ECLI:NL:RBOBR:2019:2029
Rechtbank OBR — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/343348 / KG ZA 19-98
Vonnis in kort geding van 10 april 2019
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONBEDRIJF SWS.HHVL
,
gevestigd te Eindhoven,
eiseres,
advocaat [NAAM]. B. Poort te Eindhoven,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. A.S. Sewgobind te Eindhoven.
Partijen zullen hierna Woonbedrijf en [gedaagde] genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding d.d. 4 maart 2019 met 19 producties
de mondelinge behandeling
de pleitnota van mr. [NAAM]. Sewgobind.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 5 september 2017 van Woonbedrijf een zelfstandige woonruimte staande en gelegen aan de [adres] (hierna aangeduid met “het gehuurde”). Het gehuurde maakt onderdeel uit van een blok woningen welke ook door Woonbedrijf worden verhuurd.
2.2.
In de huurovereenkomst is onder meer het navolgende opgenomen:
De bestemming van het gehuurde
Artikel 2
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om als woonruimte te worden gebruikt door huurder en de leden van zijn huishouding.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 1 november 2004 van Woonbedrijf (hierna aangeduid met “de Algemene Huurvoorwaarden”).
2.4.
In de Algemene Huurvoorwaarden is onder meer het volgende bepaald:
Gebruik
6.2.1
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.
Een gebruik van het gehuurde of de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daar
van, voor bedrijfsmatige activiteiten wordt aangemerkt als een schending van voornoemd gebod.
Onder gemeenschappelijke ruimten worden verstaan ruimten zoals trappenhuizen, liften,
kelders, zolders, garages, bergingen, galerijen, tuinen, binnenplaatsen, voor zover huurder het gebruik van deze ruimten met andere huurders of gebruikers deelt.
6.2.2
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
6.3.4
Het is huurder niet toegestaan bergruimten, garages e.d. die tot het gehuurde behoren, te gebruiken als leefruimte, opslag anders dan voor eigen niet-bedrijfsmatig gebruik, werkplaats, als verkoopruimte of op een andere manier in of nabij deze ruimten verkopingen te houden of te doen houden.
Bescherming woonklimaat
6.7.1
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast, hinder of schade
wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege
huurder in het gehuurde en/of de directe woonomgeving of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
6.7.2
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving die tot het gehuurde behoort, hennep te kweken of te verhandelen of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij. Huurder is bekend met het feit dat het hebben van een hennepkwekerij leidt tot schade aan het gehuurde, leidt tot gevaarzetting alsmede overlast veroorzaakt. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.
7.3
Het is huurder evenmin toegestaan om qat, soft drugs, harddrugs of andere van overheidswege verboden middelen te verhandelen te produceren of in groepsverband te gebruiken of te laten gebruiken in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving van het gehuurde. Het is huurder bekend dat het handelen in strijd met voormelde gepaard kan gaan met overlast zoals vervuiling, vandalisme etc. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.
2.5.
Naar aanleiding van meldingen van omwonenden over onder meer drugshandel
en drugsgebruik in het gehuurde, heeft Woonbedrijf op 1 oktober 2018 een onaangekondigd huisbezoek uitgevoerd. Daarbij is geconstateerd dat het gehuurde niet was ingericht. Woonbedrijf heeft met [gedaagde] op 1 oktober 2018 afgesproken dat hij het gehuurde binnen twee maanden zou hebben ingericht.
2.6.
Op 25 oktober 2018 en 20 november 2018 hebben wederom huisbezoeken  plaatsgevonden. Daarbij heeft Woonbedrijf opnieuw geconstateerd dat het gehuurde niet was ingericht.
2.7.
Op 22 januari 2019 heeft de politie een inval gedaan in het gehuurde. Daarbij is blijkens de daarvan opgemaakte rapportage het volgende aangetroffen:
45 gram gedoogde hennep
95 gram drogende hennep
Goederen die er op wijzen dat men bezig is geweest met de kristallisatie van amfetamine, namelijk:
5 liter jerrycan met opschrift “Methanol”
1 literfles met opschrift “King vloeibare ontstopper” waarvan 95% zwavelzuur
aangebroken zak met cafeïne
speciekuip met witte kleurige afzetting en roermiddelen zoals spatels
2 doorzichtige jerrrycans van 25 liter waarvan het veiligheidsetiket grotendeels verwijderd was
slacentrifuges
testmateriaal voor pH-waarde
maatbekers met een sterke chemische amfetaminegeur
2 vacuüm machines
grote strijkzakken
sealzakken in grote getalen
2.8.
Bij brief van 23 januari 2019 heeft Woonbedrijf aan [gedaagde] bericht dat het aantreffen van een hennepkwekerij in het gehuurde voor Woonbedrijf aanleiding is om ervoor te zorgen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. Woonbedrijf heeft [gedaagde] daarom verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen.
2.9.
[gedaagde] heeft aangegeven met Woonbedrijf in gesprek te willen.
2.10.
Woonbedrijf heeft vervolgens van de politie de rapportage van de inval ontvangen.
2.11.
Bij brief van 25 januari 2019 heeft Woonbedrijf aangegeven niet met [gedaagde] in gesprek te gaan omdat door de politie ook zaken zijn aangetroffen die wijzen op een productielocatie van synthetische drugs. Woonbedrijf adviseert [gedaagde] daarom de huurovereenkomst op te zeggen.
2.12.
Bij brief van haar advocaat d.d. 7 februari 2019 heeft Woonbedrijf aan [gedaagde] een laatste kans gegeven om de huurovereenkomst op te zeggen.
2.13.
[gedaagde] heeft de huurovereenkomst uiteindelijk niet opgezegd.
3
Het geschil
3.1.
Woonbedrijf vordert, samengevat, om bij wege van voorlopige voorziening, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, althans veertien dagen, althans een termijn door de voorzieningenrechter gezien alle feiten en omstandigheden in redelijkheid te bepalen, het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen;
II. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
Woonbedrijf legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.
[gedaagde] is tekortgeschoten in de nakomingen van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en heeft zich niet als goed huurder gedragen door:
het gehuurde te (laten) aanwenden voor commerciële criminele activiteiten die een gevaar opleveren voor de woonomgeving
de bestemming van het gehuurde (deels) te wijzigen in bedrijfsmatig gebruik
personen toe te laten tot het gehuurde die in drugs handelen
te handelen in strijd met de Opiumwet
overlast te veroorzaken voor omwonenden
niet zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde.
Woonbedrijf hanteert een zero tolerance beleid ten aanzien van het verbod om een handelshoeveelheid drugs aanwezig te hebben in het gehuurde en het gehuurde te gebruiken voor de productie en handel in drugs. Zij heeft er groot belang bij dat zij dat beleid kan handhaven.
3.3.
[gedaagde] voert daartegen, zakelijk weergegeven, het volgende verweer.
[gedaagde] betwist dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat hij zich als slechts huurder heeft gedragen.
Het gehuurde is niet gebruikt voor de productie of handel in drugs. [gedaagde] heeft ook geen personen toegelaten tot het gehuurde die zich daar schuldig aan hebben gemaakt. Van gevaar voor omwonenden is dan ook geen sprake geweest.
De gestelde overlast van omwonenden is niet onderbouwd. Het zijn slechts anonieme verklaringen  van horen zeggen.
[gedaagde] betwist ook dat hij de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd. [gedaagde] heeft altijd zijn hoofdverblijf in het gehuurde gehad en heeft het gehuurde daartoe ingericht.
Het ontbreekt Woonbedrijf aan voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming.
Een belangenafweging dien in het voordeel van [gedaagde] uit te vallen. Door de ontruiming zou hij onevenredig in zijn belangen worden geschaad.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Woonbedrijf heeft voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming. De door Woonbedrijf gestelde gedragingen c.q. tekortkomingen van [gedaagde] zijn dermate ernstig van aard dat van Woonbedrijf in redelijkheid niet kan worden gevergd dat zij [gedaagde] gebruik laat maken van het gehuurde in afwachting van de uitkomst van een bodemprocedure.
4.2.
[gedaagde] stelt terecht dat terughoudendheid moet worden betracht bij toewijzing van een vordering tot ontruiming die bij wijze van voorlopige voorziening in kort geding wordt ingesteld terwijl huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig is geëindigd. De ontruiming zal immers feitelijk vaak een definitief karakter hebben. Het moet daarom in hoge mate waarschijnlijk zijn dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken om op die beslissing vooruit te lopen en [gedaagde] bij wijze van ordemaatregel te veroordelen tot ontruiming.
4.3.
Woonbedrijf heeft een rapportage overgelegd van de politie die is opgemaakt naar aanleiding van de inval in het gehuurde op 22 januari 2019. [gedaagde] heeft niet betwist dat de politie daarbij de in de rapportage vermelde zaken heeft aangetroffen. Het gaat onder meer om  meer 45 gram gedroogde en 95 gram drogende hennep en attributen en grondstoffen die worden gebruikt voor de productie van harddrugs (amfetamine). De hoeveelheid hennep is een veelvoud van de 5 gram die voor eigen gebruik wordt toegestaan en betreft een handelsvoorraad. Dat de hennep uitsluitend voor eigen gebruik was, zoals [gedaagde] stelt, acht de voorzieningenrechter niet erg geloofwaardig. In dat kader is van belang dat naast de hennep ook attributen en grondstoffen zijn aangetroffen die specifiek zijn bedoeld voor de kristallisatie van amfetamine, dus de productie van synthetische harddrugs. Dat [gedaagde] zoals hij stelt niet op de hoogte was van de aanwezigheid van die zaken acht de voorzieningenrechter niet aannemelijk. De zaken zijn aangetroffen in een ingebouwde kast op de eerste verdieping van het gehuurde. Dat de kast met inhoud afkomstig is uit de garagebox van een derde en door [gedaagde] kennelijk zonder de inhoud daarvan de controleren op de eerste verdieping van het gehuurde is geplaatst is volstrekt ongeloofwaardig. Dat tijdens de inval geen werkend drugslab is aangetroffen laat onverlet dat, gelet op het ontbreken van een deugdelijke verklaring van [gedaagde] voor de aanwezigheid van de zaken, voldoende aannemelijk is dat het gehuurde is gebruikt als productielocatie voor harddrugs, namelijk het kristalliseren van amfetamine. Los van de vraag of [gedaagde] het gehuurde al dan niet daadwerkelijk (heeft) gebruikt als woning, is daarmee voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen die hij als huurder heeft uit hoofde van de huurovereenkomst en de daarop toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden en meer in het bijzonder artikel 6.7.3. van de Algemene Huurvoorwaarden.
4.4.
Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit betekent dat, nu voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, Woonbedrijf in beginsel bevoegd is om deze overeenkomst te ontbinden. Van een tekortkoming die gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt is naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen sprake. Het handelen in softdrugs en het produceren van harddrugs leidt tot aanzienlijke overlast- en veiligheidsrisico’s voor omwonenden. De voorzieningenrechter acht de kans daarom groot dat de bodemrechter zal oordelen dat het woonbelang van [gedaagde] daarvoor zal moeten wijken. Daarbij is van belang dat [gedaagde] alleen woont (althans stelt te wonen) in het gehuurde en is gesteld noch gebreken dat sprake is van bijzondere omstandigheden waaruit zou moeten worden afgeleid dat de gevolgen van een ontbinding voor [gedaagde] in vergelijking tot andere huurders onevenredig zwaar zouden zijn. Het enkele feit dat hij op dit moment geen vervangende woonruimte stelt te hebben, is daarvoor in elk geval onvoldoende.
4.5.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Woonbedrijf voldoende belang bij een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. Woonbedrijf voert een “zero tolerance beleid” jegens huurders die zich bezighouden met activiteiten in strijd met de Opiumwet. [gedaagde] heeft niet weersproken dat hij van dit beleid op de hoogte was. Dat mag inmiddels  ook, zoals Woonbedrijf stelt, van algemene bekendheid worden verondersteld. Woonbedrijf heeft een zwaarwegend belang bij het handhaven van haar beleid en daarmee bij een snelle ontruiming van het gehuurde nu dit ook naar andere huurders een signaal afgeeft dat dergelijke ernstige tekortkomingen waaraan [gedaagde] zich schuldig aan heeft gemaakt niet getolereerd worden. Het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te kunnen blijven wonen weegt daar niet tegenop. Dat [gedaagde] zijn woonruimte kwijtraakt is inherent aan de ontruiming. Zoals gezegd is niet gebleken van bijzondere omstandigheden die aanleiding geven om te veronderstellen dat [gedaagde] door de ontruiming onevenredig zwaar wordt getroffen in zijn belang.
4.6.
Slotsom is dat de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op veertien dagen. Een termijn van drie dagen, zoals primair door Woonbedrijf gevorderd, acht de voorzieningenrechter onredelijk kort.
4.7.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Woonbedrijf worden begroot op:
- dagvaarding	€ 	101,05
- griffierecht		639,00
- salaris advocaat
980,00
Totaal	€ 	1.720,05
4.8.
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als na te melden.
5
De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de zelfstandige woning staande en gelegen te [adres] , te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Woonbedrijf zijn, en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Woonbedrijf tot op heden begroot op € 1.720,05, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat er betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat [NAAM], en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2019.