ECLI:NL:RBMNE:2016:5314
Rechtbank MNE — Uitspraak 


RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 4882182 UC EXPL  16-4051 SM/1152
Vonnis van 31 augustus 2016
inzake
de stichting
Stichting Vecht en IJssel
,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen Vecht en IJssel,
eisende partij,
gemachtigde: mr. N. van den Burg,
tegen:
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: J.A. de Bouter.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 april 2016
- de mondelinge behandeling op 29 juli 2016
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Vecht en IJssel houdt zich bezig met dienstverlening op het gebeid van wonen, welzijn en zorg. Haar kerntaak is het bieden van huisvesting en verzorging aan ouderen.
2.2.
[gedaagde] , geboren op [1934] , huurt sinds 15 januari 2014 een serviceappartement, Jan van der Heijdenweg [nummer] te [woonplaats] , gelegen in woonzorgcentrum [woonzorgcentrum] . In de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
“(…)
IN OVERWEGING NEMENDE DAT:
(…)

huurder is zich ervan bewust dat de huisvesting en de zorgverlening qua omvang, financiering en organisatie, o.a. vanwege de aangelegde zorginfrastructuur (denk aan alarmering en brandveiligheid), alleen mogelijk is indien huurder zijn behoefte aan zorg afneemt van verhuurder;

huurder verplicht zich derhalve gedurende de duur van de huurovereenkomst de zorg uitsluitend van verhuurder af te nemen;
ZIJN OVEREENGEKOMEN:
(…)
Voorwaarden
2.1
Deze overeenkomst verplicht partijen tot naleving van de bepalingen van de wet met betrekking tot verhuur en huur van woonruimte voor zover daarvan in deze overeenkomst niet wordt afgeweken. Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE’ (…) hierna te noemen ‘algemene bepalingen’. Deze algemene bepalingen zijn als
bijlage 2
bij deze overeenkomt gevoegd en zijn partijen bekend.
2.2
De algemene bepalingen zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken, of toepassing ervan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is.
(…).”
Artikel 1.3 van de algemene bepalingen luidt:
“Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.”
2.3.
Bij brief van 2 september 2015 heeft Vecht en IJssel aan [gedaagde] meegedeeld dat is geconstateerd dat haar zoon, [A] , met zijn vriendin, [B] , bij [gedaagde] is ingetrokken. In deze brief heeft Vecht en IJssel [gedaagde] erop gewezen dat zij hiermee het bepaalde in artikel 1.3 van de algemene bepalingen overtreedt. Vecht en IJssel heeft verder in deze brief aan [gedaagde] meegedeeld:
“Wij verzoeken u de ontstane situatie, namelijk dat uw zoon en zijn vriendin bij u inwonen, per direct te beëindigen, doch uiterlijk woensdag 16 september aanstaande. Bij voortduring van deze wanprestatie zullen wij overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst die Vecht en IJssel met u heeft (…)”
Een kopie van deze brief heeft Vecht en IJssel gestuurd naar mevrouw [C] , de dochter van [gedaagde] .
2.4.
In antwoord op deze brief heeft mevrouw [C] (hierna aangeduid als: de dochter) aan Vecht en IJssel geschreven:
“(…)
Mijn moeder is jl. oktober geopereerd aan een hersentumor. Deze is verwijderd en ze heeft in de maanden november-december, dagelijks bestralingen gehad. In die periode raakte mijn broer zijn woning kwijt en toen leek het een goede (tijdelijke) oplossing, zowel voor mijn moeder als voor mijn broer, om bij haar in te gaan wonen. Hierdoor was mijn moeder verzekerd van goede zorg en toezicht en was het woonprobleem van mijn broer tijdelijk opgelost.
(…).
Ik denk ook dat mijn moeder niet in staat is om hem eruit te zetten en ook ik kan daar geen invloed op uitoefenen. Kortom hoe kunnen we deze situatie omzetten in een win-winsituatie?
(…)”
2.5.
Bij brief van 14 september 2015 heeft Vecht en IJssel aan [gedaagde] geschreven:
“(…)
Wij hebben - via uw dochter mevrouw [C] - aangeboden dat uw zoon de heer [A]  (en zijn vriendin) tot 1 december 2015 in uw appartement mogen verblijven. Vecht en IJssel wil met dit gebaar ook een bijdrage leveren aan de ontstane situatie zodat uw zoon meer tijd heeft om een andere woonruimte te zoeken. Van uw dochter hebben wij begrepen dat u met deze afspraak akkoord gaat en blij bent met deze oplossing.
Vecht en IJssel zal tot 1 december 2015 dan ook geen verdere (juridische) stappen jegens u ondernemen ten aanzien van deze overtreding.
(…).”
2.6.
Bij brief van 4 december 2015 heeft Vecht en IJssel [gedaagde] herinnerd aan de afspraak dat [A] en zijn vriendin tot uiterlijk 1 december 2015 in het appartement mochten verblijven. Vecht en IJssel schrijft vervolgens:
“Inmiddels is die termijn verstreken en willen wij graag van u persoonlijk vernemen of uw zoon daadwerkelijk het appartement heeft verlaten en verzoeken u vriendelijk dit schriftelijk aan ons te melden, uiterlijk vrijdag 11 december a.s.
(…)”
2.7.
Bij e-mail bericht van 9 december 2015 heeft [A] aan Vecht en IJssel geschreven:
“(…)
Namens mijn moeder, welke mij o.a. hiervoor heeft gemachtigd te antwoorden, deel ik U mede dat haar zoon (ik), is verhuisd naar een nieuw adres per 30 november 2015.
(…)”
2.8.
Op 2 december 2015 heeft Vecht en IJssel aan LECTA Recherchediensten B.V. opdracht gegeven een onderzoek te verrichten naar de vraag of [A] en [B] inwonen bij [gedaagde] . Het door LECTA uitgebrachte rapport vermeldt dat in het kader van het onderzoek de rapporteur twee maal (op 11 december 2015 en op 15 december 2015) is meegegaan met een huisbezoek van een verzorgster aan [gedaagde] . Voorts vermeldt het rapport, waarin [A] wordt aangeduid als “S1” en [B] als S2 het volgende:
“(…)
Tag registratiesysteem
Betreffende tag registratiesysteem slaat alle gebruiksmomenten op van een bij een lezer aangeboden tag. Elke tag is persoonsgebonden en geautoriseerd voor specifieke ruimten. Op het moment dat een gebruiker een tag voor een paslezer bij een ruimte houdt, welke hij wil betreden, dan ontvangt de gebruiker wel of geen toegang tot een bepaalde ruimte.
Bij het verlaten van deze ruimten hoeft geen tag bij een paslezer te worden aangeboden, dat betekent dat er geen uitgaande registratie middels het tag registratiesysteem is. Het verlaten van ruimten is alleen te controleren via de opgenomen videobeelden.
Tag registratie systeem in combinatie met videobeelden:
Op deze wijze kon rapporteur enerzijds via het tag registratiesysteem de aanwezigheid middels de tags van Subject 1 (S1 = tagnummer 10530); Subject 2 (S2 = tagnummer 10463) en de huurster F. (= tagnummer 10256) van appartement [nummer] worden vastgesteld.
Daarbij werd ter ondersteuning van dit deelonderzoek in de periode 24 december 2015 tot en met 21 januari 2016 een tweetal camera’s geplaatst in het woongebouw.
Door de opgenomen beelden te analyseren en deze met de tag registratiemomenten te vergelijken kon de aanwezigheid en het verblijf daadwerkelijk worden vastgesteld van Subject 1 (tagnummer 10530) en Subject 2 (tagnummer 10463) in de woning van huurster F. (…)
(…)
Ook werd door rapporteur op meerdere momenten, door videobeelden en de tag momenten te bekijken en te combineren, vastgesteld dat S1 & S2 of individueel of samen in de avonduren woning [nummer] van huurster F. verlieten om dan alleen of samen weer in de nacht terug te keren in woning [nummer] van huurster F. Om dan vervolgens niet eerder de woning weer te verlaten dan na 07.00 uur of later in de ochtend of in de middag van die betreffende dag.
(…)”
Het rapport vermeldt dat aan de hand van de opgenomen videobeelden en de tagregistratie van Subject 1, Subject 2 en huurster F. is komen vast te staan dat S1 en S2 zich op werkdagen, feestdagen en in het weekend overdag, in de avond en in de nacht regelmatig in de woning ophielden. De samenvatting van de registratie vermeldt:
over de aanwezigheid van [A] (S1):
“Werkdagen 		10 van de max 16 dagen
Weekenddagen		4 van de max 5 dagen
Feestdagen		3 van de max 3 dagen
Nachten			18 van de max 22 nachten”
En over de aanwezigheid van [B] (S2):
“Werkdagen 		15 van de max 16 dagen
Weekenddagen		2 van de max 5 dagen
Feestdagen		3 van de max 3 dagen
Nachten			19 van de max 22 nachten”
2.9.
Bij brief van 23 december 2015 heeft Vecht en IJssel aan [gedaagde] haar constatering meegedeeld dat [A] en zijn vriendin nog altijd bij [gedaagde] inwonen. Vecht en IJssel heeft voorts meegedeeld dat zij bij de rechtbank een verzoek zal indienen tot ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij [A] en zijn vriendin uiterlijk 1 januari 2016 het appartement verlaten. Een kopie van deze brief heeft Vecht en IJssel per e-mail aan de dochter gestuurd. In de begeleidende e-mailbericht heeft Vecht en IJssel meegedeeld:
“(…)
Gezien de (gezondheid)situatie van uw moeder is Vecht en IJssel bereid uw moeder - in het geval dat wij tot ontruiming kunnen overgaan - een alternatieve woonruimte aan te bieden in onze locatie [woonzorgcentrum] .
(…)”
2.10.
Bij e-mailbericht van 28 december 2015 heeft [A] aan Vecht en IJssel geschreven:
“Wat U bezielt is voor ons/mij een raadsel, mede omdat U ook het verzoek rechtstreeks met mij te willen communiceren negeert (zie onderstaand). Met mijn zus heb ik meer als een jaar geen contacten meer en ik verzoek U dan ook nogmaals alleen met mij te willen communiceren daar ik mijn moeders gemachtigde ben voor dit soort aangelegenheden.
Als U verder bekend is verzorg ik mijn moeder (als mantelzorger) en ben overigens wel dagelijks in het appartement aanwezig, ook sinds mijn verhuizing per 30 november 2015, (…).
Gezien deze (nu nieuwe) omstandigheden zeggen wij wel alvast en per direkt de zorg thuis van mijn moeder met en door Vecht en IJssel op wegens deze door U gebezigde (be)handelingen.
De zorg (welke ik al 5 dagen per week deed), zal nu dus door mij zelf worden gedaan voor 7 dagen per week per heden.
Graag ontvang ik namens mijn moeder een bevestiging per ommegaande mail als dat niemand het appartement meer zal betreden van Uw gehele organisatie zonder onze uitdrukkelijke voorafgaande (schriftelijke) toestemming hiervoor. Mocht dit wel geschieden dan doen wij strafrechtelijke aangifte van o.a. huisvredebreuk.
(…)”
2.11.
In antwoord op deze e-mail heeft Vecht en IJssel op 29 december 2015 aan [A] geschreven:
“
Wij zullen uw moeder altijd aanschrijven
,
en niet u, ondanks dat u zich opwerpt als mantelzorger. Wij hebben een huur- en zorgovereenkomst met uw moeder en niet met u. U dient zich dat goed te realiseren. Zolang uw moeder niet onder curatele of bewindvoering staat zullen wij met haar blijven communiceren omdat zij onze huurder en onze cliënt is. Wij accepteren uw opzegging van de zorgovereenkomst dan ook niet. Alleen uw moeder kan de zorgovereenkomst beëindigen en zij dient dit dan zelf aan ons kenbaar te maken
.
”
2.12.
Bij e-mail van eveneens 29 december 2015 heeft [A] nogmaals aan Vecht en IJssel meegedeeld dat hij de benodigde zorg volledig zelf doet, 7 dagen per week. Bij deze mail heeft hij een door [gedaagde] ondertekende brief gezonden waarin zij de zorgovereenkomst opzegt. [A] heeft voorts meegedeeld:
“(…)Wij
,
mijn moeder en ik, gaan ervan uit dat het appartement niet ongewenst door Uw medewerkers wordt betreden sinds gister. Iedere volgende keer dat iemand ongewenst het appartement betreed zal door haar of mij (indien aanwezig) niet worden geaccepteerd en wordt tevens direkt aangifte van gedaan bij de politie, danwel wordt de politie gebeld indien zich dit voordoet in mijnaanwezigheid”
2.13.
Bij e-mail van 30 december 2015 heeft Vecht en IJssel de ontvangst van de opzegging bevestigd.
2.14.
Bij e-mail van eveneens 30 december 2015 heeft [A] aan Vecht en IJssel meegedeeld dat diezelfde middag om 16.00 uur aangifte zal worden gedaan van het betreden van de woning door een van de medewerkers van Vecht en IJssel op 29 december 2015. In deze e-mail deelt [A] voorts mee dat [gedaagde] uitsluitend nog de huurovereenkomst met Vecht en IJssel wil voortzetten en alle overige overeenkomsten wenst op te zeggen.
2.15.
Bij brief van 15 januari 2016 heeft Vecht en IJssel aan [gedaagde] geschreven:
“(…)
Van uw zoon heb ik het verzoek ontvangen om na te gaan welke overeenkomsten er met u afgesloten zijn en dat u die allen wenst op te zeggen. Omdat wij geen relatie met uw zoon hebben en u degene bent waar wij overeenkomsten mee hebben afgesloten doen wij u ook deze brief toekomen. Onderstaand treft u de opsomming aan van de met u en ons afgesloten overeenkomsten:

huurovereenkomst

een zorgleveringsovereenkomst die u inmiddels beëindigd heeft

WA verzekering, een dienst die jaarlijks met u verrekend wordt

Inboedelverzekering, een dienst die jaarlijks met u verrekend wordt
Omdat wij van u begrepen hebben dat u niemand van Vecht en IJssel meer over de vloer wilt hebben en aangifte zal doen van huisvredebreuk kunnen wij ook bij een calamiteit (bv lekkage ed.) hieraan geen gevolg geven door bv de huismeester het probleem tijdig te laten oplossen. Alle hieruit voortvloeiende gevolgen daarvan, daarvoor zullen wij u aansprakelijk stellen.
Het verzoek aan u is om ons formeel de opzeggingen voor de verschillende overeenkomsten die u wenst te beëindigen ons te doen toekomen. Met inachtneming van de eventuele opzegtermijnen zullen wij de overeenkomsten (laten) beëindigen.”
3
Het geschil
3.1.
Vecht en IJssel vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter:
primair
de huurovereenkomst met [gedaagde] ontbindt en [gedaagde] veroordeelt om het gehuurde met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste niet eigendom van Vecht en IJssel zijn, te verlaten en met overdracht van de sleutels/tags ter volledige en vrije beschikking te stellen van Vecht en IJssel;
subsidiair
[gedaagde] gebiedt zich te houden aan haar contactuele verplichtingen, onder meer inhoudende dat zij haar woning niet geheel of gedeeltelijk in gebruik mag geven aan [A] en diens vriendin alsmede dat zij voor de benodigde zorg een zorgovereenkomst dient aan te gaan met Vecht en IJssel en [gedaagde] aanzegt dat bij niet naleving van haar contractuele verplichtingen een vordering van Vecht en IJssel tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden gehonoreerd,
primair en subsidiair
[gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure.
3.2.
Vecht en IJssel legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] door haar serviceappartement in gebruik te geven aan [A] , handelt in strijd met de huurovereenkomst en door opzegging van de zorgovereenkomst handelt in strijd met haar verplichting dat zij haar behoefte aan zorg van Vecht en IJssel dient af te nemen.
3.3.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. [gedaagde] stelt daartoe dat zij niet is gebonden aan de aanvullende voorwaarden in de  huurovereenkomst, omdat Vecht en IJssel deze voorwaarden bij het aangaan van de huurovereenkomst niet aan haar bekend heeft gemaakt. [gedaagde] betwist dat na 1 december 2015 nog sprake was van inwoning door [A] bij haar. [A] verleende slechts mantelzorg aan [gedaagde] en was om die reden veelvuldig in de woning. Van de vermeende aanwezigheid van de vriendin van [A] is geen sprake. Hij is sedert 10 december 2014 alleenstaand. Volgens [gedaagde] heeft Vecht en IJssel gebruik gemaakt van ongeoorloofde middelen, door het bureau LECTA in te schakelen dat heimelijk onderzoek heeft gedaan naar de aanwezigheid van [A] in de woning. De koppeling van de zorgovereenkomst en de huurovereenkomst is volgens [gedaagde] niet toegestaan, aangezien deze in strijd is met de vrije zorgkeuze. Bovendien heeft Vecht en IJssel de opzegging van de zorgovereenkomst aanvaard en ermee ingestemd dat de huur werd voortgezet met gebruikmaking door [gedaagde] van zorgverlener Axion Continue (hierna: Axion). Ter onderbouwing van haar standpunt heeft [gedaagde] een schriftelijke verklaring overgelegd waarin zij [A] machtigt om voor haar op te treden als “mantelzorger” met daarbij een takenlijst van [A] als mantelzorger. Voorts heeft zij kopieën overgelegd uit de gemeentelijke basisregistratie personen (BRP) van de gemeente IJsselstein waaruit blijkt dat [A] en [B] zijn ingeschreven op andere adressen dan het adres van [gedaagde] .
4
De beoordeling
4.1.
De kantonrechter volgt niet het betoog van [gedaagde] dat zij niet is gebonden aan artikel 1.3 van de algemene bepalingen. Artikel 2.1 van huurovereenkomst vermeldt uitdrukkelijk dat de algemene bepalingen deel uitmaken van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft deze huurovereenkomst ondertekend. Daarmee heeft zij de huurovereenkomst inclusief de algemene bepalingen aanvaard. Dat zij niet op alle pagina’s van de huurovereenkomst haar paraaf heeft gezet doet daar niet aan af. Ook het enkele feit dat [gedaagde] niet afzonderlijk heeft getekend voor ontvangst van een eigen exemplaar van de algemene bepalingen, rechtvaardigt niet de conclusie dat zij deze bepalingen niet heeft aanvaard. Integendeel, doordat op dezelfde pagina als waarop zij heeft getekend ook ruimte is opengelaten waar de huurder nogmaals dient te tekenen onder de vermelding: “voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE  als genoemd in Bijlage 2”, wordt verduidelijkt dat de algemene bepalingen deel uitmaken van de huurovereenkomst. Het beroep van [gedaagde] op de vernietigbaarheid van de algemene bepalingen op grond van artikel 233 lid 2 BW, omdat Vecht en IJssel haar geen redelijke mogelijkheid heeft geboden daarvan kennis te nemen, slaagt evenmin. Vecht en IJssel heeft toegelicht dat de huurovereenkomst inclusief de bijlagen, dus ook bijlage 2 met de algemene bepalingen, in één bestand is opgenomen dat in zijn geheel naar de aankomend huurder wordt gezonden met het verzoek dit te ondertekenen. Het gehele bestand omvat 19 doorgenummerde pagina’s. Dit betoog van Vecht en IJssel wordt bevestigd door de vermelding onderaan de pagina’s, bijvoorbeeld de door [gedaagde] ondertekende pagina waarop is vermeld “8 van 19”. Gelet op deze toelichting had het op de weg van [gedaagde] gelegen om nader te onderbouwen dat Vecht en IJssel heeft verzuimd bij het aangaan van de overeenkomst haar de algemene bepalingen ter hand te stellen. Zij kon daarom niet volstaan met de enkele reactie dat hetgeen Vecht en IJssel hierover heeft verklaard, niet juist is.
4.2.
Over het betoog van [gedaagde] dat de in de huurovereenkomst overeengekomen verplichting voor [gedaagde] om gedurende de huurovereenkomst de zorg uitsluitend van Vecht en IJssel af te nemen, in strijd is met de vrije zorgkeuze, overweegt de kantonrechter als volgt. Vanaf 1 januari 2013 is het scheiden van wonen en zorg ingevoerd. Dit heeft tot gevolg dat voor “zorgvragers” die in een zorginstelling wonen een scheiding is aangebracht tussen het “woonelement” en het “zorgelement” dat zij van de zorgaanbieder afnemen. Tot 1 januari 2013 ontving de zorginstelling voor elke zorgvrager een vergoeding voor zowel het zorgelement als het woonelement. Vanaf 1 januari 2013 wordt enkel nog het  “zorgelement” betaald uit algemene middelen. De vergoeding voor het “woonelement” dienen de zorgvragers voortaan zelf te voldoen. Daarvoor wordt een huurovereenkomst afgesloten. Een zorginstelling doet echter veel extra investeringen voor aanvullende voorzieningen, zoals alarmsystemen, oproepbaar zijn van (zorg-)personeel, collectieve ruimtes zoals eetzalen en sport- en ontspanningsruimtes. Indien de huurders van de zorginstelling de zorg bij een andere zorgaanbieder inkopen kunnen deze extra investeringen niet worden terugverdiend. Het belang van de zorginstelling om deze extra investeringen te kunnen financieren kan een rechtvaardiging vormen voor het aan de huurder opleggen van de verplichting de zorg af te nemen van de zorginstelling. Vecht en IJssel heeft in dit kader onbetwist naar voren gebracht dat zij heeft geïnvesteerd in veel extra voorzieningen zoals een beveiligingssysteem en een oproepsysteem voor zorgverlening en dat zij zonder de verplichting voor de huurders om de zorg van haar af te nemen, de woningen inclusief de voorzieningen niet in stand kan houden. Naar het oordeel van de kantonrechter is met het voorgaande de verplichte afname door de huurders van de zorg van Vecht en IJssel voldoende gerechtvaardigd. Voor dit oordeel wordt steun gevonden in de hiernavolgende beantwoording van Kamervragen door de staatssecretaris van Volksgezondheid, Welzijn en Sport over de zorgkeuzevrijheid van de huurder van zorgappartementen (TK 2011-2012. Aanhangsel nummer 2405, gepubliceerd 4 mei 2012):
“(…)
Idealiter is de keuze van de cliënten vrij om onafhankelijk van de plek waar men wil wonen te kunnen kiezen voor een zorgleverancier. In een aantal gevallen is het vanuit doelmatigheidsredenen of veiligheidsredenen niet goed mogelijk om iedere bewoner zelf (voor alle onderdelen) zijn eigen keuze te laten bepalen en worden in het huurcontract afspraken gemaakt over een inperking van de vrije keuze. Een cliënt maakt dan gelijktijdig keuzes ten aanzien van wonen en dienstverlening.
Het staat huurder en verhuurder vrij om in het huurcontract afspraken te maken over de afname van zorg bij zorgaanbieders waarmee de verhuurder een samenwerkingsverband heeft. De eigenaar van de verhuur van een appartement verbindt dan extra voorwaarden aan de verhuur van de woonruimte, die inhouden dat de zorg wordt betrokken van een zorgaanbieder waarmee men samenwerkt (…)”
4.3.
Vaststaat dat [gedaagde] de zorgovereenkomst heeft opgezegd. Uit de ter beschikking staande stukken blijkt uitsluitend dat Vecht en IJssel de opzegging heeft aanvaard. Dat zij er mee heeft ingestemd dat de zorg voortaan door Axion wordt geleverd, kan daaruit niet worden afgeleid. Vecht en IJssel heeft dit ter zitting gemotiveerd betwist en naar voren gebracht dat zij de zorg door Axion slechts tijdelijk heeft gedoogd om te voorkomen dat [gedaagde] verstoken zou zijn van professionele zorg. De koppeling tussen de zorgovereenkomst en de huurovereenkomst is echter niet van dien aard dat opzegging van de zorgovereenkomst er reeds toe leidt dat de huurovereenkomst eindigt. Indien een dergelijke koppeling tussen de huurovereenkomst en zorgovereenkomst was beoogd, had dit expliciet in de huurovereenkomst moeten worden opgenomen. Dat is niet het geval. Slechts in de preambule van de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder zich verplicht gedurende de duur van de huurovereenkomst de zorg uitsluitend van verhuurder af te nemen. Voorts blijkt uit de ter beschikking staande stukken, anders dan Vecht en IJssel ter zitting heeft gesteld, niet dat Vecht en IJssel [gedaagde] heeft gewaarschuwd dat opzegging van de zorgovereenkomst beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg heeft. Dit nog daargelaten of het in de gegeven omstandigheden toelaatbaar is een beding overeen te komen met zo vérstrekkende gevolgen voor de huurovereenkomst. In zoverre slaagt het verweer van [gedaagde] .
4.4.
Vecht en IJssel baseert haar standpunt dat sprake is van inwoning op het rapport van LECTA. [gedaagde] heeft daar tegenin gebracht dat Vecht en IJssel deze informatie op heimelijke wijze heeft verkregen omdat de rapporteur de woning onder valse voorwendselen heeft betreden en omdat aan [gedaagde] niet kenbaar is gemaakt dat de camera’s werden geplaatst.
4.5.
De kantonrechter overweegt dat het verdekt opstellen van camera’s zonder voor de aanwezigheid daarvan te waarschuwen een inbreuk maakt op de privacy van de betrokkenen en daarmee onrechtmatig is. Dat het bewijs onrechtmatig is verkregen betekent echter nog niet dat dit niet gebruikt mag worden in deze civiele procedure. Artikel 152 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) bepaalt dat bewijs door alle middelen kan worden geleverd en dat de waardering van het bewijs aan het oordeel van de rechter is overgelaten, tenzij de wet anders bepaalt. In een civiele procedure geldt niet als algemene regel dat de rechter op onrechtmatig verkregen bewijs geen acht mag slaan. In beginsel wegen het algemene maatschappelijke belang dat de waarheid in rechte aan het licht komt, alsmede het belang dat partijen erbij hebben hun stellingen in rechte aannemelijk te kunnen maken, welke belangen mede aan artikel 152 Rv ten grondslag liggen, zwaarder dan het belang van uitsluiting van bewijs. Slechts indien sprake is van bijkomende omstandigheden, is terzijdelegging van dat bewijs gerechtvaardigd (HR, 18-04-2014, ECLI:NL:HR:2014:942).
4.6.
De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval onvoldoende grond is om de door Vecht en IJssel uit het onderzoek verkregen informatie buiten beschouwing te laten. Aan dit oordeel ligt het volgende ten grondslag. Vecht en IJssel heeft nadat zij van de inwoning van [A] bij [gedaagde] op de hoogte was geraakt, rekening gehouden met het belang van [A] en deze situatie in de periode september 2015 tot 1 december 2015 gedoogd om [A] in de gelegenheid te stellen elders een woning te vinden. Toen Vecht en IJssel in de loop van december 2015 concrete vermoedens had dat - ondanks de mededeling van [A] dat hij op een ander adres was ingeschreven - de situatie van inwoning niet was gewijzigd, had zij er voldoende belang bij deze vermoedens te verifiëren door onderzoek te doen naar de aanwezigheid van [A] en/of diens vriendin in het appartement. De kantonrechter heeft daarbij mede in aanmerking genomen dat het hier gaat om een woning van bijzondere aard die is bedoeld voor (oudere) bewoners die behoefte hebben aan zorg. Inwoning door (jongere) familieleden die niet behoren tot deze doelgroep, doet afbreuk aan dit bijzondere karakter van het zorg-wooncomplex. Vecht en IJssel had er belang bij snel duidelijkheid te krijgen over de situatie in het appartement om de door haar onwenselijk geachte situatie op zo kort mogelijke termijn te beëindigen. Door de plaatsing van de camera’s en het bijhouden van het Tagregistratiesysteem heeft zij deze duidelijkheid kunnen verkrijgen. Voorts acht de kantonrechter van belang dat de inbreuk op de privacy beperkt is gebleven tot beeldopnamen buiten het appartement van [gedaagde] , doordat de camera’s zijn geplaatst bij de toegangsdeuren van het woongebouw en in het woongebouw op algemeen toegankelijke plaatsen.
4.7.
Op grond van de in het rapport van LECTA vermelde aanwezigheid van [A] en [B] in het appartement (zie hiervoor in 2.8) moet worden geconcludeerd dat zowel [A] als [B] hun feitelijke woonplaats in het appartement hebben. Voor deze conclusie is doorslaggevend dat zij gedurende de onderzoeksperioden vrijwel alle nachten ( [A] 18 van de 22 nachten en [B] 19 van de 22 nachten) in het appartement hebben doorgebracht. [gedaagde] heeft de juistheid van deze constatering op basis van de camerabeelden in samenhang met de tagregistratie niet gemotiveerd betwist. De inschrijving van [A] en [B] in het BRP op andere adressen, kan niet afdoen aan het feit dat zij het grootste deel van de tijd en vrijwel alle nachten in het appartement verblijven. Gesteld noch gebleken is dat dit aanwezigheidspatroon is gewijzigd na beëindiging van het onderzoek, zodat deze situatie zich kennelijk thans ook nog voordoet. Onder deze omstandigheden is het ongeloofwaardig dat [A] sinds december 2014 alleenstaand is en dat [B] nooit in het appartement heeft verbleven, zoals [gedaagde] stelt. Ook het betoog van [gedaagde] dat [A] optreedt als haar mantelzorger en daarom 24 uur per dag toegang tot het appartement heeft, is naar het oordeel van de kantonrechter een onvoldoende betwisting van de stelling van Vecht en IJssel dat sprake is van inwoning. Gesteld noch gebleken is dat de zorgvraag van [gedaagde] van dien aard is dat structureel 24 uurs (mantel)zorg, dus ook zorg gedurende de nacht, is vereist. Ook de door [gedaagde] overgelegde takenlijst voor [A] als mantelzorger biedt geen aanknopingspunten voor een zo intensieve zorg.
4.8.
Gelet op het voorgaande heeft vanwege onvoldoende gemotiveerde betwisting door [gedaagde] , als uitgangspunt te gelden dat het appartement ten tijde van de observaties steeds - en ook thans nog - dient als feitelijk woonplaats van [A] en [B] . Omdat de kantonrechter reeds op grond van de hiervoor genoemde aanwezigheidsregistratie tot het oordeel komt dat sprake is van inwoning door [A] en [B] , gaat zij voorbij aan de vraag of de rechercheur van LECTA op 11 december 2015 en 15 december 2015 het appartement heeft bezocht, zoals Vecht en IJssel stelt en [gedaagde] betwist.
4.9.
Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot het oordeel dat [gedaagde] , door [A] en [B] in het appartement te laten inwonen, tekort is gekomen in de nakoming van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De stelplicht en de bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd, rust op de tekortschietende partij, die zich immers op de uitzondering op de bevoegdheid tot ontbinding beroept.
4.10.
Naar het oordeel van de kantonrechter is de tekortkoming van [gedaagde] voldoende om de huurovereenkomst te ontbinden en de vordering tot ontruiming van de woning toe te wijzen. Daarbij is in aanmerking genomen dat het gaat om een woning van bijzondere aard. Vecht en IJssel heeft er daarom groot belang bij dat het appartement uitsluitend wordt bewoond door bewoners die tot de doelgroep behoren. De ontbinding van de huurovereenkomst  en de ontruiming van de woning is een vérstrekkende maatregel, zeker wanneer het gaat om een hulpbehoevende die ouder is dan 80 jaar. In de bijzondere omstandigheden van dit geval is de kantonrechter echter van oordeel dat het belang van [gedaagde] zich niet verzet tegen de ontbinding en ontruiming. Daarbij hecht de kantonrechter veel waarde aan de mededeling van Vecht en IJssel ter zitting dat zij niet de bedoeling heeft [gedaagde] op straat te zetten en dakloos te maken, maar dat zij haar een andere zorgwoning zal aanbieden. Vanwege de beginnende dementie van [gedaagde] is die woning volgens Vecht en IJssel beter toegesneden op haar (toenemende) zorgvraag. De woning is  kleiner waardoor inwoning niet mogelijk is. De kantonrechter is ervan overtuigd dat Vecht en IJssel de intentie heeft haar toezegging waar te maken. Voor dit oordeel vindt de kantonrechter steun in het e-mailbericht waarin Vecht en IJssel aan de dochter meedeelt dat, mocht het tot ontruiming komen, Vecht en IJssel bereid is aan [gedaagde] alternatieve woonruimte aan te bieden in de locatie [woonzorgcentrum] (zie hiervoor in 2.9).
4.11.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van Vecht en IJssel tot ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen.
4.12.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Vecht en IJssel worden begroot op:
- dagvaarding	€	96,05
- griffierecht	€	1.170,00
- salaris gemachtigde	€
400,00
(2 punten x tarief € 200,00)
Totaal	€	1.666,05
5
De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak Jan van der Heydenweg [nummer] te IJsselstein;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om deze onroerende zaak binnen 30 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze laatste niet eigendom van Vecht en IJssel zijn, en met overdracht van de sleutels/tags ter volledige en vrije beschikking te stellen van Vecht en IJssel;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Vecht en IJssel, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.666,05, waarin begrepen € 400,00 aan salaris gemachtigde;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. van Binsbergen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2016.