ECLI:NL:RBAMS:2014:3320
Rechtbank AMS — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/564561 / KG ZA 14-576 MvW/MRSB
Vonnis in kort geding van 11 juni 2014
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres]
,
gevestigd te Uden,
eiseres in conventie bij dagvaarding van 15 mei 2014,
verweerster in reconventie,
advocaat [NAAM]. R.A. van Weelderen te Schalkhaar, gemeente Deventer,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te Amsterdam,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat [NAAM]. B.J.R Loijmans te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.
1
De procedure
Ter terechtzitting van 28 mei 2014 heeft [eiseres] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen, en vervolgens in reconventie gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte akte. [eiseres] heeft de vordering in reconventie bestreden. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren - voor zover van belang - aanwezig:
aan de zijde van [eiseres]: [persoon 2], statutair bestuurder, met mr. [NAAM];
aan de zijde van [gedaagde]: [gedaagde] met mr. [NAAM].
2
De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft sedert 1 december 2008 de onroerende zaak aan de [adres] (hierna het gehuurde) gehuurd van [persoon], de toenmalige eigenaar. [persoon] is in 2012 in financiële moeilijkheden terecht gekomen ten gevolge waarvan het beheer van het gehuurde door zijn hypotheeknemer is overgenomen. De eigendom is vervolgens in oktober 2013 overgedragen aan [rechtspersoon], welke vennootschap de eigendom op 3 december 2013 heeft overgedragen aan [eiseres].
2.2.
[gedaagde] heeft als productie 2 een (niet ondertekende) huurovereenkomst tussen [persoon] en hem, ingaande 1 december 2008, overgelegd en als productie 3 een tussen hen tot stand gekomen ‘management contract’ van 19 maart 2009. Dit contract, waarin [persoon] is aangeduid als de Eigenaar en [gedaagde] als de Manager, bepaalt  - voor zover voor deze procedure van belang - het volgende:
“In aanmerking nemende:
dat door de Eigenaar is besloten om met ingang van 1 januari 2009 de Manager bevoegdheid toe te kennen tot het algehele management van de op te richten Bed & Breakfast in het Object.
(…)
Artikel 1 Aard overeenkomst
Partijen wensen gezamenlijk een B&B op te zetten met als doel financieel gewin te behalen middels verhuur van slaapkamers.
(…)
Artikel 4 Fee
1.
Als fee voor de gehele inbreng
(gedefinieerd in artikel 3, vzr)
ontvangt de Eigenaar een huurbedrag zoals vermeld in artikel 4.4 van de huurovereenkomst.”
2.3.
[eiseres] heeft als productie 2 een door [persoon] en [gedaagde] ondertekende huurovereenkomst d.d. 4 september 2010 in het geding gebracht. Deze overeenkomst vermeldt - voor zover voor deze procedure van belang - het volgende:
“
Het gehuurde, bestemming
1.1.
Verhuurder verhuurt aan huurder (…) de tussenwoning met uitzondering van het aan de voorzijde van het souterrain gesitueerde atelier, (…) plaatselijk bekend:
[adres]
1.2.
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
(…)
Betalingsverplichting, betaalperiode
(…)
4.4.
Per betaalperiode van één maand bedraagt
- De huurprijs
€ 6650,-
- Voorschot gas, water en elektra
€   500,-
Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen
€ 7150,-
Het totale maandbedrag is per vooruitbetaling verschuldigd (…).
Echter, hurende partij mag door diversiteit in inkomsten volstaan met een minimum bedrag aan huur van € 5.000,- per maand. Uiteindelijk zal er over het gehele jaar een bedrag dienen te worden voldaan van € 85.800,-. Het gedeelte dat nog niet is voldaan aan het eind van het jaar dient te worden bijbetaald in december van het betreffende jaar. Daarnaast heeft huurder het recht een hoger bedrag over te maken aan huur. Ook dit zal worden verrekend zodanig dat er in een totaal jaar een bedrag wordt voldaan van                € 85.800,- aan de verhuurder.”
2.4.
Bij brief van 23 januari 2013 heeft het stadsdeel van de gemeente Amsterdam Stadsdeel Centrum, Directie Dienstverlening, Afdeling Vergunningen, in reactie op een brief van [gedaagde] van 21 december 2012 aan [gedaagde] bericht dat het voeren van een B&B is toegestaan, mits hij daarbij voldoet aan een aantal voorwaarden, onder andere dat hij het gehuurde zelf bewoont en dat niet meer dan vier personen tegelijkertijd in de B&B worden toegelaten.
2.5.
Bij besluit van 7 maart 2013 heeft het stadsdeel van de gemeente Amsterdam Stadsdeel Centrum, Directie Toezicht en Handhaving, Procesunit, [gedaagde] op straffe van verbeurte van een dwangsom gelast het gebruik van het gehuurde als hotel te staken en gestaakt te houden. Het besluit bevat de volgende passage:
“U bent geen dwangsom verschuldigd, indien u een Bed en Breakfast houdt, waarbij u alleen toeristen plaatst in de woning, waar u woont. Daarbij dient er minimaal 60% van de gebruiksoppervlakte gebruikt te worden ten behoeve van de woonfunctie en mag er maximaal 40% van de gebruiksoppervlakte van uw woning worden gebruikt voor de hotelfunctie.”
2.6.
[gedaagde] heeft medio 2013 zelf een contract afgesloten met een energieleverancier. [gedaagde] is sedert december 2013 alleen de kale huurprijs van              € 6.650,- per maand aan [eiseres] verschuldigd (met een minimum van € 5.000,-, zoals nader bepaald in artikel 4.4. van de huurovereenkomst).
2.7.
Bij brief van 13 december 2013 heeft [gedaagde] aan [eiseres] verzocht om huurverlaging aangezien de huidige huur een rendabele exploitatie van de op last van de gemeente van vijf kamers naar twee kamers teruggebrachte B&B onmogelijk maakt.
2.8.
[eiseres] heeft het verzoek van [gedaagde] om huurverlaging bij brief van 24 december 2013 afgewezen. [gedaagde] is geen procedure gestart tot huurprijsvermindering bij de kantonrechter.
2.9.
Bij brief van 30 december 2013 heeft mr. [NAAM][eiseres] namens [gedaagde] gesommeerd binnen een termijn van 6 weken de volgende gebreken aan het gehuurde te verhelpen:
De beperkingen van gemeentewege tot exploitatie van maximaal 2 van de oorspronkelijke 5 kamers als Bed & Breakfast;
Aanwezigheid van asbest in het gehuurde (met name rondom het reservoir bij de CV-ketel in de kelder van het gehuurde);
Diverse lekkages op de zolderverdieping en in andere vertrekken van het gehuurde;
Vocht in diverse muren van het gehuurde;
Aanwezigheid van ongedierte (mieren).”
2.10.
Bij brief van 14 februari 2014 heeft mr. [NAAM][eiseres] bericht dat [gedaagde] zich per 1 maart 2014 op zijn opschortingsrecht zal beroepen aangezien geen van de in de brief van 30 december 2013 genoemde gebreken binnen de gestelde termijn zijn weggenomen.
2.11.
[persoon 2], statutair bestuurder van [eiseres], heeft mr. [NAAM]27 februari 2014 een e-mail gestuurd met - voor zover voor deze procedure van            belang - de volgende inhoud:
“Bijgaand stuur ik u de rapportage van het vorige week meegenomen monster afkomstig van het reservoir van de verwarmingsketel.
De uitkomst is dat er
geen
sprake is van asbesthoudend materiaal. Ik beschouw dit gebrek hiermee als afgedaan.
Vorige week heeft de aannemer de resterende gebreken opgenomen. Voor morgen staat er een afspraak gepland voor opname van maatvoering van de afvoerputjes. Zodra het hiervoor benodigde materiaal is ontvangen zullen de gebreken z.s.m. worden hersteld/verholpen. (…)”
2.12.
Bij e-mail van 14 april 2014 heeft [persoon 2] [gedaagde] bericht dat de meeste gebreken zijn verholpen en dat gezocht werd naar een passende oplossing voor het probleem met de afvoerputjes in het souterrain. [persoon 2] heeft [gedaagde] verzocht de betaling van de huur te hervatten en de huur over de maanden maart en april 2014 te voldoen.
2.13.
[gedaagde] heeft op de 2-mail van 14 april 2014 gereageerd bij e-mail van 15 april 2014, waarin hij - voor zover voor deze procedure van belang - het volgende heeft geschreven:
“Nu het asbestprobleem en de daklekkages (vooralsnog) lijken te zijn opgelost blijft de problematiek van de putjes onopgelost. Daarmee is ook het risico op overstroming aanwezig, zoals zich dat in het verleden al vele malen heeft voorgedaan. Hoewel het souterrain tussen de overstromingen door te bewonen is, ervaar ik c.q. mijn gast niet het “rustig” huurgenot.
U en uw monteur hebben een simpele oplossing aangedragen die niet bijdraagt aan het doen verdwijnen van dit probleem. Ik verzoek u daarom hierbij nogmaals om dit probleem serieus en vakkundig aan te pakken.
Ook hoor ik u niet over de problematiek van het niet meer kunnen exploiteren van de bed & breakfast kamers. Ik neem daarom aan dat dit ook nog niet is opgelost. Ik blijf dan ook bij mijn besluit om de huurgelden op te schorten totdat alle problemen door u zijn verholpen. (…)”
2.14.
Bij (aangetekende) brief van 18 april 2014 heeft [eiseres] [gedaagde] bericht dat zij bouwkundig adviesbureau Hjalmar Frederisson te Amsterdam heeft betrokken bij de gebrekkige putjes in het souterrain en dat de onderhoudsman van [eiseres] voor het probleem mogelijk een oplossing heeft gevonden. [eiseres] heeft [gedaagde] nogmaals verzocht de huurbetalingen te hervatten.
2.15.
Op 2 mei 2014 heeft [persoon 2] aan [gedaagde] een e-mail gezonden met - voor zover voor deze procedure van belang - de volgende inhoud:
“Afgelopen dinsdag heeft onze klussenman het “putjes” probleem in het souterrain op ingenieuze wijze verholpen middels het plaatsen van een terugslagklep. Hiermee moet het “Amsterdamse” rioolprobleem zijn opgelost, tevens zijn de open voegen zijn dinsdag gekit. Uw opmerking rondom de werkwijze/kundigheid van onze klussenman vind ik dan ook misplaatst.
Het door u gestelde dakgotenprobleem is volgens onze klussenman geen probleem, deze constructies behoren bij dergelijke oude panden. Dat er water in de goot staat is voor u niet relevant, lekkages verhelpen wij!!
Herstel van de beschimmelde muur kan dan pas worden aangevangen als deze muur droog is, dit is u al meerder malen medegedeeld door onze klussenman. (…)”
2.16.
[gedaagde] heeft op 16 mei 2014 de huur voor de maand maart 2014 onder protest betaald. Hij heeft de huur voor de maanden april en mei 2014 - met een beroep op een opschortingsrecht - onbetaald gelaten.
3
Het geschil in conventie
3.1.
[eiseres] vordert  samengevat - dat [gedaagde] wordt veroordeeld het gehuurde binnen 8 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen, met machtiging van [eiseres] om de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie zelf ten uitvoer te doen leggen. [eiseres] vordert verder dat [gedaagde] wordt veroordeeld aan [eiseres] een bedrag van € 15.000,- te betalen als voorschot op de door [gedaagde] verschuldigde huurpenningen, te vermeerderen met rente. Ten slotte vordert [eiseres] dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
Het geschil in reconventie
4.1.
[gedaagde] vordert  samengevat - dat [eiseres] wordt verboden vanaf 3, althans 13 december 2013 tot aan de datum waarop het vonnis waarin is beslist omtrent de vordering van [gedaagde] tot huurvermindering onherroepelijk is geworden, maandelijks meer dan € 2.500,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag aan huur van [gedaagde] mag vorderen. [gedaagde] vordert verder dat [eiseres] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 8.989,09 wegens in de periode van 3 december 2013 tot en met mei 2014 onverschuldigd betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente. Vervolgens vordert [gedaagde] betaling van een bedrag van € 2.541,49 als voorschot op de ex artikel 7:206 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gemaakte kosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over elk factuurbedrag, steeds vanaf de vervaldatum van de betreffende facturen. Ten slotte vordert [gedaagde] dat [eiseres] wordt veroordeeld in de proceskosten en de nakosten.
4.2.
[eiseres] voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5
De beoordeling in conventie en in reconventie
5.1.
De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Daarbij gaat de voorzieningenrechter er voorshands vanuit dat de huurovereenkomst tussen partijen een overeenkomst betreffende woonruimte is.
5.2.
Eerst zal de ontruimingsvordering worden beoordeeld. In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
5.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de maandelijkse (minimum) huur van € 5.000,- over de maand maart 2014 op 16 mei 2014 onder protest heeft betaald en de huur over de maanden april en mei 2014 onbetaald heeft gelaten. [gedaagde] heeft ter zitting gesteld dat hij wegens de door hem gestelde gebreken aan het gehuurde ook niet voornemens is het over de maand juni 2014 verschuldigde minimumbedrag aan huur aan [eiseres] te voldoen, zodat de voorzieningenrechter ervan uitgaat dat de huurachterstand thans drie maanden bedraagt, waarbij de vierde maand te laat en onder protest is voldaan.
Een huurachterstand van drie maanden kan voldoende zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] heeft zich in verband met de door hem gestelde gebreken aan het gehuurde beroepen op een opschortingsrecht waardoor hij met de tijdige betaling van de huur niet in verzuim is en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde derhalve niet gerechtvaardigd is. Ter beoordeling ligt voor of dit standpunt terecht is. De voorzieningenrechter overweegt hiertoe als volgt.
5.4.
Artikel 7:206 lid 1 BW bepaalt dat de verhuurder gehouden is gebreken aan het gehuurde op verlangen van de huurder te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. De verhuurder schiet bij het ontstaan van het gebrek tekort in zijn verplichting om aan de huurder het ongestoord woongenot van het gehuurde te verschaffen. Artikel 6:52 van het Burgerlijk Wetboek (BW) geeft aan de schuldeiser die een opeisbare vordering heeft op zijn schuldeiser de bevoegdheid de nakoming van zijn verbintenis op te schorten tot voldoening van zijn vordering plaatsvindt, indien tussen vordering en verbintenis voldoende samenhang bestaat om deze opschorting te rechtvaardigen.
5.5.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de volgende gebreken, waarvan hij [eiseres] bij brief van 30 december 2013 in kennis heeft gesteld, de opschorting van de huur rechtvaardigen:
De omstandigheid dat de gemeente het gebruik van de het gehuurde als B&B heeft beperkt, waarvoor [eiseres] op grond van het managementcontract in de relatie tussen [eiseres] en [gedaagde] aansprakelijk is;
De putjes in het souterrain, die tijdens hevige regenval overstromen waardoor al meerdere malen aan de inboedel van [gedaagde] schade is toegebracht;
Een lekkage, veroorzaakt door een gebrekkig pannendak en een lekkende interne regenwaterafvoerpijp, waardoor aan de binnenmuur vochtschade is ontstaan.
5.6.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiseres] voor de schade die [gedaagde] lijdt door het besluit van de gemeente om het gedeelte van het gehuurde dat als B&B mag worden aangewend tot 40% van het gebruiksoppervlak te beperken, niet aansprakelijk is. [eiseres] heeft gemotiveerd weersproken dat het management contract, waarop [gedaagde] de aansprakelijkheid van [eiseres] heeft gebaseerd, tussen partijen van kracht is, zodat van de toepasselijkheid van deze overeenkomst niet zonder meer kan worden uitgegaan. Echter, ook indien er veronderstellenderwijs vanuit wordt uitgegaan dat het management contract tussen partijen gelding heeft, kan uit de tekst van die overeenkomst voorshands slechts worden geconcludeerd dat [eiseres] gehouden is [gedaagde] in staat te stellen in het gehuurde een B&B te voeren. De overeenkomst vermeldt niet welke omvang de B&B behoort te hebben. Het gebruik van het gehuurde als B&B is door de gemeente op zichzelf echter niet verboden en [eiseres] heeft daartegen ook geen bezwaar. Als de omvang van de B&B door [gedaagde] en de rechtsvoorganger van [eiseres], [persoon], nader is ingevuld, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, betreft dat een mondelinge aanvulling op het management contract. [gedaagde] heeft het bestaan en de gelding daarvan tussen partijen op grond van de voorhanden stukken in het licht van de betwisting daarvan door [eiseres] onvoldoende aannemelijk gemaakt. Het moet er derhalve voor worden gehouden dat [eiseres] - ook als het management contract tussen partijen van kracht is - niet tekort schiet in haar verplichting aan [gedaagde] het huurgenot van het gehuurde te verschaffen, nu de gemeente het gebruik van het gehuurde als B&B niet heeft verboden maar slechts heeft beperkt. Het besluit van de gemeente vormt dan ook geen gebrek op grond waarvan [gedaagde] de betaling van de huur kan opschorten.
5.7.
Voor wat betreft het gestelde gebrek aan de afvoerputjes in het souterrain en de lekkage stelt de voorzieningenrechter vast dat [eiseres] het bestaan van deze gebreken noch haar aansprakelijkheid daarvoor heeft weersproken. Anders dan door [eiseres] gesteld, is voor een beroep van [gedaagde] op zijn opschortingsrecht echter niet vereist dat [eiseres] met het verhelpen van het gebrek in verzuim is. Dat [eiseres] onmiddellijk maatregelen heeft getroffen om de gebreken weg te nemen, doet aan het opschortingsrecht van [gedaagde] dus niet af. Hij heeft in beginsel dit recht totdat de gebreken zijn verholpen.
5.8.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het gebrek aan de putjes in het souterrain, dat alleen tijdens hevige regenval voor overlast zorgt en daarmee incidenteel van aard is, op zichzelf beschouwd onvoldoende is om het zware middel van opschorting van de gehele huur te rechtvaardigen. In samenhang beschouwd met de door de lekkage veroorzaakte overlast, die uit de door [gedaagde] overgelegde foto’s afdoende blijkt, is aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] de huur met ingang van 1 maart 2014 - gedeeltelijk - op goede gronden heeft opgeschort. Tussen de gebreken en de opschorting van de huur bestaat voldoende samenhang als in artikel 6:52 BW bedoeld. Uit de overgelegde correspondentie blijkt evenwel dat [eiseres] de oorzaak van de lekkage op of kort voor 15 april 2014 heeft opgelost en het gebrek aan de putjes in het souterrain op of kort voor 2 mei 2014 heeft weggenomen.
5.9.
De overgelegde foto’s van de met betrekking tot de lekkage verrichte reparatie tonen dat [eiseres] door middel van een opstaande rand in de dakgoot heeft bewerkstelligd dat het hemelwater dat zich in de dakgoot bevindt niet langer door de interne regenpijp wordt afgevoerd.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat dit een provisorische oplossing betreft aangezien de lekkende regenpijp nog altijd (direct daarin terechtgekomen) hemelwater afvoert en dat er door de reparatie bovendien meer water in de dakgoot blijft staan, maar
de enkele omstandigheid dat er met de door [eiseres] getroffen voorziening meer water in de dakgoot blijft staan, levert voorshands geen gebrek op. Voorts is onvoldoende aannemelijk dat enkel het direct door de regenpijp opgevangen hemelwater voor (verdere) lekkages zal zorgen. Voor zover dat anders zal blijken te zijn, zal [eiseres] te zijner tijd een andere oplossing voor het probleem moeten bedenken.
[eiseres] heeft voorts betwist dat de lekkages (mede) zijn veroorzaakt door een gebrekkig pannendak. Of het pannendak gebrekkig is valt op grond van de overgelegde foto's niet te constateren en vergt nader onderzoek naar de feiten. Voor een dergelijk onderzoek is in het kader van deze kort gedingprocedure evenwel geen plaats. Op voorhand kan er bij deze stand van zaken niet van worden uitgegaan dat de lekkages mede aan een gebrekkig pannendak te wijten zijn. De voorzieningenrechter gaat er op grond van het voorgaande voorshands vanuit dat de oorzaak van de lekkages op of kort voor 15 april 2014 is weggenomen.
5.10.
Het probleem met de putjes in het souterrain is volgens [eiseres] opgelost door het plaatsen van een zogenaamde ‘terugslagklep’. [gedaagde] heeft weliswaar onweersproken gesteld dat het sedert 2 mei 2014 niet hard heeft geregend zodat niet valt vast te stellen of de in het souterrain getroffen voorziening het gebrek heeft weggenomen, maar nu [eiseres] het probleem door een deskundige heeft laten oplossen, ligt het op de weg van [gedaagde] om voldoende aannemelijk te maken dat de geboden oplossing onvoldoende is. Nu [gedaagde] dit heeft nagelaten, gaat de voorzieningenrechter er voorshands vanuit dat dit gebrek op of kort voor 2 mei 2014 is opgelost.
5.11.
Na 2 mei 2014 resteerde derhalve alleen de schade die door de lekkage is veroorzaakt. Die schade is nog niet te herstellen nu de muur, zoals [gedaagde] heeft erkend, nog niet is opgedroogd. Mede gelet op de voortvarendheid waarmee [eiseres] de gebreken heeft aangepakt acht de voorzieningenrechter enkel de overlast die [gedaagde] door de vochtschade ondervindt onvoldoende om de opschorting van (een gedeelte van) de huur na 2 mei 2014 te rechtvaardigen. In dat verband speelt een rol dat [eiseres] heeft toegezegd de vochtschade zo spoedig als mogelijk te herstellen en dat gesteld noch gebleken is dat de vochtschade een gewoon gebruik van het gehuurde heeft belemmerd.
5.12.
[eiseres] heeft in de e-mail van 14 april 2014 aanspraak gemaakt op (hervatting van de) betaling van de huur. Op grond van het voorgaande is [gedaagde] sedert 2 mei 2014 in verzuim met de voldoening van de huur over maart tot en met mei 2014 en met ingang van 1 juni 2014 met de voldoening van de maanden april tot en met juni 2014, ervan uitgaande dat de op 26 mei 2014 onder protest verrichte betaling van de huur over de maand maart als geldige betaling wordt aangemerkt. Dat betekent dat [gedaagde] thans voor de tweede maal in verzuim is met de voldoening van een huurachterstand van drie maanden hetgeen naar het oordeel van de voorzieningenrechter en ook volgens vaste rechtspraak voldoende grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst. Op het oordeel van de bodemrechter kan derhalve worden vooruitgelopen zodat de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. Echter, aangezien de gestelde gebreken zich voorshands in elk geval gedeeltelijk hebben voorgedaan en de huur gedurende enige tijd terecht is opgeschort, zal [gedaagde], die met deze uitspraak voor het eerst duidelijkheid heeft omtrent de gerechtvaardigdheid van zijn beroep op opschorting van de huur, een termijn worden geboden om alsnog aan zijn huurverplichtingen te voldoen. Hij heeft ter zitting gesteld dat hij de huurtermijnen op advies van zijn advocaat [NAAM], zodat ervan kan worden uitgegaan dat hij in staat is de achterstand in een keer in te lopen. Indien [gedaagde] op 1 juli 2014 naast de huur voor die maand ook de achterstand zal hebben voldaan zal [eiseres] aan de te bevelen ontruiming geen rechten kunnen ontlenen.
5.13.
[eiseres] heeft tevens betaling van de achterstand, groot € 15.000,00 gevorderd. Ter zitting heeft zij toegelicht dat dit bedrag moet worden opgevat als een vordering tot betaling van de huur over april, mei en juni 2014. Dit bedrag zal, met inachtneming van de hiervoor bepaalde betalingstermijn, worden toegewezen. [eiseres] heeft onweersproken gesteld dat zij voor de voldoening van haar eigen verplichtingen grotendeels afhankelijk is van de door [gedaagde] te betalen huurpenningen. Daarmee is haar spoedeisend belang bij deze vordering gegeven (zie voor het criterium ook hierna onder 6.1).
5.14.
Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet de voorzieningenrechter aanleiding de proceskosten te compenseren als na te melden.
6
De beoordeling in reconventie
6.1.
De in reconventie gevorderde voorzieningen strekken - mede - tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een geldvordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is. Bij de afweging van de belangen van partijen wordt mede betrokken het risico dat niet kan worden terugbetaald, in het geval de veroordeling in kort geding geen stand houdt.
6.2.
De eerste vordering betreft een voorschot op de in een bodemprocedure vast te stellen huurprijsvermindering in verband met de vermindering van het huurgenot dat volgens [gedaagde] door de in conventie onder 5.5. genoemde gebreken is ontstaan.
6.3.
Artikel 7:207 lid 1 BW bepaalt dat de huurder in geval van vermindering van zijn huurgenot een evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Voor huur van woonruimte geeft artikel 7:257 BW daaraan een nadere uitwerking en bepaalt dit artikel, voor zover hier van belang, dat deze vordering vervalt zes maanden na de kennisgeving aan de verhuurder.
6.4.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat de beoordeling van een vordering tot huurprijsvermindering restrictief moet worden beoordeeld. Alleen een substantiële vermindering van het huurgenot kan leiden tot huurprijsvermindering. Beoordeling van de ernst van de inbreuk op het huurgenot, vergt voorts een afweging van alle omstandigheden van het geval.
6.5.
[gedaagde] heeft gesteld dat met name het besluit van de gemeente om de omvang van de door [gedaagde] gevoerde B&B te beperken, hem veel schade heeft berokkend. Zoals uit het in conventie overwogene blijkt, kan dit besluit evenwel voorshands niet als een gebrek worden aangemerkt, althans niet een gebrek waarvoor [eiseres] aansprakelijk is. Voor wat betreft de gebreken waarvoor [eiseres] wel aansprakelijk is, kan weliswaar worden aangenomen dat deze voor een vermindering van het huurgenot van [gedaagde] hebben gezorgd, maar is onvoldoende aannemelijk dat deze vermindering dermate substantieel is dat deze in een bodemprocedure tot vermindering van de huurprijs zal leiden. [eiseres] heeft het herstel van de gestelde gebreken voortvarend ter hand genomen en voorshands de oorzaak van de gebreken binnen afzienbare tijd weggenomen. [gedaagde] heeft bovendien het gehuurde ondanks de gebrekkige afvoerputjes in het souterrain en de lekkage steeds kunnen gebruiken. Ten slotte had [gedaagde] op de zitting nog geen bodemprocedure aanhangig gemaakt en kan er, ondanks dat hij een conceptdagvaarding in het geding heeft gebracht, niet zonder meer vanuit worden gegaan dat hij dat tijdig, dat wil zeggen zes maanden na 30 december 2013, zal hebben gedaan. Op de beslissing van de bodemrechter zal dan ook niet worden vooruitgelopen zodat de vorderingen om [eiseres] te verbieden van [gedaagde] meer dan € 2.500,00 per maand aan huur te vorderen en in verband met huurvermindering sedert december 2013 een bedrag van € 8.989,09 als onverschuldigd betaald terug te betalen, zullen worden afgewezen.
6.6.
De laatste vordering van [gedaagde] betreft een voorschot op de kosten die hij heeft gemaakt - naar de voorzieningenrechter begrijpt - voor het verhelpen van een aantal andere gebreken in en aan het gehuurde. Uit de door [gedaagde] ter onderbouwing van deze vordering overgelegde facturen blijkt dat deze gebreken zien op de in de brief van 30 december 2013 genoemde mierenplaag en een - niet in die brief genoemde - lekkage van de cv ketel. [gedaagde] heeft zich in dit verband beroepen op artikel 7:206 lid 3 BW. Dit artikel bepaalt dat indien de verhuurder met het verhelpen van de gebreken in verzuim is, de huurder de gebreken zelf kan (laten) verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder kan verhalen, desgewenst door deze op de huurprijs in mindering te brengen. [eiseres] betwist echter dat het hier gaat om kosten die krachtens de huurovereenkomst voor haar rekening komen, zij betwist dat zij in verzuim is geraakt en zij betwist tevens dat [gedaagde] de gestelde kosten daadwerkelijk heeft gemaakt. [eiseres] wordt hierin gevolgd. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] [eiseres] voor wat betreft de lekkage aan de cv-ketel in gebreke heeft gesteld, zodat [eiseres] met het herstel van dat gebrek nimmer in verzuim is geraakt. Bovendien zijn de herstelwerkzaamheden gering geweest en dient [gedaagde] kleine herstellingen aan het gehuurde op grond van artikel 7:217 lid 1 BW op eigen kosten zelf te herstellen. Voor wat betreft de kosten voor de ongediertebestrijding, heeft [gedaagde] deze onvoldoende gespecificeerd, dan wel heeft hij onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het hier een gebrek betreft dat door [eiseres] moet worden hersteld en dat dit gebrek na de in de brief van 30 december 2013 gestelde termijn nog bestond. Ook voor wat dit gebrek betreft, is derhalve voorshands onvoldoende aannemelijk dat [eiseres] in verzuim is geraakt, zodat de door [gedaagde] gemaakte kosten op grond van voornoemd artikel niet voor vergoeding door [eiseres] in aanmerking komen. De vordering zal in deze procedure worden afgewezen.
6.7.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Nu het debat in reconventie samenhangt uit het debat in conventie, zullen de kosten in reconventie worden begroot op nihil. Bij toewijzing van nakosten bestaat daarmee geen belang.
7
De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen acht dagen na de betekening van dit vonnis de onroerende zaak gelegen aan de [adres], inclusief souterrain en het daarvan deel uitmakende atelier, met al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalde,
7.2.
veroordeelt [gedaagde] aan [eiseres], uiterlijk op 1 juli 2014, een bedrag van                  € 15.000,00 aan achterstallige huur over de maanden april, mei en juni 2014 te voldoen,
7.3.
bepaalt dat [eiseres] aan de onder 7.1. gegeven veroordeling geen rechten kan ontlenen indien [gedaagde] de onder 7.2. gegeven veroordeling nakomt en indien hij op 1 juli 2014 ook de voor die maand verschuldigde huur aan [eiseres] heeft voldaan,
7.4.
verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad,
7.5.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
7.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
7.7.
weigert de gevraagde voorzieningen,
7.8.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.R.S. Bacon, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2014.
type: MRSB
coll: