ECLI:NL:RBOBR:2015:7333
Rechtbank OBR — Uitspraak 


beschikking
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rekestnummer: C/01/281964 / EX RK 14-176
Beschikking van 11 december 2015
in de zaak van
HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE HAAREN
,
zetelend te Haaren ,
verzoekster,
advocaat [NAAM]. E. Beele te Tilburg,
tegen
de stichting
STICHTING CELLO
,
gevestigd te Vught,
verweerster,
advocaat [NAAM]. K.W.H. Albert te Boxtel.
Partijen worden de gemeente en Cello genoemd.
1
De procedure
1.1.
De procedure blijkt uit:
de tussenbeschikking van 9 januari 2015 en de daarin aangeduide processtukken en proceshandelingen,
het concept advies van de deskundigen van 9 juni 2015,
het definitieve advies van de deskundigen van 18 september 2015,
het e-mailbericht van mr. [NAAM]24 september 2015, waarin hij te kennen geeft dat de gemeente een nadere mondelinge behandeling op prijs stelt,
de brief van 5 oktober 2015 met bijlagen, waarin de deskundigen opgave doen van de gemaakte kosten,
de brief van mr. [NAAM]d.d. 17 november 2015, waarbij hij nadere stukken in het geding heeft gebracht en opmerkingen heeft gemaakt ten aanzien van de kosten,
de voortgezette mondelinge behandeling op 24 november 2015, waar namens de gemeente is verschenen de heer J.G.A. van den Akker , gemeentesecretaris, bijgestaan door mr. [NAAM]heer A. van der Pol , lid van de Raad van Bestuur, bijgestaan door mr. [NAAM],
het door de gemeente ter zitting van 24 november 2015 overgelegde schrijven d.d. 6 juli 2015 van mr. [NAAM], met bijlage (Deskundigenadvies Haarendael van Gloudemans ),
het door mr. [NAAM]/raadsbesluit van 23 november 2015,
de pleitnota van de gemeente,
- de pleitnota van Cello.
1.2.
Ten slotte is beschikking bepaald op uiterlijk 21 december 2015. De beschikking was eerder gereed, zodat deze heden is uitgesproken.
2
De feiten
2.1.
Cello en haar rechtsvoorgangers zijn sinds 1967 eigenaar van “Landgoed Haarendael”, gelegen in de gemeente Haaren . Het landgoed en de daarop aanwezige bebouwing was tot januari 2012 in gebruik bij Cello als woonwerklocatie voor mensen met een verstandelijke beperking. Sinds januari 2012 wordt een deel van het complex op basis van een leegstandbeheerovereenkomst tijdelijk bewoond in afwachting van nadere ontwikkelingen. Voor deze tijdelijke bewoning heeft de gemeente op 24 september 2012 een tijdelijke omgevingsvergunning verleend.
2.2.
Op 7 juni 2012 heeft de raad van de gemeente Haaren de Structuurvisie Landgoed Haarendael (hierna: de structuurvisie) vastgesteld en op 21 juni 2012 is deze in werking getreden. Medio 2012 heeft Cello, in overleg met de gemeente, een openbare verkoop bij inschrijving georganiseerd. Tijdens die openbare inschrijving zijn geen biedingen ingebracht, zodat die procedure niet tot gunning heeft geleid.
2.3.
Op 23 mei 2013 heeft Cello een schriftelijke koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaken met de heer W.A.L. Vugts gesloten, met leveringsdatum 31 december 2013. Daarin is een koopprijs overeengekomen van € 3.250.000,00 k.k. onder het maken van een financieringsvoorbehoud. Daarnaast is in de koopovereenkomst bepaald dat deze door ieder der partijen, Cello en Vugts , buitengerechtelijk kan worden ontbonden indien verkoper ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) niet in staat is om de eigendom van de onroerende zaken op de overeengekomen dag over te dragen.
2.4.
Bij besluit van de Raad van de gemeente Haaren (hierna: de raad) van 3 juni 2013 is op grond van artikel 4 Wvg een voorkeursrecht voor de gemeente gevestigd op landgoed Haarendael. Dit voorkeursrecht is gebaseerd op de structuurvisie.
2.5.
De koopovereenkomst tussen Cello en Vugts is na het vestigen van het voorkeursrecht ontbonden.
2.6.
Cello heeft bezwaar, beroep en hoger beroep ingesteld tegen het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht. De rechtbank Oost-Brabant heeft bij uitspraak van 3 april 2014 het beroep van Cello ongegrond verklaard (zaaknummer SHE 13/5543). De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft inmiddels op 8 april 2015 het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht in stand gelaten (ECLI:NL:RVS:2015:1089).
2.7.
Bij brief van 15 april 2014 heeft Cello op grond van artikel 11 van de Wvg aan de gemeente kenbaar gemaakt dat zij in beginsel bereid is om landgoed Haarendael aan de gemeente te vervreemden tegen nader overeen te komen voorwaarden. Cello heeft in die brief landgoed Haarendael aan de gemeente te koop aangeboden tegen een bedrag van
€ 3.250.000,00.
2.8.
