ECLI:NL:RBDHA:2019:4946
Rechtbank DHA — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Zittingsplaats Den Haag
zaaknummer / rolnummer: C/09/558657 / HA ZA 18-915
Vonnis van 1 mei 2019
in de zaak van
1
[eisende partij sub 1] , te [plaats] ,
2.
[eisende partij sub 2]
, te [plaats] ,
eisers,
advocaat [NAAM]. D.D.S. Doelam te 's-Gravenhage,
tegen
1.
WONINGSTICHTING HAAG WONEN
, gevestigd te Den Haag,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. R.M. Goeman te Rotterdam,
2.
[Makelaarskantoor]
, gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. D.W.N. Brand te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eisende partij sub 1 c.s.] en Haag Wonen en [Makelaarskantoor] genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding  van 10 augustus 2018, met producties;
de conclusie van antwoord van Haag Wonen, met producties;
de conclusie van antwoord van [Makelaarskantoor] , met producties,
het tussenvonnis van 7 november 2018, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
het proces-verbaal van comparitie van 13 maart 2019.
1.2.
Het proces-verbaal van de comparitie van partijen is met instemming van partijen buiten hun aanwezigheid opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om binnen twee weken na toezending van het proces-verbaal daarover opmerkingen van feitelijke aard te maken. Partijen hebben van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.
1.3.
Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
[eisende partij sub 1 c.s.] heeft in maart 2017 van Haag Wonen het appartementsrecht aan de
[adres] gekocht (hierna: het verkochte). Bij de verkoop heeft Haag Wonen zich laten bijstaan door de heer [A] van [Makelaarskantoor] (hierna: [Makelaarskantoor] ).
2.2.
Het verkochte maakt deel uit van een complex van in totaal 30 woningen en een bedrijfsruimte. Het verkochte betreft de enige bedrijfsruimte in het complex. Het complex is ongeveer 27 jaar oud.
2.3.
Het verkochte werd sinds 26 oktober 2015 te koop aangeboden met de navolgende omschrijving:
“kantoor-/praktijk-/winkelruimte”.
In de algemene omschrijving van de verkoopadvertentie staat vermeld dat het gaat om
“multifunctionele (casco) bedrijfsruimte
”. Verder is vermeld dat de ruimte “
door de brede bestemming ideaal voor praktijk- of kantoorruimte”
is. Tenslotte is vermeld dat de ruimte in de huidige casco staat wordt opgeleverd.
2.4.
Op 24 februari 2017 heeft [eisende partij sub 1] het verkochte bezichtigd, samen met de heer [X] (hierna: [X] ). Bij deze bezichtiging was [Makelaarskantoor] aanwezig.
2.5.
Bij de bezichtiging zijn [eisende partij sub 1] , [X] en [Makelaarskantoor] door het pand gelopen. [X] heeft ook in de kruipruimte gekeken naar aanleiding van vragen van zijn kant over de riolering en overig leidingwerk. Tijdens de bezichtiging heeft [eisende partij sub 1] aan [Makelaarskantoor] gevraagd of het verkochte geschikt was om als fietsenwinkel te worden geëxploiteerd. [Makelaarskantoor] heeft deze vraag bevestigend beantwoord.
2.6.
Op 22 maart 2017 is de bedrijfsruimte door Haag Wonen aan [eisende partij sub 1 c.s.] verkocht. De levering heeft plaatsgevonden op 17 juni 2017.
2.7.
In de Koopakte is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
artikel 1:
“
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het appartementsrecht waaronder wordt begrepen het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de winkel-/bedrijfsruimte op de begane grond met verder toebehoren.”
Artikel 6.3
“De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als “casco” bedrijfsruimte. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”.
In artikel 23.2 is bepaald:
“Aan deze koopakte is geen roerende zakenlijst gehecht. Het gekochte wordt in de huidige “casco” staat, bezemschoon, opgeleverd.”
In artikel 23.5 van de koopakte is een kettingbeding opgenomen, waarin is bepaald dat het [eisende partij sub 1 c.s.] of diens rechtsopvolger niet is toegestaan om het verkochte aan te wenden als supermarkt of horecagelegenheid in de breedste zin van het woord
2.8.
Na de levering is [eisende partij sub 1 c.s.] gestart met verbouwingswerkzaamheden. Daarbij is [eisende partij sub 1 c.s.] gebleken dat het verkochte niet voorzien is van een rookgasafvoer, een toevoer voor verbrandingslucht en een ventilatiekanaal.
2.9.
[eisende partij sub 1 c.s.] heeft Haag Wonen in gebreke gesteld ter zake van het ontbreken van deze voorzieningen in het verkochte. Hij heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat door het ontbreken van een rookgasafvoer, een toevoer voor verbrandingslucht en ventilatiekanalen het verkochte niet de eigenschappen bezit die benodigd zijn voor een normaal gebruik en dat het verkochte niet voldoet aan de koopovereenkomst. Er is volgens [eisende partij sub 1 c.s.] aldus sprake van non-conformiteit.
2.10.
Haag Wonen heeft iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.
2.11.
[eisende partij sub 1 c.s.] heeft vervolgens ook [Makelaarskantoor] in rechte betrokken.
3
Het geschil
3.1.
[eisende partij sub 1 c.s.] vordert  samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad
I. voor recht verklaart dat het verkochte niet beantwoordt aan de koopovereenkomst;
II. voor recht verklaart dat Haag Wonen en de makelaar hoofdelijk aansprakelijk zijn voor alle schade die [eisende partij sub 1 c.s.] heeft geleden en nog zal lijden;
III. Haag Wonen en de makelaar hoofdelijk veroordeelt tot herstel van de gebreken aan het verkochte, een en ander uit te voeren conform de eis van goed en deugdelijk werk en de herstelwerkzaamheden op te leveren binnen twee maanden na betekening van het te wijzen vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000 per dag (een dag deel daaronder begrepen;
IV. Haag Wonen en de makelaar hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de kosten en schade voortvloeiend uit de non-conforme levering van het verkochte, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van het ontstane verzuim;
V. Haag Wonen en de makelaar hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten van € 1.119,25 inclusief btw, te verhogen met de wettelijke rente;
VI. Haag Wonen en de makelaar hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de proceskosten.
3.2.
[eisende partij sub 1 c.s.] legt aan deze vorderingen, kort samengevat, ten grondslag dat de het verkochte door het ontbreken van een rookgasafvoer, een toevoer voor verbrandingslucht en een ventilatiekanaal/mechanische ventilatie niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Op basis van de omschrijving ‘casco’ bedrijfsruimte mocht [eisende partij sub 1 c.s.] er van uitgaan dat deze voorzieningen aanwezig waren. Door het ontbreken van een rookgasafvoer en een toevoer voor verbrandingslucht is het onmogelijk om conform de geldende regelgeving een gasgestookte CV-combiketel aan te sluiten als voorziening voor verwarming en warm water. Door het ontbreken van een ventilatiekanaal, althans een afdoende ventilatievoorziening, is het ook onmogelijk om conform de geldende regelgeving een toilet aan te sluiten in het verkochte. Daarmee bezit het verkochte niet de eigenschappen die benodigd zijn voor een normaal gebruik als winkelruimte en voldoet het verkochte niet aan de koopovereenkomst. Dit is bovendien in strijd met de mededeling van [Makelaarskantoor] dat het verkochte geschikt is om een fietsenwinkel in te exploiteren.
Haag Wonen en [Makelaarskantoor] hebben verder hun mededelingsplicht geschonden door niet te vermelden dat er geen rookgasafvoer, toevoer voor verbrandingslucht en ventilatiekanalen in het verkochte aanwezig waren, terwijl zij daarvan wel op de hoogte waren.
Door het ontbreken van voornoemde eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn is [eisende partij sub 1 c.s.] tot op heden niet in staat geweest in het verkochte een fietsenwinkel te exploiteren, waardoor hij schade heeft geleden. Hij stelt dat Haag Wonen en [Makelaarskantoor] gehouden zijn tot herstel van de gebreken en daarnaast gehouden zijn de schade die [eisende partij sub 1 c.s.] lijdt en nog zal lijden door het niet kunnen exploiteren van het verkochte als fietsenwinkel te vergoeden
3.3.
Haag Wonen en [Makelaarskantoor] voeren verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is in geschil of het verkochte beantwoordt aan hetgeen [eisende partij sub 1 c.s.]  op basis van de koopovereenkomst mocht verwachten en derhalve of sprake is van non- conformiteit.
4.2.
De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 7:17 BW de afgeleverde zaak dient te voldoen aan de overeenkomst. Een zaak voldoet niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit, die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij overeenkomst is voorzien.
4.3.
[eisende partij sub 1 c.s.] heeft zich in de eerste plaats op het standpunt gesteld dat nu in de koopovereenkomst wordt gesproken over ‘casco bedrijfsruimte’, hij op basis van die omschrijving mocht verwachten dat er een rookgasafvoer, een toevoer voor verbrandingslucht en ventilatiekanalen in het verkochte aanwezig zouden zijn.
Nu het begrip ‘casco’ in de koopovereenkomst niet (nader) is gedefinieerd, is gelet op de Haviltex-criteria volgens [eisende partij sub 1 c.s.] bepalend wat het begrip ‘casco bedrijfsruimte’ in deze concrete situatie voor partijen heeft betekend. Daarbij speelt de taalkundige betekenis volgens [eisende partij sub 1 c.s.] een grote rol. [eisende partij sub 1 c.s.] stelt zich op het standpunt dat de letterlijke betekenis van ‘casco’ is: zonder stoffering of inrichting, dan wel zonder interieur. Dat is waar [eisende partij sub 1 c.s.] bij de koop vanuit is gegaan. Daarbij is ook van belang dat [Makelaarskantoor] heeft meegedeeld dat de ruimte geschikt was om een fietsenwinkel in te exploiteren. Dit alles in aanmerking nemende, mocht [eisende partij sub 1 c.s.] er gerechtvaardigd van uitgaan dat de omschrijving van het begrip ‘casco’ in dit geval meebracht dat de betreffende voorzieningen aanwezig zouden zijn, aldus [eisende partij sub 1 c.s.] .
4.4.
Haag Wonen en [Makelaarskantoor] hebben zich op het standpunt gesteld dat de verwachtingen van [eisende partij sub 1 c.s.] dienen te zijn afgestemd op hetgeen hij heeft gekocht, te weten een
casco
bedrijfsruimte, aldus een ruimte zonder installaties en inrichting. Deze wijze van opleveren is volgens Haag Wonen en [Makelaarskantoor] bij bedrijfsruimten ook gebruikelijk en wenselijk. Welke installaties en voorzieningen nodig zijn voor de exploitatie van een bedrijfs-of winkelruimte, en welke inrichting gewenst is, is immers volledig afhankelijk van de aard van het bedrijf of de winkel die in de ruimte geëxploiteerd gaat worden. Het ligt daarom in de rede dat de uiteindelijke gebruiker (hetzij een koper, hetzij een huurder) degene is die de voor zijn specifieke gebruik noodzakelijke dan wel wenselijke installaties, voorzieningen en inrichting verzorgt. Het verkochte is door Haag Wonen aangeboden als een casco bedrijfsruimte en dat is in koopovereenkomst ook nadrukkelijk opgenomen. Aan een casco oplevering is volgens Haag Wonen en [Makelaarskantoor] eigen dat de installaties, zoals een eventuele mechanische ventilatie en verwarmingsinstallaties, nog niet aanwezig zijn en door de koper of huurder zelf worden aangebracht.
4.5.
Volgens Haag Wonen en [Makelaarskantoor] behoren ook de door [eisende partij sub 1 c.s.] genoemde rookgasafvoer, toevoer voor verbrandingslucht en ventilatiekanalen niet tot het casco. Ter ondersteuning van deze stelling heeft Haag Wonen verwezen naar de definitie van het begrip ‘casco’ in de ROZ-voorwaarden. Weliswaar zijn deze voorwaarden, die op de huur van bedrijfsruimte betrekking hebben, niet op deze verkoop van toepassing. Dat neemt volgens Haag Wonen echter niet weg dat aan de definitie van het begrip casco in deze voorwaarden wel kan worden ontleend hoe in de markt het begrip casco bedrijfsruimte wordt opgevat. Blijkens de definitie in de ROZ-voorwaarden vallen de betreffende voorzieningen niet onder het begrip casco. Dit is bevestigd in een (niet gepubliceerd, door Haag Wonen overgelegd) arrest van het Hof Den Haag van 9 september 2014. Dit arrest is gewezen in een juridische procedure van Haag Wonen tegen de voormalige huurder/gebruiker van het verkochte. Deze had Haag Wonen verzocht om aansluitpunten voor mechanische ventilatie aan te brengen omdat dit nodig was voor de door deze gebruiker beoogde de keuken met shoarmahoek in het gehuurde. Haag Wonen had geweigerd deze voorzieningen op haar kosten aan te brengen, omdat Haag Wonen van mening was dat deze niet tot het casco opleveringsniveau behoorden. Dit standpunt is door het Hof Den Haag in voornoemd arrest gehonoreerd, aldus Haag Wonen.
4.6.
[Makelaarskantoor] heeft het standpunt ingenomen dat zonder nadere definitie het begrip ‘casco’ bij bedrijfsruimte niet meer betekent dan vier muren en een dak, en dat de definitie van het begrip ‘casco’ in de ROZ voorwaarden in feite een “aangeklede” versie van het begrip ‘casco’ omvat. Zonder een dergelijke aanvullende definiëring moet volgens [Makelaarskantoor] worden terug gevallen op de definitie dat ‘casco’ niet meer omvat dan vier muren en een dak.
4.7.
De rechtbank is van oordeel dat nu het hier om de verkoop van bedrijfsruimte gaat, voor de invulling van het begrip ‘casco’ moet worden aangesloten bij de betekenis die dat begrip bij bedrijfsmatige gebruikers in de markt heeft. Hoewel de ROZ-voorwaarden, zoals partijen ook onder ogen hebben gezien, hier niet van toepassing zijn, kan aan de definitie van het begrip ‘casco’ in die voorwaarden wel worden ontleend hoe het begrip ‘casco’ op de bedrijfsmatige verhuurmarkt wordt geïnterpreteerd. In de ROZ voorwaarden is ter zake het volgende opgenomen:
“In artikel 1 van de Algemene Bepalingen is het volgende bepaald:
"Onder huur als casco wordt verstaan de huur van de tot de bedrijfsruimte
behorende:
- funderingen;
- constructieve bouwvloeren;
- kolommen;
- constructieve plafonds;
- buitengevels en bouwmuren inclusief de daarin aanwezige kozijnen, deuren;
beglazing én/of ruiten doch niet de pui;
- daken, goten en trappen(huizen);
- nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair
aansluitpunt;
- basissprinklernet,
- riolering en andere afvoerleidingen;
tenzij deze zaken door of vanwege huurder zijn aangebracht."
4.8.
Het Hof Den Haag heeft in voornoemd arrest geoordeeld dat de aanwezigheid van ventilatieaansluitpunten hier niet onder valt. De rechtbank is met Haag Wonen en [Makelaarskantoor] , en mede met inachtneming van het arrest van het Hof Den Haag van 9 september 2014, van oordeel dat de thans in het geding zijnde voorzieningen niet onder dit begrip ‘casco’ vallen. [eisende partij sub 1 c.s.] heeft in dit verband nog aangevoerd dat hij een leek is en niet bekend was met de betekenis die aan het begrip casco wordt gegeven in de (hier bovendien niet van toepassing zijnde) ROZ-voorwaarden. De rechtbank gaat niet mee in dit betoog. [eisende partij sub 1 c.s.] heeft het verkochte gekocht om bedrijfsmatig te exploiteren. Gelet daarop ligt het in de rede om uit te gaan van het begrip casco zoals dat bedrijfsmatig wordt gehanteerd. Daar komt bij dat [eisende partij sub 1 c.s.] bij de bezichtiging werd bijgestaan door [X] . [eisende partij sub 1 c.s.] heeft weliswaar aangevoerd dat [X] slechts een vriend was, en niet een deskundige op het gebied van bedrijfsruimte. [Makelaarskantoor] heeft echter onweersproken gesteld dat hij bij eerdere transacties van bedrijfsruimte te maken heeft gehad met [X] , zodat hij ervan kon en mocht uitgaan is dat deze op de hoogte was van wat het begrip casco in bedrijfsmatige zin betekent.
4.9.
[eisende partij sub 1 c.s.] heeft in dit verband tot slot nog aangevoerd dat [Makelaarskantoor] bij de bezichtiging heeft meegedeeld dat de ruimte geschikt is om een fietsenwinkel in te exploiteren. Ook daaruit heeft hij mogen afleiden dat de betreffende voorzieningen aanwezig zouden zijn. De rechtbank volgt [eisende partij sub 1 c.s.] hierin niet. De rechtbank is met [Makelaarskantoor] van oordeel dat [Makelaarskantoor] met deze mededeling niet méér heeft gezegd dan dat de bedrijfsruimte gelet op het bestemmingsplan en de voorwaarden die de verkoper aan het gebruik van de ruimte stelt (geen horeca) kan worden geëxploiteerd als fietsenwinkel. De rechtbank is met Haag Wonen en [Makelaarskantoor] van oordeel dat [Makelaarskantoor] hiermee niet heeft gezegd dat de bedrijfsruimte zonder het aanbrengen van de daartoe benodigde voorzieningen of installaties als fietsenwinkel in gebruik zou kunnen worden genomen.
4.10.
De rechtbank is op grond van het voorgaande van oordeel dat de aanwezigheid van mechanische ventilatie, rookgasafvoer en een aanvoer voor verbrandingslucht niet tussen partijen is overeengekomen, gelet op de uitleg die aan het begrip casco-bedrijfsruimte in de koopovereenkomst dient te worden gegeven.
4.11.
[eisende partij sub 1 c.s.] heeft zich in de tweede plaats op het standpunt gesteld dat het ontbreken van de betreffende voorzieningen met zich meebrengt dat het verkochte niet beschikt over de eigenschappen die benodigd zijn voor een normaal gebruik. [eisende partij sub 1 c.s.] heeft zich daarbij meer in het bijzonder op het standpunt gesteld dat het ontbreken van een mogelijkheid tot mechanische ventilatie alsmede het ontbreken van een rookgasafvoer en toevoer voor verbrandingslucht in strijd zijn met het Bouwbesluit.
4.12.
Haag Wonen en [Makelaarskantoor] hebben zich op het standpunt gesteld dat het ontbreken van een rookgasafvoer, een toevoer voor verbrandingslucht en ventilatiekanalen naar objectieve maatstaven niet aan een normaal gebruik van het verkochte als casco bedrijfsruimte in de weg staan, en dat ook geen sprake is van strijd met het Bouwbesluit.
4.13.
De rechtbank stelt voorop dat het antwoord op de vraag of het ontbreken van de betreffende voorzieningen aan een normaal gebruik van het verkochte in de weg staat niet los kan worden gezien van het feit dat het verkochte, zoals hiervoor is overwogen, is verkocht als casco-bedrijfsruimte, wat met zich meebrengt dat de eigenaar de voor de exploitatie van de ruimte benodigde of gewenste installaties en voorzieningen zelf dient aan te brengen.
4.14.
Haag Wonen heeft onweersproken gesteld dat het verkochte vanaf de oplevering in 1991 niet heeft beschikt over een rookgasafvoer, een toevoer voor verbrandingslucht en ventilatiekanalen. Naar Haag Wonen en [Makelaarskantoor] eveneens onweersproken hebben gesteld is het verkochte (ondanks het ontbreken van deze voorzieningen) sinds de oplevering van het complex in 1991 door opvolgende huurders gebruikt als onder meer een computerwinkel, een reclamebureau en een kapperszaak. Deze huurders hebben gebruik gemaakt van natuurlijke ventilatie en voor wat betreft de verwarming en warmwatervoorziening van elektrische boilers. Uit het feit dat het verkochte ondanks het ontbreken van de betreffende voorzieningen onafgebroken bedrijfsmatig is geëxploiteerd volgt naar het oordeel van de rechtbank dat het ontbreken van deze voorzieningen niet aan een normaal gebruik als casco bedrijfsruimte in de weg staat. Dat geldt temeer nu [eisende partij sub 1 c.s.] op geen enkele manier heeft onderbouwd dat en waarom het ontbreken van deze voorzieningen aan de exploitatie van het verkochte als fietsenwinkel in de weg staat.
4.15.
Ten aanzien van de stelling van [eisende partij sub 1 c.s.] dat het ontbreken van mechanische ventilatie, een rookgasafvoer en een toevoer voor verbrandingslucht in strijd is met het Bouwbesluit overweegt de rechtbank als volgt.
4.16.
Het Bouwbesluit 2012 schrijft in de artikelen 3.38 jo 3.37 voor dat de luchtverversing voor verblijfsruimte, en meer specifiek voor een winkelruimte, 2,12 dm 3/s per persoon bedraagt. In artikel 3.38 lid 6 bepaalt het Bouwbesluit 2012 dat voor toiletruimten de luchtverversing minimaal 7 dm 3/s dient te bedragen. Haag Wonen en [Makelaarskantoor] hebben gemotiveerd gesteld dat de vereiste ventilatie van beide ruimten (de winkelruimte en de toiletruimte) zowel door middel van mechanische ventilatie als door middel van natuurlijke ventilatie kan worden bereikt. Zij hebben voorts gesteld dat de luchtverversing van het verkochte thans plaatsvindt door middel van natuurlijke ventilatie en dat daarmee wordt voldaan aan het Bouwbesluit. [Makelaarskantoor] heeft er in dit verband nog op gewezen dat het verkochte rondom beschikt over ramen met bovenlichtjes waarin zich ventilatieroosters bevinden. [eisende partij sub 1 c.s.] heeft hiertegenover slechts in zeer algemene bewoordingen betwist dat door middel van natuurlijke ventilatie aan de eisen van het Bouwbesluit kan worden voldaan, met name ten aanzien van de toiletruimte. [eisende partij sub 1 c.s.]  heeft ter comparitie deze stelling desgevraagd op geen enkele wijze kunnen onderbouwen. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat zowel voor wat betreft de winkelruimte als voor wat betreft de toiletruimte door middel van natuurlijke ventilatie kan worden voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit 2012.
4.17.
Ten aanzien van het ontbreken van een rookgasafvoer en aanvoerkanaal voor verbrandingslucht overweegt de rechtbank als volgt. Vast staat dat in het verkochte geen gasaansluiting aanwezig is en dat deze ook nooit aanwezig is geweest. De rechtbank stelt voorop dat in het Bouwbesluit 2012 alleen voor nieuwbouw wordt geëist dat er een opstel- plaats aanwezig is voor een verwarmingsplaats en een warmwatertoestel (artikel 4.38 Bouwbesluit 2012). Voor bestaande bouw zoals het verkochte geldt deze eis niet. [eisende partij sub 1 c.s.]  heeft in de dagvaarding verwezen naar bepalingen over de rookgasafvoer waaraan volgens het Bouwbesluit moet worden voldaan. [eisende partij sub 1 c.s.] heeft in dit verband in de dagvaarding gesteld dat op grond van het Bouwbesluit geldt dat een winkelruimte waarin een gasgestookte voorziening voor verwarming en warm water geplaatst is, voorzien dient te zijn van een voorziening voor een luchtverversing met een volgens NEN 8087 bepaalde capaciteit van tenminste 21dm3/s. Naar Haag Wonen en [Makelaarskantoor] terecht hebben aangevoerd, gelden die eisen ter zake van de rookgasafvoer en de aanvoer van verbrandingslucht uitsluitend indien er sprake is van een gasaansluiting en een verbrandingstoestel. Met andere woorden: het Bouwbesluit 2012 bepaalt dat
als
er in een ruimte een opstelplaats voor een verbrandingstoestel aanwezig is, in die ruimte ook een voorziening moet zijn voor de toevoer van verbrandingslucht en de afvoer van rookgas. Die voorziening moet dan aan de eisen van artikel 3.59 van het Bouwbesluit 2012 voldoen. Als er echter geen opstelplaats voor een verbrandingstoestel aanwezig is, zoals hier het geval is, hoeft er ook geen voorziening te zijn voor de aanvoer van verbrandingslucht en de afvoer van rookgas.
4.18.
