ECLI:NL:RBGEL:2019:2977
Rechtbank GEL — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/332575 / HA ZA 18-9 / 17 / 560
Vonnis van 12 juni 2019
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam eiser] B.V.
,
[vestigingsplaats],
eiseres,
advocaat [NAAM]. M.W.E. Evers te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE BERG EN DAL
,
zetelend te Berg en Dal,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. T.E.P.A. Lam te Nijmegen.
Partijen zullen hierna [Eiser] en de Gemeente worden genoemd.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 augustus 2018,
- het proces-verbaal van comparitie van 30 januari 2019.
1.2.
Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Bij vonnis van 17 mei 2017, gewezen tussen de Gemeente als eiseres in conventie, gedaagde in reconventie en [Eiser] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, heeft de rechtbank [Eiser] in conventie veroordeeld tot betaling aan de Gemeente van € 1,6 miljoen te vermeerderen met rente en de Gemeente in reconventie veroordeeld tot vergoeding van schade die [Eiser] (mogelijk) heeft geleden doordat zij (de Gemeente) op 23 juni 2015 heeft besloten overeenkomstig het collegevoorstel van 16 juni 2015 zoals weergegeven in het tussenvonnis van 26 oktober 2016 onder 2.17, deze schade op te maken bij staat.
2.2.
In opdracht van [Eiser] hebben Fakton Valuation B.V. ([naam A]) en BaseValue B.V. ([naam B]) een schadestaat opgesteld, gedateerd 4 januari 2018. Daarin staat onder meer:
(...)
7
Uitgangspunten bij opstellen schadestaat
7.1
Feitencomplex
(...)
Als gevolg van de tegenvallende verhuur van de zorgappartementen heeft Vestia nadien een verzoek ingediend bij de Gemeente om de zorgindicatie op haar woningen op te heffen. (...) Per 23 juni 2015 heeft de Gemeente formeel de verhuurbeperkingen volledig laten vervallen, waardoor Vestia de woningen aan iedere willekeurige huurder kon verhuren als bleek dat er binnen de doelgroep met zorgindicatie en 55+ geen vraag zou zijn. Daarnaast stelde de Gemeente als voorwaarde dat Vestia de huurprijzen met minimaal € 70,- per maand zou verlagen.
Door deze beleidswijziging van de Gemeente werd het woonproduct van Vestia een directe concurrent voor het woonproduct dat [Eiser] aan het realiseren was / reeds had gerealiseerd. Omdat [Eiser] de woningen reeds aan het realiseren was en ook reeds woningen had gerealiseerd, kon [Eiser] het product niet aanpassen aan de nieuw ontstane concurrentiepositie en daarnaast werden de afzetmogelijkheden /-strategieën van de woningen beperkt.
Waar [Eiser] aanvankelijk de volledige vrijheid had om de woningen als regulier koop- of huurproduct in de markt te zetten tegen marktwaarde, ontstond een situatie waarin:
- 	De opbrengstpotentie van de appartementen daalde (in de situatie van zowel koop als huur), als gevolg van de huurverlaging die de Gemeente Vestia had opgedragen door te voeren in het vrije sector segment en het laten vervallen van de leeftijdsgrens;
-	Het afzettempo van [Eiser] daalde, als gevolg van het toegenomen concurrerende aanbod (woningen van Vestia vormden immers een directe concurrentie voor de woningen in de complexen Marktzicht en Dorpszicht);
De afzetbaarheid van de woningen als ‘huurproduct’ bij een institutionele belegger en/of particuliere investeerder nam substantieel af en/of verdween volledig door het aanwezige woningaanbod van Vestia. [Eiser] werd, na het besluit van de Gemeente om de verhuurmogelijkheden van Vestia te verruimen en een lagere huurprijs op te leggen, beperkt in haar keuzevrijheid om maximaal in te kunnen spelen op de marktontwikkelingen en haar opbrengsten te maximaliseren.
7.2
Uiteenzetting van het ontstaan van de schade en methode schadebegroting
Op 23 juni 2015 heeft de Gemeente in haar Raadsvergadering besloten om Vestia de vrijheid te geven om de door haar gerealiseerde dure huurwoningen in de complexen Heuvelrijk en Rozenboog, die in eerste aanleg voor personen met een zorgindicatie bedoeld waren, in zijn geheel vrij op de markt beschikbaar te stellen, onder de voorwaarde dat zij de maandhuur van deze woningen met minimaal € 70,- zou verlagen.
Met deze toestemming ontstond een directe concurrentie voor de soortgelijke woningen die [Eiser] realiseerde. [Eiser] bood haar woningen tot dat moment aan als regulier koopproduct, waarvan zij op dat moment veronderstelde dat dat tot het beste resultaat zou leiden.
Het moment dat de woningen als koopproduct op de markt kwamen, lag in de staart van de vastgoedcrisis en uit de marktdata blijkt dat de marktomstandigheden niettemin nog steeds uitdagend waren. Daarom was het voor [Eiser] essentieel om bij een beperkt verkoopsucces alsnog te kunnen besluiten om een deel van een complex of een volledig complex aan een belegger te verkopen. Doordat de Gemeente met het vrijgeven van de verhuurmogelijkheden aan Vestia huuraanbod creëerde dat vergelijkbaar was met het product dat [Eiser] had gerealiseerd en zij Vestia ook nog eens opdroeg om de huurprijzen fors te verlagen, werd [Eiser] ernstig belemmerd in haar mogelijkheden om de verkoopbaarheid en verkoopwaarde van haar woningen te optimaliseren. Er was immers met deze ingestelde wijziging van de spelregels een direct concurrerend project gelanceerd met circa 30 woningen (30 woningen van Vestia stonden immers nog leeg).
(...)
8
Beschouwing resultaat vanuit marktomstandigheden
8.1.
Algemene gebruiken in de vastgoedmarkt en toespitsing op de casus
(...)
Een ontwikkelaar die in een dergelijke ‘uitdagende’ markt opereert (met name in de periode tot eind 2015) heeft er alle belang bij dat er zo min mogelijk concurrentie is ten aanzien van zijn product. In veel gevallen zijn daar met de Gemeente ook afspraken over gemaakt. Zo ook hier de afspraak dat de naastgelegen appartementen van Vestia bedoeld zijn voor personen met een zorgbehoefte, oftewel niet concurreren met het woonproduct van [Eiser] Nu blijkt dat er per 23 juni 2015 circa 30 dure huurwoningen van Vestia nog niet verhuurd waren en ‘extra’ op de markt komen, en wel tegen een minimaal € 70,- lager liggende maandhuur. De stelling dat het op de markt komen van ‘dure’ appartementen geen effect heeft op de verkoop van de koopappartementen is onjuist. De gemiddelde maandlast (netto rente, risico onderhoud, aflossing, verzekering etc.) van een koopappartement is immers redelijk vergelijkbaar met die van een ‘dure’ huurwoning. Wordt deze laatste qua prijs neerwaarts bijgesteld dan is dat voor nieuwe woonconsumenten een aantrekkelijke optie.
De voordelen van huren zijn de volgende: de maandlast is relatief laag, onderhoud van de woning ligt bij de verhuurder, de consument is flexibel en kan op ieder moment kiezen om te verhuizen en voor ouderen in het bijzonder is er het voordeel dat het vermogen niet langer ‘vast zit’ in de stenen.
Vanuit beleggingsoogpunt leidt een huurverlaging van € 70,- per maand tot € 840,- per jaar aan gederfde huurinkomsten per appartement. (...)
(...)
9
Verkenning ‘ontnomen’ verkoopstrategieën
Uit de beschouwing van het feitencomplex en de daadwerkelijke verkoopresultaten blijkt dat [Eiser] een netto opbrengst van € 8.210.000 exclusief BTW heeft gerealiseerd in een situatie waarin zij ernstig werd beperkt in haar verkoopmogelijkheden en min of meer gedwongen werd om individuele appartementen te verkopen. Met deze strategie heeft zij ons inziens een marktconforme opbrengst gerealiseerd in een situatie waarin sprake was van een verlaagd marktprijsniveau en een beperking van de doelgroepen waaraan afgezet kon worden.
Op het moment dat de Gemeente en Vestia niet tot overeenstemming waren gekomen over het verlagen van de huurprijs en het vrijgeven van de verhuurbeperking (leeftijd en zorgindicatie), dan had [Eiser] gedurende het verkoopproces kunnen afwegen om:
-	Dorpszicht als geheel complex aan een belegger te verkopen (huurappartementen) en tegelijkertijd de verkoopsnelheid en/of opbrengstpotentie van Marktzicht te verhogen (minder aanbod en reguliere huurprijzen van Vestia waren van kracht);
-	De verkoop van de individuele appartementen te continueren, eerder te profiteren van de positieve marktontwikkelingen (prijsstijgingen en afzettempo) en op een bepaald moment de resterende appartementen in Dorpszicht en/of Marktzicht als aangebroken complex aan een particuliere investeerder te verkopen.
-	De verkoop van de individuele appartementen te continueren tot alle appartementen verkocht waren en te profiteren van de positieve marktontwikkelingen (prijsstijgingen en afzettempo).
(...)
Hoe [Eiser] daadwerkelijk gehandeld zou hebben onder deze marktomstandigheden en de oorspronkelijke concurrentieverhoudingen met Vestia is niet exact te duiden. Wel is het mogelijk om een gedegen inschatting te maken van het resultaat dat [Eiser] had kunnen behalen op het moment dat zij bepaalde verkoopstrategieën had gekozen. Door deze verkoopstrategieën vervolgens te wegen op kans van optreden ontstaat de gewogen netto opbrengst voor [Eiser]
Het verschil tussen deze gewogen netto opbrengst en de door [Eiser] daadwerkelijk gerealiseerde netto opbrengst is de schade die [Eiser] heeft geleden door het onrechtmatig handelen van de Gemeente.
Hierna volgen de vijf verkoopstrategieën (...)
9.1
Scenario 1: verkoop Dorpszicht aan belegger en reguliere verkoop Marktzicht
(...)
9.2
Scenario 2: verkoop Dorpszicht aan belegger en verkoop resterende appartementen Marktzicht in hoger verkooptempo
(...)
9.3
Scenario 3: reguliere verkoop Dorpszicht en Marktzicht en verkoop aangebroken complex aan particuliere investeerder per 1 juli 2016
(...)
9.4
Scenario 4: reguliere verkoop Dorpszicht en Marktzicht en verkoop aangebroken complex aan particuliere investeerder per 1 maart 2017
(...)
9.5
Scenario 5: reguliere verkoop Dorpszicht en Marktzicht
(...)
9.6
Resultaten ‘ontnomen’ verkoopstrategieën
Uit de hierboven uitgewerkte ‘ontnomen’ verkoopstrategieën, waar [Eiser] allemaal voor had kunnen kiezen als de afspraken van de uitgangssituatie van kracht waren geweest, blijkt dat de netto opbrengst voor [Eiser] tussen de € 8.724.000,- en € 8.797.000,- exclusief BTW zou zijn geweest. Deze netto opbrengsten liggen tussen de € 514.000,- en € 587.000,- exclusief BTW hoger als de netto opbrengst die [Eiser] in de huidige situatie heeft weten te realiseren (en in onze ogen het maximaal haalbare weerspiegelt).
De netto meeropbrengsten worden voornamelijk veroorzaakt door:
-	het verkopen/verhuren tegen de destijds geldende marktconforme huur- en verkoopprijzen;
-	het kunnen profiteren van de algemene prijsontwikkelingen die zich in de periode 23 juni 2015 tot heden hebben voorgedaan;
-	het verhogen van het afzettempo bij het reguleren van het aanbod koop en huur (Vestia was geen concurrent);
-	het beperken van de financieringslasten, bijdrage aan Vereniging van Eigenaren, servicekosten en apparaatskosten door de verhoging van het afzettempo.
Zoals eerder beschreven kunnen wij niet exact duiden hoe [Eiser] gehandeld zou hebben en op welk moment zij zou hebben gekozen een bepaalde verkoopstrategie te effectueren. Wel zijn wij van mening dat [Eiser] gedurende het verkoopproces alle opties zou blijven beschouwen en zou handelen op een manier die haar op dat moment het hoogste verwachte resultaat zou opleveren.
(...)
Het gewogen gemiddelde van de ‘schadebedragen’ is € 576.000,- exclusief BTW en bestaat voor € 332.000,- exclusief BTW uit ‘gemaakte kosten’ en voor € 244.000,- exclusief BTW uit gederfde inkomsten (...)
2.3.
In opdracht van de Gemeente heeft De Lorijn raadgevers o.g. ([naam C]) gereageerd op het rapport van Fakton van 4 januari 2018. In het rapport van De Lorijn van 23 april 2018 staat onder meer:
(...)
2
Concurrentie woonproducten Vestia en [Eiser]
(...) Naar mijn oordeel heeft het woonproduct van [Eiser] geen concurrentie ondervonden van de woningen van Vestia. (...)
2.1
Vergelijkbare woonproducten?
(...)
2.2
Gescheiden markten tussen huur en koop
(...)
2.3
Conclusies
1.	Het totale aantal appartementen en de totale groep woningzoekenden veranderen niet. Rekening houdend met gemaakte vergelijking van maandlasten, is een verslechterde concurrentiepositie voor de appartementen van [Eiser] niet aannemelijk.
2.	Er bestaat slechts een beperkte concurrentie tussen de koop- en huurmarkt.
3.	Er bestaat in het algemeen betrekkelijk weinig concurrentie tussen koopwoningen huurwoningen in de doelgroep doorstromers tot 55+. Deze groep bewoners blijft meestal bij de initiële keuze tussen koop en huur. Alleen de gewijzigde samenstelling van het huishouden heeft hier voor korte(re) tijd invloed op.
4.	De verkoop van de appartementen in het project Dorpszicht zal betrekkelijk weinig tot geen concurrentie ondervinden van de huurappartementen van Vestia. De appartementen in Dorpszicht zijn immers gericht op de startersmarkt en het huuraanbod van Vestia op de doorstromersmarkt.
5.	De verkoop van appartementen in het project Marktzicht heeft vanuit het marktsegment meer concurrentie te verwachten van de huurappartementen van Vestia. Beide bevinden zich immers in de doorstromersmarkt.
6.	De verkoop van de nog niet verkochte appartementen in een complex aan een belegger wordt niet als kansrijk gezien.
7.	Slechts 9 woningzoekenden van onder de 55 jaar hebben een appartement gehuurd van Vestia. De kans dat deze woningzoekenden een appartement zouden hebben gekocht van [Eiser] is gezien bovenstaande conclusies uiterst gering.
8.	Het aantal van 9 huurders onder de 55 laat ook zien dat de woningen van Vestia niet erg in trek zijn bij de jongere consument, hetgeen een gevolg zal zijn van de ligging.
(...)
5
Conclusies
Op basis van hetgeen hierboven is beschreven, komen wij tot de volgende conclusies:
(...)
5.	Het woonproduct van [Eiser] heeft geen concurrentie ondervonden van de woningen van Vestia. Naar mijn oordeel vormden de appartementen van Vestia op geen enkele wijze een bedreiging, omdat:
a.	het aantal appartementen in het centrum van Groesbeek niet is toegenomen,
b.	de omvang van de groep van woningzoekenden niet is afgenomen,
c.	er niet zomaar een verschuiving van (doorstromende) kopers naar de huurdersmarkt plaatsvindt,
d.	de appartementen van Vestia minder hoogwaardig zijn en dus op kwaliteit geen bedreiging vormen voor het hoogwaardiger product van [Eiser],
e.	de appartementen van Vestia niet gunstiger zijn geprijsd dan de appartementen van [Eiser] zouden zijn geweest op basis van een verwachte markthuur en vormen dus geen prijsconcurrentie.
(...)
2.4.
Op verzoek van de Gemeente heeft Stec groep [naam D]) een second opinion gegeven op het rapport van Fakton van 4 januari 2018. In de notitie van Stec van 23 april 2018 staat onder meer:
(...)
2
Afzet- en concurrentieanalyse appartementen markt 2015 en 2015-2017
In de periode 2015-2017 waren er voldoende afzetkansen in de markt voor 41 koopappartementen in de complexen Dorpszicht en Marktzicht.
In alleen 2015 – ten tijde van het besluit van de gemeente – waren de afzetmogelijkheden niet volledig toereikend voor volledige afzet van 41 appartementen, maar wel voor 90%. Dorpszicht/Marktzicht ondervond daarbij geen hinder door concurrentie van het complex Heuvelrijk, omdat sprake was van voldoende afzetmogelijkheden voor Heuvelrijk. Concurrentie kwam hier alleen vanuit de bestaande voorraad koopappartementen.
Dit is het resultaat van de afzet- en concurrentieanalyse die wij hebben uitgevoerd. De belangrijkste conclusies luiden:
	(...)
	(...)
	De geraamde haalbare afzet voor Dorpszicht/Marktzicht ligt op 61, terwijl er slechts 41 koop appartementen werden aangeboden.
	Ook inclusief de 30 huurappartementen in Heuvelrijk is er in de periode 2015-2017 voldoende marktspanning voor de afzet van de 41 appartementen in Dorpszicht/Marktzicht.
	Voor alleen het jaar 2015 waren de afzetmogelijkheden relatief beperkt in de vrijesectorhuur (35 vraag versus 40 aanbod) en koop (50 vraag versus 71 aanbod) (zie tabel 2, bij 2). Daardoor ontstond concurrentie. Heuvelrijk concurreerde daarbij primair met vrijkomend aanbod van vrijesector huurappartementen in de bestaande voorraad. Toch konden alle 30 huurappartementen van Heuvelrijk in 2015 afgezet worden. Dorpszicht/Marktzicht ondervond in 2015 hierdoor geen concurrentie vanuit Heuvelrijk (want verschillende markten, en ook vanuit huur voldoende vraag naar Heuvelrijk zodat niet vanuit koopmarkt gekannibaliseerd zou zijn).
	(...)
5
Conclusies
(...)
	Er is geen sprake van concurrentie tussen de koopappartementen van [Eiser] en de huurappartementen van Vestia.
(...)
2.5.
Op verzoek van [Eiser] heeft Fakton gereflecteerd op de conclusie van antwoord en de rapporten van De Lorijn en Stec van 23 april 2018. Fakton heeft daarvan verslag gedaan in een notitie van 15 januari 2019. Daarin staat onder meer:
(...)
Conclusie reflectie
Uit onze opstelling van de schadestaat bleek dat [Eiser] als gevolg van het handelen van de Gemeente circa € 576.000,- schade heeft geleden. Op basis van de analyse van de rapporten van De Lorijn en Stec zien wij geen aanleiding om de opzet van onze schadestaat en daaruit volgende conclusies aan te passen, met uitzondering van een correctie van € 7.000,- als gevolg van conclusie 4 van De Lorijn (servicekosten & VvE bijdrage). Dat betekent dat wij van mening zijn dat [Eiser] als gevolg van het handelen van de Gemeente circa € 569.000,- aan schade heeft geleden.
Wij willen nogmaals benadrukken dat [Eiser] schade heeft gelden doordat:
(...)
-	de afzetmarkt van [Eiser] beperkt werd, doordat Vestia een product op de markt bracht dat er aanvankelijk niet was: een huurwoning voor mensen met een leeftijd < 55 jaar. Dit leidde ertoe, in combinatie met de huurverlaging van € 70,- per maand die het huurproduct van Vestia financieel aantrekkelijker maakte dan een koopproduct van [Eiser], dat het deel van de mensen dat alleen voor een koopwoning kon kiezen in de situatie onder de samenwerkingsovereenkomst, nu opeens ook een huurproduct kon afnemen. Voor de doelgroep groeide dus het beschikbare aanbod in de markt voor dit type woningen.
(...)
Verkoop aan belegger
Wij hebben voorts begrepen dat [Eiser], anders dan De Lorijn en Stec groep aannemen, wel degelijk interesse had in de verkoop aan een belegger. Dat een medewerker van [Eiser] in een stuurgroepvergadering in het voorjaar van 2015 heeft aangegeven dat tevens particuliere verkoop van appartementen in Dorpszicht werd overwogen, betekent niet dat [Eiser] de mogelijkheid tot verkoop aan een belegger niet alsnog zou willen benutten bij tegenvallende verkoopresultaten in Marktzicht en/of aantrekkende interesse vanuit beleggers in huurwoningen (in de periode 2015/2017 nam de interesse vanuit beleggers aanmerkelijk toe gelet op de (uitzonderlijk) lage rentestanden, zie aldus ook De Lorijn op pagina 13 van het De Lorijn rapport, en steeg bovendien tegelijkertijd de opbrengstpotentie van huurwoningen). Voor een professionele partij als [Eiser] is de verkoop aan een belegger altijd een (aantrekkelijke) optie, zeker gelet op voornoemde omstandigheden. Dat er in 2016 overigens ook nog daadwerkelijk interesse van beleggers was, blijkt uit de door [Eiser] in de procedure ingebrachte correspondentie met [naam belegger] uit mei 2016.
In dit verband is verder relevant dat er vanuit de huurdersmarkt wel degelijk interesse was voor de door [Eiser] gerealiseerde woningen in de complexen Dorpszicht en Marktzicht. Zowel De Lorijn als Stec bevestigen de bestaande marktvraag naar deze producten en ook uit de verhuurcijfers van Vestia blijkt dit: 30% van de verhuringen die hebben plaatsgevonden na het vrijgeven van de verhuurrestricties vond plaats aan de nieuwe doelgroep. Doordat Vestia deze nieuwe doelgroep kon bedienen en tevens veel woningen aan te bieden had in dit segment (alle woningen die Vestia niet had kunnen verhuren onder de oorspronkelijke contractvoorwaarden kwamen ineens beschikbaar voor de nieuwe doelgroep, ook dus woningen die weer leegkwamen als gevolg van vertrek van bestaande huurders), was het voor [Eiser] niet meer mogelijk om een belegger te vinden die bereid was om een min of meer gelijkwaardig product als dat van Vestia af te nemen in de complexen Dorpszicht en/of Marktzicht. Had Vestia de vrijheid niet gekregen om te verhuren aan de doelgroep jonger dan 55 jaar, dan was dit wel het geval geweest. In dat geval had een huurder die jonger was dan 55 jaar immers geen mogelijkheid om bij Vestia te huren, maar wel bij de belegger die woningen in Dorpszicht en/of Martkzicht te huur had aangeboden. Dat toont aan dat [Eiser] een belangrijke afzetmarkt is ontnomen door het handelen van de Gemeente.
(...)
Rapportages De Lorijn en Stec
(...)
Ten tweede verbaast het dat Stec uitvoerig ingaat op de concurrentie tussen de huurproducten van Vestia en de koopproducten van [Eiser], waarbij zij betoogt dat geen sprake was van concurrentie tussen deze woningen. Het gaat er juist om dat er onder de
oorspronkelijke contractvoorwaarden
een situatie bestond waarin er geen concurrentie zou optreden tussen Vestia en [Eiser] en dat er een situatie is gecreëerd waar die concurrentie wel degelijk optrad. In die oorspronkelijke situatie mocht Vestia verhuren aan de aan haar toebedeelde doelgroep en mocht [Eiser] exclusief verhuren aan de vrije sector. Deze verdeling was gekozen om ervoor te zorgen dat er geen concurrentie zou plaatsvinden. Door het handelen van de Gemeente is echter een situatie ontstaan waarin wél concurrentie is ontstaan, omdat zowel Vestia als [Eiser] de huurders jonger dan 55 jaar mochten bedienen. Dat de producten van Vestia en [Eiser] daarin concurrerend zijn is evident: beide producten liggen op een centrumlocatie in Groesbeek, zijn nieuwbouwproducten met vergelijkbare kwaliteit, uitstraling en afwerking en de woningen hebben tevens vergelijkbare oppervlakten en huurpotentie. Juist vanwege deze vergelijkbare kenmerken én de door de Gemeente aan Vestia opgelegde huurverlaging, bleek het voor [Eiser] niet meer mogelijk om een belegger te interesseren voor afname van een geheel of aangebroken complex. (...)
3.	De vordering
3.1.
[Eiser] vordert bij dagvaarding dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de Gemeente veroordeelt tot betaling aan haar van
i)	€ 576.000,00,
ii)	een bedrag ter hoogte van de nog in het geding te brengen facturen van Fakton en BaseValue,
iii)	€ 34.560,00,
telkens te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten en de nakosten met wettelijke rente.
3.2.
Het onder i gevorderde bedrag van € 576.000,00 is het bedrag zoals dat door Fakton en BaseValue is berekend in de schadestaat van 4 januari 2018. Zoals daar uiteengezet bestaat het bedrag voor € 332.000,00 uit gemaakte kosten en voor € 244.000,00 uit gederfde inkomsten. Fakton heeft drie verkoopstrategieën beschreven die [Eiser] had kunnen volgen als de Gemeente geen onrechtmatige daad had gepleegd. Zij heeft op basis daarvan vijf scenario’s uitgewerkt en de schade begroot die [Eiser] lijdt doordat deze scenario’s niet zijn verwezenlijkt. Het gevorderde bedrag is het gewogen gemiddelde van de schade in elk van die vijf scenario’s. Ter comparitie heeft [Eiser] verklaard dat de rapporten van De Lorijn en Stec Fakton ertoe hebben gebracht haar schadebegroting bij te stellen naar € 569.000,00. Zij heeft haar vordering dienovereenkomstig verminderd.
3.3.
De onder ii gevorderde vergoeding bedraagt € 16.483,00, naar de rechtbank opmaakt uit de brief van 25 januari 2019 van [Eiser] aan de rechtbank. Bij die brief heeft [Eiser] als productie 12 een drietal facturen van Fakton en BaseValue in verband met het opstellen van het schaderapport van 4 januari 2018 in het geding gebracht. Deze drie facturen dateren van 30 november 2017, 21 december 2017 en 31 januari 2018 en bedragen respectievelijk € 5.515,18, € 10.036,35 en € 4.392,91 inclusief btw.
3.4.
Het onder iii gevorderde bedrag van € 34.560,00 ziet op vergoeding van interne kosten. Het is berekend als een in de branche gebruikelijk percentage van 6% ten opzichte van het bedrag waarvoor deze kosten zijn gemaakt, dat is het (aanvankelijk) gevorderde schadebedrag van € 576.000,00.
3.5.
De Gemeente voert gemotiveerd verweer en betwist dat [Eiser] schade heeft geleden.
4
De beoordeling
vordering onder i (gemaakte kosten en gederfde inkomsten)
4.1.
In de hoofdprocedure heeft de rechtbank in het tussenvonnis van 26 oktober 2016 geoordeeld dat de Gemeente onrechtmatig jegens [Eiser] heeft gehandeld doordat zij op 23 juni 2015 de verhuurmogelijkheden van Vestia verder heeft verruimd zonder [Eiser] daarover vooraf te horen (onder 4.6). De Gemeente is gehouden tot vergoeding van schade die [Eiser] heeft geleden als gevolg van die onrechtmatige daad en die haar als gevolg daarvan kan worden toegerekend.
4.2.
Partijen zijn het er niet over eens wat er zou zijn gebeurd als de Gemeente niet onrechtmatig had gehandeld, dus als de Gemeente [Eiser] had gehoord voordat zij een besluit zou nemen over verruiming van de verhuurmogelijkheden van Vestia. De partijen zijn in de hoofdprocedure in de gelegenheid gesteld zich daarover uit te laten (vonnis van 26 oktober 2016 onder 4.7 en 5.2). Na een partijdebat hierover (aktes van 23 november 2016 en 18 januari 2017) heeft de rechtbank in het vonnis van 17 mei 2017 geoordeeld dat voorafgaand horen van [Eiser] ertoe zou hebben geleid dat de Gemeente niet zou hebben besloten zoals zij op 23 juni 2015 heeft gedaan. Vestia zou haar huurwoningen dan niet hebben kunnen aanbieden in directe concurrentie met de koopwoningen van [Eiser] (onder 2.13). De onderhavige schadestaatprocedure biedt geen ruimte voor een nieuw debat hierover, zodat dit oordeel thans heeft te gelden als uitgangspunt voor de begroting van de schade.
4.3.
Dat Vestia haar huurwoningen heeft kunnen aanbieden in directe concurrentie met de koopwoningen van [Eiser], wil niet zeggen dat [Eiser] daarvan daadwerkelijk concurrentie heeft ondervonden. De partijen verschillen van mening over de vraag of dat het geval is. [Eiser] betoogt dat dit wel het geval is, waarbij zij zich beroept op het rapport van Fakton van 4 januari 2018. De Gemeente betoogt dat het niet het geval is. Zij beroept zich op de rapporten van De Lorijn van 23 april 2018 en van Stec van 23 april 2018. [Eiser] beroept zich vervolgens op de notitie van 15 januari 2019 waarmee Fakton op het rapport van De Lorijn heeft gereageerd. De passages in deze documenten waarin hierop wordt ingegaan, zijn geciteerd bij de feiten.
4.4.
Volgens Fakton is het evident dat [Eiser] daadwerkelijk concurrentie heeft ondervonden van het verruimde aanbod van huurappartementen door Vestia. De argumenten die zij daarvoor aandraagt, blijven evenwel vrij algemeen. In haar rapport van 4 januari 2018 neemt Fakton daarover op dat de woningen die [Eiser] en Vestia aanbieden soortgelijk zijn en dat de gemiddelde maandlast van een koopappartement redelijk vergelijkbaar is met die van een ‘dure’ huurwoning. De Lorijn stelt hier tegenover dat het woningaanbod van [Eiser] verschilt van dat van Vestia door de ligging, het kwaliteitsniveau en de prijs van de woningen en daarmee door de markt waarop dit woningaanbod zich richt. Zij wijst er bovendien op dat slechts negen woningzoekenden van onder de 55 jaar een appartement hebben gehuurd van Vestia en dat de kans dat deze woningzoekenden een appartement zouden hebben gekocht van [Eiser] uiterst gering is. Stec concludeert op basis van een meer cijfermatige benadering eveneens dat [Eiser] geen concurrentie van Vestia heeft ondervonden. In haar notitie van 15 januari 2019 weerlegt Fakton de argumenten van De Lorijn en Stec onvoldoende concreet. Zij herhaalt weliswaar dat het aanbod van Vestia en [Eiser] soortgelijk is, maar zij werkt dat niet uit. Op basis van de standpunten van partijen en de inhoud van de rapporten van de partijdeskundigen, komt de rechtbank tot het oordeel dat [Eiser] er niet in is geslaagd aan te tonen dat zij daadwerkelijk concurrentie heeft ondervonden van het verruimde woningaanbod van Vestia. De conclusie is dat de schadevergoeding die [Eiser] vordert onder i, bestaande uit gemaakte kosten en gederfde inkomsten, niet kan worden beschouwd als het gevolg van de onrechtmatige daad van de Gemeente. De vordering onder i zal daarom worden afgewezen.
4.5.
Dit oordeel wordt niet anders doordat de partijen aanvankelijk allebei zijn uitgegaan van de mogelijkheid dat de projecten met elkaar zouden concurreren en zij maatregelen hebben genomen om die concurrentie te voorkomen. Dat zij daarvan zijn uitgegaan neemt immers niet weg dat achteraf kan blijken dat de concurrentie er ook zonder die maatregelen in de praktijk niet is geweest, zoals de rechtbank thans op basis van de rapporten van de partijdeskundigen oordeelt.
4.6.
Dit oordeel wordt ook niet anders door het betoog van [Eiser] dat haar mogelijkheden van verkoop aan een institutionele belegger werden beperkt door de verruiming van de mogelijkheid tot verhuur door Vestia (opgenomen in de scenario’s 1 en 2). Geruime tijd voor de onrechtmatige daad van de Gemeente heeft [Eiser] immers op directieniveau besloten dat geen verkoop aan een belegger zou plaatsvinden, maar dat alle koopwoningen direct aan gegadigden te koop zouden worden aangeboden. Dat is door haar meegedeeld in de stuurgroepvergadering van 20 maart 2015 (zie het vonnis van 26 oktober 2016 in de hoofdprocedure onder 2.15). Dat [Eiser] nadien actief heeft geprobeerd appartementen aan een belegger te verkopen, is niet gebleken. Aankoop van appartementen van [Eiser] was voor een institutionele belegger minder aantrekkelijk, omdat het complex reeds was aangebroken (er waren ten tijde van de onrechtmatige daad van de Gemeente al appartementen verkocht). Ook voor de mogelijkheid tot verkoop van een aangebroken complex aan een particuliere investeerder (opgenomen in de scenario’s 3 en 4) geldt dat [Eiser] al voor de onrechtmatige daad had aangekondigd direct te willen verkopen aan gegadigden, terwijl van pogingen tot verkoop aan particuliere investeerders niet is gebleken. Weliswaar heeft [Eiser] gesteld dat de particuliere belegger [naam belegger] in mei 2016 interesse heeft getoond in de aankoop van appartementen, maar de Gemeente heeft daartegen onder meer ingebracht dat [naam belegger] op eigen initiatief contact heeft opgenomen met [Eiser] en niet als gevolg van actief verkoopbeleid van [Eiser]. [Eiser] heeft dat niet meer voldoende weersproken, zodat de rechtbank uit de interesse die [naam belegger] heeft getoond niet kan afleiden dat verkoop aan een particuliere belegger een reële verkoopstrategie voor [Eiser] was.
4.7.
Ter comparitie heeft de Gemeente verzocht schriftelijk te mogen reageren op de notitie van 15 januari 2019 van Fakton. De rechtbank ziet daartoe geen aanleiding omdat zij de vordering tot vergoeding van de onder i gevorderde schade zal afwijzen.
vordering onder ii (facturen van Fakton)
4.8.
[Eiser] stelt dat zij Fakton heeft ingeschakeld ter vaststelling van de door haar geleden schade. Zij maakt aanspraak op vergoeding van de kosten van Fakton op grond van artikel 6:96 lid 2 aanhef en sub b BW. De Gemeente brengt daartegen in dat de aan het rapport van Fakton ten grondslag gelegde uitgangspunten niet deugen. Voor zover [Eiser] al schade zou hebben geleden, is het rapport van Fakton daarom volgens de Gemeente onbruikbaar om de omvang van deze schade vast te stellen. Op die grond concludeert de Gemeente tot afwijzing van de vordering tot vergoeding van de kosten van Fakton.
4.9.
Naar het oordeel van de rechtbank maakt [Eiser] op grond van het door haar genoemde wetsartikel terecht aanspraak op vergoeding van de kosten van Fakton. Zij heeft deze kosten immers in redelijkheid kunnen maken in reactie op de onrechtmatige daad van de Gemeente. Dat er discussie mogelijk is over de uitgangspunten die Fakton heeft gekozen en de conclusies die zij heeft bereikt, leidt niet tot een ander oordeel. Ook de hoogte van de kosten is naar het oordeel van de rechtbank gezien de aard van de schade die [Eiser] als gevolg van de onrechtmatige daad van de Gemeente meende te hebben geleden redelijk. De vordering tot vergoeding van het bedrag van € 16.483,00 zal daarom worden toegewezen, en wel bij het in deze zaak te wijzen eindvonnis.
vordering onder iii (interne bedrijfskosten)
4.10.
[Eiser] stelt dat zij ten gevolge van de onrechtmatige daad van de Gemeente interne bedrijfskosten heeft gemaakt. Ook hiervan vordert zij vergoeding op grond van artikel 6:96 lid 2 aanhef en sub b BW. Zij heeft beleidskeuzes moeten maken naar aanleiding van de situatie die is ontstaan na de onrechtmatige daad van de Gemeente en zij heeft vele uren besteed aan het vaststellen van de schade en de aansprakelijkheid van de Gemeente. [Eiser] begroot deze kosten op een percentage van het bedrag dat zij onder i vordert.
4.11.
De Gemeente betwist dat [Eiser] interne kosten heeft moeten maken ter vaststelling van haar schade. Voor zover [Eiser] zou aantonen dat zij die kosten heeft moeten maken, bestrijdt de Gemeente dat deze bepaald mogen worden op het door [Eiser] als gebruikelijk bestempelde percentage van 6% van het bedrag waarvoor de kosten zijn gemaakt.
4.12.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [Eiser] in redelijkheid interne kosten kunnen maken als gevolg van de onrechtmatige daad van de Gemeente. Deze onrechtmatige daad heeft [Eiser] immers in de situatie gebracht dat zij beleidskeuzes moest maken die zij anders niet had hoeven maken. Bovendien heeft [Eiser] kunnen menen dat zij als gevolg van de onrechtmatige daad schade had geleden, zodat zij terecht kosten heeft gemaakt om de hoogte daarvan de bepalen. Dat wordt niet anders doordat de rechtbank geen causaal verband heeft kunnen vaststellen tussen de onrechtmatige daad en de schade waarvan [Eiser] onder i vergoeding vordert. Dat laatste leidt er wel toe dat er geen grond is om de hoogte van de interne kosten forfaitair te begroten op een percentage van het onder i gevorderde bedrag. De rechtbank zal [Eiser] in de gelegenheid stellen de interne kosten te specificeren die zij heeft gemaakt als gevolg van de onrechtmatige daad van de Gemeente en die als gevolg daarvan aan de Gemeente kunnen worden toegerekend. De zaak zal daartoe worden verwezen naar de rol voor akte aan de zijde van [Eiser]. De Gemeente zal een antwoordakte mogen nemen.
4.13.
Alle beslissingen worden aangehouden in afwachting van de aktewisseling.
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
stelt [Eiser] in de gelegenheid de interne kosten te specificeren die zij heeft gemaakt als gevolg van de onrechtmatige daad van de Gemeente en die als gevolg daarvan aan de Gemeente kunnen worden toegerekend, als overwogen onder 4.12,
5.2.
verwijst de zaak hiertoe naar de rol van 10 juli 2019 voor akte aan de zijde van [Eiser],
5.3.
verstaat dat de Gemeente daarna een antwoordakte zal mogen nemen,
5.4.
houdt alle beslissingen aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht, mr. S.J. Peerdeman en mr. J.M.J.M. Doon en in het openbaar uitgesproken en ondertekend door de rolrechter op 12 juni 2019.