ECLI:NL:GHAMS:2018:2636
Gerechtshof AMS — Uitspraak 


GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer:	 		200.218.890/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland:	C/15/239769 / HA ZA 16-114
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van  24 juli 2018
inzake
IMMOBILE SECURITIES N.V.
,
gevestigd te Curaçao,
appellante,
advocaat: mr. R.A.M. Schram te Haarlem,
tegen
1
[geïntimeerde sub 1] ,
2
.
[geïntimeerde sub 2]
,
beiden wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. C.J. van Dijk te Ede.
Partijen worden hierna Immobile Securities en (in enkelvoud) [geïntimeerde sub 1] genoemd.
1
Het geding in hoger beroep
Immobile Securities is bij dagvaarding van 26 juni 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 19 april 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Immobile Securities als eiseres en [geïntimeerde sub 1] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Immobile Securities heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van Immobile Securities zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde sub 1] in de kosten van het geding in beide instanties.
[geïntimeerde sub 1] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Immobile Securities in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2
De feiten
2.1
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.16 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Immobile Securities heeft bij de eerste grief aangevoerd dat de relevante feiten en omstandigheden niet goed en niet volledig zijn weergegeven. De door de rechtbank opgesomde feiten zijn niet inhoudelijk door Immobile Securities weersproken. De grief faalt in zoverre. Voorts strandt de grief erop dat het de rechtbank vrij staat alleen die feiten onder de vaststaande feiten te vermelden waarvan de vaststelling geen bijzondere motivering vergt en die dragend zijn voor haar oordeel. Voor zover overigens van belang, zullen de door Immobile Securities naar voren gebrachte feiten en omstandigheden hierna bij de boordeling van het geschil samen met de andere grieven worden besproken. Nu voorts [geïntimeerde sub 1] geen bezwaar heeft gemaakt tegen de feitenvaststelling zal ook het hof van de vastgestelde feiten uitgaan. Deze feiten komen neer op het volgende.
a. Immobile Securities is voormalig eigenares van het pand [adres] . Dit is een oud, statig pand waarin voorheen een kweekschool en een school voor alternatieve geneeskunde waren gevestigd (hierna: het pand).
b. [geïntimeerde sub 1] heeft in september 2013 getracht zich het pand te verwerven teneinde daar appartementen in te realiseren: één appartement voor zichzelf en de overige twee appartementen voor de verkoop.
c. Namens Immobile Securities werden de onderhandelingen met [geïntimeerde sub 1] gevoerd door [A] (hierna: [A] ).
d. Op 10 augustus 2014 heeft [geïntimeerde sub 1] wederom een bod op het pand uitgebracht. [geïntimeerde sub 1] heeft het bod gedaan in een e‑mailbericht gericht aan [B] (hierna: [B] ), contactpersoon van [A] .
e. Bij e-mailbericht van 19 september 2014 heeft [geïntimeerde sub 1] als volgt aan [A] geschreven:
"[…]
Zoals vanmorgen telefonisch toegelicht herken ik in je schrijven o.a. dat waar we al over gesproken hebben en daar kunnen wij ons ook in vinden:
- Koopsom 1.2 mio.
- 30% aandeel bij opbrengst voorhuis boven 7 ton.
- 2 ton uitgestelde betaling, termijn 2 jaar.
[…]
Verder:
Stellen wij voor de termijn van 6 maanden in te laten gaan op 1 oktober, waarbij de definitieve woonbestemming als opschortende voorwaarde geldt.
[…]"
f. Nadat partijen eind september 2014 tot overeenstemming waren gekomen, is op verzoek van [geïntimeerde sub 1] door Notariskantoor Jager Stuijt & Einarson (hierna: de notaris) een conceptkoopakte opgesteld, die op 9 oktober 2014 naar [geïntimeerde sub 1] is gestuurd. In de conceptkoopakte staat het volgende:
"[…]
Levering
Artikel 9
De Leveringsakte zal worden verleden uiterlijk op 1 maart 2015, of zoveel eerder of later als Koper en Verkoper nader zullen overeenkomen, ten overstaan van de Notaris. Verkoper en koper zijn met elkaar overeengekomen dat koper op 1 maart 2015 een gedeelte van de koopsom ad eenmiljoen euro (€ 1.000.000,00) zal voldoen middels storting op de kwaliteitsrekening van de notaris.
Het restant van de koopsom ad tweehonderdduizend euro (€ 200.000,00) zal door de koper aan verkoper schuldig worden gebleven en uiterlijk op 1 maart 2017 aan verkoper worden voldaan onder nader tussen partijen overeen te komen condities.
Winstdeling
Artikel 10
Nadat de bestemming van het verkochte onherroepelijk in gewijzigd naar de bestemming "wonen" zal door en voor rekening van koper de splitsing in appartementsrechten worden opgeheven en zal het dan ontstane registergoed opnieuw worden gesplitst in drie appartementsrechten, te weten: het voorhuis in twee appartementsrechten en het achterhuis in een appartementsrecht.
Het is de bedoeling van koper het achterhuis voor eigen bewoning te gaan gebruiken en de twee appartementsrechten in het voorhuis te verkopen.
Koper en verkoper zijn met elkaar overeengekomen dat indien de appartementsrechten gelegen in het voorhuis zullen worden verkocht de meerwaarde zal worden verdeeld. Een deling van meerwaarde zal plaatshebben indien de koopsom van beide appartementsrechten gelegen in het voorhuis een bedrag van zevenhonderdduizend euro (€ 700.000,00) te boven gaat.
Aan verkoper en koper komt tezamen een aandeel in de meerwaarde toe van:
- dertig procent (30 %) aan verkoper; en
- zeventig procent (70%) aan koper.
[…]"
g. Op 10 oktober 2014 heeft [geïntimeerde sub 1] het concept aan [A] doorgestuurd, waarna [A] bij e-mailbericht van 12 oktober 2014 aan [geïntimeerde sub 1] heeft laten weten dat hij nog overleg zal voeren met [B] over twee praktische punten, waarbij [A] aangeeft binnen een week zijn reactie aan de notaris en [geïntimeerde sub 1] te zullen sturen.
h. [B] heeft op 16 oktober 2014 aan de notaris en [geïntimeerde sub 1] een e‑mailbericht gestuurd waarin het volgende staat:
"[…]
Als gevolmachtigde van Seacon Management N.V.
[enig bestuurder van Immobile Securities, hierna Seacon Management; hof]
zou ik het koopcontract graag op de volgende punten aangepast willen zien:
[…]
bladzijde 8:
Artikel 9:
Laatste zin van dit artikel aanvullen met het navolgende:
Voor het restant van de koopsom ten bedrage van € 200.000,-- zal er ten behoeve van Immobile Securities N.V. een 2e hypotheek worden gevestigd, waarbij de 1e hypotheek nimmer hoger zal zijn dan € 300.000,-- (excl. 25% rente en kosten).
Graag zie ik het aangepaste concept tegemoet […]
[…]"
i. Nadat [geïntimeerde sub 1] , eveneens op 16 oktober 2014, telefonisch contact met [A] had opgenomen, heeft [geïntimeerde sub 1] op 17 oktober 2014 het volgende e‑mailbericht aan de notaris gestuurd:
"[…]
Kunt u hetvolgende aanpassen:
1. artikel 7.2; opschortende voorwaarde wordt ontbindende voorwaarde. (als op 1 okt. 2015 geen woonbestemming is vergeven zal de ontbinding in werking treden en de aanbetaling ad 75.000 terugvloeien.
2. Art. 9; € 1.000.000,00 dient te worden € 1.200.000,00, € 925.000,-- wordt € 1.125.000,00
3. Artikel 10 Winstdeling SVP verwijderen (voorlopig)
[…]"
j. De notaris heeft deze aanpassingen verwerkt en op 17 oktober 2014 de aangepaste conceptkoopakte aan [B] gestuurd. Bij e-mailbericht van 18 oktober 2014 (00:07 uur) heeft [B] de notaris als volgt bericht:
"[…]
In hoeverre de aanpassingen in de Artikel 7, 9, en 10 tussen verkoper en koper zijn overeengekomen, kan ik niet beoordelen, reden waarom ik deze ter beoordeling heb voorgelegd aan de eigenaar.
[…]"
k. [B] heeft op 18 oktober 2014 (10:56 uur) als volgt aan de notaris en [geïntimeerde sub 1] gemaild:
"[…]
In aanvulling op mijn laatste email nog een laatste aanpassing. Daar waar in de artikelen 7.1a, 7.1c en 9 gesproken wordt over een datum van 1 oktober 2015, dient deze aangepast te worden in
1 april 2015
. We doen dit teneinde hiermee te trachten het proces bij de gemeente [gemeente] ten aanzien van het verkrijgen van de goedkeuring tot bestemmingswijziging in bewoning in drie gedeelten, te weten een gedeelte in het achterhuis en twee gedeelten in het voorhuis, te bespoedigen.
[…]"
l. De notaris heeft op 21 oktober 2014 een nieuwe conceptkoopovereenkomst met de aanpassingen die [B] vroeg door te voeren aan [geïntimeerde sub 1] gemaild. Daarbij heeft de notaris te kennen gegeven dat het aangepaste concept eveneens naar de verkoper is gestuurd. Uit dit concept blijkt dat [B] de koopakte zal ondertekenen als gevolmachtigde van Seacon Management, die op haar beurt handelt in hoedanigheid van zelfstandig bevoegd bestuurder van Immobile Securities. In het concept staat:
"[…]
Winstdeling
Artikel 10
vervallen
[…]"
m. Op 28 oktober 2014 heeft [B] ten kantore van de notaris deze laatste versie van de koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) namens Immobile Securities ondertekend. De levering heeft plaatsgevonden op 21 mei 2015.
n. Bij e-mailbericht van 9 november 2015 heeft [A] als volgt aan [geïntimeerde sub 1] geschreven:
"[…]
Naar ons pas onlangs bekend is geworden, hebben [geïntimeerde sub 2] en jij de appartementen vervolgens doorverkocht voor € 860,000 zodat verkoopster recht heeft op 30% van € 160,000 ofwel € 48,000. Dit is in tegenstelling tot hetgeen jij ons na oktober 2014 meermalen hebt bericht, namelijk dat jullie niet meer hebben weten te realiseren dan de minimumopbrengst van de doorverkoop ad € 700,000.
[…]"
o. Nadat [geïntimeerde sub 1] het beroep van [A] op de winstdeling van de hand had gewezen, heeft de advocaat [NAAM]26 november 2015 [geïntimeerde sub 1] gesommeerd om binnen zeven dagen € 48.000,00 aan Immobile Securities te betalen.
p. [geïntimeerde sub 1] is niet tot betaling overgegaan, waarna Immobile Securities op 31 december 2015 conservatoir beslag op het pand heeft laten leggen.
3
De beoordeling
3.1
Immobile Securities heeft gevorderd - kort gezegd - primair hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde sub 1] tot betaling van een bedrag van € 48.000,-, subsidiair vernietiging of ontbinding van de koopovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde sub 1] tot teruglevering van het pand. Immobile Securities heeft zich daarbij beroepen op voormelde winstdelingsafspraak. Voor zover geoordeeld wordt dat deze winstafspraak tussen partijen geen gelding heeft, is naar de stellingen van Immobile Securities geen koopovereenkomst tot stand gekomen en bestond daarom ook geen rechtsgeldige titel voor levering van het pand. Immobile Securities is althans vanwege het niet bevoegd zijn van [B] de koopovereenkomst met de uiteindelijke inhoud te ondertekenen, niet aan de koopovereenkomst gebonden. Immobile Securities heeft zich ten slotte nog beroepen op bedrog, misbruik van omstandigheden en dwaling. [geïntimeerde sub 1] heeft verweer gevoerd. De rechtbank heeft het gevorderde afgewezen - kort gezegd - op grond van het bepaalde in artikel 3:61 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Immobile Securities met zeven grieven op.
3.2
De grieven strekken ertoe dat het gevorderde alsnog zal worden toegewezen. Zij zien alle direct of indirect op de bevoegdheid van [B] de koopovereenkomst te sluiten althans op het (al dan niet gerechtvaardigd) vertrouwen van [geïntimeerde sub 1] op die bevoegdheid. De grieven lenen zich daarom voor gezamenlijke behandeling. Het verweer van [geïntimeerde sub 1] zal, voor zover van belang, daarbij worden betrokken.
