ECLI:NL:RBAMS:2013:8028
Rechtbank AMS — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, meervoudige kamer,
zaaknummer / rolnummer: C/13/521979 / HA ZA 12-874
Vonnis van 11 december 2013
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE HOGE DENNEN HOLDING B.V.
,
gevestigd te Laren,
eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
advocaat [NAAM]. D.A.W. van Dijk,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN ELST VASTGOED B.V.
,
gevestigd te Veenendaal,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE SMALLE AKKER B.V.
,
gevestigd te Veenendaal,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LATEI PARTICIPATIES B.V.
,
gevestigd te Amersfoort,
gedaagden in conventie,
eiseressen in voorwaardelijke reconventie,
advocaat [NAAM]. P.C. van den Berg.
Partijen zullen hierna DHD en Latei c.s. genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 28 juni 2012 met producties,
de conclusie van antwoord in conventie en van eis in voorwaardelijke reconventie met producties,
het tussenvonnis van 7 november 2012 waarin een comparitie van partijen is bepaald,
het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 18 maart 2013 en de daarin genoemde stukken,
de conclusie van repliek in conventie met producties,
de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in voorwaardelijke reconventie tevens akte houdende wijziging van eis in voorwaardelijke reconventie met producties,
de akte bezwaar eiswijziging
de akte uitlating producties in conventie tevens conclusie van dupliek in voorwaardelijke reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
DHD is een belegger. Latei c.s. is een projectontwikkelaar.
2.2.
Op 22 juli 2009 hebben DHD als koper en Latei c.s. als verkoper een koopovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten. Het verkochte bestaat - kort gezegd - uit een nog door Latei c.s. te realiseren winkelcentrum gelegen in Veenendaal. De koopprijs bedraagt € 18.800.000,-. Partijen zijn overeengekomen dat de levering van het verkochte uiterlijk twee weken na oplevering zal plaatsvinden en dat dan de betaling van de koopprijs zal plaatsvinden.
2.3.
In de overeenkomst staat verder, voor zover hier van belang, het volgende:
“
4.1 	Levering
(…) Partijen streven ernaar de Oplevering te laten plaatsvinden medio 2011 of 		zoveel later als Verkopers
[Latei c.s., rechtbank]
en Koper
[DHD, rechtbank]
nader overeenkomen.
(…)
4.3
Niet-nakoming
4.3.1
Als Verkopers hun verplichting om het verkochte te leveren op het met inachtneming van artikel 4.1 tussen Partijen overeen te komen tijdstip niet nakomen dan is Koper gerechtigd om Verkopers een ingebrekestelling toe te sturen, houdende een sommatie om binnen drie Werkdagen alsnog aan de betreffende verplichting te voldoen. Als de betreffende verplichting binnen de bedoelde termijn van drie Werkdagen niet is nagekomen, dan is Koper gerechtigd deze Overeenkomst door middel van een enkele schriftelijke kennisgeving aan Verkopers te ontbinden en zijn Verkopers een boete verschuldigd aan Koper ter grootte van 10% van de Koopprijs.
(…)
5.4
Bouwvergunning
Verkopers zullen de bouw van het Object
[het winkelcentrum, rechtbank]
aanvangen, indien en zodra:
(a)
(…)
(b)
ten minste 70% van de woningen te realiseren boven het Verkochte zijn verkocht middels een onvoorwaardelijke koopovereenkomst.
Verkopers zullen Koper schriftelijk informeren zodra met de verkoop van de hiervoor bedoelde woningen wordt gestart. Indien niet binnen één jaar na de start van de verkoop is voldaan aan de voorwaarde onder b van dit artikel zullen Partijen in overleg treden. Indien Partijen niet tot overeenstemming komen, heeft Koper het recht deze overeenkomst te ontbinden.
”
2.4.
In een brief van 22 december 2011 van Latei c.s. aan DHD staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“
Zowel in ons overleg van 30 augustus 2011, als in een eerder stadium, is door ons aangegeven dat de vertraging
[in de bouw en oplevering, rechtbank]
ontstaat vanwege de verslechterde omstandigheden op de woningmarkt. Daardoor is enerzijds een andere aanpak nodig bij het zoeken naar afnemers voor de appartementen boven het winkelcentrum, anderzijds blijft de afzet van de woningen in Veenendaal-oost (Buurtstede) achter bij de eerste door het ontwikkelingsbedrijf afgegeven prognoses.
(…)
Het is onzes inziens wel noodzakelijk om artikel 4.1 van de overeenkomst te actualiseren en verder uit te werken, waarbij een geactualiseerde en realistische planning wordt opgesteld. Wij stellen voor om dit in overleg te doen met de beoogde afnemer van de appartementen waarmee medio januari 2011 een eindgesprek plaatsvindt.
”
2.5.
In een brief van 19 april 2012 van DHD aan Latei c.s. staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“
Tevens begrijpen we dat pogingen om woningen boven de winkels te verkopen tot nu toe niet zijn geslaagd en dat een potentiële institutionele koper waarmee door u werd gesproken onlangs ook heeft aangegeven af te zien van verwerving van de woningen.
(…) Het is inmiddels april 2012 en er is op dit moment geen uitzicht op start van het project, laat staan oplevering (…). Derhalve staat vast dat nakoming door verkopers niet mogelijk is. Wij zien ons daarom genoodzaakt
[de overeenkomst]
bij deze te ontbinden op de voet van artikel 4.3.1
[van de overeenkomst]
jo 6:265 BW c.q. 5.4
[van de overeenkomst]
.
Voor zover nodig en voor zover onze eerdere correspondentie niet reeds als zodanig kwalificeert, dient deze brief te worden beschouwd als een ingebrekestelling. Daarbij merken wij op dat deze ingebrekestelling - ook afgezien van onze eerdere correspondentie – volstrekt ten overvloede wordt gedaan, nu vaststaat dat nakoming reeds onmogelijk is gezien de hiervoor geschetste verwachtingen.
(…)
”
2.6.
Tot op heden is niet gestart met de bouw van het winkelcentrum.
3
Het geschil
in conventie
3.1.
DHD vordert voor recht te verklaren dat de overeenkomst is ontbonden, althans deze te ontbinden of te vernietigen met hoofdelijke veroordeling van Latei c.s. tot betaling van € 1.880.000,-, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
DHD stelt daartoe dat zij de overeenkomst bij brief van 19 april 2012 op de voet van artikel 4.3.1. van de overeenkomst heeft ontbonden, althans dat zij daartoe gerechtigd is, op grond van een toerekenbare tekortkoming van Latei c.s. om het winkelcentrum op te leveren en te leveren binnen de overeengekomen periode, te weten medio 2011. Daarmee is Latei c.s. 10% van de koopsom - het gevorderde bedrag - verschuldigd. Daarnaast heeft DHD de overeenkomst bij brief van 19 april 2012 ontbonden, althans is zij daartoe gerechtigd, op grond van de ontbindende voorwaarde van artikel 5.4 van de overeenkomst, aangezien volgens haar inmiddels meer dan één jaar is verstreken sinds de start van de verkoop van de woningen boven het winkelcentrum en tot op heden nog geen 70% van die woningen is verkocht. Voor zover Latei c.s. nog niet is gestart met die verkoop, heeft zij de verplichting geschonden binnen redelijke tijd die verkoop ter hand te nemen. Ten slotte legt DHD aan haar vordering ten grondslag dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan worden verwacht althans dat sprake is van onvoorziene omstandigheden die voor risico dienen te komen van Latei c.s.
3.3.
Latei c.s. voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
3.5.
Latei c.s. vordert, na eiswijziging, onder de voorwaarde dat alle vorderingen in conventie worden afgewezen,  samengevat - veroordeling van DHD tot:
nakoming van de overeenkomst zonder de eis c.q. voorwaarde dat het winkelcentrum pas kan worden opgeleverd nadat minimaal 45% van het aantal woningen in het Verzorgingsgebied zijn gerealiseerd,
betaling van € 46.281,48, vermeerderd met rente en kosten.
3.6.
Latei c.s. stelt daartoe dat vast is komen te staan dat DHD haar eerdere eis heeft laten varen dat minimaal 45% van de woningen in het Verzorgingsgebied moet zijn gerealiseerd voordat het winkelcentrum door Latei c.s. kan worden opgeleverd. Latei c.s. stelt dat zij de zekerheid wil dat deze eis van DHD niet langer een onderdeel uitmaakt van de tussen partijen geldende afspraken. Verder stelt zij € 46.281,48 aan schade te hebben geleden doordat zij kosten heeft moeten maken voor juridische bijstand.
3.7.
DHD voert verweer.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
in conventie
4.1.
De rechtbank stelt vast dat partijen van mening verschillen over de uitleg van de tussen hen gemaakte afspraken, in het bijzonder over uitleg van artikel 4.3.1 in samenhang met artikel 4.1 van de overeenkomst, en over de uitleg van artikel 5.4 van de overeenkomst.
4.2.
Bij de beoordeling van de vraag welke uitleg aan de overeenkomst moet worden gegeven, moet niet alleen acht worden geslagen op de letterlijke tekst daarvan, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze tekst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In dit geval acht de rechtbank daarbij van belang dat het gaat om de uitleg van een transactie tussen commerciële partijen die bij de totstandkoming van de overeenkomst werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden. Dit betekent dat de rechtbank belangrijke betekenis zal toekennen aan de bewoordingen van het contract.
artikel 4.1 en artikel 4.3.1 van de overeenkomst
4.3.
In artikel 4.1 van de overeenkomst staat dat partijen ernaar streven de oplevering van het winkelcentrum medio 2011 te laten plaatsvinden of zoveel later als zij nader overeenkomen. Anders dan DHD meent, heeft Latei c.s. daaruit redelijkerwijs niet kunnen begrijpen dat de oplevering volgens DHD in het jaar 2011 had moeten plaatsvinden. De woorden
‘streven naar’
duiden er (slechts) op dat partijen zich hebben verplicht zich in te spannen om medio 2011 de oplevering te realiseren. Gesteld noch gebleken is dat DHD Latei c.s. voor de totstandkoming van de overeenkomst duidelijk heeft gemaakt dat DHD de nu door haar gestelde betekenis aan deze bepaling toekent, zodat ook dat geen reden is om de door DHD bepleite uitleg te volgen. Van een resultaatsverplichting, inhoudend dat Latei c.s. gehouden zou zijn om medio 2011 het winkelcentrum op te leveren en aan DHD te leveren, is geen sprake.
4.4.
DHD stelt vervolgens dat Latei c.s. (in ieder geval) de ingevolge artikel 4.1 op haar rustende inspanningsverplichting om medio 2011 op te leveren, heeft geschonden. Latei c.s. heeft dat bestreden.
4.5.
Ook dit standpunt van DHD gaat niet op. Allereerst kan met betrekking tot de betrokken belangen van partijen het volgende worden opgemerkt. Het verkochte is onderdeel van de ontwikkeling van een gebied waarin nieuwe woningen worden gebouwd (het “verzorgingsgebied”), waarvan de bewoners voor hun dagelijkse voorzieningen aangewezen zijn op nieuw te bouwen winkelruimten, scholen en dergelijke. Opdat DHD het verkochte (winkelcentrum) na oplevering op commercieel verantwoorde wijze zou kunnen verhuren, had zij er belang bij dat op het moment van oplevering van het winkelcentrum een minimum aantal woningen in het verzorgingsgebied zou zijn verkocht. Dit belang van DHD is tijdens de onderhandelingen tussen partijen (en volgens de stellingen van Latei c.s. ook nadien nog) aan de orde geweest, maar is niet uitdrukkelijk in de overeenkomst genoemd.
Latei c.s., die het verkochte winkelcentrum en de daarboven gelegen woningen zou bouwen, was voornemens zelf die woningen te verkopen. Zij had er derhalve belang bij dat zij pas met bouwen van het winkelcentrum en de daarboven gelegen woningen behoefde te beginnen wanneer een minimum aantal van die bovengelegen woningen zou zijn verkocht. Dit belang is aan de orde in artikel 5.4 van de overeenkomst.
4.6.
Partijen hebben met artikel 4.1 in samenhang met artikel 4.3.1. van de overeenkomst niet alleen een inspanningsverplichting neergelegd om medio 2011 op te leveren, maar ook hebben zij zich, gezien de bewoordingen
(‘of zoveel later als Koper en Verkoper nader overeenkomen’
in artikel 4.1 en
‘overeen te komen’
in artikel 4.3.1) en de systematiek van die bepalingen, jegens elkaar verplicht om, indien medio 2011 niet zou worden opgeleverd, in overleg te treden teneinde overeenstemming te bereiken over een andere opleveringsdatum. Dit strookt met de hiervoor genoemde wederzijdse belangen: beide partijen hadden er immers belang bij om - rekening houdende met de gerechtvaardigde belangen van hun wederpartij - invloed te kunnen blijven uitoefenen op de vaststelling van de opleveringsdatum.
4.7.
Het voorgaande betekent dat de inspanningsverplichting van artikel 4.1 van de overeenkomst mede inhoudt dat partijen gehouden zijn in nader overleg te treden over het tijdstip waarop de oplevering alsnog dient plaats te vinden en dat DHD zich pas op de voet van artikel 4.3.1 er op kan beroepen dat een
‘overeen te komen tijdstip’
niet is nagekomen, wanneer (a) Latei c.s. zich niet heeft gehouden aan haar verplichting om over dat nieuwe tijdstip in redelijkheid overleg te voeren, (b) DHD vervolgens eenzijdig een - voor Latei c.s. in redelijkheid haalbare - opleveringsdatum heeft aangezegd en (c) Latei c.s. in gebreke heeft gesteld voor het geval Latei c.s. zich niet aan die datum zou houden. Aan al deze voorwaarden is niet voldaan.
4.8.
De conclusie is dan ook, dat de vordering niet toewijsbaar is op de voet van de artikelen 4.1 en 4.3.1 van de overeenkomst.
artikel 5.4 van de overeenkomst
4.9.
In geschil is of met de verkoop van de woningen boven het winkelcentrum is gestart. DHD stelt van wel en Latei c.s. van niet, waarbij partijen ieder een andere uitleg geven aan de zinsnede ‘start van de verkoop’.
4.10.
Niet in geschil is dat Latei c.s. met beleggers gesprekken heeft gevoerd en dat zij in die gesprekken heeft geïnformeerd naar de eventuele interesse van de betreffende beleggers in de woningen boven het winkelcentrum. In de brief van 22 december 2011 van Latei c.s. (zie 2.4. hiervoor) schrijft Latei c.s. in dat verband dat er ‘een andere aanpak’ nodig is bij het zoeken naar afnemers voor de appartementen boven het winkelcentrum. Verder schrijft zij in dezelfde brief dat zij medio januari 2011 (de rechtbank begrijpt: medio januari 2012) een eindgesprek zal hebben met de beoogd afnemer van de appartementen (boven het winkelcentrum). Op basis hiervan is de rechtbank van oordeel dat Latei c.s. in ieder geval reeds op 22 december 2011 met de verkoop van de woningen als bedoeld in artikel 5.4 van de overeenkomst was gestart. De door Latei c.s. in de brief van 22 december 2011 gekozen formulering maakt duidelijk dat op dat moment niet slechts sprake was van, zoals Latei c.s. aanvoert, een ‘algemene sondering van de markt’. De door Latei c.s. zelf gekozen woorden ‘eindgesprek’ en ‘beoogd afnemer’ duiden erop dat deze beoogd afnemer (Latei c.s. heeft toegelicht dat hiermee [bedrijf] werd bedoeld) meer dan serieuze belangstelling had voor de woningen boven het winkelcentrum en dat de gesprekken daarover in een afrondende fase waren geraakt. In ieder geval mocht DHD daar op basis van deze brief in redelijkheid op vertrouwen. Dat de gesprekken met [bedrijf] volgens Latei c.s. uiteindelijk niet hebben geleid tot concrete uitgewerkte plannen, koopprijzen en/of concept-overeenkomsten tussen Latei c.s. en die investeerder, en er evenmin een begin is gemaakt met enig verkoopplan, doet aan het voorgaande niet af. Ook zonder die stukken, is van start van de verkoop als bedoeld in artikel 5.4 van de overeenkomst sprake. De rechtbank acht daarbij van belang dat op basis van de stellingen van DHD over de totstandkoming van artikel 5.4 van de overeenkomst en de conceptovereenkomsten die DHD ter onderbouwing daarvan als producties 6 tot en met 10 heeft overgelegd, is komen vast te staan dat de ontbindingsmogelijkheid van artikel 5.4 door DHD is bedongen en uitsluitend in het belang van DHD is opgenomen. Dit maakt de uitleg van de zinsnede ‘start van de verkoop’ die DHD voorstaat (het in verkoop brengen van de woningen, dat wil zeggen het zoeken naar kandidaten die mogelijk bereid zouden zijn de woningen te kopen) redelijker dan de beperkte uitleg van die zinsnede waar Latei c.s. voor pleit.
4.11.
Voor zover Latei c.s. heeft willen aanvoeren dat, nu zij DHD nooit schriftelijk heeft geïnformeerd over de start van de verkoop van de woningen, van start van de verkoop geen sprake kan zijn, wordt dit standpunt verworpen: uit het voorgaande blijkt het tegendeel.
4.12.
Voor zover Latei c.s., ter ondersteuning van haar stelling dat nog niet met de verkoop was gestart, heeft aangevoerd dat zij niet met de verkoop van de woningen boven het winkelcentrum kan zijn gestart, omdat DHD na het sluiten van de overeenkomst de eis heeft gesteld dat minimaal 45% van de woningen in het verzorgingsgebied (zoals gedefinieerd in de overeenkomst) moet zijn gerealiseerd voordat het winkelcentrum door Latei c.s. kan worden opgeleverd en Latei c.s. die eis, waaraan niet was voldaan, heeft geaccepteerd,  wordt dat standpunt verworpen. Uit het voorgaande blijkt immers het tegendeel. De discussie tussen partijen of zij daadwerkelijk een dergelijke koppeling tussen een minimaal aantal gerealiseerde woningen in het verzorgingsgebied en het moment van oplevering (aanvullend) zijn overeengekomen, kan dan ook buiten beschouwing blijven.
4.13.
Partijen zijn het erover eens dat tot op heden nog geen 70% van de woningen te realiseren boven het winkelcentrum is verkocht middels een onvoorwaardelijke koopovereenkomst. Daarmee staat vast dat niet binnen één jaar na start van de verkoop (die, zoals hiervoor bleek, niet later dan 22 december 2011 is aangevangen) aan deze voorwaarde is voldaan. Gesteld noch gebleken is dat partijen op dit punt nadere afspraken hebben gemaakt. Gesteld noch gebleken is voorts dat de door Latei c.s. gestelde en door DHD betwiste nadere afspraak over het naar 2013 opschuiven van de streefdatum van oplevering van het winkelcentrum ook betrekking zou hebben op de door Latei c.s. te ontwikkelen woningen boven het winkelcentrum. Dit betekent dat DHD eerst met ingang van 22 december 2012 bevoegd was om de overeenkomst op de voet van artikel 5.4 te ontbinden. De rechtbank zal de overeenkomst  ontbinden. Een boete is, bij deze ontbindingsgrond, niet verschuldigd.
4.14.
Aan de overige stellingen en weren van partijen komt de rechtbank niet toe.
4.15.
Latei c.s. zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat de gevorderde contractuele boete wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van DHD op basis van het toegewezen deel van het gevorderde op:
- dagvaarding	€ 	90,64
- griffierecht		3.621,00
- salaris advocaat
1.356,00
(3 punten × tarief € 452,00)
Totaal	€ 	5.067,64
4.16.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
in voorwaardelijke reconventie
4.17.
Nu aan de voorwaarde waaronder de reconventie is ingesteld niet is voldaan, wordt aan een beoordeling in reconventie niet toegekomen.
4.18.
De rechtbank ziet aanleiding om Latei c.s. hoofdelijk in de proceskosten te veroordelen. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van DHD op basis van het door Latei c.s. gevorderde bedrag op:
- salaris advocaat
1.341,00
(1,5 punten × tarief € 894,00)
Totaal	€ 	1.341,00
5
De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
ontbindt de tussen partijen op 22 juli 2009 gesloten overeenkomst;
5.2.
veroordeelt Latei c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van DHD tot op heden begroot op € 5.067,64, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van betaling,
5.3.
veroordeelt Latei c.s. hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Latei c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat [NAAM], en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 en 5.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6.
veroordeelt Latei c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van DHD tot op heden begroot op € 1.341,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.W.K. van der Valk Bouman, mr. R. Raat en mr. K.M. van Hassel en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2013.
type: RR
Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.
coll: