ECLI:NL:RBAMS:2018:7126
Rechtbank AMS — Uitspraak 


RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 18/1018
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 oktober 2018 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder(gemachtigde: [naam] ).
Procesverloop
Verweerder heeft in de beschikking van 31 januari 2017 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [adres] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 291.000,-. In hetzelfde document heeft verweerder ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 bekendgemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 4 januari 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 september 2018. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door de taxateur, [naam] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een hoekwoning met parkeerplaats. De oppervlakte van de woning is 102 m² en de oppervlakte van het perceel is 50 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum
1 januari 2016.
3. Verweerder vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 291.000,-. Verweerder onderbouwt de WOZ-waarde aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit is een methode waarbij de woning van eiser wordt vergeleken met vergelijkbare woningen waarvan recente verkoopcijfers bekend zijn. Deze vergelijkbare woningen worden vergelijkingsobjecten genoemd. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning van eiser, maar er moet dan wel in de WOZ-waarde voldoende rekening worden gehouden met de verschillen. Het taxatierapport van verweerder bevat gegevens van drie vergelijkingsobjecten, namelijk [adres] , [adres] en [adres] .
4. Eiser vindt dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 250.000,-.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Dit is bepaald in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank moet beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank moet daarvoor de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning?
2. Zo ja, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
7. Indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf in goede justitie tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar?
8. De rechtbank oordeelt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Volgens vaste rechtspraak staat het verweerder vrij om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen en eerder aangedragen vergelijkingsobjecten te laten vallen.
De rechtbank stelt verder vast dat de vergelijkingsobjecten alle zijn gelegen in dezelfde buurt als de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten zijn ook hoekwoningen uit hetzelfde bouwjaar met een parkeerplek en een tuin. Daarnaast zijn alle vergelijkingsobjecten binnen één jaar voor of één jaar na de waardepeildatum verkocht. De vloeroppervlakten van de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] zijn even groot als de vloeroppervlakte van eiser. De vloeroppervlakte van [adres] is 93 m2. De oppervlakte van het perceel van de woning van eiser is wel een stuk kleiner, 50 m2 tegenover 70 m2, 76 m2 en 70 m2. Met dat verschil kan echter rekening worden gehouden bij de waardering. Eiser betwist ook niet dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn.
Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen?
9. De rechtbank oordeelt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten.
10. Eiser heeft er in dit kader op gewezen dat [adres] zeer fraai gelegen is aan de rand van de wijk, tegenover water met – op waardepeildatum – vrij uitzicht. Ook heeft eiser gewezen op de erfpachtcorrectie die verweerder toepast voor [adres] . De erfpacht is tot 2057 afgekocht, dus zou er nihil gecorrigeerd hoeven te worden, aldus eiser. Hierdoor en door de kleinere tuin van de woning van eiser zou de waarde van de woning bijgesteld moeten worden.
11. De rechtbank constateert op basis van de door partijen ingebrachte plattegronden dat [adres] weinig of geen zicht heeft op water. De rechtbank vindt het daarom terecht dat verweerder geen correctie heeft toegepast voor de ligging. Ook [adres] is qua ligging gelijkwaardig aan de woning van eiser. [adres] heeft daarentegen wel zicht op het water. Uit de door verweerder overlegde taxatiekaart blijkt dat de waarde van dit object bijna € 100,- per vierkante meter woning hoger ligt dan de voor eisers woning vastgestelde waarde. Eiser heeft niet onderbouwd dat de ligging van zijn woning een nog groter verschil in waarde rechtvaardigt.
12. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de erfpachtcorrectie is berekend door vijftig jaar vooruit te kijken. De erfpacht is bij alle drie de vergelijkingsobjecten afgekocht tot 2057. Verweerder heeft daarom voor de resterende tien jaar (2057 tot 2067) een erfpachtcorrectie toegepast. De rechtbank is – onder verwijzing naar de uitspraak van 28 juni 2018 van deze rechtbank
– van oordeel dat verweerder dat terecht heeft gedaan.
13. De rechtbank constateert dat verweerder op logische en consequente wijze rekening heeft gehouden met de verschillen in perceelgrootte. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat hij in een computersysteem van alle verkochte woningen, naast andere kenmerken, de woonoppervlakte en de perceeloppervlakte bijhoudt. Op basis daarvan stelt verweerder vast welk deel van de koopprijs, na correctie voor andere kenmerken, gemiddeld kan worden toegerekend aan de woonoppervlakte en aan de perceeloppervlakte. Dit verhoudingsgetal heeft verweerder toegepast op de woning van eiser en op de vergelijkingsobjecten. Daaruit blijkt dat van de gerealiseerde verkoopprijs tussen de € 411,- en de € 454,- kan worden toegerekend aan een vierkante meter perceeloppervlakte. Die bedragen heeft verweerder gebruikt om rekening te houden met de verschillen in perceelgrootte. De rechtbank vindt deze methode deugdelijk.
14. De rechtbank verwerpt het argument van eiser dat € 450,- geen realistische prijs is voor een vierkante meter grond in [woonplaats] . Eiser kan gelijk hebben dat onbebouwde grond in [woonplaats] voor veel hogere bedragen wordt verkocht, maar de rechtbank vindt dit niet beslissend. Het doel van de berekening is immers niet om de waarde van onbebouwde grond vast te stellen, maar om rekening te houden met de verschillen in perceelgrootte tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten. Het door de heffingsambtenaar gevolgde systeem beantwoordt aan dat doel.
15. De conclusie is dat verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Aan de door eiser genoemde referentieobjecten komt de rechtbank daarom niet toe.
Conclusie
16. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Rijs, griffier
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 oktober 2018.
de griffier kan deze uitspraak
rechter
niet ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending hiervan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam , Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam .
U kunt ook digitaal hoger beroep indienen. Dat kan alleen via het speciale (hoger)beroepschrift-formulier dat u op de website van de rechtspraak vindt (www.rechtspraak.nl). Om toegang te krijgen tot het formulier moet u beschikken over DigiD. Het formulier kunt u dan digitaal verzenden. Bijlagen levert u eveneens digitaal aan via het loket.
Let op: u kunt geen beroep instellen per e-mail.
Dit is de datum waarop de WOZ-waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld. Er wordt gekeken naar de staat waarin de onroerende zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dit is bepaald in artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 29 juli 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:6001.
Zie de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 28 juni 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:4550.