ECLI:NL:PHR:2019:63
Parket bij de Hoge Raad — Uitspraak 


Zaaknr:	 18/01039 mr. F.F. Langemeijer
Zitting:	 18 januari 2019	Conclusie inzake:
[de huurder]
tegen
[de verhuurder]
Het cassatiemiddel in deze huurzaak gaat over de wijze waarop het hof de grieven van de huurder heeft opgevat. Daarnaast heeft het betrekking op de door de verhuurder opgegeven grond voor beëindiging van de huurovereenkomst.
1
Feiten en procesverloop
1.1
In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten
:
1.1.1
Verweerder in cassatie (hierna: de verhuurder) is eigenaar van een woning te Geertruidenberg.
1.1.2
De verhuurder heeft de woning met ingang van 5 december 2008 verhuurd aan verzoeker tot cassatie (hierna: de huurder) voor een prijs van € 575,- per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
1.1.3
De verhuurder heeft de huurovereenkomst bij brief van 30 december 2014 opgezegd met ingang van 1 juli 2015 op de grond dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De huurder heeft de aangetekend verzonden brief niet in ontvangst genomen.
1.1.4
Bij aangetekende brief van 2 februari 2015 heeft de gemachtigde van de verhuurder de huurder gewezen op de opzegging bij brief van 30 december 2014 en de huurder een termijn gesteld om op de opzegging te reageren.
1.1.5
De huurder heeft niet ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst.
1.2
Op 16 maart 2015 heeft de verhuurder de huurder doen dagvaarden voor de kantonrechter in de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda. Zijn vordering strekte tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en tot het bepalen van het tijdstip van ontruiming van de woning op de dag waarop de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd. De verhuurder heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daartoe heeft hij samengevat aangevoerd dat zijn relatie is verbroken, dat zijn ex-partner in de gezamenlijke woning bleef, dat die woning inmiddels is verkocht, dat hij nu geen eigen woonruimte heeft en tijdelijk bij een kennis verblijft. Verder heeft hij gesteld dat hij geen nieuwe woning kan verwerven omdat hij
freelancer
is en al twee hypothecaire leningen te zijnen laste heeft.
1.3
De huurder heeft verweer gevoerd. De kantonrechter heeft bij vonnis van 14 oktober 2015 het volgende overwogen. De verhuurder heeft bij de opzegging de termijn van zes weken als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW in acht genomen (rov. 3.5 Ktr). Overeenkomstig artikel 7:271 BW bevat de opzeggingsbrief een van de wettelijke opzeggingsgronden, te weten dringend eigen gebruik van de woning. Het is niet vereist dat de afweging van de belangen van huurder en verhuurder reeds is opgenomen in de opzeggingsbrief (rov. 3.6 Ktr). In dit geding heeft de verhuurder voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik (rov. 3.7 - 3.10 Ktr). Ook is voldoende aannemelijk dat voor de huurder voldoende passende woonruimte in de regio beschikbaar is (rov. 3.11 - 3.12 Ktr). De afweging van de belangen van partijen bij voortzetting respectievelijk beëindiging van de huur valt uit in het voordeel van de verhuurder (rov. 3.13 - 3.14 Ktr). De kantonrechter achtte de vordering daarom vatbaar voor toewijzing.
1.4
De kantonrechter heeft de einddatum van de huurovereenkomst en de datum van ontruiming bepaald op 1 februari 2016 (rov. 3.15 Ktr). De kantonrechter heeft bepaald dat de verhuurder op grond van artikel 7:275 BW aan de huurder een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten dient te betalen van € 7.500,-. Als de verhuurder dit bedrag te hoog vindt kan hij, desgewenst, de huuropzegging intrekken tot uiterlijk 28 oktober 2015 (rov. 3.16 Ktr). Na bespreking van de nevenvorderingen heeft de kantonrechter in het dictum dienovereenkomstig beslist. De kantonrechter heeft zijn beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaard met uitzondering van de beëindiging van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming.
1.5
De huurder heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch
. De verhuurder heeft incidenteel hoger beroep ingesteld met betrekking tot de hoogte van de verhuiskostenvergoeding
.
1.6
In het principaal hoger beroep van de huurder heeft het hof bij arrest van 12 december 2017 het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. In het incidenteel hoger beroep van de verhuurder heeft het hof dat vonnis vernietigd ten aanzien van de hoogte van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Het hof heeft deze tegemoetkoming nader bepaald op € 5.910,-.
1.7
Voor de beoordeling in cassatie is van belang dat het hof in rov. 6.4 – 6.5.3 zich heeft uitgesproken over de gronden waarop het (principaal) hoger beroep van de huurder berustte. Volgens het hof heeft de huurder bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep zijn eis vermeerderd met betrekking tot door hem gemaakte of nog te maken kosten voor de veiligheid van of het herstel van gebreken aan de woning (zie rov. 6.5.1). Deze vermeerdering van eis heeft het hof niet toelaatbaar geacht. Dat gedeelte van de vordering blijft hierna onbesproken.
1.8
Daarnaast constateerde het hof dat de huurder bij pleidooi in hoger beroep in feite een nieuwe grief heeft willen aanvoeren, wat betreft de betwisting van de door de verhuurder gestelde dringende noodzaak van eigen gebruik (zie rov. 6.5.2). Het hof achtte deze uitbreiding van de grieven in dit stadium van het geding in strijd met de ‘twee conclusie-regel’ en bovendien in strijd met de eisen van een goede procesorde. Om die reden kwam het hof niet toe aan inhoudelijke beoordeling van deze nieuwe grief (rov. 6.5.3). Om dezelfde reden ging het hof voorbij aan een bewijsaanbod dat betrekking had op deze, voor het eerst bij pleidooi in hoger beroep ingenomen stellingen. Vervolgens heeft het hof grief I behandeld in rov. 6.6.2, grief II in rov. 6.7.2 en grief III in rov. 6.8.
1.9
De huurder heeft − tijdig − beroep in cassatie ingesteld tegen het arrest van 12 december 2017. De verhuurder is in cassatie niet verschenen.
2
Bespreking van het cassatiemiddel
Inleiding
2.1
De artikelen 7:271 – 7:282 BW regelen het eindigen van de huur van woonruimte. Artikel 7:271 houdt in, voor zover van belang voor deze zaak, dat een verhuurder de huur kan opzeggen bij exploot of bij aangetekende brief. Het vierde lid van dit artikel bepaalt dat de opzegging door de verhuurder, op straffe van nietigheid, de gronden moet vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Een opzegging door de verhuurder op andere dan de in artikel 7:274 lid 1 BW genoemde gronden is nietig. Bij de opzegging moet aan de huurder worden gevraagd, binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de huurovereenkomst. De overige leden van dit artikel regelen de opzegtermijn. Artikel 7:272 BW bepaalt dat een opgezegde huurovereenkomst (behoudens een in de wet genoemde uitzondering) van rechtswege haar kracht behoudt na de dag waartegen de overeenkomst rechtsgeldig is opgezegd, totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Artikel 7:273 lid 1 BW schrijft voor dat de rechter bij zijn beslissing op zo’n vordering van de verhuurder uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking neemt.
2.2
Artikel 7:274 lid 1 BW bepaalt, voor zover hier van belang
, dat de rechter de in artikel 7:272 lid 2 BW bedoelde vordering van de verhuurder slechts kan toewijzen in de gevallen welke in dit artikellid zijn genoemd onder a tot en met f. Daartoe behoort het geval onder c: “indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder (…) andere passende woonruimte kan verkrijgen
.
Inhoud en uitleg van de grieven
2.3
Onderdeel 2.1
is gericht tegen de uitleg die het hof aan de grieven heeft gegeven (rov. 6.4 – 6.5.3). De algemene klacht is uitgewerkt in drie subonderdelen.
2.4
De voor dit middelonderdeel relevante overwegingen luiden als volgt:
“6.5.2. Op grond van artikel 347 lid 1 Rv moeten alle principale grieven in beginsel in de memorie van grieven aan de orde worden gesteld (de zgn. twee-conclusie-regel). Het hof is van oordeel dat de inhoudelijke betwisting door [de huurder] van het dringend eigen gebruik bij pleidooi te kwalificeren is als een nieuwe grief die voor het eerst bij pleidooi wordt aangevoerd, zodat sprake is van strijd met de hiervoor genoemde twee-conclusie-regel. Van het bij pleidooi voortbouwen op een reeds bij memorie van grieven aangevoerde grief of grondslag is geen sprake. De grieven van [de huurder], zoals aangevoerd bij memorie van grieven, betreffen alle drie formeelrechtelijke onderwerpen, waarbij niet inhoudelijk is ingegaan op de vraag of al dan niet sprake is van dringend eigen gebruik. De verhuurder heeft deze grieven ook zo begrepen, gezien de memorie van antwoord in principaal appel en zijn reactie bij pleidooi. (…)
6.5.3.
Gesteld noch gebleken is dat er reden is voor het maken van een uitzondering op de twee-conclusie-regel gezien de aard van het geschil of vanwege nieuw voorgevallen of gebleken feiten en omstandigheden, terwijl evenmin is gebleken dat sprake is van het ondubbelzinnig instemmen van [de verhuurder] met de nieuwe grief en de eisvermeerdering. Integendeel, [de verhuurder] heeft tijdens het pleidooi bezwaar gemaakt tegen de nieuwe stellingen van [de huurder] in verband met de betwisting van het dringend eigen gebruik en tegen de eisvermeerdering en is hierop niet inhoudelijk ingegaan. Het hof acht de inhoudelijke betwisting door [de huurder] van het dringend eigen gebruik voor het eerst bij pleidooi daarnaast in strijd met de eisen van een goede procesorde. Het hof kan dus niet toekomen aan de beoordeling van de nieuwe grief/nieuwe stellingen en de eisvermeerdering. Om die reden gaat het hof ook voorbij, aan het door [de huurder] bij pleidooi gedane bewijsaanbod tot het horen van de hospita van [de verhuurder], nu dit betrekking heeft op door de hem bij pleidooi ingenomen nieuwe stellingen.
Gelet op het voorgaande dient voor de beoordeling door het hof tot uitgangspunt dat De verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.”
2.5
De
subonderdelen 2.1.1 en 2.1.2
klagen dat het hof miskent dat hetgeen de huurder op blz. 2 van de memorie van grieven (onder de punten 5 en 6) had aangevoerd ook deel uitmaakt van de grieven, in die zin dat de huurder aldaar het oordeel van de kantonrechter over het dringend nodig hebben van de woning voor eigen gebruik door de verhuurder en ook de belangenafweging door de kantonrechter heeft bestreden.
2.6
Naar vaste rechtspraak moeten als ‘grieven’ worden aangemerkt: alle gronden die een appellant aanvoert ten betoge dat de in hoger beroep bestreden uitspraak behoort te worden vernietigd. Daarbij geldt wel de eis dat die gronden behoorlijk naar voren zijn gebracht in de procedure, zodat zij voldoende kenbaar zijn voor de rechter en voor de wederpartij. De wederpartij moet kunnen weten waartegen zij zich (in de procedure in hoger beroep) heeft te verweren
. De voor vernietiging aangevoerde gronden behoeven door de appellant niet uitdrukkelijk te worden aangeduid als (al dan niet genummerde) ‘grief’. Het is vervolgens aan de appelrechter om, door middel van uitleg van de gedingstukken, vast te stellen welke grieven door de appellant zijn aangevoerd. De uitleg van gedingstukken is voorbehouden aan de rechter die over de feiten oordeelt. Daarom kan in cassatie de uitleg die de appelrechter aan een gedingstuk heeft gegeven niet op juistheid worden getoetst, maar hoogstens op de begrijpelijkheid van dat oordeel. De omstandigheid dat de appelrechter de grieven hetzelfde heeft uitgelegd als de wijze waarop de geïntimeerde deze had begrepen, geldt in het algemeen als een sterk argument om die uitleg in cassatie niet onbegrijpelijk te achten
.
2.7
Een blik in de gedingstukken leert het volgende. De memorie van grieven in deze zaak opent, onder het kopje “Samenvatting”, met een samenvatting van het geschil. De punten 5 en 6 van die samenvatting, voor zover hier van belang, luidden als volgt:
“5.	(…) [De verhuurder] is een slecht verhuurder. [De verhuurder] wendt vóór, dat hij de woning voor dringend eigen gebruik nodig heeft. Dat dringend eigen gebruik wordt betwist. De noodzakelijke belangenafweging tussen [de huurder] en [de verhuurder] heeft niet kunnen plaatsvinden door het onvoldoende aanleveren van gegevens door [de verhuurder]. Anderzijds heeft [de huurder] aangeboden te bewijzen, dat de daadwerkelijke opzet en strategie van [de verhuurder] is: dat de te ontruimen huurwoning zo snel mogelijk kan worden verkocht tegen leegwaarde in een steeds beter aantrekkende woningmarkt.
6. [De verhuurder] heeft al van alles uitgehaald om te komen tot verwijdering van [de huurder]. [De verhuurder] heeft schijnbaar alle schepen achter zich verbrand. En vervolgens wendt hij zich met dat verhaal tot de beslissende rechter, terwijl hij aantoonbaar op die schijnbare noodsituatie van dringend eigen gebruik heeft aangestuurd. Dat vervolgens [de verhuurder] die woning niét voor dringend nodig heeft wordt ook aantoonbaar. Daarnaast is er géén passende woonruimte voor [de huurder] beschikbaar. Uit de belangenafweging moet volgen, dat [de verhuurder] beter af is met het zoeken naar een ander alternatief voor woonruimte.”
In het vervolg van zijn memorie van grieven (onder 7 t/m 20) heeft de huurder de bezwaren geformuleerd die hij tegen het vonnis van de kantonrechter had. Het gaat daarbij om drie genummerde en door hem uitdrukkelijk als ‘grieven’ aangeduide bezwaren, telkens voorafgegaan door een inleiding. Deze drie ‘grieven’ zijn dezelfde die het hof in rov. 6.4 heeft genoemd. De verhuurder heeft in zijn memorie van antwoord onder 3 verweer gevoerd tegen elk van deze drie grieven
.
2.8
Tegen de achtergrond van de in voetnoot 7 aangehaalde jurisprudentie geeft het oordeel van het hof, dat de huurder in de memorie van grieven “niet inhoudelijk is ingegaan op de vraag of al dan niet sprake is van dringend eigen gebruik” op zich niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Weliswaar heeft de huurder in de memorie van grieven onder 5 gesteld dat hij de door de verhuurder gestelde grond voor opzegging (dringend nodig voor eigen gebruik) heeft betwist, maar daarmee had de huurder op die plaats in de gedingstukken nog niet aangegeven op grond van welke bezwaren hij van mening was dat het hof het vonnis van de kantonrechter behoorde te vernietigen. Afgezien van hetgeen hieronder aan de orde zal komen ten aanzien van het bewijsaanbod van de huurder, is niet onbegrijpelijk dat – en waarom − het hof in de zo-even aangehaalde, door de huurder niet verder uitgewerkte, stellingen onder 5 en 6 in de memorie van grieven niet een afzonderlijke grief heeft gelezen.  Ik merk in dit verband nog op dat de huurder in eerste aanleg in zijn conclusie van antwoord zelf is begonnen met het maken van een uitdrukkelijk onderscheid tussen: een eerste, tweede en derde “formeel bezwaar” van de huurder tegen de beëindiging van de huurovereenkomst, stellingen over slecht verhuurderschap, stellingen over de vermeende ‘strategie’ van de verhuurder en een betwisting van de door de verhuurder gestelde dringende noodzaak. Klaarblijkelijk hebben de verhuurder (als geïntimeerde in het principaal appel) en het hof de memorie van grieven zo opgevat, dat de huurder alleen zijn drie formele bezwaren aan de appelrechter heeft willen voorleggen.
