ECLI:NL:RBGEL:2015:3718
Rechtbank GEL — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/222627 / HA ZA 11-1462 / 357 / 560
Vonnis van 20 mei 2015
in de zaak van
de commanditaire vennootschap
REHOBOTH C.V.
,
gevestigd te Voorthuizen,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat [NAAM]. C.D.R. Schoonderbeek te Soest,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde]
,
gevestigd te Rijssen,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat [NAAM]. P.J. den Boef te Houten.
Partijen zullen hierna Rehoboth en [gedaagde] worden genoemd.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 mei 2014;
- het deskundigenbericht van 5 december 2014;
- de conclusie na deskundigenbericht van Rehoboth;
- de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.
2
De verdere beoordeling in conventie
2.1.
In het tussenvonnis van 20 februari 2013 heeft de rechtbank overwogen (rechtsoverweging 4.13) dat de door Rehoboth gevorderde verklaringen voor recht kunnen worden gegeven. Vervolgens is de schade van Rehoboth aan de orde gekomen. Bij tussenvonnis van 14 mei 2014 zijn in dat verband de taxateurs [naam], ing. [naam 2] en ing. [naam 3] tot deskundigen benoemd.
2.2.
De deskundigen hebben een rapport in concept uitgebracht op 13 oktober 2014 en een definitief rapport op 5 december 2014. Uit dat rapport wordt geciteerd:
(...)
3.5
Analyse optimale aanwending
De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een onroerende zaak die binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteiten mogelijk is, en die resulteert in een zo hoog mogelijke vastgestelde waarde van de onroerende zaak.
Voor het onderhavige object onderscheiden deskundigen de volgende basisscenario’s:
1.	Hergebruik van de op de peildatum aanwezige bouwmassa binnen de mogelijkheden die het vigerende bestemmingsplan biedt;
2.	herontwikkeling van het object (al dan niet met behoud van gedeelten van de op de peildatum aanwezige bouwmassa) binnen de bouw- en gebruiksmogelijkheden die het vigerende bestemmingsplan biedt;
3.	herontwikkeling van het object – al dan niet met behoud van gedeelten van de op de peildatum aanwezige bouwmassa – binnen de randvoorwaarden zoals aangelegd in de principetoezegging van gemeente Barneveld van 7 april 2011.
Deskundigen waarderen het eerste en derde basisscenario als de meest waarschijnlijke bestemming. Het tweede basisscenario achten deskundigen niet realistisch omdat ten tijde van de peildatum geen sprake was van martkvraag naar nieuwbouwobjecten van een dergelijke omvang ten behoeve van een maatschappelijke functie.
3.6
Waarderingsmethode
De taxatieleer kent drie taxatiebenaderingen: de comparatieve benadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. De drie benaderingen zijn alle gebaseerd op het beginsel van substitutie; de comparatieve benadering gaat uit van substitutie door middel van aankoop van een vergelijkbare andere zaak, de inkomstenbenadering stelt de vraag tegen welke toekomstige geldstromen de zaak te substitueren is en de kostenbenadering gaat uit van substitutie door middel van herbouw van de zaak. Binnen de benaderingen zijn taxatiemethoden te onderscheiden. Voor de comparatieve benadering is de meest toegepaste methode de vergelijkingsmethode. Voor de inkomstenbenadering betreft dit onder andere de kapitalisatiemethode, discounted cashflowmethode en residuele grondwaardemethode te onderscheiden. Voor de kostenbenadering betreft dit de vervangingswaardemethode.
Nu deskundigen hiervoor als meest optimale aanwending hebben onderscheiden het basisscenario van hergebruik binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan en herontwikkeling naar een combinatie van zorg en woningbouw (binnen de gestelde voorwaarden) dienen de taxatiemethoden hierop afgestemd te worden.
Voor wat betreft het eerste basisscenario geldt dat aan het object een huurwaarde kan worden toegedacht welke door middel van kapitalisatie of discontering leidt tot een indicatie van de waarde. De gebruikelijke methoden zijn de huurwaardekapitalisatiemethode en de discounted cashflowmethode. Idealiter worden deze methoden naast elkaar gebruikt.
Voor wat betreft het derde basisscenario geldt dat het object de hoogste waarde ontleent aan de nieuw te realiseren bestemming. Voor dergelijke objecten is de gebruikelijke methode de residuelewaardemethode. De residuele waarde van het object is gelijk aan de geprognosticeerde toekomstige opbrengsten van het gebouw na herontwikkeling minus de geprognosticeerde investeringskosten van de herontwikkeling minus winst en risico.
3.6.1
Huurwaardekapitalisatiemethode
De zeer ruime maatschappelijke bestemming, welke gebruik ten behoeve van educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen, mogelijk maakt laat de huurwaarde van het object zich goed vergelijken met die van kantoorruimte.
Bij het bepalen van de huurwaarde hebben deskundigen rekening gehouden met de volgende huurtransacties:
(...)
Op basis van voornoemde referentietransacties begroten deskundigen de markthuur van kantoorruimte van goede kwaliteit en gesitueerd in monumentale panden op gemiddeld € 120 per m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) voor de begane grond, gemiddeld € 100 m² voor de verdieping en gemiddeld € 80 per m² voor de tweede verdieping.
Met inachtneming van het vorenstaande wordt de markthuur van het object als volgt begroot: (...)
totaal € 77.600
(...) Deskundigen (...) gaan uit van een bruto aanvangsrendement VON van 8,50%. De gekapitaliseerde huurwaarde wordt daarmee gewaardeerd op (€ 77.600 / 8,50% =) afgerond € 912.941 VON. Gecorrigeerd voor 7% kosten koper (k.k.), bestaande uit 6% overdrachtsbelasting, notaris en kadaster, bedraagt de gekapitaliseerde huurwaarde k.k. (€ 912.941 / 1,07 =) € 853.216 k.k.
Omdat is uitgegaan van kantoorruimte van goede kwaliteit is een correctie voor algehele renovatie geboden. Deskundigen maken voor begroting van de renovatiekosten gebruik van de publicatie Bouwkostenkompas 2012 van IGG Boiton de Groot te Wassenaar (...) Gelet op de onderhoudstoestand op de peildatum begroten deskundigen de renovatiekosten op basis van op kennis en ervaring gestoeld intuïtief inzicht op 30% van de bouwkosten, derhalve op gemiddeld € 300 per m² BVO en (872 m² BVO × € 300 =) € 261.600.
Een tweede correctie is geboden vanwege de tot het object behorende oppervlakte grond. Rekening houdend met het metrage, de footprint van de opstal, de situering van de opstal op de kavel, ruime parkeervoorzieningen en een parkachtige uitstraling, bepalen deskundigen de oppervlakte gebouwgebonden grond op 2.500 m². De resterende oppervlakte van (4.658 m² -/- 2.500 m² =) 2.158 m² niet-gebouwgebonden grond waarderen deskundigen op gemiddeld € 125 per m², derhalve (2.158 m² × € 125 =) € 269.750 voor het totaal aan niet-gebouwgebonden grond. Deskundigen hebben deze waarde afgeleid van de in 2012 door gemeente Barneveld gehanteerde uitgifteprijs voor gronden voor maatschappelijke voorzieningen van minimaal € 150 per m² exclusief BTW.
Toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode leidt derhalve tot de volgende waarde-indicatie:
gekapitaliseerde huurwaarde k.k.		€ 853.216
af: correctie renovatiekosten
€ 261.600
-/-
€ 591.616
bij: correctie niet-gebouwgebonden grond
€ 269.750
+
waarde-indicatie				€ 861.350
3.6.2
Discounted cashflowmethode
De discounted cashflowmethode is een berekeningswijze waarbij toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt en vervolgens bij elkaar op worden geteld.
Opbrengsten
De huurwaarde van het object is op dezelfde wijze begroot als hiervoor in paragraaf 3.6.1. De huurwaarde wordt geacht gelijk tred te houden met de langetermijninflatie. De eindwaarde van de onroerende zaak, na ommekomst van de beschouwingstermijn, is begroot op basis van een exit yield van 10%.
Kosten
De kosten van de exploitatie bestaan uit éénmalige renovatiekosten, onderhoud, onroerende
zaakbelasting en opstalverzekering. De kosten worden geacht op de lange termijn sterker te stijgen dan inflatie. Behalve de eenmalige renovatiekosten zijn kosten en percentages ontleend aan de Vastgoed Exploitatiewijzer 2012 van SDU Uitgevers te Den Haag. Deskundigen hebben het leegstandsrisico begroot op 3 maanden per periode van 5 jaar.
Scenario
Deskundigen gaan uit van een voor commercieel vastgoed gebruikelijke beschouwingsperiode van 15 jaar waarna het object wordt afgestoten. Deskundigen nemen als uitgangspunt dat het eerste jaar van de beschouwingsperiode wordt aangewend voor renovatie van het object en dat in dat jaar geen opbrengsten worden gegenereerd.
Berekening
De discounted cashflowberekening is opgenomen in de bijlage van dit rapport. Deskundigen hebben de disconteringsvoet begroot op basis van een gemiddelde vermogenskostenvoet van afgerond 7,0%. Deze gemiddelde vermogenskostenvoet is opgebouwd uit 60% vreemd vermogen à 5,0% en 40% eigen vermogen met een rendementseis van 10,0%. De netto contante waarde van de toekomstige kasstromen en de netto contante eindwaarde is begroot op € 755.094 VON en € 705.695 KK. Voornoemd bedrag dient te worden verhoogd met een toeslag vanwege niet-gebouwgebonden
grond van (2.158 m² à € 125 =) € 269.750. De waarde-indicatie die volgt uit de discounted
cashflowberekening bedraagt derhalve € 975.445. De berekening is opgenomen in de bijlage van dit rapport (bijlage 8).
3.6.3
Residuelewaardemethode
Het derde basisscenario, bestaande uit renovatie en uitbreiding van het hoofdgebouw alsmede de realisatie van 12 nieuwe appartementen in twee gebouwen, is gewaardeerd met behulp van de residuelewaardemethode. De residuelewaardemethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot (her-)ontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als ‘backward pricing’. De residuele waarde van het object is gelijk aan de geprognosticeerde toekomstige opbrengsten van het gebouw na herontwikkeling minus de geprognosticeerde investeringskosten van de herontwikkeling minus winst en risico. Als nadeel bij deze methode wordt gezien dat met een veelheid aan toekomstige onzekere factoren moet worden gewerkt waarvan de uitkomst een overheersende invloed kan hebben op de sluitpost van de berekening, namelijk de geindiceerde waarde van de grond.
Opbrengsten
Voor het bepalen van de opbrengsten uitgegaan van verkoop van 8 appartementen in het middeldure segment en 4 appartementen in het dure segment alsmede verkoop van de gerenoveerde villa met uitbreiding aan de achterzijde ter grootte van 600 m² BVO. De verkoopopbrengst van de appartementen is begroot op gemiddeld € 3.000 VON per m² gebruiksoppervlak (GBO). Bij het begroten van de verkoopopbrengst is rekening gehouden met de volgende vergelijkingstransacties van appartementen van min of meet recent bouwjaar (2000 e.v.):
(...) Bron: NVM-database
Per peildatum was de in het Lenteakkoord aangekondigde BTW-verhoging per 1 oktober 2012 van 19% naar 21% voorzienbaar zodat van een redelijk handelend koper en verkoper mag worden verwacht dat deze hiermee rekening zouden hebben gehouden.
De marktwaarde van de villa met uitbreiding is op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode begroot, waarbij is uitgegaan van een gemiddelde huurwaarde van € 125 per m² VVO en BAR VON van 7,5%. Omdat sprake is van realisatie van nieuw complex met een kleiner metrage zijn de parameters huurwaarde en bruto aanvangsrendement door deskundigen hoger gewaardeerd dan hiervoor in paragraaf 3.6.1.
Kosten
De kosten van de opstalexploitatie en de grondexploitatie zijn ontleend aan de publicatie Bouwkostenkompas 2012 van IGG Boiton de Groot te Wassenaar.
Berekening
Om te komen tot de residuele waarde van het object worden op de berekende vastgoedomzet de stichtingskosten en bijkomende kosten, algemene kosten, rentekosten over bouwkosten, rentekosten over bijkomende kosten en algemene kosten, winst en risico, en verkoop- en marketingkosten in mindering gebracht. Het resultaat uit de opstalexploitatie geldt vervolgens vertrekpunt voor grondexploitatieberekening. Op het resultaat van de opstalexploitatie zijn in mindering gebracht kosten van sloop van de uitbreiding, milieuvoorzieningen, bouw- en woonrijpmaken, de exploitatiebijdrage/bijdrage bestemmingsplan en planschade. Uit eerdergenoemde principetoezegging volgt dat voor 2014 geen ruimte is voor ontwikkeling van de onderhavige locatie. Een scenario dat het hoofdgebouw en het eerste woonblok eind 2014 zou zijn verkocht en het tweede woonblok tegen het einde van 2015 zou zijn verkocht komt deskundigen als realistisch voor. Inclusief een bouwperiode van een jaar dient vanaf de peildatum aldus rekening gehouden te worden met gemiddeld drie jaar rentedruk over de grondkosten. Op basis van voornoemde uitgangspunten leidt de residuelewaardeberekening tot een waarde-indicatie van afgerond € 1.110.000. De berekening is opgenomen in de bijlage van dit rapport (bijlage 9).
3.6.4
Verzoening en conclusie
Toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode leidt tot een waarde-indicatie van afgerond € 861.000 terwijl toepassing van de discounted cashflowmethode leidt tot een waarde-indicatie van afgerond € 975.000. Nu beide methoden gebruikelijk naast elkaar worden gebruikt, waarbij de huurwaardekapitalisatiemethode qua eenvoud de voorkeur geniet en de discounted cashflowmethode beter inzicht biedt in toekomstige kasstromen, staan deskundigen een vrijwel ongewogen verzoening voor welke leidt tot een marktwaarde van afgerond € 920.000.
Het derde scenario, bestaande uit herontwikkeling naar een combinatie van zorg en woningbouw, komt ondergetekende eveneens als aannemelijk voor. Hoewel de termijn van de principetoezegging door gemeente Barneveld ten tijde van de peildatum was verstreken zijn aan deskundigen geen feiten en omstandigheden bekend die erop duiden dat de gemeente ten tijde van de peildatum een gewijzigde visie had op de door partijen voorgestane herontwikkeling. Ten tijde van de peildatum was de beoogde herontwikkeling nog wel met een aantal risico’s omgeven, zoals procedurerisico’s, daarmee samenhangende vertragingen en daaraan inherente rentedruk. Het komt deskundigen daarom aannemelijk voor dat redelijk handelende partijen de meerwaarde die uitgaat van de herontwikkeling zouden verdelen. Deze meerwaarde gelijk aan het verschil tussen de uitkomsten van de huurwaardekapitalisatie- en discounted cashflowmethode van afgerond € 920.000 en de uitkomst van de residuelewaardemethode van afgerond € 1.110.000, derhalve € 190.000.
Met inachtneming van het vorenstaande taxeren deskundigen de marktwaarde van het object per peildatum 31 mei 2012 op € 1.015.000 (zegge: éénmiljoenvijftienduizend euro).
4
Beantwoording van de vragen
Bij vonnis van 14 mei 2014 is aan deskundigen opgedragen een deskundigenbericht uit te brengen ter beantwoording van de volgende vragen:
1. Wilt u de marktwaarde per 31 mei 2012 bepalen van de volgende bedrijfsonroerende zaak: het vrijstaande logeer-activiteitengebouw/bedrijfswoning genaamd “Het Witte Huis” met parkeergelegenheid, plaatselijk bekend als [adres] en kadastraal bekend gemeente Voorthuizen, sectie G, nummers 4699 en 4696, groot 45 are 69 centiare en 98 centiare?
2. Wilt u gemotiveerd aangegeven waarom u, indien van toepassing, afwijkt van de taxaties van Fakton B.V. (op basis van de DCF-methode) te Rotterdam van 7 maart 2013 en/of Marcanta (op basis van de residuele grondwaarde) te Rijssen van 24 april 2013?
3. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling van het geschil?
Met inachtneming van hetgeen hiervoor in paragraaf 3 van dit rapport is overwogen beantwoorden deskundigen bovenstaande vragen als volgt:
1. Deskundigen bepalen de marktwaarde per 31 mei 2012 van de onroerende zaak op € 1.015.000 (zegge: éénmiljoenvijftienduizend euro).
2. Deskundigen hebben bij de waardering van de onroerende zaak gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode, de discounted cashflowmethode en de residuelewaardemethode. Genoemde methoden leiden allen tot indicaties van waarden welke verzoend zijn tot één eindoordeel, de marktwaarde.
3. Neen.
5
Reacties van partijen
5.1
Inleiding
Bij schrijven gedagtekend 11 november 2014 heeft de rechtbank deskundigen voorzien van de reacties van partijen en aan deskundigen verzocht de reacties mee te nemen en te verwerken in het definitieve rapport. De reacties van partijen zijn in de volgende paragrafen in een cursieve letter geciteerd. De reacties van deskundigen zijn in een gewone letter in de tekst weergegeven.
5.2
Reactie REHOBOTH
Bij schrijven gedagtekend 3 november 2014 heeft REHOBOTH als volgt gereageerd.
In bovengenoemde zaak heeft cliënte kennis genomen van het concept deskundigenrapport d.d. 13 oktober 2014. Cliënte kan zich met de inhoud daarvan verenigen en heeft verder geen opmerkingen.
De reactie van REHOBOTH noopt niet tot het maken van nadere opmerkingen door
deskundigen.
5.3
Reactie [gedaagde]
Bij schrijven gedagtekend 3 november 2014 heeft [gedaagde] als volgt gereageerd.
Pagina 4/19
Met de door de deskundigen zelf opgevraagde toelichting op de totstandkoming van de in de huurovereenkomst vermeldde, door verhuurder en huurder overeengekomen c.q. vastgestelde koopsom van € 1.179.000 k.k. voor het onderhavige complex (in de toenmalige staat), is in de verdere beoordeling, waardering en verslaggeving in het deskundigenbericht niet zichtbaar rekening gehouden terwijl dit wel zou hebben gemoeten, zeker gezien de uitvoerige omschrijving en uitleg van het begrip “Marktwaarde” op pagina 6, 7 en een deel van pagina 8. Dat deze ‘optie waarde’ tot stand is gekomen op basis van de toenmalige relatief lage huurprijs, is eveneens niet zichtbaar beoordeeld.
Deskundigen hebben kennisgenomen van de huurovereenkomst d.d. juni 2012. Rekening houdend met de toelichting van de zijde van REHOBOTH ter gelegenheid van de hoorzitting alsmede in haar e-mail van 11 september 2014 hebben deskundigen de huurovereenkomst beoordeeld als een alternieve vorm van financiering die vooruitloopt op verwerving door ELR Beheer BV. Om die reden kan de overeengekomen tegenprestatie niet als markthuur worden beschouwd. Omdat de door partijen beoogde koop en levering niet is geëffectueerd kan de overeengekomen koopsom niet als marktbewijs dienen.
(...)
Pagina 11/19
Door de deskundigen wordt geconcludeerd dat er door het bevoegde gezag geen directe beperkingen worden opgeworpen om 12 nieuw te realiseren appartementen te vervreemden. Dit is de rechtvaardiging voor de mede toegepaste waarderingstechniek “de residuele grondwaarde”. Het betreft in deze, ondanks de zorgcomponent, duidelijk woningbouw waarbij in de berekeningen ook rekening mee gehouden dient te worden. Op pagina 15 wordt echter de kwalificatie ‘gronden voor maatschappelijke voorzieningen’ gehanteerd die in de gemeente Barneveld een veel lagere uitgifteprijs kennen. Op het deel van de toerekenbare grond voor de appartementen levert dit een verschil op van € 280,-/m². Zie nadere toelichting bij 15/9.
De reactie van [gedaagde] impliceert dat de door ondergetekenden als niet-gebouwgebonden grond beoordeelde oppervlakte gewaardeerd dient te worden als bouwgrond welke in technisch en juridisch opzicht geschikt is voor de realisatie van woningbouw. Noch in het vigerende bestemmingsplan noch in de principetoezegging van gemeente Barneveld d.d. 7 april 2011 vinden deskundigen aanwijzingen dat deze surplusgrond in beide scenario’s voor dit doel kan worden aangewend.
Pagina 12/19
De deskundigen komen in hun rapportage op exact hetzelfde verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) voor begane grond, 1e en 2e verdieping uit als in de rapportage van Marcanta d.d. 29 april 2014. Dit betekent dat er geen discussie ontstaat over dit type al vaststaande en gemakkelijk te verifiëren gebouwkenmerken. De kwalificatie ‘algeheel in slechte staat’ en ‘niet op peil’ kunnen wel verschillende inzichten in herstel- en/of renovatiekosten veroorzaken en zeker wanneer die op basis van een bouwkundige opname en aannemersprijzen geschiedt (Marcanta ca. € 200.000,-) of op basis van gemiddelden in boekjes en publicaties (Bouwkostenkompas 2012 of Vastgoed Exploitatiewijzer 2012, deskundigen ca. € 262.000).
Partijen hebben aan deskundigen geen offertes dan wel begrotingen van aannemers betreffende renovatiekosten overgelegd. Deskundigen hebben derhalve gebruik gemaakt van normkosten en bouwdeelkosten van vergelijkbare objecten volgens de publicatie Bouwkostenkompas 2012 van IGG Boiton de Groot te Wassenaar.
(...)
Pagina 14/19
De vaste bestanddelen van de huurwaardekapitalisatie zoals de metrage, markthuur en huurwaarde zijn grotendeels gelijk bij de deskundigen en Marcanta. Het verschil betreft voor een gering deel de renovatiekosten en voor een belangrijk, groot deel, de correctie nietgebonden grond. Hieruit blijkt dat de karakteristieken van het gebouw op dezelfde wijze zijn ingeschat.
Ten aanzien van de waardering van de niet-gebouwgebonden grond verwijzen deskundigen naar hetgeen hiervoor bij “Pagina 11/19” is overwogen.
Pagina 15/19
De correctie voor ongebonden grond is ons inziens zowel qua oppervlaktebepaling als ook de grondwaarden onjuist. Voor de metrages wordt verwezen naar het rapport van Marcanta. De gehanteerde grondwaarde van € 125,-/m² (door deskundigen gewaardeerd op 100,-/m² (?) en de door gemeente gehanteerde uitgifteprijs van € 150,-/m²). Op basis van een bezoek aan de gemeente Barneveld en gesprekken met o.a. de heer A. Verplak en een paar collega’s van hem zijn de uitgifteprijzen (voor woningbouw!) op vergelijkbare locaties in Barneveld zelf € 450,- / m² exclusief btw en in de 9 dorpskernen erom heen (o.a. ook Voorthuizen) € 405,- / m². De correctie van € 269.750 is ons inziens op onjuiste gegevens gebaseerd en zou veel hoger moeten zijn gezien de locatie, uitgifteprijzen en de object gebonden kenmerken. Conform berekeningen en specificaties in eerdere rapporten en aanvullende verklaringen wordt de totale (uitgesplitste) toegevoegde waarde voor de bouw- en tuingronden geschat op € 840.545,-.
Bij de beoordeling van de optimale aanwending van de onroerende zaak zijn deskundigen uitgegaan van de volgende basisscenario’s:
1. hergebruik van de op de peildatum aanwezige bouwmassa binnen de mogelijkheden die het vigerende bestemmingsplan biedt;
2. herontwikkeling van het object (al dan niet met behoud van gedeelten van de op de peildatum aanwezige bouwmassa) binnen de bouw- en gebruiksmogelijkheden die het vigerende bestemmingsplan biedt;
3. herontwikkeling van het object - al dan niet met behoud van gedeelten van de op de peildatum aanwezige bouwmassa - binnen de randvoorwaarden zoals aangelegd in de principetoezegging van gemeente Barneveld van 7 april 2011.
Deskundigen hebben vervolgens het eerste en derde basisscenario als de meest waarschijnlijke aanwending beoordeeld. Het eerste scenario biedt geen ruimte voor toevoeging van woningbouw omdat het vigerende bestemmingsplan daartoe geen mogelijkheden biedt. In het derde scenario is aansluiting gezocht bij de randvoorwaarden zoals aangegeven in de principetoezegging van gemeente Barneveld, hetgeen naar oordeel van deskundigen het hoogst haalbare is voor de onderhavige locatie. Op basis van de door de gemeente Barneveld geschetste randvoorwaarden is een residuele grondwaardeberekening opgesteld waarbij uit de opstalexploitatie de grondwaarde van technisch-juridisch bouwrijpe grond is bepaald. De grondwaarde van technisch-juridisch bouwrijpe grond is vervolgens gecorrigeerd voor kosten die samenhangen met bouw- en woonrijp maken van de locatie. De stelling van [gedaagde], dat aan de alsdan overblijvende en door deskundigen als niet-gebouwgebonden geëtiketteerde grond, een marktwaarde kan worden toegedacht die gelijk is aan de uitgifteprijs van bouwkavels voor woningbouw, impliceert dat [gedaagde] ervan uitgaat dat ook deze grond kan worden aangewend voor woningbouw. Deze aanname verdraagt zich naar oordeel van deskundigen niet met de principetoezegging van gemeente Barneveld.
Terecht merkt [gedaagde] in paragraaf 3.6.1 een grondwaarde van € 100 per m² is vermeld terwijl is gerekend met € 125 per m². Dit is een verschrijving. Bedoeld is een bedrag van € 125 per m². Deze omissie is hersteld in het definitieve rapport.
(...)
Pagina 16/19
Bij de residuele waardemethode is deels uitgegaan van eigen aannames, algemeenheden uit publicaties (Bouwkostencompas 2012) en gegevens van drie (andere) objecten uit 2000, 2006 en 2013. Voor een juiste benadering van de residuele waarde zou uitgegaan moeten worden van de voor dit object daadwerkelijke ingeschatte kosten, berekeningen, beschouwingen en exploitatieopzet van de ontwikkelaar zelf omdat deze een realistischer beeld geven. Marcanta heeft de residuele waarde gebaseerd op de ter hand gestelde en gecontroleerde gegevens van de ontwikkelaar zelf. Het grote verschil in de door beiden vastgestelde residuele waarde wordt grotendeels veroorzaakt door de mogelijk opbrengst bij de realisatie van het gehele nieuwe complex. De deskundigen met aannames op basis van algemene vergelijkingen, Marcanta op basis van pré-contracten en originele begrotingen.
Voor het vaststellen van een geobjectiveerde waarde hebben deskundigen gebruik gemaakt van geobjectiveerde en voldoende verifieerbare uitgangspunten en parameters. Omdat Marcanta in haar taxatie is uitgegaan van een ander scenario dan door deskundigen als realistisch is beoordeeld hebben deskundigen geen gebruik gemaakt van de door Marcanta gehanteerde bedragen.
Pagina 17/19
Onder het kopje ‘verzoening en conclusie’ wordt de marktwaarde bepaald door het gemiddelde van de drie waarderingsmethodieken (allen inkomstenbenaderingen). Ondanks de vaststelling door de deskundigen dat de huurwaardekapitalisatie de voorkeur geniet boven de discounted cashflow wordt toch de marktwaarde bepaald op basis van een ‘vrijwel engewogen verzoening’ van beide waarden. De aanname dat meerwaarde van de residuele waarde ten opzichte van de marktwaarde op basis van de huurwaardekapitalisatie en discouted cashflow door ‘redelijk handelende partijen’ ‘gelijkmatig zou worden verdeeld’ is een niet onderbouwde veronderstelling. De zo bepaalde marktwaarde is derhalve een ‘ongewogen’ gemiddelde geworden van door de deskundigen voor dit object gelijkwaardig geachte waarderingstechnieken’. Deze zienswijze doet afbreuk aan een juiste waardering van dit specifieke object en de bijzondere omstandigheden en voorgeschiedenis.
Toepassing van verschillende waarderingsmethoden leidt tot verschillende indicaties van de marktwaarde. Deskundigen dienen deze geïndiceerde waarden vervolgens op basis van hun op ervaring en marktkennis gestoeld intuïtief inzicht te verzoenen. Van belang is te onderkennen dat hierbij inzicht, en geen statistiek, aan te pas komt. Bij de overwegingen omtrent de verzoening hebben deskundigen aangegeven dat de kapitalisatiemethode “qua eenvoud” de voorkeur geniet. Daarmee hebben zij deze methode niet boven de andere gesteld. Op basis van op ervaring en marktkennis gestoeld intuïtief inzicht hebben deskundigen geoordeeld dat beide waarden vrijwel ongewogen verzoend kunnen worden, hetgeen deskundigen ook hebben gedaan.
(...)
5.4
Conclusie
De reacties van partijen leiden (behoudens herstel van een enkele verschrijving in paragraaf 3.6.1)
niet
tot aanpassing van het conceptadvies d.d. 13 oktober 2014.
2.3.
Rehoboth brengt bij conclusie na deskundigenbericht in herinnering dat zij bij akte wijziging van eis van 5 oktober 2012 schadevergoeding heeft gevorderd van € 677.000,- op basis van een waarde van de verkochte percelen per 31 mei 2012 van € 864.000,- en een post van € 41.000,- gederfde huur en dat zij bij akte van 20 maart 2013 haar vordering heeft verminderd tot € 639.537,- op basis van een waarde van de verkochte percelen per 31 mei 2012 van € 810.000,- en een post van € 20.000,- aan gederfde huur. Zij betoogt dat thans met het deskundigenbericht is komen vast te staan dat de waarde van de eerder aan [gedaagde] verkochte percelen per 31 mei 2012 € 1.015.000,- bedroeg en zij vermindert haar eis op die basis tot een bedrag van € 437.767,70. Zij is daartoe bevoegd op grond van artikel 129 Rv. Het bedrag van de verminderde eis is als volgt opgebouwd:
verkoopprijs			€ 1.429.537,-
gederfde huur
€      20.000,-
+
subtotaal			€ 1.449.537,-
waarde percelen per 31 mei 2012
€ 1.015.000,-
-/-
saldo				€    434.537,-
kosten Fakton
€        3.230,70
+
totaal				€    437.767,70
2.4.
[gedaagde] kan zich niet verenigen met de uitkomst van het deskundigenbericht. Volgens haar wordt deze uitkomst niet gedragen door een deugdelijke motivering en hebben de deskundigen haar opmerkingen op het concept niet althans onvoldoende op waarde geschat.
2.5.
[gedaagde] voert daartoe allereerst aan dat de residuele waarde te laag is vastgesteld doordat de deskundigen zich hebben beperkt tot ‘algemeenheden’ en zich onvoldoende hebben verdiept in de specifieke, speculatieve ontwikkelingsmogelijkheden en reeds gerealiseerde plannen en precontracten. [gedaagde] heeft dit ook aangevoerd als commentaar op het conceptrapport. De deskundigen hebben dat commentaar opgenomen in hun rapport onder 5.3 als het tweede citaat bij ‘Pagina 16/19’ (hiervoor geciteerd). De deskundigen hebben dat commentaar daar ook weerlegd. Die weerlegging is afdoende gemotiveerd en overtuigend; de rechtbank sluit zich daarbij aan.
2.6.
[gedaagde] betoogt verder dat door de ‘vrijwel ongewogen verzoening van 2 waarden’ het voortgezet gebruik van de huidige opstallen gelijkwaardig wordt geacht met de potentie van het pand en de locatie en vele speculatieve ontwikkelingsmogelijkheden ervan, wat in haar nadeel werkt. Dit betoog berust op een onjuiste lezing van het rapport. De twee waarden die de deskundigen vrijwel ongewogen hebben verzoend zijn de waarde vastgesteld op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode en de waarde vastgesteld op basis van de discounted cashflowmethode (rapport onder 3.6.4, slot eerste alinea). Deze waarden zijn allebei vastgesteld uitgaande van het eerste basisscenario (rapport onder 3.6, derde alinea), neerkomend op voortgezet gebruik van de huidige opstallen. In de vrijwel ongewogen verzoening van die waarden speelt het derde basisscenario, neerkomend op herontwikkeling, geen rol, zodat die verzoening van deze waarden dus geen gelijkstelling van beide scenario’s inhoudt. Het derde basisscenario is in de taxatie betrokken op een andere wijze, namelijk als uitgangspunt van de waardebepaling op grond van de residuele waardemethode. In de uiteindelijke taxatie is de uitkomst daarvan niet ‘vrijwel ongewogen verzoend’ met de uitkomst van de beide andere waarderingen, maar is die uitkomst betrokken doordat de helft van het verschil tussen die uitkomst en het gemiddelde van de beide andere waarderingen bij dat gemiddelde is opgeteld (rapport onder 3.6.4, tweede alinea).
2.7.
[gedaagde] voert verder aan dat de deskundigen een groot deel van het perceeloppervlak onbenut en ongebruikt laten liggen. Dat heeft zij in wezen ook betoogd in haar commentaar op het conceptrapport dat de deskundigen hebben weergegeven in het definitieve rapport onder 5.3 bij ‘pagina 11/19’ en ‘pagina 15/19’. De deskundigen hebben in reactie daarop toegelicht dat zij noch in het vigerende bestemmingsplan noch in de principetoezegging van de gemeente Barneveld van 7 april 2011 aanwijzingen vinden dat de ongebonden grond kan worden benut voor woningbouw. Daarmee is dat commentaar afdoende gemotiveerd en overtuigend weerlegd; de rechtbank sluit zich daarbij aan.
2.8.
Nu enerzijds het rapport van de deskundigen gedegen, goed gemotiveerd en overtuigend is en anderzijds het commentaar daarop van de zijde van [gedaagde] geen stand houdt, zal de rechtbank zich bij de begroting van de schade baseren op het deskundigenrapport.
2.9.
[gedaagde] betwist de post van € 20.000,- als vergoeding van gederfde huur. Daartoe voert zij aan dat een nadere motivering van deze post volledig ontbreekt en voorts dat deze schadepost niet is opgenomen in de wijziging van eis. Daarover wordt het volgende overwogen. Bij akte wijziging eis van 5 oktober 2012 heeft Rehoboth onder meer vergoeding gevorderd van € 41.000,- aan gederfde huur over 1 augustus 2011 tot tenminste 15 april 2013 (20½ × € 2.000,-). Zij heeft daartoe gesteld dat er bij correcte nakoming van de koopovereenkomst over die periode huur zou zijn betaald. Bij akte van 20 maart 2013 (onder 4) heeft Rehoboth onder verwijzing naar het addendum van 4 februari 2011 aanspraak gemaakt op schade in de vorm van gederfde huur over de periode van 1 augustus 2011 tot datum ontbinding, derhalve tot een bedrag van € 20.000,-. Deze verminderde schadepost is toewijsbaar op de grond dat Rehoboth schade heeft geleden tot het gevorderde bedrag doordat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenis tot betaling van huur zoals overeengekomen in het addendum.
2.10.
[gedaagde] betwist voorts de post van € 3.230,70 als vergoeding van de kosten van de bedrijfsmakelaar Fakton die door Rehoboth is ingeschakeld. Die post is het totaal van twee facturen van Fakton aan Rehoboth: een van 8 maart 2013 voor € 2.190,10 met de omschrijving
Taxatie “Het Witte Huis”
en een van 30 augustus 2013 voor € 1.040,60 met de omschrijving
Schrijven verweer voor de rechtbank
. Volgens [gedaagde] vallen deze kosten niet onder artikel 6:96 lid 2 aanhef en sub b BW omdat [gedaagde] ook op eigen kosten een taxatie heeft laten verrichten waardoor de taxatie van Fakton ‘op losse schroeven’ kwam te staan, wat voor de rechtbank aanleiding is geweest de drie deskundigen te benoemen. Daarover wordt als volgt overwogen. De kosten van Fakton komen op grond van de genoemde wetsbepaling voor vergoeding in aanmerking als dit redelijke kosten zijn ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en het redelijkerwijs noodzakelijk was deze te maken. Naar het oordeel van de rechtbank was het redelijk dat Rehoboth in het kader van de vaststelling van haar schade een bedrijfsmakelaar inschakelde om de waarde van het verkochte te laten vaststellen. Dat wordt niet anders doordat [gedaagde] zelf een taxateur heeft ingeschakeld die het verkochte veel hoger heeft getaxeerd dan Taxon, en ook niet doordat de rechtbank naar aanleiding daarvan een deskundigenonderzoek heeft gelast dat vervolgens heeft geleid tot een waardering tussen de beide partijtaxaties in. Het voor de taxatie in rekening gebrachte bedrag van € 2.190,10 is redelijk. De factuur die ziet op de taxatie komt daarom voor vergoeding in aanmerking. Dat geldt niet voor de andere factuur die ziet op het schrijven van een verweer voor de rechtbank, omdat de daarmee gemoeide kosten moeten worden beschouwd als proceskosten, waarvoor een forfaitaire proceskostenvergoeding op de voet van de artikelen 237 evv. Rv wordt toegekend.
2.11.
De conclusie is dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot vergoeding aan Rehoboth van schade tot een bedrag van € 436.727,10, te vermeerderen met wettelijke rente als gevorderd. Het bedrag is als volgt opgebouwd:
verkoopprijs			€ 1.429.537,-
gederfde huur
€      20.000,-
+
subtotaal			€ 1.449.537,-
waarde percelen per 31 mei 2012
€ 1.015.000,-
-/-
saldo				€    434.537,-
kosten Fakton
€        2.190,10
+
totaal				€    436.727,10
2.12.
[gedaagde] wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Zij zal daarom ook worden veroordeeld tot vergoeding van de door Rehoboth gemaakte beslagkosten. Uit de producties D en E bij conclusie na deskundigenbericht, waarnaar Rehoboth in die conclusie onder 9b verwijst, blijkt dat deze kosten zien op de exploten van 27 maart 2013 (beslaglegging) en 2 april 2013 (betekening aan [gedaagde]) waarvoor bedragen van respectievelijk € 200,63 en € 64,95 in rekening zijn gebracht. Ook de kosten van het deskundigenonderzoek komen voor rekening van [gedaagde] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij. Die kosten bedragen aan de zijde van Rehoboth € 13.174,10, te weten het totaal van het door Rehoboth gestorte voorschot van € 10.290,- en het bedrag van € 2.884,10 waarvoor ten laste van Rehoboth op 6 januari 2015 een bevelschrift is uitgegeven in verband met de uiteindelijke declaratie van de deskundigen.
3
De verdere beoordeling in reconventie
3.1.
Zoals reeds overwogen in het tussenvonnis van 20 februari 2013 (rechtsoverweging 4.12) zullen de vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen.
3.2.
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk te stellen partij veroordeeld in de proceskosten.
4
De beslissing
De rechtbank
in conventie
4.1.
verklaart voor recht dat Rehoboth de met [gedaagde] op 30 september 2009 en 4 februari 2011 gesloten overeenkomsten rechtsgeldig heeft ontbonden per 31 mei 2012;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Rehoboth te betalen een schadevergoeding van € 436.727,10 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 mei 2012 tot aan de dag der algehele voldoening;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van Rehoboth begroot op € 70,31 aan explootkosten, € 3.621,- aan vast recht en € 11.610,- aan salaris voor de advocaat (4½ punt, tarief VII) alsmede in de door Rehoboth gemaakte beslagkosten van in totaal € 265,58 en in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, aan de zijde van Rehoboth bepaald op € 13.174,10;
4.4.
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
4.6.
wijst de vorderingen af;
4.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van Rehoboth begroot op € 894,- (de helft van 2 punten, tarief IV) aan salaris voor de advocaat;
4.8.
verklaart de veroordeling in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Vaessen en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2015.