ECLI:NL:GHARL:2015:2521
Gerechtshof ARL — Uitspraak 


GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.134.054/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 411030\ CV EXPL 12-8259)
arrest van de eerste kamer van 7 april 2015
in de zaak van
[appellant], tevens handelende onder de naam
[X]
,
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in reconventie,
hierna:
[appellant]
,
advocaat: mr. M.M. Kroone, kantoorhoudend te Alkmaar,
tegen
Workrelax B.V.,
gevestigd te Monster,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna:
Workrelax
,
advocaat: mr. D.L.A. van Voskuilen, kantoorhoudend te Rotterdam.
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 4 maart 2014 in het incident hier over.
1
Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Workrelax heeft op 27 mei 2014 een memorie van antwoord, met producties, genomen.
1.2
Vervolgens zijn door Workrelax de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.
2
De verdere beoordeling
De vaststaande feiten
Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2.1 tot en met 2.3 van het bestreden vonnis van 7 juni 2013 is geen grief ontwikkeld en ook anderszins is niet van bezwaren daartegen gebleken, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.
Deze feiten, aangevuld met feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, luiden:
2.1
[appellant] is sinds 2009 eigenaar van (de algemene voorzieningen in) het [X] te [plaats], hierna: het park, dat is onderverdeeld in 220 kavels, genummerd 1 tot en met 220.
2.2
[Y] (hierna te noemen: [Y]) is de oprichter van het park en is na verkoop aan [appellant] beheerder van het park gebleven.
2.3
De kavels met nummers 1 tot en met 61 zijn kampeerkavels. De overige kavels zijn bouwkavels. De kavels zijn bij verschillende personen in eigendom.
2.4
[appellant] heeft bij akte van levering van 11 juni 2010 21 kavels geleverd aan [Y].
2.5
[Y] heeft op 27 augustus 2010 hiervan de kavels met nummers 8, 9, 10, 11 en 12 verkocht aan Workrelax. Deze kavels heeft [Y] op 21 september 2010 aan Workrelax geleverd.
2.6
Op 12 oktober 2010 heeft [Y] nog 10 van de eerdergenoemde 21 kavels, te weten de kavels met de nummers 1, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 56, 57 en 59, verkocht aan Workrelax. De levering van deze kavels door [Y] aan Workrelax heeft eveneens plaatsgehad.
2.7
Workrelax heeft de kavels gekocht met het oogmerk deze te exploiteren door verhuur aan derden.
2.8
In de verkoopbrochure, opgesteld door [makelaarskantoor], die aan Workrelax is verstrekt, stond onder meer vermeld:
"
VOORWOORD
(…)
[makelaarskantoor] heeft bouwkavels bestemd voor mobiele bungalows, mobiele chalets & stacaravans in de verkoop op [X] te [plaats] (Noord-Friesland). Een kavel kunt u al aankopen vanaf € 19.000,- V.O.N. Bovendien bent u vrij om verschillende types mobiele bungalows, mobiele chalets of stacaravans te plaatsen. Bijgaand zenden wij u onze informatiebrochure toe met daarin de mogelijkheden voor mobiele bungalows, mobiele chalets en stacaravans op [X]. Tevens zijn er kavels te koop vanaf € 2300,- V.O.N. voor het plaatsen van tourcaravans, campers, tenten en kampeerauto's.
(…)
JAARLIJKS BIJKOMENDE KOSTEN
In de onderstaande tabel vindt u de jaarlijkse bijkomende kosten bij de aankoop van een bouwkavel voor mobiele bungalows, mobiel chalet of stacaravan:
Parkkosten 2010
Parkbijdrage 			€ 491,71*
(…)
Kabel			 	€   82,40*
Afvalstofheffing/huisvuil	€ 205,52*
(…)
Draadloos internet		  103,87*
* Excl. 19 % BTW"
2.9
In de genoemde koopakte van 12 oktober 2010 is onder § 4 met opschrift
"Bepalingen en bedingen met betrekking tot de (ver)koop"
onder meer het volgende opgenomen:
"
Algemene voorzieningen, vereniging van eigenaren
Artikel 14
1.
Algemene voorzieningen
a.	De zich in het recreatiepark, waarin het kampeermiddel is gelegen,
bevindende wegen, paden, groenstroken, speelattributen, waterpartijen en
infrastructurele opstallen en voorzieningen e.d. zijn en blijven eigendom van [X], die verplicht is een en ander in goede staat van onderhoud te houden.
De koper verbindt zich jegens [X] of een namens [X] nader aan te wijzen derde en is jegens [X] of de door [X] namens hem aangewezen derde gehouden om bij te dragen in de parkkosten/lasten van onderhoud/vervanging, instandhouding en exploitatie van deze algemene voorzieningen, hierna tezamen te noemen: "de parkkosten".
b.	De parkkosten bedragen
€ 491,72 per jaar
, excl. 19% BTW.
Deze bestaan uit onderhoudskosten van openbare groenvoorziening/waterpartijen hetgeen ondermeer inhoudt het schoonhouden van duikers, uitgraven en verwijderen van begroeiing, het verzorgen en uitbreiden van nieuwe aanplant. Verder behoort tot deze bijdrage het schoonhouden van het recreatiecentrum, de verzekeringen, alsmede het onderhouden en in stand houden van alle sub a vermelde voorzieningen.
De voor het verkochte verschuldigde zakelijke lasten en overheidsheffingen en de kosten van vuilafvoer, gas, water, elektra en kabeltelevisie zijn uitdrukkelijk niet in deze bijdrage opgenomen en dienen derhalve door de koper naast de bijdrage, voor eigen rekening te worden voldaan.
c. 	(…)
d.	De sub b bedoelde bijdrage is verschuldigd telkens binnen 14 dagen na opgave door [X] van het verschuldigde bedrag.
De sub b bedoelde bijdrage is eveneens verschuldigd indien het verkochte perceel nog niet (volledig) is bebouwd.
Ieder beroep op compensatie of korting is uitgesloten.
Bij niet-tijdige betaling van de bijdrage of een gedeelte daarvan is de koper over de bijdrage een rente verschuldigd gelijk aan 1% per maand waarbij een gedeelte van een maand geldt als een volle maand. Tevens komen de buitengerechtelijke incassokosten met een minimum van € 50,00 voor rekening van de koper.
e.	De koper is gehouden het sub a t/m d bepaalde, alsmede het in dit artikel lid bepaalde:
-	bij iedere vervreemding (geheel of gedeeltelijk) aan iedere de koper bijwege van kettingbeding op te leggen en in de akte van juridische levering op te nemen;
-	bij executoriale verkoop aan de koper ter veiling op te doen leggen en in de veilingvoorwaarden te doen opnemen op zodanige wijze dat [X] de nakoming daarvan jegens iedere opvolgende koper kan vorderen, zulks op straffe van een niet voor matiging vatbare boete - bij overtreding van enige verplichting uit hoofde van dit artikel - van € 22.500,00 per overtreding."
2.10
Voorts bepaalt de koopakte van 12 oktober 2010 voor zover van belang:
§ 5.	Verdere verplichtingen van de koper
(…)
3.	Door ondertekening van deze koopovereenkomst is de koper verbonden aan de naleving van het op het park geldende parkreglement, waarvan een kopie aan deze overeenkomst is gehecht.
§ 8.	Extra bepaling
Voor kavel 1, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 56, 57 en 59 geldt dat de parkbijdrage en de overige
kosten ingaan op het moment dat de kavels gebruikt worden. Indien u de kavel
niet
gebruikt betaalt u
geen
parkbijdrage. Indien u de kavel een dag, een week, een
maand, een jaar gebruikt dan betaalt u hiervoor de parkbijdrage naar gebruik.
"
2.11
De koopakte van de andere genoemde kavels bevat eenzelfde regeling als is weergegeven in de vorige rechtsoverwegingen 2.9 en 2.10.
2.12
In de akte van levering van de kavels 8 tot en met 12 is onder meer het volgende opgenomen:
"
Bijzondere Bepalingen
In gemelde tussen Verkoper en de koper gesloten koopovereenkomst staat onder meer nog vermeld, woordelijk luidende:
Algemene voorzieningen, vereniging van eigenaren
Artikel 14
1.
Algemene voorzieningen
a.	De zich in het recreatiepark, waarin het kampeermiddel is gelegen, bevindende wegen, paden, groenstroken, speelattributen, waterpartijen en infrastructurele opstallen en voorzieningen e.d. zijn en blijven eigendom van [X], die verplicht is een en ander in goede staat van onderhoud te houden.
De koper verbindt zich jegens [X] of een namens [X] nader aan te wijzen derde en is jegens [X] of de door [X] namens hem aangewezen derde gehouden om bij te dragen in de parkkosten/lasten van onderhoud/vervanging, instandhouding en exploitatie van deze algemene voorzieningen, hierna tezamen te noemen: “de parkkosten".
b.	De parkkosten bedragen
€ 491,72 per jaar
, excl. 19% BTW.
Deze bestaan uit onderhoudskosten van openbare groenvoorziening/waterpartijen hetgeen ondermeer inhoudt het schoonhouden van duikers, uitgraven en verwijderen van begroeiing, het verzorgen en uitbreiden van nieuwe aanplant. Verder behoort tot deze bijdrage het schoonhouden van het recreatiecentrum, de verzekeringen, alsmede het onderhouden en in stand houden van alle sub a vermelde voorzieningen.
De voor het verkochte verschuldigde zakelijke lasten en overheidsheffingen en de kosten van vuilafvoer, gas, water, elektra en kabeltelevisie zijn uitdrukkelijk niet in deze bijdrage opgenomen en dienen derhalve door de koper naast de bijdrage, voor eigen rekening te worden voldaan.
c. 	(…)
d.	De sub b bedoelde bijdrage is verschuldigd telkens binnen 14 dagen na opgave door [X] van het verschuldigde bedrag. De sub b bedoelde bijdrage is eveneens verschuldigd indien het verkochte perceel nog niet (volledig) is bebouwd.
Ieder beroep op compensatie of korting is uitgesloten.
Bij niet-tijdige betaling van de bijdrage of een gedeelte daarvan is de koper over de bijdrage een rente verschuldigd gelijk aan 1% per maand waarbij een gedeelte van een maand geldt als een volle maand. Tevens komen de buitengerechtelijke incassokosten met een minimum van € 50,00 voor rekening van de koper.
e.	De koper is gehouden het sub a t/m d bepaalde, alsmede het in dit artikel lid bepaalde:
-	bij iedere vervreemding (geheel of gedeeltelijk) aan iedere de koper bijwege van kettingbeding op te leggen en in de akte van juridische levering op te nemen;
-	bij executoriale verkoop aan de koper ter veiling op te doen leggen en in de veilingvoorwaarden te doen opnemen op zodanige wijze dat [X] de nakoming daarvan jegens iedere opvolgende koper kan vorderen, zulks op straffe van een niet voor matiging vatbare boete - bij overtreding van enige verplichting uit hoofde van dit artikel - van € 22.500,00 per overtreding.
(…)
AANVAARDING DOOR KOPER
Voor zover in
bovengenoemde akten
bepalingen en verplichtingen voorkomen voor zover van toepassing op het bij deze akte verkochte, welke verkoper verplicht is aan koper op te leggen, doet hij dat bij deze en worden die bepalingen bij deze door koper aanvaard.
Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen voor zover van toepassing op het bij deze akte verkochte, worden die rechten bij deze tevens door verkoper voor die derden aangenomen.
(…)
KOOPOVEREENKOMST
Voor zover daarvan in deze akte niet is afgeweken, blijft tussen partijen gelden hetgeen in de koopovereenkomst (en ook overigens) tussen hen is overeengekomen.
In de koopovereenkomst is tussen partijen ondermeer nog het navolgende overeengekomen, woordelijk luidende:
“
8. Extra bepaling
Voor kavel 8, 9, 10, 11 en 12 geldt dat de parkbijdrage en de overige kosten ingaan
op het moment dat de kavels gebruikt worden. Indien u de kavel
niet
gebruikt betaalt
u geen parkbijdrage. Indien u de kavel een dag, een week een maand, een jaar
gebruikt dan betaalt u hiervoor de parkbijdrage naar gebruik. (…)"
.
2.13
In de akte van levering van de andere genoemde kavels zijn dezelfde bepalingen opgenomen als zijn weergegeven in de vorige rechtsoverweging.
2.14
In de akte van levering tussen [appellant] en [Y] is eenzelfde artikel 14
"Algemene voorzieningen, vereniging van eigenaren"
opgenomen als hiervoor is weergegeven in rechtsoverweging 2.12 tot
"aanvaarding door koper
", met dien verstande dat daarin niet van "
het kampeermiddel
", maar van "
de mobiele bungalow
" wordt gesproken en dat de parkkosten daarin zijn gesteld op € 477,40 per jaar exclusief btw in plaats van € 491,72 exclusief btw.
2.15
In het parkreglement recreatiecentrum [X] is onder meer het volgende bepaald:
"
Algemeen
Dit parkreglement vormt een onverbrekelijk geheel met de beheersovereenkomst.
(…)
Ontzegging van het gebruik van de algemene voorzieningen
Artikel 11
De eigenaar of gebruiker die:
-	(…)
- 	zijn financiële verplichtingen jegens de exploitant niet nakomt;
zal door de exploitant op zijn nalatigheid worden gewezen.
"
2.16
Over het jaar 2011 is aan Workrelax 1/12 gedeelte van de jaarlijkse parkkosten in rekening gebracht. Over het jaar 2010 zijn uitsluitend de verbruikskosten in rekening gebracht.
2.17
Workrelax, dat ook handelt onder de naam: "[Z]", heeft in haar brief van 23 september 2011 geklaagd bij de "eigenaar/beheerder" van het park over het beheer van het park. Daarbij heeft zij nog opgemerkt:
"In aanvulling op deze 13 punten, hebben wij geconstateerd dat de beheerder die tevens verkoper was van de 15 kavels van [Z], reeds afgesproken diensten aan [Z] heeft beëindigd nadat een ingebrekestelling voor de oplevering van de 15 kavels aan hem persoonlijk was overhandigd. Deze vermenging is niet alleen onjuist maar benadeelt alle betrokken partijen waaronder de eigenaar van [X]. Het beheer van de camping staat namelijk onomstotelijk los van het in privé verkopen van kavels. Dat deze kavels zich toevallig op deze camping bevinden doet hieraan niets af. De beheerder van de camping dient werk en privé gescheiden te houden en zijn beheer, zoals overeengekomen, op een juiste manier voort te zetten.
Gezien de uitstaande gebreken en het stoppen van afgesproken beheersdiensten (zoals het uitreiken en innemen van sleutels) hebben wij onze zakelijke activiteiten moeten opschorten.(…)"
2.18
[appellant] heeft bij facturen van 7 november 2011 aan Workrelax in rekening gebracht ten aanzien van:
- kavel 1:	 parkbijdrage 2012 					€     612,36
- kavel 8:	 parkbijdrage 2012, afvalstofheffing/huisvuil 2012,
kabel-tv 2012, draadloos internet 2012			 	€  1.126,37
- kavel 9: parkbijdrage 2012, afvalstofheffing/huisvuil 2012,
kabel-tv 2012, draadloos internet 2012			 	€  1.126,37
- kavel 10: parkbijdrage 2012 					€     612,36
- kavel 11: parkbijdrage 2012, afvalstofheffing/huisvuil 2012,
kabel-tv 2012, draadloos internet 2012			 	€  1.126,37
- kavel 12: parkbijdrage 2012, afvalstofheffing/huisvuil 2012,
kabel-tv 2012, draadloos internet 2012			 	€  1.126,37
- kavel 49: parkbijdrage 2012 					€     612,36
- kavel 50: parkbijdrage 2012 					€     612,36
- kavel 51: parkbijdrage 2012 					€     612,36
- kavel 52: afrekening verbruik water en elektra 			€     405,76
- kavel 52: parkbijdrage 2012 					€     612,36
- kavel 53: parkbijdrage 2012 					€     612,36
- kavel 54: parkbijdrage 2012 					€     612,36
- kavel 56: afrekening verbruik water en elektra 			€         2,26
- kavel 56: parkbijdrage 2012 					€     612,36
- kavel 57: parkbijdrage 2012 					€     612,36
- kavel 59: parkbijdrage 2012
€     612,36
€11.649,46
2.19
In een mailbericht aan het park van 11 november 2011 van [directeur 1], zelfstandig bevoegd directeur van Workrelax, is het volgende meegedeeld:
"
Bij deze tekenen wij bezwaar aan tegen de facturen (…).
Deze facturen betreffen de parkbijdrage en overige kosten voor 2012. In onze koopovereenkomst is bepaald dat wij deze bijdragen betalen naar gebruik. (…)
Tevens maken wij geen gebruik van de kabel-tv en zijn hierover ook geen bindende afspraken gemaakt. Mitsdien zullen wij deze kosten dan ook niet doorberekend krijgen.
Ook zijn er kosten berekend voor internet. Deze kosten betreffen een vaste internetaansluiting, welke wij niet hebben.
Wij zullen onze (naar gebruik berekende) parkbijdrage en overige kosten (afvalstoffenheffing/huisvuil) bijdrage pas na afloop van het seizoen 2012 voldoen."
2.20
Per mailbericht van 21 februari 2012 heeft [Y] aan Workrelax bericht:
"
Geachte heer/mevrouw [directeur 1],
In opdracht van de eigenaar [appellant] ontvangt u een parkverbod.
Op het moment dat de facturen zijn ontvangen bent u weer welkom."
2.21
Bij facturen van 22 oktober 2012 heeft het park voor alle 15 kavels de parkbijdrage 2013, afvalstofheffing/huisvuil 2013, kabel-tv 2013 en draadloos internet 2013, in totaal   € 1.161,49 per kavel, in rekening gebracht. Daarnaast zijn voor 7 kavels nog extra kosten in rekening gebracht. Het totale gefactureerde bedrag is aldus € 17.563,13.
2.22
[directeur 1] en [directeur 2], beiden directeur van Workrelax, hebben op 7 december 2012 een schriftelijke verklaring ondertekend, waarin onder meer is opgenomen:
"De heer en mevrouw [directeur 1] (DGA's [Z]) verklaren hierbij, desgewenst onder ede, dat zij, alvorens de kampeerkavels op Park [X] aan te kopen (december 2010), uitvoerig met de heer [Y] besproken hebben wat werd verstaan onder
betaling naar rato van gebruik
:
Hieronder werd namelijk verstaan dat facturering plaats zou vinden op basis van
aanwezigheid van huurders
op de kavels per dag, week of maand. In verband met de aanwezigheid van klanten van [Z] (huurders) zou gebruik worden gemaakt van de
faciliteiten van het park
zoals vuilafvoer waarbij ook deze kosten, naast de parkkosten, naar rato van aanwezigheid zouden worden gefactureerd. Het ging dus niet om bebouwing of eigenaarschap van de kavel, maar om het
fysiek
aanwezig zijn van huurders op de kavel.
Er is op basis van deze mondelinge afspraak een extra paragraaf toegevoegd aan de koopovereenkomst.
In 2010 is er in verband met de opstart van de verhuur op Park [X], een eenmalige afspraak gemaakt om voor heel 2011 gebruik af te kopen door 1/12 van de totale jaarkosten te betalen. Hierbij is ook afgesproken dat indien er na 2011 faciliteiten niet gebruikt zouden worden, zoals bijv. kabel tv, hiervoor ook geen kosten in rekening zouden worden gebracht. Ook is besproken dat de bepaling van gebruik (voor het park en de faciliteiten) in het geval van [Z] eenvoudig uitgevoerd kon worden aangezien [Z] een eigen boekingssysteem hanteert waarbij verhuur en faciliteiten eenvoudig aangetoond kunnen worden.
(…)"
2.23
Bij facturen van 22 oktober 2013 heeft het park voor alle 15 kavels de parkbijdrage, afvalstofheffing/huisvuil, kabel-tv en draadloos internet over 2014, in totaal € 1.161,49 per kavel, in rekening gebracht. Het totale gefactureerde bedrag is € 17.422,35.
3
De vorderingen en de beslissingen in eerste aanleg
3.1
[appellant] heeft Workrelax op 3 november 2012 voor de kantonrechter te Leeuwarden gedagvaard en heeft na vermeerdering van eis - samengevat weergegeven - gevorderd dat Workrelax wordt veroordeeld tot betaling aan hem van € 11.649,46, wegens niet betaalde parkbijdragen en overige kosten over het jaar 2012, vermeerderd met contractuele rente en buitengerechtelijke incassokosten, en met veroordeling van Workrelax in de kosten van de procedure.
3.2
Workrelax heeft in reconventie gevorderd voor recht te verklaren dat zij de parkbijdrage naar rato verschuldigd is voor die dagen waarop de kavels daadwerkelijk worden gebruikt en om [appellant] te veroordelen om haar, althans haar huurders, onbelemmerd toegang te verschaffen tot haar kavels en de openbare voorzieningen op het park, op straffe van een dwangsom, met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure in reconventie.
3.3
Bij het bestreden en voovonnis heeft de kantonrechter de vorderingen in conventie toegewezen tot een bedrag van € 408,02 vermeerderd met wettelijke rente vanaf 27 juli 2012 tot aan de dag van algehele voldoening, waarbij de proceskosten aldus zijn gecompenseerd dat iedere partij de eigen kosten draagt. Het meer of anders gevorderde is afgewezen. De vorderingen in reconventie zijn toegewezen, met dien verstande dat aan de te verbeuren dwangsommen een maximum van € 25.000,- is verbonden, waarbij [appellant] is verwezen in de proceskosten in reconventie.
4
De gewijzigde vordering in hoger beroep
4.1
[appellant] heeft bij memorie van grieven zijn vordering aldus vermeerderd dat hij thans tevens de volgens hem over de jaren 2013 en 2014 verschuldigde parkkosten vordert, alsmede een algeheel parkverbod voor Workrelax en haar medewerkers en de algehele afsluiting van haar/hen van de algemene voorzieningen op het park.
4.2
De bezwaren tegen deze vermeerdering van eis zijn bij voormeld tussenarrest van 4 maart 2014 verworpen. Het hof heeft derhalve te beslissen op de gewijzigde eis.
5
De grieven
5.1
[appellant] heeft elf genummerde grieven opgeworpen.
5.2
Grief I
klaagt erover dat de kantonrechter ervan is uitgegaan dat de "extra bepaling" (§ 8) in de akte(n) van levering en de koopovereenkomst(en) zakelijke werking heeft en dat op basis daarvan [appellant] gebonden zou kunnen worden aan een afspraak tussen [Y] en Workrelax. Volgens [appellant] is dat uitgangspunt onjuist. De afspraak tussen [Y] en Workrelax kan hem niet binden. Vaststaat dat de extra bepaling geen onderdeel uitmaakt van het kettingbeding zoals opgesteld door [appellant] en zijn rechtsvoorgangers. In dat kettingbeding is volgens hem onomstotelijk vast komen te staan dat de parkkosten door alle opvolgend kaveleigenaren aan de parkeigenaar moeten worden betaald. De extra bepaling, die een uitzondering vormt op het kettingbeding, kan niet aan een derde, aan [appellant], worden tegengeworpen. Uit niets blijkt de instemming van [appellant] met deze extra bepaling. Hij heeft zich juist daartegen verzet, aldus nog steeds [appellant].
5.3
Workrelax heeft daartegenover gesteld dat artikel 14 en de extra bepaling in § 8 in de leveringsakte de rechtsverhouding tussen partijen bepalen. Er bestaat volgens haar geen rechtstreekse relatie tussen haar en [appellant], anders dan door middel van het kettingbeding waarvan in de extra bepaling uitdrukkelijk is afgeweken. [Y] heeft als verkopende partij wijzigingen doorgevoerd in het kettingbeding, hetgeen hem is toegestaan. [appellant] kan alleen [Y] hierop aanspreken, namelijk door hem te verwijten dat hij is afgeweken van het kettingbeding.
5.4
Het hof overweegt als volgt.
5.5
Het eerste lid van artikel 14, dat uit de koopovereenkomsten tussen [Y] en Workrelax is overgenomen in de akten van levering tussen [Y] en Workrelax, bevat het voor dit geschil relevante kettingbeding dat inhoudt dat de koper van de kavel zich verbindt jegens [X] (of een door haar aan te wijzen derde) tot een vaste jaarlijkse bijdrage in de parkkosten en dat bij een eventuele latere eigendomsoverdracht door de koper deze koper aan zijn opvolger eenzelfde verplichting zal opleggen en deze weer aan zijn opvolger, alles op verbeurte van een boete ten behoeve van [X].
5.6
In de koopovereenkomst(en) en de akten van levering(en) tussen [Y] en Workrelax is verder de zogenaamde "extra bepaling" (§ 8) opgenomen die inhoudt dat de parkbijdrage en de overige kosten ingaan op het moment dat de kavels gebruikt worden en dat de parkbijdrage naar het gebruik verschuldigd is.
5.7
Het kettingbeding spreekt over [X]. Het park op zich is echter geen (rechts)persoon. In de akte is niet uitgewerkt wie [X] is. De parkbijdrage is geen kwalitatief recht dat bij de verkoop van het park aan [appellant] automatisch op hem is overgegaan. Vergelijk Hoge Raad 13 juli 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA5796. Partijen gaan er echter vanuit dat dit beding ten behoeve van [appellant] strekt. Tussen partijen is evenmin in geschil dat het kettingbeding erop ziet dat de kaveleigenaar een vast bedrag aan parkkosten (jaarlijks te indexeren) aan [appellant] betaalt. Evenmin is in geschil dat het kettingbeding op zichzelf geen uitzondering maakt voor kampeerkavels, zoals de 15 door [Y] aan Workrelax verkochte kampeerkavels.
5.8
In dit geding staat centraal de vraag wat tussen [appellant] en Workrelax geldt ten aanzien van de bijdrage van Workrelax in de parkkosten.
5.9
Het hof stelt vast dat Workrelax en [Y], zowel voor zichzelf als namens [appellant] - onder "Aanvaarding door koper" in de akte(n) van levering en de onderliggende koopovereenkomsten - enerzijds de rechten en plichten die voortvloeien uit het kettingbeding hebben aanvaard, maar dat anderszijds in de akte(n) van levering is bepaald dat tussen partijen blijft gelden wat in de koopovereenkomst(en) is overeengekomen, voor zover daarvan niet in de akte van levering is afgeweken, en dat in de koopovereenkomst(en) tussen hen de extra bepaling is overeengekomen. De vraag is welke verplichtingen Workrelax nu jegens [appellant] heeft aanvaard.
5.10
Het hof stelt voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (ECLI:NL:HR:1981:AG4158).
Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden - en de overige bepalingen ervan (ECLI:NL:HR:2007:BA4909 en ECLI:NL:HR:2007:AZ3178).
5.11
Bij deze uitleg dient in dit geval tevens rekening te worden gehouden met de rechten van derden op de voet van artikel 3:36 BW (ECLI:NL:HR:2002:AE3381). Dit geldt hier ook voor de rechten van [appellant].
5.12
Het hof is van oordeel dat de extra bepaling alleen zin heeft wanneer de door Workrelax te betalen parkbijdrage is beperkt tot een bijdrage naar rato van haar gebruik van de kavels.
5.13
Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [Y] bedrijfsleider/beheerder is op het park van [appellant] en dat [appellant] niet voldoende heeft weersproken dat hij zelf voor dergelijke kampeerkavels ook een bijdrage in de parkkosten vraagt naar rato van het gebruik, overeenkomstig de in het geding zijnde "extra bepaling".
5.14
Het hof legt de leveringsakte(n) in samenhang met de koopovereenkomst(en) daarom aldus uit dat Workrelax zich daarin jegens [appellant], voor wie [Y] daarbij is opgetreden, heeft verbonden tot een parkbijdrage naar rato van haar gebruik en om bij een eventuele latere eigendomsoverdracht
die
verplichting op te leggen aan haar opvolger. Dit betekent dat tussen [appellant] en Workrelax het door de extra bepaling beperkte kettingbeding geldt.
5.15
De grief faalt.
5.16
De grieven II tot en met V
hebben betrekking op de uitleg van de extra bepaling. Volgens [appellant] dient de extra bepaling aldus te worden uitgelegd dat gebruik maken van de kavel geschiedt door feitelijke ingebruikname, bijvoorbeeld door het plaatsen van verblijfsmiddelen of opslagmiddelen en door het onderhoud van de kavel. Volgens hem is onder meer sprake van gebruik in de zin van de leveringsakte bij:
- exploitatie van de kavel;
- plaatsing van kampeermiddelen, zoals tenten en caravans;
- plaatsing van schuurtjes of andere opslagvoorzieningen;
- plaatsen van eigen verlichting;
- verhuren of verkopen van kavels;
- aanleggen van bestrating;
- aanbrengen van beplanting;
- verbruik van gas, water en elektra;
- onderhoud van de kavel.
Ook in de koop- en leveringsakte wordt volgens [appellant] uitgegaan van een ruimere omschrijving van "gebruik" van de kavel. Ten onrechte is voorbijgegaan aan de correspondentie die tussen partijen heeft plaatsgevonden, waaruit blijkt dat na het aanloopjaar de volledige parkkosten en overige kosten in rekening zouden worden gebracht, waarvan [appellant] bewijs heeft aangeboden. Workrelax is volgens [appellant] zelf ook van deze kosten uitgegaan. Verder spreekt de extra bepaling over "parkbijdragen en overige kosten" waar artikel 14 spreek over "parkkosten en bijdragen", waarbij parkkosten en parkbijdragen wezenlijk van elkaar verschillen, zodat deze extra bepaling niet de parkkosten en overige kosten in het kettingbeding treft, aldus nog steeds [appellant].
5.17
Workrelax heeft aangevoerd dat met het gebruik van de kavel is bedoeld het gebruik door aanwezigheid van personen die de kavel op dat moment daadwerkelijk in gebruik hebben (25 memorie van antwoord).
5.18
Nu het gaat om de uitleg van de woorden "gebruik van de kavel" verwijst het hof allereerst naar hetgeen zij hiervoor onder 5.10 en 5.11 hieromtrent heeft overwogen.
5.19
In de extra bepaling is overwogen:
"dat de parkbijdrage en de overige kosten ingaan op het moment dat de kavels gebruikt worden. Indien u de kavel
niet
gebruikt betaalt u
geen
parkbijdrage. Indien u de kavel een dag, een week, een maand, een jaar gebruikt dan betaalt u hiervoor de parkbijdrage naar gebruik.
"
5.20
Het hof is van oordeel dat de door [appellant] gegeven uitleg van het in de extra bepaling opgenomen "gebruik" niet strookt met de derde zin van de extra bepaling ("
Indien… gebruik
"). In de door [appellant] gegeven uitleg is immers steeds de volledige parkbijdrage verschuldigd nadat sprake is van (de eerste) ingebruikname en is deze derde zin betekenisloos.
5.21
Daarbij neemt het hof in aanmerking dat de door Workrelax gekochte kavels kampeerkavels zijn en geen bouwkavels en dat [appellant] niet voldoende heeft weersproken dat hijzelf voor kampeerkavels die hij aan derden heeft verkocht - anders dan voor de door hem verkochte bouwkavels - een gelijkluidende extra bepaling in de akte van levering heeft opgenomen en dat die extra bepaling aldus moet worden uitgelegd dat een parkbijdrage naar rato van het recreatief gebruik moet worden betaald.
5.22
Verder geldt dat in de verkoopbrochure niet expliciet is bepaald dat voor kampeerkavels een vaste parkbijdrage verschuldigd is, nu daarin uitsluitend is bepaald dat dit geldt voor bouwkavels.
5.23
De grieven falen.
5.24
Grief VI
richt zich tegen de afwijzing van de vordering van [appellant] tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten.
5.25
Het hof constateert dat waar [appellant] in eerste aanleg de incassokosten stelde op 15 % van de toenmalige hoofdsom, hij in hoger beroep een bedrag van € 2.250,- heeft gevorderd dat is gebaseerd op artikel 14 lid 1 sub d van de koop- en leveringsakte.
5.26
Volgens [appellant] is Workrelax bij verzuim een vergoeding van minimaal € 50,- verschuldigd. Workrelax is naar zijn mening al geruime tijd in verzuim en hij heeft meerdere incassowerkzaamheden laten verrichten die verder gaan dan een reguliere incasso. [appellant] heeft aangevoerd dat het de bedoeling was om een aparte maatstaf in het leven te roepen op basis waarvan de buitengerechtelijke kosten in rekening kunnen worden gebracht. Partijen hebben bedoeld de werkelijke incassokosten in rekening te brengen. De hoogte van de kosten is redelijk nu deze kosten in verhouding staan tot de verrichte werkzaamheden, aldus nog steeds [appellant].
5.27
Workrelax heeft deze vordering gemotiveerd betwist.
5.28
Het hof overweegt dat van het door [appellant] gevorderde bedrag € 408,02 is toegewezen, wat betrekking heeft op de facturen met nummers [factuurnummer 1] en [factuurnummer 2] van 9 september 2011 (de afrekeningen voor de kavels 52 en 56), zodat de gevorderde buitengerechtelijke kosten uitsluitend toewijsbaar kunnen zijn voor zover zij zijn gemaakt ten behoeve van de inning deze facturen.
5.29
Ook in geval van bedongen buitengerechtelijke kosten, zoals hier het geval is, moet sprake zijn van meer dan de in de tweede zin van rechtsoverweging 4.16 van het bestreden vonnis genoemde verrichtingen. [appellant] heeft in eerste aanleg onvoldoende toegelicht dat hij kosten heeft gemaakt voor verrichtingen anders dan ter voorbereiding van de processtukken en dan ter instructie van de zaak. [appellant] heeft in hoger beroep die verrichtingen niet nader omschreven. Daarmee is de door hem gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten ook in hoger beroep niet toewijsbaar.
5.30
De grief faalt.
5.31
Grief VII
klaagt over de verklaring voor recht dat Workrelax de parkbijdrage naar rato van het gebruik per jaar verschuldigd is en faalt, gezien hetgeen ten aanzien van de vorige grieven is overwogen.
5.32
Grief VIII
klaagt over het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] een parkverbod heeft opgelegd middels gebruikmaking van een opschortingsrecht en dat daar geen grondslag voor was.
5.33
Deze grief klaagt aldus over de toewijzing van de vordering van Workrelax om haar toe te laten tot de kavels en tot de openbare voorzieningen op het park.
5.34
De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 5.2 van het bestreden vonnis beslist dat, nu Workrelax geen dan wel een zeer beperkte betalingsachterstand had, er geen grondslag voor opschorting door [appellant] is in die zin dat Workrelax geen toegang tot het park wordt verleend. Zulks overigens daargelaten of [appellant] überhaupt gerechtigd is om Workrelax om deze reden de toegang tot het park te ontzeggen, aldus het bestreden vonnis.
5.35
Tussen partijen is niet in geschil dat [appellant] in het kader van het algemeen opschortingsrecht aan Workrelax als kaveleigenaar een parkverbod kan opleggen, mits dit proportioneel is in die zin dat er een aanzienlijke betalingsachterstand is. Daarom gaat ook het hof hier vanuit.
5.36
Nu niet is gebleken dat [appellant] een aanzienlijke vordering op Workrelax had of heeft is het toegangsverbod niet proportioneel (geweest) en is de vordering van Workrelax om toegang tot haar kavels mitsdien terecht toegewezen.
5.37
Uit het hiervoor met betrekking tot grief VIII overwogene vloeit voort dat het door [appellant] voor het eerst in hoger beroep gevorderde parkverbod evenmin toewijsbaar is.
5.38
[appellant] heeft in hoger beroep tevens de afsluiting van de kavels van Workrelax van gas, water en elektra gevorderd. Uit onderdeel 4.7 van de memorie van grieven begrijpt het hof dat [appellant] heeft bedoeld te vorderen dat hem wordt toegestaan om Workrelax van haar toegang tot zijn leidingennet af te sluiten. Nu [appellant] deze vordering in één adem noemt met het gevorderde toegangsverbod begrijpt het hof dat [appellant] de afsluiting van de kavels van de nutsvoorzieningen op dezelfde grond vordert. Ook Workrelax heeft deze vordering aldus opgevat, nu zij daartegen hetzelfde argument heeft aangevoerd, namelijk dat deze sanctie te zwaar is gelet op haar geringe betalingsachterstand.
5.39
Overeenkomstig hetgeen hiervoor ten aanzien van het toegangsverbod in rechtsoverweging 5.36 is overwogen, is de vordering van [appellant] de kavels van Workrelax van de nutsvoorzieningen af te sluiten, eveneens niet toewijsbaar.
5.40
De
grieven IX en X
klagen over de dwangsom die is opgelegd ter zake de veroordeling van [appellant] om Workrelax toegang te verlenen tot haar kavels en tot de algemene voorzieningen op het park.
5.41
Het hof acht de dwangsom van € 1.000,- per overtreding, vermeerderd met € 100,- per dag dat de inbreuk voortduurt, en met een maximum van € 25.000,-, hier terecht opgelegd.
5.42
Deze grieven falen daarmee.
5.43
Grief XI
richt zich tegen de beslissing over de proceskosten in conventie en in reconventie.
5.44
Nu de vorderingen van [appellant] grotendeels moeten worden afgewezen, faalt de grief.
Slotsom
5.45
De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd, met verbetering van gronden.
5.46
[appellant] zal als de overwegend in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep in de hoofdzaak (1 punt x tarief III ad € 1.158,-) en in het incident (1 punt x tarief II ad € 894,-).
6
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Leeuwarden van 7 juni 2013,
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep in de hoofdzaak, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Workrelax vastgesteld op € 1.862,- voor griffierecht en € 1.158,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief,
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep in het incident, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Workrelax vastgesteld op € 894,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief,
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, M.E.L. Fikkers en B.J.H. Hofstee en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 7 april 2015.