ECLI:NL:RBAMS:2018:9389
Rechtbank AMS — Uitspraak 


RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: AMS 17/2565 en 17/1632
uitspraak van de meervoudige kamer van 27 december 2018 in de zaken tussen
[eiseres] ., te Rotterdam, eiseres
(gemachtigde: N. Dreierink)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(gemachtigde: mr. D.N.N. Jansen).
Partijen worden hierna [eiseres] en de heffingsambtenaar genoemd.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2015 de WOZ-waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in Amsterdam (het kantoorgebouw) voor het belastingjaar 2015 vastgesteld op € 4.743.000.
[eiseres] heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking. In een uitspraak op bezwaar van 10 maart 2017 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van [eiseres] ongegrond verklaard. [eiseres] heeft daartegen beroep ingesteld. Dit beroep is geregistreerd onder nummer AMS 17/2565.
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 maart 2016 de WOZ-waarde van het kantoorgebouw voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op eveneens € 4.743.000.
[eiseres] heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking. In een uitspraak op bezwaar van 27 januari 2017 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van [eiseres] ongegrond verklaard. [eiseres] heeft daartegen beroep ingesteld. Dit beroep is geregistreerd onder nummer AMS 17/1632.
De heffingsambtenaar heeft in beide zaken gelijkluidende verweerschriften ingediend.
Beide zaken zijn aanvankelijk behandeld door de enkelvoudige kamer op een zitting van 22 maart 2018. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. De rechtbank heeft het onderzoek geschorst om [eiseres] gelegenheid te geven om haar beroepsgrond over de erfpachtcorrectie verder schriftelijk toe te lichten. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar verzocht om meer duidelijkheid te geven over de manier waarop hij de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten heeft bepaald.
[eiseres] heeft op 23 april 2018 een reactie ingediend en de heffingsambtenaar op 25 mei 2018. De heffingsambtenaar heeft op 16 november 2018 nadere stukken ingediend.
De rechtbank heeft de zaken verwezen naar de meervoudige kamer. De meervoudige kamer heeft de zaken behandeld op de zitting van 27 november 2018. [eiseres] heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [naam 1] en [naam 2] (taxateurs).
De achtergrond van deze procedures
1. [eiseres] is gebruiker van het kantoorgebouw. Het kantoorgebouw bestaat uit een kantoorruimte, een opslagruimte en parkeerplaatsen. Partijen zijn het niet eens over de waarde van het kantoorgebouw voor de kalenderjaren 2015 en 2016 op grond van de Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ).
2. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als het kantoorgebouw op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3. De heffingsambtenaar heeft zijn waarde onderbouwd met de methode van huurwaardekapitalisatie (hwk). Deze methode houdt in essentie in dat de waarde wordt bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. Op de zitting van 22 maart 2018 heeft de heffingsambtenaar gezegd dat de waardering van het kantoorgebouw van [eiseres] neerkomt op een kapitalisatiefactor van 9,23. De heffingsambtenaar heeft van drie naburige gebouwen (de vergelijkingsobjecten) de verkoopprijzen vergeleken met de huurwaarde, en zo de kapitalisatiefactoren daarvan berekend. Deze zijn hoger. Daaruit blijkt volgens de heffingsambtenaar dat hij de waarde van het kantoorgebouw van [eiseres] niet te hoog heeft vastgesteld.
4. Niet ter discussie staat dat de hwk-methode in deze zaak de juiste methode is om de WOZ-waarde te bepalen. [eiseres] vindt echter dat de heffingsambtenaar haar waarde te hoog heeft vastgesteld. Op de zitting van 27 november 2018 heeft [eiseres] gezegd dat zij het om twee redenen oneens is met de heffingsambtenaar: zij is het niet eens met de toegepaste erfpachtcorrectie en met de hoogte van de huurwaarde waarop de kapitalisatiefactor is gebaseerd. [eiseres] bepleit zelf een waarde van € 4.100.000.
5. De eerste vraag die de rechtbank moet beantwoorden is of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De erfpachtcorrectie
6. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een erfpachtcorrectie toegepast. Van de vergelijkingsobjecten is namelijk niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. De WOZ-waarde moet echter worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen.
7. Volgens [eiseres] zijn de erfpachtcorrecties onjuist vastgesteld. Deze zijn berekend op basis van de canonverplichtingen tot vijftig jaar na de verkoopdatum. Een potentiële koper kijkt echter niet zo ver in de toekomst, aldus [eiseres] . Door teveel toekomstige canonverplichtingen mee te rekenen wordt de erfpachtcorrectie volgens haar te hoog, waardoor ook de kapitalisatiefactor van de vergelijkingsobjecten te hoog wordt.
