ECLI:NL:RBROT:2018:10743
Rechtbank ROT — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
Zittingsplaats Rotterdam
zaaknummer / rolnummer: C/10/550900 / HA ZA 18-514
Vonnis van 28 november 2018 (bij vervroeging)
in de zaak van
[naam eiseres]
,
wonende te Papendrecht,
eiseres,
advocaat [NAAM]. D.M.S. van der Wulp te Houten,
tegen
[naam gedaagde]
,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. T.A. Vermeulen te Rotterdam.
Partijen zullen hierna “ [naam eiseres] ” en “ [naam gedaagde] ” genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het exploot van dagvaarding van 25 april 2018, met producties;
het herstelexploot van 9 mei 2018;
de conclusie van antwoord, met producties;
de akte van [naam eiseres] tevens inhoudende een eiswijziging, met producties;
de akte van [naam gedaagde] , met productie;
het proces-verbaal van de op 25 oktober 2018 gehouden comparitie van partijen.
1.2.
De uitspraak van dit vonnis is nader bepaald op heden.
2
De feiten
2.1.
[naam gedaagde] is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet (een woningcorporatie). [naam gedaagde] heeft woningen in erfpacht uitgegeven onder toepasselijkheid van de Koopgarantbepalingen. Deze Koopgarantbepalingen houden in dat woningen door een woningcorporatie worden verkocht voor een lagere prijs dan de marktwaarde en dat een terugkoopgarantie wordt geboden. Op het moment van terugkoop wordt de waardeontwikkeling gedeeld tussen de woningcorporatie en de koper.
2.2.
[naam gedaagde] heeft in 2012 de woning gelegen aan de [adres] te Dordrecht (hierna: de woning) met toepassing van de zogenaamde Koopgarantbepalingen te koop aangeboden.
2.3.
[naam eiseres] heeft op 26 november 2012 de woning (althans het recht van erfpacht op het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning) gekocht van [naam gedaagde] . De tussen partijen overeengekomen koopsom bedraagt € 69.750,- (€ 93.000,- minus 25% korting). Deze koopsom is tot stand gekomen volgens de Koopgarantbepalingen. Het taxatierapport van OZP Makelaardij BV van 30 juli 2012 is leidend geweest bij het bepalen van de koopsom.
2.4.
In de ‘Koopovereenkomst Koopgarant’ die ziet op de woning (hierna: de koopovereenkomst) zijn de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen (versie 1 juli 2011) van toepassing verklaard. In de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“
A.
Inleiding
(..)
4. Vanwege de betaalbaarheid van het appartement voorziet de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen in een regeling waarbij een korting wordt verstrekt op de waarde van het appartement. Door deze korting verkrijgen zowel de particuliere koper als de verkoper een gedeeld belang bij de waardeontwikkeling van het appartement. (..)
5. De Erfpacht- en Koopgarantbepalingen voorzien in een terugkoopregeling. Op grond van de terugkoopregeling is de particuliere koper verplicht om de erfpacht bij een voorgenomen vervreemding aan de verkoper te koop aan te bieden en is de verkoper verplicht om de erfpacht terug te kopen. In het kader van deze terugkoopregeling wordt de waarde van het appartement inclusief (onder)grond getaxeerd door (een) onafhankelijke taxateur(s). De terugkoopprijs zal gelijk zijn aan de oorspronkelijke door de particuliere koper betaalde koopsom vermeerderd respectievelijk verminderd met het aandeel van de particuliere koper in de positieve respectievelijk negatieve waardeontwikkeling van het appartement. Verder geldt dat de particuliere koper eenhonderd procent (100%) belang behoudt bij een eventuele positieve waarde van de door de particuliere koper zelf aangebrachte voorzieningen met betrekking tot het appartement.
(..)
F.
Toepassing Koopgarant: korting en aandeel in de waardeontwikkeling
1. De koopsom (Uitgifteprijs ook aangeduid als
U
) is volgens artikel 4.2 lid 1 van de Erfpacht en Koopgarantbepalingen berekend en samengesteld als volgt:
- de huidige marktwaarde van het appartement, vrij van huur en gebruik, in onbewoonde vrij opleverbare staat (verbeteringen die indien van toepassing door de koper als huurder zijn aangebracht zijn buiten beschouwing gebleven), oftewel
€ 93.000,00
ook aangeduid als
T1
;
- verminderd met 25 % koperskorting, ofwel
€ 23.250,00
.
