ECLI:NL:GHAMS:2015:4026
Gerechtshof AMS — Uitspraak 


GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer 				: 200.155.501/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam	: C/13/511810 / HA ZA 12-263
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 september 2015
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BURO AMSTERDAM HOLDING B.V. (voorheen: BURO AMSTERDAM B.V.)
,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. A.D. van Koningsveld te Amsterdam,
tegen:
1
[geïntimeerde sub 1] ,
2.	[geïntimeerde sub 2]
,
beiden wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. E.J. Loos te Amsterdam.
1
Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Buro Amsterdam en [geïntimeerden] genoemd.
Buro Amsterdam is bij dagvaarding van 7 augustus 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 18 juni 2014, onder bovengenoemd zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie, en Buro Amsterdam als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven van Buro Amsterdam;
- memorie van antwoord, tevens houdende voorwaardelijke vermeerdering van e	is, met een productie, van [geïntimeerden]
Aanvankelijk is op verzoek van [geïntimeerden] een datum voor pleidooi bepaald. Later hebben partijen afgezien van pleidooi.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Buro Amsterdam heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen en haar vorderingen, als neergelegd in de memorie van grieven, alsnog zal toewijzen, met beslissing over proceskosten, alles uitvoerbaar bij voorraad.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en voorts hun eis voorwaardelijk vermeerderd als vermeld in de memorie van antwoord, met beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2
Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan, waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen.
Het gaat in deze zaak - voor zover in hoger beroep nog relevant - om het volgende.
2.1
Buro Amsterdam houdt zich bezig met de aan- en verkoop van onroerend goed en met projectontwikkeling.
2.2
[geïntimeerden] zijn particulieren en waren in 2011 op zoek naar een woning in Amsterdam.
2.3
[A] van aannemersbedrijf De Betonhoeve heeft [geïntimeerden] met het oog op hun zoektocht naar een woning in contact gebracht met Buro Amsterdam.
2.4
Partijen zijn in overleg getreden over de aankoop van een pand aan de [adres] (hierna: het pand). Het pand bestond uit vier woonlagen en was nog niet gesplitst in appartementsrechten. De bedoeling van partijen was dat [geïntimeerden] in het pand het (toekomstig) appartementsrecht op het (nog te realiseren) souterrain, de beletage, de eerste verdieping en de tuin van het pand (hierna: de benedenwoning) zouden verwerven. Buro Amsterdam zou een bovenwoning realiseren op de tweede en derde verdieping van het pand en deze aan een derde doorverkopen.
2.5
Een e-mail van 8 februari 2011 van Buro Amsterdam aan [geïntimeerden] vermeldt het volgende:
"Ik denk dat het gaat lukken: kan je 400.000 euro per laag kan betalen voor een driedubbel beneden met tuin op het zuiden en eigen grond? (dus 1,2 mln)? En broerlief 800.000 voor dubbel boven? Dan zou het kunnen lukken: we kunnen kopen voor 1.375 mln (k.k.), dan funderen voor 120/m (incl BTW via [A] ) maakt ca 1,5 mln voor 5 lagen dus 300.000 per laag. (...)"
2.6
In een omstreeks 10 februari 2011 door Buro Amsterdam opgesteld excel sheet met als opschrift ' [adres] , per e-mail toegezonden aan [geïntimeerden] , is achter 'aankoop' vermeld '1.375.000'.
2.7
Op 11 februari 2011 hebben [geïntimeerden] ingestemd met een bod voor het pand van
€ 1.355.000,--.
2.8
Op 11 februari 2011 heeft Buro Amsterdam aan [geïntimeerden] te kennen gegeven dat verhoging van de koopprijs voor het pand met € 18.000,-- nodig was om gunning te verkrijgen. Partijen zijn vervolgens overeengekomen de verhoging tussen hen gelijk te verdelen, voor ieder dus € 9.000,--.
2.9
Buro Amsterdam heeft omstreeks 15 februari 2011 een excel sheet opgesteld met als opschrift ' [adres] ontwikkeling' en deze aan [geïntimeerden] per e-mail toegezonden. In deze excel sheet staat achter 'aankoop' het bedrag 1.373.000; achter 'aankoop sous/bel/1' het bedrag 899.000 en achter 'resteert voor BA/Betonhoeve, aankoop 2/3' het bedrag 474.000.
2.10
Op 17 februari 2011 heeft Buro Amsterdam het pand gekocht voor een bedrag van € 1.293.000,--.
2.11
Eveneens op 17 februari 2011 heeft Buro Amsterdam aan [geïntimeerden] de benedenwoning in het pand verkocht tegen een koopprijs van € 899.000,--, met de bepaling dat de over dit bedrag verschuldigde overdrachtsbelasting voor rekening van [geïntimeerden] is. Daarnaast zijn partijen overeengekomen dat zij de kosten van opstalverzekering bij helfte zullen delen, dat [geïntimeerden] de helft van het overeengekomen funderingswerk, inclusief kelderbak, tot een maximum van
€ 60.000,-- voor hun rekening zullen nemen en dat de overige kosten van het cascowerk (dak, gevel, kozijnen, inclusief kozijnen voor de kelderbak, exclusief dakterras) door [geïntimeerden] en Buro Amsterdam ieder voor de helft zullen worden betaald.
2.12
Partijen zijn overeengekomen dat Buro Amsterdam aan [geïntimeerden] een hypothecaire geldlening zou verstrekken. De reden daarvoor was dat [geïntimeerden] geen hypothecaire geldlening van een bank konden krijgen, zolang het pand niet gesplitst was.
2.13
In een e-mail van 8 maart 2011 hebben [geïntimeerden] het volgende aan Buro Amsterdam geschreven:
"Wat zijn precies jullie plannen? Hebben jullie al vernomen of alle vergunningen zijn aangevraagd en hebben jullie al uitgebreide offerte van casco ontvangen (vanwege de 50 k in je sms naar [B] ) waar we vorige week over hebben gesproken?"
2.14
Buro Amsterdam heeft daarop op 8 maart 2011 het volgende geantwoord:
"
Nog niets. [A]
[Betonhoeve - hof]
is aan het uitwerken. Niets zonder overleg met jullie!"
2.15
In een e-mail van 29 maart 2011 van [geïntimeerden] aan Buro Amsterdam over de hoogte van de te verstrekken lening is vermeld:
"(...) "
Ik heb het volgende reken sommetje gemaakt:
- 899.000 (benedenhuis)
- 534.000 - 60.000 = 474.000 (bovenhuis)
= 899.000 + 474.000 =
+ 6%=
1455 nodig (zonder casco verbouwing)
(...)"
2.16
Op 30 maart 2011 is tussen [geïntimeerden] als schuldenaar en Buro Amsterdam als schuldeiser een hypothecaire schuldlening tot stand gekomen. De lening is aangegaan voor een periode van 8 maanden vanaf 1 april 2011.
2.17
Eveneens op 30 maart 2011 is tussen onder meer Buro Amsterdam als schuldenaar en [geïntimeerden] als schuldeiser een geldlening tot stand gekomen. Daarbij hebben Buro Amsterdam e.a. € 87.588,-- van [geïntimeerden] geleend, ter financiering van de activiteiten van Buro Amsterdam.
2.18
Op 16 mei 2011 heeft Buro Amsterdam bij een zogenoemde Groninger akte de benedenwoning aan [geïntimeerden] in eigendom overgedragen voor een koopprijs van
€ 899.000,--, met de bepaling dat [geïntimeerden] verplicht waren uiterlijk één week na het onherroepelijk worden van de splitsingsvergunning, maar uiterlijk 31 december 2011, dat wat zij verschuldigd waren uit de koopovereenkomst, te voldoen. In de akte is vermeld dat over het verkochte reeds overdrachtsbelasting werd geheven bij levering van het pand, waarbij de grondslag € 1.293.000,-- bedroeg.
2.19
Bij e-mails van 2 en 6  juni 2011 hebben [geïntimeerden] aan Buro Amsterdam laten weten dat zij uit de database van het Kadaster hadden vernomen dat voor de aankoop van het hele pand € 1.293.000,-- was betaald en dat dit niet in lijn is met de afspraken van partijen bij de aankoop.
2.20
Op 17 juni 2011 heeft De Betonhoeve aan [geïntimeerden] een factuur verzonden waarop is vermeld
'Rekening betreffende 'cascoherstel'
en
'conform de opdrachtbevestiging'
. De factuur sluit op een bedrag van € 29.750,--. De factuur is door [geïntimeerden] aan Buro Amsterdam gezonden en Buro Amsterdam heeft deze voldaan aan De Betonhoeve.
2.21
Op 19 juli 2011 hebben [geïntimeerden] het volgende e-mail bericht gezonden aan Buro Amsterdam:
"Vandaag ontvingen wij deze offerte van Betonhoeve. Zouden jullie het totaal overzicht van casco kosten met met ons willen delen; deze offerte kunnen wij niet plaatsen in het geheel. N.a.v. een gesprek met [C] afgelopen week, gaan wij ervan uit dat de totaal casco kosten binnen de 30.000,- inclusief btw blijven (...)"
