ECLI:NL:RBAMS:2018:7737
Rechtbank AMS — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 6591172  CV EXPL 18-1636
vonnis van:  23 oktober 2018
fno.:  904
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1. de besloten vennootschap Baltex Holding B.V.
hierna: Baltex)
2. de besloten vennootschap Azet Holding B.V.
hierna: Azet)
3. [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 3]
hierna: [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 3] )
allen gevestigd te [vestigingsplaats]
eisers in conventie, verweerders in reconventie
nader gezamenlijk te noemen: Baltex c.s.
gemachtigde: mr. P.J. Sandberg
t e g e n
de stichting Stichting Cordaan
gevestigd te Amsterdam
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
nader te noemen: Cordaan
gemachtigde: mr. G.S. Geurts
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:
- dagvaarding van 12 januari 2018, met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 18 juni 2018. Voor Baltex c.s. is verschenen [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 3] , vergezeld door de gemachtigde. Namens Cordaan waren [naam 1]
en [naam 2] aanwezig, vergezeld door de als gemachtigde. Baltex c.s. heeft voorafgaand aan de zitting een conclusie van antwoord in reconventie ingediend.  Ter zitting zijn partijen gehoord en hebben zij vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Aan het eind van de zitting is de zaak aangehouden voor het nemen van aktes.
Nadien zijn de volgende stukken aan het procesdossier toegevoegd:
- akte wijziging eis in reconventie/aanvulling van gronden;
- antwoordakte.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken, staat het volgende vast:
1.1.
Cordaan is een zorginstelling gericht op mensen die verpleging, verzorging, begeleiding en/of ondersteuning nodig hebben. Cordaan beschikt over ongeveer 900 panden, waarvan ongeveer 343 in eigendom en 522 gehuurd, waar zij cliënten met een VGZ of GGZ indicatie intramuraal laat verblijven. Die cliënten wonen daar dan met zorg en begeleiding.
1.2.
[naam 3] (hierna: [naam 3] ) is cliënt van Cordaan.
1.3.
Baltex en Azet zijn gezamenlijk eigenaar van het appartementsrecht aan [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).
1.4.
Op 31 december 2004 is [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 3] een huurovereenkomst voor het gehuurde aangegaan met Stichting IJlanden, een rechtsvoorgangster van Cordaan.
1.5.
In de schriftelijke huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) is bepaald dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte, dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2005 is aangegaan en dat deze daarna voor onbepaalde tijd wordt voortgezet. Ook is vermeld dat de kale huurprijs € 380,55 bedraagt, dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 3] als beheerder optreedt en dat de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte vastgesteld op 30 juli 20903 en gedeponeerd op
31 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag (hierna: de Algemene Bepalingen) op de huurovereenkomst van toepassing zijn.
1.6.
In artikel 1.1 van de Algemene Bepalingen staat dat huurder het gehuurde daadwerkelijk, behoorlijk en zelf overeenkomstig de in de huurovereenkomst genoemde bestemming dient te gebruiken. In artikel 1.3 is bepaald dat huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan en dat een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming eenmalig is en niet voor andere of opvolgende gevallen geldt.
1.7.
De thans geldende kale huurprijs voor het gehuurde bedraagt € 518,21 per maand.
1.8.
[naam 3] heeft vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot 15 november 2017 in het gehuurde gewoond met zorg en begeleiding van Cordaan.
1.9.
Bij e-mail van 20 november 2017 aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 3] heeft Cordaan een reparatieverzoek in de vorm van een werkorder met foto’s toegezonden. In de werkorder is vermeld dat er al langere tijd een lekkage speelt en wordt verwezen naar de foto’s, waaruit dit blijkt. Voorts is in de werkorder vermeld dat de woning op dit moment leeg is en dat er geen cliënten in kunnen worden geplaatst.
1.10.
Bij brief van 28 november 2017 heeft de gemachtigde van Baltex c.s. Cordaan geschreven dat de huurovereenkomst geëindigd is door het vertrek van [naam 3] en haar gesommeerd de sleutels binnen acht dagen in te leveren. Voorts staat in die brief:
“In ieder geval bericht ik u bij deze dat het u niet is toegestaan om, zolang de kwestie niet door de rechter zal zijn beslist, de ruimte [adres] [plaats] aan derden te verhuren, en houd ik u aansprakelijk voor alle schade die cliënte lijdt voor het geval u zich aan dit verbod niet zou houden.”
1.11.
Bij brief van 4 december 2017 heeft Cordaan Baltex c.s. geschreven dat de huurovereenkomst niet is geëindigd omdat niet [naam 3] maar Cordaan huurder is.
1.12.
Op 22 december 2017 heeft Cordaan een reminder aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 3] gezonden van de onder 1.9 genoemde e-mail.
1.13.
Bij brief van 2 januari 2018 heeft Cordaan [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 3] gesommeerd om binnen twee weken onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde te verrichten.
1.14.
Op 26 januari 2018 zijn er schilderwerkzaamheden door Baltex c.s. in de badkamer van de woning.
1.15.
In afwachting van de onderhavige procedure staat de woning leeg.
Vordering en verweer in conventie
2. Baltex c.s. vordert dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst wordt ontbonden met veroordeling van Cordaan tot ontruiming van het gehuurde binnen 8 dagen na betekening van het vonnis en met veroordeling in de kosten van het geding.
3. Aan deze vordering legt Baltex c.s. - kort gezegd - ten grondslag dat zij de huurovereenkomst met de rechtsvoorgangster van Cordaan is aangegaan ten behoeve van [naam 3] . Volgens Baltex c.s. was [naam 3] feitelijk de huurder en is de huurovereenkomst slechts formeel op naam van Cordaan gezet. Nu [naam 3] het gehuurde heeft verlaten en met de noorderzon is vertrokken, gedraagt hij zich niet als goed huurder en is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Omdat Cordaan heeft aangekondigd het gehuurde aan een derde ter beschikking te willen stellen, terwijl zij daar zelf dient te wonen, schiet ook Cordaan toerekenbaar tekort in de nakoming van de huurovereenkomst en is zij op grond van artikel 6:80 Burgerlijk Wetboek (BW) in verzuim. Meer in het bijzonder is sprake van handelen in strijd met artikel 1.1 en 1.3 van de Algemene Bepalingen (zie 1.6). Voor zover Baltex c.s. ooit toestemming zou hebben gegeven om het gehuurde in gebruik te geven aan [naam 3] , gold dit enkel en alleen voor hem, aldus steeds Baltex c.s.
4. Cordaan voert - samengevat - als verweer dat als contractuele bestemming heeft te gelden het bieden van woonruimte aan cliënten die hulp en begeleiding behoeven bij het zelfstandig begeleid wonen. Dit staat niet met zoveel woorden in de huurovereenkomst maar zijn partijen wel overeengekomen en heeft hen ook altijd voor ogen gestaan, althans vloeit voort uit de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 lid 1 BW. Als zorginstelling kan Cordaan het gehuurde niet zelf bewonen en de contractuele bestemming impliceert volgens haar toestemming om het gehuurde in gebruik te geven aan cliënten. Cordaan wijst erop dat haar rechtsvoorgangster vanaf 13 oktober 1997 een huurovereenkomst had voor de woning aan de [adres] te [plaats] , die eveneens aan Baltex en Azet toebehoort en waarin diverse cliënten van Cordaan hebben gewoond, waaronder [naam 3] . In verband met een renovatie van dat appartement is die huurovereenkomst in 2005 met wederzijds goedvinden beëindigd en is de onderhavige huurovereenkomst aangegaan om de zorg aan [naam 3] voort te kunnen zetten.
5. Cordaan betwist dat sprake is van een tekortkoming van [naam 3] of haarzelf. Zij stelt dat er al geruime tijd is van een lekkage in de woning, waardoor het bieden van zorg aan [naam 3] werd belemmerd. Om die reden is [naam 3] per 15 november 2017 verhuisd naar een locatie groepswonen van Cordaan. Dat er geen oplevering heeft plaatsgevonden is het gevolg van het feit dat de huurovereenkomst niet is geëindigd maar doorloopt. Ook de aankondiging van Cordaan om - na het verhelpen van Baltex c.s. van de lekkage - een nieuwe cliënt in het gehuurde te plaatsen, levert geen tekortkoming op omdat het ter beschikking stellen van het gehuurde aan een (andere) cliënt juist gebruik overeenkomstig de contractuele bestemming is.
