ECLI:NL:GHARL:2014:8630
Gerechtshof ARL — Uitspraak 


GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.098.543/01
(zaaknummer rechtbank Assen 77418 / HA ZA 10-37)
arrest van de tweede kamer van 11 november 2014
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats 1],
appellant in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
[appellant]
,
advocaat: mr. J.P. Schrale-Oranje, kantoorhoudend te Roden,
tegen
[geïntimeerde]
,
wonende te [woonplaats 2],
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellant in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eiser,
hierna:
[geïntimeerde]
,
advocaat: mr. G.A. Pots, kantoorhoudend te Leeuwarden.
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 23 april 2013 hier over.
1
Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Ingevolge het vermelde tussenarrest heeft op 4 juli 2013 een getuigenverhoor aan de zijde van [geïntimeerde] plaatsgevonden. De contra-enquête heeft plaatsgevonden op 31 oktober 2013. De hiervan opgemaakte processen-verbaal bevinden zich in afschrift bij de stukken.
1.2
[appellant] heeft op 10 september 2013 een akte overlegging productie (gedateerd
3 september 2013) genomen. [geïntimeerde] heeft op 31 oktober 2013 een akte overlegging producties (III) genomen.
1.3
Op 10 december 2013 heeft [appellant] een memorie na enquête genomen. [geïntimeerde] heeft op 7 januari 2014 een antwoordmemorie (na enquête en contra-enquête) genomen.
1.4
Vervolgens zijn de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.
1.5
De raadsheer-commissaris ten overstaan van wie de getuigenverhoren hebben plaatsgevonden heeft niet aan de totstandkoming van dit arrest kunnen bijdragen in verband met een detachering.
2
De verdere beoordeling
Nieuwe grief?
2.1
[appellant] heeft bij akte van 3 september 2013 een uittreksel uit het Handelsregister in het geding gebracht inzake de statuten van [B.V. X] Bij memorie na enquête heeft [appellant] gesteld dat met name uit artikel 16 van die statuten blijkt dat een bestuursbesluit nodig is voor het verwerven van onroerende zaken en dat voor een dergelijk bestuursbesluit de toestemming van de algemene vergadering van aandeelhouders is vereist.
Volgens [appellant] is – als waar mocht zijn dat [Y] en [Z] namens [X] het onderhavige pand van [geïntimeerde] hebben gekocht – daar geen rechtsgeldig bestuursbesluit aan vooraf gegaan, zodat [Y] en [Z] niet bevoegd waren om het pand namens [X] te kopen.
2.2
Het hof overweegt dat [appellant] zich in deze appelprocedure er niet reeds in de memorie van grieven op  heeft beroepen dat, indien een onvoorwaardelijke overeenkomst mocht zijn gesloten tussen [geïntimeerde] en [X], [Y] en [Z] blijkens de overgelegde statuten van [B.V. X] niet bevoegd waren om die overeenkomst namens [X] te sluiten. Bedoelde stelling van [appellant] dient daarom als een nieuwe grief te worden aangemerkt.
De in artikel 347 lid 1 Rv besloten "twee-conclusieregel" brengt mee dat de rechter in beginsel niet behoort te letten op grieven die in een later stadium dan in de memorie van grieven, dan wel (in het geval van een incidenteel appel) in de memorie van antwoord worden aangevoerd (ECLI:NL:HR:2009:BI8771). Op deze regel kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard, zoals in genoemd arrest is aangegeven. Het hof oordeelt dat daarvoor in dit geval geen aanleiding bestaat, mede nu niet is gesteld of gebleken dat [appellant] genoemd  uittreksel uit het handelsregister niet eerder heeft kunnen opvragen en overleggen. De nieuwe grief is tardief.
Bewijslevering
2.3
In het tussenarrest van 23 april 2013 is [geïntimeerde] nader bewijs opgedragen van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat er een causaal verband bestaat tussen de handelwijze van [appellant] en de door [geïntimeerde] gestelde schade en meer in het bijzonder waaruit blijkt dat [X] begin 2005 de percelen[A] en [B] te [plaats 1] onvoorwaardelijk van [geïntimeerde] heeft gekocht en dat [X] deze koopovereenkomst ten opzichte van [geïntimeerde] heeft ontbonden, alsmede dat dat laatste een gevolg was van het feit dat [geïntimeerde] toen niet in staat was perceel sectie [B] aan [X] te leveren.
2.4
[geïntimeerde] heeft vier getuigen voorgebracht, waaronder zich zelf.
2.5
[geïntimeerde] heeft als getuige het volgende verklaard:
"Ik heb het pand waar het nu om gaat in 2005 verkocht aan [X] Bouw. Ik had het kort
ervoor in de verkoop gezet bij makelaar [makelaar] uit [plaats 1]. De vraagprijs was € 180.000,-.
Ik heb toen één keer eerder een bod van [X] gehad van € 170.000,- maar dat vond ik te
weinig, Vervolgens werd de vraagprijs geboden en toen heb ik het verkocht.
Ik had voor of gelijktijdig dat ik het pand in de verkoop zette al een bouwvergunning
aangevraagd. (…)
Toen ik het pand verkocht had aan [X] heb ik die procedure stilgezet. (…)
Tijdens het eerste kort geding in december 2005, de koop met [X] was toen al gesloten, was nog niet aan de orde dat de bouwplannen van [X] met betrekking tot de [project] niet doorgingen dat werd pas in 2006 duidelijk. Ik dacht dat het midden 2006 was maar weet het niet meer uit mijn hoofd. [makelaar] heeft mij toen gebeld. [X] kon de koop nog ontbinden omdat ik immers niet kon leveren.
De opdracht aan [makelaar] was de verkoop van het hele stuk grond, dat wil zeggen beide
percelen.
(…)
Ik heb nooit rechtstreeks contact gehad met [Y] van [X] Bouw. (…) Duidelijk was kosten koper maar voor de rest hoefden we nergens over te onderhandelen want [X] zou het pand slopen."
De verklaring van [geïntimeerde] als partijgetuige omtrent door hem te bewijzen feiten kan geen bewijs in zijn voordeel opleveren, tenzij de verklaring van hem strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. De beperking van de bewijskracht van de verklaring van de partijgetuige geldt niet als er aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen, dat zij de verklaring van de partijgetuige voldoende geloofwaardig maken (ECLI:NL:HR:1995:ZC1688). Het hof zal hierna beoordelen of dat het geval is.
2.6
[makelaar], makelaar ondernemer, heeft het volgende verklaard:
"[geïntimeerde] kwam indertijd bij mij op kantoor en vertelde dat hij een pand in de verkoop wilde
doen met de bijbehorende grond. We hebben erover gepraat en ik heb de opdracht
aangenomen. De vraagprijs was € 180.000,-. Er was beperkte animo maar dat kwam ook
omdat er nogal wat aan het pand moest gebeuren. Er was een slagerij in gevestigd geweest en nadat de huurder eruit was gegaan besloot [geïntimeerde] de zaak te verkopen. Meneer [Y], directeur van [X] Bouw, is bij ons op kantoor gekomen en zei: ik wil het pand kopen voor € 180.000,-. Ik kan mij niet exact herinneren maar volgens mij is er niet over de prijs van het pand onderhandeld omdat [Y] het pand per se wilde hebben voor de
ontwikkeling van een achtergelegen project. Ik heb dat met [geïntimeerde] overlegd en die was
akkoord. Ik had al wel gezien dat bij de verkoop door [appellant] aan [geïntimeerde] het achtergelegen
kadastrale perceel niet was meegeleverd aan [geïntimeerde]. Dit bleek mij uit de kadastrale gegevens.
