ECLI:NL:RBLIM:2015:10461
Rechtbank LIM — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/198910 / HA ZA 14-678
Vonnis van 9 december 2015
in de zaak van
1. de stichting
STICHTING TOT BEHOUD VAN DE MONUMENTEN LAURENTIUS EN PETRONELLA
,
gevestigd te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
METROPROP B.V.
,
gevestigd te Amsterdam,
eiseressen,
advocaat [NAAM]. C.F.J.M. Nelemans,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAANKWARTIER HEERLEN B.V.
,
gevestigd te Maastricht-Airport, gemeente Beek (L),
gedaagde,
advocaat [NAAM]. M. Fokkema.
Partijen zullen hierna de Stichting, en waar nodig de Stichting Laurentius en Petronella en Metroprop, en Maankwartier worden genoemd.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 7 november 2014, met producties,
de conclusie van antwoord, met producties,
de conclusie van repliek, tevens akte wijziging van eis, met producties,
de conclusie van dupliek, met producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
De Stichting Laurentius en Petronella is eigenaar van kantoorruimte met een verhuurbare vloeroppervlakte van 6.000 m² aan de Oliemolenstraat 60 te Heerlen. Metroprop is eigenaar van kantoorruimte op het voormalig KPN-terrein aan de Schinkelstraat 4 te Heerlen met een verhuurbare vloeroppervlakte van 12.200 m².
De Stichting is actief op de lokale vastgoedmarkt als koper, verkoper en verhuurder van kantoorpanden.
2.2.
Maankwartier houdt zich, kort gezegd, bezig met de projectontwikkeling inzake het zogenoemde “Maankwartier” te Heerlen, een bouwproject grenzend aan het NS-station in Heerlen.
2.3.
De gemeente Heerlen (hierna: de Gemeente) heeft op of omstreeks 30 januari 2014 een koopovereenkomst met Maankwartier gesloten inzake een nog te vestigen appartementsrecht op het uitsluitend gebruik van 5.766 m² bruto vloeroppervlakte aan kantoorruimte, gelegen in een deel van gebouw G en H van het project Maankwartier. De koopprijs bedraagt € 10.900.000,00 vrij op naam (exclusief btw). Aanleiding voor die koop is het eindigen van de huurovereenkomst van het huidige stadskantoor en de gezamenlijke huisvesting met het UWV.
2.4.
Voor het sluiten van de koopovereenkomst heeft de Gemeente een taxatierapport laten opstellen door twee gediplomeerde en erkende taxateurs van Boek & Offermans Taxaties B.V. te Heerlen (hierna: het Taxatierapport).
2.5.
De Gemeente heeft naar aanleiding van een verzoek daartoe door de raadsman van de Stichting Laurentius en Petronella met een beroep op de Wet openbaarheid van bestuur (Wob) besloten het Taxatierapport openbaar te maken. De volledige verstrekking van het gevraagde heeft de Gemeente evenwel aangehouden in verband met een bezwaar daartegen van Maankwartier, een en ander conform de Wob.
3
Het geschil
3.1.
De Stichting vordert, na wijziging van eis, veroordeling van Maankwartier tot – zo begrijpt de rechtbank – het verstrekken van een ongecensureerd afschrift van:
de aanbiedingsbrief van 25 oktober 2013,
het overzicht van de termijnbetalingen van 24 oktober 2013 welk overzicht is geactualiseerd door het overzicht termijn betalingen van 30 januari 2014 en waarin ook de koopsom is aangepast,
als bedoeld in artikel 843a van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering (Rv), een en ander op straffe van een dwangsom van € 50.000,00 per dag of gedeelte daarvan zolang Maankwartier weigert aan dit bevel te voldoen, met veroordeling van Maankwartier in de kosten van de procedure.
3.2.
De Stichting legt, samengevat, aan de vordering ten grondslag dat Maankwartier (en de Gemeente) onrechtmatig jegens haar heeft (hebben) gehandeld, waardoor zij schade heeft geleden en lijdt. Het Maankwartier heeft immers met de Gemeente een koopovereenkomst gesloten voor 5.766 m² nieuw te bouwen kantoren tegen een koopprijs van
€ 10.900.000,00 in het project Maankwartier te Heerlen, omschreven als gebouw G en H, en de Stichting stelt dat de koopprijs niet marktconform is en als staatssteun kwalificeert.
De Stichting stelt in het kader van artikel 843a Rv dat het Taxatierapport niet voldoet aan de eisen die de Europese Commissie en het Europees Hof van Justitie daaraan stellen en dat Europese regels met voeten zijn getreden onder het toeziend oog van Maankwartier. De Aanbiedingsbrief van 25 oktober 2013 (hierna: de Aanbiedingsbrief) en mutatis mutandis het geactualiseerde overzicht van betalingstermijnen van 30 januari 2014 (hierna: het Termijnoverzicht) zijn van belang volgens de Stichting voor de verdere onderbouwing van de stelling van de Stichting dat Maankwartier onrechtmatig handelt jegens haar.
3.3.
Maankwartier voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
De rechtbank stelt voorop dat als vaststaand geldt in deze procedure de overeengekomen koopprijs van € 10.900.000,00. Niet is gesteld immers dat de overeengekomen aankoopsom is overschreden dan wel tussentijds gewijzigd is. De beweerdelijke onrechtmatige daad van Maankwartier (en de Gemeente) betreft het in strijd met de Europese staatssteunregels overeenkomen van deze koopprijs en daaraan te relateren kwesties. Kern van het geschil is evenwel niet deze beweerdelijke onrechtmatige daad, maar de vraag of bepaalde aan de koopovereenkomst ten grondslag liggende documenten moeten worden verstrekt. De rechtbank hecht er aan dit te benadrukken, omdat haar niet is gebleken dat de Stichting een bodemprocedure in voorbereiding heeft, laat staan reeds heeft geëntameerd, tegen Maankwartier en/of de Gemeente terzake een vordering uit onrechtmatige daad.
4.2.
Voor de beoordeling van de vraag of de Stichting recht heeft op de stukken die zich onder Maankwartier bevinden en Maankwartier ook gehouden is deze te verstrekken, zijn de leden 1 en 4 van artikel 843a Rv van belang. Deze luiden, voor zover relevant, als volgt:
1. Hij die daarbij rechtmatig belang heeft, kan op zijn kosten inzage, afschrift of uittreksel vorderen van bepaalde bescheiden aangaande een rechtsbetrekking waarin hij of zijn rechtsvoorgangers partij zijn, van degene die deze bescheiden te zijner beschikking of onder zijn berusting heeft. […].
4. Degene die de bescheiden te zijner beschikking of onder zijn berusting heeft, is niet gehouden aan deze vordering te voldoen, indien daarvoor gewichtige redenen zijn, alsmede indien redelijkerwijs aangenomen kan worden dat een behoorlijke rechtsbedeling ook zonder verschaffing van de gevraagde gegevens is gewaarborgd.
De drie elementen van lid 1 van dit artikel zijn cumulatief. Er moet sprake van zijn dat:
de verzoekende partij een rechtmatig belang heeft bij het kunnen beschikken over gegevens die onder de wederpartij berusten,
de bescheiden bepaalbaar zijn, en
die bescheiden betrekking hebben op een rechtsbetrekking waarin de verzoekende partij of zijn rechtsvoorgangers partij zijn.
4.3.
Er bestaat geen onduidelijkheid tussen partijen om welke bescheiden het verzoek om ter beschikking stelling handelt. De Stichting heeft van Maankwartier in deze procedure, dan wel van de Gemeente in het kader van de procedure op grond van de Wet openbaarheid bestuur, de Aanbiedingsbrief en het Termijnoverzicht, beide gecensureerd, ontvangen. Het gaat in deze procedure slechts over het ter beschikkingstellen c.q. het inzagerecht terzake van de weggelakte gegevens in die twee documenten.
Het betreft uit de Aanbiedingsbrief de (a) koopsom, (b) kosten grondaandeel, (c) bijkomende kosten, (d) bouwsom, alsmede uit het Termijnoverzicht de (e) grondkosten,
(f) bijkomende kosten, (g) bouwkosten, en (h) de door de Gemeente verschuldigde termijnbedragen.
De rechtbank merkt overigens op dat inzake de overeengekomen grondkosten in het door Maankwartier overgelegde Termijnoverzicht wel een bedrag is genoemd, kennelijk in één termijn te voldoen. De Stichting heeft ten aanzien van dit onderdeel dus geen belang meer bij haar vordering.
Het gaat dus nog, zo begrijpt de rechtbank, om de vraagprijs en de subonderdelen daarvan, een tweetal overeengekomen bedragen en de overeengekomen termijnbedragen.
4.4.
Ten aanzien het element ‘rechtmatig belang’ merkt de rechtbank op dat dit belang binnen het kader van de stel- en bewijsproblematiek dient te liggen en gericht dient te zijn op het bestaan van een rechtsbetrekking en/of is bedoeld om de inhoud van een rechtsbetrekking vast te stellen. Het gaat aldus om een voldoende en concreet belang met relevantie (niet per se doorslaggevend) voor het bewijs van de rechtspositie. De Stichting dient in dit verband aannemelijk te maken dat Maankwartier een onredelijk voordeel geniet dan wel dat zijzelf een onredelijk nadeel lijdt, doordat de gegevens in de (nog te starten) procedure niet als bewijsmiddel ter beschikking komen.
4.5.
Ten aanzien van het element rechtsbetrekking heeft te gelden dat, indien de Stichting als derde schade heeft geleden, lijdt of zal lijden als gevolg van handelen van Maankwartier en de Gemeente, een vordering uit onrechtmatige daad aan de orde zou kunnen komen, omdat de Stichting op geen enkele wijze als partij betrokken is bij de aankoop van de kantoren door de Gemeente. De Stichting dient dan ook aannemelijk te maken dat sprake is van een aan Maankwartier (of de Gemeente) toerekenbaar onrechtmatig handelen, waardoor zij schade lijdt of zal lijden.
4.6.
De Stichting heeft met betrekking tot het element rechtmatig belang naar voren gebracht dat zij kennis wil nemen van ‘informatie van feitelijke en financiële aard’ die betrekking heeft op de vorming van de koopprijs (dagvaarding 18b) en dat de bescherming van de belangen van degenen die geraakt worden door een verstoring van de concurrentieverhoudingen onvoldoende tot haar recht komt, indien deze derden een beperkte inzage krijgen in de stukken (dagvaarding 19). De Stichting stelt dat de gevraagde bescheiden c.q. gegevens benodigd zijn, zodat de rechter het vermoeden van onrechtmatige staatssteun volledig kan onderzoeken c.q. kan toetsen (dagvaarding 19, 20 en 21).
Voorts stelt de Stichting dat (ook) de gemeenteraad van Heerlen geen beschikking heeft gehad over de gevraagde bescheiden c.q. gegevens bij de besluitvorming omtrent de koopovereenkomst (dagvaarding 22).
De Stichting concludeert dat haar belang bij de gevraagde ontbrekende gegevens uit de Aanbiedingsbrief en het Termijnoverzicht gelegen is in de verdere onderbouwing van haar stelling dat Maankwartier onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld en in het effectief kunnen horen van eventuele getuigen (repliek 4.12 en 4.13).
4.7.
De Stichting heeft inzake het element rechtsbetrekking gesteld dat de koopprijs van € 10.900.000,00 niet marktconform is en derhalve een vorm van ongeoorloofde staatssteun betreft, als bedoeld in artikel 107 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (hierna: WVEU), die ertoe strekt de realisering van het Maankwartier mogelijk te maken. Maankwartier is door de gang van zaken begunstigd en de mededinging is vervalst. Door de niet marktconforme prijs is tevens het handelsverkeer tussen de lidstaten van de Europese Unie ongunstig beïnvloed (dagvaarding 6).
De Stichting stelt dat Maankwartier onrechtmatig handelt, omdat zij meewerkt aan verstoring van de kantorenmarkt in Heerlen. De Gemeente heeft de kantorenmarkt te Heerlen verstoord met de aankoop van bijna 5.766 m² extra kantoorruimte (dagvaarding 9 en 10). De Stichting stelt dat de overeengekomen vierkante meterprijs van € 1.890,00 exclusief btw (is € 2.287,00 inclusief btw) niet in verhouding staat tot de gebruikelijke prijs in Heerlen voor kantoren, die immers varieert tussen € 600,00 en € 700,00 (dagvaarding 2 en 3). De Stichting stelt dat zij is geschaad doordat sprake is van gemiste kansen door de handelwijze van Maankwartier en de Gemeente. Maankwartier heeft niet hoeven concurreren met andere aanbieders van kantoorruimte in Heerlen. Maankwartier was onder marktconforme omstandigheden met haar prijs van € 1.890 (ex BTW) kansloos geweest (dagvaarding 8).
De Stichting stelt dat het Taxatierapport niet voldoet aan de Mededeling van de Europese Commissie betreffende de staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties (Pbl.EG 1997 C 209/3) (hierna: de Mededeling), die hier analoog van toepassing is. Zij stelt voorts dat de koopovereenkomst had moeten worden gemeld bij de Europese Commissie (hierna: De Commissie) en dat deze niet mag worden uitgevoerd totdat de Commissie heeft beslist over de geoorloofdheid van de staatssteun (dagvaarding
5 en 7).
4.8.
Ter onderbouwing van haar stelling dat Maankwartier onrechtmatig handelt door mee te werken aan de steunverlening door de Gemeente heeft de Stichting een deskundigenbericht van 1 maart 2015 van Steenhuis Chartered Valuation Surveyors, te ’s-Hertogenbosch (hierna: Steenhuis) in het geding gebracht. Het betreft een beoordeling van het Taxatierapport en een opinie van Steenhuis omtrent de vraag of de uitgangspunten reëel zijn dan wel dat naar een vooraf bepaald doel is geredeneerd. Op basis van Steenhuis stelt de Stichting dat onderdeel 2a van de Mededeling op verschillende punten is geschonden, waaronder het moment van het tot stand komen van het rapport en de gehanteerde criteria voor bepaling van de marktwaarde, zoals bepaling van grondwaarde en huurwaarde, de beschouwingsperiode en de weging van waardebepalende omgevingsfactoren en bouwtechnische factoren. Steenhuis gaat uit van een marktwaarde van € 1.385,00 (exclusief btw) per vierkante meter, terwijl volgens Steenhuis Maankwartier en de Gemeente in het koopcontract een reële waarde zijn overeengekomen.
4.9.
De rechtbank constateert dat de stellingen van de Stichting een soort drietrapsrakket vormen. De Stichting stelt (1) dat zij een rechtmatig belang heeft bij het kennisnemen van de inhoud van de weggelakte gegevens, omdat (2) onder andere het meewerken aan de koopovereenkomst door Maankwartier onrechtmatig is jegens de Stichting en omdat (3) de Gemeente een koopovereenkomst is aangegaan met Maankwartier die kwalificeert als ongeoorloofde staatssteun.
4.10.
De rechtbank komt echter, gelet op hetgeen gesteld en daartoe onderbouwd is door de Stichting, inzake het rechtmatig belang niet toe aan een oordeel met betrekking tot de inschatting die de rechter in de (bodem)procedure over een vordering uit onrechtmatige daad van Maankwartier (of de Gemeente) jegens de Stichting (of een vergelijkbare vordering) zal moeten maken betreffende het oordeel van de Commissie over de geoorloofdheid van de staatssteun, noch aan een oordeel over de vraag of in die (bodem)procedure de vordering uit onrechtmatige daad zal slagen.
Met Maankwartier is de rechtbank van oordeel dat de Stichting niet, althans onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat de weggelakte informatie nodig is om aan haar stelplicht inzake een onrechtmatige daad van Maankwartier te voldoen, en niet, althans onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat de weggelakte gegevens nodig zijn voor het leveren van het bewijs van onrechtmatige staatssteun en/of enige onrechtmatige daad die voortvloeit uit of samenhangt met het meewerken van Maankwartier aan de koopovereenkomst. Er is daarom geen rechtmatig belang in geding. De rechtbank overweegt daaromtrent het volgende.
4.11.
De Stichting stelt dat de weggelakte gegevens nodig zijn “ter verdere onderbouwing” van haar stelling dat sprake is van een onrechtmatige daad. De Stichting kwalificeert de gegevens zelf dus al als ondersteunend. Nergens in haar betoog geeft de Stichting voorts aan dat en hoe deze informatie nodig is om een nog ontbrekend aspect van de beweerdelijke onrechtmatige daad van Maankwartier, laat staan van de beweerdelijke ongeoorloofde staatssteun te onderbouwen. Uit de stellingen blijkt bovendien niet dat de ontbrekende informatie nodig is voor het kunnen bepalen van de marktwaarde.
De Stichting stelt voorts dat de informatie nodig is voor het effectief kunnen horen van eventuele getuigen, onder wie ambtenaren van de Gemeente. De Stichting geeft hiermee zelf dus al te kennen dat zij nu niet in bewijsnood verkeert, omdat ook gemeenteambtenaren zouden kunnen verklaren omtrent de (betekenis van de) weggelakte bedragen. Ook overigens geeft de Stichting nergens aan dat deze financiële gegevens voor het bewijs van de beweerdelijke onrechtmatige daad of de gestelde ontoelaatbare staatssteun nodig zijn.
De overige door de Stichting aangevoerde belangen zijn ofwel niet haar persoonlijk belang (zoals het belang van de gemeenteraad en de rechter), dan wel te algemeen en niet voldoende concreet (de marktdeelnemers/concurrenten).
4.12.
De Stichting speculeert voorts dat door de opeenvolging van opdracht van de Gemeente voor het Taxatierapport, de Aanbiedingsbrief, de kennelijke onderhandelingsperiode (dan wel het ontbreken van onderhandelingen), de aankoopbeslissing door de gemeenteraad, het sluiten van de koopovereenkomst en het gereedkomen van het Taxatierapport, de taxateurs gestuurd zijn bij het bepalen van de marktwaarde. Aangezien de Stichting in het midden laat op welk(e) bedrag(en) zij doelt waardoor de taxateurs zouden zijn geleid in hun conclusies en Maankwartier deze stelling ook heeft betwist, ontbreekt een rechtmatig belang bij het verkrijgen van de hiervoor vermelde gegevens.
4.13.
Dat de Stichting een onredelijk nadeel ondervindt in haar stel- en bewijspositie door het niet kunnen beschikken over juist deze informatie is niet gesteld en niet gebleken en dit wordt ook betwist door Maankwartier.
4.14.
Om bovengenoemde redenen voldoet de vordering van de Stichting niet aan een van de drie cumulatieve elementen van artikel 843a Rv, zodat de vordering moet worden afgewezen.
4.15.
De Stichting zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. Deze worden aan de zijde van Maankwartier begroot op € 1.512,00 (griffierecht € 608,00 en salaris advocaat € 904,00 (2 punten in tarief II)). De rente en nakosten zullen worden toegewezen als in het dictum bepaald.
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt de Stichting in de kosten van het geding aan de zijde van Maankwartier begroot op € 1.512,00, vermeerderd met de wettelijke rente hierover, indien niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zal zijn betaald, tot aan de dag der algehele betaling en vermeerderd met nakosten, van € 131,00, indien slechts aanschrijving van de Stichting geschiedt zonder betekening van het vonnis, en van
€ 199,00, indien wel betekening van het vonnis plaatsvindt,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E. Elzinga, mr. J.F.W. Huinen en mr. A.J. Henzen en in het openbaar uitgesproken.
type: EvB
coll: