ECLI:NL:RBGEL:2019:1682
Rechtbank GEL — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer / rolnummer: C/05/342960 / HZ ZA 18-35
Vonnis van 24 april 2019
in de zaak van
1
[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2]
,
wonende te [woonplaats] ,
3.
[eiser sub 3]
,
wonende te [woonplaats] ,
4.
[eiser sub 4]
,
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat [NAAM]. M.J.H. van Baalen te Wageningen,
tegen
de gezamenlijke erfgenamen van
[erflater]
, overleden [2015] , te weten:
1.
[gedaagde sub 1]
,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2]
,
wonende te [woonplaats] ,
3.
[gedaagde sub 3]
,
wonende te [woonplaats] ,
4.
[gedaagde sub 4]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat [NAAM]. N.S. Commijs te Zwolle.
Partijen zullen hierna [eisende partij 2] en [gedaagde partij] genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 19 september 2018
het proces-verbaal van comparitie van 25 januari 2019.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Op 29 oktober 1938 heeft [verpachter] (hierna: [verpachter] ) een huur/pachtovereenkomst gesloten met [pachter] met betrekking tot het perceel met bouwmanswoning aan [adres] voor een huur/pachtprijs van
f
232,50 per jaar.
2.2.
[verpachter] en [schoonzoon 2 van pachter] (hierna: [schoonzoon 2 van pachter] ) hebben bij onderhandse akte, geregistreerd bij de belastingdienst op 13 december 1968 (productie 20 van [eisende partij 2] ) afspraken vastgelegd. Zij hebben het volgende overwogen:
[verpachter] is eigenaar van een boerderijtje, [adres] , dat hij verpacht had aan wijlen [pachter] . [verpachter] heeft de schoonzoon van [pachter] , te weten [schoonzoon 1 van pachter ] , toestemming gegeven om op de grond van het boerderijtje een noodwoning te bouwen om daar met de dochter van de pachter te gaan wonen.
Nadat [pachter] is overleden, is [schoonzoon 1 van pachter ] pachter van het boerderijtje geworden en kwam de noodwoning leeg te staan. [schoonzoon 1 van pachter ] heeft de noodwoning verkocht aan een andere schoonzoon van [pachter] , te weten [schoonzoon 2 van pachter] . Met toestemming van [verpachter] is [schoonzoon 2 van pachter] daar gaan wonen, waardoor [schoonzoon 1 van pachter ] iedere aanspraak op de noodwoning en de daarbij behorende grond heeft verloren.
[verpachter] heeft toestemming verleend aan [schoonzoon 2 van pachter] om de bestaande noodwoning met aangebouwd portaal uit te breiden met een slaapkamer en een garage en dat er behalve de genoemde opstallen ook nog een schuur van plusminus 5 bij 8 meter en een schuur van plusminus 4 bij 9 meter bij hoort en mitsdien vallen onder de hierna te vermelden bepalingen.
2.3.
[verpachter] heeft aan de verleende toestemming aan [schoonzoon 2 van pachter] de ontbindende voorwaarde verbonden dat [schoonzoon 2 van pachter] de navolgende bepalingen stipt nakomt:
“
1. ondergetekende [schoonzoon 2 van pachter] zal een vergoeding van eenhonderd zes en vijftig gulden (f. 156,-) per jaar moeten betalen, te voldoen in halfjaarlijkse termijnen van elk f. 78,- op 1 mei en 1 november, zulks ingaande op 1 mei 1968 en te voldoen voor het eerst op 1 november 1968. De betaling van deze termijnen dienen te geschieden in goed gangbaar Nederlands Geld, zonder enige korting of schuldvergelijking, in handen en ten woonhuis van ondergetekende [verpachter] of diens gemachtigde of op een nadere door ondergetekende [verpachter] aan te geven wijze.
