ECLI:NL:RBAMS:2018:8100
Rechtbank AMS — Uitspraak 


RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 17/6192
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 november 2018 in de zaak tussen
[eiseres] , te Amsterdam, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(hierna: de heffingsambtenaar),
(mr. B. Brekveld).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 30 september 2016 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: het pand) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 1.584.500,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2016 bekendgemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 13 september 2017 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De behandeling van de zaak op zitting heeft plaatsgevonden op 8 mei 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar directeur. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] , bijgestaan door de taxateur, [naam 2] .
De rechtbank heeft de zaak na de zitting heropend. Partijen hebben nadere stukken ingediend.
De zaak is op de zitting van 11 oktober 2018 opnieuw behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar directeur. De heffingsambtenaar is in persoon verschenen en bijgestaan door de taxateur [naam 2] .
Overwegingen
1. Eiseres was, ten tijde van belang, genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. Het pand heeft een woonoppervlakte van 269 m2, verspreid over zes woonlagen. Op 18 januari 2016 heeft eiseres het pand verkocht.
2. De WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die wordt verkregen indien de volle en onbezwaarde eigendom van die zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het pand. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2015. Eiseres vindt dat de WOZ-waarde van het pand op de waardepeildatum vastgesteld moet worden op € 650.500,-. Bij het nadere stuk van 27 juni 2018 heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd en daarin is de waarde van het pand opnieuw getaxeerd op € 1.584.500,-. In het rapport is de WOZ-waarde onderbouwd met behulp van de vergelijkingsmethode en het bevat gegevens en verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten, namelijk de woningen aan de
[adres 2] , de [adres 3] en de [adres 4] .
4. Volgens het bestemmingsplan “Zuidelijke binnenstad” geldt ter plaatse van het pand de bestemming “Gemengd-1”. In artikel 8.1 van dit bestemmingsplan is bepaald dat de voor “Gemengd-1” aangewezen gronden bestemd zijn voor - onder meer - wonen en kantoor. Vanwege deze gemengde bestemming en omdat het niet in geschil is dat het pand voor bewoning geschikt is, het pand op 18 januari 2016 ook als woning is verkocht en de verkoop als woning de hoogste waarde oplevert, heeft de heffingsambtenaar er naar het oordeel van de rechtbank terecht voor gekozen om het pand als woning te waarderen.
5. Voor woningen is als waarderingsmethode de vergelijkingsmethode voorgeschreven.
Aan de argumenten van eiseres over toepassing van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode komt de rechtbank daarom niet toe.
Evenmin komt de rechtbank toe aan de beoordeling of de heffingsambtenaar het eigen verkoopcijfer van het pand op 16 januari 2016 mocht gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde, omdat hij dit cijfer - na de heropening van de zaak - niet meer ten grondslag heeft gelegd aan zijn standpunt, onder meer omdat deze transactie te ver verwijderd was van de waardepeildatum.
6. Eiseres heeft onder meer aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn met het pand en daarom niet bruikbaar voor het bepalen van de
WOZ-waarde van haar pand. De rechtbank volgt eiseres hierin en motiveert dit oordeel als volgt.
7. De woning van eiseres was op de waardepeildatum in gebruik als kantoor en beschikte, ten tijde van belang, slechts over beperkte was- en kookgelegenheden in de bestaande pantry’s. De voor bewoning benodigde voorzieningen waren dus in basis wel aanwezig in de woning, maar erg minimaal, terwijl de vergelijkingsobjecten al volledig ingericht en uitgerust zijn als woningen met veelal een luxe afwerking. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten daarom van een geheel andere orde zijn. Er is immers een grondige verbouwing en renovatie nodig om de woning op hetzelfde (hoge) niveau te krijgen van de vergelijkingsobjecten. Zo beschikken de vergelijkingsobjecten bijvoorbeeld al over volledige (woon)keukens en meerdere badkamers. Daarnaast is de indeling van de woning, afgezet tegen de vergelijkingsobjecten, minder ruimtelijk, ‘hokkeriger’, zoals eiseres het ter zitting heeft genoemd, waardoor de bruikbaarheid als woning wordt verminderd. Tot slot, het pand heeft geen buitenruimte, terwijl de vergelijkingsobjecten aan de [adres 3] en de [adres 4] tuinen hebben en het vergelijkingsobject aan de [adres 2] een dakterras. Eiseres heeft in dit kader terecht aangevoerd dat dit een belangrijk aspect is wanneer het gaat om de waardering van een heel grachtenpand. De rechtbank laat de vergelijkingsobjecten daarom buiten beschouwing.
8. Nu er geen andere, wel geschikte, vergelijkingsobjecten door de heffingsambtenaar aan de waardering ten grondslag zijn gelegd, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het pand niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Ook de door eiseres verdedigde waarde van de woning van € 650.000 wordt verworpen. Zoals onder 4. van deze uitspraak is aangegeven heeft eiseres deze waarde immers onderbouwd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, die bij woningen niet wordt toegepast.
10. Aangezien geen van de partijen de waarde van het pand aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank zelf de waarde vast. De rechtbank stelt de waarde, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, voor het kalenderjaar 2016 schattenderwijs vast op € 1.400.000,-. De aanslag onroerende zaakbelasting 2016 dient overeenkomstig deze waarde te worden verminderd. De rechtbank bepaalt verder dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak. Gelet op deze vernietiging, behoeven de overige argumenten van eiseres geen bespreking meer.
Conclusie
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
12. Van gemaakte proceskosten als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van de woning vast op € 1.400.000,-;
bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 333,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.W.J. Harten, rechter, in aanwezigheid van
mr. C. Pasteuning, griffier
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
14 november 2018.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Zie (de wetsgeschiedenis van) artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.