ECLI:NL:GHSHE:2018:5276
Gerechtshof SHE — Uitspraak 


GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.194.985/01
arrest van 18 december 2018
in de zaak van
[appellant]
,
wonende te [woonplaats] ,
appellant in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. E.C.M.J. van Kempen te Boxmeer,
tegen
1
[geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[geïntimeerde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden in principaal hoger beroep,
appellanten in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] c.s.,
advocaat: mr. P.C. van Nielen te Helmond,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 23 augustus 2016 in het hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, onder zaaknummer C/02/291957/ HA ZA 14-922 gewezen vonnis van 23 maart 2016.
5
Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenarrest van 23 augustus 2016 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;
een brief van 24 augustus 2016 van [geïntimeerde 1] c.s. met producties;
een brief van 29 augustus 2016 van [appellant] met producties;
het proces-verbaal van comparitie van 13 september 2016;
de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord met producties, tevens memorie van grieven in het incidenteel hoger beroep met eiswijziging;
de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep;
de akte depot van [appellant] ;
de akte overlegging producties ten behoeve van pleidooi van [appellant] ;
de akte houdende producties van [geïntimeerde 1] c.s.;
het schriftelijk pleidooi van [appellant] ;
het schriftelijk pleidooi van [geïntimeerde 1] c.s..
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
6
De beoordeling
in principaal en incidenteel hoger beroep
6.1.
Het gaat in deze zaak – kort samengevat – om het volgende.
6.1.1.
[geïntimeerde 1] c.s. waren eigenaren van de vrijstaande woning met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, gelegen aan de [adres] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [sectie] , nummers [nummer 1] (29 are), [nummer 2] , (98 are en 55 centiare) en [nummer 3] (3 hectare, 10 are en 73 centiare). [geïntimeerde 1] c.s. hebben de woning te koop aangeboden via makelaar [makelaar] van [de vennootschap] (hierna: de makelaar) voor een bedrag van € 1.425.000,- k.k. In de verkoopbrochure wordt melding gemaakt van een parkachtige tuin van in totaal 1,3 ha (naar het hof begrijpt gevormd door de percelen [nummer 1] en [nummer 2] ). Voorts wordt melding gemaakt van de mogelijkheid tot aankoop van “de resterende 3 ha” (naar het hof begrijpt ziet dit op perceel [nummer 3] ).
6.1.2.
[appellant] heeft de woning verschillende malen bezichtigd. [appellant] heeft op een zeker moment een bod gedaan op de woning zoals aangeboden in de verkoopbrochure van
€ 1.390.000,00. Tussen partijen is ook gesproken over het aankopen van de extra grond voor een bedrag van € 200.000,-.
6.1.3.
Tijdens een bespreking tussen partijen in aanwezigheid van de makelaar op 25 juli 2014 hebben partijen, met [geïntimeerde 1] c.s. en [appellant] een handgeschreven stuk met als aanhef ‘overeenkomst 25 juli 2014’ voor akkoord ondertekend (prod. 5 bij inleidende dagvaarding). In dit stuk worden [geïntimeerde 1] c.s. aangeduid als “Verkopers” en [appellant] als “De Koper”. Het stuk houdt, voor zover hier van belang, verder het volgende in:
Betreft vrijstaande villa met ondergrond en tuin gelegen aan de [adres] te [plaats] , [postcode] , met een totale perceeloppervlakte van circa 43.628 m2.
Overeengekomen koopsom € 1.600.000,- k.k.
Aanvaarding en transportakte uiterlijk 1-12-2014, waarbij overeengekomen is dat op laatst genoemde datum € 1.400.000,- wordt betaald. Het resterende bedrag van € 200.000,- zal worden betaald op uiterlijk 1-12-2016.
Ontbindende voorwaarden: een passende financiering van koper betrekking hebbende op het bedrag groot € 1.600.000,-.
6.1.4.
Een e-mailbericht van [geïntimeerde 1] c.s. aan [appellant] van 26 juli 2014 houdt onder meer in (prod. 2 bij conclusie van antwoord):
Hoi [roepnaam appellant] en [partner van appellant] ,
Hierbij mijn proefmail.
[roepnaam geïntimeerde 2] en ik hebben gisteravond op gepaste wijze de ondertekening van de concept koopovereenkomst beleefd.
(…)
6.1.5.
[appellant] reageert op voormeld e-mailbericht op dezelfde datum als volgt (prod. 21 bij akte producties [geïntimeerde 1] c.s. ten behoeve van comparitie op 20 mei 2015):
Beste [roepnaam geïntimeerde 1] en [roepnaam geïntimeerde 2] ,
Bedankt voor je mail en foto’s.
Jullie weten dat we e.e.a. met gemengde gevoelens ervaren en zeker respect hebben voor de wijze waarop we door jullie ontvangen zijn en contact hebben.
(…)
6.1.6
Een e-mailbericht van [geïntimeerde 1] aan notaris [notaris] (hierna: de notaris) van 27 juli 2014 (prod. 23 bij conclusie van repliek tevens akte wijziging eis tevens akte houdende producties) houdt onder meer het volgende in:
Beste [roepnaam notaris] ,
Wij weten dat onze perikelen jouw aandacht hebben. Dat stellen we erg op prijs, daarom hierbij een update (en aankondiging).
Jl. vrijdag hebben wij een voorlopige verkoopovereenkomst getekend voor ons huis. Onder druk van de bank (slikken of stikken) moest het huis worden verkocht. (…) Afgelopen vrijdag kwamen we tot overeenstemming met [appellant] , DGA bij [naam] . De geschreven verkoopovereenkomst (zie bijlage) moet worden omgezet in een door een notaris opgestelde overeenkomst. Wij hebben vrijdag overlegd en wat namen genoemd. Ook hebben we jouw kennis en betrokkenheid aangestipt. [appellant] wil jou (correctie typefout hof) graag als notaris voor deze transactie. (…) [makelaar] zal contact met je opnemen voor de afhandeling. Dus, zoals je merkt, wordt vervolgd. Deze mail is daarom alvast een voorbode.
