ECLI:NL:RBNNE:2015:2770
Rechtbank NNE — Uitspraak 


RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 3588365 \ CV EXPL  14-10039
vonnis van de kantonrechter van 9 juni 2015
in de zaak van
de vennootschap onder firma Happy Garden
,
hierna te noemen: Happy Garden,
gevestigd te Assen,
eisende partij,
gemachtigde: mr. D.Y. Li,
tegen
1. De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CBRE Global Investors (NL) B.V.,
gevestigd te 1118 BH Schiphol, Schiphol Boulevard 281,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Dret Bewaarmaatschappij B.V.,
gevestigd te 1118 BH Schiphol, Schiphol Boulevard 281,
hierna te noemen: CBRE en/of DRET,
gedaagden,
gemachtigde: mr. J.G.M. de Koning.
De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 6 januari 2015, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast moet worden beschouwd.
1.2
Ter uitvoering van dit tussenvonnis is een comparitie na antwoord gehouden op 2 april 2015. Partijen hebben bij die gelegenheid pleit- dan wel comparitieaantekeningen overgelegd. De griffier heeft van het besprokene aantekeningen gemaakt.
1.3
Ten slotte is in overleg met partijen bepaald dat de kantonrechter vonnis zal wijzen, waarvan de datum nader is vastgesteld op vandaag.
De vaststaande feiten
2.1
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
2.2
Happy Garden huurt van DRET krachtens een schriftelijke huurovereenkomst de winkelruimte aan de Rondgang 10 te Assen met ingang  van 1 januari 2011. In deze winkelruimte exploiteert Happy Garden een Chinees Indisch restaurant. De aanvangshuurprijs was € 42.750,00 exclusief BTW en servicekosten per jaar. De huurovereenkomst loopt tot en met 31 december 2020. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte van juli 2003 van de ROZ.
2.3
DRET was sinds 19 januari 2012 eigenaresse en daarmee de rechtsopvolgster van
A.M. B.V. Het winkelcentrum is inmiddels door DRET verkocht. Met de koper is afgesproken dat DRET deze procedure op eigen naam blijft volgen.
2.4
De voornoemde winkelruimte is onderdeel van het nieuwe winkelcentrum Kloosterveste te Assen. Het winkelcentrum wordt door CBRE als lasthebber namens DRET geëxploiteerd. De beheerder van het winkelcentrum is MVGM Vastgoedmanagement (hierna: MVGM).
2.5
Het winkelcentrum Kloosterveste ligt in het midden van de nieuwe en nog in ontwikkeling zijnde woonwijk Kloosterveen te Assen. In dat verband zijn er voor belangstellende ondernemers/winkeliers en/of grootwinkelbedrijven onder meer in 2010 voorlichtingsavonden gehouden door onder andere MVGM. In het kader van de totstandkoming van de huurovereenkomst met A.M. B.V. heeft Happy Garden meerdere gesprekken gevoerd met A.M. B.V. en MVGM.
2.6
Met de ontwikkeling van Kloosterveste wordt bedoeld het winkelcentrum, de dienstverlening, de infrastructuur, maatschappelijke dienstverlening, parkeren en de woningen erboven, ook wel genoemd 'de binnenring'. Daaromheen is een ring die inmiddels groen is ingezaaid, ook wel 'de buitenring' genoemd. De buitenring zou worden ontwikkeld op grond van het stedenbouwkundigplan en het daarbij horende bestemmingsplan. Volgens de plannen zouden er in de buitenring 400 woningen komen. Daaromheen ligt de woonwijk Kloosterveen. De wijk Kloosterveen is door de gemeente 'uitgelegd' voor 18.000 inwoners. Op enig moment is de 10.000ste inwoner van Kloosterveen verwelkomd. Door de economische ontwikkelingen is de ontwikkeling van de buitenring (nog) niet van de grond gekomen. De buitenring is eind december 2011 door de projectontwikkelaar terug geleverd aan de gemeente Assen. Het aantal van 18.000 inwoners in Kloosterveen is (nog) niet behaald.
2.7
Bij brief van 28 februari 2013 aan MVGM heeft de gemachtigde van Happy Garden verzocht - kort weergegeven - de verschuldigde huurprijs met terugwerkende kracht te verlagen met een percentage van 45. Dit percentage, aldus Happy Garden, komt overeen met het daadwerkelijke aantal nieuwe inwoners dat in de wijk is komen wonen afgezet tegen de toezeggingen die hieromtrent door de verhuurder zijn gedaan.
2.8
Bij brief van 21 maart 2013 heeft CBRE het verzoek afgewezen en daartoe aangevoerd
- in de kern genomen - dat geen toezeggingen over bewonersaantallen zijn gedaan en dat op grond van de wet en de jurisprudentie tegenvallende bezoekersaantallen tot het ondernemersrisico van de huurder behoren en geen grond voor dwaling opleveren. Verdere correspondentie tussen partijen heeft niet tot een oplossing geleid.
2.9
Bij beschikking van de kantonrechter te Assen van 14 augustus 2013 (2114529 \
OV VERZ 13-58) is op verzoek van Happy Garden met DRET en CBRE als gerekwestreerden een voorlopig getuigenverhoor toegestaan. Op respectievelijk
11 september en 13 november 2013 zijn getuigen gehoord. De processen-verbaal van deze verhoren zitten bij de stukken.
De vordering en het verweer, samengevat en zakelijk weergeven
3.1
Happy Garden vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
primair
: op de voet  van art. 6:230 lid 2 BW de huurovereenkomst tussen partijen op grond van dwaling aan de zijde van Happy Garden wijzigt, in die zin dat de huurprijs met terugwerkende kracht per 1 januari 2011 wordt verlaagd met een percentage van 45, met hoofdelijke veroordeling van DRET en CBRE tot terugbetaling aan Happy Garden wat deze op grond van het vonnis per 1 januari 2011 teveel aan huur heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente;
subsidiair
: op de voet van art. 6:270 BW de tussen partijen geldende huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, in die zin dat de huurprijs met terugwerkende kracht per
1 januari 2011 wordt verlaagd met een percentage van 45, met hoofdelijke veroordeling van DRET en CBRE tot terugbetaling aan Happy Garden wat deze op grond van het vonnis per
1 januari 2011 teveel aan huur heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente;
meer subsidiair
: op de voet van art. 6:258 BW, dan wel op de voet van art. 6:2 j° 6:248 BW de tussen partijen geldende huurovereenkomst gedeeltelijk te wijzigen dan wel gedeeltelijk te ontbinden, in die zin dat de huurprijs met terugwerkende kracht per 1 januari 2011 wordt verlaagd met een percentage van 45, met hoofdelijke veroordeling van DRET en CBRE tot terugbetaling aan Happy Garden wat deze op grond van het vonnis per 1 januari 2011 teveel aan huur heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente;
een en ander met veroordeling van CBRE en/of DRET in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen een bedrag aan salaris gemachtigde.
