ECLI:NL:RBNHO:2019:840
Rechtbank NHO — Uitspraak 


RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 6880336 \ CV EXPL  18-3555
Uitspraakdatum: 6 februari 2019
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser 1]
[eiser 2]
beide wonende te [woonplaats]
eisers
verder te noemen: [eiser 1 c.s.]
gemachtigde: mr. E. Maarsen-Neumann
tegen
[gedaagde 1]
[gedaagde 2]
beide wonende te [woonplaats]
gedaagden
verder te noemen: [gedaagde 1 c.s.]
gemachtigde: mr. W.J. de Vries (DAS)
1
Het procesverloop
1.1.
[eiser 1 c.s.] heeft bij dagvaarding van 30 april 2018 een vordering tegen [gedaagde 1 c.s.] ingesteld. [gedaagde 1 c.s.] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 19 september 2018 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Mr. [NAAM], die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser 1 c.s.] bij brieven van 11 en 12 september 2018 nog stukken toegezonden.
1.3.
Na afloop van de zitting heeft de kantonrechter de zaak aangehouden tot de rol van
17 oktober 2018 om partijen de gelegenheid te geven om tot een buitengerechtelijke oplossing van hun geschil te komen. Partijen zijn niet tot een regeling gekomen.
1.4.
[eiser 1 c.s.] heeft op 14 november 2018 een conclusie van repliek met producties genomen, waarna [gedaagde 1 c.s.] op 9 januari 2019 heeft geconcludeerd voor dupliek met overlegging van producties G.10 en G. 11.
1.5.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Sinds 1 september 1985 huurt [gedaagde 2] de bovenwoning [a-straat] [huisnummer 1-B] te [woonplaats] . De aanvangshuurprijs bedroeg NLG 600,00 per maand. Bij de opstelling van de huurovereenkomst hebben partijen gebruik gemaakt van een ROZ model uit 1977 en daarbij de Algemene Bepalingen van 14 september 1977 van toepassing verklaard.
2.2.
[gedaagde 2] en [gedaagde 1] zijn gehuwd en respectievelijk 72 en 75 jaar oud.
2.3.
[eiser 1 c.s.] heeft op 4 mei 2006 de bedrijfsruimte met verhuurde bovenwoning, ondergrond en erf gekocht, gelegen aan de [a-straat] [huisnummer 1-A] en [huisnummer 1-B] , bestaande uit het kadastrale perceel [perceelnummer 1] van 318 m2 en een deel van [perceelnummer 2] ter grootte van 86 m2, tegen een koopprijs van EUR 465.000,00.
2.4.
Op 27 december 2006 is de eigendom van een woonruimte/atelier op de begane grond met bovenwoning en alles wat er verder bijhoort, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie [sectie] , nummers [perceelnummer 1] en [perceelnummer 3] , groot 318 m2 en 18 m2, geleverd aan [eiser 1 c.s.]
2.5.
[eiser 1 c.s.] heeft het gebouw en de grond op 17 oktober 2013 gesplitst in twee appartementsrechten, te weten:
- het appartementsrecht met index A1 dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de op de begane grond gelegen woning/atelier met binnenplaats alsmede een studeerkamer, slaapkamer, badkamer en balkon op de eerste verdieping, aan de [a-straat] [huisnummer 1] te [woonplaats] , uitmakende het 161/237e aandeel in de gemeenschap;
- het appartementsrecht met index A2 dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste en tweede verdieping, plaatselijk bekend als [a-straat] [huisnummer 1-B] te [woonplaats] , uitmakende het 76/237e aandeel in de gemeenschap.
2.6.
Op 29 september 2015 is de akte van splitsing en de tekening gewijzigd. Daarbij is onder meer het dakterras onttrokken aan appartementsrecht A2 en toegevoegd aan appartementsrecht A1. Vervolgens is appartementsrecht A1 vernummerd tot A3 en appartementsrecht A2 tot A4.
2.7.
In de splitsingsakte is onder meer opgenomen:
“
Artikel 8 lid 2 wordt gewijzigd en luidt als volgt:
2. De eigenaars zijn (…) voor diezelfde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
In afwijking van het hiervoor gemelde zijn de kosten van het dak, de gevel(stenen) en de fundering van het voorste, aan de gracht gelegen, gedeelte van de bebouwing, dus dat deel van het gebouw dat feitelijk fysiek verbonden is en fysiek horizontaal gesplitst is, ieder voor de helft van de appartementseigenaren. Met de vaststelling van de hoogte van de servicekosten dient men met dit artikel rekening te houden.
Met de kosten van het dak wordt ook bedoeld de boeidelen, dakgoten en dakpannen. Met de kosten van de gevel wordt ook bedoeld de trapgevel aan de voorzijde.
(…)
Artikel 52 lid 2 wordt gewijzigd en luidt als volgt:
De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij het bestuur, (…)
In afwijking van het vorenstaande vindt de besluitvorming over alles wat betreft het voorste, aan de gracht gelegen, gedeelte van de bebouwing plaats, op basis van unanimiteit van stemmen tussen de twee appartementseigenaren. (…)
Het bestuur kan geen onderhoudswerkzaamheden opdragen die niet op de vastgestelde begroting voorkomen, tenzij het daartoe vooraf door de vergadering is gemachtigd.
”.
2.8.
[eiser 1 c.s.] heeft het appartementsrecht A3 op 1 oktober 2015 verkocht voor een koopprijs ad € 1.180.000,00. De eigendom is op 4 juli 2016 geleverd.
2.9.
De WOZ waarde van [a-straat] [huisnummer 1] bedroeg op 1 januari 2017 € 1.173.000,00 en die van [a-straat] [huisnummer 1-B] € 459.000,00.
2.10.
Op 26 februari 2017 heeft [eiser 1 c.s.] aan [gedaagde 1 c.s.] geschreven:
“(…) Nu onze woning is verkocht willen wij een deel van dat geld investeren in de zeer nodige, grondige renovatie van de bovenwoning. En deze opnieuw verhuren. (…)
Op grond van de wet hebben wij een opzegtermijn van 6 maanden en dienen wij jullie een verhuisvergoeding te betalen van € 5799,- (…)
Wij stellen dus nogmaals voor dat wij aan jullie gedurende de periode van 1 jaar na de verhuizing 50 procent van het bedrag dat jullie boven op je huidige huur moeten betalen, vergoeden. Voor de periode tussen een en twee jaar na de verhuizing vergoeden wij aan jullie eenderde van voornoemde bedrag. Daarna betalen jullie de volledige huur verder zelf. (…), stellen wij voor dat wij de komende drie maanden (…) benutten om samen op zoek te gaan nar nieuwe woonruimte. Mocht dat niet lukken, dan vervalt dit voorstel in tegemoetkoming in de kosten en moeten wij de officiële weg bewandelen. (…)
”.
2.11.
De gemachtigde van [gedaagde 1 c.s.] heeft [eiser 1 c.s.] op 24 april 2017 bericht dat [gedaagde 1 c.s.] niet akkoord is met het voorstel om de huurovereenkomst te beëindigen.
2.12.
[eiser 1 c.s.] heeft [gedaagde 1 c.s.] op 16 mei 2017 een herhaald voorstel tot buitengerechtelijke oplossing gedaan.
2.13.
Op 4 juli 2017 heeft [gedaagde 1 c.s.] aan [eiser 1 c.s.] laten weten dat zij niet willen verhuizen maar wel bereid zijn te overleggen over het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden aan de woning, waarbij zij toch in de woning kunnen blijven wonen.
2.14.
[gedaagde 1 c.s.] heeft [eiser 1 c.s.] op 13 juli 2017 nog laten weten dat een verbouwing waarbij de huurovereenkomst beëindigd wordt niet bespreekbaar is, evenmin als een tijdelijke verhuizing waarbij na de verbouwing de huur drie keer zo hoog wordt als deze nu is.
2.15.
[eiser 1 c.s.] heeft [gedaagde 1 c.s.] op 24 augustus 2017 per aangetekende brief de huur opgezegd tegen 28 februari 2018. [eiser 1 c.s.] heeft daarbij een beroep gedaan op dringend eigen gebruik ex artikel 7:274 lid 1 onder c en 7:274 lid 3 BW wegens omvangrijke verbouw- en renovatiewerkzaamheden en de wanverhouding tussen de maandelijkse huur en de exploitatiekosten van de woning.
2.16.
Ing. [ingenieur] RCFM MRICS van [bureau] heeft op 16 oktober 2017 een intern bouwkundig onderzoek uitgevoerd naar de interne staat van het gehuurde en geconcludeerd:
“
Het is volgens mijn waarneming niet mogelijk een dergelijke ingrijpende renovatie uit te voeren terwijl de bewoners er nog wonen. Een adequate renovatie kan pas plaatsvinden als de woning geheel leeg is, in verband met een gelijktijdige aanpak van de verschillende onderdelen zoals de vloeren en de installaties
.”.
2.17.
Op 8 december 2017 heeft mr. [NAAM][eiser 1 c.s.] de huur per aangetekende brief opgezegd aan ieder van gedaagde partijen tegen 30 juni 2018 en daarbij een beroep gedaan op dringend eigen gebruik omdat de woning ingrijpend zal worden gerenoveerd. Ook heeft zij gewezen op de toename van de structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten van de woning na de renovatie doordat [gedaagde 1 c.s.] niet akkoord is gegaan met enige vorm van huurverhoging.
2.18.
Op 20 mei 2018 heeft [eiser 1 c.s.] [gedaagde 1 c.s.] aangezegd dat de huur per 1 juli 2018 wordt verhoogd tot € 452,69 per maand.
3
De vordering
3.1.
[eiser 1 c.s.] vordert dat de kantonrechter, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. de huurovereenkomst ontbindt per de datum van het vonnis;
b. [gedaagde 1 c.s.] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde binnen twee dagen na betekening van het vonnis met afgifte van de sleutels en met machtiging van [eiser 1 c.s.] om de ontruiming met behulp van de sterke arm en op kosten van [gedaagde 1 c.s.] te bewerkstelligen;
c. [gedaagde 1 c.s.] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten en nakosten.
3.2.
[eiser 1 c.s.] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – het bepaalde in lid 1 onder c van artikel 7:274 BW, namelijk dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en dat is gebleken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Daarbij beroept [eiser 1 c.s.] zich tevens op lid 3 onder a van artikel 7:274 BW en stelt dat onder eigen gebruik mede dient te worden begrepen de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, waarbij onder renovatie ook gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging dient te worden verstaan. [eiser 1 c.s.] stelt verder dat de door hem gewenste renovatiewerkzaamheden noodzakelijk zijn om een eind te maken aan de huidige onrendabele exploitatie van het gehuurde. Bovendien zijn de renovatiewerkzaamheden als dringend noodzakelijk dan wel als bouwkundig noodzakelijk te kwalificeren omdat er gevaar en/of gezondheidsrisico’s vanuit (dreigen te) gaan.
4
Het verweer
4.1.
[gedaagde 1 c.s.] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat er geen sprake is van renovatie zoals bedoeld in lid 2 van artikel 7:220 BW omdat de werkzaamheden genoemd in de huuropzeggingsbrief en dagvaarding niet zien op sloop met vervangende nieuwbouw noch op gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. [gedaagde 1 c.s.] erkent dat de woning gedateerd is, maar dat is inherent aan een woning uit 1880 waarin sinds 1985 geen groot verhuurdersonderhoud meer is gepleegd. [gedaagde 1 c.s.] heeft het gewone huurdersonderhoud uitgevoerd en de woning kan normaal worden bewoond: de woning kan worden verwarmd en men kan er koken en douchen. De door [eiser 1 c.s.] genoemde werkzaamheden betreffen normaal verhuurdersonderhoud en eventueel dringende werkzaamheden zoals bedoeld in lid 1 van artikel 7:220 BW. De uitvoering van dergelijke werkzaamheden kan niet dienen als grondslag voor de opzegging wegens dringend eigen gebruik.
4.2.
[gedaagde 1 c.s.] voert verder aan dat hij de woning niet definitief wil verlaten. Ook vindt hij het niet bezwaarlijk om tijdens onderhoudswerkzaamheden in een verbouwing te wonen. Voor de aanvang van het werk ontvangt hij graag een plan van aanpak van [eiser 1 c.s.] Indien er na de uitvoering van de werkzaamheden sprake is van geriefverbetering dan kan [eiser 1 c.s.] een voorstel doen om de huurprijs evenredig te verhogen, maar daarvan is tot nu toe geen sprake geweest.
4.3.
Ook betwist [gedaagde 1 c.s.] dat er sprake is van een verliesgevende exploitatie van de woning. De kosten en de wijze waarop [eiser 1 c.s.] die toerekent aan het gehuurde worden betwist. Dit leidt ertoe dat ook de rendementsberekening niet kan worden gevolgd. Dat er na de uitvoering van de werkzaamheden een gunstiger huurovereenkomst kan worden gesloten door [eiser 1 c.s.] betekent nog niet automatisch dat er sprake is van verlies bij voortzetting van huidige huurovereenkomst. [gedaagde 1 c.s.] neemt het standpunt in dat [eiser 1 c.s.] gelet op de overwegingen van de Hoge Raad in het Herenhuisarrest (26 maart 2010 LJN BL0683) niet voldoende gemotiveerd heeft gesteld, laat staan heeft bewezen, dat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
4.4.
Door [gedaagde 1 c.s.] wordt betwist dat de door [eiser 1 c.s.] genoemde alternatieve woonruimte kwalificeert als passende woonruimte. De voorgestelde woonruimte betreft veel kleinere seniorenappartementen buiten het centrum van [woonplaats] . Omdat het inkomen van [gedaagde 1 c.s.] enkel bestaat uit AOW komen vrije sector appartementen niet in aanmerking. [gedaagde 1 c.s.] is aangewezen op woonruimte welke wordt verhuurd door woningbouwverenigingen, waarbij hij geen aanspraak kan maken op voorrangsregels en opgebouwde wachttijd.
4.5.
Vervolgens dient de belangenafweging niet in het voordeel van [eiser 1 c.s.] maar van [gedaagde 1 c.s.] uit te vallen. [gedaagde 1 c.s.] woont al 39 jaar aan de [a-straat] is geworteld in die buurt.
4.6.
Meer subsidiair maakt [gedaagde 1 c.s.] bezwaar tegen uitvoerbaar bij voorraad verklaring van een toewijzend vonnis omdat dan de mogelijkheid bestaat dat de woning ontruimd kan zijn voordat toetsing in hoger beroep van de beslissing heeft plaatsgevonden.
4.7.
Verder verzoekt [gedaagde 1 c.s.] om:
a. de datum van ontbinding op niet eerder dan zes maanden na datum van het vonnis te bepalen om hem gelegenheid te geven andere woonruimte te vinden en te verhuizen;
b. vast te stellen dat de huurovereenkomst niet eerder opgezegd mag worden dan drie jaar nadat de beslissing onherroepelijk is geworden;
c. [eiser 1 c.s.] te veroordelen om de wettelijke verhuiskostenvergoeding van minimaal
€ 5.993,00 te betalen;
d. te bepalen dat [eiser 1 c.s.] een bedrag van € 15.000,00 op grond van artikel 7:276 lid 3 BW aan [gedaagde 1 c.s.] dient te betalen indien later blijkt dat de wil om het gehuurde te renoveren en duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest.
5
De beoordeling
5.1.
De kantonrechter neemt als uitgangspunt dat het enkele feit dat [eiser 1 c.s.] een onderhouds- en renovatieplan wil uitvoeren geen grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in beginsel ook niet als exploitatie in ongewijzigde staat onrendabel zou zijn. Als echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten dan kán dit anders zijn. Naast de ‘structurele wanverhouding’ tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten kunnen andere omstandigheden een rol spelen bij die beoordeling, zoals de waardestijging van het verhuurde die zich na de verwerving ervan door de verhuurder heeft voorgedaan.
5.2.
Ter zitting heeft de kantonrechter aan [eiser 1 c.s.] voorgehouden dat hij zijn stelling dat sprake is van een structurele wanverhouding gelet op de betwisting daarvan door [gedaagde 1 c.s.] (nog) onvoldoende heeft onderbouwd. Uit de tot aan de zitting overgelegde stukken is onvoldoende duidelijk geworden welke kosten betrekking hebben op de verhuurde bovenwoning en welke kosten betrekking hebben op het gehele pand. Ook de onderbouwing van de wijze van toerekening van de kosten (gehanteerde percentages) aan het geheel dan wel het verhuurde verdiende daarbij nog aandacht. Ook is [eiser 1 c.s.] voorgehouden dat hij na de verwerving en verbouwing van het pand is overgegaan tot splitsing van het pand in appartementsrechten en dat er onderscheid dient te worden gemaakt in exploitatiekosten die ten laste van de VVE/gezamenlijke eigenaars respectievelijk de individuele eigenaar/verhuurder komen.
5.3.
Bij de conclusie van repliek heeft [eiser 1 c.s.] de splitsingsakten en diverse rendementsberekeningen overgelegd. [eiser 1 c.s.] heeft de volgende formule voor zijn berekening gebruikt:
bruto huurinkomsten – exploitatiekosten
x 100%
totale aankoopsom
en de variabelen als volgt ingevuld:
- totale aankoopsom van het pand € 493.900.
- exploitatiekosten 2018 € 29.620,00
- jaarhuur 2018 € 5.098,00.
5.4.
De exploitatiekosten zijn daarbij als volgt gespecificeerd:
a. periode 2009 t/m 2018: € 19.600 per jaar bestaande uit de in 2009 gemaakte kosten voor gevel/dak/reconstructie van het gebouw ad € 240.000 waarvan 85% is toe te rekenen aan het verhuurde en met een afschrijvingstermijn van 10 jaar;
b. vermogensrendementsheffing ad € 8.262 per jaar (4% van € 206.650);
c. geschatte bedragen (gebaseerd op landelijke gemiddelden) voor OZB, waterschapsbelasting en verzekeringskosten ad € 1.758 voor 2018.
5.5.
[gedaagde 1 c.s.] heeft bij dupliek de berekeningen van [eiser 1 c.s.] betwist omdat over de gehele periode onjuiste variabelen zijn gebruikt en omdat vanaf 2013 de gevolgen van de splitsing in appartementsrechten niet op de juiste wijze zijn meegenomen. Hij heeft bezwaar gemaakt tegen de afschrijvingstermijn van 10 jaar, tegen het gehanteerde toerekeningspercentage en tegen de hoogte van de totale aanneemsom. Ook heeft [eiser 1 c.s.] de vermogensrendementsheffing op vermogen in box III onjuist berekend volgens [gedaagde 1 c.s.] . Verder heeft [gedaagde 1 c.s.] aangevoerd dat ten onrechte de gehele aankoopsom van het pand [a-straat] [huisnummer 1] en [huisnummer 1-B] in de berekening wordt betrokken terwijl enkel het gedeelte van de aankoopsom dat aan het verhuurde valt toe te rekenen in de berekening dient te worden meegenomen.
5.6.
[gedaagde 1 c.s.] heeft terecht aangevoerd dat [eiser 1 c.s.] de verkeerde variabelen tot uitgangspunt heeft genomen. Het gaat om de huuropbrengsten minus de exploitatiekosten van de verhuurde bovenwoning en die moeten worden afgezet tegen het vermogen dat [eiser 1 c.s.] heeft aangewend bij de verwerving van het verhuurde. Ten onrechte wordt gerekend met de totale aankoopsom van het gebouw met ondergrond en niet met het aan het verhuurde toe te rekenen deel daarvan. De toerekening van € 19.600 per jaar aan onderhoudskosten ten laste van de bovenwoning wordt ook niet gevolgd, gelet op de gehanteerde afschrijvingstermijn in relatie tot de soort renovatiewerkzaamheden, de toerekening van 85% van de kosten aan het verhuurde ten opzichte van de verdeelsleutel in de splitsingsakte en de zeer gebrekkige onderbouwing van de omvang van de renovatiekosten. Verder is de vermogensrendementsheffing onjuist berekend. Dit betekent dat [eiser 1 c.s.] niet kan worden gevolgd in zijn stelling dat er in de periode
2009 – 2018 sprake is geweest van een structurele wanverhouding.
5.7.
Aan de opzegging van de huur heeft [eiser 1 c.s.] in de opzeggingsbrief de voorgenomen, nieuwe renovatie- en onderhoudsplannen ten grondslag gelegd. De omvang van de daarmee gepaard gaande bedragen en de toerekening van die bedragen aan het verhuurde – mede gelet op het splitsingsreglement – en wat dat voor gevolgen heeft voor de exploitatiekosten de komende jaren, alsmede de mogelijkheden die [eiser 1 c.s.] heeft ex lid 1 sub b van artikel 7:255 BW om de huuropbrengsten te vergroten, zijn door [eiser 1 c.s.] niet verder uitgewerkt. Dat er na 2018 sprake zal zijn van een structurele verlieslatende exploitatie kan daarom geenszins worden vastgesteld, laat staan dat er sprake zal zijn van een structurele wanverhouding die het niet langer voortduren van de huur rechtvaardigt.
5.8.
Gezien hetgeen hiervoor is overwogen over het ontbreken van een structurele wanverhouding behoeven de overige stellingen en verweren van partijen geen bespreking en is de conclusie dat de kantonrechter de vordering van [eiser 1 c.s.] zal afwijzen.
5.9.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser 1 c.s.] , omdat hij ongelijk krijgt.
6
De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiser 1 c.s.] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde 1 c.s.] worden vastgesteld op een bedrag van € 1.440,00 (3 punten x € 480/punt) aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde 1 c.s.] .
6.3.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, mr. A.H.I. Hoogendam.
De griffier		De kantonrechter