ECLI:NL:RBGEL:2018:5248
Rechtbank GEL — Uitspraak 


VOORBLAD
Rechtbank Gelderland
Zaaknummer: NL18.7204
[eiser] tegen Woningstichting De Goede Woning
Vonnis van 12 december 2018
vonnis
_________________________________________________________________ _
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer: NL18.7204
Vonnis van 12 december 2018
in de zaak van
[eiser]
,
wonende te Apeldoorn,
eiser, hierna te noemen: [eiser],
advocaat [NAAM]. P.J. den Boef,
tegen
de stichting
WONINGSTICHTING DE GOEDE WONING
,
gevestigd te Rotterdam,
verweerster, hierna te noemen: Woningstichting DGW,
advocaat [NAAM]. T.A. Vermeulen.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de procesinleiding
het verweerschrift
het proces-verbaal van mondelinge behandeling op 1 oktober 2018.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Woningstichting DGW is een woningcoöperatie. Zij is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet. Woningstichting DGW beschikt over een licentie van de Stichting Opmaat wat betreft gebruik van het concept Koopgarant. Woningstichting DGW heeft woningen in erfpacht uitgegeven onder toepasselijkheid van de Koopgarantbepalingen.
Over Koopgarant staat onder meer het volgende op de website van Woningstichting DGW (productie 2 [eiser])
“
Koopgarant
De Goede Woning vindt het belangrijk dat u de mogelijkheid krijgt om vermogen op te bouwen. Met Koopgarant koopt u de woning met aanzienlijk voordeel. U profiteert van lagere maandlasten. Ook kunt u uw woning op elk gewenst moment terugverkopen aan de Goede Woning. U bent dus altijd verzekerd van een koper. De winst of het verlies bij verkoop delen wij samen afhankelijk van het kortingspercentage.
Kopen met Koopgarant maakt het kopen van een huis betaalbaar.
(…)
”
2.2.
Woningstichting DGW heeft een verkoopbrochure (productie 1 [eiser]) opgesteld ten behoeve van de verkoop van nog te bouwen appartementen.
Hierin is onder meer onder “Algemene koopinformatie” het volgende opgenomen:
“
Omdat u niet zomaar beslist een appartement te kopen, leggen wij u graag uit welke handelingen er verricht moeten worden bij de aankoop van een appartement
.
DE AANKOOP
De daadwerkelijke koop vindt plaats door ondertekening van de koop-/aanneemovereenkomst. Met het ondertekenen van deze overeenkomst verplicht u zich tot het betalen van de koopprijs, terwijl wij ons door medeondertekening verplichten tot het bouwen van uw appartement. Nadat de overeenkomst door beide partijen is ondertekend, wordt het origineel naar de notaris gezonden, die dan de notariële akte van eigendomsoverdracht kan opmaken. U krijgt een kopie van de overeenkomst.
(…)
KOOPGARANT
De appartementen worden verkocht met koopgarant.
U koopt uw patiowoning/appartement tegen een prijs die 1/3 onder de marktwaarde ligt. Ook de hypotheek die u afsluit, is gebaseerd op dit koopbedrag. Dat betekent dus aangenaam lagere hypotheeklasten. Waarbij de hypotheekrente normaal aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting.
TERUGKOOPGARANTIE
Wilt u na verloop van tijd verhuizen, dan biedt u uw patiowoning/appartement aan De Goede Woning aan. Wij kopen de woning binnen drie maanden van u terug. Hierbij is uw toenmalige koopprijs het uitgangspunt.
Een onafhankelijk taxateur berekent de actuele marktwaarde van uw woning. Uiteraard wordt de waarde van uw eigen investeringen nu meegenomen. Ligt de huidige marktwaarde hoger, dan deelt u samen met De Goede Woning de winst. Bij een waardevermindering deelt u samen met ons het verlies. Hieronder vindt u een rekenvoorbeeld.
”
De brochure geeft een rekenvoorbeeld ingeval sprake is van waardestijging en een rekenvoorbeeld waarbij een waardedaling bij terugverkoop aan de orde is.
2.3.
Op 14 augustus 2008 heeft [eiser] met Woningstichting DGW een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten (productie 5 [eiser]) inhoudende het recht van erfpacht op het nog te realiseren appartementsrecht, aangeduid met bouwnummer A17. De verplichting tot betaling van de canon is afgekocht.
In de overeenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“
(…)
III  De totale koop-/aanneemsom bedraagt:
A.  voor wat betreft de koopsom de ingevolge artikel 4 lid 3 verschuldigde termijnen:
l.  de afkoopsom voor de erfpachtcanon (inclusief omzetbelasting)	  	€  44.000,00
2.  de overige verschuldigde termijnen (inclusief omzetbelasting)  		€  35.933,33
B. voor wat betreft de aanneemsom de nog niet ingevolge artikel 4 lid l
verschuldigd geworden termijnen (inclusief omzetbelasting)   		€  66.733,34
C. vergoeding (inclusief omzetbelasting) over de afkoopsom voor de erfpachtcanon
en de overige verschuldigde termijnen, berekend overeenkomstig het bepaalde in
artikel 4 lid 4							€           0,00
Totaal (A+ B + C)							€146.666,67
(…)
Van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden/ erfpacht- en koopgarant bepalingen
Artikel 13
l.  Op de koop-/aannemingsovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten.
2.  Op de koop-/aannemingsovereenkomst zijn de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen van toepassing als bedoeld onder 1,3, zoals vastgesteld door de ondernemer versie
2 januari 2008
.
Aanvullende artikelen, niet behorend tot de model koop-/aannemingsovereenkomst, maar welke
hiermee wel een onverbrekelijk geheel vormen.
Vaststelling vrije marktwaarde, uitgifteprijs, en aandeel in de marktwaardeontwikkeling zoals
bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de Koopgarantbepalingen.
Artikel 14
l
. De onderhandse verkoopwaarde, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de Koopgarantbepalingen bedraagt € 220.000,- (zegge TWEEHONDERDTWINTIGDUIZEND EURO).
Deze waarde blijkt uit de waardeverklaring, die als bijlage is toegevoegd. Bij bepaling van deze waarde is de aanwezigheid van de Koopgarantbepalingen buiten beschouwing gelaten.
2
. Verkrijger verklaart in te stemmen met deze vastgestelde waarde.
3
. De uitgifteprijs, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) bedraagt C 146.666,67 (zegge
HONDERDZESENVEERTIGDUIZEND ZESHONDERDZESENZESTIG EURO EN ZEVENENZESTIG CENT). ), te weten de totale koop-/aanneemsom inclusief omzetbelasting, doch exclusief meerwerk en eventuele rentevergoedingen als bedoeld in artikel 4 lid 4 e.v,.
4
. Het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging en daling van de waarde van het registergoed bedraagt 50%
(…)
”
2.4.
In de akte van levering d.d. 23 januari 2009 van de woning aan de Romeinenlaan 38 (productie 6 [eiser]) zijn in artikel 11  de Koopgarantbepalingen opgenomen:
Deze luiden voor zover van belang als volgt:
“Hoofdstuk D.
Terugkoopprocedure
1.
Aanbiedingsplicht van Erfpachter
Erfpachter is verplicht om het Registergoed onverwijld per aangetekende brief te koop aan te bieden aan de Woningcoöperatie zodra:
a. Erfpachter voornemens is het Registergoed geheel of gedeeltelijk te vervreemden; ofwel
(…)
2.
Bedenktijd
Tot drie dagen na ondertekening van de betreffende terugkoopovereenkomst door Erfpachter is Erfpachter in het sub 1a bedoelde geval bevoegd om bij aangetekende brief aan de Woningcorporatie mede te delen dat hij van de betreffende verkoop wenst af te zien; daarmee verklaart Erfpachter tevens voor zijn rekening te nemen alle kosten die de Woningcorporatie in verband met de voorgenomen terugkoop in redelijkheid heeft gemaakt.
(…)
4.
Terugkoopplicht van de Woningcorporatie, taxatie en teruglevering
Terugkoopplicht
De Woningcorporatie is verplicht onverwijld tot aankoop van het Registergoed over te gaan in alle gevallen waarin het Registergoed aan de Woningcorporatie schriftelijk te koop wordt aangeboden; de Woningcorporatie vergoedt aan Erfpachter een koopsom overeenkomstig het in hoofdstuk F (Koopgarant-prijsvorming) bepaalde.
Taxatie
Terstond nadat het Registergoed schriftelijk aan de Woningcorporatie te koop is aangeboden, benoemt de Woningcorporatie een Taxateur voor de waardebepaling van het Registergoed overeenkomstig hoofdstuk E (Taxatie).
Terugkoopovereenkomst
Binnen zes weken nadat het Registergoed schriftelijk aan de Woningcorporatie te koop is aangeboden, ontvangt Erfpachter van de Woningcorporatie een terugkoopovereenkomst ter ondertekening; daarbij ontvangt Erfpachter tevens een kopie van het betreffende taxatierapport.
Teruglevering
De betreffende levering door Erfpachter aan de Woningcorporatie vindt plaats binnen drie maanden na de datum van de in lid l bedoelde aangetekende brief, doch niet eerder dan een maand nadat de Woningcorporatie de betreffende terugkoopovereenkomst ondertekend heeft retour ontvangen van Erfpachter, of zoveel eerder of later dan partijen nader overeenkomen,
(…)
Hoofdstuk E. Taxatie
1.
Waardebepaling Registergoed door middel van taxatie
In alle gevallen waarin de waarde van het Registergoed tussen partijen moet worden bepaald, wordt die waarde door middel van taxatie vastgesteld.
2.
Benoeming Taxateur
Ten behoeve van de sub l bedoelde taxatie benoemt de Woningcorporatie een Taxateur die binnen l maand na zijn benoeming een rapport opstelt van de waarde van het Registergoed.
De Taxateur mag niet direct of indirect betrokken zijn bij de aan- of verkoop of bij de financiering van het Registergoed.
3.
Taxatieregels
a. Algemeen
Bij de taxatie neemt de Taxateur onder meer het navolgende in acht:
-  de taxatie betreft de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik;
-  de aanwezigheid van de Koopgarant-bepalingen wordt bij de taxatie buiten beschouwing gelaten;
-  het Registergoed wordt getaxeerd in onbewoonde, vrij opleverbare staat; bij de taxatie blijven  eventueel aanwezige roerende zaken buiten beschouwing;
-  bij terugkoop van het Registergoed door de Woningcorporatie hanteert de Taxateur dezelfde waarderingsgrondslagen als bij de Uitgifte;
-  indien het Registergoed ten tijde van de taxatie nog in aanbouw is, stelt de Taxateur de waarde vast als ware het Registergoed reeds opgeleverd.
b. Opname Staat van de Woning bij Uitgifte van een Koopgarant-woning door de Woningcorporatie
Bij Uitgifte door de Woningcorporatie gelden met betrekking tot de taxatie van het Registergoed de navolgende bijzondere bepalingen.
De Taxateur omschrijft in het taxatierapport de Staat van de Woning.
Indien sprake is van een nieuw te bouwen Woning vindt geen omschrijving plaats van de Staat van de Woning, maar wordt uitgegaan van de afwerkingsstaat die opgenomen is in de technische verkoopdocumentatie.
(…)
c.
Opname Staat van de Woning bij terugkoop door de Woningcorporatie van een Koopgarant-woning
Bij terugkoop door de Woningcorporatie van het Registergoed gelden met betrekking tot de taxatie de navolgende bijzondere bepalingen ten aanzien van verbeteringen die onder verantwoordelijkheid van Erfpachter bevoegdelijk zijn aangebracht.
De Taxateur geeft een beschrijving van de Staat van de Woning. In het taxatierapport wordt expliciet aangegeven welke verbeteringen de Staat van de Woning heeft ondergaan ten opzichte van de hiervoor bedoelde Taxatie bij Uitgifte.
Onder verbeteringen worden in dit verband uitsluitend verstaan die veranderingen aan de Staat van de Woning die een waardeverhogend effect hebben.
Van die verbeteringen stelt de Taxateur expliciet vast welk effect dit heeft op de waarde van het Registergoed en legt dit vast in het taxatierapport.
(…)
Hoofdstuk F. Koopgarant-prijsvorming
1. Prijs bij Uitgifte door de Woningcorporatie
Alvorens de Woningcorporatie overgaat tot Uitgifte ter zake van het Registergoed, stelt zij de waarde van het Registergoed vast door middel van taxatie; omtrent de wijze van taxeren geldt het bepaalde in hoofdstuk E (Taxatie) sub 3a en b.
De Uitgifteprijs is gelijk aan bedoelde onderhandse verkoopwaarde, verminderd met de door de Woningcorporatie vast te stellen korting (de zogeheten koperskorting), berekend aan de hand van het percentage dat omschreven is in Hoofdstuk H.
Indien het Registergoed een nieuw te bouwen woning betreft - waartoe de Woningcorporatie en Erfpachter een koop-/aannemingsovereenkomst zijn aangegaan - is de in de vorige zin bedoelde Uitgifteprijs gelijk aan de totale koop-/aanneemsom inclusief omzetbelasting, doch exclusief meerwerk en renteverlies tijdens de bouw. Meerwerk zal bij terugkoop worden beoordeeld als verbetering, zoals bedoeld onder E.3.c (Opname Staat van de Woning bij terug-koop.) Minderwerk strekt tot verlaging van de Uitgifteprijs,
2. Vaststelling Koopgarantprijs bij terugkoop door de Woningcorporatie
.
De koopsom die de Woningcorporatie aan Erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de Woningcorporatie van het Registergoed - waaronder mede begrepen het geval van beëindiging van de Erfpacht - wordt als volgt berekend: de Uitgifteprijs, plus het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning, plus het aandeel van de Erfpachter in de overige waardeontwikkeling.
Nader aangeduid in de terugkoopformule:
U+S+(T2-S-T1) x X%
Door middel van de terugkoopformule worden de navolgende waarden uitgedrukt:
U: de Uitgifteprijs,
S: het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning berekend volgens hoofdstuk E (Taxatie) sub 3c;
T2: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door Erfpachter volgens hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) met inbegrip van de waarde van de Staat van de Woning;
T1: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte;
X: het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed (…);
(…)”
2.5.
[eiser] heeft de woning in februari en in december 2016 aan Woningstichting DGW aangeboden. De door Woningstichting DGW berekende terugkoopprijs was in beide gevallen voor [eiser] niet aanvaardbaar. [eiser] heeft uiteindelijk in mei 2017 met Woningstichting DGW een terugkoopovereenkomst gesloten met een koopsom van € 121.667,67.
2.6.
Op de website van Opmaat staat sinds 3 januari 2017 het volgende vermeld:
“
OpMaat heeft de Informatie voor consumenten over Koopgarant op haar website vernieuwd. Bovendien publiceert OpMaat een nieuwe brochure over Koopgarant voor consumenten. Hiermee wil OpMaat de kopers en bewoners van een Koopgarantwoning nog beter informeren over alle aspecten van het kopen, bewonen en terugverkopen van een Koopgarantwoning.
Overleg ACM
OpMaat heeft met de Autoriteit Consument en Markt (ACM) overlegd over de informatie voor consumenten op haar website. Naar de mening van de ACM kon uit die Informatie de indruk ontstaan dat de prijsverlaging die bij verkoop wordt verstrekt, nooit meer hoeft te worden verrekend. Dit zou vooral worden veroorzaakt door het gebruik van de term 'korting'. OpMaat heeft de ACM toegelicht dat de term 'korting' rechtstreeks is gebaseerd op de wet- en regelgeving waaraan de Koopgarantregeling moet voldoen. Verder heeft OpMaat de ACM toegelicht hoe consumenten op de website van OpMaat en tijdens het aankoopproces worden voorgelicht over alle aspecten van Koopgarant, waaronder de berekening van de terugkooprijs en dus het verrekenen van de 'korting' bij terugverkoop van de woning.
In het overleg met de ACM heeft OpMaat onderkend dat de informatie op haar website nog duidelijker kan. Daarom heeft OpMaat de informatie op het consumentengedeelte van haar website over Koopgarant aangevuld en anders geordend. Er staat nu duidelijker dat de bij aankoop ontvangen prijsverlaging bij de terugverkoop van de woning weer wordt verrekend, onder meer doordat een rechtstreekser verband is gelegd tussen de prijsverlaging (“de koperskorting”) en de regeling over de berekening van de terugkoopprijs. De berekening van de terugkoopprijs heeft immers tot effect dat bij de terugkoop de oorspronkelijk verstrekte prijsverlaging weer wordt verrekend. Verder wordt de term 'korting' nu minder gebruikt. Waar die term nog wel wordt gebruikt, wordt toegelicht wat daarmee wordt bedoeld, Zie de
nieuwe informatie op de website
(…) voor consumenten over Koopgarant.
Brochure
OpMaat had half november al aangekondigd een standaard-informatiebrochure te publiceren voor kopers van een Koopgarantwoning. Ook de inhoud van deze brochure is afgestemd met de ACM. Vanaf l februari 2017 wordt deze brochure een verplichte bijlage bij de Koopgarant-koopovereenkomst. Daarnaast raadt OpMaat haar licentiehouders dringend aan om de brochure toe te sturen aan alle Koopgaranteigenaren. Velen bewonen hun koopgarantwoning al een aantal jaren. De nieuwe brochure is een goede gelegenheid om de informatie over Koopgarant even op te frissen. Download hier de
brochure over Koopgarant
(…)
”
3
De vordering
3.1.
[eiser] vordert dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis,
primair
:
voor recht zal verklaren dat eiser heeft gedwaald bij het sluiten van de koopovereenkomst met betrekking tot de Koopgarantwoning aan de Romeinenlaan 38 te Apeldoorn in augustus 2008 en Woningstichting DGW verplicht is tot vergoeding van de door [eiser] als gevolg van voormelde dwaling geleden schade, ter opheffing van het nadeel dat eiser door de dwaling geleden heeft, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
subsidiair
:
voor recht zal verklaren dat gedaagde toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de met [eiser] gesloten koopovereenkomst en Woningstichting DGW verplicht is de schade van [eiser] te vergoeden, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
meer-subsidiair
:
voor recht zal verklaren dat Woningstichting DGW onrechtmatig heeft gehandeld en uit dien hoofde verplicht is de schade van [eiser] te vergoeden, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
meer-meer-subsidiair
:
voor recht zal verklaren dat de schade die [eiser] door het handelen van Woningstichting DGW lijdt op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid voor rekening van Woningstichting DGW komt, met de verplichting deze schade aan [eiser] te vergoeden, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
Woningstichting DGW zal veroordelen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.
3.2.
[eiser] heeft – tegen de achtergrond van de vaststaande feiten -  de volgende grondslagen voor zijn vorderingen aangevoerd.
Primair is sprake van schending van de publiekrechtelijke zorgplicht zoals opgenomen in de Wet op het financieel toezicht (Wft), subsidiair van schending van de bijzondere zorgplicht van een adviseur. Voorts is sprake van dwaling omdat [eiser] niet is meegedeeld dat de gegeven korting bij verkoop verrekend zou worden en hij niet gekocht zou hebben als hij dit geweten had bij aankoop. Tevens is een toerekenbare tekortkoming van Woningstichting DGW aan de orde, omdat de overeengekomen korting niet blijft gehandhaafd, essentiële informatie niet is gegeven en bij de terugkoopformule een foute taxatie is gebruikt. Dit levert tevens een onrechtmatige daad op. Tot slot doet [eiser] een beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid.
4
Het verweer
4.1.
Woningstichting DGW concludeert dat de rechtbank [eiser] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren, althans hem deze zal ontzeggen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure.
4.2.
Woningstichting DGW voert verweer. Voor zover van belang zal hierna op het verweer worden ingegaan.
5
De beoordeling
5.1.
[eiser] heeft van Woningstichting DGW met Koopgarantregeling een woning gekocht. Kort samengevat houdt dit het volgende in. De marktwaarde van de in erfpacht uitgegeven woning wordt van te voren door onafhankelijke taxatie bepaald. Bij aankoop betaalt de koper een prijs die 1/3 onder de getaxeerde marktwaarde ligt. Als gevolg hiervan kan een hypothecaire financiering lager zijn met als voordeel dat de maandlasten lager uitkomen dan als het hele bedrag van de marktwaarde gefinancierd moet worden. Bij verkoop is de koper verplicht de woning aan Woningstichting DGW aan te bieden en is Woningstichting DGW verplicht deze binnen drie maanden terug te kopen. De waarde van de woning ten tijde van de terugkoop wordt door onafhankelijke taxatie vastgesteld. Vervolgens wordt aan de hand van het verschil tussen de getaxeerde waarde bij aankoop en de getaxeerde waarde bij terugkoop bepaald of de waarde van de woning is gestegen of gedaald. Partijen zijn overeengekomen dat de waardestijging of waardedaling bij helfte tussen partijen wordt verdeeld. De koper krijgt de waardestijging door eigen verbeteringen aan de woning volledig gecompenseerd.
5.2.
[eiser] heeft op 20 juni 2008 een informatiepakket met brochure ontvangen van Woningstichting DGW met een inschrijfformulier dat uiterlijk 28 juni 2008 moest worden ingeleverd. In de verkoopbrochure is een korte uitleg van de Koopgarantregeling opgenomen en met rekenvoorbeelden wordt de opbouw van de terugkoopprijs uiteengezet voor de situatie van waardestijging van de woning en voor de situatie van waardedaling van de woning. De inschrijving was geheel vrijblijvend, zonder koopverplichting.
5.3.
[eiser] heeft op 14 augustus 2008 tijdens het gesprek met de makelaar de koop-/aannemingsovereenkomst ondertekend van een Koopgarantwoning gelegen aan de Romeinenlaan 38 te Apeldoorn. De woning is bij akte van 23 januari 2009 aan [eiser] geleverd. In het verkoopgesprek is de Koopgarantregeling op hoofdlijnen besproken. Uit het door Woningstichting DGW overgelegde overzicht transactieprijzen van woningen in de regio Apeldoorn (productie 10) kan worden afgeleid dat in het derde kwartaal van 2008 de prijzen op een hoogtepunt waren. De woningprijzen zijn de laatste jaren stijgende, maar het niveau van 2008 is in Apeldoorn nog niet gehaald. [eiser] heeft uiteindelijk op 10 mei 2017 bij terugverkoop een bedrag van € 121.666,67 voor zijn woning ontvangen, zodat nog steeds sprake is van een waardedaling van de woning van € 80.000,00,  die voor de helft voor rekening van [eiser] is gekomen.
5.4.
Met een beroep op verschillende rechtsgronden stelt [eiser] de Koopgarant-regeling ter discussie en voert hij aan dat de taxatie van de koopgarantwoning bij aankoop te hoog is vastgesteld.  Zijn vorderingen zijn erop gericht dat het geleden nadeel door Woningstichting DGW wordt vergoed.
Schending zorgplicht Wft
5.5.
[eiser] stelt dat bij de Koopgarantregeling sprake is van een renteloze lening, omdat de korting die bij aankoop wordt gegeven in de terugkoopprijs wordt verrekend. Ter onderbouwing verwijst hij naar het standpunt van een aantal woningcorporaties die zich in de ‘Koopgarant discussie’ aldus heeft uitgelaten. Voorts is de korting op de verkoopprijs van een woning op te vatten als een goederenkrediet. In de koopovereenkomst ligt daarom een financieel product besloten. Dit brengt mee dat [eiser] over de aan dit financiële product verbonden risico’s geïnformeerd had moeten worden, zodat [eiser] een weloverwogen beslissing had kunnen nemen. Hierover is [eiser] niet geïnformeerd. Er is in strijd met de in de Wft opgenomen bijzondere zorgplicht gehandeld, zoals schending van de informatieverstrekkingsregels en van bepalingen inzake de onderzoeksplicht en waarschuwingsplicht. Tevens heeft Woningstichting DGW in haar adviesrelatie tot [eiser] niet de zorg in acht genomen die geldt voor een goed opdrachtnemer, aldus [eiser]
5.6.
Woningstichting DGW heeft betwist dat sprake is van een renteloze lening. Er is niet voldaan aan de vereisten van artikel 7:129 BW. Er is tussen partijen slechts een afspraak gemaakt over de wijze waarop de terugkoopprijs wordt berekend. Van goederenkrediet is evenmin sprake, omdat dit - gelet op artikel 7:84 BW - slechts betrekking kan hebben op roerende zaken.
Voorts is de Wft niet van toepassing op de rechtsverhouding tussen Woningstichting DGW en [eiser], omdat geen sprake is van een financieel product in de zin van artikel 1.1 Wft. Evenmin heeft Woningstichting DGW geadviseerd in de zin van artikel 1 Wft, aldus Woningstichting DGW.
5.7.
De stelling dat sprake is van een renteloze lening heeft [eiser] na de gemotiveerde betwisting hiervan door Woningstichting DGW niet nader onderbouwd. In artikel 7:84 BW is bepaald dat het goederenkrediet niet van toepassing is op een registergoed. Alleen al hierom kan aan deze stelling worden voorbijgegaan. Gelet op de definitiebepalingen van hoofdstuk 1.1 Wft is deze wettelijke regeling niet van toepassing op een koop-/aannemingsovereenkomst door een woningstichting. Dit laat onverlet dat [eiser] zeker wel bescherming kan ontlenen aan de in de Wft opgenomen beschermingsbepalingen voor de consument. Maar deze verplichtingen rusten op de financiële instelling die het hypothecair krediet heeft verstrekt ten behoeve van de aankoop van de woning, maar niet op de makelaar die namens Woningstichting DGW het verkoopproces heeft begeleid. Bij die laatste is geen sprake van een adviesrelatie. Jegens Woningstichting DGW wordt onrechtmatige daad wegens handelen in strijd met de Wft daarom als grondslag voor de vorderingen verworpen.
Toerekenbare tekortkoming
5.8.
De verwijten van [eiser] dat hij door Woningstichting DGW niet is geïnformeerd over de aan de Koopgarantregeling verbonden risico’s en op het verkeerde been is gezet door het woord ‘korting’, zijn wel relevant voor de beoordeling of sprake is van een toerekenbare tekortkoming van Woningstichting DGW jegens [eiser] bij het aangaan van de koop-/aannemingsovereenkomst. [eiser] beroept zich onder meer op uitspraken van de ACM en uitzendingen van “De Monitor”. [eiser] stelt dat hij niet heeft gekregen wat hij op grond van de Koopgarantbepalingen mocht verwachten.
5.9.
Woningstichting DGW heeft destijds de informatievoorziening en organisatie van de verkoop van de woningen in het nieuwbouwproject “De Seizoenen” overgelaten aan Rodenburg Makelaars te Apeldoorn (hierna: Rodenburg).
5.10.
[eiser] heeft ter zitting toegelicht dat hij op 19 mei 2008 naar Woningstichting DGW een e-mail heeft gestuurd met een verzoek om informatie over het project “De Seizoenen”. In reactie hierop heeft [eiser] op 20 juni 2008 een brochurepakket ontvangen met een inschrijfformulier. Dit inschrijfformulier moest uiterlijk op 28 juni 2008 worden ingestuurd. In de tussentijd heeft hij bij verschillende banken gesprekken gehad over de mogelijkheid van een hypothecaire lening en met de Gemeente heeft hij gesproken over de mogelijkheid van een starterslening. Nadat het inschrijfformulier was teruggestuurd en [eiser] werd ingeloot eind juli 2008, heeft [eiser] op 14 augustus 2008 bij Rodenburg eerst een gesprek gehad met een financieel adviseur over het bedrag van de hypothecaire lening en daarna een gesprek van een half uur tot een uur met Visser (een makelaar van Rodenburg) voor het ondertekenen van het koopcontract. [eiser] had de brochure bekeken en was enthousiast omdat hij een huis kon kopen voor een bedrag van afgerond € 146.000,00. Op 23 januari 2009 heeft bij de notaris het tekenen van de leveringsakte plaatsgevonden. [eiser] heeft verklaard dat pas bij het terugkopen van de woning de betekenis van de terugkoopformule bij [eiser] doordrong.
5.11.
Ter onderbouwing van het verkoopproces heeft Woningstichting DGW twee brieven van Rodenburg (productie 4 en 5) overgelegd die aan de hand van een concrete verkoop in augustus 2008 een beschrijving geven van het verkoopproces van het nieuwbouwproject “De Seizoenen”. Citaat:
“2. De kandidaten die ingeloot zijn hebben van ons bericht gekregen en zijn uitgenodigd voor een gesprek bij ons op kantoor (in dit geval doorhaling naam) Tijdens dit gesprek is het proces van het kopen van een nieuwbouwwoning door de betreffende
makelaar toegelicht zoals de prijs, de bouwperiode, de kosten en de bijzondere bepalingen zoals in dit geval de erfpacht- en koopgarantregeling.
(…)
5. Daaropvolgend is er een concept koop-/aannemingsovereenkomst opgemaakt welke
aan de kandidaten is verzonden inclusief de bijlagen welke genoemd worden in de
koop-/aannemingsovereenkomst en waarvoor de verkrijger ook verklaart daar een
afschrift van te hebben ontvangen, zie laatste pagina van de getekende koop-
/aannemingsovereenkomst (bijlage 2).
(…)”
5.12.
De brochure (productie 3 van Woningstichting DGW) is aan [eiser] ter beschikking gesteld op 20 juni 2008. Op p. 14 en 15 is onder de kop ALGEMENE KOOPINFORMATIE opgenomen welke handelingen verricht moeten worden bij de aankoop van een woning/appartement. Aan het slot is onder “
Koopgarant
” en “
Terugkoopgarantie
” een uitleg opgenomen (zie 2.2). In een omkaderd schema met donkere achtergrond is de berekening van de terugkoopprijs opgenomen in situatie 1: waardestijging en onder situatie 2: waardedaling.
Vaststaat dat [eiser] tot 24 augustus 2008 de gelegenheid heeft gehad om de brochure te bestuderen. Als een consument overgaat tot de aankoop van een woning mag worden verwacht dat de beschikbare informatie wordt bestudeerd. Bij onduidelijkheden mag (ook) van een consument als [eiser] worden verwacht dat hij navraag doet bij Rodenburg of zo nodig een eigen aankoop makelaar inschakelt. Hiervan is niet gebleken.
5.13.
Over de stelling dat [eiser] op het verkeerde been is gezet door het woord “
korting
”, overweegt de rechtbank het volgende. De rechtbank heeft (met de zoekfunctie) vastgesteld dat in de (digitaal beschikbare) brochures het woord “
korting
” in het geheel niet voorkomt. Het bedrag dat Woningstichting DGW bij verkoop voor haar rekening neemt, wordt in de brochure omschreven met “
1/3 voordeel
” of “
1/3 onder de marktwaarde
”. Dat in de verstrekte koop-/aannemingsovereenkomst en de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen het woord ‘
(kopers)korting
’ wel voorkomt, is niet doorslaggevend. Deze stukken laten zich veel minder makkelijk lezen dan de brochure die een op de consument gerichte uitleg bevat. Voorts blijkt uit de voorbeeldberekeningen in de brochure duidelijk dat aan de hand van het verschil tussen de marktwaarde ten tijde van de verkoop en de marktwaarde ten tijde van de terugverkoop wordt bepaald of sprake is van waardestijging of waardedaling van de woning. Tot slot zou het volgen van het standpunt van [eiser] betekenen dat Woningstichting DGW, die tot doel heeft de algemene huisvestingsbelangen te behartigen, bij terugkoop 1/3 deel van de aankoopwaarde als voordeel aan [eiser] zou laten zonder dat daarvoor enige rechtvaardiging bestaat. Alleen al deze consequentie maakt dat [eiser] niet gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen dat dit de juiste uitleg was van “1/3 voordeel” dan wel “(kopers)korting”. Wat [eiser] in feite op het verkeerde been heeft gezet in augustus 2008, is het feit dat op dat moment niet was te voorzien dat met name de woningmarkt in Apeldoorn zo lange tijd met aanzienlijke prijsdalingen te maken zou gaan krijgen. Dit gaat over het algemene risico dat aan de aankoop van een woning is verbonden en in het algemeen geheel voor rekening van de koper komt. Bij de Koopgarantregeling neemt Woningstichting DGW de helft van de waardedaling voor haar rekening.
Dat later op de website de informatie over de koopgarantregeling is verduidelijkt, brengt niet zonder meer mee dat de eerdere gegeven informatie niet voldoende was en is aan te merken als een toerekenbare tekortkoming.
Er is daarom geen sprake van een toerekenbare tekortkoming van Woningstichting DGW voor wat betreft de informatie over de Koopgarantregeling.
5.14.
Daarnaast heeft [eiser] aangevoerd dat in strijd met de Koopgarantbepalingen (Hoofdstuk E Taxatie) de waarde van de woning is bepaald. Er is geen sprake van een taxatie zoals contractueel overeengekomen. [eiser] heeft geen taxatierapport ontvangen, maar alleen een “
waardeverklaring
”. Dit maakt dat destijds de woningen bij uitgifte mogelijk voor een te hoge koopprijs zijn verkocht. [eiser] is van mening dat het verschil tussen de waarde van de woning bij aankoop van € 220.000,00 en de waarde bij terugkoop van € 120.000,00 simpelweg te groot is. Het betreft een waardevermindering van bijna 50%, die zich niet enkel door de waardedaling op de woningmarkt laat verklaren. Een te hoge taxatiewaarde bij uitgifte en/of een te lage taxatie bij terugkoop werkt in het nadeel van [eiser] bij terugverkoop in het geval van een waardedaling, aldus [eiser]. Ter onderbouwing van de onjuistheid van de waardebepaling bij aankoop heeft hij een deskundigenbericht (productie 4 [eiser]) overgelegd waarin onder meer wordt geoordeeld dat een waardeverklaring niet gelijk te stellen is aan een taxatie. Om alsnog objectief de marktwaarde bij aankoop vast te stellen verzoekt [eiser] de rechtbank om hiertoe een deskundige te benoemen.
5.15.
Woningstichting DGW betwist dat in strijd met de Koopgarantbepalingen de waarde van de woning is bepaald. Er was sprake van nieuw te bouwen woningen, zodat geen omschrijving van de staat van de Woning kan plaatsvinden, maar wordt uitgegaan van de afwerkingsstaat die opgenomen is in de technische verkoopdocumentatie. Bovendien heeft [eiser] voor de waardeverklaring separaat getekend. Woningstichting DGW beroept zich op artikel 14 van de koop-/aannemingsovereenkomst (zie 2.3) en Hoofdstuk E onder 3.
Taxatieregels
(zie 2.4) van de Koopgarantbepalingen. Ter onderbouwing van haar standpunt dat op juiste wijze is getaxeerd heeft Woningstichting DGW een brief aan Stichting OpMaat d.d. 13 november 2017 (productie 8) inzake vragen over de taxatiepraktijk in de periode van 2006 – 2011 overgelegd, en een brief van [naam makelaarskantoor], woning- en bedrijfsmakelaars te Apeldoorn (productie 9), die een beschrijving geven van de in 2008 gevolgde werkwijze bij de taxatie.
5.16.
Vaststaat dat ten tijde van de uitgifte van de woning in 2008 geen taxatierapport is opgemaakt, maar is uitgegaan van een waardeverklaring. Het feit dat [eiser] hiervoor separaat heeft getekend, betekent niet dat hij daarmee heeft getekend voor de juiste toepassing van de taxatieregels. Ten tijde van de terugkoop in 2017 is een taxatierapport opgemaakt. Dit brengt mee dat het de vraag is of is voldaan aan de taxatieregel: “
bij terugkoop van het Registergoed door de Woningcorporatie hanteert de Taxateur dezelfde waarderingsgrondslagen als bij de Uitgifte;
”. Woningstichting DGW heeft niet gesteld en onderbouwd welke waarderingsgrondslagen in 2008 feitelijk zijn gehanteerd. De rechtbank oordeelt dat alsnog moet worden vastgesteld welke waarderingsgrondslagen zijn toegepast bij de uitgifte en of deze vergelijkbaar zijn met die welke bij de terugkoop zijn gehanteerd. Indien deze waarderingsgrondslagen niet hetzelfde en/of niet vergelijkbaar zijn, zullen de taxaties moeten worden herzien. De rechtbank zal daarom zoals door [eiser] verzocht een deskundigenonderzoek gelasten.
5.17.
Wat betreft de kosten overweegt de rechtbank het volgende. [eiser] heeft zich erop beroepen dat de toepasselijke contractueel overeengekomen taxatieregels niet op juiste wijze zijn toegepast. Het deskundigenbericht dat hij ter onderbouwing heeft overgelegd heeft vastgesteld dat geen taxatierapport bij uitgifte beschikbaar is. Woningstichting DGW heeft gesteld noch onderbouwd dat ten tijde van de uitgifte en ten tijde van de terugkoop dezelfde waarderingsgrondslagen zijn gebruikt. De rechtbank gaat voorshands ervan uit dat dit niet is gebeurd. Woningstichting DGW zal daarom worden belast met het voorschot.
5.18.
Op de mondelinge behandeling is de vraag aan de orde geweest of een deskundigenonderzoek zou moeten plaatsvinden. Geconstateerd is dat de standpunten van partijen over de persoon van de deskundige en over de aan de deskundige voor te leggen vragen mijlenver uiteen liggen. Woningstichting DGW heeft benadrukt dat het moeilijk kan worden om een geschikte deskundige te vinden, want een taxateur mag niet taxeren als hij buiten een straal van meer dan 20 km van het te taxeren object is gevestigd. Gelet op de te verwachten duur voordat een deskundigenrapport feitelijk kan worden opgesteld en de daarmee gemoeide kosten geeft de rechtbank partijen in overweging om met elkaar in overleg te treden of zij niet zonder een tijdrovend en duur deskundigentraject tot een financiële regeling kunnen komen.
5.19.
Conclusie: partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte uit te laten of zij kiezen voor een deskundigenrapport of voor een regeling in der minne.
Als partijen kiezen voor een deskundigenrapport, worden zij verzocht zich uit te laten over de persoon van de deskundige en de aan hem/haar te stellen vragen.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
6
De beslissing
De rechtbank
6.1.
stelt Woningstichting DGW
binnen 4 weken
na de bekendmaking van deze beslissing in de gelegenheid een akte in te dienen over wat is vermeld onder 5.18, waarna de wederpartij in de gelegenheid zal worden gesteld daarna, eveneens binnen 4 weken, een antwoordakte in te dienen,
6.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Strens - Meulemeester en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2018.
St/PB