ECLI:NL:OGEAM:2016:95
OGEAM — Uitspraak 


Vonnis van 10 januari 2016
Zaaknummer: AR 2015/156
Vonnisnr.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Vonnis
inzake
de besloten vennootschap [de verhuurder],
gevestigd te Sint Maarten,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. M.F. Murray,
tegen
de naamloze vennootschap [de huurder],
gevestigd te Sint Maarten,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. W.I. Nelissen.
Partijen worden aangeduid als “[de verhuurder]” en “[de huurder]”, tenzij hierna anders is vermeld.
1
Het verloop van de procedure in conventie en in reconventie
1.1.
Het Gerecht heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
het verzoekschrift met producties d.d. 12 november 2015,
akte wijziging c.q. vermeerdering van eis met producties,
conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties,
conclusie van repliek in conventie tevens wijziging c.q. vermeerdering van eis tevens conclusie van antwoord in reconventie met producties,
conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie en akte wijziging c.q. vermeerdering van eis met producties,
conclusie van dupliek in reconventie tevens akte uitlating wijziging van eis in reconventie tevens akte overlegging beslagstukken met producties,
akte uitlating producties.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2
De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
2.1.
Tussen [de vorige verhuurder] en [de huurder] is een huurovereenkomst tot stand gekomen betreffende twee units op het ………. Resort, ingaande 1 maart 2011 voor een periode van 5 jaar, dus eindigende op 29 februari 2016. Voor de unit “Restaurant” is de huurprijs USD 3.000,00 per maand en voor de unit “Office” is de huur USD 2.000,00 per maand. In beide units heeft [de huurder] horeca- gelegenheden geëxploiteerd.
2.2.
De hierna vermelde artikelen in de huurovereenkomst dienen te worden aangehaald. Artikel 2.1. luidt als volgt:
“
Term
This agreement commences on March 1 2011 and is entered upon for a term of five (5) years, and thus terminates on February 29, 2016. The term of the lease for the Office will commence on March 1 2011 and the term of the lease for the Restaurant will commence one (1) month after the date of completion. “Completion” of the Restaurant will be said to have occurred when the conditions as described in article 4.2. have been fulfilled.”
Artikel 2.2.:
“Extension of term I
The Tenant has an option to extend this agreement with one term of five (5) years upon giving written notice of his intention to do so provided that:
this notice is given three months prior to the termination of this agreement. Failure to comply with this dead-line may be cause for Landlord not to extend the Lease.
Tenant has complied with the terms of this agreement and had acted in accordance with article 7A:1577 of the Civil Code (‘goed huurderschap’)”
Artikel 2.3:
“Extension of term II
After Tenant has exercised the first extension term as mentioned in article 2.2. Tenant has an option to extend this agreement with another term of five (5) years under the same conditions as mentioned under a.) and b.) in article 2.2.”
Artikel 3.3.:
“Deposit will always equal 3 months rent.”
If the security deposit shall be applied to cover cost of damages which are for the account of the Tenant, Tenant shall at first request pay such an amount that the total deposit will again equal 3 months rent.”
Artikel 3.4.:
“Timely payment
It is agreed that all sums due under this contract shall be paid in a timely manner. Interest equal to the legal interest p.a. and collection charges of 15% shall be charged to Tenant on all sums due remaining unpaid for more than five days and such interest and collection charges shall commence on the day any amount is due and payable.”
Artikel 3.7.:
“Maintenance fees
In addition to the monthly rent, tenant shall be assessed for a monthly maintenance fee as a contribution to parking facilities, landscaping, security, garbage collection, septic tank usage and maintenance of these facilities and administration fees. This amount shall be paid by Tenant upon receipt of the monthly invoice. Tenant shall pay a maintenance fee that is calculated according to rate based on the usage of square meters under roof of the leased Units set off to the total amount of square meters of the ... premises which profits from the facilities, with the understanding that the fee is capped at a maximum of 15% of the rent. Tenant acknowledges that it is the sole discretion of Landlord to decide which third parties may perform these services and that the maintenance fee.”
Artikel 4.8.:
“Business licenses and work-permits
Insofar required by law, Tenant shall at all times be in the possession of a valid business licenses issued for the purpose of the lease and valid residence and work permits for anyone working in the unit.”
Artikel 5.3.:
“Change in ownership
If the tenant decides to sell, lease or otherwise dispose of its business, including but not limited to a sale of shares or a sale or lease of inventory, either directly or indirectly and irrespective of the corporate form of the business and the manner by which such transfer ultimately takes place, prior written approval from the Landlord is required to such transaction.”
Artikel 6.3.:
“
Repair of premises.
If the demised property be damaged by fire or other cause, without the fault or neglect of the Tenant the damages shall be repaired by the Landlord from the insurance proceeds. If, however, the unit or the building of which it is a part be so badly damaged that the Landlord shall in his reasonable opinion deem it uneconomical to rebuild the same, Landlord may, at his option, and upon written notice to the  Tenant within one (1) month after the demise of the Units, demolish the Units. Ultimately one (1) month after such notice is given Tenant shall vacate and surrender the unit at that time, without any recourse to the Landlord for losses incurred thereby by Tenant whereby parties agree that the lease agreement shall then be considered terminated as per the date of the written notice to the Tenant.”
2.3.
Bij brief van 16 september 2014 informeert [de verhuurder] [de huurder] dat zij op een executoriale veiling het ……… Resort heeft gekocht en daarvan inmiddels eigenaar is geworden ingaande 15 september 2014. Bij brief van 30 september 2014 bericht [de verhuurder] aan [de huurder] (onder andere) dat zij zonder recht of titel op het resort aanwezig is en wordt zij gesommeerd te vertrekken. Aan die sommatie geeft [de huurder] geen gehoor.
2.4.
Partijen hebben in oktober 2014 onderhandeld over twee nieuwe huurovereenkomsten (per unit). Deze onderhandelingen hebben niet tot een akkoord geleid.
2.5.
Vanaf in elk geval 13 oktober 2014, toen de orkaan Gonzalo over Sint Maarten raasde en schade aan de units heeft toegebracht, tot en met juni 2015 zijn de beide horeca-gelegenheden gesloten geweest.
2.6.
Bij brief van 28 november 2014 is namens [de huurder] onder andere het volgende geschreven aan [de verhuurder]:
“(…) You, as the landlord, are responsible for the structure of the premises and I herewith inform you that the structure was damaged due to the recent passing of hurricane Gonzalo. We have a Marshall report attesting to the damages (attached) and we herewith request you to pass by and inspect the premises and start with repairs – especially the roof leaks – as soon as possible in order to enable my client to reopen their business. If you fail comply with this reasonable request ultimately Friday, my client will execute the damages and request permission from the court to deduct the cost from the rent.”
2.7.
Rond 25 februari 2015 is door de onderhoudsman van [de verhuurder] het dak boven de beide gehuurde units gerepareerd.
2.8.
Bij brief van 29 april 2015 heeft [de verhuurder] [de huurder] gesommeerd en in gebreke gesteld om de huurachterstand te betalen, haar aandelen niet over te dragen zonder haar toestemming en om het gehuurde te gebruiken en niet gesloten te houden.
2.9.
Bij brief van 14 juli 2015 heeft [de huurder] aan [de verhuurder] een verlenging van de huur aangevraagd als bedoeld in artikel 2.2. van de huurovereenkomst met [de vorige verhuurder]. Bij brief van 14 augustus 2015 wordt dit verzoek namens [de verhuurder] afgewezen.
2.10.
Bij kort geding vonnis van dit Gerecht d.d. 6 juli 2015 (KG 2015/94) is [de verhuurder] bevolen
“om zodanige reparaties en/of werkzaamheden aan het gehuurde te laten uitvoeren, dat er geen lekkages meer zijn en dat de electriciteitsvoorzieningen veilig zijn, (…).”
[de verhuurder] heeft omstreeks 8 juli 2015 het dak boven de beide units laten repareren. Daarna heeft [de huurder] over het dak geen klachten meer gericht tot [de verhuurder].
2.11.
Op 3 april 2016 is de binnenkant van een van de units, waarin door [de huurder], de …… werd geëxploiteerd, door brand verwoest. De brandschade is niet hersteld en [de huurder] heeft sindsdien in deze unit geen onderneming geëxploiteerd.
2.12.
Bij brief van 15 april 2016 heeft [de verhuurder] aan [de huurder] onder andere het volgende geschreven:
“Considering the damages on the property and above-mentioned articles, we hereby dissolve the lease agreement as per today, April 15th, 2016 and requesting you to vacate and surrender the property leased in one (1) month after this written notice, in this case no later than May 15th, 2016.”
3
De vorderingen en het verweer in conventie en in reconventie
3.1.
Na eiswijzigingen luiden de vorderingen van partijen als volgt.
3.2.
In conventie vraagt [de verhuurder] het Gerecht om, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen te nemen:
1.
Primair:
voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen [de verhuurder] en [de huurder] met betrekking tot de gehuurde units gelegen en deel uitmakende van het ... Resort (thans [de verhuurder] Resort) bij brief van 15 april 2016 rechtsgeldig (buitengerechtelijk) is ontbonden;
Subsidiair:
de huurovereenkomst tussen [de verhuurder] en [de huurder] met betrekking tot de gehuurde units gelegen en deel uitmakende van het ... Resort  te ontbinden;
Meer subsidiair:
voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen [de verhuurder] en [de huurder] met betrekking tot de gehuurde units gelegen en deel uitmakende van het ... Resort  van rechtswege eindigt op 29 februari 2016, dan wel een door uw Gerecht in goede justitie te bepalen datum;
2. [
[de huurder] te bevelen om binnen een (1) week na betekening aan haar van het door u E.A. in deze te wijzen vonnis, althans een door u E.A. in goede justitie te bepalen datum, het voorschreven onroerend goed, gelegen te ... Resort, te ontruimen, met medeneming van al het hare en de haren (daaronder mede begrepen eventueel aanwezige derden-onderhuurders c.q. gebruikers) en dit in goede staat ter vrije beschikking van [de verhuurder] te stellen, zulks met machtiging van [de verhuurder] om desnoods met behulp van de sterke arm dit te bewerkstelligen;
2. [
[de huurder] te veroordelen om aan [de verhuurder], tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen, de somma van $ 23.164,98 [zijnde de opeisbaar verschuldigde achterstallige huurpenningen, vide productie 38], vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 november 2015 (datum verzuim) tot de dag der algehele voldoening;
2. [
[de huurder] te veroordelen om aan [de verhuurder], tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen, de somma van $ 14.106,80 [zijnde de opeisbaar verschuldigde late fee (ex artikel 3.4. van de huurovereenkomst) over de (destijds) achterstallige huurpenningen over de periode september 2014 tot en met augustus 2015, alsmede de maanden november 2015 tot en met april 2016, vide productie 38];
2. [
[de huurder] te veroordelen om aan [de verhuurder], tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen, de somma van $ 467,59 tot betaling van de wettelijke rente over de niet tijdig betaalde huurpenningen over de periode 15 september 2014 tot en met 18 augustus 2015 (vide productie 29);
2. [
[de huurder] te veroordelen om aan [de verhuurder], tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen, de somma van $ 14.038,03 [zijnde de opeisbaar verschuldigde maintenance fee over de periode 15 september 2014 tot en met april 2016, vide productie 38], vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum verzuim tot de dag der algehele voldoening en tevens 15% buitengerechtelijke incassokosten (late fee), zijnde een bedrag van $ 2.630,63 (vide productie 38);
2. [
[de huurder] te veroordelen om aan [de verhuurder], tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen, de somma van $ 5.306,05 [zijnde de opeisbaar verschuldigde kosten van water en elektra over de periode oktober 2015 tot en met maart 2016, vide productie 38], vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum verzuim tot de dag der algehele voldoening en tevens 15% buitengerechtelijke incassokosten (late fee), zijnde een bedrag van $ 105,00 (vide productie 38);
2. [
[de huurder] te veroordelen om aan [de verhuurder], tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen, de somma van $ 3,536,47 [zijnde de aanvulling van de waarborgsom tot deze gelijk is aan drie (3) maanden huur]”,
een en ander met veroordeling van JIMY in de proceskosten.
