ECLI:NL:RBGEL:2014:5662
Rechtbank GEL — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/256514 / HA ZA 13-842
Vonnis van 23 juli 2014
in de zaak van
de stichting
STICHTING WAARDWONEN
,
gevestigd te Huissen, gemeente Lingewaard,
eiseres,
advocaat [NAAM]. F.A.M. Knüppe te Arnhem
advocaat [NAAM]. R.M. Rijpstra te Arnhem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
U-TWEE BV
,
gevestigd te Arnhem,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. S.J. van Susante te Arnhem.
Partijen zullen hierna Waardwonen en U-Twee genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 30 april 2014
de brief van 15 mei 2014 van mr. [NAAM]19 mei 2014 van mr. [NAAM]comparitie van 22 mei 2014 van mr. [NAAM]- het proces-verbaal van comparitie van 22 mei 2014, met vaststellingsovereenkomst.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
U-Twee en Stichting Lingewaard Wonen, de rechtsvoorganger van Waardwonen, hebben op 8 februari 2007, als verkoper respectievelijk koper, de navolgende koopovereenkomst gesloten: de ‘KOOPOVEREENKOMST van het appartementengebouw [appartementengebouw] te [plaats]’ (hierna: de koopovereenkomst).
2.2.
In de koopovereenkomst staat onder meer:
‘
Overwegende
dat 	Verkoper doende is voor eigen rekening en risico een onroerende zaak, hierna te noemen ‘[appartementengebouw]’, te realiseren gelegen te [plaats], bestaande uit een appartementengebouw met ondergrond, voorzien van 29 appartementen, dagbesteding, kloostertuin, parkeerhof met parkeergelegenheid voor personenauto’s met gemeenschappelijk dek (…)
dat 	Koper is, hoe dan ook genaamd, geen opdrachtgever tijdens de ontwikkeling en bouw van [appartementengebouw]. Koper wordt eigenaar van dit onroerend goed nadat de akte van transport en levering (…) is verleden.
(…)
Komen overeen:
1.
Object
1. Verkoper verkoopt aan Koper en Koper koopt van Verkoper de volgende onderdelen van (…) ‘[appartementengebouw]’:
a. Ruimte voor dagbesteding ten behoeve van de Driestroom met bijbehorend terrein inclusief ommuring en kaploods;
b. 29 wooneenheden met bijbehorende algemene voorzieningen in het appartementengebouw;
c. Het eigendom/gebruiksrecht van 23 parkeerplaatsen (in de vorm van appartementsrechten) en de opstelruimte voor fietsen in het overdekte en besloten parkeerhof.
(…)
7.
Garanties
[appartementengebouw] zal aan koper in eigendom worden overgedragen, volgens de overeengekomen kwantitatieve en kwalitatieve specificaties en zullen de feitelijke eigenschappen bezitten voor het beoogde gebruik van woonappartementen, dagbesteding en een parkeerhof voor personenauto’s met alle daarbij behorende rechten en aanspraken (…)
Door verkoper worden de navolgende garantie en vrijwaringen gegeven:
(…)
b. Verkoper is aansprakelijk gedurende vijf jaren, nadat de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden indien [appartementengebouw] of enig onderdeel daarvan door de schuld van verkoper of aannemer, diens leverancier, diens onderaannemer of diens personeel een verborgen gebrek bevat en aan de verkoper van zodanig gebrek binnen een redelijke termijn van ontdekking mededeling is gedaan.
(...)
2.3.
Bij notariële akte van 19 maart 2008 is [appartementengebouw] in appartementen gesplitst.
In deze splitsingsakte is onder andere opgenomen:
‘
Beheersvereniging “[appartementengebouw]”
Aan het hiervoor vermelde binnenterrein grenzen negentien door U-TWEE B.V. voor derden gerealiseerde woonhuizen met garages/parkeerplaatsen, alsmede het door U-TWEE B.V. voor stichting Stichting Lingewaard Wonen (…) te realiseren/ gerealiseerde appartementengebouw, omvattende onder meer negenentwintig wooneenheden.
Deze woonhuizen en dit appartementengebouw maken deel uit van het door U-TWEE B.V. te realiseren/gerealiseerde bouwproject genaamd: “[appartementengebouw]” te [plaats], gemeente [plaats].
Om de woonhuizen te kunnen bereiken, maken de eigenaars van deze woonhuizen gebruik van voormeld binnenterrein.
