ECLI:NL:RBMNE:2015:9786
Rechtbank MNE — Uitspraak 


beschikking
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rekestnummer: C/16/364874 / HA RK 14-50
Beschikking van 15 juli 2015
in de zaak van
[verzoeker]
,
wonende te [woonplaats] ,
verzoeker,
advocaat [NAAM]. F.C. Schirmeister te Amsterdam,
tegen
[verweerster]
,
wonende te [woonplaats] ,
verweerster,
advocaat [NAAM]. R. Sekeris te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [verzoeker] en [verweerster] worden genoemd.
1
Het (verdere) verloop van de procedure
1.1.
De rechtbank verwijst naar de door deze rechtbank gewezen beschikking van
15 oktober 2014.
1.2.
Op 10 maart 2015 is ter griffie van deze rechtbank door deskundige de heer
P. Dijkstra een deskundigenrapport gedeponeerd onder aktenummer 31/2015.
1.3.
Nadien is de volgende correspondentie ingekomen ter griffie van deze rechtbank:
een faxbericht van 27 maart 2015 van mr. [NAAM];
een brief van 2 april 2015 van mr. [NAAM].
1.4.
Uit voornoemde correspondentie volgt, kort gezegd, dat partijen onderhavige procedure wensen voort te zetten.
1.5.
Ten slotte is de uitspraak bepaald op heden.
2
Het deskundigenrapport
2.1.
De deskundige, de heer P. Dijkstra, heeft de in 2.4. van de op 15 oktober 2014 gewezen beschikking opgenomen vragen als volgt beantwoord:
1. Wat is de actuele vrije verkoopwaarde van de woning aan [adres] ?
De actuele marktwaarde vrije verkoopwaarde is per opnamedatum
8 december 2014, vastgesteld op € 950.000,-- k.k. Zie bijlage taxatierapport van de woning aan de [adres] , dossier 15-006.
2) Wat is de huidige situatie op de woningmarkt in Utrecht in het hogere segment?
Huidige situatie op de woningmarkt in het hogere segment te Utrecht:
- sinds juli 2014 neemt het aantal transacties toe tegen gelijkblijvende verkoopprijzen.
- de transactie toename wordt veroorzaak vanuit doorstroming naar een hoger segment.
- eenmalige verhoogde schenkingsvrijstelling in 2014 maximaal € 200.000,- en in 2015 maximaal € 105.500,--.
-  door de dalende (hypotheek)rente is er een verhoogde leencapaciteit.
- er is een toename van het consumentvertrouwen in de woningmarkt.
3) Sinds het moment dat de woning te koop is aangeboden, is er geen bod ontvangen. Kunt u naar uw inschatting aangeven wat daar de reden van is?
Het getaxeerde object [adres] wordt sinds 17 januari 2007 te koop aangeboden door een gerenommeerd makelaarskantoor te Utrecht.
In de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2014 zijn aan de [straatnaam] in totaal zes woningen (herenhuizen) verkocht; het gebruiksoppervlak varieert van 135 m2 tot 389 m2.
In dezelfde periode waren er aan de [straatnaam] dertien zakelijke verkoop- en verhuurtransacties van bedrijfsmatig onroerend goed (kantoorpanden).
Uit voorstaande blijkt dat de [straatnaam] zich vooral kenmerkt als een kantoorlocatie en veel minder als woonlocatie. Dit beeld wordt eveneens bevestigd door het huidige aanbod dat voornamelijk bedrijfspanden omvat (kantoorruimte) en in veel mindere mate woonhuizen.
4) Kunt u een inschatting geven van een verkoopprijs welke in redelijkheid tot een bod en verkoop binnen afzienbare tijd zal – kunnen – leiden?
Een verkoopprijs (in casu vraagprijs) ter grootte van € 995.000,- k.k. zal in redelijkheid tot een bod en verkoop binnen afzienbare tijd (zes tot negen maanden) kunnen leiden.
5) Kunt u aangeven binnen welke termijn de woningmarkt in Utrecht in het hogere segment naar uw verwachting zal aantrekken en in concreto de gevolgen daarvan voor de verkoopwaarde van de woning zullen?
De woningmarkt in Utrecht in het hogere segment is sinds juli 2014 aan het aantrekken. Het aantal transacties neemt toe tegen gelijkblijvende verkoopprijzen. De woningmarkt in het hogere segment blijft echter kwetsbaar vanwege de huidige economische onzekerheden.
