ECLI:NL:RBROT:2017:6723
Rechtbank ROT — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team haven en handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/513477 / HA ZA 16-1078
Vonnis van 30 augustus 2017
in de zaak van
1
[eiser 1] ,
wonende te Berkel en Rodenrijs (gemeente Lansingerland),
2.
[eier 2]
,
wonende te Uden,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat [NAAM]. S.J.O. Dijkstra te Rotterdam,
tegen
1
[gedaagde 1] ,
wonende te Berkel en Rodenrijs (gemeente Lansingerland),
2.
[gedaagde 2]
,
wonende te Berkel en Rodenrijs (gemeente Lansingerland),
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat [NAAM]. F. van Schaik te Berkel en Rodenrijs.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 18 oktober 2016, met producties 1-26;
de conclusie van antwoord tevens eis in voorwaardelijke reconventie, met producties 1-7;
het tussenvonnis (de brief) van 4 januari 2017 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
de zittingsagenda;
de brief van de advocaat [NAAM][gedaagden] van 3 maart 2017, met producties 1-12;
de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie;
het faxbericht van de advocaat [NAAM][gedaagden] van 10 maart 2017 met p. 3 van de tweede productie bij bovengenoemde brief van 3 maart 2017;
producties 27 en 28 van [eisers] ;
de akte tot wijziging c.q. vermeerdering van eis in conventie van [eisers] ;
de zittingsaantekeningen van Van [eisers] en van [gedaagden] ;
het proces-verbaal van comparitie van 21 maart 2017.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De vaststaande feiten
2.1.
[gedaagden] hebben een koeriersbedrijf.
2.2.
Omstreeks het eerste kwartaal van 2005 hebben [eisers] in een folder van Fonk Makelaardij B.V. (hierna: Fonk Makelaardij) een woning aan het adres [straatnaam X] te Berkel en Rodenrijs en het naast- en achtergelegen perceel, waarop twee loodsen staan, in de volgende bewoordingen - aangehaald voor zover relevant - te koop aangeboden:
“Prominent en centraal nabij uitvalswegen, scholen en centrum gelegen, uitstekend onderhouden en verrassend ruime 5 kamer hoekwoning, eventueel te koop met achtergelegen bedrijfsruimten. De woning beschikt tevens over een garage en een ca. 15 meter diepe achtertuin op het oosten.”
2.3.
Bij koopovereenkomst van 20 april 2005 (hierna: de Koopovereenkomst) is de woning voor de prijs van € 333.750,00 k.k. verkocht aan [gedaagden]
In artikel 20 van de Koopovereenkomst is een koopoptie opgenomen met betrekking tot de twee loodsen.
2.4.
De voorste loods is door [gedaagden] aanvankelijk gehuurd.
2.5.
Op 1 augustus 2005 is de woning geleverd aan [gedaagden]
2.6.
Bij brief van 24 mei 2006 hebben [gedaagden] een beroep gedaan op de in artikel 20 van de Koopovereenkomst genoemde koopoptie, die mede betrekking heeft op de voorste loods op het perceel.
2.7.
Voor de voorste (meest westelijk gelegen) loods bleek geen bouwvergunning te zijn verleend. Hierop zijn onderhandelingen tussen partijen gevolgd.
2.8.
Bij brief van 13 juni 2006 aan [eisers] is door de gemeente Berkel en Rodenrijs het volgende medegedeeld:
“Op het perceel tussen [straatnaam X] en [straatnaam Y] bevinden zich twee bouwwerken (oppervlakte ± 100m2 en 140 m2). Voor het meest westelijk gelegen bouwwerk is, voor zover bij ons bekend, nooit bouwvergunning verleend. Aangezien het bouwwerk er echter al geruime tijd staat, zijn wij voornemens aan de raad voor te stellen het bouwwerk positief in het nieuwe bestemmingsplan voor dit gebied (bestemmingsplan ‘Lint-Noord’) op te nemen. Conform huidig gebruik zal het voorstel zijn om het perceel te bestemmen voor opslagdoeleinden.
Wij raden u aan dit bouwwerk, nadat het bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen, te legaliseren door hiervoor de benodigde vergunningen (zoals bouwvergunning, melding Wet Milieubeheer, gebruiksvergunning) aan te vragen. Voor de voorbereidingen en het bestemmingsplan “Lint Noord” heeft reeds een inventarisatie plaatsgevonden. Naar verwachting zal het bestemmingsplan “Lint Noord” in de loop van 2007 in procedure worden gebracht.”
2.9.
Bij brief van 16 augustus 2006 heeft de advocaat [NAAM][gedaagden] het volgende aan [eisers] medegedeeld - aangehaald voor zover relevant:
“Met betrekking tot het voorgenomen gebruik ligt de zaak toch genuanceerd anders dan u stelt. U weet dat cliënt heeft gekocht op basis van een in uw opdracht door Fonk opgestelde advertentie. Hierin staat niet opslagloods maar bedrijfsruimte. Het is dus ook nodig dat het pand als een bedrijfsruimte gebruikt wordt.
[…]
Dit brengt mij op het volgende punt. De kwestie van de deuren.
Afgesproken is dat deze deuren ondoorzichtig gemaakt zouden worden om uw privacy te respecteren. Indien cliënt, zoals hij van plan is, ook kantoor wil houden in één van de loodsen is het nodig dat er een vluchtuitgang is. De deuren mogen derhalve ondoorzichtig blijven maar moeten wel gangbaar gemaakt worden. [..]
Veel moeilijker is de kwestie van de bouwvergunning. Het was u en uw makelaar bekend dat het gebrek van de betreffende loodsen essentieel was voor clïent bij het aangaan van de eerste overeenkomst. Het had derhalve op uw weg gelegen om te melden dat er geen bouwvergunning verleend was. De loodsen zijn door u of uw rechtsvoorganger geplaatst. U wist dus dat er geen bouwvergunning voor één van de loodsen was, en voorzover u dit niet (meer) wist had het op de weg van uw makelaar gelegen om dit te controleren. [..]
Wat hier ook van zij u geeft aan dat het verlenen van de bouwvergunning uw risico is. Dit betekent dat het probleem ook door u moet worden opgelost. Indien er onverhoopt geen bouwvergunning komt en de betreffende loods gesloopt zal moeten worden, maakt dit tevens de bedrijfsuitoefening voor cliënt onmogelijk.
Wij stellen daarom voor dat u vóór 15 september aanstaande een bouwvergunning aanvraagt. [..] Dit kan dan via een zogenaamde vrijstellingsprocedure zoals u zelf terecht aangeeft.
Cliënt heeft er om tal van redenen belang bij dat er op korte termijn geleverd wordt. Hij stelt daarom voor de levering door te laten gaan en wel vóór of uiterlijk op 28 september aanstaande.
In de akte moet wel worden opgenomen dat uwerzijds voor een bedrag van € 60.000,00 (zestigduizend euro) zekerheid gesteld wordt voor het geval de loods niet gelegaliseerd kan worden en toch afgebroken zal moeten worden. De notaris kan op dit punt concrete tekst voorstellen leveren.”
2.10.
Bij e-mail van 24 augustus 2006 heeft de advocaat [NAAM][gedaagden] het volgende aan [eisers] medegedeeld:
“Het is voor de bedrijfsvoering van cliënt van essentieel belang dat de betreffende loods gelegaliseerd wordt. Als dit niet het geval is, lijdt cliënt een schade die aanzienlijk groter is dan de herbouwwaarde van de loods.
Om die reden wil cliënt vasthouden aan een zekerheidstelling van euro 60.000,00.
Concreet stelt cliënt daarom het navolgende voor.
Levering per uiterlijk 24 september 2006. In de akte wordt opgenomen dat er uwerzijds een bedrag van euro60.000,00 zekerheid wordt gesteld voor het geval de loods niet gelegaliseerd kan worden en toch moet worden afgebroken.
U dient uiterlijk 5 september een aanvraag in voor legalisering. De bouwvergunning moet verleend worden vóór 1 september 2007. Bij gebreke waarvan  hij geacht wordt niet te zijn verleend.
Voor het overige moeten de problemen met de deuren en de wateroverlast voor 24 september zijn opgelost en moet het geheel bezemschoon zijn opgeleverd. Onder het probleem van de deuren wordt verstaan zowel het goed werken van de overheaddeur als het gangbaar maken van de “nood”-deuren. Het betreft immers bedrijfsruimte, hetgeen ruimer is dan opslagruimte.
In deze constructie kunt u de bouwvergunning aanvragen en kunt u vanaf 24 september ook reeds over het grootste gedeelte van de koopsom beschikken.
Voor cliënt heeft dit het voordeel dat hij eigenaar wordt en verder kan met zijn bedrijfsvoering.”
2.11.
Op 29 augustus 2006 hebben [eisers] een bouwvergunning aangevraagd voor de voorste loods. Deze vergunning is bij besluit van 28 september 2006 conform de aanvraag (“vergunning gevraagd voor het geheel plaatsen van bedrijfsruimte op het perceel”) verleend.
2.12.
Ter uitvoering van de nader tussen partijen gemaakte afspraken heeft de Rabobank in opdracht van [eisers] op 28 september 2006 twee bankgaranties afgegeven van elk € 15.000,--, die - aangehaald voor zover relevant - als volgt luiden
:
“
Zekerheid
Voor de storting van het hierna genoemde bedrag bij de notaris, welk bedrag door de notaris uitgekeerd kan worden aan de hierna genoemde koper als de hierna genoemde bouwvergunning onherroepelijk wordt afgewezen.
De verplichtingen welke de verkoper dient na te komen en waarop deze garantie betrekking heeft bestaan uit:
het overleggen van een onherroepelijke bouwvergunning, of
het overleggen van de onherroepelijke afwijzing van deze bouwvergunning.
Voor de volledigheid wordt ten aanzien van de bedoelde bouwvergunning hierbij verwezen naar de akte van levering waarin woordelijk zal zijn opgenomen als volgt:
1.Bouwvergunning
Aan deze akte wordt een (kopie van de) brief van de gemeente Berkel en Rodenrijs, de dato dertien juni tweeduizendzes gehecht. Hieruit blijkt dat voor het in de genoemde brief vermelde bouwwerk nooit een vergunning is verleend.
Inmiddels is door de verkoper een bouwvergunning aangevraagd, van welke aanvraag koper een kopie heeft ontvangen.
Aangezien genoemde bouwvergunning nog niet onherroepelijk is hebben partijen hier nadere afspraken over gemaakt.
