ECLI:NL:GHAMS:2016:1535
Gerechtshof AMS — Uitspraak 


GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer gerechtshof			: 200.107.142/01
zaak-/rolnummer rechtbank			: 1178773 CV EXPL 10-29336
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 april 2016
inzake
[appellant]
,
wonend te [woonplaats 1] , [land] ,
appellant,
advocaat:
mr. I.M.C.A. Reinders Folmer
te Amsterdam,
tegen:
[geïntimeerde]
,
wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat:
mr. A. de Rooij
te Zoetermeer.
1
Het verdere procesverloop
Partijen worden hierna wederom [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
In deze zaak heeft het hof op 19 augustus 2014 en 27 januari 2015 tussenarresten uitgesproken. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt verwezen naar die arresten.
Ingevolge het laatstgenoemd tussenarrest heeft [appellant] op 30 september 2015 zichzelf als getuige doen horen, waarna [geïntimeerde] op 14 december 2015 drie getuigen heeft doen horen. De daarvan opgemaakte processen-verbaal zijn bij de gedingstukken gevoegd.
[appellant] heeft een memorie na enquête genomen.
[geïntimeerde] heeft eveneens een memorie na enquête genomen.
Vervolgens hebben partijen wederom arrest gevraagd.
Aangezien de raadsheren die voormelde tussenarresten hadden gewezen niet meer bij het hof werkzaam zijn en deze zaak verder wordt behandeld door drie andere raadsheren heeft het hof op 15 maart 2016 partijen benaderd en gevraagd of zij gebruik willen maken van het recht op pleidooi. Partijen hebben te kennen gegeven daarvan geen gebruik te willen maken.
2
Verdere beoordeling
2.1
[geïntimeerde] legt aan zijn vordering ten grondslag dat het gehuurde gebreken (lekkend dak en scheuren in de muren) vertoont. [appellant] heeft gemotiveerd betwist dat deze gebreken althans ten tijde van de descente op 22 november 2010 aanwezig waren. In zijn arrest van 19 augustus 2014 heeft het hof voorshands bewezen geacht dat in het gehuurde gebreken (lekkend dak en scheuren in de muren) aanwezig waren en [appellant] in de gelegenheid gesteld tegenbewijs te leveren door middel van een deskundigenbericht. Bij arrest van 27 januari 2015 heeft het hof [appellant] in de gelegenheid gesteld tegenbewijs te leveren door het horen van getuigen.
2.2
Ter voldoening aan de bewijsopdracht heeft [appellant] zichzelf als getuige doen horen. Hij heeft daarbij het volgende verklaard:
Ik kan u verklaren dat ik al drie jaar voor de descente door een aannemersbedrijf, onder regie van de heer [A] , de dakkapel aan de voorzijde van de woning heb laten herstellen. Daarbij is de houten constructie van de dakkapel compleet gerenoveerd. Verder is de dakbedekking van de dakkapel en de directe rand van het dak daar om heen opnieuw bekleed met bitumen. Verder is in 2005 de goot compleet vervangen, dat is de goot die ligt op de zogeheten daklijst aan de voorzijde. De aannemer had toen de opdracht om de mogelijke oorzaken van lekkages door te lopen en te zorgen dat die zich niet meer voor deden. Ik bedoel daarmee mogelijk andere oorzaken dan de dakkapel, bijvoorbeeld een tennisbal in de dakgoot. Dit is gebeurd in de zomer van 2009. De aannemer heet [X] B.V. De heer [A] hield toezicht en gaf eventuele instructies. Verder kan ik melden dat de oude plafondbetimmering aan de binnenkant van het dakkapel door [X] was verwijderd. De dakkapel is niet voorzien van een nieuw binnenplafond. Je kon dus de dakkapelconstructie zelf zien van binnenuit. Belangrijk is dat daarop geen vochtplekken of andere sporen van lekkages te zien waren ten tijde van de descente. Ik heb daar de kantonrechter ook op gewezen.
Van belang is verder dat de descente door [geïntimeerde] was voorbereid. Hij heeft de rechter meegenomen naar een kamer op de vierde verdieping, die niet tot het verhuurde behoorde. Daar had hij onder de dakkapel, dat is dus dezelfde dakkapel waarover ik het net had, een emmer water neergezet. Je kon zo zien dat het geënsceneerd was, want de emmer bevatte kraakhelder water, er was geen enkele waterspat op vloer of muur te zien. Verder wilde [geïntimeerde] de rechter attenderen op een oude loodslabbe, die in de dakgoot lag. Je kon dat zien vanuit dezelfde dakkapel. Hij wilde daarmee suggereren dat de daklijstgoot lek was of beschadigd was. Je kon echter duidelijk zien dat het een oude dakslabbe was; vol met spijkers, die daar kennelijk was neergelegd, nadat die was achtergelaten door [X] B.V. Het kan niet zo zijn dat die daar al langere tijd lag, omdat hij anders allang was weggewaaid. Ook dit was dus duidelijk geënsceneerd.
Dan over de scheuren in de muren. De zogeheten penant, dat is het stukje muur tussen de vensters in de voorzijde in de woonkamer, is opnieuw gesausd en geheeld. Ik kan me niet precies herinneren wanneer dit is gebeurd, ik weet wel dat [A] dat op eigen instigatie heeft gedaan. Hij heeft dus de penant van een nieuwe deklaag voorzien. Hij heeft daar een nieuwe gipsplaat tussen gezet. Ik denk dat dit is gebeurd voordat de rechter op bezoek was, maar ik weet dit niet zeker.
[geïntimeerde] heeft de rechter vooral om aandacht gevraagd voor de vermeende scheuren in de hoeken van de kamer. Er was echter geen sprake van scheuren in de muren. Het stuukwerk was aangetast in de hoeken van de kamer door oude lekkages. Het behang dat daar overheen zat, had [geïntimeerde] zelf weggescheurd. Er zat geen vocht meer in de muren op dat moment, zo bleek uit vochtmetingen die [A] heeft uitgevoerd. [A] was trouwens niet bij de descente aanwezig.
Het moet dus zijn gegaan om oude lekkagesporen. Ook op dit punt heeft [geïntimeerde] de rechter op het verkeerde been gezet.
U vraagt mij naar de dakrenovatie van april 2012. Bij die renovatie zijn de oude shingels verwijderd. Verder is de mansardekap gestript, alle goten zijn vervangen, met uitzondering van de daklijstgoot die in 2005 al was vervangen. Vervolgens is het dak geheel opnieuw beplakt en betimmerd met shingels. Ook zijn de schoorstenen opnieuw geïmpregneerd. Ik heb deze dakrenovatie uit laten voeren naar aanleiding van het vonnis van de kantonrechter, om elke twijfel weg te nemen. Maar er was op dat moment geen sprake van nieuwe lekkages. Dus dat was niet de reden dat ik de renovatie heb laten uitvoeren. Dat er op dat moment, dus ten tijde van de descente, geen sprake was van nieuwe lekkages, blijkt ook uit het feit dat er op het plafond in de woning van [geïntimeerde] geen sprake was van bruine vochtplekken op het plafond. Aangezien het gaat om een stuuk plafond op riet, de woning dateert uit 1905, is het zo dat als sprake is van lekkages deze door het riet leiden tot bruine vlekken op het stuukwerk. Deze bruine vlekken worden dan steeds donkerder. Maar dergelijke vlekken waren dus niet aanwezig. Verse lekkages geven beige tot lichtbruine vlekken. Naar mate de lekkage ouder wordt, worden de vlekken steeds donkerder. Er waren geen beige of lichtbruine vlekken.
Vóór de uitvoering van de dakrenovatie in april 2012, heeft de aannemer, Prevo, nog een inspectie van de woning gedaan in bijzijn van [geïntimeerde] . Ook toen wees [geïntimeerde] weer op vermeende lekkagevlekken, maar ook toen ging het om oude sporen en niet om nieuwe lekkagevlekken. Dit kon je dus zien omdat het donker bruine vlekken waren.
Verder stonden er bij gelegenheid van de descente twee dozijn glazen potjes op de grond. Deze waren allemaal even vol en klaarblijkelijk gevuld met vers kraanwater. Het is fysisch onmogelijk dat een eventuele lekkage tot zo’n resultaat leidt. Water zoekt de weg van de minste weerstand en komt niet in zo veel potjes gelijk terecht. Bovendien waren er geen spatten op vloer, wand of plafond. Ook dit was weer geënsceneerd door [geïntimeerde] .
(…)
Mr. [NAAM]heb kunnen zien door het gescheurde stuukwerk heen. Het antwoord is nee.
Mr. [NAAM]na de uitspraak van de huurcommissie na herstel van de gebreken een verzoek gereedmelding aan de huurcommissie heb gedaan. Het antwoord is nee, omdat [geïntimeerde] op dat moment weer met nieuwe klachten kwam, over lekkages in het dak en ook in de woning, met name de toiletgroep. Ik heb wel [geïntimeerde] meermalen gevraagd een verklaring te tekenen dat de gebreken hersteld waren, maar dat heeft hij steevast geweigerd. Dit terwijl alle oude gebreken, hoe ook genaamd, in zijn bijzijn waren hersteld.
2.3
In contra-enquête aan de zijde van [geïntimeerde] heeft deze zichzelf, [B] en [C] doen horen.
2.4
[geïntimeerde] heeft het volgende verklaard:
Na de uitspraak van de kantonrechter in januari 2012 is [appellant] bij mij thuis langskomen in gezelschap van een dakdekker. Op verzoek van [appellant] heeft de dakdekker toen het dak geïnspecteerd. In eerste instantie zei de dakdekker dat herstel van het dak niet nodig was. Ik heb toen gevraagd aan de dakdekker of hij ook aan de voorzijde van het dak wilde kijken. De dakdekker is toen naar de voorzijde van het dak gegaan. Vervolgens heeft hij gezegd dat het dak daar wel gerepareerd moest worden. [appellant] en de dakdekker zijn vervolgens naar één hoog gegaan. Daar was de gemeubileerde woning waar op dat moment geen huurder in zat. Ook daar heeft inspectie plaatsgevonden. Toen heeft [appellant] gezegd dat het dak gerepareerd moest worden. Vervolgens heeft hij, in mijn aanwezigheid dus, de dakdekker daartoe opdracht gegeven.
Verder kan ik zeggen dat ik nog ben gaan zoeken in mijn foto’s. De zaak loopt natuurlijk al vele jaren. Ik heb vastgesteld dat bijna alle foto’s betrekkingen hebben op het jaar 2010. Dat betekent dat in de jaren daarvoor in ieder geval geen deugdelijke reparatie heeft plaatsgevonden. Ik vraag mij zelfs af of reparties mogelijk de lekkages hebben veroorzaakt. Ik zag op een foto dat een stuk plastic gespijkerd is op het bitumen dak. Dat is natuurlijk niet volgens de regels der kunst.
Met betrekking tot de descente kan ik het volgende vertellen:
Inderdaad stonden er toen meer dan twintig emmertjes met water. Het waren lege yoghurtemmertjes waarin ik hemelwater had opgevangen dat in mijn huis naar binnenkwam. Op één punt in mijn woning kwam het water naar binnen, dat was de linkerhoek bij het linker raam. Een klein emmertje paste precies in de vensterbank en ving het lekwater op. Als een emmertje vol was verving ik dat door een nieuw emmertje en het oude emmertje bewaarde ik. Ik deed er dan een dekseltje op. Vandaar dat er wel twintig emmertjes stonden. [appellant] zei de vorige keer dat er helder kraanwater in de emmertjes zat. Op de foto’s die ik bekeken heb zag ik dat één emmertje gevuld was met groen water en minstens twee emmers met bruinig water.
Met betrekking tot het behang het volgende:
Het behang was door de waterschade in de muur spontaan naar beneden gekomen. Na de uitspraak van de kantonrechter, dus ook na de descente, is het plafond opnieuw gestuct. [appellant] heeft dat zelf gedaan. Hij heeft dat trouwens gedaan zonder vooraf de vochtplekken goed in te smeren, die zijn er dus daarna weer doorheen gekomen. Ten tijde van de descente was wel degelijk sprake van vocht in de muren. Enige tijd na de descente is [appellant] bij mij langs geweest met een ambtenaar van Bouw & Woningtoezicht. Dat was vlak nadat de elektricien nieuwe elektra had aangelegd. Hij wilde met de vochtmeter aantonen dat de muur niet meer vochtig was. Aanvankelijk leek dat ook het geval te zijn maar toen op mijn verzoek de vochtmeter wat steviger tegen de muur werd gehouden, sloeg het apparaat uit op 40 % vocht.
Ik kan nog zeggen dat na het vonnis van de kantonrechter in 2012 de meeste gebreken binnen de termijn zijn hersteld.
Op vragen van mr. [NAAM]scente in 2010 ook nog sprake was van scheuren. Toen [appellant] het stucwerk heeft hersteld, heeft hij ook de scheuren dichtgesmeerd.
Mr. [NAAM]waar de potjes op te zien zijn, deze foto bevindt zich als productie bij de conclusie van antwoord. Zij vraagt de getuige waarop daar te zien is dat er sprake is van bruinig of groen water in meerdere potjes. Volgens haar is het water helder, zij het dat de ondergrond waarop de potjes staan geel opkleurt. De getuige zegt dat hij de foto’s die hij bekeken heeft op zijn beeldscherm heeft gezien. De kleur was daar duidelijker bruiner dan op deze print. Waarschijnlijk zijn de kleuren met het printen vereenvoudigd. Ik weet ook niet precies, zegt de getuige, of de foto die Reinders Folmer voorhoud, dezelfde foto is die ik gezien heb.
Mr. [NAAM]één van de potjes gruis waarneembaar is, dat is kalk van de muur. Mr. [NAAM]voor één potje inderdaad erkent.
Mr. [NAAM]muur. Als het pleisterwerk krakeleert betekent dat nog niet dat er een scheur in de muur zit. De getuige erkent dat maar stelt dat de scheuren in de muur daar tegen over zaten. Deze scheuren zijn vastgesteld door een lid van de huurcommissie. Ik denk dat dit in februari 2010 was.
Verder moet mij nog het volgende van het hart:
[appellant] heeft in de procedure meerdere malen gesteld dat hij er niet van op de hoogte was dat de huurcommissie bij mij langskwam. Dat kan niet waar zijn want alvorens de huurcommissie langskomt, moet zowel huurder als verhuurder € 11,00 betalen. Als één van beide partijen dat niet doet, gaat de huurcommissie niet kijken en wordt de andere partij in het gelijk gesteld. Nu de huurcommissie wel is komen kijken bij mij kan daar ook niet anders worden afgeleid dan dat [appellant] dat geld betaald heeft en dus ook op de hoogte was.
Mr. [NAAM]€ 11,00 betaald is maar dat [appellant] nooit een oproep heeft ontvangen voor de bezichtiging.
De getuige zegt dat hij [appellant] op drie adressen heeft aangeschreven en ook nog heeft gemaild.
Mr. [NAAM]dak is geweest. Het antwoord is nee. Wel heb ik door het dakraam een foto gemaakt van een stuk dak wat daardoor zichtbaar was. Over die foto had ik het net.
[appellant] vraagt de getuige of hij zich kan herinneren dat in 2009 iemand is langsgekomen om de dakkapel te repareren plus eventuele lekkages te verhelpen. Het antwoord is dat ik mij dat niet kan herinneren. Dat zegt echter niet heel veel want het dakkapel waarom het gaat, hoort bij de woning van [B] op twee hoog. Daar was ik dus niet bij nodig.
[appellant] vraagt de getuige of hij zich kan herinneren dat ook in 2009 zijn eigen zolderkamer compleet is uitgerust met nieuwe brandwerende stucplaten. Ja, dat kan ik mij wel herinneren.
[appellant] vraagt of de getuige zich de naam van de aannemer kan herinneren. Nee.
[appellant] vraagt de getuige hoe het kan dat de potjes water allemaal precies gevuld zijn tot dezelfde hoogte, hoe kan het dat er geen spatwater op de vloer is en hoe kan het dat de gordijnen niet nat zijn. De potjes druppelden vol. Op het moment dat ze bijna vol waren verving ze door een ander. Soms goot ik ook wat uit een te vol potje in een ander potje. Het is niet juist dat er geen lekkage op de vloer was. Als het lekte, dweilde ik dat op van de vloer. Ik heb ook foto’s van een natte vloer. In de gordijnen zitten tot op de dag van vandaag vochtkringen. Ik heb ook foto’s van natte gordijnen.
Mr. [NAAM]een witte sticker onderop zit. Op het ene potje wat bruinig wachter lijkt te hebben, is precies het potje zonder witte sticker. De kleur van de vloer schijnt dus bruinig door dat potje. De getuige zegt dat hij dit gezien heeft. De kantonrechter heeft er al uitspraak over gedaan. De kantonrechter heeft de potjes met haar eigen ogen gezien want ik had ze bewaard voor de descente.
2.5
[B] heeft het volgende verklaard:
Ik ben een buurman van de heer [geïntimeerde] . Ik woon op twee hoog. In 2010 woonde ik ook in het pand. Ik kan zeggen dat in 2010 in de woning van [geïntimeerde] overal sprake was van achterstallig onderhoud. Ik kan vertellen dat op de zolderkamer die bij mijn woning hoort jarenlang sprake is geweest van extreem heftige lekkages. Een waterval was er niets bij. Die lekkages zijn pas verholpen in april 2012, toen [appellant] het dak heeft laten repareren. [appellant] is al die jaren op de hoogte geweest van de lekkages maar heeft er nooit iets aan gedaan. Ik had het over de zolderkamer aan de voorkant. Ook de lekkages in mijn eigen woning zijn heel erg geweest, namelijk zo erg dat de zich daar onder bevindende pinapparaat van de ING nat werd. Daar is ook nooit iets aan gedaan. De ING heeft dat uiteindelijk zelf opgelost en verhaald op [appellant] . Ik heb zelf ook regelmatig opvangbakken moeten neerzetten vanwege lekkages. Ik heb het dan over twee grote bakken. Ik heb ook de lekkages in de woning van [geïntimeerde] gezien. U vraagt mij wanneer dat was maar dat is moeilijk te zeggen. Het was jarenlang aan de gang, tot 2012.
Mr. [NAAM]zich kan herinneren dat er in 2009 een aannemer op het dak is geweest. Ja zeker kan ik mij dat herinneren. Ik kan mij ook herinneren dat degene die het dak in 2012 heeft gerepareerd mij persoonlijk heeft verteld dat het de bedoeling van [appellant] was om onjuistheden te vertellen. Met betrekking tot de lekkage heeft de reparatie in 2009 0 effect gehad. [appellant] beweert dat [geïntimeerde] de lekkages in scène heeft gezet, maar ik kan mij niet voorstellen welk normaal mens dat zou doen en ook niet hoe dat überhaupt technisch mogelijk zou zijn. Je zag gewoon zwarte schimmel op de muren, aan de voorkant van het pand. (…)
2.6
[C] heeft het volgende verklaard:
Ik ben een maatje van de heer [geïntimeerde] . Ik woon niet bij hem in de woning en ben ook geen familie van hem. Ik kom wel bij hem thuis. Wij hadden vroeger een relatie. Ik kwam ongeveer twee avonden in de week bij hem thuis.
Vanaf ongeveer 2010 zag ik dat er overal emmers in de woning van [geïntimeerde] stonden. Deze stonden op de vloer en in de vensterbank. Ik dacht eerst dat het speelgoed was van zijn dochter en wilde een emmertje verplaatsen. [geïntimeerde] zei toen dat dat niet kon en dat het tegen lekkage was. Die emmertjes hebben er gestaan tot 2012, ze waren onderdeel van het interieur. Later ben ik er meer op gaan letten en ik zag ook dat de gordijnen nat waren en dat er water naar beneden druppelde. Ik zag ook dat [geïntimeerde] schimmel verwijderde en het behang naar beneden kwam.
U vraagt mij of ik preciezer kan aangeven waar de lekkage was. Dat was in de grote kamer, aan de voorkant, in de linkerhoek. De emmers stonden daar tegen de muur aan en op het kozijn over een oppervlakte ongeveer zo groot als deze tafel. Aan de linkerkant aan de hoek was een streepje behang naar beneden gekomen. Het kan ook zijn dat die emmertjes er vanaf 2009 stonden, ik weet dat niet precies. Ik weet wel dat in 2012 het probleem eindelijk verholpen is. [geïntimeerde] had mij toen gebeld om te komen omdat [appellant] langs zou komen om de elektra op te meten. (…)
Ik heb begrepen van [geïntimeerde] dat [appellant] beweert dat hij de lekkages in scène heeft gezet. Ik vind dat een absurd idee. Ik heb gezien dat [geïntimeerde] meerdere male[n] bezig is geweest met bleekwater om schimmelvorming weg te werken. Hij was bezorgd voor de gezondheidsschade voor zijn dochter dus waarom zou je dat over jezelf afroepen.
(…)
2.7
Uit het voorgaande volgt dat alleen de verklaring van [appellant] kan dienen ter ontzenuwing van het voorshands geleverde bewijs dat het gehuurde gebreken vertoonde. Uit zijn verklaring is onder meer af te leiden dat een aantal jaar voor de descente de dakkapel, de dakbedekking en de goot aan de voorzijde zijn gerepareerd. Volgens [appellant] is de descente door [geïntimeerde] voorbereid en heeft deze door emmers en potjes met water te plaatsen de situatie ter plekke geënsceneerd. Van scheuren in de muren is volgens hem geen sprake geweest, noch van vochtplekken die op recente lekkages zouden wijzen. Hiertegenover staan echter de verklaringen van [geïntimeerde] , [D] en [C] die in de tegenovergestelde richting wijzen. Die verklaringen duiden erop dat de lekkages tot 2012 hebben geduurd en dat het dak pas toen effectief is gerepareerd. [geïntimeerde] heeft daarnaast onder meer nog verklaard dat tijdens de descente de scheuren in de muren nog aanwezig waren. Hierbij is verder van belang dat [appellant] onvoldoende heeft kunnen verklaren waarom hij in 2012, ondanks het feit dat naar zijn zeggen geen sprake was van nieuwe lekkages, naar aanleiding van het vonnis van de kantonrechter toch (opnieuw) tot dakrenovatie is overgegaan. Dat dit was om elke twijfel weg te nemen overtuigt het hof in dit verband niet. Wanneer bij dit alles in de beschouwing wordt betrokken dat zowel de huurcommissie als de kantonrechter de bedoelde gebreken heeft geconstateerd, hoewel de kantonrechter tijdens de descente door [appellant] van al zijn bezwaren, zoals in zijn getuigenverklaring verwoord, op de hoogte is gesteld en deze bij de beoordeling heeft meegewogen, moet de conclusie zijn dat [appellant] niet erin is geslaagd het voorshands geleverde bewijs dat het gehuurde gebreken vertoonde, te ontzenuwen.
2.8
De stelling van [appellant] in grief II dat hem een te korte termijn is gegeven om de gebreken te herstellen voordat de huurcommissie het verzoek van [geïntimeerde] zou behandelen heeft [geïntimeerde] gemotiveerd betwist, waarbij hij heeft gewezen op een email van hem aan [appellant] van 30 november 2009, waarin de hier in het geding zijnde gebreken worden genoemd en gevraagd wordt deze binnen zes weken te herstellen. Het verzoekschrift aan de huurcommissie is volgens [geïntimeerde] vervolgens meer dan 6 weken nadien door de huurcommissie ontvangen. Gelet op die betwisting is de door [appellant] geponeerde en verder niet onderbouwde stelling niet komen vast te staan. Ook overigens ontbreekt het belang bij de grief omdat [appellant] niet heeft gesteld dat hij binnen genoemde termijn wel tot herstel zou zijn overgegaan en, gelet op zijn ontkenning van de aanwezigheid van enig gebrek, daarvoor ook geen enkele aanwijzing bestaat.
2.9
De slotsom is dat ook de grieven I tot en met III falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partijen worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
3
Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 391,- aan verschotten en € 2.682,- voor salaris;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en J.M. de Jongh en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 april 2016.