ECLI:NL:RBAMS:2018:927
Rechtbank AMS — Uitspraak 


RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 16/6545
uitspraak van de meervoudige kamer van 22 februari 2018 in de zaak tussen
[de man] , te Uithoorn, eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Uithoorn, verweerder
(gemachtigde: [De persoon] ).
Partijen worden hierna [de man] en de heffingsambtenaar genoemd.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2016 op grond van artikel
22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] in Uithoorn (de woning) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 326.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2016 bekendgemaakt.
Met de uitspraak op bezwaar van 26 september 2016 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van [de man] ongegrond verklaard.
[de man] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is door de enkelvoudige kamer behandeld op de zitting van 13 april 2017. [de man] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door [de persoon] . Na de behandeling heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
Op 19 april 2017 heeft de rechtbank het onderzoek heropend en [de man] in de gelegenheid gesteld zijn beroep met nadere stukken te onderbouwen. Met een brief van 9 mei 2017 heeft [de man] nadere informatie ingebracht. De heffingsambtenaar heeft hierop op 23 mei 2017 schriftelijk gereageerd. Daarna hebben partijen over en weer nog op elkaars stukken gereageerd.
De rechtbank heeft [de man] op 10 augustus 2017 verzocht te reageren op een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam. Na ontvangst van de reactie van [de man] heeft de rechtbank de zaak op 18 augustus 2017 verwezen naar een meervoudige kamer.
Met een brief van 13 november 2017 heeft de heffingsambtenaar nogmaals een reactie ingediend. Op 31 december 2017 heeft [de man] hierop gereageerd.
De meervoudige kamer heeft de zaak behandeld op de zitting van 11 januari 2018. [de man] en zijn gemachtigde hebben zich afgemeld voor de zitting. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. [de man] is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met een vrijstaande werkplaats/loods, een aanbouw woonruimte en vier dakkapellen. De woning is gebouwd in 1933, heeft een inhoud van ongeveer 301 m³ en de kavel is ongeveer 609 m² groot.
2. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015. [de man] bepleit een waarde van € 265.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 326.000,-.
Wat vindt de rechtbank?
3. De rechtbank beoordeelt in deze zaak of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Dit volgt uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
5. De heffingsambtenaar heeft in beroep de WOZ-waarde van de woning onderbouwd op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Voor de woning heeft de taxateur de volgende vergelijkingsobjecten in Uithoorn gebruikt: [lokaties] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van [de man] niet te hoog is vastgesteld.
Waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken
6. [de man] voert aan dat de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken van toepassing is.
Volgens [de man] moet 408 m² van zijn perceel gelegen in de beschermingszone buiten aanmerking worden gelaten bij de waardebepaling. Dit deel van het perceel behoort namelijk tot het waterverdedigingswerk.
7. De rechtbank overweegt dat uit het arrest van de Hoge Raad van 10 november 2017 volgt dat de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken beperkt is tot het waterverdedigingswerk zelf.
De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar dat alleen de kernzone het waterverdedigingswerk is. Op de zitting van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de hand van foto’s en kaarten met daarop ook een inmeting van het uitgesloten deel van het perceel toegelicht dat een groot deel van het perceel van [de man] in de beschermingszone ligt en slechts een klein deel van 29,7 m2 binnen de kernzone. Daarom is alleen het deel van het perceel van afgerond 30 m² dat in de kernzone is gelegen buiten de waardering gelaten. [de man] heeft dit niet betwist. Omdat de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken in dit geval alleen van toepassing is op de kernzone, heeft de heffingsambtenaar het deel van het perceel in de beschermingszone terecht meegenomen in de waardebepaling. Deze beroepsgrond van [de man] slaagt dus niet.
Overige beroepsgronden
Overige beroepsgronden
8. De overige beroepsgronden die [de man] aanvoert, te weten dat de gebruikte objecten niet vergelijkbaar zijn, dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van [de man] , dat de waarde van de dakkapel slechts voor de helft mag worden meegenomen in de waardering, dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de erfdienstbaarheid, dat de heffingsambtenaar onjuiste grondstaffels heeft gehanteerd en dat de loods en de betonnen vloer in mindering moeten worden gebracht op de WOZ-waarde vanwege de toekomstige gebruiksmogelijkheden, zijn al eerder in de procedure bij het gerechtshof Amsterdam over de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2015 aan de orde gekomen.
In die procedure zijn onder meer dezelfde vergelijkingsobjecten door de heffingsambtenaar aan de waardering ten grondslag gelegd als in deze procedure. De rechtbank ziet geen aanleiding om over deze beroepsgronden voor het kalenderjaar 2016 anders te oordelen dan het gerechtshof. De rechtbank verwijst dan ook naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam, in het bijzonder de rechtsoverwegingen 5.6 tot en met 5.18 en beschouwt deze als hier ingelast.
Conclusie
9. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
10. Het beroep is ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. van der Linden-Kaajan, voorzitter, en mr. H.B. van Gijn en mr. G.W.J. Harten, leden, in aanwezigheid van mr. C.M. Fleuren, griffier
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2018.
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.
Dat is de uitzondering als bedoeld in artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ in verbinding met artikel 2, eerste lid, aanhef en onder f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken.
ECLI:NL:HR:2017:2828, te vinden op www.rechtspraak.nl.
Uitspraak van 6 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2861, te vinden op www.rechtspraak.nl.