ECLI:NL:RBAMS:2019:6767
Rechtbank AMS — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/646557 / HA ZA 18-392
Vonnis van 11 september 2019
in de zaak van
1. [eiser 1] , wonende te [woonplaats] ,
2. [eiser 2] , wonende te [woonplaats] ,
3. [eiseres 3] , wonende te [woonplaats] ,
4. [eiser 4]
,
wonende te [woonplaats] ,
5. [eiseres 5] , wonende te [woonplaats] ,
6. [eiseres 6] , wonende te [woonplaats] ,
7. [eiser 7] , wonende te [woonplaats] ,
8. [eiseres 8] , wonende te [woonplaats] ,
9. [eiseres 9] , wonende te [woonplaats] ,
10. [eiser 10] , wonende te [woonplaats] ,
11. [eiseres 11] , wonende te [woonplaats] ,
12. [eiser 12] , wonende te [woonplaats] ,
13. [eiseres 13] , wonende te [woonplaats] ,
14. [eiser 14] , wonende te [woonplaats] ,
15. [eiseres 15] , wonende te [woonplaats] ,
16. [eiser 16] , wonende te [woonplaats] ,
17. [eiseres 17] , wonende te [woonplaats] ,
18. [eiser 18] , wonende te [woonplaats] ,
19. [eiseres 19] , wonende te [woonplaats] ,
20. [eiser 20] , wonende te [woonplaats] ,
21. [eiseres 21]
,
wonende te [woonplaats] ,
22. [eiser 22] , wonende te [woonplaats] ,
23. [eiser 23]
,
wonende te [woonplaats] ,
24. [eiseres 24] , wonende te [woonplaats] ,
25. [eiseres 25] , wonende te [woonplaats] ,
26. [eiseres 26] , wonende te [woonplaats] ,
27. [eiser 27] , wonende te [woonplaats] ,
28. [eiseres 28] , wonende te [woonplaats] ,
29. [eiseres 29] , wonende te [woonplaats] ,
30. [eiser 30] , wonende te [woonplaats] ,
31. [eiser 31] , wonende te [woonplaats] ,
32. [eiser 32] , wonende te [woonplaats] ,
33. [eiser 33] , wonende te [woonplaats] ,
34. [eiseres 34] , wonende te [woonplaats] ,
35. [eiser 35] , wonende te [woonplaats] ,
36. [eiser 36] , wonende te [woonplaats] ,
37. [eiseres 37] , wonende te [woonplaats] ,
38. [eiseres 38] , wonende te [woonplaats] ,
39. [eiser 39] , wonende te [woonplaats] ,
40. [eiseres 40] , wonende te [woonplaats] ,
41. [eiser 41] , wonende te [woonplaats] ,
42. [eiseres 42] , wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat [NAAM]. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
1. de stichting
STICHTING DE ALLIANTIE
,
gevestigd te Hilversum ,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. J.H.A. van der Grinten te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 2] B.V.
,
gevestigd te Eindhoven,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. L.W. Feenstra te Amsterdam.
Partijen zullen hierna ook wel [eisers] (meervoud), De Alliantie en [gedaagde 2] genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de gelijkluidende dagvaardingen van 6 april 2018, met producties,
de conclusie van antwoord van de zijde van De Alliantie, met producties,
de conclusie van antwoord van de zijde van [gedaagde 2] , met producties,
de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring van de zijde van [gedaagde 2] ,
de conclusie van antwoord in het incident van de zijde van [eisers] ,
de rolbeslissing in het incident tot vrijwaring van 27 juni 2018,
het tussenvonnis van 20 maart 2019 waarbij een comparitie van partijen is gelast,
de akte houdende verzoek tot doorhaling van het incident op de rol van de zijde van [gedaagde 2] ,
de antwoord akte van de zijde van [eisers]
het proces-verbaal van comparitie van 11 juli 2019, met de daarin genoemde stukken,
de faxbrief van mr. [NAAM][eisers] met opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal,
de faxbrief van mr. [NAAM]r Grinten en mr. [NAAM][gedaagde 2] met opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal,
de faxbrief van mr. [NAAM]. De Koning met het verzoek aan het dossier toe te voegen dat eiseres [eiseres 34] in gemeenschap van goederen is gehuwd met de heer [eiser 33] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
De Alliantie is een woningbouwcorporatie. Sinds 2014 houdt De Alliantie zich bezig met de ontwikkeling van het woon- en werkgebied ‘Buiksloterham’ in Amsterdam. In dit kader worden onder de naam ‘Kaai#01’ 37 vrije sector appartementen gebouwd op kavel B15. Deze grond is eigendom van de gemeente Amsterdam en wordt uitgegeven in erfpacht.
2.2.
[gedaagde 2] is een bouwbedrijf. [gedaagde 2] heeft met De Alliantie Ontwikkeling B.V. − een aan De Alliantie gelieerde vennootschap − een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van de 37 appartementen.
2.3.
[eisers] zijn kopers van de appartementen. Zij zijn geselecteerd door middel van loting. In de periode van 23 december 2015 tot 20 mei 2016 hebben zij ieder een koopovereenkomst met De Alliantie en een daarbij behorende aannemingsovereenkomst met [gedaagde 2] gesloten (hierna tezamen: de overeenkomst). Het betreft standaardovereenkomsten waarvan de inhoud voor iedere koper gelijk is. De Alliantie heeft [makelaar] (hierna: de makelaar) ingeschakeld voor begeleiding bij het sluiten van de overeenkomsten.
2.4.
In de koopovereenkomst met De Alliantie staan onder meer de volgende bepalingen:
“Opschortende voorwaarden
Artikel 9
De Koopovereenkomst wordt aangegaan onder dezelfde opschortende voorwaarden zoals deze zijn opgenomen in de aannemingsovereenkomst.
[…]
Aannemingsovereenkomst
Artikel 16
Deze overeenkomt vormt tezamen met de aannemingsovereenkomst een onverbrekelijk geheel tot het moment waarop de verkoper aan koper het verkochte heeft geleverd. Dat betekent dat het in werking treden van beide overeenkomsten tot het moment waarop verkoper het verkochte aan koper heeft geleverd van elkaar afhankelijk is en dat niet in werking treden, ontbinding, beëindiging, vernietiging of nietigheid van de ene overeenkomst zal leiden tot ontbinding van de andere overeenkomst, ongeacht welke Partij ontbindt of beëindigt. […]
Bodem- en/of milieukwaliteit
Artikel 20
De verkoper heeft verklaard dat de bodem van het terrein waarop het project zal worden gerealiseerd in milieuhygiënische zin geschikt is voor de op het terrein te realiseren bestemmingen. De sanering heeft plaatsgevonden volgens het saneringsplan en voldoet hiermee aan de wettelijk gestelde eisen ten aanzien van bruikbare grond.
2.5.
In de aannemingsovereenkomst met [gedaagde 2] staan onder meer de volgende bepalingen:
Opschortende voorwaarden
Artikel 15
[…]
(B) KEUZE
1.
Deze aannemingsovereenkomst is voorts aangegaan onder de opschortende voorwaarden dat binnen
9
maanden na ondertekening door de Verkrijger (koper,
rechtbank
) van deze overeenkomst:
a.	voor het project, waarvan het in de aanhef van deze overeenkomst genoemde appartement deel uitmaakt (37 appartementen Kaai#01 ‘Buiksloterham & Co’, te Amsterdam,
de rechtbank
), de vereiste omgevingsvergunning is afgegeven, formele rechtskracht heeft verkregen en derhalve niet meer vernietigd kan worden;
[…]
c.	het perceel grond waarop het onderhavige project wordt gerealiseerd in bouwrijpe staat verkeert en ter vrije beschikking is gesteld van de Ondernemer ( [gedaagde 2] ,
rechtbank
).
d.	De gemeente Amsterdam het besluit tot uitgifte in erfpacht heeft genomen.
[…]
3.
[…] Indien en zodra de Ondernemer vermoedt dat één of meerdere van de in lid 1 van dit artikel genoemde opschortende voorwaarden niet zal / zullen zijn vervuld binnen de daartoe gestelde termijn, heeft de Ondernemer het recht de Verkrijger vóór afloop van de in lid 1 van dit artikel bedoelde termijn schriftelijk […] het verzoek tot verlenging van maximaal 3 maanden te doen. [...].”
2.6.
Op grond van het destijds vigerende bestemmingsplan was woningbouw op de beoogde locatie niet toegestaan. Bekend was dat de gemeente Amsterdam herziening van het bestemmingsplan aan het voorbereiden was.  Op 30 juni 2015 heeft De Alliantie bij de gemeente een aanvraag  voor een omgevingsvergunning bouwen en strijdig gebruik, in de zin van artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) ingediend. Op 9 december 2015 is in de Staatscourant gepubliceerd dat de ontwerp-omgevingsvergunning (hierna: het ontwerpbesluit) ter inzage lag.
2.7.
De Alliantie maakt samen met de gemeente Amsterdam deel uit van ‘Stuurgroep ‘Cityplot-De Alliantie’ (hierna: Stuurgroep Cityplot), welke stuurgroep het gebied Buiksloterham als onderwerp heeft. In een gespreksverslag van deze stuurgroep van 15 oktober 2015, staat onder meer het volgende:
“
4e partiele herziening bestemmingsplan Buiksloterham
De vierde partiële herziening is momenteel in procedure. Er wordt verwacht dat deze in mei 2016 wordt vastgesteld. Er is een risico dat bedrijven bezwaar indienen omdat ze hun toekomstperspectief verliezen, ook al is dat met het moederplan al ingeluid.”
2.8.
Met een brief die is gedagtekend op 18 januari 2016 hebben [bedrijf 1] en [bedrijf 2] (hierna tezamen: [bedrijf 1 en 2] ) een zienswijze op het ontwerpbesluit ingediend.
2.9.
In een e-mail van 5 februari 2016 van de makelaar aan de kopers die op dat moment de overeenkomst hadden getekend, staat het volgende:
“Onlangs heeft u een appartement gekocht in de Kaai#01 van Buiksloterham&Co. Hierbij nogmaals onze hartelijke felicitaties!
Graag willen wij u hierbij tussentijds informeren over de verdere voortgang.
De verkoop van de appartementen verloopt zeer goed en is bijna afgerond. Ongeveer 80% van de woningen is al op akte gezet en van nog eens 15% worden de aktes komende twee weken getekend. Een mooi resultaat.
De kopersbegeleiding van [gedaagde 2] , de aannemer van het project, is al druk bezig met de voorbereiding. [kopersbegeleider] maakt met alle kopers persoonlijke afspraken met betrekking tot de keuzes in de afwerking van uw woning.
Daarnaast zetten de Gemeente Amsterdam en de Alliantie alles in het werk om de concept-erfpachtovereenkomst voor Kaai#01 af te ronden. We verwachten deze stukken binnen een paar weken te ontvangen. Zodra dan ook de concept bijlage met bijzondere erfpachtvoorwaarden gereed is, zullen wij u die uiteraard doen toekomen.
Daarnaast informeren wij u over het definitief verkrijgen van de omgevingsvergunning, ook een van de opschortende voorwaarden in uw koop- en aannemingsovereenkomst. De bij de Gemeente ingediende ontwerp omgevingsvergunning heeft ter visie gelegen. Op deze omgevingsvergunning zijn op het laatste moment zienswijzen door een belendend bedrijf in de directe omgeving van Buiksloterham&Co ingediend. Het is nog niet bekend welke invloed dit op de publiekrechtelijke procedures heeft. De verwachting is dat de Gemeente eind deze maand de ingediende zienswijze heeft behandeld. Dan gaat de wettelijke beroepsprocedure van zes weken in voordat de vergunning onherroepelijk is. Het verkrijgen van een onherroepelijke vergunning is een van de vereisten voor de start bouw van het project. Het is op dit moment niet mogelijk om een exacte planning af te geven. Mocht er verder geen beroep worden ingesteld, dan zou vergunning technisch een start bouw in april / mei a.s. mogelijk zijn. Hoewel De Alliantie en [gedaagde 2] dit zeer zeker ook graag zouden willen, moet het resultaat van de komende periode even afgewacht worden.”
2.10.
In een e-mail van 17 februari 2016 van de makelaar aan [eiseres 25] , eiseres 25,  staat onder meer het volgende:
“Er zijn wat ontwikkelingen omtrent de omgevingsvergunning waar ik jullie graag nog voor de tekenafspraak van op de hoogte wil brengen. Onderstaand de mail die we eerder naar de kopers van Kaai#01 hebben gestuurd die reeds getekend hebben. Ik zou jullie e.e.a. graag nog even telefonisch willen toelichten hierover.”
2.11.
In een e-mail van 24 maart 2016 van [kopersbegeleider] namens [gedaagde 2] aan de kopers staat het volgende:
“Zoals u inmiddels van de makelaar heeft vernomen, is er op het laatste moment een bezwaar ingediend op de omgevingsvergunning.
De Alliantie is met de Gemeente in overleg om tot een oplossing te komen.
Het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning is nodig om te kunnen starten met de bouw. Op dit moment is het nog niet mogelijk om aan te geven wat voor effect dit heeft op de planning.
Binnenkort zal er hierover een overleg plaats vinden tussen De Alliantie en [gedaagde 2] .
Dit betekent dat de sluitingsdata op eerder afgegeven kopersplanning, voor het afwikkelen van het meer- en minderwerk, meer ruimte krijgen.
Als bekend is wat voor invloed het bezwaar heeft op de planning dan zullen wij u informeren over de nieuwe sluitingsdata hiervoor.
Wij verzoeken u wel vriendelijk om door te gaan met het proces wat ingezet is zodat we dadelijk de bouw soepel kunnen gaan starten zonder dat er overhaast beslissingen genomen hoeven te worden.
Mocht u naar aanleiding van deze mail nog vragen en/of opmerkingen hebben dan vernemen wij dit graag.”
2.12.
In een e-mail van 20 april 2016 van de makelaar aan de kopers staat onder meer het volgende:
“In februari jl. hebben wij u per mail geïnformeerd over de stagnatie in de ontwikkeling van Kaai#01. Eind maart heeft u bovendien bericht gekregen van [gedaagde 2] . Met deze e-mail brengen wij u op de hoogte van de huidige stand van zaken.
De bij de Gemeente ingediende ontwerp omgevingsvergunning voor (o.a.) het project Kaai#01 heeft ter visie gelegen. Op deze omgevingsvergunning zijn op het laatste moment zienswijzen door een bedrijf in de directe omgeving van Buiksloterham&Co ingediend. Het definitief en onherroepelijk verkrijgen van de omgevingsvergunning is, net als de uitgifte erfpacht, een van de opschortende voorwaarden in uw koop- en aannemingsovereenkomst. Het is bovendien een van de vereisten voor de start bouw van het project.
Op dit moment worden de bezwaren van het bedrijf door de gemeente Amsterdam nader onderzocht en behandeld. Welke invloed de bezwaren zullen hebben, is nog niet duidelijk. De Alliantie kan op dit moment dan ook niet inschatten wanneer de omgevingsvergunning wel verleend zou worden. Wanneer deze verleend is, gaat de wettelijke beroepsprocedure van zes weken in. Pas dan zou de vergunning onherroepelijk kunnen zijn en zou de bouw van Kaai#01 kunnen starten.
Gezien bovengenoemde heeft de gemeente Amsterdam ook de concept erfpachtovereenkomst nog niet kunnen afgeven. Zodra dit wel het geval is en de concept bijlage met bijzondere erfpachtvoorwaarden eveneens gereed is, zullen wij u die uiteraard doen toekomen.
De Alliantie en [gedaagde 2] zouden uiteraard graag voortgang in het proces willen zien en zetten zich daar ook voor in. Vooraleerst moet echter het resultaat van het publiekrechtelijk bezwaartraject afgewacht worden. Het is op dit moment dan ook niet mogelijk om een exacte planning af te geven voor de start bouw en derhalve ook niet voor het kunnen leveren van het appartementsrecht aan u bij de notaris (eigendomsoverdracht). We verwachten niet dat dit voor het najaar 2016 zal kunnen plaatsvinden. Wij wijzen u er met nadruk op dat u met het – eventueel al – regelen van uw financiering en de looptijd ervan rekening moet houden met de opschortende voorwaarden in uw overeenkomst en met bovenstaande ontwikkelingen.
Individuele aanpassingen ruwbouwfase
Hoewel nog niet zeker is wat de invloed is van de bezwaren op de start van de bouw, gaan de voorbereidingen bij [gedaagde 2] in volle gang door. Zo kan er direct gestart worden als de vergunning onherroepelijk is.
[…]”
2.13.
In een e-mail van 4 juli 2016 van de makelaar aan de kopers staat onder meer het volgende:
“Afgelopen maanden hebben wij u periodiek via diverse mailberichten geïnformeerd over de stagnatie in de ontwikkeling van Kaai#01. Met deze mail brengen wij u op de hoogte van de huidige stand van zaken rondom de eerste fase van Buiksloterham&Co en het appartementengebouw Kaai#01 in het bijzonder.
Op dit moment worden de bezwaren van de betreffende bedrijven in de directe omgeving van het plangebied door de gemeente Amsterdam nader onderzocht en behandeld. Zoals eerder gemeld, gaat het om bezwaren op de 4e herziening van het vigerende bestemmingsplan en de omgevingsvergunningen van de eerste grote bouwblokken in Buiksloterham&Co. Het definitief en onherroepelijk verkrijgen van de omgevingsvergunning is, net als de uitgifte erfpacht, een van de opschortende voorwaarden in uw koop- en aannemingsovereenkomst. Het is bovendien een van de vereisten voor de start bouw van het project. Welke invloed de bezwaren zullen hebben, is nog niet duidelijk. We kunnen op dit moment nog steeds niet inschatten wanneer de omgevingsvergunning van de eerste fase van Buiksloterham&Co verleend zal worden. Wanneer deze te zijner tijd wel verleend is, gaat de wettelijke beroepsperiode van zes weken in. Pas dan zou de vergunning onherroepelijk kunnen zijn en zou de bouw van Kaai#01 kunnen starten.
Er is frequent en nauw contact tussen de gemeente Amsterdam en de Alliantie over de voortgang. Iedereen hoopt dan ook op een spoedige voortgang en alle partijen spannen zich zeer in om een spoedige ontwikkeling van Buiksloterham&Co mogelijk te maken. Vooraleerst moet echter het resultaat van het publiekrechtelijk bezwaartraject afgewacht worden. Het is op dit moment dan ook niet mogelijk om een exacte planning af te geven voor de start bouw en derhalve ook niet voor het kunnen leveren van het appartementsrecht aan u bij de notaris (eigendomsoverdracht). We verwachten niet dat dit voor het einde van 2016 zal kunnen plaatsvinden. Wij wijzen u er met nadruk op dat u met het – eventueel al – regelen van uw financiering en de looptijd ervan rekening moet houden met de opschortende voorwaarden in uw overeenkomst en met bovenstaande ontwikkelingen.”
2.14.
In een e-mail van 29 september 2016 schrijft de makelaar aan de kopers onder meer het volgende:
“[…]
De verwachting is nu dat stadsdeel Amsterdam Noord op basis van de beantwoording van de gemeente Amsterdam binnen enkele weken de omgevingsvergunning van onder meer Kaai#01 zal verlenen. Conform het publiekrechtelijke traject zal deze vervolgens zes weken ter visie liggen. Afhankelijk van het feit of er wel of geen (ontvankelijke) bezwaren hierop zullen worden ingediend, zal de omgevingsvergunning verleend en onherroepelijk kunnen zijn óf kunnen er nadere gerechtelijke procedures volgen bij rechtbank en eventueel de Raad van State daarna. Welke vertraging deze laatste gerechtelijke procedures teweegbrengen, is helaas niet te geven. Een vertraging van minimaal een (half) jaar is zeker niet ondenkbaar.
[…]
Opschortende voorwaarden
In artikel 9 van de koopovereenkomst en artikel 15 van de aannemingsovereenkomst zijn opschortende voorwaarden opgenomen voor een periode van negen maanden na ondertekening, om aan de in dat artikel opgenomen voorwaarden te voldoen (zoals met name de omgevingsvergunning en de uitgifte erfpacht). Door bovengenoemde vertraging konden de voorwaarden in de leden a, c en d van dit artikel (nog) niet in vervulling gaan. Dat betekent dat, conform het gestelde in dit artikel, kopers door verkoper en ondernemer een brief zullen krijgen met een voorstel om deze termijn te verlengen en wel met drie maanden. Indien u instemt met deze verlenging, zal u worden gevraagd om de betreffende brief voor akkoord te tekenen en terug te sturen. Indien u niet akkoord gaat met de verlenging, betekent dit dat de overeenkomsten worden geacht niet tot stand gekomen te zijn. U bent dan niet langer koper van het betreffende appartement en verkoper is vrij om de woning (opnieuw) te verkopen.
Afhankelijk van wanneer u de koop- en aannemingsovereenkomst voor Kaai#01 hebt getekend, zult u bovengenoemde brief vanuit de verkoper/ondernemer krijgen. Begrijpelijkerwijs is op dit moment niet in te schatten hoe de status van het project is als de periode na de verlenging van drie maanden is aangebroken. […]”
2.15.
In een brief van 11 november 2016 van De Alliantie aan de kopers staat onder meer het volgende:
“[…]
Wij hadden de verwachting dat in de verleningsperiode er positieve ontwikkelingen over het bezwaartraject zouden zijn, de vergunning zou zijn afgegeven en er op termijn een onherroepelijke omgevingsvergunning zou zijn. Dit is tot op heden helaas niet het geval.
[…]
Gelet op bovenstaande, zullen de voorwaarden zoals gesteld in de leden a, c en d van uw opschortende voorwaarden, hoogstwaarschijnlijke niet in vervulling gaan binnen de termijn van drie maanden. Oftewel: op dit moment verwachten wij niet dat de omgevingsvergunning binnen deze termijn onherroepelijk is, noch dat de erfpacht is uitgegeven. Blijkt deze verwachting inderdaad juist, dan zullen de met u afgesloten koop- en aannemingsovereenkomsten geen doorgang hebben. Dat betekent dat de overeenkomsten, zoals in de overeenkomsten bepaald, niet tot stand zijn gekomen.”
2.16.
Met een besluit van 20 december 2016 heeft de gemeente Amsterdam de omgevingsvergunning voor het project Kaai#01 verleend. [bedrijf 1 en 2] heeft hiertegen in januari 2017 beroep ingesteld. Bij uitspraak van 15 maart 2018 heeft de rechtbank het beroep van [bedrijf 1 en 2] gegrond verklaard, maar de rechtsgevolgen (de inhoud) van het besluit in stand gelaten.
2.17.
Bij besluit van 21 december 2016 heeft de gemeenteraad van Amsterdam de ‘Vierde partiële herziening bestemmingsplan Buiksloterham’ vastgesteld. Met een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 27 september 2017 is dit besluit onherroepelijk geworden. Onder dit bestemmingsplan is woningbouw wel toegestaan op kavel B15.
3
De vordering
3.1.
Van Brink c.s. vorderen dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair
I. voor recht verklaart dat aan de gedaagden rechtens geen beroep toekomt op de in artikel 15 van de litigieuze aanneemovereenkomsten opgenomen opschortende voorwaarden a. en d. en de in artikel 9 van de koopovereenkomst opgenomen schakelbepaling, nu een zodanig beroep in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid, althans op de voet van artikel 6:23 Burgerlijk Wetboek (BW) als vervuld dienen te worden beschouwd;
II. voor recht verklaart dat gedaagden gehouden zijn om aan de op hen rustende (op) leveringsverplichting te voldoen op het moment dat de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden, alsmede alsdan met de bouw aan te vangen;
III. gedaagden veroordeelt om hun contractuele (op)leveringsverplichting na te komen, dit alles binnen 8 weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door uw rechtbank in goede justitie vast te stellen termijn, op straffe van een dwangsom van EUR 100.000,00 per dag of dagdeel, met een maximum van EUR 5.000.000,00.
subsidiair
I. de litigieuze koop- en aanneemovereenkomsten op grond van dwaling partieel vernietigt voor dat gedeelte dat ziet op de in artikel 15 van de aanneemovereenkomst opgenomen opschortende voorwaarde a. en d. en de schakelbepaling als opgenomen in artikel 9 van de koopovereenkomst, en voor het overige in stand te laten;
II. voor recht verklaart dat gedaagden gehouden zijn om aan de op hen rustende (op) leveringsverplichting te voldoen op het moment dat de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden, alsmede alsdan met de bouw aan te vangen;
III. gedaagden veroordeelt om hun contractuele (op)leveringsverplichting na te komen, dit alles binnen 8 weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door uw rechtbank in goede justitie vast te stellen termijn, op straffe van een dwangsom van EUR 100.000,00 per dag of dagdeel, met een maximum van EUR 5.000.000,00;
meer subsidiair
IV. de overeenkomsten met gedaagden op grond van dwaling vernietigt en de wijze van schadevergoeding, met toepassing van artikel 6:103 BW, aldus vast te stellen dat de gedaagden worden veroordeeld met eisers koop- en aanneemovereenkomsten voor de nieuwbouwwoningen te sluiten tegen dezelfde voorwaarden als in de eerder gesloten koop- en aanneemovereenkomsten, met uitzondering van de daarin vervatte opschortende voorwaarden, een en ander op straffe van een dwangsom van EUR 100.000,00 per dag of dagdeel, met een maximum van EUR 5.000.000,00;
uiterst subsidiair
V. voor recht verklaart dat gedaagden onrechtmatig hebben gehandeld jegens eisers;
VI. gedaagden veroordeelt de schade die eisers hierdoor lijden en hebben geleden te vergoeden, bij wege van voorschot voorlopig begroot op EUR 2.000.000,00, en voor het overige met verwijzing naar de schadestaat;
en
gedaagden veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en veroordeelt in de kosten van de procedure, waaronder de nakosten.
3.2.
De Alliantie en [gedaagde 2] voeren gemotiveerd verweer.
3.3.
Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Deze zaak gaat in de kern om het niet doorgaan van de (ver)koop van nieuwbouwappartementen in het project Kaai#01. [eisers] willen met deze procedure bereiken dat de, nog te bouwen, appartementen alsnog aan hen geleverd worden, dan wel dat De Alliantie en [gedaagde 2] hen een schadevergoeding betalen wegens het mislopen van het appartement.
4.2.
Aan hun primaire vordering leggen [eisers] – kort gezegd – ten grondslag dat op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid De Alliantie en [gedaagde 2] geen beroep toekomt op de overeengekomen opschortende voorwaarden, omdat De Alliantie [eisers] zowel voor als na het sluiten van de koop- en aannemingsovereenkomst onvoldoende en onjuist geïnformeerd heeft over de problemen bij de verlening van de omgevingsvergunning. Aan de primaire vordering wordt daarnaast ten grondslag gelegd dat De Alliantie zich onvoldoende heeft ingespannen om een onherroepelijke omgevingsvergunning te verkrijgen en daarmee het in vervulling gaan van de opschortende voorwaarden heeft belet, terwijl zij daarbij een belang had, als gevolg waarvan de opschortende voorwaarden moeten worden geacht te zijn vervuld.
4.3.
Aan hun subsidiaire en meer subsidiaire vordering leggen [eisers] – kort gezegd – ten grondslag dat De Alliantie bij het sluiten van de overeenkomst heeft gehandeld in strijd met haar mededelingsplicht en dat [eisers] als gevolg hiervan hebben gedwaald. De overeenkomst moet daarom (partieel) worden vernietigd.
4.4.
Aan hun uiterst subsidiaire vordering leggen [eisers] – kort gezegd – ten grondslag dat De Alliantie met hen en overeenkomst is aangegaan waarvan zij op voorhand wist of had moeten weten dat de opschortende voorwaarden niet zouden worden vervuld en dat zij [eisers] hierover onvolledig en onjuist geïnformeerd. [eisers] hebben als gevolg hiervan op uiteenlopende wijzen schade geleden die zij op De Alliantie en [gedaagde 2] wensen verhalen.
4.5.
De rechtbank stelt vast dat de verwijten die [eisers] aan de verschillende vorderingen ten grondslag leggen elkaar deels overlappen. In de kern komen de verwijten [eisers] op het volgende neer:
(i) De Alliantie heeft haar inlichtingenplicht voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst geschonden;
(ii) De Alliantie heeft [eisers] na het sluiten van de overeenkomst onvolledig en onjuist geïnformeerd;
(iii) De Alliantie heeft haar inspanningsplicht geschonden.
De rechtbank zal de vorderingen aan de hand van deze verwijten en het daartegen gevoerde verweer gezamenlijk bespreken.
de ontvankelijkheid
4.6.
Als meest verstrekkende verweer tegen alle vorderingen voeren De Alliantie en [gedaagde 2] aan dat [eisers] niet ontvankelijk zijn in hun vorderingen wegens het ontbreken van procesbelang.
4.7.
Daartoe merken zij allereerst op dat [eiseres 34] , genoemd als eiseres nummer 35, bij hen niet bekend is als koper van Kaai#01. Na afloop van de comparitie hebben [eisers] schriftelijk toegelicht dat [eiseres 34] in gemeenschap van goederen gehuwd is met [eiser 33] , genoemd als eiser nummer 34. Van de zijde van De Alliantie en [gedaagde 2] is hierop geen reactie gekomen, zodat de rechtbank dit als vaststaand feit aanneemt. Nu ten aanzien van [eiser 33] niet is weersproken dat hij een koper van Kaai#01 is, is hiermee tevens het procesbelang van zijn echtgenote [eiseres 34] gegeven.
4.8.
De Alliantie en [gedaagde 2] stellen verder dat de verwijten die [eisers] hen maken uitsluitend samenhangen met het niet tijdig in vervulling gaan van de opschortende voorwaarde onder a): het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning. Volgens De Alliantie en [gedaagde 2] verliezen [eisers] daarbij echter uit het oog dat ten tijde van het verstrijken van de termijn de grond nog niet bouwrijp was (opschortende voorwaarde c) en de gemeente Amsterdam nog geen besluit tot uitgifte in erfpacht had genomen (opschortende voorwaarde d). Omdat De Alliantie en [gedaagde 2] zich op al deze drie voorwaarden hebben beroepen, hebben [eisers] geen procesbelang bij een oordeel dat enkel betrekking heeft op het inroepen van opschortende voorwaarde a), aldus De Alliantie en [gedaagde 2] .
4.9.
Volgens [eisers] hebben De Alliantie en [gedaagde 2] zelf steeds de nadruk gelegd op het ontbreken van een onherroepelijk omgevingsvergunning. Bovendien
zijn de overige opschortende voorwaarden wel degelijk tijdig vervuld, zo stellen zij.
4.10.
Met betrekking tot opschortende voorwaarde c) hebben De Alliantie en [gedaagde 2] ter onderbouwing aanvankelijk gesteld dat het bouwrijp maken van de grond vertraging heeft opgelopen omdat de bodem vervuild was. Op de zitting hebben zij echter erkend dat de bodem ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten al gesaneerd was, zoals ook volgt uit artikel 20 van de koopovereenkomst. De Alliantie en [gedaagde 2] hebben niet uiteengezet in welk opzicht de grond desalniettemin niet tijdig bouwrijp was of kon zijn. Daarmee is de stelling dat ook opschortende voorwaarde c) niet tijdig is vervuld, onvoldoende onderbouwd.
4.11.
Op de zitting heeft De Alliantie verder toegelicht dat de gemeente Amsterdam geen erfpacht voor de bestemming wonen zal uitgeven voordat de daarmee samenhangende omgevingsvergunning is verleend. Het tijdstip van uitgifte van de erfpacht wordt daarmee (mede) bepaald door de snelheid waarmee de omgevingsvergunning wordt verleend. De Alliantie en [gedaagde 2] hebben niet gesteld dat aannemelijk is dat de erfpacht ook te laat zou zijn uitgegeven indien wel tijdig een onherroepelijk omgevingsvergunning zou zijn verkregen.
4.12.
Gelet op het voorgaande is het belang van [eisers] bij een oordeel dat enkel ziet op verwijten die samenhangen met het niet tijdig verkrijgen van de (onherroepelijke) omgevingsvergunning, voldoende gebleken. Het ontvankelijkheidsverweer faalt.
de verwijten
i. schending van de mededelingsplicht voorafgaande aan de koop
4.13.
[eisers] verwijten De Alliantie allereerst dat zij de overeenkomst heeft gesloten terwijl zij op voorhand wist dat er een groot risico bestond dat de koop niet door zou gaan en dat zij de kopers daar niet, althans onvoldoende, op heeft gewezen. Volgens [eisers] had De Alliantie hen moeten informeren over de vertraging bij de aanvraag van de vergunningsaanvraag en erop moeten wijzen dat het bouwproject in strijd was met het vigerende bestemmingsplan. Ook had De Alliantie hen moeten waarschuwen dat een derde partij (mogelijk) rechtsmiddelen zou instellen tegen de verlening van de omgevingsvergunning. Omdat de Alliantie een woningcorporatie met een algemeen belang is, ruste op haar in dit verband een bijzondere zorgplicht, zo stellen [eisers]
4.14.
Volgens De Alliantie beschikten de kopers op het moment van het sluiten van de overeenkomst over alle voor hen relevante informatie. Dat het proces van vergunningverlening zo lang zou duren, viel op voorhand niet te voorzien, aldus De Alliantie.
4.15.
Bij de beoordeling of De Alliantie haar mededelingsplicht heeft geschonden, gaat het in de kern om de vraag of zij beschikte over informatie waarvan kenbaar was dat deze voor [eisers] van belang was, en zij deze niet heeft gedeeld.
de opschortende voorwaarde
4.16.
De rechtbank stelt in dit verband voorop dat opschortende voorwaarde a) het (onvoorwaardelijk) tot stand komen van de overeenkomst afhankelijk stelt van het tijdig verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning. Dat deze op het moment van het sluiten van de overeenkomst nog niet was verleend, mag dan ook bij de kopers bekend worden verondersteld.
4.17.
Verder geldt in het algemeen dat een overeenkomst die onder opschortende voorwaarden is aangegaan, slechts voorwaardelijk is. Als niet aan deze opschortende voorwaarden wordt voldaan, komt de overeenkomst niet tot stand. Dat de koop zonder tijdige onherroepelijke omgevingsvergunning niet door zou gaan, had daarmee voor [eisers] kenbaar moeten zijn. Als de tekst van de overeenkomst, en in het bijzonder die van de opschortende voorwaarden, voor [eisers] niet begrijpelijk was, had het op hun weg gelegen daarover informatie in te winnen. Zoals [eisers] zelf hebben benadrukt, is het kopen van een woning een ‘life-event’, waarmee ingrijpende beslissingen gepaard gaan. Juist onder die omstandigheden mocht van hen worden verwacht dat zij zich voldoende op de hoogte stelden van de voorwaarden waaronder de koop werd gesloten. Dat De Alliantie een corporatie is en kopers zonder aankoopmakelaar handelden, maakt dit niet anders. Voor zover hieruit al een bijzondere zorgplicht voor De Alliantie volgt, reikt deze naar het oordeel van de rechtbank in ieder geval niet zover dat zij gehouden was potentiële kopers uit te leggen wat de betekenis van een opschortende voorwaarde is.
de omgevingsvergunning
4.18.
Omdat het project Kaai#01 in strijd was met het vigerende bestemmingsplan, heeft De Alliantie een niet-reguliere omgevingsvergunning aangevraagd. Voor zover [eisers] bedoelen te stellen dat De Alliantie en [gedaagde 2] hen over het soort vergunning hadden moeten informeren vanwege de implicaties daarvan voor beslistermijn, geldt het volgende. Op de behandeling van een aanvraag van een omgevingsvergunning in afwijking van het vigerende bestemmingsplan, zoals de onderhavige, is de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing (artikel 2.1, lid 1, onder c van de Wabo). Ingevolge artikel 3.12, lid 7 en 8, van de Wabo geldt hiervoor een beslistermijn van zes maanden, met de mogelijkheid tot verlenging van zes weken. Onderdeel van deze procedure is de publicatie van een ontwerpbesluit in de Staatscourant en de mogelijkheid voor belanghebbenden om een zienswijze in te dienen. Tegen de verlening van deze vergunning staat geen bezwaarmogelijkheid open. Vast staat dat de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor Kaai#01 is ingediend op 30 juni 2015, waarna op 9 december 2015 het ontwerpbesluit is gepubliceerd in de Staatscourant. De eerste overeenkomsten zijn gesloten op 23 december 2015. Gelet op de wettelijke beslistermijn van zes maanden plus zes weken, was het naar het oordeel van de rechtbank daarom reëel om te veronderstellen dat ook een niet-reguliere omgevingsvergunning binnen de termijn van de opschortende voorwaarden −negen maanden met een uitloop van drie maanden− zou worden afgegeven en onherroepelijk zou worden. Deze veronderstelling wordt nog eens onderstreept doordat de omgevingsvergunning uiteindelijk ook daadwerkelijk binnen een termijn van twaalf maanden is verleend.
4.19.
Daarna heeft zich de omstandigheid voorgedaan dat [bedrijf 1 en 2] tegen de vergunningverlening in (hoger) beroep is gegaan. Dat De Alliantie niet tijdig over een onherroepelijke omgevingsvergunning heeft beschikt, is dus niet het gevolg van het aanvragen van een niet-reguliere omgevingsvergunning, maar van het feit dat daartegen door derden rechtsmiddelen zijn ingesteld. Zoals hierna in overweging 4.22 tot en met 4.26 nader zal worden gemotiveerd, hebben [eisers] onvoldoende onderbouwd dat voor De Alliantie voorzienbaar is geweest dat [bedrijf 1 en 2] in beroep en vervolgens in hoger beroep zou gaan tegen de vergunningverlening. Bovendien had [bedrijf 1 en 2] ook (hoger) beroep kunnen instellen als een reguliere vergunningsaanvrage mogelijk zou zijn geweest. Dat de wetenschap over het soort vergunning dat was aangevraagd voor de potentiële kopers desalniettemin van belang was, is gesteld noch gebleken. Daar komt bij dat [eisers] niet hebben gesteld dat zij indien zij waren voorgelicht over het soort vergunning dat was aangevraagd, een andere keuze gemaakt zouden hebben. Ten aanzien van dit onderwerp rustte op De Alliantie dus evenmin een mededelingsplicht.
het aanvraagtraject
4.20.
[eisers] voeren verder aan dat het project Kaai#01 in de beginfase vertraging heeft opgelopen, waardoor de omgevingsvergunning pas veel later is aangevraagd dan aanvankelijk was bedoeld. De Alliantie heeft bovendien een incomplete aanvraag voor de omgevingsvergunning ingediend, zodat de gemeente Amsterdam nadien aanvullende informatie op moest vragen. Ondanks aansporingen van de gemeente Amsterdam had De Alliantie vijf en een halve maand na het indienen van de aanvraag nog geen palenplan aangeleverd.
4.21.
Volgens [eisers] had De Alliantie hen over deze omstandigheden moeten informeren, omdat deze van invloed waren op de (niet) tijdige verlening van de omgevingsvergunning. Feit is echter dat op 9 december 2015, en dus voordat het eerste koopcontract was gesloten, een ontwerpbesluit voor de verlening van de omgevingsvergunning is gepubliceerd in de Staatscourant. Weliswaar had de gemeente Amsterdam op dat moment nog geen palenplan ontvangen, maar kennelijk stond dit het nemen en publiceren van een ontwerpbesluit niet in de weg. Dat het traject voorafgaand aan het nemen van het ontwerpbesluit ook op het verdere verloop van de procedure nog invloed heeft gehad, is gesteld noch gebleken. Hiermee ontbreekt tevens het belang voor [eisers] om hiervan op de hoogte te zijn gesteld en rustte ook in dit verband op De Alliantie geen mededelingsplicht.
de bezwaren van [bedrijf 1 en 2]
4.22.
[eisers] verwijten De Alliantie daarnaast en in het bijzonder dat zij hen voorafgaand aan de koop niet heeft gewaarschuwd dat [bedrijf 1 en 2] mogelijk rechtsmiddelen in zou stellen, terwijl De Alliantie hiervan wel op de hoogte was. Ter onderbouwing verwijzen [eisers] naar het gespreksverslag van 20 oktober 2015 van de Stuurgroep Cityplot, waarin de gemeente Amsterdam De Alliantie wijst op het risico dat omliggende bedrijven bezwaar zullen maken. Dit risico werd geconcretiseerd toen [bedrijf 1 en 2] op 11 december 2015, en daarmee nog voordat het eerste koopcontract was ondertekend, contact opnam met de gemeente Amsterdam om de stukken horende bij het ontwerpbesluit voor de omgevingsvergunning voor Kaai#01 op te vragen, aldus [eisers]
4.23.
Volgens De Alliantie bestond in oktober 2015 geen aanleiding te veronderstellen dat [bedrijf 1 en 2] (ook) rechtsmiddelen in zou stellen tegen de omgevingsvergunning voor Kaai#01, waarvan het ontwerpbesluit nog niet eens was gepubliceerd. [bedrijf 1 en 2] heeft pas aan het einde van de termijn (18 januari 2016) een zienswijze ingediend, zodat op 11 december 2015 nog niet duidelijk was met welk doel hij stukken op wilde vragen. Bovendien heeft [bedrijf 1 en 2] enkel stukken opgevraagd bij de gemeente Amsterdam en niet bij De Alliantie.
4.24.
Anders dan [eisers] lijken te stellen, ziet de waarschuwing uit het gespreksverslag van 20 oktober 2015 niet op mogelijke rechtsmiddelen tegen de verlening van de omgevingsvergunning, maar tegen de partiële herziening van het bestemmingsplan. Hiertegen had [bedrijf 1 en 2] op dat moment reeds een zienswijze ingediend. Tussen partijen is niet in geschil dat de bezwaren die [bedrijf 1 en 2] heeft aangevoerd tegen de aanpassing van het bestemmingsplan, niet relevant waren voor Kaai#01, omdat deze locatie buiten de geurcirkels van [bedrijf 1 en 2] ligt. Dat het voor De Alliantie ook voorzienbaar was dat [bedrijf 1 en 2] desalniettemin rechtsmiddelen in zou stellen tegen de, op zich zelf staande, omgevingsvergunning voor Kaai#01, is door [eisers] onvoldoende onderbouwd. Dat Alliantie op 11 december 2015 wist dat [bedrijf 1 en 2] een zienswijze in zou dienen is, kan, gelet op de betwisting van De Alliantie, evenmin worden aangenomen. De Alliantie kon en hoefde hierover dus ook geen mededelingen te doen aan [eisers] . Voor zover [eisers] hebben bedoeld te stellen dat De Alliantie op voorhand wist dat de opschortende voorwaarden niet tijdig zouden worden vervuld, en zij deze daarom in het geheel niet had mogen opnemen, faalt dit betoog gelet op het voorgaande eveneens.
4.25.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eisers] ten onrechte verwijten dat zij voorafgaande aan het tekenen van de overeenkomst haar mededelingsplicht heeft geschonden.
ii. onvolledige en onjuiste informatieverstrekking over de voortgang vanaf januari 2016
4.26.
[eisers] maken De Alliantie ook het verwijt dat zij hen nadat [bedrijf 1 en 2] in januari 2016 een zienswijze had ingediend, onvolledig en onjuist heeft geïnformeerd over de voortgang van het project Kaai#01. De berichtgeving van De Alliantie was onverminderd positief en [eisers] werden verzocht hun wensen voor meerwerk kenbaar te maken, waardoor zij op het verkeerde been zijn gezet. [eisers] hebben op grond van deze onjuiste en onvolledige informatie ingrijpende beslissingen genomen. Zo hebben sommige kopers op aandringen van de makelaar hun oude huis verkocht, terwijl op dat moment onzeker was of wel tijdig aan de opschortende voorwaarde zou worden voldaan.
4.27.
De Alliantie voert als verweer onder meer dat zij [eisers] actief en herhaaldelijk heeft bericht over de stand van zaken, te beginnen met de e-mail van 5 februari 2016 van de makelaar. Ook de kopers die pas later de overeenkomst hebben getekend, hebben deze e-mail ontvangen, zoals blijkt uit de e-mail van 17 februari 2018. Bovendien had De Alliantie aanvankelijk de hoop dat alsnog tijdig aan de opschortende voorwaarde zou worden voldaan, zo stelt zij.
4.28.
Pas op de zitting is door [eisers] ter betwisting aangevoerd dat een deel van de kopers de e-mail van 5 februari 2016 niet heeft ontvangen. Zij hebben dit echter niet nader onderbouwd en niet benoemd welke kopers dit betreft. Nu de e-mail bovendien door [eisers] zelf, en zonder voorbehoud, in de procedure is gebracht, gaat de rechtbank er vanuit dat alle kopers op 5 februari 2016, dan wel voorafgaande aan het tekenen van de overeenkomst, op de hoogte zijn gesteld van de ingediende zienswijze. Of De Alliantie eerder dan 5 februari 2016 wist dat er een zienswijze was ingediend, kan in het midden blijven, nu is gesteld noch gebleken dat er kopers zijn die een overeenkomst hebben getekend in de periode tussen 18 januari 2016 (datum indiening zienswijze [bedrijf 1 en 2] ) en 5 februari 2016. Uit de, door [eisers] overgelegde en niet betwiste, e-mails van 24 maart 2016 (van [gedaagde 2] ), 20 april 2016 en 4 juli 2016 (van de makelaar) blijkt bovendien dat de kopers nadien nog enkele malen zijn geïnformeerd over de ingediende zienswijze. In zowel de e-mail van [gedaagde 2] als de e-mails van de makelaar wordt daarbij benadrukt dat de bouw pas van start kan gaan als de omgevingsvergunning is verleend en dat nog onduidelijk is welke invloed de ingediende zienswijze op de planning zal hebben.
4.29.
Alhoewel het voor alle partijen duidelijk moet zijn geweest dat de indiende zienswijze tot vertraging zou kunnen leiden , is niet gebleken dat tevens op voorhand kon worden voorzien dat die vertraging dusdanig zou zijn dat de termijn van de opschortende voorwaarde in gevaar zou komen. Dat De Alliantie in haar communicatie de nadruk heeft gelegd op de stappen die gezet moesten worden als het project doorging, valt dan ook te billijken. Dat de ingediende zienswijze er in het uiterste geval toe zou kunnen leiden dat de koop geen doorgang zou kunnen vinden, is daarbij evenwel niet expliciet benoemd. Alhoewel de rechtbank zich voor kan stellen dat de kopers geholpen waren geweest met een dergelijke waarschuwing, leidt dit niet tot het oordeel dat de informatieverstrekking daarmee onjuist of onvolledig was. Zoals in r.o. 4.17. al is geoordeeld, droegen [eisers] in dit verband een eigen verantwoordelijkheid en mochten de risico’s bij hen bekend worden verondersteld. In de e-mails van 20 april 2016 en 4 juli 2016 heeft de makelaar [eisers] bovendien nog nadrukkelijk op de opschortende voorwaarde in combinatie met de ingediende zienswijze gewezen. Voor zover de makelaar er bij sommige kopers op aan zou hebben gedrongen om hun oude huis te verkopen, hetgeen overigens door De Alliantie wordt betwist, kan dit dan ook niet los worden gezien van de risico’s waarvoor door diezelfde makelaar is gewaarschuwd.
4.30.
De conclusie is dan ook dat [eisers] De Alliantie ook op dit punt ten onrechte een verwijt maken.
iii. onvoldoende inspanning
4.31.
Ten slotte verwijten [eisers] De Alliantie dat zij zich vanaf het moment van de vergunningaanvraag onvoldoende heeft ingespannen om de desbetreffende opschortende voorwaarde tijdig in vervulling te laten gaan.
4.32.
De rechtbank stelt in dit verband voorop dat van de contractspartij die een opschortende voorwaarde heeft bedongen op zich zelf een zekere mate van inspanning mag worden verwacht om die voorwaarden in vervulling te laten gaan. Een inspanningsverplichting kan evenwel niet met terugwerkende kracht ontstaan. De overeenkomst met de eerste koper is gesloten op 23 december 2015, nadat op 9 december 2015 het ontwerpbesluit was gepubliceerd. Een oordeel over de inspanningen van De Alliantie gedurende het voortraject kan daarom achterwege blijven.
termijnoverschrijding
4.33.
Met betrekking tot de periode daarna voeren [eisers] allereerst aan dat tijdens de behandeling door de rechtbank van het beroep van [bedrijf 1 en 2] is gebleken dat zijn zienswijze een dag na het verstrijken van de termijn door de gemeente Amsterdam is ontvangen. Volgens [eisers] had De Alliantie de gemeente Amsterdam op deze termijnoverschrijding moeten wijzen, zodat de omgevingsvergunning onherroepelijk was geworden. Volgens dD Alliantie is de zienswijze wel tijdig door de gemeente Amsterdam ontvangen.
4.34.
Vast staat dat het beroep van [bedrijf 1 en 2] uiteindelijk gegrond is verklaard. De ontvankelijkheid van het beroep is daarmee een gegeven. Daaruit volgt tevens dat de zienswijze naar het oordeel van de bestuursrechter kennelijk tijdig is ingediend, dan wel dat er sprake was van een termijnoverschrijding die verschoonbaar moet worden geacht. Het verwijt van [eisers] berust in zoverre dus op een onjuiste feitelijke grondslag en behoeft daarom op dit punt geen verdere bespreking.
samenvoegen procedures
4.35.
[eisers] voeren verder aan dat de gemeente Amsterdam de zienswijze tegen de omgevingsvergunning voor Kaai#01 heeft beoordeeld in het kader van het nieuwe bestemmingsplan en heeft samengevoegd met de procedures voor drie andere omgevingsvergunningen voor nabijgelegen kavels. Hierdoor heeft procedure onnodig lang geduurd en De Alliantie heeft ten onrechte nagelaten hier bezwaar tegen maken, zo stellen zij. Volgens De Alliantie is de omgevingsvergunning voor Kaai #01 een zelfstandig besluit en is zij bovendien niet in de positie om te bepalen op welke wijze de gemeente Amsterdam haar procedures inricht.
4.36.
[eisers] hebben niet nader geconcretiseerd welke inspanningen op dit vlak van de Alliantie verwacht mochten worden. In het licht van het verweer van De Alliantie hebben zij hun stelling daarom onvoldoende onderbouwd, zodat deze faalt.
ingebrekestelling
4.37.
Volgens [eisers] is het verwijt jegens De Alliantie er verder in gelegen dat zij geen actie heeft ondernomen nadat de wettelijke beslistermijn voor de gemeente Amsterdam van zes maanden plus zes weken was verstreken. Omdat de omgevingsvergunning vanwege de uitgebreide procedure niet van rechtswege werd verleend, had De Alliantie de gemeente Amsterdam in gebreke moeten stellen om daarmee de voortgang van het onderzoek van de gemeente en daarmee van de vergunningverlening te bespoedigen, aldus [eisers] De Alliantie heeft in dit verband onder meer aangevoerd dat zij geen druk op de gemeente Amsterdam heeft uitgeoefend vanwege het risico dat de vergunning geweigerd zou worden als de gemeente haar onderzoek nog niet had afgerond en dat zij haar verhouding met de gemeente Amsterdam
niet wilde verstoren.
4.38.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft De Alliantie hiermee voldoende onderbouwd waarom zij de besluitvorming van de gemeente Amsterdam heeft afgewacht
zonder gebruik heeft gemaakt van de wettelijke mogelijkheden om op te komen tegen de termijnoverschrijding. Deze strategische keuze kan De Alliantie niet worden verweten. Op De Alliantie rustte dan ook jegens [eisers] geen (inspannings)verplichting om de gemeente Amsterdam in gebreke te stellen, zodat van een schending van de inspanningsverplichting ook geen sprake is.
onderhandelingen met [bedrijf 1 en 2]
4.39.
[eisers] voeren ten slotte aan dat De Alliantie zich onvoldoende heeft ingespannen om [bedrijf 1 en 2] uit te kopen. De Alliantie voert als verweer dat zij wel heeft onderhandeld met [bedrijf 1 en 2] , maar geen overeenstemming heeft weten te bereiken omdat hij een te hoog bedrag vroeg. Daarbij is het niet aan [eisers] om op dit punt het beleid van De Alliantie te bepalen, zo stelt zij.
4.40.
Dit verweer slaagt. Naar het oordeel van de rechtbank kan zonder verdere onderbouwing niet worden aangenomen dat de inspanningsplicht van De Alliantie zover reikte dat zij, kennelijk tegen elke prijs, gehouden was [bedrijf 1 en 2] te bewegen af te zien van het instellen van rechtsmiddelen.
4.41.
Daarmee is ook het verwijt dat De Alliantie haar inspanningsplicht heeft verzaakt, onterecht gebleken.
de positie van [gedaagde 2]
4.42.
Ter onderbouwing van de vorderingen jegens [gedaagde 2] stellen [eisers] zich op het standpunt dat de koop- en aannemingsovereenkomst een onverbrekelijk geheel vormden en de nakoming ervan dus een gezamenlijke verantwoordelijkheid van De Alliantie en [gedaagde 2] was.
4.43.
De rechtbank stelt in dit verband voorop dat [eisers] geen enkel concreet verwijt jegens [gedaagde 2] hebben gemaakt. Voor zover zij hebben bedoeld te stellen dat de verwijten jegens De Alliantie eveneens hebben te gelden jegens [gedaagde 2] , kan dit gelet op het hiervoor gegeven oordeel over de verschillende verwijten, verder onbesproken blijven.
conclusie
4.44.
Nu geen van de verwijten waarop [eisers] hun vorderingen hebben gebaseerd stand houdt, komt daarmee de grondslag aan deze vorderingen vervallen. De vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
proceskosten
4.45.
[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde De Alliantie worden begroot op:
- salaris advocaat	€
11.568,00
(3 punt × tarief € 3.856,00)
Totaal	€ 	11.568,00
De kosten aan de zijde van [gedaagde 2] worden begroot op:
- salaris advocaat	€
11.568,00
(3 punt × tarief € 3.856,00)
Totaal	€ 	11.568,00
het incident en de proceskosten in het incident
[gedaagde 2] heeft verzocht om doorhaling van haar incidentele vordering tot vrijwaring. [eisers] hebben zich hier niet tegen verzet. De bespreking van de vordering kan daarom verder achterwege blijven.
De proceskosten in het incident komen voor rekening van [gedaagde 2] . [eisers] hebben zich bij wijze van antwoord gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank. Om die reden worden hun proceskosten in het incident vastgesteld op nihil.
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten in de hoofdzaak, aan de zijde van De Alliantie tot op heden begroot op € 11.568,00, alsmede in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat [NAAM],
5.3.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten in de hoofdzaak, aan de zijde van [gedaagde 2] tot op heden begroot op € 11.568,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 kalenderdagen na de datum waarop dit vonnis is gewezen, alsmede in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat [NAAM],
5.4.
veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten in het incident, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op nihil,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H. Mulderije, mr. Q.R.M. Falger en mr. J.M.R. Vastenburg en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2019.
type:
coll: