ECLI:NL:GHDHA:2018:3020
Gerechtshof DHA — Uitspraak 


GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer	: 200.196.748/01
Zaaknummer rechtbank	: 4830917 CV EXPL 16-7230
arrest van 13 november 2018
inzake
[naam] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna te noemen: [appellant] ,
advocaat: mr. J. Biemond te Den Haag,
tegen
Stichting Woonbron,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Woonbron,
advocaat: mr. N.J. Glen-Boedhram te Rotterdam.
Het geding
1. Bij exploot van 11 juli 2016 is [appellant] in hoger beroep gekomen van een door de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, zitting houdende te Rotterdam, (hierna: de kantonrechter) gewezen vonnis van 24 juni 2016 (hierna: het bestreden vonnis).
2. Bij arrest van 4 oktober 2016 is comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 4 november 2016. Van de comparitie is proces-verbaal gemaakt.
3. Vervolgens heeft Woonbron een akte genomen waarbij zij foto’s heeft overgelegd. Daarna heeft [appellant] bij memorie van grieven drie grieven aangevoerd. Tevens heeft hij daarbij zijn eis in reconventie gewijzigd. Bij memorie van antwoord (met productie) heeft Woonbron de grieven bestreden. Daarop heeft [appellant] een memorie uitlaten producties genomen, waarop Woonbron met een akte heeft gereageerd.
4. Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
De feiten
5. Het hof gaat uit van de navolgende feiten.
6. [appellant] huurt sinds 1986 van (de rechtsvoorganger van) Woonbron de woning aan de [adres] (hierna ook: de woning)
7. Het op de huurovereenkomst van toepassing zijnde huurreglement bepaalt in artikel 9, voor zover hier relevant:
“1.	Huurder is verplicht het gehuurde overeenkomstig zijn bestemming ordelijk en zindelijk te bewonen en bewoond te houden (…), één en ander naar genoegen van verhuurster.
(…)
4.	Op eerste verlangen van verhuurster is huurder verplicht verhuurster en/of een door verhuurster aangewezen functionaris in het gehuurde toe te laten, teneinde elk voor verhuurster gewenst onderzoek naar de staat van het gehuurde, de wijze van bewoning en eventuele overtredingen van de bepalingen van huurovereenkomst en -reglement, in te stellen.
Een dergelijk onderzoek moet vooraf door verhuurster aan huurder kenbaar worden gemaakt en zal uitsluitend op een werkdag tussen 8.00 uur en 18.00 uur plaatsvinden.
5.	Huurder is verplicht de door verhuurster met werkzaamheden belaste werklieden en/of  toezichthoudend personeel op eerste verlangen van verhuurster in het gehuurde toe te laten. Huurder moet de door verhuurster noodzakelijk geachte werkzaamheden en/of reparaties gedogen zonder recht op enige vermindering van huur met inachtname van de bepalingen in het B.W. art.1591, lid 2.”
8. Artikel 11 van het huurreglement bepaalt onder meer dat een huurder, behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster, niet gerechtigd is om aan het gehuurde iets te wijzigen.
9. De woning is in 2015 gerenoveerd, nadat [appellant] er door de kantonrechter toe is veroordeeld zijn medewerking aan die renovatie te verlenen, een oordeel dat door het gerechtshof is bekrachtigd.
10. Voorafgaand aan de renovatie heeft een opname van de woning plaatsgevonden. Daarbij is het volgende gebleken. De woning verkeerde in zeer slechte staat en was ernstig vervuild. [appellant] gebruikte de woning voor de opslag van motoren, gereedschappen en onderdelen en als werkplaats. Er zaten olievlekken in de vloer. Daarnaast had [appellant] de gaskachel, de radiatoren en een deel van leidingen verwijderd. Hij had zelf een andere gaskachel geplaatst en een geiser in de keuken aangebracht. In de gaskachel was asbest aanwezig. De geiser was een open toestel met op afstand de rookgasafvoer.
