ECLI:NL:RBGEL:2015:6642
Rechtbank GEL — Uitspraak 


Rechtbank GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Apeldoorn
Zaaknummer: 4401711 VV EXPL 15-122
Grosse aan: mr. [NAAM]: mr. [NAAM]d.d.
vonnis in kort geding van de kantonrechter d.d. 30 september 2015
inzake
[eiser] ,
wonende te [plaats] ,
eiser,
gemachtigde: mr. G. Hilberink,
tegen:
1
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam 1 BV]
gevestigd te [plaats] ,
2.
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam 2 BV] ,
gevestigd te [plaats] ,
3.
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam 3 BV] ,
gevestigd te [plaats] ,
als vennoten van ‘ [naam belegginsmaatschap] ”.
gedaagden,
gemachtigde: mr. [NAAM].C. Visser.
Partijen zullen hierna worden aangeduid met [eiser] en [gedaagden]
1
Procesverloop
Dit verloop blijkt uit:
de dagvaarding in het kort geding d.d. 14 september 2015,
de brief van mr. [NAAM]22 september 2015, met bijlagen,
de mondelinge behandeling ter terechtzitting van 23 september 2015, waarvan door de griffier aantekening is gehouden.
Hierna is vonnis bepaald.
2
Feiten
2.1.
[eiser] bewoont met zijn gezin de woning aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De woning is een beschermd gemeentelijk monument.
De woning was tot 1 september 2008 eigendom van de [naam familie] . In het verleden heeft de [naam familie] een huurovereenkomst voor woonruimte gesloten met [naam A] . Op enig moment is [eiser] in plaats van [naam A] de woning gaan bewonen.
Per 1 september 2008 heeft [gedaagden] de eigendom verkregen van de woning en enkele aangrenzende bedrijfspanden ( [adres nr. a, b, c] ). [gedaagden] is voornemens de woning en de aangrenzende panden te renoveren en herbestemmen, waarbij de panden ondermeer een winkel-/ en horecafunctie zullen krijgen.
2.2.
Bij brief van 30 december 2010 heeft [gedaagden] [eiser] geschreven dat de huurovereenkomst met [naam A] wordt opgezegd per 1 april 2011, althans 1 juli 2011, althans het eerste moment waartegen rechtsgeldig opgezegd kan worden, en tevens [eiser] gesommeerd de woning binnen zes weken te verlaten. Voor het geval een huurovereenkomst met [eiser] zou bestaan heeft [gedaagden] tevens de huurovereenkomst met [eiser] opgezegd per 1 april 2011, althans 1 juli 2011, althans het eerste moment waartegen rechtsgeldig opgezegd kan worden. Als grond voor de opzegging is geschreven dat het gehele terrein zal worden herontwikkeld en [gedaagden] het gehuurde daarom dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
2.3.
In opdracht van [eiser] heeft bouwkundig bureau Firmus Bouw (hierna: Firmus) de woning geïnspecteerd. In de rapportage van Firmus van 9 juli 2014 is te lezen:
“
(…) Houtwerk algemeen: het schilderwerk is ernstig verweerd en op veel plekken niet meer aanwezig. Hierdoor beginnen de kozijnen te verrotten en zijn de onderkanten van de deuren slecht. Langs de opengaande delen (deuren en ramen) tocht het door het ontbreken van tochtstrippen. Ook ontbreekt bij enkele ruiten een deel van de stopverf. De deur aan de linkerzijde is niet meer toegankelijk, het kozijn is verzakt. Ook zijn enkele schuiframen niet meer bruikbaar. De dekplank ontbreekt op enkele plekken en de boei hangt los. De woning is voorzien van enkelglas. Bij het kozijn aan de voorzijde is de buitenzijde aangesmeerd. Hierdoor loopt het water achter en onder het raam en ontstaat rotting. (…) Deur niet meer bruikbaar door zakking. Riolering ligt over het maaiveld, scheuren metselwerk. (…) Schilderwerk overstekken ernstig verweerd en voorplank verzakt. (…)
In de gevels zijn diverse scheuren ontstaan en het voegwerk ontbreekt en/of is ernstig verweerd. (…) Tegen de linkerzij gevel heeft in het verleden een klimop gezeten. Hierdoor is de buitenmuur aangetast. Het stucwerk vertoond zichtbare scheuren en laat op diverse plekken los van de muur (zowel binnen als buiten). Het schilderwerk is ernstig verweerd. Doordat de goot lek is stroomt regenwater langs de gevel. Dit trekt door de muur. (…) Aan de binnenzijde van bovengenoemde buitengevel zijn sporen zichtbaar van schimmel. Waarschijnlijk is deze ook onder de binnenwandbekleding (schrootjes) aanwezig. (…) Vochtplekken in de muur/plafonds van de woonkamer, hal en slaapkamers. In het plafond op de begane grond zijn scheuren te zien. (…) De goten zijn ernstig verweerd, vertonen sporen van lekkage. Ook de klimop, die vrijwel is weggehaald, loopt nog deels achter de goot. In de bestaande zinken goot die lek is, is op provisorische wijze een kunststof mastgoot aangebracht. (…) Een deel van de afvoer van het vuilwatersysteem loopt buiten over het maaiveld. De aansluiting is dicht gezet met pur schuim. De afvoer kan in de winter bevriezen. (…) De hemelwaterafvoer lekt op diverse plekken. Muren hebben hierdoor vochtplekken en zijn groen uitgeslagen.  (…) Het dak is deels voorzien van pannen en deels van bitumen. De bitumen zijn verweerd en vertonen herstelwerkzaamheden. Lekken in het dak zijn deels provisorisch hersteld. De klimop heeft op en tussen de pannen gezeten. De pannen sluiten daardoor op diverse plekken niet goed op elkaar aan. Een deel van de pannen is verweerd. De panlatten zijn deels verzakt. Hier zijn met pur schuim herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Het dak vertoond verzakkingen. Aan de binnenzijde van het dakbeschot is te zien dat deze op diverse plekken verrot is. Het dakbeschot wordt aangetast door schimmel. Dit is duidelijk zichtbaar aan de binnenzijde. Het dak is voorzien van staanders om verdere inzakking te voorkomen. Het stalen dakraam is lek en het glas is
gebroken. Het loodwerk is verweerd en vertoond scheuren of ontbreekt. Duidelijke zakkingen waarneembaar in het dakvlak ter plaatse van het dakraam + ernstig verweerd schilderwerk. Het metselwerk van de schoorsteen is slecht. Tijdens de controle is het dak niet betreden in verband met de slechte staat. (…) Onderste rij pannen is verzakt. (…) De pannen rondom de schoorsteen zijn verzakt. Er zijn duidelijke gaten zichtbaar. Het stuc- en metselwerk van de schoorsteen vertoond scheuren. Er is geen loodslabbe aanwezig tussen de schoorsteen en de pannen. (…) De begane grond vloer veert op enkele plekken. Dit bijvoorbeeld in de woonkamer en de keuken. Dit kan duiden op verrotte balk of balkkoppen. De balkkoppen in de kelder waren zacht. (…) Electra: de elektrische installatie is nadrukkelijk niet getest dan wel op andere wijze beoordeeld. Echter zijn wel enkele direct zichtbare gebreken opgesomd. De stoppenkast is bevestigd tegen de meest slechte buitenmuur van de woning. De wand vertoond zichtbare vochtplekken. Op de stoppenkast is een doek gelegd om te voorkomen dat lekwater in de installatie terechtkomt. (…) Boven het fornuis is asbestverdachte beplating aangetroffen. Tevens is in de toiletruimte asbestverdachte beplating bevestigd tegen de wanden. Deze beplating bevat beschadigingen. Hier zijn ook lekkage sporen zichtbaar (…)
”.
2.4.
[eiser] heeft [gedaagden] bij brief van 22 september 2014 verzocht de geconstateerde gebreken binnen drie maanden te verhelpen.
2.5.
[eiser] betaalt [gedaagden] maandelijks een bedrag van € 66,50. [gedaagden] heeft op 25 januari 2015 aan [eiser] een factuur gezonden voor het bedrag van € 66,50, met de omschrijving  ‘
Huurperiode 1 februari 2015 tot en met 28 februari 2015 (…) ingevolge huurovereenkomst (…)
’.
2.6.
[eiser] heeft op 5 februari 2015 [gedaagden] gedagvaard voor de kantonrechter alhier. In die procedure vordert [eiser] veroordeling van [gedaagden] tot herstel van de in de rapportage van Firmus genoemde gebreken, binnen drie maanden, op straffe van een dwangsom. [gedaagden] voert verweer. In de procedure, met nummer 3846998/CV EXPL 15-1150, zal binnenkort vonnis gewezen worden.
2.7.
Op 18 augustus 2015 heeft een deurwaarder een proces-verbaal van constatering opgemaakt. Daarbij is geconstateerd dat op diverse plaatsen in de woning verse vochtplekken aanwezig waren op wanden en plafonds.
2.8.
[gedaagden] heeft een deurwaarder opdracht gegeven [eiser] te dagvaarden. In de (concept)dagvaarding wordt vaststelling gevorderd van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn beëindigd en ontruiming van de woning. De dagvaarding zal rond 23 september 2015 worden uitgebracht.
3
De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen:
I. om de woning voor een aantal jaren waterdicht te (doen) maken door de lekkages aan de woning te (doen) verhelpen, een en andere binnen twee weken na het vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 2.500,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagden] in gebreke blijft aan de veroordeling te voldoen met een maximum van
€ 250.000,-,
II. om de kosten voor het opstellen van het proces-verbaal van constatering, ad € 165,17, bij wijze van voorschot aan [eiser] te voldoen,
III. in de proceskosten en nakosten.
3.2.
[eiser] voert hiertoe aan dat de woning zodanige gebreken kent dat deze niet waterdicht meer is. Bij regen druppelt het water in de woning. Van een verhuurder mag minimaal worden verwacht dat hij er voor zorgt dat de woonruimte waterdicht is, ongeacht de eventuele toekomstige ontwikkelingen die de verhuurder voor ogen staan. De situatie van vocht en schimmel kan gezondheidsschade toebrengen voor [eiser] , zijn vrouw en hun twee jonge kinderen. Van [gedaagden] kan gevergd worden dat zij tenminste de kosten draagt van het waterdicht maken. Gelet op de te verwachten lengte van de lopende en komende procedures en de weigering van [gedaagden] om kosten voor onderhoud van de woning te maken heeft [eiser] een spoedeisend belang bij een (nood)voorziening voor enkele jaren.
3.3.
[gedaagden] voert verweer tegen de vordering en concludeert tot afwijzing daarvan.
[eiser] woont zonder huurovereenkomst in de woning. Voor zover [gedaagden] bekend heeft de vorige eigenaar geen huurovereenkomst met [eiser] gesloten maar met [naam A] en zit [eiser] zonder recht of titel in de woning. Een beroep op herstel van gebreken kan dan ook niet door [eiser] worden gedaan. Voor zover [eiser] wel als huurder moet worden aangemerkt is de vordering in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Van [gedaagden] kan in redelijkheid niet gevergd worden om grote investeringen te doen in de woning en deze voor veel geld aan te passen, terwijl [eiser] slechts een zeer gering maandbedrag van € 66,50 als gebruiksvergoeding betaalt en de exploitatie van het pand nog meer kostennegatief zal zijn. Bovendien was het [eiser] bij aanvang van de bewoning bekend dat het pand in slechte staat verkeerde. Hij heeft toegezegd zelf herstellingen te verrichten, zodat hij dit nu niet van [gedaagden] kan verwachten. Ook zal de huurovereenkomst moeten eindigen in verband met de op handen zijnde renovatie. De vordering is overigens onvoldoende specifiek en zal, bij toewijzing, tot executieproblemen leiden. Voor zover enige werkzaamheden zouden moeten worden verricht kan dat niet in de gevorderde termijn van veertien dagen. De dwangsom kan dan ook niet op deze manier aan een veroordeling verbonden worden.
4
Beoordeling
4.1.
In geschillen als het onderhavige dient te worden getoetst of het met grote mate van waarschijnlijkheid valt te voorzien dat de beslissing in een bodemprocedure in het voordeel van de eisende partij zal uitvallen. Beoordeeld dient dus te worden of al dan niet aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [gedaagden] dient over te gaan tot herstel van (het dak van) de woning. Dit betreft niet meer dan een voorlopig oordeel, waaraan een rechter in de bodemprocedure niet is gebonden.
4.2.
De eerste discussie van partijen betreft de vraag of [eiser] al dan niet als huurder aangemerkt moet worden. Vast staat dat tussen partijen geen huurovereenkomst gesloten is. Ook is onbetwist dat tussen [eiser] en (de rechtsvoorganger van) [gedaagden] geen schriftelijke huurovereenkomst tot stand gekomen is. Voorshands kan er echter van worden uitgegaan dat (thans) een relatie van huurder en verhuurder bestaat tussen partijen. Zoals in artikel 7:201 BW beschreven is voor het bestaan van een huurovereenkomst voldoende dat sprake is van het gebruik van een zaak en een verbintenis tot een tegenprestatie. Vast staat dat [eiser] al tenminste zeven jaar (in elk geval al vóór 1 september 2008) de woning gebruikt en daarvoor een tegenprestatie levert. Kennelijk was dat aanvankelijk (mede?) het uitoefenen van een beheerdersfunctie, maar in elk geval ook het betalen van een geringe vergoeding van thans € 66,50. [gedaagden] noemt dit in haar factuur een vergoeding voor een huurperiode.
4.3.
Ten aanzien van de staat van de woning is onbetwist dat sprake is van vele gebreken. Het rapport van Firmus is daar duidelijk over en dat is door [gedaagden] niet ter discussie gesteld. In beginsel kan [eiser] , gelet op de artikelen 7:204 en 7:206 BW, dan ook van [gedaagden] verlangen dat zij tot herstel van de gebreken over gaat. Dit kan anders zijn indien de situatie aan de orde is die in artikel 7:206 BW is beschreven: “
..tenzij dit
[het verhelpen van de gebreken, rechtbank]
onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder te vergen zijn
”. [gedaagden] beroept zich op deze uitzondering. Uit de rapportage van Firmus blijkt dat de staat van de woning (zeer) slecht is. [gedaagden] stelt dat totaal herstel € 200.000,- tot € 250.000,- zal kosten. [gedaagden] bezint zich op de mogelijkheid de huurovereenkomst te ontbinden op grond van artikel 7:210 BW.
4.4.
Om te beoordelen welke uitgaven vereist zouden zijn om uitvoering te geven aan het gevorderde zal bekeken moeten worden welke herstellingen [eiser] vordert. Dit is in de omschrijving van de vordering niet direct duidelijk. [gedaagden] maakt terecht bezwaar tegen de ruime omschrijving ‘waterdicht maken door de lekkages te doen verhelpen’. De staat van het pand is zodanig slecht dat niet duidelijk is of de vochtproblemen het gevolg zijn van gebreken aan het dak of ook van andere gebreken, zodat onduidelijk is met welke herstelwerkzaamheden het pand waterdicht kan worden gemaakt.
[eiser] heeft ter zitting verklaard dat het met name gaat om reparatie van het dak en de dakgoten op zo’n wijze dat het dak voor een aantal jaren waterdicht is. Ter zitting hebben partijen gesproken over het aanbrengen van een nooddak in de zin van een dekzeil, zoals gebruikt wordt voor het tijdelijk afdichten van een gebouw bij werkzaamheden of na schade. [eiser] heeft daar aarzelingen bij, omdat een nooddak op zich ook weer een risico vormt, maar geeft wel aan dat een renovatie of compleet herstel in het kader van deze procedure niet gevorderd wordt. [eiser] beoogt met zijn vordering dat hij en zijn gezin in een waterdichte woning kunnen wonen, in elk geval totdat óf onherroepelijk vast staat dat zij de woning moeten verlaten óf [gedaagden] tot definitief herstel overgaat. Hij schat dat die zekerheid nog wel een jaar of drie op zich kan laten wachten.
4.5.
[gedaagden] stelt dat het laten aanbrengen van zo’n nooddak tussen de € 5.000,- en
€ 10.000,- zal kosten, maar dat dit, vanwege de beperkte levensduur van een nooddak, iedere zes tot twaalf maanden vervangen zal moeten worden. Toewijzing van de vordering zal dan leiden tot een kostenpost van € 30.000,- tot € 50.000,-. Een compleet nieuw dak zal ook circa € 40.000,- kosten, aldus [gedaagden] . [gedaagden] is wel bereid met [eiser] te spreken over een tijdelijke verhuizing van [eiser] naar de bovenwoning van het pand Hoofdstraat 51, die leeg is en waar geen gebreken zijn. [eiser] acht dit alternatief niet bespreekbaar.
4.6.
De onvoldoende bepaaldheid van de vordering zou op zich een grond kunnen zijn voor afwijzing van de vordering. Gelet op het verhandelde ter zitting zal de vordering worden opgevat als een vordering tot het aanbrengen van een nooddak en het aanwezig laten daarvan (of van soortgelijke voorzieningen) gedurende drie jaar.
4.7.
Vooropgesteld kan worden dat [eiser] een zwaarwegend belang heeft bij een waterdichte woning. In beginsel is [gedaagden] gehouden daarvoor zorg te dragen. Anderzijds hoeft zij dat niet tegen iedere prijs en onder elke omstandigheid te doen.
De artikelen 7:206 en 7:210 BW geven aan dat er situaties kunnen zijn waarin van de verhuurder geen herstel verlangd kan worden. [gedaagden] beroept zich daarop en doet dat ook in de bodemprocedure. [gedaagden] verwijst naar de omstandigheden van partijen en de woning, zoals de onduidelijke situatie waaronder [eiser] in de - toen al gebrekkige - woning is gekomen, de zeer lage gebruiksvergoeding, de herbestemmingsplannen waardoor investeren in herstel te beschouwen is als water naar de zee dragen, de wanverhouding tussen de herstelkosten en de waarde van de woning. Hiertegenover staat het verweer van [eiser] dat [gedaagden] zich niet kan verschuilen achter de (te) hoog opgelopen kosten, nu deze zijn ontstaan door jarenlang achterstallig onderhoud door de verhuurder. In het kader van het kort geding komen daar nog de omstandigheden bij van de te verwachten kosten van een nooddak en het aanbod van een alternatief.
Onder deze omstandigheden is voorshands niet voldoende aannemelijk dat de vordering tot herstel in de bodemprocedure zal worden toegewezen en komt ook de vordering in kort geding niet voor toewijzing in aanmerking.
4.8.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, dit tot op heden aan de zijde van [gedaagden] worden vastgesteld op € 400,00 aan salaris van de gemachtigde.
5
Beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, dit tot op heden aan de zijde van [gedaagden] worden vastgesteld op € 400,00 aan salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Engelbert-Clarenbeek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 september 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.