ECLI:NL:RBDHA:2014:3745
Rechtbank DHA — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel, zittingsplaats Den Haag
Vonnis van 26 maart 2014
in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/09/435400 / HA ZA 13-0090 van:
[eiser],
handelend als executeur in de nalatenschap van zijn overleden moeder,
eiser wonende te [woonplaats],
advocaat: mr. E. de Jongh te Den Haag,
tegen
de besloten vennootschap [gedaagde] MAKELAARDIJ & TAXATIE B.V.,
gevestigd te Rijswijk (ZH),
gedaagde,
advocaat: mr. W.M. Stolk te Rotterdam.
De rechtbank zal de procespartijen hierna kortheidshalve eiser en gedaagde noemen.
De procedure
1.1	De rechtbank heeft bij het wijzen van dit vonnis rekening gehouden met de inhoud van de hierna volgende processtukken, uit welke opsomming ook het procesverloop blijkt:
de dagvaarding van 4 januari 2013 tegen de eerste rolzitting van 23 januari 2013, met de producties E1 t/m E8 van eiser;
de conclusie van antwoord van 20 maart 2013 met de producties G1 t/m G19 van gedaagde;
het comparitievonnis van 3 april 2013;
de brief van 14 mei 2013 met de producties E9 en E10 van eiser;
het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 4 juni 2013, inclusief de daaraan naderhand gehechte, nagezonden faxbrieven van 14 juni 2013 van mr. [NAAM], van 14 juni 2013 van mr. [NAAM]17 juni 2013 van mr. [NAAM];
de rolbeslissing van 26 juni 2013;
de akte van 17 juli 2013 met de producties G20 en G21 van gedaagde;
de conclusie van repliek van 28 augustus 2013, met de producties E11 t/m E20 van eiser;
de conclusie van dupliek van 23 oktober 2013, met de producties G22 t/m G24 van gedaagde;
de akte met uitlating over de laatste producties G22 t/m G24 van 20 november 2013.
1.2	Ter rolzitting van 4 december 2013 hebben beide advocaten vonnis gevraagd. De vonnisdatum is nader bepaald op 26 maart 2014.
De door de rechtbank vastgestelde feiten
2.1	Gedaagde drijft een makelaarskantoor in [woonplaats] en is aangesloten bij VBO Makelaars. Eiser is executeur in de onverdeelde nalatenschap van zijn op 24 september 2010 op 87-jarige leeftijd overleden moeder. De vier kinderen van de erflaatster zijn haar vier erfgenamen. Eiser beschikte tijdens (de laatste jaren van) het leven van zijn moeder ook over een door haar afgegeven algehele volmacht om haar zaken waar te nemen.
2.2	In januari 2009 is de moeder van eiser wegens Alzheimer op 85-jarige leeftijd opgenomen in een verzorgingshuis. Haar vier kinderen, waaronder dus eiser, hebben daarna gezamenlijk besloten om de eigen woning met tuin van hun dementerende moeder aan de [adres] te [woonplaats] door een verkoopmakelaar te willen doen verkopen en leveren aan een derde. Eiser heeft na overleg met zijn broer en twee zusters begin en medio juni 2009 vijf makelaarskantoren in Rijswijk en omstreken benaderd voor offertes als verkopend makelaar. Ook heeft eiser een taxatie van de te verkopen onroerende zaak van zijn moeder laten verrichten door Driehoek Makelaardij te Rijswijk. Dit zesde lokale makelaarskantoor kwam in haar taxatierapport van 15 juni 2009 aan eiser tot een getaxeerde onderhandse vrije verkoopwaarde van toen € 240.000,- met een te verwachten leveringstijd van 3 tot 6 maanden. De vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak in het belastingjaar 2009 bedroeg € 277.000,-, in het belastingjaar 2010 € 271.000,- en in het belastingjaar 2011 € 267.000,-. Eiser en zijn achterban hebben tegen die WOZ-waarden in die belastingjaren ook na en ondanks de taxatie van Driehoek Makelaardij van € 240.000,- geen bezwaar aangetekend.
2.3	Eind juni 2009 hebben eisers broer en zusters vervolgens bij meerderheid van stemmen tegen de zin van eiser uit de vijf offertes van de vijf benaderde makelaarskantoren de meest gunstige offerte van gedaagde als verkopend makelaar gekozen. Het door gedaagde op 8 juni 2009 aan eiser geoffreerde courtagepercentage van 1,25 % was immers relevant lager dan dat van haar vier concurrenten. Gedaagde had na haar bezichtiging voorts een vraagprijs van € 349.000,- geadviseerd met een te verwachten verkoopopbrengst van
€ 325.000,-, terwijl de vier overige door eiser benaderde verkoopmakelaars vraagprijzen hadden geadviseerd van (slechts) € 229.000,-, € 220.000,-, € 219.000,- en € 199.000,-. Na het telefonisch akkoord van eiser mede namens zijn broer en zusters van eind juni 2009 heeft gedaagde in opdracht van eiser als gevolmachtigde van zijn moeder de onroerende zaak van eisers moeder per 1 juli 2009 in de verkoop genomen voor de door haar geadviseerde vraagprijs van € 349.000,-. Eiser heeft gedaagde daarbij niet geïnformeerd over de door haar vier concurrenten geadviseerde aanmerkelijk lagere vier vraagprijzen zoals hiervoor vermeld en over de taxatie van € 240.000,- door Driehoek Makelaardij.
2.4	In september 2009 heeft eiser na overleg met zijn broer en zusters niet ingestemd met een door gedaagde geadviseerde verlaging van de vraagprijs tot € 324.500,-. Nadat er bij de gehandhaafde vraagprijs van € 349.000,- van juli 2009 tot medio juli 2010 tien bezichtigingen onder leiding van gedaagde hadden plaatsgevonden maar geen biedingen, heeft eiser medio juli 2010 na goedkeuring van zijn broer en zusters wel ingestemd met het voorstel van gedaagde om de vraagprijs te verlagen tot € 295.000,-. Zoals hiervoor bij 2.1 al vermeld, overleed daarna op 24 september 2010 de moeder van eiser en viel de bij gedaagde in de verkoop staande onroerende zaak te [woonplaats] dus in haar onverdeelde nalatenschap, waarvan eiser executeur testamentair werd. Van medio juli 2010 tot medio januari 2011 hebben bij de verlaagde vraagprijs van € 295.000,- nog eens twaalf bezichtigingen plaatsgevonden. Één daarvan resulteerde in een bieding van € 205.000,- van de projectontwikkelaar [projectontwikkelaar]. Dat bod is door eiser en zijn achterban afgewezen.
2.5	Medio januari 2011 heeft eiser vervolgens aan gedaagde zijn onvrede uitgesproken over kort gezegd het teleurstellende verkooptraject onder leiding van gedaagde tot dusver, mede omdat dit volgens hem ook tot (extra) verstoorde verhoudingen met zijn broer en zusters had geleid. Pas toen en bij die gelegenheid heeft eiser gedaagde ook op de hoogte gesteld van het hiervoor bij 2.2 en 2.3 vermelde taxatierapport door Driehoek Makelaardij van 15 juni 2009 met een getaxeerde vrije verkoopwaarde van toen € 240.000,-, en ook van de overige door concurrerende makelaars destijds geadviseerde vier vraagprijzen met een bandbreedte van € 229.000,- tot € 199.000,-. In een mede ten behoeve van de overige erfgenamen in  uitvoerig gezamenlijk overleg tussen eiser en de directrice van gedaagde opgestelde brief van 27 januari 2011 schreef de directrice (en naamgeefster) van gedaagde aan eiser daarna over het onderwerp [adres] te [woonplaats]:
“Middels dit schrijven wil ik mijn oprechte excuses aanbieden omtrent de gang van zaken betreffende de verkoop van genoemd object. Klaarblijkelijk is mijn advies vraagprijs te hoog geweest, deels door een te optimistische inschatting, deels om de opdracht te verkrijgen. Ik heb begrepen dat er mede hierdoor problemen binnen de familie ontstaan zijn, dat betreur ik. Dit is geenszins mijn bedoeling geweest en ook hiervoor bied ik mijn excuses aan. Graag zou ik de verkoop voortzetten op basis van “een nieuwe start.” Daarmee bedoel ik dat ik de woning opnieuw zal aanmelden als nieuwe woning met een vraagprijs van  € 249.000,-- k.k., opnieuw zal adverteren met de bijbehorende social media zoals wij die tegenwoordig gebruiken. Mocht het niet lukken om een koper te vinden vóór 1 mei a.s. (of andere datum in overleg met u) dan zal ik de opdracht teruggeven zonder indienen van gemaakte kosten. Ik hoop en vertrouw op een goede afloop van zaken en zou het erg waarderen als u mijn excuses zou aanvaarden. Om de nieuwe start te kunnen maken, verzoek ik u bijgevoegde offerte te ondertekenen en aan mij te retourneren.”
2.6	Eiser en de overige drie erfgenamen hebben die nieuwe offerte van gedaagde vervolgens eind januari 2011 allen aanvaard en voor akkoord ondertekend. Die aldus aanvaarde offerte met “nieuwe start” hield onder meer in een vraagprijs van € 249.000,-, een op de taxatie door Driehoek Makelaardij gebaseerde streefprijs van € 240.000,-, een laatprijs van € 231.000,-
“zijnde gemiddelde van genoemde waarde 3 collega’s 2009”
, een courtage van 1,25% exclusief eventuele extra advertentiekosten en een opleveringsdatum in overleg, liefst zo spoedig mogelijk. Vanaf 1 februari 2011 tot medio april 2011 hebben vervolgens bij de vernieuwde en/of verlaagde vraagprijs van € 249.000,- onder leiding van gedaagde nog eens dertien bezichtigingen van de te verkopen onroerende zaak in [woonplaats] plaatsgevonden.
2.7	Één van die dertien bezichtigingen heeft geresulteerd in drie achtereenvolgende concrete biedingen door de potentiële kopers mevrouw [A] en de heer [B] via gedaagde als verkopend makelaar van op 15 april 2011 eerst € 180.000,-, daarna op of omstreeks 24 april 2011 € 210.000,-, en op 3 mei 2011 tenslotte € 215.000,- Een andere bezichtiging heeft na het eerste bod van [A] en [B] voorts tot koopinteresse van de heer [C] geleid, die op verzoek van de directrice van gedaagde eind april of begin mei 2011 aan haar mondeling liet doorschemeren dat zijn openingsbod € 200.000,- zou zijn maar dat hij zo nodig wel zou willen gaan tot maximaal ongeveer € 222.500,-. In een uitgebreid telefoongesprek van 3 mei 2011 (zie nader productie G2, bladzijden 6 en 7) heeft de directrice van gedaagde aan eiser laten weten dat het haar volgens de VBO gedragsregels niet vrijstond om zo lang als de onderhandelingen met de eerste bieders [A] en [B]  liepen ook met een tweede bieder [C] te onderhandelen, maar dat zij de door [C] desgevraagd gegeven prijsinformatie wel kon en wilde gebruiken om [A] en [B] een uiterste bod te ontlokken van naar haar verwachting maximaal € 225.000,-. In dat lange telefoongesprek van 3 mei 2011 is eiser uiteindelijk aarzelend en schoorvoetend met dat onderhandelingsvoorstel en die onderhandelingstactiek van gedaagde akkoord gegaan.
2.8	Op 6 mei 2011 liet de directrice van gedaagde aan eiser weten dat [A] en [B] zoals verwacht akkoord waren met maximaal € 225.000,-. Op diezelfde dag heeft eiser vervolgens na verkregen akkoord van de overige erfgenamen mondeling aan gedaagde mede namens zijn broer en zusters akkoord gegeven op het aldus door gedaagde (uit)onderhandelde eindbod van € 225.000,- van [A] en [B], ook al was dat lager dan de met gedaagde eind januari 2011 afgesproken laatprijs van € 231.000,-. Uit de door gedaagde geproduceerde correspondentie (zie nader productie G5) tussen de directrice van gedaagde als verkopend makelaar en [A] en [B] als zelf biedende particuliere kopers  uit de periode van 14 tot 25 april 2011 blijkt dat [A] en [B] als ontbindende voorwaarden via gedaagde van eiser en zijn familie daarbij onder meer een financieringsvoorbehoud van € 365.000,- hadden bedongen - zulks wegens de door hen voorgenomen grootschalige en dus kostbare renovatie en verbouwing van de te kopen onroerende zaak - en een daarmee samenhangend voorbehoud dat de gemeente [woonplaats] een bouwvergunning voor een uitbouw in de tuin van minimaal vier meter diep zou verlenen.
2.9	Daarna heeft de directrice van gedaagde op 14 mei 2011 een door haar nader ingevulde schriftelijke koopovereenkomst volgens standaard VBO model tussen eiser als verkopend executeur en [A] en [B] als kopers met een kort begeleidend briefje bij eiser in de brievenbus bezorgd. In die koopovereenkomst had gedaagde als verkopend makelaar voor zover nu van belang opgenomen (zie nader productie G7) de koopsom van
€ 225.000,-, in artikel 1 voorts een leveringsdatum van 1 september 2011; in artikel 4 een uiterlijk op 22 juni 2011 door de kopers aan de notaris te betalen waarborgsom of te stellen bankgarantie van € 22.500,-; in artikel 12 een boetebeding van € 22.500,- en een boetebeding van € 675,- per dag zoals in dat artikel 12 nader bepaald; in artikel 13 een uiterlijk op 22 juni 2011 door [A] en [B] schriftelijk en met bewijsstukken (waaronder tenminste twee schriftelijke afwijzingen) in te roepen financieringsvoorbehoud van € 365.000,-, en in het slotartikel 20 onder meer een (naar de rechtbank begrijpt) ook uiterlijk op 22 juni 2011 door [A] en [B] in te roepen vergunningsvoorbehoud indien de gemeente [woonplaats] aan [A] en [B] niet vóór 22 juni 2011 een bouwvergunning zou hebben verleend voor een uitbouw aan de achterzijde van minimaal 4 meter diep. Als laatste bijzondere bepaling van artikel 20 in de door gedaagde ingevulde standaard VBO koopovereenkomst is nog opgenomen: “
Verkoper en koper verklaren dat zij, voordat zij deze koopovereenkomst ondertekend hebben, kennis hebben genomen van de bepalingen, zoals nader uitgelegd in de bij deze akte behorende toelichting en dat zij zodanige informatie hebben ontvangen, dat de inhoud en de gevolgen van deze overeenkomst hun voldoende voor ogen staan.”
Op 16 mei 2011 heeft eiser als verkopend executeur deze door gedaagde als verkopend VBO makelaar opgestelde verkoopovereenkomst geparafeerd en ondertekend, en op 23 mei 2011 hebben [A] en [B] als kopers datzelfde gedaan.
2.10	Bij brief van 17 juni 2011 heeft gedaagde vervolgens aan eiser geschreven:
“De kopers van de [adres] hebben uitstel financieringsontbinding gevraagd. Dit omdat de financieringsinstelling pas definitief akkoord op de hypotheek wil geven als de bouwvergunning er is. (…) Derhalve vragen zij uitstel tot de dag van verkrijgen vergunning, welke door de gemeente geschat wordt op 4 weken. Mijn advies is uitstel geven tot 15 juli 2011, waarmee kopers een middel hebben om de gemeente en de bank te pushen het tempo erin te houden. (…) Graag hoor ik van u of dit akkoord is.”
Eiser heeft daarna aan gedaagde mondeling zijn akkoord gegeven aan dit door gedaagde geadviseerde uitstel voor de kopers tot 15 juli 2011.
2.11	Op 7 juli 2011 heeft gedaagde daarna een e-mail van de financieel adviseur [financieel adviseur] van de kopers [A] en [B] ontvangen met de volgende inhoud:
“Hierdoor verzoek ik u om de ontbindende voorwaarde in bovenstaande zaak van de heer [B] en mevrouw [A] inzake de aankoop van het pand aan de [adres] te [woonplaats] een verder uitstel te (laten) verlenen. De reden hiervoor ligt in het feit dat de bank meer tijd nodig heeft om een beslissing te kunnen nemen omdat en nog informatie van de Gemeente moet komen. Ik verzoek u om de datum van de ontbindende voorwaarde plus bankgarantie op 3 augustus a.s. te stellen. Ik heb er alle vertrouwen in dat die datum haalbaar is. Cliënten zijn zeer druk en gemotiveerd bezig om de aankoop rond te krijgen, echter de ambtelijke molens malen soms langzaam. Graag verneem ik de beslissing van de verkopende partij in deze. Bij voorbaat dank voor uw medewerking.
Bij brief van 8 juli 2011 heeft de directrice van gedaagde vervolgens aan eiser in reactie daarop het volgende geschreven en verzocht:
Gisteren ontving ik bijgaand schrijven van de financieel adviseur van de kopers. Naar aanleiding van dat schrijven heb ik contact gehad met zowel de kopers zelf als hun architect die de gang naar de gemeente begeleid. Allen hebben mij gezegd vertrouwen te hebben in een positieve afloop echter een definitief ja hebben zei nog steeds niet gekregen. Dit is dan ook de reden waarom zij verzoeken de ontbinding nogmaals te verlengen naar 3 augustus 2011. Ik heb aangegeven dat wij (u en de uwen en ik) hier niet blij van worden. Echter laat het niet veel keus, vrees ik. De taxatie van de woning staat ingepland voor maandag a.s., dit is een goed teken aangezien dit meestal de laatste stap in rondkomen financiering is. Graag verneem ik van u of u akkoord gaat met een verder uitstel tot 3 augustus a.s.”.
2.12	In reactie daarop heeft eiser op 11 juli 2011 vijf handgeschreven brieven aan gedaagde verzonden. Daarin heeft eiser samengevat (zie nader productie G11) opnieuw zijn teleurstelling en onvrede over gedaagde als verkopend makelaar uitgesproken. In zijn vijf brieven stelde eiser in totaal zes door hem genummerde inhoudelijke vragen aan gedaagde. De tekst van de eerste handgeschreven brief van eiser luidt als volgt:
“Bij dezen gelieve U aan te treffen een 4-tal brieven mijnerzijds. Per brief behandel ik één onderwerp. Per onderwerp één dan wel enkele vragen. Gelieve bij de beantwoording mijn nummering te benutten. Ik verzoek U vóór 15 Juli mijn vragen schriftelijk, compact, zakelijk en afdoende te beantwoorden. geen tijdig antwoord = geen tijdige verlenging uitstel.”
Bij brief van 13 juli 2011 heeft de directrice van gedaagde als volgt gereageerd:
“Gezien de dusdanige aard en omvang van de door u gestelde vragen is het voor mij onmogelijk hier tijdig op te antwoorden. In het belang van de verkoop verzoek ik u mij per omgaande, schriftelijk, te laten weten of u de kopers verder uitstel van ontbinding wilt verlenen. Mocht u geen verder uitstel willen verlenen dan is er een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid dat de kopers de koop zullen ontbinden. Mocht u wel verder uitstel verlenen dan zal de koop na 3 augustus a.s. pas definitief worden, mits de kopers een akkoord krijgen van de bank. Graag zie ik uw antwoord tegemoet.”
Bij handgeschreven brief van 13 juli 2011 reageerde eiser vervolgens:
“Uw schrijven d.d. 13 Juli 2011 heb ik ontvangen. Bij dezen deel ik U mede mijn besluit tot verlenging van uitstel op te schorten tot maandag 18 Juli a.s. Indien ik maandagavond 18 Juli, 18.00 uur geen antwoorden van U ontvangen heb op mijn vragen d.d. 11 Juli j.l. dan ontvangt U op dinsdag 19 Juli a.s. mijn schriftelijke weigering tot verdere uitstelverlenging.”
Bij brief van 14 juli 2011 kwam de reactie van gedaagde:
“Naar aanleiding van uw schrijven d.d. 13 juli 2011 het volgende. Kopers hebben aangegeven uitstel van ontbinding nodig te hebben tot 3 augustus 2011, een uitstel tot 18 juli a.s. is niet in het belang van de verkoop en voor kopers geen antwoord op hun verzoek. Derhalve verzoek ik u nogmaals voor het weekend antwoord te geven op hun verzoek namelijk krijgen zij wel of geen uitstel van ontbinding tot 3 augustus a.s. Zoals aangegeven in mijn schrijven van 13 juli jl.  zullen de consequenties voor u de volgende zijn: Mocht u geen verder uitstel willen verlenen dan is er een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid dat de kopers de koop zullen ontbinden. Mocht u wel verder uitstel verlenen dan zal de koop na 3 augustus a.s. pas definitief worden, mits de kopers een akkoord krijgen van de bank”.
2.13	Bij brief van vrijdag 15 juli 2011 heeft eiser daarna aan gedaagde geschreven:
“Refererend aan Uw schrijven d.d. 14 Juli 2011 bericht ik U bij dezen geen verder uitstel van ontbinding m.b.t. verkoop (…) te verlenen. Ik verwacht van U, dat U alle nog nodige stappen zult ondernemen – conform de daartoe geldende regels – om deze “transactie” af te ronden. Hierbij bericht ik U geen prijs meer te stellen op verdere bemiddeling Uwerzijds als “verkoopmakelaar” in de verkoop van genoemd object. Tevens verwacht ik van U, dat U vóór woensdag 20 Juli a.s. 12.05 uur al Uw reclame c.q. verkoopborden van en uit het betreffende pand verwijderd zult hebben. Woensdag 20 Juli a.s. 15.00 uur zal ik bij U (…) de sleutel (…) op komen halen.”.
Bij reactie van eveneens 15 juli 2011 heeft gedaagde aan eiser geschreven: “
Helaas hebben de kopers te kennen gegeven de koop te ontbinden op grond van artikel 13 van de koopovereenkomst.”
2.14	Nadat gedaagde aan eiser medio augustus 2011 nog daartoe door eiser verlangde nadere feitelijke informatie had toegezonden, heeft eiser een handgeschreven brief van 6 september 2011 aan gedaagde verzonden en daarin onder meer aanspraak gemaakt op een schadevergoeding van minimaal € 28.834,- wegens door hem gestelde beroepsfouten van gedaagde. Bij brief van 14 september 2011 heeft de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van gedaagde die claim van eiser gemotiveerd afgewezen.
2.15	Vervolgens heeft eiser bij handgeschreven brieven van 6 en 26 december 2011 meerdere klachten ingediend tegen de directrice van gedaagde bij (na doorverwijzing door VBO Makelaars) het Tuchtcollege Makelaardij Nederland. Na verweer van de directrice van gedaagde heeft dit tuchtcollege in een uitgebreid gemotiveerde schriftelijke beslissing van 1 juni 2012 van in totaal dertien bladzijden (zie nader productie E8) zes van de acht klachten van eiser (waaronder schending van de beroepsintegriteit en het ten deze meer als aankoopmakelaar voor [A] en [B] dan als verkoopmakelaar van eiser optreden) ongegrond verklaard. Twee van die acht klachten van eiser (een in juni 2009 te hoog geadviseerde vraagprijs en het niet tijdig overhandigen van algemene voorwaarden en beroeps- en gedragscode van VBO makelaars) heeft het tuchtcollege echter gegrond verklaard. Daarvoor heeft het tuchtcollege aan de directrice van gedaagde de tuchtrechtelijke maatregel van een waarschuwing opgelegd.
2.16	In de tussentijd had eiser als executeur na het op 15 juli 2011 opzeggen van de bemiddelingsopdracht aan gedaagde (zie hiervoor bij 2.13) op 21 augustus 2011 een nieuwe opdracht verleend aan Driehoek Makelaardij als verkopend makelaar. Dat heeft na drie bezichtigingen op 2 september 2011 geresulteerd in een finaal bod van de hiervoor bij 2.7 al vermelde heer [C] van € 227.000,-. Eiser heeft in overleg met Driehoek Makelaardij echter dat bod van [C] afgewezen in afwachting van eventuele betere biedingen in dat vroege stadium van die verkoopopdracht. Uiteindelijk heeft eiser als executeur van de nalatenschap (pas) op 23 maart 2012 de onroerende zaak voor (slechts) € 200.000,- aan een ander kunnen verkopen en op 14 mei 2012 met die verkoopopbrengst aan die nieuwe eigenaar geleverd.
De geschillen van partijen in deze procedure
3.1	In deze civiele bodemprocedure vordert eiser dat de rechtbank zal verklaren voor recht dat gedaagde samengevat wanprestatie of onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens de erfgenamen en gehouden is de daardoor veroorzaakte schade te vergoeden, nader op te maken bij staat, met de gebruikelijke nevenvorderingen.
3.2	Eiser beroept zich daartoe samengevat op drie door hem gestelde concrete beroepsfouten van gedaagde. Bij dagvaarding becijfert eiser de daardoor veroorzaakte schade in de alineanummers 32 t/m 38 daarvan vooralsnog op in totaal € 68.141,-. Bij repliek in de alineanummers 10 t/m 43 becijfert eiser de daardoor volgens hem veroorzaakte schade van de erfgenamen - na het verzoek van de rechtbank tot nadere schadebegroting bij rolbeslissing van 26 juni 2013 - nader op minimaal € 109.579,20 en werkt eiser ook de drie gestelde beroepsfouten van gedaagde nader uit. Op de aldus door eiser gestelde drie beroepsfouten van gedaagde en op de aldus door eiser gestelde schadeposten zal de rechtbank hierna bij haar beoordeling ingaan.
3.2	Gedaagde voert daartegen diverse gemotiveerde verweren, die hierna bij de beoordeling door de rechtbank waar nodig nader aan de orde zullen komen. Naar de kern genomen betwist gedaagde dat zij de gestelde beroepsfouten heeft gemaakt en – indien de rechtbank daar anders over oordeelt - dat eiser en/of de nalatenschap daardoor de gestelde schadeposten hebben geleden (artt. 6:96 en 6:98 BW). Ook betoogt gedaagde dat eiser niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen, voorts dat eiser zijn klachtplicht (art. 6:89 BW) heeft geschonden en dat er hoe dan ook aanzienlijke eigen schuld van eiser (art. 6:101 BW) is.
De beoordeling door de rechtbank
4.1	De rechtbank stelt gelet op het debat van partijen bij haar beoordeling van de geschillen van partijen voorop dat de door eiser in deze civiele bodemprocedure ingestelde vorderingen uiteindelijk strekken tot veroordeling van gedaagde tot het betalen van een schadevergoeding aan eiser ten behoeve van de erfgenamen en/of de onverdeelde nalatenschap, het exacte bedrag van die schadevergoeding nader vast te stellen in een afzonderlijke schadestaat procedure zoals bepaald in de wetsartikelen 612 t/m 615b Rv.
Gevorderde verklaringen voor recht en schadevergoeding.
4.2	Voor verwijzing naar zo’n door eiser gewenste schadestaat procedure is naar vaste rechtspraak noodzakelijk dat voldoende aannemelijk moet zijn gemaakt door eiser dat hij en/of in dit geval de door hem vertegenwoordigde erfgenamen en/of de onverdeelde nalatenschap vermogensschade of ander civielrechtelijk te vergoeden nadeel heeft / hebben geleden of zal / zullen lijden die / dat aan de eventuele beroepsfouten van gedaagde kan worden toegerekend. In de wetsartikelen 6:95 t/m 6:110 BW heeft de wetgever de civielrechtelijke maatstaven en grenzen bepaald voor aldus vergoedbare eventuele schadeposten van eiser. Bij het door de rechtbank enkel en alleen uitspreken van verklaringen voor recht dat gedaagde beroepsfouten heeft gemaakt die echter niet kunnen leiden tot daaraan toerekenbare te vergoeden schadeposten (zoals gedaagde betoogt), heeft eiser in deze civielrechtelijke bodemprocedure geen rechtens te respecteren belang gesteld zoals bepaald in de wetsartikelen 3:302 en 3:303 BW. Een dergelijke eventuele enkele verklaring voor recht zal de rechtbank daarom afwijzen bij gebrek aan belang. Mede gelet op de inhoud van de rolbeslissing van 26 juni 2013, op het in dat verband besprokene ter comparitie van 4 juni 2013 en op het uitgebreide debat van partijen over alle door eiser gestelde mogelijke schadeposten, zal de rechtbank voorts volgens vaste rechtspraak en om redenen van proceseconomie zo nodig en zo mogelijk reeds in deze procedure gedaagde veroordelen tot het betalen van een concreet bedrag aan schadevergoeding dat toerekenbaar is (zoals eiser betoogt) aan eventuele beroepsfouten van gedaagde. De rechtbank zal dat dus niet of zo min mogelijk uitstellen tot de door eiser ook bij repliek nog steeds beoogde afzonderlijke schadestaat procedure. Anders dan gedaagde betoogt staat daar naar vaste rechtspraak over art. 612 Rv niet aan in de weg dat eiser bij dagvaarding en repliek geen concrete schadebedragen vordert.
Formele verweren gedaagde
4.3	De rechtbank verwerpt de twee door gedaagde gevoerde formele verweren die strekken tot niet ontvankelijk verklaring van eiser in zijn ingestelde vorderingen. Anders dan gedaagde stelt, blijkt naar het oordeel van de rechtbank uit vooral de alineanummers 2 en 43 van de dagvaarding, uit de alineanummers 2 en 4 van het proces-verbaal van comparitie en voorts uit de tekst en strekking van de gehele conclusie van repliek voldoende duidelijk dat eiser in deze civiele bodemprocedure optreedt in zijn hoedanigheid van
executeur
van de nog onverdeelde nalatenschap van zijn overleden moeder en (zo nodig) ook als
vertegenwoordiger
van de vier erfgenamen en/of de onverdeelde nalatenschap, al dan niet bij volmacht. Bij een positieve uitkomst van deze procedure voor eiser zijn immers alle erfgenamen en de nalatenschap gebaat. Onvoldoende gesteld of gebleken is voorts welk belang gedaagde zou hebben bij honorering van haar twee desbetreffende formele verweren, met name welk nadeel gedaagde lijdt of kan lijden doordat niet alle erfgenamen partij zijn in deze procedure of doordat door eiser niet een procesvolmacht van zijn mede-erfgenamen is geproduceerd. De verwerping van deze twee al te formele verweren door de rechtbank past ook bij de deformalisering van de civiele rechtspraak om redenen van proceseconomie.
Eerste verwijt: niet tijdig overhandigen algemene voorwaarden en VBO gedragsregels.
4.4	Als één van de drie gestelde beroepsfouten verwijt eiser gedaagde dat zij hem niet tijdig in juni 2009 de algemene consumentenvoorwaarden van VBO Makelaars met VBO gedragsregels heeft overhandigd, hoewel zij daartoe volgens de beroeps- en gedragscode van VBO Makelaars wel verplicht was. Gedaagde voert naar het oordeel van de rechtbank echter terecht aan dat eiser in deze civiele bodemprocedure zelf stelt (zie repliek alineanummer 11) en dat destijds ook het tuchtcollege al overwoog (zie hiervoor bij 2.15 en zie nader de inhoud van productie E8) dat eiser door deze (eventuele) beroepsfout van gedaagde geen vermogensschade heeft geleden (art. 6:96 en verder BW). Reeds daarom en voorts omdat niet gesteld of aannemelijk is dat de erfgenamen en/of de nalatenschap door dit nalaten van gedaagde enige civielrechtelijk vergoedbare en daaraan toerekenbare vermogensschade of ander nadeel hebben geleden of zullen lijden, ontbreekt in deze civiele bodemprocedure het door art. 3:303 BW vereiste voldoende belang bij de voor wat betreft dit concrete verwijt door eiser jegens gedaagde gevorderde verklaring voor recht. Dit onderdeel en deze grondslag van de vorderingen zal de rechtbank daarom afwijzen.
Tweede verwijt: te hoge adviesvraagprijs van € 349.000,- en/of te hoge adviesverkoopprijs van € 325.000,- door gedaagde in juni 2009.
4.5	Als tweede beroepsfout verwijt eiser gedaagde dat gedaagde, zoals ook het tuchtcollege bij beslissing van 1 juni 2012 al gemotiveerd overwoog, in juni 2009 een veel te hoge vraagprijs van € 349.000,- en daarnaast ook een veel te hoge te verwachten verkoopopbrengst van € 325.000,- aan eiser en zijn achterban heeft geadviseerd. Volgens eiser heeft de onroerende zaak door die beroepsfout van gedaagde veel te lang tevergeefs te koop gestaan en heeft de nalatenschap daardoor aanzienlijke schade geleden. Gedaagde voert op dit punt samengevat de gemotiveerde verweren dat gedaagde destijds in ieder geval geen bewuste beroepsfout heeft gemaakt, dat eiser door die eventuele beroepsfout geen te vergoeden schade heeft geleden, dat het vereiste causaal verband ontbreekt tussen alle door eiser ten onrechte gestelde schadeposten en die eventueel te hoog geadviseerde aanvankelijke vraagprijs, dat eiser voorts volledige eigen schuld heeft aan die eventuele vergoedbare gestelde schadeposten, en tenslotte dat eiser op dit punt ook de klachtplicht en klachttermijn van art. 6:89 BW jegens gedaagde heeft geschonden waardoor hij zijn vorderingsrechten jegens gedaagde heeft verwerkt.
4.6	Naar het oordeel van de rechtbank heeft gedaagde alles afwegende een beroepsfout gemaakt door aan eiser en zijn achterban in juni 2009 een vraagprijs van € 349.000,- en een te verwachten verkoopopbrengst van circa € 325.000,- te adviseren. Geconstateerd moet hoe dan ook worden dat die twee toenmalige adviesprijzen van gedaagde te veel afweken van de destijds getaxeerde waarde van € 240.000,- door Driehoek Makelaardij, van de destijds door vier concurrerende makelaars geadviseerde vraagprijzen met bandbreedte van € 229.000,- tot € 199.000,-, en van de drie naderhand pas in 2011 gedane concrete biedingen van
€ 205.000,- door [projectontwikkelaar], € 225.000,- door [A] en [B] en € 227.000,- door [C]. Daaraan doet onvoldoende af het verweer van gedaagde dat zij zich destijds bij haar achteraf gezien te optimistische taxaties heeft gebaseerd op het referentiepand aan de [referentiepand 1] te [woonplaats] met een vraagprijs van € 259.000,- en een opbrengst van
€ 250.000,- en op het referentiepand aan de [referentiepand 2] te [woonplaats] met een vraagprijs van € 269.500,- en een opbrengst van € 248.000,-. Ook van die waarden wijken de geadviseerde prijzen van € 349.000,- en € 325.000,- door gedaagde immers te veel af. Aan gedaagde kan worden toegegeven dat de [adres] door de locatie in het oude centrum van [woonplaats], door de grote achtertuin en door de eventuele uitbouwmogelijkheden een verkoopobject met potentie was, maar ook deze omstandigheden kunnen mede gelet op de geldende WOZ-waarde van toen € 277.000,- de destijds door gedaagde geadviseerde prijzen van € 349.000,- en € 325.000,- redelijkerwijs niet afdoende verklaren en/of rechtvaardigen. In zoverre ligt het gelijk op dit geschilpunt bij eiser en zijn mede-erfgenamen.
4.7	Naar het oordeel van de rechtbank slaagt ten eerste echter het verweer van gedaagde dat alles afwegende het door art. 6:98 BW vereiste causaal verband ontbreekt tussen enerzijds a) alle door eiser bij repliek na de desbetreffende instructie van de rechtbank nader gestelde en onderbouwde schadeposten of andere eventueel aannemelijke civielrechtelijke schadeposten van de erfgenamen en anderzijds b) de hiervoor bij 4.6 door de rechtbank vastgestelde beroepsfout van de te hoge adviesvraagprijs en/of de te hoge adviesverkoopprijs door gedaagde in de eerste verkoopfase van juni 2009 tot februari 2011. Niet aannemelijk gemaakt of geworden is met andere woorden in deze civiele bodemprocedure dat eiser en zijn achterban door deze beroepsfout van gedaagde daaraan toerekenbare schade hebben geleden zoals vereist door de wetsartikelen 6:95 t/m 6:110 BW. De rechtbank motiveert dit oordeel als volgt.
4.8	Gedaagde wijst er evenals het tuchtcollege vooreerst terecht op dat ondanks de veel te hoge vraagprijs van eerst € 349.000,- en daarna objectief gezien de vermoedelijk nog steeds te hoge vraagprijs van € 295.000,- het verkoopobject blijkbaar toch niet geheel uit de lokale markt geprijsd was. Er hebben immers in die twee perioden toch nog eerst tien en daarna twaalf bezichtigingen onder leiding van gedaagde plaatsgevonden. Aannemelijk is dat een koper die het object in die eerste verkoopfase bij gedaagde van 1 juli 2009 tot 1 februari 2011 echt had willen en kunnen kopen zich niet zou hebben laten weerhouden door die twee te hoge vraagprijzen van gedaagde om de volgens eiser toen geldende vrije marktwaarde van ongeveer € 240.000,- te bieden. Onvoldoende gesteld, gebleken of aannemelijk is echter mede door de toen volop uitgebroken crisis op de huizenmarkt dat een dergelijke optimale koper toen bestond. Het enige concrete bod in die periode kwam immers van de projectontwikkelaar [projectontwikkelaar] en bedroeg slechts € 205.000,-. Dat bod heeft eiser echter zelf afgewezen omdat het voor hem en zijn achterban kennelijk te laag en dus niet acceptabel was. Eiser en zijn mede-erfgenamen leken er aldus destijds in feite en lijken er ook nu in deze procedure ten onrechte nog steeds vanuit te gaan dat adviesprijzen en taxatieprijzen een gegarandeerde resultaatsverplichting scheppen voor een taxateur en makelaar om die prijzen ook daadwerkelijk te realiseren. Een taxatieopdracht en een bemiddelingsopdracht scheppen echter slechts inspanningsverplichtingen. Wat de daadwerkelijke verkoopopbrengst zal zijn bepaalt uiteindelijk slechts de lokale huizenmarkt van vraag en aanbod op dat specifieke moment.
4.9	Voorts wijst gedaagde er evenals het tuchtcollege terecht op dat zonder nadere toelichting - die ontbreekt - niet aannemelijk is gemaakt of geworden dat eiser en zijn achterban door de te hoge door gedaagde geadviseerde en gehanteerde vraagprijzen daaraan toerekenbare civielrechtelijke schadeposten hebben geleden of zullen lijden. Ten aanzien daarvan overweegt de rechtbank nader als volgt.
4.9.1	Bij repliek voert eiser ten eerste een mogelijke schadepost op van € 20.479,31 wegens rente die de door hem vertegenwoordigde nalatenschap is misgelopen, daarbij ervan uitgaande dat bij een reële vraagprijs door gedaagde al op 1 december 2009 een verkoopopbrengst van € 240.000,- zou zijn gegenereerd in plaats van (pas) op 14 mei 2012 (slechts) € 200.000,-. Dit betoog van eiser stuit ten eerste af op hetgeen de rechtbank hiervoor bij 4.8 heeft overwogen. Ook stuit dat betoog af op de omstandigheid dat eiser en zijn mede-erfgenamen in september 2011 zelf nog een achteraf bezien goed bod van
€ 227.000,- van [C] hebben afgeslagen, waardoor zij dat deel van hun beweerde schadepost hoe dan ook zelf hebben veroorzaakt. Die omstandigheid kan evenals deze (eventuele) schadepost dus rechtens niet worden toegerekend aan gedaagde.
4.9.2	Bij repliek voert eiser als tweede schadepost een bedrag van € 40.000,- als waardevermindering op, het verschil tussen de voornoemde € 240.000,- en de voornoemde
€ 200.000,- verkoopopbrengst. Dit betoog van eiser faalt om dezelfde redenen als hiervoor bij 4.9.1 vermeld.
4.9.3	Bij repliek voert eiser als derde (aan de te hoge adviesprijzen van gedaagde) toerekenbare schadepost een bedrag van € 245,- op voor zijn gestelde totale kosten van deelname via gedaagde aan de Open Huizen Route op 9 oktober 2010. Uit niets blijkt echter voldoende of is althans voldoende aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak vóór 9 oktober 2010 daadwerkelijk aan een derde verkocht en geleverd had kunnen worden voor een toen voor eiser en zijn achterban acceptabele marktprijs, indien door gedaagde lagere vraagprijzen dan eerst € 349.000,- en daarna € 295.000,- waren geadviseerd en/of gehanteerd. Zie ook hetgeen hiervoor bij 4.8 en 4.9.1 door de rechtbank is overwogen.
4.9.4	Als vierde toerekenbare schadepost stelt eiser bij repliek een bedrag van € 1.598,- wegens voor de eigendom van de onroerende zaak doorbetaalde vaste lasten zoals WOZ-belastingen (gemeente en waterschap) en doorlopende kosten van energie, water en opstalverzekering in de periode van 1 december 2009 tot 14 mei 2012. Ook dit stuit af op hetgeen hiervoor bij 4.9.1 is overwogen. Het uitgangspunt van eiser dat de onroerende zaak bij een meer reële vraagprijs door gedaagde per 1 december 2009 zou zijn verkocht en geleverd voor een marktprijs van ongeveer € 240.000,- is zonder nadere toelichting – die ontbreekt – met andere woorden niet te rijmen met de vaststaande feiten en met het eigen gedrag van eiser en zijn achterban. Zij waren in die eerste verkoopfase bij meerderheid van stemmen immers kennelijk en begrijpelijk slechts uit op het incasseren van een achteraf bezien irreële verkoopopbrengst die aanmerkelijk hoger zou liggen dan € 240.000,- of dan in ieder geval € 227.000,-.
4.9.5	Als vijfde toerekenbare schadepost stelt eiser bij repliek een bedrag van € 15.000,- aan gemiste redelijke huurinkomsten. Dit betoog van eiser stuit reeds af op het verweer van gedaagde dat de onroerende zaak bij gedaagde in de vrije verkoop stond en dus tijdens het verkooptraject feitelijk niet beschikbaar was voor de huurmarkt.
4.9.6	Als zesde schadepost stelt eiser bij repliek een pro memorie bedrag wegens volgens hem teveel betaalde WOZ-belastingen in de periode van 1 juli 2009 tot 1 januari 2011. Terecht betoogt gedaagde echter dat eventueel teveel betaalde WOZ-belastingen in deze periode - en overigens ook in het belastingjaar 2011 - rechtens redelijkerwijs moeten worden toegerekend aan eiser en zijn achterban en niet aan gedaagde die te hoge marktwaarden had geadviseerd. Eiser en zijn achterban waren immers al sinds medio juni 2009 bekend met de taxatie van € 240.000,- door Driehoek Makelaardij en met de geadviseerde vraagprijzen met een bandbreedte van € 229.000,- tot € 199.000,- door vier andere concurrerende lokale makelaars. Zonder nadere toelichting – die ontbreekt – is onder die omstandigheden onbegrijpelijk waarom eiser en zijn achterban gewapend met al die informatie geen bezwaar hebben aangetekend tegen de WOZ-waarden 2009, 2010 en 2011, en/of waarom die eventueel te hoge WOZ-waarden zouden moeten worden toegerekend aan de door gedaagde foutief geadviseerde te verwachten verkoopopbrengst van aanvankelijk althans ongeveer € 325.000,-.
4.9.7	Als zevende schadepost die volgens eiser aan deze beroepsfout van gedaagde moet worden toegerekend stelt eiser bij repliek dat de nalatenschap € 7.100,- teveel erfbelasting heeft betaald. Ook dit betoog stuit weer af op het door eiser ten onrechte hanteren van het uitgangspunt dat de onroerende zaak bij een van aanvang af meer reële vraagprijs door gedaagde op 1 december 2009 zou zijn verkocht en geleverd voor € 240.000,-, althans voor minder dan de toen geldende WOZ-waarde van € 277.000,-.
4.9.8	De achtste toerekenbare schadepost bestaat volgens eiser bij repliek uit een bedrag van € 1.849,59 aan extra notariskosten die zouden zijn veroorzaakt doordat door de foute adviesprijzen van gedaagde ernstige spanningen zijn veroorzaakt tussen eiser en zijn broer en zusters, waardoor extra bemiddelingskosten en advieskosten moesten worden gemaakt door de notaris die eiser ter afwikkeling van de onverdeelde nalatenschap sinds augustus 2011 heeft moeten inschakelen. Naar het oordeel van de rechtbank betoogt gedaagde terecht dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt of geworden dat dergelijke notariskosten - indien en voor zover die al voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets van artikel 6:96 BW - in redelijkheid zouden kunnen worden toegerekend aan deze beroepsfout van gedaagde en niet aan de veel meer voor de hand liggende omstandigheid dat de familieverhoudingen tussen broers en zusters vóór hun keuze voor gedaagde als verkopend makelaar toch al fors waren verstoord. Dit mede omdat eiser ter comparitie desgevraagd verklaarde dat hij van begin af aan eigenlijk tegen het verstrekken van de bemiddelingsopdracht aan gedaagde was, maar dat zijn familie bij meerderheid van stemmen anders had besloten en dat hij daarbij niet in durfde te gaan tegen vooral de mening van zijn oudste zus.
4.9.9	Als negende toerekenbare schadepost voert eiser bij repliek een bedrag op van
€ 357,- wegens taxatiekosten door Driehoek Makelaardij. Zonder nadere toelichting - die ontbreekt - valt echter niet in te zien hoe deze uitgavepost van eiser in juni 2009 in redelijkheid kan worden toegerekend aan de beroepsfout van gedaagde in juni 2009, mede gelet op de inhoud van de wetsartikelen 6:96 en 6:98 BW.
4.9.10	Als tiende en laatste aan deze beroepsfout van gedaagde toerekenbare schadepost stelt eiser bij repliek een bedrag van € 450,- opstartkosten die eiser in september 2011 aan Driehoek Makelaardij heeft moeten betalen voor haar verkoopbemiddeling aan eiser en zijn mede-erfgenamen. Deze kostenpost moet echter worden toegerekend aan de eigen keuze van eiser en zijn mede-erfgenamen om op 15 juli 2011 te breken met gedaagde en om in augustus 2011 een nieuwe bemiddelingsopdracht te verstrekken aan Driehoek Makelaardij. Zonder nadere toelichting – die ontbreekt – valt niet in te zien hoe en waarom deze kostenpost kan worden toegerekend aan de door gedaagde in juni 2009 te hoog geadviseerde vraagprijs van € 349.000,- en te verwachten verkoopopbrengst van ongeveer € 325.000,-.
4.9.11	Overige aan deze beroepsfout van gedaagde toerekenbare schadeposten zijn in deze procedure ook na de instructie daartoe van de rechtbank bij rolbeslissing van 26 juni 2013 niet gesteld, niet gebleken en niet aannemelijk gemaakt of geworden. Mede gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen en vooropgesteld bij 4.1 en 4.2, zal de rechtbank de vorderingen van eiser op dit onderdeel en op deze grondslag na al het voorgaande afwijzen. Zulks omdat dit eerste verweer van gedaagde slaagt en eiser voorts onvoldoende belang heeft gesteld bij het uitspreken van een verklaring voor recht die niet kan leiden tot de door eiser uiteindelijk beoogde veroordeling tot betaling van schadevergoeding door gedaagde.
4.10	Voorts is de rechtbank ten tweede, en strikt genomen in eerste aanleg na het voorgaande dus ten overvloede, van oordeel dat dit onderdeel en deze grondslag van de vorderingen van eiser daarnaast in dit geval hoe dan ook moeten afstuiten op de door eiser geschonden klachtplicht en klachttermijn als door de wetgever bedoeld en bepaald in art. 6:89 BW. De rechtbank motiveert deze beslissing over dit geschilpunt van partijen als volgt.
4.11	Vaststaat dat eiser en zijn achterban bij het eind juni 2009 met meerderheid van stemmen kiezen voor gedaagde als verkoopmakelaar wisten of moesten weten dat vier concurrerende makelaars aanzienlijk lagere vraagprijzen met een bandbreedte van
€ 229.000,- tot € 199.000,- hadden geadviseerd dan gedaagde en dat Driehoek Makelaardij ook een aanzienlijke lagere vrije verkoopwaarde had getaxeerd van € 240.000,- in een taxatierapport. Eiser en zijn broer en zusters hebben er kennelijk voor gekozen om die wetenschap niet met gedaagde te delen en bij haar niet te klagen, althans geen vragen te stellen over de door gedaagde geadviseerde opmerkelijk hogere waarden die ook nog eens aanzienlijk hoger waren dan de toen geldende en kenbare WOZ-waarde van € 277.000,-. Door om welke redenen dan ook hierover van medio juni 2009 tot eind januari 2011 tegenover gedaagde te zwijgen hoewel zij in hun rechtsverhouding tot gedaagde als hun eigen verkopend makelaar in redelijkheid gehouden waren daarover te spreken en/of vragen te stellen, hebben zij gedaagde de kans ontnomen om de door haar (naar haar eigen stellingen in die periode onbewust) te hoog geadviseerde vraagprijzen en verkoopopbrengst in overleg met eiser naar meer reële marktprijzen te verlagen.
4.12	Door dit lange (ver)zwijgen in de periode van medio juni 2009 tot eind januari 2011 hebben eiser en zijn achterban gedaagde in een relevant nadeliger positie gebracht en kan bijvoorbeeld nu ook niet meer met voldoende zekerheid of waarschijnlijkheid worden vastgesteld dat in die marktperiode bij een vraagprijs van bijvoorbeeld € 249.000,- de onroerende zaak wel voor ongeveer de getaxeerde marktwaarde van € 240.000,-, althans voor meer dan de uiteindelijke verkoopopbrengst van € 200.000,- zou zijn verkocht en geleverd met een redelijke doorlooptijd van 3 tot 6 maanden, zoals eiser in deze procedure betoogt maar gedaagde gemotiveerd betwist. Een dergelijk gevolg heeft de wetgever nu juist ter bescherming van de wanpresterende partij willen voorkomen met wetsartikel 6:89 BW.
4.13	Voorts is de rechtbank met gedaagde van oordeel dat de welbewust gekozen  “nieuwe start” van eiser en zijn mede-erfgenamen met gedaagde met een nieuwe vraagprijs van € 249.000,- per 1 februari 2009 moet worden gekwalificeerd als een nieuwe, tweede bemiddelingsovereenkomst en niet als een voortzetting van de eerste overeenkomst met toen een foutieve vraagprijs van aanvankelijk € 349.000,-. Ook dit rechtsfeit staat samen met het door eiser en zijn mede-erfgenamen aanvaarden van de desbetreffende excuses van gedaagde voor het verleden in de weg aan het nu in deze procedure bij dagvaarding van 4 januari 2013 alsnog en opnieuw ten grondslag leggen aan de ingestelde vorderingen van die foutieve vraagprijs van gedaagde van € 349.000,- per 1 juli 2009. Ook dit oordeel van de rechtbank sluit aan bij tekst en strekking van art. 6:89 BW.
4.14	Ook dit tweede zelfstandige verweer van gedaagde op basis van artikel 6:89 BW slaagt daarom naar het oordeel van de rechtbank. Strikt genomen staat dat zelfs in de weg aan het uitspreken van de gevorderde verklaring voor recht dat gedaagde in juni 2009 voor wat betreft de geadviseerde vraagprijs en te verwachten verkoopopbrengst jegens eiser en zijn relevante familieleden een beroepsfout heeft gemaakt. Die deelvordering moet ook daarom dus worden afgewezen.
Derde verwijt: onjuiste adviezen over de verkoopovereenkomst van € 225.000,- met [A] en [B] in de periode van medio april 2011 t/m medio juli 2011.
4.15	Ten derde verwijt eiser in deze procedure aan gedaagde als beroepsfout dat zij hem in meerdere opzichten niet naar behoren, zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar betaamt, heeft geadviseerd over samengevat de risico’s voor en de rechten van eiser en zijn mede-erfgenamen die voortvloeiden uit de door bemiddeling van gedaagde als verkopend makelaar in mei 2011 voor eiser(s) gesloten maar medio juli 2011 ontbonden verkoopovereenkomst van € 225.000,- met de kopers [A] en [B]. Ook daartegen voert gedaagde uitgebreid verweer, zoals hiervoor door de rechtbank al samengevat bij 3.3 en zoals ten dele al verworpen bij 4.4. Hierover overweegt en beslist de rechtbank na de verwerping van de twee formele verweren bij 4.4 als volgt.
4.16	Vooreerst verwijt eiser aan gedaagde samengevat dat zij hem en zijn mede-erfgenamen in de tweede verkoopfase van 1 februari 2011 tot 16 juli 2011 niet heeft behoed voor het door eiser als ontbindende voorwaarden in de artikelen 13 en 20 van deze verkoopovereenkomst aanvaarden van een in relatie tot de verkoopprijs van € 225.000,- volgens eiser veel te hoog financieringsvoorbehoud van € 365.000,- en/of voor het aanvaarden van het voorbehoud van het verkrijgen van een gemeentelijke bouwvergunning voor een uitbouw van minimaal vier meter diep.
4.17	Naar het oordeel van de rechtbank betoogt gedaagde echter in deze procedure terecht dat dit verwijt reeds moet afstuiten op het rechtsfeit dat eiser door zijn ondertekening van deze koopovereenkomst op maandag 16 mei 2011 - zulks  na voldoende bedenktijd en zonder zo nodig en/of desgewenst over deze twee in de praktijk in het algemeen en ook dit specifieke geval niet ongebruikelijke of onredelijke ontbindende voorwaarden eerst nadere vragen aan gedaagde te stellen - ook voor akkoord ondertekende de hiervoor bij 2.9 al geciteerde, in de praktijk niet ongebruikelijke of zonder meer onredelijke slotalinea van artikel 20 van die koopovereenkomst: “
Verkoper en koper verklaren dat zij, voordat zij deze koopovereenkomst ondertekend hebben, kennis hebben genomen van de bepalingen, zoals nader uitgelegd in de bij deze akte behorende toelichting en dat zij zodanige informatie hebben ontvangen, dat de inhoud en de gevolgen van deze overeenkomst hun voldoende voor ogen staan.”
Zonder nadere toelichting – die ontbreekt – is reeds daarom niet begrijpelijk de onderliggende stelling van eiser dat hij desondanks de risico’s verbonden aan deze twee ontbindende voorwaarden onvoldoende heeft begrepen en/of zich daarmee niet kon verenigen, laat staan dat een en ander als een beroepsfout van gedaagde zou moeten worden aangemerkt. Daarbij weegt de rechtbank terzijde ook nog mee dat eiser in deze procedure de inhoud van de hiervoor bij 2.8 al aangestipte productie G5 onvoldoende heeft weersproken, met name daar waar de directrice van gedaagde namens eiser en zijn mede-erfgenamen aan de potentiële kopers [A] en [B] bij e-mail van 20 april 2011 in reactie op hun desbetreffende e-mail van 15 april 2011 met daarin onder meer de onderhavige twee ontbindende voorwaarden schrijft:
“(…) Ik heb jullie voorstel de familie rond laten gaan en het antwoord is als volgt. Met de door jullie gestelde voorwaarden hebben ze geen probleem, echter het bod vinden ze echt veel te laag. Zo laag zelfs, dat ik geen tegenvoorstel mag geven. (…) De koopsom moet zijn
€ 235.000,- k.k. (…) onder dit bedrag mag ik de woning niet verkopen. Ik hoor graag van jullie.”
4.18	Voorts verwijt eiser aan gedaagde vooral bij repliek naar de rechtbank begrijpt ook dat gedaagde ten deze meer als aankoopmakelaar van [A] en [B] en/of ten behoeve van het incasseren van haar eigen courtage van € 2.812,50 (dat is 1,25% van
€ 225.000,-) heeft gehandeld dan als verkoopmakelaar van eiser en zijn mede-erfgenamen. Aan eiser kan worden toegegeven dat de toon van de geproduceerde e-mails van de directrice van gedaagde met [A] en [B] relatief familiair en hartelijk is en dat daarentegen de communicatie tussen eiser en de directrice van gedaagde mede gelet op hun uiteenlopende karakters en uiteenlopende manier van communiceren (zie onder meer hiervoor bij 2.12) van begin af aan stroef en gaandeweg steeds stroever verliep. Ook moet aan eiser worden toegegeven dat achteraf bezien de koopovereenkomst met [A] en [B] voor € 225.000,- met deze twee ontbindende voorwaarden en met een leveringsdatum van pas 1 september 2011 niet bijzonder gunstig was voor de ook beoogde zo snel en probleemloos mogelijke verkoop en levering, te meer niet omdat toen ook [C] al interesse had getoond en deze [C] nadien nog € 227.000,- heeft geboden, waarbij echter tot dusver onbekend is gebleven welke ontbindende voorwaarden en welke leveringsdatum [C] als potentiële koper in gedachten had. Dat betekent hoe dan ook dat de belangenbehartiging van gedaagde voor eiser in feite niet optimaal is geweest.
4.19	Alles afwegende kan de rechtbank echter niet tot het oordeel komen dat gedaagde jegens eiser in dit opzicht in relevante mate onder de maatstaf van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar heeft gehandeld. Gedaagde betoogt immers terecht (zoals ook het tuchtcollege overwoog) dat gedaagde in feite destijds nu eenmaal te maken had met [A] en [B] die zich als potentiële kopers en nieuwe eigenaren niet lieten bijstaan door een andere makelaar, en dat de door hen gestelde ontbindende voorwaarden - en in samenhang daarmee ook de leveringstermijn van 1 september 2009 - niet ongebruikelijk of onredelijk waren, mede gelet op de door hen beoogde grootschalige verbouwing en de daarvoor benodigde extra financiering en gemeentelijke bouwvergunning. Dat de communicatie tussen gedaagde en eiser anders dan die tussen gedaagde en [A] en [B] relatief stroef verliep kan voorts niet zonder meer worden toegerekend aan uitsluitend gedaagde, laat staan zonder meer als beroepsfout worden aangemerkt. Voor wat betreft de getoonde interesse van [C] betoogt gedaagde terecht dat het haar volgens haar VBO gedragsregels niet meer vrijstond om met [C] te gaan onderhandelen over gunstiger voorwaarden nadat zij vanaf 14 april 2011 - naar op voorhand aangenomen moet worden met toestemming van eiser - de onderhandelingen met de eerste bieders [A] en [B] was gestart op basis van op voorhand niet ongebruikelijke of onredelijke voorwaarden.
4.20	Vervolgens verwijt eiser aan gedaagde bij repliek ook dat gedaagde voor eiser en zijn mede-erfgenamen samengevat niet naar behoren heeft gehandeld als verkoopmakelaar bij het verlenen van en het adviseren over verder uitstel aan de kopers [A] en [B] van de termijnen voor het stellen van de waarborgsom of bankgarantie (artikel 4), het inroepen van het financieringsvoorbehoud (artikel 13) en/of het inroepen van het vergunningsvoorbehoud (artikel 20). Ook in dit opzicht moet aan eiser worden toegegeven dat de directrice van gedaagde namens gedaagde in deze opzichten niet optimaal en niet bijzonder duidelijk heeft gehandeld voor eiser en zijn achterban. Zo ware het bijvoorbeeld beter geweest indien zij de inhoud en formaliteiten van het financieringsvoorbehoud en het daarmee evident samenhangende vergunningsvoorbehoud in de koopovereenkomst beter op elkaar had afgestemd. Ook ware het beter geweest indien zij bij het bewaken van en adviseren over de termijnen en eventueel uitstel daarvan ofwel een juridisch en taalkundig zuiverder onderscheid had gemaakt tussen waarborgsom, financieringsvoorbehoud en vergunningsvoorbehoud ofwel de evidente samenhang tussen die drie afzonderlijke begrippen beter en duidelijker tot uitdrukking had laten komen bij het adviseren over de twee uitstelverzoeken van of namens [A] en [B].
4.21	Toch kan ook in dit opzicht alles afwegende de rechtbank niet tot het oordeel komen dat gedaagde ten deze jegens eiser en zijn achterban ondermaats heeft gehandeld. Met in de praktijk niet ongebruikelijke of onredelijke uitstelverzoeken zoals deze wordt immers in het algemeen behoudens uitzonderingen in de praktijk door de contractspartijen over en weer uitstel van alle drie de termijnen beoogd voor ten eerste een te stellen 10% waarborgsom of bankgarantie, ten tweede voor inroeping van een financieringsvoorbehoud en ten derde voor het inroepen van een vergunningsvoorbehoud, mede gelet op de feitelijke samenhang tussen die drie afzonderlijke rechtsbegrippen. Datzelfde geldt voor het in de praktijk op één lijn stellen van de formaliteiten van dit specifieke financieringsvoorbehoud en het daarmee samenhangende vergunningsvoorbehoud. Dat geldt eens te meer in dit specifieke geval waarin de kopers [A] en [B] zich nu eenmaal niet lieten vertegenwoordigen door een eigen makelaar of een ter zake kundig civiel jurist. Van een relevante beroepsfout door gedaagde in dit opzicht is dus naar het oordeel van de rechtbank alles afwegende niet of onvoldoende sprake.
4.22	Tenslotte verwijt eiser bij repliek gedaagde naar de rechtbank begrijpt dat gedaagde jegens eiser en zijn mede-erfgenamen onjuist heeft gehandeld door als hun verkoopmakelaar aan de kopers [A] en [B] per 15 juli 2011 een verder uitstel te willen verlenen in plaats van hen per die datum of al eerder per 22 juni 2011 in gebreke te stellen of te hebben gesteld, waardoor eiser en zijn mede-erfgenamen volgens eiser de gebruikelijke contractuele boete van 10% van artikel 12, dat is in dit geval dus € 22.500,- in hoofdsom zouden zijn misgelopen. Die elfde schadepost van eiser en zijn mede-erfgenamen is volgens eiser door deze beroepsfout van gedaagde veroorzaakt. Daaruit volgt dat eiser bij dit verwijt veronderstelt dat hij in een eventuele procedure tegen [A] en [B] zonder meer recht zou hebben op deze contractuele boete, vooral omdat zoals eiser ook stelt [A] en [B] het financieringsvoorbehoud en/of het vergunningsvoorbehoud op 15 juli 2011 niet op formeel juiste wijze en vooral zonder enig relevant bewijsstuk zouden hebben ingeroepen. Daarop had gedaagde voor eiser adequater moeten anticiperen of reageren, aldus begrijpt de rechtbank eiser.
4.23	Dit betoog van eiser stuit naar het oordeel van de rechtbank af op het terechte verweer van gedaagde dat aan eiser zelf moet worden toegerekend dat hij op vrijdag 15 juli 2011 zelf geen verder uitstel meer aan [A] en [B] wilde verlenen en dat hij per die datum zelf ook de tweede bemiddelingsovereenkomst met gedaagde heeft beëindigd. De rechtbank verwijst daartoe kortheidshalve naar de hiervoor door de rechtbank bij 2.10 t/m 2.13 vastgestelde feiten. Daardoor heeft eiser zelf te weinig geduld met [A] en [B] betracht, temeer omdat uit alle door gedaagde overgelegde correspondentie volgt dat [A] en [B] zich tot dan toe feitelijk wel voldoende leken te hebben ingespannen om de benodigde bouwvergunning met bijbehorende financiering te trachten te verkrijgen. Het tegendeel daarvan is althans niet of onvoldoende gesteld, gebleken of aannemelijk geworden. Van een relevante beroepsfout van gedaagde als verkopend makelaar kan daarom in dit opzicht tot en met 15 juli 2011 naar het oordeel van de rechtbank nog geen sprake zijn. Het moment voor juridische maatregelen zoals het versturen van een ingebrekestelling aan de kopers of een verwijzing van eiser naar een advocaat [NAAM]rechtbank in de specifieke  omstandigheden van dit geval op of omstreeks 15 juli 2011 of voordien met andere woorden nog niet aangebroken. In het midden kan bij dit oordeel blijven of eiser in een procedure tegen [A] en [B] na ingebrekestelling een goede kans zou maken of zou hebben gemaakt op toewijzing van een vordering van
€ 22.500,- (10% boetebeding) of € 675,- per dag (3 promille boetebeding in artikel 12).
Slotsom en proceskosten
4.24	De slotsom na al het voorgaande luidt dat de vorderingen van eiser moeten worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij moet eiser de proceskosten van gedaagde betalen. Mede gelet op de bij antwoord, ter comparitie en bij dupliek voor gedaagde door de schadebegrotingen van eiser aan de orde zijnde financiële belangen, begroot de rechtbank die proceskosten op € 589,- voor betaald griffierecht en € 3.340,- voor forfaitair (na)salaris advocaat. Dat is in totaal dus € 3.929,-, nog te vermeerderen met € 68,- forfaitair nasalaris advocaat [NAAM]met de deurwaarderskosten van die eventuele betekening, met uitvoerbaar bij voorraad verklaring van die kostenveroordeling waartoe gedaagde bij antwoord heeft geconcludeerd.
De beslissingen
De rechtbank:
- wijst de vorderingen van eiser af;
- veroordeelt eiser tot betaling aan gedaagde van in totaal € 3.929,- voor de proceskosten, dat totaalbedrag nog te vermeerderen met € 68,- forfaitair nasalaris advocaat [NAAM]vonnis door gedaagde aan eiser;
- verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Wien en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2014.