ECLI:NL:RBOBR:2017:2314
Rechtbank OBR — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/319776 / KG ZA 17-215
Vonnis in kort geding van 13 april 2017
in de zaak van
1
[eis sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eis sub 2]
,
wonende te [woonplaats] ,
3.
[eis sub 3]
,
4.
[eis sub 4]
,
5.
[eis sub 5]
,
6.
[eis sub 6]
,
7.
[eis sub 7]
,
8.
[eis sub 8]
,
9.
[eis sub 9]
,
allen wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat [NAAM]. E.A.M. Brugman te Berghem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RIALTO VASTGOEDONTWIKKELING B.V.
,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. A.J.H. Peters te Rosmalen.
Partijen zullen hierna optanten en Rialto genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 6 april 2017, met 5 producties,
het faxbericht van mr. [NAAM]7 april 2017, met één productie,
de mondelinge behandeling op 7 april 2017,
de pleitnota van Rialto.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
In opdracht van vastgoedontwikkelaar Rialto is medio november 2016 een aanvang genomen met de bouw van het appartementencomplex “De Bèrghse” aan het Meester Gielenplein te Berghem (hierna ook: het project de Bèrghse).
2.2.
Van der Krabben Makelaardij te Oss (hierna: de makelaar) heeft van Rialto de opdracht gekregen om voor het project de Bèrghse als verkopend makelaar op te treden.
2.3.
Aan ieder van optanten is door de makelaar een optie verleend voor een appartement, met een specifiek bouwnummer (in totaal 9 opties) in het appartementen-complex “De Bèrghse” (hierna: het appartementencomplex). Enkelen optanten hebben binnen de optietermijn aan de makelaar aangegeven dat zij tot koop van het appartement over willen gaan. Aan diverse optanten is tevens een verzoek tot het tekenen van een koopovereenkomst gedaan.
2.4.
Bij brief van 16 maart 2017 van Rialto aan optanten is, voor zover van belang bepaald als volgt:
“
Recent hebben wij via Van der Krabben Makelaardij vernomen dat u over zou willen gaan tot aankoop van een woning in het project.
Het spijt ons om u te moeten mededelen dat er sprake is van een misverstand. Er is, mede door de plotselinge uitval van onze projectleider van het project ‘de Bèrghse’, door Rialto onjuist gecommuniceerd aan Van der Krabben Makelaardij. In plaats van 10 koopwoningen zijn er slechts 5 koopwoningen op de 1e verdieping van het project beschikbaar. In 2015 zijn tussen Rialto en woningstichting Mooiland (…) de navolgende afspraken schriftelijk vastgelegd:
1. Rialto heeft 15 woningen aan Mooiland verkocht, waarvan 10 woningen op de 2e verdieping en 5
woningen op de 1e verdieping van het project ‘de Bèrghse’ zijn gelegen.
2. Rialto mag alle 10 woningen op de 1e verdieping aanbieden voor de verkoop, echter nadat de
eerste 5 woningen verkocht zijn (ongeacht welk type en welke locatie), worden de resterende 5
woningen aan Mooiland geleverd.”.
In de communicatie van Rialto naar Van der Krabben Makelaardij is dit 2e punt niet gecommuniceerd. Door de grote belangstelling voor de koopwoningen en de snelle voortgang van de verkoopwerkzaamheden zijn er momenteel 9 opties aan spirant kopers verstrekt voor 9 verschillende woningen, terwijl volgens vastgelegde afspraken slechts 5 woningen verkocht kunnen worden.
Rialto betreurt de gemaakte fout ten zeerste en wil hiervoor haar welgemeende excuses aanbieden.
Omdat slechts 5 woningen verkocht kunnen worden, zullen door middel van notariële loting 5 aspirant kopers worden geselecteerd, welke aspirant kopers vervolgens de mogelijkheid wordt geboden om de door hem of haar gewenste woning, waar hij of zij van de makelaar een optie op heeft gekregen, te kunnen kopen. Bij de loting wordt tevens de volgorde van de reservelijst vastgesteld voor het geval 1 (of meerdere) van de 5 geselecteerden aspirant kopers alsnog van de koop af ziet.
Wij verzoeken u uiterlijk
donderdag 23 maart 2017 om 12.00 uur
aan Van der Krabben Makelaardij te laten weten of u wilt deelnemen aan de loting of dat u afziet van de koop. Voor de volledigheid benoemen wij hierbij de aandachtspunten welke voor u van belang zijn:
- Indien u wordt geselecteerd door middel van de notariële loting kunt u de woning, waar u reeds een
optie van de makelaar op hebt gekregen, kopen.
-
Door de huidige situatie dient u ervan bewust te zijn dat de 5 koopwoningen en 5 huurwoningen
door elkaar heen gesitueerd kunnen zijn op de 1e verdieping. De definitieve situering kan pas
bekend worden nadat alle 5 de koopwoningen definitief verkocht zijn. De situatie op de 2e
verdieping verandert niet, dit blijven 10 huurwoningen.
(…).”.
2.5.
Bij brief van 21 maart 2017 heeft de advocaat [NAAM]16 maart 2017 aangekondigde loting uit te stellen dan wel op te schorten voor de duur van minimaal 14 dagen na 23 maart 2017. Bij e-mailbericht van dezelfde datum heeft de advocaat [NAAM]te kennen gegeven dat de loting tot nader order zal worden opgeschort. Inmiddels ziet Rialto af van een notariële loting en wenst zij op inhoudelijke gronden te bepalen met welke 5 van de in totaal 9 optanten er een koopovereenkomst zal worden gesloten.
2.6.
Op 3 april 2017 heeft er onder leiding van de makelaar een gesprek plaatsgehad tussen optanten en Rialto teneinde te bezien of er een minnelijk regeling kon worden getroffen. Toen tijdens dat gesprek bleek dat er geen overeenstemming kon worden bereikt over een minnelijk regeling, heeft de advocaat [NAAM]erlijk op 6 april 2017 te 17.00 uur onderbouwd met stukken aan te geven wie van optanten de optie heeft aanvaard en op welk specifiek moment. Hier hebben optanten tot op heden niet aan voldaan.
2.7.
Rialto is voornemens om de levering aan Mooiland van 5 appartementen op de 1e verdieping van het appartementencomplex kort na 14 april 2017 te laten plaatsvinden.
3
Het geschil
3.1.
Optanten vorderen in dit kort geding om bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
A. te bepalen dat een vaststelling van de volgorde voor de eerste vijf appartementen wordt opgeschort c.q. wordt afgeblazen, totdat beslist is over het hierna gestelde:
B. Rialto te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de opties met kopers na te komen en met hen afzonderlijk een koopovereenkomst te sluiten met betrekking tot de volgende appartementen:
- de heer [eis sub 1] : bouwnummer 1.1.,
- mevrouw [eis sub 2] : bouwnummer 1.2.,
- mevrouw [eis sub 3] : bouwnummer 1.3.,
- de heer [eis sub 4] : bouwnummer 1.5.,
- mevrouw [eis sub 5] : bouwnummer 1.6.,
- de heer [eis sub 6] : bouwnummer 1.7.,
- mevrouw [eis sub 7] : bouwnummer 1.8.,
- de heer [eis sub 8] : bouwnummer 1.9.,
- mevrouw [eis sub 9] : bouwnummer 1.10.,
C. te bepalen dat Rialto voor iedere dag dat zij in strijd handelt met het hiervoor onder punt B bepaalde, aan kopers een dwangsom verbeurt van € 2.500,--, tot een maximum van
€ 140.000,--,
D. Rialto te verbieden de hiervoor onder punt B genoemde bouwnummers aan iemand anders te verkopen en te leveren,
E. te bepalen dat Rialto wordt veroordeeld in de proceskosten van onderhavig geding, aan de zijde van optanten tot op heden begroot op € 2.858,60.
3.2.
De optanten leggen aan hun vordering, kort weergegeven, het volgende ten grondslag. Tussen de makelaar en optanten als potentiële kopers zijn verregaande afspraken gemaakt. Optanten hebben allen een optierecht verkregen van de makelaar, de appartementen zijn aan hen toebedeeld, met een specifiek bouwnummer en aan diverse optanten is verzocht om de koopaktes te komen ondertekenen. De vermeende koopovereenkomst tussen Rialto en Mooiland is niet gerechtvaardigd tot stand gekomen, dan wel dienen de oudere (optie)rechten van optanten te prevaleren boven het leveringsrecht van Mooiland uit hoofde van de vermeende tussen Rialto en Mooiland gesloten koopovereenkomst van 15 september 2015, dan wel brengt het schenden van het optierecht van optanten door Rialto onder de genoemde omstandigheden mee dat het optierecht van optanten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dient te prevelaren.
3.3.
Rialto heeft, onder meer, het volgende verweer gevoerd.
Rialto heeft op 15 september 2015 met Mooiland en turnkey-koopovereenkomst gesloten tot levering van in totaal 15 appartementen, waarvan 5 appartementen (15 appartementsrechten) op de 1e verdieping van het appartementencomplex “De Bèrghse”. Betwist wordt dat er ten aanzien van (alle) optanten een verplichting bestaat voor Rialto om een koopovereenkomst op te stellen. Ook de optanten die de optie wel uitdrukkelijk hebben aanvaard kunnen thans geen aanspraak maken op een recht tot levering, nu niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste ex artikel 7:2 BW. Voor het geval zou worden geoordeeld dat een aantal van de optanten wel een recht op levering hebben, dan heeft te gelden dat het recht op levering van Mooiland een ouder recht betreft dan het recht van optanten en dat het recht van Mooiland (bij botsende rechten) ex artikel 3:298 BW als ouder recht voor gaat. Om de overeenkomst met Mooiland na te komen, is noodzakelijk dat Rialto bij gebreke van een reactie van de advocaat [NAAM]zal bepalen welke optanten de optie ook daadwerkelijk hebben aanvaard en op welk moment. De 5 appartementen (15 appartementsrechten) die niet aan optanten verkocht gaan worden zijn immers reeds verkocht aan Mooiland en worden kort na 14 april 2017 juridisch geleverd aan Mooiland. Ingeval Rialto thans zou worden verboden om tot levering aan Mooiland over te gaan, pleegt zij wanprestatie ten aanzien van de koopovereenkomst van 15 september 2015 met alle mogelijke gevolgen van dien. De door optanten aangehaalde rechtspraak is niet te vergelijken met onderhavige kwestie. Ten aanzien van vordering A is volstrekt onduidelijk wat optanten met deze vordering voor ogen hebben, zodat deze vordering reeds hierom moet worden afgewezen. De gevorderde dwangsom moet worden afgewezen, althans gematigd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat partijen het er in ieder geval over eens zijn dat er voor het onderhavige appartementencomplex door de makelaar in naam van Rialto 9 opties zijn verstrekt aan optanten. Rialto heeft zich echter op het standpunt gesteld dat er als gevolg van een miscommunicatie tussen haar en de makelaar per abuis te veel opties zijn verstrekt aan optanten, te weten 9 in plaats van de naar haar mening beschikbare 5 opties voor de in totaal 10 appartementen op de 1e verdieping. Rialto betoogt voorts dat er naar buiten toe is gecommuniceerd dat het om totaal 10 koopappartementen zou gaan, vanwege het feit dat de vijf potentiële kopers ook daadwerkelijk de keuze hadden tussen 10 koopappartementen, omdat in de tussen Rialto en Mooiland overeengekomen turnkey-koopovereenkomst van 15 september 2015 is overeengekomen dat eerst nadat de eerste 5 appartementen van de in totaal 10 appartementen op de 1e verdieping verkocht zijn, (ongeacht welk type en welke locatie), de resterende 5 appartementen aan Mooiland zullen worden geleverd.
4.2.
De vorderingen van optanten zullen hieronder achtereenvolgens aan bod komen.
Vordering sub A
4.3.
Niet duidelijk is welk belang optanten hebben bij deze vordering, zodat deze vordering reeds op die grond zal worden afgewezen. Bovendien hebben optanten deze vordering gekoppeld aan het moment van de beslissing omtrent het sub B tot en met sub D bepaalde, zodat naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook op die grond het belang van optanten bij dit deel van de vordering ontbreekt.
Vordering sub B
4.4.
Uit de bij dagvaarding als productie 10 overgelegde verkoopbrochure en de verkoopborden van het nieuwbouwproject “de Bèrghse” kan worden afgeleid dat in het kader van dit project 10 koopappartementen op de 1e verdieping en 10 huurappartementen op de 2e verdieping zullen worden gerealiseerd. Rialto stelt zich echter op het standpunt dat zij met Mooiland op 15 september 2015 een zogenaamde turnkey-koopovereenkomst heeft gesloten voor de verkoop aan haar van in totaal 15 appartementen, allen bestemd voor de sociale verhuur, waarvan 10 appartementen op de 2e verdieping en 5 appartementen op de 1e verdieping. De voorzieningenrechter constateert dat deze overeenkomst door zowel Rialto als door Mooiland is ondertekend, maar dat op de laatste pagina de datum van ondertekening ontbreekt. Wél staat bovenaan die overeenkomst “Versie 15 september 2015” en staat onderaan iedere pagina van die overeenkomst: “TKO Centrumplan Berghem september 2015”. Verder staan onderaan elke pagina twee verschillende parafen. Optanten hebben betwist dat deze overeenkomst tot stand is gekomen. Ter beoordeling van de vraag wie van partijen het gelijk aan haar zijde heeft, dient naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter nader onderzoek naar de feiten plaats te vinden, waarvoor onderhavige kort geding procedure zich echter (in beginsel) niet leent. Ook de vraag hoe die overeenkomst precies moet worden uitgelegd kan binnen het bestek van dit kort geding niet aan de orde komen. Evenmin staat op dit moment vast welke van de in totaal 9 optanten de opties ook daadwerkelijk al hadden aanvaard en welke optanten al hadden aangegeven tot koop te willen overgaan en op welke datum en tijdstip die opties zijn aanvaard. Ook hiervoor geldt dat nader onderzoek naar de feiten moet plaatsvinden om een en ander te kunnen vaststellen. Een bodemprocedure, waarin een nader onderzoek naar de feiten mogelijk is, is daarvoor de aangewezen weg. Dit deel van de vordering zal reeds hierom worden afgewezen.
Vordering C
4.5.
Nu vordering sub B is afgewezen, zullen de mede gevorderde dwangsommen eveneens worden afgewezen.
Vordering D
4.6.
Uit de als productie 1 bij dagvaarding overgelegde brief van 16 maart 2017 van Rialto aan optanten kan worden afgeleid dat Rialto kennelijk van mening is dat eerst nadat de eerste 5 appartementen op de 1e verdieping van het onderhavige appartementencomplex zijn verkocht, de resterende 5 appartementen aan Mooiland geleverd zullen worden, omdat gegeven de uitleg van Rialto zélf pas op dat moment duidelijk is welke 5 appartementen er voor Mooiland zullen overblijven. Voldoende aannemelijk is dat er tot op heden nog geen enkel appartement is verkocht aan optanten. Van een (juridische) levering van 5 appartementen aan Mooiland kort na 14 april a.s., zoals Rialto heeft gesteld, kan op grond hiervan vooralsnog geen sprake zijn. Gelet hierop en gelet op hetgeen hiervoor in het kader van vordering sub B reeds is opgemerkt, zal in een bodemprocedure onderzocht dienen te worden hoeveel appartementen aan optanten eventueel kunnen worden verkocht en hoe de volgorde van optanten zal moeten worden bepaald. Op grond hiervan luidt de slotsom dat de vordering, strekkende tot een verbod om de genoemde bouwnummers (appartementen) aan iemand anders te verkopen of te leveren, zal worden toegewezen, met dien verstande dat hieraan (vooralsnog) een termijn zal worden verbonden van maximaal 4 maanden, omdat niet wenselijk is dat Rialto ten opzichte van Mooiland langere tijd in een lastige positie wordt gemanoeuvreerd.
Vordering E
4.7.
Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
5
De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verbiedt Rialto de hiervoor onder 3.1. genoemde bouwnummers (appartementen) voor een periode van (in ieder geval) 4 maanden aan iemand anders te verkopen of te leveren, totdat partijen anders overeenkomen, dan wel in een kort gedingprocedure of bodemprocedure anders wordt beslist,
5.2.
wijst de vorderingen voor het overige af,
5.3.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 13 april 2017.