ECLI:NL:RBLIM:2019:2329
Rechtbank LIM — Uitspraak 


RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 7350418 CV EXPL 18-7147
MD
Vonnis van de kantonrechter in kort geding van 13 maart 2019
in de zaak van:
[eiser]
,
wonend te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. R.G.P. Voragen,
tegen:
[gedaagde]
,
wonend aan de [adres] ,
[woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. B.H.M. Nijsten.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding;
- de mondelinge behandeling op 13 december 2018, waarna de zaak is aangehouden teneinde partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te bereiken;
- het bericht waaruit volgt dat partijen die minnelijke regeling niet hebben bereikt;
- de akte vermeerdering van eis van [eiser] ;
- de voortzetting van de mondelinge behandeling op 28 februari 2019.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
[eiser] heeft in januari 2018 een appartement gelegen aan de [adres]
te [woonplaats 2] gekocht van [naam verkoper] . Dit appartement was verhuurd aan [gedaagde] (hierna: het gehuurde). De rechten en plichten uit hoofde van de huurovereenkomst tussen [naam verkoper] en [gedaagde] zijn overgegaan op [eiser] . Een schriftelijke huurovereenkomst is niet overgelegd. De maandelijkse huurprijs bedraagt € 750,--, exclusief voorschot stookkosten.
3
Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - na vermeerdering van eis - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis met al de zijnen en al het zijne te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;
II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 8.500,-- aan achterstallige huurpenningen tot en met maart 2019 en onbetaald gelaten voorschotten stookkosten;
III. [gedaagde] te veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van
€ 321,-- inclusief btw;
IV. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
De grondslagen van de vorderingen vloeien reeds uit de hiervoor weergegeven omschrijvingen voort.
3.3.
Voor zover [gedaagde] verweer heeft gevoerd wordt daarop hierna nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Om een voorziening te kunnen treffen als gevorderd, moet worden vastgesteld dat er een aanmerkelijke kans bestaat dat [eiser] het gelijk aan zijn zijde zal krijgen als één van de partijen een bodemprocedure begint, en moet [eiser] er tevens spoedeisend belang bij hebben dat op het oordeel in de bodemprocedure vooruit wordt gelopen. Daarbij dient de kantonrechter (als voorzieningenrechter) uit te gaan van de feiten met de beperkte onderzoeksmogelijkheden die het kort geding hem biedt, aangezien formele bewijslevering in deze procedure in beginsel niet plaatsvindt. Ten slotte dient ook nog het restitutierisico te worden gewogen.
4.2.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard en omvang van de vorderingen.
4.3.
Door [gedaagde] is niet weersproken dat er tot en met maart 2019 een huurachterstand (inclusief onbetaald gelaten voorschotten stookkosten) van € 8.500,-- bestaat, zodat dit tussen partijen vaststaat.
4.3.1.
Het niet (tijdig en/of volledig) betalen van de huurpenningen vormt een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Krachtens art. 6:265 BW is iedere tekortkoming voldoende voor ontbinding van een (huur)overeenkomst, tenzij de tekortkoming zo gering is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. Gelet op de omvang van de huurachterstand en de lange periode waarover die betalingsachterstand zich uitstrekt, doet deze uitzondering zich niet voor. Aannemelijk is dat een bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en de vordering tot ontruiming van het gehuurde zal toewijzen. De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden kunnen niet tot een ander oordeel leiden. Daartoe dient het volgende.
4.3.2.
[gedaagde] heeft gesteld - zo begrijpt de kantonrechter althans - dat hij de betaling van de huurpenningen volledig heeft opgeschort omdat het gehuurde een bouwval is (mr. [NAAM]‘in het gehuurde nog niet dood gevonden willen worden’). De kantonrechter stelt vast dat in het gehele dossier niet is gebleken dat [gedaagde] op enig moment (schriftelijk!) de betaling van de huurpenningen (deels) heeft opgeschort vanwege die door hem gestelde gebreken aan het gehuurde. Nog daargelaten dat uit de foto’s van het gehuurde die tijdens de eerste mondelinge behandeling aan de kantonrechter zijn getoond, geen opschorting van de
gehele
maandelijkse huurpenningen zou hebben gerechtvaardigd. Evenmin is door [gedaagde] - indien hij van mening was dat het verminderde huurgenot door die beweerde gebreken voor rekening van [eiser] als nieuwe verhuurder zou moeten komen - een vordering tot huurprijsvermindering op de voet van art. 7:207 BW ingesteld.
4.3.3.
[gedaagde] heeft verder nog gesteld dat hij met [eiser] heeft afgesproken dat hij pas huur zou moeten gaan betalen als het gehuurde weer bewoonbaar was. Daarover kan de kantonrechter kort zijn: die afspraak blijkt nergens uit en is op geen enkel wijze onderbouwd, zodat hij daaraan voorbij gaat.
4.3.4.
[gedaagde] stelt ten slotte nog dat hij werkzaamheden voor [eiser] heeft verricht. Volgens [gedaagde] heeft hij met [eiser] afgesproken dat hij voor die werkzaamheden betaald zou worden. [gedaagde] is van mening dat hij de voor [eiser] gewerkte uren mag verrekenen met de openstaande huurpenningen. De gegrondheid van dit verweer is niet op eenvoudige wijze vast te stellen (art. 6:136 BW). Daarbij komt dat [gedaagde] dit verweer verder ook niet heeft uitgewerkt. Behoudens één betaling op 6 juli 2018 door [eiser] aan [gedaagde] ten bedrage van € 57,55, is niet geconcretiseerd welk uurtarief of all-in-prijs partijen voor die werkzaamheden overeengekomen zouden zijn en welke werkzaamheden partijen precies waren overeengekomen. Ieder (begin van) bewijs daarvan ontbreekt, zodat het beroep op verrekening wordt gepasseerd.
4.4.
De conclusie uit het vorenstaande is dat een bedrag van € 8.500,-- aan achterstallige huurpenningen tot en met maart 2019 en onbetaalde gelaten voorschotten stookkosten) toewijsbaar is, temeer nu er over een mogelijk restitutierisico niets door [gedaagde] is aangevoerd. De ontruiming van het gehuurde wordt, zoals reeds overwogen, eveneens toegewezen. [eiser] heeft er recht op en spoedeisend belang bij dat op een beslissing in een (eventuele) bodemzaak vooruit wordt gelopen. De ontruimingstermijn zal op aan de redelijkheid ontleende gronden worden bepaald op twee weken na betekening van dit vonnis.
4.5.
De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 321,-- inclusief btw is niet toewijsbaar. Door [eiser] is niet gesteld waarom een afzonderlijke vergoeding naast de proceskosten gerechtvaardigd is.
4.6.
[gedaagde] dient als de vrijwel geheel in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten. De proceskosten worden (met inachtneming van de Aanbeveling tarieven kort geding kantonzaken en handelszaken per 1 januari 2019) tot op vandaag aan de zijde van [eiser] begroot op:
- exploot van dagvaarding:	€         99,91
- griffierecht:			€       226,00
- salaris gemachtigde: 		€
480,00
Totaal:				€       805,91.
5
De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats 2] binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en met al de zijnen en al het zijne te verlaten en onder afgifte van alle sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 8.500,-- aan achterstallige huurpenningen tot en met maart 2019 en aan onbetaald gelaten voorschotten stookkosten;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot worden op € 805,91;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en is in het openbaar uitgesproken.