Bij brief van 20 mei 2014 heeft de gemeente op de voet van het bepaalde in artikel 12 Wvg geantwoord dat zij in beginsel bereid is om hetgeen haar bij brief van 15 april 2014 is aangeboden, te verwerven.
2.9.
Bij brief van 1 juli 2014 aan de gemeente heeft Cello haar aanbod zoals verwoord in de brief van 15 april 2014 gehandhaafd (met inachtneming van hetgeen Cello daarover in de brief van 1 juli 2014 heeft opgemerkt). Cello heeft voorts geschreven dat naar haar mening het moment was genaderd dat zij in alle redelijkheid duidelijkheid van de gemeente kon verlangen over acceptatie van haar aanbod en de daarbij gestelde verkoopvoorwaarden. Daarop heeft Cello aan de gemeente dan ook verzocht om binnen vier weken na 1 juli 2014 aan de rechtbank te verzoeken ex artikel 13 Wvg de prijs van de onroerende zaken te laten vaststellen.
2.10.
Op 23 juli 2014 heeft de gemeente onderhavig verzoek ex artikel 13 Wvg ingediend bij de rechtbank. Het besprokene op de eerste zitting van 22 september 2014 gaf toen reden om de zaak aan te houden om betrokkenen de gelegenheid te geven de problematiek alsnog in overleg op te lossen.
2.11.
De gemeente heeft niet het voornemen om landgoed Haarendael na verwerving te behouden, maar streeft ernaar dit door te verkopen. In november 2014 is de gemeente een openbare biedprocedure gestart, waarbij een aantal partijen een bod hebben uitgebracht. Ook deze procedure heeft niet tot gunning geleid. Wel is de gemeente met een van de bieders, platform Haarendael, een samenwerkingsverband van plaatselijke ondernemers, in onderhandeling getreden met betrekking tot de (door)verkoop van landgoed Haarendael.
2.12.
Aangezien betrokkenen niet in der minne tot een oplossing zijn gekomen, heeft de rechtbank de mondelinge behandeling voortgezet op 6 januari 2015 en bij beschikking van 9 januari 2015 drie deskundigen benoemd om advies uit te brengen over de prijs van de onroerende zaken als in die beschikking nader omschreven.
2.13.
Na hun conceptadvies van 9 juni 2015 aan de gemeente en Cello te hebben voorgelegd voor commentaar, hebben de deskundigen in hun definitieve advies van 18 september 2015 geadviseerd om de prijs van het gehele landgoed Haarendael vast te stellen op € 3.200.000,00. Bij brief van 5 oktober 2015 hebben de deskundigen - na matiging - hun kosten gesteld op € 91.562,81.
2.14.
De raad heeft op 23 november 2015 - onder meer - ingestemd met het voorstel om een voorkeur uit te spreken voor de realisatie van een onderwijscampus op landgoed Haarendael en in principe medewerking te willen verlenen, ter overbrugging van de periode om te komen tot realisatie van een onderwijscampus, (een deel) van het landgoed in te zetten voor de vestiging van een asielzoekerscentrum (AZC) voor maximaal 600 bewoners en voor een termijn van maximaal 5 jaar. Voorts heeft de raad ervan kennis genomen dat het college onder voorbehoud van goedkeuring door de raad, en onder opschortende voorwaarden, een overeenkomst voor een a-b-c levering heeft gesloten met de investeerder van Platform Haarendael, zijnde dhr. A.T.J. van den Berg .
2.15.
Na afloop van de raadsvergadering van 23 november 2015 heeft de gemeente in de late avond van 23 november 2015 bij monde van de gemeentesecretaris de heer J.G.A. van den Akker , aan Cello, in de persoon van het lid van de Raad van bestuur de heer A. Van der Pol , te kennen gegeven dat de gemeente hetgeen zij kwalificeert als het aanbod van Cello d.d. 15 april 2014 strekkende tot verkoop van het landgoed Haarendael aan de gemeente voor een bedrag van € 3.250.000,00, aanvaardt. Cello (de heer Van der Pol ) heeft op deze aanvaarding niet positief gereageerd, maar te kennen gegeven dit met de advocaat [NAAM], mr. [NAAM], te willen bespreken, mede met het oog op de terechtzitting in deze aangelegenheid die de volgende ochtend, 24 november 2015, zou plaatsvinden.
2.16.
Inmiddels heeft het COA interesse getoond in de mogelijkheden om op Landgoed Haarendael - tegen betaling - asielzoekers onder te brengen. Voorts heeft Cello de tijdelijke bewoners aangezegd dat zij moeten vertrekken.
3
Standpunten van partijen
3.1.
De gemeente stelt dat zij op 23 november 2015 het aanbod van Cello d.d. 15 april 2014 om landgoed Haarendael aan de gemeente te verkopen voor € 3.250.000,00 heeft aanvaard. Er is volgens de gemeente een koopovereenkomst tot stand gekomen met Cello.
3.1.1.
De gemeente trekt het verzoekschrift niet in, nu zij de rechten uit haar voorkeursrecht niet wenst te verliezen. Voor wat betreft de prijs voor het landgoed Haarendael geldt dat de gemeente de onroerende zaken heeft laten taxeren door ir. T.A. Winkel , als beëdigd rentmeester werkzaam bij bureau Gloudemans uit Rosmalen. Blijkens het taxatierapport van 17 juli 2014 heeft deze taxateur de onroerende zaken gewaardeerd op basis van respectievelijk de gecorrigeerde verwachtingswaarde en op basis van referentietransacties. Volgens deze taxateur hebben de onroerende zaken op basis van laatstgenoemd uitgangspunt een hoogste waarde van in totaal (afgerond) € 2.600.000,00. Naar aanleiding van het concept rapport van de deskundigen d.d. 9 juni 2015 heeft bureau Gloudemans op 6 juli 2015 een (aanvullend ) ‘Deskundigenadvies Haarendael’ uitgebracht. Daarin wordt geconcludeerd dat de waarde van landgoed Haarendael niet hoger kan zijn dat de eerder getaxeerde waarde van € 2.600.000,00.
3.1.2.
De kosten die de deskundigen in rekening brengen zijn veel te hoog. Dat geldt ook voor de door mr. [NAAM].
3.2.
Volgens Cello is de gestelde aanvaarding van het aanbod dat de gemeente leest in de brief van 15 april 2014 irrelevant. Dit vermeende aanbod was door de gemeente al lang afgewezen en kon dus op 23 november 2015 niet meer aanvaard worden.
3.2.1.
Cello wil dat de rechtbank zich uitspreekt over de prijs alvorens wellicht met de gemeente te contracteren. Cello gaat voor zekerheid, zij heeft inmiddels veel met de gemeente meegemaakt, en acht het wenselijk dat de rechter duidelijkheid geeft over de prijs, waarbij Cello zich overigens als eigenaar wel de vrijheid voorbehoudt het landgoed Haarendael niet meer te vervreemden.
3.2.2.
Cello heeft de onroerende zaken laten taxeren door de heren P. van de Plassche en D.B.P. Lacor , beiden als taxateurs werkzaam bij Zuijdplas & Partners bedrijfshuisvesting B.V. te Houten. Deze taxateurs hebben de waarde van de onroerende zaken getaxeerd “in de huidige staat bij de huidige bestemmingen” en “bij een goedgekeurde bestemming bij gebruik als (woon)zorg, horeca, hotel, conferentiecentrum en wonen voor het geheel (inclusief woningontwikkelingsvariant Tuinhoven)”, de zogenoemde indicatieve ontwikkelingswaarde. Op basis van laatstgenoemd uitgangspunt komen deze taxateurs in hun taxatierapport van 23 januari 2013 op een totale waarde (afgerond) van € 3.250.000,00.
3.2.3.
De door de deskundigen in rekening gebrachte kosten moeten voor rekening van de gemeente komen. De door mr. [NAAM]verband met rechtsbijstand gemaakt en dienen door de gemeente te worden vergoed.
3.3.
Voor zoveel nodig wordt onder de beoordeling nader ingegaan op de stellingen van partijen.
4
De beoordeling
4.1.
De gemeente heeft zich primair op het standpunt gesteld dat zij op 23 november 2015 het aanbod van Cello van 15 april 2014 tot (ver)koop van landgoed Haarendael voor een bedrag van € 3.250.000,00 heeft aanvaard. Daarmee is volgens de gemeente een definitieve koopovereenkomst tot stand gekomen tussen de gemeente en Cello met betrekking tot landgoed Haarendael voor een bedrag van € 3.250.000,00. Dit betoog faalt omdat het in strijd is met de feiten en in strijd met het recht, in het bijzonder hetgeen in het Burgerlijk Wetboek is bepaald omtrent de totstandkoming van overeenkomsten.
4.2.
Indien al moet worden aangenomen dat Cello de gemeente op 15 april 2014 een onvoorwaardelijk aanbod tot (ver)koop heeft gedaan (van de zijde van Cello wordt dit betwist en is aangevoerd dat de brief van 15 april 2014 moet worden aangemerkt als een uitnodiging aan de gemeente om in onderhandeling te treden), dan geldt in de eerste plaats dat dit aanbod in de brief van de gemeente aan Cello d.d. 20 mei 2014 niet met zoveel woorden is aanvaard. De gemeente heeft Cello in die brief, die een antwoord was op de brief van Cello d.d. 15 april 2014, immers uitgenodigd om met het College van Burgemeester en Wethouders in onderhandeling te treden over de vervreemdingsvoorwaarden, waaronder met name, doch niet uitsluitend, begrepen de prijs. Voor wat de door Cello genoemde prijs van € 3.250.000,00 betreft stelt de gemeente dat de reactie van de gemeente in het toenmalige stadium van de procedure niet verder behoefde te reiken dan de verklaring dat de gemeente in beginsel bereid is hetgeen aangeboden wordt te verkrijgen. Voorts wordt in de brief uitdrukkelijk vermeld dat het gegeven dat het College Sanering Zorginstellingen eerder met de prijs van € 3.250.000,00 zou hebben ingestemd niet ter zake doet en dat de gemeente de bedragen die de heer Vugts (met wie Cello eerder een koopsom van € 3.250.000,00 was overeengekomen) in het verleden gesteld had te willen betalen door de gemeente geen onderwerp van de onderhavige discussie werd geacht, vanwege de ontbindende voorwaarden die met Vugts waren overeengekomen. Met geen mogelijkheid valt in de brief van 20 mei 2014 een aanvaarding door de gemeente van de vraagprijs van € 3.250.000,00 te lezen. Hier is geen sprake van een schriftelijk aanbod van Cello dat door de gemeente binnen redelijke termijn is aanvaard, zodat het reeds door de brief van 20 mei 2014 als verworpen kan gelden (artikel 6:221 BW).
4.3.
In de brief van 1 juli 2014 valt echter te lezen, zoals de gemeente heeft opgemerkt, dat Cello haar aanbod om landgoed Haarendael voor € 3.250.000,00 aan de gemeente te verkopen in beginsel gestand doet. Duidelijk is echter ook dat Cello in die brief de gemeente vraagt om duidelijkheid op korte termijn, bij gebreke waarvan de procedure ex artikel 13 Wvg ware in te leiden. Hierop is toen geen aanvaarding door de gemeente gevolgd.
4.4.
Wat van dat alles ook zij, het door gemeente gestelde aanbod door Cello van 15 april 2014 is door de gemeente ondubbelzinnig verworpen in het verzoekschrift van 23 juli 2014 (artikel 6: 221, lid 2, BW). In het verzoekschrift onder punt 9 heeft de gemeente met zoveel woorden gesteld: “
Het college merkt terzake op dat de gemeente Haaren inderdaad niet bereid is om voor het geheel, dat haar in de brief van 15 april 2014 te koop aangeboden is, een dergelijk bedrag te betalen nu dit bedrag (kennelijk) zijn grondslag vind in de koopovereenkomst die de Stichting Cello in 2013 is aangegaan met de heer W.L.A. Vugts .”
Als deze passage nog niet volstrekt duidelijk is, beargumenteert de gemeente in het verzoekschrift onder 10 en 11 ook nog waarom volgens haar het eerder genoemde bedrag van € 3.250.000,00 in het kader van de onderhavige procedure zonder enige betekenis is en volstrekt irrelevant is. Aan deze inhoud van een processtuk waarmee de gemeente zich tot de rechter heeft gewend in een procedure tegen Cello, welke procedure specifiek betrekking heeft op het landgoed Haarendael, mag Cello betekenis toekennen.
4.5.
Mocht het gestelde aanbod van Cello d.d. 15 april 2015, zoals voor een korte tijd gestand gedaan op 1 juli 2014, na de stellige afwijzende reactie van de gemeente in het verzoekschrift van 23 juli 2014 nog niet morsdood zijn geweest, dan geldt dat zeker nu de gemeente en Cello elkaar niet hebben kunnen vinden op de prijs na de eerste mondelinge behandeling op 22 september 2014, waarin de zaak was aangehouden mede om te trachten alsnog een prijs in der minne te vinden. Daar zijn zij toen niet uitgekomen.
4.6.
De verklaring van de gemeente in de late avond van 23 november 2015, dat zij het aanbod van Cello van 15 april 2014 alsnog wil aanvaarden, heeft daarmee (hoogstens) te gelden als een nieuw aanbod. Nu niet in geschil is dat dit nieuwe aanbod van 23 november 2015 door Cello niet is aanvaard, moet worden aangenomen dat tussen Cello en de gemeente geen definitieve koopovereenkomst met betrekking tot landgoed Haarendael tot stand is gekomen.
4.7.
De rechtbank komt daarmee toe aan een inhoudelijke beoordeling van de zaak, hetgeen een opmerkelijke exercitie is. De gemeente verzet zich tegen de juistheid van een advies van de deskundigen dat op een voor haar gunstiger bedrag (€ 3.200.000,00) uitkomt dan de koopprijs van € 3.250.000,00, waaraan de gemeente sinds de late avond van 23 november 2015 zelf meent jegens Cello gebonden te zijn.
4.8.
De deskundigen hebben, onder meer, het volgende gerapporteerd. De onroerende zaken waarvan de prijs dient te worden bepaald, hebben een oppervlakte van 33.97.10 ha en vormen tezamen landgoed Haarendael met aangrenzende agrarische en natuurgronden. De onroerende zaken zijn gelegen aan de Raamse Akkers 15 te Haaren in het agrarisch buitengebied ten noordwesten van de bebouwde kom van het dorp Haaren, tussen de Rijksweg N65 (Den Bosch-Tilburg) en het dorp Haaren.
4.9.
Ter plaatse geldt het bestemmingsplan “Buitengebied Haaren” van de gemeente Haaren, zoals vastgesteld bij raadsbesluit van 7 september 2011. Ingevolge dit (inmiddels onherroepelijke) bestemminsplan hebben de onroerende zaken de navolgende ‘conserverende’ bestemmingen:
het Landgoed Haarendael: grotendeels de bestemming “maatschappelijk”, met de toevoeging ‘Cultuurhistorisch waardevol’, de agrarische gronden aan weerszijden van de oprijlaan hebben de bestemming ‘Agrarisch met Waarden – Landschapswaarden I’ met eveneens de toevoeging ‘cultuurhistorisch waardevol gebied’ en een strook grond aan de zuidzijde (langs de “Raamse Loop” heeft de bestemming “Natuur”,
de naastgelegen agrarische gronden: de bestemming “Agrarisch”,
de ten zuiden van het landgoed gelegen gronden: de bestemming “Agrarisch”.
4.10.
Op 29 februari 2008 hebben de Provincie en de gemeente een overeenkomst gesloten inzake de realisering van de woningbouwopgave van de gemeente en de financiering van de ontwikkeling van het “Helvoirts Broek”. In deze overeenkomst is onder meer de plancapaciteit voor woningbouw in de gemeente voor de periode tussen 1 januari 2005 en 1 januari 2015 vastgesteld op 850 woningen, waarbij de gemeente zich ertoe verbonden heeft om de (netto)groei van de woningvoorraad in deze periode te beperken tot maximaal 650 woningen. Daarbij is uitdrukkelijk vastgelegd dat “
Woningen die gerealiseerd worden in het kader van de herstructurering van de in de gemeente gelegen zorgcomplexen Haarendael en Assisië extra mogen worden gebouwd ten opzichte van de vastgestelde geplande capaciteit
.”
4.11.
Op 7 juni 2012 heeft de raad de ‘Structuurvisie Landgoed Haarendael’ vastgesteld. Hierin is voorzien in een intensivering en uitbreiding van de gebruiksmogelijkheden van het landgoed binnen een breed palet aan functies op het gebied van wonen, zorg, educatie, dienstverlening, bedrijvigheid, horeca en recreatie.
4.12.
De drie deskundigen hebben bij de waardering van de onroerende zaken een inschatting gemaakt van de opbrengst en kosten bij herontwikkeling voor meerdere gebruiksfuncties, de zogenaamde residuele waarderingsmethode. Daarbij zijn de deskundigen uitgegaan van vier mogelijke opties, te weten: herontwikkeling van het landgoed tot studentencampus in een “basis” en een “luxe” variant, verbouwing van het hoofdgebouw tot appartementen en een aantal vrijstaande woningen en een vierde optie, waarbij wordt uitgegaan van de vestiging van een bijzonder hotel en een aantal vrijstaande woningen.
4.13.
Op basis van een middeling van de uitkomsten van de doorrekening van deze vier opties komen de deskundigen in hun concept-rapport van 9 juni 2015 tot een waarde van de onroerende zaken op 1 juni 2015 van (afgerond) € 3.500.000,00.
4.14.
De gemeente heeft bezwaren aangevoerd tegen deze concept-waardering. De gemeente kan in de eerste plaats niet volgen waarom de waarde van landgoed Haarendael niet op basis van de vergelijkingsmethode is bepaald. In ieder geval leert volgens de gemeente analyse van de vijf door de deskundige Aelmans geschikt geachte referenties dat de waarde van landgoed Haarendael eerder minder dan € 2.000.000,00 bedraagt dan de veronderstelde € 3.500.000,00. De gemeente verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar het ‘Deskundigenadvies Haarendael’ van bureau Gloudemans van 6 juli 2015.
4.15.
Ten aanzien van dit bezwaar hebben de deskundigen in hun definitieve advies van 18 september 2015 uitgebreid gemotiveerd toegelicht dat bij de vijf door de gemeente aangehaalde referentietransacties weliswaar ook steeds sprake was van een oud kloostercomplex, maar dat de complexen zelf te verschillend zijn om de in de afgelopen 10 jaar gerealiseerde koopprijzen op één lijn te kunnen brengen. De voor de waardering relevante eigenschappen en omstandigheden van de genoemde complexen zijn niet alleen voor wat betreft bruto vloeroppervlakte en grondoppervlakte, maar voor wat betreft de inrichting, staat van onderhoud en ligging, evenals de ontwikkelingsmogelijkheden van deze complexen zodanig verschillend, aldus de deskundigen, dat ook met deze op zichzelf bruikbare referenties de vergelijkingsmethode niet voldoende verantwoord kan worden toegepast om daarmee tot een waarde van het landgoed Haarendael te komen. De deskundigen wijzen er daarbij op dat bureau Gloudemans in haar advies ook wijst op de verschillen tussen de verschillende referentieobjecten en zelfs tot nog meer verschillen komt. De rechtbank ziet geen aanleiding aan de juistheid van deze conclusies van de deskundigen te twijfelen en volgt de deskundigen dan ook in hun oordeel.
4.16.
De gemeente heeft voorts gewezen op een aantal omstandigheden als weergegeven onder punt 7 a t/m i in haar brief van 6 juli 2015, die de deskundigen bij hun waardebepaling ten onrechte niet zouden hebben meegenomen. In hun definitieve rapport zijn de deskundigen uitgebreid ingegaan op de genoemde omstandigheden en hebben zij de bezwaren van de gemeente merendeels weerlegd. Voor een deel hebben de deskundigen in de aangevoerde omstandigheden aanleiding gezien nader onderzoek te verrichten (onder meer naar eventuele andere referentietransacties met oude kloostercomplexen, naar de actuele verkoopprijzen van bouwkavels en naar de markt voor studentenhuisvesting). Dit heeft er toe geleid dat de deskundigen, op een aantal punten, bijvoorbeeld ten aanzien van de geschatte verkoopopbrengst van de te realiseren bouwkavels, hun berekeningen (naar beneden) hebben bijgesteld. De deskundigen komen uiteindelijk in hun definitieve rapport uit op een (herziene) waarde van het gehele landgoed Haarendael van € 3.200.000,00.
4.17.
De rechtbank onderschrijft de bevindingen van de deskundigen. Het definitieve advies is helder, uitgebreid gemotiveerd, logisch en consistent. De rechtbank neemt de bevindingen van de deskundigen over en maakt deze tot de hare. In dit oordeel wordt het volgende betrokken, waarbij de rechtbank onder ogen ziet dat als ergens geldt dat bij de waardering van onroerende zaken het onontkoombaar is om tot op zekere hoogte aannames te hanteren, dat zeker moet gelden bij de weerbarstige waardebepaling van dit bijzondere, niet courante object, waarvan de toekomst met onzekerheden is omgeven.
4.18.
Een kernbezwaar van de gemeente (tegen het definitieve rapport) richt zich op de haalbaarheid van de door deskundigen gehanteerde aannames bij de door hen gemaakte berekeningen. Volgens de gemeente hebben de deskundigen hun waardering gebaseerd op veronderstellingen, waarvan allerminst zeker is dat deze voor dit specifieke object van toepassing zijn. Zo is het maar zeer de vraag of er wel vraag bestaat naar een studentencampus in de regio Tilburg-Den Bosch, zoals de deskundigen veronderstellen. Voorts vindt de aanname dat 57 appartementen in het hoofdgebouw en 25 bouwkavels kunnen worden gerealiseerd, geen enkele steun in het bestuursakkoord dat de gemeente Haaren met de provincie Brabant heeft gesloten. De provincie stelt immers alleen extra woning contingent ter beschikking indien en voor zover dat nodig is voor de instandhouding van het monumentale deel van Haarendael. De door de deskundigen gehanteerde risico-afslag is bovendien te laag. De deskundigen gaan er daarbij vanuit dat daadwerkelijke herontwikkeling van landgoed Haarendael 3 jaar en 2 maanden zal duren. Er is echter op dit moment (nog) geen enkele concreet haalbare en duurzaam rendabele ontwikkelingsmogelijkheid voor landgoed Haarendael bekend.
4.19.
De rechtbank passeert deze stellingen van de gemeente. De gemeente gaat er met haar stellingen aan voorbij dat al sinds 2003 wordt gewerkt aan de planologische herontwikkelingsmogelijkheden van landgoed Haarendael. Cello is daarbij ook betrokken geweest, nu het voornemen tot verkoop van Cello al van 2009 dateert. Dit heeft geresulteerd in - onder andere - een besluit van Gedeputeerde Staten van 16 december 2003, een gemeentelijke woonvisie 2011-2015 en de door de raad goedgekeurde Structuurvisie Landgoed Haarendael die op 21 juni 2012 in werking is getreden, waarin onder meer als mogelijke functies zijn genoemd: wonen, educatie, horeca en recreatie. De structuurvisie biedt ruimte voor nieuwbouwontwikkeling op de volgende locaties: in de zijflanken van het hoofdgebouw en in de westelijke en oostelijke flank van de voortuinen. Voorts laat de structuurvisie ook ruimte voor de realisatie van een studentencampus.
4.20.
Op grond van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet, die op grond van het bepaalde in artikel 13 lid 4 Wvg van overeenkomstige toepassing zijn, geldt bij de prijsbepaling als uitgangspunt de werkelijke waarde. In casu is geen sprake van een bovenaf opgelegde “dwangbestemming”, zodat eliminatie in de zin van artikel 40c van de Onteigeningswet niet hoeft plaats te vinden. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper (artikel 40b lid 2 Onteigeningswet). Als een redelijk handelend koper in het vrije commerciële verkeer kan ook degene worden aangemerkt die, bij het bepalen van de koopprijs, mede rekening houdt met op het ogenblik van onteigening bij hem bestaande, voldoende reële verwachtingen over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan (vgl. Hoge Raad 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:326).
4.21.
In het licht van voormelde maatstaf zijn de deskundigen bij hun prijsbepaling terecht uitgegaan van de (ruimere) bestemmingsmogelijkheden die passen binnen de door raad vastgestelde structuurvisie van 2012. In het licht van de bewoordingen van artikel 4 Wvg mag in verband met de toepassing van een op dat artikel gebaseerde voorkeursrecht gewicht worden toegekend aan de betreffende structuurvisie. Het valt ook in praktische zin te billijken dat de deskundigen dit gedaan hebben, nu de deskundigen bij hun prijsbepaling wel enig houvast moesten hebben ten aanzien van de vraag wat een potentiële koper zou kunnen beginnen met een lastig te exploiteren object als het onderhavige, zonder dat die potentiële koper in conflict zal komen met de overheid en de belangen van ruimtelijke ontwikkeling die die overheid ter plaatse wil dienen. Het verwijt van de gemeente dat de deskundigen zich bij hun onderzoek naar de vier gekozen opties hebben gebaseerd op boterzachte aannames en veronderstellingen, waarvan allerminst zeker is dat deze voor dit specifieke object van toepassing kunnen zijn, overtuigt in dit geval niet. Onder meer omdat de gemeente, zoals ook ter zitting aan de orde is geweest, niet zonder meer bij voorbaat duidelijk wil of kan maken aan welke plannen en mogelijkheden zij planologische medewerking wenst te verlenen, wordt het voor de deskundigen onmogelijk om bij hun onderzoek aan de hand van zeer concrete opties de markt te verkennen.
4.22.
Dat de op deze wijze in het advies van de deskundigen tot stand gekomen prijs reëel is, wordt bevestigd door het feit dat reeds eerder een koopovereenkomst met Vugts tot stand was gekomen tegen een prijs van € 3.250.000,00 en het gegeven dat de gemeente zelf ten tijde van de mondelinge behandeling van 24 november 2015 het standpunt heeft ingenomen dat zij het landgoed Haarendael op 23 november 2015 voor een bedrag van
€ 3.250.000,00 van Cello had gekocht. De rechtbank wil aannemen dat de gemeente niet lichtvaardig een dergelijk bedrag aan gemeenschapsmiddelen aanwendt, als zij landgoed Haarendael dat bedrag niet waard vindt.
4.23.
Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over. Zij zal de verkoopprijs van de onroerende zaken overeenkomstig het advies bepalen op € 3.200.000,00.
4.24.
De rechtbank zal niet voldoen aan het verzoek van de gemeente om de deskundigen een opdracht te geven om nogmaals, met inachtneming van door de rechtbank te geven aanwijzingen, te komen tot heroverweging van het voorliggende advies. De rechtbank heeft geen behoefte aan het geven van nadere aanwijzingen om een reeds duidelijk advies nog duidelijker te laten worden. De wettelijke termijn van uitspraak van zes maanden als bedoeld in artikel 13 lid 5 Wvg is inmiddels ruimschoots overschreden. Daar zijn in dit geval allerlei goede verklaringen voor, maar de in de wettelijke termijn besloten  opdracht tot voortvarendheid is voor de rechter uiteraard een factor van gewicht. Cello heeft ook recht op duidelijkheid. Het is hier geen vrijblijvende discussie. Het beroep op het voorkeursrecht kost zorginstelling Cello geld. Cello heeft reeds in een vroeg stadium van de procedure gewezen op de nadelige financiële consequenties van de omstandigheid dat zij landgoed Haarendael, dat zij voor haar activiteiten als zorginstelling al sinds januari 2012 niet meer nodig heeft, nog steeds niet heeft kunnen verkopen en leveren aan een derde, terwijl zij nog wel steeds kosten moet maken voor de instandhouding ervan.
4.24.
Op grond van artikel 13, lid 6 Wvg komen de kosten van de rechterlijke procedure, het deskundigenadvies, alsmede de redelijkerwijs door de vervreemder voor rechtsbijstand en andere deskundige bijstand gemaakte kosten ten laste van de gemeente. De rechtbank ziet geen aanleiding gebruik te maken van haar bevoegdheid die kosten geheel of gedeeltelijk te compenseren. De gemeente zou met de tijdige acceptatie van het bod van € 3.250.000,00 de gehele procedure, inclusief onderzoek van de deskundigen met een eindresultaat dat veel dichter bij het standpunt van Cello ligt dan bij dat van de gemeente, hebben voorkomen.
4.25.
De deskundigen hebben bij brief van 5 oktober 2015 opgave gedaan van de door hen gemaakte kosten voor het onderzoek, inclusief urenspecificatie. De deskundigen hebben daarbij melding gemaakt van het feit dat zij aanleiding hebben gezien een substantieel deel van de door hen gewerkte uren niet in rekening te brengen en dat zij de totale kosten hebben beperkt tot een bedrag van in totaal € 91.562,81. De advocaat [NAAM]17 november 2015 opgave gedaan van de door haar in verband met de verkoopprocedure gemaakte kosten van rechtsbijstand. Deze kosten bedragen tot op heden € 57.521,60. De gemeente heeft zich zowel tegen de hoogte van de door de deskundigen gemaakte kosten, alsmede tegen de hoogte van de door Cello opgegeven kosten van rechtsbijstand verzet.
4.26.
Het bezwaar tegen de door de deskundigen gemaakte kosten is met name ingegeven door het feit dat de deskundigen eerst aanleiding hebben gezien om de waarde van het landgoed Haarendael te bepalen aan de hand van referentieobjecten, om vervolgens over te gaan op waardebepaling aan de hand van de verwachtingswaarde. Anders dan de gemeente veronderstelt, ziet de rechtbank hierin geen aanleiding een lager bedrag aan kosten vast te stellen. Waardebepaling op basis van referentieobjecten is een gebruikelijke wijze van waardebepaling en ook bureau Gloudemans is in haar rapportage uitgegaan van waardebepaling aan de hand van referentie objecten. Aan de deskundigen kan dan ook bezwaarlijk een verwijt worden gemaakt van het feit dat zij daar in eerste instantie op hebben ingezet. Vervolgens kan de deskundigen evenmin een verwijt worden gemaakt van het feit dat zij hebben geconstateerd dat de door hen gevonden transacties niet bruikbaar waren om tot een juiste waardebepaling te komen. De deskundigen hebben uitgebreid gemotiveerd toegelicht waarom zij tot deze conclusie zijn gekomen en zich genoodzaakt hebben gezien over te gaan op een andere waarderingsmethode. Hoewel de gemeente kan worden gevolgd in haar stelling dat de kosten minder hoog zouden zijn geweest als de deskundigen meteen hun berekeningen hadden gemaakt op grond van de residuele verwachtingswaarde, kan dit, gezien het voorgaande, geen reden zijn voor matiging van de gemaakte kosten, met als feitelijk resultaat dat de deskundigen deels onbetaald zouden blijven voor hun inspanningen. De waarde van een object als het onderhavige laat zich nu eenmaal lastig vaststellen, hetgeen voor de gemeente ook voorzienbaar moet zijn geweest en voor de rechtbank reden is geweest drie zware deskundigen op het advies te zetten. Ook aan de stelling van de gemeente dat na het concept advies door de deskundigen nog onevenredig hoge kosten zijn gemaakt, volgt de rechtbank niet. De deskundigen zijn in hun definitieve rapport uitvoerig ingegaan op de door de gemeente tegen het concept advies ingebrachte bezwaren. Ook hebben zij naar aanleiding van de bezwaren van de gemeente op verschillende punten nog nader onderzoek verricht. Het door de gemeente te betalen bedrag aan deskundigenkosten wordt dan ook, overeenkomstig de opgave van de deskundigen, bepaald op € 91.562,81.
4.27.
De gemeente heeft zich voorts verzet tegen de hoogte van de door Cello gemaakte kosten van rechtsbijstand. Ook dit verweer verwerpt de rechtbank. Cello heeft ter zitting uitdrukkelijk betwist dat in de opgave van haar kosten van rechtsbijstand werkzaamheden zijn meegenomen die zijn verricht in het kader van de bestuursrechtelijke procedure met betrekking tot de vestiging van het voorkeursrecht. Dat de (hoogte) van de kosten overigens onjuist of onredelijk zouden zijn, is de rechtbank niet gebleken. De enkele stelling dat geen (nadere) specificatie is overgelegd, is daarvoor in dit geval onvoldoende. Niet onaannemelijk is dat Cello in deze weerbarstige materie, die geen raakvlakken heeft met haar eigen activiteiten als zorginstelling maar waarmee voor Cello wel een groot geldelijk belang is gemoeid, behoefte heeft gehad aan intensieve rechtskundige begeleiding. Het door de gemeente te betalen bedrag wordt bepaald op € 57.521,60.
4.28.
De rechtbank komt tot het navolgende oordeel over de prijs en tot de navolgende overige beslissingen.
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
bepaalt de prijs van de onroerende zaken te weten:
Het Landgoed Haarendael, bestaande uit het grondgebied van het historische Grootseminarie, binnen de omwalling en de groensingels met alle opstallen en wegen, plaatselijk bekend Raamse Akkers 15 te Haaren ,
De naastgelegen agrarische gronden buiten de omwalling en de groensingels,
De ten zuiden van het landgoed gelegen gronden, voor zover eveneens eigendom van Cello, zijnde:
 het perceel grond met de daarop aanwezige opstallen en al hetgeen volgens verkeersopvattingen daartoe behoort; gelegen te Haaren, plaatselijk bekend Rijksweg, kadastraal bekend gemeente Haaren sectie A2611, groot 25.17.25 ha, welk perceel belast is met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b van de Belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van de publiekrechtelijke rechtspersoon Het Waterschap De Dommel, gevestigd te Boxtel,
 het perceel grond met de daarop aanwezige opstallen en al hetgeen volgens verkeersopvatting daartoe behoort, gelegen te Haaren aan de Lage Raam, kadastraal bekend gemeente Haaren, sectie A2384, groot 5.93.30 ha,
 het perceel grond met de daarop aanwezige opstallen en al hetgeen volgens verkeersopvatting daartoe behoort, gelegen te Haaren, sectie A2472, groot 1.45.50 ha, welk perceel is belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b van de Belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van de publiekrechtelijke rechtspersoon Het Waterschap De Dommel, gevestigd te Boxtel,
 het perceel grond met de daarop aanwezige opstallen en al hetgeen volgens verkeersopvatting daartoe behoort, gelegen te Haaren aan de Vogelenzang, kadastraal bekend gemeente Haaren, sectie A2474, groot 1.41.05 ha, welk perceel belast is met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b van de Belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van de publiekrechtelijke rechtspersoon Het Waterschap De Dommel, gevestigd te Boxtel,
op € 3.200.000,00 (drie miljoen twee honderd duizend euro),
5.2.
veroordeelt de gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen voor hun in deze procedure verrichte werkzaamheden ten bedrage van
€ 91.562,81,
5.3.
veroordeelt de gemeente in de kosten van rechtsbijstand aan de zijde van Cello tot op heden te bepalen op een bedrag van € 57.521,60,
5.4.
veroordeelt de gemeente in de overige kosten van deze procedure, aan de zijde van Cello begroot op € 613,00 aan griffierechten,
5.5.
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. A.H.L. Roosmale Nepveu en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2015.