ECLI:NL:RBROT:2018:5316
Rechtbank ROT — Uitspraak 


RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6356611 \ CV EXPL  17-34187
uitspraak: 6 juli 2018
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
,
in de zaak van
Gemeente Rotterdam
,
zetelend te Rotterdam,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. A.R. de Jonge,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
H. Schipper Ommoord B.V.
,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. D.J.A. van den Berg.
Partijen worden hierna verder aangeduid als “de gemeente” en “Schipper”.
1
Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
het exploot van dagvaarding van 26 september 2017, met producties;
de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie, met producties;
het tussenvonnis van 12 december 2017 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte houdende nadere producties van de gemeente;
het proces-verbaal van de op 9 maart 2018 gehouden comparitie van partijen.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2
De vaststaande feiten
2.1.
De gemeente is eigenaar van een perceel grond gelegen aan de Prins Alexanderlaan 25 te Rotterdam (hierna: het gehuurde). Met ingang van 1 maart 1972 heeft zij het gehuurde voor de duur van tien jaar verhuurd aan Esso Nederland N.V., ten behoeve van het realiseren en exploiteren van een tankstation. In deze huurovereenkomst is onder meer opgenomen:
“(..) verklaart bij deze, dat de gemeente Rotterdam heeft verhuurd aan de naamloze vennootschap Esso Nederland N.V., Postbus 110, ’s-Gravenhage, hierna te noemen “De Huurder”, die door mede-ondertekening deze erkent in de huur te hebben aangenomen:
Een perceel grond aan de Prins Alexanderlaan in Ommoord, ter grootte van ± 1875 m2, zulks onder de volgende voorwaarden:
(..)
Artikel 5
Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt voor het stichten en exploiteren daarop van een tankpost met doorsmeerinrichting.
De huurder moet aan de inrichting ten behoeve van gebruikers van motorvoertuigen, benzine, oliën, water en lucht verstrekken.
(..)
Artikel 15
Bij eindiging van de huur zal de huurder het gehuurde geheel ontruimd in de oorspronkelijke staat ter beschikking van de gemeente stellen, bij gebreke waarvan alle op en in de grond gestichte op stallen in inrichtingen zonder schadevergoeding aan de gemeente overgaan en het gehuurde door de directeur van Gemeentewerken voor rekening van huurder zal kunnen worden ontruimd. (..)”
2.2.
Na ommekomst van deze termijn is een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de duur van vijf jaren, met een optie voor verlenging met vijf jaren. Deze huurovereenkomst is daarna telkens voor vijf jaar verlengd.
2.3.
Per 1 oktober 1998 zijn Esso en de gemeente overeengekomen dat Schipper in de plaats zal treden van Esso. In de overeenkomst tot in de plaats stelling is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“(..)
Dat Esso, of diens rechtsvoorganger, van de gemeente een perceel ongebouwde grond huurt en dat de op het gehuurde aanwezige opstallen door Esso, of diens rechtsvoorganger, met goedvinden van de gemeente werden opgericht na ingang van de genoemde huurovereenkomst;
Dat Esso en Schipper verzocht hebben om thans Schipper in de plaats van Esso als huurder te stellen, aangezien Schipper het gebruik van dit perceel grond ongewijzigd wenst voor te zetten en de ontruimingsverplichting bij einde huurovereenkomst van Esso overneemt; (..)”
2.4.
In de periode 2003 t/m februari 2005 heeft de gemeente een locatiebeleid met betrekking tot de verschillende zich in de gemeente bevindende brandstofverkooppunten ontwikkeld en vormgegeven. Bij brief van 15 oktober 2003 heeft de gemeente Schipper geïnformeerd over haar voorgenomen locatie- en veilingbeleid. Dit beleid kwam erop neer dat de als ‘gewenst’ aangemerkte locaties voor tankstations zouden worden geveild en de als ‘ongewenst’ aangemerkte locaties zouden moeten verdwijnen. De gemeente deelde Schipper ook mee dat de eerder door de gemeente gesloten huurcontracten na afloop van de contractuele huurtermijn in beginsel niet meer zouden worden verlengd. De contracten die echter in 2003 zouden aflopen zouden nog éénmaal een aanbod krijgen voor een verlening met vijf jaar.
