ECLI:NL:RBAMS:2018:9438
Rechtbank AMS — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7174950  CV EXPL 18-19137
vonnis van:  24 december 2018
vonnis van de kantonrechter
i n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser in conventie
verweerder in reconventie
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: P.N.M. Commandeur
t e g e n
1. [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden in conventie
eisers in reconventie
nader te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. C. Jaspers
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
In het procesdossier bevinden zich:
- de dagvaarding van 22 augustus 2018, met producties;
- de conclusie van antwoord en eis in reconventie, met producties;
- het instructievonnis van 15 oktober 2018;
- de dagbepaling comparitie.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 22 november 2018. [eiser] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagden] is in persoon verschenen bij [gedaagde 1] , vergezeld door de gemachtigde. Voorafgaand aan de comparitie heeft [eiser] een conclusie van antwoord in reconventie ingediend. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
[eiser] heeft tot 1 juni 2018 een woning in huur gehad aan de [adres] te [woonplaats] , hierna: het gehuurde.
1.2.
De huurovereenkomst is oorspronkelijk gesloten met [naam] en dateert uit 2009. Indertijd is een waarborgsom van € 1.350,00 betaald.
1.3.
[eiser] is in 2012 als rechtsopvolger van [naam] in het gehuurde komen wonen.
1.4.
[gedaagden] is in 2015 eigenaar van het gehuurde geworden.
1.5.
Partijen zijn na onderhandeling overeengekomen dat [eiser] het gehuurde tegen betaling van een bedrag van € 8.500,00 zou verlaten. [gedaagden] heeft dat bedrag aan [eiser] betaald.
1.6.
Op 31 mei 2018 is een eindinspectie gehouden. Toen is door firma [naam firma] , de beheerder van het gehuurde, aangegeven dat er nog gaten in de muur zaten, een barst in het raam zat en een glas-in-lood raampje ontbrak.
1.7.
Van de waarborgsom heeft [gedaagden] € 400,00 aan [eiser] terugbetaald.
1.8.
Bij brief van 14 juni 2018 heeft [eiser] het resterende deel van de waarborgsom van € 950,00 teruggevorderd.
1.9.
Op 20 juni 2018 heeft [gedaagden] , in reactie op de brief van 14 juni 2018, te kennen gegeven dat [eiser] schade aan het gehuurde heeft veroorzaakt en dat deze schade door firma [naam firma] mondeling is besproken tijdens de eindinspectie. Volgens [gedaagden] is het gehuurde ook niet schoon opgeleverd.
1.10.
[gedaagden] heeft € 950,00 niet aan [eiser] voldaan.
Geschil in conventie
2. [eiser] vordert dat [gedaagden] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:
a.	€ 950,00 aan hoofdsom;
b.	€ 172,43 aan buitengerechtelijke incassokosten;
c.	wettelijke rente vanaf 23 juli 2018;
d.	de proceskosten.
3. [eiser] stelt hiertoe, kort en zakelijk weergegeven, dat bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 1.350,00 is betaald. [eiser] heeft het gehuurde verlaten en na een eindinspectie opgeleverd. [gedaagden] heeft slechts € 400,00 van de waarborgsom terugbetaald, zodat nog resteert te voldoen € 950,00.
4. [gedaagden] heeft verweer gevoerd dat erop neer komt dat de vordering moet worden afgewezen. Dat verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling aan de orde komen.
Geschil in reconventie
5. [gedaagden] vordert in reconventie veroordeling van [eiser] tot betaling van € 10.800,00 aan winstinkomsten van [eiser] wegens verboden onderverhuur van het gehuurde.
6. [eiser] heeft verweer gevoerd dat erop neer komt dat de vordering moet worden afgewezen. Dat verweer zal, voor zover relevant, bij de beoordeling aan de orde komen.
Beoordeling in conventie
7. Tussen partijen is niet in geschil dat (de rechtsvoorgangster van) [eiser] een waarborgsom van € 1.350,00 heeft betaald. [gedaagden] heeft € 400,00 van deze waarborgsom terugbetaald. Voor de beantwoording van de vraag of de resterende € 950,00 door [gedaagden] moet worden terugbetaald aan [eiser] is van belang of aan het gehuurde schade is toegebracht, zoals [gedaagden] stelt.
8. Vaststaat dat tijdens de eindinspectie is opgemerkt (a) dat één van de ruiten aan de voorzijde van het gehuurde een grote barst bevat, (b) een glas in lood raampje ontbreekt en (c) diverse hendels van het sluitwerk van de ramen kapot waren. Eén en ander blijkt ook uit de door [gedaagden] bij antwoord overgelegde foto’s. De aanwezigheid van deze schadeposten wordt door [eiser] niet betwist.
9. Ter zake de opleverstaat van het gehuurde stelt [eiser] terecht dat het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW als uitgangspunt heeft te gelden. Bij aanvang van de huur is geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt. Daarom wordt het gehuurde - behoudens tegenbewijs - in beginsel geacht te zijn opgeleverd in dezelfde staat als waarin deze door de huurder bij aanvang van de huur is ontvangen. Geoordeeld wordt dat [gedaagden] voldoende tegenbewijs in de zin van artikel 7:224 lid 2 BW heeft geleverd op grond waarvan de conclusie moet worden getrokken dat de schadeposten, genoemd in overweging 8, bij aanvang van de huur niet aanwezig waren. Ten gevolge daarvan dient [eiser] in te staan voor de schade. Daartoe wordt het volgende overwogen.
10. Ten aanzien van de schade aan de ruit (zie overweging 8, onder a) heeft [gedaagden] bij antwoord terecht opgemerkt dat het, indien wél een beschrijving zijn opgemaakt, niet gebruikelijk is om bij aanvang van de huur in een inspectierapport c.q. beschrijving op te merken dat alle ruiten heel zijn. Dat geldt temeer nu partijen in artikel 5, onder g van de huurovereenkomst uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat ruitschade voor rekening van de huurder komt. Geen enkele huurder zal met zo’n bepaling in de huurovereenkomst een barst in de ruit bij aanvang van de huur laten voor wat het is. Dat de huurder de ruit tijdens de huurovereenkomst niet heeft gerepareerd, maakt niet dat hij bij het verlaten niet alsnog behoort te doen.
11. Dat betekent dat [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurdersverplichting om de ruitschade te herstellen. Deze verplichting van [eiser] tot herstel van de ruit vloeit overigens ook voort uit artikel 7:240 BW, in samenhang met artikel 1, onder h van de bijlage in het Besluit kleine herstellingen. [gedaagden] heeft ter comparitie aangevoerd dat de ruitschade is te begroten op € 250,00. Een betalingsbewijs daarvan is volgens [gedaagden] voorhanden. Dat is door [eiser] niet betwist. De hoogte van deze kosten is door [eiser] evenmin betwist, zodat € 250,00 als uitgangspunt heeft te gelden. Dat bedrag zal in mindering strekken op de waarborgsom.
12. Ten aanzien van de schade wegens het ontbrekende glas in lood raam (zie overweging 8, onder b) heeft [gedaagden] ter comparitie aangevoerd dat de glaszetter het ontbrekende glas in lood raam kosteloos heeft vervangen. Daarom zal deze schadepost worden gelaten voor wat het is.
13. De laatste schadepost bestaat uit diverse hendels van deuren c.q. ruiten kapot zijn (zie overweging 8, onder c). Deze schade is eveneens tijdens de eindinspectie besproken en blijkt afdoende uit de foto’s. [gedaagden] heeft diverse hendels moeten vervangen. Hier geldt ook dat, indien wél een beschrijving van aanvangssituatie zou zijn opgemaakt, het niet gebruikelijk is om in een inspectierapport c.q. beschrijving op te merken dat alle hendels van deuren c.q. raamwerken heel zijn. Los daarvan zijn partijen in artikel 5, onder d van de huurovereenkomst overeengekomen dat kleine reparaties en vervangingen tot € 100,00 voor elke afzonderlijke reparatie c.q. vervanging, voor rekening van huurder komen. Voor zover de huurder bij aanvang van de huur niets met de defecte raamhendels heeft gedaan, dan is het met het oog op het voorgaande, alsmede gelet op het bepaalde in artikel 7:240 BW, in samenhang met artikel 1, onder d, tweede gedachtestreepje van de bijlage in het Besluit kleine herstellingen, in strijd met de redelijkheid en billijkheid om de verhuurder daarvan het risico te laten dragen.
14. [gedaagden] heeft ter comparitie aangevoerd dat de schade aan de hendels is te begroten op € 300,00. Een betalingsbewijs daarvan is volgens [gedaagden] voorhanden. Dat is door [eiser] niet betwist. Evenmin is de hoogte van deze kosten betwist, zodat € 300,00 als uitgangspunt heeft te gelden. Dat bedrag zal ook in mindering strekken op de waarborgsom.
15. [eiser] stelt bij dagvaarding dat hij het gehuurde schoon heeft opgeleverd, althans dat hij heeft gestofzuigd en gedweild. [gedaagden] heeft uitdrukkelijk betwist dat het gehuurde schoon is opgeleverd en verwijst ter onderbouwing naar de bij antwoord overgelegde foto’s die voor zich spreken. Op de foto’s is onder meer te zien dat de deuren vuil zijn en dat er verkleuring te zien is door lijmresten. Ter comparitie heeft [eiser] weliswaar aangevoerd dat de verkleuring slechts licht is en dat alles makkelijk met een doekje schoon te maken is, maar daarmee miskent hij zijn overeengekomen verplichting om het gehuurde op of onmiddellijk voor de einddatum (professioneel) schoon te maken, chemisch te reinigen en dergelijke daaronder begrepen (artikel 5, onder i van de huurovereenkomst). [gedaagden] heeft de stelling van [eiser] dat het gehuurde schoon is opgeleverd gemotiveerd betwist en deze betwisting voldoende onderbouwd. Nu de kantonrechter geen aanknopingspunten heeft voor de hoogte van de schoonmaakkosten, zal zij van haar bevoegdheid gebruik maken deze schade te schatten. De schade wordt naar redelijkheid geschat op € 400,00.
16. Gelet op het voorgaande heeft [gedaagden] de resterende waarborgsom van € 950,00 op terechte gronden niet aan [eiser] terugbetaald.
17. Dat betekent dat de vordering van [eiser] wordt afgewezen. Met de afwijzing van de hoofdvordering, dienen de gevorderde wettelijke rente en de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten eveneens te worden afgewezen.
Beoordeling in reconventie
18. [gedaagden] heeft niet gesteld op welke juridische grond winstafdracht wordt gevorderd. Nog los daarvan heeft [eiser] gemotiveerd betwist dat hij winst heeft genoten. Tegenover deze betwisting heeft [gedaagden] geen (begin van) bewijs geleverd op grond waarvan moet worden aangenomen dat [eiser] winst heeft gemaakt wegens onderverhuur. [gedaagden] heeft evenmin een bewijsaanbod gedaan. De vordering in reconventie wordt daarom afgewezen.
Beoordeling in conventie en reconventie
19. Nu partijen zowel in conventie als in reconventie over en weer in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten in conventie en reconventie gecompenseerd.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie
I.	wijst de vordering af;
in reconventie
II.	wijst de vordering af;
in conventie en reconventie
III.	compenseert de proceskosten en bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 24 december 2018 in aanwezigheid van de griffier.