ECLI:NL:RBDHA:2016:4583
Rechtbank DHA — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/459918 / HA ZA 14-208
Vonnis van 9 maart 2016
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HILLEGOM
,
zetelende te Hillegom,
eiseres,
advocaat [NAAM]. T.C. Leemans te Haarlem,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. W.J. Bosma te Den Haag.
Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde] genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het vonnis van 27 augustus 2014 en de daarin genoemde stukken;
het proces-verbaal van de descente van 24 november 2014 en de daarin genoemde
stukken;
de brief van mr. [NAAM]29 december 2014, met bijlagen;
de e-mail van mr. [NAAM]5 januari 2015, met bijlage;
de brief van mr. [NAAM]5 januari 2015, met bijlage;
de brief van mr. [NAAM]6 januari 2015, met bijlage;
de e-mail van mr. [NAAM]13 februari 2015, met bijlagen;
het conceptdeskundigenrapport;
de e-mail van mr. [NAAM]20 april 2015, met bijlage;
de brief van mr. [NAAM]20 april 2015, met bijlagen;
de e-mail van de deskundige aan partijen van 1 mei 2015;
de e-mail van mr. [NAAM]4 mei 2015, met bijlage;
de e-mail van mr. [NAAM]28 mei 2015, met bijlagen;
de brief van mr. [NAAM]4 juni 2015;
het definitieve deskundigenrapport;
de beschikking van 18 december 2015 waarbij pleidooi is bepaald op 11 februari
2016;
de brief van mr. [NAAM]15 januari 2016, met bijlagen;
de brief van mr. [NAAM]28 januari 2016, met bijlagen;
de brief van mr. [NAAM]3 februari 2016, met bijlagen;
de brief van mr. [NAAM]5 februari 2016, met bijlage;
de pleitaantekeningen van mr. [NAAM];
de pleitaantekeningen van mr. [NAAM];
de e-mail van de deskundige van 15 februari 2016;
de e-mail van mr. [NAAM]22 februari 2016;
de e-mail van mr. [NAAM]22 februari 2016.
1.2.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2
De verdere beoordeling
2.1.
Bij vonnis van 27 augustus 2014 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve en ten name van de gemeente van:
een gedeelte ter grootte van 00.00.03 hectare van het perceel kadastraal bekend gemeente Hillegom, sectie B, nummer 807, ter grootte van 00.54.00 hectare (grondplannummer 1);
een gedeelte ter grootte van 00.00.08 hectare van het perceel kadastraal bekend gemeente Hillegom, sectie B, nummer 809, ter grootte van 00.78.30 hectare (grondplannummer 2);
een gedeelte ter grootte van 00.01.95 hectare van het perceel kadastraal bekend gemeente Hillegom, sectie B, nummer 2765, ter grootte van 00.02.90 hectare (grondplannummer 5);
een gedeelte ter grootte van 00.10.30 hectare van het perceel kadastraal bekend gemeente Hillegom, sectie B, nummer 3369, ter grootte van 00.11.80 hectare (grondplannummer 7).
vrij van alle op de zaken rustende lasten en rechten.
2.2.
Gebleken is dat onduidelijkheid bestaat over de werkelijke grootte van het perceel B 3366. Partijen hebben de deskundige verzocht bij de bepaling van de schadeloosstelling uit te gaan van een onteigend oppervlakte van 00.11.80 hectare.
2.3.
Het onteigende bestaat uit grasland, grastalud en watergang.
2.4.
Het vigerende bestemmingsplan is het bestemmingsplan “Fietspad Hillegom – Bennebroek” waarbij aan het onteigende de bestemmingen “Verkeer” en “Water” met de dubbelbestemming “Waterstaat-Waterkering” zijn toegekend. Daarnaast vigeert op het onteigende de beheersverordening “De Polders”.
2.5.
Voorafgaand aan het bestemmingsplan “Fietspad Hillegom – Bennebroek” gold ter plaatse het bestemmingsplan “De Polders” waarbij aan het onteigende de bestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke natuurwaarden” met de dubbelbestemming “Primair Waterkering” was toegekend.
2.6.
In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] bepaald op € 4.695,00.
2.7.
De opneming door de rechter-commissaris en de deskundige als bedoeld in artikel 54a van de Onteigeningswet (hierna: Ow) heeft op 24 november 2014 plaatsgevonden.
2.8.
Op 15 december 2014 is het onteigeningsvonnis in de openbare registers ingeschreven.
2.9.
Bij rapport van 6 oktober 2015, ter griffie gedeponeerd op 6 oktober 2015, heeft de deskundige omtrent de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling als volgt geadviseerd:
De waarde van het onteigende					€   4.735,50
Bijkomende schaden 	 					€          nihil
Schaden van derde-belanghebbenden
€          nihil
Totaal	€   4.735,50
2.10.
Partijen hebben bij pleidooi gereageerd op het definitieve deskundigenrapport.
De waarde van het onteigende
Onderverdeling onteigende
2.11.
De gemeente heeft een opgaaf gedaan van de onderverdeling van het onteigende in grasland, grastalud en watergang. Om die onderverdeling te kunnen verifiëren heeft de deskundige in het conceptdeskundigenrapport de gemeente verzocht deze onderverdeling nader inzichtelijk te maken. De door de gemeente in haar reactie op het adviesrapport verstrekte informatie wijkt af van de eerder opgegeven onderverdeling. Tevens heeft de gemeente verzocht bij perceel B 3369 uit te gaan van een grootte van 1.180 m², in plaats van de in het onteigeningsvonnis vermelde gedeelte van 1.030 m². De deskundige heeft vastgesteld dat deze extra 150 m² grastalud betreffen en heeft, overeenkomstig de nadere opgaaf van de gemeente, tot uitgangspunt genomen dat het onteigende uit 206 m² grasland, 157 m² watergang en 1.023 m² grastalud bestaat.
2.12.
[gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen het hanteren van een onderverdeling nu in het KB het onteigende staat omschreven als ‘Terrein (grasland)’, zonder dat daarbij een onderscheid is gemaakt tussen grasland, grastalud en watergang. Daarnaast maakt [gedaagde] bezwaar tegen de aanpassing van de onderverdeling na het conceptrapport en stelt zich op het standpunt dat een wijziging in het feitencomplex in dat stadium van het geding in strijd is met de beginselen van een goede procesorde.
2.13.
De rechtbank is van oordeel dat het is toegestaan om een terrein te nader te specificeren, met name nu het om niet meer gaat dan een nadere detaillering van de feitelijke situatie. Dat na de descente en de daar gegeven toelichting geen ruimte zou zijn voor het toelaten van extra informatie is niet juist, omdat de descente er mede toe strekt om omissies te herstellen en dat strookt met het doel om de schadeloosstelling af te stemmen op de werkelijke situatie. Van strijd met de goede procesorde is geen sprake, zeker niet nu tegenspraak nog altijd mogelijk is. Nu de feiten inhoudelijk niet zijn bestreden zal de rechtbank het advies van de deskundige volgen en uitgaan van een onderverdeling van
206 m² grasland, 157 m² watergang en 1.023 m² grastalud.
Eliminatie
2.14.
De deskundige heeft voor de waardebepaling tot uitgangspunt genomen dat het onteigende zijn hoogste waarde ontleent aan agrarisch gebruik. Hij is van mening – en ook tussen partijen is dat niet in geschil – dat de op het onteigende rustende bestemmingen in het bestemmingsplan “Fietspad Hillegom – Bennebroek” ingevolge artikel 40c Ow moeten worden geëlimineerd. Hij is daarom uitgegaan van het op de peildatum bestaand gebruik en de omstandigheid dat in het voorafgaande bestemmingsplan “De Polders” op het onteigende een agrarische bestemming rustte.
2.15.
[gedaagde] stelt dat naast het bestemmingsplan ook de op het onteigende rustende beheersverordening “De Polders” moet worden geëlimineerd. Als reden daarvoor voert zij aan dat de beheersverordening enkel is vastgesteld omdat werd voorzien in de aanleg van dit fietspad. Door het wegdenken van de beheersverordening komt de planologische toekomst van het onteigende weer open te liggen, aldus [gedaagde] , wat een hogere verwachtingswaarde creëert.
2.16.
De rechtbank is met de deskundige van oordeel dat de beheersverordening niet aan te merken is als (behorend tot) een plan als in artikel 40c Ow nu deze verordening niet valt aan te merken als een plan voor het werk waarvoor is onteigend.
Verwachtingswaarde
2.17.
Ter beoordeling staat vervolgens of, zoals [gedaagde] stelt en de gemeente betwist, bij de waardering van het onteigende rekening moet worden gehouden met een boven de agrarische waarde uitstijgende verwachtingswaarde.
2.18.
Er is – in het algemeen – een tweetal oorzaken denkbaar om verwachtingswaarde op het onteigende aan te kunnen nemen. Enerzijds vanwege de ligging van het onteigende nabij bestaande of nieuwe stedelijke ontwikkelingen en anderzijds vanwege concrete of algemene beleidsvoornemens waaruit kan worden afgeleid dat het onteigende betrokken zou kunnen worden bij rendabele ontwikkelingen. Voor het aannemen van een verwachtingswaarde behoeft over een toekomstige ontwikkeling geen zekerheid te bestaan: ook een min of meer speculatief aangelegde koper kan worden aangemerkt als redelijk handelend koper. Anderzijds moeten op de peildatum wel enige aanknopingspunten voor het koesteren van een dergelijke verwachting voorhanden zijn: bij het ontbreken van een voldoende reële verwachting zou dit anders neerkomen op pure speculatie, en daartoe zou een redelijk handelend koper niet overgaan.
2.19.
[gedaagde] heeft aan haar stelling, dat er verwachtingswaarde moet worden aangenomen, ten grondslag gelegd dat aan de beheersverordening “De Polders” – ook als deze niet moet worden geëlimineerd zoals hiervoor overwogen – niet veel betekenis moet worden gehecht omdat de beheersverordening slechts als overbruggingsinstrument is gehanteerd om te voldoen aan de actualisatieverplichting van de Wet Ruimtelijke Ordening. De gemeente heeft bovendien geïnformeerd naar particuliere initiatieven en is doende een nieuw bestemmingsplan op te stellen (“Buitengebied”). Ook de beoogde aanleg van de Duinpolderweg zal de planologie voor het gebied weer open leggen en de weg vrij maken voor nieuwe ontwikkelingen Daarnaast ontstaat door mogelijke ontwikkeling van een recreatiehaven met waterwoningen in de gemeente Bloemendaal ook de reële verwachting dat het onteigende ontwikkeld gaat worden. Tevens stelt [gedaagde] dat uit de grondtransactie tussen de gemeente en Bureau Beheer Landbouwgronden (hierna: BBL) ook blijkt dat verwachtingswaarde kan worden aangenomen, nu bij die transactie een meerwaardeclausule is opgenomen. Tot slot voert [gedaagde] aan dat de exploitatie-overeenkomst uit 1984 tussen de Gemeente Hillegom en Buhoma B.V. (hierna: de exploitatie-overeenkomst) nog steeds van kracht is, waarvan de Muntendamsche Investerings Maatschappij, gedaagde in gelijklopende onteigeningsprocedure, in de rechten en plichten is getreden. De exploitatie-overeenkomst voorziet in de ontwikkeling van een recreatiepark.
2.20.
De rechtbank overweegt als volgt. Dat door de gemeente een nieuw bestemmingsplan wordt ontwikkeld doet niets af aan de actualiteit van de vigerende beheersverordening. Hoewel in de beheersverordening rekening wordt gehouden met de aanleg van de Duinpolderweg bestaat over het tracé daarvan onvoldoende zekerheid. In de beheersverordening wordt verder geenszins geïnsinueerd dat een andere (meer rendabele) inrichting van het gebied op komst is. Het standpunt van de deskundige dat gelet op het beleid van de gemeente binnen de komende tien tot vijftien jaar geen ontwikkelingen te verwachten zijn op of nabij het onteigende is door [gedaagde] onvoldoende weersproken.
2.21.
Daarbij neemt de rechtbank voorts nog het volgende in aanmerking:
a. a) wat betreft de mogelijke realisatie van een havenpark met waterwoningen geldt dat vanwege de beoogde van situering van het park – te weten de Gemeente Bloemendaal – en de omstandigheid dat uit het gemeentelijk beleid zoals verwoord in de beheersverordening geen invloed van het park op de inrichting van het gebied blijkt, geen sprake is van beïnvloeding van de waarde van het onteigende;
b) de meerwaardeclausule die is overeengekomen bij de koop tussen BBL en de gemeente dient als een zekerheidsstelling indien binnen vijftien jaar na verwerving door de gemeente een andere bestemming dan recreatie- en/of natuurgebied aan de gronden wordt gegeven. De rechtbank is met de deskundige van oordeel dat deze clausule niet betekent dat reeds op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst met de meerwaardeclausule de grond een hogere waarde vertegenwoordigt;
c) sinds de totstandkoming van de exploitatie-overeenkomst in 1984 is reeds lange tijd verstreken. In die tijd is nooit enige actie ondernomen om de in de overeenkomst opgenomen recreatieve plannen te realiseren. De overeenkomst heeft mede daarom planologisch gezien geen betekenis: een redelijk handelend koper zou daaraan naar het oordeel van de rechtbank geen positieve toekomstige verwachting ontlenen.
2.22.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de deskundige terecht is uitgegaan van een waardering van het onteigende op basis van agrarisch gebruik zonder verwachtingswaarde.
Agrarische waarde
2.23.
De deskundige waardeert het grasland en bijbehorende watergang op € 6,00 per m² en het grastalud op € 2,50 per m² en begroot de waarde van het onteigende op een bedrag van € 4.735,50. De gemeente stelt dat de waardering van de deskundige juist is, maar dat een verlaging van € 1,00 per m² moet worden aangebracht vanwege verminderde geschiktheid van het onteigende als agrarisch perceel en stelt dat het grasland en bijbehorende watergang op € 5,00 per m² dient te worden gewaardeerd en het grastalud op € 2,00 per m². [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat bij de waardering geen onderscheid moet worden gemaakt tussen grasland en grastalud nu agrarische percelen als eenheid worden verkocht voor een gemiddelde prijs voor het perceel als geheel. De gemeente stelt dat dit verweer van [gedaagde] tardief is, nu zij dit pas bij pleidooi aanvoert.
2.24.
De rechtbank is van oordeel dat er geen aanleiding is om een mindering van € 1,00 aan te brengen op de waarde van het onteigende, nu bij gronden van de referentietransacties van de deskundige zich vergelijkbare omstandigheden voordoen zonder dat dit de agrarische waarde beïnvloedt.
2.25.
Het verweer van [gedaagde] is naar het oordeel van de rechtbank niet tardief, nu [gedaagde] ook bij haar commentaar op het conceptrapport stelt dat bij de waardering geen onderscheid mag worden gemaakt tussen grasland en grastalud. De rechtbank gaat echter aan het verweer voorbij, omdat de deskundige voldoende heeft aangetoond dat bij de waardering het onderscheid tussen grasland en grastalud in de praktijk wel degelijk voorkomt. Bij pleidooi heeft de deskundige zijn eigen ervaringen wat betreft het hanteren van een onderverdeling met verschillende grondwaarden bij minnelijke trajecten nog nader toegelicht. De rechtbank zal het advies van de deskundige op dit punt dan ook volgen.
2.26.
De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundige op basis van vergelijking met andere transacties en voorts op basis van zijn kennis, ervaring en intuïtie begrote waarde. De rechtbank zal het advies van de deskundige ter zake van de waarde van het onteigende dan ook volgen en vaststellen op een bedrag van € 4.735,50.
Bijkomende schaden
2.27.
De gemeente heeft toegezegd dat als onderdeel van het werk waarvoor is onteigend nieuwe watergangen worden gegraven waarmee een fysieke erfafscheiding wordt gerealiseerd. Ook heeft de gemeente toegezegd dat het overblijvende vanaf het aan te leggen fietspad permanent bereikbaar zal blijven. Tot slot heeft de gemeente aangegeven dat het overblijvende gedurende de werkzaamheden bereikbaar zal blijven en dat eventuele incidentele belemmeringen in goed overleg met de uitvoerder worden voorkomen of weggenomen.
2.28.
De rechtbank zal de gemeente veroordelen tot gestanddoening van de hiervoor vermelde aanbiedingen.
2.29.
Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van overige door de onteigening veroorzaakte en aan [gedaagde] te vergoeden schade. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de bijkomende schaden in aansluiting op het advies van de deskundige vaststellen op nihil.
Schaden van derde-belanghebbenden
2.30.
Van derde-belanghebbenden die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling zouden hebben is niet gebleken. De deskundige begroot deze schaden op nihil. De rechtbank zal de deskundige hierin volgen.
Voorts
Schadeloosstelling
2.31.
De rechtbank is voor het overige niet gebleken dat de deskundige onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd of relevante factoren over het hoofd heeft gezien. De rechtbank zal de schadeloosstelling voor [gedaagde] in aansluiting met het advies bepalen op een bedrag van € 4.735,50.
Rente
2.32.
De deskundige heeft geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling te bepalen op 1,5% per jaar. De rechtbank zal de deskundige hierin volgen.
2.33.
De gemeente zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot op en de definitief vastgestelde schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de renteschade, de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
Kosten
2.34.
De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige bedragen volgens zijn opgave € 9.138,53 (inclusief btw). Nu de gemeente geen bezwaar maakt tegen de hoogte van deze kosten en deze de rechtbank ook overigens redelijk voorkomen, verstaat de rechtbank dat de gemeente als onteigenaar de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige zal voldoen.
2.35.
[gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van de volgende kosten (inclusief btw):
kosten juridische bijstand mr. [NAAM]€ 15.609,28
kosten deskundige bijstand de heer A. van Gellicum
€   5.717,25
totaal							€ 21.326,53
Na pleidooi worden nog enkele afrondende werkzaamheden verricht waarom [gedaagde] de rechtbank verzoekt uit te gaan van een totaalbedrag van € 22.500,00. Daarnaast maakt [gedaagde] aanspraak op vergoeding van het griffierecht van € 868,00.
2.36.
De gemeente heeft bezwaar tegen gemaakt tegen de hoogte van de kosten van zowel mr. [NAAM]. Tegen vergoeding van het griffierecht heeft de gemeente geen bezwaar gemaakt. De rechtbank zal de gemeente veroordelen tot betaling van het griffierecht van [gedaagde] .
2.37.
De rechtbank neemt als uitgangspunt dat de gemeente op grond van artikel 50 Ow de kosten voor juridische en deskundige bijstand aan [gedaagde] dient te vergoeden. Volgens vaste rechtspraak geldt bovendien dat de gevorderde proceskosten moeten voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets. Dat houdt in dat voor de beoordeling van de vraag of de gevorderde kosten voor vergoeding in aanmerking komen moet worden beoordeeld (a) of en in hoeverre het redelijk was die kosten te maken en (b) of en in hoeverre de kosten binnen een redelijke omvang zijn gebleven. Bij de beoordeling daarvan komt de rechter een grote mate van vrijheid toe. De vraag in hoeverre kosten die de onteigende heeft gemaakt op de voet van artikel 50 Ow voor vergoeding in aanmerking komen, dient aan de hand van de hier vermelde maatstaf te worden beantwoord met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Toepassing daarvan leidt de rechtbank tot het volgende oordeel.
2.38.
De rechtbank is van oordeel dat gezien de aard en de geringe complexiteit van de zaak de tijdbesteding van mr. [NAAM]. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de advocaat [NAAM]uren hebben gedeclareerd in de nagenoeg gelijke – en gevoegd behandelde – zaak van M.I.M. tegen de gemeente, waarin eveneens heden uitspraak wordt gedaan. Daarnaast signaleert de rechtbank dat de deskundige naast zijn werkzaamheden als taxateur, zeer veel uren heeft besteed aan juridische advisering, althans overleg over de juridische merites van de zaak, waarvan de noodzaak, mede ook gelet op de betrokkenheid van de advocaat, niet inzichtelijk is geworden. Ter zake de door de advocaat [NAAM]voor zover de werkzaamheden gericht zijn op de inhoud van een mogelijke rechtsbetrekking tussen de gemeente en M.I.M. op grond van de exploitatie-overeenkomst deze niet aan de onteigeningsprocedure kunnen worden gerelateerd. Voor de onteigeningsprocedure is slechts relevant of aan de in 1984 gesloten exploitatie-overeenkomst verwachtingswaarde kan worden ontleend. De rechtbank ziet in deze omstandigheden aanleiding om de kosten te matigen tot een bedrag dat haar redelijk voorkomt. De rechtbank zal de kosten voor [gedaagde] matigen tot het volgende (inclusief btw):
kosten juridische bijstand mr. [NAAM]€ 12.500,00
kosten deskundige bijstand de heer A. van Gellicum
€   4.235,00
totaal							€ 16.735,00
Publicatie
2.39.
Ten slotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis.
3
De beslissing
De rechtbank
3.1.
stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op een bedrag van € 4.735,50, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 4.695,00, alsmede op een samengestelde rente van 1,5% per jaar over € 40,50 vanaf 15 december 2014;
3.2.
veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van
€ 40,50, te vermeerderen met de hiervoor onder 3.1 genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
3.3.
veroordeelt de gemeente tot gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen als weergegeven onder 2.27;
3.4.
verstaat dat de gemeente de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige zal voldoen;
3.5.
veroordeelt de gemeente in de kosten van rechtsbijstand en deskundige bijstand aan de zijde van [gedaagde] tot een bedrag van € 16.735,00;
3.6.
veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde] van het door haar betaalde griffierecht van € 868,00;
3.7.
wijst “Het Haarlems Dagblad” en “Witte Weekblad, editie Hillegom” aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.H.I.J. Hage, mr. I. Brand en mr. H.J. Suyver en in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2016.
type: 2184
coll: