ECLI:NL:RBROT:2019:6262
Rechtbank ROT — Uitspraak 


RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7447083 CV EXPL 19-719
uitspraak: 9 augustus 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Studenten Huisvesting,
gevestigd te Utrecht,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.J.P.M. van Reisen,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. R. Scheltes.
Partijen worden hierna aangeduid als “SSH” en “ [gedaagde] ”.
1
Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
het exploot van dagvaarding van 21 december 2018, met producties 1 tot en met 6;
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 4;
het vonnis van 19 maart 2019, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
de akte van SSH, met producties 7 tot en met 9, ten behoeve van de comparitie van partijen;
het proces-verbaal van de op 27 juni 2019 gehouden comparitie van partijen, met als bijlage een brief van [gedaagde] van 2 juli 2019 ter verbetering van het proces-verbaal.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2
De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Blijkens haar statuten stelt SSH zich in het bijzonder ten doel de verzorging van de huisvestingsbelangen van kleine huishoudens, waaronder vooral begrepen studerenden en overige jongeren.
2.2
Op 30 juni 2004 heeft [gedaagde] , die destijds 23 jaar was (geboortedatum [geboortedatum gedaagde] ) en student bedrijfskunde aan de Erasmus Universiteit te Rotterdam, een huurovereenkomst gesloten met Stadswonen, dat is de rechtsvoorganger van Vestia en later SSH, ingaande 27 juli 2004 en betrekking hebbend op de woonruimte in het Woongebouw Caland II aan de [adres] . In de huurovereenkomst wordt het volgende vermeld:
“IN AANMERKING NEMENDE:
1.
dat Stadswonen zich ten doel stelt het verstrekken van huisvesting aan studerenden aan in Rotterdam gevestigde instellingen voor wetenschappelijk en hoger beroepsonderwijs, die aldaar een volledig dagstudieprogramma volgen;
2.
dat Stadswonen woonruimte beschikbaar stelt aan in Rotterdam economisch gebonden werkende jongeren in daartoe aangewezen of aan te wijzen woongebouwen;
3.
dat Stadswonen haar doelstelling slechts kan verwezenlijken, indien de bewoners van de door haar ter beschikking gestelde woonruimten, met die doelstelling instemmen en zich verplichten om, zodra zij niet meer aan de hiervoor gegeven omschrijving voldoen, de gehuurde ruimte te ontruimen;
4.
dat de huurder instemt, dat Stadswonen, om haar doelstelling te bereiken, te allen tijde bij de onderwijsinstellingen informatie kan inwinnen over het al dan niet ingeschreven zijn van de huurder bij een der in Rotterdam gevestigde instellingen van onderwijs.”
2.3
[gedaagde] is in 2005 afgestudeerd.
2.4
Vestia heeft in mei 2013 het woongebouw Caland II verkocht aan SSH. Bij
e-mailberichten van 26 juli 2013 en 10 december 2013 heeft Vestia [gedaagde] hierover geïnformeerd. Het beheer van de woonruimtes in het gebouw is tot 1 januari 2017 in handen van Vestia gebleven die tot die datum voor SSH de huur incasseerde. Daarna heeft Stadswonen dit zelf op zich genomen.
2.5
Bij e-mailbericht van 1 december 2016 heeft SSH aan [gedaagde] meegedeeld dat hij vanaf 1 januari 2017 huurder is van SSH. Sindsdien heeft hij de huur rechtstreeks voldaan aan SSH.
2.6
Bij e-mailbericht van 30 januari 2018 heeft SSH - verkort weergegeven - aan [gedaagde] verzocht om een bewijs dat hij nog studeert of, indien dat laatste niet het geval is, een bijgevoegde “Verklaring beëindiging huurcontract” ondertekend te retourneren. Daarbij heeft SSH meegedeeld dat zij de huurovereenkomst zal opzeggen indien [gedaagde] geen student meer is of dat niet op tijd aantoont.
2.7
In reactie hierop heeft [gedaagde] per e-mail - verkort weergegeven - aan SSH meegedeeld niet meer te studeren en niet in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst, omdat de overeenkomst niet een zogenoemd campuscontract is en omdat hij zich als werkende jongere beschouwt en als werkende jongere ook behoort tot de doelgroep van SSH.
2.8
Bij brief van 26 april 2018 heeft SSH - verkort weergegeven - aan [gedaagde] meegedeeld dat hij niet meer voldoet aan de vereisten vermeld in de considerans van de huurovereenkomst, omdat hij niet heeft aangetoond nog studerend te zijn en omdat hij, gelet op zijn leeftijd, niet valt onder de doelgroep werkende jongere. Daarbij heeft SSH vermeld dat zij de mogelijkheid heeft de huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik en zij een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst kan instellen wanneer de huurder na opzegging niet instemt met beëindiging van de overeenkomst. SSH heeft [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om vóór 31 mei 2018 de huurovereenkomst op te zeggen per uiterlijk 1 februari 2019 en [gedaagde] te verstaan gegeven dat, wanneer hij van die mogelijkheid geen gebruik maakt, de huurovereenkomst door SSH zal worden opgezegd met het risico dat de rechter de huurovereenkomst beëindigd vóór 1 februari 2019.
2.9
[gedaagde] heeft van de gelegenheid om zelf de huurovereenkomst op te zeggen geen gebruik gemaakt.
2.10
Bij aangetekend verzonden brief van 28 juni 2018 heeft SSH - verkort weergegeven - de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 1 januari 2019 op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder c BW, omdat [gedaagde] niet meer tot de doelgroep studenten behoort en overigens ook niet kan worden beschouwd als werkende jongere. [gedaagde] is verzocht om binnen zes weken na verzenddatum mee te delen of hij al dan niet instemt met beëidinging van de huurovereenkomst. Daarbij heeft SSH vermeld dat bij het uitblijven van toestemming een juridische procedure tegen hem zal worden gestart ter vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen.
2.11
[gedaagde] heeft bij aangetekend verzonden brief van 17 september 2018 SSH laten weten niet akkoord te gaan met de huuropzegging.
3
Het geschil
3.1
SSH vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen SSH en [gedaagde] betreffende de woonruimte in de [adres] zal eindigen;
[gedaagde] te veroordelen om de woning te ontruimen;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2
Aan de vordering legt SSH - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat de woning deel uitmaakt van een studentencomplex en dat SSH de huurovereenkomst heeft opgezegd in verband met dringend eigen gebruik, te weten verhuur aan haar doelgroep studenten, nu [gedaagde] niet meer studeert en inmiddels 37 jaar is. [gedaagde] heeft de opzegging echter niet geaccepteerd.
3.3
[gedaagde] voert verweer en concludeert - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van SSH in de proceskosten.
3.4
De stellingen van partijen worden voor zover van belang in het kader van de beoordeling van de vordering nader besproken.
4
De beoordeling
4.1
Ingevolge artikel 7:271 lid 2 BW kan een voor onbepaalde tijd aangegane huur door elk van partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. In lid 3 is bepaald dat dit dient te geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Een opzegging door de verhuurder op andere dan de in artikel 274 lid 1 BW genoemde gronden is nietig. De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mee te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst. Dat volgt uit lid 4.
4.2
In artikel 7:272 lid 1 BW is bepaald dat een opgezegde huurovereenkomst na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van kracht blijft, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder als in lid 2 bedoeld, tenzij de huurder na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd. Indien de verhuurder zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, kan de verhuurder op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Dat volgt uit lid 2.
4.3
Op grond van artikel 274 lid 1 onder c BW kan de rechter de vordering van de verhuurder toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in de artikelen 274c tot en met 274e BW, andere passende woonruimte kan verkrijgen. In lid 5 onder b is bepaald dat een vordering, gegrond op eigen gebruik in de zin van lid 1 onder c, niet toewijsbaar is indien de verhuurder de rechtsopvolger van de vorige verhuurder is en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht.
4.4
In artikel 274c BW is - voor zover van belang - bepaald dat onder eigen gebruik mede wordt begrepen het verstrekken van woonruimte aan een jongere, waaronder wordt verstaan een persoon die nog niet de leeftijd van 28 jaren heeft bereikt, wanneer de woonruimte krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor jongeren. In de huurovereenkomst moet dan wel zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een jongere zal worden verhuurd.
4.5
In artikel 274d BW is - voor zover van belang - bepaald dat onder eigen gebruik ook wordt begrepen het verstrekken van woonruimte aan een student, als de woonruimte krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor studenten en de huurder heeft nagelaten te voldoen aan een schriftelijk verzoek van de verhuurder een bewijs van zijn inschrijving aan een universiteit of hogeschool over te leggen. In de huurovereenkomst moet dan wel zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd. Dit betreft de zogenoemde campusclausule.
4.5
De voorganger van laatstgenoemd artikel is geïntroduceerd met de Wet van 1 juni 2006 tot wijziging van artikel 274 van Boek 7 BW (teneinde doorstroming in voor studenten bestemde woonruimte te bevorderen) en inwerking  getreden op 15 juli 2006, derhalve na de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen partijen. Echter, ook al voor de wetswijziging van 2006 gold als uitgangspunt dat een huurovereenkomst eindig is, onder meer ten aanzien van huurovereenkomsten die betrekking hebben op studentenhuisvesting. Studenten die dergelijke huisvesting huren dien(d)en na het eindigen van de studie plaats te maken voor andere studenten. In de onder 2.2 vermelde considerans bij de huurovereenkomst heeft de verhuurder dit ook zo onder woorden gebracht. In feite is met de wetswijziging van 2006 een reeds bestaande praktijk om doorstroming onder studenten te realiseren van een wettelijke basis voorzien.
4.6
Als in een huurovereenkomst een campusclausule op grond van artikel 274d BW of, zoals in het onderhavige geval, soortgelijke bepaling is opgenomen, dan blijft die gelden, tenzij partijen nadien anders overeenkomen. Het tijdens of na het eindigen van de studie aanvaarden van betaald werk betekent niet dat de huurovereenkomst voor een student verandert in één voor een werkende jongere. Dat zou afbreuk doen aan de bedoeling van artikel 274d BW en een clausule als voormeld.
4.7
Uit de considerans bij de huurovereenkomst blijkt dat Stadwonen zich ten tijde van het sluiten van de overeenkomst ten doel stelde het verstrekken van huisvesting aan dagstudenten, alsmede het beschikbaar stellen van woonruimte aan in Rotterdam economisch gebonden werkende jongeren in daartoe aangewezen of aan te wijzen woongebouwen. Daarbij is vermeld dat bewoners die niet meer aan de gegeven omschrijving voldoen de gehuurde woonruimte dienen te ontruimen, ter verwezenlijking van de doelstelling van Stadswonen. Evenals Stadswonen heeft haar rechtsopvolger SSH tot doel het verzorgen van huisvesting voor (voornamelijk) studerenden. De tweede “S” in de naam “SSH” zegt het al en het blijkt ook uit haar statuten.
4.8
In geschil is wat partijen met het sluiten van huurovereenkomst hebben beoogd. Is de huurovereenkomst aangegaan met [gedaagde] als student of als in Rotterdam economisch gebonden werkende jongere of allebei? Of hebben partijen beoogd een gewone huurovereenkomst te sluiten (waarbij de hoedanigheid van de huurder geen rol speelt)? Dit laatste is naar het oordeel van de kantonrechter in ieder geval niet aan de orde gelet op de gekozen bewoordingen in de considerans van de overeenkomst.
4.9
[gedaagde] heeft aangevoerd dat het ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst van geen van beide partijen de bedoeling was dat hij ( [gedaagde] ) de woonruimte als student in gebruik zou nemen omdat hij toen al 23 jaar was en zijn studie bijna klaar was (hij was bezig met zijn scriptie en zat in de eindfase van zijn studie). Dit argument is echter niet overtuigend, want - nog daargelaten of Stadswonen er destijds mee bekend was dat [gedaagde] aan zijn scriptie bezig was en spoedig zou afstuderen - feit blijft dat [gedaagde] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gewoon student was. Hierbij komt dat SSH gemotiveerd heeft betoogd dat huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimten in het complex Caland II toentertijd al uitsluitend met studenten werden aangegaan en niet met andere jongeren uit de doelgroep die Stadswonen wilde bedienen. De door SSH als productie 8 overgelegde informatiebrochure biedt steun voor SSH’s betoog op dit punt. Weliswaar vermeldt de brochure geen datum, maar gelet op het (onbetwiste) gegeven dat de in de brochure genoemde locatie Puntegale, het voormalig belastinggebouw, in 1998 als studentenhuisvesting in gebruik is genomen en in de brochure bedragen in guldens zijn vermeld, is voldoende aannemelijk dat de brochure dateert van ergens tussen 1998 en 2002 (het jaar waarin de euro is ingevoerd). Dat wil zeggen van vóór de totsatndkoming van de huurovereenkomst met [gedaagde] .Ten aanzien van de locatie Caland II is in de brochure aangegeven dat deze alleen voor studenten is bestemd. Wat [gedaagde] naar voren heeft gebracht biedt geen basis om aan te nemen dat dit ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst met hem in 2004 anders was. Uit niets blijkt dat Caland II was bestemd als woongebouw voor in Rotterdam economisch gebonden werkende jongeren. Dat Stadswonen aan [gedaagde] ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst zou hebben gezegd dat hij onbeperkt in de woonruimte mocht blijven wonen, wat [gedaagde] ter zitting heeft gezegd, is niet nader geconcretiseerd en in het licht van de considerans bij de huurovereenkomst ook onwaarschijnlijk. De conclusie moet daarom luiden dat Stadswonen heeft bedoeld de huurovereenkomst te sluiten met [gedaagde] in zijn hoedanigheid van student en dat [gedaagde] zich daarvan bewust was. Die hoedanigheid heeft [gedaagde] intussen niet meer. Bovendien kan hij gelet op zijn leeftijd van inmiddels 38 jaar evenmin als jongere worden aangemerkt (vergelijk hierboven 4.4).
4.10
De huurovereenkomst is bij aangetekende brief aan [gedaagde] opgezegd tegen 1 januari 2019 met inachtneming van de maximale opzegtermijn. De opzegging vermeldt de grond daarvoor, te weten dringend eigen gebruik omdat [gedaagde] niet meer tot de doelgroep studenten behoort. Opzegging op die grond is toelaatbaar nu de huurovereenkomst is aangegaan met [gedaagde] als student, hij al vanaf 2005 niet meer studeert, en de woonruimte die hij huurt blijkens de considerans bij de huurovereenkomst bestemd is voor studenten en na beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagde] opnieuw aan een student zal worden verhuurd. De vordering van SSH zal daarom worden toegewezen.
4.11
Artikel 274 lid 5 onder b BW staat aan toewijzing van de vordering van SSH niet in de weg, want de verkrijging van het woongebouw Caland II door SSH, waardoor SSH voor dit gebouw (en de daarin aanwezige huurders) rechtsopvolger van Vestia is geworden, dateert van 2013. De verkoop aan SSH en de gevolgen daarvan zijn bij e-mailberichten van Vestia van 26 juli 2013 en 10 december 2013 in voldoende mate ter kennis van [gedaagde] gebracht. Na deze kennisgeving zijn meer dan de in lid 5 onder b genoemde drie jaren verstreken alvorens SSH tot opzegging van de huurovereenkomst met [gedaagde] is overgegaan. De omstandigheid dat SSH blijkens het onder 2.5 genoemde e-mailbericht van 1 december 2016 pas vanaf 1 januari 2017 zelf als beheerder is gaan optreden en zelf de huur is gaan incasseren maakt dit niet anders.
4.12
Het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt zal worden vastgesteld op 31 januari 2020 om 24.00 uur. Dit betekent dat de huurovereenkomst met ingang van 1 februari 2020 zal zijn geëindigd. Dat is op een lange termijn, maar gezien de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] en diens psychische problematiek, waarover ter zitting is gesproken, wordt hiertoe aanleiding gezien.
4.13
Gelet op deze ruime termijn ziet de kantonrechter geen reden om op de voet van artikel 7:275 lid 1 BW een bedrag vast te stellen ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van [gedaagde] . Hierbij is tevens van belang dat, zoals al is overwogen, studentenhuisvesting naar zijn aard eindig is.
4.14
De kantonrechter onderkent tot slot dat het vinden van andere woonruimte voor [gedaagde] niet makkelijk zal zijn. Onmogelijk is het daarentegen ook niet, zeker niet wanneer ook buiten (het centrum van) Rotterdam wordt gezocht. De krapte op de woningmarkt kan, mede gelet op de belangen van SSH om woonruimte voor studenten beschikbaar te houden, geen reden zijn de huurovereenkomst met [gedaagde] in stand te laten.
4.15
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld, aan de kant van SSH vastgesteld op € 220,91 aan verschotten (griffierecht, deurwaarderskosten en informatiekosten) en € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde. De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld.
5
De beslissing
De kantonrechter:
stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen SSH en [gedaagde] met betrekking tot de woonruimte aan de Rivierstraat [adres] eindigt vast op 31 januari 2020 om 24.00 uur;
veroordeelt [gedaagde] om de woonruimte aan de [adres] te ontruimen en te verlaten uiterlijk op de dag dat de huurovereenkomst eindigt, met al het  zijne en alle personen die van zijn kant in de woonruimte verblijven, en de woonruimte ter vrije een algehele beschikking van SSH te stellen;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de kant van SSH  vastgesteld op:
€ 220,91 aan verschotten;
€ 360,00 aan salaris voor de gemachtigde;
en indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 90,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Indien van toepassing dienen beide bedragen te worden vermeerderd met btw;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler uitgesproken ter openbare terechtzitting.
465