ECLI:NL:RBNHO:2014:5541
Rechtbank NHO — Uitspraak 


RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Alkmaar
Bestuursrecht
zaaknummer: 13/99
uitspraak van de meervoudige kamer van 6 juni 2014 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, verweerder
(gemachtigde: [naam])
Procesverloop
Bij besluit van 25 februari 2012 (het primaire besluit) heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak [adres 1] (hierna: het object) voor het belastingjaar 2012 bepaald op
€ 1.963.000. Verweerder is uitgegaan van de waardepeildatum van 1 januari 2011.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 december 2012 (hierna: de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van eisers object nader vastgesteld op € 1.857.000.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 april 2014, alwaar de zaak gevoegd is behandeld met de zaak met kenmerk 13/162. Eiser is in persoon verschenen, bijgestaan door [naam 2]. Verweerder is verschenen bij zijn gemachtigde.
Met toepassing van het bepaalde in artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), heeft de rechtbank de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Overwegingen
1.
Eiser is eigenaar en verhuurder van het object. Het object bestaat uit een productiehal van 2.762 m² en vier kantoren van in totaal 1.292 m². Het object heeft een grondoppervlakte van 8.549 m² inclusief 3.000 m² verharding. Het object is samen met het object [adres 2] op 16 juli 2008 door eiser gekocht voor een gezamenlijke koopprijs van € 3.350.000.
2.1
Verweerder wijst ter onderbouwing van de door hem voorgestane WOZ-waarde op de huurcijfers van de objecten aan de [adres 3] (een jaarhuur van € 352.922 ingaande 1 januari 2011 voor 5.660 m² productieruimte en 750 m² kantoor ) en [adres 4] (een jaarhuur van € 180.000 per 1 januari 2011 voor 2.991 m² werkplaats,
141 m² kantoor en 123 m² opslag). Verweerder heeft bij de bestreden uitspraak overwogen dat bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor onvoldoende rekening is gehouden met het leegstandrisico van grote panden in de huidige markt. Verweerder heeft daarom in de bezwaarfase de kapitalisatiefactor verlaagd naar 10,4, waarmee eveneens de WOZ-waarde van het object is verlaagd.
2.2
Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van het object nog steeds te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van zijn standpunt wijst eiser op het taxatieverslag van de door hem ingeschakelde registermakelaar. Eiser hanteert een kapitalisatiefactor van 9.
3.1
Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.2
Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die op de waardepeildatum aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omgang in gebruik zou kunnen nemen.
Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
3.3
Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder verklaard dat de bruto vloeroppervlakte van het object is bepaald aan de hand van de officiële bouwtekeningen, naar de staat van het object op de waardepeildatum. De rechtbank heeft geen aanleiding om aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen en eiser heeft ter zitting niet (langer) betwist dat de door verweerder gehanteerde oppervlakte juist is indien wordt uitgegaan van de staat van het object op het in geding zijnde tijdstip. Eiser stelt echter dat moet worden uitgegaan van de staat van het object voordat het aan de huidige huurder werd verhuurd. Deze huurder heeft in een van de productiehallen kantoren gerealiseerd. Deze kantoren dienen buiten de waardebepaling te blijven omdat eiser hiervan niet de eigenaar is en hiervoor geen huur ontvangt, aldus eiser. De rechtbank volgt eiser niet. Op grond van artikel 18 van de Wet WOZ moet worden uitgegaan van de staat van het object op de waardepeildatum. De omstandigheid dat eiser geen eigenaar zou zijn van de betreffende kantoren dan wel hiervoor geen huur ontvangt, wat hiervan ook zij, maakt dit niet anders. Ter zitting heeft eiser verklaard dat de kantoren zijn gerealiseerd in 2009, dus ruim voor de waardepeildatum. Dit betekent dat de door de huurder in de productiehal gerealiseerde kantoren als zodanig dienen te worden betrokken in de waardebepaling. De rechtbank gaat dan ook bij de verdere beoordeling uit van de juistheid van de door verweerder gehanteerde oppervlakte van het object.
4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde moet worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank komt het gebruik van deze methode in deze zaak eveneens juist voor.
5.1
Vast staat dat verweerder voor de kantoren op de begane grond (in totaal 660 m²) een huurwaarde van € 70 per m² hanteert. Voor de kantoren op de eerste etage (in totaal 632 m²) hanteert verweerder een huurwaarde van € 52 per m². De rechtbank stelt vast dat verweerder aldus een gemiddelde huurwaarde van € 61 per m² hanteert. Eiser staat een huurwaarde van € 60 per m² voor. Hieruit leidt de rechtbank af dat partijen wat betreft de kantoren een vergelijkbare huurwaarde hanteren, hetgeen eiser ter zitting ook heeft erkend. De rechtbank concludeert hieruit dat eiser de door verweerder gehanteerde huurwaarde niet (langer) betwist en dat de huurwaarde van de kantoren niet langer in geschil is.
5.2
De huurwaarde van de productiehal heeft verweerder blijkens het taxatieverslag vastgesteld op € 35 per m². Verweerder heeft hierbij aansluiting gezocht bij het door eiser opgegeven huurcijfer in het inlichtingenformulier van 25 juni 2012. De rechtbank kan verweerder hierin volgen en is van oordeel dat verweerder aldus voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de huurwaarde van de productiehal niet te hoog is bepaald. De stelling van eiser dat de huurwaarde op € 30 per m² moet worden vastgesteld omdat de huurprijzen sinds 2009 zijn gedaald onderschrijft de rechtbank niet. Uit het door eiser overgelegde taxatieverslag en de daarin genoemde huurcijfers voor – in eisers optiek vergelijkbare – productiehallen blijkt immers niet dat er sprake was van een dusdanige daling in de markt dat het eigen huurcijfer van € 35 per m² niet bruikbaar is. Hetgeen eiser in dit verband naar voren heeft gebracht faalt dan ook.
5.3
Wat betreft de huurwaarde van de bij het object behorende verharding is verweerder blijkens zijn taxatieverslag uitgegaan van een waarde van € 10 per m². Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder echter op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt dat deze waarde niet te hoog is. Evenmin heeft verweerder verklaard waarom hij – anders dan bij de productiehal – geen aansluiting heeft gezocht bij het door eiser in het inlichtingenformulier van 25 juni 2012 opgegeven huurcijfer van € 3 per m². De rechtbank kan de door verweerder voorgestane waarde van € 10 per m² dan ook niet volgen.
5.4
Voorts overweegt de rechtbank dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de door hem voorgestane kapitalisatiefactor van 10,4 tot stand is gekomen. De enkele stelling van de gemachtigde van verweerder ter zitting dat bij het berekenen van de kapitalisatiefactor het VNG-rekenblad is gebruikt, maakt dit niet anders. De rechtbank kan daarom niet uitgaan van de juistheid van de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor.
5.5
Nu er geen deugdelijke onderbouwing is voor de gehanteerde huurwaarde voor de verharding en de kapitalisatiefactor heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de
WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank concludeert dat het beroep daarom gegrond is en dat de bestreden uitspraak moet worden vernietigd.
6.1
De vraag is vervolgens of de waarde die eiser voorstaat voor het object een juiste waarde is. Primair stelt eiser dat de gezamenlijke WOZ-waarde van het object en het object [adres 2] op € 2.370.000 moet worden gesteld. Voor zover eiser hiermee bedoeld te stellen dat de objectafbakening niet goed is geschied, overweegt de rechtbank als volgt. Het object heeft een andere gebruiker dan het object [adres 2]. Op grond van artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ is dan ook sprake van afzonderlijke onroerende zaken. Deze dienen op hun eigen merites te worden gewaardeerd. Hetgeen eiser dienaangaande stelt faalt dan ook.
6.2
Subsidiair stelt eiser dat de door hem in het taxatieverslag gehanteerde huurwaarden voor de afzonderlijke delen van het object kunnen worden gebruikt om tot de door hem voorgestane WOZ-waarde te komen. Voor de huurwaarde van de verharding is eiser uitgegaan van € 3 per m². De rechtbank kan dit onderschrijven nu dit het werkelijke huurcijfer is en er geen aanleiding is om dit niet als uitgangspunt te nemen. Daarbij is van belang dat niet is gesteld of gebleken dat dit huurcijfer geen reëel beeld geeft van de lokale marktsituatie. Sterker nog, de gemachtigde van verweerder heeft ter zitting toegelicht dat het object wordt gebruikt als peilobject bij het bepalen van de WOZ-waarde van andere objecten.
6.3
Eiser is bij bepaling van de door hem voorgestane WOZ-waarde uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser geen inzicht geboden in de wijze waarop deze factor tot stand is gekomen. De rechtbank kan de door eiser voorgestane kapitalisatiefactor van 9 dan ook niet volgen. Dit betekent dat eiser evenmin de door hem bepleite WOZ-waarde voor het object aannemelijk heeft gemaakt.
7.1
Om te komen tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen zal de rechtbank gebruik maken van de in artikel 8:72, vierde lid, van de Awb neergelegde bevoegdheid om zelf in de zaak te voorzien. Zij overweegt daartoe als volgt. De rechtbank zal de kapitalisatiefactor op 9,5 vaststellen, omdat die waarde gelet op het leegstandsrisico op het in geding zijnde tijdstip naar haar oordeel meer recht doet aan de werkelijkheid.
Hetgeen hiervoor is overwogen brengt de rechtbank tot de navolgende berekening:
Onderdeel
Grootte
Prijs per m²
Kapitalisatiefactor
Waarde per onderdeel
Productiehal
2.762 m²
€ 35
9,5
€ 918.365
Kantoor bg
660 m²
€ 70
9,5
€ 438.900
Kantoor 1e etage
632 m²
€ 52
9,5
€ 312.208
Verharding
3.000 m²
€ 3
€ 9.000
Totale waarde
€ 1.678.473
7.2
De rechtbank zal de WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2012 dan ook zelf vaststellen op € 1.678.473. Verweerder hoeft geen nieuwe uitspraak op bezwaar te doen.
8.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling nu niet is gebleken dat er sprake is van daarvoor in aanmerking te nemen kosten. Wel dient verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
stelt de WOZ-waarde van het object [adres 1] voor het belastingjaar 2012 vast op
€ 1.678.473;
bepaalt dat verweerder de opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 42 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.M. Auwerda, voorzitter, mr. D.M. de Feijter en mr. M.C. van As, leden, in aanwezigheid van mr. S.C. Jacobs, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2014.
griffier									voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.