2.22
Buro Amsterdam heeft diezelfde dag teruggemaild:
" [geïntimeerde sub 2] , dit is natuurlijk een verdraaiing. De prognose bij start was 60k en is dat nog steeds. Maar de afrekening is straks obv realisatie
."
2.23
[geïntimeerden] hebben hierop als volgt gereageerd:
"De afspraak is dat als de kosten hoger zijn , we gezamelijk keuzes maken. Vandaar het verzoek voor totaal overzicht."
2.24
Op 25 juli 2011 hebben [geïntimeerden] het volgende gemaild aan Buro Amsterdam:
"(...) Wat betreft de gevel werkzaamheden, wij hebben een totaaloverzicht nodig om hier beslissing over te nemen. [A] gaf aan dat de gevel restauratie initieel voor 4.000 begroot was, en geheel voegen 17.000. Andere posten zouden meevallen. Omdat het verschil voor de gevel dermate groot is, kunnen we zonder totaal overzicht geen beslissing nemen. (...)"
2.25
Op 26 juli 2011 is hierop door Buro Amsterdam als volgt gereageerd:
"(...) Zoals door [A] gecommuniceerd liggen de kosten voor het casco cfm prognose. De enige tegenvaller zou kunnen zijn, de balkons, maar daar beginnen we volgende week pas aan. Er geen verder 'totaaloverzicht', maar straks een eindafrekening. (...)"
2.26
Op 4 april 2012 hebben partijen de splitsingsakte ondertekend. [geïntimeerden] hebben aan Buro Amsterdam de koopsom en € 60.000,-- aan funderingskosten betaald, met dien verstande dat een deel van de koopsom (€ 35.960,--) bij de notaris in depot is gebleven, in verband met tussen partijen gerezen geschillen.
2.27
Bij vonnis van 16 juli 2012  heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam [geïntimeerden] veroordeeld om aan Buro Amsterdam € 35.960,-- aan verschuldigde overdrachtsbelasting en € 29.750,-- aan cascokosten te voldoen. [geïntimeerden] hebben aan het vonnis voldaan.
3
Beoordeling
3.1
In deze procedure hebben [geïntimeerden] primair gevorderd dat voor recht wordt verklaard - kort weergegeven - dat Buro Amsterdam tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gemaakte afspraken, waardoor [geïntimeerden] € 80.000,-- (dan wel een ander door de rechtbank in goede justitie te betalen bedrag) teveel hebben betaald voor de door hen verworven benedenwoning. De rechtbank heeft deze vordering aldus toegewezen, dat zij Buro Amsterdam heeft veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 46.200,--, vermeerderd met daarover berekende kosten koper en daarover betaalde rente.
In reconventie heeft Buro Amsterdam gevorderd - voor zover thans nog aan de orde - dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot betaling van € 13.140,-- aan cascokosten en
€ 27.150,-- aan kosten voor meerwerk. Deze vordering heeft de rechtbank afgewezen.
Het hoger beroep van Buro Amsterdam is gericht tegen de toewijzing van de vordering van [geïntimeerden] en de afwijzing van haar vordering.
3.2
Grief I
houdt in dat de rechtbank ten onrechte Buro Amsterdam heeft veroordeeld tot betaling van een bedrag aan [geïntimeerden] , terwijl [geïntimeerden] slechts een verklaring van recht had gevorderd.
3.3
De grief slaagt. Inderdaad hadden [geïntimeerden] slechts een verklaring voor recht gevorderd en niet een veroordeling tot betaling van Buro Amsterdam van een bepaald bedrag. Aangezien de rechtbank moet beslissen op grondslag van het gevorderde, stond het haar niet vrij zelfstandig en buiten partijen om een bepaald bedrag toe te wijzen. Zo nodig had de rechtbank [geïntimeerden] (bijvoorbeeld ter comparitie) om verduidelijking van hun vordering kunnen vragen, waarover Buro Amsterdam zich dan had kunnen uitlaten.
Gelet op hetgeen aan de orde zal komen bij r.o. 3.19 - 3.21, leidt het slagen van deze grief niet tot verdere rechtsgevolgen ten gunste van Buro Amsterdam.
3.4
Grief II
is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat Buro Amsterdam [geïntimeerden] verkeerd heeft voorgelicht over de aankoopprijs van het pand. Voorts houdt de grief in dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat partijen een bedrag van
€ 1.355.000,-- voor de aankoop van het pand zijn overeengekomen.
Volgens Buro Amsterdam heeft zij [geïntimeerden] geen verkeerde voorlichting gegeven over de aankoopprijs van het pand. Zij heeft getracht [geïntimeerden] steeds zo volledig en naar beste kunnen een overzicht te gegeven van de kosten van het project. Het risico van het project lag geheel bij Buro Amsterdam; anders dan [geïntimeerden] stellen was van een gezamenlijk project geen sprake. De enige gegevens die daarom van belang waren voor [geïntimeerden] waren de gegevens die betrekking hadden op hun eigen woning (de benedenwoning). De andere cijfers waren slechts bedoeld voor de eigen administratie van Buro Amsterdam. Voor zover bij die cijfers een ander aankoopbedrag dan
€ 1.293.000,-- is vermeld, had dat te maken met haar  administreren; bij het aankoopbedrag zijn dan namelijk de kosten van project gerekend, zoals de kosten van het eigen personeel, de stichtingskosten en andere projectontwikkelingskosten. Die kosten heeft zij beraamd op € 80.000,--, waarmee wordt uitgekomen op een bedrag van € 1.373.000,--. Verder voert Buro Amsterdam aan dat de rechtbank er ten onrechte aan voorbij gaat dat [geïntimeerden] al eerder kennis hadden genomen of hadden kunnen nemen van de juiste aankoopsom voor het gehele pand. In ieder geval hadden zij dit kunnen lezen in de Groninger akte  (punt 95 en 96 memorie van grieven).
3.5
Het hof overweegt als volgt. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat uit de processtukken en de daarbij overgelegde producties niet kan worden afgeleid dat tussen partijen een afspraak bestond, die inhield dat de door [geïntimeerden] te betalen koopprijs voor de benedenwoning berekend zou worden door van de aankoopsom voor het gehele pand een bepaald bedrag af te trekken. De stelling van [geïntimeerden] dat zij, nu de aankoopsom voor het gehele pand € 80.000,-- lager was dan waar zij vanuit waren gegaan, aanspraak kunnen maken op dat bedrag van € 80.000,--, gaat derhalve niet op. Voor zover hun vordering is gebaseerd op een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst, is die vordering derhalve niet toewijsbaar.
3.6
Het voorgaande laat echter onverlet dat uit de in het geding gebrachte producties niet anders kan worden afgeleid dan dat Buro Amsterdam [geïntimeerden] geen juiste informatie heeft verstrekt over de aankoopsom die voor het gehele pand zou moeten worden betaald en deze hoger heeft voorgespiegeld dan de aankoopsom in werkelijkheid was. Zo is in de e-mail van Buro Amsterdam van 8 februari 2011 vermeld dat de aankoopsom voor het pand € 1.3750.000,-- (kosten koper) was. Ook de excel sheets vermelden een hogere koopprijs dan € 1.293.000,--, namelijk
€ 1.373.000,-- (het excel sheet van omstreeks 15 februari 2011) en eerder
€ 1.375.000.-- (het excel sheet van omstreeks 10 februari 2011).
Verder heeft Buro Amsterdam [geïntimeerden] niet gecorrigeerd naar aanleiding van de e-mail van 7 april 2011, waarin wederom is gerekend met een aankoopprijs van het pand en een daarop berekende som aan overdrachtsbelasting van € 1.373.00,--. Uit de genoemde stukken blijkt bovendien dat [geïntimeerden] bij het aangaan van de overeenkomst - meer specifiek: bij hun instemming aan Buro Amsterdam om een bod uit te brengen op het pand en het jegens Buro Amsterdam op zich nemen van de verplichting om de benedenwoning voor € 899.000,-- aan te kopen - zijn uitgegaan van een aankoopsom voor het gehele pand van € 1.373.000,--. Er is geen andere conclusie mogelijk dan dat zij zich daarbij hebben gebaseerd op inlichtingen van Buro Amsterdam.
3.7
Aan de stelling van Buro Amsterdam dat in het bedrag van € 1.373.000,-- een marge zat van € 80.000,--, gaat het hof voorbij, nu zij dit nimmer kenbaar heeft gemaakt aan [geïntimeerden] , maar zij [geïntimeerden] in de onjuiste veronderstelling heeft gebracht dat € 1.373.000,-- de aankoopprijs voor het gehele pand was. Of het terecht was dat Buro Amsterdam een marge rekende van € 80.000,-- doet daarbij niet ter zake. Overigens heeft [geïntimeerden] in dit verband ook aangevoerd dat de marge voor Buro Amsterdam zat in de lagere prijs die zij per vierkante meter betaalde (in vergelijking met [geïntimeerden] ), en dat Buro Amsterdam gezegd had dat zij de bovenwoning voor
€ 625.000,-- in de verkoop zou doen, zodat zij, [geïntimeerden] , er vanuit gingen dat daarin de marge voor Buro Amsterdam was verdisconteerd. Buro Amsterdam heeft een en ander niet gemotiveerd weersproken.
3.8
Ook de stelling van Buro Amsterdam dat de bewuste excel sheets interne memo's betroffen, bedoeld voor eigen gebruik, passeert het hof. In dat geval had zij de excel sheets niet - zonder duidelijke toelichting- aan [geïntimeerden] moeten zenden. Overigens is de gewraakte informatie niet alleen uit de excel sheets af te leiden maar ook uit verschillende e-mailberichten. Ten slotte kan aan het vooroverwogene ook niet afdoen dat [geïntimeerden] uit de Groninger akte de juiste aankoopsom voor het pand hadden kunnen afleiden; de koopovereenkomst was toen immers al gesloten.
3.9
Naar oordeel van het hof is voldoende aannemelijk dat [geïntimeerden] de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden met Buro Amsterdam hadden gesloten, indien zij de juiste informatie hadden gehad over de hoogte aankoopsom voor het gehele pand. Uit de overgelegde e-mail correspondentie blijkt immers dat de basis voor alle berekeningen die uiteindelijk hebben geresulteerd in de koopprijs voor de benedenwoning van € 899.000,--, de aankoopsom voor het gehele pand was.
hebben zich dan ook terecht beroepen op dwaling als gevolg van een inlichting van Buro Amsterdam.
Daarmee faalt grief II.
3.10
Voor zover Buro Amsterdam in de toelichting op haar grieven nog ingaat op de vereisten voor onrechtmatige daad - waaraan volgens haar niet zou zijn voldaan - laat het hof die stellingen rusten, nu toewijzing van de vordering van [geïntimeerden] door de rechtbank is geschied op basis van dwaling. Zoals hiervoor is overwogen, deelt het hof het oordeel van de rechtbank daarover.
3.11
Vervolgens is aan de orde wat de gevolgen zijn van het geslaagde beroep op dwaling. Uit de inleidende dagvaarding (punt 42) blijkt dat [geïntimeerden] verzocht hebben de overeenkomst in stand te laten, maar op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW de gevolgen daarvan te wijzigen. De rechtbank heeft dat verzoek heeft toegewezen, in die zin dat zij de koopprijs voor de door [geïntimeerden] gekochte benedenwoning heeft verminderd met een bedrag van € 46.200.--. De rechtbank is tot dit bedrag gekomen door aan te nemen dat, indien [geïntimeerden] wèl bekend waren geweest met de juiste aankoopsom voor het gehele pand, het bedrag van € 80.000,--  over partijen zou zijn verdeeld naar rato van hun aandeel in de aankoopprijs (3/5 [geïntimeerde sub 1] ; 2/5 Buro Amsterdam), zulks na aftrek van het bedrag van € 9.000,-- (de helft van de meerprijs van € 18.000,--) dat [geïntimeerden] extra hadden betaald.
3.12
Tegen dit oordeel zijn de
grieven III en IV
gericht. Buro Amsterdam voert in de toelichting op de grieven in de eerste plaats aan dat de rechtbank buiten de grenzen van het geschil is getreden, nu [geïntimeerden] in het geheel niet hebben aangevoerd wat zij zouden hebben gedaan als zij op de hoogte waren geweest van de juiste aankoopsom voor het gehele pand (punt 93 memorie van grieven). Volgens Buro Amsterdam zouden [geïntimeerden] de benedenwoning evengoed hebben aangekocht en proberen zij slechts onder hun betalingsverplichting uit te komen (punt 94 memorie van grieven). Voorts voert Buro Amsterdam aan dat het bedrag van € 80.000,-- bedoeld was om haar kosten te dekken en dat er geen reden is om (een deel daarvan) ten gunste van [geïntimeerden] te laten komen (punt 99 memorie van grieven). Buro Amsterdam is van mening dat een eventuele verrekening moet plaatsvinden bij helfte, nu ook de kosten voor casco en fundering op die manier zijn verdeeld (punt 100 memorie van grieven). Ten onrechte heeft de rechtbank bovendien het bedrag van € 9.000,-- verrekend (punt 101 memorie van grieven).
3.13
Het hof overweegt het volgende. Zoals hiervoor reeds is overwogen, hebben [geïntimeerden] in hun inleidende dagvaarding de rechtbank verzocht om niet de vernietiging van de overeenkomst uit te spreken, maar in goede justitie de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het door hen geleden nadeel te wijzigen. De rechter heeft discretionaire bevoegdheid bij de vraag op welke wijze en in welke mate het nadeel wordt opgeheven. Dit brengt mee dat [geïntimeerden] niet hoeven te bewijzen wat zij zouden hebben gedaan als zij bekend waren geweest met de juiste aankoopsom voor het pand. Door hen is aangevoerd dat zij een nadeel hebben geleden van € 80.000,-- en zij hebben dan ook primair gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat zij dat bedrag, vermeerderd met kosten en betaalde rente, teveel hebben betaald. Aldus hebben zij voldaan aan hun stelplicht.
3.14
Om te bepalen hoe groot het nadeel is dat [geïntimeerden] hebben geleden, ligt het in de rede om als startpunt te nemen wat [geïntimeerden] zouden hebben gedaan indien zij wel bekend waren geweest met de juiste aankoopsom voor het pand. Ook de rechtbank heeft dit tot uitgangspunt genomen. Bij de beantwoording van de vraag met welk bedrag het door hen geleden nadeel moet worden opgeheven, moeten ook alle andere omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen.
Voorts deelt het hof het in het bestreden vonnis besloten liggende oordeel van de rechtbank, dat er onvoldoende aanknopingspunten zijn om aan te nemen dat [geïntimeerden] in dat geval  € 80.000,-- minder voor de benedenwoning hadden betaald. Anders dan de rechtbank is het hof van oordeel dat een weging van alle omstandigheden van het geval ertoe leidt dat het door [geïntimeerden] geleden nadeel op € 40.000,-- moet worden bepaald. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat de casco- en funderingskosten door partijen ieder voor de helft zijn betaald, alsmede dat de meerprijs van € 18.000,-- door partijen bij helfte is verdeeld. Dat de eigendomsverhouding in het pand 3/5 - 2/5 is, is derhalve niet steeds van beslissende invloed geweest op de kostenverdeling. Bovendien is de koopprijs - uitgaande van het bedrag van € 1.375.000,-- - ook niet exact in de verhouding 3/5 - 2/5 over partijen verdeeld (dat zou immers geleid hebben tot een koopprijs van € 813.000,-- voor [geïntimeerden] ).
Voor aftrek/verrekening van het bedrag van € 9.000,-- ziet het hof geen aanleiding, nu partijen over betaling van dat bedrag bovenop de prijs van € 899.000,-- overeenstemming hadden bereikt en niet gesteld of gebleken is dat [geïntimeerden] (ook) op dit punt hebben gedwaald.
Een en ander leidt tot het oordeel dat het hof de overeenkomst in die zin zal wijzigen, dat op de betaalde koopprijs van € 899.000,-- een bedrag van € 40.000,-- in mindering wordt gebracht, ter opheffing van het door [geïntimeerden] geleden nadeel. Waar de rechtbank een hoger bedrag heeft toegewezen, slagen de grieven III en IV; voor het overige falen zij.
3.15
In reconventie heeft Buro Amsterdam - voor zover thans nog van belang- gevorderd dat [geïntimeerden] zullen worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van
€ 13.140,-- aan cascokosten en € 27.150,-- voor in opdracht van [geïntimeerden] verricht meerwerk. De rechtbank heeft deze vordering afgewezen, omdat volgens haar niet duidelijk is geworden voor welke werkzaamheden thans nog betaling wordt gevorderd. Tegen dit oordeel is
grief VI
gericht. In de toelichting op de grief stelt Buro Amsterdam dat het niet zo is, dat meerwerk door [geïntimeerden] diende te worden geaccordeerd. Wel is het meerwerk steeds aan hen voorgehouden, met het oog op een goede samenwerking en transparantie. Buro Amsterdam heeft de werkzaamheden voorgefinancierd, maar dit dient nu terugbetaald te worden door [geïntimeerden] , zowel op grond van de koopovereenkomst, onverschuldigde betaling, ongerechtvaardigde verrijking en op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid. Buro Amsterdam meent dat zij haar vordering wel toereikend heeft onderbouwd en verwijst ter zake naar haar productie 11 bij conclusie van antwoord in conventie. Voorts heeft zij alle facturen die door haar zijn voldaan in het geding gebracht (drie mappen). Vervolgens heeft zij in haar akte van 29 januari 2014 per openstaand bedrag gereageerd op het commentaar van [geïntimeerden] , als neergelegd in hun productie 50, waarmee zij haar aanspraken voldoende heeft onderbouwd. De rechtbank is aan die akte kennelijk voorbijgegaan.
3.16
Het hof overweegt het volgende. Door De Betonhoeve is op 17 juni 2011 een factuur aan [geïntimeerden] verzonden voor de cascokosten van € 29.750,--. Deze factuur hebben [geïntimeerden] voldaan, na daartoe veroordeeld te zijn door de voorzieningenrechter. Het standpunt van Buro Amsterdam komt erop neer, zo begrijpt het hof, dat sprake is van nagekomen cascokosten (€ 13.140,--), die niet waren begrepen in de factuur van 17 juni 2011, en die voor rekening van [geïntimeerden] komen omdat zij gehouden zijn de helft van de cascokosten te betalen, nu dit is afgesproken in de koopovereenkomst. Daarnaast zou sprake zijn van in opdracht van [geïntimeerden] verricht meerwerk (€ 29.750,--). Buro Amsterdam onderbouwt deze vorderingen met een verwijzing naar door haar in het geding gebrachte facturen.
Het hof acht deze onderbouwing niet toereikend. Niet alleen heeft Buro Amsterdam in het geheel niet toegelicht en onderbouwd dat [geïntimeerden] opdracht hebben gegeven voor bepaald, te specificeren, meerwerk. Ook heeft zij niet toegelicht en onderbouwd dat [geïntimeerden] toestemming hebben gegeven voor bepaald, te specificeren, meerwerk, terwijl het hof met [geïntimeerden] van oordeel is dat in de e-mailwisseling tussen partijen besloten ligt dat Buro Amsterdam heeft toegezegd dat kostenverhogingen eerst door [geïntimeerden] dienden te worden geaccordeerd (zie bijvoorbeeld het e-mailbericht van Buro Amsterdam van 8 maart 2011, r.o. 2.14). Van het accorderen door [geïntimeerden] met enig meerwerk blijkt echter niet. Overigens heeft Buro Amsterdam ook niet gespecificeerd om welk meerwerk het eigenlijk gaat. Evenmin heeft Buro Amsterdam gesteld of toegelicht dat in bepaalde gedragingen van [geïntimeerden] besloten zou liggen dat zij met bepaald meerwerk hebben ingestemd. Verder is Buro Amsterdam ook niet ingegaan op het van meet af aan gevoerde verweer van [geïntimeerden] , dat het meerwerk waarvan thans betaling wordt gevorderd, in feite werkzaamheden betreft die behoorden tot de initieel overeengekomen werkzaamheden (en als zodanig ook al eerder waren gefactureerd).
Het voorgaande klemt temeer nu door Buro Amsterdam niet is toegelicht waarom eerder aan [geïntimeerden] is gecommuniceerd (zie e-mailbericht van 26 juli 2011, r.o. 2.25) dat de cascokosten op schema lagen en het hof uit de in het geding gebrachte e-mailcorrespondentie niet heeft kunnen afleiden dat zij op enig moment op die mededeling is teruggekomen. Daarbij komt nog dat de thans gevorderde kosten pas op 15 maart 2012 (nadat de onderhavige procedure door [geïntimeerden] aanhangig was gemaakt) naar boven zijn gekomen, terwijl de factuur van De Betonhoeve al in juni 2011 was verzonden en de slotfactuur van De Betonhoeve al in november 2011 was opgesteld. Ook hier is door Buro Amsterdam geen verklaring voor aangedragen.
Nu Buro Amsterdam op al deze punten geen toereikend standpunt heeft ingenomen, heeft zij haar vordering tot betaling van nagekomen cascokosten en kosten voor meerwerk onvoldoende onderbouwd en toegelicht. De vordering zal derhalve worden afgewezen.
Grief VI faalt.
3.17
Vervolgens is aan de orde
grief V
, waar Buro Amsterdam bezwaar maakt tegen de door de rechtbank uitgesproken compensatie in de kosten van het incident ex artikel 843a Rv. Zij voert daartoe aan zij [geïntimeerden] meermalen heeft aangeboden om de administratie op het kantoor van Buro Amsterdam in te zien, te kopiëren en mee te nemen. [geïntimeerden] hebben daarvan echter geen gebruik willen maken, zo stelt zij.
3.18
Het hof constateert dat [geïntimeerden] niet gemotiveerd hebben weersproken dat Buro Amsterdam hen meermalen heeft aangeboden de administratie in te zien, te kopiëren en mee te nemen. Zij stellen slechts dat de administratie van Buro Amsterdam onvoldoende duidelijk en niet professioneel was. Die stelling is echter onvoldoende om de noodzaak van het instellen van een incident op de voet van artikel 843a Rv te rechtvaardigen. Die bepaling is er immers voor bedoeld om inzage of afschrift van stukken te verkrijgen, in een situatie waarin een partij niet de beschikking heeft of kan krijgen over die stukken. Gelet op de bereidheid van Buro Amsterdam hen de gevorderde stukken te verstrekken - die ook naar voren komt uit de e-mailcorrespondentie, deed die situatie zich niet voor. Onder die omstandigheden is het hof van oordeel dat de kosten van het incident voor rekening van [geïntimeerden] moeten komen.
Daarmee slaagt grief V.
3.19
Ten slotte is aan de orde de voorwaardelijke eisvermeerdering van [geïntimeerden] Voor het geval grief I doel treft, vorderen [geïntimeerden] dat Buro Amsterdam wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag (€ 46.200,-- dan wel een ander in goede justitie te bepalen bedrag). Voorts vorderen zij in dat geval dat de kosten en rente over dat bedrag worden berekend op de wijze zoals uiteengezet in de bijlage bij hun memorie (uitkomend op een bedrag van € 11.979,84).
3.20
Aan de genoemde voorwaarde is voldaan, zodat het hof toekomt aan een beoordeling van de eisvermeerdering. Buro Amsterdam heeft zich daartegen niet verzet. Het hof acht de eisvermeerdering ook niet in strijd met de goede procesorde.
Toegewezen zal dan ook worden betaling van een bedrag van € 40.000,-- (zie r.o. 3.14). Over dit bedrag hebben [geïntimeerden] reeds in hun inleidende dagvaarding betaalde hypothecaire rente alsmede kosten (waarmee bedoeld werd overdrachtsbelasting ad 6%) gevorderd. De rechtbank heeft hun vordering ook in die zin toegewezen: Buro Amsterdam is veroordeeld tot betaling van € 46.200,--
'vermeerderd met de daarover berekende kosten koper en daarover betaalde rente
'. Nu Buro Amsterdam geen grief heeft gericht tegen deze veroordeling tot betaling van kosten en rente, zal ook het hof haar daartoe veroordelen. Het hof zal niet een veroordeling uitspreken tot berekening van dit bedrag volgens de systematiek in de bijlage van [geïntimeerden] , nu Buro Amsterdam zich niet heeft kunnen uitlaten over die berekening. Volstaan zal derhalve worden met een veroordeling tot betaling van een bedrag van € 40.000,--, vermeerderd met de daarover berekende kosten koper en daarover betaalde rente. Bij de gevorderde verklaring voor recht - wat daar ook van zij - hebben [geïntimeerden] geen belang meer, zodat deze zal worden afgewezen.
3.21
Een beoordeling van de eisvermeerdering van [geïntimeerden] voor het geval grief I faalt, is niet meer aan de orde.
3.22
De bewijsaanbiedingen van partijen zullen worden gepasseerd, nu niet is toegelicht van welke stellingen bewijs kan worden geleverd en het bewijsaanbod derhalve als onvoldoende specifiek heeft te gelden.
Slotsom
3.23
De grieven slagen gedeeltelijk. Hoewel het vonnis slechts gedeeltelijk wordt vernietigd, zal het hof voor de duidelijkheid een geheel nieuw dictum formuleren. Ondanks het gedeeltelijk slagen van de grieven moet Buro Amsterdam worden aangemerkt als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij, zodat zij zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep. De kostencompensatie in eerste aanleg in conventie zal het hof in stand laten, nu daartegen geen incidenteel appel is ingesteld door [geïntimeerden]
4
Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 18 juni 2014;
en opnieuw rechtdoende:
1. veroordeelt Buro Amsterdam tot betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van
€ 40.000,-- vermeerderd met de daarover berekende kosten koper en daarover 	door [geïntimeerden] betaalde rente;
2. veroordeelt Buro Amsterdam in de kosten van de procedure in hoger beroep en 	in eerste aanleg in reconventie en begroot die aan de zijde van [geïntimeerden] op:
- in eerste aanleg in reconventie: op € 4.971,--;
- in hoger beroep: op € 704,-- aan verschotten en € 1.631,-- voor salaris;
3. compenseert de kosten van de procedure in eerste aanleg in conventie aldus dat 	iedere partij de eigen kosten draagt;
4. veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het incident ex artikel 843a Rv en begroot 	die aan de zijde van Buro Amsterdam op nihil aan verschotten en € 894,-- voor 	salaris;
5. verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, L.A.J. Dun en E.J. Rotshuizen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 september 2015.