ECLI:NL:RBDHA:2015:13520
Rechtbank DHA — Uitspraak 


Rechtbank den haag
Team kanton Den Haag
WtC
Rolnr.: 4405664 RL EXPL 15-25924
12 november 2015
[jw.sys.1.rolnummer]
Vonnis in de zaak van:
de stichting
STICHTING STAEDION,
gevestigd te Den Haag,
eisende partij in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. E. de Ruiter,
tegen
[gedaagde] en [gedaagde] ,
echtelieden,
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. K.W. Hau.
Partijen worden aangeduid als “Staedion” en “ [gedaagde] ”.
Procedure:
De kantonrechter heeft kennis genomen van:
de dagvaarding van 27 augustus 2015 met producties;
de conclusie van antwoord/voorwaardelijke eis in reconventie met producties;
de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, tevens vermindering eis in conventie;
de akte wijziging/vermeerdering eis in reconventie;
het verhandelde ter comparitie van partijen d.d. 23 oktober 2015, waarvan de aantekeningen van de griffier zich in het dossier bevinden.
1
De feiten
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of niet voldoende gemotiveerd weersproken, mede op grond van de in zoverre niet betwiste inhoud van de overgelegde producties, voor zover in deze van belang, zowel in conventie als in reconventie, het navolgende vast.
[gedaagde] huren van Staedion woonruimte aan het adres [adres] te [woonplaats] - hierna: “het gehuurde” - voor de maandelijks bij vooruitbetaling te betalen kale huurprijs van (laatstelijk) € 699,00. Van de huurovereenkomst maken deel uit de “algemene voorwaarden huurovereenkomst woonruimte Staedion” (hierna te noemen “de AV”).
In de AV is (onder meer) het volgende bepaald:
6.13.1.
Het is huurder verboden om hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel een andersoortig productiesysteem betreffende bij de Opiumwet verboden middelen, te (doen) houden in het gehuurde. Een enkele overtreding van dit verbod geeft verhuurder direct het recht om de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
6.13.2.
Verhuurder is te allen tijde bevoegd om het gehuurde met behulp van politie of justitie te betreden indien er een ernstig vermoeden bestaat over de aanwezigheid van een hennepkwekerij, dan wel andere activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
6.13.3.
Eventuele kosten van herstel van schade ten gevolge van brand, wateroverlast, sabotage van meetinrichtingen etc., evenals eventuele verhuis- of ontruimingskosten komen voor rekening van huurder.
6.14.
Huurder is verplicht de nodige maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan het gehuurde, in het bijzonder in geval van brand, storm, water en vorst (…)
Op 15 oktober 2014 hebben [gedaagde] een lekkage in het gehuurde gemeld aan Staedion. De lekkage werd veroorzaakt door een gescheurde waterleiding in de vloer van de boven het gehuurde gelegen woning, die ten tijde van de lekkage leegstond.
De woning waarin de defecte waterleiding gesitueerd was, is eigendom van Staedion.
Staedion heeft de gescheurde waterleiding op 17 oktober 2014 vervangen waarna de lekkage in het gehuurde stopte.
De lekkage heeft schade veroorzaakt aan het gehuurde en aan de in het gehuurde door [gedaagde] zelf aangebrachte laminaatvloer.
[gedaagde] zijn niet verzekerd voor inboedelschade en hebben Staedion aansprakelijk gesteld voor de schade aan de laminaatvloer.
Na een daartoe strekkend verzoek van de zijde van [gedaagde] heeft de huurcommissie op 11 juni 2015 uitspraak gedaan en bepaald dat wegens de aanwezige gevolgschade van de lekkage in het gehuurde sprake is van een gebrek in categorie C en is de huurprijs ingaande 1 december 2014 verlaagd tot € 279,60 (40% van de geldende huurprijs).
Omdat Staedion zich niet kon verenigen met de sub h bedoelde uitspraak heeft zij tijdig de onderhavige procedure geëntameerd.
