ECLI:NL:RBAMS:2018:3772
Rechtbank AMS — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/646791 / KG ZA 18-388 MvdV/BB
Vonnis in kort geding van 28 mei 2018
in de zaak van
[eiser]
,
wonende te [woonplaats ] ,
eiser bij dagvaarding van 26 april 2018,
advocaat [NAAM]. P.J. Sandberg te Amsterdam,
tegen
1
[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats ] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DI-ANN HOTEL MANAGEMENT B.V.
,
gevestigd te Amsterdam,
3.
[gedaagde sub 3]
,
wonende te [woonplaats ] ,
gedaagden,
advocaat [NAAM]. E.H.H. Schelhaas te 's-Hertogenbosch.
Eiser zal hierna [eiser] worden genoemd en gedaagden ook wel ieder afzonderlijk [gedaagde sub 1] , Di-Ann Hotel en [gedaagde sub 3] .
1
De procedure
Ter zitting van 14 mei 2018 heeft [eiser] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding, met dien verstande dat hij zijn vordering heeft vermeerderd conform de eveneens aan dit vonnis gehechte akte vermeerdering eis. Gedaagden heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de zijde van [eiser] : [eiser] met mr. [NAAM];
aan de zijde van gedaagden: [gedaagde sub 3] met mr. [NAAM].
2
De feiten
2.1.
Gedaagden huren (onder) dan wel gebruiken in Amsterdam bedrijfsruimten van [eiser] . Het gaat om:
I. de tweede, derde en vierde verdieping van [adres 1] , de tweede, derde en vierde verdieping van [adres 2] en de eerste verdieping van [adres 1] (hierna: bedrijfsruimte I);
II. de tweede, derde en vierde verdieping van [adres 3] (hierna: bedrijfsruimte II); en
III. de kelder, begane grond en eerste verdieping van [adres 1] (hierna: bedrijfsruimte III).
In bedrijfsruimten I en II wordt een hotel geëxploiteerd en in bedrijfsruimte III een giftshop.
2.2.
[eiser] heeft in een in 2015 tegen de huurders (waaronder [gedaagde sub 1] ) van bedrijfsruimte I aangevangen procedure gevorderd om de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen. Di-Ann Hotel is in die procedure als tussenkomende partij toegelaten.
2.3.
Bij vonnis van 15 november 2016 heeft de kantonrechter van deze rechtbank de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte I ontbonden en een ontruiming uitgesproken. In reconventie en in tussenkomst zijn de vorderingen van [gedaagde sub 1] en Di-Ann Hotel, strekkende tot het afgeven van een verklaring voor recht dat Di-Ann Hotel door contractvernieuwing opvolgend huurder was geworden, afgewezen. In het door [gedaagde sub 1] en Di-Ann Hotel ingestelde hoger beroep heeft het gerechtshof te Amsterdam het vonnis van de kantonrechter bij arrest van 9 januari 2018 bekrachtigd. Tegen dit arrest zijn [gedaagde sub 1] en Di-Ann Hotel inmiddels in cassatie gegaan.
2.4.
Nadat de ontruiming tegen 13 februari 2018 was aangezegd hebben [gedaagde sub 1] en Di-Ann Hotel in kort geding een schorsing van de ontruiming gevorderd. Deze vordering is bij vonnis van 9 februari 2018 afgewezen.
2.5.
Vervolgens is er tussen mr. [NAAM]. G.M. Kerpestein, de toenmalig advocaat [NAAM][gedaagde sub 1] en Di-Ann Hotel, contact geweest over een mogelijke schorsing van de ontruiming. In dat kader heeft mr. [NAAM]12 februari 2018 om 13:22 uur, voor zover hier van belang, het volgende aan mr. [NAAM]:
‘Naar aanleiding van onze telefonische contacten van vrijdag en vandaag stel ik vast dat partijen de navolgende regeling hebben getroffen die de komende dagen nog zal worden uitgewerkt in een vaststellings/beëindigingsovereenkomst.
1. Uw cliënten [gedaagde sub 1] (…) en Di-Ann Hotel (…) zullen uiterlijk op 31 mei 2018, de door/bij hen gehuurde/in gebruik zijnde ruimten aan de
[adres 1]
, tweede, derde en vierde etage, alsmede
[adres 2]
, zelfde verdiepingen en
[adres 1]
, eerste etage, aan (…) [eiser] leeg en ontruimd, verlaten door hen en de hunnen met medeneming van het hunne, opleveren onder inlevering van de sleutels.
2. Er zal een boete van 10.000 euro gelden voor elke dag of gedeelte daarvan dat aan deze overeenkomst niet de hand wordt gehouden.
3. Uw cliënten zoals hiervoor benoemd zeggen tevens, door middel van bevestiging van deze mail, voor zover zij huurder zijn of zijn geweest de huurovereenkomst op van de
[adres 3]
, tweede, derde en vierde etage
bedrijfsruimte II, vzr.)
op tegen gelijke datum onder gelijktijdige oplevering onder bovenvermelde condities.
4. Uw cliënten zeggen, door middel van akkoord met deze bevestigingsmail, de huurovereenkomst voor de
[adres 1]
, kelder, begane grond en eerste etage
bedrijfsruimte III, vzr.)
op per gelijke datum als hiervoor bedoeld onder gelijktijdige oplevering onder bovengenoemde condities.
5. Er zal geen sprake zijn van het gebruik maken van enig wegbreekrecht noch aanspraak worden gemaakt op enige vergoeding. Ook niet wegens ongerechtvaardigde verrijking.
6. Als ik deze mail door u bevestigd en per voorkeur door uw cliënten ondertekend retour ontvang zal de geplande ontruiming van morgen geen doorgang vinden. (…)’
Op 12 februari 2018 om 13:57 uur heeft mr. [NAAM]. Kerpestein:
‘In de haast heb ik verzuimd op te nemen dat onderdeel van de overeenkomst, zoals ook door u zelf aangegeven, is het berusten in het arrest van het Hof. Zolang de ontruiming niet zal hebben plaatsgevonden blijven de betalingsverplichtingen vanzelfsprekend onverkort gelden.’
Op 12 februari 2018 om 16.11 uur heeft mr. [NAAM]. Sandberg als volgt bericht:
‘Dank voor uw mail. Cliënten kunnen zich ermee verenigen. Wel moet er nog iets worden opgenomen over de staat van oplevering.’
Op 12 februari 2018 om 17:32 uur heeft mr. [NAAM]. Sandberg van 13:22 uur naar mr. [NAAM], ondertekend door [gedaagde sub 3] , als bestuurder van Di-Ann Hotel en als gevolmachtigde van zijn in Egypte verblijvende broer [broer] .
2.6.
Op 21 februari 2018 heeft mr. [NAAM]. Kerpestein een door notaris F.R. Sterel opgestelde notariële vaststellingsovereenkomst gestuurd. Deze notariële vaststellingsovereenkomst is als productie 10 bij dagvaarding in het geding gebracht.
2.7.
Bij brief van 16 april 2018 van hun huidige advocaat [NAAM]. Daarbij hebben zij tevens een beroep gedaan op de vernietigbaarheid van de op 12 februari 2018 gesloten overeenkomst wegens een wilsgebrek.
3
Het geschil
3.1.
[eiser] vordert na eisvermeerdering, samengevat, gedaagden op straffe van dwangsommen te veroordelen:
I. binnen tweemaal 24 uur na betekening van dit vonnis de als productie 10 dan wel de als productie 14 (in de dagvaarding abusievelijk als 12 en 15 vermeld) in het geding gebrachte notariële akte te (doen) ondertekenen ten overstaan van notaris Sterel, daarbij alle medewerking verlenend aan de formaliteiten die de notaris heeft gesteld of zal stellen;
II. binnen viermaal 24 uur na betekening van dit vonnis maar niet eerder dan 31 mei 2018 de winkel-bedrijfsruimte [adres 3] , tweede, derde en vierde etage te Amsterdam te ontruimen met machtiging aan [eiser] om deze ontruiming met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen;
III. binnen viermaal 24 uur na betekening van dit vonnis maar niet eerder dan 31 mei 2018 de winkel-bedrijfsruimte [adres 1] , kelder, begane grond en eerste etage te Amsterdam te ontruimen met machtiging aan [eiser] om deze ontruiming met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen;
IV. de onder II en III vermelde objecten, alsmede de panden [adres 1] , 25, 27, tweede, derde en vierde etage, alsmede dezelfde verdiepingen van het pand [adres 2] , en [adres 1] eerste etage op 31 mei 2018 te ontruimen, met achterlating van al hetgeen daarin door gedaagden dan wel derden is aangebracht/verbouwd en door middel van natrekking eigendom van [eiser] is geworden, zonder gebruik te maken, dan wel aanspraak te maken op het aan huurder toekomende wegbreekrecht.
[eiser] vordert verder om gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 21.883,06 binnen acht dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, en tot betaling van een bedrag van € 10.941,53 voor iedere maand of gedeelte van een maand dat gedaagden na 31 mei 2018 nog gebruik maken van bovenvermelde panden.
Ten slotte vordert [eiser] om gedaagden in de proceskosten te veroordelen.
3.2.
Gedaagden voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat tussen hen op 12 februari 2018 een overeenkomst tot stand is gekomen die er kort gezegd op neer komt dat gedaagden per 31 mei 2018 de drie door hen gehuurde dan wel in gebruik zijnde bedrijfsruimten, weergegeven onder 2.1, zullen ontruimen. [eiser] wil nakoming van deze overeenkomst. Gedaagden hebben zich op het standpunt gesteld dat zij niet gehouden zijn tot nakoming van de overeenkomst omdat [eiser] bij de totstandkoming ervan misbruik van omstandigheden heeft gemaakt. Zij hebben daartoe aangevoerd dat [gedaagde sub 3] , die de e-mail van mr. [NAAM]12 februari 2018 met daarin de gemaakte afspraken als bestuurder van Di-Ann en als gevolmachtigde van [gedaagde sub 1] , heeft ondertekend, zich op dat moment onder druk gezet voelde. In dit verband heeft [gedaagde sub 3] verklaard dat mr. [NAAM]bedrijfsruimte I bij mr. [NAAM]ontruiming uit te stellen tot 31 mei 2018 onder de voorwaarden dat dan ook bedrijfsruimte II en III ontruimd zouden worden. Gedaagden hadden een groot belang bij het uitstellen van de ontruiming van bedrijfsruimte I omdat lopende boekingen dan nog konden worden afgewikkeld. Volgens [gedaagde sub 3] kreeg hij de avond voor de ontruiming van mr. [NAAM]alleen kon voorkomen door het voorstel van mr. [NAAM], hetgeen hij vervolgens heeft gedaan. Pas later realiseerde hij zich de verstrekkende gevolgen van de ondertekening. Volgens [gedaagde sub 3] speelt verder mee dat hij de Nederlandse taal minder goed beheerst en hij niet goed kon overleggen met zijn in Egypte wonende broer [gedaagde sub 1] . Al met al heeft [eiser] misbruik gemaakt van de noodsituatie waarin [gedaagde sub 3] op dat moment verkeerde.
Gedaagden zijn van mening dat dit met zich brengt dat geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen en dat zij dan ook niet kunnen worden gehouden aan de verplichtingen uit die overeenkomst. Zij hebben overigens wel toegezegd bedrijfsruimte I uiterlijk 31 mei 2018 te zullen ontruimen, omdat [eiser] voor die ruimte een uitvoerbaar bij voorraad verklaard ontruimingsvonnis heeft.
4.2.
[eiser] heeft betwist dat hij, dan wel zijn advocaat, [gedaagde sub 3] onder druk heeft gezet om tot ondertekening van de e-mail van 12 februari 2018 over te gaan. In dit verband heeft hij naar voren gebracht dat de gemaakte afspraken op initiatief van (de advocaat [NAAM]) gedaagden tot stand zijn gekomen. Zij wilden de voor de volgende dag geplande ontruiming van bedrijfsruimte I uitstellen om de lopende boekingen af te kunnen ronden en nog wat inkomsten te generen. Volgens gedaagden konden bedrijfsruimte II en III niet (eenvoudig) van bedrijfsruimte I worden afgesplitst. De ontruiming van bedrijfsruimte II en III is daarom bij de afspraken betrokken zodat partijen volledig van elkaar af zouden zijn, aldus [eiser] .
4.3.
Overwogen wordt als volgt. Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht. De vraag die ter beantwoording voorligt is dan ook of het verweer van gedaagden, inhoudend dat de overeenkomst niet rechtsgeldig tot stand is gekomen, aangezien sprake is van misbruik van omstandigheden door [eiser] , in een eventuele bodemprocedure een reële kans van slagen heeft.
4.4.
Voorshands is niet aannemelijk dat [eiser] het initiatief heeft genomen om alsnog een regeling te treffen over bedrijfsruimte I. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [eiser] met een titel voor de ontruiming van bedrijfsruimte I op zak geen belang had om gedaagden op 12 februari 2018 te benaderen, terwijl gedaagden er groot belang bij hadden om de ontruiming de volgende dag te voorkomen. Daarom wordt er vanuit gegaan dat (de toenmalig advocaat [NAAM]) gedaagden op 12 februari 2018 bij (de advocaat [NAAM]) [eiser] heeft/hebben aangeklopt.
Het is daarnaast niet aannemelijk dat de kwestie ontruiming van bedrijfsruimte II en III op initiatief van mr. [NAAM]. Een afzonderlijk gebruik leek op dat moment immers niet mogelijk, en gedaagden zouden in ruil voor een algehele ontruiming twee maanden respijt krijgen om lopende afspraken met hotelgasten na te komen en een ontruiming rustiger voor te bereiden.
Verder heeft [eiser] in dit verband terecht betoogd dat hij reeds na het ontruimingsvonnis van 16 november 2016 de ontruiming van bedrijfsruimte I had kunnen aanzeggen maar dat hij daarmee heeft gewacht tot na het arrest van het gerechtshof van 9 januari 2018. Al die tijd wisten gedaagden dat een ontruiming van in ieder geval bedrijfsruimte I eraan zat te komen. Zij hebben niets gedaan om zich op een ontruiming voor te bereiden. Ze hebben er zelf voor gekozen om het op het laatste moment te laten aankomen. De druk die [gedaagde sub 3] stelt te hebben gevoeld op 12 februari 2018 hebben gedaagden dan ook zelf laten ontstaan.
Daarbij komt dat niet aannemelijk is geworden dat [gedaagde sub 3] niet heeft begrepen waarvoor hij op 12 februari 2018 tekende. Ter zitting heeft hij immers verklaard dat hij met de rug tegen de muur stond en daarom akkoord is gegaan met een ontruiming van bedrijfsruimte II en III. Bovendien werd hij in de contacten met (de advocaat [NAAM]) [eiser] bijgestaan door een eigen advocaat. Het komt dan ook voor zijn eigen risico indien hij iets heeft getekend waarvoor hij liever niet had getekend.
Evenmin is aannemelijk dat [eiser] wist of had moeten weten dat hij [gedaagde sub 3] diende af te houden van het aangaan van de overeenkomst. De overeenkomst voorkwam immers een ontruiming van bedrijfsruimte I de volgende dag en gaf gedaagden lucht om de exploitatie van het hotel en de giftshop rustig af te wikkelen.
Ten slotte is in dit verband relevant dat gedaagden pas op 16 april 2018 via hun huidige advocaat [NAAM].
4.5.
Samengevat is voorshands voldoende aannemelijk dat gedaagden zelf het initiatief voor een regeling hebben genomen, dat de druk die zij hebben gevoeld om tot afspraken te komen aan henzelf te wijten is, dat [gedaagde sub 3] wist waarvoor hij tekende, en dat [eiser] in redelijkheid niet behoefde te begrijpen dat hij gedaagden van de regeling diende af te houden.  Gelet hierop is voorshands niet aannemelijk dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de overeenkomst als gevolg van misbruik van omstandigheden door [eiser] niet rechtsgeldig tot stand is gekomen.
De verplichtingen uit die overeenkomst dienen dan ook door gedaagden te worden nagekomen en gedaagden zullen derhalve per 31 mei 2018 de bedrijfsruimten I, II en III moeten hebben ontruimd.
4.6.
Voor zover mocht blijken dat [gedaagde sub 3] niet bevoegd was afspraken te maken dan wel de huur op te zeggen van bedrijfsruimte II omdat - zoals gedaagden hebben aangevoerd - zij niet de huurders zijn van bedrijfsruimte II, levert dat vooralsnog geen grond op voor afwijzing van de gevorderde ontruiming. [eiser] heeft in dit verband terecht naar voren gebracht dat mogelijke problemen met huurders van bedrijfsruimte II niets afdoen aan de afspraak met gedaagden, die het pand feitelijk gebruiken.
4.7.
Gedaagden hebben nog aangevoerd dat partijen het er niet over eens zijn wat zij in het kader van (de gedane afstand van) het wegbreekrecht mogen meenemen dan wel in de bedrijfsruimten dienen achter te laten, maar ook dit kan aan een ontruiming niet in de weg staan. Eventuele geschillen daarover kunnen  in een later stadium aan de orde komen.
4.8.
[eiser] heeft naast de ontruiming van de drie bedrijfsruimten gevorderd gedaagden te veroordelen om de als productie 10 bij dagvaarding in het geding gebrachte notariële vaststellingsovereenkomst, waarin hij de gemaakte afspraken heeft laten opnemen, te ondertekenen. Gedaagden kunnen zich echter niet vinden in de inhoud van die notariële vaststellingsovereenkomst.
Overwogen wordt dat het te ver strekt om gedaagden te veroordelen tot ondertekening van die notariële vaststellingsovereenkomst, omdat daarin meer is opgenomen dan in de mail van ** is vastgelegd. Wel kunnen gedaagden worden veroordeeld tot het ondertekenen van de notariële vaststellingsovereenkomst zoals door [eiser] als productie 14 overlegd, met dien verstande dat daaruit moet worden verwijderd de zinsnede
‘Daarnaast wensen partijen in deze notariële akte vast te stellen dat partijen berusten in het arrest van het Hof, gewezen op______, waarvan een kopie aan deze akte is gehecht.’
.
De afspraak over de berusting staat namelijk niet in de e-mail van 12 februari 2018 en gedaagden hebben betwist dat mr. [NAAM]12 februari 2018 verstuurde reactie dat
‘zijn cliënten zich ermee kunnen verenigen’
ook heeft gedoeld op de aanvulling van mr. [NAAM]. Dat deze afspraak is gemaakt is zonder nader onderzoek niet vast te stellen, en daarmee voorshands niet aannemelijk.
4.9.
Gelet op het voorgaande zal als na te melden worden beslist. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt.
4.10.
Gedaagden hebben niet betwist dat er ten aanzien van bedrijfsruimte I een huurachterstand bestaat van € 21.883,06. Zij zijn het echter niet eens met een hoofdelijke veroordeling van Di-Ann Hotel en [gedaagde sub 3] tot betaling van die huurachterstand omdat die gedaagden geen huurders zijn van bedrijfsruimte I. Gedaagden worden daarin gevolgd, zodat alleen [gedaagde sub 1] tot betaling zal worden veroordeeld. Voor zover gedaagden van mening zijn dat de betaalde borg met de huurachterstand verrekend kan worden, worden zij daar niet in gevolgd, omdat de borg daarvoor niet is bedoeld. Ook zal [gedaagde sub 1] worden veroordeeld om een bedrag ter grootte van een huurtermijn te betalen per maand of gedeelte daarvan dat bedrijfsruimte I na 31 mei 2018 nog door gedaagden wordt gebruikt.
4.11.
Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding	€ 	 98,01
- griffierecht		895,00
- salaris advocaat
980,00
Totaal	€ 	1.973,01
5
De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt gedaagden binnen tweemaal 24 uur na betekening van dit vonnis de als productie 14 bij dagvaarding in het geding gebrachte notariële akte rechtsgeldig te (doen) ondertekenen ten overstaan van notaris Sterel, daarbij alle medewerking verlenend aan de formaliteiten die de notaris heeft gesteld of nog zal stellen ten aanzien van legitimatie, rechtsgeldigheid volmacht etcetera, met dien verstande dat de zinsnede
‘Daarnaast wensen partijen in deze notariële akte vaststellen dat partijen berusten in het arrest van het Hof, gewezen op______, waarvan een kopie aan deze akte is gehecht.’
uit de notariële akte wordt verwijderd,
5.2.
veroordeelt gedaagden na betekening van dit vonnis uiterlijk op 31 mei 2018 de winkel-bedrijfsruimten te Amsterdam aan de
[adres 1] , tweede, derde en vierde etage, alsmede [adres 2] , dezelfde verdiepingen, en [adres 1] eerste etage;
[adres 3] , tweede, derde en vierde etage; en
[adres 1] , kelder, begane grond en eerste etage,
met het hunne en de hunnen leeg en ontruimd te verlaten, met achterlating van al hetgeen daarin door gedaagden dan wel derden is aangebracht/verbouwd en door middel van natrekking eigendom van [eiser] is geworden, zonder gebruik te maken van, dan wel aanspraak te maken op het aan gedaagden toekomende wegbreekrecht, onder inlevering van de sleutels aan [eiser] , welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,
5.3.
veroordeelt gedaagden om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 1.000,= voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan (een van) de veroordelingen onder 5.1 of 5.2 voldoen, tot een maximum van € 100.000,= is bereikt,
5.4.
veroordeelt [gedaagde sub 1] om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] te betalen een bedrag van € 21.883,06, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 9 mei 2018 (de datum van akte vermeerdering van eis) tot de dag der algehele voldoening, alsmede tot betaling van een bedrag € 10.941,53 voor iedere maand of gedeelte van een maand na 31 mei 2018 dat (een van) gedaagden nog het genot van het gebruik van bedrijfsruimte I heeft,
5.5.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.973,01,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. B.P.W. Busch, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2018.
type: BPWB
coll: