ECLI:NL:RBNHO:2018:7249
Rechtbank NHO — Uitspraak 


RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 6568330 \ CV EXPL  18-108
Uitspraakdatum: 5 september 2018
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap [eiseres]
gevestigd te [plaats]
eiseres in de hoofdzaak
verweerster in reconventie in de hoofdzaak
eiseres in het incident ex 223 Rv
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. D.J.B. Bosscher
tegen
de stichting [gedaagde]
gevestigd te [plaats]
gedaagde in de hoofdzaak
eiseres in reconventie in de hoofdzaak
verweerster in het incident ex 223 Rv
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. M. Bitter
1
Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 24 juli 2017 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld en daarbij om een provisionele voorziening gevraagd.  [gedaagde] heeft ter rolle van 13 september 2017 schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend en een bevoegdheidsincident opgeworpen. [eiseres] heeft op 4 oktober 2017 schriftelijk gereageerd op het bevoegdheidsincident en onder meer verzocht om pleidooi inzake de incidenten ex artikel 71 en 223 Rv.
1.2.
De rechtbank heeft het verzoek om pleidooi gehonoreerd en datum bepaald op
15 december 2017. Ter zitting hebben [eiseres] en [gedaagde] een regeling getroffen. [eiseres] heeft haar vordering tot een provisionele voorziening aangaande de aula vervolgens ingetrokken. Partijen hebben hun overige verzoeken gehandhaafd.
1.3.
De rechtbank heeft in haar vonnis van 3 januari 2018 uitspraak gedaan in het door [gedaagde] opgeworpen bevoegdheidsincident. De rechtbank heeft zich onbevoegd verklaard om van de vordering in de hoofdzaak en de provisionele eis kennis te nemen en de zaak verwezen naar de kamer voor kantonzaken.
1.4.
[eiseres] heeft op 24 januari 2018 een conclusie houdende een vordering tot een provisionele voorziening ingediend.
1.5.
Bij vonnis van 31 januari 2018 heeft de kantonrechter de hoofdzaak verwezen naar de rol van 28 februari 2018 voor conclusie van antwoord en in het incident ex artikel 223 Rv een mondelinge behandeling bepaald en [gedaagde] de gelegenheid gegeven om te antwoorden in incident.
1.6.
Bij conclusie van antwoord van 14 februari 2018 heeft [gedaagde] gereageerd op de provisionele eis en daarbij een provisionele eis in reconventie ingediend.
1.7.
Vervolgens heeft [gedaagde] bij conclusie van antwoord van 28 februari 2018 gereageerd op de eis in de hoofdzaak en daarbij een eis in reconventie ingediend. Tevens heeft [gedaagde] daarbij haar antwoord op de provisionele eis van [eiseres] aangevuld en haar provisionele eis in reconventie gewijzigd.
1.8.
Bij akte houdende de conclusies van antwoord op de eis in reconventie in de hoofdzaak en in het incident, tevens houdende grondslagvermeerdering en eiswijziging, genomen ter zitting van 6 juni 2018 heeft [eiseres] nog gereageerd op de standpunten van [gedaagde] .
1.9.
[eiseres] heeft de producties E.1 tot en met E.10 overgelegd en [gedaagde] heeft de producties G.1 tot en met G.21 in het geding gebracht.
1.10.
Op 6 juni 2018 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen bij faxbrieven van 4 en 5 juni 2018 de kantonrechter nog geïnformeerd over de stand van zaken in het hoger beroep tegen het tussenvonnis van 3 januari 2018 en de stand van zaken met betrekking tot reparaties aan het gebouw.
1.11.
Bij brief van 3 augustus 2018 heeft [eiseres] nog het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 17 juli 2018 overgelegd.
2
De feiten
2.1.
[eiseres] drijft een onderneming die zich bezig houdt met leegstandsbeheer van onroerende zaken voor derden.
2.2.
[gedaagde] is opgericht in 2008 en heeft sinds 2011 een kringloop kledingwinkel gedreven aan de [a-straat] te [plaats] .
2.3.
De gemeente [plaats] is eigenaar van het voormalig schoolgebouw “ [naam gebouw] ” aan [b-straat] te [plaats] .
2.4.
[eiseres] en de gemeente [plaats] zijn ten aanzien van dit gebouw een ‘overeenkomst tot gratis gebruik van een pand dat eigendom is van de gemeente [plaats] ’ aangegaan voor de periode van 1 januari 2014 tot uiterlijk 1 januari 2024, waarin onder meer staat opgenomen:
“(…)
Artikel 1
(…) 2. Het in gebruik gegevene is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt t.b.v. activiteiten die samenhangen met hergebruik, reparatie, educatie, arbeidsintegratie, buurtbelangen en de creatieve industrie.
(…)
Artikel 5
1. Alle te maken kosten zijn voor de gebruiker.
2. De kosten voor het zogenaamde geringe en dagelijks onderhoud komen voor rekening van de gebruiker,
de kosten van het zogenaamde groot onderhoud komen ook voor rekening van gebruiker
, deze onderhoudsplicht strekt niet verder dan instandhouding van het gebruikte in de staat zoals aangegeven in de staat van oplevering, te weten conditieniveau 3 conform NEN 2767. (…)
”.
De letter of intent van 10 januari 2014 maakt onderdeel uit van deze gebruiksovereenkomst:
“(…) 3. [eiseres] rekent als vergoeding voor het gebruik aan de huurders slechts de kosten die daadwerkelijk gemaakt moeten worden om het gebouw zorgvuldig te kunnen beheren en de kosten voor het verbruik van nutsvoorzieningen etc. Het is nadrukkelijk de intentie om de kosten voor het gebruik zo laag mogelijk te houden, en daarmee de inspanningen op maatschappelijk vlak van alle huurders zo hoog mogelijk te krijgen.
