ECLI:NL:RBNHO:2018:1058
Rechtbank NHO — Uitspraak 


RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton – locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 6586585 / VV EXPL 18-6
Uitspraakdatum: 12 februari 2018
Vonnis in kort geding in de zaak van:
de stichting
Stichting Parteon
te Wormerveer
eiseres
verder te noemen: Parteon
gemachtigde: mr. D. de Vries, advocaat [NAAM][gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. F. Bogaerts, advocaat [NAAM].
1
Het procesverloop
1.1.
Parteon heeft [gedaagde] op 19 januari 2018 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 januari 2018. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat door en namens partijen (door de beide gemachtigden mede aan de hand van overgelegde pleitnotities) naar voren is gebracht.
Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen nog stukken toegezonden, Parteon bij brief van haar gemachtigde van 26 januari 2018 en [gedaagde] bij brieven van zijn gemachtigde van 27 en 29 januari 2018.
2
De feiten
2.1.
Parteon verhuurt sinds 1 maart 2017 de woning [adres] (verder: de woning) aan [gedaagde]. Van de huurovereenkomst maken deel uit de Algemene Huurvoorwaarden [zelfstandige woonruimte] d.d. 31 januari 2007 en de ‘Woonafspraken Delistraat / Timorstraat / Insulindelaan’.
2.2.
Artikel II (‘
Bestemming
’) van de huurovereenkomst luidt: ‘
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te worden gebruikt. Eventuele toebehoren van het gehuurde zoals schuren, boxen, e.d. dienen conform hun bestemming te worden gebruikt.’.
2.3.
Artikel 6.5 van de Algemene Huurvoorwaarden luidt: ‘
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.(…)
’.
2.4.
Artikel 6.9 van de Algemene Huurvoorwaarden luidt: ‘
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in of nabij het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Mede hiertoe zal huurder het gehuurde voorzien van behoorlijke meubilering en stoffering, en zodanige vloerbedekking aanbrengen dat er voldoende geluiddemping is. (...)’.
2.5.
Artikel 6.12 van de Algemene Huurvoorwaarden luidt: ‘
Huurder is verplicht de nodige maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan het gehuurde, in het bijzonder in geval van brand, storm, water en vorst. Huurder dient door welke oorzaak dan ook ontstane dan wel dreigende schade, alsmede gebreken aan het gehuurde onverwijld aan verhuurder te melden. Bij nalatigheid van huurder in dezen zal de daardoor ontstane schade zowel aan het gehuurde als aan de eigendommen van derden, voor rekening van huurder komen’.
2.6.
Op 27 oktober 2017 om 16.45 uur en 20 november 2017 om 09.00 uur hebben medewerkers van Parteon onaangekondigd een bezoek gebracht aan de woning van [gedaagde]. Zij hebben hem steeds niet thuis getroffen.
2.7.
Op 21 november 2017 heeft op het kantoor van Parteon een gesprek plaatsgevonden tussen twee medewerkers van Parteon en [gedaagde]. Voor dit gesprek heeft Parteon [gedaagde] op 20 november 2017 telefonisch uitgenodigd.
2.8.
Op 24 november 2017 heeft Parteon onaangekondigd een bezoek gebracht aan de woning van [gedaagde]. Deze was niet aanwezig.
2.9.
Bij brief van 27 november 2017 heeft Parteon aan [gedaagde] onder meer meegedeeld: ‘
Op 21 november jl. hebben wij een gesprek met u gevoerd over de onrechtmatige bewoning die wij hebben geconstateerd. Wij hebben u tijdens het gesprek duidelijk gemaakt dat u, op grond van uw huurovereenkomst en de daar bij behorende algemene huurvoorwaarden, als huurder de verplichting heeft de woning zelf te bewonen en er uw hoofdverblijf te hebben.             U huurt sinds 1 maart 2017 de woning van ons. Wij hebben geconstateerd dat u tot op heden de woning niet bewoond. De woning is zelfs niet ingericht conform de bepalingen in de op uw van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden. Hiermee levert u een wanprestatie en kunnen wij spreken van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die u met ons bent aangegaan. Wij hebben u dan ook op die gronden verzocht de huurovereenkomst vrijwillig, zonder tussenkomst van de rechter, op te zeggen.(...) Er is onomstotelijk vastgesteld dat de woning niet wordt bewoond en u er uw hoofdverblijf niet heeft. Hiermee onttrekt u een schaarse huurwoning aan de woningmarkt. Parteon kan dit niet accepteren. Wij sommeren u daarom om,
binnen tien
dagen na dagtekening van deze brief, de huur van de woning [adres] op te zeggen met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van één maand. (...)’
2.10.
[gedaagde] heeft aan de sommatie om de huur op te zeggen geen gevolg gegeven.
2.11.
Bij onaangekondigde huisbezoeken aan de woning van [gedaagde] op 23, 25 en 26 januari 2018 werd [gedaagde] zelf door de medewerkers van Parteon niet aangetroffen.
3
De vordering
3.1.
Parteon vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de woning te verlaten, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat hij daarmee in gebreke blijft, alsmede dat de kantonrechter [gedaagde]  veroordeelt de kosten van de ontruiming aan Parteon te voldoen, zulks binnen zeven dagen na toezending van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder. Daarnaast vordert Parteon dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de maandelijks verschuldigde huurprijs vanaf 19 januari 2018 tot het moment van ontruiming en tot betaling van de proces- en nakosten.
3.2.
Parteon legt aan haar vordering het navolgende ten grondslag. Op 8 september 2017 heeft Parteon van [buurtbewoner] (bewoner van [adres]) een e-mail ontvangen, waarin hij onder meer meedeelde: (...) ‘
Wel wil ik stellen dat met een hoge woning vraag naast nummer [woning] ook in de woning met nummer [woning] geen bewoning te zien is, beetje raar is het niet?’
. Medewerkers van Parteon hebben op 27 oktober 2017 om 16.45 uur een huisbezoek bij [gedaagde] afgelegd, waarbij zij hebben geconstateerd dat de woning leeg stond. Een omwonende verklaarde tegenover de medewerkers van Parteon dat de woning onbewoond was en dat er niet in de woning werd geklust. Op 20 november 2017 om 09.00 uur hebben medewerkers van Parteon opnieuw een huisbezoek bij [gedaagde] afgelegd, waarbij zij constateerden dat de woning nog steeds onbewoond was. De bewoner van [adres] verklaarde bij die gelegenheid tegenover de medewerkers van Parteon dat hij nog steeds niemand in de woning had gezien. Deze signalen waren voor Parteon aanleiding om [gedaagde] uit te nodigen voor een gesprek op 21 november 2017. In dat gesprek heeft [gedaagde] erkend dat de woning leeg stond en dat hij deze niet bewoonde. Parteon heeft [gedaagde] erop gewezen dat hij met het niet bewonen een wanprestatie levert, die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, en zij heeft hem verzocht de huur vrijwillig op te zeggen. Dat heeft hij niet gedaan. Op 27 november 2017 heeft Parteon een buurtonderzoek uitgevoerd. Daarbij hebben vier omwonenden schriftelijk verklaard dat de woning sinds maart 2017 dan wel sinds april 2017 leeg stond. Bij brief van 27 november 2017 heeft Parteon [gedaagde] nogmaals gesommeerd de huur van de woning op te zeggen. Dat heeft hij niet gedaan.
3.3.
Parteon is van mening dat vaststaat dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst doordat hij het gehuurde niet feitelijk bewoont en niet gebruikt als woonruimte en doordat hij daar zijn hoofdverblijf niet heeft. Deze tekortkoming kan niet meer ongedaan worden gemaakt, ook niet als [gedaagde] nu de woning gaat bewonen en/of zijn hoofdverblijf daar zal hebben. De tekortkoming geeft Parteon het recht op grond van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) een vordering in te stellen tot ontbinding van de huurovereenkomst en (vooruitlopend daarop in dit kort geding) de ontruiming van het gehuurde.
3.4.
Parteon heeft haar spoedeisend belang als volgt toegelicht. Zij is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 45 van de Woningwet en zij is als zodanig verplicht te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen. Parteon ziet er streng op toe dat zij haar woningen toewijst aan mensen die er volgens de geldende criteria recht op hebben. De handelwijze van [gedaagde] doorkruist deze rechtvaardige verdeling. Anderzijds is het spoedeisend belang van Parteon gelegen in de signaalwerking ten opzichte van andere huurders van Parteon. Indien een huurder in aanmerking komt voor een sociale huurwoning dient hij die woning zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben en daarvan is bij [gedaagde] geen sprake.
4
Het verweer
4.1.
[gedaagde] heeft ter zitting, onder verwijzing naar op voorhand toegezonden producties, gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot integrale afwijzing van de vorderingen. Er is volgens hem geen sprake van een zodanig ernstige toerekenbare tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, dat deze de ontruiming van de woning met alle gevolgen van dien rechtvaardigt. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij (om allerlei redenen) in de periode maart tot september 2017 niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Allereerst was hij er niet van op de hoogte dat dat een van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst was. Hij gebruikte de woning in voormelde periode een paar keer per week om te slapen en deed er af en toe wat klussen. Hij haalde regelmatig de post op en controleerde de woning op gebreken. Het gaat hier om een nieuwbouwwoning, die nog geheel gestoffeerd, gemeubileerd en geschilderd diende te worden, en ook de tuin moest nog geheel worden ingericht. Omdat [gedaagde] full time werkt, diende dit in zijn vrije tijd te gebeuren, en dat was een van de redenen dat het bewoonklaar maken van de woning niet opschoot.
4.2.
[gedaagde] had, voordat hij deze woning betrok, niet eerder zelfstandig gewoond, zodat hij niet reeds over inboedelgoederen beschikte om de woning mee in te richten. Alles moest nog worden aangeschaft. Het was de bedoeling van [gedaagde] om te zijner tijd samen met zijn echtgenote de benodigde meubels uit te zoeken. [gedaagde] moest voor de inrichting sparen omdat al zijn aanwezige spaargeld op ging aan (de voorbereidingen van) zijn bruiloft en zijn salaris vrijwel geheel moet worden besteed aan de huur (en bijkomende vaste lasten). [gedaagde] was ervan uitgegaan dat hij recht zou hebben op huurtoeslag, maar dat is niet het geval. Om kosten te besparen at en verbleef [gedaagde] vaak bij zijn ouders en vrienden in Amsterdam. Toen zijn zus in juni 2017 een nieuwe keuken kreeg en de inrichting van haar huis ging veranderen, heeft zij haar oude spullen aan [gedaagde] gegeven, zodat hij daarmee zijn woning kon inrichten. Het transport van deze spullen (waaronder gasfornuis, koelkast, tafel, traditioneel Marokkaans bankstel, logeerbed met matras) heeft [gedaagde] in juni 2017 met zijn broer R. [gedaagde] verzorgd. Het merendeel van de spullen is in de schuur gezet omdat de benedenverdieping toen nog niet van vloerbedekking was voorzien. De bedoeling van [gedaagde] was om de gehele woning te voorzien van laminaat op de vloer. [gedaagde] wilde dat in fasen doen omdat hij niet beschikte over de middelen om dat ineens te doen. Het logeerbed met matras is geplaatst op de bovenverdieping van de woning, welke al was voorzien van vloerbedekking, die [gedaagde] van een oudere broer had gekregen.
4.3.
Vanaf eind juni 2017 is [gedaagde] bezig geweest met de voorbereiding van zijn bruiloft, die op 9 augustus 2017 heeft plaatsgevonden in Marokko, waar zijn echtgenote nog woont. Zij heeft op 9 november 2017 haar basisexamen inburgering gehaald en [gedaagde] heeft inmiddels een verzoek tot gezinshereniging met zijn echtgenote ingediend bij de IND. In verband met zijn huwelijk heeft [gedaagde] van 1 augustus tot 1 september 2017 in Marokko verbleven. Na terugkomst in Nederland is [gedaagde] serieus aan de slag gegaan met het inrichten van de woning. Inmiddels is de woning geheel ingericht en wordt deze door [gedaagde] bewoond. Hij heeft zijn hoofdverblijf in de woning en slaapt niet meer bij zijn ouders. Dat zijn water- en energieverbruik desondanks laag is gebleven, wordt verklaard door het feit dat hij niet zelf kookt en de douche gebruikt in de sportschool, waar hij een abonnement op heeft.
4.4.
[gedaagde] heeft een zeer zwaarwegend belang bij het behoud van zijn woning. Verlies van de woning zou betekenen dat zijn verzoek tot gezinshereniging door de IND wordt afgewezen en dat hij dakloos wordt. Voor een andere sociale huurwoning komt hij de eerste jaren niet in aanmerking. Bij zijn ouders kan hij niet terecht omdat zij zullen worden gekort op hun uitkering wanneer [gedaagde] zich inschrijft op hun adres.
5
De beoordeling
5.1.
De kantonrechter stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor uitvoerig feitenonderzoek en/of het horen van getuigen. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem/haar wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen. Daarnaast moet de vordering voldoende spoedeisend zijn, in die zin dat van een eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Hieromtrent wordt het volgende overwogen.
5.2.
Op Parteon rust de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft en daar niet feitelijk zelf woont, zodat hij tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.
5.3.
[gedaagde] heeft erkend dat hij vanaf aanvang van de huurovereenkomst tot september/oktober 2017 het gehuurde niet (full time) heeft bewoond. Inmiddels zou hij de woning feitelijk bewonen en zijn hoofdverblijf daarin hebben, hetgeen mogelijk zou zijn geworden doordat hij, na zijn terugkomst uit Marokko op 1 september 2017, (met zijn familieleden) voortvarend aan de slag is gegaan met de stoffering, meubilering en overige inrichting van de woning, waardoor deze toen na korte tijd bewoonklaar was.
5.4.
Nu aldus vaststaat dat [gedaagde] in de periode maart tot september/oktober 2017 de woning niet feitelijk heeft bewoont en daarin ook niet feitelijk zijn hoofdverblijf heeft gehad, betekent dat dat hij tekort is geschoten in zijn verplichtingen jegens Parteon. Deze tekortkoming kan op zichzelf niet meer ongedaan worden gemaakt, ook niet als [gedaagde] de woning inmiddels wel bewoont en/of zijn hoofdverblijf er heeft en geeft Parteon, eveneens in beginsel het recht op grond van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) een vordering in te stellen tot ontbinding van de huurovereenkomst en (vooruitlopend daarop in dit kort geding) de ontruiming van het gehuurde.
5.5.
De vraag is of deze tekortkoming zodanig ernstig is dat deze ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure rechtvaardigt. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt in dit verband als volgt.
5.6.
Vaststaat dat de nieuwbouwwoning per 1 maart 2017 door Parteon aan [gedaagde] is verhuurd en dat de volledige woning nog moest worden geschilderd, gestoffeerd, gemeubileerd en ingericht. Dit laatste gold ook voor de tuin. Vaststaat voorts dat de maandelijks verschuldigde huurprijs een groot deel van het inkomen van [gedaagde] opslurpt. De redenen, die [gedaagde] heeft genoemd, ter verklaring van het feit dat hij niet binnen korte tijd na het aangaan van de huurovereenkomst de woning is gaan bewonen, acht de kantonrechter zodanig dat deze de tekortkoming verwaarloosbaar maken.
Daartoe neemt de kantonrechter in aanmerking:                                                                                                  -  dat [gedaagde] voor het eerst zelfstandig ging wonen en dat ging doen in een casco opgeleverde nieuwbouwwoning;                                                                                                                           - dat [gedaagde], doordat hij niet vanuit een andere (huur)woning met bijbehorende inboedelzaken in de woning trok, geen druk voelde om haast te maken met verhuizen omdat hij nog terecht kon bij zijn ouders en vrienden en zodoende de gelegenheid had om de woning langzamerhand bewoonklaar te maken, terwijl hij zich daarnaast kon richten op zijn naderende huwelijk;                                                                                                                     - dat [gedaagde] zijn spaargeld heeft moeten aanwenden voor de financiering van zijn huwelijk, dat reeds gepland stond toen de huurovereenkomst tussen partijen tot stand kwam, waardoor er voor het betalen van de kosten van de inrichting geen geld meer beschikbaar was;                                                                                                                                                    - dat het inkomen van [gedaagde] daarnaast niet zodanig is dat van hem kan worden verwacht dat hij in staat is om daarmee binnen korte tijd de voor het kunnen gaan bewonen van de woning (meest) noodzakelijke investeringen te doen.
5.7.
Het vorenstaande, in combinatie gezien, is voor de kantonrechter aanleiding om te oordelen dat door een ongelukkige samenloop van omstandigheden weliswaar in de periode maart tot september/oktober 2017 sprake is geweest van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] in zijn verplichtingen jegens Parteon, maar dat de aard van de tekortkoming niet zodanig is dat een door Parteon in een bodemprocedure in te stellen vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van deze tekortkoming in de periode maart tot september/oktober 2017 kans van slagen heeft.
5.8.
Blijft over de vraag of [gedaagde] in de periode vanaf september/oktober 2017 zodanig is tekortgeschoten in zijn verplichtingen jegens Parteon dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen en dat hierop vooruitlopend in dit kort geding de vordering tot ontruiming kan worden toegewezen.
5.9.
Gelet op hetgeen door [gedaagde], mede aan de hand van overgelegde producties, hieromtrent is aangevoerd, is de kantonrechter van oordeel dat thans onvoldoende kan worden beoordeeld of [gedaagde] de woning vanaf september/oktober 2017 niet feitelijk bewoont en gebruikt en daarin (nog steeds) niet zijn hoofdverblijf heeft, zoals door Parteon is gesteld. Daarvoor dient een nader onderzoek naar de gegrondheid van de stelling van Parteon plaats te vinden, waarbij zonodig eventueel ook getuigen (waaronder de omwonenden, die dan in eigen bewoordingen over de situatie kunnen verklaren) kunnen worden gehoord. Daar komt bij dat van de zijde van Parteon ter zitting is aangegeven dat het erop lijkt dat de woning bewoond wordt (zij het dat zij niet heeft kunnen constateren dat [gedaagde] de bewoner is) en dat de woning nu, voor zover voor haar medewerker [verhuurder] op 26 januari 2018 was te zien, gemeubileerd en gestoffeerd is, maar dat zij dat niet daadwerkelijk heeft kunnen beoordelen. Dit laatste komt voor haar rekening en risico. Zoals de betreffende medewerker ter zitting heeft verklaard, was [gedaagde] op vrijdag 26 januari 2018 tijdens het huisbezoek in de woning aanwezig. Hij lag volgens zijn eveneens aanwezige broer op de bovenverdieping te slapen. Indien Parteon daadwerkelijk had willen beoordelen of de woning nu bewoond wordt, had het op haar weg gelegen om toestemming aan [gedaagde] te (laten) vragen om de woning te betreden en te bezichtigen. De ter zitting aanwezige broer van [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat [verhuurder] niet heeft gevraagd of hij binnen mocht komen, zulks terwijl hem vanwege de broer geen strobreed in de weg zou zijn gelegd, zoals door deze op de zitting is verklaard. Indien Parteon de woning van binnen had bekeken, was zij ook in staat geweest om te beoordelen of de foto’s van een volledig ingerichte woning, die door [gedaagde] zijn overgelegd en die volgens zijn stellingen zijn gemaakt van (het interieur van) de woning, daadwerkelijk de situatie in het gehuurde weergeven. Vooralsnog zal de kantonrechter, bij gebreke van betwisting, hiervan hebben uit te gaan.
5.10.
Het vorenstaande brengt met zich dat de vordering tot ontruiming zal worden afgewezen, waardoor de hiermee samenhangende vorderingen hetzelfde lot treft.
5.11.
Met betrekking tot de vordering van Parteon tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huur vanaf de datum van de dagvaarding overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] ingevolge de bepalingen van de huurovereenkomst maandelijks bij vooruitbetaling de verschuldigde huur dient te voldoen. Een spoedeisend belang van Parteon bij een voorziening tot betaling van de huur vanaf 19 januari 2018 is niet aannemelijk geworden. Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] een achterstand in de betaling van de huur heeft (gehad) dan wel voornemens is deze te laten ontstaan. De vordering zal in zoverre dan ook eveneens worden afgewezen.
5.12.
Gelet op de uitslag van de procedure dient Parteon met de proceskosten te worden belast.
5.13.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
6
De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vorderingen van Parteon af;
6.2.
veroordeelt Parteon tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [gedaagde] tot en met vandaag vaststelt op € 200,00 aan salaris gemachtigde;
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen, kantonrechter en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
De griffier		De kantonrechter