ECLI:NL:GHAMS:2018:1946
Gerechtshof AMS — Uitspraak 


GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer 				: 200.225.499/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam		: 5789056 /CV EXPL 17-6183
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 juni 2018
inzake
[appellant 1]
,
[appellant 2] ,
beiden wonend te [woonplaats] ,
appellanten,
tevens incidenteel geïntimeerden,
advocaat: mr. R.A.M Schram te Haarlem,
tegen
[geïntimeerde]
,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellant,
advocaat: mr. L.M. Ravestein te Amstelveen.
1
Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 11 oktober 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 11 september 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.
De appeldagvaarding bevat de grieven. Ter rolle van 24 oktober 2017 hebben [appellanten] geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding en producties in het geding gebracht.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
-
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met een productie;
- memorie van antwoord in incidenteel appel.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis en gegrondverklaring
van de door hem voorgedragen incidentele grief met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
[appellanten] hebben geconcludeerd tot verwerping van het incidenteel appel met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2
Feiten
2.1.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.7. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.2.
[geïntimeerde] , geboren in 1935, huurt met ingang van 1 november 1972 van (de rechtsvoorgangers van) [appellanten] de woning aan de [x] , hierna ook: het gehuurde.
2.3.
In de huurovereenkomst is onder meer bepaald dat:
- het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woning (art. 4.1);
- huurder het gehuurde als goed huisvader en overeenkomstig de bestemming moet gebruiken en het gehuurde van de nodige stoffering en meubilering dient te voorzien en te houden (art. 6.1);
- het gehuurde niet zonder schriftelijke toestemming van verhuurder aan derden in gebruik of onderhuur mag worden afgestaan (art. 7);
- huurder verplicht is het gehuurde in goede staat van onderhoud te houden (art.11.1).
2.4.
[geïntimeerde] bewoonde het gehuurde aanvankelijk met zijn echtgenote, zijn jongste zoon en zijn gehandicapte dochter. De echtgenote van [geïntimeerde] is overleden. De jongste zoon van [geïntimeerde] is in 2015 overleden.
2.5.
In een brief van 9 december 2013 van de jongste zoon van [geïntimeerde] aan
“ [x] ABN-Amro” te Den Haag staat onder meer het volgende:
“(...)
Mijn vader zit momenteel wegens gezondheidsredenen (ouderdom, invalide, kan niet meer lopen) in Turkije en ondersteunt geestelijk zijn dochter en heeft betaalde zorg geregeld voor hemzelf en zijn dochter. Dochter [dochter] (...) heeft via het UWV een arbeidsongeschiktheidsuitkering. Ik de 2-e zoon, woon in het huis van mijn vader en krijg constant post van deurwaarders (...) en huisbaas v Eck&vRossum. (...) Sinds mei 2013 verblijft mijn vader in Turkije en voert geen beheer meer over zijn rekening bij de ABN-Amro. (...) Voor mij doemt nu een huisuitzetting op vanwege huurachterstand. De huisbaas wenst geen geld rechtstreeks van mij te ontvangen (...). Bij deze verzoek ik U een OPLOSSING voor dit probleem te vinden of te creeren. Mijn vader is niet meer in staat om maatregelen te nemen en ik kan en mag geen maatregelen nemen, omdat ik niet gemachtigd ben (...)”.
2.6.
Bij brief van 18 februari 2015 heeft de (toenmalige) beheerder/verhuurder
[geïntimeerde] meegedeeld dat is geconstateerd dat hij het gehuurde geheel of gedeeltelijk door derden laat gebruiken of aan derden in onderhuur heeft gegeven, met sommatie  de woning leeg en ontruimd op te leveren met inlevering van de sleutels en onder aanzegging van (onder meer) een vordering tot ontruiming in kort geding.
2.7.
Bij e-mail van 21 februari 2017 heeft de gemeente Amsterdam de beheerder
van [appellanten] bericht dat het onderzoek naar aanleiding van een melding van mogelijke leegstand is afgesloten en dat
“ (...) de bewoners ( [geïntimeerde] ) zijn uitgeschreven”.
2.8.
Bij brief van 15 februari 2017 heeft de gemachtigde van [appellanten]
[geïntimeerde] meegedeeld dat is gebleken dat hij het gehuurde zonder toestemming aan een of meerdere derden in gebruik heeft gegeven, dat hij geen enkel onderhoud aan de woning heeft gepleegd en dat de woning ernstig is verwaarloosd. In die brief is [geïntimeerde] gesommeerd
“(...) om uiterlijk deze week al het achterstallig onderhoud uit te voeren, zoals eerder omschreven in de brieven van de beheerder van cliënten”.
Tevens werd [geïntimeerde] gesommeerd het gehuurde per omgaande te ontruimen en leeg, bezemschoon en onder afgifte van de sleutels aan [appellanten] op te leveren.
3
Beoordeling
3.1.
[appellanten] hebben bij inleidende dagvaarding gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde zal veroordelen. Daartoe hebben [appellanten]
in de dagvaarding gesteld dat [geïntimeerde] ernstig tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen zich als goed huurder te gedragen door het gehuurde zonder toestemming aan een derde in gebruik te hebben gegeven en door ondanks sommaties in gebreke te blijven met het plegen van onderhoud aan het gehuurde. Bij repliek hebben zij hieraan toegevoegd dat [geïntimeerde] het gehuurde al langere tijd leeg laat staan en niet gemeubileerd en gestoffeerd houdt en dat hij de huur structureel te laat betaalt. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.2.
In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter het verzoek van [appellanten] om bij pleidooi een nadere toelichting te mogen geven afgewezen als zijnde in strijd met een goede procesorde. Daartoe is overwogen dat de dagvaarding evident niet voldeed aan de in artikel 21 en 111 Rv gestelde eisen en de bevoegdheid om pleidooi te mogen houden niet is gegeven om dergelijke tekortkomingen te repareren.
De vordering tot huurontbinding en ontruiming is afgewezen op de grond dat slechts één van de door [appellanten] gestelde tekortkomingen van [geïntimeerde] , namelijk het niet, althans onvoldoende gemeubileerd en gestoffeerd houden van het gehuurde, is komen vast te staan. De kantonrechter heeft die enkele tekortkoming onvoldoende geacht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met hun grieven op.
3.3.
De
grieven 1 tot en met 9
van [appellanten] , die gezamenlijk kunnen worden besproken, houden alle in dat de kantonrechter de huurovereenkomst ten onrechte niet heeft ontbonden op grond van de bij dagvaarding en repliek gestelde tekortkomingen, te weten: het in gebruik dan wel onderhuur afstaan van het gehuurde door [geïntimeerde] aan zijn zoon, het vervolgens langdurig onbewoond en leeg laten staan van het gehuurde, het verwaarlozen van het huurdersonderhoud en het bij herhaling te laat betalen van de huur. [appellanten] voeren aan dat zij, anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld, al deze tekortkomingen wel voldoende hebben onderbouwd en dat daaruit volgt dat [geïntimeerde] zich niet als een goed huurder gedraagt.
3.4.
Bij de beantwoording van de vraag of [geïntimeerde] is tekortgeschoten in zijn uit artikel 7:213 BW voortvloeiende verplichting dienen alle concrete omstandigheden van het geval in aanmerking te worden genomen. Het hof acht in dat verband het volgende van belang.
3.5.
In de onder 2.5 genoemde brief schrijft [zoon] (de jongste zoon van [geïntimeerde] ) dat hij in het gehuurde woont en dat zijn vader vanaf mei 2013 in Turkije verblijft. Vast staat dat [zoon] in 2015 is overleden. [appellanten] hebben bij repliek in eerste aanleg brieven in het geding gebracht van de bewoners van de woningen [x] en [x] aan de beheerder van het gehuurde.
De bewoner van nummer [x] verklaart in zijn brief van 3 mei 2017 onder meer:
“(...) Ik ben zelf sinds 2010 woonachtig op de [x] 2 hoog. (...) Sinds ik in mijn huis ben gaan wonen is [zoon] altijd mijn directe onderbuurman geweest. (...) Het vervelende feit is dat [zoon] in 2015 overleden. Sindsdien heb ik nooit meer een teken van bewoning opgevangen uit het pand onder mij. Ik vang sindsdien geen geluiden meer op. Mijn vloer is beduidend kouder dan ervoor en ik moet harder stoken in de winter. Er zijn geen personen die de woning betreden of verlaten en er lijkt ook geen verandering te zijn in de manier waarop de vitrage voor de ramen hangen. Op basis van  deze constateringen kan ik stellen dat het vrij zeker is dat er niemand is die het pand onder mij nog bewoond (...)”
In de (ongedateerde) brief van de bewoner van nummer [x] staat onder meer:
“
Ik heb al meer dan een jaar de bewoners van [x] niet gezien. Aangezien de woning nu lange tijd leeg staat maak ik me steeds groter wordende zorgen. Het desbetreffende appartement is oud en is vanwege de elektrische voorzieningen en achterstallig onderhoud niet meer voldoende brandveilig. (...) Bovendien omdat het een oud gebouw betreft vrees ik voor een toename van ongedierte (ik heb hier al last van mogen ondervinden) Daarnaast heb ik dringend toegang tot het appartement nodig omdat de kabel van Ziggo (...) via het appartement [x] naar boven loopt.
Er is sprake van een kabel breuk en dit moet nu zo spoedig mogelijk worden vervangen. Er is nu een tijdelijke noodoplossing gedaan (...)”
3.6.
[appellanten] hebben bij repliek in eerste aanleg ook een verklaring van
8 mei 2017 overgelegd van [medewerker] , medewerker van de beheerder. [medewerker] schrijft onder meer:
“(...) sinds het overlijden van de zoon van de heer [geïntimeerde] ben ik persoonlijk op de woning geweest (...) De woning maakte een uitgewoonde indruk. Hier zijn foto’s van beschikbaar. (...) Ik ben het afgelopen jaar wekelijks langs de woning gereden en heb door de brievenbus kunnen constateren dat de woning geheel leeg is, en niet is voorzien van de volgens het huurcontract verplichtte vloerbedekking. De post hoopte zich regelmatig op en werd af en toe weggehaald (hier zijn foto’s van beschikbaar) ook heb ik met behulp van een ladder in de achtertuin van de onderbuurvrouw foto’s van de woning gemaakt en ook op die wijze kunnen constateren dat er niet in de woning wordt geleefd. Na het leeghalen van de woning door de oudste zoon is er een kapotte ruit geconstateerd aan de voorzijde van de woning. Hier hebben we de huurder op aangeschreven, tevens over het feit dat de ramen en balkondeuren van de woning openstaan en de regen en wind vrij spel hebben in de woning. Dit kan schade aan de woning en de onderliggende woning veroorzaken. Op geen van de aangetekende brieven is door de heer [geïntimeerde] gereageerd. De buren klagen over extra koude vloeren en nieuwe lekkage plekken.
De laatste foto’s zijn bijgevoegd (lekkage plek benedenbuurvrouw, foto lege woning en keuken, foto ruitschade)”
De bij repliek door [appellanten] eveneens in het geding gebrachte foto’s uit 2015, 2016 en 2017 bevestigen naar het oordeel van het hof de door [medewerker] genoemde verwaarloosde en vervuilde staat van het gehuurde, in het bijzonder van de keuken en het toilet.
3.7.
Het hof is van oordeel dat uit voornoemde - door [geïntimeerde] niet (gemotiveerd) weersproken - verklaringen en foto’s voldoende blijkt dat het gehuurde al sinds 2015 niet meer wordt bewoond, dat omwonenden zich over de leegstand van het gehuurde hebben beklaagd en daar last van hebben ondervonden en dat [geïntimeerde] zijn verplichting om het gebruikelijke huurdersonderhoud te verrichten alsmede het gehuurde schoon te houden, niet naleeft. Anders dan de kantonrechter concludeert het hof hieruit dat [geïntimeerde] er tijdens zijn langdurige afwezigheid geen enkele blijk van heeft gegeven de verantwoordelijkheid voor het gehuurde te kunnen of willen blijven dragen.
3.8.
In eerste aanleg is uitsluitend vastgesteld dat [geïntimeerde] het gehuurde niet althans onvoldoende heeft voorzien van meubilair en stoffering. De kantonrechter heeft dit aangemerkt als een tekortkoming, welke kwalificatie het hof onderschrijft. De kantonrechter heeft deze tekortkoming weliswaar onvoldoende geacht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, maar daaraan in rov. 22 toegevoegd dat dit
“anders kan worden indien [geïntimeerde] het gehuurde niet spoedig weer van voldoende meubilering voorziet.”
Nu in hoger beroep gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] zich deze waarschuwing ter harte heeft genomen, gaat het hof ervan uit dat deze tekortkoming nog steeds voortduurt.
3.9.
Anders dan in eerste aanleg hebben [appellanten] aan de hand van de door
hen in hoger beroep overgelegde en door [geïntimeerde] niet betwiste betalingsoverzichten thans wel voldoende onderbouwd dat [geïntimeerde] in de jaren 2015 tot en met 2017 enige malen huurschulden, variërend van drie tot acht maanden, heeft laten ontstaan. Onweersproken is tevens dat [appellanten] in die jaren twee maal incassoprocedures hebben moeten entameren om betaling van de huur te verkrijgen.
3.10.
Alle hiervoor genoemde omstandigheden in aanmerking nemend komt het hof tot de conclusie dat [geïntimeerde] in meerdere opzichten is tekortgeschoten in zijn op artikel
7:213 BW gebaseerde verplichting zich als goed huurder jegens [appellanten]
te gedragen. De tekortkoming is naar het oordeel van het hof zo ernstig dat de ontbinding van de tussen [geïntimeerde] en [appellanten] bestaande huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn. Dit betekent dat de grieven
1 tot en met 9
in het principaal appel slagen. Gelet daarop behoeven de grieven
10 tot en met 12
van [appellanten] geen behandeling.
3.11.
[geïntimeerde] heeft in het
incidenteel appel
gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter dat er sprake is van één tekortkoming, te weten het niet althans onvoldoende gemeubileerd en gestoffeerd houden van het gehuurde. De grief faalt op grond van hetgeen het hof hierover onder 3.10 heeft overwogen.
3.12.
De slotsom luidt dat het hoger beroep slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. De vordering van [appellanten] tot ontbinding van de huurovereenkomst zal alsnog worden toegewezen. De vordering tot ontruiming is toewijsbaar in voege als hierna bepaald. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties, met dien verstande dat de kosten in het incidenteel appel op nihil worden bepaald.
4
Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep
en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte aan de [x];
veroordeelt [geïntimeerde] deze woonruimte binnen 14 dagen na heden leeg en ontruimd, bezemschoon en onder afgifte van de sleutels  aan [appellanten] ter beschikking te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv. bepaalde;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellanten] begroot op € 189,50 aan verschotten en € 400,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 393,42 aan verschotten en € 1.074,00 voor salaris;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, E.M. Polak en E.P. Stolp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2018.