ECLI:NL:GHARL:2017:3937
Gerechtshof ARL — Uitspraak 


GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.193.525/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 4721885 LC EXPL 16-19 D/954)
arrest van 9 mei 2017
in de zaak van
[appellante] ,
wonende te [A] ,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
[appellante]
,
advocaat: mr. S. Ben Ahmed, kantoorhoudend te Rotterdam,
tegen
Woonstichting Centrada,
gevestigd te [A] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
Centrada
,
advocaat: mr. T. Mulder, kantoorhoudend te Almere.
1
Het verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het verloop van het geding in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
-	de appeldagvaarding d.d. 16 juni 2016, met zes producties;
- 	de conclusie van eis, met één productie;
-	de memorie van antwoord, met tien producties.
Het hof tekent daarbij aan dat in de appeldagvaarding grieven zijn geformuleerd, maar dat die niet zijn genomen. De in de appeldagvaarding vermelde grieven zijn in wat uitgebreidere vorm opgenomen in de conclusie van eis.
1.2
Vervolgens hebben partijen de stukken ingediend en heeft het hof op verzoek van partijen arrest bepaald.
1.3
Het hof stelt vast dat van de tien door Centrada bij memorie van antwoord overgelegde producties er negen ook al in eerste aanleg zijn overgelegd. Centrada had in eerste aanleg ook een betalingsoverzicht overgelegd. Als productie 8 heeft zij bij memorie van antwoord de geactualiseerde versie van dat overzicht overgelegd. [appellante] heeft niet op dat overzicht kunnen reageren. Het hof zal het overzicht om die reden buiten beschouwing laten. Uit hetgeen hierna volgt, zal blijken dat Centrada daardoor niet in haar belangen wordt geschaad.
2
De vaststaande feiten
2.1
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
2.2
[appellante] huurt vanaf 25 augustus 1995 de woning aan de [a-straat] te [A] (hierna: de woning). Het betreft een zelfstandige woning. De huurprijs bedraagt € 532,72 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.3
Op de huurovereenkomst is het Huurreglement van Centrada van toepassing. In artikel 6.6 van het Huurreglement is bepaald:
“Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen hinder of overlast van welke aard ook wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.”
Artikel 6.12 van het Huurreglement is bepaald:
“Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”
2.4
[appellante] bewoonde de woning onder meer samen met haar in februari 2016 16-jarige dochter die speciaal onderwijs in [A] volgde. [B] , de ex-echtgenoot van [appellante] , tevens vader van haar kinderen (hierna: [B] ), was met enige regelmaat in het gehuurde aanwezig.
2.5
Er is een achterstand ontstaan in de betaling van de huurpenningen.
2.6
Naar aanleiding van klachten van buurtbewoners is een strafrechtelijk onderzoek gestart en heeft de politie [in] 2015 een inval in het gehuurde uitgevoerd, waarbij de voordeur van het gehuurde is beschadigd. De kosten van herstel bedragen € 880,68. [B] , die zich ten tijde van de inval in de woning bevond, is aangehouden op verdenking van  onder meer handel in verdovende middelen vanuit de woning.
2.7
Centrada is schriftelijk op de hoogte gesteld van deze politie-inval door de wijkagent van de [a-wijk] te [A] . De wijkagent schreef onder meer:
“Met deze brief wil ik u informeren over een ernstige misstand betreffende een huurwoning van Centrada.
Er heeft een opsporingsonderzoek van de politie Lelystad-Zeewolde plaatsgevonden ter zake de handel in verdovende middelen (harddrugs) vanuit de woning [a-straat] . Hierbij werd op meerdere momenten waargenomen dat personen die bij de politie [A] bekend staan als harddruggebruiker korte bezoekjes aan de woning brachten. Vervolgens is een inval in die woning gedaan waarbij een 54 jarige man uit [C] is aangehouden die in die woning verbleef. Deze man wordt verdacht van de handel in verdovende middelen en tegen hem is proces-verbaal opgemaakt. Tijdens het onderzoek werd ook daadwerkelijk harddrugs aangetroffen, zowel bij de personen die korte bezoekjes aan de woning brachten, als in de woning zelf.
Ik informeer u hierover omdat de handel in verdovende middelen een zware wissel trekt op de leefbaarheid in de wijk en bij de veiligheidsgevoelens van haar bewoners.”
2.8
Centrada heeft [appellante] in een brief van 17 juni 2015 in de gelegenheid gesteld de huur met onmiddellijke ingang te beëindigen, bij gebreke waarvan zij in rechte beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming zal afdwingen.
2.9
De advocaat [NAAM][appellante] heeft in een brief van 23 juni 2015 - samengevat - gesteld dat er inderdaad een inval heeft plaatsgevonden in het gehuurde, maar dat er geen hennep is aangetroffen zodat geen sprake is geweest van brandgevaar. De aangehouden persoon ( [B] ) zou niet woonachtig zijn bij [appellante] . [appellante] ontkent betrokken te zijn geweest bij strafbare feiten. Er zouden zich verder geen bijzonderheden of onregelmatigheden hebben voorgedaan in de afgelopen jaren, redenen waarom [appellante] niet bereid is om de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te beëindigen.
2.10
Nadien hebben de advocaten van partijen nog gecorrespondeerd. Centrada heeft vervolgens aanvullend onderzoek gedaan en de uitkomsten van de strafzaak tegen [B] afgewacht.
2.11
Bij onherroepelijk geworden vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, Afdeling Strafrecht, locatie Lelystad van 7 oktober 2015 is [B] veroordeeld wegens de verkoop/verstrekking van cocaïne vanuit de woning in de periode van 9 juni 2013 tot en met 9 juni 2015, alsmede voor het in het bezit hebben van cocaïne die is aangetroffen in zijn portemonnee, tot een gevangenisstraf van 12 maanden waarvan 4 maanden voorwaardelijk.
In het strafvonnis is voor wat betreft het bewijs van het eerste ten laste gelegde feit onder meer het volgende overwogen.
“
[in] 2015 tussen 14.00 uur en 19.20 uur vond er een afvangactieplaats in het kader van een onderzoek naar handel in verdovende middelen vanuit de woning aan perceel [a-straat] te [A] .
Verbalisant [D] zag de hem ambtshalve bekende [E] en [F] naar de deur in de schutting aan de achterzijde van voornoemde woning lopen, waarna ze uit het zicht verdwenen en enkele minuten later via dezelfde weg uit de achtertuin van de woning verlieten. [E] en [F] zijn aangehouden.
Verbalisant [G] zag een manspersoon naar de voordeur van de woning lopen die na ongeveer 1 minuut weer tevoorschijn kwam en bij de woning wegliep. Deze man bleek te zijn [H] . Ook zag hij de hem ambtshalve bekende [I] , die hij tijdens een eerdere actie al tweemaal bij de woning had gezien. [H] en [I] zijn later aangehouden.
Op de plaats in het dienstvoertuig waar [E] had gezeten werden tussen de zijkant van de achterbank en het linkerachterportier een viertal witgekleurde wikkels met wit poeder aangetroffen. Bij de aanhouding van [H] werden 2 bolletjes in beslaggenomen en bij de aanhouding van [I] 1bolletje. Uit onderzoek van het NFI is gebleken dat de bij voornoemde personen aangetroffen verdovende middelen cocaïne bevatten.
[I] heeft [in] 2015 bij de politie verklaard dat hij verdachte herkent op de aan hem getoonde foto en dat verdachte drugs verkoopt. Hij koopt al twee jaar drugs bij verdachte. Hij kijkt altijd of de auto van verdachte er staat en belt dan aan. Als verdachte aanwezig is, vindt de overdracht plaats in de gang van de woning. Hij koopt 1 bolletje per keer en betaalt daar € 10,- voor.
Op basis van voornoemde bewijsmiddelen kan worden vastgesteld dat meerdere personen die kort in of nabij de woning van verdachte zijn geweest cocaïne in hun bezit hadden. Van die personen heeft [I] bij de politie verklaard dat hij al twee jaar cocaïne koopt bij verdachte.
[I] is ter terechtzitting verschenen om als getuige te worden gehoord. Ter terechtzitting heeft [I] als getuige aanvankelijk verklaard dat hetgeen de politie in het proces-verbaal van zijn verhoor heeft opgenomen niet door hem zou zijn verklaard. Uiteindelijk verklaarde [I] ter terechtzitting echter dat hij hetgeen hij de politie heeft geverbaliseerd wel grotendeels heeft verklaard, maar dat hij het meeste van zijn verklaring zou hebben verzonnen om snel naar huis te kunnen.
Gelet op de wisselende verklaring van [I] ter terechtzitting, acht de rechtbank niet geloofwaardig dat zijn verklaring bij de politie niet juist is.
(…)
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank uitgaan van de juistheid van de verklaring van [I] bij de politie. De Rechtbank acht dan ook wettig en overtuigend bewezen dat verdachte gedurende de periode vanuit zijn woning cocaïne heeft verkocht en/of verstrekt.”
2.12
In een brief van 16 november 2016 aan [appellante] heeft de advocaat [NAAM]zat treffen om te komen tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning indien [appellante] niet alsnog zal meewerken aan een vrijwillige beëindiging.
2.13
In een brief van 21 maart 2016 aan Centrada heeft de wijkagent het volgende geschreven:
“Bij deze brief wil ik u informeren over mijn beeld op de situatie rond de woning [a-straat] te [A] , een huurwoning van uw woningbouwvereniging. Zoals u weet heeft de politie
[A] [in] 2015 een onderzoek naar het dealen in harddrugs verricht waarbij ook
genoemde woning is binnengetreden. Een persoon die in die woning verbleef is daarbij
aangehouden en inmiddels veroordeeld. In de periode voor 9 juni 2015 ontving ik in mijn
rol als wijkagent van de wijk waarin de [a-straat] ligt met regelmaat klachten over
"aanloop" van harddruggebruikers bij die woning. Buurtbewoners hebben mij gemeld zich
onveilig te voelen door dat gedrag. Deze meldingen vormden mede de aanleiding tot
genoemd onderzoek.
Na de aanhouding van de dealer [in] 2015 zijn de klachten ten aanzien van de woning
[a-straat] van buurtbewoners tot nul gereduceerd.”
3
Het geding in eerste aanleg
3.1
Centrada heeft [appellante] gedagvaard en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. Ook heeft Centrada betaling door [appellante] van de herstelkosten van de voordeur gevorderd. Aan haar vorderingen tot ontbinding en ontruiming heeft Centrada, in het kort, ten grondslag gelegd dat [appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst doordat vanuit de woning (gedurende lange tijd) activiteiten in strijd met de Opiumwet zijn verricht, waardoor tevens overlast is ontstaan. [appellante] is op grond van het bepaalde in artikel 7:219 BW ook aansprakelijk voor de gedragingen van [B] .
3.2
[appellante] heeft verweer gevoerd. Nadat Centrada haar eis had vermeerderd met een vordering van € 1.065,44 in verband met achterstallige huur en een comparitie van partijen had plaatsgevonden, heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 1 juni 2016 de vorderingen van Centrada tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning, betaling van de achterstallige huur en herstelkosten van de deur toegewezen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. De kantonrechter heeft, in het kort, overwogen dat nu sprake is van een huurachterstand van drie maanden de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde alleen om die reden reeds toewijsbaar zijn, maar dat ook moet worden aangenomen dat sprake is geweest van handel in verdovende middelen vanuit de woning.
3.3
Centrada heeft de woning op 22 juni 2016 doen ontruimen.
4
De bespreking van de grieven
4.1
Met
de grieven I tot en met III
komt [appellante] op tegen de beslissing van de kantonrechter om de huurovereenkomst te ontbinden en de vordering tot ontruiming van de woning toe te wijzen. Het hof ziet redenen om de grieven, die met elkaar samenhangen, tezamen te bespreken.
4.2
Het hof stelt vast dat [appellante] niet opkomt tegen de vaststelling door de kantonrechter dat sprake is van een huurachterstand van drie maanden huur. Zij richt ook geen grieven tegen de veroordeling tot betaling van drie maanden huur. [appellante] stelt weliswaar dat ze inmiddels is overgegaan tot betaling van het eerste gedeelte van de huurachterstand, maar zij heeft dat niet onderbouwd. Centrada heeft gemotiveerd gesteld dat de huur over de maanden februari, maart en mei 2016 onbetaald is gebleven. De huur over de maand juni 2016 is wel betaald en omdat de woning voor het einde van die maand is ontbonden, kan een bedrag van ruim
€ 140,- op de achterstallige huurtermijnen in mindering worden gebracht, maar ook dan is nog sprake van een huurachterstand van bijna drie maanden.
4.3
Het hof stelt tevens vast dat [appellante] in hoger beroep niet langer bestrijdt dat [B] gedurende een periode van enkele jaren vanuit de woning heeft gedeald en dat daardoor overlast is ontstaan. Evenmin bestrijdt zij dat zij, zoals de kantonrechter heeft overwogen, op grond van artikel 7:219 BW (de kantonrechter heeft abusievelijk verwezen naar artikel 7:213 BW) verantwoordelijk is voor de gedragingen van [B] in de woning.
4.4
Er kan dan ook van worden uitgegaan dat [appellante] toerekenbaar is tekortgeschoten in haar verplichting de huur tijdig te betalen en in strijd heeft gehandeld met de verplichtingen uit artikel 6.6 en 6.12 van het Huurreglement, en daarmee ook met de in artikel 7:213 BW vastgelegde verplichting zich als een goed huurder te gedragen. Nu sprake is van een tekortkoming in twee kernverplichtingen en deze tekortkoming voor wat betreft de huurbetaling substantieel en voor wat betreft de overlast en de handel in verdovende middelen ernstig en structureel is, rechtvaardigt deze tekortkoming, ook als rekening wordt gehouden met het woonrecht van [appellante] en haar dochter, in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst.
4.5
[appellante] lijkt met de grieven te betogen dat de tekortkomingen in dit geval de ontbinding niet rechtvaardigen. Daartoe voert zij allereerst aan dat zij door problemen met haar inkomen - de door haar aangevraagde WWB-uitkering werd niet toegekend - de huur niet tijdig kon betalen, maar dat zij bezig is de huurachterstand te voldoen. Nu [appellante] de huur gedurende meerdere maanden niet heeft voldaan en de huurachterstand nog steeds niet is ingelopen, volgt het hof [appellante] niet in haar betoog dat de tekortkoming in de betaling van de huur de ontbinding van de huur niet rechtvaardigt. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat problemen met het verkrijgen van inkomen in de risicosfeer van [appellante] liggen.
voert vervolgens aan dat nu geen sprake meer is van overlast, omdat [B] niet meer in de woning verblijft. Wat daar ook van zij - de kantonrechter heeft overwogen dat het gelet op de verhouding tussen [B] en [appellante] aannemelijk is dat [B] weer in de woning zal opduiken -, het enkele feit dat geen sprake meer is van overlast neemt niet weg dat [B] gedurende een periode van twee jaar vanuit de woning drugs heeft verkocht en dat daardoor overlast is ontstaan. De ernst van deze tekortkoming wordt niet weggenomen doordat deze zich in de toekomst niet meer zal voordoen. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat het hem niet geloofwaardig voorkomt dat [appellante] onwetend is gebleven van de activiteiten die [B] vanuit de woning ontplooide, nu deze activiteiten zich gedurende een langere periode hebben voorgedaan en ze gepaard gingen met geregelde bezoeken van verslaafde personen.
Ten slotte wijst [appellante] op de ingrijpende gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst voor haar en haar minderjarige dochter. Het hof stelt vast dat [appellante] de gevolgen voor haar dochter niet heeft toegelicht. Gesteld noch gebleken is dat de dochter elders geen speciaal onderwijs kan volgen. Dat dat in [C] , waar [appellante] en haar dochter bij familieleden verblijven, niet mogelijk is, is gesteld noch gebleken. Bovendien is [appellante] primair zelf verantwoordelijk voor de gevolgen van haar keuze om [B] niet de deur te wijzen. Het hof wil aannemen dat de ontbinding van de huurovereenkomst ingrijpende gevolgen heeft voor [appellante] , maar daar staat tegenover dat sprake is van (gelet op de aard en de duur) zeer ernstige tekortkomingen, die de ontbinding ondanks de gevolgen daarvan voor [appellante] rechtvaardigt.
4.6
De slotsom is dat de grieven falen. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter dan ook bekrachtigen. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten (salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II) van het geding in hoger beroep - in eerste aanleg is [appellante] al veroordeeld in de proceskosten, zodat de vordering van Centrada om [appellante] (opnieuw) te veroordelen in de proceskosten van het geding in eerste aanleg niet toewijsbaar is -, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten.
5
De beslissing
Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van Centrada gevallen, op € 718,- aan verschotten en op
€ 894,- voor het salaris van de advocaat, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening ;
veroordeelt [appellante] in de nakosten, begroot op € 131,- met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,- in geval [appellante] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. O.E. Mulder en mr. J.N. Bartels en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag
9 mei 2017.