(…) 5. Indien [eiseres] winst gaat maken aan het beheer en de verhuur na aftrek van alle kosten, dan wordt 50% van het bedrag jaarlijks overgemaakt aan de gemeente.
6. De kosten voor het noodzakelijk onderhoud zoals door de gemeente op circa € 235.000,- begroot, zal [eiseres] voor haar rekening nemen. Deze kosten en de daarbij horende financieringslasten worden door [eiseres] doorberekend in de vergoeding voor het gebruik zoals onder 3 omschreven. (…)
”.
2.5.
Op 17 september 2014 hebben [eiseres] en [gedaagde] een ‘overeenkomst voor tijdelijk gebruik’ gesloten voor de voormalige aula van het schoolgebouw van circa 357 m2, ruimte A061 op de begane grond (hierna: de aula). Voor het gebruik van de aula is [gedaagde] vanaf
1 januari 2015 een maandelijkse vergoeding verschuldigd van € 1.800,00. [eiseres] en [gedaagde] hebben op 30 januari 2015 een ‘addendum op de overeenkomst voor tijdelijk gebruik’ gesloten.
2.6.
Op 17 september 2014 hebben [eiseres] en [gedaagde] een gelijkluidende ‘overeenkomst voor tijdelijk gebruik’ gesloten voor de voormalige garderobe van het schoolgebouw van circa 123 m2, ruimte A001 op de begane grond (hierna: de garderobe). Voor het gebruik van de garderobe is [gedaagde] vanaf 1 augustus 2014 een maandelijkse vergoeding verschuldigd van
€ 550,00. [eiseres] en [gedaagde] hebben op 30 januari 2015 een gelijkluidend ‘addendum op de overeenkomst voor tijdelijk gebruik’ gesloten.
2.7.
In de overeenkomsten van 17 september 2014 zijn partijen onder meer overeengekomen:
“(…)
OVERWEGENDE
(…)
V) dat gebruiker de ruimte zal gebruiken als atelier of werkplaats of kantoor;
VI) dat het de intentie is om het gebouw tot 31 december 2023 te gebruiken;
VII) dat de minimale gebruiksperiode loopt van 1 augustus 2014 tot en met 31 december 2014;
VIII) dat [eiseres] een langere termijn-overeenkomt voorbereidt die de onderhavige overeenkomst kan vervangen;
IX) dat het gebruik gedurende de periode gericht zal zijn op het huisvesten van (door-) startende ondernemers die zich bezig houden met hergebruik, reparatie, educatie, (arbeids-) integratie, buurtbelangen en de creatieve industrie;
X) dat alle gebruikers van het pand en [eiseres] zich verplichten jaarlijks aan 2 buurt-gerelateerde of gebouw-gerelateerde evenementen bij te dragen, in niet-materiële of materiële zin;
(…)
Artikel 2 Vergoeding
2.1.
Gebruiker is maandelijks een bedrag verschuldigd van € 1800,- / € 550,-. Het bedrag dient zonder schuldvergelijking of compensatie te worden voldaan per de eerste van de maand waarover de vergoeding verschuldigd is, op (…) o.v.v. “vergoeding gebruik TP2 + St. [gedaagde] + A061 ” / “vergoeding gebruik TP2 + St. [gedaagde] + A001”. Jaarlijks per 1 januari vindt een indexering plaats van 2,5%.”
.
2.8.
Vanaf aanvang van de overeenkomsten heeft [gedaagde] een kringloopwinkel gedreven in de ruimten.
2.9.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 26 januari 2015 gemaild:
“Op 1 januari 2014 is de huur voor alle ruimtes in [naam gebouw] geïndexeerd. Hierdoor is ook jou huur met 2,5% verhoogd. Op de bankrekening (…) wordt echter nog steeds het oude bedrag bijgeschreven. Wil je het maandbedrag aanpassen naar € 564,00 en het verschil van de afgelopen maand(en) (€ 14,00) bijpassen? (…)”.
2.10.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 15 juni 2016 een overzicht gemaild van de openstaande facturen:
factuur 18684 d.d. 01-08-2015 ad € 1.000,00
factuur 18686 d.d. 01-08-2015 ad € 564,00
factuur 20061 d.d. 01-12-2015 ad € 1.000,00
factuur 20348 d.d. 01-01-2016 ad € 578,50.
Daarbij  heeft [eiseres] aan [gedaagde] geschreven: “
Alle bedragen van de afgelopen maanden voor de aula boven de € 1.000,00 heb ik aangepast zodat de vergoeding voor de aula dit jaar nog staat op € 1.000,00 per maand. De afspraken over de ingroei van het uiteindelijke bedrag blijven van kracht. Vanaf januari 2017 ga ik de vergoeding van de aula indexeren met 2,5% even als de vergoeding van de winkelruimte, zoals vastgelegd in het contract.
Op basis van jouw voorstel ga je bovenstaande schuld inlopen vanaf september 2016 met € 100,00 per maand, daarnaast wordt de lopende vergoeding gewoon maandelijks overgemaakt. (…)
”.
2.11
Op 11 oktober 2016 heeft [eiseres] [gedaagde] bericht:
“Ik ben bezig met de achterstallige betalingen en zie dat er bij [gedaagde] een aantal dingen mis gaan. De vergoeding voor de aula is voor augustus en september 2016 niet betaald. De huur voor de winkel staat voor oktober 2016 nog open maar die komt meestal wat later in de maand geloof ik dus daar wacht ik nog even op.
