ECLI:NL:RBDHA:2018:8538
Rechtbank DHA — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/538213 / HA ZA 17-890
Vonnis van 13 juni 2018
in de zaak van
[eiseres]
,
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat: mr. D.M.S. van der Wulp te Houten,
tegen
de stichting
STICHTING MEERWONEN
,
gevestigd en kantoorhoudende te Oegstgeest,
gedaagde,
advocaat: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam.
Partijen zullen hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘Meerwonen’ genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 8 augustus 2017 met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
het tussenvonnis van 17 januari 2018, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
het proces-verbaal van comparitie van 2 mei 2018 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld te reageren op het proces-verbaal van de comparitie van partijen, dat met hun toestemming buiten hun aanwezigheid is opgemaakt. Geen van partijen heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt.
1.3.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
In 2010 heeft Meerwonen (destijds Woningstichting Buitenlust geheten) 23 woningen, gelegen aan de Apollolaan te Oegstgeest, te koop aangeboden onder de zogenaamde Koopgarantregeling. Deze regeling houdt in dat de woningen worden verkocht voor een lagere prijs dan de marktwaarde en dat een terugkoopgarantie wordt geboden. Op het moment van terugkoop deelt de corporatie of ontwikkelaar de waardeontwikkeling van de woning met de koper.
2.2.
Op de website van Meerwonen was over de Koopgarantregeling onder meer het volgende vermeld:
“
Met Koopgarant wordt een eigen huis betaalbaar. U krijgt een korting bij de aankoop van een woning waardoor uw woonlasten lager uitvallen. De terugkoopgarantie bij Koopgarant verzekert u bovendien van een snelle verkoop als u verhuist.
”
2.3.
[eiseres] heeft zich als één van de kandidaat-kopers bij Meerwonen gemeld. Haar keuze is uiteindelijk gevallen op het appartement aan de [adres] te ( [postcode] ) Oegstgeest (hierna: het appartement). Meerwonen heeft De Leeuw Makelaardij B.V. als verkoopmakelaar ingeschakeld.
2.4.
Op 8 juni 2010 heeft Van Soest Makelaardij de waarde van het appartement vastgesteld op € 176.000,--. VBO Makelaar Kooitje heeft de onderhandse verkoopwaarde van het appartement op 6 oktober 2010 eveneens getaxeerd op € 176.000,--.
2.5.
In september 2010 heeft [eiseres] met Meerwonen een “koopovereenkomst Koopgarant” gesloten (hierna: de koopovereenkomst). Daarin zijn partijen overeengekomen dat Meerwonen ten behoeve van [eiseres] een recht van erfpacht vestigt op het appartement, waarvoor [eiseres] een koopprijs van € 144.320,-- betaalt. In de koopovereenkomst is voorts onder meer het volgende bepaald:
“Toepassing Koopgarant: koperskorting en aandeel in de waardeontwikkeling
De koopsom (uitgifteprijs) is volgens Hoofdstuk F lid 1 van de Koopgarantbepalingen berekend en samengesteld als volgt:
huidige onderhandse verkoopwaarde van het appartement, vrij van huur en gebruik en inclusief de afkoopsom van de canon voor de gehele duur van de erfpacht
verminderd met
18
% koperskorting, ofwel € 31.680,00.
(…)
Het aandeel van de koper in de waardeontwikkeling, zoals bedoeld in hoofdstuk I van de Koopgarantbepalingen, bedraagt
64
%.
(…)
Document van waarmerking
De navolgende aan deze overeenkomst gehechte bijlagen vormen een onverbrekelijk geheel met deze overeenkomst:
Erfpacht en Koopgarantbepalingen Woningstichting Buitenlust de dato 2 februari 2010;
tekstdelen akte van vestiging erfpacht;
waardeverklaring (…).”
2.6.
Op 4 november 2010 is tussen partijen een notariële akte tot “levering-uitgifte in erfpacht” gepasseerd (hierna: de leveringsakte). In artikel 11 van de leveringsakte zijn de van toepassing zijnde Koopgarantbepalingen opgenomen. In hoofdstuk F van de Koopgarantbepalingen is onder meer het volgende bepaald:
“
Hoofdstuk F
Koopgarant-prijsvorming
1. Prijs bij Uitgifte door de Woningcorporatie
Alvorens de Woningcorporatie overgaat tot Uitgifte ter zake van het Registergoed, stelt zij de waarde van het Registergoed vast door middel van taxatie; omtrent de wijze van taxeren geldt het bepaalde in hoofdstuk E (Taxatie) sub 3a en b.
De Uitgifteprijs is gelijk aan bedoelde onderhandse verkoopwaarde, verminderd met de door de Woningcorporatie vast te stellen korting (de zogeheten koperskorting), berekend aan de hand van het percentage dat omschreven is in Hoofdstuk H.
(…)
2. Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de Woningcorporatie.
De koopsom die de Woningcorporatie aan Erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de Woningcorporatie van het Registergoed - waaronder mede begrepen het geval van beëindiging van de Erfpacht - wordt als volgt berekend:
de Uitgifteprijs, plus het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning, plus het aandeel van de Erfpachter in de overige waardeontwikkeling.
Nader aangeduid in de terugkoopformule:
U + S + (T2 - S - T1) x X%
Door middel van de terugkoopformule worden de navolgende waarden uitgedrukt:
U: 	de Uitgifteprijs.
S:	het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning berekend volgens hoofdstuk E (Taxatie) sub 3c;
T1:	de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door Erfpachter volgens hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) met inbegrip van de waarde van de Staat van de Woning;
T2: 	de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte;
X: 	het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed volgens hoofdstuk I.”
2.7.
In december 2015 heeft [eiseres] Meerwonen verzocht om een taxatie uit te voeren en een berekening te maken van de koopprijs die Meerwonen verschuldigd is bij terugkoop van het appartement (hierna: de terugkoopprijs). Meerwonen heeft daarop De Leeuw Makelaardij ingeschakeld, die het appartement heeft getaxeerd op een marktwaarde van € 145.500,--. Op enig moment heeft Meerwonen [eiseres] een berekening toegezonden van de terugkoopprijs, waarin de terugkoopprijs is bepaald op € 125.800,--.
2.8.
Op 6 januari 2016 heeft Meerwonen het appartement teruggekocht. Korte tijd daarna heeft Meerwonen het appartement op de vrije markt, zonder Koopgarantregeling of andere beperkingen, verkocht aan een derde voor een koopprijs van € 149.500,--.
2.9.
Eind 2016 en begin 2017 heeft het tv-programma De Monitor in een drietal afleveringen aandacht besteed aan de Koopgarantregeling. In de laatste aflevering, die is uitgezonden op 15 januari 2017, zijn beelden opgenomen van een interview tussen de presentator van De Monitor (de heer T. van de Keuken) en mevrouw S. Bierling (hierna: Bierling), een persvoorlichter van de Autoriteit Consument & Markt (hierna: ACM). Daarin heeft Bierling toegelicht dat de consument door het gebruik van het woord “korting” in de Koopgarantregeling op het verkeerde been wordt gezet en wellicht een verkeerd idee heeft over wat de regeling inhoudt.
2.10.
De Stichting OpMaat, die de licenties verstrekt voor de Koopgarantregeling aan woningcorporaties zoals Meerwonen, heeft begin 2017 in overleg met de ACM de informatie op haar website aangepast. In de nieuwe informatie op de website van Stichting OpMaat wordt toegelicht dat de korting wordt “verrekend” bij de terugkoop en wordt gesproken over een “retourkorting”.
2.11.
Op 12 april 2017 heeft [eiseres] Meerwonen aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade. Per brief van 25 april 2017 heeft Meerwonen de aansprakelijkheid betwist.
3
Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair: voor recht verklaart dat [eiseres] heeft gedwaald bij het sluiten van de koopovereenkomst in november 2010 als bedoeld in artikel 6:228 jo 6:74 Burgerlijk Wetboek (BW) en Meerwonen veroordeelt tot vergoeding van de door [eiseres] als gevolg van deze tekortkoming geleden schade ter opheffing van het nadeel dat [eiseres] door de dwaling heeft geleden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente;
subsidiair: voor recht verklaart dat Meerwonen toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming en uit dien hoofde verplicht is de schade van [eiseres] te vergoeden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente;
meer subsidiair: voor recht verklaart dat de schade die [eiseres] door het handelen van Meerwonen lijdt op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid voor rekening van Meerwonen komt, met de verplichting deze aan haar te vergoeden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente;
een en ander met veroordeling van Meerwonen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.
3.2.
[eiseres] legt hieraan kort gezegd het volgende ten grondslag. De door Meerwonen verstrekte Koopgarantregeling houdt in feite in dat de “korting” bij de aankoop van het appartement wordt verrekend bij de terugkoop van het appartement door Meerwonen. Daarom is geen sprake van een korting, maar van een renteloze lening. Het gebruik van het woord ‘korting’ door Meerwonen bij het sluiten van de koopovereenkomst was dan ook misleidend. [eiseres] heeft daardoor over de inhoud van de Koopgarantregeling gedwaald. Meerwonen heeft voorts haar informatieplicht geschonden, zodat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van Meerwonen uit de koopovereenkomst. De schade van [eiseres] bestaat onder meer uit de restschuld van [eiseres] ter hoogte van € 19.520,--. Toepassing van de Koopgarantbepalingen is in deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
3.3.
Meerwonen voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
In de kern ligt aan de rechtbank de vraag voor of Meerwonen aan [eiseres] bij het sluiten van de koopovereenkomst in 2010 onjuiste of onvoldoende informatie heeft verstrekt over de wijze waarop de terugkoopprijs van het appartement wordt bepaald en of [eiseres] hierover heeft gedwaald.
4.2.
De rechtbank stelt bij de beoordeling hiervan voorop dat voldoende is komen vast te staan dat [eiseres] begreep wat het ‘product’ inhield dat Meerwonen aanbood. Ter comparitie heeft [eiseres] onder meer verklaard dat zij in 2010 een woning wilde kopen en dat dit toen zonder de Koopgarantregeling voor haar financieel niet mogelijk was. Uit de mondelinge inlichtingen die [eiseres] destijds van Meerwonen of De Leeuw Makelaardij heeft verkregen, heeft zij begrepen dat zij een korting kreeg op de koopprijs, dat zij in ruil daarvoor de winst of het verlies bij verkoop moest delen met Meerwonen en dat zij het appartement moest terugverkopen aan Meerwonen. Ook heeft [eiseres] begrepen dat sprake kon zijn van verlies ten opzichte van de koopprijs. De rechtbank constateert dan ook dat Meerwonen [eiseres] over de elementen van de Koopgarantregeling die voor haar mogelijk een risico in het leven riepen, heeft geïnformeerd en dat [eiseres] die elementen heeft begrepen.
4.3.
Tussen partijen staat vast dat [eiseres] voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst en de leveringsakte beschikte over de Koopgarantbepalingen. In de Koopgarantbepalingen is vermeld dat de terugkoopprijs als volgt wordt berekend: “
de Uitgifteprijs, plus het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning, plus het aandeel van de Erfpachter in de overige waardeontwikkeling. Nader aangeduid in de terugkoopformule: U + S + (T2 - S - T1) x X%”
. Daarbij staat U voor de uitgifteprijs (€ 144.320,--), S voor het waarde-effect van verbeteringen aan de staat van het appartement (€ 1.000,--), T2 voor de getaxeerde marktwaarde bij terugkoop (€ 145.500,--), T1 voor de getaxeerde marktwaarde ten tijde van de koop door [eiseres] (€ 176.000,--), en X voor het overeengekomen aandeel van [eiseres] in de waardeontwikkeling van het appartement (64%).
4.4.
[eiseres] heeft betoogd dat Meerwonen verplicht was om [eiseres] uitdrukkelijk te wijzen op het feit dat de getaxeerde marktwaarde bij de koop ter hoogte van € 176.000,-- als T1 zou terugkomen in de terugkoopregeling. Nu Meerwonen dat niet heeft gedaan, heeft [eiseres] erop vertrouwd dat de waarde van € 176.000,-- niet zou terugkomen in de berekening van de terugkoopprijs. De rechtbank volgt dit betoog niet. Zoals reeds is overwogen, staat vast dat Meerwonen [eiseres] voldoende heeft geïnformeerd over het feit dat de terugkoopprijs mede afhankelijk was van de waardeontwikkeling van het appartement. Die waardeontwikkeling kan enkel worden bepaald door de getaxeerde waarde bij de koop te vergelijken met de getaxeerde waarde bij terugkoop. Reeds daarom had [eiseres] ook moeten begrijpen dat de getaxeerde waarde van € 176.000,-- van invloed was op de berekening van de terugkoopprijs. Dit volgt bovendien ook duidelijk en ondubbelzinnig uit de Koopgarantbepalingen, die [eiseres] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft ontvangen en gelezen.
4.5.
Voor zover [eiseres] betoogt dat zij er vanuit mocht gaan dat de waardeontwikkeling ten opzichte van de uitgifteprijs (€ 144.320,--) bepalend was, gaat de rechtbank ook aan dit betoog voorbij. Uit de koopovereenkomst en de leveringsakte blijkt namelijk voldoende duidelijk dat laatstgenoemd bedrag niet de waarde van het appartement betreft, maar de koopprijs na aftrek van de korting (de uitgifteprijs). Dat Meerwonen [eiseres] andersluidende informatie heeft verstrekt, is niet gebleken. Bovendien heeft Meerwonen terecht aangevoerd dat wanneer de waardeontwikkeling inderdaad wordt berekend zoals [eiseres] voorstelt, [eiseres] en Meerwonen de onderhavige waardedaling van het appartement niet samen delen, terwijl zij dat wel zijn overeengekomen. De waardedaling wordt in dat geval immers volledig door Meerwonen gedragen. [eiseres] maakt dan zelfs een kleine winst. Deze redenering volgend zou [eiseres] bovendien – in het hypothetische geval dat zij het appartement één dag na de koop zou terugverkopen aan Meerwonen en er (dus) geen waardedaling of -stijging zou zijn – aanspraak kunnen maken op betaling van 64% van de korting ter hoogte van € 31.680,--. De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] de koopovereenkomst niet zo mocht begrijpen. [eiseres] heeft echter ter comparitie verklaard dat zij dat de overeenkomst ook niet op die manier heeft opgevat.
4.6.
Verder heeft [eiseres] bepleit dat de terugkoopregeling in de Koopgarantbepalingen betekent dat de bij de aankoop verkregen korting van 18% bij terugkoop wordt verrekend. Daarom is het gebruik van het woord “korting” misleidend, hetgeen ook door de ACM is bevestigd. Volgens [eiseres] had Meerwonen haar moeten waarschuwen dat de terugkoopregeling feitelijk een renteloze lening betreft en dat [eiseres] als gevolg daarvan een schuld opbouwde.
4.7.
Ook dit betoog wordt niet gevolgd. Van verrekening van de korting, in de zin dat de terugkoopprijs wordt verminderd met de verstrekte korting, is geen sprake. Meerwonen heeft dit geïllustreerd door erop te wijzen dat wanneer géén sprake zou zijn van een waardedaling of -stijging en de terugkoopregeling op de juiste wijze wordt toegepast, de terugkoopprijs € 144.320,-- zou zijn, en dus gelijk zou zijn aan de koopprijs die [eiseres] in 2010 heeft betaald. Er is dan geen sprake van een verlies, zodat Meerwonen hiervoor ook niet hoefde te waarschuwen.
4.8.
Uit dit voorbeeld blijkt ook de onjuistheid van het betoog van [eiseres] , dat de aard van de terugkoopregeling meebrengt dat de korting in werkelijkheid een renteloze lening is. Bij een gelijkblijvende waarde van het appartement wordt geen (extra) schuld opgebouwd. Het verschil tussen de aankoopprijs en de terugkoopprijs is immers € 0,--. Er bestaat geen verplichting tot terugbetaling van de korting aan Meerwonen.
4.9.
Voor zover [eiseres] betoogt dat zij ervan uit mocht gaan dat in het geval van een gelijkblijvende waarde van het appartement de terugkoopprijs € 176.000 zou zijn, gaat de rechtbank aan dit betoog voorbij. Dit zou er namelijk op neerkomen dat [eiseres] het appartement direct na aankoop zou kunnen terugverkopen aan Meerwonen en aanspraak zou kunnen maken op betaling van de korting ter hoogte van € 31.680,--. Zoals reeds hiervoor in 4.5 is overwogen, mocht [eiseres] de koopovereenkomst niet zo begrijpen en heeft zij die ook niet zo begrepen.
4.10.
In de onderhavige situatie is wel sprake van een verlies van [eiseres] . Dat verlies wordt – ook door [eiseres] – becijferd op het verschil tussen de terugkoopprijs (verminderd met het waarde-effect van verbeteringen aan de staat van het appartement) van € 124.800,-- en de aankoopprijs van € 144.320,--, zijnde € 19.520,--. Zoals reeds is overwogen, is met toepassing van dezelfde terugkoopregeling in het hypothetische geval van een gelijkblijvende waarde van het appartement, het verschil tussen de aankoopprijs en de terugkoopprijs € 0,--. Gelet hierop is geen andere conclusie mogelijk, dan dat het verlies van [eiseres] in de huidige situatie uitsluitend is veroorzaakt door de daling van de waarde van haar appartement. De korting staat hier los van. Uit hetgeen [eiseres] ter comparitie heeft verklaard, volgt dat Meerwonen [eiseres] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst voldoende heeft gewaarschuwd dat [eiseres] een deel van de eventuele waardedaling van het appartement zelf moest dragen.
4.11.
Hierbij komt dat het woord “korting” tevens ziet op de omstandigheid dat [eiseres] in de vijf jaar die zij in het appartement heeft gewoond, door de Koopgarantregeling lagere maandlasten heeft gehad dan wanneer zij het appartement zonder Koopgarantregeling zou hebben gekocht. Vanwege de korting hoefde [eiseres] immers een lagere koopsom te financieren en betaalde zij dus een kleiner bedrag aan hypotheekrente. Ook de door [eiseres] betaalde overdrachtsbelasting was lager dan het geval zou zijn geweest zonder de korting. [eiseres] heeft betoogd dat het voordeel dat zij heeft genoten door deze lagere woonlasten ongedaan wordt gemaakt door de “verrekening” van de korting. Gezien het voorgaande oordeel – inhoudende dat geen sprake is van “verrekening” van de korting, maar een verlies als gevolg van de waardedaling van het appartement – kan dit betoog niet worden aanvaard.
4.12.
Dat persvoorlichter Bierling van de ACM in een interview heeft medegedeeld dat het woord “korting” misleidend is en de Stichting OpMaat naar aanleiding daarvan het woord “korting” op haar website nader heeft toegelicht, doet hier naar het oordeel van de rechtbank niet aan af. Nog los van het feit dat de rechtbank niet is gebonden aan de (algemene) uitspraken van Bierling van de ACM, overweegt de rechtbank dat [eiseres] niet heeft toegelicht of onderbouwd hoe de (volgens haar misleidende) informatie op de website van de Stichting OpMaat vóór 2017 luidde. Slechts heeft [eiseres] aangevoerd dat die informatie in 2017 is veranderd. Dat is onvoldoende om aan te nemen dat de ‘oude’ informatie misleidend was en dat [eiseres] als gevolg daarvan heeft gedwaald. [eiseres] heeft in deze procedure steeds uitsluitend verwezen naar de informatie op de website van Meerwonen (zie 2.2) en de informatie in de koopovereenkomst en in de Koopgarantbepalingen (zie 2.5 en 2.6). Die informatie was niet misleidend. De rechtbank verwijst daartoe naar hetgeen hierover is overwogen in 4.4 tot en met 4.11.
4.13.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat van een onjuiste mededeling aan de zijde van Meerwonen of een schending van haar mededelingsplicht, niet is gebleken. Aan de vereisten die de wet (artikel 6:228 BW) stelt aan een beroep op dwaling is daarom niet voldaan. Ook is er geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van Meerwonen.
4.14.
Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is het tot slot ook niet onaanvaardbaar dat [eiseres] wordt gehouden aan de Koopgarantbepalingen. De Koopgarantbepalingen hebben tot gevolg dat [eiseres] moet meedelen in de waardedaling van haar appartement. Bij het sluiten van de koopovereenkomst was [eiseres] zich ervan bewust dat zij een eventuele waardedaling van het appartement gedeeltelijk zelf zou moeten dragen. Dit risico heeft zij toen weloverwogen genomen. Daarbij werd zij weliswaar niet bijgestaan door een aankoopmakelaar, maar dat is haar eigen keuze geweest en dit kan niet aan Meerwonen worden tegengeworpen. De waardedaling kan daarom nu niet volledig voor rekening van Meerwonen worden gebracht, hoe zeer het ook voorstelbaar is dat [eiseres] had gehoopt dat geen sprake zou zijn van een (grote) waardedaling van haar appartement. Hierbij is tevens relevant dat Meerwonen geen winst heeft behaald ten koste van [eiseres] . Meerwonen heeft voldoende toegelicht dat ook zij bij deze transactie een aanzienlijk verlies heeft geleden.
4.15.
Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen.
4.16.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Meerwonen worden begroot op:
- griffierecht	€	618,00
- salaris advocaat	€
1.086,00
(2,0 punten × tarief € 543,00)
Totaal	€ 	1.704,00
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Meerwonen tot op heden begroot op € 1.704,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.C. Kranenburg en in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2018.
type: 2529