ECLI:NL:RBGEL:2016:2569
Rechtbank GEL — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/288917 / HA ZA 15-502 / 115/871
Vonnis van 23 maart 2016
in de zaak van
1
[eiser] ,
2.
[eiseres]
,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat [NAAM]. R.M. Terrahe te Apeldoorn,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE NIJMEGEN
,
zetelend te Nijmegen,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. S.G. Blasweiler te Ede (Gelderland).
Partijen zullen hierna [eisers] (in mannelijk enkelvoud) en Gemeente Nijmegen genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 2 december 2015
de op 28 januari 2016 namens [eisers] toegezonden producties 14 tot en met 17
de comparitie van partijen van 12 februari 2016.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
[eisers] heeft in 1999 grond aangekocht. In 2001 heeft [eisers] de op deze grond gebouwde (tussen)woning aan de [adres] te [woonplaats] betrokken.
De woning maakt onderdeel uit van een bouwperceel met drie woningen.
2.2.
Gemeente Nijmegen heeft, met het oog op wenselijke ruimtelijke ontwikkelingen,  de hoekwoning op nummer [… 1] op 8 november 2006 gekocht voor € 490.000,00 en de hoekwoning op nummer [… 2] op 6 februari 2007 gekocht voor € 525.000,00.
2.3.
De woning van [eisers] is, in opdracht van Gemeente Nijmegen, getaxeerd;
op 23 augustus 2006 door Strijbosch Thunnissen Makelaardij B.V. op € 300.000,00, en
op 13 december 2006 door Hans Janssen Garantiemakelaars op € 348.500,00.
Beide bedragen betreffen de onderhandse verkoopwaarde.
2.4.
[eisers] heeft Adviesburo Duiker B.V. (hierna: Duiker) opdracht gegeven tot begroting van een schadeloosstelling op basis van de Onteigeningswet.
Op 6 augustus 2007 heeft Duiker de onderhandse verkoopwaarde begroot op € 395.000,00 en de totale schade op € 540.000,00.
2.5.
Gemeente Nijmegen heeft de woning van [eisers] in 2010 opnieuw laten taxeren. Beaufort Makelaars heeft de onderhandse verkoopwaarde van de woning op 15 oktober 2010 vastgesteld op € 390.000,00.
2.6.
Naar aanleiding van deze taxatie heeft Gemeente Nijmegen bij brief van 11 no-vember 2010 aan [eisers] aangeboden om de woning voor € 390.000,00 te kopen.
2.7.
Bij brief van 17 november 2010 heeft [eisers] gereageerd dat hij bereid is de woning te verkopen voor € 460.000,00 plus de vergoeding van 5% courtage te vermeerderen met btw, welke kosten [eisers] heeft moeten voldoen voor het in de arm nemen van een makelaar/onteigeningsdeskundige.
2.8.
Bij brief van (vermoedelijk) 9 december 2010 heeft Gemeente Nijmegen aan [eisers] geschreven dat zij niet ingaat op zijn voorstel en dat zij bereid is de aanbieding van 11 november 2011 tot 5 januari 2011 te handhaven.
2.9.
Bij brief van 20 december 2010 heeft [eisers] Gemeente Nijmegen bericht dat het aanbod van Gemeente Nijmegen niet acceptabel is.
2.10.
Bij brief van 13 januari 2011 heeft Gemeente Nijmegen [eisers] meegedeeld dat de aankooponderhandelingen worden gestaakt.
2.11.
Bij brief van 9 januari 2015 aan Gemeente Nijmegen is namens [eisers] de verjaring gestuit en heeft [eisers] zich het recht op nakoming van een verbintenis uit onrechtmatige daad voorbehouden.
2.12.
Bij brief van 9 februari 2015 heeft Gemeente Nijmegen deze aansprakelijkstelling afgewezen en aan [eisers] geschreven dat geen aanbod voor verwerving van de woning zal worden gedaan nu de plannen voor de ontwikkeling van het gebied zijn veranderd en er geen noodzaak meer is tot verwerving.
3
Het vordering en het verweer
3.1.
[eisers] vordert, na wijziging van eis ter comparitie;
I. een verklaring voor recht dat Gemeente Nijmegen onrechtmatig en in strijd met de
algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft gehandeld door niet in 2006/2007 ook de woning van [eisers] te kopen;
II. primair, veroordeling van Gemeente Nijmegen tot medewerking aan de verkoop en levering van de woning tegen een door een deskundige vast te stellen waarde, rekening houdend met desgewenst te verstrekken afschriften van de aankopen van nr. [… 1] en nr. [… 2] en het prijsniveau/marktomstandigheden in 2006/2007 alsmede het strategisch publiekrechtelijke doel van de aankoop en de omstandigheid dat nr. [… 3] onderdeel is van een gemeenschap met nr. [… 1] en nr. [… 2] ;
subsidiair, op een bij door de rechtbank in goede justitie te bepalen wijze,
een en ander onder verbeurte van een dwangsom;
III. voor het geval het ten tweede gevorderde mocht worden afgewezen veroordeling van Gemeente Nijmegen tot betaling van een door een deskundige vast te stellen schadevergoeding;
IV. veroordeling van Gemeente Nijmegen in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
Het onrechtmatig handelen is volgens [eisers] daarin gelegen dat Gemeente Nijmegen meermaals kenbaar heeft gemaakt, onder andere tijdens besprekingen op 14 november 2006 en op 20 december 2007, dat ook de woning van [eisers] zou worden aangekocht, dat dit niet is gebeurd en dat Gemeente Nijmegen heeft nagelaten te onderbouwen waarom zij destijds wel de hoekwoningen heeft gekocht en niet de woning van [eisers] Vóór 2010 heeft [eisers] nimmer een concreet voorstel van Gemeente Nijmegen ontvangen. Met het bod in 2010 van € 390.000,00 heeft Gemeente Nijmegen uit het oog verloren dat de woningmarkt op dat moment wezenlijk veranderd was ten opzichte van 2006/2007 en het prijsniveau van die tijd. Gelet op de taxatiewaarde in 2010 vermoedt [eisers] dat de lager getaxeerde waardes in 2006 niet marktconform waren nu de woningmarkt in 2010 beduidend slechter was dan in 2006. Kortom, er is sprake van evidente schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur nu Gemeente Nijmegen volstrekt willekeurig, ongelijk, onzorgvuldig en in strijd met opgewekt vertrouwen heeft gehandeld. Gelet hierop moet het voor rekening en risico van Gemeente Nijmegen blijven dat de verkoopwaarde uit 2006/2007 niet meer realistisch was. [eisers] stelt dat Gemeente Nijmegen geen oog heeft voor zijn gerechtvaardigde belangen en [eisers] voelt zich gekneveld. Hij meent dat zijn woning praktisch gezien onverkoopbaar is gelet op de projectontwikkelingsplannen van Gemeente Nijmegen, de onduidelijk status van de hoekwoningen en het achterstallig onderhoud van die hoekwoningen.
3.3.
Gemeente Nijmegen voert gemotiveerd verweer en betwist, kort samengevat, dat sprake is van onrechtmatig handelen, alsmede dat [eisers] geen schade heeft geleden door het niet kopen van de woning.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Met zijn stelling, kort gezegd, dat Gemeente Nijmegen onrechtmatig heeft gehandeld door in 2006/2007 wel de hoekwoningen aan te schaffen maar niet de (tussen)woning van [eisers] , beroept [eisers] zich op artikel 6:162 BW.
Dit artikel bepaalt dat hij die jegens een ander een onrechtmatige daad pleegt, welke hem kan worden toegerekend, verplicht is de schade die de ander dientengevolge lijdt, te vergoeden.
4.2.
Nu een onrechtmatige daad op grond van voornoemd artikel leidt tot een verplichting tot het vergoeden van geleden schade en op het bepaalde in artikel 6:103 BW geen beroep is gedaan, wijst de rechtbank de vordering van [eisers] , inhoudende een veroordeling van Gemeente Nijmegen tot het verlenen van medewerking aan verkoop en levering van de woning (vordering II primair), af.
4.3.
Vervolgens ligt de subsidiaire vordering onder II ter beoordeling voor. Zoals uit voornoemd artikel 6:162 BW voortvloeit is een causaal verband vereist tussen de onrechtmatige daad en de schade. Naar het oordeel van de rechtbank ontbreekt dit causaal verband en daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
4.4.
Hoewel gelet op de uiteenlopende verklaringen van partijen hieromtrent, niet komt vast te staan of Gemeente Nijmegen in 2006/2007 een bod heeft gedaan op de woning van [eisers] , staat vast (overweging 2.6.) dat Gemeente Nijmegen dit in 2010 wel heeft gedaan. Op basis van het taxatierapport van Beaufort Makelaars heeft Gemeente Nijmegen een bod van € 390.000,00 op de woning uitgebracht. [eisers] heeft dit bod niet geaccepteerd (overweging 2.9.). Met de enkele stelling van [eisers] dat Gemeente Nijmegen uit het oog zou hebben verloren dat de waarde van de woning in 2010 aanmerkelijk was gedaald ten opzichte van 2006/2007, stelt [eisers] niet de door Beaufort Makelaars vastgestelde taxatiewaarde in 2010 ter discussie maar de taxatiewaarde die de woning in 2006 zou hebben gehad. Ook de (verder niet onderbouwde) stelling van [eisers] dat hij voor het in 2010 aangeboden bedrag van € 390.000,00 geen vergelijkbare woning zou kunnen kopen, maakt niet dat de taxatiewaarde van de woning in 2010 onjuist zou zijn. Voor zover [eisers] heeft beoogd te stellen dat de verkoopprijzen van de hoekwoningen in 2006 en 2007 veel hoger waren dan de getaxeerde waarde van zijn woning in 2006, overweegt de rechtbank dat de bij de hoekwoningen behorende percelen groter waren en dat een tussenwoning in de regel minder zal opbrengen dan een verder vergelijkbare hoekwoning. Voor zover [eisers] met verwijzing naar het rapport van de onteigeningsdeskundige heeft beoogd te stellen dat het bod in 2010 te laag zou zijn, overweegt de rechtbank dat gesteld noch gebleken is dat van een onteigeningsituatie sprake was. Bovendien heeft Duiker de onderhandse verkoopwaarde in 2007 begroot op € 395.000,00 en is het feit van algemene bekendheid dat de woningmarkt nadien in een diepe crisis is beland met prijsdalingen als gevolg. Op die gronden komt de rechtbank de taxatie van Beaufort Makelaars alleszins redelijk voor.
4.5.
Nog los van de vraag of sprake is van onrechtmatig handelen is, blijkens hetgeen hiervoor is overwogen, de situatie waar [eisers] thans in verkeert veeleer het gevolg van zijn weigering om het alleszins aanvaardbare bod uit 2010 te accepteren dan van de gestelde onrechtmatigheid dat Gemeente Nijmegen in 2006/2007 geen bod op de woning heeft uitgebracht.
4.6.
Nu een causaal verband tussen het gestelde onrechtmatig handelen en de gestelde schade door het eigen gedrag van [eisers] is doorbroken, wijst de rechtbank ook de subsidiaire vordering onder II alsmede de vordering onder III af.
4.7.
Nu gesteld noch gebleken is dat [eisers] een belang heeft bij enkel de verklaring voor recht zoals gevorderd onder I, zal de rechtbank ook deze vordering afwijzen en komt de rechtbank niet toe aan beoordeling van de gestelde onrechtmatigheid.
4.8.
Voor zover [eisers] heeft beoogd te stellen dat Gemeente Nijmegen gehouden is door te onderhandelen, wijst de rechtbank erop dat Gemeente Nijmegen ter zitting wederom heeft aangeboden de woning van [eisers] te kopen voor de waarde die een taxateur aan de woning toekent. [eisers] gaat ten onrechte uit van de door Duiker getaxeerde waarde inclusief schadevergoedingsposten van € 460.000,00. Deze waarde kan niet als uitgangpunt dienen omdat geen sprake is, zoals reeds overwogen, van een onteigeningssituatie.
4.9.
Aan bespreking van de overige verweren, waaronder het verjaringsverweer, komt de rechtbank niet toe.
4.10.
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gemeente Nijmegen worden begroot op € 613,00 aan griffierecht en € 904,00 aan salaris voor de advocaat.
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Nijmegen tot op heden begroot op € 1.517,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2016.
Coll: PM