ECLI:NL:RBDHA:2019:3905
Rechtbank DHA — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/541808 / HA ZA 17-1123
Vonnis van 24 april 2019
in de zaak van
KERSSEN VASTGOEDZORG B.V.
,
te Vlaardingen,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat [NAAM]. A.C. Hansen te Rotterdam,
tegen
[de VVE]
,
te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat [NAAM]. M.J.E.L. Delissen te Den Haag.
Partijen zullen hierna Kerssen Vastgoedzorg en [de VVE] genoemd worden.
1
De procedure
In conventie en in reconventie
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 13 oktober 2017 met producties;
de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
de conclusie van antwoord in reconventie met producties;
het tussenvonnis van 14 maart 2018, waarin een comparitie na antwoord is bevolen;
het proces-verbaal van comparitie van 8 maart 2019;
1.2.
Het proces-verbaal is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. Mr. [NAAM]bij brief van 3 april 2019. Het proces-verbaal wordt met inachtneming van deze opmerkingen gelezen.
1.3.
Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.
2
De feiten
In conventie en in reconventie
2.1.
Op 30 maart 2011 heeft Kerssen Vastgoedzorg aan [de VVE] een offerte uitgebracht voor het uitvoeren van diverse schilderwerkzaamheden aan het appartementencomplex aan de [het appartementencomplex] in [plaats] (hierna: het appartementencomplex) voor een bedrag van € 47.243,41. [de VVE] heeft Kerssen Vastgoedzorg opdracht gegeven tot het uitvoeren van de werkzaamheden overeenkomstig de offerte. Vervolgens heeft Kerssen Vastgoedzorg de werkzaamheden uitgevoerd.
2.2.
Bij factuur van 12 september 2011 heeft Kerssen Vastgoedzorg [de VVE] een bedrag van € 2.105,59 in rekening gebracht. [de VVE] heeft die factuur niet voldaan.
2.3.
Bij factuur van 17 november 2011 heeft Kerssen Vastgoedzorg [de VVE] een bedrag van € 24.583,09 in rekening gebracht. [de VVE] heeft die factuur niet voldaan.
2.4.
In opdracht van [de VVE] heeft Bouwkundig Adviesbureau [X] op 22 maart 2012 een visuele inspectie verricht aan het door Kerssen Vastgoedzorg uitgevoerde schilderwerk aan de kozijnen en balkons van het appartementencomplex. De bevindingen van deze inspectie zijn neergelegd in een rapport (hierna: het rapport van [X] ).
2.5.
Bij brief van 3 april 2012 heeft [de VVE] Kerssen Vastgoedzorg onder meer het volgende geschreven:
“Ons is gebleken dat de door u uitgevoerde en geleverde werkzaamheden conform de overeengekomen opdrachtbevestiging (…) d.d. 30 maart 2011, betreffende [het appartementencomplex] in [plaats], niet voldoen aan de daaraan in redelijkheid te stellen eisen. Met name hebben wij bezwaren zoals die in bijgaand inspectierapport gespecificeerd staan weergegeven. Dit rapport is opgesteld door een vanuit onze vereniging ingeschakeld extern bouwkundig adviesbureau.
Gezien het bovenstaande verzoek en voor zover nodig sommeer ik u om binnen 14 dagen met ons schriftelijke afspraken te maken over het herstellen van de aangegeven gebreken en de daaraan verbonden periode waar binnen dit zal zijn gerealiseerd.
Mocht u niet aan het bovenstaande voldoen dan bent u in verzuim en houden wij ons het recht voor de met u gesloten overeenkomst te ontbinden. Bovendien stellen wij u nu reeds aansprakelijk voor alle door ons geleden en nog te lijden schade, waaronder extra door ons in te zetten externe bouwkundige inspectie(s).”
Als bijlage bij die brief heeft [de VVE] het rapport van [X] bijgevoegd.
2.6.
Bij brief van 8 juli 2013 heeft [de VVE] , onder verwijzing naar de bevindingen van een op 20 juni 2013 door [X] verrichte inspectie, Kerssen Vastgoedzorg geschreven dat zij het werk nog altijd ondeugdelijk uitgevoerd vindt en dat zij zich ter zake van de openstaande facturen van Kerssen Vastgoedzorg voor de uitgevoerde schilderwerkzaamheden op haar opschortingsrecht beroept.
