ECLI:NL:GHARL:2018:1666
Gerechtshof ARL — Uitspraak 


GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.206.722/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 4842146 CV EXPL 16-2548)
arrest van 20 februari 2018
in de zaak van
[appellante] ,
wonende te [A] ,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
[appellante]
,
advocaat: mr. E.T. van Dalen, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
[geïntimeerde] h.o.d.n. Cafétaria-Lunchroom De Tulp,
gevestigd te [B] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
[geïntimeerde]
,
niet verschenen.
1
Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
11 mei 2016 en 4 oktober 2016 (hersteld bij vonnis van 17 januari 2017) die de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft gewezen.
2
Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 29 december 2016,
- het tegen [geïntimeerde] verleende verstek,
- de memorie van grieven, tevens akte tot vermeerdering van eis (met producties).
2.2
Vervolgens heeft [appellante] de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3.
De vaststaande feiten
3.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten, die als enerzijds gesteld en anderzijds niet voldoende gemotiveerd betwist tussen partijen vast staan.
3.2
Tussen partijen geldt een huurovereenkomst, waarbij [appellante] aan [geïntimeerde] verhuurt de onroerende zaak aan de [a-straat] 82 te [B] .
3.3
In artikel 1.3 en 1.4 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
“1.3	Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als Cafetaria Lunchroom.
1.4	Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3”.
3.4
In artikel 2.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat “van de huurovereenkomst deel uitmaken de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 11 juli 2003 en aldaar ingeschreven onder nummer 73/2003, hierna te noemen ‘algemene bepalingen’”.
3.5
De door [appellante] overgelegde “Algemene bepalingen Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van 7:230a” die onder nummer 72/2003 zijn ingeschreven bij de griffie van de rechtbank te Den Haag kennen de volgende bepalingen.
In artikel 7 is bepaald:
“Indien de huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is opgenomen, een direct opeisbare boete van
€ 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.”
In artikel 18.2 is bepaald:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalender maand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”
3.6
In de huurovereenkomst is onder het kopje “Huurprijs, huuraanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode” onder meer het volgende bepaald:
“4.5	Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huuraanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks per 1 januari en voor het eerst met ingang van 1 januari 2007 aangepast overeenkomstig 9.1 algemene bepalingen en met inachtneming van 9.2 tot en met 9.6 algemene bepalingen
(…)
4.10
De uit hoofde van deze huurovereenkomst aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen (…) zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.”
3.7
De huurovereenkomst, ingegaan op 2 januari 2006, is op 31 december 2011 verlengd voor een periode van 5 jaren tot en met 31 december 2015.
3.8
[appellante] heeft bij brief van 19 december 2014 de huurovereenkomst opgezegd per
1 januari 2016. [geïntimeerde] heeft [appellante] bij e-mail van 6 augustus 2015 van haar toenmalig gemachtigde laten weten niet met de beëindiging van de huurovereenkomst in te stemmen.
3.9
[appellante] heeft geen procedure om tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen gestart, met als gevolg dat de huurovereenkomst is verlengd voor weer een periode van
5 jaren tot 31 december 2020. Met ingang van 1 januari 2016 bedraagt de overeengekomen  huurprijs € 2.293,60 exclusief btw per maand.
3.10
[geïntimeerde] heeft [appellante] gedagvaard voor de kantonrechter met een vordering die strekt tot verlaging van de huurprijs, nadat overleg tussen partijen over een verlaging niet tot overeenstemming had geleid. Bij vonnis van 1 juni 2016 heeft de kantonrechter de huurprijs met terugwerkende kracht tot 1 oktober 2014 vastgesteld op een bedrag van € 1.653,67 exclusief BTW per maand. Het is het hof ambtshalve bekend dat dit hof bij arrest van
24 oktober 2017 ( in de zaak met nummer 200.199.272/01) het vonnis van 1 juni 2016 heeft bekrachtigd.
4
Het geschil en de beslissing in eerste aanleg en de vorderingen in hoger beroep
4.1
[appellante] heeft [geïntimeerde] gedagvaard voor de kantonrechter en in eerste aanleg kort gezegd gevorderd ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan de [a-straat] 82 te [B] , met veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde, met enkele nevenvorderingen. Daarnaast vordert [appellante] veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van diverse contractuele boetes, te weten een boete van € 2.100,- vanwege niet tijdig en volledig betalen van de huurpenningen, een boete van
€ 97.500,- vanwege het niet op tijd betalen van facturen, een boete van € 50.000,- vanwege een interne verbouwing en contractuele bestemmingswijziging die [geïntimeerde] omstreeks juni 2013 zonder toestemming heeft uitgevoerd/doen uitvoeren.
4.2
De kantonrechter heeft bij vonnis van 4 oktober 2016 [geïntimeerde] veroordeeld om aan [appellante] een boete te betalen van € 1.200,- ter zake van het niet en/of volledig betalen van de huurpenningen, [geïntimeerde] in de kosten van de procedure veroordeeld en de overige vorderingen afgewezen. De kantonrechter heeft het vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling bij vonnis van 17 januari 2017 hersteld.
4.3
In hoger beroep heeft [appellante] de in eerste aanleg ingestelde vorderingen gehandhaafd en daaraan toegevoegd de vordering tot veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een boete van € 23.750,- vanwege het niet stellen van een aangepaste bankgarantie. [appellante] vordert verder veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties. Deze wijziging is niet overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 130 lid 3 juncto 353 lid 1 Rv aan [geïntimeerde] betekend en is daarmee niet toegelaten, nu deze vordering als zodanig niet uit de dagvaarding in hoger beroep kenbaar is (vgl. HR 20 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT7494).
5
De beoordeling van de grieven en de vordering
5.1
Met haar
grieven I tot en met VIII
legt [appellante] het geschil tussen partijen in volle omvang aan het hof voor. Rekening houdend met de door [geïntimeerde] in eerste aanleg gevoerde verweren tegen de diverse onderdelen van de vorderingen van [appellante] komt het hof tot het volgende oordeel.
5.2
[appellante] stelt ter onderbouwing van haar vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde dat [geïntimeerde] stelselmatig tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. [appellante] heeft daartoe gesteld dat [geïntimeerde] een (notoire) wanbetaler is ter zake van de huurpenningen en voor rekening van [geïntimeerde] komende kosten zoals belastingen en kosten van waterverbruik  (memorie van grieven, randnummer 110 en 114). Verder zou [geïntimeerde] niet voldoen aan haar verplichting om onderhoudscontracten met betrekking tot brandblussers en afzuiginstallaties aan [appellante] te verstrekken, en geen aangepaste bankgarantie hebben verstrekt naar aanleiding van jaarlijkse huurverhogingen. Verder zou [geïntimeerde] zonder toestemming van [appellante] de bestemming van het gehuurde hebben gewijzigd van cafetaria/lunchroom naar eethuis(je) en daartoe verbouwingen hebben gepleegd. Volgens [appellante] rechtvaardigen deze tekortkomingen, anders dan door de kantonrechter is overwogen, een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW. [appellante] vordert behalve ontbinding, ontruiming en inlevering van de sleutels onder meer ook veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de op een aantal tekortkomingen gestelde contractuele boetes.
5.3
Op grond van de stellingen van [appellante] en de daaraan in hoger beroep gegeven, door [geïntimeerde] onweersproken gelaten, nadere onderbouwing met correspondentie en betalingsoverzichten is afdoende aangetoond dat [geïntimeerde] niet alleen de huur over de maanden januari 2011, januari 2012, januari 2013 en augustus 2014 niet tijdig – op de eerste van de maand – en volledig heeft voldaan, zoals de kantonrechter in eerste aanleg ook al had overwogen, maar ook over de door [appellante] genoemde  maanden oktober 2012, november 2012, november 2015 en mei 2016 (memorie van grieven, randnummer 211).
5.4
Daar komt bij dat [geïntimeerde] volgens [appellante] met ingang van oktober 2016 geen huurpenningen meer heeft betaald, waardoor er een huurachterstand van ten minste vijf maanden (tot en met februari 2017) is ontstaan. Nu [geïntimeerde] in hoger beroep niet is verschenen, zal het hof van de juistheid van deze stelling hebben uit te gaan. [geïntimeerde] heeft (door verstek te laten gaan) voor het niet betalen van die huur geen rechtvaardiging aangedragen.
5.5
Bij deze stand van zaken is sprake van een tekortkoming van zodanige aard en omvang dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De door [appellante] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn  daarom reeds op deze grond toewijsbaar, ook zonder dat sprake is van de overige door [appellante] gestelde tekortkomingen. In zoverre slagen de grieven, voor zover die zijn gericht tegen de afwijzing van die vorderingen tot ontbinding en ontruiming.
5.6
De andere gestelde tekortkomingen zijn daarom voor de verdere beoordeling slechts nog van belang in verband met de door [appellante] gevorderde boetes. Niet beoordeeld hoeft te worden of sprake is van een tekortkoming van [geïntimeerde] doordat zij de door [appellante] genoemde onderhoudscontracten niet heeft verstrekt, omdat [appellante] in verband daarmee geen boete vordert.
5.7
Wat betreft de boetes stelt het hof vast dat [appellante] bij dagvaarding niet de in de huurovereenkomst genoemde algemene bepalingen met inschrijfnummer
73
/2003 in het geding heeft gebracht, maar de bepalingen met inschrijfnummernummer
72
/2003. [geïntimeerde] heeft daar geen punt van gemaakt, zodat er van uit moet worden gegaan dat de boetebepalingen zoals weergegeven onder de feiten in 3.5 deel uit maken van de huurovereenkomst tussen partijen.
boete wegens te laat betalen van de huur?
5.8
[appellante] baseert haar vordering tot betaling van de boete wegens te late en niet volledige huurbetaling op artikel 18 lid 2 van de algemene bepalingen. Zoals uit het voorgaande (5.3) blijkt, is in dit opzicht sprake van een tekortkoming van [geïntimeerde] , zodat [appellante] in beginsel terecht aanspraak maakt op een boete van € 300,- per maand per te late en/of onvolledige betaling, in totaal € 2.100,- (7x  € 300,-) . Het verweer van [geïntimeerde] in eerste aanleg dat geen sprake is van  tekortkomingen  in de nakoming van haar betalingsverplichtingen is in het licht van hetgeen [appellante] daarover in hoger beroep nader naar voren heeft gebracht onvoldoende onderbouwd, zodat het hof daaraan voorbij gaat.
5.9
Dat de aanspraak slechts in beginsel bestaat, is van belang door het beroep op matiging van deze boete dat [geïntimeerde] heeft gedaan. Dat beroep gaat niet op. De boete is niet disproportioneel in verhouding tot de tekortkoming en in relatie tot de huurprijs, waarbij moet worden aangetekend dat de boete niet alleen het karakter van een gefixeerde schadevergoeding heeft, maar ook een prikkel tot nakoming in zich heeft. Die prikkel rechtvaardigt in beginsel een boete van een omvang als deze. Dat de boete om andere reden buitensporig is, heeft [geïntimeerde] niet met voldoende kracht van argumenten onderbouwd gesteld. De omstandigheid dat [appellante] niet eerder dan in november 2015 de boete zou hebben opgeëist is ook geen reden tot matiging. [appellante] heeft voor elke niet tijdige betaling telkens maar één keer het boetebedrag gevorderd, zodat de hoogte van haar vordering niet is beïnvloed door het tijdsverloop.  Voor zover in de stelling van [geïntimeerde] over het moment waarop aanspraak is gemaakt op de boete een beroep op rechtsverwerking zou moeten worden gelezen, gaat dat beroep niet op. Volgens vaste rechtspraak is voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking enkel tijdsverloop of enkel stilzitten onvoldoende. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn aanspraak niet (meer) geldend zou maken, hetzij de wederpartij in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de gerechtigde zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Meer dan enkel stilzitten van [appellante] heeft [geïntimeerde] niet gesteld en dat is dus niet voldoende.
5.10
De vordering van [appellante] tot betaling van een boete van € 2.100,- zal alsnog worden toegewezen.
boete wegens te laat betalen van facturen?
5.11
[appellante] heeft deze boete van € 97.500,- ( het door haar in randnummer 217 van de memorie van grieven genoemde bedrag van € 98.750,-  heeft zij niet gevorderd) gebaseerd op artikel 7 van de algemene bepalingen en niet op artikel 18. Uit de stellingen van [appellante] blijkt dat zij de vordering baseert op 5 dagen te laat betalen van een bij brief van 27 juli 2011 in rekening gebracht bedrag van € 444,52. Verder zou [geïntimeerde] een op 26 oktober 2012 in rekening gebracht bedrag van € 435,50 eerst op 26 april 2013, en daarom 6 maanden te laat, hebben betaald. Een op 3 mei 2013 in rekening gebracht bedrag van € 326,26 is volgens [appellante] pas op 23 december 2013 voldaan.
5.12
[geïntimeerde] heeft niet betwist dat op deze tekortkoming de boete van artikel 7 is gesteld en heeft niet betoogd dat op deze tekortkoming artikel 18 van toepassing is. [appellante] bestrijdt op haar beurt niet het oordeel van de kantonrechter dat voor verschuldigdheid van deze boete verzuim noodzakelijk is. [appellante] bestrijdt immers het oordeel van de kantonrechter dat tot afwijzing van deze vordering heeft geleid alleen met het standpunt dat [geïntimeerde] in gebreke is gesteld en aldus in verzuim is geraakt, althans  dat op grond van artikel 6:83 sub c BW het verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden.
5.13
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg aangevoerd dat zij door [appellante] niet in gebreke is gesteld en niet in verzuim is geraakt. Ten aanzien het jaar 2012 stelt zij dat zij geen factuur heeft ontvangen en dat zij niet eerder dan in april 2013 door [appellante] er op is gewezen dat zij de betreffende belastingen nog moest betalen, dat [appellante] haar toen de onderliggende stukken heeft gegeven en dat zij na controle in april 2013 tot betaling is overgegaan. Wat betreft het jaar 2013 voert [geïntimeerde] aan dat zij door [appellante] niet eerder dan in december 2013 op de gemeentelijke belastingen is gewezen en dat zij na ontvangst van de onderliggende stukken tot betaling is overgegaan.
5.14
Gezien deze gemotiveerde betwisting had het op de weg van [appellante] gelegen om nader en precies toe te lichten met welk schriftelijk stuk (een ingebrekestelling is immers een schriftelijke aanmaning) en met ingang van welke datum, in de door [appellante] genoemde periodes waarin betaling uitbleef, [geïntimeerde] in verzuim is gebracht. [appellante] heeft dat ook in hoger beroep nagelaten. Zij heeft in de toelichting op grief VIII gewezen op de diverse brieven die zij aan [geïntimeerde] heeft geschreven, maar daartoe wijst zij op brieven uit november en december 2009. Zonder toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien hoe met deze brieven verzuim kan zijn bewerkstelligd ten aanzien van in 2011, 2012 en 2013 ontstane betalingsverplichtingen. Ook de verwijzing naar productie 5 bij inleidende dagvaarding  – die volgens [appellante] boekdelen zou moeten spreken – volstaat niet: daarbij zijn de in 5.11 genoemde brief van
27 juli 2011 en een brief van december 2011 omtrent huuraanpassing in het geding gebracht, maar waarom deze brieven tot verzuim hebben geleid, heeft [appellante] niet duidelijk gemaakt.
5.15
De verwijzing naar artikel 6:83 sub c BW is door [appellante] onvoldoende onderbouwd met de enkele stelling dat zij [geïntimeerde] steeds moest herinneren aan de afspraken: dat [geïntimeerde] niet bereid zou zijn de betreffende bedragen te voldoen kan daaruit niet zonder meer worden afgeleid. [geïntimeerde] heeft de nota’s immers ook steeds voldaan.
5.16
De wijze waarop [appellante] de boete heeft berekend – ingaande na verstrijken van de door haar gestelde betalingstermijn – zou er op kunnen wijzen dat [appellante] uitgaat van een fatale termijn als bedoeld in artikel 6: 83 sub a BW, waarbij het verzuim na het verstrijken daarvan zonder ingebrekestelling intreedt. [appellante] heeft echter niets gesteld dat er op duidt dat van een dergelijke, tussen partijen overeengekomen termijn sprake is, zodat het verstrijken van die termijn nog geen verzuim deed intreden.
5.17
Voor zover de grieven strekken tot toewijzing alsnog van deze boete van
€ 97.500,-, zijn zij vergeefs voorgesteld.
boete wegens zonder toestemming wijziging bestemming/verbouwing?
5.18
[appellante] heeft haar vordering op [geïntimeerde] tot betaling van een boete van € 50.000,-  gebaseerd op de stelling dat [geïntimeerde] de bestemming van het gehuurde heeft veranderd van cafetaria/lunchroom in eethuisje en daartoe in 2013 een interne verbouwing heeft gepleegd. Volgens [appellante] is daarmee gehandeld in strijd met de artikelen 1.3 en 1.4 van de huurovereenkomst (zie 3.3) en artikel 6.13.2.3. van de algemene bepalingen. Daarin is bepaald dat zonder toestemming van de verhuurder de inrichting of gedaante van het verhuurde niet geheel of gedeeltelijk mag worden veranderd. [appellante] heeft aan de hand van in hoger beroep overgelegde foto’s en een situatietekening gesteld dat [geïntimeerde] de bakwand met de afzuiginstallatie heeft verplaatst, waardoor een gat in het plafond is ontstaan en een brandwerend muurtje zou hebben verplaatst. Wat betreft de bestemmingswijziging heeft [appellante] gesteld dat bij een cafetaria gedacht moet worden aan het ophalen van snacks en fastfood en bij een lunchroom aan eten overdag. Er zou nu sprake zijn van een eethuis waarbij [geïntimeerde] eten serveert in de avonduren en de fastfoodformule is verlaten. Op grond van artikel 7 van de algemene bepalingen is [geïntimeerde] een boete als gevorderd verschuldigd, aldus [appellante] .
5.19
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg betwist dat zij andere activiteiten ontplooit dan bij aanvang van de huurovereenkomst. Er heeft geen verbouwing plaatsgevonden: volgens [geïntimeerde] heeft zij alleen een losse bakwand, die haar eigendom is, verplaatst en kan die bij het einde van de huur eenvoudig worden teruggeplaatst. Volgens [geïntimeerde] is zij er niet eerder dan in november 2014 door [appellante] op gewezen dat toestemming verleend had moeten worden, terwijl uit een brief van [appellante] van 10 december 2013 bleek dat [appellante] geen probleem had met de verplaatsing van de bakwand. [geïntimeerde] stelt verder dat zij niet in gebreke is gesteld. Een eventuele boete zou gematigd moeten worden.
5.20
Het hof stelt voorop dat voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een tekortkoming wegens bestemmingswijziging het aankomt op de vraag wat partijen destijds met artikel 1.3. voor ogen heeft gestaan. Dat is een vraag naar uitleg van de betreffende bepaling volgens de zogenoemde Haviltexformule. In het verweer van [geïntimeerde] ligt besloten dat ook een eethuisje zoals zij dat thans exploiteert binnen het bereik van de bestemming ligt. [appellante] heeft weliswaar gesteld dat het feitelijk gebruik nu anders is dan destijds, maar – ook al zou dat zo zijn - zij heeft niet gesteld dat partijen, althans [geïntimeerde] , destijds uit elkaars gedragingen en verklaringen over en weer redelijkerwijs hebben moeten begrijpen dat deze bestemming als cafetaria/lunchroom de door [appellante] genoemde ‘fastfoodformule’ en ‘eten overdag’ behelsde met de daaraan volgens [appellante] klevende beperkingen. Zo heeft [appellante] niet gesteld dat naar partijbedoeling ’s avonds geen eten verkocht mocht worden. De stelplicht van [appellante] schiet met betrekking tot deze tekortkoming dan ook tekort. Aan bewijslevering – specifiek en concreet op dit punt is dat niet aangeboden; ook daarop zouden de grieven stranden – komt het hof dan ook niet toe. De kwestie van de gestelde ‘verbouwing’ is een zelfde lot beschoren: ook hier heeft [appellante] niet toegelicht waarom een gat in het plafond na verplaatsing van een losse bakwand met afzuiginstallatie – dat het meer of anders is heeft [appellante] niet gesteld -  als een “verandering van inrichting en gedaante’ van het gehuurde in de zin van artikel 6.13.2.3 van de algemene bepalingen is te kwalificeren en tot een tekortkoming van [geïntimeerde] leidt. Hetzelfde geldt voor de (beweerdelijke) verwijdering van een brandwerende muur. [appellante] heeft niet nader heeft toegelicht om wat voor een muur het gaat (afmetingen e.d.). Overigens heeft [appellante] ook niet (genoegzaam) onderbouwd dat daadwerkelijk een brandwerende muur is verwijderd. Het ontbreken van die toelichting klemt te meer, nu uit het tweede zinsdeel van dat artikel blijkt dat geen toestemming nodig is voor veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt of verwijderd. Op deze ‘tenzij-clausule’ heeft [geïntimeerde] , zo begrijpt het hof, het oog met haar verweer over de mogelijkheid tot terugplaatsing van de bakwand. Dat verweer slaagt.
De conclusie luidt dat van een tekortkoming van [geïntimeerde] geen sprake is en dat van een boete dus ook geen sprake kan zijn.
5.21
Het hof voegt daaraan toe dat [appellante] niet voldoende heeft onderbouwd dat [geïntimeerde] op behoorlijk wijze in gebreke is gesteld terzake deze (beweerdelijke) tekortkomingen in de naleving van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, zoals artikel 7 van de algemene bepalingen vereist. In het bijzonder is niet gebleken dat [appellante] [geïntimeerde] heeft gemaand tot het binnen een redelijke termijn ongedaan maken van de beweerdelijke bestemmingswijziging en gestelde verbouwing. De door [appellante] overgelegde brief van
21 september 2016 (productie 64) is daartoe niet van belang, omdat geen boete wegens verzuim na die datum wordt gevorderd.
5.22
De grieven die strekken tot alsnog toewijzing van de boete van € 50.000,- stuiten op het voorgaande af.
5.23
Beoordeling van hetgeen verder in de grieven is aangevoerd, moet geacht worden in het voorgaande besloten te liggen, zodat dit geen afzonderlijke beoordeling vergt.
6
De slotsom
6.1
De grieven slagen deels, zodat het bestreden vonnis van 4 oktober 2016 zoals dat is hersteld bij vonnis 17 januari 2017 deels zal moeten worden vernietigd. Uit praktisch oogpunt zal het hof het vonnis van 4 oktober 2016 geheel vernietigen en een nieuw dictum formuleren.
6.2
Als de overwegend in het ongelijk te stellen partij zal het hof [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Het hof stelt die kosten vast op € 1.726,51 voor griffierechten en op basis van het toegewezen bedrag  op € 894,- voor salaris van de advocaat (1 punt in tarief 2).
7
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen  van 4 oktober 2016 en doet opnieuw recht:
ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak staande en gelegen aan de [a-straat] 82 te [B] ;
veroordeelt [geïntimeerde] om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit arrest met al het hare en de haren te verlaten en met afgifte van de sleutels van het gehuurde ter vrije beschikking van [appellante] te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellante] te betalen een boete van € 2.100,- ter zake het niet tijdig en volledig betalen van de huurpenningen;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellante] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 573,29 voor verschotten en op
€ 200,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 1.726,51 voor verschotten en op € 894,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. J. Smit, M.W. Zandbergen en O.E. Mulder en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op
20 februari 2018.