ECLI:NL:RBGEL:2018:5358
Rechtbank GEL — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 12 september 2018
in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: C/05/288989 / HA ZA 15-509 van
[naam eser]
,
wonende te Zuilichem,
eiser,
advocaat [NAAM]. B.J.M. van Meer te Arnhem,
tegen
1
[gedaagde in de hoofdzaak/eiser in vrijwaring sub 1],
wonende te Groot-Ammers, gemeente Molenwaard,
2.
[gedaagde in de hoofdzaak/eiser in vrijwaring sub 2]
,
wonende te Utrecht,
3.
[gedaagde in de hoofdzaak/eiser in vrijwaring sub 3]
,
wonende te Amsterdam,
gedaagden,
advocaat [NAAM]. C.P.M. van de Wiel te Utrecht,
en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/05/296414 / HA ZA 16-42 van
1
[gedaagde in de hoofdzaak/eiser in vrijwaring sub 1],
wonende te Groot-Ammers, gemeente Molenwaard,
2.
[gedaagde in de hoofdzaak/eiser in vrijwaring sub 2]
,
wonende te Utrecht,
3.
[gedaagde in de hoofdzaak/eiser in vrijwaring sub 3]
,
wonende te Amsterdam,
eisers,
advocaat [NAAM]. C.P.M. van de Wiel te Utrecht,
tegen
1
[gedaagde in vrijwaring sub 1],
gevestigd te Asperen, gemeente Lingewaal,
2.
[gedaagde in vrijwaring sub 2]
,
wonende te Asperen, gemeente Lingewaal,
3.
[gedaagde in vrijwaring sub 3]
,
wonende te Asperen, gemeente Lingewaard,
gedaagden,
advocaat [NAAM]. N. Poggenklaas te Alkmaar.
Partijen zullen hierna [eisende partij in de hoofdzaak], [gedaagde partij in de hoofdzaak / eisende partij in de vrijwaring] en [gedaagde partij in de vrijwaring] worden genoemd.
1
De procedure in de hoofdzaak
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 17 januari 2018
het (definitieve) deskundigenbericht
de conclusie na deskundigenbericht van [eisende partij in de hoofdzaak]
de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [gedaagde partij in de hoofdzaak / eisende partij in de vrijwaring]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De procedure in de vrijwaringszaak
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 17 januari 2018
het (definitieve) deskundigenbericht
de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagde partij in de hoofdzaak / eisende partij in de vrijwaring]
de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [gedaagde partij in de vrijwaring]
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3
De verdere beoordeling
in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
3.1.
Bij tussenvonnis van 11 oktober 2017 zijn de volgende vragen aan de deskundige ter beantwoording voorgelegd:
Wat is op de peildatum van 20 december 2012 de waarde van de onroerende zaak, [locatie], zoals weergegeven in rechtsoverweging 3.13. van het tussenvonnis van 20 juli 2016?
Wat is op de peildatum van 20 december 2012 de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [locatie], waarbij de erfgrens dwars door de siertuin en de gazons aan de voorzijde van de woning loopt en zonder de parkeerstrook, dus exclusief voormelde beheervlakken, waarbij de koper de mogelijkheid heeft voormelde beheervlakken van het waterschap in bruikleen te verkrijgen onder de in de bruikleenovereenkomst van 7 april 2015 overeengekomen voorwaarden?
Wilt u bij de beantwoording van de vragen 1 en 2 uitgebreid motiveren op welke wijze u tot deze waardebepaling bent gekomen?
Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
In rechtsoverweging 3.3. van dat tussenvonnis is overwogen dat de deskundige bij de waardebepaling in de hypothetische situatie (vraag 1) en de feitelijke situatie (vraag 2) dient te abstraheren van het aantal vierkante meters.
3.2.
De deskundige heeft in zijn concept deskundigenbericht (pagina 16) onder meer het volgende vermeld:
Zoals bij veel vergelijkingsobjecten het geval is, heeft ondergetekende de waarde van de (onder)grond in een zogeheten schilopbouw geplaatst. Daarmee wordt bedoeld dat de grond onder het hoofdgebouw de hoogste waarde vertegenwoordigt en de schillen daar omheen waarde-technisch een afbouwend karakter hebben.
