ECLI:NL:RBROT:2019:7125
Rechtbank ROT — Uitspraak 


RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7752198 CV EXPL 19-20486
uitspraak: 6 september 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
STICHTING VESTIA
,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. Benneker te Rotterdam,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. D. Sarikas te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “Vestia” en “ [gedaagde] ”.
1
Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:
het exploot van dagvaarding van 3 mei 2019 met producties;
het tussenvonnis d.d. 27 mei 2019 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
de conclusie van antwoord met producties;
de door Vestia bij brief d.d. 6 augustus 2019 overgelegde aanvullende producties
1. t/m 4;
de door Vestia bij brief d.d. 6 augustus 2019 overgelegde aanvullende producties 5 en 6;
de door [gedaagde] bij brief d.d. 7 augustus 2019 overgelegde aanvullende productie;
het proces-verbaal van de op 14 augustus 2019 gehouden comparitie van partijen met daaraan gehecht de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Vestia.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis op heden bepaald.
2
De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
[gedaagde] huurt van Vestia, de woning gelegen aan de [adres 1] te Rotterdam (hierna: het gehuurde). Aanvankelijk werd de woning gehuurd door [gedaagde] en haar partner, de heer [naam partner gedaagde] . De heer [naam partner gedaagde] is op 4 juni 1998 overleden. Sindsdien is alleen [gedaagde] huurder van de woning.
2.2
Het gehuurde is gelegen in de Tweebosbuurt, onderdeel van de Afrikaanderwijk in het stadsdeel Feijenoord (Rotterdam-Zuid).
2.3
Op verzoek van de toenmalige Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM)/Wonen, Wijken en Integratie (WWI), de heer E.E. van der Laan, hebben de heren [naam 1] en [naam 2] in februari 2011 een advies uitgebracht, dat is vastgelegd in het rapport “
Kwaliteitssprong Zuid: ontwikkeling vanuit kracht
”, over de aanpak van Rotterdam-Zuid. Het advies ziet op drie pijlers, te weten talentontwikkeling, economische versterking en fysieke kwaliteitsverbetering.
2.4
Het advies van [naam 1] / [naam 2] heeft geleid tot een samenwerking tussen de Rijksoverheid, gemeente Rotterdam, Rotterdamse woningcorporaties (waaronder Vestia), zorginstellingen, schoolbesturen, bedrijfsleven, politie en OM in het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (hierna: NPRZ).
2.5
Binnen het samenwerkingsverband NPRZ is het document “
Zuid Werkt! Nationaal programma Kwaliteitssprong Zuid
” op 19 september 2011 ondertekend, door (onder meer) de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties namens het kabinet, gemeente Rotterdam, de voorzitter van de Bewonersadviesraad Rotterdam-Zuid, de deelgemeenten Charlois, Feijenoord en IJsselmonde, Stichting Ik Zit op Zuid, de Kamer van Koophandel en verschillende Rotterdamse woningcorporaties (waaronder Vestia). In voornoemd document zijn de ambities van de ondertekenaars van het programma voor 2030 vastgelegd.
2.6
Het NPRZ heeft in december 2013 het “
Handelingsperspectief Afrikaanderwijk
” opgesteld.
2.7
Voor de uitvoeringsperiode 2019-2022 is door het NPRZ het “
Uitvoeringsplan 2019-2022
” opgesteld.
2.8
Het college van B&W van de gemeente Rotterdam heeft op 3 juli 2018 ingestemd met herstructureringsplannen voor de Tweebosbuurt.
2.9
De herstructureringsplannen ten aanzien van de Tweebosbuurt bestaan eruit dat tot sloop wordt overgegaan van 535 sociale huurwoningen, 28 koopwoningen en 36 bedrijfsruimten, alsmede tot renovatie van 90 sociale huurwoningen en 5 bedrijfsruimten. De betreffende woningen en bedrijfsruimten zullen plaatsmaken voor een nieuw woningaanbod, bestaande uit 188 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 640,- per maand, 32 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 710,- per maand, 101 geliberaliseerde huurwoningen en 143 (vrije sector) koopwoningen.
2.10
In juli 2018 is een “
Sociaal Plan herhuisvesting
” opgesteld. Hierin is onder meer opgenomen dat de vertrekkende huurders zelf op zoek moeten naar andere passende woonruimte door actief te reageren op het woningaanbod dat geadverteerd wordt via www.woonnetrijnmond.nl. Wekelijks kunnen huurders op twee geadverteerde woningen en daarnaast dagelijks op twee lotingswoningen reageren. Huishoudens met een bruto gezinsinkomen tot € 42.436,- (prijspeil 2019) per jaar, krijgen tot 1 januari 2020 voor alle beschikbare sociale huurwoningen, mits die qua inkomen en gezinsgrootte passend zijn, voorrang boven andere woningzoekenden. Deze voorrangsverklaring, ook wel urgentieverklaring genoemd, geldt voor de gehele regio Rijnmond. Tevens is in het Sociaal Plan opgenomen dat de huurder een tegemoetkoming in de verhuis-en inrichtingskosten ontvangt, die wettelijk is bepaald en per 1 februari 2018 € 5.993,- bedraagt.
2.11
Bij brief d.d. 9 juli 2018 hebben de gemeente Rotterdam en Vestia aan [gedaagde] bericht dat de door haar gehuurde woning in het kader van de herstructureringsplannen zal worden gesloopt.
2.12
Op 12 oktober 2018 heeft Vestia een huisbezoek gebracht aan [gedaagde] .
2.13
[gedaagde] beschikt sinds 14 februari 2019 over een urgentieverklaring.
2.14
Op 29 november 2018 is door de gemeenteraad van de gemeente Rotterdam de “
Samenwerkingsovereenkomst Tweebosbuurt
” tussen de gemeente Rotterdam en Vestia vastgesteld.
2.15
Vestia heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] bij brief van 2 januari 2019 opgezegd tegen 1 januari 2020 op grond van dringend eigen gebruik.
2.16
Bij e-mail van 21 februari 2019 en brief van 6 maart 2019 heeft [gedaagde] via haar gemachtigde verklaard niet akkoord te gaan met de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2020.
3
De vordering
3.1
Vestia vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. te bepalen dat de huurovereenkomst tussen Vestia en [gedaagde] met betrekking tot het gehuurde zal eindigen op 1 januari 2020, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip;
II. [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde op 1 januari 2020, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip, onder afgifte van de sleutels, te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde] in het gehuurde verblijven en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;
III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder begrepen het salaris, de nakosten en de verschotten van de gemachtigde van Vestia.
3.2
Aan haar vordering heeft Vestia - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
3.3
Vestia vordert de beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Het eigen gebruik bestaat uit sloop van het gehuurde ten behoeve van herontwikkeling van het gebied, waarin het gehuurde ligt. Deze werkzaamheden zijn onderdeel van de herstructurering van het gebied Tweebosbuurt, gelegen in de Afrikaanderwijk te Rotterdam.
Al jaren is de sociaal-economische, stedenbouwkundige en bouwtechnische problematiek in Rotterdam-Zuid, en meer specifiek in zeven focuswijken (waaronder de Afrikaanderwijk) onderwerp van gesprek en zijn er meerdere plannen gemaakt om deze problematiek het hoofd te bieden. Voor Vestia is daarbij een rol weggelegd op het gebied van fysieke kwaliteitsverbetering, die mede in dienst staat van de sociale en economische versterking van Rotterdam Zuid. De stedenbouwkundige en bouwtechnische problematiek bestaat in hoofdlijnen uit een zeer kwetsbare, eenzijdige, gestapelde woningvoorraad, bestaande uit veelal (te) kleine en verouderde woningen en een kwaliteit van buitenruimten die op veel plaatsen te wensen over laat. De Afrikaanderwijk, en daarbinnen de Tweebosbuurt, heeft met 90% sociale huurwoningen de meest eenzijdige woningvoorraad binnen Rotterdam-Zuid. Door fysieke barrières is er bovendien relatief weinig mobiliteit tussen wijken in Rotterdam-Zuid.
3.4
Voor de uitvoeringsperiode 2019-2022 is door het NPRZ het Uitvoeringsplan 2019-2022 opgesteld. De verbetering van de woningvoorraad en woonomgeving in (onder meer) de Tweebosbuurt maakt daarvan onderdeel uit. Doelstelling daarbij is een transformatie van een deel van de corporatievoorraad, door renovaties, sloop en nieuwbouw.
Vestia en de partners bij het NPRZ zijn tot de conclusie gekomen dat de sloop van een aantal woningen in de Tweebosbuurt, waaronder het gehuurde, het meest toekomstbestendige scenario is. De herstructureringsplannen moeten leiden tot een aantrekkelijker, veiliger, bereikbaarder en gevarieerder woonmilieu. Het college van B&W van de gemeente Rotterdam heeft op 3 juli 2018 ingestemd met deze herstructureringsplannen voor de Tweebosbuurt.
