ECLI:NL:RBAMS:2018:9424
Rechtbank AMS — Uitspraak 


RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 18/1677
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 december 2018 in de zaak tussen
[eiseres] , te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
in de persoon van mr. H. Oderkerk.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 januari 2017 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 298.500,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2017 bekendgemaakt.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 15 februari 2018 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 14 november 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, bijgestaan door drs. [naam 1] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Oderkerk, vergezeld door  [naam 2] , taxateur. De zaak is gelijktijdig behandeld met de zaken AMS 18/1999, AMS 18/2156, AMS 18/1967 en AMS 18/1963. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting gesloten.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiseres heeft de onroerende zaak op het adres [adres 1] in Amsterdam in erfpacht. Het gaat om een hoekwoning met tuin, berging en parkeerplaats. De oppervlakte van de woning is 102 m² en van de kavel 72 m2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde vastgesteld op € 298.500,-. Uit de door [naam 1] opgestelde waardebepaling blijkt dat eiseres vindt dat de waarde niet meer dan € 289.000,- bedraagt.
Is de hoorplicht geschonden?
2. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. De heffingsambtenaar heeft dit betwist.
3. Uit de stukken blijkt dat de heffingsambtenaar eiseres met een brief van 4 augustus 2017 heeft uitgenodigd voor een hoorzitting op 21, 22 dan wel 23 augustus 2017. In de brief staat dat hij binnen één week schriftelijk en gemotiveerd kan verzoeken om een andere datum. Op 9 augustus 2017 heeft de gemachtigde van eiseres medegedeeld dat hij wegens vakantie verhinderd is. Hij heeft als verhinderdatum onder andere 5 september 2017 doorgegeven. Met een e-mailbericht van 10 augustus 2017 heeft de heffingsambtenaar hierop gereageerd. In de e-mail staat dat van een professionele gemachtigde wordt verwacht dat hij zorgt voor plaatsvervanging en dat de belastingdienst een interne planning heeft en zich aan termijnen moet houden. Niettemin is besloten – bij wege van uitzondering – de hoorzittingen te verplaatsen naar 5, 6 en 13 september 2017. Uit een door de heffingsambtenaar verstrekte lijst blijkt dat de zaak van eiseres op 5 september 2017 stond gepland.
4. Onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank van 5 december 2018
is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar eiseres niet op zorgvuldige wijze in de gelegenheid heeft gesteld om te worden gehoord. Als de heffingsambtenaar de gelegenheid biedt om te verzoeken om een andere datum en om verhinderdata door te geven, mag hij de hoorzitting niet op zo’n verhinderdatum plannen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat hij met zijn uitnodiging van 10 augustus 2017 een belangenafweging heeft gemaakt tussen het algemeen belang en het persoonlijk belang van eiseres en dat de gemachtigde van eiseres heel veel verhinderdata heeft. De rechtbank stelt vast dat deze belangenafweging niet blijkt uit het e-mailbericht van 10 augustus 2017. Daarin staat juist dat een uitzondering is gemaakt. Ook uit de andere stukken in het dossier blijkt dit niet. Dit betekent dat de hoorplicht is geschonden. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de bestreden uitspraak vernietigen. Gelet hierop komt de rechtbank niet toe aan een bespreking van wat eiseres voor het overige heeft aangevoerd met betrekking tot de schending van de hoorplicht.
5. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres verklaard dat zij niet verzoekt om de zaak terug te verwijzen naar de bezwaarfase. De rechtbank zal daarom ook de andere beroepsgronden beoordelen.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is?
6. De waarde van de woning wordt op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2016. Bepalend voor de waarde is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
8. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met de vergelijkingsmethode. De vergelijkingsobjecten die hij heeft gebruikt zijn de woningen op de adressen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar, oppervlakte woningdeel en buurt voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres heeft dat ook niet betwist.
9. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Zij heeft erop gewezen dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie te hoog heeft vastgesteld, waardoor ook de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Bovendien vindt zij dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen.
10. De heffingsambtenaar vindt dat eiseres de beroepsgrond over de erfpachtcorrectie heeft ingetrokken doordat de gemachtigde van eiseres de rechtbank heeft laten weten dat in deze zaak
de erfpachtcorrectie niet wordt betwist
. Gelet op deze bewoordingen is niet zonder meer duidelijk dat eiseres deze beroepsgrond heeft ingetrokken. De rechtbank overweegt dat de gemachtigde van eiseres de rechtbank twaalf dagen voor de zitting heeft laten weten dat de erfpachtcorrectie in deze zaak toch een rol speelt. Daarom volgt de rechtbank de heffingsambtenaar niet in zijn standpunt dat de beroepsgrond is ingetrokken. De rechtbank ziet in dit geval ook geen aanleiding voor het oordeel dat de goede procesorde zich ertegen verzet dat eiseres terugkomt op een eerder ingenomen standpunt, aangezien de heffingsambtenaar gelegenheid heeft gehad om op dit standpunt te reageren.
11. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een erfpachtcorrectie toegepast. Van de vergelijkingsobjecten is namelijk niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. De WOZ-waarde moet echter worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Dat staat in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
12. Het verschil tussen de vierkantemeterprijs van het woningdeel van de woning en de gemiddelde vierkantemeterprijs van de woningdelen van de vergelijkingspanden bedraagt in dit geval € 54,-. Gezien de hoogte van de door de heffingsambtenaar gehanteerde erfpachtcorrecties en de correcties die eiseres verdedigt, is dat zo gering dat de erfpachtcorrectie van invloed is op de hoogte van de waarde van de woning.
13. De rechtbank heeft in de uitspraak van 7 december 2018 geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor het berekenen van de erfpachtcorrectie niet deugdelijk is.
De heffingsambtenaar heeft daarom ook in deze zaak niet aannemelijk gemaakt dat de erfpachtcorrectie en daarmee de waarde van de woning, niet te hoog is vastgesteld.
Heeft eiseres haar waarde aannemelijk gemaakt?
14. Aangezien de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft een overzicht overgelegd waarin zij de door haar voorgestane waarde onderbouwt. Daarbij gaat zij voor de erfpachtcorrectie uit van zeventien maal de jaarlijkse canon.
15. De rechtbank is van oordeel dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde die zij heeft toegekend aan de kavel, overeenkomt met het deel van de marktwaarde dat aan de grond moet worden toegekend. Het is niet duidelijk waarom dit zeventien keer de jaarlijkse canon zou moeten zijn. De rechtbank verwijst naar haar uitspraak van 7 december 2018.
Dat betekent dat ook eiseres de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie
16. Het beroep is gegrond. De bestreden uitspraak moet worden vernietigd wegens strijd met artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht. Er is geen aanleiding om de rechtsgevolgen daarvan in stand te laten. Nu geen van beide partijen de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, voor het kalenderjaar 2017 schattenderwijs vast op € 296.000,-. De rechtbank draagt de heffingsambtenaar daarbij op de aanslag onroerende-zaakbelasting overeenkomstig deze waarde te verminderen.
17. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiseres vergoeden.
18. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten. De heffingsambtenaar heeft verzocht om bij vernietiging wegens schending van de hoorplicht niet de standaardvergoeding toe te kennen, maar een lager bedrag. Hij vindt dat het gaat om samenhangende zaken dan wel dat er bijzondere omstandigheden zijn. Onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank van 5 december 2018 wijst de rechtbank dit verzoek af.
19. De rechtbank stelt de kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.002,- (2 punten x € 501,- x factor 1). Daarbij kent de rechtbank 1 punt toe voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting. Ook dient de heffingsambtenaar de rechtsbijstandskosten in bezwaar van € 249,- te vergoeden.
20. Eiseres heeft ook verzocht om vergoeding van de kosten voor de door [naam 1] opgestelde waardebepaling. Deze kosten bedragen € 393,25 inclusief BTW. Het gaat om een tijdsbeslag van vijf uur met een vergoeding per uur van € 65,- exclusief BTW. In de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ‑taxaties (Stcrt. 2012, 26039) staat voor een taxatie zonder plaatsopneming een tijdsbeslag van twee uur. Het door eiseres overgelegde rapport bevat een algemene uitleg over de methodiek en een op de woning toegespitste berekening van de waarde. Niet blijkt dat een plaatsopneming heeft plaatsgevonden. De rechtbank acht niet aannemelijk dat het tijdsbeslag voor dit rapport meer dan twee uur is. Daarom zal de rechtbank het tijdsbeslag hanteren dat staat voor een taxatierapport zonder plaatsopneming. De te vergoeden kosten voor de deskundige bedragen daarom € 157,30 inclusief BTW. De totaal te vergoeden kosten bedragen € 1.408,30.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de bestreden uitspraak;
- stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Amsterdam voor 	het belastingjaar 2017 vast op € 296.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende-zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt 	verminderd;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiseres te 	vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.408,30.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.B. van Gijn, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. Rijs, griffier
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 december 2018.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending hiervan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam.
Rechtbank Amsterdam van 5 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8710, r.o. 3 tot en met 4.
Kamerstukken II
1992-1993, 22 885, nr. 3, blz. 44.
Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ.
Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, r.o. 6.1 tot en met 9.1.
Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, r.o. 10.1 tot en met 10.3.
Rechtbank Amsterdam van 5 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8710, r.o. 16 en 17.