ECLI:NL:RBROT:2017:5803
Rechtbank ROT — Uitspraak 


RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 5422287 CV EXPL 16-41120
uitspraak: 28 juli 2017
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
,
in de zaak van
[eiseres]
,
wonende te [plaatsnaam],
eiseres,
gemachtigde: mr. E.H.P. Dingenouts,
tegen
de stichting
Stichting Vestia
,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. R. Benneker.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eiseres]’ respectievelijk ‘Vestia’.
1
Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
de dagvaarding van 22 september 2016;
de conclusie van antwoord;
het tussenvonnis van 2 januari 2017, waarin een gerechtelijke plaatsopneming/ bezichtiging met aansluitend een comparitie van partijen is gelast;
het proces-verbaal van de op 13 februari 2017 gehouden gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging;
de akte van de zijde van Vestia;
het proces-verbaal van de op 27 maart 2017 gehouden comparitie van partijen;
de overgelegde producties.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2
De vaststaande feiten
2.1.
[eiseres] huurt sinds 21 oktober 2010 van Vestia de woning aan de [straat-en plaatsnaam] (hierna: de woning). De huurprijs bedraagt nu € 643,67 per maand.
2.2.
Bij e-mail van 16 januari 2016 heeft mevrouw [B.], maatschappelijk werkster van [eiseres], Vestia bericht dat [eiseres] klachten heeft over de elektrische bedrading/elektrische installatie in de woning. Op 22 februari 2016 heeft [B.] gesproken met een medewerker van Vestia over problemen met de cv-ketel, de elektra en stankoverlast in de badkamer.
2.3.
Bij brief van 30 maart 2016 heeft (de gemachtigde van) [eiseres] Vestia aangeschreven over acht gebreken aan de woning, te weten:
- Ondeugdelijke elektrische installatie;
Lekkage en vochtproblematiek;
Ondeugdelijke/ niet functionerende cv-installatie, vaak geen warm water;
Ziekmakende rioleringsstank uit de afvoer van de badkamer;
Een niet te sluiten badkamerdeur;
Schimmel in de badkamer;
Rottend houten raamkozijn naast de voordeur;
Een niet goed sluitende voordeur (springt gemakkelijk open wanneer niet op slot).
Vestia wordt gesommeerd deze gebreken binnen twee weken te herstellen en wordt voorts verzocht om een voorstel tot huurvermindering te doen.
2.4.
Bij de brief van 30 maart 2016 zat als bijlage een handgeschreven notitie van elektricien [S.] met daarin, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
“
Veel schak. matt. defect moet worden verv.!
Spanningsschommelingen vanaf Eneco (+/- 15V verschil)
[…] 2 linkse groepen goed rechtse groep fout (is groep van de ketel)!
”
2.5.
De firma [S.] heeft op 12 april 2016 werkzaamheden aan de elektra uitgevoerd, bestaande uit het vervangen van schakelaars, wandcontactdozen en een elektrakabel.
2.6.
Bij brief van 26 april 2016 heeft Vestia onder meer geantwoord dat de opzichter langs is geweest voor een inspectie en dat opdracht is gegeven tot het uitvoeren van de overige werkzaamheden. Verder heeft Vestia gemeld dat op 19 april 2016 aan de firma [C.] Service en Onderhoud opdracht is gegeven tot het nazien van de elektra in de woning.
2.7.
Bij brief van 3 mei 2016 heeft Vestia bevestigd dat op 28 april 2016 de hevige stankklachten zijn verholpen en dat de eerder besproken werkzaamheden zullen worden uitgevoerd op 12 mei 2016. Bij brief van 20 mei 2016 heeft Vestia nogmaals bevestigd dat werkzaamheden zullen worden uitgevoerd en wel door de firma [G.].
2.8.
Bij e-mail van 27 juni 2016 aan de zoon van [eiseres] heeft Vestia bevestigd dat aannemersbedrijf [H.] de volgende werkzaamheden zal uitvoeren: het afsteken van los stuc-/sauswerk van de wanden en het plafond en het opnieuw sauzen, het nazien/herstellen van elektra op de bovenverdieping en het nastellen van de keuken. De zoon van [eiseres] heeft hierop bij e-mail van eveneens 27 juni 2016 gevraagd wanneer de werkzaamheden verricht zouden gaan worden. Vestia heeft hierop geantwoord dat de firma [H.] contact opneemt en dat als dit te lang duurt, de zoon contact met Vestia op moet nemen.
2.9.
Bij brief van 12 juli 2016 heeft [eiseres] aan Vestia bevestigd dat de werkzaamheden uit de brief van 20 mei 2016 zijn uitgevoerd. [eiseres] heeft ook aangegeven dat er (onder andere) nog steeds problemen zijn met de elektrische installatie, dat er nog schimmel is in de badkamer en dat de scharnieren van de keukenkastjes niet goed zijn. [eiseres] heeft een voorstel gedaan tot een huurvermindering van € 300,- per maand vanaf 1 januari 2016.
2.10.
In oktober 2016 zijn de klachten over de schimmel en de scharnieren verholpen.
2.11.
Op 22 december 2016 heeft [K.] Survey and Inspection een veiligheidsinspectie uitgevoerd aan de elektrotechnische installaties van de woning. Er zijn geen gebreken en/of afwijkingen geconstateerd.
3
De vordering
3.1.
[eiseres] heeft, na wijziging van eis, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
te bepalen dat de geldende kale huurprijs voor de woning vanaf 1 januari 2016 tot en met 30 juni 2016 wordt verminderd met € 300,- per maand en vanaf 1 juli 2016 met € 200,- per maand;
Vestia te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van de wegens het verminderde huurgenot onverschuldigd aan Vestia betaalde huurpenningen, tot en met september 2016 berekend op € 2.400,-, te vermeerderen met de wettelijke rente;
Vestia te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van € 360,- aan buitengerechtelijke kosten;
alsmede de proceskosten.
3.2.
[eiseres] heeft haar verminderde vordering gebaseerd op artikel 7:207 BW en op het nakomen van de afspraak dat Vestia de bij aanvang van de huurovereenkomst bekende gebreken zou herstellen. De gebreken rechtvaardigen een huurvermindering. Op
30 juni 2016 is een veelheid aan gebreken verholpen, behoudens de gebreken aan de elektra, de schimmel in de badkamer en de ondeugdelijke scharnieren in de keuken. Voor de periode van 1 januari 2016 tot en met 30 juni 2016 is dan ook een huurvermindering van € 300,- per maand gerechtvaardigd. Door de per 1 juli 2016 nog resterende gebreken, met name de schade veroorzakende elektriciteitsvoorziening, is het woongenot van [eiseres] fors verminderd, hetgeen een huurvermindering van € 200,- per maand rechtvaardigt, aldus [eiseres].
4
Het verweer
4.1.
Vestia heeft de vordering betwist en heeft daartoe het volgende aangevoerd.  De door [eiseres] gemelde klacht over rioleringsstank is reeds op 28 april 2016 verholpen en de klachten aangaande de lekkage en de vochtproblematiek, de cv-installatie, de badkamerdeur, het raamkozijn en de voordeur op 12 mei 2016. Wat betreft de klachten over de scharnieren in de keuken en de schimmel in de badkamer en de ondeugdelijke elektrische installatie heeft de door Vestia ingeschakelde aannemer tussen 29 juni en 26 augustus 2016 meermaals contact met [eiseres] proberen op te nemen, wat niet is gelukt. Vanaf 29 juni 2016 zijn de niet goed functionerende scharnieren en de schimmel dan ook niet meer aan te merken als een gebrek, maar als een aan de huurder zelf toe te rekenen omstandigheid als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. De niet goed functionerende scharnieren in de keuken vallen bovendien onder “kleine herstellingen” en geven geen recht op huurprijsvermindering. Ten aanzien van de klachten over de elektra in de woning heeft Vestia voor de zekerheid wandcontactdozen en schakelmateriaal vervangen, echter, niet gebleken is dat sprake was van een gebrek. De door [S.] geconstateerde spanningswisselingen vallen binnen de hiervoor geldende normen.
Gelet op de datum van dagvaarden, 22 september 2016, kan pas vanaf 22 maart 2016 een huurprijsvermindering worden gevorderd. Voorafgaand aan de procedure is slechts over maximaal drie gebreken gesproken, vanaf 16 februari 2016.
Vestia heeft tot slot de verschuldigdheid van buitengerechtelijke kosten betwist.
5
De beoordeling
5.1.
Voor zover [eiseres] haar vordering tot huurverlaging heeft gebaseerd op de nakoming van afspraken tussen partijen bij aanvang van de huurovereenkomst, is niet onderbouwd dat dergelijke afspraken zijn gemaakt en zo ja, op welke (vermeende) gebreken deze betrekking zouden hebben. Aan deze stelling wordt dan ook voorbijgegaan.
5.2.
Op grond van artikel 7:207 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot door een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, van de dag waarop hij het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld of waarop het gebrek bekend was bij de verhuurder, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Onder gebrek moet, gelet op het bepaalde in artikel 7:204 lid 1 BW, worden verstaan een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De eerste vraag die dan ook moet worden beantwoord is, of in de woning van [eiseres] sprake was van gebreken als bedoeld in voornoemd artikel.
5.3.
De (inmiddels opgeloste) problemen met de cv-ketel, te weten een regelmatig gebrek aan warm water, de rioleringsstank uit de afvoer van de badkamer, de lekkage en vochtproblematiek, een niet te sluiten badkamerdeur, een rottend raamkozijn, een niet goed sluitende voordeur en schimmel in de badkamer zijn aan te merken als gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 1 BW, aangezien valt aan te nemen dat deze problemen afbreuk doen aan het huurgenot dat [eiseres] redelijkerwijs mag verwachten. Vestia heeft het bestaan van deze gebreken niet betwist en heeft evenmin aangevoerd dat deze gebreken aan [eiseres] waren toe te rekenen.
5.4.
Het probleem met de scharnieren van de keukenkastjes, dat Vestia inmiddels ook heeft verholpen, is weliswaar aan te merken als een gebrek, maar [eiseres] heeft niet onderbouwd dat dit gebrek een substantiële aantasting van het huurgenot oplevert. Voor enige huurprijsvermindering vanwege dit gebrek is dan ook geen ruimte, gelet op het bepaalde in artikel 7:207 lid 2 BW.
5.5.
[eiseres] heeft voorts gesteld dat er een gebrek bestaat, althans bestond, ten aanzien van de elektrische bedrading en/of installatie van de woning. Uit het door [S.] handgeschreven briefje bij de brief van 30 maart 2016 is op te maken dat [S.] van mening was dat er schakelmateriaal moest worden vervangen. Dit is nadien ook gebeurd. Voor de verouderde en/of defecte schakelaars en wandcontactdozen heeft ook te gelden dat [eiseres] niet heeft onderbouwd dat deze gebreken een substantiële aantasting van het huurgenot opleverden, zodat deze gebreken niet tot huurvermindering kunnen leiden. Dit is anders voor eventuele gebreken aan de elektrische bedrading en/of installatie, waardoor zodanige spanningsschommelingen plaatsvinden dat hierdoor apparaten kapotgaan, zoals [eiseres] heeft gesteld.
5.6.
[S.] heeft een defect geconstateerd aan de rechter groep. [eiseres] heeft echter niet gesteld dat deze kapotte groep tot de door haar genoemde problemen met de elektriciteit in het huis heeft geleid. Dit ligt ook niet voor de hand, nu deze groep volgens [S.] is bestemd voor de ketel. Volgens [S.] waren er voorts “spanningsschommelingen vanaf Eneco” van ongeveer 15 Volt. Eerder, op 21 augustus 2015 (productie 11 bij dagvaarding) heeft de firma [C.] de meterkast nagemeten en heeft daarover op de factuur genoteerd “
alles is allemaal in orde 230 v.
”. Tegenover de stelling van [eiseres] dat sprake was van schade toebrengende spanningsschommelingen heeft Vestia een e-mail van Stedin van
15 februari 2017 (productie 7) overgelegd waarin Stedin bevestigt dat voor het laagspanningsnet de spanning op een aansluitpunt tussen de 207 en 253 Volt dient te liggen en dat apparatuur binnen deze grenzen goed behoort te werken. Dit staat ook zo vermeld in de overgelegde folder Spanningskwaliteit van Netbeheer Nederland. [K.] Survey and Inspection heeft voorts geen gebreken en/of afwijkingen aan de elektrische installatie van de woning geconstateerd. Onder deze omstandigheden heeft [eiseres], ook met de overlegging van de verklaringen van mevrouw [X] en mevrouw [Y.], onvoldoende onderbouwd dat sprake was van problemen met de elektrische bedrading en/of installatie van de woning die zijn te kwalificeren als een gebrek. De door [eiseres] gestelde gebreken op dit punt kunnen dan ook geen grond vormen voor huurprijsvermindering.
5.7.
Gelet op het voorgaande is komen vast te staan dat er gebreken aan de woning waren, te weten de problemen met de cv-ketel, de rioleringsstank uit de afvoer van de badkamer, de lekkage en de vochtproblematiek, een niet te sluiten badkamerdeur, een rottend raamkozijn, een niet goed sluitende voordeur en schimmel in de badkamer, en dat deze gebreken hebben geleid tot een vermindering van het huurgenot dat [eiseres] mocht verwachten.
5.8.
De huurder kan alleen huurprijsvermindering vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was. [eiseres] heeft weliswaar gesteld dat reeds jarenlang is geklaagd bij Vestia over gebreken; niet onderbouwd is dat over de hiervoor onder 5.7 genoemde gebreken eerder is geklaagd dan 22 februari 2016 (de klachten over de cv en de stank), respectievelijk 30 maart 2016 (de lekkage en het vocht, de badkamerdeur, de schimmel, het rotte kozijn en de niet goed sluitende voordeur). Weliswaar is uit de door Vestia als productie 9 overgelegde meldingen af te leiden dat [eiseres] zeer regelmatig klachten over gebreken aan de woning heeft ingediend, maar hieruit is niet af te leiden dat het om dezelfde gebreken ging als over de gebreken waar het in deze procedure nog over gaat. Aangezien niet kan worden vastgesteld dat [eiseres] eerder heeft geklaagd dan hiervoor is weergegeven en evenmin is onderbouwd dat Vestia al eerder van de betreffende klachten op de hoogte was, kan [eiseres] dus geen huurprijsvermindering vragen over de periode voorafgaand aan 22 februari 2016 respectievelijk 30 maart 2016.
5.9.
Op grond van artikel 7:257 lid 1 BW geldt voor een vordering tot huurprijsvermindering bovendien een vervaltermijn van zes maanden nadat de huurder verhuurder in kennis heeft gesteld van de gebreken. [eiseres] heeft de dagvaarding op 22 september 2016 aan Vestia betekend, zodat een vordering tot huurverlaging slechts kan worden toegewezen vanaf 22 maart 2016. [eiseres] heeft gesteld dat Vestia al vanaf 21 oktober 2010 op de hoogte was van de gebreken, dat een groot deel van de gebreken is veroorzaakt door achterstallig onderhoud dan wel dat de gebreken eerder ontdekt en onderkend zouden zijn als Vestia afdoende planmatig onderhoud had uitgevoerd. Zoals hiervoor al overwogen, is niet komen vast te staan dat Vestia al eerder op de hoogte was van de gebreken. Evenmin heeft [eiseres] onderbouwd dat sprake was van achterstallig onderhoud. Uit de door Vestia overgelegde meldingen is af te leiden dat Vestia steeds reageerde op meldingen en overging tot het (laten) repareren van gemelde gebreken. Voorts is niet gebleken dat Vestia iets heeft gedaan of nagelaten waardoor het voor [eiseres] redelijkerwijs niet mogelijk was of niet voor de hand lag om eerder een vordering tot huurverlaging in te stellen. Er is dan ook geen grond om te concluderen dat toepassing van de vervaltermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
5.10.
Uit de brief van Vestia van 3 mei 2016 (productie 5 bij dagvaarding) is af te leiden dat de stankklachten waar [eiseres] over heeft geklaagd op 28 april 2016 zijn verholpen. [eiseres] heeft dit niet betwist. De klachten over de cv-installatie, de lekkage en de vochtproblematiek, de badkamerdeur, het rotte raamkozijn en de voordeur zijn
–  onweersproken – verholpen op 12 mei 2016. Ten aanzien van de schimmelklachten heeft Vestia aangevoerd dat haar aannemer in de periode vanaf 29 juni 2016 en 26 augustus 2016 geen contact kon krijgen met (de zoon van) [eiseres], zodat de schimmel vanaf 29 juni 2016 niet meer kan worden aangemerkt als een gebrek maar als een aan de huurder zelf toe te rekenen omstandigheid in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Vestia heeft weliswaar een verklaring van haar aannemer overgelegd over zijn pogingen contact te krijgen met [eiseres], maar niet betwist is dat twee van de drie door de aannemer genoemde telefoonnummers onbekend zijn bij [eiseres]. Niet gebleken is voorts dat de aannemer op andere wijze contact heeft proberen te leggen met [eiseres], daar waar dat voor de andere klachten wel steeds lukte. Daar staat tegenover dat Vestia in haar e-mail van 27 juni 2016 aan de zoon van [eiseres] heeft aangegeven dat [eiseres] zelf contact op kon nemen, als het te lang zou gaan duren. Niet gebleken is dat [eiseres] zelf actie heeft ondernomen toen zij niets hoorde van de aannemer, hetgeen wel van haar verwacht mocht worden. Onder deze omstandigheden wordt aanleiding gezien het gebrek ten aanzien van de schimmel in de badkamer als een huurprijs verlagende omstandigheid aan te merken tot 1 september 2016.
5.11.
Samengevat volgt uit het voorgaande dat [eiseres] aanspraak heeft op huurverlaging voor de volgende gebreken:
stankklachten over de periode 22 maart 2016 tot 28 april 2016;
gebrekkig werkende cv-ketel over de periode 22 maart 2016 tot 12 mei 2016;
lekkage en vochtproblematiek over de periode 30 maart 2016 tot 12 mei 2016;
niet sluitende badkamerdeur over de periode 30 maart 2016 tot 12 mei 2016;
rot raamkozijn over de periode 30 maart 2016 tot 12 mei 2016;
niet goed sluitende voordeur over de periode 30 maart 2016 tot 21 mei 2016;
schimmel over de periode 30 maart 2016 tot 1 september 2016.
5.12.
Gelet op de aard, de duur en de ernst van de hiervoor genoemde, inmiddels verholpen gebreken, wordt de huurprijsverlaging naar redelijkheid en billijkheid bepaald op een totaalbedrag van € 750,-. Aangezien niet is gesteld dat [eiseres] in gebreke is met de betaling van de (volledige) huurpenningen, zal Vestia worden veroordeeld tot terugbetaling van dit bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 22 september 2016.
5.13.
[eiseres] heeft voorts gesteld en onderbouwd dat er buitengerechtelijke werkzaamheden hebben plaatsgevonden die voor vergoeding in aanmerking komen. De omstandigheid dat [eiseres] procedeert op basis van een toevoeging doet voor toewijzing van buitengerechtelijke kosten niet ter zake. Wel wordt aanleiding gezien het gevorderde bedrag te matigen conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag van € 112,50.
5.14.
Vestia wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. Deze kosten worden begroot op € 300,- aan salaris gemachtigde, € 79,- aan griffierecht en € 94,08 aan explootkosten dagvaarding. Aangezien [eiseres] procedeert met een toevoeging dient 75% van de explootkosten (zijnde € 70,56) aan de griffier vergoed te worden.
De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
6
De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt Vestia om aan [eiseres] tegen kwijting te betalen € 862,50, vermeerderd met de wettelijke rente over € 750,- vanaf 22 september 2016 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt Vestia in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op:
€ 70,56, te weten 75% van de explootkosten,
waarvoor Vestia van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR) een nota met betaalinstructies ontvangt, alsmede
€ 300,00 aan salaris voor de gemachtigde,
€  23,52 aan resterende explootkosten en
€  79,00 voor het door eiseres verschuldigde en door de gemachtigde betaalde griffierecht,
van welke bedragen het totaal rechtstreeks aan die gemachtigde dient te worden voldaan;
deze bedragen aan proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
en indien Vestia niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op:
€ 75,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
424