ECLI:NL:RBNNE:2015:3544
Rechtbank NNE — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaaknummer / rolnummer: C/17/134639 / HA ZA 14-194
Vonnis van 15 juli 2015
in de zaak van
de rechtspersoon naar publiekrecht de
PROVINCIE FRYSLÂN
,
zetelend te Leeuwarden,
eiseres,
advocaat [NAAM]. J.J. Veldhuis te Leeuwarden,
tegen
[A]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. M.J.H. van Baalen te Wageningen,
Partijen zullen hierna de provincie en [A] genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 juni 2014;
- het ter griffie van de rechtbank gedeponeerde rapport van de deskundigen van 30 januari 2015,
- het pleidooi van 20 april 2015 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde pleitnotities,
- de brief van 21 april 2015 van de deskundigen inzake hun kosten,
- de brief van 24 april 2015 met bijlagen van de zijde van [A] ,
- het e-mailbericht van 28 april 2015 van de zijde van de provincie,
- het e-mailbericht van 28 april 2015 van de zijde van [A] .
1.2.
Tenslotte is vonnis bepaald.
2
De verdere beoordeling
2.1.
De rechtbank stelt ten aanzien van de namens [A] bij brief van 24 april 2015 overgelegde kaart vast dat zij deze buiten beschouwing laat. Daartoe overweegt de rechtbank dat ter gelegenheid van het pleidooi niet is afgesproken dat [A] deze kaart alsnog zou mogen overleggen en dat [A] deze kaart bovendien reeds eerder in de procedure had kunnen inbrengen, maar dat heeft nagelaten. De rechtbank zal de onderhavige kaart dan ook niet in haar verdere beoordeling betrekken.
2.2.
Bij tussenvonnis van 18 april 2014 is de gevorderde onteigening vervroegd uitgesproken. Voornoemd tussenvonnis is op 17 juli 2014 in de openbare registers ingeschreven. Bij dit vonnis is tevens het voorschot op 100% van de aangeboden schadeloosstelling vastgesteld, zijnde een bedrag van € 353.000,00 voor [A] . De rechtbank moet nog beslissen over de definitieve schadeloosstelling en de kosten.
2.3.
In hun rapport van 30 januari 2015 hebben de deskundigen de schadeloosstelling voor [A] als volgt begroot:
- waarde						€ 325.000,00
- bijkomende schade
€ 131.000,00 +
totaal						€ 456.000,00,
te vermeerderen met een vergoeding van wettelijke rente over een bedrag van € 103.000,00 vanaf de ontruimingsdatum, te weten 13 september 2014, tot de datum van dit vonnis, over welk totale bedrag, verminderd met het betaalde voorschot, de wettelijke rente verschuldigd is vanaf de datum van dit vonnis tot de dag der voldoening.
2.4.
De bevindingen van de deskundigen zijn, behoudens, de hierna te bespreken punten, niet bestreden.
ten aanzien van de werkelijke waarde
2.5.
Het onteigende bestaat uit een woonboerderij met bijgebouw, erfgrond en huisweide en is plaatselijk bekend als [straat] te [woonplaats] . De woonboerderij, het bijgebouw, de erfgrond en de huisweide waren als zodanig bij [A] in gebruik. Een deel van het bijgebouw was bij een zoon van [A] in gebruik als opslagruimte.
2.6.
Het onteigende ligt in het plangebied van het Provinciaal inpassingsplan De Centrale As (2010) van de Provincie Fryslân. Het onteigende heeft in dit plan een verkeersbestemming, deels met een aanduiding archeologische waarde. Het voorgaande bestemmingsplan is het bestemmingsplan Buitengebied 1997 van de Gemeente Tytsjerksteradiel, waarin het onteigende de bestemming Wonen had.
2.7.
De deskundigen hebben tot uitgangspunt van hun taxatie genomen dat het onteigende kan worden getaxeerd naar zijn woonbestemming. Daartoe hebben de deskundigen overwogen dat op het onteigende krachtens het Provinciaal inpassingsplan een verkeersbestemming rust en dat de uit deze bestemming voor het onteigende voortvloeiende voor- en nadelen met het plan voor het werk waarvoor onteigend wordt, buiten beschouwing worden gelaten. Voorts hebben de deskundigen overwogen dat het onteigende ten tijde van de onteigening bij [A] en zijn echtgenote in gebruik was als woning met bijgebouwen, erf en huiskavel. Daarbij hebben de deskundigen overwogen dat een deel van de bijgebouwen, feitelijk niet meer dan één ruimte, bij de zoon van [A] in gebruik was als opslagruimte en dat aan het gebruik een persoonlijk recht van ingebruikgeving ten grondslag ligt. Volgens de deskundigen heeft dit persoonlijk recht geen drukkende werking op de waarde en kan het onteigende door [A] vrij van gebruik worden geleverd.
2.8.
Daarnaast hebben de deskundigen bij hun taxatie acht geslagen op de door partijen naar voren gebrachte prijzen van vergelijkingspercelen en hebben zij de gunstige ligging ten opzichte van [woonplaats] en de courante (niet te grote) omvang van het hoofdgebouw in aanmerking genomen. Daarbij hebben de deskundigen opgemerkt dat bij een onderhandse verkoop partijen bij een object als het onderhavige voor de prijsbepaling ook letten op de waarde die aan de onderscheiden onderdelen van het te verkopen object kan worden toegekend en die door de deskundigen als volgt is getaxeerd:
 Waarde van de kavel		€ 150.000,00
 Waarde van het woongedeelte	€ 100.000,00
 Waarde van het achterhuis		€   50.000,00
 Waarde van de schuur		€  25.000,00.
Daarbij hebben de deskundigen opgemerkt dat deze onderdelen elkaar qua waarde onderling beïnvloeden. Op basis van het vorenstaande en zich mede baserend op hun op kennis en ervaring gebaseerd intuïtief inzicht hebben de deskundigen de werkelijke waarde van het onteigende getaxeerd op een bedrag van € 325.000,00.
2.9.
De provincie heeft geen bezwaren naar voren gebracht ten aanzien van de werkelijke waarde van het onteigende. [A] heeft dat wel gedaan. Hij heeft – samengevat - aangevoerd dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de prijsontwikkelingen, die zich sinds 23 juli 2013 hebben voorgedaan. [A] heeft in dat verband verwezen naar een overzicht van prijsontwikkelingen in de periode 2013-2014 van den NVM. Verder heeft [A] aangevoerd dat uit het op 28 oktober 2014 als bijlage 1 overgelegde taxatierapport van 25 oktober 2013 blijkt dat de waarde van het onteigende op 21 oktober 2013 € 345.000,00 bedroeg. Voorts heeft [A] aangevoerd dat vanwege de door de provincie en de gemeente Tytsjerksteradiel gesloten overeenkomst van 5 maart 2007 (hierna te noemen: de overeenkomst) de waarde van het onteigende is gestegen. In artikel 10.4.8 van die overeenkomst is, aldus [A] , het volgende bepaald:
“Degene wiens woning moet worden geamoveerd krijgt, in redelijkheid passend binnen de uitgangspunten van het ruimtelijk beleid, medewerking in het planologisch regelen van nieuwbouw op een nader te bepalen locatie in of nabij de huidige woonplaats. Uiteraard gelden daarbij de gebruikelijke procedures van inspraak en bezwaar en beroep.”
Volgens [A] zijn in beginsel in het buitengebied geen nieuwe woningen toegestaan en is het vanwege het derdenbeding ten aanzien van het onteigende in beginsel wel mogelijk om zodanige nieuwbouw te realiseren. Hieraan zullen een redelijk handelend koper en verkoper, aldus [A] , een surplus boven de werkelijke waarde toekennen, zijnde een bedrag van minimaal € 20.000,00.
2.10.
De deskundigen hebben ten aanzien van deze stelling van [A] in hun rapport aangegeven dat een redelijk handelend koper en verkoper geen surplus boven de werkelijke waarde toekennen aan de onderhavige planologische medewerking van een gemeente bij een verplaatsing. Wel hebben de deskundigen het bestaan van de betreffende overeenkomst betrokken in hun oordeel omtrent de meest in aanmerking komende wijze van vervanging. Ter gelegenheid van het gehouden pleidooi hebben de deskundigen aangegeven dat niet valt in te zien dat een dergelijk beding een waardevermeerdering oplevert, omdat een woonboerderij niet meer waard wordt als je deze elders mag herbouwen.
2.11.
De rechtbank stelt bij haar beoordeling het volgende voorop. De schadeloosstelling vormt ingevolge artikel 40 van de Onteigeningswet (Ow) een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. In artikel 40b, lid 1 van de Ow is bepaald dat de werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt bij het bepalen van de werkelijke waarde uitgegaan van de prijs, die tot stand is gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. De omstandigheden aanwezig op de datum van het inschrijven van het vonnis tot vervroegde onteigening in de openbare registers (de peildatum: 17 juli 2014) zijn daarbij beslissend.
2.12.
De rechtbank overweegt dat zij in de prijsontwikkeling, zoals deze in het overzicht van NVM is weergegeven, geen aanleiding ziet om te oordelen dat de door de deskundigen bepaalde waarde te laag is. In het overzicht van NVM is aangegeven dat de "geboden cijfers" een indicatie bieden en dat de waardeontwikkeling van de totale woningvoorraad kan afwijken van de prijsontwikkeling gebaseerd op de verkochte woningen. Voorts overweegt de rechtbank dat uit de tevens door [A] overgelegde productie “Huizenprijzen per regio 1e kwartaal 2015” juist blijkt van een daling van de huizenprijzen. De rechtbank gaat daarom voorbij aan deze stelling van [A] .
2.13.
Met betrekking tot de op 21 oktober 2013 hogere getaxeerde waarde van het onteigende overweegt de rechtbank dat de omstandigheden aanwezig op de datum van inschrijving van het vonnis tot vervroegde onteigening in de openbare registers beslissend zijn voor de bepaling van de werkelijke waarde. Dat is in het onderhavige geval 17 juli 2014. Gezien het tijdsverloop tussen de op 21 oktober 2013 getaxeerde waarde en de peildatum kan aan de hogere getaxeerde waarde van het onteigende niet de betekenis worden gehecht die [A] daaraan hecht. Daar komt bij dat het enkel om een getaxeerde waarde gaat, zodat niet gezegd kan worden dat een dergelijke prijs daadwerkelijk tot stand zal zijn gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer zoals hiervoor bedoeld. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan deze stelling van [A] .
2.14.
Ten aanzien van de door de provincie en de gemeente Tytsjerksteradiel gesloten overeenkomst en de invloed daarvan op de werkelijke waarde van het onteigende, overweegt de rechtbank dat in het betreffende artikel van de overeenkomst enkel is aangegeven dat medewerking zal worden verleend in het planologisch regelen van nieuwbouw op een nader te bepalen locatie in of nabij de huidige woonplaats en voor zover dat in redelijkheid past binnen de uitgangspunten van het ruimtelijk beleid. Naar het oordeel van de rechtbank kan daaraan in het kader van de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende niet de betekenis worden gehecht die [A] daaraan hecht, nu een redelijk handelend koper en verkoper aan een woonboerderij geen meerwaarde zullen toekennen vanwege het bestaan van een dergelijk beding. Bovendien is in een dergelijk geval realisatie van nieuwbouw in het buitengebied een onzeker punt. De rechtbank acht het dan ook niet aannemelijk dat een dergelijke bepaling tot een meerwaarde van de werkelijke waarde leidt voor een redelijk handelend koper en verkoper.
2.15.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de rechtbank zich verenigt met de door de deskundigen geadviseerde werkelijke waarde ten bedrage van € 325.000,00 en dat dit bedrag door de provincie aan [A] dient te worden vergoed.
ten aanzien van de bijkomende schade (persoonlijke schade)
aankoop dan wel nieuwbouw
2.16.
[A] zal in vervangende huisvesting moeten voorzien en heeft zich in dat verband op het standpunt gesteld dat hij recht heeft op een vergoeding die hem in staat stelt een vervanging in het buitengebied van [woonplaats] te verwerven. Daarbij speelt een rol dat [A] de woning destijds heeft overgenomen als onderdeel van het aan de [straat] te [woonplaats] gelegen boerenbedrijf van wijlen zijn vader, dat zijn echtgenote is geboren in [woonplaats] en dat zijn schoonouders, die hulpbehoevend zijn, in [woonplaats] wonen. [A] heeft op 22 april 2013 een perceel ter grootte van 1.59.95 hectare, gekocht aan de [straat] te [woonplaats] , dat hem op 5 juli 2013 is geleverd. In juni 2013 heeft een ruiling van grond plaatsgevonden. De grond ter grootte van 1.70.40 hectare is op 4 november 2013 aan [A] geleverd. [A] wil op deze percelen nieuwbouw realiseren.
2.17.
De deskundigen hebben in hun rapport aangegeven dat de aankoop van het vervangende perceel aan de [straat] ruim voorafgaande aan de onteigening heeft plaatsgevonden en dat deze aankoop met het oog op de aankomende onteigening is geschied. Volgens de deskundigen moet met een dergelijke aankoop rekening worden gehouden, indien deze in overleg met de onteigenaar is verricht dan wel de schade daardoor wordt beperkt. In de overeenkomst dan wel anderszins is de deskundigen niet gebleken dat de provincie heeft ingestemd met verplaatsing op basis van vervangende nieuwbouw. Gelet daarop hebben de deskundigen onderzocht of de door [A] gekozen oplossing de meest redelijke dan wel goedkoper is dan de meeste redelijke van de vervangingsopties die per peildatum in aanmerking komen. Daarbij hebben de deskundigen opgemerkt dat daarmee niet is gezegd welke vervangingsoptie moet worden gekozen, maar dat slechts is gezegd dat de kosten die zijn gemaakt voor de werkelijke vervanging behoren te worden vergoed, indien deze niet meer bedragen dan het bedrag dat bij wege van schadeloosstelling zou zijn toegelegd, indien de feitelijke vervanging aan de [straat] te [woonplaats] niet als uitgangspunt voor taxatie van de schadeloosstelling wordt gekozen.
