagelaten met concrete feiten en omstandigheden toe te lichten waaruit moet volgen dat met betrekking tot zowel de woning als de loods eenzelfde courtage zou zijn afgesproken. Conduct heeft evenmin voldoende onderbouwd dat het courtage met betrekking tot de bemiddeling bij de verkoop van de loods voorafgaand aan haar nota van 1 juni 2018 aan [gedaagde 1 c.s.] expliciet is kenbaar gemaakt dan wel dat het courtage bij de verkoop van de loods onderwerp van gesprek tussen partijen is geweest.
Anders dan Conduct stelt, maakt het enkele gegeven dat er tussen partijen een nadere opdracht tot stand is gekomen ten aanzien van de bemiddeling bij de verkoop van de loods nog niet dat er logischerwijs overeenstemming was over de te hanteren courtage. Evenmin had Conduct er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat [gedaagde 1 c.s.] hiermee akkoord zou gaan, gelet op het aanzienlijke verschil in te betalen courtage voor de expliciet bevestigde opdracht tot bemiddeling van de verkoop van de woning en een opdracht voor zowel de woning als de loods onder eenzelfde percentage aan courtage.
Voor het primair door Conduct gevorderde bestaat daarom geen grond. De rechtbank zal die vordering dan ook afwijzen.
4.12.
Subsidiair vordert Conduct als gebruikelijke vergoeding voor haar werkzaamheden 2% courtage over de koopsom van de loods op de voet van art. 7:405 lid 2 BW. [gedaagde 1 c.s.] heeft de redelijkheid daarvan met klem bestreden.
4.13.
Art. 7:405 lid 2 BW bepaalt dat in de situatie waarin de hoogte van verschuldigde vergoeding voor de opdracht niet door partijen is bepaald, zoals in dit geval, de opdrachtgever aan de opdrachtnemer het op de gebruikelijke wijze berekende loon verschuldigd is of, bij gebreke daarvan, een redelijk loon.
4.14.
Conduct heeft gesteld dat een courtage van 2% over de koopsom van de loods een op gebruikelijke wijze berekend loon is, en ter zitting aangeboden zo nodig te bewijzen dat 1,5% over de koopsom een marktconform courtage is. [gedaagde 1 c.s.] heeft betwist dat 2% een gebruikelijk courtagepercentage is en daarbij aangevoerd dat dat bijvoorbeeld ook blijkt uit het feit dat de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) de vergoedingsstaffel heeft afgeschaft. Conduct heeft op haar beurt nagelaten haar stellingen voldoende nader te onderbouwen met concrete feiten en omstandigheden. In het licht daarvan vormt naar het oordeel van de rechtbank het enkele feit dat [gedaagde 1 c.s.] wel akkoord is gegaan met een courtage van 1,5% voor de verkoop van de woning op zichzelf een onvoldoende aanknopingspunt dat dergelijke courtagepercentages ook
gebruikelijk
zijn voor de verkoop van de loods als bedrijfsonroerend goed en/of wanneer het gaat om een gecombineerde verkoop van een woning met loods, zoals in dit geval. In deze omstandigheden is voor nadere bewijsvoering op dit punt geen plaats.
4.15.
Bij gebrek aan duidelijkheid over een gebruikelijk loon in dit geval, is [gedaagde 1 c.s.] op grond van art. 7:405 lid 2 BW een redelijk loon verschuldigd aan Conduct. Partijen verschillen van mening over wat een redelijke vergoeding zou zijn. Conduct heeft al gesteld dat 1,5% in elk geval marktconform en redelijk is en [gedaagde 1 c.s.] heeft gesteld dat 0,5% tot 1% gebruikelijker en redelijker courtages zijn.
4.16.
