ECLI:NL:RBAMS:2014:4948
Rechtbank AMS — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/543466 / HA ZA 13-645
Vonnis van 16 juli 2014
in de zaak van
1
ARTHUR KAREL [eiser 1],
wonende te [plaats],
2.
[eiser 2]
,
wonende te [plaats],
eisers,
advocaat [NAAM]. W.H. van Otterloo te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde]
,
gevestigd te [plaats],
gedaagde,
advocaat [NAAM]. O.P. van der Linden te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eiser 1] (tezamen in enkelvoud) en [gedaagde] genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het deurwaarderexploot van 4 juni 2013, waarbij aan [gedaagde], op de voet van artikel 613 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), een gespecificeerde staat van de te vereffenen schade is betekend, tot voldoening waarvan [gedaagde] bij vonnis van 4 augustus 2010 van deze rechtbank (zaaknummer/rolnummer 440513 / HA ZA 09-3306, bekrachtigd door het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 20 december 2011) ten behoeve van [eiser 1] is veroordeeld, met producties,
de conclusie van antwoord, met producties,
het tussenvonnis van 21 augustus 2013, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
het proces-verbaal van comparitie van 15 januari 2014 en de daarin genoemde processtukken en/of proceshandelingen, waaronder een akte vermeerdering van eis.
1.2.
Tenslotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft in 1995 met derden het pand [adres 1] gekocht. Na de aankoop zijn restauratiewerkzaamheden uitgevoerd, waarna het pand in 1996 is gesplitst in appartementsrechten. [gedaagde] verkreeg drie appartementsrechten, te weten [adres 2], [adres 3] en [adres 4] (hierna gezamenlijk te noemen: de woning). Samen met de andere appartementsrechten vormt de woning de Vereniging van Eigenaren [adres 1] (hierna: de VvE).
2.2.
Het pand [adres 1] is een rijksmonument. Ook het belendende pand [adres 5] is een rijksmonument.
2.3.
[eiser 1] heeft in april 2007 de woning van [gedaagde] gekocht voor een bedrag van € 2.200.000,00. De woning is begin september 2007 geleverd.
2.4.
Vanaf januari 2008 zijn deuren in het souterrain en in de stijlkamer van de woning gaan klemmen en werden scheuren zichtbaar. Nadat [eiser 1] onderzoek heeft laten verrichten naar de fundering van het pand en daarbij bleek dat de fundering op korte termijn moest worden vervangen, heeft hij [gedaagde] als verkoper aangesproken (en uiteindelijk gedagvaard) tot schadevergoeding wegens non-conformiteit.
2.5.
In het arrest van 20 december 2011 heeft het Gerechtshof Amsterdam het door deze rechtbank op 4 augustus 2010 gewezen vonnis grotendeels bekrachtigd en voor recht verklaard dat [gedaagde] jegens [eiser 1] aansprakelijk is in verband met het funderingsherstel en de als gevolg daarvan geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat. In het arrest wordt voor de tussen partijen vaststaande feiten verwezen naar het vonnis van de rechtbank. Voor zover in deze zaak van belang betreft het de volgende vaststaande feiten:
“2.4[eisers] heeft zich bij de aanschaf van het appartement [lees: de woning, toevoeging rechtbank] laten bijstaan door een bouwkundig adviseur ([naam 1]) van [bedrijf 1]. In zijn op 17 april 2004 opgemaakte aankoopkeuringsrapport is onder het kopje “FUNDERINGEN” onder andere het volgende opgenomen:
“Uitsluitend visuele aspect beoordeeld: KLASSE II (25 jaar onderhoudsvrij)
Alle panden in Amsterdam, welke op een oude fundering staan, verzakken.
Op zich is het verzakken van een pand niet verontrustend, zolang de verzakkingen voor het gehele gebouw gelijkmatig zijn. De eenmaal ontstane scheefstand van een gebouw kan niet meer ongedaan gemaakt worden.””
[…]
2.5
Ook [gedaagde] heeft zich bij de verkoop laten bijstaan door een makelaar ([naam 2] van [bedrijf 2]). Deze heeft [eisers] voorafgaand aan de koop medegedeeld dat tijdens de onder toezicht van de gemeente en monumentenzorg uitgevoerde verbouwing in 1996 een betonnen balk onder de achtergevel was gestort om het probleem (de rechtbank begrijpt: verzakking) te verhelpen.
In het gemeentearchief is hierover in een verslag van de betrokken gemeenteambtenaren het volgende te lezen:
“Het pand had aan de rechter achtergevel een hevige zetting. Na onderzoek bleek dat het langshout zeer zacht was, maar dat er voldoende palen van goede kwaliteit onder de muur zaten. Alleen aan de rechter zijde stonden de palen nogal ver uit elkaar.
Collega [naam 3] en constructeur [naam 4] konden zich vinden in het voorstel van [naam 5] om een betonnen balk over de paalkoppen te storten, plus het aanbrengen van vijzels.
Dat is zo uitgevoerd zonder controle van B.W.T.
Één en ander zou op een misverstand rusten.
De scheuren die vanuit het souterrain tot de derde verdieping doorlopen in de rechter bouwmuur ter hoogte van het voor/achterhuis is volgende [naam 6] van onze constructie afdeling geen reden om een nader onderzoek in te stellen.”
[…]
2.12
Op 12 augustus 2009 is in opdracht van [eisers] een rapport uitgebracht door Strackee B.V. Bouwadviesbureau (hierna: Strackee). Uit dit rapport blijkt onder andere het volgende:
“MEETGEGEVENS NAUWKEURIGHEIDSWATERPASSINGEN
(…)
De geringe zakking aan de zijde van no. 700 wordt waarschijnlijk veroorzaakt door de nieuwe funderingen in no. 700. Ook tussen de niet gemeenschappelijke funderingen kan wel interactie optreden. In de aansluiting van de voorgevels wordt geen zettingsverschil waargenomen. Het voegwerk is na het funderingsherstel van no. 700 ook niet vernieuwd.