8. De rechtbank vindt dat [eiseres] deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd. Het doel van het toepassen van de erfpachtcorrectie moet zijn om de meerprijs te benaderen die de meest biedende koper zou betalen voor de volle en onbezwaarde eigendom als deze op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De vergelijkingsobjecten zijn bestemd voor verhuur of voor zakelijk gebruik, en het is aannemelijk dat een koper alle daaraan verbonden verplichtingen in aanmerking neemt bij het bepalen van de koopprijs. De heffingsambtenaar houdt daar rekening mee. Hij berekent van alle canonverplichtingen de netto contante waarde, zodat zij minder zwaar wegen naarmate zij verder in de toekomst liggen. De heffingsambtenaar neemt het resultaat van zijn berekening slechts voor zestig procent in aanmerking als erfpachtcorrectie. [eiseres] heeft geen argumenten genoemd waarom hieruit een te hoge erfpachtcorrectie zou volgen.
De huurwaarde en de kapitalisatiefactor
9. Voor het berekenen van de kapitalisatiefactor heeft de heffingsambtenaar bij twee van de drie vergelijkingsobjecten een kraag berekend om tot een marktconforme huur te komen. De kraag is het verschil tussen de werkelijke huur en een marktconforme huur. De heffingsambtenaar heeft daarbij gebruik gemaakt van de huurcontracten van de vergelijkingsobjecten en van een grote hoeveelheid verzamelde en gestructureerde gegevens. Hij heeft deze huurcontracten en deze gegevens niet overgelegd. [eiseres] vindt dat de manier waarop de heffingsambtenaar zijn kapitalisatiefactor heeft onderbouwd daarom onvoldoende inzichtelijk is. [eiseres] kan de cijfers niet controleren. [eiseres] zegt dat er in de buurt veel leegstand is en dat de kantoorgebouwen verouderd zijn.
10. De rechtbank oordeelt als volgt. Indien de waardering geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces en [eiseres] de juistheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, moet de heffingsambtenaar zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan.
[eiseres] kan dan immers niet controleren op basis waarvan de waardering tot stand is gekomen en is niet in staat om de berekening van de heffingsambtenaar verder inhoudelijk te betwisten. Wel heeft [eiseres] zo specifiek mogelijk gezegd welke elementen van de berekening van de heffingsambtenaar zij betwist: de marktconforme huurwaarde en de kraag. Omdat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij de huur en de kraag heeft vastgesteld, concludeert de rechtbank dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond en de rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen.
Conclusie over de waarde
11. De rechtbank vindt dat ook [eiseres] haar waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Zij heeft niet duidelijk gemaakt waarop de cijfers in haar taxatierapport zijn gebaseerd. Zo geeft [eiseres] geen onderbouwing voor haar aanname dat de marktconforme huur voor de [adres 2] moet worden vastgesteld op € 100,- per vierkante meter. Ook omdat dit pand jarenlang heeft leeg gestaan, is deze huurprijs niet aannemelijk.
12. Dit betekent dat de heffingsambtenaar, noch [eiseres] , de waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank stelt daarom zelf schattenderwijs - met weging van alles wat partijen naar voren hebben gebracht - de waarde van het kantoorgebouw voor de belastingjaren 2015 en 2016 vast op € 4.500.000.
13. De aanslagen onroerende zaakbelasting moeten in overeenstemming met deze waarde worden verminderd.
Proceskosten en griffierecht
14. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan [eiseres] het door haar betaalde griffierecht (twee keer € 333,-) vergoedt.
15. De rechtbank zal de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die [eiseres] heeft gemaakt. De rechtbank oordeelt dat sprake is van samenhangende zaken.
Het gaat in beide zaken namelijk om hetzelfde kantoorgebouw en dezelfde WOZ-waarde, waardoor de werkzaamheden van de gemachtigde in beide zaken nagenoeg identiek konden zijn. De rechtbank stelt de hoogte van de proceskosten daarom vast op € 1.501,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 249,- en een wegingsfactor 1, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1½ punt voor de aanwezigheid op de zittingen, met een waarde per punt van € 501,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
verklaart de beroepen gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraken op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van het kantoorgebouw voor de kalenderjaren 2015 en 2016 vast op € 4.500.000;
bepaalt dat de aanslagen onroerende zaakbelasting voor de kalenderjaren 2015 en 2016 in overeenstemming met deze waarde worden verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht in beide zaken (twee keer € 333,-) aan [eiseres] te vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [eiseres] tot een bedrag van € 1.501,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, voorzitter, en mr. H.B. van Gijn en mr. A.M. van der Linden-Kaajan, leden, in aanwezigheid van mr. H. van der Schaft, griffier
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 december 2018.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
Dat staat in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
Zie de uitspraak van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, te raadplegen via www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:HR:2018:1316.
In de zin van artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht.