ECLI:NL:GHSHE:2018:1111
Gerechtshof SHE — Uitspraak 


GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.227.415/01
arrest van 13 maart 2018
in de zaak van
[appellant]
,
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,
tegen
Stichting Woonbedrijf [Stichting Woonbedrijf] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [Stichting Woonbedrijf] ,
advocaat: mr. F.P.G.F. de Moel te Eindhoven,
op het bij exploot van dagvaarding van 7 november 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis in kort geding van 12 oktober 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en [Stichting Woonbedrijf] als eiseres.
1
Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 6292564, rolnummer 17-8010)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2
Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de memorie van grieven met een productie;
de memorie van antwoord met vijf producties (genummerd 19 tot en met 23).
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3
De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
[Stichting Woonbedrijf] heeft met ingang van 12 augustus 2015 de woning aan de [adres] te [woonplaats] aan [appellant] verhuurd. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van [Stichting Woonbedrijf] van toepassing.
Vanwege de achtergrond van [appellant] heeft [Stichting Woonbedrijf] voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst afspraken met [appellant] gemaakt die zijn neergelegd in een door beide partijen ondertekende considerans bij de huurovereenkomst. In die considerans staat onder meer het volgende:
‘3. Verhuurder stelt vast dat er een reële kans is, gelet op de specifieke achtergronden van de Huurder, dat hij zich niet zal gaan gedragen zoals een goed huurder betaamt.
4. Desondanks is Verhuurder bereid om middels het sluiten van de onderhavige huurovereenkomst, Huurder te huisvesten, teneinde Huurder een kans te geven te bewijzen dat hij wel degelijk in staat is zelfstandig te wonen en zich te gedragen zoals een goed huurder betaamt.
5. Huurder realiseert zich dat Verhuurder rechtens de verplichting heeft om in te staan
jegens omwonenden, dat ook dezen het rustig huurgenot hebben van de door hen van
Verhuurder gehuurde woonruimte.
6. Derhalve stellen partijen vast dat, ingeval -onverhoopt- Huurder zich schuldig maakt aan enige tekortkoming uit hoofde van deze huurovereenkomst, zulks alsdan aanleiding zal zijn voor Verhuurder om onverwijld en zonder nadere aankondiging de ontbinding van deze huurovereenkomst te vorderen.
7. Huurder is zich ervan bewust dat iedere betalingsachterstand een ernstige toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert, welke de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de huurwoning rechtvaardigt;
8. Bij elke vorm van het veroorzaken van overlast of onrechtmatig handelen zal Verhuurder overgaan tot het vorderen van ontbinding van de huurovereenkomst.
Gelet op de specifieke omstandigheden welke aan de orde zijn in het kader van de onderhavige huurovereenkomst, realiseert huurder zich dat in die gevallen ook ontbinding van de huurovereenkomst onontkoombaar zal zijn, nu Verhuurder - met alle risico’s van dien - huurder middels deze huurovereenkomst een kans heeft willen geven.
9. Onverminderd het bepaalde in de Algemene Voorwaarden, behorende hij deze huurovereenkomst komen Huurder en Verhuurder de volgende specifieke voorwaarden overeen:
(…)
h. Huurder zorgt dat de huur tijdig wordt betaald.
(…)’
Tijdens het bestaan van de huurovereenkomst zijn er verschillende incidenten geweest bij de woning. Daarbij zijn meerdere keren ruiten van de woning vernield.
[appellant] is tijdens het bestaan van de huurovereenkomst herhaaldelijk in de woning aangehouden op verdenking van het plegen van strafbare feiten.
[appellant] heeft tijdens het bestaan van de huurovereenkomst enkele periodes in voorlopige hechtenis gezeten, waaronder in de periode van 29 maart 2017 tot en met 3 augustus 2017.
[appellant] heeft tijdens het bestaan van de huurovereenkomst enige tijd een derde gebruik laten maken van de woning.