Wij concluderen op basis van de gecombineerde meetgegevens dat het voorhuis van no. 702 tot 2004 meer gelijkmatig zakte met een gemeten snelheid in de meetperiode van 2.5 tot 3 mm op jaarbasis, en dat vanaf dat moment de zakkingssnelheid geleidelijk is afgenomen tot circa 1 mm per jaar, waardoor de scheefstand toeneemt.
De scheefstand in het tussenhuis en achterhuis is al vanaf 1997 jaarlijks is toegenomen.
(…)
CONCLUSIE
Op basis van de visuele inspectie en tot nu toe beschikbare gegevens concluderen wij dat de fundering van het gehele pand [adres 1] op korte termijn vernieuwd moet worden. Van noodzaak tot herstel in de zin van artikel 6:65 BW is sprake indien te voorzien is dat uitstel van herstel kan leiden tot instorten of dat de toestand zo onrustbarend is geworden dat ingrijpen niet langer mag worden uitgesteld, maar ook indien de werkzaamheden tot herstel of vernieuwing op niet al te lange termijn onvermijdelijk zijn en strekken tot behoud van de betrokken panden (…)
Op basis van de tot nu toe beschikbare gegevens concluderen wij dat de in de fundering aanwezige gebreken niet uitsluitend zijn ontstaan na april 2007 maar in ieder geval al in 2003, en zeer waarschijnlijk al voor een deel in 2006 aanwezig waren. Ter plaatse van het achterhuis zal de scheefstand al vanaf 1974 jaarlijks toegenomen zijn.
Bovenstaand beeld wordt bevestigd in de beschikbare correspondentie binnen de VVE, waarin met regelmaat wordt gesproken over verzakkingen, scheuren, en afschaven van deuren en ramen.”
[…]
2.14
Duyts Bouwconstructies (hierna: Duyts) heeft in opdracht van de V.V.E. [adres 1] funderingsonderzoek gedaan. Zij heeft daarover blijkens het voorblad op 16 maart 2010 gerapporteerd (na een eerste versie van 17 februari 2010). Uit het rapport (dat op pagina 3 op 23 februari 2010 is ondertekend) blijkt onder andere het volgende:
“
Conclusie
Aan de hand van de resultaten van het funderingsonderzoek concluderen wij dat er onder het pand [adres 1] een slechte fundering aanwezig is.
De op meerdere plaatsen gebroken plaat en de deels bezweken paalkop van paal 3 doen ons concluderen dat er geen reserve in de funderingsconstructie aanwezig is.
Wij kunnen het niet aannemelijk maken dat er binnen 5 jaar geen onderhoud aan de fundering noodzakelijk is.
Conform de omschrijving zoals die door de gemeente Amsterdam wordt gehanteerd komt dit overeen met een funderingsklasse IV
Advies
Wij adviseren de fundering van het pand [adres 1], inclusief de gemeenschappelijke bouwmuur [(...)] op korte termijn te herstellen.””
2.6.
In een (gewijzigd) rapport 21 april 2011 heeft Duyts  Bouwconstructies B.V. (hierna: Duyts) een berekening gemaakt voor een verdeelsleutel betreffende de gezamenlijke funderingsmuur van [adres 1] en [adres 5]. Het betreft “het verdelen van de belasting, eigengewicht en veranderlijke belasting per pand uitgedrukt in een percentage van de totale belasting”.
2.7.
Een e-mail van 27 augustus 2012 van [naam 7] van Betonhoeve B.V. aan [eiser 1] houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
[…]
Tijdens de sloop bleek de fundering veel slechter dan verwacht. Daarom is besloten om een stalen tafelconstructie aan te brengen, om de funderingsvloer door de lichthof heen te laten lopen, en om de fundering in twee niveaus aan te brengen. De vloer in het achterste deel van het achterhuis is aangelegd op hetzelfde niveau als de oorspronkelijke hoogte van de aansluiting van de trap naar de centrale hal. De rest van het souterrain is 30 cm dieper aangelegd dan de oorspronkelijke vloer in het voorhuis, vanwege de slechte fundering (rond de lichthof) en risico op schade aan een schouw in het souterrain van 704 (voorhuis). BWT heeft deze aanpassingen goedgekeurd t.b.v. het behoud van het rijsmonument, met als voorwaarde dat de afwerkvloeren op de oude hoogte zouden worden teruggebracht. BWT heeft uiteindelijk van deze voorwaarde afgezien, alleen de lichthof most weer worden verhoogd.
2.8.
Een brief van 18 oktober 2012 van makelaar [naam 8] aan de advocaat [NAAM][eiser 1] houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
[…]
Nu het project is uitgevoerd zie ik, zeker gezien de huidige marktomstandigheden, geen waardestijging tov de indertijd betaalde prijs dit omdat de uitgangssituatie gelijk blijft. Een fundering met een classificatiecode II, waarbij aantoonbaar herstel heeft plaatsgevonden in een recent verleden of een geheel nieuwe fundering maakt voor de waarde geen verschil. […]
2.9.
Een brief uit januari 2013 van [naam 3] van de afdeling bouwtoezicht van de Dienst Milieu en Bouwtoezicht van de gemeente Amsterdam aan [eiser 1] houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
[…]
Gedurende de uitvoering zijn de vloerniveaus in overleg aangepast, om schade te voorkomen en in verband met het behoud van het monument, zowel ten behoeve van [adres 1] als het aangrenzende pand. Al in eerste instantie was besloten om de constructievloer op twee niveaus te realiseren. Vervolgens is besloten om het voorste deel van de constructievloer zo’n 30 cm lager aan te brengen dan het oorspronkelijke niveau in het voorhuis. […]
Bouwtoezicht stelde voor deze aanpassingen als voorwaarde dat bepaalde afwerkvloeren tijdens de afbouw op het oude niveau moesten worden terug gebracht. Gedurende de afbouwfase is vervolgens in overleg afgesproken dat de lichthof moest worden opgehoogd, en elders zandcement en afwerkvloeren direct op de constructievloer konden worden aangebracht.[…]
2.10.
[naam 9] van One Expertise B.V. (hierna [naam 9]) heeft op 25 januari 2013 een rapport opgesteld, dat een calculatie bevat van de kosten van het funderingsherstel. Het rapport van [naam 9] bevat ook een toelichting op de calculatie en diverse bijlagen.
2.11.
Een e-mail van [naam 3] van 10 april 2013 aan [naam 10] (hierna: [naam 10]) houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
Naar aanleiding van ons gesprek heb ik nagedacht waarom de werkzaamheden met betrekking tot de tafelconstructie op een laag niveau is aangebracht.
In verband met een noodzakelijk funderingsherstel in het pand [adres 1] en de zeer slechte staat van de bestaande fundering is het pand tijdelijk opgevangen door middel van een stalen tafelconstructie welke op de reeds aangebrachte palen rust.
Tussen [adres 1] en [adres 5] is de bouwmuur;
een gemeenschappelijke bouwmuur.
De souterrain niveaus zijn van beide panden liggen bijna op dezelfde hoogte.
Beide souterrains zijn aangebracht op een houten raster welke een oplegging hebben in de bouwmuur. Het pand [adres 5] is een pand met zeer waardevolle monumentale onderdelen.
Op de vloer in het souterrain van [adres 5] staat een schoorsteen.
Om schade aan het zeer monumentale buurpand te voorkomen is er voor gekozen en in overleg(volgens mij ook in overleg met de buren) en met goedkeuring van ons om de tafelconstructie op een dusdanig niveau aan te brengen zodat er geen(minimale) schade aan het [adres 5] kon optreden. […]
Deze stalen profielen(tafel) is op een diepte aangebracht zodat het souterrain van [adres 5] zou worden opgevangen.(onder het rasterwerk souterrain [adres 5]). […]
2.12.
Een brief van 12 juli 2013 van makelaar [naam 11] aan [gedaagde] houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:
[…]
Er is naar onze mening een aanzienlijk verschil in waarde tussen een monumentaal pand met een oude houten paalfundering met een duidelijk zichtbare verzakking ten opzichte van een zelfde pand maar dan met een nieuwe betonnen fundering.
Immers, in het onderhavige geval mocht koper uitgaan van een funderingsklasse 2 d.w.z. geen funderingsproblemen te verwachten binnen 25 jaar na inspectie en herstel in 1995, dus bij aankoop nog 13 jaar.
Het pand heeft nu een optimale betonnen fundering met funderingsklasse 1, d.w.z. geen funderingsproblemen binnen 45 jaar maar in de praktijk natuurlijk veel langer. […]
2.13.
[naam 10] heeft bij voorlopig rapport van 26 juni 2013 gereageerd op het rapport van [naam 9].
2.14.
Bij brief van 15 mei 2013 heeft [naam 9] gereageerd op het voorlopig rapport van [naam 10].
2.15.
[naam 10] heeft op 2 september 2013 zijn definitief rapport opgemaakt(hierna: het rapport van [naam 10].
2.16.
In een aanvullend rapport van 30 december 2013 heeft [naam 9] gereageerd op het rapport van [naam 10].
2.17.
[gedaagde] heeft een brief van 2 juli 2013 en twee e-mails van 10 en 13 januari 2014 van mr. E.G.J. Hegeman van Tenkate Huizinga Accountants en Belastingadviseurs in het geding gebracht. In deze stukken wordt becijferd dat [eiser 1] een fiscaal voordeel heeft in verband met de fiscale regeling voor aftrek onderhoudskosten voor monumentenpanden.
2.18.
[eiser 1] heeft twee (fax)brieven van 31 december 2013 en 13 januari 2024 mr. J.W. Lubbers van Atlas Tax Lawyers Fiscalisten in het geding gebracht. In deze brieven wordt becijferd dat [eiser 1] geen fiscaal voordeel heeft verband met de fiscale regeling voor aftrek onderhoudskosten voor monumentenpanden, en mogelijk zelfs een nadeel.
3
Het geschil
3.1.
[eiser 1] vordert na vermeerdering van eis  samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van schadevergoeding ter hoogte van € 384.716,30 inclusief btw (€ 380.687,00 plus € 4.029,30), te vermeerderen met rente en kosten.
3.2.
[eiser 1] stelt daartoe dat [gedaagde] in rechte reeds is veroordeeld tot betaling van schadevergoeding wegens non-conformiteit van de woning, nader op te maken bij staat. In deze schadestaatprocedure is de door [eiser 1] geleden schade nader begroot en onderbouwd. De schade bestaat uit kosten voor funderingsherstel, inclusief kosten voor adviseurs en vergunningen. Voorts zijn er kosten voor het herstel van de woning na de funderingswerkzaamheden en kosten voor deskundigen ter vaststelling van de schade, aldus [eiser 1].
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij voert daartoe in de eerste plaats aan dat de door [eiser 1] becijferde bouwkundige schade niet juist is omdat:
de kosten voor architect, aannemers en adviseurs ten onrechte zijn berekend of te hoog zijn;
kosten in rekening zijn gebracht die geen verband houden met schadeherstel maar met woningverbetering;
de kosten voor het uitdiepen van het souterrain niet mogen worden meegenomen;
e door de buren van [adres 5] betaalde bijdrage te laag is;
de verdeelsleutel met de overige VvE leden niet klopt;
de kosten en de duur van de vervangende woonruimte te hoog zijn.
De kosten voor het schadeherstel bedragen hoogstens ongeveer € 150.000,00, aldus [gedaagde], die ter onderbouwing daarvan verwijst naar het rapport van [naam 10].
3.4.
Voorts voert [gedaagde] aan dat [eiser 1] diverse financiële voordelen heeft van het funderingsherstel, die van de kosten moeten worden afgetrokken. Het gaat daarbij om:
een fiscaal voordeel van € 163.000,00 omdat [eiser 1] € 336.000,00 minus de drempel fiscaal mocht aftrekken voor de instandhoudingskosten van het monumenten dus 52 % minder belasting over dat bedrag hoefde te betalen;
een voordeel van € 53.000,00 omdat [eiser 1] een monumentenlening met een lage rente heeft verkregen;
een voordeel omdat het pand nu een fundering met funderingsklasse 1++ heeft terwijl [eiser 1] een woning kocht met funderingsklasse 2. Hierdoor is de woning tenminste € 100.000,00 meer waard;
een voordeel omdat de woning van [eiser 1] in waarde is vermeerderd door het uitdiepen van het souterrain (wat een verhoging van het plafondniveau betekent) alsmede de verbeterde indeling en afwerking ervan.
3.5.
Ten slotte doet [gedaagde] een beroep op eigen schuld van [eiser 1] doordat de deskundigen waarvan [eiser 1] zich heeft bediend bij de aankoop van het pand fouten hebben gemaakt of lichtvaardig hebben gewerkt. Alles bij elkaar komt het erop neer dat [eiser 1] geen schade meer heeft te vorderen, aldus steeds [gedaagde].
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
[eiser 1] heeft de gevorderde schade onderbouwd door overlegging van het rapport van [naam 9]. Dat rapport bevat een opsomming en berekening van de daadwerkelijk gemaakte kosten, aangezien het funderingsherstel reeds is uitgevoerd. [naam 9] heeft in zijn rapport ook inzicht verschaft in de werkzaamheden voor woningverbetering die samen met het funderingsherstel zijn uitgevoerd en hij heeft daarvoor een aftrek op de door de aannemers in rekening gebrachte kosten toegepast. Verder heeft [naam 9] in de berekening rekening gehouden met een aftrek nieuw voor oud voor bepaalde onderdelen, met het bedrag dat door de VVE en de eigenaren van [adres 5] is betaald en hij heeft een bedrag voor woonkosten elders en verhuiskosten opgenomen.
4.2.
[gedaagde] heeft zijn betwisting van de schade (zie 3.3) gemotiveerd betwist door overlegging van het rapport van [naam 10]. De rechtbank ziet gelet op deze betwisting, zoals met partijen ter zitting reeds besproken, aanleiding om zich door een deskundige te laten voorlichten omtrent de bouwkundige kosten van het funderingsherstel en de daarmee verband houdende kosten. Vertrekpunt bij de beoordeling van de deskundige zal zijn dat [gedaagde] redelijke herstelkosten aan [eiser 1] dient te vergoeden, met inbegrip van kosten die nodig zijn om het souterrain in de oorspronkelijke, aan het funderingsherstel voorafgaande, staat te brengen.
4.3.
Bij de beoordeling door de deskundige speelt een aantal onderwerpen een rol waarover de rechtbank reeds in dit vonnis zal beslissen. Ook zal de rechtbank thans, waar mogelijk, andere verweren van [gedaagde] beoordelen.
Kosten uitdiepen souterrain
4.4.
Partijen twisten over de vraag of [eiser 1] de kosten voor het uitdiepen van het souterrain in rekening mag brengen. [gedaagde] heeft het verweer gevoerd dat het uitdiepen niet noodzakelijk was en daarom ook niet aan hem in rekening kan worden gebracht. [eiser 1] heeft daartegen ingebracht dat het uitdiepen niet was ingegeven door zijn wens om een souterrain met een hogere plafondhoogte te verkrijgen maar dat dit een voorwaarde was van Bouw- en Woningtoezicht (hierna BWT) vanwege de toestand van de fundering van [adres 1] en de situatie bij [adres 5].
4.5.
In de hiervoor vermelde brieven van [naam 3] en [naam 7] en de brief van [naam 9] van 30 december 2013 valt te lezen dat al in een vroege fase van de planning bleek dat het vanwege de zeer slechte staat van de fundering van [adres 1] nodig was (i) om een tafelconstructie toe te passen ter plaatse van het lichthof om het hele pand op te vangen en (ii) om in plaats van de oorspronkelijke vijf vloerniveaus in voor- en achterhuis slechts twee nieuwe niveaus terug te brengen. Nog vóór aanvang van de werkzaamheden is vervolgens gebleken dat in het (monumentale) pand [adres 5] voor en achter stijlkamers aanwezig zijn met zettingsgevoelige behang- en houtafwerkingen en een monumentale schouw in het souterrain. Toen is in overleg en met goedkeuring van BWT besloten om in het voorhuis de vloer nog verder uit te diepen en de tafelconstructie te verlagen om op die manier de stutconstructie en de vloer onder de monumentale schouw in het souterrain van [adres 5] te kunnen aanbrengen en om zo te voorkomen dat er schade zou ontstaan aan het buurpand. Naar het oordeel van de rechtbank moet uit deze brieven worden afgeleid dat het uitdiepen van het souterrain nodig was in verband met de toestand van de fundering van [adres 1] en om eventuele schade aan het buurpand te voorkomen. Geoordeeld wordt dat de daarmee verband houdende extra kosten voor vergoeding door [gedaagde] in aanmerking komen. Het betreft kosten die rechtstreeks verband houden met de tekortkoming van [gedaagde] (het leveren van een pand met een non-conforme fundering) en die bij [eiser 1] niet waren ontstaan als [gedaagde] het pand conform had geleverd – dan was [eiser 1] immers niet genoodzaakt geweest de fundering te laten herstellen. Het zijn ook kosten die gelet op de aard van de aansprakelijkheid en de aard van de schade aan [gedaagde] kunnen worden toegerekend. Aangezien [adres 1] en [adres 5] een gezamenlijke funderingsmuur hebben, was het voorzienbaar dat bij funderingsherstel aan [adres 1] mogelijk hogere kosten zouden ontstaan door het feit dat het belendende pand een rijksmonument is. Het verweer dat er geen sprake zou zijn van een monumentale schouw in het buurpand wordt gelet op de nadere toelichting zijdens van [naam 9] en bij gebreke van verdere betwisting verworpen.
4.6.
Bij de beoordeling is verder van belang dat [eiser 1] (samen met de VvE) ook de verplichting had om voorzienbare schade aan het belendende pand te voorkomen en aldus passende maatregelen moest treffen. [eiser 1] heeft in dat verband nader toegelicht dat de CAR-verzekeraar extra maatregelen heeft geëist en hij heeft onbetwist gesteld dat de eigenaren van [adres 5] aanvankelijk alle werkzaamheden hebben tegengehouden uit vrees voor schade. Ook daaruit wordt afgeleid dat het niet [eiser 1]’s eigen keuze was om extra maatregelen te treffen en het souterrain verder uit te diepen.
4.7.
[eiser 1] heeft ten slotte ook nog toegelicht dat het oorspronkelijk een eis was van BWT dat de uitgediepte vloeren weer moesten worden opgehoogd, zodat aan het oorspronkelijke plan sowieso geen voordeel voor [eiser 1] was verbonden. BWT heeft volgens [eiser 1] die eis pas nadien laten vallen (met uitzondering van het lichthof). Deze toelichting wordt ondersteund door de schriftelijke verklaring van [naam 3] van januari 2013, zodat ook dit erop wijst dat het uitdiepen geen eigen keuze van [eiser 1] was.
Volgens [eiser 1] waren de kosten voor het behoud van de uitgediepte vloeren lager dan de (bespaarde) kosten voor het ophogen, wat [gedaagde] heeft betwist. De te benoemen deskundige zal worden opgedragen zich over dat punt uit te laten.
Bijdrage [adres 5]
4.8.
[gedaagde] heeft het verweer gevoerd dat [adres 1] en [adres 5] en gezamenlijke funderingsmuur hebben en dat [adres 5] daarom de kosten dient te dragen die daadwerkelijk op dat pand hadden kunnen worden afgewenteld. De verdeelsleutel die [naam 9] heeft toegepast is niet juist en bepaalde posten worden ten onrechte niet bij de buren in rekening gebracht. Als de buren een monument hebben dan komen extra kosten ter voorkoming van schade vanwege dit feit ook voor hun rekening, aldus steeds [gedaagde]. [eiser 1] heeft nader toegelicht dat de eigenaren van [adres 5] in de vergunningsfase alle denkbare bezwaren hebben ingediend en dat met de buren uiteindelijk de afspraak is gemaakt over een bijdrage van € 70.000,00, terwijl uit de berekening van [naam 9] een bedrag van € 76.000,00 naar voren kwam. De overige € 6.000,00 heeft [eiser 1] zelf betaald en dus niet aan [gedaagde] in rekening gebracht.
4.9.
De rechtbank vat het verweer van [gedaagde] op als een eigen-schuldverweer (artikel 6:101 BW) in die zin dat [eiser 1] in feite wordt verweten dat hij de schade niet voldoende heeft beperkt. Ter zitting is zijdens [gedaagde] in dat verband nog aangevoerd dat [eiser 1] desnoods maar naar de rechter had moeten stappen om van de eigenaren van [adres 5] een hogere vergoeding te krijgen. [gedaagde] wordt in dit verweer niet gevolgd. In deze zaak is aan de orde de vordering van [eiser 1] jegens [gedaagde] tot vergoeding van schade omdat [gedaagde] aan [eiser 1] een woning heeft verkocht met een ondeugdelijke, niet-conforme fundering. In een dergelijke procedure dient [eiser 1] de geleden schade aannemelijk te maken. In dat kader is niet relevant de vraag welke bijdrage in het funderingsherstel van gezamenlijke bouwmuren de VvE van [adres 1] in een procedure jegens [adres 5] mogelijkerwijs had kunnen afdwingen (op basis van artikel 5:65 BW) maar de vraag of [eiser 1] aan zijn schadebeperkingsplicht heeft voldaan. Ter beoordeling van die vraag is van belang dat volgens vaste jurisprudentie slechts in zeer beperkte gevallen op de voet van artikel 5:65 BW een bijdrage in het vernieuwen van een mandelige funderingsmuur is verschuldigd en het geenszins vaststaat of [adres 5] in een dergelijke procedure tot een bijdrage zou zijn veroordeeld. Voorts is van belang dat de daadwerkelijk overeengekomen bijdrage van € 70.000,00 was gebaseerd op een verdeelsleutel die was opgesteld door een deskundig bedrijf (Duyts) en op berekeningen van een bouwkundige ([naam 9]). Onder die omstandigheden moet worden geoordeeld dat [eiser 1] voldoende heeft onderbouwd dat hij ervan mocht uitgaan dat een overeenkomst met de buren over een bijdrage van € 70.000,00 redelijk was en dat [eiser 1] aldus aan zijn schadebeperkingsplicht heeft voldaan. Van [eiser 1] kan in een dergelijke situatie niet worden verlangd dat hij een procedure aanspant tegen de eigenaren van [adres 5] om vervolgens met het funderingsherstel te wachten op de uitkomst van die procedure.
4.10.
Gelet op het voorgaande zal een te benoemen deskundige bij de beoordeling van de schade rekening houden met de bijdrage van € 70.000,00 van [adres 5] en kan de beoordeling van de verdeelsleutel van Duyts achterwege blijven.
Interne verdeelsleutel VVE
4.11.
[gedaagde] heeft het verweer gevoerd dat voor de verdeling van de kosten binnen de VvE de verdeelsleutel van de splitsingsakte moet worden toegepast. [eiser 1] heeft daartegen ingebracht dat die verdeelsleutel al geruime tijd niet meer binnen de VvE wordt gehanteerd, dat per appartement een-zesde werd gerekend (waarbij de woning van [eiser 1] drie appartementen, derhalve de helft van het aandeel in de VvE omvat) en dat [gedaagde] de woning ook met die verdeelsleutel aan [eiser 1] heeft verkocht.