Maar [geïntimeerde] zei tegen mij: “Dat moet een foutje zijn geweest [makelaar] want ik heb beide
percelen gekocht.”
(…)
[geïntimeerde] meldde dat hij op een gegeven moment een procedure gestart was om de grond alsnog
geleverd te krijgen door [appellant].
Ik denk zo’n driekwart jaar na de aankoop er contact is geweest tussen mijn kantoor en [Y]
, waarbij [Y] zei dat het project niet doorging. Als het niet zo lang had
geduurd voor [geïntimeerde] om de zaak geregeld te krijgen met [appellant], dat wil zeggen het resterende deel van de grond op zijn naam was gekomen, had [X] uiteraard niet meer van de koopovereenkomst afgekund. Zij hadden dan moeten afnemen.
(…)
Ik wist dat [Y] directeur was van [X] Bouw en ik ging ervan uit dat hij
bevoegd was.
Op vragen van mr. [NAAM].
Na de koop is de heer [Y] herhaaldelijk met ons kantoor in contact getreden om te
vragen of de deal nog stond want wij hadden geen schriftelijke overeenkomst. Die schriftelijke overeenkomst was er niet omdat [geïntimeerde] dat tweede stukje grond nog niet
gekregen had van [appellant]. [geïntimeerde] wilde natuurlijk niet iets op schrift stellen wat hij later niet
kon leveren.
Verder hoefde nergens meer overleg over te worden gevoerd want het pand zou worden gesloopt. De koop was onvoorwaardelijk gesloten er waren verder geen ontbindende voorwaarden.
De naam [C 1] zegt mij niks. (…)"
2.7
[makelaar 2], makelaar, heeft als volgt verklaard:
"Ik was destijds werkzaam bij [makelaar] Makelaardij. Het pand van de heer [geïntimeerde], dat bij [makelaar] in de verkoop was, kon worden verkocht aan [X] Bouw. Ik kan mij niet
herinneren dat ik bij de onderhandelingen ben geweest. Ik kan mij wel herinneren dat [Y]
van [X] geregeld kwam om te vragen of we al iets meer wisten inzake de
problemen die nog speelden tussen [geïntimeerde] en [appellant]. [X] wilde dolgraag kopen en was
als de dood dat een ander zou kopen. Hij wilde de overeenkomst graag op papier. Er waren
geen nadere voorwaarden aan de koop verbonden. Dus als er geen problemen waren geweest tussen [appellant] en [geïntimeerde] had [X] gewoon aan de koop vastgezeten, voor 100%.
Ik vernam op een gegeven moment dat [X] afzag van de zaak, omdat het project waarmee [X] bezig was niet doorging. (…)
De naam [C 1] zegt mij niets.
(…)
Wij hadden slechts één zaak met [X] en dat was deze. Er kunnen dus geen
misverstanden over ontstaan om welk onroerend zaak het gaat."
2.8
[Y] heeft als volgt verklaard:
"(…) Het is helder dat als [geïntimeerde] had kunnen leveren [X] gewoon had afgenomen. Eerlijk gezegd was ik verbaasd dat het ene stuk niet meegeleverd kon worden omdat het niet van [geïntimeerde] was. Ik was natuurlijk in de veronderstelling dat het één stuk was en van één eigenaar.
(…)
U vraagt mij of ik bevoegd was om deze koopovereenkomst te sluiten. Kijk, het zit zo ik doe
de acquisitie voor [X] en het is natuurlijk niet de bedoeling dat je dan een beetje
vrijblijvend bij makelaars langs gaat. Je wilt tot zaken komen. Het perceel van [geïntimeerde] was,
zoals ik in mijn getuigenverklaring bij de rechtbank ook heb gezegd, voor ons van belang.
[geïntimeerde] bood het aan voor € 180.000,-. Wij hebben het eerst geprobeerd voor € 170.000,- te
krijgen maar zijn al snel naar € 180.000,- gegaan, immers wij hadden belang. Op dat moment dat ik de vraagprijs bood was de koop rond. Daarbij merk ik op dat het in ons bedrijf niet heel formeel gaat met allerlei vooroverleggen in allerlei procedures. Ik heb met [Z], directeur [1] en directeur Bouw [X], ruggespraak gehouden en die was akkoord om het pand voor die prijs aan te kopen. Wanneer het daadwerkelijk tot levering zou zijn gekomen en er stukken zouden moeten worden getekend, zou [Z] dat hebben gedaan. Maar dit staat in het geheel niet in de weg aan het feit dat ik bevoegd was die koopovereenkomst te sluiten omdat ik immers overleg had gepleegd met [Z].
(…)
Een jaar à anderhalf na het sluiten van de koopovereenkomst werd duidelijk dat de gemeente
geen medewerking wilde geven aan het gewenste bouwvolume van de [project]. Toen was
het project van de baan.
Toen mij dit duidelijk werd heb ik tegen [makelaar], de makelaar, gezegd dat de koopovereenkomst ontbonden was.
Ik ben in 2008 bij [X] weggegaan."
2.9
[Z], thans projectontwikkelaar, heeft als volgt verklaard:
"Ik moet zeggen dat deze zaak niet in mijn geheugen gegrift staat omdat het project
uiteindelijk niet is geëffectueerd. (…)
Ik was indertijd statutair directeur van [X] Beheer waaronder alle werkmaatschappijen vallen. Het was een hele drukke tijd en op dat moment, waar we nu over praten, hadden we zes filialen.
[Y] was indertijd bij ons directeur. Weliswaar geen statutair directeur maar
hij zat in de directie en genoot een groot vertrouwen. Wij onderhielden nauwe contacten. Het
stuk grond waar het in deze procedure om gaat betrof een project in het eigen dorp van [Y]
, namelijk [plaats 1]. [Y] zei tegen mij dat hij een goed gevoel bij dit project
had en dat het helemaal goed zou komen. (…) In zo’n geval gaf ik hem ook de ruimte. (…) [Y] is een ervaren man op het gebied van projectontwikkeling en die kan ik de ruimte geven. Hij had van mij dekking vooraf. U moet begrijpen dat je in de projectontwikkeling vaak snel tot zaken moet komen. Dat konden wij ook. Als je niet snel handelde had je in die tijd kans dat de grond voor je neus aan een ander was verkocht. Je kon dus niet eerst uitgebreid over alles vergaderen (…) [Y] was bevoegd om deze koopovereenkomst aan te gaan. Hij genoot mijn vertrouwen.
Als [geïntimeerde] had kunnen leveren hadden wij zonder meer afgenomen. Ik zou dan zelf mijn
handtekening bij de notaris hebben gezet danwel daarvoor een volmacht aan [Y]
hebben gegeven. (…)"
2.10
[appellant] heeft vier getuigen voorgebracht, waaronder zich zelf.
[appellant] heeft als volgt verklaard:
"(…) [X] heeft niet de koop ontbonden omdat [geïntimeerde] niet beide percelen kon leveren, maar omdat het plan [project] niet door ging.(…)
2.11
[Q], financieel controller bij [X] Bouw [plaats 2], heeft als volgt verklaard:
"In de tijd dat de gehele transactie speelde ben ik niet uit eigen wetenschap bij de zaak
betrokken geweest. Ik werd in 2012 over de zaak gebeld door zowel [appellant] als door [geïntimeerde]
persoonlijk. Daarnaast is de heer [appellant] nog een keer bij mij op kantoor geweest.
Ik zeg u dat deze zaak uit 2005/2006 bij mij niet bekend was tot dat moment. Ik moest dus in
de archieven duiken.
Ik heb slechts een tweetal vastleggingen gezien over deze kwestie. Het eerste was een
eenregelig verslag van een contact tussen [Z] van [1] BV en [Y] van [X] Bouw [plaats 3]. Daar stond in dat er contact is geweest over de locatie waar het nu over gaat tussen [Y] en [Z] in die zin dat die locatie toegang zou kunnen geven tot een achterliggend perceel waarop een ontwikkeling zou kunnen
plaatsvinden. Meer stond er niet.
Over het tweede verslag kan ik mij niet meer herinneren dan dat er iets in stond over een
koop. Meer weet ik er niet van.
(…)
U houdt mij voor hetgeen de getuige [Y] bij u heeft verklaard. De gang van zaken
zoals [Y] die bij u heeft aangegeven voor wat betreft de aankoop van grond herken
ik in het geheel niet. Ik zei u al dat [X] niet deed aan de aankoop van strategische
projecten, dat liet de liquiditeitspositie van [X] Bouw niet toe. Er was geen ruimte voor strategische projecten. We kochten alleen aan als er als het ware al een uitgewerkt plan was met de absolute voorkeur voor een opdrachtgever danwel een eigen ontwikkeling met name in de woningbouw.
Ik herken mij niet in de verklaringen van de heer [Z] en de heer [Y] voor wat
betreft het aspect van de aankoop van deze grond.
U houdt mij voor dat [Z] heeft verklaard “als je niet snel handelde had je in die tijd kans dat de grond voor je neus aan een ander was verkocht.” Ik zeg u dat [Z] impulsief
genoeg was om zoiets te doen, maar dan zou het toch daarna in de directievergaderingen
moeten zijn geweest en daarvan heb ik geen verslagen gevonden. Het kwam bij uitzondering
wel voor dat [Z] zoiets deed en dan excuseerde hij zich daarna in de
directievergaderingen."
2.12
[R] heeft - kort weergegeven-  het volgende verklaard. Hij is indertijd betrokken  geweest bij een project in [plaats 1]. Hij werkte toen bij [werkgever] in [plaats 4].  Zij zagen geen belemmeringen voor het sluiten van een optieovereenkomst met de heer [appellant]. [R] dacht dat dat in 2006/2007 was, maar het kan ook 2005 zijn geweest. Het betrof een optie voor een jaar op een stuk grond dat achter de slagerij ligt.
Het optiejaar is verlopen. Het woningbouwplan ging niet door dus is er verder niets gebeurd.
In het stuk grond waarop de slagerij stond had [R] toen nog geen interesse. Toen [R] op een gegeven moment interesse had in die slagerij heeft hij makelaardij [makelaar] gebeld. [R] heeft gesproken met een man, maar weet niet met wie. Hem is toen verteld dat over dat pand onderhandelingen gaande waren. [R] begreep dat de andere koper een bouwbedrijf betrof, hij begreep [X].
2.13
[appellant] heeft tot slot [S] als getuige voorgebracht.
2.14
Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] is geslaagd in het leveren van het bewijs. Uit de verklaringen van [makelaar], [makelaar 2], [Y] en [Z] blijkt dat in 2005 de koop van beide perceelsgedeelten onvoorwaardelijk is gesloten en dat alleen de omstandigheid dat [geïntimeerde] beide perceelsgedeelten niet terstond kon leveren de reden is geweest dat [X] Bouw BV medio 2006 de koopovereenkomst heeft kunnen ontbinden. De verklaring van [geïntimeerde] wordt derhalve op essentiële onderdelen ondersteund door de verklaringen van deze getuigen. De door [Q] afgelegde verklaring doet daaraan niet af. Uit die verklaring kan niet worden afgeleid dat [X] niet aan de door [Z] verleende toestemming voor het sluiten van de koopovereenkomst gebonden was. Verder heeft [appellant] niet voldoende gesteld om aan te nemen dat de verklaringen van [makelaar] en [makelaar 2] niet geloofwaardig zijn. Eén door [R] gepleegd telefoontje naar een niet bij name genoemde medewerker van [makelaar] makelaardij, brengt niet mee dat van [makelaar] en [makelaar 2] had mogen worden verwacht dat zij jaren daarna weten wie [R] is en waarover hij belde.
Ook het overige door [appellant] gestelde bevat niet voldoende feiten en omstandigheden die de inhoud van de door [geïntimeerde] voorgebrachte getuigen afgelegde verklaringen weerleggen.
2.15
Het hof gaat er daarom vanuit dat er causaal verband bestaat tussen de weigering van [appellant] in 2005 om het perceelsgedeelte [B] te [plaats 1] aan [geïntimeerde] te leveren en de schade die is ontstaan doordat [geïntimeerde] de percelen[A] en [B] niet aan [X] heeft kunnen leveren. Daarmee faalt grief I van [appellant].
De schade
2.16
Partijen hebben ieder voor zich grieven opgeworpen tegen de beslissingen van de rechtbank betreffende de hoogte van de schade. Het hof zal deze hierna behandelen.
De grondslag van de door [geïntimeerde] gevorderde schade ter zake van verbouwingskosten.
2.17
[appellant] heeft in
grief II
gesteld dat de rechtbank in het vonnis van 16 februari 2011 ten onrechte heeft aangenomen dat het niet ter discussie staat dat verkopen van het pand als woonhuis de enige optie was en dat het pand voor de verbouwing totaal ongeschikt was voor bewoning. [appellant] meent dat verkoop als winkelpand ook mogelijk is geweest.
Grief  III
is gericht tegen de vaststelling van de rechtbank in het mondeling vonnis van
16 februari 2011 dat [appellant] zelf onderkend heeft dat er het nodige te doen viel aan het pand. [appellant] voert daartoe aan dat hij alleen heeft gesteld dat de verbouwingen de verkoopbaarheid wellicht hebben vergroot. Hij heeft daarmee niet willen aangeven dat hij verbouwing van het pand nodig vond.
2.18
[geïntimeerde] stelt dat hij heeft getracht om het pand voor andere functies dan als woonpand te te verkopen. Het pand kon volgens [geïntimeerde] echter in de oorspronkelijke staat niet worden verkocht, althans het pand zou bij verkoop waarschijnlijk minder dan de grondprijs van circa € 140.000,- hebben opgeleverd, omdat het pand feitelijk rijp was voor de sloop. [geïntimeerde] betoogt dat bij verkoop zeker geen behoorlijke prijs zou zijn verkregen, zoals het bedrag van € 180.000,- waarvoor hij het pand aan [X] had kunnen leveren. [geïntimeerde] stelt dat het pand eigenlijk alleen als woning kon worden verkocht. Er was dan wel een flinke verbouwing nodig om een behoorlijke prijs als vorenbedoeld voor het pand te kunnen verkrijgen.
2.19
Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] de kosten voor de verbouwing niet, althans niet volledig, ten laste van [appellant] kan brengen indien [geïntimeerde] het pand voor € 180.000,- heeft kunnen verkopen of voor een zodanig bedrag dat het onredelijk was om voor een bedrag van € 23.000,- tot verbouw over te gaan. Het hof acht zich echter niet voldoende voorgelicht om die vraag te kunnen beoordelen. Het hof zal partijen daarom in de gelegenheid stellen daarover nadere gegevens te verstrekken.
Het hof overweegt in verband daarmee dat [geïntimeerde] het pand niet eerder met beide perceelsgedeelten ([A] en [B]) heeft kunnen verkopen en leveren dan nadat het vonnis van 19 december 2007 (zie overweging 3.17 van het tussenarrest van 23 april 2008) was gewezen. Partijen hebben evenwel geen gegevens verstrekt over de verkoopbaarheid van het pand in de staat waarin het toen verkeerde in de periode van eind 2007/begin 2008 en/of over de prijs die toen bij verkoop had kunnen worden verkregen. Partijen, [geïntimeerde] als eerste, zullen zich daarover - gestaafd met bewijsstukken - bij akte kunnen uitlaten.
De door [appellant] betwiste kosten verbonden aan de verbouwing, algemeen
2.20
[appellant] heeft in
grief IV
in essentie bestreden het oordeel van de rechtbank dat de door [geïntimeerde] gemaakte verbouwingskosten € 23.000,- hebben bedragen. [appellant] vindt dat [geïntimeerde] de door hem opgevoerde kosten niet voldoende heeft onderbouwd, dat deze kosten te hoog zijn en deels onnodig gemaakt.
2.21
Het komt het hof doelmatig voor om reeds thans, voor het geval wordt geoordeeld dat [geïntimeerde] gerechtvaardigd tot de ingrijpende verbouwing is overgegaan, deze grief te behandelen, zodat komt vast te staan of en zo ja in hoeverre [geïntimeerde] heeft aangetoond dat hij de door hem gestelde verbouwingskosten heeft gemaakt. De diverse door [appellant] ingenomen standpunten zullen hierna afzonderlijk worden besproken.
2.22
[geïntimeerde] betoogt dat hij de gevorderde kosten van de verbouwing conservatief heeft begroot op € 23.000,-, omdat de werkelijke kosten hoger zullen zijn geweest. [geïntimeerde] stelt verder dat hij de werkzaamheden in eigen beheer heeft uitgevoerd en met materialen uit eigen voorraad. In het geval hij de verbouwing door derden had laten uitvoeren zouden, aldus [geïntimeerde], de kosten veel hoger zijn geweest.
Welke werkzaamheden heeft [geïntimeerde] verricht.
2.23
[geïntimeerde] heeft, als productie 28 bij de akte vermeerdering van eis in eerste aanleg, een schriftelijke verklaring overgelegd van [makelaar], NVM Makelaar, van 22 juli 2010 waarin staat dat [geïntimeerde] ten tijde van de verkoop van het pand op 14 november 2008 de volgende renovatie werkzaamheden (deels) had uitgevoerd:
1. De verdieping was volledig gestript en er waren grotendeels nieuwe brandvrije
wanden en plafonds (regelwerk afgewerkt met gips) aangebracht. De
binnendeuren waren nog niet geplaatst. Ook was er op de verdieping een ruimte
in voorbereiding als badkamer. Leidingwerk en sanitair was gedeeltelijk
geïnstalleerd.
2. De benedenverdieping was grotendeels gestript, met deels vernieuwde kozijnen
en gestukadoorde wanden.
3. Er was een nieuwe meterkast in de hal gerealiseerd met een nieuwe elektra
verdeelinrichting. Tevens waren gas-, elektra- en waterleidingen opnieuw
geïnstalleerd.
4. Op de verdieping was een nieuwe CV Combiketel geïnstalleerd inclusief
aansluiting gas- en waterleidingen. Tevens was er reeds een begin gemaakt met
het installeren van de CV-leidingen.
2.24
[appellant] heeft niet, althans onvoldoende weersproken dat de door [makelaar] genoemde werkzaamheden zijn uitgevoerd.
De door [geïntimeerde] opgevoerde en door de rechtbank aanvaarde kosten
2.25
[geïntimeerde] heeft in productie 27 bij de in eerste aanleg genomen akte vermeerdering van eis de kosten verbonden aan de in de verklaring van [makelaar] genoemde werkzaamheden, inclusief materiaal en montage, geraamd op:
- sub 1:  € 8.500,--
- sub 2:  € 4.000,-
- sub 3   € 4.500,- en
- sub 4   € 3.000,-.
[geïntimeerde] heeft daarnaast kosten opgevoerd voor het verwijderen van een koelcel en een betonvloer ad € 3.000,-.
De rechtbank heeft deze bedragen (totaal: € 23.000,-)  toegewezen, minus de meeropbrengst van € 10.000,- die [geïntimeerde] dankzij de verbouwingen heeft bereikt, derhalve een bedrag van
€ 13.000,-.
De bezwaren van [appellant] tegen de, door de rechtbank in aanvaarde, kosten, algemeen
2.26
[appellant] was, als vorig eigenaar, bekend met het pand. Hij moet daarom geacht worden in staat te zijn geweest om op basis van de verklaring van [makelaar] een inschatting te hebben kunnen maken van de omvang van de door [geïntimeerde] verrichte werkzaamheden en de hoeveelheid gebruikte materialen.
[geïntimeerde] heeft, zoals [appellant] aangeeft, niet per verrichting gespecificeerd welke kosten aan materiaal en arbeid daarmee waren gemoeid. Dat is echter, nu [geïntimeerde] per door [makelaar] beschreven onderdeel de kosten heeft begroot, anders dan [appellant] kennelijk meent, niet voldoende om reeds daarom te oordelen dat [geïntimeerde] de door hem gestelde kosten onvoldoende heeft onderbouwd.
2.27
De stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] gedurende enige jaren geen onderhoud aan het pand heeft verricht is, ook indien juist, geen reden om te oordelen dat [geïntimeerde] de kosten van de verbouw niet als door hem geleden schade ten laste van [appellant] zal kunnen brengen. [geïntimeerde] had immers, indien hij het pand in 2005 aan [X] had kunnen leveren, geen kosten voor onderhoud hoeven te maken.
2.28
[appellant] heeft gesteld dat in 1988 een renovatie in het pand heeft plaatsgevonden en in de jaren daarna diverse andere werkzaamheden aan het pand zijn verricht, zoals het aanleggen van nieuwe electriciteit, waterleiding, riolering en het plaatsen van een douche en toilet en een meterkast. Volgens hem waren daardoor al een deel van de door [geïntimeerde] opgevoerde werkzaamheden verricht, dan wel was er geen noodzaak deze te verrichten.
2.29
Het hof is van oordeel dat aan het door [appellant] gestelde niet kan worden ontleend dat de door [appellant] bedoelde zaken ten tijde van de verbouwing in 2007/2008 nog aan de eisen van de tijd voldeden en/of dat deze in de nieuwe indeling van het pand nog bruikbaar waren. Het hof acht het door [appellant] gestelde dan ook niet voldoende concreet om te oordelen dat [geïntimeerde] de in de verklaring van [makelaar] genoemde werkzaamheden niet heeft verricht en/of dat [geïntimeerde] in redelijkheid de door [appellant] bedoelde zaken had kunnen of had moeten behouden dan wel moeten (her)gebruiken, nog daargelaten of dat tot een kostenbesparing zou hebben geleid.
2.30
Het hof is verder van oordeel dat niet van [geïntimeerde] kan worden gevergd dat hij had onderzocht tegen welke laagst mogelijke prijs hij de door hem gebruikte materialen zou kunnen verkrijgen. Aan de door [appellant] overgelegde advertentie voor een sterk afgeprijsde cv-ketel (van een bedrag van ruim boven € 1.000,- naar € 759,-) en voor een in prijs verlaagde  meterkast kan dan ook niet zonder meer worden ontleend dat de door [geïntimeerde] opgevoerde kosten onredelijk zijn.
Meterkast
2.31
Het door [appellant] gestelde over de door [geïntimeerde] opgevoerde kosten voor installatie van nieuwe leidingen voor water, gas en elektra, inclusief meterkast, treffen voorts evenmin doel omdat ook wat betreft deze zaken aan het door [appellant] gestelde niet kan worden ontleend dat deze zaken ten tijde van de verbouwing in 2007/2008 nog aan de eisen van de tijd voldeden en/of dat deze in de nieuwe indeling van het pand nog bruikbaar waren.
Kosten boven- en benedenverdieping.
2.32
[appellant] heeft de door [geïntimeerde] opgevoerde kosten met betrekking tot de door [makelaar] in zijn verklaring onder 1 en 2 genoemde werkzaamheden, waaronder die voor een badkamer, betwist.
2.33
[geïntimeerde] heeft vorenbedoelde kosten deels onderbouwd met een nota van [T] ([T]) van 12 februari 2008 aan [geïntimeerde] Installatie betreffende het project [adres] te [plaats 1] (prod. 29 bij akte vermeerdering eis in eerste aanleg), waarin aan kosten voor scheidingswanden en plafonds monteren een bedrag van € 2.939,-, incl btw,  in rekening is gebracht. Verder heeft [geïntimeerde] als productie 30 bij genoemde akte, een factuur overgelegd van [T] van 8 december 2007, waarin staat dat aan [geïntimeerde] is geleverd 5 hardhouten kozijnen, een hoeveelheid gipsplaten en een bouwplaat, voor, inclusief € 30,- aan statiegeld, een bedrag van € 1.878,32.
2.34
[appellant] heeft bestreden dat de factuur van [T] betrekking heeft op voor de verbouw van het pand geleverde materialen. [appellant] heeft ook bestreden dat de kosten voor de badkamer, die niet is afgemaakt, en de drinkwaterinstallatie € 8.500,-- hebben bedragen.
2.35
Uit de verklaring van [makelaar], onder 1, blijkt dat in het door [geïntimeerde] genoemde bedrag van € 8.500,--  meer is begrepen dan alleen de kosten voor de badkamer en de drinkwaterinstallatie.
Het hof acht mede daarom het verweer van [appellant] ter zake de drinkwaterinstallatie en de badkamer niet voldoende om daaraan te kunnen ontlenen dat het totaal van de door [geïntimeerde] voor de beide verdiepingen opgevoerde kosten te hoog is, mede gelet op het volgende.
[geïntimeerde] heeft de kosten van de gebruikte materialen en de door hem in eigen bedrijf uitgevoerde werkzaamheden geschat en aan die schatting – afgezien van voornoemde nota’s - geen tot weinig concrete gegevens ten grondslag gelegd. Een nauwkeurige berekening van de kosten verbonden aan de verbouwing van de boven- en benedenverdieping is daarom niet te maken. Het hof ziet daarin aanleiding om, overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:97 BW de omvang van de kosten te schatten. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het gaat om een verbouwing van een twee verdiepingen, waarbij een andere bestemming/indeling aan diverse van de beschikbare ruimten is gegeven. Er is voldoende komen vast te staan dat daarvoor een aanzienlijke hoeveelheid werk is verricht, waaronder  het aanbrengen van regelwerk en gipsplaten, het gedeeltelijk bouwen van een badkamer en stukadoren. [appellant] heeft zich over de kosten verbonden aan de verrichtte arbeid niet uitgelaten. Hij heeft ook niet bestreden dat [geïntimeerde] bedoelde werkzaamheden in zijn eigen bedrijf heeft uitgevoerd.
2.36
Het hof is in voornoemde omstandigheden van oordeel dat een totaal bedrag voor de in de verklaring van [makelaar] onder 1 en 2 genoemde werkzaamheden en de daarbij gebruikte materialen van (€ 8.500,-- bovenverdieping + € 4.000,- benedenverdieping =) € 12.500,- redelijk is. Dat uit de nota van [T] van 8 december 2007 niet blijkt dat deze betrekking heeft op voor het pand geleverde materialen is, nu vaststaat dat nieuwe kozijnen zijn geplaatst en gipsplaten zijn gebruikt, niet voldoende om anders te oordelen.
Demonteren koelcel, verwijderen betonvloer.
2.37
[appellant] is van mening dat een bedrag van € 3.000, - voor genoemde werkzaamheden buitensporig hoog is.
2.38
[geïntimeerde] heeft met de door hem in hoger beroep als productie 6 overgelegde offerte van [U] B.V. voldoende aangetoond dat voor het verwijderen van de betonvloer en afvoeren van het beton, een bedrag van € 1.350,- excl. btw, redelijk is. Daaraan doet niet af dat [appellant] vergelijkbare werkzaamheden via Marktplaats.nl heeft aangeboden en daarop goedkopere aanbiedingen heeft verkregen, omdat van [geïntimeerde] niet kan worden verlangd dat hij de goedkoopste aanbieder zou hebben gezocht.  Met betrekking tot de kosten voor het verwijderen van de koelcel en slachtlijn heeft [geïntimeerde] € 1.600,- excl. btw in rekening gebracht. [appellant] heeft daartegen geen onderbouwd verweer gevoerd. Het door [geïntimeerde] opgevoerde totaalbedrag van € 3.000,- komt in deze omstandigheden redelijk voor.
Het hof merkt hierbij op dat [appellant] in de pleitnota heeft aangevoerd dat hij betwist dat de koelcel vergroot is, omdat de demontabele koelcel zo gebouwd was dat er niet een oppervlak van 4m2 bij aan kon. [appellant] heeft echter niet aangegeven tot welk gevolg die stelling zou moeten leiden. Het hof gaat daarom aan het gestelde voorbij.
CV-ketel
2.39
[geïntimeerde] heeft, anders dan waarvan [appellant] uitgaat, een bedrag van € 3.000,- opgevoerd voor kosten verbonden aan het plaatsen van de cv-ketel en leidingen. In productie 26 bij de akte vermeerdering van eis heeft [geïntimeerde] aangegeven dat een CV unit Remeha combi 22 Kw. was geplaatst. [appellant] heeft gesteld dat deze ketel sedert 2005 niet meer werd geproduceerd, zodat in 2008 een oude ketel is geplaatst.
[geïntimeerde] heeft vervolgens in productie 6 bij de memorie van antwoord in het principaal appel, tevens van grieven in het incidenteel appel, alsmede eiswijziging, van de kosten voor de cv-ketel, met toebehoren en werkloon, een specificatie verstrekt. Deze sluit op een bedrag van
€ 2.504,-, excl. btw. In die specificatie staat een cv gaswandketel Remeha type Avanta 24c CW 3, die volgens een prijslijst uit 2010, € 1.164,-, exclusief btw, heeft gekost. Volgens [geïntimeerde] lagen de prijzen in 2008 hoger.
[geïntimeerde] heeft aangeboden te bewijzen dat een Remeha Avanta is geplaatst.  Het hof gaat aan het bewijsaanbod voorbij, omdat ook indien dat slaagt, daaruit niet blijkt welke prijs voor die ketel in 2008 verschuldigd was. Nu [appellant], gezien de in overweging 2.30 genoemde advertentie, zich er kennelijk in kan vinden wanneer kosten voor de cv-ketel worden gesteld op € 759,-, acht het hof het redelijk om daarvan uit te gaan.  De overige in vorenbedoelde specificatie genoemde kosten heeft [appellant] niet voldoende bestreden en komen niet onredelijk voor. Het in de specificatie genoemde totaal van € 2.504,- moet dan met
€ 405,- (€ 1.164,- - € 759,-) worden verminderd tot € 2.099,-. Inclusief 19% bedragen de totale kosten dan afgerond € 2.498,-.
Totaal door [geïntimeerde] gemaakte kosten van verbouwing.
2.40
Uit het voorgaande vloeit voort dat van de in overweging 2.25 genoemde bedragen alleen het sub 3 genoemde bedrag van € 3.000,- moet worden verminderd met een bedrag van € 502,- tot  € 2.498,- en dat de overige door [geïntimeerde] opgevoerde kosten in stand blijven. De totale verbouwingskosten worden daarom gesteld op (€ 23.000,- - € 502,- =) € 22.498,-.
Er zal op een later moment worden beslist of en zo ja in hoeverre deze kosten ten laste van [appellant] kunnen worden gebracht.
2.41
Grief IV slaagt vooralsnog in zoverre.
Hypothecaire rente
2.42
[appellant] heeft in
grief V
gesteld dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerde] schade heeft geleden van € 8.487,42 voor door hem betaalde hypothecaire lasten. [appellant] bestrijdt niet het oordeel van de rechtbank dat de door [geïntimeerde] doorbetaalde hypotheeklasten als schadevergoeding in aanmerking komen (aldus het mondelinge vonnis van 16 februari 2011). Ook bestrijdt [appellant] niet het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] geen fiscaal voordeel heeft genoten in de vorm van hypotheekrente-aftrek. Het hof zal daarom ook daarvan uitgaan.
[appellant] bestrijdt wel dat de door [geïntimeerde] genoemde lening met het nummer [lening] de hypothecaire lening is die met betrekking tot het pand is aangegaan. Verder bestrijdt hij de hoogte van de door [geïntimeerde] gevorderde rente en met name dat de rente in de periode 2006 tot en met 2008 jaarlijks met ongeveer 2% is gestegen. Ook bestrijdt [appellant] dat hij over heel 2008 rente verschuldigd is geworden, zoals [geïntimeerde] vordert, nu het pand op 14 november 2008 is verkocht.
2.43
[geïntimeerde] heeft in
grief I in het incidenteel appel
gesteld dat de rechtbank ten onrechte niet de door hem in de periode 2006 tot en met 2008 betaalde hypothecaire rente van € 24.016,32, als schade heeft toegewezen.
2.44
[geïntimeerde] heeft bij de akte van 11 augustus 2010 als productie 21 een notariële akte van
7 maart 2000 overgelegd, waarin staat dat [geïntimeerde] bij de FGH Bank N.V. een recht van hypotheek heeft gevestigd op het onderhavige woon/winkelpand te [plaats 1] en dat hij van de bank een bedrag van ƒ 350.000,- ter leen heeft ontvangen. Verder heeft [geïntimeerde] als productie 22 jaaropgaven van de Nederlandse Hypotheekbank respectievelijk Rijnlandse en Nederlandse Hypotheekbank overgelegd. Daarin wordt melding gemaakt van een lening nummer [lening].
Uit de notariële akte blijkt afdoende dat [geïntimeerde] ten behoeve van de aankoop van het onderhavige pand bij de FGH Bank N.V. een hypothecaire lening is aangegaan. Uit de overgelegde bescheiden blijkt echter niet dat deze lening is overgegaan naar de Nederlandse Hypotheekbank en de Rijnlandse en Nederlandse Hypotheekbank en daarbij het in de jaaropgaven genoemde nummer [lening] heeft verkregen. Het hof zal [geïntimeerde] – overeenkomstig zijn aanbod – in de gelegenheid stellen dat te bewijzen, als na te melden.
Het hof gaat er daarbij van uit dat [geïntimeerde] dit bewijs (in eerste instantie) schriftelijk zal wensen bij te brengen.
Kosten kort-gedingprocedures.
2.45
[appellant] maakt er in de
grieven VI, VII en VIII
bezwaar tegen dat de rechtbank de door [geïntimeerde] gevorderde kosten die verband houden met de kort-geding procedures heeft toegewezen op grond van onrechtmatige daad.
[appellant] voert daartoe aan dat hij er van overtuigd was dat hij het perceelsgedeelte [B] niet aan [geïntimeerde] had verkocht en dat hij daarom niet onrechtmatig jegens [geïntimeerde] heeft gehandeld.
2.46
[geïntimeerde] bestrijdt het door [appellant] gestelde. Hij beroept zich daarbij op hetgeen is overwogen en beslist in de vonnissen die zijn gewezen in de bodemprocedure die heeft geleid tot het vonnis van 19 december 2007 (zie overweging 3.17 van het tussenarrest van
23 april 2013). [geïntimeerde] stelt verder dat [appellant] het perceelsgedeelte [B] aan hem heeft verkocht, dat dat door een omissie niet in de leveringsakte is vermeld. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] in de kort-geding procedures standpunten ingenomen waarvan hij wist dat deze onjuist waren en heeft [appellant] door niet de waarheid te spreken, misbruik van procesrecht gemaakt en aldus onrechtmatig gehandeld.
2.47
Van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen is pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden (HR 29 juni 2007, NJ 2007/353 ). Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door art. 6 EVRM. (HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:BV7828).
Het voorgaande is van overeenkomstige toepassing op de vraag of een gedaagde bij het voeren van verweer misbruik van bevoegdheid heeft gemaakt of onrechtmatig heeft gehandeld.
2.48
[geïntimeerde] heeft in de onderhavige kort-geding procedures (zie overweging 3.1.5. en 3.1.6) van het tussenarrest van 23 april 2013) gevorderd om [appellant] te veroordelen om medewerking te verlenen aan rectificatie/verbetering van de notariële akte van 7 maart 2000, in die zin dat aan sectie [A] wordt toegevoegd sectie [B].
2.49
In de bodemprocedure bij de rechtbank Assen, die heeft geleid tot het in
overweging 3.1.7. van het tussenarrest van 23 april 2013 genoemde eindvonnis van
19 december 2007, is op 22 augustus 2007 een tussenvonnis gewezen waarin als vaststaande feiten zijn opgenomen dat:
- [appellant] de hulp van [V] had ingeroepen;
- door [V] aan [appellant] was voorgesteld de bedrijfsruimte te gaan verkopen;
- [V] met [appellant] had afgesproken dat [V] op zoek zou gaan naar een
koper;
- in de door [V] opgestelde en ondertekende verklaring van 18 februari 2000,
houdende de gemaakte afspraken van de (ver)koop, ook [B] is vermeld en
door [V] is aangegeven dat hij voor [appellant] optrad;
- door [V] in een ondertekende verklaring d.d. 24 november 2006 is vermeld
dat de familie [appellant] hem een paar maanden na de bespreking bij [f],
heeft gevraagd na te gaan bij [geïntimeerde] of zijn bod nog gold, alsmede dat door de
familie [appellant] nooit is gesproken over het verkopen van alleen [A];
- [appellant], blijkens de afrekening van de notaris, de kosten van de bemiddeling door
[V] heeft voldaan;
- de betaling van de huurpenningen vanaf 7 maart 2000 volledig aan [geïntimeerde] heeft
plaatsgevonden, terwijl de door [C 2] gehuurde bedrijfsruimte vanaf 7 maart
2000 deels aan [geïntimeerde] en deels aan [appellant] toebehoort;
- het [B] geen toegang tot de openbare weg heeft en daarvoor geen regeling
is getroffen bij de verkoop;
- [appellant] zelf vanaf 7 maart 2000 niets met [B] heeft gedaan;
- gesteld, noch gebleken is dat de gemeente daadwerkelijk interesse heeft getoond in
aankoop van het [B] en/of daarvoor vanaf 7 maart 2000 is benaderd.
De vonnissen van 22 augustus 2007 en 19 december 2007 zijn in kracht van gewijsde gegaan. [geïntimeerde] heeft in de inleidende dagvaarding en in hoger beroep een beroep gedaan op het gezag van gewijsde van die vonnissen, waaronder op de daarin opgenomen vaststaande feiten. Dat beroep slaagt, zodat de hiervoor weergegeven vaststaande feiten ook in de onderhavige procedure als vaststaand worden aangemerkt.
2.50
Uit voornoemde feiten en omstandigheden blijkt dat - zoals [geïntimeerde] betoogt - ook het  het perceelsgedeelte [B] onder de koop viel en dat [appellant] dat ook heeft geweten, althans heeft behoren te weten. In het licht daarvan heeft [appellant] zijn verweer dat hij er van overtuigd was dat hij perceelsgedeelte [B] niet aan [geïntimeerde] had mee verkocht, onvoldoende onderbouwd met feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat hij in redelijkheid tot deze overtuiging heeft kunnen komen. Het moet er daarom voor worden gehouden dat [appellant] wist, althans behoorde te weten dat hij perceelsgedeelte [B] aan [geïntimeerde] had verkocht.
Door zich in de kort-geding procedures te verweren met feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen heeft hij misbruik gemaakt van procesrecht en dus onrechtmatig jegens [geïntimeerde] gehandeld.
Het hof is voorts, anders dan [appellant], van oordeel dat de keus van [geïntimeerde] om te trachten door middel van een kort-geding procedure een veroordeling van [appellant] tot medewerking aan de levering van perceel [B] te verkrijgen, niet onredelijk is. [geïntimeerde] had er immers belang bij dat hij de beide percelen,[A] en [B], op korte termijn aan [X] zou kunnen leveren en hij heeft er van mogen uitgaan dat [appellant] zich in die procedures op juiste feiten en omstandigheden zou baseren. [appellant] is daarom gehouden de door de rechtbank in aanmerking genomen kosten van de in kort-geding gevoerde procedures aan [geïntimeerde] te voldoen.
2.51
De grieven VI, VII en VIII van [appellant] falen.
2.52
[geïntimeerde] heeft in
grief VII in het incidenteel appel
aangevoerd dat [appellant] ook op grond van artikel 3:96 BW gehouden is de kosten ter zake van de kort-geding-procedures te voldoen. Bij deze grief heeft [geïntimeerde] gezien het voorgaande geen belang meer, zodat het hof deze grief onbesproken zal laten.
De overige door de rechtbank afgewezen kosten
2.53
[geïntimeerde] heeft in
grief II in het incidenteel appel
gesteld dat de rechtbank ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de leges die verschuldigd in verband met een voor het pand aangevraagde bouwvergunning ad € 1.049,39. Volgens [geïntimeerde] heeft hij dat bedrag, met een kleine verhoging, in januari 2008 aan de gemeente betaald. Hij stelt dat hij toen een bedrag van € 1099,27 aan de gemeente heeft voldaan.
2.54
[appellant] heeft bestreden dat de leges voor zijn rekening moeten komen. omdat de  verbouw van het pand tot woning niet nodig was. In de toelichting op zijn grief IV heeft [appellant] voorts nog gesteld dat niet vast staat dat de leges betrekking hebben op het onderhavige geval.
2.55
Het hof zal de beslissing op deze grief aanhouden tot is beslist op de vraag of [geïntimeerde] gerechtvaardigd tot verbouw van het pand is overgegaan (overweging 2.19).
2.56
Het komt het hof doelmatig voor om [geïntimeerde] reeds thans, voor het geval wordt geoordeeld dat hij gerechtvaardigd tot de ingrijpende verbouwing van het pand is overgegaan, in de gelegenheid te stellen nadere gegevens over de gevorderde leges te verstrekken. Het hof overweegt daartoe als volgt. Uit de als productie 5 bij de memorie van antwoord in het principaal appel, tevens van grieven in het incidenteel appel, alsmede eiswijziging, blijkt dat [geïntimeerde], zoals hij stelt, voor een in 2005 ten behoeve van het onderhavige pand aangevraagde bouwvergunning, aan leges een bedrag van  € 1.049,39 aan de gemeente verschuldigd is geworden. [geïntimeerde] heeft echter geen gegevens verstrekt waaruit blijkt dat de gemeente deze leges geheel of ten dele zou hebben kwijtgescholden wanneer de verbouw van het pand niet zou zijn doorgegaan. Uit het door [geïntimeerde] overgelegde rekeningafschrift blijkt verder niet dat het in januari 2008 aan de gemeente betaalde bedrag van € 1.099,27 mede ziet op de leges voor genoemde aanvraag van € 1.049,39. [geïntimeerde] heeft aangeboden zijn stellingen te bewijzen, onder andere door het doen horen van functionarissen van de gemeente. Het hof gaat ervan uit dat [geïntimeerde] het door hem aangeboden bewijs, in eerste instantie schriftelijk zal willen bijbrengen en zal hem daartoe in  de gelegenheid stellen als na te melden.
2.57
[geïntimeerde] heeft in
grief III in het incidenteel appel
aanspraak gemaakt op een vergoeding ter hoogte van de wettelijke rente over het bedrag van € 47.916,42 dat hij naar zijn zeggen zou hebben ontvangen wanneer [X] de koopovereenkomst niet had ontbonden, te weten: € 180.000,- minus de hoofdsom van de hypothecaire lening ad € 132.083,58.
2.58
Het hof overweegt dat [geïntimeerde] niet onderbouwt dat hij meer rendement had kunnen verkrijgen dan het bedrag van € 958,32, waarmee de rechtbank rekening heeft gehouden.
Er bestaat geen aanleiding om hier forfaitair uit te gaan van de wettelijke rente nu hier geen sprake is van schade als gevolg van vertraging in de voldoening van een geldsom. Het bedrag van € 47.916,42 is immers niet de schade die [geïntimeerde] vordert. [geïntimeerde] stelt dat hij de schade heeft beperkt door het maken van verbouwingskosten. Die verbouwingskosten claimt hij als schade en, indien en voorzover de verbouwingskosten mochten worden toegewezen, vordert hij dáárover (terecht) de wettelijke rente (zie hierna). Het hof ziet dan ook geen reden om met een ander bedrag rekening te houden.
2.59
Grief III in het incidenteel appel faalt.
2.60
[geïntimeerde] stelt in
grief IV in het incidenteel appel
dat de rechtbank ten onrechte geen rekening heeft gehouden met buitengerechtelijke incassokosten.
2.61
[geïntimeerde] verlangt met name vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten voor werkzaamheden die zijn verricht om [appellant] te bewegen tot medewerking aan de rectificatie van de akte van levering.  [geïntimeerde] heeft vergoeding van deze kosten kunnen vorderen in de procedure die heeft geleid tot het vonnis van 19 december 2007, waarin [appellant] tot bedoelde medewerking is verplicht, hetgeen hij niet heeft gedaan. Het komt het hof in deze omstandigheden niet redelijk voor om – zoals [geïntimeerde] wenst -  op basis van een percentage van het thans in dit geding gevorderde schadebedrag, een bedrag aan buitengerechtelijke kosten als geleden schade voor rekening van [appellant] te brengen. Een andere onderbouwing van de hoogte van de gevorderde kosten is niet gegeven.
[geïntimeerde] heeft verder niet voldoende onderbouwd dat er voorafgaande aan de onderhavige, op 24 december 2009,  aangevangen procedure kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een (eventueel herhaalde) aanmaning tot betaling van de in dit geding gevorderde schade, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Voor vergoeding van kosten is daarom geen plaats.
2.62
Grief IV in het incidenteel appel faalt.
2.63
[geïntimeerde] stelt in
grief V in het incidenteel appel
dat [appellant] moet worden veroordeeld om vanaf 18 augustus 2005 wettelijke rente over het toe te wijzen schadebedrag aan hem te voldoen.
2.64
Het hof kan [geïntimeerde] daarin niet volgen. Ingevolge artikel 6:119 lid 1 BW bestaat de  schadevergoeding, verschuldigd wegens vertraging in de voldoening van een geldsom, in de wettelijke rente van die som over de tijd dat de schuldenaar met de voldoening daarvan in verzuim is geweest. Daaruit vloeit voort dat, ongeacht of [appellant] terzake van zijn leveringsverplichting vanaf 18 augustus 2005 in verzuim is gekomen, [geïntimeerde] slechts dan aanspraak kan maken op vergoeding van wettelijke rente over de bedragen waaruit de diverse gevorderde schadeposten zijn opgebouwd, wanneer hij de bedoelde bedragen heeft betaald. Het betreft hier immers concrete schadevergoeding terzake van door [geïntimeerde] gemaakte kosten die niet eerder opeisbaar worden dan op het moment dat die kosten zijn gemaakt. [geïntimeerde] heeft over de diverse data van betaling geen gegevens verstrekt. Uit de overgelegde bescheiden blijkt wel dat deze alle na 18 augustus 2005 zijn voldaan. Het hof ziet dan ook geen aanleiding om over de data vanaf wanneer over de diverse schadeposten wettelijke rente verschuldigd is, anders te beslissen dan de rechtbank heeft gedaan. Over de verschuldigdheid en hoogte van enige van de door de rechtbank vastgestelde schadebedragen - de verbouwingskosten en de hypothecaire rente -  zal het hof nog nader dienen te beslissen.
2.65
Grief V in het incidenteel appel faalt.
2.66
[geïntimeerde] stelt in
grief VI in het incidenteel appel
dat de rechtbank ten onrechte de door hem gevorderde verklaring voor recht heeft afgewezen.
2.67
Het hof is, met [appellant], van oordeel dat [geïntimeerde] niet heeft onderbouwd dat hij belang heeft bij toewijzing van deze vordering. [geïntimeerde] heeft weliswaar gesteld dat er sprake zal kunnen zijn van 'nakomende schade', die nu nog niet voorzienbaar is, maar enige indicatie waaruit dergelijke schade zou kunnen bestaan heeft hij niet gegeven. Het hof is daarom van oordeel dat [geïntimeerde] niet heeft onderbouwd dat hij belang heeft bij toewijzing van zijn vordering.
2.68
[geïntimeerde] heeft in
grief VIII
onder meer bezwaar gemaakt tegen de beslissing van de rechtbank dat de door hem op 11 augustus 2010 genomen akte geen vergoedingsgrondslag oplevert.
2.69
Uit het proces-verbaal van de op 28 juni 2010 gehouden comparitie van partijen blijkt dat [geïntimeerde] toen mondeling zijn eis heeft gewijzigd. Uit het proces-verbaal blijkt tevens dat de advocaat [NAAM][geïntimeerde] wist dat dit schriftelijk moest.
De rechter heeft de eiswijziging toegestaan, maar tevens bepaald dat deze nog nader diende te worden uitgewerkt. [geïntimeerde] heeft dat in de akte van 11 augustus 2010 gedaan.
Het hof ziet geen aanleiding om de kosten verbonden aan die akte ten laste van [appellant] te brengen, nu [geïntimeerde] niet heeft gesteld en ook niet is gebleken dat er bijzondere redenen zijn geweest waarom niet reeds tijdens de comparitie een akte houdende eiswijziging met toelichting is genomen.
2.70
[geïntimeerde] heeft verder betoogd kosten te hebben gemaakt in verband met door hem onder [appellant] gelegde beslagen. Hij verlangt vergoeding van die kosten en begroot deze kosten voorlopig op € 2.000,-, excl. btw en inclusief btw op € 2.380,- voor de in eerste aanleg gelegde beslagen en op  € 1.000,-, exclusief btw en € 1.210, - inclusief btw, voor in het kader van het hoger beroep gelegde beslagen. Ter onderbouwing daarvan heeft hij als producties
8 en 9 diverse beslagstukken overgelegd.
[geïntimeerde] verlangt derhalve en vordert bij wege van eisvermeerdering vergoeding van een totaal bedrag van € 3.590,-, te vermeerderen met wettelijke rente wanneer niet binnen veertien dagen na betekening van dit arrest is betaald.
2.71
Op grond van het bepaalde in artikel 706 Rv kunnen de kosten van de gelegde beslagen in de hoofdzaak van de beslagene worden teruggevorderd, tenzij de beslagschuldenaar kan aantonen dat het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was.
2.72
[appellant] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] geen kosten voor beslagen heeft gemaakt die voor zijn rekening moeten komen. Hij betoogt dat er geen vrees voor verduistering is geweest en dat van paulianeus handelen, waarvan [geïntimeerde] rept, geen sprake is geweest. Aan de in eerste aanleg gegeven veroordeling is voldaan, doordat mevrouw [appellant] ermee akkoord is gegaan dat de helft van de aan haar toekomende opbrengst van een paard genaamd [paard], aan [geïntimeerde] werd betaald.
2.73
Het hof is van oordeel dat [appellant], mede nu hij zich steeds op het standpunt heeft gesteld geen schadevergoeding aan [geïntimeerde] verschuldigd te zijn geweest en hij niet uit eigen middelen aan de in eerste aanleg gegeven veroordeling heeft voldaan, niet heeft aangetoond dat de beslagen die zijn gelegd voor het vonnis van de rechtbank d.d. 19 december 2007  onnodig zijn gelegd.
2.74
Wat betreft de tijdens de onderhavige procedure gelegde beslagen op onroerende zaken te [plaats 5] en te [plaats 6], heeft [appellant] een procedure gestart waarin hij opheffing van die beslagen heeft verzocht. In die procedure is bij vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Assen van 15 november 2012 het beslag op de onroerende zaak te [plaats 6] opgeheven. Het beslag op een onroerende zaak te [plaats 5] is gehandhaafd. In hoger beroep is dat vonnis bij arrest van 5 maart 2013 vernietigd voor zover het de opheffing van het beslag op de onroerende zaak te [plaats 6] betreft en is de herleving van dat beslag bevolen.
Het hof is van oordeel dat in dat licht bezien [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat de gelegde beslagen onnodig door [geïntimeerde] zijn gelegd. [appellant] zal de aan die beslagleggingen verbonden kosten bij wege van schadevergoeding aan [geïntimeerde] moeten voldoen.
2.75
[appellant] heeft op zich zelf beschouwd tegen de hoogte van de gevorderde beslagkosten, ad € 3.590,- geen bezwaar gemaakt, zodat het hof van dat bedrag zal uitgaan.
De slotsom
2.76
Het hof zal, onder aanhouding van iedere verdere beslissing beslissen als na te melden.
3
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
alvorens nader te beslissen:
verwijst de zaak naar de rol van 9 december 2014 voor akte aan de zijde van [geïntimeerde], ten einde hem in de gelegenheid te stellen om, gestaafd met bewijsstukken, nadere gegevens te verstrekken:
- waaruit blijkt of [geïntimeerde] eind 2007/begin 2008 al dan niet gerechtvaardigd tot verbouw van het pand - met een omvang als de onderhavige - is overgegaan, als bedoeld in overweging 2.19;
- over de verschuldigdheid van de leges van € 1.049,39 in 2008 en de betaling daarvan in 2008, als bedoeld in overweging 2.56
- waaruit blijkt dat de hypothecaire lening met een hoofdsom van ƒ 350.000,- die [geïntimeerde] in 2010 is aangegaan bij de FGH Bank N.V. dezelfde lening is als de lening nummer  [lening] die in de overgelegde jaaropgaven van de Nederlandse Hypotheekbank en de Rijnlandse en Nederlandse Hypotheekbank is vermeld, zie overweging 2.44;
waarna [appellant] hierop bij antwoordakte zal mogen reageren.
Dit arrest is gewezen door mrs. mr. L. Janse, mr. G. van Rijssen en mr. [NAAM]. G.T. de Jong en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 11 november 2014.