ECLI:NL:RBASS:2010:2414
Rechtbank ASS — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK ASSEN
68237 / HA ZA 08-44517 februari 2010
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 68237 / HA ZA 08-445
Vonnis van 17 februari 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap
BOBO HORECA EXPLOITATIE  B.V.
,
statutair gevestigd te Groningen,
zaakdoende te [woonplaats 2] ,
eiseres,
advocaat [NAAM]. R.A.A. Geene,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats 1] ,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. P.W. Huitema.
Partijen zullen hierna Bobo en [gedaagde] genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 5 november 2008, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast dient te worden beschouwd;
het proces-verbaal van comparitie van 2 maart 2009;
de akte van [gedaagde] van 24 juni 2009;
de akte van Bobo van 26 augustus 2009;
de bij de stukken gevoegde en overigens ingebrachte producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Op 29 juni 2001 hebben [gedaagde] en [X] (handelende als volgemachtigde mede namens de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid DTL Rental B.V.), de laatste als huurder, een huurovereenkomst, ingaande 1 juli 2001, gesloten terzake een bedrijfspand, plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats 2] . Het bedrijfspand, dat op dat moment in gebruik is als discotheek en feestcafé, is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als horecagelegenheid. De huur bedraagt ƒ 2.500,00 ofwel € 1.134,45 per week.
2.2.
In artikel 4.11 van deze huurovereenkomst is bepaald:
"Huurder heeft het recht om over 5 jaar na heden het gehuurde te kopen tegen een waarde van 10x de dan geldende huurwaarde op jaarbasis.
Indien verhuurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst het registergoed wenst te verkopen, hij verplicht is het gehuurde eerst te koop aan te bieden aan huurder tegen een verkoopprijs van 10x de dan geldende huurwaarde op jaarbasis ."
En in artikel 4.14 is voorts bepaald:
"Indien DTL Rental B.V. geen huurder meer is, danwel indien en zodra er op welke wijze dan ook een wijziging optreedt in de eigendomspositie van de aandelen, gehouden door de heer [X] middels diens personal holding Revolution Beheer B.V. is de huurder verplicht een bankgarantie af te geven aan de verhuurder overeenstemmend met zes (6) maanden huur."
2.3.
Op 6 augustus 2001 heeft notaris mr. [NAAM](hierna te noemen: de notaris) [gedaagde] aangeschreven over een aangepast concept van de huurovereenkomst. Daarin is onder meer aangegeven:
(…) "wijzigingen per artikel:
(…)
4.11
alinea aan toegevoegd.
4.13
slotzin toegevoegd"
De opmerking van de advocaat [NAAM]4.11 en 4.13 in relatie tot het andere gedeelte dient n.m.m. geregeld te worden in de huurovereenkomst die nog opgesteld moet worden en niet hier al een optie voor het andere te huren gedeelte opnemen."
Met de hand is daarbij geschreven:
"7/8 Age:
4.11
betreft hier een recht van [X] en geen plicht van Age!
Geen koopoptie derhalve.
Benoemen? Age ->
Aanpassing tekst is voldoende."
2.4.
Op 11 november 2001 zijn de reeds genoemde partijen een huurovereenkomst (ingangsdatum 1 januari 2002) aangegaan terzake extra horecaruimte, alsmede een  opslagruimte, plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats 2] . De huur bedraagt ƒ 1.500,00 ofwel € 680,67 per week.
2.5.
In artikel 4.11 van deze huurovereenkomst is bepaald:
"Huurder heeft het recht om over 5 jaar na heden het gehuurde te kopen tegen een waarde van 10x de dan geldende huurwaarde op jaarbasis, onder voorbehoud dat dit in combinatie gaat met de aankoop van de discotheek en het Feestcafé .
Indien verhuurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst het registergoed wenst te verkopen, hij verplicht is het gehuurde eerst te koop aan te bieden aan huurder tegen een verkoopprijs van 10x de dan geldende huurwaarde op jaarbasis ."
2.6.
In artikel 4.13 is een bepaling gelijk aan artikel 4.14 als verwoord onder r.o. 2.2. opgenomen.
2.7.
Beide huurovereenkomsten zijn opgesteld door de notaris.
2.8.
Bij schrijven van 12 september 2002 heeft de notaris [gedaagde] een concept van de gewijzigde huurovereenkomst toegezonden. Daarbij is opgemerkt dat de beide huurovereenkomsten in één overeenkomst zijn geplaatst met een overweging vooraf, terwijl de bijzondere bepalingen allemaal zijn overgenomen uit de beide overeenkomsten.
Voorts is opgemerkt:
"(…) De bepalingen m.b.t. het recht om over 5 jaar het gehuurde te kopen heb ik aangepast door de eerste zin eruit te halen en alleen te melden dat indien jij wenst te verkopen jij het eerst te koop aanbied aan de huurder tegen 10x de dan geldende huurwaarde op jaarbasis. (…)"
2.9.
De door de notaris opgestelde overeenkomst als voornoemd is door partijen niet getekend.
2.10.
Tussen partijen is op enig moment een geschil ontstaan over de hoogte van de te betalen huurprijs. Medio oktober 2004 is Bobo meerdere malen aangemaand de achterstallige huurpenningen te betalen. Tevens is door [gedaagde] onder de aandacht gebracht dat, als gevolg van de door Bobo doorgevoerde bestemmingswijziging van het gehuurde bedrijfspand, de door [gedaagde] te betalen verzekeringspremie is verhoogd, en dat deze aan Bobo wordt doorberekend.
2.11.
De door [gedaagde] te betalen verzekeringspremie terzake de voor het bedrijfspand gesloten risicopolis bedroeg op het moment van het sluiten van de huurovereenkomsten
€ 4.308,00 per jaar. In 2005 bedroeg deze premie € 15.918,00 per jaar.
2.12.
Ingaande 26 februari 2006 heeft de huurder haar bedrijfsnaam in Bobo Horeca Exploitatie B.V. gewijzigd.
2.13.
Op 27 maart 2006 heeft Troostwijk bedrijfseconomische taxaties (hierna te noemen: Troostwijk) op verzoek van Bobo een taxatierapport uitgebracht met betrekking tot de van [gedaagde] gehuurde horecagelegenheid. Troostwijk heeft terzake de (marktconforme) huurwaarde op jaarbasis per 27 maart 2006 bepaald op € 65.000,00.
2.14.
Op 28 maart 2006 heeft Bobo [gedaagde] met betrekking tot het bedrijfspand bericht dat, zoals telefonisch besproken, Bobo voor 1 april 2006 een beslissing moet nemen over een eventuele aankoop van het pand en of opnieuw voor een periode van 5 jaar zal worden gehuurd. Voorts is opgemerkt:
"Zoals we besproken hebben zal je ons in april een voorstel doen, waarbij wij hopen, dat dit een reëel en voor ons haalbaar voorstel zal zijn."
2.15.
De raadsman van [gedaagde] heeft daarop 9 mei 2006 schriftelijk laten weten dat zijn cliënt niet voornemens is het betreffende pand te verkopen.
2.16.
Bobo heeft op 29 juni 2006 een verzoekschrift ingediend, waarbij - kort gezegd -primair is verzocht een deskundige te benoemen tot het opstellen en uitbrengen van een advies omtrent de nadere huurprijs met betrekking tot het bedrijfspand aan de [adres] -20c te [woonplaats 2] .
2.17.
Op 17 juli 2006 heeft de raadsman van [gedaagde] Bobo schriftelijk bericht dat [gedaagde] geen genoegen neemt met de ontstane huurachterstand, maar ook niet met de niet door hem gefiatteerde wijzigingen in het bedrijfspand.
Bobo schiet, naar de mening van [gedaagde] , aldus toerekenbaar tekort in de nakoming van de verplichtingen uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten. In verband daarmee worden deze huurovereenkomsten ontbonden per 1 september 2006. Subsidiair worden de huurovereenkomsten per 1 juli 2011 respectievelijk per 1 januari 2012 opgezegd. Bobo wordt gesommeerd primair per 1 september 2006 te ontruimen en subsidiair per 1 juli 2011 respectievelijk per 1 januari 2012. Voor zover het voorgaande geen doel treft, is Bobo gesommeerd de aangebrachte wijzigingen te verwijderen. Betwist wordt dat het in artikel 4.11 opgenomen beding als koopoptie heeft te gelden en is aangegeven, dat het door Troostwijk uitgebrachte advies onbruikbaar is. Tevens is gewezen op de bepalingen artikel 4.14 respectievelijk 4.13 in combinatie met het feit dat uit het Handelsregister is gebleken van een naamswijziging van de huurder. In dat verband wordt gesommeerd er voor zorg te dragen dat alsnog en passende bankgarantie wordt afgegeven, bij gebreke waarvan geleden en nog te lijden schade zal worden verhaald.
2.18.
Op 31 oktober 2006 heeft de notaris de raadsman van [gedaagde] naar aanleiding van zijn verzoek het dossier bestudeerd en komt dan (onder meer) tot het volgende:
"Op 7 augustus 2001 heb ik telefonisch contact overleg met [gedaagde] gehad naar aanleiding van mijn brief de dato 6 augustus 2001 waarin de opmerkingen van de advocaat [NAAM][X] op de huurovereenkomst zijn verwerkt. Uit mijn aantekening op de brief blijkt dat de heer [gedaagde] heeft bedoeld dat het gaat om een recht van [X] en niet om een plicht van [gedaagde] . Een koopoptie is uitdrukkelijk door de heer [gedaagde] niet bedoeld. Op mijn vraag of ik dit op die wijze moest benoemen gaf de heer [gedaagde] aan dat een aanpassing van de tekst voldoende is.
Door mij is dienovereenkomstig het ontwerp van de huurovereenkomst opgesteld en aan partijen toegezonden.
In september 2002 is door de heer [gedaagde] aan mij opdracht gegeven tot een aanpassing van de huurovereenkomst (o.a. artikel 4.11). De reden waarom is als considerans in het concept van de huurovereenkomst opgenomen (…) Daarbij werd in overleg met in ieder geval de heer [gedaagde] ook de bepaling in artikel 4.11 aangepast.
Aan de huurder was mijn inziens voldoende duidelijk wat met de huurwaarde die genoemd is in de overeenkomst de huurwaarde werd bedoeld nl. de huurwaarde op het moment dat het gehuurde te koop zou worden aangeboden."
2.19.
Bij beschikking van 16 mei 2007 heeft kantonrechter te Assen tot deskundige benoemd de Bedrijfshuuradviescommissie van het kanton Assen, teneinde met inachtneming van het bepaalde in artikel 7:303 lid 2 BW advies uit te brengen omtrent de nadere huurprijs van het bedrijfspand aan de [adres] te [woonplaats 2] , gerekend vanaf de dag van indiening van het verzoekschrift, zijnde 23 juni 2006.
2.20.
Bij brief van 23 december 2008 heeft de Bedrijfshuuradviescommissie haar advies aan de rechtbank Assen, sector kanton bericht. De conclusie en het advies houden in dat op basis van de gemiddelde huurprijs van de vergelijkingspanden de huurprijs per 1 juni 2006
€ 88.930,00 (exclusief btw) dient te bedragen in plaats van € 103.839,84 (exclusief btw). De Commissie adviseert op grond van een drietal redenen de berekende huurprijs met 10% te verlagen.
3
Het geschil
3.1.
Bobo vordert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a.	[gedaagde] zal veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan het passeren van een akte van transport, betreffende de onbezwaarde en onbelaste levering van beide huurobjecten, kadastraal bekend in de gemeente Vries, sectie C, nummers 1349, 1350, 1351 en 1352 ten overstaan van een notaris ter keuze aan Bobo op een door de notaris binnen die termijn te bepalen tijdstip, zulks tegen een betaling van € 650.000,00, althans een bedrag in goede justitie te bepalen, kosten koper aan [gedaagde] ;
b.	[gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat hij in gebreke blijft aan de veroordeling sub a te voldoen;
c.	[gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een schadevergoeding aan Bobo op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
d.	[gedaagde] zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vordering stelt Bobo dat zij bij brief van 2 juni 2006 [gedaagde] heeft laten weten gebruik te maken van in de huurovereenkomsten weergegeven koopopties. In dit verband wordt gewezen op artikel 6:219 BW, alsmede op jurisprudentie terzake. Nu Bobo haar wil heeft geuit om het gehuurde te kopen is, naar de mening van Bobo, een koopovereenkomst tot stand gekomen, waarvan de hoofdzaken voldoende vast staan. Bobo wenst nakoming daarvan en zij is gelet op de inhoud van het terzake overgelegde taxatierapport bereid om € 650.000,00 voor het gehuurde te betalen, althans een in goede justitie te betalen bedrag. Bobo is in tegenstelling tot [gedaagde] van mening dat artikel 4.11 van de koopovereenkomst een koopoptie inhoudt. Dat dit ook de bedoeling van partijen is geweest, blijkt, naar de mening van Bobo, uit die bepalingen van de door partijen ondertekende overeenkomsten. Partijen hebben zich terzake door juridische deskundigen laten bijstaan. Dat Bobo wenste te kopen blijkt ook uit de grote investeringen
(€ 937.095,00) die zij heeft gedaan. Bobo zou deze investering nooit hebben gedaan als zij niet na vijf jaar eigenaar zou worden. In dit verband wijst Bobo er op dat de voor het pand verkregen horecavergunningen grotendeels zijn verkregen met als voorwaarde het doorvoeren van een aantal verbeteringen. Bobo meent dat zij er ook op mocht vertrouwen dat hetgeen haar is meegedeeld, ook hetgeen is dat in de overeenkomst is opgenomen.
Voorts wordt gesteld dat doordat [gedaagde] weigert zijn medewerking te verlenen aan de levering van het pand, hij tekort schiet in de nakoming van zijn verplichting. Als gevolg van deze wanprestatie leidt Bobo schade, die onder meer bestaat uit betaalde huurpenningen en de nog te betalen huurpenningen, de hoogte van de te betalen rente en het omzetverlies. Deze schade zal door middel van een schadestaatprocedure moeten worden opgemaakt en vereffend volgens de wet.
3.3.
[gedaagde] heeft ten verweer aangevoerd dat het beding in artikel 4.11 niet bedoeld is als koopoptie, maar als voorkeursrecht van koop. Aldus is niet de wil van Bobo bepalend, maar de wil tot verkoop van [gedaagde] . In dit verband wordt onder verwijzing naar het Haviltex-arrest en een conclusie van A-G Bakels gesteld, dat niet alleen moet worden gekeken naar de tekst van het beding, maar dat met name de uitleg van het beding en de bedoeling van partijen relevant zijn. Met de bijgevoegde verklaring van de notaris is de bedoeling van partijen aannemelijk gemaakt, in die zin dat sprake is van een beding, inhoudende een recht van Bobo en niet een plicht van [gedaagde] .
Ook uit de brief van Bobo blijkt dat men wacht op een aanbod van [gedaagde] . [gedaagde] daarop laten weten dat hij niet bereid is te verkopen. [gedaagde] is van mening dat Bobo niet gerechtvaardigd af op mocht gaan op de bewoordingen van het beding, in die zin dat zij een koopoptie inhield.
[gedaagde] meent dat het in strijd met redelijk- en billijkheid is als hij wordt afgerekend op de formulering van het beding, terwijl de bedoelingen en omstandigheden ergens anders op wijzen.
Voorts is opgemerkt dat in artikel 4.11 niet de huurwaarde, maar de huurprijs is bedoeld.
Uit de door partijen overgelegde stukken kan worden opgemaakt dat de koopprijs niet vaststaat, nu er geen wilsovereenstemming over de huurprijs is. Immers, in verband met het meningsverschil van partijen over de hoogte van de huurprijs is de Bedrijfsadviescommissie gevraagd een advies uit te brengen.
Subsidiair, voor het geval het beding als koopoptie moet worden aangemerkt, wordt aangevoerd, dat [gedaagde] het beding heeft opgenomen met de bedoeling na vijf jaren het gehuurde te verkopen tegen de "dan geldende huurwaarde", er daarbij vanuit gaande dat deze hoger ligt dan de huurprijs ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. In dit verband betwist [gedaagde] de inhoud van het door Bobo ingebrachte taxatierapport (huurprijs
€ 80.000,00) en hij verwijst naar het door hemzelf ingebrachte taxatierapport, waarin de huurwaarde is bepaald op € 140.970,00. [gedaagde] wijst er voorts op dat de door Bobo aangebrachte verbeteringen aan/in het pand zonder toestemming/overleg met [gedaagde] zijn aangebracht. Betwist wordt dat deze veranderingen hebben te gelden als verbetering in de zin van artikel 7:303 lid 3 BW. Ook is niet gebleken dat het door Bobo overgelegde overzicht met veranderingen zijn verricht en of betaald door Bobo, terwijl deze veranderingen ook niet dienen worden meegenomen in de huurprijsberekening, nu deze voor eigen rekening en risico Bobo dienen te komen.
[gedaagde] is bereid te verkopen tegen tien keer de huurprijs, zoals die thans geldt. De wijze waarop Bobo handelt, kan naar de mening van [gedaagde] worden aangemerkt als misbruik van recht, door na het verstrijken van de termijn van vijf jaar een verzoek tot aanpassing van de huurprijs in te dienen.
De gevorderde schadevergoeding en de daaraan gekoppelde boete dient te worden afgewezen, nu de leveringsdatum nergens blijkt en partijen nog geen wilsovereenstemming hebben over een mogelijke koopprijs. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat is [gedaagde] ook niet in staat na te komen. Er is met andere woorden geen sprake van toerekenbaar tekortschieten.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
Koopoptie of voorkeursrecht
4.1.
Partijen zijn verdeeld over de vraag hoe het in artikel 4.11 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten bepaalde dient te worden begrepen. Bobo stelt zich op het standpunt dat het beding een onvoorwaardelijk recht van koop (koopoptie) inhoudt. [gedaagde] heeft deze uitleg gemotiveerd bestreden. Hij stelt dat primair sprake is van een voorkeursrecht.
4.2.
De rechtbank stelt voorop dat een koopoptie een onvoorwaardelijk recht is dat, door uitoefening daarvan, een koopovereenkomst tot stand doet komen, onder de in de optie uitgedrukte voorwaarden. In de verlening van een koopoptie ligt dus een bindend aanbod (tot verkoop) besloten.
De koopovereenkomst komt door een enkele verklaring van de gerechtigde tot stand. Het optierecht is overdraagbaar, indien het niet met het oog op de persoon van de gerechtigde is verleend.
Een voorkeursrecht of recht van eerste koop daarentegen is een (voorwaardelijk) recht om een object te kopen, voordat het door de eigenaar aan een ander wordt aangeboden; het voorkeursrecht doet slechts een aanbiedingsplicht ontstaan op het moment dat de eigenaar het voornemen heeft tot verkoop van het object over te gaan.
4.3.
In dit geval heeft Bobo, naar de rechtbank begrijpt, aan haar vordering ten grondslag gelegd dat aan haar een koopoptie is verleend die zij thans wenst uit te oefenen. Bobo vordert daarom dat [gedaagde] zijn medewerking verleent aan het passeren van een akte van transport terzake de onbezwaarde en onbelaste levering van door Bobo gehuurde objecten. [gedaagde] heeft daartegen aangevoerd dat van een koopoptie geen sprake kan zijn, nu er geen wilsovereenstemming bestaat over de koopprijs en partijen het er niet over eens zijn of voor de vaststelling van de koopprijs moet worden uitgegaan van de huurwaarde of van de huurprijs.
4.4.
De rechtbank overweegt terzake als volgt. De formulering van artikel  4.11 in de huurovereenkomsten, waarin wordt gesproken over
"de huurder heeft het recht om over vijf jaar na heden het gehuurde te kopen tegen een waarde van 10x de dan geldende huurwaarde op jaarbasis"
, wijst eerder in de richting van een onvoorwaardelijke koopoptie dan op een voorkeursrecht of recht van eerste koop.
Voor de geldigheid van de uiteindelijke overeenkomst is noodzakelijk dat de verbintenissen die partijen op zich nemen voldoende bepaalbaar zijn (artikel 6:227 BW). In dit concrete geval is de rechtbank in tegenstelling tot [gedaagde] van oordeel dat het onderdeel prijs van de overeenkomst voldoende bepaalbaar is. Weliswaar hebben partijen geen concrete prijs afgesproken, doch hetgeen partijen ten aanzien van de prijs zijn overeengekomen is wel voldoende bepaalbaar. Overigens staat, gelet op artikel 7:4 BW de afwezigheid van een prijsafspraak bij het aanbod de totstandkoming van een overeenkomst niet in de weg.
Daarnaast is aangegeven op welk moment Bobo dit recht zou kunnen uitoefenen en kan ook het object waar de koopoptie op ziet voldoende als bepaalbaar worden aangemerkt.
In verband met de stelling van [gedaagde] dat partijen geen overeenstemming hebben over of bij een eventuele verkoop van de huurwaarde of de huurprijs moeten worden gegaan wordt het volgende overwogen. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat bedoeld is van de huurprijs in plaats van de huurwaarde uit te gaan; in de tekst van het artikel 4.11 wordt echter het begrip huurwaarde gebruikt, terwijl overigens onvoldoende is onderbouwd of aannemelijk gemaakt dat Bobo wist of behoorde te begrijpen dat in het kader van dit artikel van de huurprijs zou moeten worden uitgegaan.
4.5.
Bij de uitleg van een contractuele bepaling komt het echter niet alleen aan op de letterlijke betekenis van de gehanteerde formulering, maar tevens op de zin die partijen gegeven de omstandigheden over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
[gedaagde] heeft in dit verband gewezen op de verklaring van de notaris, waaruit naar zijn mening kan worden afgeleid dat ten tijde van het sluiten van de overeenkomst het uitdrukkelijk niet de bedoeling van [gedaagde] is geweest een koopoptie overeen te komen, maar een eerste recht van koop. Hij merkt voorts op dat Bobo dit ook zo heeft begrepen. In dit verband is tevens gewezen op het schrijven van 28 maart 2006, waarin Bobo heeft aangegeven te wachten op het voorstel van [gedaagde] .
4.6.
De rechtbank overweegt dat uit de verklaring van de notaris en de terzake overgelegde bescheiden enkel blijkt dat [gedaagde] wellicht de bedoeling heeft gehad een eerste recht van koop overeen te komen. Niet is gebleken of aannemelijk gemaakt dat ook Bobo dit gegeven de omstandigheden heeft moet begrijpen of redelijkerwijs had kunnen verwachten. Uit de bescheiden blijkt immers niet dat deze bedoeling van [gedaagde] met Bobo of zijn raadsman gecommuniceerd is. Bovendien heeft de notaris, nadat over de inhoud en de uitwerking van het artikel is gesproken, de huidige redactie van de tekst opgenomen, die zoals gezegd veeleer wijst op een koopoptie.
Ook de stelling van [gedaagde] , dat de inhoud van het schrijven van Bobo van 28 maart 2006 er op duidt dat Bobo ook van een recht van eerste koop is uitgegaan, kan de rechtbank niet zonder meer volgen. De inhoud van het schrijven kan evenzeer worden begrepen in de zin die Bobo heeft aangevoerd. Bobo heeft gesteld, dat bij [gedaagde] is aangegeven, dat Bobo gebruik wilde maken van de koopoptie. [gedaagde] heeft deze stelling verder niet of althans onvoldoende weersproken.
4.7.
In het licht van de voormelde omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat er vanuit moeten worden gegaan dat in artikel 4.11 een koopoptie is opgenomen. Door de enkele mededeling van Bobo dat zij van dit recht gebruik wenst te maken is vervolgens een koopovereenkomst tot stand gekomen. [gedaagde] heeft weliswaar ten verweer aangevoerd dat ook Bobo tekort is gekomen in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst, doch dit laat onverlet het oordeel van de rechtbank dat er tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen.
4.8.
De vordering van Bobo tot levering van het onroerende goed ligt daarmee in beginsel voor toewijzing gereed. Partijen verschillen echter van mening over de hoogte van de bij de bepaling van de koopprijs in acht te nemen huurwaarde.
In dat verband wordt overwogen dat partijen door de door hen ingeschakelde (partij)
deskundigen rapporten op hebben laten maken, waarin de huurwaarde is vastgesteld. De door Bobo ingeschakelde deskundige Troostwijk komt op een huurwaarde van € 65.000,00 per maart 2006, terwijl de door [gedaagde] ingeschakelde taxateur op een huurwaarde van
€ 140.970,00 per maart 2007 uitkomt.
4.9.
Bij de bepaling van koopprijs in acht te nemen huurwaarde heeft naar het oordeel van de rechtbank als uitgangspunt te gelden de huurwaarde ten tijde van het inroepen van de koopoptie. Daarnaast is bepalend dat, in het geval de koopprijs niet vaststaat een redelijke prijs dient te worden voldaan (artikel 7:4 BW).
De rechtbank overweegt dat terzake de vaststelling van de huurwaarde ten tijde van het inroepen van de koopoptie (maart 2006) een deskundige c.q. deskundigen zou(den) kunnen worden benoemd.
4.10.
Uit de akten na comparitie van partijen heeft de rechtbank begrepen dat er tussen partijen contact is geweest over de hoogte van de koopprijs.
[gedaagde] stelt dat over de hoogte van de koopprijs wilsovereenstemming is bereikt en Bobo stelt zich op het standpunt dat partijen elkaar op een prijs wellicht zouden kunnen vinden. Dit brengt met zich mee, dat partijen zich eerst over de koopprijs dienen uit te laten en of zij daarover overeenstemming hebben alvorens de deskundige(n) zal (zullen) worden benoemd.
4.11.
Voor zover partijen geen overeenstemming hebben over de prijs zal de rechtbank een deskundige benoemen ter vaststelling van de koopprijs.
Dit houdt naar het oordeel van de rechtbank in dat de huurwaarde per de datum van het inroepen van de koopoptie (maart 2006) zal moeten worden vastgesteld ter uitvoering aan hetgeen omtrent de koopprijs in artikel 4.11 van de huurovereenkomsten is bepaald. In dit artikel is bepaald dat het gehuurde kan worden gekocht tegen een waarde van 10x de dan geldende huurwaarde op jaarbasis.
De te benoemen deskundige(n) dien(t)en derhalve voor de vaststelling van de hoogte van de koopprijs de huurwaarde vast te stellen per maart 2006.
Partijen dienen zich voor dat geval uit te laten over de te benoemen deskundige(n) en over de inhoud van de aan deze te geven opdracht.
4.12.
De rechtbank zal, gelet op het voorgaande, partijen verzoeken zich uit te laten over hetgeen in r.o. 4.10 is overwogen, dan wel over het benoemen van een deskundige voor de vaststelling van de huurwaarde van het in het geding zijnde onroerend goed op het moment van het inroepen van de koopoptie (maart 2006).
4.13.
Ten aanzien van het in verband met de benoeming van de deskundige(n) te betalen voorschot wordt als volgt overwogen. Dat in het kader van deze procedure één of meer deskundigen dienen te worden benoemd houdt verband met de vaststelling van de hoogte van de huurwaarde. Deze vaststelling hangt samen met de wijze waarop partijen hebben gecontracteerd, zodat de rechtbank het in dit geval redelijk acht dat partijen beiden een gelijk aandeel in de kosten van het te betalen voorschot dienen te voldoen. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.
Wanprestatie en schade
4.14.
Bobo heeft gesteld dat [gedaagde] te kort is gekomen in de nakoming van zijn verplichting, omdat hij, ondanks de koopovereenkomst, niet tot levering wenste over te gaan. [gedaagde] heeft deze stelling gemotiveerd betwist.
4.15.
Uitgaande van het oordeel dat in de tekst van artikel 4.11 een koopoptie ligt besloten en Bobo deze heeft ingeroepen, is er tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen. Partijen dienen de verplichtingen die hier over en weer uit voortvloeien na te komen. [gedaagde] was na het inroepen van de koopoptie gehouden tot levering van de onroerende zaak over te gaan. [gedaagde] heeft aangegeven, dat hij niet wil meewerken aan de levering van het pand aan Bobo. [gedaagde] is derhalve in verzuim. In ieder geval vanaf 17 juli 2006, de datum waarop hij met een brief van zijn advocaat [NAAM]meewerken. Naar het voorlopig oordeel schiet [gedaagde] aldus te kort in de nakoming van de koopoptie en is hij gehouden de daaruit voortvloeiende schade te vergoeden. Een schade, die naar het voorlopig oordeel van de rechtbank door middel van een schadestaatprocedure dienen te worden opgemaakt.
BESLISSING
De rechtbank
1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
17 maart 2010
voor het nemen van een akte door beide partijen, waarbij door partijen mededeling wordt gedaan van:
a.	de hoogte van de koopprijs van het in het geding zijnde onroerend goed en of zij daaromtrent overeenstemming hebben;
en zo nee dat zij zich uit laten over:
b.	de te benoemen deskundige en de aan deze te verstrekken opdracht, als overwogen in rechtsoverweging 4.11.,
2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Wolthuis, bijgestaan door mr. K. Wijmenga, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2010.L.B.