ECLI:NL:RBNHO:2013:13983
Rechtbank NHO — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Sectie Handel & Insolventie
zaaknummer / rolnummer: C/15/206169 / HA ZA 13-434
Vonnis van 18 december 2013
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE STAAT DER NEDERLANDEN (MINISTERIE VAN INFRASTRUCTUUR EN MILIEU)
,
gevestigd te 's-Gravenhage,
eiser,
advocaat [NAAM]. J.S. Procee,
tegen
MR. [NAAM]artikel 20 Onteigeningswet voor wijlen [A]
,
wonende te Schiphol-Rijk,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. H.J.M. van Schie,
en tegen
de naamloze vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
N.V. LANDINVEST
zetelende te Haarlemmermeer, kantoorhoudende te Sassenheim,
interveniënte,
advocaat [NAAM]. G.J.I.M. Seelen.
Partijen zullen hierna de Staat, mr. [NAAM]q.q. en Landinvest genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 9 oktober 2013
de conclusie van antwoord van Landinvest
de brief van 24 oktober 2013 van mr. [NAAM]1 tot en met 8
de bij brieven van 31 oktober 2013 van mr. [NAAM]4 tot en met 6 en productie 7
de pleidooien van 15 november 2013 en het daarvan opgemaakte proces-verbaal met de daarin genoemde stukken
de brief van mr. [NAAM]6 december 2013.
1.2.
Bij brief van 8 november 2013 van de griffier van de rechtbank is op verzoek van de Staat meegedeeld dat het procesdossier van de verzoekschriftprocedure in de zaak met zaak-/rolnummer 203007 / HA RK 13-46 is toegevoegd aan het dossier in onderhavige procedure.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Bij Koninklijk Besluit van 29 mei 2013, nr. 13.001080, gepubliceerd in de Staatscourant van 3 juli 2013, nr. 16463 (hierna: het KB), is een aantal onroerende zaken ten algemene nutte en ten name van de Staat ter onteigening aangewezen op grond van artikel 72a Onteigeningswet (hierna: Ow) ter uitvoering van het Tracébesluit “Omlegging A9 Badhoevedorp” inhoudende omlegging van de Rijksweg A9, vanaf het knooppunt Raasdorp (A9 km. 38.71) tot de aansluiting op de bestaande Rijksweg A9 in de richting van Amstelveen/knooppunt Holendrecht op het punt circa 70 meter voor de afslag Aalsmeer (afslag 6, A9 km. 32,60) alsmede reconstructie van het knooppunt Badhoevedorp, met bijkomende werken in de gemeente Haarlemmermeer.
2.2.
In het KB is wijlen[A], overleden op 1 juni 1996, (hierna [A]) aangewezen als eigenaar van de volgende ter onteigening aangewezen onroerende zaak:
- grondplannummer 17: het perceel kadastraal bekend Gemeente Haarlemmermeer, sectie AI, nummer 189, totaal groot 00.20.30 ha, kadastraal omschreven als “terrein (akkerbouw)”.
2.3.
In de basisregistratie van het Kadaster is [A] als eigenaar vermeld. Tevens is daarin opgenomen dat de onroerende zaak bij koopovereenkomst van 29 mei 1991 is verkocht aan Chipshol I B.V. (hierna: Chipshol). In genoemde koopovereenkomst heeft [A] Chipshol gemachtigd namens hem al zijn rechten als juridisch eigenaar uit te oefenen en eveneens Chipshol een onherroepelijke volmacht tot levering verleend. Chipshol zal daarom hierna ook worden omschreven als economisch eigenaar.
2.4.
De onroerende zaak wordt gepacht door [B] op basis van een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor één jaar als bedoeld in artikel 7:397 BW.
De dagvaarding is aan hem overbetekend op 23 augustus 2013.
2.5.
De onroerende zaak is bezwaard met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder B van de Belemmeringenwet privaatrecht ten name van de Staat ten behoeve van een waterleiding. Bij brief van 22 augustus 2013 is de dagvaarding aan het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf van de Staat toegezonden.
2.6.
De onroerende zaak is belast met een recht van eerste hypotheek ten name van Chipshol en tevens belast met een recht van tweede hypotheek ten name van Landinvest.
De dagvaarding is aan beide vennootschappen overbetekend op 23 augustus 2013.
2.7.
De Staat heeft bij brief van 6 mei 2013 op de voet van artikel 54a Ow ter griffie van deze rechtbank een verzoekschrift ingediend, strekkende tot opneming van de ligging en de gesteldheid van de te onteigenen onroerende zaak voor de aanvang van het geding. Bij beschikking van 1 juli 2013 in de zaak met zaak-/rolnummer 203007 / HA RK 13-46 heeft de rechtbank onder meer een deskundigenonderzoek bevolen voor opneming van de ligging en gesteldheid van de onroerende zaak en drie deskundigen benoemd, alsmede, zoals verzocht, mr. H.J.M. van Schie benoemd als derde tegen wie het geding tot onteigening van de voormelde onroerende zaak wordt gevoerd.
2.8.
Op 13 september 2013 heeft de plaatsopneming zoals bevolen in de onder 2.7 genoemde beschikking plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
3
De standpunten van partijen
3.1.
Mr. [NAAM]q.q. voert verweer tegen de gevorderde onteigening en stelt daartoe dat de Staat geen serieuze poging tot minnelijke verwerving van de gronden heeft ondernomen. Mr. [NAAM]q.q. beroept zich op het door hem overgelegde rapport van bureau RIGO Research en Advies B.V. (hierna: RIGO) waarin de gronden worden gewaardeerd op € 70,- per m2 zodat het aangeboden bedrag niet reëel is te noemen, aldus mr. [NAAM]q.q. Daarnaast voert hij aan dat aan de onteigening mededingingsrechtelijke bezwaren kleven omdat sprake is van bevoordeling van overheidsgelieerde ontwikkelaars.
Voorts verwerpt mr. [NAAM]q.q. het aanbod van de Staat. Hij verzoekt de rechtbank bij toewijzing van de vervroegde onteigening het voorschot op de schadeloosstelling te bepalen op een hoger bedrag, te weten € 78,70 per m2.
3.2.
Landinvest betwist de gevorderde onteigening niet en refereert zich ten aanzien daarvan aan het oordeel van de rechtbank. Ten aanzien van het door de Staat aangeboden bedrag aan schadeloosstelling stelt Landinvest dat € 25,- per m2 te laag is. Landinvest sluit zich aan bij de door RIGO voor de te onteigenen percelen getaxeerde waarde van € 70,- per m2, zoals vermeld in het door mr. [NAAM]q.q. in de procedure overgelegde rapport. Landinvest maakt uit hoofde van artikel 43 lid 1 Ow aanspraak op betaling aan haar van de door de Staat aan de eigenaar van de te onteigenen gronden verschuldigde schadeloosstelling. Daartoe voert zij aan dat zij het (tweede) recht van hypotheek op het te onteigenen perceel houdt en in deze zaak de enige tussengekomen partij is.
3.3.
De Staat heeft de stellingen van mr. [NAAM]q.q. en Landinvest betwist.
3.4.
Op de stellingen van mr. [NAAM]q.q., Landinvest en de Staat zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
Redelijke poging minnelijke verwerving
4.1.
Artikel 17 Ow stelt de eis dat de onteigenende partij de te onteigenen zaak bij minnelijke overeenkomst moet hebben getracht te verkrijgen, waarbij heeft te gelden dat er serieus moet zijn onderhandeld. Bij de beoordeling of het voorschrift van artikel 17 Ow behoorlijk is nageleefd, valt te letten op de strekking van het artikel, dat gericht is op het zo mogelijk vermijden van een rechtsgeding, doch tevens op het feit dat het algemeen belang een spoedige verkrijging van de eigendom door de onteigenende partij verlangt.
4.2.
Het KB waarop de onderhavige vordering tot onteigening is gebaseerd, dateert van 29 mei 2013. Blijkens de overgelegde stukken heeft de Staat in de periode daaraan voorafgaand schriftelijke aanbiedingen aan de erven van [A] gedaan om de betreffende gronden bij minnelijke overeenkomst te verwerven, te weten bij brief van 6 april 2012 en bij brief van 27 augustus 2012. Eveneens hebben besprekingen plaatsgevonden over verwerving van de gronden tussen de Staat en Chipshol in haar hoedanigheid van economisch eigenaar van de gronden. Dit alles heeft niet tot overeenstemming geleid. Vervolgens heeft de Staat bij brief van 19 juli 2013, derhalve na het KB en voorafgaand aan het uitbrengen van de dagvaarding op 19 augustus 2013, een laatste aanbod gedaan, gebaseerd op een waarde van € 25,- per m2, welk aanbod niet is aanvaard.
4.3.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de Staat voldoende pogingen tot minnelijke verwerving heeft ondernomen. Wat tijdstip en inhoud betreft voldoen de door de Staat gedane aanbiedingen aan de norm van artikel 17 Ow.
