ECLI:NL:RBMNE:2016:1223
Rechtbank MNE — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/386711 / HA ZA 15-179
Vonnis van 16 maart 2016
in de zaak van
[eiser]
,
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie in de hoofdzaak,
verweerder in reconventie in de hoofdzaak,
eiser in het incident,
advocaat [NAAM]. J. Bredius te Zeist,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE SOEST
,
zetelend te Soest,
gedaagde in conventie in de hoofdzaak,
eiseres in reconventie in de hoofdzaak,
gedaagde in het incident,
advocaat [NAAM]. B.E.J.M. Tomlow te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eiser] en de gemeente Soest genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
­ de dagvaarding van 11 februari 2015;
­ de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,
­ de conclusie van repliek in conventie, tevens houdende vermeerdering van eis en van antwoord in reconventie, tevens de incidentele conclusie tot inzage in bescheiden;
­ de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie;
­ de conclusie van dupliek in reconventie;
­ de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Bij notariële akte van 2 december 1985 is tussen de gemeente Soest als eigenaar enerzijds en de toenmalige huurders van de woningen ter plaatse anderzijds een recht van erfpacht gevestigd op onder meer de hierna, in overwegingen 2.4. en 2.6. te noemen percelen aan de [adres] te [woonplaats] . In de akte is over de duur van de erfpacht het volgende opgenomen:
“
De comparanten handelend als gemeld, verklaarden vervolgens, dat gemelde uitgiften en aanvaardingen in erfpacht zijn geschied:
- voor een tijdvak van vijf en twintig jaar, ingaande heden en mitsdien eindigende op twee december twee duizend tien, zullende de gemeente en verkrijger alsdan overeen kunnen komen de duur van de erfpacht met nog vijf en twintig jaar te verlengen, in welk geval de erfpacht zal eindigen op twee december twee duizend vijf en dertig;
”
2.2.
Bij diezelfde akte is tussen de gemeente Soest en de betreffende huurders een recht van opstal gevestigd op diezelfde percelen. In de akte is bepaald dat de rechten van opstal in alle opzichten accessoir zijn aan de gevestigde corresponderende erfpachtrechten.
2.3.
In de akte van 2 december 1985 is verder het volgende opgenomen:
“
23.1. Indien het erfpachtsrecht eindigt […] zal de gemeente de materiële schade, welke het gevolg is van het eindigen van het recht, vergoeden.
[…]
-5. Wordt ten aanzien van de schadevergoeding geen overeenstemming tussen partijen verkregen, dan wordt het bedrag der schadevergoeding bepaald door drie deskundigen, wier uitspraak voor partijen bindend is.
24.1.
De aanwijzing van de deskundigen, bedoeld in het vijfde lid van het hiervoor gemelde artikel 23, geschiedt op schriftelijke aanzegging van burgemeester en wethouders van de gemeente Soest, zo mogelijk in onderling overleg tussen dit college enerzijds en de verkrijger anderzijds.
-2 Indien partijen ter zake van de aanwijzing van deskundigen in onderling overleg niet tot overeenstemming geraken binnen één maand na de dagtekening van de in het eerste lid van dit artikel bedoelde aanzegging, zal binnen twee maanden na genoemde dagtekening één deskundige moeten zijn aangewezen door ieder der partijen, terwijl de beide aldus aangewezen deskundigen binnen drie maanden na de dagtekening der aanzegging een derde deskundige hebben aan te wijzen.
[…]
-4 Indien binnen de termijn van twee maanden, genoemd in het tweede lid van dit artikel de verkrijger de aanwijzing van de deskundige niet schriftelijk ter kennis van de gemeente heeft gebracht, geschiedt die aanwijzing, alsmede die van de derde deskundige op verzoek van burgemeester en wethouders van de gemeente Soest door de kantonrechter te Amersfoort. De aan deze aanwijzing eventueel verbonden kosten komen alsdan voor rekening van de verkrijger.”
2.4.
Bij notariële akte van 17 februari 2003 heeft [eiser] verkregen het erfpachtrecht en het recht van opstal met betrekking tot het perceel aan de [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend als gemeente Soest, sectie [sectie] , nummer [nummer] en de zich daarop bevindende opstallen. Het hiervoor genoemde kadastrale nummer bestaat uit de huidige nummers [nummer] en [nummer] . In de akte wordt ten aanzien van de erfpachtvoorwaarden verwezen naar de akte van 2 december 1985.
2.5.
Op voornoemd perceel staat het woonhuis aan de [adres] te [woonplaats] . De rechtbank zal deze woning hierna aanduiden als: de woning op nummer [nummer] . [eiser] heeft in deze woning gewoond. De rechten van erfpacht en opstal ten aanzien van dit perceel zijn belast geweest met een recht van hypotheek, dat tot zekerheid strekte van een aan [eiser] verstrekte geldlening.
2.6.
Bij notariële akte van 19 april 2006 heeft [eiser] onder meer verkregen de erfpachtrechten en de rechten van opstal met betrekking tot:
­ het perceel aan de [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend als gemeente Soest, sectie [sectie] , nummers [nummer] en de zich op dit perceel bevindende opstallen;
­ het onverdeelde eenderde-aandeel van het perceel aan de [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend als gemeente Soest, sectie [sectie] , nummer [nummer] en de zich op dit perceel bevindende opstallen.
In de akte wordt ten aanzien van de erfpachtvoorwaarden verwezen naar de akte van
2 december 1985. De rechtbank zal de in deze overweging en de in overweging 2.4. genoemde percelen hierna gezamenlijk aanduiden als: de percelen.
2.7.
Bij brief van 14 april 2008 heeft de gemeente Soest aan [eiser] bericht dat de in erfpacht uitgegeven grond ten aanzien van de percelen na 2 december 2010 niet opnieuw in erfpacht zal worden uitgegeven.
2.8.
Partijen zijn daarna overeengekomen de erfpacht met een halfjaar te verlengen, tot 2 juni 2011.
2.9.
Bij deurwaardersexploot van 1 juni 2011 heeft de gemeente Soest de beëindiging van de beperkte rechten en de ontruiming van de percelen aangezegd per 2 juni 2011.
2.10.
Op 16 september 2011 heeft een door de gemeente Soest aangezochte makelaar als deskundige de opstallen op de percelen getaxeerd. Daarbij is de waarde vastgesteld op
€ 39.750,- voor de woning op nummer [nummer] en op respectievelijk € 5.000,- en € 552,- voor de opstallen op de percelen genoemd in overweging 2.6. Bij brieven van 3 november 2011 en 2 april 2012 heeft de gemeente Soest [eiser] geïnformeerd over de taxatie en heeft zij aangegeven de schadeloosstelling voor de percelen op deze taxatie te willen baseren. [eiser] heeft aan de gemeente Soest geen reactie kenbaar gemaakt over deze taxatie.
2.11.
Op 29 en 30 november 2011 zijn de percelen door de deurwaarder ontruimd.
2.12.
Bij beschikking van 5 september 2012 heeft de kantonrechter in de toenmalige rechtbank Utrecht, locatie Amersfoort, afgewezen het verzoek van de gemeente Soest tot benoeming van een deskundige die optreedt voor [eiser] en van een onafhankelijke deskundige, die de opstallen op de percelen zouden moeten taxeren.
2.13.
Bij brief van 14 december 2012 heeft de gemeente Soest [eiser] opnieuw geïnformeerd over de in overweging 2.10. genoemde taxatie en de hoogte daarvan. In deze brief staat verder:
“
Om de vergoeding definitief vast te stellen is echter uw toestemming nodig. Indien u geen toestemming geeft én geen deskundige aanwijst, zal een nieuwe procedure gestart moeten worden waarbij de rechtbank een deskundige aanwijst die namens u de vergoeding zal vaststellen. De kosten voor deze procedure en van de deskundigen komen voor uw rekening. U kunt zich deze kosten besparen door zelf een deskundige aan te wijzen of akkoord te gaan met het voorgestelde bedrag. Ik verzoek u per omgaande contact op te nemen om aan te geven of u kunt instemmen met de voorgestelde vergoeding dan wel welke deskundige u wenst aan te wijzen.
”
2.14.
[eiser] heeft op de in de vorige overweging genoemde brief niet gereageerd. De gemeente Soest heeft vervolgens geldbedragen betaald ter hoogte van de door de makelaar getaxeerde waarden van de opstallen. Daarbij heeft zij het bedrag van € 39.750,- rechtstreeks voldaan aan de hypotheekverstrekker, die dat bedrag in mindering heeft gebracht op de hypothecaire geldlening. [eiser] heeft daarover bericht ontvangen. De rest van de bedragen heeft de gemeente Soest aan [eiser] voldaan.
2.15.
De echtgenote van [eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres] te [woonplaats] , die zij bewoont met hun twee kinderen. Deze woning grenst met de rug aan de woning op nummer [nummer] , waarin [eiser] heeft gewoond.
2.16.
Bij beschikking van 28 februari 2013 heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Soest de waarde van de woning op nummer [nummer] op grond van de Wet waardering onroerende zaken vastgesteld op € 129.000,- (hierna: de WOZ-waarde). Het door [eiser] tegen deze beschikking ingediende bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ongegrond verklaard.
2.17.
In 2014 is de woning op nummer [nummer] door de gemeente Soest aan een derde verkocht voor € 220.000.
2.18.
Bij vonnis van 9 september 2014 heeft de voorzieningenrechter in deze rechtbank [eiser] onder meer verboden om zich gedurende één jaar na betekening van dat vonnis te begeven naar en/of zich te bevinden in een in dat vonnis omschreven gebied, dat de percelen en de directe omgeving daarvan omvat.
3
Het geschil in het incident en de beoordeling daarvan
3.1.
[eiser] vordert inzage in het erfpachtdossier van de gemeente Soest.	 Omdat in het kader van een doelmatige procesvoering gelijktijdige afdoening van het incident en de hoofdzaak gewenst en mogelijk is, zal de rechtbank thans op het incident beslissen.
3.2.
Op grond van artikel 843a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering komt iemand die daarbij rechtmatig belang heeft inzage toe in bescheiden over een rechtsbetrekking waarin hij partij is. Dit is geen algemeen inzagerecht, maar ziet op de exhibitieplicht met betrekking tot bepaalde bescheiden. [eiser] vordert inzage in ‘het erfpachtdossier’ en de rechtbank begrijpt die vordering zo, dat het hem gaat om het dossier over de erfpachtrechten die zien op de percelen, waaronder het perceel van de woning op nummer [nummer] . [eiser] beschikt reeds over ten minste een groot deel van het dossier, dat immers in ieder geval bestaat uit notariële akten, correspondentie en rechtbankbescheiden. In zoverre heeft [eiser] geen rechtmatig belang bij zijn vordering. Voor het overige is de vordering te onbepaald. Omdat de vordering niet ziet op inzage in bepaalde, met name genoemde, bescheiden is het niet duidelijk om welke documenten het [eiser] te doen is. De rechtbank zal de vordering afwijzen.
3.3.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente Soest worden begroot op nihil, omdat zij (in het incident) geen proceshandelingen heeft verricht.
4
Het geschil in de hoofdzaak
in conventie
4.1.	[eiser] vordert, na vermeerdering van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
a. een verklaring voor recht dat de percelen aan [eiser] in eigendom toebehoren;
subsidiair:
een verklaring voor recht dat het in 1985 ten aanzien van de percelen uitgegeven erfpachtrecht en recht van opstal tot heden doorloopt;
vernietiging van de door de gemeente Soest gedane opzegging van het erfpachtrecht en het recht van opstal ten aanzien van de percelen;
meer subsidiair:
een verklaring voor recht dat de gemeente Soest bij het beëindigen van het erfpachtrecht en het recht van opstal van de percelen misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid;
veroordeling van de gemeente Soest tot vergoeding van de door [eiser] als gevolg van het onder d) genoemde handelen geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
zowel primair als (meer) subsidiair:
veroordeling van de gemeente Soest tot vergoeding van de door [eiser] als gevolg van de onrechtmatige verwijdering van opstallen en goederen van de percelen geleden schade, vermeerderd met de wettelijke rente, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
een verklaring voor recht dat de gemeente Soest bij het vaststellen van een schadevergoeding voor de opstallen heeft gehandeld in strijd met de notariële akte van
2 december 1985;
veroordeling van de gemeente Soest tot vergoeding van de door [eiser] als gevolg van het onder g) genoemde handelen geleden schade, vermeerderd met de wettelijke rente, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
4.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen allereerst een beroep op verjaring en op misbruik van bevoegdheid ten grondslag. Daarnaast voert hij onder meer aan dat de gemeente Soest heeft gehandeld in strijd met het publiekrechtelijke beginsel van een behoorlijke belangenafweging, dat de aan hem uitgekeerde schadevergoeding is vastgesteld in strijd met het daartoe in de erpachtachte bepaalde, dat zijn gezinsleven niet eerbiedigd wordt, dat hij niet in staat wordt gesteld tot het ongestoord genot van zijn eigendom en dat de gemeente Soest ongerechtvaardigd is verrijkt.
4.3.
De gemeente Soest voert verweer.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
4.5.	De gemeente Soest vordert, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] te verbieden om na de beslissing in deze zaak nog nieuwe zaken jegens de gemeente Soest aanhangig te maken, voor zover het betreft de kwestie van het tenietgaan van het in deze zaak aan de orde zijnde erfpachtrecht van [eiser] , op straffe van een (eenmalige) dwangsom van € 5.000,- indien [eiser] dat verbod overtreedt.
4.6.
[eiser] voert verweer.
4.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5
De beoordeling in de hoofdzaak
in conventie en in reconventie
5.1.	[eiser] heeft bezwaar gemaakt tegen het toelaten in het geding van de namens de gemeente Soest op 21 december 2015 ingediende producties 6 tot en met 10, die door de rechtbank zijn ontvangen op 22 december 2015, een dag voor het mondelinge pleidooi. Deze producties bevatten de volgende stukken:
­ de notariële akte tot levering van het erfpachtrecht en het recht van opstal, bedoeld in overweging 2.4.;
­ de hypotheekakte die betrekking heeft op de geldlening, bedoeld in overweging 2.5.,
­ de taxatie, bedoeld in overweging 2.10.;
­ een verslag van binnentreding in de woning op nummer [nummer] door een bouwinspecteur van de gemeente Soest op 2 juli 2012;
­ een zestal foto’s, gemaakt op 19 december 2013.
[eiser] wijst er terecht op dat de gemeente Soest bij het overleggen van deze producties niet heeft voldaan aan de daarbij op grond van het landelijk procesreglement geldende termijn. Deze termijn is echter niet bepalend voor het antwoord op de vraag of het overleggen van de producties in dat stadium van de procedure (één dag voor het pleidooi) in strijd is met de goede procesorde en of de producties om die reden buiten beschouwing gelaten moeten worden. In dit geval is daarvan geen sprake, omdat [eiser] voldoende gelegenheid heeft gehad om van deze stukken kennis te nemen en om zich daarover uit te laten. Daarbij is van belang dat de inhoud van de producties bij [eiser] bekend moet zijn geweest en – gelet op de standpunten die hij in deze procedure inneemt – ook bekend is geweest. De rechtbank zal de stukken in het geding toelaten.
in conventie
Verjaringsverweer
5.2.
Bij repliek heeft [eiser] bij vermeerdering van eis een verklaring voor recht gevorderd dat de percelen zijn eigendom zijn. Hieraan legt hij een beroep op verjaring ten grondslag. Daarbij voert [eiser] in de eerste plaats aan dat de eigendom van de percelen al vóór het vestigen van de erfpachtrechten in 1985 door verjaring is overgegaan van de gemeente Soest naar de toenmalige huurders van de woningen op de percelen. Dit slaagt niet. Voorop staat dat voor verjaring ten minste is vereist dat de voormalige huurders het bezit over de percelen hebben verkregen. [eiser] heeft niet onderbouwd waar uit kan blijken dat hiervan inderdaad sprake is: van concrete bezitshandelingen is niet gebleken. Het als huurder gebruiken van een woning is immers aan te merken als een uiting van houderschap en niet als een uiting van bezit. In dit geval zou – gelet op het bepaalde in artikel 3:111 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) – in het houderschap alleen verandering kunnen zijn gebracht ofwel door een handeling van de gemeente Soest, ofwel doordat de voormalige huurders het recht van de gemeente Soest zouden hebben tegengesproken. Daarvan is niet gebleken. Het tegendeel blijkt juist uit de vestiging van de erfpachtrechten op 2 december 1985: die handeling ondersteunt de veronderstelling dat de gemeente Soest eigenaar was en de voormalige huurders houders waren van de percelen. Als de voormalige huurders toen de eigendom op de percelen gepretendeerd hadden, hadden zij niet ingestemd met de vestiging van die rechten. Voor zover al sprake was van enige bezitshandeling is deze in ieder geval doorbroken op 2 december 1985. [eiser] heeft zijn stelling dat de voormalige huurders reeds door verjaring de eigendom van de percelen hebben verworven dus niet voldoende onderbouwd. Aan bewijslevering van die stelling wordt daarom niet toegekomen.
5.3.
[eiser] voert verder in het kader van zijn verjaringsverweer aan dat de percelen door hem en zijn familie jarenlang zijn gebruikt. Voor zover [eiser] daarmee heeft willen betogen dat hij op een moment gelegen ná de vestiging van de erfpachtrechten in 1985 zelf door verjaring de eigendom van de percelen heeft verworven overweegt de rechtbank dat ook dit niet slaagt. Ook hier is ten minste vereist dat [eiser] het bezit over de percelen heeft verkregen. Niet in geschil is dat [eiser] de percelen – respectievelijk in 2003 en in 2006 – in erfpacht heeft verkregen, zoals ook volgt uit de notariële akten. Dat betekent dat [eiser] wel eigenaar (en bezitter) was van het erfpachtrecht, maar ook dat hij als erfpachter krachtens een rechtsverhouding houder was van de percelen, terwijl de gemeente Soest daarvan eigenaar en (middellijk) bezitter bleef. Iedere bezitshandeling van voorgaande bewoners, voor zover die al bestond, is doorbroken toen [eiser] het erfpachtrecht op de percelen verkreeg. [eiser] is de percelen vervolgens als erfpachter gaan gebruiken en is in één van de opstallen gaan wonen. Ook dat is aan te merken als een uiting van houderschap en niet als een uiting van bezit. En ook hier is niet gebleken dat sprake is geweest van een handeling van de gemeente Soest die een verandering heeft gebracht in het houderschap van [eiser] , noch van een tegenspraak door [eiser] van het eigendomsrecht van de gemeente Soest. [eiser] heeft immers steeds betoogd dat het erfpachtrecht moest worden verlengd. Daaruit blijkt dat hij zich als erfpachter en dus als houder is blijven gedragen, wat nu juist onderwerp is van het geschil in deze procedure. Van het in bezit nemen door [eiser] is in ieder geval dus niet gebleken: het enkele stilzitten door hem toen de erfpacht niet werd verlengd is daarvoor onvoldoende. Van verjaring van het eigendomsrecht van de gemeente Soest op de percelen is daarom geen sprake en de in overweging 4.1. onder a) genoemde door [eiser] gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen.
Beëindiging, opzegging en verlenging van de erfpacht
5.4.
Waar het in deze zaak verder over gaat is of het handelen van de gemeente Soest ten aanzien van [eiser] aanleiding geeft voor het oordeel dat het erfpachtrecht nog steeds bestaat, dan wel had moeten worden verlengd. Bij de vestiging van een erfpachtrecht zijn partijen op grond van artikel 5:86 van het BW geheel vrij ten aanzien van het regelen van de duur ervan. De in 2003 en in 2006 door [eiser] aangekochte erfpachtrechten waren gevestigd tot 2 december 2010. Nadien is de periode eenmaal verlengd tot 2 juni 2011. Die verlenging hebben partijen onderling afgesproken. Dat betekent dat de tijd waarvoor de erfpacht was gevestigd, zoals bedoeld in artikel 5:98, eerste lid, van het BW, is verstreken op 2 juni 2011.
5.5.
De rechtbank volgt [eiser] niet in zijn stelling dat de erfpachtrechten na
1 december 2010 alleen voor een periode van 25 jaar hadden mogen worden verlengd. In beginsel geldt voor de grondeigenaar contractsvrijheid om al dan niet met een erfpachter in onderhandeling te treden over de verlenging van het erfpachtrecht. Op het (al dan niet) verlengen van het erfpachtrecht en op de voorwaarden waaronder dat gebeurt zijn dus de gewone regels van het verbintenissenrecht van toepassing. Hoewel [eiser] er terecht op wijst dat de vestigingsakte van 2 december 1985 (slechts) voorziet in de verlenging van de erfpachtrechten met een periode van 25 jaar, heeft de gemeente Soest er, gelet op haar contractsvrijheid, dus ook voor mogen kiezen om aan [eiser] een aanbod te doen om de erfpachtrechten met een halfjaar te verlengen. [eiser] heeft dit aanbod vervolgens aanvaard, waardoor een overeenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan de erfpacht met een halfjaar is verlengd.
5.6.
Na afloop van de overeengekomen duur van de erfpacht eindigt het erfpachtrecht in beginsel van rechtswege. Daarvoor is op grond van artikel 5:98 van het BW wel vereist dat de eigenaar (in dit geval de gemeente Soest) binnen zes maanden doet blijken dat hij de erfpacht als geëindigd beschouwt. Uit de parlementaire geschiedenis bij dit wetsartikel volgt dat hiermee is beoogd de eigenaar een termijn te geven waarbinnen hij ontruiming kan vorderen zonder inachtneming van een opzegtermijn; pas wanneer de eigenaar de termijn van zes maanden ongebruikt heeft laten voorbij gaan, kan hij de erfpacht nog slechts met inachtneming van een in de wet bepaalde termijn opzeggen. Daarbij heeft de wetgever ook overwogen dat de eigenaar vanzelfsprekend ook voor het einde van de erfpacht van zijn voornemen kan doen blijken. Dat laatste is in deze zaak gebeurd: de gemeente Soest heeft met het deurwaardersexploot van 1 juni 2011 laten blijken dat zij de (verlengde) erfpacht als geëindigd beschouwde na afloop van de duur ervan per 2 juni 2011. Daarmee heeft de gemeente Soest geheel gehandeld binnen de bepalingen van artikel 5:98, eerste lid, van het BW. Van het doorlopen van de erfpacht in de zin van dat artikel is daarom geen sprake: de erfpacht is van rechtswege geëindigd. Dat betekent dat de erfpacht vervolgens ook niet hoefde te worden opgezegd met inachtneming van de in artikel 5:88 genoemde termijn, zoals namens [eiser] in pleidooi is aangevoerd.
5.7.
Namens [eiser] is bij pleidooi nog verwezen naar artikel 5:97 van het BW. Dat wetsartikel biedt de rechtbank de mogelijkheid de erfpacht te wijzigen of op te heffen, als sinds de vestiging ervan 25 jaren zijn verlopen en er sprake is van onvoorziene omstandigheden die maken dat een ongewijzigde instandhouding van de erfpacht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechtbank komt in dit geval niet toe aan de beoordeling van de door [eiser] met het oog daarop aangedragen onvoorziene omstandigheden, omdat zij al tot het oordeel is gekomen dat de erfpacht is geëindigd. Er is dus geen sprake meer van erfpacht die door de rechtbank kan worden gewijzigd of worden opgeheven.
5.8.
De erfpacht van [eiser] is dus van rechtswege geëindigd per 2 juni 2011, zodat geen sprake is van een voor vernietiging vatbare opzegging van de erfpacht door de gemeente Soest. Dit betreft een juridisch oordeel en geen feit of feitencomplex waarvoor bewijslevering mogelijk is. Aan bewijslevering ten aanzien van [eiser] standpunt dat sprake is van opzegging in plaats van beëindiging van rechtswege wordt daarom niet toegekomen. De in overweging 4.1. onder b) en c) genoemde vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen voor zover die zien op de erfpachtrechten.
5.9.
Dit oordeel geldt net zo zeer voor de gevestigde rechten van opstal, nu deze blijkens de aktes van vestiging van de erfpachtrechten daarvan afhankelijk waren. Ook de rechten van opstal zijn dus van rechtswege geëindigd per 2 juni 2011 en ook hier geldt dat geen sprake is van een voor vernietiging vatbare opzegging van die rechten door de gemeente Soest. Dit leidt ertoe dat de in overweging 4.1. onder b) en c) genoemde vorderingen van [eiser] ook zullen worden afgewezen voor zover die zien op de rechten van opstal.
Het beroep op misbruik van bevoegdheid
5.10.
[eiser] voert aan dat de gemeente Soest misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid, door, zo begrijpt de rechtbank, niet mee te willen werken aan het verlengen van het erfpachtrecht en het recht van opstal. Dit slaagt niet. De hiervoor genoemde contractsvrijheid van een grondeigenaar geldt ook voor de gemeente Soest na het van rechtswege eindigen van de erfpacht. Dat betekent dat bij het beoordelen van de vraag of de gemeente Soest misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid door niet mee te werken aan het verlengen van het erfpachtrecht, een grote mate van terughoudendheid is geboden. Voor het vaststellen van misbruik van bevoegdheid is in dit geval slechts onder zeer bijzondere omstandigheden plaats. Wel is van belang dat er tussen partijen al een rechtsverhouding bestond op het moment dat de vraag over het verlengen van de erfpacht ging spelen. Die rechtsverhouding bestond uit de (verlengde) erfpachtovereenkomst en wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid (Hoge Raad 26 maart 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2879). Onder die omstandigheid is de contractsvrijheid aan de zijde van de gemeente Soest niet onbeperkt, omdat zij een machtspositie heeft. [eiser] had de percelen als erfpachter immers al in gebruik en bevond zich met betrekking tot de vraag of wel of niet tot verlenging zou worden overgegaan in een van de gemeente Soest afhankelijke positie. Bij de vraag of de gemeente Soest als redelijke (contracts)partij heeft gehandeld kan relevant zijn of zij misbruik heeft gemaakt van haar machtspositie. Dat kan aan de orde zijn indien de gemeente Soest met [eiser] niet dezelfde afspraken zou hebben willen maken als die zij met een onafhankelijke derde zou hebben willen maken, of als zij [eiser] enkel een apert onredelijk aanbod zou hebben willen doen.
5.11.
Van bijzondere omstandigheden die kunnen leiden tot het vaststellen van misbruik van bevoegdheid is bij deze zaak echter niet gebleken. Van belang is dat de gemeente Soest niet actief heeft gehandeld: zij heeft niets anders gedaan dan de erfpacht laten aflopen. Er is dus geen sprake van, zoals [eiser] (ook) aanvoert, dat de gemeente Soest gebruik heeft gemaakt van een bevoegdheid tot het actief beëindigen van het erfpachtrecht en dat zij van die bevoegdheid misbruik zou kunnen hebben gemaakt. De gemeente Soest heeft [eiser] bovendien al ruimschoots voor het einde van de duur van de erfpacht, in april 2008, ervan op de hoogte gebracht dat zij niet van plan was de erfpacht te verlengen. Daarna is er tussen partijen nog wel gecorrespondeerd over onder meer de mogelijkheid voor [eiser] om de woning te gaan huren en is de duur van de erfpacht met een halfjaar verlengd, maar hieruit heeft [eiser] niet kunnen afleiden dat de gemeente Soest van gedachte was veranderd en de erfpacht toch nog langer wilde laten voortduren. Dat de vestigingsakte van 2 december 1985 de mogelijkheid bood om de duur van de erfpacht met 25 jaar te verlengen na
2 december 2010 maakt dit ook niet anders. Meer dan een mogelijkheid was dit niet en hierin kan op geen enkele wijze een verplichting van de gemeente Soest worden gelezen om 25 jaar na het passeren van de akte daadwerkelijk mee te werken aan de gebruikmaking van die mogelijkheid tot verlenging. Ook hier is weer van belang dat de gemeente Soest contractsvrijheid had. De gemeente Soest heeft zich dus tijdig transparant getoond en [eiser] heeft ruimschoots de tijd gehad om op de beëindiging van de erfpacht te anticiperen. Uit niets blijkt dat de gemeente Soest ook maar enige verwachting heeft gewekt waaruit zou kunnen worden afgeleid dat zij de erfpacht langer wilde laten voortduren. Verder is er geen sprake van dat de gemeente Soest haar machtspositie heeft misbruikt. Zij wilde simpelweg geen erfpachtrecht meer vestigen op de percelen, terwijl niet is gebleken dat zij dit ten behoeve van een andere partij dan [eiser] wel had willen doen. De gemeente Soest heeft de erfpachtrechten van de naburige percelen immers ook laten aflopen en heeft deze evenmin willen verlengen. Niet is gebleken dat de gemeente Soest met een derde partij wel tot overeenstemming is gekomen over de verlenging van de erfpachtrechten of over de vestiging van een nieuwe erfpacht op de percelen.
5.12.
[eiser] heeft verder aangevoerd dat de gemeente Soest rekening had moeten houden met de omstandigheid dat de vergoeding die [eiser] kreeg voor de opstallen niet toereikend was om de hypothecaire geldlening af te lossen. Hij verwijst daarbij naar de zorgplicht die bankinstellingen hebben bij executieverkopen van woningen. Deze vergelijking gaat niet op. In deze zaak houdt de uit te keren schadevergoeding voor de opstallen immers geen verband met het gevestigde recht van hypotheek, zoals dat wel het geval is bij executieverkopen van woningen waarop een recht van hypotheek rust. Bovendien is de gemeente Soest niet degene is geweest die de hypothecaire lening heeft verstrekt en was het recht van hypotheek niet ten gunste van de gemeente Soest gevestigd. Van een schending door de gemeente Soest van enige zorgplicht op dit punt is in dit geval geen sprake.
5.13.
Uit het voorgaande volgt dat ook anderszins niet is gebleken dat de gemeente Soest enige bevoegdheid heeft uitgeoefend in strijd met het publiekrechtelijke beginsel van een behoorlijke belangenafweging, zoals [eiser] stelt. Dat het resultaat van die belangenafweging niet de door [eiser] gewenste voortzetting van de erfpacht is, maakt nog niet dat die afweging aan de zijde van de gemeente Soest niet of niet goed heeft plaatsgevonden. Door hem tijdig aan te schrijven over de beoogde beëindiging van het erfpachtrecht heeft de gemeente Soest [eiser] gelegenheid gegeven op zoek te gaan naar vervangende woonruimte en zo dus rekening gehouden met zijn belangen. Ook hier geldt weer dat [eiser] bij de aankoop van de erfpachtrechten kon weten dat de erfpacht in beginsel in 2010 zou eindigen. Verder blijkt nergens uit dat voor [eiser] geen mogelijkheden zouden bestaan om elders tegen acceptabele lasten een woning te betrekken. [eiser] miskent dat de verantwoordelijkheid van de gemeente Soest in geen geval zo ver gaat dat zij gehouden is om – anders dan in 1985 is afgesproken – [eiser] huisvesting te blijven bieden op de [adres] in [woonplaats] .
5.14.
[eiser] heeft bij repliek aangevoerd dat de gemeente Soest huisvestingsbeleid heeft ontwikkeld en dat het niet verlengen van de erfpachtrechten met dat beleid in strijd is. Hij heeft daarbij verwezen naar de situatie in de gemeenten Amsterdam en Utrecht. Bij pleidooi is namens [eiser] in dit kader nog specifiek naar recente ontwikkelingen rondom de herziening van het erfpachtbeleid van de gemeente Amsterdam verwezen. De rechtbank stelt voorop dat gemeenten een wettelijke taak hebben bij het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Het is aan het gemeentebestuur om bij de uitvoering van die taak de daartoe meest geschikte instrumenten in te zetten, afhankelijk van de lokale situatie. De rechtbank kan het aldus gevoerde huisvestingsbeleid slechts terughoudend toetsen. Niet in geschil is dat de gemeentebesturen van een aantal grote gemeenten, waaronder de gemeente Amsterdam, huisvestingsbeleid voeren waarbij gronden die in eigendom zijn van de gemeenten in erfpacht worden uitgegeven. Uit wat [eiser] heeft aangevoerd kan echter niet worden vastgesteld dat het gemeentebestuur van Soest een dergelijk beleid ook voert en ook anderszins is dit niet gebleken. [eiser] heeft immers geen stukken overgelegd waar dit beleid uit blijkt en hij heeft niet onderbouwd waar dit beleid precies op ziet. De enkele omstandigheid dat de gemeente Soest in 1985 een aantal percelen aan de [adres] in erfpacht heeft uitgegeven is daarvoor niet voldoende, omdat het immers ook goed voorstelbaar is dat dit gedaan is met een ander doel dan ter uitvoering van de huisvestingstaak. In dat geval handelt een gemeente slechts in haar (civielrechtelijke) hoedanigheid van eigenaar van de betreffende gronden en niet als bestuursorgaan ter uitvoering van beleid. Dat een gemeente op haar gronden een erfpachtrecht vestigt, net zoals iedere andere grondeigenaar kan doen, maakt met andere woorden dus niet meteen dat daarmee sprake is van het voeren van huisvestingsbeleid. [eiser] heeft verder nog verwezen naar artikel 2.10.1 van de Huisvestingsverordening Soest zoals die gold tot 1 juli 2015. Op grond van dat artikel konden burgemeester en wethouders met eigenaren overeenkomsten sluiten over het in gebruik nemen van woonruimte, om een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte te bevorderen. Dit bood de gemeente Soest dus de mogelijkheid om haar huisvestingsbeleid ook te kunnen voeren ten aanzien van woonruimte die zij niet zelf in eigendom had, zoals bijvoorbeeld aan de orde is bij woningcorporaties. Ook hier geldt echter weer dat [eiser] nooit eigenaar is geweest van de percelen, zodat ook het bestaan van deze bevoegdheid van de gemeente Soest de stellingen van [eiser] niet nader kan ondersteunen. Zonder nadere onderbouwing van [eiser] , die ontbreekt, valt al met al niet in te zien dat de gemeente Soest inderdaad huisvestingsbeleid voert waarvan de inzet van erfpacht onderdeel uitmaakt, dat haar handelen met betrekking tot de erfpachtrechten van [eiser] en zijn buren in dat licht bezien moet worden en dat de door de gemeente Soest gemaakte keuze niet te rechtvaardigen valt.
5.15.
De gemeente Soest heeft ook niet gehandeld in strijd met artikel 8 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (hierna: EVRM), dat een ieder recht geeft op eerbiediging van privé-, familie- en gezinsleven. In de eerste plaats is gesteld noch gebleken dat [eiser] daadwerkelijk een gezinsleven heeft of had met zijn echtgenote en kinderen. Maar zelfs als wordt aangenomen dat dit het geval is, is het niet de gemeente Soest geweest die ervoor heeft gezorgd dat [eiser] zijn echtgenote en kinderen niet meer in hun woning kan bezoeken. Uit het in overweging 2.18. genoemde vonnis van de voorzieningenrechter volgt namelijk dat het gebiedsverbod aan [eiser] is opgelegd omdat hij zichzelf op onrechtmatige wijze toegang heeft verschaft tot de woning op nummer [nummer] . Dat [eiser] ten aanzien van deze woning voordien een recht van opstal had, doet er niet aan af dat hij het gebiedsverbod dus door zijn eigen handelen opgelegd heeft gekregen. Daar komt nog bij dat [eiser] steeds de mogelijkheid heeft gehad elders te gaan wonen en zijn familie daar te ontvangen.
5.16.
Er is ook niet gebleken dat sprake is van een schending van artikel 16 van het Verdrag inzake de rechten van het kind, dat ieder kind het recht geeft op eerbiediging van privé-, familie- en gezinsleven. De gemeente Soest betwist dat de kinderen van [eiser] in de woning op nummer [nummer] woonden en [eiser] heeft deze stelling vervolgens niet nader onderbouwd. Dit had wel op zijn weg gelegen. Nu niet in geschil is dat de kinderen met hun moeder – de echtgenote van [eiser] – in de woning aan de [adres] te [woonplaats] wonen, valt zonder nadere toelichting van [eiser] niet in te zien waarom de kinderen hun privé-, familie- en gezinsleven niet in die woning kunnen uitoefenen.
5.17.
De gemeente Soest heeft evenmin gehandeld in strijd met strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM, dat een ieder recht geeft op het ongestoord genot van zijn eigendom. Zoals hiervoor al is overwogen was [eiser] enkel eigenaar van de erfpachtrechten en van de rechten van opstal. Hij was geen eigenaar van de percelen als zodanig, zodat het hier door hem ingeroepen recht niet op die eigendom kan zien. [eiser] mocht dus op de percelen opstallen hebben, maar een recht op voortduring of verlenging van de erfpacht of een recht om ter plaatse te blijven wonen en opstallen te hebben heeft hij nooit gekregen. Ook hier geldt dat de beperkte duur van de erfpacht en de daaraan gekoppelde rechten van opstal voor [eiser] al bekend was bij de aankoop ervan. Zijn eigendom was dus van rechtswege al beperkt in tijd, en door het niet (verder) verlengen van de erfpacht door de gemeente Soest is [eiser] dan ook niet beperkt in het genot van dat eigendom.
5.18.
Gelet op al het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat de gemeente Soest geen misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid. De in overweging 4.1. onder d) genoemde gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen. Dit betekent dat er ook geen grondslag is voor de door [eiser] gevorderde vergoeding van schade die het gevolg zou zijn van de door hem aangenomen misbruik van bevoegdheid. Daarom zal ook de in overweging 4.1. onder e) genoemde gevorderde schadevergoeding worden afgewezen. Het voorgaande leidt verder tot het oordeel dat de ontruiming van de percelen niet onrechtmatig is geweest, nu [eiser] na afloop van de erfpachtrechten en de rechten van opstal geen rechten op de percelen meer toekwam. Dat betekent dat er evenmin een grondslag is voor de door hem gevorderde vergoeding van schade die het gevolg zou zijn van die ontruiming. Ook de in overweging 4.1. onder f) genoemde gevorderde schadevergoeding zal daarom worden afgewezen.
Waardebepaling opstallen
5.19.
In deze zaak gaat het ten slotte nog over de vergoeding die de gemeente Soest aan [eiser] na de beëindiging van de erfpachtrechten heeft voldaan ter compensatie van de waarde van de opstallen. Daarvoor heeft de gemeente Soest een deskundige aangewezen en toen [eiser] niet met die deskundige instemde maar ook weigerde zelf een deskundige aan te wijzen heeft de gemeente Soest de kantonrechter verzocht een deskundige aan de zijde van [eiser] aan te wijzen, samen met een derde deskundige. De gemeente Soest heeft dus precies gehandeld zoals de procedure in artikel 24 van de notariële akte van 2 december 1985, opgenomen in overweging 2.3., haar voorschrijft. Dat de kantonrechter het verzoek vervolgens heeft afgewezen en dat dus niet in lijn met de genoemde procedure deskundigen zijn aangewezen kan daar niet aan afdoen. Het is bovendien juist [eiser] geweest die heeft gehandeld in strijd met de notariële akte, door zelf geen deskundige aan te wijzen. Vervolgens heeft [eiser] nimmer gereageerd toen de gemeente Soest hem een deel van de schadevergoeding voldeed en hij bericht kreeg dat zijn hypotheekverstrekker het resterende bedrag had ontvangen. Daarnaast is ook niet gebleken dat [eiser] op enig moment inhoudelijk bezwaar heeft gemaakt tegen de waardebepaling van de zijde van de gemeente Soest. Onder deze omstandigheden is er geen grondslag voor een vergoeding van door [eiser] hierdoor geleden schade, mocht die schade al bestaan. De in overweging 4.1. onder g) genoemde gevorderde verklaring voor recht en de onder h) genoemde gevorderde schadevergoeding zullen worden afgewezen.
5.20.
Bij pleidooi is namens [eiser] nog op het standpunt naar voren gebracht dat de gemeente Soest ten koste van hem ongerechtvaardigd is verrijkt. Hierbij is verwezen naar het aanzienlijke verschil tussen de aan [eiser] voor de opstallen uitgekeerde schadevergoeding enerzijds en de in 2013 voor de woning op nummer [nummer] vastgestelde WOZ-waarde en het bedrag waarvoor die woning in 2014 is verkocht anderzijds. De rechtbank overweegt ook hier dat de gemeente Soest steeds eigenaar is gebleven van de percelen en dus ook van de woning op nummer [nummer] . Het hebben van eigendom brengt met zich dat de eigenaar het profijt heeft van eventuele waardestijgingen van onroerend goed, zodat geen sprake is van een verrijking die ongerechtvaardigd is. Dat onroerend goed met een erfpachtrecht is bezwaard maakt dit niet anders. Bovendien is de door [eiser] gemaakte vergelijking niet zuiver. De aan hem uitgekeerde schadevergoeding ziet immer alleen op de waarde van de opstallen, terwijl de WOZ-waarde ook betrekking heeft op de waarde van de onderliggende gronden.
5.21.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente Soest worden begroot op:
- griffierecht	€	613,00
- salaris advocaat
1.808,00
(4,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal	€ 	2.421,00
De nakosten, waarvan de gemeente Soest betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en over de nakosten zal als volgt worden toegewezen.
in reconventie
5.22.
De gemeente Soest legt aan haar vordering ten grondslag dat iedere nieuwe procedure die [eiser] aanhangig zal maken over het erfpachtrecht dat in deze zaak ook aan de orde is, misbruik van procesbevoegdheid zal opleveren. De rechtbank overweegt dat misbruik van procesbevoegdheid pas aan de orde kan zijn als het instellen van een vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan pas sprake zijn als [eiser] een (toekomstige) vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kent dan wel behoort te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moet begrijpen dat deze geen kans van slagen hebben (Hoge Raad 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA3516). De rechter dient zich bij het aannemen van misbruik van procesbevoegdheid of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure terughoudend op te stellen, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 van het EVRM (Hoge Raad 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7828). Tegen deze achtergrond kan [eiser] nu niet worden verboden nieuwe procedures te starten. De gemeente Soest anticipeert op mogelijke toekomstige procedures over hetzelfde onderwerp. Niet in geschil is immers dat in deze procedure van misbruik geen sprake is en gesteld noch gebleken is dat dit in andere procedures het geval is geweest. Gelet op het hiervoor beschreven door de rechtbank te hanteren toetsingskader en de terughoudendheid die bij de toepassing daarvan moet worden betracht, kan niet nu al vooruit worden gelopen op mogelijke nieuwe procedures. De rechtbank zal de vordering afwijzen.
5.23.
De gemeente Soest zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] , geheel bestaande uit salaris advocaat, worden begroot op € 904,00 (4 punten x tarief € 452,00 x factor 0,5, omdat de vordering in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie).
6.	De beslissing
De rechtbank
in het incident
6.1.
wijst de vordering af,
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente Soest tot op heden begroot op nihil,
in de hoofdzaak in conventie
6.3.	wijst de vorderingen af,
6.4.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente Soest tot op heden begroot op € 2.421,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
6.5.
veroordeelt [eiser] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door de gemeente Soest volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
­ € 131,00 € 131,00 aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving,
­ € 131,00 te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat [NAAM], vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening,
6.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in de hoofdzaak in reconventie
6.7.	wijst de vordering af,
6.8.
veroordeelt de gemeente Soest in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 904,00,
6.9.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.O. Zuurmond en in het openbaar uitgesproken op
16 maart 2016.
type: KdM
coll: