ECLI:NL:RBNHO:2019:6130
Rechtbank NHO — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
Zittingsplaats Alkmaar
NB/AM
zaaknummer / rolnummer: C/15/290424 / KG ZA 19-437
Vonnis in kort geding van 16 juli 2019
in de zaak van
1. de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS [naam vereniging]
,
gevestigd te [plaats] ,
advocaat: mr. A.C.J. Hanrath te Alkmaar,
2. de besloten vennootschap
GOTTHARD VASTGOED B.V.
gevestigd te Amsterdam,
advocaat: mr. B. Steeghs te Amsterdam,
3.
[eiseres] ,
wonend te [woonplaats 1] ,
advocaat: mr. A.C.J. Hanrath te Alkmaar,
4.
[eiser]
wonend te [woonplaats 1] ,
eiseres,
advocaat: mr. A.C.J. Hanrath te Alkmaar,
tegen
1
[gedaagde 1] ,
wonend te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde 2]
,
wonend te [woonplaats 3] ,
gedaagde,
advocaat: mr. A. de Groot te Alkmaar.
Eisers worden hierna gezamenlijk aangeduid als VvE c.s., en afzonderlijk als respectievelijk de VvE, Gotthard en [eisers] Gedaagden worden gezamenlijk aangeduid als [gedaagden] . , en ieder afzonderlijk als respectievelijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 1 juli 2019, met 10 producties
- productie 1 tot en met 8 van eisers, toegezonden bij brief van 1 juli 2019
- de gerechtelijke plaatsopneming van 2 juli 2019 op het adres [adres] 24 te Alkmaar
- de mondelinge behandeling van 2 juli 2019 in het gebouw van de rechtbank
- de pleitnota’s van VvE c.s.
- de pleitnota van [gedaagden] . .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
Uitgangspunten
2.1.
Begin mei 2019 zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] begonnen met de verbouwing van [adres] 24 . Deze woning is gelegen tussen de panden van Gotthard en [eisers] op de nummers 22 en 26.
2.2.
Voorafgaand aan de verbouwing en het aanvragen van een omgevingsvergunning is VvE c.s. niet geïnformeerd over de plannen. Op 13 maart 2019 is de vergunning aangevraagd en op 31 mei 2019 is deze verleend. Op 27 juni 2019 hebben de VvE en Gotthard een bezwaarschrift ingediend bij het College van B&W.
2.3.
In het kader van de verbouwing komt op [adres] 24 een extra verdieping.
2.4.
[eisers] exploiteert op [adres] 22 en 26 een hotel.
2.5.
[eisers] heeft diverse malen bij [gedaagden] . geklaagd over geluidsoverlast. [gedaagden] hebben toegezegd de werkzaamheden niet voor 8.30 uur te starten.
2.6.
De VVE c.s. hebben bezwaren geuit tegen de plaatsing en de omvang van de dakopbouwen op [adres] 24 . De dakopbouwen zijn niet voorzien van vensters en worden rondom bekleed met zink.
2.7.
Omstreeks 19 juni 2019 stuurt de aannemer van [gedaagden] . een WhatsApp bericht aan [eisers] met de volgende inhoud:
“Beste Bob morgen zullen we voor de laatste keer slijpgeluid moeten maken aan de voorgevel dit zal plaatsvinden van 08.00 tot 09.00.
[eisers] reageert daarop als volgt:
“Nico 48 uur van tevoren melden en vanaf halfnegen ’s morgens.
Daarop reageert de aannemer:
Beste Bob, dit hangt van jullie gerechtelijke stappen af of ik mijzelf hieraan conformer! Dus graag zwart op wit op de mail dat wij de klus volgens bouwplan zonder enige juridische vervolg stappen mogen klaren! Dan zullen wij rekening houden met jullie wensen anders zie ik het nut er niet van in (…)”
(productie 7 zijdens Hartkamp).
2.8.
Op 20 juni heeft ter plaatse op [adres] 24 een overleg plaatsgevonden tussen  VvE c.s., hun gemachtigde Hanrath, [gedaagden] . . en aannemer [naam aannemer] . Hanrath heeft de afspraken per e-mail bevestigd op 20 juni 2019. Hij vermeldt in zijn e-mail onder meer het volgende:
“(…) de klachten van cliënt (en Gotthard Vastgoed B.V.) concentreren zich op het waarborgen dat er onderhoud verricht kan blijven worden aan de delen die door de werkzaamheden niet meer bereikt kunnen worden. (…) Afgesproken is dat er detailtekeningen worden gemaakt om de constructie t.b.v. de afwatering in beeld te brengen. In afwachting van deze stukken zullen er geen bouwwerkzaamheden aan de bovenste etage en de gevel van cliënt plaatsvinden. (…)”.
2.9.
Daarop heeft [gedaagde 1] dezelfde avond gereageerd onder meer als volgt: “
(…) In je mail is opgenomen dat er door [naam aannemer] geen bouwwerkzaamheden meer mag worden verricht op de bovenste etage. Naar ons idee is dat niet toegezegd.”.
2.10.
[gedaagden] . hebben een hemelwaterafvoer gerealiseerd in het boeideel van [eisers] Zij hebben ook op enig moment, om afdekzeil te bevestigen, schroeven bevestigd in zijn boeideel. Ook is een dakgoot afgeknepen van het pand van [eisers]
3
Het geschil
3.1.
VvE c.s. vorderen  samengevat - dat de voorzieningenrechter
1. [gedaagden] . hoofdelijk zal veroordelen om per direct de bouwwerkzaamheden aan  de [adres] 24 te staken en gestaakt te houden voor zover deze bouwwerkzaamheden
inbreuk maken op het (gemeenschappelijke) eigendomsrecht van VvE c.s., althans voor zover deze bouwwerkzaamheden resulteren in (onrechtmatige) hinder, op straffe van verbeurte van een dwangsom,
2. [gedaagden] . hoofdelijk zal gebieden om iedere inbreuk op de eigendomsrechten van VvE c.s. te staken en gestaakt te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom,
3. [gedaagden] . hoofdelijk zal veroordelen om uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de opbouwen (gedeeltelijk) af te breken, althans de opbouwen dusdanig aan te passen dat deze zich op tenminste 30 cm afstand bevinden van de perceelgrenzen van [adres] 22 respectievelijk [adres] 26 zodat VvE c.s. toegang hebben tot hun dakgoten en boeidelen opdat zij daar onderhoud aan kunnen verrichten, althans op een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen wijze, op straffe van verbeurte van een dwangsom,
4. [eisers] vorderen daarnaast dat de voorzieningenrechter [gedaagden] . zal verbieden om voor 08:30 uur of na 18:00 uur werkzaamheden te verrichten, op straffe van verbeurte van een dwangsom.
Tot slot vorderen VvE c.s. dat de voorzieningenrechter [gedaagden] . zal veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente indien de proceskosten niet zijn voldaan binnen zeven dagen na het te wijzen vonnis.
3.2.
Daartoe voeren VvE c.s. het volgende - zakelijk weergegeven - aan. [gedaagden] . zijn begin mei 2019 aangevangen met renovatie- en verbouwingswerkzaamheden aan de [adres] 24 . Zowel Gotthard als [eisers] heeft contact gehad met de aannemer en [gedaagden] . om duidelijkheid te krijgen over de opbouwen en onder meer de (constructieve) aansluitingen van de afwatering en om afspraken te maken over de bouwwerkzaamheden. VvE c.s. hebben herhaaldelijk verzocht om bouwtekeningen over te leggen, zonder resultaat. De werkzaamheden van [gedaagden] . hebben ernstige gevolgen voor VvE c.s.. Zijgevels, dakgoten, boeidelen van [adres] 22 en 26 worden permanent onbereikbaar voor onderhoud. Verder zijn [gedaagden] . voornemens hemelwaterafvoeren van [adres] 24 uit te laten monden op de dakgoten van [adres] 22 respectievelijk 26. Deze zijn echter niet mandelig. De hoeveelheid water die afgevoerd moet worden neemt daarmee ook toe. Onduidelijk is of de dakgoten van VvE c.s. dit kunnen verwerken. Indien de extra hoeveelheid water niet verwerkt kan worden kunnen VvE c.s. de dakgoot ook niet meer bereiken. VvE c.s. maken zich grote zorgen over wateroverlast en lekkage als gevolg van een en ander. Verder hebben [gedaagden] . een dakuitloop afgeknepen en een provisorisch aangelegde hemelwaterafvoer aangebracht, en hebben zij een andere dakuitloop in het boeideel van [adres] 22 gezet. Ook is in de boeidelen van VvE c.s. geschroefd, is een sleuf gefreesd in de zijgevel van [adres] 22 en een loodstrip verwijderd. [gedaagden] . maken hierdoor inbreuk op de eigendomsrechten van VvE c.s.. [eisers] ondervinden voorts onrechtmatige hinder en schade doordat de werkzaamheden vóór 8.30 uur starten en de hotelgasten van [eisers] daarvan hinder ondervinden. Dit leidt tot negatieve recensies op internet. Op 20 juni 2019 hebben partijen afspraken gemaakt, maar daarop zijn [gedaagden] . teruggekomen. Er wordt er onverminderd doorgewerkt, ook vóór 8.30 uur. [gedaagden] . werken volop door om VvE c.s. voor een voldongen feit te stellen. [gedaagden] . hebben [adres] 24 verworven als belegging en wensen via de opbouwen twee woonappartementen te realiseren en de werkzaamheden op zo kort mogelijke termijn af te ronden. Pas na afronding zal de belegging immers renderen. Zij gaan daarbij volledig voorbij aan de aard, ernst en duur van de hinder en schade die zij daardoor aan VvE c.s. veroorzaken. Gelet hierop hebben VvE c.s. spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen.
3.3.
[gedaagden] . voeren het volgende - zakelijk weergegeven - tot hun verweer aan.
VvE c.s. hebben geen spoedeisend belang bij hun vorderingen nu de huidige werkzaamheden geen meer of andere inbreuk of hinder met zich brengen. Het wind- en waterdicht maken van de opbouwen behelst geen nadere of verdere inbreuk evenmin als het voegen en schilderen van de voorgevel en het plaatsen van een pui op de begane grond. Ten aanzien van de vordering tot afbraak/aanpassing van de opbouwen is ook geen spoedeisend belang gesteld of aannemelijk gemaakt. Dat zou anders kunnen zijn als zich momenteel een lekkage voordoet of concreet dreigt en er onverwijlde werkzaamheden moeten worden verricht zouden moeten worden. Dat is echter niet aan de orde. Er is dus geen reden waarom dit niet op een bodemprocedure zou kunnen wachten. Het is onjuist dat VvE c.s. niet vóór aanvang van de werkzaamheden zijn geïnformeerd. De aannemer heeft deze met [eisers] en [naam medewerker] van Gotthard besproken. De aansluiting van het gevellood (en inslijpen van het lood) is met [naam medewerker] besproken omdat hij aanvankelijk dacht dat [adres] 22 ook eigendom was van Gotthard maar later bleek dat dit pand een aantal jaren geleden is verkocht aan [eisers] Communicatie met [eisers] is geleidelijk nagenoeg onmogelijk geworden door diens in toenemende mate onheuse opstelling. Hij is niet geïnteresseerd in andere oplossingen dan afbraak.
Het is onjuist dat gevels, goten en boeidelen geheel onbereikbaar zijn geworden voor onderhoud, dat is alleen het geval ter hoogte van de opbouwen. Om die situatie te ondervangen heeft de aannemer een voorstel gedaan waardoor daar geen enkel onderhoud meer nodig is. Daarop hebben VvE c.s. niet gereageerd. Verder is geen inbreuk gemaakt op de eigendomsrechten van VvE c.s.. Het is niet verboden of onrechtmatig om op je eigen perceel met eigen muren recht omhoog te bouwen langs de gevels van belendingen, waardoor die onbereikbaar worden. Dat is inherent aan een dichtbebouwde stedelijke omgeving.
De gevorderde bouwstop is onvoldoende bepaald. Toewijzing daarvan zal leiden tot executiegeschillen. De gevorderde afbraak ontbeert feitelijke en juridische grondslag. De opbouwen staan al voldoende terug van de gevels van de omliggende panden, niet blijkt waar de verlangde 30 centimeter op gebaseerd wordt. De gevolgen van de afbraak zouden ook onevenredig ingrijpend zijn; de te realiseren woonruimte voldoet dan niet aan de minimum oppervlakte eis waardoor het niet verhuurbaar is.
Uit coulance is toegezegd om geluidsoverlast voor 8.30 uur zoveel mogelijk te voorkomen. Dat is een keer misgegaan door een onderaannemer, nu wordt dat voorkomen doordat waarschuwingsteksten hangen. Het gevraagde verbod op straffe van verbeurte van een dwangsom is ongegrond en disproportioneel.
3.4.
Op de stellingen en weren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Kern van het geschil is de vraag of [gedaagden] . bij de uitvoering van de werkzaamheden inbreuk hebben gemaakt en maken op de eigendomsrechten van VvE c.s. en onrechtmatige hinder veroorzaken in de zin van artikel 5:37 en 39 van het Burgerlijk Wetboek.
4.2.
[gedaagden] . hebben betwist dat sprake is van een spoedeisend belang. Immers, voor zover sprake is van inbreuk op eigendom heeft dat al plaatsgevonden en het afwerken van de dakopbouwen zal geen verdere inbreuk met zich meebrengen.
De voorzieningenrechter overweegt dat vaststaat dat de hiervoor onder 2.10 genoemde inbreuken hebben plaatsgevonden. Wat betreft de geplaatste schroeven in het boeideel van [adres] 22 heeft [gedaagden] . verklaard dat dit zo niet had mogen gebeuren. Wat de regenpijp betreft stelt zij dat [eisers] daarvoor toestemming hebben gegeven. Nu deze toestemming wordt betwist en [eisers] terecht stellen dat deze vermeende afspraak eenvoudig per e-mail schriftelijk bevestigd had kunnen worden - hetgeen gezien de op dat moment reeds moeizame relatie tussen partijen op de weg van [gedaagden] . had gelegen - gaat de voorzieningenrechter er in het kader van dit kort geding van uit dat voor deze inbreuken geen toestemming is gegeven.
Het wind- en waterdicht maken van de dakopbouwen met zink, hetgeen nog niet is afgerond, kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter een verdergaande dan wel nieuwe inbreuk op het eigendomsrecht met zich mee brengen. De dakopbouwen maken uitdrukkelijk ook deel uit van de gevorderde bouwstop. Gezien het feit dat diverse inbreuken hebben plaatsgevonden en de verbouwing nog niet gereed is, is het spoedeisend belang gegeven. Het feit dat zich wellicht nog geen lekkages hebben voorgedaan doet daar niet aan af.
4.3.
Het gevorderde onder punt 1 zal gezien het voorgaande worden toegewezen. Duidelijk is dat bij de bouwwerkzaamheden diverse keren inbreuk is gemaakt op de eigendomsrechten van VVE c.s. Zij vorderen terecht een verbod voor de toekomst. Het feit dat het gevorderde in zoverre onbepaald is dat niet omschreven kan worden welke inbreuken verder mogelijk nog te verwachten zijn, komt voor risico van [gedaagden] . Bij twijfel zullen zij tijdig overleg moeten voeren met de juiste partij. Het gevorderde onder punt 2 zal worden afgewezen nu niet duidelijk is wat het belang is naast het gevorderde onder 1.
4.4.
Wat betreft de omvang van de dakopbouwen heeft [gedaagden] . gesteld dat zij daar op basis van de omgevingsvergunning toestemming voor hebben. Vaste rechtspraak is echter dat dit de houder van de vergunning niet vrijwaart van aansprakelijkheid wegens het veroorzaken van onrechtmatige hinder, zodat dit verweer faalt.
De voorzieningenrechter heeft ter plaatse waargenomen dat tussen de dakopbouwen en de dakgoot (inclusief boeideel) van de belendende panden zo weinig ruimte zit dat onderhoud aan de boeidelen en dakgoot redelijkerwijs onmogelijk is. Bij de descente is ook vastgesteld dat bij de afwerking met zink van de dakopbouw er zo weinig ruimte resteerde dat het zink ingeknipt is ter plaatse van de rand van de dakgoot van nummer 26. [gedaagden] . voeren aan dat het probleem van de bereikbaarheid voor onderhoud alleen speelt ter hoogte van de dakopbouwen. Deze zijn echter omstreeks 5 meter lang, zodat dit niet verwaarloosbaar is.
Nu als gevolg van de omvang van de dakopbouwen VvE c.s. geen onderhoud meer kunnen plegen aan hun  dakgoten en boeidelen, betekent dit dat [gedaagden] . onrechtmatige hinder veroorzaken. Daar komt bij dat het hemelwater dat aan de lange zijden van de opbouwen afvloeit afwatert in de dakgoten van VVE c.s., hetgeen evenzeer onrechtmatig is. [gedaagden] . hebben aangevoerd dat de hoeveelheid regenwater verwaarloosbaar zal zijn, doch dit is te betwijfelen gezien de lengte van de dakopbouwen van omstreeks 5 meter.
4.5.
VVE c.s. hebben gevorderd dat [gedaagden] . worden veroordeeld de dakopbouwen 30 centimeter in te korten. Dat is - gezien het feit dat de constructie klaar is en alleen nog deels afgewerkt moet worden met zinken bekleding - een ingrijpende maatregel. Echter hebben [gedaagden] . het daar zelf op aan laten komen, aangezien op 20 juni 2019 duidelijk is besproken dat VvE c.s. grote bezwaren hadden tegen de omvang van de dakopbouwen en gevraagd hebben om tijdelijk te stoppen met de aanleg van deze opbouwen. Vervolgens hebben [gedaagden] . er zelf voor gekozen onverminderd voort te gaan met de afbouw daarvan.
[gedaagden] . hebben niet gemotiveerd gesteld dat met een kleinere aanpassing dan de gevorderde 30 centimeter volstaan kan worden om onderhoud te kunnen plegen aan de boeiboorden. Zij hebben uitsluitend oplossingen voorgedragen waarin de huidige omvang van de dakopbouw gehandhaafd blijft en  VVE c.s. genoegen moeten nemen met een oplossing in de vorm van een gezamenlijke dakgoot. Daar kunnen  VVE c.s. echter niet toe gedwongen worden, zodat de vordering zal worden toegewezen zoals verzocht. Een afstand van 30 centimeter komt de voorzieningenrechter niet onredelijk voor. Voor zover juist zou zijn dat dat de door [gedaagden] . te realiseren woonruimte daardoor niet aan een minimum oppervlakte eis zou voldoen, komt dat voor hun rekening en risico.
4.6.
Het gevorderde onder punt 3 zal daarom worden toegewezen.
4.7.
Ten aanzien van het gevorderde onder punt 4 overweegt de voorzieningenrechter dat [gedaagden] . erkennen dat is afgesproken voor 8.30 uur geen geluidsoverlast te veroorzaken, in verband met de hotelgasten van [eisers] Ter zitting hebben [gedaagden] . betoogt dat het niet noodzakelijk is daar nu een dwangsom aan te verbinden. Gezien het feit dat een dag na de afspraak alweer sprake was van overlast en gezien de WhatsApp berichten van de aannemer aan [eisers] die onder punt 2.7. zijn geciteerd en het feit dat de  gevorderde aanpassing van de dakopbouwen zal worden toegewezen, kan de voorzieningenrechter niet uitsluiten dat de werkzaamheden die nodig zijn om aan die veroordeling  te voldoen, geluidsoverlast kunnen veroorzaken noch dat de aannemer deze werkzaamheden voor 8.30 uur zal verrichten. Daarom zal een dwangsom worden verbonden aan deze afspraak als hierna vermeld.
4.8.
Het feit dat het petitum geen onderscheid maakt tussen de dakopbouw aan de zijde van nummer 22 of 26 is niet relevant, hetgeen ook geldt voor de overige vorderingen. Een deel van het hotel wordt immers verhuurd door Gotthard aan [eisers] zodat ook daar sprake is van een gemeenschappelijk belang.
4.9.
De voorzieningenrechter ziet aanleiding om dwangsommen te bepalen, als na te melden.
4.10.
[gedaagden] . zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten, als na te melden, te vermeerderen met de wettelijke rente indien [gedaagden] . de proceskosten niet binnen veertien dagen na uitspraak van dit vonnis aan VvE c.s. hebben voldaan.
4.11.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen als na te melden.
5
De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagden] . hoofdelijk om na betekening van dit vonnis per direct de bouwwerkzaamheden aan  [adres] 24 te Alkmaar te staken en gestaakt te houden voor zover deze bouwwerkzaamheden inbreuk maken op het (gemeenschappelijke) eigendomsrecht van VvE c.s., althans voor zover deze bouwwerkzaamheden resulteren in (onrechtmatige) hinder, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag(deel) dat zij in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 25.000,-;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] . hoofdelijk om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de dakopbouwen dusdanig aan te passen dat deze zich op tenminste 30 cm afstand bevinden van de perceelgrenzen van [adres] 22 respectievelijk [adres] 26 te Alkmaar zodat VvE c.s. toegang hebben tot hun dakgoten en boeidelen opdat zij daar onderhoud aan kunnen verrichten, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag(deel) dat zij in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 25.000,-
5.3.
verbiedt [gedaagden] . om voor 8:30 uur of na 18:00 uur werkzaamheden te verrichten, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag dat zij in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 5.000,-;
5.4.
veroordeelt [gedaagden] . hoofdelijk in de proceskosten, tot heden aan de zijde van VvE c.s. begroot op € 740,06 voor verschotten en op € 980,- aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten met ingang van de datum gelegen veertien dagen na betekening van dit vonnis
5.5.
veroordeelt [gedaagden] . tevens in de nakosten, tot heden aan de zijde van VvE c.s. bepaald op € 157,- voor salaris advocaat, te vermeerderen met € 82,- voor salaris advocaat [NAAM], en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van de datum gelegen veertien dagen na betekening van dit vonnis;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op 16 juli 2019 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.