3.5
Onder “eigen gebruik” in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW wordt ingevolge artikel 7:274 lid 3 sub a BW mede begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Daarbij geldt dat onder renovatie ook sloop met vervangende nieuwbouw wordt verstaan, aldus artikel 7:220 lid 3 BW. Het is niet mogelijk om de herstructureringsplannen aan de Tweebosbuurt, waaronder ook de sloop van het gehuurde, uit te voeren zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Vestia meent, onder verwijzing naar de door haar overgelegde stukken, op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot sloop van de woningen in de wijk, waaronder ook het gehuurde, te zijn gekomen. Daarbij komt dat zowel het Rijk als gemeente Rotterdam zich hebben verbonden aan de herstructureringsplannen in de wijk. Door Vestia wordt daarnaast gewezen op de omstandigheid dat aan haar als verhuurder een grote mate van beleidsvrijheid toekomt. Door de kantonrechter dient dan ook enkel marginaal getoetst te worden. Van bestuursrechtelijke belemmeringen om tot sloop over te gaan is bovendien geen sprake.
3.6
Het belang van Vestia om in het kader van herontwikkeling en herstructurering van de Tweebosbuurt het gehuurde te slopen en ter plaatse nieuwbouw te plegen weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij het voortduren van de huurovereenkomst. Het belang van Vestia betreft niet enkel haar eigen belang, maar ook het publieke volkshuisvestelijke belang van de bewoners van Vestia en het stedenbouwkundige en sociaal-economische belang van gemeente Rotterdam en haar inwoners. Daarnaast heeft Vestia een financieel belang bij de (tijdige) sloop en herstructurering van de Tweebosbuurt, nu zij van de Rijksoverheid een bijdrage uit hoofde van de Regeling Vermindering Verhuurdersheffing (hierna: RVV) van € 25.000,- per te slopen woning ontvangt, mits de sloopwerkzaamheden uiterlijk op 26 juni 2021 zijn afgerond. Om aan die voorwaarde te kunnen voldoen, dient op zijn laatst in april 2020 een aanvang gemaakt te worden met de sloopwerkzaamheden.
3.7
[gedaagde] kan passende woonruimte verkrijgen, gelet op de gezinssamenstelling en haar huishoudinkomen, zodat is voldaan aan de door artikel 7:274 lid 1 sub c BW geëiste beschikbaarheid van passende woonruimte. Vestia heeft een tweetal passende woningen aan [gedaagde] aangeboden, te weten een driekamerwoning gelegen aan de [adres 2] op de eerste etage in de Afrikaanderwijk op slechts 650 meter vanaf het gehuurde alsmede de driekamerwoning gelegen aan de [adres 3] op de derde etage met lift in de wijk Bloemhof. Beide woningen hebben een betrekkelijk lage huurprijs. Eerstgenoemde woning is door [gedaagde] , zonder opgaaf van redenen, geweigerd en de tweede woning is geweigerd vanwege de omstandigheid dat de keukenapparatuur van [gedaagde] niet in de keuken zou passen. Voorgaande wordt door Vestia betwist en maakt, indien en voor zover juist, daarnaast nog niet dat de woning niet als passend is aan te merken. [gedaagde] heeft tot op heden zelf op slechts twee woningen gelegen buiten de Afrikaanderwijk gereageerd, te weten de woning aan de [adres 4] in Vreewijk en de woning gelegen aan de [adres 5] in Feijenoord. Beide woningen zijn echter niet als passend aan te merken nu eerstgenoemde woning is gelegen in een seniorencomplex, zodat het niet mogelijk is voor [gedaagde] om daar met haar kind te wonen, en ook de tweede woning enkel bestemd is voor een gezin of persoon zonder kinderen. [gedaagde] had tot op heden al op 147 passende woningen kunnen reageren, waarvan 36 gelegen in de wijk Feijenoord. De enige reden dat [gedaagde] niet beschikt over passende woonruimte is gelegen in de omstandigheid dat zij zelf niet op passende woonruimte reageert. Met betrekking tot terugkeer in de wijk na de sloop en nieuwbouw kan Vestia op dit moment niets garanderen. Dit, nu er in de toekomst slechts 130 woningen voor terugkerende huurders voorhanden zullen zijn. Toewijzing van deze woningen is afhankelijk van de vraag welke personen met welke inschrijfduur op bepaalde woningen in de wijk aanspraak willen maken.
3.8
[gedaagde] zet de mogelijkheid om instemming te onthouden met de beëindiging van de huurovereenkomst op oneigenlijke wijze in. [gedaagde] onthoudt haar toestemming in de beëindiging immers puur met het oog op verkrijging van passende woonruimte elders en een mogelijkheid tot terugkeer in de wijk. Passende woonruimte is echter voorhanden en over de terugkeer in de wijk kan Vestia nog geen zekerheid geven. Vestia is in de gegeven omstandigheden van mening dat het onthouden van instemming misbruik van bevoegdheid oplevert op in de zin van artikel 3:13 BW, nu evident is dat aan de voorwaarden voor opzegging op grond van dringend eigen gebruik is voldaan en hoger beroep slechts tot doel kan hebben het frustreren van de herstructureringsplannen in de buurt. Voorgaande vormt volgens Vestia aanleiding om de gevorderde veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Van belang daarbij is voorts dat Vestia hoge beheerskosten heeft en de plannen van Vestia alleen kunnen worden verwezenlijkt met een RVV-bijdrage, welke komt te vervallen als de sloopwerkzaamheden niet uiterlijk op 26 juni 2021 zijn afgerond. Om op die datum ook daadwerkelijk gereed te kunnen zijn, dient de sloop volgens planning aan te vangen en dient het gehuurde per januari 2020 ter beschikking van Vestia te staan. Van Vestia kan in redelijkheid niet gevergd worden dat zij met de ontruiming wacht tot onherroepelijk uitspraak is gedaan.
4
Het verweer
4.1
[gedaagde] verzoekt de vorderingen van Vestia af te wijzen met veroordeling van Vestia in de kosten van de procedure.
4.2
Daartoe heeft [gedaagde] – samengevat weergegeven – het volgende aangevoerd. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat niet aan de voorwaarden voor dringend eigen gebruik is voldaan.
4.3
Vestia baseert haar stelling, inhoudende dat sprake is van dringend eigen gebruik, op grove aannames welke dienen te worden genuanceerd. Ter onderbouwing daarvan heeft [gedaagde] Cito-Eindtoetsscores van twee in de buurt gelegen basisscholen overgelegd. Hieruit volgt dat Rotterdam Zuid, waaronder de Afrikaanderwijk, niet ondermaats scoort. Daarnaast neemt Vestia impliciet de veronderstelling aan dat mensen niet op Rotterdam Zuid willen wonen. [gedaagde] en haar omgeving herkennen zich niet in dit geschetste beeld. Zij wonen al jaren zonder problemen in dezelfde buurt en willen dat graag blijven doen.
4.4
Dat Vestia bij de sloop van de woningen een belang heeft wordt niet miskend door [gedaagde] . Zij heeft echter ook belangen waarmee rekening gehouden dient te worden. [gedaagde] woont al 34 jaar in het gehuurde in dezelfde buurt en kent niet anders en beter dan de Afrikaanderwijk. Het hele leven van [gedaagde] speelt zich ook af in die buurt, welk leven zij verloren ziet gaan als zij moeten verhuizen. Voor een vrouw van haar leeftijd, met haar gezondheid en taalachterstand is het lastig om elders een leven weer op te bouwen. Het is dan ook niet in haar belang om te verhuizen naar een andere buurt. [gedaagde] wenst in aanmerking te komen voor terugkeer in de wijk.
Ten aanzien van de gezondheid van [gedaagde] wordt opgemerkt dat zij mobiel beperkt is door Polyartrose en rugklachten, welke klachten met de dag toenemen. In verband met de beperkte mobiliteit is er een intentie tot het aanvragen van een scootmobiel. Bij het aanbieden van woningen dient daarmee dan ook rekening te worden gehouden, te weten een woning met lift of een begane grond woning. Door [gedaagde] is medische urgentie aangevraagd.
4.5
Betwist wordt dat voldoende passende woonruimte beschikbaar is. [gedaagde] acht een woning in de Afrikaanderwijk passend, nu haar leven zich in die wijk afspeelt. De aangeboden woning aan de [adres 3] is weliswaar in de Afrikaanderwijk gelegen, maar de keuken daarvan was dusdanig klein dat haar huidige keukenapparatuur er niet in past. [gedaagde] zag deze woning dan ook niet als passend en heeft de woning geweigerd. [gedaagde] heeft tot dusver niet gereageerd op woningen omdat er geen passende woonruimte op haar pad is gekomen. [gedaagde] acht het daarnaast niet onmogelijk dat aan haar een toezegging wordt gedaan voor terugkeer in de wijk, zodra de nieuwbouw gerealiseerd is.
5
De beoordeling
5.1
Vestia vordert te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde zal eindigen op 1 januari 2020, alsmede om het gehuurde te ontruimen per diezelfde datum. Vestia grondt haar vorderingen daarbij op artikel 7:274 lid 1 sub c BW, daartoe stellende dat het dringend eigen gebruik gelegen is in de sloop van het gehuurde, welke sloopwerkzaamheden onderdeel uitmaken van grootschalige herstructureringsplannen voor Rotterdam Zuid, waaronder ook de Tweebosbuurt, alsmede dat de herstructurering alleen kan plaatsvinden met beëindiging van de huurovereenkomst.
