ECLI:NL:GHARL:2019:2223
Gerechtshof ARL — Uitspraak 


GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.186.064/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/19/100846 / HA ZA 13-243)
arrest van 12 maart 2019
in de zaak van
1
[appellant1] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[appellant1]
,
2. [appellant2] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[appellant2]
,
3. [appellante3] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[appellante3]
,
appellanten in het principaal hoger beroep,
geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s.
,
advocaat: mr. G.A. Pots, kantoorhoudend te Leeuwarden,
tegen
1
[geïntimeerde1] ,
wonende te [B] ,
hierna:
[geïntimeerde1]
,
2. [geïntimeerde2] ,
wonende te [B] ,
hierna:
[geïntimeerde2]
,
geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
appellanten in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s.
,
advocaat: mr. J.T. Fuller, kantoorhoudend te Zwolle.
1
Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 12 september 2017 hier over.
1.2
Ingevolge het genoemde tussenarrest heeft op 19 juni 2018 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in kopie bij de stukken.
1.3
Vervolgens zijn de stukken opnieuw overgelegd en heeft het hof bepaald dat vandaag arrest wordt gewezen.
1.4
Als gevolg van de rolbeschikking van 13 september 2016 luidt de eis van [appellanten] c.s. in principaal hoger beroep waarop het hof rechtdoet:
"(…) dat het het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, moge behagen, geheel te vernietigen de vonnissen op 1 oktober 2014, 15 april 2015 en 23 december 2015 (…) en opnieuw rechtdoende alsnog moge behagen bij arrest, voor zoveel mogelijk wettelijk uitvoerbaar bij voorraad:
(in conventie)
I. geïntimeerden alsnog in al hun vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, dan wel hen deze vorderingen alle te ontzeggen;
(in reconventie)
II. geïntimeerden - hoofdelijk, des dat de een betalende de ander in zoverre zal zijn bevrijd - te veroordelen om, op de gronden als ten processe door appellanten aangevoerd, aan appellanten te betalen het bedrag ad € 69.981,00 (of zodanige schadevergoeding als zal zijn op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet ), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 november 2013 (de dag van indiening van de eis in reconventie in prima) tot de dag der algehele voldoening;
III.
primair:
te verklaren voor recht dat tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen terzake de aankoop door appellanten van het boerenbedrijf van geïntimeerden;
subsidiair:
voor het geval het Gerechtshof oordeelt dat zodanige overeenkomst wel tot stand zou zijn gekomen, te verklaren voor recht dat appellanten deze (gestelde) overeenkomst (zo nodig na nakoming bevoegdelijk te hebben opgeschort) op goede gronden rechtens hebben vernietigd (dan wel ontbonden), dan wel de (gestelde) overeenkomst bij arrest te vernietigen (dan wel te ontbinden), alsmede/althans te verklaren voor recht (of te bepalen) dat appellanten van hun verbintenissen uit hoofde van deze (gestelde) overeenkomst bevrijd zijn zonder dat op hen enige verplichting tot schadevergoeding (of welke vergoeding dan ook) aan geïntimeerden rust of is komen te rusten;
IV. geïntimeerden te veroordelen om binnen achtenveertig uur na betekening van het ten dezen te wijzen arrest over te gaan tot opheffing van de door hen, met het oog op de door hen in conventie gepretendeerde vorderingen, onder/ten laste van appellanten gelegde conservatoire beslagen (zo dit alsdan nog niet is gebeurd), op straffe van een dwangsom van € 1.000.000,00 ineens, te vermeerderen met € 5.000,00 voor elke dag dat geïntimeerden in gebreke blijven om aan deze veroordeling te voldoen, steeds te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der verbeurte van de dwangsommen tot de dag der algehele voldoening;
(in conventie en in reconventie)
VII. geïntimeerden - hoofdelijk, des dat de een betalende de ander in zoverre zal zijn bevrijd - te veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen appellanten ter voldoening aan het te vernietigen vonnis d.d. 23 december 2015 aan geïntimeerden hebben voldaan, te weten € 207.933,94, alles te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der betaling door appellanten, te weten 28 januari 2016, dan wel vanaf de dag der appeldagvaarding, te weten 5 februari 2016, tot de dag der algehele voldoening;
VIII. alsmede/althans zodanige beslissingen te geven als het Gerechtshof in goede justitie vermeent te behoren;
IX. met veroordeling van geïntimeerden - hoofdelijk - in de kosten van het geding in beide instanties, en van de voorlopige getuigenverhoren, alsmede - in elk separaat arrest waarin een proceskostenveroordeling wordt uitgesproken - in het nasalaris ad € 205,00 (subsidiair € 131,00) zonder betekening en € 273,00 (subsidiair: € 199,00) in geval van betekening, alles steeds te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW (over zowel de proceskosten als het nasalaris) in zoverre betaling binnen veertien dagen na betekening van het ten dezen te wijzen arrest/de ten dezen te wijzen arresten uitblijft tot de dag der algehele voldoening."
1.5
[geïntimeerden] c.s. vorderen in incidenteel appel:
"(…) zo nodig onder aanvulling of verbetering van de gronden, de vonnissen van de Rechtbank Noord-Nederland locatie Assen d.d. 1 oktober 2014, 15 april 2015 en 23 december 2015 (…) (gedeeltelijk) te vernietigen en opnieuw rechtdoende bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat de tussen partijen koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaken en verdere aanhorigheden, zoals uiteengezet onder randnummer 1 van de dagvaarding, staande en gelegen te [B] aan de [a-straat] 108, rechtsgeldig door [geïntimeerden] c.s. is ontbonden;
II. primair [appellanten] c.s. hoofdelijk, in die zin dat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen zonder korting of verrekening te veroordelen tot een bedrag van € 180.000,-, te vermeerderen met een bedrag van € 416.294,- aan schadevergoeding, althans enig ander bedrag dat de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren en daarbij te bepalen dat over het totaal van € 596.294,- de wettelijke rente is verschuldigd te rekenen vanaf de datum indiening dagvaarding, althans enig andere datum dat de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
III. subsidiair [appellanten] c.s. hoofdelijk, in die zin dat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 416.294,-, althans enig ander bedrag dat de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover te rekenen vanaf datum indiening dagvaarding, althans enig andere datum dat de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
IV. zowel primair als subsidiair: met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] c.s., in die zin dat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van beide instanties, waaronder de buitengerechtelijke kosten van € 4.756,47, althans € 3.856,47, de beslagkosten, de kosten van deze procedure in eerste aanleg en in appel, de kosten van het voorlopig getuigenverhoor, te vermeerderen met de nakosten advocaat [NAAM]€ 205,- zonder betekening dan wel € 278,- ingeval van betekening, met bepaling dat over de totale kostenveroordeling de wettelijke rente verschuldigd zal zijn vanaf de veertiende dag na het in dezen te wijzen arrest."
2
De feiten
2.1
De rechtbank heeft in het vonnis van 1 oktober 2014, onder rechtsoverweging 2.2 tot en met 2.16, een aantal feiten als vaststaand aangenomen. [appellanten] c.s. hebben bezwaar gemaakt tegen deze feitenvaststelling. Voor zover zij daarmee bedoelen dat de feitenvaststelling van de rechtbank onvolledig is, overweegt het hof dat er geen rechtsregel is die de rechter verplicht alle door de ene partij gestelde en door de andere partij erkende of niet weersproken feiten als vaststaand in de uitspraak te vermelden. Het staat de rechter vrij uit de tussen partijen vaststaande feiten die selectie te maken welke hem voor de beoordeling van het geschil relevant voorkomt.
Met inachtneming van de bezwaren die [appellanten] c.s. tegen de door de rechtbank vastgestelde feiten heeft aangevoerd, staat het volgende vast.
2.2
[geïntimeerden] c.s. waren de eigenaar van een melkveebedrijf met onder andere een woonhuis, ligboxenstal, mestopslag en voeropslag in [C] (hierna: de boerderij).
2.3
[appellanten] c.s. exploiteren een gemengd boerenbedrijf in [A] .
2.4
[geïntimeerden] c.s. hebben de boerderij in 2008 te koop aangeboden.
2.5
Eind 2011 hebben [appellanten] c.s. hun belangstelling voor de boerderij kenbaar gemaakt.
2.6
Partijen hebben nadien onderhandeld over de koop van de boerderij door [appellanten] c.s. Daarbij hebben [geïntimeerden] c.s. zich laten bijstaan door twee makelaars: [D] (hierna: [D] ) en [E] (hierna: [E] ).
2.7
Op of omstreeks 3 februari 2012 hebben partijen gesproken over een koopprijs voor de boerderij van € 1.800.000,-.
2.8
De bank heeft in het kader van een door haar aan [appellanten] c.s. te verstrekken financiering de voorwaarde gesteld dat [appellanten] c.s. € 1.000.000,- inbrengen. Om dit mogelijk te maken hebben [appellanten] c.s. via de makelaar van [geïntimeerden] c.s. vijf percelen grond te koop aangeboden. Vier van de percelen zijn aan derden verkocht. Omdat de verkoop van het vijfde perceel uitbleef, hebben partijen gesproken over de verkoop van dit perceel aan [geïntimeerden] c.s. Met de verkoop van het vijfde perceel aan [geïntimeerden] c.s. zou de financiering van [appellanten] c.s. rond zijn.
2.9
In februari 2012 heeft de makelaar van [geïntimeerden] c.s. een conceptkoopovereenkomst opgesteld en aan partijen toegezonden. In het concept is onder meer het volgende opgenomen:
"BOETEBEDING
ARTIKEL 18
Indien de verkoper dan wel de koper met de nakoming van een van de verplichtingen voortvloeiende uit deze overeenkomst in verzuim is, verbeurt zij/hij jegens haar/zijn wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst een onmiddellijk opeisbare en niet voor schuldvergelijking vatbare boete van € 180.000,- (…) onverminderd het recht om (aanvullende) schadevergoeding te vorderen."
2.10
Het concept is door [appellanten] naar zijn accountant, [F] (hierna: [F] ), doorgestuurd. [F] heeft in een e-mail d.d. 29 februari 2012 aan de makelaar van [geïntimeerden] c.s. een aantal opmerkingen bij de tekst van het concept geplaatst.
2.11
In de periode februari/maart 2012 hebben [geïntimeerden] c.s. de koeien en het machinepark van de boerderij verkocht.
2.12
Op 9 maart 2012 heeft op initiatief van [appellanten] c.s. een bouwkundig onderzoek van de boerderij plaatsgevonden. De deskundige, dhr. [G] (hierna: [G] ), heeft op 16 maart 2012 gerapporteerd. Hij concludeert onder meer dat delen van de boerderij in slechte staat verkeren en dat sprake is van aantasting door boktor in de ligboxenstal.
2.13
In een brief van 5 april 2012 hebben [appellanten] c.s. [geïntimeerden] c.s. geschreven dat zij naar aanleiding van de inhoud van het bouwkundig rapport en de te verwachten kosten van de bestrijding van boktor niet langer bereid zijn om een prijs van € 1.800.000,- te betalen, maar dat zij wel bereid zijn om de boerderij te kopen voor € 1.650.000,-.
2.14
In een brief van 27 april 2012 hebben [geïntimeerden] c.s. [appellanten] c.s. gesommeerd om binnen acht dagen mee te werken aan de levering van de boerderij en de koopsom te betalen.
2.15
In een brief van 4 juni 2013 hebben [geïntimeerden] c.s. [appellanten] c.s. geschreven dat zij de koopovereenkomst ontbinden en hebben zij [appellanten] c.s. gesommeerd een boete van € 180.000,- te betalen.
2.16
[geïntimeerden] c.s. hebben de boerderij hangende de procedure bij de rechtbank op
22 maart 2014 aan een derde verkocht voor € 1.650.000,-.
3
Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1
[geïntimeerden] c.s. hebben in eerste aanleg, na wijziging van eis, in conventie
samengevat weergegeven - gevorderd voor recht te verklaren dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst rechtsgeldig door [geïntimeerden] c.s. is ontbonden. Voorts vorderden [geïntimeerden] c.s. primair [appellanten] c.s. te veroordelen tot betaling van de in de koopovereenkomst overeengekomen boete ad € 180.000,- te vermeerderen met aanvullende schadevergoeding ad € 157.292,-, te vermeerderen met wettelijke rente. Subsidiair vorderden [geïntimeerden] c.s. [appellanten] te veroordelen tot betaling van € 337.292,- te vermeerderen met wettelijke rente. Tot slot hebben [geïntimeerden] c.s. veroordeling van [appellanten] c.s. gevorderd tot betaling van buitengerechtelijke kosten, beslagkosten en proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente. De rechtbank heeft de daaropvolgende wijziging van deze eis door [geïntimeerden] c.s. bij akte van 21 januari 2015 niet toegestaan wegens strijd met een goede procesorde (vonnis
15 april 2015, rechtsoverweging 2.7).
3.2
[appellanten] c.s. hebben verweer gevoerd en in reconventie - samengevat weergegeven - gevorderd [geïntimeerden] c.s. te veroordelen tot betaling van schadevergoeding ad € 69.981,-, te vermeerderen met rente, met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de kosten van het geding.
3.3
De rechtbank heeft in het eindvonnis van 23 december 2015 in conventie voor recht verklaard dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de boerderij rechtsgeldig door [geïntimeerden] c.s. is ontbonden.
Voorts heeft de rechtbank [appellanten] c.s. hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerden] c.s. van een bedrag van € 182.842,- te vermeerderen met wettelijke rente, en tot betaling van de beslagkosten ad € 1.731,80, vermeerderd met wettelijke rente, en de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente en nakosten.
In reconventie heeft de rechtbank de vordering van [appellanten] c.s. afgewezen, met veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten.
4
De beoordeling van de grieven en de vordering
4.1
De eisvermeerdering van de zijde van [geïntimeerden] c.s.
4.1.1
Het hof constateert dat (ook) [geïntimeerden] c.s. hun eis bij memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel hebben vermeerderd, in zoverre dat zij thans primair veroordeling van [appellanten] c.s. vorderen tot betaling van € 180.000,- te vermeerderen met € 416.294,- aan schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente, en subsidiair veroordeling van [appellanten] c.s. tot betaling van € 416.294,-. [appellanten] c.s. hebben deze vorderingen inhoudelijk bestreden, maar tegen de gedane eisvermeerdering geen bezwaar gemaakt. Nu de eisvermeerdering ook ambtshalve door het hof niet in strijd met de eisen van een goede procesorde wordt geoordeeld, zal het hof recht doen op de in incidenteel hoger beroep gewijzigde eis.
4.2
Inleiding
4.2.1
[appellanten] c.s. hebben in principaal appel
zeventien grieven
opgeworpen. [geïntimeerden] c.s. hebben in incidenteel appel
drie grieven
opgeworpen. Kern van het geschil betreft de vraag of tussen partijen een (onvoorwaardelijke) koopovereenkomst tot stand is gekomen waarbij [appellanten] c.s. de boerderij van [geïntimeerden] c.s. hebben gekocht voor een bedrag van € 1.800.000,-. Bij de beantwoording van die vraag is primair van belang of partijen de totstandkoming van die overeenkomst afhankelijk hebben gemaakt van een door [appellanten] c.s. te verkrijgen financiering en een [appellanten] c.s. conveniërend bouwkundig onderzoek. Subsidiair speelt de vraag of dit een en ander in de vorm van een opschortende voorwaarde in de overeenkomst is opgenomen. Voorts verschillen partijen van mening over de vraag of [appellanten] c.s. gehouden zijn een boetebedrag en/of schadevergoeding aan [geïntimeerden] c.s. te betalen, waarbij (ook) over de hoogte van de eventueel te betalen schade de standpunten uiteenlopen. Het hof zal de tussen partijen gerezen geschilpunten hierna thematisch bespreken.
4.3
De totstandkoming van een koopovereenkomst
4.3.1
De eerste vraag die voorligt is of er tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [geïntimeerden] c.s. stellen zich op het standpunt dat tussen partijen op of omstreeks 3 februari 2012 wilsovereenstemming is bereikt over een koopprijs van € 1.800.000,- en dat de boerderij eind (omstreeks 27) april 2012 aan [appellanten] c.s. geleverd zou worden. Tevens was volgens [geïntimeerden] c.s. overeenstemming bereikt over de randvoorwaarden van de overeenkomst.
[appellanten] c.s. betwisten dat er een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zij stellen dat partijen niet verder zijn gekomen dan onderhandelingen en dat zij het over een koopprijs van € 1.800.000,- nooit eens zijn geworden. Over een leveringsdatum in april 2012 is volgens [appellanten] c.s. hooguit bij wijze van indicatie gesproken.
4.3.2
Het hof overweegt als volgt. Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW). Over het algemeen zal hieraan wilsovereenstemming ten grondslag liggen, maar deze wilsovereenstemming is geen absoluut totstandkomingsvereiste. Het antwoord op de vraag of met elkaar onderhandelende partijen een overeenkomst hebben gesloten, is ervan afhankelijk wat zij jegens elkaar hebben verklaard, en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragen hebben afgeleid en redelijkerwijs mochten afleiden (Hoge Raad 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284). Ingevolge artikel 150 Rv rust de bewijslast van de stelling dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen op [geïntimeerden] c.s.
4.3.3
Vaststaat dat [appellanten] c.s. eind 2011 interesse hebben getoond in de boerderij van [geïntimeerden] c.s. [appellanten] c.s. hebben in dat verband contact opgenomen met [E] en hebben de boerderij van [geïntimeerden] c.s. een aantal keren bezocht. Begin 2012 zijn onderhandelingen gestart over de (mogelijke) aankoop van de boerderij door [appellanten] c.s. Voor de beantwoording van de vraag of partijen tijdens deze onderhandelingen tot wilsovereenstemming zijn gekomen, acht het hof het volgende van belang.
4.3.4
Voorafgaand aan deze procedure heeft op 24 januari 2013 en 11 april 2013 een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden. De processen-verbaal van deze enquête en de daarop volgende contra-enquête bevinden zich bij de stukken. De hierna genoemde personen hebben tijdens het getuigenverhoor ten aanzien van de totstandkoming van een koopovereenkomst als volgt verklaard:
4.3.4.1
[geïntimeerde1]
:
“(…) Begin december 2011 heeft [appellant1] bij de makelaar een eerste bod neergelegd van € 1.800.000 euro.
(…)
Toen ik 3 februari terugkwam van de fysiotherapie zat Otten bij mij thuis. Hij zei dat hij de boerderij aan [appellant1] had verkocht voor 1.800.000 euro.
(…)
[appellant1] heeft mij verteld dat hij eerst 1.000.000 euro cash moest hebben voor hij geld van de bank kon krijgen.”
4.3.4.1
[E] :
“(…) Ik heb zowel van [appellant1] als [appellant2] gehoord dat de bank een positief signaal had gegeven over de financiering. De bank stelde als voorwaarde dat er 1.000.000 euro uit de verkoop van grond moest komen.
(…)
[appellant2] bood 1.800.000 euro plus de ruilverkavelingslasten.
(…)
Op 3 februari belde [geïntimeerde1] mij en ik ben toen naar hem toe gegaan. Zijn boodschap was dat ik moest doorpakken. Vervolgens ben ik naar [appellant1] gegaan en heb hem gezegd dat [geïntimeerde1] het bod van 1.800.000 euro plus de ruilverkavelingslasten had geaccepteerd.”
4.3.4.1
[appellant1] :
“(…) op 2 februari hoorden wij voor het eerst dat de vraagprijs van [geïntimeerde1] 1.800.000 was.
(…)
De bank stelde dat wij eerst vijf percelen moesten verkopen zodat er 1.000.000 euro boven water kwam. Als dat er zou zijn, dan konden we verder praten. Ook was er voor de bank een bouwkundig onderzoek vereist.
(…)
Wij zeiden tegen [E] : “het kan doorgaan als er 1.000.000 boven water komt.”
(…)
Er lag wel een voorstel van [geïntimeerde1] van 1.800.000 euro maar daar konden we nog niks mee doen omdat het vijfde perceel niet was verkocht.
(…)
U vraagt mij waarom een fiscalist aan het werk was met de uitsplitsing van de koopsom. Er was heel veel verwarring, wij hebben geen bod gedaan.
(…)
Op 1 maart hebben we een gesprek gevoerd over de roerende zaken. Dat was eventueel, vrijblijvend en vooruitlopend.”
4.3.4.1
[D] :
“(…) U houdt mij voor de verklaring van [appellant1] over het gesprek op 1 maart 2012, namelijk dat dat eventueel, vrijblijvend en vooruitlopend was. Het was niet eventueel, vrijblijvend en vooruitlopend. Het was duidelijk dat de familie [appellanten] de zaak zou overnemen.
(…)
[F] heeft toen via e-mail aanwijzingen gegeven over hoe de koopprijs moest worden uitgesplitst. Het bedrag sloot op € 1.800.000,00.
(…)
Het enige wat nodig was, was dat [appellant1] de grond zou verkopen voor € 1.000.000,00, dan wilde de bank het financieren. Dat is de enige voorwaarde die gesteld is. Dit is altijd zo gezegd door de beide heren [appellanten] .”
4.3.4.1
[appellant2] :
“Wij hadden min of meer overeenstemming over de prijs, maar eerst moesten er vijf percelen op afstand worden verkocht die € 1.000.000,00 zouden opbrengen en er moest een bouwkundig onderzoek worden gedaan. Deze voorwaarden werden door de bank gesteld en ook door ons. Het moest goed zijn. Het zou kunnen dat [H] op 2 februari bij ons langs is geweest.
(…)
U houdt mij voor dat ik op 7 februari 2012 heb gebeld met dhr. [F] en tijdens dat gesprek bedragen heb genoemd. Wij waren het er nog niet over eens. Eerst moesten de percelen worden verkocht en een bouwkundig onderzoek worden verricht en dan hadden wij misschien wel interesse.”
In contra-enquête heeft dhr. [F] ten aanzien van de totstandkoming van een koopovereenkomst als volgt verklaard:
4.3.4.6
[F] :
“Hij
[hof: [appellant2] ]
vertelde mij dat hij het bedrijf van [geïntimeerde1] op het oog had en er werd min of meer gezegd € 1.800.000,00 plus € 35.000,00 ruilverkavelingslasten.
(…)
Door de bank werd als eis gesteld dat er € 1.000.000,00 aan liquide middelen moest zijn om deze aankoop te doen.
(…)
Partijen zijn allebei gaan rekenen met een bedrag van € 1.800.000,00, maar deze overeenstemming over de prijs was verbonden aan twee voorwaarden: € 1.000,000,- cash en een bouwkundig rapport. Ik ben gaan rekenen met € 1.800.000,00 omdat dit in de conceptkoopovereenkomst stond. Ik heb hierover van [appellant1] geen opmerkingen gehad. Partijen waren het min of meer wel eens over het bedrag, mits € 1.000.000,00 aan cash en een bouwkundig rapport.”
4.3.5
Bij de vraag of [geïntimeerden] c.s. zijn geslaagd hun stelling te bewijzen dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, stelt het hof het navolgende voorop. De getuigenverklaring van [geïntimeerde1] moet worden aangemerkt als de verklaring van een partijgetuige ter zake waarvan in artikel 164 lid 2 Rv is bepaald dat deze omtrent de door [geïntimeerden] c.s. te bewijzen feiten geen bewijs in hun voordeel kan opleveren, tenzij de verklaring van [geïntimeerde1] strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. De beperking van de bewijskracht van de verklaring van [geïntimeerde1] geldt niet als er aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen, dat zij de partijgetuigenverklaring geloofwaardig maken (HR 31 maart 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1688).
Het hof volgt [appellanten] c.s. niet in hun betoog dat (ook) de verklaringen van [D] en [E] moeten worden aangemerkt als de verklaringen van een partijgetuige, nu zij niet zijn te beschouwen als materiële procespartij aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. Voorts is het hof, anders dan [appellanten] c.s. kennelijk menen, van oordeel dat niet ervan kan worden uitgegaan dat [D] en [E] vanwege hun relatie tot [geïntimeerden] c.s. als opdrachtnemers, reden hebben gezien onder ede onjuiste verklaringen af te leggen en dat hun getuigenverklaringen om die reden buiten beschouwing zouden moeten blijven. Dat neemt niet weg dat het hof de verklaringen van [D] en [E] , gelet op de omstandigheid dat zij als opdrachtnemers van (met name) [geïntimeerden] c.s. mogelijk een (indirect) belang bij de uitkomst van de onderhavige procedure hebben, met enige behoedzaamheid zal benaderen.
4.3.6
Het hof is op grond van de genoemde verklaringen van oordeel dat tussen [geïntimeerden] c.s. en [appellanten] c.s. overeenstemming is ontstaan over de koop van de boerderij door [appellanten] c.s. tegen een koopprijs van € 1.800.000,-. Het hof overweegt daartoe als volgt. De verklaringen van [geïntimeerde1] en [E] houden in dat [appellanten] c.s. op 2 februari 2012 een bod van € 1.800.000,- (exclusief ruilverkavelingslasten) heeft uitgebracht en dat dit bod op 3 februari 2012 door [geïntimeerden] c.s. is geaccepteerd, hetgeen [E] op diezelfde dag aan [appellanten] c.s. te kennen heeft gegeven. [appellant1] en [appellant2] zijn minder specifiek in hun verklaring over de aanvaarding van hun bod van € 1.800.000,- door [geïntimeerden] c.s., maar zij verklaren beiden dat er (min of meer) overeenstemming was over deze koopprijs,
mits
zij ten behoeve van de financiering een bedrag van € 1.000.000,- liquide zouden kunnen maken. [appellant2] heeft in dit kader verklaard:
“Wij hadden min of meer overeenstemming over de prijs, maar eerst moesten er vijf percelen op afstand worden verkocht die € 1.000.000,00 zouden opbrengen…”,
terwijl [appellant1] heeft verklaard:
“Wij zeiden tegen [H] : het kan doorgaan als er 1.000.000 boven water komt.”
, en:
“Er lag wel een voorstel van [geïntimeerde1] van 1.800.000 euro maar daar konden we nog niks mee doen omdat het vijfde perceel niet was verkocht.”
Ook [geïntimeerde1] heeft verklaard dat hij op de hoogte was van het feit dat [appellanten] c.s. eerst € 1.000.000,- aan liquide middelen beschikbaar diende te hebben voordat tot koop van de boerderij kon worden overgegaan, en dat [D] en [E] in verband daarmee percelen grond voor [appellanten] c.s. zouden gaan verkopen. De voorwaarde dat € 1.000.000,- uit de verkoop van percelen grond beschikbaar moest komen, is tevens genoemd door [D] :
“Het enige wat nodig was, was dat [appellant1] de grond zou verkopen voor € 1.000.000,-, dan wilde de bank het financieren. Dat is de enige voorwaarde die gesteld is”
en [E] :
“De bank stelde als voorwaarde dat er 1.000.000 euro uit de verkoop van grond moest komen.”
Vervolgens is (in ieder geval) een viertal percelen daadwerkelijk verkocht, met een opbrengst van circa € 750.000,-. Ook dat wijst - in sterke mate - in de richting van het bestaan van een koopovereenkomst. [appellanten] c.s. hebben immers niet aangevoerd dat zij hoe dan ook van plan waren deze percelen te verkopen. Het moet er daarom voor worden gehouden dat zij dat hebben gedaan om aan de door de bank gestelde voorwaarde te voldoen.
4.3.7
Het hof is op grond van deze verklaringen van oordeel dat tussen partijen wilsovereenstemming is ontstaan over de koop van de boerderij door [appellanten] c.s. tegen een koopprijs van € 1.800.000,-. Dat gebeurde echter onder een door het hof als opschortende voorwaarde aangemerkt financieringsvoorbehoud. Dat voorbehoud hield feitelijk in dat die koop pas kon plaatsvinden nadat [appellanten] c.s. € 1.000.000,- aan liquide middelen zouden hebben vrijgemaakt om een financiering van de bank te kunnen krijgen. De vraag of (afgezien van de discussie over de bouwkundige keuring) een onvoorwaardelijke koopovereenkomst met betrekking tot de boerderij tussen partijen tot stand is gekomen, valt daarmee samen met de vraag of het vijfde perceel grond van [appellanten] c.s. is verkocht voor het resterende bedrag van (ongeveer) € 250.000,-.  In dat geval zou het financieringsvoorbehoud immers niet langer aan nakoming in de weg staan.
[geïntimeerden] c.s., op wie de bewijslast rust van de stelling dat dit het geval was, hebben zich op het standpunt gesteld dat zij, op voorstel van [E] , het vijfde perceel grond van [appellanten] c.s. zouden kopen. Over deze koop bestond volgens [geïntimeerden] c.s. wilsovereenstemming, zodat [appellanten] c.s. daarmee de beschikking zouden hebben over de door de bank vereiste € 1.000.000,- en zodoende aan deze voorwaarde was voldaan.
4.3.8
Bij de beantwoording van de vraag of [geïntimeerden] c.s. geslaagd zijn in het bewijs van hun stelling dat overeenstemming is bereikt over de verkoop van het vijfde perceel, acht het hof de volgende verklaringen (eveneens afgelegd tijdens de voorlopige getuigenverhoren) van belang.
4.3.8.1
[geïntimeerde1]
:
“(…) Ook moest [H] percelen grond van [appellant1] gaan verkopen.
(…)
Woensdag 8 februari vertelde [H] mij dat het eerste perceel van [appellant1] al verkocht was. Dit was het perceel van de minste kwaliteit, maar het had meer opgebracht dan verwacht. Vóór 20 februari waren de percelen van [appellant1] verkocht en later ook geleverd, op één na. Voor een deel hiervan had het waterschap wel belangstelling, maar dat gaat niet zo snel. Daarom zou ik dit perceel van 7,5 hectare voor 250.000 euro overnemen. [appellant1] mocht dit perceel dan een jaar van mij huren. Op deze manier had [appellant1] het bedrag van 1.000.000 euro rond en verder had hij de financiering rond gekregen bij de Rabobank in Hoogeveen. (…)”
4.3.8.1
[E] :
“(…) In februari 2012 ben ik begonnen met de verkoop van de percelen van [appellant1] . Dat ging fluitend. Ik heb voor ongeveer 750.000 euro aan percelen verkocht. Eén perceel ter waarde van ongeveer 250.000 euro was nog niet verkocht. Ik heb toen bedacht dat als [geïntimeerde1] dat laatste perceel zou kopen, [appellant1] de boerderij kon kopen. Ik vond dat het ei van Columbus, hiermee was de financiering rond. Ik heb dit met [geïntimeerde1] en [appellant1] besproken en iedereen was het ermee eens, zelfs [geïntimeerde1] . (…)”
4.3.8.3
[appellant1] :
“(…) [H] heeft de percelen goed verkocht. De percelen zijn definitief verkocht en notarieel geleverd. Alleen het vijfde perceel is niet verkocht. Er lag wel een voorstel van [geïntimeerde1] van 1.800.000 euro maar daar konden we nog niks mee doen omdat het vijfde perceel niet was verkocht. [geïntimeerde1] had wel interesse voor het vijfde perceel, maar het is nooit zover gekomen. Het komt mij vreemd voor dat het nooit is gekomen tot de verkoop van het vijfde perceel aan [geïntimeerde1] . Wij hebben er telkens bij [H] op aangedrongen om de verkoop rond te maken.
[H] heeft mij niet voorgelegd wat hij ‘het ei van columbus’ noemt, te weten de optie dat [geïntimeerde1] het vijfde perceel koopt voor 250.000 euro zodat daarmee de koopprijs van 1.800.000 euro kan worden voldaan. U houdt mij de pleitnota van mijn advocaat [NAAM]dat [geïntimeerde1] het perceel voor 250.000 euro zou kopen. Ik reageer daarop als volgt: het bedrag was niet precies 250.000 maar zo ongeveer. (…)”
4.3.8.3
[D] :
“(…) De verkoop van de grond was rond, op één perceel na. Dit perceel zou [geïntimeerde1] overnemen voor het resterende bedrag, om en na bij € 250.000,00.
(…)
Ik ben bekend met de constructie die mijn zoon ‘Het ei van Columbus’ noemde. Mijn zoon had dat idee van tevoren al eens met mij besproken. [H] heeft dit met [appellant1] besproken. Ik heb zelf hierover nog met [appellant1] gesproken, omdat [appellant1] de grond die hij aan [geïntimeerde1] had verkocht nog een jaar wilde gebruiken. Ik heb geprobeerd afspraken te maken over de vergoeding voor dat gebruik.
(…)
De verkoop van het laatste perceel aan [geïntimeerde1] zou met de koopakte gereed worden gemaakt. Zo konden wij het in één keer aanleveren bij de notaris. Dit was het meest praktisch. [geïntimeerde1] en [appellant1] hebben elkaar er de hand op gegeven. Volgens mij is er geen conceptkoopovereenkomst wat betreft de verkoop van het laatste perceel. Het zou in één keer meegaan. Daarom hebben wij ook gesproken over de vergoeding voor het gebruik. (…)”
[appellant2] :
“Er zijn vier percelen verkocht, het vijfde niet.
(…)
[geïntimeerde1] heeft interesse getoond in het vijfde perceel, maar daar is het bij gebleven.
(…)
Wij vonden het raar dat het vijfde perceel niet is verkocht. [H] en [E] hebben er niets mee willen doen. [F] heeft daar ook op gewezen. Het is nooit aan de orde gesteld dat de verkoop van het vijfde perceel en de verkoop van het bedrijf van [geïntimeerde1] in één keer bij de notaris geregeld zou worden.”
In contra-enquête heeft dhr. [F] ten aanzien van de verkoop van het vijfde perceel als volgt verklaard:
4.3.8.5
[F] :
“Op 22 februari 2012 heeft [appellant1] mij de conceptkoopovereenkomst gefaxt om deze te beoordelen. Ik heb het concept op 29 februari beoordeeld. [appellant2]
zei mij dat er niets in stond over het vijfde perceel. Er was al voor € 738.000,00 aan percelen verkocht. Ik heb daarop op 29 februari aan [H] gemaild over de verkoop van het vijfde perceel en over een onjuistheid van een tarief overdrachtsbelasting.
(…)
Op 1 maart zijn partijen wel bij elkaar geweest, maar zij hebben niet gesproken over de koopovereenkomst. De makelaar heeft over het vijfde perceel gezegd dat het wel goed zou komen. De makelaar heeft niets gedaan met mijn opmerkingen.
(…)
Over het vijfde perceel heb ik nooit een reactie gehad van [H] . Ik weet ook niet wat er met het perceel is gebeurd.
(…)
Ik weet niet of er overeenstemming was over de verkoop van het vijfde perceel aan [geïntimeerde1] . Er is mij wel gezegd door [appellant1] dat [geïntimeerde1] dit perceel zou overnemen. U houdt mijn e-mail van 29 februari 2012 11.35 uur voor. Door [appellant1] is mij gezegd dat [geïntimeerde1] het vijfde perceel zou afnemen om de koopovereenkomst door te laten gaan. (…)”
4.3.9
Ter onderbouwing van hun stelling dat er wilsovereenstemming bestond over de verkoop van het vijfde perceel door [appellanten] c.s. aan [geïntimeerden] c.s. hebben [geïntimeerden] c.s. voorts gewezen op de navolgende passage uit het e-mailbericht van [F] aan [E] d.d. 29 februari 2012:
“Naar aanleiding van de concept koopovereenkomst hebben wij de volgende opmerkingen:
(…)
3. wordt er nog een clausule opgenomen in het contract dat de heer [geïntimeerde1] zich verplicht tot het kopen/afnemen van landerijen voor € 250.000 van mijn cliënt als hij er niet in is geslaagd om zoveel land te verkopen (tegen een voor hem acceptabele prijs) op het moment dat de transportakte wordt gepasseerd? Of wordt dit in een aparte overeenkomst geregeld?”
4.3.10
Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] c.s. op grond van voorgaande bewijsmiddelen  voorshands hebben bewezen dat partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerden] c.s. het vijfde perceel van [appellanten] c.s. zouden kopen en dat daarmee aan het voorbehoud van financiering van [appellanten] c.s. is voldaan. De verklaring van partijgetuige [geïntimeerde1] dat hij het vijfde perceel voor € 250.000,- van [appellanten] c.s. zou overnemen, vindt zowel steun in de verklaringen van [E] :
“Ik heb toen bedacht dat als [geïntimeerde1] dat laatste perceel zou kopen, [appellant1] de boerderij kon kopen (…) Ik heb dit met [geïntimeerde1] en [appellant1] besproken en iedereen was het ermee eens, zelfs [geïntimeerde1] .”
, als in de verklaring van [D] :
“Dit perceel zou [geïntimeerde1] overnemen voor het resterende bedrag, om en na bij € 250.000,-. (…) De verkoop van het laatste perceel aan [geïntimeerde1] zou met de koopakte gereed worden gemaakt. (…) [geïntimeerde1] en [appellant1] hebben elkaar er de hand op gegeven.”
. Weliswaar benadert het hof de verklaringen van [E] en [D] gelet op het hiervoor onder rechtsoverweging 4.3.4 overwogene met enige behoedzaamheid, maar de verklaring van [geïntimeerde1] dat hij het vijfde perceel van [appellanten] c.s. had gekocht vindt ook steun in de verklaring van de relatiebeheerder van [appellanten] c.s., [F] , die verklaard heeft dat [appellant2] hem heeft gezegd dat [geïntimeerde1] het vijfde perceel zou afnemen om de koopovereenkomst door te laten gaan. Dat [F] er (eveneens) vanuit ging dat het vijfde perceel aan [geïntimeerde1] was verkocht, blijkt bovendien uit het e-mailbericht van 29 februari 2012 waarin hij [E] vraagt of in de conceptkoopovereenkomst nog een clausule wordt opgenomen over de overname van het vijfde perceel door [geïntimeerde1] .
Tegenover deze verklaringen van [geïntimeerde1] , [D] , [E] en [F] , alsmede het genoemde e-mailbericht van 29 februari 2012, staat slechts de ondubbelzinnige verklaring van [appellant2] dat nooit wilsovereenstemming is ontstaan over de verkoop van het vijfde perceel. Het hof constateert dat deze verklaring slechts ten dele gesteund wordt door de verklaring van [appellant1] dat [geïntimeerde1] wel interesse heeft getoond, maar dat het ‘nooit zover is gekomen’ - terwijl hij later, op het moment dat hij geconfronteerd werd met de pleitnota van zijn advocaat [NAAM]staat dat [geïntimeerde1] het perceel voor € 250.000,- zou kopen, verklaart:
“het bedrag was niet precies 250.000 maar zo ongeveer.
” Met de rechtbank is het hof van oordeel dat deze twee getuigenverklaringen onvoldoende gewicht hebben om af te doen aan de overige getuigenverklaringen en het e‑mailbericht van 29 februari 2012. De in hoger beroep in het geding gebrachte nadere schriftelijke verklaring van [F] d.d. 5 juli 2012 doet hier niet aan af, omdat die geen betrekking heeft op de verkoop van het vijfde perceel aan [geïntimeerde1] . Datzelfde geldt voor de verklaring van [G] d.d. 4 juli 2012. Voor zover [appellanten] c.s. zich hebben beroepen op de schriftelijke verklaring van dhr. [I] , werkzaam bij Rabobank Borger-Klenckeland (hierna: [I] ), d.d. 13 juni 2012 overweegt het hof dat ook deze verklaring het voorgaande niet anders maakt. De omstandigheid dat Rabobank niet zou zijn gebleken dat sprake is geweest van een overeenkomst, zegt op zichzelf immers niets over de vraag of tussen [appellanten] c.s. en [geïntimeerden] c.s. wilsovereenstemming was bereikt over de koop van het vijfde perceel en van de boerderij.
4.3.11
[appellanten] c.s. hebben zich voorts op het standpunt gesteld dat de (eventuele, onvoorwaardelijke) koop van de boerderij alleen aan de orde zou zijn als een bouwtechnische keuring zou worden verricht en de resultaten daarvan naar hun tevredenheid zouden zijn. Het hof merkt dit door [appellanten] c.s. gestelde voorbehoud met betrekking tot de bouwtechnische keuring aan als een opschortende voorwaarde. [geïntimeerden] c.s. ontkennen dat aan de koopovereenkomst een dergelijke opschortende voorwaarde verbonden is geweest. Het hof overweegt dat dit debat van partijen de vraag betreft of de koopovereenkomst onvoorwaardelijk, dat wil zeggen zonder opschortende voorwaarde ter zake van een bouwtechnische keuring, is aangegaan. In dat geval berust de bewijslast bij [geïntimeerden] c.s. als de partij die nakoming van de door hen gestelde onvoorwaardelijke koopovereenkomst vorderen (HR 7 december 2011, ECLI:NL:HR:2001:AD5357 en AG Keus bij HR
9 september 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT5156).
4.3.12
Bij de beantwoording van de vraag of [geïntimeerden] c.s. geslaagd zijn in dit bewijs, acht het hof de volgende verklaringen (eveneens afgelegd tijdens de voorlopige getuigenverhoren) van belang.
4.3.12.1
Otten jr:
(…) [appellant1] heeft een bouwkundige keuring niet als voorwaarde gesteld.
(…)
4.3.12.1
[appellant1] :
(…) Wij hebben [G] ingeschakeld voor het bouwkundig onderzoek. Op een later moment is iemand uit Staphorst/Rouveen geweest om te kijken naar de Boktor aantasting.
(…)
Ik heb direct aan [H] gezegd dat er een bouwkundig rapport moest worden gemaakt. Dit was een voorwaarde van de bank en dat heb ik hem ook gezegd. [G] heeft de boktor ontdekt. (…)”
4.3.12.1
[D] :
(…) Er is nooit gesproken over een bouwkundige keuring. Later wilde [appellant1] er toch een bouwkundige bij hebben. Dit was naar aanleiding van zijn eigen vermoeden van boktor. [appellant1] heeft een aantal bouwkundigen ingeschakeld. Het lag bij hun nogal zwaar, ze dachten dat het hele gebouw zou instorten. Die emotie bespeurde ik bij hen. Er is op geen enkele wijze een voorbehoud van een bouwkundige keuring gemaakt, zo’n voorbehoud stond ook niet in het definitieve conceptkoopcontract.
(…)
Daarna heeft dhr. [G] de boerderij bekeken. Ik stond alleen met [G] achter de schuur en toen zei hij: “Ze kunnen beter een andere boerderij kopen, want ik zal ze deze nooit adviseren.” Ik zei toen: “Daar bent u dan wel laat mee, want ze hebben al gekocht.” [G] zei toen dat er geen handtekening was gezet.
(…)”
4.3.12.1
[F] :
(…) Partijen waren het min of meer wel eens over het bedrag, mits € 1.000.000,00 cash en een bouwkundig rapport. [appellant2] heeft mij toen niet verteld wat er uit het bouwkundig rapport moest blijken.
Op 21 maart 2012 heb ik uitgebreid telefonisch contact gehad met [appellant2] . Het is nu achteraf dat ik heb begrepen dat er een bouwkundig rapport moest worden opgemaakt. Dat eiste [appellant1] : hij wilde weten wat hij kocht. Het was tijdens het gesprek op 21 maart dat [appellant2] mij heeft gezegd dat hij vanaf het begin heeft geëist dat er een bouwkundig rapport wordt opgemaakt.
(…)
Ik ben zelf bij geen enkel gesprek tussen koper en verkoper aanwezig geweest. Alles wat ik weet, weet ik van [appellant2] . (…)”
4.3.12.1
[appellant2]
: (…) Wij hadden min of meer overeenstemming over de prijs, maar eerst moesten er vijf percelen op afstand worden verkocht die € 1.000.000,00 zouden opbrengen en er moest een bouwkundig onderzoek worden gedaan. Deze voorwaarden werden door de bank gesteld en ook door ons. Het moest goed zijn. (…)
Samen met mijn vader heb ik al in de beginfase medegedeeld aan [H] dat dit onze voorwaarden waren. [E] was hiervan ook op de hoogte. (…) Toen hebben wij een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren. De gebouwen waren niet tip top, zoals [H] gezegd had dat ze zouden zijn.
(…)
Ik geloof dat ik ook al in het beginstadium met onze relatiebeheerder heb gesproken over de voorwaarde van een bouwkundig onderzoek. Het was een eis van de bank. Ik weet niet waarom het niet in de e-mail van dhr. [F] van 29 februari staat.
Uit het bouwkundig rapport moest blijken dat het tip top was. De basis moest goed zijn. Het ging niet over een paar duizend euro, maar bij meer dan € 20.000,00 was het niet tip top. (…) Wij hebben aan [H] geen specifieke bedragen genoemd die uit het bouwkundig onderzoek naar voren mochten komen.
Op 1 maart is bij [geïntimeerde1] thuis een bespreking geweest. Wij hebben toen gezegd dat het bouwkundig onderzoek moest gebeuren. [G] zou de volgende week komen. (…)”
4.3.13
Het hof is op grond van voornoemde verklaringen voorshands van oordeel dat een [appellanten] c.s. conveniërend bouwkundig onderzoek niet aan uitvoering van de koopovereenkomst in de weg stond. Het hof overweegt hiertoe dat de stelling van [geïntimeerde1] dat partijen nimmer hebben gesproken over een bouwtechnische keuring steun vindt in de verklaringen van getuigen [E] (
“ [appellant1] heeft een bouwkundige keuring niet als voorwaarde gesteld”)
en [D] (
“Er is nooit gesproken over een bouwkundige keuring.”).
Daarbij heeft getuige [F] verklaard dat hij pas achteraf, op 21 maart 2012, van [appellant2] heeft vernomen dat hij geëist zou hebben dat een bouwkundig rapport zou worden opgemaakt. Voorts staat vast dat de beweerdelijke voorwaarde niet in de conceptkoopovereenkomst is opgenomen, terwijl in het naar aanleiding van de conceptkoopovereenkomst door [F] verzonden e‑mailbericht van 29 februari 2012 evenmin wordt gesproken over het ontbreken van deze voorwaarde in de tekst van de conceptkoopovereenkomst.
Tegenover dit bewijs staan slechts de verklaringen van [appellant1] (
“Ik heb direct aan [H] gezegd dat er een bouwkundig rapport moest worden gemaakt. Dit was een voorwaarde van de bank en dat heb ik hem ook gezegd.”)
en [appellant2] (
“Wij hadden min of meer overeenstemming over de prijs, maar eerst (…) moest een bouwkundig onderzoek worden gedaan. Deze voorwaarden werden door de bank gesteld en ook door ons. Het moest goed zijn.”)
. Deze twee getuigenverklaringen hebben naar het oordeel van het hof onvoldoende gewicht om af te doen aan wat de andere getuigen hebben verklaard. Voor zover [appellanten] c.s. zich voorts (ook in dit kader) hebben beroepen op de schriftelijke verklaring van [I] d.d. 13 juli 2012, overweegt het hof dat deze verklaring het voorgaande niet anders maakt. De omstandigheid dat dhr. [I] verklaart dat de Rabobank niet is gebleken dat sprake is geweest van een overeenkomst, zegt op zichzelf immers niets over de vraag of tussen [appellanten] c.s. en [geïntimeerden] c.s. wilsovereenstemming was bereikt over de koop de boerderij.
4.3.14
Hiermee heeft bij het vervolg van de beoordeling te gelden dat [geïntimeerden] c.s. voorshands geslaagd zijn in het bewijs van hun stelling dat tussen partijen een koopovereenkomst ter zake van de boerderij tot stand is gekomen, zonder dat aan de tenuitvoerlegging daarvan enige voorwaarde in de weg staat. Het hof gaat er daarbij vanuit dat levering van de boerderij, zoals [geïntimeerden] c.s. hebben gesteld, plaats zou vinden op
27 april 2012. Het hof overweegt daartoe dat [E] in zijn getuigenverklaring heeft verklaard dat levering plaats zou vinden op 27 april 2012, terwijl deze datum eveneens in het conceptkoopcontract is opgenomen. Daarbij heeft ook Flynth, als accountant van [appellanten] c.s., de leveringsdatum van 27 april 2012 tot uitganspunt genomen in haar berekeningen.
4.3.15
[appellanten] c.s. hebben in hoger beroep een aanbod tot het leveren van (nader) tegenbewijs gedaan. Bij de beoordeling van de vraag of [appellanten] c.s. daartoe de gelegenheid moeten krijgen, staat voorop dat naar vaste jurisprudentie een aanbod tot tegenbewijs in beginsel niet gespecificeerd hoeft te zijn, terwijl het hof zijn oordeel niet mag baseren op een prognose van de uitkomst van de verklaringen.
4.3.16
Voor zover [appellanten] c.s. hebben aangeboden nogmaals als getuige horen [appellant1] , [appellant2] , [F] , [geïntimeerde1] , [D] , [E] en [J] , overweegt het hof echter dat deze getuigen reeds ter gelegenheid van de voorlopige getuigenverhoren op 24 januari 2013 en 11 april 2013 getuigenverklaringen hebben afgelegd ter zake van hetzelfde bewijsthema. Het had daarom op de weg van [appellanten] c.s. gelegen hun bewijsaanbod nader toe te lichten, met name door te specificeren waarom zij die getuigen opnieuw wilden doen horen (HR 12 september 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF7677 en HR
19 januari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3178). Het betoog van [appellanten] c.s. dat het hof een beter beeld krijgt van de getuigen en de betrouwbaarheid van hun verklaringen indien het hof de getuigenverhoren zelf afneemt, is in dit kader onvoldoende. Het hof zal het bewijsaanbod in zoverre passeren.
4.3.17
[appellanten] c.s. hebben voorts aangeboden [appellante3] , [G] en [I] en/of andere medewerkers van de Rabobank Borger-Klenckeland als getuigen te horen.
[geïntimeerden] c.s. hebben benadrukt dat dat deze getuigen niet aanwezig zijn geweest bij de onderhandelingen en daarom niet kunnen verklaren of tussen partijen al dan niet wilsovereenstemming is bereikt ter zake van de koop van de boerderij en de eventuele voorwaarden voor totstandkoming van die koopovereenkomst.
Wat hier ook van zij, het hof zal [appellanten] c.s. - gelet op het hiervoor onder rechtsoverweging 4.3.15 weergegeven uitgangspunt - desalniettemin in de gelegenheid stellen tegenbewijs te leveren van hun stellingen dat geen wilsovereenstemming is bereikt over de verkoop van het vijfde perceel en dat een [appellanten] c.s. conveniërend bouwkundig onderzoek als voorwaarde had te gelden voor totstandkoming van een koopovereenkomst.
4.3.18
In het geval [appellanten] c.s. niet slagen in het leveren van het onder rechtsoverweging 4.3.17 bedoelde (tegen)bewijs, overweegt het hof om proceseconomische redenen op voorhand het navolgende.
Schriftelijkheidsvereiste
4.3.19
[appellanten] c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat [geïntimeerden] c.s. zich niet op het bestaan van een koopovereenkomst kunnen beroepen, omdat de koop gelet op het bepaalde in artikel 7:2 BW uitsluitend schriftelijk tot stand had kunnen komen, en door partijen geen koopovereenkomst is ondertekend. Het hof overweegt ten aanzien van dit beroep op het zogenaamde schriftelijkheidsvereiste als volgt.
4.3.20
Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan schriftelijk moet worden aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Volgens de jurisprudentie en de wetsgeschiedenis (zie gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18 november 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8892 en MvA Parl. Gesch. II, 1995-1996, 23095, nr. 5, p. 12) moet voor de uitleg van het criterium 'een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf' worden aangesloten bij de uitleg van het begrip 'consument' in de artikelen 7:5 lid 1, 6:236 en 6:237 BW en de daarbij behorende rechtspraak van het Hof van Justitie van de EG, in het bijzonder het arrest HvJ EG
20 januari 2005 (C-464/01), ECLI:EU:C:2005:32. Daaruit volgt een strikte opvatting van het begrip 'consument':
"een persoon die een overeenkomst sluit voor een gebruik dat gedeeltelijk op zijn beroepsactiviteit betrekking heeft en daarvan dus slechts gedeeltelijk losstaat, kan zich in beginsel niet op deze bepalingen beroepen."
Wanneer dit uitgangspunt wordt toegepast op artikel 7:2 lid 1 BW, volgt daaruit dat dit artikel alleen van toepassing is op natuurlijke personen die de koopovereenkomst in het geheel niet (dus ook niet deels) aangaan voor de uitoefening van hun beroep of bedrijf. Nu vaststaat dat [appellanten] c.s. de boerderij van [geïntimeerden] c.s. wilden aanschaffen teneinde daar hun melkveebedrijf te exploiteren, zijn [appellanten] c.s. de koopovereenkomst (ten dele) aangegaan voor de uitoefening van hun bedrijf. Dit betekent dat niet aan het vereiste is voldaan dat de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en dat zodoende de koopovereenkomst niet uitsluitend schriftelijk, maar ook mondeling tot stand kon komen. Het verweer van [appellanten] c.s. faalt.
Contractspartijen
4.3.21
[appellanten] c.s. hebben aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat [appellanten] c.s. steeds gezamenlijk gehandeld hebben en dientengevolge alle drie gebonden zijn aan de beweerdelijke koopovereenkomst.
Ter gelegenheid van de comparitie in hoger beroep heeft [appellant2] in dit kader verduidelijkt dat hij tezamen met [appellant1] de boerderij van [geïntimeerden] c.s. zou kopen. [appellante3] zou volgens [appellant2] geen contractspartij worden. [geïntimeerden] c.s. hebben ter zitting bevestigd dat tussen hen en [appellante3] geen overeenkomst tot stand is gekomen maar dat de boerderij gekocht zou worden door [appellant1] , althans door [appellant1] en [appellant2] tezamen. Voor zover de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. die zijn gericht tegen [appellante3] voortvloeien uit tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, zullen zij dan ook worden afgewezen.
4.3.22
Voor zover in het navolgende wordt gesproken over [appellanten] c.s., worden daarmee dus uitsluitend [appellant1] en [appellant2] bedoeld.
4.4
De inhoud van de overeenkomst
Boetebeding
4.4.1
Tussen partijen is voorts in geschil of, indien tussen hen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, een boetebeding deel uitmaakt van die overeenkomst. [geïntimeerden] c.s., op wie in dit kader conform de hoofdregel van artikel 150 Rv stelplicht en bewijslast rusten, hebben gesteld dat tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt over het in artikel 18 van de conceptkoopovereenkomst opgenomen boetebeding (zie rechtsoverweging 2.9). Dat over de inhoud van dit artikel overeenstemming bestond, blijkt volgens [geïntimeerden] c.s. uit het e‑mailbericht van [F] d.d. 29 februari 2012, waarin [F] ten aanzien van deze bepaling geen opmerkingen heeft geplaatst of anderszins voorbehouden heeft gemaakt. Bovendien hebben zowel [geïntimeerde1] als [D] verklaard dat [appellant1] op 24 maart 2012 zelf heeft voorgesteld het boetebedrag van € 180.000,- te betalen, zodat op dat moment tussen partijen geen discussie bestond over het feit dat een boetebeding tussen partijen was overeengekomen.
4.4.2
[appellanten] c.s. hebben betwist dat tussen partijen overeenstemming bestond over het in artikel 18 van de conceptkoopovereenkomst opgenomen boetebeding.
4.4.3
Het hof volgt [geïntimeerden] c.s. niet in hun stelling dat tussen partijen een boetebeding is overeengekomen. Het hof stelt voorop dat er geen aanknopingspunten bestaan op grond waarvan is aan te nemen dat partijen vóór het opstellen van de conceptkoopovereenkomst in algemene zin hebben gesproken over een boetebeding of specifiek over het boetebeding waarop nu door [geïntimeerden] c.s. een beroep wordt gedaan. [geïntimeerde1] heeft ter gelegenheid van de comparitie in hoger beroep verklaard dat hij, op het moment dat de conceptkoopovereenkomst gereed was, met de makelaar (onduidelijk is of dit [D] of [E] betreft) over het boetebeding heeft gesproken, waarbij de makelaar zou hebben verklaard dat het een standaardbeding betrof. De conceptkoopovereenkomst is vervolgens verzonden naar [appellant2] , die het concept op zijn beurt op 22 februari 2012 naar [F] heeft doorgestuurd. Volgens de onweersproken stelling van [appellanten] c.s. had [appellant2] op dat moment nog niet van de inhoud van de conceptkoopovereenkomst kennisgenomen, maar heeft hij dit concept direct doorgestuurd naar [F] met de vraag er naar te kijken. De omstandigheid dat [F] vervolgens in die omstandigheden in zijn e‑mailbericht van 29 februari 2012 geen opmerkingen over het boetebeding heeft gemaakt, is naar het oordeel van het hof onvoldoende om aan te nemen dat [geïntimeerden] c.s. er gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat [appellanten] c.s. hebben ingestemd met deze bepaling. [geïntimeerden] c.s. hebben zich weliswaar beroepen op de getuigenverklaring van [D] waarin hij verklaart dat [appellant1] tijdens de bespreking op 24 maart 2012 heeft gezegd dat zij “
dan maar de 10% boete moesten betalen
”, maar dit is door [appellanten] c.s. gemotiveerd betwist. [appellanten] c.s. hebben zich daarbij beroepen op de getuigenverklaring van [appellant1] , die verklaard heeft: “
Het klopt dat [geïntimeerde1] met [H] op een zaterdag in maart bij ons thuis zijn geweest. Er ontstond een felle discussie. Wij moesten 10% van de koopsom betalen terwijl we geen bod hadden gedaan en daarnaast nog 100.000 per jaar aan rente en aflossing en nog emotionele schade.”
Bij deze stand van zaken acht het hof [geïntimeerden] c.s. niet geslaagd in het bewijs van hun stelling dat tussen partijen een boetebeding is overeengekomen. Een specifiek bewijsaanbod op dit punt ontbreekt.
4.5
Het beroep op vernietiging en ontbinding van de overeenkomst
Vernietiging wegens het ontbreken van toestemming ex artikel 1:88 BW
4.5.1
[appellanten] c.s. hebben aangevoerd dat, nu [appellant2] en [appellante3] met elkaar gehuwd zijn, zij elkaar nimmer toestemming hebben gegeven voor het sluiten van de koopovereenkomst. Gelet daarop roepen [appellante3] en [appellant2] ieder voor zich de vernietiging van de koopovereenkomst in op grond van het bepaalde in artikel 1:88 BW.
4.5.2
Het hof overweegt als volgt. Op grond van artikel 1:88 lid 1 onder a BW is de toestemming vereist voor rechtshandelingen van de echtgenoot strekkende tot vervreemding, bezwaring of ingebruikgeving van de echtelijke woning of beëindiging van het gebruik daarvan. De aankoop van een woning kan niet worden gerekend tot de in artikel 1:88 BW genoemde gevallen. Het hof is gelet op het vorenstaande van oordeel dat het toestemmingsvereiste van artikel 1:88 BW niet geldt voor de koop van de woning, zodat [appellanten] c.s. op grond daarvan geen recht tot vernietiging van de koopovereenkomst toekomt.
Vernietiging of ontbinding van de overeenkomst wegens gebreken
4.5.3
Voor het geval geoordeeld wordt dat tussen partijen een koopovereenkomst is gesloten, stellen [appellanten] c.s. dat zij niet aan deze overeenkomst gebonden zijn en doen zij in dat kader primair een beroep op vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling. Subsidiair doen [appellanten] c.s. een beroep op ontbinding van de overeenkomst op grond van non-conformiteit, aangezien (het woonhuis van) de boerderij niet over de eigenschappen beschikte die [appellanten] c.s. hiervan mochten verwachten. Meer subsidiair beroepen [appellanten] c.s. zich op opschorting uit hoofde van de zogenoemde exceptio non adimpleti contractus, dan wel uit hoofde van onzekerheidsexceptie, dan wel van de algemene opschortingsbevoegdheid.
4.5.4
Het meest verstrekkende verweer van [geïntimeerden] c.s. tegen dit alles houdt in dat de vorderingen van [appellanten] c.s. strekkende tot vernietiging of ontbinding van de overeenkomst zijn verjaard op grond van artikel 3:52 BW.
4.5.5
Het hof overweegt als volgt. Bij koopovereenkomsten is artikel 7:23 lid 2 BW een speciale regel die voorgaat boven de algemene regel van artikel 3:52 BW. Artikel 7:23 lid 2 BW bepaalt dat rechtsvorderingen en verweren, gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, door verloop van twee jaren na de overeenkomstig het eerste lid gedane kennisgeving verjaren. Weliswaar hebben [appellanten] c.s. nadat zij op 9 maart 2012 een bouwtechnische keuring door [G] hadden laten uitvoeren, bij monde van hun toenmalige advocaat [NAAM]5 april 2012 aan [geïntimeerden] c.s. kennis gegeven dat de boerderij niet aan de overeenkomst beantwoordde, terwijl zij pas bij appeldagvaarding op 19 juli 2016 hun vorderingen strekkende tot vernietiging en ontbinding hebben ingesteld, maar deze melding hebben zij vóór de aflevering van de boerderij gedaan, waardoor dit geen melding is als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW. Nu [geïntimeerden] c.s. de boerderij nooit aan [appellanten] c.s. afgeleverd hebben, is de verjaringstermijn van artikel 7:23 lid 2 BW niet gaan lopen (MvA, Kamerstukken 1 2001/02, 27 809, nr. 323b, p. 9/10). Aangezien toepasselijkheid van artikel 7:23 BW de toepassing van artikel 3:52 BW uitsluit, oordeelt het hof dat de bevoegdheid van [appellanten] c.s. om vorderingen in te stellen tot vernietiging en ontbinding van de koopovereenkomst niet is verjaard. Bovendien kan - gezien artikel 3:51 lid 3 BW - een beroep in rechte op een vernietigingsgrond te allen tijde worden gedaan ter afwering van een op de rechtshandeling steunende vordering of andere rechtsmaatregel.
4.5.6
Ter beoordeling ligt vervolgens voor de vraag of [appellanten] c.s. zich met recht kunnen beroepen op dwaling.
4.5.7
Voor het slagen van een beroep op dwaling is vereist dat een overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet (of niet op dezelfde voorwaarden) zou zijn gesloten indien de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij (artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a BW), of indien de wederpartij, in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten (artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW), dan wel de wederpartij bij het sluiten van de koopovereenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan (artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder c BW).
4.5.8
Naar het oordeel van het hof is de situatie als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a BW niet aan de orde. Er kan niet worden gezegd dat sprake is van een onjuiste inlichting in de verkoopbrochure over de boerderij, zoals door [appellant1] aan hun beroep op dwaling ten grondslag is gelegd. Over de staat van de boerderij in zijn totaliteit zijn in de verkoopbrochure in het geheel geen inlichtingen verstrekt, terwijl ten aanzien van het tot de boerderij behorende woonhuis enkel is vermeld:
“De woning is gebouwd rond ca. 1900 maar is omstreeks 1980 geheel gerenoveerd en er is in 1993 een stuk bij de woning aangebouwd”.
Voor zover al vast zou komen te staan dat, zoals [appellanten] c.s. onder verwijzing naar de rapportage van [G] stellen, het woonhuis een ‘nieuw jasje’ heeft gekregen, maar inwendig een oud gedateerd woonhuis betreft met kenmerken die om aandacht vragen, is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] c.s. met de hiervoor geciteerde vermelding in de verkoopbrochure geen onjuiste inlichting hebben verstrekt. Dat geldt ook voor de (door [appellanten] c.s. gestelde) mondelinge uitlating van [E] dat de boerderij “tip top” zou zijn. Het aanprijzen van een gedateerde boerderij als “tip top” kan niet worden gekwalificeerd als een onvoorwaardelijke garantie met betrekking tot de onderhoudstoestand daarvan.
4.5.9
Wil het beroep op artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW slagen, dan dient  onder meer - de situatie aan de orde te zijn dat [geïntimeerden] c.s. wisten of behoorden te weten van de (door [appellanten] c.s. gestelde) slechte staat van de boerderij, onder meer veroorzaakt door de aantasting door boktor. Voor zover [appellanten] c.s. hebben gesteld dat [geïntimeerden] c.s. [appellanten] c.s. hadden behoren in te lichten over de aanwezigheid van boktor in de boerderij, geldt dat [geïntimeerden] c.s. hebben aangevoerd dat zij niet op de hoogte waren van het feit dat de boerderij boktoraantastingen vertoonde, hetgeen door [appellanten] c.s. onvoldoende gemotiveerd is betwist. Ten aanzien van de staat van onderhoud van de boerderij oordeelt het hof dat, gelet op de ouderdom van de boerderij en het feit dat het woonhuis in de jaren ’80 van de vorige eeuw de laatste renovatie had ondergaan, [geïntimeerden] c.s. mochten aannemen dat (ook) [appellanten] c.s. ervan uitgingen dat de boerderij niet in alle opzichten zou voldoen aan de hedendaagse eisen en ook in bouwkundig opzicht gebreken kon vertonen. Dat [appellanten] c.s. naar zij stellen pas achteraf is gebleken dat het tot de boerderij behorende woonhuis oud en gedateerd is met kenmerken die om aandacht vragen, maakt dus niet dat [geïntimeerden] c.s. op dit punt hun mededelingsplicht hebben geschonden.
4.5.10
Voor zover [appellanten] c.s. een beroep hebben gedaan op wederzijdse dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder c BW stuit dit beroep (in ieder geval) af op het bepaalde in lid 2. Naar het oordeel van het hof zijn [appellanten] c.s. tekortgeschoten in hun onderzoeksplicht en hebben zij zelf onvoldoende gedaan om een mogelijk onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen. Vast staat immers dat [appellanten] c.s. een oude boerderij kochten waarbij het woonhuis dateerde uit het jaar 1900 en voor het laatst in de jaren ’80 van de vorige eeuw was gerenoveerd. [appellanten] c.s. hadden dan ook rekening dienen te houden met het feit dat zij geconfronteerd konden worden met bepaalde tegenslagen en met (enige mate van) achterstallig onderhoud en/of bouwkundige gebreken. Nu de voormalige ligboxenstal (jongveestal) dateert uit 1976 hadden [appellanten] c.s. er voorts rekening mee dienen te houden dat zich in deze stal asbesthoudend materiaal zou kunnen bevinden, nu algemeen bekend is dat in de jaren ’70 van de vorige eeuw veelvuldig asbesthoudend materiaal als brandwerend middel werd toegepast. Voor zover de twintig jaar oude ligboxenstal niet geheel voldeed aan de hedendaagse eisen op het gebied van dierenwelzijn, betreft dit eveneens een omstandigheid waar [appellanten] c.s. rekening mee houden moeten houden. Naar het oordeel van het hof hadden [appellanten] c.s. in hetgeen hen bekend was (vaststaat dat zij de boerderij voorafgaande aan de koop meerdere keren langdurig bezichtigd hebben) dan ook aanleiding moeten vinden zelf nader onderzoek te verrichten. Zij hebben er (zo neemt het hof voorshands aan) om hen moverende redenen echter voor gekozen eerst na het sluiten van de koopovereenkomst een bouwtechnische keuring uit te laten voeren. Onder die omstandigheden behoort een eventuele dwaling voor rekening van [appellanten] c.s. te blijven.
4.5.11
[appellanten] c.s. hebben subsidiair een beroep op ontbinding van de koopovereenkomst op grond van non-conformiteit gedaan. Het hof stelt voorop dat voor de bevoegdheid van [appellanten] c.s. tot ontbinding, een tekortkoming in de nakoming aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vereist is. Levering van de boerderij door [geïntimeerden] c.s. en betaling van de koopsom door [appellanten] c.s. heeft echter niet plaatsgevonden. Dat betekent dat de vordering van [appellanten] c.s. nog niet opeisbaar is, waardoor ook van een tekortkoming of van verzuim nog geen sprake kan zijn. Desondanks kunnen [appellanten] c.s. reeds vóór opeisbaarheid een beroep doen op de gevolgen van niet-nakoming, als één van de gevallen als genoemd in artikel 6:80 BW zich voordoet. [appellanten] c.s. hebben zich in dit kader op het standpunt gesteld dat vaststond dat nakoming zonder tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. onmogelijk zou zijn (artikel 6:80 lid 1 aanhef en onder a BW), dan wel dat [appellanten] c.s. uit mededelingen van of zijdens [geïntimeerden] c.s. hebben moeten afleiden dat zij in de nakoming tekort zouden schieten (artikel 6:80 lid 1 aanhef en onder b BW), nu de boerderij niet aan de overeenkomst beantwoordt in de zin van artikel 7:17 BW (non-conformiteit).
4.5.12
Bij de beantwoording van de vraag of de boerderij aan de overeenkomst beantwoordt, is uitgangspunt dat wat [appellanten] c.s. als kopers omtrent de eigenschappen van de boerderij mochten verwachten afhankelijk is van de omstandigheden van het geval en wordt ingevuld onder meer met een verwijzing naar hetgeen de koper wist omtrent de gekochte boerderij en naar hetgeen [geïntimeerden] c.s. als verkopers hebben meegedeeld of juist niet hebben meegedeeld, waarbij onder meer van belang is de aard van de zaak en de hoedanigheid van partijen.
4.5.13
Het hof stelt voorop dat blijkens de verkoopbrochure de boerderij is aangeboden als melkveebedrijf met woonhuis, ligboxenstal, jongveestal, mestopslag, voeropslag en overige gebouwen op een totale oppervlakte van 37.34.80 hectare. [appellanten] c.s. mochten in beginsel dus verwachten dat de boerderij de eigenschappen bezat die nodig zijn voor een gebruik als melkveebedrijf en woonhuis. [appellanten] c.s. stellen dat, indien zij de boerderij hadden afgenomen, sprake zou zijn van een onaanvaardbare aantasting van het woongenot, alsmede van een ernstige belemmering van hun mogelijkheden tot bedrijfsvoering. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijzen zij naar hetgeen zij hebben aangevoerd ter onderbouwing van hun beroep op dwaling.
4.5.14
Het hof oordeelt dat niet ieder gebrek aan een pand maakt dat van een normaal gebruik als melkveebedrijf en woonhuis geen sprake kan zijn. Dit geldt met name indien, zoals in het onderhavige geval, sprake is van een woonhuis dat dateert uit 1900 en waarin in de jaren ’80 van de vorige eeuw de laatste moderniseringen hebben plaatsgevonden, alsmede van een jongveestal die dateert uit de jaren ’70 van de vorige eeuw. [appellanten] c.s. hebben zich er vooral op beroepen dat zich in de stallen boktor bevindt, dat de constructie van de stallen niet meer aan de huidige eisen voldoet en dat het woonhuis weliswaar is voorzien van een ‘nieuw jasje’ maar dat het een oud en gedateerd woonhuis betreft met kenmerken die om aandacht vragen. [appellanten] c.s. hebben naar het oordeel van het hof echter onvoldoende gemotiveerd onderbouwd dat deze gebreken – gelet op de ouderdom van de gebouwen – zodanig zijn, dat daardoor het normale gebruik van het melkveebedrijf en de woning wordt belemmerd. Hierbij weegt mee dat [appellanten] c.s. zonder nader onderzoek of advies van een makelaar of andere deskundige, een bod hebben uitgebracht, dat door [geïntimeerden] c.s. is geaccepteerd. [appellanten] c.s. hebben voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst geen bouwtechnisch onderzoek laten verrichten en daarmee het risico op zich genomen dat zich na de koop gebreken openbaren. Daarbij hadden [appellanten] c.s. zelf een melkveebedrijf, waardoor zij geacht mogen worden vanuit die hoedanigheid meer specifiek dan zij hebben gedaan aan te geven waarom juist deze gebreken aan normaal gebruik van de boerderij als melkveebedrijf in de weg staan. Nu niet is gebleken dat de gestelde gebreken zo wezenlijk zijn dat ze aan een normaal gebruik als melkveebedrijf en woonhuis in de weg staan, kan niet worden gezegd dat [geïntimeerden] c.s., indien zij van die gebreken op de hoogte waren, daarover ongevraagd mededelingen moesten doen. Het hof neemt daarbij nog in aanmerking dat [geïntimeerden] c.s. ter comparitie in hoger beroep onweersproken hebben aangevoerd dat de boerderij inmiddels meerdere keren van eigenaar is gewisseld, waarbij de boerderij, zonder dat daarin grote aanpassingen zijn gedaan, nog altijd normaal gebruikt wordt. De conclusie luidt dan ook dat niet is komen vast te staan dat nakoming door [geïntimeerden] c.s. zonder tekortkoming onmogelijk was, dan wel dat [appellanten] c.s. uit een mededeling van [geïntimeerden] c.s. hebben moeten afleiden dat zij in de nakoming tekort zouden schieten, dan wel dat [appellanten] c.s. goede gronden hadden te vrezen dat [geïntimeerden] c.s. in de nakoming tekort zouden schieten. Nu aldus geen van de in artikel 6:80 BW genoemde gevallen zich voordoet, komt [appellanten] c.s. geen beroep op ontbinding van de koopovereenkomst toe.
4.5.15
Aangezien geen sprake is van niet-nakoming aan de zijde van [geïntimeerden] c.s., kan het meer subsidiaire beroep van [appellanten] c.s. op opschorting uit hoofde van de exceptio non adimpleti contractus, dan wel uit hoofde van onzekerheidsexceptie, dan wel van de algemene opschortingsbevoegdheid, onbesproken blijven. De bevoegdheid tot opschorting behoort immers tot de gevolgen van niet-nakoming.
4.6
Tussenconclusie
4.6.1
Het hof concludeert dat voorshands vaststaat dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen waarvan de tenuitvoerlegging niet door een voorwaarde wordt belemmerd, terwijl [appellanten] c.s. geen beroep op vernietiging of ontbinding van die overeenkomst toekomt. Onder die omstandigheid waren [appellanten] c.s. gehouden mee te werken aan de levering van de boerderij. Door die medewerking te weigeren, zijn zij tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Het hof passeert daarbij de stelling van [appellanten] c.s. dat de tekortkoming niet aan hen kan worden toegerekend omdat [appellanten] c.s. door het gebeurde geen voordeel hebben genoten, nu dat geen criterium is voor toerekening van een tekortkoming. Omdat [geïntimeerden] c.s. [appellanten] c.s. in een brief van 27 april 2012 in gebreke hebben gesteld, verkeren zij daarnaast in verzuim. [geïntimeerden] c.s. hebben de overeenkomst op grond van artikel 6:265 BW dus kunnen ontbinden. Anders dan [appellanten] c.s. kennelijk menen, stond het [geïntimeerden] c.s. vrij de boerderij na de ontbinding van de koopovereenkomst op 4 juni 2013 op 22 maart 2014 aan een derde te verkopen en brengt dit geen toerekenbare tekortkoming jegens [appellanten] c.s. met zich.
4.6.2
Het voorgaande leidt, nog altijd voorshands, tot de conclusie dat [appellanten] c.s. aansprakelijk zijn voor de door [geïntimeerden] c.s. geleden schade als gevolg van het niet nakomen van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Nu [geïntimeerden] c.s. niet toerekenbaar tekort zijn geschoten jegens [appellanten] c.s., komt [appellanten] c.s. daarbij geen beroep op verrekening van (al dan niet) door hen geleden schade wegens wanprestatie aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. toe. Het hof zal hierna de in geschil zijnde schadeposten bespreken. Voor zover [geïntimeerden] c.s. zich in dit kader op het standpunt hebben gesteld dat hun ook een boetebedrag toekomt, gaat het hof hieraan, onder verwijzing naar rechtsoverweging 4.4.1 tot en met 4.4.3, voorbij.
4.7
Schade
4.7.1
Bij de beoordeling van de in geschil zijnde schadeposten stelt het hof voorop dat uitgangspunt voor de berekening van de omvang van de verplichting tot schadevergoeding dient te zijn dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand wordt gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven, dat hieruit volgt dat zijn schade in beginsel moet worden berekend met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval en dat dit meebrengt dat de omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest als de schadeveroorzakende gebeurtenis niet zou hebben plaatsgevonden. Hiervan uitgaande overweegt het hof als volgt.
Waardedaling boerderij + voordeelsverrekening voortgezet gebruik woonhuis
4.7.2
Ten aanzien van de schadepost waardedaling van de boerderij heeft tot uitgangspunt te gelden dat partijen oorspronkelijk een koopprijs van € 1.800.000,- zijn overeengekomen en dat [geïntimeerden] c.s. de boerderij uiteindelijk aan een derde hebben verkocht voor een bedrag van € 1.650.000,-.
4.7.3
[appellanten] c.s. hebben zich allereerst op het standpunt gesteld dat het de eigen keuze van [geïntimeerden] c.s. is geweest de boerderij uiteindelijk voor € 1.650.000,- te verkopen, zodat het nadelig prijsverschil op grond van eigen schuld (artikel 6:101 BW) voor rekening van [geïntimeerden] c.s. dient te blijven.
Het hof deelt dit standpunt van [appellanten] c.s. niet en overweegt daartoe dat niet is gesteld of gebleken dat de nader overeengekomen koopprijs op het moment dat die werd overeengekomen niet reëel zou zijn, gegeven de situatie waarin [geïntimeerden] c.s. waren komen te verkeren. Dat het tegendeel het geval is, volgt uit het handelen van [appellanten] c.s. zelf, omdat ook zij uiteindelijk niet bereid zijn gebleken een hogere prijs te betalen. Voor zover [appellanten] c.s. hebben verwezen naar de brief van makelaar [K] d.d. 24 oktober 2014 waarin die schrijft dat de boerderij naar zijn mening een moeilijk verkoopbaar object betrof omdat de boerderij niet meer in bedrijf was, kan deze omstandigheid, anders dan [appellanten] c.s. voorstaan, bezwaarlijk voor rekening van [geïntimeerden] c.s. worden gebracht, nu zij juist tot ontmanteling van de boerderij zijn overgegaan in de veronderstelling dat de boerderij in april 2012 door [appellanten] c.s. zou worden afgenomen en  het [appellanten] c.s. zijn die hierin toerekenbaar tekort zijn geschoten.
4.7.4
[geïntimeerden] c.s. hebben aan hun vordering ter zake van de waardedaling van de boerderij toegevoegd dat zij aan de nieuwe koper, de heer [L] (hierna: [L] ) één hectare land meer hebben verkocht dan zij aan [appellanten] c.s. verkocht  hebben en dat in verband hiermee een bedrag van € 35.000,- bij het bedrag aan waardedaling moet worden opgeteld.
Het hof constateert dat in de oorspronkelijke verkoopbrochure, op grond waarvan de koopovereenkomst tussen [geïntimeerden] c.s. en [appellanten] c.s. tot stand is gekomen, een totale oppervlakte van 37.34.80 hectare werd aangeboden, terwijl uit de koopovereenkomst d.d. 22 maart 2014 blijkt dat aan [L] in totaal 38.36.41 hectare grond is verkocht. Aldus staat vast dat aan [L] ruim een hectare meer is verkocht. Door [geïntimeerden] c.s. is deze hectare grond getaxeerd op een bedrag van € 35.000,-. Dit bedrag komt het hof aannemelijk en redelijk voor. Het hof overweegt daartoe dat in de koopovereenkomst van 22 maart 2014 een uitsplitsing van de koopprijs is opgenomen waarbij aan de totale grond een waarde van € 1.475.000,- is toegekend, hetgeen neerkomt op (€ 1.475.000,- / 38.36.41 ha =) € 38.447,40 per hectare. Het hof gaat dan ook voorbij aan de ongemotiveerde stelling van [appellanten] c.s. dat deze waardering buitenproportioneel zou zijn.
4.7.5
Voor zover [appellanten] c.s. voorts hebben gesteld dat de uitsplitsing van de koopsom ziet op de waarde die door partijen aan de betreffende componenten is toegekend, oordeelt het hof, met de rechtbank, dat deze uitsplitsing een fiscale aangelegenheid betreft die niets zegt over de daadwerkelijke waarde(daling) van de boerderij. Aangezien voorshands vast staat dat partijen aanvankelijk een koopprijs van € 1.800.000,- zijn overeengekomen en [geïntimeerden] c.s. de boerderij uiteindelijk voor een bedrag van € 1.650.000,- aan [L] hebben verkocht, dient dit prijsverschil als uitgangspunt voor de hoogte van de waardedaling. Voor zover [appellanten] c.s. hebben aangeboden door middel van getuigenbewijs te bewijzen dat de uitsplitsing van de koopsom ziet op de waarde die aan de
verschillende componenten wordt toegekend passeert het hof dit bewijsaanbod als niet ter
zake dienend, nu bewijs van deze stelling niet af kan doen aan het hiervoor weergegeven uitgangspunt.
4.7.6
Tussen partijen is niet in geschil dat rekening dient te worden gehouden met de omstandigheid dat [geïntimeerden] c.s. minder inkomstenbelasting zijn verschuldigd, nu de verkoopprijs van de gebouwen geen € 457.000,- maar € 225.000,- bedraagt. [geïntimeerden] c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat het te hanteren tarief 20% bedraagt, omdat zij de mogelijkheid hadden een bedrag gelijk aan de fiscale stakingswinst op een lijfrentebankspaarrekening te storten, waardoor de stakingswinst niet op het moment van staking is belast, maar pas op het moment dat de uitkering daadwerkelijk ontvangen wordt tegen lagere belastingtarieven. Zodoende dient volgens [geïntimeerden] c.s. rekening te worden gehouden met een belastingbesparing van € 46.500,-.
[appellanten] c.s. hebben betwist dat rekening gehouden dient te worden met een tarief van 20%. Volgens hen bedraagt het belastingtarief 52%, waardoor sprake is van een belastingbesparing van € 106.392,- (rekening houdend met een fiscale vrijstelling van 12%). Het hof zal [geïntimeerden] c.s. in de gelegenheid stellen hun standpunt dat het te hanteren inkomstenbelastingtarief over de verkoop van de gebouwen 20% bedraagt, bij akte nader te onderbouwen. [appellanten] c.s. mogen daarop bij antwoordakte reageren.
4.7.7
Voorts staat vast dat [geïntimeerden] c.s. voordeel hebben genoten van de latere levering van de boerderij aan [L] . Ten aanzien van de gronden en gebouwen hebben [geïntimeerden] c.s. gesteld dat dit voordeel beperkt is gebleven tot € 1.928,- met betrekking tot het jaar 2012 en tot € 28.025,- met betrekking tot het jaar 2013. Door [appellanten] c.s. is het door [geïntimeerden] c.s. genoten voordeel ten aanzien van de gronden en gebouwen, onder verwijzing naar de schadeopstelling van Flynth, begroot op € 111.599,-. [appellanten] c.s. wijzen er daarbij op dat Flynth zich in haar berekening gebaseerd heeft op de grootboekkaarten van [geïntimeerden] c.s. terwijl ter zake van de door [geïntimeerden] c.s. opgestelde berekening elke onderbouwing ontbreekt. [geïntimeerden] c.s. heeft daar in hoger beroep niet meer op gereageerd, zodat het hof uitgaat van de juistheid van de door [appellanten] c.s. in het geding gebrachte berekening. Aldus dient in de schadeopstelling verrekening plaats te vinden met voordeel ter zake van voortgezet gebruik van de gronden en gebouwen ter hoogte van € 111.599,-.
Ten aanzien van het woonhuis hebben [appellanten] c.s. onder verwijzing naar de schadeopstelling van Flynth aangevoerd dat [geïntimeerden] c.s. een voordeel hebben genoten van € 26.250,- en dat ook dit bedrag in mindering dient te worden gebracht op de schade. Flynth heeft daarbij tot uitgangspunt genomen dat [geïntimeerden] c.s. het woonhuis tot 1 april 2015 tot hun beschikking hebben gehad en zich voor deze periode huur van vervangende woonruimte hebben bespaard. Deze huur wordt door Flynth gesteld op € 750,- per maand, waarmee Flynth tot een totale besparing van 35 maanden x € 750,- =  € 26.250,- komt.
c.s. hebben zich in incidenteel hoger beroep  op het standpunt gesteld dat zij met ingang van 1 augustus 2014 een andere woning hebben gekocht, zodat de periode bekort dient te worden tot 27 maanden en een bedrag van € 20.250,- ter zake van voortgezet gebruik van het woonhuis verrekend dient te worden. [appellanten] c.s. hebben erop gewezen dat [geïntimeerden] c.s. hebben nagelaten stukken over te leggen ter zake van de gestelde aankoop van een nieuwe woning, terwijl zulks bovendien niet wil zeggen dat die woning ook per 1 augustus 2014 aan hen is geleverd, dan wel dat zij die woning op die datum feitelijk betrokken hebben. Het hof zal [geïntimeerden] c.s. in de gelegenheid stellen hun standpunt dat het voordeel dat zij hebben genoten van het voortgezet gebruik van het woonhuis heeft geduurd tot 1 augustus 2014 nader bij akte te onderbouwen. [appellanten] c.s. zullen daarop bij antwoordakte mogen reageren.
Gederfde rentebaten
4.7.8
[geïntimeerden] c.s. hebben aanspraak gemaakt op gederfde rente ad € 45.728,- (na correctie met in mindering te brengen verkoopkosten ad € 30.000,-) wegens niet nakoming van de overeenkomst door [appellanten] c.s. [geïntimeerden] c.s. stellen hiertoe dat, indien [appellanten] c.s. de boerderij hadden afgenomen, een bedrag van € 1.800.000,- (koopsom) - € 651.000,- (hypothecaire lening) = € 1.149.000,- beschikbaar was gekomen, welk bedrag besteed had kunnen worden voor diverse doeleinden. [geïntimeerden] c.s. zijn in hun schadeberekening aanvankelijk uitgegaan van een verondersteld nettorendement van 2%.
4.7.9
[appellanten] c.s. stellen met betrekking tot de gederfde rentebaten dat [geïntimeerden] c.s. geen stukken hebben overgelegd waaruit blijkt hoeveel zij bij verkoop van de boerderij aan hun hypotheekhouders hadden moeten aflossen zodat niet kan worden vastgesteld welk bedrag zij na verkoop beschikbaar zouden hebben gehad. Evenmin hebben [geïntimeerden] c.s. aannemelijk gemaakt dat zij over het beschikbare bedrag een rendement van 2% zouden hebben kunnen behalen. Voorts stellen [appellanten] c.s. dat rekening dient te worden gehouden met een fiscale claim van 52% over het beschikbare bedrag, nu de verkoop van de gebouwen en gronden inhoudt dat het bedrijf van [geïntimeerden] c.s. wordt gestaakt en er over de boekwinsten moet worden afgerekend.
4.7.10
[geïntimeerden] c.s. betwisten niet dat over het bedrag dat beschikbaar zou zijn gekomen belasting had moeten worden betaald, maar stellen dat zij dit bedrag op een lijfrentebankspaarrekening zouden storten, wat een rentegevende bankrekening is. Nu het daarbij gaat om gederfde rente tot aan de periode van verkoop aan [L] (22 maart 2014) is geen sprake van rentederving. [geïntimeerden] c.s. hebben voorts benadrukt dat het maximale bedrag dat gestort mag worden geen belemmering vormt voor het afstorten van lijfrente, zodat er geen reden is om het beschikbare bedrag aan liquide middelen en daarmee de gederfde winst op dit punt te corrigeren.
4.7.11
[appellanten] c.s. reageren hierop door te benadrukken dat [geïntimeerden] c.s. geen stukken hebben overlegd waaruit blijkt dat zij het gehele beschikbaar komende bedrag op een lijfrentebankspaarrekening hadden kunnen afstorten. [appellanten] c.s. betwisten aldus dat [geïntimeerden] c.s. het bedrag dat beschikbaar was gekomen (als onderdeel van de stakingswinst) niet onderhevig zou zijn aan directe belastingheffing. Zelfs al zouden [geïntimeerden] c.s. het beschikbare bedrag hebben kunnen afstorten op een lijfrentebankspaarrekening, dan zou over dit bedrag geen rente genoten zijn, zodat ook geen sprake is van rentederving, terwijl over de uitgekeerde bedragen wel degelijk belasting betaald dient te worden. Verder wijzen [appellanten] c.s. op de box 3-heffing, die het beschikbare bedrag zou hebben verlaagd waardoor de gederfde rente lager uitvalt.
4.7.12
Daarop stellen [geïntimeerden] c.s. dat, wanneer de box 3-heffing in mindering moet worden gebracht, de door [geïntimeerden] c.s. gevorderde schade moet worden verminderd met de belastingdruk van tweemaal € 13.548,- = € 27.096,- en dat in dat geval op dit bedrag redelijkerwijs de belastingdruk over de bedrijfsopbrengsten (zoals hiervoor onder rechtsoverweging 4.7.7 is besproken) meegenomen moet worden.
4.7.13
Voorts stellen [geïntimeerden] c.s. in hoger beroep dat voor het berekenen van de gederfde rente rekening had moeten worden gehouden met de wettelijke rente over een bedrag van € 1.770.000,- (koopsom minus verkoopkosten). Uitgaande van dat bedrag en een looptijd van
27 april 2012 tot en met 14 mei 2015 bedraagt die wettelijke rente € 314.017,-, zodat [geïntimeerden] c.s. primair aanspraak maken op dat bedrag.
4.7.14
[appellanten] c.s. betwisten deze eerst in hoger beroep ingenomen primaire stelling van [geïntimeerden] c.s. en wijzen erop dat het bij deze schadepost niet gaat om de berekening van wettelijke rente over de koopprijs (verminderd met de verkoopkosten), maar om gederfde rente over het nettoresultaat na verkoop.
4.7.15
Ten aanzien van de primaire stelling van [geïntimeerden] c.s. dat zij ter zake van de gederfde rente aanspraak kunnen maken op een bedrag van € 314.017,- aan wettelijke rente overweegt het hof dat [geïntimeerden] c.s. er met dit standpunt aan voorbij gaan dat de rente over de geleden schade moet worden berekend, terwijl het de vordering in dit opzicht en ook voor het overige aan een deugdelijke onderbouwing ontbreekt. [geïntimeerden] c.s. hebben voorts niet betwist dat zij op enig moment belasting dienen te betalen over de stakingswinst. Met de rechtbank gaat het hof ervan uit dat ook in de huidige situatie waarin de boerderij aan [L] is verkocht, een fiscale claim op de stakingswinst rust. Nu de verkoop van de boerderij aan [L] minder heeft opgebracht dan met [appellanten] c.s. was overeengekomen, is de fiscale claim in de huidige situatie wellicht minder dan wanneer de boerderij aan [appellanten] c.s. was geleverd. Bij de begroting van de schade moet hiermee rekening worden gehouden. Dat deze fiscale claim in geval van een stakingslijfrente pas bij uitkering actueel wordt, brengt, anders dan [geïntimeerden] c.s. betogen, niet met zich dat de fiscale claim over de stakingswinst in een te ver verwijderd verband staat waardoor bij de schadebegroting hiermee geen rekening zou moeten worden gehouden.
4.7.16
Het hof kan het verschil in de fiscale claim over de stakingswinst in de huidige situatie met de hypothetische situatie waarin de boerderij aan [appellanten] c.s. was geleverd, op grond van hetgeen door partijen tot op heden naar voren is gebracht, niet goed beoordelen. Om de fiscale verschillen in beide situaties te kunnen begroten, zal een deskundige moeten worden ingeschakeld.
Herinrichting Zuidwolde (ruilverkavelingslasten)
4.7.17
[geïntimeerden] c.s. hebben aanspraak gemaakt op ruilverkavelingslasten van (na vermindering van eis) € 5.757,-, welke lasten door de nieuwe eigenaar zouden worden overgenomen, hetgeen door [appellanten] c.s. in eerste aanleg is erkend. [appellanten] c.s. betwisten thans in hoger beroep dat zij dit bedrag aan ruilverkavelingslasten als nieuwe eigenaren zouden overnemen. Ter onderbouwing hiervan beroepen [appellanten] c.s. zich (slechts) op hun stelling dat tussen partijen geen overeenkomst is gesloten. Nu het hof in het voorgaande voorshands heeft geoordeeld dat tussen partijen een koopovereenkomst is gesloten, gaat dit betoog van [appellanten] c.s., behoudens in het geval zij slagen in het hen in rechtsoverweging 4.3.16 opgedragen tegenbewijs, niet op. Aan dat oordeel dragen ook de getuigenverklaringen bij die door [H] en [F] zijn afgelegd. Daaruit volgt dat partijen ook zijn overeengekomen dat [appellanten] c.s. deze lasten voor hun rekening zouden nemen.
Extra financieringslasten
4.7.18
[geïntimeerden] c.s. hebben aanspraak gemaakt op vergoeding van de extra financieringslasten waarmee zij zijn geconfronteerd, nu [appellanten] c.s. de boerderij niet op 27 april 2012 hebben afgenomen. [geïntimeerden] c.s. hadden op dat moment nog twee hypothecaire leningen van respectievelijk € 79.000,- en  € 562.000,- waarover zij in de periode van 27 april 2012 tot aan de datum van aflossing van deze leningen een bedrag van in totaal € 38.219,- aan rente hebben betaald. Ter onderbouwing van deze bedragen verwijzen [geïntimeerden] c.s. naar de grootboekkaarten die zijn overgelegd bij de schadeopstelling van Alfa
d.d. 23 oktober 2014.
4.7.19
[appellanten] c.s. stellen dat het op de weg van [geïntimeerden] c.s. had gelegen de leenovereenkomsten en hypotheekakten te overleggen ter onderbouwing van de door hen gestelde financieringslasten en dat de vordering bij gebreke van deze stukken niet kan worden toegewezen. Het hof is echter van oordeel dat [geïntimeerden] c.s. hun vordering op dit punt voldoende hebben onderbouwd door te verwijzen naar de grootboekkaarten waarin de door hen betaalde rente over de hypothecaire leningen is opgenomen.
Anders dan [appellanten] c.s., is het hof voorts van oordeel dat deze vordering niet onverenigbaar is met de vordering ter zake van de beweerdelijk gederfde rentebaten, nu die rentebaten worden berekend over het na verkoop vrij beschikbare bedrag, te weten de koopsom minus de hypothecaire leningen, terwijl de financieringslasten juist betrekking hebben op die hypothecaire leningen.
Voor zover [appellanten] c.s. tot slot nog hebben gesteld dat [geïntimeerden] c.s. betaling van de financieringslasten hadden kunnen voorkomen door verkoop van hun melkquotum, volgt het hof hen daarin niet. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de omstandigheid dat [geïntimeerden] c.s. hun melkquotum hadden kunnen verkopen, niet maakt dat het causaal verband tussen het (voorshands aangenomen) verwijtbaar handelen van [appellanten] c.s. en de door [geïntimeerden] c.s. daadwerkelijk gemaakte extra kosten ten behoeve van de financiering teniet wordt gedaan. Het hof is daarom voorshands van oordeel dat de schadepost financieringslasten ad € 38.219,- terecht is toegewezen.
Advieskosten Alfa
4.7.20
[geïntimeerden] c.s. hebben aanspraak gemaakt op vergoeding van de advieskosten van Alfa ter hoogte van € 2.728,-. Het hof is van oordeel dat, indien [appellanten] c.s. niet slagen in het hun (in rechtsoverweging 4.3.16) opgedragen tegenbewijs en aldus vast komt te staan dat zij jegens [geïntimeerden] c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten, deze kosten als redelijke kosten ter vaststelling van de schade voor toewijzing in aanmerking komen, nu ten aanzien van deze schadepost sprake is van een direct causaal verband met de wanprestatie van [appellanten] c.s. Immers heeft Alfa in opdracht van [geïntimeerden] c.s. de schade begroot die in de onderhavige procedure door [geïntimeerden] c.s. is gevorderd, en ten dele (zo oordeelt het hof voorshands) wordt toegewezen. Het hof ziet daarbij – anders dan [appellanten] c.s. stellen – niet in waarom de omstandigheid dat zowel [geïntimeerden] c.s. als [appellanten] c.s. zich hebben laten bijstaan door Alfa, in de weg zou moeten staan aan toewijzing van vergoeding van de advieskosten. Gelet op het causaal verband tussen het handelen van [appellanten] c.s. en de door [geïntimeerden] c.s. geleden schade deelt het hof evenmin de opvatting van [appellanten] c.s. dat het een ondernemersbeslissing van [geïntimeerden] c.s. was een deskundige in te schakelen waardoor de kosten voor hun rekening zouden moeten blijven. Nu [appellanten] c.s. voorts de hoogte van de advies kosten niet, althans onvoldoende, hebben betwist, is het hof voorshands van oordeel dat deze schadepost terecht is toegewezen.
Matiging
4.7.21
Voor zover [appellanten] c.s. in hoger beroep bezwaar hebben gemaakt tegen het oordeel van de rechtbank dat onvoldoende is gesteld of gebleken van omstandigheden die tot matiging van de door [appellanten] c.s. te betalen boete zouden moeten leiden, kan dit standpunt in hoger beroep onbesproken blijven, nu het hof hiervoor onder rechtsoverweging 4.4.3 heeft geconcludeerd dat tussen partijen geen boetebeding is overeengekomen en [appellanten] c.s. dan ook niet veroordeeld worden tot betaling van een dergelijke boete.
4.8
Vordering tot schadevergoeding aan de zijde van [appellanten] c.s.
4.8.1
[appellanten] c.s. hebben aanspraak gemaakt op door [geïntimeerden] c.s. te betalen schadevergoeding ad € 69.981,-. Deze vordering baseren [appellanten] c.s., zo begrijpt het hof, op hun stelling dat [geïntimeerden] c.s. onrechtmatig jegens hen gehandeld hebben door ten onrechte een beweerdelijke overeenkomst te pretenderen en deze pas bij schrijven van 4 juni 2013 te ontbinden. Voor zover [appellanten] c.s. daarnaast schadevergoeding hebben gepoogd te vorderen wegens het onrechtmatig doen leggen van conservatoire beslagen en het onrechtmatig – middels dreiging met executie – afdwingen van voldoening van het vonnis van de rechtbank van 23 december 2015, merkt het hof op dat bij rolbeschikking van 13 september 2016 is geoordeeld dat deze bij wege van vermeerdering van eis ingestelde vorderingen in strijd zijn met de goede procesorde zodat het hof op die eis geen recht doet.
4.8.2
Het hof is van oordeel dat, wil de vordering tot betaling van schadevergoeding ad € 69.981,- voor toewijzing in aanmerking komen, allereerst vast dient komen te staan dat tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen. Indien tussen partijen, zoals het hof voorshands heeft aangenomen, wel een overeenkomst is gesloten die vervolgens rechtsgeldig door [geïntimeerden] c.s. is ontbonden, valt immers niet in te zien waarom [geïntimeerden] c.s. zich niet op deze overeenkomst en de uit de ontbinding daarvan voortvloeiende gevolgen zouden mogen beroepen. Het hof houdt de beslissing op dit punt dan ook aan in afwachting van het (hiervoor onder rechtsoverweging 4.3.17) aan [appellanten] c.s. opgedragen tegenbewijs.
4.9
Conclusie
4.9.1
Het hof zal [appellanten] c.s. toelaten tot het leveren van het in rechtsoverweging 4.3.17 vermelde tegenbewijs.
4.9.2
Het hof zal eerst na deze bewijsronde [geïntimeerden] c.s. in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over hetgeen in rechtsoverweging 4.7.6 en 4.7.7 is overwogen. Wel ziet het hof aanleiding partijen reeds in dit stadium van de procedure in de gelegenheid te stellen zich (zo mogelijk eensluidend) bij akte uit te laten over het aantal te benoemen deskundigen, de persoon van de deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) te stellen vragen, rekening houdend met hetgeen het hof hiervoor onder rechtsoverweging 4.7.8 tot en met 4.7.16 heeft overwogen over het onderwerp waarover het voorlichting door een deskundige noodzakelijk acht.
4.9.3
De zaak zal naar de rol worden verwezen voor tegenbewijslevering door [appellanten] c.s. en voor akte uitlating deskundigenbericht. Het staat partijen uiteraard vrij om alsnog te proberen een minnelijke regeling te treffen indien zij daartoe aanleiding zien in hetgeen het hof reeds heeft overwogen en beslist.
4.9.4
Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.
5
De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
alvorens verder te beslissen:
laat [appellanten] c.s. toe tot het leveren van tegenbewijs tegen het voorshands oordeel dat tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt over de verkoop van het vijfde perceel en dat een [appellanten] c.s. conveniërend bouwkundig onderzoek niet als voorwaarde had te gelden voor totstandkoming van een koopovereenkomst.
bepaalt dat, indien [appellanten] c.s. en [geïntimeerden] c.s. dat bewijs (ook) door middel van getuigen wensen te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. M.W. Zandbergen, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;
bepaalt dat [appellanten] c.s. en [geïntimeerden] c.s. het aantal voor te brengen getuigen en de verhinderdagen over april t/m juli 2019 van
beide
partijen, van hun advocaten en van de getuigen zullen opgeven op de
roldatum 9 april 2019
, waarna de raadsheer-commissaris dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer partijen ontbreekt) vaststelt;
bepaalt dat [appellanten] c.s. en [geïntimeerden] c.s. overeenkomstig artikel 170 Rv de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dienen op te geven;
bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;
verwijst de zaak naar de rol van
dinsdag 9 april 2019
voor akte uitlating deskundigenbericht door beide partijen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mr. M.W. Zandbergen, mr. J. Smit en mr. M. Wolters en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 12 maart 2019.