3.3.
In reconventie vraagt [de huurder] het Gerecht om, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen te nemen:
“Primair
Voor recht te verklaren dat de door [de huurder] aan [de verhuurder] verplichte huurpenningen conform artikel 7:207 lid 1 BW zijn verminderd met 100%, dan wel een door Uw Gerecht in goede justitie te bepalen percentage, vanaf 23 oktober 2014 tot aan 30 juni 2015, zijnde de dag waarop de schade die aan de gehuurde ruimte is ontstaan als gevolg van orkaan Gonzalo door gedaagde is gerepareerd;
Voor recht te verklaren dat de door [de huurder] aan [de verhuurder] verplichte huurpenningen conform artikel 7:207 lid 1 BW zijn verminderd met 100%, dan wel een door Uw Gerecht in goede justitie te bepalen percentage, vanaf 4 april 2016 tot het moment dat de schade aan de gehuurde ruimte als gevolg van de brandstichting is hersteld;
[de verhuurder] te veroordelen om aan [de huurder], tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen alle schade van [de huurder] die redelijkerwijs het gevolg is van het verwijtbaar handelen van [de verhuurder], nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
Voor recht te verklaren dat [de huurder] de verlenging van de huurrelatie tijdig heeft ingeroepen waardoor de huurrelatie tussen partijen tot in ieder geval tot 28 februari 2021 voort duurt;
[de verhuurder] te gebieden om de brandschade aan de gehuurde ruimte binnen twee maanden vanaf de datum van het in dezen te wijzen vonnis te hebben (doen) hersteld conform de overeenkomst tussen partijen, danwel binnen een door Uw Gerecht in goede justitie te bepalen termijn, op straffe van een dwangsom van US$ 1,000.- per dag of dagdeel dat hier geen gehoor aan wordt gegeven zonder te stellen maximum;
[de verhuurder] te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de datum van het in dezen te wijzen vonnis, waarbij Uw Gerecht wordt verzocht het liquidatietarief niet toe te passen.
Subsidiair
Voor recht te verklaren dat de door [de huurder] aan [de verhuurder] verplichte huurpenningen conform artikel 7:207 lid 1 BW zijn verminderd met 100%, dan wel een door Uw Gerecht in goede justitie te bepalen percentage, vanaf 23 oktober 2014 tot aan30 juni 2015, zijnde de dag waarop de schade die aan de gehuurde ruimte is ontstaan als gevolg van orkaan Gonzalo door gedaagde is gerepareerd;
Voor recht te verklaren dat de door [de huurder] aan [de verhuurder] verplichte huurpenningen conform artikel 7:207 lid 1 BW zijn verminderd met 100%, dan wel een door Uw Gerecht in goede justitie te bepalen percentage, vanaf 4 april 2016 tot het moment dat de schade aan de gehuurde ruimte als gevolg van de brandstichting is hersteld;
I.
[de verhuurder] te veroordelen om aan [de huurder], tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen alle schade van [de huurder] die redelijkerwijs het gevolg is van het verwijtbaar handelen van [de verhuurder], nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
Voor recht te verklaren dat [de huurder] de verlenging van de huurrelatie tijdig heeft ingeroepen waardoor de huurrelatie tussen partijen tot in ieder geval tot 28 februari 2021 voort duurt;
[de verhuurder] te veroordelen om aan [de huurder], tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen de gederfde winst als het gevolg van het niet herbouwen van de gehuurde ruimte na de brand ten bedrage van US$ 292,500.-, danwel een door Uw Gerecht in goede justitie te bepalen bedrag;
[de verhuurder] te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de datum van het in dezen te wijzen vonnis, waarbij Uw Gerecht wordt verzocht het liquidatietarief niet toe te passen.”
3.4.
Partijen concluderen over en weer tot afwijzing van de vorderingen van de andere partij, met diens veroordeling in de proceskosten.
3.5.
Op de argumenten van partijen gaat het Gerecht hierna in, voor zover althans deze relevant blijken voor de uitkomst van de procedure.
4
De beoordeling
Inleiding
4.1.
Tussen partijen speelt een groot aantal geschilpunten. In dit vonnis worden deze hieronder weergegeven en beoordeeld. Daarna zal het Gerecht ingaan het verdere verloop van de procedure.
Algemeen
4.2. [
de verhuurder] legt zich er bij neer dat zij het huurbeding in de hypotheekakte, op grond waarvan de executoriale veiling heeft plaatsgevonden, niet kan inroepen tegen [de huurder]. Zij was in eerste instantie deze mening wel toegedaan. [de verhuurder] erkent dat de huurovereenkomst tussen [de vorige verhuurder] en [de huurder] nog gelding heeft na 15 september 2014.
4.3. [
de huurder] beroept zich in algemene zin op artikel 7:226 lid 3 BW
(“De verkrijger wordt slechts gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie.”)
bij conclusie van antwoord in conventie. Dat neemt echter niet weg dat [de huurder] (en overigens ook [de verhuurder]) uitvoerig ingaan op bedingen in de huurovereenkomst met [de vorige verhuurder] die niet onmiddellijk verband houden met de door de huurder te betalen huurpenningen, zonder zich kenbaar rekenschap te geven van deze bepaling.
4.4.
Duidelijk is dat [de vorige verhuurder] en [de huurder] niet zijn afgeweken van de regeling van artikel 7:226 BW, zoals lid 4 beperkt mogelijk maakt. Evenmin hebben [de huurder] en [de verhuurder] overeenstemming bereikt over nieuwe huurovereenkomsten. Dit betekent dat bij de beslechting van de diverse geschilpunten het Gerecht ambtshalve dient te bezien of [de verhuurder] gebonden is aan de bedingen in de huurovereenkomst waarop [de huurder] zich beroept. Dat geldt ook voor het geval [de verhuurder] zich op bepaalde bedingen beroept. Als de bedingen niet onmiddellijk verband houden met het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie (hierna: de kernbedingen) dient het Gerecht de wettelijke, en niet de contractuele, regeling toe te passen. Als het Gerecht dat niet zou doen dan zou het immers artikel 7:226 lid 3 BW negeren en dat strookt niet met de bedoeling van deze wettelijke bepaling die recentelijk, namelijk bij Landsverordening van 9 januari 2014 (AB 2014, nr. 8), is vastgesteld en de daarvoor bestaande regeling op dit punt bevestigt.
4.5.
Het Gerecht heeft zich afgevraagd of dit kan leiden tot verrassingsbeslissingen. Dat is niet het geval. Bij conclusie van antwoord in conventie (alinea 74) immers stelt [de huurder] dat [de verhuurder] niet begrijpt dat artikel 7:226 lid 3 BW met zich brengt dat alleen de kernbedingen overgaan. Blijkens alinea 31 van de conclusie van repliek in conventie ziet [de verhuurder] dit wel onder ogen. Dat partijen hun stellingen onvoldoende toespitsen op de werking van het dwingendrechtelijke artikel 7:226 lid 3 BW dient dus voor hun (proces)risico te komen.
De einddatum van de huurovereenkomst
4.6. [
[de verhuurder]
stelt, kort en zakelijk weergegeven, hierover het volgende. De huurovereenkomst eindigt van rechtswege op 29 februari 2016. Dat staat immers in artikel 2.1. Zij stelt verder dat artikel 7:248 lid 2 BW
(“Indien de huur van rechtswege een einde zou nemen, zonder dat opzegging is vereist, maar de huurder deze voor bepaalde op onbepaalde tijd wenst te verlengen, houdt de huur niet op dan na verkregen toestemming van de huurcommissie.”)
krachtens artikel 7:274 lid 2 BW niet van toepassing is, zodat [de verhuurder] geen toestemming van de huurcommissie nodig heeft om de huurovereenkomst te beëindigen. Zij exploiteert immers een hotel en heeft daartoe ook een zogenaamde hotelvergunning van de overheid  verkregen. Verder is [de verhuurder] van mening dat, uitgaande van artikel 2.2. van de huurovereenkomst, er geen sprake is van goed huurderschap zodat zij het verzoek van [de huurder] tot verlenging mocht weigeren.
4.7. [
[de huurder]
verweert zich, kort en zakelijk weergegeven, als volgt. [de verhuurder] valt niet onder de uitzonderingsbepaling van artikel 7:274 lid 2 BW. Dit betekent dat [de verhuurder] wel degelijk toestemming van de huurcommissie nodig heeft om de huurovereenkomst op te zeggen. Bovendien heeft [de huurder] tijdig de verlengingsoptie ingeroepen en heeft zij zich wel degelijk als een goed huurder gedragen.
4.8.
Het Gerecht overweegt als volgt. Zoals gezegd dient eerst te worden vastgesteld of artikel 2.2. een kernbeding is in de zin van artikel 7:226 lid 3 BW. Uit artikel 2.2. volgt dat de huurovereenkomst voor 5 jaar kan worden verlengd indien [de huurder] zich heeft gehouden aan de contractsvoorwaarden en zich heeft gedragen als goed huurder in de zin van de wet. Indien aan deze voorwaarde, en de voorwaarde van het tijdig inroepen van de optie, is voldaan dan dient de verhuurder met het verzoek om verlenging in te stemmen. Aldus oordeelt het Gerecht dat dit een kernbeding dat jegens [de verhuurder] kan worden ingeroepen. Het gaat immers om verlenging van de huurovereenkomst tegen ongewijzigde huurprijs.
4.9.
Gesteld noch gebleken is dat door [de verhuurder] de huurovereenkomst (voorwaardelijk) is opgezegd, en evenmin dat zij een (voorwaardelijk) verzoek bij de huurcommissie heeft ingediend, zodat het Gerecht niet behoeft in te gaan op de argumentatie van partijen dat [de verhuurder] al dan niet toestemming van de huurcommissie nodig heeft om de huurovereenkomst op te zeggen.
4.10.
Nu gaat het erom of [de huurder] heeft voldaan aan de voorwaarden van artikel 2.2. Blijkens de stellingen van partijen is in confesso dat zij dit verzoek tijdig heeft gedaan. [de verhuurder] stelt echter dat [de huurder] zich niet heeft gehouden aan de wet en evenmin een goed huurder is geweest. [de huurder] betwist dat. De discussie hierover ziet op een aantal voorvallen die het Gerecht hierna zal bespreken en beoordelen. Tevens zal het Gerecht een aantal andere geschilpunten van partijen beoordelen, zulks vanwege de onderlinge samenhang van de diverse problemen tussen partijen.
Gebruik van het gehuurde
4.11.
Gebruik van het gehuurde op grond van de regels van goed huurderschap vloeit voort uit de wet, ongeacht of het nu jegens de oorspronkelijke verhuurder is of tegen de eigenaar die het verhuurderschap op grond van artikel 7:226 BW heeft overgenomen. De discussie over artikel 7:226 lid 3 BW speelt hier dus niet.
4.12. [
[de verhuurder]:
[de huurder] heeft de units lange tijd niet gebruikt, te weten vanaf september 2014 tot en met juni 2015. In de [de vorige verhuurder] periode werden de units ook al geruime tijd niet meer gebruikt. De beide restaurants waren toen gesloten. Na juni 2015 is ….. weer geopend maar met onregelmatige openingstijden. Medio 2015 is ….Pub weer geopend maar
“inmiddels”
(alinea 22 verzoekschrift) ook weer gesloten.
4.13. [
[de huurder]:
het klopt dat de restaurants tot en met juni 2015 waren gesloten. Dat is het gevolg van het feit dat [de verhuurder] weigerde de schade als gevolg van orkaan Gonzalo aan het dak van de beide units te herstellen. Ziet het kort geding vonnis d.d. 6 juli 2015 en de reparatie van 8 juli 2015. Er is geen sprake van wisselende openingstijden.
4.14.
Het Gerecht overweegt dat [de huurder], door te verwijzen naar orkaan Gonzalo, foto’s van het dak in het geding te brengen en de herstelvordering in kort geding in te dienen, heeft voldaan aan haar stelplicht dat zij de gehuurde units niet eerder kon gebruiken wegens gebreken aan het dak. Hiertegenover stelt [de verhuurder] dat de schade aan het dak al eerder door haar was hersteld maar dat is een onvoldoende weerlegging tegen de achtergrond dat pas na de reparatie van 8 juli 2015 [de huurder] de restaurants heeft geopend. Daarbij neemt het Gerecht in aanmerking dat een commerciële huurder alle belang heeft om de gehuurde ruimtes aan te wenden om er geld mee te verdienen. Dit betekent dat niet kan worden gezegd dat [de huurder] in de periode 13 oktober 2014 tot en met juni 2015 zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Voor de periode voor 13 oktober 2014 wordt verwezen naar hetgeen onder 4.29. is overwogen.
Aankondiging verkoop aandelen
4.15. [
[de verhuurder]
stelt dat artikel 5.3. van de huurovereenkomst met zich brengt dat [de huurder] haar toestemming benodigde om de aandelen in haar vennootschap te verkopen aan een derde. [de huurder] betwist dat.
4.16.
Het Gerecht overweegt dat dit geen kernbeding is in de zin van artikel 7:226 lid 3 BW. Het is dus niet overgegaan op de rechtsverhouding [de verhuurder] – [de huurder] zodat [de verhuurder] daaraan geen rechten kan ontlenen. Evenmin is er een wettelijke regel die aan [de verhuurder] een dergelijk recht verschaft. Bovendien geldt dat de aandelenoverdracht niet door is gegaan zodat er alleen al om die reden geen sprake kan zijn van strijd met de wet of de normen van goed huurderschap op grond van jurisprudentie. Deze stellingen van [de verhuurder] gaan dus niet op.
Inzage in vergunningen
4.17. [
[de verhuurder]
beroept zich op artikel 4.8. van de huurovereenkomst. Dit artikel is echter geen kernbeding. Er is geen rechtsregel aanwijsbaar die bepaalt dat een huurder de geldige verblijfs- en werkvergunningen van zijn personeel aan de verhuurder moet geven. Deze stelling van [de verhuurder] gaat dus evenmin op.
Feesten
4.18. [
[de verhuurder]
beroept zich op artikel 4.4.
(Purpose of the lease)
. Tot twee keer toe heeft [de huurder] een feest georganiseerd waardoor overlast voor haar hotelgasten is ontstaan.
4.19.
Het Gerecht overweegt dat dit artikel een kernbeding is omdat het omschrijft waarvoor het gehuurde mag worden gebruikt. Het heeft dus gelding tussen partijen. Dit verwijt echter, dat overigens gemotiveerd wordt weersproken door [de huurder] onder verwijzing naar een vergunning van de Minister van Justitie, is niet zwaarwegend genoeg. Twee feesten, waaronder een openingsfeest, is voor een horeca onderneming niet in strijd met het doel van de huurovereenkomst, en evenmin met de wettelijke regels, zelfs al is er enige mate van overlast. Ook dit argument van [de verhuurder] gaat dus niet op.
Het in gebruik geven van het gehuurde aan derden (... Pub)
4.20. [
[de verhuurder]
verwijt [de huurder] dat het onduidelijk was wie deze bar exploiteerde. Er was sprake van overlast en kennelijk was er een derde die het in gebruik had. Een en ander wordt door [de huurder] gemotiveerd weersproken.
4.21.
Het Gerecht overweegt dat deze stellingen van [de verhuurder] te vaag blijven om tot enige beoordeling door het Gerecht te kunnen leiden. Ook dit argument gaat dus niet op.
