ECLI:NL:RBGEL:2017:4223
Rechtbank GEL — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens	5426401 \ CV EXPL  16-15466 \ 474 \ 682
uitspraak van	19 juli 2017
vonnis
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
gemachtigde mr. J.F. Overes
tegen
[gedaagde] , h.o.d.n. [vakantiepark]
wonende en zaakdoende te [woonplaats]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
gemachtigde mr. S.J. van Susante
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 november 2016 en de daarin genoemde processtukken
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties
- de brief van 13 januari 2017 met producties van [gedaagde]
- de comparitie van partijen van 25 januari 2017
- het e-mailbericht van de gemachtigde van [eiser] van 7 februari 2017 met de mededeling dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt, en
- het e-mailbericht van de gemachtigde van [gedaagde] van 7 februari 2017 met eenzelfde inhoud.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
[eiser] en haar partner huren sinds januari 1991 een standplaats met het nummer [00] op het [vakantiepark] te [woonplaats] . [eiser] en haar partner hebben een stacaravan/chalet geplaatst op het gehuurde en dat in de loop der jaren uitgebreid en verfraaid. De stacaravan heeft zes slaapplaatsen en vaste aansluitingen op gas, water, telecom en riolering. De recreatiekosten bedragen laatstelijk € 1.965,00 per jaar, waarbij is inbegrepen de standplaatshuur, 26 m3 water, zuiveringslasten en rioolheffing hierover,
500 kW stroom, gasaansluiting, vuilverwerkingskosten en de aansluiting op het centraal antennesysteem.
2.2.
[gedaagde] drijft sinds 2007 de eenmanszaak [vakantiepark] en is eigenaresse van het perceel, kadastraal bekend als gemeente [woonplaats] , sectie [x] , nummer [00] , alwaar het vakantiepark is gevestigd. Thans beschikt het vakantiepark over 203 standplaatsen.
Vóór 2007 werd het vakantiepark geëxploiteerd door de vader van [gedaagde] (en zijn gezin) in de vorm van een vennootschap onder firma.
2.3.
[gedaagde] is doende het vakantiepark te herstructureren c.q. anders in te richten qua exploitatie. [gedaagde] wil onder andere meer kampeermiddelen gaan verhuren in eigen beheer, omdat dit meer rendement oplevert dan de verhuur van standplaatsen.
2.4.
[eiser] biedt haar stacaravan sinds enige tijd te koop aan. Op het vakantiepark was het gebruikelijk dat [gedaagde] bij verkoop van een stacaravan een nieuwe huurovereenkomst sloot met de koper van de betreffende stacaravan. Vaak kocht [gedaagde] de stacaravans van de huurders en bood zij deze vervolgens op de website van het vakantiepark te koop aan. Ook werden er door de eigenaren van stacaravans rechtstreeks stacaravans aangeboden op diezelfde website.
2.5.
Bij e-mailbericht van 3 juli 2016 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] bericht dat [eiser] verbaasd is dat [gedaagde] terug is gekomen van de door haar mondeling verleende toestemming aan [eiser] om haar stacaravan te verkopen, waarbij [gedaagde] als reden heeft opgegeven dat zij zelf de stacaravan wil gaan verhuren. [eiser] houdt [gedaagde] aan de door haar gegeven toestemming om de stacaravan te verkopen, waarbij [gedaagde] aan de koper een huurovereenkomst ten aanzien van de standplaats aanbiedt. [eiser] gaat niet akkoord met het bod van [gedaagde] om de stacaravan voor een bedrag van € 7.500,00 te kopen.
2.6.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft de gemachtigde van [eiser] bij brief van 20 juli 2016, verstuurd per e-mail, bericht dat [gedaagde] geen gehoor zal geven aan het verzoek van [eiser] om eventuele kopers een nieuwe huurovereenkomst voor de huidige standplaats met nummer [00] aan te bieden. Als er elders op het vakantiepark een standplaats voorhanden is, kan deze mogelijk worden aangeboden aan potentiële kopers. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] niet door middel van verjaring een zelfstandig opstalrecht verkregen en heeft [gedaagde] evenmin toestemming gegeven voor de verkoop van het kampeermiddel. [gedaagde] wil het kampeermiddel van [eiser] overnemen voor een bedrag van € 7.500,00 en wil dat slechts tijdelijk, tot het moment van de herstructurering en de realisatie van de chalets op de standplaats, verhuren.