Dringend eigen gebruik
5.2
De huurovereenkomst kan, zij het op limitatieve gronden, steeds worden opgezegd, waarna het aan de rechter is te beoordelen of deze opzegging ook tot een beëindiging van de huurovereenkomst dient te leiden. Eén van de limitatieve opzeggingsgronden is het dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 eerste lid sub c BW. In artikel 7:274 lid 1 sub c BW is bepaald dat de rechter de vordering als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW slechts kan toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. In lid 3 van artikel 7:274 BW is bepaald dat onder “eigen gebruik” in de zin van lid 1 onder c mede wordt begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Onder “renovatie” wordt ingevolge artikel 7:220 lid 2 BW zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.
5.3
Het ligt ingevolge artikel 7:274 lid 1 sub c BW op de weg van Vestia om voldoende aannemelijk te maken dat zij op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot sloop van de woningen in de wijk, waaronder ook het gehuurde, is gekomen. “Aannemelijk maken” impliceert dat niet al te hoge eisen aan het door de verhuurder te leveren bewijs behoren te worden gesteld. Dit, nu het bewijs deels geen uiterlijk waarneembare feiten betreft, met name voor wat betreft de dringendheid van het eigen gebruik en de afweging van de belangen. De verhuurder zal echter die dringendheid en zijn belangen wel met uiterlijk waarneembare feiten aannemelijk dienen te maken, bijvoorbeeld met uitgewerkte plannen. Of sprake is van dringend eigen gebruik wordt door de rechter inhoudelijk beoordeeld, maar dit gaat niet zover dat de rechter ook een oordeel kan geven over de aard van de ingreep. Het is in beginsel aan Vestia om die keuze te maken en de rechter kan deze keuze slechts marginaal toetsen. Aan Vestia komt een zekere mate van beleidsvrijheid toe. Zij bepaalt op welke wijze vorm wordt gegeven aan de ingreep in de straat of in de wijk waarin het gehuurde zich bevindt.
5.5
Ter onderbouwing van haar stelling, inhoudende dat sprake is van dringend eigen gebruik, heeft Vestia diverse stukken en rapporten overgelegd. [gedaagde] heeft zich (onder meer) op het standpunt gesteld dat Vestia voor wat betreft haar onderbouwing van het dringend eigen gebruik grove aannames doet die enigszins dienen te worden genuanceerd.
Uit het rapport [naam rapport] , dat is opgesteld op verzoek van de toenmalige Minister van VROM/WWI, volgt specifiek ten aanzien van de Afrikaanderwijk, waarvan de Tweebosbuurt deel uit maakt, dat er diverse problemen spelen, onder meer dat sprake is van een zwakke sociaal-economische structuur. Zo scoort de Afrikaanderwijk op de onderdelen sociale index, laag inkomen en veiligheidsindex (ver) onder het gemiddelde voor Rotterdam. Tevens volgt uit deze rapportage dat het college van B&W van de gemeente Rotterdam een zevental wijken op Rotterdam Zuid, waaronder ook de Afrikaanderwijk, vanwege de grote opeenstapeling van problemen als speerpunt van beleid heeft gekozen alsmede dat op Rotterdam Zuid sprake is van een zeer omvangrijke, kwetsbare, gestapelde woningvoorraad en de omvang en/of kwaliteit van de buitenruimte op veel plaatsen te wensen over laat. Dat (onder meer) in de Afrikaanderwijk sprake is van een stapeling van achterstanden (ten opzichte van het gemiddelde op Rotterdam Zuid, in de gemeente Rotterdam en ook op landelijk niveau) op het gebied van woningkwaliteit, werk en inkomen, scholing en onderwijs, volgt tevens uit de cijfers vermeld in het document “
Zuid Werkt! Nationaal programma Kwaliteitssprong Zuid
”. Die problemen worden eveneens in het door Vestia genoemde
Handelingsperspectief Afrikaanderwijk
benoemd. Dat er problemen spelen in de Afrikaanderwijk, waarvan de Tweebosbuurt deel uitmaakt, die dienen te worden aangepakt, kan dan ook niet worden ontkend. Dat de problematiek die speelt in de Afrikaanderwijk vanuit verschillende aandachtsgebieden dient te worden aangepakt (waarbij tevens een rol voor Vestia als woningcorporatie is weggelegd) en deze aandachtsgebieden met elkaar communicerende vaten zijn, is daarbij evident.
Het team [naam 1] / [naam 2] onderschrijft in haar advies ten aanzien van de pijler Fysieke kwaliteitsverbetering het belang van investeren in wijken met potentie en herstructurering, waaronder ook sloop van woningen, in wijken met weinig ontwikkelpotentie. Daarbij wordt in de aanbeveling weliswaar de nadruk gelegd op de wijken Carnisse, Tarwewijk en Oud-Charlois, maar wordt ook de Afrikaanderwijk genoemd.
In het document
Zuid Werkt! Nationaal programma Kwaliteitssprong Zuid
” wordt ten aanzien van de fysieke kwaliteitsverbetering op Rotterdam Zuid als strategie ook expliciet verbetering, vervanging, toevoeging en beheer van sociaal bezit genoemd, waarbij de ambitie is genoemd om in 20 jaar tijd 1/3 van de woningvoorraad op Rotterdam Zuid te vervangen, waaronder 12.000 corporatiewoningen, en daarvoor in de plaats kwalitatief betere woningen en meer differentiatie in de woningvoorraad op Rotterdam Zuid te brengen. Vestia heeft zich ook verbonden om zich voor het realiseren van deze ambities in te zetten. Vestia heeft daarnaast onweersproken gesteld dat de woningen in de buurt voor 90% uit sociale woningbouw bestaan en dat het woningaanbod in dat opzicht eenzijdig is.
In het
Handelingsperspectief Afrikaanderwijk
wordt specifiek ten aanzien van de Tweebosbuurt genoemd dat de woningen slecht zijn en de woonomgeving stenig, alsmede dat sloop en nieuwbouw van deze buurt op dat moment voorlopig wordt uitgesteld, met een dreigende tweedeling ten opzichte van het noordoostelijke reeds gemoderniseerde deel van de Afrikaanderwijk tot gevolg. Op de laatste pagina van het
Handelingsperspectief Afrikaanderwijk
wordt onder “
Omvang van de opgave:
” met betrekking tot de lange termijn bovendien de aanpak van de Tweebosbuurt genoemd. In het
Uitvoeringsplan 2019-2022
van NPRZ wordt in Bijlage 2 daarnaast de sloop/nieuwbouw van 599 woningen in de Tweebosbuurt en blok S in 2020 ook concreet genoemd.
De stelling van [gedaagde] , inhoudende dat grove aannames worden gedaan, is door Vestia gemotiveerd betwist, en door [gedaagde] , afgezien van de door haar overgelegde Cito-Eindtoetscores van twee basisscholen in de buurt niet verder onderbouwd. Voorgaande vormt, te meer nu één van de eindscores juist bevestigt dat onder het gemiddelde wordt gescoord en daarnaast de nadien door Vestia naar voren gebrachte stelling, inhoudende dat de Cito-Eindtoetsscore van de eveneens in de buurt gelegen basisschool OBS Nelson Mandela door [gedaagde] niet is genoemd en welke behoort tot de 10 procent laagste scores van Nederland, door [gedaagde] niet is betwist, dan ook een onvoldoende onderbouwing van haar stelling. Dat sprake is van grove aannames door Vestia is in de onderhavige procedure dan ook niet komen vast te staan.
5.6
De kantonrechter is van oordeel dat Vestia door middel van de door haar overgelegde stukken en de door haar gegeven toelichting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot de sloop van de woningen in de wijk, waaronder ook het gehuurde, is gekomen. Van belang daarbij is onder meer dat uit de overgelegde stukken volgt dat de herstructureringsplannen niet enkel door Vestia zijn bedacht, maar tot stand zijn gekomen in, en een voortvloeisel zijn van, een breder samenwerkingsverband tussen meerdere partijen waaronder het Rijk en de gemeente Rotterdam. Het college van B&W van de gemeente Rotterdam heeft op 3 juli 2018 ingestemd met de herstructureringsplannen voor de Tweebosbuurt. In lijn met deze beslissing heeft de gemeente Rotterdam zich ook gebonden aan de uitvoering van de herstructureringsplannen door de samenwerkingsovereenkomst mede te ondertekenen.
Voor de dringendheid is voorts niet vereist dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatielasten. Een renovatie kan ook dringend nodig zijn wegens bouwtechnische aspecten of vanwege sociaal-maatschappelijke belangen (bijvoorbeeld sloop om stedenbouwkundige en sociale verbeteringen tot stand te brengen, HR 3 mei 1996, NJ 1996, 655 (
Bijlmermeerarrest
)). Door Vestia is ten aanzien van de sloop ook gesteld dat deze niet alleen is gelegen in de bouwkundige staat van het gehuurde zelf, maar tevens is ingegeven door stedenbouwkundige, sociaal-economische en volkshuisvestelijke aspecten. Een verhuurder die een renovatie op grond van sociale en beleidsmatige motieven initieert, zoals het verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid van de buurt waar het gehuurde ligt, is niet aan de voorwaarde van een structurele wanverhouding gehouden (Conclusie A-G Huydecoper bij HR 16 maart 2012, WR 2012, 40 (
Yacoubi/Woningstichting Lieven de Key
). Met betrekking tot de stedenbouwkundige staat van de woningen in de Tweebosbuurt staat daarnaast voldoende vast dat de woningen in ieder geval sterk verouderd zijn. Voor het laatst in de jaren 80 heeft er (groot) onderhoud aan de woningen plaatsgevonden. Daarnaast geldt dat als voor de herstructurering van een gehele wijk de huurbeëindiging ten aanzien van het gehuurde noodzakelijk is, ook al is die beëindiging niet noodzakelijk wanneer alleen naar (de bouwkundige staat van) het gehuurde als zodanig wordt gekeken, de beëindiging bezien in het grotere geheel toch als dringend kan worden beschouwd. Dit, nu de exploitatieverliezen hun oorzaak vinden in stedenbouwkundige gebreken en sociale problemen van het gebied waarin het gehuurde is gelegen en dat sloop mede ten doel heeft ter plaatse stedenbouwkundige en sociale verbeteringen tot stand te brengen.
5.7
In het onderhavige geval oordeelt de kantonrechter dat de door Vestia gemaakte keuze de redelijkheidstoets kan doorstaan. Daarbij is van belang dat op grond van de door Vestia overgelegde stukken voldoende is komen vast te staan dat er redenen zijn om van Vestia te verlangen dat zij ingrijpt in de Afrikaanderwijk en op haar ook een verplichting rust om bij te dragen aan de kwaliteit en leefbaarheid in een wijk. Niet gebleken is daarnaast dat de plannen zijn ingegeven door eigen financieel gewin. Het is daarnaast niet zonder meer onredelijk om (zeer) goedkope woningen te vervangen door deels duurdere woningen, gelet op de wens van Vestia om een gevarieerder woningaanbod in de wijk te hebben, welke keuze tevens wordt onderschreven door het NPRZ en de gemeente Rotterdam. Door Vestia is toegelicht dat de keuze voor de Tweebosbuurt onder meer is gemaakt vanwege het beperkte toekomstperspectief van het vastgoed in de wijk en daarnaast een kansrijk ontwikkelingsperspectief heeft vanwege haar ligging. Over de gemaakte keuze van Vestia kan verschillend worden gedacht. Het gaat om politiek en bedrijfsmatige keuzes die behoren tot de beoordelingsvrijheid van Vestia. Niet ter zake doende is dan ook dat er nog andere keuzemogelijkheden zijn. De kantonrechter is niet bevoegd en ook niet in staat deze keuze inhoudelijk te beoordelen.
Passende woonruimte
5.8
Vestia heeft zich op het standpunt gesteld dat is voldaan aan het uit artikel 7:274 lid 1 sub c BW voortvloeiende vereiste, inhoudende dat [gedaagde] passende woonruimte kan verkrijgen. Op grond van de uitspraak van de Hoge Raad van 30 november 1984,
NJ
1985, 290 hoeft op dit moment niet een concreet aanbod voor vervangende woonruimte beschikbaar te zijn, maar moet voldoende blijken dat in het algemeen passende vervangende woonruimte voorhanden is. De tekst van de wet biedt ruimte om de passendheid van de vervangende woonruimte ruim te interpreteren in die zin dat de vervangende woonruimte niet identiek hoeft te zijn aan de te verlaten woning. Voorts is in HR 18 oktober 1985,
NJ
1986/291, (
Van Voorst/Heus
) en HR 24 januari 1992,
NJ
1992/301 (
Best/Best
) overwogen dat “ook een woonruimte die in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde, passend kan zijn.”
5.9
Vooropgesteld wordt dat ten aanzien van de vraag of passende woonruimte te verkrijgen is, geldt dat niet enkel een woning gelegen in de dezelfde wijk als waar de te verlaten woning is gelegen als passend in de zin van de wet wordt aangemerkt. Daarnaast geldt ten aanzien van de terugkeer in de wijk dat na de sloop en nieuwbouw slechts een beperkt aantal sociale huurwoningen beschikbaar zal zijn, zodat niet alle vertrekkende huurders daar zullen kunnen worden gehuisvest. Nu, zoals door Vestia naar voren is gebracht, het toewijzingsbeleid afhankelijk is van verschillende factoren, waaronder ook de inkomenssituatie van de huurders op dat moment, is begrijpelijk dat Vestia daaromtrent op dit moment nog geen toezeggingen kan doen en garanties kan geven. Hoewel uit de door [gedaagde] overgelegde stukken volgt dat er een aanvraag voor medische urgentie loopt, staat vooralsnog niet vast dat deze urgentie ook daadwerkelijk zal worden verkregen.
Door Vestia zijn aan [gedaagde] een tweetal woningen aangeboden. Van deze woningen kan, indien wel rekening wordt gehouden met de door [gedaagde] gestelde medische beperkingen, naar het oordeel van de kantonrechter in ieder geval de woning gelegen aan de [adres 3] te Rotterdam als passend worden aanmerkt. Dit, nu deze woning in overeenstemming is met de gezinssamenstelling van [gedaagde] en voorts voldoet aan de door [gedaagde] zelf gestelde wensen, te weten gelegen in de Afrikaanderwijk en met de beschikking over een lift. Dat de aangeboden woning vanwege de inkomenssituatie van [gedaagde] niet passend zou zijn, is bovendien gesteld noch gebleken. De enkele omstandigheid dat de keuken volgens [gedaagde] te klein zou zijn maakt nog niet dat de woning niet als passend in de zin van de wet kan worden aangemerkt. Immers zoals hiervoor onder rechtsoverweging 5.8 reeds is overwogen geldt, dat vervangende woonruimte niet identiek hoeft te zijn aan de te verlaten woning alsmede dat ook woonruimte die in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde passend kan zijn. Gelet op het voorgaande is dan ook voldaan aan het uit artikel 7:274 lid 1 sub c BW voortvloeiende vereiste, inhoudende dat er voor [gedaagde] andere passende woonruimte te verkrijgen is.
Belangenafweging
5.10
Eenmaal gegeven dat sprake is van dringend eigen gebruik aan de kant van Vestia en dat [gedaagde] over andere passende woonruimte kan beschikken, moet door belangenafweging worden vastgesteld of ‘niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd’.
Tegenover het belang van Vestia om over te gaan tot sloop en nieuwbouw staat het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te blijven wonen. [gedaagde] is gehecht aan de buurt en wil graag in haar woning blijven wonen. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van Vestia om het woonblok waar het gehuurde deel van uit maakt te kunnen slopen in het kader van de herstructurering, zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te kunnen blijven wonen. Dit, nu het belang van Vestia een breder stedenbouwkundig en sociaal-economisch belang betreft dat ook door de gemeente Rotterdam wordt ondersteund, en daarnaast is gebleken dat er voor [gedaagde] wel andere passende woonruimte, ook in de Afrikaanderwijk, te verkrijgen is. Daarbij komt dat Vestia er ook een groot financieel belang bij heeft om de geplande sloopwerkzaamheden tijdig te laten plaatsvinden. Tevens is niet weersproken dat per 1 augustus 2019 reeds de huur van 222 van de 535 woningen is beëindigd en van nog eens 162 huurders akkoord verklaringen zijn ontvangen. Ook om die reden kan van Vestia niet worden gevergd de sloop geen doorgang te laten vinden.
5.11
Voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van Vestia toewijsbaar is. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het gehuurde dient te worden ontruimd, wordt bepaald op 1 januari 2020.
Uitvoerbaar bij voorraadverklaring
5.12
Een beëindiging- en ontruimingsvonnis kan op de voet van artikel 7:272 lid 1 BW in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Het artikel heeft echter niet de strekking om aan de rechter elke bevoegdheid te ontnemen om het vonnis tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de ontruiming moet plaatsvinden uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. In die zin wordt de toepassing van artikel 233 Rv niet door artikel 7:272 lid 1 BW uitgesloten en kan de werking van de hoofdregel van artikel 7:272 lid 1 BW buiten toepassing blijven, indien de verhuurder daarbij een zwaarwegend belang heeft. De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van Vestia, afgewogen tegen de belangen van [gedaagde] , dermate zwaarwegend zijn dat verder uitstel van de mogelijkheid tot tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming niet op zijn plaats is. In dat verband is naast het financieel belang van Vestia, meegewogen de omstandigheid dat de sloop en nieuwbouw een (breed gedragen) volkshuisvestingsbelang dient welke op instigatie van de gemeente Rotterdam in het kader van haar woonbeleid plaatsvindt, terwijl passende woonruimte voor de huurders te verkrijgen is en de huurder een tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten ontvangt.
Proceskosten
5.13
In de bijzondere omstandigheden van het geval ziet de kantonrechter aanleiding om de kosten van het geding te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Terecht heeft [gedaagde] gesteld dat zij het recht heeft om de vordering van Vestia te laten toetsen door de rechter.
6
De beslissing
De kantonrechter:
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde zal eindigen op 1 januari 2020;
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde (uiterlijk) op 1 januari 2020, onder afgifte van de sleutels, te ontruimen en verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde] in het gehuurde verblijven en de woning ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;
bepaalt dat [gedaagde] recht heeft op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten ten bedrage van € 6.206,-;
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
495