ECLI:NL:RBMNE:2017:2136
Rechtbank MNE — Uitspraak 


RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 5854670 UV EXPL  17-84 MGdV/30360
Kort geding vonnis van 26 april 2017
inzake
de besloten vennootschappen
We Do Projects B.V.
,
en
No Staples B.V.,
gevestigd te Culemborg,
verder ook te noemen WDP en No Staples en tesamen WDP c.s.,
eisende partij,
gemachtigde: mr. G.A. van Gorcom,
tegen:
de stichting
Stichting alFitrah
,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen alFitrah,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. Ü. Arslan.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de akte vermeerdering van eis tevens akte overlegging producties van WDP c.s.;
- de door de gemachtigde van WDP c.s. bij brief van 6 april 2017 toegezonden productie 11;
- de door de gemachtigde van WDP c.s. bij fax van 10 april 2017 toegezonden productie 12;
- de door de gemachtigde van alFitrah bij fax van 10 april 2017 toegezonden producties
1. tot en met 5;
- de aantekeningen van de zitting van 11 april 2017;
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
[A] was eigenaar van het (bedrijfs)pand en voormalig schoolgebouw aan de [adres] te [vestigingsplaats] , verder te noemen het pand. In 2012 heeft [A] met alFitrah een huurovereenkomst en een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand.
2.2.
Op 11 februari 2015 zijn [A] en alFitrah een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het pand aangegaan voor de periode van 10 jaar. Op dezelfde datum is een koopakte door partijen getekend waarin alFitrah het pand van [A] koopt. In de huurovereenkomst wordt vermeld dat het gestelde in de huurovereenkomst onlosmakelijk verbonden is met de overeenkomst van koop en verkoop van 11 februari 2015 tussen partijen.
In de koopakte staat onder artikel 14 onder meer het volgende opgenomen.
“Koper en verkoper gaan met betrekking tot het Verkochte een huurovereenkomst aan, waarbij Koper het Verkochte van Verkoper huurt tot aan de Leveringsdatum.”
In artikel 8 van deze huurovereenkomst is, voor zover relevant, bepaald:
“
8.1 Huurder en verhuurder komen overeen dat de onderhavige overeenkomst een ‘triple-net’ overeenkomst betreft en dat derhalve alle exploitatielasten van het onroerend goed, zijnde onderhoudskosten, vervangen, belastingen betreffende het gebruikersgedeelte en verzekeringspremies voor rekening komen van huurder. Voor zover voormelde lasten desalniettemin bij verhuurder in rekening worden gebracht, verplicht huurder zich op eerste verzoek aan verhuurder de aldus bij verhuurder in rekening gebrachte lasten aan verhuurder te voldoen
.”
“
8.2 Huurder is verantwoordelijk voor de goede instandhouding van het pand. Huurder is verplicht het gehele houtwerk van het onroerend goed uiterlijk per 1 oktober 2015 op deugdelijke wijze geschilderd te hebben en rotte delen vervangen te hebben. Indien huurder dit niet uiterlijk 1 oktober 2015 heeft laten uitvoeren zal verhuurder hiertoe voor rekening van huurder de opdracht zonder nadere ingebrekestelling verstrekken.
”
“
Opstalverzekering
8.2
Verhuurder zal zelf zorgdragen voor het afsluiten en afgesloten houden gedurende de huurperiode van een opstalverzekering betreffende het gehuurde en de terzake verschuldigde verzekeringspremie voldoen. Huurder is gehouden op eerste verzoek van verhuurder de bij verhuurder in rekening gebrachte marktconforme verzekeringspremie aan huurder te voldoen.
”
2.3.
In 2015 is door [A] en in 2016 door [A] en WDP , een kort geding tegen alFitrah aangespannen in verband met achterstallige huurbetaling. Beide keren is alFitrah veroordeeld tot voorwaardelijke ontruiming en tot betaling van de achterstallige huur.
2.4.
WDP is in 2016 eigenaar geworden van het pand aan de [adres] . WDP is op dat moment ook verhuurder van het pand geworden.
2.5.
In september 2016 heeft de FIOD een inval gedaan bij alFitrah, onder meer in het pand aan de [adres] .
2.6.
In december 2016 en januari en februari 2017 heeft WDP diverse e-mails gestuurd naar alFitrah met het verzoek om de huur over het eerste kwartaal te voldoen en tevens aandacht gevraagd voor de onderhoudsverplichting van alFitrah. De huur over het eerste kwartaal van 2017 is op 31 januari 2017 door alFitrah voldaan.
2.7.
WDP heeft recentelijk de juridische eigendom van het pand aan de [adres] overgedragen aan No Staples. De economische eigendom is nog in handen van WDP.
2.8.
WDP heeft deze juridische overdracht kenbaar gemaakt aan alFitrah in een email van 10 maart 2017. In deze email heeft WDP alFitrah (nogmaals) verzocht om aan haar verplichtingen tot betaling van de huur en onderhoud van het pand te voldoen.
2.9.
WDP heeft in maart 2017 een bodemprocedure aangespannen waarin zij de ontbinding van de koop- en huurovereenkomst vordert.
3
Het geschil
3.1.
WDP c.s. vordert bij vonnis (verkort weergegeven), na vermeerdering van eis, uitvoerbaar bij voorraad:
- veroordeling van alFitrah om de gehuurde ruimte [adres] te [vestigingsplaats] zo spoedig mogelijk te ontruimen en ontruimd te houden door het gehuurde te verlaten en het gehuurde ter vrije beschikking van WDP c.s. te stellen en veroordeling van alFitrah om alle sleutels van het gehuurde aan WDP c.s. te overhandigen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag;
- WDP c.s. te machtigen de ontruiming op kosten van alFitrah te doen bewerkstelligen, zonodig met inschakeling van de sterkte arm, indien alFitrah daarmee in gebreke blijft na verloop van een week na datum van het in deze te wijzen vonnis;
- veroordeling van alFitrah om aan WDP c.s. te voldoen de huur over het 2e kwartaal van 2017 ad € 53.684,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 april 2017 tot de dag der algehele voldoening;
- alFitrah te veroordelen tot nakoming van haar verplichtingen uit artikel 8 van de huurovereenkomst, waaronder het uitvoeren van het onderhoud en/of de werkzaamheden aan het pand zoals omschreven onder sub 14 van de dagvaarding, alsmede het zorgdragen voor een gebruikelijke en deugdelijke verzekering van het pand, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag;
- subsidiair, indien WDP c.s. het onderhoud moet verrichten als alFitrah dit niet doet of daartoe niet veroordeeld wordt op straffe van een dwangsom, alFitrah te veroordelen tot het betalen van een voorschot van € 150.000,00;
- alFitrah te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na datum van het in deze te wijzen vonnis.
3.2.
Ter onderbouwing van de vorderingen stelt WDP c.s. het volgende.
AlFitrah heeft de huur meerdere malen niet of niet tijdig voldaan en daarom is reeds tweemaal  een kort geding aangespannen om betaling van de huur af te dwingen. Voorts heeft alFitrah heeft nooit aan zijn verplichting voldaan uit artikel 8.2 van de huurovereenkomst: het schilderen van het houtwerk en vervanging van de rotte delen. WDP c.s. stelt dat van haar niet gevergd kan worden dat zij de onderhoudswerkzaamheden zelf uitvoert, omdat het overduidelijk is dat alFitrah geen verhaal biedt als WDP c.s. de kosten van onderhoud zou voorschieten. WDP c.s. stelt daarnaast dat geen enkele verzekeraar bereid is om het pand te verzekeren vanwege het achterstallige onderhoud en de toenemende negatieve publiciteit rondom alFitrah.
Omdat alFitrah niet heeft gereageerd op de berichten van WDP c.s. over de achterstand in de betaling van de huur en haar onderhoudsverplichtingen heeft WDP c.s. zich genoodzaakt gezien dit kort geding te starten. WDP c.s. is ter plaatse geweest en is geschrokken van de slechte staat van het onderhoud.
3.3.
AlFitrah heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering.
AlFitrah stelt zich op het standpunt dat WDP geen (proces)belang meer heeft bij de gevraagde voorzieningen omdat zij de eigendom van het pand heeft overgedragen aan No Staples. No Staples is daardoor verhuurder geworden en de gevraagde voorzieningen kunnen enkel door No Staples worden ingeroepen. De vorderingen dienen daarom ten aanzien van WDP te worden afgewezen.
AlFitrah betwist dat er sprake is van een spoedeisend belang bij de gevorderde voorzieningen. De huurachterstand is op dit moment niet van zodanige aard dat het ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand rechtvaardigt.
Voorts erkent alFitrah dat de onderhoudsverplichting in de huurovereenkomst is opgenomen maar zij wijst er op dat partijen zijn overeengekomen dat alFitrah pas met het onderhoud zou starten als zij eigenaar was. Partijen hebben dus mondeling de afspraak gemaakt dat alFitrah het onderhoud niet hoefde uit te voeren. AlFitrah betwist overigens dat zij geen kosten heeft gemaakt voor het onderhoud en goede instandhouding van het pand. Zij stelt € 160.000,00 te hebben geïnvesteerd in het pand. Dit is tijdens de laatste twee kort geding procedures ook niet ontkend door WDP.
AlFitrah stelt dat het daarnaast frappant is dat WDP c.s. hamert op het kostbare onderhoud van het pand, terwijl zij concrete plannen heeft om het terrein waarop het pand staat te herontwikkelen. AlFitrah denkt dan ook dat WDP c.s. niet geïnteresseerd is in het onderhoud van het pand, maar dit als excuus wil aanwenden om het pand ontruimd te krijgen. Het gevorderde voorschot aan onderhoudskosten is volgens alFitrah nergens op gebaseerd en het bestaan en de omvang van deze vordering is niet in hoge mate aannemelijk, zoals vereist is bij een geldvordering in kort geding.
AlFitrah stelt voorts dat het pand al in verval was toen alFitrah het pand betrok. Dit blijkt uit het bouwkundige rapport van 12 januari 2012 (productie 1). AlFitrah heeft daarnaast een bouwkundig rapport op laten stellen, waaruit de actuele bouwkundige staat van het pand blijkt (productie 2).
AlFitrah stelt dat het niet redelijk is om van haar te vragen dat zij op dit moment aanzienlijke kosten maakt voor het onderhoud van het pand, terwijl WDP c.s. de bodemrechter heeft gevraagd om ontbinding van de koop- en huurovereenkomst. Bovendien heeft zij al
€ 400.000,00 in mindering voldaan op de koopsom en in het pand geïnvesteerd.
Tenslotte stelt alFitrah dat WDP c.s. op grond van de huurovereenkomst een verzekeringsplicht heeft en dat het dus de verantwoordelijkheid is van WDP c.s. dat het pand wordt verzekerd en niet die van alFitrah. AlFitrah stelt zich op het standpunt dat de belangenafweging dient te leiden tot de conclusie dat ontruiming niet zonder meer toegewezen kan worden.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
Procesbelang
4.1.
AlFitrah stelt dat WDP geen procesbelang meer heeft bij de gevraagde voorzieningen, omdat zij recentelijk het eigendom van het pand heeft overgedragen aan No Staples. De kantonrechter is van oordeel dat WDP echter nog voldoende belang heeft bij de gevraagde voorzieningen, omdat WDP slechts de juridische eigendom heeft overgedragen en als economisch eigenaar nog steeds rechten en verplichtingen heeft met betrekking tot het pand aan de [adres] te [vestigingsplaats] .
Spoedeisend belang
4.2.
Vooropgesteld wordt dat voor de behandeling van een zaak in kort geding een spoedeisend belang bij het instellen van een vorderingen aan de zijde van eisende partij aanwezig dient te zijn.
Met betrekking tot het spoedeisend belang heeft WDP c.s. aangevoerd dat alFitrah de huur nog nooit tijdig heeft betaald, er nu (weer) sprake is van een huurachterstand en van WDP niet gevergd kan worden dat deze situatie nog langer voortduurt. Daarnaast stelt WDP dat het pand in slechte staat van onderhoud verkeert en dat er snel onderhoudswerkzaamheden verricht moeten worden om te voorkomen dat de staat van het pand nog verder verslechterd en de kosten voor onderhoud verder oplopen. Tot slot heeft WDP gesteld dat het pand niet meer verzekerd kan worden door de slechte staat van onderhoud van het pand en de negatieve media-aandacht voor alFitrah, waardoor het onverantwoord is dat het pand nog in gebruik is.
4.3.
De  kantonrechter overweegt als volgt.
Partijen staan in korte tijd voor de derde maal tegenover elkaar in kort geding. Thans is echter ook een bodemprocedure tussen partijen aanhangig waarin de ontbinding van de koop- en huurovereenkomst wordt gevorderd en de ontruiming van het pand. In deze bodemprocedure staat alFitrah op 24 mei a.s. voor conclusie van antwoord.
4.4.
In de huurovereenkomst is bepaald dat deze onlosmakelijk met de overeenkomst van koop en verkoop verbonden is. Het onderhavige geschil betreft derhalve niet alleen de huurovereenkomst tussen partijen maar ook de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Alfitrah stelt deze koop nog steeds gestand te willen doen maar zoals hierboven reeds vermeld, heeft WDP c.s.  inmiddels de ontbinding van de koop- en huurovereenkomst gevorderd.
4.5.
Uitgangspunt is dat op alFitrah de verplichting rust om -tijdig- de huur te betalen en dat van WDP niet gevergd kan worden dat zij steeds weer genoodzaakt wordt om rechtsmaatregelen te nemen voor de inning van de haar toekomende huurpenningen. Nu alFitrah reeds tweemaal door de kantonrechter veroordeeld is de achterstallige huur te voldoen (de laatste maal in november 2016) kan er geen twijfel over bestaan dat alFitrah de gevorderde huur verschuldigd is en blijft totdat het pand geleverd is of anderszins een eind is gekomen aan de huurovereenkomst. Gelet hierop dient de vordering van WDP tot betaling van de huurpenningen te worden toegewezen zoals verzocht.
4.6.
Tijdens dit kort geding staat echter niet zozeer de niet tijdige betaling van de huur als het verzaken van de onderhoudsverplichting van alFitrah centraal. Dat het pand niet goed is onderhouden, wordt door alFitrah erkend; zij stelt dat het pand reeds bij aanvang van de huur niet in goede staat verkeerde. Zij stelt echter tevens dat zij met de verhuurder is overeengekomen dat zij (voorlopig) geen onderhoud behoefde te plegen.
Het is thans de vraag in hoeverre het verzaken van de onderhoudsverplichting door alFitrah  tot het treffen van de gevorderde ordemaatregel - ontruiming van het pand- noodzaakt. Een ontruimingsvordering is in kort geding immers slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk gemaakt is dat deze vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen en indien van eiser niet kan worden gevergd dat de uitkomst van de bodemprocedure wordt afgewacht.
4.7.
Conform de huurovereenkomst had alFitrah uiterlijk 1 oktober 2015 al het houtwerk moet schilderen en rotte delen moet vervangen.
Bij gelegenheid van de twee eerdere kort gedingen, in 2015 en in 2016, is het achterstallig onderhoud echter in het geheel niet aan de orde gesteld. Op grond van de door WDP c.s. overgelegde e-mails staat voorts vast dat WDP c.s. het punt van het achterstallig onderhoud pas in december 2016 bij alFitrah onder de aandacht heeft gebracht.
Dit roept de vraag op of het achterstallige onderhoud van het pand op dit moment zo spoedeisend is geworden dat de uitkomst van de bodemprocedure, die inmiddels aanhangig is bij deze rechtbank, niet kan worden afgewacht. Voor zover WDP in dit verband heeft willen betogen dat het pand onverzekerbaar is (geworden) door het achterstallige onderhoud is zij daarin niet geslaagd.
Ter onderbouwing van haar standpunt dat het pand niet verzekerbaar is, heeft WDP ter zitting geciteerd uit een email van haar verzekeringstussenpersoon. Uit die email blijkt dat een tweetal verzekeraars het pand niet (meer) wil verzekeren vanwege de negatieve publiciteit rondom alFitrah. Dat het pand (ook) niet meer verzekerbaar zou zijn vanwege de staat van het onderhoud wordt echter door hen niet gesteld. Dit is ook niet op andere wijze gebleken.
De kantonrechter vindt het daarom onvoldoende komen vast te staan dat het gebrek aan onderhoud zo nijpend is dat de uitkomst van de bodemprocedure niet kan worden afgewacht.
Het feit dat een tweetal verzekeraars niet meer bereid is het pand te verzekeren in verband met de slechte publiciteit rondom alFitrah wil overigens nog niet zeggen dat het pand in het geheel niet meer verzekerbaar is: daarvoor is dit enkele emailbericht van een door WDP c.s. ingeschakelde tussenpersoon onvoldoende.
4.8.
Ten slotte neemt de kantonrechter in overweging dat het pand van alFitrah een belangrijke maatschappelijke functie vervult en dat de gevolgen van een ontruiming onomkeerbaar kunnen zijn. Dit klemt temeer nu door alFitrah al een niet onaanzienlijk bedrag op de koopsom is voldaan en zij het pand inmiddels geheel heeft aangepast aan haar behoeftes. Alle voorgaande feiten en omstandigheden afwegend, is de kantonrechter van oordeel dat het spoedeisend belang van de ontruiming  niet in voldoende mate is gegeven omdat niet in te zien is waarom de uitkomst van de reeds aangevangen bodemprocedure niet afgewacht kan worden.
4.9.
Voorts overweegt de kantonrechter dat met betrekking tot de vordering tot nakoming van de onderhoudsverplichting het uitgangspunt dient te zijn dat contractuele verplichtingen dienen te worden nagekomen, ook door alFitrah. Zoals hierboven reeds is overwogen, is echter onvoldoende komen vast te staan dat het gebrek aan onderhoud zo nijpend is dat de uitkomst van de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Ook deze vordering en het subsidiair gevorderde dient derhalve te worden afgewezen nu het spoedeisend belang ontbreekt.
4.10.
Gelet op het feit dat partijen over en weer in het gelijk danwel ongelijk zijn gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten compenseren indien zin dat ieder der partijen de eigen kosten voldoet.
5
De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt alFitrah om aan WDP c.s. te voldoen de huur over het 2e kwartaal van 2017 ad € 53.684,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 april 2017 tot de dag der algehele voldoening;
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.3.
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat zij hun eigen kosten dragen;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. The-Kouwenhoven, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 april 2017.