2.5.
Bij brief van 22 december 2003 heeft de gemeente Schipper meegedeeld dat de contractuele huurtermijn van het gehuurde op 31 december 2001 was verstreken en daarna stilzwijgend was blijven doorlopen dat zij in verband met het voorgenomen veilingbeleid Schipper een laatste verlengingstermijn bood van vijf jaar, ingaande op 1 januari 2004 en derhalve eindigend op 31 december 2008. Nadien zou de huurovereenkomst van jaar tot jaar doorlopen onder gelijkblijvende voorwaarden, maar met wederzijdse opzegtermijn van zes maanden. De gemeente heeft Schipper verzocht de brief voor akkoord te tekenen.
2.6.
Bij brief van 8 januari 2004 heeft de toenmalig adviseur van Schipper bij brief laten weten dat Schipper met het op termijn eindigen van de huurovereenkomst niet kan instemmen, maar dat zij: “vanzelfsprekend wel akkoord gaat met de in uw opgemeld schrijven vermelde alinea (6) inzake de verlenging(svoorwaarden) vanaf 1-1-2004”. Bij brieven van 10 maart 2004 en 3 mei 2004 heeft Schipper dit standpunt gehandhaafd,. Schipper heeft de brief van de gemeente van 22 december 2003 niet ondertekend.
2.7.
Op 3 februari 2005 heeft de gemeente het nieuwe locatiebeleid voor tankstations vastgesteld. Dit beleid hield in dat bestaande huurovereenkomsten voor tankstationlocaties  niet meer zouden worden verlengd. In plaats daarvan zullen bij het einde van de bestaande huurovereenkomsten nieuwe huurders door middel van een veilingsysteem worden geselecteerd.
2.8.
De gemeenteraad heeft op 3 februari 2005 ook de zogeheten “motie Harbers” aanvaard. In deze motie werd het college van B&W verzocht om:
“Een generieke uitlooptermijn aan alle kleine en middelgrote pompen aan te bieden t/m 2019 (15 jaar na 2004) en specifiek veilingbeleid eerst vast te stellen na evaluatie van de veiling van de grootste pompen en op basis van een analyse van potentiële opbrengst per locatie en de mate waarin de huidige opbrengst per locatie reeds marktconform is.”
2.9.
De gemeente heeft uitvoering gegeven aan de motie Harbers door kleine pomphouders achterin het veilingschema te plaatsen.
2.10.
De locatie van Schipper moet volgens het veilingschema in 2020 geveild worden, zodat de huurovereenkomst met de nieuwe huurder per 2021 ingaat.
2.11.
In 2011 heeft een evaluatie plaatsgevonden van vijf veilingen die in 2009 en 2010 hebben plaatsgevonden. Op basis van deze evaluatie heeft het college van B&W het definitieve “Veilingbeleid Brandstofverkooppunten Gemeente Rotterdam” vastgesteld.
2.12.
De gemeente heeft geprobeerd met Schipper te komen tot een minnelijke beëindiging van de huurovereenkomst. Bij brief van 26 januari 2011 heeft de gemeente een beëindigingsovereenkomst en een model bodemsaneringsovereenkomst 2010 gevoegd. Schipper is met deze beëindigingsovereenkomst niet akkoord gegaan.
2.13.
Bij brief van 10 februari 2017 heeft de gemeente Schipper nog eenmaal in de gelegenheid gesteld om aan te geven of zij zal meewerken aan een tijdige oplevering van het gehuurde perceel grond en op welke wijze zij dat wil doen. De gemeente heeft Schipper mogelijkheid gegeven om te kiezen tussen een ‘going-concern’-overdracht, dat wil zeggen met behoud van het aanwezig tankstation, of een oplevering van de gehuurde grond in de oorspronkelijke staat, dat wil zeggen ontdaan van alle opstallen, leidingen en installaties en in de oorspronkelijke milieuhygiënische staat. Voor het geval Schipper niet meewerkt heeft de gemeente het volgende in haar brief van 10 februari 2017 opgenomen:
“Met betrekking tot de voortgang van de veilingen wijs ik u er op dat – in verband met de veiling van de huurrechten in 2020 van de locatie Prins Alexanderlaan 25 – de huurovereenkomst na 31 december 2020 niet meer zal worden verlengd en dientengevolge eindigt op 31 december 2020. U dient deze brief dan ook te beschouwen als een opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot de locatie Prins Alexanderlaan 25 te Rotterdam.”
2.14.
Bij brief van 23 maart 2017 heeft Schipper aangegeven dat hij een gerechtelijke procedure prefereert en dat, mocht het tot een veiling komen, Schipper opteert voor een ‘going-concern’-overdracht.
3
De geschil in conventie
3.1.
De gemeente heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het perceel losse grond, gelegen aan de Prins Alexanderlaan 25 te Rotterdam, thans kadastraal bekend als gemeente Hilligersberg, sectie B, nr. 9963 (ged.), ter oppervlakte van ca. 1.341 m², rechtsgeldig is opgezegd bij brief van 10 februari 2017 en voor recht te verklaren dat voornoemde huurovereenkomst eindigt op 31 december 2020;
II. Schipper te veroordelen om uiterlijk op 31 december 2020 vóór 12.00 uur                        ’s middags het van de gemeente gehuurde perceel losse grond, gelegen aan de Prins Alexanderlaan 25 te Rotterdam, thans kadastraal bekend als gemeente Hilligersberg, sectie B, nr. 9963 (ged.), ter oppervlakte van ca. 1.341 m², geheel leeg en ontruimd aan de gemeente op te leveren in de ‘oorspronkelijke staat’, overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van de huurovereenkomst, ontdaan van alle opstallen en installaties en in de oorspronkelijke en milieuhygiënische staat, met al die en wat zich daarop van de zijde van Schipper mocht bevinden, en voornoemd perceel losse grond na ontruiming en verlating niet wederom zonder toestemming van de gemeente te betreden en/of geheel en/of gedeeltelijk in gebruik te nemen, een en ander op straffe van een dwangsom van € 10.000,- voor iedere dag, een dagdeel daaronder begrepen, waarop Schipper aan deze veroordeling niet voldoet, tot een maximum van € 1.000.000,-;
III. Schipper te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente;
IV. Schipper te veroordelen in de nakosten.
3.2.
Aan de gevorderde verklaring voor recht heeft de gemeente ten grondslag gelegd dat zij een ongebouwde onroerende zaak heeft verhuurd aan Schipper, zodat artikel 7:290 BW niet van toepassing is. Dit betekent dat er geen huur-of ontruimingsbescherming toekomt aan Schipper en de huur eindigt na afloop van de verlengingsperiode.
De gemeente heeft voorts gevorderd dat Schipper het gehuurde ontruimt op uiterlijk 31 december 2020 vóór 12.00 uur. Omdat met de ontruiming mogelijk enige (voorbereidings)tijd gemoeid zal zijn, verzoekt de gemeente om de ontruiming nu al toe te wijzen. Om Schipper een extra prikkel te geven om aan zijn verplichting tot ontruiming en correcte oplevering van het gehuurde na te komen, heeft de gemeente daarnaast gevorderd aan Schipper een dwangsom op te leggen.
3.3.
Schipper heeft tot afwijzing van de vordering geconcludeerd en daartoe, samengevat, het volgende aangevoerd.
De huurovereenkomst kan niet opgezegd worden door de gemeente, omdat sprake is van een systeem van automatische verlenging van de huurovereenkomst. Dit systeem maakte tevens onderdeel uit van de door haar van Esso overgenomen huurovereenkomst. Feitelijk werden de huurovereenkomsten steeds verlengd zolang ter plaatse een verkooppunt van motorbrandstoffen aanwezig kon blijven. Alleen om redenen van openbaar belang kan de huurovereenkomst worden opgezegd en daarvan is volgens Schipper geen sprake.
