ECLI:NL:RBOBR:2019:985
Rechtbank OBR — Uitspraak 


beschikking
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingslocatie ’s-Hertogenbosch
Zaaknummer:	7429947 \ EJ VERZ  18-594
Uitspraakdatum:	23 januari 2019
beschikking
in de zaak van:
de besloten vennootschap [verzoeker] B.V.
gevestigd te Sint-Oedenrode
gemachtigde mr. R.A.M. Saedt
verzoekende partij
en
1
de besloten vennootschap [verweerder 1] Beheer B.V.
gevestigd te Sint-Oedenrode
gemachtigde mr. K.M. ten Pas
2.	[verweerder 2]
wonende te [woonplaats]
gemachtigde mr. K.M. ten Pas
verwerende partijen
Partijen worden hierna VHC en [verweerders] genoemd.
1
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het verzoekschrift van 21 december 2018;
het verweerschrift;
de aantekeningen die de griffier heeft gemaakt van de mondelinge behandeling op 4 januari 2019.
2
De feiten
2.1
VHC heeft voor de perioden 19 november 2013 tot en met 31 december 2015, 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016, 1 januari 2016 tot en met 31 december 2017 huurovereenkomsten gesloten met [verweerders] ter zake de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] (hierna: de bedrijfsruimte).
2.2
De bedrijfsruimte – ingericht en geëquipeerd voor het exploiteren van een veehandels- en/of veeverzamelbedrijf – is eigendom van [verweerder 1] Beheer B.V.
De heer [naam bestuurder 1] (hierna: [naam bestuurder 1] ) en de heer [naam bestuurder 2] (hierna: [naam bestuurder 2] ) zijn bestuurders van VHC. VHC exploiteert in de bedrijfsruimte een veehandelscentrum.
2.3 (
[verweerder 2] en zijn echtgenote mevrouw [naam echtgenote] (hierna: [naam echtgenote] ) handelden in vee. VHC enerzijds en [verweerders] en [naam echtgenote] anderzijds hebben een koopovereenkomst gesloten, waarbij de laatsten hun veehandelsactiviteiten aan VHC hebben verkocht.
De onderlinge afspraken zijn vastgelegd in een op 6 februari 2014 ondertekende akte. De koopsom voor de overgenomen activiteiten en activa bedraagt € 263.272,79, door VHC te voldoen door de achterstand in betalingen aan crediteuren van [verweerders] en [naam echtgenote] in te lossen.
Partijen zijn verder onder meer overeengekomen dat VHC de bedrijfsruimte mag huren, dat [verweerders] een vergoeding krijgt voor door hem aan VHC aan te leveren handel en dat [naam echtgenote] voor ongeveer 16 uur per week buiten dienstbetrekking werkzaamheden gaat verrichten tegen betaling van € 400,-- per week.
In het kader van deze overeenkomst handelden [verweerders] en [naam echtgenote] zowel in privé als in de hoedanigheid van bestuurder van [verweerder 1] Beheer B.V. en haar dochtervennootschappen Spierkeshof B.V. en Kalverhandel [verweerder 2] B.V.
2.4
In de (akte van) huurovereenkomst voor de periode 19 november 2013 tot en met 31 december 2015 is onder meer het volgende opgenomen:
“
ARTIKEL 3. DUUR, VERLENGING EN OPZEGGING
1.	Deze overeenkomst is aangegaan per 19 november 2013 en eindigt op 31 december 2015.
2.	Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode kan deze overeenkomst, na goedkeuring van de bank, worden verlengd.
[…]
ARTIKEL 6. BANKGARANTIE/BORG
[…]
2.	Bij ondertekening van deze overeenkomst is huurder een bedrag van
€ 12.000 verschuldigd aan verhuurder als waarborgsom voor een juiste nakoming van de verplichtingen die voor huurder uit deze overeenkomst voortvloeien.
”
2.5
Bij e-mail van 5 februari 2014 heeft de heer [naam financieel adviseur] , financieel adviseur van [verweerders] , (hierna: [naam financieel adviseur] ) aan onder meer de heer [naam accountant] , accountant van VHC (hierna: [naam accountant] ), [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] als volgt bericht:
“
Hallo [naam accountant] en [naam] ,
Hieronder de voorwaarde van de Rabobank. Is besproken met [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] op de Rabobank.
s.v.p. huurovereenkomst aanpassen en mij toesturen
[volgt de ingekopieerde e-mail van de heer [accountmanager Rabobank] , accountmanager bijzonder beheer Rabobank Sint-Oedenrode Schijndel]
De bank gaat akkoord met:
-	Verhuur van de exportstal op nr. 5, voor de periode van 2 jaar ingaande 1-1-2014, (INGAANDE 19 NOVEMBER, [naam financieel adviseur] , EINDDATUM 31-12-2015)) waarbij de huurder geen voorkeurs-/optie- of verlengingsrecht krijgen. Het pand komt daarmee over twee jaar weer geheel vrij van huur. Overname door huurders kan t.z.t. na goedkeuring door de bank derhalve alleen tot stand komen tegen de vrije economische waarde. Huursom voor jaar 1 en 2 conform het eerder gedane voorstel.
”
2.6
[naam accountant] bericht bij e-mails van 16 en 24 december 2015 [naam financieel adviseur] en [verweerders] onder meer als volgt:
[e-mail 16 december 2015]
“
Beste [naam financieel adviseur] en [verweerder 2]
Namens [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] , het volgende.
Op 31 december 2015 verloopt het huurcontract. Er dient een nieuw huurcontract te komen. De Rabobank dient hier goedkeuring voor te geven.
Het nieuwe huurcontract is gebaseerd op het huidige contract. De volgende punten zijn aangepast:
1.
Huurprijs is verhoogd van € 46.800,- naar € 52.000,- op jaarbasis (art. 4.1.)
Uit de besprekingen tussen [naam bestuurder 1] , [naam bestuurder 2] , [verweerder 2] en [naam financieel adviseur] is gebleken dat een hogere huur noodzakelijk is. Alhoewel deze huursverhoging van 10% vreemd is, stemmen we hier mee in.
Hiermee willen we overigens niet stellen dat de huurprijs voor 2017 en verder op dit bedrag dient te worden gebaseerd.
2.
Huurcontract voor één jaar tot 31 december 2016 (art. 3.1)
Het vorige huurcontract was voor een duur van 2 jaar. Nu wordt een contract voor één jaar afgesloten. Daarna dient een nieuw contract te worden opgemaakt.
3.
Verlaging waarborgsom (art. 6.2)
De waarborgsom is in het huidige contract € 12.000,-. Deze waarborgsom willen we verlagen tot € 4.000,-, ook omdat de huurprijs met 10% wordt verhoogd. Daarnaast is een waarborgsom van 12 termijnen te hoog.
4.
Verlaging huur bij calamiteiten (art. 4.2)
Indien het gehuurde niet kan worden gebruikt gedurende dierziektes (zoals destijds MKZ) of export-verboden (zoals in 2015) is slechts 50% van de huur verschuldigd gedurende deze periode.
Deze extra bepaling willen we opnemen, omdat de huurprijs met 10% wordt verhoogd.
Willen jullie de huurovereenkomst zo spoedig mogelijk voorleggen aan de Rabobank, zodat deze op korte termijn kan worden ondertekend?
”
[eerste e-mail 24 december 2015]
Beste [naam financieel adviseur] en [verweerder 2] ,
Naar aanleiding van de bespreking die jullie met [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] hebben gehad op 17 december 2015 heb ik de Huurovereenkomst op 1 punt gewijzigd, namelijk artikel 6.2 inzake de waarborgsom.
Verder hebben jullie mij gevraagd om een overeenkomst op te maken op basis van de gemaakte afspraken op 17 december. M.i. zijn de afspraken voldoende vastgelegd in het bespreekverslag dat [naam financieel adviseur] heeft opgemaakt. Dit verslag heb ik in de bijlage toegevoegd.
Graag de huurovereenkomst zo spoedig mogelijk ondertekenen. Het getekende exemplaar ontvang ik graag retour t.b.v. ons dossier.
”
Het door [naam financieel adviseur] opgestelde en door [naam accountant] bijgevoegde bespreekverslag bevat onder meer de volgende passage:
“
Bevestiging telefoongesprek [accountmanager Rabobank] Rabobank, 17 december 2015, 14.45 uur.
De Rabobank is akkoord (onder voorbehoud van formele goedkeuring) met ons voorstel ingediend d.d. 22 november middels een e-mail bericht onder de volgende voorwaarden:
- verlenging huurcontract voor een jaar (2016)
- Constatering dat huurders momenteel geen kopers zijn. Overwogen dient te worden of de verkoop aan derden ter hand moet worden genomen.
”
[tweede e-mail van 24 december 2015]
Beste [naam financieel adviseur] en [verweerder 2] ,
Na overleg met [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] heb ik nog een wijziging aangebracht in artikel 6.2.
Mochten er financiële calamiteiten ontstaan bij [verweerder 2] (bijvoorbeeld door ziekte) dan willen we een garantie inbouwen dat de waarborgsom wordt teruggekregen. Ook omdat deze tot de verkoop van het onroerend goed € 12.000 blijft (daarna vermindering tot € 4.000).
Graag de huurovereenkomst zo spoedig mogelijk ondertekenen. Het getekende exemplaar ontvang ik graag retour t.b.v. ons dossier.
”
2.7
De op 30 december 2015 ondertekende (akte van de) huurovereenkomst voor de periode 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016 luidt onder meer als volgt:
ARTIKEL 3. DUUR, VERLENGING EN OPZEGGING
1.	In 2014 is verhuurder met huurder een huurovereenkomst aangegaan per 19 november 2013 en eindigende op 31 december 2015. Deze overeenkomst wordt verlengd voor de duur van één (1) jaar en eindigt op 31 december 2016.
2.	Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode kan deze overeenkomst, na goedkeuring van de bank, worden verlengd.
[…]
ARTIKEL 6. BANKGARANTIE/BORG
[…]
2.
[…]
De waarborgsom wordt na verkoop van onroerend goed [adres] , [adres] of [adres] teruggebracht tot € 4.000,- (zegge: vier duizend euro).
[…]
Het is huurder slechts toegestaan om het bedrag van de waarborgsom met huurtermijnen te verrekenen indien onroerend goed [adres] , [adres] of [adres] is verkocht of als de heer [verweerder 2] niet in staat wordt geacht de waarborgsom bij beëindiging van het huurcontract terug te betalen.
”
2.8
[naam accountant] bericht [naam financieel adviseur] bij e-mail van 29 juni 2016 als volgt:
Dag [naam financieel adviseur] ,
Vorig jaar hebben we op het laatst het huurcontract voor 2016 definitief gemaakt, ook omdat de Rabobank hier toestemming voor moest geven.
Voor de continuïteit en rust willen we dit nu eerder geregeld hebben.
Het is inmiddels zo dat [naam bestuurder 1] in Deurne een vergunning heeft om een VHC
[veehandelscentrum, ktr]
te starten.
We willen eigenlijk graag in Sint-Oedenrode blijven zitten, maar vinden de huur erg hoog.
Dit is ook anders als wat destijds in het begin is afgesproken (terugloop van 10% per jaar).
Daarnaast willen we afspraken maken voor een langere termijn (2 – 3 jaren).
Ook het kopen van het OG sluiten we niet uit.
Graag zouden we hierover met de Rabobank en jullie in bespreking gaan.
”
2.9
[naam financieel adviseur] heeft [naam accountant] in dit verband als volgt per e-mail geantwoord:
“
Hallo [naam accountant] , ter info
Vandaag hebben wij een gesprek gehad met de Rabobank.
We hebben nogal wat huiswerk mee gekregen. Ik ga dit z.s.m. aanleveren.
De Rabobank heeft beloofd dat er in de maand september uitsluitsel komt over de verhuur van het VHC voor de komende jaren.
”
2.10
Op 19 september 2016 bericht [naam financieel adviseur] [naam accountant] per e-mail als volgt:
“
Ter info:
Heren, wij kregen van de Rabobank ( [accountmanager Rabobank] ) bericht dat zij instemmen met de verlenging van de huur voor het jaar 2017.
Omdat zij de vinger aan de pols willen houden gaan zij helaas niet akkoord met een door U gevraagde langere periode.
”
2.11
Bij e-mail van 26 september 2016 bericht [naam accountant] [naam financieel adviseur] en [verweerders] het volgende:
“
Beste [naam financieel adviseur] en [verweerder 2] ,
Alhoewel we liever hadden gezien dat de termijn langer was, kan ik, namens [naam bestuurder 2] en [naam bestuurder 1] aangeven dat zij akkoord gaan met de verlenging van de huur voor het jaar 2017.
”
2.12
[naam financieel adviseur] verzoekt [naam accountant] hierna per e-mail 28 september 2016:
“
Hallo [naam accountant] , zorg jij voor de vastlegging van de huur voor 2017 ?
”
2.13
[naam accountant] bericht [naam financieel adviseur] daarna per e-mail:
“
Dag [naam financieel adviseur] ,
Hierbij mail ik de huurovereenkomst voor 2017.
Zou je de huurovereenkomst door [verweerder 2] willen laten ondertekenen (in drievoud?)
Vervolgens aan [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] geven, zodat zij ook kunnen ondertekenen.
Daarna zou ik graag een ondertekend exemplaar hebben voor ons dossier.
”
De toegestuurde (concept) overeenkomst bevat onder meer het volgende artikel:
“
ARTIKEL 8. BIJZONDERE BEPALINGEN
Huurder krijgt het eerste recht van koop.
”
2.14
Op 11 januari 2017 vindt er een bespreking plaats waarbij [naam bestuurder 1] , [naam bestuurder 2] , [naam accountant] , [verweerders] , [naam echtgenote] en [naam financieel adviseur] aanwezig zijn. Aanleiding voor deze bespreking is een gesprek op 3 november 2016 tussen VHC, [verweerders] , [naam echtgenote] en [naam financieel adviseur] . In een e-mail van 12 januari 2017 bericht [naam accountant] [naam financieel adviseur] , [verweerders] , [naam echtgenote] , [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] onder meer als volgt:
Goedenmorgen alle,
Naar aanleiding van ons gesprek van gisteren hierbij een beknopte vastlegging.
Aanwezig: [naam bestuurder 1] , [naam bestuurder 2] , [verweerder 2] , [naam echtgenote]
, [naam financieel adviseur] , [naam accountant]
1.
Huur [adres] : € 900 per week voor 2017. Na verkoop van [adres] , [adres] of [adres] wordt de huurprijs € 700,- per week.
Huurovereenkomst is gisteren aangepast en ondertekend door [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] . [naam bestuurder 1] laat [verweerder 2] ondertekenen.
”
2.15
[verweerders] en [naam echtgenote] laten [naam accountant] daarop per e-mail van 13 januari 2017 weten:
“
Hallo [naam accountant] ,
wij hebben geen opmerkingen inzake overleg
afspraken die gemaakt zijn op 11-1-17
en gelden voor het jaar 2017.
”
2.16
Bij e-mail van 31 januari 2017 bericht [naam accountant] [naam financieel adviseur] naar aanleiding van een fout in de tekst van de akte van de huurovereenkomst voor 2017 dat het huurbedrag in artikel 4.1 niet juist is opgenomen en dat hij deze fout heeft hersteld. Hij verzoekt [naam financieel adviseur] het gecorrigeerde document twee keer uit te printen, te ondertekenen en vervolgens te laten ondertekenen door [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] .
2.17
De ongedateerde (akte van) huurovereenkomst voor de periode 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017 luidt onder meer als volgt:
ARTIKEL 3. DUUR, VERLENGING
1. 	In 2014 is verhuurder met huurder een huurovereenkomst aangegaan per 19 november 2013 en eindigende op 31 december 2015. Vervolgens is deze overeenkomst met één (1) jaar verlengd tot 31 december 2016. Deze overeenkomst wordt verlengd voor de duur van één (1) jaar en eindigt op 31 december 2017.
2.	Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode kan deze overeenkomst, na goedkeuring van de bank, worden verlengd.
[…]
ARTIKEL 8. BIJZONDERE BEPALINGEN
Huurder krijgt het eerste recht van koop.
”
2.18
Op 13 december 2017 vindt een bespreking plaats waarbij aanwezig zijn [naam bestuurder 2] , [naam bestuurder 1] , [verweerders] , [naam echtgenote] en [naam financieel adviseur] . [naam accountant] stuurt [naam financieel adviseur] , [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] op 13 december 2017 een e-mail met voor zover relevant de volgende inhoud:
“
Goedemiddag,
Hierbij mail ik 2 verschillende huurovereenkomsten.
Eén overeenkomst is gebaseerd op een huurprijs van € 700,-, zoals vorig jaar afgesproken.
De andere overeenkomst is gebaseerd op een huurprijs van € 750,-.
De looptijd is aangepast naar een half jaar, oftewel tot 30 juni 2018.
Graag alvast voor ondertekening zorgdragen en een getekend exemplaar retourneren
Alvast bedankt.
”
2.19
Beide conceptakten bevatten onder meer de volgende bepalingen:
“Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze huurovereenkomst gaat in op 1 januari 2018 (hierna ‘ingangsdatum’) en is aangegaan voor de duur van een half jaar, derhalve tot en met 30 juni 2018.
3.2
Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst, na goedkeuring van de bank en behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door Huurder of Verhuurder in overeenstemming met artikelen 3.3 en 3.4 voortgezet voor de duur van één jaar of een nader te bepalen duur.
3.3.
Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder tegen het einde van de lopende huurperiode met inachtneming van een termijn van twee maanden.
3.4
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
[…]
Zekerheden
6.1
Bij ondertekening van de eerdere huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde is huurder met verhuurder een waarborgsom van € 12.000,- (zegge: twaalfduizend euro) overeengekomen voor een juiste nakoming van de verplichting die voor huurder uit deze en de eerdere overeenkomst voortvloeien. De waarborgsom is teruggebracht naar € 4.000,- (zegge: vierduizend euro). Verhuurder kan geen aanspraak meer maken op de eerdere waarborgsom van € 12.000,- (zegge: twaalfduizend euro).
[…]”
Aanbiedingsplicht bij verkoop
10.1
Als Verhuurder het gehuurde wenst te verkopen, is zij gehouden dit eerst schriftelijk te koop aan te bieden aan huurder. Als huurder het gehuurde wenst te kopen, zal zij dit schriftelijk aan verhuurder kenbaar maken. Huurder heeft vier weken de tijd om te bedenken of hij het gehuurde wenst te kopen voor de aangeboden prijs. Als huurder het gehuurde niet wenst te kopen, is verhuurder vrij het gehuurde aan een derde te verkopen voor dezelfde prijs. Indien verhuurder het gehuurde voor een lagere prijs te koop wenst aan te bieden, dient verhuurder eerst het gehuurde aan huurder aan te bieden voor dezelfde prijs voordat verhuurder een koopovereenkomst kan sluiten met een derde.
”
2.20
Op 12 december 2017 vindt er een bespreking plaats tussen vertegenwoordigers van Rabobank en [verweerders] , [naam echtgenote] en [naam financieel adviseur] . Rabobank zegt daarbij de aan (de vennootschap en maatschap) van [verweerders] en [naam echtgenote] verstrekte financieringen op tegen 30 juni 2018. Deze opzegging wordt bevestigd bij brief van 15 december 2017. Daarin staat onder meer:
“
In het verleden is de exploitatie van het veehandelsbedrijf volledig gestaakt, wat resteert is een combinatie van huurinkomsten en commissie. De inkomsten staan in geen verhouding tot de financiering en er is onvoldoende lange termijn perspectief. Maatregelen om het tij te keren hebben niet tot het gewenste resultaat geleid. Door bovenstaande feiten is de grondslag voor de door onze bank verstrekte financiering komen te vervallen en vormt dit voor onze bank reden om tot opzegging van de financiering over te gaan. Dit hebben wij u reeds medegedeeld in ons gesprek van dinsdag jl.
[…]
Zoals aangegeven zal de finaciering uiterlijk op 30 juni 2018 opgeist worden tenzij eerdere onverwachte feiten en omstandigheden hiertoe aanleiding geven (bijvoorbeeld executoriaal beslag fiscus etc.). De bank gaat akkoord dat de huur wordt verlengd tot 30 juni 2018 zonder mogelijkheid tot verlengen. Het concept huurovereenkomst zal voor ondertekening ter accordering worden voorgelegd aan de bank.
”
2.21
Op 15 december 2017 om 15.28 uur stuurt [naam financieel adviseur] [naam accountant] , [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] een e-mail met voor zover relevant de volgende inhoud:
“
Verslag bespreking d.d. 13-12-2017
Aanwezig: [naam bestuurder 2] en [naam bestuurder 1] , [verweerder 2] en [naam echtgenote] en [naam financieel adviseur] .
- Allereerst werd uitvoerig gesproken over het gevoerde gesprek dat [verweerder 2] en [naam financieel adviseur] hadden op 12-12-2017 met de Rabobank.
De Rabobank geeft toestemming om [adres] voor een half jaar in 2018 te verhuren.
Verkoop dient in dat half jaar te gebeuren van [adres] en [adres] .
-Daarna is door het volgende voorgesteld voor 2017 ter afwerking en voor 2018 voor het eerste halfjaar:
1- Huurprijs exclusief BTW wordt vastgesteld op € 750,- per week tot 30-6-2018.
2- Waarborgsom is het laatste jaar afgelost tot € 10.000,-.deze wordt vastgesteld op 3 maanden huur hetgeen gebruikelijk is bij zakelijke huur oftewel. € 9.750,-.
”
2.22
[naam bestuurder 2] schrijft [naam financieel adviseur] per e-mail van 15 december 2017 om 16:04 uur. Deze e-mail stuurt hij om 16:05 uur door aan [naam accountant] . In deze e-mail staat:
“
Hoi [naam financieel adviseur]
Huur was toch 700 per week
Waarborgsom is afgesproken een maand dan gingen wij akkoord met bijbetaling 3600euro en zouden we alles dit jaar verrekenen.
Groet [naam bestuurder 2]
”
2.23
Op vrijdag 29 december 2017 stuurt [naam financieel adviseur] een e-mail naar [naam bestuurder 2] , [naam bestuurder 1] en [naam accountant] . Bij e-mail van 3 januari 2018 reageert [naam accountant] daarop. De reactie van [naam accountant] luidt voor zover relevant als volgt:
“
Beste [naam financieel adviseur] ,
Hieronder heb ik dikgedrukt antwoorden op je vragen.
In de bijlage is de huurovereenkomst bijgesloten.
Graag na ondertekening door [verweerder 2] de huurovereenkomst afgeven aan [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] ; zij zullen dan ook ondertekenen.
Mochten er nog vragen zijn, dan hoor ik het graag.
[…]
[volgt, voor zover relevant, de e-mail van [naam financieel adviseur] van 29 december 2017. De reactie van [naam accountant] is weergegeven met de
niet
gecursiveerde tekst, ktr]
“
Beste [naam accountant] , [naam bestuurder 2] en [naam bestuurder 1] ,
Op 12 december hadden wij een goed gesprek met elkaar. Gezien de opstelling van de Rabobank in ons laatste gesprek met hen is hier vooral lang en uitvoerig gepraat . Helaas kwam daardoor de te bespreken afwikkeling van 2017 in het gedrang. Er is wel over gesproken maar een over een aantal zaken was geen overeenstemming.
Graag willen wij volgende week alles afwerken voor 2017.
De huurovereenkomst heb ik 13 december , daags na onze bespreking, van [naam accountant] ontvangen en doorgestuurd naar de Rabobank voor goedkeuring hetgeen een vereiste was van de Rabobank. Een huurovereenkomst van half jaar voor € 750,- per week tot 30-06-2018 .
Alhoewel in de huurovereenkomst 2017 is gesproken over een huurbedrag per week van € 700,-, gaat het VHC akkoord met € 750,- per week.
2- Bij zakelijke panden is gebruikelijk een waarborgsom of bankgarantie van 3 maanden. De waarborgsom willen wij daarom handhaven op 3 maanden huur oftewel € 9.750,- de stand is nu € 10.000,-. Dus te betalen door [verweerder 2] en [naam echtgenote] € 250,-. Zoals het er nu naar uitziet zal de huur binnen een jaar of geheel jaar toch afgelopen zijn en zal de gehele waarborgsom normaal gesproken in zijn geheel worden terugbetaald.
In het huurcontract van 2017 is nadrukkelijk afgesproken dat de waarborgsom van € 12.000 zou worden teruggebracht naar € 4.000. Vanaf mei 2017 is dit het geval. Tot op heden is dit niet gebeurd. Het verschil tussen wat al is voldaan (zoals jullie aangeven € 2.000) en € 4.000, te weten € 6.000 ontvangen we graag voor 1 februari 2018.”
2.24
De door [naam accountant] bijgevoegde concept(akte van) huurovereenkomst bevat dezelfde bepalingen als weergegeven onder 2.19.
2.25
Op 3 januari 2018 bericht de heer [naam medewerker Rabobank 1] namens Rabobank per e-mail [naam financieel adviseur] onder meer als volgt:
“
Goedemiddag [naam financieel adviseur] ,
Bijgaand de huurovereenkomst met mijn opmerkingen c.q. aanvullingen
Wat ik nog graag van jullie zou willen ontvangen zijn de algemene voorwaarden	waarna een paar keer wordt verwezen.
”
2.26
[naam medewerker Rabobank 1] heeft (concept) akte zoals deze door [naam accountant] is opgesteld onder meer als volgt aangepast:
“
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze huurovereenkomst gaat in op 1 januari 2018 (hierna ‘ingangsdatum’) en is aangegaan voor de duur van een half jaar, derhalve tot en met 30 juni 2018.
3.2
Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode
zal deze huurovereenkomst van rechtswege eindigen zonder recht op verlenging
wordt deze huurovereenkomst, na goedkeuring van de bank en behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door Huurder of Verhuurder in overeenstemming met artikelen 3.3 en 3.4 voortgezet voor de duur van één jaar of een nader te bepalen duur.
3.3.
Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder tegen het einde van de lopende huurperiode met inachtneming van een termijn van twee maanden.
3.4
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven
.
[…]
Aanbiedingsplicht bij verkoop
10.1
Als Verhuurder het gehuurde wenst te verkopen, is zij gehouden dit eerst schriftelijk te koop aan te bieden aan huurder. Als huurder het gehuurde wenst te kopen, zal zij dit schriftelijk aan verhuurder kenbaar maken. Huurder heeft vier weken de tijd om te bedenken of hij het gehuurde wenst te kopen voor de aangeboden prijs. Als huurder het gehuurde niet wenst te kopen, is verhuurder vrij het gehuurde aan een derde te verkopen voor dezelfde prijs. Indien verhuurder het gehuurde voor een lagere prijs te koop wenst aan te bieden, dient verhuurder eerst het gehuurde aan huurder aan te bieden voor dezelfde prijs voordat verhuurder een koopovereenkomst kan sluiten met een derde.
”
Bij artikel 10.1 heeft [naam medewerker Rabobank 1] de volgende opmerking geplaatst:
“
Dit artikel zou ik eruit halen. Waarom zou je de huurder een 1e recht van koop aanbieden
”
2.27
[naam financieel adviseur] bericht [naam medewerker Rabobank 1] per e-mail van 5 januari 2018:
“
Hallo [naam medewerker Rabobank 1] ,
Ik heb de algemene voorwaarden opgevraagd bij de accountant die het huurcontract heeft opgesteld.
”
2.28
Hierna heeft [naam financieel adviseur] de tekst van de door [naam accountant] opgestelde (concept)huurovereenkomst aangepast. Bij e-mail van 15 januari 2018 bericht hij [verweerders] en [naam echtgenote] als volgt waarbij de laatste zin dikgedrukt staat (hier niet-cursief weergegeven):
“
Hallo [naam echtgenote] en [verweerder 2] ,
In de bijlage de huurovereenkomst zoals die door de Rabobank is aangepast.
Indien door jullie akkoord dan tekenen in drievoud en afgeven aan [naam bestuurder 2] met het verzoek ter ondertekening en een exemplaar voor jullie.
Wijzigingen zijn door de Rabobank aangebracht. Dit uitdrukkelijk vermelden.”
2.29
In de ochtend van 16 januari 2018 is [naam echtgenote] met drie uitgeprinte en door haar en [verweerders] ondertekende huuroverkomsten naar VHC gegaan. Deze akten zijn vervolgens door [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] ondertekend.
2.30
De akten bevatten onder meer de volgende bepalingen:
“Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze huurovereenkomst gaat in op 1 januari 2018 (hierna ‘ingangsdatum’) en is aangegaan voor de duur van een half jaar, derhalve tot en met 30 juni 2018.
3.2
Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode zal deze huurovereenkomst van rechtswege eindigen zonder recht op verlenging.
[…]
Zekerheden
6.1
Bij ondertekening van de eerdere huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde is huurder met verhuurder een waarborgsom van € 12.000,- (zegge: twaalfduizend euro) overeengekomen voor een juiste nakoming van de verplichting die voor huurder uit deze en de eerdere overeenkomst voortvloeien. De waarborgsom is teruggebracht naar € 4.000,- (zegge: vierduizend euro). Verhuurder kan geen aanspraak meer maken op de eerdere waarborgsom van € 12.000,- (zegge: twaalfduizend euro).
[…]”
Duurzaamheid/Green lease
9.1
Partijen onderkennen het belang van duurzaamheid en komen overeen elkaar te ondersteunen in het behalen van deze gezamenlijk geformuleerde c.q. te formuleren doelstelling en op regelmatige basis de voortgang te bespreken.
Aanbiedingsplicht bij verkoop
Bijzondere bepalingen
11.1
Indien één of meer bepalingen van deze overeenkomst in rechte onverbindend wordt(en) verklaard of om welke reden dan ook anderszins onverbindend mocht(en) blijken te zijn, zal daardoor de geldigheid van de overige bepalingen van de overeenkomst niet worden aangetast
[…]”
2.31
Op 31 mei 2018 bevestigt de heer [naam medewerker Rabobank 2] werkzaam voor Rabobank dat Rabobank voorwaardelijk bereid is de opeising van de aan [verweerders] verstrekte financiering uit te stellen tot 1 november 2018. De daartoe opgestelde e-mail vermeldt onder meer:
“
Oorzaak van de opzegging
De oorzaak van de opzegging van de financiering is gelegen in een exportstop van Limousine koeien naar Polen a.g.v. blauwtong. U heeft daardoor een groot deel van uw kapitaal verloren. Daarnaast is de heer [verweerders] ziek geweest waardoor u een tijd geen inkomen kon verwerven.
[…]
Opzegging
De financiering wordt opgeëist op 30-06-2018. U wilt dit graag verschoven hebben naar 31-12-2018. De reden hiervoor is dat de openbare inschrijving op [adres] onvoldoende heeft opgeleverd (één bieding en die heeft u terzijde geschoven
[…]
De opeising uitstellen naar een later tijdstip is niet gebruikelijk. U heeft een half jaar de tijd gehad om de objecten te verkopen zonder enig resultaat. Ook daarvoor is er met u gesproken over de verkoop van en is verlaging van de aflossing gegeven om de objecten te verkopen.
We willen toch u (nogmaals) de kans geven om de objecten onderhands te verkopen en een veiling te voorkomen en de opbrengst te optimaliseren. Daarnaast denkt
[u]
erover om de bank een voorstel te doen.
We willen de opeisingsdatum verlengen tot 31-10-2018 wanneer aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
[…]
-
Huurcontract conveniërend voor de Rabobank (wordt voor ondertekening toegezonden)
[…]
Wanneer niet aan de voorwaarden wordt voldaan heeft de bank het recht om de financiering terstond op te eisen.
Schuldenregeling
De Rabobank kent voor welwillende klanten een schuldenregeling voor zakelijke die lijkt op de WNSP. Hierbij worden alle vermogensbestanddelen (zakelijk en privé) verkocht en wordt voor de eventuele zakelijke en privé restschuld een eindige regeling afgesproken. Deze kan variëren van 3 tot 30 jaar, afhankelijk van het toekomstige (nieuwe) inkomen
[…]
Er zijn ook mogelijkheden tot afkoop. Dit is mogelijk wanneer de opbrengst voor de Rabobank acceptabel is en hoger dan wat onder normale condities van executie/verkoop zou worden gerealiseerd én uit de opbrengst uit de schuldenregeling zouden verkrijgen. Bij verkoop moet u ook denken aan opbrengsten van roerende zaken en debiteuren.
[…]
Scenario’s
Ik zie de volgende scenario’s
1.	U weet het object niet te verkopen/te herfinancieren en uw medewerking is onvoldoende geweest: de objecten worden geveild waarvan de opbrengsten waarschijnlijk onvoldoende is om de bankschuld af te lossen. De bank zal regres blijven voeren;
2.	U weet de objecten niet te verkopen en uw medewerking is voldoende geweest; de objecten worden geveild en de opbrengsten zijn onvoldoende om de bankschuld af te lossen. Er wordt met u een schuldenregeling afgesproken;
3.	U weet de objecten wel te verkopen en uw medewerking is voldoende geweest maar de opbrengst is onvoldoende om de bankschuld af te lossen. Er zal met u een schuldenregeling worden afgesproken
4.	U weet de objecten wel te verkopen en uw medewerking is voldoende geweest alsook de opbrengst.
5. 	Er vindt een afkoop in eens plaats tegen een voor ons acceptabel bedrag.
Het beste scenario is scenario 4 maar gezien de belangstelling in uw objecten is dat taakstellend. Daarnaast heeft u naast de Rabobank nog andere schulden. Scenario 3 of eventueel 5 zal het meest waarschijnlijke scenario zijn.
[…]
Indien niet tijdig aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan behoudt de bank zich het recht voor om na 30-06-2018 alsnog de executieveiling van beide objecten op te starten
[…]”
2.32
Bij e-mail van 6 juli 2018 bericht [naam accountant] [verweerders] en [naam financieel adviseur] onder meer als volgt:
“
Reeds een aantal jaren is jaarlijks een huurcontract getekend voor de periode van één jaar.
Vanaf 2018 is de periode door jullie teruggebracht naar een half jaar. Nu is zelfs een huurcontract voorgelegd van 4 maanden.
Jullie geven aan dat dit wordt opgelegd door de Rabobank.
Om de continuïteit van onze bedrijfsvoering te waarborgen, hebben we reeds meerdere malen aangegeven dat we graag een langere huurperiode zijn, minimaal 3 tot 5 jaar. Nu wordt de huurperiode steeds korter in plaats van langer.
Graag zouden we voor een langere huurperiode willen tekenen (3 tot 5 jaar). Alhoewel het inmiddels 30 juni 2018 is geweest (einde huurcontract voor een half jaar), blijven we uiteraard voldoen aan onze verplichtingen waaronder het betalen van de huurpenningen.
Zoals bekend is de locatie van groot belang om de continuïteit van onze bedrijfsvoering te borgen.
”
2.33
Op 9 juli 2018 vindt een bespreking plaats waarbij aanwezig zijn: [naam bestuurder 1] , [naam bestuurder 2] , [naam accountant] , [verweerders] , [naam echtgenote] en [naam financieel adviseur] . Aan de orde is de (verdere) huur van de bedrijfsruimte. [verweerders] en [naam echtgenote] stappen na een verhitting van het debat op.
2.34
Bij overeenkomst van 9 oktober 2018 verkopen [verweerders] en [naam echtgenote] mede handelend namens [verweerder 1] Beheer B.V. de bedrijfsruimte aan de heer [naam koper] , mede handelend namens Veehandel [naam koper] V.O.F. (hierna: [naam koper] ) voor een bedrag van € 662.800,-
2.35
De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
Artikel 1 – Notariële akte van levering
1.1
De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden […] op 01 november 2018 of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen.
Artikel 5 – Feitelijke levering, staat van het verkochte
5.1
De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, vrij van huur, pacht of enig ander gebruik en ongevorderd.
[…]
5.4
De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden / leeg en ontruimd / de bedrijfsgebouwen bezemschoon.
[…]
5.11
Koper is ermee bekend dat het object (kantoorruimte en andere bedrijfsruimte) deels verhuurd is tot 30 juni 2018.
Het object zal door verkoper aan koper vrij opgeleverd worden uiterlijk 01 januari 2019.
[…]
Artikel 10 – Verklaringen van verkoper
[…]
10.4
het verkochte zal ten tijde van de feitelijke levering vrij van pacht of huur zijn en/of van huurkoopovereenkomsten of andere aanspraken tot gebruik, leeg en ontruimd (behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken);
[…]
Artikel 13 – Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete
[…]
13.2
Indien een der partijen, na per aangetekend schrijven of per deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van een of meer van haar verplichtingen […] is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a)	of nakoming van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie promille van de koopprijs;
”
2.36
Bij brief van 10 oktober bericht mr. [NAAM]volgt:
“
Sinds 19 november 2013 huurt u van de heer [verweerder 2] de bedrijfsruimte aan te [adres] . De laatste huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 2018 en van rechtswege geëindigd op 30 juni 2018. Cliënt heeft u in opdracht van de Rabobank aangeboden om de huurovereenkomst te verlengen met vier maanden. Tussen cliënt en u is hier geen overeenstemming over bereikt.
Op last van de Rabobank dient de hiervoor genoemde bedrijfsruimte vrij van huurders te worden verkocht en geleverd voor 1 november aanstaande.
Indien en voor zover u van mening bent dat er thans nog sprake is van een huurovereenkomst wordt deze huurovereenkomst hierbij door de heer [verweerder 2] opgezegd tegen 1 november 2018.
”
2.37
VHC heeft tot en met week 48 van 2018 zogeheten inkoopfacturen gestuurd naar [verweerders] . Daarop staat steeds, althans in 2018 vermeld: “Huur VHC week [nr.] t/m [nr.]”
Bij facturen van 31 oktober en 23 november 2018 heeft [verweerders] voor de weken 27 tot en met 48 een gebruikersvergoeding in rekening gebracht van in totaal € 18.150,-- inclusief btw. Op deze facturen steeds vermeld:
“
aanpassing tekst uw factuurnummer
[factuurnummer + datum]
huur veehandelscentrum week
[nr.]
en
[nr.]
vergoeding gebruik veehandelscentrum week
[nr.]
en
[nr.]
4 x 750
”
Op de factuur van 23 november 2018 ontbreekt de passage “huur veehandelscentrum week [nr.] en [nr.]”
2.38
Bij brief van 4 december 2018 heeft de gemachtigde van [naam koper] [verweerders] en [naam echtgenote] , onder voorbehoud van alle rechten, gesommeerd om binnen acht dagen te bewerkstelligen dat de bedrijfsruimte feitelijk en juridisch wordt geleverd conform de gesloten koopovereenkomst.
2.39
Bij brief van 20 december 2018 heeft de gemachtigde van [naam koper] [verweerders] en [naam echtgenote] bericht dat [naam koper] vooralsnog nakoming van de koopovereenkomst verlangt en onder meer aanspraak maakt op de contractuele boete van artikel 13.2 onder a) van de koopovereenkomst.
2.40
[verweerders] heeft VHC tegen 13 december 2018 in kort geding gedagvaard en onder meer gevorderd dat VHC zal worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De beslissing op deze vordering is in overleg met partijen aangehouden totdat op onderhavig verzoek is beslist.
3
Het verzoek en het verweer
3.1
VHC verzoekt om VHC primair niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek, dan wel subsidiair om de termijn uit te spreken waarmee de verplichting van VHC om de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te ontruimen van rechtswege geschorst is, te verlengen met een termijn van één jaar ná 1 november 2018, derhalve tot 1 november 2019, althans een in goede justitie vast te stellen termijn/tijdstip en eventuele titel voor ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, met veroordeling van [verweerders] in de kosten van de procedure.
3.2
VHC legt zakelijk weergegeven het volgende aan haar verzoek ten grondslag.
De huur is niet geëindigd. Op grond van de huurovereenkomst zoals deze omstreeks 3 januari 2018 tussen partijen tot stand is gekomen is de huur vanaf 1 juli 2018 voor de duur van een jaar voortgezet. Bij opzegging geldt een opzegtermijn van twee maanden. Deze termijn heeft [verweerders] niet in acht genomen. Voor zover [verweerders] de huur bij brief van 10 oktober 2018 tegen 1 november 2018 heeft willen opzeggen sorteert deze geen effect.
Als moet worden uitgegaan van de juistheid van de (ondertekende) huurovereenkomst van 16 januari 2018 dan geldt op grond van artikel 7:230 BW dat de daarin vastgelegde afspraken en de huur van het gehuurde per 1 juli 2018 voor onbepaalde tijd zijn verlengd. Bij het opzeggen van de huur moet [verweerders] op grond van artikel 7:228 BW een opzegtermijn van ten minste een maand in acht nemen. Ook dat heeft hij niet gedaan. Voor zover [verweerders] de huurovereenkomst bij brief van 10 oktober 2018 tegen 1 november 2018 heeft willen opzeggen sorteert deze geen effect.
Partijen staan in een verhouding tegenover elkaar waarbij zij op grond van de wet de redelijkheid en billijkheid jegens elkaar in acht moeten nemen (Hoge Raad 2 februari 2018, ECLI:NL:HR2018/141, Goglio/SMQ). De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid maakt dat [verweerders] zich niet op het beëindigen van rechtswege van de huurovereenkomst kan beroepen.
VHC heeft [verweerders] van een faillissement gered en veel geld moeten investeren om de veehandel draaiende te houden. VHC heeft [verweerders] en [naam echtgenote] in de gelegenheid gesteld via haar inkomsten te verwerven waarmee zij hun vaste lasten konden betalen.
[verweerders] maakt misbruik van zijn bevoegdheid door zich te beroepen op het van rechtswege beëindigen van de huurovereenkomst, zeker nu [verweerders] VHC bij het tekenen van die overeenkomst heeft misleid.
De huurovereenkomst van 16 januari 2018 is door VHC buitengerechtelijk vernietigd, omdat zij heeft gedwaald. [verweerders] heeft VHC ten onrechte niet meegedeeld dat in de akte zoals die aan VHC ter ondertekening is vastgelegd afspraken zoals eerder vastgelegd in artikel 3 en 10, die voor VHC van groot belang zijn, ontbraken.
Voor zover moet worden geoordeeld dat sprake is van een geëindigde huurovereenkomst zal het subsidiaire verzoek na een afweging van belangen moeten worden toegewezen.
[verweerders] heeft niet aangetoond dat de koper van het gehuurde de koopovereenkomst zal ontbinden of aanspraak zal maken op een overeengekomen boete wanneer niet tijdig en niet leeg kan worden opgeleverd. Verder is onduidelijk wat Rabobank zal doen als de levering niet kan doorgaan en wat hiervan de gevolgen zijn.
Toewijzing van de gevorderde ontruiming zal leiden tot het faillissement van VHC. Leveranciers van een veehandelscentrum wensen niet meer dan 30 kilometer te rijden om hun vee af te leveren. Bij ontruiming zal VHC zich niet kunnen vestigen op een locatie gelegen binnen een straal van 30 kilometer van haar leveranciers.
Uitwijken naar een bedrijfsruimte van een van haar vennoten in Deurne zou ertoe leiden dat VHC slechts een vijfde van haar omzet zou kunnen realiseren. VHC kan haar veehandelscentrum daar enkel als nevenactiviteit exploiteren. Ook leidt uitwijken tot verlies van (huidige) toeleveranciers. Deurne is circa 30 kilometer van het gehuurde gelegen. Verder zal het minstens twaalf maanden duren voordat de noodzakelijke voorzieningen en vergunningen zijn gerealiseerd en VHC in Deurne daadwerkelijk aan de slag kan. Daarvoor is ook vereist dat de vennoot van VHC zijn huidige veehandelsactiviteiten in Deurne verplaatst.
In geval van een faillissement van VHC is de kans groot dat ook het veehandelsbedrijf van [naam bestuurder 1] daarin wordt meegetrokken.
VHC zal aanspraak maken op haar eerste recht van koop en zal de nodige gerechtelijke stappen voor nakoming van de gemaakte afspraken gaan zetten.
Het gevolg van een ontruiming, het faillissement van VHC, weegt vele malen zwaarder dan de situatie waarin [verweerders] verkeert. Mocht de koper van het gehuurde afhaken dan zal VHC gebruikmaken van haar kooprecht/koopoptie.
VHC hoefde geen rekening te houden met een aanzegging tot ontruiming nu zij ervan uit mocht gaan dat [verweerders] het gehuurde eerst aan haar ter koop zou aanbieden. VHC mocht er eveneens vanuit gaan dat zij langer dan vijf jaar van het gehuurde gebruik kon maken omdat VHC vanaf het begin de bedoeling had voor een langere periode te huren dan wel het gehuurde te kopen.
3.3
Het verweerschrift strekt tot afwijzing van alle verzoeken van VHC. [verweerders] verzoekt het tijdstip van ontruiming vast te stellen op drie dagen na betekening van de gegeven beschikking, dan wel een in goede justitie te bepalen termijn met veroordeling van VHC in de kosten van de procedure. [verweerders] voert hiertoe zakelijk weergegeven het volgende aan.
Per 1 juli 2018 is de huurovereenkomst zoals deze is vastgelegd in de op 16 januari 2018 ondertekende akte van rechtswege geëindigd. Partijen hebben geen overstemming bereikt over de afspraken zoals deze zijn opgenomen in de eerder namens VHC opgestelde concepthuurovereenkomst.
[verweerders] heeft VHC niet willens en wetens op het verkeerde been gezet. Evenmin is door hem de indruk gewekt dat de te ondertekenen akte gelijk was aan de conceptakte zoals deze door [naam accountant] was opgesteld. [naam echtgenote] heeft de door [verweerders] ondertekende huurovereenkomsten aan [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] ter hand gesteld en hen er daarbij op gewezen dat door de Rabobank wijzigingen in de conceptakte waren aangebracht.
De omstandigheid dat zij de aangepaste akte niet eerst hebben doorgenomen alvorens deze te ondertekenen komt voor rekening en risico van VHC.
De door partijen ondertekende onderhandse akte levert tussen partijen dwingend bewijs op.
Over een huurovereenkomst voor de duur van vier maanden vanaf 1 juli 2018 is tussen partijen geen overeenstemming bereikt.
De huurovereenkomst is per 1 juli 2018 niet van rechtswege verlengd gelet op het bepaalde in artikel 7:230 BW. [verweerders] had niet de bedoeling de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te verlengen. Dit blijkt uit het aanbod aan VHC tot het sluiten van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, namelijk van 1 juli 2018 tot en met 31 oktober 2018, uit de inhoud van het gesprek van 4 juli 2018, uit de e-mail van [naam financieel adviseur] van 9 juli 2018 en de tegenfacturen van [verweerders] . Verder blijkt uit de e-mail van 6 juli 2018 van [naam accountant] dat VHC er zelf ook niet van uitging dat de bestaande huurovereenkomst stilzwijgend was voortgezet.
VHC komt geen beroep toe op het arrest van de Hoge Raad van 2 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018/141, Goglio/SMQ) nu tussen partijen geen sprake is (geweest) van een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Van misbruik van bevoegdheid is geen sprake, nu beide partijen wisten dat de huurovereenkomst per 1 juli 2018 van rechtswege eindigde. Nu de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd en de ontruiming tijdig en correct is aangezegd dient VHC ontvankelijk verklaard te worden in haar verzoek.
Als het verzoek tot verlening van ontruimingsbescherming tot 1 november 2019 zal worden toegewezen heeft dit tot gevolg dat [verweerders] aan de koper van het gehuurde een boete verschuldigd zal worden van € 642.253,20. Dit betekent dat de opbrengst van de verkoop vrijwel nihil zal zijn.
Bij afwijzing van het verzoek zal de opbrengst van de verkoop van het gehuurde en het onroerend goed gelegen aan de [adres] voldoende zijn om de schulden van [verweerders] af te lossen.
Per dag dat [verweerders] (vanaf 1 januari 2019) niet vrij van huurders kan opleveren verbeurt hij een boete van 3,00 promille van de koopprijs. Hoe later door VHC wordt ontruimd, des te lager zal de verkoop feitelijk opbrengen en des te hoger de restschuld van [verweerders] aan Rabobank zal zijn.
In geval van een restschuld zal met Rabobank een schuldenregeling moeten worden getroffen met een traject dat gelijkstaat aan een traject in het kader van de Wet schuldsanering natuurlijke personen. Dit betekent feitelijk het persoonlijk faillissement van [verweerders] . [verweerders] staat met zijn privévermogen in voor de schulden van [verweerder 1] Beheer B.V. aan Rabobank. [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] hebben nog andere ondernemingen waarmee zij in hun levensonderhoud kunnen voorzien.
Voor VHC is andere huisvesting mogelijk aan de [adres] . De daar aanwezige verzamelhal wordt momenteel één dag per week gebruikt door een aldaar gevestigd veehandelscentrum. De overige dagen is verzamelhal beschikbaar voor verhuur. De locatie beschikt over de vereiste vergunningen.
VHC is er in december 2017 op gewezen dat [verweerders] op last van de Rabobank de bedrijfsruimte binnen een half jaar moest verkopen. Vanaf 14 augustus 2018 werd de bedrijfsruimte aangeboden op Funda. Nu ook de huur per 1 juli 2018 was geëindigd mocht VHC er niet vanuit gaan dat zij langer van de ruimte gebruik kon blijven maken dan vijf jaar. Dat VHC zich niet heeft gewend tot de verkopend makelaar en kennelijk evenmin tijdig is uit gaan zien naar alternatieve huisvesting dient voor haar rekening te blijven.
Tegen de beschikking op het verzoekschrift staat geen hoger beroep open. Om die reden moet het verzoek om een eventuele titel voor ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren worden afgewezen.
4
De beoordeling
4.1
Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomsten die zij hebben gesloten de huur betreft van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW. Op grond van het bepaalde in dat artikel kan de huurder van zo’n onroerende zaak bij het einde van de huurovereenkomst (in beginsel) de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen. Dit verzoek moet binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd worden ingediend. De indiening van het verzoek schorst de verplichting om tot ontruiming over te gaan totdat op het verzoek is beslist. Het verzoek wordt slechts toegewezen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. De verlenging kan worden uitgesproken voor een termijn van ten hoogste een jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, waarna deze termijn op verzoek van de huurder nog tweemaal steeds voor maximaal één jaar kan worden verlengd.
Bij afwijzing van het verzoek stelt de rechter het tijdstip van ontruiming vast.
4.2
[verweerders] heeft ontruiming aangezegd tegen 1 november 2018. Het verzoek van VHC is ontvangen op 27 december 2018. In zoverre is VHC in haar verzoek ontvankelijk. Het verzoek een later ontruimingstijdstip vast te stellen betreft een voorwaardelijk verzoek. VHC staat primair op het standpunt dat nog steeds een huurovereenkomst tussen haar [verweerders] bestaat en verzoekt de kantonrechter dit uitdrukkelijk te beoordelen.
Als dit inderdaad komt vast te staan dan moet het VHC in haar verzoek niet-ontvankelijk worden verklaard, nu een vereiste voor toewijzing van een verlengingsverzoek is dat de huurovereenkomst is geëindigd.
De kantonrechter zal daarom eerst beoordelen of sprake is van een geëindigde huurovereenkomst.
Voorvragen
Contractuele verlenging
4.3
Volgens VHC is dat niet het geval. Zij stelt in de eerste plaats dat op grond van de huurovereenkomst waarover partijen op of omstreeks 3 januari 2018 overeenstemming hebben bereikt de huurovereenkomst voortduurt tot 1 juli 2019. De voorwaardelijke opzegging van 10 oktober 2018 treft geen doel, aldus VHC, nu niet de juiste opzegtermijn in acht is genomen. [verweerders] komt geen beroep toe op de afspraken zoals deze zijn vastgelegd in de akte van 16 januari 2018 nu VHC deze buitengerechtelijk heeft vernietigd.
[verweerders] heeft betwist dat partijen op of omstreeks 3 januari 2018 overeenstemming hebben bereikt conform de afspraken zoals die is opgesteld in de concept-huurovereenkomst die [naam accountant] op 3 januari 2018 naar [naam financieel adviseur] heeft gestuurd. De afspraken waarover partijen overeenstemming hebben bereikt blijken uit de op 16 januari 2018 ondertekende overeenkomst, die aldus [verweerders] , kwalificeert als een onderhandse akte waaraan de wet dwingende bewijskracht toekent.
4.4
De kantonrechter begrijpt de stelling van VHC aldus dat door de vernietiging van de overeenkomst zoals deze blijkt uit de akte van 16 januari 2018, de eerdere overeenkomst weer ‘herleeft’, in die zin dat de rechtsverhouding tussen partijen wordt teruggebracht in de staat waarin deze zich vóór het ondertekenen van de akte op 16 januari 2018 bevond, namelijk een rechtsverhouding conform de afspraken zoals opgenomen in de conceptovereenkomst van 3 januari 2018.
4.5
Wederzijdse overeenkomsten, zoals een huurovereenkomst, komen tot stand door aanbod en aanvaarding. In dit verband is onder meer het bepaalde in artikel 3:33 en 3:35 BW relevant. Een rechtshandeling (zoals een aanbod of aanvaarding) vereist een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard.
Tegen hem die de verklaring of gedraging van een ander overeenkomstig de zin die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden mocht toekennen, heeft opgevat als een door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking, kan geen beroep worden gedaan op het ontbreken van met deze verklaring overeenstemmende wil.
4.6
Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt niet dat op of omstreeks 3 januari 2018 tussen partijen (gave) overeenstemming is bereikt over de afspraken zoals verwoord in de (concept) huurovereenkomst die [naam accountant] op 3 januari 2018 naar [naam financieel adviseur] heeft gestuurd, of, voor zover VHC zich daarop heeft willen beroepen, dat VHC op deze totstandkoming mocht vertrouwen. In dit verband is het volgende relevant.
4.7
Tussen partijen is niet in geschil dat [verweerders] tegenover Rabobank verplicht was de met VHC te maken afspraken over de huur voor de periode 1 januari 2018 tot en met 30 juni 2018 vóór ondertekening ter goedkeuring aan haar voor te leggen.
Naar het oordeel van de kantonrechter kon dan wel mocht VHC uit de e-mail van 29 december 2017 niet, althans niet zonder meer, opmaken dat Rabobank – van wie zij wist dat deze een belangrijke rol speelde bij het al dan niet verhuren van de bedrijfsruimte – akkoord was met de inhoud van de door [naam accountant] opgestelde overeenkomst.
Hoewel de door [naam financieel adviseur] gebruikte formulering op zichzelf genomen – met name door gebruik van de persoonsvorm “was” in plaats van “is” – kan worden uitgelegd in de zin zoals VHC deze heeft opgevat namelijk dat Rabobank goedkeuring had verleend, geldt dat de uitleg van [verweerders] op zichzelf óók mogelijk is, namelijk het door [verweerders] voldoen aan de verplichting de concepthuurovereenkomst aan Rabobank ter goedkeuring
voor te leggen
.
Daarbij komt dat Rabobank vanaf het begin van de huurrelatie in 2013 als financier van [verweerders] met zekerheidsrechten op onder meer de bedrijfsruimte wenste dat de huurovereenkomsten van rechtswege zouden eindigen rondom welk moment zou worden bezien of verdere verhuur wenselijk was.
Het door [naam accountant] geredigeerde artikel 3 in de conceptovereenkomst van 13 december 2017 en 3 januari 2018 breekt aanzienlijk met dat uitgangspunt. De huurovereenkomst zou op grond van artikel 3, tegen de wil van de huurder (en de bank) kunnen doorlopen als niet (tijdig) zou worden opgezegd.
Niet gesteld of gebleken is dat partijen vooraf over een nieuwe beëindigings- c.q. verlengingssystematiek hebben gesproken of dat [naam accountant] [naam financieel adviseur] en [verweerders] op het gewijzigde artikel 3 ná het toesturen van de conceptovereenkomst heeft gewezen.
Daarnaast waren partijen op 3 januari 2018 er onderling nog niet uit welke waarborgsom VHC zou moeten storten. De waarborgsom is blijkens de overgelegde stukken, steeds een belangrijk onderwerp van gesprek geweest.
[naam financieel adviseur] heeft in zijn e-mail van 29 december 2017 namens [verweerders] met zoveel woorden geprotesteerd tegen de door VHC voorgestelde som van € 4.000,-- en een bedrag van € 10.000,-- genoemd. In de e-mail van 3 januari 2018 van [naam accountant] beargumenteert deze namens VHC waarom het toch € 4.000,-- zou moeten zijn. Dat [verweerders] daar op 3 januari 2018 al akkoord mee is gegaan, is gesteld noch gebleken.
Tussenconclusie
4.8
Dit betekent dat per 1 juli 2018 geen verlenging van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden op grond van het bepaalde in artikel 3 van de door [naam accountant] opgestelde conceptovereenkomst van 3 januari 2018.
Verlenging op grond van artikel 7:230 BW
4.9
VHC heeft tevens gesteld dat als verlenging op die grond niet aan de orde is, daarvan wel sprake is op grond van het bepaalde in artikel 7:230 BW. Dat bepaalt dat als na afloop van de huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, de overeenkomst wordt geacht voor onbepaalde tijd te zijn verlengd, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan.
In dat geval zou [verweerders] gelet op het bepaalde in artikel 7:228 BW bij opzegging van de overeenkomst een termijn in acht dienen te nemen van één maand.
4.10
Tussen partijen is niet in geschil dat VHC de bedrijfsruimte sinds 1 juli 2018 nog steeds in gebruik heeft en dat [verweerders] bij zijn voorwaardelijke opzegging van 10 oktober 2018 genoemde termijn van één maand niet in acht heeft genomen.
[verweerders] stelt echter dat duidelijk van een andere bedoeling blijkt zodat VHC geen beroep op dit wettelijk vermoeden toekomt. Dit verweer slaagt.
De kantonrechter oordeelt als volgt.
4.11
Tussen partijen is niet in geschil dat uitgaande van de afspraken vastgelegd in de akte van 16 januari 2018 de huurovereenkomst per 1 juli 2018 is geëindigd en dat partijen daarna geen overeenstemming hebben bereikt over verdere huur/verhuur. Voor zover zij daarover wel overstemming hadden kunnen bereiken is niet in geschil dat [verweerders] de bedrijfsruimte voor niet langer dan vier maanden, dus tot 1 november 2018, wilde c.q. mocht verhuren.
Verhuur voor onbepaalde tijd is voor [verweerders] gelet op de opstelling van Rabobank nimmer aan de orde geweest. Dit moet voor VHC steeds duidelijk zijn geweest en wordt ook door haar erkend.
Tegen deze achtergrond kan ongeacht de omstandigheid dat [verweerders] na het klappen van het overleg op 9 juli 2018 geen contact meer heeft opgenomen met VHC, anders dan door het versturen van correcties op de gehanteerde inkoopfacturen, pas bij brief van 10 oktober 2018 VHC ontruiming heeft aangezegd niet enig goedvinden van [verweerders] worden afgeleid voor zover dit goedvinden ziet op het voor
onbepaalde
tijd verhuren aan VHC. (Het kunnen opmaken van) van het bestaan van een zekere wil tot het voortzetten van het gebruik voor onbepaalde tijd is voor een geslaagd beroep op artikel 7:230 BW een vereiste. Daaraan is niet voldaan.
4.12
Nu van een duurovereenkomst van onbepaalde tijd geen sprake is, kan VHC zich ook niet met succes beroep op de overwegingen van de Hoge Raad over de vraag of en zo ja onder welke voorwaarden een duurovereenkomst die voor
onbepaalde
tijd is aangegaan, opzegbaar is (Hoge Raad 2 februari 2018, ECLI:NL:HR2018/141, Goglio/SMQ).
Tussenconclusie
4.13
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat ná 1 juli 2018 geen sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op grond van het bepaalde in artikel 7:230 BW en daarmee een plicht voor [verweerders] om op grond van het bepaalde in artikel 7:228 BW een opzegtermijn van een maand in acht te nemen.
Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat voor het geval mocht blijken dat VHC de afspraken zoals deze zijn vastgelegd in de akte van 16 januari 2018 met succes heeft vernietigd, per 1 januari 2018 op grond van het bepaalde in artikel 7:230 BW evenmin een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan.
In december 2017 was het voor VHC immers duidelijk dat [verweerders] niet voor onbepaalde tijd, maar voor bepaalde tijd wenste te verhuren en dit keer niet voor een periode van twaalf maanden, maar vanwege het opzeggen van de kredieten door Rabobank tegen 30 juni 2018, slechts voor de duur van zes maanden.
4.14
Niet valt in te zien waarom het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid
onaanvaardbaar
zou zijn dat [verweerders] zich beroept op het van rechtswege eindigen van de huurovereenkomst. Het mogelijke feit dat [verweerders] heeft geprofiteerd van de overeenkomst zoals vastgelegd in de akte van 6 februari 2014 met VHC waarbij [verweerders] en [naam echtgenote] hun veehandelsactiviteiten aan VHC hebben overgedaan en dat VHC naar eigen zeggen nog onvoldoende van een daaruit voor haar voort te vloeien zakelijk voordeel heeft kunnen profiteren is in dat verband onvoldoende, zeker nu steeds sprake was van relatief kortlopende huurovereenkomsten en VHC wist, althans moest weten wat daarvan de achtergrond was, namelijk de opstelling van Rabobank, een zeer belangrijke schuldeiser van [verweerders] .
Naar het oordeel van de kantonrechter zijn partijen, voorzien van advies van derden, willens en wetens een in de eerste plaats zakelijke transactie met elkaar aangegaan die hoofdzakelijk was gericht op het dienen van ieders eigen belang, respectievelijk (onder meer) het kunnen blijven voldaan aan haar financiële verplichtingen jegens Rabobank ( [verweerders] ) en de wens om in Sint-Oedenrode een veehandelscentrum te exploiteren (VHC).
4.15
Om dezelfde redenen valt niet in te zien waarom een beroep op het van rechtswege eindigen van de huurovereenkomst en het daaropvolgend aanzeggen van ontruiming tegen 1 november 2018 misbruik van bevoegdheid oplevert. Dat [verweerders] belang heeft bij het vrij van huurders kunnen overdragen van de bedrijfsruimte aan [naam koper] staat afdoende vast. Van enig oogmerk aan de kant van [verweerders] dat in de eerste plaats en vooral te doen om VHC te schaden blijkt niets, ook als zou komen vast te staan dat [verweerders] en [naam echtgenote] [naam bestuurder 1] en [naam bestuurder 2] bewust niet hebben gewezen over de aanpassingen in de concepthuurovereenkomst die zij daarin op last dan wel advies van de Rabobank hebben doorgevoerd. Dat [verweerders] de bedrijfsruimte überhaupt niet aan VHC en/of haar vennoten wilde verkopen is gesteld noch gebleken.
4.16
Voor zover sprake zou zijn van misbruik van bevoegdheid of van een naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar beroep op het van rechtswege eindigen van de huurovereenkomst betekent dat zonder nadere toelichting – die ontbreekt – niet dat daarmee per 1 juli 2018 géén einde is gekomen aan de huurovereenkomst, inmiddels een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan dan wel dat rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid dat een dergelijke overeenkomst (met terugwerkende kracht) tussen partijen nog tot stand zal komen.
Daarvoor is in de eerste plaats vereist dat beide partijen zo’n huurovereenkomst wensen en dat is aan de kant van [verweerders] duidelijk niet het geval. [verweerders] wil de bedrijfsruimte vrij van huurders leveren aan [naam koper] . Dat is anders als VHC een geslaagd beroep kan doen op het wettelijk vermoeden bedoeld in artikel 7:230 BW. Daarvan is echter, zoals hierboven is overwogen, geen sprake.
4.17
Nu vaststaat dat geen sprake meer is van een (lopende) huurovereenkomst en VHC tijdig haar verzoek heeft ingediend moet het primaire verzoek om niet-ontvankelijk te worden verklaard vanwege het nog bestaan van een (lopende) huurovereenkomst worden afgewezen.
Belangenafweging
4.18
Dat beide partijen een (tegengesteld) belang hebben bij respectievelijk een snelle ontruiming van de bedrijfsruimte ( [verweerders] ) en verlenging van de ontruimingstermijn (VHC) staat afdoende vast. Voor toewijzing van het subsidiaire verzoek moet de kantonrechter tot het oordeel komen dat de belangen van VHC bij ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van [verweerders] bij voortzetting van het gebruik. De kantonrechter overweegt als volgt.
4.19
Dat [verweerders] met elke dag dat hij later levert aan [naam koper] ten minste het risico loopt dat de netto-opbrengst van de verkoop daalt heeft hij voldoende aannemelijk gemaakt. Het is duidelijk dat Rabobank als financier geen vertrouwen meer had in de wijze waarop [verweerders] in zijn inkomsten voorzag en hem min of meer heeft gedwongen (ook) de bedrijfsruimte te verkopen. In die zin staat [verweerders] met de rug tegen de muur. Eveneens is duidelijk dat [verweerders] gelet op zijn verplichtingen tegenover de Rabobank er belang bij heeft dat hij zo veel mogelijk aan de onderhandse verkoop aan [naam koper] overhoudt en dat de bedrijfsruimte daadwerkelijk en zo snel mogelijk aan [naam koper] wordt geleverd nu daarmee ook de doorgang van de verkoop van de onroerende zaak [adres] samenhangt. Ook in deze zin staat [verweerders] met de rug tegen de muur.
4.20
Kern van het betoog van VHC is dat ontruiming (op korte termijn) zal leiden tot haar faillissement en mogelijk zelfs het faillissement van het veehandelsbedrijf van [naam bestuurder 1] . Dat komt, aldus VHC, omdat zij in het geval van ontruiming zich niet kan vestigen binnen een straal van 30 kilometer van haar huidige leveranciers. Leveranciers van een veehandelscentrum zijn op ten hoogste 30 kilometer van zo’n centrum gevestigd nu zij niet langer/verder met levend vee willen rijden.
Binnen een straal van 30 kilometer is volgens VHC gelet op de benodigde voorzieningen, bestemming en vergunningen geen geschikte locatie voorhanden.
Verhuizing naar de [adres] , waar [naam bestuurder 1] een veehandelsbedrijf exploiteert, is een uiterste noodoplossing. In dat geval zou die onderneming moeten worden verplaatst en zal het zeker twaalf maanden duren voordat de vereiste vergunningen en voorzieningen gereed zijn alvorens een veehandelscentrum operationeel kan worden. In dat geval kan, aldus nog steeds VHC, echter niet op de huidige schaal worden gewerkt en zou slechts een vijfde van haar huidige omzet gerealiseerd kunnen worden. Dat komt omdat het exploiteren van een veehandelscentrum in Deuren als nevenactiviteit is vergund. Een complete bestemmingswijziging tot “bedrijf agrarisch verwant” zou volgens een adviseur van VHC minimaal 1 tot 1,5 jaar duren. Verhuizing naar Deurne zou volgens VHC leiden tot verlies van haar toeleveranciers en gemis aan omzet nu de locatie in Deurne op ca. 30 kilometer van de bedrijfsruimte is gelegen.
4.21
Dat ontruiming op korte termijn zal leiden tot haar faillissement heeft VHC onvoldoende aannemelijk gemaakt. In dit verband overweegt de kantonrechter als volgt.
Dat het de nodige tijd in beslag zal nemen om de locatie in Deurne gereed te maken voor exploitatie van een veehandelscentrum is aannemelijk.
Dat geldt echter niet voor de stelling dat uitwijken naar Deurne zal leiden tot verlies van al haar huidige klanten.
VHC heeft niet aannemelijk gemaakt dat de meeste of althans de belangrijkste van haar toeleveranciers op meer dan 30 kilometer van Deurne zijn gevestigd.
De locatie te Deurne ligt op niet meer dan 30 kilometer van de bedrijfsruimte. Dat betekent dat een aanzienlijk deel van het gebied met een straal van 30 kilometer rondom de bedrijfsruimte óók ligt in het gebied dat bestreken wordt door het potentiële toeleveringsgebied als gerekend wordt met een straal van 30 kilometer vanuit de locatie te Deurne.
Dat toeleveranciers zullen afvallen, wil de kantonrechter wel aannemen, echter niet is gesteld of gebleken dat het aannemelijk is dat daarvoor geen nieuwe leveranciers in de plaats treden.
VHC heeft voorts onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij voorlopig niet kan uitwijken naar de vrijstaande locatie te Venhorst waar ten tijde van de zitting op 4 januari 2019 een dag per week een veehandelscentrum wordt geëxploiteerd en op het bestaan waarvan [verweerders] VHC heeft gewezen en waarmee VHC ook bekend is.
VHC heeft in dit verband gesteld dat zij in dat geval van een concurrent zou moeten gaan huren, hetgeen zij onwenselijk vindt, dat de locatie wel geschikt is voor kalveren, maar niet voor de handel in runderen en dat er kantoorruimte zou ontbreken.
Volgens de door [verweerders] overgelegde beschrijving van de locatie te Venhorst beschikt deze ook over kantoorruimte.
Niet weersproken is dat deze locatie gelet op de geldende bestemming en aanwezige vergunningen kan worden gebruikt. Ook is door VHC niet aangevoerd dat verhuizing naar Venhorst vanwege een toegenomen afstand zou leiden tot een (groot) verlies van toeleveranciers.
Zonder nadere toelichting – die ontbreekt – valt niet in te zien dat de locatie in Venhorst wel geschikt is als verzamelcentrum voor kalveren, maar niet voor runderen. Daarbij komt dat VHC heeft gesteld dat om de locatie in Deurne geschikt te maken het gebruikte hekwerk in de bedrijfsruimte daar zou moeten worden geïnstalleerd. Niet valt in te zien waarom dit op locatie te Venhorst niet zou kunnen.
Los daarvan blijkt uit de door [verweerders] als productie 2 overgelegde notitie dat met name de handel in kalveren voor omzet van het veehandelscentrum zorgt, destijds begroot op € 340.000,- tegenover € 50.000,-- vanwege de handel in Limousin-koeien.
[verweerders] heeft deze notitie overgelegd ter nuancering van het standpunt van VHC dat zij [verweerders] te hulp is geschoten door de activiteiten van [verweerders] over te nemen toen deze in financiële problemen kwam te verkeren. VHC heeft hetgeen in deze notitie staat vermeld – die gelet op de inhoud overigens niet (mede) lijkt te opgesteld ten behoeve van VHC – niet ter discussie gesteld.
Dat een faillissement zou volgen als de omzet die samenhangt met de handel in runderen (tijdelijk) wegvalt, is onvoldoende aannemelijk (gemaakt).
De eventuele omstandigheid dat van een concurrent zou worden gehuurd is mogelijk niet ideaal, maar VHC is er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat dit in voorkomend geval op zichzelf dan wel in combinatie met andere omstandigheden zou leiden tot een faillissement. En het voorkomen daarvan is nu juist het belang dat volgens VHC moet worden beschermd door toewijzing van het subsidiaire verzoek.
Dat een verhuizing naar een andere locatie – mogelijk in twee stappen – vanuit het oogpunt van bedrijfsvoering en rendement niet ideaal is wil de kantonrechter aannemen. Echter VHC mocht in tegenstelling tot wat zij stelt er niet vanuit gaan dat zij als huurder voor langere tijd van de bedrijfsruimte gebruik zou kunnen blijven maken. Dat mocht zij alleen al niet vanuit haar wetenschap dat [verweerders] vanwege zijn financiële situatie aan de leiband van Rabobank liep en steeds voor korte periode mocht verhuren.
4.22
Voor zover in de afweging van belangen ook de stelling van VHC moet worden betrokken dat [verweerders] uitoefening van een kooprecht van VHC heeft gefrustreerd, oordeelt de kantonrechter als volgt.
Niet gesteld of gebleken is dat VHC bij de onderhandelingen over de huurovereenkomsten kenbaar gewag heeft gemaakt van haar wens een eerste recht van koop te hebben. Op dit moment staat vast dat enkel in de overeenkomst voor het jaar 2017 een dergelijk recht is bedongen, maar daarover lijkt vooralsnog geen debat te zijn geweest.
VHC heeft onweersproken gesteld na 1 juli 2018 indirect navraag te hebben gedaan naar de verkoopprijs, waarbij de verkopend makelaar heeft aangegeven dat het geïnteresseerden vrij stond een bod te doen.
Niet gesteld of gebleken is dat VHC [verweerders] toen erop heeft gewezen dat volgens haar een eerste recht van koop was overeengekomen en/of dat zij [verweerders] toen heeft verzocht om een verkoopprijs te noemen. Ook toen haar duidelijk werd dat in de door haar ondertekende akte van 16 januari 2018 het recht van koop niet was opgenomen zijn geen pogingen gedaan de bedrijfsruimte alsnog te kopen.
Uit haar stellingen over de inhoud van de tussen [verweerders] en [naam koper] gesloten koopovereenkomst mag voorts worden opgemaakt dat VHC dan wel haar vennoten niet onder die volgens haar voor [verweerders] gunstige voorwaarden zouden hebben gecontracteerd. Daarbij is relevant dat zij de stelling van [verweerders] dat VHC erop uit was de bedrijfsruimte voor scherpe prijs te verwerven niet heeft weersproken.
Ook als ervan uit zou moeten worden gegaan dat VHC een beroep op een kooprecht toekomt is het gelet op die stellingen niet aannemelijk dat [verweerders] en VHC tot overeenstemming waren gekomen.
4.23
Nu onvoldoende aannemelijk is geworden dat een ontruiming zal leiden tot het faillissement van VHC en het belang van [verweerders] bij snelle levering van de bedrijfsruimte zwaarder weegt dan de eventuele andere gevolgen die een ontruiming voor VHC zal hebben, wijst de kantonrechter ook het subsidiaire verzoek af.
Om dezelfde reden wordt ook het verzoek een ontruimingstitel niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren afgewezen. Dit zou er feitelijk toe leiden dat VHC alsnog ontruimingsbescherming geniet gedurende welke periode [verweerders] niet aan zijn verplichtingen jegens [naam koper] en Rabobank kan voldoen.
Om een verhuizing naar een tijdelijke (alternatieve) locatie niet bij voorbaat te frustreren zal de kantonrechter de datum van ontruiming vaststellen op vrijdag 1 maart 2019.
4.24
Als de in het ongelijk gestelde partij zal VHC worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
5
De beslissing
De kantonrechter,
5.1
wijst de verzoeken af;
5.2
stelt het tijdstip van ontruiming van de bedrijfsruimte vast op 1 maart 2019, hetgeen betekent dat VHC de bedrijfsruimte binnen die termijn dient te verlaten en te ontruimen onder afgifte van de sleutels aan [verweerders] ;
5.3
veroordeelt VHC in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [verweerders] begroot op € 480,--;
5.4
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. M.H. Kobussen en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2019