ECLI:NL:GHSHE:2019:2171
Gerechtshof SHE — Uitspraak 


GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.227.777/01
arrest van 18 juni 2019
in de zaak van
Stichting Alwel
,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als de stichting,
advocaat: mr. A.A.M. Simons te Breda,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. N.M.E. Verpaalen te Breda,
op het bij exploot van dagvaarding van 16 november 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 1 november 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen de stichting als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.
1
Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 6094489 CV EXPL 17-3030)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2
Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven;
de memorie van antwoord met zes producties.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3
De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
De (rechtsvoorganger van de) stichting heeft met ingang van 29 juli 1998 aan [geïntimeerde] de woning aan de [adres] te [plaats] verhuurd.
Op 8 februari 2017 heeft de politie een huiszoeking gedaan in de woning. In het daarvan opgemaakte proces-verbaal staat onder meer het volgende.
‘Tijdens de doorzoeking werd een geldbedrag van 380 euro onder een matras aangetroffen, alsmede een blokje hash en een groot aantal zogenaamde gripzakjes. Dit van uit de slaapkamer van verdachte [de zoon van geintimeerde] .
In een vaste kast in de slaapkamer van vader [geïntimeerde] , werden 6 blokken hash aangetroffen.
In een televisiekast in de woonkamer werd 1 zakje wit poeder aangetroffen.
In een la in het keukenblok werden lege ponypacks, lege gripzakjes en 1 zakje met wit poeder aangetroffen’.
In de woning zijn in totaal 634 gram softdrugs en 856 lege gripzakjes aangetroffen.
Bij brief van 10 februari 2017 heeft de Officier van Justitie aan [geïntimeerde] meegedeeld dat de strafzaak tegen hem wordt geseponeerd omdat er niet genoeg wettig en overtuigend bewijs is om een strafzaak tegen hem te beginnen.
Bij brief van 24 april 2017 heeft de burgemeester van Breda aan de stichting meegedeeld wat er bij de huiszoeking is aangetroffen. In de brief is aan de stichting voorts een formele waarschuwing gegeven dat de burgemeester bij een volgende overtreding van de Opiumwet sterk overweegt om over te gaan tot sluiting van de woning voor een periode van drie maanden.
Bij brief van 12 mei 2017 heeft de stichting aan [geïntimeerde] meegedeeld dat hij ernstig in de nakoming van de huurovereenkomst tekort is geschoten en dat de stichting daarom de huurovereenkomst met hem wil beëindigen. De stichting heeft in de brief aan [geïntimeerde] de mogelijkheid geboden om de huurovereenkomst zelf op te zeggen. [geïntimeerde] heeft van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
3.2.1.
In de onderhavige procedure vordert de stichting ontbinding van de tussen haar en [geïntimeerde] bestaande huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. Aan deze vordering heeft de stichting de stelling ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] in ernstige mate tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door in de woning een aanzienlijke hoeveelheid voor de handel bestemde drugs voorhanden te (laten) hebben.
3.2.2.
[geïntimeerde] heeft in het geding bij de kantonrechter aangevoerd dat de drugs toebehoorden aan zijn zoon en dat hij geen enkele aanleiding had om te vermoeden dat zijn zoon drugs voorhanden had in de woning. Volgens [geïntimeerde] is hij niet tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, althans rechtvaardigt de tekortkoming niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Op basis van dit (kort weergegeven) verweer heeft [geïntimeerde] geconcludeerd tot, samengevat:
primair: het geven van een verklaring voor recht dat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, onder afwijzing van de vorderingen van de stichting;
subsidiair: het geven van een verklaring voor recht dat de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt, zodat deze moet worden afgewezen en mitsdien tevens de vordering tot ontruiming af te wijzen;
met veroordeling van de stichting in de proceskosten. Het hof zal in het navolgende nog ingaan op de vraag of deze conclusie beschouwd moet worden als een eis in reconventie.
3.2.3.
In bestreden vonnis van 1 november 2017 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.