Ten behoeve van de koper is door elk van de verkopers een bankgarantie gesteld groot vijftien duizend euro (€ 15.000,--). Koper kan een beroep op deze bankgarantie doen in het geval dat genoemde aangevraagde bouwvergunning wordt afgewezen en deze afwijzing onherroepelijk is geworden.
Deze bankgaranties zijn geldig:
- tot en met de datum waarop de bouwvergunning een onherroepelijke status heeft verkregen; en
- één maand nadat verkoper bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst aan koper heeft meegedeeld dat de bouwvergunning onherroepelijk is afgewezen.
[…]
Beroep op de garantie
De bank verbindt zich op eerste schriftelijk verzoek van de notaris het schriftelijk gevorderde bedrag te voldoen tot maximaal het genoemde bedrag.
[…]
Zodra door de crediteur aan deze bankgarantie geen rechten meer kunnen worden ontleend is de notaris verplicht deze akte aan de bank terug te geven.”
2.13.
Levering van het perceel heeft plaatsgevonden op 4 oktober 2006. Artikel 7 van de leveringsakte luidt als volgt:
“Aan deze akte wordt een (kopie van de) brief van de gemeente Berkel en Rodenrijs, de dato dertien juni tweeduizendzes gehecht. Hieruit blijkt dat voor het in de genoemde brief vermelde bouwwerk nooit een vergunning is verleend.
Inmiddels is door de verkoper een bouwvergunning aangevraagd, van welke aanvraag koper een kopie heeft ontvangen.
Aangezien genoemde bouwvergunning nog niet onherroepelijk is hebben partijen hier nadere afspraken over gemaakt.
Ten behoeve van de koper is door elk van de verkopers een bankgarantie gesteld groot vijftien duizend euro (€ 15.000,00).
Koper kan een beroep op deze bankgarantie doen in het geval dat genoemde aangevraagde bouwvergunning wordt afgewezen en deze afwijzing onherroepelijk is geworden.
Deze bankgaranties zijn geldig:
- tot en met de datum waarop de bouwvergunning een onherroepelijke status heeft verkregen; en
- één maand nadat verkoper bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst aan koper heeft meegedeeld dat de bouwvergunning onherroepelijk is afgewezen.”
2.14.
[gedaagden] en anderen hebben bezwaar gemaakt tegen genoemde bouwvergunning van 28 september 2006, onder andere vanwege brandweervoorschriften en overlast. Dit bezwaar is gegrond verklaard op 17 september 2007. Hiertegen zijn [eisers] op 7 november 2007 in beroep gegaan, welk beroep op 11 september 2008 is ingetrokken.
2.15.
Bij brief van 15 oktober 2007 aan [eisers] is door de gemeente Lansingerland, waarin de gemeente Berkel en Rodenrijs was opgegaan, het volgende medegedeeld - aangehaald voor zover relevant:
“Zoals reeds in verschillende telefoongesprekken aan de orde is geweest, treft u hierbij een kort overzicht aan van de huidige stand van zaken met betrekking tot de twee loodsen aan [straatnaam X]
Achterste loods
[…]
Voorste loods
Nu de omstreden bouwvergunning is ingetrokken, moet bezien worden of legalisatie aan de orde kan zijn. Aan de huidige eigenar is aangegeven dat de gemeente de mogelijkheden wil bekijken of de loods met de huidige afmetingen en met het huidige gebruik als bedrijfsopslag middels een artikel 19 lid 2 WRO procedure kan worden gelegaliseerd.
Aan het gebruik van deze loods als bedrijfsruimte zal door de gemeente echter niet worden meegewerkt. Ingeval de loods niet gelegaliseerd zal worden, dan blijft er sprake [..] van een illegale loods welke al dan niet via een handhavingsprocedure gesloopt zal moeten worden.”
2.16.
Op 13 december 2007 hebben [eisers] een nieuwe bouwvergunning aangevraagd. Deze bouwvergunning is bij besluit van 19 februari 2008 conform de aanvraag (“vergunning gevraagd voor het legaliseren van een bestaande opslagloods”) verleend.
2.17.
Tegen deze bouwvergunning is bezwaar gemaakt door dezelfde personen als degenen die destijds bezwaar hebben gemaakt tegen de eerste bouwvergunning. De reden voor dit bezwaar was (onder andere) dat [eisers] geen eigenaar meer waren van de loods op het moment van de vergunningaanvraag en daarom ook geen belanghebbende meer. Op 27 augustus 2008 is dit bezwaar gegrond verklaard. Per 26 augustus 2008 is deze bouwvergunning ingetrokken.
2.18.
In de periode gelegen tussen eind september en 23 oktober 2008 hebben [gedaagden] tijdig een beroep gedaan op de garanties.
2.19.
Op of omstreeks 23 oktober 2008 heeft de notaris namens [gedaagden] de bank vervolgens verzocht om uitbetaling onder de garanties, waarna dit bedrag van in totaal
€ 30.000,-- door de bank naar de notaris is overgemaakt. Vervolgens zijn de bankrekeningen van [eisers] gedebiteerd door de bank.
2.20.
Op 27 juni 2013 is het nieuwe bestemmingsplan “Lint Noord” door de gemeente Lansingerland vastgesteld. Het perceel heeft daarin de bestemming “bedrijf” gekregen.
2.21.
Op 24 maart 2014 hebben [eisers] een omgevingsvergunning aangevraagd. Op het aanvraagformulier is de vraag “Geef aan waar u het bouwwerk en/of terrein momenteel voor gebruikt” beantwoord met “Opslag ten dienste van een koerier bedrijf”. Bij besluit van 28 april 2014 is de vergunning conform de aanvraag (“het legaliseren van een bestaande loods”) verleend.
In dit besluit is onder het hoofdje “Planologisch toetsingskader” onder meer vermeld:
“▪ ter plaatse het bestemmingsplan “Lint Noord” van kracht is (hierna: het bestemmingsplan) en het perceel de bestemming “Bedrijf” heeft”.
Hetgeen waartoe in dit besluit is besloten luidt als volgt:
“omgevingsvergunning te verlenen op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wabo in samenhang gelezen met artikel 2.10, eerste lid van de Wabo, voor de legalisatie van het ingediende plan, één en ander volgens de tekeningen en bescheiden die bij de aanvraag horen en als zodanig gewaarmerkt zijn (bijlage 1).”
2.22.
[gedaagden] zijn op 28 mei 2014 in bezwaar gegaan tegen deze vergunning. Op 15 september 2014 is dit bezwaar ongegrond verklaard. Tegen deze beslissing hebben [gedaagden] beroep ingesteld bij de rechtbank Rotterdam. Bij uitspraak van 5 januari 2016 is dit beroep ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak is geen hoger beroep ingesteld. De omgevingsvergunning is per 17 januari 2016 onherroepelijk geworden.
2.23.
Thans staan de gegarandeerde bedragen nog op de kwaliteitsrekening van de notaris. De notaris heeft partijen te kennen gegeven dat hij tot uitbetaling zal overgaan op vertoon van een onherroepelijk vonnis waaruit blijkt aan wie hij bevrijdend kan betalen.
3
Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vorderen na eiswijziging dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
voor recht verklaart dat [gedaagden] van [eisers] niets te vorderen hebben uit hoofde van de Koopovereenkomst met betrekking tot het Perceel en de nadere afspraken die partijen hebben gemaakt over de legalisering van de voorste loods;
[gedaagden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt om aan [eisers] tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van € 58.643,85 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 september 2016, althans vanaf de dag van de dagvaarding, tot de dag van de algehele voldoening;
voor recht verklaart dat de door notaris [Z.] , uit hoofde van de ten laste van [eisers] gestelde bankgaranties, geïnde gelden, zijnde een bedrag van tweemaal € 15.000,-- ofwel in totaal € 30.000,--, te vermeerderen met de op de bankrekening van de notaris daarover gekweekte rente, aan [eisers] toekomen;
[gedaagden] veroordeelt om te gehengen en te gedogen dat notaris [Z.] of diens vertegenwoordiger de door hem geïnde gelden van de voornoemde bankgaranties en de daarop gekweekte rente tegen overlegging van het in dezen te wijzen vonnis uitbetaalt aan [eisers] , zulks op straffe van een dwangsom van € 40.000,-- voor het geval dat een of beide gedaagden in conventie na betekening van het in dezen te wijzen vonnis uitbetaling door de notaris verhinder(t)(en);
[gedaagden] veroordeelt in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag van de dag van dit vonnis, indien binnen de genoemde termijn niet aan de veroordeling is voldaan.
3.2.
[gedaagden] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [eisers] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag van dit vonnis.
3.3.
Op de stellingen van partijen zal hierna bij de beoordeling worden ingegaan, voor zover zij daarvoor relevant zijn.
in voorwaardelijke reconventie
3.4.
[gedaagden] vorderen dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
voor recht verklaart dat [gedaagden] terecht de bankgarantie genoemd in artikel 7 van de akte van levering hebben ingeroepen en dat de daarop uitgekeerde gelden aan hen toekomen;
[eisers] veroordeelt te gehengen en te gedogen dat notaris [Z.] de door hem geïnde gelden van de bankgarantie en de daarop gekweekte rente tegen overlegging van het in deze zaak te wijzen vonnis uitbetaalt aan [gedaagden] , zulks op straffe van een dwangsom van € 40.000,-- voor het geval [eisers] , althans een van hen, na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis de uitbetaling door de notaris verhinderen, alsmede [eisers] te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over elk € 15.000,--, derhalve in totaal € 30.000,--, vanaf 22 september 2008 tot de dag van de algehele voldoening;
Van [eisers] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dit vonnis.
3.5.
[eisers] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
3.6.
Op de stellingen van partijen zal hierna bij de beoordeling worden ingegaan, voor zover zij daarvoor relevant zijn.
4
De beoordeling
in conventie
4.1.
[gedaagden] hebben geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging althans eisvermeerdering van [eisers] Bovendien is deze eiswijziging/eisvermeerdering niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. De rechtbank zal dan ook recht doen op basis van de gewijzigde (vermeerderde) eis.
in conventie en in voorwaardelijke reconventie
4.2.
Gelet op de samenhang tussen de vordering in conventie en de vordering in
voorwaardelijke reconventie worden deze vorderingen gezamenlijk behandeld.
4.3.
Partijen hebben over en weer vele stellingen ingenomen. Gelet op de vorderingen in conventie en in voorwaardelijke reconventie komt het er in deze zaak echter in de eerste plaats op aan wie rechthebbende is op het door de bank onder de garanties in totaal uitbetaalde bedrag van € 30.000,--, dat zich thans onder de notaris bevindt. Daarvoor is uitleg van het hiervoor in 2.13 aangehaalde artikel 7 van de leveringsakte noodzakelijk alsmede een beoordeling van de rechtsgevolgen voor partijen die aan deze uitleg verbonden zijn.
4.4.
[eisers] nemen het standpunt in dat artikel 7 van de leveringsakte aldus moet worden uitgelegd dat bij het definitief niet verkrijgen van een vergunning waardoor de loods moet worden afgebroken de bankgarantie kan worden geïnd. Daartoe stellen zij het volgende:
Artikel 7 van de leveringsakte moet uitgelegd worden volgens de zogeheten ‘Haviltex-norm’, niet volgens de zogeheten ‘cao-norm’;
Bij de uitleg volgens de ‘Haviltex-norm’ wordt niet de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het uit te leggen stuk voorop gesteld, maar komt het aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de bepalingen mogen toekennen;
Het doel van de afspraak en de verdere context zijn voor de uitleg van groot belang; het doel is het voorkomen dat de loods moet worden afgebroken; dit doel is leidend; dat is immers het enige argument dat [gedaagden] in de correspondentie voorafgaande aan het stellen van de bankgaranties hebben aangevoerd: “Ik lijd schade als de loods moet worden afgebroken. En daarom wil ik een bankgarantie”;
In de leveringsakte staat niet “bedrijfsruimte” maar “bouwwerk”.
4.5.
Volgens [gedaagden] is de bedoeling van artikel 7 van de leveringsakte en van de bankgarantie geweest dat [eisers] eenmaal de gelegenheid zouden krijgen het gebouw, de voorste loods, en het gebruik daarvan als bedrijfsruimte, te legaliseren. Zij voeren hiertoe het volgende aan:
Voor de uitleg van artikel 7 van de leveringsakte is de achtergrond van de zaak van belang (bij conclusie van antwoord onder 141 stelden zij nog dat de vraag of zij rechthebbenden zijn op de € 30.000,-- uitsluitend beoordeeld dient te worden op basis van artikel 7 van de leveringsakte); [gedaagden] waren op zoek naar woonruimte met daarbij bedrijfsruimte voor hun groeiende koeriersbedrijf; zij ontvingen toen een verkoopbrochure van Fonk Makelaardij, waarin het onderhavige woonhuis aan [straatnaam X] in Berkel en Rodenrijs te koop werd aangeboden tezamen met twee achterliggende loodsen; die loodsen werden in de brochure uitdrukkelijk als bedrijfsruimte te koop aangeboden en niet als opslagruimte; op deze mededelingen zijn [gedaagden] afgegaan; in alle contacten die aan de verkoop vooraf zijn gegaan hebben [gedaagden] altijd duidelijk gemaakt dat zij ter plaatse een koeriersbedrijf wilden vestigen en dus een bedrijfsruimte nodig hadden; dit was zowel bij Fonk Makelaardij als bij Van [eisers] bekend;
Een en ander is ook als bedrijfsruimte verkocht;
Vóór de levering kwamen [gedaagden] erachter dat de voorste loods gebouwd was zonder dat daarvoor een bouwvergunning was aangevraagd of verleend; [eisers] meenden evenwel dat volledige legalisering, derhalve legalisering van de bouw en het gebruik als bedrijfsruimte, mogelijk zou zijn, zodat zij zouden kunnen leveren hetgeen zij verkocht hadden; om die reden hebben [eisers] vervolgens een bouwvergunning voor een pand met bestemming bedrijfsruimte aangevraagd.
4.6.
Het geschrift waar het onderhavige artikel 7 deel van uitmaakt, is een notariële akte tot levering van een registergoed. Gelet op het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit geldt voor de uitleg van deze notariële akte in beginsel een objectieve maatstaf. Artikel 7 van de onderhavige notariële akte regelt echter niet de eigendomsovergang (levering) van het registergoed maar uitsluitend een verplichting van financiële aard die partijen met elkaar zijn overeengekomen (en waarvan de nakoming geen gevolgen heeft voor de levering van het registergoed). De uitleg van artikel 7 van de leveringsakte dient dan ook plaats te vinden aan de hand van de zogeheten ‘Haviltex-maatstaf’. Zie HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511. De uitleg van artikel 7 van de leveringsakte kan dus niet alleen worden gegeven op grond van een zuiver taalkundige uitleg maar het komt daarbij ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkanders verklaringen en gedragingen en aan de bepalingen, althans artikel 7, van de leveringsakte mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 (
Haviltex
)). Voorts volgt uit HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493 (
DSM/Fox
) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens alle omstandigheden van het concrete geval van beslissende betekenis zijn, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift vaak van groot belang is, gelezen in de context als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken heeft. Zo kan ook het gedrag van een partij in de uitvoeringsfase van een overeenkomst voor de uitleg van die overeenkomst van groot gewicht zijn (HR 20 mei 1994, 574 (
Gasunie/Gemeente Anloo
). Verder zijn bij de uitleg van belang de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden - en de overige bepalingen ervan (vgl. HR 29 juni 2007, NJ 2007, 576 (
Uni-Invest
); HR 19 januari 2007, NJ 2007, 575 (
Meyer Europe/Pont Meyer
)).
4.7.
Zoals tijdens de comparitiezitting van de zijde van [gedaagden] is verklaard en vervolgens van de zijde van [eisers] niet is weersproken, zodat dit vaststaat, werd er voorafgaand aan de levering weinig tussen partijen gesproken en verliep alle communicatie toen schriftelijk. Het komt er bij de uitleg dus op aan hoe partijen - alle bijgestaan door juristen - de over en weer gestuurde correspondentie moesten en mochten begrijpen.
4.8.
Uit de hiervoor in 2.9 respectievelijk 2.10 aangehaalde brief d.d. 16 augustus 2006 en e-mail d.d. 24 augustus 2006 van de advocaat [NAAM][gedaagden] aan [eisers] (in onderling verband en samenhang bezien) volgt in de eerste plaats dat het erom ging - zelfs: dat het van essentieel belang was - de voorste loods te legaliseren, dat wil zeggen: voor deze loods een bouwvergunning te verkrijgen opdat deze niet hoefde te worden afgebroken. Maar het ging er ook om, zo volgt eveneens uit deze brief en deze e-mail, dat deze loods als een bedrijfsruimte inclusief kantoorruimte gebruikt zou kunnen worden ten behoeve van het koeriersbedrijf van [gedaagden] , derhalve een ruimte die ‘hoogwaardiger’ is dan een opslagruimte. Dit alles betekent dat met de “bouwvergunning” waarop artikel 7 van de leveringsakte betrekking heeft, is bedoeld de bouwvergunning die toelaat dat de voorste loods gebruikt wordt als een bedrijfsruimte inclusief kantoorruimte ten behoeve van het koeriersbedrijf van [gedaagden] De rechtbank volgt [eisers] dan ook niet in hun standpunt dat het doel van artikel 7 van de leveringsakte enkel was het voorkomen van de sloop van de loods (en het gebruik daarvan als opslagruimte).
4.9.
Aan hun vorderingen in conventie leggen [eisers] ten grondslag dat de op 17 januari 2016 onherroepelijk verkregen omgevingsvergunning ingevolge artikel 7 van de leveringsakte in de weg staat aan de opeisbaarheid door [gedaagden] van het gegarandeerde totaalbedrag van € 30.000,-- (2 x € 15.000,--)
.
De thans te beantwoorden uitlegvraag is dus of de op 17 januari 2016 onherroepelijk verkregen omgevingsvergunning opgevat mag worden als de in artikel 7 van de leveringsakte genoemde aangevraagde bouwvergunning die onherroepelijk moet zijn geworden.
4.10.
[gedaagden] zijn van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. Volgens hen volgt uit artikel 7 van de leveringsakte dat [eisers] maar één kans zouden krijgen, namelijk tot 1 september 2007, om een bouwvergunning aan te vragen.
[eisers] menen het volgende:
Het is in strijd met het doel om de afspraak zo uit te leggen dat deze wordt beperkt tot de eerste aangevraagde vergunning, want ook met een tweede of een nog latere vergunning wordt voorkomen dat de loods moet worden afgebroken;
[gedaagden] hebben bovendien geen belang bij deze beperkte uitleg; het is immers in het belang van [gedaagden] - en dat is ook het enige belang dat [gedaagden] hebben aangevoerd - dat de loods niet hoeft te worden afgebroken; door welke vergunning dat wordt gerealiseerd doet niet terzake;
Een andere reden om de afspraak niet beperkt uit te leggen is dat partijen bij het maken van de afspraak niet voorzagen dat er meerdere aanvragen nodig zouden zijn.
Daarentegen zijn [gedaagden] van mening:
Teneinde de levering niet onnodig lang uit te stellen is artikel 7 van de leveringsakte opgesteld; dit artikel verwijst uitdrukkelijk naar de aangevraagde en verleende, maar nog niet onherroepelijke bouwvergunning; partijen zijn bij het opstellen van artikel 7 van de leveringsakte uitgegaan van de toen bestaande situatie en van het toen bestaande bestemmingsplan; het latere bestemmingsplan was toen nog niet in zicht;
De bedoeling van (artikel 7 van) de leveringsakte was dat [eisers] eenmalig de gelegenheid zouden krijgen het woonhuis en het gegarandeerde gebruik te legaliseren; partijen zijn nooit overeengekomen dat [eisers] tot in lengte van jaren telkens opnieuw bouwvergunningen mochten aanvragen.
4.11.
Met [gedaagden] is de rechtbank op zichzelf van oordeel dat de tekst van artikel 7 van de leveringsakte aangeeft dat partijen het oog hadden op de reeds aangevraagde bouwvergunning. Ook mag het dan misschien zo zijn dat partijen bij het maken van deze afspraak niet voorzagen dat er meerdere aanvragen nodig zouden zijn om een onherroepelijke bouwvergunning te verkrijgen, dat neemt niet weg dat die omstandigheid op zichzelf genomen niet van doorslaggevende betekenis is voor de uitleg van artikel 7 van de leveringsakte. Gesteld noch gebleken is immers dat sprake is geweest van omstandigheden die partijen in het geheel niet hadden kunnen voorzien in de zin van artikel 6:258 BW. Een waardering van de omstandigheden van deze zaak naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid brengt mee dat [gedaagden] [eisers] leveringsakte niet aan bovengenoemde uiterste datum van 1 september 2007 mochten houden. In de eerste plaats wordt door [gedaagden] niet betwist dat [eisers] op advies van een gemeenteambtenaar een verkeerde vergunningaanvraag hadden gedaan, zodat dit vaststaat. Ten tweede was het ook in het belang van [gedaagden]
zélf
dat de legalisering er alsnog zou komen. Dat [gedaagden] destijds andere, voor [eisers] kenbare, belangen had, is gesteld noch gebleken. Hierbij speelt ook nog een rol dat [gedaagden] de stelling van [eisers] dat [gedaagden] zelf geen enkele inspanning hebben verricht om de gewenste bestemming en/of bouwvergunning te verkrijgen niet hebben weersproken, zodat dit is komen vast te staan. Integendeel zelfs, [gedaagden] hebben
bezwaar
gemaakt tegen deze aangevraagde bouwvergunning, net als tegen de tweede en derde aangevraagde bouwvergunning. Onder deze omstandigheden is het onaanvaardbaar dat het bepaalde in artikel 7 van de leveringsakte ertoe zou leiden dat [eisers] niet opnieuw een vergunningaanvraag hadden mogen doen.
4.12.
De volgende vraag is of [eisers] , naar zijzelf stellen en [gedaagden] betwisten, inmiddels aan de voorwaarde van artikel 7 van de leveringsakte hebben voldaan. Volgens [gedaagden] zou de loods uitsluitend voor opslag gebruikt mogen worden en volgens [eisers] zouden ook binnen de bestemming “opslag” kantoor- en kantineruimte gerealiseerd kunnen worden en sorteerwerkzaamheden gedaan mogen worden.
4.13.
Uit de op 17 januari 2016 onherroepelijk geworden omgevingsvergunning volgt (i) dat ter plaatse het (nieuwe) bestemmingsplan van kracht is, (ii) dat het perceel de
bestemming “bedrijf” heeft en (iii) dat de te legaliseren loods voldoet aan de bouw- en
gebruiksbepalingen. Voorts staat vast, als gezegd, dat in de aanvraag van deze vergunning is gemeld dat het huidig gebruik “opslag ten dienste van een koeriersbedrijf” betreft. Aldus is ook voor de rechtbank niet duidelijk hoe de vergunning precies begrepen moet worden. De rechtbank zal [eisers] , de partij op wie krachtens artikel 150 Rv de bewijslast terzake rust, overeenkomstig hun aanbod toelaten te bewijzen dat op grond van de omgevingsvergunning de voorste loods niet alleen als opslagruimte maar ook als bedrijfsruimte (in de zin van kantoor- en kantineruimte en sorteerwerkzaamheden) mag worden gebruikt.
4.14.
Voor het geval [eisers] slagen in hun bewijs, staat vast dat zij rechthebbenden zijn op het door de bank onder de garanties uitbetaalde bedrag van in totaal € 30.000,--. In dat geval ligt het in conventie gevorderde onder 3 voor toewijzing gereed, nu [gedaagden] tegen de terzake gestelde gekweekte rente waar [eisers] recht op zouden hebben geen afzonderlijk verweer hebben gevoerd. Voorts is in dit geval niet voldaan aan de voorwaarde waaronder de reconventionele vorderingen zijn ingesteld, te weten dat de vordering in conventie ten aanzien van de op de bankgarantie uitbetaalde
€ 30.000,-- wordt afgewezen, zodat [gedaagden] belang missen bij deze vorderingen en zij daarin niet-ontvankelijk zullen worden verklaard.
4.15.
Met betrekking tot de in conventie onder 2 gevorderde betaling van een totaalbedrag van € 58.643,85, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 september 2016 dan wel vanaf de dag van de dagvaarding, overweegt de rechtbank thans reeds het volgende.
Dit totaalbedrag is als volgt opgebouwd (vgl. dagvaarding onder 57):
Hoofdsom					€ 30.000,--
Rente vanaf 23/10/2008 t/m 5/9/2016		€   8.545,84
Advocaatkosten					€ 17.477,49
Legeskosten					€   1.545,52
Buitengerechtelijke kosten
€   1.075,--
Totaal						€ 58.643,85.
Gebleken is dat de in deze opsomming opgenomen hoofdsom het bedrag van € 30.000,-- betreft dat door de bank onder de garanties is uitbetaald aan de notaris. In het geval de rechtbank bij onherroepelijk vonnis de in conventie onder 3 gevorderde verklaring voor recht toewijst dat dit door notaris [Z.] geïnde bedrag van € 30.000,-- aan [eisers] toekomt, zal deze notaris dit bedrag vervolgens aan [eisers] doen toekomen, zo is de rechtbank genoegzaam gebleken (vgl. randnr. 40 van de dagvaarding en randnr. 133 van de conclusie van antwoord tevens eis in voorwaardelijke reconventie). De hier aan de orde zijnde vordering tot veroordeling van [gedaagden] tot betaling van een hoofdsom van
€ 30.000,-- komt in feite dus neer op een dubbeltelling. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen ongeacht of [eisers] slagen in hun bewijs. Datzelfde geldt voor de over dit ‘dubbelgetelde’ bedrag van € 30.000,-- gevorderde rente ad € 8.545,84 vanaf 23 oktober 2008 tot en met 5 september 2016, nog daargelaten of geoordeeld kan worden of [gedaagden] al vanaf 2008 in verzuim waren. Daarentegen komt wél voor toewijzing in aanmerking de gevorderde wettelijke rente vanaf 6 september 2016, aangezien daartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd.
4.16.
Met hun vordering tot betaling van advocaatkosten van in totaal € 17.477,49, inclusief BTW, beogen [eisers] een vergoeding te ontvangen voor de kosten die zij naar hun zeggen hebben moeten maken in de periode 7 november 2007-5 januari 2016 voor de verrichtingen van hun advocaat [NAAM]. Meer concreet gaat hier om de advocaatkosten die [eisers] hebben gemaakt als gevolg van het door [gedaagden] gemaakte bezwaar en/of beroep tegen de drie (aanvankelijk) verleende vergunningen. Volgens [eisers] hebben [gedaagden] zonder een redelijk belang circa tien jaar geprocedeerd en [eisers] daardoor onnodig op hoge kosten gejaagd. Hier is dan ook sprake, aldus [eisers] , van een toerekenbare tekortkoming althans een onrechtmatige daad van [gedaagden] De rechtbank volgt [gedaagden] in hun verweer hiertegen. Het voorleggen van geschillen aan de onafhankelijke overheidsrechter is een grondrecht, zo volgt bijvoorbeeld uit de Grondwet en het EVRM. Voor zover [gedaagden] geen misbruik van (proces)recht hebben gemaakt, valt dan ook in beginsel niet in te zien waarom zij toerekenbaar tekort zijn geschoten dan wel onrechtmatig hebben gehandeld jegens [eisers] door verweer te voeren en beroep in te stellen in de hier aan de orde zijnde bestuursrechtelijke vergunningsprocedures. Het feit dat de bezwaren van [gedaagden] tegen de eerste en de tweede vergunningsaanvraag gegrond zijn verklaard en het gegeven dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagden] zonder enig belang in beroep zijn gegaan van de ongegrondverklaring op 24 september 2014 van hun laatste bezwaar maken duidelijk dat hier van misbruik van (proces)recht geen sprake is geweest. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.
4.17.
Ook de gevorderde legeskosten ten bedrage van € 1.545,52 komen niet voor toewijzing in aanmerking, reeds omdat [eisers] niet aan hun stelplicht hebben voldaan waarom [gedaagden] in de onderhavige zaak gehouden zouden zijn tot betaling van deze kosten.
4.18.
Voor het geval [eisers] niet slagen in hun bewijs, is niet zonder meer komen vast te staan dat zij rechthebbenden zijn op het door de bank onder de garanties in totaal uitbetaalde bedrag van € 30.000,--. In dit geval zal nader bezien moeten worden welke schade [gedaagden] door de beperkte gebruiksmogelijkheden van de omgevingsvergunning in de afgelopen jaren hebben geleden en welke schade zij nog zullen lijden (om de loods alsnog in overeenstemming te brengen met de overeengekomen gebruiksmogelijkheden). In dat geval zullen partijen zich daarover nader kunnen uitlaten.
4.19.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5
De beslissing
De rechtbank
in conventie en in reconventie
5.1.
laat [eisers] toe te bewijzen dat op grond van de omgevingsvergunning de voorste loods niet alleen als opslagruimte maar ook als bedrijfsruimte (in de zin van kantoor- en kantineruimte en sorteerwerkzaamheden) mag worden gebruikt;
5.2.
bepaalt dat indien [eisers] dit bewijs willen leveren door het doen horen van getuigen, deze zullen worden gehoord in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan Wilhelminaplein 100/125 voor de rechter mr. P.C. Santema;
5.3.
bepaalt dat [eisers] , indien zij getuigen willen laten horen ter uitvoering van het aan hen opgedragen bewijs, binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk aan de rechtbank -
Administratie haven en handel, afdeling planningsadministratie, kamer E12.43, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam, faxnummer 088-3610555
- de te horen getuigen en de verhinderdagen van de getuigen, alle partijen en hun advocaten in de maanden november 2017 tot en met februari 2018 moeten opgeven, waarna dag/dagen en uur van het getuigenverhoor zal worden bepaald;
5.4.
bepaalt dat [gedaagden] , indien zij getuigen in contra-enquête willen voorbrengen, bij de opgave van verhinderdata rekening moeten houden met de in dat kader (vermoedelijk) te horen getuigen; voor contra-enquête zal een dag/dagen en uur worden gereserveerd na de voor het getuigenverhoor bepaalde dag/dagen;
5.5.
bepaalt dat [eisers] , indien zij het aan hen opgedragen bewijs niet door getuigen willen leveren maar door overlegging van bewijsstukken en/of door een ander bewijsmiddel, het voornemen hiertoe binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk aan de rechtbank -
Administratie haven en handel, afdeling roladministratie, kamer E12.55, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam, faxnummer 088-3610554
- en aan [gedaagden] moeten opgeven, waarna de verdere procesvoering zal worden bepaald;
5.6.
bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken, voor zover nog niet in het geding gebracht, aan de rechtbank
-
Administratie haven en handel, afdeling planningsadministratie, kamer E12.43, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam, faxnummer 088-36 10555
- en de wederpartij moeten toesturen;
5.7.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.C. Santema en in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2017.
901/32