ECLI:NL:RBAMS:2013:6241
Rechtbank AMS — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Rolnummer: 1379249 CV EXPL 12-28283
Vonnis van: 9 september 2013
F.no.: 667
Vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eisers]
e n
beiden wonende te [woonplaats]
eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie
nader te noemen [eisers]
gemachtigde: mr. Q.C. de Tombe
t e g e n
1.
de besloten vennootschap ZORGMAAT KRAAMZORG AMSTERDAM B.V. IN LIQUIDATIE
e n
2. de besloten vennootschap ASTRES ZORGBEHEER B.V. IN LIQUIDATIE
nader gezamenlijk te noemen ZKA
e n
3. de besloten vennootschap ACK/ZORGMAAT KRAAMZORG B.V.
e n
4. de besloten vennootschap ACK/ZORGMAAT BEHEER B.V.
nader gezamenlijk te noemen ACK
allen gevestigd te Amsterdam
gedaagden in conventie, eisers in voorwaardelijke reconventie
gemachtigde: mr. J.N.H. Kolk
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 6 september 2012 inhoudende de vordering van [eisers] met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van gedaagden.
Ingevolge tussenvonnis van 29 oktober 2012 zijn vervolgens nog ingediend:
- de conclusies van repliek in conventie en van antwoord in reconventie van [eisers] met producties;
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie van gedaagden;
- de conclusie van dupliek in reconventie van [eisers] met producties;
Gedaagden hebben – hoewel hiertoe in de gelegenheid te zijn gesteld – niet gereageerd op deze laatste akte.
Daarna is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
In conventie en in reconventie
Feiten en omstandigheden
1.
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:
1.1.
Tussen [eisers] als eigenaar/verhuurder en ZKA als huurder is op 29 oktober 2007 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres](hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst heeft een looptijd van 15 januari 2008 tot en met 1 januari 2013.
1.2.
In artikel 8 van de huurovereenkomst is, voor zover hier van belang, opgenomen:
“
8.1 De staat van het gehuurde bij aanvang van de huur is of zal worden vastgelegd in een proces-verbaal van oplevering in de zin van artikel 2 van de algemene bepalingen. Behoudens gebreken en beschadigingen die in bedoeld proces-verbaal uitdrukkelijk zijn vermeld, verklaart huurder het gehuurde in goede staat, zonder gebreken en zonder beschadigingen te hebben ontvangen en zal hij het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst conform bedoeld proces-verbaal van oplevering en overigens in goede staat, zonder gebreken en zonder beschadigingen aan verhuurder opleveren.
(..)
8.3(..) Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per dag”.
1.3.
In artikel 7 van de algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst is opgenomen:
“
Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is (..)”.
1.4.
Eind 2010 is ZKA in staat van liquidatie geraakt. Per 1 januari 2011 heeft ACK het gehuurde in gebruik genomen en is zij de huur gaan betalen.
1.5.
Bij brief van 20 december 2011 heeft [eisers] gedaagden bericht de huurovereenkomst per 1 januari 2013 op te zeggen.
1.6.
Per 30 juni 2012 heeft ACK het gehuurde verlaten. Nadien heeft [eisers] geen huur meer ontvangen.
1.7.
Door [bedrijf] is een rapport opgesteld waarin de conclusie is opgenomen dat in het gehuurde schade is ontstaan voor een bedrag van
€ 3.303,30.
Vordering
In conventie
2.
[eisers] vordert - na wijziging van eis – primair dat gedaagden, hoofdelijk, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, veroordeeld zullen worden tot betaling van:
a.	€ 11.074,61 aan achterstallige huur;
b.	€ 4.500,00 aan boete ex artikel 8.3 van de huurovereenkomst;
c.   € 35.750,00 aan boete ex artikel 7 van de algemene bepalingen;
d.	rente over € 11.074,61 vanaf de vervaldatum van elke respectievelijke huurtermijn
e.   de schade aan het gehuurde, nader op te maken bij staat en te vermeerderen met de
wettelijke rente.
Daarnaast vordert [eisers] primair hoofdelijke veroordeling van gedaagden om het gehuurde tot en met 1 januari 2013 te blijven gebruiken overeenkomstig de bestemming van het gehuurde en het gehuurde nadien correct op te leveren conform artikel 8.10 van de huurovereenkomst.
Subsidiair vordert [eisers] veroordeling van ACK tot betaling van de schade uit onrechtmatige daad, tot op heden begroot op € 52.327,77.
Tot slot vordert [eisers] primair en subsidiair veroordeling van gedaagden tot betaling van € 1.269,72 aan buitengerechtelijke incassokosten alsmede de proceskosten, inclusief nakosten.
Stellingen [eisers]
3.
stelt hiertoe primair dat gedaagden gehouden zijn de huurovereenkomst na te komen. Dat betekent dat het gehuurde tot 1 januari 2013 gebruikt dient te worden overeenkomstig de bestemming, dat de huurpenningen betaald dienen te worden en dat het gehuurde per 1 januari 2013 deugdelijk opgeleverd moet worden. ZKA heeft de huurovereenkomst getekend en is uit dien hoofde hieraan gehouden. ACK heeft vanaf 1 januari 2011 de huurovereenkomst feitelijk voortgezet en is dus ook verplicht om de huurovereenkomst na te komen. Dat ACK de huurovereenkomst heeft voortgezet blijkt uit het feit dat zij de huurtermijnen betaalde en blijkens de KvK op het adres van het gehuurde gevestigd was. De verschillende rechtspersonen zijn in de richting van [eisers] steeds vertegenwoordigd door [naam]. [eisers] is niet op de hoogte gesteld van de liquidatie van de oorspronkelijke huurders en heeft ook nooit ingestemd met een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst.
4.
Gedaagden zijn sedert 1 juli 2012 in verzuim en zijn derhalve de boetes ex artikel 8 van de huurovereenkomst en artikel 7 van de algemene bepalingen verschuldigd, aldus [eisers].
5.
Voorts is het gehuurde niet op juiste wijze opgeleverd. Er is schade toegebracht aan het gehuurde, zoals blijkt uit het rapport van [bedrijf] d.d. 15 januari 2013. [eisers] heeft gedaagden aangemaand tot herstel over te gaan, maar hier is geen gehoor aan gegeven.
6.
Subsidiair, als de kantonrechter geen overgang van de huur naar ACK aanneemt, stelt [eisers] dat sprake is van een onrechtmatige daad. Er is door [naam] gebruik gemaakt van het identiteitsverschil tussen ACK en ZKA om het verhaal van de vordering van [eisers] te frustreren. Daarmee is sprake van ‘onrechtmatig misbruik’. ACK dient de schade die hierdoor is ontstaan te vergoeden, aldus steeds [eisers]. De hoogte hiervan beraamt [eisers] op de primaire gevorderde bedragen.
Verweer
7.
Gedaagden voeren verweer tegen de vordering en voeren daartoe aan dat ZKA eind 2010 is geliquideerd. De vordering tegen ZKA kan worden toegewezen, maar zij verkeert in betalingsonmogelijkheid. Ten aanzien van de vordering gericht op ACK geldt het volgende. Tussen partijen heeft eind november 2011 een gesprek plaatsgevonden, waarbij gedaagden zijn vertegenwoordigd door [naam]. In dit gesprek is besproken dat de maandelijkse huurlasten zowel voor de oude als de nieuwe rechtspersoon te bezwarend waren dan wel zouden zijn. Vervolgens is overeengekomen dat de nieuwe rechtspersoon het gehuurde zou gaan gebruiken en zo lang als financieel mogelijk zou zijn, bij wijze van vergoeding, een bedrag gelijk aan de huur zou betalen. ACK heeft nooit een huurovereenkomst met [eisers] gesloten. Gedaagden kunnen primair niet gehouden worden aan de boetebedingen, terwijl subsidiair de boete gematigd moet worden.
8.
Er is geen sprake van een onrechtmatige daad. Voortzetting van ZKA was gelet op de financiële situatie niet langer mogelijk. De onderneming is toen verkocht. Er was op dat moment geen huurachterstand. Gedaagden zijn dan ook niet schadeplichtig, aldus steeds gedaagden.
In voorwaardelijke reconventie
9.
Gedaagden vorderen in voorwaardelijke reconventie matiging van de boetes tot nihil.
10.
Hetgeen partijen hieromtrent hebben aangevoerd komt in het navolgende, voor zover van belang, aan de orde.
Beoordeling
11.
Voorop wordt gesteld dat de akte van [eisers] d.d. 8 april 2013 niet zal worden aangemerkt als akte wijziging van eis. [eisers] heeft in voornoemde akte weliswaar gesteld dat zijn totale vordering € 68.590,10 bedraagt (hetgeen een hoger bedrag is dan thans gevorderd), maar heeft hieraan vervolgens geen voldoende duidelijke conclusie verbonden.
In conventie
12.
Vaststaat dat tussen [eisers] en ZKA een huurovereenkomst tot stand is gekomen waarmee ZKA zich verplicht heeft om tot 1 januari 2013 het gehuurde te gebruiken conform de huurovereenkomst en de maandelijkse huurtermijnen te voldoen. Ook is niet in geschil dat de huurtermijnen vanaf 1 juli 2012 niet zijn voldaan en dat het gehuurde is ontruimd. Daarmee schiet ZKA tekort in de nakoming van haar verplichtingen als huurder.
13.
Vraag is of ACK gehouden kan worden aan het bepaalde in de huurovereenkomst. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval. De huurovereenkomst staat niet op naam van ACK. [eisers] heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat tussen [eisers] en ACK een huurovereenkomst tot stand gekomen is. Van een ‘feitelijke voortzetting’ van de huurovereenkomst tussen [eisers] en ZKA door ACK, zonder dat er tussen partijen is gesproken over een indeplaatsstelling, kan geen sprake zijn. Dat ACK vanaf 1 januari 2011 in het gehuurde haar bedrijf exploiteerde en de huur betaalde is daarbij niet van doorslaggevende betekenis. Dit betekent dat voor zover door [eisers] vorderingen zijn ingesteld tegen ACK die gegrond zijn op de huurovereenkomst, deze vorderingen worden afgewezen.
De vordering jegens ZKA
De huurachterstand
14.
Het voorgaande betekent dat de vordering tot betaling van de achterstallige huurtermijnen jegens ZKA toewijsbaar is. Dat ZKA niet in staat is om de huurtermijnen te voldoen, zoals door haar is aangevoerd, doet hieraan niet af.
Overig
15.
De vordering om ZKA te veroordelen het gehuurde tot en met 1 januari 2013 te gebruiken overeenkomstig de bestemming zal worden afgewezen. Nu het reeds 1 januari 2013 is geweest, valt niet in te zien welk belang [eisers] thans nog bij toewijzing van deze vordering heeft.
Oplevering gehuurde
16.
[eisers] vordert zowel veroordeling van ZKA om het gehuurde per einde huurovereenkomst correct op te leveren als veroordeling van ZKA tot betaling van de schade ontstaan aan het gehuurde. De kantonrechter begrijpt de vordering tot betaling van de schade aldus dat dit schade betreft als gevolg van de gestelde onjuiste oplevering van het gehuurde. Dat betekent dat voornoemde vorderingen niet beide kunnen worden toegewezen. Nu de huurovereenkomst reeds geruime tijd is geëindigd, zodat het feitelijk niet meer mogelijk is om het gehuurde conform huurovereenkomst op te leveren, zal de vordering tot correcte oplevering worden afgewezen.
17.
Ten aanzien van de schade wordt geoordeeld als volgt. Uit artikel 8.1 van de huurovereenkomst volgt dat ZKA het gehuurde in goede staat (zonder gebreken en zonder beschadigingen) heeft ontvangen, behoudens voor zover in het proces-verbaal van oplevering anders is opgenomen. Gesteld noch gebleken is dat een dergelijk proces-verbaal van oplevering is opgemaakt. Dat betekent dat er in rechte vanuit zal worden gegaan dat het gehuurde in goede staat aan ZKA is opgeleverd. ZKA is gehouden om het gehuurde eveneens in goede staat op te leveren.
18.
[eisers] heeft bij conclusie van repliek alsmede bij brief van 12 september 2012 concreet gesteld welke gebreken c.q. beschadigingen volgens haar in het gehuurde aanwezig zijn. ZKA heeft in reactie hierop volstaan met de stelling dat sprake is van reguliere gebruiksschade en een algemene betwisting dat zij dergelijke schade heeft veroorzaakt dan wel daarvoor aansprakelijk is. Een dergelijke reactie is echter onvoldoende. Het was aan ZKA om de met stukken onderbouwde stellingen van [eisers] voldoende concreet te betwisten.
19.
Gelet op het voorgaande zal ZKA worden veroordeeld tot betaling van de schade, nader op te maken bij staat.
Boetes
20.
Ten aanzien van de gevorderde boetes geldt het volgende.
21.
Voor zover ZKA heeft aangevoerd dat sprake is van een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn 93/13\EEG dan wel een onredelijk bezwarend beding en zich beroept op vernietiging wordt dit verweer verworpen. ZKA, waar in totaal bijna 80 werknemers werkzaam waren, is immers geen consument en valt bovendien onder het bepaalde in artikel 6:235 BW, zodat beide regelingen op haar niet (zonder meer) van toepassing zijn. Door ZKA is onvoldoende gesteld om tot een ander oordeel te komen.
22.
ZKA heeft voorts verzocht om matiging van de boetes ex artikel 6:94 BW en heeft daartoe aangevoerd dat de gevorderde bedragen in geen verhouding staan tot de huurachterstand dan wel de tekortkomingen van ZKA. Door [eisers] is gebruik gemaakt van een – naar zijn voordeel aangepaste – standaardovereenkomst, zonder dat hierover tussen partijen is onderhandeld of gesproken. [eisers] handelde als een professionele partij, terwijl ZKA onkundig was. De bedingen sporen ook op geen enkele wijze aan tot nakoming, aldus ZKA.
23.
[eisers] heeft hiertegen in gebracht dat de boetebedingen een prikkel tot nakoming afgeven. [eisers] heeft ZKA bij de aanmaningen ook steeds gewezen op de te vervallen boetes. De bedingen zijn helder geformuleerd. [eisers] is bovendien particulier, terwijl ZKA een bedrijfsmatige huurder is. Tenslotte is de huurovereenkomst door ZKA bewust niet nagekomen, zonder dat zij [eisers] hierover heeft bericht.
24.
Overwogen wordt als volgt.
25.
Door [eisers] zijn twee verschillende boetes gevorderd. Matiging van een boete kan enkel plaatsvinden indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, oftewel wanneer toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.  De (kanton)rechter dient terughoudend om te gaan met deze matigingsbevoegdheid. Voorts zal de kantonrechter voorbijgaan aan de door ZKA vermeldde jurisprudentie die ziet op huur van woonruimte en niet op huur van bedrijfsruimte door een professionele partij.
26.
De op grond van artikel 8.3 van de huurovereenkomst gevorderde boete van € 4.500,00 is gegrond op de omstandigheid dat ZKA tekort is geschoten ten aanzien van de betaling van de huur. Deze bepaling is opgenomen in de huurovereenkomst zelf, zodat ZKA zonder meer bekend had moeten zijn met de inhoud van deze bepaling en aangenomen moet worden dat zij hiermee uitdrukkelijk akkoord is gegaan.
27.
Voor matiging van het boetebedrag van € 4.500,00 is geen grond. De kantonrechter verwijst naar hetgeen in r.o. 25 en 26 is overwogen en overweegt daarnaast als volgt.
28.
Er is allereerst geen sprake van een dusdanige wanverhouding tussen het gevorderde bedrag aan boete en de door [eisers] geleden schade als gevolg van de wanbetaling dat matiging geïndiceerd is.
29.
Daarnaast geldt dat in acht moet worden genomen dat ZKA een rechtspersoon is en in die hoedanigheid ook heeft gehuurd, zodat uit dien hoofde van haar een zekere professionaliteit en kundigheid mag worden verwacht bij het aangaan van de huurovereenkomst. Van belang is ook dat niet is gesteld of gebleken dat [eisers] (bedrijfsmatig) meerdere bedrijfspanden verhuurt. ZKA kan in deze dan ook niet worden aangewezen als de ‘zwakkere’ partij die bescherming behoeft, zodat hierin geen omstandigheid kan worden gezien die tot matiging van de boete moet leiden.
30.
Met betrekking tot de op grond van artikel 7 van de algemene bepalingen gevorderde boete van € 35.750,00 geldt het volgende. De kantonrechter neemt aan dat [eisers] heeft bedoeld dat deze boete gebaseerd wordt op de tekortkoming ten aanzien van de oplevering. Voor zover [eisers] ook heeft bedoeld deze boete te gronden op een tekortkoming met betrekking tot (het staken van) de exploitatie is ter zake onvoldoende gesteld, zodat hieraan voorbij wordt gegaan.
31.
Nu [eisers] eveneens vergoeding vordert van de schade geleden als gevolg van de ondeugdelijke oplevering moet voorts worden aangenomen dat de boete ex artikel 7 van de algemene bepalingen hoofdzakelijk dient als prikkel tot nakoming.
32.
[eisers] heeft ZKA bij brief van 12 september 2012 in gebreke gesteld ten aanzien van de oplevering, waarbij een termijn van één week is gegeven. Op dat moment was ZKA echter nog niet gehouden om het gehuurde (deugdelijk) op te leveren. Die verplichting ontstaat immers pas bij het einde van de huurovereenkomst, in dit geval 1 januari 2013. Niet valt derhalve in te zien hoe ZKA reeds voor 1 januari 2013 in verzuim kan zijn met betrekking tot de opleveringsverplichting. Dat geldt des te meer nu [eisers] ZKA tot 1 januari 2013 houdt aan de betalingsverplichting ten aanzien van de huur.
33.
Het voorgaande betekent dat vóór 1 januari 2013 geen boete verschuldigd is. Aangenomen moet worden - een deugdelijke specificatie van het gevorderde boetebedrag ontbreekt - dat, nu de laatste eiswijziging dateert van vóór 1 januari 2013, de gevorderde boete volledig betrekking heeft op de periode vóór 1 januari 2013. De boete gegrond op artikel 7 van de algemene bepalingen wordt dan ook alleen al op die grond afgewezen.
De vordering jegens ACK.
34.
[eisers] heeft onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan moet worden geoordeeld dat ACK onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld. Dat sprake is geweest van vennootschappen die vergelijkbare activiteiten verrichtten en naar [eisers] toe vertegenwoordigd waren door dezelfde persoon ([naam]) is door ACK als zodanig niet (voldoende) betwist. Dat ACK echter (doelbewust) misbruik heeft gemaakt van deze situatie, met geen enkel ander doel dan het benadelen van [eisers] is niet vast komen te staan. Daarbij is van belang dat nadat ACK in het gehuurde is getrokken, de huurpenningen gedurende anderhalf jaar volledig zijn betaald. Daaruit volgt in ieder geval niet dat het doel van ACK c.q. [naam] vanaf het begin is geweest om [eisers] te benadelen in zijn verhaalsmogelijkheden. Ook de door [eisers] gestelde omstandigheid dat ZKA en ACK met andere crediteuren regelingen hebben getroffen en niet met [eisers], wettigt niet de conclusie dat ACK onrechtmatig heeft gehandeld.
35.
De vorderingen jegens ACK worden dan ook – mede gelet op hetgeen in r.o. 14 is overwogen – afgewezen.
Overig
36.
De buitengerechtelijke incassokosten zijn, als onvoldoende betwist, toewijsbaar jegens ZKA. Nu de vorderingen gericht tegen ACK worden afgewezen geldt dat ook voor de vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten.
37.
De gevorderde rente wordt afgewezen, nu [eisers] op grond van artikel 6:92 BW geen recht heeft op toewijzing van zowel de boete als de (wettelijke) rente.
38.
Bij deze uitkomst van de procedure wordt ZKA veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van [eisers]. [eisers] zal worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van ACK.
In reconventie
39.
De vordering in reconventie wordt onder verwijzing naar het bovenstaande afgewezen.
40.
Bij deze uitkomst van de procedure worden gedaagden veroordeeld in de proceskosten, welke aan de zijde van [eisers] - gelet op de onderlinge samenhang tussen de procedure in conventie en in reconventie - tot op heden worden begroot op nihil.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
veroordeelt ZKA tot betaling aan [eisers] van:
- € 11.074,61 aan achterstallige huur;
- € 4.500,00 aan boete ex artikel 8.3 van de huurovereenkomst;
- € 1.269,72 aan buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt ZKA tot betaling van de schade aan het gehuurde als gevolg van de ondeugdelijke oplevering, een en ander nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
veroordeelt ZKA in de proceskosten aan de zijde van [eisers], tot op heden begroot op:
-griffierecht:			€ 207,00
-kosten dagvaarding:		€ 90,64
-salaris gemachtigde:		€ 600,00
- nakosten:			€ 75,00
--------------
Totaal:				€ 972,64
Inclusief eventueel verschuldigde BTW;
veroordeelt [eisers] in de proceskosten aan de zijde van ACK, tot op heden begroot op € 300,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
In reconventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt gedaagden in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [eisers] begroot op nihil.
Aldus gewezen door mr. M.E.B. Terwee, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 september 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier 							De kantonrechter