ECLI:NL:RBOVE:2014:3411
Rechtbank OVE — Uitspraak 


RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer: 	C/08/127877 / HA ZA 12-129
datum vonnis: 	21 mei 2014 (m.c.)
Vonnis van de rechtbank Overijssel, meervoudige kamer voor burgerlijke zaken, in de zaak van:
[eiser],
in diens hoedanigheid van bewindvoerder van [betrokkene],
domicilie kiezende te [plaats],
eiser,
verder te noemen de bewindvoerder,
advocaat: mr. A.M. Ubink te Zwolle,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HOLDINGMAATSCHAPPIJ ROOSDOM TIJHUIS B.V.,
gevestigd te Rijssen,
gedaagde,
verder te noemen Roosdom Tijhuis,
advocaat: mr. W. van de Wetering te Enschede.
1
Het procesverloop
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van de rechtbank van 11 september 2013;
de akte van de bewindvoerder van 6 november 2013;
de antwoordakte van Roosdom Tijhuis van 15 januari 2014;
de akte uitlating producties van de bewindvoerder van 29 januari 2014.
1.2
Thans zal vonnis worden gewezen.
2
De verdere beoordeling van het geschil
2.1
De rechtbank neemt over hetgeen reeds bij tussenvonnissen van 6 maart 2013 en
11 september 2013 is overwogen en beslist.
2.2
Bij tussenvonnis van 11 september 2013 heeft de rechtbank partijen toegelaten om zich bij akte nader uit te laten over de hoogte van de vast te stellen schadevergoeding.
2.3
Bij de vaststelling van de hoogte van de schadevergoeding in verband met de opzegging van de bemiddelingsovereenkomst door Roosdom Tijhuis, dient de rechtbank rekening te houden met de door partijen ingenomen stellingen ten aanzien van de omvang van het aangekochte perceel, de gangbare aanbrengvergoeding per m2 in 2000 en de vraag of sprake is van ‘warme’ of ‘koude’ grond.
Aangekochte grond
2.4
Vast staat dat [betrokkene] heeft bemiddeld bij de aankoop van een perceel grond van in totaal 7.40.50 ha (74.050 m2) groot.
2.5
Roosdom Tijhuis heeft het standpunt ingenomen dat bij de vaststelling van de hoogte van de schadevergoeding, rekening moet worden gehouden met de afspraak uit de bemiddelingsovereenkomst dat [betrokkene] het exclusief recht van bemiddeling voor de helft van de woningen zou krijgen. Bij de berekening van de aanbrengfee zou daarom moeten worden uitgegaan van 37.025 m2, de helft van het aangekochte perceel.
2.6
Naar het oordeel van de rechtbank is dit standpunt onjuist. Voor vergoeding komt in aanmerking de door [betrokkene] misgelopen beloning voor zijn acquisitie en bemiddeling ten tijde van verkrijging van het gehele perceel. Dat partijen aanvankelijk deze beloning in de vorm hebben gegoten van een exclusief bemiddelingsrecht voor de helft van de te realiseren woningen, maakt niet dat de gangbare aanbrengfee, die los staat van de bemiddelingsovereenkomst, zou moeten worden gehalveerd.
2.7
Indien [betrokkene] een gangbare aanbrengfee zou hebben ontvangen, in plaats van een exclusief bemiddelingsrecht, dan zou hij dit hebben ontvangen voor het gehele aangekochte perceel ter grootte van 7.40.50 ha. De rechtbank zal bij haar berekening van de schadevergoeding deze omvang van de aangekochte grond betrekken.
Gangbare aanbrengvergoeding
2.8
De bewindvoerder heeft, met verwijzing naar een verklaring van [M], werkzaam bij [MP] het standpunt ingenomen dat in het jaar 2000 de gangbare aanbrengfee varieerde tussen fl. 1,00 (€ 0,45) voor ‘koude’ grond en fl. 12,50 (€ 5,67) voor ‘warme’ grond.
2.9
Roosdom Tijhuis betwist dat deze bedragen juist zijn. Ter staving van haar stelling heeft zij drie facturen overgelegd met betrekking tot de levering van cultuurgrond, waarbij bedragen van € 0,21 per m2, € 0,56 per m2 en € 0,45 per m2 zijn betaald als aanbrengfee.
2.10
De rechtbank stelt vast dat alle door Roosdom Tijhuis overgelegde facturen zien op de levering van cultuurgrond. Niet is gesteld of gebleken dat er in die gevallen zicht was op bouwmogelijkheden op de percelen. Behoudens de aanbrengfee van € 0,21 per m2, vallen de andere bedragen binnen de door drs. [M] genoemde marges voor ‘koude’ cultuurgrond. Overigens is bij de factuur van € 0,21 niet een bedrag per m2 afgesproken als aanbrengfee, maar is dit vastgesteld op 1% van de aankoopsom.
2.11
Naar het oordeel van de rechtbank doen deze facturen dan ook niets af aan het onderbouwde standpunt van de bewindvoerder ten aanzien van de gangbare aanbrengfee in 2000. Voor het overige heeft Roosdom Tijhuis geen feiten en omstandigheden aangevoerd, waaruit de conclusie kan volgen dat in 2000 andere dan door [M] genoemde bedragen als gangbare aanbrengfee werden beschouwd.
2.12
De rechtbank zal daarom de door de bewindvoerder gestelde en onderbouwde marges hanteren bij de vaststelling van de door [betrokkene] misgelopen aanbrengfee.
‘Koude’ of ‘warme’ grond
2.13
Voor de vaststelling van de misgelopen aanbrengfee is voorts van belang vast te stellen hoe de aangekochte grond moet worden aangemerkt. Als onbetwist staat vast dat voor ‘warme’ grond een hogere aanbrengfee werd gehanteerd dan voor ‘koude’ grond.
2.14
Ten tijde van de aankoop van de grond door Roosdom Tijhuis was het perceel nog cultuurgrond. In artikel 20 van de koopovereenkomst is expliciet vastgelegd dat de verkoper de grond pas zou leveren op 14 mei 2006 en mogelijk daarna nog om niet zou kunnen blijven gebruiken als cultuurgrond. Voorts staat vast dat de bestemming van het perceel pas in 2009 is gewijzigd, waarna de grond ten behoeve van woningbouw kon worden ontwikkeld.
2.15
Uit deze omstandigheden leidt de rechtbank af dat geen sprake was van ‘warme’, maar van ‘koude’ grond. In 2000 was er geen (concreet) zicht op ontwikkeling van bouwkavels op het perceel cultuurgrond.
Vaststelling schadevergoeding
2.16
Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat sprake was van acquisitie en bemiddeling bij de aanschaf van een perceel ‘koude’ grond van 7.40.50 ha door
[betrokkene]. Voorts neemt de rechtbank de door [M] genoemde marges voor gangbare aanbrengfees in het jaar 2000 als uitgangspunt.
2.17
Bij de vaststelling van de in dit geval passende aanbrengfee, acht de rechtbank enerzijds van belang dat uit de bemiddelingsovereenkomst blijkt dat de acquisitie- en bemiddelingswerkzaamheden van [betrokkene] onmisbaar zijn geweest voor de verkrijging van de grond. Roosdom Tijhuis en [betrokkene]  hebben rekening willen houden met deze onmisbare inspanningen door de aanbrengfee van ‘warme’ grond te benaderen middels de constructie van het exclusief bemiddelingsrecht. De beloning die [betrokkene] (in het gunstigste geval) zou ontvangen, zou de gangbare aanbrengfee van warme grond ad € 5,67 kunnen overstijgen. De rechtbank acht het daarom niet passend om de laagste bedragen in de door [M] genoemde marge te hanteren.
2.18
Anderzijds betrekt de rechtbank bij haar oordeel het speculatieve karakter van de door Roosdom Tijhuis en [betrokkene] gekozen constructie van toekenning van een exclusief bemiddelingsrecht. Weliswaar had [betrokkene] de kans op benadering of overstijging van de gangbare aanbrengfee voor ‘warme’ grond, maar het was in 2000 nog niet zeker of de grond voor woningbouw zou worden ontwikkeld en welke omzet hij eventueel uit de bemidde+lingswerkzaamheden zou halen.
2.19
Onder deze omstandigheden acht de rechtbank een vergoeding van € 1,00 per m2 een redelijke vergoeding voor de bemiddeling van [betrokkene]. De rechtbank begroot de misgelopen aanbrengfee dan ook op € 74.050,00.
Conclusie
2.20
Roosdom Tijhuis kon op grond van artikel 7:408 BW de bemiddelingsovereenkomst met [betrokkene] opzeggen. Als gevolg van deze opzegging is een verplichting tot vergoeding van de schade van [betrokkene] ontstaan. [betrokkene] is immers door opzegging van de gekozen bemiddelingsconstructie zijn beloning in het kader van de aanschaf van de locatie Reuvenkamp door Roosdom Tijhuis misgelopen, terwijl zijn bemiddeling en acquisitie onmisbaar zijn geweest bij die aanschaf.
2.21
De rechtbank komt tot de conclusie dat de misgelopen beloning, in de vorm van een in 2000 gangbare aanbrengfee, kan worden begroot op € 74.050,00. De rechtbank zal de vordering van de bewindvoerder tot dit bedrag toewijzen.
2.22
Met betrekking tot de gevorderde wettelijke rente heeft Roosdom Tijhuis geen verweer gevoerd, zodat de rechtbank de toe te wijzen hoofdsom zal vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 mei 2011.
2.23
Roosdom Tijhuis zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan salaris van de bewindvoerder worden begroot op 3 punten x tarief IV à € 894,00.
3
De beslissing
De rechtbank:
I.	Veroordeelt Roosdom Tijhuis tot betaling aan de bewindvoerder van een bedrag groot
€ 74.050,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 mei 2011.
II.	Veroordeelt Roosdom Tijhuis in de proceskosten. De kosten aan de zijde van de bewindvoerder worden begroot op € 1.544,25 aan verschotten en € 2.682,00 aan salaris van de advocaat.
III.	Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
IV.	Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mrs. Bosch, Vermeulen en Lorist en is op 21 mei 2014 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.