ECLI:NL:RBOVE:2013:2431
Rechtbank OVE — Uitspraak 


RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer:  C/08/125618 HA ZA 11-761
datum vonnis: 18 september 2013 (mljk)
Vonnis van de rechtbank Overijssel, enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
inzake:
1.
[eiser],
2. [eiseres],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
verder te noemen [eiser],
advocaat [NAAM]. J.H. Niemans te Hengelo (Ov.),
en
de publiekrechtelijke rechtspersoonde gemeente Hof van Twente,
gevestigd te Goor,
gedaagde,
verder te noemen de gemeente,
advocaat [NAAM]. J.P.C. van Ruiven te Enschede.
De weergave van het procesverloop
1.
Voor de weergave van het procesverloop moet eerst worden verwezen naar wat daarover staat vermeld in het in deze zaak op 15 februari 2012 gewezen tussenvonnis. De in dat vonnis bepaalde comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 23 mei 2012. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. De zaak is vervolgens verwezen naar de rolzitting van deze rechtbank voor dagbepaling voortzetting comparitie. Van die mogelijkheid hebben partijen geen gebruik meer gemaakt. Wel is door partijen gezamenlijk verzocht om de zaak op de parkeerrol te plaatsen in verband met “
onderhandelingen en in afwachting van het politieke proces in de gemeente
”. Kennelijk heeft dat geen hier relevant resultaat opgeleverd want op 29 mei 2013 is de conclusie van repliek in het geding gebracht. Daarna is op 10 juli 2013 gedupliceerd. Tot slot is vonnis gevraagd waarvan de uitspraak is bepaald op heden.
Waarvan kan worden uitgegaan
2.
Voor zover thans relevant staat het volgende tussen partijen vast:
3.
[eiser] is eigenaar van de panden [adressen] te [plaats] in de gemeente Hof van Twente. Deze panden liggen op een “strategische locatie”, zodat de gemeente het plan had opgevat om deze panden op te kopen om na gedeeltelijke afbraak “een doorsteek” te maken van de Spoorstraat naar het Weversplein. Om dit mogelijk te maken hebben vanaf juni 2009 gesprekken/onderhandelingen plaatsgevonden om te kijken of tot overeenstemming kon worden gekomen over de verkoop van die panden aan de gemeente.
De gemeente heeft zich daarbij bediend van makelaar [R]. [eiser] heeft daartoe per 11 januari 2010 makelaar [B] ingeschakeld.
4.
De onderhandelingen zijn per begin april 2010 afgebroken door toedoen van [eiser] (omdat hij niet meer wilde verkopen) en hebben enige maanden stilgelegen. Bij brief van 19 mei 2010 (bijlage 1 bij de dagvaarding) heeft de gemeente bij monde van na te noemen heer [K 1] [eiser] - daarom - als volgt bericht:
“Onderwerp: uw onroerend goed aan de [adres] te [plaats]
Geachte [eiser],
Zoals u bekend zijn wij reeds vanaf juni 2009 bezig met onderhandelingen inzake uw onroerend goed aan de [adres] te [plaats] teneinde tot een aankoop daarvan door de gemeente te komen. De belangen van de gemeente Hof van Twente zijn hierbij behartigd door Makelaarskantoor Berends-Naafs te Goor. Uw belangen zijn hierbij behartigd door Makelaar [B] te Haaksbergen.
In maart jl. hebben de onderhandelingen geresulteerd in een overeenstemming voor wat betreft de prijs en de bijkomende ontbindende voorwaarden. Inmiddels hebben wij van onze makelaar begrepen dat u van gedachten bent veranderd en voornemens bent om geen medewerking te verlenen aan de bereikte overeenstemming.
Eén en ander zou betekenen dat de gevoerde onderhandelingen voor niets zouden zijn geweest. Zoals u zult begrijpen kan dat gelet op de gevoerde onderhandelingen en de in dat kader bereikte overeenstemming niet de bedoeling zijn.
Om eventuele misverstanden of onduidelijkheden te voorkomen of uit de weg te ruimen, lijkt het ons verstandig om één en ander in een persoonlijk onderhoud te bespreken.
Wij willen u hierbij dan ook van harte uitnodigen voor een gesprek met onze wethouder, onze makelaar en de heer [O] van de afdeling Ruimtelijke en Economische Ontwikkelingen.
Graag vernemen wij u reactie.
Hoogachtend,
[K 1]
Afdelingmanager Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling”
5.
Bij brief van 13 augustus 2010 (bijlage 2 bij de dagvaarding) van mr J.P.C. van Ruiven - optredend als advocaat [NAAM]- aan [eiser] is door/namens de gemeente het volgende bericht:
“Geachte heer en mevrouw [eiser],
Tot mij wendde zich Gemeente Hof van Twente met het verzoek haar belangen te behartigen in de hierboven kort aangeduide kwestie. Ik bericht u in dat kader als volgt.
In juni 2009 is cliënte met u in onderhandeling getreden over de aankoop van uw onroerend goed aan de [adres] te [plaats] door cliënte. Cliënte heeft haar belangen daarbij laten behartigen door makelaarskantoor Berends-Naafs te Goor. Namens dit makelaarskantoor heeft de heer [R] bij deze onderhandelingen de pen gevoerd. U heeft zich bij de onderhandelingen in eerste instantie laten bijstaan door de heer [B] en Bawa Rechtspraktijk cs. te Haaksbergen. Vervolgens heeft u zich laten bijstaan door [B] Makelaars te Haaksbergen van wie de heer [X] de contacten met de heer [R], voornoemd, heeft onderhouden.
Op 3 maart jl. is definitieve overeenstemming bereikt tussen de heer [B] handelend namens u en de heer [R] handelend namens cliënte. De bereikte overeenstemming luidt als volgt:
1.
De koopprijs voor de onroerend goed bedraagt € 800.000,= kosten koper;
2.
De koopovereenkomst kwam tot stand onder de volgende opschortende 				voorwaarden:
a.
Goedkeuring College B&W
(vet van de rechtbank)
en Raad van de Gemeente Hof van Twente;
b.
Schone grond, vast te stellen middels een bodemonderzoek;
c.
U ziet af van de lopende procedures jegens derden, zoals bij partijen bekend.
Gelet op de bereikte overeenstemming heeft de heer [B] op donderdag 4 maart jl. aan de heer [R] aangegeven dat hij u had voorbereid op de komst van een onderzoeksbureau en cliënte gevraagd om daar vaart achter te zetten. Voorts is door de heer [B] aangegeven dat de leveringsdatum op 1 juli 2010 zou kunnen worden gesteld, dan wel zoveel eerder als het woonhuis zou kunnen worden geleverd. Tot slot heeft de heer [B] aangegeven dat hij zorg zou dragen voor het opstellen van een concept koopovereenkomst. De heer [R] heeft daarop de daartoe benodigde gegevens aan de heer [B] aangeleverd.
Helaas is vervolgens gebleken dat u geen uitvoering wenst te geven aan de bereikte overeenstemming. Bij monde van de inmiddels weer ten tonele verschenen heer [X] heeft u zich zelfs op het standpunt gesteld dat geen overeenstemming zou zijn ontstaan. Zoals blijkt uit het voorgaande is dit standpunt rechtens onjuist. Zowel voornoemde heer [R] als de heer [B] zullen kunnen bevestigen dat overeenstemming wel degelijk is bereikt.
Gelet op het voorgaande verzoek en zo nodig sommeer ik u om mij binnen vijf dagen na dagtekening van deze brief schriftelijk te bevestigen dat u de gemaakte afspraken als hiervoor gemeld (voor zover nog mogelijk) alsnog deugdelijk zult nakomen en daaraan vervolgens alsnog op correcte wijze uitvoering te geven. Indien u dit nalaat, acht cliënte zich vrij om zonder nadere aankondiging alle rechtsmaatregelen jegens u te treffen die zij geraden acht. In dat geval zal cliënte tevens aanspraak maken op vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Cliënte heeft mij reeds bericht dat zij ondergetekende alsdan de opdacht zal verstrekken om nakoming in rechte af te dwingen, al dan niet voorafgegaan door een voorlopig getuigenverhoor.
(“.…”)
Vooralsnog spreek ik namens cliënte echter de hoop uit dat het voeren van een kostbare en tijdrovende procedure niet nodig zal zijn en dat u op voormelde wijze uitvoering zult geven aan de bereikte overeenstemming.
Hoogachtend,
KienhuisHoving N.V.
J.P.C. van Ruiven”
6.
Door de makelaars van partijen is vervolgens in augustus/september gewerkt aan het op schrift stellen van de (concept-)koopovereenkomst. Alle door partijen aangedragen wijzingen/aanpassingen zijn daarin verwerkt. Op 28 september 2010 heeft “bij de gemeente” een gesprek plaatsgevonden tussen makelaar [B] (dus optredend voor [eiser]) en de heren [O] en [V], werkzaam voor/namens de gemeente. Bij die gelegenheid is de definitieve tekst van de (concept-)overeenkomst doorgenomen en vastgesteld. Die (concept-)overeenkomst is vervolgens nog door makelaar [B] conform de toen op 28 september 2010 gemaakte afspraken aangepast en is daarna voorzien van de handtekening van verkopers, daarna is die overeenkomst op 5 oktober 2010 ter ondertekening aan de gemeente gestuurd.
7.
De aldus tot stand gekomen (concept-)overeenkomst bevat in artikel 15 de volgende ontbindende voorwaarden:
“
15.1. deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
op 27 december 2010 door de raad van de gemeente Hof van Twente niet haar goedkeuring is verleend voor de in deze overeenkomst vastgelegde aankoop.
Deze overeenkomst is gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat koper voor diens rekening en risico op zo kort  mogelijke termijn na ondertekening van deze overeenkomst  door partijen, opdracht zal verstrekken voor bodemonderzoek. Indien als resultaat van dit onderzoek zou komen vast te staan dat verontreiniging aanwezig is die sanering vereist,  hierbij gelet op het doel waarvoor koper het object wenst te verwerven (zie art. 16.3), zal koper deze koopovereenkomst kunnen ontbinden; verkoper zal nimmer door koper of diens rechtverkrijgenden aansprakelijk kunnen worden gesteld voor deze eventuele verontreiniging c.q. de sanering daarvan. Koper verklaart op de hoogte te zijn van de resultaten die bekend zijn van eerdere bodemonderzoeken die in de directe omgeving van het gekochte zijn verricht en die kennelijk niet zodanig zijn dat verwacht wordt dat er zich in het verkochte verontreiniging voordoet. Verkoper behoudt zich het recht voor om indien verontreiniging geconstateerd wordt, deze overeenkomst eenzijdig te ontbinden zonder dat koper enig recht op boete en/of schadevergoeding zal kunnen doen geldig maken, uiterlijk 27 december 2010.”
8.
Op 2 november 2010 heeft genoemde [O] makelaar [B] telefonisch bericht dat hem door “
de wethouder
” was meegedeeld dat “
het
” niet door zou gaan “
omdat de gemeente geen geld heeft
”. Een bevestiging van dit bericht is nimmer op schrift gesteld.
9.
Van de in die overeenkomst (in artikel 15.1) opgenomen ontbindende voorwaarde van het niet voor 27 december 2010 verkrijgen van de vereiste goedkeuring door de gemeenteraad, is door de gemeente geen gebruik gemaakt. Vast staat eveneens dat geen besluit van B&W om tot afname over te gaan, ter goedkeuring is voorgelegd aan de gemeenteraad van de gemeente. In de tekst van de overeenkomst is vastgelegd dat B&W alles in het werk zou stellen om de toestemming van de gemeenteraad (snel) te verkrijgen. Ook de andere ontbindende voorwaarde van een niet gunstige uitkomst van het bodemonderzoek, is niet ingeroepen.
10.
Op enig moment in 2011 is door B&W van de gemeente een voorstel aan de gemeenteraad van de gemeente gedaan om
niet
in te stemmen met de aankoop van de hier aan de orde zijnde onroerende zaken (zie bijlage 5 bij de dagvaarding). Dit voorstel is uiteindelijk niet geagendeerd voor een commissie- of raadsvergadering, en is door B&W ingetrokken. In dat namens B&W van Hof van Twente door de loco-secretaris                   [K 2] en door de burgemeester J.H.A. Goudt ondertekende voorstel dat blijkens het slot kennelijk dateert van besluitvorming door B&W op 22 maart 2011, staat onder meer het volgende vermeld:
“
Er is met de eigenaar van het perceel [adres] op ambtelijk niveau overeenstemming bereikt over de aankoop van hun onroerend goed ten behoeve van een doorsteek van de Spoorstraat naar het Weversplein. (….). De overeenstemming is onder voorbehoud van goedkeuring van het college van B&W en de gemeenteraad.
”
En:		“
De eigenaar van het perceel [adres] is, bij monde van zijn advocaat, van mening dat er reeds overeenstemming is. Wij zijn, mede op basis van het door ons ingewonnen externe juridische advies, van mening dat er uitsluitend op ambtelijk niveau concept-overeenstemming is voorbereid, waarbij meerdere keren het voorbehoud is gemaakt dat ons college bevoegd is tot het al dan niet aangaan van de koopovereenkomst. Zo al sprake is van een gebondenheid aan de zijde van de gemeente dan nog geldt de voorwaarde dat goedkeuring van ons college en uw raad nodig is. Door deze besluitvorming doet u hierover een expliciete uitspraak.
”
En:		“
Er ligt een door de eigenaar van het perceel [adres] ondertekende concept-koopovereenkomst. (….) blijft ons college bij ons besluit om uit financiële overwegingen geen gebruik te maken van haar bevoegdheid tot aankoop van het perceel [adres]
.”.
Het standpunt van [eiser]
11.
vordert de gemeente bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, primair te veroordelen tot nakoming van de door haar gestelde koopovereenkomst, een en ander op de wijze zoals staat verwoord in het slot van de dagvaarding onder I tot en met III. Subsidiair wordt op de grondslag van onrechtmatig handelen gevorderd wat in het slot van de dagvaarding onder IV. staat weergegeven. Onder V. worden zowel primair als subsidiair buitengerechtelijke kosten gevorderd.
12.
Sprake is naar zeggen van [eiser] van een perfecte koopovereenkomst tot verkoop/aankoop van de panden aan de [adres] te [plaats]: “
na 27 december 2010 kon de gemeente niet meer terug
”. De levering had uiterlijk 1 juli 2011 moeten plaatsvinden. Nu dit niet is gebeurd door toedoen van de gemeente, is de gemeente tevens de contractuele boete verschuldigd van € 80.000,-, gebaseerd op 10% van de verkoopprijs. [eiser] biedt bewijs aan van onder meer het bestaan van wilsovereenstemming van partijen en het bestaan van de koopovereenkomst.
13.
Het subsidiair gevorderde is gebaseerd op de grondslag van onrechtmatige daad. Daartoe worden dezelfde feiten aangevoerd. [eiser] zijn door de gemeente “
klem gezet
” waarna door de gemeente op zeer onzorgvuldige wijze gebruik is gemaakt van haar positie. Vanaf het moment dat de gemeente bij monde van haar advocaat [NAAM]tussen partijen en dat zij nakoming wenste, kon [eiser] feitelijk geen kant meer op. In de tussentijd heeft [eiser] schade geleden door het moeten (blijven) inschakelen van deskundigen, wegens gederfde rente dan wel omdat zij de panden al die tijd niet hebben kunnen verhuren omdat deze immers gesloopt zouden gaan worden.
Het standpunt van de gemeente
14.
Door de gemeente is geconcludeerd tot afwijzing van het door [eiser] gevorderde onder aanvoering van onder meer de volgende verweren:
de door [eiser] gestelde koopovereenkomst is niet tot stand gekomen. De onderhandelingen hebben aan de zijde van de gemeente slechts plaatsgevonden op ambtelijk niveau. De voor wilsovereenstemming vereiste instemming van B&W is nimmer verkregen. De gemeente biedt daarvan bewijs aan;
Herhaald, en ook bij brief 10 augustus 2009 van mr. [NAAM][eiser] is kenbaar gemaakt dat de overeen te komen voorbehouden betreffen “
goedkeuring college B&W en Raad gemeente Hof van Twente
”. Vanaf het begin van de onderhandelingen was [eiser] hiervan op de hoogte, en dus waren zij er ook mee op de hoogte dat de onderhandelingen slechts op “ambtelijk niveau” werden gevoerd en instemming van B&W door deze opschortende voorwaarde cruciaal was voor de totstandkoming van de overeenkomst. Dit blijkt ook uit de e-mail berichten van 12 januari 2010 en 4 maart 2010 van de hand van de heer [B] waarin hij namens zijn cliënten de gemaakte voorbehouden accepteert (zie bijlage 2 bij de conclusie van antwoord);
Van gerechtvaardigd vertrouwen dat goedkeuring van B&W was gegeven kan geen sprake zijn geweest. Daartoe bestond geen aanleiding nu niet sprake is geweest van enig “toedoen” van de zijde van B&W. Bovendien kan het aangevoerde vertrouwen om meer redenen niet gerechtvaardigd zijn geweest;
deze gang van zaken brengt – kort gezegd - tevens mee dat niet onrechtmatig
jegens [eiser] kan zijn gehandeld door de gemeente;
- het bestaan van door de gemeente veroorzaakte schade aan de zijde van
[eiser] wordt weersproken.
15.
Voor zover vereist zal de rechtbank later in het geding ingaan op andere door de gemeente gevoerde verweren.
De beoordeling van het geschil
16.
Aan de primair gevorderde nakomingsvarianten is door [eiser] ten grondslag gelegd de stelling dat tussen partijen een perfecte en inmiddels afdwingbare koopovereenkomst tot stand is gekomen. Door de gemeente is zulks gemotiveerd weersproken.
17.
De rechtbank stelt allereerst vast dat geen schriftelijke door beide partijen (rechtsgeldig) ondertekende koopovereenkomst voorhanden is. Immers staat tussen partijen vast dat de op schrift gestelde (concept-)overeenkomst niet is ondertekend door of namens de gemeente.
18.
Vervolgens is dan aan de orde of tussen partijen anderszins een perfecte en inmiddels afdwingbare koopovereenkomst tot stand is gekomen.
19.
Door [eiser] is daarover aangevoerd dat in het onderhandelingstraject door partijen overeenstemming is bereikt over alle essentialia van de overeenkomst, waaronder de prijs en ook over de ontbindende/opschortende voorwaarde van goedkeuring door de gemeenteraad. Partijen hebben in gezamenlijk overleg namelijk volledige overeenstemming bereikt over de tekst van de (concept-)overeenkomst. Alle tekstuele eisen/aanpassingen van partijen zijn daarin opgenomen. De slottekst was – aldus [eiser] – naar genoegen van beide partijen en stond niet langer ter discussie.
20.
Deze voorstelling van zaken is als zodanig niet weersproken door de gemeente. Desondanks is naar zeggen van de gemeente geen wilsovereenstemming bereikt omdat de (wettelijk) daartoe vereiste instemming van B&W nimmer is verkregen. [eiser] en/of de door hem bij de onderhandelingen ingeschakelde makelaar wist(en) van meet af aan dat dat een vereiste was voor de totstandkoming van deze overeenkomst, althans had(den) dat moeten en behoren te weten. Van gerechtvaardigd vertrouwen aan de zijde van [eiser] dat de vereiste instemming van B&W “een gelopen race was” kan evenmin sprake zijn omdat door B&W nimmer op het bestaan van een reeds gegeven toestemming is gezinspeeld.
21.
De rechtbank constateert dat artikel 160 lid 1 sub e Gemeentewet het college van B&W de bevoegdheid toekent tot het aangaan van privaatrechtelijke rechtshandelingen. Deze bevoegdheid sluit niet uit dat met instemming van B&W onderhandelingen over een voorgenomen privaatrechtelijke rechtshandeling namens de gemeente door ambtenaren kunnen worden gevoerd en dat als resultaat van die onderhandelingen een rechtshandeling tot stand komt onder de voorwaarde van goedkeuring door het college van B&W. In een dergelijk geval kan een zodanige voorwaarde (door partijen of de rechter) worden aangemerkt als opschortende voorwaarde in de zin van art. 6:21 BW, zodat in voorkomend geval ook art. 6:23 lid 1 BW toepassing kan vinden. Daartoe is niet nodig dat de onderhandelaars van de zijde van de gemeente een mandaat (van B&W) hebben verkregen om de gemeente te binden. Dit laatste omdat vanwege de opschortende voorwaarde de overeenkomst de gemeente pas bindt nadat de voorwaarde in vervulling is gegaan (of op grond van art. 6:23 geacht wordt in vervulling te zijn gegaan “indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen”). Zie voor dit alles HR 1 juni 2012, LJN BV1748; NJ 2012/471 Gemeente Almere/Weernekers c.s.)
22.
De rechtbank moet constateren dat door [eiser] niet is gesteld dat door B&W van de gemeente een dergelijk besluit tot het aangaan van deze privaatrechtelijke rechtshandeling is genomen. Van het bestaan van een dergelijk besluit is ook geen bewijs aangedragen en evenmin is door [eiser] aangeboden om dat bewijs alsnog bij te brengen.
23.
Van gerechtvaardigd vertrouwen dat een dergelijk besluit tot stand is c.q. moet zijn gekomen, kan evenmin sprake zijn. Daarvoor is immers in elk geval vereist dat dat vertrouwen is terug te voeren op een uitlating/gedraging van - in dit geval - B&W van de gemeente. Uit de hierboven aangehaalde inhoud van de brief van de advocaat [NAAM][eiser] is het bestaan van een dergelijke uitlating/gedraging niet af te leiden. Het tegenovergestelde is juist het geval: in die brief wordt immers (weer) meegedeeld dat van de dus nog te sluiten overeenkomst hoe dan ook deel uit gaat maken de opschortende voorwaarde van “
Goedkeuring College B&W”.
24.
De rechtbank constateert voorts  dat door [eiser] ook geen uitlatingen/gedragingen zijn gesteld van (leden van) B&W waaruit zou kunnen worden afgeleid dat door B&W reeds is beslist tot het aangaan van de hier aan de orde zijnde koopovereenkomst. Zulks is door hen ook niet gesteld en daarvan is evenmin bewijs aangeboden.
25.
Feit is dat de opschortende voorwaarde van “
Goedkeuring College B&W”
niet is opgenomen in de eindtekst van de (concept-)overeenkomst. De rechtbank is van oordeel dat dat op zich niet betekent dat die opschortende voorwaarde geen deel is gaan uitmaken van het door partijen overeengekomene. Door de gemeente is herhaald gesteld dat tijdig aan de wederpartij duidelijk is gemaakt dat die opschortende voorwaarde hoe dan ook deel moet gaan uitmaken van het onderhandelingsresultaat. Die eis van de gemeente blijkt – zoals overwogen – ook onomwonden uit de brief van de raadsman van de gemeente aan [eiser] van 13 augustus 2010. Het overeenkomen van die voorwaarde ligt bovendien zeer voor de hand en spreekt in feite voor zich bij onderhandelingen met een gemeente. Bovendien is door [eiser] niet gesteld en te bewijzen aangeboden dat de gemeente op enig moment tijdens de onderhandeling – kort gezegd – de eis van het opnemen van die opschortende voorwaarde alsnog heeft laten vallen.
26.
Artikel 6:22 van het Burgerlijk Wetboek luidt voor zover hier relevant aldus: “Een opschortende voorwaarde doet de werking der verbintenis eerst met het plaatsvinden der gebeurtenis aanvangen; (…)”. Vast staat dat die gebeurtenis - te weten het nemen van een besluit door B&W van de gemeente tot het aangaan van deze privaatrechtelijke rechtshandelingen - niet heeft plaatsgevonden. In de situatie dat B&W dus over “de volle” mogelijkheid is blijven beschikken om al dan niet tot het aangaan van de overeenkomst met [eiser] te besluiten, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat door niet daartoe te besluiten sprake is geweest van de in artikel 6:23 lid 1 aangeduide situatie dat (B&W van) de gemeente de vervulling van de voorwaarde hebben belet. Of anders gezegd: er zijn naar het oordeel van de rechtbank bijkomende zwaarwegende feiten en/of omstandigheden nodig om aan te kunnen nemen dat de redelijkheid en billijkheid verlangen dat de ontbindende voorwaarde ondanks dat voormeld besluit niet is genomen, toch als zijnde vervuld moet worden aangemerkt. De rechtbank is van oordeel dat die feiten/omstandigheden niet zijn gesteld noch zijn gebleken. Door [eiser] is van het bestaan daarvan ook geen bewijs aangeboden. Voor het hier ambtshalve opdragen van een bewijslevering bestaat naar het oordeel van de rechtbank geen reden.
27.
De slotsom moet dan ook zijn dat de gemeente zich met recht en reden kan beroepen op het niet in vervulling zijn gegaan van voormelde overeengekomen opschortende voorwaarde. Dit met als resultaat dat thans in rechte is komen vast te staan dat geen perfecte en afdwingbare koopovereenkomst tot stand is gekomen waarvan [eiser] in enigerlei vorm de nakoming kan vorderen. Al de op die grondslag gebaseerde vorderingen van [eiser] liggen dan ook voor afwijzing gereed, waaronder ook de gevorderde contractuele boete. Zulks geldt uiteraard ook voor vorderingen die zijn gebaseerd op niet (volledige) nakoming, zoals de vordering tot betaling van aanvullende schadevergoeding. De afwijzing van die vordering zal door de rechtbank eerst later worden uitgesproken en wel in het nog te wijzen eindvonnis.
28.
Wat vervolgens resteert is de beoordeling van hetgeen door [eiser] subsidiair wordt gevorderd op de grondslag van onrechtmatige daad.
29.
De rechtbank acht het geraden om ten aanzien van dit nog resterend deel van het geschil eerst een comparitie van partijen te gelasten. Dit om partijen vragen te kunnen stellen en om hun standpunten duidelijk te krijgen. De comparitie is vooral ook bedoeld om te bekijken in hoeverre een financieel vergelijk hier alsnog tot de mogelijkheden behoort.
30.
Daartoe zal elke nadere beslissing worden aangehouden.
De beslissing
De rechtbank:
I.	beveelt partijen in persoon en vertegenwoordigd door iemand die volledig van de zaak op de hoogte is en bovendien gemachtigd is om rechtshandelingen te verrichten, om op een nader te bepalen dag te verschijnen in het gerechtsgebouw te Almelo voor mr. [NAAM]een vereniging te beproeven;
II.	verwijst de zaak naar de civiele rolzitting van woensdag 2 oktober 2013 voor dagbepaling comparitie en draagt [eiser] op om ervoor zorg te dragen dat uiterlijk de vrijdag voordien schriftelijk bericht ter griffie is ontvangen betreffende de verhinderdata van beide partijen;
III. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.L.J. Koopmans en op woensdag
18 september 2013 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.