ECLI:NL:GHDHA:2016:1788
Gerechtshof DHA — Uitspraak 


GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer	: 200.175.113/01
Rolnummer rechtbank	: 4101116 \ RL EXPL 15-13015
arrest in kort geding van 5 juli 2016
inzake
1
[naam] ,
2.
[naam]
,
beiden wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
hierna te noemen: [appellanten] ,
advocaat: mr. M.F. van Immerseel te Amsterdam,
tegen
1
EERSTE HAAGSCHE HERBELEGGINGSMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Den Haag,
2.
[naam]
,
wonende te [woonplaats] ,
3.
[naam]
,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
hierna te noemen: EH2M en (in enkelvoud) [H] ,
advocaat: mr. E.C. Rozeboom te Den Haag.
Het geding
Voor het verloop van het geding tot aan 1 september 2015 verwijst het hof naar zijn arrest van die datum. Bij dat arrest werd een comparitie van partijen gelast. Van deze comparitie, die op
27 oktober 2015 plaatsvond, is proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van grieven (met producties) hebben [appellanten] zeven grieven aangevoerd. [H] heeft deze grieven bij memorie van antwoord (met producties) bestreden.
Ten slotte is arrest bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de rechtbank in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet in geschil.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1.
EH2M heeft de aan [H] in eigendom toebehorende woning aan de [adres 2] te Den Haag vanaf 1 april 2009 aan [appellant 2] en/of haar partner [appellant 1] verhuurd. Daartoe is op 1 april 2009 een huurovereenkomst gesloten tussen van EH2M en [appellant 2] voor de periode 1 april 2009 tot en met 31 oktober 2010 waarin een ‘kale’ huurprijs van € 2.500,00 per maand is overeengekomen. Op dezelfde datum is tussen EH2M en [appellant 1] een zogenoemde ‘allonge’ overeengekomen waarin in afwijking van de tussen EH2M en [appellant 2] gesloten huurovereenkomst (aangeduid als ‘de huurovereenkomst’) is overeengekomen:
“De huurovereenkomst is gesloten tussen EH2M en [appellant 1] , partner van [appellant 2] . De bevoegdelijk in naam van [appellant 1] als achterman gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde treft [appellant 1] in al haar gevolgen.
De huurprijs bedraagt gedurende de periode 1 april tot en met 31 oktober 2009
€ 1.100 (zegge elfhonderd euro) per maand, exclusief de kosten van gas, elektra, water televisie telefoon en internet.
Ter compensatie van het verschil tussen de in deze allonge overeengekomen huurprijs van € 1.100 en de in de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs van € 2.500 per maand, zal huurder naar beste kunnen werkzaamheden verrichten ten behoeve van de exploitatie van de buitenplaats […] te [plaats] , in overleg met verhuurder nader te bepalen.
Gedurende de periode waarin [appellant 1] en/of [appellant 2] van het woonhuis plaatselijk bekend [adres 2] te […] gebruik maakt zal de maandelijkse huurvergoeding € 1.500 (zegge vijftienhonderd euro) bedragen.”
Naast de laatste alinea (betreffende de [adres 2] ) staat handgeschreven:
“incl. gas, water, licht”, met twee parafen.
1.2.
Op 27 oktober 2009 is een op naam van [appellant 2] gestelde huurovereenkomst met EH2M met betrekking tot de woning aan de [adres 2] te Den Haag ondertekend voor de duur van drie jaar, van 1 november 2009 tot 31 oktober 2012. Deze woning is eigendom van EH2M. In die huurovereenkomst is vermeld dat [appellant 2] bij het sluiten van de huurovereenkomst werd vertegenwoordigd door [appellant 1] . [appellant 1] heeft de huurovereenkomst ondertekend.
De overeengekomen ‘kale’ huurprijs bedraagt € 5.800,00 per maand.
Onder de handtekeningen onder de overeenkomst staat handgeschreven:
”Niet van toepassing. Aan de inhoud van dit contract kunnen geen rechten worden ontleend.” Met daaronder een paraaf van [geïntimeerde 2] .
1.3.
[appellant 1] heeft namens NOQ Concepting B.V. (hierna: NOQ) advieswerkzaamheden verricht voor de Stichting tot behoud van de historische buitenplaats […] (hierna: SBS). NOQ wordt middellijk bestuurd door [appellant 2] . SBS wordt bestuurd door [H] . Op 26 januari 2011 is tussen SBS en AVD2 Holding B.V., de bestuurster van NOQ, een samenwerkingsovereenkomst gesloten.
1.4.
De voor de woning aan de [adres 2] betaalde huur is betaald door [appellant 2] .
