ECLI:NL:RVS:2018:2589
Raad van State — Uitspraak 


201709281/1/R6.
Datum uitspraak: 1 augustus 2018
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
[appellant] en anderen, allen wonend te Utrecht,
en
het college van burgemeester en wethouders van Utrecht,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 3 oktober 2017 heeft het college het uitwerkingsplan "Parkwijk, Langerak, Uitwerkingsplan Kop Amaliapark" vastgesteld.
Bij besluit van dezelfde datum heeft het college een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van een kerkgebouw en 24 appartementen aan de Eerste Westerparkhof.
De besluiten van het college zijn gecoördineerd voorbereid en bekendgemaakt met toepassing van artikel 3.30, eerste lid, aanhef en onder b, en artikel 3.32 van de Wet ruimtelijke ordening.
Tegen deze besluiten hebben [appellant] en anderen beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 28 juni 2018, waar het college, vertegenwoordigd door mr. T. Brouwer en ing. T. van der Sloot, is verschenen. Voorts zijn de Gereformeerde Gemeente Utrecht en Estea, beide vertegenwoordigd door [gemachtigde], als partijen gehoord.
Overwegingen
Inleiding
1.    Het uitwerkingsplan is gebaseerd op het bestemmingsplan "Parkwijk, Langerak" (hierna: het bestemmingsplan), vastgesteld door de raad van de gemeente Utrecht bij besluit van 16 mei 2013. In het bestemmingsplan hebben de in het geding zijnde gronden de bestemming "Gemengd - uit te werken 1". Deze bestemming moet in overeenstemming met artikel 8 van de planregels worden uitgewerkt voor onder meer gebruik voor wonen en/of maatschappelijke voorzieningen.
2.    Het plangebied van het uitwerkingsplan maakt deel uit van het Prinses Amaliapark en ligt tussen de Eerste Westerparklaan, de Monarchvlinderlaan en de busbaan Parkwijk. Aan de gronden in het noordelijke deel van het plangebied is de bestemming "Maatschappelijk" en aan de gronden in het zuidelijke deel is de bestemming "Wonen" toegekend. In de planregels is opgenomen dat maximaal 26 woningen mogen worden gebouwd. Het college heeft een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van 24 appartementen en een kerkgebouw.
3.    [appellant] en anderen wonen in de directe omgeving van het plangebied. Zij kunnen zich niet verenigen met het uitwerkingsplan. Zij vrezen dat het plan leidt tot een onaanvaardbare aantasting van hun woon- en leefklimaat.
4.    De relevante planregels en de uitwerkingsregels zijn bijgevoegd in de bijlage behorende bij deze uitspraak.
Het beroep tegen het uitwerkingsplan
Toetsingskader
5.    Wanneer in een bestemmingsplan een uitwerkingsplicht is opgenomen, dient het college van burgemeester en wethouders in beginsel een uitwerkingsplan vast te stellen. In het kader van een beroep tegen een uitwerkingsplan kan ter beoordeling staan of dit plan is voorbereid en genomen in strijd met het recht, daaronder begrepen of de uitgewerkte bestemming strookt met de uitwerkingsregels in het bestemmingsplan en, voor zover die regels daartoe de ruimte laten, met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij geldt de planologische aanvaardbaarheid van de uit te werken bestemming als een gegeven.
Bouwhoogte
6.    [appellant] en anderen betogen dat het uitwerkingsplan afwijkt van de stedenbouwkundige visie die de gemeente zichtbaar hanteert in de wijk, bestaande uit het scheiden van hoog- en laagbouw. In dat verband voeren zij aan dat het college niet heeft onderbouwd waarom van de stedenbouwkundige visie is afgeweken.
6.1.    Vaststaat dat ingevolge artikel 8, lid 8.2, aanhef en onderdeel a, van de uitwerkingsregels, de bouwhoogte ten hoogste 23 m mag bedragen. Op de verbeelding bij het uitwerkingsplan is weergegeven dat een deel van het perceel aan de noordzijde van het plangebied is aangeduid als "bouwvlak", met daarbinnen de aanduidingen "maximum goothoogte = 7", "maximum bouwhoogte = 13" en ter plaatse van de voorziene kerktoren "maximum bouwhoogte = 19". Voorts blijkt uit die verbeelding dat een deel van het perceel aan de zuidzijde van het plangebied is aangeduid als "bouwvlak", met daarbinnen de aanduidingen "maximum goothoogte = 16" en "maximum bouwhoogte = 19". De Afdeling stelt vast dat het uitwerkingsplan gelet daarop wat betreft bouwhoogte voldoet aan de uitwerkingsregels in het bestemmingsplan.
De Afdeling ziet voorts geen aanleiding voor het oordeel dat het college de voorziene bebouwing niet in redelijkheid passend in de omgeving heeft kunnen achten. Daartoe overweegt de Afdeling dat het college ter zitting heeft toegelicht dat stedenbouwkundige uitgangspunten in de wijk voor hoog- en laagbouw inhouden dat gekozen is voor laagbouw aan de noordzijde die aansluit bij de al bestaande woningen en voor hoogbouw aan de zuidzijde die aansluit bij het al bestaande voorzieningencentrum net ten zuiden van het plangebied. De toegestane bouwhoogtes in het uitwerkingsplan zijn in overeenstemming met die uitgangspunten en, dus, met de gehanteerde stedenbouwkundige visie.
Het betoog faalt.
Bezonning
7.    [appellant] en anderen vrezen voor een onaanvaardbare afname van direct zonlicht en lichtinval in hun woningen. Zij betogen dat het college het bezonningsonderzoek dat aan het besluit ten grondslag ligt, onjuist heeft geïnterpreteerd. Daartoe voeren zij aan dat het college ten onrechte op grond van het bezonningsonderzoek concludeert dat er alleen in december een vermindering van direct zonlicht op de gevels zou zijn. Volgens [appellant] en anderen blijkt uit het bezonningsonderzoek dat in ieder geval bij de huizen aan de zuidkant van de Eerste Westerparklaan minimaal het halve jaar en potentieel bijna het hele jaar significante hoeveelheden schaduw ontstaat door de geplande bebouwing. Voorts betogen [appellant] en anderen dat ten onrechte alleen de afname van direct zonlicht is onderzocht en niet de totale afname van lichtinval in de woningen.
7.1.    Het college stelt dat de geplande bebouwing niet zal leiden tot een substantiële vermindering van bezonning of daglichttoetreding in de woningen van [appellant] en anderen. Het college stelt zich daarom op het standpunt dat het uitwerkingsplan, mede gelet op de ligging van het plangebied in stedelijk gebied, niet leidt tot een onaanvaardbare verslechtering van het woon- en leefklimaat bij beide woningen.
7.2.    In de plantoelichting is vermeld dat de mogelijke schaduwwerking voor de omgeving van het plangebied ten gevolge van het geplande kerkgebouw en het appartementencomplex is onderzocht. De resultaten van dit onderzoek zijn neergelegd in het rapport "Bezonningsonderzoek nieuwbouw kerkgebouw Gereformeerde Gemeente Utrecht en nieuwbouw 24 appartementen" van 6 februari 2017 (hierna: het bezonningsonderzoek). Het bezonningsonderzoek is tevens als bijlage bij de plantoelichting opgenomen. In het bezonningsonderzoek is voor de maatgevende dagen van de vier seizoenen bezien wat de gevolgen van de voorziene ontwikkeling zullen zijn in een worst case scenario. Wat betreft de woning van [appellant] en anderen is de Afdeling uit het bezonningsonderzoek gebleken dat op de voorgevel van de woning op de [locatie] in juni geen en in maart, september en december tot ongeveer 09:00 uur schaduw valt. Op de voorgevel van de woning op de Monarchvlinderlaan 4 valt enkel in december tot ongeveer 14:00 uur schaduw.
De Afdeling stelt eerst vast dat [appellant] en anderen dit bezonningsonderzoek niet, met gegevens onderbouwd, hebben bestreden. Voorts stelt de Afdeling vast dat het college dit bezonningsonderzoek aan het uitwerkingsplan ten grondslag heeft gelegd en op grond daarvan en mede gelet op de ligging in stedelijk gebied, heeft geconcludeerd dat van een onaanvaardbare afname van zonlicht of daglichttoetreding geen sprake is. Anders dan [appellant] en anderen veronderstellen blijkt uit de stukken, waaronder de plantoelichting, zienswijzenota en het verweerschrift, niet dat het college bij deze conclusie niet alle resultaten uit het bezonningsonderzoek heeft betrokken. De enkele omstandigheid dat in de plantoelichting in een afsluitende zin een summiere samenvatting van dit onderzoek is opgenomen, maakt dat niet anders. Evenmin is de Afdeling gebleken dat het college de resultaten van het bezonningsonderzoek onjuist heeft geïnterpreteerd. Gelet op de hiervoor weergegeven resultaten uit dit onderzoek betreffende de woningen van [appellant] en anderen en de omstandigheid dat zij deze niet hebben bestreden, ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het college de vermindering van direct zonlicht en daglichttoetreding niet in redelijkheid aanvaardbaar in een stedelijke omgeving heeft kunnen achten.
Het betoog faalt.
Zichtlijn naar het park
8.    [appellant] en anderen betogen dat het uitwerkingsplan niet voldoet aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden uit het Stedenbouwkundig Plan Parkwijk. Daartoe voeren zij aan dat het college de voorwaarde dat een zichtlijn vanuit de Eerste Westerparklaan op het park behouden blijft, te eng heeft geïnterpreteerd. Volgens [appellant] en anderen is de in het uitwerkingsplan opgenomen smalle zichtlijn van de Eerste Westerparklaan naar het park onvoldoende om aan de voorwaarde uit het Stedenbouwkundig Plan Parkwijk te voldoen.
8.1.    De Afdeling stelt vast dat in de plantoelichting is vermeld dat in het "Stedenbouwkundig Plan Parkwijk, Locaties Verlengde Houtrakgracht en kop Amaliapark" van 3 november 2009 is vastgelegd welke randvoorwaarden gelden voor de ontwikkeling op de kop van het Amaliapark. Deze randvoorwaarden zijn, zo is ook ter zitting door het college bevestigd, vertaald naar de uitwerkingsregels in het bestemmingsplan. Voor de interpretatie van de uitwerkingsregels wordt eveneens aangesloten bij de randvoorwaarden uit het Stedenbouwkundig Plan Parkwijk. De Afdeling ziet zich derhalve gesteld voor de vraag of het uitwerkingsplan voldoet aan de uitwerkingsregel dat een zichtlijn tussen de Eerste Westerparklaan en het Amaliapark moet worden behouden, mede gelet op de uitleg daarvan in het Stedenbouwkundig Plan Parkwijk.
Voor de in het uitwerkingsplan voorziene gebouwen zijn twee afzonderlijke bouwvlakken opgenomen. Daartussen is een ruime afstand, 45 m, aangehouden. Op de tussenliggende gronden staat het plan geen bebouwing toe. Daardoor is een zichtlijn tussen de Eerste Westerparklaan en het Amaliapark behouden. De Afdeling ziet geen aanleiding voor het oordeel dat deze aangehouden afstand, gelet op het Stedenbouwkundig Plan Parkwijk, te smal zou zijn. Daartoe is van belang dat betreffende de zichtlijn, in dit Plan is vermeld dat de ruimte tussen de bebouwing een minimale breedte dient te hebben van 25 procent van de terreinbreedte aan de parkzijde. Nu de terreinbreedte ongeveer 90 m bedraagt, is met een aangehouden afstand tussen de bouwvlakken van ongeveer 45 m ruim aan bedoelde minimale breedte voldaan. Het college heeft gelet hierop terecht gesteld dat aan deze uitwerkingsregel is voldaan.
Het betoog faalt.
