ECLI:NL:PHR:2016:867
Parket bij de Hoge Raad — Uitspraak 


015/01977
mr. J.C. van Oven
Zitting van 2 september 2016
Conclusie
in de zaak
De Provincie Noord-Holland
eiseres tot cassatie
verweerster in het incidenteel cassatieberoep
(aanvankelijk: mrs. M.W. Scheltema en 	R.T. Wiegerink, 	thans: mr. M.W. Scheltema)
tegen
1. Chipshol IV B.V.
2. [verweerder 2]
verweerders in cassatie
eisers in het incidenteel cassatieberoep
(mr. J.F. de Groot)
De cassatieberoepen (principaal en incidenteel) zijn gericht tegen een vonnis in twee zaken van de rechtbank Noord-Holland waarin de schadeloosstelling is vastgesteld na onteigening van gronden (totaal 02.30.66 ha) in de gemeente Haarlemmermeer ten behoeve van de omlegging van de provinciale weg N201.
In het principale middel zijn klachten voorgesteld over vaststelling van de waarde van de onteigende gronden, de vaststelling van de waardevermindering van het overblijvende, de toegekende vergoeding van kosten van wederbelegging, de vergoeding van door de adviseurs van de onteigenden aan de onteigenden in rekening gebrachte BTW en over de uitvoerbaarverklaring bij voorraad.
In het (gedeeltelijk voorwaardelijke) incidentele cassatieberoep wordt geklaagd over de minderwaarde die de rechtbank aan het onteigende heeft toegekend in verband met de mogelijkheid dat te eniger tijd ter plaatse een landingsbaan van de luchthaven Schiphol (de Parallelle Kaagbaan) zal worden gerealiseerd en over de vaststelling van de waardevermindering van het overblijvende. Daarnaast klaagt het incidentele middel over het oordeel van de rechtbank dat twee door Chipshol en [verweerder 2] als vergelijkingstransacties geschikt geachte transacties niet als zodanig bruikbaar zijn.
Ik acht één klacht van het principale beroep (en de daarmee samenhangende lotsvolgers)gegrond.
1
Procesverloop
1.1
Bij twee beschikkingen van 20 juli 2012 heeft de rechtbank Haarlem op verzoek van eiseres tot cassatie, tevens verweerster in het incidentele cassatieberoep (de Provincie Noord-Holland, hierna te noemen: de Provincie) op de voet van art. 54a Ow drie deskundigen en een rechter-commissaris benoemd.
1.2
Vervolgens heeft de rechtbank Noord-Holland op twee afzonderlijke vorderingen van de Provincie in één vonnis van 20 maart 2013 vervroegd de onteigening uitgesproken van:
(onroerende zaken waarvan Chipshol IV B.V. in het KB als eigenaar is aangewezen)
- grondplannummer 15: een gedeelte groot 00.04.17 ha van het perceel kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie [A] , nummer [001] , totaal groot 00.44.50 ha, kadastraal omschreven als ‘Terrein (akkerbouw)’
- grondplannummer 18: een gedeelte groot 00.01.87 ha van het perceel kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie [A] , nummer [002] , totaal groot 00.02.00 ha, kadastraal omschreven als ‘Terrein (akkerbouw)’.
(onroerende zaken waarvan [verweerder 2] in het KB als eigenaar is aangewezen)
- grondplannummer 13: een gedeelte groot 00.00.93 ha van het perceel kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie [A] , nummer [003] , totaal groot 00.27.00 ha, kadastraal omschreven als ‘Terrein (grasland)’
- grondplannummer 16: een gedeelte groot 00.07.31 ha van het perceel kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie [A] , nummer [004] , totaal groot 00.63.80 ha, kadastraal omschreven als ‘Terrein (grasland)’
- grondplannummer 17: een gedeelte groot 02.16.38 ha van het perceel kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie [A] , nummer [005] , totaal groot 14.72.90, ha, kadastraal omschreven als ‘Terrein (akkerbouw)’.
De rechtbank bepaalde het door de Provincie als onteigenende partij wegens de onteigening van de hierboven bedoelde grondplannummers 15 en 18 te betalen voorschot op € 20.973 en het wegens de onteigening van de hierboven bedoelde grondplannummers 13, 16 en 17 te betalen voorschot op € 764.552, beide voorschotten rechtstreeks te betalen aan verweerster in cassatie, tevens eiseres in het incidentele cassatieberoep onder 1 (Chipshol IV B.V., hierna te noemen: Chipshol).
1.3
Chipshol en verweerder in cassatie, tevens eiser in het incidentele cassatieberoep onder 2 ( [verweerder 2] , hierna te noemen: [verweerder 2] ) hebben tegen het vonnis van 20 maart 2013 cassatieberoep ingesteld, maar dat beroep nadien ingetrokken naar aanleiding van een tussen partijen getroffen regeling. Onderdeel van die regeling is dat als
peildatum
bij de bepaling van de schadeloosstelling de datum van
8 april 2013
geldt.
1.4
De deskundigen hebben op 25 september 2013 hun advies uitgebracht (één advies in beide zaken) dat op 26 september 2013 ter griffie van de rechtbank is gedeponeerd. In het advies hebben de deskundigen geadviseerd een schadeloosstelling te bepalen bestaande uit de posten werkelijke waarde € 922.640, waardevermindering van het overblijvende € 222.545 en bijkomende schade € 27.679, totaal € 1.172.864.
1.5
Partijen hebben de zaken ter zitting van de rechtbank van 11 december 2013 in aanwezigheid van de deskundigen bepleit.
1.6
Bij tussenvonnis van 18 december 2013 heeft de rechtbank de deskundigen verzocht een aanvullend advies uit te brengen en drie vragen te beantwoorden.
1.7
De deskundigen hebben op 26 maart 2014 een aanvullend advies uitgebracht dat op 27 maart 2014 ter griffie van de rechtbank is gedeponeerd.
1.8
Partijen hebben de zaken ter zitting van de rechtbank van 14 november 2014 in aanwezigheid van de deskundigen opnieuw bepleit.
1.9
Bij eindvonnis van 18 februari 2015 heeft de rechtbank de schadeloosstelling (één schadeloosstelling in beide zaken) vastgesteld op € 2.923.881.10 en de Provincie veroordeeld het verschil tussen de betaalde voorschotten en het bedrag van de schadeloosstelling, met rente, aan Chipshol te betalen.
Het vonnis is, wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
1.10
Bij akte ter griffie van 23 februari 2015 heeft de Provincie (tijdig)
verklaard cassatieberoep in te stellen tegen het vonnis van 18 februari 2015. De cassatieverklaring heeft zij bij exploot van 14 april 2015 (tijdig)
aan Chipshol en [verweerder 2] laten betekenen met dagvaarding in cassatie.
1.11
Chipshol en [verweerder 2] hebben geconcludeerd tot verwerping en hebben (deels voorwaardelijk) incidenteel cassatieberoep ingesteld. De Provincie heeft geconcludeerd tot verwerping van het (voorwaardelijk) incidenteel cassatieberoep. De advocaten van partijen hebben de zaak schriftelijk toegelicht en vervolgens schriftelijk gereageerd op elkaars toelichtingen.
2
Inleiding en kernpunten van het debat in feitelijke instantie
2.1
De onteigeningen zijn uitgesproken uit kracht van het Koninklijk Besluit van 3 september 2012, nr. 12.002026, gepubliceerd in de Staatscourant van 19 september 2012, nr. 18691. Het gaat blijkens dit besluit om onteigeningen op grond van art. 72a Ow en wel ten behoeve van de reconstructie van de omlegging van de provinciale weg N201, het gedeelte vanaf de Aalsmeerderweg (km. 32.330) tot de Koolhavenlaan (km. 35.440), alsmede de aanleg van de verlenging van de Koolhavenlaan/Cargo Entrance (ter hoogte van km. 34.440), met bijkomende werken, in de gemeente Haarlemmermeer.
2.2
De onteigende zaken (onbebouwde agrarische grond en een stukje groenstrook van 93 m²) liggen in het bestemmingsplan ‘N201, omlegging Schiphol-Rijk’, vastgesteld op 14 juli 2011 en zes weken nadien onherroepelijk geworden. De deskundigen hebben geadviseerd dit bestemmingsplan bij de vaststelling van de waarde van het onteigende te elimineren omdat het te beschouwen is als niet meer dan de juridisch-planologische grondslag voor het werk waarvoor onteigend wordt.
De rechtbank heeft de deskundigen hierin gevolgd.
2.3
Het voorgaande bestemmingsplan was het bestemmingsplan ‘Schiphol e.o.’ van de gemeente Haarlemmermeer uit 1975, In dit bestemmingsplan was aan het onteigende de bestemming ‘Agrarische doeleinden III’ gegeven.
2.4
Aan het onteigende deel (00.00.93 ha) van perceel AK2687 (grondplannummer 13) heeft de rechtbank een waarde van € 930 (€ 10 per m²) toegekend. De waarde per m² van de overige 02.29.73 ha van het onteigende (hierna ook wel kortheidshalve: het onteigende) ligt (partijen en de deskundigen waren het daarover eens) hoger omdat daaraan een meerwaarde boven de agrarische waarde toekomt in verband met uitzicht op de mogelijkheid op een toekomstig lucratiever gebruik dan agrarisch gebruik (verwachtingswaarde). Over de hoogte van die (verwachtings)waarde bestond i.f.i. geen eenstemmigheid, ook niet tussen de deskundigen en de rechtbank.
2.5
De verwachtingswaarde wordt, op de door de deskundigen en de rechtbank aanvaarde overeengekomen peildatum 8 april 2013, gevoed (o.m.) door de ‘Structuurvisie Haarlemmermeer 2020’ die het gebied waarbinnen het onteigende is gelegen onderdeel maakt van een beoogde ‘ontwikkeling van kantoorlocaties, bedrijventerreinen en logistiek’ alsmede een op 29 januari 2013 door het College van B&W van de gemeente Haarlemmermeer vastgesteld (concept) voorontwerp bestemmingsplan ‘ [B] ’, dat voorziet in een bedrijfsbestemming van de overblijvende gronden ten noorden van het onteigende.
2.6
Of die bestemming er ooit zal komen is echter lang niet zeker, mede doordat er ook, al sinds lang, een door de rijksoverheid gekoesterd plan bestaat voor de uitbreiding van Schiphol met een start- en landingsbaan die naast en evenwijdig aan de Kaagbaan, en over het onteigende, zou moeten worden aangelegd, de zogenoemde Paralelle Kaagbaan (hierna ook: PKB). Als de PKB ooit zal worden aangelegd, zal het werk waarvoor nu is onteigend daarvoor dus plaats moeten maken. Echter reeds nu tempert, zoals de deskundigen en de rechtbank het zien, het vooralsnog slapende plan voor de PKB de verwachtingswaarde van het onteigende. De deskundigen hebben geadviseerd dat de ligging van het onteigende in het voor de PKB gereserveerde gebied een waardedrukkend effect (‘afslag’) van 20% heeft. De Provincie heeft betoogd dat die afslag op 30% moet worden geschat. Chipshol en [verweerder 2] hebben bezwaar gemaakt tegen het hanteren van een afslag. De rechtbank heeft de visie van de Provincie gevolgd en in verband met de reservering voor de Parallelle Kaagbaan een afslag van 30% gehanteerd.
2.7
Ook over de waarderingsmethode is gedebatteerd. De deskundigen hebben de comparatieve methode gehanteerd, Chipshol en [verweerder 2] betoogden dat de grondwaarde via de residuele methode goed is te berekenen. De rechtbank heeft in dit opzicht de deskundigen gevolgd.
2.8
Partijen hebben vijftien vergelijkingstransacties aangereikt en de deskundigen hebben zelf geen andere relevante transacties gevonden. Van die vijftien aangereikte transacties hebben de deskundigen er elf als niet of niet goed bruikbaar als vergelijkingstransactie buiten beschouwing gelaten. Zij hebben uiteindelijk gelet op vier transacties, inclusief een geval waarin onderhandelingen zijn gevoerd die niet tot levering hebben geleid. Dat waren vier transacties met betrekking tot gronden die in hetzelfde gebied liggen als het onteigende, maar buiten de reserveringszone voor de PKB. Op basis daarvan taxeerden de deskundigen de onteigende gronden, rekening houdende met een afslag van 20% wegens hun ligging in het PKB-reserveringszone, op € 40 per m².
De rechtbank heeft de deskundigen in dit opzicht niet gevolgd. Zij achtte veertien van de vijftien aangereikte vergelijkingstransacties ongeschikt als zodanig en waardeerde op basis van de resterende vergelijkingstransactie (de transactie Haarlemmermeer/SRE
) het hierboven bij 2.4 bedoelde deel van 02.29.73 ha van de onteigende gronden, na een afslag van 30% wegens hun ligging in de PKB-reserveringszone, op € 96,67 per m².
2.9
De rechtbank heeft, conform het advies van de deskundigen, en onder verwerping van de daartegen door de partijen aangevoerde bezwaren, een bedrag van € 635.499 wegens waardevermindering van het overblijvende aan Chipshol toegekend.
2.10
Partijen zijn het voorts oneens geweest over een vergoeding van de kosten van aankoop van vervangend onroerend goed. De deskundigen adviseerden die vergoeding te bepalen op 3% van de waarde van het onteigende, afgerond € 27.679. De rechtbank heeft de bezwaren van de Provincie tegen deze benadering verworpen en 3% van de door haar bepaalde werkelijke waarde van het onteigende toegekend (€66.651,90).
2.11
Als vergoeding voor kosten van juridische en andere deskundige bijstand heeft de rechtbank een bedrag, inclusief BTW, toegekend van € 128.035,05. Het bezwaar van de Provincie dat de aan Chipshol en [verweerder 2] door hun adviseurs vanaf 31 maart 2014 in rekening gebrachte BTW niet voor vergoeding in aanmerking komt heeft de rechtbank verworpen.
2.12
In het dictum van het bestreden vonnis heeft de rechtbank haar vonnis voor wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3
Bespreking van de middelen in het principaal beroep
Onderdeel 1, de waardering van het onteigende
3.1
Dit onderdeel betreft de waardering van het onteigende en is, als ik het goed zie, gericht tegen de rov. 2.37 en 2.38, waarin de rechtbank uiteenzet dat en waarom zij de transactie Haarlemmermeer/SRE als (enige) bruikbare vergelijkingstransactie aanmerkt en op basis daarvan komt tot een waarde van € 96,67 per m².
3.2
Onderdeel 1.1
betoogt dat de waardering van het onteigende op basis van slechts één vergelijkingstransactie onjuist of onvoldoende gemotiveerd is, nu een dergelijke waardering slechts mogelijk is indien het gaat om een perceel dat in alle opzichten vergelijkbaar is met het onteigende of evident in (veel) meer opzichten met het onteigende vergelijkbaar is dan de percelen waarop de overige vergelijkingstransacties betrekking hebben. Deze algemene klacht is in de volgende onderdelen uitgewerkt.
3.3
Het vaststellen van de waarde van het onteigende is een feitelijke beoordeling, waarbij de onteigeningsrechter in beginsel vrij is in de keuze van de wijze van waardering, mits deze keuze niet in strijd is met het onteigeningsrecht en deze op voldoende en begrijpelijke wijze is gemotiveerd.
Bij toepassing van de vergelijkingsmethode is de selectie van de geschikte vergelijkingstransacties
en hun weging bij uitstek een bezigheid die ligt in het domein van de feitenrechter. Voor zover de algemene klacht van onderdeel 1.1 de rechtbank verwijt een rechtsregel als in het onderdeel geformuleerd te hebben geschonden, faalt de klacht, nu er naar mijn mening geen rechtsregel is die inhoudt dat een waardebepaling op basis van één vergelijkingstransactie slechts geoorloofd is indien die transactie een perceel betreft dat in alle opzichten vergelijkbaar is met het onteigende of evident in (veel) meer opzichten vergelijkbaar met het onteigende is dan percelen uit ander mogelijke vergelijkingstransacties. De algemene motiveringsklacht van onderdeel 1.1 lijkt mij te onbepaald om op in te gaan. Die klacht wordt overigens ook uitgewerkt in de onderdelen 1.1.1-1.1.7.
3.4
Alvorens op die onderdelen in te gaan, wil ik nog de gedachtegang van de deskundigen en die van de rechtbank (kort) weergeven. De deskundigen hebben, als gezegd, elf van de aangereikte vijftien transacties als niet of niet goed bruikbaar als vergelijkingstransactie buiten beschouwing gelaten. Over bleven vier transacties, waarvan er twee ( [C] /SRE en [D] /SRE) door de Provincie en twee (Onderhandelingen SRE/Chipshol
en Haarlemmermeer/SRE) door Chipshol en [verweerder 2] waren aangereikt. Met betrekking tot de transactie [C] /SRE hebben de deskundigen alleen acht geslagen op de daarin begrepen gronden die buiten de PKB-reserveringszone liggen. Aldus hadden deze vier transacties betrekking op totaal 54 ha grond, waarvoor de deskundigen, met rentecorrectie voor de oudere transacties, een gemiddelde prijs hebben becijferd (in de woorden van de deskundigen: het rekenkundig gemiddelde) per februari 2009 van ongeveer € 55 per m².
Deze € 55 per m² kan, aldus de deskundigen (blz. 10 van hun aanvullend advies):
“als indicatie gelden voor de waarde van de zich geheel buiten het gebied Zuidoost bevindende onteigende grond (zonder rekening te houden met de PKB-reservering). Rekening houdend met het feit dat het gebied [B] kleiner is en waarschijnlijk minder ontwikkelingskosten kent dan het gebied Zuidoost (hetgeen een stijging van de ruwe bouwgrondwaarde met zich meebrengt), alsmede dat de economische situatie in april 2013 aanmerkelijk slechter was dan in februari 2009 (hetgeen een daling van de ruwe bouwgrondwaarde met zich meebrengt) hebben deskundigen gemeend de ruwe bouwgrondwaarde voor het onteigende in te schatten op EUR 50 per m2 minus een afslag van 20% in verband met de ligging in de PKB-reserveringszone, oftewel EUR 40 per m2.”
De rechtbank heeft het advies van de deskundigen gevolgd in hun verwerping van elf van de aangereikte transacties (rov. 2.24-2.29) maar bovendien nog de transacties [C] /SRE, [D] /SRE en Onderhandelingen SRE/Chipshol geëcarteerd (rov. 2.30-2.36) zodat als enige vergelijkingstransactie resteerde de transactie Haarlemmermeer/SRE (rov. 2.37-2.38). Deze transactie uit 2007 vond plaats voor een gemiddelde prijs van € 135 per m². De rechtbank indexeerde deze prijs naar het prijspeil in 2013 tot € 138,10 per m², waarop de rechtbank een afslag van 30% wegens de ligging in het PKB-reserveringsgebied toepaste, zodat zij (rov. 2.38) uitkwam op een prijs van € 96,67 per m².
3.5
Onderdeel 1.1.1
klaagt dat de rechtbank mede in het licht van het eerder geformuleerde criterium onvoldoende heeft gemotiveerd waarom zij de deskundigen niet heeft gevolgd. Waar het eerder geformuleerde criterium, te weten de hierboven in 3.3 bedoelde rechtsregel, niet als rechtsregel kan worden aanvaard kan dat criterium geen gewicht in de schaal werpen bij de weging van een eventuele motiveringszwakte van der rechtbank oordeel.
3.6
Naar mijn mening snijdt de motiveringsklacht van onderdeel 1.1.1 geen hout. Ik stel voorop dat de onteigeningsrechter die tot wezenlijk andere inzichten omtrent de toe te kennen schadeloosstelling komt dan de deskundigen, iets heeft uit te leggen.
Hij heeft de vrijheid om af te wijken, maar zal wel duidelijk moeten maken waarom hij de deskundigen niet volgt. Dat heeft de rechtbank in deze zaak ook gedaan. In de rov. 2.30-2.32 van haar vonnis is zij ingegaan op de vraag of de transacties [C] /SRE uit 2003 (circa € 30 per m²) en [D] /SRE uit 2007 (gemiddelde prijs € 32 per m²) geschikt zijn als vergelijkingstransactie.
De rechtbank acht de transactie [C] /SRE niet goed bruikbaar als vergelijkingstransacties omdat die te lang geleden heeft plaatsgevonden en het Schipholgebied ook uit oogpunt van ruimtelijke ontwikkeling een dynamisch gebied is. De transactie [D] /SRE acht zij niet goed bruikbaar omdat de betreffende gronden buiten de reservering voor de PKB vallen, een veel grotere oppervlakte hebben dan het onteigende, aangekocht zijn voor het realiseren van een eerste linieloods en omdat bij die transactie is voorzien in een nabetaling in het geval in de toekomst een meer lucratieve bestemming volgt. Hierbij nam de rechtbank bovendien nog in aanmerking dat er een groot prijsverschil is tussen deze beide transacties en de overige transacties in het gebied en dat de verkopers geen professionele partijen zijn die (mogelijk) niet goed waren ingevoerd en die derhalve niet zonder meer hebben te gelden als redelijk handelende verkopers.
3.7
In rov. 2.34-2.36 zet de rechtbank uiteen waarom zij de onderhandelingen SRE/Chipshol (SRE bood € 32 per m² voor een deel van de gronden en € 185 per m² voor het andere deel) niet als referentietransactie wil beschouwen. Het komt erop neer dat de rechtbank de bedenkingen die de deskundigen bij deze ‘transactie’ hadden deelt omdat niet kan worden uitgesloten dat de toenmalige plannen met betrekking tot het doortrekken van de Folkestoneweg in belangrijke mate bepalend zijn geweest in de onderhandelingen die – kennelijk – tot de overeengekomen koopprijs hebben geleid.
Dit lijken mij allemaal oordelen die, verweven als zij zijn met waarderingen van feitelijke aard, in cassatie niet op juistheid kunnen worden onderzocht en die niet onbegrijpelijk of anderszins onvoldoende gemotiveerd zijn.
3.8
Het onderdeel maakt er nog een punt van dat de deskundigen de vier transacties ‘in samenhang hebben beschouwd binnen het door hen vastgestelde toetsingskader en daarbinnen hebben meegewogen bij de waardebepaling’ en verlangt dat de rechtbank ook nog had moeten motiveren waarom dit ‘toetsingskader’ ontoereikend is. Deze klacht lijkt mij niet gegrond. Waar de rechtbank heeft uiteengezet waarom zij drie van de vier vergelijkingstransacties waarop de deskundigen hebben gelet niet bruikbaar acht als vergelijkingsmateriaal, kan ik niet inzien waarom zij bovendien nog moest onderzoeken of het door de deskundigen gehanteerde toetsingskader (wat ook het onderdeel daarmee precies bedoeld moge hebben) wel deugdelijk was, en van dat onderzoek rekenschap moest geven in de motivering.
3.9
Het slot van het onderdeel wijst op enkele zwakke plekken in de redenering van de rechtbank die in de onderdelen 1.1.2 en 1.1.4 nog aan de orde zullen komen. Daarover dus hierna.
3.10
Onderdeel 1.1.2
neemt, naar ik begrijp, rov. 2.37 op de korrel, waarin de rechtbank oordeelt dat, en motiveert waarom, zij de transactie Haarlemmermeer/SRE als vergelijkingstransactie bruikbaar acht. Op de klacht van het onderdeel dat dat oordeel ‘rechtens onjuist’ is zal ik, nu het onderdeel niet specificeert in welk opzicht of waarom de rechtbank met dat oordeel een rechtsregel (welke?) schendt of verkeerd toepast niet ingaan.
3.11
Zonder nadere motivering onbegrijpelijk acht het onderdeel dat de rechtbank ter onderbouwing van haar oordeel dat Haarlemmermeer/RSE vergelijkbaar is met de veronderstelde verkoop van het onteigende verwijst naar de rov. 2.16, die volgens het onderdeel gaat over het hanteren van een afslag (van 30%) vanwege de reservering voor de PKB. De klacht berust naar mijn mening op een verkeerde lezing van rov. 2.37. De rechtbank heeft daarin onderzocht wat het planologische regime van de in de transactie Haarlemmermeer/SRE begrepen gronden was en is daarbij tot de conclusie gekomen dat die gronden weliswaar niet juridisch bouwrijp waren maar dat de overeengekomen prijs (€ 134 per m²) was ingegeven door de verwachting dat op die grond te zijner tijd een eerste linieloods en bijbehorende infrastructuur en vliegtuig-opstelplaatsen zouden mogen worden gerealiseerd. Daarom acht de rechtbank het planologische regime bij deze transactie ook in termen van verwachtingen voldoende vergelijkbaar met dat van het onteigende (d.w.z. het onteigende na eliminering van de volgens het bestemmingsplan ‘N201, omlegging Schiphol-Rijk’, op het onteigende rustende bestemming) “gelet op hetgeen is overwogen in rov. 2.16 ten aanzien van het ontwerp-bestemmingsplan.” De rechtbank verwijst dus niet naar 2.16 voor de (ook in die rov. genoemde) afslag wegens de ligging van het onteigende in het PKB-reserveringsgebied, maar naar hetgeen aldaar wordt overwogen met betrekking tot het voorontwerp voor het bestemmingsplan ‘ [B] ’.
Deze klacht acht ik dus ongegrond.
3.12
Het onderdeel bevat voorts de klacht dat de rechtbank de transactie Haarlemmermeer/SRE, waarin het ging om gronden die buiten het PKB-reserveringsgebied liggen, als vergelijkingstransactie goedkeurt terwijl zij de transactie [D] /SRE, die gronden betrof die eveneens buiten het PKB-gebied liggen, (mede) om die reden diskwalificeerde (rov. 2.32). Ik zie hier wel een zwakte in de motivering, nu immers de deskundigen, en ook de rechtbank, met behulp van de vergelijkingsmethode slechts hebben (heeft) onderzocht welke waarde kan worden toegekend aan het onteigende
zonder rekening te houden met de minderwaarde als gevolg van hun ligging in het PKB-reserveringsgebied
, om vervolgens die minderwaarde alsnog in de gevonden vergelijkingswaarde in de vorm van een ‘afslag’ te verdisconteren. Deze zwakte lijkt mij echter niet ernstig genoeg om het onderdeel gegrond te achten, nu de ligging buiten het PKB-gebied slechts één van de vele bezwaren uitmaakt die de rechtbank zag tegen het gebruik van de transactie [D] /SRE, en aan te nemen valt dat de rechtbank tot dezelfde uitkomst zou zijn gekomen als zij zou hebben beseft dat die ligging buiten het PKB-gebied geen serieus bezwaar kan zijn tegen het gebruik van [D] /SRE als vergelijkingstransactie.
Ik acht het onderdeel derhalve ongegrond.
De transacties in het gebied A4 zone west, die aan het slot van het onderdeel genoemd worden, zullen hierna bij de bespreking van onderdeel 2 nog aan de orde komen.
3.13
Ook
onderdeel 1.1.3
is gericht tegen rov. 2.37. De klacht stelt scherp op de omstandigheid dat de transactie Haarlemmermeer/SRE al van 2007 dateert en betoogt dat de rechtbank die omstandigheid kenbaar had moeten betrekken bij de beantwoording van de vraag in hoeverre die omstandigheid deze transactie (on)geschikt maakt als vergelijkingstransactie.
De rechtbank, die niet uit het oog heeft verloren dat deze transactie dateerde van 2007,
heeft die klaarblijkelijk, evenals de deskundigen, niet te oud geacht. Het oordeel van de rechtbank dat, anders dan de deskundigen adviseerden, de transactie [C] /SRE uit 2003 wèl van te lang geleden dateert, is daarmee niet in strijd en noopte de rechtbank mijns inziens niet tot een redengeving waarom zij 2003 wèl en 2007 niet te lang geleden achtte.
Ook dit onderdeel lijkt mij dus, zowel wat betreft de rechtsklacht als wat betreft de motiveringsklacht, ongegrond.
3.14
De eerste klacht van
onderdeel 1.1.4
herhaalt, in andere bewoordingen, de klacht van onderdeel 1.1.2 die hiervoor in 3.11 reeds is besproken, en faalt volgens mij om de aldaar vermelde redenen.
De tweede klacht (op blz. 8 van de cassatiedagvaarding) wijst op het betoog van de Provincie i.f.i. dat (kort gezegd) de partijen bij de transactie Haarlemmermeer/SRE een zeer concrete verwachting koesterden en mochten koesteren met betrekking tot een toekomstige bestemming die een lucratieve exploitatie van de betrokken gronden mogelijk zou maken, terwijl niet kan worden aangenomen dat de denkbeeldige redelijk handelende verkoper en koper van de onteigende gronden op de peildatum een dergelijke verwachting koesterden. Het onderdeel wijst op de omstandigheden
- dat de grond in de leveringsakte Haarlemmermeer/SRE al werd aangeduid als juridisch bouwrijp,
- dat de gemeente Haarlemmermeer, die de bestemmingswijziging zou moeten realiseren, partij was bij de transactie,
- dat de bestemmingswijziging in de koopovereenkomst ten aanzien van de transactie Haarlemmermeer/SRE expliciet was vastgelegd.
3.15
De klacht stelt de vergelijkbaarheid aan de orde van de transactie Haarlemmermeer/SRE met de onteigening. De rechtbank achtte de bedoelde transactie zozeer vergelijkbaar dat zij de in Haarlemmermeer/SRE overeengekomen prijs (€ 135 per m²) na indexatie naar de peildatum en een afslag van 30% wegens de ligging van het onteigende in het PKB-reserveringsgebied onverkort overnam voor de prijsbepaling van het onteigende. Hoewel het oordeel van de rechtbank dat die transactie geschikt is als referentietransactie berust op een waardering van de feitelijke omstandigheden, zijn er naar mijn mening redenen om aan de motivering van dit oordeel tamelijk hoge eisen te stellen. En wel (1) het is de enige vergelijkingstransactie waarop de rechtbank, uiteindelijk, acht heeft geslagen, (2) de grondwaarde van het onteigende die de rechtbank uit deze ene vergelijkingstransactie heeft afgeleid (€ 96,67 per m²) wijkt verregaand af van de grondwaarde waarop de deskundigen, die op vier vergelijkingstransacties acht hadden geslagen, uitkwamen (€ 40 per m²) en (3) de deskundigen hebben benadrukt dat de in de transactie begrepen gronden weliswaar ten tijde van die transactie juridisch niet bouwrijp waren, maar dat die gronden wel als juridisch bouwrijpe gronden zijn verkocht, zulks ongeacht de daadwerkelijke planologische status van de grond.
Daarbij komt nog de door mij hierboven in 3.12 gesignaleerde motiveringszwakte in rov. 2.32 van het vonnis, die op zichzelf genomen wellicht onvoldoende ernstig is om tot cassatie te leiden, maar die wel noopt tot een zorgvuldig onderzoek van de consistentie van de redenering waarmee de rechtbank op basis van slechts één vergelijkingstransactie is gekomen tot de waardebepaling van het onteigende.
3.16
De rechtbank heeft (rov. 2.37) de deskundigen uitdrukkelijk niet gevolgd in hun opvatting dat in de transactie Haarlemmermeer/SRE van 2007 betrokken gronden blijkens de akte van levering (gedateerd 26 april 2010) als juridisch bouwrijpe grond is verkocht, overwegende dat vaststaat dat die gronden ten tijde van de transactie
niet juridisch bouwrijp waren. Daarop laat de rechtbank volgen:
“De constatering in de akte van levering dat de gronden zijn gekocht als bouwterrein van een eerste linieloods en bijbehorende infrastructuur plus vliegtuig-opstelplaats is in juridische zin niet meer dan een omschrijving van een verwachting ten aanzien van de mogelijkheden van de gronden. Hieruit kan worden afgeleid dat het planologisch regime bij deze transactie ook in termen van verwachting voldoende vergelijkbaar is met het in de onderhavige zaak aan de orde zijnde planologisch regime, gelet op hetgeen is overwogen in 2.16 ten aanzien van het bestemmingsplan.”
3.17
Dit oordeel lijkt mij allesbehalve overtuigend. De koper van een zaak mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien, zie art. 7:17 lid 2 in fine BW.
Het in de overeenkomst tussen de gemeente Haarlemmermeer en SRE voorziene gebruik als bouwterrein van een eerste linieloods enz. brengt dus, in beginsel, mee dat de in 2010 geleverde gronden niet aan de overeenkomst beantwoorden indien de door SRE voorgenomen bouw en inrichting van die gronden planologisch niet zijn toegestaan. Dat zou een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van de verkoopster, de gemeente Haarlemmermeer (die, zoals het onderdeel benadrukt, zelf de nodige bestemmingswijziging zou moeten realiseren), ofwel: wanprestatie, opleveren en SRE aanspraken jegens de gemeente verschaffen tot schadevergoeding of ontbinding en/of aanspraken op de voet van art.7:20 en 7:21 BW.
3.18
In dit licht lijkt mij de gevolgtrekking van de rechtbank dat de in de leveringsakte opgenomen vermelding dat de gronden zijn gekocht als bouwterrein enz.
in juridische zin niet meer is dan een omschrijving van een verwachting ten aanzien van de mogelijkheden van de gronden
(zonder nadere toelichting, die ontbreekt) onvoldoende begrijpelijk, of zelfs getuigen van een onjuiste rechtsopvatting ten aanzien van de in art. 7:17 lid 2 BW neergelegde conformiteitsregel. In het voetspoor daarvan lijkt mij ook onvoldoende begrijpelijk het oordeel van de rechtbank dat het planologisch regime van de transactie Haarlemmermeer/SRE
ook in termen van verwachtingen voldoende vergelijkbaar is
met dat van het onteigende. Maar zelfs als de planologische regimes in termen van verwachtingen (voldoende) vergelijkbaar zouden zijn, moet de bestemmingsbepaling in de koopovereenkomst tussen de gemeente Haarlemmermeer en SRE een waardeverhogende invloed hebben gehad die naar mijn mening bepaald niet zonder meer kan worden aangenomen bij de fictieve, tussen de redelijk handelend verkoper en koper tot stand gekomen, koopprijs voor het onteigende.
Dit betekent dat ik de tweede klacht van onderdeel 1.1.4 gegrond acht.
3.19
Onderdeel 1.1.5
betoogt dat de rechtbank (ten onrechte, althans op onbegrijpelijke gronden) is voorbijgegaan aan de stelling van de Provincie dat in het vonnis van de rechtbank (Haarlem) van 29 augustus 2012
in een eerdere onteigeningszaak, de waarde van gronden die direct naast het thans onteigende zijn gelegen werd vastgesteld op € 29,50 per m² en werd overwogen dat de transactie Haarlemmermeer/SRE niet goed bruikbaar is bij de waardering.
Voor het geval de rechtbank in rov. 2.38 (ik vermoed dat het onderdeel bedoelt 2.37) mocht hebben gerespondeerd op het beroep op het vonnis van 29 augustus 2012, voegt het onderdeel daaraan de (subsidiaire) klacht toe dat die respons, (t.w., zie rov. 2.37, dat zij haar oordeel heeft gebaseerd op informatie die thans voor het eerst in deze procedure bij het aanvullend advies van de deskundigen is verstrekt) ondeugdelijk is, nu die informatie al eerder en wel door Chipshol in haar nota aan deskundigen van 7 september 2012, blz. 5-6 en productie 7 bij die nota, is verstrekt.
3.20
De subsidiaire klacht gaat niet op. De betreffende informatie houdt in dat de in de transactie Haarlemmermeer/SRE betrokken grond, die volgens de leveringsakte door de koper (SRE) was ‘te gebruiken als bouwterrein ten behoeve van eerste linieloods en bijbehorende infrastructuur plus vliegtuig-opstelplaatsen’, niet juridisch bouwrijp was, omdat het ten tijde van de verkoop vigerende bestemmingsplan het bedoelde gebruik niet toestond. Het valt niet in te zien waarom het oordeel van de rechtbank met betrekking tot de bruikbaarheid van deze transactie als vergelijkingstransactie anders zou zijn uitgevallen indien de rechtbank reeds uit de nota aan de deskundigen van 7 september 2012 van Chipshol zou hebben afgeleid dat de in de transactie Haarlemmermeer/SRE begrepen gronden juridisch niet bouwrijp waren.
Hierbij komt nog dat ik in de rov. 2.37 en 2.38 geen respons lees op het beroep van de Provincie op het vonnis van 29 augustus 2012, zodat de klacht naar mijn mening reeds faalt omdat die berust op een onjuiste lezing van de rov. 2.37 en/of 2.38.
3.21
De rechtbank lijkt dus niet te hebben gerespondeerd op het beroep van de Provincie op het vonnis van 29 augustus 2012. Daarmee is echter nog niet gezegd dat de primaire klacht van het onderdeel moet slagen.
Het onderdeel mist feitelijke grondslag voor zover het ervan uitgaat dat de Provincie (in de in noot 12 bij het middel aangewezen vindplaatsen) heeft gesteld dat in het vonnis van 29 augustus 2012 is overwogen dat de transactie Haarlemmermeer/SRE niet goed bruikbaar is bij de waardering.
Overigens lijkt mij wel voldoende duidelijk waarom de rechtbank de (niet nader geadstrueerde) stelling van de Provincie dat in het vonnis van 29 augustus 2012 een waarde werd bepaald van € 29,50 per m² niet tot andere gedachten bracht. Uit rov. 2.20 van dit vonnis blijkt dat het ging om gronden waarvan de vervroegde onteigening was ingeschreven op 18 mei en 17 oktober 2007. De na laatstgenoemde datum plaatsgevonden hebbende ruimtelijke ontwikkelingen en aan het licht gekomen omstandigheden (zie de rov. 2.16 en 2.37 van het thans bestreden vonnis) waren destijds dus nog niet aan de orde.
Ook dit onderdeel slaagt dus naar mijn mening niet.
3.22
Onderdeel 1.1.6
komt op tegen de beslissing van de rechtbank in rov. 2.38 omtrent de indexatie van de prijs per m² van de uit 2007 daterende vergelijkingstransactie Haarlemmermeer/SRE. Het onderdeel stelt dat niet valt in te zien waarom een prijsindexatie zou moeten worden vastgesteld op basis van gronduitgifteprijzen voor bedrijfsterrein, nu de gronden van die transactie niet bouwrijp waren en dus naar het oordeel van de rechtbank geen sprake was van een bedrijventerrein. Dat geldt temeer, aldus het onderdeel, nu op de rechtbank ook los van de stellingen die partijen daaromtrent innemen, de plicht rust zelfstandig de schadeloosstelling vast te stellen. De rechtbank had dan ook zelfstandig de prijsindexatie voor agrarische gronden met verwachtingswaarde dienen te bepalen, waarbij zij in ieder geval ook de gevolgen van de economische crisis had moeten betrekken in haar beslissing omtrent de door haar gehanteerde indexering, aldus het onderdeel.
3.23
De rechtbank heeft de prijs van € 135 per m² van de vergelijkingstransactie uit 2007 geïndexeerd tot een prijs in 2012 van € 138,10, zich aansluitend bij een rapport (het RIGO-rapport) waarin de prijs geïndexeerd is met de index voor de ontwikkeling van gronduitgifteprijzen voor bedrijventerreinen volgens de z.g. IBIS-database in de COROP-regio Haarlemmermeer. Dit is een beslissing van feitelijke aard die mij niet onbegrijpelijk voorkomt in het licht van de omstandigheid dat, zoals de rechtbank in rov. 2.37 overwoog, de bij de transactie Haarlemmermeer/SRE verkochte gronden volgens de leveringsakte zijn gekocht als bouwterrein van een eerste linieloods en bijbehorende infrastructuur plus vliegtuig-opstelplaatsen, waarin de rechtbank een omschrijving zag van een verwachting ten aanzien van de mogelijkheden van de gronden.
Ik beschouw derhalve ook dit onderdeel als niet gegrond.
3.24
Onderdeel 1.1.7
verwijt de rechtbank een ontoelaatbare verrassingsbeslissing te hebben genomen doordat zij de partijen (en de deskundigen) geen gelegenheid heeft gegeven te reageren op haar voornemen de waardering van het onteigende slechts te baseren op de transactie Haarlemmermeer/SRE.
3.25
Het oordeel van de rechtbank met betrekking tot de waarde van het onteigende is in het licht van het deskundigenadvies inderdaad verrassend. Niettemin meen ik dat het niet kan worden aangemerkt als een ontoelaatbare verrassingsbeslissing. De onteigeningsrechter dient zelfstandig te onderzoeken welke schadevergoeding aan de onteigende partij of een derde-belanghebbende toekomt en is daarbij niet gebonden aan het advies van de deskundigen noch ook aan het standpunt van de partijen.
Daarmee hebben de partijen rekening te houden, zodat een vonnis waarin de onteigeningsrechter de schadeloosstelling vaststelt niet snel, zo al ooit, als een ongeoorloofde verrassingsbeslissing zal kunnen worden aangemerkt.
3.26
In het onderhavige geval is de rechtbank wel afgeweken van het advies van de deskundigen, maar zij heeft zich niet buiten de grenzen van de partijstandpunten begeven. De transactie Haarlemmermeer/SRE is door Chipshol als vergelijkingstransactie aangedragen,
terwijl ook de deskundigen die transactie, zij het als één van vier, en met enige reserve, als vergelijkingstransactie bruikbaar achtten. De afkeuring van de overige drie door de deskundigen relevant geachte transacties overschreed evenmin de grenzen van het partijdebat, zie de rov. 2.30-2.36.
Ook onderdeel 1.1.7 lijkt mij dus ongegrond.
Onderdeel 2, gronden in de A4 zone west vergelijkbaar?
3.27
Dit onderdeel is gericht tegen het oordeel van de rechtbank in rov. 2.29, waarin de rechtbank de door de Provincie aangedragen transacties Bus/Haarlemmermeer en Wvg-advies Van Arkel (beide € 60 per m²) als referentietransacties afkeurt, omdat het in die gevallen gaat om gronden die liggen in de A4 zone west, een ander gebied dan het onteigende, en zonder PKB-dreiging. Het onderdeel benadrukt dat de deskundigen deze transacties niet als referentietransacties in aanmerking hebben genomen, maar die wel als toetssteen voor hun waardering hebben gebruikt,
en stelt dat de rechtbank ten onrechte niet duidelijk heeft gemaakt waarom deze transacties niet als toetssteen zouden kunnen worden gehanteerd, althans zou de rechtbank haar oordeel dat deze transacties geen toetssteen kunnen zijn nader hebben moeten motiveren.
3.28
De rechtsklacht laat ik daar, nu die niet duidelijk maakt welke rechtsregel geschonden of verkeerd toegepast zou zijn en dus de nodige precisie mist. De motiveringsklacht lijkt mij niet gegrond, omdat het duidelijk is, dat de rechtbank kennelijk de beide transacties niet alleen als vergelijkingstransacties maar ook als toetssteen onbruikbaar acht. Mogelijk moet rov. 2.29 zelfs aldus worden verstaan dat de rechtbank om de daar vermelde redenen de beide transacties, anders dan de deskundigen, als
toetssteen
afkeurt. Maar wat daarvan zij, ik zie hier geen motiveringsgebrek dat tot vernietiging behoort te leiden.
Onderdeel 3, de waardevermindering van het overblijvende
3.29
Dit onderdeel bestrijdt het oordeel van de rechtbank met betrekking tot de waardevermindering van het overblijvende, door de rechtbank in rov. 2.39 vastgesteld op € 635.499,29. De klacht spitst zich toe op het oordeel van de rechtbank (in het voetspoor van de deskundigen) dat de overblijvende strook (7287 m²)
ten zuidoosten van de (omgelegde) N201 (die omlegging is, als gezegd, het werk waarvoor is onteigend) een restwaarde heeft van € 5 per m².
3.30
Onderdeel 3.1
bouwt voort op onderdeel 1 en moet het lot daarvan delen. Indien uiteindelijk een andere werkelijke waarde van het onteigende zal worden vastgesteld, moet ook de waardevermindering van het overblijvende opnieuw worden vastgesteld.
3.31
Onderdeel 3.2
betoogt dat de beslissing van rechtbank in rov. 40 blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting althans onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd is in het licht van de stelling van de Provincie dat de overblijvende strook ten zuidoosten van de N201 een functie als waterberging kon vervullen.