2.18.
De deskundigen hebben als uitgangspunt genomen dat [A] aanspraak heeft op een gelijkwaardig woongenot. De herkomst van [A] en zijn echtgenote, het feit dat zij wonen in het buitengebied en het feit dat de hulpbehoevende schoonouders van [A] in [woonplaats] wonen spelen in dit verband een rol, maar sluiten aankoop van een vervanging in het buitengebied op enige afstand van [woonplaats] , dat wil zeggen bij een van de kernen in de omgeving van [woonplaats] , niet uit. De deskundigen hebben aanleiding gezien beide vervangingsopties, te weten vervanging door aankoop van bouwgrond met nieuwbouw en vervanging door aankoop van een bestaand pand, te onderzoeken.
2.19.
In geval van vervanging aan de [straat] hebben de deskundigen de bijkomende kosten als volgt getaxeerd:
 Koop bouwkavel				€ 125.000,00
 Bouwkosten inclusief BTW		€ 350.000,00
 Tuinaanleg, erfverharding
€   25.000,00
 Investering inclusief bouwkavel		€ 500.000,00
 Beschikbaar kapitaal
€ 325.000,00
 Saldo					€ 175.000,00
 5% rente resulteert in jaarlast van 		€     8.750,00
 Op geld waardeerbare voordelen per jaar
€     2.000,00
 Jaarlijks nadeel				€     6.750,00
 Factor 10 						€ 67.500,00
 Verhuis- en wederinrichtingskosten				€ 17.500,00
 Koop- en hypotheekkosten rekenende met 6%
overdrachtsbelasting over de vervangende kevel, meer dan
gemiddelde notariskosten inclusief BTW
€ 10.000,00
€ 95.000,00.
2.20.
Ter onderbouwing van het voorgaande hebben de deskundigen aangegeven dat de voor het vervangende perceel betaalde prijs € 57.600,00 bedraagt en dat de aankoop, aldus [A] , een deel van een serie transacties vormde. Bij de aankoop ging het om een perceel van 1.59.95 hectare en een perceel van 1.70.40 hectare (totaal 3.30.00 hectare). Daarbij hebben de deskundigen aangegeven dat de huidige perceelsoppervlakte ongeveer 0.60.00 hectare bedraagt en dat de grotere oppervlakte van 1.70.00 hectare geen onteigeningsgevolg is, zodat naar taxatie van de deskundigen van de aankoopsom een bedrag van € 125.000,00 aan de vervanging kan worden toegerekend. Daarin zijn, aldus de deskundigen, de kosten van het technisch en juridisch bouwrijp maken begrepen. Voor de bouw van de vervanging kan volgens de deskundigen worden uitgegaan van een woning met een inhoud van 500 m3 voor € 250.000,00 (inclusief BTW) en van een bijbehorende schuurruimte (functionele reconstructie van het achterhuis en het huidige bijgebouwtje) van ongeveer 200 m2 voor een bedrag van € 100.000,00 (inclusief BTW). De deskundigen hebben geconstateerd dat [A] in tijdelijke woonruimte heeft voorzien door de plaatsing van een woonunit. De daaruit voortvloeiende te vergoeden kosten hebben de deskundigen afzonderlijk getaxeerd, omdat zij aannemelijk achten dat kosten van tijdelijke huisvesting ook zouden moeten worden gemaakt bij aankoop van een bestaande woning. De deskundigen hebben de kosten ten behoeve van tijdelijke huisvesting getaxeerd op een bedrag van € 16.500,00, gebaseerd op de jaarhuur ten bedrage van € 16.536,00 voor de verplaatsbare woonunit. Daarbij hebben de deskundigen in ogenschouw genomen dat bij vervanging door nieuwbouw de tijdelijke huisvesting een jaar duurt, dat voor een vervangende huurwoning met enigszins vergelijkbare ruimte en ligging de maandelijkse huur € 1.250,00 per maand bedraagt en dat de kosten van tijdelijke huisvesting bij vervanging van het onteigende door een bestaande woonboerderij beperkt geringer zullen zijn. Gelet op het voorgaande heeft [A] , aldus de deskundigen, niet voor een onredelijk dure oplossing gekozen. De eenmalige kosten, die [A] heeft aangegeven, zijn volgens de deskundigen voor het merendeel aanvaardbaar en zijn door de deskundigen getaxeerd op een bedrag van € 15.000,00. Ten aanzien van de schade van derden, in het bijzonder de schade van de zoon van [A] , hebben de deskundigen geconcludeerd dat hem geen zelfstandige schadeloosstelling toekomt, maar dat het redelijk is om [A] in de gelegenheid te stellen een tijdelijke opslagruimte in een bestaande pand te huren, waarvan de kosten voor de periode van een jaar op € 4.500,00, met inbegrip van zeer beperkte verhuiskosten, zijn getaxeerd.
2.21.
In geval van aankoop van een bestaande woning zal, aldus de deskundigen, [A] - om tijdig een gelijkwaardige vervanging te verwerven – een marginaal duurdere woonboerderij moeten kopen en enige aanpassingskosten moeten maken. Deze kosten hebben de deskundigen getaxeerd op een bedrag van € 32.500,00 (inclusief BTW). Volgens de deskundigen kunnen deze meerkosten worden gefinancierd waardoor een jaarlijkse hypotheekrente van 5% van € 32.500,00, ofwel € 1.625,00 per jaar verschuldigd zal worden, zodat te vergoeden schade een bedrag is van € 16.250,00 (10 x € 1.625,00). De deskundigen
zijn in dit geval tot de volgende taxatie gekomen:
 Aankoopkosten (overdrachtsbelasting, notaris en makelaar
(inclusief BTW))						€ 17.500,00
 Verhuis- en inrichtingskosten (inclusief BTW)
€ 17.500,00
 Bijkomende kosten in totaal				€ 51.250,00.
2.22.
De deskundigen hebben zich vervolgens de vraag gesteld of de redelijk handelend onteigende, die in dezelfde positie verkeert als [A] – mits hij over de middelen beschikt - € 43.750,00 meer zou uitgeven voor vervanging door nieuwbouw op een bouwperceel nabij [woonplaats] dan nodig is om in een vervanging te voorzien door aankoop van een bestaande vervanging en hebben deze vraag met enige reserve bevestigend beantwoord. De deskundigen hebben daartoe overwogen dat [A] door bouw op de aangekochte kavel reeds op de peildatum voor een aanvaardbare meerprijs een redelijke zekerheid heeft dat hij een vervanging met een gelijkwaardig woongenot zal kunnen realiseren. De gedachte dat een redelijk handelend onteigende afhankelijk van zijn omstandigheden tot vervanging door nieuwbouw zal overgaan, wordt, aldus de deskundigen, nog versterkt door de eerdergenoemde overeenkomst.
2.23.
De provincie kan zich niet vinden in het uitgangspunt van de deskundigen dat de door [A] gekozen oplossing van nieuwbouw de meest redelijke oplossing is. Volgens de provincie is dit uitgangspunt niet in overeenstemming met de stand van de rechtspraak  betreffende schadeloosstelling bij onteigening van een woning. De provincie heeft – samengevat – aangevoerd dat voor begroting van de schadeloosstelling voor onteigening van een woning geldt dat de onteigende zich gelijkwaardig woongenot moet kunnen verschaffen, dat steeds de goedkoopste oplossing prevaleert, zowel bij vervangende aankoop als bij nieuwbouw, en dat uitzondering daarop is dat de onteigende zondermeer aanspraak kan maken op eigendom en geen genoegen hoeft te nemen met huur. Voorts is het, aldus de provincie, de vraag of iemand in dezelfde positie als [A] hetzelfde bedrag wil betalen om (al dan niet door nieuwbouw) gelijkwaardig woongenot te realiseren. Volgens de provincie doet niet terzake of een onteigende als [A] zelf meer zou betalen om nieuwbouw te realiseren. Subsidiair heeft de provincie aangevoerd dat het totale bedrag dat meer wordt uitgegeven voor vervangende nieuwbouw € 79.750,00 (€ 43.750,00 +
€ 16.500,00 + € 15.000,00 en € 4.500,00) bedraagt en dat redelijkerwijs niet te verwachten is dat een onteigende in dezelfde positie als [A] een dergelijk bedrag meer zal uitgeven voor vervanging door nieuwbouw op het betreffende perceel te [woonplaats] . Voorts heeft de provincie aangevoerd dat met de aankoop/ruiling van de percelen slechts rekening kan worden gehouden wanneer de schade daardoor wordt beperkt en dat aan de twee voorwaarden daarvoor niet is voldaan. Volgens de provincie heeft de aankoop niet in overleg met haar plaatsgevonden en heeft [A] zijn persoonlijke schade met de aankoop niet beperkt. Ten aanzien van de tijdelijke huisvesting heeft de provincie aangevoerd dat [A] al in het voorjaar van 2013 concrete plannen voor nieuwbouw had en dat hij gelet daarop 1,5 jaar de tijd had voor aankoop van een bestaande woning met gelijkwaardig woongenot, dat [A] zich op (de veel duurdere) nieuwbouw heeft gericht en daardoor nu (hoge) tijdelijke huisvestingskosten heeft, hetgeen geen onteigeningsgevolg is en dat [A] bij aankoop van een bestaande woning minder lang tijdelijke huisvesting benodigd was, hetgeen – subsidiair – noopt tot matiging van de door de deskundigen begrote kosten. Ten aanzien van de schaden van derden heeft de provincie gesteld dat daarvoor geen deugdelijke grondslag bestaat. Volgens de provincie is de zoon van [A] geen huurder en berust het gebruik slechts op persoonlijk gebruik, is de opslag niet van wezenlijk belang voor de bedrijfsvoering van de zoon, komt aan de zoon geen zelfstandige schadeloosstelling toe en staat het [A] vrij het persoonlijk gebruik al dan niet voort te zetten. Subsidiair heeft de provincie zich in dit verband op het standpunt gesteld dat, voor zover er aanspraak bestaat op vergoeding van dergelijke schade, het begrote bedrag te hoog is, omdat de opslag niet wezenlijk is voor de bedrijfsvoering van de zoon, er tijdens de plaatsopneming maar weinig materialen lagen, het reëel is te achten dat deze materialen voor een bedrag van
€ 500,00 per jaar kunnen worden opgeslagen en de gehanteerde periode van een jaar te lang is. De provincie heeft geconcludeerd tot een schadeloosstelling van € 376.250,00 en derhalve een bijkomende schadeloosstelling van € 51.250,00.
2.24.
[A] heeft – samengevat – aangevoerd dat er geen bestaande woningen waren die gelijkwaardig woongenot boden, dat de provincie actief heeft bijgedragen aan het vinden van een alternatieve locatie en dat het bij de schadeloosstelling redelijk is om van vervangende nieuwbouw uit te gaan. [A] heeft voorts gesteld dat hij als onteigende niet onredelijk heeft gehandeld, dat de provincie niet heeft bewezen of aannemelijk gemaakt dat een bestaande vervangende woning kon worden aangeschaft en dat hij niet zonder meer voor de meest goedkope optie schadeloos gesteld moet worden. Ten aanzien van de schaden van derden heeft [A] gesteld dat hij zich kan vinden in de door de deskundigen bepaalde vergoeding ten bedrage van € 4.500,00.
2.25.
In het kader van de beantwoording van de vraag of het ter bepaling van de schadeloosstelling redelijk is om uit te gaan van vervangende nieuwbouw dan wel van vervangende aankoop van een bestaande woning overweegt de rechtbank het volgende. Bij de bepaling van de persoonlijke schade staat voorop, dat de onteigende een vergoeding zal moeten ontvangen, die hem in staat stelt zich een gelijkwaardig woongenot te verschaffen (HR 8 juli 1974, NJ 1975/27 (Wijchen/Geurts). De schadeloosstelling wordt op zakelijke basis en naar objectieve maatstaven bepaald, waarbij rekening wordt gehouden met de belangen van de onteigenende overheid, in die zin dat de schadeloosstelling niet hoger mag zijn dan het bedrag dat iemand die in gelijke financiële en andere omstandigheden verkeert als de onteigende zich redelijkerwijs nog als offer voor het verwerven van een gelijkwaardig woongenot zou getroosten (HR 1 juli 1994, NJ 1996/50 (Bak en Lagerwaard/Rotterdam) en HR 6 juni 2008, NJ 2008/369 (Staat/Van Eijk)).
2.26.
De rechtbank overweegt dat [A] niet het verwijt kan worden gemaakt dat hij zich op zeker moment op nieuwbouw - en niet op vervangende bestaande huisvesting - heeft gericht. [A] heeft ter gelegenheid van het pleidooi gesteld dat in het kader van het vinden van een alternatieve locatie herhaaldelijk overleg met de provincie heeft plaatsgevonden, te weten op 16 augustus 2011, 17 april 2013, 13 mei 2013 en 24 juni 2013. De provincie heeft dit niet gemotiveerd betwist. Daar komt bij dat in de overeenkomst van 5 maart 2007 is bepaald dat aan degene wiens woning moet worden geamoveerd, planologisch bezien medewerking wordt verleend voor het realiseren van nieuwbouw op een nader te bepalen locatie in of nabij de huidige woonplaats.
2.27.
Voorts overweegt de rechtbank dat de provincie in het kader van de tijdelijke huisvesting weliswaar heeft gesteld dat [A] 1,5 jaar de tijd heeft gehad om naar vervangende en gelijkwaardige woonruimte te zoeken, maar dat zij daarmee voorbij gaat aan het feit dat [A] eerst vanaf het moment van onteigening daadwerkelijk gehouden is om vervangende woonruimte te zoeken. De rechtbank passeert dan ook de stellingen van de provincie in dit verband.
2.28.
Voorts overweegt de rechtbank dat de deskundigen ter gelegenheid van het pleidooi hebben aangegeven dat zij verschillende objecten in de omgeving van [woonplaats] hebben bekeken, waarop zij de persoonlijke omstandigheden van [A] hebben toegepast. Volgens de deskundigen kwamen deze objecten niet tegemoet aan de persoonlijke omstandigheden van [A] - waaronder de omstandigheid dat [A] niet te ver van [woonplaats] wil wonen vanwege de hulpbehoevendheid van zijn schoonouders en de omstandigheid dat [A] en zijn echtgenote al jaren in het buitengebied van [woonplaats] wonen - en maakten voorts de ligging of het achterstallig onderhoud van de beoordeelde objecten dat deze niet geschikt werden bevonden. In dit verband merkt de rechtbank op dat de deskundigen tevens de door de provincie aangedragen woningen in hun beoordeling hebben betrokken. Gezien de vorengenoemde omstandigheden en omdat de provincie onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat daadwerkelijk vervangende bestaande woonruimte met een vergelijkbaar woongenot beschikbaar was, acht de rechtbank het redelijk dat bij de bepaling van de schadeloosstelling door de deskundigen is uitgegaan van vervangende nieuwbouw.
2.29.
De rechtbank stelt vast dat partijen zich voor het overige niet hebben verweerd tegen de door de deskundigen begrote kosten in verband met de vervangende nieuwbouw, zodat de rechtbank ter zake van vervangende nieuwbouw een bedrag van € 95.000,00 zal toekennen.
2.30.
Ten aanzien van de tijdelijke huisvesting verwijst de rechtbank naar hetgeen zij in overweging 2.26 heeft overwogen. De rechtbank overweegt voorts dat de door de deskundigen aangehouden termijn van een jaar redelijk is. Nu geen inhoudelijk verweer is gevoerd tegen de hoogte van de door de deskundigen bepaalde vergoeding zal de rechtbank een bedrag € 16.500,00 toewijzen. Omdat de kosten van de tijdelijke huisvesting worden toegewezen en tegen de hoogte van de eenmalige kosten ten bedrage van € 15.000,00 geen inhoudelijk verweer is gevoerd, zal de rechtbank deze eveneens toewijzen.
2.31.
Ten aanzien van de schade van derden overweegt de rechtbank dat de zoon van [A] weliswaar geen huurder is, dat het gebruik berust op persoonlijk gebruik en dat de opslag een gering onderdeel betreft van het bedrijf van de zoon van [A] , maar dat dit niet wegneemt dat de zoon door de onteigening gedwongen wordt materialen, toebehorend aan zijn bedrijf, elders op te slaan. Een volledige schadeloosstelling op grond van de Ow aan [A] brengt met zich mee dat [A] financieel in staat wordt gesteld een ruimte te huren waarvan zijn zoon in verband met de uitoefening van zijn bedrijf gebruik kan maken, ook al is [A] daartoe jegens zijn zoon juridische bezien niet verplicht (vgl. HR 27 september 2013, NJ 2014/100). De rechtbank acht het dan ook redelijk een vergoeding toe te kennen en volgt - nu de provincie de hoogte van de door de deskundigen bepaalde vergoeding onvoldoende gemotiveerd heeft weerlegd - de deskundigen daarin. Dit betekent dat de rechtbank met betrekking tot deze schade een bedrag van € 4.500,00 zal toewijzen.
voorts
2.32.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de rechtbank, in navolging van de deskundigen, de schadeloosstelling voor [A] zal vaststellen op een bedrag van
€ 456.000,00.
2.33.
Tussen de aan [A] toe te kennen schadeloosstelling en het aan hem uitgekeerde voorschot van € 353.000,00 bestaat een verschil van € 103.000,00. De schadeloosstelling moet worden vermeerderd met de rente over dit verschil over de periode tussen de datum van ontruiming van het onteigende (nu [A] tot dan het voortgezet gebruik om niet van het onteigende genoot), zijnde 13 september 2014 en de datum van dit vonnis. De provincie zal voorts ingevolge artikel 55, lid 3 Ow aan [A] over het verschil tussen het voorschot op en de definitief vast te stellen schadeloosstelling, vermeerderd met de vergoeding van renteschade, de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening. De rechtbank zal dan ook de provincie veroordelen tot vergoeding van de (samengestelde) wettelijke rente over het bedrag van
€ 103.000,00 vanaf 13 september 2014 tot de dag der algehele voldoening.
2.34.
De provincie zal, nu de schadeloosstelling het bedrag van de bij dagvaarding aangeboden schadeloosstelling overtreft, worden veroordeeld in de kosten van het geding, die van de rechtbankdeskundigen daaronder begrepen. De rechtbank zijn immers geen omstandigheden gebleken die zouden moeten leiden tot toepassing van artikel 50, lid 3 Ow.
2.35.
De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben aangegeven dat met de provincie is overeengekomen dat zij hun kosten in de onderhavige onteigening met kosten in andere onteigeningen terzake de Centrale As in een periodieke declaratie bij de provincie in rekening zullen brengen en dat in het vonnis kan worden volstaan met een overweging dat de rechtbank verstaat dat de provincie de kosten van de deskundigen voor haar rekening neemt. De rechtbank zal aldus beslissen.
2.36.
[A] maakt aanspraak op vergoeding van de kosten van zijn advocaat,
mr. M.J.H. van Baalen, en van zijn adviseur, ir. W.J. Ebbers, ten bedrage van € 20.241,12 respectievelijk € 21.317,04 en op het betaalde griffierecht ten bedrage van € 282,00. Daarnaast maakt [A] aanspraak op vergoeding van de kosten die zijn advocaat [NAAM]20 maart 2015 en zijn adviseur na 18 maart 2015 hebben gemaakt en waarvan in de pleitnotitie een globaal urenoverzicht is gegeven. De provincie heeft aangegeven dat zij zich zal refereren aan het oordeel van de rechtbank. Ten aanzien van de kosten die zijn weergegeven in bijlagen K, L en N en de kosten gemaakt na 20 maart 2015 door de advocaat [NAAM]18 maart 2015 door de adviseur overweegt de rechtbank dat haar deze kosten niet onredelijk voorkomen. De rechtbank zal de provincie veroordelen in deze kosten. Daarbij is de rechtbank voor de duur van de zitting uitgegaan van 2 uren, zodat de kosten voor de advocaat [NAAM](gemaakt na 20 maart 2015 respectievelijk 18 maart 2015)
€ 2.081,20 respectievelijk € 1.265,96 bedragen. Voorts zal de rechtbank de provincie veroordelen tot betaling van het door [A] verschuldigde griffierecht. De kosten aan de zijde van [A] worden daarmee vastgesteld op een bedrag van € 45.187,32.
2.37.
Gelet op het bepaalde in artikel 50, lid 5 Ow komen de kosten van bekendmaking voor rekening van de onteigenende partij. De griffier zal daartoe aan de provincie een acceptgiro zenden.
2.38.
De rechtbank zal de Leeuwarder Courant aanwijzen als nieuwsblad waar de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
3
De beslissing
De rechtbank:
3.1.
stelt de schadeloosstelling voor [A] vast op een bedrag van € 456.000,00;
3.2.
veroordeelt de provincie tot betaling aan [A] van een bedrag van
€ 103.000,00, te vermeerderen met de samengestelde wettelijke rente vanaf 13 september 2014 tot heden, en voorts te vermeerderen met de wettelijke rente over dit totaal bedrag vanaf heden tot de dag der algehele voldoening;
3.3.
wijst de Leeuwarder Courant aan als het nieuwsblad waarin overeenkomstig artikel 54 Ow een uittreksel van dit vonnis geplaatst dient te worden;
3.4.
veroordeelt de provincie in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [A] vastgesteld op een bedrag van € 45.187,32;
3.5.
verstaat dat de provincie de kosten van de deskundigen voor haar rekening neemt;
3.6.
verklaart dit vonnis wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.K. Hoogslag, mr. M. Griffioen en mr. H.J. Idzenga en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2015 in tegenwoordigheid van de griffier
mr. S. Ambachtsheer.
type:
Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.
coll: 613.