Als tweede stelt Schipper dat geen sprake is van een huurovereenkomst voor een ongebouwde onroerende zaak maar van een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte waarop de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zijn. Op grond hiervan komt Schipper huurbescherming toe en kan de gemeente de huurovereenkomst niet opzeggen.
Als derde heeft Schipper gesteld dat de handelswijze van de gemeente onrechtmatig is. Het veilen van de locatie kan niet zonder dat de huurovereenkomst is beëindigd. Ook als er vanuit wordt gegaan dat de gemeente de huurovereenkomst kan beëindigen, dan is de wijze waarop zij dit voornemens is te doen onzorgvuldig en (daarmee) onrechtmatig ten opzichte van Schipper. De veiling voorziet namelijk niet in toetredingsmogelijkheden voor kleine partijen, zoals Schipper.
Daarnaast heeft Schipper als vierde aangevoerd dat de door de gemeente geboden overgangsperiode geen reële compenserende maatregel is, omdat Schipper tijdens de overgangsperiode in het geheel geen winst heeft behaald.
Als laatste is Schipper van mening dat de beëindiging van de huurovereenkomst en de daarop volgende veiling in strijd zijn met artikel 1 het Eerste Protocol bij het EVRM (hierna: EP) en/of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, namelijk het gelijkheidsbeginsel.
4
het geschil in reconventie
4.1.
Schipper heeft in reconventie primair gevorderd de gemeente te verbieden de tankstationlocatie Prins Alexanderlaan 25 te veilen, althans deze locatie te veilen voordat de huurovereenkomst door de rechter is beëindigd, althans voordat in rechte is vastgesteld dat deze is geëindigd.
Subsidiair, voor het geval de vorderingen in conventie (deels) worden toegewezen, heeft Schipper in reconventie gevorderd de gemeente te verbieden de tankstationlocatie Prins Alexanderlaan 25 te veilen vóór het jaar 2028, althans vóór het jaar 2024, en de gemeente te verbieden om van Schipper te eisen dat zij de tankstationlocatie Prins Alexanderlaan 25 vrij van aanwezige opstallen en installaties oplevert.
Schipper heeft verzocht dit alles toe te wijzen op straffe van een dwangsom van € 1.000.000,- en veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
4.2.
Aan haar vordering in reconventie heeft Schipper het volgende ten grondslag gelegd. Doordat de gemeente onrechtmatig jegens Schipper handelt moet de gemeente worden verboden de locatie te veilen. Schipper heeft ter onderbouwing verwezen naar hetgeen zij in conventie heeft aangevoerd.
De gemeente moet Schipper verplaatsen in het veilingschema, omdat zij op grond van de motie Harbers achterin het veilingschema geplaatst had moeten worden als kleine ondernemer. Schipper moet derhalve op zijn vroegst in 2024 op het schema staan. In verband met de geringe terugverdienmogelijkheden van Schipper moet echter worden uitgegaan van 2028.
De gemeente en Schipper hebben allebei geen belang bij oplevering in de oorspronkelijke staat, zodat dit moet worden afgewezen volgens Schipper.
4.3.
De gemeente heeft tot afwijzing van de vorderingen in reconventie geconcludeerd. Op de argumenten van de gemeente zal, voor zover nodig, in de beoordeling worden ingegaan.
5
De beoordeling
In conventie
5.1.
De gemeente heeft gevorderd voor recht te verklaren dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde rechtsgeldig is opgezegd bij brief van 10 februari 2017 en voor recht te verklaren dat voornoemde huurovereenkomst eindigt op 31 december 2020. Schipper is het hier niet mee eens.
Automatische verlenging huurovereenkomst
5.2.
Schipper heeft in de eerste plaats betwist dat de gemeente de huurovereenkomst kan opzeggen, omdat volgens Schipper feitelijk sprake was van automatische verlenging van de huurovereenkomst. Volgens Schipper huurde zij het gehuurde telkens voor vijf jaar met een optie om te verlengen. Alleen om redenen van het openbaar belang, kan volgens Schipper de huurovereenkomst door de gemeente worden opgezegd.
5.3.
Schipper wordt niet gevolgd in haar stelling dat sprake is van een systeem van automatische verlenging van de huurovereenkomst. Er is van meet af aan gecontracteerd voor bepaalde tijd. Dat de huurovereenkomsten wellicht in het begin min of meer automatisch werden verlengd, met hooguit een aanpassing in de hoogte van de huur, maakt dit niet anders. De tijd was toen ook anders. De gemeente heeft in verband met het door haar ontwikkelde beleid bovendien de periodes waarvoor zij de huurovereenkomst wilde verlengen (en welke periodes zij blijkbaar in staat was te overzien) terug gebracht van tien naar vijf jaar en later zelfs naar één jaar. Voorts is niet gebleken dat de gemeente uitlatingen heeft gedaan of verwachtingen heeft gewekt waaruit Schipper kon afleiden dat de huurovereenkomst telkens verlengd zou worden, tenzij het openbaar belang daaraan in de weg staat. Gelet op het voorgaande stond het de gemeente daarom vrij om de huurovereenkomst op te zeggen tegen het einde van de looptijd.
7:290-bedrijfsruimte
5.4.
Schipper heeft voorts aangevoerd dat sprake is van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW e.v., zodat aan Schipper huurbescherming toekomt en de opzegging door de gemeente niet rechtsgeldig is.
5.5.
Bij de beantwoording van de vraag welk huurregime van toepassing is, komt het aan op wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen hebben heeft gestaan.
5.6.
In de huurovereenkomst van 26 juni 1972 met de rechtsvoorganger van Schipper is opgenomen dat Esso van de gemeente huurt een perceel grond. Deze omschrijving duidt erop dat uitsluitend de grond aan Esso is verhuurd. Dat in de huurovereenkomst niet is opgenomen dat dit perceel grond ongebouwd is, doet hier niet aan af, omdat in artikel 5 van de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt voor het stichten en exploiteren daarop van een tankpost met doorsmeerinrichting, oftewel een tankstation. Doordat gesproken wordt over het stichten van een tankstation, duidt dit erop dat er nog geen tankstation aanwezig was ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst en dat het de bedoeling was dat Esso een tankstation zou gaan bouwen. Dat in artikel 7 van de huurovereenkomst is opgenomen dat Esso de opstallen moet onderhouden is gelet op de verplichting tot het stichten ervan niet zo vreemd. In de overeenkomst tot in de plaatsstelling wordt ook bevestigd dat Esso de opstallen moest stichten want hierin staat dat Esso van de gemeente een perceel ongebouwde grond huurt en dat de op het gehuurde aanwezige opstallen door Esso, of diens rechtsvoorganger, met goedvinden van de gemeente werden opgericht na ingang van de genoemde huurovereenkomst.
Overigens blijkt uit de overgelegde latere huurovereenkomsten ook niet dat voor de aanwezige installaties op het gehuurde huur werd betaald aan de gemeente door Schipper, zodat dit ook een indicatie is dat alleen de grond verhuurd is aan Schipper.
Dat het tankstation door natrekking misschien eigendom is geworden van de gemeente, maakt volgens vaste rechtspraak ook niet dat opeens geen sprake meer is van huur van ongebouwde grond.
Aan het voorgaande doet ook niet af dat in de tweede huurovereenkomst is opgenomen dat deze met Esso Nederland
B.V.
is gesloten terwijl de eerste huurovereenkomst met Esso Nederland
N.V.
is gesloten. Uit de door de gemeente overgelegde correspondentie (productie 3 bij dagvaarding) blijkt voldoende dat sprake is van dezelfde contractspartij, omdat deze correspondentie uit 1974 over het gehuurde afkomstig is van Esso Nederland
B.V.
Met de tweede huurovereenkomst is derhalve geen nieuwe, op zichzelf staande huurovereenkomst ontstaan.
5.7.
De conclusie is dat er geen sprake is van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW, maar dat het gehuurde een perceel ongebouwde grond is. Schipper komt derhalve geen huurbescherming toe.
Veilingbeleid onrechtmatig
5.8.
Schipper heeft zich vervolgens op het standpunt gesteld dat het veilingbeleid onrechtmatig is, omdat het veilingbeleid niet voorziet in toetredingsmogelijkheden voor kleine partijen terwijl dit wel als doel van het veilingbeleid werd gesteld. Volgens Schipper handelt de gemeente onrechtmatige tegenover kleine partijen zoals Schipper door de tankstationlocatie te veilen zoals zij heeft voorgenomen.
5.9.
De kantonrechter stelt voorop dat het sluiten en beëindigen van de huurovereenkomst met Schipper een privaatrechtelijke bevoegdheid van de gemeente is. Bij de uitoefening van die privaatrechtelijke bevoegdheid moet de gemeente op grond van artikel 3:14 BW de geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht in acht nemen. Schipper heeft onvoldoende onderbouwd dat de gemeente in strijd daarmee gehandeld heeft. De motie Harbers hield in dat kleine en middelgrote pompen t/m 2019 niet geveild mochten worden, zodat deze partijen voldoende tijd hadden om zich op de veiling voor te bereiden. De gemeente heeft aan deze motie voldaan door deze partijen achteraan op het veilingschema te plaatsten. Het gehuurde van Schipper hoeft daarom pas in 2020 geveild te worden.
Schipper heeft aangevoerd dat het veilingbeleid onrechtmatig is, omdat kleine pomphouders buiten de boot dreigen te vallen bij de veilingen. Grote oliemaatschappijen hebben volgens Schipper namelijk de mogelijkheid om grotere bedragen te bieden dan kleine partijen. Schipper heeft echter onvoldoende onderbouwd dat dit ook daadwerkelijk het geval is. De gemeente heeft toegelicht dat door de veilingen ook nieuwe partijen en kleinere partijen zijn toegetreden, wat door Schipper onvoldoende gemotiveerd is betwist. Daarnaast heeft Schipper als  huidige huurder ook een voordeel als zij op het gehuurde een bod zou doen. De partij die de veiling namelijk wint moet de waarde van de opstallen betalen aan Schipper. Als Schipper zelf de veiling zou winnen hoeft zij de waarde van de opstallen niet te betalen (aan haarzelf).
5.10.
Gelet op het voorgaande volgt de kantonrechter Schipper niet in haar stelling dat het veilingbeleid onrechtmatig is.
Geen redelijke overgangsperiode of compensatie
5.11.
Schipper heeft als vierde aangevoerd dat de gemeente Schipper geen redelijke overgangsperiode heeft geboden of compensatie. Schipper heeft haar in 1998 gedane investeringen van bijna 1 miljoen euro tot op heden nog niet kunnen terugverdienen, zodat de geboden compensatie onvoldoende is. Pas in 2028 zal Schipper ‘quitte’ staan naar verwachting.
5.12.
De kantonrechter begrijpt hieruit dat Schipper van mening is dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat zij haar investeringen nog niet heeft terugverdiend. De kantonrechter volgt Schipper hierin niet. Het gaat hier namelijk om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die eindigt als die tijd is verstreken. Er is daarom geen plaats voor een belangenafweging na het verloop van de bepaalde tijd. Schipper had als professionele partij rekening moeten houden met de mogelijkheid dat de gemeente de huurovereenkomst zou beëindigen. Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan de gemeente immers beslissen om deze niet te verlengen. Gelet op hetgeen hiervoor is besproken was geen sprake van een automatische verlenging van de huurovereenkomst, zodat het voor Schipper duidelijk moest zijn dat de huurovereenkomst beëindigd kon worden. Als Schipper dan toch besluit om grote investeringen te doen zonder dat zij die kan terugverdienen in een huurperiode van vijf jaar, dan komen de eventuele gevolgen voor haar rekening en risico. Nu bovendien tussen het moment dat Schipper bekend was met het veilingbeleid in oktober 2003 en het jaar van de daadwerkelijke veiling in 2020 voldoende tijd zit waarin Schipper zich op de beëindiging van de huurovereenkomst heeft kunnen voorbereiden, valt niet in te zien waarom deze beëindiging van de beëindiging van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Strijd met artikel 1 EP en/of algemene beginselen van behoorlijk bestuur
5.13.
Volgens Schipper is de beëindiging van de huurovereenkomst in strijd met artikel 1 EP en/of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, namelijk het gelijkheidsbeginsel.
5.14.
Voor zover Schipper met haar beroep op artikel 1 EP heeft willen betogen dat de gemeente inbreuk maakt op haar recht van eigendom door de huurovereenkomst te beëindigen en Schipper daarvoor niet te compenseren, is de kantonrechter van oordeel dat dit betoog faalt. De gemeente kan als eigenaar van de grond zelf besluiten of zij  huurovereenkomsten verlengt of niet. Dat is niet in strijd met het eigendomsrecht van Schipper. Schipper heeft voorts de keuze om voor een ‘going concern’-overdracht te kiezen. Zij zal dan een vergoeding krijgen voor de opstallen. Het is dan echter wel aan Schipper om voor een dergelijke overdracht te kiezen. De gemeente heeft tijdens de zitting aangegeven dat dit nog steeds mogelijk is. Schipper kan daarom gecompenseerd worden bij het einde van de huurovereenkomst, zodat geen sprake is van strijd met artikel 1 EP.
5.15.
Schipper heeft voorts aangevoerd dat de gemeente handelt in strijd met het gelijkheidsbeginsel door onderhuurders achteraan het veilingschema te plaatsen en hen wel een nieuwe exploitatie-periode van 15 jaar aan te bieden.
In het veilingbeleid is opgenomen dat in situaties waarin sprake is van onderhuur, na een veiling door een (eventuele) nieuwe huurder een vergelijkbaar netto winstaandeel moet worden geboden gedurende de looptijd van de huurovereenkomst (15 jaar). De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van gelijke gevallen omdat Schipper geen onderhuurder is, zodat Schipper geen geslaagd beroep kan doen op het gelijkheidsbeginsel. Daarnaast heeft Schipper ook niet onderbouwd dat zij beter af is als ze op dezelfde wijze als onderhuurders behandeld zou worden.
Conclusie
5.16.
Wat Schipper heeft aangevoerd tegen de door de gemeente gevorderde verklaring voor recht treft gelet op wat hiervoor is overwogen geen doel. Omdat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaald tijd voor de duur van telkens één jaar is de kantonrechter van oordeel dat de gemeente deze tegen 31 december 2020 heeft kunnen opzeggen. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden toegewezen.
5.17.
Omdat de huurovereenkomst door opzegging eindigt op 31 december 2020 ziet de kantonrechter tevens aanleiding de gevorderde ontruiming toe te wijzen en daaraan de gevorderde dwangsom te verbinden.
In reconventie
Verbod om het gehuurde te veilen
5.18.
In reconventie heeft Schipper primair gevorderd om de gemeente te verbieden het gehuurde te veilen, omdat de gemeente daarmee onrechtmatig zou handelen. Ter onderbouwing van haar vordering heeft Schipper verwezen naar hetgeen zij in conventie heeft aangevoerd. Gelet op het voorgaande treft hetgeen Schipper in conventie heeft aangevoerd geen doel, zodat ook de primaire vordering in reconventie moet worden afgewezen.
5.19.
Schipper heeft voorts voorwaardelijk, voor het geval de vorderingen in conventie worden toegewezen, gevorderd te worden verplaatst in het veilingschema en de gemeente te  verbieden om van Schipper te eisen dat zij het gehuurde vrij van de aanwezige opstallen en installaties oplevert. Omdat in conventie de vorderingen worden toegewezen, moeten deze subsidiaire vorderingen van Schipper worden besproken.
Verplaatsen in veilingschema
5.20.
Schipper wil verplaatst worden op het veilingschema, zodat zij dan meer mogelijkheden heeft haar investeringen terug te verdienen. Zij heeft daartoe aangevoerd dat ten onrechte twee tankstationlocaties achterin het veilingschema zijn geplaatst, terwijl dit geen kleine ondernemers zijn. De gemeente heeft ter zitting echter toegelicht dat dit komt door een samenstel van afspraken, bijvoorbeeld omdat een andere locatie van het bedrijf op een ongewenste locatie zat en moest verdwijnen. Gelet op deze uitleg van de gemeente ziet de kantonrechter geen aanleiding om hierom Schipper in 2024 in het veilingschema te plaatsen. Dat Schipper voorts haar investeringen nog niet heeft terugverdiend is ook geen reden om Schipper naar 2028 in het veilingschema te plaatsen. Het is niet aan de gemeente om ervoor te zorgen dat Schipper een positief resultaat behaalt. De gemeente heeft al voldoende rekening gehouden met de belangen van Schipper door hem pas in 2020 in het veilingschema te plaatsen. Schipper heeft overigens ook onvoldoende onderbouwd dat zij verlies maakt op het gehuurde. De door Schipper gevorderde verplaatsing in het veilingschema wordt daarom afgewezen.
Oplevering in oorspronkelijke staat
5.21.
Partijen zijn in de oorspronkelijke huurovereenkomst overeengekomen dat Schipper het gehuurde in de oorspronkelijke staat zal opleveren aan de gemeente. Gelet hierop ziet de kantonrechter geen aanleiding de vordering in reconventie toe te wijzen om de gemeente te verbieden een oplevering in oorspronkelijke staat te verlangen. De gemeente heeft ter zitting echter wel verklaard bereid te zijn Schipper alsnog de mogelijkheid te bieden van een ‘going concern’-overdracht als de vorderingen in conventie worden toegewezen. Schipper kan derhalve na dit vonnis met de gemeente in overleg te treden over de oplevering van het gehuurde.
Dwangsom
5.22.
Omdat de reconventionele vorderingen van Schipper worden afgewezen, is er geen aanleiding de gevorderde dwangsom toe te wijzen.
Proceskosten in conventie en in reconventie
5.23.
Schipper zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De door de gemeente gevorderde nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna vermeld.
In reconventie zal Schipper als de in het ongelijk gestelde partij eveneens in de proceskosten worden veroordeeld, waarbij rekening wordt gehouden met de nauwe samenhang tussen de vordering in conventie en die in reconventie. De salariskosten van de gemachtigde van de gemeente zullen in verband daarmee worden gesteld op een halve punt.
6
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
verklaart voor recht dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het perceel losse grond, gelegen aan de Prins Alexanderlaan 25 te Rotterdam, rechtsgeldig is opgezegd bij brief van 10 februari 2017 en verklaart voor recht dat voornoemde huurovereenkomst eindigt op 31 december 2020;
veroordeelt Schipper om uiterlijk op 31 december 2020 vóór 12.00 uur ’s middags het van de gemeente gehuurde perceel losse grond, gelegen aan de Prins Alexanderlaan 25 te Rotterdam, geheel leeg en ontruimd aan de gemeente op te leveren in de ‘oorspronkelijke staat’, ontdaan van alle opstallen en installaties en in de oorspronkelijke en milieuhygiënische staat, met al die en wat zich daarop van de zijde van Schipper mocht bevinden, en voornoemd perceel losse grond na ontruiming en verlating niet wederom zonder toestemming van de gemeente te betreden en/of geheel en/of gedeeltelijk in gebruik te nemen, een en ander op straffe van een dwangsom van € 10.000,- voor iedere dag, een dagdeel daaronder begrepen, waarop Schipper aan deze veroordeling niet voldoet, tot een maximum van € 1.000.000,-;
veroordeelt Schipper in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente vastgesteld op:
€ 97,31 aan verschotten (dagvaardingskosten);
€ 300,- aan salaris voor de gemachtigde;
beide bedragen vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
en indien Schipper niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op:
- € 50,- € 50,- aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,- aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Schipper in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente vastgesteld op:
- € 75,- € 75,- aan salaris voor de gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
en indien Schipper niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op:
- € 50,- € 50,- aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,- aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
31688