ECLI:NL:RBNHO:2017:1742
Rechtbank NHO — Uitspraak 


RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 5167432 \ CV EXPL  16-5072
Uitspraakdatum: 4 januari 2017
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap
Komeet Vastgoed B.V.
gevestigd te Zwaag
eiseres
verder te noemen: Komeet Vastgoed
gemachtigde: mr. A. Glijnis
tegen
[gedaagde x]
en
[gedaagde y]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden
verder gezamenlijk te noemen: [gedaagden] , en afzonderlijk te noemen [gedaagde X] en [gedaagde Y]
gemachtigde: mr. D.J. Posthuma
1
Het procesverloop
1.1.
Komeet Vastgoed heeft bij dagvaarding van 13 juni 2016 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 5 december 2016 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen bij brieven van 28 november 2016, 2 december 2016 en 5 december 2016 nog stukken toegezonden.
2
De feiten
2.1.
Komeet Vastgoed is sinds 1996 eigenaar van het pand aan [het pand] (hierna: het pand). Destijds was [K] (hierna: [k] ) bestuurder van Komeet Vastgoed. Nadien heeft zijn zoon [k1 1] (hierna: [k1 2] ), tezamen met zijn broer, het bestuur overgenomen.
2.2.
Op de benedenetage van het pand is een restaurant gevestigd. Dit restaurant is tot 2008 mede door [gedaagde X] geëxploiteerd en nadien door derden.
2.3.
In een brief van 12 maart 1997 heeft de gemeente Alkmaar aan de geadresseerden meegedeeld dat een bouwvergunning is verleend voor een verbouwing van het pand, en dat de verbouwing erin heeft geresulteerd dat op de bovenverdieping een woning is gerealiseerd, die kamergewijze wordt verhuurd.
2.4.
Ingaande 1 oktober 2008 is tussen Komeet Vastgoed en Dues Holding BV een
“Huurovereenkomst Woonruimte”
aangegaan ter zake van de eerste en tweede etage van het pand (hierna te noemen: het gehuurde). Dues Holding BV werd daarbij vertegenwoordigd door en was eigendom van [gedaagde X] en/of [gedaagden]
2.5.
De gemeente Alkmaar heeft in een brief van 9 november 2009 aan [gedaagde X] meegedeeld dat het gehuurde was geïnspecteerd, naar aanleiding van signalen uit de buurt over overlast door de bewoners van het gehuurde. In die brief staat ook dat in 1994 een bouwvergunning is verleend, dat de verdiepingen van het gehuurde bestaan uit een woonkamer, drie slaapkamers en vier badkamers, en dat de woonkamer en de drie slaapkamers functioneren als vier zelfstandige wooneenheden.
2.6.
In een brief van 12 februari 2010 van de gemeente Alkmaar is aan [gedaagde X] meegedeeld dat na onderzoek was vastgesteld dat in de kamers in het gehuurde brandcompartimenten en een ontruimingsalarminstallatie zijn aangebracht, en dat daarmee werd voldaan aan de geldende (veiligheids-)eisen.
2.7.
Met ingang van 1 december 2010 is tussen Komeet Vastgoed en [gedaagden] een huurovereenkomst aangegaan voor het gehuurde voor een periode van vijf jaar en lopende tot en met 30 november 2015.
2.8.
In een brief van 19 maart 2014 heeft Komeet Vastgoed [gedaagden] erop gewezen dat [gedaagden] op grond van artikel 10.2 van de huurovereenkomst het onderhoud van het gehuurde voor hun rekening moeten nemen. Verder maakt die brief melding van lekkages die hersteld moeten worden en van het feit dat een gehele renovatie nodig is van de bovenverdieping en het dak. Komeet Vastgoed heeft [gedaagden] daarbij verzocht om de kosten van het herstel en de renovatie te vergoeden, en bij gebreke daarvan een beëindiging van de huurovereenkomst te bespreken. In reactie daarop heeft de advocaat [NAAM][gedaagden] in een brief van 20 augustus 2014 onder andere gesteld dat artikel 10.2 van de huurovereenkomst afwijkt van de wettelijke regels over de onderhoudsverplichtingen, en dat die afwijkende afspraak niet geldig is.
2.9.
Bij brief van 26 november 2014 heeft Komeet Vastgoed de huurovereenkomst opgezegd per 30 november 2015. De huur is opgezegd op de grond dat [gedaagden] zich niet hebben gedragen zoals een goed huurder betaamt, en op de grond dat Komeet Vastgoed het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
2.10.
In een brief van 2 september 2015 heeft de gemeente Alkmaar aan [gedaagde X] meegedeeld dat op 17 maart 2015 door de politie is geconstateerd dat verschillende panden van [gedaagde X] in Alkmaar worden gebruikt als seksinrichting. Wat betreft het gehuurde heeft de gemeente erop gewezen dat daar sinds 19 augustus 2015 een bewoner staat ingeschreven, waarvan al twee keer eerder is geconstateerd dat zij panden gebruikt als seksinrichting dan wel voor thuisprostitutie.
2.11.
De gemeente Alkmaar heeft in een beslissing van 10 juni 2016 aan [gedaagde X] laten weten dat een opgelegde last onder dwangsom ten aanzien van eerdergenoemde panden van [gedaagde X] , inhoudende dat [gedaagde X] die panden niet in gebruik mag laten nemen voor prostitutie of als seksinrichting, wordt gehandhaafd. Daarbij is ook opgemerkt dat in een eerder besluit niet is aangegeven dat in het gehuurde ook prostitutie heeft plaatsgevonden.
3
De vordering
3.1.
Komeet Vastgoed vordert primair dat voor recht wordt verklaard dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende het gehuurde per 1 december 2015 geëindigd is en dat [gedaagden] worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Subsidiair wordt gevorderd om die huurovereenkomst te ontbinden dan wel een tijdstip vast te stellen waarop de tussen partijen gesloten overeenkomst zal eindigen, eveneens met veroordeling van [gedaagden] tot ontruiming van het gehuurde.
3.2.
Komeet Vastgoed legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is en voor bepaalde tijd is aangegaan, en daarom per 1 december 2015 is geëindigd, dan wel dat de huurovereenkomst wegens wanprestatie moet worden ontbonden, omdat [gedaagden] het gehuurde aan derden in gebruik hebben gegeven, overlast veroorzaken en hun onderhoudsverplichtingen niet nakomen. Voor zover nodig stelt Komeet Vastgoed dat de huurovereenkomst terecht is opgezegd, omdat [gedaagden] zich niet hebben gedragen zoals een goed huurder betaamt en Komeet Vastgoed het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dan wel het einde van de huurovereenkomst uit een oogpunt van redelijkheid en billijkheid aangewezen is.
4
Het verweer
4.1.
[gedaagden] betwisten de vordering. Zij voeren aan – samengevat – dat geen sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Ook menen [gedaagden] dat de overeengekomen bepaalde tijd er niet toe kan leiden dat de huurovereenkomst na afloop daarvan is beëindigd, omdat sprake is van huur van woonruimte en in artikel 7:271 BW een dwingendrechtelijke regeling voor beëindiging van de huur is neergelegd.
4.2.
Daarnaast stellen [gedaagden] dat geen sprake is van wanprestatie, omdat het gehuurde weliswaar door [gedaagden] wordt onderverhuurd, maar dit al jaren bekend is bij Komeet Vastgoed, ook bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2010. Verder betwisten [gedaagden] dat sprake is van een schending van een onderhoudsverplichting of van overlast door de onderhuurders. Ook menen [gedaagden] dat geen sprake kan zijn van een geldige opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, omdat Komeet Vastgoed het gehuurde wil verbouwen tot appartementen voor de verkoop. In dat kader stellen [gedaagden] zo nodig dat niet gebleken is dat wordt voldaan aan de voorwaarde dat de onderhuurders  andere passende woonruimte kunnen verkrijgen en dat ook niet is gebleken van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten.
5
De beoordeling
5.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of voor recht moet worden verklaard dat de huurovereenkomst voor het gehuurde per 1 december 2015 is geëindigd, dan wel of de huurovereenkomst moet worden ontbonden of een tijdstip moet worden vastgesteld waarop de huurovereenkomst zal eindigen, en of [gedaagden] moeten worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.
5.2.
De gevraagde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst voor het gehuurde per 1 december 2015 is geëindigd, kan niet worden toegewezen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
5.3.
Naar het oordeel van de kantonrechter gaat het hier om huur van woonruimte als bedoeld in artikel 7:232 lid 1 BW. De huurovereenkomst bepaalt immers dat het huur van woonruimte betreft en niet ter discussie staat dat het gehuurde wordt gebruikt als woonruimte.
5.4.
Komeet Vastgoed stelt dat aan [gedaagden] geen beroep op de bepalingen ten aanzien van woonruimte en huurbescherming toekomt, omdat zij de woonruimte niet zelf bewonen, maar bedrijfsmatig onderverhuren als woonruimte. Op zichzelf hebben [gedaagden] erkend dat zij het gehuurde niet zelf bewonen en onderverhuren als woonruimte, en dat dit ook steeds hun bedoeling is geweest. Echter, dat sprake is van (bedrijfsmatige) onderverhuur als woonruimte, doet er niet aan af dat het gehuurde moet worden aangemerkt als woonruimte en dat [gedaagden] een beroep kunnen doen op huurbescherming. Uit rechtspraak volgt dat de bepalingen ten aanzien van huur van woonruimte ook van toepassing zijn in een geval als hier aan de orde, waarin [gedaagden] als (hoofd)huurders de (onzelfstandige) woonruimte onderverhuren (zie: HR 20 september 1985, ECLI:NL:HR:1985:AC9008, NJ 1986/260 (
Zonshofje I
)). Anders dan Komeet Vastgoed stelt, maakt het daarbij niet uit dat [gedaagden] bedrijfsmatig onderverhuren en een winstoogmerk hebben. Genoemde rechtspraak wordt ingegeven door de overweging dat moet worden voorkomen dat de hoofdhuur door een ander wettelijk regime wordt beheerst dan de onderhuur, en daarvan uitgaande is niet van belang of de woonruimte al dan niet bedrijfsmatig of met winstoogmerk wordt onderverhuurd.
5.5.
Er is geen sprake van huur die naar zijn aard van korte duur is, in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Bij beantwoording van de vraag of de huurovereenkomst naar zijn aard slechts van korte duur is, moet worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning, alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Artikel 7:232 lid 2 BW is een uitzonderingsbepaling en moet daarom restrictief worden opgevat. Het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Vast staat dat het gehuurde vanaf de aanvang van de huurovereenkomst wordt gebruikt als woonruimte, dat dit ook de bedoeling was van partijen en dat in die overeenkomst is voorzien in een duur van vijf jaar. Overigens staat vast dat het gehuurde ook al vóór 1 december 2010 werd gebruikt en verhuurd als woonruimte. Alleen al gelet op de overeengekomen duur van vijf jaar kan geen sprake zijn van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Dit betekent dat de wettelijke bepalingen ten aanzien van huur van woonruimte van toepassing zijn. Ook indien de overeengekomen duur van vijf jaar verband hield met een voorgenomen en benodigde renovatie van het gehuurde, zoals Komen Vastgoed op de zitting heeft gesteld, leidt dat niet tot een andere conclusie. Voor zover renovatie de reden is geweest om de huurovereenkomst aan te gaan voor vijf jaar, laat ook in dat geval een dergelijke lange duur van de huurovereenkomst zich niet verenigen met het aannemen van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is.
5.6.
Voor zover Komeet Vastgoed nog een beroep heeft gedaan op het einde van de huurovereenkomst wegens het verstrijken van de overeengekomen periode van vijf jaar, overweegt de kantonrechter dat de huurovereenkomst niet is geëindigd door het enkele verloop van die overeengekomen periode, gelet op het bepaalde in artikel 7:271 BW, in verbinding met artikel 7:274 lid 2 BW. Komeet Vastgoed heeft ook niet, althans onvoldoende gesteld en onderbouwd dat in dit kader wordt voldaan aan de voorwaarden van artikel 7:274 lid 2 BW voor toewijzing van een vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen.
5.7.
De stelling van Komeet Vastgoed dat het beroep van [gedaagden] op huurbescherming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid kan niet slagen. Naar kantonrechter begrijpt, meent Komeet Vastgoed dat [gedaagden] zich niet op huurbescherming kunnen beroepen, omdat zij het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst niet zelf bewonen en bedrijfsmatig exploiteren door onderverhuur. Echter, gelet op de stukken en hetgeen op de zitting naar voren is gekomen, neemt de kantonrechter als vaststaand aan dat bij Komeet Vastgoed en bij haar huidige en voorgaande bestuurders al sinds jaar en dag bekend is, dan wel behoort te zijn, dat [gedaagden] het gehuurde onderverhuren aan derden, en dat die onderverhuur vóór aanvang van de huidige huurovereenkomst tussen partijen ook al plaatsvond, toen via de toenmalige besloten vennootschap van [gedaagden] , Dues Holding B.V. Uit de hiervoor genoemde brieven van de gemeente Alkmaar van 12 maart 1997, 9 november 2009 en 12 februari 2010 volgt dat er al sinds 1997 sprake is van onderverhuur van het gehuurde en dat er in het gehuurde vier zelfstandige woningen zijn ondergebracht. De kantonrechter gaat ervan uit dat die brieven bekend zijn bij Komeet Vastgoed, nu zij de stelling daarover van [gedaagden] niet of onvoldoende heeft betwist, terwijl overigens uit een postbehandelingsdocument van de gemeente Alkmaar ook blijkt dat de brief van 9 november 2009 aan Komeet Vastgoed is verzonden. Verder hebben [gedaagden] toegelicht dat [k] al vele jaren bekend is met de situatie in het gehuurde en met de onderverhuur door [gedaagden] en Dues Holding B.V., dat [k] in de loop der jaren bij gelegenheid ook in het gehuurde is geweest en de indeling in verschillende wooneenheden heeft gezien, en dat [k] incidenteel bij [gedaagden] thuis is geweest in [Woonplaats] , onder andere voor het ondertekenen van de huurovereenkomst tussen partijen, zodat [k] ook wist dat [gedaagden] het gehuurde niet zelf bewoonden. Daarnaast hebben [gedaagden] uiteengezet en aan de hand van foto’s onderbouwd dat op de begane grond bij de voordeur een bel aanwezig is waaraan te zien is dat het gehuurde wordt bewoond door meerdere bewoners. Gelet op het voorgaande kon Komeet Vastgoed niet volstaan met de enkele ontkenning dat zij op de hoogte was van de onderverhuur. Zij heeft haar ontkenning echter niet nader toegelicht of onderbouwd, bijvoorbeeld met een (schriftelijke) verklaring van [k] Nu zij dat niet heeft gedaan, is haar betwisting van de stellingen van [gedaagden] onvoldoende gemotiveerd. Overigens wordt ook in de door Komeet Vastgoed zelf opgestelde beëindigingsovereenkomst van juni 2014 gesproken over de
“huidige kamerbewoners”
en blijkt ook daaruit dat Komeet Vastgoed dus bekend was met de onderverhuur. Omdat ervan moet worden uitgegaan dat Komeet Vastgoed ook bij aanvang van de huurovereenkomst op de hoogte was van de onderverhuur door [gedaagden] , kan niet worden geoordeeld dat het beroep van [gedaagden] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
5.8.
Wat betreft de stelling van Komeet Vastgoed dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden vanwege verschillende tekortkomingen in de nakoming van die huurovereenkomst door [gedaagden] , wordt het volgende overwogen.
5.9.
Op zichzelf stelt Komeet Vastgoed terecht dat in de artikelen 1.1, 1.3 en 1.4 van de bij de schriftelijke huurovereenkomst behorende algemene bepalingen is neergelegd dat [gedaagden] het gehuurde zelf moeten bewonen en niet in gebruik mogen geven aan derden. Echter, hiervoor is onder 5.7 overwogen dat ervan moet worden uitgegaan dat Komeet Vastgoed er al bij aanvang van de huurovereenkomst van op de hoogte was dat het gehuurde niet door [gedaagden] zelf werd bewoond en dat het gehuurde door [gedaagden] werd onderverhuurd aan derden. Nu Komeet Vastgoed ondanks die wetenschap de huurovereenkomst is aangegaan met [gedaagden] , moet ervan worden uitgegaan dat zij heeft ingestemd met onderverhuur door [gedaagden] en met het feit dat [gedaagden] het gehuurde niet zelf bewonen. Dat betekent dat aan de letterlijke tekst van de genoemde algemene bepalingen in dit geval geen doorslaggevende betekenis toekomt. Bij de beoordeling van de vraag wat partijen zijn overeengekomen, gaat het immers niet alleen om de tekst van de schriftelijke huurovereenkomst tussen partijen, maar ook om hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en hoe zij zich tegenover elkaar hebben gedragen, en hetgeen zij redelijkerwijs uit die verklaringen en gedragingen mochten afleiden (zie: HR 13 maart 1981, ECLI:NL: HR:1981:AG4158, NJ 1981/635 (
Haviltex
)).
5.10.
De door Komeet Vastgoed gestelde overlast is door [gedaagden] betwist en uit de stukken kan niet worden afgeleid dat die overlast zich daadwerkelijk heeft voorgedaan. De enkele door Komeet Vastgoed overgelegde en ongedateerde verklaring van een huurder is onvoldoende. Ook dit levert dus geen tekortkoming op. Voor zover Komeet Vastgoed in dit kader stelt dat [gedaagden] direct of indirect betrokken zijn bij panden die worden gebruikt als seksinrichting of voor thuisprostitutie, overweegt de kantonrechter dat uit de hiervoor genoemde beslissing van de gemeente Alkmaar van 10 juni 2016 niet blijkt dat is vastgesteld dat in het gehuurde prostitutie heeft plaatsgevonden. Overigens hebben [gedaagden] aan de hand van de door hen overgelegde huurovereenkomsten met onderhuurders aangetoond dat zij steeds met die onderhuurders afspreken dat het verboden is om het gehuurde (mede) ten behoeve van prostitutie/bordeel te gebruiken of te laten gebruiken.
5.11.
Wat betreft het niet nakomen van de door Komeet Vastgoed gestelde onderhoudsverplichting van [gedaagden] , overweegt de kantonrechter dat Komeet Vastgoed niet heeft betwist de stelling van [gedaagden] dat zij jarenlang de onderhoudskosten van het gehuurde hebben betaald. In zoverre kan dus geen sprake zijn van een schending van de onderhoudsverplichting. Naar de kantonrechter begrijpt, doet Komeet Vastgoed in dit verband een beroep op het feit dat [gedaagden] in reactie op de brief van Komeet Vastgoed van 19 maart 2014 en de advocaat [NAAM]6 oktober 2014 hebben laten weten dat zij er niet mee akkoord gaan dat zij de kosten van herstel en een renovatie moeten dragen. Dat [gedaagden] daarover een discussie zijn aangegaan, kan niet worden gezien als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarbij is in de eerste plaats van belang dat weliswaar in artikel 10.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat de kosten van het onderhoud van het gehuurde voor rekening van [gedaagden] komen, maar dat daaruit nog niet zonder meer voortvloeit dat [gedaagden] ook gehouden zijn om de kosten van de in de brieven van 19 maart 2014 en 6 oktober 2014 genoemde renovatie te dragen. Voorts hebben [gedaagden] erop gewezen dat uit artikel 7:206 lid 1 BW volgt dat een verhuurder verplicht is om onderhoud te verrichten en gebreken te verhelpen, en dat daarvan gelet op het bepaalde in artikel 7:209 BW in geval van huur van woonruimte niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. Komeet Vastgoed heeft niet nader toegelicht of onderbouwd dat [gedaagden] deze discussie ten onrechte of op onjuiste gronden zijn aangegaan. De kantonrechter kan overigens in het midden laten of op [gedaagden] al dan niet daadwerkelijk een onderhoudsverplichting rust, en zo ja, hoever deze strekt.
5.12.
De stelling van Komeet Vastgoed dat de huurovereenkomst terecht is opgezegd, omdat [gedaagden] zich niet hebben gedragen zoals een goed huurder betaamt, slaagt niet, gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen.
5.13.
Over de vordering om een tijdstip vast te stellen waarop de tussen partijen gesloten overeenkomst zal eindigen, op de grond dat Komeet Vastgoed het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, wordt het volgende overwogen.
5.14.
Gelet op artikel 7:274 lid 1, aanhef en onder c. BW, kan de kantonrechter een vordering als hier aan de orde slechts toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Onder eigen gebruik wordt volgens artikel 7:274 lid 3 BW mede begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.
5.15.
De Hoge Raad heeft met betrekking tot de beëindiging van huur van woonruimte geoordeeld dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, onvoldoende grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik en dat dit in de regel ook niet geldt ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is (HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683, NJ 2010/190 (
Herenhuisarrest
)). Dit kan echter anders zijn indien sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. In dat geval kan het gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Zoals hiervoor al is overwogen, is in dit geval sprake van huur van woonruimte, zodat de vordering van Komen Vastgoed moet worden beoordeeld aan de hand van het Herenhuisarrest.
5.16.
De kantonrechter begrijpt dat Komen Vastgoed stelt dat renovatie van het pand en het gehuurde noodzakelijk is vanwege de staat van het pand, met name waar het gaat om het dak, de dakbedekking en de kozijnen. Dat het pand en het gehuurde op de genoemde punten aan renovatie toe is, is door [gedaagden] niet dan wel onvoldoende betwist.
5.17.
Het Herenhuisarrest heeft betrekking op een geval waarin de verhuurder vanwege een bestaande structurele wanverhouding tussen de exploitatielasten en de huuropbrengsten een zwaarwegend financieel belang had om door middel van een renovatie een verbeterd rendement te kunnen bewerkstelligen. In dit geval is de noodzaak tot renovatie echter niet gelegen in het beëindigen van een structureel verlieslatende exploitatie, maar in bouwkundige redenen, waarbij volgens Komen Vastgoed bij instandhouding van de huurovereenkomst als gevolg van (de kosten van) renovatie een wanverhouding tussen exploitatielasten en huuropbrengst zal ontstaan. Naar het oordeel van de kantonrechter ziet het Herenhuisarrest niet op een dergelijke situatie en kan de vordering van Komen Vastgoed alleen al daarom niet worden toegewezen.
5.18.
Voor zover het Herenhuisarrest wel ziet op een geval als hier aan de orde, kan niet worden geoordeeld dat sprake is van een zodanige bestaande structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten dat Komen Vastgoed het gehuurde in verband met de renovatie dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daarbij is in de eerste plaats van belang dat uit de stellingen van Komen Vastgoed onvoldoende blijkt dat in de bestáánde situatie sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, en evenmin dat zij een zwaarwegend financieel belang heeft om door middel van een renovatie een verbeterd rendement te kunnen bewerkstelligen. Dat van een dergelijke structurele wanverhouding sprake is, ligt ook niet voor de hand, omdat Komen relatief recent de huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 1 december 2010, tegen de overeengekomen huurprijs, en zij kennelijk toen geen wanverhouding aanwezig achtte. Dat er in die bestaande situatie verandering is gekomen, is onvoldoende gebleken. Komen Vastgoed gaat er bij haar berekening van de exploitatiekosten vanuit dat daartoe ook de kosten van een architect en een huurtaxatie horen, en dat de onderhoudskosten daarbij moeten worden betrokken. De kosten van een architect en een huurtaxatie zijn eenmalig en geen exploitatiekosten die kunnen worden betrokken bij de vraag of sprake is van een structurele wanverhouding. Wat betreft de kosten van onderhoud wijst Komen Vastgoed erop dat daarmee rekening moet worden gehouden, omdat [gedaagden] het standpunt innemen dat zij die kosten niet hoeven te dragen. Echter, [gedaagden] hebben op de zitting benadrukt dat zij de reguliere onderhoudskosten in het verleden steeds hebben betaald, dat zij eventueel bereid zijn om die kosten te blijven dragen, maar dat zij het te ver vinden gaan dat zij de kosten van een omvangrijke renovatie zouden moeten betalen. In rechte is ook nog niet vastgesteld dat zonder meer ongeldig is de afspraak tussen partijen dat [gedaagden] de reguliere onderhoudskosten moeten dragen, en partijen hebben in deze procedure daarover ook geen oordeel gevraagd. Daarvan uitgaande kan niet nu al als vaststaand worden aangenomen dat de door Komen Vastgoed genoemde onderhoudskosten zonder meer moeten worden betrokken bij de vraag of sprake is van een structurele wanverhouding. Verder kunnen [gedaagden] worden gevolgd in hun standpunt dat in dit kader naar het rendement van het gehele pand moet worden gekeken en niet alleen naar het gehuurde, omdat de door Komen Vastgoed gestelde renovatie ziet op het gehele pand (zie: Hof Amsterdam, 19 augustus 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3447, WR 2016/3). Het gaat immers om een renovatie van het dak en de kozijnen, terwijl blijkens de dagvaarding ook sprake zal zijn van verbouwing van het restaurant op de begane grond.
5.19.
Gelet reeds op het voorgaande is het niet gerechtvaardigd om te oordelen dat Komen Vastgoed het gehuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding met [gedaagden] wordt voortgezet. Dat betekent dat Komen Vastgoed ook geen gelegenheid hoeft te krijgen om haar standpunt nader toe te lichten en dat in het midden kan blijven of de onderhuurders andere passende woonruimte kunnen verkrijgen.
5.20.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Komeet Vastgoed zal afwijzen.
5.21.
De proceskosten komen voor rekening van Komeet Vastgoed, omdat zij ongelijk krijgt.
6
De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt Komeet Vastgoed tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagden] worden vastgesteld op een bedrag van € 300,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagden]
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier		De kantonrechter