ECLI:NL:GHARL:2018:2864
Gerechtshof ARL — Uitspraak 


GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.177.110/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/17/105828/ HA ZA 10-609)
arrest van 27 maart 2018
in de zaak van
1
[appellante1] ,
als opvolgster van [appellant1-A] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[appellante1]
,
2.
[appellant2] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[appellant2]
,
3.
de maatschap [appellant1-A] & [appellant2] ,
gevestigd te Harlingen,
hierna:
de maatschap Kingma III
,
appellanten in principaal appel, geïntimeerden in incidenteel appel,
in eerste aanleg: eisers,
advocaat: mr. A. Kroondijk, kantoorhoudend te Wolvega,
tegen
1
de gemeente Harlingen,
zetelend te Harlingen,
geïntimeerde in principaal appel, appellante in incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
de gemeente,
advocaat: mr. J.J. Veldhuis, kantoorhoudend te Leeuwarden,
2
Ludinga Vastgoed B.V.,
gevestigd te Harlingen,
geïntimeerde in principaal appel, appellante in incidenteel appel,
in eerste aanleg: gevoegde partij aan de zijde van de gemeente,
hierna:
Ludinga,
advocaat: mr. W. Sleijfer, kantoorhoudend te Leeuwarden.
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 16 februari 2016 hier over.
1
Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Ingevolge het vermelde tussenarrest is een comparitie van partijen bepaald, welke op                          16 november 2016 is gehouden. Op basis van het ten behoeve van de comparitie van partijen overgelegde procesdossier heeft het hof arrest bepaald.
1.2
Ten tijde van de inleidende dagvaarding voor de procedure bij de rechtbank, uitgebracht op 30 juni 2010, vormden de eisende partijen [appellant1-A] , [B] en [appellant2] de maatschap “maatschap [appellant1-A] , [B] & [appellant2] ” (hierna: de maatschap Kingma II). In de memorie van grieven is bericht dat sedert 2012 de maatschap nog uit twee maten ( [appellant1-A] en [appellant2] ) bestaat, tezamen vormend de maatschap Kingma III en dat die maatschap en hun maten de procedure voortzetten. De maatschap Kingma III heeft in het principaal appel gevorderd het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling Privaatrecht, locatie Leeuwarden (hierna: de rechtbank) van 20 maart 2013 te vernietigen en opnieuw rechtdoende de gemeente te veroordelen tot vergoeding aan (kennelijk) de maatschap Kingma III van de geleden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet met veroordeling van de gemeente in de proceskosten in beide instanties.
1.3
Zowel de gemeente als Ludinga zijn van het vonnis van de rechtbank in incidenteel appel gekomen en hebben beiden gevorderd het vonnis van de rechtbank onder verbetering van gronden te bekrachtigen met veroordeling van de maatschap Kingma II in de proceskosten.
1.4
[appellant1-A] is [in] 2015 overleden. Bij akte is onder overlegging van de verklaring van erfrecht bericht dat zijn echtgenote [appellante1] , die tevens gevolmachtigde is voor de andere erfgenamen (haar twee kinderen), binnen de grenzen van de aanvaarding van de nalatenschap onder het voorrecht van boedelbeschrijving de procedure voortzet. Dit is door de gemeente en Ludinga niet betwist terwijl het hof van bezwaren niet is gebleken, zodat het hof daarvan ook zal uitgaan.
2
De feiten
2.1
De rechtbank heeft onder de randnummers 2.1 t/m 2.25 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld. Tegen die feitenvaststelling heeft de maatschap Kingma III in de memorie grieven enige klachten geuit. Het hof merkt op dat aan de rechter een grote vrijheid toekomt de feiten vast te stellen die voor de beoordeling van het geschil van belang zijn. Met inachtneming van dit uitgangspunt zal het hof de feiten voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil in hoger beroep opnieuw vaststellen, waarbij ook acht is geslagen op de door de maatschap Kingma III geuite klachten. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, luiden de feiten als volgt.
2.2
[appellant1-A] woonde met zijn gezin in de boerderij aan de [a-straat1] te [A] . De maten [appellant1-A] , [B] , [C] en [appellant2] , tezamen vormend de maatschap “Maatschap [appellant1-A] , [B] , [C] en [appellant2] ”, (hierna: de maatschap Kingma I) exploiteerden destijds op de bij die boerderij behorende percelen een melkveebedrijf met circa 150 koeien.
2.3
De gemeente heeft met [D] en de maatschap Kingma I onderhandeld over de aankoop van de woonboerderij met percelen aan de Achlumerdijk 133 en de boerderij met percelen aan de [a-straat1] in [A] . De maatschap Kingma I werd in die onderhandelingen bijgestaan door de agrarisch makelaar [E] van LTO Vastgoed B.V.
2.4
In april 2000 is tussen [D] en de maatschap Kingma I als “verkoper” en de gemeente als “koper” een koopovereenkomst tot stand gekomen. In deze schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“
komen overeen
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:
A.
de woonboerderij met grond en erf aan de [a-straat2] te [A] (...) alsmede enkele percelen weiland nabij de [a-straat] te [A] (...), tezamen groot vier hectare, vijfenvijftig are en zesentwintig centiare;
hierna te noemen: het sub A verkochte;
de boerderij met woning, ligboxenstal, erf, grond en verdere aanbehoren aan de [a-straat3] te [A] (...), hierna te noemen: het sub B verkochte;
(...)
Koopprijs
De koopprijs voor het sub A en B verkochte alsmede de vergoeding voor afstanddoening van de hierna bedoelde pachtrechten, verhuiskosten (woning en bedrijf), en vergoeding voor verdere schade uit welke hoofde ook (....) bedraagt (....) (NLG 7.500.000,--), exclusief eventueel verschuldigde omzetbelasting.
De koop is gesloten onder de volgende:
BEDINGEN
notariële akte van levering
Artikel 1
De voor de overdracht vereiste akten van levering zullen worden verleden ten overstaan van (...) de notaris, voor wat betreft het sub A verkochte op uiterlijk 1 september 2000 (...) en voor wat betreft het sub B verkochte op uiterlijk 1 mei 2003, of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen, met dien verstande dat indien verkoper vervangende gebouwen heeft gekocht en geleverd heeft gekregen danwel daadwerkelijk nieuwbouw realiseert, koper verplicht is het sub B verkochte eerder in eigendom te aanvaarden en het door hem verschuldigde te betalen (...).
Indien koper het sub B verkochte nog niet nodig heeft voor realisatie van haar planontwikkeling voor nieuwbouw en verkoper nog geen nieuwbouw heeft gerealiseerd danwel vervangende gebouwen heeft gekocht, is koper verplicht mee te werken aan een levering later dan 1 mei 2003, zulks evenwel met dien verstande dat een en ander uitsluitend ter beoordeling van koper is en dat de levering in elk geval dient plaats te vinden nadat koper - met een aanzegtermijn van tenminste 3 maanden - daarom schriftelijk aan verkoper verzoekt, een en ander onverminderd het in artikel 5 lid 3 bepaalde.
feitelijke levering, staat van het verkochte
Artikel 5
(...)
3.
Verkoper behoudt zich het recht voor om vanaf de datum van juridische levering van het sub B verkochte de gebouwen op het sub B verkochte nog negen maanden om niet te gebruiken.
In overleg met koper kan deze termijn van negen maanden worden verlengd indien koper de gebouwen op dat moment nog niet nodig heeft voor de realisering van haar planontwikkeling voor nieuwbouw. Verkoper dient een dergelijk verzoek tot verlenging middels aangetekend schrijven minimaal twee maanden voor afloop van de termijn van negen maanden bij koper in te dienen.
(...)
6.     Koper is voornemens het verkochte te ontwikkelen ten behoeve van de realisatie van de bouw van nieuwbouwwoningen.
(...)
Pachtontbinding
Artikel 15
De pachtovereenkomsten (...) zullen gelijktijdig met de juridische levering van het sub B verkochte onvoorwaardelijk ontbonden worden. De vergoeding van deze pachtontbinding is in de koopprijs inbegrepen.
Zolang de koper die gronden nog niet nodig heeft - zulks uitsluitend ter beoordeling van koper - voor de planontwikkeling van nieuwbouw geeft koper vanaf het moment van levering van het sub B verkochte op basis van jaarlijkse pacht deze landerijen in gebruik uit aan verkoper. (...) Koper is verplicht jaarlijks uiterlijk op één februari aan verkoper mee te delen of de weilanden voor dat jaar kunnen worden gebruikt.
(...)
Inspanningsverplichting
Artikel 17
Indien verkoper binnen de gemeente Harlingen een nieuw casu quo ander soortgelijk bedrijf aankoopt waarvoor gemeentelijke vergunningen/ontheffingen noodzakelijk zijn, heeft koper de inspanningsverplichting om het uiterste te doen teneinde deze vergunningen/ontheffingen - binnen het wettelijke kader - aan verkoper te verstrekken.
Kooprecht
Artikel 18
Verkoper heeft het recht, nadat koper het nieuwbouwplan geheel of gedeeltelijk heeft gerealiseerd, om bij voorrang eenmalig een kavel te kiezen en te kopen zodra de kavels worden uitgegeven ten behoeve van woningbouw. Wanneer van dit recht in de eerste fase van uitgifte geen gebruik wordt gemaakt, dan gaat dit recht over naar de volgende fase(n) van uitgifte. Verkoper heeft het recht een kavel te kiezen tot maximaal 1.000 vierkante meter (1.000 m²) voor een vaste prijs van eenhonderd vijftig gulden (NLG 150,--) per vierkante meter exclusief omzetbelasting. Voor de eventueel meer aan te kopen vierkante meters dient de dan geldende uitgifteprijs te worden betaald.
(...)
twee of meer verkopers
Artikel 20
Aangezien twee of meer personen verkoper zijn, geldt het volgende:
a.
verkopers kunnen slechts gezamenlijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten uitoefenen, met dien verstande dat verkopers elkaar bij deze onherroepelijk volmacht verlenen om namens elkaar mee te werken aan de juridische levering;
(...)”
2.5
Op 11 september 2000 is de juridische eigendom van de percelen aan de [a-straat2] (het sub A verkochte) aan de gemeente overgedragen.
2.6
Een gesprek tussen (vertegenwoordigers van) de gemeente en de maatschap Kingma I heeft op 3 april 2003 plaatsgevonden. Bij brief van 11 april 2003, verzonden op 16 april 2003, heeft het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Harlingen (hierna: het college van B&W) de maatschap Kingma I als volgt bericht:
“(…) Tijdens dat gesprek is afgesproken dat, zoals indertijd overeengekomen, de overdracht van het in die overeenkomst omschreven verkochte sub B en de betaling van de daarvoor verschuldigde koopsom plaatsvindt op 1 mei 2003. (...) Ingevolge de koopovereenkomst heeft de maatschap het recht om vanaf de datum van juridische levering de tot sub B behorende onroerende zaken, (...) sectie D, nummers 419 en 1109, nog negen maanden “om niet” te blijven gebruiken.
In verband met uw bedrijfsvoering is toegezegd dat wij u na de juridische levering regelmatig op de hoogte zullen houden van de stand van zaken met betrekking tot het plan "Ludinga", waarin deze percelen en reeds eerder door de maatschap aan de gemeente geleverde percelen zijn begrepen. Dit laat onverlet dat, wanneer de gemeente de boerderij c.a. aan de [a-straat3] terstond na het verstrijken van de termijn van negen maanden nodig heeft voor de uitvoering van deze woningbouwplannen, ontruiming en aflevering dient plaats te vinden. U zult dus vanaf nu serieuze stappen moeten nemen om vervangende nieuwbouw te realiseren dan wel bestaande bedrijfsgebouwen te verwerven. Het is ons bekend dat u daarmee doende bent. Van de kant van de gemeente is tevens toegezegd dat een procedure ex artikel 11 WRO voor de beoogde nieuwbouw op een bij partijen bekende locatie zal worden opgestart. (…)
Voor de goede orde delen wij u nog mee, dat overeenkomstig de huidige verkavelingsschets van het bestemmingsplan op de plek, waar thans nog de bedrijfswoning en de bedrijfsgebouwen c.a. plaatselijk bekend [a-straat3] staan, woningen met de daarbij behorende infrastructuur (straten) zijn ingepland.
Het geven van een garantie dat dit complex na de hiervoor genoemde termijn van negen maanden nog niet nodig is voor planrealisatie (bouwrijp maken) is niet mogelijk, maar wij zullen - voor zoveel in ons vermogen en voor zover nog nodig - trachten te bevorderen dat de bedrijfsgebouwen nog tot eind april 2004 door de maatschap kunnen worden gebruikt.”
2.7
De percelen aan de [a-straat3] zijn op 1 mei 2003 aan de gemeente in eigendom overgedragen. In artikel 3 van de leveringsakte is bepaald:
“
De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte vindt plaats terstond na de ondertekening van deze akte, met dien verstande dat verkoper het recht heeft om vanaf heden de gebouwen behorende tot het verkochte nog negen (9) maanden om niet te gebruiken. In overleg met koper kan deze termijn van negen (9) maanden worden verlengd indien koper de gebouwen op dat moment nog niet nodig heeft voor de realisering van haar planontwikkeling voor nieuwbouw. Verkoper dient een dergelijk verzoek tot verlenging middels aangetekend schrijven minimaal twee (2) maanden voor afloop van de termijn van negen (9) maanden bij de koper in te dienen. Na afloop van uiterlijk negen (9) maanden danwel na afloop van de nader overeengekomen verlenging(en) is de verkoper een boete verschuldigd aan koper van éénhonderddertien euro en vijfenveertig eurocent (€ 113,45) voor iedere dag dat verkoper de gebouwen niet leeg en ontruimd oplevert aan koper.”
De maatschap Kingma I heeft van het in artikel 5 lid 3 van de koopovereenkomst en artikel 3 van de leveringsakte neergelegde recht op voortgezet gebruik om niet van de gebouwen voor de duur van negen maanden gebruik gemaakt. Daartoe heeft de maatschap Kingma I met de gemeente op 1 mei 2003 een aanvullende overeenkomst gesloten waarin met name een regeling over vergoeding voor eventuele schade aan en het onderhoud van de gebouwen is opgenomen.
2.8
Op 1 mei 2003 hebben de gemeente en de maatschap Kingma I eveneens een pachtontbindingovereenkomst gesloten voor de percelen met een totaal oppervlakte van 17.06.05 hectare. Voor de ontbinding van die pachtovereenkomst is een vergoeding van                 € 767.723,- overeengekomen.
2.9
Op een overleg op 4 december 2003 heeft de maatschap Kingma I aan de gemeente verzocht het voortgezet gebruik om niet na het verstrijken van de negen maandentermijn op 1 februari 2004 voort te zetten. De gemeente heeft vervolgens aan Ludinga de vraag voorgelegd in hoeverre dit wat haar betreft tot de mogelijkheden behoorde. In een e-mail van 4 december 2003 heeft de directeur van Ludinga, [F] , hierover aan [G] van G.C.M. Adviesbureau geschreven:
“(…) Tijdens dit gesprek heeft de heer (...) om uitstel gevraagd.
Met Burgemeester Arlman heb ik besproken dat dit grote vertraging zal opleveren bij de ontwikkeling en realisatie van Ludinga. Ik heb uitgelegd dat we in het voorjaar van 2004 de ontsluitingsweg direct verder door gaan trekken en de percelen ten zuiden van de boerderij aansluitend bouwrijp willen maken zodat hier snel kan worden gestart met de feitelijke bouw van de woningen. Dit was de Burgemeester zeer duidelijk, hij had reeds de planning gezien die gisteren door Tauw is verstrekt. (…)”
2.10
In de brief van 18 december 2003, verzonden op 19 december 2003, van het college van B&W aan de maatschap Kingma I is verwezen naar de brief van 11 april 2003 (sub 2.6) en erop gewezen dat de termijn van voortgezet gebruik van negen maanden verstrijkt op                     1 februari 2004. Voorts is in de brief opgemerkt:
“U heeft mondeling om u moverende redenen verzocht om verlenging van die termijn. Wij hebben conform de met u gemaakte afspraak daarover overleg gevoerd met onze contractspartner met betrekking tot het plan "Ludinga". Dat overleg heeft niet geresulteerd in het tegemoetkomen aan uw verzoek.
In verband met de voortgang van de plannen en de binnenkort op te starten verkoopcampagne is namelijk het hebben van concrete zekerheid omtrent het tijdstip van de beëindiging van de bedrijfsvoering op deze locatie en het ontruimen en afbreken van de opstallen een must.
Gepland is dat eerst de gronden direct ten noorden, waaronder begrepen uw gebouwenlocatie, en ten zuiden van de aan te leggen ontsluitingsweg in de verkoop worden gebracht en bouwrijp worden gemaakt.
Voor de goede orde wordt verder nog opgemerkt dat voordat uw bedrijfslocatie bouwrijp gemaakt kan worden eerst nog bodemsanering moet plaatsvinden. Met die sanering kan pas worden begonnen nadat de opstallen gesloopt zijn.
Zoals reeds door één van onze medewerkers telefonisch is aangekondigd, zijn wij niet bereid het gebruik van de hierboven genoemde opstallen te verlengen en aan u wordt dan ook verzocht te bevorderen dat die opstallen en het erf op 1 februari 2004 leeg en ontruimd aan de gemeente worden afgeleverd en de sleutels van de gebouwen worden ingeleverd.”
2.11
Bij uitgebreide brief van 26 januari 2004 van haar advocaat [NAAM]I de gemeente aansprakelijk gesteld voor de schade die zij door het handelen en nalaten van de gemeente lijdt en zal lijden.
2.12
De maatschap Kingma I heeft de gebouwen niet per 1 februari 2004 leeg en ontruimd aan de gemeente opgeleverd. De gemeente heeft de maatschap Kingma I bij aangetekend verzonden brief van 2 februari 2004 voor het niet nakomen van de opleveringsverplichting in gebreke gesteld en heeft aanspraak gemaakt op de contractuele boete. Vervolgens heeft de gemeente de maatschap Kingma I in kort geding betrokken en gevorderd de maatschap Kingma I te veroordelen tot ontruiming van de percelen aan de [a-straat3] . Ter zitting is overeenstemming bereikt, welke overeenstemming is vastgelegd in het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Leeuwarden van 23 juni 2004. In dat vonnis is de maatschap Kingma I veroordeeld om op straffe van een dwangsom uiterlijk op 15 september 2004 de percelen aan de [a-straat3] leeg en ontruimd ter vrije beschikking van de gemeente te stellen.
2.13
De maatschap Kingma I heeft aan de veroordeling tot lege en ontruimde oplevering gevolg gegeven en het bedrijf verplaatst naar een boerderij met ligboxenstal, staande en gelegen aan de [b-straat1] te [A] . De maatschap Kingma I had dit perceel op
28 april 2004 gekocht en geleverd gekregen. De toen op dat perceel aanwezige ligboxenstal was, gezien het aantal koeien van de maatschap Kingma I, niet groot genoeg.
2.14
De gebouwen aan de [a-straat3] zijn in of omstreeks oktober 2004 gesloopt.
2.15
Op 8 oktober 2004 heeft de gemeente een samenwerkingsovereenkomst met Ludinga gesloten. In de samenwerkingsovereenkomst is onder meer opgenomen dat Ludinga de verplichting heeft om de rechten van de maatschap Kingma I met betrekking tot het kopen van een kavel voor woningbouw en de jaarlijkse pacht van de weidepercelen te eerbiedigen.
2.16
Op 14 januari 2005 zijn de werkzaamheden voor het aanleggen van de centrale ontsluitingsweg [c-straat] in het nieuwbouwplan Ludinga gestart.
2.17
In mei 2005 is begonnen met de sanering van de grond waarop de boerderij aan de [a-straat3] stond. In 2007 is een extra grondsanering uitgevoerd in verband met aangetroffen asbestdeeltjes.
2.18
De verkoop van de kavels in het nieuwbouwplan Ludinga is van het begin af aan in handen geweest van het makelaarskantoor "Het Noorden Makelaars" te Harlingen. Dit kantoor heeft advertenties geplaatst waarin de kavels te koop werden aangeboden. Ten tijde van het plaatsen van de eerste advertenties medio 2006 waren er nog geen kavels uitgegeven.
2.19
In de aangetekend verzonden brief van 21 juli 2006 van de advocaat [NAAM]I is op het in de koopovereenkomst van april 2000 overeengekomen voorkeursrecht van koop van een kavel in het nieuwbouwplan gewezen en is de gemeente verweten dat zij de maatschap Kingma I niet heeft geïnformeerd over de uitgifte van kavels. Voor deze tekortkoming wordt de gemeente voor de daardoor geleden schade aansprakelijk gesteld.
2.20
Bij akte van levering van 28 juli 2006 heeft de gemeente de percelen van de maatschap Kingma I in eigendom overgedragen aan Ludinga, met uitzondering van de percelen sectie D nummers 415 en 421.
2.21
Het college van B&W heeft op de brief van de advocaat [NAAM]I van 21 juli 2006 (sub 2.19) bij aangetekend verzonden brief van 10 augustus 2006 geantwoord, dat Ludinga in het kader van de ontwikkeling van de woningbouwlocatie de eigendom van de percelen van de maatschap Kingma I heeft overgenomen en daarbij ook het kooprecht van de maatschap Kingma I in acht heeft te nemen. Bij brief van eveneens
10 augustus 2006 heeft het college van B&W er bij Ludinga op aangedrongen de maatschap Kingma I over de nog uit te geven kavels te informeren teneinde haar in de gelegenheid te stellen om van het kooprecht gebruik te maken. De advocaat [NAAM]1 september 2006 als volgt geantwoord:
“
Zoals in het overleg met u op 30 augustus jl. besproken, vindt momenteel overleg met de familie Kingma plaats omtrent de eventuele verkoop aan hen van een kavel in het plan Ludinga.
Abusievelijk is verzuimd dit overleg in een eerder stadium te starten. Cliënte vertrouwt er evenwel op, dat in goed overleg met de familie Kingma (alsnog) tot een oplossing wordt gekomen. In dit kader is cliënte bereid uw gemeente te vrijwaren voor eventuele schadeclaims van de familie Kingma wegens een niet tijdig aanbieden van een kavel.
”
Ludinga heeft de maatschap Kingma I vervolgens verschillende keren een kavel aangeboden. De maatschap Kingma I heeft deze aanbiedingen van de hand gewezen.
2.22
Kennelijk op 1 mei 2007 is de maatschap Kingma I geëindigd en is vanaf 1 mei 2007 tot 1 mei 2012 de maatschap voortgezet door [appellant1-A] , [B] en [appellant2] (de maatschap Kingma II). In de op 30 januari 2013 verleden akte van verdeling en levering van de maatschap Kingma II is overeengekomen:
“
De deelgenoten hebben een geschil met de Gemeente Harlingen, ontstaan in/rond het jaar tweeduizend vier tengevolge van en in het kader van een gedwongen verplaatsing van het agrarische bedrijf te Harlingen naar de [b-straat1] aldaar. Terzake hebben de deelgenoten een claim neergelegd bij de Gemeente Harlingen en loopt er een procedure.
De deelgenoot [B] heeft op grond van de tussen hen gesloten overeenkomst al zijn rechten, plichten en bevoegdheden inzake het vorenstaande per één mei tweeduizend twaalf, zonder nadere verrekening (om niet), overgedragen aan de deelgenoten [appellant1-A] en [appellant2] (hun rechtsopvolgers daaronder begrepen) (...).”
3
De vorderingen en beoordeling in eerste aanleg
3.1
De maatschap Kingma II en de drie tot deze maatschap behoren maten hebben in eerste aanleg gevorderd de gemeente te veroordelen tot vergoeding van de geleden schade nader op te maken bij staat met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2
De gemeente heeft bij incidentele conclusie gevorderd Ludinga in vrijwaring op te roepen. Voorts heeft Ludinga een incidentele  conclusie tot voeging genomen. De rechtbank heeft bij vonnis in het incident van 16 februari 2011 toegelaten dat de gemeente Ludinga in vrijwaring oproept en heeft toegestaan dat Ludinga zich aan de zijde van de gemeente voegt.
3.3
In de hoofdzaak tussen de maatschap Kingma II en de gemeente, waarbij Ludinga zich aan de zijde van de gemeente heeft gevoegd, heeft de rechtbank op 20 maart 2013 vonnis gewezen. Op dat moment verkeerde de vrijwaringszaak nog niet in staat van wijzen.
De rechtbank heeft uit de stellingen van de maatschap Kingma II afgeleid, dat de gemeente wordt verweten dat zij jegens de maatschap Kingma II ten aanzien van de ontruiming van het perceel aan de [a-straat3] , het kooprecht en het pachtrecht in strijd heeft gehandeld met de op de gemeente rustende verplichtingen uit de koopovereenkomst van april 2000 en de leveringsakte van 1 mei 2003, althans onrechtmatig jegens de maatschap Kingma II heeft gehandeld. De rechtbank heeft de vordering op beide grondslagen afgewezen en de maatschap Kingma II in de proceskosten veroordeeld.
4
De beoordeling in hoger beroep
grieven in principaal en incidenteel appel
4.1
Hoewel de maatschap Kingma III aangeeft dat zij het geschil in volle omvang aan het hof wenst voor te leggen, volgt uit de grieven dat zij het hoger beroep heeft beperkt tot de verwijten dat de percelen aan de [a-straat3] te vroeg zijn ontruimd en dat het kooprecht op een kavel in het plan 'Ludinga' is gefrustreerd. Tegen de door de rechtbank daaraan gemaakte overwegingen heeft de maatschap Kingma III in het principaal appel acht grieven ontwikkeld.
De rechtbank heeft de koopovereenkomst van april 2000, de aanvullende overeenkomst van 1 mei 2003 en de leveringsakte van 1 mei 2003 uitgelegd en geoordeeld dat daarin niet een op de gemeente rustende verplichting is opgenomen dat, na ommekomst van de negen maanden termijn voor het voorgezet gebruik om niet van de gebouwen op 1 februari 2004, de gemeente het voortgezet gebruik om niet door de maatschap Kingma I had toe te staan en daardoor een verzoek tot voortgezet gebruik niet kon weigeren, zolang de gemeente de gebouwen niet nodig had voor de realisering van de bouwplannen. De maatschap Kingma III bestrijdt deze uitleg en dat oordeel met de grieven 1 tot en met 4. Met de grieven 5 en 6 komt de maatschap Kingma III op tegen het oordeel van de rechtbank dat voor zover op de gemeente een dergelijke verplichting rustte, de maatschap Kingma II onvoldoende heeft onderbouwd dat de gemeente die verplichting heeft geschonden. De grieven 7 en 8 bestrijden het oordeel van de rechtbank dat het aan de maatschap Kingma II toekomende kooprecht voor een kavel zich beperkt tot de gronden die de gemeente aan Ludinga had overgedragen en dat de gemeente niet aansprakelijk is voor een tekortschieten in de uit dat kooprecht voortvloeiende aanbiedingsplicht.
4.2
De gemeente en Ludinga hebben zich verweerd en daarbij onder meer aangevoerd dat de maatschap Kingma III in haar vorderingen niet-ontvankelijk dient te worden verklaard. Voorts zijn de gemeente en Ludinga (gelet op de devolutieve werking van het appel onnodig ingestelde) in incidenteel appel gekomen, waarbij één grief is aangevoerd. In het incidenteel appel keren de gemeente en Ludinga zich tegen het oordeel van de rechtbank dat uit de contractuele bepaling voor het kooprecht van een kavel een actieve aanbiedingsplicht van de gemeente voortvloeit.
niet-ontvankelijk verweer
4.3
De gemeente en Ludinga voeren aan dat op grond van artikel 20 van de koopovereenkomst de verkopers, zijnde [D] en de maatschap Kingma I, slechts gezamenlijk de uit de koopovereenkomst voortvloeiende rechten kunnen uitoefenen. Zij wijzen erop dat de maatschap Kingma III bij die koopovereenkomst geen partij is, terwijl [appellant1-A] en [appellant2] slechts twee van de vijf natuurlijke personen zijn die bij de koopovereenkomst zijn betrokken.
4.4
Het hof stelt vast dat [D] niet meer betrokken is geweest bij de aanvullende overeenkomst van 1 mei 2003. In die aanvullende overeenkomst is in nagenoeg gelijkluidende bewoordingen als in de koopovereenkomst een regeling over het voortgezet gebruik om niet van de gebouwen opgenomen. Voorts heeft de gemeente in de periode vanaf 2000 tot in ieder geval 2005 steeds de maatschap Kingma I als degene beschouwd die aanspraak kan maken op het voortgezet gebruik om niet en de aankoop van de kavel.
Het hof stelt voorts vast dat de maatschap Kingma I is voortgezet door de maatschap Kingma II en vervolgens door de maatschap Kingma III. De maatschap Kingma III heeft gesteld dat de uittredende maten afstand hebben gedaan van hun rechten uit de koopovereenkomst van april 2000 en, voor zover nodig, die rechten hebben overgedragen aan de maten die de maatschap hebben voortgezet. Ter ondersteuning is onder meer overgelegd de akte van verdeling en levering van de maatschap Kingma II.
Naar het oordeel van het hof is hiermee voldoende aannemelijk gemaakt dat de maatschap Kingma III en de daartoe behorende maten (gezamenlijk) aanspraak kunnen maken op de rechten uit de koopovereenkomst van april 2000, de aanvullende overeenkomst en de leveringsakte, zodat zij ook in hun vordering gegrond op die grondslag kunnen worden ontvangen.
uitleg bepaling voortgezet gebruik gebouwen
4.5
De rechtbank heeft in randnummer 4.4.2 van het bestreden vonnis de juridische maatstaf weergegeven voor de uitleg van de koopovereenkomst en de leveringsakte. De rechtbank stelt terecht voorop dat de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de rechtsverhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (vgl. HR 13 maart 1981, NJ 1981, 535, Haviltex).
4.6
De maatschap Kingma I exploiteerde ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in 2000 een agrarisch bedrijf op (in ieder geval) de percelen aan de [a-straat3] . De gemeente wenste die percelen te verwerven voor de ontwikkeling van het agrarisch gebied tot een nieuwbouwwijk. In de onderhandelingen met de gemeente heeft de maatschap Kingma I zich laten bijstaan door de deskundige [E] , een agrarisch makelaar van LTO Vastgoed BV. In de onderhandelingen zijn partijen het eens geworden over de koopsom, waarin was begrepen een vergoeding voor de verhuiskosten van de woning en het bedrijf en verdere schade “uit welke hoofde ook”. Op grond van de koopovereenkomst had de maatschap Kingma I de juridische eigendom van de percelen aan de [a-straat3] aan de gemeente over te dragen en die percelen met de gebouwen leeg en ontruimd aan de gemeente ter beschikking te stellen.
4.7
De koopovereenkomst had voor de maatschap Kingma I tot gevolg dat zij haar agrarisch bedrijf (met woning) had te verplaatsen. In de koopovereenkomst zijn geen specifieke afspraken over de vervangende locatie gemaakt. Het hof leidt uit de koopovereenkomst af dat het tot de verantwoordelijkheid (en het risico) van de maatschap Kingma I behoorde dat zij (tijdig) een vervangende bedrijfslocatie had te verwerven, waarbij de gemeente de inspanningsverplichting op zich nam om, binnen de wettelijke kaders, de noodzakelijke gemeentelijke vergunningen en ontheffingen te verlenen.
Het hof leidt uit de koopovereenkomst verder af dat de maatschap Kingma I voor het verplaatsen van haar bedrijf de benodigde tijd heeft bedongen. Voor het bepalen van die tijd is in de tekst van de koopovereenkomst een onderscheid gemaakt tussen de juridische en de feitelijke levering van de gebouwen aan de [a-straat3] . Op grond van artikel 1 lid 1 van de koopovereenkomst wordt de juridische eigendom van de percelen in beginsel op            1 mei 2003 overgedragen. De gemeente is op grond van de tekst van die contractuele bepaling "verplicht" aan een latere juridische eigendomsoverdracht mee te werken als de maatschap Kingma I voor de verplaatsing van haar bedrijf nog geen nieuwbouw heeft gerealiseerd of vervangende gebouwen heeft gekocht en de gemeente de percelen/gebouwen aan de [a-straat3] nog niet nodig heeft voor de realisatie van haar nieuwbouwplannen. Of deze situatie zich voordoet - in welk geval de gemeente aan een latere juridische eigendomsoverdracht heeft mee te werken - staat evenwel volgens de tekst van artikel 1 lid 2 van de koopovereenkomst "uitsluitend ter beoordeling van” de gemeente.
Nadat de gebouwen aan de [a-straat3] in juridische eigendom aan de gemeente zijn overgedragen, heeft de maatschap Kingma I - gelet op het bepaalde in artikel 5 lid 2 van de koopovereenkomst ook in het geval van een latere juridische eigendomsoverdracht dan 1 mei 2003 - op grond van artikel 5 lid 3 van de koopovereenkomst nog recht op een voortgezet gebruik om niet van de gebouwen voor de duur van 9 maanden. Volgens dezelfde bepaling “kan” dat voortgezet gebruik na ommekomst van die termijn worden verlengd, indien de gemeente de gebouwen “op dat moment nog niet nodig heeft voor de realisering van haar planontwikkeling voor nieuwbouw.” De maatschap Kingma I heeft voor dat voortgezet gebruik tijdig een verzoek te doen. Daarmee rust volgens de tekst van de contractuele bepaling na ommekomst van de 9 maanden termijn geen verplichting op de gemeente aan een verder voortgezet gebruik medewerking te verlenen.
Uit deze regeling in de koopovereenkomst volgt naar het oordeel van het hof dat de maatschap Kingma I bij het ondertekenen van de koopovereenkomst in april 2000 zich er van heeft verzekerd in ieder geval bijna 4 jaar de tijd te hebben voor het vinden van en de verhuizing naar een vervangende bedrijfslocatie en dat als de maatschap Kingma I een vervangende locatie heeft gevonden de gemeente zich inspant voor het verstrekken van de (eventueel) benodigde gemeentelijke vergunningen/ontheffingen.
4.8
In artikel 18 van de koopovereenkomst is aan de maatschap Kingma I een recht gegeven om bij voorrang - kennelijk ten behoeve van een van de maten - een kavel voor de bouw van een woning te kiezen en te kopen. Dit kooprecht voor een kavel heeft betrekking op de uit te geven kavels in het gehele nieuwbouwplan. Artikel 18 van de koopovereenkomst gaat ervan uit dat het nieuwbouwplan in fasen wordt gerealiseerd en als de maatschap Kingma I in de eerste fase van het nieuwbouwplan van het kooprecht geen gebruik maakt, gaat het kooprecht van een kavel over naar de volgende fase(n) van uitgifte.
4.9
De maatschap Kingma III heeft de stelling betrokken dat de maatschap Kingma I na de juridische eigendomsoverdracht op 1 mei 2003 recht op voortgezet gebruik van de gebouwen aan de [a-straat3] heeft zolang de maatschap Kingma I die gebouwen voor de exploitatie van haar bedrijf nodig heeft en totdat de gemeente voor de realisering van het bouwplan voor woningen over de gebouwen dient te beschikken.
Op de maatschap Kingma III rust de stelplicht en de bewijslast voor deze uitleg van de koopovereenkomst.
4.10
Het hof is van oordeel dat in de koopovereenkomst, waarbij artikel 5 lid 3 van die koopovereenkomst in vergelijkbare bewoordingen is opgenomen in de leveringsakte en de aanvullende overeenkomst van 1 mei 2003, niet het door de maatschap Kingma III gestelde recht op voortgezet gebruik om niet na ommekomst van de negen maanden termijn - en daarmee de verplichting voor de gemeente dat voortgezet gebruik om niet toe te staan - is overeengekomen.
Op grond van de tekst van de koopovereenkomst heeft de maatschap Kingma I een recht op voortgezet gebruik om niet van de gebouwen voor 9 maanden nadat de leveringsakte is verleden. Het recht op voortgezet gebruik om niet eindigt daarmee na ommekomst van die termijn. Vervolgens is in de tekst opgenomen dat het voortgezet gebruik “kan” worden voortgezet. Daarmee wijkt deze bewoordingen in artikel 5 lid 3 van de koopovereenkomst af van de bewoordingen in artikel 1 lid 2 van de koopovereenkomst waarin de gemeente wordt “verplicht” mee te werken aan een latere juridische overdracht van de percelen als aan de voorwaarden daarvoor wordt voldaan. De woorden “kan” en “in overleg” in artikel 5 lid 3 van de koopovereenkomst duiden op een bevoegdheid van de gemeente als juridisch eigenaar van de gebouwen een verder voortgezet gebruik om niet met de maatschap Kingma I overeen te komen. Op basis van de tekst van de koopovereenkomst zal dat voortgezet gebruik om niet in ieder geval niet worden gegeven als de gemeente de gebouwen nodig heeft voor de realisering van haar planontwikkeling voor nieuwbouw. In zoverre treft
grief 2 in het principaal appel
geen doel.
Ook uit de samenhang van de bepalingen in de koopovereenkomst, de aanvullende overeenkomst en de leveringsakte vloeit niet de door de maatschap Kingma III gestelde verplichting voort. Naast het hiervoor beschreven verschil in betekenis van de bewoordingen over (uitstel van) de juridische levering van de percelen in artikel 1 lid 2 van de koopovereenkomst en voortzetting van het feitelijk gebruik om niet in artikel 5 lid 3 van de koopovereenkomst, is in de tekst van het artikel dat het kooprecht van een kavel voor een woning regelt (artikel 18 van de koopovereenkomst) geen verband gelegd met de juridische en/of feitelijke levering van de (bedrijfs)woning aan de [a-straat3] aan de gemeente. Uit de bepaling vloeit voort dat een dergelijke koppeling ook niet is beoogd. Het kooprecht voor een kavel kan pas worden uitgeoefend nadat de percelen voor woningbouw bouwrijp zijn gemaakt en als kavels worden uitgegeven. Bovendien heeft het kooprecht betrekking op een door (thans) de maatschap Kingma III te maken keuze uit de uit te geven kavels in het gehele nieuwbouwplan. Daarmee heeft het kooprecht ook betrekking op de uit te geven kavels die op de percelen aan de [a-straat3] worden gerealiseerd, welke kavels eerst uitgegeven kunnen worden nadat de gemeente die percelen ter beschikking heeft gekregen, bouwrijp heeft gemaakt en verkaveld. Daarmee biedt artikel 18 van de koopovereenkomst geen steun aan de door de maatschap Kingma III bepleite uitleg van artikel 5 lid 3 van de koopovereenkomst.
Voorts heeft mee te wegen dat op zichzelf de bedongen contractuele periode van tenminste bijna 4 jaar een royale periode is voor het zoeken en vinden van een vervangende bedrijfslocatie.
De
grieven 3 en 4 in het principaal appel
slagen hierdoor evenmin.
4.11
De maatschap Kingma I heeft in eerste aanleg betoogd, dat de gemeente de maatschap Kingma I bij de totstandkoming van de koopovereenkomst onder druk heeft gezet. Voor zover de maatschap Kingma I met dit betoog een beroep op een wilsgebrek heeft gedaan, heeft de rechtbank dat beroep in randnummer 4.4.1 van het bestreden vonnis verworpen. In hoger beroep voert de maatschap Kingma III aan dat met het betoog geen beroep op een wilsgebrek is gedaan, maar dat deze omstandigheid bij de uitleg van de koopovereenkomst dient te worden betrokken. Kennelijk voert de maatschap Kingma III aan dat de maatschap Kingma I met de gemeente heeft willen afspreken dat op de gemeente de verplichting rustte na de eigendomsoverdracht en ommekomst van de 9 maanden termijn van gebruik om niet een voortgezet gebruik om niet te gunnen en dat door de druk waaronder de (tekst van de) koopovereenkomst tot stand is gekomen dit in de bewoordingen van de bepalingen niet, althans onvoldoende, tot uitdrukking is gebracht.
4.12
Ter onderbouwing van de gestelde druk heeft de maatschap Kingma III aangevoerd dat de maatschap Kingma I de bedrijfswoning met circa 3.000 m² grond buiten de koopovereenkomst met de gemeente wilde houden, dat de gemeente in de onderhandelingen veel druk heeft uitgeoefend om het gehele onroerend goed aan de [a-straat3] in handen te krijgen door onder meer te dreigen met een onteigeningsprocedure en dat de maatschap Kingma I (uiteindelijk) met de verkoop van het gehele onroerend goed heeft ingestemd, waarbij als tegenprestatie het kooprecht voor een kavel is bedongen.
De gemeente heeft de door de maatschap Kingma III gestelde druk betwist.
4.13
Het hof is van oordeel dat de maatschap Kingma III de door haar gestelde druk in de onderhandelingen en de invloed die daarvan op de inhoud van de koopovereenkomst is uitgegaan niet voldoende heeft onderbouwd. Weliswaar kan het zijn dat de gemeente aandrong op het (spoedig) sluiten van een koopovereenkomst voor het gehele onroerend goed van de maatschap Kingma I, maar dat op zichzelf brengt niet de door de maatschap Kingma I gestelde uitleg van de koopovereenkomst mee. De maatschap Kingma I heeft in dat geval ook feiten en omstandigheden te stellen waaruit kan worden afgeleid dat zij in de onderhandelingen met de gemeente het standpunt heeft ingenomen dat zij na de juridische eigendomsoverdracht en na ommekomst van de eerste negen maanden na die eigendomsoverdracht recht had op voortgezet gebruik om niet van de gebouwen zolang zij nog geen vervangende bedrijfslocatie had en dat dit standpunt voor de gemeente kenbaar was. De gemeente heeft betwist dat de maatschap Kingma I dat standpunt in de onderhandelingen heeft betrokken waarna de maatschap Kingma III geen nadere concrete feiten en omstandigheden heeft aangevoerd. Voorts brengt de door de maatschap Kingma III gestelde mededeling van de gemeente in de onderhandelingen, dat een onteigeningsprocedure zou volgen indien partijen geen koopovereenkomst voor het geheel sluiten, op zichzelf niet mee dat een zodanige druk ontstaat dat een partij met professionele bijstand gedwongen is zo spoedig mogelijk een koopovereenkomst te sluiten waarin de door haar gestelde uitleg niet is verwoord. Zo is met een onteigeningsprocedure een geruime tijd gemoeid, heeft de onteigende in die procedure rechtsbescherming en kan de onteigende aanspraak maken op een volledige vergoeding van hetgeen onteigend wordt.
Grief 1 in het principaal appel
treft dan ook geen doel.
planontwikkeling voor nieuwbouw
4.14
Voor zover het gebruik om niet op 1 februari 2004 door het verstrijken van de termijn van negen maanden niet is geëindigd en de maatschap Kingma I (in beginsel) een recht op voortgezet gebruik om niet van de gebouwen had, heeft de rechtbank in randnummer 4.4.7 van het bestreden vonnis overwogen, dat de maatschap Kingma I onvoldoende heeft onderbouwd, dat de gemeente de gebouwen aan de [a-straat3] op of omstreeks 1 februari 2004 niet nodig had voor de realisering van haar planontwikkeling voor nieuwbouw. Met de
grieven 5 en 6 in het principaal appel
komt de maatschap Kingma III tegen dit oordeel op.
4.15
De rechtbank heeft de overweging in randnummer 4.4.7 van het bestreden vonnis ten overvloede gegeven. Nu de grieven tegen de door de rechtbank gegeven uitleg van de overeenkomst over het einde van het gebruik om niet op 1 mei 2004 falen, heeft de maatschap Kingma III bij de behandeling van deze twee grieven geen belang.
misbruik bevoegdheid en beperkende werking redelijkheid en billijkheid
4.16
De maatschap Kingma III heeft voorts aangevoerd, dat de gemeente in de omstandigheden van het geval in redelijkheid niet haar toestemming tot het voortgezet gebruik na 1 februari 2004 heeft kunnen onthouden, althans dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente zich beroept op haar contractuele recht de toestemming tot het voortgezet gebruik te onthouden omdat de gronden nodig zouden zijn voor de planontwikkeling van de nieuwbouw.
4.17
Ter ondersteuning heeft de maatschap Kingma III samengevat het navolgende aangevoerd. De maatschap Kingma I is voor een vervangende bedrijfslocatie in onderhandeling getreden met de erfverpachter Stichting Gratama. Deze onderhandelingen hebben geruime tijd geduurd en in de loop van 2003 werd steeds meer duidelijk dat een overeenstemming met de Stichting Gratama niet meer mogelijk was. Een door de maatschap Kingma I ingediende aanvrage voor een bouwvergunning voor een stal op die locatie is door de gemeente afgewezen. De maatschap Kingma I had daardoor de gebouwen aan de [a-straat3] langer nodig voor de exploitatie van haar bedrijf en heeft de gemeente verzocht in te stemmen met een langer voortgezet gebruik om niet teneinde naar een andere vervangende bedrijfslocatie om te zien. Dit was een alleszins redelijk verzoek omdat de gemeente aan de volkstuinvereniging Kweeklust ook een langer gebruik liet, het ontwerp bestemmingsplan pas op 25 februari 2004 ter inzage werd gelegd, de gemeente eerst op 8 oktober 2004 een samenwerkingsovereenkomst met Ludinga is aangegaan, het plan Ludinga in fasen is uitgevoerd waarbij de gebouwen aan de [a-straat3] in fase II zijn gelegen  en fase I nog niet was gerealiseerd, de bodemsanering voor de grond onder de gebouwen eerst in 2007 is uitgevoerd en de maatschap Kingma I voor haar koeien de gebouwen aan de [a-straat3] dringend nodig had.
4.18
De gemeente heeft bij wege van verweer aangevoerd dat voor de ontsluiting van het nieuwbouwplan Ludinga de weg [c-straat] moest worden aangelegd. De gebouwen aan de [a-straat3] zijn direct aan die ontsluitingsweg gelegen. Voorts was de grond, waarop de gebouwen van de maatschap Kingma I stonden, nodig voor de aanleg van de straten [d-straat] en [e-straat] . Aan die straten waren woningen gepland. Zolang de gebouwen aan de [a-straat3] voor agrarische doeleinden werden gebruikt, gold er een stankcirkel. Binnen de straal van die cirkel was het bouwrijp maken van gronden voor woningbouw en het uitgeven van kavels niet mogelijk.
Voorts heeft de gemeente betwist dat de gebouwen aan de [a-straat3] in fase II waren gelegen. De woningen aan de straten [d-straat] en [e-straat] waren gesitueerd aan het begin van het als eerste te realiseren noordelijk deel van het woonplan Ludinga.
Weliswaar is eerst op 8 oktober 2004 een samenwerkingsovereenkomst met Ludinga gesloten, maar de gemeente heeft aangevoerd dat daarvoor met Ludinga op basis van een intentieovereenkomst al nauw werd samengewerkt. Verder heeft de gemeente erop gewezen dat zij als opdrachtgever groot belang had om vertraging in de werkzaamheden en daarbij behorende vertragingsschade te voorkomen.
De gemeente heeft voorts aangevoerd dat uit de feitelijke werkzaamheden ook achteraf blijkt dat de gebouwen in het voorjaar van 2004 nodig waren voor de planontwikkeling van nieuwbouw. Zo is de sloopvergunning voor de gebouwen aan de [a-straat3] op 22 maart 2004 afgegeven. Met de sloop kon pas in oktober/november 2004 een aanvang worden gemaakt, omdat de maatschap Kingma I pas na het kort geding vonnis op 15 september 2004 die gebouwen heeft ontruimd. De werkzaamheden aan de ontsluitingsweg [c-straat] zijn op 14 januari 2005 gestart. De grondsanering van de percelen aan de [a-straat3] is in mei 2005 begonnen. Het bouwrijp maken van die percelen is in oktober/november 2005 aangevangen. De bouwaanvragen voor het noordelijk deel van het bouwplan zijn in december 2005 ingediend, waarna medio 2006 de eerste bouwkavels zijn uitgegeven. In de tweede helft van 2006 zijn de straten [d-straat] en [e-straat] aangelegd en werden woningen gerealiseerd. Weliswaar heeft ook in 2007 ter plaatse van de (toen voormalige) gebouwen aan de [a-straat3] een grondsanering plaatsgevonden, maar dit was een aanvullende grondsanering in verband met puin en asbest. Ter onderbouwing heeft de gemeente vooral bij akte houdende overlegging aanvullende producties in eerste aanleg kaarten, gedeelten uit het bestemmingsplan, verslagen en opdrachten overgelegd. De gemeente heeft er nog op gewezen dat de omstandigheid dat het ontwerp-bestemmingsplan in februari 2004 ter visie is gelegd geen vertraging met zich heeft meegebracht in de uitvoering van deze feitelijke werkzaamheden.
4.19
Het hof is van oordeel dat de door de maatschap Kingma III aangevoerde  omstandigheden niet de gevolgtrekking kunnen dragen dat sprake is van misbruik van bevoegdheid of dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente zich op haar contractuele recht heeft beroepen. Dat de gemeente ook anders had kunnen beslissen is daarvoor onvoldoende. Het hof weegt in dit oordeel mee dat de maatschap Kingma I in april 2000 bij het sluiten van de koopovereenkomst wist binnen welke op zichzelf ruime termijn van bijna 4 jaar zij een vervangende bedrijfslocatie had te betrekken, de maatschap Kingma I wist althans behoorde te weten dat het tot haar verantwoordelijkheid en risico behoorde een vervangende bedrijfslocatie te vinden, de maatschap Kingma I kennelijk slechts met één partij zeer langdurig heeft onderhandeld en daardoor blijkens haar brief van 26 januari 2004 ook lange tijd gewacht heeft met het indienen van een aanvrage voor een bouwvergunning op die potentiële vervangende locatie en de gemeente voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij die gebouwen voor de planontwikkeling daadwerkelijk nodig had en nadat zij de vrije beschikking over die gebouwen heeft gekregen achtereenvolgens de werkzaamheden heeft uitgevoerd.
onrechtmatige daad
4.20
De maatschap Kingma III heeft voorts aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de gemeente met de veroordeling onrechtmatig jegens haar heeft onderhandeld. Deze grondslag heeft de maatschap Kingma III niet naar behoren onderbouwd, zodat de vordering ook op deze grondslag wordt afgewezen.
uitleg contractueel kooprecht kavel en informatieverplichting
4.21
Na de standpunten van de maatschap Kingma I in randnummer 4.5 en van de gemeente en Ludinga in randnummer 4.6 van het bestreden vonnis te hebben weergegeven, heeft de rechtbank in randnummer 4.7.1 geoordeeld dat inherent aan het contractueel overeengekomen kooprecht van een kavel is dat degene die het recht heeft verstrekt de wederpartij tijdig heeft te informeren dat voldaan is aan de feitelijke voorwaarden om het recht te kunnen oefenen. Met
grief 1 in het incidenteel appel
komen de gemeente en Ludinga tegen dit oordeel op.
Het oordeel van de rechtbank in randnummer 4.7.2 van het bestreden vonnis, dat het kooprecht alleen betrekking heeft op de percelen grond die de gemeente aan Ludinga heeft overgedragen, wordt door de maatschap Kingma III bestreden in
grief 8 in het principaal appel
. De rechtbank heeft vervolgens geoordeeld dat de gemeente aan Ludinga het kooprecht heeft “doorgecontracteerd” en dat Ludinga heeft verzuimd om de maatschap Kingma I te informeren over de uitgifte van de eerste uitgegeven kavels. Deze nalatigheid leidt volgens de rechtbank niet tot aansprakelijkheid van de gemeente, omdat de maatschap Kingma I langs andere weg op de hoogte was van de kavelverkoop, zich desondanks niet heeft aangemeld voor een kavel van haar voorkeur en ook niet heeft onderbouwd naar welke kavel haar voorkeur uitging en wat haar (materiële) schade is dat zij niet één van de eerste kavels heeft kunnen verwerven. Dit oordeel wordt door de maatschap Kingma I met
grief 7 in het principaal appel
bestreden.
4.22
Voor de beantwoording van de vraag op welke gronden in het nieuwbouwplan het kooprecht ex artikel 18 van de koopovereenkomst betrekking heeft, neemt het hof tot uitgangspunt dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst de gemeente het voornemen had het gehele nieuwbouwplan zelf te ontwikkelen. Voor de ontwikkeling van het gebied is de gemeente kennelijk nadien een intentieovereenkomst met Ludinga aangegaan. Vervolgens heeft de gemeente in oktober 2004 met Ludinga een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waarbij de gemeente kort gezegd de door haar verworven gronden in het plangebied aan Ludinga heeft overgedragen en Ludinga die gronden en de door haar zelf verworven gronden in het plangebied tot ontwikkeling heeft te brengen. Deze omstandigheid leidt ertoe dat een redelijke uitleg van artikel 18 van de koopovereenkomst met zich meebrengt dat het kooprecht op een kavel in het nieuwbouwplan betrekking heeft op alle gronden in het nieuwbouwplan waarover de gemeente zeggenschap heeft of heeft gehad, hetgeen neerkomt op alle in geding zijnde door Ludinga uit te geven kavels in het nieuwbouwplan. Aan deze uitleg heeft Ludinga - zij het volgens haar eigen stellingen uit coulance-overwegingen - ook uitvoering gegeven. In zoverre is
grief 8 in het principaal appel
terecht voorgedragen.
4.23
In artikel 18 van de koopovereenkomst is niet expliciet geregeld op welke wijze (toen) de maatschap Kingma I in staat dient te worden gesteld om bij voorrang een kavel in het nieuwbouwplan te kiezen en te kopen. Uit artikel 18 volgt alleen dat het kooprecht voor een fase van uitvoering van het nieuwbouwplan geldt en als de maatschap Kingma I in de eerste uitvoeringsfase van dat kooprecht geen gebruik heeft gemaakt, het kooprecht overgaat naar de volgende fase van uitgifte.
Naar het oordeel van het hof dient onder deze omstandigheden aan de hand van de omstandigheden van het geval te worden bepaald op welke wijze (toen) de maatschap Kingma I in staat dient te worden gesteld haar contractuele recht van koop bij voorrang op een kavel uit te oefenen. Het onderhavige geval wordt er door gekenmerkt dat de gemeente, althans Ludinga, een omvangrijk nieuwbouwplan realiseert waarin een groot aantal kavels worden ontwikkeld, de noodzakelijke bestuursrechtelijke procedures heeft te doorlopen om het nieuwbouwplan te kunnen realiseren, de gronden bouwrijp heeft te maken, de gronden heeft te verkavelen en uit te geven voor woningbouw. Voorts is kennelijk het gebied onderverdeeld in fasen en dient per fase (een belangrijk deel van) die werkzaamheden te worden uitgevoerd. Teneinde de maatschap Kingma I bij voorrang in staat te stellen het kooprecht op één van de uit te geven kavels uit te oefenen, ligt het voor de hand dat Ludinga - aan wie de verplichting door de gemeente is door gecontracteerd - uiterlijk kort voor het daadwerkelijk in de verkoop geven van die kavels, de maatschap Kingma I (en rechtsopvolgers) over de uit te geven kavels informeert en daarbij de relevante informatie - zoals grootte, ligging en de prijs per vierkante meter bij kavels boven de 1.000 m² - verstrekt. Van een dergelijke informatieverstrekking kan worden afgezien als de maatschap Kingma I voordien al heeft laten weten niet geïnteresseerd te zijn in één van de uit te geven kavels in dat gebied of indien de gemeente, althans Ludinga, ermee bekend is dat de maatschap Kingma I al van de relevante gegevens en de voorgenomen verkoop op de hoogte is.
4.24
Tussen partijen staat vast dat Ludinga aan de maatschap Kingma I niet de eerste kavels in de eerste fase van het bouwplan-Ludinga heeft aangeboden. De gemeente en Ludinga hebben aangevoerd dat (leden van) de maatschap Kingma I in de nabijheid van die uit te geven kavels woonden en daardoor bekend waren, althans bekend konden zijn, met de voortgang van het bouwproject en (leden van) de maatschap Kingma I medio 2006 met medewerkers van de wegenbouwmaatschappij, die werkzaamheden aan de kavels langs het water uitvoerden, heeft gesproken. Deze omstandigheden brengen, naar het oordeel van het hof, op zichzelf niet mee dat de maatschap Kingma I daardoor beschikte over de noodzakelijke feitelijke informatie - zoals wanneer de kavels in de verkoop komen, de grootte en prijs per vierkante meter bij kavels die groter zijn dan 1.000 m² - om bij voorrang haar kooprecht uit te kunnen oefenen.
Voorts hebben de gemeente en Ludinga aangevoerd dat voor de uit te geven kavels advertenties zijn geplaatst. In hoger beroep is onbestreden gelaten de feitelijke vaststelling van de rechtbank dat ten tijde van het plaatsen van de eerste advertenties nog geen kavels waren uitgegeven. De gemeente en Ludinga hebben evenwel niet gesteld en onderbouwd dat de maatschap Kingma I op voor hen kenbare wijze (tijdig) van die advertenties kennis heeft gekregen waardoor zij de maatschap Kingma I niet meer over de uitgifte van die kavels hoefden te informeren. Het hof weegt hierin mee dat de maatschap Kingma I kennelijk al vrij spoedig nadat die percelen werden uitgegeven de gemeente bij brief van 21 juli 2006 heeft laten weten dat zij niet waren geïnformeerd en toen die eerste kavels al niet meer beschikbaar waren.
De gemeente en Ludinga hebben verder gesteld dat (leden van) de maatschap Kingma I meerdere malen contact hebben gehad met het makelaarskantoor Het Noorden Makelaars te Harlingen, dat belast was met de verkoop van de kavels. De gemeente en Ludinga hebben evenwel niet gesteld en onderbouwd dat dit contact (ook) kort voor of na de uitgifte van de eerste kavels was en, voor zover dat contact er was, welke informatie aan de (leden van de) maatschap Kingma is verstrekt teneinde haar in staat te stellen haar kooprecht uit te oefenen.
Tot slot is op het pleidooi nog aangevoerd dat de maatschap Kingma III onder nummer 102 van de memorie van grieven zou hebben erkend dat zij (tijdig) op de hoogte was van de eerste uitgegeven kavels. Naar het oordeel van het hof is die erkenning in die passage van de memorie van grieven evenwel niet te lezen.
Het voorgaande leidt ertoe dat de gemeente - en Ludinga aan wie het recht van de maatschap Kingma I had door gecontracteerd - er niet voor heeft zorg gedragen dat de maatschap Kingma I voor de uitgifte van de eerste kavels tijdig (voldoende) heeft geïnformeerd om hun contractuele recht bij voorrang een kavel te kiezen en te kopen uit te oefenen. In zoverre faalt
grief 1 in het incidenteel appel
.
schadevergoeding wegens schending kooprecht kavel
4.25
De gemeente en Ludinga voeren aan dat de maatschap Kingma III het contractuele kooprecht op een kavel nog steeds kan uitoefenen. Het gehele plangebied is nog niet volledig ontwikkeld, zodat nog steeds kavels op de markt komen, waarop de maatschap Kingma III hun kooprecht kunnen uitoefenen. Dit staat volgens de gemeente en Ludinga aan een toekenning van een schadevergoeding in de weg.
4.26
De maatschap Kingma III heeft gesteld, dat haar belangstelling uitging naar een van de eerste uitgegeven kavels, te weten kavel 110. Deze kavel is gelegen aan het water en heeft een oppervlakte van 2.096 m².
De gemeente en Ludinga hebben gesteld dat kavel 110 weliswaar nog steeds niet is bebouwd maar niet voor de maatschap Kingma III beschikbaar is. Ter zitting is daaraan toegevoegd dat die kavel is uitgegeven aan Ludinga privé.
Voor de verder uitgegeven en nog uit te geven kavels in het plangebied heeft de maatschap Kingma III, naar zij stelt, geen belangstelling. Het hof begrijpt dat zij in zoverre daarop ook geen aanspraak zal maken. De gemeente en Ludinga voeren aan dat voor die nog uit te geven kavels desalniettemin nakoming nog mogelijk is, zodat dit aan het toekennen van een schadevergoeding (op dit moment) in de weg staat.
4.27
Het staat tussen partijen vast dat kavel 110 niet (meer) aan de maatschap Kingma III wordt uitgegeven. Daarmee kan de gemeente het kooprecht van de maatschap Kingma III voor die kavel niet meer nakomen. Voorts heeft de maatschap Kingma III uitdrukkelijk verklaard het kooprecht voor de andere kavels niet te zullen uitoefenen. Daarmee heeft de maatschap Kingma III van haar kooprecht op die kavels afstand gedaan. Onder deze omstandigheden staat het in beginsel de maatschap Kingma III vrij te kiezen voor schadevergoeding. Feiten en omstandigheden die meebrengen dat de eisen van redelijkheid en billijkheid, waarbij de gerechtvaardigde belangen van de gemeente (en Ludinga) een rol hebben te spelen, aan die keuze(vrijheid) in de weg staan zijn niet gesteld of gebleken.
Het hof is van oordeel dat hiermee vast staat dat de gemeente jegens (thans) de maatschap Kingma III tekort is geschoten en in beginsel verplicht is de daardoor geleden schade te vergoeden.
eigen schuld
4.28
De maatschap Kingma I (en opvolgende maatschappen) heeft volgens de gemeente en Ludinga ook eigen schuld aan de schade doordat zij op de hoogte was, althans had kunnen zijn, van de ontwikkeling van het plangebied en niet (tijdig) bij de gemeente en/of Ludinga kenbaar heeft gemaakt dat zij in één van de uit te geven kavels geïnteresseerd was. Zo verwijten zij de maatschap Kingma I dat de maatschap Kingma I (en opvolgende maatschappen) weliswaar geregeld contact hebben gehad met het makelaarskantoor Het Noorden Makelaars maar heeft zij zich niet laten inschrijven als een belangstellende die geregeld geïnformeerd wilde worden over de uitgifte van kavels.
Het hof verwerpt dit verweer. Het aan de gemeente te maken verwijt is dat zij tekort is geschoten in haar informatieverplichting ten aanzien van de eerste uitgegeven kavels ten gevolge waarvan de maatschap Kingma I (althans een van de opvolgende maatschappen) het recht van koop op een van die kavels niet heeft kunnen uitoefenen. De maatschap Kingma I was (in ieder geval) in die eerst uitgegeven kavels geïnteresseerd doordat zij met medewerkers van de wegenbouwmaatschappij heeft gesproken en bij de verkopend makelaar contact heeft gehad. Daarmee heeft de maatschap Kingma I voldoende kenbaar gemaakt dat zij ook voor die kavels belangstelling had. Een formele inschrijving als belangstellende was en is daarvoor niet noodzakelijk. De maatschap Kingma I heeft zich niet anders gedragen dan van een redelijk handelend persoon onder de gegeven omstandigheden mag worden verwacht. Van eigen schuld is daarmee geen sprake.
schadestaat procedure
4.29
De maatschap Kingma III heeft voor het begroten van de schade gevorderd de zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure. De schade bestaat volgens haar in ieder geval uit gemist woongenot en kosten van vervangende woonruimte voor een van de maten. De maatschap Kingma III heeft deze schade niet met verdere concrete feiten en omstandigheden onderbouwd. Zo is niet gesteld of gebleken wanneer en welk vervangend woonperceel is gekocht, in welk opzicht dat vervangend woonperceel verschilt met de kavel nummer 110 en of de kosten voor vervangende woonruimte andere en/of meer kosten zijn dan de kosten die zij had moeten maken als zij in de gelegenheid was gesteld kavel 110 te af te nemen.
Voorts heeft de gemeente - daarin gesteund door Ludinga - nog als verweer gevoerd - welk verweer door de maatschap Kingma I is bestreden - dat de maatschap Kingma I haar verplichting tot beperking van de schade heeft geschonden. De gemeente heeft daartoe aangevoerd dat de maatschap Kingma I (en opvolgende maatschappen) in ieder geval bij brief van 20 september 2016 over de toen uit te geven en nog beschikbare kavels (kavels met de nummers 112 t/m 119) is geïnformeerd en dat zij ook nadien geregeld informatie over uit te geven kavels heeft ontvangen. Volgens de gemeente had de maatschap Kingma I (en opvolgende maatschappen) de (gestelde) schade kunnen voorkomen, althans beperken, door van één van deze mogelijkheden gebruik te maken, hetgeen zij heeft nagelaten. Ook voor het beoordelen van dit verweer is naar het oordeel van het hof nader onderzoek naar de feiten en omstandigheden noodzakelijk.
4.30
Onder deze omstandigheden zal het hof de zaak verwijzen naar de gevorderde schadestaatprocedure, waarin tevens acht zal worden geslagen op de hiervoor weergegeven verweer van de gemeente.
5
Slotsom
5.1
De grieven 7 en 8 in het principaal appel slagen, zodat het bestreden vonnis wordt vernietigd. De gemeente zal worden veroordeeld tot vergoeding aan de maatschap Kingma III van de geleden schade ten gevolge van het schenden van artikel 18 van de koopovereenkomst nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
5.2
Uit het voorgaande volgt dat alle partijen deels in het ongelijk worden gesteld. Het hof zal daardoor de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep (zowel in het principaal appel als het incidenteel appel) compenseren in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van 20 maart 2013 van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Leeuwarden,
opnieuw rechtdoende:
veroordeelt de gemeente tot vergoeding aan de maatschap Kingma III van de geleden schade ten gevolge van de schending van artikel 18 van de koopovereenkomst nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep, zowel in het principaal als het incidenteel appel, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt,
verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. J.H. Kuiper en mr. H. de Hek en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag
27  maart 2018.