ECLI:NL:RBROT:2014:4822
Rechtbank ROT — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/428853 / HA ZA 13-730
Vonnis van 21 mei 2014
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE GORINCHEM
,
zetelend te Gorichem,
eiseres,
advocaat [NAAM]. W.J.E. van der Werf,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat [NAAM]. T. van der Valk.
Partijen zullen hierna Gemeente Gorinchem en [gedaagde] genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 28 augustus 2013 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;
het proces-verbaal van de opneming door deskundigen van 26 juni 2013 en de daarin genoemde stukken;
het (definitieve) rapport van deskundigen van 3 februari 2014;
de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken;
- de na pleidooi genomen akte met producties en antwoordakte van [gedaagde] respectievelijk Gemeente Gorinchem;
- de opgave van kosten van de rechtbankdeskundigen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De verdere beoordeling
2.1.
Bij het tussenvonnis van 28 augustus 2013 heeft de rechtbank ten name van Gemeente Gorinchem (voor wat betreft het laatst te noemen perceelsgedeelte met toepassing van artikel 38 Ow) de vervroegde onteigening uitgesproken van de volgende onroerende zaken:
Onteigende grootte:
Gemeente Gorinchem, sectie en nummer:
Grondplannummer
03.47.57 ha
P 263
1
00.02.55 ha
P 527
2
20.22.61 ha
P 848
3
00.07.50 ha
P 848
3
2.2.
De onroerende zaken waren eigendom van [gedaagde]. Het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] is bij voormeld tussenvonnis bepaald op € 3.890.000.
2.3.
Het vonnis is op 28 oktober 2013 (hierna: de peildatum) ingeschreven in de openbare registers.
3
Het (definitieve) deskundigenrapport
3.1.
De deskundigen hebben in hun rapport de volgende waarden en vergoedingen bepaald in verband met de onteigening:
Waarde van het onteigende
€ 5.140.460
Waardevermindering van het overblijvende
nihil
Totale waarde van het onteigende
€ 5.140.460
Waardevermindering overblijvende
nihil
Overdrachtsbelasting woning met ondergrond
€        6.000
Overdrachtsbelasting bouwblok met opstallen
€      48.000
Makelaarskosten en notariskosten
€      40.000 +
Aankoopkosten vervangende boerderij
€      94.000
Verhuiskosten privé
€      20.000
Verplaatsingskosten bedrijf
€      40.000
Stagnatie- en aanloopschade
nihil+
Verhuis- en verplaatsingskosten
€      60.000
Aan- en verkoopkosten veldkavels
€      40.000
Afrasteringen
€     30.000
Drinkwatervoorziening
€     12.500
Grondonderzoek, bemesting
€     15.000
Inzaaien, verplegen
€     30.000
Aanpassingskosten vervangende landerijen
€      87.500
Extra accountantskosten
€      10.000
Bijkomende schade
€    291.500
Totaalbedrag schadeloosstelling
€ 5.431.960
4.	De waarde van het onteigende
4.1.
Het onteigende ligt in het plangebied van het bestemmingsplan “Hoog Dalem”. Het plan is vastgesteld door de raad van de gemeente Gorinchem op 28 januari 2010 en is inmiddels grotendeels onherroepelijk geworden; bij uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 29 februari 2012 is een gedeelte van het bestemmingsplan vernietigd. Het bestemmingsplan “Hoog Dalem” voorziet in de ontwikkeling van een woongebied ten oosten van de bestaande kern van de gemeente Gorinchem, waarbij ongeveer 1400 woningen met daarbij behorende voorzieningen worden gerealiseerd. Het woongebied wordt ontwikkeld in drie deelgebieden. Twee daarvan, hierna in navolging van deskundigen ook wel aan te duiden als gebied Noord en gebied Zuid, zijn inmiddels in ontwikkeling. Deze ontwikkeling geschiedt door een publiek-private samenwerking van de gemeente Gorinchem en twee projectontwikkelaars in de vorm van een C.V. (hierna: de C.V.). Het onteigende, hierna in navolging van deskundigen ook wel aan te duiden als gebied Midden, ligt tussen die twee gebieden; de Gemeente Gorinchem is tot onteigening van de onderhavige gronden overgegaan teneinde aldaar het derde deelgebied te (laten) ontwikkelen.
4.2.
Het aan het bestemmingsplan “Hoog Dalem” voorafgaande bestemmingsplan is het bestemmingsplan “Buitengebied”. Op grond van dit bestemmingsplan rustte op het onteigende de bestemming agrarisch gebied; de gronden waren bestemd voor agrarische productie en voor de oprichting van de daarvoor noodzakelijke agrarische bedrijfsbebouwing en één agrarische bedrijfswoning.
4.3.
De deskundigen hebben de waarde van het onteigende begroot op € 5.140.460. Volgens deskundigen moet bij de waardebepaling de invloed van het bestemmingsplan “Hoog Dalem” worden geëlimineerd, zodat uitgegaan moet worden van de agrarische waarde. Daarbij is wel sprake van een aanzienlijke verwachtingswaarde, waarbij deskundigen de volgende omstandigheden noemen (p. 17 van het rapport):
ligging van het onteigende, namelijk onmiddellijk oostelijk van de kern van de gemeente Gorinchem, waardoor de kans bestaat dat op termijn de noodzaak van stedelijke uitbreiding ontstaat in de richting van dit gebied;
sinds (in ieder geval) 2003 wordt blijkens provinciaal en gemeentelijke beleid aangestuurd op woningbouwontwikkeling in het gebied Hoog Dalem;
in de gebieden Noord en Zuid is op basis van een vigerende woningbouwbestemming overgegaan tot realisering van de beoogde woningbouwontwikkeling.
Wat betreft de laatstgenoemde omstandigheid menen deskundigen dat dit een niet te elimineren omstandigheid is. De deskundigen stellen (op p. 5 van hun rapport) in dat kader vast dat de start van de transformatie in gebied Midden van agrarisch ingericht en gebruikt gebied naar woongebied het werk is waarvoor wordt onteigend. Daarop voortbouwend menen deskundigen dat de invloed van hetgeen is en wordt gerealiseerd in de gebieden Noord en Zuid alleen kan worden geëlimineerd als bij die realisatie sprake zou zijn van “overheidswerken” in de zin van artikel 40c sub 2 Ow. Deskundigen zijn van mening dat dit niet het geval is, omdat de gronden in Noord en Zuid bouwrijp worden gemaakt door de C.V. en vervolgens worden bebouwd door derden.
Eliminatie bestemmingsplan “Hoog Dalem”
4.4.
De rechtbank zal thans als eerste beoordelen in hoeverre bij de waardebepaling, gelijk deskundigen tot uitgangspunt nemen, de invloed van het bestemmingsplan “Hoog Dalem” op de waarde van de onteigende gronden moet worden geëlimineerd. Deskundigen menen dat in casu sprake is van een voldoende concreet plan (als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 8 februari 2013 (NJ 2013, 318)) dat voorafgaand aan het bestemmingsplan “Hoog Dalem” tot stand was gekomen, namelijk het “Stedebouwkundig Plan Hoog Dalem Gorinchem.” Noch Gemeente Gorinchem, noch [gedaagde] bestrijdt de opvatting dat in casu sprake is van een voldoende concreet plan in de hiervoor vermelde zin. De discussie spitst zich toe op de vraag of het bestemmingsplan (ook) moet worden geëlimineerd als het werk waarvoor wordt onteigend wordt uitgevoerd door derden, waarbij voorts discussie bestaat over de vraag wat het werk is waarvoor wordt onteigend. [gedaagde] betoogt dat van eliminatie van het bestemmingsplan in casu geen sprake kan zijn, nu de uitvoering van de bestemming geschiedt voor rekening en risico van derden (vermoedelijk de C.V.). Deskundigen schrijven in dit verband:
“Onderzocht dient te worden of het bestemmingsplan ‘Hoog Dalem’ (…) beschouwd moet worden als een ‘plan voor het werk’ dat het voordeel [namelijk de waardevermeerderende invloed van dit bestemmingsplan, toevoeging rechtbank] teweeg brengt. Anders dan [gedaagde] betoogt, achten deskundigen hierbij niet van belang de vraag of de gemeente al dan niet zelf tot realisering van de woonbebouwing in het gebied Midden zal overgaan. Het werk waarvoor onteigend wordt bestaat uit het geschikt maken van dit gebied voor de beoogde en zonder dit werk niet te realiseren woningbouw. Daaruit (en uit de plannen daarvoor) vloeit het in deze zaak eventueel te elimineren waardevoordeel voort, ongeacht de vraag wie na het uitvoeren van dit werk de woonbebouwing tot stand brengt.”
4.5.
Op grond van artikel 40c Ow wordt – voor zover thans van belang – bij de waardebepaling geen rekening gehouden met voor- en nadelen veroorzaakt door het werk waarvoor onteigend wordt en door de plannen voor dit werk. Een bestemmingsplan is niet een plan voor het werk als bedoeld in artikel 40c onder 3 Ow en wordt dus in beginsel niet geëlimineerd. Dit is anders als de in het bestemmingsplan gegeven bestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan bestaand (concreet) plan ten behoeve waarvan onteigend is, zodat de vastgestelde bestemming slechts de juridisch-planologische onderbouwing en regeling geeft om de beoogde realisering van het werk mogelijk te maken. De rechtbank onderschrijft de opvatting van deskundigen dat het “Stedebouwkundig Plan Hoog Dalem Gorinchem” een voldoende concreet plan is dat voorafgaand aan het bestemmingsplan “Hoog Dalem” tot stand is gekomen en waarvan dit bestemmingsplan slechts de noodzakelijke juridisch planologische onderbouwing vormt. De rechtbank neemt de motivering van deskundigen op dit punt (p. 16 van het deskundigenbericht) over. Dit stedenbouwkundig plan vormt daarmee in wezen de grondslag voor de onderhavige onteigening; ten behoeve van de verwezenlijking van de in dit stedenbouwkundig plan beoogde woningbouw is het bestemmingsplan vastgesteld en is het onteigeningstraject gestart. Het stedenbouwkundig plan is echter niet een “plan voor het werk” als bedoeld in artikel 40c Ow. Enerzijds heeft het stedenbouwkundig plan immers een veel ruimere strekking dan alleen het plan voor het (onderhavige) werk waarvoor onteigend wordt, terwijl anderzijds sprake is van slechts een voorlopig plan, dat nader dient te worden uitgewerkt. In zoverre wijkt deze situatie af van de gevallen waarin sprake is van een zogenaamde dwangbestemming; in die gevallen is over het algemeen sprake van een bestaand plan voor het werk (van een hogere overheid) waarvoor wordt onteigend als bedoeld in artikel 40c onder 3 Ow, waarbij het bestemmingsplan in zoverre niets anders is dan de juridisch planologische onderbouwing van dit plan. Voor eliminatie van het bestemmingsplan is volgens de recentere rechtspraak van de Hoge Raad echter niet noodzakelijk dat sprake is van een bestaand plan voor het werk waarvoor wordt onteigend (als bedoeld in artikel 40c lid 3 Ow), maar is voldoende dat er een bestaand (concreet) plan is (vgl. Hof ‘s-Gravenhage 31 januari 2012, (onder meer) kenbaar uit HR 14 februari 2014, RvdW 2014, 339).
4.6.
Het voorgaande brengt mee dat aan eventuele beperkingen die zouden gelden voor het buiten beschouwing laten van het werk waarvoor wordt onteigend en de plannen daarvoor – namelijk dat het de overheid zelf is die deze plannen uitvoert – niet wordt toegekomen; aan de verwijzingen van [gedaagde] naar de parlementaire geschiedenis van artikel 40c Ow en de rechtspraak over artikel 40c Ow wordt om dezelfde reden voorbij gegaan. De rechtbank heeft overigens geen aanwijzingen dat van eliminatie van een (waardevermeerderende) bestemming alleen sprake kan zijn als het de overheid is die tot realisatie overgaat. Uit het arrest van de Hoge Raad van 8 februari 2013, NJ 2013, 318 leidt de rechtbank integendeel af dat dit niet het geval is.
4.7.
Deskundigen hebben dan ook terecht tot uitgangspunt genomen dat het bestemmingsplan “Hoog Dalem” bij de waardebepaling moet worden geëlimineerd. Aan het betoog van Gemeente Gorinchem ten aanzien van artikel 40e Ow wordt niet toegekomen.
4.8.
Bij de waardebepaling moet, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, worden uitgegaan van de agrarische waarde. Deskundigen zijn van die waarde uitgegaan en hebben daarbij tot uitgangspunt genomen dat sprake is van een aanzienlijke verwachtingswaarde gelet op de onder 4.3 opgesomde omstandigheden. Ten aanzien van de vraag of daarbij rekening mag worden gehouden met de omstandigheid dat in de gebieden Noord en Zuid op basis van een vigerende woningbouwbestemming is overgegaan tot realisering van de beoogde woningbouwontwikkeling – Gemeente Gorinchem betwist dat – wordt het volgende overwogen.
Eliminatie werken op gebieden Noord en Zuid
4.9.
Artikel 40c sub 2 Ow bepaalt dat bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening wordt gehouden met voordelen of nadelen teweeggebracht door overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt; ditzelfde geldt op grond van sub 3 voor plannen voor deze werken. Deze eliminatieregel is ontwikkeld in de rechtspraak van de Hoge Raad en gecodificeerd (in artikel 40c Ow) bij wet van 22 mei 1981. Zo werd in HR 21 november 1963, NJ 1963, 56 ten aanzien van de toepassing van deze eliminatieregel onder meer overwogen:
“[W]il deze regel toepassing kunnen vinden ten aanzien van waardevermeerdering welke het gevolg is van de bebouwing van gronden gelegen in de nabijheid van de te onteigenen percelen, [is] niet voldoende dat die gronden door de onteigenende partij zijn bouwrijp gemaakt in het kader van hetzelfde werk als waartoe ook de onteigening strekt, doch daartoe [is] vereist dat de bebouwing door de onteigenende partij is uitgevoerd in het kader van het werk waarvoor onteigend wordt.”
4.10.
In het arrest van de Hoge Raad van 28 juni 1972 (NJ 1972, 501) werd grond onteigend (met op dat moment een agrarische waarde) ten behoeve van de aanleg van de eerste fase van het Eemshavenproject. Aan de orde was de vraag of het Eemshavenproject (in zijn geheel) moest worden aangemerkt als plan voor het werk waarvoor werd onteigend (zodat de (mogelijke) waardeverhogende invloed daarvan moest worden geëlimineerd; zie hiervoor thans artikel 40c onder 2 en 3 Ow). De rechtbank oordeelde dat dit niet het geval was; de Hoge Raad casseerde omdat de rechtbank niet aan de juiste criteria had getoetst, namelijk onder andere de mate van nauwkeurigheid van de omschrijving van het werk, de al dan niet duidelijke aanwijzing van de percelen of perceelsgedeelten waarover ter uitvoering van het werk moet worden beschikt en de wijze waarop het project openbaar is gemaakt.
4.11.
