ECLI:NL:RBGEL:2014:3927
Rechtbank GEL — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer / rolnummer: C/05/264889 / KZ ZA 14-133
Vonnis in kort geding van 26 juni 2014
in de zaak van
1
[eiser sub 1],
wonende te [plaats],
2.
[eiser sub 2]
,
wonende te [plaats],
eisers,
advocaat [NAAM]. C.A. Boeve te Putten,
tegen
1
[gedaagde sub 1],
wonende te [plaats],
2.
[gedaagde sub 1]
,
wonende te [plaats],
gedaagden,
advocaat [NAAM]. P.G.F.M. van Oss te Ermelo.
Partijen zullen hierna de kopers en de verkopers genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding
de mondelinge behandeling
de pleitnota van de kopers
de pleitnota van de verkopers.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
De verkopers zijn gezamenlijk eigenaar van de woning aan de [adres te plaats], [kadastraal nummer] (hierna: de woning).
2.2.
In december 2013 hebben de verkopers de woning te koop aangeboden waarbij zij het kantoor van [makelaar A] opdracht hebben gegeven om voor hen te bemiddelen. In de door [makelaar A] gemaakte verkoopbrochure is onder meer het volgende over de woning opgenomen:
“Goed onderhouden tussenwoning met houten blokhut uniek gelegen in een kindvriendelijke woonomgeving en direct grenzend aan de bosrand!
U loopt direct vanaf de sfeervolle achtertuin het bos in! Dus rust en privacy gegarandeerd. (…)”
In een informatielijst bij de brochure waarin specifieke vragen met betrekking tot de woning worden beantwoord is onder meer het volgende vermeld:
“(…)
9. Zijn er bepaalde ontwikkelingen in uw woonomgeving bekend die voor een koper belangrijk zijn om te weten? (Mogelijke bestemmingsplanwijzigingen, veranderingen in uitzicht of verkeerssituaties)    | Nee
(…)”
Ten slotte is onder het kopje
“Mededelingsplicht//informatieplicht”
in de informatielijst nog het volgende opgenomen:
“Door middel van deze informatielijst voldoet de verkoper aan zijn mededelingsplicht. Verkoper staat in beginsel niet in voor de afwezigheid van verborgen gebreken. Daarom adviseren wij iedere koper om zijn wettelijke onderzoeksplicht zeer serieus te nemen. U kunt, als leek, u laten bijstaan door een of meer deskundigen, zoals een makelaar of een bouwkundige.”
2.3.
De kopers hebben interesse getoond in de woning en hebben de woning twee keer bezichtigd in aanwezigheid van een makelaar van [makelaar A].
Op 13 en 14 februari 2014 hebben respectievelijk de verkopers en de kopers een overeenkomst (hierna: de koopovereenkomst) getekend op grond waarvan de kopers de woning voor een bedrag van € 212.500,00 van de verkopers kopen. In deze koopovereenkomst – opgemaakt volgens het model koopovereenkomst van de NVM – is, voor zover hier van belang, als volgt bepaald:
“(…)
artikel 3 Eigendomsoverdracht
3.1.
De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 juli 2014 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…).
artikel 4 Bankgarantie/waarborgsom
4.1.
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 24 maart 2014 een schriftelijke door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 21.250,- (…)
4.2.
In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 4.1 genoemde bedrag in handen van de notaris (…)
(…)
artikel 16 Ontbindende voorwaarden
16.1.
Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(…)
b. op 17 maart 2014 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van: koopsom + kosten geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen;
(…)
De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met handtekening retour” of telefaxbericht met verzendbevestiging”. (…)
artikel 20 Aanvulling op ontbindende voorwaarden
Indien koper een beroep doet op de ontbindende voorwaarde vanwege het niet verkrijgen van een financiering, zal koper van minimaal twee banken c.q. landelijk erkende geldverstrekkende instellingen originele afwijzingen van zijn hypotheekaanvraag dienen te overleggen.
(…)”
2.4.
Eind maart 2014 hebben de kopers de waarborgsom van € 21.250,00 onder de notaris gestort.
2.5.
Ten behoeve van de financiering hebben de kopers [makelaar B] te [plaats] opdracht gegeven om de woning te laten taxeren. Op 2 april 2014 heeft [makelaar B] het taxatierapport opgesteld waarin de marktwaarde van de woning op € 200.000,00 is getaxeerd. Bij de omschrijving van de omgeving van de woning is onder meer het volgende opgenomen:
“De taxateur heeft omgevingsfactoren waargenomen die de (toekomstige) waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden (…): Ja, Aan de achterzijde van het getaxeerde ligt momenteel een bos. Deze gronden zijn eigendom van zorginstelling GGZ Centraal. In augustus 2013 is bestemmingsplan Veldwijk vastgesteld en in dat bestemmingsplan is het mogelijk gemaakt om een deel van het bos te bebouwen. (…) Gemeente Ermelo heeft aangegeven dat er op dit moment concreet geen bouwplannen zijn, maar dat er in de toekomst wel bebouwing mogelijk zal zijn. De toegestane bouwhoogte varieert van goothoogte 7,5 meter tot een nokhoogte van 13 meter. Op de verbeelding is ook te zien dat er door het deel bos dat behouden dient te worden, paden zijn opgenomen welke vlak langs het getaxeerde lopen.”
2.6.
Bij brief van 1 april 2014 heeft mr. [NAAM]woning aan het bos en de in de brochure gegarandeerde rust en privacy voor de kopers essentieel was bij de koop en dat de kopers op de hoogte zijn gekomen van het bestemmingsplan Veldwijk op grond waarvan bebouwing op het aangrenzende perceel is toegestaan. Mr. [NAAM]niet aan de verwachtingen voldoet en de kopers zich genoodzaakt zien om de koopovereenkomst te vernietigen op grond van dwaling, zodat de bankgarantie komt te vervallen.
2.7.
Bij brief van 4 april 2014 heeft mr. T. Steenbreek van Achmea Rechtsbijstand namens de verkopers aan mr. [NAAM]waren met het bestemmingsplan Veldwijk, dat dit plan op 22 augustus 2013 (dus al voor het sluiten van de koopovereenkomst) onherroepelijk is geworden en de verkopers daarom hun inlichtingenplicht niet hebben geschonden. Mr. [NAAM]grond van het voorgaande bestemmingsplan ook al gebouwd mocht worden op 10 meter van de erfgrens en dat er zich dus geen belangrijke wijziging in het bestemmingsplan heeft voorgedaan. Mr. [NAAM]kopers zullen houden aan nakoming van de koopovereenkomst.
2.8.
Bij brief van 30 april 2014 heeft mr. [NAAM]. Steenbreek bericht dat de kopers hun standpunt handhaven. Daarnaast is medegedeeld dat de waarde van de woning veel lager is door het gewijzigde bestemmingsplan en dat de kopers – die voor aankoop van de woning geheel afhankelijk zijn van een hypothecaire lening – als gevolg daarvan niet meer in staat zijn de woning te financieren. Mr. [NAAM], betreffende het voorbehoud van financiering ingeroepen en de verkopers gesommeerd de ontbinding te respecteren.
2.9.
Bij brief van 1 mei 2014 heeft mr. [NAAM]. Boeve medegedeeld dat de verkopers persisteren bij hun eerder ingenomen standpunt, dat zij bij gebrek aan bewijs betwisten dat de kopers de financiering niet rond krijgen en zich op het standpunt stellen dat de kopers niet tijdig een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud.
2.10.
Bij e-mailbericht van 10 juni 2014 heeft de heer [naam 1] van [makelaar A] aan de verkopers een toelichting gegeven op de wijziging van het bestemmingplan Veldwijk van 22 augustus 2013. Daarnaast heeft hij over de bezichtiging door de kopers het volgende opgemerkt:
“[naam 2] van ons kantoor heeft de rondleiding met (
… kopers, vzr
) verzorgd. Tijdens deze rondleiding heeft de koper gevraagd hoe het zit met het achterpad en het aangrenzende bos. Het achterpad is door [naam 2] toegelicht, wat betreft het bos zijn de kopers door hem
specifiek doorverwezen naar de gemeente Ermelo!!
Als het voor de koper dan zo belangrijk was dat rust en privacy de belangrijkste criteria waren om een huis te kopen dan is een gang naar de gemeente of website ruimtelijkeplannen.nl het minste wat je als koper kan doen om meer specifieke informatie over de omgeving te vragen.”
2.11.
Bij brief van 11 juni 2014 heeft de heer [naam 3] van [naam Advies], met wie de kopers de financieringsmogelijkheden hebben onderzocht, onder meer als volgt verklaard:
“(…)
De lagere getaxeerde “MARKTWAARDE” van de woning zorgt er (…) voor dat
(… de kopers, vzr)
minder kunnen lenen. Deze beperking van de leencapaciteit is vastgelegd in de wet (…). Een hypotheek moet vanaf 01 januari 2013 steeds meer in verhouding staan met de waarde van een woning en in 2014 is dit maximaal 104% van de marktwaarde. Dit is dus ook inclusief de 2% overdrachtsbelasting! (…)
Dit houdt dus in dat bij een marktwaarde van € 200.000 de maximale lening
€ 208.000
zou mogen bedragen. De aankoopprijs is € 212.500 k.k., waardoor de totale aankoopkosten uitkomen op
€ 223.997
. Op basis van de aankoopprijs zou dus een maximale NHG lening van € 221.000 (104% x 212.500) verstrekt mogen worden, dus zou er € 2.997 aan eigen spaargeld betaald worden. Dit hebben (…
de kopers, vzr
) ook. Nu er maar € 208.000 geleend kan worden zal er dus
€ 15.997
aan eigen spaargeld ingelegd moeten worden.
Dit is er dus niet
(…).”
Ten slotte heeft [naam 3] een opsomming gemaakt van de kosten die de verkopers tevergeefs hebben gemaakt in verband met taxatie (€ 475,00), bankgarantie (€ 212,50), hypotheekadvies (€ 1.750,00) en notariskosten.
3
Het geschil
3.1.
De kopers vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. de tussen partijen op 13 en 14 februari 2014 gesloten koopovereenkomst te vernietigen, althans te ontbinden, althans de verkopers te verbieden nakoming van de koopovereenkomst te vorderen totdat in een gerechtelijke bodemprocedure onherroepelijk over de vernietiging of ontbinding van de koopovereenkomst is beslist, één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250.000,00;
2. de verkopers te veroordelen om de door de kopers gestelde bankgarantie aan de kopers te retourneren binnen 7 dagen na dit vonnis, althans aan de kopers te verbieden de bankgarantie te innen, één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 21.250,00;
3. de verkopers te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.500,00 in verband met een voorschot op een aan de kopers te betalen schadevergoeding, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente indien dit bedrag niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis is voldaan;
4. met veroordeling van de verkopers in de kosten van dit beding, te vermeerderen met de nakosten, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn voldaan.
3.2.
De kopers leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat de verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden door in de informatielijst bij de brochure aan te geven dat geen ontwikkelingen in de omgeving bekend zijn die voor de kopers belangrijk zijn om te weten. De kopers stellen dat de ligging van de tuin van de woning aan de bosrand voor hen essentieel was, dat dit bekend was bij de verkopers omdat zij dit meerdere malen kenbaar hebben gemaakt aan de door de verkopers ingeschakelde makelaar en dat die makelaar hen desgevraagd heeft gezegd “dat het bosje zo zou blijven”. De woning voldoet niet aan de geschetste verwachtingen omdat op grond van het bestemmingsplan bebouwing mogelijk is en het huis aanzienlijk minder waard is dan de overeengekomen prijs, aldus de kopers. Als gevolg van die lagere waarde stellen de kopers geen financiering te kunnen krijgen voor de aankoop van de woning. De kopers beroepen zich op dwaling en stellen zich op het standpunt dat zij de koopovereenkomst op grond daarvan hebben vernietigd. Zij stellen de koopovereenkomst daarnaast te kunnen ontbinden omdat zij geen financiering kunnen krijgen en de overeenkomst is aangegaan onder voorbehoud van financiering. Gelet op de overeengekomen datum van overdracht – 1 juli 2014 – stellen de kopers een spoedeisend belang bij hun vorderingen te hebben.
3.3.
De verkopers voeren ten verwere onder meer aan dat zij niet in strijd met hun mededelingsplicht hebben gehandeld. Zelf hebben zij geen contact met de kopers gehad en zij betwisten dat hun makelaar onjuiste informatie aan de kopers heeft gegeven. Dat hij gezegd heeft “dat het bosje zou blijven”, doet daar niet aan af. De verkopers betwisten dat de makelaar heeft gegarandeerd dat de situatie voorgoed zou blijven zoals deze thans is en stellen dat de makelaar de kopers voor informatie over het bestemmingsplan Veldwijk specifiek heeft doorverwezen naar de gemeente Ermelo. De verkopers stellen zich op het standpunt dat als het bestaan van het bos zo belangrijk voor de kopers was, het op hun weg had gelegen om bij de gemeente informatie in te winnen over de plannen ter plaatse. Dat zij dat niet hebben gedaan en zelf ook geen makelaar hebben ingeschakeld, komt voor hun eigen risico. Een beroep op dwaling kan niet slagen. Het (nieuwe) bestemmingsplan bestond al ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en is bovendien niet ongunstiger voor de kopers dan het vorige bestemmingsplan, op grond waarvan ook al gebouwd mocht worden.
Het beroep van de kopers op het financieringsvoorbehoud is volgens de verkopers tardief en onvoldoende gedocumenteerd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Kern van het geschil betreft de vraag of de kopers gehouden zijn de koopovereenkomst met de verkopers na te komen dan wel of zij de overeenkomst kunnen vernietigen wegens dwaling omdat zij niet zijn voorgelicht over de gewijzigde bestemming van het achter de woning gelegen bosje.
4.2.
Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een dergelijke dwaling die grond oplevert voor vernietiging van de overeenkomst staat voorop dat, nu het gaat om wijzigingen ten aanzien van een bestemmingsplan, op de kopers zelf in beginsel een onderzoeksplicht rust ten aanzien van de bestemming van het aan de achtertuin grenzende perceel. Het gaat om informatie die op gemakkelijke wijze, zonder medewerking van de verkopende partij, kan worden verkregen bij de gemeente. Deze onderzoeksplicht komt slechts te vervallen indien door (de makelaar van) de verkopers zonder enig voorbehoud mededelingen zijn gedaan over het blijvend onbebouwde bos grenzend aan de achtertuin, terwijl bekend was dat deze eigenschap van doorslaggevend belang was voor de kopers. Onder die omstandigheden hoefde bij de kopers immers geen twijfel meer te bestaan over het aanwezig zijn van de eigenschap “achtertuin blijvend grenzend aan onbebouwd bos”.
4.3.
Een mededeling als hiervoor bedoeld kan niet worden gevonden in de verkoopbrochure en/of in de informatielijst. Hierin staat niet meer dan dat op dit moment rust en privacy zijn gegarandeerd en dat geen ontwikkelingen in de woonomgeving bekend zijn (zoals bestemmingsplanwijzigingen) die voor een koper belangrijk zijn om te weten. In dit verband is van belang dat het bestemmingsplan al was gewijzigd voordat de verkopers de woning te koop zetten. In zoverre waren de mededelingen dan ook niet onjuist. De verkoopbrochure en/of informatielijst bevatten geen uitdrukkelijke mededeling dat het bosje achter de woning onbebouwd zou blijven.
4.4.
Voor de inhoud en omvang van de voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan kopers verstrekte informatie is, naast hetgeen als informatie is neergelegd in de verkoopbrochure en/of de informatielijst, voorts in het bijzonder van belang hetgeen de makelaar aan kopers heeft meegedeeld. Vast staat dat de kopers tijdens de bezichtiging van de woning bij de makelaar van de verkopers hebben geïnformeerd naar het bos. Als gesteld en niet betwist staat vast dat de makelaar destijds heeft gezegd dat het bosje zo zou blijven. Deze mededeling bevat op zich niet een garantie dat hier nooit verandering in zou kunnen komen. Kopers hebben dit ook niet redelijkerwijs zo kunnen opvatten nu uit niets blijkt dat zij aan de makelaar en/of verkopers kenbaar hebben gemaakt dat zij de woning alleen zouden willen kopen gelet op de vrijheid en het bestaan van het bos. Desgevraagd hebben kopers ter zitting aangegeven dat zij zich niet meer goed kunnen herinneren wat in dat verband precies is gezegd. Uit de door verkopers overgelegde verklaring van de makelaar kan worden afgeleid dat wel is gesproken over het achterpad en het bos maar niet dat daarbij door kopers uitdrukkelijk is aangegeven onder welke voorwaarden (vrijheid en het bestaan van het bos) zij de woning zouden willen kopen.
Ter zitting hebben verkopers verder gemotiveerd aangegeven dat er geen reden voor de makelaar was om aan te nemen dat het bosje voorlopig niet zou blijven zoals het was. Zij hebben daarbij gesteld dat op grond van het oude bestemmingsplan kennelijk al vanaf 1968 op deze locatie gebouwd mocht worden maar dat dat in 46 jaar niet was gebeurd. Op grond van het nieuwe plan mag nog steeds gebouwd worden maar uit niets blijkt dat dit ook werkelijk gaat gebeuren aldus verkopers.
4.5.
Nu de kopers het bestemmingsplan niet hebben geraadpleegd, terwijl uit de verklaring van [makelaar A] blijkt dat de makelaar van de verkopers met betrekking tot het bos had verwezen naar de gemeente en er geen reden is om aan de juistheid van die verklaring te twijfelen, dient de dwaling voor rekening en risico van de kopers te blijven. Dat geldt te meer nu de dwaling betrekking lijkt te hebben op een toekomstige omstandigheid.
Het primaire beroep op dwaling kan dan ook niet slagen.
4.6.
Ten slotte kan het subsidiaire beroep van de kopers op het financieringsvoorbehoud ook niet slagen. Op grond van de overeenkomst konden de kopers deze ontbinden indien zij uiterlijk op 17 maart 2014 geen hypothecaire geldlening of aanbieding daartoe hadden verkregen. Daarbij is bepaald – samengevat – dat indien de kopers een beroep op het financieringsvoorbehoud willen doen, de mededeling daarvan uiterlijk op 18 maart 2014 moet zijn ontvangen door de verkopers en dat die mededeling goed gedocumenteerd dient te geschieden, te weten door overlegging van afwijzingen van minimaal twee banken.
Uit het gestelde en de overgelegde stukken blijkt dat mr. [NAAM]30 april 2014, derhalve te laat, het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen namens de kopers. Bovendien hebben de kopers hun beroep op het financieringsvoorbehoud niet  gedocumenteerd met afwijzingen van twee landelijk erkende geldverstekkende instellingen.
4.7.
Uit het voorgaande vloeit voort dat er geen rechtsgrond bestaat voor vernietiging of ontbinding van de koopovereenkomst door de kopers. De voorzieningenrechter gaat er voorshands vanuit dat de koopovereenkomst onverkort geldt. Dat brengt met zich dat de vorderingen van kopers – daargelaten dat een vordering strekkende tot vernietiging of ontbinding van een overeenkomst in kort geding niet toewijsbaar is in verband met het constitutieve karakter ervan – niet toewijsbaar zijn.
4.8.
De kopers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de verkopers worden begroot op:
- griffierecht	€ 	868,00
- salaris advocaat
816,00
Totaal	€ 	1.684,00
5
De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt de kopers in de proceskosten, aan de zijde van de verkopers tot op heden begroot op € 1.684,00;
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2014.
jo/db