2.7.
Bij beschikking van 22 mei 2014 heeft de rechtbank Rotterdam op een daartoe strekkend verzoek van [de VVE] een onderzoek door een deskundige bevolen ter beantwoording van de volgende vragen:
“1) Zijn de tussen partijen overeengekomen werkzaamheden […] deugdelijk uitgevoerd?
2) Zo niet, welke gebreken zijn er in de uitvoering van de tussen partijen overeengekomen werkzaamheden?
3) Wat is een redelijk bedrag om de vastgestelde gebreken en eventuele gevolgschade te herstellen?
4) Heeft u verder nog iets op te merken dat u voor de beoordeling van deze zaak van belang acht?”
Daarbij heeft de rechtbank Rotterdam ir. H. Brummel, senior adviseur bij Bouwcentrum Advies, als deskundige benoemd.
2.8.
Op 29 augustus 2014 heeft Brummel een inspectie aan alle door Kerssen Vastgoedzorg uitgevoerde werkzaamheden aan het appartementencomplex verricht.
2.9.
Op 28 november 2014 heeft Brummel een conceptrapport uitgebracht. Daartoe in de gelegenheid gesteld, hebben [de VVE] , op 13 februari 2015, en Kerssen Vastgoedzorg, op 16 februari 2015, een reactie op het conceptrapport ingediend. De reactie van [de VVE] omvatte onder meer een reactie van [X] van 12 januari 2015 op het conceptrapport van Brummel (hierna: de reactie van [X] ). In het eindrapport van 18 juni 2015 heeft Brummel melding gemaakt van de bij die reacties door partijen gemaakte opmerkingen en daarop gereageerd. Daartoe heeft Brummel een apart hoofdstuk in het rapport opgenomen, waarin hij de volledige reactie van de zijde van [de VVE] heeft behandeld. In antwoord op de door de rechtbank aan hem voorgelegde vragen, heeft Brummel in zijn rapport geconcludeerd dat de werkzaamheden door Kerssen Vastgoedzorg niet geheel deugdelijk zijn uitgevoerd. Vervolgens heeft Brummel nader omschreven welke gebreken hij heeft vastgesteld en het bedrag waarmee de aldus vastgestelde gebreken en eventuele gevolgschade kunnen worden hersteld bepaald op € 13.036,-.
2.10.
Op 9 juni 2016 heeft Sosef Schilders aan [de VVE] een offerte uitgebracht voor het uitvoeren van diverse schilderwerkzaamheden aan het appartementencomplex voor een bedrag van € 38.328,60. Bij die offerte is de volgende begroting gevoegd:
“Balkonhekken staal zijgevels		8 stuks		€ 1.215,00
Balkonhekken achtergevel			24 stuks		€ 6.930,00
Balkonhekken trespa beplating vervangen (…)	48 stuks		€ 4.225,00
6 stuks balkonvloeren (…)			6 stuks		€ 1.200,00
Schilderwerk hout goot achtergevel		25 m²		€ 3.335,00
Schilderwerk hout kozijnen, ramen en deuren	post		€ 6.995,00
Huur hoogwerker voor- en zijgevels		post		€ 2.365,00
Huur hoogwerker achtergevel incl. rijplaten	post		€ 4.000,00
Kosten transport hoogwerker			post		€ 370,00
Bouwplaatsvoorzieningen (…)		post		€ 525,00
Stelpost houtrot en betonrot herstel		post		€ 5.000,00
[de VVE] heeft Sosef opdracht gegeven voor het uitvoeren van deze werkzaamheden. Sosef heeft deze werkzaamheden in juni 2016 verricht en is daarvoor door [de VVE] betaald.
3
Het geschil
In conventie
3.1.
Kerssen Vastgoedzorg vordert, na wijziging van eis, – samengevat – veroordeling van [de VVE] tot betaling van € 13.652,68, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, vanaf de vervaldatum van de desbetreffende facturen tot aan de datum van de dagvaarding berekend op een bedrag van € 13.930,35, en vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag waarop alles is betaald, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, onder veroordeling van [de VVE] in de proceskosten, alles uitvoerbaar bij voorraad.
3.2.
Aan deze vordering legt Kerssen Vastgoedzorg het volgende ten grondslag. Tussen partijen gold een overeenkomst van aanneming van werk. Op grond van deze overeenkomst heeft Kerssen Vastgoedzorg voor [de VVE] schilderwerkzaamheden verricht. Daarvoor heeft [de VVE] Kerssen Vastgoedzorg niet volledig betaald, [de VVE] heeft een bedrag van € 26.688,68 onbetaald gelaten. Over de openstaande facturen is [de VVE] , met ingang van de vervaldata van de desbetreffende facturen, wettelijke handelsrente verschuldigd. Omdat [de VVE] , ondanks daartoe door Kerssen Vastgoedzorg te zijn gemaand, niet aan haar betalingsverplichtingen heeft gedaan, heeft zij voorts schade geleden, omdat zij buitengerechtelijke incassokosten heeft moeten maken, aldus Kerssen Vastgoedzorg.
3.3.
[de VVE] voert verweer. [de VVE] betwist niet dat tussen partijen een overeenkomst van aanneming van werk gold, op grond waarvan Kerssen Vastgoedzorg diverse schilderwerkzaamheden heeft verricht, waarvoor [de VVE] niet volledig heeft betaald. Volgens [de VVE] heeft Kerssen Vastgoedzorg evenwel ondeugdelijk werk verricht, als gevolg waarvan [de VVE] schade heeft geleden, bestaande uit herstelkosten en bijkomende kosten. Gelet hierop, doet [de VVE] een beroep op verrekening met de aldus door haar geleden schade. Voorts betwist [de VVE] dat zij Kerssen Vastgoedzorg over de openstaande facturen wettelijke handelsrente verschuldigd is, omdat Kerssen Vastgoedzorg zelf in verzuim was, dan wel de vertraging in het voldoen aan haar betalingsverplichtingen [de VVE] niet kan worden toegerekend.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
In reconventie
3.5.
[de VVE] vordert – samengevat – veroordeling van Kerssen Vastgoedzorg tot betaling van € 16.331,43, vermeerderd met rente en kosten.
3.6.
Aan deze vordering legt [de VVE] het volgende ten grondslag.
Kerssen Vastgoedzorg heeft niet voldoaan aan haar uit de tussen partijen geldende overeenkomst van aanneming van werk voortvloeiende verplichtingen, ook niet nadat zij daartoe door [de VVE] in de gelegenheid is gesteld en haar daarbij een termijn is geboden om alsnog deugdelijk na te komen. Als gevolg daarvan heeft [de VVE] schade geleden. De aldus geleden schade bestaat uit de de kosten voor noodzakelijke herstelwerkzaamheden door een derde, verminderd met het bedrag dat VvE bij deugdelijke nakoming aan Kerssen Vastgoedzorg verschuldigd zou zijn, tot een bedrag van € 11.640,92 en diverse bijkomende kosten tot een bedrag van € 4.690,51.
3.7.
Kerssen Vastgoedzorg voert verweer. Zij betwist de hoogte van de door
[de VVE] als gevolg van het door Kerssen Vastgoedzorg ondeugdelijk nakomen van de overeenkomst geleden schade. Kerssen Vastgoedzorg verwijst in dit verband naar de in het rapport van Brummel vastgestelde bedrag aan herstelkosten. Kerssen Vastgoedzorg betwist in dit verband ook dat alle door [de VVE] gevorderde kosten zien op werkzaamheden tot herstel van door Kerssen Vastgoedzorg ondeugdelijk uitgevoerde werkzaamheden. De als geleden schade door [de VVE] gevorderde bijkomende kosten ten slotte, zijn geen gevolg van haar tekortkoming, aldus Kerssen Vastgoedzorg.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
In conventie en in reconventie
4.1.
De vorderingen in conventie en reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling, nu het verweer in conventie samenhangt met de eis in reconventie.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat Kerssen Vastgoedzorg in opdracht van [de VVE] diverse schilderwerkzaamheden heeft verricht, dat [de VVE] Kerssen Vastgoedzorg daarvoor niet volledig heeft betaald en dat [de VVE] gehouden is dat alsnog te doen. In dit verband is tussen partijen niet in geschil dat het bedrag aan openstaande facturen € 26.688,68 bedraagt. Verder is tussen partijen evenmin in geschil dat Kerssen Vastgoedzorg de werkzaamheden niet geheel deugdelijk heeft uitgevoerd, dat [de VVE] als gevolg daarvan schade heeft geleden en dat Kerssen Vastgoedzorg gehouden is deze schade te vergoeden. Partijen zijn het er ook over eens dat deze vorderingen met elkaar verrekend kunnen worden. Tussen partijen is nog wel in geschil wat de omvang is van de door [de VVE] geleden schade. Indien wordt uitgegaan van de door Kerssen Vastgoedzorg gestelde schade, leidt dat tot toewijzing van de gevorderde hoofdsom in conventie. Indien wordt uitgegaan van de door [de VVE] gestelde schade, leidt dat tot toewijzing van de vordering in reconventie.
4.3.
[de VVE] stelt dat de door haar geleden schade in de eerste plaats de aan Sosef Schilders betaalde kosten van een bedrag van € 38.329,60 omvat. De door Sosef Schilders verrichte werkzaamheden waren immers noodzakelijk om de als gevolg van het door Kerssen Vastgoedzorg ondeugdelijk uitgevoerde werk ontstane gebreken te herstellen. Voor zover hierbij wordt afgeweken van de in het rapport van Brummel vastgestelde gebreken dan wel de herstelkosten daarvoor, is dat omdat Brummel ten onrechte niet alle gebreken in het werk van Kerssen Vastgoedzorg heeft vastgesteld en hij bij zijn berekening van de herstelkosten slechts een schatting heeft gedaan, zo betoogt [de VVE] onder verwijzing naar de reactie van [X] van 12 januari 2015.
4.4.
Kerssen Vastgoedzorg betwist de door [de VVE] gestelde omvang van de schade. Waar het gaat om herstel van gebreken die door Brummel zijn vastgesteld, moet worden aangesloten bij de door Brummel voor het herstel van die gebreken vastgestelde kosten. Kosten voor het herstel van gebreken die niet door Brummel zijn vastgesteld, kunnen volgens Kerssen Vastgoedzorg niet worden aangemerkt als ten gevolge van haar werk geleden schade. Het rapport van Brummel heeft immers als uitgangspunt te gelden, aangezien dat een – naar aanleiding van een verzoek van [de VVE] – opgesteld voorlopig deskundigenbericht is, waarin is vastgesteld wat aan het werk van Kerssen Vastgoedzorg ondeugdelijk is geweest en wat het kost om dat te herstellen, aldus Kerssen Vastgoedzorg.
4.5.
Hieruit volgt dat ten aanzien van de omvang van de door [de VVE] als gevolg van het door Kerssen Vastgoedzorg ondeugdelijk verrichte werk geleden schade tussen partijen meer specifiek in geschil is welke werkzaamheden ondeugdelijk zijn verricht en wat het kost om dat te herstellen. Bij de beantwoording van deze vragen, stelt de rechtbank het volgende voorop. In het geval van een door een rechtbank bevolen voorlopig deskundigenbericht, zoals dat in deze zaak het geval is, zal de rechtbank in een volgende procedure het oordeel van die deskundige in zijn algemeenheid niet snel naast zich neerleggen. Daarvoor is vereist dat zwaarwegende en steekhoudende bezwaren bestaan over de wijze van totstandkoming of de inhoud van het desbetreffende deskundigenbericht.
De rechtbank is van oordeel dat [de VVE] in zijn algemeenheid onvoldoende heeft gemotiveerd dat zodanige bezwaren tegen het rapport van Brummel bestaan. De enkele stellingen dat Brummel een aantal gebreken heeft gemist dan wel onderschat, en dat Brummel ten onrechte niet de daadwerkelijke – overigens marktconforme – herstelkosten tot uitgangspunt heeft genomen, onder verwijzing naar de reactie van [X] van 12 januari 2015 en de factuur van Sosef Schilders, is daartoe onvoldoende. In zijn definitieve rapport heeft Brummel de desbetreffende reactie en opmerkingen van [X] vermeld en daarop gereageerd. Met het opnieuw verwijzen naar de reactie van [X] , heeft [de VVE] niet gemotiveerd betoogd dat en waarom die reactie Brummel ten onrechte geen aanleiding heeft gegeven bij de bevindingen van [X] aan te sluiten, althans waarom tegen het rapport van Brummel in zoverre zwaarwegende en steekhoudende bezwaren bestaan. Het had op de weg gelegen van [de VVE] om, ter onderbouwing van dat betoog, een nader deskundigenrapport in het geding te brengen. Het voorgaande brengt met zich dat de rechtbank het rapport van Brummel verder in zijn algemeenheid als uitgangspunt zal nemen bij de bespreking van de door [de VVE] , aan de hand van de factuur van Sosef Schilders, opgevoerde kostenposten en de betwisting daarvan door Kerssen Vastgoedzorg.
Vervanging beplating balkonhekken
4.6.
In het rapport van Brummel (p. 18) is over de beplating van de balkonhekken het volgende vermeld:
“De HPL schotten in de balkonhekken zijn ook al meerdere keren geschilderd. HPL is een niet goed te schilderen ondergrond. Kerssen is voort gaan borduren op een niet goed hechtende ondergrond. Voor het schilderen van deze HPL panelen zijn geen kosten begroot. Dit deel van het werk had Kerssen niet moeten uitvoeren.”
Als redelijk bedrag om dit gebrek en de eventuele gevolgschade te herstellen heeft Brummel een bedrag van € 1.440,- (24 stuks à € 60,-) vastgesteld. Zoals hiervoor onder 4.5 is overwogen, neemt de rechtbank het rapport van Brummel in zijn algemeenheid als uitgangspunt. Nu [de VVE] ten aanzien van deze post ook overigens niet specifiek heeft betoogd dat en waarom tegen deze conclusie van Brummel zwaarwegende en steekhoudende bezwaren bestaan, gaat de rechtbank van het aldus vastgestelde bedrag uit.
Balkonvloeren
4.7.
In het rapport van Brummel (p. 17) is vermeld dat ten aanzien van de balkonvloeren, zowel aan de boven- als aan de onderzijde, geen herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn. Brummel heeft ter zake dan ook geen herstelkosten verrekend (p. 19). Nu [de VVE] ten aanzien van deze post ook overigens niet specifiek heeft betoogd dat en waarom tegen deze conclusie van Brummel zwaarwegende en steekhoudende bezwaren bestaan, gaat de rechtbank ook daarvan uit.
Schilderwerk hout kozijnen, ramen en deuren
4.8.
In het rapport van Brummel (p. 18) is ten aanzien van het schilderwerk aan de houten kozijnen het volgende vermeld:
“Schilderwerk hout: kozijnen:
De verschillende incidenteel aanwezige houten kozijnen in de gevels tonen openstaande naden. Deze naden zijn ontstaan doordat sprake is van niet ventilerende glaslatten aan de onderzijde. Door inwatering achter de glaslat ontstaat houtrot van binnenuit.1 stel balkondeuren is verrot en moet vervangen worden.
De VvE moet rekening houden met het vervangen van de verschillende houten kozijnen binnen 5 jaar.
Wij hanteren voor de herstelkosten een post waarin opgenomen een injectie van de openstaande naden en het lokaal schilderen van de kozijnen.
Schilderwerk hout: entreekozijnen:
Deze werkzaamheden zijn correct uitgevoerd.”
4.9.
Brummel heeft ter zake van het hiervoor vermelde herstel van open naden en bijwerken schilderwerk een post van  € 950,- vastgesteld (p. 19). In het rapport van Brummel is evenwel niet vastgesteld dat het schilderwerk aan het hout van de kozijnen van ramen en deuren ondeugdelijk is verricht. [de VVE] heeft onder verwijzing naar het rapport van [X] (p. 5) betoogd dat het schilderwerk aan de houten kozijnen ondeugdelijk is uitgevoerd. Zij heeft echter ook overigens niet specifiek betoogd dat en waarom tegen de conclusies van Brummel ten aanzien van deze post zwaarwegende en steekhoudende bezwaren bestaan, zodat de rechtbank ook op dit punt van het rapport van Brummel uitgaat.
Stelpost herstel hout- en betonrot
4.10.
Zoals hiervoor onder 4.8 is vermeld, is in het rapport van Brummel (p. 18) geconcludeerd dat de aanwezige houtrot van binnenuit is ontstaan als gevolg van niet ventilerende glaslatten. In het rapport van Brummel (p. 16) is ten aanzien van houtrot verder onder meer het volgende vermeld:
“Verschillende geschilderde raam- en deurkozijnen tonen naadvorming en een lokaal verhoogd houtvochtgehalte (hoger dan 20%). Dit wijst op houtrot dat gezien de detaillering van binnenuit komt. Een deur vertoont ernstige houtrot en moet vervangen worden.”
4.11.
Brummel heeft geen post ten aanzien van het vervangen van houtrot opgenomen. [de VVE] heeft, onder verwijzing naar de reactie van [X] , betoogd dat hoewel enige vorm van houtrot al eerder aanwezig was, houtrot in zijn algemeenheid ontstaat als gevolg van ondeugdelijk uitgevoerd schilderwerk. Om die reden komt de door Sosef Schilders opgevoerde stelpost voor het herstel van hout- en betonrot voor vergoeding door Kerssen Vastgoedzorg in aanmerking, aldus [de VVE] .
4.12.
In zijn rapport heeft Brummel de reactie van [X] ter zake van de aanwezigheid en het ontstaan van houtrot in de kozijnen vermeld en daarop gereageerd (p. 21 en p. 23). Deze reactie heeft Brummel geen aanleiding gegeven zijn conclusies aan te passen. Met het opnieuw verwijzen naar de reactie van [X] heeft [de VVE] niet betoogd dat en waarom ten aanzien van de conclusie van Brummel op dit punt zwaarwegende en steekhoudende bezwaren bestaan, zodat de rechtbank ook hier van het rapport van Brummel zal uitgaan.
Begroting herstelkosten
4.13.
Ten aanzien van de overige door [de VVE] opgevoerde posten, is tussen partijen niet in geschil dat het werk ter zake ondeugdelijk is uitgevoerd en hersteld diende te worden. Ten aanzien van deze posten is het geschil beperkt tot de begroting van de herstelkosten. Ter beantwoording van de vraag wat een redelijk bedrag is om de vastgestelde gebreken en eventuele gevolgschade te herstellen, heeft Brummel (p. 18-19) het volgende geconcludeerd:
“Bij het bepalen van de kosten is rekening gehouden met de kosten welke Kerssen voor de aangeboden werkzaamheden heeft gecalculeerd aan de VvE. Opvallend in het bij de offerte bijgevoegde calculatieoverzicht is het volgende:
Voor de goten hanteert Kerssen voor de omschreven werkzaamheden € 48,- per strekkende meter goot hanteert. Dit is inclusief materiaal en manuren veel te laag. Bouwcentrum hanteert voor het schilderen van geprofileerde houten gootbekledingen met klossen, € 56,80/m (bron: bouwkosten.nl).
Voor de balkonhekwerken is voor de omschreven werkzaamheden € 40,-/m aangehouden. Bouwcentrum hanteert voor het schilderen van stalen hekwerken buiten, € 64,20/m (bron: bouwkosten.nl).”
4.14.
Verder, in reactie op de reactie van [X] dat Brummel bij het vaststellen van de herstelkosten ten onrechte van het te lage tarief van Kerssen Vastgoedzorg is uitgegaan, maar een marktconform tarief had moeten toepassen, vermeldt Brummel in zijn rapport (p. 23 en 24) het volgende:
“Hierbij is rekening gehouden met de prijzen welke Kerssen heeft geoffreerd en waarvoor door de VvE opdracht is verleend. De reden hiervoor is dat kwaliteit en prijs een directe relatie hebben. Door bij het begroten van het herstel met een prijsniveau te rekenen dat geld voor een ander kwaliteitsniveau zou een onterechte bevoordeling ontstaan van de ene partij en benadeling van de andere. (…)
Als de volledige kosten in rekening zouden worden gebracht (zoals genoemd in de offertes [onder meer een offerte van Sosef Schilders van € 35.752,98]) dan heeft de VvE een onterecht voordeel.
Voor schilderonderhoud geld een cyclus van 6 jaar. Dat betekent dat rekening houdend met “nieuw voor oud”, er een aanzienlijke reductie op die offertes moet worden doorgevoerd. De offertes van beide bedrijven komen over als marktconform en vormen een post voor het schilderwerk waarmee de VvE iedere 6 jaar geconfronteerd kan worden.”
4.15.
Ook ten aanzien van de herstelkosten, neemt de rechtbank het rapport van Brummel tot uitgangspunt. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [de VVE] ook op dit punt, ter ondersteuning van haar stelling dat Brummel ten onrechte niet van marktconforme tarieven is uitgegaan, heeft volstaan met een verwijzing naar de reactie van [X] en de factuur van Sosef Schilders, waarop Brummel, zoals hiervoor is vermeld, in zijn rapport uitdrukkelijk heeft gereageerd, en aldus geen zwaarwegende en ingrijpende bezwaren tegen het rapport van Brummel naar voren heeft gebracht. Bovendien heeft Kerssen Vastgoedzorg onbetwist gesteld dat [de VVE] indertijd bij het verzoekschrift om een voorlopig deskundigenbericht te bevelen een tweetal offertes had bijgevoegd voor het uitvoeren van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden, die het uiteindelijk door Brummel begrote bedrag van € 13.306,- benaderden, te weten offertes van € 9.800,- en van € 11.000,-.
Bijkomende kosten
4.16.
[de VVE] stelt dat zij als gevolg van het ondeugdelijk verrichten van de werkzaamheden door Kerssen Vastgoedzorg bijkomende kosten heeft gemaakt, waaronder kopieerkosten, kosten voor zaalhuur, kosten voor de huur van een hoogwerker en de kosten voor de werkzaamheden door [X] . [de VVE] heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door Kerssen Vastgoedzorg, evenwel niet nader toegelicht dat en waarom deze kosten verband houden met het door Kerssen Vastgoedzorg ondeugdelijk verrichte werk. Gelet hierop, komen deze kosten niet voor vergoeding door Kerssen Vastgoedzorg in aanmerking.
Conclusie openstaande facturen en schade
4.17.
Gelet op het voorgaande, is de conclusie dat de door [de VVE] als gevolg van het ondeugdelijk uitvoeren van werkzaamheden door Kerssen Vastgoedzorg geleden schade € 13.036,- bedraagt, te weten het door Brummel begrote bedrag aan herstelkosten.
4.18.
Dat brengt met zich dat, nu niet in geschil is dat [de VVE] bij Kerssen Vastgoedzorg openstaande facturen tot een bedrag van € 26.688,68 (€ 2.105,59 + € 24.583,09) heeft staan, [de VVE] aan Kerssen Vastgoedzorg na verrekening een bedrag van € 13.652,68 (€ 26.688,68 – € 13.306,-) verschuldigd is. De vordering van Kerssen Vastgoedzorg in conventie komt in zoverre dan ook voor toewijzing in aanmerking.
4.19.
In reconventie is de uitkomst dat de vordering van [de VVE] zal worden afgewezen, nu met de verrekening in conventie haar schade is vergoed.
Wettelijke handelsrente
4.20.
[de VVE] voert het verweer dat zij Kerssen Vastgoedzorg over de openstaande facturen geen wettelijke handelsrente verschuldigd is, omdat Kerssen Vastgoedzorg, door geen gevolg te geven aan de brief van [de VVE] van 3 april 2012, zelf in verzuim verkeerde dan wel dat het uitblijven van de betalingen niet aan [de VVE] is toe te rekenen.
4.21.
Deze verweren slagen niet. De desbetreffende facturen van Kerssen Vastgoedzorg dateren van 12 september 2011 en van 17 november 2011. Weliswaar heeft [de VVE] Kerssen Vastgoedzorg bij brief van 3 april 2012 gemaand om binnen een daartoe gestelde termijn de volgens het rapport van [X] noodzakelijke herstelwerkzaamheden te verrichten, maar eerst nu is, met het oordeel dat het rapport van Brummel van 18 juni 2015 tussen partijen als uitgangspunt heeft te gelden, vast komen te staan dat enkele werkzaamheden ondeugdelijk door Kerssen Vastgoedzorg zijn verricht en welke werkzaamheden dat zijn geweest. [de VVE] heeft niet toegelicht dat en waarom de bevindingen van [X] in zoverre overeenstemmen met de bevindingen van Brummel dat geoordeeld dient te worden dat Kerssen Vastgoedzorg reeds op grond van het niet binnen de door [de VVE] bij de brief van 3 april 2012 gestelde termijn herstellen van de door [X] in zijn rapport vastgestelde gebreken in verzuim is geraakt.
4.22.
Verder heeft [de VVE] niet nader toegelicht waarom het uitblijven van de betaling van de facturen van Kerssen Vastgoedzorg niet aan haar is toe te rekenen. De enkele omstandigheid dat Kerssen Vastgoedzorg ondeugdelijk zou hebben gepresteerd, is daartoe onvoldoende. Voor zover [de VVE] aldus heeft beoogd te betogen dat omdat Kerssen Vastgoedzorg ondeugdelijk werk had verricht, [de VVE] zich ten aanzien van haar betalingsverplichtingen terecht op haar opschortingsrecht heeft beroepen, is dat tevergeefs. Niet in geschil is dat de overeenkomst zag op het uitvoeren van schilderwerkzaamheden voor een bedrag van € 47.243,41. Van dat bedrag heeft [de VVE] een bedrag van € 26.688,68, derhalve ruim meer dan de helft, onbetaald gelaten. Vast is komen te staan dat hetgeen door Kerssen Vastgoedzorg ondeugdelijk is verricht, met een bedrag van € 13.306,- kan worden hersteld. Aldus heeft de opschorting een grotere omvang aangenomen dan de tekortkoming waartegen zij was gericht. Onder deze omstandigheden heeft [de VVE] zich naar het oordeel van de rechtbank niet terecht op haar opschortingsrecht beroepen.
4.23.
Het voorgaande brengt met zich dat [de VVE] over de openstaande facturen wettelijke handelsrente verschuldigd is. [de VVE] heeft de berekeningen van Kerssen Vastgoedzorg van de wettelijke handelsrente tot aan de dag van de dagvaarding niet betwist. Gelet hierop, komt de vordering van Kerssen Vastgoedzorg ook in zoverre voor toewijzing in aanmerking.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.24.
Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is slechts van toepassing indien het verzuim op of na 1 juli 2012 is ingetreden. De rechtbank stelt vast dat die situatie in dit geval niet aan de orde is. De vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn zal daarom worden getoetst aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het rapport Voor-werk II.
4.25.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal – mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport Voor-werk II –
integraal worden afgewezen. Kerssen Vastgoedzorg heeft immers nagelaten een omschrijving te geven van de voor haar rekening verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden. De kosten waarvan Kerssen Vastgoedzorg vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
Proceskosten
4.26.
[de VVE] zal in conventie en in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Kerssen Vastgoedzorg worden begroot op:
in conventie:
- griffierecht	€ 	1.924,00
- explootkosten	€ 	84,13
- salaris advocaat	€
1.390,00
(2,0 punten × tarief € 695,00)
Totaal	€ 	3.398,13
in reconventie:
- salaris advocaat	€
695,00
(2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 695,00)
Totaal	€ 	695,00
4.27.
Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vergelijk HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116). De rechtbank zal, zoals gevorderd, de nakosten begroten conform het daarop toepasselijke liquidatietarief.
5
De beslissing
De rechtbank
In conventie
5.1.
veroordeelt [de VVE] om aan Kerssen Vastgoedzorg te betalen een bedrag van € 13.652,68 (dertienduizend zeshonderdtweeënvijftig euro en achtenzestig eurocent), vermeerderd met een bedrag van € 13.930,35 aan wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over een bedrag van € 26.688,68 en berekend vanaf de vervaldatum der facturen tot aan 13 oktober 2017, alsmede vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW over het bedrag van € 13.652,68 met ingang van 13 oktober 2017 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [de VVE] in de proceskosten, aan de zijde van Kerssen Vastgoedzorg tot op heden begroot op € 3.398,13, en op € 157,00 aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 82,00 in geval van betekening,
5.3.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde,
In reconventie
5.5.
wijst de vorderingen af,
5.6.
veroordeelt [de VVE] in de proceskosten, aan de zijde van Kerssen Vastgoedzorg tot op heden begroot op € 695,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. de Haseth en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2019.