ECLI:NL:RBGEL:2019:1476
Rechtbank GEL — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer / rolnummer: C/05/267715 / HZ ZA 14-297
Vonnis van 3 april 2019
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HARDERWIJK
,
zetelend te Harderwijk,
eiseres,
advocaat [NAAM]. J.F. de Groot te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[bedrijf]
gevestigd te [vestigingsplaats],
gedaagde partij,
advocaat [NAAM]. H.J.M. van Schie te Haarlem,
Partijen zullen hierna de gemeente en [bedrijf] genoemd worden.
1.	De verdere verloop van de procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- 	het tussenvonnis van 16 augustus 2017
- 	het deskundigenrapport van 5 april 2018
- 	de brief van mr. [NAAM]24 september 2018 met productie
- 	de brief van mr. [NAAM]15 oktober 2018 met producties
- 	de brief van mr. [NAAM]15 oktober 2018 met producties
-	de brief van mr. [NAAM]15 oktober 2018 met bijlage
- 	de brief van mr. [NAAM]16 oktober 2018 met productie
-	de op 17 oktober 2018 gehouden pleidooien
- 	de brief van de deskundigen van 22 oktober 2018
-	de akte opgave kosten van [bedrijf] van 14 november 2018
-	de antwoordakte inzake opgave kosten van de gemeente van 19 december 2018.
1.2.
Tenslotte is vonnis bepaald.
2.	De verdere beoordeling
2.1.
De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 8 oktober 2014 vervroegd en ten name van de gemeente de onteigening uitgesproken van:
- het perceel ter grootte van 41.95 are, kadastraal bekend gemeente Harderwijk, sectie B, nummer 6596, en
- het gedeelte ter grootte van 30.36 are van het perceel, kadastraal bekend gemeente Harderwijk, sectie B, nummer 6589, ter grootte van in totaal 32.10 are.
2.2.
[naam BV] (hierna: [naam BV]) en [bedrijf] waren, ieder voor de onverdeelde helft, eigenaar van genoemde onroerende zaken. In genoemd tussenvonnis is het bedrag van de aan [naam BV] toekomende schadeloosstelling, overeenkomstig het door [naam BV] aanvaarde aanbod van de gemeente, vastgesteld op een bedrag van € 272.500,00. Het voorschot op de aan [bedrijf] te betalen schadeloosstelling is vastgesteld op een bedrag van € 245.250,00.
2.3.
Bij het rapport van 5 april 2018 hebben de deskundigen de totale schadeloosstelling begroot op een bedrag van € 298.320,00, mogelijk nog te vermeerderen met enig bedrag aan belastingschade. Dit betreft het bedrag waarop de werkelijke waarde van het onteigende is begroot. Van een waardevermindering van het overblijvende of van bijkomende schade is volgens de deskundigen geen sprake. Voor de schade door het gemis van het verschil tussen de schadeloosstelling en het voorschot adviseren de deskundigen een (samengestelde) rente van 1,5% aan te houden.
2.4.
De rechtbank dient thans de hoogte van de aan [bedrijf] toekomende  schadeloosstelling vast te stellen. Hierbij zal worden ingegaan op hetgeen door partijen is aangevoerd.
Uitgangspunten bij de waardering
2.5.Uitgangspunt is dat de schadeloosstelling een volledige vergoeding is voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (artikel 40 Ow).
2.6.
Peildatum is 9 januari 2015, de dag waarop het vonnis van 8 oktober 2014 in de openbare registers is ingeschreven (artikel 40a Onteigeningswet, Ow).
2.7.
Op grond van het deskundigenrapport gelden de volgende uitgangspunten.
De onteigende gronden - ten tijde van de onteigening in gebruik als weiland - maakten deel uit van een blok van percelen ten noordoosten van Harderwijk in het dorp Hierden. Perceel B 6596 liep parallel aan de Zuiderzeestraatweg. Dit perceel is geheel onteigend. Perceel B 6589 (inmiddels vernummerd naar 7462) was gelegen achter de woningen Hoge Varenweg 1 en 3a. Na onteigening resteert van dit perceel een oppervlakte van 174 m2.
2.8.	De onteigening vindt plaats ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan “Hoge Varen”.
De waarde van het onteigende
2.9.
Zoals in het tussenvonnis van 18 mei 2016 is geoordeeld, is eliminatie van het op de peildatum geldende bestemmingsplan “Hoge Varen” niet aan de orde. De deskundigen hebben dit bestemmingsplan terecht tot uitgangspunt genomen. Partijen hebben dit uitgangspunt niet ter discussie gesteld.
2.10.
Vraag is vervolgens of het plangebied van genoemd bestemmingsplan dient te worden aangemerkt als een complex in de zin van artikel 40d Ow. De deskundigen hebben deze vraag bevestigend beantwoord.
2.11.
[bedrijf] is het hier niet mee eens. Volgens haar ontbreekt een geografische, functionele en financiële samenhang met de in de gemeentelijke exploitatieopzet opgenomen kostenposten en is niet duidelijk wat als het complex zou moeten worden beschouwd, temeer omdat “Hoge Varen” in fases is ontwikkeld.
2.12.
Hieromtrent wordt het volgende overwogen.
Uitgangspunt is dat de werkelijke waarde van het onteigende dient te worden vergoed. Dit is de prijs die tot stand zou komen bij een vrijwillige verkoop op commerciële basis, waarbij wordt verondersteld dat koper en verkoper als redelijk handelende partijen optreden (artikel 40b leden 1 en 2 Ow). Het kan gaan om de gebruikswaarde of om de potentiële waarde (gelet op de bestemming) van het onteigende; de hoogste van beide dient te worden vergoed.
Indien het onteigende deel uitmaakt van één complex - in de woorden van de wet: de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken, in jurisprudentie ook wel aangeduid als een als één geheel in exploitatie te brengen gebied - dient bij de waardering rekening gehouden te worden met alle kosten en baten van dat complex en alle bestemmingen in dat complex, zodat alle gronden in het complex (behoudens bijkomende factoren) gelijk worden gewaardeerd (artikel 40d Ow). Deze zogenoemde egalisatieregel strekt ertoe waardeverschillen te elimineren die door het geven van verschillende bestemmingen binnen een complex zouden ontstaan.
Het antwoord op de vraag of sprake is van één complex is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval. Beantwoording van de vraag zal steeds plaats moeten vinden met het oog op de ratio van de bepaling: onteigenden dienen niet te worden beloond respectievelijk gedupeerd vanwege het feit dat binnen het complex het ene stuk grond toevallig een andere bestemming heeft dan het andere. Aanknopingspunten kunnen mede worden gevonden in de geografische, functionele en/of financiële samenhang van de in exploitatie te brengen zaken.
2.13.	Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat het gebied dat door het bestemmingsplan “Hoge Varen” wordt bestreken, aangemerkt dient te worden als een complex als bedoeld in artikel 40d Ow. Hiervoor is het volgende van belang.
Het plangebied van het bestemmingsplan bevindt zich in het zuidelijke dorpsdeel van Hierden en is volledig door bebouwing omgeven. Doel van het bestemmingsplan is het realiseren van een nieuw woongebied met de naam “Hoge Varen”, teneinde te kunnen voorzien in de woningbehoefte van het dorp Hierden. Er is voorzien in de ontwikkeling van maximaal negentig woningen in verschillende typen en prijsklassen, in zowel de koop- als de huursector. Naast woningbouw worden infrastructuur en openbaar groen gerealiseerd. Het voorgaande betekent dat de gronden in het plangebied zowel geografisch als functioneel met elkaar samenhangen.
Het enkele feit dat het plan in drie fases is uitgevoerd, is geen beletsel om het gebied als één complex aan te merken. Van belang is dat het plan als één geheel in ontwikkeling is gebracht. Verwezen wordt in dit verband naar de door de gemeente verstrekte exploitatiegegevens (producties C en D bij de brief van mr. [NAAM]15 oktober 2018), waaruit blijkt van een financiële samenhang tussen de verschillende onderdelen van het plan.
2.14.
Op grond van het voorgaande volgt de rechtbank het advies van de deskundigen om het onteigende aan te merken als deel van het als complex aan te duiden plangebied van bestemmingsplan “Hoge Varen”.
Waarderingsmethode
2.15.
In het tussenvonnis van 16 augustus 2017 is de deskundigen abusievelijk gevraagd een vergelijking te maken tussen de complexwaarde en de waarde op basis van de vergelijkingsmethode. Bedoeling was dat de complexwaarde benaderd zou worden via zowel de comparatieve als de residuele methode. De deskundigen hebben de vraag terecht als zodanig opgevat.
2.16.
De deskundigen hebben de vraag welke (complex)prijs een redelijk handelend koper en verkoper per peildatum aan het onteigende zouden toekennen, beantwoord aan de hand van de comparatieve methode, omdat de uitkomst van deze methode voor [bedrijf] rooskleuriger is dan de uitkomst van de residuele methode. In het deskundigenrapport is verwezen naar de per peildatum geactualiseerde en daadwerkelijk gerealiseerde exploitatiecijfers, die voorzien is van een accountantsverklaring. Deze cijfers laten zien dat verlies wordt geleden op de exploitatie. Er bestaat volgens de deskundigen geen goede reden aan te nemen dat ook als de opstalexploitatie in ogenschouw wordt genomen, dit bij complexwaardering tot een grondwaarde leidt die hoger ligt dan toepassing van de comparatieve methode oplevert, omdat een te groot verlies in de exploitatie “weggepoetst” moet worden.
De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan dit gemotiveerde oordeel van de deskundigen en neemt het over.
2.17.
[bedrijf] heeft betoogd dat de complexwaarde-methode niet van toepassing is, omdat woonwijk Hoge Varen per peildatum al lang bebouwd, bewoond en ontsloten was en geen gemeentelijk kostenverhaal meer mogelijk was. Volgens haar dient een residuele berekening op basis van zelfstandige realisatie te worden uitgevoerd. Een residuele berekening ligt volgens hem voor de hand, omdat de eigendom in het ontwikkelingsgebied reeds volledig verdeeld en in handen van ontwikkelaars was gekomen, zodat de gebiedsontwikkeling in een fase was gekomen waarin normaliter uitgifte volgt.
Dit betoog faalt. Immers, ook indien kostenverhaal niet (meer) mogelijk is, dient op grond van artikel 40d Ow de complexwaarde-methode te worden toegepast als sprake is van een complex als bedoeld in deze wettelijke bepaling. Vastgesteld is dat het onteigende deel uitmaakt van het als complex aan te merken plangebied van bestemmingsplan “Hoge Varen”. Op grond hiervan dient de complexwaarde-methode te worden gevolgd. Toepassing van deze methode leidt vanwege het egaliseren van gunstige en minder gunstige bestemmingen in het complex tot een eenheidsprijs per m².
Complexwaarde
2.18.	De deskundigen hebben bij het begroten van de complexwaarde een achttal vergelijkingstransacties met betrekking tot ruwe bouwgrond in aanmerking genomen. Zij hebben gesteld dat zij dit met de nodige voorzichtigheid hebben gedaan, omdat de transacties vier jaar of meer van de peildatum zijn verwijderd en het niet zonder meer onaannemelijk is dat de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomsten enige jaren voorafgaand aan de levering hebben plaatsgevonden. Met het buiten beschouwing laten van een afwijkende transactie laten de transacties uit 2011 een vrij constant beeld zien van aankopen binnen een bandbreedte tussen € 77,50 en € 78,50. De deskundigen hebben in ogenschouw genomen dat de transacties zijn gelegen in de periode van de economische crisis (2008 – 2011), terwijl op de peildatum (9 januari 2015) het economisch herstel weer enigszins was ingezet.
Zij hebben bij de waardering verder in aanmerking genomen de verkoop door [naam BV] aan de gemeente in het kader van deze onteigeningsprocedure voor een bedrag van € 75,00 per m², alsmede het gegeven dat het plangebied van bestemmingsplan “Hoge Varen” op de peildatum al in belangrijke mate door marktpartijen was gerealiseerd. Met verwijzing naar een grafiek van het Kadaster over de ontwikkeling van de gemiddelde prijs voor bouwkavels aan particulieren komen de deskundigen, mede op basis van ervaring en intuïtie, op een complexwaarde per peildatum van € 82,50 per m². Ter gelegenheid van de pleidooien is door hen toegelicht dat uitgegaan is van een stijging van circa 5% ten opzichte van de in de slechtere tijden gerealiseerde prijzen.
2.19.
De rechtbank sluit zich aan bij dit oordeel van de deskundigen en de daaraan ten grondslag gelegde, deugdelijke motivering. Voorbijgegaan wordt aan het betoog van [bedrijf] dat de gebruikte vergelijkingstransacties niet de vrije marktwaarde reflecteren, omdat de verkopers onvoldoende in de markt waren ingevoerd. [bedrijf] heeft in dit verband slechts gesteld dat de oorspronkelijke grondeigenaren bij de onderhandelingen door de koper is voorgehouden dat zij aanmerkelijke fiscale risico’s liepen en tegen een heffing voor de inkomstenbelasting zouden aanlopen. Hiermee is haar betoog onvoldoende onderbouwd.
Dit geldt eveneens voor het betoog van [bedrijf] dat de transacties ongeschikt zijn voor een waardebepaling, omdat ze oud zijn en de prijzen reeds eerder zijn overeengekomen. Het enkele feit dat de acht transacties die voor vergelijking voorhanden waren enkele jaren voor de peildatum hebben plaatsgevonden, maakt niet dat deze transacties niet - met de nodige voorzichtigheid - gebruikt kunnen worden. Rekening kan immers worden gehouden met de marktontwikkelingen die zich daarna hebben voorgedaan en dat hebben de deskundigen ook gedaan. Die marktontwikkelingen blijken uit de grafiek van het Kadaster waarnaar de deskundigen hebben verwezen. Aan de gemeente kan worden toegegeven dat die grafiek tamelijk grofmazig is, maar dat laat onverlet dat uit die grafiek blijkt dat de gemiddelde prijs van aan particulieren verkochte bouwkavels in de periode 2011-2015 licht gestegen is. Voorbijgegaan wordt ook aan het betoog van de gemeente dat de grafiek niet bruikbaar is, omdat die betrekking heeft op uitgifteprijzen van juridisch en technisch bouwrijpe kavels, waarbij marktherstel eerder waarneembaar zou zijn. De grafiek ondersteunt het oordeel van de deskundigen dat in de periode 2011-2015 een lichte prijsstijging heeft plaatsgevonden bij de verkoop van bouwkavels. Het betoog miskent ook dat het onteigende op de peildatum ook niet als ruwe bouwgrond kan worden aangemerkt.
Naast de acht vergelijkingstransacties is terecht ook gekeken naar de transactie met [naam BV]. De prijs van deze transactie wijkt niet substantieel af van de acht transacties die bij de vergelijking zijn gebruikt. Het betoog van [bedrijf] dat deze transactie niet bruikbaar is omdat niet inzichtelijk is welke toezeggingen aan [naam BV] zijn gedaan en de transactie onder druk van onteigening is gesloten, wordt gepasseerd. [bedrijf] heeft dit betoog niet, althans onvoldoende onderbouwd. Aangenomen moet worden dat [naam BV] de transactie met de gemeente in vrijheid is aangegaan. Zij had immers ook de mogelijkheid de onteigeningsprocedure te vervolgen. Dit betekent echter niet dat, zoals de gemeente kennelijk wenst, de tussen de gemeente en [naam BV] overeengekomen prijs doorslaggevend moet zijn. De overige vergelijkingstransacties kunnen en dienen ook in aanmerking te worden genomen. Bovendien, als het standpunt van de gemeente dat de prijs van de helft van een onverdeelde eigendom minder bedraagt dan de helft van de waarde van de volle eigendom gevolgd zou worden, dan dient het bedrag van € 75,00 reeds om die reden naar boven bijgesteld te worden.
[bedrijf] heeft verder betoogd dat de WOZ-waarde bij de waardering van het onteigende bepalend dient te zijn. Hierin kan zij niet worden gevolgd. De WOZ-waarde van een onroerend goed mist betekenis in het kader van een onteigeningsprocedure, omdat het toetsingskader van de WOZ anders is dan het onderhavige toetsingskader. In dit geval geldt bovendien meer specifiek dat het gaat om een waardering van het onteigende als deel van een complex. Een dergelijke waardering kent de WOZ niet.
Voorbijgegaan wordt tevens aan het betoog van [bedrijf] dat voor het maken van een passende vergelijking gezocht dient te worden naar transacties van juridisch bouwrijpe grond in een plangebied waarin de infrastructuur reeds is aangelegd en verkoper een professionele partij is die niet, althans slechts tegen een hoge prijs, bereid zal zijn van zijn winst uit grondexploitatie afstand te doen. [bedrijf] gaat uit van een residuele berekening, maar, zoals hiervoor al is overwogen, dient gekozen te worden voor een comparatieve berekening.
De gemeente heeft nog aangevoerd dat het beroep van de deskundigen op ervaring en intuïtie nogal ongrijpbaar is. Dat kan zo zijn, maar taxatie is nu eenmaal geen exacte wetenschap. Het staat deskundigen, zoals meermaals door de Hoge Raad is bepaald, vrij de waarde van de grond mede te bepalen op basis van hun – op ervaring, kennis en kunde gebaseerde – intuïtie. In het onderhavige geval zijn de deskundigen terecht uitgegaan van de genoemde vergelijkingstransacties, de transactie tussen de gemeente en [naam BV], alsmede de omstandigheid dat het plangebied op de peildatum al in belangrijke mate door marktpartijen was gerealiseerd. De door hen bepaalde complexwaarde hebben zij mede gebaseerd op de in de grafiek van het Kadaster zichtbare stijging in marktprijzen, alsmede hun ervaring en intuïtie. De stelling van de gemeente is geen argument om aan te nemen dat deze taxatie niet juist is.
2.20.
De rechtbank gaat op grond van het voorgaande uit van een complexwaarde van € 82,50 per m² per peildatum.
Correcties
2.21.
Vraag is vervolgens of bijzondere omstandigheden maken dat de complexwaarde lager of juist hoger zou moeten uitvallen. Aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in artikel 40d Ow kan een andere waarde worden toegekend dan de complexwaarde, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid van die grond de waarde daarvan zo beïnvloedt dat bij een veronderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een  redelijk handelend koper een hogere of lagere prijs tot stand zou komen dan de complexwaarde. Daarbij mag geen rekening worden gehouden met de bestemming die juist voor dit stuk grond in het bestemmingsplan is aangewezen, omdat dat onverenigbaar zou zijn met het egalisatiestelsel van artikel 40d Ow (Hoge Raad 24 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1273).
2.22.
Door partijen zijn in dit kader aan de orde gesteld de mogelijke verontreiniging, het feit dat het onteigende behoort tot een onverdeelde eigendom en de vraag of (een deel van) de onteigende grond technisch bouwrijp is.
2.23.
Niet in geschil is dat op de peildatum geen sprake was van een daadwerkelijke bodemverontreiniging. De deskundigen hebben in hun rapport geoordeeld dat ook geen aanleiding bestaat om voor de foutieve inschrijving in de registers een aftrek toe te passen, omdat een goed geïnformeerde koper en verkoper aan die onjuiste inschrijving geen waarde drukkend effect zullen toekennen.
De rechtbank sluit zich aan bij het gemotiveerde oordeel van de deskundigen. Er bestaat op dit punt dus geen aanleiding tot correctie.
2.24.
De gemeente stelt zich op het standpunt dat een aftrek dient plaats te vinden vanwege het feit dat het onteigende tot een onverdeelde eigendom behoort. Zij heeft in dit verband betoogd dat een potentiële gegadigde voor een aandeel in een onverdeelde eigendom minder over zal hebben dan 50% van de vrije waarde van een volledig ongedeeld eigendom, omdat zijn eigendomsrechten bij een aandeel in een onverdeeld eigendom sterk ingeperkt zullen zijn. Bij onteigening van dat aandeel mag hem niet zonder meer 50% van de vrije waarde van een volledig ongedeeld eigendom worden toegelegd, zonder enige korting toe te passen wegens de lasten die aan de eigendom in de onverdeeldheid zijn verbonden, omdat de onteigende slechts recht heeft op vergoeding van de schade die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening is, aldus de gemeente.
Hierin kan de gemeente niet worden gevolgd. Zoals ook door de deskundigen ter gelegenheid van de pleidooien naar voren is gebracht, moet aangenomen worden dat in geval van een onverdeelde eigendom het met name de andere mede-eigenaar zal zijn die als de meest gerede koper voor het hem niet in eigendom toebehorende deel een prijs zal betalen die in een evenredige verhouding staat tot de waarde van het gehele onverdeelde eigendom. Hij krijgt door deze koop immers het geheel in handen. Er bestaat dus geen aanleiding de hiervoor bepaalde complexwaarde te corrigeren wegens de onverdeeldheid.
2.25.	Ten overvloede wordt overwogen dat, ook indien aangenomen zou worden dat de meest gerede koper voor de helft van een onverdeelde eigendom minder zou willen betalen dan voor een volle eigendom, de waarde van de helft van de onverdeelde eigendom gekoppeld dient te worden aan de waarde van de gehele eigendom. Hiervoor is van belang dat, indien het betoog van de gemeente wordt gevolgd, de gemeente een perceel in onverdeelde eigendom zou kunnen verwerven voor een lager bedrag dan de waarde die het perceel in zijn geheel heeft. Dit is geen redelijke uitkomst. Verwezen wordt naar artikel 40b lid 3 Ow, op grond waarvan in dit bijzondere geval de waarde van de helft van de onverdeelde eigendom bepaald zou dienen te worden op de helft van de waarde van de gehele eigendom.
2.26.
[bedrijf] heeft zich op het standpunt gesteld dat het onteigende binnen het complex een hogere waarde heeft dan de complexwaarde, omdat het per peildatum ontsloten was en dus als technisch bouwrijpe grond moet worden aangemerkt.
Mede op grond van de door partijen nader overgelegde luchtfoto’s staat vast dat het noordelijk gelegen perceel B 6596 per peildatum in het geheel niet ontsloten was. [bedrijf] heeft geen argumenten aangevoerd om dit anders te zien. Dit perceel kan dus niet worden aangemerkt als technisch bouwrijpe grond.
Voor wat betreft het zuidelijk gelegen perceel B 6589 is op de overgelegde foto’s te zien dat het op de peildatum aan de noordoostzijde enige vorm van ontsluiting kende. Door [bedrijf] is evenwel niet betwist dat elke andere relevante (nuts)voorziening, zoals riolering, verlichting, water, elektriciteit en gas, ontbrak. Zoals de deskundigen in hun advies terecht hebben overwogen, maakt de afwezigheid van deze noodzakelijke (nuts)voorzieningen dat ervan uitgegaan moet worden dat een redelijk handelende koper die grond op de peildatum niet zou aanmerken als technisch bouwrijpe grond en dus ook geen dienovereenkomstige prijs voor die grond zou hebben willen betalen.
2.27.
Er bestaat dus geen aanleiding om de op een bedrag van € 82,50 per m² bepaalde complexwaarde te corrigeren.
Slotsom
2.28.De rechtbank bepaalt daarom de waarde van het onteigende op 7.232 m² x € 82,50, dit is € 596.640,00. De vergoeding aan [bedrijf] bedraagt dan de helft van dit bedrag, dit is € 298,320,00.
Planschade
2.29.Vervolgens is de vraag aan de orde of artikel 40e OW moet worden toegepast. Dit artikel biedt een basis om eventuele (waardevermindering als onderdeel van) planschade in het kader van de onteigeningsprocedure aan de orde te laten komen. Op grond van dit artikel wordt bij het bepalen van de werkelijke waarde van een zaak de prijs verminderd of vermeerderd met voordelen of nadelen ten gevolge van bestemmingen die tot uitvoering komen door het werk waarvoor onteigend wordt. Prijsvermindering- of vermeerdering is alleen mogelijk voor zover deze voordelen of nadelen ook na toepassing van artikel 40d OW redelijkerwijze niet of niet geheel ten bate of ten laste van de onteigende behoren te blijven.
Peildatum voor de beantwoording van de vraag of sprake is van planschade (zoals hiervoor bedoeld) is de datum van inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime. Dit is in het onderhavige geval 18 juni 2010, zes weken na de tervisielegging van het goedgekeurde bestemmingsplan “Hoge Varen”.
2.30.[bedrijf] heeft betoogd dat zij planschade (zoals hiervoor bedoeld) lijdt, omdat het op de peildatum geldende bestemmingsplan “Hoge Varen” voor het onteigende een waardevermindering teweegbrengt ten opzichte van het eerder geldende bestemmingsplan “Hierden Dorp 2001”.
2.31.
De deskundigen zijn hier niet in meegegaan. Zij hebben het oude en het nieuwe planologische regime met elkaar vergeleken. Op grond van de toelichting en de kaart, behorend bij het oude bestemmingsplan, constateren zij dat de invulling van de uit te werken bestemmingen van dit plan ten tijde van de inwerkingtreding ervan naar redelijke verwachting zou bestaan uit de ontwikkeling van veertig woningen in een overwegend dure prijsklasse: alleen tweekappers en vrijstaande woningen. Het nieuwe plan zet ook in op woningbouw, maar dan op meer intensieve wijze, namelijk negentig woningen, die volgens de deskundigen zouden moeten worden gedifferentieerd tussen sociale huur, goedkope woningen en (vrijstaande) woningen. De deskundigen menen dat een redelijk handelende koper op de in dit verband relevante peildatum van 18 juni 2010 niet méér zou willen betalen voor gronden gelegen in een plangebied dat redelijkerwijs uitzicht biedt op het (kunnen) realiseren van veertig woningen (tweekappers en vrijstaand) in de (relatief dure) vrije sector dan voor gronden in een plan met als eindbestemming de bouw van circa negentig overwegend goedkopere woningen. Zij hebben overwogen dat de praktijk medio 2010 liet zien dat juist de ontwikkelingen in het duurdere segment vrijwel geheel tot stilstand waren gekomen als gevolg van de economische crisis en dat ten tijde van de totstandkoming van het conceptadvies binnen het complex juist kavels voor de vrijstaande woningen nog te koop staan. Er is dus volgens de deskundigen geen sprake van waardevermindering zoals bedoeld in artikel 40e Ow.
2.32.
[bedrijf] heeft ter gelegenheid van de gehouden pleidooien in verband met de volgens hem geleden planschade aangevoerd dat bij een redelijkerwijs te verwachten uitwerking van het oude bestemmingsplan rekening zou zijn gehouden met eigendomsgrenzen. Hij heeft erop gewezen dat de gronden bestemd waren als “Dorpsgebied” met de zeer globale bestemming: “nieuwbouw uit te werken”. Binnen gronden met deze aanduiding waren maximaal veertig woningen en daarnaast ook educatieve en sociaal culturele voorzieningen, lichte industrie en kantoren/banken te realiseren. Omdat in de toelichting van het bestemmingsplan is vermeld dat in de (geluidhinder)zone langs de Zuiderzeestraatweg ook enkele bedrijfspanden kunnen worden gerealiseerd, is het volgens [bedrijf] niet vanzelfsprekend dat in een heel lage dichtheid zou worden gebouwd: redelijkerwijs zou ook een aanvullend programma worden gerealiseerd. De flexibiliteit bood bovendien de mogelijkheid rekening te houden met marktomstandigheden en met bestaande eigendomsgrenzen, aldus [bedrijf].
2.33.
Op grond van hetgeen [bedrijf] heeft aangevoerd, kan evenwel niet worden geconcludeerd dat [bedrijf] als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan in een planologisch nadeliger positie is geraakt ten opzichte van het vorige bestemmingsplan en als gevolg daarvan schade heeft geleden. Indien al wordt aangenomen dat de door haar beschreven invulling van het bestemmingsplan als een redelijkerwijs te verwachten invulling van de uit te werken bestemmingen is aan te merken, geldt dat [bedrijf] niet nader onderbouwt dat er, uitgaande van de door hem beschreven invulling van het oude bestemmingsplan, sprake is van een waardevermindering van het onteigende als gevolg van bestemmingsplan "Hoge Varen”.
2.34.
De rechtbank sluit zich verder aan bij het uitvoerig en goed gemotiveerde oordeel van de deskundigen en maakt het tot het hare. Geoordeeld wordt dus dat geen sprake is van planschade in de hier aan de orde zijnde zin.
2.35.
Dit betekent tevens dat het verzoek van de gemeente aan de rechtbank om terug te komen op de eerdere verwerping van haar betoog dat sprake is van passieve risicoaanvaarding die aan toekenning van planschade in de weg staat, niet behandeld behoeft te worden.
Waardevermindering overblijvende
2.36.
Perceel B 6596 is geheel onteigend. Van perceel B 6589 resteert na onteigening een oppervlakte van 174 m². Op grond van artikel 41 Ow komt de mindere waarde die voor het overblijvende het rechtstreeks en noodzakelijke gevolg van de onteigening is, voor vergoeding in aanmerking. Van waardevermindering van het overblijvende is sprake indien de som van de werkelijke waarde van het onteigende en van het overblijvende na de onteigening minder is dan de waarde van het geheel – het onteigende en het overblijvende samen beschouwd – vóór de onteigening.
2.37.
De deskundigen hebben in hun advies gemotiveerd en aan de hand van voormelde maatstaf geconcludeerd dat de onteigening niet resulteert in een vermindering van de waarde van het overblijvende. Daarbij is met name overwogen dat de aanwending van het overblijvende zowel voor als na onteigening is gelegen in een verkoop aan een van de eigenaren van aangrenzende tuinen ter vergroting van hun percelen.
Partijen hebben hiertegen geen bezwaren geuit.
De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van het gemotiveerde oordeel van de deskundigen en zal dit volgen. Er wordt dus geen schade in de vorm van waardevermindering van het overblijvende aangenomen.
Bijkomende schade: exploitatieschade
2.38.Vraag is vervolgens of [bedrijf] exploitatieschade heeft geleden. Als regel van onteigeningsrecht geldt dat een onteigende slechts dan aanspraak heeft op vergoeding van schade die hij lijdt doordat hij als gevolg van de onteigening een bepaalde, ten tijde van de onteigening nog niet gerealiseerde, bestemming voor bedrijfsmatige exploitatie van het onteigende niet kan realiseren, indien de omstandigheden dusdanig zijn dat zij aannemelijk maken dat de onteigende die bestemming zonder onteigening zou hebben verwezenlijkt en daaruit voordeel zou hebben getrokken (Hoge Raad 30 juni 2006,  ECLI:NL:HR:2006:AV9438). Het bestaan van concrete plannen voor de toekomstige exploitatie is hierbij een relevante (maar niet altijd doorslaggevende) factor (Hoge Raad 1 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE9479).
2.39.De deskundigen hebben in hun rapport geoordeeld dat geen grondslag voor vergoeding van exploitatieschade bestaat, omdat niet gebleken is dat [bedrijf] - de onteigening weggedacht - de per peildatum, 9 januari 2015, aan het onteigende toebedachte bestemming (te weten de ontwikkeling van negentig woningen in diverse segmenten) zelf zou hebben gerealiseerd. Zij hebben dit oordeel gebaseerd op twee op zichzelf staande overwegingen. De eerste overweging houdt in dat niet is gebleken dat mede-eigenaar [naam BV] met [bedrijf] tot ontwikkeling van de per peildatum geldende bestemming wilde komen. Ten tweede is overwogen dat [bedrijf] geen concrete acties heeft ondernomen om te komen tot ontwikkeling van het per peildatum vigerende bestemmingsplan en voorafgaande aan de onteigening juist actief tegen dit bestemmingsplan heeft geageerd, omdat zij een voorkeur had voor de volgens hem betere ontwikkelingsmogelijkheden van het oude bestemmingsplan.
2.40.
De rechtbank sluit zich aan bij het oordeel van de deskundigen. [bedrijf] heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij op de peildatum zelfstandig de toen geldende bestemming zou hebben verwezenlijkt als de onteigening niet had plaatsgevonden.
Hiervoor is onder meer van belang dat verwezenlijking van de bestemming in het onderhavige geval vanwege de onverdeeldheid alleen mogelijk zou zijn als beide mede-eigenaren het voornemen zouden hebben tot realisatie over te gaan. Dat (ook) [naam BV] dit voornemen zou hebben, is door [bedrijf] niet nader onderbouwd. De stelling van [bedrijf] dat zij binnen de onverdeeldheid alleen en zelfstandig bevoegd zou zijn voor het geheel, wordt ontkracht door de inhoud van de door de gemeente overgelegde brief van 19 juni 2014 (productie 11 bij akte producties van de gemeente van 9 mei 2017). In die brief is door [naam BV], in reactie op het finale aanbod van de gemeente tot verwerving van het onteigende, vermeld:
“Wij hebben notie genomen van uw brief en hebben de afgelopen periode wederom geprobeerd samen met [bedrijf] Vastgoed in constructief overleg te treden. Dit is helaas niet gelukt.
Namens [naam BV] b.v. moet ik u dan ook berichten dat wij niet in kunnen gaan op uw aanbod, aangezien wij met onze intenties niet kunnen voldoen aan de geformuleerde voorwaarde, “volle en onverdeeld eigendom”.
Voorbijgegaan wordt aan het door [bedrijf] ter gelegenheid van de gehouden pleidooien gehouden betoog dat zij een ontwikkelingsmandaat had en dat hiervan blijkt uit de bij het beslagrekest gevoegde stukken. Afgezien van het feit dat dit betoog niet nader is onderbouwd door overlegging van de bedoelde stukken, is van belang dat, zoals de deskundigen terecht hebben overwogen, niet is gebleken van concrete acties om te komen tot de realisering van het op de peildatum geldende bestemmingsplan. Er is niet gebleken van het bestaan van een concreet realiseringsplan, ingediende bouwplannen of aangevraagde omgevingsvergunningen en evenmin van voorbereidende grondwerkzaamheden ten behoeve van de realisering van de op de peildatum geldende bestemming. Daarentegen is wel gebleken dat [bedrijf] zich teweer heeft gesteld tegen het nieuwe bestemmingsplan, omdat dit volgens hem minder lucratief was.
2.41.	[bedrijf] heeft nog aangevoerd dat artikel 40e Ow op grond van de “één loket gedachte” de grondslag biedt voor toewijzing van exploitatieschade. Zij meent dat het niet reëel is deze schade van de hand te wijzen, omdat onderkend wordt dat zij voorafgaande aan de onteigening onder het oude bestemmingsplan zelf wenste te realiseren. [bedrijf] heeft geïnvesteerd in ontwikkeling van zijn gronden en daartoe concrete activiteiten ondernomen. Dat zij haar inzet niet heeft voortgezet op het moment dat duidelijk was dat de gemeente de gebiedsontwikkeling in handen zou geven van Van Wijnen en [bedrijf] zou onteigenen was een passende beslissing en dient aan de onteigening te worden toegerekend.
2.42.
Ook aan dit betoog wordt voorbijgegaan. Artikel 40e Ow biedt geen ruimte voor vergoeding van exploitatieschade. Het ziet immers op de invloed van een bestemmingsplan op de waarde van het onteigende.
Bijkomende schade: belastingschade
2.43.
[bedrijf] heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van belastingschade die zij zou lijden in verband met (de vergoeding van) exploitatieschade en het verlies van de mogelijkheid tot fiscale verkoopoptimalisatie.
Nu geen sprake is van voor vergoeding in aanmerking komende exploitatieschade, is evenmin belastingschade in verband met (de vergoeding van) exploitatieschade toewijsbaar.
Ook de tweede schadepost is niet toewijsbaar omdat [bedrijf], ook na uitnodiging daartoe door de deskundigen in hun advies, niet (voldoende) nader heeft onderbouwd waarom deze post als onteigeningsschade zou moeten worden vergoed.
Bijkomende schade: renteschade
2.44.
Het gemis van het genot van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het verstrekte voorschot te boven gaat, levert voor de onteigende een nadeel op dat voor vergoeding in aanmerking komt.
Bij een gemis van (een deel van) de uiteindelijk vastgestelde schadeloosstelling gedurende een periode van meer dan één jaar wordt dit nadeel slechts volledig vergoed door de rente samengesteld te berekenen (Hoge Raad 11 juli 2003, ECLI:NL:PHR:2003:AF6639).
2.45.
De deskundigen hebben geadviseerd dit nadeel te begroten op een (samengestelde) rente van 1,5% per jaar. Zij hebben in hun rapport overwogen dat de spaarrente zich in de periode tussen januari 2015 en het moment van het rapport heeft bewogen tussen (ruim) 1,2% en 0,3% en dat de bandbreedte voor vijfjarige deposito’s 1,8% tot 0,9% was, alsmede dat (onteigenings)vonnissen van betrekkelijk recente datum laten zien dat heden ten dage wordt gewerkt met een percentage van 1,5.
2.46.
Dit advies van de deskundigen is deugdelijk onderbouwd. De rechtbank volgt de deskundigen daarom in dit advies.
Voorbijgegaan wordt aan het betoog van [bedrijf] dat de rente gesteld dient te worden op 4%, omdat dit een standaard beleggingsrendement is. Met deze enkele stelling heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de door hem daadwerkelijk geleden renteschade 4% bedraagt.
Totale schadeloosstelling
2.47.De rechtbank zal daarom de totale schadeloosstelling bepalen op een bedrag van € 298.320,00.
2.48.
Gelet op het reeds betaalde voorschot van € 245.250,00, dient de gemeente nog een bedrag van € 53.070,00 aan [bedrijf] te betalen. Dit bedrag dient te worden vermeerderd met een (samengestelde) rente van 1,5% over de periode vanaf de peildatum (9 januari 2015) tot de dag van dit vonnis. De som van deze vergoedingen dient te worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis tot de dag der voldoening. De gemeente zal tot betaling hiervan worden veroordeeld.
De kosten van juridische en overige deskundige bijstand
2.49.
Op grond van artikel 50 Ow en de jurisprudentie bij dit artikel is uitgangspunt dat de daadwerkelijk gemaakte kosten van rechtsbijstand en van bijstand door andere deskundigen in beginsel ten laste van de onteigenende partij komen. Daarbij dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of die kosten binnen een redelijke omvang zijn gebleven. Het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is, spelen daarbij een rol.
2.50.	Bij akte van 14 november 2018 heeft [bedrijf] een overzicht van kosten van juridische en overige deskundige bijstand in het geding gebracht waarvan [bedrijf] in het kader van deze onteigeningsprocedure vergoeding wenst. Het gaat om een totaalbedrag van € 118.637,03. De opgevoerde kosten van rechtsbijstand bedragen in totaal € 89.578,93 inclusief BTW. De kosten van overige deskundige bijstand komen uit op een bedrag van € 28.330,10. Verder is opgave gedaan van griffierecht alsmede kadastrale kosten ter hoogte van € 120,00.
2.51.
De gemeente heeft zich primair op het standpunt gesteld dat [bedrijf] diens vordering ontzegd dient te worden wegens het geheel ontbreken van de door de rechtbank in het tussenvonnis van 16 augustus 2017 verlangde bewijzen van betaling. Subsidiair verzoekt de gemeente de door [bedrijf] opgevoerde kosten zeer aanzienlijk te matigen op basis van de dubbele redelijkheidstoets.
2.52.
Voorbijgegaan wordt aan het betoog van de gemeente dat de gevorderde kosten volledig afgewezen moeten worden, omdat [bedrijf] niet heeft onderbouwd dat hij de betreffende kosten daadwerkelijk heeft betaald. Duidelijk is immers dat de deskundigen de bedragen waarvan vergoeding wordt gevraagd aan [bedrijf] hebben gefactureerd en betaald wensen te worden voor de door hen verrichte werkzaamheden. Niet valt in te zien waarom deze kosten - voor zover het redelijk is dat deze kosten zijn gemaakt en de hoogte ervan redelijk is - niet voor rekening van de gemeente als onteigenende partij zouden dienen te komen.
De kosten van juridische bijstand
2.53.	Voor wat betreft de opgevoerde kosten van rechtsbijstand is van belang dat [bedrijf] zich heeft laten bijstaan door vier opvolgende advocaten. Dat is zijn eigen keuze geweest. Het meermalen overdragen van de zaak aan een andere advocaat [NAAM]gevraagd. Het is niet redelijk de kosten die gemoeid zijn met deze inwerktijd voor rekening van de gemeente (lees: de gemeenschap) te brengen. De rechtbank schat die extra inwerktijd op 40% van de opgevoerde uren. Er bestaat daarom aanleiding om de kosten die zijn opgevoerd voor de opvolgende advocaten met 40% te matigen.
2.54.
Meer specifiek geldt voor de nota’s van de advocaten van [bedrijf] het volgende.
De gehanteerde uurtarieven komen niet bovenmatig voor. Hier heeft de gemeente ook geen bezwaar tegen gemaakt.
Voor wat betreft de vijf nota’s van Geelkerken Linskens Advocaten (de eerste advocaat [NAAM][bedrijf]) van € 45.246,44 (die betrekking hebben op de periode oktober 2014 tot en met 6 april 2016) gaat de rechtbank (deels) mee in het betoog van de gemeente dat te veel uren in rekening zijn gebracht voor werkzaamheden in de periode van ruim een jaar (ingaande 5 februari 2015) dat de procedure in afwachting van een arrest van de Hoge Raad was stilgelegd. Op deze periode hebben twee nota’s betrekking. De eerste ervan, gedateerd 31 maart 2015, betreft februari 2015. Daarbij is met name tijd in rekening gebracht voor de correspondentie over het stilleggen van de procedure en de informatievoorziening hierover naar [bedrijf] toe. In die maand heeft de raadsman van [bedrijf] ook enkele malen gemaild en gebeld met adviseurs van bureau Overwater. Hiervoor zijn telkens slechts enkele minuten opgevoerd. De in rekening gebrachte uren zijn niet als onredelijk aan te merken. Wel bovenmatig zijn de bij nota van 27 september 2016 over de periode van 22 januari 2016 tot en met 6 april 2016 gedeclareerde uren. Aangenomen moet worden dat de gefactureerde 12:15 uren betrekking hebben op werkzaamheden die zijn uitgevoerd naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad van 15 januari 2016. De gedeclareerde uren zijn bovenmatig, omdat de uren blijkens de specificatie alleen zien op het bestuderen van stukken en het voeren van overleg en correspondentie. De werkzaamheden hebben niet geleid tot een processtuk: de akte uitlating naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad is van de hand van opvolgend advocaat [NAAM]. Brusse. Er bestaat aanleiding het factuurbedrag van € 4.085,63 te matigen tot een bedrag van € 2.000,00. Dit betekent dat van de door Geelkerken Linskens Advocaten gedeclareerde kosten in totaal een bedrag van € 43.160,81vergoed zal worden.
Voor wat betreft de nota’s van de advocaat [NAAM]& Masselink van € 10.519,67 (die betrekking hebben op de periode van 1 april 2016 tot en met 19 januari 2017) wordt geoordeeld dat het aantal gedeclareerde uren voor de in genoemde periode verrichte werkzaamheden hoog voorkomt. Veel van de opgevoerde uren hebben betrekking op “bestudering stukken”, terwijl in die periode met name stukken zijn ingebracht die door [bedrijf] zelf waren opgesteld. Hierin vindt de rechtbank aanleiding deze nota te matigen tot € 8.000,00. Daarenboven zal de nota - zoals hiervoor is overwogen - nog worden gematigd vanwege de wisseling van advocaten.
De nota van Brusse & Masselink van 13 juni 2017 ter hoogte van € 229,59 heeft volgens de tekst op de factuur betrekking op de periode  tot en met 30 mei 2017, maar is in het geheel niet gespecificeerd. Deze nota komt niet voor vergoeding in aanmerking, omdat niet getoetst kan worden of het om redelijke kosten gaat en bovendien omdat [bedrijf] vanaf 9 januari 2017 werd bijgestaan door Van Benthem & Keulen.
Bij de voorschotnota’s van Van Benthem & Keulen met een totaalbedrag van € 12.100,00 is een specificatie gevoegd die betrekking heeft op de periode van 9 januari 2017 tot en met 4 mei 2017. De specificatie biedt voldoende inzicht in de verrichte werkzaamheden. Die komen de rechtbank redelijk voor.
Dit geldt evenzeer voor de factuur van Van Benthem & Keulen van 21 juli 2017 ter hoogte van € 5.839,55, die betrekking heeft op de periode vanaf 21 mei 2017. Zoals hiervoor is overwogen zal wel een matiging plaatsvinden vanwege de opvolging van advocaten.
Tot slot is een aantal nota’s van Van Schie Advocatuur over de periode van 22 november 2017 tot en met 17 oktober 2018 ter hoogte van in totaal € 15.643,68 opgevoerd. Daargelaten dat ook deze nota’s vanwege de opvolging van advocaten gematigd zullen worden, geldt hiervoor dat de gefactureerde kosten op enkele punten, gelet op de aard en de omvang van de zaak, bovenmatig voorkomen. Dat geldt allereerst voor de kosten die in rekening zijn gebracht in verband met het concept-rapport van de deskundigen. Ofschoon de advocaat [NAAM][bedrijf] niet inhoudelijk heeft gereageerd op het conceptrapport, zijn in verband met een reactie op het conceptrapport en daarmee gepaard gaand overleg ruim acht uren gedeclareerd (factuur van 1 februari 2018). De rechtbank brengt hierop zes uren in mindering. Ook de in verband met de voorbereiding van het pleidooi gedeclareerde uren (ruim veertien) zijn bovenmatig. Het is redelijk deze met vier uren te matigen. Dit betekent dat op de facturen van Van Schie Advocatuur een bedrag van € 3.025,00 (10 x uurloon van € 250,00 x 21 % BTW) in mindering wordt gebracht, zodat een bedrag van € 12.618,68 resteert.
De voor vergoeding in aanmerking komende nota’s van de tweede, derde en vierde advocaat [NAAM]€ 38.558,23 (Brusse & Masselink: € 8.000,00, Van Benthem & Keulen: € 17.939,55, Van Schie Advocatuur: € 12.618,68).
Rekening houdend met een matiging van 40% vanwege de wisseling van advocaten, is een bedrag van € 23.134,94 (0,6 x € 38.558,23) vergoedbaar voor de werkzaamheden die zijn uitgevoerd door de tweede, derde en vierde advocaat. Samen met de volledig vergoedbare nota van de eerste advocaat [NAAM]€ 43.160,81 bedragen de toewijsbare kosten voor juridische bijstand dus € 66.295,75.
2.55.
De kadastrale kosten ad € 120,00 waarvan vergoeding wordt gevorderd, zijn ook toewijsbaar.
De kosten van overige deskundige bijstand
2.56.	De overige deskundige bijstand waarvoor [bedrijf] vergoeding vordert heeft onder meer betrekking op facturen van haar adviseur Overwater. Het gaat om een totaalbedrag van € 15.818,10. Hiervan is een bedrag van € 14.037,89 in rekening gebracht vanwege het uitbrengen van een schadeloosstellingsrapport op 28 november 2014. In dit rapport is het bestemmingsplan “Hoge Varen” voor de waardebepaling geëlimineerd en is teruggevallen op het voorgaande bestemmingsplan “Hierden Dorp 2001”. Niet gezegd kan worden dat deze kosten niet redelijk zijn en niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat dit standpunt niet houdbaar is gebleken. De gemeente heeft erop gewezen dat in het rapport geen subsidiaire benadering is opgenomen, maar dit enkele feit maakt niet dat de werkzaamheden die zijn verricht niet redelijk zijn en voor vergoeding in aanmerking komen.
De nota van Overwater van 30 april 2015 ter hoogte van € 1.780,21 komt echter niet voor vergoeding in aanmerking, nu niet is onderbouwd op welke specifieke werkzaamheden de gefactureerde uren zien.
2.57.
[bedrijf] heeft voorts een bedrag van € 1.512,50 opgevoerd in verband met door Fakton uitgevoerde werkzaamheden naar aanleiding van het concept-rapport van de eerste deskundige die door de rechtbank is benoemd. De reactie van Fakton is namens [bedrijf] aan de deskundige kenbaar gemaakt (productie 2 bij akte producties [bedrijf] van 9 mei 2017).
In het rapport is geconcludeerd
“dat de berekeningen die [bedrijf] Vastgoed maakte terzake de schadeloosstelling naar onze mening op hoofdlijnen wel degelijk richtinggevend zijn en veel meer in lijn liggen met de werkelijke waarde van het bedrag van € 75,= per m² dat genoemd wordt in het concept-deskundigenrapport.”
De reactie van Fakton heeft evenwel niet bijgedragen aan verduidelijking van de zaak, nu daarin een aantal essentiële uitgangpunten van het onteigeningsrecht niet in aanmerking is genomen. In het rapport is onder meer voorbijgegaan aan de uitgangspunten dat de door de onteigening geleden schade gewaardeerd dient te worden naar de toestand op de peildatum en dat daarbij bepalend is welke prijs een redelijk handelend koper en redelijk handelend verkoper op die datum zouden zijn overeengekomen. Op grond van het voorgaande komt de nota van Fakton niet voor vergoeding in aanmerking.
2.58.	Verder is een bedrag van € 6.189,76 opgevoerd in verband met een door Base Value op 20 april 2017 uitgebracht rapport. In dit rapport is een schadeberekening gemaakt waarbij is uitgegaan van de zelfstandige ontwikkeling van de gronden en de residuele waarderingsmethodiek. Niet gezegd kan worden dat de in dit verband gemaakte kosten niet redelijk zijn, omdat de in het rapport ingenomen standpunten niet houdbaar zijn gebleken. In het rapport is tevens een berekening van de exploitatieschade gemaakt. Van de exploitatieschade was niet eerder een rapport overgelegd. Niet kan worden gezegd dat het niet redelijk was dat [bedrijf] hiernaar onderzoek heeft laten doen en evenmin dat de hoogte van de kosten niet redelijk is. Het bedrag van € 6.189,76 komt derhalve voor vergoeding in aanmerking.
Op de factuur van Base Value van 29 mei 2017 ad € 1.210,00 is slechts vermeld dat het  gaat om advieswerkzaamheden. Het aantal gewerkte uren is daarop niet vermeld. De gefactureerde werkzaamheden zijn dus niet deugdelijk gespecificeerd. Deze nota komt daarom niet voor vergoeding in aanmerking.
De nota’s van Base Value van € 847,00, 423,50, € 635,25 en € 1.694,00 hebben - zo begrijpt de rechtbank de hierop vermelde specificaties - betrekking op door Base Value aan [bedrijf] en zijn raadsman verleende ondersteuning bij het opstellen van de conclusie van dupliek en de reactie op het concept-deskundigenrapport, respectievelijk het gehouden pleidooi. De hierbij gedeclareerde kosten komen de rechtbank niet onredelijk voor. Deze nota’s komen dus voor vergoeding in aanmerking.
2.59.
De overige deskundige bijstand komt dus voor een bedrag van € 23.827,40 voor vergoeding in aanmerking.
Totale kosten van juridische en overige deskundige bijstand
2.60.Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het bedrag aan juridische en deskundige bijstand vaststellen op € 90.243,15 (€ 66.295,75 + € 120,00 + 23.827,40). De gemeente zal tot betaling van dit bedrag worden veroordeeld. Dit bedrag dient te worden vermeerderd met het griffierecht, waarvoor het volgende geldt.
Het griffierecht
2.61.In deze zaak is een kennelijke en evidente fout gemaakt bij het heffen van griffierecht. Aan ieder van partijen is een bedrag van € 608,00 in rekening gebracht. Op grond van artikel 10 lid 2 van de Wet Griffierechten Burgerlijke Zaken (WGBZ) dient de hoogte van het griffierecht bepaald te worden aan de hand van de som die in de dagvaarding als schadeloosstelling wordt aangeboden. Door de gemeente is in de dagvaarding een bedrag van € 272.500,00 als schadeloosstelling aangeboden. Hierbij hoort een griffierecht van € 3.829,00 voor beide partijen. Dit betekent dat aan beide partijen een naheffing van € 3.221,00 zal worden opgelegd.
Het door [bedrijf] verschuldigde griffierecht van € 3.829,00 komt voor rekening van de gemeente.
De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen
2.62.Bij brief van 22 oktober 2018 heeft de voorzitter van de deskundigencommissie de rechtbank de definitieve declaraties doen toekomen, voor een totaalbedrag van € 44.402,77 (inclusief btw). De gemeente heeft geen aanleiding gezien tot commentaar op deze declaraties en heeft zich aan het oordeel van de rechtbank gerefereerd.
Nu de declaraties de rechtbank niet bovenmatig voorkomen, zal de rechtbank de kosten van de deskundigen op genoemd bedrag begroten en de gemeente in deze kosten veroordelen.
Publicatie
2.63.Tot slot zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis. waarin dit vonnis zal worden gepubliceerd overeenkomstig het in artikel 54 Ow bepaalde.
3.De beslissing
3.1.
bepaalt de schadeloosstelling voor [bedrijf] op een bedrag van € 298.320,00 (tweehonderd achtennegentigduizend driehonderdtwintig euro), te vermeerderen met een (samengestelde) rente van 1,5% per jaar over een bedrag van € 53.070,00 (drieënvijftigduizend en zeventig euro) per jaar vanaf 9 januari 2015 tot de datum van dit  vonnis,
3.2.
veroordeelt de gemeente om aan [bedrijf] te betalen een bedrag van € 53.070,00 (drieënvijftigduizend en zeventig euro),vermeerderd met een (samengestelde) rente van 1,5% per jaar vanaf 9 januari 2015 tot de datum van dit vonnis, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening,
3.3.
veroordeelt de gemeente in de kosten van rechts- en deskundigenbijstand aan de zijde van [bedrijf] tot een bedrag van € 90.243,15 inclusief btw, vermeerderd met het ten laste van [bedrijf] komende griffierecht van € 3.829,00,
3.4.
veroordeelt de gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 44.402,77,
3.5.
wijst aan als nieuwsblad waarin dit vonnis door de griffier van de rechtbank bij uittreksel zal moeten worden geplaatst het te Harderwijk verschijnende dagblad De Stentor, editie Harderwijk.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. Vergunst, mr. M.J. van Lee en mr. K.H.A. Heenk en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2019.
GR/Vg/Le/KH