2
De vordering in conventie
Staedion heeft gevorderd overeenkomstig de dagvaarding, nadien bij akte verminderd. Verwezen zij naar de dagvaarding.
Staedion legt aan haar vorderingen voormelde vaststaande feiten ten grondslag alsmede de navolgende – voor zover van belang en zakelijk weergegeven – stellingen.
Ten onrechte meent de huurcommissie dat sprake is van een gebrek Categorie C. De gevolgschade in deze omvang hangt niet samen met het optreden van een aan Staedion verwijtbaar gebrek. De schade aan het gehuurde is immers verergerd doordat [gedaagde] de beschadigde laminaatvloer niet hebben verwijderd waardoor het vocht niet weg kon. Daardoor is schimmel en vochtophoping opgetreden. Daar is Staedion niet aansprakelijk voor. Staedion behoefde slechts de schade aan het gehuurde zelf te herstellen (witten, stucen enz). Voor de vervanging van de laminaatvloer dienen [gedaagde] zelf zorg te dragen. Dat zij niet verzekerd zijn voor die schade is voor hun eigen rekening en risico.
Nu de vermindering van het huurgenot is toe te rekenen aan [gedaagde] omdat zij de laminaatvloer niet tijdig verwijderden, is geen sprake van een gevolgschade waarvoor Staedion aansprakelijk is.
De bepalingen in de AV sub 6.13.3 en 6.14 zijn van toepassing. Evenzeer is artikel 7:218 BW van toepassing.
3
Het verweer in conventie
[gedaagde] voeren verweer en concluderen Staedion in haar vordering niet ontvankelijk te verklaren, dan wel deze af te wijzen, zulks met veroordeling van Staedion in de kosten van het geding. In het navolgende zal op de verweren worden ingegaan, indien en voorzover die aan de orde zijn.
4
De vordering in voorwaardelijke reconventie
[gedaagde] hebben gevorderd overeenkomstig het in de conclusie, c.q. akte geformuleerde petitum. Daartoe hebben [gedaagde] aangevoerd hetgeen door hen ten verwere in conventie is aangevoerd.
5
Het verweer in reconventie
Staedion heeft de vordering gemotiveerd bestreden en voert ten verwere in reconventie aan hetgeen zij in conventie stelde.
6
De beoordeling in conventie en in reconventie
Gelet op de nauwe samenhang tussen de kwesties in conventie en in reconventie zal een en ander om proceseconomische redenen tezamen behandeld worden.
Het geschil is ontstaan door verschillende opvattingen van partijen over de omvang van de herstelverplichtingen van Staedion na het optreden van de lekkage. Staedion bestrijdt dat zij aansprakelijk is voor de schade aan de laminaatvloer van [gedaagde] . Dat standpunt is onjuist. Daartoe is het volgend te overwegen.
Allereerst is te overwegen dat de lekkage optrad in de vloer van de bovengelegen woning, dus in het plafond van het gehuurde. De bovenwoning en het gehuurde zijn beide eigendom van Staedion, die verantwoordelijk is voor de staat van onderhoud, althans de kwaliteit van het leidingsysteem. Er is dus geen sprake geweest van een van buiten komend onheil. Van overmacht is dan ook evenzeer geen sprake geweest, althans daartoe is door Staedion onvoldoende gesteld. Door het optreden van het gebrek is aan [gedaagde] niet het genot verschaft waarop zij krachtens de huurovereenkomst recht hadden. Dit is te kwalificeren als toerekenbaar tekortschieten zijdens Staedion.
De oorzaak van de lekkage is volledig aan Staedion toe te rekenen en niet aan [gedaagde] als huurders, zodat artikel 7:204 lid 2 BW aan de orde is. Dat betekent voorts dat ingevolge het bepaalde in artikel 7:208 BW Staedion gehouden was om de gevolgschade van [gedaagde] te vergoeden. De gevolgschade van [gedaagde] betreft de laminaatvloer die door het vocht is aangetast. Dat [gedaagde] niet verzekerd zijn voor inboedelschade doet er niet toe nu Staedion schadeplichtig is jegens hen.
Staedion huldigt nu het standpunt dat het gebrek, de vochtschade, is veroorzaakt (althans is verergerd) doordat [gedaagde] de laminaatvloer niet verwijderden. Met dat standpunt miskent Staedion dat zij zelf gehouden was de schade aan de laminaatvloer te vergoeden. Indien Staedion dat terstond zou hebben erkend, was de vloer er al lang uit geweest en was de vochtschade beperkt gebleven. Staedion heeft echter stug haar aansprakelijkheid ontkend. Staedion heeft dus zelf in de hand gewerkt dat de laminaatvloer niet verwijderd werd. In gemoede kon van [gedaagde] niet verlangd worden dat zij de laminaatvloer op eigen kosten zouden verwijderen zonder uitzicht op vergoeding door Staedion van die kosten. Het verergeren van de vochtschade is dus verwijtbaar aan Staedion.
Het beroep van Staedion op 6.13.3 van de AV kan haar niet baten. Artikel 6.13.1 formuleert immers een verbod aan de huurder tot het exploiteren in het gehuurde van een hennepkwekerij (of aanverwante activiteiten). De daarna volgende bepalingen - 6.13.2. en 6.13.3. - zien systematisch evident op dat verbod. De in artikel 6.13.3. geformuleerde aansprakelijkheid van de huurder heeft dus slechts betrekking op wateroverlast als gevolg van een hennepkwekerij in het gehuurde. Daar is in casu geen sprake van.
Artikel 6.14 van de AV is evenmin aan de orde. Niet is aangegeven door Staedion welke maatregelen [gedaagde] hadden dienen te treffen ter voorkoming van de leidingbreuk. De lekkage is (onweersproken) terstond gemeld aan Staedion door [gedaagde] . Over de verantwoordelijkheid voor het verwijderen van de laminaatvloer is hiervoor al overwogen.
Nu op grond van het voorgaande er van uitgegaan dient te worden dat het gehuurde aan Staedion toe te rekenen vochtschade vertoont die het huurgenot vermindert, zal de kantonrechter een tijdelijke verlaging van de huurprijs bepalen. Daartoe zoekt de kantonrechter aansluiting bij hetgeen de huurcommissie na technisch onderzoek dienaangaande bepaalde.
Uit het hiervoor overwogene volgt dat de conventionele vorderingen van Staedion niet toewijsbaar zijn. De voorwaarde voor de reconventionele eis - het gelijk aan de zijde van [gedaagde] - is ingetreden. Ofschoon de bij antwoord in conventie, eis in reconventie geformuleerde vorderingen van [gedaagde] zijdens hen wat ongelukkig in de conclusie/het petitum werden verwoord, is dat bij akte nadien hersteld. De gevorderde concrete schade ter zake van de laminaatvloer is bestreden door Staedion. Gelet op al hetgeen aan stukken is overgelegd kan thans met onvoldoende zekerheid worden bepaald wat de schade is. Wel staat vast dat Staedion de schade zal dienen te vergoeden. Daarom zal een en ander leiden tot het dictum in reconventie zoals hierna nader te formuleren.
Bij deze uitslag zal Staedion in de kosten veroordeeld dienen te worden.
7
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
Wijst de vorderingen van Staedion af;
in reconventie:
Vermindert de door [gedaagde] ingaande 1 december 2014 voor het gehuurde verschuldigde kale huur en bepaalt dat deze € 279,60 per maand bedraagt tot het gebrek en/of de gebreken zal/zullen zijn verholpen;
Veroordeelt Staedion tot het vergoeden van de door [gedaagde] als gevolg van het gebrek/de gebreken geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
in conventie en in reconventie voorts:
Veroordeelt Staedion in de kosten van de procedure, tot de dag van de uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde;
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
Wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. ten Cate, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting d.d. 12 november 2015, in tegenwoordigheid van de griffier.