6) Heeft u verder nog opmerkingen die relevant kunnen zijn?
-
Verkoopbaarheid
Aan de linkerzijde van de woning grenst een kantoorgebouw waar vanaf de verdiepingen een directe inkijk in de tuin en in mindere mate in de woning mogelijk is dit geeft een inbreuk op de privacy.
-
Bezonning en schaduwhinder
De achtertuin is gelegen op het noordwesten en heeft in combinatie met de schaduwwerking van het naastgelegen kantoorgebouw, een ongunstige zonligging.
Beide voormelde aspecten maken de woning minder courant.
3
Nadere standpunten van partijen
3.1.
[verzoeker] heeft geen aan- of opmerkingen over de deskundigenrapportage gemaakt en is bereid om de woning tegen de getaxeerde waarde over te nemen. [verzoeker] verzoekt de rechtbank om in lijn met de bevindingen van de deskundige een beslissing te nemen.
3.2.
[verweerster] kan zich niet verenigen met de inhoud van het deskundigenonderzoek. Haar bezwaren zijn bij het deskundigenrapport gevoegd en dienen als herhaald en ingelast te worden beschouwd. Kort gezegd, stelt [verweerster] zich op het standpunt dat de door de deskundige gehanteerde waarderingsmethode voor de woning onjuist is met een onjuiste waardevaststelling tot gevolg. De woning betreft een incourant object dat inmiddels acht jaar te koop staat. Een incourante woning, waarin geen vergelijkbare woningen beschikbaar zijn die eveneens lange tijd te koop staan, dient volgens [verweerster] op een andere wijze te worden gewaardeerd dan bij courante woningen geschiedt. [verweerster] stelt dat de woning volgens het statistische model en/of de gecorrigeerde vervangingswaardemethode, ook wel de kuberingsmethode had moeten worden getaxeerd. Gelet daarop verzoekt [verweerster] de rechtbank om twee andere taxateurs aan te wijzen die de woning aan de hand van het statistische model en/of de gecorrigeerde vervangingswaarde conform de voor deze locatie geldende grondprijs van de gemeente Utrecht, waarbij de kosten van deze taxaties door partijen bij helfte dienen te worden voldaan, en te bepalen dat partijen bij de taxaties aanwezig zullen zijn.
4
Beoordeling
Aanvullend verzoek van [verweerster]
4.1.
Het aanvullende verzoek van [verweerster] om twee nieuwe deskundigen aan te wijzen die de woning aan de hand van het statistische model en/of de gecorrigeerde vervangingswaarde conform de voor deze locatie geldende grondprijs van de gemeente Utrecht zullen gaan taxeren zal worden afgewezen, nu dit verzoek naar het oordeel van de rechtbank tardief is gelet op het stadium van waarin de onderhavige procedure zich thans bevindt.
Verdere beoordeling
4.2.
Zoals reeds overwogen ligt de vraag voor of er ingevolge artikel 3:174 BW een rechterlijke machtiging voor de woning, gelegen aan [adres] , die gezamenlijk in eigendom toebehoort aan partijen, zal worden verleend, wegens gewichtige redenen dan wel ten behoeve van de voldoening van een voor rekening van de gemeenschap komende schuld, en/of te bepalen dat [verzoeker] gerechtigd is de onverdeelde helft van de woning van [verweerster] over te nemen voor de geschatte waarde daarvan (de rechtbank begrijpt dat wordt bedoeld de WOZ-waarde van € 845.000,00), al dan niet onder de voorwaarde dat de verkoopprijs van de woning niet lager zal zijn dan € 1.222.000,00.
Beoordelingskader
4.3.
Voor het verkrijgen van een machtiging als bedoeld in artikel 3:174 BW, dienen zwaarwichtige redenen aanwezig te zijn, nu de verkrijger van de machtiging bevoegd wordt tot het verrichten van (rechts)handelingen waartoe hij anders uitsluitend tezamen met de deelgenoot bevoegd zou zijn. Niet als gewichtige reden kan worden aangemerkt de noodzaak om tot verdeling te geraken, daar is artikel 3:185 BW op van toepassing.
4.4.
[verzoeker] heeft zijn stelling – dat er sprake is van een gewichtige reden als bedoeld in artikel 3:174 BW omdat thans zich de situatie voordoet dat de door hem betaalde hypotheeklasten niet meer volledig aftrekbaar zijn en daarvoor in het echtscheidingsconvenant geen voorziening is opgenomen, alsmede dat partijen er niet in slagen om een reële verkoopprijs vast te stellen, onder meer omdat [verweerster] niet wenst om met een restschuld achter te blijven – naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt, daarbij mede de bevindingen van de heer P. Dijkstra in aanmerking genomen, zodat de rechtbank de verzochte machtiging aan [verzoeker] zal verlenen. De door [verweerster] in dit kader aangevoerde argumenten maken dit niet anders.
4.5.
Als uitgangspunt heeft immers te gelden dat men bij verkoop van een pand afhankelijk is van de situatie op de woningmarkt en het bedrag dat een potentiële koper wenst te bieden. Weliswaar komt een koopovereenkomst pas tot stand als een bieding wordt aanvaard en kan men besluiten om niet tot verkoop over te gaan, maar de medewerking van een potentiële koper is noodzakelijk om tot een verkoop te komen.
Echter, in de onderhavige situatie wordt de woning al 8 jaar te koop aangeboden zonder dat een potentiële koper zich heeft gemeld en hebben de prijsverlagingen, helaas ook niet tot een ander resultaat geleid. Immers de woning wordt sinds 5 april 2012 te koop aangeboden voor een bedrag van € 1.295.000,00 en in de afgelopen drie jaar heeft dat niet tot iets geleid.  Uit de bevindingen van de heer P. Dijkstra volgt dat gelet op de huidige omstandigheden van de woningmarkt de actuele marktwaarde/vrije verkoopwaarde van de woning
€ 950.000,00 bedraagt en dat een vraagprijs van € 995.000,00 passend is voor de woning om binnen afzienbare tijd (zes tot negen maanden) tot een bod en verkoop te komen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter vormen de door [verweerster] aangevoerde argumenten geen aanleiding om de juistheid van het taxatierapport van de heer P. Dijkstra van
10 maart 2015 in twijfel te trekken. In hetgeen [verweerster] voor het overige heeft aangevoerd, ziet de voorzieningenrechter eveneens geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen.
Zelfstandig tegenverzoek
4.6.
Duidelijk is dat de woning tot op heden niet te koop is aangeboden voor een marktconforme vraagprijs en dat het zelfstandige tegenverzoek van [verweerster] om de woning niet voor een lagere verkoopprijs dan € 1.222.000,00 te verkopen, gelet op de huidige omstandigheden van de woningmarkt in het hogere segment naar het oordeel van de rechtbank niet realistisch is, zodat de rechtbank dit tegenverzoek zal afwijzen. Verder heeft [verweerster] verzocht om net zo lang te wachten met de verkoop van de woning totdat de situatie op de woningmarkt dusdanig verbeterd is, dat verkoop voor een hoger gelegen waarde dan € 1.222.000,00 reëel is. Dat kan naar het oordeel van de rechtbank niet van partijen worden gevergd, temeer daar zij al ruim 8 jaar in deze stilliggende situatie zitten. De rechtbank acht dit verzoek dan ook niet opportuun en zal dit eveneens afwijzen.
Voorwaarden machtiging
4.7.
Naar het oordeel van de rechtbank dient vooreerst door [verzoeker] getracht te worden om de woning alsnog tegen een marktconforme vraagprijs te koop aan te bieden gedurende de periode tot 1 december 2015 (deze datum is gebaseerd op de courantheid van de getaxeerde waarden van het rapport van de heer P. Dijkstra) en daarbij is niet uitgesloten dat een welwillende potentiële koper zelfs een hoger gelegen bod uit zal brengen dan de marktconforme vraagprijs van € 995.000,00. Indien na ommekomst van voornoemde periode het niet tot verkoop aan een derde is gekomen – daarbij de gezamenlijke wens van partijen om aan de huidige situatie een einde te laten komen in ogenschouw nemende – dan  zal [verzoeker] door de in deze te verlenen machtiging bevoegd zijn om de woning zelf te kopen voor een bedrag van € 995.000,00. [verzoeker] valt naar het oordeel van de rechtbank aan te merken als een welwillende potentiële koper, waarbij het denkbaar is dat hij bereid is om de vraagprijs te betalen, temeer daar mr. [NAAM]27 maart 2015 heeft aangegeven dat [verzoeker] bereid is om in te stemmen met de getaxeerde waarden.
4.8.
Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank [verzoeker] op tweeledige wijze machtigen om de woning aan de [adres] , te gelde te maken, in die zin dat:
Deel I:
4.8.1.
[verzoeker] bevoegd zal zijn om het aan [verweerster] toebehorende aandeel in voornoemd pand te verkopen en te leveren aan een derde in de periode vanaf de datum van deze beschikking tot en met 1 december 2015, en waarbij de navolgende voorwaarden gelden:
[verzoeker] zal het pand gedurende voornoemde periode actief in de verkoop dienen te zetten op de gebruikelijke wijze (inclusief een verkoopbord dat aan het pand wordt bevestigd);
de vraagprijs zal door [verzoeker] op € 995.000,00 k.k. worden gesteld;
ieder bod van een potentiële koper van € 950.000,00 of hoger zal door [verzoeker] geaccepteerd dienen te worden;
[verzoeker] zal bij ieder bod van een potentiële koper lager dan € 950.000,00, in onderhandeling dienen te treden teneinde de potentiële koper te bewegen om een bedrag van € 950.000,00 of hoger voor het pand te bieden.
Deel II:
Voor zover er in de onder 4.5.1. genoemde periode geen koopovereenkomst met een derde tot stand komt:
4.8.2.
[verzoeker] bevoegd zal zijn om het aan [verweerster] toebehorende aandeel in voornoemd pand te verkopen en te leveren aan [verzoeker] voor een bedrag van
€ 995.000,00 k.k. en dat de levering van het pand op of omstreeks 10 december 2015 zal dienen te geschieden.
Kosten van deze procedure
4.9.
[verweerster] zal als de meest in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld, welke aan de zijde van [verzoeker] tot aan deze beschikking kunnen worden begroot op € 904,00 (2 punten x € 452,00 conform het liquidatietarief) aan salaris advocaat [NAAM]€ 282,00 aan griffierecht.
5
Beslissing
De rechtbank:
5.1.
machtigt [verzoeker] tot het te gelde maken van het pand aan [adres] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie B, nummer [nummer] , groot drie aren en vijftig centiare, in die zin dat [verzoeker] bevoegd is om het aan [verweerster] toebehorende aandeel in voornoemd pand te verkopen en te leveren aan een derde
in de periode vanaf de datum van deze beschikking tot en met 1 december 2015
, en waarbij de navolgende voorwaarden gelden:
5.1.1.
bepaalt dat [verzoeker] het pand gedurende voornoemde periode actief in de verkoop zet op de gebruikelijke wijze (inclusief een verkoopbord dat aan het pand wordt bevestigd);
5.1.2.
bepaalt dat de vraagprijs door [verzoeker]
binnen één week na de datum van deze beschikking
op € 995.000,00 k.k. wordt gesteld;
5.1.3.
ieder bod van € 950.000,00 of hoger dient door [verzoeker] te worden geaccepteerd;
5.1.4.
[verzoeker] dient bij ieder bod van een potentiële koper lager dan € 950.000,00, in onderhandeling te treden teneinde de potentiële koper te bewegen om een bedrag van
€ 950.000,00 of hoger voor het pand te bieden;
5.1.5.
bepaalt dat de levering van het pand binnen 12 weken (of zoveel eerder als mogelijk) na het sluiten van de schriftelijke koopovereenkomst zal dienen te geschieden;
5.2.
voor zover er in de onder 5.1. genoemde periode geen koopovereenkomst met een derde tot stand komt:
5.2.1.
machtigt [verzoeker] tot het te gelde maken van het pand aan [adres] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie B, nummer [nummer] groot drie aren en vijftig centiare, in die zin dat [verzoeker] bevoegd is om het aan [verweerster] toebehorende aandeel in voornoemd pand te verkopen en te leveren aan [verzoeker] voor een bedrag van
€ 995.000,00 k.k.;
5.3.
bepaalt dat de levering van het pand op of omstreeks 10 december 2015 zal dienen te geschieden;
5.4.
veroordeelt [verweerster] in de kosten van deze procedure, welke aan de zijde van
[verzoeker] zijn begroot op € 1.186,00;
5.5.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
draagt de griffier op een afschrift deze beschikking aan de deskundige toe te zenden:
de heer P. Dijkstra, verbonden aan Dijkstra Makelaars Taxateurs,
Adriaen van Ostadelaan 16
3583 AJ Utrecht;
5.7.
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. L. Jongen en in het openbaar door
mr. C.E.M. Nootenboom-Lock uitgesproken op 15 juli 2015.
WL/4193