ECLI:NL:RBOVE:2018:2888
Rechtbank OVE — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/220514 / KG ZA 18-210
Vonnis in kort geding van 9 augustus 2018
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING DE WOONPLAATS
,
gevestigd te Enschede,
eiseres,
advocaat [NAAM]. R.F.A. Rorink te Hardenberg,
tegen
1
[gedaagde 1] ,
wonende te Enschede,
en
2.
DE OVERIGEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK AAN DE (7553 AH) LIPPERKERKSTRAAT NUMMER 214 EN 216 TE ENSCHEDE OF EEN GEDEELTE DAARVAN
,
gedaagden,
advocaat [NAAM]. M.A.R. Schuckink Kool te 's-Gravenhage.
Partijen zullen hierna De Woonplaats en [gedaagde 1] c.s. genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 24 juli 2018, met 13 producties
een overgelegde publicatie van het uittreksel van het exploot van 24 juli 2018 in het Parool van 26 juli 2018
een brief met 1 productie van 29 juli 2018 namens [gedaagde 1] c.s.
een brief met producties 14 en 15 van 31 juli 2018 namens De Woonplaats
een conclusie van antwoord van 31 juli 2018, met 4 producties namens [gedaagde 1] c.s.
een brief met productie 16 van 31 juli 2018 namens De Woonplaats
de mondelinge behandeling gehouden op 1 augustus 2018
de pleitnota van De Woonplaats.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
De panden gelegen aan de Lipperkerkstraat 214 en 216 te Enschede, kadastraal bekend als gemeente Enschede, sectie D, nummer 13350 en sectie D, nummer 13351 (hierna gezamenlijk te noemen: de panden), zijn eigendom van De Woonplaats.
2.2.
De Woonplaats is voornemens de panden te slopen en een herontwikkeling van het omliggende gebied de Lage Bothof uit te voeren.
2.3.
In mei 2018 is het bestemmingsplan Lage Bothof 2018 onherroepelijk geworden.
2.4.
De voorbereidingen voor de sloop van de panden zijn getroffen en De Woonplaats is voornemens het braakliggende terrein aan de Lipperkerkstraat te saneren en daar nieuwe woonhuizen te bouwen.
2.5.
In november 2015 is op verzoek van De Woonplaats door Best Vision Inventarisatie B.V. een asbestinventarisatie type A (volledig) verricht ter zake van de panden.
2.6.
Op 14 december 2015 is door Best Vision Inventarisatie B.V. een rapportage uitgebracht. Uit de rapportage blijkt dat diverse asbesthoudende bronnen zijn aangetroffen in de panden. In de rapportage staat verder in de conclusie:
“
(…)
9
Conclusie
(…). De vergunningverlener verplicht in de sloopmelding  tot een aanvullende inventarisatie (type B). Een aanvullend type B onderzoek heeft alleen betrekking op de in de rapportage genoemde beperkingen en vermoedens.
Er bestaat een redelijk vermoeden op niet-direct waarneembare aanwezigheid van asbest, asbesthoudende producten, asbestbesmet materiaal en/of asbestbesmette constructiedelen.
(…)
Een ander aspect is dat conform de SC540 Type A inventarisatie tijdens het onderzoek geen destructieve handelingen en geen demontage werkzaamheden zijn verricht aan installaties en/of constructies. Hierdoor zullen een aantal mogelijke toepassingen van asbest simpelweg niet kunnen zijn ontdekt.
Voorbeelden van dit soort toepassingen zijn.
Asbesthoudende stelplaatjes onder tussenwanden en in de fundatie;
Ingemetselde asbesttoepassingen of verloren bekistingen;
Materiaal dat is toegepast in ruimten die niet betreden of visueel
geïnspecteerd konden worden zoals constructiedelen, rioleringen onder dekvloeren op zand, scheidingsschotten in gierkelders;
Asbesthoudende lijmrestanten onder de vloerafwerking
Schoorsteen voeringen (…).
”
2.7.
De asbestsanering van de panden heeft nog niet plaatsgevonden.
2.8.
Op 4 juli 2018 is door medewerkers van De Woonplaats geconstateerd dat het pand aan de Lipperkerkstraat nummer 216 was gekraakt. De deur was gesloten en er waren nieuwe sloten op de deur gezet.
2.9.
[gedaagde 1] heeft verklaard aan De Woonplaats dat hij de het pand aan de Lipperkerkstraat nummer 214 heeft gekraakt.
2.10.
Op 6 juli 2018 heeft De Woonplaats [gedaagde 1] c.s. verzocht en gesommeerd het pand aan de Lipperkerkstraat 216 te verlaten. Aan dit verzoek hebben [gedaagde 1] c.s. niet voldaan.
2.11.
Namens De Woonplaats is op 10 juli 2018 aangifte gedaan bij de politie, eenheid Oost-Nederland.
2.12.
Op 11 juli 2018 is geconstateerd dat het pand aan de Lipperkerkstraat nummer 214 ook was gekraakt.
2.13.
Op 12 juli 2018 heeft de Woonplaats [gedaagde 1] c.s. wederom verzocht en gesommeerd de panden te verlaten. Aan dit verzoek hebben [gedaagde 1] c.s. niet voldaan.
3
Het geschil
3.1.
De Woonplaats vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde 1] c.s. veroordeelt de eigendommen van De Woonplaats aan en/of nabij de Lipperkerkstraat te Enschede binnen 48 uur na betekening van het ten deze te wijzen vonnis te ontruimen, derhalve te verlaten en daar niet terug te kregen, op straffe van verbeurte van een dwangsom aan De Woonplaats, hoofdelijk, ter grootte van € 10.000,-- ineens alsmede € 1.000,-- per dag - een gedeelte van een dag te zien als een dag - waarop [gedaagde 1] c.s., althans een van hen, in gebreke is hieraan te voldoen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis;
II. bepaalt dat dit vonnis gedurende één jaar na het wijzen daarvan ten uitvoer kan worden gelegd tegen eenieder die zich ten tijde van tenuitvoerlegging in de onroerende zaak aan de Lipperkerkstraat 214 en of 216 bevindt of daar binnentreedt, en telkens wanneer zich dat voortdoet;
III. [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten ad € 521,39 inclusief BTW;
een en ander met veroordeling tot betaling van de proceskosten.
3.2.
De Woonplaats legt, samengevat weergegeven, aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde 1] c.s. jegens haar onrechtmatig handelen door zonder enig recht of titel in de panden te verblijven en aldus inbreuk maken op het aan haar toekomende eigendomsrecht.
3.3.
[gedaagde 1] c.s. voert gemotiveerd verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Als onbetwist staat vast dat [gedaagde 1] c.s. zich zonder recht of titel in de panden bevinden, waarmee zij onrechtmatig jegens De Woonplaats handelen. Een vordering tot ontruiming is in kort geding evenwel slechts toewijsbaar, indien de eigenaar van de onroerende zaak daarbij een spoedeisend belang heeft, waarbij uitgangspunt is dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden.
4.2.
De Woonplaats stelt een spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming te hebben, omdat de sloop van de panden en de herontwikkeling van het gebied rondom de Lipperkerkstraat niet kunnen worden uitgevoerd vanwege de aanwezigheid van [gedaagde 1] c.s. in de panden. De Woonplaats voert aan dat de panden onbewoonbaar zijn en dienen in verband met de plannen voor de herontwikkeling van de Lage Bothof ontruimd te worden. In de panden is asbest aangetroffen, die dient te worden verwijderd alvorens tot sloop kan worden overgegaan. Daartoe voert de Woonplaats aan dat het spoedeisend belang niet enkel is gelegen in de bescherming van personen, maar ook in de vrees dat door het gebruik, waaronder het toegang verschaffen tot de panden aan derden, het stoken van vuur in de tuin en plannen om de panden zelf te verbouwen, volgens de Woonplaats tot gevaarlijke situaties kan leiden.
4.3.
[gedaagde 1] c.s. hebben het spoedeisend belang betwist. Zij hebben aangevoerd dat de gestelde herontwikkelingsplannen van de Lipperkerkstraat pas in het najaar 2019 zijn ingepland en dat het niet aannemelijk is dat op korte termijn met de sloop wordt aangevangen. Door nu al over te gaan tot ontruiming en sloop, vooruitlopend op bouwwerkzaamheden in het najaar 2019, zal dat tot onnodige braakligging leiden. [gedaagde 1] c.s. hebben verklaard bereid te zijn de panden te ontruimen zodra de verdere planning van de bouwwerkzaamheden dat redelijkerwijs noodzakelijk maakt, danwel na overlegging van een bouwvergunning door de Woonplaats. Daarnaast hebben [gedaagde 1] c.s. zich onder verwijzing naar de verklaring van Daan Ooms Ecobouw op het standpunt gesteld dat geen sprake is van gezondheidsrisico’s ten aanzien van het aanwezige asbest en dat de panden bewoonbaar zijn, zodat dit evenmin als grondslag voor ontruiming kan dienen.
4.4.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Vaststaat dat in november 2015 een asbestinventarisatie type A is verricht, waaruit blijkt dat in de panden asbest is aangetroffen. De Woonplaats heeft een verklaring van leegstandbeheerder VPS Nederland van 10 juli 2018 overgelegd waaruit blijkt dat panden niet geschikt zijn voor bewoning. Er is sprake van lekkage, kapotte ruiten, schimmelvorming en de ramen en deuren zijn gedeeltelijk dichtgetimmerd. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft De Woonplaats foto’s overgelegd. Verder is er geconstateerd dat [gedaagde 1] c.s. aan derden (waaronder [X] ) toegang verlenen tot de panden en het omliggende afgesloten gebied. [gedaagde 1] c.s. hebben (in de Tubantia van 27 juli 2018) onder meer verklaard dat zij in de panden een kunstexpositie voor bezoekers willen inrichten.
4.5.
Deze voorgaande omstandigheden leiden naar het oordeel van de voorzieningenrechter tot een onaanvaardbare situatie die zo spoedig mogelijk moet worden gestaakt. De Woonplaats is immers als eigenaar verantwoordelijk voor de panden en daarmee voor de veiligheid van de (omliggende) bewoners die daar - al dan niet met toestemming - verblijven. De voorgedragen verklaring door [gedaagde 1] c.s. van Daan Ooms Ecobouw leidt niet tot een ander oordeel. De voorzieningenrechter vindt het voldoende aannemelijk dat de panden niet meer bewoonbaar zijn en dat er voor de bewoners en omliggende bewoners van de panden gezondheidsrisico’s zijn vanwege de aanwezige asbest, temeer nu [gedaagde 1] c.s. hebben aangegeven zelf achterstallig onderhoud aan de panden willen verhelpen, hetgeen het risico op het vrijkomen van niet-direct waarneembaar asbest vergroot (zie 2.6).
4.6.
Verder is niet geleken - althans daartoe is onvoldoende gesteld door [gedaagde 1] c.s. - dat door op korte termijn over te gaan tot ontruiming en sloop van de panden, dat zal leiden tot een lange periode van onnodig braakliggend terrein rondom de Lipperkerkstraat. Daarvoor zijn geen aanknopingspunten. Daarentegen staat als onweersproken vast dat aan de Lage Bothof al is gestart met de bouw van 82 huurappartementen voor de Woonplaats en dat de Woonplaats direct (na de bouwvakvakantie in 2018) wil starten met het nabij gelegen gebied rondom de Lipperkerkstraat. Na sloop van de panden en de sanering van de grond worden aan de Lipperkerkstraat door de Woonplaats 54 eengezinswoningen gebouwd. Deze bouwplannen heeft de Woonplaats voldoende aannemelijk gemaakt en zij heeft gemotiveerd gesteld dat de aanbestedingsprocedure ten behoeve van de Lipperkerkstraat in oktober 2018 zal aanvangen.
