ECLI:NL:RBAMS:2019:544
Rechtbank AMS — Uitspraak 


RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7237205  EA VERZ 18-765
beschikking van:  14 januari 2019
func.:  991
beschikking van de kantonrechter
i n z a k e
de besloten vennootschap Karintrad Nederland B.V.
gevestigd te Amsterdam
verzoekster
nader te noemen: Karintrad
gemachtigde: mr. P. Visser
t e g e n
de besloten vennootschap Urbi Investment 2 sub E B.V.
gevestigd te Amsterdam
verweerster
nader te noemen: Urbi
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 27 september 2018 heeft Karintrad een verzoekschrift met producties ingediend dat kort gezegd strekt tot ontzegging van Urbi de huurovereenkomst op te zeggen en ontruiming in te roepen.
Op 13 december 2018 heeft Urbi een verweerschrift met producties ingediend.
Het verzoekschrift is ter zitting behandeld op 19 december 2018. Karintrad is verschenen bij haar bestuurder, de heer [naam bestuurder] , en de gemachtigde. Urbi is verschenen bij [naam portfoliomanager] , portfoliomanager, en de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
Beschikking is bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. In deze procedure heeft het volgende tot uitgangspunt te gelden.
1.1.
Karintrad heeft met Breevast Properties I B.V. (hierna: Breevast) een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan Karintrad met ingang van
1 augustus 2013 de bedrijfsruimte aan de [adres bedrijfsruimte] huurt (hierna: het gehuurde).
1.2.
Artikel 3 van de huurovereenkomst luidt, voor zover hier relevant:
3.1	Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van
5 jaar
, ingaande op
1 augustus 2013
en lopende tot en met
30 juli 2018.
3.2	Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde vaste periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van
3 jaar
, derhalve tot en met
3 juli 2021
. Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens
5 jaar
.
3.3	Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste
één jaar
. (…)
1.3.
De algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van de ROZ, versie 11 juli 2003, zijn van toepassing.
1.4.
Op 10 januari 2017 heeft Breevast de huurovereenkomst, onder verwijzing naar artikel 3 van de huurovereenkomst, per 1 augustus 2018 opgezegd.
1.5.
Bij brief van 26 april 2018 heeft Breevast aan Karintrad bericht dat zij het gehuurde in eigendom heeft overgedragen aan Urbi.
1.6.
Bij brief van 30 april 2018 heeft Urbi de opvolging als eigenaar van het gehuurde aan Karintrad bevestigd.
1.7.
Bij brieven van 3 juli 2018 en 9 juli 2018 heeft de gemachtigde van Karintrad de ‘drie jaar optie’ uit de huurovereenkomst ingeroepen.
1.8.
Op 10 juli 2018 heeft de gemachtigde van Urbi onder meer geschreven dat de door Karintrad ingeroepen optie niet uit de huurovereenkomst volgt en dat de huur rechtsgeldig is opgezegd tegen 31 juli 2018. Verder staat in de brief dat het gehuurde uiterlijk op 31 juli 2018 ontruimd dient te zijn.
Verzoek
2. Zakelijk weergegeven verzoekt Karintrad, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
a.	Urbi in verband met de bestaande aankoopafspraken de inroeping van de ontruiming alsmede de opzegging ex artikel 7:230a BW door Urbi te ontzeggen;
b.	indien en voor zover mogelijk voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen verlengd wordt met een termijn van 3 jaar, derhalve tot 1 augustus 2021;
Subsidiair
c.	de verplichting van Karintrad om na het einde van de huur per 1 augustus 2019 het gehuurde te ontruimen te schorsen en de ontruimingstermijn te verlengen tot één jaar, derhalve tot 1 augustus 2020, of een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen redelijke termijn;
Primair en subsidiair
d.	Urbi te veroordelen in de proceskosten.
3. Karintrad legt aan haar verzoek ten grondslag dat zij op grond van artikel 3 van de huurovereenkomst rechtsgeldig de overeengekomen 3 jaars-optie heeft ingeroepen waardoor de huurovereenkomst doorloopt tot 1 augustus 2021. De door Urbi aangezegde ontruiming tegen 31 juli 2018 dan wel 31 december 2018 is ongegrond en ongeldig. Voor zover het primaire verzoek niet toewijsbaar is dan verzoekt Karintrad verlenging van de ontruimingstermijn.
Verweer
4. Urbi heeft gemotiveerd verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van het verzoek. Het verweer van Urbi zal, voor zover relevant, bij de beoordeling aan de orde komen.
Beoordeling
5. De centrale vraag is of Karintrad op grond van de huurovereenkomst de mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst eenzijdig met een periode van drie jaar te verlengen, terwijl de huurovereenkomst door (de rechtsvoorgangster van) Urbi is opgezegd per
1 augustus 2018. Karintrad beroept zich kennelijk op artikel 3.2 van de huurovereenkomst. Het woord ‘optie’ is in dat artikel niet terug te vinden, maar alleen op het voorblad te zien.
6. Uit de letterlijke tekst van de huurovereenkomst volgt niet dat Karintrad eenzijdig kan bepalen dat de huurovereenkomst met een periode van drie jaren wordt verlengd in het geval dat Breevast deze heeft opgezegd. Dat lijkt, gelet op de opzegging door Breevast, ook niet de bedoeling van beide partijen te zijn geweest. Een redelijke uitleg van de tekst van artikel 3 van de huurovereenkomst brengt met zich dat Urbi erop mocht vertrouwen dat Karintrad een opzegging niet eenzijdig naast zich neer kan leggen. Bovendien, als de zienswijze van Karintrad zou worden gevolgd dan zou dat betekenen dat Urbi de huurovereenkomst nimmer zou kunnen opzeggen. In artikel 3.2 staat namelijk dat de huurovereenkomst na de periode van drie jaren wederom wordt verlengd met vijf jaren. In artikel 3.1 staat duidelijk dat er (alleen) een vaste periode van vijf jaren is overeengekomen. Die vaste periode is inmiddels verstreken. De drie en vijf jaren genoemd in artikel 3.2 hebben slechts werking indien geen van de partijen de huurovereenkomst - met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn - opzegt. Daarover is artikel 3.3 eveneens duidelijk: er kan worden opgezegd tegen het einde van
een
huurperiode. Daar valt de vaste periode van vijf jaren ook onder, zodat Breevast de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd per 1 augustus 2018. Het enkele feit dat het woord ‘optie’ staat genoemd op het voorblad van de huurovereenkomst doet aan het voorgaande niet af. De bijzondere bepaling omtrent de duur van de huur zoals geformuleerd in artikel 3 prevaleert boven het algemene woord ‘optie’ op het voorblad.
7. Het verzoek om Urbi de opzegging en ontruiming te ontzeggen en voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst wordt verlengd met drie jaren is gelet op het voorgaande niet toewijsbaar. De huurovereenkomst is rechtsgeldig geëindigd per
1 augustus 2018.
8. Nu vast is komen te staan dat de huurovereenkomst door opzegging rechtsgeldig is geëindigd per 1 augustus 2018, komt de beoordeling van het (door Karintrad ter zitting nader toegelichte) subsidiaire verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn aan de orde. Op grond van artikel 7:230a lid 1 BW dient zo’n verzoek te worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. De ontruiming is blijkens de brief van 10 juli 2018 aangezegd tegen 31 juli 2018, zodat de indiening van het verzoek tijdig is.
9. Op grond van artikel 7:230a lid 3 BW wordt het verzoek slechts toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Karintrad heeft als onweersproken naar voren gebracht dat zij de opslagruimte van het gehuurde nodig heeft voor het continueren van haar bedrijfsvoering. Karintrad voert verder aan dat zij medio 2017 een extra locatie heeft moeten huren om over voldoende opslagcapaciteit te beschikken. Vergelijkbare bedrijfspanden in de nabije omgeving zijn weliswaar beschikbaar om te huren, maar blijkens productie 6 van het verweerschrift tegen een fors hogere huurprijs (de vanaf-prijs komt neer op het viervoudige van de tot op heden betaalde huurprijs c.q. gebruiksvergoeding). Daar staat tegenover het belang van Urbi, die zo snel mogelijk over het gehuurde wenst te beschikken voor een grondige renovatie om daar een hogere, marktconforme huur voor terug te krijgen. Urbi stelt hierover al in gesprek te zijn met een nieuwe huurder.
10. Naar het oordeel van de kantonrechter dient de belangenafweging onder de gegeven omstandigheden uit te vallen in het voordeel van Karintrad. Karintrad heeft niet op onterechte gronden heeft gemeend over een optierecht te beschikken. Met deze beschikking is hierover pas de benodigde duidelijkheid verschaft. Bij directe ontruiming komt de bedrijfsvoering van Karintrad, meer in het bijzonder de opslagruimte die zij nodig heeft, onder grote druk te staan. Karintrad dient de gelegenheid te krijgen om te zoeken naar een andere bedrijfsruimte.
11. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn verlengen met één jaar na de aangezegde ontruiming, derhalve tot en met 31 juli 2019.
12. Nu partijen het niet eens zijn over de gebruikersvergoeding, zal de kantonrechter deze op grond van artikel 7:230a lid 6 BW vaststellen. Het dient te gaan om een redelijk bedrag, gezien het huurpeil ter plaatse. In dit kader heeft Urbi gesteld dat gezien het huurpeil ter plaatse een bedrag van € 16.508,75 redelijk is. Ter onderbouwing verwijst Urbi naar een ingebracht taxatierapport. De kantonrechter overweegt als volgt. Karintrad heeft ter zitting opgemerkt dat de staat van het gehuurde matig is. Zo zijn er daklekkages, gebrekkige toegangsdeuren, slecht hang- en sluitwerk en er is sprake van achterstallig onderhoud. In het door Urbi ingebrachte taxatierapport staat ook dat de staat van het gehuurde redelijk tot matig is beoordeeld. De vergelijking met huurprijzen van vergelijkbare huurobjecten gaat daarom niet op. Het door Urbi voorgestelde bedrag wordt niet redelijk geacht. De kantonrechter acht laatstelijk betaalde gebruiksvergoeding van € 6.257,33 per maand wel redelijk. Deze gebruiksvergoeding zal daarom worden vastgesteld.
13. De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten te compenseren.
BESLISSING
De kantonrechter:
I.	verlengt de in artikel 7:230a lid 1 BW bedoelde ontruimingstermijn betreffende het gehuurde tot 1 augustus 2019;
II.	bepaalt dat de maandelijkse gebruiksvergoeding voor het gehuurde gelijk blijft aan de laatstelijk betaalde gebruiksvergoeding van € 6.257,33 per maand;
III.	compenseert de proceskosten en bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
IV.	wijst het meer of anders verzochte af.
Aldus gegeven door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.