2.7.
Bij brief van 5 augustus 2016 heeft de gemachtigde van [eiser] de gemachtigde van [gedaagde] bericht dat [eiser] een recht van opstal door verjaring heeft verkregen en dat zij bij het einde van het opstalrecht recht heeft op vergoeding van de waarde van haar stacaravan, welke door haar is begroot op € 55.000,00. Verplaatsing van de caravan naar een andere standplaats op het vakantiepark is niet mogelijk volgens [eiser] .
2.8.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft bij brief van 8 augustus 2016 aan de gemachtigde van [eiser] weersproken dat sprake is van een door verjaring verkregen recht van opstal. Tevens heeft [gedaagde] aangegeven dat haar bod van € 7.500,00 niet zal worden verhoogd. Tot slot heeft [gedaagde] , omdat zij de standplaats in het kader van herstructurering zelf nodig heeft, de huurovereenkomst ex artikel 7:228 lid 2 BW met ingang van 1 januari 2017 opgezegd.
2.9.
De gemachtigden van partijen hebben vervolgens gecorrespondeerd, maar dat heeft niet geleid tot een oplossing van het geschil tussen partijen.
3
De vordering en het verweer in conventie
3.1.
[eiser] vordert in conventie dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
1. voor recht verklaart dat de bij brief van 8 augustus 2016 van ARAG namens [gedaagde] gedane opzegging per 1 januari 2017 nietig is en geen effect sorteert wegens de instemming van [gedaagde] tot verkoop aan derden, althans wegens een feitelijk onjuist beroep op eigen gebruik, althans dat de opzegging van de huurovereenkomst naar de eis van redelijkheid en billijkheid slechts leidt tot beëindiging van de huurovereenkomst met ontruiming van de grond, waarop het chalet van [eiser] staat in het recreatiepark Tol Negen in de gemeente Barneveld, wanneer [eiser] schadeloos wordt gesteld voor haar investering in het chalet en de overige inrichting van haar standplaats, begroot op een bedrag van € 55.000,00 euro (zegge vijfenvijftig duizend euro), althans op een bedrag door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen en daarbij voorts te bepalen dat de ontruiming van de standplaats slechts mag geschieden nadat het toegewezen schadebedrag aan [eiser] zonder korting of schuldvergelijking is voldaan,
2. voor recht verklaart dat door verjaring een in het kadaster in te schrijven zelfstandig recht van opstal is ontstaan waarvan [eiser] de beperkt gerechtigde is, althans voor recht verklaart dat [eiser] door verjaring een in het kadaster in te schrijven recht van opstal heeft verkregen, dat afhankelijk is van de tussen partijen op of omstreeks 1991 gesloten huurovereenkomst van de grond onder het haar in eigendom toebehorende chalet, staande en gelegen aan de [straat] [00] , [postcode] [woonplaats] , plaatsnummer [00] , in het [vakantiepark] in de gemeente [woonplaats] , kadastrale aanduiding [woonplaats] [x] [00] , groot 7 ha 22 a 70 ca en omschrijving kadastraal object: Wonen terrein (grasland),
3. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure.
3.2.
[eiser] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de opzegging door [gedaagde] wegens eerdere toezeggingen en/of onjuiste/onvoldoende zwaarwichtige gronden niet tot het einde van de huurovereenkomst kan leiden en in strijd is met gemaakte afspraken en de redelijkheid en billijkheid. Daarnaast stelt [eiser] dat zij door verjaring een recht van opstal heeft verkregen. Tot slot voert [eiser] aan dat [gedaagde] door natrekking eigenaar is geworden van de stacaravan en dat [gedaagde] hierdoor ongerechtvaardigd is verrijkt.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De vordering en het verweer in reconventie
4.1.
[gedaagde] vordert in reconventie dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
I. verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de staanplaats, staande en gelegen aan het adres [straat] te [woonplaats] , welke staanplaats is voorzien van nummer [00] , van rechtswege dan wel krachtens rechtsgeldige opzegging bij brief van 8 augustus 2016 komt te eindigen per 31 december 2016,
II. [gedaagde] veroordeelt om de staanplaats, staande en gelegen aan het adres [straat] te [woonplaats] , welke staanplaats is voorzien van nummer [00] , met de haren en al het hare, uiterlijk op 31 december 2016, althans op een door de kantonrechter nader te bepalen datum, te ontruimen en te verlaten met afgifte van de sleutels van de slagboom en ter vrije en algehele beschikking van [gedaagde] te stellen, één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag, of een gedeelte van een dag, met een maximum van
€ 100.000,00 dat [eiser] in gebreke zal blijven om aan dit vonnis te voldoen, met machtiging aan [gedaagde] om [eiser] , in het geval [eiser] weigert of nalatig is aan het vonnis te voldoen, zelf die ontruiming, inhoudende de verwijdering en/of sloop van het kampeermiddel, te bewerkstelligen, met veroordeling van [eiser] in dat laatste geval in de kosten van die ontruiming,
III. [eiser] veroordeelt in de kosten van deze procedure,
IV. [eiser] veroordeelt in de nakosten van dit geding ten bedrage van € 131,00 te vermeerderen met € 68,00 in geval van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
[gedaagde] legt aan haar vorderingen in reconventie ten grondslag dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die van rechtswege is geëindigd op 31 december 2016.
Als al sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dan is deze rechtsgeldig opgezegd tegen 31 december 2016. Voor zover al een opzeggingsgrond vereist zou zijn, geldt dat [gedaagde] de standplaats nodig heeft in het kader van de herstructurering/wijziging van de exploitatie van het vakantiepark. Bovendien is door de hele gang van zaken sprake van een vertrouwensbreuk.
4.3.
[eiser] voert verweer.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5
De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
5.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
5.2.
Vast staat dat het huurobject een stuk grond betreft, namelijk een standplaats voor een stacaravan/chalet. De standplaats kwalificeert als onbebouwd onroerend goed. Het plaatsen van een stacaravan op die standplaats maakt die stacaravan nog niet tot huurobject. [eiser] betaalt aan [gedaagde] alleen huur voor de standplaats, niet ook voor de caravan. Partijen zijn het erover eens dat [eiser] eigenaar is van de stacaravan. Het huurobject betreft dus niet een gebouwde onroerende zaak, die als woonruimte is verhuurd. Evenmin is het huurobject een standplaats voor een woonwagen, in de zin van de artikelen 7:235 en 7:236 BW. De dwingendrechtelijke huurbescherming bij woonruimte is dan ook niet van toepassing op de onderhavige huurovereenkomst (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 juli 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5644).
5.3.
[gedaagde] stelt primair dat de huurovereenkomst is gesloten (steeds) voor de bepaalde duur van één seizoen (één jaar) en dat deze daarom per 31 december 2016 van rechtswege is geëindigd. Zij wijst erop dat de huur jaarlijks, per seizoen/jaar wordt gefactureerd. [eiser] betwist dit en stelt dat de huurovereenkomst is gesloten voor onbepaalde tijd.
5.4.
Bij het kwalificeren van de huurovereenkomst dient gekeken te worden naar de bedoeling die partijen hadden bij het aangaan van de overeenkomst, alsook dient rekening te worden gehouden met alle andere omstandigheden van het geval, waaronder de aard van het gehuurde, de aard van het gebruik en de gang van zaken in de afgelopen jaren.
In januari 1991 hebben [eiser] en haar partner een inschrijfformulier ingevuld bij [vakantiepark] , waarop als standplaatsnummer [00] is vermeld. Een schriftelijk huurcontract is nooit opgesteld. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] zich sinds 1991 aan het einde van elk seizoen bij [gedaagde] heeft gemeld met het verzoek de standplaats ook het komende seizoen te mogen huren. Evenmin heeft [gedaagde] [eiser] jaarlijks een huurcontract (ter ondertekening) doen toekomen (vgl. HR 8 januari 1999, NJ 1999/495) of is anderszins mondeling dan wel schriftelijk overeengekomen dat de huurperiode steeds één jaar betreft. [gedaagde] heeft aan [eiser] jaarlijks een factuur toegezonden voor de huur en [eiser] heeft deze steeds betaald. Beide partijen zijn er aldus kennelijk steeds van uitgegaan dat de huur wordt voortgezet, behoudens tegenbericht. Dat dit het geval is, ligt in zoverre ook voor de hand gelet op de aard van het huurobject: een standplaats voor een stacaravan/chalet. Zowel het plaatsen als het verwijderen van een dergelijke stacaravan brengt (aanzienlijke) inspanning en kosten met zich. Een einde van de huur van rechtswege, telkens aan het einde van het seizoen, valt daarmee niet te rijmen. De stelling van [gedaagde] dat de huurovereenkomst steeds is gesloten voor de bepaalde duur van één seizoen is dan ook onvoldoende onderbouwd. Enkel uit het feit dat de huur jaarlijks, per seizoen wordt gefactureerd, kan niet volgen dat elk jaar een nieuwe huurovereenkomst voor de bepaalde tijd van één seizoen wordt gesloten.
De kantonrechter aanvaardt daarom als juist dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
5.5.
De huur voor onbepaalde tijd aangegaan eindigt door opzegging. Als de huur betrekking heeft op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is, dient de opzegging te geschieden tegen een voor de huurbetaling overeengekomen dag, op een termijn van tenminste een maand zo bepaalt artikel 7:228 BW. Dit betekent dat [gedaagde] de huur van de standplaats – in beginsel – heeft kunnen opzeggen. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen echter meebrengen dat de opzegging, in de concrete omstandigheden van het geval, alleen tot het beoogde rechtsgevolg kan leiden als voor die opzegging een voldoende zwaarwegende grond bestaat (HR 29 juni 2012, NJ 2012/411).
5.6.
De kantonrechter overweegt dat het huurobject in dit geval een standplaats is, die is bestemd voor een stacaravan. Er is geen sprake van permante bewoning (het recreatiepark is bedoeld voor tijdelijk verblijf) of bewoning waar een vergunning voor is vereist en de stacaravan is voorzien van een chassis. Het is een feit van algemene bekendheid dat een stacaravan niet eenvoudig, zonder noemenswaardige kosten te verplaatsen is. [eiser] heeft op het moment dat de huur van de standplaats begin jaren negentig aanving de stacaravan geplaatst en deze in de jaren daarna verder (uit)gebouwd/verbouwd en verfraaid. De stacaravan is gelegen op een standplaats aan de rand van het vakantiepark en heeft een mooi uitzicht over landerijen. Niet alleen uit de stukken is gebleken, maar ook ter zitting is duidelijk geworden dat er een conflict is ontstaan tussen de partner van [eiser] en de partner van [gedaagde] , welk conflict hoog is opgelopen. [eiser] heeft verklaard dat zij niet langer met plezier op het vakantiepark verblijft en dat de relatie tussen partijen is verstoord. Om die reden wil [eiser] de standplaats op het vakantiepark niet langer huren. [eiser] verzet zich dus op zich niet tegen de opzegging van de huurovereenkomst, maar zij voert aan dat [gedaagde] heeft toegezegd dat zij de koper van de stacaravan van [eiser] een nieuwe huurovereenkomst zou aanbieden en dat dit ook bij alle andere verkopende huurders is gebeurd. Voorts beroept [eiser] zich op natrekking en op het door verjaring verkrijgen van een recht van opstal en stelt [eiser] dat [gedaagde] haar als gevolg daarvan bij haar vertrek schadeloos dient te stellen.
5.7.