11. In een brief d.d. 30 juli 2015, kort na de renovatie van de woning, schrijft een medewerker van Woonbron het volgende aan [appellant] :
“Op dinsdag 28 juli 2015 is mijn collega bij u op huisbezoek geweest en constateerde dat er een motorfiets in uw woonkamer stond en dat u uw woning weer gaat gebruiken als werkplaats/opslagplaats van gereedschappen, auto-onderdelen etc.
Zoals mijn collega al aangaf in het gesprek met u is dit niet de bedoeling en dient u het
gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming te gebruiken. Dit staat duidelijk omschreven in uw huurovereenkomst en daarbij behorende huurvoorwaarden.
Uw woning is onlangs compleet gerenoveerd en in bijna nieuw staat aan u teruggegeven. (…)
Ik wil u vragen en de gelegenheid geven om de woning weer te gaan gebruiken waar deze voor bestemd is. Op maandag 7 september 2015 om 10:00 uur kom ik bij u langs om te controleren of u uw woning weer heeft ingericht als woonruimte en niet als werkplaats!”
12. In een brief aan [appellant] van 10 september 2015 schrijft een medewerker van Woonbron:
“Op maandag 7 september jl. om 10.00 uur ben ik met mijn collega bij u langs geweest om te controleren of u:
de woning niet meer als werkplaats gebruikt;
de motorfiets uit de woonkamer heeft verwijderd;
de woning niet meer als opslagplaats voor gereedschappen en auto-onderdelen gebruikt.
Dit huisbezoek hebben wij aangekondigd middels een brief die ik u gestuurd heb op 30 juli 2015.
U heeft ons niet toegelaten tot de woning, zodat we deze controle niet konden uitvoeren. Hierdoor handelt u in strijd met uw verplichtingen als goed huurder. Daarnaast handelt u in strijd met de algemene huurvoorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn en de wettelijke bepalingen. U bent dus thans in verzuim.
Gezien de kosten die Woonbron heeft gemaakt om (renovatie)werkzaamheden aan de woning te laten verrichten, is het niet acceptabel dat u de woning opnieuw als werk- en opslagplaats gaat gebruiken. Woonbron is daarom voornemens om een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te starten. Woonbron geeft u een laatste kans om de woning overeenkomstig de bestemming van woonruimte te gaan gebruiken en medewerkers van Woonbron toegang tot de woning te verlenen voor een controlebezoek.
Op 1 oktober a.s. tussen 14.00 en 15:00 uur staat er al een controlebezoek gepland in verband met de cv-installatie, leidingen en/of de keuken en/of andere toebehoren. Ik verwijs naar de brief van 30 juni jl. hierover. Woonbron zal dan ook controleren of u de woning overeenkomstig de bestemming van woonruimte gebruikt.
Ik sommeer u daarom om hieraan mee te gaan werken
.”
13. Op 1 oktober 2015 heeft [appellant] medewerkers van Woonbron toegelaten tot de woning.
14. Op 11 januari 2016 stonden medewerkers van Woonbron voor de deur van [appellant] voor een aangekondigd controlebezoek. [appellant] heeft hen niet toegelaten. Een medewerker van Woonbron schrijft daarop in een brief aan [appellant] van 13 januari 2016:
“Op maandag 11 januari jl. om 10:00 uur ben ik met mijn collega bij u langs geweest om te controleren of u:
-
de aangebrachte wijzigingen in de woning zoals de cv-installatie, leidingen en/of de
keuken niet heeft verwijderd;
de woning niet meer als werkplaats gebruikt;
de motorfiets niet meer in de woonkamer is gestald;
de woning niet meer als opslagplaats voor gereedschappen en auto-onderdelen gebruikt.
U heeft ons niet toegelaten tot de woning, zodat we deze controle niet konden uitvoeren. (…) Op 7 september 2015 had u ons ook al de toegang geweigerd.
Dit is niet acceptabel. Woonbron is daarom voornemens om een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te starten. Woonbron stelt u in de gelegenheid om dit te voorkomen door medewerkers van Woonbron toegang tot de woning te verlenen voor een controlebezoek en wel op maandag 18 januari a.s. om 10:00 uur.”
15. [appellant] heeft Woonbron op 18 januari 2016 geen toegang tot de woning gegeven.
De vordering en beslissing in eerste aanleg
16. Woonbron vorderde in eerste aanleg in conventie
primair
ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning door [appellant] . Woonbron legt aan deze vorderingen ten grondslag dat [appellant] op grond van de huurovereenkomst en het daarop van toepassing zijnde huurreglement gehouden is om medewerkers van Woonbron tot de woning toe te laten voor controlebezoeken. Door medewerking hieraan te weigeren is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Woonbron vorderde
subsidiair
onder meer, kort gezegd, veroordeling van [appellant] om op eerste verzoek van Woonbron medewerkers toe te laten voor controles, op straffe van een dwangsom.
17. In reconventie vorderde [appellant] onder meer, en voor zover in hoger beroep nog van belang, terugbetaling van de huur over de periode van 19 april 2015 tot 1 juli 2015, de periode dat hij niet in zijn woning kon verblijven omdat die werd gerenoveerd.
18. De kantonrechter heeft bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de primaire vordering tot ontbinding en ontruiming toegewezen. Daartoe heeft zij, kort gezegd, overwogen dat [appellant] medewerkers van Woonbron die het gebruik van de woning door [appellant] wilden controleren, niet heeft toegelaten tot de woning. Dit is een toerekenbare tekortkoming die Woonbron het recht geeft de huurovereenkomst te ontbinden.
19. De vordering in reconventie is afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat Woonbron gedurende de periode waarin de door [appellant] gehuurde woning werd gerenoveerd, vervangende woonruimte aan [appellant] ter beschikking heeft gesteld en dat niet valt in te zien waarom [appellant] in het geheel geen huur verschuldigd zou zijn over die periode.
20. Naar aanleiding van dit vonnis is de woning op 20 juli 2016 ontruimd, nadat [appellant] een door hem aangespannen executie kort geding heeft verloren.
Beoordeling van het hoger beroep
21. [appellant] vordert in hoger beroep dat het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigt, de vorderingen van Woonbron in conventie alsnog afwijst en de hiervoor bij 17 weergegeven vordering in reconventie van [appellant] alsnog toewijst, met veroordeling van Woonbron in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep. Daarbij heeft [appellant] zijn eis in reconventie gewijzigd in de zin dat hij thans dat over de hiervoor bij 17 genoemde periode de huurpenningen volledig terugvordert, althans voor 85%, althans voor een in goede justitie vast te stellen percentage of bedrag.
De grieven 1 en 2
22.
Grief 1
houdt in dat de kantonrechter ten onrechte de huurovereenkomst heeft ontbonden en de ontruiming heeft bevolen. [appellant] voert in dit verband het volgende aan. Medewerkers van Woonbron hebben op 1 oktober 2015 de woning geïnspecteerd en er is niets gemeld over concrete klachten of aanmerkingen naar aanleiding van die inspectie. Woonbron begon in januari 2016 weer aan te dringen op huisbezoeken, maar niet valt in te zien waarom [appellant] daaraan zou moeten meewerken. Een plicht tot meewerken vloeit niet voort uit de wet of uit de huurovereenkomst. Het huurreglement ziet enkel op toezicht in verband met uit te voeren reparaties en daar ging het in dit geval niet om. Daarbij komt dat voor (algemene) periodieke controles een bijzondere noodzaak moet bestaan en Woonbron stelt daarover niets. Bovendien kan het al helemaal niet zo zijn dat algemene controles tot in lengte van dagen van kracht zouden kunnen blijven. [appellant] betwist verder dat er nadere afspraken tussen partijen zijn gemaakt over woningcontroles.
Grief 2
bevat de klacht dat als Woonbron al een gerechtvaardigd belang zou hebben bij woningcontroles en zou mogen eisen dat [appellant] daaraan meewerkt, de kantonrechter dan de subsidiaire vordering (gedwongen meewerken aan de controles) had moeten toewijzen. Gelet op de zwaarwegende belangen van [appellant] had de kantonrechter niet tot ontbinding en ontruiming wegens het niet meewerken aan woningcontroles moeten overgaan, aldus nog steeds [appellant] . Het hof zal deze grieven tezamen behandelen.
23. Woonbron heeft gesteld dat [appellant] op grond van het toepasselijke huurreglement, overgelegd als productie 2 bij inleidende dagvaarding, verplicht is om personeel van Woonbron toe te laten voor controlebezoeken. Het hof stelt vast dat uit artikel 9 lid 4 van dit reglement - naar welke bepaling Woonbron nog expliciet heeft verwezen bij akte van 8 augustus 2017 - volgt dat [appellant] op eerste verlangen van Woonbron verplicht is medewerkers van Woonbron in de woning toe te laten teneinde elk door Woonbron gewenst onderzoek naar de staat van de woning, de wijze van bewoning en eventuele overtredingen van de bepalingen van de huurovereenkomst en het huurreglement in te stellen. Dat het huurreglement enkel zou zien op toelating tot de woning voor toezicht in verband met uit te voeren reparaties (waar artikel 9 lid 5 kennelijk op ziet) is gelet op het voorgaande niet juist. Er was dus een contractuele grondslag voor controlebezoeken door medewerkers van Woonbron.
24. Woonbron had in dit geval ook voldoende zwaarwegende redenen om toegang tot de woning te verlangen. [appellant] is op grond van zijn overeenkomst met Woonbron gehouden om het gehuurde overeenkomstig de bestemming (woning) te gebruiken. [appellant] heeft niet (voldoende gemotiveerd) weersproken dat hij de woning vóór de renovatie heeft gebruikt voor de opslag van motoren, gereedschappen en onderdelen en als werkplaats. Dit is in strijd met de woonbestemming. Tevens heeft [appellant] niet betwist dat hij de gaskachel, de radiatoren en een deel van leidingen heeft verwijderd, dat hij een andere (asbesthoudende) gaskachel heeft geplaatst en een geiser in de keuken heeft aangebracht die risico van koolmonoxidevergiftiging met zich bracht. Hierdoor is schade toegebracht aan de woning van Woonbron en heeft [appellant] bovendien een gevaarlijke situatie gecreëerd. Daarnaast heeft Woonbron gesteld (inleidende dagvaarding nr. 14) - en [appellant] heeft dat niet weersproken - dat [appellant] tijdens de kort geding zitting op 3 juni 2015 heeft opgemerkt dat hij geen cv-installatie of cv-ketel in zijn woning wil en dat als die toch wordt aangebracht, hij die zal verwijderen. Bij de renovatie heeft Woonbron wel de cv-installatie hersteld en een cv-ketel geïnstalleerd. Kort na die renovatie heeft Woonbron bovendien geconstateerd dat [appellant] een motor in zijn woonkamer had staan. Gelet op al het voorgaande had Woonbron er groot belang bij om te kunnen controleren of [appellant] de (net gerenoveerde) woning volgens de woonbestemming bleef gebruiken en of hij geen ongeoorloofde wijzigingen aan de woning aanbracht.
25. Tegen de hiervoor geschetste achtergrond was het ook alleszins gerechtvaardigd dat Woonbron gedurende een bepaalde periode na de renovatie een aantal maal toegang tot de woning eiste om te kunnen controleren of [appellant] de woning conform de voorschriften bleef gebruiken. Artikel 9 lid 4 van het huurreglement biedt Woonbron daartoe ook de bevoegdheid. Woonbron mocht dus - anders dan [appellant] meent - na het bezoek van 1 oktober 2015 in januari 2016 nogmaals toegang tot de woning eisen voor een controlebezoek. Door toegang te weigeren is [appellant] tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van het huurreglement. Of er nadere afspraken waren gemaakt tussen de advocaten van partijen voor een reeks controlebezoeken - naar Woonbron stelt en [appellant] betwist - kan gelet op het voorgaande in het midden blijven.
26. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt.
27. Het hof begrijpt dat [appellant] zich beroept op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW. Hij wijst daarbij op zijn woonbelang, zijn leeftijd van 68 jaar, de omstandigheid dat hij 30 jaar lang zonder mankeren huur heeft betaald, dat hij een lage huur betaalde, dat hij ten tijde van de ontruiming geen vervangende woonruimte had en ook geen ruimte voor zijn spullen en dat hij met de door Woonbron verstrekte verhuurdersverklaring niets kan omdat daarop is vermeld dat hij is ontruimd vanwege overlast. Deze belangen wegen volgens [appellant] vele malen zwaarder dan het belang van Woonbron bij de handhaving van een plicht tot het dulden van controles, temeer nu aan het belang van Woonbron afdoende kon worden tegemoet gekomen door toewijzing van de subsidiaire vordering.
28. Het hof heeft hiervoor al geoordeeld dat Woonbron, tegen de achtergrond van de hiervoor bij 24 aangehaalde feiten en omstandigheden, een zwaarwegend belang had om gebruik te kunnen maken van haar controlebevoegdheid. Het hof stelt daarnaast vast dat Woonbron bij brief van 30 juli 2015 heeft aangekondigd dat medewerkers op 7 september om 10.00 uur langs zouden komen voor een controlebezoek, en dat [appellant] de medewerkers van Woonbron toen niet heeft toegelaten. Bij daarop volgende brief van 10 september heeft Woonbron [appellant] nogmaals gewezen op het grote belang hiervan. Enige tijd later heeft Woonbron aangekondigd dat zij op 11 januari 2016 nogmaals langs zou komen voor een controlebezoek, maar [appellant] heeft de medewerkers van Woonbron toen weer niet toegelaten. Bij brief van 13 januari 2016 heeft Woonbron aangekondigd dat zij voornemens is een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te starten en dat [appellant] dit kan voorkomen door mee te werken aan een controlebezoek op 18 januari om 10.00 uur. Ook toen heeft [appellant] de medewerkers van Woonbron geen toegang tot de woning verschaft. [appellant] heeft niet gesteld dat de hiervoor aangehaalde brieven hem niet hebben bereikt. Het hof is van oordeel dat, bij deze gang zaken en gezien het zwaarwegende belang van Woonbron bij de controles, ontbinding van de huurovereenkomst op zijn plaats is. Gelet op de herhaalde weigeringen van [appellant] , ondanks duidelijke schriftelijke sommaties en ondanks de waarschuwing omtrent de ontbinding en ontruiming bij niet-meewerken, ziet ook het hof, alles afwegend, geen aanleiding om de ontbinding van de huurovereenkomst af te wijzen (en [appellant] in plaats daarvan conform het subsidiair gevorderde te veroordelen tot medewerking aan controles in de woning). De door [appellant] aangevoerde belangen, weergegeven bij 27, leggen onvoldoende gewicht in de schaal tegenover de ernst en aard van de tekortkoming en de daarmee in de gegeven omstandigheden (zie 24) gemoeide belangen van Woonbron.
29. Het voorgaande betekent dat het hof de beslissing van de kantonrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal bekrachtigen.
Grief 3
30. Met
grief 3
klaagt [appellant] erover dat de kantonrechter zijn reconventionele vordering inzake de huurpenningen heeft afgewezen. [appellant] voert aan dat hij in de periode van de renovatie, van 19 april 2015 tot 1 juli 2015, geen huur verschuldigd is omdat hij de woning heeft moeten verlaten en dus geen huurgenot van die woning heeft gehad. Hij heeft weliswaar in een wisselwoning verbleven, maar de kosten daarvan dient Woonbron geheel te dragen. Bovendien is voor die wisselwoning geen apart contract afgesloten tussen partijen. Daarnaast betrof het geen woning, maar twee mini-kamertjes in een bejaarden- of verzorgingscomplex, zonder eigen keuken of gebruik van keukenfaciliteiten en douche. Voor de renovatieperiode heeft Woonbron tegenover de door [appellant] betaalde huur dus slechts een ondergeschikt deel aan (woon)prestaties geleverd. [appellant] schat de waarde van de wisselwoning op ten hoogste 15% van de huurprijs van zijn eigen woning.
31. Het hof overweegt als volgt. Vast staat dat Woonbron aan [appellant] vervangende woonruimte ter beschikking heeft gesteld. Zij heeft tijdens de renovatieperiode dus wel woongenot aan [appellant] geboden en Woonbron mocht hiervoor een bedrag aan huur rekenen. Dat voor deze vervangende woonruimte geen apart contract was getekend, maakt dat niet anders. Voor zover het woongenot minder was dan [appellant] in zijn eigen woning genoot, geldt het volgende. De huurovereenkomst was niet ontbonden. Een huurprijsvermindering was niet overeengekomen en is ook niet (tijdig) gevorderd op grond van artikel 7:257 BW. Bovendien heeft Woonbron gesteld dat de renovatie langer heeft geduurd dan gepland omdat er vanwege de door [appellant] zelf veroorzaakte schade veel meer aan de woning moest gebeuren dan gepland was en dat [appellant] ten onrechte heeft geweigerd om mee te werken aan de renovatie, zodat Woonbron de aannemer later apart moest laten terugkomen voor de renovatie van de woning van [appellant] . Voor zover Woonbron al iets verschuldigd zou zijn, beroept Woonbron zich op verrekening van het door haar verschuldigde met deze schade (door Woonbron begroot op ruim € 50.000). Het hof stelt vast dat [appellant] geen recht heeft op huurprijsvermindering voorzover de renovatie of de duur daarvan aan hemzelf te wijten was en dat hij ook niet, althans niet voldoende gemotiveerd heeft betwist dat Woonbron schade heeft geleden als gevolg van zijn (onterecht gebleken) verzet tegen de renovatie. Voor zover over de renovatieperiode van ca. 2 1/2 maand enige mate van huurvermindering aan de orde zou zijn vanwege verminderd huurgenot in de wisselwoning, oordeelt het hof dat dat bedrag wegvalt tegen de daarmee te verrekenen schade van Woonbron. De vordering in reconventie ter zake van de huur moet dan ook worden afgewezen.
Slotoverwegingen
32. Voor zover partijen bewijsaanbiedingen hebben gedaan, gaat het hof daaraan voorbij, nu deze geen betrekking hebben op concrete, zich voor bewijs lenende feiten en omstandigheden danwel op stellingen die, mits bewezen, kunnen leiden tot een ander oordeel.
33. Het vonnis van de kantonrechter, voor zover aan het oordeel van het hof is onderworpen, zal worden bekrachtigd. De vorderingen die [appellant] in hoger beroep heeft ingesteld, zullen worden afgewezen. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof
- bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen;
- wijst af het door [appellant] in hoger beroep gevorderde;
- veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, aan de zijde van Woonbron tot op heden begroot op € 718,-- aan griffierecht en € 2.148,-- aan salaris advocaat (2 punten x tarief II).
Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, J.E.H.M. Pinckaers en G. Dulek-Schermers, en  is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 november 2018 in aanwezigheid van de griffier.