ECLI:NL:GHSHE:2017:620
Gerechtshof SHE — Uitspraak 


GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.185.668/01
arrest van 21 februari 2017
in de zaak van
1
[appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[appellante] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
hierna aan te duiden als [appellanten c.s.] ,
advocaat: mr. F.R. Hage te Maastricht,
tegen
1
[geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[geïntimeerde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
hierna aan te duiden als [geïntimeerden c.s.] ,
advocaat: mr. J.E.A. Hendrix te Maastricht,
op het bij exploot van dagvaarding van 29 december 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 7 oktober 2015, door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [appellanten c.s.] als eisers en [geïntimeerden c.s.] als gedaagden.
1
Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/03/190053/HA ZA 14-201)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2
Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord met producties.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3
De beoordeling
3.1.
De rechtbank heeft onder 2 van het vonnis waarvan beroep vastgesteld welke feiten tussen partijen vaststaan. Tegen deze vaststelling zijn geen grieven aangevoerd zodat de vastgestelde feiten ook het hof tot uitgangspunt zullen dienen. De door de rechtbank vastgestelde feiten zijn de volgende (waarbij partij [appellanten c.s.] is aangeduid als [appellant] en partij [geïntimeerden c.s.] als [geïntimeerde 1] ).
2.1.
[geïntimeerde 1] hebben het registergoed gelegen aan de [adres] te [plaats] sinds 1973 bewoond. Het registergoed betreft een zogenaamde middelgrote Midden-Limburgse hoeve, dateert van 1750 en heeft meer dan 200 jaar een agrarische bestemming gehad. De diverse gedeelten van het registergoed worden aangeduid met respectievelijk de Hoeve, het Koetshuis en het Koetsiershuisje.
2.2.
[geïntimeerde 1] hebben het registergoed in 1974 en in 1997 ingrijpend verbouwd.
2.3.
In 2008 hebben [geïntimeerde 1] het registergoed te koop aangeboden. [appellant] hebben naar aanleiding daarvan interesse in aankoop getoond. In de presentatiebrochure van 2008, die [appellant] hebben gekregen, staat vermeld:
Hoeve de Peelkamp is een unieke prachtig gerestaureerde (…) hoeve (…)
Indeling: Hoeve gedeelte. Begane grond: (…) Rustieke woonkamer (…). Perfect geïsoleerd en met vloerverwarming. (…) Overal in de hoeve is CV verwarming maar alle oude schoorstenen zijn intact gelaten waardoor een ideale mix van sfeer en energiegebruik is gerealiseerd.(…)
Indeling: Koetshuis. Begane grond. (…) Het Koetshuis is zeer goed geïsoleerd en voorzien van een uniek samenspel van verwarmingssystemen (…).
2.4.
[geïntimeerde 1] heeft een door hen ingevulde “Vragenlijst voor de verkoop van een woning” aan [appellant] gegeven. Daarin is vermeld:
“Zijn er voor zover u bekend in het pand en/of in een bijgebouw (…) Eternietplaten, asbestplaten of ander asbesthoudenmateriaal aangebracht?
Eterniet. Het dak van het Koetshuis is in 1973 geheel vernieuwd. Het dakbeschot bevat Eterniet. Het woonhuis (2/3 van het gebouw) heeft een houten beschot.”.
2.5.
[appellant] hebben het registergoed tweemaal bezichtigd. Tevens hebben [appellant] op 10 oktober 2008 een inspectie laten uitvoeren door bouwkundig adviesbureau Perfectbouw B.V., van welke inspectie op 16 oktober 2008 een rapport is opgemaakt. Het rapport bevat een programma van eisen en aanbevelingen.
2.6.
[geïntimeerde 1] hebben op 29 oktober 2008 een rapport laten uitbrengen door Protekta omtrent de door Perfectbouw beweerdelijk aanwezige hout aantastende insecten, houtrot en schimmels. De aangetroffen plekken houtrot zijn door Protekta in 2009 gerepareerd. Verder werden geen houtrot, levende insecten of schimmels aangetroffen.
2.7.
Naar aanleiding van het rapport van Perfectbouw en – naderhand – Protekta is er tussen [appellant] en de verkopend makelaar een uitgebreide e-mailwisseling geweest, waarbij [appellant] allerlei eisen ten aanzien van de bevindingen door Perfectbouw hebben gesteld. In hun e-mail van 19 oktober – zoals geciteerd in de conclusie van antwoord – sommen [appellant] een 15-tal gebreken op die zij op kosten van de verkoper hersteld willen zien, stellende dat “
De door de verkoper geuitte claim uitstekend onderhouden aantoonbaar wordt weerlegd door onderstaande gebreken zoals vastgesteld in het bouwkundig onderzoek d.d. 10-10-2008
.”. Deze e-mailwisseling heeft er uiteindelijk toe geleid dat [appellant] op
1 november 2008 van de koop hebben afgezien.
2.8.
Naar aanleiding hiervan hebben [geïntimeerde 1] het registergoed uit de verkoop gehaald met als doel de woning aan te passen en een aantal gebreken zoals geconstateerd door Perfectbouw, aan te pakken. [geïntimeerde 1] hebben daartoe in ieder geval een viertal ramen laten vervangen, schilderwerkzaamheden en werkzaamheden aan het dak laten verrichten.
2.9.
In oktober 2009 zijn partijen op initiatief van [appellant] wederom onderhandelingen tot verkoop begonnen nadat [geïntimeerde 1] het registergoed opnieuw in de verkoop had geplaatst. De e-mail waarmee [appellant] zich tot de verkopend makelaar hebben gewend luidt als volgt;
”Uiteindelijk komen we weer uit bij onze eerste liefde, het prachtige huis aan de [adres] te [plaats] . Graag willen we dan ook weer een bieding uitbrengen. (…) Bieding: (…). De discussie zoals tussen ons gevoerd in oktober 2008 over de bouwkundige staat t.a.v. de houtaantastende insecten wordt niet meer herhaald; er wordt geen nieuw bouwkundig onderzoek aangevraagd.”.
2.10.
In het kader van de hernieuwde verkoop is een nieuwe presentatiebrochure gemaakt, welke aan [appellant] is overhandigd. Deze brochure is vrijwel identiek aan die uit 2008. Toegevoegd is alleen de zin “Compleet buitenschilderwerk in 2009.” alsmede de volgende bepalingen:
“Verantwoording: Hoewel de grootst mogelijke zorgvuldigheid bij de samenstelling van deze brochure is betracht, aanvaarden wij geen aansprakelijkheid voor de juistheid van de vermelde gegevens. (…) Voorbehoud: Hoewel er gestreefd wordt naar een zo nauwkeurig mogelijke inventarisatie van de beschikbare gegevens, moet er van uitgegaan worden dat de brochure slechts indicatief is. (…) De koper heeft zijn eigen onderzoeksplicht naar alle zaken die voor hem van belang zijn en kan zich nimmer beroepen op onbekendheid met feiten die hij zelf kan kunnen waarnemen of die kenbaar waren uit de openbare registers (…)”. Tevens is onder aan elke pagina vermeld: ”Onze presentatiebrochures en advertenties worden met grote zorgvuldigheid vervaardigd. Aan eventuele afwijkingen op de gegeven informatie kunnen geen rechten worden ontleend.”.
2.11.
[appellant] hebben het registergoed in 2009 en 2010 driemaal bezichtigd.
2.12.
Op 17 oktober 2009 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten, waarbij [appellant] het registergoed van [geïntimeerde 1] kochten voor een koopprijs van € 695.000,-. In de koopakte staat vermeld:
“5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
5.4.3.
Aan de verkoper is bekend of in de onroerende zaak asbest is verwerkt. Het dak van het Koetshuis bestaat uit eternit-platen, deze kunnen asbest bevatten.
5.4.3.1. Asbestclausule
In de onroerende zaak kunnen asbesthoudende stoffen aanwezig zijn. Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden genomen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de woning voortvloeit.
(…)
Artikel 19 Ouderdomsclausule
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 50 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouw kwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat de verkoper niet in voor de vloeren, leidingen, elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaand en optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3 omschreven woongebruik.”.
2.13.
Op 3 mei 2010 heeft de levering van het registergoed plaatsgevonden. In de transportakte staat vermeld:
“Artikel 6
(…)
2. Aan de koper is bekend dat in het verkochte asbest is verwerkt, te weten in het dak van het koetshuis (eternit-platen). Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden genomen. Koper verklaart hiermede bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in het verkochte kan voortvloeien.
(…)
5. Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan vijftig jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. De verkoper staat niet in voor de vloeren, leidingen, elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaand en optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het woongebruik.”.
3.2.
[appellanten c.s.] stellen zich in de onderhavige procedure op het standpunt dat [geïntimeerden c.s.] zijn tekort geschoten in de nakoming van de gesloten koopovereenkomst aangezien na de levering van het gekochte is gebleken dat sprake is van ernstige gebreken die bij [geïntimeerden c.s.] bekend waren en niet aan [appellanten c.s.] zijn meegedeeld. Volgens [appellanten c.s.] hebben [geïntimeerden c.s.] , gelet op de gebreken, niet geleverd hetgeen [appellanten c.s.] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. [appellanten c.s.] stellen dat zij als gevolg van deze tekortkoming schade hebben geleden die zij begroten op een bedrag van in totaal
€ 143.886,65 plus p.m., inclusief buitengerechtelijke kosten. Zij vorderden in eerste aanleg onder I primair: te verklaren voor recht dat [geïntimeerden c.s.] gehouden zijn tot betaling van de door [appellanten c.s.] ten gevolge van de toerekenbare tekortkomingen geleden schade. Onder I subsidiair vorderden zij: de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden in dier voege dat de door [appellanten c.s.] als kopers verschuldigde koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 146.728,65 plus p.m., althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag. Onder I meer subsidiair vorderden zij: de gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst te wijzigen in dier voege dat de door [appellanten c.s.] als kopers verschuldigde koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 146.728,25 plus p.m., althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag.
Onder II vorderden [appellanten c.s.] in eerste aanleg (samengevat) de hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden c.s.] tot betaling aan hen van een bedrag van € 146.728,65 en een schadevergoeding voor de saneringskosten inzake de in het dakbeschot van de hoeve verwerkte asbest, nader op te maken bij staat, te vermeerderen met wettelijke rente.
[appellanten c.s.] vorderden tevens (onder III) de veroordeling van [geïntimeerden c.s.] in de proceskosten.
3.3.
De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep de vorderingen van [appellanten c.s.] afgewezen en hen in de proceskosten veroordeeld.
3.4.
[appellanten c.s.] kunnen zich niet verenigen met het vonnis van de rechtbank. Zij hebben tegen dat vonnis acht grieven aangevoerd. Zij hebben in hoger beroep geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van de rechtbank en tot het alsnog toewijzen van de vorderingen zoals die in eerste aanleg zijn geformuleerd. Daarnaast vorderen zij de hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden c.s.] tot terugbetaling van al hetgeen zij ter uitvoering van het vonnis waarvan beroep aan [geïntimeerden c.s.] hebben voldaan, vermeerderd met wettelijke rente.
3.5.
Het vonnis in eerste aanleg is niet gewezen door de rechter ten overstaan van wie de mondelinge behandeling (de comparitie na antwoord) heeft plaatsgevonden. [appellanten c.s.] hebben (onder randnummer 64 van hun memorie van grieven) terecht opgemerkt dat de rechtbank heeft verzuimd om in het eindvonnis te motiveren waarom een nieuwe mondelinge behandeling, ondanks de wens daartoe van [appellanten c.s.] , niet werd toegestaan.
Een expliciete grief op dit punt is niet aangevoerd, zodat het hof niet nader op deze kwestie hoeft in te gaan, waarbij het hof nog opmerkt dat het geschil tussen partijen (binnen de grenzen van de aangevoerde grieven) door het hof opnieuw wordt beoordeeld en dat voor [appellanten c.s.] (evenals voor [geïntimeerden c.s.] ) de mogelijkheid openstond om aanspraak te maken op een mondelinge behandeling in hoger beroep.
3.6.1.
De eerste grief van [appellanten c.s.] heeft betrekking op de betekenis die de rechtbank heeft toegekend aan de zogenaamde ouderdomsclausule in de koopovereenkomst, artikel 19 van de overeenkomst. De rechtbank heeft overwogen dat de ouderdomsclausule tot gevolg heeft dat in afwijking van artikel 5.3 van de koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en voorzien bijzonder gebruik en het eventueel anders niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst welke het gevolg zijn van de ouderdom van de onroerende zaak, voor rekening en risico van de kopers komen.
3.6.2.
[appellanten c.s.] stellen dat het beroep van [geïntimeerden c.s.] op de ouderdomsclausule in strijd met de redelijkheid en billijkheid is omdat zij, anders dan [geïntimeerden c.s.] , niet werden bijgestaan door een makelaar of een andere deskundige en omdat zij door de makelaar van [geïntimeerden c.s.] dan wel anderszins niet zijn geïnformeerd omtrent de betekenis van de ouderdomsclausule.
3.6.3.
Het hof overweegt hieromtrent dat, voor zover [appellanten c.s.] hebben bedoeld een beroep te doen op artikel 6:248 lid 2 BW, dit beroep niet kan slagen. De omstandigheid dat [appellanten c.s.] ervoor hebben gekozen zich bij de aankoop niet te laten bijstaan door een aankoopmakelaar of een andere deskundige dient voor hun rekening en risico te komen.
De omstandigheid dat [appellanten c.s.] niet zouden zijn voorgelicht over de betekenis van de ouderdomsclausule (indien al juist; [geïntimeerden c.s.] hebben deze stelling gemotiveerd betwist) kan hen dan evenmin baten. De inhoud en strekking van de ouderdomsclausule moet voor hen (in ieder geval voor appellant sub 1 als academisch geschoolde) duidelijk zijn geweest.
3.6.4.
[appellanten c.s.] hebben verder aangevoerd dat de ouderdomsclausule niet betekent dat zij zich niet meer zouden kunnen beroepen op non-conformiteit. Op zichzelf is deze stelling juist, maar dat betekent geenszins dat de hiervoor geciteerde overweging van de rechtbank onjuist zou zijn.
3.6.5.
[appellanten c.s.] hebben ook nog aangevoerd dat aan [geïntimeerden c.s.] geen beroep op de ouderdomsclausule toekomt voor zover door hen expliciet onjuiste mededelingen zijn gedaan of gebreken zijn verzwegen.
Uit hetgeen hierna omtrent de concreet aan de orde gestelde gebreken wordt overwogen volgt, dat niet kan worden geconcludeerd dat [geïntimeerden c.s.] zich hebben schuldig gemaakt aan expliciet onjuiste mededelingen dan wel het verzwijgen van gebreken, zodat de eerste grief ook in zoverre faalt.
3.7.1.
De tweede grief van [appellanten c.s.] heeft betrekking op de isolatie van het gekochte. De grief is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellanten c.s.] , gelet op de ouderdomsclausule, geen beroep kunnen doen op de gebrekkige isolatie van de onroerende zaak.
[appellanten c.s.] stellen dat zij op grond van de verkoopbrochure die aan hen vóór de aankoop ter hand is gesteld, mochten verwachten dat het gekochte perfect of zeer goed zou zijn geïsoleerd. In die verkoopbrochure is omtrent de isolatie van de onroerende zaak immers het volgende vermeld:
Indeling: Hoeve gedeelte. Begane grond: (…) Rustieke woonkamer (…). Perfect geïsoleerd en met vloerverwarming. (…) Overal in de hoeve is CV verwarming maar alle oude schoorstenen zijn intact gelaten waardoor een ideale mix van sfeer en energiegebruik is gerealiseerd.(…)
Indeling: Koetshuis. Begane grond. (…) Het Koetshuis is zeer goed geïsoleerd en voorzien van een uniek samenspel van verwarmingssystemen (…).
Volgens [appellanten c.s.] is uit thermografisch onderzoek ná de levering van de onroerende zaak (producties 24 en 25 bij inleidende dagvaarding) gebleken dat het gekochte niet dan wel zeer slecht is geïsoleerd. Daarmee voldoet het gekochte niet aan hetgeen [appellanten c.s.] op basis van de verkoopbrochure mochten verwachten zodat [geïntimeerden c.s.] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen; een beroep op de ouderdomsclausule komt [geïntimeerden c.s.] onder deze omstandigheden niet toe.
3.7.2.
[geïntimeerden c.s.] hebben de stellingen van [appellanten c.s.] bestreden. Zij wijzen erop dat de verkoopbrochure niets vermeldt omtrent de isolatie van de onroerende zaak als geheel maar slechts een vermelding bevat omtrent de isolatie van de woonkamer van de hoeve en van het koetshuis. Volgens [geïntimeerden c.s.] zijn de woonkamer van de hoeve en het koetshuis wel degelijk op een deugdelijke manier geïsoleerd, rekening houdend met het feit dat sprake is van een meer dan 200 jaar oude boerderij die met behoud van het historische karakter is gerestaureerd. Omtrent de isolatie hebben [geïntimeerden c.s.] (in hun conclusie van antwoord in eerste aanleg) in concreto het volgende vermeld:
- de woonkamer van de hoeve bevatte onder meer vloerisolatie; alle ramen en deuren waren voorzien van isolatieglas en ook het Velux-dakraam bevatte dubbele beglazing. De woonkamer was daarnaast voorzien van een luchtspouw; voor die oplossing was destijds bewust gekozen omdat het isoleren van de spouw bij een woning uit 1750 die op staal is gefundeerd en waarbij de buitenmuren zeer ongelijk zijn, discutabel is;
- de woonkamer van het koetshuis bevatte onder meer vloerisolatie alsmede plafond- en dakbeschotisolatie (met glaswol); alle ramen en deuren waren voorzien van isolatieglas en het Velux-dakraam in de woonkamer van het koetshuis bevatte dubbele beglazing. De spouwmuur was gerealiseerd met isolerende poristenen.
3.7.3.
Het hof overweegt hieromtrent het volgende.
Uit de inhoud van het proces-verbaal van comparitie in eerste aanleg d.d. 4 december 2014 leidt het hof af dat de door [appellanten c.s.] bedoelde gebrekkige isolatie betrekking heeft op raamkozijnen, puideuren, kozijnaansluitingen, alsmede deuren en gevels van de woonkamers van het woonhuis en het koetshuis.
3.7.4.
Bij de beoordeling van de grief van [appellanten c.s.] dient als uitgangspunt te gelden dat, wanneer van de kant van de verkoper mededelingen omtrent het voorwerp van de koop/verkoop zijn gedaan, de koper in beginsel uit mag gaan van de juistheid van die mededelingen en op hem geen onderzoeksplicht rust. Het zal echter uiteindelijk van de aard van de overeenkomst, de omstandigheden van het geval en de opvattingen in het maatschappelijk verkeer afhangen of er, ondanks de mededelingen van de verkoper, toch nog een onderzoeksplicht bij de koper bestaat (vergelijk de conclusie van AG Wuisman bij HR 8 juni 2008, ECLI:NL:PHR:2008:BC7717, onder 2.10 en verder).
In dit verband is van belang dat het voorwerp van de koop/verkoop in de onderhavige zaak een boerderij uit 1750 betreft, die weliswaar ingrijpend is verbouwd, maar waaraan op het punt van isolatie niet dezelfde kwaliteit mag worden verwacht als bij een nieuwbouwwoning. Dat geldt in dit geval temeer nu de tussen partijen gesloten overeenkomst een ouderdomsclausule bevat die erop neerkomt dat kopers zich ervan bewust zijn dat aan het gekochte niet dezelfde kwaliteitseisen kunnen worden gesteld als aan nieuwe woningen.
Dit betekent dat [appellanten c.s.] aan de kwalificatie van de isolatie in de verkoopbrochure niet zonder meer de betekenis mochten toekennen zoals zij kennelijk hebben gedaan.
3.7.5.
Wat betreft de isolatie van ramen, deuren en kozijnen is in dit verband mede van belang dat [appellanten c.s.] bekend waren met het (in hun opdracht vervaardigde) onderzoeksrapport van Perfectbouw waarin (op pagina 11) omtrent de kozijnen, ramen en deuren staat vermeld dat sprake is van een “voldoende conditie”; omtrent de dakramen is vermeld dat deze grotendeels in “mindere conditie” verkeren”. [appellanten c.s.] wisten dan ook wat zij op dit punt konden verwachten.
3.7.6.
Wat betreft de gevels begrijpt het hof dat [appellanten c.s.] zich op het standpunt stellen dat zij aanspraak konden maken op gevels met gevelisolatie. Door [appellanten c.s.] is niet concreet onderbouwd waarop zij die aanspraak baseren. In de verkoopbrochure staat niet dat sprake is van gevelisolatie. Dat [geïntimeerden c.s.] anderszins gevelisolatie zouden hebben toegezegd is niet gesteld of gebleken. Het hof is van oordeel dat, indien gevelisolatie voor [appellanten c.s.] van groot belang was, zij op dat punt navraag dan wel onderzoek hadden moeten doen. [geïntimeerden c.s.] hoefden er naar het oordeel van het hof niet zonder meer rekening mee te houden dat het punt van de gevelisolatie voor [appellanten c.s.] (kennelijk) van groot belang was.
3.7.7.
De conclusie is dat grief II faalt.
3.8.1.
De derde grief van [appellanten c.s.] betreft de beslissing van de rechtbank dat – anders dan [appellanten c.s.] hebben gesteld – zij er niet van uit mochten gaan dat asbesthoudende eternietplaten zich uitsluitend in het dak boven het koetshuis bevonden aangezien dat dak zich zichtbaar ook uitstrekt over het koetsiershuisje en over 1/3 deel van de hoeve.
[appellanten c.s.] zijn het met die beslissing niet eens. In de koopovereenkomst (artikel 5.4.3) is vermeld:
”Aan verkoper is bekend of
[hof: bedoeld is: dat]
in de onroerende zaak asbest is verwerkt. Het dak van het Koetshuis bestaat uit eternyt platen, deze kunnen asbest bevatten.”
Zij stellen dat zij er op grond van deze bepaling niet op hoefden te rekenen dat zich ook in het dak van het koetsiershuisje en in een deel van het dak van de hoeve asbesthoudende eternietplaten bevonden. Achteraf bleek dit wel het geval te zijn. [appellanten c.s.] stellen dat het gekochte hiermee – in strijd met artikel 7:17 BW – niet de eigenschappen bezat die zij op grond van de overeenkomst mochten verwachten.
3.8.2.
[geïntimeerden c.s.] hebben deze stellingen van [appellanten c.s.] gemotiveerd bestreden. Zij stellen dat [appellanten c.s.] er, op grond van de aan hen verstrekte informatie en op basis van het rapport van Perfectbouw niet van uit mochten gaan dat uitsluitend in het dak boven het koetshuis asbesthoudende eternietplaten waren verwerkt.
3.8.3.
Het hof overweegt hieromtrent het volgende.
Kern van de klacht van [appellanten c.s.] is dat zij weliswaar bekend waren met het feit dat het gekochte asbesthoudend materiaal in de dakbedekking bevatte, maar dat zij onjuist zijn geïnformeerd omtrent de hoeveelheid asbest.
Naar het oordeel van het hof betekent de enkele omstandigheid dat in het gekochte méér asbesthoudend materiaal was verwerkt dan door [appellanten c.s.] werd verwacht, niet zonder meer dat [appellanten c.s.] in strijd met artikel 7:17 BW niet geleverd hebben gekregen hetgeen zij op basis van de koopovereenkomst mochten verwachten. Dit geldt in de onderhavige zaak te meer nu de koopovereenkomst een zogenaamde asbestclausule bevat (artikel 5.4.3.1), inhoudende:
“In de onroerende zaak kunnen asbesthoudende stoffen aanwezig zijn. (…) Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de woning voortvloeien.”
Reeds op grond van het voorgaande kan de stelling van [appellanten c.s.] dat [geïntimeerden c.s.] aansprakelijk zijn voor de aanwezigheid van asbest in het dak boven het koetsiershuisje en (een deel van) de hoeve, niet worden aanvaard.
3.8.4.
Mogelijk zou anders moeten worden geoordeeld indien door [geïntimeerden c.s.] expliciet zou zijn toegezegd dat in het dak boven het koetsiershuisje en boven de hoeve géén asbest aanwezig was. Door [appellanten c.s.] is echter onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat van een dergelijke toezegging sprake is geweest. Eerder blijkt uit meerdere feiten en omstandigheden dat [appellanten c.s.] er rekening mee moesten houden dat niet alleen in het dak boven het koetshuis sprake zou kunnen zijn van asbest, maar ook op andere plaatsen, waarbij in het bijzonder de volgende feiten en omstandigheden van belang zijn:
- in het rapport van Perfectbouw is (op pagina 4) melding gemaakt van asbesthoudend dakbeschot anders dan boven het koetshuis. Bovendien is (eveneens op pagina 4) in het rapport vermeld dat alleen de zichtbare bouwdelen zijn gecontroleerd en dat risico op aanwezigheid van asbest aanwezig blijft op plaatsen waar geen controle mogelijk was ten tijde van het onderzoek;
- door [geïntimeerden c.s.] is in voldoende mate onderbouwd, onder meer aan de hand van foto’s, dat het dak van het koetshuis samen met het dak van het koetsiershuisje en met het dak van 1/3 deel van de hoeve één geheel vormt en dat dit dak in 1973 geheel is gerenoveerd, in een tijd waarin het gebruikelijk was asbesthoudend materiaal in de dakbedekking te verwerken.
3.8.5.
Voor zover [appellanten c.s.] bedoeld hebben te stellen dat [geïntimeerden c.s.] de aanwezigheid van asbest in het dak boven het koetsiershuisje en de hoeve opzettelijk hebben verzwegen, geldt dat [geïntimeerden c.s.] dit hebben betwist en [appellanten c.s.] hun stelling onvoldoende hebben onderbouwd. Dit betekent dat die stelling niet kan worden aanvaard.
3.8.6.
De conclusie is dat de derde grief van [appellanten c.s.] faalt.
3.9.1.
De vierde grief van [appellanten c.s.] betreft het schilderwerk. Uit de toelichting op de grief begrijpt het hof dat dat [appellanten c.s.] zich in het bijzonder beklagen over terugkerende bruine vlekken op het (witte) schilderwerk van een of meer buitengevels.
[appellanten c.s.] erkennen weliswaar dat de desbetreffende gevels voorafgaande aan de koop en de levering waren overgeschilderd, maar volgens [appellanten c.s.] was sprake van een “verborgen gebrek” omdat het schilderwerk ondeugdelijk was uitgevoerd: volgens [appellanten c.s.] hadden oude en/of loszittende verflagen verwijderd moeten worden en had de ondergrond deugdelijk geprepareerd moeten worden. Het uitsluitend overschilderen zonder enige vorm van voorbereiding kan volgens [appellanten c.s.] niet worden gekwalificeerd als “compleet schilderwerk”, zoals in de verkoopbrochure staat.
3.9.2.
[geïntimeerden c.s.] hebben de grief bestreden. Zij stellen dat (onder meer) de desbetreffende gevels in 2009, voorafgaande aan de (hernieuwde) verkooponderhandelingen met [appellanten c.s.] zijn geschilderd. Volgens [geïntimeerden c.s.] veroorzaken mestopslag in het verleden en vocht alsmede de samenstelling van de meer dan 200 jaar oude muren dat op enkele plaatsen na verloop van tijd bruine verkleuringen optreden. De consequentie hiervan is dat regelmatig overschilderen van de gevels noodzakelijk is.
3.9.3.
Het hof overweegt hieromtrent het volgende.
Door [appellanten c.s.] is niet dan wel onvoldoende betwist dat het schilderwerk van de gevels ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak deugdelijk was. [appellanten c.s.] hebben de gevels zowel vóór de schilderbeurt in 2009 als daarna meermalen bezichtigd, hetgeen betekent dat zij de kwaliteit van de gevels en het schilderwerk hebben kunnen waarnemen.
Gelet op de inhoud van de ouderdomsclausule (artikel 19 van de koopovereenkomst) mochten zij niet verwachten dat de ondergrond van het buitenschilderwerk van dezelfde kwaliteit zou zijn als bij een nieuwbouwwoning.
De stelling van [appellanten c.s.] dat zij er op grond van artikel 7:17 BW en/of op grond van verkoopbrochure op mochten rekenen dat de gevels voorafgaand aan het schilderwerk grondig zouden worden geprepareerd, kan niet zonder meer worden aanvaard. Bijzondere omstandigheden die tot een andere conclusie zouden kunnen leiden zijn door hen niet gesteld.
3.9.4.
Ook voor het schilderwerk geldt dat door [appellanten c.s.] onvoldoende is aangevoerd om te kunnen concluderen dat het beroep van [geïntimeerden c.s.] op de ouderdomsclausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
3.9.5.
De conclusie is dat grief IV faalt.
3.10.1.
Grief VII houdt in dat – in de visie van [appellanten c.s.] - door de rechtbank onvoldoende rekening is gehouden met het aan de onroerende zaak toegekende energieprestatiecertificaat.
Aan de woning is het certificaat B1.19 toegekend (productie 3 bij de inleidende dagvaarding). Volgens [appellanten c.s.] hebben [geïntimeerden c.s.] met dit certificaat de energiezuinigheid gegarandeerd die bij klasse B1.19 hoort. Uit de thermografische rapporten die zij in het geding hebben gebracht blijkt dat het gekochte onvoldoende energiezuinig is om voor het certificaat B1.19 in aanmerking te komen.
3.10.2.
Naar het oordeel van het hof valt uit de door [appellanten c.s.] overgelegde thermografische rapporten (producties 24 en 25 bij inleidende dagvaarding), zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet op te maken dat de toekenning van het certificaat B1.19 onjuist was.
Voorts valt niet in te zien dat een energieprestatiecertificaat heeft te gelden als een door de verkoper van een woning verstrekte garantie. Bijzondere omstandigheden die in het onderhavige geval tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, zijn niet gesteld of gebleken.
3.10.3.
Het voorgaande betekent dat grief VII faalt.
3.11.
Grief V houdt in dat – anders dan de rechtbank lijkt te veronderstellen - [appellanten c.s.] niet hebben verklaard dat er ten tijde van de inspectie en overdracht van het gekochte geen problemen waren. Zij hebben bedoeld te stellen dat er geen zichtbare problemen waren. Nadien is gebleken dat die er wel degelijk waren.
Naar het oordeel van het hof heeft deze grief, naast de overige grieven, geen zelfstandige betekenis, hetgeen betekent dat de grief geen doel treft.
3.12.
Grief VI is gericht tegen de afwijzing door de rechtbank (zo begrijpt het hof de grief) van hetgeen door [appellanten c.s.] onder I subsidiair en meer subsidiair was gevorderd.
Deze grief faalt. De hier bedoelde subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen van [appellanten c.s.] zijn gebaseerd op de grondslag dat [geïntimeerden c.s.] tekort zijn geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Uit hetgeen in het voorgaande is overwogen volgt dat die grondslag ondeugdelijk is.
3.13.
Grief VIII betreft de proceskostenveroordeling in eerste aanleg.
Ook die grief faalt. [appellanten c.s.] zijn als verliezende partij terecht in de proceskosten veroordeeld.
3.14.
[appellanten c.s.] hebben weliswaar bewijs van hun stellingen aangeboden. Zij hebben echter geen concrete feiten of omstandigheden te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Om die reden wordt het bewijsaanbod gepasseerd.
3.15.
Nu alle grieven falen dient het vonnis waarvan beroep te worden bekrachtigd.
[appellanten c.s.] dienen, nu zij ook in hoger beroep in het ongelijk worden gesteld, te worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep als hierna te vermelden.
4
De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten c.s.] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerden c.s.] op € 1.615,- voor verschotten en op € 2.632,- voor salaris van de advocaat,
en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
verklaart de voormelde kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, O.G.H. Milar en M.G.W.M. Stienissen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 februari 2017.
griffier					rolraadsheer