Ook hadden we afgesproken dat je vanaf september minimaal € 100,00 zou gaan aflossen per maand, (…)Maar er is niets bijgeschreven (…)”.
Op welk emailbericht [gedaagde] op 19 oktober 2016 heeft geantwoord aan [eiseres] :
“
Zo als ik al eerder vertelde hebben wij sinds december 2015 geen reserves meer. Dat betekend dat wij elke maand eerst het geld moeten verdienen om onze rekeningen te betalen. Dat is ook de redenen dat de huur later binnenkomt. Dus elk bedrag wat gestort is, is voor die maand bedoeld (zie bijlage). Voor oktober heb ik net de winkel overgemaakt. Maar om de aula te betalen moet ik nog omzet draaien, (…)
Over de huur van de aula zou ik toch graag nog een keer willen praten. Wij zijn toen met de huurprijs akkoord gegaan, zonder te weten hoeveel gebreken er zijn en dat wij op de kosten blijven zitten die daardoor ontstaan (…)
”.
2.12.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 8 december 2016 geïnformeerd over de indexering huurprijs 2017:
“Door de verplichte, jaarlijkse indexering van de huurprijs gaat de huur per 1 januari 2017 omhoog met 2,5%. Hierdoor stijgen de maandelijkse kosten voor ruimte A001 van € 578,50 naar € 593,- per maand, en van ruimte A061 van € 1.000,- naar € 1.025,- per maand. (…)”.
2.13.
Op 1 mei 2017 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven:
“(…)Na aanleiding van ons gesprek heb ik met het bestuur overlegd, wat zij ervan vinden om eventueel een ruimte op te geven. Naast de kostenbesparing zien wij ook andere voordelen (…)
Het klopt dat in het huurcontract is afgesproken dat wij per 1.1.2015 de volledige huur zouden voldoen, maar nadat wij enkele maanden maar € 1000 betaald hadden heeft [naam] ons nogmaals uitstel gegeven tot januari 2016. Daarnaast zouden wij met ingang van september 2015 met € 100 p.m. de achterstand inlopen. Dit is maar 1-2 keer gebeurd en toen was onze penningmeester en geld weg. (…)”.
2.14.
De gemachtigde van [eiseres] heeft bij brief van 20 juni 2017 de overeenkomsten met [gedaagde] opgezegd tegen 1 juli 2017 met een opzegtermijn van drie maanden.
2.15.
Op 24 juli 2017 heeft [eiseres] [gedaagde] gedagvaard in onderhavige zaak.
2.16.
[gedaagde] heeft op 17 augustus 2017 aan [eiseres] geschreven:
“(…) zoals bij jullie bekend is hebben wij ook in de winkel last van lekkages vanaf het dak en rond om de kozijnen. In de afgelopen maand hebben jullie door vrijwilligers zonder kennis van zaken meerdere keren kit onder de dorpel laten spuiten. Zonder succes! Ik wil jullie met klem vragen om door een professioneel uit te laten zoeken waar de lekkage daadwerkelijk vandaan komt en het gebrek afdoend en blijvend te verhelpen. Voor zover nodig sommeer ik jullie met ingebrekestelling (…)”.
2.17.
Op 15 december 2017 heeft pleidooi plaatsgevonden in het incident en de provisionele vordering. Ter zitting hebben [eiseres] en [gedaagde] een regeling getroffen aangaande de ontruiming van de aula en de tijdige betaling van de vergoeding voor het gebruik van de garderobe.
2.18.
De rechtbank Noord-Holland heeft op 3 januari 2018 uitspraak gedaan en onder meer overwogen in haar vonnis:
“5 .1. Van huur is sprake als een zaak in gebruik wordt gegeven en voor dat gebruik een tegenprestatie wordt verricht. Zowel het gebruik als de tegenprestatie moeten voldoende omlijnd zijn. Weliswaar moet, zoals [eiseres] ook betoogt, worden onderzocht wat partijen bij het aangaan van de overeenkomsten voor ogen heeft gestaan, maar de enkele naamgeving in de contracten is niet beslissend. Vast staat dat duidelijk omlijnde gedeelten van een gebouw aan [gedaagde] in gebruik zijn gegeven en dat zij voor dat gebruik een tegenprestatie in geld voldoet. Die tegenprestatie die bij het aangaan van de overeenkomsten voor de garderobe
€ 550.- per maand en (volgens [eiseres] ) voor de aula € 1.800,- per maand bedroeg, is zodanig dat daarvan niet op het eerste gezicht gezegd kan worden dat deze uitsluitend de kosten dekt en niet kan worden gezien als een tegenprestatie voor de ingebruikgeving. [eiseres] heeft wel aangevoerd dat deze vergoeding lager ligt dan een reële commerciële of maatschappelijke huurprijs, maar heeft dit stelling, mede in het licht van het verweer van [gedaagde] die onder meer wijst op de slechte staat van onderhoud van het gebouw, niet met stukken onderbouwd. Evenmin heeft zij met nadere stukken onderbouwd welke kosten met betrekking tot het gehuurde worden gemaakt en hoe hoog deze kosten zijn. Bij deze stand van zaken moet het ervoor worden gehouden dat in elk geval een deel van de vergoeding die [gedaagde] voor het gebruik moet betalen, als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW moet worden aangemerkt. Dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst uitsluitend hebben bedoeld een gebruiksovereenkomst tot stand te brengen, is door [eiseres] evenmin voldoende onderbouwd. Daar komt bij dat [eiseres] zelf verwarring heeft gezaaid door in haar e-mails waarin [gedaagde] werd gewezen op de jaarlijkse indexering, te spreken over de huur.
5.2.
Nu de overeenkomsten tussen [eiseres] en [gedaagde] moeten worden aangemerkt als huur, moet de onderhavige zaak worden aangemerkt als "betreffende huur" zoals bedoeld in artikel 93 onder c Rv, zodat de kantonrechter bevoegd is van de vordering kennis te nemen en de rechtbank gehouden is de zaak door te verwijzen. (…)”.
2.19.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 5 februari 2018 gemaild over de oplevering van de aula:
“(…) ( [eiseres] ) heeft helaas moeten vaststellen dat de Aula grotendeels, maar niet helemaal leeg is. Een gedeelte van de inboedel van de Aula is bovendien verspreid over het pand:
1. In de ruimte naast de keuken staan nog houten panelen en balkjes;
2. Bij de nooduitgang aan de achterzijde staat een verzameling oud ijzer;
3. In de gang staan nog veel spullen die gratis meegenomen mogen worden.
[eiseres] kon dus ook niet tot een geslaagde oplevering komen met [gedaagde] .”.
3
De vordering
3.1.
[eiseres] vordert, na eiswijziging, ten gronde, in conventie:
Primair:
een verklaring voor recht dat de gebruiksovereenkomst voor de garderobe per
1 oktober 2017 is geëindigd door opzegging dan wel is geëindigd door ontbinding per datum van dit vonnis en
subsidiair:
vernietiging van de garderobe-overeenkomst.
Primair en subsidiair:
veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de aula en de garderobe binnen twee weken na dit vonnis alsmede veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:
a. de kosten van de ontruiming;
b. de achterstand in de betaling van de aula- en de garderobe gebruiksovereenkomsten;
c. de buitengerechtelijke kosten over die achterstanden;
d. de proceskosten en de eventuele nakosten;
e. de wettelijke rente over alle bedragen.
3.2.
[eiseres] vordert, bij wege van
provisionele voorziening
:
veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de aula en de garderobe en betaling van de ontruimingskosten, proceskosten, eventuele nakosten en de wettelijke rente daarover.
3.3.
[eiseres] legt aan haar primaire vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat er tussen haar en [gedaagde] al snel na aanvang van het gebruik irritatie is ontstaan over de wijze van gebruik, onder meer vanwege het afsluiten van vluchtwegen door het plaatsen van goederen. Ook ontvangt [eiseres] klachten van andere gebruikers over [gedaagde] . Verder heeft [gedaagde] een substantiële achterstand laten ontstaan in de betaling van de gebruiksvergoedingen. Ten tijde van de opzegging van de overeenkomsten bedroeg deze € 32.518,32. Hierdoor heeft [eiseres] geen vertrouwen meer in de bedrijfsvoering van [gedaagde] en heeft zij terecht gebruik gemaakt van de opzeggingsregeling in de addenda bij de gebruiksovereenkomsten.
3.4.
Voor zover er sprake zou zijn van huur, dan rechtvaardigt de hoogte van de huurachterstand ontbinding van de overeenkomsten en ontruiming van de aula en de garderobe. De betalingsachterstand is conform de daartoe bestemde toerekeningsregels vastgesteld. Daarbij komt dat [gedaagde] , gelet op betwisting door [eiseres] , nog steeds niet voldoende onderbouwd heeft gesteld waarom de maandelijkse vergoeding niet het contractueel overeengekomen bedrag ad € 1.800,00 maar € 1.000,00 zou bedragen. Dat [eiseres] heeft gewerkt met een inloopregeling maakt niet dat [gedaagde] zich op rechtsverwerking kan beroepen.
Verder komt [gedaagde] geen beroep toe op verrekening van haar pretense schade met de betalingsachterstand. Dit volgt uit de bepalingen 2.1. uit de overeenkomsten. Daarbij heeft [gedaagde] onvoldoende gesteld ten aanzien van die pretense, te verrekenen schade. Tot slot mag [eiseres] zich beroepen op de aansprakelijkheidsbeperking voor die schade ex bepaling 6.1 uit de overeenkomsten.
3.5.
[eiseres] legt subsidiair het volgende ten grondslag aan haar vordering tot ontruiming van de aula en de garderobe. Bij het aangaan van de overeenkomsten is altijd uitgegaan van het bestaan van een tussentijdse opzegmogelijkheid. Indien die mogelijkheid vanwege huurrechtelijke bepalingen niet aanwezig zou zijn, dan hebben partijen wederzijds gedwaald en heeft [eiseres] de overeenkomsten terecht vernietigd. In dat geval hebben de overeenkomsten niet bestaan en bevindt [gedaagde] zich zonder recht of titel in de garderobe. Ontruiming is daarmee gerechtvaardigd. Daarbij komt dat partijen dan over en weer onverschuldigd hebben betaald, waarbij de prestaties tot het verstrekken van het onverschuldigd gebruiksgenot en de onverschuldigde betaling van gebruiksvergoedingen  tegen over elkaar staan.
3.6.
Alternatief legt [eiseres] aan haar vordering ten grondslag dat er sprake is van artikel 7:230a-huurovereenkomsten omdat het gaat om huur van overige bedrijfsruimte. Het is bij aanvang van de overeenkomsten de bedoeling van partijen geweest dat [gedaagde] een opleidingswinkel zou drijven in de ruimten en niet dat zij een winkel zou gaan exploiteren, aldus [eiseres] . Ook stond partijen bij aanvang uitdrukkelijk een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid voor ogen, hetgeen wijst op toepasselijkheid van het 7:230a-regime. Dit regime staat niet in de weg aan tussentijdse opzegging zoals [eiseres] heeft gedaan. Daarbij komt dat [gedaagde] geen aanspraak kan maken op ontruimingsbescherming nu de termijn van lid 1 van artikel 7:230a is verstreken gelet op de opzegging tegen 1 oktober 2017.
3.7.
Meer alternatief legt [eiseres] aan haar vordering ten grondslag dat er sprake is van een betalingsachterstand van meer dan 24 maanden, te weten € 13.296,00 op 14 januari 2018, welke ontruiming van de garderobe rechtvaardigt. De betalingsachterstand bestaat uit de niet voldane maandelijkse betalingen en rente wegens te late betaling en is conform de imputatieregels van de artikelen 6:42 en 6:43 berekend. Daarnaast bestaat er voor de aula een achterstand van € 36.044,96.
Een beroep op verrekening komt [gedaagde] niet toe omdat zij onvoldoende heeft gesteld dan wel heeft bewezen dat er sprake is van schade voortvloeiende uit een wanprestatie van [eiseres] .
4.
Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering en beroept zich op de toepasselijkheid van het 7:290-huurregime. Zij neemt als standpunt in dat de garderobe met toestemming van de eigenaar van het gehuurde vanaf de aanvang van de huur in gebruik is genomen als kringloopwinkel. Gelet op de toepasselijkheid van dwingendrechtelijke bepalingen kan  [eiseres] dus pas na een termijn van vijf jaar met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar de huur aan [gedaagde] opzeggen. Hieruit volgt dat de opzegging per 1 oktober 2017 nietig is. Meer subsidiair is de huur niet volgens de regels der kunst opgezegd door [eiseres] . Ook is er geen sprake van toepasselijkheid van een toegestane beëindigingsgrond.
4.2.
Verder is [gedaagde] volledig bij met de huurbetalingen voor de garderobe en heeft zij nimmer aanmaningen terzake ontvangen van [eiseres] . Ook is [gedaagde] bereid een eventueel aantoonbaar tekort aan te aanzuiveren. Nu [gedaagde] haar huur heeft betaald en zich overigens als een goed huurder gedraagt, is er geen reden tot ontbinding van de huurovereenkomst voor de garderobe. Het bestaan van vertrouwen bij de gemeente [plaats] in de bedrijfsvoering van [gedaagde] doet daarbij niet terzake. Na het plotselinge vertrek van de penningmeester heeft [gedaagde] orde op zaken gesteld en een recent ondernemingsplan ingediend bij gemeente [plaats] .
4.3.
Gelet op de hoogte van de huurtermijnen voor de aula en de garderobe is volstrekt duidelijk welke bedragen voor de aula en welke voor de garderobe waren bestemd. De thans door [eiseres] aan vordering ten grondslag liggende toerekening van betalingen aan oudste vorderingen is gekunsteld en niet conform hoe partijen zich de afgelopen jaren jegens elkaar hebben gedragen. [gedaagde] heeft telkens aangegeven voor welke gehuurde ruimte de betaling diende.
4.4.
Voorzover er een achterstand bestaat in de betaling van de huurtermijnen voor de aula dan dient deze verrekend te worden met de vordering die [gedaagde] heeft op [eiseres] ter vergoeding van de schade die [gedaagde] heeft geleden door de waterschade aan haar goederen veroorzaakt door lekkages in het gehuurde. Het te verrekenen bedrag bedraagt € 8.292,00. [gedaagde] erkent een huurachterstand in de huurbetalingen voor de aula tot een bedrag van
€ 1.558,00. De gevorderde rente wordt bij gebrek aan concretisering respectievelijk specificatie, sommaties, en ingebrekestellingen betwist. [gedaagde] zal hoogstens rente zijn verschuldigd vanaf een redelijke termijn na dagvaarding en specificatie van de vordering door [eiseres] .
4.5.
Gezien de feitelijke gebeurtenissen gedurende deze procedure heeft [eiseres] geen belang meer bij haar vordering tot ontruiming van de aula. [gedaagde] heeft vrijwillig meegewerkt aan de ontruiming en de oplevering van de aula.
5
De tegenvordering
5.1.
[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering, zowel ten gronde als bij wege van provisionele voorziening, dat de kantonrechter [eiseres] veroordeelt tot de uitvoering van dringend noodzakelijk onderhoud aan het gehuurde dan wel aan het gebouw waarin het gehuurde is gelegen. Dit betreft het waterdicht maken van vijf kozijnen binnen het winkel- en kantoorgedeelte van de garderobe en het waterdicht maken van het dak. [eiseres] is als verhuurder jegens [gedaagde] verplicht om het gehuurde behoorlijk te onderhouden en indien nodig te herstellen uit hoofde van de tussen hen bestaande overeenkomst en toepasselijk huurwetgeving.
5.2.
Daarbij vordert [gedaagde] een dwangsom van € 500,00 per dag en verzoekt zij de kantonrechter machtiging tot verrekening van de verbeurde dwangsommen met de huurtermijnen.
5.3.
Ook verzoekt [gedaagde] de kantonrechter om over te gaan tot vaststelling van de huurprijs op nihil wegens verminderd huurgenot en zo nodig onder partiele ontbinding van de huurovereenkomst.
5.4.
