ECLI:NL:GHARL:2015:1689
Gerechtshof ARL — Uitspraak 


GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
afdeling civiel recht
locatie Arnhem
zaaknummer gerechtshof 200.111.953
(zaaknummer rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede: 375425)
arrest van de derde civiele kamer van 10 maart 2015
in de zaak van
[appellant]
,
wonende te [woonplaats appellant],
appellant in de hoofdzaak,
hierna: [appellant],
advocaat: mr. G.J. Hollema,
tegen:
[geïntimeerde sub 1]
en
[geïntimeerde sub 2]
,
beiden wonende te [woonplaats geïntimeerden],
geïntimeerden in de hoofdzaak,
hierna: [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2],
advocaat: mr. [NAAM].H. Elzerman.
1
Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
Dit verloop blijkt uit:
het op 26 maart 2013 uitgesproken tussenarrest,
het proces-verbaal van de op 24 mei 2013 gehouden plaatsopneming en comparitie van partijen, waarvan deel uitmaken de namens [appellant] bij brief van 7 mei 2013 van mr. [NAAM]3 tot en met 12 en de pleitnota van mr. [NAAM],
de akte van [appellant], houdende overlegging van een productie,
de antwoordakte van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2].
2
De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.4 van het bestreden vonnis van 29 mei 2012.
3
De nadere beoordeling van de hoofdzaak in hoger beroep
3.1.
Het gaat in deze zaak, kort weergegeven, om het volgende.
- [appellant] heeft bij overeenkomst van 20 juni 1995 (productie 1 bij inleidende dagvaarding) vanaf 1 juli 1995 voor onbepaalde tijd tegen een huurprijs van
f
300 (€ 136,13) per maand aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] “het vrijstaande woonhuis met schuur, verder aan- en toebehoren, ondergrond, erf en grasland” aan de [adres] verhuurd, volgens artikel 1.2 van het contract uitsluitend om dit te gebruiken als woonruimte. Deze huurprijs is sindsdien niet verhoogd. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben sindsdien bovendien eenmaal per jaar nog een huurbedrag van
f
300, casu quo € 136,13 aan [appellant] betaald voor de bij het gehuurde behorende grond (het weiland).
- [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben in het woonhuis zonder bouwvergunningen een tussenmuur verwijderd, en hebben centrale verwarming en riolering aangelegd. Zij hebben een of meer kippenhokken (of een kippenschuur) omgebouwd tot paardenstallen en hebben de deuropeningen van een stal tot op borsthoogte dichtgemetseld. In het weiland achter de woning hebben zij zonder overheidsvergunning een paardenbak aangelegd.
- Bij brief van 14 februari 2011 heeft [appellant] aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 september 2011 op de grond dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zich niet hebben gedragen zoals een goed huurder betaamt (artikel 7:274 lid 1 en onder a BW) door de bouwkundige aanpassingen zonder toestemming van [appellant] uit te voeren en door niet te zorgen voor tijdige betaling van de huur van € 136,13 per jaar voor het gebruik van het weiland. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben niet ingestemd met deze opzegging.
- [appellant] heeft in eerste aanleg, kort samengevat, de beëindiging van de huurovereenkomst gevorderd met ontruiming van het gehuurde en verklaring voor recht dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] verplicht zijn om de zonder toestemming van [geïntimeerde sub 2] aangebrachte aanpassingen binnen veertien dagen na de uitspraak van de kantonrechter ongedaan te maken.
- In het bestreden vonnis zijn de vorderingen afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Hiertegen is [appellant] in hoger beroep opgekomen. [appellant] heeft in hoger beroep aan zijn vordering tot beëindiging van de huur een subsidiaire vordering tot vaststelling van de huurprijs (op € 875) per maand gekoppeld, en heeft zijn vorderingen tevens vermeerderd door afzonderlijk de beëindiging van de huur van het weiland te vorderen en de veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] tot betaling van huur voor het weiland ad € 136,13 plus rente en van een waarborgsom van € 408,40.
het weiland
3.2.
Partijen zijn verdeeld over de vraag of er een afzonderlijke huurovereenkomst geldt met betrekking tot het gebruik van het weiland. Vast staat dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] een afzonderlijk bedrag van
f
300 per jaar voor het gebruik van het weiland. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben aangevoerd dat uit het huurcontract van 20 juni 1995 blijkt dat het weiland met de woning en schuur is meeverhuurd, doordat in artikel 1.1 daarvan ‘het grasland’ wordt genoemd, waarmee het weiland werd bedoeld. Volgens hen verlangde [appellant] rond het sluiten van de huurovereenkomst tevens contante betaling
f
300 per jaar met het oog op het gebruik van het weiland, aan welke wens zij hebben toegegeven.
3.3.
[appellant] heeft op het beroep van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] op de tekst van artikel 1.1 van het contract gereageerd door te stellen dat de notaris daarin in strijd met zijn instructies het grasland heeft opgenomen, maar heeft niet toegelicht dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in redelijkheid hadden moeten begrijpen dat [appellant] in weerwil van die tekst het weiland niet wilde meeverhuren. Gelet op het Haviltex-criterium concludeert het hof dan ook dat het weiland deel uitmaakt van het hetgeen onder het huurcontract aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] is verhuurd. Nu het daarbij gaat om huur van woonruimte, geldt de beëindigingsregeling van artikel 7:271 e.v. BW ook voor het weiland.
de beëindiging van de huur
3.4.
Huurbeëindiging kan slechts volgen indien blijkt van het in de opzeggingsbrief gemaakte verwijt dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zich niet als goed huurder hebben gedragen. Deze opzeggingsgrond doet zich slechts voor indien de aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] verweten gedragingen, alle omstandigheden in aanmerking genomen, het ingrijpende gevolg van de beëindiging rechtvaardigen. [appellant], die zijn desbetreffende vordering op de stelling baseert dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zich aan het in artikel 7:274 lid 1 onder a. BW bedoelde gedrag schuldig hebben gemaakt, draagt ingevolge de hier toepasselijke hoofdregel van artikel 150 Rv bewijslast van de door hem daartoe aangedragen feiten en omstandigheden.
3.5.
Nu vast staat dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] niet eerst
schriftelijke
toestemming van [appellant] hebben gekregen voordat zij de bouwkundige aanpassingen uitvoerden, staat ook vast dat zij in strijd met artikel 3.1 van het huurcontract en artikel 26 van de toepasselijke algemene voorwaarden hebben gehandeld. Zij hebben aangevoerd dat zij daartoe wel
mondeling
toestemming van [appellant] hadden, en voorts dat de aanpassingen de waarde van [appellant]’ woning hebben verhoogd, althans dat [appellant] daarvan geen nadeel ondervindt, en dat de aanpassingen zonder noemenswaardige moeite of kosten ongedaan kunnen worden gemaakt.
3.6.
Bij de beoordeling van de grieven I tot en met V, die klachten bevatten tegen het afwijzen van de beëindigingsvordering, gaat het hof er veronderstellenderwijs vanuit dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in het geheel geen toestemming van [appellant] hadden voor de aanpassingen. Voor de vraag of die toestemming (mondeling) is verleend, zou immers eerst bewijs geleverd moeten worden en uit het hierna volgende blijkt dat de uitkomst daarvan voor de beslissing in deze zaak geen verschil zal maken.
3.7.
Het zonder toestemming slopen van een tussenmuur, zoals aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] wordt verweten, levert in beginsel een ernstige vorm van wanprestatie op. Ook de aanleg van een centrale verwarmingsinstallatie en de aansluiting op het riool vormen ingrijpende wijzigingen aan het verhuurde, die uitsluitend met instemming van de eigenaar/verhuurder mogen worden gerealiseerd. Dit betekent echter nog niet dat de tekortkomingen de opzegging rechtvaardigen, want dat is afhankelijk van
alle
omstandigheden van het geval.
3.8.
[appellant] heeft niet voldoende toegelicht dat het verhuurde als gevolg van de aanpassingen, waaronder de sloop van de tussenmuur in de woning, minder waard is geworden. Het hof gaat er daarom van uit dat die waarde niet is gedaald, waarbij het in het midden laat of de woning daardoor meer waard is geworden. De aansluiting op het riool werd van overheidswege voorgeschreven, zodat daarmee ook [appellant]’ belang werd gediend, en het weghalen van de tussenmuur wordt kennelijk ook door [appellant] op zichzelf (mits bouwtechnisch goed uitgevoerd) als een verbetering beschouwd: zie zijn akte van 14 februari 2012 onder 8. Wat betreft de schuur/schuren/stallen en de paardenbak heeft [appellant] niet gemotiveerd waarom de daarin aangebrachte veranderingen slechts met aanmerkelijke (méér dan ‘noemenswaardige’) kosten ongedaan kunnen worden gemaakt.
