ECLI:NL:GHAMS:2016:761
Gerechtshof AMS — Uitspraak 


GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer 	: 200.171.817/01 SKG
zaaknummer rechtbank	: 4038859 \ KK EXPL 15-516
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 maart 2016
inzake
WONINGSTICHTING ROCHDALE
,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
tevens (voorwaardelijk) incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde]
,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
tevens (voorwaardelijk) incidenteel appellante,
advocaat: mr. H.F. Govers te Amsterdam.
1
Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Rochdale en [geïntimeerde] genoemd.
Rochdale is bij dagvaarding van 12 juni 2015 (hersteld bij exploot van 29 juni 2015) in hoger beroep gekomen van een vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 21 mei 2015, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Rochdale als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde. In de appeldagvaarding zijn de grieven opgenomen.
[geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord ingediend, waarbij zij voorwaardelijk incidenteel appel heeft ingesteld. Rochdale heeft hierna een memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel genomen.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Rochdale heeft - overeenkomstig de appeldagvaarding - geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de door haar gevorderde ontruiming van de door [geïntimeerde] gehuurde woning zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, inclusief eventuele nakosten.
[geïntimeerde] heeft, zakelijk weergegeven, tot bekrachtiging van het bestreden vonnis geconcludeerd, met veroordeling van Rochdale in de proceskosten in hoger beroep en, indien het hof het vonnis zal vernietigen, in voorwaardelijk incidenteel appel dat het hof Rochdale zal veroordelen [geïntimeerde] een tweede kans te bieden door haar in het gehuurde te laten onder nader te stellen voorwaarden, dan wel Rochdale te verbieden het arrest ten uitvoer te leggen totdat Rochdale andere passende woonruimte aan [geïntimeerde] beschikbaar heeft gesteld, met verwijzing van Rochdale in de kosten van het incidenteel appel.
2
Feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1, sub 1.1 tot en met 1.7, een aantal feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met enige andere feiten, die als enerzijds gesteld en anderzijds niet voldoende gemotiveerd weersproken in hoger beroep tot uitgangspunt kunnen worden genomen, gaat het in deze zaak, voor zover in hoger beroep nog van belang, om het volgende.
2.1.
[geïntimeerde] huurt sedert 18 december 2007 van Rochdale de woning aan de [adres] (hierna de huurwoning) tegen een huurprijs van laatstelijk € 628,23 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
Op 22 juli 2014 heeft de politie naar aanleiding van een interne melding onderzoek gedaan en een professionele hennepkwekerij, met 181 hennepplanten, in de huurwoning aangetroffen. De bevindingen zijn neergelegd in een proces-verbaal van 22 juli 2014, waarin onder meer is vermeld:
“
Kweekruimte
Bij betreden van ruimte A (slaapkamer 2); de kweekruimte, constateerden wij dat deze ruimte rechthoekig van vorm is en naar schatting zes (6) meter in lengte en drie (3) meter in breedte is. De oppervlakte van deze ruimte schatten wij derhalve op 18 m2. Wij zagen dat deze ruimte voor het overgrote deel gevuld was met henneppla[n]ten. Tevens zagen wij dat boven en om de planten plantage-apparatuur was bevestigd. Deze apparatuur bestond uit:
- 12 assimilatielampen á 600 Watt;
- een irrigatiesysteem van een vloeistof voorzien;
- 2 koolstoffilters;
- de luchtverversing en luchtafvoer werd geregeld door een aan- en afzuiginstallatie;
- twee tijdschakelaars;
- 12 transformatoren á 600 Watt;
- één schakelbord;
- één slakkenhuis;
- één ventilator;
- drie temperatuurventilatieregelaars;
- één dompelpomp;
- drie droogrekken;
- drie jerrycans aan groeimiddelen.
(...)
Wij, verbalisanten, constateerden (...) dat er in totaal 181 hennepplanten in de kweekruimte stonden. (...)
Het viel ons, verbalisanten, op dat de plantage-apparatuur schoon en stofvrij was. Wij constateerden dat het filterdoek van de koolstoffilter niet was vervuild. Dit deed ons vermoeden dat er sprake was van een eerste oogst. Wij troffen echter in de ruimte meerdere vuilniszakken aan met plantresten. Daarnaast was de vloer onder de plantenbakken vervuild en waren de plantenbakken oud en zat er afzetting op van oude plantresten. Tevens troffen wij verdroogde resten van hennepplanten aan op de grond van de kweekruimte. Wij zagen dat deze plantresten bestonden uit verdroogde bladeren en afgeknipte takken/stammen. Deze bevindingen wijzen er op dat er meerdere keren geplan[t] is en dus wellicht ook geoogst.
(...)
Wij, verbalisanten, troffen omstandigheden (zie kweekruimte) aan die duiden op een eerdere opbrengst uit de exploitatie van de aangetroffen hennepkwekerij.
(...)
De Officier van Justitie mr. (...) heeft op 22/07/2014 toestemming gegeven om dit PV over de woonruimte vrij te geven.(...)
”
2.3.
De apparatuur, planten en bijbehorende spullen zijn in beslag genomen.
2.4.
[geïntimeerde] heeft daarna de kamer waarin de hennepkwekerij zich bevond schoongemaakt, opgeknapt, gestoffeerd en ingericht als slaapkamer.
2.5.
Bij brief van 5 maart 2015, herhaald bij brieven van 13 en 26 maart 2015, heeft Rochdale de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning op grond van de illegale hennepteelt aangekondigd en [geïntimeerde] een schriftelijke opzegging van de huurovereenkomst verstrekt, met het verzoek deze te ondertekenen.
2.6.
[geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
2.7.
Bij brief van 11 mei 2015 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] Rochdale uitgenodigd om de actuele toestand in het gehuurde te komen opnemen. Dit heeft Rochdale geweigerd.
3
Beoordeling
3.1.
Bij inleidende dagvaarding van 17 april 2015 heeft Rochdale [geïntimeerde] in kort geding gedagvaard en gevorderd, kort samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, dat zij zal worden veroordeeld tot ontruiming van de huurwoning en tot (door)betaling van het bedrag van de huur totdat het gehuurde daadwerkelijk is ontruimd.
3.2.
De kantonrechter heeft deze vordering van Rochdale afgewezen op, beknopt weergegeven, de volgende gronden. Het is evident dat Rochdale illegale activiteiten zoals professionele hennepkweek in een huurwoning niet kan toestaan en dat zij uit generaal-preventief oogpunt gebaat is bij spoedige ontruiming. Dit belang van Rochdale moet echter in dit kort geding worden afgewogen tegen de gerechtvaardigde belangen van [geïntimeerde] om in de woning te kunnen blijven wonen, waarbij geldt dat in kort geding terughoudend met een vordering tot ontruiming moet worden omgegaan, gezien het definitieve karakter en de verstrekkende gevolgen van een ontruiming. Hoewel de tekortkoming van [geïntimeerde] de ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel rechtvaardigt, valt een belangenafweging in het nadeel van Rochdale uit. Dat thans nog een gevaarlijke situatie in het gehuurde en/of van overlast voor omwonenden bestaat, is niet gesteld of gebleken. Rochdale heeft niet weersproken dat van illegaal aftappen van stroom door [geïntimeerde] niet is gebleken. Evenmin is gesteld of gebleken dat zich na de ontmanteling van de hennepkwekerij nog andere incidenten hebben voorgedaan. Gezien het tijdsverloop is het nauwelijks van belang of de omwonenden bekend waren met de hennepkwekerij en de ontmanteling daarvan, aangezien [geïntimeerde] het gehuurde is blijven huren en niet aannemelijk is dat van een ontruiming op grond van een ruim negen maanden eerder ontmantelde hennepkwekerij nog de door Rochdale gestelde signaalwerking uitgaat. De kantonrechter neemt voorts in aanmerking dat [geïntimeerde] kampt met ernstige psychische en financiële problemen en geen familie heeft waarop zij kan terugvallen. De minderjarige zoon van [geïntimeerde] verblijft om de week in het weekend bij [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft ondanks alle tegenslag in haar leven zich ingezet om dat weer op orde te krijgen. Zij heeft haar schulden grotendeels afgelost en recentelijk een fulltime baan gevonden. Het valt daarom niet te verwachten dat een incident als het onderhavige nogmaals zal plaatsvinden. In verband met het behoud van haar baan en om een psychische terugval te voorkomen heeft [geïntimeerde] er belang bij in het gehuurde te kunnen blijven wonen. De kans is klein, zo niet nihil, dat [geïntimeerde] nog een sociale huurwoning bij een woningcoöperatie toegewezen zal krijgen. Bij dit alles weegt mee dat [geïntimeerde] de kwekerij heeft opgezet om onder meer de huur te betalen en de woning met het oog op de bezoekregeling met haar kind te kunnen behouden alsmede dat, zoals al overwogen, niet gebleken is dat [geïntimeerde] elektriciteit heeft afgetapt of schade aan het gehuurde heeft toegebracht dan wel overlast heeft veroorzaakt. Sterker, [geïntimeerde] heeft de betreffende kamer opgeknapt. Aldus, samengevat, het oordeel van de kantonrechter.
3.3.
Rochdale keert zich (in principaal appel) tegen de beslissing van de kantonrechter en de daarvoor gegeven motivering met twee grieven.
3.4.
Grief I
(in principaal appel) klaagt erover dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat de wanprestatie van [geïntimeerde] in beginsel ontbinding van de wanprestatie rechtvaardigt maar de vordering van Rochdale toch heeft afgewezen, gelet op de belangen van partijen. Rochdale betoogt dat niet duidelijk is of de kantonrechter daarbij heeft getoetst aan de belangenafweging zoals bedoeld in artikel 254 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) of dat de tekortkoming door de kantonrechter niet van dien aard is geacht dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Volgens Rochdale staat vast dat indien zij ontbinding en ontruiming in een eventueel aanhangig te maken bodemprocedure zal vorderen, die vordering, beoordeeld aan de hand van artikel 6:265 Burgerlijk Wetboek (BW), zal worden toegewezen. De wanprestatie van [geïntimeerde] is ernstig en de persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde] kunnen niet meebrengen dat haar een beroep toekomt op overmacht of op de “tenzij”-clausule van artikel 6:265 BW, die als hoofdregel vooropstelt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst aan de wederpartij de bevoegdheid verleent de overeenkomst te ontbinden. In
grief II
(in principaal appel) stelt Rochdale dat een belangenafweging van artikel 254 Rv evenmin de afwijzing rechtvaardigt van haar vordering tot ontruiming van de huurwoning. Zij stelt daartoe dat zij een strikt anti-hennepbeleid voert en dat zij in toenemende mate met illegale hennepkwekerijen in haar woningen geconfronteerd wordt. Gezien de grote risico’s die illegale hennepteelt met zich meebrengt dient Rochdale daarop te kunnen ingrijpen. Het achterwege blijven van ontruiming in dit geval zou het anti-hennepbeleid van Rochdale ongeloofwaardig maken. In het onderhavige geval heeft Rochdale onmiddellijk actie ondernomen, zodra zij van de illegale hennepplantage in de huurwoning vernam. Haar huismeester was niet op de hoogte geweest van de hennepplantage en hij heeft helaas ook niet doorgedacht bij het plaatsen van het nieuwe slot op de huurwoning over wat de aanleiding daarvoor was. In het kader van de belangenafweging wijst Rochdale erop dat uit een rapportage van Liander blijkt dat, anders dan waarvan de kantonrechter is uitgegaan, door [geïntimeerde] illegaal elektriciteit is afgetapt. Voorts wijst Rochdale er in dat verband op dat, anders dan [geïntimeerde] heeft gesteld, geen sprake was van een hennepkwekerij met een omvang van 6 m2, maar dat de kwekerij een oppervlakte had van 18 m2 en dat voorts, anders dan de kantonrechter in aanmerking heeft genomen, blijkens de door de politie aangetroffen plantenresten, [geïntimeerde] meerdere keren heeft geoogst. Het hof ziet aanleiding om de twee grieven gezamenlijk te bespreken.
3.5.
Op grond van artikel 254 lid 1 Rv is de voorzieningenrechter bevoegd in spoedeisende zaken waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening vereist is, deze te geven. Een spoedeisend belang bij een voorziening heeft de eiser van wie niet kan worden gevergd dat hij een bodemprocedure afwacht. Naar het oordeel van het hof heeft Rochdale een dergelijk spoedeisend belang. Terecht heeft de kantonrechter dit vooropgesteld. Het hof verwerpt het door [geïntimeerde] op dit punt gevoerde verweer. Het enkele gegeven dat Rochdale eerst na bijna acht maanden na de inval door de politie in de huurwoning [geïntimeerde] heeft aangeschreven ter zake van de aanwezigheid van de hennepkwekerij daarin en [geïntimeerde] vervolgens eerst ruim een maand daarna in dit kort geding is betrokken, rechtvaardigt niet de gevolgtrekking dat Rochdale geen spoedeisend belang (meer) heeft bij de door haar gevraagde voorziening. Het hof betrekt hierbij de waarschijnlijke uitkomst van een door Rochdale tegen [geïntimeerde] te voeren bodemprocedure. Zoals hierna aan de orde zal komen, houdt het hof het voor hoogst onaannemelijk dat Rochdale in zo’n bodemprocedure niet in het gelijk gesteld zal worden. Mede tegen die achtergrond behoeft Rochdale een dergelijke bodemprocedure niet (alsnog) eerst te voeren. Rochdale heeft belang bij een spoedige beslissing over de vordering tot ontruiming omdat die voorziening ertoe strekt dat zij de huurwoning weer ter beschikking krijgt om te verhuren. Voor Rochdale als verhuurder van sociale woningen en de woonbelangen die zij behartigt, dient dat een groot belang en dat belang weegt zwaar, althans zwaarder dan het belang van [geïntimeerde] om (voorlopig) in haar woning te mogen blijven wonen, mede gezien de ernst van de tekortkoming die [geïntimeerde] wordt verweten.
3.6.
Het hof is van oordeel dat het boven redelijke twijfel is verheven dat Rochdale in een (mogelijk nog te voeren) bodemprocedure in het gelijk zal worden gesteld.
3.7.
Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de ontbinding van de overeenkomst in te roepen, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding niet rechtvaardigt.
3.8.
In casu is [geïntimeerde] in ernstige mate tekortgekomen in de nakoming van haar verplichtingen als huurder. Gezien de omvang van de in haar woning aangetroffen hennepkwekerij (de constateringen van politie zijn niet weersproken) heeft [geïntimeerde] in haar huurwoning een professionele en bedrijfsmatige hennepplantage geëxploiteerd. Naar vaste jurisprudentie levert de aanwezigheid van een bedrijfsmatige hennepkwekerij in een huurwoning zonder meer een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst, die de ontbinding daarvan rechtvaardigt. De aanwezigheid van een dergelijke kwekerij levert strijd op met de verplichting de woning naar haar bestemming te gebruiken (artikel 7:214 BW). Daarenboven is sprake van handelen in strijd met de verplichting om zich als goed huurder te gedragen. De redenen daarvoor zijn onder meer dat het exploiteren van een (professionele) hennepkwekerij in een huurwoning in de regel schade toebrengt aan de woning, gevaarzettend is voor de bewoner zelf, maar ook voor de omwonenden en verloedering in de hand werkt van de woonomgeving. In dit geval huurde [geïntimeerde] een woning in een flatgebouw.
3.9.
[geïntimeerde] heeft bestreden dat zij illegaal elektriciteit heeft afgetapt ten behoeve van de plantage. Dit verweer wordt als onaannemelijk en onvoldoende onderbouwd gepasseerd. Dat zou immers betekenen dat [geïntimeerde] een aanzienlijk hogere energierekening moet hebben gehad dan gebruikelijk is voor een huishouden van één persoon, zoals [geïntimeerde] die voerde, en daarvan is niets gebleken. Het had op de weg van [geïntimeerde] gelegen deze betwisting met stukken te staven. Rochdale heeft haar stelling dat [geïntimeerde] wel degelijk illegaal elektriciteit afnam naar het oordeel van het hof overigens voldoende gestaafd met het door haar in hoger beroep als productie 15 bij memorie van grieven overgelegde rapport, dat naar zij stelt afkomstig is van Liander. Het hof acht voldoende aannemelijk dat Liander dit rapport heeft opgesteld. Het bevat, naast algemene informatie, passages die specifiek betrekking hebben op de huurwoning van [geïntimeerde] . Uit het stuk blijkt voorts genoegzaam van de aangetroffen – gevaarzettende – situatie van de elektriciteitsvoorziening.
3.10.
Het verweer van [geïntimeerde] dat de huurders/bewoners van naastgelegen woningen geen overlast van de hennepkwekerij hebben gehad, respectievelijk dat Rochdale niet heeft aangetoond dat de buren daarvan op de hoogte zijn geweest en niet gebleken is dat de leefbaarheid van de buurt door de hennepkwekerij van [geïntimeerde] is aangetast, doet aan de ernst van de tekortkoming van [geïntimeerde] niet af.
3.11.
Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] geen ter zake doende argumenten aangedragen op grond waarvan verwacht mag worden dat in de bodemprocedure tot het oordeel gekomen zal worden dat ontbinding van de huurovereenkomst, wegens de uitzondering op de hoofdregel van artikel 6:265 BW, niet zal worden uitgesproken. Het dient daarbij om zeer specifieke omstandigheden te gaan, die [geïntimeerde] dient te stellen en zo nodig aan te tonen.
3.12.
[geïntimeerde] heeft, voor zover relevant, aangevoerd:
( i) dat zij de huurwoning vanaf 2007 onafgebroken bewoont, terwijl niet is gebleken dat zich sindsdien, afgezien van de hennepkwekerij, andere incidenten hebben voorgedaan;
(ii) dat de hennepkwekerij al in juli 2014 is ontmanteld en dat zij de kamer, waarin de kwekerij werd gehouden, geheel heeft opgeknapt en weer als slaapkamer in gebruik heeft genomen;
(iii) dat in elk geval thans geen sprake is van een gevaarzettende toestand in de woning;
(iv) dat zij zich ten opzichte van Rochdale sinds de onmanteling van de plantage gedraagt als goed huurder;
( v) dat zij is tot op heden strafrechtelijk niet is vervolgd;
(vi) dat zij als gevolg van traumatische gebeurtenissen in het verleden, waaronder het overlijden van haar broer in juli 2007, met regelmaat onder GGZ-behandeling is geweest, onder meer voor angstaanvallen, chronische depressiviteit, PTSS en zij ook een Borderline Persoonlijkheidsstoornis heeft;
(vii) dat zij ten gevolge van deze klachten niet altijd in staat is gebleken weloverwogen en weldoordachte beslissingen te nemen, waaronder het aanbrengen van een hennepkwekerij in haar woning;
(viii) dat zij de hennepkwekerij is begonnen om de huur te kunnen betalen en om uit de financiële problemen te komen, waarin zij was terechtgekomen na verlies van een volwaardige baan en het niet kunnen vinden van een andere baan.
(ix) dat zij groot belang heeft bij voortzetting van de huur omdat zij een omgangsregeling heeft met haar minderjarige zoon, die noodgedwongen zal worden stopgezet als zij de huurwoning moet ontruimen omdat zij dan niet langer over eigen woonruimte beschikt;
( x) dat stopzetting van de omgang met de zoon op de psychische gezondheid van haar grote impact zal hebben, waardoor ook het verlies dreigt van haar huidige werkkring – in het vonnis waarvan beroep wordt daarover opgemerkt dat [geïntimeerde] sinds drie weken een fulltime baan heeft; of zij die baan nog steeds heeft, is in de stukken niet nader aan de orde gekomen, zodat het hof daarvan vooralsnog wel uitgaat, welk verlies van werk als mogelijk gevolg heeft (verdere) sociale isolatie.
3.13.
Al deze omstandigheden kunnen, wat daar inhoudelijk van zij, niet tot de conclusie voeren dat de ontbinding van de huurovereenkomst als sanctie op de tekortkoming van [geïntimeerde] , gezien de ernst en aard daarvan, niet gerechtvaardigd is. Het is niet aannemelijk dat in de bodemprocedure daarover anders geoordeeld zal worden.
3.14.
De onder (i), (iii) tot en met (v) vermelde argumenten leggen geen gewicht in de schaal, omdat daarmee aan de ernst van de overtreding van [geïntimeerde] , het houden van een professionele hennepkwekerij in een huurwoning, niets wordt afgedaan en het feit dat Rochdale niet eerder heeft ontdekt dat [geïntimeerde] in haar woning hennep teelde evenmin tot een andere conclusie leidt. Het hof gaat ervan uit dat [geïntimeerde] de hennepkwekerij gedurende langere tijd in de woning heeft gehad. In de kwekerij heeft de politie immers sporen aangetroffen van eerdere oogsten en ook uit de overgelegde schriftelijke verklaring van [geïntimeerde] zelf blijkt dat zij meerdere keren heeft geoogst. Het hof gaat aan de ontkenning door [geïntimeerde] op dit punt (waarbij zij het proces-verbaal van politie slechts gedeeltelijk citeert en haar eigen verklaring, waarin zij erover klaagt dat zij slechts met één oogst “echt” heeft verdient, niet intrekt), als niet voldoende toegelicht voorbij. De omstandigheid genoemd onder (ii) kan [geïntimeerde] niet baten omdat herstel van de schade aan de woning toch al op haar weg lag.
3.15.
De overige omstandigheden zien op de persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde] waarin zij verkeerde vóórdat zij ertoe overging een hennepkwekerij in haar woning te beginnen en omstandigheden waarin zij nog zal komen te verkeren, indien de vordering tot ontbinding en ontruiming zou worden toegewezen. Het hof wenst hierover in de eerste plaats op te merken dat uit met name de schriftelijke verklaring van [geïntimeerde] zelf blijkt dat zij de beslissing om een (strafbare) hennepkwekerij in haar woning te beginnen willens en wetens heeft genomen. De gestelde mindere toerekeningsvatbaarheid van [geïntimeerde] is naar het oordeel van het hof onvoldoende aannemelijk geworden. De mogelijke ingrijpende gevolgen van de ontbinding en ontruiming van de huurwoning voor [geïntimeerde] dienen daarom in beginsel voor haar rekening te blijven. Het hof schaart zich achter de inmiddels vaste rechtspraak dat persoonlijke omstandigheden van de huurder van een zwaarwichtige of zeer bijzondere aard moeten zijn om met succes een beroep op een eventueel woonbelang te doen. Het belang van [geïntimeerde] bij behoud van de huurwoning weegt minder zwaar dan het belang van Rochdale om tegen illegale hennepkwekerijen in haar huurwoningen effectief en consequent op te kunnen treden. Aan dat beleid wordt afbreuk gedaan als persoonlijke omstandigheden van niet zwaarwichtige of zeer bijzondere aard een vordering tot ontruiming in de weg staan. Dit past ook niet bij de achtergrond van de in beginsel strikte hoofdregel van artikel 6:265 lid 1 BW. De in de toekomst gelegen gevolgen van een ontruiming zijn thans nog grotendeels ongewis. Het hof acht onvoldoende onderbouwd dat de omgangsregeling van [geïntimeerde] met haar minderjarige zoon slechts in stand kan blijven indien [geïntimeerde] in de huurwoning kan blijven wonen. Het hof wil wel aannemen dat de ontruiming van de huurwoning voor [geïntimeerde] een zware psychische belasting kan betekenen, maar naar het oordeel van het hof is onvoldoende aannemelijk geworden dat hier sprake is van persoonlijke omstandigheden die zo bijzonder zijn dat deze zouden moeten meebrengen dat een uitzondering op de hoofdregel van artikel 6:265 lid 1 BW gemaakt dient te worden. Hetzelfde geldt voor het mogelijk verlies van de werkkring en de (verdere) isolatie van [geïntimeerde] die daarvan het gevolg kan zijn indien [geïntimeerde] de woning zal moeten verlaten. Ook dit zijn gevolgen die voor rekening van [geïntimeerde] moeten blijven. Dat [geïntimeerde] haar (huur)schulden met inkomsten uit de hennepkwekerij heeft betaald, vormt ten slotte geen verontschuldiging voor haar handelwijze.
3.16.
De kantonrechter heeft bij de belangenafweging die in het kader van artikel 254 Rv aan de orde is, meegewogen dat niet gebleken is dat thans nog sprake is van een gevaarlijke situatie in de woning en dat van de ontruiming in dit kort geding geen signaalwerking (naar andere bewoners) (meer) zal uitgaan, gezien het tijdsverloop na de ontdekking en ontmanteling van de hennepkwekerij in juli 2014. Uit hetgeen hierboven is overwogen bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een voldoende spoedeisende zaak, die een voorziening bij voorraad vereist, volgt dat het hof een andere afweging maakt. Het hof weegt ook de door de kantonrechter in aanmerking genomen persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde] anders en acht deze omstandigheden van onvoldoende gewicht om de door Rochdale gevorderde voorziening af te wijzen. Dat toewijzing van een vordering tot ontruiming een definitief karakter heeft en verstrekkende gevolgen, leidt niet tot een ander oordeel. De mate van waarschijnlijkheid dat de vordering tot ontbinding van Rochdale in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen, brengt  mee dat het aangewezen en aanvaardbaar is dat de door Rochdale gevorderde voorziening, vooruitlopend op de bodemprocedure, wordt toegewezen. Het hof is van oordeel dat bij de afweging van belangen het door Rochdale gevoerde ‘zero-tolerance-beleid’ zwaar dient te wegen.
3.17.
De slotsom is dat het hof de grieven van Rochdale in principaal appel gegrond acht.
3.18.
Dit betekent dat het voorwaardelijk incidentele appel van [geïntimeerde] aan de orde komt. [geïntimeerde] stelt dat het hof Rochdale dient te verbieden het arrest met ontruimingsveroordeling ten uitvoer te leggen totdat zij voor haar, [geïntimeerde] , andere passende woonruimte beschikbaar heeft gesteld. Tevens vordert [geïntimeerde] , subsidiair, dat Rochdale zal worden veroordeeld haar een tweede kans te bieden door haar in het gehuurde te laten onder de voorwaarde dat zij zich niet andermaal schuldig maakt aan een wanprestatie als de onderhavige. Voor zover [geïntimeerde] vordert dat Rochdale zal worden veroordeeld tot het verrichten van bepaalde handelingen, staat het hof dat niet vrij, omdat in eerste aanleg geen reconventionele vordering is ingesteld en deze niet voor het eerst in hoger beroep kan worden ingesteld. Het hof ziet voorts, gelet op de gegrondbevinding van het principale appel, geen grond om aan de vordering tot ontruiming van Rochdale de door [geïntimeerde] gestelde nadere voorwaarden te verbinden. Derhalve faalt het incidentele hoger beroep. Het hof acht wel termen aanwezig de ontruimingstermijn te stellen op een ruimere periode dan door Rochdale (in eerste aanleg) gevorderd.
3.19.
Het hof zal wegens de gegrondbevinding van de grieven in principaal appel het vonnis waarvan beroep vernietigen. De (primaire) vordering van Rochdale (strekkende tot ontruiming) zal alsnog worden toegewezen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding, zowel in eerste aanleg als in het principale en het incidentele hoger beroep.
4
Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, behoudens voor zover [geïntimeerde] daarbij is veroordeeld tot betaling van € 628,23 aan huurachterstand over de maand mei 2015;
en (in zoverre) opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] om de onroerende zaak gelegen aan het adres [adres] binnen
twee maanden
na betekening van dit arrest met de daarin vanwege haar aanwezige zaken en personen te verlaten, met afgifte van de sleutels aan Rochdale en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Rochdale te stellen op straffe van een dwangsom van € 500,= voor elke dag of gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] hiermee in gebreke blijft;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 628,23 per maand tot en met de maand waarin [geïntimeerde] het gehuurde vrijwillig aan Rochdale heeft opgeleverd dan wel via een gerechtelijke ontruiming ter beschikking van Rochdale is gesteld;
wijst af het meer of anders gevorderde;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Rochdale begroot op € 212,16 aan verschotten en € 200,= voor salaris en in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op € 805,19 aan verschotten en € 1.341,= voor salaris en op € 131,-  voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart bovenvermelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, L.A.J. Dun en J.E. Molenaar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2016.