ECLI:NL:RBOBR:2017:6499
Rechtbank OBR — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Zaaknummer: 6181622 \ CV EXPL  17-5346
Vonnis van 14 december 2017
in de zaak van:
Stichting BrabantWonen,
gevestigd te Oss,
eiseres,
gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders,
tegen
1
[gedaagde sub 1] ,
2. [gedaagde sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna genoemd “BrabantWonen”, “ [gedaagde sub 1] ” en “ [gedaagde sub 2] ”.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit het volgende:
a. 	de inleidende dagvaarding van 18 juli 2017 met producties (1-19);
b.	de aantekeningen van het mondelinge antwoord van 27 juli 2017 met bijlagen;
c.	de brief met nadere stukken van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , ingekomen bij de griffie op
8 augustus 2017;
d.	het tussenvonnis van 10 augustus 2017 waarbij een mondelinge behandeling, comparitie van partijen, is bepaald;
e. 	de nadere producties (1-12) van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , ingekomen bij de griffie op
18 augustus 2017;
f. 	de brief met bijlagen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , ingekomen bij de griffie op
8 november 2017;
g.	de akte tevens houdende vermeerdering, vermindering en wijziging van eis met producties (20-50) van de zijde van BrabantWonen;
h.	de aanvullende producties (51-53) van de zijde van BrabantWonen;
i.	de akte aanvulling eis van de zijde van BrabantWonen;
j. 	de mondelinge behandeling, die op 20 november 2017 heeft plaatsgevonden.
1.2.
Tot slot is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
BrabantWonen heeft per 16 juli 2011 verhuurd aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , die van BrabantWonen hebben gehuurd, de woning met verdere aanhorigheden staande en gelegen aan de [adres] , hierna genoemd “het gehuurde”.
2.2.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn maandelijks bij vooruitbetaling huur verschuldigd.
2.3.
Door de Huurcommissie is in de uitspraak van 27 juni 2016 (onder meer) geconcludeerd dat het voorstel van BrabantWonen om de huurprijs vanaf 1 mei 2015 te verhogen van € 588,88 tot € 615,38 per maand redelijk is. Het puntenaantal van het gehuurde is door de Huurcommissie per 1 mei 2015 vastgesteld op 174.
2.4.
Door de Huurcommissie is in de uitspraak van 29 juli 2016 geconcludeerd dat het voorstel van BrabantWonen om de huurprijs vanaf 1 juli 2015 te verhogen van € 615,38 tot € 633,84 per maand redelijk is.
3
De vordering en  het verweer
3.1.
BrabantWonen vordert na wijziging, vermeerdering en vermindering van eis:
- te verklaren voor recht, dat de in de onderhavige zaak ter discussie staande jaarlijkse huurverhogingen door BrabantWonen jegens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , vanaf aanvang van de huurovereenkomst en lopende tot en met de huurverhoging van 2017, en voor zover deze huurverhogingen vanaf aanvang huurovereenkomst tot en met de huurverhoging van 2017 in deze jaren ook door de Huurcomissie zijn vastgesteld als redelijk, thans rechtens vast staan en geacht worden te zijn overeengekomen als geldend en bindend tussen BrabantWonen en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en deze jaarlijkse verhogingen ook rechtens gegrond alsmede redelijk en billijk zijn, een en ander ook in goede justitie te bepalen;
- de bestaande huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
- [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking te stellen aan BrabantWonen;
- [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen en wel hoofdelijk om aan BrabantWonen te voldoen: een bedrag van € 3.771,52, berekend tot en met 9 november 2017, te vermeerderen met de wettelijke rente over de huurachterstand van € 3.257,67 vanaf 10 november 2017 tot aan de dag van voldoening, een bedrag van € 714,27 per maand vanaf december 2017 tot aan de ontruiming en de kosten van de procedure.