In het geval van het onderhavige object betekent dit dat met name de voorstrook én de achtertuin in de tweede schil zouden liggen. Dit vanwege het feit dat deze gronden zéér kort op de woning zijn gelegen.
Op basis van de hiervoor bedoelde schilopbouw, heeft ondergetekende de grondwaarde afgeleid van een aantal referentieobjecten, zoals opgenomen in dit rapport. De gemiddelde grondwaarde komt daarbij uit op het volgende:
Grondwaarde in schil 1: ca. € 325,= per m2
Grondwaarde in schil 2: ca. € 275,= per m2
Bij het doorrekenen van de grondwaarde die betrekking heeft op de onderhavige beheersvlakken met een totale oppervlakte van 368 m2, zou deze oppervlakte een waarde vertegenwoordigen van 368 m2 x € 275,-- = € 101.200,=. Dit is afgerond een bedrag van € 100.000,= (…) Met dit bedrag is dan ook rekening gehouden met de afwaardering van het onderhavige object, indien de betreffende voorstrook (beheersvlakken) niet in de koop zijn inbegrepen.
De uiteindelijke waardering wordt later in dit rapport onder “Vraagstukken uit het vonnis, dd. 29 maart 2017” genoemd.
3.3.
De conclusie van het concept deskundigenbericht (pagina 21) luidt als volgt:
Vraagstukken uit het vonnis, dd. 29 maart 2017
(…)
De antwoorden op bovengenoemde vraagstukken zijn onderstaand uiteengezet:
Per waardepeildatum (20 december 2012) taxeert ondergetekende de marktwaarde op
€ 875.000,=
(…)
Per waardepeildatum (20 december 2012) taxeert ondergetekende de marktwaarde op
€ 775.000,=
(…)
Voor de motivatie wordt verwezen naar de verdere inhoud van dit rapport.
(…)
3.4.
Naar aanleiding van het concept deskundigenbericht heeft [gedaagde partij in de hoofdzaak / eisende partij in de vrijwaring] onder meer het volgende aangevoerd:
Versimpeld weergegeven is de strekking van deze vragen als volgt:
10. (…)
Vraag 1 ziet op de waarde van:
- de woning op een perceel van 925 m2 waarbij de gehele voortuin in eigendom is verkregen.
Vraag 2 ziet op de waarde van:
- de woning op een perceel van 925 m2 waarbij een gedeelte van de voortuin
niet
in eigendom is verkregen, maar voor welke gedeelte wel een gebruiksrecht is verkregen.
Voorts heeft [gedaagde partij in de hoofdzaak / eisende partij in de vrijwaring] gewezen op de rechtsoverweging in het tussenvonnis van 30 augustus 2017, waarin staat ‘De deskundige dient dan ook bij de waardebepaling van de onroerende zaak in de hypothetische situatie en de feitelijke situatie te abstraheren van het aantal vierkante meters’. [gedaagde partij in de hoofdzaak / eisende partij in de vrijwaring] voert in dat verband onder meer aan dat voor het antwoord op vraag 2 dus dient te worden uitgegaan van dezelfde perceeloppervlakte als bij de beantwoording van vraag 1 en dat in beide gevallen dient te worden uitgegaan van een oppervlakte van 925 m2.
3.5.
De deskundige heeft in zijn definitieve deskundigenbericht (pagina 33 en 34) daarop als volgt gereageerd:
10. Het gestelde onder “Vraag 1” is niet juist. De stelling betreft; “de woning op een perceel van 925 m2 waarbij de gehele voortuin in eigendom is verkregen.”.
Dit moet zijn: “de woning gelegen op een perceel van 1.293 m2 (925 m2 + 368 m2) waarbij de gehele voortuin in eigendom zou zijn verkregen.”
Vraag 1 zoals opgenomen in het Vonnis is als volgt: “Wat is op de peildatum van 20 december 2012 de waarde van de onroerende zaak, [locatie], zoals weergegeven in rechtsoverweging 3.13 van het tussenvonnis van 20 juli 2016?”
Het gaat hierbij dus om de aanname dat de gehele voortuin (dus inclusief de beheersvlakken) in eigendom zouden zijn verkregen. Op basis daarvan heeft ondergetekende de marktwaarde getaxeerd.
11. Zoals eerder toegelicht bij punt 10, is ondergetekende met de beantwoording van vraag 2 uit het vonnis
niet
uitgegaan van een in eigendom toebehorende grondoppervlakte van 557 m2 (925 m2 minus 368 m2), maar van 925 m2 waarbij de heer [naam eser] door middel van de bruikleenovereenkomst gebruik kan maken van de onderhavige voorstrook (beheervlakken) met een oppervlakte van 368 m2. Dit is conform het vraagstuk uit het vonnis.
12.  (…)
13. Zoals eerder vermeld, is ondergetekende met de beantwoording van vraag 2 uit het vonnis uitgegaan van een (in eigendom toebehorende) grondoppervlakte van 925 m2 waarbij de heer [naam eser] door middel van een bruikleenovereenkomst gebruik kan maken van de onderhavige voorstrook (beheervlakken) met een oppervlakte van 368 m2. Deze laatst genoemde oppervlakte komt qua feitelijk gebruik (dus
niet
uitgaande van eigendom) bovenop genoemde 925 m2.
Het totale gebruik komt dan uit op 925 m2 + 368 m2 = 1.293 m2.
14. Zoals eerder vermeld, is
qua gebruik
in beide gevallen uitgegaan van 1.293 m2.
Zoals eerder toegelicht is
qua eigendom
echter wél een verschil, namelijk bij vraagstuk 1 betreft dat een aanname van 1.293 m2 en bij vraagstuk 2 betreft dat 925 m2.
Dat is dan ook als uitgangspunt in de waardering aangehouden.
3.6.
De conclusie van de deskundige in het definitieve deskundigenbericht (pagina 21) is gelijkluidend aan de conclusie in het concept deskundigenbericht, zoals hiervoor weergegeven onder 3.3.
3.7.
De rechtbank constateert dat de deskundige is uitgegaan van de vraagstelling, zoals vermeld in het tussenvonnis van 29 maart 2017. Die vraagstelling is weliswaar gelijkluidend aan de vraagstelling in het tussenvonnis van 11 oktober 2017, maar in laatstgenoemd tussenvonnis is in rechtsoverweging 3.3. vermeld dat de deskundige bij zijn waardering in de twee situaties (vraag 1 en vraag 2) dient te abstraheren van het aantal vierkante meters, zoals dat ook reeds is overwogen in het tussenvonnis van 30 augustus 2017, waarnaar [gedaagde partij in de hoofdzaak / eisende partij in de vrijwaring] verwijst. Wellicht heeft de deskundige, doordat hij is uitgegaan van de vraagstelling in het tussenvonnis van 29 maart 2017, dat over het hoofd gezien. Echter ook na de reactie van de deskundige op het commentaar van [gedaagde partij in de hoofdzaak / eisende partij in de vrijwaring] is het de rechtbank nog onvoldoende duidelijk in hoeverre de deskundige bij zijn beantwoording van de vragen 1 en 2 heeft geabstraheerd van het aantal vierkante meters. De rechtbank heeft daarom behoefte aan een nadere verduidelijking van de deskundige op dit punt. [gedaagde partij in de hoofdzaak / eisende partij in de vrijwaring] geeft in het hiervoor onder 3.4. geciteerde punt 10 van zijn commentaar op juiste wijze weer waar het in wezen om gaat. Anders gezegd gaat het in feite om beantwoording van de volgende vragen:
Wat is op 20 december 2012 de waarde van de onroerende zaak met de gehele voortuin (siertuin en gazons) en de parkeerstrook, dus inclusief de beheervlakken, dus volledig in eigendom (de situatie zoals [eisende partij in de hoofdzaak] dacht dat hij kocht),
Wat is op 20 december 2012 de waarde van de onroerende zaak, waarbij de erfgrens dwars door de siertuin en de gazons aan de voorzijde van de woning loopt en zonder de parkeerstrook, dus exclusief voormelde beheervlakken, tot aan de erfgrens in eigendom (de situatie, zoals [eisende partij in de hoofdzaak] bij de koop feitelijk verkreeg), en
Wat is op 20 december 2012 de waarde van de onroerende zaak, waarbij de erfgrens dwars door de siertuin en de gazons aan de voorzijde van de woning loopt en zonder de parkeerstrook, dus exclusief voormelde beheervlakken, waarbij de koper niet het eigendom maar het gebruiksrecht heeft van een deel van de voortuin en de parkeerstrook, dus van de beheervlakken, uitgaande van de onder de in de bruikleenovereenkomst van 7 april 2015 overeengekomen voorwaarden, dus tot aan de erfgrens in eigendom en het overige gedeelte in bruikleen (de huidige situatie, zoals [eisende partij in de hoofdzaak] uiteindelijk heeft verkregen)?
Daarbij dient de deskundige bij de beantwoording van die vragen te abstraheren van het (feitelijke) aantal vierkante meters en dient hij dus ervan uit te gaan dat in alle drie de situaties vermeld onder a., b. en c. de totale oppervlakte 925 m2 bedraagt. Dat vraagt in wezen om een meer intuïtieve benadering door de deskundige van de waarde van de onroerende zaak in die drie situaties, die gestoeld is op zijn ervaring als makelaar met kennis van de waarde van vergelijkbare objecten.
3.8.
De rechtbank zal daarom bepalen dat de deskundige voormelde aanvullende vragen nog dient te beantwoorden.
3.9.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
4
De beslissing
De rechtbank
4.1.
beveelt een nader onderzoek door de deskundige ter beantwoording van de volgende aanvullende vragen, waarbij de deskundige dient te abstraheren van het (feitelijke) aantal vierkante meters en hij dus ervan dient uit te gaan dat in alle drie de situaties hieronder vermeld onder a., b. en c. de oppervlakte 925 m2 bedraagt:
Wat is op 20 december 2012 de waarde van de onroerende zaak met de gehele voortuin (siertuin en gazons) en de parkeerstrook, dus inclusief de beheervlakken, (volledig in eigendom),
Wat is op 20 december 2012 de waarde van de onroerende zaak, waarbij de erfgrens dwars door de siertuin en de gazons aan de voorzijde van de woning loopt en zonder de parkeerstrook, dus exclusief voormelde beheervlakken, (tot aan de erfgrens in eigendom), en
Wat is op 20 december 2012 de waarde van de onroerende zaak, waarbij de erfgrens dwars door de siertuin en de gazons aan de voorzijde van de woning loopt en zonder de parkeerstrook, dus exclusief voormelde beheervlakken, waarbij de koper niet het eigendom maar het gebruiksrecht heeft van een deel van de voortuin en de parkeerstrook, dus van de beheervlakken, uitgaande van de onder de in de bruikleenovereenkomst van 7 april 2015 overeengekomen voorwaarden, (tot aan de erfgrens in eigendom en het overige gedeelte in bruikleen)?
Wilt u bij de beantwoording van de vragen a tot en met c motiveren op welke wijze u tot deze waardebepaling bent gekomen?
4.2.
bepaalt dat de griffier een kopie van dit vonnis aan de deskundige zal toezenden,
4.3.
bepaalt dat de deskundige zich met vragen over het onderzoek kan wenden tot de rechter mr. S.J. Peerdeman,
4.4.
bepaalt dat de deskundige een schriftelijk en ondertekend nader rapport zal inleveren ter griffie van deze rechtbank vóór
1 november 2018
,
4.5.
verwijst de zaak naar de rolzitting van vier weken na de datum waarop het definitieve rapport ter griffie is ingeleverd voor het nemen van een conclusie na deskundigenbericht aan de zijde van [eisende partij in de hoofdzaak],
4.6.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 12 september 2018.