ECLI:NL:GHARL:2014:8870
Gerechtshof ARL — Uitspraak 


GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.139.992
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 2480492 LV EXPL 13-87)
arrest in kort geding van de eerste kamer van 18 november 2014
in de zaak van
[de vader],
wonende te [woonplaats 1],
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
[de vader]
of
de vader
,
advocaat: mr. E.R. van Schaik, kantoorhoudende te Lelystad,
tegen
[de zoon],
wonende te [woonplaats 2],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiser,
hierna:
[de zoon]
of
de zoon
,
advocaat: mr. J.G.H. van der Kolk, kantoorhoudende te Stadskanaal.
1
Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis in kort geding van 27 november 2013 van de rechtbank Midden-Nederland, afdeling Privaatrecht, locatie Lelystad (hierna: de kantonrechter).
2
Het geding in hoger beroep
2.1
Bij tussenarrest van 18 februari 2013 heeft het hof een comparitie na aanbrengen gelast, welke uiteindelijk geen doorgang heeft gevonden. Vervolgens zijn de volgende processtukken genomen:
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord met producties;
- de akte van [de vader] met productie;
- de akte van [de zoon].
[de zoon] heeft het procesdossier overgelegd, waarna het hof arrest heeft bepaald. Het overgelegde procesdossier bevat alleen de eerste vier pagina’s van het bestreden vonnis. Het hof heeft gebruik gemaakt van het volledige vonnis, zoals dat voorafgaand aan de geplande comparitie na aanbrengen aan het hof was toegezonden en in het griffiedossier was gevoegd.
2.2
De vordering van [de vader] luidt:
"het vonnis van 27 november 2013 te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [de zoon] af te wijzen, danwel hem deze te ontzeggen, met veroordeling van [de zoon] in de kosten van de procedure, in eerste aanleg en in hoger beroep.”
3
De feiten
3.1
De kantonrechter heeft de feiten in het vonnis van 27 november 2013 onder 2.1 t/m 2.8 vastgesteld. Tegen deze feitenvaststelling zijn geen grieven gericht. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, luiden de feiten als volgt.
3.2
[de vader] en [de moeder] zijn de vader en de moeder van [de zoon].
3.3
Bij schriftelijke huurovereenkomst van 28 november 2001 heeft Centrada aan [de vader] en [de moeder] verhuurd de woning aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna: het gehuurde) voor een aanvangshuurprijs van € 439,50 (NLG 968,52) per maand, inclusief kosten van bepaalde leveringen en diensten.
3.4
In 2004/begin 2005 heeft [de zoon] ten behoeve van zijn vader en moeder het gehuurde van Centrada gekocht. [de zoon] heeft de aankoop van het gehuurde gefinancierd met een financieringsovereenkomst bij de Direktbank, afdeling hypotheken.
3.5
Na de aankoop van het gehuurde hebben enerzijds [de zoon] als verhuurder en anderzijds [de vader] en [de moeder] als huurders een schriftelijke huurovereenkomst ondertekend, waarvan de tekst nagenoeg gelijkluidend is aan de eerdere schriftelijke huurovereenkomst van [de vader] en [de moeder] met Centrada. De huurovereenkomst is gedateerd op 1 maart 2005 en in de huurovereenkomst is een huurprijs vermeld van € 503,00 per maand, inclusief bijkomende kosten van bepaalde leveringen en diensten.
3.6
[de vader] ontvangt een bedrag van € 232,- per maand aan huursubsidie.
3.7
In oktober 2012 is bij de Direktbank een betalingsachterstand ontstaan ten bedrage van € 15.448,37. Deze achterstand is door [de zoon] voldaan.
3.8
Bij brief van 13 mei 2013 heeft de Direktbank aan [de zoon] meegedeeld dat de hypothecaire geldlening integraal is opgeëist alsmede dat zij de notaris opdracht zal geven om over te gaan tot executoriale verkoop van het gehuurde. [de zoon] kan executoriale verkoop voorkomen door hetzij de gehele openstaande vordering aan de Direktbank te voldoen hetzij mee te werken aan de onderhandse verkoop van het gehuurde.
3.9
[de zoon] heeft bij aangetekend verzonden brief van zijn advocaat d.d. 13 mei 2013 de huurovereenkomst met [de vader] opgezegd tegen 1 december 2013 en [de vader] uitgenodigd hem binnen 6 weken te berichten of hij met de beëindiging van de huurovereenkomst instemt. De grond voor de opzegging van de huurovereenkomst is dat [de vader] niet tijdig en correct zijn betalingsverplichting is nagekomen, waardoor per mei 2013 een betalingsachterstand van € 17.113,97, althans € 18.823,97, is ontstaan, zodat [de vader] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt.
3.10
Het gehuurde staat te koop en op 22 oktober 2013 was een bezichtiging door mogelijke kopers gepland. De bezichtiging heeft op een latere datum plaatsgevonden.
3.11
[de zoon] heeft bij dagvaarding van 12 mei 2014 zijn moeder [de moeder] in kort geding betrokken en gevorderd dat [de moeder] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurschuld van € 25.103,97 en de proceskosten. In reconventie heeft [de moeder] gevorderd, dat [de zoon] wordt veroordeeld tot betaling van de toegezegde compensatie, betaling van het door [de moeder] gespaarde bedrag in de spaarhypotheek van € 23.200,- en tot betaling van de meerwaarde bij verkoop van het gehuurde. De kantonrechter heeft bij vonnis van 17 juni 2014 de conventionele en de reconventionele vorderingen afgewezen en de proceskosten gecompenseerd.
3.12
[de zoon] woont thans in [woonplaats 2] en is ook eigenaar van de woning aan de [adres] te [woonplaats 1].
4
De vordering en beoordeling in eerste aanleg
4.1
[de zoon] heeft in kort geding gevorderd [de vader] te veroordelen tot betaling van de huurschuld van € 23.563,97 en op straffe van een dwangsom tot ontruiming van het gehuurde. Voorts heeft [de zoon] gevorderd [de vader] te veroordelen tot betaling van de schade ten gevolge van het niet tijdig voldoen van de huur, nader op te maken bij staat. Tot slot heeft [de zoon] gevorderd [de vader] te veroordelen in de kosten van de procedure, bestaande uit kosten van rechtsbijstand, buitengerechtelijke kosten, deurwaarderskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten.
4.2
De kantonrechter legt de huurovereenkomst tussen partijen aldus uit dat de overeengekomen huurprijs € 800,16 per maand bedraagt. [de vader] heeft dat bedrag niet steeds voldaan waardoor per 1 oktober 2013 een huurschuld van € 23.563,97 is ontstaan. De kantonrechter verwacht dat, gelet op de hoogte van de huurschuld en de ter zitting gedane mededeling van [de vader] dat hij ook in de toekomst de huurprijs van € 800,16 per maand niet kan betalen, in een bodemprocedure de huurovereenkomst wordt ontbonden en een ontruiming wordt bevolen.
Doordat onvoldoende zekerheid bestaat dat [de vader] zal medewerken aan toekomstige bezichtigingen van het gehuurde in verband met de voorgenomen verkoop heeft [de zoon] volgens de kantonrechter bij de gevraagde ontruiming een voldoende spoedeisend belang. Bij toewijzing van de vordering tot ontruiming weegt de kantonrechter mee dat [de zoon] aan zijn vader en moeder de eveneens aan hem in eigendom toebehorende woning aan de [adres] in [woonplaats 1] heeft aangeboden.
De vordering tot vergoeding van schade nader op te maken bij staat merkt de kantonrechter aan als een verkapte verklaring voor recht, terwijl door [de zoon] bovendien niet inzichtelijk is gemaakt dat hij schade heeft geleden of nog zal lijden wegens het niet tijdig voldoen van de huur. Dit leidt ertoe dat de kantonrechter deze vordering afwijst.
De kantonrechter oordeelt dat de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten onvoldoende is onderbouwd en dient te worden afgewezen. [de vader] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, de nakosten daaronder begrepen.
5
De beoordeling in hoger beroep
5.1
[de vader] heeft in appel vijf grieven ontwikkeld.
5.2
In de inleidende dagvaarding heeft [de zoon] in kort geding ontruiming gevorderd vooruitlopend op de uitkomst van een bodemprocedure, waarin de huurovereenkomst wegens slecht huurdersgedrag door opzegging wordt beëindigd. De kantonrechter heeft in afwijking van die grondslag en kennelijk op basis van hetgeen partijen op de mondelinge behandeling hebben aangevoerd tot uitgangspunt genomen dat [de zoon] in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst op grond van de artikelen 7:231 BW jo 6:265 BW zal vorderen. Tegen dit uitgangspunt, neergelegd in rechtsoverweging 4.1 van het bestreden vonnis, zijn partijen niet opgekomen, zodat het hof daarvan ook heeft uit te gaan.
5.3
In
grief 4
komt [de vader] op tegen het oordeel van de kantonrechter in de rechtsoverweging 4.6 van het bestreden vonnis dat [de zoon] bij de gevorderde ontruiming een voldoende spoedeisend belang heeft.
5.4
In de inleidende dagvaarding heeft [de zoon] aan het spoedeisend belang ten grondslag gelegd, dat hij gezien zijn persoonlijke (financiële) situatie de dubbele woonlasten (voor zijn eigen woning en de aan zijn ouders verhuurde woning) niet meer kan voldoen waardoor voor de hypotheek ten behoeve van de aankoop van het gehuurde een schuld aan de Direktbank is ontstaan. Teneinde de schuld aan de Direktbank te voldoen stelt [de zoon] dat hij het gehuurde – kennelijk leeg en ontruimd – heeft te verkopen. Voorts weigeren zijn ouders volgens hem medewerking te verlenen aan voor de verkoop noodzakelijke bezichtigingen.
5.5
[de vader] heeft in hoger beroep niet bestreden het oordeel in rechtsoverweging 4.7 van het bestreden vonnis dat de kantonrechter ervan heeft uit te gaan dat [de vader] geweigerd heeft medewerking te verlenen aan een door de makelaar van [de zoon] georganiseerde bezichtiging van het gehuurde door potentiële kopers en dat onvoldoende is gebleken dat [de vader] in de toekomst onverkort zal medewerken aan toekomstige bezichtigingen. Evenmin heeft [de vader] gemotiveerd bestreden, dat [de zoon] in een financieel lastige situatie is komen te verkeren waardoor een substantiële schuld aan de hypotheekhouder de Direktbank is ontstaan en de Direktbank de gehele geldlening opeisbaar heeft verklaard. Door het gehuurde – leeg en ontruimd – te verkopen beoogt [de zoon] kennelijk een gedwongen executie door de Direktbank te voorkomen en een zo hoog mogelijke verkoopprijs te krijgen teneinde de schuld aan de Direktbank te voldoen.
Een aan [de vader] gegeven veroordeling tot ontruiming van het gehuurde zal er echter niet toe leiden dat het gehuurde leeg en ontruimd komt. Op grond van de met [de zoon] gesloten huurovereenkomst zijn zowel zijn vader als zijn moeder gerechtigd in het gehuurde te wonen. [de zoon] heeft evenwel in het onderhavige geding slechts een ontruiming jegens zijn vader gevorderd. Een op basis van die vordering gegeven titel tot ontruiming kan daardoor ook alleen tegen zijn vader worden tenuitvoergelegd. [de zoon] heeft kennelijk ingezien dat hij ook een veroordelend vonnis tot ontruiming tegen zijn moeder dient te hebben en heeft haar daartoe alsnog in kort geding gedagvaard. De kantonrechter heeft bij vonnis van 17 juni 2014 die vordering tegen zijn moeder afgewezen. Van dat kort geding vonnis is [de zoon], zoals hij in zijn akte heeft aangegeven, niet in appel gekomen.
Nu [de zoon] in dit kort geding beoogt de bezichtigingen voor de verkoop van het gehuurde ongehinderd doorgang te laten vinden en het gehuurde leeg en ontruimd te verkopen, heeft [de zoon] naar het oordeel van het hof bij zijn vordering geen spoedeisend belang doordat bij toewijzing van de vordering tot ontruiming tegenover
[de vader] het gehuurde vanwege het rechtmatig verblijf van zijn moeder niet leeg en ontruimd zal geraken.
Dit betekent dat grief 4 slaagt.
5.6
Met de
grieven 1, 2, 3 en 5
bestrijdt [de vader] de overwegingen 4.3, 4.5 en 4.6 in het besteden vonnis, waarin is geoordeeld dat de huur € 800,16 per maand bedraagt, een huurschuld van € 23.563,97 is ontstaan en dat naar verwachting de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en de ontruiming van het gehuurde zal bevelen.
5.7
Voor de beoordeling van de huurschuld in kort geding heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 4.12 van het bestreden vonnis terecht als maatstaf aangelegd dat bij de beoordeling van geldvorderingen in kort geding terughoudendheid op zijn plaats is en dat de rechter niet alleen heeft te onderzoeken of de geldvordering van [de zoon] voldoende aannemelijk is en of daarvoor ook een spoedeisend belang bestaat, maar dat de rechter ook de belangen van beide partijen heeft af te wegen en daarbij mede het restitutierisico heeft te betrekken, welk risico kan bijdragen tot weigering van de gevraagde voorziening. Aldus onder meer HR 29 maart 1985, ECLI:NL:HR:1985:AG4992, HR 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0665, HR 14 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5519 en HR
28 mei 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP0263.
5.8
Ter onderbouwing van de huurschuld heeft [de zoon] het navolgende aangevoerd. Partijen zijn mondeling overeengekomen dat [de vader] als huurprijs zou betalen de hypotheekrente en de opbouw van de spaarpremies verbonden aan de hypotheek en dat [de vader] die huurprijs rechtstreeks aan de Direktbank zou voldoen. Dit is een bedrag van                       € 800,16 per maand. Aan deze mondelinge afspraak heeft [de vader] volgens [de zoon] ook gedurende lange tijd uitvoering gegeven. Ter ondersteuning heeft [de zoon] onder meer verwezen naar het overzicht van de Direktbank, waarin over de periode vanaf
26 februari 2007 t/m 26 oktober 2012 geregelde maandelijks ontvangen betalingen van
€ 800,16 en € 800,- worden vermeld.
In de schriftelijke huurovereenkomst is weliswaar in afwijking van deze mondelinge afspraak een lagere huurprijs van € 503,- per maand opgenomen, maar dit afwijkende lagere bedrag is volgens [de zoon] ten behoeve van [de vader] vermeld om hem in verband met de huursubsidiegrens in aanmerking te laten komen voor de huursubsidie. Hierdoor geeft volgens [de zoon] de op schrift gestelde huurprijs niet de tussen partijen geldende afspraak over de hoogte van de huurprijs weer.
[de zoon] bestrijdt dat hij met zijn vader is overeengekomen het belastingvoordeel wegens de hypotheekrente aftrek aan hem uit te betalen. Dat deze afspraak niet is gemaakt blijkt volgens [de zoon] uit de omstandigheid dat hij nimmer een bedrag wegens belastingvoordeel aan [de vader] heeft voldaan en dat hij in het verleden daar ook nimmer door zijn vader op is aangesproken.
5.9
Ook in hoger beroep betwist [de vader] de hoogte van de huurschuld en voert daartoe het volgende aan. Bij de aankoop van het gehuurde en de totstandkoming van de huurovereenkomst zijn partijen een constructie overeengekomen. Die constructie hield in dat [de zoon] het gehuurde aankoopt en met een hypotheek financiert. De hypotheeklast van                € 800,16 per maand voldoet [de vader] rechtstreeks aan de Direktbank. [de zoon] blijft formeel ingeschreven op het adres van het gehuurde, zodat [de zoon] de hypotheekrente op zijn aangifte inkomstenbelasting in mindering kan brengen. Dat leidt volgens [de vader] voor [de zoon] tot een belastingvoordeel van circa € 260,00 per maand, welk bedrag hij maandelijks aan [de vader] zal overmaken. Na aftrek van dat belastingvoordeel op het door [de vader] betaalde bedrag van € 800,16 resteert een bedrag van € 540,- per maand.
In verband met de huursubsidieregeling hebben partijen volgens [de vader] in de huurovereenkomst de dicht bij dit bedrag gelegen huurprijs van € 503,- opgenomen, zodat [de vader] in aanmerking komt voor huursubsidie tot een bedrag van € 232,- per maand.
De feitelijke woonlast is daardoor voor [de vader] ongeveer € 310,- per maand. Dat is gezien zijn gezinsinkomen van circa € 1.300,- netto per maand ook door hem op te brengen.
De hoogte van het inkomen van [de vader] brengt volgens hem ook mee dat zijn uitleg van de huurovereenkomst voor de hand ligt.
[de vader] voert verder aan dat hij ter uitvoering van deze constructie geregeld (circa)                                                         € 800,16 per maand aan de Direktbank heeft overgemaakt. [de zoon] is volgens [de vader] nalatig gebleven in het nakomen van zijn afspraak het belastingvoordeel aan hem over te maken. Gelet op de hoogte van zijn inkomen heeft [de vader] daardoor niet altijd maandelijks de hypotheeklast aan de Direktbank kunnen voldoen. De achterstand die bij de Direktbank is ontstaan is daardoor volgens [de vader] aan zijn zoon te wijten. [de vader] voert aan dat als de mondeling overeengekomen netto hypotheeklast als zijn betalingsverplichting wordt genomen, hij geen betalingsachterstand maar een betalingsvoorstand heeft. Van een huurschuld is daardoor geen sprake.
[de vader] klaagt in appel erover dat de kantonrechter deze constructie bij de uitleg van de huurovereenkomst niet heeft betrokken en ten onrechte de door [de vader] gedane betalingen aan de Direktbank niet in het licht van deze constructie heeft beoordeeld.
5.10
Naar het oordeel van het hof volgt uit het voorgaande dat partijen van mening verschillen over de wederzijds uit de tussen hen gesloten huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Beide partijen beroepen zich op van de tekst van de huurovereenkomst afwijkende mondelinge afspraken en verschillen met name van mening of [de zoon] al dan niet gehouden is een belastingvoordeel voor de hypotheekrente aftrek aan [de vader] af te dragen. Hiervoor is nader feitenonderzoek noodzakelijk, waaronder het horen van getuigen, waarvoor de onderhavige kort geding procedure zich niet leent. Mede gezien de familieverhoudingen is het op zichzelf denkbaar dat de verrekening van de hypotheeklast met het belastingvoordeel voor [de zoon] is overeengekomen, zodat naar het oordeel van het hof [de zoon] niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [de vader] een huurschuld van € 23.563,97 heeft laten ontstaan.
5.11
Voorts betrekt het hof in het kader van de belangenweging bij de beoordeling van een geldvordering in kort geding in ieder geval de navolgende omstandigheden. [de zoon] heeft op zichzelf belang bij betaling van het gevorderde bedrag door [de vader] omdat
[de zoon] met dat bedrag zijn schuld aan de Direktbank kan beperken en verdere kosten en schade kan voorkomen. Hier staat tegenover dat het gevorderde bedrag van € 23.563,97 op zichzelf een substantieel bedrag is, zodat gelet op de door [de zoon] zelf gestelde financiële omstandigheden er kennelijk een belangrijk restitutie risico is als nadien in een bodemprocedure zou blijken dat [de vader] dat bedrag niet aan [de zoon] verschuldigd is. [de zoon] heeft ook op geen enkele wijze zekerheid voor een eventueel door [de vader] te betalen bedrag gesteld. Voorts heeft [de zoon] niet toegelicht waarom verkoop van het gehuurde in verhuurde staat niet toereikend zou zijn om zijn schuld aan de Direktbank substantieel te beperken en mogelijk zelfs geheel af te lossen. Tot slot heeft [de zoon] onbestreden, althans onvoldoende gemotiveerd bestreden, gelaten, dat [de vader] de gestelde huurschuld niet kan voldoen waardoor zijn vader bij een veroordelend vonnis in ernstige financiële  problemen zal komen. Onder deze omstandigheden valt naar het oordeel van het hof de belangenafweging niet ten voordele van [de zoon] uit.
5.12
Het hiervoor overwogene betekent dat de gevorderde huurschuld in kort geding wordt afgewezen. De grieven 1,2, 3 en 5 slagen.
5.13
Deze uitkomst leidt ertoe dat het hof het vonnis van de kantonrechter zal vernietigen en alsnog de vordering van [de zoon] zal afwijzen. Nu partijen in een familierechtelijke verhouding tot elkaar staan zal het hof de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep compenseren in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
5.14
In het vonnis van de kantonrechter in het geschil tussen [de zoon] en zijn moeder [de moeder] heeft de kantonrechter partijen in overweging gegeven met elkaar in gesprek te gaan, al dan niet met behulp van een professionele mediator. Aan het slot van zijn akte in hoger beroep merkt [de zoon] op dat hij tot een mediationtraject bereid is als het hof van oordeel is dat dit de meest gerede oplossing is.
In dit licht merkt het hof ten overvloede op dat in het algemeen ter besparing van kosten en voor het normaliseren voor de (familiaire) verhoudingen een minnelijke regeling, al dan niet na mediation, te verkiezen is boven een langdurige gerechtelijke procedure. Beide partijen worden door advocaten bijgestaan die ook voor dat belang oog dienen te hebben en hun cliënten daarover kunnen adviseren en bijstaan. In deze stand van de procedure, waarin het hof in kort geding eerst en vooral heeft te beslissen op de klachten van partijen tegen het door de kantonrechter gewezen vonnis in de procedure tussen [de zoon] en [de vader], is voor het hof daarin geen rol weggelegd.
6
Slotsom
6.1
De grieven van [de vader] slagen. [de zoon] heeft onvoldoende belang bij de vordering [de vader] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, terwijl de omvang van de huurschuld onvoldoende aannemelijk is gemaakt en de belangenafweging in het kader van de geldvordering in kort geding ten nadele van [de zoon] uitvalt. Het hof zal het bestreden vonnis van de kantonrechter vernietigen en de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep compenseren.
7
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het bestreden vonnis van 27 november 2013 van de kantonrechter;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [de zoon] alsnog af;
compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mr. M.E.L. Fikkers, mr. H. de Hek en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 18 november 2014.