2.9
Subonderdeel 2.1.3
vervolgt met de klacht dat het hof in ieder geval heeft miskend dat de derde grief niet anders kan worden begrepen dan dat de huurder in hoger beroep (impliciet) ook het oordeel van de kantonrechter over de gestelde dringende noodzaak voor eigen gebruik bestreed, zeker indien deze grief wordt gelezen in samenhang met punt 5 in de memorie van grieven. Volgens de klacht had de derde grief van de huurder geen andere strekking dan dat de verhuurder ten onrechte een beroep heeft gedaan op de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ omdat hij (de verhuurder) in werkelijkheid bezig was met plannen voor de verkoop van deze woning vrij van huur. Dat ook de wederpartij de derde grief van de huurder in deze (impliciete) betekenis heeft opgevat volgt volgens het middelonderdeel uit het gestelde in de memorie van antwoord in het principaal hoger beroep, onder 34 - 37
.
2.10
Naar de letter had het bewijsaanbod betrekking op het horen van een getuige (de makelaar van de verhuurder) tot “verstrekking van belangrijke informatie over de toedracht in de communicatie met [de verhuurder]”
. Dat is tamelijk vaag, maar de klacht krijgt kleur na kennisneming van het vonnis van de kantonrechter onder 3.9. Daar overwoog de kantonrechter dat de huurder (in eerste aanleg) had gesteld dat de verhuurder de woning niet zelf wil gaan bewonen, maar vrij van huur wil verkopen teneinde een hogere verkoopprijs te kunnen realiseren. Hoewel de kantonrechter de argwaan van de huurder ‘invoelbaar’ achtte, was de kantonrechter van oordeel dat die stelling onvoldoende met feiten en omstandigheden was onderbouwd. De kantonrechter heeft hieraan toegevoegd dat niet gesteld of gebleken is dat de woning te koop staat. Ook overigens was in eerste aanleg niet gebleken van een concrete aanwijzing dat de verhuurder de woning eigenlijk zou willen verkopen. De kantonrechter passeerde daarom het aanbod van de huurder om de makelaar als getuige te horen. Ten tijde van het beweerde telefoongesprek met het makelaarskantoor, in september 2013, was volgens de verklaring van beide partijen tijdens de comparitie nog geen sprake van een situatie waarin de verhuurder, naar eigen stelling, de woning voor dringend eigen gebruik nodig had: die situatie is pas aan de orde sinds maart 2014. Daarom achtte de kantonrechter het te bewijzen aangeboden telefoongesprek niet van belang.
2.11
Dat het hof ervan uitgaat dat de derde grief uitsluitend dit bewijsaanbod betrof, is op zich niet onbegrijpelijk in het licht van de memorie van grieven van de huurder en van de reactie van de verhuurder daarop.
2.12
Het punt waar het in cassatie om draait, is de vraag of het hof in deze grief over het passeren van een bewijsaanbod impliciet een bezwaar van de huurder had moeten lezen tegen het oordeel van de kantonrechter over de (door de verhuurder gestelde) dringende noodzaak tot eigen gebruik. De huurder heeft het zijn wederpartij en de appelrechter bepaald niet gemakkelijk gemaakt: noch in de punten 18 en 19 (onder het opschrift “Inleiding 3e grief”), noch in punt 20 (onder het opschrift “Grief 3”) van de memorie van grieven heeft de huurder teruggegrepen op hetgeen hij onder 5 en 6 in de memorie van grieven had betoogd.
2.13
Aan de steller van het middel kan worden toegeven dat, ook zonder een uitdrukkelijke verwijzing naar de punten 5 en 6 in de memorie van grieven,
logisch
een verband bestaat tussen het in de derde grief bedoelde bewijsaanbod en de betwisting door de huurder (in eerste aanleg) van de stelling van de verhuurder dat hij de verhuurde woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, niet zijnde de vervreemding daarvan. De huurder heeft deze betwisting in hoger beroep in elk geval niet prijsgegeven. De stelplicht en, bij gemotiveerde betwisting, de bewijslast ten aanzien van het dringend nodig hebben van het verhuurde voor eigen gebruik, niet zijnde de vervreemding daarvan, ligt in beginsel bij de verhuurder
. In dit geval heeft de verhuurder gesteld dat hij zelf niet meer de beschikking heeft over vaste woonruimte; zie alinea 1.2 hiervoor. De rechter kan dus stuiten op het probleem dat een huurder die de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst wil bestrijden door aan te voeren dat de verhuurder in werkelijkheid de vervreemding (vrij van huur) van de verhuurde woning nastreeft, over onvoldoende informatie beschikt om concrete feiten te kunnen aanvoeren waaruit de intentie van de verhuurder kan blijken. Zo ook in dit geval: de kantonrechter heeft geen concrete feiten aangetroffen die, eenmaal vastgesteld, de gevolgtrekking kunnen dragen dat de verhuurder in werkelijkheid de vordering heeft ingesteld teneinde de woning vrij van huur te kunnen vervreemden.
2.14
De huurder is op zoek naar mogelijkheden om meer informatie te verkrijgen over de intenties van de verhuurder. Kennelijk in de hoop alsnog een concrete aanwijzing voor dat oogmerk van vervreemding op het spoor te komen, heeft de huurder aangeboden de makelaar van de verhuurder als getuige te doen horen en inzage in het makelaarsdossier verzocht. In punt 20 van de memorie van grieven heeft de huurder gesteld dat de makelaar niet slechts in 2013 (zoals de kantonrechter overwoog), maar ook eind 2014 met hem contact heeft opgenomen met de vraag of hij bereid was de woning te verlaten. De huurder klaagde aldaar over onoprechtheid van de verhuurder, die zich in rechte anders zou hebben opgesteld dan bij de makelaar van de verhuurder.
2.15
Deze stellingen en het bewijsaanbod m.b.t. het horen van de makelaar zouden volkomen zinloos zijn, als deze niet in verband worden gebracht met de betwisting van het (door de verhuurder gestelde) dringend nodig hebben van de woning voor eigen gebruik, niet zijnde vervreemding daarvan. Dat de huurder in de memorie van grieven in (zijn toelichting op) grief 3 niet met zoveel woorden heeft teruggegrepen op zijn eerdere betwisting van het (door de verhuurder gestelde) dringend nodig hebben voor eigen gebruik anders de vervreemding van de woning, doet daaraan niet af. Om deze reden ben ik van mening dat voor de lezer inderdaad onbegrijpelijk is waarom het hof van oordeel is dat in de memorie van grieven geen grief besloten lag tegen het oordeel van de kantonrechter over het dringend nodig hebben voor eigen gebruik. De klacht van subonderdeel 2.1.3 slaagt.
2.16
Het hiermee verband houdende oordeel, dat de huurder dit bezwaar tegen het vonnis van de kantonrechter eerst bij pleidooi in hoger beroep heeft voorgedragen, wordt aangevochten in onderdeel 2.2.
Onderdeel 2.2
is gericht tegen rov. 6.5.2 en uitgewerkt in vijf subonderdelen, die zich lenen voor een gezamenlijke behandeling. Subonderdeel 2.2.1 bevat geen klacht, maar een vooropstelling die verwijst naar de maatstaf van het (hiervoor al genoemde) arrest van de Hoge Raad van 19 juni 2009.
Subonderdeel 2.2.2 bestrijdt het oordeel dat sprake is van een nieuwe grief, die voor het eerst is aangevoerd bij pleidooi in hoger beroep. De klacht houdt in dat het hof miskent dat een betwisting van het dringend nodig hebben voor eigen gebruik al te vinden was in de memorie van grieven onder 5 en 6. Daarom is – anders dan het hof heeft beslist – sprake van een tijdig voorgedragen grief. Subsidiair verbindt het subonderdeel hieraan een motiveringsklacht.
Subonderdeel 2.2.3 herhaalt dat het hof om dezelfde reden miskent dat de grief in de memorie van grieven tijdig naar voren is gebracht, althans dat de beslissing van het hof op dit punt ontoereikend is gemotiveerd.
Subonderdeel 2.2.4 bestrijdt de vaststelling van de wijze waarop de geïntimeerde (de verhuurder) in hoger beroep de grieven heeft opgevat. Subonderdeel 2.2.5 sluit af met een slotsom.
2.17
Voor alle klachten van onderdeel 2.2 geldt mijns inziens hetzelfde als hiervoor besproken bij de behandeling van onderdeel 2.1.
2.18
Onderdeel 2.3
stelt dat indien een of meer van de voorgaande klachten slagen, ook het oordeel in rov. 6.5.3, dat er geen reden is voor het maken van een uitzondering op de twee-conclusie-regel, niet in stand kan blijven.
Onderdeel 2.4
klaagt dat indien een of meer van de voorgaande klachten slagen, ook het oordeel in 6.8 niet in stand kan blijven. Ook die overweging gaat ervan uit dat in de memorie van grieven geen grief was gericht tegen het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot het gestelde dringend nodig hebben voor eigen gebruik.
2.19
Deze onderdelen bouwen voort op klachten die hiervoor al zijn besproken en behoeven daarom geen afzonderlijke bespreking.
Moet de belangenafweging worden vermeld in de opzeggingsbrief?
2.20
Onderdeel 2.5
is gericht tegen rov. 6.7.2. Zoals het hof in rov. 6.7.1 – onbestreden in cassatie – heeft vastgesteld, heeft de huurder in zijn tweede grief aangevoerd dat de kantonrechter de vordering niet had mogen toewijzen omdat in de opzeggingsbrief van 2 februari 2015 niet de belangenafweging was vermeld. Het hof heeft deze grief verworpen en daartoe het volgende overwogen:
“6.7.2. (…) In artikel 7:274 lid 1 sub a tot en met f zijn de zes limitatieve en beperkte gronden opgesomd waarop de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen en waarop de rechter een beëindigingsvordering (na correcte opzegging) kan toewijzen. De derde beëindigingsgrond (sub c) betreft, het geval waarop [de verhuurder] een beroep heeft gedaan: de verhuurder heeft het verhuurde dringend nodig voor eigen gebruik. Artikel 7:271 lid 4 BW bepaalt dat de opzegging door de verhuurder de gronden voor de opzegging moet vermelden en dat het moet gaan om gronden zoals genoemd in artikel 7:274 lid 1 BW. [De verhuurder] heeft hieraan voldaan, nu hij in zijn opzeggingsbrief van 2 februari 2015 (en in die van 30 december 2014) dringend eigen gebruik als opzeggingsgrond heeft genoemd. [De verhuurder] heeft zijn beëindigingsvordering ook op deze grond gebaseerd. Anders dan [de huurder] meent, kan de belangenafweging niet als afzonderlijke opzeggingsgrond worden beschouwd. De belangenafweging ligt immers in het verlengde van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Hieraan dient te worden toegekomen als de rechter in een procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst aannemelijk acht dat er sprake is van dringend eigen gebruik en dat de huurder over andere passende woonruimte kan beschikken: dan dient te worden vastgesteld of niet van de verhuurder kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd (c.q. voortgezet). Aldus was niet vereist dat de belangenafweging specifiek in de opzeggingsbrief werd vermeld. Overigens heeft [de huurder] geen afzonderlijke grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de belangenafweging in het voordeel van [de verhuurder] uitvalt. De tweede grief faalt dus eveneens.”
2.21
Subonderdeel 2.5.1 is in het bijzonder gericht tegen de vaststelling dat de huurder in de memorie van grieven geen grief heeft gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvalt. Volgens de klacht heeft het hof miskend dat de huurder, blijkens punt 6 van de memorie van grieven, in hoger beroep wel degelijk dat oordeel heeft bestreden. In zijn inleiding op de tweede grief (MvG onder 12, geciteerd in het middelonderdeel) heeft de huurder daarop voortgebouwd.
2.22
In (zijn toelichting op) de tweede grief in de memorie van grieven heeft de huurder niet uitdrukkelijk teruggegrepen op hetgeen hij eerder had betoogd in zijn samenvatting in diezelfde memorie onder 6. Wel heeft de huurder in zijn inleiding op de tweede grief (MvG onder 12) aangevoerd dat een afweging van zijn belangen tegen financiële belangen van de verhuurder praktisch niet mogelijk was omdat de verhuurder niet of onvoldoende inzage had gegeven in zijn (financiële) draagkracht.
2.23
Ook hier gaat het om een kwestie van stelplicht en bewijslast. Indien de verhuurder van woonruimte een vordering tegen de huurder instelt met een beroep op het dringend nodig hebben van die woning voor eigen gebruik, als bedoeld in art. 7:274 BW, zal de verhuurder feiten en omstandigheden moeten stellen waaruit volgt dat hij de verhuurde woonruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik, niet zijnde de vervreemding daarvan. Pas wanneer dat vaststaat, komt de vraag aan de orde naar de belangenafweging op de voet van art. 7:274, lid 1 onder c, BW
. In het algemeen ligt het op de weg van de verhuurder om zijn belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst in de procedure aan de orde te stellen. Het ligt vervolgens op de weg van de huurder om zijn belangen en die van eventuele onderhuurders in de procedure naar voren te brengen. Vervolgens kan de kantonrechter een afweging van al deze belangen maken. Uiteraard geldt ook hier, dat de wederpartij de daartoe gestelde feiten kan betwisten. Ingevolge de hoofdregel van art. 150 Rv rust de bewijslast in beginsel op de partij die het desbetreffende feit heeft gesteld
.
2.24
De verhuurder heeft in eerste aanleg aangevoerd dat hij zonder (vaste) woonruimte zit en (als freelancer, aan wie al twee hypothecaire leningen zijn verstrekt) geen ander huis kan kopen. De huurder heeft het gestelde dringend nodig hebben voor eigen gebruik betwist, met het argument dat de verhuurder onder meer inkomsten heeft uit de huuropbrengst van de verhuurde woning. Nadat de kantonrechter tot het oordeel gekomen was dat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, heeft de kantonrechter de in art. 7:274 lid 1 onder c BW voorgeschreven belangenafweging in het voordeel van de verhuurder laten uitvallen. Voor de kantonrechter was een overweging, dat voor de huurder passende vervangende woonruimte in de regio voorhanden is.
2.25
Het hof is, zoals besproken bij middelonderdeel 2.1, ervan uitgegaan dat (in hoger beroep vaststaat dat) de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Vervolgens kwam het hof toe aan de vereiste belangenafweging. In de memorie van grieven heeft het hof geen grief gelezen tegen het oordeel van de kantonrechter dat de belangenafweging moet uitvallen in het voordeel van de verhuurder. Onbegrijpelijk vind ik dat oordeel niet, ook niet in het licht van de gedingstukken. Zelfs in de passage die in dit subonderdeel in dit verband is aangehaald, staat het argument voorop dat de verhuurder zich “niet bij voorbaat in zijn opzegging” (…) “heeft doen beroepen op de noodzakelijke afweging van het ontbreken van draagkracht (…)”. Dat het hof in de tussenzin (“en nadien ook niet in zijn vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in rechte”) in deze passage niet een afzonderlijk bezwaar van de huurder tegen de belangenafweging door de kantonrechter heeft gelezen, is niet onbegrijpelijk. In de belangenafweging speelde de mogelijkheid van vervangende huisvesting voor de huurder een grote rol. De klacht van subonderdeel 2.5.1 faalt om deze redenen.
2.26
De klacht onder 2.5.2 houdt in dat het hof in rov. 6.7.2 heeft miskend dat de rechter niet aan een belangenafweging toekomt indien de opzegging van de huurovereenkomst nietig is. Volgens de huurder geldt dit in een geval als het onderhavige, waarin de verhuurder in de opzeggingsbrief weliswaar een wettelijke grond voor opzegging heeft genoemd (in dit geval: de stelling dat de verhuurder de woning dringend nodig had voor eigen gebruik), maar die grond in de opzeggingsbrief onvoldoende met feiten en omstandigheden heeft onderbouwd. De klacht onder 2.5.3 hangt hiermee samen. Zij verwijst naar de punten 11 – 17 in de memorie van grieven. De klacht houdt in dat het oordeel over de eisen waaraan een opzegging op grond van artikel 7:274 BW moet voldoen, blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting: de verhuurder kan niet volstaan met het noemen van één van de wettelijke gronden voor opzegging. In de toelichting op deze klacht stelt de huurder dat de functie van het vermelden van de grond voor opzegging bij een beëindiging van de huur van woonruimte is te vergelijken met de mededeling van de dringende reden bij een ontslag op staande voet: de omschrijving van de ontslagreden moet zodanig compleet zijn dat de geadresseerde zijn juridische positie kan bepalen en de afweging kan maken of hij in de opzegging berust dan wel verweer daartegen zal voeren. In zijn verdere toelichting wijst de huurder ook nog op artikel 21 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
2.27
De desbetreffende bepalingen in 7:274 BW vinden hun oorsprong in artikel 1623b (oud) BW. Dit artikel, ingevoerd in 1972
, bepaalde onder meer dat de opzegging door de verhuurder, op straffe van nietigheid, de gronden moet vermelden die tot opzegging hebben geleid. Het wetboek bepaalde in art. 1623c (oud) dat de huurder zich, binnen zes weken na de opzegging, kon wenden tot de kantonrechter met het verzoek de huurovereenkomst te verlengen. Blijkens de parlementaire geschiedenis diende de vereiste vermelding van de beëindigingsgrond in de opzeggingsbrief het volgende doel: “Om kansloze en dus overbodige procedures te voorkomen is het noodzakelijk de huurder enig inzicht te geven [in] zijn kansen in een eventuele procedure”
. Voor de vraag, wat de opgegeven reden is voor de opzegging van de huur, is niet de letterlijke tekst van de opzeggingsbrief beslissend, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen
. In 1979 is de regeling gewijzigd in die zin dat voortaan de verhuurder van woonruimte degene was die het initiatief tot een procedure bij de kantonrechter moest nemen. Daarmee kwam het voorschrift enigszins in een ander licht te staan: in de oorspronkelijke regeling was de huurder bij het aanvangen van een procedure tegen de verhuurder afhankelijk van de informatie die hem uit de opzeggingsbrief bekend was over de reden waarom de verhuurder de overeenkomst wilde beëindigen. Indien de verhuurder zelf degene is die de procedure bij de kantonrechter start, is hij bekend met de reden van beëindiging
.
2.28
Bij de invoering van titel 7.4 in het Nieuw Burgerlijk Wetboek is de regel verplaatst naar de huidige artikelen. Ook nu nog wordt aangenomen dat het voorschrift dat de verhuurder de gronden voor beëindiging van de huurovereenkomst in de opzegging vermeldt, ertoe strekt “dat de huurder aan de hand van de in de opzegging vermelde grond(en) moet kunnen bepalen of hij in de opzegging wil berusten, dan wel het op een procedure wil laten aankomen”
. Bij de toepassing van art. 7:273 lid 1 BW (“De rechter neemt uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking”) biedt de rechtspraak van de Hoge Raad wel enige, maar niet veel ruimte om met behoud van de in de opzeggingsbrief opgegeven beëindigingsgrond de feitelijke grondslag daarvan te wijzigen tijdens de procedure bij de kantonrechter
.
2.29
In dit geval heeft het hof zijn beslissing niet gebaseerd op een andere grond dan de verhuurder in de opzeggingsbrief had aangevoerd. In de opzeggingsbrief heeft de verhuurder zich beroepen op de omstandigheid dat hij de verhuurde woonruimte dringend nodig had voor eigen gebruik. Daarop was ook zijn vordering gebaseerd. De feiten en omstandigheden die hij daartoe had aangevoerd zijn in de loop van de procedure niet wezenlijk gewijzigd; zie alinea 1.2 hiervoor. Voor zover de huurder bedoelt dat, zijns inziens, de verhuurder deze grond in de opzeggingsbrief onvoldoende met feiten en omstandigheden heeft onderbouwd, richt de klacht zich tegen een oordeel dat bij uitsluiting toekomt aan de rechter die over de feiten oordeelt. Het oordeel van het hof dat de omschrijving van de gronden voor de opzegging aan de eisen van art. 7:274 lid 1 BW voldoet, is ook niet onbegrijpelijk. Het hof overwoog in rov. 6.7.2:
“De belangenafweging ligt immers in het verlengde van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Hieraan dient te worden toegekomen als de rechter in een procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst aannemelijk acht dat er sprake is van dringend eigen gebruik en dat de huurder over andere passende woonruimte kan beschikken: dan dient te worden vastgesteld of niet van de verhuurder kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd (c.q. voortgezet). Aldus was niet vereist dat de belangenafweging specifiek in de opzeggingsbrief werd vermeld.”
Deze redengeving kan de verwerping van de grief dragen. Het hof heeft, terecht, vastgesteld dat deze wettelijke bepaling niet vereist dat de belangenafweging zelf in de opzeggingsbrief is opgenomen. De slotsom is dat onderdeel 2.5 faalt.
2.30
Onderdeel 2.6
ten slotte is gericht tegen de overwegingen 6.13 en 6.14 en het dictum van het bestreden arrest. Omdat dit middelonderdeel uitsluitend voortbouwt op de voorgaande klachten, behoeft het geen verdere bespreking.
2.31
Bij gegrondbevinding van onderdeel 2.1 kan het bestreden arrest niet in stand blijven.
3
Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing naar een ander gerechtshof.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
plv
Ontleend aan rov. 6.1 van het bestreden arrest, hier enigszins verkort weergegeven.
Zie voor de samenvatting van de grieven telkens rov. 6.4 (
bis
) van het bestreden arrest.
Tussen partijen is ook een kort geding gevoerd over de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter (zie rov. 6.4 van het bestreden arrest). Daarnaast heeft de verhuurder in dit hoger beroep een incidentele vordering ingesteld, die strekte tot alsnog uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het ontruimingsbevel. Die incidentele vordering is afgewezen bij arrest van 23 augustus 2016 (zie ook rov. 6.5 van het bestreden arrest in de hoofdzaak).
Tussen 30 december 2014 (datum opzeggingsbrief) en heden is art. 7:274 BW gewijzigd door de wetten van 4 juni 2014 Stb. 248 en 14 april 2016, Stb 157-158, maar niet op punten die voor dit cassatieberoep van belang zijn.
Zie over deze regeling: Asser/Rossel en Heisterkamp 7-II 2017/460 e.v.; A.R. de Jonge, Huurrecht, 2013, par. 27 en 30; Groene serie, Huurrecht, aant. bij art. 7:271 (A.M. Langeloo).
Anonimisering toegevoegd in de citaten.
Zie HR 3 februari 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU8278, NJ 2006/120, rov. 4.3;
HR 20 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC4959, NJ 2009/21 m.nt. J.M.M. Maeijer en H.J. Snijders, rov. 4.2.1;
HR 19 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI8771, NJ 2010/154 m.nt. H.J. Snijders, rov. 2.4.1.
Asser Procesrecht/Bakels, Hammerstein & Wesseling-van Gent 4 2018/117.
M.b.t. het gestelde in alinea 5 van de memorie van grieven heeft de verhuurder afzonderlijk betwist dat hij een slecht verhuurder zou zijn; zie de memorie van antwoord in het principaal appel, onder 14 – 17.
Volgens de huurder zou deze bedoeling van zijn derde grief ook zijn bevestigd in de memorie van antwoord in het incidenteel appel onder 6 en 8. Dit argument kan m.i. buiten beschouwing blijven, omdat de twee-conclusieregel op dat moment al een uitbreiding van de grieven belette.
Memorie van grieven blz. 8.
Vgl. R.J.B. Boonekamp en W.L. Valk, Stelplicht & bewijslast 2017, blz. 471 – 472.
A.R. de Jonge, Huurrecht, 2013, par. 30.6, blz. 321.
Ook hier verwijs ik naar R.J.B. Boonekamp en W.L. Valk, Stelplicht & bewijslast 2017, blz. 471 – 472.
Wet van 15 juni 1972, Stb. 305.
Amendement Wierenga c.s., Kamerstukken II 1971/72, 10 451, nr. 15; Handelingen II 1971-1972, 44, blz. 2290 (vergadering 3 februari 1972).
HR 1 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE7369, NJ 2004/114, inzake een beëindiging van de huur van bedrijfsruimte (rov. 3.5).
Zie over deze wiijziging: A-G Huydecoper, conclusie voor HR 13 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC6116, NJ 2008/338 (alinea 3.3.2); conclusie voor HR 15 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP5612, NJ 2011/180 (alinea’s 8 – 13).
HR 13 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC6116, NJ 2008/338 (rov. 3.3.2) inzake een beëindiging van de huur van bedrijfsruimte.
Zie uitgebreid hierover: E.D. den Engelsman, De opzegbrief – opzegging op grond van een dringend eigen gebruik en wijzigingsmogelijkheden in de procedure, Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte, 2013, blz. 145 – 149.