Verder vordert [gedaagde] bij wijze van tegenvordering ten gronde en voor zover dat haar beroep op verrekening in conventie niet mocht slagen, betaling van € 8.292,00 door [eiseres] aan schadevergoeding.
5.5.
Tevens vordert [gedaagde] bij wijze van tegenvordering ten gronde dat voor recht wordt verklaard dat zij de aula op 2 februari 2018 om circa 13:30 uur behoorlijk en conform de afspraken tussen partijen heeft ontruimd.
6
Het verweer tegen de tegenvordering
6.1.
[eiseres] betwist de tegenvordering, ten grond en bij wege van provisionele voorziening en stelt daartoe dat het dak van het gebouw is gerepareerd. Verder is het aan [eiseres] als verhuurder om te bepalen of en op welke wijze zij de kozijnen verbetert.
6.2.
[gedaagde] kan zich ten aanzien van de huurtermijnen niet beroepen op verrekening. Alle vorderingen die daarop zijn gebaseerd dienen daarom te worden afgewezen.
6.3.
De gevorderde schadevergoeding dient te worden afgewezen. [eiseres] betwist dat [gedaagde] de beschikking had over de goederen die zij heeft vermeld op de overgelegde lijst. Ook heeft [gedaagde] onvoldoende gesteld en zeker niet bewezen dat die goederen voor de geschatte waardes zouden kunnen worden verkocht. Daarbij gaat het om goederen die zijn geschonken en waarvoor geen inkoopkosten zijn gemaakt. De aula en de garderobe waren volgepropt met goederen zonder dat er sprake was van overzicht en er is geen sprake van gemiste verkoopopbrengsten. Verder is er geen meetbaar verschil in de grootte van het vermogen van [gedaagde] voor en na de door [gedaagde] gestelde tekortkoming van [eiseres] .
6.4.
De verklaring voor recht over de ontruiming van de aula dient te worden geweigerd omdat de aula door [gedaagde] niet leeg is opgeleverd en omdat [gedaagde] een deel van haar inboedel weliswaar uit het gehuurde had verwijderd maar deze spullen enkel had overgebracht naar de gangen van het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt.
7
De beoordeling
7.1.
De vordering en de tegenvordering, ten gronde en bij wege van provisionele voorziening, lenen zich gezien hun samenhang voor gezamenlijke behandeling.
aard van de overeenkomst: huur
7.2.
Partijen verschillen van mening over de aard van de overeenkomsten die zij in 2014 met elkaar zijn aangegaan. In de uitspraak van 3 januari 2018 heeft de rechtbank een voorlopig oordeel gegeven over die aard. De rechtbank heeft op grond van de in overweging 5.1. van dat vonnis genoemde redenen (weergegeven onder 2.18 van het onderhavige vonnis) geoordeeld dat de overeenkomsten moeten worden aangemerkt als huur en zij heeft daarbij bepaald dat de procedure in de stand waarin zij zich op dat moment bevond diende te worden voortgezet bij de kantonrechter. In het vervolg van de procedure heeft [eiseres] haar standpunt dat sprake is van gebruiksovereenkomsten en, niet van huurovereenkomsten, nader onderbouwd, onder meer met een overzicht waaruit blijkt dat de kosten voor het pand waarin de ruimten van [gedaagde] gelegen zijn de afgelopen jaren vrijwel gelijk waren aan de opbrengsten van het pand en dat [eiseres] geen winst maakt op de exploitatie van het pand. Naar het oordeel van de kantonrechter is de enkele omstandigheid dat de kosten en opbrengsten van het pand min of meer gelijk zijn en dat [eiseres] geen winst maakt echter niet bepalend voor het antwoord op de vraag of de vergoeding die [gedaagde] betaalt, moet worden aangemerkt als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW. Deze omstandigheid laat immers onverlet dat nog steeds vast staat dat, zoals de rechtbank heeft overwogen, duidelijk omlijnde gedeelten van het gebouw aan [gedaagde] in gebruik zijn gegeven en dat [gedaagde] voor dat gebruik een tegenprestatie in geld voldoet. De kantonrechter neemt daarom het voorlopig oordeel van de rechtbank dat de overeenkomsten moeten worden aangemerkt als huurovereenkomsten over en maakt dit tot de zijne.
toepasselijk huurregime 7:290 of 7:230a?
7.3.
De vraag dient beantwoord te worden of het gehuurde kwalificeert als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 onder a BW, te weten een gebouwde onroerende zaak die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.
7.4 [gedaagde] heeft het standpunt ingenomen dat er sprake is een 7:290 bedrijfsruimte. Zij heeft daartoe gesteld dat van meet af aan het gehuurde bedoeld was en is gebruikt voor de exploitatie van een kringloopwinkel en dat dit ook bekend was bij [eiseres] , onder meer doordat [gedaagde] de door haar aan de [a-straat] geëxploiteerde kringloopwinkel heeft verplaatst naar onderhavige locatie en dat [eiseres] zelf goederen als verkoopvoorraad heeft aangeboden aan [gedaagde] uit een door haar voor de gemeente beheerd pand aan de [c-straat] te [plaats] . [eiseres] daarentegen heeft aangevoerd dat [gedaagde] bij aanvang van de huur heeft aangegeven dat het ging om een opleidingswinkel voor allochtone vrouwen met een afstand tot de arbeidsmarkt en dat de onmogelijkheid van reguliere winkelexploitatie uitdrukkelijk is benoemd.
7.5.
In de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst is het gehuurde bestemd als ruimte om te gebruiken als atelier of werkplaats of kantoor voor het huisvesten van (door-) startende ondernemers die zich bezig houden met hergebruik, reparatie, educatie, (arbeids-) integratie, buurtbelangen en de creatieve industrie. Het gehuurde is vervolgens direct vanaf 2014 feitelijk gebruikt als kringloopwinkel en ontmoetingsplek met vrije toegang voor het publiek van dinsdag tot zaterdag van 10:00 tot 16:00 uur. De in het contract genoemde bestemming is, omdat partijen in werkelijkheid een ander gebruik voor ogen heeft gestaan, niet doorslaggevend nu [gedaagde] het gehuurde vanaf het begin en met medeweten van [eiseres] heeft gebruikt in afwijking van de contractuele bestemming als kringloopwinkel. Dat er bij de exploitatie van de kringloopwinkel door [gedaagde] personeel wordt ingezet dat werkzaam is als vrijwilliger in het kader van (arbeids-) integratie maakt dit niet anders. Op de onderhavige overeenkomst is afdeling 6 van titel 4 van boek 7 BW van toepassing zoals is bepaald in artikel 7:290 lid 1 BW.
m.b.t. de garderobe
7.6.
Dit heeft tot gevolg dat [eiseres] de huurovereenkomst met betrekking tot de garderobe niet rechtsgeldig heeft opgezegd.
7.7. Voor ontbinding van de huurovereenkomst voor de garderobe zijn onvoldoende gronden aanwezig. Weliswaar heeft [gedaagde] de huur voor de garderobe niet altijd op tijd betaald maar dat kan, gelet op de eerder ingenomen houding van [eiseres] tot aan deze procedure en de hoogte van de huurachterstand, een ontbinding nu niet rechtvaardigen.
De wijze waarop [eiseres] in het kader van onderhavige procedure de betalingen van [gedaagde] is gaan toerekenen aan de garderobe respectievelijk de aula en uitkomt op een achterstand ad
€ 13.296,00 op 14 januari 2018 ten aanzien van de garderobe wordt niet gevolgd. Met betrekking tot de huurachterstand voor de garderobe dient te worden aangesloten bij het als productie G.12 overgelegde overzicht. Uit dit overzicht volgt een nominale huurachterstand van € 1.330,20 op 13 december 2017 inclusief de maand december 2017. [eiseres] heeft in haar pleitnota zoals overgelegd op de zitting van 15 december 2017 aangegeven dat zij bij hantering van dezelfde berekeningsmethodiek ter zake van de garderobe uitkomt op een nominale achterstand van € 1.340,42 te vermeerderen met € 218,24 aan wettelijke rente. [eiseres] heeft daarbij niet langer vastgehouden aan haar eerdere berekening ad € 1.904,58 zoals gevoegd bij de akte grondslagonderbouwing van 12 december 2017.
Vervolgens hebben partijen blijkens het proces-verbaal van de zitting van 15 december 2017 een regeling getroffen voor de betaling van de huurtermijnen van december 2017 ad
€ 593,00, januari 2018 ad € 603,00 en alle opvolgende maanden. [gedaagde] heeft gesteld deze regeling te hebben nageleefd. [eiseres] heeft niet betwist dat de regeling is nageleefd en [gedaagde] heeft op de zitting van 6 juni 2018 gezegd dat “
de stand van de huurachterstand garderobe dezelfde zou moeten zijn
”. De huurachterstand met betrekking tot de garderobe wordt daarom vastgesteld op € 747,42 (€ 1.340,42 - € 593,00). Dit bedrag dient [gedaagde] te betalen aan [eiseres] . De gevorderde rente over dit bedrag zal worden toegewezen vanaf
15 december 2017.
7.8.
[eiseres] maakt aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten over de betalingsachterstand. Deze vordering zal worden afgewezen nu niet is gebleken van incassowerkzaamheden anders dan een enkele betalingsherinnering per e-mailbericht in de afgelopen jaren.
7.9.
Subsidiair heeft [eiseres] gesteld de huurovereenkomst met betrekking tot de garderobe te hebben vernietigd bij akte genomen op 6 juni 2018. Deze vernietiging kan niet slagen omdat de kantonrechter niet meegaat in het standpunt van [eiseres] dat zij heeft gedwaald. Het is aan [eiseres] als professionele partij, die zich zoals zij aangaf ter zitting bij het opstellen van haar (model)contracten laat bijstaan door juristen, om zich ervan te vergewissen dat de door haar gewenste exploitatiewijze van het gebouw past binnen de juridische kaders. De intenties van [eiseres] en de gemeente [plaats] omtrent het voorgestane gebruik van het gebouw zijn onvoldoende om het (semi-) dwingend huurrecht opzij te zetten.
m.b.t de aula
7.10.
Gedurende de procedure is de huurovereenkomst aangaande de aula door partijen beëindigd en is het gehuurde opgeleverd en ontruimd. De gevorderde ontruimingskosten zullen worden afgewezen omdat er door [gedaagde] vrijwillig is ontruimd.
7.11.
[gedaagde] heeft erkend ter zake van deze huurovereenkomst nog € 1.558,00 aan huur verschuldigd te zijn aan [eiseres] . Partijen verschillen echter van mening over de hoogte van de huur en de omvang van de huurachterstand. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben gesteld en aangevoerd, gaat de kantonrechter daarbij uit van de feitelijke gang van zaken tussen partijen met betrekking tot hoogte van de huur. In afwijking van het contract was [gedaagde] een huur van € 1.000,00 per maand verschuldigd voor de garderobe, welke huur vervolgens is geïndexeerd met 2,5% per 1 januari 2017 tot € 1.025,00. Bij het bepalen van de omvang van de huurachterstand zal dan ook hiervan worden uitgegaan.
7.12.
Met betrekking tot het toerekenen van betalingen en het in rekening brengen van rente en kosten, is de kantonrechter van oordeel dat de door [eiseres] gevolgde ruimhartige en bestendige gedragslijn dient te worden gevolgd. Dit betekent dat de berekeningswijze van [eiseres] zoals overgelegd bij akte grondslagonderbouwing van 12 december 2017 dient te worden gehanteerd, zodat een bedrag van € 9.243,00 (€ 8.218,00 t/m december 2017 +
€ 1.025,00 januari 2018) toewijsbaar is. De door [gedaagde] gevorderde verrekening met door een door haar gestelde vordering wegens schadevergoeding wordt afgewezen, nu die vordering gelet op de betwisting door [eiseres] niet eenvoudig is vast te stellen en daarbij gelet op de inhoud van het huurcontract sowieso niet voor verrekening in aanmerking komt.
7.13.
De gevorderde rente over € 8.218,00 zal worden toegewezen vanaf 15 december 2017 en over € 1.025,00 vanaf 1 januari 2018.
7.14.
[eiseres] maakt aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten over de betalingsachterstand. Deze vordering zal worden afgewezen nu niet is gebleken van incassowerkzaamheden. [eiseres] noemt in haar dagvaarding enkel een opzeggingsbrief van
20 juni 2017.
tegenvordering i.v.m. onderhoud gehuurde
7.15.
Bij brief van 17 augustus 2017 heeft [gedaagde] [eiseres] gesommeerd tot het verhelpen van de lekkages vanuit het dak en rondom de raamkozijnen. Thans vordert zij bij wijze van tegenvordering het ongedaan maken van de lekkages door uitvoering van werkzaamheden zoals beschreven in door [gedaagde] overgelegde offertes (producties G.19 en G.20). Deze offertes betreffen het geheel vernieuwen van 300 m2 dak en het aanbrengen van twee nieuwe lichtkoepels in het dak ad € 17.649,35 ex btw en het waterdicht maken van vijf raamkozijnen ad € 4.847,33 ex btw.
7.16.
Gedurende de looptijd van deze procedure heeft [eiseres] reparaties aan het dak van het gebouw laten uitvoeren. Na de reparaties zijn geen lekkages meer ontstaan bij het dak boven de garderobe, zelfs niet tijdens de hoosbuien van 29 mei 2018, aldus [eiseres] . Dat er recent geen lekkages meer zijn geweest, heeft [gedaagde] niet weersproken ter zitting.
7.17.
De kantonrechter volgt [eiseres] in haar standpunt dat zij als verhuurder weliswaar verplicht is om onderhoud en herstellingen te verrichten aan het gehuurde maar dat zij daarbij niet verplicht is tot verbetering van het gehuurde en dat zij zelf mag bepalen op welke wijze zij het onderhoud of de herstellingen laat uitvoeren. Hetgeen [gedaagde] thans vordert, dient daarom te worden afgewezen.
7.18.
Anders dan [gedaagde] vordert, ziet de kantonrechter geen grondslag om de huurprijs van de garderobe te verminderen wegens de door [gedaagde] gestelde onderhoudsgebreken. Na het vonnis van 3 januari 2018 waarin de overeenkomsten als huurovereenkomsten zijn gekwalificeerd en [gedaagde] zich kon beroepen op de wettelijke regeling omtrent onderhoud heeft [eiseres] opdracht gegeven tot het verhelpen van de lekkages. Het is niet aan [gedaagde] om te bepalen aan wie die opdracht wordt gegeven en hoe deze opdracht zal worden uitgevoerd. Dat is aan [eiseres] als verhuurder.
schadevergoeding
7.19.
[gedaagde] heeft [eiseres] gesommeerd en in gebreke gesteld voor de betaling van
€ 8.292,00 wegens vergoeding van schade aan goederen behorend tot haar winkelvoorraad. [eiseres] heeft deze vordering uitgebreid betwist. Gelet op die betwisting kon [gedaagde] niet volstaan met de feitelijk niet meer dan kale verwijzing naar de als productie G.6 overgelegde lijst met tweedehands goederen en de geschatte waarde van die goederen. Dit onderdeel dient daarom te worden afgewezen.
7.20.
Gelet op de uitkomst van het geding en de feitelijke gebeurtenissen gedurende deze procedure behoeven de overige stellingen, verweren en standpunten geen verdere behandeling.
7.21.
De provisionele voorzieningen over en weer worden gelet op uitkomst van de vordering ten gronde afgewezen.
7.22.
Gelet op de uitkomst van het geding en de vorderingen van ieder der partijen voor (een aanzienlijk deel) worden afgewezen, ziet de kantonrechter aanleiding te bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
8
De beslissing
De kantonrechter:
8.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 747,42, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 15 december 2017 tot aan de dag van de gehele betaling;
8.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 9.243,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 8.218,00 vanaf 15 december 2017 en over € 1.025,00 vanaf 1 januari 2018, telkens tot aan de dag van de gehele betaling;
8.3.
verklaart voor recht dat [gedaagde] de voormalige aula van het schoolgebouw van circa 357 m2, ruimte A061 op de begane grond, op vrijdagmiddag 2 februari 2018 om circa 13:30 heeft ontruimd;
8.4.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
8.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
8.6.
wijst de vorderingen voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, mr. A.H.I. Hoogendam.
De griffier		De kantonrechter