ECLI:NL:GHAMS:2016:4272
Gerechtshof AMS — Uitspraak 


GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer					:	200.178.271/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland	:	3887216 / 15-1183
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 oktober 2016
PRO DEV B.V.
,
gevestigd te Haarlem,
appellante,
advocaat: mr. M.W. Langhout te Haarlem,
tegen
[geïntimeerde]
,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. P.A.J. Raaijmaakers te Amsterdam.
1
Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Pro Dev en [geïntimeerde] genoemd.
Pro Dev is bij dagvaarding van 25 september 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), van 13 augustus 2015, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Pro Dev als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Pro Dev en [geïntimeerde] hebben de zaak ter zitting van 8 september 2016 doen bepleiten door mr. [NAAM], respectievelijk mr. [NAAM], voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Pro Dev heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Pro Dev, zoals opgenomen in de inleidende dagvaarding alsnog zal toewijzen met veroordeling van [geïntimeerde] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten in beide instanties.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van Pro Dev zal afwijzen, de grieven zal verwerpen en het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van Pro Dev in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2
Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1-2.9 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn de feiten de volgende.
2.1.
Pro Dev was in 2010 eigenaresse van de bovenwoningen gelegen aan de [adres 1] . [geïntimeerde] was destijds samen met zijn echtgenote eigenaar van het pand en de woningen gelegen aan de [adres 2] .
2.2.
Ieder van partijen had plannen om op de verdiepingen van genoemde panden woningen te realiseren en ieder had bezwaren tegen de bouwplannen van de ander.
2.3.
Op 2 juli 2010 heeft tussen partijen een bespreking plaatsgevonden, waarbij onder meer aanwezig waren: [A] namens Pro Dev, [geïntimeerde] met zijn adviseur L. Meijer alsmede [B] en [C] , beiden van de gemeente Haarlem.
2.4.
[B] heeft een conceptverslag van die bespreking opgesteld, onder meer luidende:
Afspraken:
- De heer [A] trekt zijn zienswijzen tegen het bouwplan van de heer [geïntimeerde] in;
- De heer [geïntimeerde] trekt zijn bezwaar tegen de bouwvergunning van de heer [A] in;
- De heer [geïntimeerde] zal € 22.500,= betalen aan de heer [A] ter compensatie van de waardevermindering van de appartementen aan de [adres 1] onder voorwaarde dat geen bezwaar wordt gemaakt tegen zijn bouwplan en de heer [geïntimeerde] een onherroepelijke bouwvergunning verkrijgt voor zijn bouwplan aan de [adres 2] ;
- De heer [B] zal een aanvraagformulier subsidie Wonen boven Winkels toesturen aan de heer Meijer, als adviseur voor de heer [geïntimeerde] .
2.5.
[B] heeft dit conceptverslag bij e-mail van 5 juli 2010 naar de betrokkenen gestuurd, onder meer meedelend:
Graag verneem ik hierop reactie indien er onvolkomenheden in staan, dan wel eventuele aanvullingen gewenst zijn. Het is dan goed, dat ik vervolgens een definitief verslag kan laten uitgaan waarmee een ieder ook kan instemmen. Voorts laat ik het uiteraard graag over aan de jurist van Das, de heer Teeuwen, om te beoordelen of er vanuit zijn zijde nog een bevestiging uit moet gaan tussen de heren [geïntimeerde] en [A] om de afspraken goed vast te leggen.
2.6.
Meijer heeft bij e-mail van 5 juli 2010 geantwoord aan [B] :
wat mij betreft een helder en kloppend verhaal.
’
2.7.
Bij e-mail van 6 juli 2010 heeft [geïntimeerde] aan [B] onder meer geschreven:
Geachte heer [B] ,
Twee belangrijke voorwaarden ter zake de compensatie aan de heer [A] :
a. definitieve bouwvergunning;
b. definitieve toekkenning van de subsidie.
2.8.
Eind 2014 is [geïntimeerde] met de bouw van appartementen aangevangen. Bij e-mail van 27 november 2014 heeft [A] aanspraak gemaakt op voornoemde € 22.500,=.
2.9.
Bij e-mailbericht van 27 november 2014 heeft [geïntimeerde] [A] onder meer laten weten:
De bouwvergunning is verleend op grond van het bestemmingsplan van het Centrum Haarlem en geen rekening gehouden met uw bezwaarschrift of zienswijzen. De afspraak is nimmer tot stand gekomen, gezien het feit dat de toenmalige (nieuwe) wethouder mijn bouwplan te groot vond en mijn bouwvergunning kon (…) zonder bestemmingsplan niet worden verleend ook als u uw bezwaarschrift heeft ingetrokken. Een waardevermindering was geen sprake van.
2.10.
Bij e-mailbericht van 28 november 2014 heeft [geïntimeerde] aan [A] onder meer geschreven:
Het intrekken van uw zienswijzen leidde toen niet tot het verlenen van de bouwvergunning in het jaar 2010. Bovendien is er nooit een definitieve overeenkomst doorpartijen vastgelegd en ondertekend.
2.11.
Bij e-mail van 11 mei 2015 heeft [C] aan Meijer (en ‘in de CC’ tevens verzonden aan [B] , [geïntimeerde] en [A] ) onder meer geschreven:
De heren [geïntimeerde] en [A] hebben volgens mijn overtuiging een private, mondelinge overeenkomst welke tot stand is gekomen in het bijzijn van dhr. Teeuwen van DAS rechtsbijstand. Uit het feit dat de gemeente als bemiddelaar heeft opgetreden en het gesprek op het kantoor heeft laten plaatsvinden en dat dhr. [B] een verslag heeft opgesteld betekend niet dat de gemeente partij is in deze zaak m.b.t. de afgesproken vergoeding. Verder wil ik opmerken dat beide partijen niet gereageerd hebben op het bijgevoegde verslag van 10 juli 2010 opgesteld door dhr. [B] .
3
Beoordeling
3.1.
Pro Dev vordert in deze procedure dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van € 22.500,=, te vermeerderen met rente en kosten, een en ander ter nakoming van een op 2 juli 2010 gesloten overeenkomst.
[geïntimeerde] heeft als verweer in de kern aangevoerd dat nog geen overeenkomst was gesloten, althans dat deze is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat [geïntimeerde] geen subsidie zou krijgen.
3.2.
De kantonrechter heeft de vordering afgewezen en heeft daartoe, kort gezegd, het volgende overwogen. [geïntimeerde] mocht ervan uitgaan dat als voorwaarde gold dat aan hem subsidie zou worden verleend. Nu hij geen subsidie heeft gekregen, kan hij niet worden gehouden aan de in het concept-verslag opgenomen afspraken. Daaraan doet niet af dat [geïntimeerde] slechts jegens [B] heeft gereageerd. Ook de reactie van Meijer is onvoldoende om van de juistheid van alle afspraken uit te gaan. Het had op de weg van Pro Dev gelegen bij [B] naar de stand van zaken te informeren toen enig vervolg op de e-mail van de gemeente en van DAS uitbleef.
3.3.
Met haar (enige) grief komt Pro Dev tegen dit oordeel en de daaraan ten grondslag liggende motivering op.
3.4.
Pro Dev legt aan haar vordering ten grondslag dat partijen tijdens de bespreking van 2 juli 2010 een overeenkomst hebben gesloten uit hoofde waarvan [geïntimeerde] € 22.500,= aan haar dient te betalen. [geïntimeerde] heeft het bestaan van de overeenkomst betwist. Nu Pro Dev zich beroept op de rechtsgevolgen die voortvloeien uit de overeenkomst, ligt het op haar weg het bestaan van deze overeenkomst te bewijzen.
3.4.1.
Het hof is voorshands van oordeel dat Pro Dev erin is geslaagd te bewijzen dat partijen op 2 juli 2010 een overeenkomst hebben gesloten waarvan de inhoud is neergelegd in het concept-gespreksverslag van 5 juli 2010 (zie onder 2.4). Dit oordeel steunt in de eerste plaats op het gespreksverslag zelf. Dit verslag is opgesteld door [B] die aanwezig was tijdens deze bespreking en die als gemeenteambtenaar niet optrad aan de zijde van een van partijen. Voorts steunt het oordeel op de e-mail van Meijer van 5 juli 2010 die optrad namens [geïntimeerde] en die de inhoud van het verslag bevestigt (zie onder 2.6). Ook [C] , als gemeenteambtenaar niet aan partijen gelieerd, heeft bevestigd dat partijen tijdens de bijeenkomst van 2 juli 2010 een overeenkomst hebben gesloten (zie 2.11).
3.4.2.
Hetgeen [geïntimeerde] daartegen heeft aangevoerd is naar het voorlopig oordeel van het hof van onvoldoende gewicht. Uit zijn eigen e-mail van 6 juli 2010, die niet volledig is overgelegd, valt niet af te leiden dat hij van opvatting was dat geen overeenkomst was gesloten. Uit [geïntimeerde] eigen opmerkingen ter zitting in eerste aanleg (zie ook memorie van antwoord onder 12) dat ‘[d]e afspraken uit het concept gespreksverslag (…) niet [zijn] nagekomen’ valt evenmin steun voor zijn standpunt te ontlenen. Naar voorlopig oordeel van het hof brengt de omstandigheid dat het gespreksverslag nog niet definitief was niet zonder meer mee dat tijdens het overleg geen overeenkomst tot stand is gekomen. Daarbij komt nog dat het verslag niet vermeldt
dat
de gemaakte afspraken nog door adviseur Teeuwen nader zouden worden vastgelegd; het wordt immers aan Teeuwen overgelaten
of
vastlegging nog nodig is. Uit de enkele omstandigheid dat Pro Dev niet meer heeft gereageerd op de e-mail van [B] volgt bovendien niet dat tijdens het overleg, enkele dagen tevoren, geen overeenkomst tot stand is gekomen.
3.4.3.
Het hof zal [geïntimeerde] in de gelegenheid stellen om tegenbewijs te leveren tegen het voorshandse bewijsoordeel dat partijen op 2 juli 2010 een overeenkomst hebben gesloten waarvan de inhoud overeenstemt met hetgeen daarover in het concept-gespreksverslag is opgenomen.
3.5.
[geïntimeerde] voert enkele (subsidiaire) verweren die van belang worden indien hij niet zou slagen in het onder 3.4.3 bedoelde tegenbewijs. In de eerste plaats betoogt hij dat Pro Dev haar zienswijzen nooit (schriftelijk) heeft ingetrokken, zodat niet is voldaan aan een van de voorwaarden waaronder de overeenkomst is aangegaan.
3.5.1.
Het hof verwerpt dit verweer. Dat Pro Dev haar zienswijzen mondeling heeft ingetrokken volgt uit het voornoemde verslag. Dat slechts van een schriftelijke intrekking sprake zou kunnen zijn is niet onderbouwd en niet gebleken. Blijkens zijn e-mail van 28 november 2014 is [geïntimeerde] bovendien zelf van opvatting dat Pro Dev haar zienswijzen wel degelijk heeft ingetrokken (zie onder 2.10). [geïntimeerde] heeft zijn stelling tegen deze achtergrond ook overigens onvoldoende onderbouwd. Voor zover [geïntimeerde] een beroep doet op een opschortingsrecht, faalt dit beroep op dezelfde grond.
3.6.
[geïntimeerde] doet voorts een beroep op een tweede voorwaarde, namelijk dat geen bezwaar wordt gemaakt tegen het bouwplan en dat hij een onherroepelijke bouwvergunning verkrijgt voor zijn bouwplan aan de [adres 2] . Deze voorwaarde is volgens [geïntimeerde] niet vervuld omdat uiteindelijk is gebouwd op basis van aangepaste tekeningen en een andere bouwvergunning, welke bouwvergunning pas is verleend na wijziging van het bestemmingsplan.
3.6.1.
Bij de beoordeling van dit verweer gaat het hof (gelet op de onder 3.4.3 bedoelde bewijsopdracht: veronderstellenderwijs) ervan uit dat partijen een overeenkomst hebben gesloten overeenkomstig hetgeen is vermeld in het gespreksverslag. Daarvan uitgaande geldt vooreerst als voorwaarde voor de betalingsverplichting van [geïntimeerde] dat geen bezwaar wordt gemaakt tegen het bouwplan. Pro Dev heeft onweersproken gesteld dat zij – juist in het licht van de overeenkomst – daartegen inderdaad geen bezwaar heeft gemaakt, terwijl gesteld noch gebleken is dat door anderen bezwaar is gemaakt. Voorts geldt de voorwaarde dat [geïntimeerde]
een
onherroepelijke bouwvergunning voor zijn bouwplan krijgt. Het gespreksverslag verwijst niet naar een specifieke bouwvergunning. Daarom kan niet ervan worden uitgegaan dat als voorwaarde gold dat exact de ten tijde van het gesprek aangevraagde bouwvergunning zou worden verleend. Daar komt bij dat [geïntimeerde] niet heeft onderbouwd dat het bouwplan op basis waarvan de bouwvergunning is verleend op een voor Pro Dev relevante wijze afweek van het bouwplan dat ten grondslag lag aan de in 2010 aangevraagde bouwvergunning, in het bijzonder niet dat daarbij geen sprake (meer) was van verminderde lichtinval in de bovenwoningen van de [adres 1] . [geïntimeerde] heeft zelfs verklaard dat de bouwtekening op zichzelf niet was veranderd en dat een nieuwe aanvraag voor een bouwvergunning het gevolg was van het feit dat de in 2010 aangevraagde bouwvergunning niet kon worden verleend op de grond dat een bestemmingsplan ontbrak. Het verweer wordt verworpen.
3.7.
[geïntimeerde] poneert voorts de subsidiaire stelling dat de overeenkomst is onderworpen aan de ontbindende voorwaarde dat definitief geen subsidie zou worden verleend. [geïntimeerde] doet daartoe een beroep op zijn e-mail van 6 juli 2010. Tussen partijen is niet in geschil dat uiteindelijk geen subsidie is verleend. Wel betwist Pro Dev het bestaan van de door [geïntimeerde] gestelde voorwaarde: weliswaar hebben partijen tijdens het gesprek van 2 juli 2010 gesproken over een eventuele subsidie, maar volgens Pro Dev is de door [geïntimeerde] bedoelde voorwaarde niet overeengekomen.
3.7.1.
Aangezien [geïntimeerde] een beroep doet op rechtsgevolgen die voortvloeien uit zijn stelling, rust op hem de bewijslast. Overeenkomstig zijn bewijsaanbod zal het hof [geïntimeerde] daarom toelaten te bewijzen dat de overeenkomst is onderworpen aan de ontbindende voorwaarde dat aan [geïntimeerde] geen subsidie zou worden verleend.
3.8.
Het hof zal [geïntimeerde] in de gelegenheid stellen tot het leveren van het onder 3.4.3 bedoelde tegenbewijs en van het onder 3.7.1 bedoelde volle bewijs. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
4
Beslissing
Het hof:
laat [geïntimeerde] toe tot het onder 3.4.3 bedoelde tegenbewijs en tot het onder 3.7.1 bedoelde volle bewijs;
beveelt dat, indien [geïntimeerde] getuigen wil doen horen, een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. L.A.J. Dun, daartoe tot raadsheer‑commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op een nader te bepalen dag en uur;
bepaalt dat de advocaat [NAAM][geïntimeerde]
uiterlijk op 8 november 2016 schriftelijk en onder opgave van de verhinderdata van partijen, hun advocaten en de voor te brengen getuigen in de periode van januari 2017 tot en met maart 2017 aan het (enquêtebureau van het) hof dient te verzoeken een datum te bepalen
;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en J.M. de Jongh en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2016.