ECLI:NL:GHARL:2018:8524
Gerechtshof ARL — Uitspraak 


GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.232.933/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6047429 CV EXPL 17-5474)
arrest van 25 september 2018
in de zaak van
[appellante]
,
wonende te [A] ,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna:
[appellante]
,
advocaat: mr. H.L. Thiescheffer, kantoorhoudend te Leeuwarden,
tegen
[geïntimeerde]
,
wonende te [A] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in reconventie,
hierna:
[geïntimeerde]
,
advocaat: mr. R. Spoelstra, kantoorhoudend te Leeuwarden.
1
Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van
2 januari 2018 dat de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, heeft gewezen.
2
Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 26 januari 2018, met grieven en met één productie,
- de conclusie van eis d.d. 13 februari 2018,
- de memorie van antwoord.
2.2
Vervolgens heeft [appellante] de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.3
[appellante] vordert in het hoger beroep - samengevat - de vernietiging van het vonnis van 2 januari 2018 en opnieuw rechtdoende de afwijzing van de vordering van [geïntimeerde] , onder bepaling dat de kale huurprijs per 19 februari 2015 van de woning aan de [a-straat 1] te [A] € 550,- per maand bedraagt en dat [appellante] gerechtigd was de huurbetaling op te schorten, althans op te schorten voor een bedrag van € 150,- per maand in verband met de gebreken aan het gehuurde, en onder veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
3
De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverweging 2 van het bestreden vonnis, aangevuld met enige feiten die in hoger beroep tevens als vaststaand kunnen worden aangemerkt. Deze feiten komen op het volgende neer.
3.1
[appellante] huurt per 15 april 2014 van [geïntimeerde] de woning aan het adres [a-straat 1] te [A] (hierna “de woning”). [geïntimeerde] heeft daartoe een huurovereenkomst opgesteld, gedagtekend 8 april 2014, die hij aan [appellante] ter hand heeft gesteld. In die huurovereenkomst is vermeld dat die is aangegaan voor een jaar, doch met een verlengingsoptie, waarvan ook gebruik is gemaakt. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing verklaard.
3.2
Artikel 4.1 van de huurovereenkomst spreekt over de verschuldigdheid door de huurder van (onder meer) servicekosten. Artikel 4.4 bepaalt ten aanzien van de betalingsverplichting van de huurder:
“Per betaalperiode van één maand bedraagt
- de kale huurprijs 						€ 650,00
- vergoeding levering en diensten				-  100,00
-----------
Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen 		€ 650,00
Zegge zeshonderd vijftig euro”
3.3
In artikel 10.8 van de huurovereenkomst wordt gerefereerd aan verschuldigde bemiddelingskosten
“gelijk aan 1 maand huur € 650,00 incl. btw”
en artikel 10.11 van de huurovereenkomst luidt:
“Bij ondertekening van dit huurcontract geeft huurder toestemming aan de Gemeentelijke sociale dienst om de maandelijkse huur a € 650,00 rechtstreeks over te maken naar het rekening nummer van verhuurder.”
De gemeente Leeuwarden (hierna: de gemeente) heeft vervolgens in de maanden april, mei en juni 2014 steeds ten behoeve van [appellante] bedragen van € 650,- aan [geïntimeerde] betaald.
3.4
Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [appellante] overeenkomstig het bepaalde in artikel 4.6 van de huurovereenkomst een bedrag ad € 650,- aan [geïntimeerde] voldaan bij wege van waarborgsom.
3.5
De huur is volgens artikel 4.3 van de huurovereenkomst maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd, maar niet steeds tijdig en/of volledig door [appellante] voldaan.
3.6
[appellante] heeft na aanvang van de huur zelf voorzien in de levering van nutsvoorzieningen aan de woning.
3.7
Bij uitspraak van 17 juli 2017 heeft de huurcommissie op het daartoe strekkende verzoek van [appellante] de huurprijs voor de woning met ingang van 1 februari 2017 verlaagd van € 666,- per maand naar € 583,56 per maand.
4
Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg in conventie samengevat gevorderd de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van de woning en de veroordeling van [appellante] - na vermindering van eis - tot betaling van een huurachterstand tot en met november 2017 van € 7.058,29 en van een vergoeding voor het gebruik van de woning tot de ontruiming.
4.2
[appellante] heeft in eerste aanleg in reconventie samengevat gevorderd de bepaling dat de kale huurprijs per 19 februari 2015 € 550,- bedraagt en dat [appellante] gerechtigd is (betaling van) het voorschot van € 100,- aan vermeende levering van diensten op te schorten.
4.3
De kantonrechter heeft bij vonnis van 2 januari 2018 de huurovereenkomst van partijen ontbonden, de ontruiming gelast en [appellante] veroordeeld tot betaling van € 5.506,96 aan huurachterstand tot en met oktober 2017 en van de nadien verschenen huurtermijnen, de vordering van [appellante] afgewezen en [appellante] verwezen in de kosten van de procedure, zowel in conventie als in reconventie.
5
De beoordeling van de grieven en de vordering
5.1
[appellante] heeft tegen het vonnis zeven grieven opgeworpen.
5.2
Met haar
grief I
bestrijdt [appellante] het oordeel van de kantonrechter dat tussen partijen tot 1 februari 2017 een kale huurprijs heeft gegolden van € 650,- per maand. Ter toelichting op die grief heeft zij aangevoerd dat de onderhandelingen hebben geleid tot overeenstemming over een kale huurprijs van € 550,-, dat de door [geïntimeerde] opgestelde huurovereenkomst een foutieve prijs vermeldde, dat zij om die reden de huurovereenkomst niet heeft ondertekend, dat zij zich steeds in contacten met [geïntimeerde] of diens vertegenwoordigers op het standpunt heeft gesteld dat een huurprijs van € 550,- gold, dat zij nimmer een betaling van € 650,- aan [geïntimeerde] heeft gedaan en dat de enige betalingen van die omvang door de gemeente zijn gedaan, die per abuis is uitgegaan van de veronderstelling dat [appellante] naast € 550,- ook per maand € 100,- aan voorschot aan servicekosten had te voldoen.
5.3
Het hof stelt voorop dat partijen er niet over strijden dat hun overeenkomst, die mondeling is aangegaan, de inhoud heeft van wat door [geïntimeerde] is vastgelegd, met uitzondering van de huurprijs. De vraag is hoe dat over de huurprijs besprokene in het licht van de omstandigheden moet worden uitgelegd, waarbij het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Ook gebeurtenissen die zich hebben voorgedaan nadat de afspraken zijn gemaakt, kunnen voor deze beoordeling van belang zijn. Dienaangaande overweegt het hof als volgt.
5.4
Tussen partijen is niet in geschil dat wat in artikel 4.4 van de schriftelijke overeenkomst is vermeld, hoe dan ook niet juist is. Om die reden gaat het vooral om andere omstandigheden bij de uitleg.
5.5
Allereerst geldt dat het bedrag van de huurprijs van € 650,- in diverse andere artikelen van de huurovereenkomst is opgenomen. Dat is bedrag komt niet alleen voor in artikel 4.4 maar ook in artikel 4.6, dat ziet op de waarborgsom, in artikel 10.8 dat ziet op de vergoeding van bemiddelingskosten en artikel 10.11 dat de toestemming regelt voor rechtstreekse betaling door de gemeentelijke sociale dienst aan [geïntimeerde] . Ook het in artikel 4.5 genoemde bedrag van de eerste betaalperiode ad € 325,- is gebaseerd op dat bedrag, nu dat ziet op de periode van 15 tot en met 30 april 2014, ofwel een halve maand.
5.6
Daarnaast is het handelen door en namens [appellante] geruime tijd gebaseerd geweest op dat bedrag van € 650,-. Zo heeft de gemeente te harer behoeve voor de eerste drie termijnen steeds € 650,- aan [geïntimeerde] betaald, waarvan bezwaarlijk iets anders kan worden aangenomen dan dat de gemeente op instructie dan wel met instemming van [appellante] heeft betaald, terwijl onomstreden is dat [appellante] zelf in de levering van gas, water en elektra aan de woning heeft voorzien. Onomstreden is voorts dat [appellante] de bedongen waarborgsom van € 650,- heeft voldaan. In haar e-mailbericht van 15 april 2015 over het niet volledig kunnen betalen van de huur wegens te weinig ontvangen inkomen refereert [appellante] aan ‘de huur van 650 euro’, terwijl in de overgelegde e-mailcorrespondentie van februari 2015 blijkt dat [appellante] , na op het bestaan van betalingsachterstand te zijn aangesproken, aankondigt in termijnen te betalen van € 50,-. Uit het door haar bij akte van 17 oktober 2017 overgelegde overzicht van haar betalingen blijkt dat zij vanaf maart 2015 tot en met mei 2016 steeds € 700,- heeft betaald, dus telkens € 50,- meer dan € 650,-. Ook in haar verzoek aan de huurcommissie van
2 maart 2017 om huurprijsverlaging gaat [appellante] uit van een geldende huurprijs van € 666,-.
5.7
Het voorgaande kan naar het oordeel van het hof de door [geïntimeerde] voorgestane uitleg dragen dat tussen partijen een huurprijs van € 650,- per maand is overeengekomen. De vraag of het daartegen gevoerde verweer afdoende gemotiveerd is, wordt hierna beantwoord.
5.8
Het hof stelt voorts vast dat [appellante] in haar processuele stellingname over de volgens haar geldende huurprijs weinig consistent en concludent is geweest. Bij haar conclusie van antwoord tevens van eis in reconventie in eerste aanleg heeft zij zonder enig voorbehoud gesteld dat juist is
“dat [appellante] een huurovereenkomst heeft gesloten per 15 april 2014 (…) voor een bedrag van € 650,00 ter zake van huur en een bedrag van € 100,00 ter zake van een voorschot leveringen en diensten”
waarna zij in reconventie vanwege vermeende gebreken een vordering heeft ingesteld tot vermindering van de huurprijs tot € 550,- per maand. Bij de comparitie van partijen heeft [appellante] vervolgens het standpunt ingenomen dat een huurprijs is overeengekomen van € 550,- per maand, vermeerderd met € 100,- aan servicekosten. In haar dagvaarding in hoger beroep heeft zij haar standpunt nogmaals bijgesteld door aan te voeren dat
“partijen een huurprijs [zijn] overeengekomen van € 550".
Ter zake van het betalen van servicekosten zouden partijen hebben afgesproken
“dat [appellante] dienaangaande niets aan [geïntimeerde] diende te betalen, omdat [appellante] zelf zou zorgdragen voor de benodigde energie-aansluitingen.”
Hoewel het een partij is toegestaan haar stellingname aan te passen en aan te vullen, mocht daarbij wel van [appellante] worden gevergd dat zij zou toelichten hoe een en ander zich verhield tot met name haar e-mailwisseling en haar handelwijze als voormeld. Die toelichting heeft zij niet gegeven. [appellante] heeft de door haar gestelde onderhandelingen met [B] , die voor haar [geïntimeerde] optrad, in welke onderhandelingen volgens haar een huurprijs van € 550,- is afgesproken, evenmin met feiten en omstandigheden toegelicht. Voorts is de stelling van [appellante] dat zij zich altijd in haar contacten met [B] , [C] (de zoon van [geïntimeerde] ) en de heer [D] (van het door [geïntimeerde] ingeschakelde incassobureau) op het standpunt stelde dat de huurprijs € 550,- bedroeg, niet met feiten onderbouwd. Die stelling is ook niet te rijmen met haar voormelde communicatie en handelwijze. [appellante] heeft daarmee haar verweer onvoldoende feitelijk onderbouwd. Zij zal daarom niet worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de stelling dat tussen partijen een (kale) huurprijs van € 650,- geldt. Dit betekent dat de grief faalt.
5.9
Met
grief 7
komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat bij gebrek aan deugdelijke onderbouwing voorbij moet worden gegaan aan de stelling van [appellante] dat sprake is van zodanig ernstige gebreken dat daaruit een bevoegdheid zou (kunnen) voortvloeien tot opschorting van de betaling van (een gedeelte van) de huur. Ter toelichting daarop heeft [appellante] aangevoerd dat er na haar ingebruikname van de woning sprake was van lekkage, dat de badkamer half was afgewerkt, dat er problemen waren met de CV-ketel en dat zij last had van een boom in de tuin, en dat al deze klachten zijn gemeld, waartoe zij een e-mailbericht van 10 juni 2016 aan de toenmalige beheerder van [geïntimeerde] heeft overge-legd. Behoudens op haar klacht over de boom heeft [geïntimeerde] niets ondernomen, aldus [appellante] .
5.10
Uit de door [geïntimeerde] in eerste aanleg overgelegde e-mailcorrespondentie van februari 2015 blijkt echter dat de discussie toentertijd ook ging over het door [appellante] weigeren van toegang van ‘medewerkers’, ter uitvoering van de door [geïntimeerde] aan de woning uit te voeren werkzaamheden. [geïntimeerde] heeft voorts al bij dagvaarding gesteld niet te weten van gebreken en dat hij [appellante] heeft aangeboden om bij haar langs te komen doch dat [appellante] hem te kennen heeft gegeven dat niet te willen. [appellante] is noch op het een noch op het ander ingegaan. [appellante] heeft verder niet toegelicht waar de gebreken uit bestaan en waarom die dan tot een zodanige vermindering van het huurgenot hebben geleid dat dit een opschorting zou rechtvaardigen. Het hof heeft daarbij betrokken dat in het e-mailbericht van 10 juni 2016 niets is te lezen wat wijst op een (op handen zijnde) opschorting, terwijl [appellante] haar verzoek aan de huurcommissie om huurprijsverlaging kennelijk niet ook op aanwezige gebreken heeft gestoeld.
5.11
Omdat [appellante] onvoldoende heeft gesteld, komt het hof niet toe aan het door haar in hoger beroep op dit aspect toegespitste bewijsaanbod. [appellante] was dan ook onverkort gehouden het volledige huurbedrag tijdig te voldoen. De grief faalt.
5.12
Grief 2
, die zich richt tegen de toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, stelt in dat verband de omvang van de betalingsachterstand ter discussie. Volgens [appellante] dient die achterstand op een bedrag van € 2.156,36 te worden berekend. Die stelling is echter gebaseerd op vermeende huurprijs van € 550,- per maand, waarin [appellante] , gezien het voorgaande, niet kan worden gevolgd. In zoverre faalt de grief.
5.13
[appellante] heeft in de toelichting op deze grief daarnaast nog aangevoerd dat [geïntimeerde] er een verwijt van gemaakt kan worden dat hij haar niet, althans niet tijdig, heeft geïnformeerd over de huurachterstand en dat hij haar daardoor de mogelijkheid heeft ontnomen een betalingsregeling te treffen ter aanzuivering van een achterstand. Door de achterstand niet op een correcte wijze te monitoren en te administreren en [appellante] hiervan niet tijdig en niet op een juiste wijze te berichten, behoort de betalingsachterstand niet tot ontbinding van de huurovereenkomst te leiden, aldus [appellante] .
5.14
Buiten discussie is dat [appellante] een achterstand in de betaling van de huur heeft laten ontstaan. Zij is daardoor toerekenbaar tekortgeschoten in haar contractuele verplichtingen als huurder. Uit artikel 6:265 lid 1 BW blijkt dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst op grond van deze tekortkoming mag laten ontbinden, “tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt”. Kennelijk betoogt [appellante] dat de in dit wetsartikellid na
tenzij
bedoelde uitzondering zich in dit geval voordoet, omdat zij niet (steeds) het juiste bedrag van de achterstand kende. De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden aan de hand waarvan bepaald moet worden of de bedoelde uitzondering zich hier voordoet, rust op [appellante] .
5.15
In dit geval geldt dat [appellante] zich in artikel 4.3 van de huurovereenkomst heeft verplicht de door haar verschuldigde huur bij vooruitbetaling te voldoen, ofwel vóór of op de eerste dag van de maand waarop de huur betrekking heeft. Nu van [appellante] geen andere betalingen aan [geïntimeerde] werden verlangd, had van haar verwacht mogen worden dat zij zelf had bijgehouden of en zo ja, wanneer, betalingen aan [geïntimeerde] waren. Uit de overgelegde correspondentie van onder meer februari 2015, april 2015, juni/juli 2016 en 19 mei 2017 blijkt bovendien dat [appellante] herhaalde malen tot betaling is aangesproken. [appellante] heeft in het licht van dit alles onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die aannemelijk kunnen maken dat een ontbinding niet gerechtvaardigd zou zijn. Ook in zoverre faalt de grief.
5.16
Ook
grief 3
, die zich keert tegen beslissing om de ontruiming van de woning te gelasten,
grief 4
, die bezwaar maakt tegen de toewijzing van een bedrag van € 5.506,96 aan achterstallige huur en wettelijke rente ter zake en
grief 5
, die ziet op de afwijzing van de door [appellante] gevorderde verklaring voor recht dat de kale huurprijs € 550,- bedraagt, steunen enkel, gezien de op deze grieven gegeven toelichting, op de stelling dat tussen partijen een huurprijs geldt van € 550,-. Die stelling is hiervoor al gewogen en te licht bevonden, zodat deze grieven het lot delen van de eerste grief.
5.17
Gelet op het voorgaande heeft
grief 6
, die zich alleen keert tegen haar veroordeling in de proceskosten in conventie, geen zelfstandige betekenis en behoeft die grief geen afzonderlijke bespreking.
5.9
Het hoger beroep faalt en het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellante] worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 318,- aan verschotten en € 759,- aan geliquideerd salaris van de advocaat (1 punt in tarief I), een en ander zoals nader in het dictum bepaald.
6
Beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep,
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, van 2 januari 2018;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan dit arrest begroot op € 318,- voor verschotten en € 759,- voor salaris advocaat [NAAM];
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. W.F. Boele, mr. M.W. Zandbergen en mr. M. Willemse en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het  openbaar uitgesproken op dinsdag 25 september 2018.