ECLI:NL:RBMNE:2019:3065
Rechtbank MNE — Uitspraak 


VONNIS
_________________________________________________________________ _
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
zaaknummer: NL18.16160
Vonnis van 15 april 2019
in de zaak van
de stichting
STICHTING MITROS
,
gevestigd te Utrecht,
eiseres, hierna te noemen: Mitros,
advocaat V.C. Hartkamp te Utrecht,
tegen
[verweerder]
,
wonende te [woonplaats] ,
verweerder, hierna te noemen: [verweerder] ,
advocaat R. van Veen te Utrecht.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de procesinleiding van 4 september 2018;
het verweerschrift van 26 november 2018;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 14 februari 2019.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Mitros en [verweerder] hebben op 13 januari 2011 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning op de [adres] (de woning) in [woonplaats] . In de koopovereenkomst is in artikel 24 de volgende bepaling opgenomen:
“Koper verklaart voornemens te zijn het gekochte te gebruiken als (koop)woning voor eigen bewoning door hemzelf als eigenaar van het gekochte al dan niet met gezinsleden, levensgezel en/of een of meer inwonende huisgenoten respectievelijk als berging voor eigen gebruik. Ten aanzien van dit voorgenomen gebruik van het gekochte heeft verkoper het volgende meegedeeld:
- hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.
1. 	In de koopovereenkomst is tussen partijen overeengekomen, teneinde een goed woonklimaat in de directe nabijheid van het gekochte te waarborgen en voor de toekomst te kunnen handhaven, dat het gekochte uitsluitend dient te worden gebruikt voor eigen bewoning door de eigenaar, al dan niet met gezinsleden, levensgezel en/of een of meer inwonende huisgenoten. Een gebruik dat afwijkt van het hiervoor gestelde, waarbij de feitelijke situatie bepalend zal zijn en niet de juridische constructie die gebezigd wordt is niet geoorloofd.
[…]”
2.2.
De leveringsakte is gepasseerd op 28 februari 2011. In de leveringsakte is in onderdeel K een bepaling met dezelfde strekking opgenomen. Vanaf 1 januari 2016 heeft [verweerder] de woning (gedeeltelijk) verhuurd. [verweerder] erkent dat hij vanaf mei 2017 niet meer zelf in de woning heeft gewoond, terwijl hij de woning nog wel in eigendom heeft.
3
Het geschil
3.1.
Mitros vordert bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat [verweerder] in strijd heeft gehandeld met de zelfbewoningsplicht, zijnde artikel 24 van de koopovereenkomst d.d. 13 januari 2011 en onderdeel K van de leveringsakte d.d. 28 februari 2011;
II. [verweerder] te veroordelen om aan Mitros te betalen een bedrag ad
€ 108.676,96, zijnde de boete wegens overtreding van de zelfbewoningsplicht als bedoeld in onderdeel I. van dit petitum, te vermeerderen met de wettelijke rente over voornoemde hoofdsom vanaf de dag van de procesinleiding tot aan de dag der algehele voldoening;
III. [verweerder] te veroordelen om aan Mitros te betalen een bedrag ad € 3.464,12, zijnde de kosten ter zake het conservatoir beslag, althans (subsidiair) een door de rechtbank – conform het geldende liquidatietarief voor het opstellen van een beslagrekest – vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van de procesinleiding tot aan de dag der algehele voldoening;
IV. de [verweerder] te veroordelen in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen.
3.2.
Ter onderbouwing van die vordering stelt Mitros dat [verweerder] in strijd met artikel 24 van de koopovereenkomst en onderdeel K van de leveringsakte niet zelf in de woning heeft gewoond. [verweerder] stond vanaf 30 januari 2016 niet meer ingeschreven op de [adres] , maar op de [adres] te [woonplaats] . Ook uit informatie van de politie blijkt dat de woning op 17 april 2018 niet werd bewoond.
3.3.
[verweerder] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de rechtbank deze zal afwijzen, met veroordeling van Mitros in de proceskosten.
3.4.
[verweerder] baseert zijn verweer – kort weergegeven – op het volgende. [verweerder] betwist dat er in de koopovereenkomst een zelfbewoningsverplichting is opgenomen. [verweerder] voert daarnaast het verweer dat als er wel een zelfbewoningsplicht in de koopovereenkomst staat, dit een onredelijk bezwarend beding is. [verweerder] stelt bovendien dat de boete leidt tot een onaanvaardbaar en onredelijk resultaat. [verweerder] wijst er in dit verband op dat in zijn koopovereenkomst een zelfbewoningsplicht voor onbepaalde tijd en als kettingbeding is opgenomen, terwijl Mitros tegenwoordig een zelfbewoningsplicht met de duur van slechts drie jaar hanteert.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Partijen verschillen van opvatting hoe artikel 24 van de koopovereenkomst gelezen moet worden. Mitros stelt dat partijen met deze bepaling een resultaatsverplichting zijn overeengekomen: [verweerder] moet zelf in de woning wonen. Doet hij dit niet, dan is hij een boete verschuldigd. [verweerder] betwist dit en ziet in deze bepaling enkel de verplichting om bij de aankoop van de woning voornemens te zijn zelf in de woning te gaan wonen. De tekst waar Mitros op wijst, is volgens [verweerder] slechts een mededeling vanuit Mitros aan [verweerder] waar hij zelf niet aan gebonden is.
4.2.
De rechtbank kan de lezing van [verweerder] van artikel 24 niet volgen. De zin na het liggende streepje is inderdaad een mededeling vanuit de verkopende partij aan de koper, maar de leden die daarop volgen zijn dat niet. Zo begint het eerste lid met de zinsnede “
In de koopovereenkomst is tussen partijen overeengekomen […]
”. Het restant van deze leden bevat de zelfbewoningsplicht zoals dat is overeengekomen tussen partijen inclusief het boetebeding. Een dergelijk boetebeding zou van elke waarde ontdaan zijn als deze opgenomen zou zijn in een eenzijdige mededeling. Zowel de tekst als de aard van deze drie leden geven daarom aanleiding om aan te nemen dat deze leden niet enkel mededelingen vanuit Mitros aan [verweerder] zijn, maar een zelfbewoningsplicht voor [verweerder] inhouden. De rechtbank volgt Mitros daarom in haar lezing van de bepalingen in de koopovereenkomst en de leveringsakte.
4.3.
Gelet op het voorgaande had [verweerder] dus in beginsel de plicht om zelf in de woning te wonen. Die zelfbewoningsplicht is immers overeengekomen tussen Mitros en [verweerder] . [verweerder] voert echter het verweer dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om in dit geval nog een beroep te doen op die zelfbewoningsplicht. De rechtbank volgt [verweerder] hierin en overweegt daartoe het volgende.
4.4.
[verweerder] woonde weliswaar op een gegeven moment niet meer in de woning, maar Mitros heeft onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat haar huidige beleid nog slechts een zelfbewoningsplicht van drie jaar met zich mee brengt voor kopers en dat [verweerder] minimaal vijf jaar in de woning heeft gewoond. [verweerder] heeft de woning namelijk al in 2011 gekocht van Mitros. Hoewel partijen het er niet over eens zijn of [verweerder] in de periode tussen januari 2016 en mei 2017 in de woning woonde, staat wel vast dat hij er in ieder geval tussen 2011 en 2016 woonde. Het staat daarmee vast dat [verweerder] minimaal vijf jaar zelf in de woning heeft gewoond. Mitros heeft in de tussentijd haar beleid met betrekking tot de zelfbewoningsplicht gewijzigd. Tegenwoordig bevatten koopovereenkomsten namelijk slechts de verplichting dat een woningkoper minimaal drie jaar in de van Mitros gekochte woning moet wonen, terwijl in de oude koopovereenkomst van [verweerder] nog een zelfbewoningsplicht voor onbepaalde tijd en zelfs als kettingbeding is opgenomen.
4.5.
Het doel van de zelfbewoningsplicht is om een goed woonklimaat in de directe nabijheid van de verkochte woningen te waarborgen en voor de toekomst te kunnen handhaven. Mitros heeft haar beleid voor nieuwe gevallen gewijzigd, maar heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat zij nog voldoende belang heeft bij handhaving van de onbeperkte zelfbewoningsplicht voor oude gevallen. Op deze wijze ontstaat een belangrijk verschil tussen mensen die in het verleden een woning van Mitros hebben gekocht en mensen die dat tegenwoordig doen, zonder dat Mitros heeft aangegeven waarom dat onderscheid gerechtvaardigd is.
4.6.
De rechtbank overweegt daarnaast dat de in tijd onbeperkte zelfbewoningsplicht zoals die is overeengekomen met [verweerder] en andere oude gevallen door de ingezette beleidswijziging ook in belangrijke mate haar doel verliezen. In alle nieuwe gevallen vervalt die zelfbewoningsplicht immers al na drie jaar. Mitros heeft weliswaar toegelicht wat de economische motieven achter deze beleidswijziging waren, maar heeft geen concrete feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat Mitros nog enig rechtens te respecteren belang heeft bij handhaving van de onbeperkte zelfbewoningsplicht in alleen de oude gevallen. Mitros heeft daarom onvoldoende duidelijk gemaakt waarom in dit geval de oude, strengere zelfbewoningsplicht gehandhaafd moet worden.
4.7.
Gelet op het bovenstaande is het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Mitros jegens [verweerder] , die de woning tenminste vijf jaar heeft bewoond, een beroep doet op de overeengekomen zelfbewoningsplicht en de contractuele boete van € 108.676,96 vordert. Het enkele feit dat [verweerder] na vijf jaar elders is gaan wonen en er nadien een hennepplantage in de woning is aangetroffen, maakt dat niet anders. Op dat moment kon Mitros immers al geen beroep meer doen op de zelfbewoningsplicht.
4.8.
De vordering om [verweerder] te veroordelen om aan Mitros een boetebedrag van
€ 108.676,96 te betalen, wordt gelet op het voorgaande afgewezen. De nevenvordering met betrekking tot de beslagkosten deelt in hetzelfde lot.
4.9.
Mitros zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [verweerder] worden begroot op:
- griffierecht	€	79,00
- salaris advocaat
3.414,00
(2,0 punten × tarief € 1.707,00)
Totaal	€ 	3.493,00
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt Mitros in de proceskosten, aan de zijde van [verweerder] tot op heden begroot op € 3.493,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Wolbrink en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2019.