ECLI:NL:RBZWB:2014:6500
Rechtbank ZWB — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 85397 / HA ZA 12-235
Vonnis van 16 juli 2014
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE PROVINCIE ZEELAND
,
zetelend te Middelburg,
eiseres,
advocaten mrs. H.X. Botter en E.W.J. de Groot te Breda,
tegen
1
[gedaagde 1] ,
wonende te [adres] ,
2.
[gedaagde 2]
,
wonende te [adres] ,
gedaagden,
advocaat [NAAM]. W.J. Bosma te ‘s-Gravenhage.
1
De procedure
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 januari 2013
- de nota voor rechter-commissaris en deskundigen van 28 maart 2013
- de nota ter descente van mr. [NAAM]- het proces-verbaal van descente gehouden op 28 maart 2013
- de akte van 3 februari 2014, houdende depot deskundigenrapport
- de pleitnota van de zijde van de provincie
- de pleitnota van de zijde van [gedaagde c.s.]
- de brief van 17 juni 2014 van mr. [NAAM]- de brief van 17 juni 2014 van mr. [NAAM]- de brief van 26 juni 2014 van mr. [NAAM].
Bij vonnis van deze rechtbank, locatie Middelburg, van 30 januari 2013 heeft de rechtbank mr. I.P.A. van Heijst, de heer J.J. Josiasse en de heer G.N.A. Roovers tot deskundigen benoemd. De deskundige Josiasse heeft op 23 juli 2013 het onteigende nader opgenomen.
Mr. [NAAM]skundigencommissie bij brief van 6 augustus 2013 het conceptdeskundigenrapport gedeponeerd.
Bij brieven van 16 oktober 2013 is namens de provincie respectievelijk namens [gedaagde c.s.] op het deskundigenrapport gereageerd. Op de reactie van [gedaagde c.s.] is door de provincie bij brief van 31 oktober 2013 gereageerd, waarop namens [gedaagde c.s.] bij brief van 1 november 2013 is gereageerd. Op laatstgenoemde brief heeft de provincie tenslotte, eveneens bij brief van 1 november 2013, gereageerd.
De zaak is bepleit op 2 juni 2014, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
2
De verdere beoordeling
2.1.
Bij vonnis van 24 oktober 2012 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name van de provincie van een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Hontenisse, sectie L, nummer 1173 (totaal groot: 14.15.95 ha), ter grootte van 13.47.82 ha (grondplannummer 1).
2.2.
In het onteigeningsvonnis is het aan [gedaagde c.s.] te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 1.158.337,00, gelijkelijk verdeeld tussen [gedaagde c.s.] .
2.3.
Het onteigeningsvonnis is op 18 april 2013 ingeschreven in de openbare registers.
2.4.
De bij vonnis van 30 januari 2013 van deze rechtbank, locatie Middelburg, benoemde deskundigen is opgedragen de schadeloosstelling te begroten.
2.5.
De deskundigen hebben in hun rapport de aan [gedaagde c.s.] te betalen schadeloosstelling als volgt begroot:
- waarde onteigende			€ 808.692,--
- waardevermindering overblijvende	€   30.658,--
- overige schade				€   91.280,--
---------------
Totaal					€ 930.630,--
- rente + deskundigenkosten		       p.m.
2.6.
Namens de provincie is aan [gedaagde c.s.] gezamenlijk aangeboden als schadeloosstelling:
- waarde onteigende			€ 1.078.256,--
- waardevermindering overblijvende	            nihil
- overige schade				€      38.718,--
-----------------
Totaal					€ 1.116.974,--
2.7.
[gedaagde c.s.] stellen dat de schadeloosstelling voor hen samen dient te bedragen:
- waarde onteigende			€ 2.341.163,--
- waardevermindering overblijvende	€      35.428,--
- overige schade				€      37.621,--
-----------------
Totaal					€ 2.414.212,--
2.8.
De standpunten van partijen ten aanzien van (de hoogte van) de voor vergoeding in aanmerking komende posten, voor zover van belang, zullen conform de in het deskundigenrapport onderscheiden paragrafen worden behandeld.
Waarde van het onteigende
2.9.
De onteigening is geschied ter realisering van het bestemmingsplan “Perkpolder” van de gemeente Hulst. Dit bestemmingsplan voorziet in de integrale herontwikkeling van het poldergebied ten noorden van de kernen Kloosterzande en Walsoorden in de gemeente Hulst. Deze herontwikkeling is nodig geacht ter versterking van de sociaaleconomische structuur van de regio na opheffing (in 2003) van de veerdienst Kruiningen-Perkpolder in verband met de ingebruikneming van de Westerscheldetunnel.
Het plangebied van dit bestemmingsplan heeft een oppervlakte van ca. 350 ha en kent vijf deelgebieden, te weten:
- het Hart van Perkpolder (voormalig veerplein en haven), waarin is voorzien in onder meer de aanleg van een jachthaven met ca. 350 ligplaatsen, een hotel en ca. 150-250 permanente woningen;
- het Buitendijks gebied, waarin is voorzien in de verlegging van een primaire waterkering en de ontwikkeling van ca. 75 ha natuur in het kader van een compensatieverplichting van het Rijk in verband met de verdieping van de Westerschelde;
- de Westelijke Perkpolder, waarin is voorzien in de aanleg van een woonpark met ca. 200 (deeltijd) woningen (en eventueel een 18 holes-golfbaan);
- een Halfopen landschap, waarin is voorzien in groenontwikkeling in combinatie met maximaal 50 woningen;
- de Ontsluitingsroute N689, waarin is voorzien in een gedeeltelijke verlegging van deze weg.
Voor de realisering van dit plan heeft de gemeente met onder meer (verschillende diensten van) het Rijk, de provincie en het waterschap een bestuursovereenkomst gesloten. De provincie en de gemeente zijn bovendien met twee projectontwikkelaars een publiek-private samenwerking aangegaan in de vorm van een gezamenlijke vennootschap Perkpolder Beheer B.V.
Het onteigende is gelegen in het deelgebied “Westelijke Perkpolder”. Op grond van voornoemd bestemmingsplan rustte op de peildatum op het onteigende de bestemming “Woongebied-2”, met nadere aanduiding “wijzigingsbevoegdheid golfbaan”
2.10.
Ingevolge artikel 40a Onteigeningswet dient de waarde van het onteigende bepaald te worden op basis van de prijs, die zonder onteigening op de peildatum in het vrije economische verkeer tot stand zou zijn gekomen. De waarde van het onteigende dient daarbij in beginsel te worden bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende. Indien sprake is van meerdere bouw- of gebruiksmogelijkheden kunnen [gedaagde c.s.] daarbij in beginsel aanspraak maken op de hoogste waarde.
Bij de waardering van het onteigende dienen overigens de voorschriften van de artikelen 40b tot en met 40f Ow in acht te worden genomen.
Eliminatie woonbestemming?
2.11.
De deskundigen nemen als uitgangspunt dat ingevolge artikel 40c Ow bij het bepalen van de schadeloosstelling - en als onderdeel daarvan: bij de waardering van het onteigende - geen rekening wordt gehouden met voor- of nadelen, teweeggebracht door (1) het werk waarvoor onteigend wordt, (2) de overheidswerken die daarmee in verband staan en (3) de plannen voor de werken sub 1 en 2.
Volgens vaste rechtspraak heeft een bestemmingsplan in beginsel niet te gelden als een “plan voor het werk waarvoor onteigend wordt”, zodat bij de waardering van het onteigende in beginsel de bestemming van het onteigende volgens het op de peildatum geldende (of te verwachten) bestemmingsplan in aanmerking moet worden genomen. In de jurisprudentie is op deze regel een uitzondering aanvaard voor die gevallen waarin de betreffende bestemming is bepaald “door een ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan voor het werk waarvoor onteigend wordt (op een concrete locatie), en het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridische planologische onderbouwing en regeling te geven, die de beoogde aanleg van dat werk mogelijk maakt”, aldus de deskundigen. De deskundigen verwijzen daarbij naar de uitspraak van de Hoge Raad inzake Ballast Nedam/gemeente Eemnes (HR 8 februari 2013, NJ 2013, 318, TBR 2013/44, BR 2013, 110). Voor de toepassing van deze eliminatieregel maakt het geen verschil of de bestemming een waardeverminderende dan wel een waardevermeerderende invloed heeft op het onteigende.
2.11.1.
De deskundigen stellen, onder verwijzing naar voornoemde jurisprudentie, vast dat in casu bij de waardering van het onteigende het bestemmingsplan “Perkpolder”, en daarmee de ingevolge dit bestemmingsplan op het onteigende rustende bestemming “Woongebied-2”, moet worden geëlimineerd.
De deskundigen geven in hun rapport (p. 8 t/m 12) een overzicht van de voorgeschiedenis van het bestemmingsplan “Perkpolder” en de afspraken over de realisering daarvan. Met inachtneming van de door hen geschetste ontwikkelingen concluderen zij het volgende:
a. (De plannen voor) de ontwikkeling en realisering van het deelgebied Westelijke Perkpolder kunnen/kan in casu worden beschouwd als “(het plan voor) het werk waarvoor wordt onteigend”. Volgens de deskundigen is in casu formeel onteigend ter uitvoering van het bestemmingsplan “Perkpolder”, maar in materiële zin voor de realisering van het in het door hen geschetste overzicht omschreven Project, en meer in het bijzonder voor de realisering van het Deelproject, dat onder meer voorziet in de bouw van zogenoemde deeltijdwoningen in het deelgebied Westelijke Perkpolder (en daarmee op het onteigende perceelsgedeelte). Naar het oordeel van de deskundigen kunnen daarmee de plannen voor de ontwikkeling en realisering van het Deelproject (als onderdeel van het project) in casu beschouwd worden als “plan(nen) voor het werk waarvoor onteigend wordt” in de zin van artikel 40c Ow. Zowel de ontwikkeling als de realisering van dit Deelproject geschiedt in overwegende mate door en voor rekening en risico van de provincie en de gemeente, en overigens in nauwe samenhang met de overige door de verschillende betrokken overheden te realiseren deelgebieden/onderdelen van het Project, aldus de deskundigen. Hieraan doet volgens de deskundigen niet af dat niet álle onderdelen van het Project/Deelproject voor rekening of risico van deze overheden zullen worden gerealiseerd en/of geëxploiteerd, zoals bijvoorbeeld het bouwen van de deeltijdwoningen in de Westelijke Perkpolder.
b. Ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan (= bestemmingsplan “Perkpolder”, per 20 november 2008) was er al sprake van een (voldoende) concreet plan van één of meer overheden voor de ontwikkeling en realisering van het deelgebied Westelijke Perkpolder.
Zij baseren dit op:
- de gezamenlijke ontwikkeling en presentatie van het schetsontwerp voor het hele plangebied door gemeente, provincie, waterschap en de (toen nog betrokken) twee private partijen in juni 2006,
- het sluiten van de bestuursovereenkomst op 19 december 2007 tussen alle (zeven) betrokken publieke partijen tot het realiseren van het Project conform dit/het schetsontwerp, en
- de gezamenlijke uitwerking - binnen het kader van de bestuursovereenkomst - door de provincie, gemeente en (toenmalige) private partijen van het schetsontwerp in het stedenbouwkundig schetsontwerp 2008.
c. De vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad van Hulst op 20 november 2008 is (daarmee) “enkel” geschied om een juridisch planologische onderbouwing en regeling te verschaffen voor de realisering van het deelgebied Westelijke Perkpolder. Met het stedenbouwkundig schetsontwerp 2008 en de onderliggende afspraken met de overige betrokken publieke en private partijen over de daadwerkelijke realisering conform dat ontwerp, kan naar het oordeel van de deskundigen niet gezegd worden dat de gemeente(raad) zich bij de vaststelling van het bestemmingsplan op 20 november 2008 nog primair door eigen beleidsafwegingen heeft laten leiden. Uit de door hen beschreven voorgeschiedenis blijkt volgens de deskundigen veeleer dat de gemeenteraad zich daarbij uiteindelijk geheel, althans in overwegende mate heeft laten leiden door de inhoud van het gezamenlijk ontwikkelde schetsontwerp en de afspraken die eerder al namens de gemeente met de overige betrokken publieke en private partijen over de concrete inhoud en realisering van het Project/”werk” waren gemaakt.
Voor zover in de definitieve versie van het bestemmingsplan nog is afgeweken van het eerdere schetsontwerp (uit 2006) en stedenbouwkundig schetsontwerp (uit 2008), is niet gebleken dat daaraan eigen beleidsafwegingen van de gemeente ten grondslag hebben gelegen, die buiten de reikwijdte van de voorafgaande gezamenlijke planontwikkeling en afspraken vielen, aldus de deskundigen.
2.12.
De provincie schaart zich achter de overwegingen en de conclusie(s) van de deskundigen op dit punt. Zij stelt zich eveneens op het standpunt dat in casu de (rendabele) op het perceel van [gedaagde c.s.] geprojecteerde bestemming “Woongebied-2” (met nadere aanduiding “gebied met wijzigingsbevoegdheid golfbaan”) moet worden weggedacht. Volgens de provincie is deze bestemming bepaald door een - ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan “Perkpolder” (20 november 2008) - al bestaand concreet plan waaruit volgde welke ontwikkeling op de Westelijke Perkpolder (waar het perceel van [gedaagde c.s.] is gesitueerd) was voorzien. Aan alle voorwaarden voor eliminatie van de vigerende bestemming “Woongebied-2” ex artikel 40c Ow is voldaan, aldus de provincie.
2.13.
[gedaagde c.s.] stellen dat de deskundigen bij de waardering van het onteigende ten onrechte de daarop rustende woonbestemming hebben geëlimineerd.
Volgens [gedaagde c.s.] is dit uitgangspunt van de deskundigen in strijd met (de totstandkomingsgeschiedenis van) artikel 40c Ow en de bedoelingen van de wetgever. Bovendien volgt dit uitgangspunt niet uit de door de deskundigen aangehaalde rechtspraak en kan dit redelijkerwijs ook niet daaruit worden afgeleid.
Anders dan in de zaak die tot het arrest De Staat/Ballast-Nedam heeft geleid, is de keuze voor onderhavige bestemming “Woongebied-2” volledig ingegeven door de gemeente Hulst en haar rechtsvoorganger de gemeente Hontenisse. Het beleidsvoornemen om ter plaatse woningbouw te realiseren bestond dus eerder dan het concrete werkplan ten behoeve van de realisatie van de bestemming “Woongebied-2”. Aldus is er sprake van de door de A-G Huydecoper in zijn conclusie bij het arrest De Staat/Ballast-Nedam genoemde situatie (onder nr. 21) waarin het werkplan en de bestemming niet kunnen worden vereenzelvigd, namelijk de situatie waarin “de bestemming weliswaar met het oog op de realisering van een bepaald werk werd vastgesteld, maar de keuze voor de locatie is ingegeven door de beleidsoverwegingen van de gemeente”. Onder die omstandigheden bestaat er geen aanleiding om die bestemming bij de waardering te elimineren, omdat de bestemming in dat geval niet “slechts” is vastgesteld om het werk waarvoor wordt onteigend planologisch mogelijk te maken, maar ook en vooral om uitoefening te geven aan de eigen beleidsvoornemens van de gemeente op het gebied van ruimtelijke ordening.
Anders dan de deskundigen zijn [gedaagde c.s.] van mening dat de bestemming “Woongebied-2” en niet het volledige bestemmingsplan, moet worden gezien als het werk waarvoor wordt onteigend.
stellen zich voorts op het standpunt dat er in de onderhavige situatie geen ruimte is voor eliminatie van het bestemmingsplan, omdat de bestemming “Woongebied-2” niet kan worden aangemerkt als overheidswerk, terwijl uit de parlementaire geschiedenis bij artikel 40c Ow volgt dat elimineren slechts aan de orde kan zijn, wanneer er sprake is van een overheidswerk in klassieke zin.
Ten slotte verzoeken [gedaagde c.s.] de rechtbank om de Hoge Raad prejudiciële vragen te stellen met betrekking tot de reikwijdte van de eliminatieregel onder de huidige stand van het recht. Volgens hen is voldaan aan de eisen van artikel 392 lid 1 Rv.
2.14.
De rechtbank zal eerst het meest vér strekkende verzoek van [gedaagde c.s.] tot het stellen van prejudiciële vragen beoordelen.
Op grond van artikel 392 Rv (lid 1) kan de rechter de Hoge Raad een rechtsvraag stellen indien het antwoord op de vraag nodig is om op de eis of het verzoek te beslissen en rechtstreeks van belang is:
a. voor een veelheid aan vorderingsrechten die gegrond zijn op dezelfde of soortgelijke feiten en uit dezelfde of soortgelijke samenhangende oorzaken voortkomen, of
b. voor de beslechting of beëindiging van talrijke andere uit soortgelijke feiten voortvloeiende geschillen, waarin dezelfde vraag zich voordoet.
Naar het oordeel van de rechtbank is in casu niet voldaan aan de in sub a en/of b van artikel 392 lid 1 Rv genoemde vereisten. Het is niet de bedoeling van het artikel om de Hoge Raad te vragen op voorhand in een op zichzelf staande zaak te beslissen. De rechtbank zal daarom geen prejudiciële vraag stellen.
2.15.	De rechtbank overweegt voorts als volgt. Op grond van artikel 40c Ow wordt bij het bepalen van de werkelijke waarde van het onteigende geen rekening gehouden met voor- en nadelen veroorzaakt door het werk waarvoor onteigend wordt en door de plannen voor dit werk. Een bestemmingsplan is niet een plan voor het werk als bedoeld in artikel 40c sub 3 Ow en wordt dus in beginsel niet geëlimineerd. Dit is anders als de in het bestemmingsplan gegeven bestemming is bepaald door een ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan bestaand (concreet) plan ten behoeve waarvan onteigend is, zodat de vastgestelde bestemming slechts de juridisch-planologische onderbouwing en regeling geeft om de beoogde realisering van het werk mogelijk te maken.
De rechtbank volgt het oordeel van de deskundigen dat in casu formeel is onteigend ter uitvoering van het bestemmingsplan “Perkpolder”, maar in materiële zin voor de realisering van het Project, zoals dat is gedefinieerd in de zogenoemde bestuursovereenkomst van 19 december 2007, en meer in het bijzonder voor het Deelproject, zoals dat eveneens is gedefinieerd in de betreffende bestuursovereenkomst, welk Deelproject onder meer voorziet in de bouw van zogenoemde deeltijdwoningen in het deelgebied Westelijke Perkpolder (en daarmee onder meer op het onteigende perceelsgedeelte).
De plannen voor de ontwikkeling en realisering van het Deelproject (als onderdeel van het Project) kunnen derhalve naar het oordeel van de rechtbank in casu beschouwd worden als “plan(nen) voor het werk waarvoor onteigend wordt” in de zin van artikel 40c Ow. De rechtbank neemt de motivering van de deskundigen (p. 8 t/m 13 van het deskundigen-rapport) over en maakt deze tot de hare.
De rechtbank onderschrijft voorts de opvatting van de deskundigen dat ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan (= bestemmingsplan “Perkpolder” per 20 november 2008) al sprake was van een (voldoende) concreet plan van één of meer overheden voor de ontwikkeling en realisering van het deelgebied Westelijke Perkpolder. Partijen hebben ook niet betwist dat er sprake was van een voldoende concreet plan in voornoemde zin.
Tenslotte is de rechtbank met de deskundigen van oordeel dat het bestemmingsplan moet worden geacht “slechts” te zijn vastgesteld om een juridisch planologische onderbouwing en regeling te verschaffen voor de realisering van het deelgebied Westelijke Perkpolder. De rechtbank neemt de motivering van de deskundigen op dit punt over en maakt deze tot de hare.
De stelling van [gedaagde c.s.] dat de keuze voor de woonbestemming volledig is ingegeven door de gemeente Hulst en haar rechtsvoorganger de gemeente Hontenisse en dat daarom niet is voldaan aan de voorwaarde dat het bestemmingsplan “slechts” is vastgesteld om het werk waarvoor wordt onteigend planologisch mogelijk te maken, slaagt niet.
De in artikel 40c Ow bedoelde situatie - de bestemming van het object in kwestie is ingegeven door het plan waarvoor onteigend wordt - kan heel goed bestaan, ook als de gemeente het plan van harte aanvaardt en ondersteunt en zelfs als de gemeente daar het initiatief voor heeft genomen (zie nr. 16 van de conclusie van A-G Huydecoper bij het arrest De Staat/Ballast-Nedam). Het feit dat de gemeente het initiatief heeft genomen impliceert derhalve niet dat er dus geen sprake kan zijn van een tot onteigening leidend werkplan van “hogere” overheden dat in het bestemmingsplan wordt geïncorporeerd.
Het verweer van [gedaagde c.s.] dat er geen ruimte is voor eliminatie van het bestemmingsplan, omdat de realisatie van de bestemming “Woongebied-2” niet kan worden aangemerkt als overheidswerk, slaagt evenmin.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn er, mede gelet op de redactie van artikel 40c Ow, geen aanwijzingen dat van eliminatie van een (waardevermeerderende) bestemming alleen sprake kan zijn als het de overheid is die tot realisatie overgaat. Buiten dat hebben de deskundigen in hun rapport (p. 14) naar aanleiding van deze stelling van [gedaagde c.s.] nader uiteengezet, waarom naar hun oordeel in casu geen sprake is van een situatie, waarin een afzonderlijke lucratieve bestemming enkel door een marktpartij wordt gerealiseerd. De rechtbank neemt dit oordeel en de overweging die daaraan ten grondslag ligt over.
Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank van oordeel is dat bij het bepalen van de werkelijke waarde van het onteigende de invloed van het bestemmingsplan “Perkpolder”, en daarmee de ingevolge dit bestemmingsplan op het onteigende rustende bestemming “Woongebied-2”, moet worden geëlimineerd.
Waardering onteigende na eliminatie woonbestemming
2.16.
De deskundigen schatten de waarde van het onteigende - na bijstelling daarvan naar aanleiding van de reactie van [gedaagde c.s.] op het conceptrapport - per peildatum op € 6,--/m².
Bij de waardering zijn de deskundigen uitgegaan van de bestemming die het onteigende op de peildatum gehad zou hebben als er geen sprake was geweest van het (bestemmings)plan “Perkpolder” en de overige plannen waarvoor thans onteigend is.
Volgens de deskundigen ligt het in de rede dat ook in dat geval de opheffing van de veerdienst Kruiningen-Perkpolder - en het vrijkomen van het veerplein - aanleiding zou zijn geweest om tot herontwikkeling van het gebied over te gaan. Ook in dat geval zou waarschijnlijk de “Ontwikkelingsvisie Hulst” leidraad bij de planvorming voor deze herontwikkeling zijn geweest. Gelet echter op de huidige economische omstandigheden en vastgoedmarkt en de grote financiële risico’s die aan de ontwikkeling van dit gebied zijn verbonden, schatten de deskundigen in dat zonder intensieve “planologische” en financiële betrokkenheid van overheden private partijen niet bereid zouden zijn geweest om in enigszins vergelijkbare mate economisch rendabele investeringen in het betrokken gebied te doen. Volgens de deskundigen is het niet ondenkbaar dat in die situatie wel op of rond het veerplein enige ontwikkelingen zouden zijn gerealiseerd (bijvoorbeeld in de vorm van een jachthaven of iets dergelijks). Voor de omliggende gronden zou echter - mede gelet op het belang van het gebied voor de daarin gevestigde agrarische bedrijven - handhaving van de agrarische functie (al dan niet in combinatie met een natuurfunctie of functie in het kader van waterbeheer) in de rede hebben gelegen.
Bij gebreke van (andere) concrete plannen c.q. verwachtingen ten aanzien van een mogelijke ontwikkeling van de gronden buiten het veerplein was er op de peildatum geen aanleiding om bij de waardering van die gronden uit te gaan van enige verwachtingswaarde, aldus de deskundigen. Volgens de deskundigen ontleende het onteigende op de peildatum dan ook zijn hoogste waarde aan de agrarische gebruiksmogelijkheden.
2.17.
De provincie sluit zich aan bij de conclusie van de deskundigen dat voor wat betreft de waardering van het perceel moet worden teruggevallen op de voormalige agrarische bestemming. Volgens de provincie hebben de deskundigen een reële agrarische waarde van het perceel van [gedaagde c.s.] begroot.
2.18.
[gedaagde c.s.] stellen dat een agrarische waarde van € 6,--/m² te laag is. Er is al geruime tijd sprake van een opwaartse druk op de agrarische grondprijzen in de regio waar het onteigende is gelegen. [gedaagde c.s.] hebben op de peildatum reeds geprobeerd om vergelijkbare vervangende gronden aan te kopen, maar dat bleek niet mogelijk, en zeker niet tegen de door de deskundigen geadviseerde prijs. Uiteindelijk hebben [gedaagde c.s.] via een prijsinschrijving vervangende grond kunnen kopen tegen een prijs van € 7,--/m². Dit bedrag moet dan ook het uitgangspunt zijn bij het bepalen van de werkelijke waarde.
Daarnaast bestaat er volgens [gedaagde c.s.] aanleiding om uit te gaan van een verwachtingswaarde. Uit alle in onderhavige procedure genoemde stukken volgt immers duidelijk dat sinds 2001 door de gemeente Hulst en haar rechtsvoorgangster is aangestuurd op woningbouwontwikkeling ter plaatse van het onteigende. Bovendien wordt in de directe nabijheid van het onteigende, op de gronden die op grond van het bestemmingsplan “Perkpolder” zijn bestemd voor “Woongebied -1” - en dus op grond van een vigerende woningbouwbestemming - overgegaan tot realisering van de daar beoogde woningbouwontwikkeling. Dit is ook van invloed op de waarde van het onteigende op de peildatum. Dergelijke redelijkerwijs te verwachten ontwikkelingen zijn niet te elimineren omstandigheden.
2.19.	De rechtbank overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat, nu het bestemmingsplan “Perkpolder” bij de waardebepaling moet worden geëlimineerd, moet worden uitgegaan van de agrarische waarde.
hebben onweersproken gesteld dat zij in de omgeving van het onteigende alleen door middel van inschrijving vervangende grond hebben kunnen aankopen voor een bedrag van € 7,--/m². De rechtbank ziet hierin aanleiding om af te wijken van het door de deskundigen begrote bedrag voor de agrarische waarde en zal deze waarde vaststellen op € 7,--/m².
Van enige verwachtingswaarde is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. De rechtbank volgt het oordeel en de motivering van de deskundigen op dit punt en maakt deze tot de hare.
De omstandigheid dat, zoals [gedaagde c.s.] stellen, in het Hart van Perkpolder een nieuwe woonwijk wordt gerealiseerd, levert naar het oordeel van de rechtbank, gelet op de woningbouwbehoefte in Perkpolder, eerder een contra-indicatie dan een indicatie op dat op de omliggende gronden ook woningen zullen worden gebouwd.
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de waarde van het onteigende bepalen op
€ 943.474,--.
Overige schade
2.19.1.
Ter gelegenheid van het pleidooi is afgesproken dat namens [gedaagde c.s.] nader opgave zou worden gedaan van de kosten voor het oversluiten van de hypotheek in verband met de aankoop van vervangende grond. Deze kosten zijn niet opgenomen in het deskundigenrapport, terwijl deze kosten, indien daadwerkelijk gemaakt, wel voor vergoeding in aanmerking komen.
volstaan met een verwijzing naar het taxatierapport van De Kubber van 26 maart 2013, waarin deze kosten staan beschreven.
2.19.2.
De provincie stelt dat [gedaagde c.s.] de hypotheekkosten in verband met de aankoop van vervangende gronden niet nader hebben onderbouwd. In het taxatierapport waar [gedaagde c.s.] naar verwijzen wordt niet ingegaan op de hypotheekkosten. De provincie stelt zich, bij gebrek aan wetenschap, op het standpunt dat er geen hypotheekkosten zijn gemaakt, omdat de vervangende grond is aangekocht van het voorschot op de schadeloosstelling. De hypotheekkosten komen dus niet voor vergoeding in aanmerking, aldus de provincie.
2.19.3.
De rechtbank overweegt dat [gedaagde c.s.] ter onderbouwing van de post hypotheekkosten (nogmaals) hebben verwezen naar het taxatierapport van dhr. De Kubber. Uit dit rapport blijkt echter niet dát de hypotheekkosten daadwerkelijk zijn gemaakt en wat de hoogte van die kosten is. Er kan dan ook geen vergoeding voor hypotheekkosten worden toegekend.
2.20.
Nu partijen overigens geen, althans niet langer, bezwaar hebben gemaakt tegen de door de deskundigen begrote posten met betrekking tot de waardevermindering van het overblijvende en de overige schade, zal de rechtbank de deskundigen op deze punten volgen en de totale schadeloosstelling als volgt vaststellen:
- waarde onteigende			€   943.474,--
- waardevermindering overblijvende	€     30.658,--
- overige schade				€     91.280,--
---------------
Totaal					€ 1.065.412,--
Derde belanghebbenden
2.21.
Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding was het perceel nog belast met een recht van hypotheek ten behoeve van de Rabohypotheekbank N.V. en de Coöperatieve Rabo West Zeeuws-Vlaanderen U.A. Deze hypotheeknemers zijn in de onderhavige onteigenings-procedure niet tussengekomen, zodat zij bij het bepalen van de schadeloosstelling buiten beschouwing blijven.
Rente
2.22.
De deskundigen hebben, na aanpassing van het percentage in hun definitieve rapport, geadviseerd om bij een eventuele veroordeling tot terugbetaling van een deel van het voorschotbedrag uit te gaan van een rentepercentage van 1,6%. De rechtbank zal uitgaan van dit rentepercentage, nu partijen hiertegen niet, althans niet langer, verweer hebben gevoerd.
Kosten van juridische en deskundige bijstand
2.23.
[gedaagde c.s.] maken aanspraak op de volgende kosten:
kosten juridische bijstand:		€ 25.162,20 (excl. btw)
kosten deskundige bijstand:
- dhr. De Kubber			€ 19.400,--  (excl. btw)
- Gloudemans			€   1.897,50 (excl. btw)
----------------------------
Totaal				€ 46.459,70 (excl. btw)
[gedaagde c.s.] stellen zich op het standpunt dat er geen aanleiding bestaat om deze kosten (al of niet gedeeltelijk) voor hun eigen rekening te laten komen. Weliswaar komt, wanneer het oordeel van de deskundigen wordt gevolgd, de totale schadeloosstelling lager uit dan de schadeloosstelling die de provincie bij dagvaarding heeft aangeboden, maar dat zou dan het gevolg zijn van de rechtspraak die zich na dagvaarding heeft ontwikkeld. Ook de deskundigen hebben bij de behandeling van het pleidooi nog aangegeven dat de materie in onderhavige zaak complex is, gezien deze rechtspraak, en dat (mede gelet daarop) niet duidelijk is hoe deze rechtspraak in dit geval precies moet worden toegepast.
Daar komt bij dat ook de provincie er lange tijd vanuit is gegaan dat de werkelijke waarde van het onteigende zou moeten worden gevonden door toepassing van artikel 40d Ow. Op basis van dat standpunt is dan ook onderhandeld, voorafgaande aan de gerechtelijke onteigeningsprocedure. Pas ter descente - en dus ruim nadat de dagvaarding werd uitgebracht - heeft de provincie het standpunt ingenomen dat de werkelijke waarde van het onteigende zou moeten worden gevonden met toepassing van artikel 40c Ow.
verzoeken tevens vergoeding van wettelijke rente over de in rekening gebrachte deskundigenkosten.
2.24.
De provincie stelt zich op het standpunt dat de door [gedaagde c.s.] opgevoerde deskundigenkosten niet voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets.
Op grond van artikel 50 lid 1 Ow kan de rechtbank - onder omstandigheden - bepalen dat de onteigende volledig moet worden veroordeeld in de proceskosten. Dit is mogelijk indien de totale door de rechtbank toegewezen schadeloosstelling lager is dan het bij dagvaarding gedane aanbod. Een dergelijke situatie doet zich thans (wellicht) voor. De provincie kan niet geheel uitsluiten dat dit deels te maken heeft met de door [gedaagde c.s.] ingeschakelde deskundigen. De verklaringen die [gedaagde c.s.] geven voor het feit dat de taxatie van De Kubber substantieel afwijkt van de taxatie van de rechtbankdeskundigen rechtvaardigen deze afwijking niet. Het is verder voorstelbaar dat de waardering van De Kubber en de opstelling van mr. [NAAM][gedaagde c.s.] om het bij dagvaarding door de provincie gedane aanbod te weigeren. Gelet hierop bestaat er volgens de provincie aanleiding om het bedrag aan deskundigenkosten te maximeren op € 13.750,-- (excl. btw). Dit bedrag correspondeert met het maximale bedrag dat Rijkswaterstaat aanbiedt voor de vergoeding van deskundigenkosten bij schadeloosstellingen van meer dan € 450.000,--.
Subsidiair, voor zover de rechtbank de schadeloosstelling hoger vaststelt dan het voorschot, richt het bezwaar van de provincie zich tegen de hoogte van de door [gedaagde c.s.] gedeclareerde kosten.
2.25.
De rechtbank overweegt ten aanzien van de kosten van juridische en deskundige bijstand als volgt.
Op grond van het bepaalde in artikel 50 lid 1 Ow wordt de onteigenende partij in beginsel veroordeeld in de kosten van het geding (waaronder de kosten van juridische en deskundige bijstand). Indien echter de door de rechtbank toegekende schadeloosstelling lager is dan het bij dagvaarding gedane aanbod, kan de rechtbank de onteigende partij veroordelen in (een naar billijkheid te bepalen deel van) de kosten van het geding. De ratio van deze bepaling is dat voorkomen moet worden dat het aanbod van een onteigenende partij onvoldoende gemotiveerd wordt verworpen.
Mede gelet op deze ratio, is de rechtbank van oordeel dat er geen reden is om af te wijken van de hoofdregel dat de onteigende partij in de kosten van het geding moet worden veroordeeld. De tegenstelling in de standpunten van partijen omtrent de hoogte van de door de provincie te betalen schadeloosstelling betrof met name het eliminatiebeginsel. De vraag of in casu de “Woonbestemming -2” al dan niet moest worden geëlimineerd, is niet een vraag waarvan het antwoord op voorhand vaststond. Niet gezegd kan worden dat [gedaagde c.s.] het aanbod van de provincie bij dagvaarding lichtvaardig hebben verworpen.
Daarnaast is van belang dat het verschil tussen de aan [gedaagde c.s.] definitief toe te kennen schadeloosstelling van € 1.065.412,-- en de bij dagvaarding aangeboden schadeloosstelling van € 1.158.337,--, welk aanbod ter gelegenheid van de descente door de provincie is verlaagd tot € 1.116.974,--, een niet heel groot verschil van € 92.925,-- c.q.
€ 51.562,-- betreft.
Voorts is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van feiten of omstandigheden in de zin van artikel 50 lid 3 Ow.
2.26.
Ingevolge artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is. Daarbij spelen ook het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins ingewikkeld is, een rol.
De vraag of de door [gedaagde c.s.] gedeclareerde kosten deze dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan, zal worden beantwoord aan de hand van de door de provincie naar voren gebrachte bezwaren.
Kosten dhr. De Kubber
2.26.1.	De provincie stelt de omvang van deze kosten niet redelijk is, gelet op het hoge aantal uren (141,5) dat De Kubber heeft gedeclareerd.
2.26.2.
De rechtbank is van oordeel dat het door De Kubber gedeclareerde aantal van 141,5 uren, gelet op de looptijd van de zaak en de ingewikkeldheid daarvan, niet onredelijk hoog voorkomt. De provincie heeft haar bezwaar op dit punt bovendien onvoldoende gemotiveerd.
Kosten Gloudemans
2.26.3.	De provincie stelt zich op het standpunt dat de kosten van Gloudemans niet in redelijkheid zijn gemaakt. Er is sprake van dubbel werk, omdat Gloudemans een second opinion heeft uitgevoerd. Bovendien was, op het moment dat Gloudemans de complexwaarde opnieuw berekende, het conceptrapport van de deskundigen al voorhanden (de factuur dateert van 8 januari 2014), waaruit volgde dat de rechtbankdeskundigen van mening waren dat het onteigende niet op die wijze moest worden getaxeerd.
2.26.4.
De rechtbank overweegt dat uit de declaratie van Gloudemans niet blijkt wanneer de betreffende werkzaamheden zijn verricht. De factuur zelf dateert van 8 januari 2014. De rechtbank kan dan ook niet toetsen of de betreffende werkzaamheden, die zien op het verrichten van een second opinion met betrekking tot de bepaling van de complexwaarde
- terwijl de deskundigen in hun (concept)rapport uitgaan van de agrarische waarde - in redelijkheid zijn verricht. Mede gelet op het verweer van de provincie, kunnen deze kosten daarom niet voor vergoeding in aanmerking komen.
Wettelijke rente
2.26.5.	De provincie stelt dat er niet zonder meer aanleiding bestaat om het verzoek tot betaling van wettelijke rente over deskundigenkosten toe te wijzen. Vergoeding van wettelijke rente over de deskundigenkosten zou slechts aan de orde zou kunnen komen indien [gedaagde c.s.] deze kosten al hebben betaald. Dat dit zo is, is niet vanzelfsprekend. Het is algemeen gebruik in onteigeningsprocedures dat de kosten pas aan het einde van de procedure door de onteigenaar aan de onteigende worden betaald en dat de vergoedingen voor deskundige bijstand dan ook pas worden “doorgesluisd” naar degenen die de deskundige bijstand hebben verricht. De omstandigheid dat de deskundigen pas later over hun geld beschikken is geen voor vergoeding in aanmerking komende (onteigenings)schade.
2.26.6.
De rechtbank volgt de provincie hierin. Nu gesteld noch gebleken is dat de deskundigenkosten reeds door [gedaagde c.s.] zijn betaald, is er geen grond voor toewijzing van de wettelijke rente over deze kosten.
2.27.
Aangezien de kosten van mr. [NAAM], en ook de rechtbank de kosten van mr. [NAAM], komen deze kosten voor vergoeding in aanmerking.
Op grond van het vorenstaande acht de rechtbank voor juridische en andere deskundige bijstand een totaalbedrag van € 44.562,20 (excl. btw) toewijsbaar.
Kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen
2.28.
De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave in totaal € 40.350,57 (incl. btw). De provincie heeft aangegeven geen bezwaar te hebben tegen deze kostenopgave. De provincie zal als onteigenende partij worden veroordeeld tot betaling van deze kosten.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
stelt het bedrag van de te dezer zake door de provincie aan [gedaagde c.s.] verschuldigde schadeloosstelling vast op € 1.065.412,--,
3.2.
veroordeelt [gedaagde c.s.] om aan de provincie (terug) te betalen het bedrag waarmee het betaalde voorschot het bedrag van de vastgestelde schadeloosstelling te boven gaat, zijnde een bedrag van € 92.925,--, vermeerderd met een rente van 1,6% per jaar daarover vanaf 18 april 2013, en vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf heden tot de dag der voldoening,
3.3.
wijst aan als nieuwsblad waarin door de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal worden geplaatst: BN De Stem,
3.4.
veroordeelt de provincie in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde c.s.] begroot op € 25.162,20 (nog te vermeerderen met btw) ter zake van de kosten van juridische bijstand, € 19.400,-- (nog te vermeerderen met btw) ter zake van de kosten van overige deskundige bijstand en € 1.436,-- ter zake griffierechten,
3.5.
veroordeelt de provincie tevens in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op een totaalbedrag van € 40.350,57 (incl. btw),
3.6.
verklaart dit vonnis voor wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Witsiers, mr. S.M.J. van Dijk en mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2014.
FM