ECLI:NL:RBAMS:2014:7258
Rechtbank AMS — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht - Team Kanton
zaaknummer: 2467360  CV EXPL  13-27180
vonnis van: 3 november 2014
fno.:  245
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1. Nobillon Beheer BV
gevestigd te Breukeleveen
2. Estrada Vastgoed Beheer BV
gevestigd te Amsterdam
3. [naam eiseres 3]
gevestigd te [vestigingsplaats]
eiseressen, nader te noemen: Nobillon
gemachtigde: mr. N. Hartmans
t e g e n
Bosafra BV
gevestigd te Hilversum
gedaagde, nader te noemen: Bosafra
gemachtigde: mr. D.N. Allick
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- de dagvaarding van 9 oktober 2013 met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 18 maart 2014. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen stukken ingediend. Voor Nobillon zijn verschenen [naam 1], vergezeld door de gemachtigde. Bosafra is verschenen bij [naam 2] en de gemachtigde met een belangstellende. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
Daarna zijn nog genomen:
de akte na comparitie zijdens Nobillon met producties;
de antwoord akte zijdens Bosafra met producties;
de akte uitlating producties van Nobillon;
dagbepaling vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
1.1.
Nobillon heeft sinds 2003 in erfpacht de bedrijfsruimte aan [adres 1], verder ook te noemen het gehuurde. Het gehuurde betreft een ruimte, als bedoeld in artikel 7: 290 BW en is 30 m2 groot.
1.2.
Bosafra, voorheen genaamd Sabofra BV,  maakt deel uit van een concern, waartoe ook andere vennootschappen toe behoren. Twee broers, [naam 2] en [naam 3], hebben feitelijk de leiding over het concern.
1.3.
Bosafra en haar zustervennootschap Erlu BV beheren ongeveer 78 horeca-panden in Amsterdam. De panden worden allemaal door een onderhuurder uitgebaat; Bosafra exploiteert nimmer zelf de bedrijfsruimte. De huurprijs is dezelfde als de hoofdhuur. De inkomsten van Bosafra bestaan uit opbrengsten uit amusements- en speelautomaten.
1.4.
Bosafra huurt sedert 1 september 1994 de bedrijfsruimte (van de rechts-voorgangster) van Nobillon. Sinds 1 september 2004 is de huur voor onbepaalde tijd. Volgens de huurovereenkomst is de bestemming van het gehuurde een café.
1.5.
In het gehuurde is van aanvang van de huurovereenkomst een nachtkroeg gevestigd. De openingstijden zijn van 23.00 uur tot 03.00 uur. Het gehuurde ligt in een woonwijk.
1.6.
Bosafra had het gehuurde in 1994 doorverhuurd aan [naam 4]. In de huurovereenkomst heeft Bosafra daarvoor toestemming gekregen. Nadien is het café aan andere onderhuurders - met toestemming van Nobillon - in gebruik gegeven.
1.7.
Bij brief van 23 september 2008 heeft Bosafra Nobillon verzocht toestemming te verlenen om [naam 5] (verder [naam 5]) als (onder)huurster in de plaats te stellen van de toenmalige (onder)huurder/exploitant [naam 6].  Nobillon heeft daarop bij brief van 10 september 2008 Bosafra bericht dat zij bij een indeplaatsstelling de huur wilden verhogen.
1.8.
Ondanks dat Nobillon geen schriftelijke toestemming heeft verleend, is [naam 5] onderhuurster van Bosafra geworden en is de huurprijs niet verhoogd. Bij brief van 26 november 2008 heeft Nobillon Bosafra om opheldering gevraagd. Daarna is over de onderhuur niet meer gecorrespondeerd.
1.9.
In 2010 kwam de woonruimte boven het gehuurde vrij. [naam 5] heeft Nobillon verzocht deze te mogen huren. Nobillon is niet op dat verzoek ingegaan en heeft de woonruimte aan haar (ex-)medewerkster [naam 7] (verder [naam 7]) verhuurd.
1.10.
Op 24 oktober 2011 heeft [naam 5] vernieuwing van de exploitatievergunning gevraagd. Op 28 november 2011 is besloten de vergunning te verlenen. Op 9 december 2011 heeft [naam 7] een bezwaarschrift ingediend. Grond voor het bezwaar is onder meer dat het café voor overlast zorgt. In januari en april 2012 hebben hoorzittingen plaatsgevonden.
1.11.
Op 11 juni 2012 is het bezwaar ongegrond verklaard. Het verslag van het aan deze beslissing ten grondslag liggende advies vermeldt:
naar aanleiding van de hoorzitting van 24 januari 2012 heeft de afdeling handhaving van het stadsdeel in de weekenden van 17 en 18 februari 2012, 24 en 25 februari 2012 en 3 en 4 maart 2012 De Nachtkroeg extra gecontroleerd om de mogelijke overlast in kaart te brengen. Hierbij is geen overlast geconstateerd.
[…]
De commissie vindt het daarnaast van belang of exploitant zich voldoende inspant om de overlast zoveel mogelijk te beperken. Tijdens de hoorzitting van 24 april 2012 is naar voren gekomen dat exploitant bij klachten actief probeert de overlast te beperken.
1.12.
Bij brief van 30 augustus 2013 heeft de Politie Amsterdam op verzoek van de gemachtigde van Nobillon verklaard dat tussen 2010 en 2013 20 meldingen omtrent de Nachtkroeg in het register voorkomen. De meldingen variëren van geluidsoverlast (onder meer een aantal keer van [naam 7]) tot een vechtpartij. Een deel van de meldingen met betrekking tot geluidsoverlast zijn door de rapporteurs niet bevestigd.
1.13.
Bij brief van 18 juli 2013 heeft de gemachtigde van Nobillon Bosafra bericht dat zij de huurovereenkomst opzegt tegen 1 augustus 2014. Tevens heeft Nobillon Bosafra ontruiming aangezegd.
1.14.
Aan de huuropzegging heeft Nobillon ten grondslag gelegd dat Bosafra zich niet gedraagt zoals een goed huurster betaamt, dat Nobillon het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat een belangenafweging dient te leiden tot de conclusie dat Nobillon een groter belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst dan Bosafra bij voortzetting daarvan.
1.15.
Bosafra heeft niet in het einde bewilligd en heeft het gehuurde niet ontruimd.
1.16.
De gemachtigde van Nobillon heeft verklaringen van omwonenden verzameld over overlast van het café. De verklaringen zijn in de procedure gebracht.
1.17.
Nobillon hebben diverse woonruimtes en bedrijfsruimtes in de omgeving in eigendom.
Vordering
2. Nobillon vordert bij dagvaarding primair kort gezegd ontbinding van de huurovereen-komst en veroordeling van Bosafra het gehuurde binnen 14 dagen te ontruimen. Subsidiair vordert Nobillon, voor het geval de huurovereenkomst niet wordt ontbonden,  dat een tijdstip wordt vast gesteld waarop de huurovereenkomst zal eindigen met veroordeling van Bosafra tot ontruiming van het gehuurde tegen dat tijdstip. Primair en subsidiair vordert Nobillon voorts veroordeling van Bosafra tot betaling van de huur tot een bedrag van € 596,85 per maand, vanaf 1 november 2013 onverminderd latere huurverhogingen, en een verbod aan Bosafra om een nieuwe huurovereenkomst met een derde aan te gaan, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat Bosafra hiermee in gebreke blijft. Alles met veroordeling van Bosafra in de kosten van de procedure.
3. Nobillon stelt met betrekking tot haar primaire vordering, samengevat en verkort weergegeven, dat Bosafra meerdere malen ernstig te kort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Er is sprake van verboden onderhuur, van overlast en van gebruik afwijkend van de bestemming in de huurovereenkomst. Gezien het tekortschieten van Bosafra in de nakoming van de verplichtingen is ontbinding gerechtvaardigd. Zij onderbouwt dat als volgt.
4.
Verboden onderhuur
Nobillon voert aan dat Bosafra zonder voorafgaande schriftelijke toestemming het gehuurde heeft onderverhuurd aan een derde, dat haar onderhuurder voor overlast zorgt, wat Bosafra kan worden toegerekend, dat Bosafra een lege besloten vennootschap is en in strijd met de bestemming café het gehuurde wordt gebruikt als nachtkroeg.
5.
Overlast
Daarnaast stelt Nobillon dat zij niet anders kan dan aan het gehuurde een andere bestemming te geven, zodat de omliggende bewoners een rustig woongenot kan worden verzekerd. Nobillon wijst op de vele klachten en verklaringen van omwonenden.
6.
Gebruik afwijkend van bestemming
Partijen zijn overeengekomen dat het gehuurde uitsluitend als café mag worden gebruikt. De locatie van het gehuurde in een woonwijk brengt echter mee dat het gebruik als nachtkroeg kennelijk ongeschikt is en een gebruik als nachtkroeg kan aldus niet worden begrepen onder de bestemming café. Aldus leidt dit gebruik tot strijd met de in de huurovereenkomst opgenomen bestemming.
7. Met betrekking tot haar subsidiaire vordering stelt Nobillon dat aan alle opzeggings-formaliteiten is voldaan. Bosafra is opgezegd omdat de bedrijfsvoering van Bosafra niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, omdat Nobillon het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en omdat Nobillon een groter belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst, dan Bosafra heeft bij voortzetting daarvan. Zij onderbouwt dat als volgt.
8.
Bedrijfsvoering niet als een goed huurder betaamt
Onder verwijzing naar hetgeen zij heeft gesteld ten aanzien van de verboden onder-huur, de overlast en het gebruik van het gehuurde meent Nobillon dat duidelijk is dat Bosafra het gehuurde niet heeft gebruikt zoals een goed huurder betaamt.
Van Bosafra had vanaf het aangaan van de huurovereenkomst een positieve bijdrage verwacht kunnen worden aan de woonwijk, waar het gehuurde is gelegen. Door te kiezen voor een nachtkroeg is het gehuurde verworden tot aandachtspunt van de politie, is het verpauperd en heeft het gehuurde een slechte reputatie gekregen, kan Nobillon niet het rustig woongenot aan omwonenden garanderen en lijdt Nobillon dus nadeel. Dat geldt ook voor het feit dat er wordt onderverhuurd aan onbekende derden, waardoor Nobillon de controle over het pand en het gebruik verliest.
9.
Dringend nodig voor eigen gebruik
Nobillon wil daarnaast het gehuurde zelf in gebruik nemen en renoveren. De huidige situatie heeft 19 jaar geduurd en is niet meer houdbaar. Na de renovatie krijgt het een andere bestemming.
10.
Belangenafweging
Bij dit alles meent Nobillon dat een belangenafweging ertoe leidt dat de vordering van Nobillon moet worden toegewezen. Nobillon lijdt schade door verpaupering en de slechte reputatie van het gehuurde. Nobillon vertegenwoordigt daarbij het belang van de omwonenden.
Verweer
11. Bosafra voert verweer. Zij stelt daartoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat er van enige tekortkoming geen sprake is en dat de huurovereenkomst niet behoort te eindigen door ontbinding of door opzegging. Bosafra onderbouwt dit als volgt.
11.
Verboden onderhuur
Bosafra voert aan dat vanaf de aanvang af het de bedoeling is geweest, dat Bosafra het gehuurde zou onderverhuren. Zij exploiteert nimmer zelf een café. Nobillon weet dat, sinds zij eigenaar van het gehuurde is. De indeplaatsstelling van [naam 6] door [naam 5] 5 jaar geleden is door Nobillon (net als de eerdere keer) stilzwijgend c.q. mondeling geaccepteerd. Van verboden onderhuur is derhalve geen sprake. Nobillon had ook geen reden om de onderhuur te weigeren; de huur wordt steeds keurig betaald en er is sprake van een marktconforme huurprijs. Nobillon heeft wel getracht door middel van weigering de huurprijs op te drijven, maar heeft uiteindelijk feitelijk de indeplaatsstelling geaccepteerd.
11.
Overlast
Bosafra benadrukt dat zij nimmer uit de buurt klachten omtrent overlast heeft ont-vangen, met uitzondering van zeer recente ontwikkelingen. De voornaamste oorzaak is de verhuur van de woonruimte boven het gehuurde aan [naam 7]. Zij is echter willens en wetens boven de nachtkroeg gaan wonen en slaapt aan de voorkant. Als zij aan de achterkant zou slapen, zou zij van de nachtkroeg geen last hebben. Bovendien is het gehuurde voorzien van geluidisolatie, heeft de geluidsapparatuur een begrenzer en heeft de nachtkroeg sluisdeuren. Bosafra brengt harerzijds verklaringen in het geding van omwonenden, die geen last hebben van de Nachtkroeg. Bovendien past de nachtkroeg binnen de gemeentelijke bestemming en heeft Bosafra een exploitatie-vergunning gekregen, ondanks de bezwaren van [naam 7].
11.
Gebruik afwijkend van bestemming
Het gehuurde wordt geëxploiteerd conform de contractuele bestemming, als café. Uit de contractbepalingen volgt niet dat het geen nachtcafé zou mogen zijn. Sedert 1994 - en waarschijnlijk ook voordien - wordt het gehuurde reeds als nachtcafé geëxploiteerd en Nobillon wist dus wat zij kocht.
11. Met betrekking tot de subsidiair grond - opzegging wegens handelen niet als een goed huurder betaamt, dringend eigen gebruik en een belangenafweging - stelt Bosafra dat de opzegging geen effect kan sorteren. Zij onderbouwt dit als volgt.
11.
Bedrijfsvoering niet als een goed huurder betaamt
Net als Nobillon verwijst Bosafra naar hetgeen zij heeft opgemerkt ten aanzien van  de primaire gronden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Zij meent dat niet blijkt dat sprake is van een bedrijfsvoering, die niet is zoals een goed huurder betaamt. Eerder het tegendeel is het geval, er is sprake van een reguliere exploitatie zoals bij ieder ander café.
11.
Dringend eigen gebruik
Bosafra betwist de stelling van Nobillon dat zij wil renoveren. Er is geen bouwaan-vraag, geen offerte, geen verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan of bouw-tekeningen. Het is Nobillon om niets anders te doen dan opdrijven van de huurprijs en volgens Bosafra betaalt zij reeds een marktconforme huurprijs. Een eventuele renovatie kan plaatsvinden zonder dat de huurovereenkomst eindigt.
11.
Belangenafweging
Bosafra meent dat haar belang bij voortzetting groter is dan het belang van Nobillon bij het einde van de huurovereenkomst. Bosafra dient te beschikken over locaties voor haar speelautomaten, welke beperkt beschikbaar zijn. Daarnaast heeft [naam 5] een lening lopen bij Bosafra, die zij anders niet kan aflossen.
11. Mocht de vordering van Nobillon eventueel worden toegewezen dan maakt Bosafra aanspraak op een verhuiskosten- en herinrichtingvergoeding voor het gehuurde. Bosafra begroot die kosten op € 60.000,00.
11. Voor het overige komen de wederzijdse stellingen en weren bij de beoordeling aan de orde.
Beoordeling
21. Nobillon heeft primair gesteld dat de huurovereenkomst met Bosafra dient te worden ontbonden op grond van tekortkomingen in de nakoming van de verplichting zijdens Bosafra, van dien aard dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Daarbij voert Nobillon aan verboden onderhuur, overlast en gebruik in strijd met de bestemming.
21. Naar het oordeel van de kantonrechter is in deze procedure niet gebleken dat Bosafra in die mate te kort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurover-eenkomst dat ontbinding van de huurovereenkomst (en ontruiming van het gehuurde) in de rede ligt. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.
21.
Verboden onderhuur
Anders dan Nobillon meent is geen sprake van verboden onderhuur. Het moge zo zijn dat Bosafra formeel geen toestemming van Nobillon heeft gekregen voor de inde-plaatsstelling door [naam 5], maar die situatie is reeds 5 jaar aan de gang en Nobillon was vanaf het begin van de indeplaatsstelling op de hoogte.
21.
Overlast
Uit de ingebrachte stukken volgt voor de kantonrechter niet, dat sprake is van onaan-vaardbare overlast voor de omwonenden. Dit volgt niet uit het politierapport of uit de ingebrachte verklaringen. Dat omwonenden last van de nachtkroeg hebben is zonne-klaar, maar sprake is van
over
last en dus dat de last onaanvaardbaar is en moet leiden tot een staking van de exploitatie, niet. De door de gemachtigde van Nobillon verzamelde verklaringen worden weersproken door de verklaringen, die Bosafra heeft overgelegd. Dat sprake zal zijn van een zekere mate van overlast, is onvermijdelijk. Maar dat de overlast van zo’n orde is, dat het gehuurde dient te worden ontruimd, niet. Bovendien blijkt uit alle stukken dat [naam 5] actief optreedt tegen mogelijke overlast en meeweegt dat de nachtkroeg al sinds jaar en dag daar is gevestigd en dat men binnen Amsterdam nu eenmaal met een zeker geluidsniveau geconfronteerd wordt.
21.
Gebruik afwijkend van bestemming
Met Bosafra is de kantonrechter van oordeel dat van een gebruik afwijkend van de contractuele bestemming geen sprake is. In de huurovereenkomst wordt genoemd café en - zoals Nobillon ook zelf erkent - een nachtkroeg is een café. Dat de locatie dit anders zou maken, kan de kantonrechter niet inzien.
26. De door Nobillon aangevoerde gronden kunnen derhalve niet tot ontbinding leiden. Teneinde te bezien of de zijdens Nobillon gedane opzegging tot het einde van de huurovereenkomst leidt, dient te worden beoordeeld of de daaraan ten grondslag gelegde redenen, de beëindigingsgronden, juist zijn en het einde van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Beoordeeld moet dan worden of de opgeworpen redenen, zijnde een bedrijfsvoering door Bosafra, die niet is als een goed huurder betaamt, het dringend eigen gebruik of de belangenafweging dient te leiden tot een einde van de huurovereenkomst. Ook dit acht de kantonrechter niet het geval. Daartoe wordt het volgende overwogen.
26.
Bedrijfsvoering niet als een goed huurder betaamt
Zoals eerder overwogen wordt geoordeeld dat in casu geen sprake is van een slechte bedrijfsvoering zijdens Bosafra. Er is sprake van verboden onderhuur noch van een gebruik strijdig met de contractuele bestemming of van (onaanvaardbare) overlast. De stellingen van Nobillon met betrekking tot een lege BV bij Bosafra zijn weersproken, niet nader geconcretiseerd en worden gepasseerd.
26.
Dringend eigen gebruik
Dat Nobillon het gehuurde nodig heeft voor dringend eigen gebruik is feitelijk onvol-doende onderbouwd en wordt gepasseerd. Het inbrengen van mogelijke andere indelingen van het gehuurde is daartoe onvoldoende en zou desnoods kunnen geschieden met medewerking van Bosafra. Nobillon heeft geen vergunning, geen offerte, geen uitgewerkt bouwplan of een verzoek tot het wijzigen van het bestemmingsplan, ingebracht. De tekeningen van mogelijke nieuwe indelingen zijn onvoldoende.
26.
Belangenafweging
Resteert de belangafweging. Uit het wederzijds gestelde leidt de kantonrechter af dat de belangen van Bosafra (en [naam 5]) bij voortzetting van de huur onmiskenbaar groot zijn. Daartegenover heeft Nobillon vooreerst de belangen van de omwonenden naar voren gebracht. Hoewel de kantonrechter zich kan indenken dat een woonwijk een minder gelukkige plek is voor een nachtkroeg, is dat feit onvoldoende om de belangen van Nobillon te laten prevaleren. Dat sprake is van ernstige verpaupering of verslechtering van de goede naam van Nobillon c.q. haar reputatie, is niet gebleken. Alles wegende komt de kantonrechter tot het oordeel dat de belangenafweging in het voordeel van Bosafra uitvalt.
26. Bij deze uitkomst behoeft het verzoek van Bosafra omtrent een verhuiskosten vergoeding geen beoordeling meer.
26. Het vorenstaande impliceert dat de primaire en subsidiaire vorderingen van Nobillon worden afgewezen.
26. Nobillon zal bij deze uitkomst van de procedure worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Nobillon tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Bosafra, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.200,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover verschuldigd inclusief btw en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr M.V. Ulrici, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 november 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.
Griffier 								Kantonrechter