ECLI:NL:RBMNE:2015:4260
Rechtbank MNE — Uitspraak 


RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 2387086 UC EXPL  13-15274 MT/1291
Vonnis van 18 maart 2015
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Hoog Catharijne B.V.
,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen Hoog Catharijne,
eisende partij,
gemachtigde: B. Kruythof, gerechtsdeurwaarder,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Xenos B.V.
,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
verder ook te noemen Xenos,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. A.D. Flesseman en mr. A. Kemp.
1
Het verdere verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 5 november 2014;
de akte van Hoog Catharijne van 3 december 2014;
de antwoordakte van Xenos van 28 januari 2015;
de akte uitlating producties van Hoog Catharijne van 18 februari 2015.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De beoordeling
2.1.
In het tussenvonnis van 5 november 2014 is Hoog Catharijne in de gelegenheid gesteld bij akte te reageren op de door Xenos bij conclusie van antwoord verzochte tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ten bedrage van € 493.750,00 exclusief BTW, welk bedrag zij in haar antwoordakte van 28 januari 2015 heeft teruggebracht tot € 248.594,40 exclusief BTW.
2.2.
In de akte van 3 december 2014 is Hoog Catharijne ingegaan op de door Xenos berekende verhuisvergoeding waarbij Xenos is uitgegaan van een vergoeding van € 25,00 per m2 (totaal € 23.750,00) en op het als productie 2 bij conclusie van antwoord overgelegde overzicht van de inrichtingskosten.
Verhuiskosten
2.3.
Ten aanzien van de door Xenos opgevoerde verhuiskosten heeft Hoog Catharijne gesteld dat een vergoeding van € 25,00 per m2 geen bekende norm is en ook niet reëel is.
Bij antwoordakte van 28 januari 2015 heeft Xenos twee offertes overgelegd van verhuisbedrijven. Het betreft een offerte van Passies Verhuizers die de kosten van verhuizing begroot op € 24.757,00 exclusief BTW en een offerte van Verhuiscompany die de kosten van verhuizing begroot op € 24.500,00 exclusief BTW.
Naar aanleiding van deze offertes heeft Hoog Catharijne gesteld dat in de offertes wordt uitgegaan van verschillende volumes: Passies Verhuizers gaat uit van 437 m3 en Verhuiscompany gaat uit van 680 m3.
2.4.
Met het overleggen van de twee offertes heeft Xenos de door haar begrote verhuiskosten van € 23.750,00 voldoende aannemelijk gemaakt, zodat de kantonrechter hiervan uit zal gaan. De opmerking van Hoog Catharijne over het verschil in gehanteerd  volume in beide offertes maakt niet dat van de geoffreerde totaalbedragen niet kan worden uitgegaan. Immers, de offertes bevatten naast variabele kosten (terug te brengen op het volume dat te verhuizen valt) ook vaste kosten, zodat niet, zoals door Hoog Catharijne is gesuggereerd, het door Verhuiscompany berekende lagere tarief per te verhuizen m3 kan worden toegepast op het door Passies Verhuizers berekende lagere volume. Daarnaast kan het verschil in de offertes ook te maken hebben met tussen de door Xenos aangezochte verhuizers bestaande verschillen in kwaliteits- en/of prijsniveau.
Voor het overige heeft Hoog Catharijne de door Xenos begrote verhuiskosten onvoldoende feitelijk weersproken.
Inrichtingskosten
2.5.
Hoog Catharijne heeft de door Xenos begrote inrichtingskosten gemotiveerd betwist.
Ten eerste heeft Hoog Catharijne bezwaar gemaakt tegen de in het overzicht van Xenos opgenomen posten die betrekking hebben op installatie- en bouwkundige kosten. Deze behoren niet tot de in artikel 7:297 BW bedoelde verhuis- en inrichtingskosten, aldus Hoog Catharijne.
Ook heeft Hoog Catharijne erop gewezen dat in het overzicht geen rekening is gehouden met “nieuw voor oud”. Volgens Hoog Catharijne zijn, in de 40 jaar dat Xenos het gehuurde heeft gebruikt, de aanvangsinvesteringen van Xenos allang afgeschreven.
Volgens Hoog Catharijne ligt begroting van de inrichtingskosten overeenkomstig “het taxatieboekje” voor de hand.
Ook heeft Hoog Catharijne gesteld dat op grond van artikel 7:297 BW slechts een
tegemoetkoming
in de verhuis- en inrichtingskosten verschuldigd is en Hoog Catharijne niet gehouden is de volledige kosten aan Xenos te vergoeden. Gebruikelijk is volgens Hoog Catharijne om 50% van de kosten ten laste van de verhuurder te laten komen.
Tot slot verzoekt Hoog Catharijne een eventueel door Hoog Catharijne te betalen vergoeding afhankelijk te maken van het vervullen van de voorwaarde dat Xenos daadwerkelijk verhuist, binnen een bepaalde straal (1 km rond Hoog Catharijne) en een bepaalde termijn
(6 maanden).
2.6.
Hierop heeft Xenos bij antwoordakte gereageerd. Ten aanzien van het door haar als productie 12 overgelegde overzicht heeft zij erkend dat een aantal posten buiten beschouwing kunnen worden gelaten. Het gaat volgens Xenos dan om de posten ‘sloop’, ‘bouwkundig’ en ‘pui’ tot een totaalbedrag van € 116.921,40. Volgens Xenos kunnen de kosten voor installaties niet buiten beschouwing worden gelaten, omdat het aan de huurder is deze installaties in een gehuurde winkelruimte aan te brengen.
Volgens Xenos heeft zij terecht rekening gehouden in het overzicht met kosten voor kassasystemen en stellingen, nu die niet zonder meer geschikt zijn om te verhuizen en na verhuizing naar hun aard ook niet meer goed bruikbaar zijn. Voor dergelijke zaken is volgens Xenos een aftrek “nieuw voor oud” gerechtvaardigd van 20%.
Volgens Xenos is “het taxatieboekje” gedateerd en is het niet logisch hierbij aansluiting te zoeken. De daarin genoemde bedragen zij irreëel laag, aldus Xenos.
Verder heeft Xenos bij antwoordakte een overzicht overgelegd van de daadwerkelijke inrichtingskosten van een zestal andere Xenos-filialen.
In de gegeven omstandigheden is volgens Xenos reden voor een door Hoog Catharijne te betalen tegemoetkoming van 75% van de totale kosten. Dit omdat de huurbeëindiging op geen enkele wijze aan Xenos is toe te rekenen.
Xenos heeft bezwaar gemaakt tegen de door Hoog Catharijne verzochte voorwaarden waaronder de te betalen vergoeding zou moeten worden toegewezen. Volgens haar bestaat geen aanleiding om nu al voorwaarden aan die vergoeding te verbinden, maar ligt het meer in de rede dat indien Xenos daadwerkelijk is verhuisd Hoog Catharijne eventueel de vraag aan de rechter voorlegt of sprake is van een verhuizing waarvoor de tegemoetkoming is bedoeld. Als al voorwaarden aan de toekenning van de vergoeding dienen te worden verbonden verzoekt Xenos te bepalen dat Xenos haar nieuwe winkel binnen 18 maanden na ontruiming van het gehuurde dient te openen binnen een straal van 10 km van Hoog Catharijne.
2.7.
Naar aanleiding van de door Xenos overgelegde producties heeft Hoog Catharijne nog gesteld dat in de door Xenos overgelegde offertes voor de verhuiskosten rekening wordt gehouden met het verhuizen van 190 stellingen van verschillende lengten en dat in het overzicht rekening is gehouden met kosten voor nieuwe stellingen van € 59.119,41. Dat nieuwe stellingen en kassasystemen noodzakelijk zijn, is door Hoog Catharijne stellig weersproken.
Hoog Catharijne heeft weersproken dat rekening moet worden gehouden met de kosten van de installaties. Specifiek ten aanzien van de sprinklerinstallatie heeft zij de opgevoerde kosten weersproken, des te meer nu in de door Xenos overgelegde kostenoverzichten van de inrichting van andere Xenos-filialen geen kosten voor sprinklerinstallaties zijn opgenomen.
De post ‘diversen’ van € 9.301.42 is onvoldoende duidelijk om rekening mee te houden volgens Hoog Catharijne.
Dat de huurbeëindiging niet aan Xenos te verwijten is, is geen bijzondere omstandigheid die aanleiding geeft voor een extra correctie ten gunste van Xenos ten aanzien van de tegemoetkoming in de kosten door Hoog Catharijne. Opgebouwde goodwill en de vraag hoe goed of hoe slecht de winkel liep, zijn in dit kader niet relevant.
De lange duur van de huurovereenkomst, 40 jaar, is daarentegen wel een reden voor matiging, mede gelet op de afschrijvingen die hebben plaatsgevonden, zo concludeert Hoog Catharijne.
2.8.
Ten aanzien van de door Xenos opgevoerde kosten, genoemd onder ‘sloop’, ‘bouwkundig’ en ‘pui’ heeft zij erkend dat deze kosten buiten beschouwing dienen te blijven.
Met Hoog Catharijne is de kantonrechter van oordeel dat de kosten voor installaties niet kunnen worden meegenomen bij de vaststelling van de inrichtingskosten. Of deze kosten daadwerkelijk gemaakt moeten worden hangt sterk af van de te huren ruimte. Daarnaast is het zo dat niet alle kosten die wel gemaakt moeten worden door Xenos, ook voor vergoeding op grond van artikel 7:297 BW in aanmerking komen. Het gaat in dit artikel immers niet om een (volledige) schadevergoeding.
De kantonrechter acht het redelijk dat een bedrag wordt begroot voor het maken van reclame met betrekking tot de verhuizing. Dit betreft dan wel de kosten voor het bekendmaken van de verhuizing en kosten die samenhangen met de opening van de nieuwe vestiging. Het lijkt erop dat Xenos waar zij reclamekosten heeft berekend in haar overzicht uitgaat van het aanbrengen van nieuwe verlichting/naamborden aan de gevel van de winkel, zodat die bedragen niet gevolgd kunnen worden. In redelijkheid zal de kantonrechter rekening houden met een bedrag van € 5.000,00 voor het maken van reclame.
De door Xenos begrote en door Hoog Catharijne niet weersproken kosten voor vloerafwerking zullen worden meegenomen als kosten die noodzakelijk zijn in het kader van de herinrichting van een nieuw winkelpand. Dit betreft een post van afgerond € 40.000,00.
De kosten ‘diverse inrichting’ zijn ten aanzien van de posten voor kassameubelen en stellingen door Hoog Catharijne gemotiveerd weersproken. Xenos heeft geen enkel inzicht gegeven in de waarde van de huidige stellingkasten en kassa’s. Als deze reeds aan vervanging toe waren, valt niet in te zien waarom Hoog Catharijne deze zou dienen te vergoeden. Als deze te verhuizen zijn, is door Xenos niet onderbouwd dat (een groot deel van) de huidige inventaris niet mee kan naar een nieuwe vestiging. Niet irreëel is dat er  kosten gemaakt moeten worden om een gedeelte van de inventaris te vervangen, aangepast op de nieuwe situatie. De kantonrechter gaat voor het totaal aan (aan te schaffen) inventaris uit van € 10.000,00. Hierop dient nog een correctie “nieuw voor oud” te worden toegepast van 20%, zodat € 8.000,00 resteert.
Tot slot houdt de kantonrechter nog rekening met € 5.000,00 aan kosten voor derden.
Tegemoetkoming
2.9.
Totaal komen de begrote herinrichtingskosten daarmee op € 58.000,00, te vermeerderen met € 23.750,00 aan verhuiskosten. Nu het slechts een tegemoetkoming in de totale verhuis- en inrichtingskosten betreft, zal de helft hiervan voor rekening van Hoog Catharijne dienen te komen, dus afgerond € 40.000,00. Voor een hogere tegemoetkoming ziet de kantonrechter in de door Xenos gestelde omstandigheden geen aanleiding. Immers, niet bijzonder is dat bij een beëindiging van de huurovereenkomst op de grond dringend eigen gebruik geen verwijt ter zake die beëindiging aan de huurder te maken valt.
2.10.
Was de kantonrechter met Hoog Catharijne uitgegaan van de door haar genoemde bedragen voor herinrichtingskosten (volgens haar afkomstig uit “het taxatieboekje”), dan had dat geleid tot een bedrag van 770 m2 x € 280,00 (huishoudwinkel) en 145 m2 x € 229,00 (overige ruimte) = circa € 55.000,00 aan inrichtingskosten. Deze kosten vermeerderd met de verhuiskosten van € 23.750,00 zouden tot een soortgelijke vergoeding leiden (€ 55.000,00 + € 23.750,00 x 50%) = afgerond € 40.000,00. Het voorgaande vormt des te meer reden voor de kantonrechter om de door Hoog Catharijne te betalen tegemoetkoming vast te stellen op € 40.000,00.
2.11.
Blijkens het proces-verbaal van de comparitie heeft Hoog Catharijne toegezegd dat zij de vordering niet zal intrekken naar aanleiding van de vast te stellen vergoeding. Reden waarom zij hiertoe thans ook niet in de gelegenheid zal worden gesteld.
2.12.
Ten aanzien van de door Hoog Catharijne gevorderde voorwaarden waaronder de te bepalen tegemoetkoming door haar zou moeten worden betaald, overweegt de kantonrechter als volgt. De kantonrechter volgt Xenos niet in haar verweer dat het stellen van die voorwaarden voorbarig is. Hiertoe is van belang dat Xenos zelf heeft verklaard dat zij al geruime tijd op zoek is naar een geschikte andere locatie voor dit Xenos-filiaal maar het huuraanbod zeer beperkt is en dus onzeker is of zij tegen het einde van de huurovereenkomst andere huurruimte zal hebben gevonden. Indien Xenos niet daadwerkelijk verhuist, heeft zij geen recht op betaling van een vergoeding.
2.13.
Om nog te kunnen spreken van een verhuizing en niet van sluiting van een filiaal en opening van een nieuw filiaal, acht de kantonrechter het redelijk dat de verhuizing plaatsvindt op een niet te lange termijn en dat verhuizing plaatsvindt binnen het centrum van Utrecht.
Gelet op de ligging van de vele vestigingen van Xenos in Nederland dient de straal waarbinnen nog sprake is van verhuizing van de onderneming die in het gehuurde gevestigd was, namelijk Xenos filiaal Utrecht Centrum, in ieder geval niet te worden bepaald op de door Xenos voorgestelde 10 km. Rekening houdend met (de grenzen van) het winkelgebied in het stadscentrum van Utrecht zal de kantonrechter de straal waarbinnen Xenos dient te verhuizen, wil zij aanspraak kunnen maken op de vastgestelde tegemoetkoming, bepalen op 1,5 km met als middelpunt winkelcentrum Hoog Catharijne.
Ten aanzien van de termijn acht de kantonrechter de door Hoog Catharijne verzochte termijn van zes maanden daarbij reëel. Een uitzondering op de voorgaande termijn, als door Xenos geschetst, namelijk voor het geval Xenos terugkeert in het nieuwe winkelcentrum Hoog Catharijne, komt de kantonrechter redelijk voor. Naar verwachting zal die terugkeer niet mogelijk zijn binnen de termijn van zes maanden, maar de kantonrechter is van oordeel dat een terugkeer naar het winkelcentrum Hoog Catharijne buiten die termijn, naar zijn aard, wel als een verhuizing kwalificeert.
De kantonrechter zal dienovereenkomstig beslissen.
2.14.
Xenos zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Hoog Catharijne worden begroot op:
- dagvaarding	€	87,71
- griffierecht	€	112,00
- salaris gemachtigde	€
700,00
(3,5 punten x tarief € 200,00)
Totaal	€	899,71.
3
De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt Hoog Catharijne om aan Xenos tegen bewijs van kwijting te betalen € 40.000,00 exclusief BTW als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten onder de voorwaarde dat:
- Xenos verhuist naar het nieuwe winkelcentrum Hoog Catharijne; of
- Xenos verhuist binnen een termijn van zes maanden na de ontruiming en binnen een straal van 1,5 km van Hoog Catharijne;
3.2.
veroordeelt Xenos tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Hoog Catharijne, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 899,71, waarin begrepen € 700,00 aan salaris gemachtigde;
3.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2015.