ECLI:NL:GHARL:2015:6809
Gerechtshof ARL — Uitspraak 


GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.152.151/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 374668\ CV EXPL 13-2391)
arrest van de eerste kamer van 15 september 2015
in de zaak van
1
[appellante 1] ,
gevestigd te [woonplaats] ,
hierna:
[appellante 1]
,
2. [appellant 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna:
[appellant 2]
,
3. [appellante 3]
wonende te [woonplaats] ,
hierna:
[appellante 3]
,
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten]
,
advocaat: mr. J.P. Snoek, kantoorhoudend te Utrecht,
tegen
[geïntimeerde]
,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in reconventie,
hierna:
[geïntimeerde]
,
advocaat: mr. J.A.M. van de Sande, kantoorhoudend te Rotterdam.
1
Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van
27 augustus 2013 en 18 februari 2014 van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Assen (hierna: de kantonrechter).
2
Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 16 mei 2014,
- de memorie van grieven (met producties),
- de memorie van antwoord.
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.3
De vordering van [appellanten]  luidt:
"
Het is op deze gronden, dat appellanten Uw Gerechtshof verzoeken het vonnis van de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, sector civiel van 18 februari 2014 onder het rolnummer 112138 HA ZA 00-491 te vernietigen en opnieuw rechtdoende:
I.
geïntimeerde te veroordelen binnen 2 werkdagen na betekening van het in dezen te wijzen arrest, tegen ''behoorlijk bewijs van kwijting'' aan appellanten te voldoen een bedrag in hoofdsom van totaal €17.809,82 althans een zodanig bedrag dat uw Hof in goede justitie meent te behoren, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 februari 2014 tot de dag der algehele voldoening;
II.
met veroordeling van geïntimeerde in de proceskosten in beide instanties, waarbij verzocht wordt een bevelschrift af te geven voor de nakosten met en zonder betekening van het arrest
".
3
De beoordeling van het geschil
vaststaande feiten
3.1
De kantonrechter heeft in de rechtsoverwegingen 1 tot en met 5 van het eindvonnis de feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling zijn geen grieven gericht en ook overigens is niet van bezwaren gebleken zodat in hoger beroep van de door de kantonrechter vastgestelde feiten kan worden uitgegaan. Die komen, aangevuld met enkele andere feiten, op het volgende neer.
3.1.1
[appellant 2] en [appellante 3] zijn de vennoten van [appellante 1] .
3.1.2
[geïntimeerde] , [appellant 2] en [appellante 3] hebben op 20 november 2008 gesproken over het sluiten van een huurovereenkomst met elkaar. Naar aanleiding van dit gesprek is een verslag opgesteld, dat door de gesprekspartners is ondertekend. In dat verslag is onder meer het volgende vermeld:
"(…)
2.
Opmaak huurcontract 5 jaar + eventueel 5 optiejaren.
3.
Huur € 2.100,-- -/- 300,- voor onderhoud, herstelwerkzaamheden, schilderwerken enz.  Groot onderhoud geschied in overleg met verhuurder/verkoper.
(…)
8.
Aanvang van de huurperiode van het bedrijfsgedeelte d.d. 01 februari 2009.
(…)
12. A
anvang huurperiode van de woonboerderij, zal plaatsvinden na oplevering met huidige huurder;
(…)
16.
Renovatie-/onderhoud-/ en herstelwerkzaamheden zijn voor rekening en risico van huurder/koper. Dit echter m.u.v. het onderhoud en herstel van het rieten dak, dit geschied in onderling overleg.
17.
In ruil voor het uitvoeren van de renovatie-/onderhoud-/ en herstelwerkzaamheden door huurder/koper, zal door verhuurder maandelijks een bedrag ad € 300,- op de huursom in mindering worden gebracht.
18.
De kale maandhuur bedraagt: € 2.100,- minus bovengenoemde € 300,-= € 1.800,-.
(….)".
3.1.3
In december 2008 hebben partijen vervolgens een huurovereenkomst met elkaar gesloten inhoudende de verhuur door [geïntimeerde] aan [appellante 1] van de bedrijfsruimte, zijnde hengstenhouderij, diverse opstallen, erf en tuin, alsmede de woonboerderij staande en gelegen te [woonplaats] aan [adres] . In de door partijen ter zake opgestelde en geparafeerde en ondertekende schriftelijke overeenkomst is onder meer het volgende vermeld:
"1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte zijnde hengstenhouderij, diverse opstallen, erf en tuin (…) plaatselijk bekend [adres] [woonplaats] , (…)
1
.2
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als locatie waar en van waaruit het bedrijf [appellante 1] midweken, weekenden en dagtrails met paarden voor volwassenen organiseert, alsmede organisatie van clinics en demonstraties met paarden (western) en pensionstalling voor paarden. (…)
2.1
Van deze overeenkomst maken deel uit de 'ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE' en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW'….
(…)
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 01 februari 2009 en lopende tot 01 februari 2014.
(…)
3.3
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.
(….)
4.8.
Per betaalperiode van 1 kalendermaand bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst
- de huurprijs € 1.250,00
(…)
6. Het in 12.1 algemene voorwaarden bedoelde bedrag van de bankgarantie / waarborgsom wordt bij deze tussen partijen vastgesteld op € 8.000,- (…).
(…)
Bijzondere bepalingen
8.1.
Verhuurder en huurder zijn overeengekomen dat huurder de woonboerderij (…) zal gaan huren nadat de huidige huurder het object heeft verlaten. Per de datum dat verhuurder de woonboerderij (…) zal opleveren aan huurder is huurder aan verhuurder een maandelijkse huursom verschuldigd van € 2.100,- -/- € 300,-= € 1.800,-(…) per maand.
(…)
8.3. De afname voor koop van de woonboerderij met opstallen op ca. 1,8 ha grond zal er als volgt uit komen te zien:
- 	bij koopafname binnen 4 maanden na het verstrijken van het 3e huurjaar zal de
koopsom 750.000 k.k. bedragen.
-	bij afname binnen 4 maanden na het verstrijken van het 5e huurjaar zal de
koopsom € 765.000,- k.k. bedragen.
(…)
8.5
Verhuurder en huurder zijn overeengekomen dat renovatie-/onderhoud-/ en herstelwerkzaamheden voor eigen rekening en risico van huurder zijn. Dit echter m.u.v. het onderhoud en herstel van het rieten dak, dit geschiedt in onderling en schriftelijk overleg tussen verhuurder en huurder."
3.1.4
In artikel 6.11.2.8 van de van toepassing verklaarde algemene voorwaarden is bepaald:
"Huurder doet afstand van rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking in verband met de door of namens huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur niet ongedaan zijn gemaakt, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen."
In artikel 12 van de algemene voorwaarden is bepaald:
"12.1 Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal huurder bij ondertekening van de huurovereenkomst aan verhuurder afgeven een bankgarantie overeenkomstig een door verhuurder aangegeven model ter grootte van een in de huurovereenkomst weergegeven bedrag (…).
12.2 Huurder heeft geen aanspraak op verrekening van enig bedrag met de bankgarantie."
3.1.5
Partijen, waarbij [geïntimeerde] werd vertegenwoordigd door makelaar [makelaar] , hebben op 11 juni 2009 een schriftelijke verklaring ondertekend - aangeduid als "concept aanvulling huurcontract"-, waarin onder meer is vermeld:
"Tevens komen partijen overeen dat de helft van de reeds gestorte borg zijnde € 4.000,- (…) zal worden teruggestort door verhuurder aan huurder i.v.m. de door huurder uit te voeren werkzaamheden zoals aangegeven in bijgevoegd plan (bijlage 2).
Verhuurder en huurder zijn m.b.t. deze terug te storten borg overeengekomen dat huurder bovengenoemd bedrag binnen één jaar na de datum van ontvangst terug zal storten aan verhuurder.
Het nieuwe maandhuurbedrag komt er als volgt uit te zien:
€ 1.800,- + € 60,- = € 1.860,- (…)."
3.1.6
Vanaf medio juni 2011 hebben partijen meerdere malen overleg met elkaar gevoerd over een ontstane huurachterstand. In juni 2011 hebben zij in verband met de huurachterstand afgesproken dat de huur in plaats van per maand, per week betaald zal gaan worden, met een verhoging ter aflossing van de achterstand. Bij e-mailbericht van 7 maart 2012 heeft [appellanten] gemeld dat de huur vanaf 1 april 2012 per maand zal worden betaald en dat daarnaast een bedrag groot € 250,00 zal worden betaald ter aflossing van de achterstand. [geïntimeerde] heeft bij brief van 30 maart 2012 aangegeven daar niet mee akkoord te gaan, omdat diverse toezeggingen in het verleden niet werden nagekomen en het voorstel niet resulteert in het inlopen van de ontstane achterstand op korte termijn. Daarbij zijn [appellanten] tevens in gebreke gesteld en gesommeerd tot betaling, onder vermelding dat indien betaling achterwege blijft, om ontbinding van de overeenkomst zal worden verzocht. In reactie daarop hebben [appellanten] verzocht om een onderhoud voor het bespreken van een andere betalingsregeling. Vervolgens hebben partijen nog enige maal met elkaar gecorrespondeerd.
3.1.7
Bij brief van 29 januari 2013 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd tegen
1 februari 2014. [appellanten] hebben bij e-mailbericht van 6 februari 2013 laten weten niet in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst.
procedure in eerste aanleg
3.2
[geïntimeerde] heeft [appellanten] gedagvaard. Hij heeft ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huur, te vermeerderen met toekomstige huurtermijnen tot aan de ontruiming, rente en incassokosten.
3.3
[appellanten] hebben verweer gevoerd en  reconventionele vorderingen ingesteld, onder meer inhoudende de veroordeling van [geïntimeerde] tot het verhelpen van gebreken en achterstallig onderhoud. Aan hun verweer en aan hun reconventionele vorderingen hebben [appellanten] ten grondslag gelegd dat sprake is van meerdere gebreken en van ernstig achterstallig onderhoud, op grond waarvan zij gerechtigd zijn de betaling van de huur op te schorten. In de loop van de procedure hebben [appellanten] hun vordering vermeerderd in die zin dat zij ook betaling van een bedrag van € 45.000,- hebben gevorderd bij ontbinding van de huurovereenkomst vanwege door hen in het gehuurde gedane investeringen.
3.4
De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie grotendeels toegewezen en de reconventionele vorderingen afgewezen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten in conventie en in reconventie.
bespreking van de grieven
3.5
Het hof stelt vast dat in appel de beslissing tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege een huurachterstand niet ter discussie staat.
3.6
De kantonrechter heeft overwogen dat de huurachterstand tot en met mei 2013
€ 31.190,18 bedraagt. In eerste aanleg hebben [appellanten] betoogd dat op de huurachterstand door hen gemaakte energiekosten in mindering moeten worden gebracht. Zij hebben aanspraak gemaakt op verrekening met deze energiekosten. De kantonrechter heeft dit beroep op verrekening verworpen. [appellanten] voeren in
grief I
aan dat de kantonrechter dit beroep ten onrechte heeft verworpen, maar zij werken deze stelling in de toelichting op de grief in het geheel niet uit. Het hof gaat er dan ook aan voorbij.
3.7
In de toelichting op de grief betogen [appellanten] wel dat de kantonrechter ten onrechte heeft nagelaten een bedrag van € 4.000,- (de restant borg) op dit bedrag in mindering te brengen. Zij beroepen zich op verrekening met dit bedrag. [geïntimeerde] heeft gewezen op artikel 12.2 van de algemene voorwaarden, hiervoor aangehaald in rechtsoverweging 3.1.4. Het hof is van oordeel, dat deze bepaling gedurende de looptijd van de huurovereenkomst in de weg staat aan verrekening van het bedrag van € 4.000,- met een ontstane huurachterstand. De waarborgsom strekt tot zekerheid voor de correcte nakoming door de huurder van zijn (ook toekomstige) verplichtingen uit de huurovereenkomst. Indien de huurovereenkomst is geëindigd en alle verplichtingen van de huurder die uit de huurovereenkomst voortvloeien, waaronder de opleveringsverplichtingen, zijn vastgesteld en daarmee vaststaat welk bedrag de verhuurder nog van de huurder te vorderen heeft, vervalt het belang van de verhuurder bij het verstrekken van zekerheid voor toekomstige verplichtingen en kan, de facto, verrekening plaatsvinden doordat in plaats van betaling van het volledige verschuldigde bedrag door de huurder aan de verhuurder en daartegenover terugbetaling van de waarborgsom op het door de huurder verschuldigde bedrag het bedrag van de waarborgsom in mindering wordt gebracht.
3.8
In dit geval is de huurovereenkomst tussen partijen door de ontbinding van de huurovereenkomst geëindigd. Het staat echter geenszins vast dat [appellanten] alleen de huurachterstand per eind mei 2013, door de kantonrechter vastgesteld op € 31.190,18, verschuldigd zijn. Integendeel, [appellanten] zijn daarnaast, gelet op de vonnis van de kantonrechter, een bedrag van € 2.199,97 per maand vanaf 1 juni 2012 tot de dag van de ontruiming aan [geïntimeerde] verschuldigd. Bovendien zijn zij gehouden tot vergoeding van eventuele kosten van ontruiming en van mogelijke mutatieschade. Verrekening van het bedrag van de waarborgsom met de achterstallige huur per ultimo mei 2013 is om die reden niet aan de orde.
3.9
De grief faalt dan ook.
3.10
De grieven II en III
hangen met elkaar samen. Het hof zal ze dan ook tezamen behandelen. Met de grieven komen [appellanten] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] geen recht hebben op een vergoeding voor de door hen aan het gehuurde aangebrachte verbeteringen. De kantonrechter heeft dat oordeel gebaseerd op
artikel 6.11.2.8 van de algemene voorwaarden (hiervoor aangehaald in rechtsoverweging 3.1.4), welke bepaling inhoudt dat de huurder afstand doet van zijn rechten en aanspraken op grond van ongerechtvaardigde verrijking vanwege door hem aangebrachte veranderingen en verbeteringen.
3.11
[appellanten] menen dat artikel 6.11.2.8 een onredelijk bezwarend beding is en roepen de vernietigbaarheid van het beding in. Volgens hen wordt het beding, dat een beroep op een wettelijk recht op schadevergoeding (in dit geval vanwege ongerechtvaardigde verrijking) uitsluit, vermoed onredelijk bezwarend te zijn. Zij stellen dat zij, met medeweten en instemming van [geïntimeerde] , forse investeringen hebben gedaan om het gehuurde te repareren en geschikt te maken voor een Bed & Breakfast. Daardoor is het pand in waarde gestegen. Door dit alles is [geïntimeerde] ongerechtvaardigd verrijkt. Uit een door hen overgelegd taxatierapport volgt dat de waardestijging € 45.000,-  bedraagt, aldus nog steeds [appellanten]
3.12
Voor zover [appellanten] zich in hun grieven hebben willen beroepen op artikel 6:237 aanhef en onder f BW gaan zij er aan voorbij dat zij geen consument zijn in de zin van deze bepaling. Reflexwerking is evenmin aan de orde nu uit de stellingen van partijen volgt dat uitgebreid is onderhandeld over de totstandkoming van de overeenkomst, die voor [appellanten] cruciaal was voor de verwezenlijking van hun ondernemingsplannen - daartoe dienden zij immers te beschikken over een geschikt bedrijfspand. De overeenkomst was voor hen dan ook niet te vergelijken met een doorsnee consumentenovereenkomst. Het beroep op (de reflexwerking van) artikel 6:237 aanhef en onder f BW faalt reeds om die reden.
3.13
Bij het antwoord op de vraag of het gewraakte beding desalniettemin onredelijk bezwarend is, neemt het hof het volgende in aanmerking.
Artikel 7:216 lid 3 BW, dat de huurder een aanspraak geeft op vergoeding van met toestemming van de verhuurder aangebrachte en bij het einde van de huur niet ongedaan gemaakte verbeteringen indien aan de vereisten voor ongerechtvaardigde verrijking is voldaan, is bij de huur van bedrijfsruimte van regelend recht. Alleen voor de huur van woonruimte is bepaald dat niet ten nadele van de huurder van artikel 7:216 lid 3 BW kan worden afgeweken (vgl. artikel 7:242 lid 2 BW). De wetgever heeft er dan ook in voorzien dat bij bedrijfsruimte ten nadele van de huurder van artikel 7:216 lid 3 BW kan worden afgeweken.
Bij het aangaan van de overeenkomst hebben partijen, naar uit hun stellingen en de hiervoor aangehaalde notitie en het schriftelijk contract volgt, uitvoerig gesproken over het te verrichten achterstallig onderhoud van het gehuurde. Partijen hebben in dat verband afgesproken dat [appellanten] dat onderhoud zelf zouden verrichten, waartegenover zij een korting op de huur van € 300,- per maand ontvingen. Bovendien zijn partijen in artikel 8.5 van het huurcontract uitdrukkelijk overeengekomen dat de renovatie- en onderhoudswerkzaamheden voor risico van [appellanten] komen.
Tegen de achtergrond van deze afspraken over de, bij het aangaan van de overeenkomst reeds voorziene, situatie dat [appellanten] het gehuurde op hun kosten zouden verbeteren, is een bepaling dat [appellanten] bij het einde van de huurovereenkomst geen aanspraak kunnen maken op een vergoeding voor de door hen aangebrachte verbeteringen / voorzieningen alleszins voorstelbaar en, naar het oordeel van het hof, geenszins onredelijk. Dit klemt temeer nu de huurovereenkomst voorziet in een optie tot koop van het gehuurde door [appellanten] Indien [appellanten] gebruik zouden maken van de koopoptie zouden de door hen aangebrachte verbeteringen na het einde van de huurovereenkomst aan henzelf ten goede komen.
3.14
Voor zover [appellanten] willen betogen dat het beroep van [geïntimeerde] op artikel 6.11.2.8 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is - in eerste aanleg hebben zij dat wel aangevoerd, maar onduidelijk is of zij dat betoog in hoger beroep
herhalen - volgt het hof hen niet. Dat [appellanten] , anders dan bij het aangaan van de overeenkomst was voorzien, uiteindelijk niet (of slechts beperkt) hebben geprofiteerd van de door hen aangebrachte verbeteringen, is het gevolg van het feit dat zij [geïntimeerde] door een forse huurachterstand te laten ontstaan een reden hebben gegeven de huurovereenkomst te ontbinden. Dat feit kunnen zij [geïntimeerde] niet tegenwerpen en staat in de weg aan de conclusie dat het beroep van [geïntimeerde] op genoemde bepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.15
De grieven falen om deze redenen.
3.16
Nu de grieven falen, zal het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. [appellanten] zullen worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief IV).
4
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, op € 704,- aan verschotten en op € 1.631, - voor geliquideerd salaris van de advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. L. Groefsema en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 15 september 2015.