6.1.7.
De concept koopovereenkomst d.d. 8 augustus 2014, afkomstig van de notaris (prod. 24 bij conclusie van repliek tevens akte wijziging van eis tevens akte houdende producties), houdt onder meer het volgende in:
Koopovereenkomst
De ondergetekenden:
1.	a. ir. [geïntimeerde 1] (…)
b. [geïntimeerde 2] (…), tezamen genoemd: “verkoper”;
2.	drs. [appellant] (…), genoemd: “koper”;
Komen het navolgende overeen:
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de navolgende onroerende zaak:
het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te [postcode] [plaats] , [adres] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [sectie] :
nummer [nummer 1] , ter grootte van negentwintig are (29a);
nummer [nummer 2] , ter grootte van achtennegentig are en vijfenvijftig centiare (98a 55ca); en
nummer [nummer 3] , ter grootte van drie hectare, tien are en drieënzeventig centiare (3 ha 10 a 73 ca);
hierna tezamen ook te noemen: “het registergoed” dan wel “het verkochte”.
(…)
De inhoud van deze koopovereenkomst wordt beheerst door de navolgende bepalingen:
KOOPPRIJS
Artikel 1
De totale koopprijs van het verkochte bedraagt: een miljoen zeshonderdduizend euro (€ 1.600.000,00)
NOTARIËLE AKTE VAN LEVERING
Artikel 2
De akte van levering van het registergoed zal worden verleden ten overstaan van een van de notarissen (…), uiterlijk op 1 december 2014 of zoveel eerder of later als partijen nader met elkaar overeenkomen.
(…)
BETALING
Artikel 4
(…)
2. Verkoper en koper zijn overeengekomen dat bij het passeren van de akte van voormelde koopprijs een gedeelte groot een miljoen vierhonderdduizend euro (€1.400.000,00) door koper zal worden voldaan en dat het resterend gedeelte ad tweehonderdduizend euro (€200.000,00) door koper aan verkoper zal worden schuldig gebleven. Laatstgemeld bedrag zal uiterlijk op een december tweeduizend zestien door koper aan verkoper worden voldaan.
Tussen verkoper en koper is overeengekomen dat verkoper afstand zal doen van het recht op het resterende gedeelte van de koopprijs ad tweehonderd duizend euro (€ 200.000,00), onder de verplichting voor de koper om laatstgemeld bedrag ten titel van geldlening schuldig te erkennen aan verkoper. Ter zake zal een overeenkomst van geldlening worden opgesteld, de voorwaarden en bedingen die op de geldlening van toepassing zijn zullen nog nader tussen partijen worden vastgelegd. Tussen koper dient als zekerheid voor de voldoening van gemeld bedrag wel zekerheid te worden gesteld.
(…)
OVERIGE GRONDEN VOOR ONTBINDING
Artikel 16
1. Koper heeft het recht deze overeenkomst te ontbinden indien hij niet vóór
*datum:
een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van een of meer geldleningen ter financiering van het bij deze gekochte tot een totale hoofdsom van ten hoogste een miljoen zeshonderdduizend euro (€ 1.600.000,00), onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen.
Koper zal ter verkrijging van de financiering al datgene ondernemen hetgeen redelijkerwijze van hem kan worden verlangd. Koper kan van het recht op ontbinding op deze grond slechts gebruik maken door tegelijkertijd tenminste twee schriftelijke afwijzingen over te leggen.
(…)
BEDENKTIJD/VORMERKUNG
Artikel 17
1. Gedurende drie dagen nadat een afschrift van dit koopcontract ter hand is gesteld, heeft koper het recht de koop te ontbinden.
(…)
6.1.8.
Een e-mailbericht van de makelaar op 25 november 2014 gericht aan [geïntimeerde 1] (prod. 6 bij inleidende dagvaarding) houdt het volgende in:
U heeft met de heer [appellant] een overeenkomst gesloten op basis van € 1.600.000= K.K. voor de woning aan de [adres] te [plaats] met een totaal perceel van ca. 43.628 m2. Het een en ander is schriftelijk vastgelegd in een overeenkomst dd. 25 juli 2014. In deze overeenkomst is tevens een ontbindende voorwaarde opgenomen voor de financiering, met dien verstande dat hieraan is toegevoegd dat deze financiering passend diende te zijn.
Financieel adviseur, [financieel adviseur 1] , heeft mij telefonisch te kennen gegeven dat op basis van een koop van € 1.600.000,= K.K. de benodigde financiering haalbaar was.
Op 23 september 2014 hebben we bij u op de [weg adres] een gesprek gevoerd met koper, de heer [appellant] , waarbij deze aan heeft gegeven dat de financiële voorwaarden en condities behorende bij voormelde hypotheek voor hem niet passend waren. In dit gesprek is een voorstel uwerzijds gedaan aan koper om het gedeelte van € 200.000,= van de totale koopsom welke voldaan zou worden op 01-12-2016 pas op 01-12-2017 te voldoen. Koper zou dit in overweging nemen.
Op 14-10-2014 ben ik bij koper geweest op zijn thuisadres. Hierbij geeft koper aan niet akkoord te kunnen en willen gaan met uw voorstel. Wel legt koper een nieuw voorstel neer met een koopsom van € 1.400.000,= K.K. voor het geheel.
15-10-2014 ben ik bij u thuis geweest om dit voorstel bij u neer te leggen. U heeft aangegeven hier absoluut niet mee akkoord te gaan.
6.1.9.
Op 27 oktober 2014 hebben [geïntimeerde 1] c.s. een brief gestuurd naar de makelaar (prod. 7 bij inleidende dagvaarding). Deze brief houdt onder meer het volgende in:
(…) Ook met de vierde partij, de heer drs. [appellant] plannen we een vervolgafspraak op 12 juni, samen met zijn partner [partner van appellant] .
Bij die gelegenheid toont de heer [appellant] zijn onverholen enthousiasme. Hij meldt zelfs, dat hij al eerder was komen kijken en al meteen na zijn eerste bezoek zijn financieringsmogelijkheden heeft onderzocht. De heer [appellant] reageert met een bod van
€ 1.390.000,- maar hij wil ook praten over de rest van grond (ruim 3 hectare). Na 12 juni volgen nog enkele kontakten en een bezoek. We naderen elkaar ook financieel. Het bod wordt verhoogd tot € 1,4 miljoen. Na enig rekenwerk stemmen wij ermee in, dat de rest van de grond voor € 200.000,- extra mag worden afgenomen.
Dat rekenwerk was nodig, omdat het oorspronkelijke doel overeind moest blijven. Ik had namelijk van meet af een geëist dat wij schuldenvrij afscheid moesten kunnen nemen van de bank aangezien wij geen mogelijkheden hebben een eventuele restschuld ooit op te brengen.
De heer [appellant] accepteert de totaalprijs (€1,6 miljoen) en op 25 juli bekrachtigen we de concrete belangstelling met genoemde koopovereenkomst. Ontbindende voorwaarde is de financiering. Zowel de heer [appellant] als u geeft aan, dat dit geen probleem zal zijn. We spraken af met de heer [appellant] dat wij, lopende de financieringsperiode, niet met andere partijen onderhandelen. Op zijn verzoek voert u overleg met notaris [notaris] om de handgeschreven koopovereenkomst uit te werken. Op 21 augustus heb ik u die koopovereenkomst (datum 18 augustus 2014) toegestuurd.
Sindsdien heb ik u diverse malen gevraagd de koopovereenkomst door de heer [appellant] te laten tekenen. Eerst vond u zelf, dat het beter was te wachten tot de financiering was toegekend, hetgeen ik opmerkelijk vond omdat dat immers al de enige ontbindende voorwaarde was.
Op verzoek van de heer [appellant] hebt u uw zakelijke relatie, een financieel adviseur, ingeschakeld. Deze heeft in september de financiering ten behoeve van de heer [appellant] rond gemaakt. Ik heb u opnieuw gevraagd de heer [appellant] te laten tekenen, maar u zei dat de heer [appellant] wilde wachten met tekenen tot afgifte van de financiering. Ik heb u erop gewezen dat dit niet correct is, omdat de handgeschreven koopovereenkomst, die op verzoek van de heer [appellant] door de notaris is uitgewerkt, al door hem is getekend.
Inmiddels zijn we al weer enkele weken verder en nadert het moment van afname (uiterlijk 1 december). Afgelopen vrijdag werden wij onaangenaam verrast door uw mededeling dat de heer [appellant] de overeengekomen verkoopprijs wil verlagen met € 200.000,-. Hij wil de koop nog steeds door laten gaan, maar hij wil niet de overeengekomen € 1,6 miljoen betalen, maar slechts € 1,4 miljoen. Ik heb u gezegd dat hiervan geen sprake kan zijn. Wij hebben heel bewust samen met u en de heer [appellant] op 25 juli de overeenkomst opgesteld en we hebben beiden in uw aanwezigheid getekend. Ook hebben we toegezegd, lopende de financieringsaanvraag, niet met derden te onderhandelen. U en de heer [appellant] waren zich er terdege van bewust, dat daarmee beslag werd gelegd op het volledige “verkoopseizoen”. De termijn voor financiering hebben we immers begrensd tot 1 december.
Wij staan op het standpunt, dat de heer [appellant] de koopovereenkomst dient na te komen en verlangen uw inzet en volledige medewerking om het transport uiterlijk 1 december te laten plaatsvinden. (…).
6.1.10.
Een brief van de advocaat [NAAM][geïntimeerde 1] c.s. van 26 november 2014 houdt, voor zover hier van belang, het volgende in (prod. 8 bij inleidende dagvaarding):
(…)
Cliënten stellen zich op het standpunt dat zij met u op 25-07-2014 een schriftelijke koopovereenkomst zijn aangegaan in de zin van art. 7:2 BW waaraan u gehouden bent. U bent verplicht tot nakoming van de koopovereenkomst. U bent derhalve verplicht op 01-12-14 mee te werken aan notarieel transport, waarbij u de woning in eigendom verkrijgt en de overeenkomen koopsom van € 1.600.000,00 betaalt, waarvan u € 200.000,00 aan cliënten schuldig blijft.
(…)
Enkel voor het geval cliënten u toch nog een gelegenheid zouden moeten geven de koopovereenkomst deugdelijk na te komen en zou willen nakomen, stellen cliënten u hierdoor in gebreke en sommeren zij u op
uiterlijk op 01-12-14
mee te werken aan het notarieel transport en betaling van de overeengekomen koopsom conform de koopakte van 25-07-2014. Indien u die dag niet mee werkt aan levering en betaling van de koopsom, overwegen cliënten ernstig de koopovereenkomst met u te ontbinden.
(…)
6.1.11.
Bij brief van 27 november 2014 (prod. 10 bij inleidende dagvaarding) heeft [appellant] aan [geïntimeerde 1] c.s. het volgende bericht:
(…)
Betreft: ontbinding koopovereenkomst
(…)
Hierbij doe ik een beroep op de ontbindende voorwaarde zoals opgenomen in de tussen u en mij gesloten overeenkomst van 25 juli 2014 wegens het niet kunnen verkrijgen van een passende financiering ter hoogte van € 1.600.000,00. Het bewijs daarvoor zal ik u op termijn toezenden.
Ik ga ervan uit dat hiermee onze onderlinge verhouding rechtsgeldig is beëindigd en dat onze wegen zich hier scheiden. (…)
6.1.12.
De brief van 28 november 2014 van de advocaat [NAAM][geïntimeerde 1] c.s. (prod. 11 bij inleidende dagvaarding) houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
“Met uw brief van 27-11-14 beroept u zich op het financieringsvoorbehoud van de koopovereenkomst van 25-07-14 en stelt dat daarmee de rechtsverhouding is beëindigd.
Cliënten betwisten dat u zich kan beroepen op het financieringsvoorbehoud.
Het is door uw oneigenlijke beroep op het financieringsvoorbehoud echter zonneklaar dat u op 01-12-14 niet wilt en niet kunt nakomen en dat maakt dat u onmiddellijk in verzuim en schadeplichtig bent.
Cliënten ontbinden dan ook hierdoor buiten rechte de koopovereenkomst van 25-07-14 met u en stellen u aansprakelijk voor alle geleden en nog te lijden schade.
(…)”
6.1.13.
De woning van [geïntimeerde 1] c.s. is bij koopovereenkomst van 23 december 2016 verkocht aan [derde 1] en [derde 2] voor € 1.275.000,00 (prod. 18 bij memorie van antwoord). De overige grond (aangeduid met kadastraal nummer [nummer 3] ) is op 21 januari 2017 verkocht voor een bedrag van € 180.000,- aan [derde 1] / [derde 2] (prod. 21 bij memorie van antwoord). Woning en grond zijn op 3 mei 2017 aan [derde 1] en [derde 2] geleverd.
6.2.1.
In de onderhavige procedure hebben [geïntimeerde 1] c.s. in eerste aanleg gevorderd, na eiswijziging:
A.	een verklaring voor recht dat:
- [appellant] zich ten onrechte heeft beroepen op het financieringsvoorbehoud;
- [geïntimeerde 1] c.s. terecht de koopovereenkomst met [appellant] hebben ontbonden;
- [appellant] toerekenbaar tekort is geschoten, alsmede in verzuim en schadeplichtig is jegens [geïntimeerde 1] c.s.;
B. 	primair (in geval van abstracte schadeberekening): veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde 1] c.s. van een bedrag van € 850.000,00 aan schadevergoeding;
C. 	subsidiair (in geval van concrete schadeberekening): veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde 1] c.s. van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
D.	veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde 1] c.s. van de doorlopende maandlasten van € 6.335,02 voor elke maand vanaf 1 december 2014 tot aan de dag dat de woning (executoriaal) verkocht is, vermeerderd met wettelijke rente;
E. 	veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde 1] c.s. van de beslagkosten van € 470,65, te vermeerderen met wettelijke rente;
F.	veroordeling van [appellant] in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
6.2.2.
Aan deze vordering hebben [geïntimeerde 1] c.s., kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [appellant] beroept zich ten onrechte op het in de tussen partijen op 25 juli 2014 gesloten koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud. [appellant] had in september 2014 de financiering voor de aankoop van de woning al rond. Voorts heeft [appellant] zich te laat beroepen op het financieringsvoorbehoud, te weten op 27 november 2014, terwijl overeengekomen was dat de levering zou plaatsvinden op 1 december 2014. [geïntimeerde 1] c.s. hoefden zo kort voor de afgesproken leveringsdatum geen rekening te houden met een beroep door [appellant] op het financieringsvoorbehoud. De handelwijze van [appellant] is in strijd met de goede trouw, aangezien [appellant] op de hoogte was van de financiële problemen van [geïntimeerde 1] c.s. Ten slotte heeft [appellant] zijn beroep op het financieringsvoorbehoud onvoldoende gedocumenteerd. [appellant] is dan ook toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst en dient de door [geïntimeerde 1] c.s. als gevolg van die toerekenbare tekortkoming geleden en te lijden schade te vergoeden.
6.2.3.
[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
6.2.4.
In het vonnis van 23 maart 2016 heeft de rechtbank voor recht verklaard dat:
- [appellant] zich ten onrechte heeft beroepen op het financieringsvoorbehoud;
- [geïntimeerde 1] c.s. terecht de koopovereenkomst met [appellant] hebben ontbonden;
- [appellant] toerekenbaar tekort is geschoten, alsmede in verzuim en schadeplichtig is jegens [geïntimeerde 1] c.s.;
en heeft zij [appellant] veroordeeld tot vergoeding van de door [geïntimeerde 1] c.s. geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat. Voorts is [appellant] veroordeeld in de proceskosten, de beslagkosten en de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente.
6.3.1.
[appellant] is in hoger beroep gekomen en heeft acht grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis, tot afwijzing van de vordering van [geïntimeerde 1] c.s. en tot veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. om al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het vonnis aan [geïntimeerde 1] c.s. heeft voldaan aan [appellant] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente, alsmede tot veroordeling in de proceskosten van [geïntimeerde 1] c.s. in beide instanties.
6.3.2.
[geïntimeerde 1] c.s. hebben in principaal hoger beroep verweer gevoerd en hebben in incidenteel hoger beroep, onder aanvoering van twee grieven, geconcludeerd tot gedeeltelijke vernietiging van het vonnis, en tot toewijzing van hun in hoger beroep gewijzigde eis.
c.s. vorderen thans, kort samengevat,  veroordeling van [appellant] tot betaling van:
- een bedrag van € 145.000,00 (concrete schadeberekening), dan wel € 830.000,00 (abstracte schadeberekening) aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 1 december 2014;
- een bedrag van € 309.547,54 aan schadevergoeding, zijnde het totaal van de dubbele hypotheek/financierings- en overige lasten vanaf 1 december 2014 tot en met 3 mei 2017 (de datum waarop de woning is geleverd aan [derde 1] / [derde 2] ), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2014;
- een bedrag van € 4.000,00 aan schadevergoeding in verband met de kosten die [geïntimeerde 1] c.s. heeft moeten maken uit hoofde van de met [derde 1] d.d. 23 december 2016 gesloten overeenkomst oplevering bij verkoop en levering, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 mei 2017;
- de beslagkosten ad € 3.849,15, te vermeerderen met de wettelijke rente;
- de taxatiekosten van € 600,00, te vermeerderen met de wettelijke rente;
met veroordeling van [appellant] in de proceskosten met nakosten.
Is op 25 juli 2014 een koopovereenkomst als bedoeld in artikel 7:2 BW tot stand gekomen?
6.4.
Het hof ziet aanleiding om eerst grief IV in principaal hoger beroep te bespreken. Deze grief ziet op de vraag of tussen partijen op 25 juli 2014 een koopovereenkomst als bedoeld in artikel 7:2 BW tot stand is gekomen. [appellant] voert met deze grief aan dat de rechtbank er ten onrechte van uit is gegaan dat dit het geval is geweest.
6.5.
Het hof stelt voorop dat voor het tot stand komen van een koopovereenkomst vereist is dat  vast komt te staan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de hoofdzaken van de koopovereenkomst. Is dat niet het geval, dan is niet voldaan aan het bepaalbaarheidsvereiste van artikel 6:227 BW en kan geen sprake zijn van een koopovereenkomst als bedoeld in artikel 7:2 BW. Gelet op artikel 7:1 BW zullen in ieder geval het object enerzijds en de prijs anderzijds essentialia van de koopovereenkomst zijn. Ten aanzien van overige bij de koop van een onroerende zaak relevante aspecten geldt dat verschillende aspecten essentiële elementen van de te sluiten overeenkomst kunnen zijn, gelet op hetgeen partijen hebben besproken en gezien ook de overige omstandigheden van het geval. Het antwoord op de vraag of ten aanzien van een overeenkomst, bij de totstandkoming waarvan een aantal onderling samenhangende verbintenissen moet worden geregeld, overeenstemming omtrent één of meer onderdelen een overeenkomst doet ontstaan, zolang omtrent de andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, is afhankelijk van de bedoeling van partijen, zoals deze op grond van de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen (HR 26 september 2003, NJ 2004, 460).
De stelplicht en de bewijslast ter zake het tot stand komen van de koopovereenkomst rusten in het onderhavige geval op [geïntimeerde 1] c.s..
6.6.
[geïntimeerde 1] c.s. hebben ter zake als volgt gesteld.
Partijen hadden al voor 25 juli 2014 volledige overeenstemming over de essentialia van de koopovereenkomst. Partijen hadden over en weer de wil om gebonden te worden, zeker nu partijen, naast overeenstemming over object, prijs en leveringsdatum, ook overeenstemming hadden over een voorbehoud van een passende financiering en dat [appellant] aan [geïntimeerde 1] € 200.000,- schuldig zou blijven tot 1 december 2016 als onderdeel van de financiering. De overeenkomst van 25 juli 2014 vormt de vastlegging daarvan en daarmee is een perfecte koopovereenkomst tot stand gekomen.
De gang van zaken is meer in het bijzonder als volgt geweest. Op 12 juni 2014 heeft [appellant] een bod gedaan op de woning van € 1.390.000,00. [geïntimeerde 1] heeft vervolgens aan [appellant] gevraagd of hij ook een bod wilde doen op de woning en de omliggende grond en heeft daarbij een bedrag van € 1.600.000,00 genoemd. [appellant] heeft daarop verklaard niet te weten of hij deze € 200.000,- ook gefinancierd zou kunnen krijgen. [geïntimeerde 1] heeft toen gezegd dat hij bereid was die € 200.000,- te financieren, doordat [appellant] deze
€ 200.000,00 hem twee jaar schuldig mocht blijven. [appellant] heeft vervolgens verklaard dat een prima idee te vinden, want € 1.400.000,00 kon hij altijd wel gefinancierd krijgen. In de periode juli 2014 (vóór 25 juli 2014) heeft [appellant] tegenover de makelaar verklaard dat hij zijn financiering rond had en dat het wachten was op definitieve offertes. [appellant] heeft in deze periode tegenover de makelaar ook verklaard over voldoende middelen te beschikken om de totale € 1.600.000,- te financieren, zowel extern bij een financiële instelling als met eigen middelen en de € 200.000,00 van [geïntimeerde 1] c.s. Op 25 juli 2014 waren partijen het over alle essentiële zaken eens. Enkel details/perifere (niet wezenlijke) randzaken zouden nadere uitwerking krijgen in een door de notaris op te stellen schriftelijke koopovereenkomst. Die zou vervolgens de week erop door partijen worden ondertekend. In die week zouden de details van de koopovereenkomst prima helder kunnen worden. Deze details kunnen overigens ingevuld worden met de wet, de gewoonte en de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. Volgens [geïntimeerde 1] c.s. bevestigt de door de notaris op 8 augustus 2014 opgemaakte concept koopovereenkomst hun stelling dat partijen op 25 juli 2014 een definitieve en bindende overeenkomst zijn aangegaan doordat de essentialia zoals het object, de koopprijs en de leveringsdatum overeenkomen. [appellant] heeft niet vóór 25 juli 2014 verklaard dat financiering van de koopsom voor hem moeilijk zou worden. Door [geïntimeerde 1] is evenmin met [appellant] gesproken over het feit dat [geïntimeerde 1] c.s. terug moesten naar de bank voor een uitgestelde betaling of voor een royementsverklaring.
6.7.
[appellant] bestrijdt dat partijen een koopovereenkomst in de zin van artikel 7:2 BW op 25 juli 2014 met elkaar hebben gesloten. Tussen partijen is geen definitieve wilsovereenstemming bereikt op 25 juli 2014. Op 25 juli 2014 bevonden partijen zich nog in een precontractuele fase, waarin zij weliswaar een akkoord hadden over het object, de hoogte van de koopsom en de datum van levering, maar over de belangrijkste onderdelen nog overeenstemming moest worden bereikt. Daarbij noemt [appellant] de betaling c.q. financiering van de koopprijs door hemzelf en de vraag of de woning en de grond op 1 december 2014 vrij van hypotheek konden worden geleverd door [geïntimeerde 1] c.s. Dit waren specifieke elementen in de onderhandelingsfase, althans essentiële voorwaarden voor het bereiken van wilsovereenstemming.
Volgens [appellant] heeft hij tijdens de contacten voorafgaand aan 25 juli 2014 verklaard dat het voor hem moeilijk zou worden een bedrag van € 1.600.000,- k.k. te financieren. Na een eerste kort bezoek op 5 juni 2014 aan de woning heeft [appellant] zijn financieel adviseur, de heer [financieel adviseur 2] , opdracht gegeven om onderzoek te doen naar zijn financieringsmogelijkheden. [appellant] heeft toen de vraagprijs van € 1.425.000,00 doorgegeven en vermeld dat er ook nog flinke kosten gemaakt zouden moeten worden voor de afbouw van de woning. Tijdens de bezichtiging op 12 juni 2014 heeft [appellant] een indicatief bod uitgebracht van € 1.390.000,00. Daarbij heeft hij tevens aan de orde gesteld dat hij zijn financieel adviseur reeds opdracht had gegeven om te bekijken of financiering haalbaar was, maar dat deze al had aangegeven dat dit een moeilijke zaak zou worden. De makelaar heeft [appellant] geadviseerd om nog een andere financieel adviseur in te schakelen en heeft [appellant] in contact gebracht met de heer [financieel adviseur 1] (hierna: [financieel adviseur 1] ). Op 23 juli 2014 heeft [appellant] een kennismakingsgesprek gehad met [financieel adviseur 1] en heeft [appellant] aan [financieel adviseur 1] verteld dat hij een bod van € 1.390.000,00 had uitgebracht en dat er nog aanvullende financiering nodig was voor het afbouwen van de woning. Op 25 juli 2014 zijn partijen bij elkaar gekomen en bleek dat [geïntimeerde 1] c.s. de woning inclusief het perceel grond aan [appellant] wensten te verkopen. [appellant] gaf aan interesse te hebben in de aankoop van de woning en de grond. De koopprijs van € 1.600.000,00 voor de woning en het perceel grond was voor [appellant] op zich acceptabel. Omdat [appellant] kenbaar maakte dat hij problemen had met de financiering, hebben [geïntimeerde 1] c.s. op 25 juli 2014 aangeboden dat een bedrag van € 200.000,- in een later stadium kon worden betaald. [geïntimeerde 1] c.s. moesten dit echter nog bespreken met hun financieel adviseur, die dit op zijn beurt weer zou bespreken met de [bank] . De hypothecaire schuld aan de [bank] van [geïntimeerde 1] c.s. bedroeg € 1.600.000,- en [geïntimeerde 1] c.s. wilden na de verkoop schuldenvrij zijn. Door de uitgestelde betaling van € 200.000,- kwamen [geïntimeerde 1] c.s. € 200.000,- tekort en behielden zij een restschuld. [geïntimeerde 1] verklaarde dat het onduidelijk was of de [bank] , met wie hij ernstig in conflict was geraakt, daarmee genoegen zou nemen. De hypotheken waren immers gevestigd tot zekerheid van de hypothecaire geldlening van [geïntimeerde 1] c.s. van € 1.600.000,-, zodat de hypotheken normaliter alleen zouden worden doorgehaald als de geldlening volledig zou worden afgelost. Partijen hebben hierop de afspraak gemaakt dat [appellant] een periode de tijd zou krijgen om te onderzoeken of hij passende financiering van € 1.600.000,- zou kunnen verkrijgen. [geïntimeerde 1] c.s. zouden op hun beurt met de [bank] bespreken of de woning en het perceel grond op 1 december 2014 vrij van hypotheek konden worden geleverd en of de uitgestelde betaling van het bedrag van € 200.000,00 voor de [bank] akkoord was. Partijen hebben vervolgens de uitgangspunten op papier gezet en dit ondertekend. Dit stuk zou later uitgewerkt worden door de notaris in een koopovereenkomst. Voorts stelt [appellant] dat over diverse andere punten nog afspraken moesten worden gemaakt, zoals de bouwkundige keuring, bedingen met betrekking tot de zakenrechtelijke toestand, de waarborgsom of bankgarantie, garantie- en exoneratiebedingen, de datum waarop [appellant] uiterlijk een beroep kon doen op het financieringsvoorbehoud en het tijdelijk bewonen door [geïntimeerde 1] c.s. van de garage van de woning. Over de zekerheidsstelling voor het bedrag van € 200.000,- (artikel 4.2 in de concept koopovereenkomst van de notaris) hebben partijen nimmer met elkaar gesproken. Voorts is nog van belang dat [geïntimeerde 1] c.s. zelf hebben gesteld dat zij niet akkoord zouden zijn gegaan met artikel 16.1 van de concept koopovereenkomst van de notaris (bevattend een meer gedetailleerd uitgewerkt financieringsvoorbehoud met betrekking tot een bedrag van € 1.600.000,-) en dat artikel 17 (bevattend een bepaling inzake het ontbindingsrecht gedurende de bedenktijd van artikel 7:2 lid 2 BW) geschrapt zou worden “bij nadere onderhandelingen” tussen partijen.
6.8.
Het hof stelt vast dat de lezingen over wat er in de aanloop naar en op 25 juli 2014 is besproken uiteenlopen. Van belang, gelet op het verweer van [appellant] dat op 25 juli 2014 geen koopovereenkomst is gesloten omdat (onder meer) moest worden onderzocht of de [bank] wilde meewerken aan een uitgestelde betaling van € 200.000,- in combinatie met een levering vrij van hypotheken, is of tijdens het gesprek op 25 juli 2014 is gesproken over deze kwestie.
Volgens [geïntimeerde 1] c.s. is nooit met [appellant] gesproken over de problemen die zij met de [bank] hadden en is specifiek op 25 juli 2014 ook niet de afspraak gemaakt dat [geïntimeerde 1] de [bank] zou verzoeken om medewerking met de uitgestelde betaling van een deel van de koopprijs.  Gelet daarop, zo begrijpt het hof de stellingen van [geïntimeerde 1] c.s., kon [appellant] niet weten dat de afspraak dat € 200.000,- van de koopprijs twee jaren na de levering zou worden betaald, mogelijk problematisch was en kon hij aan die (mogelijke) problemen ook geen voorbehoud ontlenen. Om die reden, zo begrijpt het hof de stellingen van [geïntimeerde 1] c.s. verder, hoefden zij met een dergelijk voorbehoud in elk geval geen rekening te houden en mochten zij erop vertrouwen dat [appellant] zich op 25 juli 2014 volledig en definitief wilde verplichten om woning en grond te kopen voor € 1.600.000,-.
Volgens [appellant] is uitdrukkelijk gesproken over de vereiste toestemming van de [bank] . Gelet daarop, zo begrijpt het hof de stellingen van [appellant] , moest het ook [geïntimeerde 1] c.s. op 25 juli 2015 duidelijk zijn dat de toen gemaakte en schriftelijk vastgelegde afspraken geen koopovereenkomst inhielden, maar dat uitsluitend sprake was van een vastlegging van de deelonderwerpen waarover al overstemming bestond, in afwachting van het ontstaan van duidelijkheid op andere essentiële punten.
6.9.
Het hof oordeelt als volgt. In het hiervoor onder 6.1.5. weergegeven e-mailbericht, waarin [appellant] reageert op het bericht van [geïntimeerde 1] c.s. dat [geïntimeerde 1] c.s. op “gepaste wijze” de ondertekening van de concept koopovereenkomst hebben beleefd, verklaren [appellant] en zijn vriendin “jullie weten dat wij (hof: [appellant] en zijn vriendin) e.e.a. met gemengde gevoelens ervaren”. [geïntimeerde 1] c.s. hebben zelf toegelicht dat de “gemengde gevoelens” waarover [appellant] hier op 26 juli 2014 spreekt, slaan “op het feit dat zij (hof: [appellant] en zijn vriendin) blij zijn dat ze de woning gekocht hebben en anderzijds het sneu vinden voor [geïntimeerde 1] c.s. dat zij noodgedwongen moeten verkopen wegens druk die de bank uitoefent” (toelichting op prod. 21 bij akte producties ten behoeve van de comparitie van 20 mei 2015). Dat de makelaar heeft verklaard dat niet juist is dat [geïntimeerde 1] op 25 juli 2014 heeft verklaard dat hij eerst met de [bank] wilde praten over de financieringsconstructie, legt in dit verband onvoldoende gewicht in de schaal, nu dit ook buiten zijn bijzijn kan hebben plaatsgevonden, terwijl voorts uit het e-mailverkeer direct volgend op de ondertekening van de overeenkomst anders blijkt en door [geïntimeerde 1] c.s. zelf wordt verklaard dat de “gemengde gevoelens” waarover [appellant] rept, slaan op het feit dat [geïntimeerde 1] c.s. noodgedwongen moeten verkopen wegens de druk die de bank uitoefent. Dat de problemen van [geïntimeerde 1] c.s. ook bij [appellant] bekend waren, wordt bovendien zelf door [geïntimeerde 1] c.s. in de inleidende dagvaarding naar voren gebracht. Daarin wordt immers door [geïntimeerde 1] c.s. gesteld dat [appellant] wist dat [geïntimeerde 1] c.s. zijn huis noodgedwongen door financiële problemen moest verkopen en dat het niet-nakomen van de overeenkomst van 25 juli 2014 tot het persoonlijk faillissement van [geïntimeerde 1] c.s. kon leiden.
Alles overziend, oordeelt het hof dat [geïntimeerde 1] c.s. hun stelling dat nooit met [appellant] is gesproken over de problemen die zij met de [bank] hadden onvoldoende hebben onderbouwd.
6.10.
Gelet hierop volgt het hof [appellant] in zijn stelling dat tijdens de bijeenkomst op 25 juli 2014 uitdrukkelijk is gesproken over de vraag of de [bank] genoegen zou nemen met de uitgestelde betaling van € 200.000,00 van de koopsom, gelet op de financiële positie waarin [geïntimeerde 1] c.s. op dat moment verkeerde, en over de vraag of [geïntimeerde 1] c.s., gelet daarop, in staat zouden zijn om woning en grond vrij van hypotheken te leveren op 1 december 2014.
Uit productie 26b bij akte houdende producties leidt het hof af dat de woning en het perceel grond van [geïntimeerde 1] c.s. in 2014 belast waren met hypotheken (afgesloten bij de [bank] ) met een totale hoofdsom van € 1.275.000,00. Voorts was er sprake van een bankgarantie voor een bedrag van € 400.000,00. Het opgebouwde kapitaal in de verschillende leningdelen bedroeg in totaal € 194.622,56. Bij verkoop van de woning en het perceel aan [appellant] voor een bedrag van € 1.600.000,00, waarbij een gedeelte van
€ 200.000,00 pas per 1 december 2016 hoefde te worden betaald, zou dit er toe leiden dat de schuld aan de [bank] niet in zijn geheel op 1 december 2014 zou kunnen worden ingelost. De namens [geïntimeerde 1] c.s. gemaakte rekensom (punt 6 in schriftelijk pleidooi) is voor het hof dan ook niet te volgen, omdat [geïntimeerde 1] c.s. er daarbij kennelijk vanuit gaan dat [appellant] op 1 december 2014 een bedrag van € 1.600.000,00 zou betalen, terwijl nu juist uitgangspunt tussen partijen was dat een bedrag van € 200.000,00 pas twee jaar later zou hoeven te worden betaald.
Hoe dan ook, in de voorgestelde constructie zoals deze tussen [geïntimeerde 1] c.s. en [appellant] is besproken, zou de schuld aan de [bank] niet in zijn geheel op 1 december 2014 kunnen worden ingelost. Dat de [bank] in de voorgestelde transactie ten aanzien van het doorgaan ervan een cruciale rol zou spelen, is een niet meer dan logisch gevolg van de situatie waarin [geïntimeerde 1] c.s. verkeerden waarbij zij op last van de bank hun woning moesten verkopen. Deze bepalende rol komt eveneens tot uitdrukking in de latere koopovereenkomsten die [geïntimeerde 1] c.s. met [derde 1] / [derde 2] hebben gesloten en waarin als ontbindende voorwaarde de toestemming van de hypotheekverstrekker wordt vermeld.
6.11.
De feitelijke stelling die [appellant] ten grondslag heeft gelegd aan zijn verweer, dat het onderzoek van [geïntimeerde 1] c.s. bij de [bank] of de woning en het perceel op 1 december 2014 vrij van hypotheek kon worden geleverd en of de uitgestelde betaling van het bedrag van € 200.000,- voor de [bank] akkoord was, voor hem essentiële elementen van de koopovereenkomst behelsden, en dat deze (mogelijke) problemen voor hem aanleiding waren om zich nog niet definitief te willen binden aan de beoogde koopovereenkomst, is als zodanig door [geïntimeerde 1] c.s. onvoldoende weersproken. Hiervan uitgaande en onder deze omstandigheden heeft [geïntimeerde 1] c.s. aan de ondertekening van de overeenkomst op 25 juli 2014 niet gerechtvaardigd de verwachting mogen ontlenen dat tussen partijen op dat moment een definitieve koopovereenkomst tot stand was gekomen. Zelfs indien zou moeten aangenomen dat [appellant] enkel wist van de financiële problemen van [geïntimeerde 1] c.s. met de [bank] , zonder dat uitdrukkelijk is gesproken over de benodigde toestemming van de [bank] over de uitgestelde betaling, was bij [geïntimeerde 1] c.s. op 25 juli 2014 bekend dat de uitgestelde betaling voor de bank een struikelblok kon zijn en dat de woning in dat geval niet vrij van hypotheek zou kunnen worden geleverd. Ook daarom mochten [geïntimeerde 1] c.s. er niet op vertrouwen dat voor [appellant] het eventueel uitblijven van toestemming van de bank geen probleem zou zijn. Bovendien zou het uitblijven van toestemming van de bank voor de uitgestelde betaling tot gevolg hebben dat [appellant] de gehele koopsom van
€ 1.600.000,00 op 1 december 2014 moest betalen. Dat dat voor [appellant] een probleem was, wisten [geïntimeerde 1] c.s. ook.
6.12.
Het standpunt van [appellant] dat partijen niet de bedoeling hebben gehad op 25 juli 2014 een definitieve koopovereenkomst te sluiten vindt eveneens steun in de vlak na de ondertekening van de overeenkomst gevoerde correspondentie. Zo spreken [geïntimeerde 1] c.s. in het e-mailbericht aan [appellant] de dag na de ondertekening over “een conceptkoopovereenkomst”. Ook in het e-mailbericht dat [geïntimeerde 1] c.s. op 27 juli 2014 aan de notaris versturen, benoemen [geïntimeerde 1] c.s. dat zij een “voorlopige verkoopovereenkomst” hebben gesloten. In de daarna door de notaris begin augustus opgestelde concept koopovereenkomst wordt (onder meer) vermeld dat na afschrift van het koopcontract aan koper nog de zogenaamde drie dagen bedenktijd (artikel 7:2 lid 2 BW) toekomt. De notaris heeft, zo staat tussen partijen vast, voorafgaand aan het opstellen van de concept koopovereenkomst uitsluitend contact gehad met [geïntimeerde 1] c.s. en de makelaar. Ook dit past in het beeld dat door [geïntimeerde 1] c.s. vlak na 25 juli 2014 niet werd gedacht dat al sprake was van een definitief gesloten koopovereenkomst. De uitgewisselde informatie na de ondertekening op 25 juli 2014, deels afkomstig van [geïntimeerde 1] c.s. zelf, biedt eerder steun voor de conclusie dat ook [geïntimeerde 1] c.s. op 25 juli 2014 feitelijk zelf niet het vertrouwen hadden dat zij op 25 juli 2014 definitief de woning en de grond hadden verkocht.
Dat in latere correspondentie [geïntimeerde 1] c.s. de overeenkomst van 25 juli 2014 wel duiden als definitieve koopovereenkomst, maakt dit niet anders.
6.13.
Het hof is dan ook van oordeel dat niet is komen vast te staan dat tussen partijen op 25 juli 2014 een koopovereenkomst als bedoeld in artikel 7:2 BW tot stand is gekomen. Grief IV slaagt.
6.14.
Het slagen van grief IV leidt er toe dat de overige grieven geen bespreking behoeven. Ook aan het incidenteel hoger beroep wordt niet meer toegekomen. [geïntimeerde 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep. Het hof ziet aanleiding om in het principaal hoger beroep tarief II te hanteren. In het incidenteel hoger beroep zullen [geïntimeerde 1] c.s. eveneens worden veroordeeld in de proceskosten, maar dan tegen tarief VIII, gelet op de hoogte van de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s. Het hof zal hierbij uitgaan van 1 punt tegen tarief VIII en ziet geen aanleiding dit bedrag te halveren.
7
De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel hoger beroep
vernietigt het beroepen vonnis van 23 maart 2016 van de rechtbank Zeeland-West-Brabant;
wijst de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s. alsnog af;
veroordeelt van [geïntimeerde 1] c.s. om al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde 1] c.s. heeft voldaan aan [appellant] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling;
veroordeelt [geïntimeerde 1] c.s. in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep, begroot op € 282,- aan griffierecht en € 1.808,- aan salaris advocaat [NAAM]€ 97,95 aan kosten dagvaarding, € 1.631,- aan griffierecht en € 3.222,- aan salaris advocaat [NAAM]€ 5.501,- aan salaris advocaat [NAAM];
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.H. Schulten, W.J.J. Beurskens en S.C.H. Molin en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 december 2018.
griffier					rolraadsheer