BrabantWonen legt daaraan, kort samengevat, het volgende ten grondslag. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van hun verbintenis door de bij vooruitbetaling verschuldigde huurpenningen al geruime tijd (grotendeels) onbetaald te laten. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] blijven weigerachtig de huurpenningen inclusief verhogingen te voldoen en maken telkens opnieuw (hetzelfde) bezwaar, terwijl zij al meerdere malen door de Huurcommissie in het ongelijk zijn gesteld. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn in verzuim en dus ook de wettelijke rente en een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten verschuldigd. Vanwege de tekortkoming van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] kan niet van BrabantWonen worden verlangd dat zij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nog langer in het genot van het gehuurde laat. BrabantWonen heeft recht en belang om de ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen.
3.2.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren, zakelijk weergegeven, het volgende verweer. De woningwaardering van BrabantWonen klopt niet. BrabantWonen gaat uit van een hoger puntenaantal dan het aantal punten waarop [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het gehuurde waarderen. De Huurcommissie en een extern adviesbureau (hierna genoemd “Atriensis”) hebben in hun waardering ook fouten gemaakt. BrabantWonen doet niets met de uitspraken van de Huurcommissie waaruit correcties voortvloeien en past het streefhuurpercentage niet correct toe.
4
De beoordeling
4.1.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben erkend dat zij, berekend tot en met 9 november 2017, een bedrag van € 3.257,67 minder hebben betaald dan dat er door BrabantWonen bij hen in rekening is gebracht. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] kwalificeren dit bedrag echter niet als huurachterstand, nu de woningwaardering en daardoor ook de huurprijs niet correct door BrabantWonen vastgesteld zouden zijn. In geschil is dus de vraag of de huurpenningen correct door BrabantWonen bij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in rekening zijn gebracht.
Berekeningswijze huurprijs
4.2.
Partijen zijn het eens over de wijze waarop de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verschuldigde huurprijs in beginsel door BrabantWonen wordt vastgesteld. Eerst wordt een woning op een aantal punten gewaardeerd volgens het woningwaarderingsstelsel van de Huurcommissie (1). Bij elk puntenaantal hoort vervolgens een maximaal redelijke huur die jaarlijks wordt vastgesteld (2). Door BrabantWonen wordt voorts een percentage van de maximaal redelijke huur berekend (3). Ten slotte wordt de huurprijs jaarlijks volgens de wettelijke bepalingen verhoogd (4).
Puntenaantal woningwaardering (1)
4.3.
Partijen verschillen van mening over het aantal punten waarop de door [gedaagde sub 1]
en [gedaagde sub 2] gehuurde woning is gewaardeerd. Bij aanvang van de huurovereenkomst is BrabantWonen uitgegaan van
155 punten
. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben hiertegen (op dat moment) geen bezwaar gemaakt.
Per 1 juli 2014 heeft BrabantWonen vanwege de invoering van de Warmtewet en overige wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel het gehuurde aanvankelijk herwaardeerd op 184 punten, maar na een bezwaar van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft zij dit gecorrigeerd naar 181 punten (productie 6 van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ). [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben hun bezwaar evenwel gehandhaafd, in het kader van hun bezwaar tegen de door BrabantWonen voorgestelde huurprijsverhoging per 1 mei 2015 dat is doorgestuurd naar de Huurcommissie (waarover later meer), en verzocht om uit te gaan van 177 punten. De Huurcommissie heeft vervolgens op 21 september 2015 een voorbereidend onderzoek laten verrichten. Uit het rapport van dit onderzoek volgt dat het gehuurde dient te worden gewaardeerd op
174 punten
. Beide partijen hebben zich hiermee akkoord verklaard. De Huurcommissie heeft zodoende in haar uitspraak van 27 juni 2016 het puntenaantal van de woning van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] per 1 mei 2015 vastgesteld op 174. Gelet op de datum van deze uitspraak is dit puntenaantal niet vermeld in de eerdere voorstellen tot huurverhoging, waaronder het voorstel van 25 april 2016 tot huurverhoging per 1 juli 2016.
