ECLI:NL:RBROT:2015:5329
Rechtbank ROT — Uitspraak 


RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 3870764 \ CV EXPL  15-7548
uitspraak: 24 juli 2015
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[verhuurder]
,
wonende te Rotterdam,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie;
gemachtigde: mr. J.C.M. Cloïn te Rotterdam,
tegen
[huurder]
,
wonende te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie.
gemachtigde: mr. Ö. Saraç te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid met ‘[verhuurder]’ en ‘[huurder]’.
1
Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.
het exploot van dagvaarding van 13 februari 2015, met producties;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
de conclusie van repliek tevens conclusie van antwoord in reconventie;
de conclusie van dupliek tevens conclusie van repliek in reconventie;
de conclusie van dupliek in reconventie tevens akte overlegging productie, met producties.
1.2.
De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2
De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1.
[verhuurder] is (mede-)eigenaar van de woning aan de [adres] te Rotterdam en verhuurt deze woning (nader te noemen: het gehuurde) sinds 1 mei 2014 aan [huurder]. De aanvangshuurprijs bedroeg aanvankelijk € 750,00 per maand inclusief gas, water en licht.
2.2.
Naar aanleiding van een door [huurder] ingediend verzoek om de aanvangshuurprijs te toetsen heeft de huurcommissie bij op 23 december 2014 verzonden uitspraak bepaald dat:
­ sprake is van een all-in prijs;
­ de kale huurprijs vanaf 1 mei 2014 € 352,55 per maand bedraagt;
­ het voorschotbedrag voor gas, water en elektriciteit vanaf 1 mei 2014 € 157,50 per maand bedraagt;
­ de huurprijs vanwege een ernstig gebrek in de woonruimte, te weten een defecte deurbel bij de woningtoegangsdeur (nummer CRa8 van het Gebrekenboek van de huurcommissie), per 1 mei 2014 tijdelijk wordt verlaagd tot € 211,53 per maand.
3
Het geschil in conventie
3.1.
[verhuurder] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om:
te bepalen dat per 1 mei 2014, althans per een door de kantonrechter te bepalen datum, een huurprijs geldt van € 352,55 (naar de kantonrechter begrijpt) per maand en een voorschot op de servicekosten van € 187,50 per maand;
te bepalen dat [huurder] [verhuurder] per deze datum de huurprijs (naar de kantonrechter begrijpt) van € 352,55 per maand en het voorschot op de servicekosten van € 187,50 per maand verschuldigd is en [huurder] te gebieden om de betalingen te hervatten en de opgelopen betalingsachterstand aan [verhuurder] te voldoen binnen twee dagen na betekening van het vonnis;
[huurder] te veroordelen in de (na)kosten van de procedure, waaronder de leges bij de huurcommissie.
3.2.
Aan zijn vordering legt [verhuurder] naast de hiervoor onder 2 genoemde feiten – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag. [verhuurder] is het niet eens met de hiervoor onder 2.2. genoemde uitspraak van de huurcommissie. De deurbel was namelijk niet defect en al zou de deurbel defect zijn, dan kan dit om verschillende redenen niet aangemerkt worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Subsidiair stelt [verhuurder] dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de huurprijs van het gehuurde met € 140,00 per maand verminderd wordt voor een defecte deurbel met een winkelwaarde van € 20,00 dan wel (de bij conclusie van dupliek in reconventie gestelde) € 7,49.
Ten tijde van dagvaarding was [huurder] drie maanden in gebreke met betaling van de verschuldigde huurpenningen.
3.3.
[huurder] concludeert tot afwijzing van de vordering van [verhuurder], met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [verhuurder] in de kosten van de procedure en voert daar – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende voor aan. De deurbel was defect en de huurcommissie heeft dit aangemerkt als een ernstig gebrek uit de C-categorie van het Besluit Gebreken (bijlage II bij Besluit huurprijzen woonruimte) (nader te noemen: het Besluit Gebreken).
De gelet op de hiervoor onder 2.2. genoemde uitspraak van de huurcommissie te veel betaalde huurpenningen heeft [huurder] verrekend met de huur over de maanden december 2014 tot en met maart 2015.
3.4.
De overige stellingen van partijen worden – voor zover van belang – in de beoordeling besproken.
4
Het geschil in reconventie
4.1.
[huurder] heeft in reconventie gevorderd bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om [verhuurder] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.140,13 en te bepalen dat [verhuurder] voor iedere keer dat hij het gehuurde zonder toestemming betreedt een dwangsom verbeurt van € 500,00.
4.2.
Aan zijn vordering legt [huurder] naast de hiervoor onder 3.3. genoemde feiten – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag. Na verrekening van de te veel betaalde huurpenningen met de huurpenningen over de maanden december 2014 tot en met maart 2015, heeft [huurder] nog een bedrag van € 1.140,13 van [verhuurder] te vorderen.
[verhuurder] heeft meerdere keren huisvredebreuk gepleegd.
4.3.
[verhuurder] concludeert tot afwijzing van de vordering in reconventie, met veroordeling van [huurder] in de kosten van de procedure en voert daar naast de onder 2 en 3.2. genoemde feiten – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende voor aan. Betwist wordt dat [verhuurder] het door [huurder] gevorderde bedrag verschuldigd is. Bovendien heeft [huurder] niet het recht te verrekenen.
Betwist wordt dat [verhuurder] huisvredebreuk gepleegd heeft.
4.4.
De overige stellingen van partijen worden – voor zover van belang – in de beoordeling besproken.
5
De beoordeling van de vordering
In conventie
5.1.
[verhuurder] heeft tijdig, te weten binnen 8 weken nadat de uitspraak van de huurcommissie is verzonden, een vordering ingesteld bij de kantonrechter, zodat hij in zoverre ontvankelijk is in zijn vordering.
5.2.
Vooropgesteld wordt dat de hiervoor onder 2.2. genoemde uitspraak van de huurcommissie als gevolg van door de door [verhuurder] ingestelde vordering is komen te vervallen. Derhalve zal de kantonrechter uitspraak doen over de punten waarover de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan.
5.3.
[huurder] heeft de huurcommissie op grond van artikel 7:249 van het BW verzocht de aanvangshuurprijs van het gehuurde te toetsen. Uit artikel 12 lid 1 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) volgt dat wanneer de huurcommissie ingeschakeld is, zij ambtshalve moet nagaan of de geconstateerde gebreken aanleiding geven tot gedeeltelijke opschorting van de redelijk geoordeelde huurprijs. De sanctie beoogt de verhuurder de stimuleren de gebreken te verhelpen. Het gaat daarbij om mankementen waarvoor de verhuurder verantwoordelijk wordt geacht en die door hem verholpen kunnen worden. Anders dan bij artikel 7:257 jo. artikel 16 UHW, is de huurder niet verplicht de gebreken vooraf aan de verhuurder te melden.
5.4.
Nu partijen de juistheid van het oordeel van de huurcommissie dat sprake is van een all-in prijs, dat de kale huurprijs vanaf 1 mei 2014 € 352,55 per maand bedraagt en dat het voorschotbedrag voor gas, water en elektriciteit vanaf 1 mei 2014 € 157,50 per maand bedraagt, niet hebben betwist, zal de kantonrechter met betrekking tot die punten in gelijke zin beslissen.
5.5.
Wel twisten partijen over de vraag of sprake was van een defecte deurbel en zo ja, of dit, zoals de huurcommissie geoordeeld heeft, gekwalificeerd moet worden als een ernstig gebrek uit de C-categorie van het Besluit Gebreken, op grond waarvan de huurprijs per
1 mei 2014 tijdelijk dient te worden verlaagd tot € 211,53 per maand. Het volgende wordt hieromtrent overwogen.
5.6.
In de hiervoor onder 2.2. genoemde uitspraak heeft de huurcommissie op basis van het onderzoek van haar deskundige geoordeeld: “
De deurbel bij de woningtoegangsdeur is defect.
” De kantonrechter ziet geen aanleiding aan dit oordeel te twijfelen. [verhuurder] heeft weliswaar betwist dat de deurbel defect was, maar nu hij nagelaten heeft feiten en omstandigheden aan te voeren die deze stelling kunnen dragen, wordt deze stelling als onvoldoende onderbouwd verworpen. Het voorgaande brengt met zich dat er in de onderhavige procedure van uitgegaan wordt dat de deurbel ten tijde van het onderzoek door de huurcommissie (al dan niet vanwege een lege batterij) niet werkte.
5.7.
Verder heeft de huurcommissie ten aanzien van de deurbel geoordeeld: “
Dit is een gebrek in de categorie C (nummer CRa8).
” Blijkens het gebrekenboek van de huurcommissie wordt onder gebrek CRa8 verstaan: “
De huisbel bij de ingang van een gesloten trappenhuis ontbreekt of functioneert niet.
”, waarbij verwezen wordt naar hoofdstuk 6, afdeling 6.11 van het Bouwbesluit 2012, waarin staat:  “
Indien een woonfunctie in een bestaand woongebouw uitsluitend bereikbaar is via een afsluitbare gemeenschappelijke verkeersruimte, heeft ten minste een toegang van het woongebouw aan de buitenkant een voorziening waarmee een signaal kan worden gegeven dat in een niet-gemeenschappelijke ruimte van die woonfunctie waarneembaar is.
”.
5.8.
Op grond van de processtukken is het de kantonrechter niet duidelijk of de litigieuze deurbel de deurbel betreft van de afsluitbare gemeenschappelijke deur, waarvan het signaal in het gehuurde hoorbaar is, zoals hiervoor onder 5.7. bedoeld. Gelet op hetgeen [huurder] blijkens de hiervoor onder 2.2. genoemde uitspraak van de huurcommissie tegenover de huurcommissie heeft verklaard, te weten dat als mensen bij hem langskomen, zij klepperen met de brievenbus of hem bellen, lijkt het erop dat het de gemeenschappelijke deur betreft, maar gelet op de door [huurder] bij conclusie van antwoord tevens eis in reconventie overgelegde foto’s lijkt het te gaan om een niet-gemeenschappelijke deur, ofwel een deur die uitsluitend naar de woning van [huurder] leidt. Nu dit voor de beoordeling van de onderhavige geschil van belang is, worden partijen op de in het dictum genoemde wijze in de gelegenheid gesteld zich hier bij akte over uit te laten. Indien partijen het standpunt innemen dat het de gemeenschappelijke deur betreft, dienen zij zich er tevens over uit te laten of deze deur afsluitbaar is en of het signaal van de deurbel alleen in het gehuurde hoorbaar is. Beide partijen zullen vervolgens bij antwoordakte kunnen reageren op de akte van de wederpartij.
5.9.
Indien vast komt te staan dat het in casu gaat om de deurbel van de afsluitbare gemeenschappelijke deur, waarvan het signaal in het gehuurde hoorbaar is, zal geoordeeld worden dat sprake is van een gebrek in de C-categorie, dat tijdelijke huurprijsvermindering rechtvaardigt, ook als het defect verholpen kon worden door het vervangen van de batterij. Het gebrek komt immers voor in eerder genoemde gebrekenboek van de huurcommissie, hetgeen met zich brengt dat het een gebrek is dat voor rekening van de verhuurder dient te komen. De stelling van [verhuurder] dat [huurder] de batterij van de deurbel zelf verwijderd heeft om een huurverlaging te bewerkstelligen, maakt dit oordeel niet anders. [huurder] heeft voornoemde stelling immers betwist, zodat het op de weg van [verhuurder] gelegen had zijn stelling nader te onderbouwen met feiten en omstandigheden die de stelling kunnen dragen. Nu [verhuurder] dit nagelaten heeft, wordt zijn stelling als onvoldoende onderbouwd verworpen. Dit geldt tevens voor de stelling van [verhuurder] dat [huurder] de deurbel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid zelf had moeten repareren om de schade van [verhuurder] te minimaliseren c.q. om te voorkomen dat een defecte batterij een huurkorting van
€ 140,00 per maand met zich zou brengen. [verhuurder] heeft nog gesteld dat [huurder] misbruik van recht gemaakt heeft, doordat hij – zonder het gebrek eerst bij [verhuurder] te melden – direct naar de huurcommissie gestapt is met als enkel doel een huurprijsvermindering te krijgen. Nu uit het rapport van het voorbereidend onderzoek blijkt dat [huurder] tijdens de procedure bij de huurcommissie geen beroep op gebreken heeft gedaan, maar dat de deskundige de gebreken zelf geconstateerd heeft, kan deze (blote) stelling reeds om deze reden niet slagen.
5.10.
Indien vast komt te staan dat het in casu gaat om de niet-gemeenschappelijke deur, die uitsluitend leidt naar het gehuurde, zal – nu, zoals [verhuurder] onbetwist heeft gesteld, een nieuwe deurbel (in ieder geval) niet meer dan € 20,00 kost en derhalve aan het vervangen van de deurbel geen noemenswaardige kosten verbonden zijn en vervanging van de deurbel eenvoudig uit te voeren is –  op grond van sub d van de bijlage bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen geoordeeld worden dat [huurder] de deurbel zelf had moeten vervangen.
In conventie en reconventie
5.11.
Elke verdere beslissing zal worden aangehouden.
6
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
stelt beide partijen in de gelegenheid zich op de rolzitting van
woensdag 19 augustus 2015 te 14.30 uur
bij akte uit te laten over hetgeen hiervoor onder 5.8 overwogen is;
in conventie en reconventie
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
874