Bij de vaststelling van een redelijk loon stelt de rechtbank voorop dat hierbij mede van belang zijn de complexiteit en de omvang van de werklast die Conduct ten deel is gevallen bij de bemiddeling bij de verkoop van de loods. In dat kader acht de rechtbank de onder 4.7 genoemde door Conduct uitgevoerde werkzaamheden van belang, maar weegt hierin ook mee het gegeven dat, zoals mede ter zitting bleek, de kopers uit het eigen netwerk van [gedaagde 1 c.s.] afkomstig waren en het eerste contact via [gedaagde 1] verliep, waardoor Conduct voor wat betreft de door haar te verrichten inspanningen de wind behoorlijk in de zeilen kreeg. Ook acht de rechtbank in dit kader van belang dat [gedaagde 1 c.s.] in dit geval, naar zijn eigen zeggen doorslaggevende, (definitieve) prijsonderhandelingen heeft gevoerd met [B ] , zoals (mede) blijkt uit de e-mailcorrespondentie van 28 maart 2018, en vervolgens de verkoop van de woning en de loods definitief tot stand is gekomen (zie 2.19). Ten slotte neemt de rechtbank daarin mee dat er sprake was van (enige mate van) overlap in de werkzaamheden van Conduct in relatie tot de woning en de loods, en voornoemde aspecten tot uitdrukking dienen te komen in een in redelijkheid te bepalen vergoeding voor de werkzaamheden van Conduct. Tegen deze achtergrond en in onderlinge samenhang bezien neemt de rechtbank als uitgangspunt het door [gedaagde 1 c.s.] als redelijk genoemde courtagepercentage van 0,5% over de koopsom van de loods en brengt daarop 0,1% in mindering. Dit laatste acht de rechtbank redelijk, gelet op de relatief beperkte omvang van de additionele werkzaamheden van Conduct bovenop de werkzaamheden die de verkoop van de woning met zich brachten, waarvoor Conduct het afgesproken courtage met betrekking tot de woning al heeft ontvangen en in samenhang met de totale (hoge) koopsom.
[gedaagde 1 c.s.] dient daarom (0,4% x € 2.200.000,-) = € 8.800,- exclusief btw te betalen aan Conduct. De rechtbank zal aan deze veroordeling de gevorderde hoofdelijkheid toekennen, nu [gedaagde 1 c.s.] zich daartegen niet heeft verweerd.
4.17.
Conduct vordert de wettelijke rente over de hoofdsom met ingang van 2 juli 2018. Zij heeft – door [gedaagde 1 c.s.] onweersproken – gesteld dat het gebruikelijk is dat op de transportdatum van de verkoopobjecten (in dit geval dus 2 juli 2018) de courtages worden betaald doordat de notaris die bedragen inhoudt op de van de verkoper ontvangen koopsom en vervolgens uitkeert aan de makelaar. Daarmee is weliswaar de opeisbaarheid van de verbintenis gegeven, maar niet het intreden van verzuim in de zin van artt. 6:82 of 6:83 BW. De vraag is daarom of de brief van mr. [NAAM]11 juli 2018 als een ingebrekestelling kan worden aangemerkt. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend, omdat er is voldaan aan de eisen die daaraan worden gesteld volgens de wet. Omdat [gedaagde 1 c.s.] in die brief de toekomstige wettelijke rente in het vooruitzicht werd gesteld, is hij daardoor aansprakelijk gesteld. De wettelijke rente zal dus met ingang van 27 juli 2018 (na afloop van de in de brief vermelde betalingstermijn) worden toegewezen.
4.18.
[gedaagde 1 c.s.] heeft Conduct nog het verwijt gemaakt dat zij niet de onderlinge financiële afspraken vastlegde toen zij aan de slag ging met de werkzaamheden voor de verkoop van de loods en dat Conduct ten onrechte had nagelaten onderzoek te doen naar de bestemming van de woning. Een en ander is volgens [gedaagde 1 c.s.] in strijd met wat van Conduct als makelaar en opdrachtnemer mag worden verwacht. Voor zover [gedaagde 1 c.s.] heeft bedoeld te betogen dat als gevolg van de gestelde tekortkoming door Conduct, hij geen courtage verschuldigd is aan Conduct, zou dat niet slagen. Uitgangspunt is immers dat indien Conduct toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de opdrachtovereenkomst, [gedaagde 1 c.s.] alleen van zijn eigen verplichtingen uit hoofde van die overeenkomst kan worden bevrijd door in of buiten rechte een beroep te doen op (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst, op schadevergoeding of verrekening. Een dergelijk beroep is niet gesteld of gebleken.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.19.
Conduct maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is, omdat het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. Conduct heeft aan [gedaagde 1 c.s.] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van art. 6:96 lid 6 BW. Omdat het gevorderde bedrag niet overeenstemt met het toe te wijzen bedrag in hoofdsom, zal de rechtbank dan ook beperken tot € 855,-, te weten het wettelijke tarief op basis van de toe te wijzen hoofdsom.
4.20.
[gedaagde 1 c.s.] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad. De rechtbank zal daarom de toe te wijzen vorderingen uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
Proceskosten
4.21.
Omdat beide partijen gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, ziet de rechtbank daarin aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat elke partij zijn eigen kosten draagt.
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1 c.s.] hoofdelijk tot betaling van € 8.800,- exclusief btw aan Conduct, vermeerderd met de wettelijke vanaf 27 juli 2018;
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1 c.s.] hoofdelijk tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 815,-;
5.3.
compenseert de proceskosten aldus dat ieder partij de eigen kosten draagt;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. van Harten en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2019.
type: 2628