ECLI:NL:RBAMS:2017:2225
Rechtbank AMS — Uitspraak 


RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
Zaaknummers: AMS 15/791 en AMS 15/792
uitspraak van de meervoudige kamer van 10 april 2017 in de zaken tussen
de besloten vennootschap [bedrijf 1] ., te Amsterdam, eiseres,
gemachtigde: mr. S. Vink,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. H. Oderkerk.
Procesverloop
Bij beschikkingen met dagtekening 31 december 2013 en 31 juli 2014 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: het perceel) voor het kalenderjaar 2012 respectievelijk 2013 vastgesteld op € 12.150.000.
Bij uitspraken op bezwaar van 16 januari 2015 en 23 januari 2015 heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen beide uitspraken op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaken zijn door een enkelvoudige kamer van de rechtbank gevoegd ter zitting behandeld op 22 juli 2016. Eiseres is ter zitting vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door de taxateur T.R. Sint en [de man] , medewerker vastgoed van de gemeente.
Bij beslissing van 22 juli 2016 heeft de rechtbank het onderzoek ter zitting geschorst en de zaken naar een meervoudige kamer verwezen.
Partijen hebben over en weer stukken ingediend.
Het onderzoek is hervat ter zitting van de meervoudige kamer op 20 januari 2017. Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde, bijgestaan door T.R. Sint en [de man] .
Overwegingen
1.1.
Het perceel, dat een oppervlakte heeft van 23.514 m², is gelegen in [de wijk] in Amsterdam op de plek waar vroeger een [installatie] stond. De herontwikkeling van [de wijk] is verdeeld in vijf zogenoemde bouwenveloppen. De gemeente Amsterdam (de gemeente) heeft door middel van aanbestedingsprocedures marktpartijen gezocht voor de ontwikkeling van het door de gemeente vastgestelde vastgoedprogramma binnen die bouwenveloppen.
1.2.
Op 2 september 2008 heeft eiseres haar bod op [nummer] van [de wijk] uitgebracht. Haar bod van € 13.924.200 was het hoogste bod. Op 30 januari 2009 heeft de gemeente met eiseres een bouwenvelopovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van het perceel. Het bouwplan is een [pand] van maximaal 18.500 m² met ondergrondse parkeervoorziening. De parkeervoorziening zal deels komen te liggen onder het naastgelegen perceel [nummer] . De bouwgrond is bij akte van 30 december 2011 door de gemeente aan eiseres in erfpacht uitgegeven voor het tijdvak van 16 september 2011 tot 16 september 2016 voor een bedrag van € 13.924.220.
1.3.
Eiseres wilde in januari 2012 beginnen met bouwen, maar toen bleek dat er nog veel oude funderingspalen en -resten in de grond aanwezig waren. Eiseres heeft een deel van deze palen en resten door de aannemer laten verwijderen. Een deel heeft zij in de grond laten zitten, maar daarvoor heeft zij wel het bouwplan moeten aanpassen. Ook bleken er vlakbij het perceel een aantal 10kV-leidingen van [bedrijf 2] en een persriool van [bedrijf 3] te liggen, waardoor de aannemer geen damwanden kon slaan. [bedrijf 2] heeft de leidingen uiteindelijk op kosten van eiseres en enkele andere partijen verlegd. [bedrijf 3] heeft het riool verlegd.
1.4.
Op 1 januari 2011 en 1 januari 2012 was het perceel onbebouwd.
1.5.
Eiseres heeft de gemeente Amsterdam op 13 januari 2016 gedagvaard voor de civiele rechter van deze rechtbank tot, kort gezegd, vergoeding van de schade die zij heeft geleden door de aangetroffen funderingspalen en -resten, de 10 kV-leidingen en het persriool. Bij vonnis van 16 december 2016 heeft de rechtbank de vorderingen van eiseres afgewezen
.
2.1.
Eiseres heeft allereerst aangevoerd dat verweerder de waarde van het perceel had moeten vaststellen door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Volgens eiseres valt het perceel onder de uitzondering van artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ. Er is immers een bouwvergunning afgegeven voor het perceel.
2.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde in het economisch verkeer. Het vierde lid van artikel 17 bevat een uitzondering op het tweede lid voor een gebouwd eigendom in aanbouw. De waarde daarvan wordt bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is verleend en dat door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming.
2.3.
De rechtbank is van oordeel dat de uitzondering van artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ in dit geval niet van toepassing is omdat niet aan alle voorwaarden is voldaan. Deze uitzondering geldt voor een
gebouwd
eigendom in aanbouw. Op het perceel was echter zowel op de waardepeildata als op de toestandsdata nog niets gebouwd. Daarom was (nog) geen sprake van een gebouwd eigendom. De omstandigheid dat al wel een omgevingsvergunning was afgegeven om te bouwen, is onvoldoende. Dat is immers slechts één van de voorwaarden die in artikel 17, vierde lid, van de WOZ zijn genoemd. Dit betekent dat verweerder de waarde van het perceel terecht heeft bepaald op de waarde in het economisch verkeer.
3.1.
Eiseres heeft verder aangevoerd dat niet moet worden uitgegaan van de waardepeildata maar van de toestandsdata. Volgens eiseres zijn pas na de waardepeildata allerlei omstandigheden aan het licht gekomen, waardoor de waarde van het perceel veel lager bleek te zijn dan zij meende op het moment dat zij haar bod uitbracht. Eiseres heeft gewezen op de funderingspalen en -resten, de 10kV-leidingen en het persriool.
3.2.
De hoofdregel van artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ is dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval zijn de waardepeildata dus 1 januari 2011 en 1 januari 2012.
3.3.
In het derde lid van artikel 18 is een aantal uitzonderingen op deze hoofdregel opgenomen. In dit artikellid is bepaald dat, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:
a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken,
b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of
c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid,
in afwijking van het eerste lid, de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dat zou in dit geval dus 1 januari 2012 en 1 januari 2013 zijn.
3.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat na de levering van het perceel op 30 december 2011 diverse omstandigheden aan het licht zijn gekomen. Artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ gaat echter niet over omstandigheden die na de waardepeildata aan het licht zijn gekomen, maar over omstandigheden die na de waardepeildata zijn
ontstaan
. De omstandigheden waarop eiseres in dit geval doelt zijn al vóór de waardepeildata ontstaan. Dat betekent dat geen van de uitzonderingen van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ zich voordoet en dat dus de hoofdregel van artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ van toepassing is. Verweerder is voor het bepalen van de waarde van het perceel dus terecht uitgegaan van de waardepeildata 1 januari 2011 en 1 januari 2012.
4.	In geschil is dus de waarde van het perceel op de waardepeildata 1 januari 2011 en 1 januari 2012. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.1.
Eiseres heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde van het perceel op de peildata nihil was. De gemeente heeft geen bouwrijpe grond geleverd. Om de grond bouwrijp te maken moesten eerst de in de grond aanwezige funderingspalen en -resten worden verwijderd en verder moesten de 10kV-leidingen en het persriool worden verlegd. Hierdoor kon zij pas na een aanzienlijke vertraging beginnen met bouwen. Daardoor heeft zij directe en indirecte schade geleden. Volgens eiseres is de totale schade hoger dan de koopprijs.
5.2.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde van € 12.150.000 voor beide jaren niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft verwezen naar de taxatierapporten van 26 mei 2016 van T.R. Sint, taxateur. Hierin staat dat de WOZ-waarde van het perceel voor 2012 en 2013 is bepaald op basis van het erfpachtcontract, rekening houdend met de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 Amsterdam, en de bijzondere bepalingen die in de akte van uitgifte erfpacht zijn genoemd. Het erfpachtcontract is met een bedrag van € 13.924.220 veel hoger dan de vastgestelde WOZ-waarden voor 2012 en 2013. Omdat hier sprake is van een bouwterrein zou de WOZ-waarde bovendien inclusief btw vastgesteld moeten worden. De WOZ-waarde van het perceel had dan ook vastgesteld kunnen worden op € 13.924.220 + 19 % = € 16.569.822, aldus de taxateur. In zijn brief van 10 januari 2016 heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de waarde van het perceel zelfs € 23.043.422 zou moeten zijn, omdat eiseres op 27 mei 2012 nog een aanvullend recht van erfpacht heeft verkregen voor € 5.440.000 exclusief btw.
6.	Eiseres heeft ter zitting erkend dat het perceel een bouwterrein is in de zin van artikel 11 van de Wet op de omzetbelasting 1968. Dat betekent dat zij btw over de koopprijs is verschuldigd. Ter zitting heeft eiseres echter aangevoerd dat de btw niet mag worden betrokken bij een waardebepaling op grond van de door haar bepleite gecorrigeerde vervangingswaarde. Zoals de rechtbank onder 2.3. al heeft overwogen, moet de waarde in dit geval echter niet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, maar op de waarde in het economisch verkeer. Het is vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dat bij een waardebepaling aan de hand van de waarde in het economisch verkeer de btw deel uitmaakt van de prijs die de meestbiedende koper bereid is voor de onroerende zaak te betalen
. Dit betekent dat ook in het geval van eiseres de verschuldigde btw onderdeel is van de waarde van het perceel.
7.1.
Verweerder heeft bij het bepalen van de waarde van het perceel de afkoopsom van de erfpacht (€ 13.924.220) als uitgangspunt genomen. De afkoopsom van de erfpacht wordt gezien als de koopprijs van het perceel. Volgens vaste rechtspraak moet er, in een geval waarin een belastingplichtige een onroerende zaak rond de peildatum heeft gekocht, in de regel van worden uitgegaan dat de waarde in het economisch verkeer overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs. Hierbij dient echter wel rekening te worden gehouden met waarde-relevante omstandigheden die zich op de waardepeildata voordeden en die niet in de koopprijs zijn verdisconteerd omdat de belastingplichtige daarmee ten tijde van de koop niet bekend was noch redelijkerwijs bekend kon zijn
. De vraag die voorligt is dus of eiseres ten tijde van de koop bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn met de door haar genoemde omstandigheden.
7.2.
De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze belastingprocedure zelf te onderzoeken met welke omstandigheden eiseres ten tijde van de koop bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. De civiele rechter heeft daarover immers in zijn uitspraak van 16 december 2016 al een oordeel gegeven. Eiseres heeft verklaard dat zij hoger beroep heeft ingesteld tegen dit vonnis. Daarop is echter nog niet beslist. De rechtbank zal in de belastingprocedure dan ook het civiele vonnis als uitgangspunt nemen.
7.3.
Uit rechtsoverwegingen 5.6.2 en 5.7.3 van het vonnis blijkt dat de rechtbank in de civiele procedure ten aanzien van de funderingspalen en de funderingsresten van oordeel is dat de gemeente niet is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen om op grond van de overeenkomst met eiseres de grond bouwrijp te maken. Verder heeft de rechtbank overwogen dat eiseres een professionele vastgoedpartij is, die expliciet met de gemeente is overeengekomen dat de ontwikkeling “geheel voor eigen rekening en risico” geschiedt. De gemeente heeft niet de garantie verstrekt dat de grond zonder meer geschikt was voor het voorgestane bouwplan. Partijen zijn immers overeengekomen dat zich in de grond nog funderingsresten konden bevinden, die bij eventuele hinder zouden kunnen worden verwijderd. Over de (hoeveelheid) te verwachten funderingsresten heeft eiseres geen vragen gesteld in het kader van de aanbestedingsprocedure of het sluiten van de bouwenvelopovereenkomsten. Daarnaast geldt dat partijen specifiek een schaderegeling zijn overeengekomen voor een concrete situatie (het aantreffen van funderingsresten in de grond). Ten slotte geldt dat eiseres als professionele partij geacht moet worden te hebben begrepen dat het risico dat de funderingsresten hinder zouden veroorzaken niet was uitgesloten, aldus de civiele rechter.
7.4.
In overweging 5.14 van dit vonnis heeft de rechtbank over de 10 kV-leidingen het volgende geoordeeld
: “Gelet hierop is er geen sprake van een garantie dat geen andere leidingen of kabels in de omgeving van het erfpachtterrein aanwezig zouden zijn en moesten de projectontwikkelaars er redelijkerwijs rekening mee houden dat zij bij de uitvoering van het bouwplan gehinderd zouden kunnen worden door (in functie zijnde) kabels en leidingen gelegen nabij het erfpachtterrein”. In overweging 5.21 van dit vonnis heeft de rechtbank vrijwel hetzelfde gezegd over het persriool. De rechtbank heeft de vorderingen van eiseres helemaal afgewezen.
7.5.
De rechtbank neemt de overwegingen van de civiele rechter over. Op grond hiervan is de rechtbank ook in de belastingprocedure van oordeel dat eiseres redelijkerwijs bekend kon zijn met alle door haar aangevoerde omstandigheden. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat deze omstandigheden in de koopprijs zijn verdisconteerd. Dat betekent dat de rechtbank geen rekening houdt met de door eiseres gestelde schade.
8. Het voorgaande betekent dat verweerder terecht de door eiseres betaalde koopprijs als uitgangspunt heeft genomen bij het bepalen van de waarde van het perceel op de peildata. De koopprijs, vermeerderd met de verschuldigde btw, is hoger dan de door verweerder vastgestelde waarde. Dat betekent dat verweerder de waarde van het perceel niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank komt dus niet meer toe aan de vraag of verweerder ook rekening had mogen houden met het aanvullend recht van erfpacht van 27 mei 2012.
9. Op grond van het voorgaande verklaart de rechtbank de beroepen ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.J. Schaberg, voorzitter, en mrs. B. de Vos en C.A.E. Wijnker, leden, in aanwezigheid van mr. T.E. Bouwmeester, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 april 2017.
de griffier,
de griffier is buiten staat
de uitspraak mede te ondertekenen
de voorzittter
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Amsterdam.
Dit vonnis is gepubliceerd op www.rechtspraak.nl met als vindplaats ECLI:NL:RBAMS:2016:9450.
Arrest van de Hoge Raad van 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924.
Uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 1 juni 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1655.
In dit vonnis wordt eiseres, samen met anderen, ‘de projectontwikkelaars’ genoemd. Het perceel wordt ‘het erfpachtterrein’ genoemd.