ECLI:NL:RBAMS:2019:2458
Rechtbank AMS — Uitspraak 


RECHTBANK AMSTERDAM
VONNIS
Parketnummer: 13/845038-12
Datum uitspraak: 4 april 2019
Vonnis van de rechtbank Amsterdam, meervoudige strafkamer, in de strafzaak tegen
[verdachte]
gevestigd op het adres [adres] .
Bovengenoemde rechtspersoon wordt vertegenwoordigd door:
[vertegenwoordiger]
,
geboren te [geboortegegevens] 1973,
domicilie kiezende op het adres [adres] .
1
Het onderzoek op de terechtzitting
Dit vonnis is gewezen naar aanleiding van het onderzoek op de terechtzittingen van
31 januari 2019,
1 februari, 7 februari, 11 februari, 12 februari en 13 februari 2019.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de vordering van de officieren van justitie mrs. M.I.M. Geertsema en H.J. Hart (hierna: de officier van justitie) en van wat de vertegenwoordiger van verdachte (hierna: [verdachte] ) en haar raadslieden mrs. W.R. Jonk en M. Bouwman naar voren hebben gebracht.
2
Tenlastelegging
[verdachte] wordt er – kort samengevat – van verdacht dat zij zich heeft schuldig gemaakt aan (medeplegen van) het valselijk opmaken van twee taxatierapporten (gedateerd 31 maart 2005 en 26 januari 2007) met betrekking tot evenementencomplex ‘ [complex] ’ te [plaats] , door in strijd met de waarheid een onderhandse verkoopwaarde op te nemen van € 2.970.000,- respectievelijk € 2.450.000,-.
De tekst van de gehele tenlastelegging is opgenomen in de aan dit vonnis gehechte bijlage en geldt als hier ingevoegd.
3
Waardering van het bewijs
3.1
Een korte schets van de zaak
In 2000 is het evenementencomplex ‘ [complex] ’ te [plaats] opgeleverd.
De stichtingskosten bedroegen € 26 miljoen. In 2002/2003 heeft [B.V. 1] , een 100% dochtervennootschap van [B.V. 2] (hierna: [B.V. 2] ), het complex gekocht. Nadien is de naam van het complex gewijzigd in [complex] . [B.V. 2] was een vennootschap van medeverdachte [medeverdachte 1] (hierna: [medeverdachte 1] ) en [naam 1] , en na diens overlijden in 2004 de “ [erven] ”, elk voor 50%. De koopsom bedroeg circa € 5,5 miljoen exclusief kosten. [complex] werd vervolgens verbouwd voor ruim € 4 miljoen en verhuurd aan diverse exploitanten. Het geheel werd gefinancierd met een lening van € 11 miljoen van Deutsche Bank. [complex] bestond na de verbouwing uit twee grote hallen. Een grote evenementen/muziekhal met bowling, duikcentrum en disco en een tweede hal met een kartbaan, kinderspeelparadijs en een sportschool. [complex] liep echter niet en sommige exploitanten kwamen in de problemen.
In maart 2005 ging de exploitant van de evenementenhal failliet en werd de exploitatie door [B.V. 1] voor eigen rekening voortgezet. Omdat [B.V. 1] de aflossingen aan Deutsche Bank niet kon voldoen, werden de aflossingen overgenomen door [B.V. 2] .
In 2005 heeft [verdachte] de opdracht van [B.V. 2] gekregen om [complex] te taxeren. Medeverdachte [medeverdachte 2] (hierna: [medeverdachte 2] ) is – samen met medeverdachte [medeverdachte 3] (hierna: [medeverdachte 3] ) – één van de taxateurs geweest die [complex] heeft getaxeerd. Volgens de taxatie bedroeg de onderhandse verkoopwaarde van het pand per 31 maart 2005 € 2.970.000,-.
In 2006 werd ook de exploitatie van de kartbaan en het kinderspeelparadijs overgenomen en voor eigen rekening voortgezet door [B.V. 3] , een 100% vennootschap van [medeverdachte 1] .
Eind 2006/begin 2007 is [complex] opnieuw door [verdachte] getaxeerd waarbij [medeverdachte 2] wederom als taxateur was betrokken. [verdachte] taxeerde de onderhandse verkoopwaarde in december 2006 op € 2.450.000,-.
In augustus 2007 zijn de onroerende zaken en de onderneming van [complex] met terugwerkende kracht per 1 januari 2007 geleverd aan [B.V. 4] en [B.V. 5] Deze beide vennootschappen hingen onder [B.V. 6] , van welke vennootschap medeverdachte [medeverdachte 4] (hierna: [medeverdachte 4] ) via de Zwitserse topholding Aegeri-Investment Company AG (hierna: Aegeri) de enig aandeelhouder was.
De koopprijs voor [complex] was per saldo € 480.000,-. Dit bedrag bestond uit € 1.870.000,- badwill en € 2.350,000,- voor onroerende zaken.
In januari 2008 zijn de twee vennootschappen van [medeverdachte 4] met daarin de onroerende zaken van [complex] verkocht aan een consortium van Twentse investeerders (hierna:
de Twentenaren) voor € 8 miljoen.
Start strafrechtelijk onderzoek
De Belastingdienst heeft in mei 2009 een onderzoek ingesteld naar aanleiding van de afwaardering van [complex] in de aangifte vennootschapsbelasting 2007 van [B.V. 1] in combinatie met de verkoop van [complex] in 2007 aan de vennootschappen van [medeverdachte 4] . Om te beoordelen of [complex] in augustus 2007 tegen een reële prijs was geleverd aan [B.V. 4] en [B.V. 5] heeft de Belastingdienst in 2009 en 2010 een aantal derdenonderzoeken ingesteld. Daarbij is het vermoeden ontstaan dat [complex] te goedkoop is verkocht en daarbij vermoedelijk een vals taxatierapport is gebruikt.
Volgens de FIOD is de centrale verdenking dat [medeverdachte 1] [complex] zo goedkoop mogelijk naar zich toe wilde trekken. Toen bleek dat hij dat om fiscale redenen beter niet kon doen, is het idee ontstaan, volgens de FIOD, om [medeverdachte 4] als strovrouw voor de verkoop te gebruiken.
In augustus 2007 werden de onroerende zaken en de exploitaties van [complex] geleverd aan [B.V. 4] en [B.V. 5] . Het vermoeden is dat de verkoopprijs door [medeverdachte 1] zo laag mogelijk is vastgesteld waardoor de Belastingdienst en de [erven] zijn benadeeld.
[medeverdachte 1] heeft de Belastingdienst, vermoedelijk misleid door de zakelijkheid van de verkoop aan [medeverdachte 4] te onderbouwen met een vermoedelijk vals taxatierapport van [verdachte] van 31 januari 2007 dat in zijn opdracht is opgesteld.
3.2
Vrijspraak
3.2.1
Het standpunt van het Openbaar Ministerie
De officier van justitie heeft zich op het standpunt gesteld dat het feit bewezen kan worden.
Zij heeft daartoe – kort samengevat – het volgende aangevoerd.
De twee taxatierapporten zijn vals, omdat daarin valselijk wordt vermeld dat [complex] is getaxeerd naar de onderhandse verkoopwaarde. Volgens de rapporten representeert de onderhandse verkoopwaarde:
“het bedrag dat de onroerende zaak bij onderhandse verkoop redelijkerwijs zal opbrengen, nadat de verkoper de onroerende zaak na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurcontracten met alle daarin verbonden rechten en plichten”.
Nu het hier bedrijfsmatig vastgoed betreft is de marktwaarde van het object één van de belangrijkste begrippen. In dat kader moet gezocht worden naar de maximale prijs. [verdachte] , [medeverdachte 2] en [medeverdachte 3] hebben niet gezocht naar de maximale prijs, maar de wenswaarde van de opdrachtgever: ‘Zo laag mogelijk’ en “Euro 1,5 mio” als doel voor ogen gehad en daar naartoe geredeneerd. Dit doel is gerealiseerd door in de taxatierapporten geen melding te maken van herontwikkelingsmogelijkheden, de bestemming van het complex te beperkt weer te geven en door alle (kosten)posten en variabelen zodanig in te vullen dat een lage waarde het resultaat was.
Dat de door [verdachte] opgemaakte taxatierapporten niet de onderhandse verkoopwaarde aangeven volgt ook uit verschillende andere taxatierapporten van [complex] waarin de onderhandse verkoopwaarde veel hoger wordt getaxeerd, terwijl die taxatierapporten van dezelfde waarderingsgrondslagen uitgaan als de taxaties van [verdachte] .
[verdachte] , [medeverdachte 2] en [medeverdachte 3] wisten ook dat het doel van de taxaties was om op een zo laag mogelijke waarde uit te komen. Dit blijkt uit handgeschreven aantekeningen van [medeverdachte 3] en aantekeningen die door de secretaresse van [medeverdachte 2] zijn gemaakt. Verder zijn er e-mailberichten waarin vermeld wordt dat ‘ [medeverdachte 2] niet lager kon zitten dan de taxatiewaarde van € 2.450.000,-’ en dat [medeverdachte 3] bepaalde kostenposten als “te gortig” ziet. Tot slot volgt uit tapgesprekken dat [medeverdachte 2] ervan op de hoogte was dat hij van de opdrachtgever ‘gekleurde informatie’ had gekregen en dat de opdrachtgever ‘liet doorschemeren dat hij wel belang had bij een wat lage waarde’. [verdachte] , [medeverdachte 2] en [medeverdachte 3] hebben aldus getaxeerd naar de gewenste waarde van de opdrachtgever en niet naar de werkelijke onderhandse verkoopwaarde. Daarmee hebben zij opzet gehad op het valselijk opmaken van de taxatierapporten.
Daarnaast waren de taxatierapporten bestemd om tot bewijs van enig feit te dienen. [verdachte] had het oogmerk om de rapporten als echt en onvervalst te laten gebruiken, zowel richting de [erven] als richting de Belastingdienst aangezien in de opdrachtbevestiging is vermeld dat de rapportages wellicht gehanteerd zullen worden als onderhandelingsdocument richting de fiscus. Tot slot kunnen de handelingen van [medeverdachte 2] en [medeverdachte 3] aan [verdachte] worden toegerekend, zodat er sprake is van medeplegen van valsheid in geschrift door [verdachte] , aldus de officier van justitie
3.2.2
Het standpunt van de verdediging
De raadslieden hebben bepleit dat [verdachte] moet worden vrijgesproken. Daartoe is – kort samengevat – het volgende aangevoerd.
Een waarde op zichzelf kan niet als valsheid worden beschouwd. Zonder die waarde af te zetten tegen een andere waarde die dan als juist of als werkelijke waarde moet worden beschouwd, kan al helemaal geen sprake zijn van een bewijsbare valsheid.
De bewijsmiddelen die door de officier van justitie worden aangehaald – de andere taxatierapporten, de getuigenverklaringen waarin prijsindicaties van [complex] worden gegeven en de prijs die door de Twentenaren voor [complex] is betaald – kunnen niet als bewijs voor een valse onderhandse verkoopwaarde worden gezien op grond van het volgende.
Allereerst kan uit geen van de andere taxatierapporten worden afgeleid dat sprake is van een onjuiste en dus valse waarde in de taxatierapporten van [verdachte] , omdat geen van deze taxatierapporten in voldoende mate vergelijkbaar is met de [verdachte] taxatierapporten. De andere taxatierapporten gaan namelijk uit van andere definities en bijzondere uitganspunten.
Voorts kunnen de verklaringen die anderen hebben afgelegd over de prijs van [complex] niet worden vergeleken met de door [verdachte] getaxeerde waarde omdat bij die genoemde waardes ook wordt uitgegaan van bijzondere uitgangspunten.
Ook de prijs van € 8 miljoen, betaald door de Twentenaren in 2008, kan niet als bewijsmiddel worden gezien. Omdat prijs en waarde twee verschillende begrippen zijn, kan de betaalde prijs nooit een bewijsmiddel opleveren ten aanzien van de valsheid van een getaxeerde waarde.
Verder blijkt uit de verklaringen van de Twentenaren [naam 2] en [naam 3] , dat zij van bijzondere uitgangspunten zijn uitgegaan en daarnaast ontbreekt de uitwerking van wat zij kennelijk hebben berekend. Achteraf is ook gebleken dat de inschatting van de Twentenaren veel te optimistisch is geweest.
Verder kan niet worden gesteld dat de taxateurs van [verdachte] ten aanzien van de verschillende (kosten)posten een onjuiste of onrealistische waardebepaling hebben gehanteerd. Niet blijkt dat bij de in de taxatierapporten genoemde huurwaarde, jaarlijkse kosten of correctieposten sprake is van een dermate grote afwijking of onbegrijpelijke argumentatie dat sprake is van een valsheid. Daar komt bij dat in de [verdachte] taxatierapporten juist de waarde onder gestanddoening van de reeds lopende huurovereenkomsten het uitgangspunt was en ook bij de beschrijving van het doel als zodanig in de rapporten is opgenomen.
Tot slot bevat het dossier geen bewijs dat sprake is van opzet aan de zijde van de taxateurs en/of [verdachte] . Nergens blijkt uit dat de taxateurs zich bewust zijn geweest van een aanmerkelijke kans dat de onderhandse verkoopwaarde van [complex] in werkelijkheid hoger lag dan getaxeerd, laat staan dat ze deze kans hebben aanvaard.
Dat uit de handgeschreven aantekeningen of de e-mailberichten een bepaald doel blijkt, betekent niet dat sprake is van opzet op een valse taxatie. Al zou hieruit een impliciete opdracht voortvloeien, dan geven de taxateurs met de daadwerkelijke taxatie aan, de opdracht niet te hebben aanvaard, aangezien zij ver boven de ‘gewenste’ € 1,5 miljoen hebben getaxeerd. Evenmin kan de conclusie worden getrokken dat de taxateurs onvoldoende hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht. [medeverdachte 2] heeft zich gebaseerd op de door de opdrachtgever verstrekte gegevens en hij heeft, waar mogelijk, ook informatie opgevraagd en aanvullende vragen gesteld. Aangezien de opdrachtgever een professionele vastgoedondernemer was, en het feit dat algemeen bekend was dat [complex] ‘niet liep’, hoefde aan de verstrekte informatie die daarbij aansloot niet te worden getwijfeld. Bovendien is niet alles wat de opdrachtgever heeft meegedeeld zonder meer overgenomen. Er is voorts geen enkel motief bij de taxateurs en/of [verdachte] om zich met strafbare feiten in te laten.
3.2.3
Het oordeel van de rechtbank
Juridisch kader
Van valsheid in geschrift is sprake als een geschrift dat bestemd is om tot bewijs van enig feit te dienen valselijk is opgemaakt of is vervalst met het oogmerk om het als echt en onvervalst te gebruiken. Dit oogmerk behelst doelbewustheid met betrekking tot het gebruiken of het doen gebruiken van het valse/vervalste geschrift als echt en onvervalst. Het oogmerk is gericht op misleiding (en dus niet op de valsheid zelf). Dit betekent dat er derden in het spel moeten zijn, die niet van de valsheid op de hoogte zijn. Een daadwerkelijk gebruik van het stuk is niet nodig en het gebruik behoeft niet te bestaan in bewijslevering waarvoor het stuk (in de eerste plaats) bestemd is. Voor bewezenverklaring van het vereiste oogmerk is dus beslissend of de verdachte de bedoeling had het valse geschrift te gebruiken of – door anderen – te doen gebruiken als ware het echt en onvervalst. Als het oogmerk niet uit de verklaring van de verdachte blijkt, zal het bewijs uit de omstandigheden van het geval moeten worden afgeleid. Het valselijk opmaken veronderstelt opzet. Degene die het geschrift opmaakt moet weten dat de inhoud onjuist is, althans daartoe voorwaardelijk opzet hebben gehad.
Het juridisch kader toegepast op de huidige zaak
Het gaat in deze strafzaak om de vraag of de taxatierapporten van 2005 en 2007 vals zijn en of het opzet van de taxateurs van [verdachte] en/of [verdachte] erop gericht was om die rapporten valselijk op te maken. De concretisering van het verwijt in de tenlastelegging betreft uitsluitend de onderhandse verkoopwaarde. Onder 3.2.1 is weergegeven hoe de officier van justitie dit verder heeft ingevuld. De rechtbank stelt voorop dat taxeren geen exacte wetenschap is. Van de taxateur wordt verwacht dat hij naar beste kunnen en naar eer en geweten de waarde van een object bepaald. Daarbij is van belang welke waarderingsgrondslag de taxateur kiest en welke overige uitgangspunten aan de taxatie ten grondslag liggen, bijvoorbeeld over de vraag in hoeverre is gekeken naar herontwikkelingsmogelijkheden en/of mogelijke bestemmingswijzigingen. Het is niet uitgesloten dat verschillende taxateurs, hoewel zij grotendeels dezelfde uitgangspunten hanteren, tot verschillende waardes komen. Daarbij gelden uiteraard wel bandbreedtes, maar uit het enkele feit dat getaxeerde waardes uiteen lopen kan niet zonder meer volgen dat een van de taxaties vals is.
Herontwikkelingsmogelijkheden en bestemming
De rechtbank is – met de raadslieden – van oordeel dat in beide taxatierapporten duidelijk staat vermeld dat is uitgegaan van het huidige gebruik van [complex] . Zo staat in het taxatierapport uit 2005 vermeld dat ‘het huidige gebruik van het getaxeerde gezien de aard en inrichting van het complex als leisure complex het meest optimale is’. Verder is in het taxatierapport vermeld dat de onderhandse verkoopwaarde is getaxeerd ‘onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten’. In het taxatierapport van 2007 is dat eveneens vermeld. In het taxatierapport van 2007 wordt nog eens extra benadrukt dat de taxateurs zijn ‘uitgegaan van het vigerend gebruik en de vigerende bestemming’ en dat ‘expliciet niet is gekeken naar de eventuele waarde bij herontwikkeling’. Nu in beide taxatierapporten staat vermeld dat uit wordt gegaan van de huidige gebruiksmogelijkheden en de huidige huurcontracten en in het taxatierapport van 2007 expliciet wordt benoemd dat niet is gekeken naar herontwikkeling, kan op basis van het enkele niet vermelden van eventuele herontwikkelingsmogelijkheden niet worden gezegd dat de in de tenlastelegging genoemde onderhandse verkoopwaardes daarmee vals zijn.
Zoals hiervoor reeds vermeld, is getaxeerd ‘onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten’. Dit houdt in dat niet (uitvoerig) is gekeken naar andere exploitatiemogelijkheden. Een andere exploitatie vereist immers dat andere huurders worden aangeworven. Deze vaststelling in combinatie met de tekst van de tenlastelegging maken het verwijt van de officier over het geen melding maken van herontwikkelingsmogelijkheden onbegrijpelijk.
Hetzelfde geldt voor het verwijt dat in de taxatierapporten alleen ‘leisure’ wordt genoemd als mogelijke bestemming. In de taxatierapporten van 2005 en 2007 staat duidelijk vermeld dat is getaxeerd naar het huidige gebruik en dat ‘leisure’ daarvoor het meest optimaal is. Daarbij komt dat in het taxatierapport van 2005 wel wordt vermeld dat er een alternatieve mogelijkheid is, namelijk dat de opstellen omgebouwd kunnen worden tot bedrijfsruimten voor opslagdoeleinden.
Hoewel de officier van justitie gesteld heeft dat het bestemmingsplan mogelijkheden bood voor alternatieve ontwikkelingsmethoden, zoals kantoorruimte, blijkt nergens uit dat dit werkelijk haalbaar zou zijn geweest. In dit verband is relevant dat door de verdediging onbetwist is gesteld dat het hier om vastgoed gaat dat geschikt is gemaakt voor indoor vermaak en dat het zeer hoge kosten met zich zou brengen om daar bijvoorbeeld kantoorruimte van te maken.
Kostenposten en variabelen
Ten aanzien van het verwijt dat (kosten)posten doelbewust zo zijn ingestoken dat een lage waarde het resultaat zou zijn, overweegt de rechtbank het volgende. Nu in het dossier door de FIOD geconcludeerd wordt dat niet gezegd kan worden dat – los van de aftrekpost betaald parkeren – de diverse (kosten)posten vals zijn, wordt alleen ingegaan op de aftrekpost betaald parkeren. Door de officier van justitie is aangevoerd dat in beide taxatierapporten de aftrekpost “bijdrage infrastructuur parkeren” van € 638.000,- onjuist en dus vals is opgenomen omdat die afspraak nooit is gemaakt met de gemeente.
De rechtbank is van oordeel dat het opnemen van deze aftrekpost niet vals is. Daartoe is redengevend dat de taxateurs de informatie over de parkeerkosten van opdrachtgever [B.V. 2] hebben gekregen, nu getuige [getuige 1] van [B.V. 2] heeft verklaard dat de informatie over de parkeerkosten wel van hem moet zijn gekomen. Niet kan worden ingezien waarom de taxateurs van [verdachte] niet op de informatie van de opdrachtgever mochten vertrouwen, te meer omdat de opdrachtgever de informatie onderbouwde met stukken afkomstig van de gemeente, zoals de brief van de gemeente Enschede van 25 september 2003
.
De officier van justitie heeft ter onderbouwing van haar standpunt verwezen naar een vonnis van de rechtbank Rotterdam
waaruit het tegendeel zou volgen, maar deze zaak is niet van toepassing op de huidige zaak. In de zaak uit Rotterdam had de verdachte namelijk binnen de zeer korte tijdspanne van één dag voor één opdrachtgever vier taxatierapporten opgemaakt en de aan hem aangereikte gegevens één op één overgenomen zonder deze te controleren. Bovendien was deze verdachte formeel niet bevoegd tot taxeren.
De rechtbank is van oordeel dat voornoemde zaak niet is te vergelijken met onderhavige zaak. [medeverdachte 2] en [medeverdachte 3] zijn bevoegde taxateurs die niet binnen één dag de taxatierapporten hebben opgemaakt voor één opdrachtgever zonder enige controle uit te voeren. In de door de officier van justitie aangehaalde zaak was aan de orde dat in het taxatierapport stond vermeld dat de opdrachtgever het pand voor eigen bewoning zou gaan gebruiken. De taxateur had minst genomen zich moeten afvragen hoe een opdrachtgever vier huizen tegelijkertijd voor bewoning kan aanwenden. Anders dan officier van justitie vindt de rechtbank dan ook dat de onderzoeksplicht in onderhavige zaak niet zover reikt dat de taxateurs nog uitgebreider onderzoek hadden moeten verrichten dan dat zij reeds hadden gedaan.
Uit de door [B.V. 2] aangereikte gegevens blijkt dat de gemeente € 1.276.284,- heeft geïnvesteerd in een parkeerterrein en dat zij dit wilde verhalen door middel van parkeerinkomsten of op een andere manier. [medeverdachte 2] heeft verklaard dat hij de helft van het door de gemeente geïnvesteerde bedrag heeft opgenomen omdat het een professionele inschatting was van de kans dat het betaald parkeren door zou gaan. [medeverdachte 2] heeft ook verklaard dat als de afkoopsom niet zou worden meegenomen, rekening moest worden gehouden met de jaarlijkse kosten.
De officier van justitie heeft niets ingebracht tegen de stelling dat het een professionele inschatting was van [medeverdachte 2] om de kosten op deze manier op te nemen in het taxatierapport. Bovendien staat in de taxatierapporten bij de aftrekpost parkeren de kanttekening opgenomen dat er ‘een discussie is met de gemeente Enschede omtrent de exploitatie van de parkeerplaatsen’. Dat er onduidelijkheid bestond over de parkeerkosten wordt bevestigd door getuige [getuige 2] , projectmanager bij de gemeente Enschede . Hij heeft verklaard dat de gemeente kosten had gemaakt voor de verharding van de parkeerterreinen en dat de gemeente daarom betaald parkeren wilde invoeren. Per 1 oktober 2003 zou het betaald parkeren ingaan, wat vervolgens is uitgesteld omdat de betrokken partijen met een plan zouden komen.
Eind 2004 en begin 2005 werd gesproken over een huurovereenkomst, maar deze is niet ondertekend door de betrokken partijen. In een later stadium, ergens in 2007, is volgens [getuige 2] door de gemeente een ‘potje’ gevonden waar de parkeerkosten op konden worden afgeboekt, maar dit heeft hij niet officieel medegedeeld aan de partijen.
Ten slotte volgt uit de stukken dat er in juni 2008 nog steeds geen overeenkomst was tussen de gemeente en de (nieuwe) marktpartijen over de parkeerkwestie.
De rechtbank is van oordeel dat uit het voorgaande blijkt dat ten tijde van het opmaken van de taxatierapporten nog geen zekerheid bestond over de wijze waarop de gemeente de investeringskosten zou verhalen. Gelet op de onzekerheid kan niet worden aangenomen dat het opnemen van de aftrekpost “bijdrage infrastructuur parkeren” en het begroten daarvan op de helft van het met de investering gemoeide bedrag tot een valse taxatie heeft geleid. Dat de taxateurs andere variabelen onjuist zouden hebben ingevuld, zoals huurwaarden, acht de rechtbank om die reden evenmin bewezen.
De andere taxatierapporten
Door de officier van justitie is verder aangevoerd dat de genoemde onderhandse verkoopwaardes in de taxatierapporten van [verdachte] veel lager zijn dan de onderhandse verkoopwaardes die worden genoemd in de andere taxatierapporten. Ter terechtzitting heeft de officier van justitie er ook op gewezen dat [verdachte] veel lagere huurwaardes toekent aan de verhuurde en lege delen van [complex] , in vergelijking met de andere taxatierapporten, en dat de andere taxatierapporten – in tegenstelling tot die van [verdachte] – de herontwikkelingsmogelijkheden wel benoemen.
Door de raadslieden is aangevoerd dat de taxatierapporten niet met elkaar kunnen worden vergeleken omdat sprake is van verschillende uitgangspunten in de andere rapporten. De raadslieden hebben gewezen op de volgende verschillen.
Het taxatierapport van de Belastingdienst gaat uit van de waarde in het economisch verkeer (de hoogst haalbare opbrengst), terwijl de taxatierapporten van [verdachte] uitgaan van de opbrengst die redelijkerwijs te verwachten is. Het taxatierapport van de Belastingdienst gaat uit van het begrip ‘huurcapaciteit’, terwijl in de taxatierapporten van [verdachte] het begrip ‘huurwaarde’ wordt gebruikt. Verder heeft de Belastingdienst – in tegenstelling tot [verdachte] – [complex] niet als exploitatie gebonden vastgoed getaxeerd, maar als beleggingsobject, terwijl de door de rechter-commissaris gehoorde deskundigen hebben aangegeven dat de wijze waarop huurders het vastgoed exploiteren van invloed is op de waarde van het vastgoed.
Het taxatierapport van Ad Hoc hanteert verschillende waarde begrippen, te weten ‘vrijwillig onderhandse verkoop waarde in het vrij economisch verkeer bij soortgelijk doorlopend gebruik’ en ‘vrijwillige onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat’.
Deze verschillende definities hebben bij Ad Hoc ook tot verschillende uitkomsten geleid, te weten € 1.245.000,- als waarde, respectievelijk € 10.355.000,-. Evenals de Belastingdienst – en anders dan [verdachte] – taxeert Ad Hoc wat de meest biedende gegadigde zou betalen. Daarnaast is Ad Hoc in het scenario bij een verhuurde staat uitgegaan van de verhuur van alle leegstaande delen gedurende een periode van 10 jaar, terwijl [verdachte] heeft getaxeerd volgens de situatie zoals die op dat moment was. Daarbij komt dat Ad Hoc informatie heeft gekregen van hun opdrachtgever, de Twentenaren, die de taxateurs van [verdachte] niet tot hun beschikking hadden en dus niet kenden.
Het taxatierapport van Boer Hartog Hooft gaat uit van de huur die volgens de huurovereenkomsten betaald zou moeten worden, waarbij de gegeven huurkortingen niet zijn meegenomen. Dit taxatierapport houdt ook geen rekening met het gegeven dat de huurders moeite hebben aan hun huurverplichtingen te voldoen en evenmin is rekening gehouden met de leegstand. De aanname dat niet wordt uitgegaan van een structurele leegstand is een bijzonder uitgangspunt, waar [verdachte] ook geen rekening mee heeft gehouden.
In het taxatierapport van Van den Berg & Van Willigenburg wordt een situatie die op dat moment feitelijk nog niet bestaat getaxeerd, omdat wordt gesproken over een verbouwing en over nieuwe huurders. Daarbij worden huurders genoemd die op grond van het huidige bestemmingsplan niet zijn toegestaan.
De officier van justitie heeft in het licht van hetgeen door de verdediging over verschillende aannames en uitgangspunten is aangevoerd, niet overtuigend beargumenteerd waarom uit de andere taxaties desondanks volgt dat de door [verdachte] vastgestelde onderhandse verkoopwaardes valselijk zouden zijn getaxeerd. Het enkele feit dat andere waardes zijn vastgesteld rechtvaardigt die conclusie in ieder geval niet zonder meer. De andere taxatierapporten kunnen dan ook niet dienen als bewijs voor valsheid van de taxatierapporten van [verdachte] .
Conclusie
De rechtbank acht niet bewezen dat [verdachte] onjuiste informatie heeft opgenomen in de taxatierapporten van 2005 en 2007 als gevolg waarvan de onderhandse verkoopwaarde valselijk is getaxeerd. [verdachte] zal daarom worden vrijgesproken.
4
Beslissing
De rechtbank komt op grond van het voorgaande tot de volgende beslissing.
Verklaart het ten laste gelegde niet bewezen en spreekt [verdachte] daarvan vrij.
Dit vonnis is gewezen door
mr. A. Eichperger, 	voorzitter,
mrs. G.M. van Dijk en F.W. Pieters, 	rechters,
in tegenwoordigheid van mr. M. van der Mark, 	griffier,
en uitgesproken op de openbare terechtzitting van deze rechtbank van 4 april 2019.
D-187, pag. 3964.
ECLI:NL:RBROT:2009:BI3153.