3.32
Dit betoog faalt. Niet valt in te zien welke verkeerde rechtsopvatting de rechtbank heeft gehuldigd, en de klacht is daarover ook vaag. De motiveringsklacht lijkt mij evenmin gegrond. De rechtbank heeft in rov. 3.40 de visie van de deskundigen gevolgd. De deskundigen sluiten weliswaar niet geheel uit dat de strook – in beperkte mate – voor waterberging zal kunnen worden benut,
maar in die gebruikspotentie zagen zij geen omstandigheid die een redelijk handelend koper op de peildatum ertoe zou hebben gebracht meer dan € 5 per m² voor de strook te willen betalen.
De rechter die de oordelen van deskundigen volgt, is in belangrijke mate ontheven van zijn motiveringsverplichting.
Onderdeel 4, de kosten voor aankoop van een vervangend bedrijfsmiddel
3.33
De klachten van dit onderdeel zijn gericht tegen de rov. 2.42 en 2.43, waarin de rechtbank, onder verwerping van door de Provincie daartegen aangevoerde bezwaren, oordeelt dat aan Chipshol een vergoeding toekomt van de kosten van aankoop van een nieuw bedrijfsmiddel in plaats van het onteigende, en wel 3% van de werkelijke waarde daarvan.
3.34
Onderdeel 4.1
bouwt voort op onderdeel 1 en zal het lot daarvan delen.
3.35
Onderdeel 4.2
steunt op de opvatting dat de kosten voor aankoop van een nieuw bedrijfsmiddel slechts voor vergoeding in aanmerking komen als voldaan is aan de vereisten (1) dat het onteigende voor Chipshol een duurzame belegging vormde en (2) dat het redelijk belang van Chipshol wederbelegging in onroerend goed vorderde.
3.36
Die opvatting lijkt mij niet juist. Kosten van aankoop van een onroerende zaak die het onteigende moet vervangen, kunnen niet alleen  worden vergoed als het gaat om een duurzame belegging en het redelijk belang van de onteigende wederbelegging in onroerend goed vordert, maar ook in andere situaties. Zo’n andere situatie deed zich hier naar het kennelijke oordeel van de rechtbank voor. De rechtbank heeft geen vergoeding toegekend voor kosten van
wederbelegging
, maar voor kosten van
aankoop van een vervangend bedrijfsmiddel
, hetgeen iets anders is. In mijn conclusie in de zaak Vabeog/Tiel waarin Uw Raad op 24 juni jl. uitspraak heeft gedaan,
heb ik in nr. 4.4 een redenering verwoord die misschien schuil zou kunnen gaan achter de in die zaak door de rechtbank Gelderland gegeven onduidelijke redengeving voor de toekenning van een vergoeding van kosten van wederaankoop. En wel dat het onteigende een bedrijfsmiddel van Vabeog vormde waarmee zij, de onteigening weggedacht, bedrijfsinkomsten zou gaan genereren, en dat aan haar, nu de schadeloosstelling haar in eenzelfde vermogens- en inkomenspositie behoorde te brengen als zij zonder onteigening zou zijn geweest, niet alleen de werkelijke waarde van het onteigende behoort te worden vergoed, maar ook de kosten die zij zal moeten aanwenden om vervangende grond te kopen die zij in plaats van het onteigende tot lucratieve ontwikkeling zou kunnen brengen.
In de nrs. 4.5 en 4.6 van mijn conclusie gaf ik diverse voor de omstandigheden van die zaak geldende redenen ervoor om de bedoelde onduidelijke redengeving niet in die zin te lezen.
Het oordeel van de rechtbank in de onderhavige zaak in de rov. 2.42 en 2.43 lijkt mij duidelijk genoeg om daarin wel degelijk de redengeving te lezen die niet kon worden gelezen in het vonnis van de rechtbank Gelderland in de zaak Tiel/Vabeog.
De klacht stuit hierop af.
3.37
In de tweede alinea van het onderdeel stelt de Provincie een subsidiaire klacht voor, nl. dat de rechtbank blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, althans haar oordeel onbegrijpelijk heeft gemotiveerd in het licht van de essentiële stelling van de Provincie dat de eventuele herinvestering in onroerende zaken berust op een persoonlijke keuze van Chipshol en de kosten daarvan dus niet als een noodzakelijk en rechtstreeks gevolg van de onteigening kunnen worden beschouwd.
3.38
In rov. 2.42 overwoog de rechtbank dat een redelijk handelend eigenaar die een onderneming drijft zoals Chipshol doet (die haar exclusieve bedrijf maakt van het ontwikkelen van onroerend goed), tot wederaankoop zal overgaan omdat in het hebben van te ontwikkelen gronden de ‘core business’ van de onderneming is gelegen. Hiermee heeft de rechtbank tot uitdrukking gebracht dat het onteigende voor Chipshol een object van exploitatie
vormde en dat herinvestering in onroerend goed voor een ondernemer als Chipshol in de rede ligt, en dus niet relevant is of zodanige herinvestering wellicht ook, zoals de Provincie heeft aangevoerd, berust op een persoonlijke keuze van Chipshol. Naar mijn mening geeft dit oordeel niet blijk van enige onjuiste rechtsopvatting en behoefde het ook geen nadere motivering.
Dus ook deze klacht redt het niet.
Onderdeel 5, vergoeding van door juridische en andere deskundigen in rekening gebrachte BTW
3.39
Onderdeel 5
klaagt over de verwerping (rov. 2.49-2.51) van het betoog van de Provincie dat de aan Chipshol en [verweerder 2] door hun adviseurs vanaf 31 maart 2014 in rekening gebrachte omzetbelasting (BTW) niet voor vergoeding in aanmerking komt. De Provincie voert daartegen dezelfde klachten aan als de Staat heeft aangevoerd in het incidentele cassatieberoep in de zaak die heeft geleid tot Uw arrest van 1 april 2016 ( […] /Staat).
Uw Raad verwierp die klachten, ervan uitgaande dat in cassatie niet in geschil was dat de rechtsovergang van het onteigende als gevolg van de onteigeningsprocedure een van omzetbelasting vrijgestelde levering van een goed is.
3.40
In de onderhavige zaak liggen, naar ik meen, de kaarten niet anders. De rechtbank heeft in rov. 2.50 geoordeeld dat de verleende deskundige bijstand betrekking heeft op de onteigeningsprocedure die zal leiden tot een voor de omzetbelasting vrijgestelde levering. Dienovereenkomstig had reeds de rechtbank Zeeland-West-Brabant geoordeeld in haar vonnis in de zaak die heeft geleid tot Uw arrest van 1 april jl. Ook in de onderhavige zaak is niet in geschil dat de rechtsovergang van het onteigende een van omzetbelasting vrijgestelde levering van een goed is.
Het lijkt mij onverenigbaar met het prijzenswaardige beginsel van consistente rechtspraak als Uw Raad in de onderhavige zaak een andere koers gaat varen dan hij recent in het arrest van 1 april jl. gekozen heeft.
Dit brengt mee dat ik dit onderdeel niet gegrond acht.
Onderdeel 6, de uitvoerbaarverklaring bij voorraad
3.41
Onderdeel 6
bestaat uit een rechtsklacht. De Provincie wil ingang doen vinden dat de onteigeningsrechter de veroordeling tot betaling van de schadeloosstelling in een vonnis als bedoeld in art. 54t lid 2 jo. art. 37 lid 2 op grond van het stelsel van de Onteigeningswet niet uitvoerbaar bij voorraad kan verklaren, en dat de rechtbank het dus verkeerd heeft gedaan door haar vonnis wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.42
Zoals in nr. 2.47 van de schriftelijke toelichting van de mrs. Scheltema en Wiegerink al is aangestipt, lijkt de Provincie geen belang te hebben bij dit onderdeel, omdat het bestreden vonnis inclusief de uitvoerbaarverklaring bij voorraad ofwel zal worden vernietigd, ofwel in kracht van gewijsde zal gaan waardoor de uitvoerbaarheid bij voorraad geen betekenis meer zal hebben. Maar of (het stelsel van) de wet uitvoerbaarverklaring bij voorraad toelaat, is een voor de praktijk relevante vraag. Misschien is Uw Raad genegen zijn licht daarover te laten schijnen.
3.43
Ik stel voorop dat het middel
niet
met een beroep op art. 233 Rv. aanvoert dat de uitvoerbaarverklaring bij voorraad al daarom niet kon omdat Chipshol en [verweerder 2] zodanige verklaring
niet hebben gevorderd
.	Voorts stel ik voorop dat de bepalingen van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, volgens art. 2 Ow, op het onteigeningsgeding toepasselijk zijn, voor zoveel daarvan bij de Onteigeningswet niet is afgeweken. Zodanige afwijkingen kunnen niet alleen aan uitdrukkelijke bepalingen van de Onteigeningswet worden afgeleid, maar ook uit het systeem van die wet.
3.44
Het systeem van de Onteigeningswet biedt wel enige grond voor de opvatting van de Provincie, vooral als men kijkt naar het systeem van vóór de op 1 februari 1973 in werking getreden
wijzigingswet van 27 oktober 1972, Stb. 578. Dat systeem bracht mee dat de onteigeningsrechter in één vonnis (het vonnis bedoeld in art. 37 Ow.) de onteigening uitsprak en de schadeloosstelling vaststelde. De onteigeningsrechter stelt ambtshalve de schadeloosstelling vast. De onteigende behoeft dus geen reconventionele vordering in te stellen om zijn recht op schadeloosstelling geldend te maken. De overschrijving van het vonnis in de openbare registers kon (art. 59 Ow.) pas geschieden nadat de schadeloosstelling was betaald.
Dit gelijk-oversteken-stelsel maakte een veroordeling van de onteigenende partij tot betaling van de vastgestelde schadeloosstelling onnodig, omdat de onteigenende partij met het onteigeningsvonnis niets kon beginnen zolang zij de schadeloosstelling niet had uitgekeerd.
3.45
Ook sedert 1 februari 1973 bepaalt de wet nog dat de rechtbank de schadeloosstelling vaststelt (art. 54t lid 2 jo. art. 37 lid 2 Ow) en niet dat zij de onteigenende partij veroordeelt tot betaling van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat. Wel bepaalt art. 54t lid 3 dat wanneer de schadeloosstelling lager uitvalt dan het betaalde voorschot, een veroordeling tot terugbetaling van het teveel ontvangene moet volgen. Het lijkt er dus op dat ook de wetgever van 1972 het oude systeem volgde. Inderdaad is het gelijk-oversteken-stelsel nog in zoverre gehandhaafd dat het vonnis van vervroegde onteigening slechts kan worden ingeschreven als het voorschot is uitgekeerd (zie art. 54n Ow) zodat een veroordeling tot betaling van het voorschot onnodig is. De rechtbanken plegen dienovereenkomstig in het vonnis waarin het voorschot wordt vastgesteld (zie art. 54i leden 1 en 2 Ow) geen veroordeling van de onteigenende partij tot betaling daarvan op te nemen. Maar als het vonnis wordt uitgesproken waarin de schadeloosstelling wordt vastgesteld (het vonnis bedoeld in art. 54t lid 2 Ow) is er geen sprake meer van gelijk oversteken en plegen de rechtbanken, indien de schadeloosstelling hoger uitvalt dan het voorschot, een veroordeling tot betaling van het verschil uit te spreken. Wellicht in strijd met het systeem van de wet zoals dat de wetgever van 1972 nog voor ogen lijkt te hebben gestaan, maar wel praktisch, omdat de onteigende daarmee een instrument wordt aangereikt waarmee hij een met betaling treuzelende, of betalingsonwillige, onteigenende partij kan aanpakken.
3.46
Het onderdeel hamert op art. 55 lid 2 Ow dat volgens het onderdeel onder meer bepaalt dat de onteigenaar pas tot betaling hoeft over te gaan indien het vonnis kracht van gewijsde heeft. Deze interpretatie lijkt mij gewaagd. Art. 55 lid 2 ziet op gevallen waarin een vonnis van vervroegd uitgesproken onteigening (art. 54i Ow) niet binnen de termijn van art. 54m Ow is ingeschreven.
Het vonnis kan in dat geval alsnog worden ingeschreven nadat de schadeloosstelling onherroepelijk is vastgesteld (art. 54m lid 4 jo art. 55 lid 2 Ow). Art. 55 lid 2 voorkomt (evenals lid 1 van dat artikel dat doet voor het in art. 37 lid 2 Ow bedoelde geval van een onteigeningsvonnis-oude-stijl) dat de onteigenende partij het in haar macht heeft om naar believen en straffeloos de betaling van de schadeloosstelling, en daarmee de effectuering van de onteigening, op de lange baan te schuiven en de onteigende in onzekerheid te laten wanneer, en of nog ooit, de onteigening zal doorgaan en hij de voor hem vastgestelde schadeloosstelling zal ontvangen. De wetgever geeft de onteigenende partij een termijn van drie maanden nadat zowel de onteigening als de vaststelling van de schadeloosstelling in gewijsde zijn gegaan. Als zij niet binnen die termijn betaalt, vervalt het (niet ingeschreven) onteigeningsvonnis.
3.47
Hieruit kan men inderdaad afleiden dat de onteigenende partij een vervroegd onteigeningsvonnis dat niet is ingeschreven binnen de termijn van art. 54m Ow, niet blootstelt aan het in art. 55 bedoelde verval als zij met betaling wacht totdat bij gewijsde beslist is over de vast te stellen schadeloosstelling. Eerdere betaling heeft trouwens ook geen zin, omdat het vervroegde onteigeningsvonnis dat niet binnen de termijn van art. 54m is ingeschreven, als gezegd, pas alsnog kan worden ingeschreven als bij gewijsde is beslist (het vonnis als bedoeld in art. 54t, tweede lid) over de schadeloosstelling, zie ook art. 59 lid 1, derde volzin. Ook art. 55 lid 2 en art. 59 lid 1, derde volzin, passen in het gelijk-oversteken-stelsel.
3.48
Echter laatstbedoeld stelsel kon de wetgever niet realiseren voor de gevallen waarin het vervroegde onteigeningsvonnis wel binnen de termijn van art. 54m wordt ingeschreven. In die gevallen gaat de eigendomsontneming vooraf aan de vaststelling van de schadeloosstelling en moet de onteigende het dus vooralsnog doen met een voorschot. Op die gang van zaken heeft art. 55 lid 2 Ow geen betrekking, en als men uit art. 55 lid 2 afleidt dat de onteigenende partij pas tot betaling van de schadeloosstelling behoeft over te gaan nadat het vonnis waarin die schadeloosstelling is vastgesteld in kracht van gewijsde is gegaan, behoeft dat volgens mij nog niet zonder meer te betekenen dat dat ook moet gelden voor gevallen waarin de vervroegde onteigening (tijdig) is ingeschreven en in cassatie wordt voortgeprocedeerd over de schadeloosstelling.
3.49
Dat de Onteigeningswet nergens bepaalt dat de rechter de onteigenende partij veroordeelt tot betaling van de vastgestelde schadeloosstelling, pleit er wel voor dat het systeem van de wet zo’n betalingsveroordeling niet kent, en dat dus ook geen uitvoerbaarverklaring bij voorraad kan worden gevorderd of uitgesproken. Maar hier bedoelde systeem is achterhaald toen met ingang van 1 februari 1973 de vervroegde onteigening geregeld werd, ook al heeft de wetgever zich hiervan misschien niet ten volle rekenschap gegeven. In de praktijk is een veroordeling tot betaling van de vastgestelde schadeloosstelling (verminderd met het betaalde voorschot) heel gewoon geworden en zo’n veroordeling lijkt mij ook, als gezegd, praktisch. Ik zie voorts geen rechtvaardiging voor een verschillende behandeling in die zin dat de onteigende wèl zal worden veroordeeld (zoals de wet in art. 54t lid 3 regelt) tot terugbetaling van het teveel door hem ontvangene, maar de onteigenende partij niet zou kunnen worden veroordeeld om het te weinig betaalde alsnog te betalen.
3.50
In het licht van het bovenstaande meen ik dat het systeem van de Onteigeningswet zich er niet tegen verzet dat de onteigeningsrechter in een vonnis als bedoeld in art. 54t lid 2 Ow de onteigenende partij veroordeelt tot betaling van de vastgestelde schadeloosstelling (voor zover die het uitgekeerde voorschot overtreft). In het verlengde daarvan verzet dat systeem zich er naar mijn mening ook niet tegen dat de onteigeningsrechter die veroordeling tot betaling uitvoerbaar bij voorraad verklaart. Voorts meen ik dat het strookt met de taak van de onteigeningsrechter om ambtshalve de schadeloosstelling vast te stellen – die impliceert dat de tot schadeloosstelling gerechtigde zijnerzijds niets (in reconventie) behoeft te vorderen – dat hij ook bevoegd is om zijn veroordeling tot betaling van de schadeloosstelling (voor zover die het uitgekeerde voorschot overtreft) ambtshalve uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Het onderdeel lijkt mij dus niet gegrond.
4
Bespreking van de middelen in het incidenteel beroep
Eerste incidentele middel, onderdeel 1, de ‘afslag’ van 30% wegens ligging in het PKB-reserveringsgebied
4.1
Dit middel is gericht tegen de rov. 2.16 en 2.17, waarin de rechtbank het bezwaar van Chipshol heeft behandeld (en verworpen) tegen het hanteren van een ‘afslag’ op de waarde van het onteigende in verband met de omstandigheid dat dat (grotendeels) ligt binnen het reserveringsgebied voor de aanleg van de zogenoemde Paralelle Kaagbaan (PKB), zie ook hierboven bij nr. 2.6.
4.2
Onderdeel 1.1.1
opent met een rechtsklacht: de rechtbank zou hebben miskend “dat het toepassen van een afslag op de werkelijke waarde van het onteigende maakt dat de onteigende niet wordt gebracht in omstandigheden gelijkwaardig aan die waarin hij zonder onteigening zou verkeren, aldus dat sprake is van een gelijkwaardige inkomens- en vermogenspositie.” De klacht zou gegrond kunnen zijn indien de rechtbank de door haar vastgestelde werkelijke waarde van het onteigende zou hebben verlaagd met een afslag, en dus een lager bedrag dan dat van de werkelijke waarde als vergoeding zou hebben vastgesteld. Zoiets kan men echter in het bestreden vonnis niet lezen. De rechtbank heeft wel degelijk de complete werkelijke waarde van het onteigende als (onderdeel van de) schadeloosstelling willen toekennen. Die werkelijke waarde heeft zij begroot op basis van de prijs die tot stand is gekomen in een vergelijkingstransactie (Haarlemmermeer/SRE). Die vergelijkingstransactie betrof echter grond die, anders dan de onteigende gronden, geheel buiten het reserveringsgebied voor de PKB lag. De ligging van de onteigende gronden (grotendeels) binnen dat gebied, drukt naar het oordeel van de rechtbank de waarde. Die waardeverlagende factor heeft de rechtbank in de waardevaststelling van het onteigende verdisconteerd door toepassing van een afslag op de prijs die is tot stand gekomen in de vergelijkingstransactie. Volgens mij verzet geen beginsel van het schadevergoedingsrecht wegens onteigening zich daartegen. De rechtsklacht acht ik dan ook ongegrond.
4.3
Subsidiair klaagt het onderdeel over het niet uitdrukkelijk responderen door de rechtbank op een viertal bij pleidooi door Chipshol aangevoerde, volgens het onderdeel essentiële, stellingen. Ook dit onderdeel lijkt mij niet gegrond. De in het onderdeel bedoelde stellingen a., b. en c. zien eraan voorbij dat de rechtbank de waarde van het onteigende heeft vastgesteld (en op grond van art. 40b lid 2 Ow mocht vaststellen) door uit te gaan van de prijs, tot stand gekomen op de peildatum bij een onderstelde verkoop in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelend koper. De waarde die de zaak op die datum uitsluitend voor de persoon van Chipshol en/of [verweerder 2] had is (zie art. 40b lid 1 Ow) niet de waarde die als werkelijke waarde behoort te worden vergoed. De stellingen van Chipshol dat zij als eigenaar niet zou zijn getroffen door enige schaduwwerking van een reservering nu zij ofwel zou ontwikkelen ofwel de onteigening voor de tweede Kaagbaan zou hebben afgewacht heeft de rechtbank kennelijk, en begrijpelijk, irrelevant geacht voor de beantwoording van de vraag in hoeverre de PKB-reservering de (verwachtings)waarde van het onteigende op de peildatum drukte. De omstandigheid dat de onteigende zonder onteigening zijn grond niet zou hebben willen verkopen, maar de komende planologische ontwikkelingen zou hebben afgewacht, heeft geen effect op de door de rechter vast te stellen werkelijke waarde van het onteigende, omdat het (bij het bepalen van de werkelijke waarde op de voet van art. 40b lid 2) erom gaat wat de beste prijs is die de (redelijk handelend) eigenaar die wèl op de peildatum wil verkopen, zou kunnen bedingen van een (redelijk handelend) koper. De deskundigen hebben daarop ook reeds gewezen in hun advies van 25 september 2013.
Zie in dit verband ook nr. 3.24 van mijn conclusie in de zaak Provincie Zeeland/erven Buijsse, waarin Uw Raad op 8 juli j.l. uitspraak heeft gedaan.
4.4
De onder d. van het onderdeel bedoelde stelling dat de in rekening gebrachte afslag als zelfstandige post zou moeten worden vergoed en als algemene schadeloosstelling aan Chipshol zou moeten worden toegekend lijkt mij zodanig raadselachtig dat die niet kan worden aangemerkt als een essentiële stelling waarop de rechtbank op straffe van vernietiging van haar vonnis had behoren te reageren.
4.5
De klacht
onder 1.1.2
lijkt mij evenmin gegrond. De volgens deze klacht essentiële stelling(en) van Chipshol en [verweerder 2] behoefde(n) de rechtbank niet tot een ander oordeel te leiden, nog daargelaten dat uit de vindplaatsen waarnaar wordt verwezen niet steeds duidelijk blijkt dat deze stellingen met het oog op de afslag zijn betrokken. Overigens heeft de rechtbank op deze stellingen deels ook uitdrukkelijk gerespondeerd. In rov. 2.16 gaat zij onder meer in op het bezwaar dat in Streekplan Noord-Holland Zuid de reservering voor de PKB is komen te vervallen en dat de gemeente Haarlemmermeer geen voorstander is van de aanleg van de PKB, zoals ook blijkt uit het voorontwerp voor het bestemmingsplan Rozenburg [B] . Wat betreft de transactie Forward/Budget Parking heeft voorts te gelden dat deze naar het oordeel van de rechtbank niet geschikt is om als vergelijkingstransactie te dienen, zodat ook daarom deze transactie geen ander licht kan werpen op de vraag of er een afslag vanwege de PKB-reservering dient plaats te vinden.
4.6
Onder 1.2
klagen Chipshol en [verweerder 2] dat de beslissing in de rov. 2.13-2.15 en 2.17 dat in afwijking van het advies van deskundigen niet met een afslag van 20%, maar met een afslag van 30% rekening moet worden gehouden, in strijd met het recht, althans niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd is. De rechtsklacht, die niet op een begrijpelijke wijze nader wordt uitgewerkt, strandt op het feit dat het bestreden oordeel feitelijk van aard is.
4.7
De motiveringsklacht wordt
onder 1.2.1 en 1.2.2
nader uitgewerkt. Ook de daar voorgestelde klachten acht ik niet gegrond. De rechtbank heeft zich in rov. 2.15 aangesloten bij het in rov. 2.14 weergegeven bezwaar van de Provincie dat de concreter wordende (mogelijke) ontwikkeling van de gronden al is verdisconteerd in de waardestijging sinds 2007 en dat de deskundigen daarmee dubbel rekenen door uit te gaan van een lagere afslag. Daarmee lijkt mij de beslissing om op dit onderdeel van het advies van de deskundigen af te wijken voldoende onderbouwd. In de onderdelen kan ik niet de klacht ontwaren dat het oordeel dat de deskundigen zich op dit punt schuldig hebben gemaakt aan een dubbelrekening, onjuist of onbegrijpelijk zou zijn.
Eerste incidentele middel, onderdeel 2, verrekening voordeel waardevermeerdering van het overblijvende
4.8
Onderdeel 2
is gericht tegen rov. 2.39, waarin de rechtbank de, kennelijk door haar onderschreven, visie van de deskundigen verwoordt dat het overblijvende ten noordwesten van de N201 met een bedrag van € 32.500 in waarde zal stijgen vanwege het ontstaan van een zichtlocatie. Het klaagt
onder 2.1.1
dat de rechtbank heeft miskend dat alleen sprake kan zijn van een te verrekenen voordeel, wanneer dit door de onteigening wordt teweeggebracht, en dat de door de deskundigen aangenomen waardestijging niet
a priori
het gevolg zal zijn van het werk waarvoor onteigend wordt, maar van de eigen en zelfstandige werkzaamheid van de planologisch bevoegde overheid om deze gronden een andere, lucratieve, bestemming te geven, zodat de overblijvende gronden (pas) bij realisering van een lucratieve bestemming (mogelijk) profiteren van het door de aanleg van de N201 gecreëerde betere zicht op de desbetreffende gronden.
4.9
De rechtbank heeft aan
het onteigende
een waarde toegekend die mede berust op de verwachting dat te eniger tijd bedrijfsbebouwing daarvan zou kunnen worden toegestaan, zie de rov. 2.10-2.17. Kennelijk is de rechtbank ervan uitgegaan dat ook de waarde van
het overblijvende
ten noordwesten van de omgelegde N201 (het werk voor de aanleg waarvoor onteigend wordt is die omlegging) mede bepaald wordt door die verwachting.
Het oordeel van de rechtbank dat die verwachtingswaarde stijgt als rekening wordt gehouden met de omstandigheid dat het overblijvende ten noordwesten van het onteigende door de omlegging van de N201 op een zichtlocatie komt te liggen lijkt mij zeer begrijpelijk en niet in strijd met enige rechtsregel. Niet kan worden aangenomen dat, zoals het onderdeel tot uitgangspunt lijkt te nemen, deze waardevermeerdering buiten beschouwing moet blijven omdat de bedrijfsbebouwing ter plaatse op de peildatum planologisch nog niet was toegestaan.
De klacht lijkt mij dan ook ongegrond.
Tweede incidentele middel, onderdeel 3, vergelijkingstransactie Forward/Budget Parking
4.10
Het tweede incidentele middel van Chipshol en [verweerder 2] is voorgesteld onder de voorwaarde dat onderdeel 1 van het principale middel slaagt. Indien Uw Raad mijn visie dat de tweede klacht van onderdeel 1.1.4 van het principale middel gegrond is deelt, of enig andere klacht van onderdeel 1 honoreert, kunnen ook de beide onderdelen (genummerd 3 en 4) van dit incidentele middel aan de orde komen.
4.11
Onderdeel 3
komt op tegen het oordeel van de rechtbank in rov. 2.27 (conform het advies van de deskundigen) dat de transactie Forward/Budget Parking niet geschikt is om als referentie te dienen.
Onder 3.1
wordt geklaagd dat dit oordeel in strijd is met het recht, althans niet voldoende begrijpelijk is gemotiveerd. De rechtsklacht wordt niet nader uitgewerkt en faalt reeds om die reden. De motiveringsklacht wordt in de onderdelen 3.1.1 en 3.12 nader toegespitst.
4.12
Onderdeel 3.1.1
klaagt dat de rechtbank niet kenbaar heeft gerespondeerd op een reeks nader genoemde volgens het onderdeel essentiële stellingen, als gevolg waarvan haar beslissing niet voldoende begrijpelijk zou zijn gemotiveerd. Deze klacht mist ten aanzien van twee van de door Chipshol c.s. genoemde stellingen feitelijke grondslag. De rechtbank heeft in rov. 2.27 uitdrukkelijk aandacht besteed aan het betoog dat de grond nooit in gebruik is genomen voor Schipholparkeren en dat dit gebruik ook niet is toegestaan. Voorts meen ik dat de mrs. Scheltema en Wiegerink in hun schriftelijke toelichting onder 3.13 terecht aanvoeren dat het onderdeel miskent dat de motivering die de rechtbank aan haar beslissing ten grondslag heeft gelegd niet wordt ontkracht door de door het onderdeel vermelde stellingen. Die kunnen immers niet wegnemen dat de waarderingsgrondslag bij deze transactie een andere was dan die van het onteigende en dat Budget Parking niet kan worden beschouwd als een redelijk handelend koper. Beide overwegingen kunnen elk afzonderlijk het puur feitelijke oordeel dragen dat de transactie niet als vergelijkingstransactie in aanmerking behoort worden genomen. De klaagt faalt naar mijn mening dan ook.
4.13
Ook de
onder 3.1.2
aangevoerde motiveringsklachten die, evenals de vorige klachten, het i.f.i. gevoerde debat over de vraag of de transactie Forward/Budget Parking als referentietransactie bruikbaar is – een bij uitstek feitelijke vraag – in cassatie beogen voort te zetten, worden naar mijn mening tevergeefs voorgesteld. Chipshol en [verweerder 2] stellen dat de rechtbank ten onrechte aanneemt dat het blijkens de akte van levering zou gaan om gronden die zijn bedoeld voor (Schiphol)parke-ren. Deze vaststelling zou geen steun vinden in de akte van levering en de verklaringen van Chipshol en [verweerder 2] . Het onderdeel maakt niet duidelijk waarom deze vaststelling geen steun vindt in de akte van levering. Het lijkt mij dat de rechtbank haar oordeel dienaangaande gevoeglijk heeft kunnen baseren op de bevindingen van de deskundigen, die in hun aanvullend advies (blz. 6) opmerkten dat het bij de transactie Forward/Budget Parking
“gaat om een verkoop van gronden die niet zeer geschikt zijn om als referentie te dienen, aangezien het hier gaat om een verkoop van gronden die conform de akte van levering zijn bedoeld voor (Schiphol-)parkeren.”
Chipshol en [verweerder 2] hebben ook zelf het standpunt ingenomen dat Budget Parking grond van Forward heeft aangekocht voor het beoogd gebruik in de vorm van Schipholparkeren.
De overweging van de rechtbank dat het gaat om gronden die bedoeld zijn voor (Schiphol)parkeren impliceert geenszins – zoals het onderdeel lijkt te veronderstellen – dat de rechtbank ervan uitging dat dit gebruik ook was toegestaan. De rechtbank heeft dat in het midden gelaten. Het gaat de rechtbank om de partijbedoeling, die tot uitgangspunt diende voor de prijsstelling. Daarmee acht de rechtbank de waarderingsgrondslag van de transactie Forward/Budget Parking een andere dan die van het onteigende. Ik vermag niet in te zien waarom dat oordeel niet concludent zou zijn.
4.14
Ook het (feitelijke) oordeel van de rechtbank dat Budget Parking, gelet op de aard van de door haar gedreven onderneming, met betrekking tot deze gronden niet kan worden beschouwd als een redelijk handelend koper acht ik begrijpelijk en voldoende gemotiveerd. Het onderdeel zet niet uiteen waarom dit oordeel onvoldoende gemotiveerd zou zijn in het licht van de door het onderdeel niet nader benoemde of toegelichte, in de pleitnota van de advocaat [NAAM]11 december 2013 onder 5.11 genoemde, stellingen. Dit oordeel van de rechtbank lijkt mij ook niet onverenigbaar met haar vooropstelling in rov. 2.22 dat de professionele marktpartijen niet alleen al vanwege hun overige belangen in het gebied niet kwalificeren als redelijk handelend koper. Blijkens de daarop volgende volzin kan wel geoordeeld worden dat zij niet als redelijk handelend koper hebben te gelden indien specifieke belangen die niet gelden voor de andere ontwikkelaars in het gebied – in belangrijke mate – een rol zullen hebben gespeeld bij de totstandkoming van de prijs. Dat heeft de rechtbank in de bestreden overweging onderzocht, met als slotsom dat Budget Parking niet als redelijk handelend koper kan worden beschouwd.
4.15
De laatste klacht van dit onderdeel is gericht tegen de laatste twee volzinnen van rov. 2.27. De rechtbank oordeelt daarin dat de door Chipshol en [verweerder 2] aangevoerde ontwikkelingen van na de transactie (n.l. dat het gebruik als Schipholparkeren niet – alsnog – is toegestaan en ook niet is gerealiseerd) niet eraan afdoen dat de transactie niet goed vergelijkbaar is en dat Budget Parking niet kan worden beschouwd als een redelijk handelend koper. Dat zuiver feitelijke oordeel lijkt mij niet onbegrijpelijk.
De klachten van onderdeel 3.1.2 zijn dus naar mijn mening niet gegrond.
Tweede incidentele middel, onderdeel 4, vergelijking onderhandelingen Chipshol/SRE
4.16
Dit onderdeel keert zich eveneens tegen een oordeel van de rechtbank dat een door Chipshol en [verweerder 2] aangedragen ‘transactie’, en wel de onderhandelingen SRE/Chipshol, niet geschikt is als vergelijkingstransactie, zie rov. 2.36. De rechtbank heeft bij dat oordeel de deskundigen gevolgd. Ook hier verlangt het middel het debat over een zuiver feitelijke aangelegenheid in cassatie voort te zetten, en ook hier meen ik dat de klachten afstuiten op de feitelijke aard van het (in het licht van de processtukken) voldoende begrijpelijke feitelijke oordeel van de rechtbank. Voor het geval dat Uw Raad behoefte heeft zich nader te verdiepen in deze materie moge ik verwijzen naar de aanknopingspunten die de nrs. 3.18-3.25 van de schriftelijke toelichting van de mrs. Scheltema en Wiegerink voor een verdere gedachtenvorming bieden.
5
Slotopmerking
Ik heb mij nog afgevraagd hoe het bij de verwijzingsrechter verder moet gaan bij de indien Uw Raad in overeenstemming met deze conclusie het vonnis vernietigt wegens gegrondbevinding van onderdeel 1.1.4 van het principale beroep en de overige klachten ongegrond acht. Het lijkt mij niet wenselijk dat de verwijzingsrechter alle tevergeefs in cassatie bestreden oordelen van de rechtbank Noord-Holland tot uitgangspunt zou moeten nemen en dus, bijvoorbeeld, al dadelijk ervan zou moeten uitgaan dat veertien van de vijftien aangedragen vergelijkingstransacties onbruikbaar zijn. Misschien zie ik hier een probleem dat niet bestaat en moet worden aangenomen dat de verwijzingsrechter in gevallen als het onderhavige steeds de handen vrij heeft bij het vaststellen van de schadeloosstelling. Uw Raad zou, als dat niet kan worden aangenomen, ook kunnen kiezen voor een beperkte chirurgische ingreep in die zin dat hij van de onderdelen 1 en 2 van het middel in het principale beroep en de onderdelen 1, 3 en 4 van  middelen in het incidentele cassatieberoep alleen de klachten die tot vernietiging leiden behandelt.
6
Conclusie
De conclusie strekt
in het principale cassatieberoep:
tot vernietiging en verwijzing wegens gegrondheid van onderdeel 1.1.4;
in het onvoorwaardelijke en in het voorwaardelijke incidentele cassatieberoep:
tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
Waarnemend Advocaat-Generaal
Uit het vonnis van 18 februari 2015, rov. 2.59 valt op te maken dat een hoger voorschot (n.l. totaal € 1.153.300) is uitgekeerd.
Rov. 2.3 van het vonnis van 18 februari 2015.
Chipshol en [verweerder 2] hadden laten weten goed te vinden dat de schadeloosstelling geheel aan Chipshol zal worden toegekend, zie rov. 2.59 van het vonnis van 18 februari 2015. De deskundigen vermelden op blz. 4 van hun advies dat Chipshol als economische eigenaar moet worden beschouwd van de percelen die ten name van [verweerder 2] staan.
Immers binnen de termijn van twee weken van art. 52 lid 2 jo art. 54t lid 1 Ow.
Immers binnen de termijn van twee plus zes weken van art. 53 lid 1 jo art. 54t lid 1 Ow.
Deskundigenadvies blz. 6.
Deskundigenadvies blz. 6.
Zie de rov. 2.13-2.17.
Rov. 2.18-2.20.
SRE staat, naar ik begrijp, voor Schiphol Real Estate B.V.
Rov. 2.21-2.38.
Rov. 2.39-2.40.
Rov. 2.41-2.43.
Rov. 2.49-2.51.
Telders, nieuw voor oud (2006), nr. 509.
Zie daarover Van der Schans en Van Heesbeen, Onteigening, het spel en de knikkers (2011), blz.125-127.
Onderhandelingen die niet tot levering hebben geleid.
Zie de bij het aanvullend advies van de deskundigen gevoegde becijfering.
Ik wees daar al op in nr. 3.3 van mijn conclusie voor HR 7 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5349, NJ 2013/489, met noot P.C.E. van Wijmen, JB 2013/143, met noot J.A.M.A. Sluysmans.
Zie de tweede volzin van rov. 2.37.
Aanvullend advies van deskundigen, blz. 12, onder.
Of de rechtbank met ‘transactie’ bedoelt de koopovereenkomst (2007) of de levering (2010) is niet duidelijk.
Waarover uitgebreid Asser/Hijma 7-1* 2013/347.
Gehecht aan het deskundigenadvies, tevens overgelegd door mr. [NAAM]. 18 bij zijn brief aan de rechtbank van 28 december 2013.
Ook de deskundigen hebben, bij hun bespreking van het deskundigenrapport dat in het vonnis van 29 augustus 2012 door de rechtbank is gevolgd, benadrukt dat zich in de periode 2007-2013 een relevante ontwikkeling heeft voorgedaan, zie het deskundigenadvies blz. 16.
Zie Sluysmans en Van der Gouw, Onteigeningsrecht (2015), nr. 4.17.1 (blz. 84-85), Sluysmans, De vitaliteit van het schadeloosstellingsrecht in onteigeningszaken (2011), blz. 38-40 en, bijvoorbeeld, rov. 4.4 van HR 12 februari 1997, ECLI:NL:HR:AC2383, NJ 1998/29 (Aydin/’s-Gravenhage).
Zie HR 18 december 2009, ECLI:NL:HR:2009:BK1601, NJ 2010/349 met noot P.C.E. van Wijmen (Staat/Van Ruiten c.s.), HR 10 juni 2005, ECLI:NL:HR:2005:AS5074, NJ 2005/315 (Hekman/Hardenberg).
Zie blz. 12 van het deskundigenadvies.
Zie blz. 11 van het nadere advies en blz. 1 van de notitie van de deskundigen ten behoeve van het pleidooi van 14 november 2014.
Die grootte valt op te maken uit de becijfering die als bijlage 3 aan het Voorlopig oordeel van deskundigen d.d. 21 november 2012 is gehecht. Het door de rechtbank genoemde bedrag van € 635.499,29 is de uitkomst van 7287 × (€ 96,67 - € 5) - € 32.500. De deskundigen kwamen (anders dan het onderdeel stelt), uitgaande van een waarde voor onteigening van € 40 per m², tot een te vergoeden waardevermindering van 7287 × (€ 40 - € 5) - € 32.500 = € 222.545, zie blz. 19 en 21 van het deskundigenadvies.
Deskundigenadvies blz. 18, onder.
Zie de laatste alinea van blz. 19 van het deskundigenadvies.
ECLI:NL:HR:2016:164.
Zie in dit verband ook Telders, nieuw voor oud (2006), nrs. 214-215 en 533.
Zie Telders, nieuw voor oud (2006), nr. 533.
ECLI:NL:HR:2016:531, NJ 2016/246 met noot J.W. Zwemmer, V-N 2016/23.22 met redactionele noot, TBR 2016/72 met noot F.A. Mulder en F.A. Linssen, Fiscaal up to Date 2016-0899 met redactionele aantekening, Tijdschrift voor Agrarisch recht 2016/5834 met noot W.J.E. van der Werf, BtwBrief 2016/58 met noot Jan Sanders.
Volledigheidshalve vermeld ik nog wel, dat de inmiddels verschenen commentaren op het arrest van 1 april jl. niet onverdeeld enthousiast zijn. De redactionele annotator van V-N spreekt onder verwijzing naar twee arresten van het HvJEU twijfel uit over de juistheid van het oordeel van Uw Raad dat voor de toepassing van art. 15 Wet OB heeft te gelden dat juridische en andere deskundige bijstand die erop gericht is de omvang van een tegenprestatie voor de levering van een goed te bepalen, geacht wordt rechtstreeks en onmiddellijk samen te hangen met die levering. Sanders heeft in BtwBrief zijn gal over het arrest gespuwd. In het cassatieblog van het advocatenkantoor Pels Rijcken (cassatieblog.nl) heeft mr. [NAAM]impliciet is teruggekomen op zijn arrest van 27 maart 2009, ECLI:NL:HR:2009:BG8814, NJ 2009/166 (’s‑Gravenhage/ […] ).
Sluysmans en Van der Gouw, Onteigeningsrecht (2015), nr. 4.3 (blz. 53).
KB van 5 december 1972, Stb. 684.
Of bij beschikking van de voorzitter van de rechtbank inbezitneming tegen zekerheidstelling was toegestaan, zie de in 1920 ingevoerde art. 54a-54d Ow. als luidende tot 1 februari 1973.
Het lijkt erop dat zo’n geval zich in deze zaak niet voordoet. In het dossier heb ik weliswaar geen vermelding aangetroffen van de datum van inschrijving van het vonnis van onteigening, maar mr. [NAAM]. 2.6.3 van zijn schriftelijke toelichting meegedeeld dat het onteigeningsvonnis is ingeschreven in de openbare registers. Dat lijkt te impliceren dat de termijn van art. 54m in acht is genomen, omdat anders het vonnis pas zou (behoren te) kunnen worden ingeschreven onder overlegging van een griffiersverklaring dat het vonnis waarbij de schadeloosstelling is vastgesteld in kracht van gewijsde is gegaan (zie art. 54m lid 4 jo art. 59 lid 1 Ow). Dat partijen als peildatum 8 april 2013 hebben
afgesproken
(zie hierboven bij 1.3) doet overigens vermoeden dat het vonnis op een andere datum is ingeschreven.
Blz. 10 van het advies van 25 september 2013: “
Deskundigen willen wel aannemen dat Chipshol (de onteigening weggedacht) niet tussentijds tot verkoop van de grond zou zijn overgegaan – zij nemen die veronderstelling ook hieronder bij de begroting van de bijkomende schade als uitgangspunt – maar wijzen erop dat de twee door Chipshol geschetste scenario’s geen rol kunnen spelen bij de begroting van de werkelijke waarde per peildatum. Deskundigen hebben immers als fictie te hanteren dat Chipshol per peildatum wél vrijwillig de grond verkoopt, aan een redelijk handelende verkoper, waarbij Chipshol zich bovendien opstelt als een redelijk handelende verkoper. Om die reden komt aan het antwoord op de vraag wat Chipshol zou hebben gedaan als onteigening achterwege zou zijn gebleven bij de bepaling van de werkelijke waarde geen relevante betekenis toe
.”
ECLI:NL:HR:2016:1506.
Inderdaad kan men uit de adviezen van de deskundigen afleiden dat van een dubbelrekening sprake is. In het voorlopig oordeel van de deskundigen d.d. 21 november 2012 overwegen zij op blz. 12 en 13 dat drie gesignaleerde ontwikkelingen, die allen wijzen op een toegenomen verwachting dat het onteigende een meer lucratieve bestemming zal krijgen, tezamen maken dat de verwachtingswaarde per saldo een stijging ondergaat. Voor gronden met een te verwachten bedrijfsbestemming gelegen buiten de PKB-reservering geldt dat de waarde van € 35 per m² naar € 50 per m² is gestegen. Vervolgens hanteren zij een verlaagde afslag op deze verwachtingswaarde in verband met de verminderde PKB-dreiging teneinde de werkelijke waarde te begroten. In hun advies van 25 september 2013 blz. 16 en 17 verduidelijken de deskundigen dat in de waarschijnlijkheid van de aanleg van de PKB of enige andere (bedrijfsmatige) ontwikkeling geen verschil is opgetreden, maar dat het percentage van de afslag wordt verlaagd omdat een significant verschil is waar te nemen ten aanzien van de verwachtingen met betrekking tot de ontwikkeling
als
de reservering wordt opgeheven. Echter het zijn deze gewijzigde verwachtingen die deskundigen er al eerder toe hebben gebracht een hogere verwachtingswaarde tot startpunt te nemen.
Zie rov. 2.16, waarin de rechtbank vaststelt dat het ontwerpbestemmingsplan ‘ [E] ’ van maart 2013 aan het overblijvende ten noorden van het onteigende de bestemming ‘bedrijventerrein’ toekent.
Zie de pleitnota zijdens Chipshol voor de zitting d.d. 11 december 2013, onder 5.9.