[eisende partij sub 1 c.s.]  heeft in dit verband ter zitting nog aangevoerd dat hij voornemens is een keukenblok in het verkochte te plaatsen. Daartoe is een gastoevoer benodigd. Als hij een dergelijk keukenblok met gastoevoer plaatst, moet wel degelijk worden voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit ter zake van rookgasafvoer en aanvoer van verbrandingslucht, aldus [eisende partij sub 1 c.s.] . Voor wat betreft de warmwatervoorziening en de verwarming heeft [eisende partij sub 1 c.s.] ter comparitie aangevoerd dat zijn aannemer hem heeft gewezen op alternatieven, zoals een elektrische boiler. Dit wenst [eisende partij sub 1 c.s.] echter niet, omdat dit alternatief aanzienlijk duurder is dan gasgestookte verwarming en warmwatervoorziening.
4.19.
De rechtbank overweegt ter zake als volgt. Haag wonen en [Makelaarskantoor] hebben ter zitting onweersproken gesteld dat het volstrekt ongebruikelijk is om in bedrijfs- en winkelruimten als de onderhavige een keukenblok aan te brengen. Het is gebruikelijk om in dergelijke bedrijfs- en winkelruimten te volstaan met een (kleine) pantry, voorzien van een kleine koelkast en eventueel een magnetron. De rechtbank is van oordeel dat [eisende partij sub 1 c.s.] op geen enkele manier heeft onderbouwd dat voor de exploitatie van zijn fietsenwinkel een keukenblok benodigd is als door [eisende partij sub 1 c.s.] gewenst, en dus ook niet dat een gastoevoer noodzakelijk is. De rechtbank is verder van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat er voor wat betreft de warmwatervoorziening en de verwarming voldoende alternatieven bestaan in de vorm van bijvoorbeeld elektrische boilers.
4.20.
Op grond van het voorgaande concludeert de rechtbank dat exploitatie van het verkochte als casco-bedrijfsruimte mogelijk is zonder de aanwezigheid van een ventilatiekanaal, een rookgasafvoer en een aanvoerkanaal voor verbrandingslucht. Er is dus geen sprake van dat het ontbreken van deze voorzieningen aan een normaal gebruik als casco-bedrijfsruimte in de weg staat.
4.21.
[eisende partij sub 1 c.s.] heeft zich verder op het standpunt gesteld dat Haag Wonen en [Makelaarskantoor] een op hen rustende mededelingsplicht hebben geschonden, door niet mee te delen dat er geen sprake was van een ventilatiekanaal, een rookgasafvoer en een aanvoer voor verbrandingslucht. De rechtbank overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat [eisende partij sub 1 c.s.] niet naar de aanwezigheid van deze voorzieningen heeft gevraagd. Zoals hiervoor al is geoordeeld is de aanwezigheid van mechanische ventilatie, rookgasafvoer en een aanvoer voor verbrandingslucht niet tussen partijen overeengekomen, gelet op de uitleg die aan het begrip casco-bedrijfsruimte in de koopovereenkomst dient te worden gegeven. Zoals hiervoor eveneens al is overwogen, staat het ontbreken van deze voorzieningen niet aan een normaal gebruik als casco-bedrijfsruimte in de weg. Gelet hierop rustte noch op Haag Wonen, noch op [Makelaarskantoor] een mededelingsplicht ter zake van het ontbreken van deze voorzieningen. Als deze voorzieningen voor [eisende partij sub 1 c.s.] van belang waren, had het op zijn weg gelegen om daar naar te informeren. De rechtbank is dan ook van oordeel dat noch Haag Wonen, noch [Makelaarskantoor] een op hen rustende mededelingsplicht hebben geschonden.
4.22.
Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot de slotsom dat geen sprake is van non-conformiteit van het verkochte, en dat er geen sprake is van schending van de mededelingsplicht door Haag Wonen en [Makelaarskantoor] . De vorderingen van [eisende partij sub 1 c.s.]  zullen dan ook worden afgewezen.
4.23.
[eisende partij sub 1 c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Haag Wonen en [Makelaarskantoor] worden per partij begroot op een bedrag van € 3.036,--, namelijk € 1.950 aan griffierecht en € 1.086 aan salaris advocaat (2 punten á € 543 (tarief II).
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisende partij sub 1 c.s.] in de proceskosten aan de zijde van Haag Wonen, tot op heden begroot op € 3.036;
5.3.
veroordeelt [eisende partij sub 1 c.s.] in de proceskosten aan de zijde van [Makelaarskantoor] , tot op heden begroot op € 3.036;
5.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordelingen onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2019.
type:
coll: