ECLI:NL:RBLIM:2018:8077
Rechtbank LIM — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rolnummer: C/03/234766 / HA ZA 17-220
Vonnis van 29 augustus 2018
in de zaak van
1
[eisende partij sub 1] ,
wonende te [woonplaats eisende partijen] ,
2.
[eisende partij sub 2]
,
wonende te [woonplaats eisende partijen] ,
eisers,
advocaat [NAAM]. O.G. Tacoma te Eindhoven,
tegen
[gedaagde partij]
,
wonende te [woonplaats gedaagde partij] ,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. J.A.M. van de Sande te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eisende partijen] en [gedaagde partij] genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 6 april 2017 met producties 1 tot en met 12;
de conclusie van antwoord met producties I tot en met IV;
het proces-verbaal van comparitie van 31 mei 2018.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Tussen [eisende partijen] als kopers en [gedaagde partij] als verkoper is op 6 januari 2017 een koopovereenkomst met betrekking tot de woning met ondergrond en bijbehorende grond aan de [adres gekochte woning] te [plaats gekochte woning] met een perceelsgrootte van 1.450 m2 (hierna ook: de woning) gesloten. De koopprijs bedroeg € 258.500,-- en als leveringsdatum was -behoudens nadere afspraak- overeengekomen 31 maart 2017.
2.1.1.
In opdracht van [eisende partijen] heeft op 27 februari 2017 een indicatief bodemonderzoek plaatsgevonden door Versa Bodemadvies. In het daarop betrekking hebbende briefrapport van 28 februari 2017 is vermeld dat op het achterterrein de grond vanaf circa 0,5 à 0,6 m onder maaiveld tot gemiddeld circa 1,0 m onder maaiveld sterk is verontreinigd met zink. In verband hiermee is tussen partijen discussie ontstaan. Levering van de woning heeft plaatsgevonden op 7 april 2017. [eisende partijen] hebben conservatoir derdenbeslag gelegd onder de notaris op een deel (ter hoogte van € 65.000,--) van de koopsom.
3
Het geschil
3.1.
De [eisende partijen] vordert -samengevat-
A. voor recht te verklaren dat het pand [adres gekochte woning] te [plaats gekochte woning] ten aanzien van de gesteldheid van de bodem niet over die eigenschappen beschikt die eisers op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten en waarvan zij de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen, dat daarmee sprake is van een schending van de door [gedaagde partij] afgegeven garantie dan wel dat er sprake is van non-conformiteit die aan [gedaagde partij] toerekenbaar is;
B. [gedaagde partij] primair te veroordelen tot vergoeding van de door eisers geleden schade ter hoogte van € 48.860,50 + P.M. inclusief btw, inclusief een bedrag van P.M. aan financieringsrente berekend van (datum levering) tot aan de dag der algehele voldoening;
C. subsidiair voor zover het gevorderde onder A. niet toewijsbaar is voor recht te verklaren dat er sprake is van (wederzijdse) dwalingen en de koopovereenkomst gedeeltelijk te vernietigen tot een bedrag gelijk aan de kosten van de bodemsanering en de daarbij behorende onderzoeken;
D. [gedaagde partij] subsidiair te veroordelen tot vergoeding van de door eisers geleden schade ter hoogte van € 48.460,50 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de juridische levering (7 april 2017) tot de dag van algehele voldoening;
E. proces- en nakosten met rente.
3.2.
[gedaagde partij] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
het gevorderde onder A. en B.
4.1.
Deze vorderingen grondt [eisende partijen] op de stelling dat het verkochte niet geschikt is voor normaal gebruik, waardoor sprake is van schending van artikel 6.3. van de koopovereenkomst en van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
Bedoeld artikel 6.3. luidt als volgt:
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
Woning voor eigen gebruik
.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”
4.2.
Volgens [eisende partijen] is hierbij onder normaal gebruik te verstaan het door hen voorgestane gebruik van het perceel, namelijk gebruik als woning met daarbij de mogelijkheid tot de bouw en het gebruik van een loods van 150 m2 voor bedrijfsactiviteiten op het achterterrein. Deze bouw is echter slechts mogelijk na bodemsanering. Het verkochte is dus niet geschikt voor normaal gebruik.
4.2.1.
Volgens [gedaagde partij] is de woning geschikt voor normaal gebruik, namelijk gebruik als “Woning voor eigen gebruik”. Daar valt niet ook onder de mogelijkheid tot het bouwen van een loods van 150 m2.
4.3.
Aan de orde is dan ook de uitleg van voormeld artikel 6.3. van de koopovereenkomst. Deze uitleg dient te geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf (vgl. ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Deze brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van slechts een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen daarvan. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn gesteld, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang. In dit licht bezien heeft ten aanzien van de uitleg van een overeenkomst als de onderhavige waarbij een bebouwde onroerende zaak is verkocht, het volgende te gelden.
Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een akte waarin een beding voorkomt dat, zoals artikel 6.3. van de standaard VBO-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de onroerende zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik, welk gebruik verder specifiek is omschreven als “Woning voor eigen gebruik” zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding zijn dat “Woning voor eigen gebruik” betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond en de daarop ten tijde van de verkoop aanwezige bebouwing.
4.3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank valt onder het begrip “Woning voor eigen gebruik” naar gangbaar spraakgebruik niet te brengen het tevens gebruiken van het gekochte voor de bouw (en het gebruik) van een loods met een oppervlakte van 150 m2, welke loods bedoeld is voor bedrijfsactiviteiten. Door [eisende partijen] is gesteld dat dat in casu wel het geval is, vanwege de ligging van het gekochte aan de rand van een industriegebied waar de combinatie wonen en bedrijfsvoering gebruikelijk is en omdat het bestemmingsplan ter plekke bedrijfsactiviteiten en/of een loods van 150 m2 toelaat. Deze stelling snijdt geen hout. Niet bepalend is hetgeen uit het oogpunt van ruimtelijke ordering ter plekke is toegestaan, en evenmin de activiteiten die derden in de omgeving al dan niet ontplooien. Bepalend is hetgeen partijen in de gegeven omstandigheden op grond van elkaars uitlatingen mochten begrijpen. Dat [eisende partijen] bij de verkopend makelaar voorafgaand aan de koop geïnformeerd hebben naar de mogelijkheden van uitbreiding op het achterterrein met een garage of een schuur is door [gedaagde partij] gemotiveerd betwist met een verwijzing naar een schrijven van de makelaar (productie 8 bij dagvaarding) en daarmee niet komen vast te staan. Maar zelfs al zou dit wél het geval zijn, dan maakt dat vragen om informatie nog niet dat [gedaagde partij] daaruit moest begrijpen dat onder de door hem gegeven garantie dat het gekochte geschikt was als “Woning voor eigen gebruik” ook viel de mogelijkheid tot het bouwen van de loods (dan wel garage/schuur).
4.3.2.
Dat het gekochte niet geschikt zou zijn als “Woning voor eigen gebruik” in de zin zoals onder 4.3.1. door de rechtbank is geoordeeld is door [eisende partijen] niet (onderbouwd) gesteld noch is daarvan gebleken. Er is dan ook geen sprake van strijd met het bepaalde in artikel 7:17 BW (van welk artikel overigens in artikel 6.1. van de koopovereenkomst is afgeweken) noch met hetgeen is overeengekomen in artikel 6.3. van de koopovereenkomst. Het door [eisende partijen] voorgestane gebruik -dat in casu kwalificeert als bijzonder gebruik- is tussen partijen niet overeengekomen en derhalve niet door [gedaagde partij] gegarandeerd. Het gevorderde onder A. zal dan ook worden afgewezen, in het verlengde waarvan -bij gebreke van een grondslag- ook het gevorderde onder B. zal worden afgewezen.
het gevorderde onder C. en D.
4.4.
Deze subsidiaire vorderingen baseert [eisende partijen] op dwaling ex artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub b. dan wel sub c. BW. Deze bepalingen luiden als volgt:
“1. Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar:
…
b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.”
4.4.1.
Volgens [eisende partijen] wist [gedaagde partij] van de verontreiniging en heeft hij zijn mededelingsplicht geschonden. Voor zover [gedaagde partij] niet wist van de verontreiniging is sprake van wederzijdse dwaling.
4.5.
Wil een beroep op artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub b BW slagen, dan dient in casu -onder meer- de situatie aan de orde te zijn dat [gedaagde partij] wist of behoorde te weten van de verontreiniging en voorts dat hij er rekening mee moest houden dat die verontreiniging voor [eisende partijen] van doorslaggevend belang was bij de beslissing tot aankoop (deze laatste eis wordt ook genoemd het kenbaarheidsvereiste).
4.5.1.
[gedaagde partij] heeft betwist op de hoogte te zijn van de verontreiniging. Hij heeft de woning in 1992 gekocht, waarbij hem is verteld dat er op het achterterrein grond was afgegraven en vervangen door nieuwe grond, zoals hij ook heeft vermeld in de vragenlijst (productie IV van [gedaagde partij] ). In de leveringsakte uit 1992 waarbij hij de eigendom verkreeg is ook opgenomen dat de toenmalige verkoper geen verontreiniging bekend was die normaal gebruik verhindert. Ook bij een eerdere taxatie van de woning in 2007 is niets naar voren gekomen over verontreiniging.
4.5.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisende partijen] , afgezet tegen voormeld onderbouwd verweer van [gedaagde partij] , onvoldoende concrete feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen blijken dat [gedaagde partij] wel op de hoogte was van de verontreiniging van het achterterrein, anders dan dat die er geruime tijd geleden wel was geweest maar dat deze door de vorige eigenaar was afgegraven en vervangen door nieuwe grond, zoals [gedaagde partij] ook heeft vermeld op de door hem ingevulde vragenlijst. De rechtbank houdt het er aldus voor dat [gedaagde partij] niet wist noch behoorde te weten van de verontreiniging, zodat geen sprake kan zijn van dwaling ex artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub b. BW. Bovendien is de rechtbank van oordeel dat, zelfs al zou [gedaagde partij] wél op de hoogte zijn geweest van de verontreiniging van het achterterrein, niet is komen vast te staan dat hij er rekening mee moest houden dat dat voor de beslissing tot aankoop door [eisende partijen] van doorslaggevend belang was, nu evenmin is komen vast te staan dat [gedaagde partij] wist van de bouwplannen van [eisende partijen] op dat achterterrein.
4.6.
Met betrekking tot het beroep op wederzijdse dwaling ex artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub c. BW wordt overwogen als volgt.
4.6.1.
De rechtbank heeft in het voorgaande geoordeeld dat partijen zijn overeengekomen dat het gekochte geschikt diende te zijn als “Woning voor eigen gebruik”, dat het gekochte daarvoor ook daadwerkelijk geschikt is, en dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde partij] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van het bijzondere, niet overeengekomen, gebruik dat [eisende partijen] zegt te beogen. Dat betekent dat [gedaagde partij] , ook al had hij wél kennis gehad van de verontreiniging, niet had hoeven te begrijpen dat dit voor [eisende partijen] aanleiding zou vormen om af te zien van de koop. Aldus doet zich de situatie voor zoals bedoeld in artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub c. BW, daarvan de zinsnede vanaf “tenzij”, zodat ook het beroep op wederzijdse dwaling niet kan slagen.
4.7.
Het gevorderde onder C. zal dan ook worden afgewezen, in het verlengde waarvan -bij gebreke van een grondslag- ook het gevorderde onder D. zal worden afgewezen.
4.8.
[eisende partijen] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde partij] worden begroot op € 3.031,--(griffierecht € 883,--; salaris advocaat 2 punten x tarief IV = € 2.148,--).
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eisende partijen] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde partij] tot op heden begroot op € 3.031,--;
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.C. Alink-Steinberg en in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2018.
HJMD