ECLI:NL:RBGEL:2015:4085
Rechtbank GEL — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/269822 / HA ZA 14-482 / 557 / 512
Vonnis van 15 april 2015
in de zaak van
1
[eiseres]
wonende te Akersloot, gemeente Castricum,
2.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 1]
gevestigd te Akersloot, gemeente Castricum,
eiseressen,
advocaat [NAAM]. H.M. van Eerten te Zwolle,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BOUWFONDS ONTWIKKELING B.V.
,
gevestigd te Hoevelaken, gemeente Nijkerk,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. R.H. Bekker te Amsterdam.
Partijen zullen hierna enerzijds [eiseres] c.s. (afzonderlijk [eiseres] en de Holding) en anderzijds Bouwfonds genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 november 2014
- de akte inbreng producties van de zijde van [eiseres] c.s.
- het verkorte proces-verbaal van comparitie van 6 januari 2015.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Rabo Vastgoed B.V. (rechtsvoorgangster van Bouwfonds), Markeur Beheer B.V. en Coöperatieve Rabobank Santpoort-Spaarndam U.A. hebben vanaf 1999 met [eiseres] c.s. onderhandeld over verkoop van aan [eiseres] c.s. in eigendom toebehorende onroerende zaken in Velserbroek, teneinde op de betreffende percelen een regionaal hoofdkantoor (Coöperatieve Rabobank Santpoort-Spaarndam U.A.), een ondernemerscentrum met aan ondernemers te verkopen kantoorruimte (Rabo Vastgoed B.V.) en een autobedrijf (Markeur Beheer B.V.) te kunnen realiseren.
2.2.
Bij notariële akte, door beide partijen ondertekend op 14 april 2004, heeft [eiseres] een gedeelte van het aan haar in eigendom toebehorende perceel aan de Velserbroekse Dreef 10 te Velserbroek, kadastraal bekend gemeente Velsen sectie E nummer 1380 verkocht aan Rabo Vastgoed B.V. (verder: koopovereenkomst I). De koopprijs bedroeg € 723.805,00.
2.3.
Bij notariële akte, door beide partijen ondertekend op diezelfde datum, heeft [eiseres] en Zonen Holding B.V., een rechtsvoorgangster van de Holding, een gedeelte van het aan haar in eigendom toebehorende perceel grond gelegen nabij de Velserbroekse Dreef te Velserbroek, toentertijd kadastraal bekend gemeente Velsen sectie E nummer 1381 verkocht aan Rabo Vastgoed B.V. (verder: koopovereenkomst II, tezamen met koopovereenkomst I verder met ‘de koopovereenkomsten’ aangeduid). De koopprijs bedroeg € 336.828,00.
2.4.
In de koopovereenkomsten is onder meer het volgende bepaald:
“
VERPLICHTING TOT OVERDRACHT EN DATUM VAN LEVERING
Artikel 2
1.	Verkoper is verplicht het verkochte over te dragen aan koper, die moet aanvaarden.
2.	De levering vindt plaats zes (6) maanden na bericht van afname (door koper aan verkoper, behoudens overmacht (bijvoorbeeld slopen in een strenge winter) en onder respectering van de decemberverkoop (vuurwerk). Koper zal verkoper schriftelijk per kwartaal informeren over de stand van zaken.
3.	Het bericht van afname vindt plaats uiterlijk binnen een (1) maand nadat is voldaan aan
beide
navolgende voorwaarden:
-	koper heeft bruikbare bouwvergunning verkregen;
-	de voorverkoopdrempel van vijftig procent (50%) (d.w.z. dat minimaal vijftig procent (50%) van het totale aantal m2 bvo commerciële ruimte van het totale ondernemerscentrum is verkocht) is behaald.
Het ondernemerscentrum zal worden gerealiseerd gedeeltelijk op het bij deze overeenkomst verkochte perceel grond en gedeeltelijk op het perceel grond dat door koper wordt aangekocht van [[eiseres] & Zonen Holding B.V respectievelijk mevrouw A.M.M.W. [eiseres],
rb
].
Indien de voorverkoopdrempel niet is behaald per 1 november 2013 en er is wel een bruikbare bouwvergunning, zal de juridische overdracht desondanks plaatsvinden, waarbij op de koopsom een korting zal worden verleend zoals hierna in artikel 3 lid 3 omschreven.
4.	De juridische overdracht zal plaatsvinden uiterlijk op 1 november 2013, hierna te noemen:
de transportdatum
, in een akte (eventueel een zogenaamde ABC-akte) te verlijden voor één van de notarissen van het kantoor
Hermans & Schuttevaer
te Utrecht (of de fungerende plaatsvervanger), hierna verder te noemen:
de notaris
.
BETALING KOOPPRIJS
Artikel 3
(…)
3.	Indien op 1 november 2013 de voorverkoopdrempel niet is behaald en er is wel een bruikbare bouwvergunning, zal op de koopsom een bedrag ad [zesenzestigduizend tweehonderd negentig euro (€ 66.290,00) respectievelijk eenhonderd achtennegentigduizend achthonderd achtenzestig euro (€ 198.868,00),
rb
] in mindering worden gebracht.
(…)
ONTBINDENDE VOORWAARDEN
Artikel 12
1.	Deze overeenkomst is aangegaan onder de ontbindende voorwaarden dat deze overeenkomst door een beroep door koper daarop uiterlijk op dertig september tweeduizend en zeven is ontbonden:
a.	Indien koper vóór 31 augustus 2007 geen bruikbare bouwvergunning heeft gekregen om de aan partijen bekende bouwplannen (op basis van de Nota van Uitgangspunten van de gemeente Velsen, d.d. 25 oktober 2001) te ontwikkelen”
2.5.
[eiseres] en Zonen Holding B.V. heeft, blijkens eveneens op 14 april 2004 ondertekende notariële akten, andere gedeelten van het perceel toentertijd kadastraal bekend gemeente Velsen sectie E nummer 1381 verkocht aan Markeur Beheer B.V. en Coöperatieve Rabobank Santpoort-Spaarndam U.A. De levering heeft op 4 juli 2006 plaatsgevonden. Markeur Beheer B.V. heeft op het aan haar geleverde gedeelte een autobedrijf gerealiseerd. Het regionale hoofdkantoor van de Rabobank is er niet gekomen.
2.6.
In opdracht van Rabo Vastgoed B.V. heeft Ruoff Architecten in 2006 een ontwerp gemaakt voor het regionale hoofdkantoor en het ondernemerscentrum. Dit schetsplan is op 17 januari 2007 bij de gemeente Velsen ingediend. De gemeente heeft € 42.187,00 aan leges bij Rabo Vastgoed B.V. in rekening gebracht. De commissie stedelijk schoon van de gemeente heeft laten weten positief tegenover het plan te staan.
Bij e-mail van 19 januari 2007 heeft de door Rabo Vastgoed B.V. in de arm genomen makelaar aan Rabo Vastgoed B.V. laten weten dat de kantorenmarkt in Velserbroek in het algemeen niet sterk is, dat er niet direct voldoende markt is voor het in de bouwplannen voorziene aanbod aan kantoorruimte, en dat de prijzen die Rabo Vastgoed B.V. wil gaan hanteren te hoog liggen, maar dat niettemin de bereidheid bestaat te bemiddelen bij de verkoop, in samenwerking met een tweede makelaar.
Bij e-mail van 2 mei 2007 heeft de tweede makelaar aan Rabo Vastgoed B.V. laten weten dat hij potentiële gegadigden informeert en dat het projectbord op een goede locatie is geplaatst.
2.7.
Rabo Vastgoed B.V. heeft de aan haar verkochte onroerende zaken tezamen met haar uitgewerkte plan daarop een ondernemerscentrum te ontwikkelen, gedurende de tweede helft van 2007 geprobeerd te verkopen aan R. Zuidema, althans aan vennootschappen waaraan Zuidema en een derde waren gelieerd. Tot een koopovereenkomst is het niet gekomen. Inspanningen van Rabo Vastgoed B.V. c.q. Bouwfonds tot verkoop aan anderen zijn eveneens op niets uitgelopen.
2.8.
Rabo Vastgoed B.V. noch Bouwfonds heeft ten behoeve van de realisatie van de bouwplannen een bouwvergunning aangevraagd.
2.9.
Ter uitvoering van de koopovereenkomsten met [eiseres] c.s. zijn de percelen uiteindelijk aan Bouwfonds in eigendom overdragen door inschrijving in de daarvoor bestemde registers van twee op 1 november 2013 verleden notariële leveringsakten. In die akten is onder meer het volgende bepaald:
“
A.
[
Considerans
respectievelijk
Overeenkomst
,
rb
]
(…)
[3. respectievelijk 6.,
rb
]	In artikel 3 van de Koopovereenkomst is bepaald dat de koopprijs wordt verlaagd met een bedrag van [zesenzestigduizend tweehonderdnegentig euro (€ 66.290,00) respectievelijk eenhonderd achtennegentigduizend achthonderd achtenzestig euro (€ 198.868,00),
rb
] indien een in artikel 2 van de Koopovereenkomst nader omschreven verkoopdrempel niet is behaald. Tussen partijen is een geschil ontstaan over de vraag of de koopprijs overeenkomstig het hiervoor bepaalde dient te worden verlaagd (…).
[4. respectievelijk 7.,
rb
]	Partijen wensen met het oog op beperking van de schade hierbij uitdrukkelijk uitvoering te geven aan de Koopovereenkomst en over te gaan tot levering van hierna te omschrijven registergoed, dit voor de hierna vermelde koopprijs onder de uitdrukkelijke bepaling dat Verkoper zich jegens Koper alle rechten voorbehoudt om na heden alsnog aanspraak te maken op ontvangst van de door hem geclaimde bedragen (…).
5. respectievelijk 8.,
rb
]	Na het passeren van deze akte zullen partijen nader overleg voeren teneinde voornoemd geschil op te lossen.”
2.10.
Bouwfonds heeft respectievelijk € 657.515,00 en € 137.960,00 voor de percelen betaald. Tot een minnelijke regeling van het tussen partijen gerezen geschil is het niet gekomen.
3
Het geschil
3.1.
[eiseres] c.s. vordert  samengevat - veroordeling van Bouwfonds tot betaling van € 66.290,00 aan [eiseres] en van € 198.868,00 aan de Holding, vermeerderd met (handels)rente en de proceskosten, inclusief nakosten, en de wettelijke rente over deze kosten.
3.2.
[eiseres] c.s. baseert haar vordering op nakoming door Bouwfonds van de koopovereenkomsten die de rechtvoorgangster van Bouwfonds met [eiseres] en de rechtsvoorgansgter van de Holding heeft gesloten. Nu de overeengekomen voorwaarden niet zijn vervuld heeft Bouwfonds geen recht op korting op de koopprijs. Zij moet daarom de volledige koopsommen aan [eiseres] en de Holding voldoen, aldus [eiseres] c.s.
3.3.
Bouwfonds voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Partijen twisten erover of Bouwfonds aanspraak kan maken op de kortingsregeling van artikel 2 lid 3 van de koopovereenkomsten.
Bouwfonds voert in dit verband onder meer het volgende aan. Zij heeft het daarheen geleid dat het bestemmingsplan is aangepast zodanig dat daarin de bouwplannen vergund zouden moeten worden. De aanvraag was derhalve slechts een formaliteit. Van de ontbindingsmogelijkheid heeft Rabo Vastgoed B.V. daarom geen gebruik gemaakt. Zij heeft zich ook de nodige inspanningen getroost om kantoorruimte te (doen) verkopen. Dat is niet gelukt. Daarom heeft zij naast de verkoop van de kantoorruimte alternatieven, zoals verkoop van de percelen en het bouwplan beproefd, echter zonder succes. Van Bouwfonds kon niet worden gevergd de bouwplannen verliesgevend in de markt te zetten. Vanwege de kosten van het aanvragen van een bouwvergunning, zo’n 5 ton, heeft Bouwfonds daarvan afgezien.
[eiseres] c.s. bestrijdt dat een beroep op de kortingsregeling kan worden gedaan en vordert onverkorte nakoming van de overeenkomst. Daartoe werpt zij onder meer het volgende op. Weliswaar is feitelijk geen voorverkoop van minimaal 50% behaald, maar Rabo Vastgoed B.V. heeft ook na 2004 al besloten af te zien van het ontwikkelen van het ondernemerscentrum. Daarmee is de korting al van de baan. Ter zitting hebben zij hieraan toegevoegd dat de voorwaardelijke korting alleen is overeengekomen in relatie tot het onvoorwaardelijke voornemen tot realisatie van het ondernemerscentrum.
4.2.
De kern van het geschil betreft de vraag hoe in de koopcontracten de verhouding van partijen is geregeld. Als uitgangspunt geldt dat deze vraag niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de contracten. Op zichzelf is ook van belang de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De rechtbank constateert echter dat de partijen geen feitelijke stellingen hebben betrokken ter zake van hetgeen zij voor of bij het sluiten van de overeenkomst tegen elkaar hebben gezegd of aan elkaar hebben geschreven en wat zij daaruit hebben begrepen en mochten begrijpen, behalve dan dat volgens alle drie de partijen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten voor de betrokkenen evident was dat de bouwplannen daadwerkelijk zouden worden uitgevoerd, zo hebben zij ter comparitie desgevraagd beaamd. Bij deze stand van zaken komt het erop aan hoe de tekst van de contracten, gelezen in de context en in het licht van de hiervoor weergegeven, door partijen destijds gedeelde verwachting, moet worden uitgelegd. In dat verband geldt het volgende.
4.3.
De kortingsregeling waarin de contracten voorzien strekt er kennelijk toe dat de verkopers mede-risicodragers zouden zijn bij de realisatie van het project. De overeengekomen koopprijzen waren volledig verschuldigd, tenzij minder dan de helft van het vloeroppervlak zou zijn verkocht, in welk geval slechts een gedeelte van de koopsommen verschuldigd zou zijn. De vraag is nu of de partijen een dergelijke risicodeling ook hebben willen overeenkomen voor het zich hier voordoende geval dat het gehele bouwproject geen doorgang zou vinden. Bij de beantwoording van deze vraag staat voorop dat in de rede ligt het toepassingsbereik van de kortingsregeling strikt te interpreteren, nu het een uitzondering betreft op het uitgangspunt van de contracten dat de volledige koopsommen verschuldigd zijn. Zoals gezegd gingen de partijen destijds uit van daadwerkelijke realisatie van het project. De tekst van de contracten is geheel toegespitst op deze realisatie. In het bijzonder wijst de rechtbank op het vereiste dat Bouwfonds over een - blijkbaar zeer kostbare - bouwvergunning diende te beschikken om aanspraak op de korting te kunnen maken. In de tekst van de contracten kan geen steun worden gevonden voor de door Bouwfonds voorgestane uitleg dat ook indien het gehele bouwproject geen doorgang zou vinden aanspraak op korting zou bestaan. En evenmin voor de gedachte dat die aanspraak op korting wel zou bestaan indien het gehele bouwproject bij voorbaat zou worden afgeblazen omdat er naar terechte verwachting voor de te verkopen units geen markt zou zijn. De huidige situatie, waarin Bouwfonds de percelen in eigendom heeft verkregen zonder daarop het ondernemerscentrum te realiseren (met alle investeringen die daarbij hoorden) en met in zekere zin de vrijheid naar eigen inzicht op een zelf te bepalen moment met de percelen te doen wat zij wil, verschilt ook zozeer van de situatie die partijen met het sluiten van het contract voor ogen hadden, dat zonder duidelijke, niet gestelde aanwijzing en zonder op deze situatie toegespitste voorziening in het contract, ook niet kan worden gezegd dat [eiseres] c.s. de overkomst redelijkerwijs aldus had moeten begrijpen dat ook deze, hiervoor beschreven, situatie onder de kortingsregeling zou vallen. Het gaat er daarbij, anders dan Bouwfonds het voorstelt, ook niet om dat zij gedwongen zou zijn om een bij voorbaat verliesgevend project uit te voeren om voor korting in aanmerking te komen, maar daar om dat indien zij daarvan om die reden zou afzien het contract niet voorziet in een korting op de koopprijs van de toch af te nemen grond. In dat geval is er geen verliesgevende realisatie van het project, maar dan ook geen reden waarom [eiseres] c.s. in die verliesgevendheid zouden moeten bijdragen, tenzij dat ook voor die situatie ondubbelzinnig zou zijn overeengekomen. Al met al zijn er geen aanknopingspunten om aan te nemen dat [eiseres] c.s. had moeten begrijpen dat ook in de situatie dat het project niet metterdaad zou worden gerealiseerd, aanspraak op korting bestond. Als dat al de bedoeling van het Bouwfonds was bij het aangaan van de koopovereenkomsten, had het op haar weg gelegen als professionele projectontwikkelaar die de contracten heeft doen opstellen, dat duidelijk te maken. Het verweer wordt verworpen.
4.4.
[eiseres] c.s. vordert betaling van de hoofdsom vermeerderd met wettelijke handelsrente. Niet gesteld of gebleken is dat sprake is van een handelsovereenkomst in de zin van art. 6:119a BW, zodat de gevorderde handelsrente niet toewijsbaar is. In plaats daarvan zal de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW worden toegewezen.
4.5.
Bouwfonds zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding	€ 	85,02
- griffierecht		1.519,00
- salaris advocaat
4.000,00
(2,0 punten × tarief € 2.000,00)
Totaal	€ 	5.604,02
4.6.
Conform het gebruikelijke liquidatietarief zal in plaats van de gevorderde € 205,00 aan forfaitaire nakosten een bedrag van € 131,00 worden toegewezen. Er is in deze zaak geen vordering in reconventie.
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt Bouwfonds om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 66.290,00 (zesenzestig duizendtweehonderdnegentig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 1 november 2013 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt Bouwfonds om aan de Holding te betalen een bedrag van € 198.868,00 (éénhonderdachtennegentig duizendachthonderdachtenzestig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 1 november 2013 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt Bouwfonds in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] c.s. tot op heden begroot op € 5.604,02, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de 15e dag na heden tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt Bouwfonds in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Bouwfonds niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat [NAAM], en te vermeerderen met de wettelijke rente over deze nakosten met ingang van de 15e dag na heden, respectievelijk na de betekening van dit vonnis, tot aan de voldoening,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp, mr. S.C.P. Giesen en mr. K. van Vlimmeren-van Ommen en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2015.