[appellant] heeft een huurachterstand van meerdere maanden laten ontstaan.
[appellant] heeft op 21 april 2017 een aanvraag om bijzondere bijstand ingediend voor doorbetaling van de huur tijdens zijn op 29 maart 2017 ingegane detentie. Bij besluit van 27 juni 2017 is die aanvraag afgewezen door het college van B&W omdat als voorwaarde voor de bijzondere bijstand geld dat de periode van detentie niet langer mag zijn dan zes maanden en op dat moment de einddatum van de detentie nog niet bekend was.
[appellant] heeft een bezwaarschrift ingediend tegen dit besluit. Bij besluit op bezwaar van 29 september 2017 heeft de gemeente het bezwaar gegrond verklaard omdat inmiddels de einddatum van de detentie bekend is, te weten 3 augustus 2017. Bij dit besluit is aan [appellant] een bijzondere bijstand (in de vorm van een lening) toegekend van € 1.078,12 over de periode van 29 maart 2017 tot en met 3 augustus 2017. In het besluit staat voorts onder meer het volgende:
‘De bijzondere bijstand zullen wij rechtstreeks overmaken naar Woonbedrijf.’
3.2.1.
In de onderhavige kortgedingprocedure vordert [Stichting Woonbedrijf] als onmiddellijke voorziening bij voorraad in de zin van artikel 254 Rv veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woning en, na vermindering van eis bij gelegenheid van de mondelinge behandeling van 28 september 2017, veroordeling van [appellant] tot betaling van:
€ 3.563,25, waarvan € 528,27 betrekking heeft op de glasschade en het restant ad € 3.034,98 op huurachterstand over de periode tot en met september 2017;
€ 505,83 per maand over de periode van 1 oktober 2017 tot aan de dag van de ontruiming;
met veroordeling van [appellant] in de proceskosten en nakosten vermeerderd met wettelijke rente.
3.2.2.
Aan deze vordering heeft [Stichting Woonbedrijf] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
[appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door:
een aanzienlijke huurachterstand te laten ontstaan;
gedurende langere tijd niet zijn hoofdverblijf te houden in het gehuurde;
het veroorzaken van overlast voor omwonenden;
het laten ontstaan van schade aan het gehuurde en het vervolgens niet betalen van die schade;
de woning zonder toestemming onder te verhuren.
Gelet op deze tekortkomingen, zowel elk afzonderlijk als in samenhang bezien, kan van [Stichting Woonbedrijf] niet worden gevergd om de woning nog langer aan [appellant] ter beschikking te stellen. [Stichting Woonbedrijf] heeft een spoedeisend belang bij ontruiming van de woning om verdere schade door het oplopen van de huurachterstand te beperken en om een eind te maken aan de overlast die de omwonenden ondervinden.
3.2.3.
[appellant] heeft in het geding bij de kantonrechter in persoon verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
3.2.4.
In het bestreden vonnis in kort geding van 12 oktober 2017 heeft de kantonrechter, zakelijk weergegeven, als volgt geoordeeld.
[Stichting Woonbedrijf] heeft spoedeisend belang bij een beoordeling van haar vordering in kort geding (rov. 4.2);
De huurachterstand is zo groot dat het hoogst aannemelijk is dat in verband daarmee de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure zal worden ontbonden. Een veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woning is daarom gerechtvaardigd, aangezien daardoor wordt voorkomen dat de huurachterstand verder oploopt (rov. 6.1 tot en met 6.4).
De andere gestelde tekortkomingen vormen geen reden om nu al een veroordeling tot ontruiming uit te spreken. Alleen de huurachterstand is grond voor het uitspreken van de veroordeling tot ontruiming (rov. 7.1 tot en met 7.3).
Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter, kort gezegd, [appellant] veroordeeld om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en [appellant] veroordeeld om aan [Stichting Woonbedrijf] te betalen:
€ 3.540,81 aan huurachterstand tot en met oktober 2017;
€ 505,83 per maand over de periode vanaf november 2017 tot aan de dag van de ontruiming;
€ 528,27 aan schadevergoeding.
Tot slot heeft de kantonrechter [appellant] in de proceskosten veroordeeld (vermeerderd met wettelijke rente en nakosten) en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3.3.1.
[Stichting Woonbedrijf] heeft in haar memorie van antwoord gesteld dat zij de woning op grond van het vonnis op 8 november 2017 heeft laten ontruimen en dat zij de woning met ingang van 9 november 2017 heeft verhuurd aan derden. Ook heeft [Stichting Woonbedrijf] gesteld dat zij de huurovereenkomst met [appellant] bij brief van 14 november 2017, gericht aan de advocaat [NAAM][appellant] , op grond van artikel 7:210 BW buitengerechtelijk heeft ontbonden omdat de huurovereenkomst evident haar zin heeft verloren nu de woning verhuurd is aan een derde.
De advocaat [NAAM][appellant] heeft van deze door [Stichting Woonbedrijf] gestelde feiten geen melding gemaakt in de memorie van grieven van 9 januari 2018. De gestelde feiten ontnemen aan [appellant] niet het belang bij een behandeling van dit hoger beroep.
3.3.2.
[Stichting Woonbedrijf] heeft in haar memorie van antwoord voorts gesteld dat zij inmiddels een bodemprocedure aanhangig heeft gemaakt tegen [appellant] waarin zij vordert:
primair: een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst door [appellant] bij brief van 14 november 2017 rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden als gevolg van de tekortkomingen van [appellant] en dat zij niet aansprakelijk is voor de gevolgen van de ontbinding;
subsidiair: ontbinding van de huurovereenkomst wegens de tekortkomingen van [appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst.
Ook dit gestelde feit, dat door [appellant] niet is gemeld in de memorie van grieven, ontneemt aan [appellant] niet het belang bij een behandeling van dit hoger beroep.
3.3.3.
[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [Stichting Woonbedrijf] .
Met betrekking tot grief I: de veroordeling tot betaling van de huurachterstand
3.4.1.
Grief I is gericht tegen de veroordeling van [appellant] om aan [Stichting Woonbedrijf] € 3.540,81 te betalen ter zake huurachterstand over de periode tot en met oktober 2017. Het hof stelt naar aanleiding van de daarop betrekking hebbende vordering van [Stichting Woonbedrijf] het volgende voorop. Deze vordering strekt tot betaling van een geldsom. In kort geding is een dergelijke vordering slechts toewijsbaar als het bestaan en de omvang van de vordering in voldoende mate aannemelijk zijn, terwijl uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat de vordering ter zake achterstallige huur in het onderhavige geval in kort geding kan worden toegewezen als de hoogte van de vordering in voldoende mate vast staat. [appellant] heeft ook niet betwist dat [Stichting Woonbedrijf] daar een voldoende spoedeisend belang bij heeft en dat van [Stichting Woonbedrijf] niet gevergd kan worden om voor deze in wezen onbetwiste vordering een bodemprocedure aanhangig te maken. Omtrent enig restitutierisico is voorts niets gesteld of gebleken.
3.4.2.
In de toelichting op de grief heeft [appellant] allereerst aangevoerd dat de bijzondere bijstand over de periode van 29 maart 2017 tot en met 3 augustus 2017 ten bedrage van € 1.078,12, die bij het besluit op bezwaar van 29 september 2017 aan [appellant] is toegekend, volgens de tekst van dat besluit door de gemeente rechtstreeks aan [Stichting Woonbedrijf] zal worden uitbetaald. [appellant] concludeert dat [Stichting Woonbedrijf] in mindering op de huurachterstand € 1.078,12 heeft ontvangen zodat de huurachterstand tot en met oktober 2017 niet € 3.540,81 bedraagt maar slechts € 2.462,69.
3.4.3.
Het hof verwerpt dit eerste onderdeel van de grief omdat [appellant] niet heeft gesteld wanneer de betaling door de gemeente aan [Stichting Woonbedrijf] is gedaan, terwijl [Stichting Woonbedrijf] in de memorie van antwoord heeft gesteld dat zij het bedrag van € 1.078,12 van de gemeente pas op 20 oktober 2017 heeft ontvangen. Nu [appellant] niet heeft gesteld dat de betaling vóór de datum van het bestreden vonnis is ontvangen, kan het niet onjuist worden geacht dat de kantonrechter bij de berekening van de huurachterstand in het vonnis van 12 oktober 2017 geen rekening heeft gehouden met deze betaling. Vanzelfsprekend dient [Stichting Woonbedrijf] , indien zij tot tenuitvoerlegging van het vonnis overgaat, wel rekening te houden met deze en andere betalingen die zij na het vonnis heeft ontvangen. Het hof heeft geen aanleiding om aan te nemen dat [Stichting Woonbedrijf] dat niet zal doen. [appellant] heeft dat ook niet gesteld.
3.4.4.
[appellant] heeft in de toelichting op de grief ten tweede aangevoerd dat hij nog een betaling van € 505,83 heeft voldaan waarmee in het vonnis geen rekening is gehouden. [appellant] heeft niet gesteld op welke datum hij die betaling heeft gedaan en hij heeft daarvan geen bewijsstuk overgelegd. [Stichting Woonbedrijf] heeft in de memorie van antwoord gesteld dat de door [appellant] gestelde betaling van € 505,83 per kas is gedaan op 13 oktober 2017, dus nádat het vonnis gewezen is.
3.4.5.
Het hof verwerpt ook dit tweede onderdeel van de grief. Nu [appellant] niet heeft gesteld dat de betaling vóór de datum van het bestreden vonnis is gedaan en [Stichting Woonbedrijf] uitdrukkelijk heeft gesteld dat de betaling pas daarna is gedaan, kan het niet onjuist worden geacht dat de kantonrechter bij de berekening van de huurachterstand geen rekening heeft gehouden met deze betaling. Vanzelfsprekend dient [Stichting Woonbedrijf] , indien zij tot tenuitvoerlegging van het vonnis overgaat, ook met deze betaling rekening te houden.
3.4.6.
[appellant] heeft in de toelichting op grief ten derde gesteld dat hij in de in dit geding relevante periode huurtoeslag ontving ten bedrage van € 248,-- per maand tot 1 mei 2017 en ten bedrage van € 249,-- per maand vanaf 1 mei 2017. Volgens [appellant] heeft hij opdracht gegeven om de huurtoeslag over de periode van maart tot en met augustus 2017 rechtstreeks aan [Stichting Woonbedrijf] te voldoen. [appellant] stelt dat daarom de huurtoeslag over deze periode van zes maanden nog op de vordering van [Stichting Woonbedrijf] in mindering moet worden gebracht.
3.4.7.
Het hof verwerpt dit derde onderdeel van de grief, omdat [appellant] niet heeft gesteld dat de huurtoeslag over de genoemde periode daadwerkelijk aan [Stichting Woonbedrijf] is betaald, en [Stichting Woonbedrijf] uitdrukkelijk heeft betwist dat zij de betreffende bedragen heeft ontvangen. [appellant] heeft ook geen bewijsstuk overgelegd waaruit blijkt dat de huurtoeslag over de genoemde periode, kennelijk in afwijking van de daarvoor gelegen periode en de daarna gelegen periode, niet aan hemzelf maar aan [Stichting Woonbedrijf] is betaald. [appellant] heeft zijn stelling dus onvoldoende aannemelijk gemaakt.
3.4.8.
Het hof concludeert dat er voorshands van moet worden uitgegaan dat de kantonrechter de hoogte van de huurachterstand over de periode tot en met oktober 2017, zoals bestaande op de datum van het bestreden vonnis (12 oktober 2017) op een juist bedrag heeft begroot. Het hof verwerpt daarom grief 1. Dat neemt niet weg dat [Stichting Woonbedrijf] , indien zij tot tenuitvoerlegging van het vonnis overgaat, wel rekening dient te houden met na de datum van het vonnis ontvangen betalingen, zoals de hierboven genoemde betalingen van € 1.078,12 en € 505,83. Het hof heeft geen aanleiding om aan te nemen dat [Stichting Woonbedrijf] dat niet zal doen. [appellant] heeft dat ook niet gesteld.
Met betrekking tot grief II: de veroordeling tot ontruiming van de woning
3.5.1.
Grief II is gericht tegen de veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woning.
Het hof stelt naar aanleiding van deze grief het volgende voorop.
De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. De omstandigheid dat de eisende partij lang heeft stilgezeten, kan bij die afweging een rol spelen, en de omstandigheid dat een rechtsvraag in geschil is waarop het antwoord niet evident is, kan leiden tot behoedzaamheid bij de toewijzing van de gevraagde voorziening, maar deze omstandigheden kunnen noch ieder voor zich noch in onderlinge samenhang het oordeel rechtvaardigen dat de eisende partij geen spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening (meer) heeft. Evenmin zijn die omstandigheden op zichzelf voldoende voor het oordeel dat de eisende partij, door een vordering in kort geding in te stellen, handelt in strijd met de eisen van een goede procesorde. Het hof is van oordeel dat [Stichting Woonbedrijf] voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming van de woning, teneinde een verder oplopen van de huurachterstand en het voortduren van de door haar gestelde overlast te voorkomen. [appellant] heeft dat spoedeisende belang op zichzelf ook niet betwist.
3.5.2.
In de toelichting op de grief heeft [appellant] allereerst, onder verwijzing naar grief I, aangevoerd dat de kantonrechter er in het bestreden vonnis ten onrechte vanuit is gegaan dat de huurachterstand ten tijde van het vonnis € 3.540,81 bedroeg. Volgens [appellant] was de huurachterstand lager en had de huurachterstand daarom geen reden mogen vormen om [appellant] te veroordelen tot ontruiming van de woning. Het hof verwerpt dit onderdeel van de grief. Zoals het hof hiervoor naar aanleiding van grief I heeft overwogen, heeft [appellant] onvoldoende betwist dat de huurachterstand ten tijde van het wijzen van het bestreden vonnis € 3.540,81 bedroeg. Dat komt overeen met zeven maanden huur. Deze huurachterstand is zodanig hoog dat er in beginsel zonder meer vanuit mag worden gegaan dat die huurachterstand in een eventuele bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zal leiden.
3.5.3.
De omstandigheid dat de huurachterstand kort na het vonnis is afgenomen door de contante betaling van € 505,83 en de betaling van € 1.078,12 door de gemeente, voert niet tot een ander oordeel. Ook na die betalingen, indien die al in mindering zouden worden gebracht op de huurachterstand en niet overeenkomstig artikel 6:44 BW eerst op de bij het vonnis uitgesproken proceskostenveroordeling, bedroeg de huurachterstand nog altijd bijna vier maanden. Bovendien wordt daardoor de eerdere tekortkoming, bestaande in het feit dat een huurachterstand van zeven maanden heeft bestaan, niet ongedaan gemaakt. Over de vraag of de zojuist genoemde huurachterstand van bijna vier maanden in de maanden november en december 2018 verder is teruggebracht of juist weer is opgelopen, heeft [appellant] in zijn memorie van grieven van 9 januari 2018 niets gesteld, terwijl toen al wel weer drie huurtermijnen (of gebruiksvergoedingen zoals bedoeld in artikel 7:225 BW) opeisbaar waren geworden.
3.5.4.
[appellant] heeft in de toelichting op grief II voorts aangevoerd dat hij in een situatie van overmacht verkeerde, aangezien hij in de periode van 29 maart 2017 tot en met 3 augustus 2017 een gevangenisstraf moest ondergaan en het tijd vergde om de aangevraagde bijzondere bijstand te verkrijgen. Het hof stelt dienaangaande voorop dat voor een ontbinding van een overeenkomst in verband met een tekortkoming van een schuldenaar niet vereist is dat die tekortkoming aan de schuldenaar kan worden toegerekend. Het enkele feit van de tekortkoming geeft aan de schuldeiser al de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden. Daar komt bij dat het feit dat [appellant] , zoals hij stelt, een gevangenisstraf heeft moeten ondergaan, in zijn verhouding tot [Stichting Woonbedrijf] voor zijn eigen rekening komt. Hij kan de gevolgen daarvan niet voor rekening van [Stichting Woonbedrijf] brengen.
3.5.5.
Naar het oordeel van het hof heeft [Stichting Woonbedrijf] voorts terecht aangevoerd dat [appellant] ook in andere opzichten tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [appellant] heeft tijdens zijn detentie het gehuurde niet als hoofdverblijf kunnen gebruiken en in verband daarmee ook niet het van hem te verlangen toezicht op het gehuurde kunnen uitoefenen. Dit levert een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. [appellant] heeft voorts niet gemotiveerd betwist dat de omwonenden overlast hebben ondervonden door diverse met hem verband houdende incidenten bij de woning waardoor ruiten zijn gesneuveld en door diverse politiebezoeken aan de woning. Ook in zoverre is sprake van tekortkomingen van [appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst. Het hof laat daarbij nog in het midden de gestelde tekortkoming ter zake het onderverhuren van de woning. Ook indien die tekortkoming buiten beschouwing worden gelaten, staat genoegzaam vast dat [appellant] in ernstige mate tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, zoals nader ingevuld in de door [Stichting Woonbedrijf] met [appellant] overeengekomen considerans.
3.5.6.
Naar het oordeel van het hof zal in een bodemprocedure niet worden geoordeeld dat deze tekortkoming van zodanig geringe ernst is dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Het hof komt daarom tot de conclusie dat het hoogst waarschijnlijk is dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure tegen [appellant] zal worden toegewezen. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat het in dit geval gerechtvaardigd was om daarop vooruitlopend [appellant] bij wege van onmiddellijke voorziening bij voorraad zoals bedoeld in artikel 254 Rv tot ontruiming van de woning te veroordelen. Het hof verwerpt daarom grief II.
Met betrekking tot grief III: de veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter
3.6.
Grief III is gericht tegen de veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter. Deze grief heeft gelet op de daarbij gegeven toelichting geen zelfstandige betekenis naast de grieven I en II. Omdat het hof de grieven I en II verwerpt en de tegen [appellant] uitgesproken veroordelingen tot ontruiming en tot betaling van de huurachterstand in stand blijven, zal het hof ook grief III verwerpen.
Conclusie en afwikkeling
3.7.1.
[appellant] heeft in de memorie van grieven een bewijsaanbod gedaan. Het hof passeert dat bewijsaanbod omdat een procedure in kort geding zich in beginsel niet leent voor bewijslevering door getuigen. [appellant] heeft bovendien geen concrete feiten gesteld die, indien bewezen, tot een andere uitkomst van deze procedure zouden leiden.
3.7.2.
Omdat de drie grieven worden verworpen, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen.
3.7.3.
Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep en deze proceskostenveroordeling, zoals door [Stichting Woonbedrijf] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
4
De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis in kort geding van 12 oktober 2017;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [Stichting Woonbedrijf] tot op heden op € 716,-- voor griffierecht en op € 894,-- voor salaris advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en M.G.W.M. Stienissen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 13 maart 2018.
griffier					rolraadsheer