ECLI:NL:RBOVE:2019:562
Rechtbank OVE — Uitspraak 


RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer	: 7460854 \ CV EXPL  19-133
Vonnis in kort geding van 18 februari 2019
in de zaak van
de stichting
ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN",
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
eiseres, hierna te noemen Beter Wonen,
advocaat: mr. M. Douwenga te Hardenberg,
tegen
1
[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats]
gedaagde,
advocaat [NAAM]. R.J.H. van der Wal te Hengelo (Ov),
2.	[gedaagde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. K. ter Mors te Almelo.
Partijen zullen hierna Beter Wonen, [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en (gedaagden gezamenlijk in meervoud) [gedaagde 1] c.s. worden genoemd.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 5,
- de productie van de zijde van [gedaagde 2] , zijnde een brief van 23 januari 2019 van Huisartsenpraktijk [X] ,
- de aanvullende producties 6 tot en met 9 van de zijde van Beter Wonen,
- het mailbericht van de zijde van [gedaagde 2] van 1 februari 2019,
- de mondelinge behandeling op 4 februari 2019, alwaar Beter Wonen vertegenwoordigd door mevrouw [A] en mevrouw [B] , bijgestaan door
mr. [NAAM], en [gedaagde 2] bijgestaan door mr. [NAAM]. [gedaagde 1] is niet verschenen, maar heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [NAAM]r Wal. De heer [X] , praktijkmanager en praktijkondersteuner GGZ bij Huisartsenpraktijk [X] is eveneens verschenen. Hij is als informant gehoord door de kantonrechter,
- de pleitnota’s van partijen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.	De feiten
2.1.
Met ingang van 6 oktober 2017 verhuurt Beter Wonen de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) voor onbepaalde tijd aan
[gedaagde 1] c.s.. [gedaagde 1] c.s. bewonen de woning samen met vijf
(eigen, stief- en pleeg)kinderen, waarvan vier kinderen minderjarig zijn.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Beter Wonen (hierna: de huurvoorwaarden) van toepassing. De huurvoorwaarden luiden - voor zover van belang - als volgt:
“(…)
6.3
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
6.4
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder zonder toestemming van de verhuurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien.
(…)
6.8
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. (…)”
2.3.
Bij een politieactie in het Nieuwstraatkwartier in Almelo op 4 september 2018 heeft de politie ook een doorzoeking in het gehuurde uitgevoerd. Ten tijde van de inval in het gehuurde bevond [gedaagde 1] zich in het gehuurde. Blijkens de overgelegde
Bestuurlijke rapportage van de politie eenheid Oost-Nederland aan de burgemeester van de gemeente Almelo (hierna de burgemeester) van 2 oktober 2018 is [gedaagde 1] aangehouden als verdachte in een grootschalig onderzoek naar georganiseerde hennepteelt. Eveneens volgt uit voornoemde rapportage dat tijdens de doorzoeking - voor zover
relevant - de volgende zaken zijn aangetroffen: een plastic zak met hennep, 10 stuks transformatoren in de schuur en contant geld van in totaal € 1.180,--. Ook staat in de voornoemde rapportage vermeld dat het totale nettogewicht van de aangetroffen hennep is vastgesteld op 95 gram en dat de aangetroffen hennep positief is getest op THC, zijnde werkzame stof in hennep en vermeld op lijst II van de Opiumwet.
2.4.
[gedaagde 1] is in voorlopige hechtenis genomen, die tot op het moment van de mondelinge behandeling ter zitting – derhalve vijf maanden – onafgebroken voortduurt.
2.5.
Bij brief van 20 december 2018 heeft de burgemeester Beter Wonen - kort gezegd - in kennis gesteld van het voornemen een last onder bestuursdwang op te leggen, welke inhoudt dat het gehuurde zal worden gesloten en gesloten zal worden gehouden voor een periode van 6 maanden, een en ander op grond van artikel 13b Opiumwet en artikel 3 lid 3 van de “Beleidsregel Damoclesbeleid 2017 gemeente Almelo” (hierna: het Damoclesbeleid). De burgermeester heeft  Beter Wonen - conform datzelfde Damoclesbeleid en het Regionaal Hennepconvenant (hierna: het convenant) - in de gelegenheid gesteld om binnen twee weken na 20 december 2018 over te gaan tot het starten van een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde 1] c.s. dan wel ontruiming van het gehuurde. Bij gebreke hiervan zal de burgemeester op basis van zijn eigen bevoegdheid alsnog beslissen tot sluiting van het gehuurde.
2.6.
Bij brief van 3 januari 2019 heeft (de advocaat [NAAM]) Beter Wonen
[gedaagde 1] c.s. in de gelegenheid gesteld om binnen vijf dagen na dagtekening van de voornoemde brief de huurovereenkomst schriftelijk op te zeggen tegen 1 februari 2019.
c.s. hebben de huurovereenkomst niet binnen de gestelde termijn opgezegd.
2.7.
Daarop heeft Beter Wonen dit kort geding aanhangig gemaakt.
3
Het geschil
3.1.
Beter Wonen vordert - kort gezegd - om [gedaagde 1] c.s. te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis het gehuurde te ontruimen, in goede staat op te leveren en vervolgens ontruimd te houden, zulks met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] c.s. in de kosten van dit geding.
3.2.
Aan het gevorderde legt Beter Wonen - samengevat weergegeven - ten grondslag dat het aanwezig hebben in het gehuurde van een handelshoeveelheid softdrugs in strijd is met de verplichting van [gedaagde 1] c.s. zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Vanwege het geconstateerde door de politie staat vast dat [gedaagde 1] c.s. in strijd hebben gehandeld met artikel 6.8 van de huurvoorwaarden. Uit dit artikel volgt dat het huurders (onder meer) niet is toegestaan activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Er is sprake van een strafbaar feit op grond van de Opiumwet, omdat een handelsvoorraad hennep in het gehuurde is aangetroffen. [gedaagde 1] c.s. zijn dan ook tekortgeschoten in de nakoming van  hun verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. De gedragingen van
c.s. zijn voor de burgemeester in ieder geval voldoende ernstig om over te gaan tot sluiting van het gehuurde. In dit kader is tevens van belang dat Beter Wonen zich heeft verbonden aan het convenant. Het bewaren van hennep wordt ingevolge de in
artikel 1.1. van het convenant vermelde definitie als een hennepkwekerij aangemerkt, waarop het convenant van toepassing is. Volgens het convenant is Beter Wonen gehouden om voortvarend op te treden tegen huurders als sprake is van een hennepkwekerij in het gehuurde. Dat woningcorporaties een groot belang hebben bij ontbinding van huurovereenkomsten en ontruimingen van woningen bij drugsgerelateerde activiteiten is helder. Van bijzondere omstandigheden aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. die zodanig zijn dat het gehuurde niet behoort te worden ontruimd, is niet gebleken. Het enkele feit dat zij met minderjarige kinderen in het gehuurde wonen en niet beschikken over vervangende woonruimte is onvoldoende om te kunnen spreken van dergelijke bijzondere omstandigheden.
3.3.
Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Naar het oordeel van de kantonrechter brengt het voornemen van de burgemeester om op grond van artikel 13b van de Opiumwet over te gaan tot sluiting van het gehuurde en het door Beter Wonen aangevoerde belang bij handhaving van haar zero tolerance beleid als het aankomt op het bezitten (en verhandelen) van drugs, met zich mee dat het vereiste spoedeisend belang bij de vordering aanwezig is.
Ontruiming
4.2.
In dit kort geding moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vordering van Beter Wonen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van het gevorderde reeds nu gerechtvaardigd is. In het bijzonder zal beoordeeld moeten worden of [gedaagde 1] c.s. gedwongen kunnen worden de woning thans op korte termijn te ontruimen. Daarbij dient, zoals het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch onder meer heeft overwogen in zijn arrest van 3 juni 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:1645), zwaar te wegen dat een veroordeling tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening veelal een definitief karakter zal hebben en aldus diep ingrijpt in het woonbelang van de huurder(s). Terughoudendheid van de kort gedingrechter bij de beoordeling van de vraag of een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is, is dan ook geboden. De kantonrechter overweegt als volgt.
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat er door de politie tijdens de doorzoeking van het gehuurde 95 gram hennep, 10 transformatoren en contant geld van in totaal € 1.180,-- is gevonden. Volgens de door het Openbaar Ministerie (OM) gehanteerde richtlijnen wordt als bestemd voor eigen gebruik aangemerkt een hoeveelheid van maximaal 5 gram softdrugs (waaronder hennep valt). De hoeveelheid softdrugs die in het gehuurde is aangetroffen, overschrijdt dit maximum ruimschoots. Daarmee staat voor de kantonrechter vast dat de aangetroffen hennep een strafbare hoeveelheid softdrugs in de zin van de Opiumwet is. Het voorhanden hebben van strafbare hoeveelheden (soft)drugs is reeds een overtreding van artikel 6.8 van de huurvoorwaarden (vgl. het recente arrest van 11 december 2018 van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, gepubliceerd onder ECLI:NL:GHARL:2018:10739). Naar het oordeel van de kantonrechter levert het aanwezig hebben van deze hoeveelheid   een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst op.
4.4.
Met betrekking tot het betoog van [gedaagde 2] dat zij geen activiteiten heeft verricht die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, dat zij geen toegang had tot de kluis waarin de hennep zich bevond, dat zij met [gedaagde 1] in het grijze verleden heeft afgesproken dat er alleen een hoeveelheid drugs voor eigen gebruik in het gehuurde aanwezig zou mogen zijn en dat zij dit daarna nog een paar keer heeft herhaald, dat zij geen vermoeden had dat er 95 gram hennep aanwezig was, dat haar geen blaam treft en dat er geen sprake was van overlast in dan wel klachten uit de buurt, overweegt de kantonrechter als volgt. Ook als [gedaagde 2] zou worden gevolgd in haar stelling dat zij alleen wist van de aanwezigheid van een hoeveelheid hennep voor eigen gebruik, neemt dat de tekortkoming niet weg. [gedaagde 1] c.s. zijn, aangezien zij de huurovereenkomst beiden zijn aangegaan en hebben ondertekend, op grond van contractuele medehuur jegens Beter Wonen immers hoofdelijk aansprakelijk voor de juiste nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst (zie ook HR 9 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU3255 en
HR 3 april 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH0762). Bovendien heeft [gedaagde 2] onvoldoende gewaarborgd dat er geen softdrugs in een hoeveelheid die het eigen gebruik te boven gaat in het gehuurde binnen zouden komen, waar dit redelijkerwijs wel van haar verlangd mocht worden.
4.5.
De vraag rijst vervolgens of de rechter in een door Beter Wonen te voeren bodemprocedure, in het licht van het arrest van de Hoge Raad 20 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) zou oordelen dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zou rechtvaardigen en of er aanleiding is om, vooruitlopend op deze beslissing, [gedaagde 1] c.s. te veroordelen om het gehuurde te ontruimen. Te dien aanzien wordt als volgt overwogen.
4.6.
Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit betekent dat, nu vast staat dat [gedaagde 1] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, Beter Wonen in beginsel bevoegd is om deze overeenkomst te ontbinden.
4.7.
Naar het oordeel van de kantonrechter zal de rechter in een bodemprocedure oordelen dat de mogelijke uitzondering - te weten dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt - zich hier niet voordoet, reeds gelet op de hoeveelheid hennep die in het gehuurde is aangetroffen. Bovendien kan in dit kader als hiervoor reeds aangehaald niet onvermeld blijven dat [gedaagde 1] zich ten tijde van de mondelinge behandeling op 4 februari 2019 (nog steeds) en derhalve al vijf maanden in voorlopige hechtenis, bevond. Zijn advocaat [NAAM]enige toelichting op te geven.
4.8.
Het voorgaande brengt mee dat de bodemrechter in dit geval een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde naar alle waarschijnlijkheid zal toewijzen. De kantonrechter is van oordeel dat er aanleiding bestaat om vooruitlopend op de uitkomst in die bodemprocedure een veroordeling tot ontruiming van de woning uit te spreken. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat
Beter Wonen een gerechtvaardigd belang heeft bij het opnemen van een verplichting als vermeld in 6.8 van de huurvoorwaarden, met name om een (mogelijke) aanzuigende werking op allerlei vormen van criminaliteit, verloedering van de leefomgeving en eventuele overlast voor andere huurders en omwonenden tegen te gaan. Niet relevant is dat het gevaar daartoe of ander nadeel zich (nog) niet heeft gerealiseerd. Doorslaggevend is dat door de aanwezigheid van de hoeveelheid softdrugs in het gehuurde de mogelijkheid is geschapen dat Beter Wonen dan wel derden daarvan schade of ander nadeel zouden kunnen ondervinden. Daarnaast heeft Beter Wonen een zwaarwegend belang om ook naar andere huurders een signaal af te geven dat tekortkomingen zoals in het onderhavige geval niet worden getolereerd.
4.9.
Voldoende duidelijk is dat de ontruiming ingrijpend is voor [gedaagde 1] c.s. en in het bijzonder voor de minderjarige (eigen, stief- en pleeg)kinderen. [gedaagde 1] c.s. hebben echter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hun situatie meebrengt dat zij aan het huidige gehuurde - waar zij nog maar relatief kort wonen - zijn gebonden en dat een verhuizing voor hen onoverkomelijke bezwaren heeft. Het is op de eerste plaats de verantwoordelijkheid van [gedaagde 1] c.s. zélf om de nadelige effecten van de ontruiming voor de (eigen, stief- en pleeg)kinderen zoveel mogelijk te beperken en het ligt op hun weg om daartoe - zo nodig - een beroep te doen op hulpverlenende instanties, die op hun beurt gehouden zijn zorg te dragen voor adequate hulpverlening. Blijkens het verhandelde ter zitting heeft [gedaagde 2] ook hulpverlening ingeschakeld. Bovendien is van de zijde van Beter Wonen aangegeven dat indien [gedaagde 1] c.s. niet in staat zijn zelf in vervangende woonruimte te voorzien, de gemeente Almelo, Beter Wonen en de zorgpartijen een noodvoorziening, bestaande uit het onder zeer strikte nader overeen te komen voorwaarden huren van een woning van een zorginstantie, zullen aanbieden. Er is nu dan ook geen aanleiding te veronderstellen dat geen hulp geboden zal worden en dat [gedaagde 1] c.s. en de (eigen, stief- en pleeg)kinderen op straat komen te staan.
4.10.
De slotsom is dat de vordering, strekkende tot ontruiming van het gehuurde, voor toewijzing gereed ligt. Gelet op de belangen van de minderjarige (eigen, stief- en
pleeg) kinderen van [gedaagde 1] c.s. zal de ontruimingstermijn gesteld worden op vier weken na betekening van dit vonnis.
4.11.
[gedaagde 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze worden aan de zijde van Beter Wonen begroot op € 700,01 (€ 220,01 aan verschotten (dagvaarding € 99,01 en griffierecht € 121,--) en € 480,-- (2 punten x tarief van € 240,--) wegens het salaris van de advocaat).
5
De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de woning met onroerende aanhorigheden staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van Beter Wonen begroot op € 700,01,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.G. Vermeulen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2019. (S-AA(O)