ECLI:NL:RBMNE:2014:3299
Rechtbank MNE — Uitspraak 


VONNIS
________________________________
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
Handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/I6/338414 / HA ZA 13-125
Vonnis van 30
april 2014
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres]
gevestigd te [vestigingsplaats ],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat [NAAM]. A.P.J. Jacobs te Amsterdam
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde]
gevestigd te [vestigingsplaats ],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat [NAAM]. L.A.M. van Kippersluis te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1
De procedure in conventie en in reconventie
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 juni 2013;
- de akte aanvulling van eis van [eiseres] van 6 september 2013;
- de akte met productie van [eiseres] van 26 september 2013;
- de akte met productie van [eiseres] van 1 oktober 2013 met de gecorrigeerde versie van
productie 20;
- de aanvullende conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie;
- het proces-verbaal van comparitie van 11 oktober 2013;
- de akte na comparitie van [gedaagde] van 13 november 2013;
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens antwoordakte van [eiseres] van
11 december 2013.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten in conventie en in reconventie
2.1.
Op 14 december 2004 heeft [eiseres] met [A]
(hierna: [A]) een koopovereenkomst gesloten, op grond waarvan [A] van [eiseres]
twee bebouwde percelen grond en een perceel weiland (hierna: de percelen), gelegen aan de
Dorpsstraat in Hazerswoude, kocht. [A] kocht deze percelen voor [gedaagde], die in de
koopovereenkomst is aangeduid als "nader te noemen meester". In deze koopovereenkomst
is, onder meer, het volgende vastgelegd:
'"Artikel 14
1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare
tekortkoming (overmacht)
is
de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij
ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim
is
in de zin van
het volgende lid.
2. indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht
dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen
-
daaronder
begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet doen stellen van een correcte
bankgarantie – is deze  partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus
tussen:
a. Uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim
is
na
afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de
dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd
is
van drie promille van
de koopprijs; of
b. De overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling
van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs,
onverminderd het recht op verdere schadevergoeding.
3. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde
schadevergoeding met rente en kosten.
( . .)
5. De notaris zal, na verloop van genoemde termijn van acht dagen:
- indien koper in verzuim is, het bedrag van de door deze verschuldigde boete, indien verkoper
zulks wenst, aan verkoper betalen uit de bij de notaris door koper onderscheidenlijk door een
bank krachtens een gestelde bankgarantie gestorte bedragen, voor zover deze daartoe toereikend
zijn;
- indien verkoper in verzuim is, de door koper gestorte bedragen aan hem terug betalen, dan wel
de gestelde bankgarantie retourneren.
6. Het is voor de toepassing van dit artikel ter uitsluitende beoordeling van de notaris of de
overeenkomst
is
nagekomen, of één van de partijen dan wel of beide partijen tekortschiet(en)
dan wel tenslotte of hij, notaris zelve, niet kan beoordelen wie van beide partijen tekortschiet,
een en ander met dien verstande dat partijen gedurende een maand nadat de notaris het
vorenstaande schriftelijk heeft verklaard, het recht hebben zich voor beslechting van het geschil
te wenden tot de bevoegde rechter.
Indien de notaris niet kan beoordelen wie van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming,
gaat de notaris, behoudens eensluidende betalingsopdracht van beide partijen, niet tot
uitbetaling over, totdat tussen partijen bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak
is
komen vast
te staan, wie van hen toerekenbaar
is
tekortgeschoten.
Een gestelde bankgarantie dient gedurende die tijd te worden verlengd, bij gebreke waarvan de
notaris verplicht
is
de bankgarantie te innen.
(. . .) “
2.2.
Op 18 februari 2008 zijn [eiseres] en [gedaagde] aanvullingen op de onder 2.1.
genoemde koopovereenkomst overeengekomen. Deze afspraken zijn door [gedaagde]
vastgelegd in een door partijen ondertekende brief van 3 maart 2008. In deze brief staat,
voor zover hier van belang, het volgende:
"(. . .)
In afwijking van de koopovereenkomst van 14 december 2004 nemen wij de gronden af uiterlijk. 30
mei 2008, onafhankelijk van de status van de bouwvergunning en het aantal verkochte woningen.
(. . .)
Naar aanleiding van overleg over ons bovengenoemd schrijven van
21
februari jl. is de herziene
koopprijs vastgesteld op  €2.350,000,-- k.k. met de voorwaarde dat in afwijking van de
koopovereenkomst van 14 december 2004 de sloop en saneringskosten volledig voor rekening van
verkoper komen.
Wij nemen de volledige locatie
(. . .)
over voor 8/13 x de herziene koopprijs van €2.350.000,-- k.k. Van
dit bedrag wordt door koper uiterlijk
15
maart 2008 een bedrag van € 250.000,-- aanbetaald
(. . .)
De
tweede tranche, groot €1.196.154,--, wordt bij de levering voldaan (dus uiterlijk 30 mei 2008).
Zodra meer dan
8
woningen zijn verkocht en de grondsanering volledig
is
uitgevoerd en
goedgekeurd wordt per verkochte woning
€
180.
769,--
aan u betaald. totdat de totale koopsom
is
voldaan.
(. . .)
Indien na
5
jaar na heden nog niet alle woningen zijn verkocht dan zijn er wat ons betreft twee
mogelijkheden:
1)
[gedaagde] koopt de resterende kavels voor 50% van de nog openstaande koopsom, of
2) u koopt de woonrijpe kavels inclusief heiwerk en eventuele begane grondvloer tegen de kostprijs
van [gedaagde]. Als die situatie ontstaan, zal nader overleg plaats vinden.
(. . .)"
2.3.
In een brief van 30 mei 2008 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven, voor zover
hier van belang:
"Onlangs bespraken wij de afwikkeling van onze overeenkomst inzake Dorpsstraat 203-211 te
Hazerswoude-Dorp. Voor de volledigheid bevestig
ik
hierbij graag de gemaakte afspraken.
De levering van de gronden zou uiterlijk 30 mei 2008 plaatsvinden. Echter, omdat de overeenkomsten
met de kopers van de drie woningen nog niet definitief zijn, krijgen wij de benodigde financiering niet
rond.  In verband hiermee hebben wij afgesproken dat de levering tot nader order wordt uitgesteld
Uiteraard zullen wij ons inspannen om zo spoedig mogelijk alsnog de financiering te verkrijgen en
vervolgens de levering te laten plaatsvinden. Wij houden u op de hoogte van de voortgang. In elk
geval zijn wij u erkentelijk voor uw medewerking in deze. (. . .)
“
2.4.
[eiseres] heeft eerst bij brief van 4 juni 2008 en vervolgens bij
deurwaardersexploit van 9 juni 2008 [gedaagde] in gebreke gesteld en gesommeerd de
koopovereenkomst binnen 8 dagen alsnog na te komen en gewezen op de in artikel 14 van
de koopovereenkomst vastgelegde rechtsgevolgen van verzuim.
2.5.
In een brief van 10 juni 2008 heeft [gedaagde] het volgende aan [eiseres]
geschreven:
"Naar aanleiding van de op
9
juni 2008 aan [gedaagde]
(. .. )
per deurwaardersexploit uitgebrachte
ingebrekestelling hebben wij gisteren telefonisch contact gehad. Tijdens dit telefonisch onderhoud
zijn wij overeengekomen dat het notariële transport alsnog op zeer korte termijn zal plaatsvinden,
namelijk op vrijdag 20 juni 2008 of zoveel eerder als het geld van de financier beschikbaar is.
Voor de goede orde wil ik uitdrukkelijk bevestigen dat u hierdoor akkoord bent met het feit dat de
levering (net) niet binnen de in de ingebrekestelling gestelde termijn van acht dagen plaatsvindt en
derhalve van de aangezegde consequenties geen sprake kan/zal zijn, althans dat u daar geen
aanspraak op kan/zal maken.
(. . .) "
2.6.
[gedaagde] heeft op 12 juni 2008 een brief aan [eiseres] geschreven waarin, onder
meer, het volgende is opgenomen:
"In vervolg op mijn schrijven van 10 juni jongstleden bericht ik u dat notariskantoor Jaquet te
Woerden momenteel werkt aan het opstellen van een concept leveringsakte. In dit verband is van
belang dat een tweetal percelen (nummers
[kadastraalnummer]
en [kadastraalnummer]) nog niet uw eigendom zijn.
Vriendelijk doch dringend verzoek ik u notariskantoor Jaquet
(. . .)
onverwijld te informeren over de
wijze waarop u de levering van deze twee percelen wil laten plaatsvinden.
(. . .)"
2.7.
Op 16 juni 2008 heeft [gedaagde] in vervolg op de onder 2.6. genoemde brief het
volgende geschreven aan [eiseres]:
.,
Via notariskantoor Jaquet heb ik vernomen dat u tot op heden geen acties hebt ondernomen om de
percelen [kadastraalnummer] en
[kadastraalnummer]
(in mijn vorige schrijven is per abuis [kadastraalnummer] ipv [kadastraalnummer] genoemd) in eigendom te
verkrijgen. Voor alle duidelijkheid stel ik vast dat u hierdoor niet in staat bent om binnen de gestelde
termijn, opgenomen in de door uzelf uitgebrachte ingebrekestelling, aan uw leveringsverplichting te
voldoen.
(. . .) "
2.8.
Eveneens op 16 juni 2008 heeft [B] medewerker van notariskantoor Jaquet,
aan [eiseres] een concept van de akte van levering gezonden en een aantal vragen met
betrekking tot de levering aan [eiseres] gesteld. In het concept van de akte van levering is,
onder meer, het volgende opgenomen:
"(. .. )
Fiscaal regime-overdrachtsbelasting
Partijen verklaarden, zulks ter berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting:
dat verkoper het verkochte sub
2.
en
3.
heeft verkregen op
*
tweeduizend acht door de inschrijving op
die datum van een afschrift van gemelde akte van levering bij de Dienst van het Kadaster en de
openbare Registers van een akte van levering op
*
tweeduizend acht voor
*,
notaris te
* ,
te verleden;
dat de heffingsgrondslag voor de verschuldigde overdrachtsbelasting
*
heeft bedragen;
dat ten deze een beroep wordt gedaan op het bepaalde in artikel 13 van de Wet op belastingen van
rechtsverkeer;
(. . .)"
2.9.
Op 17 juni 2008 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven dat zij de financiering
gereed heeft en per direct in staat is haar verplichting uit hoofde van de overeenkomst na te
komen.
2.10.
Op 25 augustus 2008 heeft een deel van de levering plaatsgevonden. In de
leveringsakte is vastgelegd welke gedeelten van het verkochte niet zijn geleverd. In de
leveringsakte is tevens vastgelegd dat de totale koopprijs € 2.350.000,00 bedraagt, dat
hiervan een bedrag van € 1.446.154,00 (€ 250.000,00 + € 1.196.154,00) is voldaan en dat
het restant van de koopprijs, te weten een bedrag van € 903.846,00, wordt omgezet in een
vordering wegens geleend geld en dat [gedaagde] dit bedrag schuldig is aan [eiseres].
2.11.
In een brief van 22 december 2008 heeft notaris Dirk Jan Blok het volgende aan
[eiseres] geschreven:
"Betreft: ontbinding koopovereenkomst Hoogstraat 2,41 en
6
te Haastrecht"
In aansluiting op ons telefoongesprek van vrijdag jongstleden bevestig ik u het volgende.
Aangezien u uw verplichtingen uit de koopovereenkomst niet kon nakomen,
is
door de verkoper, na
het doorlopen van en met inachtneming van alle formaliteiten, de koopovereenkomst met betrekking
tot het bovenstaande perceel ontbonden. Tevens heeft de verkoper mij verzocht de waarborgsom uit te
keren.
Zoals U reeds medegedeeld
is
het bedrag van de waarborgsom ter grootte van  150.000,00 euro
afgelopen vrijdag overgeboekt naar een rekeningnummer ten name van Bleeklust.
(. . .) "
2.12.
In een brief van 9 maart 2009 heeft [eiseres] [gedaagde] aangezegd voor 1 april
2009 een bedrag van € 580.000,00 te betalen aan boete en schade op grond van niet-nakoming
van de koopovereenkomst.
2.13.
In een brief van 17 november 2009 namens [A] aan notaris D.L. Jaquet staat,
onder meer, het volgende geschreven:
"(. . .)
In bovenstaande zaak verzoek ik u aan mij kenbaar te maken op welke datum het geld,
betrekking hebbende op de koopovereenkomst en de akte van levering die u mij in bovenstaande zaak
op 20 november 2009 deed toekomen, op de (derden)rekening van Jaquet  Notariskantoor
bijgeschreven stond.
(...) ..
2.14.
In een gefaxte brief van 3 december 2009 heeft notaris D.L. Jaquet, onder meer, het
volgende aan [A] geschreven:
"(. .)
Uit de diverse correspondentie herleid ik het volgende:
a. 	op 11 juni 2008 ontvang ik van de financier van [gedaagde] de schriftelijke opdracht om de
hypotheekstukken op te maken, benodigd voor de financiële afwikkeling.
b. 	Bij het voorbereiden van de stukken constateert mijn medewerker, de heer [B] dat de
heer [eiseres] nog moet zorgdragen dat hij de beschikking krijgt over de percelen
nummers [kadastraalnummer] en [kadastraalnummer]. (. . .)"
2.15.
In reactie op de onder 2.14. genoemde brief wordt namens [A] het volgende aan
notaris Jaquet teruggeschreven:
"(. . .)
In reactie op mijn brief/fax gedateerd
17
november 2009 hen ik op
3
december 2009 een fax van u
ontvangen. De inhoud van deze fax verbaast mij enigszins. In uw fax  gaat u immers niet in op de door
mij gestelde vraag. Ik verzocht u aan mij kenbaar te maken op welke datum het geld, betrekking
hebbende op de koopovereenkomst en de akte van levering die u mij in bovenstaande zaak op 20
oktober 2009 deed toekomen, op derdenrekening bijgeschreven stond. Ik verzoek u alsnog deze vraag
te beantwoorden.
(. . .)"
2.16.
In een brief van 17 april 2013 heeft [gedaagde] aan [eiseres], onder meer, het
volgende geschreven:
"(...)
Zoals reeds door onze advocaat [NAAM]u geschreven op
22
februari 2013, hebben wij er voor
gekozen de onverkochte, woonrijpe kavels, inclusief heiwerk en begane grondvloer tegen de kostprijs
aan u te verkopen. Wij hebben dus gekozen voor optie 2.
(...)
Wij
moeten u dan ook bij deze verzoeken en voor zoveel nodig sommeren de woonrijpe kavels,
inclusief heiwerk en eventuele begane grondvloer tegen de kostprijs aan te kopen en wel binnen 14
dagen na heden.(. . .)
"
2.17.
[eiseres] heeft in een brief van 14 mei 2013 het volgende aan [gedaagde]
geschreven:
"(...)
Van de (aangepaste) koopsom van EUR 2.350.000,- is een bedrag van EUR 903.846.- niet aan
[eiseres] overgemaakt. Blijkens de leveringsakte is dit bedrag omgezet in een geldlening.
(...)
Als vijf jaar na ondertekening van de aanvullende overeenkomst nog niet (voldoende) zou zijn
afgelost, zouden wij in overleg treden.
( .. .)
Omdat elk zicht op aflossing ontbreekt, u geen rente betaalt, de vijfjaarstermijn uit de aanvullende
overeenkomst inmiddels ruimschoots is verstreken en vanwege uw weinig coöperatieve houden in het
algemeen,
zeggen wij hierbij de overeenkomst van geldlening per
15
juli 2013 op.
Wij wijzen u erop dat u daags daarna het bedrag van de geldlening direct en integraal aan ons
verschuldigd bent en wij sommeren u dit op
16
juli 2013 aan ons te hebben voldaan. Verder zeggen
wij u hierover de wettelijke rente ex art.
6:
119a BW aan voor elke dag dat u met betaling in gebreke
blijft·
(. . .)"
3
Het geschil
in conventie
3 .1. 	[eiseres] vordert, na vermeerdering van eis, bij vonnis, voor zover mogelijk
uitvoerbaar bij voorraad:
I)   veroordeling van [gedaagde] om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te
betalen:
A. een bedrag van € 472.350,00 inzake een onmiddellijk opeisbare boete ex art. 14 lid 2
koopovereenkomst;
B. een bedrag van € 150.000,00 inzake de waarborgsom;
C. een bedrag van € 57.495,36 inzake gemaakte rentekosten;
D. een bedrag van € 53.040,00 inzake huurkosten;
E.  een bedrag van € 4.500,00 inzake rentekosten in verband met de bij de heer Van Dijk
afgesloten lening ter hoogte van € 90.000,00;
F.  een bedrag van € 3.279,22 inzake advocaat- en deurwaarderskosten;
G. een bedrag van € 5.355,00 (inclusief BTW) ter zake de buitengerechtelijke
incassokosten;
H. de wettelijke rente ex art. 6: 119a BW over alle voornoemde gevorderde bedragen vanaf
de dag dat die bedragen verschuldigd zijn, dan wel een rente die de rechtbank
gerechtvaardigd acht;
2)
I.    een verklaring voor recht dat de leningsovereenkomst met [gedaagde] per 15 juli 2013 is
opgezegd, dan wel dat de rechtbank - subsidiair - een datum bepaalt waartegen de
leningsovereenkomst volgens de rechtbank moet geacht worden te zijn opgezegd;
J.   een verklaring voor recht dat gedaagde over de lening de wettelijke rente ex art. 6:119a
BW verschuldigd is met ingang van de dag na de datum waartegen is opgezegd;
K. veroordeling van [gedaagde] aan [eiseres] de lening van € 903.846,00, vermeerderd met
de onder sub J genoemde wettelijke rente, te betalen.
3) veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding, waaronder de kosten van het
conservatoir beslag.
3.2.
[eiseres] heeft aan haar vorderingen onder 1 ten grondslag gelegd dat [gedaagde] is
tekortgeschoten in de nakoming van de (aanvullende) koopovereenkomst door niet op 30
mei 2008 de door haar gekochte percelen af te nemen, dat [gedaagde] als gevolg hiervan een
boete is verschuldigd van 3 promille van de koopprijs voor elke dag dat zij in verzuim heeft
verkeerd, en dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de overige schade als gevolg van die
tekortkoming.
Met betrekking tot haar vorderingen onder 2 heeft [eiseres] gesteld dat noch de wet, noch
de overeenkomst voorziet in een opzeggingsregeling en dat zij bevoegd is de overeenkomst
van geldlening op te zeggen.
3.3.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij heeft met betrekking tot de
vordering 1A tot en met 1H als eerste gesteld dat [eiseres] niet-ontvankelijk dient te
worden verklaard. Verder heeft zij met betrekking tot deze vorderingen aangevoerd dat zij
nooit in verzuim is geraakt en dat [eiseres] bovendien in schuldeisersverzuim verkeerde,
waardoor [gedaagde] haar verplichtingen niet kon voldoen.
Met betrekking tot de terugbetaling van de geldlening (vordering 2I tot en met 2K) heeft
[gedaagde] aangevoerd dat opzegging niet mogelijk is. [gedaagde] stelt hiertoe het volgende.
Partijen zijn overeengekomen dat de geldlening door [gedaagde] uit de verkoopopbrengsten van
de laatste 5 (van de in totaal 13) op de percelen te bouwen woningen zou worden afgelost en
dat partijen met die afspraak hebben beoogd [eiseres] risicodragend voor een deel van het
project te laten worden. Partijen hebben aan het slot van de aanvullende koopovereenkomst
van 3 maart 2008 ook voorzien in de mogelijkheid dat de verkoop van de resterende 5
woningen onverhoopt niet zou lukken. In het geval die situatie zich voordoet heeft [gedaagde]
na vijf jaar twee keuzemogelijkheden: of [gedaagde] krijgt een korting van 50% op de nog niet
betaalde koopsom, of [eiseres] dient de woonrijpe kavels tegen kostprijs van [gedaagde]
terug te kopen. Terugbetaling van de geldlening is in strijd met deze afspraken.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[gedaagde] vordert - na wijziging van eis in de akte na comparitie - bij vonnis,
uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [eiseres] tot
1. levering van de wel verkochte doch nog niet in eigendom overgedragen percelen grond
te Hazerswoudedorp als opgenomen in de afgesloten koopovereenkomst en wel in
beslagvrije en hypotheekvrije staat, ten tijde van de doorlevering door [gedaagde] aan
derden, zulks op straffe van een dwangsom van € 50.000,-- per dag dat [gedaagde] daarmee
in gebreke blijft na 7 dagen na betekening van het vonnis, zulks tegen betaling van een
door de rechtbank na het voeren van de schadestaatprocedure vast te stellen restant
bedrag althans na een op de voet van artikel 6:258 BW nader vastgestelde koopprijs,
zijnde nihil althans een bedrag van € 451.923,00 en daarbij vast te stellen als
betalingsmoment het moment van (door)levering van de te bebouwen resterende 11
bouwkavels en wel pro rato;
2. betaling van schadevergoeding terzake eerder voormeld in de akte van 11 oktober 2013,
nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
3. betaling van € 98.773,77 terzake de sloop- en saneringskosten, verhoogd met de
wettelijke handelsrente vanaf 16 juni 2009;
4. betaling van de proceskosten.
3.6.
[gedaagde] heeft aan haar vordering onder 1 nakoming van de aanvullende
overeenkomst van 3 maart 2008 ten grondslag gelegd. [gedaagde] beroept zich daarbij op de
eerste van de twee genoemde mogelijkheden aan het slot van de brief van 3 maart 2008 (zie
2.2.), welke mogelijkheid overigens eerst met een beroep op artikel 6:258 BW nog in haar
voordeel dient te worden aangepast.
Aan haar schadevordering onder 2 heeft [gedaagde] ten grondslag gelegd dat [eiseres] is
tekortgeschoten in de nakoming van de als tweede genoemde mogelijkheid in de brief van 3
maart 2008, door de percelen niet tegen kostprijs terug te kopen. Aan haar vordering onder 3
heeft [gedaagde] nakoming van de aanvullende koopovereenkomst van 3 maart 2008 ten
grondslag gelegd, voor zover daarin is opgenomen dat de sloop- en saneringskosten volledig
voor rekening van [eiseres] komen.
3.7.
[eiseres] voert gemotiveerd verweer. Kort samengevat stelt [eiseres] zich op
het standpunt dat de twee mogelijkheden die aan het slot van de brief van 3 maart 2003
worden genoemd, voor het geval [gedaagde] een of meer van de laatste vijf percelen niet heeft
kunnen verkopen, vrijblijvend van aard zijn en niet rechtens afdwingbaar. Verder heeft
[eiseres] bezwaar gemaakt tegen de hoogte van de saneringskosten.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
In conventie: de vordering onder 1
ontvankelijkheid
4.1.
[gedaagde] voert als verweer aan dat [eiseres] niet-ontvankelijk is in haar vordering.
Volgens haar heeft notaris Jaquet in een brief van 3 december 2009 aan [eiseres] laten
weten dat [gedaagde] niet was tekortgeschoten in de tijdige nakoming van de overeenkomst.
Deze verklaring moet volgens [gedaagde] worden gezien als een beoordeling zoals bedoeld in
artikel 14 1id 6 van de koopovereenkomst (zie 2.1.). [eiseres] had vervolgens binnen een
maand na deze verklaring zich tot de rechter moeten wenden, wat [eiseres] niet heeft
gedaan, hetgeen niet-ontvankelijkheid in onderhavige zaak tot gevolg heeft.
Volgens [eiseres] zijn partijen met artikel 14 lid 6 van de koopovereenkomst weliswaar
overeengekomen dat een notaris eerst bindend advies dient te geven alvorens partijen naar
de rechter kunnen gaan, maar heeft artikel 14 lid 6 echter alleen betrekking op de situatie dat
de notaris moet beslissen of hij tot uitbetaling overgaat van de bedragen die door de koper,
of krachtens een bankgarantie bij hem zijn gestort.
[eiseres] wordt hierin door de rechtbank gevolgd. Onder verwijzing naar de uitspraak van
de rechtbank Arnhem van 8 oktober 2008 (LJN BG0787) wordt het volgende overwogen.
Blijkens artikel 14 lid 6 hebben partijen de notaris bij uitsluiting aangewezen om te
beoordelen of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst
door één van hen. Voornoemd artikellid moet worden gelezen in combinatie met de overige
leden van artikel 14. Dan blijkt dat deze bevoegdheid van de notaris beperkt is tot de situatie
waarin hij de door koper gestorte waarborgsom of afgegeven bankgarantie (nog)onder zich
heeft, dat wil zeggen, totdat het perceel is geleverd. Ingevolge lid 5 van dit artikel is het
gevolg van een eventueel tekortschieten van één van de partijen dat de notaris de
verschuldigde boete aan de wederpartij kan uitkeren uit de zich onder hem bevindende
waarborgsom of bankgarantie. Indien de notaris niet kan beoordelen welke partij is
tekortgeschoten gaat hij - zo volgt uit de tweede zin van lid 6 - niet tot uitbetaling over
totdat daarover bij rechterlijke uitspraak is beslist, tenzij partijen (alsnog) gezamenlijk
aangeven dat het bedrag aan één van moet worden uitgekeerd. De functie van de notaris in
dezen heeft derhalve vooral betrekking op het beheren en zo nodig uitkeren van (een deel
van) de gestorte waarborgsom of bankgarantie. Dat de notaris bevoegd is verklaard om
zelfstandig te bepalen aan wie moet worden uitgekeerd, is in dat licht niet onbegrijpelijk.
Dat zijn rol méér zou omvatten en dat de notaris tevens bevoegd zou zijn om Garen) na de
levering te bepalen of één van de partijen is tekortgeschoten in de nakoming van haar
verplichtingen, waarbij het geschil mogelijk aan de rechtbank wordt onttrokken, acht de
rechtbank en niet juiste en te ruime uitleg van het artikellid. [eiseres] is dan ook
ontvankelijk in haar vordering.
Verzuim
4.2.
Tegen de vorderingen van [eiseres] onder 1 heeft [gedaagde] voorts als verweer
gevoerd dat zij nooit in verzuim is gekomen en reeds daarom niet aansprakelijk kan worden
gesteld voor de door [eiseres] gestelde boete- en schadeposten A tot en met H. Volgens
[eiseres] is [gedaagde] ter zake de boete (post A) op 17 juni 2008 in verzuim gekomen
doordat de levering niet binnen de in de ingebrekestelling van 9 juni 2008 gegeven termijn
heeft plaatsgevonden en is [gedaagde] op 30 mei 2008 in verzuim gekomen ter zake de
schadeposten (B tot en met H) op grond van artikel 6:83 sub c BW doordat zij zelf had
aangekondigd niet op de afgesproken datum van 30 mei 2008 te kunnen leveren. Aan
[eiseres] kan worden toegegeven dat partijen in artikel 14 lid 2 van de koopovereenkomst
in verband met de opeisbaarheid van de boete een specifieke verzuimregeling zijn
overeengekomen. Het is dan ook de vraag of [gedaagde] in verzuim is gekomen met betrekking
tot de opeisbaarheid van de boete. Aangezien [gedaagde] niet in verzuim kan geraken als sprake
is van schuldeisersverzuim, zoals is bepaald in artikel 6:61 lid 2 BW, zal eerst beoordeeld
moeten worden of sprake is geweest van schuldeisersverzuim aan de zijde van [eiseres].
Schuldeisersverzuim
4.3.
Volgens [gedaagde] is sprake van schuldeiserverzuim omdat zij, toen zij op 11 juni
2008 de financiering alsnog had geregeld, de gronden niet kon afnemen van [eiseres]
omdat [eiseres] nog geen eigenaar was van twee van de drie over te dragen percelen.
Volgens [gedaagde] kon [eiseres] pas op 25 augustus 2008 leveren, omdat zij toen pas de
eigendom van alle drie te leveren percelen had verworven. Van een zogenaamde abc-akte is
volgens [gedaagde] geen sprake geweest. [gedaagde] stelt ter onderbouwing van het door haar
gestelde schuldeisersverzuim verder nog het volgende. Partijen hebben de notariële
afwikkeling opgedragen aan notaris Jaquet. [eiseres] heeft nagelaten notaris Jaquet te
instrueren een abc-akte op te stellen en hem te informeren op welke wijze [eiseres] haar
eigen perceel en de twee nog niet aan haar in eigendom toebehorende percelen kon leveren.
[gedaagde] heeft [eiseres] hierop gewezen in haar brief van 16 juni 2008 (zie 2.6.). Verder
heeft [B] die namens notaris Jaquet belast was met de voorbereiding van de levering,
in een brief van 16 juni 2008 aan [eiseres] een aantal vragen gesteld, waaronder de vraag
wanneer [eiseres] eigenaar zal worden van de twee van de drie aan [gedaagde] over te dragen
percelen. Op 17 juni 2008 (zie 2.8.) had [eiseres] deze vragen nog niet beantwoord. De
overdracht betrof een complexe zaak en notaris Jaquet was aangewezen op de volledige
medewerking van [eiseres]. [gedaagde] was zelf op 17 juni 2008 in staat tot afname van alle
percelen, zo blijkt uit haar brief van diezelfde dag (zie 2.7.). Volgens notaris Jacquet heeft
de overdracht pas op 25 augustus 2008 kunnen plaats vinden vanwege de problemen die
samenhingen met het feit dat twee van de drie percelen nog niet op naam van [eiseres]
stonden.
4.4.
[eiseres] betwist dat het aan haar te wijten is geweest dat het transport
uiteindelijk pas op 25 augustus 2008 heeft plaatsgevonden. Zij voert hiertoe het volgende
aan. [gedaagde] was, in tegenstelling tot wat zij in haar brief had geschreven (zie 2.9.), op 17
juni 2008 nog helemaal niet gereed voor het transport, nu nergens uit blijkt dat de aan
[eiseres] te betalen koopsom op de derdenrekening van notaris Jaquet stond
bijgeschreven. Jaquet heeft geweigerd te antwoorden op vragen van [eiseres]
dienaangaande. Voorts heeft notaris Jaquet op 16 juni 2008 en op 26 juni 2008 concepten
van leveringsaktes opgemaakt, met grove fouten. Pas op 20 augustus 2008 is een correct
concept geleverd. Dat twee van de drie percelen door middel van een abc-akte zouden
worden overgedragen, was alle partijen, de makelaar en de betrokken notarissen bekend en
op deze manier is de overdracht op 25 augustus 2008 uiteindelijk ook geschied. Naast
notaris Jaquet was in verband met abc-levering ook de eigen notaris van [eiseres],
Mr. [NAAM], bij de transactie betrokken. In de concept-leveringsakte van
16 juli 2008 wordt al vooruitgelopen op de abc-levering en ook op de ontbrekende gegevens
die door [B] op 16 juni 2008 bij [eiseres] had opgevraagd. [eiseres] heeft deze
gegevens kort nadien aangeleverd. De brieven van [gedaagde] van 12 juni 20 I 6 en
16 juni 2008, waarin werd gewezen op het feit dat [eiseres] nog geen eigenaar van twee
over te dragen percelen was, zijn niet meer dan een smoes en alleen geschreven ten behoeve
van dossieropbouw.
4.5.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] haar verweer dat [eiseres] in
schuldeisersverzuim verkeerde, omdat door nalaten van [eiseres] de levering niet kort na
17 juni 2008 heeft kunnen plaatsvinden, onvoldoende onderbouwd.
Uit het concept van de akte van levering van 16 juni 2008 (zie 2.8.) blijkt genoegzaam dat
partijen toen al de bedoeling hadden om twee percelen door middel van een abc-transactie te
leveren. In dit concept is met betrekking tot de percelen die nog niet in eigendom waren van
[eiseres] onder meer melding gemaakt van artikel 13 van de Wet op belastingen van
rechtsverkeer. In dit wetsartikel is, kort gezegd, een overdrachtsbelastingvoordeel
opgenomen in geval van verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van
dezelfde goederen door een ander. Gelet op de beoogde abc-constructie spreekt het dan ook
vanzelf dat twee van de drie percelen vóór de daadwerkelijk levering nog niet in eigendom
waren van [eiseres] en kan dit niet achteraf tegen [eiseres] worden gebruikt. De
constatering van [gedaagde] in haar brieven van 12 juni 2008 en 16 juni 2008 dat twee percelen
nog niet in eigendom zijn van [eiseres], zegt dan ook niets.
Verder wordt overwogen dat het enkele feit dat door [B], de medewerker van notaris
Jaquet een verzoek om informatie is gedaan aan [eiseres] ter afronding van de
leveringsakte (zie 2.8.), nog niet maakt dat [eiseres] de levering heeft verhinderd. Het had
op de weg van [gedaagde] gelegen nader te onderbouwen dat [eiseres] niet aan dit
informatieverzoek heeft voldaan of anderszins haar medewerking heeft onthouden en dat
hierdoor de transactie pas op 25 augustus 2008 heeft plaatsgevonden. Het ontbreken van een
dergelijke onderbouwing klemt te meer nu niet is betwist dat [eiseres] zijn makelaar, de
heer W. Smeijers, had gevolmachtigd in het geval de levering alsnog tijdens zijn vakantie in
de zomer van 2008 kon worden voltooid, en [eiseres] kennelijk vertraging vanwege zijn
afwezigheid wilde voorkomen.
Van een gemotiveerde onderbouwing dat sprake is van schuldeisersverzuim is te minder
sprake nu onvoldoende is komen vast te staan dat [gedaagde] op 17 juni 2007 zelf in staat was
na te komen. Haar eigen brief (zie 2.9.) kan onvoldoende dienen als onderbouwing voor
deze stelling, niet valt immer uit te sluiten dat deze is geschreven met het oog op het
verstrijken van de termijn die haar is gegeven om alsnog na te komen. [eiseres] heeft er
op gewezen dat [gedaagde] niet heeft aangevoerd dat de koopsom op de derdenrekening van de
notaris is gestort, hetgeen [gedaagde] op grond van artikel 3 lid 2 van de koopovereenkomst
verplicht was te doen voordat tot levering kan worden overgegaan. [eiseres] heeft, via
[A], hierover uitdrukkelijk navraag gedaan bij notaris Jaquet (zie 2.13. en 2.15). In de brief
van notaris Jaquet van 3 december 2009 (2.14.) in reactie op die vraag, staat weliswaar dat
de notaris op 11 juni 2008 van de financier van [gedaagde] de opdracht had gekregen
hypotheekstukken op te maken benodigd voor de financiële afwikkeling, maar wordt
voorbijgegaan aan de vraag ofhet geld daadwerkelijk beschikbaar was. Overigens kan uit
deze brief van 3 december 2009 niet worden afgeleid dat notaris Jaquet aan (de raadsman
van) [eiseres] heeft laten weten dat [gedaagde] op 17 juni 2008 niet in gebreke was en dat de
vertraging is ontstaan door toedoen van [eiseres], zoals [gedaagde] heeft gesteld.
Het verweer dat sprake is geweest van schuldeisersverzuim zal gelet op al het bovenstaande
worden verworpen.
Schuldenaarsverzuim
4.6.
Vervolgens is het de vraag of [gedaagde] in verzuim is geraakt. Voorop staat dat
[eiseres] op 9 juni 2008 overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 lid 2 van de
overeenkomst [gedaagde] bij deurwaardersexploot in gebreke heeft gesteld en dat levering niet
binnen de aangezegde termijn van 8 dagen heeft plaatsgevonden. Volgens [gedaagde] had het
uitstel op 30 mei 2008 echter in goed overleg plaatsgevonden en was zij verrast dat
[eiseres] haar een ingebrekestelling zond. Zij stelt verder dat zij meteen na de
ingebrekestelling contact heeft gezocht met [eiseres] en nadere afspraken heeft gemaakt,
die zij heeft vastgelegd in de brief van 10 juni 2008 (zie 2.5.). Volgens [gedaagde] was hiermee
de ingebrekestelling buiten effect gesteld en had [eiseres] [gedaagde] na 20 juni 2008
opnieuw in gebreke moeten stellen, aldus [gedaagde]. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van deze
zienswijze een schriftelijke verklaring overgelegd van de heer [C], destijds
statutair directeur van [gedaagde].
4.7.
[eiseres] betwist dat zij heeft toegezegd dat zij geen aanspraak zou maken op de
boetebepaling. Zij stelt dat zij [gedaagde], toen die aangaf de financiering op 30 mei 2008 niet
rond te hebben, meteen heeft laten weten dat zij niet blij was dat het transport niet kon
plaatsvinden, omdat zij hierdoor niet langer in staat was op 1 juni 2008 een door haar
aangekochte herontwikkelingslocatie in Haastrecht, te weten de voormalige wasserij
Bleeklust, af te nemen. Volgens [eiseres] was [gedaagde] dan ook helemaal niet verrast door
de ingebrekestelling van 9 juni 2008 en zegde zij toe haar best te doen om op 20 juni 2008
alsnog na te komen.
4.8.
Het verweer van [gedaagde] zal worden verworpen vanwege het volgende. In de brief
van 10 juni 2008 wordt door [gedaagde] toegezegd dat binnen enkele dagen, namelijk uiterlijk
20 juni 2008, het transport alsnog zou gaan plaatsvinden. Haar opmerking dat [eiseres],
vanwege die eventuele korte overschrijding van de termijn waartegen zij in gebreke was
gesteld, geen aanspraak kan maken op de rechtsgevolgen van verzuim, moet ook in die
context worden bezien. Haar toezegging is achterhaald gebleken, vast staat inmiddels dat
eerst op 25 augustus 2008 is geleverd. [eiseres] heeft er voor gekozen niet op deze briefte
reageren, mogelijk omdat zij vanwege de toezegging van [gedaagde] in de veronderstelling was
dat binnen enkele dagen toch geleverd zou worden. Wat daar ook van zij, uit het enkele feit
dat [eiseres] niet op de brief heeft gereageerd, kan [gedaagde] niet afleiden dat [eiseres]
ermee heeft ingestemd dat zij in het geheel zou afzien van de door haar aangezegde
consequenties en dat zij op een nieuwe ingebrekestellingstermijn mocht rekenen als ook 18
juni 2008 of 20 juni 2008 niet zou worden gehaald. Dit had [eiseres] uitdrukkelijk aan
haar moeten bevestigen. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen hierover duidelijkheid te
verkrijgen en het er niet op aan te laten komen tot 25 augustus 2008.
4.9.
Daarnaast heeft [gedaagde] in dit kader nog aangevoerd dat op 25 augustus 2008 de
verkochte percelen slechts deels zijn geleverd en dat [eiseres] daarom geen aanspraak kan
maken op de boetes. Dat niet alle gronden op 25 augustus 2008 zijn geleverd is kennelijk
tussen partijen, nadat de koopovereenkomst was gesloten, zo overeengekomen. Partijen
hebben de leveringsakte waarin dit is vastgelegd, ondertekend. Door [gedaagde] is niet gesteld
dat zij de leveringsakte weliswaar heeft ondertekend, maar dat de leveringsakte
verbintenissen bevat - namelijk gedeeltelijke levering van wat zij heeft gekocht - die zij niet
heeft gewild. [gedaagde] kan [eiseres] dan ook niet verwijten dat zij vanwege de
gedeeltelijke levering de koopovereenkomst niet is nagekomen.
Hoogte van de boete
4.10.
De slotsom is dan ook dat [eiseres] ter zake de boetebepaling op 18 juni 2008 in
verzuim is gekomen. Immers, in de ingebrekestelling van 9 juni wordt [gedaagde] 8 dagen
gegund om alsnog na te komen. Deze termijn eindigt derhalve op 17 juni 2008. Ingevolge
artikel 14 lid 2 sub a kan [eiseres] vanaf 18 juni 2008 tot en met 24 augustus (68 dagen)
aanspraak op een boete maken van drie pro mille van de koopprijs per dag, te weten
€ 7.050,00 per dag (3% van de koopprijs van € 2.350.000,00). De rechtbank ziet geen
aanknopingspunt voor het verweer van [gedaagde] dat de boete niet berekend moet worden
over de koopprijs, maar over het ten tijde van het transport verschuldigde bedrag.
De totale boete komt dan ook neer op een bedrag van € 479.400,00. [eiseres] heeft echter
niet meer gevorderd dan € 472.350,00 en dit bedrag is in beginsel toewijsbaar.
Schadevergoeding naast boete
4.11.
[eiseres] vordert naast een boete ook een schadevergoeding als gevolg van het
niet op de afgesproken datum transporteren van de gronden. In artikel 14 lid 3 van de
overeenkomst is bepaald dat de boete in mindering strekt op eventueel verschuldigde
schadevergoeding met rente en kosten.
De rechtbank ziet geen aanleiding [eiseres] te volgen in haar uitleg dat artikel 14 lid 3 in
onderhavige zaak in het geheel niet van toepassing is. Volgens [eiseres] heeft artikel 14
lid 3 slechts betrekking op artikel 14 lid 2 sub b, te weten de situatie dat de overeenkomst
ontbonden wordt en dat de partij die tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst 10%
van de koopprijs aan boete is verschuldigd, onverminderd het recht op verdere
schadevergoeding. Als partijen dát hadden bedoeld, dan hadden zij het bepaalde in artikel
14 lid 3 eenvoudigweg kunnen toevoegen aan het bepaalde in artikel 14 lid 2 sub b. Volgens
de rechtbank is artikel 14 lid 3 dan ook van toepassing op artikel 14 lid 2 sub a, hetgeen in
onderhavige zaak aan de orde is.
4.12.
Verder wordt - volledigheidshalve - overwogen dat [eiseres] ten aanzien van de
schade reeds vanaf 30 mei 2008 aansprakelijk gesteld kan worden. Uitleg van artikel 14 lid
1 van de overeenkomst leidt tot het oordeel dat partijen alleen met betrekking tot de boete
een specifieke verzuimregeling zijn overeengekomen, die in artikel 14 lid 2 van de
overeenkomst is uitgewerkt. Nu voor de aansprakelijkheid van schade als gevolg van
wanprestatie geen specifieke regeling is overeengekomen, zal aansluiting worden gezocht
bij de verzuimregeling van het Burgerlijk Wetboek. Niet in geschil is dat [gedaagde] aan
[eiseres] heeft medegedeeld dat zij op 30 mei 2008 de financiering niet rond zou krijgen
als gevolg waarvan de levering die datum nog niet zou plaatsvinden, zodat [gedaagde] is
tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en zij op grond van artikel
6:83 sub c BW in ieder geval op 30 mei 2008 in verzuim is geraakt.
4.13.
Hierna zullen de door [eiseres] gestelde schadeposten B tot en met G
achtereenvolgens worden besproken. De gevorderde wettelijke handels rente zal aan het slot
van de beoordeling worden behandeld.
B Waarborgsom € 150.000.00
[eiseres] heeft gesteld dat zij een voormalige wasserij heeft gekocht en dat zij de
koopsom hiervan niet eerder kon voldoen dan nadat zij de koopsom van [gedaagde] zou
ontvangen. Omdat [gedaagde] kort voor 30 mei 2008 had verzocht de overdracht korte tijd uit
te stellen, had [eiseres] eveneens tijdelijk uitstel gekregen van de verkoper van de
voormalige wasserij, aldus [eiseres]. Omdat het vervolgens veel langer duurde dan enkele
dagen voordat [eiseres] de koopsom van [gedaagde] had ontvangen en [eiseres] hierdoor
de voormalige wasserij niet kon betalen, heeft de verkoper van de wasserij [eiseres] in
gebreke gesteld en vervolgens de koopovereenkomst met betrekking tot de wasserij
ontbonden (zie 2.11). De verkoper van de wasserij maakte hierbij aanspraak op de onder de
notaris berustende waarborg van € 150.000,00. Volgens [eiseres] is er een causaal
verband tussen de tekortkoming van [gedaagde] om haar tijdig te betalen en het verlies van de
waarborgsom.
[gedaagde] heeft als verweer gevoerd dat [eiseres] haar nooit heeft verteld dat [eiseres] de
koopsom wilde aanwenden om zelf een perceel te kunnen kopen en dat een causaal verband
tussen het later opleveren van de percelen die [eiseres] aan [gedaagde] heeft verkocht en het
niet kunnen betalen van de aankoopsom van een andere transactie niet is aangetoond.
[gedaagde] wordt hierin door de rechtbank gevolgd. Nog afgezien van de vraag voor wiens
risico en rekening het moet komen dat [eiseres] is betrokken in meerdere grondtransacties
die door [eiseres] volledig van elkaar afhankelijk zijn gemaakt, is er geen enkele
onderbouwing van de stelling dát [eiseres] de voormalige wasserij niet heeft kunnen
afnemen vanwege de uitgestelde levering van de percelen die [eiseres] aan [gedaagde] had
verkocht. [eiseres] heeft slechts een brief overgelegd van notaris Blok van 22 december
2008 waarin [eiseres] wordt geïnformeerd over het verlies van een waarborgsom.
Kennelijk heeft die brief betrekking op de aankoop door [eiseres] van de voormalige
wasserij. Maar [eiseres] heeft uiteindelijk op 25 augustus 2008 aan [gedaagde] kunnen
leveren en had op die dag de beschikking over de door [gedaagde] te betalen koopsom.
[eiseres] heeft op geen enkel wijze aangetoond dat zij toen al te laat was met het betalen
van de koopsom van de voormalige wasserij. Dat de brief van notaris Blok op 22 december
2008 is geschreven is juist een aanwijzing dat er geruime tijd is verstreken tussen de
levering die tussen partijen heeft plaatsgevonden en het tijdstip dat [eiseres] haar
verplichtingen ter zake de koopovereenkomst van de voormalige wasserij moest nakomen.
Kortom, [eiseres] heeft niet aan haar stelplicht voldaan en aan bewijslevering wordt dan
ook niet toegekomen.
C Rente € 57.495,36
Volgens [eiseres] was de verkoper van de wasserij in eerste instantie bereid uitstel van
betaling te verlenen, maar op voorwaarde dat door [eiseres] rente zou worden vergoed.
Volgens [eiseres] belopen de rentekosten een bedrag van € 57.495,36 exclusief BTW en
is dit aan te merken als schade die direct het gevolg is van de wanprestatie van [gedaagde].
Met betrekking tot deze vordering is, nog afgezien van het ontbreken van het vereiste
causale verband zoals hiervoor reeds is besproken, geen enkele onderbouwing geleverd van
de gestelde afspraak over rentekosten. Ook dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
D Opslagruimte
[eiseres] heeft gesteld dat zij door het wegvallen van het perceel van de wasserij elders
ruimte diende te huren voor opslag van bedrijfsgoederen. De huurkosten van deze opslag
zijn opgelopen tot € 53.040,00. Volgens [eiseres] had zij deze kosten niet hoeven betalen
als [gedaagde] de koopovereenkomst was nagekomen. Naar het oordeel van de rechtbank geldt
hiervoor hetzelfde als hiervoor bij de bespreking van de rentepost is besproken. Zowel
onderbouwing van het gestelde causale verband als van de schadepost ontbreken volledig,
zodat dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
E Rente over lening Van Dijk
[eiseres] stelt dat zij door de tekortkoming van [gedaagde] een lening heeft moeten afsluiten
bij de heer van Dijk van € 90.000,00 met een looptijd van één jaar en dat zij hierover een
bedrag van € 4.500,00 aan rente heeft moeten betalen. De rechtbank is van oordeel dat
[eiseres] heeft nagelaten op enige wijze te onderbouwing dat deze lening is gesloten en
dat zij deze lening bovendien heeft moeten sluiten als gevolg van het niet tijdig afnemen van
de gronden door [gedaagde].
F Advocaten-/deurwaarderskosten
[eiseres] stelt een bedrag van € 3.279,22 aan advocaat- en deurwaarderskosten te hebben
gemaakt. Volgens [eiseres] gaat het hier om schade in de zin van artikel 14 lid 1 van de
koopovereenkomst en dient [gedaagde] deze aan haar te vergoeden. De rechtbank ziet geen
aanleiding advocaatkosten en betekeningskosten door de deurwaarder buiten de
proceskostenvergoeding om als schadepost toe te kennen en zal op grond van artikel
238 lid 2 Rv de proceskostenvergoeding vaststellen (zie 4.28.). De rechtbank zal overige
gerechtsdeurwaarderskosten betrekken bij haar beslissing over de buitengerechtelijke
incassokosten onder G.
G Buitengerechtelijke incassokosten
[eiseres] heeft een bedrag aan buitengerechtelijke (incasso-)kosten gevorderd.
De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat dergelijke kosten alleen voor vergoeding in
aanmerking komen, indien zij betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan
een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard)
schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze
samenstellen van het dossier.
[eiseres] heeft weliswaar gesteld dat de gevorderde kosten geen betrekking hebben op
verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten,
maar uit de gegeven omschrijving van deze werkzaamheden dient het tegendeel te worden
afgeleid. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten moet daarom
worden afgewezen.
4.14.
Gelet op al het bovenstaande, is niet gebleken dat [eiseres] schade heeft geleden
als gevolg van de wanprestatie van [gedaagde] die er uit bestond dat zij op 30 mei 2008 niet
gereed was voor levering.
Matiging boete
4.15.
[gedaagde] heeft de rechtbank verzocht de boete te matigen. Voorop staat dat matiging
alleen aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot
een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten
worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar
ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de
omstandigheden waaronder het is ingeroepen. .
Door [gedaagde] is in dit kader gewezen op de buitensporigheid van de boete ten opzichte van
de vertraging en op de omstandigheid dat aan [eiseres] factoren zijn toe te rekenen die de
vertraging hebben veroorzaakt. In de enkele omstandigheid dat de schade (€ 0,00) en de
boete € 472.350,00 ver uiteenlopen, ziet de rechtbank geen aanleiding de boete te matigen.
Dat de vertraging in de levering eveneens aan [eiseres] is toe te rekenen, is onvoldoende
door [gedaagde] onderbouwd. In dit kader wordt verwezen naar hetgeen reeds is overwogen ter
zake het niet geslaagde beroep door [gedaagde] op schuldeisersverzuim (zie 4.5.). De slotsom is
dat de vordering in conventie onder 1 zal worden toegewezen tot het reeds genoemde bedrag
van € 472.350,00.
Rente over boete
4.16.
[eiseres] heeft onder H wettelijke handelsrente gevorderd over onder meer de
boete. Nu hierboven is komen vast te staan dat [gedaagde] deze boete verschuldigd is, is zij
wettelijke handelsrente verschuldigd vanaf de dag dat de boete opeisbaar is geworden. Uit
de door partijen overgelegde stukken volgt dat [eiseres] op 9 maart 2009 een
ingebrekestelling aan [gedaagde] heeft gezonden wegens het niet betalen van de boete en heeft
zij [gedaagde] een termijn tot I april 2009 gegeven om alsnog na te komen. [gedaagde] is dan ook
wettelijke handelsrente verschuldigd over een bedrag van € 472.3 50,00 vanaf 1 april 2009.
In conventie: de vordering onder 2
In reconventie: de vorderingen onder 1 en 2
4.17.
De beantwoording van de vraag of [eiseres] de geldleningsovereenkomst mocht
opzeggen, hangt samen met de beoordeling van de reconventionele vorderingen 1 en 2. De
rechtbank zal de conventionele vordering onder 2 dan ook in samenhang met de
reconventionele vorderingen onder 1 en 2 behandelen.
4.18.
[eiseres] heeft ter zitting bezwaar gemaakt tegen het indienen van de eis in
reconventie door [gedaagde].
De rechtbank heeft tijdens de zitting beslist dat zij met het oog op de goede procesorde af
zal wijken van hetgeen is vastgelegd in artikel 137 Rv. Door de rechtbank is immers niet
eerder dan in het tussenvonnis van 26 juni 2013 bepaald dat de eisvermeerdering van
[eiseres], waartegen [gedaagde] bezwaar had gemaakt en waarover een akte-uitwisseling
heeft plaatsgevonden, is toegestaan. Vanaf dat moment stond de omvang van het geschil in
conventie vast en kon [gedaagde] bepalen of zij een met de eisvermeerdering samenhangende
reconventionele eis wenste in te dienen. Zou de rechtbank het indienen van een
reconventionele vordering in deze specifieke situatie niet hebben toegestaan, dan zou dit tot
gevolg hebben gehad dat [gedaagde] een nieuwe procedure had moeten starten en zou het debat
over de betreffende kwestie versnipperd hebben plaatsgevonden. Deze uitkomst heeft de
rechtbank met het oog op de goede procesorde onwenselijk geacht. Het beginsel van hoor en
wederhoor is bij de beslissing de reconventionele vordering toe te staan, niet geschonden, nu
[eiseres] werd toegestaan na de comparitie schriftelijk te reageren op de eis in
reconventie, van welke mogelijkheid [eiseres] uitgebreid gebruik heeft gemaakt.
Bovendien is tijdens de comparitie ook reeds inhoudelijk debat gevoerd over de vordering in
reconventie. Voor zover [eiseres] met haar stelling dat zij zich haar rechten ter zake
voorbehoudt, heeft willen betogen dat zij nog in de gelegenheid moet worden gesteld zich
nader uit te laten over de reconventionele vordering, zal dit, gelet op het bovenstaande, niet
worden toegestaan.
4.19.
Overwogen wordt voorts dat de reconventionele vordering onder 1 in zoverre
onbegrijpelijk is dat daarin van levering van 11 bouwkavels wordt gesproken, terwijl in de
conclusie van antwoord tevens eis in reconventie uitgebreid door [gedaagde] is toegelicht dat
betaling van de resterende koopsom/aflossing van de lening samenhangt met 5 van 13 nog
door te verkopen bouwkavels. Gelet op het hiernavolgende oordeel, is er echter geen
noodzaak om hierover verduidelijking te krijgen.
4.20.
Waar partijen in de aanvullende koopovereenkomst van 3 maart 2008 nog met
elkaar hadden afgesproken dat [gedaagde] het restant van de koopsom (5/13e deel) pas later
hoefde te betalen, hebben partijen deze afspraak in de akte van levering zodanig gewijzigd
dat het niet-betaalde deel van de koopsom werd omgezet in een geldlening van [eiseres]
aan [gedaagde].
Tevens is in de akte van levering vastgelegd dat een deel van de verkochte percelen nog niet
is geleverd. Van het perceel kadastraal bekend gemeente Hazerswoude, [kadastraalnummer]
, wordt 1,29 van de in totaal verkochte 3,02 are geleverd en van het aangesloten perceel
kadastraal bekend gemeente Hazerswoude, [kadastraalnummer], wordt 17,94 are van de
in totaal verkochte 21,50 are geleverd. In de akte van levering is verder opgenomen dat de
niet geleverde gedeeltes van het verkochte ter indicatie van de locatie schetsmatig met
schuinarcering zijn aangegeven op een aan de leveringsakte gehechte en door partijen
gewaarmerkte situatietekening. In zoverre snijdt het verweer van [eiseres] dat [gedaagde] er
niet in is geslaagd te specificeren welke onroerende zaken niet zijn geleverd, geen hout.
4.21.
Partijen hebben in de leveringsakte geen expliciete koppeling gemaakt tussen de
geldlening en de niet geleverde gronden. Niet duidelijk is of de vijf woonkavels waarvoor
de geldleningsovereenkomst is verstrekt, in feite de niet-geleverde percelen zijn, zoals
hierboven beschreven. In de leveringsakte is ook overigens niet vastgelegd wanneer en/of
op grond van welke voorwaarden [eiseres] alsnog de nog niet geleverde gronden aan
[gedaagde] dient te leveren en of een eventuele levering samenhangt met de afbetaling van de
geldlening.
4.22.
De rechtbank begrijpt uit de reconventionele vordering onder I dat [gedaagde] de
levering van de tot nu toe niet-geleverde percelen wél koppelt aan betaling door haar aan
[eiseres] van een nader te betalen bedrag.
Kennelijk heeft [gedaagde] hierbij voor ogen dat als de koopprijs door de rechtbank in de
koopovereenkomst verlaagd wordt - op grond van onvoorziene omstandigheden als bedoeld
in artikel 6:258 BW - naar een bedrag tussen € 451.923,00 en nihil, dientengevolge het op
grond van de geldleningsovereenkomst door [gedaagde] aan [eiseres] verschuldigde bedrag
ook wordt verlaagd naar een bedrag van maximaal € 451.923,00 tot nihil, én dat [gedaagde]
deze lening pas hoeft afte lossen, als zij de bouwkavels kan doorleveren aan kopers/derden.
4.23.
De vordering onder 2 is met enige moeite - de bewoordingen in het petitum zijn
minst genomen vaag - te begrijpen als een vordering geënt op de in brief van 3 maart 2008
als tweede genoemde mogelijkheid in het geval de kavels na vijf jaar nog niet zijn
doorverkocht. Hierbij stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat nu [eiseres] de onbebouwde
percelen niet heeft teruggekocht, [eiseres] is tekortgeschoten in de nakoming van de
aanvullende koopovereenkomst en dat [gedaagde] daarom recht heeft op een schadevergoeding
ten hoogte van de waarde van de kavels, inclusief heiwerk en begane grondvloer.
De brief
3
maart 2008
4.24.
In de brief van 3 maart 2008 zijn aanvullende afspraken ter zake de
koopovereenkomst vastgelegd. In zoverre is de brief een aanvullende overeenkomst. Naar
het oordeel van de rechtbank zijn de mogelijkheden die aan het slot van die brief worden
genoemd, voor het geval [gedaagde] na vijf jaar niet alle woningen heeft verkocht, niet langer
juridisch afdwingbaar. Ten tijde van de ondertekening van de brief hadden partijen voor
ogen dat [gedaagde] een deel van de koopsom pas later zou voldoen. Daar is de tekst van deze
passage op toegeschreven. Dit uitgangspunt is achterhaald geworden ten tijde van de
levering, omdat toen is vastgelegd dat de koopsom door [gedaagde] is voldaan, maar dat een
deel van de koopsom is gefinancierd door een lening van [eiseres] aan [gedaagde]. Dat de
betreffende passage in de brief van 3 maart 2008 hierdoor achterhaald is geworden, wordt
nog eens ondersteund door de omstandigheid dat partijen in de definitieve akte van levering
weliswaar hebben verklaard dat de afspraken van de brief van 3 maart 2008 blijven gelden,
maar vervolgens bij het citeren van die brief (in de akte van levering), de passage over de
situatie dat na 5 jaar nog niet alle woningen zijn verkocht, achterwege hebben gelaten.
[gedaagde] kan naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet na vijf jaar met een beroep op de
afspraken in de brief van 3 maart 2008 van [eiseres] vorderen dat de koopsom verlaagd
dient te worden met 50 tot 100%. De koopsom is immers al voldaan. Evenmin kan [gedaagde]
[eiseres] na vijf jaar [eiseres] verplichten het veelvoudige van de koopprijs in 2008 aan
[gedaagde] te betalen om de percelen terug te kopen en [eiseres] aansprakelijk stellen voor de
schade als [eiseres] hier niet toe overgaat, zoals [gedaagde] nu heeft gedaan in haar vordering
onder 2.
4.25.
Een en ander laat onverlet dat [gedaagde] uiteindelijk recht heeft op nakoming van de
koopovereenkomst, voor wat betreft de levering van het restant van de gekochte percelen.
[gedaagde] heeft echter onvoldoende gesteld dat de levering reeds nu zonder meer opeisbaar is.
[gedaagde] heeft in dit kader immers zelf de afbetaling van de lening/koopsom gekoppeld aan
de levering.
Een dergelijke vordering is, in tegenstelling tot wat [eiseres] heeft aangevoerd, nog niet
verjaard. Het betreft immers een vordering van onbepaalde tijd, die pas verjaart na verloop
van twintig jaar na aanvang van de dag, volgende op die waartegen de opeising op zijn
vroegst mogelijk was. Deze termijn is niet voor 2028 verstreken.
Opzeggen leningsovereenkomst
4.26.
Dan resteert de vraag of [eiseres] de geldleningsovereenkomst in haar brief van
14 mei 2013 (zie 2.17) mocht opzeggen. Naar het oordeel van de rechtbank mocht zij dit
doen. De kern van een overeenkomst van geldlening is, dat op enig moment de geleende
geldsom terugbetaald dient te worden. Ware het anders, dan zou [eiseres] altijd
afhankelijk blijven van de inspanningen van [gedaagde] om de woonkavels door te verkopen
aan derden en hiermee de geldleningsovereenkomst afte betalen. In theorie kan dan een
situatie ontstaan dat de lening helemaal niet meer afgelost gaat worden. Dit is naar het
oordeel van de rechtbank in strijd met het uitgangspunt dat een duurovereenkomst die voor
onbepaalde tijd is aangegaan en waarin niet is voorzien in opzegging, in beginsel opzegbaar
is. Wel is de rechtbank van oordeel dat uit de eisen van de redelijkheid en billijkheid
voortvloeit dat in onderhavige zaak een ruimere opzegtermijn dan twee maanden dient te
worden gehanteerd. Een deel van de koopsom is immers omgezet in een geldlening omdat
[gedaagde] pas in staat was die te voldoen, op het moment dat de percelen door haar
doorverkocht zouden worden aan derden. Partijen zijn deze afspraak aangegaan in de
verwachting dat binnen enkele jaren de percelen konden worden ontwikkeld en
doorverkocht. Partijen hadden dan ook gezamenlijk belang bij een succesvolle uitvoering
van het woonproject: [eiseres] vanwege de nog aan haar afte lossen geldlening en
[gedaagde] in verband met de door haar beoogde winst. Nu - mogelijk vanwege de financiële
crisis - de huizenverkoop sterk is achtergebleven bij de verwachtingen die partijen destijds
hadden, zal [gedaagde] gelet op deze achtergrond een redelijke termijn gegund moeten worden
om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen. De rechtbank acht een termijn van een jaar
redelijk, hetgeen betekent dat de geldlening vanaf 14 mei 2014 opeisbaar is. Dat zij naast
terugbetaling van de geleende geldsom recht heeft op wettelijke rente als schadevergoeding
zolang terugbetaling uitblijft, is niet meer dan redelijk en kan niet met een beroep op de
beperkende werking van redelijkheid en billijkheid worden afgewezen.
4.27.
De slotsom is dat de vordering in conventie onder 2 zal worden toegewezen, te
weten betaling door [gedaagde] aan [eiseres] van € 903.846,00, te vermeerderen met de
wettelijke rente vanaf 14 mei 2014 en dat de vorderingen in reconventie onder 1 en 2 zullen
worden afgewezen. Gelet op deze toewijzing heeft [eiseres] geen rechtens te respecteren
belang meer bij de onder 21 en 21 (zie 3.1.) gevorderde verklaringen voor recht, zodat de
rechtbank deze niet zal uitspreken.
In conventie: proceskostenveroordeling
4.28.
[eiseres] zal in conventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten
worden veroordeeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] op:
- dagvaarding 	 € 		     92,82
- griffierecht 			3.715,00
- beslagkosten 			   606,28
- salaris advocaat
€                         9.633,00 (3 punten x tarief3.21 1.00)
Totaal 		  € 	            14.047,10
In reconventie: de vordering onder 3
sloop- en saneringskosten
4.29.
Dan is het ten slotte de vraag of [eiseres] sloop- en saneringskosten ten hoogte
van € 98.773,77 aan [gedaagde] dient te voldoen. [eiseres] betwist niet langer dat [gedaagde] de
sanering voor rekening van [eiseres] mocht uitvoeren, maar wel de hoogte van de
gestelde kosten. Volgens [eiseres] is zij eerder akkoord gegaan met een offerte van de
firma Anton van Dijk Sloopwerken, die € 46.900,00 exclusief BTW zou rekenen. De
uiteindelijke saneringskosten zijn verdubbeld en bovendien door een ander bedrijf, te weten
Bot en Van der Ham B.V. uitgevoerd. [eiseres] vermoedt, nu zij de onderliggende
stukken van de eindfactuur niet kent, dat ook andere saneringskosten in de factuur zijn
meegenomen. [eiseres] wil daarom inzage in stortbonnen en facturen van aannemers.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde], behoudens tegenbewijs, reeds voldoende
aannemelijk gemaakt dat zij een bedrag van € 98.773,77 aan saneringskosten uitsluitend
voor de betreffende percelen heeft moeten betalen. Zij heeft een factuur van de firma
overgelegd waarin gedetailleerd staat beschreven welke werkzaamheden zijn verricht
volgens de oorspronkelijke planning en welke meerwerkzaamheden noodzakelijk zijn
geweest. [eiseres] zal daarom worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de
voorshands bewezen stelling dat [gedaagde] een bedrag van € 97.436,01 aan Bot en Van der
Ham B.V. heeft betaald, uitsluitend ten behoeve van de sloop- en saneringswerkzaamheden,
verricht op de percelen aan de Dorpsstraat te Hazerwoude die [eiseres] op 14 december
2004 aan [gedaagde] heeft verkocht.
4.30.
Indien [eiseres] het tegenbewijs (mede) wenst te leveren door schriftelijke
stukken of andere gegevens, dient zij deze afzonderlijk bij akte in het geding te brengen.
Indien [eiseres] het bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, dient zij dit in
de akte te vermelden en de verhinderdata op te geven van alle partijen en van de op te
roepen getuigen. De rechtbank zal dan vervolgens een dag en uur voor een getuigenverhoor
bepalen.
4.31.
Partijen moeten bij de getuigenverhoren rechtsgeldig vertegenwoordigd zijn.
Indien een partij zonder gegronde reden niet verschijnt, kan dit nadelige gevolgen voor die
partij hebben.
4.32.
De rechtbank verwacht dat het verhoor per getuige 60 minuten zal duren. Als
[eiseres] verwacht dat het verhoor van een getuige langer zal duren dan de hiervoor
vermelde duur, kan dat in de te nemen akte worden vermeld.
5
De beslissing
De rechtbank:
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 472.350,00
(vierhonderdtweeënzeventig duizend driehonderdvijftig euro), te vermeerderen met de
wettelijke handelsrente vanaf 1 april 2009 als bedoeld in art. 6: 119a BW tot de dag van
volledige betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] uiterlijk op 13 juli 2014 te betalen een
bedrag van € 903.846,00 (negenhonderddrieduizend achthonderdzesenveertig euro), te
vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 14 juli 2014 als bedoeld in art. 6: 119a
BW tot de dag van volledige betaling;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden
begroot op € 14.047,10, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf
veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.4.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in
reconventie
5.6.
draagt [eiseres] op tegenbewijs te leveren van de voorshands (afdoende) door
[gedaagde] bewezen stelling dat [gedaagde] een bedrag van € 97.436,01 aan Bot en Van der Ham
B.V. heeft betaald, uitsluitend ten behoeve van de sloop- en saneringswerkzaamheden,
verricht op de percelen aan de Dorpsstraat te Hazerwoude, die [eiseres] op 14 december
2004 aan [gedaagde] heeft verkocht;
5.7.
verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 28 mei 2014 teneinde [eiseres]
in de gelegenheid te stellen bij akte aan te geven op welke wijze zij bewijs wil leveren;
5.8.
bepaalt dat, indien [eiseres] (mede) bewijs wil leveren door middel van
schriftelijke bewijsstukken, zij die stukken op die rolzitting in het geding moet brengen;
5.9.
bepaalt dat, [eiseres] bewijs wil leveren door middel van het horen van getuigen,
zij op die rolzitting:
- de namen en woonplaatsen van de getuigen dient op te geven;
- moet opgeven op welke dagen alle partijen, hun (eventuele) advocaten/gemachtigden en de
getuigen in de drie maanden nadien verhinderd zijn; zij dient bij die opgave ten minste
vijftien dagdelen vrij te laten waarop het getuigenverhoor zou kunnen plaatsvinden;
5.10.
bepaalt dat:
- voor het opgeven van verhinderdata geen uitstel zal worden verleend;
- indien [eiseres] geen gebruik maakt van de mogelijkheid om verhinderdata op te geven
de rechter eenzijdig een datum zal bepalen waarvan dan in beginsel geen wijziging meer
mogelijk is;
- het getuigenverhoor zal kunnen worden bepaald op een niet daarvoor opgegeven dagdeel,
indien bij de opgave minder dan het hiervoor verzochte aantal dagdelen zijn vrijgelaten;
5.11.
bepaalt dat de datum van het getuigenverhoor in beginsel niet zal worden gewijzigd
nadat daarvoor dag en tijdstip zijn bepaald;
5.12.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Loots en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2014.