Om voor alle partijen duidelijkheid en zekerheid te verschaffen heeft BrabantWonen later alle appartementen in het complex waar [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wonen, laten inmeten door Atriensis (productie 36 en 37 bij akte). Atriensis heeft de woning van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gewaardeerd op 179 punten. BrabantWonen heeft evenwel het aantal van 174 punten gehandhaafd, zoals ook is vermeld in het meest recente voorstel tot huurverhoging van
25 april 2017.
Gelet op al het voorgaande is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast komen te staan dat BrabantWonen per 1 mei 2015 is uitgegaan van
174 punten
.
Het feit dat dit door de Huurcommissie vastgestelde puntenaantal niet direct (volledig) in het systeem van BrabantWonen is verwerkt, onder meer vanwege wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel per 1 juli 2017 wat betreft de WOZ-waarde en extra tegelwerk, en er zodoende onjuiste puntenaantallen in de correspondentie van BrabantWonen aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn vermeld, heeft mogelijk (extra) verwarring veroorzaakt, maar kan niet tot een ander oordeel leiden. Niet, althans onvoldoende is gebleken dat BrabantWonen bewust onjuiste puntenaantallen zou hebben gehanteerd.
4.4.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] volharden ook in deze procedure in hun bezwaar tegen de waardering van het gehuurde. Zo zijn zij het (onder meer) niet eens met de oppervlakte van de ruimten, de kwalificatie tweede slaapkamer, het aantal verwarmde vertrekken c.q. overige ruimtes, de waardering van de keuken en de berekening van de WOZ-waarde. Er is voor de kantonrechter in deze procedure echter geen ruimte om hierover te beslissen. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat uit de uitspraak van de Huurcommissie van 29 juli 2016 volgt dat bezwaar tegen de puntentelling alleen een geldige reden kan zijn om bezwaar te maken tegen een voorstel tot huurverhoging (waar het in dit geschil in feite om draait), indien de maximaal redelijke huurprijs voor de woonruimte wordt overschreden (productie 11 bij dagvaarding).
Maximaal redelijke huur (2)
4.5.
Uit de door partijen overgelegde tabellen van de maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten voor 2011 tot en met 2017 leidt de kantonrechter af dat BrabantWonen nooit de maximaal redelijke huurprijs heeft overschreden in het geval van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Ook indien zou worden uitgegaan van de puntenaantallen die door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn aangevoerd –waartoe de kantonrechter geen, althans onvoldoende aanleiding ziet– dan is er nooit meer dan de maximaal redelijke huur door BrabantWonen bij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in rekening gebracht ter zake van huurpenningen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben dit tijdens de mondelinge behandeling ook erkend. Het laagste door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aangevoerde puntenaantal is 141, waarbij ten hoogste (in 2011) een maximaal redelijke huur van € 658,82 hoorde. In juli 2017 (6 jaar later) komt de kale huurprijs die BrabantWonen aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in rekening brengt, hier nog altijd niet boven uit. In dit opzicht is het puntenaantal c.q. de woningwaardering in deze procedure niet van doorslaggevend belang. Er kan geen sprake zijn van aanpassing van het aantal punten, zeker niet met terugwerkende kracht. De redelijkheid en billijkheid staat aan dit oordeel niet in de weg.
De kantonrechter bepaalt dat de woningwaardering en de maximaal redelijke huur in deze procedure niet van doorslaggevend belang zijn en dat, voor zover relevant, beide correct door BrabantWonen zijn toegepast.
Prijs/kwaliteit versus streefhuurpercentage (3)
4.6.
Voorts is het door BrabantWonen gehanteerde percentage van de maximaal redelijke huur een punt van discussie tussen partijen.
Tijdens de mondelinge behandeling is door BrabantWonen gesteld dat er in het geval van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] sprake is van een prijs/kwaliteitverhouding op basis waarvan de huurprijs wordt bepaald. Dit gegeven volgt ook (onder meer) uit de brief van BrabantWonen van
17 december 2014, waarmee de brief van 5 augustus 2014 is gecorrigeerd c.q. opgehelderd (productie 6 en 7 bij dagvaarding). Blijkens het gespreksverslag van BrabantWonen, waarvan de inhoud niet door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is weersproken, heeft BrabantWonen op
1 augustus 2016 ook aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] uitgelegd dat het gehuurde niet aan hen is verhuurd tegen een algemeen geldend streefhuurpercentage, maar dat de prijs is gebaseerd op de prijs/kwaliteitverhouding (productie 17 bij dagvaarding). Het gehuurde is op basis van de afwegingen die bij nieuwbouw werden gemaakt, gewaardeerd op 85%. Dit percentage is niet voor ieder appartement in het complex gelijk, nu het onder meer wordt bepaald aan de hand van criteria zoals licht, ligging en uitzicht. De kantonrechter ziet geen reden om aan te nemen dat er sprake is van willekeur.
Door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wordt telkens het zogenaamde streefhuurpercentage aangehaald, maar de toepasselijkheid hiervan is niet, althans onvoldoende door hen onderbouwd. BrabantWonen heeft gesteld dat het streefhuurpercentage geldt bij bestaande bouw in geval van mutaties (verhuizing) en dus niet voor de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gehuurde nieuwbouw. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben deze stelling op zichzelf niet, althans onvoldoende weersproken. Zij hebben evenmin een beleid of een huurkrant overgelegd, waaruit blijkt dat de door hen genoemde percentages van 66% respectievelijk 76% (ook) op nieuwbouw van toepassing waren/zijn. Hun enkele (mogelijk toevallige) rekensom overtuigt de kantonrechter niet. Niet, althans onvoldoende is gebleken dat BrabantWonen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij het aangaan van de huurovereenkomst, dan wel gedurende de looptijd van de overeenkomst op dit punt bewust zou hebben misleid.
De kantonrechter stelt vast dat bij de berekening van de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan BrabantWonen verschuldigde huurprijs rekening dient te worden gehouden met de prijs/
kwaliteitverhouding die voor het gehuurde is bepaald, niet met een algemeen geldende streefhuurpercentage.
Aanvangshuurprijs per 16 juli 2011
4.7.
Vast staat dat de huurovereenkomst tussen partijen is ingegaan per 16 juli 2011 en dat het gehuurde is gewaardeerd op 155 punten. Bij dit puntenaantal hoort een maximaal redelijke huur van € 727,69.
In de overeenkomst is bepaald dat de kale huurprijs € 613,50 per maand bedroeg, wat neerkomt op (bijna) 85% conform de prijs/kwaliteitverhouding. Een huurder kan op grond van artikel 7:249 lid 1 BW tot uiterlijk 6 maanden na het tijdstip waarop de huurovereenkomst is ingegaan, de huurcommissie verzoeken om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Als de huurder deze termijn laat verstrijken, zonder van de toetsingsmogelijkheid gebruik te maken, dan geldt de overeengekomen huurprijs.
Vast staat dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de kale huurprijs van € 613,50 per maand niet binnen
6 maanden na 16 juli 2011, oftewel uiterlijk op 16 januari 2012, hebben laten toetsen, zodat deze huurprijs is gaan en blijven gelden.
4.8.
Op 3 maart 2012 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan BrabantWonen verzocht om de kale huurprijs aan te passen door deze gelijk te stellen aan de kale huur van hun beneden- en bovenburen. Dit kwam neer op een vermindering van € 60,00 per maand tot een bedrag van € 553,50 per maand. Blijkens de brief van 5 maart 2012 heeft BrabantWonen dit verzoek gehonoreerd en de te veel betaalde huur van 16 juli 2011 tot en met maart 2012 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] overgemaakt (productie 22 bij akte). Uit de brief van 17 december 2014 volgt dat later onderzoek heeft uitgewezen dat de huurprijs niet verminderd had hoeven worden, maar BrabantWonen heeft de correctie in stand gelaten (productie 7 bij dagvaarding).
De kantonrechter stelt vast dat de kale huurprijs (met terugwerkende kracht) € 553,50 per maand bedroeg in de periode van 16 juli 2011 tot 1 juli 2012.
Huurverhogingen per 1 juli 2012 en per 1 juli 2013 (4)
4.9.
BrabantWonen heeft per brief van 26 april 2012 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voorgesteld om de kale huur per 1 juli 2012 met 2,3% te verhogen van € 553,50 tot € 566,23 per maand (productie 23 bij akte). Exact een jaar later heeft BrabantWonen aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voorgesteld om de kale huur per 1 juli 2013 met 4,0% te verhogen van € 566,23 tot € 588,88 per maand (productie 24 bij akte).
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben tegen deze huurverhogingsvoorstellen geen bezwaar gemaakt en de huurpenningen dienovereenkomstig betaald. De huurprijzen van € 566,23 respectievelijk € 588,88 per maand gelden zodoende als te zijn overeengekomen.
De kantonrechter stelt vast dat de kale huurprijs in de periode van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 € 566,23 per maand bedroeg en in de periode van 1 juli 2013 tot 1 juli 2014 € 588,88 per maand.
Geen huurverhoging in 2014 (4)
4.10.
BrabantWonen heeft in 2014 ook een voorstel tot huurverhoging per 1 juli 2014 gedaan. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben hiertegen –voor het eerst– bezwaar gemaakt. BrabantWonen heeft echter niet (tijdig) aan de Huurcommissie verzocht om uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel conform artikel 7:253 lid 1 BW. Zodoende is blijkens de brief van 12 februari 2015 de oude huurprijs van € 588,88 per maand ook na
1 juli 2014 blijven gelden (productie 27 bij akte).
Huurverhoging per 1 mei 2015 (4)
4.11.
Bij voormelde brief van 12 februari 2015 heeft BrabantWonen een nieuw (uitgesteld) huurverhogingsvoorstel per 1 mei 2015 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gedaan (productie 26 en 27 bij akte).
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben hiertegen bezwaar gemaakt. In de kern komt hun bezwaar erop neer dat het aan het gehuurde toegekende puntenaantal niet correct zou zijn. BrabantWonen heeft het voorstel en het bezwaar voorgelegd aan de Huurcommissie, die (zoals reeds eerder is aangehaald) op 21 september 2015 een voorbereidend onderzoek heeft laten verrichten en een zitting heeft bepaald op 2 juni 2016. Op 27 juni 2016 heeft de Huurcommissie voorts uitspraak gedaan, waarbij het puntenaantal voor het gehuurde is vastgesteld op 174 punten en het voorstel om de huur per 1 mei 2015 met 4,5% te verhogen van € 588,88 per maand tot € 615,38 per maand redelijk is bevonden (productie 11 bij dagvaarding). Vast staat dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet binnen 8 weken een beslissing van de rechter hebben gevorderd op grond van artikel 7:262 lid 1 BW, zodat hetgeen is vastgesteld in de uitspraak van de Huurcommissie van 27 juni 2016 wordt geacht overeengekomen te zijn tussen partijen.
De kantonrechter stelt vast dat de kale huurprijs voor de periode 1 mei 2015 tot 1 juli 2015
€ 615,38 per maand bedroeg.
Huurverhoging per 1 juli 2015 (4)
4.12.
BrabantWonen heeft per brief van 28 april 2015 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voorgesteld om de kale huur per 1 juli 2015 met 0,2% te verhogen van € 615,38 tot € 616,56 per maand (productie 28 bij akte). Op 20 juli 2015 heeft BrabantWonen schriftelijk aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] medegedeeld dat in het voorstel per abuis met een onjuist percentage is gerekend, namelijk met 0,2% in plaats van 3% (productie 29 bij akte). Vanaf augustus 2015 is de kale huurprijs alsnog door BrabantWonen bepaald op € 633,84 per maand.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben opnieuw bezwaar gemaakt tegen de voorgestelde huurverhoging, wederom vanwege het puntenaantal, welk bezwaar door BrabantWonen aan de Huurcommissie is doorgestuurd. De Huurcommissie heeft op 29 juli 2016 uitspraak gedaan. Zoals reeds eerder is aangehaald heeft de voorzitter uitdrukkelijk overwogen dat bezwaar tegen de puntentelling alleen een geldige reden kan zijn om bezwaar te maken tegen een voorstel tot huurverhoging, als de maximaal redelijke huurprijs voor de woonruimte wordt overschreden. Vast staat reeds dat dit niet het geval is geweest. Het voorstel van BrabantWonen om de huurprijs te verhogen met 3% van € 615,38 tot € 633,84 per maand wordt door de Huurcommissie redelijk bevonden (productie 15 bij dagvaarding). Vast staat dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet binnen 3 weken verzet hebben ingediend, noch een vordering bij de rechter als in artikel 7:262 lid 1 BW hebben ingesteld, zodat hetgeen in de uitspraak van de Huurcommissie van 29 juli 2016 is vastgesteld wordt geacht overeengekomen te zijn tussen partijen.
De kantonrechter stelt vast dat de kale huurprijs in juli 2015 € 616,56 bedroeg en voor de periode 1 augustus 2015 tot 1 juli 2016 € 633,84 per maand.
Huurverhoging per 1 juli 2016 (4)
4.13.
BrabantWonen heeft per brief van 25 april 2016 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voorgesteld om de kale huur per 1 juli 2016 met 2,6% te verhogen van € 633,84 tot € 650,32 per maand (productie 30 bij akte). In de brief is niet het puntenaantal van 174 vermeld, nu dit aantal eerst op 27 juni 2016 door de Huurcommissie is vastgesteld.
Uit de gedingstukken maakt de kantonrechter op dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bezwaar hebben gemaakt tegen het huurverhogingsvoorstel vanwege de puntentelling, maar dat zij dit bezwaar (na het gesprek tussen partijen op 1 augustus 2016) hebben ingetrokken. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zagen volgens het gespreksverslag in dat het niet zinvol zou zijn om het bezwaar (voor de derde maal) aan de Huurcommissie voor te leggen.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft BrabantWonen gesproken over een uitspraak van de Huurcommissie van 2 november 2016, maar deze uitspraak –wat hier verder van zij– is niet (tijdig) in het geding gebracht.
De kantonrechter stelt vast dat de kale huurprijs voor de periode 1 juli 2016 tot 1 juli 2017
€ 650,32 per maand bedroeg.
Huurverhoging per 1 juli 2017 (4)
4.14.
BrabantWonen heeft per brief van 25 april 2017 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voorgesteld om de kale huur per 1 juli 2017 met 0,3% te verhogen van € 650,32 tot € 652,27 per maand (productie 31 bij akte). In het voorstel is uitgegaan van het puntenaantal van 174. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben bezwaar gemaakt, omdat de puntentelling (waarmee zij ten tijde van de zitting bij de Huurcommissie op 2 juni 2016 nog akkoord waren) niet correct zou zijn en BrabantWonen zich niet zou houden aan de regels die gelden voor huurverhoging. De Huurcommissie heeft op 4 oktober 2017 uitspraak gedaan (productie 48 bij akte). De voorgestelde huurverhoging is redelijk bevonden. De voorzitter overweegt bovendien dat, ook indien wordt uitgegaan van het door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] beweerde puntenaantal van 169, de nieuwe huurprijs niet boven de maximaal redelijke huurprijs uitkomt.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben verzet ingesteld tegen de uitspraak van de Huurcommissie van 4 oktober 2017. Hierop is nog niet beslist, zodat de huurprijs voor de periode vanaf 1 juli 2017 nog niet definitief is. De kantonrechter ziet geen aanleiding om de procedure aan te houden in afwachting van de uitspraak van de Huurcommissie, maar gaat uit van de huurprijs exclusief de voorgestelde verhoging, met dien verstande dat –als de uitspraak van de Huurcommissie van 4 oktober 2017 wordt bekrachtigd– [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de huurverhoging alsnog aan BrabantWonen verschuldigd zijn.
Huurachterstand en rente
4.15.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben tijdens de mondelinge behandeling erkend dat zij, berekend tot en met 9 november 2017, een bedrag van € 3.257,67 minder hebben betaald dan dat er door BrabantWonen bij hen in rekening is gebracht. Dat staat vast. In geschil was de vraag of de huurpenningen correct door BrabantWonen bij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in rekening zijn gebracht.
Gelet op al het voorgaande is dit naar het oordeel van de kantonrechter het geval. Het bedrag van € 3.257,67 zoals gespecificeerd door BrabantWonen (productie 53), dient dan ook, minus de huurverhoging per 1 juli 2017 van € 1,95 per maand, te worden gekwalificeerd als huurachterstand. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat verondersteld mag worden dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het voorschot servicekosten steeds hebben voldaan en specifiek de huurverhoging onbetaald hebben gelaten, zodat er sprake is van een zuivere huurachterstand.
De vordering wegens huurachterstand berekend tot en met 9 november 2017 is dus toewijsbaar tot een bedrag van € 3.247,92, met dien verstande dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] mogelijk na de uitspraak van de Huurcommissie in het verzet alsnog de huurverhogingen per 1 juli 2017 van € 1,95 per maand verschuldigd zijn. De gevorderde rente van € 3,88 is door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet weersproken en dus ook toewijsbaar.
Verklaring van recht
4.16.
De door BrabantWonen gevorderde verklaring van recht vindt een grondslag in artikel 7:262 lid 1 BW waarin is bepaald dat partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in een uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij binnen 8 weken een beslissing van de rechter is gevorderd.
Uit een toelichting op dit artikel (
Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek, twaalfde druk, Deventer 2017, p. 12895-12901
) blijkt het volgende. Er is gekozen voor de constructie dat de uitspraak van de Huurcommissie over bijvoorbeeld de redelijkheid van een voorgestelde huurprijswijziging deel gaat uitmaken van de inhoud van de huurovereenkomst, tenzij een van de partijen zich tijdig tot de rechter wendt. Partijen zijn dus gebonden aan de uitspraak alsof zij hetgeen is bepaald zelf zijn overeengekomen. Die binding vervalt alleen als de rechter tijdig wordt ingeschakeld.
Vast staat dat BrabantWonen en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet op enig moment een dergelijke vordering bij de rechter hebben ingesteld. De onderliggende procedure is evenmin gestart op de voet van artikel 7:262 lid 1 BW. Dit staat toewijzing van de gevorderde verklaring van recht evenwel niet in de weg.
De kantonrechter heeft immers reeds vastgesteld dat de woningwaardering, de maximaal redelijke huur, de prijs/kwaliteitverhouding en alle huurverhogingen tot en met 2016, voor zover relevant, correct zijn uitgevoerd door BrabantWonen. De kantonrechter begrijpt dat het [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] oneerlijk voorkomt dat de door hen verschuldigde huurprijs niet door BrabantWonen wordt aangepast, terwijl het puntenaantal van de waardering van het gehuurde lager is geworden.
Zo is het wettelijke systeem betreffende huurprijzen echter nu eenmaal ingericht. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zullen hierin dan ook moeten berusten.
Hoewel de strekking van de gevorderde verklaring van recht ook reeds in de beoordeling besloten ligt, ziet de kantonrechter in alle feiten en omstandigheden van het geval voldoende aanleiding om de verklaring van recht uit te spreken, zoals in de beslissing is vermeld.
Ontbinding en ontruiming
4.17.
Gelet op de (zuivere) huurachterstand berekend tot en met november 2017, die neerkomt op een achterstand van meer dan 4 maanden, staat vast dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zodanig in de nakoming van hun betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst tekortgeschoten zijn, dat ontbinding van die overeenkomst gerechtvaardigd is. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen. De rol van [gedaagde sub 1] als secretaris van de bewonerscommissie staat hier los van. De kantonrechter stelt de termijn waarbinnen het gehuurde door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dient te worden ontruimd vast op 14 dagen na betekening van het vonnis, zoals door BrabantWonen is gevorderd. De vordering wegens huur c.q. schadevergoeding vanaf december 2017 tot aan de ontruiming is ook toewijsbaar zoals in de beslissing is vermeld.
4.18.
De kantonrechter verstaat dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben toegezegd dat zij, als zij in het ongelijk worden gesteld, direct tot betaling zullen overgaan, waarop BrabantWonen heeft toegezegd dat, als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] die toezegging binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis nakomen, dit vonnis wat betreft de ontbinding en ontruiming niet ten uitvoer wordt gelegd door BrabantWonen, zolang ook de lopende huurpenningen tijdig en volledig door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden voldaan.
Buitengerechtelijke kosten
4.19.
BrabantWonen maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. BrabantWonen heeft op 15 mei 2017 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De vordering komt dus voor toewijzing in aanmerking, met dien verstande dat de gevorderde btw van € 88,51 niet toewijsbaar is, omdat hiervoor geen afzonderlijke aanmaning heeft plaatsgevonden.
Proceskosten
4.20.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
Tot slot
4.21.
Alles wat verder door partijen is aangevoerd en overgelegd, kan niet tot een ander oordeel leiden. De kantonrechter heeft bovendien enkel beslist over de vordering van BrabantWonen op [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Al hetgeen door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is aangevoerd en overgelegd betreffende andere bewoners van het complex, waaronder krantenartikelen en correspondentie van de heer [naam] , is door de kantonrechter als niet ter zake doende volledig buiten beschouwing gelaten.
5
De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart van recht dat de in de onderhavige zaak ter discussie staande jaarlijkse huurverhogingen door BrabantWonen tegenover [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , vanaf aanvang van de huurovereenkomst per 16 juli 2011 en lopende tot en met de huurverhoging van 2016, en voor zover deze huurverhogingen vanaf aanvang huurovereenkomst tot en met de huurverhoging van 2016 in deze jaren ook door de Huurcommissie redelijk zijn bevonden, thans rechtens vast staan en geacht worden te zijn overeengekomen als geldend en bindend tussen BrabantWonen en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en deze jaarlijkse verhogingen ook rechtens gegrond alsmede redelijk en billijk zijn;
5.2.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de woning met verdere aanhorigheden staande en gelegen aan de [adres] ;
5.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en goederen te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van BrabantWonen te stellen;
5.4.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan BrabantWonen te betalen een bedrag van € 3.673,26 ten titel van de huur en servicekosten berekend tot en met 9 november 2017, rente en incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de huurachterstand berekend tot en met 9 november 2017 (exclusief de huurverhoging per 1 juli 2017) van € 3.247,92 vanaf 10 november 2017 tot aan de dag van voldoening, rekening houdend met betalingen;
5.5.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan BrabantWonen te betalen een bedrag van € 712,32, voor elke maand of deel van een maand vanaf december 2017, totdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het gehuurde hebben ontruimd en verlaten;
5.6.
bepaalt dat, indien de uitspraak van de Huurcommissie van 4 oktober 2017, waarin de huurverhoging per 1 juli 2017 van € 650,32 tot € 652,27 per maand redelijk is bevonden, wordt bekrachtigd, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] alsnog met terugwerkende kracht per 1 juli 2017 de huurverhoging van € 1,95 per maand aan BrabantWonen verschuldigd zijn;
5.7.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de kosten van de procedure, aan de zijde van BrabantWonen tot heden begroot op € 101,11 aan explootkosten, € 470,00 aan griffierecht en € 350,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);
5.8.
verklaart dit vonnis, waar het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
5.9.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H. Kobussen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 december 2017.