ECLI:NL:RBDHA:2014:3239
Rechtbank DHA — Uitspraak 


RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 12/7837
uitspraak van de meervoudige kamer van 19 maart 2014 in de zaak tussen
[A]
, wonende te [plaats],
[B] B.V
., gevestigd te [plaats], en
Marckerhoff Vastgoed B.V.
(voorheen Oude Vliet Beheer B.V.), gevestigd te Amsterdam, eisers,
(gemachtigde mr.dr. K. Heede)
en
de raad van de gemeente Katwijk, verweerder
(gemachtigde: mr. F.P. van Galen).
Procesverloop
Bij besluit van 1 november 2007 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eisers om planschadevergoeding afgewezen.
Bij uitspraak van 13 juli 2011 (zaaknummer AWB 10/3995 WRO) heeft de meervoudige kamer van deze rechtbank het beroep tegen de bij beslissing op bezwaar van 26 april 2010 gehandhaafde afwijzing van het verzoek gegrond verklaard, het besluit van 26 april 2010 vernietigd en verweerder opgedragen een nieuwe beslissing op bezwaar te nemen met inachtneming van de uitspraak.
Bij nieuwe beslissing op bezwaar van 5 juli 2012 (het bestreden besluit) heeft verweerder de afwijzing van het verzoek om planschade gehandhaafd.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd - waarbij ook is verwezen naar de stukken in de zaak met nummer AWB 10/3995 WRO - en heeft een verweerschrift ingediend.
Het beroep is 24 januari 2013 ter zitting behandeld. Voor eisers is [A] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde van eisers en vergezeld van J.J.M. van der Knaap RMT van Agro AdviesBuro. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door A. Mastenbroek en I. Hoogervorst, bijgestaan door de gemachtigde en vergezeld van mr. T. ten Have RT, verbonden aan Ten Have Advies.
Bij beslissing van 25 februari 2013 heeft de rechtbank het onderzoek heropend en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (StAB) verzocht een deskundigenbericht uit te brengen.
De StAB heeft op 11 juni 2013 een deskundigenbericht uitgebracht (het deskundigenbericht), aangevuld bij brief van 8 juli 2013.
Eisers en verweerder hebben een schriftelijke reactie op het deskundigenbericht ingediend.
Naar aanleiding van deze reacties heeft de StAB op 24 oktober 2013, op verzoek van de rechtbank, een nader deskundigenbericht uitgebracht (het nader deskundigenbericht).
Eisers hebben hierop bij brief van 22 november 2013 gereageerd.
Op 4 februari 2014 heeft een nader onderzoek ter zitting plaatsgevonden. Daarbij zijn namens en voor partijen dezelfde personen verschenen als ter zitting van 24 januari 2014. Eisers hebben zich voorts laten vergezellen door S. Zwaan van Basis bedrijfshuisvesting.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting gesloten.
Overwegingen
1.
De rechtbank gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden.
1.1
Eisers zijn (tezamen) eigenaren van de volgende percelen nabij Vinkenweg 56 te Rijnsburg:
gemeente Rijnsburg, [kadastrale aanduiding 1], oppervlakte 12.630 m2
gemeente Rijnsburg, [kadastrale aanduiding 2], oppervlakte 3.385 m2;
gemeente Rijnsburg, [kadastrale aanduiding 3], oppervlakte 40.485 m2;
gemeente Rijnsburg, [kadastrale aanduiding 4], oppervlakte 11.330 m2.
1.2
Ter plaatse van deze percelen golden de bestemmingsplannen “Buitengebied 1970”, “Buitengebied 1980” en “Vinkenweg e.o.”(1992). Op basis van het daaruit volgende planologische regime had een groot deel van de onder 1.1 genoemde percelen een agrarische bestemming en waren er agrarische bouwmogelijkheden, inclusief kassen.
1.3
Op 18 mei 2004 is het bestemmingsplan “Vinkenwegzone” (2003) goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland. Dit bestemmingsplan is op 17 juli 2004 in werking getreden en is onherroepelijk geworden met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) van 13 april 2005.
Dit nieuwe bestemmingsplan heeft ertoe geleid dat de voorheen bestaande agrarische bouwmogelijkheden op de hiervoor genoemde percelen van eisers zijn komen te vervallen.
1.4
Bij brief van 23 maart 2005, bij verweerder ingekomen op 28 april 2005, hebben eisers bij verweerder een gezamenlijk verzoek tot planschadevergoeding ingediend met betrekking tot de onder 1.1 genoemde percelen. Zij hebben daarbij gesteld schade te lijden doordat in het bestemmingsplan “Vinkenwegzone” tevoren aanwezige agrarische bebouwingsmogelijkheden zijn vervallen.
1.5
Verweerder heeft het verzoek bij het primaire besluit afgewezen, op de grond dat sprake is van passieve risico-aanvaarding. In haar onherroepelijk geworden uitspraak van 13 juli 2011 heeft deze rechtbank geoordeeld dat verweerder ten onrechte heeft aangenomen dat van passieve risico-aanvaarding sprake is. De rechtbank heeft verweerder opgedragen om met inachtneming van de uitspraak, inhoudende dat verweerder verder onderzoek zal moeten doen om te bepalen of eisers recht hebben op planschade, een nieuwe beslissing op bezwaar te nemen.
1.6
Door verweerder is op 8 november 2011 aan Ten Have Advies (hierna: Ten Have) opdracht gegeven om een schadebeoordeling te maken. Ten Have heeft op 8 mei 2012 rapport uitgebracht. Hierin is geconcludeerd dat ten aanzien van de onder 1.1 genoemde percelen weliswaar sprake is van planologisch nadeel, maar niet van planschade, omdat de waarde van deze percelen op de peildatum, als getaxeerd door Vellekoop Makelaardij-Onteigeningszaken (hierna: Vellekoop) zowel voor als na de planologische wijziging € 440.000,- bedraagt. Ten aanzien van een aantal andere percelen van eisers heeft Ten Have uiteengezet dat sprake is van planologisch voordeel. Het betreft de percelen te Rijnsburg [kadastrale aanduiding 5], oppervlakte 526 m2, [kadastrale aanduiding 6], oppervlakte 7.539 m2, [kadastrale aanduiding 7], oppervlakte 10.615 m2, [kadastrale aanduiding 8], oppervlakte 2.050 m2, [kadastrale aanduiding 9], oppervlakte 4.070 m2. De omvang van het voordeel is echter niet nader bepaald, omdat, aldus Ten Have, voor verrekening van planologisch voordeel, gezien het standpunt dat geen sprake is van schade, geen plaats is.
2.
Bij het bestreden besluit heeft verweerder, met verwijzing naar het advies van Ten Have, de afwijzing van het verzoek om planschade gehandhaafd.
gronden met betrekking tot de procedure
3.
Eisers hebben in beroep in de eerste plaats betoogd dat aan het bestreden besluit een aantal procedurele gebreken kleeft. De rechtbank zal hier eerst op ingaan.
3.1
Eisers hebben aangevoerd dat verweerder de procedure na de uitspraak van de rechtbank van 13 juli 2011 ten onrechte niet opnieuw via de onafhankelijke adviescommissie bezwaarschriften heeft laten lopen. Tevens vinden zij dat verweerder in strijd handelt met het fair play beginsel door aan het bestreden besluit als nieuw standpunt ten grondslag te leggen dat geen sprake is van waardevermindering. Ook hebben zij gesteld dat ontwikkelingsmaatschappij Floris V ten tijde van het bestreden besluit ten onrechte als belanghebbende is aangemerkt.
3.1.1
De rechtbank overweegt hierover als volgt. Verweerder heeft, ter uitvoering van de uitspraak van de rechtbank, nader onderzoek naar het recht op planschade gedaan. Dat de conclusie van dit onderzoek ertoe heeft geleid dat de afwijzing van het verzoek om planschadevergoeding nu op een andere grondslag berust dan het primaire besluit, is niet in strijd met enig rechtsbeginsel. Verweerder is hiermee niet getreden buiten de grenzen van de heroverweging, als bedoeld in artikel 7:11 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en evenmin buiten de grenzen van de opdracht van de rechtbank.
3.1.2
Uit de Awb vloeit niet voort dat verweerder verplicht was om het bezwaar van eisers na de uitspraak van de rechtbank opnieuw aan de adviescommissie bezwaarschriften voor te leggen. Ook anderszins is van een dergelijke verplichting niet gebleken. Dat verweerder de adviescommissie niet opnieuw heeft ingeschakeld, leidt dan ook niet tot het oordeel dat de totstandkoming van het bestreden besluit gebrekkig is geweest.
3.1.3
Aan de stelling dat ontwikkelingsmaatschappij Floris V ten onrechte als derde belanghebbende is aangemerkt, gaat de rechtbank voorbij. Floris V is niet formeel als partij tot de procedure toegelaten. Dat Ten Have bij haar advisering de reactie van Floris V op haar concept rapport heeft betrokken, maakt voorts niet dat om die reden het advies en het daarop gebaseerde besluit onzorgvuldig tot stand zijn gekomen.
3.1.4
Het voorgaande betekent dat de onder 3.1 genoemde gronden geen doel treffen.
3.2
Ter zitting hebben eisers de beroepsgrond dat zij voorafgaand aan het bestreden besluit ten onrechte niet zijn gehoord, ingetrokken. De rechtbank zal hierop dus niet ingaan. Dat geldt ook voor het standpunt van eisers dat alle redelijke termijnen zijn overschreden, nu zij hebben toegelicht dat dit geen beroepsgrond vormt, maar wel een uiting is van de wens om thans tot finale geschilbeslechting te komen.
inhoudelijke beoordeling
4.	Eisers hebben de juistheid van het bestreden besluit betwist met verwijzing naar een rapport en een brief van Agro AdviesBureau (Agro) van 11 april 2011 respectievelijk 27 april 2012, waarin is geconcludeerd dat de onder 1.1 genoemde percelen voor de planologische wijziging een waarde hadden van € 1.659.000,- en daarna een waarde van € 462.000,- . Volgens eisers komt ook uit andere, in het verleden opgemaakte rapporten naar voren dat deze percelen in waarde zijn gedaald. Eisers hebben de rechtbank, naast een oordeel over de gestelde waardevermindering van de onder 1.1 genoemde percelen, tevens verzocht om een oordeel te geven over de (on)mogelijkheid van verrekening met het door verweerder gestelde voordeel ten aanzien van de onder 1.6 genoemde percelen.
4.1.1
Ingevolge het hier van toepassing zijnde artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
4.1.2
Bij de beoordeling van een dergelijk verzoek moet in de eerste plaats worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologisch regime waardoor de verzoeker schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kan, onderscheidenlijk kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts indien realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van dit uitgangspunt afgeweken moet worden.
4.1.3
Naar vaste rechtspraak mag het bestuursorgaan bij een besluit op een verzoek om vergoeding van planschade, als uit het advies van een door hem geraadpleegde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies zonder nadere toelichting niet onbegrijpelijk zijn, van de juistheid van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht.
4.2
Zoals de rechtbank in haar heropeningsbeslissing heeft overwogen, is tussen partijen niet in geschil dat met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Vinkenwegzone” op 17 juli 2004, welke datum als peildatum heeft te gelden, bouwmogelijkheden op de onder 1.1 genoemde percelen van eisers zijn verdwenen, zodat sprake is van een planologisch nadeliger situatie. Partijen houdt verdeeld of deze percelen als gevolg van dit nadeel in waarde verminderd zijn, meer specifiek of de percelen in de oude planologische situatie op de peildatum geschikt waren voor glastuinbouw.
4.2.1
Ten Have heeft hierover uiteengezet dat onder de voorheen vigerende bestemmingen op de onder 1.1 genoemde gronden weliswaar glasopstanden mochten worden gebouwd en een deel van de percelen als glastuinbouwkavel kon worden aangemerkt, maar dat uit de taxatie van Vellekoop blijkt dat de betrokken percelen op de peildatum feitelijk niet geschikt waren voor glastuinbouw, vanwege de ongunstige kavelvorm, de zeer geringe oppervlakte, de ligging buiten een glastuinbouwgebied en de matige bereikbaarheid van de percelen
.
Volgens Vellekoop waren de onder 1.1 genoemde gronden op de peildatum vrijwel onverkoopbaar voor glastuinbouw.
4.2.2	Eisers hebben onder verwijzing naar de rapportages van Agro aangevoerd dat de percelen van eisers één aaneengesloten geheel vormen met een voldoende geschikte kavelvorm voor de opzet van een kleinschalige kwekerij met glas, in combinatie met mogelijkheden voor aanvullende buitenteelt. De percelen liggen voorts in een traditioneel glastuinbouwgebied, op korte afstand van Veiling Flora, aldus Agro. Verweerder heeft daarom niet van de juistheid van de taxatie van Vellekoop mogen uitgaan.
4.2.3	De rechtbank is van oordeel dat uit de planologische vergelijking van Ten Have niet de conclusie getrokken kan worden dat de ontwikkeling van glastuinbouw onder het voorheen geldende planologische regime als maximale planologische mogelijkheid met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten. Feitelijk lijkt dit wel de conclusie van de taxateur, Vellekoop, te zijn. Gelet hierop en op de gemotiveerde betwisting door eisers, is de rechtbank tot de slotsom gekomen dat onvoldoende duidelijkheid bestaat over de juistheid van de conclusie van Ten Have dat het vervallen van de mogelijkheden tot kassenbouw op de onder 1.1 genoemde percelen, op de peildatum niet tot een waardedaling heeft geleid. De rechtbank heeft daarom de StAB als deskundige benoemd.
4.2.4
De StAB heeft in haar deskundigenrapporten geconcludeerd dat de door Ten Have en Vellekoop genoemde factoren er niet toe leiden dat kan worden gesteld dat de maximale planologische mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid niet gerealiseerd hadden kunnen worden. Volgens de StAB staan de vorm en oppervlakte van de kavels niet aan bebouwing van de percelen in de weg, te minder nu het om aangrenzende percelen gaat en niet is uit te sluiten dat er behoefte bestaat aan percelen met een kleine oppervlakte. Tevens heeft de StAB toegelicht dat de infrastructuur weliswaar niet ideaal is, maar niet aan bedrijvigheid ter plaatse in de weg staat. De StAB concludeert dat de gronden in het plangebied niet geheel ongeschikt voor kassenbouw zijn te achten.
4.2.5
De rechtbank onderschrijft de conclusies van de StAB. Zij neemt daarbij in aanmerking dat de StAB uitvoerig uiteen heeft gezet op welk deel van de betrokken gronden onder de oude planologie glastuinbouw was toegestaan. Daarbij is voldoende inzichtelijk gemaakt waarom glastuinbouw ter plaatse mogelijk was. Dat glastuinbouw op de onderhavige percelen vanwege rentabiliteits- of doelmatigheidsoverwegingen wellicht minder aannemelijk is, maakt nog niet dat kassenbouw met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van de Afdeling van 13 november 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1964. Dat betekent dat bij de taxatie van de onderhavige percelen moet worden uitgegaan van de mogelijkheid van glastuinbouw. Dat is niet gebeurd bij de taxatie door Vellekoop.
4.3
De StAB heeft de percelen laten taxeren door rentmeester en beëdigd taxateur en makelaar, T. de Boer (hierna: De Boer). In zijn taxatierapport heeft De Boer vastgesteld dat de onder 1.1 genoemde percelen voor de planologische wijziging een totale waarde hadden van € 1.384.750,- en na de planologische wijziging een waarde van € 452.445,-. Deze taxaties zijn gebaseerd op de door de StAB gemaakte planologische vergelijking. Hierover overweegt de rechtbank als volgt.
4.3.1
Anders dan eisers, ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat de StAB ten aanzien van een deel van het perceel [kadastrale aanduiding 3], groot 30.000 m2, dat voorafgaand aan de planologische wijziging op grond van het Bestemmingsplan “Buitengebied” uit 1970, de bestemming “Agrarische Doeleinden, klasse B (AB)” had, van onjuiste bebouwingsmogelijkheden is uitgegaan. Uit artikel 4, eerste lid van de planvoorschriften volgt dat - wat betreft gebouwen - slechts gebouwen benodigd voor agrarische bedrijfsvoering zijn toegestaan. Niet valt in te zien dat het om meer of andere gebouwen gaat dan de in artikel 4 specifiek genoemde woning(en) en een bedrijfsgebouw(en). De conclusie van de StAB dat de planologische wijziging in dit geval slechts tot een beperkte afname van bebouwingsmogelijkheden heeft geleid, kan worden gevolgd. De rechtbank ziet geen aanleiding om verweerder te volgen in het standpunt dat de StAB er ten onrechte aan voorbij is gegaan dat perceel [kadastrale aanduiding 2] zijn hoogste waarde ontleende en ontleent aan het legale gebruik als paardenbak, zodat van een waardeverandering geen sprake zou zijn. De StAB heeft er in haar nader deskundigenrapport terecht op gewezen dat verweerder niet heeft toegelicht op grond waarvan het hobbymatig gebruik van een paardenbak bij een (bedrijfs)woning is toegestaan, terwijl de StAB voorts heeft geconcludeerd dat onder de oude en nieuwe planologische regimes ter plaatse geen (bedrijfs)woningen mogelijk zijn. Nu verweerder hiertegen niets heeft ingebracht, volgt de rechtbank de StAB in zijn conclusies op dit punt. De rechtbank ziet ook overigens geen aanleiding om de door de StAB gemaakte planologische vergelijking voor onjuist te houden. Daarom bestaat ook geen grond om aan te nemen dat de op basis daarvan verrichte taxaties op onjuiste uitgangspunten zijn gebaseerd.
4.3.2
Uit het taxatierapport van De Boer en de daarop door de StAB gegeven toelichting komt afdoende naar voren dat ten aanzien van de waarde van de percelen vóór de planologische wijziging, rekening is gehouden met de voor de ontwikkeling van kassen slechte kavelvorm en dat bij de gehanteerde referentieobjecten ook rekening is gehouden met verschillen in kwaliteit van kavelvorm en agrarische kwaliteit.
4.3.3
Gelet op wat hiervoor onder 4.3.1 en 4.3.2 is overwogen, ziet de rechtbank geen aanleiding om de taxaties van De Boer niet te volgen en in plaats daarvan van taxaties van Vellekoop of Agro uit te gaan. De rechtbank komt dan ook in navolging van de StAB tot de conclusie dat de onder 1.1 genoemde percelen van eisers als gevolg van de planologische mutatie in waarde zijn gedaald.
4.4.
Uit het voorgaande vloeit voort dat verweerder ten aanzien van de waardering van het planologisch nadeel dat voortvloeit uit het nieuwe bestemmingplan, ten onrechte het advies van Ten Have aan het bestreden besluit ten grondslag heeft gelegd. Het beroep is daarom gegrond. Het bestreden besluit komt wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid van de Awb voor vernietiging in aanmerking.
5.
Wat betreft de aan de vernietiging te verbinden gevolgen, dient de rechtbank gelet op het bepaalde in artikel 8:72, derde lid, van de Awb, in de eerste plaats te onderzoeken of er aanleiding bestaat de rechtsgevolgen van het te vernietigen bestreden besluit in stand te laten dan wel zelf in de zaak te voorzien. De rechtbank ziet zich daarbij, gelet op het standpunt van verweerder, gesteld voor de vraag of er in dit geval van moet worden uitgegaan dat sprake is van planologisch voordeel dat met het planologisch nadeel kan worden verrekend.
verrekening planologisch voor- en nadeel
6.1
De StAB heeft ten aanzien van de onder 1.6 bedoelde en in het rapport van Ten Have genoemde percelen, onderzocht of het bestemmingplan “Vinkenwegzone” op de peildatum tot planologisch voordeel heeft geleid. In de deskundigenrapporten is uiteengezet dat de percelen [kadastrale aanduiding 7], [kadastrale aanduiding 5] en [kadastrale aanduiding 6] onder het oude planologische regime - het bestemmingsplan “Buitengebied 1980”- de bestemming ‘Agrarische hulp- en/of nevenbedrijven met bijbehorende erven’ hadden, en dat deze door het nieuwe bestemmingsplan, de bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden 1’ hebben gekregen en deels ook een verkeersbestemming. De StAB heeft geconcludeerd dat deze planologische mutatie per saldo - vanwege de bedrijfsbestemming - tot voordeel heeft geleid, met name vanwege de grotere te bebouwen oppervlakte. De percelen [kadastrale aanduiding 8] en [kadastrale aanduiding 9] hadden onder het bestemmingsplan “Buitengebied 1980” de bestemming ‘Agrarische doeleinden klasse D (AD)’ en onder het nieuwe bestemmingplan hebben deze de bestemming ‘Woondoeleinden’ respectievelijk ‘Bedrijfsdoeleinden I’. Ook in deze gevallen is volgens de StAB sprake van planologisch voordeel, met name vanwege de overgang van agrarische bestemming naar woon- en bedrijfsbestemming. Voorts heeft de StAB van belang geacht dat het nieuwe bestemmingsplan Vinkenwegzone tot een verbetering van de infrastructuur van de onder 1.6 bedoelde percelen heeft geleid
6.2
De Boer heeft de percelen op basis van de planologische vergelijking van de StAB getaxeerd. Uit het taxatierapport komt naar voren dat de totale waarde van de onder 1.6 genoemde percelen onder de oude planologische regimes op de peildatum € 2.112.800,- bedroeg en onder vigeur van het nieuwe bestemmingsplan “Vinkenwegzone” € 3.845.700,-. De StAB is gelet op deze waardering tot de eindconclusie gekomen dat, ervan uitgaande dat verrekening van het planologisch voordeel met het planologisch nadeel hier mogelijk is, de planschade per saldo nihil is.
6.3
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat, zo sprake zou zijn van schade ten aanzien van de percelen onder 1.1, verrekening met het voordeel op de onder 1.6 genoemde percelen aangewezen is. Hij heeft zich ten aanzien van laatstgenoemde percelen bij de conclusies van de StAB aangesloten.
7.1
Eisers hebben zich op het standpunt gesteld dat verrekening van het veronderstelde planologisch voordeel met het planologisch nadeel hier is uitgesloten, omdat dit andere percelen betreft en een dergelijke verrekening volgens hen slechts mogelijk is als het gaat om voor- en nadelen met betrekking tot een zelfde perceel.
7.2
De rechtbank volgt dit standpunt niet. Bij het bepalen van de omvang van de te vergoeden schade, kunnen de voor- en nadelen voortvloeiend uit hetzelfde planologische regime met elkaar worden gecompenseerd. In dat kader mag naar het oordeel van de rechtbank ook betekenis worden toegekend aan eventuele voordelen die het bestemmingsplan “Vinkenwegzone” ten aanzien van andere dan de onder 1.1 genoemde percelen heeft. Het gaat er immers om of de wijziging van het planologisch regime voor eisers per saldo tot een nadeliger situatie heeft geleid. De rechtbank vindt hiervoor steun in de uitspraak van de Afdeling van 20 december 2006, ECLI:NL:RVS:2006:AZ4793 en de uitspraak van de Afdeling van 12 augustus 1999, ECLI:NL:RVS:1999:AN6216.
7.3
De rechtbank volgt eisers niet in hun betoog dat een dergelijke verrekening neerkomt op een feitelijke verplichting tot winstafdracht en een inbreuk vormt op het Europeesrechtelijk beschermde recht op eigendom. De regeling van artikel 49 WRO ziet immers alleen op vergoeding van schade en de verrekening van planologische voor- en nadelen ziet slechts op het bepalen van de omvang daarvan. Voor zover na verrekening een positief saldo resteert - en gesproken zou kunnen worden van winst - heeft de regeling van artikel 49 WRO hiervoor geen gevolgen.
7.4
Eisers hebben erop gewezen dat zij weliswaar gezamenlijk een planschadeverzoek hebben ingediend, maar dat sprake is van drie afzonderlijke (rechts)personen en dat verrekening niet tussen verschillende rechtspersonen plaats kan vinden. De rechtbank is, in navolging van de uiteenzetting in het StAB rapport, van oordeel dat eiser [A] en eiseres [B] B.V in dit geval voor de bepaling van de hoogte van de schade als één subject kunnen worden beschouwd, nu niet ter discussie staat dat [A] op de peildatum enig aandeelhouder en bestuurder was van [B] B.V. Dat betekent dat de percelen die op de peildatum eigendom waren van [B] B.V., middels de aandelen in economische zin tot het privévermogen van [A] behoorden. Anders ligt dit ten aanzien van eiseres Marckerhoff Vastgoed B.V., (voorheen Oude Vliet Beheer B.V.). Niet gebleken is dat eiser [A] en/of eiseres [B] B.V. op de peildatum enig aandeelhouder waren van deze besloten vennootschap.
7.5
Het voorgaande betekent dat de percelen die Marckerhoff Vastgoed B.V op de peildatum in eigendom had, voor de hoogte van de schade afzonderlijk moeten worden beoordeeld. Het gaat daarbij om de percelen [kadastrale aanduiding 3], [kadastrale aanduiding 7] [kadastrale aanduiding 5] en [kadastrale aanduiding 6].
7.5.1
Wat betreft perceel [kadastrale aanduiding 3] moet op grond van de deskundigenrapporten en de taxatie van De Boer worden uitgegaan van een waardedaling van € 16.247,50.
7.5.2
Ten aanzien van de percelen [kadastrale aanduiding 7], [kadastrale aanduiding 5] en [kadastrale aanduiding 6] heeft De Boer de waardevermeerdering vastgesteld op in totaal € 752.200,-. De Boer is daarbij uitgegaan van een waarde van € 150,- per m2 na de planologische wijziging. Eisers hebben aangevoerd dat deze waarde niet kan worden gevolgd en dat op basis van een taxatierapport van Basis Bedrijfshuisvesting van € 100,- per m2 moet worden uitgegaan. Daarbij hebben zij ter zitting gewezen op een door Basis Bedrijfshuisvesting gehanteerd referentie-object, een aangrenzend perceel aan de Bankijkerweg 8, dat op 29 juli 2005 voor € 103,- per m2 is verkocht, welk perceel onderdeel uitmaakte van een eerder op die dag verrichte transactie door de gemeente waarbij het perceel voor € 68,- per m2 is verkocht. Namens verweerder is evenwel toegelicht dat dit perceel onderdeel uitmaakte van een meer omvattende projectontwikkelingsovereenkomst en dat de verkoopwaarde daarmee samenhangt. Niet is gebleken dat dit onjuist is. Gelet hierop, ziet de rechtbank geen aanleiding om de taxatie van De Boer niet te volgen en in plaats daarvan van de taxatie van Basis Bedrijfshuisvesting uit te gaan. De rechtbank neemt voorts in aanmerking dat, zoals ook volgt uit het deskundigenrapport van de StAB, Basis Bedrijfshuisvesting haar taxatie ten dele op de feitelijke situatie ter plaatse heeft gebaseerd en niet op de maximale planologische mogelijkheden onder het oude en nieuwe regime. Het voorgaande brengt mee dat voor de percelen [kadastrale aanduiding 7], [kadastrale aanduiding 5] en [kadastrale aanduiding 6] moet worden uitgegaan van een waardestijging van € 752.200,-. Nu de waardedaling op het perceel [kadastrale aanduiding 3] € 16.247,50 bedraagt, luidt de conclusie dat eiseres Marckerhoff Vastgoed B.V. geen voor vergoeding in aanmerking komende schade heeft geleden.
7.6
Uit wat onder 7.4. is overwogen volgt dat voor de bepaling van de hoogte van eventuele planschade, de percelen die op de peildatum in eigendom waren van [A] en [B] B.V. tezamen worden bezien. Niet in geschil is dat het daarbij gaat om de percelen [kadastrale aanduiding 1] en [kadastrale aanduiding 2] en [kadastrale aanduiding 9], in eigendom bij eiseres [B] B.V en de percelen [kadastrale aanduiding 4] en [kadastrale aanduiding 8], in eigendom bij eiser [A].
7.6.1
Wat betreft de percelen [kadastrale aanduiding 1], [kadastrale aanduiding 2] en [kadastrale aanduiding 4], heeft de rechtbank reeds overwogen dat zij uitgaat van de deskundigenrapporten van de StAB en taxatierapporten van De Boer. Dat betekent dat gezien deze rapporten moet worden uitgegaan van een waardedaling op deze percelen van respectievelijk € 423.105,-, € 113.397,50 en € 379.555,- in totaal derhalve een waardedaling van € 916.057,50.
7.6.2
De Boer heeft de waarde van perceel [kadastrale aanduiding 8] op de peildatum voor de planologische wijziging op € 82.000,- bepaald en na de planologische wijziging op € 615.000,-. Voor perceel [kadastrale aanduiding 9] betreft dit € 162.800,- respectievelijk € 610.500. Voor beide percelen geldt dat de waarde voor de planologische wijziging - toen de gronden nog de bestemming ‘Agrarische doeleinden klasse D (AD)’ hadden - is vastgesteld op € 40,- per m2. Eisers hebben aangevoerd dat eiser [A] de betreffende percelen reeds in 2002 heeft aangekocht voor een bedrag van € 102,- per m2 (resulterend in koopprijzen van € 204.200,- en € 420.065), omdat de planwijziging op dat moment al voorzienbaar was. Bij de waardebepaling moet daarom volgens eisers de destijds gerealiseerde verkoopprijs tot uitgangspunt worden genomen.
7.6.3
De rechtbank overweegt dat bij het bepalen of en in hoeverre sprake is van schade die kan worden beschouwd als een gevolg van een planologische wijziging, in dit geval het nieuwe bestemmingsplan, de datum van inwerkingtreding van dat bestemmingsplan bepalend is. Schade die is ontstaan voordat het bestemmingsplan van kracht is geworden, kan niet als een gevolg van dat bestemmingsplan worden beschouwd. De rechtbank komt ten aanzien van eventueel voordeel dat voortvloeit uit een nieuw bestemmingsplan, niet tot een ander oordeel. Ook het planologisch voordeel moet immers geacht worden zich pas voor te doen als de planologische wijziging daadwerkelijk rechtskracht heeft verkregen. Het betoog dat De Boer de in 2002 gerealiseerde verkoopwaarden bij zijn taxatie had moeten betrekken, slaagt daarom niet.
7.6.4
Nu de taxatie van De Boer is gebaseerd op de door de StAB gemaakte planologische vergelijking en de rechtbank geen grond ziet om deze onjuist te achten, ziet de rechtbank ook geen grond voor het oordeel dat de door De Boer getaxeerde bedragen op de peildatum niet zouden kunnen worden gevolgd . Dit brengt mee van een waardestijging van de percelen C5400 en [kadastrale aanduiding 9] moet worden uitgegaan van € 980.700.- (€ 533.000,- +
€ 447.700) . Nu de waardedaling van de percelen [kadastrale aanduiding 1], [kadastrale aanduiding 2] en [kadastrale aanduiding 4] € 916.057,50 bedraagt, hebben eiser [A] en eiseres [B] B.V. geen voor vergoeding in aanmerking komende schade geleden.
8.
De rechtbank komt tot de slotsom dat het verzoek van eisers om vergoeding van planschade, niet voor toewijzing in aanmerking komt. Gelet hierop zal de rechtbank de rechtsgevolgen van het te vernietigen bestreden besluit in stand laten.
9.
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt.
10. 1
De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.461,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na het deskundigenrapport, 0,5 punt voor een nadere zitting, met een waarde per punt van € 487,- en een wegingsfactor 1). De rechtbank ziet geen aanleiding om dit bedrag wegens bijzondere omstandigheden met toepassing van artikel 2, derde lid van het Bpb te verhogen, zoals door eisers verzocht.
10.2
De door eisers verzochte vergoeding van de kosten van het door Agro in bezwaar opgestelde rapport van 27 april 2012, in reactie op het rapport van Ten Have de taxatie van Vellekoop, komt niet voor toewijzing in aanmerking. Verweerder heeft in het bestreden besluit het verzoek om vergoeding van kosten afgewezen. Eisers hebben hiertegen geen beroepsgronden gericht. Nu het primaire besluit voorts niet wordt herroepen, komen deze kosten ook ingevolge artikel 8:75, eerste lid gelezen in samenhang met artikel 7:15, tweede lid van de Awb, niet voor toewijzing in aanmerking. Voor zover in de reactie van eisers op het StAB rapport van 10 juli 2013 moet worden gelezen dat eisers tevens verzoeken om vergoeding van in beroep gemaakte kosten voor deskundigenrapporten, komen deze niet voor vergoeding in aanmerking, omdat een specificering hiervan ontbreekt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 310,- aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 1.461,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.T. Aalbers, voorzitter, en mr. D.A.J. Overdijk en mr. M.A. Voskamp, leden,in aanwezigheid van mr. A. Koppe, griffier
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2014.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.