4.12.
Het verweer van [gedaagde] wordt verworpen. Ook indien binnen de VvE de splitsingsakte mogelijkerwijs bindend is en niet bij eenvoudig VvE-besluit daarvan kan worden afgeweken, dan geldt dit niet zonder meer in de verhouding tussen [gedaagde] als verkoper en [eiser 1] als koper. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij de woning met een verdeling van een-zesde per appartement aan [eiser 1] heeft verkocht. In dat geval is het redelijk dat [eiser 1] dan die verdeelsleutel toepast in zijn schadeberekening.
Vervangende huur
4.13.
[eiser 1] maakt blijkens het schadeoverzicht aanspraak op € 67.299,00 voor kosten huur tijdelijke woning gedurende vijftien maanden en verhuiskosten. De huurkosten zijn onderbouwd door overlegging van huurfacturen. [gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de duur van de huur van woonruimte elders met het argument dat de buren van [adres 5] voor vertraging hebben gezorgd en dat dit voor hun rekening komt.
4.14.
Ook hier geldt dat de door [eiser 1] gemaakte kosten het rechtstreekse gevolg zijn van de verkochte woning met ondeugdelijke fundering en dat [gedaagde] deze kosten dient te vergoeden, tenzij die kosten hem niet kunnen worden toegerekend of [eiser 1] wegens eigens schuld die kosten voor zijn rekening dient te nemen. Het is het recht van de eigenaren van [adres 5] bezwaar aan te tekenen tegen een bouwvergunningsaanvraag bij de buren en het is niet ondenkbeeldig dat dit gebeurt. Er bestaat dan ook geen aanleiding om het feit dat de periode van huur elders vijftien maanden heeft geduurd aan [eiser 1] dan wel de buren toe te rekenen. Het verweer wordt derhalve verworpen, zodat het bedrag van € 67.299,00 – bij gebreke van ander verweer – toewijsbaar is.
Voordeelsverrekening souterrain
4.15.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat er een voordeelsverrekening moet plaatsvinden (artikel 6:100 BW) voor het verdiepte souterrain. Door de verdieping is in feite zowel in het voor- als in het achterhuis de plafondhoogte verhoogd. Vóór gaat het om 50 cm, achter om 20 cm. Daarnaast is de indeling en de afwerking van het saouterrain verbeterd. Dit heeft tot gevolg dat de leefkwaliteit en de waarde van het souterrain zijn gestegen, aldus [gedaagde]. [eiser 1] heeft de genoemde hoogtes betwist; door de isolatie is het hoogteverschil volgens [eiser 1] slechts 10 en 30 cm. Ook voor het overige heeft [eiser 1] de voordeelsverrekening betwist.
4.16.
Naar het oordeel van de rechtbank bestaat geen aanleiding om de door [gedaagde] bepleite voordeelsverrekening toe te passen. Daarvoor is immers pas ruimte als [eiser 1] ook daadwerkelijk een voordeel geniet en als het in berekening brengen daarvan aan [eiser 1] redelijk is. Met [gedaagde] kan worden aangenomen dat het mogelijkerwijs prettig is om een hogere plafondhoogte te hebben. Van een voordeel ten opzichte van de oude situatie kan echter in redelijkheid pas sprake zijn als het souterrain in de oude situatie geen stahoogte zou hebben gehad of door de verbouwing ten voordele van [eiser 1] wezenlijk van gebruiksfunctie zou zijn veranderd (met een daarmee gepaard gaande waardeverhoging) van de woning. Dat dit hier het geval is gesteld noch gebleken. Dat het nu veel goedkoper was voor [eiser 1] om woningverbeteringen door te voeren dan zonder funderingsherstel (waarvoor volgens [eiser 1] overigens een correctie is opgenomen in de schadeberekening) is ook geen argument voor een voordeelsverrekening. Het staat immers niet vast dat [eiser 1] die werkzaamheden anders ook had laten verrichten en derhalve een voordeel heeft genoten.
Voordeelsverrekening fundering
4.17.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat ook een voordeelsverrekening moet plaatsvinden voor de vernieuwde fundering. [eiser 1] mocht immers op het moment van de koop verwachten dat de oude paalfundering nog vijftien jaar zou meegaan. De fundering was immers in 1997 ingedeeld in funderingsklasse 2, wat betekent dat er binnen 25 jaar geen funderingsproblemen zijn te verwachten, en [eiser 1] heeft gekocht in 2007. Nu beschikt [eiser 1] echter over een fundering op betonnen palen van 20 meter diep, die steunen op een zandbed van 3 meter dik, in te delen in funderingsklasse 1++, die twee of drie eeuwen meegaat. De woning is daardoor zeker € 100.000,00 meer waard, welk bedrag van de schade moet worden afgetrokken, aldus steeds [gedaagde].
[eiser 1] heeft daartegen ingebracht dat hij de woning kocht in de gerechtvaardigde verwachting dat de fundering klasse 2 zou hebben. Dat was in elk geval in 1996 het geval en daarna deden zich volgens de inlichtingen die [gedaagde] vooraf aan de koop gaf, geen veranderingen voor. Dat heeft tot gevolg dat [eiser 1] ook ten tijde van de koop ervan mocht uitgaan dat de fundering in kwaliteitsklasse 2 zou vallen en nog minimaal 25 jaar onderhoudsvrij zou zijn.
4.18.
De rechtbank stelt ook hier voorop dat er aanleiding bestaat tot een voordeelsverrekening als het funderingsherstel een voordeel voor [eiser 1] heeft opgeleverd en voor zover de verrekening redelijk is. Een voordeel zal optreden als door het funderingsherstel de vermogenstoestand van [eiser 1] is verbeterd, wat het geval is als er een waardevermeerdering van de woning is opgetreden ten opzichte van de woning die [eiser 1] in 2007 kocht. De door partijen in het geding gebrachte makelaarsbrieven geven geen uitsluitsel of dat laatste het geval is. Volgens de een is dat juist wel het geval, volgens de ander niet.
4.19.
De rechtbank is van oordeel dat [eiser 1] geacht moet worden een voordeel te hebben van het funderingsherstel. Ter toelichting daarvan dient het volgende. [eiser 1] kocht de woning in 2007 met de wetenschap dat de fundering van de woning in 1997 was ingedeeld in funderingsklasse 2. Naar in Amsterdam algemeen bekend is houdt dat in, dat de fundering in redelijke tot goede staat verkeert en dat het advies is om binnen 25 jaar maatregelen te treffen aan de fundering. Voor het verkrijgen van een vergunning voor grotere verbouwingswerkzaamheden aan een pand of voor een splitsingsvergunning wordt in Amsterdam doorgaans de voorwaarde gesteld dat de fundering voldoet aan de eisen van funderingsklasse 2. [eiser 1] heeft de woning tien jaar na 1997 gekocht. Het is te kort door de bocht om een simpele rekensom toe te passen en dan te oordelen dat de verwachting ten tijde van de koop mocht zijn dat de fundering nog vijftien jaar zou meegaan, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd; funderingen gedragen zich niet volgens een wiskundig rekenmodel. Het geeft voor de gerechtvaardigde verwachting die [eiser 1] ten tijde van de koop mocht hebben echter wel een indicatie: [eiser 1] kocht een woning waarvan hij wist dat de fundering ervan tien jaar eerder in funderingsklasse 2 was ingedeeld. De staat van een fundering wordt in de loop van de jaren niet beter en het betrof nog steeds de oorspronkelijke paalfundering. Dat bekent dat er een zeker risico was dat het pand op een niet denkbeeldige termijn gebreken zou gaan vertonen en ingrepen nodig zouden zijn. Daartegenover staat dat [eiser 1] nu over een nieuwe, betonnen fundering beschikt, gefundeerd op een veel dieper liggende zandlaag, welke fundering doorgaans gedurende vele decennia onderhoudsvrij is en niet vervangen hoeft te worden. Dat betekent dat er gedurende enkele decennia nauwelijks risico’s meer bestaan ten aanzien van de fundering; niet ten aanzien van herstelkosten en niet ten aanzien van de waarde van de woning. Ook voor een potentiële koper bestaat derhalve nauwelijks een risico op funderingsgebreken en daarmee gepaard gaande ongemakken en kosten, en bovendien heeft de fundering een aanzienlijk langere levensduur en een betere kwaliteit. Dat vertaalt zich doorgaans in een hogere koopprijs, zodat in zoverre moet worden aangenomen dat de waarde van de woning door de nieuwe fundering is toegenomen. Dat de makelaar van [eiser 1] hierover anders heeft verklaard maakt deze beoordeling niet anders. Immers, de makelaar heeft in zijn hiervoor vermelde brief opgenomen dat hij
zeker gezien de huidige marktomstandigheden
geen waardestijging ten opzichte van de in 2007 betaalde koopprijs ziet. Het is dan ook goed mogelijk dat de woning ten tijde van de verklaring van de makelaar, oktober 2012, in absolute termen niet meer waard was dan ten tijde van de aankoop (in 2007, nog voor de vastgoedcrisis), maar dat staat er niet aan in de weg dat de woning door de nieuwe fundering als zodanig een hogere waarde heeft dan met de oude fundering en dat daardoor de vermogenstoestand van [eiser 1] is verbeterd.
Gelet op het voorgaande is het ook redelijk om dat voordeel bij de vaststelling van de schade te verrekenen.
4.20.
Bij gebreke van concrete bedragen - het bedrag van € 100.000,00 dat volgens [gedaagde] van de schade moet worden afgetrokken is niet nader onderbouwd - zal de rechtbank schattenderwijs een percentage op de kosten van het funderingsherstel hanteren ter vaststelling van het te verrekenen voordeel. Daarbij houdt de rechtbank rekening mee dat [eiser 1] niet om dat voordeel heeft gevraagd – hij kan immers niet kiezen voor gedeeltelijk funderingsherstel – en dat [eiser 1] ook niet zeker is of hij het voordeel ook echt kan verzilveren. Gesteld noch gebleken is voorts dat [eiser 1] direct een voordeel heeft van de vernieuwde fundering. Daarom zal een beperkt percentage worden toegepast. De rechtbank acht gelet op alle omstandigheden in redelijkheid een percentage van 20 % passend. Dit percentage zal worden toegepast op de nader vast te stellen kosten van funderingsherstel, zonder de kosten voor herinrichting, verhuizing en dergelijke.
Monumentenlening
4.21.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiser 1] voordeel geniet omdat hij een monumentenlening met een lage rente van 1,5 % op jaarbasis had kunnen afsluiten. Uit een door [gedaagde] ter onderbouwing van die stelling in het geding gebrachte brief van [naam 12] maakt de rechtbank op dat de mogelijkheid een monumentenlening af te sluiten een voordeel zou kunnen opleveren als het geleende bedrag op een spaarrekening met een hogere rente zou worden geplaatst en vervolgens voor een maandelijkse uitkering zou worden gekozen. [eiser 1] heeft daartegen ingebracht dat het geleende geld is gebruikt voor het funderingsherstel en dat hij in de praktijk geen enkel voordeel heeft gehad.
4.22.
De rechtbank verwerpt het verweer. Tegenover de betwisting van het gestelde voordeel door [eiser 1] heeft [gedaagde] onvoldoende nader onderbouwd dat de door de Rabobank gesuggereerde mogelijkheid is gevolgd en dat [eiser 1] daadwerkelijk een voordeel heeft genoten.
Fiscaal voordeel
4.23.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiser 1] een fiscaal voordeel geniet doordat hij met de belastingdienst is overeengekomen dat hij een bedrag van € 366.000,00 voor funderingsherstel als instandhoudingskosten voor een monument van zijn belastbaar inkomen mocht aftrekken. Ter onderbouwing daarvan heeft [gedaagde] verwezen naar de hiervoor vermelde brief en e-mails van fiscalist [naam 13] [eiser 1] heeft de stellingen betwist en daartoe verwezen naar twee (fax)brieven van fiscalist [naam 14].
4.24.
De rechtbank constateert dat de ingeroepen fiscalisten elkaar tegenspreken over de hoogte van een mogelijk voordeel, waarbij [eiser 1] volgens [naam 14] mogelijk zelfs een fiscaal nadeel zou kunnen leiden. Uit beide adviezen valt echter ook af te leiden dat het becijferen van een mogelijk voordeel (dan wel nadeel) pas mogelijk is als de hoogte van de daadwerkelijk door [gedaagde] te betalen schadevergoeding vast staat. Daarbij speelt dan verder nog een rol in welk jaar een mogelijke vergoeding wordt uitgekeerd, hoe hoog het inkomen van [eiser 1] in de relevante jaren is en welke fiscale regeling tegen die tijd van toepassing is. Om die reden zal een beoordeling pas kunnen plaatsvinden als de rechtbank over alle overige punten heeft beslist. De rechtbank zal te zijner tijd ter verdere beoordeling mogelijkerwijs behoefte hebben aan deskundige voorlichting en een fiscaal-rechtelijke deskundige benoemen. Partijen zullen in het voorkomend geval de gelegenheid krijgen zich daarover uit te laten.
Eigen schuld
4.25.
[gedaagde] heeft een beroep gedaan op eigen schuld van [eiser 1] danwel een billijkheidscorrectie doordat de deskundigen waarvan [eiser 1] zich bij de aankoop van de woning heeft bediend fouten hebben gemaakt of lichtvaardig hebben gewerkt, welke kennis en werkzaamheden aan [eiser 1] moeten worden toegerekend. De schade dient volgens [gedaagde] daarom voor de helft worden gecorrigeerd. [eiser 1] heeft daartegen ingebracht dat het hof al heeft vastgesteld dat [eiser 1] geen steken heeft laten vallen en zijn onderzoeksplicht niet heeft geschonden.
4.26.
Geoordeeld wordt dat er geen aanleiding bestaat om aan te nemen dat de gestelde schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan [eiser 1] kan worden toegerekend. Immers, het hof heeft in zijn arrest al overwogen dat niet kan worden gezegd dat [eiser 1], die ook een bouwkundige inspectie heeft laten uitvoeren, zijn onderzoeksplicht heeft geschonden. Ook heeft het hof geoordeeld dat de zichtbare verzakking en scheefstand van het pand vooraf aan de koop in het licht van een aantal genoemde omstandigheden er niet aan in de weg stonden dat [eiser 1] mocht verwachten dat hij niet zo snel na de koop en levering zou worden geconfronteerd met de noodzaak van zulke ingrijpende maatregelen (lees funderingsherstel). Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan [gedaagde] dan ook niet in zijn standpunt worden gevolgd dat een deel van de schade aan [eiser 1] moet worden toegerekend, laat staan dat er een billijkheidscorrectie op zijn plaats is.
Deskundige
4.27.
De rechtbank acht het – gelet op hetgeen hiervoor in de overwegingen 4.1 tot en met 4.7 is overwogen – voorshands nodig een deskundigenbericht in te winnen. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.
4.28.
De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van bouw- en funderingskosten en dat de navolgende vragen dienen te worden voorgelegd:
Zijn de kosten in het rapport van [naam 9], mede gelet op het rapport van [naam 10], redelijke kosten voor het herstel van de fundering van [adres 1] met inbegrip van kosten die nodig zijn om het souterrain in de oorspronkelijke, aan het funderingsherstel voorafgaande staat te brengen? Gelet op de overwegingen uit dit vonnis hoeft u daarbij geen beoordeling te geven van de verhuis- en huurkosten elders, de verdeelsleutel en de bijdrage van de buren en kunt u uitgaan van de daarvoor in het rapport van [naam 9] genoemde bedragen.
Kunt u aangeven welke kosten in het rapport van [naam 9] uitsluitend zien op woningverbetering en niet op herstel in de oude toestand? Als in plaats van die kosten voor woningverbetering andere kosten waren gekomen (bijvoorbeeld het weer ophogen van het uitgediepte souterrain in plaats van behoud van de uitdieping, zie overweging 4.7), kunt u dan aangegeven wat dan de daadwerkelijke meerkosten voor woningverbetering zijn?
In dit vonnis (zie overwegingen 4.17 tot en met 4.20) is geoordeeld dat op de kosten van het funderingsherstel, exclusief de kosten voor het overige herstel van de woning in oude toestand, een voordeelverrekening van 20 % moet worden toegepast. Welk deel van de door u ingevolge vraag 1 redelijk geachte kosten zien uitsluitend op dat funderingsherstel?
Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
4.29.
Als deskundige acht de rechtbank vooralsnog geschikt:
[naam deskundige]
[adres deskundige]
Hij heeft telefonisch tegen de griffier verklaard bereid te zijn de rechter voor te lichten en heeft aangegeven geen binding met partijen te hebben.
4.30.
De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Hoewel het hof in deze zaak al onherroepelijk heeft geoordeeld dat [gedaagde] aansprakelijk is in verband met het funderingsherstel en de als gevolg daarvan geleden en nog te lijden schade, blijft overeind dat de schade eerst nog door [eiser 1] moet worden aangetoond, zodat ook het eerder genoemd uitgangspunt overeind blijft. Het voorschot zal daarom door [eiser 1] moeten worden betaald.
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
13 augustus 2014
voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage,
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. Biller en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2014.
type:
coll: