ECLI:NL:RBNHO:2018:5400
Rechtbank NHO — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer / rolnummer: C/15/249006 / HA ZA 16-625
Vonnis van 27 juni 2018
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE BUNSCHOTEN
,
gevestigd te Bunschoten-Spakenburg,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat [NAAM]. J.H. Meijer te Arnhem,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HOLLANDSCHE MIJ VOOR VASTGOEDONTWIKKELING B.V.
,
gevestigd te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HOLLANDSCHE MIJ VOOR STADSHERSTEL & MONUMENTEN B.V.
,
gevestigd te Alkmaar,
gedaagden in conventie,
eiseressen in reconventie,
advocaat [NAAM]. R. Lever te Leiden.
Partijen zullen hierna respectievelijk de gemeente, HMV en HMSM genoemd worden. HMV en HMSM zullen gezamenlijk HMV c.s. genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 21 juli 2016 met producties 1-11,
de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie met producties 1-3,
het tussenvonnis van 18 oktober 2017,
de conclusie van antwoord in reconventie met producties 12-32,
de akte houdende overlegging producties in conventie met producties 33-58 aan de zijde van de gemeente,
de brief van 4 april 2018 met productie 59 aan de zijde van de gemeente,
het proces-verbaal van comparitie van 17 april 2018 en de daarin genoemde stukken,
de akte houdende vermeerdering van eis in reconventie,
de antwoordakte inzake verzochte vermeerdering van eis in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Aan de Veenestraat te Bunschoten bevindt zich het Eemlandia-terrein. Dit beslaat het gebouw Eemlandia - een voormalige zuivelfabriek - en terreinen ten zuiden en ten westen daarvan.
2.2.
Op 25 november 1997 hebben de gemeente en HMV een koopovereenkomst met betrekking tot het object gesloten, waarbij de gemeente aan HMV het volgende heeft verkocht:
het gebouw Eemlandia met ondergrond;
opstallen en ondergrond ten zuiden van het gebouw Eemlandia;
twee percelen woningbouwgrond in de categorie “normale ligging” voor de bouw van 12 twee-onder-één-kapwoningen en een vrijstaande woning;
een perceel woningbouwgrond in de categorie “gunstige ligging” voor de bouw van voor de bouw van 12 twee-onder-één-kapwoningen en een vrijstaande woning.
Het onder i) genoemde gebouw Eemlandia met ondergrond is door de gemeente op 1 december 1997 aan HMV geleverd. De onder iii) en iv) genoemde percelen woningbouwgrond zijn door de gemeente via een ABC-levering rechtstreeks geleverd aan de afnemers van de op deze percelen gerealiseerde woningen.
De levering van de onder ii) bedoelde opstallen en ondergrond aan HMV moet nog plaatsvinden.
2.3.
In de koopovereenkomst zijn afspraken gemaakt met betrekking de invulling en sanering van het terrein ten zuiden van het terrein Eemlandia (artikelen 12 en 13) en door HMV te verrichten restauratie c.q. herbouw van het gebouw Eemlandia (artikel 10).
2.4.
De sanering van het terrein ten zuiden van het gebouw Eemlandia heeft in de periode 2010 - maart 2011 plaatsgevonden. De gemeente heeft de saneringskosten ten bedrage van € 547.557,29 betaald. De gemeente heeft van de provincie Utrecht een (subsidie)bijdrage in de saneringskosten van € 126.071,00 verkregen.
HMV dient op grond van de koopovereenkomst een saneringsbijdrage te betalen. Aan deze betalingsverplichting is nog geen uitvoering gegeven.
2.5.
Op de gesaneerde grond rust ingevolge het bestemmingsplan Centrale As thans de bestemming “Woongebied – Uit te werken’, met de aanduiding ‘woongebied 7’. Dit betekent dat er op het terrein maximaal 15 woningen mogen worden gebouwd.
2.6.
Wat de restauratie/herbouw van het gebouw Eemlandia betreft staat in de koopovereenkomst vermeld dat deze zal plaatsvinden naar de situatie zoals het gebouw er in 1963 uitzag voor zover dit het extern aanzien betreft. HMV heeft de verplichting op zich genomen zulks vóór 1 januari 2000 te realiseren. De gemeente heeft die termijn verlengd tot 1 januari 2002.
Bij vonnis van 25 november 2004 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank beslist dat HMV, op straffe van een dwangsom, de tweede fase van de restauratiewerkzaamheden voor 1 juli 2005 en de derde fase van de restauratiewerkzaamheden voor 1 februari 2006 moet hebben afgerond. De restauratie is thans nog niet geheel uitgevoerd.
2.7.
Onderdeel van de koopovereenkomst is ook, voor zover hier van belang, het stellen door HMV van een bankgarantie ter grootte van Hfl. 500.00,00 (€ 226.890,11), dit ter meerdere zekerheid voor de nakoming van de restauratieverplichting en de verplichting tot betaling van de saneringsbijdrage door HMV. HMV heeft die bankgarantie bij het aangaan van de koopovereenkomst gesteld. Tot op heden is, ondanks verzoeken daartoe van HMV, niet tot terugbetaling dan wel verlaging van de bankgarantie overgegaan.
2.8.
Het gebouw Eemlandia is op 16 december 2000 aangewezen als rijksmonument.
2.9.
Bij brief van 18 januari 2006 heeft de gemeente aan notaris J. de Bruijn toestemming verleend voor de eigendomsoverdracht van het gebouw Eemlandia door HMV aan HMSM, indien voor de eigendomsoverdracht de akte van levering wordt gebruikt die is toegezonden als conceptakte van 13 december 2005. Conform die conceptakte heeft HMV bij akte van 26 januari 2006 het gebouw Eemlandia met omliggende gronden geleverd aan HMSM. Er geldt een kettingbeding voor bepaalde artikelen uit de tussen de gemeente en HMV gesloten koopovereenkomst en voorts is een derdenbeding bepaald, waarin staat dat HMV jegens de gemeente hoofdelijk aansprakelijk is en blijft voor de nakoming van de artikelen, vermeld in het kettingbeding.
2.10.
Tussen partijen is een aantal geschillen over het project ontstaan.
3
Het geschil
in conventie
3.1.
De gemeente vordert, samengevat en na wijziging van eis ter comparitie, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
HMV c.s. veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 68.067,03, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 10 juni 2016;
HMV c.s. veroordeelt om uiterlijk één jaar na de datum van het vonnis op haar kosten de werkzaamheden als omschreven in de als producties 7 en 11 overgelegde documenten naar de eisen van goed en deugdelijk werk uit te voeren, op straffe van een dwangsom van € 2.000,00 per dag of gedeelte daarvan (zulks tot een maximum van € 200.000,00) dat HMV c.s. niet dan wel niet volledig aan voormelde veroordeling voldoet, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;
HMV c.s. gebiedt, voor zover de door HMV c.s. uit te voeren werkzaamheden (als onder b. bedoeld) niet zouden vallen onder de reeds aan HMV c.s. verleende monumentenvergunning(en), voor deze werkzaamheden een volledige en ontvankelijke aanvraag in te dienen voor een omgevingsvergunning ten behoeve van het verrichten van de werkzaamheden (als onder b. bedoeld) aan het gebouw Eemlandia, waarbij deze aanvraag alsdan binnen zes weken na betekening van dit vonnis moet worden ingediend bij het daartoe bevoegde bestuursorgaan, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte daarvan (zulks tot een maximum van € 100.000,00) dat HMV c.s. niet dan wel niet volledig aan dit gebod voldoet;
HMV c.s. veroordeelt in de (na)kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
De gemeente grondt haar vordering onder a. op de stelling dat HMV c.s. op grond van artikel 12 onder b van de koopovereenkomst een saneringsbijdrage van € 68.067,03 verschuldigd is, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 10 juni 2016. Vanaf die datum is HMV c.s. volgens de gemeente, gelet op haar sommatiebrief van 10 mei 2016, in verzuim.
De vorderingen onder b. en c. baseert de gemeente op de stelling dat de restauratie van het gebouw Eemlandia, ondanks de opgelegde termijnen, nog altijd niet is voltooid. Productie 7 betreft een lijst van werkzaamheden die volgens de gemeente nog moeten worden verricht. HMV c.s. heeft geen enkel punt van die lijst uitgevoerd, ook niet de punten waarover partijen het eens zijn. Daarmee is HMV c.s., aldus de gemeente, zeer lange tijd in verzuim met de nakoming van de op haar rustende restauratieverplichting.
3.3.
HMV c.s. voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van de gemeente in de kosten van het geding in conventie.
in reconventie
3.4.
HMV c.s. vordert, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
de gemeente veroordeelt om de door HMV afgegeven bankgarantie voor een totaalbedrag van Hfl. 500.000,00 (€ 226.890,11) binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis terug te geven aan de bank die de bankgarantie heeft afgegeven, zulks op straffe van een dwangsom van € 25.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat de gemeente hiermee in gebreke blijft;
de gemeente veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis tegen betaling aan de gemeente van de koopsom van € 68.067,03 en betaling van de saneringsbijdrage van € 53.395,11 ten overstaan van een door HMV of HMSM aan te wijzen notaris over te gaan tot levering aan HMV of HMSM (ter keuze van deze partijen) van een perceel grond met opstallen direct ten zuiden en ten westen van het gebouw Eemlandia, gelegen aan de Veenestraat en St. Nicolaasweg te Bunschoten, ter grootte van ongeveer 5.200 m², kadastraal bekend gemeente Bunschoten, sectie G, nummer 644 (gedeeltelijk), sectie G, nummer 645 (gedeeltelijk), sectie G, nummer 2225 (gedeeltelijk), sectie H, nummer 1527 (gedeeltelijk), overeenkomstig het bepaalde in de koopovereenkomst tussen de gemeente en HMV van 25 november 1997, zulks op straffe van een dwangsom van € 25.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat de gemeente in gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen;
de gemeente veroordeelt om aan HMV en HMSM te voldoen de schade die HMV en HMSM hebben geleden en nog zullen lijden ten gevolge van de wanprestatie van de gemeente bestaande uit het niet teruggeven van de bankgarantie en het niet leveren van de grond ten zuiden van het gebouw Eemlandia, welke schade nader zal worden opgemaakt bij staat en zal worden vereffend volgens de wet;
e gemeente veroordeelt in de kosten van het geding in reconventie.
3.5.
HMV c.s. baseert haar vordering onder a. op de stelling dat de gemeente gehouden is de bankgarantie op grond van artikel 10, onder g, van de koopovereenkomst te verlagen c.q. terug te geven, omdat de restauratie van het gebouw Eemlandia reeds in 2006 is afgerond - behoudens een aantal opleveringspunten - en de saneringswerkzaamheden zijn gereedgekomen. Aan haar vordering onder b. legt HMV c.s. ten grondslag dat, nu de sanering van het terrein ten zuiden van het gebouw Eemlandia reeds lange tijd geleden heeft plaatsgevonden, de gemeente gehouden is de eigendom van de grond aan HMV/HMSM over te dragen. Door aan teruggave van de bankgarantie noch levering van de grond haar medewerking te verlenen is de gemeente in verzuim. Daarnaast is de gemeente schadeplichtig jegens HMV c.s. In dit verband voert HMV c.s. aan dat zij aanspraak maakt op wettelijke rente over het bedrag van de bankgarantie, dat zij rentekosten heeft moeten betalen en dat zij door de nalatigheid van de gemeente aanzienlijke schade lijdt, nu zij het gebouw Eemlandia en de grond ten zuiden hiervan niet heeft kunnen verkopen/ontwikkelen.
3.6.
De gemeente voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van HMV c.s. in de kosten van het geding in reconventie.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
De rechtbank ziet in de nauwe verwevenheid tussen de vorderingen over en weer aanleiding het geschil in conventie en in reconventie gezamenlijk te beoordelen.
Akte vermeerdering van eis in reconventie
4.2.
HMV c.s. heeft de rechtbank verzocht om na de comparitie nog een akte vermeerdering van eis in reconventie te mogen nemen.
Daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, heeft HMV c.s. op de rol van 2 mei 2018 een akte vermeerdering van eis in reconventie genomen.
HMV c.s. heeft haar eis in reconventie vermeerderd door de rechtbank te vragen om:
- een verklaring voor recht dat HMV c.s., nadat de grond ten zuiden van het gebouw Eemlandia aan haar in eigendom is overgedragen en nadat blijkt dat deze grond kan worden bebouwd, niet gehouden is om voor de te bouwen oppervlakte met bijbehorend erf bij te betalen tot de op dat moment van de bouw geldende grondprijs voor de te realiseren bestemming, zoals deze door de gemeenteraad is vastgesteld voor dat jaar indien HMV c.s., dan wel haar opvolger, ervoor kiest om deze grond na levering zelf bouwrijp te maken, en
- een verklaring voor recht dat onder ‘bouwrijpmaken’ in de zin van artikel 13 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst niet tevens wordt verstaan het saneren van de grond ten zuiden van het gebouw Eemlandia, in de koopovereenkomst aangeduid met A2.
4.3.
De gemeente maakt bezwaar tegen de vermeerdering van eis in reconventie. De gemeente acht de vermeerdering van eis in strijd met de eisen van een goede procesorde. Volgens de gemeente is het discussiepunt over de bijbetalingsregeling principieel en ingrijpend en heeft het oordeel van de rechter hierover verstrekkende financiële gevolgen voor één van de partijen. Zij stelt in dit verband dat het niet alleen gaat over de uitleg van een contractsbepaling maar ook om de vraag of, als artikel 13 van de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd als HMV c.s. voorstaat, het bepaalde in dit artikel of een gedeelte daarvan alsdan nietig is (op basis waarvan de gemeente zal moeten overwegen om in ieder geval voorwaardelijk haar eis te vermeerderen). Het in deze fase alsnog inhoudelijk procederen over dit geschilpunt zal leiden tot een onredelijke vertraging van de procedure. Verder is de gemeente van mening dat HMV c.s. haar aanvullende vorderingen in een eerder stadium van de procedure had kunnen instellen.
4.4.
De rechtbank oordeelt als volgt. Ingevolge artikel 130 lid 1 Rv is, zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, de eiser bevoegd om zijn eis of de gronden daarvan schriftelijk, bij conclusie of akte ter rolle, te veranderen of te vermeerderen. De rechter kan, na bezwaar van gedaagde of ambtshalve, de verandering of vermeerdering van eis buiten beschouwing laten indien deze in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Daarbij dient te worden getoetst of de verandering of vermeerdering van eis de verdediging onredelijk bemoeilijkt of een onredelijke vertraging van het geding met zich brengt.
4.5.
De rechtbank acht de onderhavige vermeerdering van eis in strijd met de eisen van een goede procesorde. Het debat tussen partijen is in de gewisselde schriftelijke stukken en ter comparitie gevoerd. Weliswaar is in dit debat de kwestie van de bijbetalingsverplichting zijdelings aan de orde gekomen, maar eerst ter gelegenheid ter zitting heeft HMV c.s. aangegeven dat zij deze kwestie als een afzonderlijk geschilpunt, met daaraan een vordering gekoppeld, door de rechtbank wil laten beoordelen. Met de gemeente is de rechtbank van oordeel dat, gezien de nieuwe eisen en de feitelijke en juridische grondslag ervan, de onderhavige vermeerdering van eis een nader debat en nadere beoordeling en wellicht nadere bewijsvoering noodzakelijk zou maken. De vermeerdering van eis in dit stadium van de procedure heeft een onredelijke vertraging van het geding en voorts onredelijke bemoeilijking van de verdediging tot gevolg. Daarvoor bestaat geen rechtvaardiging. Er zijn geen relevante feiten en omstandigheden gesteld of gebleken welke voorafgaande aan de comparitie van partijen voor HMV c.s. nog niet kenbaar waren. Noch is er sprake van feitelijke of juridische complexiteit die relevant voortschrijdend inzicht aan de zijde van HMV c.s. - tot uitdrukking komend in een vermeerdering van eis als de onderhavige - zou kunnen rechtvaardigen. De rechtbank laat daarom de vermeerdering van eis in reconventie buiten beschouwing.
4.6.
Tussen partijen zijn geschillen over de volgende onderwerpen:
de saneringsbijdrage,
de restauratieverplichting,
de bankgarantie,
e levering van grond ten zuiden van het gebouw Eemlandia,
de schadevergoeding.
De rechtbank zal de over en weer ingestelde vorderingen per onderwerp bespreken.
De saneringsbijdrage
4.7.
Tussen partijen is niet in geschil dat de koper (HMV) op grond van artikel 12 onder b van de koopovereenkomst een bijdrage ter grootte van € 68.067,03 in de saneringskosten van het gebied ten zuiden van het gebouw Eemlandia verschuldigd is. Evenmin is in geschil dat voor betaling van deze saneringsbijdrage, die nog niet heeft plaatsgevonden, zowel HMV als HMSM aanspreekbaar zijn.
4.8.
HMV c.s. stelt zich echter op het standpunt dat uit artikel 14 van de koopovereenkomst volgt dat, wanneer zij meebetaalt aan de kosten van sanering, haar een evenredig deel van de van de provincie ontvangen subsidie toekomt, zijnde een bedrag van € 15.671,92. HMV c.s. stelt kostendrager en in die zin rechthebbende te zijn op (een deel van) de verkregen subsidie als bedoeld in artikel 14 van de koopovereenkomst. Dit betekent dat zij per saldo een bedrag van (€ 68.067,03 minus € 15.671,92=)  € 52.395,11 aan de gemeente dient te voldoen.
4.9.
Dit verweer volgt de rechtbank niet. In artikel 14 van de koopovereenkomst is, samengevat, bepaald dat koper en verkoper zich zullen inspannen om voor de restauratie van het gebouw Eemlandia en de sanering genoemd in artikel 12 subsidies te verkrijgen en dat deze nog te verkrijgen subsidies direct beschikbaar worden gesteld aan de rechthebbende. De gemeente heeft onweersproken gesteld dat zij de subsidie voor de (door haar betaalde) sanering heeft aangevraagd en een bijdrage van de provincie heeft ontvangen. Naar het oordeel van de rechtbank is alleen de gemeente de rechthebbende op deze subsidie. Voor een andere uitleg zoals voorgestaan door HMV c.s. ziet de rechtbank geen aanwijzingen in de koopovereenkomst. Terecht stelt de gemeente dat in artikel 12 onder b van de koopovereenkomst geen koppeling is gemaakt met artikel 14 van de koopovereenkomst. Artikel 12 bevat ook geen bepaling dat de saneringsbijdrage kan worden verminderd. De vordering tot betaling van het bedrag van € 68.067,03 acht de rechtbank dan ook toewijsbaar. De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag met ingang van 10 juni 2016 kan als onweersproken eveneens worden toegewezen.
De restauratieverplichting
4.10.
De gemeente stelt dat HMV c.s. aan de restauratieverplichting, die ingevolge artikel 10 onder a van de koopovereenkomst op haar rust, nog altijd niet volledig heeft voldaan. De gemeente heeft op 26 juli 2007 aan HMV een brief gestuurd met daarbij een lijst van werkzaamheden, die volgens de gemeente nog moeten worden verricht ten einde de restauratie daadwerkelijk te voltooien (productie 7 bij dagvaarding). Ter zitting heeft de gemeente toegelicht dat zij nakoming vraagt van de werkzaamheden als omschreven in de als productie 7 overgelegde lijst van werkzaamheden, te weten vanaf het kopje ‘Opname huidige situatie’.
4.11.
HMV c.s. voert aan dat zij bij notitie van 18 februari 2008 (productie 8 bij dagvaarding) heeft gereageerd op voornoemde lijst van werkzaamheden. In die notitie erkent HMV c.s. dat een aantal werkzaamheden nog dient te worden uitgevoerd.
HMV c.s. beroept zich echter op opschorting van haar restauratieverplichting. Zij stelt zich op het standpunt dat de gemeente ten aanzien van de resterende restauratieverplichtingen enerzijds onredelijke eisen stelt en er anderzijds nog enkele opleveringsverplichtingen bestaan, doch dat de uitvoering daarvan mede afhankelijk is van de verdere invulling van het gebouw Eemlandia nu de gemeente zonder instemming van HMV c.s. aan het gebouw een woonbestemming heeft gegeven.
4.12.
Het beroep op opschorting faalt. De koopovereenkomst met daarin de restauratieverplichting dateert uit 1997. De wijziging van de bestemming van het gebouw Eemlandia in ‘uit te werken Woongebied’ heeft pas veel later, in 2014, plaatsgevonden. HMV c.s. was toen al in verzuim met haar restauratieverplichting. HMV c.s. heeft niet concreet gesteld en onderbouwd aan welke openstaande (volgens haar overbodige/zinloze) punten ter zake de restauratieverplichtingen van het gebouw Eemlandia zoals aangegeven in haar notitie van 18 februari 2008, door de wijziging van de planologische bestemming geen uitvoering meer zou hoeven te worden gegeven. Voorts geldt, zoals hieronder wordt overwogen, dat de gemeente geen verplichtingen heeft geschonden door niet mee te werken aan teruggave/vermindering van de bankgarantie en aan levering van de grond ten zuiden van het gebouw Eemlandia, zodat ook om die reden opschorting niet gerechtvaardigd is.
4.13.
De rechtbank zal hieronder aan de hand van voornoemde lijst van werkzaamheden van de gemeente, de notitie van HMV c.s. van 18 februari 2008 en de reactie daarop van de gemeente van 25 april 2016 (productie 11 bij dagvaarding) de punten langs lopen waarvan HMV c.s. erkent dat ze nog gedaan moeten worden. Het betreft de nummers 2.4, 2.7, 2.8, 3.1, 3.3, 6.2, 7.1, 7.2 in de notitie van HMV c.s. van 18 februari 2008. Daarbij betrekt de rechtbank dat Auto Eemlandia en de huurders van het complex inmiddels vertrokken zijn, zodat deze omstandigheid geen belemmering meer vormt voor uitvoering van de werkzaamheden. Daarnaast gaat het om werkzaamheden waarvoor een monumentenvergunning is vereist, door HMV c.s. in haar notitie aangeduid met de nummers 2.1, 2.2, 2.6, 2.9 en 3.4.
Indien bepaalde uit te voeren werkzaamheden niet concreet zijn omschreven, zal de rechtbank de vordering tot nakoming van de restauratieverplichting in zoverre afwijzen. Toewijzing van het gevorderde zal anders ongetwijfeld tot executieproblemen leiden.
4.14.
Zuid- of linkerzijgevel
Punt 2.4; het storende (niet passende) raam tussen de rechterdeur en het kozijn moet worden verwijderd. Deze vordering is voldoende concreet omschreven om voor toewijzing in aanmerking te komen.
Punt 2.7; de grote garagedeur moet worden verwijderd en worden vervangen door een meer passende invulling, waarvoor reeds geruime tijd een onherroepelijke monumentenvergunning is verleend. Deze vordering is voldoende concreet omschreven om voor toewijzing in aanmerking te komen.
Punt 2.8; Een achtruits raamkozijn dient te worden geplaatst ter hoogte van het rooster. Deze vordering is voldoende concreet omschreven om voor toewijzing in aanmerking te komen.
Noord- of rechterzijgevel
Punt 3.1; De toegang naar Auto Eemlandia is niet origineel. De grote garagedeur moet worden verwijderd en worden vervangen door twee kleinere raamkozijnen als de bestaande. Deze vordering is voldoende concreet omschreven om voor toewijzing in aanmerking te komen.
Punt 3.3; Twee betonnen verhogingen moeten verwijderd worden. Deze vordering is voldoende concreet omschreven om voor toewijzing in aanmerking te komen.
Aanbouw 1951
Punt 6.2; De aanbouw aan de noordgevel heeft geen actieve functie meer. De aanbouw is niet origineel en moet worden gesloopt. De originele gevel die dan tevoorschijn komt moet worden hersteld. Deze vordering is voldoende concreet omschreven om voor toewijzing in aanmerking te komen.
Algemeen
Punten 7.1 en 7.2; De staat van onderhoud van het terrein draagt niet bij aan de waarde van het pand als rijksmonument en de staat van de hekken is voor het grootste deel slecht, dan wel niet passend bij het gebouw. De gemeente heeft haar vordering ten aanzien van deze punten niet concreet gemaakt. De vordering is in zoverre te onbepaald om voor toewijzing in aanmerking te komen.
Monumentenvergunning vereist voor de volgende punten
Zuid- of linkerzijgevel
Punten 2.1 en 2.2; De luifel boven de losplaats en het laadperron voor de twee hogere deuren ontbreken. Beiden moeten zij worden teruggebracht ongeacht hun toekomstige functie. Deze vordering is voldoende concreet omschreven om voor toewijzing in aanmerking te komen.
Punt 2.6; De kelderraampjes zijn dichtgemetseld in plaats van voorzien van een kozijn. De kelderraampjes moeten worden opengemaakt en daarin moeten passende kozijnen worden geplaatst. Deze vordering is voldoende concreet omschreven om voor toewijzing in aanmerking te komen.
Punt 2.9; Er moet een dakkapel op het dakvlak naast de ‘toren’ geplaatst worden. Deze vordering is voldoende concreet omschreven om voor toewijzing in aanmerking te komen.
Noord- of rechterzijgevel
Punt 3.4; Er moet een dakkapel boven de garagedeur geplaatst worden. Deze vordering is voldoende concreet omschreven om voor toewijzing in aanmerking te komen.
4.15.
Uit het voorgaande volgt dat vordering ter zake de nakoming van de restauratieverplichting betreffende de werkzaamheden zoals hierboven omschreven onder de punten 2.1, 2.2, 2.4, 2.6, 2.7, 2.8, 2.9, 3.1, 3.3, 3.4 en 6.2. als onweersproken zal worden toegewezen. Tegen de gewijzigde eis van de gemeente om deze werkzaamheden uiterlijk één jaar na de datum van dit vonnis op kosten van HMV c.s. naar de eisen van goed en deugdelijk werk uit te voeren heeft HMV c.s. geen verweer gevoerd. De vordering is ook in zoverre toewijsbaar. Gezien de voorgeschiedenis in deze zaak ziet de rechtbank voorts grond voor het opleggen van een dwangsom. Vanwege de ruime termijn die is gesteld om aan de veroordeling te voldoen (een jaar) zal de rechtbank de door de gemeente gevorderde dwangsom matigen tot € 500,00 per dag en de op te leggen dwangsom maximeren tot € 100.000,00.
Aanvraag omgevingsvergunning
4.16.
De gemeente vordert verder dat, voor zover evengenoemde door HMV c.s. uit te voeren werkzaamheden niet zouden vallen onder de reeds aan HMV c.s. verleende monumentenvergunning(en), HMV c.s. voor deze werkzaamheden binnen zes weken na betekening van dit vonnis een volledige en ontvankelijke aanvraag om een omgevingsvergunning moet indienen bij het daartoe bevoegde bestuursorgaan. Tegen deze vordering heeft HMV c.s. geen verweer gevoerd. De vordering is op na te melden wijze toewijsbaar, waarbij de rechtbank opmerkt dat het ter beoordeling van de vergunningverlenende instantie is of de aanvraag volledig en ontvankelijk is. Een dergelijke eis kan niet van HMV c.s. worden verlangd. Op HMV c.s. rust ter zake wel een inspanningsverplichting, zo heeft de gemeente haar vordering ter zitting ook uitgelegd, om een zo’n compleet mogelijke aanvraag in te dienen. De door de gemeente gevorderde dwangsom is toewijsbaar, met dien verstande dat de rechtbank de dwangsom zal matigen tot € 500,00 per dag.
Overige werkzaamheden
4.17.
Voor toewijzing van de vordering tot uitvoering van de andere, door HMV c.s. niet erkende werkzaamheden als omschreven in de als productie 7 overgelegde lijst ziet de rechtbank geen grond. Deze werkzaamheden heeft de gemeente niet concreet gesteld en gemotiveerd. Een enkele verwijzing in dit verband naar productie 7 (en 11) acht de rechtbank onvoldoende. De eisen van een behoorlijke rechtspleging brengen mee dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren. De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan, en de enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept (vgl. HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:404).
De bankgarantie
4.18.
HMV c.s. vordert teruggave aan de bank van de door HMV afgegeven bankgarantie ter grootte van € 226.890,11.
4.19.
De rechtbank overweegt dat de bankgarantie geen waardepapier is en het voor het rechtsgeldig inroepen van de bankgarantie in beginsel niet vereist is dat de begunstigde over de fysieke bankgarantie beschikt. De rechtbank begrijpt uit de stukken en de toelichting daarop ter zitting dat HMV c.s. met haar vordering bedoelt een gebod tot afstandsverklaring of medewerking aan vermindering van de bankgarantie te bewerkstelligen.
4.20.
In artikel 10 onder g van de koopovereenkomst is bepaald dat de bankgarantie dient ter meerdere zekerheid voor de nakoming van, kort gezegd, de restauratieverplichting en de verplichting tot betaling van de saneringsbijdrage van HMV c.s. Uit deze bepaling blijkt ook dat het bedrag van de bankgarantie (€ 226.890,11) bij het gereedkomen van bepaalde restauratiewerkzaamheden en saneringswerkzaamheden zal dalen conform een door koper en verkoper op te stellen schema, waarbij wordt vermeld dat na het voltooien van bepaalde werkzaamheden een bepaald percentage van de bankgarantie vervalt.
Niet in geschil is dat een dergelijk, door partijen gezamenlijk opgesteld schema ontbreekt.
4.21.
Vaststaat echter dat de saneringswerkzaamheden reeds geruime tijd zijn afgerond. Wel dient HMV c.s., zoals hierboven overwogen, de saneringsbijdrage van € 68.067,03 nog te voldoen. De rechtbank is van oordeel dat, op het moment dat de saneringsbijdrage door HMV c.s. wordt betaald, het niet meer nodig is dat hiervoor zekerheid moet worden gesteld. Daarom kan na ontvangst van betaling door de gemeente het in de bankgarantie vermelde bedrag worden verminderd met € 68.067,03. In zoverre is de vordering om mee te werken aan vermindering van de bankgarantie toewijsbaar.
4.22.
Er bestaat geen aanleiding om de bankgarantie verder te verminderen. Vaststaat immers dat er nog restauratiewerkzaamheden met betrekking tot een niet te verwaarlozen deel van het object moeten worden uitgevoerd, zodat het stellen van zekerheid nodig blijft. Voorts is van belang dat het, gelet op het bepaalde in artikel 10 onder g van de koopovereenkomst van 25 november 1997, de verantwoordelijkheid van HMV als koper was om binnen drie dagen na het ondertekenen van de koopovereenkomst voornoemd schema te overleggen. De door de gemeente overgelegde brief van 30 september 1999 bevestigt de aan HMV opgelegde verplichting om een schema op te stellen. Dat het aan de gemeente te wijten is dat het schema niet gezamenlijk is vastgesteld, omdat zij niet wilde meewerken aan de voorstellen van HMV c.s., heeft HMV c.s. niet onderbouwd en wordt ook gemotiveerd betwist door de gemeente. Onder deze omstandigheden kan het gevorderde gebod tot afstandsverklaring of de vordering tot medewerking aan verdere vermindering van de bankgarantie niet worden toegewezen.
4.23.
Voor toewijzing van de door HMV c.s. gevorderde dwangsom ziet de rechtbank geen grond. De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat de gemeente dit vonnis niet zal naleven en dus haar medewerking niet zal verlenen. De rechtbank gaat verder voorbij aan het verzoek van de gemeente om de veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De rechtbank begrijpt dat dit verzoek is gedaan voor het geval dat de gemeente wordt veroordeeld terstond over te gaan tot het verminderen van de bankgarantie en daarvan is geen sprake.
De levering van grond ten zuiden van het gebouw Eemlandia
4.24.
HMV c.s. stelt dat de gemeente in verzuim is met haar verplichting om het terrein ten zuiden van het gebouw Eemlandia (perceel A2 als bedoeld in de koopovereenkomst) te leveren. HMV c.s. vordert dat de gemeente, tegen betaling aan de gemeente van de koopsom van € 68.067,03 en de saneringsbijdrage van € 53.395,11, overgaat tot levering aan HMV of HMSM (ter keuze van deze partijen).
4.25.
De gemeente stelt dat zij altijd bereid is geweest mee te werken aan de levering van het perceel A2. In de wijze waarop HMV c.s. in het verleden de koopsom wilde voldoen
- door het gedeeltelijk aanwenden van de bankgarantie - heeft de gemeente echter aanleiding gezien nadere voorwaarden aan haar bereidheid te verbinden.
4.26.
De rechtbank overweegt als volgt. Vaststaat dat aan de voorwaarden voor levering, zoals opgenomen in de koopovereenkomst, is voldaan. De grond ten zuiden van het gebouw Eemlandia is gesaneerd en de opstallen zijn verwijderd. Partijen zijn het er verder over eens dat de levering moet plaatsvinden tegen betaling van de koopsom € 68.067,03.
Weliswaar is tussen partijen in het verleden aan de orde geweest dat HMV c.s. de koopsom wil verrekenen met de bankgarantie - en dit is ook ter zitting ter sprake gebracht - maar dit maakt geen onderdeel uit van de vordering in reconventie. HMV c.s. is op grond van de koopovereenkomst gehouden de koopsom van € 68.067,03 te betalen en kan contractueel niet van de gemeente verlangen dat zij meewerkt aan verrekening.
De vordering onder b. in reconventie is toewijsbaar als na te melden. Daarbij merkt de rechtbank op dat betaling van de saneringsbijdrage geen voorwaarde is voor de levering. Wel blijkt uit koopovereenkomst, zoals de gemeente terecht aanvoert, dat de koopsom dient te worden vermeerderd met de btw. Aan de door de gemeente gestelde vermeerdering met contractuele rente van 4,45% vanaf 6 januari 2016 gaat de rechtbank voorbij. De gemeente heeft deze stelling niet concreet gemaakt en onderbouwd en ter zake ook geen tegenvordering ingesteld.
Voor toewijzing van de gevorderde dwangsom ziet de rechtbank geen grond, nu de gemeente heeft aangegeven haar medewerking aan de levering van de grond aan HMV of HMSM te verlenen. Gelet op de bereidheid van de gemeente mee te werken bestaat evenmin reden de veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
De schadevergoeding
4.27.
Aan de vordering tot veroordeling van schadevergoeding op te maken bij staat legt HMV c.s. de wanprestatie van de gemeente bestaande uit het niet teruggeven van de bankgarantie en het niet leveren van de grond ten zuiden van het gebouw Eemlandia ten grondslag.
4.28.
De rechtbank overweegt dat uit hetgeen zij over de bankgarantie heeft overwogen volgt dat de gemeente niet kan worden verweten dat zij tot op heden nog geen medewerking heeft verleend aan teruggave c.q. vermindering van de bankgarantie. De gemeente pleegt dus op dit punt geen tekortkoming jegens HMV c.s., zodat zij ook geen schadevergoeding (in de vorm van wettelijke rente en rentekosten) verschuldigd is.
4.29.
Wat de levering van de grond betreft overweegt de rechtbank dat de vordering tot schadevergoeding wegens wanprestatie niet kan slagen, reeds omdat de gemeente - zoals zij terecht aanvoert - niet in verzuim is geraakt. Uit de stukken is genoegzaam komen vast te staan dat de gemeente bereid is geweest mee te werken aan de levering van de grond, maar dat HMV c.s. niet bereid was de koopsom te voldoen behoudens uit verrekening met de bankgarantie en daar hoefde de gemeente, zoals hierboven overwogen, niet mee in te stemmen. Er is voorts geen ingebrekestelling waarin onvoorwaardelijk tegen betaling van de koopsom nakoming van de leveringsverplichting van de gemeente wordt gevorderd. Ook de eis in reconventie is niet als zodanig aan te merken. Voor zover dit processtuk wel een ingebrekestelling zou zijn, is de daarin genoemde termijn tot levering aan HMV of HMSM nog niet verstreken. Nu niet kan worden aangenomen dat de gemeente in verzuim is komen te verkeren, is zij niet tot schadevergoeding verplicht (art. 6:74 BW).
De vordering onder c. in reconventie zal dan worden afgewezen.
Slotsom
4.30.	Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen onder a., b. en c. in conventie en de vorderingen onder a. en b. in reconventie worden toegewezen als na te melden. De overige vorderingen worden afgewezen.
Kosten van het geding
4.31. HMV c.s. zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld in conventie en in reconventie. De kosten in conventie aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
- dagvaarding	€ 	105,67
- griffierecht		1.929,00
- salaris advocaat
2.148,00
(2,0 punten × tarief € 1.074,00)
Totaal	€ 	4.182,67
De in conventie gevorderde nakosten zullen worden toegewezen tot een bedrag van € 157,00. De in conventie gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zal eveneens worden toegewezen. De kostenveroordeling wordt, zoals in conventie gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.32.
Wegens de samenhang tussen de zaak in conventie en die in reconventie worden de kosten aan de zijde van de gemeente in reconventie begroot op:
- salaris advocaat 		€ 1.611,00 (1½ punt × tarief € 1.074,00).
In reconventie heeft de gemeente geen nakosten gevorderd en ook geen wettelijke rente over de proceskosten. Evenmin is gevorderd de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
5
De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
veroordeelt HMV c.s. om aan de gemeente Bunschoten te betalen een bedrag van € 68.067,03 (achtenzestigduizend zevenenzestig euro en drie eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 10 juni 2016 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt HMV c.s. om uiterlijk één jaar na de datum van dit vonnis op haar kosten de werkzaamheden zoals genoemd onder rechtsoverweging 4.15. naar de eisen van goed en deugdelijk werk uit te voeren, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan (zulks tot een maximum van € 100.000,00) dat HMV c.s. niet dan wel niet volledig aan voormelde veroordeling voldoet,
5.3.
gebiedt HMV c.s, voor zover de door HMV c.s. uit te voeren werkzaamheden (als onder 5.2. bedoeld) niet zouden vallen onder de reeds aan HMV c.s. verleende monumentenvergunning(en), voor deze werkzaamheden een aanvraag om een omgevingsvergunning voor de activiteit ‘wijzigen van een rijksmonument’ en - zo nodig - de activiteit ‘bouwen’ in te dienen, waarbij deze aanvraag alsdan binnen zes weken na betekening van dit vonnis moet worden ingediend bij het daartoe bevoegde bestuursorgaan, een en ander op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan (zulks tot een maximum van € 100.000,-) dat HMV c.s. niet dan wel niet volledig aan dit gebod voldoet,
5.4.
veroordeelt HMV c.s. in de proceskosten, aan de zijde van gemeente Bunschoten tot op heden begroot op € 4.182,67, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt HMV c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat HMV c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat [NAAM], en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.6.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.8.
veroordeelt de gemeente om binnen vijf dagen na ontvangst van de door HMV c.s. te betalen saneringsbijdrage van € 68.067,03 mee te werken aan vermindering van het in de bankgarantie vermelde bedrag van € 226.890,11 met een bedrag van € 68.067,03,
5.9.
veroordeelt de gemeente om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis tegen betaling aan de gemeente van de koopsom van € 68.067,03, vermeerderd met btw, door HMV c.s. ten overstaan van een door HMV of HMSM aan te wijzen notaris over te gaan tot levering aan HMV of HMSM (ter keuze van deze partijen) van een perceel grond met opstallen direct ten zuiden en ten westen van het gebouw Eemlandia, gelegen aan de Veenestraat en St. Nicolaasweg te Bunschoten, ter grootte van ongeveer 5.200 m², kadastraal bekend gemeente Bunschoten, sectie G, nummer 644 (gedeeltelijk), sectie G, nummer 645 (gedeeltelijk), sectie G, nummer 2225 (gedeeltelijk), sectie H, nummer 1527 (gedeeltelijk), overeenkomstig het bepaalde in de koopovereenkomst tussen de gemeente en HMV van 25 november 1997,
5.10.
verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.11.
wijst het meer of anders gevorderde af,
5.12.
veroordeelt HMV c.s. in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente Bunschoten tot op heden begroot op € 1.611,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Liefting-Voogd en in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2018.
type: ST
coll: BL