4.4.
Het verweer van mr. [NAAM]q.q. dat de Staat geen serieuze verwervingspogingen heeft ondernomen omdat hij in de onderhandelingen voor alle te verwerven gronden heeft ingezet op eenzelfde grondwaarde van € 25,- per m2, wordt verworpen. De rechtbank is van oordeel dat het aanbod van € 25,- per m2 niet als niet serieus kan worden aangemerkt. Daarvoor is redengevend dat aan het aanbod van de Staat een taxatierapport ten grondslag ligt dat is opgesteld door drie onafhankelijke taxateurs. Dat de Staat pas in een laat stadium van de onderhandelingen, te weten ter gelegenheid van de descente op 13 september 2013, bedoeld taxatierapport heeft overgelegd, doet daaraan niet af. Het door mr. [NAAM]q.q. overgelegde RIGO-rapport, dat uitgaat van een waarde van € 70,- per m2, en de door mr. [NAAM]q.q. aangevoerde recente transacties van naastgelegen gronden voor € 41,28 per m2 (de Gijzenberg-transactie) en € 78,70 per m2 (de transactie SRE/GEM), leveren onvoldoende concrete onderbouwing van de stelling dat een aanbod van € 25,- per m2 in het kader van onderhandelingen niet serieus is. Daaruit kan enkel worden afgeleid dat partijen fundamenteel van mening verschillen over de waarde van de gronden. Blijkens het taxatierapport van de Staat is bij de waardering niet uitsluitend uitgegaan van de vigerende agrarische bestemming, maar is tevens rekening gehouden met de mogelijkheid van een toekomstige invulling als met name bedrijventerrein. Bovendien is in het taxatierapport van de Staat ingegaan op de door mr. [NAAM]q.q. genoemde vergelijkingstransacties. Zoals de Staat (ter zitting) onweersproken heeft gesteld, vertegenwoordigen gronden met een blijvende agrarische bestemming in de betreffende regio een waarde van € 7,- à € 8,- per m2. Gelet hierop constateert de rechtbank dat in het aanbod van de Staat van € 25,- per m2 een opslag zit in verband met verwachtingen ten aanzien van mogelijke, toekomstige ontwikkelingen. Een beoordeling over de juistheid van dat bedrag kan in dit stadium van de procedure niet verder gaan dan de constatering dat rekening is gehouden met een of meer componenten naast de enkele agrarische waarde van de grond. De deskundigen zullen de rechtbank in verband met de vaststelling van de schadeloosstelling immers nog adviseren.
4.5.
Aan het door mr. [NAAM]q.q. bij conclusie van antwoord gedane aanbod om zijn stellingen te bewijzen door het horen van getuigen, in het bijzonder de betrokkenen bij de genoemde transacties, wordt - nog daargelaten of een onteigeningsgeding voor zodanige bewijslevering ruimte biedt - alleen al gelet op het hiervoor overwogene niet toegekomen.
Mededingingswet
4.6.
Mr. [NAAM]q.q. beroept zich daarnaast op artikel 25j lid 1 Mededingingswet (Mw) waarin is bepaald dat het niet is toegestaan een overheidsbedrijf, waarin het bestuursorgaan wiens optreden wordt gewraakt, zelf is betrokken, te bevoordelen boven andere ondernemingen waarmee dat overheidsbedrijf in concurrentie treedt.
Mr. [NAAM]q.q. voert daartoe aan dat de keuze van het tracé zoals gemaakt in het tracébesluit de gronden van Chipshol zwaar treft terwijl de ontwikkelingsgronden van Schiphol Area Development Company N.V. (SADC), waarin de Staat indirect, als aandeelhouder in Schiphol Group, naast de provincie Noord-Holland en de gemeente Haarlemmeer aandeelhouder is, met de onderhavige tracékeuze goeddeels worden gespaard. Mr. [NAAM]q.q. baseert zich in dat verband op de opstelling van het Bestuursforum, waarin de provincie en de gemeente deelnemen, en op de strategische adviezen eerder - met name in 1994 - aan het Bestuursforum uitgebracht. Daarin is neergelegd dat de verplichting van die deelnemers om mee te werken aan ontwikkeling van het gebied waarin de te onteigenen gronden zijn gelegen afhankelijk is van het definitieve tracé van de A9 aldaar. Mr. [NAAM]q.q. biedt aan te bewijzen dat de commerciële belangen van overheidsbedrijven leidend zijn geweest bij de gemaakte keuze voor de situering van de nieuwe A9.
4.7.
De rechtbank gaat aan dit verweer voorbij.
Als uitgangspunt heeft te gelden dat de Mededingingswet niet strekt tot bescherming van (privaat) eigendom, zoals de Onteigeningswet, maar tot bevordering van de marktwerking en het bestrijden van onaanvaardbare concurrentiebeperking in het bedrijfsleven. De omstandigheid dat bij de keuze in het tracébesluit ten behoeve waarvan de onderhavige onteigening plaatsheeft, mogelijk sprake is van bevoordeling van een overheidsbedrijf waarin de Staat zelf (indirect) participeert, is in het onteigeningsgeding derhalve op zichzelf niet van belang en kan niet afdoen aan de rechtsgeldigheid van het onteigeningsbesluit (vergelijk Hoge Raad 30 juni 2006, ECLI:NL:HR:2006: AV9441). Nog afgezien daarvan is de stelling dat de onteigening plaatsvindt ten behoeve van de belangen van SADC, onder verwijzing naar de opstelling van het Bestuursforum en de strategische adviezen aan het Bestuursforum, onvoldoende om met de Mededingingswet strijdige bevoordeling aan te kunnen nemen. Bij onteigening vindt immers, anders dan mr. [NAAM]q.q. nog heeft aangevoerd, volledige schadeloosstelling - inclusief verlies door het missen van eventuele mogelijke toekomstige ontwikkelingskansen - plaats, zodat van bevoordeling feitelijk geen sprake is. Voorts is gesteld noch gebleken dat de Staat deelnemende partij is in het Bestuursforum, zodat de Staat niet op grond van door haar in het Bestuursforum gemaakte ontwikkelingsafspraken door de tracékeuze bevoordeeld kan worden. Dat de Staat aandeelhouder is van de luchthaven Schiphol en dat Schiphol Group aandeelhouder is van SADC, maakt dat niet anders. Aan het door mr. [NAAM]q.q. gedane bewijsaanbod op dit punt wordt alleen al daarom niet toegekomen.
4.8.
Voor zover mr. [NAAM]q.q. daarnaast, voor het eerst ter zitting, nog bedoeld heeft te betogen dat sprake is van misbruik van recht gaat de rechtbank aan dit verweer voorbij omdat mr. [NAAM]q.q. daartoe onvoldoende heeft gesteld.
Slotsom
4.9.
Nu blijkens de inhoud van de stukken alle op de onderhavige onteigening betrekking hebbende wettelijke voorschriften in acht zijn genomen en mr. [NAAM]q.q. en Landinvest de aangeboden schadeloosstelling niet hebben aanvaard, is de vordering tot een vervroegde uitspraak over de onteigening voor toewijzing vatbaar.
Voorschot
4.10.
Voorts betoogt mr. [NAAM]q.q. dat het voorschot, dat de Staat vordert te bepalen, te laag is en dat de rentevergoeding, die de onteigende te zijner tijd bij vaststelling van een hogere schadeloosstelling zal worden toegekend, de daardoor te lijden schade onvoldoende vergoedt omdat de bedrijfsrendementen van Chipshol als gebiedsontwikkelaar uitstijgen boven het niveau van de rentevergoedingen. De Staat betwist dat reden bestaat het voorschot te baseren op een ander bedrag dan de aangeboden schadeloosstelling, stellende dat ontwikkeling van de gronden op (zeer) korte termijn niet aan de orde is en bovendien geenszins aannemelijk is dat het aanbod van de Staat onredelijk laag is.
4.11.
Mede gelet op het hiervoor onder 4.4 overwogene en artikel 54i, tweede lid, Ow ziet de rechtbank geen aanleiding het voorschot op een hoger bedrag te baseren dan de aangeboden schadeloosstelling. Nu de rechtbank geen aanleiding ziet het voorschot op een ander, hoger, bedrag vast te stellen, komt zij aan de mogelijkheid om de deskundigen daarover mondeling te horen, zoals bepaald in artikel 54 i lid 2 Ow, niet toe.
4.12.
De rechtbank zal het voorschot op de schadeloosstelling, overeenkomstig de vordering van de Staat, vaststellen op 100% van het bij dagvaarding aangeboden bedrag, te weten € 50.750,-. Een ondubbelzinnige wilsverklaring waarin mr. [NAAM]q.q. afstand doet van zekerheidstelling voor de voldoening van een deel van het voorschot op de schadeloosstelling, als het voorschot op het lagere, in de wet als hoofdregel neergelegde, uitgangspunt van 90% wordt bepaald, ontbreekt immers en de Staat heeft subsidiair gevorderd te bepalen dat zekerheid wordt gesteld door 100% van het aangeboden bedrag aan schadeloosstelling als voorschot te betalen. Overeenkomstig het door mr. [NAAM]q.q. mede namens Landinvest, met instemming van de Staat, gedane verzoek bij brief van 6 december 2013 zal de rechtbank bepalen dat het voorschot aan mr. [NAAM]q.q. zal worden toegekend en dat dit bedrag door de Staat zal worden gestort op een geblokkeerde rekening.
Schadeloosstelling
4.13.
Nu mr. [NAAM]q.q. en Landinvest het aanbod tot schadeloosstelling van de Staat niet hebben aanvaard zal de rechtbank zich overeenkomstig artikel 54j Ow laten voorlichten door deskundigen over begroting van de schadeloosstelling.
4.14.
Gelet op het hiervoor onder 2.7 en 2.8 vermelde, stelt de rechtbank vast dat de opneming door de deskundigen met betrekking tot de te onteigenen percelen reeds heeft plaatsgehad. Zoals gevorderd zal de rechtbank bepalen dat het voorlopig oordeel van de deskundigen over de waarde van de te onteigenen percelen in de verzoekschriftprocedure heeft te gelden als het concept van het definitieve deskundigenrapport in onderhavige procedure. Partijen krijgen gedurende een maand de gelegenheid op dit concept te reageren, waarna de deskundigen vervolgens een maand de gelegenheid hebben om een definitief rapport op te stellen en ter griffie te deponeren. De datum voor de nederlegging ter griffie van het definitieve deskundigenrapport wordt daarom bepaald op twee maanden na de datum van het voorlopig oordeel, te weten 1 april 2014.
4.15.	Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
spreekt uit de vervroegde onteigening ten name van de Staat ter uitvoering van het Tracébesluit “Omlegging A9 Badhoevedorp” inhoudende de omlegging van de Rijksweg A9 (omlegging Badhoevedorp), vanaf het knooppunt Raasdorp (A9 km. 38.71) tot de aansluiting op de bestaande Rijksweg A9 in de richting van Amstelveen/knooppunt Holendrecht op het punt circa 70 meter voor de afslag Aalsmeer (afslag 6, A9 km. 32,60) alsmede reconstructie van het knooppunt Badhoevedorp, met bijkomende werken in de gemeente Haarlemmermeer, vrij van alle lasten en rechten, van de onroerende zaak, die is aangeduid op de grondplantekening die ingevolge de wet ter inzage heeft gelegen in de gemeente Haarlemmermeer alsmede bij Rijkswaterstaat Corporate Dienst en die in het Koninklijk Besluit van 29 mei 2013 (nr. 13.001080), nader is vermeld als:
- grondplannummer 17: het perceel kadastraal bekend Gemeente Haarlemmermeer, sectie AI, nummer 189, totaal groot 00.20.30 ha, kadastraal omschreven als “terrein (akkerbouw)”,
5.2.
bepaalt het door de Staat als onteigenende partij te betalen voorschot op de schadeloosstelling op € 50.750,- (vijftigduizend zevenhonderdvijftig euro),
5.3.
bepaalt dat het voorschot door de Staat wordt gestort op een geblokkeerde rekening, waarvan het rekeningnummer zo spoedig mogelijk door mr. [NAAM]q.q. en Landinvest tezamen aan de Staat zal worden meegedeeld,
5.4.
beveelt dat een deskundigenonderzoek zal plaatshebben ter begroting van de schadeloosstelling,
5.5.
bepaalt dat het voorlopig oordeel van de bij beschikking van 1 juli 2013 van deze rechtbank met zaak-/rolnummer 203007 / HA RK 13-46 benoemde drie deskundigen zal gelden als een conceptdeskundigenrapport ter begroting van de schade in onderhavige procedure,
5.6.
bepaalt dat het definitieve deskundigenrapport uiterlijk 1 april 2014 ter griffie van de rechtbank dient te worden gedeponeerd,
5.7.
verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het in de gemeente Haarlemmermeer verschijnende Haarlems Dagblad aan als nieuwsblad waarin overeenkomstig artikel 54 Ow een uittreksel van dit vonnis geplaatst dient te worden,
5.9.
houdt iedere verdere beslissing, waaronder die omtrent de kosten, aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Jochem, mr. R.H.M. Bruin en mr. W.S.J. Thijs en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2013.
Conc.: 802