Verkeersoverlast
9.    [appellant] en anderen vrezen voor verkeersoverlast als gevolg van de geplande bebouwing. Zij voeren daartoe aan dat de verkeersgegevens waar de gemeente zich op baseert niet actueel zijn, nu de verkeerssituatie in het plangebied recentelijk permanent is gewijzigd. Het destijds gemeten aantal verkeersbewegingen van 1.960 per etmaal op de Eerste Westerparklaan correspondeert volgens [appellant] en anderen niet met de huidige situatie en daarom is het volgens hen aannemelijk dat de door het college gehanteerde grens van maximaal 2.500 verkeersbewegingen per etmaal, wordt overschreden ten gevolge van het plan. Voorts betogen [appellant] en anderen dat het verkeersonderzoek onzorgvuldig is uitgevoerd en dat de verkeerstoename ten gevolge van het uitwerkingsplan disproportioneel is omdat de toename vooral op zondag en in de avonduren merkbaar is.
9.1.    Het college stelt zich op het standpunt dat het uitwerkingsplan niet tot verkeersoverlast zal leiden. Het verkeer wordt ontsloten via de Langerakbaan, Vlindersingel en Houtrakgracht. Deze ontsluitende wegen hebben volgens het college voldoende capaciteit om de verkeersgeneratie ten gevolge van het uitwerkingsplan op te vangen. In dat verband voert het college aan dat bij het ontwerp van de ontsluitingswegen en het aan het uitwerkingsplan ten grondslag liggende bestemmingsplan al rekening is gehouden met de in het plangebied voorziene functies. Voorts stelt het college dat de verkeersgeneratie ten gevolge van het uitwerkingsplan zo laag is dat deze niet van wezenlijke invloed zal zijn op de verkeersdruk.
9.2.    In de plantoelichting is vermeld dat de verkeersgevolgen van het uitwerkingsplan voor de akoestische situatie in het plangebied zijn beschreven in het rapport "Akoestisch onderzoek Kop Amaliapark" van 24 mei 2017 (hierna: het akoestisch rapport). In het akoestisch rapport is vermeld dat als uitgangspunt voor het akoestisch onderzoek de verkeersintensiteiten van gemeentelijke wegen voor het prognosejaar 2025 zijn gehanteerd. De verkeersintensiteiten zijn afkomstig uit het verkeersmodel VRU 3.3u waarbij, aldus het akoestisch rapport, onder andere rekening wordt gehouden met actuele informatie over verkeersintensiteiten en groei en afname van het aantal woningen en inwoners. In de bijlage bij het akoestisch rapport zijn de gebruikte verkeersintensiteiten voor het prognosejaar 2025 zoals berekend door het verkeersmodel VRU 3.3u opgenomen. Op de Eerste Westerparklaan zijn in beide rijrichtingen in totaal 1.963 verkeersbewegingen per etmaal (hierna: mvt/etm) geprognosticeerd. Op de Monarchvlinderlaan zijn in beide rijrichtingen in totaal 2.308 mvt/etm geprognosticeerd. In de plantoelichting is vermeld dat in 78 parkeerplaatsen wordt voorzien en dat deze parkeerplaatsen een verkeersaantrekkende werking van ten hoogste 390 mvt/etm hebben.
9.3.    De Afdeling stelt voorop dat de verkeerstoename ten gevolge van het uitwerkingsplan ter beoordeling voorligt. Nu [appellant] en anderen de verkeersaantrekkende werking van het plan niet hebben bestreden, gaat de Afdeling ervan uit dat het plan een verkeersaantrekkende werking heeft van ten hoogste 390 mvt/etm. De Afdeling stelt voorts vast dat de verkeersintensiteit van 1.963 mvt/etm, anders dan [appellant] en anderen betogen, een prognose voor het jaar 2025 is en dus niet een gemeten intensiteit. Voor zover [appellant] en anderen stellen dat de verkeerssituatie is veranderd als gevolg waarvan de prognose onjuist is, is ter zitting door het college toegelicht dat er geen sprake is van een permanente afsluiting van de Stadsbaan Leidsche Rijn naar de Vleutensebaan, maar dat er slechts een extra lus is voorzien. Bovendien ligt de gewijzigde situatie volgens het college ver van het plangebied en is het niet aannemelijk dat daarvan blijvende gevolgen optreden doordat de Eerste Westerparklaan als ontsluitingsweg gebruikt wordt, omdat de weg niet als zodanig is ingericht.
De Afdeling overweegt dat aannemelijk is dat, gelet op de door het college genoemde omstandigheden, de gewijzigde verkeerssituatie niet maakt dat het college niet van de prognose uit heeft mogen gaan. Gelet hierop en omdat het aantal verkeersbewegingen slechts beperkt toeneemt, ziet de Afdeling in hetgeen [appellant] en anderen hebben aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat het college zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het uitwerkingsplan niet leidt tot een onaanvaardbare verkeersoverlast.
Het betoog faalt.
Archeologie
10.    [appellant] en anderen betogen dat ten onrechte geen archeologisch onderzoek is verricht, nu wellicht waarden aanwezig zijn.
10.1.    Het college stelt dat artikel 8:69a van de Awb aan dit betoog in de weg staat.
10.2.    Blijkens de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet aanpassing bestuursprocesrecht (Kamerstukken II, 2009/10, 32 450, nr. 3, blz. 18-20) heeft de wetgever met artikel 8:69a van de Awb de eis willen stellen dat er een verband moet bestaan tussen een beroepsgrond en het belang waarin de appellant door het bestreden besluit dreigt te worden geschaad. De bestuursrechter mag een besluit niet vernietigen wegens schending van een rechtsregel die kennelijk niet strekt tot bescherming van het belang van de appellant.
10.3.    De Afdeling stelt vast dat aan de gronden binnen het plangebied de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie" is toegekend. Artikel 4 van de planregels bepaalt dat de met deze dubbelbestemming aangewezen gronden bestemd zijn voor zowel de bestaande bestemming als de bestemming "Waarde - Archeologie". Deze regel strekt tot de bescherming en veiligstelling van te verwachten archeologische waarden in de bodem van de gronden ter plaatse van de bestemming "Waarde - Archeologie". De regel strekt niet tot de bescherming van het belang van [appellant] en anderen, dat is gelegen in het gevrijwaard blijven van een aantasting van hun woon- en leefklimaat door het oprichten van bebouwing ter plaatse. Derhalve kan het betoog van [appellant] en anderen met betrekking tot het uitvoeren van archeologisch onderzoek, ingevolge artikel 8:69a van de Awb niet leiden tot vernietiging van het plan. Gelet hierop ziet de Afdeling geen aanleiding tot een inhoudelijke bespreking daarvan.
Utrechtse visie religieus erfgoed
11.    Voor zover [appellant] en anderen stellen dat het college ten onrechte het beleid uit de Utrechtse visie religieus erfgoed niet heeft betrokken, overweegt de Afdeling het volgende. De visie heeft enkel betrekking op hergebruik van vrijkomende religieuze gebouwen. Daar is in dit geval geen sprake van. Ook anderszins is er geen reden de visie bij het plan te betrekken. Overigens heeft het college ter zitting toegelicht dat de visie wel is gebruikt bij de besluitvorming inzake de bestemming van de Westerkerk waar het kerkgenootschap voorheen gehuisvest was. Aan dat gebouw is inmiddels een nieuwe functie gegeven.
Het betoog faalt.
Belangenafweging
12.    [appellant] en anderen betogen dat de belangenafweging niet juist heeft plaatsgevonden. Daartoe voeren zij aan dat hun belang niet zwaar genoeg is meegewogen omdat de ontwikkelingen volgens het college voorzienbaar waren. Voorts voeren zij aan dat het kerkgebouw en het bijbehorende seniorenappartementencomplex geen enkele meerwaarde en maatschappelijke functie heeft voor omwonenden.
12.1.    Het college stelt zich op het standpunt dat er een integrale belangenafweging heeft plaatsgevonden en dat het plan niet zal leiden tot een onaanvaardbare verslechtering van het woon- en leefklimaat van [appellant] en anderen.
12.2.    De Afdeling stelt voorop dat in het kader van het uitwerkingsplan het college alle betrokken belangen dient af te wegen, waarbij, voor zover de uitwerkingsregels daar de ruimte voor laten, moet worden bezien of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Zoals blijkt uit hetgeen dat bij de hiervoor behandelde beroepsgronden reeds is overwogen, heeft het college de belangen van [appellant] en anderen bij de belangenafweging betrokken. De Afdeling is van oordeel dat niet is gebleken dat het college enkel of met name de belangen van de Gereformeerde Gemeente Utrecht bij de afweging heeft betrokken.
De Afdeling overweegt voorts dat het standpunt van [appellant] en anderen dat het plan geen meerwaarde oplevert voor omwonenden, geen aanleiding vormt voor het oordeel dat het college de ontwikkelingen in het uitwerkingsplan niet in redelijkheid mogelijk heeft kunnen maken.
Hetgeen [appellant] en anderen hebben aangevoerd, geeft derhalve geen aanleiding voor het oordeel dat het college de belangen van [appellant] en anderen zwaarder had moeten laten wegen dan het belang dat is gediend met het mogelijk maken van de beoogde ontwikkeling.
Het betoog faalt.
13.    Gelet op het voorgaande is het beroep betreffende het uitwerkingsplan ongegrond.
Het beroep tegen de omgevingsvergunning
14.    Aan het beroep tegen de omgevingsvergunning zijn geen afzonderlijke gronden ten grondslag gelegd die hiervoor nog niet in het kader van het uitwerkingsplan zijn behandeld. Nu de beroepsgronden tegen het uitwerkingsplan niet slagen, slagen ook de beroepsgronden tegen de omgevingsvergunning niet.
15.    Gelet op het voorgaande is het beroep betreffende de omgevingsvergunning ongegrond.
Proceskosten
16.    Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. R. Uylenburg, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. M. Vogel-Carprieaux, griffier.
w.g. Uylenburg    w.g. Vogel-Carprieaux
lid van de enkelvoudige kamer    griffier
Uitgesproken in het openbaar op 1 augustus 2018
458-881.  Bijlage
Planregels
Artikel 4, lid 4.1, van de planregels luidt als volgt:
"De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting."
Artikel 4, lid 4.2, van de planregels luidt als volgt:
"Onder met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen, het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg."
Uitwerkingsregels
Artikel 8, lid 8.1, van de uitwerkingsregels luidt als volgt:
"De voor Gemengd uit te werken 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. wonen, al dan niet in combinatie met aan huis verbonden beroep of bedrijf;
b. maatschappelijke voorzieningen;
c. bedrijven zoals opgenomen in de categorieën A en/of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten functiemenging;
d. dienstverlening;
e. sport- en recreatieve voorzieningen;
f. (half) verdiepte parkeergarage;
g. additionele horeca;
h. ondergeschikte detailhandel;
i. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen."
Artikel 8, lid 8.2, van de uitwerkingsregels luidt als volgt:
"Bij de uitwerking nemen burgemeester en wethouders het volgende in acht:
a. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste 23 meter;
b. het bebouwingspercentage voor het uit te werken gebied bedraagt ten hoogste 60%, waarbij de (half) verdiepte parkeergarage niet wordt meegerekend;
c. er dient sprake te zijn van behoud van een zichtlijn tussen de Eerste Westerparklaan en het Amaliapark;
d. er wordt een specifieke gebruiksregel opgenomen voor aan huis verbonden beroep of bedrijf;
e. er wordt een afwijkingsregel opgenomen voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten."
Artikel 8, lid 8.3, van de uitwerkingsregels luidt als volgt:
"Binnen deze bestemming mag uitsluitend worden gebouwd in overeenstemming met een uitwerkingsplan dat rechtskracht heeft gekregen en krachtens het in een zodanig plan bepaalde."
Artikel 8, lid 8.4, van de uitwerkingsregels luidt als volgt:
"Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8.3 ten behoeve van het oprichten van bouwwerken voordat de bestemming overeenkomstig artikel 8.3 is uitgewerkt en onherroepelijk is geworden, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan:
a. de op te richten bebouwing in overeenstemming is met een reeds vastgesteld uitwerkingsplan of met een daarvoor gemaakt ontwerp, ofwel met een document zoals een concept uitwerkingsplan, waaruit de inpasbaarheid in de integrale uitwerking redelijkerwijs overzienbaar is;
b. een ieder in de gelegenheid is gesteld zijn zienswijze tegen het ontwerp van het uitwerkingsplan dan wel het bouwplan mondeling en/of schriftelijk kenbaar te maken."