De door deze splitsing in appartementsrechten ontstane appartementsrechten worden door U-Twee B.V. bij afzonderlijke akte van levering aan Stichting Lingewaard wonen overgedragen.
In verband met het beheer van het binnenterrein en van de boven het binnenterrein gelegen wandelpromenade is bij notariële akte op acht december tweeduizend zes (…) een vereniging opgericht, genaamd: Beheersvereniging “[appartementengebouw]” (…)
Deze vereniging heeft ten doel het beheer van het binnenterrein (…) en van de boven het binnenterrein gelegen wandelpromenade en voorts het verrichten van al hetgeen daarmee in de meest ruime zin verband houdt of daarvoor bevorderlijk kan zijn.
Aan het lidmaatschapsrecht is gekoppeld het gebruiksrecht van de boven het binnenterrein gelegen voormelde wandelpromenade (…)’
2.4.
Bij notariële akte van 28 april 2008 (hierna: de wijzigingsakte) is de splitsing van een gedeelte van [appartementengebouw] in appartementsrechten enigszins gewijzigd. In de wijzigingsakte staat onder meer:
‘
Inleiding
’
(…)
3. Door U-TWEE B.V. en de eigenaren van het woonhuis, plaatselijk bekend [adres] is nader overeengekomen, dat het bij deze eigenaren met medewerking/ toestemming van U-TWEE B.V. als terras achter hun woonhuis in gebruik zijnde gedeelte van de op de eerste verdieping gelegen wandelpromenade, welke wandelpromenade tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken als bedoeld in het regelement van splitsing wordt gerekend, alsnog aangemerkt zal worden als afzonderlijk appartementsrecht.’
2.5.
Op 29 april 2008 zijn de gemeenschappelijke gedeelten van [appartementengebouw] opgeleverd aan de rechtsvoorganger van Waardwonen.
2.6.
Bij notariële akte van 5 mei 2008 (hierna: de leveringsakte) heeft U-Twee aan de rechtsvoorganger van Waardwonen geleverd – kort weergegeven – de dagbestedingsruimte, 29 wooneenheden, de fietsenstalling en parkeerplaatsen in het complex [appartementengebouw]. In de leveringsakte is onder meer bepaald:
‘
artikel 3
Verkoper garandeert:
(…)
Het verkochte wordt aan koper in eigendom overgedragen, volgens de overeengekomen kwantitatieve en kwalitatieve specificaties en bezit de feitelijke eigenschappen voor het beoogde gebruik van woonappartementen, dagbesteding en parkeerhof voor personenauto’s met alle daarbij behorende rechten (…)
(…)
b.	verkoper is aansprakelijk gedurende vijf jaren na heden indien
“[appartementengebouw]” of enig onderdeel daarvan door de schuld van verkoper of
Aannemer, diens leverancier, diens onderaannemer of diens personeel een
verborgen gebrek bevat en aan de verkoper van zodanig gebrek binnen
een redelijke termijn van ontdekking mededeling is gedaan.’
2.7.
In augustus 2010 heeft ‘De Huizenarts.nl’ in opdracht van Beheersvereniging “[appartementengebouw]” voornoemd (hierna: de beheersvereniging) (voorlopig) onderzoek verricht naar de bouwkundige staat van het binnenterrein van [appartementengebouw]. In het rapport van 19 augustus 2010 dat De Huizenarts.nl naar aanleiding van dat onderzoek heeft opgemaakt, staat onder andere:
‘Zoals besproken korte conclusies ten aanzien van de besproken (…) punten:
1. Scheurvorming in het parkeerdek. – het betreft een staalplaatbetonvloer welke minder gevoelig is voor betonrot. Ook hierbij is het echter niet zo dat de staalplaat nat mag worden als in deze situatie met de scheurvorming als waargenomen. Er is geen/onvoldoende dilatatie in de vloer aanwezig waardoor scheurvorming zal toenemen. Voorlopige conclusie: voldoet niet aan de minimaal te stellen eisen.
(…)
Meer informatie is noodzakelijk om de achtergrond en de huidige situatie juist te kunnen beoordelen. (…)
Ondergetekende heeft geen stukken ingezien die voor nader onderzoek, definitieve conclusie en rapportage noodzakelijk zijn. Dit kan wel worden uitgevoerd door Bureau voor Bouwpathologie BB onder een nieuwe opdracht.’
2.8.
Bureau voor Bouwpathologie (hierna: BB) heeft in opdracht van de beheersvereniging op 30 september 2011 een vervolgonderzoek verricht naar de bouwkundige staat van het binnenterrein van [appartementengebouw]. In het briefrapport van 6 maart 2012 van BB daarover, met kenmerk 11.253/SdO/BB is onder meer opgenomen:
‘
Waarnemingen
(…)
 Op de vloer van de binnenplaats is veel scheurvorming waargenomen
(…)
ANALYSE
1.
Scheurvorming in de vloer van de binnenplaats.
Het betreft een staalplaat-betonvloer welke minder gevoelig is voor betonrot. Het beton in deze combinatie beschermt het staal. Ook in het geval van geringe scheurvorming in het beton wordt betonrot in de staalplaat voorkomen ondanks dat de staalplaat via deze kleine scheurtjes vochtig of nat kan worden. De waargenomen scheurvorming was op het moment van het onderzoek nog te klein om aantasting van de staalplaat te veroorzaken.
De scheurvorming is echter wel watervoerend en veroorzaakt dus vorstschade aan het beton naast scheurvorming. Dit is zichtbaar op meerdere plaatsen waar schilfers van het beton zijn losgekomen, niet door mechanische belasting van buitenaf maar door bevriezing van vocht in het beton. Om deze schade te stoppen dient de scheurvorming te worden gedroogd en waterkerend te worden afgedicht.
De scheurvorming heeft een kenmerkend verloop. In de vloer is meer scheurvorming ontstaan door onvoldoende dilatatie van de vloer. De vloervelden zijn zeer groot. Door het ontbreken van een goede waterkering op de betonvloer komt vocht voor in deze scheurvorming met de vorstschade als gevolg.
(…)
Conclusie:
Ondergetekende is van oordeel dat er meerdere gebreken kleven aan het binnenplein (…) Daarnaast is scheurvorming, als aanwezig, inmiddels een bron voor schade aan de vloer. (…) Ondergetekende is van oordeel dat er meerdere herstelpunten zijn aan te geven, welke noodzakelijk zijn om het binnenplein te laten voldoen aan redelijk te stellen eisen van goed en deugdelijk werk.’
2.9.
Op 19 februari 2013 heeft BB in opdracht van Waardwonen opnieuw bouwkundig onderzoek gedaan naar het binnenterrein van [appartementengebouw]. In het rapport van 7 maart 2013 van BB (‘Notitie stand van zaken ontwikkeling gebreken aan het woningencomplex [appartementengebouw]), staat onder meer:
‘
AANLEIDING:
Op 6 maart 2012 is door BB een rapportage uitgebracht met kenmerk 11.253/SdO/BB. In deze rapportage is het onderzoek naar de gebreken, aan voornamelijk de binnenplaats en de aangrenzende terrassen van het complex, weergegeven. In genoemde rapportage is in de analyse een opsomming van de aangetroffen gebreken gegeven waarbij een toelichting is gegeven op deze gebreken en waarom deze als gebrek worden beoordeeld. In deze rapportage is de conclusie getrokken dat de gebreken als waargenomen op termijn in aantal, de omvang en de ernst zullen toenemen.
Op basis van deze rapportage is door Waardwonen verzocht na verloop van anderhalf jaar de gebreken opnieuw te inspecteren en deze te vergelijken met de aard, omvang en ernst als is geconstateerd in 2012. Van deze vervolginspectie is verzocht een korte notitie op te stellen (…)
ANALYSE
1.
Scheurvorming in de vloer van de binnenplaats.
Op dit punt is vastgesteld dat de aard ongewijzigd is gebleven maar dat de omvang en ernst zijn toegenomen. Vooral de omvang van de, nog niet constructieve maar wel visuele en bouwtechnische, betonschade.
Geconstateerd is dat, ondanks dat het een staalplaat-betonvloer betreft welke minder gevoelig is voor betonrot, er toch plaatselijk een geringe corrosie van de staalplaat aanwezig is. Hierdoor treedt op deze kleine plaatsen al een licht, nog niet constructieve vorm van corrosie op.
Aan de bovenzijde van de vloer van de binnenplaats is waargenomen dat het aantal, de omvang en de ernst van de scheurvorming in de vloer is toegenomen ten opzichte van de inspectie van 2011.
Duidelijk zichtbaar zijn de sporen van het feit dat de scheurvorming watervoerend is. Aan de bovenzijde is de uitbloei van mineralen aan de randen van de scheurvorming waarneembaar en is plaatselijk sterker. Deze was in 2011 nog slechts incidenteel zichtbaar.
Het aantal, de omvang van de vorstschade aan de bovenzijde van de vloer is sterk toegenomen. Er zijn meer van de betonvloer losgekomen scholletjes waarneembaar dan in 2011. Deze schade is vrijwel allemaal in de directe nabijheid van scheurvorming.
(…)
CONCLUSIE:
Over het geheel is de aard van de gebreken gelijk gebleven. De omvang is sterk toegenomen en de ernst is toegenomen.
Één en ander ligt in de lijn van de verwachting gezien de aard van de gebreken.
Ondergetekende trekt dan ook de conclusie dat de
toename
van de omvang en ernst van de gebreken steeds groter zal worden naarmate de tijd verstrijkt.
Kortom: de toename van de schade zal naar stellige verwachting steeds sneller en meer nieuwe schade doen ontstaan.’
2.10.
De raadsman van Waardwonen heeft bij brief van 8 maart 2013 aan U-Twee onder andere geschreven:
‘[appartementengebouw] bestaat uit 19 koopwoningen en een hoogbouw met huurappartementen en ruimte voor dagbesteding die zijn gelegen rondom een wandelpromenade met ondergelegen parkeergarage.
Bij koopovereenkomst van 8 februari 2007 heeft Stichting Lingewaard Wonen, de rechtsvoorgangster van Waardwonen, de hoogbouw en 23 parkeergarages in de parkeergarage gelegen in [appartementengebouw] gekocht van U (…) De 19 koopwoningen gelegen in dit complex zijn gekocht door diverse particulieren.
Het complex is op 29 april 2008 opgeleverd. (…) De eigendomsoverdracht aan Waardwonen heeft kort daarna, op 5 mei 2008, plaatsgevonden.
Kort na de levering werd Waardwonen geconfronteerd met gebreken in/aan [appartementengebouw].
De gevolgen zijn grotendeels gelegen in die gedeelten van [appartementengebouw] die Waardwonen heeft gekocht en waarvan zij het (onverdeeld) eigendom bezit. De gebreken raken evenwel ook de koopwoningen. Deze gebreken behoeven eveneens herstel.
Tussen de betrokken partijen (Waardwonen, U (…) Kuiper Bouw, Aesy Liften B.V. (…) en de Beheersvereniging (…) is in verschillende samenstellingen veelvuldig mondeling en schriftelijk gecorrespondeerd over de gebreken,
Waardwonen moet constateren dat ondanks meerdere hersteltoezeggingen van U (…) er nog steeds vele gebreken zijn in [appartementengebouw].
Onderzoek
In opdracht van Waardwonen is door (…) BB (…) onderzoek gedaan naar de gebreken.
Het onderzoek heeft geresulteerd in een rapport van 6 maart 2012. BB concludeert dat er meerdere gebreken kleven aan [appartementengebouw]. Het rapport treft u aan als bijlage (…) aan.
Recentelijk heeft BB (…) het rapport geactualiseerd. Dit vervolgrapport d.d. 7 maart 2013 treft u aan als bijlage (…) aan.
(…)
Gebreken
Op dit moment zijn er een tiental gebreken die herstel behoeven. De gebreken worden hierna separaat besproken.
(…)
Scheurvorming
Er is sprake van scheurvorming in de betonvloer van de wandelpromenade. Volgens U (…) zou de scheurvorming na februari 2011 niet verder zijn toegenomen. De scheurvorming neemt echter wel toe. Volgens BB is de scheurvorming bovendien watervoerend en veroorzaakt daardoor vorstschade. De scheuren dienen te worden hersteld.
(…)
Garantie
In artikel 7 lid 2 van de koopovereenkomsten heeft U (…) aan Waardwonen de garantie gegeven dat gedurende vijf jaren gebreken zullen worden hersteld. (…)
De garantietermijn is aangevangen op 5 mei 2008. Met deze brief maakt Waardwonen derhalve tijdig aanspraak op deze garantie.
Non-conformiteit
Waardwonen mag voorts verwachten dat hetgeen aan haar is geleverd beantwoordt aan hetgeen zij heeft gekocht. (…) In ieder geval geldt dat hetgeen is geleverd geschikt dient te zijn voor het beoogd gebruik. Door U (…) is bovendien in artikel 7 lid 1 van de koopovereenkomst de garantie gegeven dat [appartementengebouw] de feitelijke eigenschappen zal bezitten voor het beoogde gebruik van koopappartementen, dagbesteding en parkeerhof voor personenauto’s.
Waardwonen heeft evident niet geleverd gekregen wat zij heeft gekocht. [appartementengebouw] bevat diverse gebreken. Als gevolg daarvan beantwoordt het geleverde niet aan gerechtvaardigde verwachtingen op basis van de koopovereenkomst. Het gaat hierbij om gebreken die het door U (…) gepretendeerde normaal gebruik in de weg staan. Ook om deze reden dienen de gebreken hersteld te worden.
Sommatie
Namens Waardwonen verzoek en, voor zover nodig, sommeer ik U om
binnen drie weken na dagtekening van deze brief
een herstelplan aan te leveren waarin voor alle hiervoor genoemde gebreken is voorzien in een definitief en afdoende herstel binnen een redelijke termijn, bij gebreke waarvan Waardwonen zich genoodzaakte zal zie om in rechte herstel af te dwingen.’
2.11.
Partijen hebben nadien verder overleg gehad/gecorrespondeerd over – kort weergegeven – de bouwkundige staat van [appartementengebouw]. Voorts heeft Waardwonen U-Twee aangaande [appartementengebouw] gedagvaard in kort geding voor de voorzieningenrechter van de rechtbank. Ter beëindiging van die procedure (zaak-/rolnummer C/05/252283 / KG ZA
13-574) zijn partijen ter mondelinge behandeling van dat kort geding op 8 november 2013 overeengekomen om in afwijking van de in artikel 11 van de koopovereenkomst af te zien van een bindend adviesprocedure en hun geschil voor te leggen aan de gewone burgerlijke rechter. Waardwonen heeft U-Twee vervolgens gedagvaard in de onderhavige procedure.
2.12.
Bartels Ingenieurs voor bouw & Infra (hierna: Bartels) heeft in opdracht van
U-Twee op 9 april 2014 een inspectie uitgevoerd van het dek boven de parkeerhof van
[appartementengebouw]. In het inspectieverslag/advies van Bartels van 11 april 2014 staat onder meer:
‘
Situatie:
Het dek is in gebruik als binnentuin. (…) De betonvloer is (…) voorzien van een coating.
Een staalconstructie bestaande uit balken en kolommen draagt de staalplaatbetonvloer. (…)
Geconstateerd
:
(...)
Matige tot serieuze scheurvorming aan de bovenzijde van de staalplaatbetonvloer. Naast een onregelmatiger patroon van haarscheuren.
De matige tot serieuze scheuren vertonen regelmaat en doen zich nagenoeg boven alle dragende balken voor. Op sommige plaatsen tweevoudig, ter plaatse van de zijkant oplegging. Zie detail.
Lekkage op een plaats, over de volle lengte van de scheur. Kalkuitspoeling en verkleuring door corrosie.
Verval van de coating en weerschade bij een aantal scheuren.
Conclusie:
- Matige tot serieuze scheurvorming betekent waterindringing. Op een plaats is met zekerheid waterdoorvoer en corrosie vastgesteld.
Gevolgen:
- Door vorst en andere weersinvloeden zal de waterindringing toe nemen. Met als gevolg meer en grotere scheurvorming met als gevolg aantasting van de wapening en andere vitale onderdelen.
Met als gevolg afname van constructieve weerstand.
Advies:
Voorkom waterindringing door het aanbrengen van een waterdichte laag en breng op deze laag drainagetegels aan. Hierdoor worden de scheuren afgedicht, zijn nieuwe scheuren meteen ‘ingepakt en is de duurzaamheid door de tegels maximaal.’
2.13.
Bij vaststellingsovereenkomst van 10 april 2014 (hierna: de vaststellings-overeenkomst), gehecht aan het proces-verbaal van de comparitie in de onderhavige zaak, gehouden op 22 mei 2014, hebben partijen in onderling overleg een gedeelte van hun geschil opgelost. In de vaststellingsovereenkomst staat onder meer:
‘Partijen hebben geen consensus kunnen bereiken over het geschil met betrekking tot de scheurvorming op het dek. (…)
Partijen hebben geconcludeerd dat de problemen met betrekking tot de scheurvorming in het betondek (…) het enige geschil is welke aan de rechtbank zal worden voorgelegd. Waardwonen zal daartoe haar eis verminderen.’
2.14.      De beheersvereniging heeft bij email van 12 mei 2014 in een bijgevoegde bijlage gemotiveerd uiteengezet welke voorkeur zij heeft aangaande de wijze van herstel van het parkeerdek.
3.	Het geschil
3.1.
Na wijziging van eis (onder a) ter zitting, vordert Waardwonen mede als gevolmachtigde van de Beheersvereniging, [naam 1] en [naam 2] (onder 2 dagvaarding) – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
U-Twee te veroordelen om binnen één maand na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom, de scheurvorming in de vloer van de binnenplaats en het loslaten van de coating van de binnenplaats ter plaatse van de scheurvorming goed en deugdelijk te herstellen op de wijze als zal worden geadviseerd door de door de rechtbank te benoemen deskundige;
U-Twee te veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 9.600,00 aan Waardwonen vanwege de interne (buitengerechtelijke) kosten die Waardwonen heeft moeten maken, althans een ander door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
U-Twee te veroordelen tot betaling van de een bedrag ad € 2.842,00 aan Waardwonen vanwege externe buitengerechtelijke kosten die Waardwonen heeft moeten maken, althans een ander door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
U-Twee te veroordelen in de kosten van dit geding, te voldoen aan Waardwonen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en, voor het geval voldoening niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede U-Twee te veroordelen in de nakosten met een bedrag van € 131,00 dan wel, indien betekening plaatsvindt, met een bedrag van € 199,00 en de eventuele verdere executiekosten.
3.2.
Waardwonen stelt – samengevat – dat er sprake is van scheurvorming in de betonvloer van de wandelpromenade, zijnde het dek boven de parkeerhof in [appartementengebouw], met loslating van de coating van het dek bij de scheuren in dek tot gevolg. Waardwonen vordert herstel van deze door haar aangevoerde gebreken. Primair legt zij daaraan de garantiebepalingen ten grondslag in artikel 7 van de de koopovereenkomst en artikel 3 van de leveringsakte. Subsidiair doet Waardwonen een beroep op non-conformiteit. Verder stelt Waardwonen dat zij kosten heeft gemaakt voor het oplossen van het geschil buiten rechte.
3.3.
U-Twee voert – kort weergegeven – het navolgende verweer. Waardwonen is
niet-ontvankelijk in haar vorderingen omdat het beheer van het dek boven de parkeerhof berust bij de beheersvereniging. Ook heeft Waardwonen niet voldaan aan haar contractuele en wettelijke klachtplicht ex artikel 6:89 en artikel 7:23 BW en is er sprake van rechtsverwerking.  Voorts is de scheurvorming die in het dek plaatsvindt en het loslaten van de coating van het dek bij de scheuren geen verborgen gebrek, maar heeft dat vooral van doen met gebrekkig beheer. Het staat ook niet in de weg aan normaal gebruik van het dek. U-Twee betwist de juistheid van de hiervoor genoemde en door Waardwonen in het geding gebrachte rapporten van Huizenarts.nl en BB. U-Twee doet in dit verband een beroep op het door haar in het geding gebrachte rapport van Bartels, waaruit volgens U-Twee blijkt dat thans nog geen sprake is van constructieve schade. Voor toewijzing van buitengerechtelijke kosten is geen grond, omdat die vordering van Waardwonen onderdeel is van de schikking die partijen hebben getroffen op 10 april 2014.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Aan de orde is eerst of Waardwonen ontvankelijk is in haar vorderingen. Niet in geschil is dat de wandelpromenade (het dek boven het parkeerhof) onderdeel is van de gemeenschappelijke ruimten in het appartementengebouw [appartementengebouw]. Vast staat ook dat Waardwonen een aantal appartementsrechten in [appartementengebouw] in eigendom heeft. Daarmee is zij – overigens ook als zij slechts één appartementsrecht in eigendom zou hebben –
mede-eigenaar van het appartementencomplex en derhalve ook van de wandelpromenade (het dek) boven het parkeerhof (parkeergarage) in [appartementengebouw]. Dit betekent dat Waardwonen in rechte herstel kan vorderen van gebreken aan gemeenschappelijke gedeelten van [appartementengebouw], ongeacht of ook de beheersvereniging (namens wie Waardwonen overigens ook optreedt) die vordering kan instellen. Datzelfde geldt voor de vordering tot vergoeding van de kosten die zij stelt te hebben gemaakt om buiten rechte te komen tot oplossing van het geschil, dat oorspronkelijk zag op herstel van meer gestelde gebreken aan gemeenschappelijke ruimten van het appartementencomplex dan de scheurvorming in het dek en het loslaten van coating van het dek bij de scheuren.
4.2.
Na eiswijziging beperkt het geschil zich tot de scheurvorming in het betondek (de vloer van de wandelpromenade) en het loslaten van de coating van dit dek bij de scheuren. Met de vordering onder I ligt, zowel op grond van artikel 7 van de koopovereenkomst als op grond van artikel 7:17 BW, de vraag voor of het appartementencomplex met bijbehorende gemeenschappelijke ruimtes waaronder de wandelpromenade op het dek boven het parkeerhof, de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn.
4.3.
Vaststaat dat het dek een staalplaat-betonvloer is, dat wil zeggen een staalplaatconstructie die een betonvloer draagt. Vaststaat ook dat sprake is van scheurvorming in het dek en het loslaten van coating bij de scheuren. Op grond van het door U-Twee zelf in het geding gebrachte rapport van Bartels blijkt – net als uit de door U-Twee bestreden rapporten die aan de zijde van Waardwonen zijn overgelegd – dat sprake is van matige tot serieuze scheurvorming met waterindringing tot gevolg waardoor uiteindelijk de wapening en andere vitale delen aangetast zullen worden en de constructieve weerstand zal afnemen. Gelet hierop is de conclusie gerechtvaardigd dat het dek niet de eigenschappen bezit die Waardwonen op grond van de koopovereenkomst aanwezig mocht achten. Het dek vormt immers een wandelpromenade en tegelijkertijd het dak van de parkeergarage van [appartementengebouw]. De constructie moet dus geschikt zijn om veilig overheen te lopen en daaronder auto’s te parkeren, en dat voor de duur van, ter comparitie niet weersproken, 50 jaar. Daaraan voldoet het dek niet. Geoordeeld moet dan ook worden dat – nu sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7 van de overeenkomst dan wel dat het dek niet aan de overeenkomst beantwoordt – U-Twee tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.
4.4.
U-Twee heeft nog aangevoerd dat Waardwonen niet tijdig over het gebrek heeft geklaagd. Na uitgevoerde herstelwerkzaamheden begin 2011 zou Waardwonen pas op 8 maart 2013 hebben geklaagd. U-Twee beroept zich zowel op de wettelijke als de contractuele klachtplicht. Wat betreft die laatste hebben partijen desgevraagd verklaard dat zij daarmee niets anders voor ogen hadden dan de wettelijke klachtplicht. Voor zowel de wettelijke als de contractuele grondslag geldt dat U-Twee desgevraagd ter zitting niet heeft gesteld dat zij door het tijdsverloop is benadeeld, hetgeen een belangrijke omstandigheid is voor een geslaagd beroep op de klachtplicht. (vgl. HR 25 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP8991 en HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600). Bij gebreke daarvan faalt reeds het beroep op de klachtplicht.
4.5.
De vraag die, gelet op het gevorderde, dan voorligt, is op welke wijze de gebreken aan het parkeerdek dienen te worden hersteld. De partijdeskundige visies lopen daarover uiteen. De rechtbank zal zich hierover laten voorlichten door een te benoemen deskundige. Zij is voornemens de volgende vragen te stellen:
1. Wat zijn voor de hand liggende wijzen van herstel van de scheurvorming aan het dek en het loslaten van coating bij de scheuren? Wilt u daarbij ook ingaan op het rapport van Bartels en de email van de beheersvereniging van 12 mei 2014 met bijlage, getiteld ‘onderbouwing keuze beheervereniging [appartementengebouw] ten aanzien van de afwerking van het betondek van de parkeerhof van het complex’?
2. Welke herstelmethode leidt ertoe dat dat het parkeerdek het meest in een staat wordt gebracht die vergelijkbaar is met de staat die het dek zou hebben gehad wanneer dit zonder scheurvorming en loslatende coating was opgeleverd?
3. Wat zijn de kosten van de diverse methodes?
4. Heeft u verder nog opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zijn?
4.6.
Partijen mogen zich uitlaten over deze vraagstelling, alsmede over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n). De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.
4.7.
De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door Waardwonen moeten worden betaald.
4.8.
Dan is tussen partijen nog in geschil of de vaststellingsovereenkomst mede inhoudt dat Waardwonen haar vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten heeft prijsgegeven. Volgens U-Twee blijkt uit de vaststellingsovereenkomst dat de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten is ingetrokken omdat in de vaststellings-overeenkomst staat dat partijen hebben geconcludeerd dat de problemen met betrekking tot de scheurvorming in het betondek het enige geschil is welke aan de rechtbank zal worden voorgelegd en dat Waardwonen daartoe haar eis zal verminderen.
4.9.
Volgens Waardwonen ziet de vaststellingsovereenkomst slechts op de inhoudelijke geschillen, dat wil zeggen op de door haar gestelde gebreken aan [appartementengebouw], waaronder de scheurvorming en het loslaten van de coating, en is met betrekking tot al deze gebreken overeenstemming bereikt over herstelwerkzaamheden, behalve voor wat betreft de scheurvorming in het dek en het loslaten van de coating van het dek bij de scheuren.
De buitengerechtelijke kosten waren geen onderdeel van de besprekingen die heeft geleid tot de vaststellingsovereenkomst.
4.10.
Nu partijen van mening verschillen over wat zij in de vaststellingsovereenkomst hebben afgesproken over de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten, komt het aan op de uitleg van de vaststellingsovereenkomst. Beslissend is daarbij de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in de vaststellingsovereenkomst mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (vgl. HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635).
4.11.
Niet in geschil is dat bij de besprekingen tussen partijen die hebben geleid tot de vaststellingsovereenkomst alleen mensen aanwezig waren met een bouwkundige of anderszins technische achtergrond, en geen juristen. Verder heeft U-Twee niet weersproken dat de buitengerechtelijke kosten tijdens die besprekingen niet aan de orde zijn geweest, maar slechts de inhoudelijke geschillen. Ook heeft U-Twee niet betwist dat de besprekingen niet zijn gevoerd aan de hand van de dagvaarding, met daarin onder meer de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Onder deze omstandigheden had U-Twee moeten begrijpen dat partijen een overkomst zijn aangegaan over herstelwerkzaamheden, met uitzondering van die met betrekking tot de scheurvorming in het dek en het loslaten van de coating van het dek bij de scheuren omdat partijen daarover geen overeenstemming konden bereiken. Hieruit volgt verder dat U-Twee had moeten begrijpen dat met de bepaling in de vaststellingsovereenkomst dat de problemen met betrekking tot de scheurvorming in het betondek het enige geschil is welke aan de rechtbank zal worden voorgelegd en dat Waardwonen daartoe haar eis zal verminderen, slechts bedoeld is dat alle overige inhoudelijke geschillen niet meer zullen worden voorgelegd aan de rechtbank.
U-Twee had deze bepaling in de vaststellingsovereenkomst dan ook niet zo mogen opvatten dat Waardwonen hiermee tevens afstand heeft gedaan van haar vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Daarbij komt dat U-Twee niet heeft weersproken dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten een vele malen hoger bedrag betreft dan het bedrag dat is gemoeid met de bij de vaststellingsovereenkomst afgesproken herstelwerkzaamheden. Het is dan niet logisch om te veronderstellen dat met het bereiken van overeenstemming voor wat betreft deze herstelwerkzaamheden, Waardwonen afstand doet van een veel grotere vordering, terwijl die vordering in het geheel niet aan de orde is geweest tijdens de besprekingen.
4.12.
Aldus kan ook de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten verder worden behandeld. Voor de gevorderde interne buitengerechtelijke kosten ad € 9.600,00 voert Waardwonen aan dat zijzelf in totaal 80 uur tegen een uurtarief van € 120,00 heeft gewerkt aan deze zaak om buiten rechte tot oplossing van het geschil te komen. Voor wat betreft de externe buitengerechtelijke kosten ad € 2.842,00 doet Waardwonen een beroep op Rapport Voor-werk II.
4.13.
U-Twee betwist de vorderingen met betrekking tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Wat betreft de gevorderde interne buitengerechtelijke kosten
ad € 9.600,00 heeft U-Twee ter comparitie aangevoerd dat een nadere toelichting en specificatie ontbreekt met betrekking tot de door Waardwonen gestelde 80 uur die zij aan de zaak heeft besteed en dat Waardwonen ook het gestelde uurtarief van € 120,00 niet nader heeft onderbouwd. In de omstandigheid dat U-Twee dit verweer pas ter comparitie voor het eerst voert, ziet de rechtbank aanleiding om Waardwonen in de gelegenheid te stellen deze onderbouwing alsnog te geven bij akte, waar U-Twee vervolgens bij conclusie na deskundigenbericht op zal mogen reageren.
4.14.
De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden.
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
6 augustus 2014
voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over het in rov. 4.5. overwogene;
5.2.
bepaalt dat Waardwonen zich bij diezelfde akte mag uitlaten over het in rov. 4.13. overwogene;
5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.C.P. Giesen en in het openbaar uitgesproken
op 23 juli 2014.
Coll: MJD