2. Ondergetekende [schoonzoon 2 van pachter] dient binnen drie maanden na de eerste aanmaning van ondergetekende [verpachter] alle door hen op gemelde grond gestichte opstallen te hebben verwijderd, evenals de reeds bij de aanvang van zijn bewoning aanwezige opstallen, en de grond weer in de oude toestand te hebben teruggebracht, zulks op zijn kosten en geheel naar genoegen van ondergetekende [verpachter] , bij gebreke waarvan laatstgenoemde een en ander kan laten doen op kosten van ondergetekende [schoonzoon 2 van pachter] , zulks onverminderd zijn eventuele aanspraken op vergoeding van kosten, schade en interessen.
3. Ondergetekende [schoonzoon 2 van pachter] mag op gemelde grond geen opstallen stichten of bestaande opstallen verbouwen, behoudens schriftelijke toestemming van ondergetekende [verpachter] . Opstallen in strijd met deze bepalingen gesticht of verbouwd kunnen door ondergetekende [verpachter] afgebroken casu quo in de oude staat teruggebracht worden, zulks op kosten van ondergetekende [schoonzoon 2 van pachter] en zonder dat daarvoor enige sommatie zal nodig zijn en onverminderd zijn rechten op vergoeding van kosten, schaden en interessen en verdere uit deze akte voortvloeiende rechten.
4. Ondergetekende [schoonzoon 2 van pachter] mag gemelde noodwoning niet verhuren of in gebruik afstaan, onder welke titel dan ook, tenzij met schriftelijke toestemming van ondergetekende [verpachter] , die aan deze toestemming voorwaarden kan verbinden. Indien ondergetekende [schoonzoon 2 van pachter] in strijd met deze bepaling handelt, zal hij ten behoeve van de ondergetekende [verpachter]  een onmiddellijk opeisbare boete verbeuren van vijf en twintig (f. 25,-) voor iedere dag, dat hij in strijd met gemelde bepaling handelt.
De ondergetekende [schoonzoon 2 van pachter] verklaart voormelde bepalingen stipt te zullen nakomen, terwijl zijn echtgenote, [echtgenote schoonzoon 2 / dochter van pachter] , (…) door medeondertekening van deze akte, verklaart haar echtgenoot voor zoveel nodig toestemming te geven vorenbedoelde verbintenissen aan te gaan
”
De akte is ondertekend door [schoonzoon 2 van pachter] , [echtgenote schoonzoon 2 / dochter van pachter] en [verpachter] .
2.4.
In december 1974 is een schriftelijk aanhangsel, behorend  bij de overeenkomst van 13 december 1968, opgemaakt tussen en ondertekend door [verpachter] , [echtgenote verpachter] en [schoonzoon 2 van pachter] . Hierbij verleent het echtpaar [verpachter] toestemming om de noodwoning, bewoond door [schoonzoon 2 van pachter] , uit te breiden en te verbouwen ten gerieve van huisvesting van zijn schoonmoeder de weduwe [echtgenote pachter] met de “
zeer nadrukkelijke voorwaarden”
dat deze toestemming geschiedt ten gerieve van bovengenoemde [echtgenote pachter] . Dat van deze verbouwing een originele tekening wordt overgelegd, en hoewel het geheel het karakter van Noodwoning verliest, het contract van [schoonzoon 2 van pachter] van december 1968 volledig van kracht blijft en [schoonzoon 2 van pachter] door ondertekening van het aanhangsel van voornoemd contract voor de naleving hiervan aansprakelijk is. Door deze uitbreiding wordt de verschuldigde vergoeding gebracht op
f
. 350,00 te voldoen in halfjaarlijkse termijnen van elk
f
. 175,- op 1 mei en 1 november ingaande 1 mei 1974 en te voldoen voor het eerst op 1 november 1974.
2.5.
Op 10 juli 1974 heeft Burgemeester en wethouders van de gemeente Nijkerk aan [schoonzoon 2 van pachter] een bouwvergunning verleend tot het vergroten van de noodwoning.
2.6.
[verpachter] is op 5 november 1982 overleden. Van de nalatenschap maakte onder meer deel uit: “
De noodwoning met bouwland, weiland en verder getimmer, staande en gelegen aan en nabij de [adres noodwoning], kadastraal bekend [kadastrale gegevens noodwoning] , (…), zijnde gemelde noodwoning door de pachter de heer [schoonzoon 2 van pachter] , voor eigen rekening, met toestemming van erflater gesticht;
”
Bij akte van scheiding en deling d.d. 1 juni 1983 is dit perceel toegedeeld aan [erflater] . Naar aanleiding hiervan schrijft de notaris bij brief van 7 juni 1983 aan [schoonzoon 2 van pachter] het volgende:
“
Betreft: de nalatenschap van wijlen de heer [verpachter] te [woonplaats].
(…) Bij deze bericht ik U dat bij akte d.d. 1 juni 1983 voor mij verleden, de heer [erflater] [adres nieuwe eigenaar 1] , eigenaar is geworden van het door U gepachte onroerend goed, tot die datum deeluitmakende van bovengemelde nalatenschap. U gelieve in het vervolg de pacht over te maken naar de postrekening van de Heer [erflater] , (…)
”
[schoonzoon 2 van pachter] is overleden op 8 juni 1987. Zijn vrouw, [eiser sub 1] is in de noodwoning aan de [adres noodwoning] blijven wonen.
2.7.
[erflater] is door de gemeente aangeslagen voor de onroerende zaakbelasting 2000 voor een bedrag van
f
131,13 en hij heeft dit bedrag aan de gemeente betaald. Dit bedrag is doorbelast aan [eiser sub 1] . [eiser sub 1] heeft dit bedrag aan [erflater] vergoed.
2.8.
Op 19 maart 2015 is [erflater] overleden.
Bij brief van 17 november 2016 - met als onderwerp “
huurovereenkomst [adres noodwoning]
” - is namens de erven [erflater] aan [eiser sub 1] het volgende geschreven:
“
Na het overlijden van onze vader en echtgenoot hebben wij als erven [erflater] contact met u gehad over de overeenkomst die onze vader met u heeft gehad. In dat verband hebben wij u destijds
verteld dat wij de grond die u in gebruik heeft zouden willen verkopen. Daarvan is op dit moment geen sprake meer, maar dat zou op enig moment in de toekomst kunnen veranderen. Wij zouden dan ook graag samen met u vaststellen onder welke voorwaarden u momenteel van de grond en de woning gebruik maakt en hoe het er in de toekomst zal gaan uitzien.
Wij willen één ding duidelijk vooropstellen. Wij gunnen u graag dat u op uw huidige plek kunt blijven
wonen zolang u dat wilt. Wij willen daar echter wel duidelijke afspraken met u over maken. Indien u
bereid bent om daaraan mee te werken dan zal er praktisch gezien voor u niets veranderen voor zolang als u dat wilt.
Op basis van de informatie die aan ons ter beschikking staat en op basis van de feitelijke
omstandigheden zijn wij tot de conclusie gekomen dat u destijds van onze vader de grond aan de
[adres noodwoning] heeft gehuurd en dat het u is toegestaan om daarop de woning te
bewonen die eerder door uw familie op deze grond is gebouwd. Dat is ook de reden waarom de
huurprijs zo laag is. U heeft in ons laatste gesprek, d.d. 19 mei 2015, wederom aangegeven dat deze
woning uw eigendom is en dat er sprake is van een zogenaamd recht van opstal. Of er sprake is van
een recht van opstal is ons niet duidelijk, aangezien dat recht in een notariële akte bevestigd zou
moeten zijn. Zo’n akte hebben wij niet bij de stukken aangetroffen. Mocht u daarover beschikken, dan
vragen wij u vriendelijk deze stukken naar ons te willen sturen. Datzelfde geldt voor andere schriftelijke informatie die betrekking heeft op de afspraken die u destijds met onze vader, dan wel met wijlen de heer [verpachter] , heeft gemaakt.
(…)
”
2.9.
Namens [eiser sub 1] heeft [naam makelaar] , van [makelaarskantoor] , bij brief van 14 december 2016 op de brief van 17 november 2016 van de erven [erflater] gereageerd. Kennelijk is er in 2015 na het overlijden van [erflater] contact geweest en zijn door beide partijen standpunten ingenomen. [eiser sub 1] gaat niet akkoord met de voorgestelde wijziging c.q. aanvulling en verklaart zich nog steeds bereid om voor een acceptabel en financierbaar bedrag de grond van de erven [erflater] te kopen.
2.10.
Op de brief van 14 december 2016 wordt door hun toenmalige raadsman namens de erven [erflater] bij brief van 30 januari 2017 gereageerd. Aan [eiser sub 1] wordt gevraagd om stukken die betrekking hebben op de rechtsverhouding tussen partijen ter beschikking te stellen, omdat de erven [erflater] deze niet hebben. Als de informatie niet beschikbaar komt, zijn de erven [erflater] genoodzaakt om de rechter een oordeel te vragen over de rechtsverhouding die tussen hen bestaat.
2.11.
In elk geval vanaf 2004 is jaarlijks door [eiser sub 1] een bedrag van aanvankelijk € 158,83 (=
f
350,00), later € 160,00 overgemaakt aan [erflater] onder vermelding van pacht. Tevens betaalt [eiser sub 1] jaarlijks rioolrecht en waterschapsheffing.
3
Het geschil
3.1.
[eisende partij 2] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
primair
1. voor recht verklaart dat ten behoeve van de woning door verjaring een recht van opstal is ontstaan zonder dat er sprake is van een retributie/tegenprestatie,
2. voor recht verklaart dat met betrekking tot het huisperceel (exclusief woning):
- er door verjaring een recht van erfpacht is ontstaan,
- althans dat er sprake is van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:201 BW,
- althans dat er sprake is van een gebruiksovereenkomst,
In alle gevallen tegen betaling van een retributie/huurprijs/vergoeding van € 160,00 per jaar,
3.
primair
: bepaalt dat het in dezen te wijzen vonnis in de plaats treedt van een deel van de tussen [schoonzoon 2 van pachter] en [erflater] op te maken akte,
subsidiair
: aanwijst als dwangvertegenwoordiger iedere medewerker verbonden aan kantoor van notaris mr. S.A. Bijma te Wageningen, om met toepassing van artikel 3:300 BW [erflater] te vertegenwoordigen en namens hen de voor het vestigen van een zakelijk recht noodzakelijke handelingen te verrichten, met de bepaling dat de kosten die zijn verbonden aan de dwangvertegenwoordiging, waaronder het honorarium van de betrokken medewerker van notaris mr. [NAAM], door [erflater] moet worden voldaan,
(…).
3.2.
[eisende partij 2] legt aan de vorderingen tegen de achtergrond van de vaststaande feiten navolgende stellingen ten grondslag.
Door verjaring heeft [eisende partij 2] een recht van opstal verkregen met betrekking tot de woning en de bijbehorende bouwwerken. De verjaringstermijn is aangevangen op 17 november 1957, de datum dat [schoonzoon 2 van pachter] met [schoonzoon 1 van pachter ] de koopovereenkomst heeft gesloten. Omdat de verjaring is gestart in 1957, is artikel 2000 en 2004 OBW van toepassing. Er is sprake van extinctieve verjaring met een termijn van 30 jaar. Dit betekent dat vanaf 17 november 1987 geen revindicatie meer kon worden gevorderd. Daarbij komt dat [schoonzoon 2 van pachter] voor de verbouwing van de woning een vergunning heeft aangevraagd en gekregen en de woning heeft verbouwd. [verpachter] heeft zich hiertegen niet verzet. Bovendien heeft [erflater] de OZB doorbelast aan [schoonzoon 2 van pachter] . Dat [schoonzoon 2 van pachter] niet rechtstreeks voor de OZB werd aangeslagen, is het gevolg van het feit dat het opstalrecht niet in de registers is ingeschreven. Omdat geen specifieke regeling is gemaakt, heeft [schoonzoon 2 van pachter] alle bevoegdheden die voor het volle genot nodig zijn. [gedaagde partij] zijn gehouden het volledige huisperceel aan [schoonzoon 2 van pachter] ter beschikking blijven stellen. [eisende partij 2] beroept zich onder meer op een arrest van het hof Leeuwarden (ECLI:NL:GHLEE:2011:BU1889).
Tevens is door verjaring een erfpachtrecht, dat voor onbepaalde tijd geldt omdat geen duur is afgesproken.
3.3.
[gedaagde partij] concludeert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eisende partij 2] in haar vorderingen niet-ontvankelijk verklaart, althans afwijst, alsmede [eisende partij 2] veroordeelt in de kosten van de procedure en in de nakosten.
3.4.
[gedaagde partij] voert het navolgende verweer.
Met verwijzing naar de feiten kan niet worden gesteld dat [eisende partij 2] bezit hebben genomen van een opstalrecht gedurende een periode van 20 jaar. Het blijkt niet uit de koopakte uit 1957 tussen [schoonzoon 1 van pachter ] en [schoonzoon 2 van pachter] . Het aanvragen en verkrijgen van een vergunning geldt niet als bezitsdaad. De eis van ondubbelzinnig bezit wordt niet onderbouwd, terwijl onduidelijk blijft wat het recht van erfpacht omvat.
4
De beoordeling
4.1.
Bij tussenvonnis van 19 september 2018 (rov. 3.1) heeft de kantonrechter in het incident overwogen dat het onderwerp van het geschil - zoals de zaak door [schoonzoon 2 van pachter] c.s. in de dagvaarding is opgezet - zich voorshands grotendeels toe spitst op een verjaringskwestie waardoor een recht van opstal en van erfpacht zou zijn ontstaan. Daarom behoort de zaak tot de bevoegdheid van een kamer voor andere zaken dan kantonzaken van de rechtbank Gelderland.
4.2.
Juridisch is de vraag of [eisende partij 2] met beroep op artikel 2004 BW(oud) een recht van opstal en een recht van erfpacht heeft verkregen.
Artikel 2004 BW(oud) bepaalde:
Alle regtsvorderingen, zoo wel zakelijke als persoonlijke, verjaren door dertig jaar, zonder dat hij die zich op verjaring beroept verpligt zij eenigen titel aan te toonen, of dat men hem eenige, exceptie uit zijner kwader trouw ontleent, kunnen tegenwerpen.
4.3.
Ook voor artikel 2004 BW(oud) is voorwaarde dat sprake is van bezit van een recht van opstal en van een recht van erfpacht op het moment dat de rechtsvordering die strekt tot beëindiging van het bezit is verjaard. Volgens [eisende partij 2] begint de verjaring te lopen op 17 november 1957, het moment waarop de koopovereenkomst is gesloten tussen [schoonzoon 1 van pachter ] en [schoonzoon 2 van pachter] .
4.4.
Om deze stelling te kunnen beoordelen zijn de volgende feiten van belang.
[verpachter] was eigenaar van een boerderijtje, gelegen aan de [adres] , dat hij destijds had verpacht aan [pachter] . [verpachter] heeft de schoonzoon van [pachter] , te weten [schoonzoon 1 van pachter ] , op enig moment toestemming gegeven om op de grond van het boerderijtje een noodwoning te bouwen om daar met de dochter van de pachter te gaan wonen. Deze noodwoning heeft als adres [adres noodwoning] . Nadat [pachter] is overleden, is [schoonzoon 1 van pachter ] pachter van het boerderijtje geworden en kwam de noodwoning leeg te staan. [schoonzoon 1 van pachter ] heeft de noodwoning op 17 november 1957 voor een bedrag van
f
2.500,00 verkocht aan een andere schoonzoon van [pachter] , te weten [schoonzoon 2 van pachter] . Met toestemming van [verpachter] is [schoonzoon 2 van pachter] met zijn echtgenote [eiser sub 1] (eiseres sub 1) in de noodwoning gaan wonen.
Op 13 december 1968 is in een onderhandse akte vastgelegd dat [verpachter] en [schoonzoon 2 van pachter] zijn overeengekomen dat [verpachter] aan [schoonzoon 2 van pachter] toestemming verleent om de bestaande noodwoning met aangebouwd portaal uit te breiden met een slaapkamer en een garage en dat er behalve de genoemde opstallen ook nog een schuur van plusminus 5 bij 8 meter en een schuur van plusminus 4 bij 9 meter bij hoort. Aan deze toestemming heeft [verpachter] als ontbindende voorwaarde verbonden dat [schoonzoon 2 van pachter] een aantal bepalingen stipt nakomt, zoals betaling aan [verpachter] van een jaarlijkse vergoeding van
f
156,00, dat hij binnen drie maanden na de eerste aanmaning van [verpachter] alle door hem op gemelde grond gestichte opstallen dient te hebben verwijderd, evenals de reeds bij de aanvang van zijn bewoning aanwezige opstallen, en de grond weer in de oude toestand dient te hebben teruggebracht, dit op zijn kosten en geheel naar genoegen van [verpachter] , dat [schoonzoon 2 van pachter] op gemelde grond geen opstallen mag stichten of bestaande opstallen mag verbouwen, behoudens schriftelijke toestemming van [verpachter] . Voorts dat opstallen die in strijd met deze bepalingen zijn gesticht of verbouwd door [verpachter] afgebroken casu quo in de oude staat teruggebracht kunnen worden, dit op kosten van [schoonzoon 2 van pachter] en zonder dat daarvoor enige sommatie zal nodig zijn. Tot slot mag [schoonzoon 2 van pachter] gemelde noodwoning niet verhuren of in gebruik afstaan, onder welke titel dan ook, tenzij met schriftelijke toestemming van [verpachter] , die aan deze toestemming voorwaarden kan verbinden. [schoonzoon 2 van pachter] heeft verklaard dat hij voormelde bepalingen stipt zal nakomen. De akte is door [verpachter] en [schoonzoon 2 van pachter] en [eiser sub 1] ondertekend.
Tot slot heeft [schoonzoon 2 van pachter] in 1974 nog een aanhangsel behorende bij de overeenkomst van 19 december 1968 ondertekend waarin hij met [verpachter] is overeengekomen dat hij toestemming krijgt om de noodwoning uit te breiden en te verbouwen ten behoeve van de huisvesting van mevrouw [pachter] -van ’t Hoff, en dat door de uitbreiding de verschuldigde vergoeding aan [verpachter] wordt vastgesteld op
f
350,00.
4.5.
Op grond van voornoemde overeenkomsten is geen sprake van bezit van een recht van opstal dan wel erfpacht. Uit de overeenkomsten blijkt van een gebruiksrecht ten gunste van [eisende partij 2] waarvoor zij ook steeds de overeengekomen vergoeding heeft betaald. Door deze betaling erkennen zij in feite de rechtspositie van [gedaagde partij] Tussen partijen is niet in geschil dat het recht van opstal en het recht van erfpacht niet door vestiging zijn ontstaan. Niet gesteld is dat de betaalde vergoeding moet worden aangemerkt als canon en dat het gebruiksrecht als recht van opstal en recht van erfpacht kan worden beschouwd.
4.6.
Dit leidt tot de conclusie dat de vordering tot een verklaring voor recht zal worden afgewezen. Dat laat onverlet dat sprake is van een gebruiksrecht, waarvan [eisende partij 2] subsidiair heeft gesteld dat er sprake is van een huurovereenkomst. De beoordeling hiervan behoort tot de bevoegdheid van de kantonrechter. Zoals met partijen ter zitting is besproken, zal de zaak worden verwezen naar de kantonrechter en zal een datum voor de comparitie van partijen wordt bepaald.
4.7.
[eisende partij 2] geldt als de in het ongelijk gestelde partij voor dit gedeelte van het geschil. Deze kosten worden begroot op 2 punten à € 543,00 en € 291,00 griffierecht, totaal €1.377,00. Deze kosten zullen bij de beoordeling van de kantonrechter worden betrokken.
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst af de verklaring voor recht dat ten behoeve van de woning door verjaring een recht van opstal is ontstaan dan wel dat door verjaring een recht van erfpacht is ontstaan,
5.2.
verwijst de zaak in de stand waarin deze zich bevindt naar de kantonrechter van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen en wel naar de rol van
woensdag 8 mei 2019
voor het inleveren van verhinderdagen over de periode van mei tot en met september 2019 voor de comparitie van partijen ten behoeve van het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een schikking door de kantonrechter.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Strens-Meulemeester en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2019.
St/MH