ECLI:NL:RBAMS:2018:7132
Rechtbank AMS — Uitspraak 


RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 17/5381
uitspraak van de meervoudige kamer van 6 september 2018 in de zaak tussen
[eiseres] te [plaats] , eiseres,
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
Procesverloop
Met de beschikking van 28 februari 2017 (de beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] [nummers] (de onroerende zaak) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgesteld op € 10.414.500,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 4 augustus 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de beschikking ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 juli 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van haar gemachtigde.
Verweerder was aanwezig in de persoon van [naam] , bijgestaan door taxateur
[naam] .
Overwegingen
Waar gaat deze zaak over?
1. De onroerende zaak is een [bedrijf] , gebouwd in 2009-2010 en bestaande uit 53.888 m2 grond (waarvan 42.247 m2 verhard) en een opslag, kantoor en werkplaats. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Tussen partijen staat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2016 ter discussie.
2. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak in de beschikking vastgesteld op € 10.414.500,-. In beroep heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de onroerende zaak een incourant object is en dat de waarde van de onroerende zaak daarom moet worden vastgesteld door middel van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode (gvw-methode). Op grond van die methode is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 16.335.500,-. De waarde van de onroerende zaak is volgens verweerder dus niet te hoog vastgesteld in de beschikking.
3. Eiseres bepleit in beroep een waarde van € 7.202.000,- en heeft dat onderbouwd met een taxatierapport van taxateur [naam] . Omdat de onroerende zaak in de commerciële sfeer wordt gebezigd, moet de waarde niet worden vastgesteld op grond van de gvw-methode, maar op grond van de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode). Er zijn verhuurtransacties van grote commerciële complexen in de directe omgeving van de onroerende zaak voorhanden om daarvoor te gebruiken. Verweerder gebruikt volgens eiseres verder een te hoge m2-prijs voor de grond, namelijk € 200,-, door uit te gaan van de afkoopwaarde erfpacht uit 2006. De aanneemsom voor de sorteerhal (exclusief grond) was € 2.045.671,-. Verweerder hanteert voor dat onderdeel van de onroerende zaak daarom een te hoge waarde van € 3.791.500,-.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf komen tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde.
Heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld?
5.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
5.2.
De waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de hwk-methode. Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
5.3.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
5.4.
Na de waarde eerst door middel van de hwk-methode te hebben bepaald, heeft verweerder in beroep de onroerende zaak op basis van de gvw-methode getaxeerd. De rechtbank onderschrijft deze keuze, nu het hier om een incourant object gaat, waar geen goed vergelijkbare transacties van voorhanden zijn (zie ook hierna onder rechtsoverweging 6.).
5.5.
Verweerder heeft de waarde van de grond aanvankelijk getaxeerd op € 172 per m², en in de laatste taxatie op € 200 per m2, waarbij dat laatste bedrag gebaseerd is op de in 2006 geldende contractuele mogelijkheid tot afkoop van vijftig jaar erfpachtcanon. De opvatting van verweerder dat die afkoopsom niet hoger is dan de grondwaarde, is juist mits de afkoop ook daadwerkelijk in zakelijke verhoudingen is gerealiseerd. Vast moet immers komen te staan dat eiseres voor de bevoegdheid om de grond – eigendom van de gemeente Amsterdam – over een periode van vijftig jaar te houden en gebruiken, niet meer heeft betaald dan dat zij voor het verwerven van de volle eigendom zou hebben willen betalen.
Uit de gedingstukken, waaronder de overeenkomst tot vestiging van erfpacht, volgt echter niet dat eiseres de erfpachtcanon ook daadwerkelijk in 2006 voor vijftig jaar heeft afgekocht voor € 200 per m2. In de erfpachtovereenkomst wordt slechts die mogelijkheid van afkoop genoemd, maar niet is gebleken dat ook daadwerkelijk een zakelijke transactie met betrekking tot de grond heeft plaatsgevonden. De enkele afkoopmogelijkheid in de erfpachtovereenkomst is onvoldoende om de grondwaarde op te baseren.
Nu verweerder zelf het aanvankelijk in de eerste taxatie gehanteerde bedrag van € 172 per m² niet langer handhaaft, is de grondprijs door verweerder niet onderbouwd.
5.6.
Gelet op het voorgaande heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat hij de grondwaarde en daarmee de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
Heeft eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk gemaakt?
6. Ook eiseres heeft de door haar verdedigde waarde van € 7.202.000,- naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft deze waarde onderbouwd met de hwk-methode. In het taxatierapport van [naam] is echter niet duidelijk gemaakt waar de door [naam] gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor op zijn gebaseerd.
Ook de grondprijs van € 100,- per m2 heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt, nu dit gebaseerd is op een transactie met betrekking tot aan de overkant van het [locatie] gelegen bouwgrond die niet goed vergelijkbaar is met de grond van de onroerende zaak, gelet op het aanmerkelijke verschil in grootte en de ligging in een andere gemeente.
Conclusie
7. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank deze, in aanmerking nemend hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, in goede justitie schattenderwijs vast op € 9.500.000,-.
8. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar. De rechtbank voorziet zelf in de zaak en stelt de waarde van de onroerende zaak vast op € 9.500.000,-. De aanslagen onroerende zaakbelasting en rioolheffing dienen overeenkomstig deze waarde te worden verminderd. Deze uitspraak treedt in de plaats van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar.
9. De rechtbank bepaalt gelet op deze uitkomst van het geding dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt. De rechtbank veroordeelt verweerder ook in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.002,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501,- en een wegingsfactor 1). Eiseres komt ook in aanmerking voor een vergoeding van de taxatiekosten, zijnde twee uur á € 65,-, =  € 130,- (exclusief BTW). De totale proceskostenvergoeding bedraagt € 1.132,-.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
herroept de beschikking, stelt de waarde van de onroerende zaak vast op € 9.500.000,-, bepaalt dat de aanslagen onroerende zaakbelasting en rioolheffing overeenkomstig deze waarde worden verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333,- aan eiseres te vergoeden;
veroordeelt verweerder in de totale proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.132,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.W.J. Harten, voorzitter, mr. L.C. Bachrach en mr. C.F. de Lemos Benvindo, leden, in aanwezigheid van mr. E. van der Zweep, griffier
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 september 2018.
de voorzitter is buiten staat deze uitspraak te ondertekenen
griffier
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.
Zie de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 23 juni 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BN4077.