1.5.
[appellanten] hebben de woning aan de [adres 2] op 22 juli 2015 verlaten.
2. EH2M en [H] hebben bij inleidende dagvaarding gevorderd, kort samengevat en zakelijk weergegeven:
1) [appellanten] te bevelen de woning aan de [adres 2] binnen twee weken na betekening van het vonnis te ontruimen;
2) [appellanten] te veroordelen tot een boete van € 250,00 voor iedere dag dat zij de woning niet hebben ontruimd en opgeleverd;
3) te bepalen dat de deurwaarder gemachtigd is om de ontruiming ten uitvoer te leggen indien [appellanten] in gebreke blijven;
4) [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van ontruimingskosten voor zover zij het pand niet in behoorlijk opgeruimde staat achterlaten;
5) [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een voorschot op de achterstallige huurtermijnen ter hoogte van € 72.000,00;
6) [appellanten] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
3. Bij vonnis van 6 juli 2015 heeft de kantonrechter, kort samengevat en zakelijk weergegeven:
- [appellanten] bevolen de woning aan de [adres 2] te Den Haag binnen twee weken na betekening van het vonnis te ontruimen;
- [appellanten] veroordeeld tot betaling van een boete van € 250,00 per dag voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet voldoen aan het bevel tot ontruiming, tot een maximum van € 10.000,00;
- [appellanten] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een voorschot op de achterstallige huurtermijnen van € 66.400,00;
- [appellanten] hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten.
4. In hoger beroep vorderen [appellanten] vernietiging van het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van 6 juli 2015 en, opnieuw rechtdoende, afwijzing van de vorderingen van EH2M en [H] onder veroordeling in de proceskosten van beide instanties.
5. Met
grief 1
betogen [appellanten] dat de kantonrechter [appellant 2] ten onrechte als huurder van [adres 2] heeft aangemerkt. Met
grief 2
betogen [appellanten] dat de kantonrechter heeft miskend dat de huur voor de woning aan de [adres 2] ook na 1 april 2011 is verrekend met vorderingen van NOQ op SBS. Met
grief 3
betogen [appellanten] dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat zij niet hebben aangetoond dat de huur na 31 december 2012 volledig is verrekend. Met
grief 4
betogen [appellanten] dat de huur voor [adres 2] inclusief gas, licht en water was en dat zij voldoende stukken hebben overgelegd van de door hen betaalde kosten van gas, licht en water en kleine reparaties. Met
grief 5
betogen [appellanten] dat de kantonrechter ten onrechte hun aanbod tot zekerheidstelling tot een bedrag van € 22.899,76 niet heeft betrokken in het voorlopig oordeel dat de huurachterstand de ontruiming rechtvaardigt. Met
grief 6
betogen [appellanten] dat de kantonrechter een te hoog voorschot op de achterstallige huur heeft toegekend omdat het achterstallige bedrag volgens hen lager is. Met
grief 7
betogen [appellanten] dat de kantonrechter hen ten onrechte in de proceskosten heeft veroordeeld.
6.  Het hof overweegt als volgt.
7. Het geschil tussen partijen betreft de verhuur van de woning aan de [adres 2] door EH2M. De in eerste aanleg ingestelde vorderingen hebben geen betrekking op een rechtsverhouding tussen [H] en [appellant 1] en/of [appellant 2] . Die vorderingen voor zover ingesteld door [H] zijn daarom niet toewijsbaar.
8. Het betoog van EH2M en [H] dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd reeds omdat [appellanten] geen grief hebben gericht tegen overweging 4.2 daarvan, verwerpt het hof. De grieven van [appellanten] zijn gericht tegen alle beslissingen van de kantonrechter en die beslissingen dragende overwegingen.
Is [appellant 2] naast [appellant 1] huurder van [adres 2] ?
9. Niet in geschil is dat [appellant 1] huurder was van de woning aan de [adres 2] te
Den Haag. Wel zijn partijen verdeeld over de vraag of [appellant 2] ook als huurder van deze woning kan worden aangemerkt. [appellanten] betwisten dat een huurovereenkomst tussen EH2M en [appellant 2] tot stand is gekomen omdat de op 27 oktober 2009 op naam van [appellant 2] gestelde schriftelijke huurovereenkomst onbevoegd door [appellant 1] namens [appellant 2] is gesloten nu [appellant 2] daartoe geen volmacht aan [appellant 1] heeft gegeven. [appellanten] stellen dat EH2M wist althans behoorde te weten dat [appellant 1] niet gemachtigd was om namens [appellant 2] de (nep)huurovereenkomst te ondertekenen.
10. In artikel 3:61 lid 2 BW is bepaald:
”Is een rechtshandeling in naam van een ander verricht, dan kan tegen de wederpartij, indien zij op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van deze veronderstelling geen beroep worden gedaan.” Bij de toepassing van deze bepaling dient in aanmerking te worden genomen dat voor toerekening van schijn van volmachtverlening aan de vertegenwoordigde ook plaats kan zijn in geval de derde gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmachtverlening aan de tussenpersoon op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van de vertegenwoordigde komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid (Hoge Raad, 19 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK7671).
11. EH2M stelt dat zij erop mocht vertrouwen dat [appellant 1] bevoegd was om de huurovereenkomst namens [appellant 2] te sluiten omdat:
- in de huurovereenkomst is vermeld dat [appellant 1] [appellant 2] vertegenwoordigt,
- de huurovereenkomst op verzoek van [appellant 1] alleen op naam van [appellant 2] is gesteld in verband met een dreigend faillissement,
- [appellant 1] , onder meer blijkens een e-mail van 27 januari 2010 aan [H] , [appellant 2] vaker vertegenwoordigde, en
- [appellant 2] de huurpenningen betaalde.
Op grond van deze door [appellanten] niet betwiste omstandigheden in onderlinge samenhang bezien, mocht EH2M redelijkerwijze aannemen dat door [appellant 2] aan [appellant 1] een toereikende volmacht was verleend tot het sluiten van de huurovereenkomst van 27 oktober 2009. Dit betekent dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat er tussen EH2M en [appellant 2] een huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 2] tot stand is gekomen. Grief 1 faalt in zoverre.
12. De stelling van [appellanten] dat de huurovereenkomst van 27 oktober 2009 geen betekenis heeft omdat [H] daaronder heeft geschreven dat aan de inhoud daarvan geen rechten kunnen worden ontleend, is in het licht van de betwisting daarvan door EH2M onvoldoende onderbouwd. [appellanten] hebben niet onderbouwd welke betekenis het bijschrift heeft anders dan dat die voor ‘de buitenwacht’ is bestemd zonder die stelling nader toe te lichten. Bovendien hebben [appellanten] zelf gesteld dat deze huurovereenkomst is gesloten omdat [H] een huurovereenkomst ‘nodig had’ met een fors hogere huurprijs (€ 5.800,00) dan feitelijk was overeengekomen.
Gelet hierop hebben [appellanten] onvoldoende toegelicht waarom het oordeel van de kantonrechter dat het bijschrift alleen betrekking heeft op de daarin vermelde huurprijs, onjuist is. Grief 1 faalt ook in zoverre en dus geheel.
Verrekenen
13. [appellanten] hebben bij wijze van bevrijdend verweer gesteld dat de door hen voor de woning aan de [adres 2] verschuldigde verhuur is verrekend. Bij betwisting van de door [appellanten] in dat verband gestelde feiten, dragen [appellanten] de bewijslast daarvan.
14. [appellanten] stellen dat de huur is verrekend met vorderingen van NOQ op SBS. Nu de vordering van EH2M op [appellant 1] geen verband houdt met de gestelde vordering van NOQ op SBS, beide vorderingen zien immers op een verschillende rechtsverhouding tussen verschillende partijen, had [appellant 1] op grond van artikel 6:127 lid 2 BW niet de bevoegdheid tot verrekening, tenzij die hem door EH2M is verleend.
Vast staat dat EH2M er voor de periode van 1 november 2010 tot 1 april 2011 mee heeft ingestemd dat de door [appellant 1] verschuldigde huur verrekend werd met vorderingen van NOQ op SBS. Voor de periode na 1 april 2011 heeft EH2M niet ingestemd met een dergelijke verrekening maar aanspraak gemaakt op betaling van de huur, zodat [appellant 1] voor die periode tevergeefs een beroep op verrekening doet. Grief 2 faalt.
15. Wat betreft de verrekening van de huur met de rekeningen terzake van gas, licht en water (grief 4) geldt het volgende. In de allonge is een niet marktconforme huurprijs inclusief gas, licht en water overeengekomen voor de woning aan de [adres 2] , omdat [appellanten] het verschil tussen die huurprijs en een marktconforme huurprijs zouden ‘betalen’ doordat, zoals in de allonge vermeld, [appellant 1] werkzaamheden zou verrichten ten behoeve van de exploitatie van de buitenplaats […] . Evenmin is in geschil dat [appellant 1] die werkzaamheden aanvankelijk wel heeft verricht maar per april 2012 volledig heeft gestaakt. EH2M stelt zich in het licht daarvan naar voorlopig oordeel terecht op het standpunt dat de voorwaarden op grond waarvan een huurprijs van € 1.500,00 per maand inclusief gas, licht en water was overeengekomen, per 1 april 2012 niet meer werden vervuld. De kantonrechter heeft dan ook terecht geen grond voor verrekening van die bedragen gezien.
16. Over de overige kosten die volgens [appellanten] verrekend moeten worden met de huurprijs, overweegt het hof als volgt.
16.1.
Voor de kosten van telefoon en internet geldt dat niet is gesteld dat daarover tussen partijen afspraken zijn gemaakt, zodat die kosten als gebruikelijke huurderskosten voor rekening van [appellanten] blijven.
16.2.
Met betrekking tot het gebruik van de kelderbox is blijkens de door EH2M als productie 5 bij de memorie van antwoord overgelegde e-mail van [appellant 1] afgesproken dat [appellanten] daarvoor een vergoeding aan EH2M betalen, zodat verrekening door [appellanten] niet aan de orde is.
16.3.
De kosten van inspectie en vervanging van de door EH2M aan [appellanten] ter beschikking gestelde vaatwasmachine komen voor rekening van EH2M nu geen sprake is van kleine herstellingen die feitelijk eenvoudig uitvoerbaar zijn en geen specifieke kennis vereisen. Het beroep van EH2M op opschorting, slaagt niet omdat het niet kan leiden tot het vervallen van de verplichting tot vergoeding van de door [appellanten] gemaakte kosten. Het beroep op verrekening slaagt in zoverre.
16.4.
Wat betreft de door [appellanten] gestelde kosten met betrekking tot de cv-ketel, stucwerk, een stroomstoring, en elektrawerken hebben [appellanten] niet gesteld dat EH2M in verzuim was met de reparatie van de gestelde gebreken terwijl EH2M aanvoert niet door [appellanten] te zijn bericht over deze gebreken. Er is daarom niet voldaan aan artikel 7:206 lid 3 BW zodat het beroep op verrekening in zoverre terecht door de kantonrechter is afgewezen.
16.5.
De overige door [appellanten] gestelde kosten heeft EH2M gemotiveerd betwist. Verder heeft EH2M betwist dat [appellanten] na ontruiming van de woning aan de [adres 2] de door [appellanten] gestelde roerende zaken in die woning hebben achtergelaten en heeft EH2M de gestelde waarde van die zaken betwist. [appellanten] hebben in zoverre onvoldoende gesteld om tot bewijslevering te worden toegelaten.
17. Uit 16.3 volgt dat op de door de kantonrechter bepaalde achterstallige huurtermijnen een bedrag van (€ 259,70 + € 275) € 534,70 in mindering moet worden gebracht wegens verrekening van de kosten van inspectie en vervanging van de vaatwasmachine. De door [appellant 1] gestelde verrekening door de rechtbank in een procedure tussen NOQ en SBS, blijkt niet uit het door EH2M als productie 1 bij de memorie van antwoord overgelegde vonnis in die procedure. Dit betekent dat [appellant 1] op basis van de vordering in eerste aanleg van EH2M, een bedrag van € 65.865,30 als voorschot op de achterstallige huurtermijnen verschuldigd is. In het licht daarvan heeft de kantonrechter in het aanbod van [appellant 1] om zekerheid te stellen tot een bedrag van ruim € 22.000,00 terecht geen grond gezien om de gevorderde ontruiming af te wijzen. De grieven 3 en 5 falen en de grieven 4 en 6 slagen voor zover die de vaatwasmachine betreffen.
18. Omdat [appellanten] grotendeels in het ongelijk zijn gesteld bestaat geen grond de door de kantonrechter uitgesproken proceskostenveroordeling te vernietigen. Grief 7 faalt. [appellanten] zullen worden veroordeeld in de proceskosten in appel, die aan de zijde van EH2M worden begroot op € 3.262,00 (2 punten van tarief IV) voor salaris advocaat [NAAM]€ 1.937,00 aan griffierecht.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van 6 juli 2015 voor zover [appellanten] hoofdelijk tot betaling van een voorschot op de achterstallige huurtermijnen ter hoogte van € 66.400,00 is veroordeeld,
en
opnieuw rechtdoende
:
- veroordeelt [appellanten] hoofdelijk tot betaling van een voorschot van € 65.865,30 aan achterstallige huurtermijnen;
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis voor het overige;
- veroordeelt [appellanten] in de kosten van de procedure in appel, aan de zijde van EH2M begroot op € 5.199,00;
- verklaart de hiervoor vermelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. T.G. Lautenbach, M.P.J. Ruijpers en A.C. Rop en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 juli 2016 in aanwezigheid van de griffier.