3.9.
Dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zich onverantwoordelijk hebben gedragen door pas ná de verwijdering van de muur te onderzoeken of dit in bouwkundig opzicht verantwoord kon gebeuren, heeft [appellant] gebaseerd op de als productie 10 bij conclusie van dupliek overgelegde brief van [naam 1]. De brief dateert uit de tijd dat de procedure tussen partijen liep, zodat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] de visie van het adviesbureau klaarblijkelijk hebben aangevraagd om gedocumenteerd te kunnen reageren op [appellant]’ verwijt dat het om een dragende muur ging. Uit de brief en de daarbij gevoegde tekeningen blijkt dat de muur niet dragend was. [appellant]’ stelling dat een ambtenaar van de gemeente Hengelo hem anders heeft verteld is, in het licht van de brief van het adviesbureau, onvoldoende concreet om als deugdelijke onderbouwing te dienen van het verwijt, dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] een dragende muur hebben weggehaald.
3.10.
Bij akte van 15 januari 2013 heeft [appellant] aan het vorenstaande toegevoegd dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] op amateuristische wijze een nieuwe deur in de achterwand van de schuur hebben gemaakt. Bij gelegenheid van de bezichtiging is deze deur gefotografeerd (het gaat om de groene deur waarop een sticker ‘camerabewaking’ zit). Op de twee foto’s valt te zien dat het voegwerk boven de latei van de deur slordig is aangebracht, maar mede gelet op het verdere uiterlijk van de schuur en op de omgeving van het gehuurde valt daarvan naar het oordeel van het hof aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] geen verwijt te maken.
3.11.
Al met al gaat het naar het oordeel van het hof om aanpassingen van het gehuurde aan de wensen van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2], waartoe zij hoogstwaarschijnlijk op basis van de regeling van artikel 7:215 BW vervangende toestemming van de rechter zouden hebben gekregen indien zij die zouden hebben aangevraagd. Dat neemt niet weg dat [appellant], indien hij inderdaad (zoals hier veronderstellenderwijs is aangenomen) ook geen mondelinge toestemming voor de aanpassingen heeft gegeven, geen kans heeft gekregen om inspraak te hebben in de veranderingen of de voorwaarden waaronder die zouden worden uitgevoerd. Het verhuurde is zijn eigendom, zodat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hem uiteraard bij hun verbouwplannen zoals hier aan de orde hadden moeten betrekken voordat zij die plannen gingen uitvoeren. In zoverre heeft [appellant] nadeel ondervonden van het gedrag van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2], indien zij hem niet om zijn toestemming hebben verzocht.
3.12.
[appellant] noemt in dit verband tevens dat hij geen kans heeft gekregen om de verbouwingskosten zelf te dragen (om de huurprijs te kunnen verhogen) maar heeft niet voldoende toegelicht dat dit hem financieel voordeel zou hebben gebracht, en zo ja, op welke waarde dat voordeel zou moeten worden vastgesteld. Hij heeft niet gesteld dat de overheid handhavend zal optreden wegens het ontbreken van vergunningen voor de verwijdering van de tussenmuur, de aanleg van de paardenbak en het min of meer bedrijfsmatige gebruik dat volgens hem van het gehuurde zou worden gemaakt (hij stelt dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] er tegen betaling vijf of meer paarden stallen en in de paardenbak paardrijles geven, tegen welke stelling [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] gemotiveerd verweer hebben gevoerd). [appellant] stelt evenmin dat hij in geval van handhaving door de overheid daarvan schade zal ondervinden. Welk nadeel [appellant] ondervindt van het beweerdelijk bedrijfsmatige karakter van het gebruik van het verhuurde, is evenmin toegelicht. Indien al aangenomen moet worden dan een dergelijk gebruik in strijd is met verplichtingen van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] uit artikel 1.2 van het huurcontract, weegt het slechts in beperkte mate mee.
3.13.
Op het verwijt dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] personeel van de [naam 2] op 3 april 2012 niet op het terrein van het verhuurde hebben toegelaten om metingen te verrichten, hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de memorie van antwoord gereageerd door aan te voeren dat het tijdstip van dat bezoek niet aan hen was aangekondigd en dat het toelaten van dat personeel op dat moment op praktische bezwaren stuitte. In dit verband is van belang dat [appellant] niet heeft gesteld op grond waarvan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] verplicht waren om het personeel van [naam 2] op dat moment toe te laten. [appellant] heeft niet gesteld dat hij (of [naam 2]) met [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] heeft afgesproken dat het bezoek zou plaatsvinden en dat dit op 3 april 2012 zou gebeuren. Het enkele feit dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] op de gemelde datum hebben geweigerd om personeel van [naam 2] toe te laten, valt niet te beschouwen als gedrag dat een goed huurder niet betaamt, zodat het hof in het kader van de hier te maken afweging aan dit voorval geen gewicht toekent.
3.14.
[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben de huur voor het weiland over de periode 2011/2012 niet vóór 1 juli 2011 betaald. Partijen zijn het oneens over de vraag of er een (fatale) datum geldt voor deze jaarlijks te verrichten huurbetaling. Het contract geeft slechts een regeling voor de maandelijks over te maken huur en [appellant] heeft niet uiteengezet op grond waarvan de jaarhuur vóór 1 juli van het betreffende jaar had moeten worden betaald. Het tijdstip van de betaling levert alleen al daarom geen grond voor de gestelde onbetamelijkheid van het gedrag van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2], laat staan dat het om een ernstig tekortschieten gaat nu [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben aangevoerd dat zij (in verband met de informele wijze waarop zij telkens de jaarhuur betaalden totdat de verhouding tussen partijen vertroebelde) eerst zekerheid wilden hebben over de opstelling van [appellant] met betrekking tot deze jaarhuur, voordat zij een bedrag via de bank wilden overmaken, hetgeen niet reeds op voorhand onredelijk valt te noemen. Aan het tijdstip van de betaling van de jaarhuur komt evenmin gewicht van betekenis toe.
3.15.
De gevolgtrekking die het hof op basis van het vorenstaande trekt is, dat de aard van de gebleken tekortkomingen, de beperkte verwijtbaarheid daarvan en de verdere omstandigheden van het geval naar het oordeel van het hof niet de door [appellant] verlangde beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigen met de ernstige gevolgen daarvan voor het woonrecht van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2]. Daarom sluit het hof zich aan bij de afwijzing van de beëindigingsvordering in het bestreden vonnis. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zijn ook indien zij geen toestemming van [appellant] hadden voor de door hen gepleegde bouwkundige aanpassingen, in aanzienlijk minder opzichten jegens [appellant] tekortgeschoten dan [appellant] vindt en hen kan daarvan een aanzienlijk minder ernstig verwijt worden gemaakt dan [appellant] doet. De grieven I tot en met V falen.
ongedaanmaking van aanpassingen
3.16.
Met grief VI heeft [appellant] geklaagd over de afwijzing van zijn vordering tot het ongedaan maken van de bouwkundige aanpassingen. Deze vordering is in het bestreden vonnis afgewezen op grond dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] pas na beëindiging van de huurovereenkomst verplicht zijn om het gehuurde in de oorspronkelijke staat op te leveren. [appellant] beroept zich erop dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] uit hoofde van artikel 3.7 van de algemene voorwaarden bij het huurcontract verplicht zijn tot ongedaan making van veranderingen die zij zonder toestemming van [appellant] hebben aangebracht en dat met die bepaling beoogd is om te voorkomen dat discussies daarover pas na het einde van de huur kunnen worden gevoerd. Ook hier beroepen [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zich op de mondelinge toestemming van [appellant], en ook hier is de beslissing van het hof onafhankelijk van de vraag of die toestemming is verleend.
3.17.
Aangaande de veranderingen in de bijgebouwen en de aanleg van de paardenbak heeft [appellant] onvoldoende gemotiveerd bestreden dat deze bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden weggenomen. Dat de verhuurbaarheid van de woning en de waarde daarvan zijn verminderd door de aanpassingen, is evenmin voldoende onderbouwd gesteld en is ook al niet anderszins gebleken. Indien de aanpassingen zonder toestemming van [appellant] zijn uitgevoerd, kan [appellant] daarom bij het einde van de huur van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] niet zonder bijkomende omstandigheden verlangen om alle aanpassingen ongedaan te maken. [appellant] heeft niet gesteld welk redelijk belang hij daarbij zal hebben, ongeacht of uitsluitend de (semi-dwingendrechtelijke) regeling van artikel 7:215 BW geldt, dan wel dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] ook zijn gebonden aan artikel 3.7 van de algemene voorwaarden. Nu voorts nog geldt dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] door middel van de aanpassingen op eigen kosten het gaat om aanzienlijke investeringen de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde hebben afgestemd op hun wensen, kunnen zij te minder worden verplicht om nu al, vóór beëindiging van de huur, over te gaan tot het ongedaan maken daarvan. De daarbij betrokken belangen van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] wegen onevenredig veel zwaarder dan de daarbij betrokken belangen van [appellant], zodat laatstgenoemde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar handelt door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] te houden aan artikel 3.7 van de algemene voorwaarden. Grief VI stuit hierop af.
nieuwe vorderingen
3.18.
[appellant] heeft voor het eerst in hoger beroep gevorderd dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zullen worden veroordeeld tot betaling van de waarborgsom van
f
900 (€ 408,40), welke betaling zij uit hoofde van artikel 7.2 van de huurovereenkomst aan [appellant] moesten doen bij de ondertekening daarvan. Ter comparitie heeft hij aangevoerd dat het om een voortdurende verplichting ging zodat de vordering, anders dan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] stellen, niet is verjaard  het proces-verbaal vermeldt dit verweer ten onrechte niet  maar waaruit dit blijkt heeft hij niet gemotiveerd, zodat het hof zijn verweer passeert. Indien [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] niet kunnen bewijzen dat zij de waarborgsom al in 1995 hebben betaald, staat daarom de door hen ingeroepen verjaring van de vordering aan toewijzing van de vordering in de weg. Vordering V is ongegrond.
3.19.
[appellant] heeft subsidiair, eveneens voor het eerst in hoger beroep, aanpassing van de huurprijs gevorderd. De onderhavige huurovereenkomst betreft huur van zelfstandige woonruimte tegen een huurprijs die lager is dan het krachtens artikel 3 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vastgestelde bedrag (het gaat niet om ‘geliberaliseerde’ huur). Artikel 7:250 BW schrijft dus voor huuraanpassing dwingend de procedure van de artikelen 7:252 en 7:253 BW voor. Met de stelling dat de Huurcommissie geen rekening zal houden met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM loopt [appellant] vooruit op de beslissing van die commissie. Hij miskent bovendien dat hij na een advies van de Huurcommissie de zaak aan de rechter kan voorleggen. Het hof ziet geen reden om zich bevoegd te achten om, buiten het wettelijke kader om, te oordelen over de hoogte van de huurprijs. Het hof zal [appellant] daarom niet-ontvankelijk verklaren in zijn subsidiaire vordering tot verhoging van de huurprijs.
3.20.
[appellant] beroept zich in verband met de (lage) huurprijs op het bepaalde in de artikelen 6:258 BW en 6:248 lid 2 BW. De rechter mag van de door deze wetsartikelen gegeven bevoegdheid slechts met terughoudendheid gebruik maken. Nu de weg van een huuraanpassing openstaat, maar ongebruikt is gelaten, en [appellant] evenmin is ingegaan op een voorstel om het verlies, dat hij lijdt doordat hij met [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] een (bijzonder) lage huurprijs is overeengekomen, te verminderen door de huurprijs te indexeren, is niet gebleken dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar handelen door niet akkoord te gaan met de door [appellant] voorgestelde huurverhoging, terwijl daaruit evenmin blijkt dat de huidige verlieslijdendheid van dien aard is dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] naar die maatstaven geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mogen verwachten. Het beroep op de artikelen 6:248 lid 2 BW en 6:258 BW is ongegrond.
proceskosten in eerste aanleg
3.21.
De grief VII betreft de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. De grief is ongegrond, nu [appellant] ook in hoger beroep in het ongelijk wordt gesteld en daarom terecht in de proceskosten is veroordeeld.
4
De slotsom
4.1.
De grieven falen, zodat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] heeft zijn vordering III ingetrokken, zodat het hof daarop niet zal beslissen, en hij zal niet-ontvankelijk worden verklaard in de subsidiaire vordering I. De overige voor het eerst in hoger beroep ingestelde vorderingen zijn ongegrond en zullen daarom worden afgewezen.
4.2.
[appellant] wordt in hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten daarvan worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zullen worden begroot op € 291 aan betaald griffierecht en € 2.682 voor salaris van de advocaat [NAAM](3 punt tarief II).
5
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Enschede van 29 mei 2012;
verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in de in hoger beroep ingestelde subsidiaire vordering I tot aanpassing van de huurprijs;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] vastgesteld op € 291 voor verschotten en op € 2.682 voor salaris van de advocaat, overeenkomstig het liquidatietarief;
wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, C.J.H.G. Bronzwaer en K.J. Haarhuis, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2015.