Vordering en verweer in reconventie
6. Cordaan vordert - na wijziging van eis bij akte - dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair
de kale huurprijs met ingang van 20 november 2017 wordt vastgesteld op € 0,00 totdat het gebrek is verholpen;
Baltex c.s. wordt veroordeeld tot betaling aan Cordaan van de sinds 28 november 2017 teveel betaalde huur, tot en met juli 2018 begroot op € 4.335,90;
subsidiair
de kale huurprijs met ingang van 20 november 2017 wordt vastgesteld op € 207,28 per maand;
Baltex c.s. wordt veroordeeld tot betaling aan Cordaan van de vanaf 20 november 2017 tot 26 januari 2018 teveel betaalde huur, begroot op € 658,72;
primair en subsidiair
met veroordeling van Baltex c.s. in de kosten van het geding.
7. Ter onderbouwing van haar
primaire
vordering stelt Cordaan - kort gezegd - dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW doordat Baltex c.s. haar bij brief van 28 november 2017 (zie 1.10) heeft verboden na het vertrek van [naam 3] een nieuwe cliënt in de woning te plaatsen en haar aansprakelijk heeft gesteld voor het geval zij dit wel zou doen. Cordaan is daardoor genoodzaakt het gehuurde leeg te laten staan. Omdat Cordaan zorginkomsten ontvangt met een huisvestingscomponent wanneer zij het gehuurde in gebruik geeft aan een cliënt, derft zij aldus inkomsten. Daar komt bij dat het voor haar kwetsbare cliënten onwenselijk is dat Cordaan hangende de procedure, waarvan de uitkomst ongewis is, wel gebruik maakt van de woning. Door het door Baltex c.s. gegeven verbod en de aansprakelijkstelling is sprake van een feit althans een omstandigheid waardoor Cordaan niet het genot van het gehuurde heeft dat zij mag verwachten. Volgens Cordaan levert dit een gebrek op, dat op grond van artikel 7:207 lid 1 BW recht geeft op een huurprijsvermindering van 100%, zodat de huurprijs vanaf 28 november 2017 € 0,00 bedraagt. Dit leidt tot een van Baltex c.s. tot en met juli 2018 aan teveel betaalde huur terug te vorderen bedrag van (€ 190,01 + (7 x € 518,21) + € 538,42 =) € 4.355,90. Aan haar
subsidiaire
grondslag legt Cordaan de (gevolgen van de) lekkage in de badkamer ten grondslag, dat/die volgens haar kwalificeert/kwalificeren als een Categorie C-gebrek. Op grond van artikel 6 lid 1 sub c van het Besluit Huurprijzen Woonruimte leidt dit tot een huurprijsvermindering van maximaal 60% van de overeengekomen huurprijs. Nu de lekkage dan wel de gevolgen daarvan op 26 januari 2018 (zie 1.14) is/zijn verholpen, betekent dit dat de huurprijs van 20 november 2017, de datum waarop Cordaan schriftelijk melding heeft gemaakt van het gebrek (zie 1.9), tot aan 26 januari 2018 moet worden verlaagd tot € 207,28 en dat Cordaan in die periode (€ 114,01 + € 310,93 + € 260,78 =) € 685,72 teveel aan huur heeft betaald, aldus steeds Cordaan.
8. Baltex c.s. stelt zich ten aanzien van de
primaire
vordering van Cordaan - samengevat - op het standpunt dat zij in haar brief van 28 november 2017 (zie 1.14) een juridisch juist standpunt heeft ingenomen en dat het innemen van een standpunt niet onder de definitie van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW valt. Onder omstandigheden kan dit anders zijn maar dan moet er sprake zijn van misbruik van recht en dat is door Cordaan niet gesteld. Voorts voert Baltex c.s. aan dat Cordaan er zelf voor heeft gekozen het oordeel van de rechter af te wachten en dat zij Baltex c.s. niet eens heeft gevraagd een opvolger voor [naam 3] te mogen aanwijzen. Met betrekking tot de
subsidiaire
vordering voert Baltex c.s. als verweer dat er sprake is van een feitelijke stoornis door derden en niet een gebrek waarvoor verhuurder jegens huurder verantwoordelijk is. De lekkage werd volgens Baltex c.s. veroorzaakt doordat de eigenaar-bewoner van de derde verdieping iets verkeerd heeft aangelegd of laten aanleggen en deze is al veel eerder opgelost. De melding van 20 november 2017 (zie 1.9) betrof slechts gevolgschade, namelijk de bruine vlek als gevolg van die (oude) lekkage. Derhalve is het gebrekenboek niet van toepassing, want daarvoor moet het bij gevolgschade gaan om schade waardoor het woongenot ernstig wordt aangetast. Nu de benodigde schilderwerkzaamheden meteen na het ophalen van de sleutels op 26 januari 2018 zijn verricht, is er volgens Baltex c.s. voor een huurprijsvermindering geen plaats.
Beoordeling
In conventie
9. In de onderhavige procedure gaat het om de uitleg van een huurovereenkomst woonruimte, die is gesloten op 31 december 2004 tussen de rechtsvoorgangster van Cordaan en [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 3] als verhuurder. In die overeenkomst is als bestemming ‘woonruimte’ vermeld en is in de toepasselijke algemene bepalingen een onderhuurverbod opgenomen. Ter zitting heeft Cordaan verklaard dat zij haar verweer dat er vóór [naam 3] ook andere cliënten van Cordaan in de woning hebben gewoond, niet kan onderbouwen. De kantonrechter houdt het er dan ook voor dat er namens Cordaan niemand anders in de woning heeft gewoond dan [naam 3] .
10. Vaststaat dat de situatie hoe dan ook destijds niet goed is vastgelegd door partijen. Ofwel het was de bedoeling dat [naam 3] de woning feitelijk zou gaan huren en dat Cordaan alleen formeel als huurder zou optreden, zoals Baltex c.s. stelt, ofwel het is de bedoeling van partijen geweest dat Cordaan het gehuurde zou gebruiken als woning voor haar cliënten die zorg behoeven, zoals Cordaan aanvoert. In het eerste geval had het voor de hand gelegen dat [naam 3] dan ook expliciet in de overeenkomst was genoemd. In het tweede geval zou er geen onderhuurverbod zijn overeengekomen en zou de door Cordaan bepleite bestemming in de overeenkomst zijn opgenomen. In ieder geval is duidelijk dat het nooit de bedoeling van partijen is geweest dat Cordaan als stichting in de woning zou gaan wonen. Dit wordt door Baltex c.s. ook wel erkend. Anders dan Baltex c.s. aanvoert, is de tekst van de overeenkomst derhalve niet klip en klaar en dient er wel te worden uitgelegd aan de hand van de zogenoemde Haviltex-formule.
11. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
12. Naar het oordeel van de kantonrechter ligt de door Cordaan betoogde uitleg meer voor de hand dan die van Baltex c.s. Daartoe overweegt zij dat er meer waarde moet worden gehecht aan de huurovereenkomst zelf dan aan de algemene bepalingen. Nu [naam 3] niet in de huurovereenkomst wordt genoemd en Cordaan de woning niet zelf kan bewonen, kan door partijen niet anders zijn bedoeld dan dat Cordaan de woning huurde om daarin een van haar cliënten te plaatsen. Dat die cliënt alleen [naam 3] zou mogen zijn, zoals door haar gesteld, heeft Baltex c.s. in deze procedure onvoldoende over het voetlicht weten te brengen. Indien dit de wens van Baltex c.s. was, had zij dat met zoveel woorden in de huurovereenkomst tot uiting moeten brengen. Dat heeft zij nagelaten. De kantonrechter betrekt bij haar oordeel dat Cordaan ter zitting naar voren heeft gebracht - en dit is door Baltex c.s. onvoldoende gemotiveerd weersproken - dat er voor cliënten met een intramurale indicatie zoals [naam 3] (te weten met een zorgzwaarte van 4 of hoger, die worden bekostigd vanuit de langdurige zorg) nooit een specifieke huurovereenkomst wordt gesloten en dat zij dus nooit als (onder)huurder op het contract worden geplaatst.
13. Het voorgaande betekent dat [naam 3] geen (feitelijk) huurder was en dat hij om die reden niet toerekenbaar tekort is geschoten jegens Baltex c.s. Baltex c.s. kan dan ook niet in haar primaire standpunt worden gevolgd. Nu Cordaan geen andere cliënten in de woning heeft geplaatst en zij daartoe bovendien volgens de hiervoor uitgelegde overeenkomst gerechtigd is, is evenmin sprake van een toerekenbare tekortkoming van Cordaan jegens Baltex c.s. De vordering tot ontbinding en ontruiming dient dan ook te worden afgewezen en de huurovereenkomst moet worden voortgezet. Daarbij heeft te gelden dat Cordaan conform de bedoeling van partijen de woning huurt voor haar intramurale patiënten. Cordaan kan zelf kiezen welke cliënt zij in de woning plaatst en een nieuwe plaatsing levert geen strijd met het onderhuurverbod op. Wel verdient het de voorkeur een nieuwe plaatsing in overleg met Baltex c.s. te laten plaatsvinden.
In reconventie
14. In reconventie is tussen partijen in geschil of Cordaan recht heeft op huurprijsvermindering vanwege een gebrek, bestaande uit primair het door Baltex c.s. gegeven verbod een nieuwe cliënt in de woning te plaatsen en subsidiair (de gevolgen van) een lekkage in de badkamer van de woning.
14. Ingevolge artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
16. Het door Baltex c.s. gegeven verbod om een andere cliënt dan [naam 3] in de woning te plaatsen is een ‘andere omstandigheid’ als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Gelet op de overeengekomen bestemming, zoals hiervoor vastgesteld, zou sprake kunnen zijn van gebrek. De woning kon immers niet voor het overeengekomen doel worden gebruikt. In dit geval is het echter een keuze van Cordaan geweest om - rekening houdend met haar kwetsbare cliënten - de woning leeg te laten staan. Daarbij heeft Cordaan onvoldoende onderbouwd dat er geen mogelijkheid bestond om bijvoorbeeld [naam 3] terug te plaatsen in de woning. De kantonrechter is daarom van oordeel dat ‘de andere omstandigheid’ in dit geval aan Cordaan is toe te rekenen, zodat geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
17. Ook de (gevolgen van de) lekkage in de badkamer geven geen aanleiding tot huurprijsvermindering. Vaststaat dat er op 26 januari 2018 schilderwerkzaamheden in de woning zijn verricht (zie 1.14). Cordaan heeft niet weersproken dat de lekkage zelf werd veroorzaakt door de bovengelegen verdieping en dat deze reeds voor haar e-mail van 20 november 2017 (zie 1.9) was verholpen, zodat de kantonrechter van de juistheid daarvan uitgaat. Nu Cordaan heeft erkend dat er na 26 januari 2018 geen sprake meer was van het door haar gestelde gebrek, houdt de kantonrechter het ervoor dat slechts de schilderwerkzaamheden de verantwoordelijkheid van Baltex c.s. waren en niet de lekkage zelf. Ingevolge artikel 7:207 lid 1 BW dient de huurprijsvermindering evenredig te zijn aan de vermindering van het huurgenot. Mede gelet op het feit dat [naam 3] vóór de melding al uit de woning was vertrokken en er nadien niemand meer in de woning heeft gewoond, valt niet in te zien welk huurgenot van Cordaan er door de lekkageplek is verminderd, laat staan dat dit dusdanig was dat dit aanspraak zou geven op huurprijsvermindering.
18. Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen.
In conventie en reconventie
19. In de omstandigheid dat partijen over en weer in het gelijk zijn gesteld ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
wijst de vordering af;
In reconventie
wijst de vordering af;
In conventie en reconventie
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. van de Poel, kantonrechter, en in het openbaar
uitgesproken op 23 oktober 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.