ECLI:NL:RBLIM:2016:9073
Rechtbank LIM — Uitspraak 


RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 5393483 CV EXPL 16-8725
MD
Vonnis van de kantonrechter in kort geding van 20 oktober 2016
in de zaak van:
vereniging mastreechter kegelboond,
statutair gevestigd te Maastricht,
eiseres,
gemachtigde mr. [NAAM].P.A.G.M. Coenegracht,
tegen:
1
bryant park netherlands acquisition I b.v.,
statutair gevestigd te Amsterdam,
2. Savills asset & property management b.v.,
statutair gevestigd te Amsterdam,
gedaagden,
gemachtigden mr. H.K. Schrama en mr. M. de Jong.
Partijen zullen hierna MKB, Bryant Park en Savills genoemd worden. Bryant Park en Savills tezamen worden hierna aangeduid als gedaagden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- een exploot van dagvaarding met producties;
- een akte houdende feitelijk relaas met producties van zijde van gedaagden;
- de pleitnota’s van beide gemachtigden;
- de mondelinge behandeling d.d. 13 oktober 2016.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, en voor zover voor de beoordeling relevant, het volgende vast.
2.2.
Op 4 april 2003 zijn Bouwinvest/Bedrijvencentrum Geusselt (hierna: BG) als verhuurder met Kegelhome Brasserie Geusselt (vertegenwoordigd door dhr. [naam 1] ) als huurder een huurovereenkomst aangegaan, uit hoofde waarvan huurder een ruimte van in totaal 881m2 huurt die is gelegen aan de Stadionweg 50 te Maastricht, gesitueerd onder de Noord-tribune van voetbalstadion De Geusselt (hierna: de ruimte). Bestemming van de ruimte is de uitoefening van kegelen en horeca-exploitatie. Stichting IPAL treedt namens Bouwinvest/BG op als beheerder van de ruimte.
2.3.
Kort daarop hebben de gemeente Maastricht en Bouwinvest/BG in een vaststellingsovereenkomst (hierna: VSO) van 14 juli 2003 afspraken over de rechten en verplichtingen ten aanzien van de investeringen van de gemeente in de ruimte gemaakt.
2.3.1.
In art. 6 van die VSO staat:
“Indien door onverhoede omstandigheden de huurder, dhr. [naam 1] in casu Kegelhome Brasserie Geusselt of diens rechtsopvolger, failliet, in surseance van betaling geraakt, of om andere redenen de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt, dient de verhuurder het kegelhome voor minimaal 1 jaar te laten voorbestaan”.
2.3.2.
In november 2003 is de door [naam 1] gedreven Kegelhome Brasserie Geusselt in staat van faillissement verklaard.
2.3.3.
In art. 12 van de VSO staat:
“Na het verlopen van de huurovereenkomst over 15 jaar, derhalve 31 maart 2018, vervallen de in bijlage I vermelde voorzieningen
[opgave van investeringen, voor beoordeling niet relevant]
aan de eigenares van het gebouw in casu de verhuurder, met dien verstande dat verhuurder en gemeente uiterlijk 18 maanden voor voornoemde afloopdatum, derhalve
1 oktober 2016, overleg starten over de alsdan ontstane situatie, teneinde de functie als kegelaccommodatie te handhaven. Dit laat onverlet dat door het enkele verloop de huurovereenkomst wordt beëindigd”.
2.4.
In de daaropvolgende jaren is de ruimte (in ieder geval) van 1 maart 2006 tot
1 oktober 2006 geëxploiteerd door Dousberg B.V. (waarbij de heer [naam bedrijfleider] als “bedrijfsleider” optrad) en vanaf 1 maart 2007 tot 1 oktober 2014 door JM Events (de heer [naam 2] ).
2.5.
Bij brief van 14 oktober 2014 heeft IPAL namens Bouwinvest aan MKB bericht:
“Met ingang van 1 oktober 2014 is er voor het Kegelhome Geusselt geen exploitant meer aanwezig.
Conform de vaststellingsovereenkomst
[als bedoeld in rechtsoverweging 2.3.]
, gesloten tussen de Gemeente Maastricht en verhuurder van het gehuurde dient verhuurder het Kegelhome beschikbaar te stellen voor de duur van 1 jaar vanaf 1 oktober 2014”.
2.6.
Bouwinvest heeft het gebruikt van de kegelbanen door MKB daarna nog langer gedoogd. Bij brief van 13 oktober 2015 bericht IPAL namens Bouwinvest aan MKB:
“Namens verhuurder Bouwinvest delen wij u mede het tijdelijk gebruik van de Kegelhome voor een aantal maanden te kunnen verlengen, derhalve tot en met 31 december 2015”.
2.7.
In december 2015 heeft Bryant Park van Bouwinvest de zogeheten Phoenix- portefeuille gekocht, die bestaat uit veertien in Nederland gelegen vastgoedobjecten. Tot deze portefeuille behoort ook de ruimte. Savills treedt in opdracht van Bryant Park op als beheerder van deze veertien vastgoedobjecten, waaronder dus ook de ruimte.
2.8.
Ook Bryant Park heeft het gebruik van de ruimte door MKB enige tijd gedoogd. Bij brieven van 16 en 23 augustus 2016 en e-mailbericht van 29 augustus 2016 van [naam senior account manager] (senior account manager Savills) is namens Bryant Park de ontruiming van de ruimte per 1 september 2016 aangezegd. De gemachtigde van MKB heeft daarop bij brieven van 17 en 25 augustus en e-mailberichten van 29 en 30 augustus 2016 gereageerd.
2.9.
Op 1 september 2016 heeft Bryant Park een nieuw slot op de toegangsdeur tot de ruimte laten plaatsen. Daarna hebben de gemachtigde van MKB en de gemachtigde van Bryant Park met elkaar gecorrespondeerd.
2.10.
Bij aangetekende brief van 10 oktober 2016 heeft Bryant Park – voor het geval er een huurovereenkomst met MKB met betrekking tot de ruimte zou bestaan – die huurovereenkomst opgezegd tegen 31 oktober 2016.
2.11.
Voor de periode 1 januari 2016 tot en met 31 augustus 2016 heeft Savills namens Bryant Park bij MKB een bedrag van € 4.978,96 in rekening gebracht.
3
Het geschil
3.1.
MKB vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. gedaagden te veroordelen tot erkenning van de huurovereenkomst van april 2003 en tot respectering van de contractuele looptijd en tot het nakomen van alle verplichtingen die daaruit voortvloeien voor de eigenaar/verhuurder;
2. gedaagden te verplichten deze huurovereenkomst te respecteren en uit te voeren zoals een goed verhuurder betaamt;
3. gedaagden te verplichten om MKB het ongestoord gebruik en het volle genot te verschaffen en te respecteren van het gehuurde Kegelhome Brasserie Geusselt;
4. gedaagden te verplichten de door hen wederrechtelijk afgesloten verhuurder ruimte vrij toegankelijk te maken voor MKB onder afgifte der sleutels;
5. indien er schade is ontstaan aan de verhuurder locatie of aan het interieur of de overige aanwezige roerende zaken, deze schade te herstellen of terug te plaatsen van verwijderde zaken;
6. gedaagden te verplichten om MKB onmiddellijk toegang te verlenen tot het gehuurde, verwijdering van de illegaal aangebrachte sleutels en MKB het ongestoord [genot] te verschaffen bij het uitoefenen van de kegelsport en van al hetgeen daarmee verbonden is;
7. gedaagden te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2.
Uit het exploot van dagvaarding, de hiervoor weergegeven vorderingen en de toelichting daarop ter zitting, maakt de kantonrechter op dat MKB aan haar vorderingen ten grondslag legt dat er een huurovereenkomst bestond tussen Bouwinvest/BG en MKB en dat die huurovereenkomst ook door de nieuwe eigenaar Bryant Park moet worden gerespecteerd. Immers, koop breekt geen huur, aldus MKB. Voorts heeft MKB betoogd dat het gebruik van de ruimte herhaaldelijk is gedoogd. Als daarbij wordt meegewogen dat MKB reeds vanaf 2003 van de ruimte gebruik maakt, is de door Bryant Park gehanteerde opzegtermijn niet redelijk.
3.3.
Gedaagden voeren verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Niet in geschil is dat Savills alleen maar optreedt als beheerder van de ruimte namens Bryant Park. De vorderingen van MKB jegens Savills worden om die reden afgewezen.
4.2.
Een declaratoir vonnis (vaststellen van een rechtstoestand) of constitutief vonnis (scheppen, wijzigen of beëindigen van een rechtstoestand) kan niet worden gegeven omdat het kort geding een procedure is waarin een voorlopige (geen definitieve) voorziening wordt getroffen. De vorderingen 1, 2, 3 en 5 komen in feite neer op declaratoire en/of constitutieve beslissingen die zich niet verdragen met de aard van het kort geding. Deze vorderingen worden afgewezen.
4.3.
Wat resteert is de beoordeling van de vorderingen 4 en 6 van MKB. Los van de vraag of MKB daarbij een voldoende spoedeisend belang heeft, staat vast dat het gebruik van de ruimte door MKB vanaf 1 oktober 2014 door Bouwinvest is gedoogd. Ook Bryant Park heeft aanvankelijk het gebruik van de ruimte door MKB gedoogd. Niet is komen vast te staan dat MKB met Bouwinvest een huurovereenkomst is aangegaan uit hoofde waarvan ook Bryant Park als nieuwe eigenaar van de ruimte gehouden is om die ruimte aan MKB ter beschikking te stellen. Weliswaar zijn (zowel door Bouwinvest als door Bryant Park via hun beheerders) vergoedingen voor gebruikmaking van de ruimte bij MKB tijdens de gedoogperiodes in rekening gebracht, maar het gaat hier om
gebruiksvergoedingen
. Die vergoedingen brengen niet mee dat er sprake is van een huurovereenkomst (met Bouwinvest) en dat op grond daarvan rechten uit die huurovereenkomst tegen de nieuwe eigenaar Bryant Park kunnen worden ingeroepen. Voorts blijkt uit de hiervoor geciteerde brieven van IPAL namens Bouwinvest (zie rechtsoverwegingen 2.5. en 2.6.) dat zij nimmer de bedoeling heeft gehad om een huurovereenkomst met MKB te sluiten. De conclusie uit het vorenstaande is dat voorshands moet worden geoordeeld dat de vorderingen 4 en 6 een grondslag missen en worden afgewezen.
4.4.
Voor zover er als sprake zou zijn geweest van een huurovereenkomst tussen Bouwinvest/BG en MKB, dan staat als niet weersproken vast dat de ruimte moet worden aangemerkt als een “overige” gebouwde onroerende zaak als bedoeld in art. 7:230a BW (en dus niet als een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW). Niet gesteld is welke termijn partijen – nu het toepasselijke art. 7:228 BW van regelend recht is –  bij een opzegging van de huurovereenkomst in acht dienen te nemen. In ieder geval is naar het voorshands oordeel van de kantonrechter de gedoogperiode die zowel door Bouwinvest als door Bryant Park is gehanteerd alvorens de ruimte ontruimd diende te zijn (uiteindelijk: 31 augustus 2016), meer dan redelijk te noemen. Na de brief van 14 oktober 2014 van Bouwinvest had MKB kunnen voorsorteren op het feit dat het gebruik van de ruimte zou gaan eindigen. Dat die gedoogperiode vervolgens nog een aantal malen (eenmaal door Bouwinvest, en eenmaal door Bryant Park) is verlengd, doet daar niet aan af. Het betoog van MKB dat er bij de ontruiming van de ruimte geen redelijke termijn in acht is genomen, faalt eveneens.
4.5.
MKB dient als de geheel in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten. De kosten aan de zijde van gedaagden worden begroot op
€ 600,00 aan salaris gemachtigde.
4.6.
De gevorderde nakosten zullen op hierna in het dictum te bepalen wijze worden toegewezen.
5
De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen van MKB af;
5.2.
veroordeelt MKB tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van gedaagden tot op heden begroot op € 600,00;
5.3.
veroordeelt MKB, onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door gedaagden volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 100,00 aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen, indien MKB niet binnen twee weken na aanschrijving door gedaagden aan dit vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van dit vonnis;
5.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen onder 5.2. en 5.3. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en is in het openbaar uitgesproken.