2. Het aandeel van de koper in de waardeontwikkeling, zoals bedoeld in artikel 4.4. van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, bedraagt 50%, ook aangeduid als
X%
.
3. Volgens artikel 8.4 lid 1van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen geldt de volgende Koopgarantprijsformule: Terugkoopprijs = U + S + (T2 – S – T1) x X%.
Voor de toepassing van deze Koopgarantprijsformule geldt op grond van het vorenstaande derhalve dat:
- U
bedraagt:
€ 69.750,00
;
- T1
bedraagt:
€ 93.000,00
;
- X%
bedraagt: 50%.
(..)”
2.5.
In de notariële akte tot vestiging van het ten gunste van [naam eiseres] gevestigde erfpachtrecht van 11 januari 2013 is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“(..)
A.1. INLEIDING
(..)
6. De Erfpacht- en Koopgarantbepalingen voorzien in een terugkoopregeling. Op grond van de terugkoopregeling is de particuliere koper verplicht om de erfpacht bij een voorgenomen vervreemding aan de Woningcorporatie te koop aan te bieden en is de Woningcorporatie verplicht om de erfpacht terug te kopen. In het kader van deze terugkoopregeling wordt de waarde van het appartement inclusief (onder)grond getaxeerd door (een) onafhankelijke taxateur(s). De terugkoopprijs zal gelijk zijn aan de oorspronkelijke door de particuliere koper betaalde koopsom vermeerderd respectievelijk verminderd met het aandeel van de particuliere koper in de positieve respectievelijk negatieve waardeontwikkeling van het appartement. Verder geldt dat de particuliere koper eenhonderd procent (100%) belang behoudt bij een eventuele positieve waarde van de door de particuliere koper zelf aangebrachte voorzieningen met betrekking tot het appartement.
(..)
B. ERFPACHT
(..)
2. Bepalingen
(..)
Percentage deling waardeontwikkeling en koopgarantprijsformule
Het aandeel van de Erfpachter in de waardeontwikkeling van het Appartementsrecht, zoals bedoeld in artikel 4.4. van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, bedraagt vijftig procent (50%), ook aangeduid als
X%
.
Volgens artikel 8.4 lid 1 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen geldt de volgende Koopgarantprijsformule. Terugkoopprijs = U + S + (T2 – S – T1) x X%.
Voor de toepassing van deze Koopgarantprijsformule geldt op grond van het vorenstaande derhalve dat:
-
U
bedraagt:
NEGEN EN ZESTIG DUIZEND ZEVEN HONDERD VIJFTIG EURO (€ 69.750,00
);
- T1 bedraagt:
DRIE EN NEGENTIG DUIZEND EURO (€ 93.000,00)
;
-
X %
bedraagt: vijftig procent (50%).
(..)”
2.6.
Begin 2017 heeft [naam eiseres] aan [naam gedaagde] kenbaar gemaakt dat zij de woning terug wilde verkopen aan [naam gedaagde] . In opdracht van [naam gedaagde] heeft vervolgens een makelaar, Ooms Makelaars Dordrecht B.V. te Dordrecht, op 20 maart 2017 de woning getaxeerd. Volgens deze taxatie bedroeg de marktwaarde met de verbeteringen € 86.000,- en zonder de verbeteringen € 80.000,-.
2.7.
[naam eiseres] was het niet eens met de getaxeerde waarde en heeft een beroep gedaan op de geschillenregeling. In dit kader hebben drie taxateurs op 1 juni 2017 de woning getaxeerd. De waarde die hieruit voortkwam was € 88.000,- met verbeteringen en € 83.000,- zonder verbeteringen.
2.8.
[naam gedaagde] heeft op 21 juni 2017 de terugkoopprijs van de woning als volgt berekend:
U (uitgifteprijs) = 		€ 69.750,-
T1 (marktwaarde bij aankoop) =	€ 93.000,-
T2 (marktwaarde bij verkoop) = 	€ 88.000,-
S (verbeteringen) = 		€ 5.000,-
X (aandeel waardeontwikkeling) = 	50%
Berekening Terugkoopprijs
Uitgifteprijs (oorspronkelijke verkoopprijs) (U) 		€ 69.750,-
Waarde-effect verbeteringen Staat van de Woning (S)	€ 5.000,-
Aandeel Erfpachter/bewoner in de waardeontwikkeling
zonder verbetering ((T2 – S – T1) x X%) 		€ -5.000,-
Terugkoopprijs (U + S + (T2 – S – T1) x X%) 		€ 69.750,-
2.9.
[naam eiseres] is akkoord gegaan met een terugkoopprijs van € 69.750,- en heeft de woning op 1 augustus 2018 terugverkocht aan [naam gedaagde] .
3
De vordering
3.1.
[naam eiseres] heeft gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
: voor recht te verklaren dat [naam eiseres] heeft gedwaald als bedoeld in artikel 6:228 jo. 6:74 BW bij het sluiten van de koopovereenkomst met betrekking tot de Koopgarant woning aan de [adres] te Dordrecht in 2012 en [naam gedaagde] te veroordelen tot vergoeding van de door [naam eiseres] als gevolg van voormelde dwaling en tekortkoming geleden schade ter opheffing van het nadeel dat [naam eiseres] door de dwaling geleden heeft, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
Subsidiair
: voor recht te verklaren dat [naam gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de in november 2012 gesloten koopovereenkomst en uit dien hoofde verplicht is de schade van [naam eiseres] te vergoeden, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
Meer subsidiair
: voor recht te verklaren dat de schade die [naam eiseres] door het handelen van [naam gedaagde] lijdt op grond van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid voor rekening van [naam gedaagde] komt, met de verplichting deze schade aan [naam eiseres] te vergoeden, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
Uiterst subsidiair
: voor recht te verklaren dat [naam gedaagde] jegens [naam eiseres] onrechtmatig heeft gehandeld, met de verplichting de door [naam eiseres] hierdoor geleden schade te betalen, deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
[naam eiseres] heeft voorts bij aanvulling van eis gevorderd om een deskundigenbericht te bevelen op grond van artikel 194 Rv. Deze deskundige dient onderzoek te doen naar de vraag of de taxaties in deze zaak bij uitgifte en bij terugverkoop juist zijn vastgesteld. Tevens heeft [naam eiseres] gevorderd [naam gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[naam eiseres] heeft het volgende aan haar vorderingen ten grondslag gelegd.
Primair heeft [naam eiseres] een beroep op dwaling gedaan, doordat [naam gedaagde] essentiële informatie heeft onthouden. Als [naam gedaagde] (en haar verkopend makelaar) [naam eiseres] ten tijde van de koop hadden meegedeeld dat de korting bij terugkoop zou worden verrekend en bij de terugkoop als uitgangspunt zou worden gehanteerd de marktwaarde exclusief de korting in plaats van de door [naam eiseres] daadwerkelijk betaalde koopprijs, dan was [naam eiseres] nooit de koopovereenkomst met [naam gedaagde] aangegaan. [naam gedaagde] heeft [naam eiseres] niet althans niet volledig geïnformeerd over de Koopgarantbepalingen. [naam eiseres] verkeerde in de veronderstelling dat de gegeven korting ook echt een korting was en niet feitelijk een renteloze lening. De ACM heeft zich in januari 2017 ook negatief uitgelaten over de bij de aankoop gegeven korting die feitelijk geen korting is omdat de korting bij de terugkoop wordt verrekend. Omdat de woning is verkocht heeft [naam eiseres] geen belang meer bij vernietiging van de koopovereenkomst en verzoekt zij de rechtbank om artikel 6:230 lid 2 BW toe te passen.
Subsidiair is [naam eiseres] van mening dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst en [naam gedaagde] op grond daarvan verplicht is de schade die [naam eiseres] hierdoor lijdt te vergoeden. De tekortkoming bestaat eruit dat [naam gedaagde] bij verkoop de korting terug wil en in feite van de korting een renteloze lening heeft gemaakt.
Ten derde heeft [naam eiseres] de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid zoals bedoeld in artikel 6:2 en 6:248 lid 2 BW aan haar vordering ten grondslag gelegd. De terugkoopformule moet buiten toepassing worden verklaard, omdat deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Als laatste heeft [naam eiseres] een beroep gedaan op onrechtmatige daad. Door een gegeven korting bij de verplichte terugverkoop te verrekenen maakt [naam gedaagde] een inbreuk op een vermogensrecht van [naam eiseres] dan wel handelt [naam gedaagde] in strijd met de maatschappelijke betamelijkheid.
Als de rechtbank oordeelt dat er geen sprake is van een ‘korting’ zoals dat naar gangbaar Nederlands wordt begrepen en deze ‘korting’ (dus) mag worden verrekend, dan is sprake van een verkoop waaraan een financieel product is gekoppeld en heeft [naam gedaagde] in dat kader een (bijzondere) zorgplicht veronachtzaamd door [naam eiseres] hierover niet te informeren en niet te waarschuwen voor de (mogelijke) risico’s/nadelen. [naam gedaagde] heeft de korting gepresenteerd als een korting op de koopprijs, maar in werkelijkheid is het een soort renteloze lening die bij terugkoop moet worden terugbetaald. Door op deze manier te handelen heeft [naam gedaagde] niet aan haar zorgplicht voldaan volgens [naam eiseres] .
4
Het verweer
[naam gedaagde] heeft tot afwijzing van de vorderingen geconcludeerd en daartoe het volgende aangevoerd. Er is geen sprake van dwaling, want de koopovereenkomst en de Koopgarantbepalingen zijn duidelijk over de berekening van de terugkoopprijs. Daarnaast is volgens [naam gedaagde] geen sprake van een toerekenbare tekortkoming, omdat zij precies zo gehandeld heeft als partijen zijn overeengekomen. Er is geen sprake van strijd met de redelijkheid en billijkheid. Daarvan zou wel sprake zijn als [naam gedaagde] de woning van [naam eiseres] had moeten kopen voor de marktwaarde. [naam gedaagde] heeft daarnaast betwist dat zij onrechtmatig jegens [naam eiseres] heeft gehandeld.
5.	De beoordeling
5.1.
[naam eiseres] heeft zich op het standpunt gesteld dat zij bij de verkoop van de woning aan [naam gedaagde] schade heeft geleden, doordat [naam gedaagde] bij terugkoop de in eerste instantie gegeven korting van 25% weer mee heeft genomen in de berekening van de terugkoopprijs. De schade bedraagt volgens [naam eiseres] minimaal € 11.625,-. De volledige schade kan volgens [naam eiseres] nog niet worden vastgesteld, omdat volgens haar de taxaties niet goed zijn verricht. [naam eiseres] heeft daarom in deze procedure gevorderd om voor recht te verklaren dat [naam gedaagde] aansprakelijk is voor de door haar geleden schade en verwijzing naar de schadestaatprocedure gevorderd. [naam eiseres] heeft voor de aansprakelijkheid vier rechtsgronden (dwaling, wanprestatie, beperkende werking van redelijkheid en billijkheid en onrechtmatige daad) aangevoerd. Als deze grondslagen niet slagen, heeft [naam eiseres] een beroep gedaan op de zorgplicht van [naam gedaagde] . De rechtbank overweegt over deze grondslagen als volgt.
Dwaling
5.2.
[naam eiseres] heeft zich primair op het standpunt gesteld dat sprake is van dwaling. Volgens haar zou de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zijn gesloten. Een overeenkomst is slechts vernietigbaar als sprake is van één van de in artikel 6:228 BW genoemde situaties. Daar is in onderhavige zaak geen sprake van. In de koopovereenkomst is namelijk voldoende duidelijk weergegeven wat de berekening van de terugkoopprijs is bij terugkoop. Hieruit blijkt voldoende duidelijk dat bij terugkoop uitgegaan wordt van de ‘uitgifteprijs’, dus van de aankoopprijs inclusief korting. [naam gedaagde] heeft dit dus niet voor [naam eiseres] achtergehouden. Dat [naam eiseres] kennelijk de koopovereenkomst niet goed heeft gelezen komt voor haar eigen rekening en risico. Van [naam eiseres] mag als koper van een woning verwacht worden dat zij de koopovereenkomst goed doorneemt en daar eventueel vragen over stelt aan [naam gedaagde] . Het kopen van een woning is immers een belangrijke aankoop die je niet dagelijks doet. Ook in de notariële leveringsakte is een nagenoeg identieke tekst opgenomen over de berekening van de terugkoopprijs. In deze notariële akte heeft de notaris ook nog verklaard dat [naam eiseres] heeft meegedeeld op volledige voorlezing van de akte geen prijs te stellen en dat wel een zakelijke opgave van de inhoud van de akte en toelichting daarop aan [naam eiseres] is gegeven.
5.3.
Dat volgens de ACM het gehanteerde begrip ‘korting’ kopers op het verkeerde been zet, doet aan het voorgaande niet af. De ACM is een derde partij die niet bij de koopovereenkomst betrokken is geweest. Voor [naam eiseres] had het, gelet op de koopovereenkomst en de notariële akte, voldoende duidelijk moeten zijn dat deze korting zou worden verrekend op het moment van terugkoop.
Toerekenbare tekortkoming
5.4.
[naam eiseres] heeft aan haar subsidiaire vordering ten grondslag gelegd dat [naam gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst. Volgens [naam eiseres] bestaat deze tekortkoming eruit dat [naam gedaagde] bij de verkoop de korting terug wil hebben, terwijl dit niet tussen partijen is afgesproken. Door [naam gedaagde] wordt echter betwist dat dit niet tussen partijen is afgesproken. Daarom moet de vraag beantwoord worden wat tussen partijen is afgesproken.
5.5.
Gelet op het Haviltex-criterium moet voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld niet alleen gekeken worden naar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
5.6.
In de koopovereenkomst en de notariële akte van levering is voldoende duidelijk omschreven wat onder de korting wordt verstaan. Dat dit mogelijk afwijkt van wat onder het normale spraakgebruik onder het begrip korting wordt verstaan, maakt niet dat [naam eiseres] er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat bij de waardebepaling bij terugverkoop van de woning uitgegaan zou worden van de aankoopprijs zonder korting. [naam gedaagde] is immers een woningcorporatie die zich ten doel heeft gesteld uitsluitend op het gebied van volkshuisvesting werkzaam te zijn en te beogen haar financiële middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting in te zetten (artikel 19 lid 1 Woningwet). Dit doel rechtvaardigt derhalve dat de geboden korting niet onvoorwaardelijk is. Als [naam eiseres] in haar standpunt gevolgd zou worden dat dit wel het geval is, dan zou dat kunnen leiden tot de ongewilde consequentie dat een koper bij verkoop aan [naam gedaagde] vermogenswinst realiseert zonder dat sprake behoeft te zijn van een daadwerkelijke waardestijging van de woning. [naam eiseres] had redelijkerwijs moeten begrijpen dat een dergelijke constructie nooit de bedoeling kan zijn geweest. In de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen is ook te lezen dat de gekozen constructie het oogmerk heeft om betaalbare woningen te verkopen. Door de korting krijgen zowel [naam eiseres] als [naam gedaagde] een gedeeld belang bij de waardeontwikkeling van de woning. Bij deze constructie past niet de uitleg die door [naam eiseres] wordt gegeven aan de koopovereenkomst.
5.7.
Gelet op het voorgaande moet de koopovereenkomst dus zo worden uitgelegd dat de door [naam gedaagde] gegeven korting geen onvoorwaardelijke korting is en wordt het standpunt van [naam eiseres] op dit punt niet gevolgd. Er is derhalve geen sprake van een tekortkoming van [naam gedaagde] bij verkoop van de woning, omdat [naam gedaagde] heeft gehandeld conform de koopovereenkomst en bij de waardebepaling is uitgegaan van de aankoopprijs van de woning met korting.
Redelijkheid en billijkheid
5.8.
Het meer subsidiaire beroep van [naam eiseres] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid faalt eveneens. [naam eiseres] heeft hetgeen zij in dit kader heeft gesteld ook reeds aangevoerd in het door haar gedane beroep op dwaling en wanprestatie. Uit wat hiervoor is overwogen komt naar voren dat de Koopgarantbepalingen redelijk zijn en dat [naam eiseres] hierover voldoende is voorgelicht. De terugkoopformule is derhalve niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
Onrechtmatige daad
5.9.
[naam eiseres] heeft mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ook onvoldoende toegelicht waarom de door [naam gedaagde] gegeven korting een inbreuk is op een recht en waarom [naam gedaagde] hierdoor in strijd heeft gehandeld met de maatschappelijke betamelijkheid. Derhalve staat niet vast dat [naam gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat [naam eiseres] ook voordelen heeft gehad van de gekregen korting. [naam eiseres] hoefde door de gegeven ‘korting’ een lagere hypotheek af te sluiten voor de woning en heeft daardoor gedurende ruim vier jaar lagere maandlasten gehad dan wanneer zij de woning zonder de ‘korting’ zou hebben gekocht. Voorts zorgde de ‘korting’ er ook voor dat [naam eiseres] toen zij besloot om de woning te verkopen zeker wist dat hiervoor een koper was vanwege de terugkoopgarantie.
Zorgplicht
5.10.
De vier door [naam eiseres] aangevoerde grondslagen voor aansprakelijkheid slagen gelet op het voorgaande niet. In dat geval heeft [naam eiseres] nog gesteld dat de gegeven korting juridisch gekwalificeerd moet worden als een renteloze lening, omdat de korting bij terugverkoop weer moet worden terugbetaald aan [naam gedaagde] . De renteloze lening is volgens [naam eiseres] een financieel product waarvoor een zorgplicht geldt en deze zorgplicht is door [naam gedaagde] geschonden.
5.11.
De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van een financieel product in de zin van de Wft. Onder het begrip financieel product in de zin van de Wft valt een krediet (artikel 1:1 onder e Wft). Er is sprake van een krediet wanneer aan de consument een geldsom ter beschikking wordt gesteld en wanneer aan een consument een dienst wordt verleend of het genot van een roerende zaak wordt verschaft (het goederenkrediet). Partijen zijn het erover eens dat geen geldsom ter beschikking is gesteld aan [naam eiseres] door [naam gedaagde] . Nu aan [naam eiseres] ook niet het genot van een roerende zaak is verschaft, is evenmin sprake van een goederenkrediet. Dat betekent dat er geen sprake is van een financieel product. Daarom wordt niet toegekomen aan de vraag of [naam gedaagde] haar zorgplicht uit de Wft heeft geschonden.
5.12.
De bijzondere maatschappelijk functie van [naam gedaagde] leidt er voorts ook niet toe dat [naam gedaagde] een bijzondere zorgplicht heeft bij de verkoop van Koopgarantwoningen. Zoals hiervoor reeds is overwogen heeft [naam gedaagde] [naam eiseres] voldoende geïnformeerd over de werkwijze van de Koopgarantregeling. Van [naam eiseres] had verwacht mogen worden dat zij hier zelf een onderzoek naar zou doen of vragen zou stellen als dingen haar niet duidelijk waren. Nu zij dat niet gedaan heeft komen de gevolgen voor haar rekening en risico.
5.13.
Gelet op het voorgaande zal de door [naam eiseres] gevorderde vaststelling dat [naam gedaagde] aansprakelijk is voor de door haar geleden schade worden afgewezen en bestaat er voor verwijzing naar de schadestaatprocedure geen aanleiding.
Deskundigenbericht
5.14.
Bij wijziging van eis heeft [naam eiseres] verzocht om een deskundige te benoemen die een onderzoek moet doen naar de vraag of de taxaties in deze zaak bij uitgifte in 2012 en bij terugverkoop in 2017 juist zijn vastgesteld. Omdat door [naam gedaagde] wordt betwist dat de taxaties onjuist zijn verricht ligt het op de weg van [naam eiseres] om dit (nader) te onderbouwen. Daarin is zij niet geslaagd. Tijdens de zitting heeft [naam eiseres] verklaard dat mevrouw [naam] (taxateur van de geschillencommissie) tegen haar heeft gezegd dat de woning in 2012 voor een te hoog bedrag getaxeerd is. [naam eiseres] heeft dit echter niet onderbouwd met een verklaring van mevrouw [naam] en ook niet aangeboden om mevrouw [naam] als getuige te horen. Daarnaast heeft [naam eiseres] ook niet onderbouwd dat de in 2017 verrichte taxaties niet juist zijn. In 2017 hebben in totaal vier taxateurs de woning getaxeerd. De eerste taxateur kwam uit op een waarde van € 86.000,- (€ 80.000,- zonder verbeteringen) en de andere drie taxateurs kwamen gezamenlijk uit op een waarde van € 88.000,- (€ 83.000,- zonder verbeteringen). Deze twee taxaties liggen niet zo ver uit elkaar dat hierdoor aan de juistheid van de taxaties getwijfeld moet worden. Evenmin heeft [naam eiseres] op een andere manier onderbouwd dat de taxaties in 2012 en 2017 onjuist zijn. Het verzoek om een deskundigenbericht te bevelen wordt daarom afgewezen.
Proceskosten
5.15.
[naam eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam gedaagde] worden begroot op € 626,00 aan griffierecht en € 922,00 aan salaris advocaat (2,0 punten × tarief € 461,00). De totale proceskosten komen daarmee uit op € 1.548,00.
6
De beslissing
De rechtbank:
wijst de vorderingen van [naam eiseres] af;
veroordeelt [naam eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [naam gedaagde] tot op heden begroot op € 1.548,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef en in het openbaar uitgesproken op 28 november 2018.