ECLI:NL:GHDHA:2019:685
Gerechtshof DHA — Uitspraak 


GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummers	: 200.167.181/01 en 200.220.324/01
Rolnummers rechtbank	: 2116271 RL EXPL 13-17367 en 5486459 RL EXPL 16-30183
Arrest van 26 maart 2019
in de zaak met nummer 200.167.181/01, hierna: zaak 1, van
[appellant]
, handelend onder de naam [bedrijfsnaam],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal appel,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. J. Biemond te Den Haag,
tegen
NOSTRA BEHEER B.V.
,
gevestigd te Den Haag,
geïntimeerde in het principaal appel,
appellante in het incidenteel appel,
hierna te noemen: Nostra Beheer,
advocaat: mr. R.W.F. Heijmeriks te Spijkenisse,
en in de zaak met nummer 200.220.324/01, hierna: zaak 2, van
NOSTRA BEHEER B.V.
,
gevestigd te Den Haag,
appellante in het principaal appel,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
hierna te noemen: Nostra Beheer,
advocaat: mr. R.W.F. Heijmeriks te Spijkenisse,
tegen
[appellant]
, handelend onder de naam [bedrijfsnaam],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in het principaal appel,
appellant in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. J. Biemond te Den Haag.
De gedingen
Zaak 1
– zijnde de zaak met nummer 200.167.181/01 (partijen stellen soms: 200.181.653)
Bij exploot van 4 maart 2015 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag, team kanton, van 9 december 2014. Bij arrest van 28 april 2015 is een comparitie van partijen bevolen. Deze heeft plaatsgevonden op 10 juni 2015. Daarvan is een proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van grieven, met producties, heeft [appellant] vervolgens twee grieven (met meerdere onderdelen) tegen het vonnis geformuleerd. Bij memorie van antwoord, tevens incidenteel appel, met producties, heeft Nostra Beheer de grieven van [appellant] bestreden en harerzijds negen grieven tegen het vonnis aangevoerd. Bij memorie van antwoord in incidenteel appel (met producties) heeft [appellant] de grieven van Nostra Beheer in het incidenteel appel bestreden. Daarna heeft Nostra Beheer gefourneerd en arrest gevraagd.
Zaak 2
– zijnde de zaak met nummer 200.220.324/01:
Bij exploot van 13 juli 2017 is Nostra Beheer in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag, team kanton, van 4 juli 2017 (verbeterd op 16 augustus 2017). In de dagvaarding heeft zij vijf grieven aangevoerd. Zij heeft tevens een incidentele vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het vonnis ingesteld (het incident). Daarna heeft [appellant] een memorie van antwoord in het incident genomen. Bij arrest van 5 september 2017 is een comparitie van partijen bevolen. Deze is gehouden op 6 oktober 2017. Daarvan is een proces-verbaal opgemaakt. Bij arrest van 28 november 2017 is de incidentele vordering afgewezen. Daarna heeft [appellant] bij memorie van antwoord, tevens incidenteel appel, de grieven van Nostra Beheer bestreden en zijnerzijds vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd. Voorts heeft hij rolvoeging van deze zaak met zaak 1 gevraagd. Bij incidentele antwoordmemorie heeft Nostra Beheer op de vordering tot rolvoeging gereageerd. Bij mondeling arrest van 13 maart 2018 is de vordering tot voeging van de zaken toegewezen. Vervolgens heeft Nostra Beheer bij incidentele antwoordmemorie, met producties, de grieven in het incidenteel appel bestreden. Daarna heeft [appellant] een antwoordmemorie genomen, heeft Nostra Beheer een incidentele antwoordakte met producties ingediend, heeft [appellant] daarop bij antwoordmemorie gereageerd en heeft Nostra Beheer vervolgens daarop gereageerd bij Antwoordakte. Ten slotte heeft Nostra Beheer gefourneerd en arrest gevraagd.
voor beide zaken relevante vaststaande feiten
1.1
Nostra Beheer verhuurt aan [appellant] de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen onlosmakelijk ermee verbonden bedrijfswoning aan de [...laan] te Den Haag (hierna: [...laan]). Deze huurovereenkomst is ingegaan op 1 juli 2011 en niet beëindigd door opzegging. De huurovereenkomst voor de
[...laan]
bepaalt onder meer:
“
1.2
Het gehuurde is/wordt als casco verhuurd, tenzij (…)
1.3
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als horecabedrijf met de naam [bedrijfsnaam].
1.4
Het is de huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.
(…)
4.1
De aanvangshuurprijs van het gehuurde(bedrijfsruimte bedraagt op jaarbasis € 18.600,00 excl. BTW
(…)
4.8
Per betaalperiode van 1 kalendermaand(en) bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst
- huurprijs bedrijfsruimte 		€ 1.550,00
(…)
9.10
In tegenstelling tot het benoemde in artikel 4.8 en 4.9 is huurder aan verhuurder geen huurpenningen verschuldigd voor de woonruimte tot het moment waarop verhuurder klaar is met de renovatie van de badkamer, keuken en toilet in de bovengelegen woning. Huurder zal dan pas huurpenningen gaan betalen op de 1e dag van de maand die volgt na voltooiing van de benoemde renovatie.
(…)
VERBOUWINGSKOSTEN
11
. De huurder zal alle kosten ter zake arbeid en materiaal welke de tot standkoming van het horecabedrijf in het gehuurde realiseert en bevordert, voor eigen rekening nemen.
”
1.2
Nostra Beheer verhuurt ook aan [appellant] de bedrijfsruimte en de onlosmakelijk hiermee verbonden bedrijfswoning aan de [...straat] te Den Haag (hierna: [...straat]). De bedrijfsruimte hiervan ligt direct naast die van de [...laan]. Deze huurovereenkomst is ingegaan op 1 februari 2012 en niet beëindigd door opzegging. De huurovereenkomst voor de
[...straat]
bepaalt onder meer:
“
1.2
Het gehuurde is/wordt als casco verhuurd, tenzij (…)
1.3
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als winkel-/woonhuis en voor uitbreiding van het ernaast gelegen horecabedrijf met de naam [bedrijfsnaam] [...laan] (…)
1.4
Het is de huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.
(…)
4.1
De aanvangshuurprijs van het gehuurde(bedrijfsruimte bedraagt op jaarbasis € 9.900,00 excl. BTW
(…)
4.8
Per betaalperiode van 1 kalendermaan(en) bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst
- huurprijs bedrijfsruimte 			€ 825,00
(…)
4.9
Met het oog op de datum van ingang van de huur, heeft de eerste betaling van huurder betrekking op de periode 1 februari tot en met 28 februari 2012 en is het over deze eerste betaalperiode verschuldigde totaalbedrag € 825,00,exclusief omzetbelasting.
(…)
9.20
Verhuurder kan niet aansprakelijk gesteld worden voor grondwater en vocht problemen in de kruip en kelderruimten van het gehuurde.
(…)
VERBOUWINGSKOSTEN
11
. De huurder zal alle kosten ter zake arbeid en materiaal welke de tot standkoming van het horecabedrijf woonruimtein het gehuurde realiseert en bevordert, voor eigen rekening nemen.
”
1.3
In beide huurovereenkomsten zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst
Winkelruimte (model ROZ 2008) van toepassing verklaard (hierna: de AV). Deze AV bepaalt onder meer:
“
2.
Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien een eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.
(…)
3.1
Het gehuurde wordt bij aanvang van de huur door verhuurder opgeleverd en door huurder aanvaard in een goed onderhouden staat, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen.
(…)
4.1
Huurder is gehouden het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is, of door of vanwege huurder geschikt kan worden gemaakt, voor de overeengekomen bestemming die huurder daaraan moet geven.
(…)
11.3
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.
11.4
Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:
- indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder;
- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;
- (…)
26.1
De betaling van de huurprijs (…) zal uiterlijk op de vervaldata (…) – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving (…).
26.2
Telkens indien een (…) bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand (…) een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand (…), met een minimum van € 300,00 per maand.
29.1
Bij het niet beschikbaar zijn van het gehuurde op de overeengekomen ingangsdatum van de huur, doordat het gehuurde niet tijdig gereed is gekomen, de vorige gebruiker het gehuurde niet tijdig heeft ontruimd of verhuurder de door hem te verzorgen vergunningen van overheidswege nog niet heeft verkregen, is huurder tot de datum waarop het gehuurde hem ter beschikking staat geen huurprijs (…) verschuldigd (…)”
1.4
[appellant] heeft de bedrijfsruimten van de [...laan] en de [...straat] (samengevoegd) gebruikt voor de exploitatie van het horecabedrijf [bedrijfsnaam].
1.5
In december 2012 heeft [appellant] de huur van zijn woning (elders) opgezegd. Daarna heeft hij met zijn gezin de kamers boven de bedrijfsruimte aan de [...laan] bewoond.
1.6
In mei 2013 heeft hij de exploitatie van het horecabedrijf gestaakt.
1.7
Bij brief van 1 november 2013 heeft de GGD Den Haag onder meer het volgende aan [appellant] meegedeeld:
Met betrekking tot de woning aan de [...straat]:
"Conclusie
Bij verblijf in dit binnenmilieu kunnen gezondheidsklachten optreden als gevolg van:
- Een gebrek aan (bruikbare) ventilatiemogelijkheden
- Riooldampen
- Schimmelvorming
- Stof door onafgewerkte wanden en werkzaamheden
De woning is in de huidige staat niet geschikt voor een gezonde bewoning. Vooral voor kinderen en mensen met chronische luchtwegklachten (zoals astma) is de woning in de huidige staat een ongezonde leefomgeving."
Met betrekking tot de [...laan]:
"Het deksel van het douchputje ontbreekt en daarmee is er geen waterslot. Hierdoor is er een open verbinding met het riool. Dit verklaart de constante rioollucht in het verblijf. Er is geen hekwerk rondom de trapgaten aanwezig. Vooral voor kleine kinderen is dit een gevaarlijke situatie. De kans op een val van circa 2 meter naar beneden is niet uit te sluiten. Er zijn enkele lekkageplekken zichtbaar, waarvan de grootste plek zich in het trappenhuis bevindt.
Conclusie:
Dit verblijf is in de huidige staat niet geschikt voor bewoning. Voor kinderen is het verblijf zeer onveilig en ongezond."
1.8
Tijdens een descente op 30 april 2014 heeft de kantonrechter de gehuurde ruimten in bijzijn van partijen bezichtigd en de gebreken met partijen besproken. Zijn waarnemingen zijn opgenomen in een proces-verbaal.
1.9
Daarna heeft de gemeente Den Haag aan de eigenaar van de gehuurde panden meegedeeld dat beide panden gebreken vertonen en niet voldoen aan de voorschriften uit het Bouwbesluit. De gemeente heeft lasten onder dwangsom opgelegd aangaande voorzieningen neergelegd in een gebreken- en voorzieningenlijst.
1.10
Bij vonnis in reconventie van 9 december 2014 (dat bestreden wordt in zaak 1) heeft de kantonrechter Nostra Beheer op straffe van een dwangsom veroordeeld tot het herstel van gebreken aan de gehuurde panden en heeft hij de huurprijzen verminderd met 30% voor de [...laan] en met 60% voor de [...straat].
1.11
[appellant] heeft daarna geen (verminderde) huurprijzen betaald, maar de maandelijkse huur verrekend met de dwangsommen en/of opgeschort totdat herstel van de gebreken zou plaatsvinden, mogelijk met uitzondering van de periode tussen december 2015 en juni 2016 waarvoor [appellant] stelt wel huurbetalingen te hebben gedaan (zie hierna onder 18.3).
1.12
Bij brieven van 25 maart 2015 en 1 augustus 2016 heeft de gemeente Den Haag medegedeeld dat tijdens controle is gebleken dat alle gebreken zoals vermeld in de eerdere lasten onder dwangsom zijn verholpen.
1.13
Sinds juli 2016 zijn de bedrijfsruimten leeg en ontruimd. Zij zijn niet meer als horecagelegenheid ingericht en in gebruik. [appellant] heeft vanaf 1 juli 2016 geen huur betaald.
1.14
In elk geval sinds 31 juli 2018 (of eerder) woont [appellant] met zijn gezin elders.
Vorderingen en vonnissen:
zaak 1
:
2.1
Op 12 juni 2013 heeft Nostra Beheer [appellant] gedagvaard voor de kantonrechter. Zij heeft in deze zaak (zaak 1) gevorderd, na vermeerdering van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, (kort gezegd):
1)
ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van de gehuurde ruimten,
2)
veroordeling van [appellant] tot betaling van € 14.131,22 aan achterstallige huur en de vervallen volledige huurpenningen vanaf juli 2013,
3)
veroordeling van [appellant] tot het stellen van zekerheid en
4)
veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
2.2
Nostra Beheer heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellant] toerekenbaar tekort is gekomen in de nakoming van de huurovereenkomst door een huurachterstand te laten ontstaan.
2.3
[appellant] heeft de vorderingen bestreden en heeft zijnerzijds in reconventie gevorderd, na vermeerdering van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, kort gezegd:
1)
veroordeling van Nostra Beheer tot het op straffe van een dwangsom herstellen van de gebreken aan de gehuurde ruimten, te weten (kort gezegd):
verhelpen van lekkages van boven
water- en tochtdicht maken van ramen en deuren,
laten controleren en waar nodig herstellen van onveilige elektra,
rondom herstellen van het schilderwerk,
traphekken in [...laan] herstellen,
ventilatievoorzieningen aanbrengen volgens bouwbesluit,
deugdelijk sealen van de kelderruimte en herstel van de keldertrap,
herstel van alle stucplafonds op de begane grond en 2e etage en plaatsen van een stucplafond in de schakelruimte, conform brandwerendheidseisen,
plaatsen van een deur(kozijn) tussen begane grond en opgang naar de woning,
waterdicht maken van vloeren en wanden van de douche op de 2e etage,
(vast)maken van vloerdelen in de gangkast op de 2e etage,
vastmaken van de radiatoren op de 2e etage;
2)
partiele ontbinding althans wijziging van de huurovereenkomst des dat de huurprijs vanaf 1 januari 2013 nihil bedraagt althans een in goede justitie te bepalen bedrag totdat de gebreken zijn hersteld,
3)
veroordeling tot (terug)betaling door Nostra Beheer van € 33.670,29 althans een in goede justitie te bepalen bedrag vanwege onverschuldigde betaling en
4)
veroordeling van Nostra Beheer in de proceskosten.
2.4
[appellant] heeft aan zijn reconventionele vorderingen ten grondslag gelegd dat Nostra Beheer hem van meet af aan geen rustig en volledig huurgenot levert en niet (adequaat) reageert op de door [appellant] gemelde gebreken aan het gehuurde. Er zijn volgens [appellant] ruimten ter beschikking gesteld waarin hij en zijn gezin niet kunnen wonen en waarin hij niet nog langer zijn horecaonderneming kan uitoefenen vanwege ongedierte en tocht-, vocht- en schimmeloverlast, zodat hij noodgedwongen zijn horecabedrijf heeft moeten sluiten en met zijn gezin heeft moeten verhuizen naar de twee kamers bovenin de [...laan], waar geen adequate douchefaciliteiten zijn. Nostra Beheer heeft een en ander bestreden.
2.5
Bij vonnis van
9 december 2014
heeft de kantonrechter:
- in conventie
[appellant]
veroordeeld om de huurachterstand van € 14.001,03, berekend tot en met juni 2013, en ook de daarna vervallen huurtermijnen te betalen, verminderd met een huurprijsvermindering van 30% voor de [...laan] vanaf 1 januari 2013 en van 60% voor de [...straat] vanaf 3 maart 2013, met rente plus € 700,- aan (gematigde) buitengerechtelijke kosten; en
- in reconventie
Nostra Beheer
veroordeeld tot herstel van de gebreken zoals gevorderd (hiervoor onder 2.3 opgesomd), op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, met een maximum van € 50.000,- en bepaald dat de overeengekomen huurprijs van de [...laan] met ingang van 1 januari 2013 wordt verminderd met 30%  en van de [...straat] met ingang van 3 maart 2013 wordt verminderd met 60% tot de dag waarop de gebreken zijn verholpen.
De kantonrechter heeft in conventie en reconventie het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard, het meer of anders gevorderde afgewezen en de proceskosten gecompenseerd.
zaak 2
:
2.7
Op 26 oktober 2016 heeft Nostra Beheer [appellant] opnieuw gedagvaard voor de kantonrechter. In dit geding heeft Nostra Beheer gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, kort gezegd,
1)
ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van de gehuurde ruimten, op straffe van een dwangsom,
2)
betaling van:
- huurachterstanden van € 4.654,20 ([...laan]) en € 1.376,48 ([...straat])
- huurpenningen, respectievelijk schadevergoedingen, groot € 1.163,55 en € 344,12 per maand, vanaf 1 november 2016 tot zes maanden na de dag van ontbinding, en
3)
veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
2.8
Nostra Beheer heeft daaraan ten grondslag gelegd dat [appellant] per maand de door de kantonrechter verminderde huurprijzen verschuldigd is, terwijl [appellant] vanaf 1 juli 2016 tot aan de dag der dagvaarding in het geheel geen huur meer heeft betaald en ook eerdere (verminderde) huurpenningen niet heeft voldaan. Nostra Beheer heeft vanwege dit betalingsgedrag belang bij ontbinding van de huurovereenkomsten.
2.9
[appellant] heeft de vorderingen bestreden en aangevoerd dat niet hij, maar Nostra Beheer in gebreke is. Volgens hem zijn er zowel oude als nieuw ontdekte gebreken en zijn de voor bewoning en bedrijfsvoering noodzakelijke herstel- en onderhoudswerkzaamheden achterwege gebleven. Hij heeft de huurbetaling opgeschort totdat de gebreken zijn hersteld en huurpenningen verrekend met verbeurde dwangsommen.
2.10
[appellant] heeft in reconventie gevorderd:
1)
Nostra Beheer te veroordelen om de gebreken zoals opgesomd in de productie “De nog niet en/of niet naar behoren verholpen gebreken” van 29 januari 2017 (productie 6 bij conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie) te herstellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag,
2)
partiële ontbinding van de huurovereenkomsten althans wijziging van de huurovereenkomsten des dat [appellant] ingaande 1 juli 2016 slechts 35% van de overeengekomen huur voor de [...laan] en 15% van de overeengekomen huur voor de [...straat] althans de in goede justitie te bepalen huur moet betalen tot aan de maand na volledig herstel van de gebreken en
3)
veroordeling van Nostra Beheer in de proceskosten. Nostra Beheer heeft de reconventionele vorderingen bestreden.
2.11
Bij vonnis in conventie van 4 juli 2017, verbeterd bij vonnis van 16 augustus 2017, heeft de kantonrechter de huurovereenkomsten ontbonden en [appellant] veroordeeld om het gehuurde binnen een week na betekening van het vonnis te verlaten en te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag tot maximaal € 5.000,-. Voorts heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld om de gevorderde huurachterstanden te betalen en om de gevorderde schadevergoedingen te betalen voor iedere maand dat hij het gehuurde na de ontbinding in bezit zal houden tot maximaal zes maanden erna. Daarnaast is [appellant] veroordeeld in de proceskosten van de conventie. De kantonrechter heeft het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat een belangrijk deel van hetgeen was aangevoerd onderwerp van geschil was in een procedure voor het hof waardoor de kantonrechter het niet heeft kunnen betrekken in zijn oordeel en voorts omdat [appellant] met zijn gezin in het gehuurde woonde. De vorderingen in reconventie zijn afgewezen, waarbij de proceskosten zijn gecompenseerd.
Beoordeling van de grieven en de incidentele grieven
3.	Het hof gaat thans over tot beoordeling van de grieven in beide zaken. Het hof zal eerst de grieven van [appellant] beoordelen, dat zijn de grieven in zaak 1 en de incidentele grieven in zaak 2. Het hof zal daarna de grieven van Nostra Beheer beoordelen, dat zijn de incidentele grieven in zaak 1 en de grieven in zaak 2.
Grieven van [appellant]
zaak 1
4.1
[appellant] heeft zijn
eerste grief
gericht tegen maximering van de dwangsommen op € 50.000,-. Zijns inziens dienen de dwangsommen onbeperkt te zijn om Nostra Beheer tot herstel van het gehuurde te dwingen.
4.2
Zoals het hof hierna onder 12 en 7.2 overweegt, moeten de huurovereenkomsten worden ontbonden, dient [appellant] het gehuurde te ontruimen en zal het vonnis van de kantonrechter worden vernietigd voor zover Nostra Beheer is veroordeeld tot herstel van gebreken. Dit brengt met zich dat [appellant] geen belang meer heeft bij herstel van het gehuurde en er geen aanleiding is voor het opleggen van dwangsommen. De grief kan daarom geen doel treffen.
5.1
De
tweede grief
van [appellant] richt zich allereerst tegen de huurprijsvermindering, die volgens [appellant] hoger moet zijn (zodat de huurprijs lager of zelfs nihil is). Hij heeft daarbij aangevoerd:
1. dat hem aan de [...laan] ten onrechte geen woonruimte is verstrekt,
2. dat de gebreken tot nihilstelling althans een grotere huurprijsvermindering moeten leiden,
3. dat de ingangsdata van de huurprijsvermindering door de kantonrechter niet kloppen en
4. dat er nooit is opgeleverd zodat geen huur verschuldigd is (art. 29 AV).
5.2.1
Ad punt 1
: Tussen partijen is in geschil of de overeengekomen huurprijs van € 1.550,- per maand voor de
[...laan]
slechts ziet op het huurgenot voor gebruik als bedrijfsruimte (Nostra Beheer) of mede op het genot van bewoning van de boven gelegen ruimten ([appellant]). De kantonrechter heeft geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs enkel voor bedrijfsruimte bestemd was en dus niet om te wonen. Hiertegen richt [appellant] zich met voornoemd punt 1 van de grief. Het hof overweegt hierover het volgende.
(a)	In de huurovereenkomst staat dat partijen het gehuurde uitsluitend bestemmen voor gebruik als horecabedrijf met de naam [bedrijfsnaam] (artikel 1.3) en dat het aan [appellant] niet is toegestaan om een andere bestemming aan het gehuurde te geven zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder (artikel 1.4). Vast staat dat er geen (voorafgaande) schriftelijke toestemming is gegeven om het gehuurde voor ander gebruik te bestemmen. [appellant] wist dat (onder meer deelde hij in het najaar van 2013 aan de GGD Den Haag mede, dat de [...laan] geen woonbestemming heeft).
(b)	In de huurovereenkomst staat het gehuurde beschreven als ‘de bedrijfsruimte en de onlosmakelijk hierbij verbonden bedrijfswoning’ (artikel 1.1). Vervolgens is in artikel 4.8 geregeld dat de prijs ‘bij aanvang van de huurovereenkomst’ bedraagt (achter het eerste bolletje/gedachtenstreepje): “huurprijs bedrijfsruimte € 1.550,00”. Daaronder zijn nog een drietal bolletjes/gedachtenstreepjes neergezet zonder dat iets is ingevuld. In het bijzonder is er niets ingevuld over een prijs voor de woning. Bovendien woonde [appellant] ten tijde van het sluiten van deze huurovereenkomst elders met zijn gezin en had hij (op dat moment) niet de bedoeling om op de [...laan] te gaan wonen. Hij is pas anderhalf jaar na de aanvang van de huur op de [...laan] gaan wonen en deed dat (naar zijn zeggen) ‘noodgedwongen’.
(c)	In de huurovereenkomst staat expliciet (artikel 9.10) dat [appellant] geen huurpenningen verschuldigd is voor de woonruimte tot het moment waarop verhuurder klaar is met de renovatie van de badkamer, de keuken en het toilet van de bovengelegen woning en dat hij pas huurpenningen zal gaan betalen na voltooiing van die renovatie. Hoewel er niet staat dat [appellant] pas huurpenningen zal gaan betalen
voor de woonruimte
na voltooiing van de renovatie, ziet dit artikel verder alleen op de bovengelegen woning. Het is daarom voldoende duidelijk dat
“pas huurpenningen gaan betalen (…na…) voltooiing van de renovatie”
slechts ziet op de huurpenningen voor de woonruimte. Dit artikel laat onverlet dat de overeengekomen huurprijs voor het gebruik als bedrijfsruimte wel vanaf de aanvang van de huur betaald moet worden (zoals [appellant] aanvankelijk ook heeft gedaan).
5.2.2
Het voorgaande onder a, b en c tezamen leidt het hof tot het oordeel dat de kantonrechter terecht heeft overwogen dat de aanvangshuurprijs van € 1.550,- voor de [...laan] ziet op het genot van bedrijfsruimte en niet op bewoning. Bewoning zou pas in beeld komen na renovatie en dat heeft (nog) niet plaatsgevonden. [appellant] heeft Nostra Beheer ook niet tot renovatie aangemaand voordat hij de bedrijfswoning ging bewonen (en ook niet daarna; in deze gedingen reppen partijen alleen over onderhoud en herstel).
5.2.3
Dit betekent dat [appellant] geen aanspraak kan maken op het genot van een bewoonbare (bedrijfs)woning boven zijn horecabedrijf op de [...laan]. De huurprijs diende daarvoor niet. De [...laan] moest slechts geschikt zijn voor gebruik als horecabedrijf en [appellant] kon de bedrijfswoning tòt de renovatie slechts daartoe benutten (bijvoorbeeld als opslag of kantoor) voor de overeengekomen huurprijs. Dit brengt onder meer met zich dat gebreken aan de [...laan] die wel in de weg zouden staan aan
bewoning
van de [...laan], maar niet aan het gebruik voor de exploitatie van het horecabedrijf, niet tot vermindering van de huurprijs leiden. Punt 1 van grief 2 treft dus geen doel.
5.3
Ad punt 2
: De tweede grief richt zich met punt 2 ook tegen de afwijzing van [appellant]’s vordering tot nihilstelling c.q. grotere vermindering van de huurprijs. Ter onderbouwing verwijst [appellant] naar hetgeen hij in eerste aanleg over de gebreken heeft aangevoerd en de verwijzing van de kantonrechter in diens overwegingen 2.9, 2.10 en 2.11. [appellant] heeft in zijn grief echter verder niet (concreet) aangevoerd dat enig gebrek (en waarom of tot wanneer) tot een verdergaande huurprijsvermindering zou moeten leiden dan 30% respectievelijk 60%. Uit het vonnis blijkt dat de kantonrechter voor het bepalen van de huurprijsvermindering al rekening heeft gehouden met hetgeen in eerste aanleg is aangevoerd en het vastgestelde in 2.9, 2.10 en 2.11; hij verwijst daar immers naar. Vast staat ook dat [appellant] de bedrijfsruimten na de aanvang van de huur (in elk geval in 2012 en 2013) voor zijn horecabedrijf [bedrijfsnaam] heeft gebruikt en dat hij vanaf december 2012 jarenlang met zijn gezin in de [...straat] heeft gewoond. Voor een verdergaande vermindering van de huurprijzen dan met 30% en 60% heeft het hof geen aanknopingspunten.
5.4
Ad punt 3
: [appellant] richt zijn tweede grief mede tegen de ingangsdata van de huurprijsvermindering. Ook dit deel van de grief is ongegrond. [appellant] heeft immers zelf huurprijsvermindering gevorderd vanaf 1 januari 2013 en deze vordering noch in eerste aanleg noch in hoger beroep vermeerderd door een eerdere ingangsdatum van de huurprijsvermindering te vorderen. De kantonrechter heeft deze ingangsdatum toegewezen voor de huurpenningen wat betreft de bedrijfsruimte aan de [...laan]. Voor de [...straat] heeft de kantonrechter geoordeeld dat het regime van woonruimte geldt (en
[appellant]
heeft tegen de vaststelling van dat regime niet gegriefd). De kantonrechter heeft daarom toepassing gegeven aan artikel 7:257 BW dat een wettelijke vervaltermijn voor de vordering tot huurprijsvermindering voor woonruimten regelt. – [appellant], noch Nostra Beheer, heeft aangevoerd (en daartoe ook niets gesteld) dat de vervaltermijn van artikel 7:257 lid 3 BW niet van toepassing is op de huurprijs van de [...straat] als dat pand (ook) woonruimte is.
5.5
Ad punt 4
: Met zijn tweede grief heeft [appellant] voorts met een beroep op artikel 29 AV aangevoerd dat het gehuurde niet is opgeleverd, zodat hij de huurpenningen van aanvang af onverschuldigd heeft betaald. Ook dit deel van de grief moet worden verworpen. [appellant] heeft immers zowel de [...laan] als de [...straat] gebruikt voor de exploitatie van de [bedrijfsnaam] en hij heeft er lange tijd met zijn gezin gewoond. Hieruit blijkt dat de panden aan [appellant] ter beschikking zijn gesteld. [appellant] dient daarom zijn tegenprestatie (huurpenningen betalen) te verrichten. Betaling van de huurpenningen vanaf het aangaan van de huur was dus niet onverschuldigd. De kantonrechter heeft hierover juist geoordeeld in overweging 4.11 van het vonnis in zaak 1. Dat er gebreken aan het gehuurde zijn, ontslaat [appellant] niet van zijn eigen verplichtingen. Daartoe zouden de huurovereenkomsten van aanvang af moeten zijn ontbonden (hetgeen [appellant] juist níet vordert) of moest de huurprijsvermindering van aanvang af tot een huurprijs van nihil gaan, waarover het hof hiervóór reeds anders heeft geoordeeld.
5.6
De conclusie is dat ook grief 2 van [appellant] ongegrond is. [appellant] was in elk geval verplicht om vanaf aanvang huur de overeengekomen huurprijzen en vanaf 2013 de overeengekomen huurprijzen verminderd met 30% en 60% te betalen.
Zaak 2
6. 	[appellant] heeft bij
eerste incidentele grief
in zaak 2 aangevoerd dat Nostra Beheer slechts doorgeefluik (betaalloket) is voor de eigenaar van de panden en dus niet als verhurende partij kan worden aangemerkt, zodat zij niets te vorderen heeft. Deze grief gaat niet op. [appellant] heeft in beide zaken in eerste aanleg uitdrukkelijk erkend dat Nostra Beheer de [...laan] en de [...straat] aan [appellant] verhuurt. Ook zijn vorderingen tot herstel van de gebreken zijn daarop gebaseerd. Bovendien heeft [appellant] geen grief gericht tegen de feitelijke vaststelling (in beide zaken) dat er tussen partijen tweemaal een huurovereenkomst bestaat. Nostra Beheer kan dus in rechte de nakoming van die huurovereenkomsten vorderen.
7.1
[appellant] heeft zijn
tweede incidentele grief
ertegen gericht dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellant] gebreken aan het gehuurde niet heeft gemeld bij Nostra Beheer, waarbij de kantonrechter een onderscheid heeft gemaakt tussen gebreken die onderwerp zijn van zaak 1 en nieuwe/andere gebreken.
7.2
Zoals het hof hierna onder 12 overweegt, moeten de huurovereenkomsten worden ontbonden en dient [appellant] het gehuurde te ontruimen. Dit brengt met zich dat [appellant] geen belang meer heeft bij herstel van het gehuurde; hij kan daarvan immers geen gebruik meer maken. Daardoor heeft [appellant] bij deze incidentele grief geen belang meer.
7.3
Voor zover [appellant] ook hier bedoelt aan te voeren dat de huurprijzen verdergaand verminderd hadden moeten worden dan met 30% en 60%, overweegt het hof dat hij hiertoe (ook in zaak 2) onvoldoende heeft gesteld. Hij heeft slechts verwezen naar een lijst met “niet en/of niet naar behoren verholpen gebreken”. Het hof kan hieruit geen (concrete)
nieuwe
gebreken destilleren die tot een verdergaande vermindering van de huurprijzen nopen. Voor zover het om niet herstelde, of nog niet volledig en correct herstelde gebreken gaat die aan het huurgenot in de weg staan, ziet de door de kantonrechter toegewezen huurprijsvermindering daar al op.
8. De
derde incidentele grief
van [appellant] richt zich tegen het verbinden van dwangsommen aan zijn verplichting tot ontruiming op een korte termijn. Bij deze grief heeft [appellant] geen belang. Nostra Beheer heeft immers aangevoerd dat de dwangsommen niet zijn verbeurd. Er zullen dus geen dwangsommen uit het verleden bij [appellant] worden ingevorderd. Verder staat vast dat [appellant] de panden inmiddels heeft ontruimd zodat de opgelegde dwangsommen ook niet in de toekomst zullen verbeuren.
9. [appellant] heeft zijn
vierde incidentele grief
gericht tegen toewijzing van de verplichting om schadevergoeding te betalen tot zes maanden na ontbinding van de huurovereenkomsten. Deze grief is ongegrond. De schadevergoeding is (alleen) toegewezen ter hoogte van de verminderde huurprijzen en voor de tijd dat [appellant] het gehuurde in zijn bezit heeft gehouden. Ook wanneer Nostra Beheer de gebreken die tot de huurprijsvermindering aanleiding gaven, niet hersteld heeft, is deze vergoeding gerechtvaardigd.
10.1
De
vijfde incidentele grief
van [appellant], waarmee hij herstel van de gebreken en een verdergaande huurprijsvermindering beoogt, treft hetzelfde lot als de incidentele grief 2 (zie hiervoor onder 7.2 en 7.3). [appellant] is niet gerechtigd zijn (verminderde) huurbetalingsverplichting op te schorten totdat hersteld is, nu opschorting in artikel 26.1 AV is uitgesloten.
10.2
Verrekenen van de verminderde huurprijs met volgens [appellant] op enig moment na het vonnis door Nostra Beheer verbeurde dwangsommen is evenmin mogelijk, reeds omdat een dergelijke verrekening ook in artikel 26.1 AV (waarop Nostra Beheer een beroep heeft gedaan) is uitgesloten. Hierdoor is een verrekening die verder gaat dan verrekenen met door [appellant] gemaakte kosten voor door hemzelf verricht herstel op grond van artikel 7:206 BW, aan [appellant] niet toegestaan. [appellant] heeft geen kosten voor (door hemzelf verricht) herstel gemaakt en bij Nostra Beheer in rekening gebracht. Bovendien zijn de te herstellen gebreken reeds bij vonnis van 9 december 2014 in de huurprijsvermindering verdisconteerd. Daarnaast verbeurden de dwangsommen niet al direct in december 2014, zodat verrekening niet direct mogelijk was. De later eventueel verbeurde dwangsommen kunnen ook niet dienen als schadevergoeding, reeds omdat geen schadevergoeding is gevorderd.
Zaak 1
en
zaak 2
:
11.	De conclusie is dat geen van de grieven of incidentele grieven van [appellant] doel treffen.
Grieven van Nostra Beheer
Zaak 1
:
12.1
De
eerste incidentele grief
van Nostra Beheer in zaak 1 is gericht tegen de afwijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomsten. Het hof overweegt het volgende.
12.2
Omdat [appellant] niet telkens tijdig de verminderde huurprijzen heeft betaald, is hij tekortgekomen in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomsten. Hij had in 2014 een betalingsachterstand zoals door de kantonrechter vastgesteld. Deze achterstand was opgebouwd nadat er ook al eerder een achterstand was geweest die met een lening was verholpen. Ook gedurende de procedure bij de kantonrechter heeft hij geen huur betaald, zodat de achterstand toen verder is opgelopen.
12.3
Aan [appellant] komt geen recht toe de verminderde huurprijsbetalingsverplichting op te schorten totdat alle gebreken zijn hersteld. Zoals hiervoor onder 10 is overwogen is de door [appellant] voorgestane opschorting of verrekening niet mogelijk.
12.4
Gelet op het voorgaande is ontbinding van de huurovereenkomsten gerechtvaardigd. De incidentele grief 1 van Nostra Beheer is gegrond. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter van 9 december 2014 vernietigen voor zover de vordering tot ontbinding is afgewezen.
12.5
Nu de huurovereenkomsten worden ontbonden, past een veroordeling van [appellant] om het gehuurde met al het zijne en de zijnen te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Nostra Beheer te stellen en te laten. Vast staat dat [appellant] de bedrijfsruimten al per juli 2016 leeg en ontruimd heeft achtergelaten en dat hij inmiddels ook uit de woonruimte is vertrokken. Bij een expliciete veroordeling tot ontruiming heeft Nostra Beheer dus geen belang meer. [appellant] dient wel de sleutels aan Nostra Beheer af te geven (indien hij dit inmiddels niet al gedaan heeft) en het gehuurde ontruimd te laten.
13.	Alvorens op de
overige incidentele grieven
van Nostra Beheer te beslissen, zal het hof ingaan op de grieven van Nostra Beheer in zaak 2.
zaak 2
Grieven I, II, III, IV van Nostra Beheer
14.1
Met
grieven I, II, III en IV
komt Nostra Beheer op tegen het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het vonnis van de kantonrechter tot ontbinding en ontruiming en betaling van de huurachterstand en de proceskosten, althans (grief II) het niet-beperken van de uitvoerbaarheidsbeslissing tot nieuwe gebreken.
14.2
Zoals volgt uit hetgeen is overwogen in zaak 1, zullen de huurovereenkomsten worden ontbonden, dient [appellant] de panden ontruimd te laten en dient [appellant] te worden veroordeeld om de huurachterstand, (in elk geval) voor zover het betreft de verminderde huurprijzen, te betalen. Omdat [appellant] de panden reeds heeft verlaten, is inmenging in de woning/het wonen geen grond om de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad achterwege te laten. Het hof zal de veroordeling daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaren. De grieven I-IV van Nostra Beheer treffen daardoor doel en behoeven geen verdere bespreking.
Grief V van Nostra Beheer
15.	De
vijfde grief
van Nostra Beheer richt zich tegen de afwijzing van de veroordeling van [appellant] in de proceskosten in reconventie (de kantonrechter heeft deze kosten gecompenseerd). Omdat de vordering van [appellant] in reconventie tot herstel van de gebreken en verdergaande vermindering van de huurprijzen moet worden afgewezen, ligt het in de rede om [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij te veroordelen in de proceskosten van de reconventie in eerste aanleg. Het hof zal de veroordeling in de proceskosten aanhouden totdat eindarrest in deze zaak wordt gewezen.
Tussenstand
17.1
Hiervoor is overwogen dat [appellant] tot 2013 de volledige overeengekomen huurprijzen moet betalen en daarna in elk geval de huurprijzen minus 30% respectievelijk 60% tot aan de dag van ontruiming, en dat daarnaast de huurovereenkomsten terecht zijn ontbonden, dat [appellant] de [...laan] en [...straat] moest ontruimen en dat herstel van de panden door Nostra Beheer niet meer aan de orde is. Dit betekent dat in
zaak 1
en in
zaak 2
voor toewijzing gereed liggen de vorderingen van Nostra Beheer tot:
- ontbinding van de huurovereenkomsten;
- veroordeling van [appellant] om het gehuurde onder afgifte van de sleutels geheel ontruimd ter vrije beschikking van Nostra Beheer te laten;
- veroordeling van [appellant] om aan Nostra beheer te betalen:
de huurachterstand tot en met juni 2013 ad € 14.001,03, waarop in mindering strekt de huurprijsvermindering voor de [...laan] van 30% met ingang van 1 januari 2013 en de huurprijsvermindering voor de [...straat] van 60% met ingang van 3 maart 2013, en voorts:
vanaf 1 juli 2013 tot aan de dag van ontruiming: het bedrag van de vervallen huurpenningen (op 12 juni 2013: € 2.433,49 per maand) verminderd met 30% voor de [...laan] en met 60% voor de [...straat] tot op de dag waarop de gebreken zijn verholpen;
- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata en met € 700,- (gematigde buitengerechtelijke incassokosten in zaak 1), met proceskostencompensatie in zaak 1 en veroordeling van [appellant] in proceskosten in zaak 2.
17.2
Het vonnis van 9 december 2014 zou bij deze tussenstand dus kunnen worden bekrachtigd in conventie, behoudens voor zover de vorderingen tot ontbinding en ontruiming zijn afgewezen – deze vorderingen kunnen worden toegewezen – en het vonnis ligt voor vernietiging gereed in reconventie voor zover het ziet op het herstel van de gebreken.
Het vonnis van 4 juli 2017 ligt bij deze tussenstand voor bekrachtiging gereed, met uitzondering van de reconventie voor zover de proceskosten zijn gecompenseerd; [appellant] zal die proceskosten dienen te dragen.
Incidentele grieven II – IX van Nostra Beheer
18.1
Het voorgaande brengt met zich dat de nog niet beoordeelde incidentele grieven van Nostra Beheer in zaak 1 alleen nog van belang zijn voor beantwoording van de vraag of de vermindering van de huurprijzen met (niet minder dan) 30% en 60% gerechtvaardigd was en zo ja, voor welke periode. Dit, omdat Nostra Beheer in zaak 1 nog de volledige huurprijs heeft gevorderd.
18.2
Ter beoordeling van de vraag of de overeengekomen huurprijzen (steeds of vanaf enig herstelmoment) verschuldigd waren dan wel (steeds of vanaf enig herstelmoment) met een lager percentage dan 30 en 60% moesten worden verminderd, zal het hof onder meer dienen te onderzoeken welke gebreken niet aan het overeengekomen gebruik en genot van het gehuurde in de weg stonden, van welke gebreken Nostra Beheer op de hoogte was of heeft moeten zijn, in hoeverre Nostra Beheer (danwel [appellant] zelf) deze gebreken diende te verhelpen, wanneer Nostra Beheer de gebreken heeft hersteld en of en in hoeverre dat herstel afdoende was.
In het kader hiervan heeft het hof behoefte aan voorlichting door deskundigen over onder meer de aard en omvang van de gebreken en de invloed daarvan op het (gebruiks)genot en over de aard en omvang van (eventueel) herstel en de (on)mogelijkheden daarvan. Het voorschot voor de kosten van deze deskundigen komt vooralsnog ten laste van Nostra Beheer, die de volledige huurprijs vordert en daartoe aanvoert dat zij de door de kantonrechter op de descente vastgestelde en in het dictum genoemde gebreken reeds correct heeft hersteld dan wel dat zij deze niet kan of hoefde te herstellen.
18.3
Omdat het hof de juistheid van de ontbinding van de huurovereenkomsten in dit arrest vastgesteld heeft, het gehuurde al ontruimd is en een belangrijk deel van de gevorderde betaling van huurpenningen voor toewijzing gereed ligt (de verminderde huurprijs voor de periode tot aan de ontruiming) – met uitvoerbaar bij voorraadverklaring – terwijl tevens Nostra Beheer in (de latere) zaak 2 haar vordering heeft beperkt tot betaling van een verminderde huurprijs en Nostra Beheer ook heeft aangevoerd dat [appellant] geen verhaal biedt, acht het hof het mogelijk dat Nostra Beheer haar vordering in deze stand van het geding wil beperken tot het thans reeds voor toewijzing vatbaar liggende deel, in plaats van de (lange en kostbare) weg van de deskundigenprocedure in te slaan. Daarom zal het hof de zaak naar de rol verwijzen zodat Nostra Beheer zich bij akte kan uitlaten over de vraag of zij haar vordering tot betaling van de volledige huursom in zaak 1 wil handhaven of thans wil
verminderen
tot de met 30% en 60% verminderde huurprijzen zoals bepaald door de kantonrechter, zodat het hof in het laatste geval zonder deskundigenbericht eindarrest kan wijzen (zie 17.1).
Nostra Beheer zal zich bij die akte tevens mogen uitlaten over de door [appellant] bij (laatste) memorie van antwoord in incidenteel appel in zaak 1 gestelde (p. 3-6 van die memorie en producties A2 en A25), tussen december 2015 en juni 2016 verrichte, betalingen. Indien Nostra Beheer daarover niets (voldoende gemotiveerd) aandraagt, gaat het hof ervan uit dat [appellant] – conform zijn stellingen in zaak 1 – in die periode voor zes maanden de verminderde huurprijzen heeft voldaan zodat die betalingen in mindering op de veroordeling komen.
18.4
Wanneer Nostra Beheer haar aanspraken op de
volledige
huurprijzen wil handhaven – en dus meer toegewezen wil zien dan het thans voor toewijzing gereed liggende deel – kan het hof nog geen eindarrest wijzen. In dat geval zullen beide partijen zich mogen uitlaten over de personen van de (drie) te benoemen deskundigen, de aan hen te stellen vragen en hun kosten.
19. Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.
Beslissing
Het hof:
- verwijst de zaak naar de rol van 23 april 2019 voor het nemen van een akte aan de zijde van Nostra Beheer met het doel zoals vermeld in rechtsoverweging 18.3 van dit arrest;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, M.A.F. Tan-de Sonnaville en J.E.H.M. Pinckaers is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 maart 2019 in aanwezigheid van de griffier.