ECLI:NL:OGEAA:2015:317
OGEAA — Uitspraak 


Vonnis van 16 september 2015
Behorend bij A.R. 1008 van 2014
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
A
,
wonende in de Verenigde Staten van Amerika,
eiser in conventie, gedaagde in reconventie,
verder te noemen: A,
gemachtigde: de advocaat [NAAM]. D.G. Kock,
tegen
B
, en
C
,
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
verder gezamenlijk te noemen: B c.s.,
gemachtigde: de advocaat [NAAM]. R.C. Samuels.
1
DE PROCEDURE
In deze zaak heeft A een inleidend verzoekschrift ingediend. B c.s. heeft een conclusie van antwoord genomen en een eis in reconventie ingesteld. Hierna zijn conclusies van repliek in conventie, tevens van antwoord in reconventie, en van dupliek in conventie en van repliek in reconventie genomen. Tenslotte is een conclusie van dupliek in reconventie genomen, tevens akte uitlating producties. De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis.
2
DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
2.1
A vordert veroordeling van B c.s., bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling US$ 28.416,89 alsmede om hen te bevelen om de overeengekomen huurprijs van US$ 4.250,-- te betalen voor iedere maand na 30 april 2014 totdat zij het door hen gehuurde pand [adres] zullen hebben ontruimd, kosten rechtens.
2.2
A baseert zijn vordering op het navolgende. B c.s. heeft een huurovereenkomst gesloten voor genoemd pand, voor de duur van één jaar, ingaand op 1 augustus 2012 eindigend op 31 juli 2013, met verlengingsoptie. B c.s. heeft eenzijdig een deel (te weten 25%) van de huurbetaling opgeschort vanwege vermeende gebreken en het ontbreken van de overeengekomen inboedel. A erkent dat het huis in het begin wat gebreken vertoonde. Hij heeft deze echter zo spoedig mogelijk verholpen. De inboedel heeft B c.s. gezien bij het bezichtigen van het huis en was kennelijk op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst naar genoegen. A stelt zich op het standpunt dat deze tekortkomingen van dien aard zijn dat deze de opschorting niet rechtvaardigen, althans niet tot 25% van de huurprijs, niet over de gehele periode van huur en zeker niet na de vrijwillige verlenging door B c.s. per 31 juli 2013. Ook na de laatste reparaties in april 2013 heeft B c.s. minder betaald dan overeengekomen. B c.s. is dus achterstallig met betalen. Daardoor zijn zij ook Late Pay fees verschuldigd ad US$ 150,-- per maand.
2.3
B c.s. voert gemotiveerd verweer. Zij erkennen dat zij 25% van de maandelijkse huur bij wijze van opschorting wegens gebreken aan het huis niet hebben betaald en, zo begrijpt het gerecht, mede omdat de huurprijs op zich al te hoog bleek, gelet op soortgelijke huizen op Aruba (op hun verzoek heeft makelaar Prima Casa een inschatting gemaakt welke huur redelijk is, namelijk US$ 2.000,-- per maand). Dit deden zij omdat het gehuurde huis ernstige en structurele gebreken vertoonde en bij lange na niet voldeed aan hetgeen B c.s. mocht verwachten bij het huren van een huis in deze prijsklasse. De huur is aangegaan voor een zeer hoge huurprijs in de veronderstelling dat het huis zich in een perfecte staat zou bevinden. Dit was volgens B c.s. niet het geval. Zij hebben A voortdurend op de hoogte gehouden van de geconstateerde gebreken.
2.4
De belangrijkste problemen, naast vele andere, waren volgens B c.s. de volgende.
a. a) Het lekkende zwembad dat medio september 2012 werd gerepareerd.
b) Een ontbrekende balustrade, die in november 2012 werd gemonteerd.
c) B c.s. huurde een ‘fully furnished home’, maar er waren slechts een wasmachine, een droger, een koelkast, een magnetron, een waterkoker en vier tv’s, waarvan er drie kapot waren. Er waren geen keukeninventaris, schoonmaakmiddelen, stofzuiger e.d.. De meubels die verder aanwezig waren, waren in slechte staat en zijn door A in oktober 2012 weggehaald. Het gederfde huurgenot stelt B c.s. wat dit betreft op US$ 375,-- per maand. B c.s. trekt dit bedrag af van de maandelijkse vermindering van US$ 1.062,50, zodat US$ 687,50 volgens hen betrekking heeft op het (overige) gederfde huurgenot althans de te hoge huurprijs an sich.
d) Verder heeft B c.s. maandelijks Afl. 525,-- kosten voldaan voor het onderhoud van tuin en zwembad die voor rekening van A dienden te blijven. Over 23 maanden is dit Afl. 12.075,--, hetgeen B c.s. vordert van A.
e) B c.s. stelt voorts kosten te hebben, groot US$ 3.104,39, gemaakt, voor reparaties, ontbrekende producten e.d., gespecificeerd in productie 10, die zij (dus naast de opschorting) hebben verrekend met de huur, waaronder (door A erkende) kosten van stomerij voor de gordijnen en hang- en sluitwerk ad Afl. 507,69.
f) Lekkages van het dak.
Ook in januari 2014 waren er nog vele problemen met het huis, namelijk lekkende airco’s, lekkages in het dak en bij de kozijnen hetgeen B c.s. aan A heeft laten weten. Gedurende de gehele huurperiode (die per 16 juni 2014 is geëindigd) was er sprake van gebreken, aldus B c.s..
2.5
B c.s. ontkent de late payment fee verschuldigd te zijn, nu zij steeds tijdig hebben betaald.
2.6
B c.s. stelt, uit hoofde van bovenstaande door hen gestelde feiten, schade te hebben geleden uit hoofde van door A gepleegde wanprestatie:
Indien het gerecht de vordering van A in conventie wegens achterstallige huur toewijsbaar acht, bestaat de schade van B c.s. uit een bedrag van teveel betaalde huur ad US$ 24.437,50, omdat het gehuurde niet voldeed aan de gerechtvaardigde verwachting.
US$ 27.312,50, zijnde het verschil tussen de huur die B c.s. daadwerkelijk heeft betaald (US$ 3.187,50) en de huur die volgens een op verzoek van B c.s. door makelaar Prima Casa gemaakte inschatting redelijk is, namelijk US$ 2.000,-- per maand (23 maal US$ 1.187,50).
Afl. 12.075,--, zijnde de voor rekening van A komende kosten voor onderhoud van het zwembad en de tuin 23 maal Afl. 525,--.
US$ 3.104,39 (kosten reparaties, ontbrekende producten e.d.), die door B c.s. reeds werd verrekend met de huur (dus naast de opschorting van 25%).
Een in goede justitie te bepalen bedrag aan immateriële schadevergoeding.
In reconventie vordert B c.s. veroordeling van A – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - tot betaling van bovenvermelde bedragen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van indiening van de conclusie van eis in reconventie. Tevens vragen zij een verklaring voor recht dat A jegens hen wanprestatie heeft gepleegd dan wel onrechtmatig heeft gehandeld.
3
DE BEOORDELING
3.1
Het gerecht stelt vast dat de tussen partijen overeengekomen huurprijs op Aruba zowel in absolute als in relatieve zin hoog is. Waar huurders normaliter reeds recht hebben het gehuurde in goede staat ter beschikking te krijgen, mag dat á fortiori gelden voor een huis waarvoor een prijs als de onderhavige is bedongen. Het oordeel over wat ‘een goede staat’ is, is zoals A zegt, inderdaad enigszins subjectief van aard. Deze huurprijs rechtvaardigt zowel subjectief als objectief beschouwd een bijzonder hoge verwachting. A heeft toegegeven dat er het een en ander mis was. Tussen de regels door valt in zijn stellingen te lezen dat hij wel enig begrip kan opbrengen voor een zekere opschorting van een deel van de huur voor een bepaalde tijd. Opschorting moet echter in redelijke verhouding staan met de tekortkoming van verhuurder. Het gerecht acht de 25% die B c.s. hanteerde in dit geval redelijk, aangezien zij op grond van de afgesproken huurprijs verhoudingsgewijs hoge eisen mochten stellen aan het gehuurde, dat van meet af aan daar niet aan voldeed. Het gerecht is bovendien van oordeel dat in deze korting ook de omvang moet worden gezocht van de schadeloosstelling ex artikel 1569 van het Burgerlijk Wetboek waartoe A gehouden is vanwege gederfd huurgenot.
3.2
Nu genoemd percentage een ruime marge over een langere periode vertegenwoordigt, waarin ook al een deel van de gebreken was opgelost, ziet het gerecht voor een aparte claim wegens immateriële schadevergoeding, zoals door B c.s. gevorderd, geen grond.
3.3
Hetzelfde geldt voor de vordering groot US$ 3.104,39 (overweging 2.4 e), gemaakt, voor reparaties, ontbrekende producten e.d.. Ook dergelijke kleinere kosten worden geacht begrepen te zijn in de schadeloosstelling naar rato van 25%. De vordering van B c.s. zal in zoverre worden afgewezen (zie wat betreft de door A erkende kosten van stomerij voor de gordijnen en hang- en sluitwerk ad Afl. 507,69 rechtsoverweging 3.5 hierna).
3.4
Partijen twisten of de tekortkomingen die zich ná januari 2013 voordeden nog van dien aard waren dat deze verdere opschorting (en schadeloosstelling) rechtvaardigen. Op basis van productie 1 zijdens B c.s. en A’s uitleg dat de laatste reparaties eind april 2013 waren afgerond, neemt het gerecht als vaststaand aan dat ook vanaf januari 2013 tot en met april 2013 nog sprake was van tekortkomingen. Het gerecht acht echter niet aannemelijk dat deze tekortkomingen zich vanaf mei 2013 nog voordeden (of althans van bijzonder gewicht waren). Op 28 juni 2013 besluit B c.s. namelijk gebruik te maken van de optie tot verlenging van de huurovereenkomst. Te rekenen vanaf de maand mei 2013 is er redelijkerwijs dus ook geen reden meer om hen schadeloos te stellen voor gederfd huurgenot. Tevens is het gerecht van oordeel dat B c.s. vanaf dat moment de huurprijs onverkort dienen te voldoen. Dat zij later spijt hadden omdat de huurprijs (mogelijk) van meet af aan te hoog was, doet daaraan niet af. Zij zijn met A geen andere prijs dan deze overeengekomen, ook niet op het moment van verlenging, en kunnen de huurprijs niet eenzijdig verlagen. De vordering van A komt dus voor toewijzing in aanmerking voor 14 maal US$ 1.062,50 (zijnde het door B c.s. vanaf die datum ten onrechte ingehouden bedrag) = $ 14.875,--. Een redelijke uitleg van de boetebepaling over te late huurbetaling brengt met zich dat deze ook van toepassing is indien de huur deels te laat wordt betaald. Aldus zijn B c.s. 14 maal US$ 150,-- verschuldigd = $ 2.100,--. In conventie zal de vordering van A derhalve worden toegewezen tot een bedrag groot US$ 16.975,--, te vermeerderen met het in rechtsoverweging 3.5 hierna genoemde bedrag ad $ 2.819,17 =
US$ 19.794,17
. Tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst inmiddels is beëindigd en het pand ontruimd. A heeft dus geen belang meer bij de vordering tot doorbetaling van de huur. Zijn vordering zal in zoverre worden afgewezen.
3.5
Wat betreft de vordering voor overige kosten ad US$ 3.104,39 (kosten reparaties, ontbrekende producten e.d.), die door B c.s. blijkens paragraaf 31 van de conclusie van antwoord in conventie reeds werd verrekend met de huur (dus naast de opschorting van 25%). A heeft erkend dat B c.s. een bedrag groot Afl. 507,69 (US$ 285,22) wegens reinigen van gordijnen en hang- en sluitwerk met de huur heeft mogen verrekenen (paragraaf 29 van het inleidend verzoekschrift). Nu verrekening heeft plaatsgevonden, hoeft over dit bedrag in deze procedure geen beslissing te worden genomen. Het gerecht acht de vordering, zoals in rechtsoverweging 3.3 overwogen, gedekt door de schadeloosstelling, bedoeld in rechtsoverweging 3.1. Omdat B c.s. deze kosten hebben verrekend met de huur (náást de opgeschorte betalingen), hebben zij te weinig huur voldaan aan A en dient dit bedrag (US $ 3.104,39 minus US$ 285,22) = $ 2.819,17 te worden opgeteld bij diens vordering.
3.6
Wat betreft de vordering van B c.s. jegens A inzake de kosten van de tuinman en het schoonmaken van het zwembad, oordeelt het gerecht als volgt. A erkent wel onderhoudskosten voor zijn rekening te moeten nemen en doelt daarbij op reparaties. Gewoon onderhoud en schoonmaak vallen daar volgens hem niet onder. De huurovereenkomst bevat geen bepalingen die een aanknopingspuntvormen voor het standpunt van B c.s. dat de hier bedoelde kosten voor rekening van A zouden zijn, terwijl het algemeen gebruikelijk is dat kosten van het bijhouden van de tuin en het schoonmaken van het zwembad voor rekening van de huurder is. Nu artikel 13 van de huurovereenkomst bepaalt de huurovereenkomst de gehele afspraak tussen partijen omvat en slechts bij een door beide partijen ondertekend schrijven gewijzigd kan worden, zal het gerecht deze vordering afwijzen.
3.7
In reconventie heeft B c.s. nog gevorderd een verklaring voor recht af te geven dat A jegens hen wanprestatie heeft gepleegd dan wel onrechtmatig heeft gehandeld. Nu uit het voorgaande genoegzaam blijkt dat A niet heeft gepresteerd waartoe hij was gehouden, ziet het gerecht geen belang zijdens B c.s. deze verklaring voor recht afzonderlijk uit te spreken. Deze vordering zal worden afgewezen.
3.8
Uit het voorgaande vloeit voort dat de vordering in conventie deels zal worden toegewezen en die in reconventie zal worden afgewezen. Nu partijen over en weer deels in het ongelijk worden gesteld, zal het gerecht de proceskosten compenseren en wel zo dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4
DE UITSPRAAK
De rechter in dit gerecht:
In conventie:
Veroordeelt gedaagden tot betaling aan eiser van US$ 19.794,17;
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
Wijst af het meer of anders gevorderde.
In reconventie:
Wijst de vorderingen af.
In conventie en in reconventie:
Compenseert de proceskosten en wel zo dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.A.H. Lemaire, rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 16 september 2015 in aanwezigheid van de griffier.