ECLI:NL:RBROT:2019:7132
Rechtbank ROT — Uitspraak 


RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7752332 CV EXPL 19-20503
uitspraak: 6 september 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
STICHTING VESTIA
,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. Benneker te Rotterdam,
tegen
[naam gedaagde 1]
,
[naam gedaagde 2]
,
beiden wonende te [woonplaats gedaagden] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. D.H. van Tongerlo te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “Vestia” en “ [gedaagden] ”
1
Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:
het exploot van dagvaarding van 3 mei 2019 met producties;
het tussenvonnis d.d. 27 mei 2019 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
de conclusie van antwoord;
de door Vestia bij brief d.d. 6 augustus 2019 overgelegde aanvullende producties
1. t/m 4;
de door Vestia bij brief d.d. 6 augustus 2019 overgelegde aanvullende producties 5 en 6;
het proces-verbaal van de op 14 augustus 2019 gehouden comparitie van partijen met daaraan gehecht de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Vestia.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis op heden bepaald
2
De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
[gedaagden] huren sedert 4 september 2006 van Vestia, de woning gelegen aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde).
2.2
Het gehuurde is gelegen in de Tweebosbuurt, onderdeel van de Afrikaanderwijk in het stadsdeel Feijenoord (Rotterdam-Zuid).
2.3
Op verzoek van de toenmalige Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM)/Wonen, Wijken en Integratie (WWI), de heer E.E. van der Laan, hebben de heren [naam adviseur 1] en [naam adviseur 2] in februari 2011 een advies uitgebracht, dat is vastgelegd in het rapport “
Kwaliteitssprong Zuid: ontwikkeling vanuit kracht
”, over de aanpak van Rotterdam-Zuid. Het advies ziet op drie pijlers, te weten talentontwikkeling, economische versterking en fysieke kwaliteitsverbetering.
2.4
Het advies van [naam adviseur 1] / [naam adviseur 2] heeft geleid tot een samenwerking tussen de Rijksoverheid, gemeente Rotterdam, Rotterdamse woningcorporaties (waaronder Vestia), zorginstellingen, schoolbesturen, bedrijfsleven, politie en OM in het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (hierna: NPRZ).
2.5
Binnen het samenwerkingsverband NPRZ is het document “
Zuid Werkt! Nationaal programma Kwaliteitssprong Zuid
” op 19 september 2011 ondertekend, door (onder meer) de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties namens het kabinet, gemeente Rotterdam, de voorzitter van de Bewonersadviesraad Rotterdam-Zuid, de deelgemeenten Charlois, Feijenoord en IJsselmonde, Stichting Ik Zit op Zuid, de Kamer van Koophandel en verschillende Rotterdamse woningcorporaties (waaronder Vestia). In voornoemd document zijn de ambities van de ondertekenaars van het programma voor 2030 vastgelegd.
2.6
Het NPRZ heeft in december 2013 het “
Handelingsperspectief Afrikaanderwijk
” opgesteld.
2.7
Voor de uitvoeringsperiode 2019-2022 is door het NPRZ het “
Uitvoeringsplan 2019-2022
” opgesteld.
2.8
Het college van B&W van de gemeente Rotterdam heeft op 3 juli 2018 ingestemd met herstructureringsplannen voor de Tweebosbuurt.
2.9
De herstructureringsplannen ten aanzien van de Tweebosbuurt bestaan eruit dat tot sloop wordt overgegaan van 535 sociale huurwoningen  28 koopwoningen en 36 bedrijfsruimten, alsmede tot renovatie van 90 sociale huurwoningen en 5 bedrijfsruimten. De betreffende woningen en bedrijfsruimten zullen plaatsmaken voor een nieuw woningaanbod, bestaande uit 188 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 640,- per maand, 32 sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 710,- per maand, 101 geliberaliseerde huurwoningen en 143 (vrije sector) koopwoningen.
2.10
In juli 2018 is een “
Sociaal Plan herhuisvesting
” opgesteld. Hierin is onder meer opgenomen dat de vertrekkende huurders zelf op zoek moeten naar andere passende woonruimte door actief te reageren op het woningaanbod dat geadverteerd wordt via www.woonnetrijnmond.nl. Wekelijks kunnen huurders op twee geadverteerde woningen en daarnaast dagelijks op twee lotingswoningen reageren. Huishoudens met een bruto gezinsinkomen tot € 42.436,- (prijspeil 2019) per jaar, krijgen tot 1 januari 2020 voor alle beschikbare sociale huurwoningen, mits die qua inkomen en gezinsgrootte passend zijn, voorrang boven andere woningzoekenden. Deze voorrangsverklaring, ook wel urgentieverklaring genoemd, geldt voor de gehele regio Rijnmond. Tevens is in het Sociaal Plan opgenomen dat de huurder een tegemoetkoming in de verhuis-en inrichtingskosten ontvangt, die wettelijk is bepaald en per 1 februari 2018 € 5.993,- bedraagt.
2.11
Bij brief d.d. 9 juli 2018 hebben de gemeente Rotterdam en Vestia aan [gedaagden] bericht dat de door hen gehuurde woning in het kader van de herstructureringsplannen zal worden gesloopt.
2.12
Op 17 augustus 2018 heeft Vestia een huisbezoek gebracht aan [gedaagden]
2.13
[gedaagden] beschikken sinds 23 augustus 2018 over een urgentieverklaring.
2.14
Op 29 november 2018 is door de Raad van de gemeente Rotterdam de “
Samenwerkingsovereenkomst Tweebosbuurt
” tussen de gemeente Rotterdam en Vestia vastgesteld.
2.15
Vestia heeft de huurovereenkomst met [gedaagden] bij brief van 2 januari 2019 opgezegd tegen 1 januari 2020 op grond van dringend eigen gebruik.
2.16
Op 10 februari 2019 hebben [gedaagden] , middels invulling en ondertekening van het formulier “
Akkoordverklaring huuropzegging woning in Tweebos
” verklaard niet akkoord te gaan met de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2020.
3
De vordering
3.1
Vestia vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. te bepalen dat de huurovereenkomst tussen Vestia en [gedaagden] met betrekking tot het gehuurde zal eindigen op 1 januari 2020, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip;
II. [gedaagden] te veroordelen om het gehuurde op 1 januari 2020, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip, onder afgifte van de sleutels, te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagden] in het gehuurde verblijven en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;
III. [gedaagden] te veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder begrepen het salaris, de nakosten en de verschotten van de gemachtigde van Vestia.
3.2
Aan haar vordering heeft Vestia - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
3.3
Vestia vordert beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Onder “eigen gebruik” in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW wordt ingevolge artikel 7:274 lid 3 sub a BW mede begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Daarbij geldt dat onder renovatie ook sloop met vervangende nieuwbouw wordt verstaan, aldus artikel 7:220 lid 3 BW. Het is niet mogelijk om de herstructureringsplannen aan de Tweebosbuurt, waaronder ook de sloop van het gehuurde, uit te voeren zonder beëindiging van de huurovereenkomst.
Sloop van een woning kan dringend zijn in verband met de herinrichting/herontwikkeling van verouderde woonwijken. De sloop van de woningen in de Tweebosbuurt gevolgd door nieuwbouw is noodzakelijk in verband met stedenbouwkundige, bouwtechnische, sociaal-economische en volkshuisvestelijke aspecten die spelen in Rotterdam-Zuid en die blijken uit de door Vestia overgelegde stukken. Binnen het NPRZ zijn zeven focuswijken benoemd, waaronder ook de Afrikaanderwijk. In deze focuswijzen is de fysieke problematiek het meest dringend. Van belang is dat zowel het Rijk als de gemeente Rotterdam zich hebben verbonden aan de herstructureringsplannen in de wijk. Daarnaast komt aan Vestia als verhuurder een grote mate van beleidsvrijheid toe. Vestia meent op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot sloop van de woningen in de wijk, waaronder ook het gehuurde, te zijn gekomen.
3.4
Het belang van Vestia om in het kader van herontwikkeling en herstructurering van de Tweebosbuurt het gehuurde te slopen en ter plaatse nieuwbouw te plegen weegt zwaarder dan het belang van [gedaagden] bij het voortduren van de huurovereenkomst. Het belang van Vestia betreft niet enkel haar eigen belang, maar ook het publieke volkshuisvestelijke belang van de bewoners van Vestia en het stedenbouwkundige en sociaal-economische belang van gemeente Rotterdam en haar inwoners. Daarnaast heeft Vestia een financieel belang bij de (tijdige) sloop en herstructurering van de Tweebosbuurt, nu zij van de Rijksoverheid een RVV-bijdrage van € 25.000,- per te slopen woning ontvangt. Dit echter onder de voorwaarde dat de sloopwerkzaamheden uiterlijk op 26 juni 2021 zijn afgerond.
3.5
[gedaagden] kunnen passende woonruimte verkrijgen, gelet op de gezinssamenstelling en hun huishoudinkomen, zodat is voldaan aan de door artikel 7:274 lid 1 sub c BW geëiste beschikbaarheid van passende woonruimte.
Tijdens de huisbezoeken worden de woonwensen van de vertrekkende huurders geïnventariseerd. Een en ander betekent echter niet dat deze wensen ook allemaal worden ingewilligd. Op het inventarisatieformulier dat is opgemaakt naar aanleiding van het huisbezoek is ook expliciet vermeld:
“Nb inventarisatie is geen garantie”
. Het is daarnaast  primair aan [gedaagden] zelf om passende woonruimte te verkrijgen. Tot op heden hebben [gedaagden] op 41 woningen gereageerd, waarvan 9 passend. Van deze 9 passende woningen zijn in totaal 3 woningen aan [gedaagden] aangeboden, te weten een vierkamerwoning gelegen aan de [adres 2] , een vierkamerwoning gelegen aan de [adres 3] en een vierkamerwoning gelegen aan de [adres 4] . Met betrekking tot deze drie woningen geldt dat [gedaagden] bij de bezichtiging van de eerste woning niet zijn verschenen en dat zij de andere twee woningen wegens persoonlijke omstandigheden hebben geweigerd.
Na ontvangst van de conclusie van antwoord heeft Vestia op 3 juli 2019, via directe bemiddeling, nog een woning aangeboden, zijnde een eengezinswoning met vijf kamers en een tuin en berging, gelegen aan de [adres 5] in de wijk Bloemhof met een huurprijs van € 651,03, op tien minuten loopafstand van de huidige woning van [gedaagden] Deze woning is na bezichtiging door [gedaagden] echter eveneens geweigerd. Vestia stelt zich op het standpunt dat de aangeboden woningen passend zijn. Gewezen wordt daarbij op de omstandigheid dat [gedaagden] thans woonachtig zijn in een woning gelegen op de tweede etage zonder lift met drie slaapkamers. [gedaagden] hadden al voor 57 woningen in aanmerking kunnen komen, indien zij wel telkens op passende woonruimte zouden hebben gereageerd.
Vestia is er mee bekend dat door [gedaagden] medische urgentie is aangevraagd. Onduidelijk is echter voor Vestia wat de reden is dat er geen medische urgentie is verkregen, nu deze informatie niet aan Vestia wordt verstrekt. Vestia betwist dat zij geen medewerking zou hebben verleend aan [gedaagden] bij het verkrijgen van een andere passende woning alsmede dat zij steken zou hebben laten vallen.
3.6
Vestia ziet geen nut in aanhouding van de onderhavige zaak, zoals door de gemachtigde van [gedaagden] is verzocht, en wenst snel duidelijkheid te verkrijgen.
4
Het verweer
4.1
[gedaagden] verzoeken om Vestia in haar vordering jegens hen niet ontvankelijk te verklaren, althans haar deze te ontzeggen, met veroordeling van Vestia in de kosten van de procedure. Daartoe hebben [gedaagden] het volgende - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - aangevoerd.
4.2
[gedaagden] ontkennen dat er grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, nu Vestia aan [gedaagden] geen medewerking verleent om  andere passende woonruimte te vinden. [gedaagden] brengen in dat verband naar voren dat het gezin Akkanoglu bestaat uit vader, moeder en drie kinderen, waarvan één kind gediagnostiseerd is met een autismespectrum stoornis en verstandelijk beperkt is. Met name in dat verband is een huis met tuin en minimaal vier slaapkamers noodzakelijk. Die punten zijn tijdens het huisbezoek dat heeft plaatsgevonden ook uitvoerig met Vestia besproken, waarbij door Vestia is gezegd dat het “oké” was. [gedaagden] hebben naar aanleiding van het huisbezoek en de met Vestia gevoerde gesprekken dan ook begrepen dat zij mochten kijken naar woningen die aan hun wensen voldoen. Gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden wordt door Vestia dan ook ten onrechte gesteld dat [gedaagden] telkens hebben gereageerd op woningen die voor hen niet passend zijn. [gedaagden] zijn bereid het gehuurde te verlaten op het moment dat er andere passende woonruimte is gevonden. Het contact met Vestia is tot op heden echter moeizaam verlopen. [gedaagden] wensen, eventueel met tussenkomst van hun gemachtigde, nader in contact te komen met Vestia om te proberen tot een oplossing te komen. Verzocht wordt dan ook om de zaak enige tijd aan te houden.
4.3
Subsidiair stellen [gedaagden] zich op het standpunt dat de datum van 1 januari 2020 geen redelijke termijn is, nu op die datum nog niet begonnen wordt met de werkzaamheden. [gedaagden] menen dan ook, onder verwijzing naar artikel 7:273 lid 2 BW, dat de kantonrechter in deze ook kan beslissen dat de huurovereenkomst voor een door de kantonrechter vast te stellen tijd doorloopt, minimaal tot 1 januari 2021.
5
De beoordeling
5.1
Vestia vordert te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde zal eindigen op 1 januari 2020, alsmede om het gehuurde te ontruimen per diezelfde datum. Vestia grondt haar vorderingen daarbij op artikel 7:274 lid 1 sub c BW, daartoe stellende dat het dringend eigen gebruik gelegen is in de sloop van het gehuurde, welke sloopwerkzaamheden onderdeel uitmaken van grootschalige herstructureringsplannen voor Rotterdam Zuid, waaronder ook de Tweebosbuurt, alsmede dat de herstructurering alleen kan plaatsvinden met beëindiging van de huurovereenkomst.
Dringend eigen gebruik
5.2
Dat sprake is van “dringend eigen gebruik” in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW is door [gedaagden] als zodanig niet betwist, zodat de kantonrechter van de juistheid daarvan uitgaat. Een en ander geldt te meer nu Vestia haar herstructureringsplannen uitgebreid heeft toegelicht en met stukken heeft onderbouwd. [gedaagden] hebben zich daarnaast ook bereid verklaard om het gehuurde (op termijn) te ontruimen, mits andere passende woonruimte voor hen te verkrijgen is.
Passende woonruimte
5.3
Wel hebben [gedaagden] zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst niet kan worden beëindigd op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW nu niet is voldaan aan het daarin opgenomen vereiste, inhoudende dat andere passende woonruimte voor hen te verkrijgen is. Vestia stelt daar tegenover dat er wel aan dit vereiste is voldaan.
5.4
Op grond van de uitspraak van de Hoge Raad van 30 november 1984,
NJ
1985, 290 hoeft op dit moment niet een concreet aanbod voor vervangende woonruimte beschikbaar te zijn, maar moet voldoende blijken dat in het algemeen passende vervangende woonruimte voorhanden is. De tekst van de wet biedt ruimte om de passendheid van de vervangende woonruimte ruim te interpreteren in die zin dat de vervangende woonruimte niet identiek hoeft te zijn aan de te verlaten woning. Voorts is in HR 18 oktober 1985,
NJ
1986/291, (
Van Voorst/Heus
) en HR 24 januari 1992,
NJ
1992/301 (
Best/Best
) overwogen dat
“ook een woonruimte die in grootte, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt dan het gehuurde, passend kan zijn.”.
5.5
Vooropgesteld wordt dat het niet (enkel) op de weg van Vestia ligt om andere passende woonruimte aan te bieden, maar dat het in beginsel, zo volgt ook uit het Sociaal Plan, aan [gedaagden] zelf is om op zoek te gaan naar andere passende woonruimte en dat zij daartoe ook inspanningen dienen te verrichten. Uit de stellingen van partijen alsmede de overgelegde stukken volgt dat de woonwensen van [gedaagden] met betrekking tot andere woonruimte door Vestia zijn geïnventariseerd, alsmede dat is gesproken over de medische beperkingen van hun zoon. Een en ander betekent echter echter nog niet dat uitsluitend woningen die aan deze woonwensen voldoen, als passend in de zin van de wet kunnen worden aangemerkt. Te meer nu op het inventarisatieformulier ook is vermeld
“Nb inventarisatie is geen garantie”,
mochten [gedaagden] de inventarisatie van hun woonwensen ook niet beschouwen als een door Vestia gegeven garantie daartoe. Nu voorts vaststaat dat aan [gedaagden] een woning is aangeboden aan de [adres 5] die wel aan de door hen zelf geuite wensen voldoet, te weten met vier slaapkamers, een tuin en gelegen op korte afstand van hun huidige woning, welke woning [gedaagden] hebben geweigerd, is de kantonrechter van oordeel dat is voldaan aan het vereiste van het kunnen verkrijgen van andere passende woonruimte. Voorgaande geldt te meer nu [gedaagden] thans woonachtig zijn in een woning gelegen op de tweede etage zonder lift en tuin met maar drie slaapkamers. Door [gedaagden] zijn geen omstandigheden aangevoerd waaruit volgt waarom zij voornoemde woning hebben geweigerd en waarom die woning in hun ogen niet passend zou zijn. Gesteld nog gebleken is daarnaast dat de woning vanwege de inkomenssituatie van [gedaagden] niet passend zou zijn. Evenmin is door [gedaagden] een verkregen medische urgentie overgelegd waaruit volgt dat de aangeboden om medische redenen niet zou voldoen.
5.6
Vorenstaande overwegingen leiden tot de slotsom dat nu aan de vereisten van artikel 7:274 lid 1 sub c BW is voldaan, de vordering van Vestia toewijsbaar is. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het gehuurde dient te worden ontruimd, wordt bepaald op 1 januari 2020. Vestia heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de woning per die datum ontruimd dient te worden om ervoor te kunnen zorgen dat de sloop van het complex tijdig is afgerond.
Uitvoerbaar bij voorraadverklaring
5.7
Een beëindiging- en ontruimingsvonnis kan op de voet van artikel 7:272 lid 1 BW in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Het artikel heeft echter niet de strekking om aan de rechter elke bevoegdheid te ontnemen om het vonnis tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de ontruiming moet plaatsvinden uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. In die zin wordt de toepassing van artikel 233 Rv niet door artikel 7:272 lid 1 BW uitgesloten en kan de werking van de hoofdregel van artikel 7:272 lid 1 BW buiten toepassing blijven, indien de verhuurder daarbij een zwaarwegend belang heeft. De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van Vestia, afgewogen tegen de belangen van [gedaagden] , dermate zwaarwegend zijn dat verder uitstel van de mogelijkheid tot tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming niet op zijn plaats is. In dat verband is naast het financieel belang van Vestia, meegewogen de omstandigheid dat de sloop en nieuwbouw een (breed gedragen) volkshuisvestingsbelang dient welke op instigatie van de gemeente Rotterdam in het kader van haar woonbeleid plaatsvindt, terwijl passende woonruimte voor de huurders te verkrijgen is en de huurder een tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten ontvangt.
Proceskosten
5.15
In de bijzondere omstandigheden van het geval ziet de kantonrechter aanleiding om de kosten van het geding te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. [gedaagden] hebben immers het recht om de vordering van Vestia te laten toetsen door de rechter.
6
De beslissing
De kantonrechter:
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde zal eindigen op 1 januari 2020;
veroordeelt [gedaagden] om het gehuurde (uiterlijk) op 1 januari 2020, onder afgifte van de sleutels, te ontruimen en verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagden] in het gehuurde verblijven en de woning ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;
bepaalt dat [gedaagden] recht hebben op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten ten bedrage van € 6.206,-;
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
495