ECLI:NL:RBLIM:2016:11290
Rechtbank LIM — Uitspraak 


RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummers: AWB 16/998 en 16/999
uitspraak van de meervoudige kamer van 27 december 2016 in de zaken tussen
[eiseres] , gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Weert, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde 2] ).
Procesverloop
Bij besluit met dagtekening 28 februari 2015 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [bedrijfsobject 1] en [bedrijfsobject 2] (hierna: de bedrijfsobjecten), per waardepeildatum 1 januari 2014 voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op respectievelijk € [bedrag 1] ,= en € [bedrag 2] ,=.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 februari 2016 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de vaststelling van voormelde waarden (deels) gegrond verklaard en de waarde van het bedrijfsobject [2] verlaagd tot € [bedrag 3] =. De waarde van het bedrijfsobject [1] is gelijk gebleven.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Als gemachtigde heeft zich gesteld [gemachtigde 1] , werkzaam bij WOZ Consultants.
Verweerder heeft de stukken die op de zaak betrekking hebben ingezonden en heeft tevens verweer ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 november 2016, waar eiseres, vertegenwoordigd door haar gemachtigde, en verweerder, vertegenwoordigd door
zijn gemachtigde, zijn verschenen.
Feiten
1. Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, gaat de rechtbank uit van de volgende -niet in geschil zijnde- feiten.
Eiseres, een Besloten Vennootschap, is eigenaar van de bedrijfsobjecten. De bedrijfsobjecten [1] en [2] zijn [opslagruimten/werkplaats/kantoorruimten]. De bedrijfsobjecten zijn in [jaartal 1] en [jaartal 2] gebouwd. De bedrijfsobjecten omvatten twee kadastrale aanduidingen, te weten [kadasternr. 1] en [kadasternr. 2] . Deze hebben een totale oppervlakte van [oppervlakte 1] . [bedrijfsobject 1] omvat een werkplaats van [oppervlakte 1] en verschillende opslagruimten van in totaal [oppervlakte 4] . [bedrijfsobject 2] bestaat uit twee opslagruimten van in totaal [oppervlakte 1] en twee kantoorruimten van in totaal [oppervlakte 1] .
Geschil
2. Ter zitting is komen vast te staan, op basis van het taxatierapport dat verweerder in beroep heeft ingebracht, dat partijen het eens zijn dat aan het bedrijfsobject [2]  een waarde van € [bedrag 3] ,= moet worden toegekend. Verweerder heeft derhalve aannemelijk gemaakt dat de waarde van het bedrijfsobject [2] op de waardepeildatum met een waarde van € [bedrag 3] ,= niet te hoog is bepaald.
3. Partijen zijn wel nog verdeeld over het antwoord op de vraag of de waarde van het bedrijfsobject [1] op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
4. Eiseres heeft in beroep aangevoerd dat de waarde van het bedrijfsobject [1] niet hoger kan zijn dan € [bedrag 4] ,=. Eiseres heeft ter staving van de door haar voorgestane waarde onder meer verwezen naar een door haar in de bezwaarfase overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 9 oktober 2015 door [H.] , WOZ-taxateur bij de Juiste Waarde te Arnhem. In dit taxatierapport wordt verwezen naar de -volgens eiseres- vergelijkbare bedrijfspanden [referentieobject 1] en [referentieobject 2] . In de uitspraak op het bezwaar wordt ten aanzien van het bedrijfsobject [1] verwezen naar de transactie van [referentieobject 3] en wordt er door verweerder aangegeven dat een kapitalisatiefactor van 9,4 juist is. Eiseres is van mening dat [referentieobject 3] goed vergelijkbaar is met [bedrijfsobject 2] . [bedrijfsobject 1] betreft in de visie van eiseres echter wel een negentien jaar ouder pand. Door de hogere onderhoudskosten dan wel het hogere opslagrisico zal de kapitalisatiefactor voor [bedrijfsobject 1] onder de 7,4 moeten zitten. Taxateur [H.] heeft voor [bedrijfsobject 1] de kapitalisatiefactor vervolgens vastgesteld op 6,81.
5. Verweerder, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde, beroept zich op het taxatierapport van taxateur [S.] die de waarde van [bedrijfsobject 1] per 1 januari 2014 heeft getaxeerd op € [bedrag 5] ,=. Verweerder heeft voor zowel de opslagruimten als de werkplaats een huurwaarde van € 30,=/m² gehanteerd. De gehanteerde kapitalisatiefactor is nader bepaald op 9,1. Voor de extra grond ( [oppervlakte 2] ) heeft verweerder € 70,=/m² gehanteerd. Verweerder verwijst naar de transactie van het referentieobject [referentieobject 4] en de huurgegevens van het referentieobject [referentieobject 5] . Verweerder heeft zich op grond van het voornoemde taxatierapport op het standpunt gesteld dat hij heeft aangetoond dat de beschikte waarde van het bedrijfsobject niet te hoog is. De door eiseres aangevoerde referentieobjecten [1.] en [2.] zijn niet goed vergelijkbaar met onderhavig bedrijfsobject vanwege ligging en afwijkende bouw. Ook komen de door de taxateur van de Juiste Waarde vermelde oppervlakten van voornoemde referentieobjecten niet overeen met de bij verweerder gecontroleerde en geregistreerde gegevens. Bovendien heeft de gemachtigde van eiseres de huurcontracten van [referentieobject 1] en [referentieobject 2] niet overgelegd.
Verweerder kan de marktconformiteit dan ook niet controleren. Ook het referentieobject [3.] is niet geschikt als onderbouwing voor [bedrijfsobject 1] vanwege het verschil in ouderdom.
Beoordeling van het geschil
6. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
7. Tussen partijen is niet in geschil, en de rechtbank gaat daar ook van uit, dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald met toepassing van de huurwaarde-kapitalisatiemethode.
8. De rechtbank is allereerst van oordeel dat de door eiseres aangedragen huurgegevens van de door haar genoemde referentiepanden [1.] en [2.] niet kunnen dienen als onderbouwing van de WOZ-waarde van het bedrijfsobject [1] nu de oppervlakten van de referentiepanden in geschil zijn tussen partijen. Beide partijen hebben de correcte oppervlakten van de referentiepanden niet met objectieve gegevens onderbouwd, zodat de rechtbank om deze reden reeds de vergelijking met die objecten zal passeren.
9. Ten aanzien van het standpunt van eiseres dat de door verweerder vastgestelde waarde te hoog is in relatie tot de eigendomstransactie en huursom van het [referentieobject 3] overweegt de rechtbank dat dit object onvoldoende vergelijkbaar is met het bedrijfsobject [1] . Het bedrijfsobject [1] is van bouwjaar [bouwjaar 1] en [referentieobject 3] is van bouwjaar [bouwjaar 2] . Het object [3.] heeft echter niet alleen een recenter bouwjaar maar ook een (beduidend) betere uitstraling dan het bedrijfsobject [1] .
10. Met betrekking tot de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten overweegt de rechtbank als volgt.
10.1.
[referentieobject 4] betreft een kantoor met showroom, opslagloods en opslagterrein van bouwjaar 1965 welk object per [datum 1] is verkocht voor € [bedrag 6] ,=. Verweerder heeft de verkoop geanalyseerd en komt tot een huurprijs voor de winkel van dit object (44 m²) van € 65,=/m², voor het kantoor (25 m²) € 65,=/m², voor de opslagruimtes (180, 796 en 200 m²)
€ 38,=/m² en voor de werkruimte (30 m²) € 38,=/m². Voor de extra grond ( [oppervlakte 3] ) heeft verweerder € 70,=/m² gehanteerd.
10.2.
[referentieobject 5] betreft een kantoor met opslagruimte van bouwjaar 1995 dat wordt verhuurd voor € [bedrag 7] ,- per jaar. Uit de geïndexeerde huurprijs voor het kantoor van dit object (86 m²) is een huurprijs van € 60,=/m² afgeleid en voor de opslagruimte (785 m²) een huurprijs van 32,=/m².
10.3.
Ter bepaling van de waarde van de extra grond heeft verweerder verder nog verwezen naar een grondtransactie in het betreffende gebied. Het naast [referentieobject 3] gelegen perceel (groot een hectare zeventig centiare) is op [datum 2] verkocht voor een bedrag ad € 72,= per m² exclusief BTW en  € 86,= inclusief BTW .
11. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op de referentiegegevens, de door verweerder voor het bedrijfsobject [1] gehanteerde huurprijs opslagruimte van € 30,=/m², huurprijs werkplaats € 30,=/m² en € 70,=/m² voor de extra grond niet te hoog is. De rechtbank neemt hierbij mede in aanmerking de bouwjaren van de referentieobjecten en het feit dat niet is gebleken dat de referentieobjecten in een voor de waarde relevante mate in kwaliteit en/of onderhoud afwijken van [bedrijfsobject 1] . Verweerder heeft een bruto kapitalisatiefactor gehanteerd van 9,1. Verweerder heeft deze kapitalisatiefactor één op één overgenomen van het referentieobject [4.] . Ten aanzien van het referentieobject [4.] overweegt de rechtbank nog dat het weliswaar een transactie tussen vader en zoon is geweest, echter uit de vaststellingsovereenkomst blijkt dat er twee taxaties van twee onafhankelijke taxateurs aan de vaststellingsovereenkomst ten grondslag lagen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het hier een marktconforme transactie betreft. Verder zijn de gebruikte vergelijkingspanden weliswaar kleiner, maar desalniettemin acht de rechtbank de aan de verkoopprijs en huurprijs ontleende waarden voor opslagruimte, werkruimte en grond niet te hoog. De gehanteerde prijzen voor opslag, werkruimte en grond zijn ook lager dan die van de (kleinere) referentie-objecten.
12. Met het hiervoor vermelde taxatierapport en de gegeven toelichting ter zitting heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank derhalve aannemelijk gemaakt dat het bedrijfsobject op de waardepeildatum met een waarde van € [bedrag 8] ,= niet te hoog is bepaald. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de kapitalisatiefactor is afgeleid uit de beschikbare marktinformatie, hetgeen als uitgangspunt moet gelden in het kader van de Wet WOZ. Voorts heeft verweerder de vastgestelde waarde en de daaruit voortvloeiende kapitalisatiefactor naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd met gegevens ontleend aan de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten.
13. De beroepen zijn ongegrond.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.H. Machiels (voorzitter), en mr. R.M.M. Kleijkers en mr. N.J.J. Derks-Voncken, leden, in aanwezigheid van mr. S. Haddoumi, griffier
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 december 2016.
griffier	voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op: 27 december 2016
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch.