ECLI:NL:GHAMS:2012:2604
Gerechtshof AMS — Uitspraak 


GERECHTSHOF AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
1. [appellant sub 1],
wonend te [woonplaats],
2. [appellant sub 2],
wonend te [woonplaats],
APPELLANTEN,
advocaat:
mr. G.P. Poiesz
te Velsen-Noord,
t e g e n
1. de vennootschap onder firma [geïntimeerde sub 1],
gevestigd te [woonplaats],
2. [geïntimeerde sub 2],
wonend te [woonplaats],
3. [geïntimeerde sub 3],
wonend te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat:
mr. A.J.J. van der Heiden
te Den Helder.
De partijen worden hierna [appellant sub 1], [appellant sub 2], [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] genoemd. Appellanten worden gezamenlijk [appellanten] genoemd, terwijl geïntimeerden gezamenlijk met [geïntimeerden] worden aangeduid.
1
Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 27 oktober 2010, hersteld bij exploot van 23 maart 2011, zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam (verder: de kantonrechter) van 29 juli 2010, in deze zaak onder zaak-/rolnummer 450259 CV EXPL 10-30 gewezen tussen hen als eisers in conventie en verweerders in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie en eisers in reconventie.
Bij tussenarrest van 21 juni 2011 is een comparitie van partijen gelast die op 11 oktober 2011 heeft plaatsgevonden. Het van deze comparitie opgemaakte proces-verbaal behoort tot de processtukken.
[appellanten] hebben bij memorie vier grieven tegen het vonnis waarvan beroep aangevoerd, producties overgelegd en bewijs aangeboden, met conclusie dat het bestreden vonnis – naar het hof begrijpt: zoals dat in conventie is gewezen - zal worden vernietigd en alsnog de vorderingen van [appellanten] zoals deze in hoger beroep zijn verminderd zullen worden toegewezen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.
Daarop hebben [geïntimeerden] bij memorie de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding – naar het hof begrijpt – in hoger beroep.
Daarop hebben [appellanten] een akte genomen en bij die gelegenheid een productie overgelegd en een bewijsaanbod gedaan. [geïntimeerden] hebben vervolgens bij antwoordakte gereageerd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2
Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje ‘De vaststaande feiten’ een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3
Beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
[geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] zijn vennoten van [geïntimeerde sub 1].
Door ondertekening op 20 en 29 mei 2009 van een ‘Huurovereenkomst winkelruimte’ is een huurovereenkomst totstandgekomen tussen [appellanten] in de hoedanigheid van verhuurder en [geïntimeerde sub 1] als huurder. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte’ volgens het ROZ-model van 15 augustus 2008 van toepassing verklaard (hierna: de algemene bepalingen).
De huurovereenkomst heeft betrekking op de huur en verhuur van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats]. De overeengekomen ingangsdatum is 1 juli 2009 en de huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 10 jaar, zodat deze behoudens verlenging eindigt op 1 juli 2019.
De bestemming van het gehuurde is in artikel 1.3 van de huurovereenkomst als volgt omschreven:
“
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ten behoeve van de verkoop van vlaaien en bonbons, alsmede voor het nuttigen van koffie/thee met aanverwante zaken.
”
In artikel 1.5 van de huurovereenkomst is bepaald:
“De hoogst toelaatbare belasting van de vloeren van het gehuurde bedraagt 150 kg/m2.”
Het betreft een casco huur, met het in artikel 8 van de huurovereenkomst omschreven opleveringsniveau en bijkomende voorzieningen (ook omschreven als ‘casco plus’).
Op grond van artikel 27.1 van de algemene bepalingen diende [geïntimeerde sub 1] bij ondertekening van de huurovereenkomst een bankgarantie af te geven overeenkomstig een door de verhuurder aangegeven model welke blijkens artikel 6.1 van de huurovereenkomst op € 11.000,00 gesteld diende te zijn.
Het gehuurde is op 3 november 2009 aan [geïntimeerde sub 1] opgeleverd.
3.2.
[appellanten] vorderen hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van een bedrag van € 56.460,02 vermeerderd met wettelijke rente vanaf de datum van de inleidende dagvaarding. Dit bedrag ziet op de huurpenningen van juli tot en met oktober 2009 (€ 12.333.32), een contractuele boete wegens het te laat betalen van deze huurbedragen (€ 1.200,00), een ‘dwangsom’ wegens het niet tijdig stellen van de bankgarantie (€ 15.000,00), kosten vanwege een uitgevoerde verbouwing (€ 26.726,70) en buitengerechtelijke kosten (€ 1.200,00). Daarnaast vorderen [appellanten] de verschuldigde omzetbelasting over de huurtermijnen en de verbouwingskosten (€ 7.421,40). [appellanten] stellen in het petitum van de memorie van grieven dat hun eis in hoger beroep is verminderd. Op deze plaats wordt verwezen naar een toelichting in alinea 2.15 van de memorie van grieven, maar die alinea ontbreekt in dit processtuk. Het hof begrijpt evenwel dat het in het petitum van de inleidende dagvaarding onder 2 gevorderde (een veroordeling tot aanpassing van het gehuurde aan de brand- en bouwvoorschriften) door [appellanten] in hoger beroep niet langer wordt gehandhaafd.
3.3.
De hiervoor genoemde vordering van [appellanten] tot verkrijging van het genoemde bedrag van € 56.460,02 was door hen ook in eerste aanleg in conventie ingesteld. Deze vordering is door de kantonrechter afgewezen. Hetzelfde lot deelde de eerder genoemde door [appellanten] in hoger beroep niet langer gehandhaafde vordering stekkende tot aanpassing van het gehuurde door [geïntimeerde sub 1].
3.4.
In reconventie hebben [geïntimeerden] gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat [appellanten] het gehuurde niet tijdig hebben opgeleverd en op die grond jegens hen schadeplichtig zijn. Verder hebben zij gevorderd dat[appellanten] worden veroordeeld tot vergoeding van de door hen daardoor geleden schade, nader op te maken bij staat. Deze vorderingen zijn door de kantonrechter afgewezen en spelen in hoger beroep geen rol meer.
3.5.
De proceskosten zijn door de kantonrechter gecompenseerd, in die zin dat partijen elk hun eigen kosten hebben te dragen.
3.6.
Grief 1
ziet op de door de kantonrechter afgewezen vordering tot betaling van de huurpenningen over de maanden juli tot en met oktober 2009, vermeerderd met de contractuele vertragingsboete.
3.7.
Het opleveringsniveau van het gehuurde is onder andere omschreven in artikel 8.1 van de huurovereenkomst. [appellanten] hebben gesteld dat met de uitvoering van de in die bepaling genoemde werkzaamheden aan het gehuurde ongeveer zes weken tijd gemoeid zou zijn. Daarom is overeengekomen dat [geïntimeerde sub 1] uiterlijk 15 mei 2009 de benodigde bouwtekeningen voor de verbouwing aan [appellanten] ter beschikking zou stellen. Die tekeningen hebben [appellanten] eerst op 30 juni 2009 gekregen. Daardoor konden [appellanten] het gehuurde niet zoals overeengekomen opleveren op 1 juli 2009. Vanwege de tekortkoming van [geïntimeerde sub 1] bestaande uit het niet tijdig leveren van de tekeningen en het niet-betalen van de huur, hebben [appellanten] hun verplichtingen uit de huurovereenkomst opgeschort. Eerst na de ontvangst van de tekeningen hebben zij een aanvang met de werkzaamheden gemaakt. Vervolgens bleek dat de overeengekomen vloerbelasting van 150 kg/m2 onvoldoende was en dat dit 400 kg/m2 moest zijn. De vloer moest worden verzwaard, waardoor [appellanten] kosten hebben moeten maken, de werkzaamheden meer tijd in beslag hebben genomen en de oplevering nog meer is vertraagd.
3.8.
De kantonrechter heeft overwogen dat [appellanten] eenzijdig een termijn hebben gesteld voor de aanlevering van tekeningen door [geïntimeerde sub 1] en dat deze tekeningen bovendien niet nodig waren voor de door [appellanten] uit te voeren werkzaamheden. Daaruit volgt dat [appellanten] tijdig hadden kunnen nakomen en niet gerechtigd waren hun verplichtingen op te schorten. De tekeningen waren wel nodig voor een door [appellanten] uit te brengen offerte, maar daaromtrent was niets tussen partijen overeengekomen. [geïntimeerde sub 1] is op grond van artikel 29.1 van de algemene bepalingen geen huur verschuldigd over de periode van de te late oplevering. Een en ander heeft de kantonrechter tot het oordeel gebracht dat [appellanten] ten onrechte aanspraak maken op de huurpenningen over de maanden juli tot en met oktober 2009 en de contractuele vertragingsboete.
3.9.
Of het door [appellanten] gestelde rechtsgevolg kan worden aanvaard, hangt af van hetgeen partijen zijn overeengekomen. [appellanten] stellen in dit verband (memorie van grieven, alinea 1.6) dat overeengekomen is dat “
een aantal werkzaamheden aan het gehuurde zal verrichten,
nadat
Multivlaai de gewenste indeling aan [appellanten] heeft opgegeven.
” [appellanten] verwijzen ter onderbouwing hiervan naar de e-mail van [appellant sub 1] van 6 mei 2009 waarin hij schrijft: “
Voor 15 mei definitief voor accoord verklaarde indelingstekening tbv werkzaamheden verhuurder voor huurder. Bij gebreke waarvan verhuurder geen gevolgen voor niet halen 1 juli aanvaardt.
” [appellanten] stellen onder verwijzing naar de e-mail van 18 mei 2009 van [X] van vastgoedmakelaar [Y ] (hierna ook: [Y ]) dat deze voorwaarde door [geïntimeerde sub 1] is geaccepteerd.
3.10.
[geïntimeerden] betwisten dat is overeengekomen dat [appellanten] de afgesproken werkzaamheden pas zouden uitvoeren, nadat zij van [geïntimeerde sub 1] een indelingstekening zouden hebben gekregen. In artikel 8.1 van de huurovereenkomst wordt alleen gesproken over het opgeven van een indeling door [geïntimeerde sub 1] in verband met de plaatsing van de pantry. De plaats van de pantry was evenwel al in een vroeg stadium bij [appellanten] bekend. De pantry is ingetekend op de indelingsschets van 20 mei 2009 die aan [appellanten] is verstrekt. De overige tien door [appellanten] uit te voeren werkzaamheden hebben niets van doen met een indelingstekening. Daar komt bij dat de verbouwing van de winkel niet door [appellanten] is uitgevoerd, ook niet de plaatsing van de pantry. [appellant sub 1] is aannemer en voor de verbouwing van de winkel heeft de aan [appellant sub 1] gelieerde vennootschap[Z] een offerte uitgebracht. [geïntimeerde sub 1] vond [appellant sub 1] echter veel te duur en zij heeft de werkzaamheden door een eigen aannemer laten uitvoeren, aldus [geïntimeerden]
3.11.
Het hof is van oordeel dat de door [appellanten] gestelde afspraak niet volgt uit de tekst van de stukken waarnaar zij verwijzen (de hiervoor genoemde e-mails en de tekst van artikel 8.1 van de huurovereenkomst).
Allereerst wordt in deze stukken alleen gesproken over een ‘gewenste indeling’ en/of een ‘indelingstekening’ en niet over bouwtekeningen, laat staan over bouwtekeningen die nodig zijn voor een vergunningsaanvraag. Voor zover [appellanten] suggereren (memorie van grieven, alinea 2.2 e.v., met name 2.7) dat [geïntimeerde sub 1] bouwtekeningen diende aan te leveren die nodig waren voor de aanvraag van een bouwvergunning, hebben zij deze stelling met hun verwijzing naar de hiervoor genoemde stukken, en ook overigens, in het geheel niet onderbouwd.
Verder hebben [geïntimeerden] er naar het oordeel van het hof terecht op gewezen dat uit de bewoordingen van artikel 8.1 van de huurovereenkomst slechts volgt dat de plaats van de
pantry
zal worden bepaald nadat [geïntimeerde sub 1] de door haar gewenste indeling aan [appellanten] kenbaar heeft gemaakt. In verband met de overige werkzaamheden die [appellanten] zouden uitvoeren staat in artikel 8.1 niets vermeld over (door [geïntimeerde sub 1] aan te leveren) tekeningen of over de noodzaak van het vooraf verkrijgen van duidelijkheid over de gewenste indeling. Aan de genoemde e-mails komt in dit verband onvoldoende betekenis toe. De e-mail van [appellant sub 1] van 6 mei 2009 maakt niet duidelijk voor welke werkzaamheden [geïntimeerde sub 1] een indelingstekening diende aan te leveren. De verregaande conclusie van [appellanten] dat de indeling nodig was om al de in artikel 8.1 van de huurovereenkomst genoemde werkzaamheden te kunnen uitvoeren, kan niet op deze e-mail worden gebaseerd.
[appellanten] hebben in dit verband niet bestreden dat [geïntimeerde sub 1] de werkzaamheden in het gehuurde niet door [appellanten] maar door een derde heeft laten verrichten, daaronder begrepen de plaatsing van de pantry. [appellanten] hebben ook niet bestreden dat het [geïntimeerde sub 1] vrijstond deze werkzaamheden door een derde te laten verrichten. In dat licht hebben [appellanten] onvoldoende duidelijk gemaakt dat en waarom het oordeel van de kantonrechter onjuist is, inhoudende dat [appellanten] de door [geïntimeerde sub 1] verstrekte tekeningen wel nodig hadden om een offerte uit te kunnen brengen voor de werkzaamheden in de winkel, maar niet voor de door hen uit te voeren werkzaamheden aan het gehuurde op grond van het bepaalde in de huurovereenkomst.
3.12.
De stelling van [appellanten] bij akte van 8 mei 2012 dat de plaatsing van de stolpdeuren, de vrije hoogte, de thermische isolatie, de doorgang naar het theehuis, het toilet onder de trap en de afwerking van de wanden wel degelijk afhankelijk waren van de indeling en de tekening van het pand, leidt mede in het licht van het voorgaande niet tot een ander oordeel. In het voorgaande is al overwogen dat niet kan worden aanvaard dat is overeengekomen dat [geïntimeerde sub 1] was gehouden voor de oplevering van het gehuurde noodzakelijke tekeningen aan te leveren. Verder hebben [appellanten] gelet op de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerden], dat de door [appellanten] genoemde punten geen verband houden met de indeling van de winkel en dat de gewenste plaats van het toilet en de pantry bij [appellanten] al in een vroeg stadium bekend was, hun stellingen onvoldoende gemotiveerd.
3.13.
Bij gebreke van een deugdelijke onderbouwing van de stellingen is voor verdere bewijslevering geen plaats. Bovendien ontbreekt een gespecificeerd bewijsaanbod.
3.14.
Met het voorgaande is grief 1 vergeefs voorgesteld.
3.15.
Grief 2
ziet op de door [appellanten] gevorderde boete op grond van de stelling dat [geïntimeerde sub 1] te laat een bankgarantie heeft afgegeven.
3.16.
Buiten geschil is dat [geïntimeerde sub 1] bij ondertekening van de huurovereenkomst aan [appellanten] een bankgarantie van € 11.000,00 diende af te geven. [geïntimeerde sub 1] heeft op of omstreeks 29 juli 2009 een bankgarantie afgegeven aan de makelaar en deze is vervolgens op 9 november 2009 aan [appellanten] ter hand gesteld.
3.17.
[geïntimeerden] stellen dat artikel 27.1 van de algemene bepalingen meebrengt dat een bankgarantie gesteld diende te worden overeenkomstig het door de verhuurder op te geven model. [geïntimeerde sub 1] beschikte niet over een dergelijk model en kon daarom niet nakomen. Uiteindelijk heeft zij zelf een bankgarantie laten opstellen en deze aan de gezamenlijke makelaar afgegeven. Omdat [appellanten] geen model hebben verstrekt, is zij niet in verzuim komen te verkeren, aldus [geïntimeerden]
3.18.
De kantonrechter heeft de gevorderde boete afgewezen en daartoe overwogen dat de makelaar voor beide partijen werkte en dat [geïntimeerde sub 1] met de afgifte van de bankgarantie aan de makelaar de verplichtingen onder de huurovereenkomst is nagekomen. De vertraging is ontstaan doordat [appellanten] geen model voor de bankgarantie aan [geïntimeerde sub 1] heeft gegeven.
3.19.
In hoger beroep bestrijden [appellanten] dat zij waren gehouden een model voor de bankgarantie aan te leveren en dat de makelaar voor beide partijen werkzaam was, zodat het afgeven van de bankgarantie aan de makelaar niet kan gelden als het afgeven daarvan aan [appellanten] Ter onderbouwing van dit laatste stellen [appellanten] dat begin juli 2009 de relatie tussen [appellanten] en de makelaar is beëindigd. De boete is door [appellanten] beperkt tot een bedrag van € 15.000,00.
3.20.
Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] onvoldoende hebben aangevoerd op grond waarvan kan worden aangenomen dat op [appellanten] de verplichting rustte een model voor een bankgarantie aan te leveren, bij gebreke waarvan [geïntimeerde sub 1] haar verplichting tot afgifte van een bankgarantie kon opschorten. In artikel 27.1 van de algemene bepalingen staat voldoende duidelijk omschreven wat de inhoud van de te stellen bankgarantie dient te zijn. Dat brengt mee dat het niet-verstrekken door [appellanten] van een model de opschorting door [geïntimeerde sub 1] van haar verbintenis niet rechtvaardigde. Dat [geïntimeerde sub 1] zelfstandig in staat was de vereiste bankgarantie te stellen, volgt ook uit de omstandigheid dat [geïntimeerde sub 1] de bankgarantie heeft verstrekt zonder over een model van [appellanten] te beschikken.
3.21.
Bij conclusie van antwoord hebben [geïntimeerden] gesteld dat de makelaar heeft geadviseerd de bankgarantie niet aan [appellanten] af te geven, omdat [appellanten] dan het volledige bedrag onmiddellijk konden incasseren. [geïntimeerde sub 1] heeft daarom de bankgarantie op 29 juli 2009 aan de makelaar afgegeven. Onder deze omstandigheden kan niet worden aanvaard dat het verstrekken van de bankgarantie op 29 juli 2009 aan de makelaar geldt als het verstrekken daarvan aan [appellanten] Door de bankgarantie aan de makelaar af te geven wilde [geïntimeerde sub 1] immers juist voorkomen dat de bankgarantie in handen kwam van [appellanten] en dat deze direct door hen geïnd zou kunnen worden. Ten overvloede overweegt het hof dat op grond van deze omstandigheden niet aannemelijk is dat de makelaar op 29 juli 2009 voor beide partijen optrad, als door [geïntimeerden] gesteld. Als de makelaar het advies aan [geïntimeerden] heeft gegeven als door hen gesteld, volgt daaruit veeleer dat de makelaar slechts de belangen van [geïntimeerden] en niet ook die van [appellanten] behartigde.
3.22.
Uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde sub 1] in beginsel bij ondertekening van de huurovereenkomst de bankgarantie aan [appellanten] diende af te geven en in die verplichting is tekortgeschoten. Het hof heeft vervolgens te onderzoeken of [appellanten] aan hun vordering tot verkrijging van de contractuele boete op grond van deze tekortkoming van [geïntimeerde sub 1] voldoende feiten ten grondslag hebben gelegd. [appellanten] baseren hun vordering op artikel 34 van de algemene bepalingen. Zij vorderen de boete vanaf 21 mei 2009, de dag na die waarop [geïntimeerde sub 1] de huurovereenkomst heeft ondertekend en de bankgarantie diende te worden afgegeven. [geïntimeerden] hebben gesteld dat [geïntimeerde sub 1] niet in gebreke is gesteld om de bankgarantie af te geven (conclusie van antwoord, alinea 5). [appellant sub 1] heeft, gelet op deze betwisting, niet voldoende gemotiveerd aangevoerd dat een ingebrekestelling is verzonden. Zij heeft ook geen ingebrekestelling overgelegd. Het aanbod bij e-mail van 1 juli 2009 van [appellant sub 2] aan [geïntimeerde sub 1] dat in plaats van een bankgarantie te stellen ook een borgsom gestort kon worden, kan niet als een ingebrekestelling worden beschouwd. Hetzelfde geldt voor de enkele constatering van [appellant sub 1] bij e-mail van 4 augustus 2009 dat nog steeds geen borgstelling is ontvangen.
3.23.
Het hof is voorshands op grond van de tekst van artikel 34 van de algemene bepalingen, mede in het licht van de overige bepalingen van de overeenkomst als geheel, van oordeel dat voor de opeisbaarheid van de boete in dit geval als voorwaarde geldt dat de huurder behoorlijk in gebreke moet zijn gesteld om de verplichting (alsnog) na te komen. Uit de tekst van deze bepaling kan worden afgeleid dat, anders dan voor de specifieke boete voor het niet-tijdig betalen van de huurtermijnen is bepaald (artikel 26.2 van de algemene bepalingen) de boete niet wordt verbeurd met het enkel verstrijken van de in de huurovereenkomst bepaalde termijn, maar dat de huurder eerst onder het stellen van een termijn tot nakoming van de contractuele verplichting dient te worden aangemaand. Partijen zij niet toegekomen aan de toepassing en uitleg van artikel 34 van de algemene voorwaarden, zodat het hof alvorens te beslissen hen eerst in de gelegenheid zal stellen zich daarover uit te laten.
3.24.
Grief 3
heeft betrekking op de vordering van [appellanten] tot vergoeding van de kosten die zij hebben gemaakt voor de aanpassing van de vloer van het gehuurde.
3.25.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellanten] ervoor hebben gekozen de vloer van het gehuurde aan te passen aan het wettelijke minimum in plaats van de vloer op te leveren met de in de huurovereenkomst vermelde norm. Nog daargelaten dat [appellanten] geacht worden deskundig te zijn en de geldende bouwnormen te kennen, is er geen rechtsgrond voor het verhalen van de kosten van de aanpassing van de vloer op [geïntimeerde sub 1], aldus de kantonrechter.
3.26.
[appellanten] bestrijden dat zij op het punt van de vloerbelasting ter zake kundig zijn. Nadat zij de indelingstekening hadden gekregen, bleek dat het gehuurde geschikt moest zijn om daarin ten minste 40 personen tegelijkertijd te kunnen laten verblijven, zodat de vloer moest worden aangepast om tot een toelaatbare belasting van 400 kg/m2 te komen. [appellanten] menen dat zij op grond van artikel 15 lid 11 van de algemene bepalingen gerechtigd zijn de daarmee gemoeide kosten op [geïntimeerde sub 1] te verhalen. Kort gezegd dient de huurder op grond van deze bepaling na het totstandkomen van de huurovereenkomst de noodzakelijke wijzigingen of voorzieningen aan of in het gehuurde op zijn kosten uit te voeren. [appellanten] hebben bewijs aangeboden van hun stelling dat de aanvullende wensen/wijzigingen van [geïntimeerde sub 1] leidden tot een verhoging van de vloerbelasting.
3.27.
[appellanten] stellen verder (conclusie van antwoord in reconventie onder 14 en memorie van grieven onder 4.2 en 4.9) dat [geïntimeerden] de vloerbelasting hebben opgegeven en zij bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn afgegaan op de
mededeling
van [geïntimeerden] dat voor de winkel slechts een vloerbelasting van 150 kg/m2 nodig was. De stellingen die [appellanten] bij akte van 8 mei 2012 (p. 4) innemen, wijken daarvan af. Het aldaar gestelde komt erop neer dat [geïntimeerde sub 1] zich met de inschakeling van de makelaar had verzekerd van de deskundigheid waar het gaat om vloerbelasting. De makelaar van [geïntimeerde sub 1] heeft de vereiste vloerbelasting in de huurovereenkomst opgenomen. Nu die vloerbelasting onjuist is, moet [geïntimeerde sub 1] daarvan de gevolgen dragen, aldus [appellanten]
3.28.
[geïntimeerden] betwisten bij memorie van antwoord dat zij een vloerbelasting van 150 kg/m2 hebben opgegeven aan [appellanten] Zij menen dat sprake is van een kennelijke ommissie in de huurovereenkomst.
3.29.
[appellanten] zijn bij akte van 8 mei 2012 niet ingegaan op het verweer van [geïntimeerden] dat zij geen vloerbelasting aan [appellanten] hebben opgegeven. Zij hebben, gelet op dit verweer, ook niet nader gesteld wanneer en onder welke omstandigheden [geïntimeerden] die mededeling aan hen zouden hebben gedaan. Het hof is van oordeel dat [appellanten], mede gelet op de betwising van [geïntimeerden], deze stelling onvoldoende hebben gemotiveerd, zodat deze wordt gepasseerd.
3.30.
Voor zover de stellingen van [appellanten] impliceren dat de makelaar bij het opstellen van de huurovereenkomst uitsluitend de belangen van [geïntimeerden] behartigde, kunnen zij daarin niet worden gevolgd. Onbestreden is dat [appellanten] makelaarskantoor [Y ] de opdracht hebben gegeven voor de verhuur van het onderhavige pand en dat [geïntimeerde sub 1] dezelfde makelaar een opdracht had gegeven een huurpand te zoeken. Uit de eigen stellingen van [appellanten] (memorie van grieven, onder 3.10) volgt dat [appellanten] “begin juli 2009” de relatie met [Y ] hebben beëindigd. De huurovereenkomst is daarvóór opgesteld. Een concept voor de huurovereenkomst is blijkens productie 8 bij conclusie van antwoord in reconventie door de makelaar bij e-mail van 24 april 2009 aan beide partijen gezonden en de definitieve versie is op 20 en 29 mei 2009 door partijen ondertekend. De stellingen van [appellanten] zijn daarmee op dit punt tegenstrijdig, zodat zij niet aan hun stelplicht hebben voldaan. Ten overvloede overweegt het hof dat het onaannemelijk is dat een huurovereenkomst als de onderhavige niet door de verhuurder, maar door of uitsluitend in opdracht van de huurder wordt opgesteld.
3.31.
[appellanten] stellen dat de gegevens die door [geïntimeerde sub 1]
na
het totstandkomen van de huurovereenkomst zijn verstrekt – en die aanvullende wensen en wijzigingen inhielden - leidden tot een verhoging van de vloerbelasting. Daardoor was een aanpassing van de vloer noodzakelijk.
3.32.
[geïntimeerden] betwisten dit. Zij stellen dat [geïntimeerde sub 1] bij het totstandkomen van de huurovereenkomst niet ervan op de hoogte was dat de vloer niet aan de normen voldeed. Verder hebben zij aangevoerd dat voor de vlaaienwinkel hoe dan ook een vloerbelasting van 150 kg/m2 niet toereikend is.
3.33.
Het hof is van oordeel dat [appellanten] hun stelling onvoldoende hebben gemotiveerd dat in beginsel een vloerbelasting van 150 kg/m2 volstond, maar dat de gegevens die [geïntimeerde sub 1] na het totstandkomen van de huurovereenkomst heeft verstrekt (houdende aanvullende wensen en wijzigingen) hebben geleid tot een hogere vloerbelasting. Het had op de weg van [appellanten] gelegen concreet toe te lichten waarom de overeengekomen bestemming en bedrijfsvoering van [geïntimeerde sub 1] (zoals deze onder andere blijkt uit artikel 1.3 van de huurovereenkomst zoals aangehaald in r.o. 3.1 onder d) wat de vloerbelasting betreft voldeed aan de toepasselijke normen en regelgeving. Daarvan uitgaande hadden [appellanten] vervolgens concreet duidelijk dienen te maken op welke onderdelen de overeengekomen bestemming of de wijze van bedrijfsvoering door [geïntimeerde sub 1] na het totstandkomen van de overeenkomst is aangepast en dat en waarom de vloerbelasting daardoor niet meer voldeed aan de toepasselijke normen. Dat hebben zij nagelaten, zodat de eerder genoemde stelling faalt.
3.34.
[appellanten] hebben nog gesteld dat [geïntimeerden] op de hoogte waren van de vereiste normen, maar dat hebben [appellanten] naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd. Dat [geïntimeerden] eerder een winkel of winkels hebben gehad, betekent niet dat zij geacht kunnen van de toepasselijke normen op de hoogte te zijn. Verder is de omstandigheid dat [geïntimeerde sub 1] franchisenemer is van [F]’ onvoldoende om de (mogelijk) bij deze organisatie aanwezige kennis te beschouwen als die van [geïntimeerde sub 1].
3.35.
Het voorgaande betekent dat niet kan worden vastgesteld [geïntimeerde sub 1] voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst ermee bekend was dat de overeengekomen toelaatbare vloerbelasting niet toereikend was of dat een onjuiste vermelding daarvan in de huurovereenkomst aan haar kan worden toegerekend.
3.36.
Vast staat dat de aanpassing van de vloer door en op kosten van [appellanten] is uitgevoerd. De kantonrechter heeft geoordeeld dat er geen rechtsgrond is voor het verhalen van deze kosten op [geïntimeerde sub 1]. Dat oordeel is in overeenstemming met de tekst van artikel 15.11 van de algemene bepalingen dat ervan uitgaat dat de
huurder
de eventuele aanpassingen aan het gehuurde op zijn kosten dient uit te voeren. Daarvan uitgaande heeft de kantonrechter terecht onder ogen gezien dat die situatie zich hier niet voordoet, omdat [appellanten] ervoor hebben gekozen de vloer van het gehuurde zelf op hun kosten aan te passen aan de toepasselijke norm, in plaats van de vloer op te leveren met die voldeed aan de in de huurovereenkomst vermelde norm. [appellanten] hebben onvoldoende gesteld waaruit kan volgen dat artikel 15.11 van de algemene bepalingen de
verhuurder
het recht de kosten van de door hem zelf uitgevoerde aanpassingen aan het gehuurde te verhalen op de huurder. Ook overigens hebben [appellanten] daarvoor geen toereikende rechtsgrond gesteld.
3.37.
[appellanten] hebben bewijs aangeboden, maar dit aanbod niet betrokken op voldoende concrete feitelijke stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het aanbod wordt daarom gepasseerd.
3.38.
Grief 3 faalt.
3.39.
Grief 4
heeft betrekking op de door [appellanten] gevorderde buitengerechtelijke kosten. [appellanten] hebben onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan kan worden aangenomen dat kosten zijn gemaakt voor andere verrichtingen dan die waarvoor een proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten.
3.40.
Grief 4 kan niet slagen.
3.41.
De slotsom is dat de grieven 1, 3 en 4 niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden. Het hof zal partijen in de gelegenheid stellen hun zienswijze te geven over de uitleg van artikel 34 van de algemene bepalingen zoals in r.o. 3.23 is overwogen. Eerst dienen [appellanten] een akte te nemen en vervolgens [geïntimeerden]
3.42.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4
Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rolzitting van 6 november 2012 voor akte aan de zijde van [appellanten] tot het hiervoor in r.o. 3.41 omschreven doel;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. Hoekzema, E.M. Polak en R.Tj. Terpstra en op 9 oktober 2012 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.