ECLI:NL:GHAMS:2016:2167
Gerechtshof AMS — Uitspraak 


GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer 			: 200.182.370/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 4429988 KK EXPL 15-1217
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 juni 2016
inzake
[appellante]
,
wonend te [woonplaats] ,
appellante in de hoofdzaak,
eiseres in het incident,
advocaat: mr. J.W.C. Bruins te Amsterdam,
tegen
STICHTING YMERE
,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde in de hoofdzaak,
verweerster in het incident,
advocaat: mr. T. Mulder te Almere.
1
Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en Ymere genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 11 december 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 19 november 2015, in kort geding gewezen tussen Ymere als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [appellante] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie. De appeldagvaarding bevat de grieven.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie overeenkomstig de appeldagvaarding, tevens houdende incidentele vordering tot schorsing tenuitvoerlegging, met producties;
- memorie van antwoord, tevens antwoord in incident, met producties.
[appellante] heeft in de hoofdzaak geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Ymere zal afwijzen en die van [appellante] zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten. In het incident heeft zij gevorderd dat de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis wordt geschorst tot het eindarrest in de hoofdzaak.
Ymere heeft in de hoofdzaak geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en in het incident tot afwijzing van de vordering tot schorsing, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 7 maart 2016 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten. Mr. [NAAM]zijn overgelegd. [appellante] heeft nog een productie in het geding gebracht. Door respectievelijk namens partijen zijn inlichtingen verstrekt.
Na sluiting van de behandeling ter zitting is de zaak op verzoek van partijen enige tijd aangehouden met het oog op schikkingsonderhandelingen, die tevergeefs zijn gebleken.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2
Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.27 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3
Beoordeling
3.1.1
Ymere verhuurt zogenaamde Wibo-woningen (wonen in een beschermde omgeving) en Miva-woningen (mindervalidenwoningen) in het appartementencomplex aan de [straat] . Sinds 6 februari 2009 huurt [appellante] het Wibo-appartement op nummer [nummer 1] van Ymere. Het ernaast gelegen Miva-appartement op nummer [nummer 2] is verhuurd aan [A] . Tot januari 2011 was zijn partner [B] eveneens op dat adres ingeschreven.
3.1.2
Bij e-mail van 1 augustus 2009 heeft [appellante] aan Ymere laten weten dat zij ernstige overlast ondervindt van het nachtelijk geblaf van de honden van de bewoners van nummer [nummer 2] . Zij verzoekt Ymere daartegen direct op te treden. Ymere heeft [appellante] bij e-mail van 8 december 2009 bericht dat zij contact met deze buren zal opnemen en geadviseerd ook zelf de buren aan te spreken bij klachten van overlast en
zo nodig de politie te bellen, zodat ook die een dossier kan opbouwen.
3.1.3
Op 22 september 2011 heeft Ymere aan [A] en [B] geschreven dat zij, na een rustige periode, opnieuw klachten van buren heeft ontvangen over ernstige geluidsoverlast, vooral midden in de nacht. Het gaat om ruziemaken, schreeuwen en geblaf van de honden. Ymere verzocht [A] en [B] rekening te houden met de buren en vooral ‘s nachts geen lawaai te maken.
3.1.4
Bij e-mails van 17 november 2011 heeft [C] , gebiedsbeheerder in dienst
van Ymere, aan [appellante] bericht dat hij een aantal malen bij de buren is geweest, bij welke gelegenheden de honden steeds rustig waren.
3.1.5
Op 24 november 2011 heeft [C] aan [appellante] bij e-mail geschreven dat hij opnieuw op nummer [nummer 2] is geweest in gezelschap van de buurtregisseur van de politie en dat niets in die woning erop wijst dat er honden worden gefokt, zoals zij aan Ymere heeft laten weten. Hij wijst [appellante] erop dat objectief bewijs van de nachtelijke overlast door [A] en [B] , waarover zij aanhoudend klaagt, ontbreekt en nodigt [appellante] uit de politie te bellen als zij overlast ondervindt, zodat de politie de overlast kan vaststellen. Voorts heeft hij geschreven dat [A] en [B] graag een bemiddelingsgesprek met [appellante] willen voeren, maar daaraan heeft [appellante] niet willen meewerken.
3.1.6
Bij e-mail van 25 november 2011 heeft [C] [appellante] opnieuw verzocht mee te werken aan een gesprek met [A] en [B] , omdat hij anders geen mogelijkheid zag om de problemen met deze buren op te lossen. [appellante] heeft  in antwoord op deze e-mail laten weten niet aanwezig te zullen zijn uit angst
voor represailles van de zijde van [A] en [B] , die zij van duistere en
criminele praktijken beschuldigt.
3.1.7
Op 3 december 2011 heeft de buurtregisseur aan Ymere bericht dat [appellante] “eindelijk” heeft gebeld in verband met geluidsoverlast door bewegende honden.
Agenten zijn op 2 en 3 december 2011 ‘s nachts in haar appartement komen luisteren,
maar hebben daar slechts “vredige rust” geconstateerd. Zij hebben [appellante]
gewaarschuwd dat zij haar klachten niet serieus kunnen nemen als zij steeds voor niets
ter plaatse komen, waarop [appellante] mededeelde een klacht tegen de agenten te
zullen indienen. [appellante] is op 1 december 2011 door de crisisdienst bezocht.
3.1.8
Op 2 januari 2012 heeft [appellante] aangifte gedaan bij de politie van geluidsoverlast door [A] en [B] en door de aanwezigheid van hun honden.
3.1.9
[appellante] heeft, ook bij e-mails van [D] , bij herhaling in krachtige
bewoordingen bij Ymere erop aangedrongen dat Ymere de huurovereenkomst met [A] zal beëindigen wegens de overlast die zij van hem en [B] ondervindt. Ymere heeft daarop geantwoord dat een ontbindingsprocedure alleen kans op resultaat biedt wanneer de overlast objectief wordt vastgesteld. [C] heeft bericht op 25 januari 2012 bericht dat diverse omwonenden aan de huismeester hebben laten weten “weleens wat te horen” maar geen last te hebben van [A] en [B] .
3.1.10
Op 21 januari 2012 heeft [appellante] aangifte gedaan van mishandeling op 20 januari 2012 door [A] , als gevolg waarvan zij haar pols zou hebben gebroken.
3.1.11
Op 25 januari 2012 heeft een medewerker van Mentrum een bericht van [A] aan Ymere doorgestuurd, waarin deze meldt dat [appellante] hen lastigvalt en op de muren en de deur bonkt, waardoor hij en [B] voortdurend angst en spanning ervaren en psychisch decompenseren.
3.1.12
In februari 2012 heeft Ymere toestemming gegeven aan [A] om een derde als huisbewaarder in zijn appartement te laten wonen, zodat hij en [B] voor een periode van zes maanden elders tot rust kunnen komen.
3.1.13
Bij brief van haar (toenmalige) gemachtigde van 4 april 2012 heeft [appellante] aan Ymere gemeld dat zij vanwege de overlast die zij ‘s nachts ondervindt van de honden van [A] en [B] al enige weken niet meer in haar appartement slaapt. Als Ymere niet binnen zeven dagen actie tegen [A] onderneemt zal [appellante] een procedure tot vermindering van de huur beginnen en schadevergoeding eisen omdat Ymere niets tegen de overlastveroorzakers onderneemt.
3.1.14
Uit een verklaring van [E] en [F] van 12 juli 2012 blijkt dat dezen hebben gehoord dat de
buurvrouw van [nummer 1] bedreigd is geworden. De bedreiging bestond uit: keihard bonzen op haar deur en schreeuwen van: “de volgende keer grijp ik je achterlijk mens”
.
3.1.15
Bij brief van 9 augustus 2012 heeft Ymere aan [appellante] bericht dat de huismeester van het flatgebouw klachten heeft ontvangen van een aantal van haar buren over gebonk vanuit haar woning in de nacht. [appellante] is verzocht dit
gedrag te staken.
3.1.16
Op 5 mei 2013 heeft [G] mede namens een andere bewoner van het
flatgebouw aan [appellante] geschreven dat een brief onderweg is naar Ymere in verband met de overlast die zij van haar ondervinden, bestaande in urenlange luide muziek, ’s nachts slaan op de muren en de verwarming met een hard voorwerp, en geschreeuw in de nacht. De brief vervolgt:
Als iemand u aanspreekt als u in de gang slaapt, scheldt u degene uit! Uw boosheid
betreft uw buurman met de honden. Wij wonen naast of beneden u, maar hebben geen
last van dat alles. (...)
3.1.17
Op 6 mei 2013 hebben de bewoners van de vijfde en zesde verdieping van het flatgebouw een kopie van de brief die zij aan [appellante] hebben gestuurd aan Ymere gestuurd, met het verzoek verlost te worden van de in die brief genoemde “narigheid”.
3.1.18
In een e-mail van 11 juni 2013 aan Ymere, waarop de naam van de afzender
onleesbaar is gemaakt, staan aangaande [appellante] dezelfde klachten als in de
hiervoor onder 3.1.17 genoemde brief, alsmede:
Wij de bewoners van de 5e en 6e verdieping van onze flat hebben geen last van haar
buurmannen met de honden, wij horen nooit iets!!
3.1.19
Op 12 juni 2013 heeft de wijkagent van het Westerdok, bureau Lijnbaansgracht te Amsterdam aan [appellante] geschreven:
Ik heb begrepen dat u mij heeft gebeld om te melden dat de buren weer een nestje
hondjes zouden hebben gefokt. Ook zouden de buren met de deuren slaan. U heeft de
afgelopen weken enkele malen de politie gebeld daar de buren aan het verbouwen
zouden zijn in de avonduren. De politie is ook wezen kijken maar heeft geen overlast
kunnen constateren. (...)
Ik wil u er ook op wijzen dat ik van de overige buren klachten over u ontvang. U zou
op de gang slapen en ‘s avonds en ‘s nachts op de muren bonken. Ook zou u met enige
regelmaat luide muziek draaien. Ik wil u verzoeken rekening met de overige buren te
houden.
3.1.20
Pogingen van Ymere en de toenmalige gemachtigde van [appellante] om tot een
oplossing te komen zijn op niets uitgelopen, ondanks de inschakeling van de GGD en het IBT (intensief behandelteam). [appellante] heeft een aanbod van Ymere om haar een andere woning ter beschikking te stellen bij brief van haar gemachtigde van 28
augustus 2013 afgewezen.
3.1.21
[H] verklaart in een e-mail van 11 september 2013 dat hij tussen 2 september 2013 en 11 september 2013 een aantal malen gedurende de avond, althans rond 23.30 uur en eenmaal om 4.30 uur te zijn gewekt door lawaai, komend uit de woning aan de [nummer 1] , bestaande in hondengeblaf, het dichtslaan van een deur en/of luid gepraat en geschreeuw.
3.1.22
Op 19 mei 2014 heeft Ymere aan [A] geschreven dat [appellante] geluidsoverlast van zijn honden ondervindt. Hoewel Ymere dit zelf niet heeft kunnen constateren sommeert zij [A] ervoor te zorgen dat zijn honden geen hinder of overlast veroorzaken. Voorts wijst zij hem erop dat hij in het gehuurde niet meer dan drie honden mag houden en daar niet bedrijfsmatig honden mag fokken. Gelet op zijn bijzondere situatie heeft Ymere [A] een andere woning aangeboden. Op 21 augustus 2014 heeft [A] onder meer geantwoord dat er nog drie honden bij hem wonen. [B] is met de overige honden verhuisd.
3.1.23
Uit een proces-verbaal van de buurtregisseur/wijkagent van 7 januari 2015 blijkt dat [appellante] haar heeft verteld dat zij een kamer in haar appartement heeft verhuurd aan een zekere [I] , met wie in december 2014 problemen zijn ontstaan.
Voorts vermeldt het proces-verbaal dat het de buurtregisseur bekend is dat [appellante]
regelmatig voor overlast zorgt door luide muziek, slapen in de gang en de berging en
regelmatige ruzie met buren.
3.1.24
Bij brief van 28 januari 2015 heeft de gemachtigde van Ymere aan [appellante] bericht dat Ymere is gebleken dat [appellante] een kamer in het gehuurde heeft onderverhuurd, hetgeen in strijd is met de algemene huurvoorwaarden. Voorts heeft hij medegedeeld dat Ymere van diverse omwonenden klachten heeft ontvangen over geluidsoverlast, te weten het slaan met een hard voorwerp op de muren of de vloer. [appellante] is gesommeerd aan iedere vorm van hinder een eind te maken en haar woning niet meer geheel of gedeeltelijk, al dan niet tegen betaling, in gebruik aan derden af te staan.
3.1.25
Bij e-mail van 19 februari 2015 heeft [appellante] aan Ymere geschreven:
Van de zes jaar dat ik hier ‘woon’ heb ik minimaal drie bij een vriend of in de kelder
geslapen omdat naast een windhondenkennel niet te slapen valt. Ik ben pas weer drie
weken in mijn woning nadat ik maanden bij mijn vriend was.
Zij schreef voorts slechts enkele keren tegen de muur te hebben gebonkt omdat “het
lawaai niet te harden was”. Nadat zij daarvoor een aangetekende waarschuwing had
ontvangen heeft zij niet meer tegen de muur gebonkt. Zij slaat soms met deuren als ze
elk halfuur wakker wordt gemaakt door de bewoners van nummer [nummer 2] .
3.1.26
Op 8 juli 2015 is Ymere gebeld door een zeer nerveuze medebewoner van het
Flatgebouw, die meldde dat de politie op 7 juli 2015 bij [appellante] aan de deur is
geweest. [appellante] deed niet open en de medebewoner maakt zich ernstige zorgen
over de psychische situatie van [appellante] .
3.1.27
Op 2 september 2015 heeft [J] verklaard dat zij met ingang van 1 augustus 2015 een kamer heeft gehuurd bij [appellante] tegen betaling van € 420,- per maand. Op 26 augustus 2015 besloot [J] te vertrekken omdat zij last had van de harde muziek die [appellante] draaide en de gespannen situatie die was ontstaan doordat [appellante] op hysterische wijze weigerde de muziek na 22.30 uur zachter te zetten. [J] heeft voorts verklaard 26 dagen in het gehuurde te hebben verbleven zonder enig geluid van honden of buren te hebben gehoord.
3.2
In dit geding vordert Ymere dat [appellante] bij wijze van voorziening wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen. Zij legt aan deze vordering, samengevat, ten grondslag dat [appellante] zich niet als een goed huurder heeft gedragen door haar buren ernstige en langdurige overlast aan te doen, een betalingsachterstand van € 1.928,74 te laten ontstaan en ondanks een eerdere waarschuwing in strijd met de huurovereenkomst een deel van het gehuurde onder te verhuren. [appellante] heeft deze vordering weersproken. Zij heeft aangevoerd dat zij geen overlast veroorzaakt, maar juist ernstige overlast en bedreigingen ondervindt van haar buurman [A] . Om als alleenstaande oudere vrouw een gevoel van veiligheid te krijgen heeft zij een kamer onderverhuurd aan [J] . Zij had begrepen dat zij met een enkele melding kon volstaan, die zij heeft gedaan door Ymere de onderhuurovereenkomst te sturen.  [appellante] van haar kant heeft gevorderd dat Ymere bij wijze van voorziening wordt veroordeeld een procedure tot beëindiging van de huur te beginnen tegen [A] .
De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de vordering van Ymere toegewezen op grond van de verboden onderverhuur en de vordering van [appellante] bij gebrek aan belang afgewezen. Tegen deze beslissingen en de gronden waarop die berusten komt [appellante] in hoger beroep op met twee grieven, één inzake de conventie en één inzake de reconventie.
3.3
Het hof oordeelt als volgt. Ymere heeft haar vordering tot ontruiming gebaseerd op drie gronden, kort gezegd wanbetaling, verboden onderverhuur en overlast.
3.4
Ten tijde van de inleidende dagvaarding bedroeg de huurachterstand € 1.928,74, dat is drie maanden huur. Daarnaast heeft Ymere onbetwist aangevoerd dat [appellante] in het verleden regelmatig haar huur te laat betaalde, hetgeen meermalen tot inschakeling van deurwaarders heeft geleid. Over het hoe en waarom van het ontstaan van deze achterstanden heeft [appellante] in dit geding niets te berde gebracht. Weliswaar is, zoals blijkt uit het bestreden vonnis, de huurachterstand van drie maanden na de inleidende dagvaarding geheel voldaan, maar die betaling doet niet af aan de wanbetaling in het verleden en roept bovendien de vraag op waarom daarvoor een dagvaarding nodig is geweest.
3.5
Met betrekking tot de verboden onderverhuur heeft [appellante] aangevoerd dat zij abusievelijk uit de mededelingen van haar maatschappelijk werker had begrepen dat onderverhuur in principe was toegestaan, maar wel moest worden gemeld. Zij wijst erop dat Ymere beschikt over haar onderhuurovereenkomst met [J] , hetgeen volgens haar aantoont dat zij de onderhuur uit zichzelf bij Ymere heeft gemeld door toezending van het huurcontract. Het hof verwerpt dit betoog. Ymere heeft [appellante] kort tevoren, na een eerdere onderverhuur, bij brief van 28 januari 2015 uitdrukkelijk schriftelijk gewaarschuwd dat onderverhuur zonder haar toestemming niet was toegestaan. Het hof acht het onder die omstandigheden onaannemelijk dat [appellante] in alle eerlijkheid heeft gemeend dat een enkele melding voldoende zou zijn, nog daargelaten dat niet aannemelijk is geworden dat het [appellante] is geweest die het onderhuurcontract aan Ymere heeft doen toekomen. Door ondanks de eerdere waarschuwing weer tot onderverhuur over te gaan heeft [appellante] getoond dat zij zich van de op haar rustende huurdersverplichtingen niets aantrekt. Dat de onderverhuur uiteindelijk maar twee weken heeft geduurd kan aan het voorgaande niet afdoen, aangezien dat niet het gevolg was van een eigen keuze van [appellante] ; langdurige onderverhuur was wel degelijk beoogd. De reden voor de onderverhuur acht het hof betrekkelijk irrelevant, aangezien het met name erom gaat dat geen toestemming is gevraagd.
3.6
[J] , de onderhuurster van [appellante] , heeft op 2 september 2015 een schriftelijke verklaring afgelegd over haar verblijf in de woning van [appellante] . In die verklaring maakt zij melding van keiharde (opera)muziek die [appellante] tot laat in de avond ten gehore bracht en van hoopoplopende ruzies die plaatsvonden als [J] daartegen bezwaar maakte. Het hof acht deze verklaring veelbetekenend, omdat hier een betrekkelijke buitenstaander de geluidsoverlast bevestigt waarover de buren van [appellante] al lange tijd tevergeefs hebben geklaagd en waarvoor Ymere [appellante] bij herhaling heeft gewaarschuwd, zoals op 29 mei 2013, 19 juni 2013, 15 november 2013 en 28 januari 2015. Dat de onderhuurster wellicht uit boosheid op [appellante] haar verklaring heeft afgelegd behoeft aan het waarheidsgehalte daarvan niet af te doen. Daarvoor zijn de overeenkomsten met de verklaringen van de buren te groot, ook wat betreft haar manier van reageren op kritiek op haar gedrag (zie de onder 3.1.16 geciteerde brief). Het verschil is dat de verklaringen van de buren, die door Ymere in het geding zijn gebracht, ook betrekking hebben op geluidsoverlast door het bonken op de muur of op de vloer en op verwarmingsbuizen.
3.7
[appellante] heeft erkend dat zij zich, in reactie op door haarzelf ondervonden geluidsoverlast, ertoe heeft laten verleiden “een paar keer” terug te bonzen en luide muziek te draaien. Gelet op de verklaringen van de buren en van [J] moet het hof aannemen dat het niet bij een paar keer is gebleven. Belangrijk is echter ook dat in het dossier geen steun kan worden gevonden voor [appellante] stelling dat haar buurman [A] geluidsoverlast veroorzaakt. De politie heeft bij controle naar aanleiding van klachten van [appellante] slechts vredige rust geconstateerd, de andere buren van [appellante] hebben uitdrukkelijk verklaard haar ervaringen niet te delen, evenals [J] , die wel heeft waargenomen dat [appellante] erg bezig was met het lawaai dat [A] en diens honden volgens haar voortbrachten. Het hof krijgt uit de genoemde  verklaringen de indruk dat [appellante] door hetgeen in het verleden tussen haar en [A] is voorgevallen, overgevoelig is geworden voor geluiden uit diens woning.
3.8
[appellante] stelt dat [A] haar heeft mishandeld, waardoor zij haar pols heeft gebroken. [A] geeft van deze gebeurtenis een andere lezing. Het dossier bevat onvoldoende aanwijzingen om van de versie van [appellante] te kunnen uitgaan. Wel staat vast dat [A] zich op Facebook op hoogst onbehoorlijke en bedreigende wijze over [appellante] en haar vriend [K] heeft uitgelaten, waarbij met name het racisme en antisemitisme opvalt. Dat [appellante] zich hierdoor aangevallen heeft gevoeld is volkomen begrijpelijk. Anderzijds moet worden vastgesteld dat ook [appellante] en (met name) [K] zich op Facebook niet onbetuigd hebben gelaten en dat de tirades van [A] in ieder geval eenmaal een directe reactie zijn geweest op laakbare opmerkingen van [appellante] en [K] op Facebook. Duidelijk is dat [appellante] en [A] in een ernstig geschil verwikkeld zijn en dat [A] zich daarin op een verwerpelijke wijze heeft opgesteld, maar dat een en ander vormt voor [appellante] uiteraard geen rechtvaardiging om haar andere buren overlast aan te doen.
3.9
In oorspronkelijke reconventie heeft [appellante] gevorderd dat Ymere wordt verplicht een huurbeëindigingsprocedure tegen [A] te beginnen. De kantonrechter heeft deze vordering terecht afgewezen, aangezien op grond van de overgelegde stukken moet worden aangenomen dat een dergelijke procedure kansloos zal zijn. Niemand klaagt bij Ymere of de politie over [A] behalve [appellante] en objectieve overlast is nimmer vastgesteld. De uitlatingen van [A] jegens [appellante] op de sociale media zijn op dit moment voor een huurbeëindigingsprocedure een te zwakke basis, gelet op het betrekkelijk ver verwijderde verband met de huurovereenkomst, het feit dat door een gebrek aan informatie Ymere hierin eerst onlangs handelend heeft kunnen optreden en de eigen rol van [appellante] in het conflict.
3.10
Uit het voorgaande vloeit voort dat met de blijvende aanwezigheid van [A] in het appartementencomplex zal moeten worden gerekend. Dit stelt Ymere voor een  dilemma; [appellante] woont niet zonder reden in een Wibo-woning, zij heeft kennelijk behoefte aan een beschermde omgeving, maar zij doet, in een overreactie op zowel werkelijk als ingebeeld onrecht, overlast aan aan haar schuldeloze buren, die ook die beschermde woonomgeving behoeven. Terecht heeft Ymere een weg uit dat dilemma gezocht door te trachten voor [appellante] een ander woning te zoeken. Met het oog op deze onderhandelingen is de behandeling van dit kort geding enige tijd aangehouden. Dit heeft helaas niet tot resultaat geleid. Een aanbod voor buurtbemiddeling is door [appellante] van de hand gewezen.
3.11
Ymere heeft verklaard dat zij sinds de behandeling van het kort geding in eerste aanleg geen klachten meer heeft ontvangen over [appellante] . Het kort geding werkt kennelijk goed als “stok achter de deur”. Gelet op de langdurigheid van de veroorzaakte overlast in het verleden heeft het hof echter onvoldoende vertrouwen dat deze verbetering bij afwijzing van de vordering van Ymere blijvend zal blijken te zijn. Voortzetting van de overlast is vanwege haar verplichtingen jegens haar overige huurders niet iets wat Ymere kan tolereren.
3.12
Hetgeen hiervoor over de drie vormen van wanprestatie van [appellante] - wanbetaling, verboden onderverhuur en overlast - is overwogen brengt het hof tot het oordeel dat de kantonrechter de vordering van Ymere terecht heeft toegewezen. Ymere heeft bij de vordering tot ontruiming, met name vanwege de overlastproblematiek, ook een voldoende spoedeisend belang. De beide aangevoerd grieven falen derhalve.
3.13
Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging moet onder deze omstandigheden worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [appellante] veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4
Beslissing
Het hof:
in de hoofdzaak:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
in het incident:
wijst af de vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging;
in de hoofdzaak en het incident:
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, hoofdzaak en incident, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 711,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris en op € 131,=  voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.R. van Harinxma thoe Slooten, J.C.W. Rang en J.C. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2016.