Aanbrengen wijzigingen aan gehuurde
4.22. [
[de verhuurder]
voert aan dat door [de huurder] een Jamaicaanse vlag op de gevel is geschilderd en een trap naar het strand is aangebracht. De vlag is inmiddels verwijderd (maar het schilderwerk laat te wensen over) en de trap ook, nadat [de verhuurder] dat had gevraagd.
4.23.
Het Gerecht overweegt dat dit verwijt niet zwaar genoeg is om te spreken over slecht huurderschap.
Betaling huurprijs
4.24.
Allereerst gaat het Gerecht in op de volgens [de verhuurder] achterstallige huurpenningen. Betaling van de huurprijs is vanzelfsprekend een kernbeding.
4.25. [
[de verhuurder]
stelt dat [de huurder] de huur niet (volledig) heeft betaald betreffende de periode november en december 2015: USD 23.164,98 (zie haar vordering sub 3). Dit saldo ziet op de periode 15 september 2014 tot en met april 2016. Over deze periode was USD 117.527,89 aan huurpenningen verschuldigd en er is (dus) slechts USD 94.362,91 betaald.
4.26.
Door [de verhuurder] is als productie 38 een gespecifieerd overzicht (voorzien van verval- en betaaldata) overgelegd van de huurachterstand. Dit overzicht wordt door [de huurder] niet weersproken. Dit betekent dat het Gerecht uitgaat van de juistheid van dit overzicht wat betreft de data van de betalingen van de huurpenningen door [de huurder]. Het Gerecht heeft wel de nodige vragen over dit overzicht zoals hierna zal blijken.
4.27.
Uit het overzicht volgt dat vanaf 22 mei 2015 [de huurder] huurpenningen is gaan betalen en dat zij hiermee gestopt is na 10 februari 2016 (datum laatste betaling). Het is het Gerecht niet duidelijk om welke reden daarna geen betalingen voor huur meer zijn gedaan door [de huurder]. Toelichting op dit punt wordt door [de huurder] niet gegeven.
4.28. [
[de huurder]
stelt dat vanaf 13 oktober 2014 tot 8 juli 2015 zij de huur rechtsgeldig heeft opgeschort vanwege de schade die Gonzalo had aangericht en die pas op 8 juli 2015 deugdelijk is gerepareerd. [de huurder] verwijst naar de overwegingen en beslissingen in de vier kort geding vonnissen die tussen partijen zijn gewezen om (mede aan de hand daarvan) uit te leggen dat zij niet c.q. wel moest betalen, maar dat acht het Gerecht niet relevant, gelet op artikel 229 Rv, waarin is vermeld dat de beslissingen in kort geding niet afdoen aan de beslissingen in (deze) bodemzaak.
4.29.
Duidelijke stellingen van partijen over de periode 15 september 2014 (datum dat [de verhuurder] eigenaar werd van het resort) tot 13 oktober 2014 (Gonzalo) ontbreken. Kennelijk gaat [de verhuurder] ervan uit dat er huur was verschuldigd ingaande 15 september 2014 maar dat kan niet kloppen omdat [de huurder] de huur per vooruitbetaling per maand aan [de vorige verhuurder] was verschuldigd. Dit betekent dat betreffende de maand september 2014, bij gebreke van enige uitleg van partijen op dit punt, het Gerecht oordeelt dat [de huurder] niet in verzuim kan zijn gekomen jegens [de verhuurder].
4.30.
Dan de maand oktober 2014. Toen was de huur bij vooruitbetaling verschuldigd aan [de verhuurder]. Door [de huurder] wordt echter aangevoerd dat uit de brieven van 16 september 2014 en 30 september 2014 volgt dat [de verhuurder] het standpunt innam dat er geen huurovereenkomsten met haar meer bestonden (door de werking van het huurbeding in de hypotheekakte op grond waarvan de executoriale veiling plaatsvond). Uit de houding van [de verhuurder] was duidelijk dat zij helemaal geen huurpenningen wilde ontvangen. Dit verweer treft doel. Uit die correspondentie volgt dat het [de verhuurder] er duidelijk om te doen was dat [de huurder], en overigens ook andere huurders, het resort zo snel mogelijk zouden verlaten. Dit betekent dat gedurende de tweede helft van de maand september 2014 sprake was van schuldeisersverzuim als bedoeld in artikel 6:58 BW zijdens [de verhuurder]. Dit brengt met zich dat ten aanzien van de betaling van de huur van oktober 2014 in september 2014 geen sprake kon zijn van schuldenaarsverzuim van [de huurder]. Die situatie duurt voort tot in oktober 2014 toen partijen aan het onderhandelen waren over nieuwe huurovereenkomsten. Dat neemt niet weg dat, achteraf oordelend, [de huurder] over de periode 15 september 2014 tot einde oktober 2014 wel huur was verschuldigd, over september voor zover zij die nog niet had betaald aan [de vorige verhuurder] en over oktober 2014 omdat toen [de verhuurder] presteerde door het huurgenot van de beide units te verschaffen aan [de huurder]. Op het moment dat [de verhuurder] kenbaar maakte de huurovereenkomsten te honoreren en huurbetaling te accepteren verviel immers haar schuldeisersverzuim.
4.31.
Het Gerecht is van oordeel dat gedurende de periode 13 oktober 2014 tot 8 juli 2015 [de huurder] gerechtigd was haar betalingsverplichting betreffende de huur op te schorten omdat de schade aan het dak van de beide units niet afdoende werd gerepareerd, zie 4.14. Hierdoor zijn de beide horeca-gelegenheden lange tijd en gedurende het hoogseizoen gesloten geweest.
4.32. [
[de huurder]
stelt dat zij gedurende deze periode in het geheel geen genot van het gehuurde had (zij kon beide units immers niet gebruiken) en vraagt om huurprijsvermindering tot USD 0,00 per maand over de periode 23 oktober 2014 tot en met 30 juni 2015. Het Gerecht overweegt dat op grond van artikel 7:207 lid 1 BW de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Door [de huurder] wordt wat betreft de ingangsdatum van de huurprijsvermindering 23 oktober 2014 aangehouden omdat dit de dag is na de verzending van een e-mail van haar aan [de verhuurder] betreffende de problemen met het dak. [de verhuurder] betwist echter een dergelijke e-mail (en evenmin e-mails op 30 en 31 oktober of 6 november 2014) te hebben ontvangen en deze e-mails brengt [de huurder] niet in het geding zodat het Gerecht van het bestaan daarvan niet kan uitgaan, gelet op deze betwisting door [de verhuurder]. Evenmin is het zo dat [de verhuurder] door het feit van algemene bekendheid van orkaan Gonzalo had moeten begrijpen dat het dak was beschadigd en dat dus [de huurder] een huurvermindering van 100% zou gaan vorderen, zoals [de huurder] aanvoert. Het Gerecht is het niet eens met [de huurder] dat als een dergelijke kennisgeving te gelden heeft een van de track changes in de concept huurovereenkomsten. Een dergelijke belangrijke kennisgeving dient prominent te geschieden en niet ergens verstopt in een omvangrijk concept-document. Eerst bij brief van 28 november 2014 noemt [de huurder] met zoveel woorden de gebreken aan het dak en wordt [de verhuurder] verzocht om deze te herstellen. Gelet op de opnamerapporten van de deurwaarder en de reparatie op 8 juli 2015 zal het Gerecht de huurpijsvermindering tot USD 0,00 toewijzen over de periode 29 november 2014 tot en met 30 juni 2015 (welke datum door [de huurder] in haar reconventionele vordering onder A wordt genoemd). Vanaf 13 oktober 2014 tot 29 november 2014 is [de huurder] dus gewoon de overeengekomen huur verschuldigd omdat er terzake die periode geen deugdelijke kennisgeving is geweest.
Brand als einde huurovereenkomst
4.33.
Vanaf 1 juli 2015 is [de huurder] de huurpenningen verschuldigd tot de datum dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd. Volgens
[de verhuurder]
is dit door haar buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:210 BW en artikel 6.3. van de huurovereenkomst het geval met ingang van 15 april 2016. Daartoe stelt zij dat de schade die de brand van 3 april 2016 aan het gehuurde heeft toegebracht de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Herstel van de schade is niet mogelijk en herbouw is economisch onverantwoord want vereist uitgaven die redelijkerwijs van [de verhuurder] niet zijn te vergen. Zij heeft daartoe offertes en kostenbegrotingen overgelegd.
[de huurder]
, op haar beurt, betwist dat [de verhuurder] gerechtigd is om de huurovereenkomst op deze grond te ontbinden. Zij heeft zelf offertes aangevraagd voor herbouw die veel lager zijn dan die [de verhuurder] in het geding heeft gebracht. [de verhuurder] dient de schade te herstellen zodat de huurovereenkomst kan worden voortgezet.
4.34.
Artikel 6.3. geeft een regeling voor voortzetting van de huur in geval van schade die niet aan de huurder is te wijten. Het kan twee kanten opgaan; herstel en dan wordt de huurovereenkomst op de oude voet voortgezet. Of sloop van het gehuurde zodat de huurovereenkomst eindigt. Aldus is het een kernbeding omdat het (feitelijk) bepaalt dat tegen dezelfde huurprijs  in geval van een dergelijk evenement de huurovereenkomst kan worden voortgezet of niet.
4.35.
Het Gerecht kan op grond van de thans voorhanden stukken niet beoordelen wie het gelijk aan zijn zijde heeft. Mogelijk dat een deskundigenbericht noodzakelijk is. Het Gerecht wil de situatie ter plekke opnemen en daaraan voorafgaand met partijen hierover in het kader van een comparitie van partijen van gedachten wisselen. Duidelijk is intussen wel dat beide partijen van mening zijn dat [de huurder] geen huur is verschuldigd omdat zij het erover eens zijn dat de beide units niet kunnen worden gebruikt vanwege de brandschade.
Late fees
4.36.
Ook de late fees kwalificeren als een kernbeding. Deze zijn verschuldigd over dezelfde periodes als de huur is verschuldigd is.
Maintenance fees
4.37.
Ook deze vormen een kernbeding; zij vormen immers een tegenprestatie voor de door het resort aan de units te leveren “nuts”diensten. Zij zijn eveneens verschuldigd over de periodes dat de huurpenningen zijn verschuldigd. Dat er sprake is van verschuldigdheid wordt door [de huurder] op zich niet betwist. Alleen stelt zij dat er feitelijk geen of onvoldoende nutsdiensten zijn geleverd door [de verhuurder] en betwist zij dat [de verhuurder] de correcte berekeningswijze, uitkomende op het maximumbedrag van 15% van de huur, heeft gehanteerd.
4.38.
Het Gerecht is het eens met [de verhuurder] waar zij stelt dat [de huurder] in verzuim is komen te verkeren door nooit maintenance fees te betalen. Voormeld beding ziet ook op de parkeerplaatsen en andere vaste voorzieningen op het resort waardoor [de huurder] wordt gebaat en waaraan zij ook dient mee te betalen omdat die diensten inherent zijn aan het resort waarop de beide units staan en waarvan [de huurder] dus profiteert. De berekeningswijze volgens artikel 3.7. van de huurovereenkomst is niet ingewikkeld. Ter comparitie wordt dit punt verder besproken.
4.39.
Tevens zal het verwijt van [de huurder] dat [de verhuurder] tekort is geschoten in de nakoming van haar overige verbintenissen op grond van dit beding (vuilnisophaal, onderhoud e.d.) worden besproken op de comparitie.
Waarborgsom
4.40.
Het beding van de waarborgsom (artikel 3.3.) acht het Gerecht geen kernbeding. Een waarborgsom is immers geen tegenprestatie tegenover het verschaffen van het gebruik van het gehuurde door de verhuurder. De wet kent geen regeling over de waarborgsom in geval van huur. Dit betekent dat de vordering van [de verhuurder] tot aanvulling van de waarborgsom dient te worden afgewezen.
Water en elektra
4.41.
De terzake door [de verhuurder] ingestelde vordering wordt door [de huurder] niet betwist zodat het Gerecht USD 5.306,05 aan [de verhuurder] dient toe te wijzen. [de huurder] is terzake dus in verzuim.
Resumerend
4.42.
Wat betreft de vraag of de huurovereenkomst is verlengd overweegt het Gerecht dat het overgrote deel  van de door [de verhuurder] aangevoerde argumenten betreffende “niet goed” huurderschap van [de huurder] niet opgaan. Uitsluitend ten aanzien van de tijdige betaling van huurpenningen, late fees, maintenance fees en water en elektriciteit vindt [de verhuurder] het gelijk deels aan haar zijde. Voor de goede orde worden de periodes waarover [de huurder] deze is verschuldigd op een rijtje gezet;
15 september 2014 tot 13 oktober 2014,
13 oktober 2014 tot 29 november 2014,
1 juli 2015 tot 15 april 2016,
een en ander met de kanttekeningen die hiervoor zijn genoemd.
4.43.
Periode a telt echter niet mee voor de vraag of [de huurder] zich als goed huurder heeft gedragen. Er was immers sprake van schuldeisersverzuim zijdens [de verhuurder]. Voor periode b geldt dat toen de orkaan Gonzalo over het eiland raasde en er sprake was van een overmachtsituatie in de zin van 6:75 BW. Weliswaar was er geen tijdige aanzegging van de huurprijsvermindering maar dat neemt niet weg dat [de huurder] haar bedrijfsvoering niet kon uitvoeren omdat [de verhuurder], vanwege die orkaan, het huurgenot niet kon verschaffen omdat het dak daarvoor te zwaar was beschadigd. Dan kan niet worden gesproken van strijd met goed huurderschap.
4.44.
Het Gerecht kan zich nog geen oordeel vormen over het goed huurderschap over periode c omdat het overzicht van [de verhuurder] op dit punt voor het Gerecht niet duidelijk is. Het Gerecht begrijpt de bedragen “onder de streep” niet. Ook dit vormt onderdeel van de onderwerpen die op de comparitie ter sprake moeten komen. Hiervoor is al gezegd dat het Gerecht niet begrijpt om welke reden [de huurder] de huur tot 15 april 2016 niet heeft betaald (zie 4.27.).
4.45.
Dit betekent dat het Gerecht thans nog niet een oordeel kan vellen over de vraag of sprake is van goed huurderschap van [de huurder], temeer nu ook nog de kwestie speelt van de in het geheel niet betaalde maintenance fees. Daarnaast is duidelijk dat [de huurder] de Gebe-rekening van [de verhuurder] aan haar onbetaald heeft gelaten. Het kan ook nog zo zijn dat door de overwegingen in dit vonnis [de huurder] over een zekere periode teveel heeft betaald zodat toerekening naar de correcte huurperiode dient plaats te vinden en het door haar betaalde bedrag te hoog is. Dat moet verder worden uitgezocht.
4.46.
Potentieel is het dus nog mogelijk dat het Gerecht oordeelt dat de huurovereenkomst eindigt op 29 februari 2016. Als dat het geval is hoeft het Gerecht niet meer stil te staan bij de vraag of de brand van 15 april 2016 een reden voor ontbinding van de huurovereenkomst vormde.
4.47.
De agenda voor de comparitie ziet er dus als volgt uit:
berekeningswijze maintenance fees,
vaststelling achterstand huur, late fees, maintenance fees en Gebe,
bespreking of sprake is van goed huurderschap zodat de huurovereenkomst al dan niet voor 5 jaar is verlengd tot 2021,
al dan niet herbouw van het gehuurde, onder de voorwaarde dat de huur voortduurt tot 2021,
descente in de beide units,
eventuele schikking.
4.48.
Door [de verhuurder] dient een nieuwe specificatie van de huurachterstand in het geding te worden gebracht, rekening houdende met de overwegingen in dit vonnis. [de huurder] dient hetzelfde te doen zodat deze kunnen worden vergeleken op de comparitie. Beide specificaties dienen het Gerecht en de andere partij drie werkdagen voor de comparitie te hebben bereikt zodat eenieder tijd heeft deze te bestuderen.
4.49.
Wat betreft de descente wil het Gerecht van [de verhuurder], uiterlijk drie werkdagen voor de zitting, vernemen of de units veilig begaanbaar zijn dan wel welke voorzorgsmaatregelen moeten worden getroffen om de veiligheid van eenieder te waarborgen.
4.50.
Het Gerecht houdt alle verdere beslissingen aan.
5
De beslissing
Het Gerecht in Eerste Aanleg:
bepaalt een comparitie van partijen op
donderdag 16 maart 2016 om 8.30 uur
met aansluitend een descente in de beide units,
bepaalt dat partijen vertegenwoordigd door hun statutair bestuurder dienen te verschijnen,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in dit gerecht, en in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2016 in aanwezigheid van de griffier.