ECLI:NL:GHDHA:2014:700
Gerechtshof DHA — Uitspraak 


GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer	: 200.105.617/01
Rolnummer rechtbank	: 396739 / HA ZA 11-1838
arrest d.d. 18 maart 2014
inzake
1.
[naam]
,
2.
[naam],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. G.W.A. Bernards te Eindhoven,
tegen
Schaderegelingskantoor voor rechtsbijstandverzekering,
gevestigd te Zoetermeer,
geïntimeerde, hierna te noemen: SRK,
advocaat: mr. R.A.D. Blauw te Rotterdam.
Het geding
Bij exploot van 11 april 2012 is [appellant] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank 's-Gravenhage, sector civiel recht gewezen vonnis van 18 januari 2012. SRK heeft een anticipatieexploot uitgebracht. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellant] negen grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft SRK de grieven bestreden. [appellant] heeft hierna op 12 februari en 12 maart 2013 een akte ter rolle genomen, waarop SRK bij akte heeft gereageerd.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1.
De door de rechtbank in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn door partijen niet bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
2.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1
[appellant] heeft in 1997 het woonhuis met erf en tuin (verder: de woning) aan de [adres] te [plaats] gekocht van […] Vastgoed B.V. (verder: de verkoper). De koopprijs van de woning bedroeg fl. 295.000,--.
2.2
In de akte van levering van 18 november 1997 is onder meer opgenomen:
"Door koper en verkoper is een koopovereenkomst gesloten betreffende:
het woonhuis (…) door de koper te gebruiken voor bewoning. Ten aanzien van dit
gebruik van het verkochte heeft de verkoper [X] dat het hem niet bekend is
dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan."
2.3
De woning is gelegen in het buitengebied van Grubbenvorst, thans gemeente Venlo (verder: de Gemeente). Naast de woning ligt het pluimveebedrijf van maatschap […] (hierna: "[X]"). De woning is volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan een bedrijfswoning.
2.4
[appellant] heeft bij de Gemeente geklaagd over overlast, veroorzaakt door het pluimveebedrijf. Naar aanleiding daarvan heeft de Gemeente bij brief van 19 oktober 2000 onder meer het volgende aan […] bericht:
"Naar aanleiding van uw overlast van het bedrijf gevestigd aan de [adres],
delen wij u het volgende mede.
Door u is op 6 september jl. aangegeven dat u overlast heeft van de geur afkomstig van het bedrijf gevestigd op [adres]. Het bedrijf is een mestkuikenbedrijf. U woont ongeveer 3 jaar in de woning [adres]. Deze woning is de bedrijfswoning bij het bedrijf op [adres]. Op basis van provinciaal beleid
kan deze woning niet worden herbestemd tot burgerwoning, omdat dan eventueel
een tweede (bedrijfs)woning bij het bedrijf kan worden gebouwd. De provincie wil
het aantal burgerwoningen in het buitengebied reguleren en zal een aanpassing
van het bestemmingsplan niet toestaan.
(…)
Bij de beoordeling ter plaatse blijkt dat uw woning op circa 9 meter van het bedrijf
is gelegen. Stankoverlast is in deze situatie niet te voorkomen. Wel zal hetgeen redelijkerwijs mogelijk is door het bedrijf moeten worden gedaan om de overlast te beperken. Tijdens de milieu-controle van 11 september jl. is geconstateerd dat de ventilatiekokers van de stallen van het bedrijf niet voldoen aan voorschrift 14.9 van de vigerende milieuvergunning (…)"
2.5
[…] c.s heeft een rechtsbijstandverzekering bij RVS Verzekeringsmaatschappij, op basis waarvan zij voor rechtsbijstand een beroep kon doen op SRK. [appellant] heeft in april 2003 SRK om rechtsbijstand verzocht in de kwestie van de stankoverlast van [X]. In reactie daarop schreef mr. [NAAM]28 april 2003 aan [appellant] onder meer het volgende:
"Betreft:	bedenkingen milieuvergunning vleeskuiken en schapenhouderij [X]
Geachte heer […],
Hiermee bevestig ik de ontvangst d.d. 25 april 2003 van uw verzoek om rechtsbijstand inzake bovenstaand onderwerp. Ondergetekende, die uw zaak behandelt, is als specialist verbonden aan de afdeling Verbintenissen- en bestuursrecht van ons kantoor.
Op 25 april heb ik reeds telefonisch contact met u over deze zaak gehad. Ik heb aangegeven dat de mogelijkheden om met succes bezwaar te maken tegen de ontwerp-milieuvergunning gering zijn, gelet op de positie van uw woning (voormalige bedrijfswoning). (…)
Ik zal de milieuvergunning desalniettemin kritisch doornemen en u binnen een week adviseren of het indienen van bedenkingen zinvol is. (…)"
SRK heeft vervolgens [appellant] bijgestaan in deze kwestie. Het bezwaar tegen de ontwerp milieuvergunningsaanvraag heeft geleid tot een verplichting voor [X] om een muur op te trekken.
2.6
Onder meer naar aanleiding van de bezwaren van [appellant] tegen de door [X] bij de Gemeente aangevraagde milieuvergunning heeft [X] de Gemeente verzocht om handhavend op te treden tegen het gebruik van de woning door [appellant] als burgerwoning. De advocaat [NAAM][X] schreef in dit verband bij brief van 6 juli 2004 onder meer aan [appellant]:
"Via mijn cliënt, maatschap […], heb ik kennis genomen van het feit dat u bij de gemeente Venlo een klacht over stof- en geluidsoverlast heeft ingediend vanwege het plaatsen van milieukokers. Namens cliënt wil ik u door middel van deze brief op de hoogte brengen van het feit dat ik vandaag een verzoek om handhaving van het bestemmingsplan bij de gemeente Venlo heb ingediend. (…)
Ik heb in het verleden al eens telefonisch aan uw gemachtigde, de heer Vinkenborg, doorgegeven dat mijn cliënt een handhavingsverzoek overweegt. Hij heeft hiermee gewacht omdat hij er van uitging dat het probleem met het nieuwe vergunningbesluit zou zijn opgelost. Nu u echter toch klachten bij het gemeentebestuur indient, ziet cliënt zich genoodzaakt ook voor zijn rechten op te komen.
U moet zich er van bewust zijn dat u een woning naast een pluimveebedrijf heeft gekocht en daarmee enerzijds de mogelijkheden heeft gekregen die een woning in het buitengebied heeft, maar anderzijds ook de daarbij behorende lasten zult moeten dragen.
Gelet op de nu ontstane situatie verzoek ik u met nadruk om het indienen van klachten over overlast in de toekomst achterwege te laten. Ook verzoek ik u de gedane klachten bij het gemeentebestuur in te trekken. Op dat moment kan worden bekeken in hoeverre het gedane handhavingsverzoek wellicht wordt ingetrokken.
Wellicht dat deze brief voor u aanleiding is om in overleg te treden of contact met mij op te nemen (…)"
2.7
Opnieuw riep [appellant] bijstand in van SRK. Mr. [NAAM]28 juli 2004 namens [appellant] als volgt:
"Naar aanleiding van uw brief van 6 juli 2004 (…) bericht ik u dat ik de gemeente Venlo heb verzocht uw handhavingsverzoek af te wijzen. (…)
In de laatste alinea van uw brief (…) nodigt u mijn cliënt min of meer uit voor een gesprek. Kunt u mij laten weten waarover dit gesprek zou moeten gaan?"
SRK heeft verweer gevoerd bij de Gemeente tegen de toepassing van bestuursdwang, en heeft daarbij verzocht om een bestemmingswijziging.
2.8
De Gemeente heeft het handhavingsverzoek van [X] aanvankelijk bij besluit van 2 november 2004 afgewezen. [X] heeft hiertegen bezwaar gemaakt, waarna de Gemeente bij beslissing op bezwaar van 19 april 2005 alsnog tot handhaving heeft besloten. Aan [appellant] is onder last van een dwangsom opgedragen het strijdige gebruik van de woning binnen één jaar te beëindigen.
2.9
Hierop is een bestuursrechtelijke procedure gevolgd waarbij [appellant] werd bijgestaan door mr. [NAAM]. Een en ander heeft uiteindelijk geleid tot de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 28 februari 2007, waarin de afdeling oordeelde dat het gebruik van de woning als burgerwoning op grond van de planvoorschriften in strijd is met de bestemming en dat de Gemeente bevoegd is handhavend op te treden. De termijn voor de beëindiging van de bewoning is daarbij gesteld op één jaar na de uitspraak. [appellant] heeft de woning nadien verlaten.
2.10
Naar aanleiding van de uitnodiging van de Gemeente om zienswijzen in te brengen op de voorgenomen last onder dwangsom heeft [appellant] SRK verzocht om een schadevergoedingsvordering in te stellen tegen de Gemeente, althans tegen diegenen die bij de aankoop van de woning betrokken waren. Mr. J. Bergen van SRK heeft daarop de makelaar van de verkoper aansprakelijk gesteld. Nadat deze aansprakelijkheid had afgewezen heeft SRK het dossier gesloten. Bij brief van 29 mei 2006 heeft SRK aan [appellant] bericht dat het instellen van een civielrechtelijke vordering tegen de verkoper geen redelijke kans van slagen heeft omdat [appellant] reeds bij brief van 19 oktober 2000 door de Gemeente op de hoogte was gebracht van het feit dat zijn woning een bedrijfswoning is en hij de verkoper vervolgens niet binnen de termijn van artikel 7:23 BW aansprakelijk heeft gesteld. Een civielrechtelijke procedure tegen de verkoper zou daarom volgens SRK niet leiden tot het beoogde resultaat.
2.11
[appellant] heeft na afloop van de voor hem negatief uitgevallen handhavingsprocedure zijn huidige advocaat [NAAM]. Bij brief van 21 mei 2007 heeft mr. [NAAM][appellant] de verkoper aansprakelijk gesteld.
2.12
De verkoper wees aansprakelijkheid bij brief van 21 juni 2007 van haar advocaat [NAAM]:
"Uit de door u meegezonden uitspraak van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State leid ik af dat uw cliënten bij besluit van 19 april 2005 zijn gelast de bewoning van de betreffende woning binnen één jaar te beëindigen. Hieruit vloeit voort dat uw cliënten in elk geval op die datum hebben ontdekt dat zich het litigieuze gebrek voordeed. In verband met het bepaalde in artikel 7:23 lid 1 BW hadden uw cliënten binnen bekwame tijd daarna mijn cliënte moeten informeren. Nu zij dat eerst bij uw brief hebben gedaan, derhalve meer dan twee jaar later, kunnen zij er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt."
2.13
Vervolgens heeft [appellant], bijgestaan door mr. [NAAM], een procedure tegen de verkoper aanhangig gemaakt en daarin onder meer vernietiging op grond van dwaling van de koopovereenkomst tussen [appellant] en de verkoper gevorderd. Bij vonnis van 12  november 2008 heeft de rechtbank Arnhem die vordering van [appellant] toegewezen en de verkoper veroordeeld tot vergoeding van schade op te maken bij staat.
Dit vonnis is bij arrest van hof Arnhem van 16 maart 2010 vernietigd en de vorderingen van [appellant] zijn alsnog afgewezen. Daartoe heeft het hof kort gezegd overwogen dat [appellant] niet heeft voldaan aan de klachtplicht van artikel 7:23 BW, omdat hij de verkoper niet vanaf 19 april 2005 onverwijld heeft kennisgegeven van de lopende bestuursrechtelijke procedure ter zake van het gebruik van de woning als burgerwoning. Volgens het hof bestond voor [appellant], voorzien van rechtsbijstand, geen enkele reden om niet tijdig aan zijn kennisgevingverplichting te voldoen.
2.14
Ook heeft [appellant] SRK aansprakelijk gesteld wegens het niet aanspreken van de verkoper. Mr. [NAAM]24 september 2007 onder meer:
"(…) deel ik mede dat destijds door SRK ten onrechte is nagelaten de verkopende partij van het woonhuis van de heer […], (…), aan te schrijven en te wijzen op de non-conformiteit.
In de koopakte en de transportakte wordt duidelijk melding gemaakt van het feit dat het woonhuis bestemd is voor bewoning. (…) Als iemand bekend had moeten zijn met het bestemmingsplan ter plaatse dan was het natuurlijk de verkopende partij die toen eigenaar was en primair rust natuurlijk op hem de informatieplicht. (…)
(…)
Hoe dan ook, ofwel in 2000, maar de wederpartij kon toen waarschijnlijk niet weten dat cliënt van een non-conformiteit op de hoogte was danwel in 2005 of 2006 na de uitspraak van de Rechtbank Roermond hadden civielrechtelijke maatregelen tegen de verkoper genomen moeten worden en zoals uit de correspondentie blijkt c.q. ik kan afleiden, had uw bemoeienis met betrekking tot deze zaak en had SRK op de hoogte kunnen en moeten zijn van het feit dat maatregelen hadden moeten worden getroffen in verband met de geldende
vervaltermijnen
bij non-conformiteit.
Cliënt heeft mij dan ook gevraagd u ter zake aansprakelijk te stellen voor alle negatieve gevolgen en kosten en het nadeel en schade die hij dientengevolge lijdt.
(…)
Ik heb u eveneens medegedeeld dat destijds de heer […] heeft aangeboden het pand terug te kopen. Deze zou het dan op zijn beurt kunnen verkopen aan de kippenhouder naast cliënt; deze kippenhouder heeft ook een bod gedaan van € 170.000,-- voor het pand maar cliënt wil dan om begrijpelijke redenen niet aan hem verkopen omdat deze de oorzaak is van alle problemen. (…)"
2.15
Bij brief van 28 februari 2011 schreef Nassau Verzekeringen, de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van SRK, onder meer het volgende aan de advocaat [NAAM][appellant]:
"(…)
Uw cliënt heeft in 1997 een woning gekocht (…) voor f 295.000,--. Deze woning bleek een bedrijfswoning zonder woonbestemming. Vervolgens handhaafde de Gemeente het bestemmingsplan en heeft uw cliënt de woning in april 2005 met respijt van 1 jaar moeten verlaten.
Onze verzekerde heeft destijds voor uw cliënt opgetreden. Daarbij werd de
verkopend makelaar aangesproken (…). Maar verzuimd werd echter de verkoper tijdig aan te spreken. Een door onze verzekerde gevoerde bezwaar en beroepprocedure tegen de hiervoor bedoelde beslissing van de Gemeente wierp helaas geen vruchten af.
U heeft vervolgens de zaak van onze verzekerde overgenomen. Helaas zonder succes. De vordering van uw cliënt stuitte af op artikel 7:23 BW. Er werd door uw cliënt (en onze verzekerde) te laat gereclameerd richting verkoper. Hierin ligt een
fout besloten en in dat verband erkennen wij aansprakelijkheid.
Causaal verband
De vraag dient zich echter aan wat gebeurd zou zijn indien wel tijdig richting
verkoper was gereclameerd. Het is niet zeker of uw cliënt de zaak met succes had
kunnen afronden indien hij wel tijdig had geklaagd. Reeds in een brief van 19 oktober 2000 werd uw cliënt door de Gemeente gewezen op het feit dat de woning
een bedrijfswoning is en dat de woning op basis van provinciaal beleid niet kan
worden herbestemd tot een burgerwoning. Onze verzekerde werd echter eerst veel
later in deze kwestie geraadpleegd. Namelijk eerst in april 2004
(het hof leest: april 2003, zie r.o. 2.5)
!
Uw cliënt was eind 2000 onmiskenbaar bekend met de non-conformiteit en de
daarvoor aansprakelijke persoon; te weten de verkoper. Er is met andere woorden
alleen sprake van causaal verband tussen de beroepsfout en de vermeende schade,
als aannemelijk is dat uw cliënt niet in een nadeliger positie zou zijn komen te
verkeren, wanneer onze verzekerde wel tijdig zou zijn benaderd.
(…)
Schadebeperkingsplicht
Verkoper heeft op enig moment uw cliënt aangeboden de woning terug te kopen voor maar liefst EUR 170.000.=. Ruim meer dan hetgeen uw cliënt voor de woning heeft betaald. Uw cliënt wilde echter aan die transactie niet meewerken omdat uw cliënt boos was op verkoper! Bovendien vond uw cliënt het huis (nota bene) EUR 300.000,= waard. (…)"
2.16
Nassau Verzekeringen noch SRK heeft de door [appellant] gestelde schade
vergoed. Wel is een voorschot betaald van € 30.000,--.
2.17
In deze procedure vordert [appellant] – zakelijk weergegeven –  veroordeling van SRK tot vergoeding aan hem van door hem geleden schade, welke schade primair door het hof aan de hand van deskundigenbericht nader dient te worden vastgesteld althans subsidiair nader op te maken bij staat, met veroordeling van SRK in de proceskosten.
[appellant] legt aan deze vordering ten grondslag dat SRK twee beroepsfouten heeft
gemaakt. De eerste beroepsfout bestaat hierin dat SRK heeft nagelaten om tijdig namens [appellant] de verkoper van de woning aan te spreken wegens non-conformiteit. De tweede fout is dat SRK de bestuursrechtelijke procedure heeft voortgezet, terwijl de mogelijkheid tot schikken bestond.
2.18
Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vordering van [appellant] afgewezen. De rechtbank overwoog met betrekking tot de eerste gestelde beroepsfout dat SRK weliswaar was gehouden aan de erkenning van de fout door Nassau Verzekeringen, maar dat deze fout niet tot schade heeft geleid, omdat de rechter in een door SRK namens [appellant] na mei 2003 ingestelde procedure tegen de verkoper, de vorderingen van [appellant] had behoren af te wijzen, wegens het verstrijken van de klachttermijn van artikel 7:23 BW. Ten aanzien van de tweede gestelde beroepsfout overwoog de rechtbank dat [appellant] onvoldoende informatie heeft overlegd met betrekking tot de mogelijkheid van een schikking. Uit de hierboven onder 2.6 en 2.7 weergegeven correspondentie
blijkt, aldus de rechtbank, niet meer dan dat door [X] een overleg is voorgesteld.
3.
In hoger beroep vordert [appellant] – zakelijk weergegeven – de vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van zijn inleidende vorderingen. Zijn grieven zijn gericht tegen zowel de overwegingen die hebben geleid tot de afwijzing van zijn vordering met betrekking tot het niet aanspreken van de verkoper (grieven 1 t/m 7),  als de overwegingen met betrekking tot het niet treffen van een schikking (grief 8). Grief 9 is een zogenoemde veeggrief.
Niet aanspreken verkoper
4.1
Tussen partijen staat vast dat SRK in april 2003 voor het eerst betrokken is geraakt bij de problemen van [appellant] inzake de woning en wel in verband met een verzoek om rechtshulp bij het indienen van bedenkingen tegen de milieuvergunning van [X]. Feiten op basis waarvan moet worden geoordeeld dat SRK op dat moment had moeten begrijpen dat mogelijk (ook) sprake was van dwaling / non-conformiteit bij de aankoop van de woning op basis waarvan SRK had moeten adviseren de verkoper aansprakelijk te stellen zijn door [appellant] niet gesteld. Het hof gaat er dan ook van uit (helemaal duidelijk is dit niet) dat ook volgens [appellant] in 2003 nog geen sprake was van een beroepsfout. Voor zover [appellant] wel van oordeel is dat al in 2003 sprake was van een beroepsfout, heeft hij die stelling onvoldoende onderbouwd.
4.2
[appellant] meent echter dat er in deze procedure van moet worden uitgegaan dat sprake is van een beroepsfout, omdat Nassau Verzekeringen in haar brief van 28 februari 2011 (zie hiervoor onder 2.14) heeft erkend dat het niet tijdig reclameren richting verkoper als een fout is aan te merken. SRK is aan deze erkenning gebonden, te meer omdat hieraan  financiële consequenties zijn verbonden: [appellant] heeft een voorschot ontvangen van € 30.000,--. Op grond daarvan heeft [appellant] besloten tot de onderhavige procedure, aldus [appellant]
4.3
Het hof overweegt dat ook indien er veronderstellenderwijs van uit wordt gegaan dat SRK op grond van voornoemde brief van 28 februari 2011 is gebonden aan de erkenning dat sprake is van een beroepsfout, dit niet tot het door [appellant] gewenste resultaat kan leiden. Vaststaat immers dat [appellant] in oktober of november 2000 kennis heeft genomen van de brief van de Gemeente van 28 oktober 2000. Naar het oordeel van het hof had [appellant] op basis van die brief kunnen en moeten weten dat de geleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordde en is op dat moment de klacht-/kennisgevingstermijn gaan lopen. Hierbij weegt het hof mee dat blijkens de verklaring van [appellant] ter comparitie in de zaak tegen de verkoper (prod. 26 bij inleidende dagvaarding) makelaar Van Lierop hem had [X] dat de woning "een burgerwoning" was. Toen hij in oktober 2000 van de Gemeente hoorde dat die mededeling onjuist was, had hij daarom (zelfs als leek) moeten begrijpen dat aan de woning die hem geleverd was een gebrek kleefde, althans minst genomen daarnaar onderzoek moeten (laten) doen. Dit wordt niet anders als [appellant] in oktober 2000 op grond van uitlatingen van de Gemeente meende dat een en ander wel los zou lopen, omdat de Gemeente geen bezwaar had tegen het gebruik van de woning door [appellant] en oordeelde dat [X] het redelijke moest doen om de overlast te beperken. Het gedogen van de Gemeente maakt immers de woning niet tot een burgerwoning (met de daarbij behorende waarde) en de omstandigheid dat de Gemeente de bewoning van de woning tot dan toe gedoogde, betekende niet – zoals inmiddels is gebleken – dat zij dat altijd zou (kunnen) blijven doen. Sinds jaar en dag geldt immers de regel dat in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift, het bestuursorgaan dat bevoegd is om met bestuursdwang of een last onder dwangsom op te treden, in beginsel van deze bevoegdheid gebruik moet maken. Daarbij komt dat de Gemeente [appellant] er ook toen al op heeft gewezen, dat legalisatie van de bestaande situatie er (op afzienbare termijn) niet in zat. [appellant] had daarom toen al moeten klagen over de non-conformiteit, of desnoods de verkoper van nader onderzoek naar de conformiteit op de hoogte moeten stellen (welk onderzoek door [appellant] overigens niet werd verricht).
4.4
Het standpunt van [appellant] dat ervan moet worden uitgegaan dat SRK het feit dat [appellant] al sinds november 2000 bekend was/had moeten zijn met het gebrek in een procedure tegen de verkoper had moeten verzwijgen om te komen tot het voor [appellant] gewenste resultaat, wordt door het hof niet gedeeld. Dit wordt niet anders, nu uit de in rechtsoverweging 2.13 genoemde procedure blijkt dat verkoper niet van dit feit op de hoogte was. Ook de omstandigheid dat [appellant], zoals hij stelt, de brief van 28 oktober 2000 waaruit een en ander blijkt "vertrouwelijk" aan SRK had gegeven, doet aan het vorenstaande niet af. Niet valt in te zien dat het beroepsgeheim van een advocaat, dan wel de goede trouw, redelijkheid en billijkheid of het vertrouwensbeginsel er aan in de weg had kunnen staan, dat de kennis die [appellant] had uit deze brief een rol zou hebben gespeeld in een procedure tegen verkoper. Partijen zijn ingevolge artikel 21 Rv immers verplicht de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Zo niet ook toen al gold dat [appellant] gehouden was te stellen en te onderbouwen dat hij aan zijn klachtplicht heeft voldaan (zie HR 23-11-2007, ECLI:NL:HR:2007:BB3733), zou hij naar aanleiding van het verweer van verkoper dat [appellant] daaraan niet heeft voldaan, gehouden zijn geweest de feiten en omstandigheden te stellen waaruit volgt dat hij wel (tijdig) aan de klachtplicht heeft voldaan. Tot die feiten behoort de informatie omtrent het moment waarop [appellant] kennis heeft genomen van de non-conformiteit.
4.5
Daar (gelet op de brief van Nassau Verzekeringen) er veronderstellenderwijs van moet worden uitgegaan dat SRK in april 2003 door [appellant] bij deze kwestie werd betrokken, had SRK namens [appellant] op zijn vroegst in mei 2003 de verkoper kunnen aanspreken. Op dat moment was sedert de ontdekking van het gebrek inmiddels ruim 2,5 jaar verlopen. Gelet op dit tijdsverloop acht het hof de kans op succes van een vordering jegens verkoper uiterst klein. Op dat moment werd immers vrij algemeen door de rechtspraak en in de literatuur streng vastgehouden aan de (tijdigheid van de) klacht(plicht) / kennisgevingsplicht (zie in dit verband ook het negatieve cassatieadvies, prod. 8 bij inleidende dagvaarding). De omstandigheid dat [appellant] van Turkse afkomst is, doet aan dit oordeel niet af. Dit geldt te meer, nu [appellant] onvoldoende heeft weersproken dat hij als tolk de Nederlandse taal voldoende machtig was. De conclusie van Nassau Verzekeringen dat de beroepsfout niet tot schade heeft geleid, wordt derhalve door het hof gedeeld. Dat [appellant] door de beroepsfout van SRK geen beroep heeft kunnen doen op de geschillenregeling en dat dat tot schade heeft geleid, vermag het hof niet in te zien.
4.6
Uit het vorenstaande volgt ook dat een redelijk handelend rechtshulpverlener naar de stand van de jurisprudentie destijds kon oordelen dat een aansprakelijkstelling van de verkoper geen reële kans van slagen had, nog daargelaten of mr. [NAAM][appellant] zijn hulp inriep voor rechtsbijstand met betrekking tot de milieuvergunning, gehouden was de koopovereenkomst op te vragen en spontaan te onderzoeken of mogelijk sprake was van non-conformiteit met betrekking tot de koop van de woning. Naar het oordeel van het hof kan daarom niet van een beroepsfout worden gesproken. SRK mocht derhalve afzien van bijstand aan een dergelijke procedure. Hieraan kan niet afdoen dat het wenselijk zou zijn geweest indien SRK direct nadat [appellant] haar had verzocht om een schadevergoedingsvordering in te stellen tegen de Gemeente althans degenen die bij de aankoop betrokken waren geweest, aan [appellant] had laten weten dat zij een actie richting verkoper of makelaar niet zinvol achtte vanwege overschrijding van de klachttermijn.
4.7
Dit een en ander betekent dat de grieven 1 tot en met 7 falen.
Niet treffen van een schikking
5.1
Het meest verstrekkende verweer van SRK is een beroep op de overschrijding van de klachttermijn als bedoeld in artikel 6:89 BW. SRK wijst er op, dat [appellant] aanvankelijk alleen heeft geklaagd over de afhandeling van het civiele traject. In de brief van 24 september 2007 heeft mr. [NAAM]tekortkomingen in het bestuursrechtelijke procedure. Die tekortkomingen zijn voor het eerst gesteld in deze procedure.
5.2
Het hof overweegt als volgt.
Dit verweer treft doel. Op [appellant] rust de stelplicht dat hij tijdig heeft geklaagd (zie HR 23-11-2007, ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Het hof stelt vast dat [appellant] aan deze plicht niet heeft voldaan. Sterker nog, [appellant] heeft met geen woord op dit verweer gereageerd. Nu [appellant] sedert de uitspraak van de Afdeling van 28 februari 2007 geacht kan worden bekend te zijn met het gestelde gebrek in de prestatie, moet – zonder nadere toelichting, die ontbreekt – het ervoor worden gehouden dat ten tijde van de inleidende dagvaarding, ruim 4 jaar later, de bekwame tijd reeds lang was verstreken. Dit klemt te meer nu [appellant] bij de aansprakelijkstelling van SRK werd bijgestaan door een advocaat.  Dit betekent dat [appellant] zich niet meer kan beroepen op enige tekortkoming in het bestuursrechtelijke traject. Hierop strandt grief 8.
Slotsom
6.1
De slotsom is dat het hoger beroep faalt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, waaronder begrepen de (nog te maken) nakosten waarvoor onderstaande veroordeling een executoriale titel geeft (HR 19 maart 2010, LJN BL1116). Ingevolge artikel 237, derde lid Rv blijft de vaststelling van de proceskosten door het hof in dit arrest beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage van 18 januari 2012;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van SRK tot op heden begroot op € 666,-- aan griffierecht en € 1.341,-- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.J. van der Ven, R. Kalden en E.F. Brinkman en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 maart 2014 in aanwezigheid van de griffier.