ECLI:NL:RBOBR:2019:1931
Rechtbank OBR — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/334041 / HA ZA 18-325
Vonnis van 10 april 2019
in de zaak van
[eiser]
,
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat [NAAM]. P.J. den Boef en mr. D.M.S. van der Wulp te Houten,
tegen
de stichting
STICHTING BRABANTWONEN
,
gevestigd te Oss,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. R.G. Gebel te 's-Hertogenbosch.
Partijen zullen hierna [eiser] en BrabantWonen genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 25 juli 2018
het proces-verbaal van comparitie van 7 januari 2019
de antwoordakte van BrabantWonen van 23 januari 2019
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
[eiser] heeft in maart 2012 een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met BrabantWonen (hierna: de koopovereenkomst) inzake een nog te realiseren appartement aan de [adres] (hierna: de woning). Hierbij is gebruik gemaakt van het concept ‘Koopgarant’. Dit concept houdt in dat een woning wordt verkocht (in erfpacht) met een aantal bijzondere voorwaarden zoals in dit geval onder meer een korting van 20% op de marktwaarde, een terugkoopverplichting voor BrabantWonen, een recht van koop van BrabantWonen in het geval [eiser] wenst te verkopen alsmede een afspraak over het verdelen tussen partijen van het risico van waardedaling/waardestijging van de woning.
2.2.
Op de website van BrabantWonen, zoals deze ook was ten tijde van de aankoop van de woning, is over de koopgarantregeling onder meer het volgende opgenomen:
Koopgarantregeling
Voor veel mensen is het moeilijk om een woning te kopen. Bij verschillende nieuwbouwprojecten verkoopt BrabantWonen betaalbare woningen met Koopgarant. Met deze regeling geven wij korting op de aankoopprijs en verlagen we het risico vanwege de terugkoopgarantie. Zo zorgt BrabantWonen ervoor dat deze koopwoningen betaalbaar zijn én blijven.
Korting
Met Koopgarant ontvangt u een korting op de aankoopprijs van uw woning. Deze korting verschilt per project. U bent ondanks de korting wél volledig eigenaar van de woning. De korting heeft grote voordelen: het kan verschil maken waardoor u een woning net kunt kopen. Of u kunt dankzij de korting een grotere woning kopen. Koopgarant biedt u zo meer mogelijkheden op de koopmarkt.
Terugkoopgarantie
Op het moment dat u besluit de woning te verkopen, koopt BrabantWonen de woning altijd van u terug. U hoeft de woning dus niet op de vrije markt aan te bieden en u bent verzekerd van een snelle verkoop.
2.3.
In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
Verklaren het volgende:
Vanwege de betaalbaarheid van het appartement voorzien de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen in een regeling waarbij een korting wordt verstrekt op de waarde van het appartement. Door deze korting verkrijgt zowel de Verkrijger als de Ondernemer een gedeeld belang bij de waardeontwikkeling van het appartement. De deling van de waardeontwikkeling is gebaseerd op de “fair-valueverhouding” zoals deze is vastgesteld door de minister van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (voorheen Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijk Ordening en Milieubeheer). Vanwege de toepasselijkheid van de eigenwoningregeling van de inkomstenbelasting (hypotheekrenteaftrek) en op grond van de hiervoor genoemde “fair-valueverhouding” bedraagt het waardeontwikkelingspercentage van de Verkrijger minimaal vijftig procent (50%).
De Erfpacht- en Koopgarantbepalingen voorzien in een terugkoopregeling. Op grond van de terugkoopregeling is de Verkrijger verplicht om de erfpacht bij een voorgenomen vervreemding aan de Ondernemer te koop aan te bieden en is de Ondernemer verplicht om de erfpacht terug te kopen. In het kader van deze terugkoopregeling wordt de waarde van het appartement getaxeerd door (een) onafhankelijke taxateur(s). De terugkoopprijs zal gelijk zijn aan de oorspronkelijk door de Verkrijger betaalde koopprijs vermeerderd respectievelijk verminderd met het aandeel van de Verkrijger in de positieve respectievelijk negatieve waardeontwikkeling van het appartement. Verder geldt dat de Verkrijger eenhonderd procent (100%) belang behoudt bij een eventuele positieve waarde van de door de Verkrijger zelf aangebrachte voorzieningen met betrekking tot het appartement.
De hiervoor genoemde terugkoopverplichting van de Ondernemer vormt een essentieel onderdeel van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen en beschermt de Verkrijger tegen de risico’s die verbonden zijn aan de verkoop(baarheid) van het appartement. Onderdeel van de Erfpachten Koopgarantbepalingen vormt de regeling dat wanneer de Ondernemer onverhoopt zijn terugkoopverplichting niet nakomt, belangrijke onderdelen van de Koopgarantregeling komen te vervallen. Met name dient hierbij gedacht te worden aan het feit dat het verleende kortingsbedrag voortaan aan de Verkrijger zal toekomen en dat hem niet een gedeelte, maar de gehele waardeontwikkeling van het appartement zal aangaan.
Van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden / Erfpacht- en Koopgarantbepalingen
Artikel 14
1. 	Op de koop-/aannemingsovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementen met toepassing van Koopgarant of Koopcomfort, versie 8 augustus 2011;
2.	Op de koop-/aannemingsovereenkomst zijn de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen van toepassing als bedoeld onder I.3.
Toepassing Koopgarant: Uitgifteprijs, korting en aandeel in de waardeontwikkeling
Artikel 15
De Uitgifteprijs (ook aangeduid als
U
) is volgens artikel 4.2 lid 1 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen berekend en samengesteld als volgt:
- de huidige marktwaarde van het appartement, vrij van huur en gebruik, in onbewoonde,
vrij opleverbare staat, ofwel
€ 197.500,-
ook aangeduid als
T1
;
- verminderd met 20% koperskorting, ofwel
€ 39.500,-
De aldus berekende Uitgifteprijs bedraagt
€ 158.000,-
De Uitgifteprijs wordt volgens artikel 4.2 lid 2 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen als volgt onderverdeeld:
- de afkoopsom voor de erfpachtcanon (inclusief omzetbelasting) bedraagt
€ 30.000,-
- de aanneemsom (inclusief omzetbelasting) bedraagt
€ 128.000,-
Tot de Uitgifteprijs behoren niet:
- het renteverlies, waaronder de eventuele vergoeding en rente zoals bedoeld in artikel 5.
- het meerwerk.
Indien na saldering van meer- en minderwerk een bedrag aan minderwerk resteert, strekt dit bedrag tot verlaging van de Uitgifteprijs. Alsdan is artikel 4.2 lid 3 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen van toepassing.
2.	Het aandeel van de Verkrijger in de waardeontwikkeling, zoals bedoeld in artikel 4.4 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, bedraagt
70%
ook aangeduid als
X%
.
3.	Volgens artikel 8.4 lid 1 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen geldt de volgende Koopgarantprijsformule: Terugkoopprijs = U + S + (T2 - S - T1) x X%.
Voor de toepassing van deze Koopgarantprijsformule geldt op grond van het vorenstaande
derhalve dat:
-
U
bedraagt:
€ 158.000
;
-
T1
bedraagt
€ 197.500
;
-
X%
bedraagt:
70%
2.4.
Op 7 juni 2012 is de Erfpachtakte inzake de woning gepasseerd door de notaris, waarin is onder meer het volgende bepaald:
A.4. UITGIFTEPRIJS, KOOP-/AANNEEMSOM, CANON
De door Erfpachter aan de Woningcorporatie verschuldigde Uitgifteprijs (ook aangeduid als U) bedraagt eenhonderdachtenvijftigduizend euro (€ 158.000,00). In dat bedrag is begrepen de afkoopsom van de canon van de Erfpacht.
Deze Uitgifteprijs is berekend als volgt:
-	de marktwaarde van het Appartementsrecht, zoals geldend ten tijde van het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst, vrij van huur en gebruik, in onbewoonde, vrij opleverbare staat ofwel eenhonderdzevenennegentigduizend vijfhonderd euro
(€ 197.500,00) ook aangeduid als T1;
-	verminderd met de in artikel 4.2 lid 1 van voormelde Erfpacht- en
Koopgarantbepalingen bedoelde koperskorting van twintig procent (20%) ofwel negenendertigduizend vijfhonderd euro (€ 39.500,00).
De hiervoor bedoelde canon heeft uitsluitend betrekking op de tot de in het Appartementsrecht begrepen rechten op de bijbehorende grond.
De Uitgifteprijs wordt volgens artikel 4.2 lid 2 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen
als volgt onderverdeeld:
-	de afkoopsom voor de erfpachtcanon (inclusief omzetbelasting) bedraagt dertigduizend euro (€ 30.000,00);
-	de aanneemsom (inclusief omzetbelasting) bedraagt een honderdachtentwintig-duizend euro (€ 128.000,00).
Het renteverlies van Erfpachter maakt geen onderdeel uit van de Uitgifteprijs.
De Woningcorporatie heeft van de Erfpachter ontvangen door storting op één van de
kwaliteitsrekeningen van [naam notariskantoor] :
-	gemelde afkoopsom van de canon van de erfpacht (inclusief omzetbelasting) ad
dertigduizend euro (€ 30.000,00);
-
de totale aanneemsom (inclusief omzetbelasting) ad eenhonderdachtentwintig- duizend euro (€ 128.000,00) zulks gelet op de oplevering binnen veertien dagen na heden.
Voor de betaling van voormelde bedragen verleent de Woningcorporatie de Erfpachter hierbij zonder voorbehoud kwijting.
B. ERFPACHT
Percentage deling waardeontwikkeling en Koopgarantpriisformule
1. Het aandeel van de Erfpachter in de waardeontwikkeling van het Appartementsrecht,
zoals bedoeld in artikel 4.4 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, bedraagt zeventig procent (70 %), ook aangeduid als X%.
2. Volgens artikel 8.4 lid 1 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen geldt de volgende
Koopgarantprijsformule: Terugkoopprijs = U + S + (T2 - S – T1) x X%.
Voor de toepassing van deze Koopgarantprijsformule geldt op grond van het vorenstaande derhalve dat:
- U bedraagt: eenhonderdachtenvijftigduizend euro (€ 158.000,00);
- T1 bedraagt: eenhonderdzevenennegentigduizend vijfhonderd euro (€ 197.500,00);
- X% bedraagt: zeventig procent (70 %).
2.5.
In de brief van Brabant Makelaars aan [eiser] van 18 februari 2016 staat onder meer:
Geachte heer [eiser] ,
Naar aanleiding van uw verzoek tot verkoop van uw huidige koopwoning aan BrabantWonen hebben wij op uw verzoek makelaarskantoor: [naam makelaar] opdracht
gegeven om uw woning te taxeren. Onlangs hebben wij het taxatie-rapport ontvangen. De waarde van uw woning is getaxeerd op een bedrag van € 175.000,00 en de waarde exclusief de door u aangebrachte kwaliteitsverbeteringen bedraagt € 160.000,00. Uitgaande van deze
taxatieprijzen bedraagt de terugkoopprijs voor uw woning € 146.750,00. In bijlage 1 bij deze brief is aangegeven hoe de prijsvorming tot stand is gekomen. Dit aanbod is geldig tot 20 maart 2016. Dit prijsaanbod is onder voorbehoud dat u de woning schoon en ontruimd oplevert.
Bijlage 1 Berekening terugkoopprijs Koopgarant
Adres: [adres]
Conform de koopovereenkomst getekend d.d. 19 maart 2012 artikel 15, Hoofdstuk 8 van
de Erfpacht- en koopgarantbepalingen, wordt de koopsom die de woningcorporatie aan
erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de woningcorporatie van het registergoed,
als volgt berekend:
De uitgifteprijs, plus het waarde-effect van verbeteringen aan de staat van de woning,
plus het aandeel van de erfpachter in de overige waardeontwikkeling.
Uitgedrukt in een formule luidt de berekening als volgt:
U + S + (T2 -S –T1) x X% = Koopsom bij terugkoop
€ 158.000 + € 15.000 + (€ 175.000- € 15.000 - € 197.500) x 70% = € 146.750,-
De bedragen in de formule luiden als volgt:
U  	= de Uitgifteprijs = € 158.000,-
S 	= het waarde-effect van verbeteringen aan de staat van de woning betekend volgens Artikel 3.4 lid 2 van de Erfpacht- en koopgarantbepalingen = € 15.000,-
T2 	= de onderhandse verkoopwaarde van het registergoed bij de te koop aanbieding
door erfpachter volgens Hoofdstuk D (terugkoopprocedure) van de Erfpacht- en
koopgarantbepalingen, met inbegrip van de waarde van de staat van de woning =
€ 175.000,-
T1 	= de onderhandse verkoopwaarde van het registergoed bij de uitgifte =
€ 197.500,-
X 	= het percentage waarvoor erfpachter deelt in de stijging of daling van de
onderhandse verkoopwaarde van het registergoed volgens Hoofdstuk I = 70%
2.6.
[eiser] heeft het aanbod van BrabantWonen niet geaccepteerd en de woning niet verkocht.
2.7.
De woning is op diverse momenten getaxeerd, te weten:
2 februari 2012 (peildatum) door [taxateur] , getaxeerde waarde € 197.500,-;
16 februari 2016 (peildatum) door [taxateur] , getaxeerde waarde € 175.000,-,  inclusief de zelf aangebrachte voorzieningen € 15.000,-;
2 februari 2017 (peildatum 25 januari 2017) door [taxateur 2] , getaxeerde waarde
€ 194.000,-;
27 juli 2017 (peildatum 7 februari 2012) door [taxateur 3] , getaxeerde waarde
€ 170.000,-.
3
De vordering
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - om, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
: te verklaren voor recht dat de met BrabantWonen in maart 2012 gesloten (koop-aannemings) overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten en te bepalen dat de gevolgen hier ter opheffing van het nadeel zullen worden opgeheven middels wijziging van deze overeenkomst, in die zin dat (onder meer) de artikelen 8.1 en 8.4 van de overeengekomen Erfpacht- en Koopgarantbepalingen geheel buiten toepassing zullen worden gelaten en het BrabantWonen wordt verboden bij de terugverkoop de korting te verrekenen;
Subsidiair
: te verklaren voor recht dat in de overeengekomen Erfpacht- en Koopgarantbepalingen sprake is van een of meer onredelijk bezwarende bedingen en te vernietigen (onder meer) artikel 8.1 en 8.4 van de overeengekomen Erfpacht- en Koopgarantbepalingen en BrabantWonen te verbieden bij de terugverkoop de korting te verrekenen;
Meer-subsidiair
: te verklaren voor recht dat sprake is van onvoorziene omstandigheden en de gevolgen van de tussen [eiser] en BrabantWonen gesloten (koop) overeenkomsten op grond van onvoorziene omstandigheden te wijzigen, in die zin dat de artikelen 8.1 en 8.4 van de overeengekomen Erfpacht- en Koopgarantbepalingen geheel buiten werking/toepassing zullen blijven en BrabantWonen te verbieden bij de terugverkoop de korting te verrekenen;
Meer-meer subsidiair
: te bepalen dat artikel 8.1 en 8.4 van de overeengekomen Erfpacht- en
Koopgarantbepalingen op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (geheel) buiten toepassing zullen worden gelaten en BrabantWonen te verbieden bij de terugverkoop de korting te verrekenen;
Alsmede veroordeling van BrabantWonen in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten.
3.2.
[eiser] heeft - na aanvulling hiervan - de volgende grondslagen voor zijn vorderingen aangevoerd. [eiser] is van mening dat de zorgplicht is geschonden door BrabantWonen. [eiser] stelt daarbij dat de koperskorting uitgelegd moet worden als een renteloze lening, welke lening bij de verplichte terugverkoop wordt verrekend met de terugkoopprijs. [eiser] mocht ten tijde van de koop van de woning ervan uitgaan dat hij de verkregen korting van 20% mocht behouden en dat deze niet behoefde te worden teruggegeven danwel zou worden verrekend bij de terugverkoop van de woning aan BrabantWonen. Hij hoefde daar niet op te rekenen door de mededelingen die voorafgaand aan de koop aan hem zijn gedaan door de makelaar. Daarbij vindt hij het woord ‘korting’ misleidend en verwijst [eiser] naar hetgeen De Autoriteit Consument en Markt (ACM) daarover heeft geschreven. [eiser] is van mening dat de waarde van de woning bij aankoop niet juist is vastgesteld en dat hij ook heeft gedwaald ten aanzien van de marktwaarde van de woning ten tijde van de aankoop. Hij stelt dat deze waarde op het moment van aankoop van de woning minder dan € 197.500,- was. Hij wijst daarbij op een taxatie van 27 juli 2017 die op zijn verzoek is opgesteld en waarin staat dat de woning ten tijde van de aankoop een lagere waarde had dan de waarde die voorafgaand aan de aankoop door een andere taxateur is opgesteld. Hierdoor is er een aanzienlijke waardedaling opgetreden van de woning over de periode 2012 – 2016. [eiser] acht de algemene voorwaarden vernietigbaar. Hij stelt dat hij geen gelegenheid heeft gehad om deugdelijk kennis te nemen van de voorwaarden en dat hem geen toelichting is gegeven. Een onjuiste taxatie en een berekening waarbij de korting weer teniet wordt gedaan, acht hij onredelijk bezwarend en een onvoorziene omstandigheid omdat hij daarmee ten tijde van de aankoop geen rekening heeft gehouden. Tot slot mag BrabantWonen volgens [eiser] geen beroep doen op de taxatie bij aankoop en de verplichte terugkoop aan BrabantWonen omdat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat deze onjuist is en omdat de taxaties door dezelfde taxateur zijn gedaan. Hij wijst er daarbij op dat BrabantWonen een professionele partij is en [eiser] een consument en een leek is bij het kopen van vastgoed.
Tot slot verzoekt [eiser] de rechtbank om een deskundigenbericht te bevelen.
4
Het verweer
4.1.
BrabantWonen verzoekt om [eiser] niet ontvankelijk te verklaren in zijn vordering, de vorderingen af te wijzen en [eiser] te veroordelen in de proceskosten.
4.2.
BrabantWonen is van mening dat [eiser] deugdelijk geïnformeerd is voorafgaand aan het aangaan van de koopovereenkomst en de levering. Zowel de taxaties bij verkoop als bij het aanbod tot terugkoop zijn volgens haar op een juiste wijze tot stand gekomen. De door [eiser] aangevoerde gronden dienen niet te slagen.
4.3.
Op de (overige) stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5
De beoordeling
5.1.
In de kern komt deze zaak neer op de vraag of [eiser] bij verkoop van de woning de korting mag behouden, die hij bij aankoop van de woning heeft ontvangen. Daarnaast is de vraag of [eiser] met succes bezwaar kan maken tegen de waarde van de woning die bij aankoop is vastgesteld.
Zorgplicht
5.2.
[eiser] acht de zorgplicht die op BrabantWonen rust geschonden door BrabantWonen en beroept zich op zowel de publiekrechtelijke zorgplicht zoals verwoord in de Wet op het financieel toezicht (Wft) als op de privaatrechtelijke zorgplicht. [eiser] stelt dat bij de Koopgarantregeling sprake is van een renteloze lening, omdat de korting die bij aankoop wordt gegeven in de terugkoopprijs wordt verrekend. In de koopovereenkomst ligt daarom een financieel product besloten. Dit brengt volgens [eiser] meer dat hij over de aan dit financiële en complexe product verbonden risico’s geïnformeerd had moeten worden, zodat hij een weloverwogen beslissing had kunnen nemen. Er is daarom volgens [eiser] in strijd met de in de Wft opgenomen bijzondere zorgplicht gehandeld, zoals schending van de informatie-verstrekkingsregels en van bepalingen inzake de onderzoeksplicht en waarschuwingsplicht. Tevens hebben BrabantWonen en haar makelaar in haar adviesrelatie tot [eiser] niet de (privaatrechtelijke) zorg in acht genomen die geldt voor een goed opdrachtnemer, aldus [eiser] .
5.3.
BrabantWonen heeft betwist dat sprake is van een renteloze lening. Er is niet voldaan aan de vereisten van artikel 7:129 BW. Er is volgens BrabantWonen tussen partijen slechts een afspraak gemaakt over de wijze waarop de terugkoopprijs wordt berekend. Voorts is de Wft niet van toepassing op de rechtsverhouding tussen BrabantWonen en [eiser] , omdat geen sprake is van een financieel product in de zin van artikel 1.1 Wft. BrabantWonen betwist dat zij heeft geadviseerd in de zin van artikel 1 Wft. Daarnaast heeft zij geen informatie verzwegen en heeft zij niet onrechtmatig gehandeld, aldus BrabantWonen. Zij betwist dat de makelaar verkeerde informatie heeft verstrekt en dat zij kan worden aangesproken voor handelen van de makelaar.
5.4.
De rechtbank oordeelt als volgt. De stelling van [eiser] dat sprake is van een renteloze lening is door BrabantWonen gemotiveerd betwist. Tegen deze gemotiveerde betwisting zijn door [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen die, indien bewezen, kunnen leiden tot de conclusie dat hier sprake is van een renteloze lening. De rechtbank verwerpt deze stelling dan ook als zijnde onvoldoende onderbouwd. Gelet op de definitiebepalingen van hoofdstuk 1.1 Wft is deze wettelijke regeling niet van toepassing op een koop-/aannemings-overeenkomst door een woningstichting. Dit laat onverlet dat [eiser] zeker wel bescherming kan ontlenen aan de in de Wft opgenomen beschermingsbepalingen voor de consument. Deze verplichtingen rusten mogelijk op de financiële instelling die het hypothecair krediet heeft verstrekt ten behoeve van de aankoop van de woning, maar niet op BrabantWonen of de makelaar die namens BrabantWonen het verkoopproces heeft begeleid. Er is in de verhouding met BrabantWonen geen sprake van een adviesrelatie. Jegens BrabantWonen wordt onrechtmatige daad wegens handelen in strijd met de Wft daarom als grondslag voor de vorderingen verworpen.
Dwaling
5.5.
Over de primaire vordering wordt als volgt geoordeeld. Het wetsartikel over dwaling (artikel 6:228 BW) luidt:
1. Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar:
a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
2. De vernietiging kan niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.
5.6.
De rechtbank merkt op dat indien één van de partijen bij het aangaan van de overeenkomst niet een juiste voorstelling van zaken had, dit geen invloed heeft op de geldigheid van die overeenkomst, zolang niet tevens één van de onder a t/m c van artikel 6:228 BW genoemde gevallen aan de orde is.
5.7.
[eiser] stelt dat zijn dwaling te wijten is aan de inlichtingen van de makelaar en dat deze inlichtingen aan BrabantWonen moeten worden toegerekend. [eiser] heeft ter comparitie het volgende daarover verklaard:
“Het eerste gesprek met de makelaar is geweest in januari/februari 2012. Toen was het
appartementencomplex nog in aanbouw. Tijdens het gesprek heb ik brochures gekregen
over de koopgarantregeling. Die brochures heb ik niet meer in mijn bezit. Na afloop van dit
gesprek heb ik per mail aanvullende stukken ontvangen. Dat waren de stukken die ook
genoemd zijn in de koop-aanneemovereenkomst. Daar zat ook het taxatierapport van 7
februari 2012 bij. Een paar weken later heb ik een tweede gesprek gehad met de makelaar.
Daar heb ik aanvullende vragen gesteld en ook besproken wat de koopgarantregeling
inhield. De makelaar heeft daar toen uitleg over gegeven. Kortgezegd komt het erop neer dat ik een korting kreeg bij aankoop van het appartement en dat er een terugkoopgarantie was. Op 19 maart 2012 heb ik de koop-aanneemovereenkomst ondertekend. Volgens mij was dat op het kantoor van de verkoopmakelaar te Den Bosch. Ook daar werden mijn vragen beantwoord over de koopovereenkomst. Ik kreeg toen een afschrift van de overeenkomst en alle bijlagen die daarbij zaten. Op 7 juni 2012 ben ik bij de notaris geweest te Oss. De notaris heeft de akte en andere stukken in een notendop per pagina met mij besproken. Ik weet niet meer precies hoe de koopgarantregeling toen is toegelicht. Een paar weken later, eind juni 2012, ben ik gaan wonen in het appartement.
U vraagt mij hoe de formule in de koopgarantregeling volgens mij werkt. Ik weet nog steeds
niet precies hoe die formule werkt. Ik heb begrepen dat het appartement getaxeerd wordt bij
verkoop en dat ik het verschil in winst of verlies met BrabantWonen zal delen. Van een
eventuele winst zou ik 30% moeten afdragen. Bij een verlies zal BrabantWonen 30%
meebetalen. De waardebepaling van de winst of het verlies moet berekend worden ten
opzichte van mijn aankoopprijs, die was € 158.000,-.”
5.8.
De rechtbank merkt op dat [eiser] ten tijde van de comparitie mogelijk nog steeds geen goed of volledig beeld heeft van de wijze waarop de Koopgarantregeling werkt. De vraag is of BrabantWonen daarvan enig verwijt kan worden gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is. Bij meerdere gelegenheden is [eiser] door de makelaar en de notaris voorgelicht over transactie. Hij heeft de relevante stukken steeds op voorhand ontvangen. De rechtbank heeft ook geen onjuiste verklaring van de makelaar geconstateerd. Zowel in de koopovereenkomst, de akte van erfpacht en de akte vaststelling erfpacht- en koopgarantbepalingen is op begrijpelijke wijze uiteengezet hoe de Koopgarantregeling werkt, waarbij de formule is uitgeschreven en toegelicht. Ook zijn de vragen die [eiser] had bij meerdere gelegenheden beantwoord.
5.9.
[eiser] voert aan dat hij gedwaald heeft over het feit dat hij de korting weer terug moet geven, terwijl hij in de veronderstelling was dat hij deze mocht houden. Hij stelt dat de makelaar heeft aangegeven dat de aankoopprijs daarbij het uitgangspunt vormt. De rechtbank is van oordeel dat de formule en de uitleg daarbij voldoende duidelijk zijn. In de koopovereenkomst is ook op pagina 2 opgenomen hoe de terugkoopregeling werkt. Kort en goed komt het hier op neer:  De terugkoopprijs zal gelijk zijn aan de oorspronkelijk door de verkrijger betaalde prijs. De waardestijging of waardedaling wordt vastgesteld door het verschil tussen de taxaties bij aankoop en bij verkoop. Het waardeverschil wordt door partijen gedeeld in de afgesproken verhouding. De verkrijger krijgt 100% van de waardestijging van de door hem aangebrachte verbeteringen.
5.10.
Voor zover de verklaring van de makelaar is geweest zoals [eiser] stelt dat deze is geweest, is er geen sprake van een onjuiste verklaring en vormt dit geen grond om de verleende korting die [eiser] bij aankoop kreeg bij verkoop buiten beschouwing te laten. [eiser] zou, indien zijn standpunt zou worden gevolgd ook onredelijk worden bevoordeeld omdat hij dan zonder enige valide reden € 39.500,- ‘geschonken’ zou krijgen van een woningstichting. Reeds daarom had [eiser] zich moeten afvragen of dit wel juist is. De rechtbank kan zich niet aan de indruk onttrekken dat [eiser] dit ook wel begreep, maar dat achteraf de media aandacht over dit onderwerp hem op andere gedachten heeft gebracht.
5.11.
Dat volgens de AMC een koper door het woord ‘korting’ in eerste instantie op het verkeerde been kan worden gezet en de website van BrabantWonen de voordelen van de Koopgarantregeling benadrukt, wegen minder zwaar dan de uitvoerige inhoudelijke informatie, zowel schriftelijk als persoonlijk, die [eiser] voorafgaand aan het aangaan van de koopovereenkomst en de levering heeft ontvangen van meerdere personen. Niet is komen vast te staan dat BrabantWonen ten tijde van het aangaan van de overeenkomst wist of behoefde te begrijpen dat [eiser] mogelijk zou dwalen of dat deze mogelijke dwaling te wijten is aan inlichtingen van de makelaar. Het beroep op dwaling ten aanzien van de Koopgarantregeling slaagt dan ook niet.
5.12.
Ook ten aanzien van  het beroep van [eiser] op dwaling over de juistheid van het taxatierapport van 2 februari 2012 (uitgebracht op 7 februari 2012), is de rechtbank van oordeel dat dit niet slaagt. [eiser] beroep zich op jurisprudentie over een zaak waarin door de verkoper bij het vaststellen van de verkoopprijs gebruik is gemaakt van een waardeverklaring in plaats van een taxatie. In het geval van [eiser] is er door BrabantWonen een taxateur ingeschakeld, die een volwaardig taxatierapport heeft opgemaakt. De door [eiser] gemaakte vergelijking gaat daarom niet op. [eiser] klaagt ook over de persoon van de taxateur, te weten te weten [taxateur] omdat dezelfde taxateur vier jaar later nogmaals de taxatie heeft verricht. [eiser] verwijst daarbij naar jurisprudentie van het Hof ’s-Hertogenbosch. Ook die vergelijking gaat niet op, omdat van de tweede taxatie geen gebruik is gemaakt en deze tweede taxatie geen onderdeel uit maakt van de onderbouwing van de vordering. Deze tweede taxatie doet geen afbreuk aan de eerste taxatie. De stelling van [eiser] dat de eerste taxatie niet juist is omdat deze uitgevoerd is ten tijde van de bouw van de woning, zodat er twee taxateurs benoemd hadden moeten worden op grond van de erfpacht- en koopgarantbepalingen, slaagt evenmin. Op het voorblad van de taxatie van 2 februari 2012 staat dat de opdracht is uitgevoerd door twee taxateurs, te weten [taxateur] en [taxateur 4] . Daarnaast klaagt [eiser] dat bij die taxatie geen rekening is gehouden met het feit dat de woning casco zou worden opgeleverd. De rechtbank merkt op dat op pagina 6 van het taxatierapport staat:
“Via de ruime woonkamer/keuken (stelpost, zie bijlage B pagina 7/18 van de technische omschrijving) heeft u toegang tot het balkon/terras. De toiletruimte is voorzien van een toilet en fonteintje. Badkamer met douchehoek en wastafel (Voor uitgebreide omschrijving toilet en badkamer zie bijlage B, pagina 7/18 van de technische omschrijving alsmede bijlage E van de foto’s”.
5.13.
De rechtbank is van oordeel dat uit het taxatierapport voldoende blijkt met welk opleverniveau rekening is gehouden. Daarnaast heeft de taxateur gebruik gemaakt van het NVM model taxatierapport financiering woonruimte (model januari 2011), waarin de vraag aan de orde komt of de waarde van het object meer dan 15% afwijkt van soortgelijke objecten in de directe omgeving. Die vraag is door de taxateurs negatief beantwoord. Tijdens de comparitie heeft [eiser] aanvullend nog aangevoerd dat het eerste taxatierapport geen NWWI-rapport is, dat de woning bij de taxatie niet is bekeken door de taxateurs en dat niet duidelijk is welke methodiek is toegepast bij de taxatie omdat op pagina 8 van het rapport staat “
de onderhavige waardering is
mede
gebaseerd op
” (onderstreping rb). De rechtbank is van oordeel dat ook deze argumenten niet slagen.  [eiser] heeft onvoldoende gemotiveerd onderbouwd waarom het van belang is dat het taxatierapport geen NWWI-rapport is maar een taxatie volgens het NVM-model. De rechtbank gaat aan dit punt daarom voorbij. Dat de taxatie heeft plaatsgevonden voor de oplevering van de woning, doet geen afbreuk aan de waarde die aan het rapport kan worden gehecht, omdat in het rapport is aangegeven dat de taxateur inzage heeft gehad in de contracttekeningen en de technische tekeningen en op de hoogte was van het technische omschrijving en de afwerkstaat. Daarnaast betreft het een nieuwbouwproject en is het object volledig omschreven. Tot slot acht de rechtbank het vanzelfsprekend dat de waardering niet alleen heeft plaatsgevonden op basis van vergelijkbare objecten maar “mede” op basis van andere factoren, zoals het pand zelf. Deze standaardtekst in het NVM-model komt overigens ook terug in de twee door [eiser] in het geding gebrachte (NWWI-model en NVR-model) taxatierapporten.
5.14.
[eiser] heeft vervolgens ruim vijf jaar na de aankoop een andere taxateur, met terugwerkende kracht, opnieuw de woning laten taxeren. Dat deze taxatie van 27 juli 2017 (met peildatum 7 februari 2012) afwijkt van de eerste taxatie is onvoldoende om aan te nemen dat de oorspronkelijke taxatie onjuist is. Daarnaast is bij de taxatie van 27 juli 2017  een vergelijking gemaakt met referentieobjecten die pas na de peildatum zijn verkocht, te weten in de periode april tot ten met november 2013 en is een marge aangehouden van 25% bij de vraag of het object afwijkt van soortgelijke objecten in de directe omgeving, hetgeen een rol kan spelen in het verschil tussen de taxaties. De rechtbank is van oordeel dat er geen gronden naar voren zijn gekomen om aan te nemen dat de taxatie van 7 februari 2012 (met peildatum 2 februari 2012) onjuist is, zodat het beroep op dwaling niet slaagt en de rechtbank ook aan het verzoek om een deskundige te benoemen voorbij zal gaan.
Onredelijk bezwarende bedingen
5.15.
Subsidiair heeft [eiser] gesteld dat de terugkoopformule een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in artikel 6:233 a BW oplevert en dat dit beding behoort te worden vernietigd. [eiser] acht ook een aantal andere bedingen uit de koopovereenkomst en de bijbehorende voorwaarden onredelijk bezwarend. [eiser] noemt in dat kader de Koopgarantbepalingen inzake de zelfbewoningsplicht voor de koper, een korting op de koopprijs, een aanbiedingsplicht voor [eiser] , een terugkoopplicht voor BrabantWonen en een terugkoopregeling met een deling van een tussentijds opgetreden waardeontwikkeling. [eiser] werkt zijn stelling vervolgens alleen uit ten aanzien van de aanbiedingsregeling (artikel 8.1) en de terugkoopformule (artikel 8.4). De bezwaren tegen de overige genoemde bepalingen worden door [eiser] niet verder uitgewerkt en zijn naar het oordeel van de rechtbank ook niet onredelijk bezwarend, omdat het bepalingen zijn die in onderlinge samenhang bezien (mede) ten gunste van [eiser] strekken.
5.16.
De rechtbank overweegt dat een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk wordt beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort, aldus artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Artikel 4 lid 1 bepaalt dat voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding van een overeenkomst alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten in aanmerking worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. Dit impliceert dat de verschillende Koopgarantbepalingen mede in hun onderlinge samenhang moeten worden beschouwd. In lid 2 van artikel 4 is - vergelijkbaar met ‘kernbedingen’ in de zin van artikel 6:231 sub a slotzin BW - bepaald dat de beoordeling van het oneerlijke karakter van bedingen geen betrekking heeft op de bepaling van het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst, noch op de gelijkwaardigheid van enerzijds de prijs of vergoeding en anderzijds de als tegenprestatie te leveren goederen of te verrichten diensten, voor zover die bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd.
5.17.
De rechtbank constateert dat de aanschaf van een woning via het Koopgarantconcept voor [eiser] diverse voordelen opleverde:
een koopprijs die dankzij de korting van 20% beduidend lager lag dan de marktwaarde van de woning,
als rechtstreeks gevolg daarvan: lagere maandlasten,
de garantie dat, op elk moment dat [eiser] de woning zou willen verkopen, BrabantWonen binnen 3 maanden tot terugkoop zou overgaan,
e zekerheid dat BrabantWonen volgens de afgesproken verdeelsleutel zou meedelen in een eventueel verlies bij verkoop.
5.18.
De rechtbank is van oordeel dat de terugkoopformule en het vervallen van de korting bij terugkoop, los van de vraag of het kernbedingen zijn, in ieder geval geen onredelijk bezwarend bedingen zijn. Er is eerder sprake van een redelijk en voor [eiser] begunstigend beding, namelijk een aanzienlijke korting op de koopprijs. Dat deze korting niet onder alle omstandigheden geldt, neemt daaraan het redelijke karakter nog niet weg. Het beding blijft dan nog steeds redelijk en in het voordeel van [eiser] . [eiser] lijdt door de terugkoopplicht per saldo geen financieel nadeel. Door de terugkoopplicht vervalt slechts het financiële voordeel van [eiser] , zodat hij in zoverre weer terug bij af is. Het enige nadeel dat vooralsnog is ontstaan is een waardedaling van de woning door de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Dit is een risico dat inherent is aan het hebben van een koopwoning en een feit van algemene bekendheid. Zelfs dit nadeel kan nog door [eiser] op grond van de koopovereenkomst gedeeld worden met BrabantWonen. Terzijde merkt de rechtbank in dit verband op dat het bepaald niet denkbeeldig is dat de actuele situatie wat betreft de waarde van de woningen gunstiger is dan ten tijde van de laatste taxatie in 2017 c.q. ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding.
5.19.
Ook de contractuele plicht tot terugverkoop van de woning aan BrabantWonen kan niet als een onredelijk bezwarend beding worden beschouwd. In de contractsbepalingen is vastgelegd dat BrabantWonen bij terugkoop een marktconforme prijs moet betalen, zij het dan onder aftrek van de eerder verleende korting. Het streven van BrabantWonen om de woning te behouden voor haar doelgroep (mensen met een lager inkomen voor wie het bezwaarlijker is om zich te voorzien van deugdelijke huisvesting) is een te respecteren belang. Het beding levert [eiser] ook een voordeel op, namelijk de zekerheid dat zijn woning niet onverkoopbaar is. Voorts wordt meegewogen dat de akte van erfpacht voorziet in een met waarborgen omklede taxatieprocedure en een geschillenregeling, waar [eiser] geen gebruik van heeft gemaakt.
5.20.
Ook overigens valt niet in te zien waarom sprake zou kunnen zijn van enig onredelijk bezwarend beding. De waarderingssytematiek en -procedure bij terugkoop komen redelijk en zorgvuldig voor.
5.21.
Het verzoek van [eiser] om de voorwaarden te vernietigen omdat hij naar zijn stelling geen gelegenheid heeft gehad om hiervan deugdelijk kennis te nemen, wordt door de rechtbank verworpen. [eiser] heeft immers zelf verklaard dat hij alle voorwaarden en documenten heeft ontvangen en dat hij bij meerdere gelegenheden hier vragen over heeft kunnen stellen en een toelichting heeft gekregen.
Onvoorziene omstandigheden
5.22.
Over de meer subsidiaire vordering wordt als volgt geoordeeld. Artikel 6:258 BW luidt, voor zover van belang:
De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.
5.23.
De rechtbank merkt op dat zij bij een toetsing aan artikel 6:258 BW dezelfde terughoudendheid betracht als dat zij hierna zal doen in het kader van de toetsing aan artikel 6:248 lid 2 BW. Van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW is sprake als partijen een bepaalde - ten tijde van het sluiten van de overeenkomst - in de toekomst gelegen omstandigheid niet (stilzwijgend) in hun overeenkomst hebben verdisconteerd. Het betreft slechts omstandigheden die zich na het sluiten van de overeenkomst hebben voorgedaan, terwijl partijen bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening hebben gehouden met de mogelijkheid van het intreden van die omstandigheden. Omstandigheden die, zoals hier contractueel onder ogen zijn gezien (het vervallen van de korting bij terugkoop is immers overeen gekomen) kunnen niet worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden. Het beroep op onvoorziene omstandigheden faalt.
Beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid
5.24.
Meer subsidiair heeft [eiser] ook een beroep gedaan op artikel 6:2 jo 6:248 lid 2 BW (beperkende werking van redelijkheid en billijkheid). Ter onderbouwing daarvan heeft hij verwezen naar zijn stellingen in het kader van de andere grondslagen van zijn vordering. De rechtbank acht ook deze grondslag van de vordering ondeugdelijk en verwijst in dit verband naar hetgeen hiervoor is overwogen. Daarnaast zal BrabantWonen ook geen winst maken op de woning ten koste van [eiser] . De uitkomst van de formule is immers neutraal. Indien [eiser] zou worden gevolgd in zijn stelling, dan zou BrabantWonen haar investering zien verdampen en zou de gehele waardedaling ten laste komen van BrabantWonen, terwijl partijen daarvoor nu juist een verdeelsleutel hebben afgesproken. Naar het oordeel van de rechtbank zou dit onaanvaardbaar zijn. In aanvulling daarop overweegt de rechtbank nog het volgende. [eiser] stelt dat hij door BrabantWonen op het verkeerde been is gezet ten aanzien van de betekenis van de verleende korting. Hij betoogt dat hij had begrepen dat deze korting onvoorwaardelijk was verleend, zodat van het kortingsbedrag niets zou hoeven te worden terugbetaald of verrekend. De rechtbank volgt [eiser] hierin niet omdat het standpunt in strijd is met het door hem tevens ingenomen standpunt dat de korting gezien moet worden als een renteloze lening, waarvoor immers als uitgangspunt geldt dat deze integraal moet worden terugbetaald.
5.25.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Voor bewijslevering of onderzoek door deskundigen is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, geen plaats.
5.26.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van BrabantWonen worden begroot op:
- griffierecht	€	626,00
- salaris advocaat	€
1.737,50
(2,5 punten × tarief € 695,00)
Totaal	€ 	2.363,50
6
De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van BrabantWonen tot op heden begroot op € 2.363,50,
6.3.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat [NAAM],
6.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.D.M. Xanthopoulos en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2019.