Niet is komen vast te staan dat [gedaagde] [eiser] heeft toegezegd dat bij verkoop van de stacaravan de potentiële kopers dezelfde standplaats kunnen huren, waardoor de huurovereenkomst niet zonder meer kon eindigen. Partijen zijn dit niet schriftelijk overeengekomen en uit de door [eiser] overgelegde transscriptie van een opgenomen gesprek tussen partijen op 3 april 2016 blijkt dit evenmin. [gedaagde] heeft [eiser] in april 2016 juist medegedeeld dat zij een potentiële koper geen huurovereenkomst voor standplaats nummer [00] zou aanbieden.
5.8.
[eiser] heeft verder betoogd dat [gedaagde] met alle overige vertrekkende huurders is overeengekomen dat zij hun stacaravan kunnen verkopen aan een derde, waarna [gedaagde] deze derde partij een huurovereenkomst voor de betreffende standplaats zal aanbieden. Alleen ten aanzien van [eiser] weigert [gedaagde] dit te doen, aldus [eiser] .
De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] voldoende heeft onderbouwd dat de reden voor de opzegging van de huur in de onderhavige zaak is gelegen in de omstandigheid dat [gedaagde] haar onderneming c.q. de exploitatie daarvan anders wil gaan inrichten, in die zin dat zij de door [eiser] gehuurde standplaats wil gebruiken voor de verhuur van kampeermiddelen in eigen beheer. [eiser] heeft betoogd dat [gedaagde] geen vergunning heeft voor het realiseren van de herstructureringsplannen. Of dat al dan niet zo is, kan in het midden blijven nu de betreffende vergunning vereist is voor de herstructurering van het “centrum/horecagebied”  van het vakantiepark, maar niet gebleken is dat tevens een vergunning is vereist voor de wijziging van de exploitatie van de standplaats die [eiser] huurt. [gedaagde] wil op de standplaatsen aan de rand van het park (waaronder de standplaats die [eiser] huurt) kampeermiddelen plaatsen en deze zelf gaan verhuren. [gedaagde] wil daarmee haar omzet verhogen, waarbij zij heeft aangegeven, hetgeen zeer wel aannemelijk is, dat verhuur in eigen beheer meer rendement oplevert dan de verhuur van een standplaats. Uit de als productie 4 door [gedaagde] overgelegde plattegrond van het vakantiepark en de daarbij gegeven toelichting volgt welke standplaatsen in de toekomst door [gedaagde] zullen worden voorzien van een kampeermiddel dat zij in eigen beheer gaat verhuren. Hiertoe behoort ook de door [eiser] gehuurde standplaats nummer [00] . Op acht standplaatsen (waaronder het naastgelegen nummer [00] ) staan reeds kampeermiddelen die in eigen beheer door [gedaagde] worden verhuurd. Op twee standplaatsen zouden kort na de comparitie door [gedaagde] kampeermiddelen worden geplaatst. De stelling van [eiser] dat [gedaagde] met alle andere vertrekkende huurders is overeengekomen dat [gedaagde] bij verkoop van hun stacaravan aan een derde deze derde een huurovereenkomst voor de standplaats aan zal bieden, kan dus niet zonder meer gevolgd worden. Nu [gedaagde] (druk) doende is om haar bedrijfsexploitatie aan te passen en [eiser] zelf het gehuurde ook wenst te verlaten, maakt dat een voldoende zwaarwegende grond bestaat voor de opzegging van de huurovereenkomst.
5.9.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 31 december 2016. Of [gedaagde] gehouden is om [eiser] schadeloos te stellen, zoals [eiser] vordert, zal hierna onder 5.18. en verder worden besproken. Eerst zal nog worden beoordeeld of sprake is van natrekking en of [eiser] door verjaring een recht van opstal heeft verkregen, zoals door [eiser] is betoogd.
5.10.
Voor zover [eiser] zich nog op het standpunt stelt dat [gedaagde] door natrekking eigenaar is geworden van de stacaravan (in haar dagvaarding geeft [eiser] aan dat zij hier alleen een beroep op doet als [gedaagde] stelt dat sprake is van natrekking, wat niet zo is, maar in haar conclusie van antwoord in reconventie en tijdens de comparitie van partijen heeft [eiser] wel uitdrukkelijk aangevoerd dat sprake is van natrekking) en dat [eiser] hierdoor ongerechtvaardigd is verrijkt, wordt het volgende overwogen.
5.11.
[eiser] voert aan dat [gedaagde] , als eigenaar van de standplaats, ten gevolge van  natrekking de eigendom van de stacaravan van [eiser] heeft verkregen, waardoor [gedaagde] ongerechtvaardigd is verrijkt, zodat [gedaagde] de waarde van de stacaravan aan [eiser] dient te vergoeden. Uit het systeem van de wet volgt dat het aan de grondeigenaar, in dit geval [gedaagde] , is om een beroep te doen op natrekking. Het is niet zo dat een huurder aan de verhuurder een mogelijke natrekking als het ware kan ‘opdringen’. [eiser] heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat zij als huurder een beroep kan doen op de artikelen 5:20 jo 3:3 BW teneinde te doen concluderen dat [gedaagde] als verhuurder van de standplaats ongerechtvaardigd is verrijkt. Deze grondslag kan dan ook niet leiden tot toewijzing van de vorderingen in conventie.
5.12.
[eiser] heeft voorts nog betoogd dat zij door verjaring een recht van opstal heeft verkregen om boven de grond van [gedaagde] een stacaravan in eigendom te hebben. [gedaagde] heeft dat weersproken.
5.13.
Op grond van artikel 3:99 BW is de termijn voor verkrijgende verjaring tien jaren, mits ‘de opstaller’ te goeder trouw is en onafgebroken bezit heeft gehad. Of iemand een goed houdt en of hij dit voor zichzelf of voor een ander doet, wordt naar verkeersopvattingen beoordeeld, zo bepaalt artikel 3:108 BW. De (niet naar buiten blijkende) interne wil om als rechthebbende op te treden, is voor het zijn van bezitter niet van betekenis. Het komt aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Voorts is artikel 3:111 BW van belang, waarin is neergelegd dat indien men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor een ander te houden, onder dezelfde titel wordt voortgegaan, zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolge van een handeling van hem voor wie men houdt, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht. Voormeld artikel brengt met zich, dat de houder uit zichzelf geen verandering kan brengen in zijn houderschap en/of de grondslag daarvan. Hij kan zichzelf niet tot bezitter maken, noch kan hij houderschap op grond van een andere titel verkrijgen, noch kan hij houder voor een ander worden.
5.14.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] uit hoofde van de huurovereenkomst met [gedaagde] houder is van de standplaats. Het feit dat [eiser] de stacaravan heeft ge-/verbouwd, verfraaid en gebruikt, betekent niet dat zij bezitter is geweest van het recht van opstal. Het gaat er immers niet om of [eiser] bezitsdaden heeft verricht ten aanzien van de opstal, maar ten aanzien van
het recht van
opstal. Dat daarvan sprake is, is onvoldoende onderbouwd door [eiser] . [eiser] heeft aangevoerd dat het op het vakantiepark gebruikelijk was dat door [gedaagde] een standplaats wordt verhuurd waarop een kampeermiddel wordt geplaatst, en dat wanneer een kampeermiddel door de recreant/huurder van de standplaats op enig moment wordt verkocht een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen [gedaagde] en de nieuwe eigenaar. Dat in die gevallen steeds sprake is van het bezit van een recht van opstal door de (nieuwe) eigenaar van het kampeermiddel, heeft [eiser] niet gesteld. Dat ligt ook niet voor de hand, omdat [gedaagde] dan in al die gevallen geconfronteerd zou worden met het ontstaan van een beperkt recht, waardoor zij de onbelaste eigendom van de grond zou verliezen, met alle negatieve gevolgen van dien voor zowel de waarde van de grond als voor de mogelijkheden om de grond naar eigen inzicht (en uiteraard rekening houdend met de publiekrechtelijke bestemming ervan en de aangegane obligatoire overeenkomsten met de huurders) te gebruiken. Hieruit volgt dat een stacaravan op een gehuurde standplaats op het vakantiepark wordt geplaatst en/of verkocht zonder dat ten aanzien van die stacaravan sprake is van een opstalrecht. Het enkele feit dat [eiser] een stacaravan heeft ge-/verbouwd op een door haar gehuurde standplaats betekent dan ook nog niet dat zij naar verkeersopvattingen het ongestoorde bezit van een recht van opstal heeft uitgeoefend, althans verkregen door verjaring. Daar komt bij dat het interversieverbod van artikel 3:111 BW aan het verkrijgen van het recht van opstal door verjaring in de weg staat. [eiser] als huurder is houder van een onroerende zaak (de standplaats) en kan zich niet eenzijdig tot bezitter van een recht van opstal op de gehuurde standplaats maken.
5.15.
Het beroep van [eiser] op het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 25 oktober 2011 (ECLI:NL:GHLEE:2011:BU1889) treft geen doel, ook niet vanuit het oogpunt van rechtsgelijkheid. Dit arrest is geen vaste jurisprudentie. Bovendien was sprake van andere feiten en omstandigheden, waaronder dat in de (huur)overeenkomst was opgenomen dat de huurder indien hij zijn recreatiewoning wilde verkopen deze aan de verhuurder diende aan te bieden. Toepassing van de relevante wetsartikelen leidt in het onderhavige geval, waarin sprake is van andere feiten en omstandigheden, tot een andere uitkomst.
5.16.
Dit leidt tot de conclusie dat [eiser] geen recht van opstal op de standplaats, en evenmin een huurafhankelijk recht van opstal, heeft verkregen door verjaring. De vordering in conventie onder 2. wordt derhalve afgewezen.
5.17.
Het voorgaande leidt er toe dat [gedaagde] de huurovereenkomst met [eiser] rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 31 december 2016. Dit betekent dat [eiser] het gehuurde dient te ontruimen. [eiser] verzet zich in zoverre daar ook niet tegen, nu zij heeft verklaard dat zij niet langer op het vakantiepark wil verblijven vanwege het ontstane conflict en de daardoor tussen partijen verstoorde relatie. Wel vordert [eiser] in conventie onder 1. dat de opzegging van de huurovereenkomst slechts leidt tot beëindiging van de huurovereenkomst wanneer [eiser] schadeloos wordt gesteld voor haar investering in de stacaravan en de overige inrichting van haar standplaats, begroot op een bedrag van € 55.000,00 euro, waarbij wordt bepaald dat de ontruiming van de standplaats slechts mag geschieden nadat dat bedrag aan [eiser] is voldaan. Te dien aanzien overweegt de kantonrechter als volgt.
5.18.
Uitgangspunt bij een regelmatige opzegging is dat geen grond bestaat voor toekenning van schadevergoeding aan de partij jegens wie is opgezegd, ook al heeft de opzegging nadelige consequenties. Desalniettemin kan onder omstandigheden op grond van redelijkheid en billijkheid ook bij een regelmatige opzegging ruimte zijn voor schadeplichtigheid van de opzeggende partij.
[eiser] stelt dat zij schadeloos dient te worden gesteld. Enerzijds voert zij daartoe aan dat zij investeringen in haar stacaravan en de overige inrichting van haar standplaats heeft gedaan en anderzijds dat er kosten zijn verbonden aan het verplaatsen van de stacaravan, die volgens haar niet, althans moeilijk verplaatsbaar is.
Voor zover [eiser] een verbintenis tot afname/verkoop van de caravan veronderstelt, in de zin dat [gedaagde] is gehouden de stacaravan te kopen van [eiser] , ontbreekt deze. Partijen zijn niet overeengekomen dat [gedaagde] de stacaravan zou kopen indien [eiser] deze te koop aan zou bieden. [eiser] heeft eerder een aanbod gedaan om de stacaravan voor € 7.500,00 te kopen, maar dat aanbod is niet aanvaard door [eiser] , zodat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. [gedaagde] vordert thans ook niet dat de ontruiming geschied onder achterlating van de stacaravan. Deze is immers eigendom van [eiser] . Er bestaat derhalve geen verplichting tot koop van de caravan door [gedaagde] . Voor zover in de gevorderde schadeloosstelling dient te worden gelezen dat [eiser] de stacaravan mag achterlaten op voorwaarde dat [gedaagde] haar daarvoor schadeloos stelt, wordt overwogen dat daarvoor geen wettelijke grondslag bestaat. [eiser] heeft de standplaats gehuurd en dient bij het einde van de huurovereenkomst haar stacaravan te verwijderen. Of de stacaravan roerend of onroerend is, doet niet ter zake. Dat is in dit kader van de gevorderde schadeloosstelling geen onderwerp van geschil.
5.19.
Dat [eiser] kosten moet maken voor de verwijdering van de stacaravan is zeer wel aannemelijk. [eiser] heeft niet gesteld wat de kosten van demontage/verwijdering van de stacaravan zijn. Zij stelt enkel dat er “enorme kosten” aan het verplaatsen van de stacaravan zijn verbonden. Het door [eiser] gevorderde bedrag van € 55.000,00 is de beweerdelijke verkoopwaarde van de stacaravan (inclusief standplaats). [eiser] heeft een verklaring van een makelaar/taxateur overgelegd die de onderhandse verkoopwaarde van de stacaravan heeft geschat op € 40.000,00 (op de huidige standplaats). Deze bedragen zien evenwel niet op verwijdering/demontage van de stacaravan.
De stacaravan staat al sinds 1991 op de standplaats en is daarmee al 26 jaar oud. Zoals vaker op kampeerterreinen/recreatieparken voorkomt, is het aanwezige kampeermiddel van [eiser] in de loop der jaren – kort gezegd – steeds meer onverplaatsbaar geworden. Door te investeren in – naar eigen zeggen – een onverplaatsbare stacaravan op gehuurde grond heeft [eiser] het risico genomen dat die investering eens verloren zou gaan. Dat dit risico zich uiteindelijk heeft verwezenlijkt moet daarom in overwegende mate voor eigen rekening van [eiser] blijven. De kantonrechter zal dit, en de omstandigheid dat het conflict tussen de partners van partijen ook ten grondslag heeft gelegen aan de opzegging van de huurovereenkomst, dan ook laten meewegen bij het bepalen van de uiteindelijke aan [eiser] toe te kennen schadeloosstelling.
5.20.
Thans is evenwel onduidelijk wat de kosten zijn van het verwijderen/demonteren van de stacaravan. De kantonrechter zal [eiser] dan ook in de gelegenheid stellen om zich bij akte hierover uit te laten, waarna [gedaagde] daarop kan reageren. Daarbij geeft de kantonrechter partijen nog in overweging om te onderzoeken of zij niet alsnog tot elkaar kunnen komen, in die zin dat zij in onderling overleg een oplossing voor dit geschil kunnen vinden, waarbij (onder meer) aan de volgende mogelijkheden kan worden gedacht, te weten een schadeloosstelling bij vertrek van [eiser] met medeneming van haar stacaravan dan wel een schadeloosstelling bij vertrek van [eiser] onder achterlating van de stacaravan. In dat laatste geval zou [gedaagde] de stacaravan nog enkele jaren, zoals zij zelf eerder ook heeft voorgesteld, in eigen beheer kunnen gaan verhuren.
5.21.
De kantonrechter zal iedere verdere beslissing aanhouden.
6
De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
16 augustus 2017
voor akte aan de zijde van [eiser] waarin zij zich dient uit te laten over de kosten van verwijdering/demontage van haar stacaravan, waarna [gedaagde]
vier weken
nadien daarop bij akte kan reageren,
6.2.
houdt iedere verdere beslissing aan;
in reconventie
6.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. W.H. van Empel en in het openbaar uitgesproken op