ECLI:NL:RBROT:2014:4917
Rechtbank ROT — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
team handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/411735 / HA ZA 12-951
VONNIS van de meervoudige kamer  van 18 juni 2014
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
BUREAU BEHEER LANDBOUWGRONDEN
,
gevestigd te Den Haag,
eiser,
advocaten mr. J.S. Procee, mr. M. van der Werf en mr. M. Rus-Van der Velde te Den Haag,
tegen
[tussenkomende partij]
,
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaten mr. P. de Boorder en mr. E. Smits te Rotterdam,
- en tegen -
1
de coöperatie COÖPERATIEVE RABOBANK ZUID-HOLLAND MIDDEN U.A,
gevestigd te Delft,
rechtsopvolgster van de Coöperatieve Rabobank B.A.,
2. de naamloze vennootschap
RABOHYPOTHEEKBANK N.V.
,
gevestigd te Amsterdam,
tussengekomen partij,
advocaat [NAAM]. W.L. Stolk te Rotterdam,
- en tegen -
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[tussenkomende partij]
,
gevestigd te Rotterdam,
tussengekomen partij,
advocaten mr. P. de Boorder en mr. E. Smits te Rotterdam.
Partijen blijven verder aangeduid als “BBL”, “[tussenkomende partij]”, (de Coöperatieve Rabobank Zuid-Holland Midden U.A. en de Rabohypotheekbank N.V. gezamenlijk als) “Rabobank” en “[tussenkomende partij].”
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het proces-verbaal van descente en de daarin genoemde stukken;
het tussenvonnis van 23 januari 2013;
de brief van mr. [NAAM]24 januari 2013;
de brief van mr. [NAAM]31 januari 2013;
de akte van cassatie, aangetekend door interveniënten, opgemaakt op 6 februari 2013;
het faxbericht van mr. [NAAM]8 februari 2013;
de brief van mr. [NAAM]r Velde van 20 maart 2013;
de brief van mr. [NAAM]r Velde van 21 maart 2013 (afschrift brief gericht aan de deskundigen);
het concept-deskundigenbericht;
de brief van mr. [NAAM]r Velde van 10 mei 2013;
het deskundigenbericht;
het faxbericht van mr. [NAAM]28 november 2013;
de conclusie na deskundigenbericht van [tussenkomende partij] en [tussenkomende partij],
de akte overleggen producties van [tussenkomende partij] en [tussenkomende partij];
de notitie van de rechtbankdeskundigen voor de pleidooizitting van 2 december 2013;
de pleitnota van BBL voor de pleidooizitting van 2 december 2013;
de brief van mr. [NAAM]16 december 2013;
het faxbericht van mr. [NAAM]19 december 2013;
de brief van mr. [NAAM]r Velde van 23 december 2013;
de brief van mr. [NAAM]10 januari 2014.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
Het geschil en de verdere beoordeling
2.1.
In voormeld tussenvonnis is de onteigening uitgesproken. In geschil is nog de hoogte van de schadeloosstelling voor het onteigende. Peildatum voor de schadeloosstelling is 15 maart 2013, als dag van inschrijving in de openbare registers van het vonnis waarbij de vervroegde onteigening is uitgesproken (art. 40a Onteigeningswet, hierna: Ow).
2.2.
De rechtbank heeft in haar tussenvonnis als voorschot op de schadeloosstelling toegewezen:
-aan [tussenkomende partij] € 642.764,-;.
-aan [tussenkomende partij] € 122.350,-.
2.3.
Het onteigende is gelegen in [kadastrale aanduiding]. Eigenaar van het onteigende was voorheen [tussenkomende partij].
[tussenkomende partij] was huurder van de landbouwschuur, welke schuur gedeeltelijk binnen het onteigende ligt en voor een klein deel daarbuiten.
Het onteigende maakt onderdeel uit van het deelgebied Groenzone Berkel-Pijnacker, dat op zijn beurt onderdeel uitmaakt van de te realiseren Groenblauwe Slinger, een gebied van circa 200 km2 dat Midden-Delfland verbindt met het Groene Hart en dat bestaat uit onder meer 1.600 ha. nieuw natuur- en recreatiegebied en 125 km aan recreatieve routes.
2.4.
De rechtbank heeft drie deskundigen benoemd. Deze deskundigen hebben op 11 juli 2013 rapport uitgebracht. In het rapport komen de deskundigen, samengevat, tot de navolgende bevindingen:
Toe te kennen schadeloosstelling ten behoeve van [tussenkomende partij]:
-Waarde van het onteigende 				€ 987.882,50
welk bedrag bestaat uit drie deelbedragen:
1) Waarde van het onteigende deel van de hal € 436.850,-,
(bestaand uit:
-beleggingswaarde gehele bedrijfshal € 364.600,-
-minus € 10.000,- waarde restant hal,
-waarde 13 paardenboxen c.a. € 42.250,-
-waarde buitenbak met omliggende grond € 40.000,-
2) € 412.500,- voor een perceelgedeelte van circa 1.65.00 ha., waarbij de rechtbankdeskundigen de grondprijs waarderen op € 25,- per m2,
3) € 138.532,50 voor een perceelgedeelte van circa 0.61.57 ha., waarbij de rechtbankdeskundigen de grondprijs waarderen op € 22,50 per m2.
-Waardevermindering van het overblijvende 				nihil
Bijkomende vergoedingen
- Aanpassingen met betrekking tot het overblijvende (-/- € 25.000) 	nihil
- Vervangende sloot/afrastering 					bestek
- Wederbeleggingskosten 						€ 30.150,-
- Belastingschade 						nihil
- Kosten juridische en deskundige bijstand
p.m.
Totaal:
€ 1.018.032,50 + p.m.
Toe te kennen schadeloosstelling ten behoeve van [tussenkomende partij]
Zwaardere huurlasten 						nihil
Bemiddeling en kosten opmaak huurcontract 			€ 11.250,-
Verhuiskosten/ herinrichting vervanging 				€ 32.350,-
Extra accountantskosten 						€ 2.500,-
Omrijschade 							€ 17.325,-
Belastingschade 							p.m.
Kosten juridische en deskundige bijstand
p.m.
Totaal:
€ 63.425,- + 2x p.m.
Aan deze twee schadeloosstellingen dienen volgens de rechtbankdeskundigen nog te worden toegevoegd:
- een rentevergoeding over het verschil tussen de door de rechtbank vast te stellen schadeloosstelling en het bedrag van het betaalde voorschot over de periode tussen inschrijving van het onteigeningsvonnis in de openbare registers en de datum van het vonnis waarbij de schadeloosstelling wordt vastgesteld, en voorts
- een rentevergoeding over het bedrag van de schadeloosstelling vanaf de datum
van laatstbedoeld vonnis en de uiteindelijke uitbetaling van het restant van de schadeloos-
stelling.
2.5.
De rechtbank zal de vorderingen beoordelen in de volgorde die de rechtbankdeskundigen in voormeld overzicht hanteren, als eerste in de procedure tegen [tussenkomende partij] (A) en vervolgens in de procedure tegen [tussenkomende partij] (B). Daarna zal nog de vordering van de Rabobank worden beoordeeld (C).
A de procedure tegen [tussenkomende partij]
waarde van het onteigende
Waarde van het onteigende opstalgedeelte
2.6.
De rechtbankdeskundigen begroten de waarde van het onteigende deel van de hal aan de hand van het door [tussenkomende partij] van [tussenkomende partij] gehuurde gedeelte van die hal. Zij gaan uit van de door [tussenkomende partij] betaalde huur, gekapitaliseerd tegen 15%. De rechtbank-deskundigen onderbouwen de hoogte van dit percentage door erop te wijzen dat de daadwerkelijk betaalde huur als te hoog dient te worden beschouwd, alsmede onder verwijzing naar de aard, de ligging en de onderhoudstoestand van het pand. Dat levert een beleggingswaarde op van € 364.600,- voor het gehuurde deel van de hal met ondergrond. De rechtbankdeskundigen kennen daarnaast een waarde toe aan de overige (onbebouwde) grond (buitenbak met onder- en omliggende grond), alsmede aan het niet aan [tussenkomende partij] verhuurde (maar wel onteigende) deel van de hal, bestaande uit paardenboxen, zadelkamer en wasruimte. Aan de grond hebben de rechtbankdeskundigen in eerste instantie een waarde toegekend van € 50.000,-. Hierop is later een aftrek toegepast van 20% in verband met geconstateerde verontreiniging van de grond. De waarde van de paardenboxen, zadelkamer en wasruimte is door de rechtbankdeskundigen vastgesteld op € 42.250,-. Op de aldus berekende waarde van het onteigende moet een aftrek plaatsvinden, omdat een deel van de hal overblijft aan [tussenkomende partij]. De rechtbankdeskundigen kennen aan dat deel een waarde toe van € 10.000,-.
2.7.
BBL sluit zich ten aanzien van de waarde van het onteigende aan bij de bevindingen van de rechtbankdeskundigen.
2.8.
Volgens [tussenkomende partij] gaan de rechtbankdeskundigen er ten onrechte van uit dat de tussen [tussenkomende partij] en [tussenkomende partij] overeengekomen huurprijs te hoog zou zijn; deze is en was
- zeker toentertijd - marktconform en acceptabel, hetgeen onder meer volgt uit het feit dat deze bij aanvang van de huur (twaalf jaar geleden) door de belastingdienst is goedgekeurd. De gesloten huurovereenkomst was onverkort van kracht en zou dat zonder onteigening ook zijn gebleven. [tussenkomende partij] meent voorts dat de enkele omstandigheid dat de huurprijs wellicht hoger is dan de huurwaarde geen aanleiding mag zijn de beleggingswaarde naar beneden bij te stellen. Volgens [tussenkomende partij] moet het bij verhuur zonder verhoogd risico gebruikelijke percentage van 7 à 8% worden gehanteerd en kan het door de rechtbankdeskundigen gehanteerde percentage van 15% slechts worden toegepast bij uiterst riskante beleggingen, waarvan in onderhavig geval geen sprake is, nu [tussenkomende partij], de onteigening weggedacht, de verhuur van de loods aan [tussenkomende partij] zonder noemenswaardig risico en/of extra kosten nog tientallen jaren zou hebben kunnen voorzetten. [tussenkomende partij] meent voorts dat de schadeloosstelling voor de paardenboxen met zadelkamer, wasruimte en grond berekend moet worden aan de hand van de beleggingswaarde, waarbij gerekend moet worden met een rendement van 7,5%.
[tussenkomende partij] kan zich ten slotte niet vinden in een – op de asbestvervuiling gebaseerde – neerwaartse bijstelling van de waarde van de paardenbak. Volgens [tussenkomende partij] ontbreekt aan het gehanteerde kortingspercentage een onderbouwing en hadden de rechtbankdeskundigen een extern advies kunnen inwinnen om de exacte kosten te begroten.
2.9.
Gelijk de rechtbankdeskundigen en partijen tot uitgangspunt nemen is de rechtbank van oordeel dat de werkelijke waarde van het door [tussenkomende partij] aan [tussenkomende partij] verhuurde gedeelte van de loods moet worden vastgesteld door middel van kapitalisatie van de huurwaarde. Deze kapitalisatie dient plaats te vinden door tegenover de huurwaarde van het pand een kapitalisatiefactor te plaatsen die gegeven de rentestand, de stand van het pand (ouderdom, onderhoudstoestand) en het risico van de belegging overeenkomt met het percentage dat moet worden beschouwd als het rendement van het pand. De rechtbankdeskundigen zijn uitgegaan van een huurwaarde van € 54.690,- en een rendement van 15%, derhalve van een kapitalisatiefactor van (afgerond) 6,7. [tussenkomende partij] bestrijdt zowel de hoogte van de gehanteerde huursom als de gehanteerde factor.
2.10.
De rechtbank volgt de rechtbankdeskundigen in hun oordeel dat de daadwerkelijk betaalde huur als te hoog moet worden gekwalificeerd. De rechtbankdeskundigen wijzen er terecht op dat slechts een klein deel van het gehuurde effectief aanwendbaar is, nu de overige gedeelten in slechte staat verkeren. De rechtbankdeskundigen wijzen erop dat voor de door [tussenkomende partij] betaalde huur andere, beduidend beter aanwendbare huurruimte te verkrijgen is. De rechtbankdeskundigen hebben verwezen naar in de omgeving van het onteigende betaalde huurprijzen voor het onteigende, die (ver) onder de door [tussenkomende partij] betaalde prijs liggen. Dat de belastingdienst de huurprijs kennelijk – doch in ander
verband – heeft goedgekeurd doet hieraan niet af. De rechtbank neemt tot uitgangspunt dat [tussenkomende partij] bereid was meer te betalen dan de werkelijke waarde vanwege de familierelatie tussen de directeur-grootaandeelhouder van [tussenkomende partij] en [tussenkomende partij] (vader en dochter). Niet in geschil is voorts dat de staat van onderhoud op diverse punten niet in orde was.
2.11.
Gegeven de staat van onderhoud en de hoge huurprijs zal de rechtbank gelijk de rechtbankdeskundigen hebben gedaan uitgaan van een rendement van 15%. Anders dan [tussenkomende partij] kennelijk meent is hierbij niet beslissend of al dan niet sprake is van een risicovolle belegging. Dat kan één van de factoren zijn voor het vaststellen van de kapitalisatiefactor, maar in het onderhavige geval is dat geen beslissende factor. De rechtbank merkt hierbij overigens op dat, anders dan [tussenkomende partij] kennelijk meent, de thans gehanteerde factor niet veel lager ligt dan de gebruikelijke factor in geval van kapitalisatie van de jaarlijkse huuropbrengst.
2.12.
Over de twee overige posten: “13 paardenboxen c.a. € 42.250,-” en “waarde buitenbak met omliggende grond € 50.000,-” wordt als volgt geoordeeld.
2.13.
[tussenkomende partij] is van mening dat ook ten aanzien van de berekening van de werkelijke waarde van de paardenboxen met zadelkamer en wasruimte moet worden uitgegaan van de beleggingswaarde. Zoals de rechtbankdeskundigen evenwel terecht hebben opgemerkt
– [tussenkomende partij] betwist dat ook niet – worden de 13 paardenboxen niet bedrijfsmatig verhuurd; een aantal daarvan wordt door [tussenkomende partij] om niet ter beschikking gesteld aan derden als familieleden en kennissen. Planologisch is een paardenhouderij ter plekke overigens ook niet toegestaan. De door [tussenkomende partij] voorgestane berekeningsmethodiek is hier derhalve niet toepasbaar.
2.14.
[tussenkomende partij] meent voorts dat de rechtbankdeskundigen zowel ten aanzien van de paardenboxen, zadelkamer en wasruimte met de daaraan toe te rekenen grond als ten aanzien van de buitenbak met onder- en omliggende grond ten onrechte niet zijn uitgegaan van de hierna nader te bespreken bestemming glastuinbouwgronden. De rechtbank volgt [tussenkomende partij] hierin niet. De grondoppervlakte van het onteigende deel van de hal, de boxen met zadelkamer en wasruimte en de buitenbak bedraagt 0.45.00 ha. Afgezet tegen de door de rechtbankdeskundigen gehanteerde prijs voor glastuinbouwgrond van € 25,- per ca., levert dat een bedrag op van € 112.500,- de massa. Dat is vele malen lager dan de door de rechtbankdeskundigen voor de gronden samen berekende waarde van € 446.850,-. De splitsing die de rechtbankdeskundigen in het kader van de waardering hebben aangebracht tussen – samengevat – de hal met buitenbak en de overige gronden is dus in het voordeel van [tussenkomende partij].
2.15.
Overigens volgt de rechtbank de rechtbankdeskundigen in de waardering van de paardenboxen, zadelkamer en wasruimte met de daaraan toe te rekenen grond en van de buitenbak. De rechtbankdeskundigen waarderen een en ander naar de prijs die tussen redelijk handelende partijen bij een veronderstelde transactie in het vrije commerciële verkeer zou zijn betaald op basis van het (ten tijde van de onteigening) bestaande gebruik, en is gestoeld op de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundigen. De rechtbank heeft, afgezien van hetgeen hiervoor aan de orde is gekomen, geen aanwijzingen dat de waardering ondeugdelijk is. De rechtbank neemt het advies van de rechtbankdeskundigen op dit punt, inclusief de motivering, over. Dat geldt ook voor de aftrek die de rechtbankdeskundigen toepassen voor de buitenbak in verband met de geconstateerde verontreiniging. De rechtbankdeskundigen hebben gesteld dat een potentiele koper redelijkerwijze over zou gaan tot het instellen van een bodemonderzoek zoals dat inmiddels door BBL is uitgevoerd, en dat de aan de geconstateerde verontreiniging blijkende risico’s zouden zijn verdisconteerd met een korting van 20% op de koopsom, zodat een koopsom van € 40.000,- resteert. Het betreft derhalve een inschatting door de rechtbankdeskundigen van de prijs die in het vrije verkeer tot stand zou zijn gekomen, gegeven de waardebepaling op grond van het bestaande gebruik als buitenbak. Reeds om die reden gaat niet op het verwijt van [tussenkomende partij] dat het deskundigenrapport geen onderbouwing geeft van het kortingspercentage van 20%. Anders dan [tussenkomende partij] kennelijk meent gaat het er niet om de werkelijke kosten van (kennelijk:) sanering te berekenen, maar om de vraag wat een redelijk handelend koper zou doen bij constatering van de onderhavige verontreiniging.
2.16.
Wat de aftrek van € 10.000,- betreft ten slotte in verband met het niet onteigende deel van de hal wordt het volgende overwogen. De rechtbankdeskundigen hebben dit gedeelte van de hal getaxeerd op basis van een vrije opleveringsmogelijkheid. Door partijen zijn hiertegen geen bezwaren naar voren gebracht. De rechtbank volgt de rechtbankdeskundigen in de taxatie en neemt het advies terzake over.
2.17.
Op basis van het voorgaande wordt de waarde van het onteigende opstalgedeelte vastgesteld op € 436.850,-.
Waarde van de overige (onbebouwde)grond
2.18.
De rechtbank zal de beoordeling van deze kwestie in twee delen splitsen:
1) moet de waarde van de grond gerelateerd worden aan de mogelijkheid om deze als kastuinbouwgrond te verkopen (elimineren)?
2) waarde per m2.
2.19.
Het huidige bestemmingsplan is het bestemmingsplan “Groenzone”, vastgesteld in februari 2006. Op basis daarvan rust thans op het onteigende de bestemming recreatie. Aan de orde is de vraag of niet alleen dit bestemmingsplan, maar ook de aan dit bestemmingsplan voorafgaande 4e en 5e herziening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied bij de waardering van het onteigende moet worden geëlimineerd. De rechtbankdeskundigen rapporteren hierover:
“
Voor zover op het onteigende of een gedeelte daarvan krachtens het vigerende bestemmingsplan “Groenzone” de bestemming “Recreatieve doeleinden en natuur” (soms in combinatie met de bestemming “water”) rust, dient in beginsel voorafgaand aan de waardebepaling onderzocht te worden of de invloed van deze bestemming krachtens het bepaalde in artikel 40e 0w geëlimineerd moet worden. Aangezien de betrokken bestemming als een onrendabele bestemming moet worden aangemerkt, komt alleen de eventuele eliminatie van een nadelige invloed van deze bestemming aan de orde. Voorop staat hierbij, dat met eliminatie een ander resultaat voor de schadeloosstelling moet worden bereikt dan zonder eliminatie. Is dat niet het geval, bijvoorbeeld omdat de op de vigerende bestemming en bestaand gebruik gebaseerde waarde van de grond niet verandert wanneer de invloed van de vigerende bestemming bij de waardebepaling wordt geëlimineerd, dan bestaat geen belang bij beroep op de eliminatieregel en kan het soms gecompliceerde onderzoek naar de toepasselijkheid daarvan achterwege worden gelaten. Deze redenering kan worden afgeleid uit de negen Dowato-arresten van de Hoge Raad van 25 november 2011, LJN: BS1685, BS1686, BS8872, BS8804, BS8803, BS8802, BS8800, BS8799, BS8806 en BS88805. Bij waardering op basis van de vigerende recreatieve bestemming zou het onteigende de hoogste waarde ontlenen aan het bestaande agrarische gebruik. Bij waardering met eliminatie van de
invloed van de recreatieve bestemming zou de waarde van het onteigende bepaald moeten word
den op basis van de niet aan de invloed van de (komende) recreatieve bestemming onderworpen
voorafgaande gemeentelijke planologische regeling waarin, zoals hierna zal worden uiteengezet,
op het onteigende in het kader van de toen vigerende agrarische bestemming ook glastuinbouw
was toegestaan. Een dergelijk planologisch regime leidt tot een hogere waarde dan alleen de
agrarische waarde. Dat brengt met zich mee, dat belang bestaat bij beroep op, en onderzoek naar,
de toepasselijkheid van de eliminatieregel.
In de arresten van 9 juli 2010 (onder meer: Van Eijk en Maasstede/Zuid-Holland, TBR 20 10/204)
heeft de Hoge Raad voor de uitkomst van dit onderzoek beslissend geacht, of de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven en mogelijk te elimineren bestemming is bepaald door
een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan voor de realisering van het werk ter plaatse van het onteigende, en of aldus het bestemmingsplan in zoverre
slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te
geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moet maken. In het arrest van 8 februari 2013 (LJN: BY4119) heeft de Hoge Raad aanvaard, dat een dergelijk
plan niet reeds formeel hoeft te zijn vastgesteld ten tijde van de totstandkoming van het bestemmingsplan. Voldoende is, aldus de Hoge Raad, dat sprake is van een “voor toepassing van art.
40c 0w voldoende concreet plan”, en een verdere concretisering van dat plan na vaststelling
van het bestemmingsplan doet daaraan dan niet af.
Met inachtneming van de aldus door de Hoge Raad geformuleerde uitgangspunten komen deskundigen tot de conclusie dat de invloed van de krachtens het bestemmingsplan “Groenzone”
aan het onteigende gegeven recreatieve bestemming dient te worden geëlimineerd. Daartoe
overwegen zij het volgende.
Blijkens de tot de onteigeningstukken behorende zakelijke beschrijving en de inhoud van het
KB van 8 november 2010 waarbij de onderhavige gronden ter onteigening zijn aangewezen
maakt de omvorming van het gebied waarin het onteigende is gelegen deel uit van een sedert
1994 door de provincie Zuid-Holland ingezet beleid om doorlopende natuur- en recreatiegebieden te maken in de S-vormige open ruimte tussen de steden rond Den Haag en Rotterdam. Het
programma, in de betrokken beleidsstukken aangeduid als de “Groenblauwe Slinger”, is gericht
op het groen houden van deze gebieden en deze gebieden op sommige plekken uit te breiden
met de functies natuur en recreatie.
De reeds eerder in dit rapport geciteerde brief van Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland van
13 juli 1999 aan B en W van Berkel en Rodenrijs maakt duidelijk dat anno 1999 sprake was van
een reeds vrij duidelijk uitgekristalliseerd en op de realisering van de Groenblauwe Slinger gericht beleid, dat in de ogen van de provincie niet meer ter discussie stond en een einde diende te maken aan (volledige) glastuinbouwbestemmingen in het te transformeren gebied. Alleen een beperkte uitbreidingsmogelijkheid voor bestaande glastuinbouwbedrijven (de zogenaamde 2 hectare-regeling) zou voorlopig nog toelaatbaar zijn. Gemakshalve worden de citaten uit de betrokken brief waarin dit tot uitdrukking komt hierna nogmaals opgenomen:
‘Zoals u bekend is werkt de provincie al enige jaren voortvarend aan de realisering van de Groenblauwe Slinger, de ecologische recreatieve verbinding van Midden-Delfland naar het Groene Hart. De Groenzone Berkel-Pijnacker is onderdeel van de slinger dat de smalle, maar cruciaal verbindende schakel vormt tussen de qua omvang grotere gebieden van de Slinger.
In februari van dit jaar hebben Provinciale Staten de nota “Stad en land in balans” vastgesteld, het ontwikkelingsperspectief van de Groenblauwe Slinger. Dit perspectief geeft het langetermijnbeeld voor de inrichting en de organisatie van uitvoering, financiering en verdere planvorming van het gebied weer. Daarmee staat voor de provincie de ambitie om tot realisering van dit groengebied gekomen niet meer ter discussie, de Groenblauwe Slinger komt er. Voor de provincie is de Groenblauwe Slinger in de Zuidvleugel van de Randstad veruit het belangrijkste groenproject, juist met name in de omgeving waar de komende tien jaar tienduizenden nieuwe bewoners zullen komen. Wij vinden het van cruciaal belang dat die bewoners in hun directe omgeving kunnen recreëren en dat de aangrenzende gebieden van de VINEX-locaties duurzaam worden ingericht.’
(------)
‘Wij hebben met waardering geconstateerd dat uw raad in 1998 een voorbereidingsbesluit heeft genomen voor het gebied in de Groenzone met een (volledige) glastuinbouwbestemming. Onzes inziens was dit besluit niet alleen noodzakelijk om als overheid geloofwaardig te blijven, maar ook om slagvaardig tot verdere besluitvorming met betrekking tot de realisering te kunnen komen. Wij hopen daarom ook dat dit voorbereidingsbesluit aaneensluitend gevolgd zal worden door het vaststellen van een bestemmingsplan waarin de zogenaamde 2 hectareregeling is opgenomen. Deze regeling is naar ons oordeel in de tussenfase van planvorming tot realisering een goede middenweg om enerzijds verdere “verglazing” tegen te gaan en anderzijds tegemoet te komen aan de gerechtvaardigde belangen van de betrokken tuinders. In dit verband willen wij er nog op wijzen dat de agrarische sector naar ons oordeel niet wordt gedupeerd, mits er snel duidelijkheid komt.’
Deze brief is gevolgd door overleg tussen de rijksoverheid, de provincie en de gemeenten, welk
overleg heeft geleid tot een intentieverklaring die op 22 november 2001 is ondertekend door het
(toenmalige) ministerie van LNV, de provincie Zuid-Holland en de (toenmalige) gemeenten Berkel
en Rodenrijs en Pijnacker. In deze intentieverklaring zijn vastgelegd de tussen de betrokken
overheden gemaakte afspraken over het met het oog op de realisering van de Groenblauwe Slinger
te voeren beleid inzake planologische invulling en grondverwerving. Blijkens de intentieverklaring
werd onder meer afgesproken dat de provincie de doorwerking van de provinciale plannen in de
gemeentelijke bestemmingsplannen zal bevorderen, en dat de betrokken gemeenten voor de
beoogde groengebieden een aanvang zullen nemen met de planologische verankering van de
benodigde “groene” aanduidingen door middel van herziening van bestemmingsplannen en
voorbereidingsbesluiten. Ook werd afgesproken dat de gemeenten zich in de periode voorafgaand
aan het aanpassen van de bestemmingsplannen zullen inspannen om activiteiten te voorkomen die
strijdig zijn met de beoogde groene doelstelling voor het gebied.
Op streekplanniveau werden de plannen voor de realisering van de Groenblauwe Slinger
vastgelegd in het streekplan Rijnmond van 1996, het streekplan Zuid-Holland West van 2003 en
het streekplan/ structuurplan RR2020 van 2005 (zie de eerder in dit rapport opgenomen citaten uit
deze streekplannen).
In oktober 2004 werd in opdracht van de provincie het “Masterplan Groenzone” vervaardigd voor
de inrichting van Groenzone Berkel en Bergboezem Oude Leede. Dit Masterplan moest blijkens
de inleiding dienen als “onderlegger” voor de op groenbestemmingen gerichte herziening van de
gemeentelijke bestemmingsplannen. In de inleiding wordt tevens vermeld dat het Masterplan met
zijn schaalniveau van 1:10.000 nog niet de gedetailleerdheid van een inrichtingsplan heeft, maar
wel voldoende informatie geeft voor “de planologische vertaling van de functieveranderingen in
het gebied”.
In september 2009 werd door de Dienst Landelijk Gebied een voorontwerp gemaakt voor de
inrichting van de groenzone Berkel-Pijnacker met als startpunt het Masterplan Groenzone van
2004 en met verwerking van een aantal wijzigingen en detailleringen alsmede inpassing van
enkele nieuwe ontwikkelingen in het gebied. Dit voorontwerp, dat ter inzage heeft gelegen ter
voorbereiding van het onteigenings-KB van 8 november 2010, vormt blijkens de inleiding het
eindpunt in het proces van planvorming op het schaalniveau van de hele Groenzone. In december
2011 is het voorontwerp voor wat betreft het gebiedsgedeelte waarin het onteigende is gelegen
gevolgd door een Definitief Ontwerp voor het als “De Groenzoom” aangeduide (smalste)
onderdeel binnen de Groenblauwe Slinger.
Op gemeentelijke niveau vigeerde ter plaatse van het onteigende vanaf 1983 het in 1978 vast
gestelde bestemmingsplan “Landelijk Gebied” van de toenmalige gemeente Berkel en Rodenrijs.
In dit bestemmingsplan had een deel van het onteigende een agrarische bestemming die zonder
meer glastuinbouw met kassenbouw toeliet. Blijkens de eerder in dit rapport weergegeven
gemeentelijke planologische ontwikkelingen is deze bestemming gehandhaafd bij de 1e, 2e en 3e
herziening van dit bestemmingsplan, en is de glastuinbouwmogelijkheid bij de 4e herziening in
2000 gedeeltelijk geschrapt en vervangen door de beperkte 2 hectareregeling. Aangezien de
provincie een verdergaande beperking van de glastuinbouwmogelijkheid verlangde en daarom aan
de 4e herziening (gedeeltelijk) goedkeuring onthield, is op 29 november 2001 door de
gemeenteraad een 5e herziening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied vastgesteld, waarin
(in ieder geval voor wat betreft het onteigende) alle mogelijkheden voor de realisering van
glastuinbouw binnen de agrarische bestemming werden gereduceerd tot de 2 hectareregeling. Voor
gronden (zoals het onteigende) waarop nog geen glastuinbouw was gerealiseerd bracht dit met zich
mee dat alleen een tot 2 ha (eventueel met vrijstelling tot 3 ha) gemaximeerd glastuinbouwareaal
werd toegestaan als uitbreiding van een reeds op naastgelegen grond bestaand glasminbouwbedrijf.
In het raadsvoorstel van 29 november 2001 werd deze beperking van de glastuinbouwmogelijkheden gemotiveerd met de overweging dat hiermee een effectief planologisch instrument voorhanden
kwam om verdere dichtslibbing met glas van het gebied van de Groenzone te voorkomen.
In februari 2006 werd het vigerende bestemmingsplan Groenzone vastgesteld, waarin de agrarische
bestemming van het onteigende (annex de reeds eerder planologisch gereduceerde
glastuinbouwmogelijkheid) werd vervangen door de vigerende recreatieve bestemming. In bij dit
bestemmingsplan behorende toelichting, waarin wordt verwezen naar de provinciale en regionale
planvorming, wordt vastgesteld dat de in het plan opgenomen Groenzone onderdeel uitmaakt van
de Groenblauwe Slinger.
Deskundigen concluderen dat zowel ten tijde van de vaststelling van de 4e en 5e herziening van het
bestemmingsplan Landelijk Gebied als ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan
“Groenzone” sprake was van een voor toepassing van art 40c 0w voldoende concreet plan, gericht
op de aanleg van de Groenzone als werk waarvoor onteigend wordt. Dat na de vaststelling van de
bestemmingsplannen het plan voor de aanleg van de Groenzone nog verder is geconcretiseerd, doet
hieraan blijkens het arrest van de Hoge raad van 8 februari 2013 niet af. Dit leidt tot de slotsom dat
zowel de op bescherming van de aanleg van de Groenzone gerichte beperking van de
glastuinbouwmogelijkheden in de 4e en 5e herziening van het bestemmingsplan Landelijk gebied
als de op aanleg van de Groenzone gerichte recreatiebestemming in het bestemmingsplan
Groenzone niets anders zijn dan de juridisch-planologische onderbouwing en regelingen die de
beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moeten maken, en dat de
nadelige invloed daarvan bij de waardebepaling moet worden geëlimineerd. Dat brengt met zich
mee dat voor de waardebepaling tot uitgangspunt moet worden genomen de planologische
toestand, vastgelegd in het bestemmingsplan Landelijk Gebied van 1978 en de 1e, 2e en 3e
herziening daarvan. Voor zover aan het onteigende krachtens deze bestemmingsplannen een
agrarische bestemming met de onbeperkte mogelijkheid van glastuinbouw was gegeven (de bestemming “A” zonder letteraanduiding en tot de bestemming “A(zbkk)”, agrarische doeleinden
waarbij blijkens de aanduiding “zbkk” op de plankaart zijn toegestaan gebouwen t.b.v. de tuintuinbouw en “kleine gebouwen” t.b.v. andere agrarische bedrijven), dient deze bestemming het
richtsnoer voor de waardebepaling te vormen.”
2.20.
BBL stemt in met de bevinding van de rechtbankdeskundigen dat het huidige bestemmingsplan Groenzone geëlimineerd moet worden. BBL stemt echter niet in niet met de bevinding van deze deskundigen dat ook de toenmalige 4e en 5e herziening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied geëlimineerd moeten worden. Volgens BBL was onder vigeur van deze twee bestemmingsplannen nog geen sprake van een voldoende concreet plan voor uitvoering van het werk waarvoor is onteigend en vormen de 4e en 5e herziening niet de juridisch-planologische onderbouwing van het werk. Volgens BBL leidt eliminatie van de 4e en 5e herziening tot rechtsongelijkheid ten aanzien van eigenaren die onteigend zijn ten behoeve van de aanleg van de naastgelegen N470.
2.21.
[tussenkomende partij] onderschrijft de bevindingen van de rechtbankdeskundigen dat zowel het bestemmingsplan Groenzone als de 4e en 5e herziening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied geëlimineerd moeten worden.
2.22.
De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat het bestemmings-plan Groenzone Berkel-Pijnacker moet worden geëlimineerd. Partijen verschillen wel van mening over de vraag of ook de vorige twee bestemmingsplannen (de 4e en de 5e herziening van het bestemmingsplan Landelijk Gebied) moeten worden geëlimineerd.
2.23.
Indien de in een bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan en het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moet maken, dan moet dit bestemmingsplan onder toepassing van art. 40c Ow worden weggedacht (vgl. o.a. ECLI:NL:HR: 2010:BL1634 HR 09-07-2010). De vereiste mate van concreetheid van de plannen is, zoals valt af te leiden uit jurisprudentie, beperkt (HR 8 februari 2013, LJN: BY4119, Hof ’s-Gravenhage, 31 januari 2012, LJN: BY 1909, 1944,1932 en 1950 en TBR 2013,29 m.nt. E. van der Schans, rechtbank Arnhem 6 juli 1011, LJN: BR2030).
2.24.
In het licht van de feiten die in voormeld rapport van de door de rechtbank benoemde deskundigen worden aangehaald, is de rechtbank, met partijen en de rechtbankdeskundigen, van oordeel dat het vigerende bestemmingsplan Groenzone Berkel-Pijnacker slechts is vastgesteld (in 2006) teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moet maken.
2.25.
Over eliminatie van de twee eerdere bestemmingsplannen (vastgesteld in 2000 en 2001) wordt als volgt geoordeeld. Peildatum voor de waardebepaling is ex art. 40a Onteigeningswet het ogenblik der onteigening. In acht wordt derhalve genomen het op de peildatum geldende -al dan niet te elimineren- bestemmingsplan. In deze procedure speelt dat de twee vorige bestemmingsplannen al vooruitlopen op het huidige bestemmingsplan: het huidige bestemmingsplan waarin aan de hier in geding zijnde gronden een recreatieve bestemming werd gegeven. In de 4e en 5e herziening van het voordien geldende bestemmingsplan werden de mogelijkheden voor glastuinbouw vooruitlopend op deze positieve bestemming al vergaand beperkt.
2.26.
De rechtbank is van oordeel dat uit de feiten die aangehaald worden in het rapport van de rechtbankdeskundigen eveneens blijkt dat óók al ten tijde van vaststelling van de vorige twee bestemmingsplannen sprake was een voldoende concreet plan, dat voorafgaande aan de 4e en 5e herziening tot stand was gekomen en de inhoud van de in herzieningen (en het bestemmingsplan Groenzone) aan het onteigende gegeven bestemming(en) heeft bepaald. Dat zijn het Streekplan Rijnmond uit 1996 en de Nota Groenblauwe Slinger Stad en land in balans Ontwikkelingsperspectief van maart 1999 (hierna “de Nota”). Met deze Nota heeft de provincie Zuid-Holland (hierna “de Provincie”) een ontwikkelingsperspectief voor het waterrijke, groene gebied (de Groenblauwe Slinger) dat tussen de grote steden in het westen van Zuid-Holland ligt gegeven voor de lange termijn. Volgens de Provincie vormt dit ontwikkelingsperspectief de basis voor de uitwerking van de deelgebieden binnen de Groenblauwe Slinger en biedt het een kader voor de noodzakelijke samenwerking tussen Rijk, provincie, gemeenten, waterschappen, belangenorganisaties en particulieren. Het ruimtelijk gebruik in de deelgebieden van de Groenblauwe Slinger bestaat uit tuinbouw, landbouw recreatie, natuur en combinaties daarvan. De verstedelijkingsdruk op deze deelgebieden is hoog en wanneer deze gebieden meer en meer een taak krijgen in de verzorging van het woon- en leefklimaat van de twee miljoen omwonenden moet er volgens de Provincie worden ingegrepen om te voorkomen dat het gebied in en rond de Groenblauwe Slinger ernstig aan kwaliteit inboet. Teneinde dat te voorkomen en het woon- en leefklimaat te verbeteren heeft de Provincie de volgende doelen geformuleerd:
“-     het ontwikkelen van een regionale, robuuste en natte groenstructuur, die aansluit op
de stedelijke structuur;
scheppen van een aantrekkelijk woon- en leefmilieu voor mens, plant en dier;
ontwikkeling van vitale, recreatieve en ecologische verbindingen;
vormgeven van goede verbindingen en aantrekkelijke overgangsgebieden tussen stad en land;
versterken van de identiteit van het gebied met water als inrichtingsmiddel;
creëren en beheren van een duurzame water- en milieu-inrichting.”
Om deze doelen te kunnen realiseren streeft de Provincie naar de ontwikkeling van een concreet ontwikkelingsplan voor het gebied van de Groenblauwe Slinger. De vertaling van het Groenblauwe Slinger concept in het ruimtelijk beleid van de betrokken gemeenten is essentieel. De Provincie staat in dit verband een intensieve bestuurlijke samenwerking tussen Provincie en gemeenten voor.
2.27.
Het deelgebied Groenzone Berkel – Pijnacker, waarin het onteigende is gelegen, is door de Provincie aangemerkt als een zeer smalle en kwetsbare zone, maakt deel uit van het gebied Groenblauwe Slinger en vormt daarom voor de Provincie aanleiding een speciaal plan van aanpak voor dit gebied op te stellen, waarbij de stadsregio’s Rotterdam en Haaglanden, de gemeenten Berkel en Pijnacker en het Hoogheemraadschap van Delfland met de Provincie gezamenlijk een inrichtingsplan voor de Groenzone ontwikkelen. De Groenzone is door de Provincie aangewezen als transformatiegebied om zo aan de verstedelijkingsdruk weerstand te kunnen bieden. In dat verband moest het verouderd planologisch beleid aangepast te worden en moet de glastuinbouw een halt worden toegeroepen. Ook uit de door de rechtbankdeskundigen aangehaalde brief van Gedeputeerde Staten van 13 juli 1999 aan het college van B&W van Berkel en Rodenrijs volgt dat toen al sprake was van een voldoende concreet plan.
Dat er een concreet plan was blijkt afdoende uit het voorgaande. De 4e en 5e herziening van het voorheen geldende bestemmingsplan vormen – met de beperking van de (glastuin)bouwmogelijkheden – daarvan een eerste planologische uitwerking en vormen in zoverre wel de juridisch-planologische onderbouwing voor het werk. Dat blijkt ook uit de omstandigheid dat de gedeeltelijk goedkeuring van de 4e herziening is ingegeven door de vrees van Gedeputeerde Staten dat gebruik zou kunnen worden gemaakt van de “theoretische” ruimte die deze herziening biedt voor nieuwbouw c.q. grotere glastuinbouwbedrijven dan de toegestane twee ha in het gebied van de Groenzone.
2.28.
Eliminatie van de 4e en 5e herziening is overigens ook in overeenstemming met het doel van eliminatie van het bestemmingsplan. Het doel van die eliminatie is dat de onteigende geen profijt van of nadeel ondervindt van het plan waarvoor wordt onteigend en de daarmee samenhangende bestemmingsplannen die op realisatie van dat werk zijn gericht. Met het opstellen van die plannen is in veel gevallen langere tijd gemoeid. Het ligt dan voor de hand dat, zoals ook hier is gebeurd, mogelijke hindernissen voor de realisatie van toekomstige plannen reeds in een vroeg stadium worden geblokkeerd. Het gevolg daarvan mag echter niet zijn dat de onteigeningsvergoeding daardoor lager (of in een omgekeerde situatie hoger) wordt. Ware dit anders dan zou degene die onteigend wordt onredelijk nadeel ondervinden van de omstandigheid dat de planologische onderbouwing van het plan voor het werk waarvoor wordt onteigend, niet in één keer plaats vindt maar gefaseerd.
2.29.
De stelling van BBL dat eliminatie van de 4e en 5e herziening tot rechtsongelijkheid ten aanzien van eigenaren die onteigend zijn ten behoeve van de aanleg van de naastgelegen N470 leidt, noopt niet tot een ander oordeel, nu de rechtbank de onderhavige casus dient te beoordelen.
2.30.
De rechtbankdeskundigen komen op een waarde van de grond van € 25,- per m2 en € 22,50 per m2, dit op basis van vergelijking met een tiental in hun rapport aangehaalde grondtransacties in de regio, waarbij de deskundigen in acht hebben genomen:
-dat de deskundigen uit dienen te gaan van de peildatum van 15 maart 2013;
-dat de onteigende gronden waren ingeklemd tussen reeds bestaande glastuinbouwbedrijven;
-dat sprake is van een goede kavelvorm;
-dat uitbreidingsmogelijkheden beperkt zijn doordat buurmans grond slechts éénmaal te koop is;
-dat de markt voor (potentiële) glastuinbouwgronden er niet beter op geworden is.
2.31.
Het verschil in waarde tussen enerzijds 25,- per m2 en anderzijds € 22,50 per m2 baseren de rechtbankdeskundigen op het volgende:
“
Daarbij zijn deskundigen van oordeel dat de gronden welke zijn gesitueerd vanaf circa 10 m achter de buitenbak in westelijke richting lopend, over de twee kavels tezamen een oppervlakte uitmakende van circa 1.65.00 ha., in combinatie met gronden op de zuidelijke belending gezien lengte/ breedteverhouding op een wat positiever wijze zouden zijn te exploiteren dan de gronden ten noorden van de hal, die een oppervlakte omvatten van circa 0.61.57 ha. voor welke laatste oppervlakte de eigenaar van het glastuinbouwbedrijf op het noordelijk belendende perceel als meest gerede gegadigde zou zijn aan te merken.
Deskundigen splitsen daarom de waardering van de gronden met glastuinbouw- ontwikkelingspotentie, waarbij de eerder beschreven oppervlakte van circa 1.65.00 ha. bij vrije oplevering wordt getaxeerd op € 25,- per ca. of de massa en de ten noorden van de hal c.a. en buitenbak gesitueerde oppervlakte van circa 0.61.57 ha. bij vrije oplevering wordt getaxeerd op € 22,50 per ca. of de massa.”
2.32.
BBL betwist op dit onderdeel niet de bevindingen van de rechtbankdeskundigen.
2.33.
Volgens [tussenkomende partij] is de waarde van de grond geen € 25,-/ € 22,50 per m2, maar € 60,- per m2 (in 2010), voor zover het betreft grond die geschikt is voor kastuinbouw en € 550,- per m2 voor de gronden die bedoeld zijn voor een bedrijfswoning. [tussenkomende partij] stelt dat alle transacties die in het conceptrapport van de rechtbankdeskundigen als vergelijkings-transacties worden aangehaald transacties betreffen waarbij het BBL, dan wel de Provincie betrokken is geweest. Hierdoor is er volgens [tussenkomende partij] geen sprake van een juiste weerslag van de waarde van de kassenbouwgrond in het vrije, economische verkeer, omdat deze lijst slechts transacties betreft die zijn gesloten ter voorkoming van onteigening. Ter onderbouwing van haar standpunt beroept [tussenkomende partij] zich op een zevental door haar overgelegde producties.
2.34.
De rechtbank acht de bevindingen van de rechtbankdeskundigen over de waarde per m2 concludent en maakt ze tot de hare. Blijkens het rapport hebben de rechtbankdeskundigen een grondige analyse gemaakt van 10 grondtransacties in de nabijheid, met vergelijking van de verschillen tussen die gronden en de onderhavige grond en met inachtneming van de betaalde koopsommen. Voorts leggen de rechtbankdeskundigen uit waarom andere grondtransacties geen reëel vergelijkingsalternatief zijn alsmede dat de hier onteigende gronden waren ingeklemd tussen reeds bestaande glastuinbedrijven, dat sprake is van een goede kavelvorm, dat uitbreidingsmogelijkheden beperkt zijn doordat buurmans grond slechts éénmaal te koop is en dat de markt er voor (potentiële) glastuinbouwbedrijven niet beter op is geworden. Deze waardering is, met inachtneming dat de rechtbankdeskundigen rapporteren op basis van hun kennis, ervaring en intuïtie, naar het oordeel van de rechtbank concludent.
2.35.
De rechtbank passeert de bezwaren van [tussenkomende partij] tegen de door de rechtbankdeskundigen gehanteerde vergelijkingsprijzen. [tussenkomende partij] stelt zelf al dat zij uitgaat van gegevens uit 2010 (zij het overigens dat sommige producties waarop zij zich in dit verband beroept dateren van nog eerdere jaren). Peildatum voor de waarde is 15 maart 2013. [tussenkomende partij] gaat dus uit van oude gegevens zonder -anders dan de rechtbankdeskundigen- te verdisconteren dat de markt voor onroerende zaken sindsdien is verslechterd.
De zeven producties waarop [tussenkomende partij] zich in dit verband beroept hebben voor een groot deel betrekking op prijzen van kastuinbouwgrond in het Westland. Het onteigende ligt echter niet in het Westland. De rechtbankdeskundigen geven aan dat grond in het Westland geen reëel vergelijk vormt met grond in het onderhavige gebied. De rechtbank twijfelt niet aan de juistheid van deze bevinding, gelet op de prijzen die de rechtbankdeskundigen noemen voor grondtransacties die wél de onderhavige regio betreffen en die veelal fors lager zijn dan de grondprijzen in het Westland.
2.36.
Als productie 5 legt [tussenkomende partij] een viertal advertenties over voor de verkoop van kastuinbouw-grond (al dan niet met woonhuis) in het Westland. In de eerste advertentie (uit december 2008) staat een grondprijs van € 105,- per m2, maar de rechtbankdeskundigen wijzen er op dat de glastuinbouwgrond van dit perceel verkocht blijkt te zijn voor € 24,40 per m2. Een verkoopprijs is een betere maatstaf voor de waarde van de grond dan een vraagprijs. Niet valt in te zien hoe € 24,40 per m2 zich laat rijmen met de door [tussenkomende partij] genoemde waarde van € 60,- per m2.
2.37.
Voor de tweede advertentie (eveneens uit december 2008) was de vraagprijs eveneens € 105,- per m2 maar volgens de rechtbankdeskundigen is hier de opbrengst € 47,90 per m2 geweest. Dit is wezenlijk minder dan de € 60,- per m2 waarvan [tussenkomende partij] wil uitgaan. [tussenkomende partij] maakt niet goed duidelijk waarom het verschil tussen € 47,90 per m2 en de bedragen waarvan de rechtbankdeskundigen uitgaan een ander reden kan hebben dan dat het Westland niet vergelijkbaar is met de onderhavige regio.
2.38.
Ten aanzien van de derde advertentie (eveneens uit december 2008, met een vraagprijs voor de kastuinbouwgrond van € 100,- per m2) wijzen de rechtbankdeskundigen er op dat dit perceel grotendeels nog niet is verkocht, op een klein stukje na, dat vermoedelijk aan de gemeente Westland is verkocht. Ter zake van de vierde advertentie (uit september 2012) wijzen de rechtbankdeskundigen er op dat de grond nog steeds niet is verkocht en inmiddels is verhuurd. Deze twee advertenties zijn dus niet of nauwelijks relevant in de onderhavige procedure.
2.39.
Ook overigens bevatten de producties waarop [tussenkomende partij] zich beroept geen relevante gegevens die tot een ander oordeel zouden kunnen nopen.
2.40.
De rechtbankdeskundigen wijzen er op dat er geen andere transacties hebben plaats gevonden dan de door BBL aangeleverde transacties, die zijn gesloten ter voorkoming van onteigening. In zoverre kan het bezwaar van [tussenkomende partij] dat ook andere transacties door de rechtbankdeskundigen betrokken hadden moeten worden in hun rapportering niet ondervangen worden. De rechtbank acht de door de rechtbank aangehaalde referentietransacties in voldoende mate representatief.
2.41.
Ook de bevinding dat bij de waardering een splitsing moet worden aangebracht, hetgeen ertoe leidt dat een deel van de grond op € 22,50 per m2 wordt gewaardeerd in plaats van op € 25,- per m2 -met als reden dat het ene deel een wat betere situering heeft ten opzichte van naastgelegen gronden met gerealiseerde of te realiseren glastuinbouw dan het andere deel- wordt door de rechtbank onderschreven. Een redelijk handelend koper zal alleen de volle prijs willen betalen voor plekken waar hij daadwerkelijk glastuinbouw kan uitoefenen. Dat kan niet op het noordelijk deel van de hal in verband met de situering daarvan. Een redelijk handelend koper zal voor dat deel van de grond dus minder willen betalen. De buurman heeft hier weliswaar enige mogelijkheden, maar daar staat tegenover dat hij, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, een goede onderhandelingspositie heeft.
2.42.
De stelling van [tussenkomende partij] dat de onderhavige grond die bedoeld is voor een bedrijfswoning € 550,- per m2 waard is faalt eveneens. Deze stelling ontbeert adequate onderbouwing en vindt ook geen steun in het rapport van de rechtbankdeskundigen.
2.43.
Aan [tussenkomende partij] komt derhalve toe voor de overige onteigende grond een schadeloosstelling van € 551.032,50, conform de bevindingen van de rechtbankdeskundigen.
Waardevermindering van het overblijvende
2.44.
De rechtbankdeskundigen gaan er van uit dat geen sprake is van een waardevermindering van het overblijvende. Partijen weerspreken deze bevinding niet en de
rechtbank ziet geen reden om ambtshalve tot een ander oordeel te komen.
Aanpassingen met betrekking tot het overblijvende
2.45.
Partijen hield in eerste instantie nog verdeeld de hoogte van kosten van herstel van het deel van de hal dat resteert na onteigening. Dit herstel bestaat kort gezegd uit het “aanhelen” van het restant van de hal na sloop van het onteigende deel. Partijen zijn echter tot een vergelijk gekomen. [tussenkomende partij] stelt in haar pleitnota (sub 20) dat zij instemt met het desbetreffende aanbod van BBL zoals dat wordt verwoord op blz. 71 van het rechtbank- deskundigenrapport. De rechtbank zal dit bijkomende aanbod bindend opleggen aan BBL.
Vervangende sloot/afrastering: bestek
2.46.
De rechtbankdeskundigen hebben gerapporteerd er van uit te gaan dat tijdens de uitvoering van de werken met betrekking tot de groenzone nabij de westelijke grens van het overblijvende op de door BBL onteigende gronden hetzij door en voor rekening van BBL een vervangende sloot zal worden gegraven hetzij, bij gebreke daarvan, een deugdelijke veekerende afrastering zal worden geplaatst. Partijen hebben op deze bevinding geen commentaar geleverd, zodat de rechtbank aanneemt dat dit onderwerp niet in geschil is.
Wederbeleggingskosten € 30.150,-
2.47.
De rechtbankdeskundigen rapporteren over de gevolgen van het verlies van huurinkomsten door [tussenkomende partij] omdat de hal grotendeels is onteigend als volgt:
“
Door deskundigen werd hiervoor reeds gesignaleerd dat de door [tussenkomende partij] betaalde huur als zeer (te) hoog en niet als marktconform is aan te merken, hetgeen mogelijk zijn oorsprong vindt in de vader/dochterverhouding tussen dhr. A.J. [tussenkomende partij] als directeur en via de Holding B.V. grootaandeelhouder van [tussenkomende partij] enerzijds en dochter Anita [tussenkomende partij] als eigenares van de deels aan [tussenkomende partij] verhuurde onroerende zaak anderzijds.
Deskundigen zijn echter van oordeel dat de uit de onteigening vrijkomende middelen (€ 364.600 -/-
€ 10.000) voor het aan derden verhuurde en als zodanig als belegging aan te merken gedeelte van het onteigende, hoewel deze middelen ook op andere wijze dan in onroerende zaken belegd kunnen worden, bij het uitzetten op een bank, in aanmerking genomen risico en liquiditeit in de huidige markt, een renteopbrengst zullen generen die niet in redelijke verhouding staat tot een uit onroerende zaken te genereren inkomen.
Deskundigen achten het dan ook redelijk dat dit gedeelte van het uit de onteigening vrijkomend vermogen opnieuw wordt belegd in een gelijkwaardige onroerende zaak met een gelijkwaardig profiel qua risico en liquiditeit.
De daaraan verbonden kosten van notaris, kadastraal recht, provisie en taxatie worden begroot op circa 8,5% afgerond een bedrag van € 30.150,-.”
2.48.
BBL betwist dat voldaan wordt aan de voorwaarden die de Hoge Raad heeft geformuleerd voor toewijzing van de kosten die gemoeid zijn met herbelegging, namelijk dat het onteigende als duurzame belegging wordt aangehouden. Het gehuurde, zijnde een oude, zelfgebouwde landbouwschuur met daarin een voormalige binnenrijbak en stallen is volgens BBL een bijzonder incourante zaak die in zeer slechte staat van onderhoud verkeert. Deze zaak heeft voor niemand anders waarde dan voor [tussenkomende partij]. BBL acht de huur te hoog en volgens BBL heeft de loods slechts binnen de context van een familiebedrijf een duidelijke functie, maar buiten die context niet.
2.49.
[tussenkomende partij] weerspreekt niet de bevindingen van de rechtbankdeskundigen.
2.50.
Voor vergoeding van de kosten van wederbelegging in onroerend goed is alleen dan plaats indien het onteigende onroerend goed als duurzame belegging werd aangehouden en het redelijk belang van de onteigende, gelet op de persoonlijke omstandigheden van de onteigende, duurzame herbelegging in onroerend goed vordert (HR 10 juni 1981, NJO 1981, 4 en HR 16 juli 1990, NJ 1991, 722).
2.51.
De rechtbank is van oordeel dat het onroerend goed (de hal) als een duurzame belegging werd aangehouden. [tussenkomende partij] huurde de hal al sinds 2001 van [tussenkomende partij]. Er is geen reden aan te nemen dat deze huur zonder onteigening binnen afzienbare tijd zou eindigen. Aan het oordeel doet niet af dat de directeur-grootaandeelhouder van [tussenkomende partij] de vader is van [tussenkomende partij]. Een familieband neemt het zakelijke karakter van een overeenkomst nog niet weg, terwijl met het feit van de door [tussenkomende partij] betaalde huur reeds rekening is gehouden bij de vaststelling van de waarde van het onteigende.
2.52.
Voorts is de rechtbank van oordeel dat het redelijk belang van [tussenkomende partij] herbelegging in onroerend goed vordert. De deskundigen wijzen er terecht op dat de rentestand thans zo laag is dat wederbelegging in de vorm van het uitzetten van het geld op een bankrekening in geen redelijke verhouding staan tot een uit de verhuur van onroerend goed te genereren inkomen.
2.53.
De door de rechtbankdeskundigen in dit kader begrote kosten komen de rechtbank reëel voor. Aan wederbeleggingskosten zal derhalve worden toegewezen € 30.150,-.
Reconstructie buitenbak
2.54.
Volgens [tussenkomende partij] hebben de rechtbankdeskundigen ten onrechte geen vergoeding opgenomen ten aanzien van de bijkomende kosten die gepaard zullen gaan met de reconstructie van de paardenrijbak. De rechtbankdeskundigen miskennen hiermee volgens [tussenkomende partij] dat de paardenbak eigendom is van [tussenkomende partij] en dat een redelijk handelend koper bij de eventuele aankoop van het perceel rekening zou houden met de aanwezige rijbak. Voorts dient uit de optiek van “gelijkwaardig woongenot” reconstructie van de buitenbak in de schadeloosstelling te worden meegenomen. [tussenkomende partij] heeft een offerte opgevraagd voor de kosten voor de aanleg van een buitenbak voor paarden. De kosten worden begroot op € 23.750,- excl. BTW.
2.55.
De rechtbankdeskundigen zijn van mening dat geen aanspraak op kosten van reconstructie bestaat. Zij wijzen erop dat de rijbak om niet wordt aangewend door vrienden en familieleden van [tussenkomende partij], en niet door [tussenkomende partij] zelf.
2.56.
[tussenkomende partij] ontvangt voor het verlies van de rijbak als gevolg van de onteigening een vergoeding van € 40.000,- (zie hiervoor, onder rov. 2.15). Dit is vastgesteld door uit te gaan van de prijs die een koper zou willen betalen voor de grond, in gebruik als buitenbak. In zoverre is bij de waardering dus reeds rekening gehouden met het feit dat het gaat om een rijbak. [tussenkomende partij] maakt daarnaast aanspraak op vergoeding van kosten die gemaakt moeten worden om een nieuwe rijbak aan te leggen. Niet in geschil is dat [tussenkomende partij] de rijbak niet zelf gebruikt, doch dat deze door derden om niet wordt gebruikt. Het feit dat [tussenkomende partij] als gevolg van de onteigening niet meer over een rijbak kan beschikken is dus – in geldelijke zin – geen schade van [tussenkomende partij] zelf, maar schade die derden lijden. Derden die als gevolg van de onteigening schade lijden kunnen aanspraak maken op vergoeding als zij behoren tot de kring van gerechtigden als bedoeld in artikel 3 Ow en voorts in het geval deze derde gelet op de omstandigheden van het geval op één lijn te stellen is met die van de juridisch eigenaar die de onteigende zaak voor eigen doeleinden aanwendt. De derden die de rijbak gebruiken behoren niet tot de kring van gerechtigden in de zin van artikel 3 Ow. Evenmin is hier sprake van een geval waarin deze derden op één lijn moeten worden gesteld met die van de juridisch eigenaar die de onteigende zaak voor eigen doeleinden aanwendt. Het gaat hier immers slechts om een gebruiksrecht, zonder dat voor de derden uitzicht bestaat (bijvoorbeeld als gevolg van een eerdere economische eigendomsovergang, of door erfopvolging) dat de buitenbak uiteindelijk aan hen zal toevallen. Dat betekent dat geen aanspraak bestaat op vergoeding van deze kosten.
Belastingschade: nihil
2.57.
Volgens de rechtbankdeskundigen lijdt [tussenkomende partij] geen belastingschade omdat het om onteigening van privévermogen gaat. Partijen betwisten deze bevinding niet en de rechtbank ziet geen reden om ambtshalve tot een ander oordeel te komen.
Resumé
2.58.
Aan [tussenkomende partij] komt derhalve toe aan schadeloosstelling, exclusief kosten van advocaat [NAAM], € 1.018.032,50 (€ 436.850,-, + € 551.032,50 +
€ 30.150,-).
2.59.
[tussenkomende partij] heeft recht op schadeloosstelling over het gemis van de vergoeding, voor zover die haar (nog) niet is betaald. Deze schade moet worden vastgesteld naar rato van een marktconforme rente, samengesteld berekend. Naar het oordeel van de rechtbank is een marktconforme rente op de peildatum 2,25%. Het voorschot was € 642.764,-. Over het verschil ad € 375.268,50 komt aan [tussenkomende partij] rente toe vanaf de dag van inschrijving van het onteigeningsvonnis.  Over het per saldo te betalen bedrag is BBL de wettelijke rente verschuldigd vanaf heden.
Kosten juridische en deskundigenbijstand
2.60.
[tussenkomende partij] vordert uiteindelijk (blijkens haar faxbericht van 19 december 2013) een vergoeding van:
-kosten rechtsbijstand ad € 27.644,62,
-kosten deskundige [deskundige 1] van Adviesbureau Eltee ad € 103.114,69,-.
2.61.
BBL stemt in met de gevorderde kosten van rechtsbijstand. BBL stemt niet in met de kosten van Adviesbureau Eltee (zoals door [tussenkomende partij] gevorderd in haar eerdere kostenopgave, van 16 december 2013):
-er worden voor advieswerk aan [tussenkomende partij] en [tussenkomende partij] gezamenlijk 797 uren in rekening gebracht, hetgeen volgens BBL teveel is.
-het aantal uren per verrichte handeling is ook te hoog. Het valt BBL bijvoorbeeld op dat besprekingen met [tussenkomende partij] steeds minimaal 4 uur vergen. Op één werkdag (24 januari 2007) worden maar liefst 16 uren in rekening gebracht.
-deels wordt een te hoog BTW-tarief in rekening gebracht (21% in plaats van de deels toepasselijke 19 %).
-werkzaamheden zijn ongespecificeerd en/of hebben geen betrekking op de onteigening.
-er wordt € 100.000,- exclusief BTW in rekening gebracht (€ 75.000,- + € 25.000,-) voor werkzaamheden van Adviesbureau Eltee over de periode van februari 2005 tot en met november 2012, maar als men de bedragen optelt die staan vermeld op de twee specificaties die gevoegd zijn bij deze twee facturen dan komt men uit op slechts € 83.050,- exclusief BTW.
-er wordt een urenspecificatie overgelegd van € 13.625,- exclusief BTW (€ 16.486,- inclusief BTW) voor werkzaamheden van Adviesbureau Eltee over de periode 5 maart 2013 tot 2 december 2013, maar daarvan is geen factuur bijgevoegd.
Volgens BBL kunnen van de door Adviesbureau Eltee in rekening gebrachte uren hoogstens 262 uren (voor [tussenkomende partij] en [tussenkomende partij] gezamenlijk) de dubbele redelijkheidtoets doorstaan.
2.62.
De proceskosten komen voor vergoeding in aanmerking voor zover het redelijk was die kosten te maken en voor zover die kosten binnen een redelijke omvang zijn
gebleven (vergelijk Hoge Raad 10-03-1993, LJN: AC1357). De rechtbank heeft bij de beoordeling of de kosten van rechtsbijstand binnen redelijke grenzen zijn gebleven een grote mate van vrijheid en er geldt hiervoor slechts een beperkte motiveringsplicht (HR 20 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6657). Bij de beoordeling wat redelijk is, is mede van belang of de kosten in redelijke verhouding staan met het geldelijk belang van het geschil.
2.63.
De rechtbank zal de gevorderde advocaatkosten, die redelijk voor komen, toewijzen. De rechtbank zal de gevorderde kosten van Adviesbureau Eltee matigen tot
€ 69.425,-  exclusief BTW. Inclusief BTW is dit € 84.004,25,-. Op het gemotiveerde verweer van BBL dat de bedragen op de twee facturen van Adviesbureau Eltee niet corresponderen met de bedragen die staan vermeld op de twee bijbehorende overzichten, heeft [tussenkomende partij] geen adequate reactie gegeven, net zomin als op het verweer van BBL dat voor het bedrag van € 16.486 een factuur ontbreekt. In zoverre is de vordering van [tussenkomende partij] onvoldoende onderbouwd. Afgezien hiervan zou toewijzing van een hoger bedrag, gelet op het belang van deze zaak en de uitkomst van de procedure, ook bovenmatig zijn geweest.
Kosten rechtbankdeskundigen
2.64.
De rechtbank begrijpt dat de kosten van de rechtbankdeskundigen reeds zijn voldaan. Dit behoeft derhalve geen bespreking meer.
B de procedure tegen [tussenkomende partij]
Zwaardere huurlasten m.b.t. een vervanging nihil
2.65.
De rechtbankdeskundigen rapporteren dat geen sprake is van zwaardere huurlasten op een vervangende locatie. Volgens de rechtbankdeskundigen was de huur die [tussenkomende partij] aan [tussenkomende partij] betaalde te hoog en de rechtbankdeskundigen nemen aan dat de reden daarvan was de familieverhouding tussen [tussenkomende partij] en haar vader, die directeur-grootaandeelhouder is van [tussenkomende partij].
Volgens de rechtbankdeskundigen is een behoorlijke bedrijfs-/opslaghal met een hoogte van circa 6 meter en een oppervlakte van circa 750 m2 een adequate vervanging. Daarbij achten zij van belang dat volgens de tekst van de huurovereenkomst tussen [tussenkomende partij] en [tussenkomende partij] weliswaar een oppervlakte van 1700 m2 werd gehuurd, maar dat daarvan effectief een veel kleinere oppervlakte werd gebruikt, alsmede dat de “kantoorruimte” van het gehuurde niet meer was dan een bureau met een computeraansluiting in de (voormalige) kantine van de (voormalige) binnenrijhal.
Omdat de orderontvangst van [tussenkomende partij] voornamelijk via internet plaatsvindt, is een nieuwe locatie volgens de rechtbankdeskundigen niet specifiek locatiegebonden, zodat voor een vervangende locatie in een ruime straal rond Rotterdam, met name de Hoeksche Waard, Dordrecht, Zwijndrecht en Ridderkerk, gezocht kan worden. In Dordrecht staan drie (wel) moderne units te huur, met huurprijzen, die overigens volgens de makelaar nog onderhandelbaar zijn, van:
-€ 58.500,- (ca. 999 m2 bedrijf-/opslagruimte op de begane grond met ca. 162 m2 kantoorruimte),
-€ 56.500,- (ca. 1.000 m2 bedrijf-/opslagruimte op de begane grond met ca. 162 m2 kantoorruimte op deels de begane grond en deels de eerste verdieping),
-€ 39.500,-. (ca. 567 m2 bedrijf-/opslagruimte op de begane grond met ca. 162 m2 kantoorruimte deels de begane grond en deels op de eerste verdieping).
2.66.
BBL betwist dat [tussenkomende partij] elders meer aan huur zal moeten betalen.
2.67.
[tussenkomende partij] stelt dat uit breed onderzoek van verscheidene locaties en vergelijkbare adequate bedrijfsopslag inclusief kantoorruimte blijkt dat de door haar te betalen huurprijs voor een geschikte vervangende locatie varieert tussen de € 60,- per m2 en € 90,- per m2. [tussenkomende partij] wil daarom uitgaan van een gemiddelde van € 75,- per m2, hetgeen meer is dan het bedrag waarvan de rechtbankdeskundigen uitgaan.
2.68.
De rechtbank onderschrijft de bevindingen van de rechtbankdeskundigen en maakt ze tot de hare. Weliswaar is in twee van de drie locaties in Dordrecht die de rechtbankdeskundigen noemen, sprake van een iets hogere huurprijs dan [tussenkomende partij] betaalde aan [tussenkomende partij], maar de locaties in Dordrecht zijn moderner dan de -door de rechtbank ter descente in ogenschouw genomen- hal die [tussenkomende partij] huurde van [tussenkomende partij]. Bovendien is ook het oppervlak in die twee gevallen wezenlijk groter dan de 750 m2 die [tussenkomende partij] volgens het rechtbankdeskundigenrapport benodigt voor haar bedrijf. [tussenkomende partij] betwist niet de bevinding dat zij niet meer dan 750 m2 benodigt.
In het oordeel wordt voorts betrokken het reeds eerder gegeven oordeel dat dat de huur die [tussenkomende partij] betaalde aan [tussenkomende partij] te hoog is.
[tussenkomende partij] stelt dat zij een breed onderzoek heeft verricht naar vervangende huurprijzen, maar zij onderbouwt dit niet. Waarom [tussenkomende partij] van gemiddeld € 75,- per m2 zou mogen uitgaan is dan ook niet goed duidelijk gemaakt.
Bemiddeling en kosten opmaak huurcontract € 11.250,-
2.69.
De rechtbankdeskundigen begroten de kosten voor het inschakelen van een makelaar en het opstellen van een nieuwe huurovereenkomst op € 11.250,-
2.70.
BBL stemt niet in met de bevindingen van de rechtbankdeskundigen. Volgens BBL betaalde [tussenkomende partij] te veel huur aan [tussenkomende partij] en zouden, uitgaande van een redelijke jaarhuur van € 50.000,-, de onderhavige kosten uitkomen op ruim 20%, ofwel bijna drie maanden huur, en dat is volgens BBL disproportioneel. BBL acht € 5.000,- (wel) een redelijke vergoeding.
2.71.
[tussenkomende partij] weerspreekt niet de bevinding van de rechtbankdeskundigen.
2.72.
BBL legt niet uit waarom in dit geval een kostenpercentage van bijna 20 te hoog zou zijn. Dit is in ieder geval niet een feit van algemene bekendheid waarvan de rechtbank zonder meer uit zou mogen gaan. Bij gebreke van verdere onderbouwing volgt de rechtbank de rechtbankdeskundigen. Daarbij is in acht genomen dat in beginsel aangenomen mag worden dat de rechtbankdeskundigen, gelet op hun professie, kennis, en ervaring, voldoende kennis van de markt hebben. Aan [tussenkomende partij] zal derhalve € 11.250,- worden toegewezen.
Verhuiskosten/ herinrichting vervanging
2.73.
De rechtbankdeskundigen begroten de kosten op € 32.350,-, bestaande uit 11 in het deskundigenrapport nader omschreven deelposten, in hoogte variërend van € 750,- tot
€ 10.000,- .
2.74.
BBL stemt in met de bevindingen van de rechtbankdeskundigen (pleitnota onder 5.1.).
2.75.
[tussenkomende partij] stemt niet in met de bevindingen van de rechtbankdeskundigen. Volgens [tussenkomende partij] bedragen de werkelijke verhuiskosten € 71.500,-. De rechtbankdeskundigen miskennen dat [tussenkomende partij] twéé keer verhuiskosten moet maken. [tussenkomende partij] had niet genoeg tijd om een definitieve vervangende locatie te zoeken (waarbij het ook nog de voorkeur van [tussenkomende partij] had om niet te huren maar te kopen) omdat BBL tijdsdruk op haar uitoefende, zodat [tussenkomende partij] zich genoodzaakt zag om eerst een tijdelijke locatie te huren. De extra kosten hiervoor bedragen € 37.970,-. De verhuizing op zich kost volgens [tussenkomende partij] ook meer dan de rechtbankdeskundigen begroten. [tussenkomende partij] heeft € 2.600,- aan extra kosten moeten maken voor opruim- en sloopwerkzaamheden.
2.76.
De rechtbank onderschrijft het standpunt van [tussenkomende partij] dat zij niet genoeg tijd had om een definitieve vervangende locatie te zoeken. Tijdens het pleidooi is gebleken dat zij per 1 april 2014 een vervangende opslagruimte heeft moeten betrekken. Gelet op de korte tijd die [tussenkomende partij] ter beschikking stond is voldoende aannemelijk dat [tussenkomende partij] onvoldoende tijd had om een verantwoorde definitieve keuze te maken. Onder die omstandigheden komen bepaalde dubbel gemaakte c.q. te maken kosten in verband met tweemaal verhuizen voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank acht, naast het door de rechtbankdeskundigen begrote bedrag van € 32.350,- de navolgende dubbel te maken kosten redelijk: € 2.500,- voor kosten nutsaansluitingen inclusief IT, € 6.600,- voor het overbrengen van de goederenvoorraad en € 750,- voor de huur van een heftruck. De totale vergoeding wordt derhalve € 42.200,-.
2.77.
Nadere schadeposten zijn door de rechtbankdeskundigen getoetst doch zij hebben niet kunnen vaststellen dat deze kosten redelijk zijn c.q. in relatie tot de onteigening staan. De rechtbank onderschrijft deze bevindingen.
Extra accountantskosten
2.78.
Partijen weerspreken niet de bevinding van de rechtbankdeskundigen dat
vanwege de onteigening € 2.500,- extra aan accountantskosten moet worden gemaakt. De rechtbank zal dit bedrag als verder onbestreden toewijzen.
Omrijschade
2.79.
De rechtbankdeskundigen rapporteren dat [tussenkomende partij] vanwege de onteigening schade lijdt omdat zij moet omrijden naar een vervangende huurlocatie, welke schade jaarlijks op € 2.475,-, wordt gesteld en door de rechtbankdeskundigen wordt gekapitaliseerd, nu [tussenkomende partij] huurder is, met factor 7, hetgeen uitkomt op een bedrag van € 17.325,-. Dit bedrag komt de rechtbank redelijk voor en zal, nu partijen op dit punt na het definitieve deskundigenrapport niet meer zijn teruggekomen, worden toegewezen.
Belastingschade
2.80.
[tussenkomende partij] heeft niet gesteld dat zij enige belastingschade kan of zal lijden noch dat zij deswege schadeloosstelling verlangt. Bij deze stand van zaken bestaat geen aanleiding om op dit onderdeel enig bedrag aan schadeloosstelling toe te wijzen.
Resumé
2.81.
Aan [tussenkomende partij] zal, afgezien van de kostenvergoeding, worden toegewezen een schadeloosstelling van € 73.275,- (€ 11.250,- + € 42.200,-.+ € 2.500,- + € 17.325,-). Dit is € 49.075,- minder dan het haar toegekende voorschot ad € 122.350,-. [tussenkomende partij] zal worden veroordeeld tot terugbetaling van het verschil (art. 54 t lid 3 Ow.).
2.82.
BBL heeft recht op het voordeel dat voor [tussenkomende partij] was verbonden aan het genot van het te hoog bepaalde voorschot. Bij de bepaling van dat voordeel moet worden uitgegaan van de aanwending die een redelijk handelend onteigende aan het voorschot zal geven met inachtneming van de kans dat dit voor een deel zal moeten worden terugbetaald (HR 11 april 1984, NJ 1984, 728).
2.83.
Partijen hebben zich niet uitgelaten over de hoogte van voormeld voordeel. De rechtbank gaat er van uit dat [tussenkomende partij] in de gegeven omstandigheden het voorschot voorlopig op een bankrekening zou hebben gestort, gegeven de -blijkens het debat- geenszins denkbeeldige kans dat het voorschot deels zou moeten worden terugbetaald, tegen een marktconforme rente van, net als bij [tussenkomende partij], 2,25%.
Proceskosten en buitengerechtelijke kosten
2.84.
[tussenkomende partij] vordert uiteindelijk (blijkens haar faxbericht van 19 december 2013) een vergoeding van:
-kosten rechtsbijstand ad € 34.641,10,- inclusief BTW
-kosten deskundige [deskundige 1] van Adviesbureau Eltee ad € 33.161,56 inclusief BTW.
2.85.
BBL stemt in met de gevorderde kosten van rechtsbijstand. BBL stemt niet in met de kosten van Adviesbureau Eltee. BBL stelt primair dat deze kosten moet worden afgewezen, omdat BBL aan [tussenkomende partij] een schadeloosstelling had aangeboden van € 122.350,- terwijl [tussenkomende partij] volgens de rechtbankdeskundigen slechts recht heeft op € 63.425,-. BBL voert voorts hetzelfde verweer tegen de kosten van Adviesbureau Eltee als zij jegens [tussenkomende partij] voert.
2.86.
De proceskosten komen voor vergoeding in aanmerking voor zover het redelijk was die kosten te maken en voor zover die kosten binnen een redelijke omvang zijn
gebleven (vergelijk Hoge Raad 10-03-1993, LJN: AC1357). De rechtbank heeft bij de beoordeling of de kosten van rechtsbijstand binnen redelijke grenzen zijn gebleven een grote mate van vrijheid en er geldt hiervoor slechts een beperkte motiveringsplicht (HR 20 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6657). Bij de beoordeling wat redelijk is, is mede van belang of de kosten in redelijke verhouding staan met het geldelijk belang van het geschil.
2.87.
De rechtbank zal de gevorderde advocaatkosten, die redelijk voor komen, toewijzen. De rechtbank zal de gevorderde kosten van Adviesbureau Eltee matigen tot
€ 26.620,- inclusief BTW. Toewijzing van een hoger bedrag zou, gelet op het belang van deze zaak en de uitkomst van de procedure, bovenmatig zijn. Voorts onderschrijft de rechtbank ten dele het verweer van BBL dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat alle door Adviesbureau Eltee gedeclareerde uren gemaakt zijn of althans betrekking hebben gehad op de onteigening.
De omstandigheid dat het aanbod van BBL wezenlijk hoger was dan het bedrag dat [tussenkomende partij] uiteindelijk toekomt, noopt in dit geval niet tot een ander oordeel. Gelet op de aard van het debat tussen partijen, acht de rechtbank het nog steeds redelijk dat [tussenkomende partij] zich heeft voorzien van deskundige bijstand.
Kosten rechtbankdeskundigen
2.88.
De rechtbank begrijpt dat de kosten van de rechtbankdeskundigen reeds zijn voldaan. Dit behoeft derhalve geen bespreking meer.
C de procedure tegen de Rabobank
2.89.
Het beroep in cassatie door de Rabobank is blijkens de inhoud van het hiervoor aangehaalde faxbericht van 8 februari 2013 niet doorgezet, zodat consequenties van dat beroep in cassatie voor de onderhavige procedure geen rol meer spelen.
2.90.
Evenmin is nog aan de orde de vordering van de Rabobank als tussenkomende partij in de onderhavige procedure. De Rabobank heeft bij brief van 20 maart 2013, gericht (niet aan de rechtbank maar) aan mr. E Smits, medegedeeld dat de Rabobank afziet van het
-op grond van het tussenvonnis- in consignatie gestorte bedrag, alsmede dat de Rabobank voor het overige berust in het (onderhavige) vonnis. [tussenkomende partij] verwijst (in haar conclusie na deskundigenbericht sub 32) naar deze brief, die als bijlage is gevoegd bij het commentaar van [tussenkomende partij] op het concept-deskundigenrapport.
De rechtbank stelt vast dat de Rabobank verder niet inhoudelijk heeft gereageerd en de rechtbank concludeert dat de Rabobank geen aanspraak meer maakt op directe betaling aan haar, zodat haar vordering als tussenkomende partij zal worden afgewezen. Nu [tussenkomende partij] en de Rabobank kennelijk tot een vergelijk zijn gekomen is er voor een kostenveroordeling geen plaats.
3
De beslissing
De rechtbank
[tussenkomende partij]
3.1.
stelt de schadeloosstelling voor [tussenkomende partij] vast op € 1.018.032,50, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 642.754,-, alsmede op een samengestelde rente van 2,25% per jaar over € 375.268,50 vanaf 15 maart 2013 tot heden;
3.2.
veroordeelt BBL tot betaling aan [tussenkomende partij] van een bedrag van € 375.268,50 vermeerderd met de hiervoor onder 3.1. genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
3.3.
gelast BBL zijn aanbod gestand te doen om op zijn kosten de wanden en het dak van het resterende gedeelte van de hal aan te helen op een zodanige wijze dat het resterende gedeelte zelfstandig als loodschuur kan worden gehandhaafd, waarbij BBL tevens zorg voor moet dragen voor aanheling van vloergedeelten van het resterend halgedeelte en, waar nodig, aanpassing van waterleiding, elektra en riolering;
3.4.
veroordeelt BBL in de kosten van juridische en deskundigenbijstand van [tussenkomende partij], tot op heden begroot op € 27.644,62 aan advocaatkosten en € 84.004,25,- aan kosten van de deskundige [deskundige 1] van Adviesbureau Eltee;
3.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
[tussenkomende partij]
3.6.
stelt de schadeloosstelling voor [tussenkomende partij] vast op € € 73.275,- ;
3.7.
veroordeelt [tussenkomende partij] tot betaling aan BBL van € 49.075,- , vermeerderd met een rente van 2,25% vanaf de dag van betaling van het voorschot van BBL aan [tussenkomende partij] tot aan de dag der algehele voldoening;
3.8.
veroordeelt BBL in de kosten van juridische en deskundigenbijstand van [tussenkomende partij], tot op heden begroot op € 34.641,10 aan advocaatkosten en € 26.620,- aan kosten van de deskundige [deskundige 1] van Adviesbureau Eltee;
3.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Rabobank
3.10.
wijst de vordering af.
in alle zaken
3.11.
wijst het Algemeen Dagblad aan als het nieuwsblad, waarin de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal doen plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes, mr. R.P. Broeders en mr. F. Damsteegt-Molier en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2014.
2517/676/327/2148