4.7.
De Woonplaats kan pas van start gaan met de aanbestedingsprocedure als de grond rondom de Lipperkerkstraat wordt gesaneerd, nader asbestonderzoek wordt gedaan naar de panden conform het advies uit de asbestrapportage van 14 december 2015 en vervolgens wordt overgegaan tot asbestsanering. De Woonplaats zal pas met die werkzaamheden kunnen beginnen als [gedaagde 1] c.s. de panden hebben verlaten. Dat De Woonplaats geen eigenaar is van het aansluitende pand nummer 218 gelegen aan de Lipperkerkstraat maakt dit niet anders. Gelet op de gestelde tijdslijn door De Woonplaats ter zitting heeft zij er voldoende spoedeisend belang bij om uiterlijk per 1 september 2018 vrij toegang te krijgen tot de panden en het gebied rondom de Lipperkerkstraat. Tegenover dit redelijke zakelijke belang van De Woonplaats hebben [gedaagde 1] c.s. geen concrete spoedeisende omstandigheden aangedragen die een ontruiming niet zouden kunnen rechtvaardigen.
4.8.
De door [gedaagde 1] c.s. aangevoerde stelling dat zij geen inkomsten hebben om een alternatieve woonruimte te huren en dat zij een stressvolle periode achter de rug hebben, levert geen bijzondere omstandigheid die tot een andere belangenafweging dient te leiden. Afgezien van de vraag of deze omstandigheid zou moeten leiden tot afwijzing van de vorderingen van De Woonplaats, hebben [gedaagde 1] c.s. ook nagelaten hun stellingen daartoe nader te onderbouwen, zodat reeds daarom aan deze stellingen voorbij wordt gegaan.
4.9.
Voorgaande feiten en omstandigheden in aanmerking nemend dient het belang van De Woonplaats bij de gevorderde ontruiming zwaarder te wegen dan het belang van [gedaagde 1] c.s. bij het voortgezet gebruik van de panden. De vordering tot ontruiming zal worden toegewezen, zij het dat [gedaagde 1] c.s. een wat ruimere ontruimingstermijn wordt gegund dan gevorderd.
4.10.
Ingevolge artikel 557a lid 3 Rv kan de rechter bepalen dat een vonnis, waarbij aan anderen dan aan gebruikers of gewezen gebruikers krachtens een persoonlijk of zakelijk recht de ontruiming wordt bevolen van een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, tot een jaar na de dag waarop het vonnis wordt uitgesproken dan wel bekrachtigd, ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voortdoet. Op grond van de hiervoor genoemde omstandigheden bestaat daarvoor aanleiding. De Woonplaats heeft er belang bij dat het vonnis ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen personen die zich wellicht nu nog niet, maar op het moment van de ontruiming dan wel daarna wel in de panden bevinden.
4.11.
Als prikkel tot nakoming zal een dwangsom aan de veroordeling worden verbonden. De gevorderde dwangsom zal evenwel worden gematigd, zoals hierna in de beslissing vermeld.
4.12.
De Woonplaats heeft buitengerechtelijke kosten gevorderd. Hiervoor wordt als uitgangspunt gehanteerd dat het moet gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De aan de zijde van De Woonplaats gemaakte kosten zijn geen andere dan die ter voorbereiding van de processtukken en ter instructie van de zaak. De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten zal dan ook worden afgewezen.
4.13.
[gedaagde 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van De Woonplaats worden begroot op:
- dagvaarding	€ 	 99,91
- griffierecht		1.950,00
- salaris advocaat
633,00
Totaal	€ 	  2681,91
5
De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om uiterlijk vóór 1 september 2018 de panden aan de Lipperkerkstraat 214 en 216 te Enschede te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van De Woonplaats zijn, en de sleutels af te geven aan De Woonplaats,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om aan De Woonplaats een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 2.500,- is bereikt,
5.3.
bepaalt dat deze veroordeling binnen de in art. 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van De Woonplaats tot op heden begroot op € 2681,91,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.K.F. Hangelbroek en in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.