ECLI:NL:RBMNE:2019:2671
Rechtbank MNE — Uitspraak 


RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 7277398 UC EXPL  18-11567 JW/1350
Vonnis van 15 mei 2019
inzake
1
[eiser/eiseres sub 1] ,
wonende te [woonplaats] (België)
2
[eiser/eiseres sub 2] ,
wonende te [woonplaats] (België),
verder samen (in enkelvoud) ook te noemen: [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. E.F. Gomes,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.
,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. J.G.J. Elslo.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding;
de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie;
de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie;
de conclusie van dupliek in reconventie;
de akte uitlating producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
Het geschil en de beoordeling
2.1.
[achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] wilde een vakantiehuis laten bouwen in Griekenland. In dat kader is hij in contact gekomen met [gedaagde] , die bij de aankoop zou bemiddelen. Partijen hebben op 6 april 2017 een overeenkomst gesloten. Daarin staat onder meer:
“1)	[gedaagde] bemiddelt bij de aankoop van een bouwperceel en een nog te bouwen villa te [plaatsnaam] , Griekenland.
2)	Voor haar bemiddelingsdiensten is aan [gedaagde] door cliënt een courtage verschuldigd ter hoogte van € 27.700,00 (zegge: zevenentwintig duizend zevenhonderd euro).
3) 	De courtage zal als volgt worden voldaan: i) € 7.700,00 binnen 7 dagen na ondertekening van de opdrachtbevestiging, ii) € 15.000,00 binnen 7 dagen na ondertekening van de notariële overdrachtsakte van het perceel en iii) € 5.000,00 binnen 7 dagen na oplevering van de woning. [gedaagde] zal voor de betreffende termijnen facturen versturen aan cliënt.
4)	[gedaagde] zal de gehele notariële afwikkeling van de transactie verzorgen en de aanneemovereenkomst voor de bouw van de villa opstellen.
5)	Alle overdrachtskosten (ter indicatie: belastingen, notariskosten, kadastrale leges) en eventuele andere kosten derden ten behoeve van de eigendomsoverdracht zijn voor rekening van cliënt, tenzij anders is overeengekomen met de verkopende partij.
6)	[gedaagde] is in geen enkel opzicht aansprakelijk voor al dan niet verborgen gebreken dan wel tekortkomingen van bouwtechnische dan wel andere aard, welke zich zouden kunnen openbaren in of aan het onroerend goed. Deze aansprakelijkheid ligt geheel bij de verkopende partij.”
2.2.
Op 19 april 2017 heeft [gedaagde] [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] nog een brief gestuurd waarin staat:
“Naar aanleiding van ons gesprek van gisteren heb ik de opdrachtbevestiging aangepast, zoals besproken heb ik een extra termijn van 5.000 euro bij oplevering van de villa toegevoegd.
Verder geldt zoals gisteren besproken dat we uiteraard alle handelingen, die niet met naam en toenaam in de opdrachtbevestiging worden genoemd maar in alle redelijkheid wel voor de aankoop noodzakelijk zijn, zullen verrichten c.q. faciliteren. Je moet dan denken aan de aanvraag van een Grieks fiscaal nummer, het opstellen van een aankoopvolmacht, het eventueel bij volmacht tekenen van aktes, doen van aangifte overdrachtsbelasting en betalen van overdrachtsbelasting, notaris en kadaster uit jullie naam (indien door jullie gewenst en in overleg), de eerste aanmelding van de aankoop van het perceel bij de Griekse belastingdienst (E9-formulier), de kadastrale overschrijving van de koopakte, de opstelling en evt. ondertekening van een akte van kwijting etc.
Ik hoop dat dit wat meer duidelijkheid schept en zie de betaling van onze eerste factuur tegemoet.”
2.3.
[achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] stelt dat het voor hem belangrijk was dat het (te bouwen) vakantiehuis klaar was in april 2018. Dat is niet gelukt. Volgens [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] kwam de opgetreden vertraging voor een belangrijk deel door het feit dat het stuk land (waarop onder andere dit huis zou worden gebouwd) nog niet was verkaveld. De Griekse autoriteiten hadden daarvoor nog geen akkoord voor gegeven. Dat gold ook voor de toegangsweg. Verder was nagelaten om (vooraf) een principeakkoord te vragen aan de lokale autoriteiten over de bebouwbaarheid. [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] verwijt [gedaagde] dat die hem niet van tevoren voor een en andere heeft gewaarschuwd. Verder vindt [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] dat [gedaagde] hem onvoldoende heeft begeleid.
2.4.
[gedaagde] is het daar niet mee eens. Volgens haar was het [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] bekend dat het stuk land nog niet verkaveld was, en er nog geen bouwvergunning was. Verder stelt zij dat zij aan al haar verplichtingen uit de overeenkomst heeft voldaan. Er is volgens [gedaagde] geen sprake van besparingen als gevolg van het feit dat [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] de overeenkomst voortijdig heeft beëindigd. [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] moet daarom volgens [gedaagde] het restantbedrag aan courtage aan haar betalen.
2.5.
De kantonrechter stelt voorop dat in de overeenkomst tussen [gedaagde] en [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] staat welke verplichtingen [gedaagde] op zich heeft genomen. In de brief van 19 april 2017 is nader uitgewerkt waaruit de werkzaamheden van [gedaagde] onder meer zouden bestaan. Hieruit volgt dat die taken zagen op bemiddeling bij de aankoop van een bouwperceel en een nog te bouwen villa en begeleiding bij het juridische proces. Dit laatste bestaat blijkens de brief van 19 april 2017 uit verlenen van hulp en bijstand bij het opstellen van de overeenkomst, het leggen van contacten met lokale adviseurs (notaris, fiscalist, accountant en dergelijke). Uit deze afspraken is niet af te leiden dat [gedaagde] zelf aansprakelijk is als een van de andere betrokken partijen zijn verplichtingen niet zou nakomen.
2.6.
[achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] stelt zich op het standpunt dat achteraf is gebleken dat de Griekse autoriteiten nog geen akkoord hadden gegeven voor de verkaveling en voor de toegangsweg. Gevolg daarvan was dat de beoogde opleverdatum van 15 april 2018 niet gehaald kon worden. [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] heeft de overeenkomst met de aannemer daarom ontbonden. Hij vindt dat [gedaagde] daarvoor mede aansprakelijk is omdat zij tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen door hier niet op te wijzen, niet in te grijpen en/of hier geen onderzoek naar te doen.
2.7.
De stellingen van [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] zijn gebaseerd op de veronderstelling dat [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] niet op de hoogte was van het feit dat de Griekse autoriteiten nog geen toestemming hadden gegeven voor de verkaveling en de toegangsweg. De kantonrechter volgt [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] hierin niet. Uit de overgelegde stukken volgt namelijk dat [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] hiervan op de hoogte was, althans hiervan op de hoogte had kunnen zijn. Dit blijkt uit de volgende stukken:
1. de e-mail van [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] van 7 maart 2017 (productie 3 bij conclusie van antwoord). Hierin staat:
“The only adjustments I made (without being further discussed) are; adding the word ‘indicative’ to the attachments ii) ‘topografisch diagram’ and iii) ‘specificaties’. This is as we maybe also have to discuss the final solution for both (but, maybe exactly how it is right now already…”.
Uit het feit dat [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] het woord “indicative” liet toevoegen volgt dat [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] wist dat de kadastrale indeling nog niet rond was;
In deze e-mail wordt dus bevestigd dat het perceel nog niet gesplitst was;
2. de overeenkomst tussen [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] en de aannemer/projectontwikkelaar. In deze overeenkomst staat dat wordt overdragen:
“een bouwperceel dat intact en bebouwbaar is volgens de regels, met een oppervlakte van minimaal 1.1019,00 m2”
Het bouwperceel is dus zo goed mogelijk omschreven, zonder dat er een kadastraal nummer is vermeld. Daaruit is af te leiden dat er nog geen precieze kadastrale indeling was;
3. de e-mail van 6 april 2017 van [gedaagde] aan [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] . Daarin staat:
“Er zou ook een aankoopvolmacht door jullie kunnen worden getekend, zodat jullie fysieke aanwezigheid bij de aankoop van het perceel niet is vereist. Voor de goede orde wil ik je er op wijzen dat een dergelijke volmacht alleen een algemene aankoopvolmacht kan zijn,
omdat de splitsing van het perceel nog niet heeft plaatsgevonden en dus ook de exacte kadastrale gegevens van het perceel nog niet bekend zijn
. Uiteraard kunnen we wel met elkaar afspreken dat we pas namens jullie actie ondernemen zodra wij schriftelijke opdracht van jullie hebben ontvangen om tot aankoop van het specifieke perceel over te gaan.” (onderstreping, kantonrechter).
De kantonrechter is van oordeel dat uit deze stukken volgt dat [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] er van op de hoogte was/kon zijn dat er nog geen vergunning/perceelsindeling was. Hij kan daarom [gedaagde] niet tegenwerpen dat hij daarvan
niet
op de hoogte was. Om die reden kan niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] tekort is geschoten door [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] niet op de hoogte te stellen.
Overigens blijkt uit de hiervoor geciteerde e-mail van 6 april 2017 dat [gedaagde] heeft aangeboden pas “actie te ondernemen zodra wij schriftelijke opdracht van jullie hebben ontvangen om tot aankoop van het specifieke perceel over te gaan”. Hiermee bedoelde [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] dat zij ook pas na splitsing tot aankoop over zou kunnen gaan. Kennelijk heeft [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] daar niet voor gekozen.
2.8.
Voor zover [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] bedoelt te stellen dat het aan [gedaagde] was om het probleem dat er nog geen toestemming van de autoriteiten was op te lossen, volgt de kantonrechter [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] daarin niet. Zoals hiervoor al is overwogen blijkt uit de overeenkomst en de brief van 19 april 2017 wat de verplichtingen waren die [gedaagde] op zich had genomen. Het zelf regelen van de benodigde toestemmingen van de lokale autoriteiten behoort daar niet toe. Het ligt ook meer voor de hand dat de aannemer/projectontwikkelaar dergelijke werkzaamheden op zich neemt. [gedaagde] is dan ook niet tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen door niet zelf de toestemming van de lokale autoriteiten te vragen voor de verkaveling en de toegangsweg.
2.9.
Voor zover het verwijt van [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] mede inhoudt dat achteraf bleek dat er nog geen
bouwvergunning
was verstrekt geldt hetzelfde: in de overeenkomst tussen [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] en de aannemer/projectontwikkelaar staat in artikel 2 lid 8:
“Indien bij artikel 2.2 geen correcte bouwvergunning blijkt te kunnen worden verkregen (conform de definitieve tekeningen), zal de verkoper de kopers schadeloos stellen door het perceel terug te kopen, waarbij er door de kopers geen schade zal worden geleden.”
Verder was over de bouwvergunning in artikel 12 van de overeenkomst opgenomen:
“De eigendom in kwestie is uitgekozen op voordracht van de aannemer, zodat deze geschikt is voor de bouw van de woning die de aannemer door middel van deze overeenkomst overeenkomt te bouwen. Derhalve garandeert de aannemer dat de uitgifte van een bouwvergunning en de bouw van de woning mogelijk is; de serie schetsen zoals die met de opdrachtgevers wordt overeengekomen zal zonder essentiële wijzigingen worden goedgekeurd door de Bouwdienst die bevoegd is voor de uitgifte van een bouwvergunning.”
En in bijlage IV bij de overeenkomst (productie 2 bij conclusie van antwoord) staat:
“Conform artikel 2 van de onderhandse overeenkomst zal de verkoper, wanneer er geen correcte bouwvergunning blijkt te kunnen worden verkregen (conform de definitieve tekeningen), de kopers schadeloos stellen door het perceel terug te kopen, waarbij er door de kopers geen schade zal worden geleden.”.
Hieruit volgt dat het [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] bekend was dat die vergunning er op dat moment nog niet was. Het was aan de projectontwikkelaar om de vergunning aan te vragen, zoals ook volgt uit de overeenkomst tussen [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] en de projectontwikkelaar. [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] mocht niet meer van [gedaagde] verwachten dan dat zij er op zou toezien dat bepalingen zoals de hiervoor geciteerde in de overeenkomst werden opgenomen. Dat heeft zij gedaan. [gedaagde] is op dit punt dan ook niet tekortgeschoten.
2.10.
Gezien het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] moet hebben geweten (althans heeft kunnen weten) dat de desbetreffende vergunningen/toestemmingen van de autoriteiten er op het moment van het ondertekenen van de overeenkomst nog niet waren. Voor zover [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] betoogt dat [gedaagde] desondanks aansprakelijk is als gevolg van het feit dat het huis niet uiterlijk op 15 april 2018 gereed was, volgt de kantonrechter [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] daarin ook niet.
[gedaagde] heeft in haar overeenkomst met [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] niet gegarandeerd dat het huis op 15 april 2018 gereed zou zijn. Een dergelijke garantie ligt ook niet in de rede, omdat [gedaagde] niet de partij was die het huis zou gaan bouwen, zij was alleen een bemiddelaar. [gedaagde] moest er vanuit haar relatie tot [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] dan ook op toezien dat in de overeenkomst tussen [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] en de bouwer werd opgenomen dat het huis uiterlijk op 15 april 2018 zou worden opgeleverd, zoals [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] wilde. Dat heeft [gedaagde] ook gedaan. In de artikelen 6 en 8 van de overeenkomst tussen [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] en de bouwer is namelijk opgenomen:
“6. De woning zal door de aannemer worden opgeleverd binnen twaalf (12) maanden na uitgifte van de bouwvergunning en in ieder geval niet later dan 15/04/2018, wat de uiterste opleverdatum is. De aannemer zal ten alle tijden proberen de opleverdatum zo spoedig mogelijk te laten plaatsvinden, zonder enig toegeving op de geleverde kwaliteit.
(...)
8. Wanneer de bouwwerkzaamheden niet zijn onderbroken om redenen van overmacht zoals bedoeld in artikel 7, en aannemer door zijn schuld en toedoen de woning te laat oplevert na 15/04/2018, zal hij verplicht zijn aan opdrachtgevers als boeteclausule en vergoeding voor niet-aantoonbare schade, een bedrag van 330 euro per dag te betalen voor elke dag vertraging na 15/04/2018, of, indien er sprake is van overmacht, voor elke dag dat de duur van het feit waaruit de overmacht bestond wordt overschreden. Dit bedrag dient na afloop van iedere maand aan de opdrachtgevers te worden betaald.”
Door er op toe te zien dat dit in de overeenkomst werd opgenomen, heeft [gedaagde] aan haar contractuele verplichtingen op dit punt voldaan. Anders dan [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] suggereert, rustte op [gedaagde] geen resultaatsverplichting om er op toe te zien dat de bouwwerkzaamheden op 15 april 2018 gereed zouden zijn.
2.11.
[achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] heeft in de processtukken nog gesuggereerd dat [gedaagde] zowel voor [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] als voor de projectontwikkelaar/aannemer zou hebben opgetreden. Dat hiervan sprake is, is echter geenszins komen vast te staan. Het enkele feit dat [gedaagde] en de projectontwikkelaar/aannemer vaker zaken met elkaar gedaan hebben en elkaar kenden, is daartoe onvoldoende.
2.12.
Kortom: [gedaagde] is opgetreden als bemiddelaar en begeleider van het juridische traject voor [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] . Er kan niet worden vastgesteld dat zij in haar verplichtingen in dat kader tekort is geschoten. Dat het de aannemer/projectontwikkelaar niet is gelukt om het huis tijdig gereed te hebben is spijtig, maar [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] kan dat [gedaagde] niet tegenwerpen. Dat betekent dat [gedaagde] niet is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] kon de overeenkomst met [gedaagde] daarom niet ontbinden. De vordering tot terugbetaling van het bedrag van € 7.700,00 zal dan ook worden afgewezen. Verder kan [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] de door haar gemaakte schadeposten niet op [gedaagde] verhalen. De vorderingen in conventie zullen dan ook worden afgewezen.
2.13.
[gedaagde] heeft in reconventie betaling gevorderd van het nog niet betaalde deel van de courtage, zijnde € 20.000,00. Zij stelt dat zij aan al haar verplichtingen uit de overeenkomst heeft voldaan, zodat [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] zijn deel van de overeenkomst moet nakomen.
2.14.
De overeenkomst tussen partijen is een overeenkomst van opdracht. Op grond van artikel 7:408 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is een opdrachtgever (in dit geval [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] ) te allen tijde bevoegd een overeenkomst van opdracht op te zeggen. In artikel 7:411 BW is bepaald dat een opdrachtnemer (in dit geval [gedaagde] ) recht heeft op een redelijk loon als de overeenkomst eindigt voordat de opdracht is volbracht. Als het einde van de opdracht echter aan de opdrachtgever is toe te rekenen, heeft de opdrachtnemer recht op het volle loon.
2.15.
In dit geval hebben partijen afgesproken dat [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] een bedrag van € 7.700,00 aan [gedaagde] zou betalen binnen 7 dagen na ondertekening van de overeenkomst. Dat bedrag is ook betaald. Het volgende deel van de courtage (€ 15.000,00) zou betaald worden binnen 7 dagen nadat [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] de notariële akte van overdracht van het perceel zou ondertekenen. De laatste € 5.000,00 zou worden betaald binnen 7 dagen na oplevering van de woning. De kantonrechter is van oordeel dat partijen met deze afspraak samen hebben bepaald op welke momenten de tweede en derde tranche van de courtage opeisbaar werden. Zij hebben de verschuldigdheid van die tranches afhankelijk gesteld van het bereiken van bepaalde “mijlpalen” in het proces van de ontwikkeling van het huis. Naar tussen partijen niet ter discussie staat zijn die mijlpalen niet bereikt. Partijen zijn niet overeengekomen dat [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] de bedragen van € 15.000,00 en € 5.000,00 onder bepaalde voorwaarden ook verschuldigd is als die mijlpalen niet zouden worden bereikt. [gedaagde] stelt nog dat het aan [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] te verwijten is dat die mijlpalen niet zijn bereikt, omdat [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] ten onrechte de overeenkomst met de aannemer/projectontwikkelaar heeft beëindigd. Allereerst geldt hiervoor dat partijen niet zijn overeengekomen dat [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] in dat geval toch courtage aan [gedaagde] verschuldigd is. Daarnaast is in deze procedure niet komen vast te staan dat [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] de overeenkomst met de aannemer/projectontwikkelaar niet had moeten/mogen beëindigen. Er zijn geen stukken overgelegd waaruit dat volgt.
Gezien het voorgaande zullen de vorderingen van [gedaagde] met betrekking tot het betalen van de resterende courtage worden afgewezen.
2.16.
[gedaagde] vordert verder nog kosten die het gevolg zijn van het feit dat [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] beslag onder haar heeft gelegd. Zoals hiervoor is overwogen, zullen de vorderingen van [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] worden afgewezen. Als gevolg daarvan moet worden geconcludeerd dat [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] ten onrechte beslag heeft gelegd onder [gedaagde] . Zodoende heeft [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] onrechtmatig gehandeld en is hij aansprakelijk voor de schade die daardoor voor [gedaagde] is ontstaan. [gedaagde] heeft toegelicht dat die schade bestaat uit € 70,00 beslagkosten van de bank, € 105,00 aan kosten beslaggarantie en € 3.500,00 aan advocaatkosten. [achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] heeft betwist dat [gedaagde] deze kosten heeft gemaakt. [gedaagde] heeft daarop geen bewijsstukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt. Deze vordering is daarom onvoldoende onderbouwd en zal daarom worden afgewezen.
2.17.
[achternaam van eiser/eiseres sub 1 en 2] is in conventie in het ongelijk gesteld. [gedaagde] is in reconventie in het ongelijk gesteld. De kantonrechter ziet daarin aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat elk van beide partijen de eigen kosten draagt.
3
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
3.1.
wijst de vorderingen af;
in reconventie:
3.2.
wijst de vorderingen af;
in conventie en in reconventie:
3.3.
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2019.
type: JW (1350)
coll: DvS (30361)