ECLI:NL:GHAMS:2014:1666
Gerechtshof AMS — Uitspraak 


arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer: 					200.134.127/01
zaak/rolnummers rechtbank Amsterdam: 	C/13/513373 / HA ZA 12-376
C/13/512885 / HA ZA 12-350
C/13/512928 / HA ZA 12-361
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 april 2014
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HUNTINGTON PARK HOLDING B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
eiseres in het incident,
advocaat: mr. R.A. Oskamp te Amsterdam,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE PRINCIPAAL B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
gedaagde in het incident,
advocaat: mr. E. van der Hoeden te Amsterdam.
1
Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Huntington Park en De Principaal genoemd.
Huntington Park is bij dagvaarding van 26 augustus 2013 in hoger beroep gekomen van drie vonnissen van de rechtbank Amsterdam, afdeling privaatrecht van 29 mei 2013 gewezen tussen De Principaal B.V. als eiseres in de hoofdzaak, verweerster in het incident en (onder meer) Huntington Park als gedaagde in de hoofdzaak, eiseres in het incident.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens incidentele memorie tot schorsing ex artikel 351 Rv, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van antwoord in het incident, met een productie.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 17 februari 2014 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
De Principaal heeft nog aanvullende producties overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Huntington Park heeft in het incident geconcludeerd tot schorsing van de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de vonnissen waarvan beroep. In de hoofdzaak heeft zij geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van De Principaal zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten en De Principaal tot terugbetaling zal veroordelen van het bedrag dat zij in verband met de proceskostenveroordeling ter voldoening van de vonnissen waarvan beroep heeft betaald, met rente.
De Principaal heeft in het incident geconcludeerd tot afwijzing en in de hoofdzaak tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.
Huntington Park heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2
Feiten
2.1
De rechtbank heeft in de bestreden vonnissen onder 2.1 tot en met 2.5 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.
( i)	De panden [adres 1] te[plaats] maken deel uit van een
gebouwencomplex ook wel genaamd [T]. De in de nabijheid gelegen panden
[adres 2] te [plaats] maken deel uit van het gebouwencomplex dat ook wel is genaamd [N]. [T] en [N] worden ook wel aangeduid als de [X] I en II en gezamenlijk als de [X].
(ii) 	Huntington Park, handelende onder de naam Wijdesteeg Parking, verblijft in de
bedrijfsruimten op de begane grond van de panden aan de [adres 1] en [adres 2] en exploiteert een openbare parkeergelegenheid. De vorige exploitant van de parkeergarage was J.W. Holtermans (hierna Holtermans). Een ongedateerd ondertekend document getiteld "huurbeëindigingsovereenkomst" tussen  Holtermans, h.o.d.n. Wijdesteeg Parking, enerzijds en de besloten vennootschappen Maeyveld B.V. en Electric B.V. ("Electric") anderzijds wordt, nadat is overwogen dat Holtermans de bedrijfsruimten van [T] en II gebruikt als parkeergarage, onder meer vermeld:
ARTIKEL 1
De tussen partijen bestaande en in de considerans genoemde huurovereenkomsten worden per 1 juli 2007 met wederzijds goedvinden beëindigd. (...)
(iii)	 Vanaf 1 juli 2007 heeft Huntington Park de begane grond van de [X] in gebruik. Aandeelhouder en enig (indirect) bestuurder van Huntington Park is[P] (hierna [P]). [P] was 20% aandeelhouder van Electric, die eigenaresse was van [N].
(iv)	De Principaal heeft de [X] I en II op 13 maart 2008 gekocht van respectievelijk Fortress Projectontwikkeling B.V. ("Fortress") en Electric. De koopovereenkomst, die is gesloten tussen enerzijds Fortress, Electric en[P] en anderzijds De Principaal, bevat onder meer de volgende bepalingen:
(...)
7. Garanties van Fortress en Electric
7.1
Fortress respectievelijk Electric garanderen De Principaal het volgende:
a. (...)
b. Fortress respectievelijk Electric draagt aan De Principaal de volledige eigendom over, vrij van hypotheken en beslagen, vrij van pacht en andere gebruiksrechten van derden, behoudens de pacht- en gebruiksrechten die thans bestaan en met het bestaan waarvan De Principaal bekend is, maar met alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend erf en met alle kwalitatieve rechten. Er worden geen pacht- en of huurinkomsten, dan wel inkomsten uit gebruiksovereenkomsten verrekend. Met ingang van de datum waarop de juridische levering plaatsvindt, komen deze inkomsten ten goede aan De Principaal. Tot die datum blijven deze inkomsten ten goede komen aan Fortress respectievelijk Electric.[P] is gerechtigd tot de opbrengsten uit de huur- en gebruiksovereenkomsten met betrekking tot de parkeerplaatsen aan weerszijden van de Wijdesteeg (parkeerruimte op de begane grond van [adres 2]/[adres 2]/[adres 2] ([N]) en [adres 2]/[adres 2] ([T]) tot een door De Principaal nader te bepalen tijdstip, doch uiterlijk tot een tijdstip gelegen twee maanden voordat de bouwwerkzaamheden zullen aanvangen.
( v) 	Sinds 24 april 2008 is De Principaal eigenaar van De [X] I en II. De
Principaal is gelieerd aan woonstichting De Key. De akte tot levering van [T] bepaalt onder meer:
SLOTVERKLARINGEN
Koper verklaarde:
1. bekend te zijn met de volgende gebruiksovereenkomsten:
(...)
- Huntington Park Holding B.V. gevestigd te Amsterdam met ingang van een juli tweeduizend zeven met betrekking tot het tijdelijk gebruik van de begane grond ruimte van [T], kadastraal bekend (...)
De akte tot levering van [N] bepaalt onder meer:
SLOTVERKLARINGEN
Koper verklaarde:
1. de (eventueel) aanwezige huurcontracten en de (eventueel) door huurders gestelde bankgaranties te hebben ontvangen; (...)
(vi)	In een tussen [P] en De Principaal opgemaakte vaststellingsovereenkomst d.d. 24 april 2008 is, nadat is overwogen dat De Principaal koopovereenkomsten heeft gesloten met betrekking tot [T] en [N], onder meer vermeld:
OVERWEGEN HET VOLGENDE
(...)
D.	De Principaal is met ingang van de datum waarop de juridische levering plaatsvindt [hof: van [T] en [N]] gerechtigd tot de inkomsten uit de bestaande pacht- en huurovereenkomsten, danwel met betrekking tot de bestaande gebruiksovereenkomsten.
E. 	De Principaal is bereid om de opbrengsten met betrekking tot de hieronder nader te omschrijven parkeerplaatsen op naam van [P] te stellen.
F. 	Partijen wensen het aan [P] te verlenen recht in deze overeenkomst nader te omschrijven en vast te leggen.
KOMEN OVEREEN ALS VOLGT;
1
Inkomsten
[P] is gerechtigd tot de opbrengsten uit de huur- en gebruiksovereenkomsten met betrekking tot de parkeerplaatsen op de begane grond van de [adres 2]/[adres 2]/[adres 2] ([N]) en [adres 2]/[adres 2] ([T]) tot een door De Principaal nader te bepalen tijdstip, doch uiterlijk tot een tijdstip gelegen drie maanden voordat de bouwwerkzaamheden zullen aanvangen.
(...)
(iv)	De Principaal, Woonstichting De Key en Monumenten De Key B.V. hebben, in
samenspraak met de Gemeente Amsterdam, het plan opgevat om de [X] te
herontwikkelen. De bewoners en gebruikers zijn over deze plannen in het eerste kwartaal van 2012 verschillende malen schriftelijk geïnformeerd.
(v)	De Principaal heeft onder de zaaknummers 513373, 512928 en 512885 vergelijkbare zaken aanhangig gemaakt tegen respectievelijk Huntington Park, zij die verblijven in de bedrijfsruimte op de begane grond van de [adres 1] te Amsterdam en zij die verblijven in de bedrijfsruimte op de begane grond van de [adres 2] te Amsterdam.
3
Beoordeling
3.1
In dit geding vordert De Principaal (onder de voorwaarde dat alle benodigde omgevings- en sloopvergunningen voor de werkzaamheden aan de [X] zijn verleend) ontruiming door - voor zover in dit hoger beroep van belang - Huntington Park van de bedrijfsruimten (begane grond) van de [X], op de grondslag dat Huntington Park die ruimten zonder recht of titel in bezit houdt. Huntington Park stelt zich echter op het standpunt dat zij die ruimten gebruikt krachtens een huurovereenkomst, althans een gebruiksrecht. De rechtbank was van oordeel dat tussen partijen geen sprake was van een huurovereenkomst en heeft de vorderingen van De Principaal toegewezen.
3.2
In dit hoger beroep heeft Huntington Park met haar grieven de centrale vraag aan de orde gesteld of er tussen De Principaal en haar sprake is van een huur- of gebruiksovereenkomst. In dat verband wordt vooropgesteld dat er sprake is van een huurovereenkomst indien is voldaan aan de essentiële kenmerken van huur, namelijk het verschaffen van gebruik van een zaak door de verhuurder en het verrichten van een tegenprestatie hiervan door de huurder. De benaming die partijen aan een overeenkomst geven is niet bepalend voor de vraag of al dan niet sprake is van huur, zodat het feit dat in documenten (zoals correspondentie of akten) de term "gebruiksovereenkomst" wordt gehanteerd niet uitsluit dat de overeenkomst waarnaar wordt verwezen kwalificeert als huur.
3.3.1
Wat betreft het gebruik van [T] heeft Huntington Park er terecht op gewezen dat de leveringsakte voor [T] vermeldt dat De Principaal als koper bekend is met een overeenkomst tot tijdelijk gebruik van de begane grond vanaf 1 juli 2007 door Huntington Park. Nu De Principaal niet heeft gesteld dat die overeenkomst inmiddels is beëindigd, moet worden aangenomen dat De Principaal bekend is met de gebruiksovereenkomst met Huntington Park. Krachtens die overeenkomst is Huntington
Park in ieder geval gerechtigd om de begane grond in dat pand te gebruiken. Het vonnis waarvan beroep kan reeds daarom niet in stand blijven.
3.3.2
Wat het gebruik door Huntington Park van [N] betreft bevat de desbetreffende leveringsakte slechts de vermelding dat de eventuele huurcontracten door de koper zijn ontvangen. Volgens De Principaal volgt daaruit dat geen sprake is van huur, omdat zij geen huurcontract heeft ontvangen. Dat betoog slaagt niet, nu voor het bestaan van een huurovereenkomst niet is vereist dat deze schriftelijk is aangegaan. Tussen partijen is verder niet in geschil dat Huntington Park de begane grond van [N] al sedert 1 juli 2007 (dus voor de koop door De Principaal) gebruikte om een parkeergarage te exploiteren en nog steeds daarvoor gebruikt, zodat in zoverre in ieder geval aan het vereiste van gebruik is voldaan.
3.4
Nu het gebruik van de [X] vaststaat, moet vervolgens worden vastgesteld of Huntington Park voor dat gebruik een tegenprestatie heeft betaald en betaalt.
3.5.1
Huntington Park heeft aangevoerd dat zij als huurder € 9.000,-- exclusief btw per maand verschuldigd is en dat zij die bedragen ook heeft voldaan sedert de aanvang van de huurovereenkomst op 1 juli 2007, toen Electric en Fortress nog verhuurders waren. Deze stelling heeft zij met bewijsstukken onderbouwd.
3.5.2
Het hof oordeelt als volgt. Huntington Park heeft in hoger beroep tien facturen in het geding gebracht die zij van Electric heeft ontvangen voor de huurpenningen voor Wijdesteeg 4 in de periode juli 2007 - april 2008. De maandelijkse huur bedroeg € 4500,= exclusief btw. Huntington Park heeft daarnaast vier facturen van Fortress in het geding gebracht voor de periode september/oktober 2007 tot en met januari 2008 vanwege "gebruikersvergoeding" begane grond Wijdesteeg 4 van € 4500,= exclusief btw. Wat betreft de betaling van deze facturen heeft zij een verklaring overgelegd van haar accountant, K. Kunnen AA van B&P Groep die, voor zover hier van belang, luidt:
"Huntington Park Holding B.V. heeft vanaf juli 2007 huur betaald voor de parkeergarage aan de Weidesteeg 4-20 te Amsterdam. In eerste instantie aan Electric BV en Fortress BV beide voor € 4.500 ex BTW per maand (totaal € 9.000 per maand). "
De Principaal heeft de betrouwbaarheid van deze verklaring niet voldoende gemotiveerd betwist, zodat het hof daarvan uit zal gaan.
3.6.2
De Principaal heeft in het kader van haar betwisting van de huurovereenkomst tussen Huntington Park en (o.a.) Electric erop gewezen dat [P], die eigenaar/directeur van Huntington Park is, ook via EV Science Technology Development B.V. eigenaar en directeur van Electric was. Uit het overgelegde KVK-uittreksel volgt echter dat [P] via genoemde BV pas sedert 18 december 2007 indirect enig aandeelhouder van Electric was. Ten tijde van de aanvang van de exploitatie door Huntington Park bezat [P] slechts een minderheidsparticipatie van 20% in Electric. Gezien dat minderheidsbelang en bij gebreke van aanwijzingen dat [P] desondanks beslissende invloed in Electric had, ziet het hof geen aanleiding om - zoals De Principaal kennelijk met haar stellingen beoogt - het bestaan van een reële huurovereenkomst tussen Huntington Park en (o.a.) Electric in twijfel te trekken.
3.6.3
De Principaal heeft bij de door Huntington Park in het geding gebrachte bescheiden nog kanttekeningen geplaatst met de stelling dat Huntington Park desgevraagd, voordat nog van een procedure sprake was, geen documenten kon tonen waaruit het bestaan van een huurovereenkomst kon worden afgeleid. Het feit dat Huntington Park, zoals zij aanvoert, pas na lang speurwerk stukken boven water heeft weten te krijgen waarvan zij eerder aangaf dat zij er niet over beschikte, betekent echter niet zonder meer dat aan de betrouwbaarheid van de documenten moet worden getwijfeld. Er zijn geen nadere argumenten aangevoerd of gebleken waarvan de stukken onbetrouwbaar zijn, zodat het hof aan de betreffende stelling van De Principaal voorbij zal gaan.
3.7
In dit geding geldt daarom als uitgangspunt dat er tussen Huntington Park en Electric/Fortress sprake was van huur. Uitgaande van een huurovereenkomst tussen die partijen moet vervolgens de situatie ten tijde van de verkoop en levering van de [X] aan De Principaal beoordeeld worden.
3.8.1
Vast staat, dat Huntington Park geen huurpenningen aan De Principaal heeft betaald. Volgens Huntington Park is dat het gevolg van de werking van de vaststellingsovereenkomst tussen [P] en De Principaal. Na de verkoop en levering aan De Principaal heeft Huntington Park, zo stelt zij, de maandelijkse huur van € 9.000,= niet betaald aan De Principaal maar aan [P], omdat [P] daartoe gerechtigd was krachtens de vaststellingsovereenkomst tussen De Principaal en [P]. Deze vaststellingsovereenkomst heeft volgens Huntington Park betrekking op de inkomsten van De Principaal als eigenaar uit de verhuur van de begane grond, niet op de inkomsten uit de exploitatie van parkeerplaatsen door Huntington Park. De juistheid van deze uitleg wordt volgens Huntington Park ook bevestigd door de brieven die De Principaal aan Huntington Park als huurder heeft geschreven (bijvoorbeeld de brief van 24 april 2008, productie 7 Huntington Park eerste aanleg) en de maandelijkse huurnota's die zij ten bedrage van € 0,=  aan Huntington Park heeft gezonden. Ten bewijze van de betalingen aan [P] heeft Huntington Park een aantal bankafschriften in het geding gebracht en daarnaast verwezen naar de verklaring van haar accountant van 4 november 2013 met betrekking tot dit punt. Uit deze verklaring blijkt, voor zover hier van belang:
" Vanaf mei 2008 vindt de betaling van € 9.000 ex btw plaats aan u in privé, uit hoofde van een vaststellingsovereenkomst van 24 april 2008 tussen u en de Principaal, laatstgenoemde is sinds dat moment eigenaar van de gehuurde parkeergarage. Alle huur is conform deze regeling betaald en als zodanig bij Huntington Park Holding BV en u in privé administratief en fiscaal verwerkt."
3.8.2
De Principaal staat een andere uitleg van de vaststellingsovereenkomst voor. Volgens haar is daarin slechts afgesproken dat de opbrengsten uit de exploitatie (verhuur) van parkeerplaatsen, die sedert de verkoop van de [X] aan haar toekomen, op naam van [P] zouden worden gesteld. De maandelijkse bedragen van € 9.000,= die door Huntington Park aan [P] zijn betaald laten zich volgens haar daaruit verklaren. De brief van 24 april 2008 en de maandelijkse huurnota's voor € 0,= die De Principaal aan Huntington Park heeft gezonden, berusten volgens De Principaal op een administratieve vergissing.
3.9
Bij de uitleg van de vaststellingsovereenkomst komt het niet alleen aan op de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het contract is gesteld (alhoewel die taalkundige betekenis vaak wel van groot belang is),  maar gaat het om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en om hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis.
3.10.1
Ter beantwoording ligt voor de vraag wat is bedoeld met de zinsnede "de opbrengsten uit de huur- en gebruiksovereenkomsten met betrekking tot de parkeerplaatsen op de begane grond" uit de vaststellingsovereenkomst. Daarbij moet, als gezegd, ervan worden uitgegaan dat tussen Huntington Park en de vorige eigenaars een huurovereenkomst bestond, die De Principaal als nieuwe eigenaar diende te respecteren. De overweging onder D in de vaststellingsovereenkomst, dat De Principaal "
met ingang van de datum van juridische levering gerechtigd is tot de inkomsten uit de bestaande pacht- en huurovereenkomsten, danwel met betrekking tot de bestaande gebruiksovereenkomsten
" heeft onmiskenbaar betrekking op de huurinkomsten die Huntington Park voorheen aan Electric en Fortress betaalde, maar die zij sedert de levering aan De Principaal verschuldigd was. Dat De Principaal vervolgens bereid is de "
opbrengsten
" op naam van [P] te stellen kan in dat licht alleen betrekking hebben op deze huurinkomsten. Op de inkomsten uit de exploitatie heeft zij immers geen recht: die zijn voor haar huurder die de parkeergarages exploiteert, Huntington Park. De betekenis die De Principaal voorstaat komt erop neer dat De Principaal volgens de vaststellingsovereenkomst bereid is om opbrengsten op naam van [P] te stellen die haar niet toekomen. Die lezing is naar 's hofs oordeel onbegrijpelijk. Dat De Principaal haar eigen huurinkomsten om haar moverende redenen aan [P] liet, gedurende de periode dat nog niet werd verbouwd, is op zichzelf niet onbegrijpelijk.
3.10.2
Daar komt bij dat in de uitleg van De Principaal het bedrag dat maandelijks aan [P] werd betaald had moeten fluctueren, nu de exploitatieopbrengsten van parkeerplaatsen naar hun aard niet elke maand precies gelijk zullen zijn en zeker geen rond bedrag zullen betreffen. Dat het maandelijks door Huntington Park aan [P] overgemaakte bedrag van € 9.000,= de exploitatieopbrengsten vertegenwoordigt, zoals De Principaal meent, is daarom des te meer onaannemelijk.
3.10.3
Voor zover De Principaal in dit geding aan de hand van artikel 7.1 van de koopovereenkomst heeft willen betogen dat de hiervoor gegeven uitleg van de vaststellingsovereenkomst niet de juiste is, heeft zij die stelling onvoldoende duidelijk betrokken zodat het hof daaraan voorbij gaat.
3.11
Ook de door Huntington Park in het geding gebracht brieven en facturen van De Principaal geven ervan blijk dat De Principaal Huntington Park als haar huurster beschouwde. Dat bij al deze stukken sprake zou zijn van administratieve vergissingen, zoals De Principaal stelt, acht het hof gelet op hetgeen hiervoor is overwogen onaannemelijk en onvoldoende toegelicht.
3.12
Het hof deelt derhalve niet de uitleg die De Principaal aan de vaststellingsovereenkomst geeft. De slotsom luidt daarom dat er tussen De Principaal en Huntington Park sprake is van een huurovereenkomst. De grieven van Huntington Park slagen. Hetgeen door De Principaal in dit geding of in eerste aanleg meer of anders is aangevoerd kan niet tot andere oordelen leiden. Bij de behandeling van de overige stellingen van partijen bestaat geen belang meer.
3.13
De vonnissen waarvan beroep zullen, zowel voor zover in de hoofdzaak gewezen, worden vernietigd en de vorderingen van De Principaal zullen alsnog worden afgewezen. De vordering van Huntington Park tot terugbetaling van hetgeen zij ter uitvoering van de vonnissen waarvan beroep heeft voldaan is, als niet bestreden, voor toewijzing vatbaar. Bij toewijzing van haar vordering in het onbevoegdheidsincident die in de eerste aanleg is afgewezen heeft Huntington Park geen belang meer, zodat de vonnissen waarvan beroep in zoverre zullen worden bekrachtigd. De Principaal zal, als de in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van het geding in eerste aanleg (voor zover gewezen in de hoofdzaak) en in hoger beroep worden veroordeeld.
in het incident tot schorsing ex artikel 351 Rv.
3.14
Nu het vonnis waarvan beroep wordt vernietigd heeft De Principaal geen belang meer bij behandeling van haar verzoek om schorsing van de uitvoerbaar bij voorraadverklaring. Dat verzoek zal worden afgewezen. Het hof ziet hierin aanleiding in het incident geen kostenveroordeling uit te spreken.
4
Beslissing
Het hof:
rechtdoende in hoger beroep:
vernietigt de vonnissen waarvan beroep, voor zover gewezen in de hoofdzaak:
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt De Principaal tot terugbetaling van hetgeen ter uitvoering van de vonnissen waarvan beroep is voldaan, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag der betaling tot de dag der algehele voldoening;
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep voor zover in het bevoegdheidsincident gewezen;
veroordeelt De Principaal in de kosten van de gedingen in beide instanties, in eerste aanleg in de hoofdzaak aan de zijde van Huntington Park begroot op € 1.725,= aan verschotten en € 2.712,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 759,71 aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
rechtdoende in het incident tot schorsing ex artikel 351 Rv:
wijs de vordering af.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, R.H. de Bock en M.W. E. Koopmann en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 april 2014.