ECLI:NL:RBGEL:2019:2829
Rechtbank GEL — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/353442 / KG ZA 19-190
Vonnis in kort geding van 4 juni 2019
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GROOT MARIËNDAAL B.V.
,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BY HOOI EN BY GRAS B.V.
,
beiden statutair gevestigd en kantoorhoudende te Wageningen,
eiseressen in conventie,
verweersters in reconventie,
advocaat [NAAM]. H.C.W. Geffroy te Ede Gld,
tegen
de besloten vennootschap
ETERNAL B.V.
,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Arnhem,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat [NAAM]. M.J.C. Wensink te Arnhem.
Eiseressen zullen hierna afzonderlijk Groot Mariëndaal en By Hooi worden genoemd en gezamenlijk Groot Mariëndaal c.s. Gedaagde zal hierna Eternal worden genoemd.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding met producties 1 tot en met 22 van 15 mei 2019
de eis in reconventie met producties 1 tot en met 10 van 20 mei 2019 namens Eternal
de mondelinge behandeling, gehouden op 24 mei 2019
de pleitnota van Groot Mariëndaal c.s.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Groot Mariëndaal is erfpachter van de onroerende zaak Mariëndaal 8 en 10 te Oosterbeek, waarop twee rechten van erfpacht rusten, die hierna zullen worden aangeduid als het recht van erfpacht of het erfpachtsrecht. De stichting Het Geldersch Landschap en Kasteelen is de erfverpachter.
2.2.
By Hooi is de bestuurder en enig aandeelhouder van Groot Mariëndaal. De heer [naam bestuurder By Hooi] is bestuurder en enig aandeelhouder van By Hooi.
2.3.
De heer [naam bemiddelaar] , werkzaam bij MaPaLaNa, treedt op als bemiddelaar van Groot Mariëndaal c.s. terzake van de verkoop en levering van het erfpachtsrecht en/of de aandelen in Groot Mariëndaal.
2.4.
De heer [naam bestuurder Eternal] is bestuurder en enig aandeelhouder van Eternal en zelfstandig bevoegd bestuurder van WindShareFund N.V.
2.5.
[naam bemiddelaar] en [naam bestuurder Eternal] hebben medio november en december 2018 met elkaar gesproken over een eventuele koop van het recht van erfpacht van Groot Mariëndaal. Groot Mariëndaal c.s. hebben echter besloten met een derde in zee te gaan en [naam bestuurder Eternal] heeft in dat verband bij e-mailbericht van 21 december 2018 het volgende aan [naam bemiddelaar] bericht:
“Beste heer [naam bemiddelaar] , beste [naam bemiddelaar] ,
Hartelijk dank voor het prettige telefoongesprek van zojuist alsmede uw bericht.
We horen graag bij eventuele nieuwe ontwikkelingen.”
2.6.
Op 12 januari 2019 respectievelijk 17 januari 2019 hebben Groot Mariëndaal en een derde, te weten Stichting Landhuis Groot Mariëndaal, een koopbevestiging ondertekend, waarbij partijen verklaren dat wordt verkocht: het recht van erfpacht, overeenkomstig de huidige erfpachtvoorwaarden lopende tot en met 31 augustus 2038 van de stukken grond, in eigendom toebehorende aan de stichting Stichting Het Geldersch Landschap en Kasteelen, gevestigd te Arnhem (…), met de rechten van de erfpachter van het zich op die gronden bevindende monumentale gebouw, genaamd Huis Mariëndaal met de monumentale orangerie, dienstwoning, ondergrond, erf en verder toebehoren, staande en gelegen aan Mariëndaal 8 en 10 te Oosterbeek, kadastraal bekend gemeente Oosterbeek, sectie C nummers 4877 en 4875, kadastraal groot respectievelijk vijfenzeventig are en zestig centiare (75 a 60 ca) en twee are en zesendertig centiare (2 a 36 ca), aangemerkt als Rijksmonument in de zin van de Monumentenwet “1988”, waarbij de percelen met nummers 4877 en 4875 zijn belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder b van de Belemmeringwet Privaatrecht ten behoeve van Gasunie Transport Services B.V. te Groningen en voormeld perceel nummer 4877 tevens gedeeltelijk is belast met een zakelijk als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder b van de Belemmeringwet Privaatrecht ten behoeve van Liander Infra N.V. Partijen zijn een verkoopprijs van € 750.000,00 overeengekomen.
2.7.
Bij e-mailbericht van 30 januari 2019 heeft [naam bemiddelaar] het volgende aan [naam bestuurder Eternal] bericht:
“Vanochtend zat ik aan je te denken. Je had gevraagd om op de hoogte te blijven inzake de ontwikkelingen rondom Mariëndaal. Inmiddels zijn we vrij in de uitwerking van de overeenkomsten voor de overdracht van het landgoed, het gaat echter waarschijnlijk niet lukken dit vrijdag rond te hebben. De uitwerking vraagt soms net weer wat meer overleg dan verwacht.
Ondertussen ben ik ook zeer benieuwd of het je gelukt is om voor het WindshareFund de toestemming van de Nederlandse Toezichthouder te verwerven? Je vertelde me de vorige keer dan dit nagenoeg afgerond was.
Heb je al zicht op een geschikte andere locatie voor je kantoor of zoek je nog steeds naar een passende plek? Omgeving Arnhem heeft je voorkeur?”
2.8.
Bij e-mailbericht van 30 januari 2019 om 20:39 uur heeft [naam bestuurder Eternal] hier als volgt op gereageerd:
“Beste [naam bemiddelaar] ,
Dank voor de berichtgeving.
(…)
We hebben nog zeker serieuze belangstelling voor Mariëndaal, mocht het dan ook anders lopen, dan horen we het graag. (…)”
2.9.
[naam bemiddelaar] heeft bij e-mailbericht van 1 februari 2019 het volgende bericht aan [naam bestuurder Eternal] :
“Het is misschien denkbaar dat er nog mogelijkheden komen.
Belangrijk is hoe snel een haalbaar moment van afname kan zijn.
Wat zijn jouw mogelijkheden/verwachtingen hierover?”
2.10.
[naam bestuurder Eternal] heeft hierop bij e-mailbericht van 4 februari 2019 het volgende op geantwoord:
“Goedemorgen [naam bemiddelaar] ,
Ik probeer je einde middag / begin avond even te bellen als ik op Schiphol ben. (…)”
2.11.
Bij e-mailbericht van 7 februari 2019 heeft [naam bemiddelaar] het volgende aan [naam bestuurder Eternal] bericht:
“Vandaag heb ik contact gehad met de heer [naam bestuurder By Hooi] inzake de verkoop van het landhuis Mariendaal. Er zijn enkele zaken in dit dossier die ik, op verzoek van mijn opdrachtgever, graag persoonlijk en vertrouwelijk met je wil bespreken.
Is het denkbaar dat we elkaar dinsdagmiddag ontmoeten? Mogelijk bij jou op kantoor in Arnhem?”
2.12.
[naam bestuurder Eternal] heeft bij e-mailbericht van 12 februari 2019 het volgende aan Luursma bericht:
“Hartelijk dank voor je bezoek aan de Zijpendaalseweg, en het fijne en openhartige gesprek, appreciate.
We hebben er vertrouwen in dat we het kunnen doen zoals besproken, eind goed, al goed, waarbij zeer zeker de heer [naam bestuurder By Hooi] volledig wordt ontzorgd (muv van hoogstens een paar handtekeningen plaatsen / of eventueel eenmalig via bijvoorbeeld een algemene – beperkte /specifieke – volmacht behoort ook tot de mogelijkheden / oplossingen), en zich lekker kan focussen op het gene hij het liefste doet en het leukste vindt: full-swing entrepreneurship.
Zoals besproken hebben we naar verwachting later deze week even contact.”
2.13.
Bij e-mailbericht van 13 februari 2019 heeft [naam bemiddelaar] hier als volgt op geantwoord:
“Vandaag heb ik de resultaten van ons overleg met verkoper ( [naam bestuurder By Hooi] ) besproken. Hij heeft erover nagedacht en wil graag onderzoeken of we tot een volgende stap met een kansrijke overeenkomst kunnen komen.
Hierbij zijn twee richtingen denkbaar:
a. Spoedige overname en medefinanciering met een lening van verkoper
In dit scenario is [naam bestuurder By Hooi] bereid om een gedeeltelijke financiering c.q. een betaling in termijnen overeen te komen. Hierbij zou je kunnen denken aan betaling met bijvoorbeeld drie termijn van ieder € 400.000,= (of 4 x € 300.000,=). De eerste termijn bij overdracht (op korte termijn, bijvoorbeeld 15 maart) en de overige termijnen doormiddel van een lening en afbetaling op bijvoorbeeld 1 juni 2019 en 1 oktober 2019. Dit scenario heeft de voorkeur van verkoper.
Samenwerking op basis van funding en vervolgens overname
In ons gesprek heb je een model voorgesteld waarbij koper (WindshareFund) een financiering gaat organiseren vanuit de werkmaatschappij Groot Marëndaal BV. Hierbij wordt op basis van de zekerheden van een huurovereenkomst en hypotheek overeenkomst financiering aangetrokken om de overname (en revitalisatie) te bekostigen. Nadat de financiering afgerond is worden de aandelen van Groot Mariëndaal BV door WindshareFund overgenomen. De doorlooptijd hiervan bedraagt circa 2 à 3 maanden. In dit model worden de benodigde werkzaamheden risicodragend door jou en/of je medewerkers uitgevoerd en er is een onzekerheid of er voldoende funding komt. Voor verkoper heeft dit scenario niet de voorkeur maar is het wel een mogelijk en een begaanbaar pad om te bespreken. Mogelijk dat het model op korte termijn is uit te werken in een concreet schriftelijk voorstel waarop getoetst kan worden?
Graag wil ik op korte termijn bovenstaande telefonisch met je afstemmen. Kunnen we hierover contact hebben? Ik ben vrij goed bereikbaar.”
2.14.
[naam bestuurder Eternal] heeft hierop bij e-mailbericht van 13 februari 2019 van 07:29 uur als volgt op gereageerd:
“Hartelijk dank voor je bericht, in verband met de vele afspraken kom ik er graag morgen bij gelegenheid bij je op terug. (…)”
2.15.
Bij e-mailbericht van 15 februari 2019 heeft [naam bestuurder Eternal] nog het volgende aan [naam bemiddelaar] bericht:
“Goed je vanmiddag nog even gesproken te hebben; we gaan het gezamenlijk een succes maken.
We hebben maandag even contact”
En bij e-mailbericht van 18 februari 2019 om 09:46 uur nog het volgende:
“Ter info; ik heb vandaag veel afspraken staan, spreek einde van de dag nog een ander persoon inzake Mariendaal / oplossingen / smaken, laten we anders vanavond / morgenochtend even contacten / bellen.”
2.16.
[naam bemiddelaar] heeft hier bij e-mailbericht van 18 februari 2019 om 08:23 uur als volgt op gereageerd:
“Prima”
Vanavond ben ik tussen 20.45 en 23.00 uur goed bereikbaar.
Of morgen tussen 9.00 en 8.45 uur?”
2.17.
Bij e-mailbericht 20 februari 2019 heeft [naam bemiddelaar] het volgende aan [naam bestuurder Eternal] bericht:
“Bedankt voor je reactie. Goed om elkaar informatie te geven en de casus steeds verder te verdiepen. Goed dat [naam bestuurder By Hooi] ook in de cc wordt meegenomen.
Ik heb de site bezocht en ook het project even bekeken. Ik vond ook
https://www.vastgoedinvesteren.nl/Projecten
en zag dat zij ook ‘minder duurzame’ vastgoed apart en/of gecombineerd op de markt brengen. Het zijn daarmee groeiende platforms en ze hebben een AFM
In aanvulling op ons gesprek van vanmiddag heb ik de volgende vragen:
Heb jij het project Mariendaal ook informeel besproken met [naam] of [naam] van dit platform?
Is het project Mariendaal in essentie duurzaam voldoende om dit platform te gebruiken?
Als ik naar de inhoud van het informatiememoradum van [naam] kijk moet er behoorlijk wat informatie, inclusief actuele taxatierapporten etc. worden aangeleverd. Ook is de uitgevende instelling een ‘gevestigd’ bedrijf met reputatie. Weet jij hoe ze naar de opzet van een uitgifte van Groot Mariendaal bv als bedrijf aankijken?
Ook heb ik op het platform
www.geldvoorelkaar.nl
gekeken. Voor een vastgoedlening staat als zekerheid een hoofdelijke aansprakelijkheid in privé aangegeven. Dat is het punt waarover ik je vertelde. Ook vraag ik me af in hoeverre aan de risicokwalificatie eisen en de gevraagde overwaarde eisen kan worden voldaan. Heb je hierover nog aanvullende informatie en/of heb je bij [naam] hierover wel eens gesproken. Had hij het platform overigens niet verkocht aan een grotere partij?”
2.18.
Bij e-mailbericht van 22 februari 2019 heeft [naam bestuurder Eternal] een zogenoemde roadmap aan [naam bemiddelaar] gezonden. Deze roadmap luidt als volgt:
“Indicatieve roadmap voor gezamenlijk duurzaam succes
Step I
mondeling akkoord / handshake
Duration 	1 minuut
Step II
opstellen overeenkomsten + tekenen
Duration		1 a 2 weken
Step III
voorbereiding finance platform
Duration		ca 3 weken
Step IV
funding o.b.v. non-recourse
Duration		1 a 2 weken
Step V
afronding finance
Duration		ca 3 weken
Step VI
overdracht
Duration
Total duration ca 10 weken na handshake
Indien step IV eventueel anders loopt, dan vallen partijen terug op fall-back scenario, zodat 40% van de koopsom is voldaan middels bridge-finance voor uiterlijk 30 juni 2019, resterende 30% volgt op……overige 30% uiterlijk op…..”
2.19.
[naam bestuurder Eternal] heeft vervolgens bij e-mailbericht van 28 februari 2019 het volgende aan [naam bemiddelaar] en in kopie aan [naam bestuurder By Hooi] bericht:
“Hartelijk dank voor het plezierige en constructie gesprek aan de Zijpendaalseweg: de concept stukken volgen – zoals besproken – naar verwachting ergens lopende volgende week.
Gezamenlijk maken we er een duurzaam succes van.
We hebben contact.”
2.20.
Bij e-mailbericht van 1 maart 2019 heeft [naam bestuurder Eternal] aan [naam bemiddelaar] twee concept overeenkomsten gezonden met als mededeling:
“Ik heb even wat tijd vrij gemaakt tussen de bedrijvigheid door, bijgaand dan ook zoals eerder besproken de twee concept overeenkomsten in word.
Mijn inziens staat er alles min of meer in, voel je vanzelfsprekend vrij om er eventueel verbeteringen in aan te brengen.
We hebben contact.”
2.21.
[naam bemiddelaar] heeft bij e-mailbericht van 2 maart 2019 het volgende aan [naam bestuurder By Hooi] bericht:
“Even een update van de ontwikkelingen rondom Mariendaal.
De reactie op de conceptacte van de museummannen is verstuurd. Daarna is een ontvangstbevestiging gekomen met het bericht dat ze erop terugkomen. Vooralsnog is het daarna stil gebleven. Ik ben reuze benieuwd wanneer ze met wat komen!
Aan [naam bestuurder Eternal] heb ik aangegeven dat je graag conceptovereenkomsten wilt laten uitwerken. [naam bestuurder Eternal] was daar blij mee en afgelopen donderdagmiddag hebben we elkaar ontmoet op het kantoor van [naam bestuurder Eternal] . WE hebben doorgenomen hoe de uitwerking en planning kan zijn. Als vervolg daarop heb ik gisteravond een berichtje ontvangen met concept documenten. Ik stuur je dit bericht nog verder ongelezen en met bijlage hierbij door. Ik ga dit (maandag) doornemen en van een eerste reactie voorzien waarna een correctie ronde volgt. Het is de bedoeling dat deze concept stukken eind aankomende week nagenoeg gereed zijn zodat jij een afweging kan maken. Voor (eventuele) ondertekeningen is het wenselijk dat jij en [naam bestuurder Eternal] elkaar ontmoeten.
In dit scenario speelt financiering via een crowd-platform een bijzondere rol. Ook daar is [naam bestuurder Eternal] voortvarend mee aan de slag en heeft hij contacten gelegd. Het is de bedoeling dat in de 2e week van maart er een ontmoeting komt waarbij [naam bestuurder Eternal] en ik de beheerder van het platform persoonlijk spreken. Hiermee ontstaat ook voor mij meer inzicht in de haalbaarheid van dit scenario. Hiermee constateer ik dat [naam bestuurder Eternal] veel voortvarende werkt en er tijd en energie in steekt om het tot een succes te maken. Boeiend en leuk om mee te maken. (…)”
2.22.
Bij e-mailbericht van 6 maart 2019 heeft [naam bemiddelaar] het volgende aan [naam bestuurder Eternal] bericht:
“Bedankt voor het concept. Zoals telefonisch afgesproken ben ik er verder aan de slag gegaan. Het is inderdaad een prima werkwijze om samen aan het document te werken en ook hier iets moois van te maken.
Ik heb het voorstel verder toegespitst op de wijze waarop we de overname in gedachten hebben. Dus een overname van de aandelen. Ik ben een stukje verder gekomen maar heb ook het gevoel dat het nog niet af is.
Lees er maar doorheen, pas het aan waar je dat wilt. Wat mij betreft doe je dit net zo vrij als ik gedaan heb. Ik ben benieuwd naar de volgende versie. Misschien morgen of vrijdag nog even telefonisch contact?”
2.23.
[naam bestuurder Eternal] heeft hierop bij e-mailbericht van 11 maart 2019 als volgt gereageerd:
“Zie bijgaand – zoals afgesproken – de versie met daarin diverse observaties, suggesties en voorkeuren (99% daarvan zie je achter “>” staan)
Voel je vrij om er goed door heen te gaan, zodat we gezamenlijk een goed eindstuk krijgen, laten we anders vandaag / morgen even bellen / contacten.”
2.24.
[naam bemiddelaar] heeft hier bij e-mailbericht van 12 maart 2019 als volgt op geantwoord:
“Ik heb de suggesties en voorkeuren gelezen. Helder waar je voorkeuren liggen en waar mogelijke verschillen zijn te overbruggen.
Het lijkt me goed dat we deze aankomende donderdag vooraf of achteraf verder doorspreken en naar de juiste invulling zoeken.
Oké?
Donderdag hoop ik je 9.00 uur bij Pulitzer in Amsterdam te ontmoeten. Tot dan.”
2.25.
Bij e-mailbericht van 14 maart 2019 heeft [naam bemiddelaar] het volgende aan [naam bestuurder Eternal] bericht:
“Ik heb het dossier even bekeken. Hierbij de informatie uit een tweetal taxaties met overigens hele verschillende uitkomsten.
Het betrekt een taxatie uit 2005 door [naam] en de concept (digitale versie) taxatie van MVGM uit 2013.
De taxatie van MVGM is uitgevoerd door [naam] . Hij is inmiddels (na 7 jaar) bij MVGM vertrokken werkt sinds mei 2018 bij de Rabobank taxatie Desk. [naam] staat ook in de stukken maar ik he niet persoonlijk.
Er is een groot verschil. Ik ken de achtergronden onvoldoende om te bepalen in welke mate de taxaties gestuurd zijn.
Voldoende voor nu?”
2.26.
Op 14 maart 2019 hebben [naam bemiddelaar] en [naam bestuurder Eternal] elkaar getroffen in Amsterdam. Vervolgens heeft een bespreking plaatsgevonden op 22 maart 2019.
2.27.
Bij e-mailbericht van 23 maart 2019 heeft [naam bestuurder Eternal] het volgende aan [naam bemiddelaar] en in kopie aan [naam bestuurder By Hooi] bericht:
“Dank voor het prettige gesprek van gistermiddag op de Zijpendaalseweg.
Ik heb vandaag te horen gekregen dat het eventuele fall back-scenario – middels de bridge financing – min of meer secured is.
We hebben contact. (…)”
2.28.
[naam bemiddelaar] heeft [naam bestuurder Eternal] bij e-mailbericht van 26 maart 2019 om 5:41 uur het volgende bericht:
“Ik heb vandaag contact gehad met [naam bestuurder By Hooi] .
Zoals eerder aangegeven lijkt het me verstandig om een ontmoeting in te plannen. Oftewel [naam bestuurder By Hooi] en ik willen graag een ontmoeting, bijvoorbeeld bij jou op kantoor.
Heb je aankomende vrijdag om 15.00 uur of 16.00 uur mogelijkheden?
Het zou heel mooi zijn als dit te organiseren is.”
2.29.
[naam bestuurder Eternal] heeft daar bij e-mailbericht van 26 maart 2019 om 10:35 uur als volgt op gereageerd:
“Tussen alle drukte door een kort berichtje.
Ik vermoed dat vrijdag helaas minder eenvoudig gaat worden wegens reizen, ik bericht je morgen verder, hoe dan ook, tot binnenkort.”
En bij e-mailbericht van 27 maart 2019 heeft [naam bestuurder Eternal] nog het volgende aan [naam bemiddelaar] bericht:
“In aansluiting op mijn telefoon bericht.
Altijd van harte welkom op de Zijpendaalseweg (of een andere plek als jullie dat beter uitkomt). Ik ben vrijdag echter in midden Europa, treffen wordt dan helaas wat lastig, hoe zit je anders medio volgende week? Ik neem aan dat het lukt met de laatste punten en komma’s van de overeenkomst. Ik hoor binnenkort meer over het andere lopende. We kunnen in de tussentijd indien gewenst ook altijd even bellen.”
2.30.
Partijen hebben nadien getracht om een afspraak in te plannen.
2.31.
Bij e-mailbericht van 24 april 2019 heeft [naam bemiddelaar] het volgende aan [naam bestuurder Eternal] bericht:
“In de afgelopen week heb ik met mijn opdrachtgever, de eigenaar van Mariëndaal ( [naam bestuurder By Hooi] ) de voortgang en kansen inzake de verkoop van het landgoed geëvalueerd en besproken.
Zoals je weet is het voor hem de sluiting (door verkoop) van dit dossier erg belangrijk. Verschillende alternatieven zijn besproken, waaronder een recent binnengekomen voorstel met nagenoeg onmiddellijke en onvoorwaardelijke afname.
[naam bestuurder By Hooi] heeft gekozen om gebruik te maken van de partij die tot deze onmiddellijke afname bereid is. Naar verwachting vindt betaling en overname op zeer korte termijn (2 weken) plaats.
Dit betekent dat verdere uitwerking van het financieringsscenario met een Windsharefund op dit moment niet meer aan de orde is.
Na de beoogde overdracht zal ik namens verkoper je opnieuw informeren, zodat je daarmee zekerheid hebt over de situatie. Vooralsnog is er geen noodzaak om een datum te prikken voor een overleg.”
2.32.
Bij e-mailbericht van 24 april 2019 heeft [naam bestuurder Eternal] hierop als volgt geantwoord:
“In alle openheid en eerlijkheid is het bericht een beetje lastig te volgen, temeer we een akkoord hebben, alles standby staat en er ook een onvoorwaardelijke afname zal plaats vinden, maar goed, wellicht berust een en ander op een misverstand. Ik probeer je vanmiddag tussen de afspraken door even te bellen.
Wellicht ten overvloede, we hechten veel waarden aan prettig zaken doen, en aan gemaakte afspraken; een man een man, een woord een woord.”
2.33.
[naam bestuurder Eternal] heeft [naam bemiddelaar] voorts bij e-mailbericht van 25 april 2019 het volgende bericht:
“Goed elkaar zojuist even gesproken te hebben en fijn dat je onze reactie goed kan voorstellen.
Allereerst, zoals besproken vinden wij het echt niet de manier om zo met elkaar om te gaan en niet in lijn met correct en netjes zaken doen om “ter elfder uren”- terwijl wij een heel duidelijk akkoord hebben: levering uiterlijk 30 juni 2019 – met een andere partij “plots” in zee denken te kunnen gaan. Deze “manouvre” sluit ook totaal niet aan bij de ervaringen die ik met jou – en / of indirect met de heer [naam bestuurder By Hooi] – heb, en sluit ook niet aan bij onze duidelijke afspraken.
Hopelijk kunnen we gewoon alsnog netjes en correct ons akkoord uitvoeren, zou recht doen aan ieder.
Zoals besproken, deel je de – overige – inhoud van ons telefoon gesprek met de heer [naam bestuurder By Hooi] en overleggen wij even intern, en hebben we op kort termijn weer even contact.”
2.34.
In verband met de op 1 juni 2019 geplande levering van het recht van erfpacht van Groot Mariëndaal aan een derde, te weten Stichting Landhuis Groot Mariëndaal, heeft Eternal op 29 april 2019 conservatoir beslag laten leggen op dat recht van erfpacht.
3
Het geschil in conventie
3.1.
Groot Mariëndaal vordert dat de voorzieningenrechter, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het door Eternal gelegde conservatoir beslag met onmiddellijke ingang opheft, met veroordeling van Eternal in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover indien niet binnen tien dagen na betekening tot betaling daarvan is overgegaan.
3.2.
Eternal voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
Het geschil in reconventie
4.1.
Eternal vordert dat de voorzieningenrechter, bij vonnis:
Primair:
I. Groot Mariëndaal c.s. zal veroordelen tot het voortzetten van de onderhandelingen opdat een koopovereenkomst ten aanzien van de locatie tot stand komt, binnen 24 uur na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom ad € 5.000,00 per dag met een maximum van
€ 500.000,00, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen dwangsom en/of maximum indien Groot Mariëndaal c.s. geen gehoor geven aan het vonnis;
II. Groot Mariëndaal c.s. zal verbieden om de locatie geheel of ten dele in eigendom over te dragen aan een derde op straffe van een dwangsom van
€ 500.000,00, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen dwangsom en/of maximum indien de locatie toch wordt overgedragen;
Subsidiair:
III. Groot Mariëndaal c.s. hoofdelijk, des de een betalende de ander is gekweten, te veroordelen tot betaling aan Eternal van een bedrag van
€ 500.000,00 althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, zijnde een voorschot op de geleden schade;
In conventie en reconventie:
IV. Groot Mariëndaal c.s. hoofdelijk, des de een betalende de ander is gekweten, zal veroordelen tot betaling aan Eternal van de beslagkosten
€ 4.810,20, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van deze eis in reconventie tot aan de dag van algehele voldoening;
V. Groot Mariëndaal c.s. hoofdelijk, des de een betalende de ander is gekweten, zal veroordelen in de kosten van dit geding, te voldoen aan Eternal binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis en, voor het geval voldoening niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag der algeheel voldoening, alsmede Groot Mariëndaal c.s. hoofdelijk, des de een betalende de ander is gekweten, zal veroordelen in de nakosten met een bedrag van € 246,00 dan wel, indien betekening plaatsvindt, met een bedrag van € 328,00 en de eventueel verdere executiekosten.
4.2.
Groot Mariëndaal c.s. voeren gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5
De beoordeling in conventie
5.1.
Het spoedeisend belang volgt genoegzaam uit de vordering en de stellingen van Groot Mariëndaal c.s. en is voorts niet weersproken door Eternal. Groot Mariëndaal c.s. kunnen dan ook worden ontvangen in hun vordering.
5.2.
Voorafgaand aan een (nadere) bespreking en beoordeling van de tussen partijen bestaande geschilpunten zullen eerst enkele overwegingen worden gewijd aan de achtergrond van het geschil en de rechtsbetrekking tussen partijen.
5.3.
Het beslag, waarvan in conventie opheffing is gevorderd, betreft een conservatoir verhaalsbeslag, waarbij Eternal verhaal uit hoofde van een vordering die ziet op schadevergoeding wenst veilig te stellen, terwijl duidelijk is dat zij (ook) wenst te bewerkstellingen dat het recht van erfpacht niet aan Stichting Landhuis Groot Mariëndaal wordt geleverd, maar aan Eternal (via de levering van de aandelen in Groot Mariëndaal). Dat vergt enige nadere beschouwing aan de hand van de vaststaande feiten.
5.4.
[naam bestuurder By Hooi] is bestuurder en enig aandeelhouder van By Hooi. By Hooi is de bestuurder en enig aandeelhouder van Groot Mariëndaal die op haar beurt het recht van erfpacht heeft op het onroerend goed Mariëndaal 8 en 10 te Oosterbeek. Dit recht van erfpacht is door Het Geldersch Landschap en Kasteelen, als erfverpachter, aan Groot Mariëndaal uitgegeven. Reeds in december 2018 hebben [naam bemiddelaar] en [naam bestuurder Eternal] gesproken over een eventuele koop van het recht van erfpacht van Groot Mariëndaal door Eternal. Groot Mariëndaal heeft toen uiteindelijk aan Eternal aangegeven met een andere partij,  Stichting Landhuis Groot Mariëndaal, in zee te gaan, met wie Groot Mariëndaal vervolgens in januari 2019 een koopbevestiging heeft gesloten. Tot uitvoering van deze koopovereenkomst (levering) is het evenwel niet gekomen, omdat er een probleem rees met de parkhuurovereenkomst, waarna [naam bemiddelaar] namens Groot Mariëndaal eind januari 2019 weer contact heeft gelegd met Eternal. Tussen [naam bemiddelaar] en [naam bestuurder Eternal] is aanvankelijk gesproken over een rechtstreekse verkoop van het hiervoor bedoelde recht van erfpacht van Groot Mariëndaal aan Eternal. Eternal beroept zich in het onderhavige kort geding echter op de overeenkomst waarin By Hooi, als eigenaar van de aandelen van Groot Mariëndaal, haar aandelen in Groot Mariëndaal aan Eternal verkoopt. De aandelen van Groot Mariëndaal omvatten tevens het recht van erfpacht van Groot Mariëndaal. [naam bemiddelaar] en [naam bestuurder Eternal] zijn hierover in de periode van eind januari 2019 tot medio april 2019 in onderhandeling geweest. Op 24 april 2019 heeft [naam bemiddelaar] [naam bestuurder Eternal] bericht dat zij toch met een andere partij in zee gaat. Later bleek dat dit de partij betrof met wie Groot Mariëndaal reeds in januari 2019 een koopovereenkomst had gesloten, te weten Stichting Landhuis Groot Mariëndaal. Op 29 april 2019 heeft Eternal, na daartoe verlof van de rechtbank te hebben verkregen, conservatoir beslag doen laten leggen op het recht van erfpacht van Groot Mariëndaal. Vast staat dat geen overeenkomst bestaat tussen Groot Mariëndaal en Eternal en dat Groot Mariëndaal dus niet tot enige nakoming jegens Eternal is gehouden. Uit het beslagrekest blijkt echter dat Eternal met het beslag (mede) beoogt haar vordering betreffende schadevergoeding op Groot Mariëndaal op grond van onrechtmatige daad wegens het verkopen van de locatie aan een derde wenst veilig te stellen, omdat zij in de gegeven omstandigheden en de verwevenheid van By Hooi en Groot Mariëndaal de levering aan Stichting Landhuis Groot Mariëndaal door Groot Mariëndaal onrechtmatig acht. De voorzieningenrechter begrijpt de context van de door Eternal gepretendeerde vordering op Groot Mariëndaal in het beslagrekest zo, dat zij met het verkopen van de locatie telkens de verkoop van het recht van erfpacht van Groot Mariëndaal bedoelt.
5.5.
De vordering van Groot Mariëndaal c.s. strekt tot opheffing van het door Eternal gelegde conservatoir beslag op het recht van erfpacht van Groot Mariëndaal. Groot Mariëndaal c.s. leggen aan deze vordering allereerst ten grondslag dat aan het door Eternal gelegde conservatoir beslag een formeel gebrek kleeft, hetgeen volgens haar dient te leiden tot nietigheid van dat beslag. Zij voert daartoe aan dat op grond van het door Eternal ingediende beslagrekest door de rechter verlof is verleend om beslag te laten leggen op de onroerende zaak Mariëndaal 8 en 10 te Oosterbeek, maar dat door Eternal vervolgens beslag is gelegd op een zakelijk recht, te weten het recht van erfpacht van Groot Mariëndaal. Eternal betwist dat sprake is van nietigheid van het beslag en stelt dat zij terecht beslag heeft mogen leggen op het aan Groot Mariëndaal toebehorende recht van erfpacht.
5.6.
De voorzieningenrechter overweegt hierover het volgende. Geconstateerd moet worden dat de stelling van Groot Mariëndaal, dat door de rechter verlof is verleend om beslag te mogen laten te leggen op de onroerende zaak en dat door Eternal vervolgens beslag is gelegd op het recht van erfpacht van Groot Mariëndaal, op zichzelf juist is. Evenwel moet ook worden geconstateerd dat in het lichaam van het beslagrekest duidelijk uiteen is gezet dat Eternal een vordering pretendeert te hebben op Groot Mariëndaal en dat het Eternal ter verhaal van haar vordering daarom gaat om het recht van erfpacht van Groot Mariëndaal. Eternal heeft immers geen vordering op Het Geldersch Landschap en Kasteelen, die eigenaar van de grond en de onroerende zaak Mariëndaal 8 en 10 met toebehoren is, zodat een beslag op de onroerende zaak ook geen doel zou treffen ter verhaal van de vordering op Groot Mariëndaal. Gelet op de kennelijke verschrijving en de kenbaarheid van de strekking en de bedoeling van het conservatoir beslag, moet het namens Eternal gelegde beslag geacht worden gedekt te zijn door het door de rechter daartoe gegeven verlof.
5.7.
Geconcludeerd moet worden dat het conservatoir beslag door Eternal op goede gronden is gelegd op het recht van erfpacht van Groot Mariëndaal. Omdat het formele verweer tegen het gelegde conservatoire beslag aldus niet leidt tot opheffing daarvan, dienen de door Groot Mariëndaal c.s. aangevoerde inhoudelijke verweren te worden beoordeeld. Deze zullen hierna afzonderlijk worden besproken.
5.8.
Volgens artikel 705 lid 2 Rv dient het beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om met inachtneming van de beperkingen van de voorzieningenprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (HR 14 juni 1996, NJ 1997/481). Er zal evenwel beslist moeten worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen, waarbij dient te worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder dient te wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag. De Hoge Raad heeft hier aan toegevoegd dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering zal kunnen worden aangesproken voor de door het beslag ontstane schade.
5.9.
Groot Mariëndaal c.s. stelt zich op het standpunt dat Eternal geen vordering op hen heeft. Zij heeft daartoe op zitting, in aanvulling op de gronden die in de dagvaarding naar voren waren gebracht, aangevoerd dat [naam bemiddelaar] als bemiddelaar van Groot Mariëndaal c.s. niet bevoegd is om Groot Mariëndaal c.s. te binden, zodat, zo daar al sprake van zou zijn, geen (romp)overeenkomst met Eternal tot stand is gekomen. Volgens Groot Mariëndaal c.s. is dit voor Eternal voldoende kenbaar en duidelijk geweest, omdat in de brochure en door [naam bemiddelaar] zelf steeds is benadrukt dat [naam bemiddelaar] namens Groot Mariëndaal c.s. optreedt als bemiddelaar en dat door [naam bemiddelaar] ook herhaaldelijk duidelijk is gemaakt dat voorafgaand aan het sluiten van een eventuele overeenkomst eerst een afspraak zou moeten plaatsvinden tussen [naam bestuurder By Hooi] en [naam bestuurder Eternal] . Eternal bestrijdt het standpunt van Groot Mariëndaal c.s. en stelt zich op het standpunt dat [naam bemiddelaar] wel degelijk bevoegd was om Groot Mariëndaal c.s. te binden, temeer nu [naam bemiddelaar] en [naam bestuurder Eternal] over de essentialia van de (romp)overeenkomst overeenstemming hadden bereikt in uitwisselingen waarin [naam bestuurder By Hooi] steeds werd gekend. Eternal stelt voorts dat mocht [naam bemiddelaar] niet bevoegd zijn om Groot Mariëndaal c.s. te binden, sprake is van een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid en dat Eternal gerechtvaardigd op die gewekte schijn mocht vertrouwen.
5.10.
Hieromtrent wordt het volgende overwogen. Naar de kern houdt partijen verdeeld het antwoord op de vraag of en zo ja, in hoeverre, [naam bemiddelaar] , bevoegd was om By Hooi te binden terzake van de verkoop van het erfpachtrecht en/of de aandelen in Groot Mariëndaal.
Daarbij gaat het om de vraag of Eternal gerechtvaardigd ervan uit is gegaan dat [naam bemiddelaar] , met wie zij handelde, bevoegd was om By Hooi en/of Groot Mariëndaal te vertegenwoordigen. Voor die beoordeling zijn in beginsel alle omstandigheden van het geval van belang en komt het aan op de vraag of Eternal op grond van verklaringen of gedragingen van [naam bestuurder By Hooi] als de bestuurder van By Hooi en Groot Mariëndaal heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat [naam bemiddelaar] bevoegd was om By Hooi en/of Groot Mariëndaal te binden. Daarnaast is voor de toerekening van de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid ook plaats indien de wederpartij (Eternal) gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmachtverlening op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van de pseudo-vertegenwoordigde (By Hooi)  komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. Dit geschilpunt zal in een bodemprocedure dienen te worden beslecht, nu in kort geding geen ruimte is voor het nadere onderzoek en eventuele bewijslevering die deze beoordeling vergt. In het kader van de hier te nemen beslissing in kort geding dient, voor zover mogelijk, aan de hand van hetgeen over en weer is aangevoerd en onderbouwd een inschatting te worden gemaakt van de uitkomst van de beoordeling in de bodemprocedure.
5.11.
Van de omstandigheden van het geval acht de voorzieningenrechter het navolgende in het bijzonder van belang. Geconstateerd moet worden dat de door Groot Mariëndaal c.s. ter zitting opgeworpen stellingen zich niet onmiddellijk laten rijmen met hetgeen is verwoord in de dagvaarding onder randnummer 33 (Juridische kwalificatie). Daar neemt zij onder meer als standpunt in dat tussen partijen overeenstemming was bereikt over het object van verkoop, de prijs van het object en de leveringsdatum van het object. Niet duidelijk is geworden op welke wijze deze overeenstemming kon worden bereikt over deze essentialia als er enkel contacten zijn geweest tussen [naam bemiddelaar] en [naam bestuurder Eternal] en er geen sprake was van vertegenwoordigingsbevoegdheid van [naam bemiddelaar] . Zelfs als in een eventuele bodemprocedure zou komen vast te staan dat geen sprake is van vertegenwoordigingsbevoegdheid van [naam bemiddelaar] , dient de vraag te worden beantwoord of [naam bemiddelaar] bij Eternal schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft gewekt.
5.12.
In dit verband staat vast dat [naam bestuurder By Hooi] , als bestuurder van By Hooi, in een groot aantal tussen [naam bemiddelaar] en [naam bestuurder Eternal] uitgewisselde e-mailberichten waarbij nog geschaafd werd aan de concept koopovereenkomst, in kopie (cc) heeft gestaan. Vast staat voorts dat hij door [naam bemiddelaar] daarnaast steeds op de hoogte werd gehouden van alle ontwikkelingen. In die stukken, waarvan [naam bestuurder By Hooi] aldus op de hoogte was, vloeit voort wat de tussen [naam bemiddelaar] en [naam bestuurder Eternal] overeengekomen prijs is van het object en de overeengekomen leveringsdatum. Uit de berichten van [naam bestuurder Eternal] is duidelijk op te maken dat [naam bestuurder Eternal] ervan uit ging dat op hoofdlijnen een overeenkomst bestond. Reeds op dat moment had het op de weg van [naam bemiddelaar] dan wel [naam bestuurder By Hooi] gelegen om eventuele beperkingen in de vertegenwoordigingsbevoegdheid van [naam bemiddelaar] kenbaar te maken. Dit hebben [naam bemiddelaar] en [naam bestuurder By Hooi] echter nagelaten. Onder deze omstandigheden heeft Eternal naar het voorshandse oordeel van de voorzieningenrechter mogen vertrouwen op een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid die, zo die al niet door Groot Mariëndaal c.s. in het leven is geroepen, dan toch aan hen moet worden toegerekend. De stelling van Groot Mariëndaal c.s., dat [naam bemiddelaar] Groot Mariëndaal c.s. niet kon binden, kan dan ook met inachtneming van het onderhavige toetsingskader niet slagen.
5.13.
Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of tussen partijen een (romp)overeenkomst tot stand is gekomen. Vastgesteld moet worden dat tussen partijen niet in geschil is dat [naam bemiddelaar] en [naam bestuurder Eternal] over essentiële punten overeenstemming hadden bereikt, namelijk het object van verkoop, de prijs van het object en de leveringsdatum. Voorts blijkt uit de overgelegde e-mailcorrespondentie dat de concept overeenkomst door [naam bemiddelaar] en [naam bestuurder Eternal] steeds nader werd uitgewerkt. Er resteerde nog enkele punten waarover partijen overeenstemming dienden te bereiken, namelijk over de rente die Eternal zou moeten voldoen over de resterende koopsom in geval het Fall back-scenario zou worden gevolgd, over de verdeelsleutel bij een wijziging van meer dan 10% ter zake een canon en over de parkhuurovereenkomst. Voor zover Groot Mariëndaal c.s. betoogt dat dit geen essentiële onderdelen betreffen van de onderhandelingen volgt de voorzieningenrechter dit niet, nu dit onvoldoende onderbouwd is gebleven in het licht van het door Eternal gevoerde verweer.
5.14.
De door Groot Mariëndaal c.s. opgeworpen stelling dat er nog geen sprake was van een perfecte overeenkomst of een rompovereenkomst omdat de financiering aan de zijde van Eternal nog niet rond was, kan evenmin leiden tot de conclusie dat er geen (romp)overeenkomst tot stand is gekomen. Naar Eternal terecht stelt, is door Groot Mariëndaal c.s. ter zake van het sluiten van een overeenkomst nimmer een financieringsvoorbehoud gemaakt. Dat Eternal Groot Mariëndaal c.s. op de hoogte hield van de financiering maakt niet dat dit onderwerp onderdeel is gaan uitmaken van een van de voorwaarden van de overeenkomst.
5.15.
Groot Mariëndaal stelt verder dat op het erfpachtrecht een voorkeursrecht rust ten gunste van Het Geldersch Landschap en Kasteelen en dat voor de overdracht toestemming nodig is van Het Geldersch Landschap en Kasteelen. Deze toestemming is volgens Groot Mariëndaal doo r het Geldersch Landschap en Kasteelen niet verleend, zodat geen (romp)overeenkomst tot stand kan zijn gekomen. Naar Eternal evenwel terecht stelt, is de benodigde toestemming van Het Geldersch Landschap en Kasteelen reeds in de tussen partijen uitgewisselde en steeds nader uitgewerkte concept overeenkomst opgenomen als voorbehoud. Dat de toestemming door Het Geldersch Landschap en Kasteelen niet is gegeven, leidt dan ook niet tot de conclusie dat geen (romp)overeenkomst tot stand is gekomen.
5.16.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat er voorshands voldoende feiten en omstandigheden aannemelijk zijn geworden om de conclusie te rechtvaardigen dat er een overeenkomst op hoofdlijnen is gesloten dan wel dat de onderhandelingen in een zeer ver gevorderd stadium verkeerden en dat Eternal er in de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Groot Mariëndaal c.s., meer in het bijzonder By Hooi, een koopovereenkomst met Eternal wenste te sluiten terzake van de aandelen in Groot Mariëndaal, met het oog op de verwerving van het erfpachtsrecht. Dit betekent dat Groot Mariëndaal, die gelet op de bestuurlijke verwevenheid met By Hooi geacht moet worden bekend te zijn geweest met die stand van zaken, door in dat stadium het erfpachtrecht te verkopen aan een derde en de levering daarvan te beogen, naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter onrechtmatig jegens Eternal handelt.
5.17.
Groot Mariëndaal c.s. beroepen zich voorts op het bepaalde in artikel 3:67 BW. Daarin is volgens Groot Mariëndaal c.s. expliciet bepaald dat hij die een overeenkomst aangaat in naam van een nader te noemen meester, de naam binnen de door de wet, de overeenkomst, of het gebruik bepaalde termijn of binnen een redelijke termijn, moet noemen. Vast staat dat [naam bestuurder Eternal] in verschillende concepten van de koopovereenkomst die per e-mail zijn uitgewisseld met [naam bemiddelaar] en [naam bestuurder By Hooi] heeft opgenomen dat als koper te gelden heeft WindShareFund althans een nader te noemen meester. Volgens Groot Mariëndaal c.s. is, omdat [naam bestuurder Eternal] eerst in de fase dat het beslag is gelegd bekend heeft gemaakt dat Eternal de meester zou zijn, niet (tijdig) aan de mededelingsverplichting  voldaan. Daarmee is, voor zover  sprake zou zijn van enige overeenkomst of onderhandelingspartij, WindShareFund de wederpartij van Groot Mariëndaal c.s. en niet Eternal. Het beslag is volgens Groot Mariëndaal c.s. dan ook gelegd door een niet bevoegde partij en dient daarom onmiddellijk te worden opgeheven. Eternal bestrijdt op haar beurt dat zij in een (te) laat stadium als de nader te noemen meester bekend is gemaakt. Zij verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar de meest recente concept overeenkomst waarin de nader te noemen meester is genoemd. De voorzieningenrechter overweegt dat onweersproken is dat voor Groot Mariëndaal c.s. op basis van de uitgewisselde stukken steeds duidelijk is geweest dat er sprake was van een nader te noemen meester, die in de meest recente uitwisselingen bekend is gemaakt als zijnde Eternal. Zonder nadere motivering van de zijde van Groot Mariëndaal c.s., die ontbreekt, valt voorshands niet in te zien dat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 3:67 BW is overschreden. Eternal heeft voorts onweersproken aangevoerd dat dit onderwerp tussen [naam bemiddelaar] en [naam bestuurder Eternal] niet ter sprake is gekomen en dat Groot Mariëndaal c.s. nimmer vragen heeft gesteld over dan wel een voorbehoud heeft gemaakt ter zake van de nader te noemen meester.
5.18.
Groot Mariëndaal c.s. voeren verder nog aan dat al zou Eternal de aandelen van Groot Mariëndaal en daarmee het recht van erfpacht van Groot Mariëndaal hebben gekocht, het recht op levering van het erfpachtsrecht van Stichting Landhuis Groot Mariëndaal ouder is en dus voorgaat op die van Eternal. Groot Mariëndaal c.s. stellen daartoe dat Groot Mariëndaal ter zake van het recht van erfpacht reeds op 17 januari 2019 een koopovereenkomst met Stichting Landhuis Groot Mariëndaal heeft gesloten. Groot Mariëndaal c.s. verwijzen in dit kader naar hetgeen is bepaald in artikel 3:298 BW. Eternal voert hiertegen aan dat de overeenkomst van 17 januari 2019 volgens mededelingen van [naam bemiddelaar] al eind januari 2019 van de baan was en dat er een toezegging van Groot Mariëndaal c.s. lag dat, indien uit de afwikkeling daarvan kosten zouden voortvloeien, deze voor rekening van [naam bestuurder By Hooi] /By Hooi zouden blijven. Dat laatste is door Groot Mariëndaal c.s. overigens erkend.
5.19.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Kennelijk betoogt Groot Mariëndaal c.s. met deze stellingen dat levering van het erfpachtsrecht aan Eternal (al dan niet via levering van de aandelen in Groot Mariëndaal) hoe dan ook niet meer tot de mogelijkheden behoort, en dat daarmee het doel aan het beslag is komen te ontvallen. Hiermee gaat Groot Mariëndaal c.s. echter voorbij aan het volgende. Eternal heeft aan het door haar gelegde verhaalsbeslag op het erfpachtsrecht, waarvan opheffing is gevorderd, niet ten grondslag  gelegd een overeenkomst die strekt tot levering van het erfpachtsrecht aan Eternal door Groot Mariëndaal aan haar, maar onrechtmatig handelen door Groot Mariëndaal jegens Eternal in het licht van de koopovereenkomst tussen Eternal en By Hooi betreffende aandelen in Groot Mariëndaal. De schadeplichtigheid van Groot Mariëndaal waarop het beslag is gebaseerd komt dan ook (juist) niet te vervallen bij levering aan een partij met een ouder leveringsrecht van een derde terzake van het erfpachtsrecht. Overigens is het maar de vraag of de stellingen terzake van dat ouder leveringsrecht hout snijden. Deze door Groot Mariëndaal c.s. opgeworpen stelling laat zich immers niet verenigen met het door haar bij de dagvaarding gevoegde e-mailbericht van [naam bemiddelaar] aan [naam bestuurder Eternal] van 24 april 2019 waarin staat vermeld dat
“Verschillende alternatieven zijn besproken, waaronder en recent binnengekomen voorstel met nagenoeg onmiddellijke on onvoorwaardelijke afname.”
en dat
“ [naam bestuurder By Hooi] heeft gekozen om gebruik te maken van de partij die tot deze onmiddellijke afname bereid is.”
. Kennelijk heeft zich in januari 2019 een obstakel voorgedaan waardoor de verkoop van het recht van erfpacht van Groot Mariëndaal aan Stichting Landhuis Groot Mariëndaal geen doorgang kon vinden en is er in april 2019 van diezelfde partij een recent voorstel binnengekomen waarmee [naam bestuurder By Hooi] alsnog akkoord wenst te gaan. Daaruit moet worden afgeleid dat met de thans door Groot Mariëndaal c.s. beoogde levering geen gestand wordt gedaan aan de tussen Groot Mariëndaal en Stichting Landhuis Groot Mariëndaal in januari 2019 gesloten koopovereenkomst, maar aan recente nieuwe afspraken.
5.20.
Gelet op al het voorgaande is er geen sprake van een formeel gebrek en bestaat voor het opheffen van het beslag vanwege summierlijk gebleken ondeugdelijkheid van de vordering van Eternal vooralsnog evenmin grond. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Aan beide zijde bestaan grote belangen. Op grond van de door Groot Mariëndaal c.s. aangevoerde stellingen wordt geen aanleiding gezien om het belang van Groot Mariëndaal c.s. bij opheffing van het beslag zwaarder te laten wegen dan het belang van Eternal bij handhaving van het beslag.
5.21.
De vordering van Groot Mariëndaal c.s. strekkende tot opheffing van het namens Eternal gelegde conservatoire beslag wordt dan ook afgewezen.
5.22.
Groot Mariëndaal c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Eternal worden begroot op:
- griffierecht	€ 	639,00
- salaris advocaat
980,00
Totaal	€ 	1.619,00
5.23.
De gevorderde nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
6
De beoordeling in reconventie
6.1.
Van een spoedeisend belang van Eternal is in voldoende mate gebleken, hetgeen overigens ook niet door Groot Mariëndaal c.s. is bestreden.
6.2.
Eternal vordert in reconventie onder meer Groot Mariëndaal c.s. te veroordelen tot het voortzetten van de onderhandelingen opdat tussen By Hooi en Eternal een koopovereenkomst ten aanzien van de locatie tot stand komt op straffe van een dwangsom. De voorzieningenrechter begrijpt de vordering van Eternal in die zin, dat zij door middel van haar vordering wenst te bewerkstelligen dat een koopovereenkomst ter zake de koop van de aandelen van Groot Mariëndaal met By Hooi tot stand komt. Groot Mariëndaal c.s. voeren hiertegen gemotiveerd verweer.
6.3.
Hieromtrent wordt het volgende overwogen. Eternal beoogt met de onderhavige vordering te bewerkstelligen dat de rompovereenkomst zoals die volgens Eternal thans voorligt, wordt nagekomen en gestand wordt gedaan. Gelet op de door partijen ingenomen stellingen moet worden vastgesteld dat, om te komen tot een definitieve koopovereenkomst, nadere uitwerking vereist is. Onvoldoende belicht is hoe de onderhandelingen vorm dienen te worden gegeven. In het bestek van dit kort geding acht de voorzieningenrechter het dan ook, mede gelet op de uitvoerbaarheid van de te nemen beslissingen, niet geraden om Groot Mariëndaal c.s. te veroordelen tot het voorzetten van de onderhandelingen ter zake van een mogelijke koopovereenkomst met betrekking tot de aandelen van Groot Mariëndaal. Voor de afdoening daarvan is een eventuele bodemprocedure meer aangewezen, voor zover partijen onderling niet tot een oplossing kunnen komen.
6.4.
Eternal vordert verder Groot Mariëndaal c.s. te verbieden om de locatie geheel of ten dele in eigendom over te dragen aan een derde op straffe van verbeurte van een dwangsom. De voorzieningenrechter begrijpt dat Eternal ook hier bedoelt dat het Groot Mariëndaal c.s. zal worden verboden het recht van erfpacht van Groot Mariëndaal aan een derde over te dragen. Nu het door Eternal op het recht van erfpacht van Groot Mariëndaal gelegde conservatoir beslag blijft gehandhaafd, is de grondslag voor deze vordering komen te ontvallen. De vordering zal dan ook worden afgewezen.
6.5.
Ten aanzien van de reconventionele vordering van Eternal om Groot Mariëndaal c.s. te veroordelen tot betaling van een voorschot op schadevergoeding moet worden vastgesteld dat de grondslag voor deze vordering is gelegen in een mogelijke levering van het recht van erfpacht van Groot Mariëndaal aan een derde. Ook hier geldt dat nu het door Eternal gelegde conservatoir beslag op het recht van erfpacht van Groot Mariëndaal, de grondslag voor deze vordering is komen te ontvallen, zodat de vordering zal worden afgewezen.
6.6.
De voorzieningenrechter ziet in het door Eternal gestelde geen aanleiding om reeds over te gaan tot veroordeling van Groot Mariëndaal c.s. tot betaling van de door Eternal gemaakte beslagkosten. Daarvoor dient een eventuele bodemprocedure.
6.7.
Eternal zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten worden aan de zijde van Groot Mariëndaal c.s. begroot op:
- salaris advocaat	€
490,00
(factor 0,5 × tarief € 980,00)
Totaal	€ 	490,00
7
De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1.
wijst de vordering af,
7.2.
veroordeelt Groot Mariëndaal c.s. hoofdelijk in de proceskosten, tot de uitspraak van dit vonnis aan de zijde van Eternal begroot op € 1.619,00, waarin begrepen € 980,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
7.3.
veroordeelt Groot Mariëndaal c.s. hoofdelijk, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Eternal volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 157,00 aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat [NAAM], vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening,
7.4.
verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
7.5.
wijst de vorderingen af,
7.6.
veroordeelt Eternal in de proceskosten, tot de uitspraak van dit vonnis aan de zijde van Groot Mariëndaal c.s. begroot op € 490,00,
7.7.
verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. K. Mans en in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2019.