Ook in het arrest van de Hoge Raad van 4 december 1975 (NJ 1975, 422) ging het om de vraag of bij de waardering van onteigende gronden die waren benodigd voor de ontwikkeling van een project het gehele project moest worden geëlimineerd. Het ging om een door een combinatie (een samenwerking van Nederlandse en buitenlandse industrieën)  te ontwikkelen ultra-centrifuge-project. De onteigenaar had eerder ten behoeve van dit project gronden aangekocht en daarvoor, zo werd betoogd, een hogere prijs betaald om de ontwikkeling van het project op korte termijn mogelijk te maken. Bij de waardering op basis van vergelijkingstransacties hadden deskundigen deze aankopen meegewogen; de rechtbank had deskundigen gevolgd. In cassatie werd betoogd dat de rechtbank ten onrechte niet heeft onderzocht of het ultra-centrifuge-project moest worden aangemerkt als een plan, waarvan de prijsverhogende invloed moet worden weggedacht. De Hoge Raad verwierp dit betoog en overwoog onder meer:
“[B]ij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende mag [niet] acht worden geslagen op waardevermeerdering, teweeggebracht door niets anders dan door wat de onteigenende partij zelf aanlegt of zal aanleggen in het kader van hetzelfde werk als waarvoor de onteigening geschiedt, alsmede door de plannen daarvoor. [Bij] de vaststelling van hetgeen als werk en plan in de zojuist bedoelde zin moet gelden [moet] mede worden gelet op de mogelijkheid, dat hetgeen de onteigenende partij aanlegt of zal aanleggen een onderdeel vormt van een groter geheel van werken, waarvan de onteigenende partij reeds een gedeelte heeft tot stand gebracht of nog zal tot stand brengen. [Het dient] bij een zodanig geheel van werken en de plannen daarvoor te gaan om werken en plannen van de onteigenende partij zelf en daartoe kunnen niet worden gerekend activiteiten en projecten van derden (…).”
4.12.
In HR 5 september 2003 (NJ 2004, 385) (dus na de codificatie van de eliminatieregel) beoogde de onteigenaar de Hoge Raad te bewegen tot heroverweging van de beperking dat het met het werk waarvoor wordt onteigend samenhangende werk wordt uitgevoerd door de overheid. Volgens de onteigenaar moest geen doorslaggevende betekenis worden gehecht aan het gegeven dat de onteigenaar niet zelfstandig dat werk realiseert. De Hoge Raad oordeelde dat het standpunt van de onteigenaar niet strookt met (voornoem)de rechtspraak van de Hoge Raad en de bedoeling van de wetgever, terwijl er geen aanwijzingen zijn dat de rechtsovertuiging zich sindsdien in de richting heeft ontwikkeld die de onteigenaar in die zaak voorstond. Het perceel dat in die zaak werd onteigend lag in een gebied dat was aangewezen als VINEX-locatie; in de naaste omgeving van het perceel werden reeds woningen gerealiseerd, hetgeen van invloed was op de waardebepaling van de in die zaak te verwerven grond.
4.13.
Op basis van hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat bij de waardebepaling rekening mag worden gehouden met (de plannen voor) de werken (in de zin van artikel 40c Ow) op de gebieden Noord en Zuid. Zoals Gemeente Gorinchem stelt is ten aanzien van de gebieden Noord, Zuid en Midden sprake van één bestemmingsplan, waarbij het gehele gebied (in fasen) wordt ontwikkeld van agrarisch gebied tot woningbouw (met bijbehorende voorziening). Het uit te voeren werk op het gebied Midden (waarvoor onteigend is) is aldus een onderdeel van een groter geheel van werken, namelijk ook de werken op de gebieden Noord en Zuid; tussen het uit te voeren werk op het gebied Midden en de (deels reeds) uitgevoerde werken op de gebieden Noord en Zuid bestaat onmiskenbaar samenhang. Er is dus in beginsel aanleiding met toepassing van artikel 40c Ow de waardevermeerdering in verband met de (plannen voor de) werken op de gebieden Noord en Zuid te elimineren. Zoals volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen is eliminatie echter alleen aan de orde voor zover het de onteigenaar zelf is (of een andere overheid) die dit geheel van werken uitvoert of zal gaan uitvoeren. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de ontwikkeling van de gebieden Noord en Zuid niet door Gemeente Gorinchem (of een andere overheid) is c.q. wordt gerealiseerd, zodat de conclusie moet zijn dat eliminatie van deze (plannen voor de) werken niet aan de orde is.
4.14.
Hetgeen hiervoor is overwogen kan, zoals Gemeente Gorinchem naar voren brengt, ertoe leiden dat bij een gefaseerde aanleg van een nieuw bestemmingsplan verschillen in waardering van de diverse deelgebieden ontstaan, doch alleen voor zover het een andere partij dan de overheid is die de werken in die deelgebieden uitvoert. Om die reden gaat ook niet op het betoog van Gemeente Gorinchem dat deze opvatting niet strookt met de gedachte van de arresten van de Hoge Raad van 9 juli 2010. Afgezien van het feit dat in die arresten de onderhavige vraag niet aan de orde was – de rechtbank was immers juist tot het oordeel gekomen dat het bestemmingsplan niet moest worden geëlimineerd, welk oordeel in cassatie geen stand hield – lag de verantwoordelijkheid voor en de leiding over het werk dat in die zaken aan de orde was (de reconstructie van de N209) (kennelijk, zie de conclusie van [persoon 1] onder 4.13.2 en 4.16) bij het Rijk en de Provincie. Bovendien zal (steeds) van de omstandigheden van het geval afhangen of en in hoeverre van (beoogde) (plannen voor) werken in de diverse deelgebieden een verwachtingswaarde uitgaat.
4.15.
Voor zover Gemeente Gorinchem zich met het betoog dat in het kader van artikel 40c Ow niet bepalend is of de werken worden uitgevoerd door de onteigenaar zelf (of een andere overheid) op het standpunt zou stellen dat niet langer kan worden uitgegaan van de tekst van artikel 40c onder 2 Ow, voornoemde rechtspraak van de Hoge Raad en de door de Hoge Raad in het arrest HR, NJ 2004, 385 beschreven wetsgeschiedenis, wordt dit standpunt verworpen. De rechtbank heeft geen aanwijzingen dat de rechtsovertuiging zich (inmiddels wel) in de richting heeft ontwikkeld dat aan toepassing van deze eliminatieregel niet langer in de weg zou staan dat het geheel van werken niet wordt gerealiseerd door de onteigenaar (of een andere overheid) zelf. De Gemeente Gorinchem betoogt dat ook niet.
4.16.
Deskundigen hebben dan ook terecht tot uitgangspunt genomen dat de werken in de gebieden Noord en Zuid van invloed zijn op de waardebepaling van de thans door Gemeente Gorinchem verworven gronden.
4.17.
De rechtbank heeft zich gerealiseerd dat haar oordeel ertoe kan leiden dat prijsverschillen ontstaan, al naar gelang
i) het de overheid is of een derde die overgaat tot realisatie van de bestemming (hetgeen ook tot gevolg kan hebben dat de overheid eerder zelf zal overgaan tot realisatie van waardevermeerderende bestemmingen), en
ii) al dan niet fasegewijs tot realisering van de bestemming wordt overgegaan, waarbij dan ook nog prijsverschillen kunnen ontstaan afhankelijk van de plaats die twee of meer onteigenden innemen in die fasering.
Daarbij geldt dat de onteigende (in beginsel) geen invloed heeft op de vraag of de overheid dan wel een derde gaat realiseren, en evenmin op de vraag of sprake zal zijn van een realisatie in fasen.
Dat deze prijsverschillen kunnen bestaan is naar het oordeel van de rechtbank echter het onvermijdelijke gevolg van de huidige stand van het recht op dit punt.
Waarde grond
4.18.
Hiermee komt de rechtbank toe aan beoordeling van de waarde die deskundigen aan het onteigende toekennen, onder eliminatie van het bestemmingsplan en uitgaande van een aanzienlijke verwachtingswaarde op grond van de onder 4.3 genoemde omstandigheden, waarvan de rechtbank eveneens zal uitgaan. Deskundigen hebben de waarde vastgesteld aan de hand van vergelijkingstransacties. Zij merken daarbij op dat het voorgaande een zeldzame combinatie van factoren oplevert die het onteigende moeilijk vergelijkbaar maakt met referentiegronden en dat zij om die reden de vergelijkingsmethode met de nodige voorzichtigheid toepassen. Deskundigen hebben aan de hand van een aantal (op p. 19 van het rapport genoemde) factoren vastgesteld in hoeverre de gebruikte vergelijkingstransacties een indicatie kunnen opleveren voor de waarde van de gronden van [gedaagde]. Zij komen tot het oordeel dat de waarde van de grond, exclusief de onteigende woning met bijbehorende grond, € 20 per m2 is.
4.19.
Gemeente Gorinchem stelt zich op het standpunt dat deskundigen bij de vergelijking transacties hebben betrokken die zijn tot stand gekomen ter realisering van de woningbouwplannen, waarbij dus met de bestemming is rekening gehouden die op grond van hetgeen hiervoor is overwogen moet worden geëlimineerd. Voorts betoogt Gemeente Gorinchem dat deskundigen de werkelijke waarde en de verwachtingswaarde door elkaar heen gebruiken. Vergoed moet worden de werkelijke waarde, zodat van de door de deskundigen gevonden vergelijkingsprijzen een aftrek had moeten plaatsvinden in verband met het feit dat in de verwachtingswaarde die een ontwikkelaar zou betalen in een veronderstelde koop alle bijkomende kosten zijn betrokken.
4.20.
Volgens [gedaagde] is aannemelijk dat de gronden een hogere verwachtingswaarde vertegenwoordigen dan de door deskundigen gehanteerde prijs, nu aan de gronden op provinciaal niveau een woonbestemming is toegedacht, de gronden zijn gelegen tussen twee woonwijken die worden gerealiseerd en Gemeente Gorinchem met de ontwikkelaar van deze woonwijken gesprekken voerde over aankoop. [gedaagde] meent dat deskundigen op dit punt niet kunnen volstaan met een verwijzing naar hun ervaring en intuïtie en dat zij, uitgaande van het voorzichtigheidsprincipe, de gronden hadden moeten waarderen op € 35 per m2. [gedaagde] verwijst in dat verband naar aanvullende vergelijkingstransacties.
4.21.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat, gelijk deskundigen hebben gedaan, de waarde van de grond moet worden bepaald door uit te gaan van een agrarisch object, met een sterk prijsverhogende verwachting dat – samengevat – de agrarische bestemming op termijn vervangen zal worden door woningbouw. Reeds om die reden wordt verworpen het argument van Gemeente Gorinchem dat deskundigen in hun vergelijkingstransacties ten onrechte transacties hebben betrokken die zijn tot stand gekomen ter realisering van woningbouwontwikkeling – zij het dat daarop, zoals deskundigen ook hebben gedaan, waar nodig een “min” moet plaatshebben voor zover de verwachting bij die transacties “harder” was dan bij de onderhavige gronden.
4.22.
Zoals deskundigen in hun rapport benoemen en ook ter gelegenheid van de pleidooien naar voren hebben gebracht, gaat het hier om een uitzonderlijke situatie die een waardering van de gronden lastig maakt. De rechtbank neemt met de deskundigen aan dat de vergelijkingstransacties die de deskundigen hebben gehanteerd niet ideaal zijn, doch dat er geen betere transacties voorhanden waren. De rechtbank vaart bij de interpretatie van de vergelijkingstransacties op de ervaring en intuïtie van deskundigen. Juist moge zijn dat, zoals [gedaagde] betoogt, hieraan geen zekerheid kan worden ontleend, maar uit het rapport van deskundigen volgt dat zij gegeven de beschikbare vergelijkingstransacties en de bruikbaarheid daarvan voor de waardering van de onderhavige gronden, en gelet op de hiervoor benoemde bijzonderheden van de onderhavige waardering, noodgedwongen (mede) waren aangewezen op hun ervaring en intuïtie. De deskundigen worden door de rechtbank aangesteld mede omdat zij ten aanzien van de waardering van de gronden beschikken over ervaring en intuïtie. Gesteld noch gebleken is dat deskundigen die ervaring en intuïtie als zodanig zouden missen. De rechtbank neemt hierbij voorts in aanmerking dat deskundigen hebben getracht bij de gehanteerde vergelijkingstransacties een objectivering toe te passen, door “plussen” en “minnen” te geven ten aanzien van door de deskundigen benoemde factoren.
4.23.
Gemeente Gorinchem kan niet worden gevolgd in haar betoog dat een aftrek had moeten plaatsvinden omdat uitgegaan moet worden van de werkelijke waarde, en de verwachtingswaarde die deskundigen hanteren een “all-in” prijs is. Deskundigen hebben op basis van de beschikbare vergelijkingstransacties en op basis van hun kennis en intuïtie de werkelijke waarde van de gronden bepaald, door uit te gaan van de prijs die zou zijn tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije verkeer. Die prijs is door deskundigen vastgesteld op € 20 per m2. Dit is aldus de waarde van de gronden. Daar komt eventueel (waarover nog hierna) bijkomende schade bij in de vorm van aanvullende kosten die gemaakt moeten worden om de onteigende zoveel mogelijk in de toestand te brengen alsof er geen onteigening heeft plaatsgevonden.
4.24.
De rechtbank verwerpt het betoog van [gedaagde] dat deskundigen twee transacties uit 2008 in aanmerking hadden moeten nemen. Het betreft transacties die in het deskundigenrapport zijn genoemd (op p. 21). Deskundigen hebben aldaar geschreven dat deze door [gedaagde] genoemde transacties zijn gesloten op de top van de markt, en dat deze deels een speculatief karakter hadden, hetgeen past bij die tijd. Overigens hebben deskundigen gesteld dat deze transacties hun standpunt ondersteunen, nu gelet op het tijdsverloop tussen 2008 en 2013 en de onzekerheid die in deze transacties is verweven een grondprijs van € 20 reëel is. De rechtbank volgt [gedaagde] evenmin in zijn betoog dat de transactie met de gemeente Gorinchem uit 2012, waar € 35 per m2 is betaald, deskundigen had moeten leiden tot een zelfde waardering van de onteigende gronden. Zoals deskundigen bij pleidooi hebben opgemerkt, is deze transactie niet in tegenspraak met het advies van de deskundigen ten aanzien van de waarde van de onteigende gronden. De betreffende transactie betrof gronden waarop een bestemming rustte met een wijzigingsbevoegdheid. Dat is een hardere “plus” dan de “plus” die voor [gedaagde] voortvloeit uit de verwachtingswaarde ten aanzien van de onteigende gronden.
4.25.
De conclusie op basis van het voorgaande is dat de rechtbank het advies van deskundigen op dit punt overneemt. De grondprijs wordt derhalve vastgesteld op € 20 per m2, zodat [gedaagde] op dit punt recht heeft op een vergoeding van (23.70.23 ha x € 20/m2 =) € 4.740.460.
Waarde woning met bijbehorende grond
4.26.
Deskundigen waarderen de woning met bijbehorende erf- en tuingrond op € 400.000. Deze waardering berust op enerzijds het feit dat het bestemmingsplan “Hoog Dalem” bij de waardering moet worden geëlimineerd, zodat van de huidige bestemming als agrarische bedrijfswoning moet worden uitgegaan, en anderzijds de verwachting dat de woning met bijbehorende grond als zelfstandig object in een toekomstig planologisch regime zal worden ingepast, en dan het karakter van burgerwoning zal verkrijgen. Daarbij mag volgens deskundigen aan de woning met bijbehorende grond in een toekomstig complex (in de zin van artikel 40d Ow) wegens bijzondere ligging en/of hoedanigheid een hogere waarde worden toegekend dan de complexwaarde.
4.27.
Volgens Gemeente Gorinchem is de door de deskundige aan de woning met grond toegekende waarde niet reëel, nu de enige gegadigde voor de woning, gezien de agrarische bestemming, een ontwikkelaar of een agrariër zal zijn. De ontwikkelaar zal de woning slopen, terwijl de agrariër deze als bedrijfswoning zal gebruiken, zodat de verwachtingswaarde maar zeer beperkt is.
4.28.
De rechtbank neemt het advies van deskundigen op dit punt over en waardeert de woning met bijbehorende grond op € 400.000. Wat de eliminatie van het bestemmingsplan “Hoog Dalem” en de verwachtingswaarde betreft wordt verwezen naar hetgeen hiervoor is overwogen. De waardering van de woning met bijbehorende gronden berust voor een belangrijk deel op de ervaring en intuïtie van deskundigen. In de waardering zijn door deskundigen, zoals nader toegelicht bij pleidooi, een aantal voor- en nadelen verwerkt. Dat betreft onder meer de door Gemeente Gorinchem genoemde onzekerheid ten aanzien van de vraag of de bestemming van de woning wijzigt, en de (door Gemeente Gorinchem erkende) hogere waarde dan de complexwaarde wegens de bijzondere ligging en/of hoedanigheid van de woning. Deskundigen hebben er overigens terecht op gewezen dat Gemeente Gorinchem bij haar betoog ten onrechte geen rekening houdt met het feit dat het bedrag van € 400.000 niet alleen ziet op de woning, maar ook op de bijbehorende grond (1.000 m2).
Samenvatting waarde onteigende
4.29.
Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen wordt de waarde van het onteigende vastgesteld op € 4.740.460 plus € 400.000, in totaal € 5.140.460.
Waardevermindering overblijvende
4.30.
Volgens deskundigen is er geen grondslag voor een vergoeding wegens waardevermindering van het overblijvende. Deskundigen wijzen erop dat aan de niet onteigende perceelsgedeelten van perceel P 848 gelet op hun ligging in gebied Midden dezelfde verwachtingswaarde kan worden toegekend van € 20 per m2. Wat het overblijvende deel van perceel P 263 en perceel P 264 betreft geldt volgens deskundigen dat de waarde ervan, gezien de ligging (onmiddellijk aan de oostzijde van gebied Midden) een verwachtingswaarde heeft in verband met eventuele stedelijke uitbreiding in oostelijke richting, welke meerwaarde de enigszins negatieve invloed van de onteigening op agrarisch gebruik van deze gronden voldoende compenseert. Wat de veldkavels betreft stellen deskundigen dat deze na onteigening dezelfde agrarische waarde houden als voorheen.
4.31.
Partijen hebben geen bezwaren naar voren gebracht tegen voormeld advies van deskundigen.
4.32.
De rechtbank neemt het advies van deskundigen en de daaraan ten grondslag liggende motivering over en stelt de waardevermindering van het overblijvende vast op nihil.
Bijkomende schade
Vervangend object
4.33.
Volgens deskundigen zal een redelijk handelende agrarische ondernemer na een eigendomsontneming als de onderhavige besluiten het gehele agrarische bedrijf te verplaatsen door elders een gelijkwaardig vervangend object aan te kopen. Deskundigen begroten de vergoeding van bijkomende schade om die reden op basis van reconstructie. Volgens deskundigen komen voor integrale vergoeding in aanmerking de volgende kosten:
overdrachtsbelasting woning met ondergrond	€   6.000
overdrachtsbelasting bouwblok met opstallen	€ 48.000
makelaarskosten en notariskosten			€ 40.000
verhuiskosten privé				€ 20.000
verplaatsingskosten bedrijf			€ 40.000
aan- en verkoopkosten veldkavels			€ 40.000
afrasteringen					€ 30.000
drinkwatervoorziening				€ 12.500
grondonderzoek, bemesting			€ 15.000
inzaaien, verplegen				€ 30.000
extra accountantskosten				€ 10.000
Het betreft in totaal een bedrag van € 291.500.
4.34.
Gemeente Gorinchem meent dat reeds geen recht op bijkomende schade bestaat omdat deskundigen de verwachtingswaarde hebben gehanteerd voor het bepalen van de werkelijke waarde van de gronden. Dit is, aldus Gemeente Gorinchem, een all-in prijs, tot stand gekomen door onderhandeling tussen een ontwikkelaar en een agrariër. De ontwikkelaar wil wel een grondprijs, op basis van verwachtingswaarde, betalen, maar niet daar bovenop nog bijkomende schade of kosten; deze worden geacht te zijn inbegrepen in de grondprijs. Het toekennen van bijkomende schade in verband met verplaatsing van het bedrijf komt daarmee volgens Gemeente Gorinchem neer op een dubbele vergoeding.
4.35.
Voorafgaand aan het pleidooi heeft [gedaagde] een berekening overgelegd van de bijkomende schade. Geplaatst naast het overzicht van deskundigen levert dit het volgende op.
deskundigen	[gedaagde]
overdrachtsbelasting woning met ondergrond	€   6.000		€     6.000
overdrachtsbelasting bouwblok met opstallen	€ 48.000		€   48.000
makelaarskosten en notariskosten			€
40.000
€
120.000
subtotaal aankoopkosten vervangende boerderij
€
94.000		€ 174.000
verhuiskosten privé				€ 20.000		€   30.000
verplaatsingskosten bedrijf			€ 40.000		€   40.000
stagnatie- en aanloopschade
nihil	 €   63.500
subtotaal verhuis- en verplaatsingskosten		€ 60.000		€ 133.500
aan- en verkoopkosten veldkavels			€ 40.000		€   46.000
afrasteringen					€ 30.000
drinkwatervoorziening				€ 12.500
grondonderzoek, bemesting			€ 15.000
inzaaien, verplegen
€ 30.000
subtotaal aanpassingskosten 			€ 87.500		€   85.200
extra accountantskosten				€ 10.000		€   40.000
leges, plankosten, onderzoekskosten e.d.		     -		€   91.740
tuinaanleg					     -		€   25.000
bodemonderzoek				     -		€     6.000
bijzondere inrichtingskosten			     -		€   20.000
situatieafhankelijke kosten
-	 €   44.600
€ 291.500	€ 666.040
4.36.
Vooropgesteld wordt dat de rechtbank voorbijgaat aan het betoog van Gemeente Gorinchem dat sprake zou zijn van een dubbele vergoeding. Verwezen wordt naar hetgeen is overwogen onder 4.23.
Aankoopkosten vervangende boerderij
4.37.
Deskundigen stellen vast dat een vervangend object beschikbaar is voor een prijs van € 3.000.000, te vermeerderen met kosten voor noodzakelijke bouwkundige en bedrijfsmatige aanpassingen ad € 750.000, zodat de totale investering € 3.750.000 is. Deskundigen hebben daarbij in hun rapport tot uitgangspunt genomen dat het op basis van de vergoeding voor de waarde van het onteigende vrijkomende kapitaal voldoende is om deze investering te financieren, zodat geen hogere lasten en kosten ontstaan als gevolg van externe financiering. Tijdens het pleidooi is gebleken dat op het onteigende een recht van hypotheek rust, en dat er kosten gemaakt zullen worden in verband met een oversluiting van deze hypotheek bij aankoop van een vervangend object. Dat is voor deskundigen aanleiding geweest bij nader inzien een bedrag op te nemen voor financieringskosten ten aanzien van de hypotheek ad € 3.500. Gemeente Gorinchem heeft zich daarmee akkoord verklaard.
4.38.
Wat de overdrachtsbelasting betreft gaan deskundigen en [gedaagde] uit van hetzelfde bedrag (€ 6.000 resp. € 48.000). Dit bedrag is gebaseerd op de geldende overdrachtsbelasting. De rechtbank neemt op dit punt het advies van deskundigen over en stelt de kosten vast op € 54.000.
4.39.
Ten aanzien van de overige aankoopkosten (makelaars-, notaris- en financieringskosten) noemt [gedaagde] een bedrag van € 120.000; deskundigen gaan uit van € 40.000, te vermeerderen met financieringskosten ad € 3.500 (zie onder 4.37), in totaal derhalve € 43.500. De rechtbank zal ook op dit punt de deskundigen volgen. [gedaagde] betoogt dat gebruikelijk is uit te gaan van 10% aankoop- en financieringskosten, waarvan 6% overdrachtsbelasting vormt, zodat 4% (van € 3.000.000) moet worden toegerekend aan overige aankoopkosten. Zoals Gemeente Gorinchem en deskundigen bij het pleidooi terecht naar voren hebben gebracht is dit percentage in de huidige tijd, waarin de overdrachtsbelasting voor woningen sterk is gedaald en waarin ook de courtages voor makelaars en de tarieven van notarissen zijn gedaald, niet realistisch. Het door deskundigen geadviseerde bedrag komt de rechtbank (wel) realistisch voor. De rechtbank zal de kosten derhalve vaststellen op € 43.500. De aankoopkosten voor de vervangende boerderij komen daarmee op (€ 54.000 + € 43.500 =) € 97.500.
Verhuis- en verplaatsingskosten
4.40.
[gedaagde] onderbouwt niet waarom de verhuiskosten privé door deskundigen € 10.000 te laag zijn vastgesteld. Het door deskundigen genoemde bedrag van € 20.000 komt de rechtbank realistisch voor, zodat dit tot uitgangspunt wordt genomen. Over de verplaatsingskosten van het bedrijf bestaat geen verschil van inzicht tussen partijen en de deskundigen. De rechtbank ziet ook ambtshalve geen aanleiding te veronderstellen dat het door deskundigen genoemde bedrag van € 40.000 niet realistisch is, zodat de rechtbank het advies van deskundigen op dit punt overneemt.
4.41.
[gedaagde] gaat uit van stagnatie- en aanloopschade van € 63.500. Dit bedrag is opgebouwd uit enerzijds een vergoeding in verband met een tijdelijke overbrugging van geliberaliseerde pacht (ad € 21.000) en anderzijds een vergoeding voor stagnatieschade in verband met de verplaatsing van het bedrijf (ad € 42.500).
4.42.
Wat de thans gepachte gronden betreft hebben deskundigen opgemerkt dat zo [gedaagde] zou willen overgaan tot aankoop van grond die hij nu in pacht heeft, of daartoe genoodzaakt zou zijn, ook deze aankoop (door deskundigen geschat op € 750.000, bovenop het reeds genoemde bedrag van € 3.750.000) kan worden gefinancierd uit de vergoeding voor de waarde van het onteigende. In zoverre is er dus geen schade. Deskundigen hebben er daarbij op gewezen dat vervangende grond binnen afzienbare termijn, in ieder geval gedurende de termijn van het overeengekomen voortgezet gebruik, beschikbaar zal komen. Gelet daarop lag het op de weg van [gedaagde] te onderbouwen dat en waarom schade wordt geleden omdat
“grond met een dergelijke titel [toevoeging rechtbank: kennelijk wordt bedoeld geliberaliseerde pacht] op een nieuwe locatie niet meteen voorhanden is.”
Die toelichting is niet gegeven. De rechtbank zal dan ook tot uitgangspunt nemen dat ook een eventuele investering in aankoop van grond ter vervanging van de pachtgronden uit de aan [gedaagde] toekomende vergoeding voor de waarde van het onteigende kan worden betaald, en dat deze grond binnen afzienbare termijn beschikbaar is. Onder die omstandigheden is er geen aanknopingspunt voor de door [gedaagde] gestelde schade.
4.43.
Wat de stagnatie- en aanloopschade betreft menen deskundigen dat deze zich niet voordoet, nu eventuele schade wordt gecompenseerd door de voordelen van een nieuwe bedrijfsvoering op één locatie. De rechtbank neemt op dit punt het advies van deskundigen over. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen nader te onderbouwen waarom deze schadepost zich voordoet.
4.44.
De rechtbank stelt de verhuis- en verplaatsingskosten gelet op hetgeen hiervoor is overwogen vast op (€ 20.000 + € 40.000 =) € 60.000.
Aan- en verkoopkosten veldkavels
4.45.
Tussen de berekening door deskundigen en door [gedaagde] bestaat op dit punt een verschil van € 6.000. Uit de berekening van [gedaagde] kan niet worden afgeleid waaruit dit verschil bestaat. De rechtbank gaat ervan uit dat het verschil moet worden verklaard door het hiervoor besproken en verworpen uitgangspunt van [gedaagde] dat de overige aankoopkosten (naast de overdrachtsbelasting) moeten worden becijferd op 4%. De rechtbank zal op dit punt dan ook uitgaan van het door deskundigen genoemde bedrag van € 40.000.
Aanpassingskosten vervangende landerijen
4.46.
Deskundigen hanteren wat de aanpassingskosten betreft een hoger bedrag dan [gedaagde]. Het door deskundigen genoemde en in meerdere posten onderverdeelde bedrag komt de rechtbank realistisch voor. De rechtbank neemt op dit punt het advies van deskundigen over en stelt de aanpassingskosten vast op € 87.500.
Extra accountantskosten
4.47.
Deskundigen becijferen de extra accountantskosten uitgaande van 50 uur op € 10.000. [gedaagde] noemt een bedrag van € 40.000. [gedaagde] noemt daarbij de te verrichten werkzaamheden. Tijdens het pleidooi is door deskundigen gezegd dat in de door hen tot uitgangspunt genomen 50 uur ook de door [gedaagde] genoemde werkzaamheden zijn begrepen. De rechtbank ziet niet op welke grond zij ervan uit zou moeten gaan dat het door de deskundigen, op basis van hun kennis en ervaring genoemde aantal uren en het daaraan gekoppelde bedrag niet juist zou zijn. [gedaagde] geeft hiertoe geen aanknopingspunten. De rechtbank zal dan ook uitgaan van het door deskundigen genoemde bedrag van € 10.000.
Leges, plankosten, onderzoekskosten
4.48.
[gedaagde] stelt dat met bouwkundige en bedrijfsmatige aanpassingen, waarvoor deskundigen een bedrag van € 750.000 begroten, kosten gemoeid zijn op het gebied van bouwbegeleiding, architect, leges en dergelijke. Hij begroot deze kosten op € 91.740. De rechtbank is met [gedaagde] van oordeel dat het hier kosten betreft die voor vergoeding in aanmerking komen en die, als directe, eenmalige (out of pocket-) kosten die niet leiden tot vermogen, niet geacht kunnen worden te zijn begrepen in het door deskundigen genoemde bedrag van € 750.000 voor bouwkundige en bedrijfsmatige aanpassingen. Deskundigen hebben ter zitting medegedeeld dat voor zover de rechtbank van oordeel zou zijn dat deskundigen deze kosten ten onrechte onder het bedrag van € 750.000 hebben begroot, een percentage van 6% reëel is. De rechtbank zal bij de begroting van de onderhavige kosten van dit percentage uitgaan. De onderhavige kosten worden aldus begroot op (6% van € 750.000 =) € 45.000.
Tuinaanleg en bijzondere inrichtingskosten
4.49.
[gedaagde] meent dat hij aanspraak heeft op kosten voor de aanleg van een tuin naar zijn wensen en ideeën, alsmede op de kosten voor de aanleg van paardenboxen, die nu op het onteigende aanwezig zijn. Hij becijfert deze kosten op € 25.000 resp. € 20.000. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] op zichzelf wel aanspraak heeft op deze kosten, doch dat deze zijn verdisconteerd in het door deskundigen genoemde bedrag van € 750.000 voor bouwkundige en bedrijfsmatige aanpassingen. Dit bedrag kan, zoals tussen partijen niet ter discussie staat, door [gedaagde] worden gefinancierd uit de vergoeding die hij ontvangt in verband met de waarde van het onteigende. De conclusie is dat [gedaagde] op dit punt geen aanvullende schade lijdt.
Bodemonderzoek
4.50.
