ECLI:NL:RBAMS:2017:8593
Rechtbank AMS — Uitspraak 


RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 6356735 \ KK EXPL  17-1039
vonnis van:  21 november 2017
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
Woningstichting Eigen Haard,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
nader te noemen Eigen Haard,
gemachtigde: mr. M. Kerkhof,
t e g e n
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
nader te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. R.A.M. Koolen.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 4 oktober 2017 heeft Eigen Haard een voorziening in kort geding gevorderd.
Ter terechtzitting van 14 november 2017 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Op voorhand hebben partijen stukken ingediend. Eigen Haard is verschenen bij [naam 1] , en [naam 2] bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Partijen hebben, [gedaagde] aan de hand van pleitnotities, hun standpunten toegelicht. Van hetgeen verder ter zitting is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende:
1.1.
[gedaagde] huurt van Eigen Haard met ingang van 1 oktober 2012 de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van laatstelijk € 454,67 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
1.2.
In de schriftelijke huurovereenkomst staat vermeld dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en leden van zijn gezin).
1.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte van 1 oktober 2008 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.
1.4.
In de algemene voorwaarden staat, voor zover van belang, vermeld:
Artikel 10
.
1.2.Huurder bewoont het gehuurde gedurende de huurtijd bij voortduring zelf en heeft er zijn hoofdverblijf. Gebruik van het gehuurde als pied-a-terre (‘Gelegenheid tot verblijf voor iemand die elders woont’) is niet toegestaan. De bewijslast van het hebben van hoofdverblijf rust bij de huurder.
(…)
Een wietplantage in uw woning is verboden. Boete € 10.000,-.
5. De huurder kweekt geen hennep en verricht ook geen andere activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn. Als huurder in strijd handelt met deze bepaling is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd aan € 10.000,-.
(…)
Onderhuur is niet toegestaan. Boete € 5.000,-.
7. Het is huurder verboden het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan. Als huurder in strijd handelt met deze bepaling is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd van € 5.000,-.
1.5.
Op 16 september 2017 heeft de politie na een melding van lekkage vanuit het gehuurde een professionele hennepkwekerij (170 hennepplanten, 8 assimilatielampen en een aan- en afzuiginstallatie) verspreid over twee kamers in het gehuurde aangetroffen, waarbij door een medewerker van Liander is geconstateerd dat op brandgevaarlijke wijze elektriciteit is afgetapt. Deze bevindingen heeft de politie neergelegd in een proces-verbaal van 17 september 2017.
1.6.
Eigen Haard heeft [gedaagde] bij brief van 19 september 2017 uitgenodigd voor een gesprek op 26 september 2017 en [gedaagde] , bij niet verschijnen, gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen.
1.7.
Op 17 september 2017 is [gedaagde] door de politie aangehouden op verdenking van het telen, vervaardigen en aanwezig hebben van hennep.
1.8.
Bij verschillende e-mails van zijn gemachtigde, waaronder die van 7 november 2017, heeft [gedaagde] tegen de sommatie tot huuropzegging (zie 1.6) geprotesteerd.
Vordering en verweer
2. Eigen Haard vordert [gedaagde] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om het gehuurde te ontruimen zo nodig met behulp van de sterke arm en te veroordelen tot betaling van € 10.000,00 aan contractuele boete met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3. Eigen Haard stelt – kort gezegd – dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten tegenover Eigen Haard door in strijd met het bepaalde in de wet, de huurovereenkomst alsmede de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen het gehuurde aan een derde in gebruik te geven, het gehuurde niet te gebruiken overeenkomstig de bestemming en daarin een wietplantage te (laten) houden. Met gevaar voor omwonenden en het pand is in het gehuurde een hennepkwekerij geëxploiteerd. Deze ernstige tekortkoming rechtvaardigt, vooruitlopend op een ontbinding van de huurovereenkomst, de gevorderde ontruiming. Eigen Haard stelt een spoedeisend belang te hebben bij ontruiming op korte termijn. Er dient een signaalwerking uit te gaan naar de omwonenden, nog daargelaten dat het gehuurde een schaarse sociale huurwoning betreft. Van Eigen Haard kan daarom niet verlangd worden uitspraak in een bodemprocedure af te wachten. Op grond van de toepasselijke algemene bepalingen is [gedaagde] gehouden tot betaling van de gevorderde boete.
4. [gedaagde] verweert zich tegen de vordering en voert – kort gezegd – aan dat hij vanwege familieomstandigheden in de periode van maart 2017 tot en met september 2017 met tussenposen veel in Egypte heeft verbleven en zijn woning aan een bekende ter beschikking heeft gesteld. Pas bij terugkomst in september 2017 ontdekte hij dat de sloten van het gehuurde waren vervangen. Van de politie heeft [gedaagde] vernomen dat een illegale hennepkwekerij is aangetroffen in het gehuurde. [gedaagde] had hier geen weet van en kan daarvoor niet verantwoordelijk worden gehouden. Dit alles rechtvaardigt dan ook niet de ontruiming van het gehuurde, temeer daar [gedaagde] al 15 jaar de woning huurt en zich altijd als goed huurder heeft gedragen.
Beoordeling
5. Vooropgesteld wordt dat in het kader van een beoordeling in kort geding een onverwijlde ontruiming enkel gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van de Eigen Haard bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van haar kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding is immers een diep ingrijpende maatregel in het woonrecht van een huurder en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben.
6. Eigen Haard heeft het spoedeisend belang bij de vordering tot ontruiming voldoende onderbouwd en [gedaagde] heeft dit onvoldoende weersproken. Immers, evident is dat Eigen Haard illegale activiteiten zoals professionele hennepkweek in een huurwoning niet kan toestaan, dat handhaving van de regels mede ter bescherming van omwonenden op dit punt noodzakelijk is en dat zij vanuit generaal-preventief oogpunt in dat geval gebaat is bij spoedige ontruiming. Eigen Haard heeft in de correspondentie met de gemachtigde van [gedaagde] , maar ook ter zitting benadrukt dat zij als woningbouwvereniging te kampen heeft met een veelheid en diversiteit aan hennepteelt waaraan uiteenlopende persoonlijke omstandigheden van huurders ten grondslag liggen. Juist vanwege de diversiteit en de gevolgen van de hennepteelt hanteert Eigen Haard om willekeur te voorkomen een zero-tolerance beleid en is er in het geval de huurder de huurovereenkomst niet wenst op te zeggen de rechterlijke toets.
7. Met de in het gehuurde aangetroffen 170 hennepplanten en de aanwezige professionele apparatuur was sprake van bedrijfsmatige teelt. Ook was gelet op de niet weersproken bevindingen van de medewerker van de netbeheerder Liander als gevolg van de aanpassing van de elektrische installatie sprake van een gevaarlijke situatie. Voornoemde omstandigheden brengen een tekortkoming in de nakoming van de uit de huurovereenkomst en daarbij behorende algemene voorwaarden voortvloeiende verbintenis met zich. Niet alleen is het aanwezig hebben van een hennepkwekerij in strijd met goed huurderschap als bedoeld in artikel 7:213 BW, ook was vanwege de bedrijfsmatige exploitatie en de mate van gevaarzetting sprake van strijd met de woonbestemming als bedoeld in artikel 7:214 BW. Bovendien is in strijd gehandeld met het bepaalde in de toepasselijke algemene voorwaarden (zie 1.4). Er is dan ook sprake van een zodanig ernstig tekortschieten van [gedaagde] in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat toewijzing van de gevorderde ontruiming van het gehuurde, vooruitlopend op een eventuele ontbinding van de huurovereenkomst, reeds nu gerechtvaardigd is.
8. Het verweer van [gedaagde] dat hij er geen weet van had dat een bekende van hem, [naam 3] , een hennepkwekerij in het gehuurde heeft opgezet kan hem niet baten. Op grond van het bepaalde in artikel 7:219 BW is de huurder tegenover de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarin bevinden. De voor [gedaagde] ernstige gevolgen bij toewijzing van de gevorderde ontruiming - het verlies van de woning – en zijn persoonlijke omstandigheden - in het bijzonder het feit dat hij sinds kort in behandeling is bij een psycholoog - leggen onvoldoende gewicht in de schaal.
9. Derhalve zal de gevorderde ontruiming worden toegewezen. Eigen Haard heeft ter zitting verklaard met een ontruimingstermijn van 3 maanden vanaf de zittingsdatum te kunnen instemmen. Daarmee zal rekening worden gehouden.
10. Eigen Haard heeft een machtiging gevorderd om zelf de ontruiming te bewerkstelligen. Dit is onverenigbaar met artikel 556 lid 1 Rv, dat voorschrijft dat de gedwongen ontruiming geschiedt door de deurwaarder. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging voor het inroepen van de hulp van de sterke arm. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. De door Eigen Haard gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal dan ook worden afgewezen.
11. Wat betreft de gevorderde boete wordt overwogen dat het beding op grond waarvan de boete wordt gevorderd een algemene voorwaarde betreft. Nu uit de dagvaarding blijkt dat gedaagde een consument is zal de kantonrechter op grond van vaste rechtspraak van het Hof van Justitie te Luxemburg (onder andere HvJ EG arrest van 4 juni 2009, C-243/08; [naam 4] en HvJ EU 21 april 2016, C377/14 [naam 5] ) ambtshalve hebben te beoordelen of het beding vanwege zijn onredelijk bezwarende karakter nietig is. Bij de toetsing van een boetebeding dient in ieder geval gekeken te worden naar de omstandigheden van het geval, zoals de aard van de overeenkomst, de hoogte van de boete, maar ook wat de cumulatieve werking is van alle desbetreffende bedingen van de betrokken overeenkomst, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming van al die bedingen nastreeft. Ingevolge artikel 3 lid 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen kunnen als oneerlijk worden aangemerkt onder meer de bedingen die zijn opgenomen in de bijlage bij deze richtlijn. Tot die bedingen behoort het beding (artikel 1 aanhef en onder e) dat tot doel of tot gevolg heeft ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen’. Het beding waarop de boete in onderhavige zaak is gebaseerd behelst één boetebedrag, namelijk € 10.000,00 op het hebben van een hennepkwekerij. Daarmee is een limiet gesteld aan de te verbeuren boete. Deze boete staat naar het oordeel van de kantonrechter in een redelijke verhouding tot de geleden schade. Maar ook als gekeken wordt naar de cumulatieve werking van alle
desbetreffende
bedingen, acht de kantonrechter, gezien de overtredingen waarop de boetes zijn gesteld, te weten hennep en verboden ingebruikgeving/onderhuur, tezamen € 15.000,00, in dit geval de gevorderde boete vanwege de teelt van hennep niet oneerlijk. De boete ligt voor toewijzing gereed.
12. [gedaagde] wordt als in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het geding.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om
uiterlijk 14 februari 2018
het gehuurde gelegen aan de [adres] te [plaats] te ontruimen en ter beschikking aan Eigen Haard te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Eigen Haard van de contractuele boete van € 10.000,00;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten gevallen aan de zijde van Eigen Haard tot heden begroot op:
- griffierecht:			€   470,00
- kosten dagvaarding:		€     98,87
- salaris gemachtigde:		€   400,00
--------------
totaal:				€    968,87
één en ander, voor zover verschuldigd, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis hebben voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. I.H.J. Konings, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 november 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.