De reconventie is bedoeld als verweer tegen de vordering in conventie en moet als zodanig beschouwd worden (rov. 3.1).
De aanwezigheid van 634 gram softdrugs in de woning brengt mee dat [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten (rov. 3.6).
In dit geval is sprake van een bijzondere omstandigheid die ertoe leidt dat de vastgestelde tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De vorderingen van de stichting moeten daarom worden afgewezen (rov. 3.7 en 3.8).
Omdat de vordering in reconventie gelijk gesteld wordt aan het verweer in conventie en op dat verweer reeds is beslist, wordt de vordering in reconventie afgewezen (rov. 3.9).
Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter in het dictum van het vonnis:
de vorderingen van de stichting in conventie afgewezen;
de vorderingen van [geïntimeerde] in reconventie afgewezen;
de proceskosten in conventie en in reconventie gecompenseerd, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.
Is sprake van een geding in reconventie en is sprake van een incidenteel hoger beroep?
3.3.1.
Het hof ziet zich allereerst geplaatst voor de vraag of in dit geding sprake is van een eis in reconventie. [geïntimeerde] heeft aan het slot van zijn conclusie van antwoord geconcludeerd zoals het hof hiervoor in rov. 3.2.2 samengevat heeft weergegeven. De kantonrechter heeft deze conclusie in het vonnis betiteld als een ‘eis in reconventie’. De kantonrechter heeft in rov. 3.1 en 3.9 van het vonnis echter tevens overwogen dat deze eis in reconventie bedoeld is als verweer tegen de vordering in conventie en gelijk te stellen is met het verweer in conventie. De kantonrechter heeft bovendien in het dictum van het vonnis de vordering in reconventie afgewezen omdat het daarmee gelijk te stellen verweer in conventie reeds was gehonoreerd. Dit wijst erop dat de kantonrechter aan de ‘eis in reconventie’ geen zelfstandige betekenis heeft toegekend. Als de kantonrechter aan de eis in reconventie wel zelfstandige betekenis had toegekend, dan had hij die eis in het dictum van het vonnis moeten toewijzen.
3.3.2.
Naar het hof begrijpt, zijn ook de partijen van mening dat geen sprake is van een (rechtens relevante) eis in reconventie. Het hof leidt dit onder meer af uit de volgende feiten en omstandigheden:
[geïntimeerde] heeft de door hem in eerste aanleg genomen gedingstukken aangeduid als ‘conclusie van antwoord’ en als ‘conclusie van dupliek’, zonder daarbij melding te maken van enige eis in reconventie.
De stichting heeft geen conclusie van dupliek in reconventie genomen, en was kennelijk van oordeel dat het debat in eerste aanleg na de door [geïntimeerde] genomen conclusie van dupliek voltooid was.
Geen van partijen heeft in hoger beroep bovendien een bezwaar gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de door [geïntimeerde] aan het slot van de conclusie van antwoord geformuleerde conclusie bedoeld is als verweer tegen de vordering in conventie en gelijk te stellen is met het verweer in conventie. Dienovereenkomstig heeft [geïntimeerde] in hoger beroep, hoewel hij zijn verweer in conventie heeft gehandhaafd, geen (althans geen voldoende duidelijke) grief in incidenteel hoger beroep gericht tegen het feit dat de kantonrechter in het dictum van het vonnis de ‘eis in reconventie’ heeft afgewezen.
3.3.3.
Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat in dit geding geen sprake is van een eis in reconventie en dat in dit geding geen sprake is van een incidenteel hoger beroep.
Met betrekking tot de grieven van de stichting
3.4.1.
De stichting heeft in haar memorie van grieven twee grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. De stichting heeft op basis van die grieven geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot, kort gezegd, het alsnog toewijzen van de vorderingen van de stichting, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.
3.4.2.
[geïntimeerde] heeft de grieven bestreden. Volgens [geïntimeerde] heeft de kantonrechter de vorderingen van de stichting terecht afgewezen.
3.4.3.
Door de grieven wordt de vordering van de stichting in volle omvang aan het oordeel van het hof voorgelegd. Het hof zal daarom de grieven niet afzonderlijk behandelen maar beoordelen of de vordering van de stichting op de door haar aangevoerde gronden moet worden toegewezen.
Tekortkoming in nakoming huurovereenkomst?
3.5.1.
De stichting heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] in ernstige mate tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door in de woning een aanzienlijke hoeveelheid voor de handel bestemde drugs voorhanden te (laten) hebben.
3.5.2.
Bij de beantwoording van de vraag of [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten is, is van belang dat in de woning in totaal 634 gram softdrugs en 856 lege gripzakjes zijn aangetroffen, alsmede ponypacks en contant geld. Deze vondsten wijzen er zonder meer op dat vanuit de woning in softdrugs werd gehandeld. Voor zover [geïntimeerde] dat heeft willen betwisten, is die betwisting onvoldoende gemotiveerd. [geïntimeerde] heeft geen andere aannemelijke verklaring gegeven voor de aanwezigheid van de grote hoeveelheid softdrugs, de gripzakjes en de ponypacks.
3.5.3.
Volgens vaste rechtspraak hoeft een verhuurder van woonruimte in beginsel niet te dulden dat in zijn huurwoningen handelshoeveelheden drugs aanwezig zijn en materialen (zoals gripzakjes en ponypacks) om die drugs te verhandelen. Dergelijke overtredingen van de Opiumwet brengen risico’s mee voor de leefbaarheid in de buurt en de veiligheid van de omwonenden, samenhangend met mogelijk bezoek van relaties uit het drugsmilieu aan de woning. Of daarbij daadwerkelijk overlast is ontstaan voor omwonenden kan in het midden blijven omdat verhuurders reeds het risico op het ontstaan van overlast niet hoeven te accepteren. Daar komt bij dat het risico op overlast zich in dit geval in zoverre heeft gerealiseerd dat sprake is geweest van een politie-inval in het gehuurde, hetgeen een negatieve uitstraling heeft op de woonomgeving. Bovendien heeft de aanwezigheid van de drugs in de woning van [geïntimeerde] tot gevolg gehad dat de stichting een formele waarschuwing heeft gekregen van de burgemeester van Breda. De stichting loopt als gevolg daarvan het risico dat de woning bij constatering van een volgende overtreding van de Opiumwet voor drie maanden wordt gesloten. Dit alles voert tot de conclusie dat, indien [geïntimeerde] de drugs en drugs-gerelateerde artikelen zelf voorhanden zou hebben gehad of van de aanwezigheid van die zaken in de woning op de hoogte zou zijn geweest, sprake zou zijn van een tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst.
3.6.1.
[geïntimeerde] heeft echter aangevoerd dat de drugs in de woning werden gehouden door zijn zoon. Volgens [geïntimeerde] was hij zelf niet op de hoogte van de aanwezigheid van de drugs in de woning en had hij ook geen aanleiding om te veronderstellen dat de drugs in de woning aanwezig waren.
3.6.2.
Het hof stelt naar aanleiding van dat verweer het volgende voorop. Volgens artikel 7:219 BW is de huurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. Bij arrest van 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743, heeft de Hoge Raad overwogen dat dit artikel aansprakelijkheid vestigt van de huurder jegens de verhuurder voor schade toegebracht aan het gehuurde door derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken dan wel zich met diens goedvinden op het gehuurde bevinden. Volgens de Hoge Raad brengt dat niet mee dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de opgezegde huurovereenkomst te rechtvaardigen. In een dergelijke situatie, waarin geen schade is toegebracht aan het gehuurde maar wel gedragingen zijn verricht die als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de opgezegde huurovereenkomst te rechtvaardigen, is beslissend of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen. Het gaat dan niet om de risicoaansprakelijkheid van art. 7:219 BW, maar om de vraag of sprake is van een eigen tekortschieten van de huurder in zijn verplichtingen.
3.6.3.
Als het hof uitgaat van de juistheid van de stelling van [geïntimeerde] dat hij niet wist dat zijn zoon in het gehuurde een aanzienlijke hoeveelheid softdrugs, gripzakjes en ponypacks voorhanden had, heeft het volgende te gelden. Een deel van de drugs, een groot aantal gripzakjes en het geldbedrag van € 380,-- zijn aangetroffen in de kamer van de zoon van [geïntimeerde] . In een vaste kast in de slaapkamer van [geïntimeerde] zelf zijn maar liefst 6 blokken hash aangetroffen. In een la in het keukenblok werden lege ponypacks en lege gripzakjes aangetroffen. [geïntimeerde] heeft niet gesteld dat deze zaken slechts korte tijd in de woning aanwezig zijn geweest. Naar het oordeel van het hof had de aanwezigheid van deze zaken [geïntimeerde] niet mogen ontgaan. De aanwezigheid van gripzakjes en ponypacks in de keukenla had bij [geïntimeerde] het vermoeden moeten doen postvatten dat zijn zoon zich mogelijk bezig hield met handel in softdrugs. Dat geldt te meer nu [geïntimeerde] volgens zijn eigen verklaring ten overstaan van de politie (prod. 2 bij de memorie van antwoord, blz. 2 onderaan), al vele jaren softdrugs gebruikt.
3.6.4.
De stelling van [geïntimeerde] dat zijn zoon een zwakbegaafde jongen is, kan hem niet baten. Dat had voor [geïntimeerde] te meer aanleiding moeten zijn om rekening te houden met de mogelijkheid dat zijn zoon, al dan niet beïnvloed door anderen, mogelijk zaken in de woning verborgen hield die daarin niet thuishoorden. De aanwezigheid van de gripzakjes en de ponypacks in de keukenla hadden daartoe te meer aanleiding moeten vormen.
3.6.5.
Het voorgaande voert tot de conclusie dat [geïntimeerde] , indien hij daadwerkelijk niet op de hoogte is geweest van de aanwezigheid van bovengenoemde zaken in zijn woning, onvoldoende zorg heeft gehad voor de aan hem ter beschikking gestelde woning en onvoldoende controle heeft uitgeoefend op een juist gebruik van die woning door zijn zoon. Het gebrek aan controle en toezicht door [geïntimeerde] heeft dan immers tot gevolg gehad dat de zoon van [geïntimeerde] een aanzienlijke handelsvoorraad softdrugs in de woning beschikbaar heeft gehad, alsmede verpakkingsmaterialen om die voorraad in kleine gebruikshoeveelheden te verhandelen. Dit heeft risico’s in het leven geroepen voor de woonomgeving, heeft geleid tot een politie-inval in de woning en heeft tot gevolg gehad dat aan de stichting een waarschuwing is opgelegd door de burgemeester, met de dreiging dat de woning bij een volgende overtreding voor een periode van drie maanden gesloten zal worden. [geïntimeerde] had deze nadelige gebeurtenissen moeten voorkomen door een beter toezicht uit te oefenen op hetgeen zijn zoon in de woning bewaarde, zeker nu de aanleiding voor het doen van nader onderzoek eenvoudig zichtbaar in de keukenla lag.
Het hof concludeert daarom dat [geïntimeerde] zich, in het licht van de gedragingen van zijn zoon, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. [geïntimeerde] is dus in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten.
3.6.6.
Volledigheidshalve overweegt het hof dat het geen aanleiding ziet voor een analoge toepassing van artikel 6:169 lid 2 BW, zoals door [geïntimeerde] bepleit in punt 3 van de conclusie van dupliek. In dit geval geldt de maatstaf die het hof hiervoor in rov. 3.6.2 heeft weergegeven.
Rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst?
3.7.1.
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van een huurovereenkomst ter zake woonruimte te ontbinden, moet de rechter het gewicht van de tekortkoming afzetten tegen het woonbelang van de huurder (HR 30 november 1984, ECLI:NL:HR:1984:AG4914, NJ 1985, 232).
3.7.2.
Naar het oordeel van het hof heeft de tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel te rechtvaardigen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de stichting er een reëel belang bij heeft om handelen in strijd met de Opiumwet vanuit haar huurwoningen te voorkomen. De stichting heeft zich in dit verband ook met nadruk beroepen op de door haar beoogde precedentwerking van de gevorderde ontbindingen ten opzichte van andere huurders die mogelijk betrokkenheid bij handel in softdrugs zouden overwegen. De stichting heeft er een gerechtvaardigd belang bij om te voorkomen dat het "laten passeren" van tekortkomingen zoals in deze zaak aan de orde, het tegendeel van de beoogde precedentwerking zou opleveren: anderen zouden daarvan vermoedelijk met recht de indruk opdoen dat het met de sanctionering van dergelijke overtredingen "wel losloopt".
3.7.3.
[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat zijn zoon inmiddels elders woont en dat vanuit de huurwoning niet opnieuw in strijd met de Opiumwet zal worden gehandeld. De tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die heeft plaatsgevonden, wordt daardoor echter niet ongedaan gemaakt. Hetzelfde geldt voor de gerechtvaardigde belangen die de stichting erbij heeft om de tekortkoming niet zonder gevolgen te laten passeren.
3.7.4.
[geïntimeerde] heeft voorts aangevoerd dat ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van de woning voor hem zeer ingrijpend zijn omdat hij daardoor de woonomgeving waar hij al zeer lang woont zal moeten verlaten. Dat is inderdaad een ingrijpend gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst, maar dit is aan de orde bij vrijwel iedere ontbinding van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] had dit ingrijpende gevolg zelf moeten voorkomen door een betere controle uit te oefenen op het gebruik dat zijn zoon van de woning maakte, en dusdoende niet tekort moeten schieten in de nakoming van de huurovereenkomst.
3.7.5.
Ten aanzien van de door [geïntimeerde] gestelde nadelige financiële gevolgen die een veroordeling tot ontruiming van de woning voor hem zal hebben, geldt eveneens dat dit voor [geïntimeerde] zelf aanleiding had moeten zijn om niet in de nakoming van de huurovereenkomst tekort te schieten. Omdat [geïntimeerde] wel tekortgeschoten is, moet hij de nadelige gevolgen daarvan in beginsel zelf dragen.
3.7.6.
Het hof concludeert bij afweging van de wederzijdse belangen in het licht van de hierboven opgesomde omstandigheden van dit geval dat de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen in dit geval gerechtvaardigd is. De grieven van de stichting treffen dus doel.
Conclusie en afwikkeling
3.8.1.
Omdat de door de stichting voorgedragen grieven doel treffen, zal het hof het bestreden vonnis vernietigen. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van de stichting op de hierna te melden wijze toewijzen, waarbij de termijn voor ontruiming iets ruimer wordt gesteld dan gevorderd.
3.8.2.
Het voorgaande brengt mee dat [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij moet worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in eerste aanleg en in de proceskosten van het hoger beroep, inclusief de gevorderde nakosten.
3.8.3.
Het hof zal dit arrest, zoals door de stichting gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
4
De uitspraak
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis van 1 november 2017;
opnieuw rechtdoende:
ontbindt de huurovereenkomst tussen de stichting en [geïntimeerde] met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] ;
veroordeelt [geïntimeerde] om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit arrest met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze niet het eigendom zijn van de stichting, te verlaten en te ontruimen, en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de stichting te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter en begroot die kosten op € 97,31 aan dagvaardingskosten, € 117,-- aan griffierecht en op € 300,-- aan salaris gemachtigde;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van de stichting op € 99,21 aan dagvaardingskosten, op € 716,-- aan griffierecht en op € 1.074,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M.  Stienissen en M. van Ham en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 juni 2019.
griffier					rolraadsheer