[gedaagde] noemt een bedrag van € 6.000 benodigd voor bodemonderzoek. Deskundigen hebben in hun berekening van de aanpassingskosten een post genoemd met betrekking tot grondonderzoek. De rechtbank gaat ervan uit dat hieronder is begrepen het door [gedaagde] genoemde bodemonderzoek, zodat geen aanspraak bestaat op een aanvullende vergoeding.
Situatieafhankelijke kosten
4.51.
Met de situatieafhankelijke kosten doelt [gedaagde] op kosten in verband met heiwerkzaamheden en met het verkrijgen van een vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet. [gedaagde] becijfert deze kosten op € 44.600. De heiwerkzaamheden moeten naar het oordeel van de rechtbank worden begrepen onder de door deskundigen genoemde bouwkundige en bedrijfsmatige aanpassingen, zodat geen aanspraak op vergoeding bestaat. Wat de kosten in verband met een vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet betreft had het op de weg van [gedaagde] gelegen nader te onderbouwen waarom een dergelijke vergunning noodzakelijk zou zijn. Dat heeft hij nagelaten. Ook op dit punt bestaat derhalve geen aanspraak op een aanvullende vergoeding.
Samenvatting vervangend object
4.52.
Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen worden de kosten in verband met de aankoop van een vervangend object vastgesteld op (€ 97.500 + € 60.000 + € 40.000 + € 87.500 + 10.000 + € 45.000 =) € 340.000.
Belastingschade
4.53.
Zowel deskundigen als partijen gaan ervan uit dat van belastingschade voor [gedaagde] geen sprake zal zijn. Ook de rechtbank neemt dat tot uitgangspunt.
Gemist exploitatievoordeel
4.54.
Eventueel gemist exploitatievoordeel betreft de positie van Megahome.nl Grond B.V. (hierna: Megahome). Volgens [gedaagde] heeft hij de onteigende gronden verkocht aan Megahome, en heeft Megahome voorafgaand aan de onteigening aan Gemeente Gorinchem kenbaar gemaakt dat zij de woningbouw op gebied Midden wil realiseren. Nu die realisatie door de onteigening onmogelijk is geworden, lijdt Megahome schade in de vorm van gemist exploitatievoordeel, dat via [gedaagde] vergoed moet worden.
4.55.
Deskundigen stellen dat Megahome kan worden aangemerkt als economisch eigenaar die via [gedaagde] eventuele aanspraken op door de onteigening ontstane schade vergoed kan krijgen. Deskundigen menen dat geen aanspraak op schadeloosstelling bestaat omdat
niet gebleken is van plannen of activiteiten van Megahome die een zodanige status of een zodanig stadium hebben bereikt dat zij met de exploitatie van het onteigende, mede gelet op de op de peildatum voorzienbare ontwikkelingen op de vastgoedmarkt, het behalen van exploitatiewinst aannemelijk zou maken;
voor zover al exploitatiewinst gerealiseerd had kunnen worden, moet dit worden aangemerkt als een voordeel dat is teweeggebracht door (de plannen voor) het werk waarvoor onteigend wordt als bedoeld in artikel 40c Ow, en aldus geëlimineerd moet worden.
4.56.
Gemeente Gorinchem heeft het advies van deskundigen op dit punt onderschreven. [gedaagde] betoogt enerzijds dat – samengevat – Megahome vele gesprekken heeft gevoerd met Gemeente Gorinchem die gericht waren op zelfrealisatie, en dat Megahome zich daarbij zonder meer heeft willen verplichten tot daadwerkelijke realisatie van het bestemmingsplan, en anderzijds dat het standpunt van deskundigen dat de woonbestemming geëlimineerd moet worden niet juist is.
4.57.
In het midden kan blijven in hoeverre Megahome bereid en in staat was de grond conform het bestemmingsplan te bebouwen. Ook als dat het geval is, zou een eventueel te behalen exploitatiewinst moeten worden aangemerkt als een voordeel dat is teweeggebracht door het bestemmingsplan “Hoog Dalem”, welk plan zoals hiervoor is geoordeeld bij de waardebepaling moet worden geëlimineerd. Deskundigen wijzen er in dit verband terecht op dat de te elimineren invloed in casu bestaat uit de omstandigheid dat sinds de koopovereenkomst het werk waarvoor wordt onteigend jarenlang is voorbereid met een serie plannen waarvan het bestemmingsplan het sluitstuk vormt en die eliminatie zich ook uitstrekt tot een schade als de onderhavige. Zoals deskundigen voorts terecht stellen valt Megahome na eliminatie terug in de positie van een projectontwikkelaar die agrarisch bestemde grond met een verwachtingswaarde heeft gekocht met het daaraan verbonden risico van jarenlange onzekerheid over het al dan niet tot stand komen van een realiseerbare toekomstige bouwbestemming, zodat er voor Megahome geen andere winstverwachting bestaat dan de mogelijkheid dat voor de aangekochte grond per datum onteigening een hogere prijs wordt betaald dan de destijds door haar betaalde aankoopprijs. De conclusie is dat Megahome geen aanspraak heeft op vergoeding van gemist exploitatievoordeel.
Samenvatting, vergoeding verschil tussen voorschot en schadeloosstelling
4.58.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de rechtbank de schadeloosstelling als volgt vaststellen:
Waarde van het onteigende
€    5.140.460
Bijkomende schade (vervangend object
€       340.000     +
Subtotaal schadeloosstelling
€    5.480.460
4.59.
Deskundigen adviseren geen vergoeding toe te kennen voor het verschil tussen het voorschot en de schadeloosstelling, nu [gedaagde] recht heeft op het voortgezet gebruik van de onteigende gronden tot en met 30 september 2015, waarbij [gedaagde] eventueel verlenging van dit voortgezette gebruik kan vragen. Gelet daarop zal er geen nadeel ontstaan als gevolg van het gemis van het verschil tussen de door de rechtbank vast te stellen schadeloosstelling en het bedrag van het betaalde voorschot gedurende de periode tussen de inschrijving van het onteigeningsvonnis en de datum van dit vonnis.
4.60.
Volgens [gedaagde] moet dit anders zijn voor zover in het vonnis van de rechtbank de schadeloosstelling wordt bijgesteld omdat geen eliminatie plaatsvindt. Nu de rechtbank in het voorgaande tot het oordeel is gekomen dat het bestemmingsplan “Hoog Dalem” moet worden geëlimineerd, zal aan dit betoog van [gedaagde] worden voorbijgegaan. De rechtbank neemt het advies van deskundigen over en maakt de motivering van deskundigen tot de hare, zodat het oordeel is dat [gedaagde] geen aanspraak heeft op een vergoeding voor het verschil tussen het voorschot en de schadeloosstelling.
4.61.
De rechtbank zal het totaalbedrag van de schadeloosstelling voor [gedaagde] dan ook vaststellen op een bedrag van € 5.480.460. Gemeente Gorinchem dient dit bedrag onder aftrek van het betaalde voorschot, derhalve resterend een bedrag van (€ 5.480.460 - € 3.890.000 =) € 1.590.460 aan [gedaagde] te voldoen. Op grond van artikel 55 lid 3 Ow is Gemeente Gorinchem over dit bedrag tevens de wettelijke rente verschuldigd vanaf de dag waarop dit vonnis is gewezen.
Kostenvergoeding
4.62.
[gedaagde] verzoekt om vergoeding van kosten wegens juridische bijstand en overige deskundige bijstand. Hij heeft daartoe overgelegd:
declaraties van mr. [NAAM]€ 39.376,54 (exclusief BTW);
declaraties van mr. [NAAM]€ 4.902,56 (exclusief BTW);
declaraties van mr. [NAAM]€ 6.478,66 (exclusief BTW);
declaraties van [persoon 2] ten bedrage van € € 12.753,40 (exclusief BTW).
4.63.
Gemeente Gorinchem stelt zich op het standpunt dat de door [gedaagde] gemaakte kosten voor juridische bijstand niet integraal voor vergoeding in aanmerking komen, omdat deze kosten niet aan de dubbele redelijkheidstoets (in redelijkheid gemaakt en redelijk in hoogte) voldoen. Gemeente Gorinchem maakt daarbij een onderscheid tussen de preprocessuele kosten en de proceskosten. Volgens Gemeente Gorinchem komen wat de preprocessuele kosten betreft alleen de door mr. [NAAM]merking. De door mr. [NAAM]komen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat deze werkzaamheden niet zijn verricht ten behoeve van  [gedaagde], maar ten behoeve van de economische eigenaar Megahome. De declaratie in het dossier 234206 ad € 5.261,90 komt daarom niet voor vergoeding in aanmerking. Ten aanzien van de proceskosten komen volgens Gemeente Gorinchem de door mr. [NAAM]voor vergoeding in aanmerking, omdat deze in redelijkheid zijn gemaakt en in hoogte redelijk zijn. De door mr. [NAAM]10 oktober 2013 tot en met 19 februari 2014 ad € 4.203,25 komen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat deze onnodig zijn gemaakt; immers naast juridische bijstand van mr. [NAAM]voor [gedaagde] om zich ook nog door mr. [NAAM]. Verder is het onredelijk om bovenop de tussen Gemeente Gorinchem en [gedaagde] overeengekomen vergoeding van kosten van deskundige bijstand bij de totstandkoming van de koopovereenkomst aan mr. [NAAM]toe te kennen voor zijn verrichte werkzaamheden. Gelet op de door [persoon 2] verrichte werkzaamheden ten behoeve van voormelde koopovereenkomst staat het aantal gedeclareerde uren door mr. [NAAM]zijn werkzaamheden. De aanvullende urendeclaratie van mr. [NAAM]2014 ad € 2.275,41 komen ook niet voor vergoeding in aanmerking, omdat hij alleen als toehoorder bij het pleidooi aanwezig is geweest. Ook hier geldt dat er geen reden voor [gedaagde] was om zich naast mr. [NAAM]. Van Baalen te laten bijstaan. In totaal komt volgens Gemeente Gorinchem ter zake van de juridische kosten een bedrag van € 39.017,20 (waarvan € 34.114,64 voor mr. [NAAM]€ 4.902,56 voor mr. [NAAM]) voor vergoeding in aanmerking.
Gemeente Gorinchem acht de door [gedaagde] gemaakte kosten voor andere deskundige bijstand met betrekking tot de onteigeningsprocedure redelijk.
Gemeente Gorinchem gaat ervan uit dat [gedaagde] de BTW kan verrekenen, zodat in rekening gebrachte BTW over de kosten voor juridische bijstand en kosten van andere bijstand niet voor vergoeding in aanmerking komt.
4.64.
Nu zich geen uitzondering als bedoeld in artikel 50 Ow voordoet, dienen de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde] voor rekening van Gemeente Gorinchem als de onteigende partij te worden gebracht. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de door [gedaagde] gemaakte preprocessuele kosten en proceskosten in de onderhavige onteigeningsprocedure in beginsel voor volledige vergoeding in aanmerking komen, indien zij redelijkerwijs zijn gemaakt en binnen een redelijke omvang zijn gebleven.
Anders dan Gemeente Gorinchem is de rechtbank van oordeel dat de door Megahome gemaakte kosten met betrekking tot mr. [NAAM](declaratie in het dossier 234206 ad € 5.261,90) voor vergoeding in aanmerking komen, omdat het preprocessuele kosten betreft die verband houden met de onderhavige onteigeningsprocedure. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat [gedaagde] en Megahome zijn overeengekomen dat [gedaagde] de door Megahome betaalde juridische kosten in de onderhavige onteigeningsprocedure en de daaraan voorafgaande administratieve procedure aan Megahome zal voldoen uit de aan hem in het kader van de schadeloosstelling toekomende vergoeding voor kosten van juridische bijstand. Ook de Kroon heeft in haar KB Megahome, de economische eigenaar, aangemerkt als belanghebbende bij de onteigening en als gevolmachtigde van eigenaar [gedaagde].
4.65.
Uit de door [gedaagde] overgelegde declaraties met betrekking tot juridische bijstand kan worden afgeleid dat sprake is van een overlap tussen de werkzaamheden van mr. [NAAM]. Van Baalen. Anders dan Gemeente Gorinchem is de rechtbank van oordeel dat een zekere werkverdeling, waardoor meerdere advocaten bij de zaak betrokken zijn geweest, nog niet betekent dat onnodige uren zijn gemaakt. Het deel van de declaratie van mr. [NAAM]€ 4.203,25 dat ziet op diens werkzaamheden ter zake van de begeleiding van de aankoop van de overhoeken en de contracten met betrekking tot het voortgezet gebruik komt voor vergoeding in aanmerking. Echter ten aanzien van de aanvullende urendeclaratie van mr. [NAAM]€ 2.275,41 ligt het in de rede een aftrek toe te passen in verband met dubbel werk. Niet valt in te zien waarom [gedaagde] niet kon volstaan met één raadsman die zijn belangen ter zitting behartigt; immers mr. [NAAM]positie van toehoorder ingenomen. De rechtbank is van oordeel dat een aftrek van € 1.576,66 redelijk is.
4.66.
Voor zover [gedaagde] heeft geopteerd voor de BTW-regeling, waardoor de BTW voor hem aftrekbaar is, komen de in rekening gebrachte BTW over de kosten voor juridische bijstand en kosten van andere bijstand niet voor vergoeding in aanmerking.
4.67.
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de kosten voor juridische bijstand en kosten van andere deskundige bijstand in redelijkheid en billijkheid vaststellen op een bedrag van € 49.181,10 (waarvan € 39.376,54 voor mr. [NAAM], € 4.902,56 voor mr. [NAAM]€ 4.902,00 voor mr. [NAAM]) respectievelijk € 12.753,40, alle bedragen exclusief BTW. Uit de declaratie van mr. [NAAM]kadaster en het griffierecht onderdeel van deze declaratie is, zodat deze vergoeding inclusief kosten van het kadaster en griffierecht is.
4.68.
De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave d.d. 28 april 2014 € 123.318,95 (inclusief BTW). Tegen de hoogte van deze kosten heeft Gemeente Gorinchem geen bezwaar gemaakt, zodat zij als onteigende partij in die kosten zal worden veroordeeld.
Positie Rabobank
4.69.
De Rabobank N.V. gevestigd te Amsterdam en de Coöperatieve Rabobank Alblasserwaard Noord en Oost U.A. gevestigd te Gorinchem zijn niet tussengekomen en hebben derhalve in het kader van de onteigening geen recht op een afzonderlijke schadevergoeding.
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
stelt het bedrag van de door Gemeente Gorinchem aan [gedaagde] verschuldigde schadeloosstelling voor de bij vonnis van deze rechtbank op 28 augustus 2013 uitgesproken onteigening vast op € 5.480.460,
5.2.
veroordeelt Gemeente Gorinchem van de schadeloosstelling, na aftrek van het reeds betaalde voorschot, pro resto aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 1.590.460 (zegge: één miljoen vijfhonderdnegentigduizend vierhonderdzestig euro), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening,
5.3.
wijst het Algemeen Dagblad aan als het nieuwsblad, waarin de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal doen plaatsen,
5.4.
veroordeelt Gemeente Gorinchem in de proceskosten van [gedaagde], tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 49.181,10 (exclusief BTW) aan kosten voor juridische bijstand, het griffierecht en de kadasterkosten daarin begrepen, en op € 12.753,40 (exclusief BTW) aan kosten voor andere deskundige bijstand, beide bedragen te vermeerderen met de daarover verschuldigde BTW voor zover [gedaagde] niet heeft geopteerd voor de BTW-regeling,
5.5.
veroordeelt Gemeente Gorinchem in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 123.318,95 (inclusief BTW).
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes, mr. R.P. Broeders en mr. F. Damsteegt-Molier en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2014.
[2148/676/1974/1451]