ECLI:NL:PHR:2017:486
Parket bij de Hoge Raad — Uitspraak 


16/04112
mr. E.B. Rank-Berenschot
Zitting: 2 juni 2017
CONCLUSIE inzake:
[eiser]
eiser tot cassatie,
adv.: mr. H.J.W. Alt
tegen
Stichting Woonplus Schiedam
(hierna: Woonplus)
verweerster in cassatie,
adv.: mr. R.D. Boesveld
Deze procedure betreft de vordering van [eiser] jegens Woonplus tot vergoeding van de schade die [eiser] heeft geleden als gevolg van een overstroming in de door hem van Woonplus gehuurde garage. Het hof heeft vastgesteld dat de overstroming is veroorzaakt door een verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus, die op haar beurt het gevolg was van oneigenlijk gebruik van het rioolsysteem door de huurders van de bovengelegen woonlagen. Het hof heeft de verstopping aangemerkt als een ‘feitelijke stoornis door derden’ in de zin van art. 7:204 lid 3 BW en de vordering afgewezen.
In cassatie klaagt [eiser] dat het hof ten onrechte niet ambtshalve art. 6:174 BW heeft toegepast. Verder klaagt [eiser] erover dat het hof de verstopping niet heeft gekwalificeerd als een ‘gebrek’ in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.
1
Feiten en procesverloop
1.1
In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
i) [eiser] huurt sinds 11 augustus 2008 van Woonplus een garage aan de [a-straat 1] te [plaats] (hierna: de garage of het gehuurde). In de garage bevindt zich een toiletpot die is aangesloten op het riool waarop ook het bovengelegen appartementencomplex is aangesloten.
ii) Op 5 november 2008 heeft Woonplus onder meer het volgende aan [eiser] geschreven:
“In uw brief van 3 november 2008 schrijft u waterschade te hebben aan uw inboedel in het pand [a-straat 1] in [plaats] .
De waterschade is veroorzaakt door terugstromend rioolwater. De gemeente Schiedam heeft na uw melding het hoofdriool gereinigd en doorgespoeld.
Woonplus kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor enigerlei schade aan de inboedel.”
iii) Op 24 december 2009 heeft [eiser] geconstateerd dat rioolwater via de toiletpot het gehuurde was ingestroomd, waardoor een deel van de opgeslagen zaken was beschadigd.
iv) Expertise & taxatieburo Nederlof & Partner BV (hierna: Nederlof) heeft op 14 januari 2010 in opdracht van (de verzekeraar van) [eiser] een rapport opgesteld, waarin de schade wordt getaxeerd op € 8.700,- (incl. BTW). Nederlof heeft geen onderzoek gedaan naar de oorzaak van de overstroming.
v) Assurantiekantoor Fora Bemiddeling heeft Woonplus namens [eiser] aansprakelijk gesteld voor voormelde schade.
vi) De schadeverzekeraar van Woonplus heeft vervolgens expertisebureau Brava (hierna: Brava) ingeschakeld. Brava heeft op 2 februari 2010 een rapport uitgebracht, waarin onder meer staat vermeld:
“Verder is een melding bekend van verstopping in 2006 en 2008. In alle gevallen is de rioolontstopping ingeschakeld.”
( vii) Op 5 juli 2010 heeft Brava onder meer aan Fora Bemiddeling geschreven:
“Woonplus Schiedam heeft ons geïnformeerd dat er in 2006, 2008 en recent in 2009 een overstroming heeft voorgedaan.
Elke keer is gereageerd door de riolering te laten ontstoppen. Tot nu toe is niets gebleken van een fout in het rioleringssysteem en lijkt de verstoppingen te worden veroorzaakt door oneigenlijk gebruik van het rioolsysteem door bovenwonende huurders.
Naar onze mening heeft Woonplus Schiedam wel adequaat gereageerd en is zij niet aansprakelijk.”
1.2
Bij inleidende dagvaarding van 28 september 2012 heeft [eiser] , - zakelijk weergegeven - gevorderd, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Woonplus te veroordelen tot betaling van € 8.884,45, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 24 december 2009, althans de dag der dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening, en te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
Aan zijn vordering heeft [eiser] - samengevat - het volgende ten grondslag gelegd. Woonplus is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. In 2006 en 2008 hebben zich namelijk vergelijkbare schadevoorvallen voorgedaan, waarover Woonplus [eiser] niet heeft geïnformeerd. Ook heeft Woonplus niet geprobeerd de schadeoorzaak weg te nemen. Woonplus is daarom aansprakelijk voor de door [eiser] geleden schade.
1.3
Woonplus heeft verweer gevoerd. Woonplus heeft onder meer bestreden dat sprake is van een gebrek aan of een verkeerde constructie van de afvoerleiding. Verder heeft Woonplus aangevoerd niet bekend te zijn met een verstopping in 2006. Over de verstopping in 2008, die heeft plaatsgevonden na het aangaan van de huurovereenkomst, heeft Woonplus aangevoerd dat de oorzaak daarvan kennelijk was gelegen in het hoofdriool waarvoor Woonplus niet verantwoordelijk is. Volgens Woonplus was er geen enkele aanleiding om [eiser] te informeren.
1.4
Bij vonnis van 9 augustus 2013 heeft de kantonrechter te Rotterdam vooropgesteld dat tussen partijen in geschil is of Woonplus op grond van het bepaalde in art. 7:208 BW gehouden is tot vergoeding van de als gevolg van een gebrek aan het gehuurde veroorzaakte schade (rov. 4.1), in welk verband [eiser] het standpunt inneemt dat het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en dat Woonplus het toen kende of behoorde te kennen (rov. 4.2). De kantonrechter laat in het midden of sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW en oordeelt dat ervan moet worden uitgegaan dat Woonplus niet bekend was met problemen aan de riolering voordat partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan en ook nadien (rov. 4.2). Voor zover [eiser] heeft willen betogen dat Woonplus aansprakelijk is omdat de overstroming is veroorzaakt door een verstopping van het deel van de riolering dat tot het gehuurde behoort, heeft de kantonrechter, samengevat, het volgende geoordeeld. [eiser] heeft onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd waarop die aansprakelijkheid is gegrond, terwijl Woonplus onweersproken naar voren heeft gebracht dat zij het onder haar beheer vallende gedeelte van het riool periodiek heeft onderhouden en dat zij, na bekendheid met de overstroming, een loodgieter heeft ingeschakeld om de verstopping te verhelpen. Verder heeft de kantonrechter nog opgemerkt dat de enkele omstandigheid dat [eiser] niets aan de overstroming kan doen, niet zonder meer meebrengt dat de door hem geleden schade in dat geval voor rekening van Woonplus moet komen (rov. 4.3).
De kantonrechter heeft de vorderingen van [eiser] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten.
1.5
[eiser] is van voornoemd vonnis in hoger beroep gekomen bij het hof Den Haag en heeft gevorderd dat het vonnis wordt vernietigd en dat zijn vorderingen alsnog worden toegewezen.
Met
grief 1
betoogt [eiser] dat de kantonrechter hem ten onrechte niet is gevolgd in zijn standpunt dat Woonplus bij aanvang van de huurovereenkomst bekend was met het gebrek aan het gehuurde.
Grief
2 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat er geen reden is om de schade voor rekening van Woonplus te laten komen.
1.6
Woonplus heeft gemotiveerd verweer gevoerd met conclusie dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
1.7
Bij arrest van 15 maart 2016
heeft het gerechtshof Den Haag geoordeeld dat de grieven van [eiser] falen en heeft het het bestreden vonnis bekrachtigd. Voor zover in cassatie van belang overwoog het hof daartoe als volgt:
“4.	Met
grief 1
betoogt [eiser] dat de kantonrechter hem ten onrechte niet is gevolgd in zijn standpunt dat Woonplus bij aanvang van de huurovereenkomst bekend was met het gebrek aan het gehuurde, welk gebrek volgens [eiser] is gelegen in het eerder optreden van problemen met water dat via het riool weer naar binnenstroomt. [eiser] verwijst daarbij naar de mededelingen van Brava (zie hierboven onder 1.5.) over problemen met de riolering in of nabij het gehuurde in 2006 en 2008. Volgens [eiser] had Woonplus hem hierover moeten informeren, zodat hij voorzorgsmaatregelen had kunnen treffen.
Grief 2
is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat er geen reden is om de schade voor rekening van Woonplus te laten komen. Volgens [eiser] moet Woonplus ervoor zorgen dat haar deel van het riool vrij is van ontstopping, zeker in een situatie zoals deze, waarin er eerdere problemen zijn geweest. In zo’n geval moet het regulier inspecteren en onderzoeken van het riool meer frequent en wellicht uitvoeriger plaatsvinden. Nu het euvel driemaal is opgetreden, kan niet gezegd worden dat het onderhoud aan, dan wel de capaciteit van het riool afdoende was. Naar de mening van [eiser] ligt het op de weg van Woonplus om te bewijzen dat door haar wijze van onderhoud de kans op rioolproblemen is verkleind, dan wel dat haar wijze van onderhoud en controle van afdoende kwaliteit is geweest. Tot slot stelt [eiser] dat de schade in elk geval voor risico van Woonplus komt, nu Woonplus als verhuurder druk kan uitoefenen op haar overige huurders om oneigenlijk rioolgebruik en vervuiling ervan tegen te gaan. Daarbij kan worden gedacht aan adequate voorlichting aan de huurders.
5.	De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
6.	Voorop staat dat het, anders dan [eiser] betoogt, aan [eiser] is om te stellen en zo nodig te bewijzen dat Woonplus aansprakelijk is voor de door hem geleden schade en op grond waarvan. Dat geldt ook voor zijn stelling dat Woonplus het riool niet voldoende heeft (doen) onderhouden, welke stelling door Woonplus gemotiveerd is weersproken. Het feit dat [eiser] niet zelfstandig onderzoek kan doen naar de staat van het riool, laat immers onverlet dat hij mede aan de hand van de stellingen van Woonplus wel zijn stelling kan en dient te onderbouwen dat het uitgevoerde onderhoud onvoldoende is geweest. Daarover stelt hij evenwel niets en hij geeft evenmin handen en voeten aan de door hem genoemde “objectieve maatstaven” waaraan zou moeten worden getoetst. Voor een omkering van de bewijslast is dus geen reden. Datzelfde geldt voor de gestelde (en betwiste) omstandigheid dat “het euvel” zich driemaal heeft voorgedaan in een periode van enkele jaren.
7.	Niet in geschil is dat de in december 2009 geconstateerde overstroming het gevolg was van een verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus, dat de loodgieter destijds de verstopping heeft verholpen en heeft geconstateerd dat het riool zelf geen gebreken vertoonde en dat geen sprake was van een constructiefout (zie onder meer conclusie van antwoord onder 4 en 6 in combinatie met productie 1 bij de conclusie van antwoord; een en ander is niet weersproken). Woonplus heeft destijds geconcludeerd dat de verstopping het gevolg was van oneigenlijk gebruik van het rioolsysteem door de huurders van de bovengelegen woonlagen. Door [eiser] zijn geen andere oorzaken gesteld. Met Woonplus is het hof van oordeel dat een zodanige verstopping kan worden beschouwd als een feitelijke stoornis in de zin van artikel 7:204, derde lid, BW, zodat in zoverre geen sprake is van een gebrek als bedoeld in het tweede lid van dat artikel. Voor zover de overstroming als gevolg van de verstopping kan worden aangemerkt als een gebrek, geldt dat, zoals hierboven overwogen, dat gebrek direct is verholpen door de door Woonplus ingeschakelde loodgieter.
8.	Woonplus heeft in eerste aanleg (conclusie van antwoord onder 20) aangevoerd dat zij het rioolstelsel periodiek onderhoudt en dat zij de standleidingen en het collecteurriool (het gedeelte van het riool dat eigendom is van Woonplus en waarop de standleidingen zijn aangesloten) regelmatig laat doorspuiten. [eiser] heeft dit niet (voldoende gemotiveerd) weersproken en heeft zijn (kennelijke) standpunt dat Woonplus tekort is geschoten in het nemen van maatregelen om de verstopping te voorkomen, niet nader onderbouwd. Zijn stelling dat het inspecteren en onderzoeken “meer frequent en wellicht uitvoeriger” had moeten plaatsvinden, is in dat verband (veel) te vaag. Daarbij zij opgemerkt dat indien huurders oneigenlijk gebruik van het rioolsysteem maken, tussen onderhoudsbeurten door altijd het risico bestaat dat een verstopping optreedt. Van Woonplus kan niet worden gevergd dat zij het aan haar toebehorende stuk riool bij wijze van spreken elke week controleert, laat staan elke dag, voor zover [eiser] dat al bedoelt te stellen. [eiser] heeft verder weliswaar betoogd dat Woonplus druk moet uitoefenen op haar huurders, bijvoorbeeld door adequate voorlichting, om oneigenlijk rioolgebruik en vervuiling ervan tegen te gaan, maar [eiser] heeft niet gesteld, laat staan onderbouwd, in welk opzicht Woonstad
in de nakoming van die plicht tekort zou zijn geschoten. Woonplus heeft in elk geval betwist dat aan haar op dit punt een verwijt kan worden gemaakt; volgens haar plaatst zij met enige regelmaat in haar nieuwsbrief een artikel over het juiste gebruik van het rioolsysteem.
9.	Tot slot stelt [eiser] dat Woonplus aansprakelijk is, omdat zij hem niet heeft geïnformeerd over de eerdere overstromingen in 2006 en 2008. Als Woonplus dat wel had gedaan, had [eiser] voorzorgsmaatregelen kunnen treffen, zo begrijpt het hof het betoog van [eiser] . Ook dit betoog gaat niet op. Dat in 2006 sprake is geweest van een verstopping is door Woonplus reeds in eerste aanleg betwist; zij heeft ter comparitie opgemerkt niet te weten waarop Brava de melding van een dergelijke verstopping baseert. Afgezien daarvan is het hof met Woonplus van oordeel dat een enkele verstopping in 2006 onvoldoende is om aan te nemen dat sprake is van een terugkerende “problematiek”, zoals [eiser] suggereert. In elk geval voert het te ver om aan te nemen dat Woonplus aansprakelijk is voor de onderhavige schade omdat zij [eiser] bij het aangaan van de huurovereenkomst niet heeft ingelicht over deze verstopping, waarover overigens verder niets bekend is. Het voorgaande wordt niet anders als wordt meegewogen dat zich in 2008 ook een verstopping heeft voorgedaan. [eiser] heeft niet weersproken de stelling van Woonplus (zie conclusie van antwoord onder 14) dat [eiser] met de overstroming uit 2008 bekend was, nu het een melding van hemzelf betrof. Woonplus heeft in dat verband verwezen naar haar brief aan [eiser] van 5 november 2008 (zie hierboven onder 1.2.). Uit deze brief volgt ook dat de overstroming in 2008 een andere oorzaak had dan de in het geding zijnde overstroming, namelijk een verstopping van het gemeentelijke riool. Gelet op het voorgaande heeft [eiser] niet voldoende onderbouwd dat sprake is van een tekortkoming die aan Woonplus kan worden toegerekend. Woonplus kan dan ook niet aansprakelijk worden gehouden voor de door [eiser] geleden schade. Dat [eiser] de overstroming niet zelf heeft veroorzaakt doet daaraan, anders dan hij blijkens zijn toelichting op grief 1 meent, niet af.
10.	Het bewijsaanbod voldoet niet aan de eisen die daaraan in hoger beroep moeten worden gesteld, en zal dus worden gepasseerd.
11.	De conclusie luidt dat het appel faalt en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat [eiser] in de proceskosten in hoger beroep wordt veroordeeld. Zoals door Woonplus gevorderd zal worden bepaald dat over deze proceskosten wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van veertien dagen na dit arrest en zal deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.”
1.8
[eiser] heeft bij dagvaarding van 14 juni 2016 en (tweede) herstelexploot van 7 juli 2016 tijdig cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van 15 maart 2016. Woonplus heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep en heeft de zaak schriftelijk doen toelichten. [eiser] heeft gerepliceerd.
2
Bespreking van het cassatieberoep
2.1
Het cassatieberoep komt op tegen rov. 4 t/m 11 en het dictum van het eindarrest van 15 maart 2016. Het is gericht tegen de oordelen van het hof (i) dat er geen reden is om de schade voor rekening van Woonplus te laten komen en (ii) dat de verstopping beschouwd moet worden als een feitelijke stoornis in de zin van art. 7:204 lid 3 BW, zodat in zoverre geen sprake is van een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW.
2.2
Het cassatiemiddel bestaat uit een inleiding (cassatiedagvaarding nr. 1), die geen klachten bevat, en drie (door mij hernummerde) onderdelen.
2.3
Onderdeel 1
(cassatiedagvaarding nr. 2.1) richt zich met rechts- en motiveringsklachten tegen rov. 4 t/m 11 van het eindarrest (aangehaald hiervoor onder 1.7), waarin het hof onder meer respondeert op grief 2 van [eiser] , waarmee hij klaagt dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat er geen reden is om de schade voor rekening van Woonplus te laten komen.
In de bestreden overwegingen verwerpt het hof de diverse stellingen van [eiser] ter onderbouwing van (onder meer) deze grief.
2.4
Ter inleiding van de klacht citeert het onderdeel grief 2 van [eiser] en herhaalt het letterlijk de door [eiser] in de toelichting aangevoerde argumenten,
die in het middel worden aangeduid met de letters a t/m d (cassatiedagvaarding nr. 2.1.1). Vervolgens citeert het onderdeel rov. 6 en geeft het een samenvatting van rov. 7 t/m 9, rov. 11 en het dictum van het eindarrest (cassatiedagvaarding nr. 2.1.2, 1ste en 2de alinea).
2.5
Het onderdeel betoogt vervolgens dat [eiser] in feitelijke instanties voldoende heeft gesteld
om op grond van art. 25 Rv voor het hof de verplichting in het leven te roepen ambtshalve art. 6:174 BW toe te passen en klaagt dat het hof dit ten onrechte niet heeft gedaan (cassatiedagvaarding nr. 2.1.2, p. 5 e.v. vanaf
“Het hof miskent, (…)”
). Het onderdeel stelt dat in dat kader van belang is dat een riool dat overstroomt reeds gebrekkig is in de zin van art. 6:174 BW, ook al is de verstopping die deze overstroming veroorzaakt het gevolg van oneigenlijk gebruik van de huurders van Woonplus (cassatiedagvaarding nr. 2.1.2, p. 6 vanaf
“In dat kader (…)”
). Het hof heeft dit alles hetzij miskend, hetzij heeft het geen inzicht gegeven in zijn gedachtegang, dan wel heeft het een onbegrijpelijk oordeel gegeven.
2.6
De rechter onderzoekt en beslist de zaak op de grondslag van hetgeen partijen aan hun vordering, verzoek of verweer ten gronde hebben gelegd, tenzij uit de wet anders voortvloeit (art. 24 Rv). Deze feitelijke grondslag (ook wel genoemd: de rechtsfeiten
) moet door partijen zijn gesteld.
De rechter mag deze grondslag niet aanvullen met feiten en omstandigheden die de andere partij heeft gesteld in haar verweer of die hem ter comparitie, uit getuigenverhoor of deskundigenbericht gebleken zijn, tenzij deze feiten en omstandigheden alsnog aan de vordering of het verweer ten grondslag zijn gelegd. Hij moet, ook bij het aanvullen van rechtsgronden (art. 25 Rv), binnen de grenzen van de rechtsstrijd blijven. De staving van de grondslag mag de rechter wèl afleiden uit zodanige feiten en omstandigheden en uit de feitelijke gevolgtrekking die hij daaruit maakt (art. 149  Rv).
2.7
Art. 6:174 lid 1 BW luidt:
“De bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, is, wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt, aansprakelijk, tenzij aansprakelijkheid op grond van de vorige afdeling zou hebben ontbroken indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend.”
Voor een geslaagd beroep op kwalitatieve aansprakelijkheid op de voet van art. 6:174 lid 1 BW dient derhalve als feitelijke grondslag te worden aangevoerd (i) dat de aangesproken (rechts)persoon de bezitter van een opstal is, (ii) dat de opstal niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen (anders gezegd: dat zij gebrekkig is), (iii) dat zij daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert en (iv) dat dit gevaar zich heeft verwezenlijkt.
2.8
Ter onderbouwing van zijn (tweede) grief - die gericht is tegen het oordeel van de kantonrechter dat er geen reden is om de schade voor rekening van Woonplus te laten komen - heeft [eiser] het navolgende aangevoerd:
“Kennelijk heeft de Rechtbank Rotterdam ten onrechte gemeend, dat [eiser] de schade zoals die destijds is ontstaan aan goederen in het gehuurde, door hem dient te worden gedragen. Althans dat Woonplus die schade niet zou moeten dragen. Woonplus dient ervoor te zorgen dat het deel van het riool dat zij dient te onderhouden, ook daadwerkelijk vrij is van verstopping, en vrij toegankelijk is voor water op een wijze dat het riool niet overbelast wordt, in die zin dat het water zijn weg “weer terug omhoog zoekt”. Zeker in het geval zoals deze, waarin er eerdere problemen (in het jaar 2006 en 2008) aan de orde zijn geweest met het riool, en de waterafvoer. Alsdan dient het (wellicht) regulier inspecteren en onderzoeken (het verrichten van het noodzakelijk onderhoud aan het riool) van het riool meer frequent en wellicht uitvoeriger plaats te hebben. Nu het euvel driemaal is opgetreden in totaal, kan worden gezegd dat het onderhoud aan het riool niet afdoende is gebleken, dan wel dat de capaciteit van het riool niet afdoende is gebleken. Een omstandigheid die in dezen enkel Woonplus kan worden aangewreven. [eiser] kan immers nimmer zelfstandig onderzoek doen naar de staat van het riool, het is niet zijn eigendom, en hij is niet de gebruiker (van het deel van het riool dat buiten het gehuurde is gelegen), van het riool in kwestie. Zulks ligt op de weg van de woningcorporatie, zo meent [eiser] . In ieder geval is [eiser] van mening dat nu het euvel zich driemaal heeft afgespeeld in een tijdspanne van enkele jaren, het op de weg van Woonplus had gelegen om te bewijzen dat haar wijze van onderhoud ervoor heeft gezorgd dat de kans op rioolproblemen is verkleind, dan wel dat haar wijze van onderhoud en controle van afdoende kwaliteit is geweest, zulks naar objectieve maatstaven. Zulks heeft onterecht nimmer plaatsgehad in eerste aanleg, zo stelt [eiser] . Een bruikbaar riool is een verplichting en opdracht van de verhuurder, zo stelt [eiser] . Een huurder hoeft niet te verwachten dat er overstromingen plaatshebben in de richting van het gehuurde, vanuit het riool (waarvoor Woonplus in ieder geval gedeeltelijk verantwoordelijk is).
Voorts meent [eiser] , gelijk hij ook in eerste aanleg reeds had betoogd, dat het in ieder geval voor risico komt van Woonplus als het euvel als voornoemd zich voordoet, en hij daarvan schade ondervindt, dat die schade door Woonplus dient te worden vergoed aan hem. Als verhuurder kan Woonplus immers druk uitoefenen op haar huurders, te weten de overige huurders, om verstoppingen van het riool zoals die zich hebben voorgedaan, te trachten te voorkomen, door oneigenlijk rioolgebruik, en vervuiling ervan tegen te gaan. Daarbij kan worden gedacht aan het geven van adequate voorlichting aan haar huurders. Zulks is in eerste aanleg helaas niet besproken, maar het had wel dienen te worden meegewogen in dezen, zo meent [eiser] . (...)”
2.9
De uitleg van standpunten van partijen is van feitelijke aard en kan in cassatie niet op juistheid, maar slechts op begrijpelijkheid worden getoetst.
Klaarblijkelijk heeft het hof in de hiervoor aangehaalde (toelichting op de) grief van [eiser] niet voldoende feitelijke aanknopingspunten gevonden voor een ambtshalve onderzoek naar kwalitatieve aansprakelijkheid van Woonplus op de voet van art. 6:174 BW. Onbegrijpelijk is dat niet. Nadat de kantonrechter – als zodanig onbestreden – had vastgesteld dat de vordering van [eiser] in eerste aanleg op de contractuele leest van art. 7:208 BW was geschoeid (vonnis, rov. 4.1), heeft [eiser] in appel niet (duidelijk) de grondslag van zijn vordering gewijzigd of aangevuld. Hij heeft, anders dan het middel lijkt te impliceren, ter onderbouwing van zijn grief niet gesteld dat Woonplus de bezitter is van een gebrekkige opstal (het riool).
2.10
Zelfs al zou uit de in het geding gebleken feiten en omstandigheden kunnen worden afgeleid dat Woonplus de bezitter is van een gebrekkige opstal, dan nog stond het het hof - anders dan het onderdeel betoogt - niet vrij zijn beslissing te baseren op de kwalitatieve aansprakelijk als bedoeld in art. 6:174 BW. [eiser] heeft aan zijn vordering tot schadevergoeding immers
niet
ten grondslag gelegd dat Woonplus
in zijn hoedanigheid van bezitter van een gebrekkige opstal
aansprakelijk is. Bij een andere opvatting zou Woonplus tekort zijn gedaan in haar recht zich naar behoren te verdedigen; betoogd zou kunnen worden dat het hof in dat geval buiten de door partijen getrokken grenzen van de rechtsstrijd zou zijn getreden.
De klacht faalt derhalve.
2.11
Onderdeel 1 van het middel faalt gezien het vorenstaande.
2.12
Onderdeel 2
(cassatiedagvaarding nr. 2.2 en de uitwerking daarvan in nrs. 2.2.1 t/m 2.2.7) richt zich (anders dan de inleidende opmerkingen onder nr. 2.2 doen vermoeden) met zowel rechts- als motiveringsklachten tegen rov. 7, 8, 9, 11 en het dictum van het eindarrest. Het onderdeel valt uiteen in zeven subonderdelen.
2.13
Zowel
subonderdeel 2.1
(cassatiedagvaarding nr. 2.2.1) als
subonderdeel 2.5
(cassatiedagvaarding nr. 2.2.5) is gericht tegen rov. 7. Daarin heeft het hof (onder meer) overwogen dat de verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus die de overstroming heeft veroorzaakt, het gevolg was van oneigenlijk gebruik van het rioolsysteem door de huurders van de bovengelegen woonlagen. Vervolgens heeft het hof geoordeeld dat een zodanige verstopping kan worden beschouwd als een feitelijke stoornis in de zin van art. 7:204 lid 3 BW, zodat in zoverre geen sprake is van een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW (zie hiervoor onder 1.7).
2.14.1
Subonderdeel 2.1 klaagt dat het hof een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd bij de beoordeling van de eventuele aanwezigheid van een ‘gebrek’ in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Het voert daartoe aan dat een riool niet behoort te overstromen en dat als dat toch gebeurt (ook al is dat het gevolg van een door huurders van Woonplus gepleegd oneigenlijk gebruik van de standleiding in de bovengelegen woningen), dat riool c.q. die standleiding op dat moment gebrekkig is totdat de verstopping is verholpen. Indien het hof dat niet heeft miskend, heeft het geen inzicht gegeven in zijn gedachtegang, dan wel een onbegrijpelijk oordeel gegeven.
2.14.2
Subonderdeel 2.5 klaagt dat het hof een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd bij de beoordeling van de vraag of er sprake was van een ‘feitelijke stoornis’ in de zin van art. 7:204 lid 3 BW. Het voert daartoe aan dat onder een dergelijke feitelijke stoornis worden verstaan zaken als verkeerslawaai, spelende kinderen die een bal door de ruit gooien, burengerecht enz. Een overstroming ten gevolge van een verstopping van het riool als gevolg van onoordeelkundig gebruik van het riool door huurders van de verhuurder is volgens het subonderdeel een voor risico van de huurder (bedoeld zal zijn verhuurder) komend gebrek en kan niet als een ‘feitelijke stoornis’ in de zin van art. 7:204 lid 3 BW worden gekwalificeerd. Het hof heeft dit alles hetzij miskend, hetzij een ontoereikend gemotiveerd dan wel onbegrijpelijk oordeel gegeven.
2.15
Geen gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW is de feitelijke stoornis in het genot van het gehuurde die door derden, zonder bewering van recht, wordt veroorzaakt (art. 7:204 lid 3 BW). De parlementaire geschiedenis noemt als voorbeelden: verkeerslawaai, spelende kinderen, die een bal door een ruit gooien, burengerucht enz.
Uit de jurisprudentie volgt dat ook wateroverlast ten gevolge van een buiten het gehuurde gelegen oorzaak daaronder valt.
Huydecoper noemt als voorbeelden van gevallen van stoornissen door ingrepen of fouten van derden die voor rekening van de huurder dienen te blijven onder meer: gesprongen waterleiding door fout van andere huurders, schade door gebrekkig aangelegde douche door (boven)buren en schade door lekkage in buurpand.
2.16
Uit de overwegingen van het hof (rov. 7-9) volgt dat tussen partijen niet in geschil is dan wel het hof van oordeel is (samengevat):
dat het riool zelf geen gebreken vertoonde; dat er geen sprake was van een constructiefout; dat Woonplus het riool periodiek onderhoudt; dat Woonplus de standleidingen en het gedeelte van het riool dat eigendom is van Woonplus en waarop de standleidingen zijn aangesloten regelmatig laat doorspuiten;
dat de overstroming het gevolg was van een verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus en deze verstopping het gevolg was van oneigenlijk gebruik van het rioolsysteem door de huurders van de bovengelegen woonlagen;
dat indien huurders oneigenlijk gebruik van het rioolsysteem maken, tussen onderhoudsbeurten door, altijd het risico bestaat dat een verstopping optreedt; dat Woonplus niet tekort is geschoten in het nemen van maatregelen om de verstopping te voorkomen; dat Woonplus niet tekort is geschoten in het nemen van maatregelen om oneigenlijk rioolgebruik en vervuiling ervan daar haar huurders tegen te gaan; dat er geen sprake is van terugkerende “problematiek” en dat de overstroming in 2008 een andere oorzaak had (namelijk een verstopping van het gemeentelijke riool).
2.17
Woonplus heeft gesteld dat de verstopping zich heeft voorgedaan in “
De rioolafvoerleiding van het portiekwoningencomplex van Woonplus (…).”
.
[eiser] heeft dat niet betwist. Ook het hof gaat er kennelijk van uit dat de verstopping zich heeft voorgedaan in de rioolafvoerleiding van het portiekwoningencomplex van Woonplus (rov. 7 “
Niet in geschil is dat de in december 2009 geconstateerde overstroming het gevolg was van een verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus.”
). Het betreft hier derhalve een verstopping van een
buiten het gehuurde gelegen
rioolafvoerleiding van Woonplus. Ook het middel gaat daar vanuit.
2.18
Het oordeel van het hof dat de onderhavige verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus veroorzaakt door oneigenlijk gebruik van het rioolsysteem door derden (de huurders van de bovengelegen woonlagen) - waarbij het hof er kennelijk vanuit gaat dat deze verstopping zich
buiten het gehuurde
heeft voorgedaan (met als gevolg een overstroming
in
het gehuurde) - moet worden aangemerkt als een feitelijke stoornis door derden in de zin van art. 7:204 lid 3 BW geeft, mede gezien de hiervoor onder 2.16 sub 1 en sub 3 genoemde feiten en omstandigheden, niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk.
Volledigheidshalve merk ik hierbij op dat de omstandigheid dat Woonplus eigenaar is van de (niet gebrekkige en periodiek door haar onderhouden) rioolafvoerleiding waar de verstopping zich (voor het eerst, althans voor het eerst met deze oorzaak) heeft voorgedaan en dat zij tevens de verhuurder is van de huurders van de bovengelegen woningen die de rioolafvoerleiding oneigenlijk hebben gebruikt, m.i. niet tot een ander oordeel leidt.
Dit komt overeen met het in de wetsgeschiedenis en jurisprudentie ontwikkelde uitgangspunt bij
overlast
door een andere huurder van dezelfde verhuurder. In een dergelijk geval is geen sprake van een gebrek zolang er geen sprake is van een tekortschieten van de verhuurder in de verplichting om daartegen op te treden.
Nu het hof van oordeel is de verstopping is veroorzaakt door oneigenlijke gebruik van de rioolafvoerleiding door de huurders van de bovengelegen woningen en Woonplus niet tekort is geschoten in het nemen van maatregelen om dit tegen te gaan, valt de onderhavige situatie daarmee te vergelijken en is er hier dus geen sprake van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Zie ook nader de bespreking van subonderdeel 2.3.
2.19
Omdat het hof heeft geoordeeld dat de onderhavige verstopping te kwalificeren valt als een feitelijke stoornis door derden, zonder bewering van recht, is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW geen sprake (zie art. 7:204 lid 3 BW).
2.20
Gelet op het vorenstaande falen de subonderdelen 2.1 en 2.5.
2.21
Ten overvloede merk ik ten aanzien van subonderdeel 2.1 nog op dat de klacht (voorts) miskent dat tussen partijen niet in geschil was dat het riool zelf geen gebreken vertoonde en dat er ook geen sprake was van een constructiefout (rov. 7). Het hof diende dan ook uit te gaan van het tussen partijen vaststaande feit dat het riool zelf (waaronder de daartoe behorende afvoerleiding waar de verstopping zich heeft voorgedaan) niet gebrekkig was. Anders dan het subonderdeel lijkt te betogen, zijn de onder 2.16 en 2.17 genoemde feiten en omstandigheden, waaronder de plaats waar de verstopping zich heeft voorgedaan (i.c. buiten het gehuurde) en de oorzaak van de verstopping (i.c. oneigenlijk gebruik door derden), voorts weldegelijk relevant om te beoordelen of er hier al dan niet sprake is van een gebrek in de zin van in art. 7:204 lid 2 BW.
2.22
De
subonderdelen 2.2, 2.4
en
2.6
(cassatiedagvaarding nrs. 2.2.2, 2.2.4 resp. 2.2.6) nemen, gelet op de bespreking van de subonderdelen 2.1 en 2.5, elk ten onrechte tot uitgangspunt dat de onderhavige (overstroming die het gevolg is van de) verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus te kwalificeren valt als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW en falen derhalve.
2.23
Zelfs indien de onderhavige (overstroming die het gevolg is van de) verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus wél gekwalificeerd zou moeten worden als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW falen de subonderdelen 2.2, 2.4 en 2.6. Ik licht dat als volgt toe.
2.24
Art. 7:208 BW regelt de aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade als gevolg van een gebrek (in de zin van art. 7:204 lid 2 BW). Het artikel gaat ervan uit dat de enkele aanwezigheid van een gebrek weliswaar een tekortkoming oplevert, maar dat deze niet zonder meer aan de verhuurder kan worden toegerekend, zoals vereist is voor het recht van de  huurder op schadevergoeding.
Uit het artikel volgt dat Woonplus slechts tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht is:
indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan Woonplus is toe te rekenen, of
indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en Woonplus het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan [eiser] heeft te kennen gegeven dat het gehuurde het gebrek niet had.
2.25
Voor zover de subonderdelen (i.h.b. subonderdeel 2.6) er vanuit gaan dat de aanwezigheid van een gebrek op zichzelf reeds leidt tot aansprakelijkheid voor de schade (
“toerekenbare tekortkoming”)
berusten zij derhalve op een onjuiste rechtsopvatting en falen zij.
2.26
Voor zover de subonderdelen er vanuit gaan dat:
- de aanwezigheid van een gebrek leidt tot een risicoaansprakelijkheid voor de verhuurder (vgl. subonderdeel 2.2 “
[eiser] heeft hiermee steeds beoogd te stellen dat het al dan niet overstromen in het domein en de risicosfeer van Woonplus ligt hetgeen dus ook voor haar risico moet komen (…)
” en subonderdeel 2.4
“(…) als gevolg van een gebrek dat voor risico van Woonplus komt, [eiser] niet dat huurgenot heeft gehad dat hij redelijkerwijs mocht verwachten, als gevolg waarvan Woonplus tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst tussen partijen en op die grond de schade die [eiser] als gevolg daarvan heeft geleden, dient te vergoeden.”)
en/of
- de aanwezigheid van een gebrek leidt tot een tekortkoming (verminderd huurgenot) en deze tekortkoming op zichzelf reeds leidt tot aansprakelijkheid van de verhuurder voor de schade (vgl. subonderdeel 2.4, zoals hiervoor weergegeven)
berusten deze klachten op een onjuiste rechtsopvatting en falen zij eveneens. Van een risicoaansprakelijkheid voor de verhuurder is geen sprake en een tekortkoming leidt alleen tot aansprakelijkheid van de verhuurder voor de schade indien deze tekortkoming aan hem kan worden toegerekend.
2.27
De huurovereenkomst dateert van 11 augustus 2008 (zie onder 1.1 sub i). Op 24 december 2009 heeft [eiser] geconstateerd dat rioolwater via de toiletpot het gehuurde was ingestroomd (zie onder 1.1 sub iii). Hieruit volgt dat de onderhavige (overstroming die het gevolg is van de) verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus is ontstaan na het aangaan van de huurovereenkomst.
Gesteld noch gebleken is dat de
onderhavige
(overstroming die het gevolg is van de) verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en/of Woonplus deze toen kende of had behoren te kennen en/of toen aan [eiser] heeft te kennen gegeven dat het gehuurde het gebrek niet had. In cassatie moet er daarom vanuit worden gegaan dat de onder 2.24 sub 2 genoemde grond voor aansprakelijkheid zich hier niet voordoet.
Volledigheidshalve merk ik hierbij nog op dat [eiser] in eerste aanleg wel, meer in het algemeen, heeft aangevoerd dat Woonplus bij aanvang van de huurovereenkomst bekend was met (eerdere) problemen aan de riolering. De kantonrechter heeft deze stelling verworpen (rov. 4.2 van het vonnis). Met
grief 1
heeft [eiser] betoogd dat de kantonrechter hem ten onrechte niet is gevolgd in zijn standpunt dat Woonplus bij aanvang van de huurovereenkomst bekend was met het gebrek aan het gehuurde, welk gebrek volgens [eiser] was gelegen in het
eerder
optreden van problemen met water dat via het riool weer naar binnenstroomt (vgl. rov. 4 eerste volzin van het arrest). Deze grief heeft het hof verworpen. Tegen dit oordeel zijn in het cassatiemiddel geen (specifieke) klachten gericht.
2.28
Omdat de onderhavige (overstroming die het gevolg is van de) verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus ontstaan is ná het aangaan van de huurovereenkomst, is Woonplus op grond van art. 7:208 BW slechts aansprakelijk voor de door [eiser] gestelde schade indien deze verstopping aan haar valt toe te rekenen (de onder 2.24 sub 1 genoemde grond voor aansprakelijkheid). Uit de bestreden overwegingen van het hof (rov. 7-9) volgt echter dat naar zijn oordeel van toerekenbaarheid
geen
sprake is:
a.	het hof heeft (als door Woonplus gesteld en door [eiser] niet of onvoldoende betwist) vastgesteld dat de verstopping het gevolg was van oneigenlijk gebruik van het rioolsysteem door derden (de huurders van de bovengelegen woonlagen);
b.	het hof heeft het (kennelijke) standpunt dat Woonplus tekort is geschoten in het nemen van maatregelen om deze verstopping te voorkomen niet gevolgd;
c.	het hof heeft opgemerkt dat [eiser] weliswaar heeft betoogd dat Woonplus druk moet uitoefenen op haar huurders, bijvoorbeeld door adequate voorlichting, om oneigenlijk rioolgebruik en vervuiling ervan tegen te gaan, maar [eiser] heeft volgens het hof niet gesteld, laat staan onderbouwd, in welk opzicht Woonplus in de nakoming van die plicht tekort zou zijn geschoten. In dat verband heeft het hof vastgesteld dat Woonplus in elk geval heeft betwist dat aan haar op dit punt een verwijt kan worden gemaakt;
d.	het hof is tot de conclusie gekomen dat [eiser] niet voldoende heeft onderbouwd dat sprake is van een tekortkoming die aan Woonplus kan worden toegerekend.
Voor zover het onderdeel erop berust dat (de overstroming die het gevolg is van) de onderhavige verstopping in de rioolafvoerleiding van Woonplus een gebrek oplevert dat aan Woonplus
valt toe te rekenen
en Woonplus daarom aansprakelijk is (vgl. subonderdeel 2.2 en subonderdeel 2.4), faalt het onderdeel bij gebrek aan feitelijke grondslag.
2.29
Uit het vorenstaande volgt dat de subonderdelen 2.2, 2.4 en 2.6 (ook daarom) falen.
2.30
Subonderdeel 2.3
(cassatiedagvaarding nr. 2.2.3) luidt als volgt:
“Het hof miskent bovendien dat indien de verhuurder nalaat gebruik te maken van zijn bevoegdheid om tegen overlast veroorzakende medehuurders op te treden (...) dit een zelfstandig gebrek oplevert in de zin van 7:204 lid 2 op grond van NnaV, Kamerstukken II 26 089, nr 6, p. 9. Het hof laat dit in rov 8 ten onrechte buiten beschouwing door te overwegen dat tussen de onderhoudsbeurten door “altijd het risico bestaat dat verstopping optreedt” en vervolgens te overwegen dat [eiser] te weinig heeft gesteld over de druk die Woonplus niet heeft uitgeoefend op de medehuurders, terwijl [eiser] de onvoldoende druk wel heeft aangevoerd en dit dan vervolgens naar mijn mening een stelling is die een verzwaarde stelplicht aan de kant van de verhuurder meebrengt. Het hof heeft dit alles hetzij miskend, hetzij heeft het geen inzicht gegeven in zijn gedachtegang op dit punt, dan wel heeft het een onbegrijpelijk oordeel gegeven.”
2.31
Deze klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof heeft niet miskend dat indien de verhuurder nalaat gebruik te maken van zijn bevoegdheid om tegen overlast veroorzakende medehuurders op te treden, dat een zelfstandig gebrek kan opleveren in de zin van art. 7:204 lid 2 BW maar (in rov. 8 slot) geoordeeld dat [eiser] niet heeft gesteld, laat staan onderbouwd, in welk opzicht Woonplus in de nakoming van die plicht tekort zou zijn geschoten. Het hof heeft voorts overwogen dat Woonplus in elk geval heeft betwist dat aan haar op dit punt een verwijt kan worden gemaakt. Dit oordeel van het hof is gezien de stellingname van partijen niet onbegrijpelijk. In dat kader merk ik nog op dat, anders dan het subonderdeel stelt, het betoog van [eiser] (zoals hiervoor weergegeven onder 2.8, vanaf “
Voorts meent [eiser] (…)”),
geen verzwaarde stelplicht aan de kant van de verhuurder meebrengt. Mede gezien de (gemotiveerde) betwisting door Woonplus dat haar op dit punt een verwijt kan worden gemaakt (rov. 8 slot), had [eiser] moeten stellen dat en onderbouwen waarom Woonplus tekort zou zijn geschoten in die verplichting. [eiser] heeft dat volgens het hof nagelaten. Dat oordeel is, zoals gezegd, niet onbegrijpelijk.
2.32
Volgens
subonderdeel 2.7
(cassatiedagvaarding nr. 2.2.7) vitieert het slagen van één of meer van voornoemde klachten ook de voortbouwende rov. 8 t/m 11 en het dictum.
2.33
De klacht bouwt voort op de verworpen subonderdelen 2.1 t/m 2.6 en treft daarom evenmin doel.
2.34
De slotsom is dat onderdeel 2 van het cassatiemiddel faalt.
2.35
Onderdeel 3
(cassatiedagvaarding nr. 2.3) luidt dat het slagen van één of meer van voornoemde klachten betekent dat rov. 11 en het dictum evenmin in stand kunnen blijven.
2.36
Het onderdeel bouwt voort op de verworpen onderdelen 1 en 2 en volgt daarom hun lot.
3
Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G
Ontleend aan rov. 1.1 t/m 1.5 van het arrest van hof Den Haag van 15 maart 2016.
Ontleend aan rov. 3.1 van het vonnis van 9 augustus 2013.
Ontleend aan rov. 3.2 van het vonnis van 9 augustus 2013.
Ontleend aan rov. 3.3 van het vonnis van 9 augustus 2013.
Ontleend aan rov. 4 van het arrest van hof Den Haag van 15 maart 2016.
ECLI:NL:GHDHA:2016:1088, TvHB 2016, nr. 5, p. 319.
Bedoeld zal zijn Woonplus.
Het middel verwijst naar nr. 6 van de memorie van grieven.
Het middel verwijst naar nr. 6 van de memorie van grieven.
Zie bijvoorbeeld T.F.E. Tjong Tjin Tai, De rechterlijke vrijheid en de feitelijke grondslag, TCR 2002, p. 31.
HR 24 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY7929, NJ 2007/539.
Kamerstukken II 1999/00, 26 855, nr. 3 (MvT), p. 56.
Vgl. HR 30 november 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX7487, NJ 2012/689, rov. 4.1.
Memorie van grieven nr. 6.
Zie o.m. HR 19 september 2014, ECLI:NL:HR:2014:2737, NJ 2015/179, rov. 5.1.2.
Zie o.m. HR 1 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9900, NJ 2005/92; HR 17 februari 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU5663, NJ 2006/158, en HR 31 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AV0646, NJ 2006/233.
Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3 (MvT), p. 15.
Zie bijv. Ktr. Deventer 26 augustus 1997, ECLI:NL:KTGDEV:1997:AK0915, WR 1998/72; Huurcommissie 12 december 1997, ECLI:NL:XX:1997:AL9340, WR 1998/71; Ktr. Rotterdam 6 december 2006, ECLI:NL:RBROT:2006:AZ5730, en Hof Amsterdam 12 januari 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0747, WR 2011/8.
Huydecoper, GS Huurrecht, artikel 204 Boek 7 BW, aant. 35 onder verwijzing naar jurisprudentie.
CvA nr. 16.
Zie bijv. cassatiedagvaarding p. 5, laatste alinea; repliek in cassatie nr. 1.
Vgl. Ktr. Amsterdam 14 november 2002, ECLI:NL:RBAMS:2002:AK4821, WR 2003/43 m.nt. Six-Hummel.
Vgl. Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3 (MvT), p. 15 en Huydecoper, GS Huurrecht, artikel 204 Boek 7 BW, aant. 32 en 33 en de daar vermelde jurisprudentie.
Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3 (MvT), p. 19.