3.2
Happy Garden beroept zich voor haar vorderingen op de vaststaande feiten en stelt daartoe nog het volgende. Voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst zijn er door dan wel namens A.M. B.V. expliciete toezeggingen gedaan omtrent het aantal inwoners dat in de nieuw te bouwen wijk Kloosterveen zou komen te wonen, namelijk dat er 18.000 inwoners zouden komen te wonen. Gelet op deze toezegging heeft Happy Garden ingestemd met de huurprijs van € 42.750,00 per jaar. Inmiddels is gebleken dat dit aantal bij lange na niet wordt gehaald; er zijn ongeveer 10.000 inwoners. Daardoor heeft het winkelcentrum nauwelijks aanloop en heeft Happy Garden zeer weinig klanten. A.M. B.V. heeft een veel te rooskleurig beeld gegeven van de nieuwe wijk. A.M. B.V. is een professionele projectontwikkelaar . Happy Garden mocht op de toezeggingen van A.M. B.V. afgaan. Als Happy Garden had geweten dat er slechts 10.000 inwoners zou komen wonen, zou zij nooit hebben ingestemd met deze huurprijs. Aldus heeft Happy Garden gedwaald en deze dwaling is te wijten aan onjuiste inlichtingen van A.M. B.V. Happy Garden heeft veel gesprekken gevoerd met mede-ondernemers in Kloosterveste; alle ondernemers bevestigen het standpunt van Happy Garden. In diverse artikelen in het Dagblad van het Noorden is geschreven dat ten gevolge van de crisis op de vastgoedmarkt Kloosterveste deels is mislukt. A.M. B.V. wist ten tijde van het contracteren al dat het aantal van 18.000 niet zou worden gehaald. Van een uitsluitend toekomstige omstandigheid kan dus niet gesproken worden. Bovendien was A.M. B.V. de projectontwikkelaar en is zij zelf verantwoordelijk voor het feit dat de buitenring niet is bebouwd. Subsidiair is A.M. B.V. een toezegging niet nagekomen zodat Happy Garden op grond van een toerekenbare tekortkoming gedeeltelijke ontbinding vordert. Meer subsidiair doet Happy Garden een beroep op gewijzigde omstandigheden dan wel de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. In de huurovereenkomst is niet voorzien in een crisis in de vastgoedmarkt. Daarbij heeft de gemeentelijke overheid besloten de buitenring terug te kopen. Ongewijzigde handhaving van de huurprijs is uitermate bezwaarlijk voor Happy Garden of leidt tot een onaanvaardbare situatie. Happy Garden genereert slechts een inkomen van € 16.000,00 per jaar waarvoor beide vennoten 70 uur per week moeten werken en waarvan een minderjarig kind moet worden onderhouden.
3.3
CBRE en DRET hebben verweer gevoerd met als conclusie niet-ontvankelijkheid dan wel afwijzing van de vorderingen van Happy Garden, met veroordeling van Happy Garden in de proceskosten. Daartoe hebben zij het navolgende aangevoerd.
Happy Garden beroept zich op toezeggingen van A.M. B.V. Op grond van art. 6:226 lid 3 BW kunnen DRET en CBRE niet gehouden worden aan eventuele toezeggingen of bedingen van A.M. B.V. die geen onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van het gehuurde en die bovendien niet in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd. Verder is CBRE alleen als lasthebber opgetreden, wat in de brief van 21 maart 2013 aan Happy Garden ook nog eens is bevestigd. CBRE is geen verhuurder en handelt ter zake van de exploitatie niet op eigen naam, en is dus ten onrechte gedagvaard. Voorts beroept Happy Garden zich op art. 6:230 BW, maar een vordering tot wijziging van de huurovereenkomst kan niet worden losgemaakt van art. 6:228 BW. Happy Garden roept art. 6:230 BW als separate rechtsgrond in nu zij niet tevens een verklaring voor recht vordert dat sprake is van dwaling. Nu de rechter niet ambtshalve mag toetsen of sprake is van dwaling, dient de vordering om deze reden te worden afgewezen. Verder blijkt uit de overgelegde processen-verbaal van getuigenverklaringen niet van de gestelde toezeggingen door A.M. B.V. en ook niet dat A.M. B.V. al op de hoogte zou zijn geweest dat het inwoneraantal van 18.000 niet zou worden gehaald. Daarbij komt dat op grond van art. 11.6 van de toepasselijke Algemene Bepalingen Happy Garden geen recht heeft op vermindering van de huurprijs of ontbinding van de overeenkomst in geval van vermindering van het huurgenot als gevolg van gebreken, waaronder stagnatie in de bereikbaarheid en leegstand elders. Van een wanprestatie door A.M. B.V. of dwaling aan de zijde van Happy Garden blijkt dan ook niet. Daarnaast geldt volgens vaste jurisprudentie dat tegenvallende bezoekersaantallen, met name in geval van een nieuw winkelcentrum, naar in het verkeer geldende opvattingen een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is. Daarbij is overwogen dat die situatie wordt gekenmerkt door beloftevolle mogelijkheden maar ook door de onzekerheid of die verwachtingen wel zullen uitkomen. Bij een nieuw winkelcentrum heeft de huurder bovendien een onderzoeksplicht en mag de huurder niet te lichtvaardig afgaan op aanprijzingen van die locatie door de verhuurder. Uit de getuigenverklaringen blijkt niet van harde toezeggingen of garanties zodat op Happy Garden een grotere onderzoeksplicht rustte. Daarvan is niet gebleken. Bij dit alles heeft te gelden dat de ontwikkeling van Kloosterveen niet is gestopt, zo valt op te maken uit publicatie van de gemeente; de bouw van woningen, ook in de buitenring, gaat gewoon door. Art. 6:258 BW is een lex specialis van art. 6:248 BW voor exceptionele gevallen. De rechter dient grote terughoudendheid te betrachten. Het niet doorgaan van plannen van de gemeente moet niet worden verward met onvoorziene omstandigheden. Daarbij is economische teruggang geen onvoorziene omstandigheid. Tot slot is de gevorderde vermindering met 45% niet feitelijk onderbouwd en dient aan een eventuele toewijzing geen terugwerkende kracht te worden verleend.
De beoordeling
Met betrekking tot het optreden van CBRE als lasthebber
4.1
Het verweer dat CBRE alleen als lasthebber is opgetreden en dus ten onrechte is gedagvaard, is ter comparitie prijs gegeven, zodat de kantonrechter daarop niet meer hoeft te beslissen.
Met betrekking tot het verweer ex art. 7:226 lid 3 BW
4.2
De kantonrechter verwerpt het verweer van DRET en CBRE dat art. 7:226 lid 3 BW in de weg staat aan de vordering van Happy Garden. Daartoe overweegt de kantonrechter dat
art. 7:226 BW ertoe strekt de huurder te beschermen ter behoud van diens rechten bij een overdracht van de gehuurde zaak. Alle rechten en plichten gaan over op de verkrijger, ook al kende deze de huurovereenkomst of de inhoud daarvan niet. Voor wat betreft het beroep op dwaling beroept Happy Garden zich niet op enig beding in de huurovereenkomst, zodat de kantonrechter niet inziet waarom art. 7:226 lid 3 BW daaraan in de weg staat. Voor wat betreft het beroep op wanprestatie stelt Happy Garden dat zij, juist gelet op de - haars
inziens - harde toezegging van A.M. B.V. omtrent het aantal inwoners, heeft besloten de huurovereenkomst aan te gaan voor een hoge huurprijs van € 42.750,00. Daarmee houdt die toezegging, indien bewezen, onmiddellijk verband met het gebruik van de zaak tegen een door de huur te betalen tegenprestatie, zodat Happy Garden naar het oordeel van de kantonrechter in ieder geval in haar vordering kan worden ontvangen.
Met betrekking tot het verweer ex art. 6:230 BW
4.3
De kantonrechter verwerpt eveneens het verweer dat Happy Garden voor een beroep op
art. 6:230 BW eerst een verklaring voor recht had moeten vorderen dat sprake is van dwaling. Deze processuele voorwaarde volgt naar het oordeel van de kantonrechter niet uit de bewoordingen of de opbouw van art. 6:230 BW. Happy Garden vordert op grond van dwaling wijziging van de gevolgen van de huurovereenkomst. Daarmee is de rechtsgrond van de vordering naar het oordeel van de kantonrechter voldoende duidelijk bepaald. Eveneens is daarmee voor DRET en CBRE voldoende duidelijk geweest waartegen zij zich dienden te verweren, zoals zij ook hebben gedaan in hun conclusie van antwoord. Daaruit volgt tevens dat, voordat de kantonrechter toekomt aan de vordering, hij eerst zal moeten beoordelen of sprake is van dwaling. In een eventuele toewijzing van de vordering ligt dan de verklaring voor recht besloten.
Met betrekking tot de vordering op grond van dwaling
4.4
Vooreerst overweegt de kantonrechter dat het beroep van DRET en CBRE op art. 11.6 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte naar zijn oordeel niet opgaat. Dit artikel is geschreven voor de situatie dat een beroep wordt gedaan op vermindering van het huurgenot als gevolg van gebreken. DRET en CBRE hebben niet aangevoerd, laat staan onderbouwd, dat partijen hebben bedoeld deze bepaling ook te laten gelden in geval van een beroep op dwaling. Waar het gaat om een vergaande exoneratie dient deze bepaling niet te ruim te worden uitgelegd. Een beroep op vernietiging op grond van dwaling is daarmee niet uitgesloten.
4.5
Voor het beroep op dwaling heeft Happy Garden gesteld dat A.M. B.V. voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst expliciet de toezegging heeft gedaan dat er 18.000 bewoners zouden komen in Kloosterveen en, nu dat niet het geval is, A.M. B.V. Happy Garden een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven, een veel te rooskleurig beeld heeft geschetst van het te verwachten aantal inwoners en dat A.M. B.V. dat bovendien al wist ten tijde van de onderhandelingen met Happy Garden.
4.5
Bij de beoordeling neemt de kantonrechter tot uitgangspunt dat in het rechtsverkeer in beginsel mag worden afgegaan op inlichtingen die door de wederpartij worden verstrekt, tenzij men redenen heeft om daaraan te twijfelen. In dat geval gaat bij de andere partij de onderzoeksplicht leven. Een mededelingsplicht gaat boven de onderzoeksplicht. Daarbij geldt evenwel dat aanprijzingen in louter algemene bewoordingen geen grond vormen voor een beroep op dwaling. Zeker bij een nieuwbouwproject als het winkelcentrum Kloosterveste waarbij, zoals Happy Garden kon begrijpen, de toekomst onzeker is en afhankelijk van een veelheid van factoren, mag niet lichtvaardig op aanprijzingen van de projectontwikkelaar of de verhuurder worden afgegaan. Daarbij speelt mee dat Happy Garden een bedrijfsmatige en professionele partij is die geacht mag worden voldoende in staat te zijn voor haar eigen belangen te waken.
4.6
Voorts rust op Happy Garden de bewijslast van haar stellingen, zoals deze in punt 4.5 zijn weergegeven. Daarbij stelt de kantonrechter met betrekking tot de waardering van het geleverde bewijs het volgende voorop. Voor de getuigen [vennoot 1 eisende partij] en [vennoot 2 eisende partij] geldt dat zij als vennoten van Happy Garden gezamenlijk belast zijn met het leveren van bewijs zodat ieder van hen aangemerkt dient te worden als partijgetuige voor wie de beperking van artikel 164 lid 2 Rv van toepassing is. De door ieder van hen als getuige afgelegde verklaring kan daarom alleen bewijs in zijn of haar voordeel opleveren, indien aanvullend bewijs voorhanden is dat zodanig sterk is en zulke essentiële punten betreft dat het zijn/haar verklaring voldoende geloofwaardig maakt. Als bewijs heeft Happy Garden onder meer de verklaringen van de getuigen in het voorlopig getuigenverhoor ingebracht.
4.7
De getuige [vennoot 1 eisende partij] heeft, voor zover hier van belang, het volgende verklaard:
"
(…) Op uw vraag kan ik antwoorden dat ik mij herinner dat de heer [ontwikkelingsmanager] bij alle gesprekken aanwezig is geweest. Er waren meerdere personen aanwezig, bijvoorbeeld ook van de projectontwikkelaar, maar voor ons was de heer [ontwikkelingsmanager] het aanspreekpunt. De heer [ontwikkelingsmanager] heeft gezegd dat de woonwijk snel zou groeien tot 18.000 mensen, dat de wijk zou worden gebouwd tot Bovensmilde en ons werd een gouden toekomst beloofd. Dit is niet alleen gezegd in de voorlichtingsbijeenkomsten. Ook bij de gesprekken over de huurovereenkomst heb ik meerdere keren aan de heer [ontwikkelingsmanager] gevraagd hoe het zat met de 18.000 inwoners, en of dat echt wel ging gebeuren, want op dat moment waren er maar 10.000 inwoners in de wijk. De reactie van de heer [ontwikkelingsmanager] was, het was toen 2010, dat de appartementen boven de winkels op tijd afgebouwd zouden zijn en dat dan zou worden begonnen met de bouw van de buitenste ring, en dan vervolgens richting Bovensmilde bouwen. Er is nooit gezegd dat er zou worden gestopt met de bouw. Bij deze gesprekken waren, behalve de heer [ontwikkelingsmanager] uiteraard, ook aanwezig mijn man en een stagiaire van AM B.V. [stagiaire] of [stagiaire]. De heer [ontwikkelingsmanager] heeft telkens gezegd dat er 18.000 mensen zouden komen te wonen, er zouden heel veel huizen komen, tegenover het plekje dat hij ons liet zien zou een gezondheidscentrum komen en het zou allemaal heel mooi worden. (…) Naar aanleiding van een vraag van mr. [NAAM]. Het was toen 2010 en er waren 10.000 inwoners in de wijk. Op onze vraag waarom de huur zo hoog was antwoordde de heer [ontwikkelingsmanager] dat het aantal inwoners 18.000 zou worden. Toen heb ik gezegd als dat inderdaad 18.000 inwoners worden dan lijkt ons de huurprijs goed. (…) De heer [ontwikkelingsmanager] wist dat het aantal inwoners voor ons belangrijk was want daarom wilden wij het contract niet tekenen. We vonden de huurprijs te hoog. De heer [ontwikkelingsmanager] heeft toen uitdrukkelijk gezegd dat er 18.000 inwoners zouden komen te wonen. Het toekomstbeeld dat de heer [ontwikkelingsmanager] schetste van Kloosterveste was te aantrekkelijk om het niet te doen. (…)
".
De getuige [vennoot 2 eisende partij] heeft, voor zover hier van belang, het volgende verklaard:
"
(…) Wij zijn de huurovereenkomst en deze huurprijs aangegaan op grond van het aantal inwoners en dat is niet zo uitgekomen. Er is gezegd dat er op korte termijn 18.000 inwoners zouden komen en op grond van die toezegging zijn wij de huurovereenkomst aangegaan. Deze toezegging is gedaan door de heer [ontwikkelingsmanager]. Dit is geweest bij hun op kantoor, en dit is meerdere keren herhaald. Met kantoor bedoel ik het kantoor van AM B.V. Er zijn, denk ik, zo'n 6 á 7 gesprekken geweest. (…) Er is door [ontwikkelingsmanager] gezegd dat dit het mooiste plekje zou worden voor de horeca, er zouden op korte termijn 18.000 inwoners komen en er zouden woningen worden gebouwd. Het zou de grootste woonwijk van Assen worden met inwoners met een hoog gemiddeld inkomen, gezinnen met 2 á 3 auto's en er zou gebouwd worden tot Bovensmilde. Er zouden ook voorzieningen komen, zoals gezondheidsvoorzieningen. (…) Uiteindelijk heb ik ondertekend omdat werd gezegd dat het het grootste winkelcentrum van Assen zou worden met 18.000 inwoners in de wijk en dat het voor een ondernemer een gouden kans was. Dit zijn de woorden van de heer [ontwikkelingsmanager]. Op uw vraag over de voorlichtingsbijeenkomsten kan ik antwoorden dat ik naar één voorlichtingsbijeenkomst ben geweest voor alle ondernemers. Ik weet niet zeker, of dit voor of na het tekenen van de huurovereenkomst is geweest. Ik weet zeker dat ik bij één voorlichtingsbijeenkomst ben geweest. Daar zijn in dezelfde bewoordingen dingen gezegd over de ontwikkeling van Kloosterveste, zoals dat het de grootste woonwijk van Assen zou worden, dat er 18.000 inwoners zouden komen, dat er om het centrum ook zou worden gebouwd met vrijstaande woningen. (…) Wat mij betreft heeft de heer [ontwikkelingsmanager] aan mij een toezegging gedaan over het aantal inwoners. Hij heeft gezegd dat er binnenkort 18.000 inwoners zouden zijn en dat dit een gouden ei was. Dit heeft hij bij ieder gesprek dat we met elkaar hadden gezegd. Ik was toen nog niet zeker of ik deze zaak wel wilde openen. Uiteindelijk heb ik de heer [ontwikkelingsmanager] vertrouwd en heb ik de overeenkomst getekend.(…)
".
De getuige [getuige 1] heeft, voor zover hier van belang, het volgende verklaard:
"
(…) Voor zover ik mij herinner is er één informatiebijeenkomst geweest voor alle ondernemers en winkeliers; er was die avond ook een maquette. Ik durf niet te zeggen wanneer die informatiebijeenkomst is geweest, behalve dat het in 2010 moet zijn geweest. Ik weet dat daar aanwezig waren [ontwikkelingsmanager], [stagiaire], een stagiaire, en een zekere [aanwezige] die wij vragen konden stellen over de bouw. En natuurlijk waren er de ondernemers. De heer [ontwikkelingsmanager] deed het woord. Er werd een rooskleurig beeld geschetst, het zou het mooiste winkelcentrum worden, er zouden in de wijk 18.000 mensen komen wonen, de buitenste ring om het winkelcentrum heen zou nog bebouwd worden en mensen uit Bovensmilde zouden ook in Kloosterveste komen winkelen. In Kloosterveen zouden veel tweeverdieners komen, die veel te besteden hadden en die zouden allemaal komen winkelen in Kloosterveste. Er zouden appartementen worden gebouwd boven de winkels en die zijn er ook gekomen. Maar ook boven het wijkcentrum zouden woningen of appartementen worden gebouwd en dat is niet door gegaan. (…) Of er een toezegging is gedaan, zoals u mij vraagt, is moeilijk te zeggen. Er is een rooskleurig beeld geschetst door mensen die volgens mij verstand van zaken hebben, en ik mag er toch van uit gaan dat een makelaar aan mij geen onjuiste dingen verteld. Bovendien zitten er in het winkelcentrum ook een Hema en een Blokker, dat zijn grote ketens, en die zullen toch wel weten wat ze doen. De hele presentatie, inclusief de maquette gaven een mooi beeld en daar laat je je door leiden. Uiteindelijk is het ook een mooi winkelcentrum geworden. Wat voor mij het belangrijkste was waren de verhalen dat het een dorp op zich zou worden met veel inwoners en veel voorzieningen. Dat er ongeveer 18.000 inwoners in Kloosterveen zouden komen is meerdere keren gezegd, ook in individuele gesprekken die ik later met [ontwikkelingsmanager] heb gehad. En al die inwoners zouden in Kloosterveste komen winkelen want het zou een apart centrum worden van het centrum van Assen. (…) Ook ik heb meerdere gesprekken gehad met [ontwikkelingsmanager] over het tekenen van het huurcontract. Telkens heeft hij gezegd dat er 18.000 inwoners zouden komen wonen in Kloosterveen. We hebben zelf nog een klein marktonderzoek gehouden in de buurt om te informeren of de mensen voldoende belangstelling hadden voor het winkelcentrum. Dat was wel het geval, het zag er allemaal positief uit. Natuurlijk wisten we wel dat er een crisis was, maar dat was toen allemaal nog niet zo duidelijk.
".
De getuige [ontwikkelingsmanager] heeft, voor zover hier van belang, het volgende verklaard:
"
Ik ben betrokken geweest bij de ontwikkelingen van het winkelcentrum Kloosterveste te Assen. Ik ben voor mijn bedrijf ontwikkelingsmanager geweest met betrekking tot dit centrum. Dat was in eerste instantie nog BAM Vastgoed, dit is later samen gegaan met AM B.V. BAM Vastgoed dan wel AM B.V. was uitsluitend betrokken bij de ontwikkeling van Kloosterveste, dus niet bij het deel erom heen, ook wel de woonwijk Kloosterveen. Voor wat betreft het commerciële deel was ik de trekker van het project, en daarmee doel ik op winkels, bedrijven, dienstverlening en dergelijke. Een collega van mij was verantwoordelijk voor de woningen, maar uiteraard deden wij veel dingen samen. (…) De avond was inderdaad georganiseerd in het informatiecentrum. Ik heb die avond inderdaad het woord gevoerd en toegelicht dat in de huurovereenkomsten de verplichting is opgenomen om lid te worden van de winkeliersvereniging. Ik herinner mij dat die avond ook aanwezig was [medewerker MVGM] van MVGM, de beheerder namens de belegger van het winkelgedeelte. U vraagt mij of ik die avond ook in algemene en aanprijzende woorden nog heb gesproken over Kloosterveste of Kloosterveen. In het algemeen kan ik zeggen dat ik enthousiast ben over de projecten die ik doe en ook over dit project ben ik nog steeds enthousiast. Het is een mooi project. Of ik op die avond iets heb gezegd zoals u boven heeft aangegeven, kan ik mij niet herinneren. (…) Gesprekken over de huurovereenkomsten heb ik altijd met de individuele huurders gedaan. In die gesprekken is gesproken over het aantal inwoners in Kloosterveen en ik heb gezegd dat Kloosterveen door de gemeente is uitgelegd voor 18.000 inwoners. Ik kan natuurlijk geen garantie geven dat er 18.000 inwoners komen wonen, dat is niet mijn bevoegdheid, en dat heb ik ook nooit gedaan. Ik kan wel over verwachtingen hebben gesproken. Ik heb wel eens gezegd dat Kloosterveste op de middenstip van de wijk ligt. Daarmee heb ik willen zeggen dat Kloosterveste midden in de wijk ligt en dat aannemelijk is dat bewoners van de wijk daar komen winkelen. Dat geldt ook voor de dienstverlening in de wijk. U houdt mij voor dat ik gezegd zou hebben dat er 18.000 inwoners in de wijk komen wonen, dat die allemaal zullen winkelen in Kloosterveste, en dat ook inwoners van Bovensmilde daar zullen gaan winkelen. Ik kan mij niet herinneren dat ik zoiets heb gezegd en ik kan het me ook niet voorstellen. Sterker nog: ik heb dat nooit gezegd. Ik heb de mensen niet aan een touwtje en ik heb nooit een garantie gegeven dat er 18.000 mensen zouden komen wonen. (…) BAM Vastgoed is vanaf 2000 bij dit project betrokken geweest. Ik zelf vanaf eind 2007. Volgens de plannen zou worden gestart met de buitenring, en als de ontwikkeling daarvan op gang zou komen dan pas zou worden gestart met de binnenring. Voor de buitenring zijn zogenaamde blokken door ons uitontwikkeld en op de markt gebracht. Ik denk dat het 2006 was toen bleek dat de ontwikkeling van de buitenring niet van de grond kwam. De gemeente wenste dat de ontwikkeling van de binnenring werd gestart. Dat was niet volgens de afspraken. Uiteindelijk is in 2007 in een allonge afgesproken dat met de ontwikkeling van de binnenring zou worden gestart en tevens zou worden doorgegaan met de ontwikkeling van de buitenring. Volgens de plannen zouden in de buitenring circa 400 woningen moeten komen. Daaromheen ligt de woonwijk Kloosterveen. Wat ik nog weet is dat de 10.000ste inwoner van Kloosterveen op enig moment is verwelkomd. Als de gemeente op 18.000 wil komen, moeten er dus nog zo'n 7 á 8 duizend inwoners bij komen. Dat kan uiteraard niet alleen in de buitenring maar zal vooral moeten gebeuren in de andere delen van Kloosterveen. In 2010 was er nog geen sprake van dat de grond van de buitenring aan de gemeente zou worden terugverkocht. Het was dus niet aannemelijk op dat moment dat de buitenring niet verder ontwikkeld zou worden, die conclusie wil ik niet trekken. Ik meen dat in 2008/2009 het tweede plan voor de ontwikkeling van de buitenring is gemaakt. Ik was nog steeds bezig de buitenring verder te ontwikkelen. Als ik het goed heb is de grond in december 2011 terugverkocht aan de gemeente. (…) Op een vraag van mr. [NAAM]18.000 inwoners vandaan komt moet ik antwoorden dat ik dat niet precies weet. Ik kan mij niet herinneren dat iemand van de gemeente dat tegen mij heeft gezegd; ik denk dat het ergens in de plannen heeft gestaan. Vanaf de eerste dag dat ik met dit project bezig was was mij duidelijk dat Kloosterveen is ontworpen voor 18.000 inwoners. Ik herinner mij dat ik een aantal gesprekken heb gehad met meneer en mevrouw van Happy Garden. Ik kan mij niet herinneren dat in die gesprekken het getal 18.000 aan de orde is geweest, maar dat kan ik mij wel voorstellen. Ik heb in gesprekken met de verschillende huurders het getal 18.000 wel genoemd, ook omdat ik weet dat dat voor de huurders relevante informatie is. U vraagt mij naar de gesprekken met Happy Garden; dat waren aardige en prettige gesprekken. Ik herinner mij dat zij de huurprijs te hoog vonden, maar dat vond ik niet vreemd, dat hoort erbij. Op uw vraag antwoord ik dat ik mij niet kan herinneren dat Happy Garden op enig moment tegen mij heeft gezegd dat zij de huurprijs te hoog vond omdat er maar 10.000 inwoners waren in Kloosterveen. Op een vraag van mr. [NAAM]gesprekken niet kan herinneren dat het voor Happy Garden van belang was of er 10 dan wel 18 duizend inwoners waren. Op een vraag van mr. [NAAM]2010 niet wist of de 18.000 inwoners in Kloosterveen gehaald zouden worden. Ook nu zeg ik dat het best gehaald kan worden alleen niemand weet wanneer. (…) Nu u mij dit heeft voorgelezen wil ik graag het volgende toevoegen. Ik heb gezegd dat de 18.000 inwoners wel gehaald kunnen worden, maar ik wil benadrukken dat ik daar geen enkele invloed op heb en dat ik ook niet weet welke plannen de gemeente op dit moment heeft. In die zin kan ik er niks over zeggen.
".
De getuige [getuige 2] heeft, voor zover hier van belang, het volgende verklaard:
"
Ik ben tot 1 oktober 2013 directeur van AM B.V. en in die hoedanigheid bevoegd AM te vertegenwoordigen. Ik was dus ook bevoegd om het huurcontract met Happy Garden te ondertekenen en zodoende is mijn naam onder dat contract terecht gekomen. Tevens was ik eindverantwoordelijk voor het project Kloosterveste. Ik ben eigenlijk alleen op de achtergrond bij de huurovereenkomst met Happy Garden betrokken geweest. Bij de onderhandelingen was ik niet betrokken. Wel is het zo dat ik één keer bij Happy Garden in het nieuwe restaurant in Kloosterveste ben gaan eten, maar dat was dus nadat de huurovereenkomst al was gesloten. Op een vraag van mr. [NAAM]wist van het getal 18.000 aan inwoners in Kloosterveen. Dat getal is van de gemeente afkomstig maar betreft een prognose, en ik zeg erbij dat ik ook wel hogere en lagere prognoses heb gehoord. Deze prognoses komen van de gemeente en ik denk dat ik die heb gehoord in de stuurgroep, waar ook aanwezig waren de verantwoordelijke wethouder destijds, en de bij de gemeente verantwoordelijke projectleider. Op een andere vraag van mr. [NAAM]is gerealiseerd en dat vanaf dat moment verschillende scenario's zijn bekeken voor de buitenring. Pas toen bleek ons dat die ontwikkeling er niet gunstig uit zag. De gemeente zag meer mogelijkheden dan wij op dat moment en toen is besloten de buitenring terug te leveren aan de gemeente. De contracten voorzagen in die mogelijkheid. Ik weet niet precies wanneer dat is geweest, ik denk in 2011/2012. Ik wil daar nog aan toevoegen dat bouwlogistiek gezien voor de ontwikkeling van de binnenring de buitenring noodzakelijk was. We konden die ontwikkeling dus pas starten toen de binnenring gereed was. De passanten- en inwonersaantallen beschouwen wij als louter prognoses en wij kunnen daarover dan ook nooit garanties geven of toezeggingen doen.
".
De getuige [stagiaire] heeft, voor zover hier van belang, het volgende verklaard:
"
(…) Ik ben bij een aantal gesprekken aanwezig geweest die gingen over de onderhandelingen met Happy Garden; niet alle. [ontwikkelingsmanager] voerde de gesprekken; ik had vooral een uitvoerende taak. Dat betekent dat ik ervoor moest zorgen dat afspraken werden vastgelegd en uiteindelijk terecht kwamen in de contracten.(…) Ik weet wel dat in een aantal van die gesprekken het verzorgingsgebied aan de orde is gekomen. Daarbij noemden wij het aantal inwoners dat op dat moment in de wijk Kloosterveen woonachtig was. Ook is in een aantal van die gesprekken het groeipotentieel aan de orde gekomen. Wij hebben daarover gezegd, ons baserend op informatie van de gemeente, dat op termijn in de wijk 18.000 inwoners zouden kunnen wonen. Ik heb echter geen vaste termijn genoemd. In de gesprekken met Happy Garden waren mevrouw [vennoot 2 eisende partij] en haar echtgenoot aanwezig; de ene keer met zijn tweeën de andere keer mevrouw [vennoot 2 eisende partij] alleen. Op hoofdpunten zijn in die gesprekken aan de orde gekomen de locatie, de oppervlakte, de huurprijs en de oplevering. In verband met de huurprijs kan ik mij niet herinneren dat daarbij door Happy Garden is gezegd dat zij deze te hoog vonden gelet op het aantal inwoners van dat moment. U vraagt mij uitdrukkelijk of ik mij kan herinneren dat Happy Garden de huurprijs te hoog vond omdat er nog geen 18.000 inwoners in de wijk waren. Ik antwoord daarop dat ik mij dat echt niet kan herinneren; op die manier is dat niet aan de orde gesteld. Happy Garden heeft wel te kennen gegeven de huurprijs te hoog te vinden, maar dat is altijd zo bij het begin van de onderhandelingen. (…) Op een vraag van mr. [NAAM]dat in de gesprekken met Happy Garden het groeipotentieel van de wijk aan de orde is gekomen, want dat is in meerdere gesprekken met huurders aan de orde geweest. Maar ik kan mij niet concreet herinneren, en durf dus niet met zekerheid te zeggen dat dit met Happy Garden is besproken. Op een andere vraag van mr. [NAAM]wist dat het aantal inwoners van Kloosterveen van 18.000 voor Happy Garden essentieel was. Op nog een vraag van mr. [NAAM]18.000 inwoners voor Happy Garden kan ik antwoorden dat dit niet een steeds terugkerend ofwel repeterend iets was in de gesprekken; in ieder geval niet in de gesprekken waarbij ik aanwezig ben geweest. Op weer een andere vraag van mr. [NAAM]stijds geen schriftelijke bron had waaruit dat inwonersaantal van 18.000 bleek. Ik denk dat ik dat heb gehoord in de overleggen die wij met de gemeente hadden. (…) Het is mij bekend dat Kloosterveste op dit moment niet zo goed loopt. In mijn visie heeft dat vooral te maken met de economische crisis. Dat was in 2010, de periode waarin het contract werd gesloten, ook wel bekend. Dat bleek bijvoorbeeld uit het feit dat sommige huurders van de bank geen financiering kregen; de banken waren voorzichtig, dat is mijn aanname. Nu u mij dit voorleest wil ik een kanttekening maken bij het verzorgingsgebied. Verzorgingsgebied is niet hetzelfde als inwonersaantal van de wijk. In de gesprekken waarbij het groeipotentieel aan de orde is gekomen hebben wij het steeds gehad over het potentiële inwonersaantal van de wijk. Wij hebben niet gezegd of bedoeld te zeggen dat dat ook het verzorgingsgebied is van Kloosterveste, want dat kun je zo niet zeggen. Het verzorgingsgebied is van een aantal factoren afhankelijk en de definitie kan verschillen per ondernemer of huurder."
.
De getuige [getuige 3] heeft, voor zover hier van belang, het volgende verklaard:
"
(…) De onderhandelingen over de huurprijs heb ik gedaan met [stagiaire] en die verliepen in een prettige sfeer. Inderdaad zijn daarbij, zoals u vraagt, de ontwikkelingen in de wijk aan de orde gekomen, zoals Kloosterveste, de binnen- en buitenring en Kloosterveen. Als ondernemer weet je van de kengetallen, voor een opticien 12.000 voor een audicien 20.000. In die gesprekken heeft [stagiaire] meerdere malen het getal 18.000 genoemd. Deze gesprekken vonden plaats in februari 2010, dus nog voordat met de bouw was begonnen. Het getal 18.000 is door [stagiaire] genoemd als een vaststaand feit. Natuurlijk wist ik dat er op dat moment nog geen 18.000 inwoners waren, de wijk was in ontwikkeling. Op dat moment was er nog geen sprake van dat huizen niet gebouwd zouden worden, bijvoorbeeld in de buitenring of in Kloosterveen. Het was nog voor het dieptepunt van de crisis. Op uw vraag antwoord ik dat ik mij de exacte bewoordingen die [stagiaire] gebruikte na al die jaren niet meer kan herinneren. Maar als ondernemer luister ik goed naar wat er wordt gezegd en het werd aan mij gepresenteerd als dat er geen twijfel mogelijk was dat er 18.000 inwoners zouden komen. Nogmaals, het werd als een vaststaand feit gepresenteerd. Ik kan hier nog aan toevoegen, dat als dit niet op die manier zou zijn gepresenteerd ik mijn opvolger/eigenaar niet zou hebben geadviseerd de vestiging te openen. (…) Op uw vraag kan ik antwoorden dat er meerdere informatiebijeenkomsten zijn geweest in de ruimte waar ook de maquette staat. [ontwikkelingsmanager] was daarbij aanwezig en ik ging daar samen met mijn opvolger naartoe. Het was in een soort bouwkeet waar de maquette stond en ik denk dat daar wel twee informatieavonden zijn gehouden. Deze waren bestemd voor ondernemers die belangstelling hadden. De bouw was op dat moment al in volle gang. [stagiaire] was daarbij ook aanwezig, beide keren. [ontwikkelingsmanager] en [stagiaire] vulden elkaar aan op vragen die door de ondernemers werden gesteld. Ook op die informatieavonden is het aantal van 18.000 inwoners genoemd en is verteld dat de bouw in volle gang was, de binnenring was al ver gevorderd inclusief de woningen en met de buitenring zou volgend jaar gestart worden. Ook op die avonden is het aantal van 18.000 als vaststaand feit gepresenteerd, dusdanig dat ik daar als ondernemer op af ben gegaan. Op uw vraag of ik vind dat ik daar op af mocht gaan antwoord ik dat beide heren hoog waren in de organisatie van AM B.V. en dat ik ervan uit mag gaan dat zij van alles op de hoogte zijn en deskundig zijn. Als zij dan bepaalde dingen zeggen dan mag ik ervan uit gaan dat dat juist is en dat ik daar op af kan gaan. Zij hebben bij het aantal van 18.000 geen enkel voorbehoud gemaakt of een slag om de arm gehouden. (…) Ik heb mijzelf ook goed geïnformeerd door op websites te kijken, contacten met de gemeente te hebben en alle andere informatie die ik ontdekte. Ook daar stond het aantal van 18.000 vermeld, bijvoorbeeld op de website van de gemeente Assen, en van AM B.V. Deze informatie spoorde dus met wat ik had gehoord van [ontwikkelingsmanager] en [stagiaire]. Ik had dus geen reden om aan de mededelingen te twijfelen. Er is nog een keer een extra informatieavond gehouden voor de rotaryclub. Er is toen een rondleiding geweest op de bouw en ook toen werden dezelfde getallen genoemd; daarmee bedoel ik de 18.000 inwoners van Kloosterveen.
".
4.8
De kantonrechter overweegt het navolgende. De getuigen [vennoot 1 eisende partij] en [vennoot 2 eisende partij] hebben verklaard dat de heer [ontwikkelingsmanager] desgevraagd uitdrukkelijk heeft gezegd dat er 18.000 mensen zouden komen wonen in Kloosterveen. Behalve dat uit deze bewoordingen niet blijkt van een garantie of harde toezegging, worden deze verklaringen niet ondersteund door de verklaringen van de heer [ontwikkelingsmanager] of de heer [stagiaire]. Beiden verklaren immers dat zij weliswaar in positieve bewoordingen over het project hebben gesproken en dat in de woonwijk 18.000 bewoners zou komen, maar dat zij geen garanties konden geven en dus ook niet hebben gegeven, dat zij zijn afgegaan op informatie van de gemeente, dat door hen is gesproken over prognoses en verwachtingen en dat geen termijn is gegeven voor het bereiken van 18.000 inwoners. Dit betekent, gelet op wat de kantonrechter in punt 4.6 heeft overwogen, dat voor de waardering van het bewijs de verklaringen van [vennoot 1 eisende partij] en [vennoot 2 eisende partij] niet kunnen worden meegewogen nu geen aanvullend bewijs voorhanden is dat zodanig sterk is en zulke essentiële punten betreft dat het hun verklaringen voldoende geloofwaardig maakt. Op basis van de verklaringen van [vennoot 1 eisende partij], [vennoot 2 eisende partij], [getuige 1] en [getuige 3] neemt de kantonrechter wel aan dat door de projectontwikkelaar, de verhuurder en/of de beheerder op de informatieavond(-en) of in de onderhandelingen in rooskleurige bewoordingen het winkelcentrum Kloosterveste en de woonwijk Kloosterveen zijn aangeprezen en dat in stellige bewoordingen is aangegeven dat er 18.000 inwoners in Kloosterveen zouden komen wonen. Dat is echter, zoals de kantonrechter in punt 4.5 tot uitgangspunt heeft genomen, niet voldoende voor een beroep op dwaling. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat niet is gebleken dat Happy Garden - in de personen van [vennoot 1 eisende partij] en [vennoot 2 eisende partij] - enig eigen onderzoek hebben gedaan naar de ontwikkelingen van Kloosterveste en Kloosterveen, terwijl op dat moment - namelijk al sinds 2008 - de economische crisis gaande was en men wist dat er op dat moment pas 10.000 inwoners in Kloosterveen woonden. Dat wist Happy Garden ook. Ook mag van Happy Garden worden verwacht dat zij weet dat met betrekking tot een nieuwbouwproject als het onderhavige sprake is van beloftevolle mogelijkheden maar ook van onzekerheid of die verwachtingen wel zullen uitkomen, en dat er dus geen garanties zijn. Happy Garden is enkel en alleen afgegaan op de positieve bewoordingen van de project-ontwikkelaar, de verhuurder en/of de beheerder. Van Happy Garden mag echter als
bedrijfsmatige en professionele partij worden verwacht dat zij inziet dat een project als Kloosterveste in mooie bewoordingen wordt aangeprezen en dat zij niet lichtvaardig enkel en alleen daarop afgaat. Naar het oordeel van de kantonrechter is van dit laatste sprake geweest. Dat behoort voor risico van Happy Garden te komen.  Tot slot blijkt uit de getuigen-verklaringen niet dat de projectontwikkelaar, de verhuurder en/of de beheerder in 2010 er al van op de hoogte waren dat het aantal inwoners niet gehaald zou worden. De kantonrechter verwijst naar de verklaringen van de heer [ontwikkelingsmanager] en de heer [getuige 2] op dit punt. De conclusie van het voorgaande is, dat de stellingen van Happy Garden niet zijn komen vast te staan. Het beroep op dwaling zal de kantonrechter aldus niet honoreren.
Met betrekking tot de vordering op grond van wanprestatie
4.9
Voor wat betreft het beroep op wanprestatie overweegt de kantonrechter dat van een garantie of een harde toezegging niet is gebleken, zoals in punt 4.8 is overwogen. Daarmee faalt een beroep van Happy Garden op wanprestatie, daargelaten het beroep van DRET en CBRE op art. 11.6 van de Algemene Huurbepalingen Winkelruimte.
Met betrekking tot de vordering op grond van onvoorziene omstandigheden
4.10
Met betrekking tot het beroep van Happy Garden op onvoorziene omstandigheden overweegt de kantonrechter het volgende. Allereerst geldt dat de regeling van onvoorziene omstandigheden in art. 6:258 BW dient te worden gezien als een lex specialis ten opzichte van art. 248 lid 2 BW, ofwel de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Partijen zijn gebonden aan de door hen gesloten overeenkomst, tenzij dat tot een kennelijk onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechter dient daarbij, dat blijkt wel uit de gekozen bewoordingen, een grote terughoudendheid te bewaren. In het algemeen is een economische teruggang of malaise geen onvoorziene omstandigheid. Zeker professionele of bedrijfsmatige partijen worden geacht daarmee rekening te kunnen houden. Dit kan worden beschouwd als behorend tot het normale ondernemersrisico. In het onderhavige geval speelt mee dat op het moment van het afsluiten van de huurovereenkomst in 2010 de economische crisis al in volle gang was. Happy Garden had zich dat kunnen realiseren. Van een onvoorziene omstandig-heid kan alleen daarom al niet gesproken worden. Ook het feit dat de projectontwikkelaar en de gemeente besluiten een deel van het project af te breken en terug te leveren aan de gemeente beschouwt de kantonrechter niet als een onvoorziene omstandigheid. Het niet doorgaan van plannen of het wijzigen of uitstel daarvan is inherent aan dit soort projecten. Het beroep van Happy Garden op onvoorziene omstandigheden faalt.
Met betrekking tot de vordering op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid
4.11
Met betrekking tot het beroep op art. 6:248 lid 2 BW overweegt de kantonrechter dat, net als bij de onvoorziene omstandigheden van art. 6:258 BW, de rechter grote terughoudendheid dient te betrachten. In dit geval is van belang dat bij de ontwikkeling van een nieuw winkelcentrum zoals Kloosterveste, of een nieuwe woonwijk als Kloosterveen, sprake is van toekomstige onzekere omstandigheden. Tegenvallende bezoekersaantallen (of bewonersaantallen) behoren - behoudens bijzondere omstandigheden - tot het gewone ondernemersrisico van de huurder. Van bijzondere omstandigheden is de kantonrechter niet gebleken. De kantonrechter verwijst hierbij naar wat hij heeft overwogen in punt 4.10. Verder heeft Happy Garden, zoals DRET en CBRE hebben aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de huidige inkomsten dusdanig laag zijn dat het voortbestaan van Happy Garden in het geding is. Alle omstandigheden samen genomen, kan niet worden aangenomen dat handhaving van de huidige huurprijs naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. Ook het beroep van Happy Garden op art. 6:248 lid 2 BW faalt.
4.12
Happy Garden heeft in punt 38 van haar dagvaarding nog een algemeen bewijsaanbod gedaan. Wat Happy Garden, naast de getuigenverklaringen van het voorlopig getuigenverhoor en de in de procedure overgelegde stukken, nog te bewijzen wil aanbieden, heeft zij niet toegelicht of gespecificeerd. Aan nadere bewijslevering komt de kantonrechter dan niet meer toe.
4.13
De slotsom is dat de kantonrechter de vorderingen van Happy Garden zal afwijzen.
4.14
Happy Garden wordt als de in het ongelijk te stellen partij veroordeeld in de kosten van deze procedure, waaronder de kosten van het voorlopig getuigenverhoor, een en ander zoals hierna in de beslissing is vermeld. De kantonrechter rekent € 600,00 per punt.
De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen van Happy Garden af;
veroordeelt Happy Garden hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van CBRE en/of DRET begroot op € 2.400,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar itgesproken op 9 juni 2015.
typ/conc: 552 / GJJS