3.3
Immobile Securities heeft in genoemd kader naar voren gebracht dat [B] de vervanger was van [A] . [A] was niet bevoegd namens Immobile Securities overeenkomsten te sluiten; hij verrichtte slechts uit praktisch oogpunt gesprekken en onderhandelingen in Nederland ten behoeve van de verkoop van het pand ter ondersteuning van Seacon Management. Bekrachtiging door Seacon Management was steeds noodzakelijk. [B] is, toen [A] naar Gibraltar verhuisde, verzocht een aantal praktische zaken af te handelen waarvoor aanwezigheid in Nederland was vereist. Nu [A] geen bevoegdheid had om namens Immobile Securities overeenkomsten te sluiten, had [B] als vervanger van [A] ook geen bevoegdheid daartoe, aldus Immobile Securities.
3.4
Vaststaat evenwel dat [A] en Seacon Management [B] hebben gevraagd om namens Immobile Securities de met [geïntimeerde sub 1] te sluiten koopovereenkomst bij de notaris te ondertekenen. [A] heeft volgens Immobile Securities aan de notaris kenbaar gemaakt dat [B] vanwege praktische redenen zou zorgdragen voor de formaliteit van de ondertekening. Gesteld noch gebleken is echter dat is meegedeeld dat de ondertekeningsbevoegdheid van [B] zich beperkte tot de op dat moment bestaande versie van onderhavige overeenkomst, die naar het hof uit de stellingen van Immobile Securities begrijpt inhoudelijk overeenkwam met de hierboven onder 2.6 vermelde conceptovereenkomst van 9 oktober 2014, of tot enig andere concreet geduide inhoud. Uit de stukken blijkt in elk geval dat [A] de inhoud van onderhavige overeenkomst - kennelijk daartoe bevoegdelijk Seacon Management vertegenwoordigend - nadien nog nader wenste te laten vaststellen. [A] heeft ook daarbij klaarblijkelijk de ondertekeningsbevoegdheid van [B] niet nader geduid. Voor zover de desbetreffende kwesties slechts praktische punten betroffen, zoals door Immobile Securities gesteld, onderstreept dit verzoek desondanks in beginsel dat er nog geen definitieve versie van de overeenkomst lag. Dat dit laatste niet uit bedoelde praktische punten zou mogen worden afgeleid, kan niet worden vastgesteld, aangezien Immobile Securities deze punten niet heeft geconcretiseerd.
3.5
Voorgaande omstandigheden maken dat op grond van de verklaring van de zijde van Seacon Management bij monde van [A] en de nadere gedraging van deze zijde redelijkerwijze door [geïntimeerde sub 1] mocht worden aangenomen dat [B] een toereikende volmacht voor het ondertekenen van de koopovereenkomst was verleend. Uit de door Immobile Securities gestelde overige omstandigheden (de communicatie tussen [geïntimeerde sub 1] en [A] en het volgens de uitlatingen van de zijde van Immobile Securities niet inhoudelijk betrokken zijn van [B] ) volgt onvoldoende dat dit niet het geval was. Het feit dat [geïntimeerde sub 1] in voormeld e-mailbericht van 17 oktober 2014 de verwijdering van de winstdelingsregeling als voorlopig duidt, wekt inderdaad de indruk, zoals door Immobile Securities gesteld, dat [geïntimeerde sub 1] er op deze datum niet van uitging dat Immobile Securities akkoord was met de schrapping van de desbetreffende bepaling, maar dit feit betekent ook niet meer dan dit. Dat op grond van de inhoud van dit e-mailbericht moet worden vastgesteld dat [geïntimeerde sub 1] niet mocht varen op de op 28 oktober 2014 op de koopovereenkomst gezette handtekening van [B] is onvoldoende onderbouwd. De slotsom is derhalve dat het ontbreken van een winstdelingsregeling in de koopovereenkomst voor rekening en risico van Immobile Securities komt en dat de daarop gebaseerde vordering van Immobile Securities dan ook terecht is afgewezen. Voor zover [B] bij het ondertekenen daarvan buiten zijn bevoegdheid is getreden, regardeert dit [geïntimeerde sub 1] niet.
3.6
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Immobile Securities zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4
De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Immobile Securities in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] begroot op € 716,- aan verschotten en € 1.959,- voor salaris;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.J.M. Smit en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2018.