ECLI:NL:PHR:2019:442
Parket bij de Hoge Raad — Uitspraak 


Zaaknr:	 18/02234 mr. W.L. Valk
Zitting:	 12 april 2019	Conclusie inzake:
BPN B.V.
tegen
Gemeente Barneveld
Partijen worden hierna verkort aangeduid als  respectievelijk .
1
Inleiding
1.1.
Deze onteigeningszaak hangt samen met de zaak bekend onder nummer 18/02232 tussen de Gemeente en GA1 , waarin ik vandaag eveneens concludeer. In beide zaken zijn geheel dezelfde kwesties aan de orde en de zaken zijn door de rechtbank in één vonnis beslist. Ook de klachten in cassatie zijn geheel dezelfde. Evenals de rechtbank duid ik BPN en GA1 gezamenlijk aan als BPN c.s.
1.2.
Inzet is de hoogte van de aan BPN c.s. toekomende schadeloosstelling. De klachten stellen de eliminatieregel, bijkomende schade (in het bijzonder exploitatieschade) en de waardevermindering van het overblijvende aan de orde.
1.3.
Mijns inziens treft geen van de klachten van het middel doel.
2
Feiten en procesverloop
2.1.
In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan:
2.1.1.
Bij Koninklijk Besluit van 23 augustus 2016
is goedgevonden en verstaan dat ten behoeve van de realisatie van de bestemmingsplannen Harselaar-Oost , Harselaar-Driehoek en Harselaar-Zuid Fase 1a in de gemeente Barneveld, onder meer de volgende perceelsgedeelten zullen worden onteigend:
‒ het gedeelte ter grootte van 05.11 are van het perceel, kadastraal bekend gemeente Voorthuizen, sectie G, nummer 5451 , Terrein (grasland), ter grootte van in totaal 00.30.50 hectare ( grondplannummer 4 );
‒ het gedeelte ter grootte van 50.10 are van het perceel, kadastraal bekend gemeente Voorthuizen, sectie G, nummer 5181 , Terrein (akkerbouw), ter grootte van in totaal 05.17.00 hectare ( grondplannummer 5 ), met dien verstande dat grondplannummers 4 en 5 in het kadaster op 16 december 2015 zijn samengevoegd tot één nieuw perceel, kadastraal bekend gemeente Voorthuizen, sectie G, nummer 5463 .
2.1.2.
In het KB is BPN aangewezen als eigenaar van de percelen met grondplannummers 4 en 5 (hierna: de onroerende zaak, of het onteigende).
2.2.
Bij vonnis van 14 december 2016 heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken van de perceelsgedeelten. Hierbij is het voorschot op de aan BPN te betalen schadeloosstelling vastgesteld op een bedrag van € 193.235,—.
2.3.
Nadien is verder geprocedeerd over de aan BPN toekomende schadeloosstelling. De peildatum die daarbij door de rechtbank is aangehouden is 12 januari 2017, de dag waarop het vonnis van 14 december 2016 in de openbare registers is ingeschreven.
2.4.
Bij rapport van 26 oktober 2017 hebben de deskundigen een schadeloosstelling geadviseerd van € 40,— per vierkante meter.
Dit betreft de werkelijke waarde van het onteigende. Van waardevermindering van het overblijvende en bijkomende schade is volgens de deskundigen geen sprake.
2.5.
De rechtbank heeft op 28 maart 2018 eindvonnis gewezen. De rechtbank heeft de door de Gemeente aan BPN verschuldigde schadeloosstelling vastgesteld op € 267.216,40. De Gemeente is voorts veroordeeld in de kosten van juridische en overige bijstand van BPN , begroot op € 42.657,87, te vermeerderen met het door BPN voldane griffierecht ad € 3.903,—. Ten slotte is de Gemeente veroordeeld tot betaling van het salaris en de verschotten van de door de rechtbank benoemde deskundigen.
2.6.
Op 9 april 2018 heeft BPN – gelet op art. 52 lid 2 en lid 3 Ow jo. art. 54t en art. 80 Ow tijdig – ter griffie van de rechtbank verklaard cassatieberoep in te stellen tegen het vonnis van de rechtbank van 28 maart 2018.
2.7.
Op 22 mei 2018 heeft BPN – gelet op art. 53 lid 1 jo. art. 54t lid 1 en 80 Ow tijdig – een procesinleiding ingediend bij de Hoge Raad. Op diezelfde datum heeft BPN – gelet op art. 53 lid 1 jo. art. 54t lid 1 en 80 Ow tijdig – de akte verklaring cassatie, de procesinleiding en het oproepingsbericht aan de Gemeente betekend. De Gemeente heeft een verweerschrift ingediend. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten door hun advocaten, waarna nog van re- en dupliek is gediend.
3
Bespreking van het cassatiemiddel
3.1.
Het middel bestaat uit vijf onderdelen, die weer zijn onderverdeeld in subonderdelen.
Onderdeel 1: eliminatieregel
3.2.
Onderdeel 1
heeft betrekking op de toepassing van de eliminatieregel en richt zich tegen rechtsoverweging 2.11. Behalve die overweging citeer ik vanwege de samenhang ook de voorafgaande rechtsoverwegingen 2.9 en 2.10:
‘2.9. Allereerst zal worden beoordeeld of de bestemming van “de slinger” op grond van artikel 40c Ow geëlimineerd dient te worden. Het eliminatiebeginsel van artikel 40c Ow houdt in dat bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens het verlies van een onroerende zaak geen rekening wordt gehouden met voordelen of nadelen teweeggebracht door (onder meer) (plannen voor) het werk waarvoor onteigend wordt. Volgens vaste rechtspraak heeft een bestemmingsplan in beginsel niet te gelden als een plan voor het werk waarvoor onteigend wordt, zodat bij de waardering van het onteigende in beginsel de bestemming van het onteigende volgens het op de peildatum geldende bestemmingsplan in aanmerking moet worden genomen. In de jurisprudentie is op deze regel een uitzondering aanvaard in die zin dat de bestemming die in een bestemmingsplan aan het onteigende is gegeven buiten beschouwing moet blijven voor zover die bestemming is bepaald door niets anders dan een ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan al bestaand concreet plan voor een werk ter plaatse van onder meer het onteigende en het bestemmingsplan in zoverre dan ook niet zijn normale rol in de ruimtelijke ordening heeft vervuld, maar slechts ertoe strekt de juridische planologische onderbouwing en regeling te geven om de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt, mogelijk te maken. Aldus moet worden beoordeeld of de aan het onteigende gegeven bestemming zo rechtstreeks voortvloeit uit een reeds bestaand, concreet plan voor het werk waarvoor onteigend wordt, dat die bestemming met het plan waarvoor wordt onteigend moet worden vereenzelvigd. Deze vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval. Van belang is dat deze uitzondering, mede gelet op de politieke discussie over de eliminatie van planbestemmingen, terughoudend moet worden toegepast (onder meer Hoge Raad 15 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:25).
2.10.
Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat, mede gelet op de hiervoor aangehaalde jurisprudentie, in het onderhavige geval geen aanleiding bestaat de verkeersbestemming van het onteigende te elimineren.
Zoals de deskundigen in hun rapport terecht hebben overwogen, is het memo van de gemeente van 5 november 2007 (productie 14 bij de brief van BPN c.s. van 21 april 2017 aan de deskundigen), waarin de grondeigenaren in het gebied Harselaar-Driehoek op de hoogte zijn gesteld van de concept-voorwaarden voor de ontwikkeling van bedrijventerrein Harselaar-Driehoek , niet aan te merken als een concreet plan als bedoeld in artikel 40c Ow, aangezien de aanleg van “de slinger” in dit memo wordt gepresenteerd als een integraal onderdeel – zelfs voorwaarde – voor de ontwikkeling van bedrijventerrein Harselaar-Driehoek , terwijl bovendien het afhankelijk stellen van de ontwikkeling van een bedrijventerrein van een adequate ontsluiting van (mede) dat bedrijventerrein een alleszins normale gang van zaken is. Voor de “Tracékeuzenotitie” van de provincie Gelderland van 15 november 2010 waarop BPN c.s. een beroep heeft gedaan, geldt dat - zoals de deskundigen terecht in hun rapport hebben overwogen – deze notitie reeds niet bepalend kan zijn geweest voor het bestemmingsplan dat aan “de slinger” ten grondslag ligt, omdat dit bestemmingsplan al ter inzage is gelegd vóór de datum van deze notitie.
2.11.
Ter gelegenheid van de pleidooien heeft BPN c.s. – onder overlegging van een uittreksel uit het milieueffectrapport “Ontwikkeling Harselaar-Zuid & Harselaar-Driehoek ” van 28 april 2009 en het Stedenbouwkundig Plan Harselaar-Zuid uit 2009 (producties 1a en 2 bij akte van 29 januari 2018) nog aangevoerd dat het Stedenbouwkundig Plan Harselaar-Zuid uit 2008 (hierna: het stedenbouwkundig plan) als het concrete plan voor “de slinger” moet worden aangeduid, omdat “de slinger” daarin duidelijk als hoofdontsluiting voor Harselaar-Zuid is verbeeld en de Driehoek in het plan nauwelijks voorkomt. Volgens BPN c.s. is niet doorslaggevend dat “de slinger” wellicht ook ontsluiting biedt voor de Driehoek , maar gaat het erom dat “de slinger” er ook was gekomen indien de Driehoek helemaal niet ontwikkeld zou zijn en dat “de slinger” om efficiëntieredenen onderdeel is geworden van het bestemmingsplan voor Harselaar-Driehoek . Op grond hiervan moet het stedenbouwkundig plan volgens BPN c.s. worden geëlimineerd en dienen de daarop voortbouwende bestemmingsplannen waarvoor is onteigend en de daarop gebaseerde exploitatieplannen dat lot te delen. Ook in dit betoog kan BPN c.s. niet worden gevolgd. De rechtbank sluit zich aan bij het oordeel van de deskundigen dat de verbeelding van “de slinger” (die toen nog niet zo heette) op kaartmateriaal over de ontsluiting van Harselaar-Zuid uit 2008 (slechts) is aan te merken als een keuzemogelijkheid die is gepresenteerd in het kader van de gedachtevorming over de planologische ontwikkeling van het gebied. Het plan kan dus niet aangemerkt worden als een voor eliminatie vereist concreet plan. De overgelegde stukken bieden geen steun voor het betoog van BPN c.s. dat “de slinger” (in hoofdzaak) is bepaald door de ontwikkelingen in Harselaar-Zuid en als (autonoom) project los staat van de ontwikkeling van (het bestemmingsplan) Harselaar-Driehoek . Dit sluit niet uit dat “de slinger” ook een belangrijke functie kan hebben voor de ontsluiting van Harselaar-Zuid .
Er bestaat in de gegeven omstandigheden dus geen aanleiding om de bestemmingen die volgens het geldende bestemmingsplan op het onteigende rusten, buiten beschouwing te laten en, in het verlengde hiervan, het onteigende te waarderen op basis van de verwachtingswaarde.’
3.3.
Zoals uit deze overwegingen blijkt, hebben BPN c.s. zich beroepen op de eliminatieregel. Dat beroep op die regel is een schakel in een redenering van BPN c.s. , die er volgens hen toe zou moeten leiden dat bij de werkelijke waarde zou moeten worden uitgegaan van een verwachtingswaarde die past bij een bestemming die een toekomstig gebruik als betonfabriek toelaat. De deskundigen hebben in hun rapport echter uitvoerig en mijns inziens overtuigend uiteengezet dat eliminatie van (kort gezegd) de verkeersbestemming van de onroerende zaak niet kan leiden tot een hogere werkelijke waarde van het onteigende dan de waarde waarvan zij, en de rechtbank mét hen, zijn uitgegaan. In dit verband is het belangrijk onder ogen te zien dat de onroerende zaak door de rechtbank in navolging van deskundigen niet is gewaardeerd als de ondergrond van een wegvak, maar op basis van een complexwaarde. Dat betekent dat de waardes van de meer en minder lucratieve bestemmingen binnen hetzelfde complex, een bedrijventerrein, zijn geëgaliseerd. Dat leidt tot een werkelijke waarde van € 40,— per vierkante meter, aanzienlijk meer dan de waarde als ondergrond van het wegvak.
3.4.
Langs welke weg hebben BPN c.s. nu gepoogd tot een nog hogere werkelijke waarde te komen? Zij hebben zich terecht niet op het standpunt gesteld dat moet worden teruggevallen op de waarde bij voortzetting van het bestaande gebruik, de zogenaamde gebruikswaarde.
Op het onteigende stond geen betonfabriek. Niet bestaand gebruik, maar alleen gebruik dat van het onteigende
in potentie
kon worden gemaakt, zou dus tot de gewenste hogere waarde kunnen leiden. Onder eliminatie van de nieuwe bestemming tot wegvak zou die hogere waarde eventueel hebben kunnen voortvloeien uit een ten tijde van de onteigening bestaande, maar nog niet gerealiseerde lucratieve bestemming.
Van een zodanige bestemming was echter al evenmin sprake. De voorafgaand aan de nieuwe bestemming (waarvoor onteigend wordt) geldende bestemmingen van de onroerende zaak waren ‘verkeer’, ‘water’ en ‘groen’.
3.5.
Vervolgens resteerde enkel nog de route van de verwachtingswaarde, dat wil zeggen de hogere waarde die een redelijk handelende koper in het vrije commerciële verkeer voor de onroerende zaak wil betalen, met het oog op een voldoende concrete verwachting van een toekomstige wijziging van de bestemming. Volgens de deskundigen kon deze verwachtingswaarde BPN c.s. onmogelijk brengen wat zij daarvan verwachtten. Niet bepalend kan zijn de door BPN c.s. voorgenomen wijze van realisering van een nieuwe betonfabriek en het daarbij door BPN c.s. te behalen voordeel. De verwachtingswaarde is immers een variant van de werkelijke waarde, zodat het
niet
gaat om de waarde die de grond voor (enkel) de eigenaar heeft. Zie de uitdrukkelijke bepaling van art. 40b lid 1 Ow. In plaats daarvan gaat het om de waarde die de grond voor een redelijk handelende koper heeft (art. 40b lid 2 Ow). Wel hebben de deskundigen willen aannemen dat een redelijk handelend koper uit zal gaan van een toekomstige bestemming tot bedrijfsterrein.
Maar dat is juist de bestemming waarvoor wordt onteigend en op basis waarvan de deskundigen met toepassing van de egalisatieregel aan het onteigende een werkelijke waarde hebben toegekend van € 40,— per vierkante meter.
3.6.
Hiermee was nog niet álles gezegd. Want men kan zich voorstellen dat de bestemming tot toekomstig bedrijfsterrein
die de redelijk handelende koper verwacht
, nóg lucratiever is dan de zojuist bedoelde bestemming tot bedrijfsterrein
waarvoor wordt onteigend
, bijvoorbeeld omdat eerstbedoelde bestemming de vestiging van zwaardere industrie toelaat dan de laatstbedoelde. Daar staat dan echter tegenover dat de door de redelijk handelende koper verwachte nieuwe bestemming inderdaad slechts wordt
verwacht
– er bestaat, in de woorden van de deskundigen, onder meer ‘onzekerheid betreffende de daadwerkelijke inhoud en doorlooptijd van de planologische besluitvorming’ – terwijl de bestemming waarvoor wordt onteigend, uit de aard der zaak niet meer onzeker is. Volgens de deskundigen kan er geen twijfel over bestaan dat dit laatste ertoe leidt dat de verwachtingswaarde van de onroerende zaak hoe dan ook lager uitkomt dan de door hen met toepassing van de egalisatieregel begrote waarde op basis van de bestemming waarvoor wordt onteigend.
3.7.
Mijns inziens valt hier geen speld tussen te krijgen en heeft BPN bij de klachten van onderdeel 1 geen belang. Ik zal die klachten echter ten overvloede toch bespreken.
3.8.
Onder 1.1
bevat het onderdeel de klacht dat de beslissing van de rechtbank in rechtsoverweging 2.11 onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd is, omdat niet valt in te zien dat de verbeelding van ‘de slinger’ op kaartmateriaal over de ontsluiting van Harselaar-Zuid uit 2008 slechts is aan te merken als een gepresenteerde keuzemogelijkheid bij de gedachtevorming over de planologische ontwikkeling van het gebied. De verbeelding/kaart waarop BPN zich beroepen heeft, bevat immers maar één tracé-optie. De rechtbank lijkt alleen het kaartmateriaal in de beoordeling te betrekken dat onderdeel uitmaakt van de (samenvatting van het) milieueffectrapport Ontwikkeling Harselaar-Zuid & Harselaar-Driehoek van 28 april 2009, maar dit is alleen opgevoerd ter onderbouwing van de stelling dat er eerdere versies van het Stedenbouwkundig Plan Harselaar-Zuid zijn waarin ‘de slinger’ voorkomt.
3.9.
De klacht gaat aldus uit van de veronderstelling dat de rechtbank niet (mede) is uitgegaan van het kaartmateriaal uit 2008 dat door BPN als productie 2 bij de akte overlegging producties van 29 januari 2018 is overgelegd.
Die veronderstelling is onjuist, zodat de klacht feitelijke grondslag mist. De rechtbank verwijst in de eerste zin van rechtsoverweging 2.11 naar ‘het milieueffectrapport “Ontwikkeling Harselaar-Zuid & Harselaar-Driehoek ” van 28 april 2009 en het Stedenbouwkundig Plan Harselaar-Zuid uit 2009 (producties 1a en 2 bij akte van 29 januari 2018)’. Verder verwijst de rechtbank in de vijfde zin van rechtsoverweging 2.11 naar ‘kaartmateriaal over de ontsluiting van Harselaar-Zuid uit 2008’. Hieruit blijkt dat de rechtbank, anders dan de klacht veronderstelt, wel degelijk de door BPN achteraan het door haar als productie 2 overgelegde Stedenbouwkundig Plan uit 2011 gevoegde kaart uit 2008 in de beoordeling heeft betrokken. De enkele omstandigheid dat de rechtbank in de eerste zin van rechtsoverweging 2.11 abusievelijk spreekt over het Stedenbouwkundig Plan Harselaar-Zuid uit 2009 in plaats van over het Stedenbouwkundig Plan uit 2011 maakt dat niet anders. De verwijzing naar productie 2 en het gebruik van het jaartal 2008 laten in redelijkheid geen ruimte voor twijfel.
3.10.
Onder 1.2
betoogt BPN dat voor zover uit rechtsoverweging 2.11 afgeleid moet worden dat de rechtbank er genoegen mee heeft genomen dat de eerdere versies uit 2008 en 2009 van het Stedenbouwkundig Plan Harselaar-Zuid niet aan de deskundigen en de rechtbank zijn overgelegd in het kader van de vraag of sprake is van een concreet plan, en de deskundigen dit (of deze) plan(nen) evenmin hebben opgevraagd noch in hun advisering hebben betrokken, de rechtbank heeft miskend dat op de onteigeningsrechter de plicht rust om, indien de gedingstukken daartoe aanknopingspunten verschaffen, ambtshalve onderzoek te doen naar de betekenis van die aanknopingspunten voor de schadeloosstelling. De rechter-commissaris had toepassing moeten geven aan art. 30 en/of 31 Ow, althans de rechtbank had toepassing moeten geven aan art. 22 Rv in verband met art. 2 Ow.
3.11.
Ook deze klacht faalt. Op zichzelf is juist het vertrekpunt van de klacht dat de onteigeningsrechter ambtshalve onderzoek moet doen indien de stukken van het geding hem daartoe aanknopingspunten verschaffen.
Het oordeel van de rechtbank komt er echter op neer dat zulke aanknopingspunten er in het licht van de door de deskundigen gegeven toelichting en de (reeds) beschikbare stukken niet waren. Dat is een aan de rechter die over de feiten oordeelt voorbehouden waardering, die hier mijns inziens allerminst onbegrijpelijk is. Uiteraard is een aanknopingspunt in de hiervoor bedoelde zin niet iedere aanwijzing dat er méér gegevens bestaan dan in het geding zijn gebracht, maar dient bovendien in redelijkheid de mogelijkheid te kunnen worden vermoed dat de ambtshalve te onderzoeken gegevens op de begroting van de schadeloosstelling invloed zullen hebben. Zonder een zodanig vermoeden bestaat voor de rechter geen aanleiding om ambtshalve stukken op te vragen, dan wel om ambtshalve een andere instructiemaatregel te nemen. En ik voeg daar nog aan toe: zonder een zodanig vermoeden valt de vertraging van het geding die iedere instructiemaatregel noodzakelijk veroorzaakt, ook niet te rechtvaardigen (vergelijk art. 20 Rv in verband met art. 2 Ow).
3.12.
Onder 1.3
van het onderdeel klaagt BPN dat het oordeel van de rechtbank niet voldoende begrijpelijk gemotiveerd is in het licht van de navolgende stellingen:
a. Uit de samenvatting van het milieueffectrapport volgt dat vóór de vaststelling van het bestemmingsplan waarvoor is onteigend al een concreet plan bestond voor het werk waarvoor onteigend is.
b. Uit het overgelegde Stedenbouwkundig Plan Harselaar-Zuid van 30 mei 2011 blijkt dat de Slinger daarin – en feitelijk reeds veel eerder – als vaststaand werd aangenomen en dat de Driehoek (als afzonderlijke ontwikkeling) daarin niet voorkomt.
c. Niet doorslaggevend is dat de Slinger uiteindelijk wellicht ook ontsluiting biedt voor de Driehoek . De Slinger was er ook gekomen indien de Driehoek helemaal niet ontwikkeld zou zijn geworden.
d. Tot medio 2006 gingen alle partijen uit van een toekomstige ontsluiting van de Driehoek zonder de Slinger .
e. De verwijzing door deskundigen naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 27 december 2012 is irrelevant.
3.13.
Ik meen dat het oordeel van de rechtbank ook in het licht van deze stellingen niet onbegrijpelijk is.
3.14.
De deskundigen hebben in hun definitief advies het volgende opgemerkt:
‘Volgens BPN c.s. bestaat het ten deze relevante “concreet plan” uit een als productie 14 overgelegd (gemeentelijk) memo van 5 november 2007. In dat memo houdt de gemeente Barneveld de grondeigenaren in het gebied Harselaar-Driehoek de “concept voorwaarden voor de ontwikkeling van bedrijventerrein Harselaar-Driehoek ” voor. Ten aanzien van het onderwerp “Ontsluiting plangebied” vermeldt het memo:
“Het gemotoriseerd verkeer is gericht naar de op- en afritten van de A1, Harselaar-Oost en Harselaar-Zuid . Een doorgetrokken Mercuriusweg parallel aan de A1 met een doorgaand tracé via Harselaar-Driehoek naar de spoorwegovergang Hanzeweg vormt de ontsluiting. Op deze weg vinden geen perceelsontsluitingen plaats, het aantal zijwegen blijft tot een minimum beperkt.”
Naar het oordeel van deskundigen biedt noch (deze passage uit) dit memo, noch enig ander aan deskundigen voorgehouden (of anderszins bij deskundigen bekend) document aanleiding om over te gaan tot eliminatie van de aan de Slinger ten grondslag liggende (verkeers)bestemming, omdat noch het memo, noch enig ander deskundigen ten deze bekend document kwalificeert als een “concreet plan” zoals vereist voor toepassing van art. 40c.
Deskundigen lichten dat toe.
In de visie van deskundigen zou eliminatie – die (zie hiervoor) terughoudend moet worden toegepast – in een geval als het onderhavige aan de orde kunnen zijn in geval de plannen voor de Slinger – kort gezegd — een zeker autonoom karakter hadden en de verwezenlijking daarvan om redenen van bijvoorbeeld toeval of efficiency een juridisch-planologische grondslag had gevonden in het per peildatum ter plaatse van het onteigende vigerende bestemmingsplan. Anders gezegd: wanneer “de overheid” hoe dan ook de Slinger had willen realiseren als min of meer zelfstandig project, daarvoor in beginsel een zelfstandige ruimtelijke grondslag in het leven had kunnen roepen, maar “gemakshalve” ervoor heeft gekozen dit project te laten meelopen in de ontwikkeling van Harselaar Driehoek .
Daarvan is evenwel geen sprake. Zoals onder meer het hiervoor aangehaalde memo voldoende duidelijk maakt, is de aanleg van de Slinger een integraal onderdeel – zelfs (ook volgens BPN c.s. ): voorwaarde – voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein Harselaar-Driehoek .
Die opvatting vindt bevestiging in het oordeel van de Afdeling bestuursrechtspraak van 27 december 2012:
“De Afdeling acht de noodzaak voor de in het plan beoogde verkeerskundige slinger genoegzaam vaststaan. Daarbij acht de Afdeling van belang dat GA1 en andere niet aannemelijk hebben gemaakt dat de aanleg van de verkeerskundige slinger in hoofdzaak is vereist voor het nabijgelegen bedrijventerrein Harselaar-Zuid . De in de notitie Kostentoerekening wegen opgenomen conclusie dat 29 procent van het verkeer op de verkeerskundige slinger een relatie heeft met Harselaar-Zuid , tegenover 66 procent met het plangebied zelf, hebben GA1 en andere niet gemotiveerd betwist. GA1 en andere hebben evenmin aannemelijk gemaakt dat deze notitie zodanige onjuistheden bevat of leemten in kennis vertoont, dat de raad zich hierop niet heeft mogen baseren. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad ten aanzien van de noodzaak van de verkeerskundige slinger bovendien in redelijkheid kunnen verwijzen naar de functie van calamiteitenontsluiting, de gewenste ontsluiting aan de westzijde van het plangebied en de effecten voor liet zware vrachtverkeer. Voor zover GA1 en andere in dit verband hebben gewezen op alternatieven, overweegt de Afdeling dat het de bevoegdheid van de raad is een keuze te maken tussen de verschillende alternatieven en dat de raad in redelijkheid de aanleg van de verkeerskundige slinger heeft kunnen verkiezen boven deze alternatieven.
Daarbij betrekt de Afdeling dat de raad ten aanzien van het eerste alternatief heeft gesteld dat dit zal leiden tot een onwenselijke calamiteitenontsluiting en bovendien tot economische schade omdat over grotere afstand moet worden omgereden. Ten aanzien van het tweede alternatief heeft de raad van belang kunnen achten dat tot onteigening van Interhiva dient te worden overgegaan en dat het niet goed mogelijk is ter plaatse een aanvaardbaar geluidsniveau te creëren. Verder is ter zitting vastgesteld dat daarvoor een nieuwe ontsluiting via de snelweg Al noodzakelijk is en dat niet aannemelijk is dat Rijkswaterstaat daarmee zat instemmen.”
Kort en goed oordeelt de Afdeling hier dat de Slinger wel degelijk in belangrijke mate samenhangt met de ontwikkeling van het gebied Harselaar-Driehoek (en dus geen “autonome ontwikkeling” is), terwijl reële alternatieven voor de ontsluiting van dat gebied volgens de Afdeling niet aannemelijk zijn (gemaakt).
Op grond van het voorgaande is volgens deskundigen in het onderhavige geval (dus) sprake van één plan – namelijk de ontwikkeling van bedrijventerrein Harselaar-Driehoek , met inbegrip van de Slinger – dat als zodanig zijn juridisch-planologische beslag heeft gekregen in het thans vigerende bestemmingsplan.
(…) Welnu, volgens deskundigen is – zoals hiervoor toegelicht – in het onderhavige geval geen sprake van een situatie waarin een bestemming of bestemmingsplan niet zijn “normale rol” in de ruimtelijke ordening heeft vervuld. Het afhankelijk stellen van de ontwikkeling van een bedrijventerrein van een adequate ontsluiting van (mede) dat bedrijventerrein is een alleszins normale gang van zaken. Eliminatie is niet bedoeld om één bestemming (hier: de verkeersbestemming) – die integraal onderdeel vormt van dat plan – uit een dergelijk plan te lichten en bij de waardering van het onteigende buiten beschouwing te laten. Eliminatie is hier dan ook volgens deskundigen niet aan de orde.’
3.15.
Uit rechtsoverweging 2.10 blijkt dat de rechtbank mét deskundigen heeft aangenomen dat ‘de slinger’ een integraal onderdeel en zelfs een voorwaarde voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein Harselaar-Driehoek vormde. Daartegen richt zich geen klacht van het middel. Ik meen dat subonderdeel 1.3 daarop reeds afstuit. Ervan uitgaande dat ‘de slinger’ een integraal onderdeel en zelfs een voorwaarde voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein Harselaar-Driehoek vormde, bestaat voor eliminatie hoe dan ook geen grond. Dat geldt ook als ‘de slinger’
bovendien
nodig was met het oog op het naastgelegen bedrijventerrein Harselaar-Zuid en daarom ook zou zijn gerealiseerd als het bedrijventerrein Harselaar-Driehoek er niet was gekomen. Ook de tijdsvolgorde is bij dit uitgangspunt niet bepalend. Naar aanleiding van stelling e (zie hiervoor onder 3.12) voeg ik nog toe dat de verwijzing door deskundigen naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 28 december 2012 allerminst irrelevant is. Alleszins begrijpelijk hebben de deskundigen daarin een bevestiging gezien voor hun standpunt dat voor eliminatie van ‘de slinger’ geen grond bestond, omdat de Afdeling oordeelt dat BPN c.s. niet aannemelijk hebben gemaakt dat de aanleg daarvan in hoofdzaak is vereist voor het nabijgelegen bedrijventerrein Harselaar-Zuid , welk oordeel mede berust op onderzoeksgegevens volgens welke 66% van het verkeer over ‘de slinger’ een relatie heeft met het bedrijfsterrein Harselaar-Driehoek , tegen 29% met het bedrijfsterrein Harselaar-Zuid .
3.16.
Onder 1.4
bevat het onderdeel nog een rechtsklacht en een motiveringsklacht, volgens welke het oordeel van het hof onjuist, althans onbegrijpelijk is omdat zelfs als ‘de slinger’ ook (in tweede instantie) een voorwaarde geworden is voor de (latere) ontwikkeling van de Driehoek , dit niet afdoet aan de mogelijkheid dat ‘de slinger’ door een ander plan, het Stedenbouwkundig Plan Harselaar-Zuid , is bepaald en aldus los staat van het plan Harselaar-Driehoek voor de toepassing van de eliminatieregel.
3.17.
Mijns inziens treffen deze klachten geen doel. Een verkeerskundige ontsluiting die, zoals hier, een integraal onderdeel en zelfs een voorwaarde voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein vormt, behoort uiteraard niet te worden geëlimineerd. Dat valt eenvoudig te verantwoorden aan de hand van de formulering van de arresten van uw Raad van 15 januari 2016. In het bedoelde geval kan niet worden gezegd dat de bedoelde verkeerskundige ontsluiting is bepaald
door niets anders dan
een reeds ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan al bestaand concreet plan. Zij is immers minst genomen mede bepaald door het
nieuwe
plan (hier het bedrijfsterrein Harselaar-Driehoek ). Ook kan niet worden gezegd dat het bestemmingsplan wat betreft de bedoelde verkeerskundige ontsluiting ‘niet zijn normale rol in de ruimtelijke ordening heeft vervuld’.
Onderdeel 2: bijkomende schade
3.18.
Onderdeel 2
heeft betrekking op bijkomende schade en richt zich tegen rechtsoverweging 2.23. In verband met de samenhang geef ik ook de rechtsoverwegingen 2.21 en 2.22 weer:
‘2.21. De deskundigen hebben zich op het standpunt gesteld dat van bijkomende schade niet is gebleken. Zij gaan er op grond van een – volgens hen – door [betrokkene 1] van BPN c.s. ter descente gedane mededeling vanuit dat de betonfabriek op het oostelijk van “de slinger” gelegen overblijvende kan worden gerealiseerd. Echter, ook in het geval dit niet (zonder aanvullende kosten) mogelijk is, dan leidt dat volgens de deskundigen niet tot schade die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening, omdat de voorgenomen verhuizing naar (mede) de ter onteigening aangewezen percelen – zoals ook BPN c.s. in de nota ter decente heeft geschetst – al jaren geleden (in 2007 althans 2009) geblokkeerd is en er dus geen sprake was van een situatie waarin – louter de onteigening weggedacht – zonder verdere belemmeringen tot exploitatie van (mede) de ter onteigening aangewezen gronden zou kunnen zijn gekomen. De deskundigen hebben in hun rapport verder vermeld dat zij evenmin aanleiding zien voor vergoeding van financieringsschade en kosten van wederaankoop, primair omdat zij menen dat op het overblijvende alsnog de betonfabriek kan worden gerealiseerd (en voor wederaankoop dus geen noodzaak bestaat), subsidiair omdat in het geval de fabriek niet op het overblijvende kan worden gerealiseerd zulks niet als een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening is aan te merken.
2.22.
De gemeente kan zich met het standpunt van de deskundigen verenigen.
BPN c.s. kan zich hiermee niet verenigen en heeft ter gelegenheid van de pleidooien onder meer aangevoerd dat zij recht heeft op een schadeloosstelling die gebaseerd is op het uitgangspunt dat zij als gevolg van de onteigening de betonfabriek niet op het onteigende heeft kunnen realiseren en dat zij de daardoor geleden schade als een redelijk ondernemer heeft gemitigeerd door vervangende gronden aan te kopen. Volgens BPN c.s. is zonder meer aannemelijk dat zij, de onteigening en het plan daarvoor weggedacht, ter plaatse de betonfabriek had kunnen realiseren en ook zou hebben gerealiseerd. Tot het moment dat “de slinger” in beeld kwam, gingen alle partijen ervan uit dat de fabriek zou worden verplaatst naar (onder meer) het onteigende. Bovendien dient aan de (volgens BPN c.s. ) in 2001 en 2005 gesloten bevoegdhedenovereenkomsten – op grond waarvan de gemeente gehouden was mee te werken aan de verplaatsing van de betonfabriek – dezelfde waarde toegekend te worden als aan een vastgesteld bestemmingsplan, omdat de gemeente zich daarbij geconformeerd had aan het vaststellen van dat bestemmingsplan, aldus BPN c.s.
BPN c.s. heeft verder aangevoerd dat teruggevallen moet worden op de situatie van medio 2006, waarin alle seinen op groen stonden voor verplaatsing van de betonfabriek naar de Driehoek . Met de overweging dat de verplaatsing naar het onteigende in 2007, althans 2009, werd geblokkeerd, gaan deskundigen er volgens BPN c.s. aan voorbij dat die blokkade voortvloeit uit het plan voor het werk waarvoor wordt onteigend, en dat dat plan en de daarop gebaseerde bestemmingsplannen als concreet plan voor het werk waarvoor onteigend wordt, moeten worden geëlimineerd.
2.23.
In het voorgaande is reeds geoordeeld dat van eliminatie geen sprake kan zijn, zodat BPN c.s. niet gevolgd kan worden in haar betoog dat teruggevallen moet worden op de situatie in 2006.
Zoals ook de deskundigen ter zitting hebben uiteengezet, geldt ten aanzien van exploitatie in de jurisprudentie de strenge regel dat een onteigende slechts dan aanspraak heeft op vergoeding van schade die hij lijdt doordat hij als gevolg van de onteigening een bepaalde, ten tijde van de onteigening nog niet gerealiseerde, bestemming voor bedrijfsmatige exploitatie van het onteigende niet kan realiseren, indien de omstandigheden dusdanig zijn dat zij aannemelijk maken dat de onteigende die bestemming zonder onteigening zou hebben verwezenlijkt en daaruit voordeel zou hebben getrokken (HR 15 februari 2008, ECLI:NL:HR:BB7646, HR 1 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE9479). Aan dit criterium is in het onderhavige geval niet voldaan, nu voorafgaand aan de onteigening op grond van het bestemmingsplan geen mogelijkheden bestonden tot realisering van de betonfabriek op het onteigende. Gelet op de strenge maatstaf die de Hoge Raad stelt aan de vergoedbaarheid van exploitatieschade, kan BPN c.s. niet worden gevolgd in haar betoog dat erop neer komt dat aan de gestelde bevoegdhedenovereenkomsten dezelfde waarde moet worden toegekend als aan een vastgesteld bestemmingsplan.
De door BPN c.s. opgevoerde schadeposten kunnen dus niet worden aangemerkt als schade die rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening en komen dus niet voor vergoeding in aanmerking.’
3.19.
Onderdeel 2 bevat een reeks van klachten.
3.20.
Onder 2.1
bouwt het onderdeel voort op onderdeel 1, naar uit de bespreking van dat onderdeel volgt vergeefs.
3.21.
Onder 2.2 tot en met 2.4
ontwikkelt BPN diverse klachten, die alle veronderstellen dat de eliminatieregel ook binnen het leerstuk van de bijkomende schade, en in het bijzonder dat van de exploitatieschade, toepassing vindt. Op zichzelf is dat juist.
Die eliminatie kan echter niet wegpoetsen dat de vergoeding van exploitatieschade veronderstelt dat als gevolg van de onteigening een bepaalde, ten tijde van de onteigening nog niet gerealiseerde, bestemming voor bedrijfsmatige exploitatie, onmogelijk wordt.
Onvoldoende is dus dat door de onteigening en/of door het werk waarvoor onteigenend wordt, een meer of minder concreet uitzicht op wijziging van de bestemming, die een bepaalde bedrijfsmatige exploitatie mogelijk zou maken, wegvalt. Vereist is dat de bestemming zoals die gold voorafgaand aan het te elimineren plan voor het werk waarvoor wordt onteigend,
positief
de bedoelde bedrijfsmatige exploitatie toestond. Dit vereiste past mijns inziens bij de centrale positie die het bestemmingsplan in de ruimtelijke ordening inneemt en de waarborgen waarmee de totstandkoming van dat plan zijn omgeven. Er kunnen allerlei meer of minder concrete verwachtingen bestaan voor lucratieve bestemmingen, die echter lang niet alle uitkomen. Eerst op het moment dat een bestemmingsplan de lucratieve bestemming toestaat is sprake van een verworven positie waarmee in geval van onteigening rekening behoort te worden gehouden.
3.22.
Aan het zojuist bedoelde vereiste is niet voldaan. De voorafgaand aan de nieuwe bestemming (waarvoor onteigend wordt) geldende bestemmingen van de onroerende zaak waren ‘verkeer’, ‘water’ en ‘groen’. Voor vergoeding van exploitatieschade bestaat geen grond. Toepassing van de eliminatieregel kan daaraan niets veranderen. De deskundigen hebben dat in hun definitief advies niet onaardig als volgt geformuleerd: ‘…eliminatie [leidt] tot het
weg
denken van een bestaande bestemming, maar niet tot het
in
denken van een nieuwe bestemming.’
3.23.
Op het voorgaande stuiten de bedoelde klachten af.
3.24.
Ik merk op deze plaats nog op dat de rechtsopvatting waarvan de rechtbank is uitgegaan, als ik het goed zie, door het middel niet op andere wijze wordt bestreden dan met een beroep op de eliminatieregel. Als BPN de opvatting zou hebben uiteengezet dat zich het geval kan voordoen dat de maatlat voor de vergoeding van exploitatieschade lager behoort te worden gelegd dan in de rechtspraak en literatuur tot nog toe is aangenomen, dan zou ik daarbij in verband met de hiervoor bedoelde centrale positie van het bestemmingsplan in de ruimtelijke ordening grote aarzeling hebben gehad, maar een rechtsklacht in die zin lees ik in het middel niet. Hoewel BPN in subonderdeel 2.2
terloops
verwijst naar een bevoegdhedenovereenkomst met de Gemeente en andere omstandigheden, lijkt haar redenering mij uitsluitend in te houden dat als het plan voor het werk waarvoor wordt onteigend wordt geëlimineerd, de door haar zo gewenste bestemming die de exploitatie van een betonfabriek mogelijk maakt, er gekomen zou zijn. Dat is niet een kant waar we met het leerstuk van de exploitatieschade mee op moeten. Ten slotte nog: indien de Gemeente tekort zou zijn geschoten in de nakoming van de door BPN gestelde (bevoegdheden)overeenkomsten van augustus 2001 en februari 2005,
vertaalt dat zich in een aanspraak uit hoofde van art. 6:74 BW.
3.25.
Onder 2.5
stelt BPN dat voor zover de rechtbank het betoog van BPN aldus heeft samengevat dat ‘het erop neer komt dat aan de gestelde bevoegdhedenovereenkomst dezelfde waarde moet worden toegekend als aan een vastgesteld bestemmingsplan’, de daarop gebaseerde beslissing niet voldoende begrijpelijk gemotiveerd is. BPN heeft zich niet alleen op de bevoegdhedenovereenkomst uit 2005 beroepen, maar meerdere essentiële stellingen aangevoerd die bijdragen aan het oordeel dat zonder de onteigening de voorgenomen verplaatsing van de betonfabriek zou hebben plaatsgevonden, aldus het onderdeel.
3.26.
Ook deze klacht stuit erop af dat de rechtbank terecht ervan is uitgegaan dat vergoeding van exploitatieschade veronderstelt dat als gevolg van de onteigening een bepaalde, ten tijde van de onteigening nog niet gerealiseerde, bestemming voor bedrijfsmatige exploitatie, onmogelijk wordt. In verband daarmee volstond de door de rechtbank gegeven motivering.
3.27.
Onder 2.6
klaagt BPN dat de rechtbank ten onrechte niet heeft beslist op de door BPN naar voren gebrachte schadeposten financieringsschade en kosten van wederaankoop, maar alleen het advies van de deskundigen dienaangaande heeft vermeld.
3.28.
Deze klacht mist feitelijk grondslag. In de laatste zin van rechtsoverweging 2.21 heeft de rechtbank uiteengezet dat de deskundigen geen aanleiding zien voor vergoeding van de kosten van wederaankoop en de financieringsschade. Vervolgens heeft de rechtbank in rechtsoverweging 2.23 overwogen dat de door BPN c.s. opgevoerde schadeposten, gelet op de jurisprudentie hieromtrent, niet aangemerkt kunnen worden als schade die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening en daarom niet voor vergoeding in aanmerking komen. Hierin ligt besloten dat de rechtbank ook heeft beslist op de door BPN naar voren gebrachte schadeposten financieringsschade en kosten van wederaankoop.
3.29.
Onder 2.7-2.7.1
klaagt BPN dat indien uit de combinatie van de rechtsoverwegingen 2.21 en 2.23 een beslissing van de rechtbank over de schadeposten financieringsschade en kosten van wederaankoop moet worden gelezen, die beslissing onbegrijpelijk is. Eenvoudig te doorgronden is die klacht allerminst en ik moet ervan afzien om de door BPN op de klacht gegeven toelichting samen te vatten. Zoveel begrijp ik echter van de klacht dat zij uitdrukkelijk voortbouwt op de voorgaande klachten (zie de zinsnede: ‘Gegrondbevinden van een of meer van de subonderdelen 2.1 tot en met 2.6…’) en ook overigens een herhaling van zetten bevat.
3.30.
Onder 2.8
klaagt BPN dat zij naar voren gebracht heeft dat sprake is van een duurzame belegging en dat het redelijke belang van BPN c.s. herbelegging in onroerend goed vordert. De rechtbank heeft ten onrechte nagelaten om ten aanzien van deze specifieke schadepost een beslissing te geven.
3.31.
Terecht wijst de advocaat [NAAM]vindplaats van de desbetreffende stelling vermeldt en dat de klacht daarom niet voldoet aan de daaraan op grond van art. 407 lid 2 Rv te stellen eisen.
BPN heeft in haar repliek alsnog een vindplaats vermeld,
maar dat is te laat. De Gemeente heeft daar immers niet meer op kunnen reageren.
3.32.
Ten overvloede nog het volgende. De plaats waarnaar de repliek verwijst, betreft de pleitaantekeningen van de advocaat [NAAM]c.s. in de feitelijke instanties en niet (mede) een stuk dat dateert van vóór het definitieve deskundigenadvies. In verband met de regel van art. 36a Ow (die buiten de bezwaarschriftprocedure van art. 36 Ow per analogie toepassing kan vinden
) mocht de rechtbank de bedoelde stelling als een ontoelaatbaar novum terzijde schuiven. Ik bedoel met deze opmerking niet te suggereren dat BPN door de pech dat haar advocaten steken hebben laten vallen schadeloosstelling misloopt, want in ieder geval op het eerste gezicht herken ik in de stellingen van BPN niets dat erop wijst dat het onteigende door haar als duurzame belegging werd aangehouden (volgens die stellingen had zij het onteigende integendeel verworven met het oog op een toekomstige exploitatie als betonfabriek).
Onderdeel 3: waardevermindering van het overblijvende
3.33.
Onderdeel 3
heeft betrekking op waardevermindering van het overblijvende en richt zich tegen rechtsoverwegingen 2.19 en 2.20. Ik geef behalve die overwegingen ook de voorafgaande rechtsoverweging 2.18 weer:
‘2.18. Vervolgens is de vraag of sprake is van waardevermindering van het overblijvende die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van het verlies van het onteigende goed is (artikel 41 Ow).
De deskundigen hebben in hun rapport geoordeeld dat van een dergelijke waardevermindering in het onderhavige geval geen sprake is. Zij hebben als overblijvende aangemerkt hetgeen na onteigening resteert van het gehele complex van gronden van BPN c.s. ten oosten en westen van de aan te leggen “ slinger ”. Aan de oostzijde van “de slinger” resteert na onteigening circa 8 ha. Aan de westzijde resteren een noordelijke hoek met een bedrijfsbestemming en een zuidelijke hoek die agrarisch bestemd is.
De deskundigen hebben vooropgesteld dat het noordwestelijke en oostelijke overblijvende voorafgaand aan het bestemmingsplan Harselaar-Driehoek nooit een bedrijfsbestemming hebben gehad, zodat geen sprake is van een al bestaande, als zodanig bestemde bedrijfskavel die als gevolg van de onteigening – zoals BPN c.s. heeft gesteld – een (meer) incourante vorm krijgt. In reactie op het betoog van BPN c.s. dat het tot bedrijventerrein bestemde overblijvende binnen de oksel van “de slinger” niet (goed) wordt ontsloten, hebben de deskundigen opgemerkt dat de onteigening geen effect heeft op de waarde van dit overblijvende, omdat geen sprake is van een situatie waarin eerst sprake was van een wel adequaat ontsloten terrein dat als gevolg van de onteigening minder goed wordt ontsloten. Voor wat betreft het agrarisch bestemde overblijvende zijn de deskundigen van oordeel dat dit perceel zijn hoogste waarde ontleent aan een verwachtingswaarde, omdat per peildatum de sterke verwachting bestaat dat ook deze gronden binnen het gebied de Harselaar een bedrijfsbestemming zullen krijgen. Zij hebben erop gewezen dat de gemeente niet voor niets bereid is de grond over te nemen tegen de complexwaarde en menen dat de bestaande verwachtingswaarde als gevolg van de onteigening geen vermindering ondergaat zodat ook hier geen sprake is van waardevermindering.
2.19.
BPN c.s. heeft ter gelegenheid van de gehouden pleidooien aangevoerd – onder verwijzing naar een rapport van Adromi Groep van 8 januari 2018 (productie 4 bij akte van 28 januari 2018) – dat beide overblijvende percelen vóór de onteigening via het onteigende goed ontsloten waren, maar daarna niet meer. Het overblijvende met de bedrijfsbestemming is volgens BPN c.s. na onteigening maar de helft van de verwachtingswaarde van vóór de onteigening waard, omdat het vanwege het ontbreken van een eigen ontsluiting slechts interessant kan zijn voor de drie eigenaren van de percelen ten westen ervan. In reactie hierop hebben de deskundigen ter zitting erop gewezen dat het al dan niet aanwezig zijn van een ontsluiting niet relevant is bij de beoordeling of sprake is van een waardevermindering van het overblijvende, omdat het overblijvende pas door het bestemmingsplan tot bedrijventerrein is bestemd.
BPN c.s. heeft verder aangevoerd dat de verwachting dat het agrarisch overblijvende alsnog een bedrijvenbestemming krijgt niet reëel is, omdat de gemeenteraad op 1 februari 2017 het bestemmingsplan heeft vastgesteld, waarbij – ondanks een verzoek van BPN c.s. om de grond een bedrijfsbestemming te geven – de agrarische bestemming is gehandhaafd. In reactie hierop hebben de deskundigen ter zitting opgemerkt dat het betreffende overblijvende vóór en na de onteigening een agrarische bestemming had en, ofschoon er kennelijk op dit moment geen concrete plannen zijn de grond bedrijfsmatig te bestemmen, vanwege de ligging bij bedrijventerrein Harselaar-Driehoek een (verwachtings)waarde had en heeft die duidelijk boven de agrarische waarde ligt.
2.20.
Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen hun oordeel dat geen sprake is van waardevermindering van het overblijvende hiermee voldoende en begrijpelijk gemotiveerd. De rechtbank zal het oordeel van de deskundigen ter zake dan ook volgen.’
3.34.
Onder 3.1
betoogt het onderdeel dat de rechtbank ten onrechte haar beslissing heeft gebaseerd op een tijdens de pleidooien door de deskundigen gegeven toelichting dat de gronden op de peildatum een verwachtingswaarde hebben die hoger is dan de agrarische waarde. BPN heeft aangevoerd dat de deskundigen, in het licht van het betoog van BPN (1) dat de Gemeente geen andere bestemming wil geven aan de gronden en (2) deze gronden ‘ingeklemd gekomen tussen allerhande ontwikkelingen’ agrarisch minder interessant zijn geworden, aannemelijk hadden moeten maken dat een gegadigde een hogere dan de agrarische waarde zou willen betalen. Het subonderdeel houdt bovendien in dat de rechtbank dit verweer met het oog op de controleerbaarheid van haar beslissing in het vonnis dan wel het van de zitting op te maken proces-verbaal had moeten vermelden. Daarbij verwijst het onderdeel naar het arrest van uw Raad van 9 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1069,
rechtsoverweging 5.2.3.
3.35.
Deze klachten treffen geen doel. Het geval waarop het arrest van uw Raad van 9 juni 2017 betrekking heeft, namelijk dat een beslissing van de onteigeningsrechter is gegrond op een door de deskundigen ter terechtzitting verstrekt aanvullend advies, deed zich in de onderhavige zaak niet voor. Wat de deskundigen volgens rechtsoverweging 2.19 in reactie op stellingen van BPN c.s. hebben gezegd, was geheel in lijn met wat zij in hun voorafgaande schriftelijk advies reeds hadden vermeld (p. 29 van dat advies, door de rechtbank weergegeven in rechtsoverweging 2.18). Het advies van de deskundigen was en bleef dat het overblijvende zijn hoogste waarde voor en na de onteigening ontleent aan de sterke verwachting dat ook deze gronden een bedrijfsbestemming zullen krijgen, en dat de onteigening op die waarde geen invloed heeft. Waar van een ter zitting verstrekt aanvullend advies geen sprake is, bestaat geen reden voor het stellen van bijzondere eisen aan de vermelding van de reacties van partijen.
3.36.
Ten overvloede: de rechtbank heeft van het partijdebat in zijn vonnis wel degelijk verslag gedaan en heeft in dat kader vermeld dat ondanks een verzoek van BPN c.s. om de grond een bedrijfsbestemming te geven – de agrarische bestemming is gehandhaafd. De door het subonderdeel vermelde stelling dat de gronden ‘ingeklemd gekomen tussen allerhande ontwikkelingen’ agrarisch minder interessant zijn geworden, is – ervan uitgaande dat de stelling inderdaad zo is ingenomen – door de rechtbank niet vermeld, maar dat behoefde ook niet. Uiteraard behoeven alleen relevante stellingen te worden vermeld. Waar de deskundigen en de rechtbank hebben aangenomen dat de gronden een (veel) hogere waarde dan de agrarische waarde ontlenen aan hun verwachtingswaarde, was de bedoelde stelling niet relevant.
3.37.
Uit de weergave in rechtsoverweging 2.18 van het definitief advies van deskundigen volgt verder dat de deskundigen juist dat hebben gedaan wat zij volgens het subonderdeel dienden te doen, namelijk aannemelijk maken dat een gegadigde een hogere dan de agrarische waarde zou willen betalen. De deskundigen hebben zo’n gegadigde concreet kunnen noemen: de Gemeente was bereid om de overblijvende grond over te nemen tegen de complexwaarde. Ook in zoverre kan het subonderdeel dus onmogelijk doel treffen.
3.38.
Onder 3.2
voegt BPN aan het voorgaande nog nadere klachten (een rechtsklacht en een motiveringsklacht) toe die in de eerste plaats aanknopen bij de door uw Raad in gevallen van waardevermindering van het overblijvende voorgeschreven berekeningswijze, die de werkelijke waarde van het geheel (het onteigende en het overblijvende tezamen) vóór onteigening vergelijkt met de som van de (te vergoeden) werkelijke waarde van het onteigende en de werkelijke waarde van het overblijvende na onteigening.
3.39.
Mijns inziens falen ook deze klachten. Waar de deskundigen en de rechtbank ervan uit zijn gegaan dat ‘de bestaande verwachtingswaarde als gevolg van de onteigening geen vermindering ondergaat’, bestond er geen reden om de bedoelde berekening uit te schrijven.
Gegeven dat uitgangspunt zou die berekening immers niets hebben kunnen toevoegen.
3.40.
Het subonderdeel houdt voor het overige verwijzingen in naar de stelling van BPN c.s. (zo begrijp ik) dat de Gemeente geweigerd heeft aan de gronden een andere dan agrarische bestemming te geven, alsmede naar hun stelling dat de overblijvende percelen feitelijk niet meer ontsloten zijn en ook niet te ontsluiten zijn. Waarom in verband met die stellingen het oordeel van de rechtbank blijk zou geven van een onjuiste rechtsopvatting valt niet in te zien en is door de steller van het middel ook niet toegelicht.
3.41.
Ook brengen de bedoelde stellingen niet mee dat dit oordeel onbegrijpelijk is. De rechtbank is op beide stellingen ingegaan. Op de eerstbedoelde stelling is de rechtbank ingegaan door te vermelden de gemotiveerde stellingname van de deskundigen in hun definitief advies dat per peildatum de sterke verwachting bestaat dat ook het overblijvende binnen het gebied de Harselaar een bedrijfsbestemming zal krijgen (rechtsoverweging 2.18) en door zich daarbij aan te sluiten (rechtsoverweging 2.20). Op de laatstbedoelde stelling is de rechtbank ingegaan door te vermelden de stellingname van de deskundigen in hun definitief advies dat het al dan niet aanwezig zijn van een ontsluiting niet relevant is omdat geen sprake is van een situatie waarin eerst sprake was van een wel adequaat ontsloten terrein dat als gevolg van de onteigening minder goed wordt ontsloten, terwijl wat betreft het agrarisch bestemde overblijvende weer de verwachtingswaarde de hoogste waarde oplevert (eveneens rechtsoverweging 2.18), door bovendien te vermelden wat de deskundigen in lijn daarmee ter zitting hebben gezegd, namelijk dat het al dan niet aanwezig zijn van een ontsluiting niet relevant is bij de beoordeling of sprake is van een waardevermindering van het overblijvende, omdat het bedrijfsmatig bestemde overblijvende pas door het bestemmingsplan tot bedrijventerrein is bestemd, en dat hoewel er kennelijk op dit moment geen concrete plannen bestaan om het agrarisch bestemde overblijvende bedrijfsmatig te bestemmen, het overblijvende vanwege de ligging bij bedrijventerrein Harselaar-Driehoek een (verwachtings)waarde had en heeft die duidelijk boven de agrarische waarde ligt (rechtsoverweging 2.19), en opnieuw door zich daarbij aan te sluiten (rechtsoverweging 2.20). Ik kan niet inzien waarom deze motivering niet zou voldoen.
Overige onderdelen
3.42.
Onderdeel 4
is bij repliek (p. 9 onder 5) ingetrokken en behoeft dus geen behandeling.
3.43.
Onderdeel 5
bevat een voortbouwklacht, die geen afzonderlijke bespreking behoeft.
3.44.
Onder 6 van de procesinleiding is nog een voorbehoud te lezen voor een aanvulling van de klachten naar aanleiding van een eventueel alsnog ter beschikking gekomen proces-verbaal van de pleitzitting. Dit voorbehoud heeft geen vervolg gekregen.
4
Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G
Vergelijk het vonnis van de rechtbank van 14 december 2016 onder 2.1 en 2.2.
Nr. 2016001393, gepubliceerd in de Nederlandse Staatscourant van 26 september 2016, nummer 47624.
De deskundigen noemen één bedrag voor de onteigende percelen van BPN en GA1 (de parallelle procedure), namelijk € 604.880,—, gespecificeerd als 15.122 m2 x € 40,—.
Vergelijk J.A.M.A. Sluysmans & Van der Gouw, Onteigeningsrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2015, p. 110.
Opnieuw J.A.M.A. Sluysmans & Van der Gouw, Onteigeningsrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2015, p. 110.
Definitief advies van deskundigen, p. 9.
Definitief advies van deskundigen, p. 18.
Definitief advies van deskundigen, p. 18.
Vergelijk de bewoordingen van subonderdeel 1.1 en de schriftelijke toelichting van mr. J.F. de Groot onder 2.1.2.
HR 9 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1069, NJ 2018/57, m.nt. E.W.J. de Groot (Vado/Gemeente Maastricht).
Voor vindplaatsen vergelijk de procesinleiding.
Definitief advies van deskundigen, p. 11-13.
Bijv. HR 15 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BB7646, NJ 2008/577 (Gemeente Schiedam/Levago), m.nt. P.C.E. van Wijmen, rechtsoverweging 3.3.2.
Zie reeds het arrest waarin de mogelijkheid van vergoeding van exploitatieschade voor het eerst werd erkend: HR 29 april 1959, ECLI:NL:HR:1959:11, NJ 1959/599: ‘In een geval, waarin het onteigende nog niet in bedrijf is doch wel de bestemming heeft bedrijfsmatig te worden geëxploiteerd…’ Zie voorts bijvoorbeeld het in de vorige noot aangehaalde arrest inzake Gemeente Schiedam/Levago, rechtsoverweging 3.3.1. In de literatuur is het leerstuk van de exploitatieschade ook steeds in deze zin opgevat. Vergelijk: C.H. Telders, Schadeloosstelling voor onteigening, Zwolle: W.E.J. Tjeenk Willink 1968, nr. 539; G.C.W. van der Feltz, in: Schadeloosstelling voor onteigening: Telders, nieuw voor oud, Deventer: Kluwer 2006, nr. 526; P.C.E. van Wijmen onder HR 15 juli 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZD2957, NJ 1999/427 (Staat/Welles); J.A.M.A. Sluysmans & Van der Gouw, Onteigeningsrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2015, p. 164.
Definitief advies van deskundigen, p. 19 bovenaan.
Zie pleitaantekeningen mr. F.J.M. Wolbers van 29 januari 2018 onder 25.
Schriftelijke toelichting mr. J.P. van den Berg, onder 3.7.
Verwezen wordt naar de pleitaantekeningen van mr. F.J.M. Wolbers van 29 januari 2018, onder 75.
Vergelijk de conclusie van A-G Wesseling-van Gent (ECLI:NL:PHR:2007:AZ5833) voor HR 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ5833, NJ 2007/104 onder 2.7.
NJ 2018/57, m.nt. E.W.J. de Groot (Vado/Gemeente Maastricht).
Vaste rechtspraak sinds HR 21 december 1960, ECLI:NL:HR:1960:61, NJ 1961/115.
Zie HR 12 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH5464, NJ 2009/273, rechtsoverweging 3.4.3.