ECLI:NL:GHAMS:2012:3229
Gerechtshof AMS — Uitspraak 


zaaknummer 200.065.752/01
27 november 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM                                                                                                                                                                     TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
APPELLANT,
advocaat:
mr. E.C.W. van der Poel
, te Alkmaar,
t e g e n
1. [geïntimeerde sub 1],
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te[woonplaats],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. K. Kroon, te Amsterdam.
1
Het (verdere) geding in hoger beroep
1.1
De partijen worden hierna opnieuw aangeduid als [appellant] respectievelijk[geïntimeerden].
1.2
Het hof heeft op 5 juli 2011 tussen partijen een tussenarrest uitgesproken. Voor het verloop van het geding tot die datum verwijst het hof naar dat arrest.
1.3
Ingevolge dat arrest hebben op 11 november 2011, 17 februari 2012 en 26 april 2012 getuigenverhoren plaatsgehad ten overstaan van de in het tussenarrest benoemde raadsheercommissaris. Van de getuigenverhoren is telkens proces-verbaal opgemaakt. De processen-verbaal behoren tot de processtukken.
1.4
[geïntimeerden] en [appellant] hebben vervolgens elk een memorie na enquête genomen, eerst[geïntimeerden]. en daarna [appellant].
1.5
Ten slotte hebben partijen het hof wederom gevraagd arrest te wijzen op basis van de stukken van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.
2. (Verdere) behandeling van het hoger beroep
2.1
Het hof blijft bij hetgeen in zijn tussenarrest van 5 juli 2011 heeft overwogen en beslist.
Het hof heeft in zijn tussenarrest voorshands aanvaard dat[geïntimeerden]. als verhuurder en [appellant] als huurder op 3 oktober 2008 een huurovereenkomst hebben gesloten op grond waarvan [appellant] is gerechtigd de jachthaven te gebruiken.[geïntimeerden]. kregen de gelegenheid om tegenbewijs te leveren.
2.2
[geïntimeerden] hebben zes getuigen doen horen, te weten
- [getuige 1],
- [geïntimeerde sub 1] als partijgetuige,
- [getuige 2],
- [geïntimeerde sub 2] als partijgetuige,
- [getuige 3] en
- [getuige 4].
[appellant] heeft in het tegenverhoor twee getuigen doen horen, te weten
- [getuige 5],
- zichzelf als partijgetuige.
2.3
De getuige
[getuige 1]
heeft verklaard dat hij op enig moment na het faillissement van de zoon van de heer en mevrouw [geïntimeerden] heeft gesproken met [appellant]. [appellant] heeft hem toentertijd verteld dat hij een huurovereenkomst voor vijf jaren had gesloten. Na die vijf jaren zou hij wel weer verder zien. Ook vertelde [appellant] hem dat hij en de familie [geïntimeerden] toen nog bezig waren met het opstellen van het huurcontract. Eerder had [getuige 1] van [getuige 2], die de winkel op de werf exploiteerde, begrepen dat de familie [geïntimeerden] in overleg was met een projectontwikkelaar en dat [appellant] daarvan op de hoogte was.
[geïntimeerde sub 1]
heeft als getuige verklaard dat zijn vrouw en hij al voor het faillissement van hun zoon met Ballast Nedam in overleg waren over de verkoop van de werf en de winkel. Ballast Nedam was van plan daar woningen te bouwen.
Eén van de voorwaarden daarvoor was dat de huurcontracten tijdig konden worden beëindigd. Met [getuige 2] hebben zij daarom een huurovereenkomst met een looptijd van vijf jaren gesloten met einddatum 2013, in plaats van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die liep. Met [appellant] zijn zijn vrouw en hij na overleg uitgekomen op een huurovereenkomst voor de duur van vier tot vijf jaar voor een huurprijs van € 77.500,- per jaar (vast). Verder hebben zij samen met [appellant] gesproken met de curator in het faillissement van hun zoon over de aankoop van de inboedel. Die aankoop is gelukt. Zij hebben [appellant] ten behoeve van die aankoop een bedrag van € 40.000,- geleend. Vervolgens zijn zij met [appellant] in overleg gegaan over de tekst van de huurovereenkomst. Een jurist van Ballast Nedam die naar de overeenkomst heeft gekeken, heeft gezegd dat het zonder toestemming van de kantonrechter voor een afwijkende huurtijd een vijf plus vijfjaarcontract zou zijn.
De getuige
[getuige 2]
heeft verklaard dat hij na het faillissement van de zoon van[geïntimeerden]. de winkel van de familie [geïntimeerden] heeft gehuurd voor de duur van vier jaren. In maart 2009 is daarvoor toestemming van de kantonrechter verkregen. Hij weet zeker dat ook voor [appellant] de huurtermijn afhankelijk was van de verkoopplannen van de familie [geïntimeerden]. Vier jaren was volgens de advocaat [NAAM]kantonrechter toestemming zou geven. Hij heeft [appellant] gewaarschuwd: “je kunt hier niet eeuwig blijven zitten, want we moeten hier weg, omdat alles wordt verkocht aan Ballast Nedam”. Verder weet hij dat [appellant] niet wilde instemmen met een vierjarencontract.
De getuige
[geïntimeerde sub 2]
heeft verklaard dat voor haar man en haar voorop stond dat zij van de werf en de winkel afwilden en dat zij dit wilden verkopen en vrij van huur wilden leveren aan Ballast Nedam. Ballast Nedam zou de werf en de winkel op een termijn van drie, vier à vijf jaar kunnen kopen. [getuige 2] kwam enkele dagen na het faillissement van hun zoon met [appellant] als mogelijke huurder voor de werf. Haar man en zij hebben [appellant] gevraagd met een huurprijs te komen. Zij wilden graag snel tot overeenstemming komen. Uiteindelijk is haar man samen met [appellant] tot overeenstemming gekomen over de huurprijs. Voor hen was uitgangspunt dat zij een huurovereenkomst wilden met een einddatum. Zij hebben daarover overlegd met hun makelaar. Een vierjarencontract zou mogelijk zijn met toestemming van de kantonrechter, een vijfjarencontract niet. Dan zou automatisch een verlenging met vijf jaren volgen. Van [appellant] hebben zij een voorstel gekregen voor een huurcontract voor de duur van vier jaren. Toen zij een bespreking hielden om de laatste punten op de i te zetten, heeft de vader van [appellant] gezegd dat het een vijf jaar contract met vijf jaar verlenging moest worden en anders niet. Omdat huns inziens overeenstemming bestond over de huur voor een periode van vier jaar, hebben zij [appellant] een factuur gestuurd.
[getuige 3]
heeft als getuige verklaard dat hij door de familie [geïntimeerden] in oktober 2008 is ingeschakeld om twee huurovereenkomsten op te stellen, telkens met een looptijd van vier jaren, onder meer voor de scheepswerf. De aanmaakdatum van dat contract is 27 oktober 2008, de opdracht daarvoor dateert van kort daarvoor. De door hem opgestelde huurovereenkomst is voorgelegd aan de jurist van de ontwikkelaar. Een van de redenen om dat te doen was dat niet duidelijk was onder welk regiem de overeenkomst zou vallen (290 of 230a). Hij ging ervan uit dat op de scheepswerf een ander regiem van toepassing was dan op de winkel maar heeft de familie [geïntimeerden] geadviseerd zekerheidshalve toestemming aan de kantonrechter te vragen.
De getuige
[getuige 4]
heeft verklaard dat hij de heer [geïntimeerden] in september/oktober 2008 aan [appellant] heeft horen zeggen dat zij bezig waren met plannen voor de verkoop van de scheepswerf en de winkel aan een projectontwikkelaar. Die verkoop zou over vier jaar plaatsvinden. Op de dag van dit gesprek was [appellant] nog niet gestart met zijn werkzaamheden voor de werf.
2.4
De getuige
[getuige 5]
heeft in het tegenverhoor verklaard dat [appellant] hem heeft gezegd dat hij in ieder geval voor vijf jaren wilde huren in verband met zijn investeringen.
heeft zelf als getuige verklaard dat de familie [geïntimeerden] in september 2008 tijdens een gesprek bij hem thuis aan hem heeft gezegd dat hij een huurovereenkomst zou kunnen sluiten met betrekking tot de werf. De familie [geïntimeerden] heeft hem geholpen om de financiering van de overnamesom van de boedel rond te krijgen met een lening van € 40.000,-. Bij brief van 27 september 2008 heeft hij een huuraanbieding gedaan na raadpleging van een makelaar. Hij is uitgegaan van een huurperiode van vijf jaren. In het gesprek met de familie [geïntimeerden] is dit ook aan de orde gekomen. Hij wilde een “normale” huurovereenkomst hebben en dat is volgens hem een huurovereenkomst voor 5 jaar met verlengingsmogelijkheid. Hij heeft de werf in oktober in gebruik genomen. Hem is de eerste huurtermijn en de borg gefactureerd. Bij brief van 13 november 2008 ontving hij het concept van de huurovereenkomst. De inhoud was niet in overeenstemming met de afspraken die hij met de familie [geïntimeerden] had gemaakt. De duur van de overeenkomst was op vier jaren gesteld en hij zou een belangrijk deel van het onderhoud voor zijn rekening moeten nemen. Dat was niet de afspraak. Hij was bereid om een huurperiode van vier jaren te accepteren mits de huur omlaag zou gaan. Het is niet gelukt om daarover overeenstemming te bereiken. Toen heeft hij zich op het standpunt gesteld dat de oorspronkelijke afspraak moest worden nagekomen wat inhoudt een huurovereenkomst voor de duur van 5 jaar met een vaste huurprijs.
2.5
Op basis van het bijgebrachte bewijs komt het hof tot het volgende bewijsoordeel.
In de eerste plaats kan aan de getuigenverklaringen worden ontleend dat alle betrokken partijen ervan zijn uitgegaan dat in oktober 2008 een huurovereenkomst is tot stand gekomen tussen [appellant] en[geïntimeerden]. met betrekking tot de werf. Er bestond toentertijd overeenstemming over het object dat[geïntimeerden]. aan [appellant] in gebruik zouden geven, de werf, en over de huurprijs die [appellant] aan [geïntimeerden] zou betalen. [appellant] en[geïntimeerden]. hebben zich in overeenstemming daarmee gedragen:[geïntimeerden]. hebben de werf aan [appellant] in gebruik gegeven, [appellant] is overgegaan tot betaling van huur.
Ook kan aan de getuigenverklaringen worden ontleend dat[geïntimeerden]. er belang bij hadden om de huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten, omdat zij de werf wilden verkopen en vrij van huur wilden kunnen leveren aan Ballast Nedam. Vastgesteld kan bovendien worden dat [appellant] daarvan wist. Dat volgt in het bijzonder uit de verklaringen van [getuige 1], [geïntimeerden], [geïntimeerde sub 2]en [getuige 2]. Dat een termijn van vijf jaren al in oktober 2008 bij[geïntimeerden]. op problemen zou zijn gestuit met het oog op hun belang bij een beperkte looptijd van de huurovereenkomst, kan uit die verklaringen niet worden afgeleid. Zowel [geïntimeerden] als [geïntimeerde sub 2]verklaart immers dat ermee rekening werd gehouden dat de werf voor vijf jaren kon worden verhuurd.
2.6
Aan de getuigenverklaringen van in het bijzonder [geïntimeerden], [geïntimeerde sub 2]en [getuige 3] kan verder worden ontleend dat[geïntimeerden]. zich eind oktober 2008 gingen realiseren dat de duur van de huurovereenkomst voor hen een probleem zou kunnen opleveren in het geval de werf zou worden gekwalificeerd als 290-bedrijfsruimte.
Dat dit besef toentertijd bij hen ontstond, betekent echter niet dat moet worden geoordeeld dat begin oktober 2008 geen huurovereenkomst voor de duur van vijf jaren was tot stand gekomen tussen [appellant] en hen. Er bestaat evenmin voldoende aanwijzing dat[geïntimeerden]. hun belang hebben gediend door aan de huurovereenkomst een opschortende dan wel ontbindende voorwaarde te verbinden voor het geval de duur van de overeenkomst een te royale huurbescherming zou opleveren. Dat ligt ook niet voor de hand, omdat het bijgebrachte bewijs geen aanwijzing bevat dat zij bij gelegenheid van de totstandkoming van de huurovereenkomst hebben stilgestaan bij de gevolgen van de huurbescherming waarop [appellant] mogelijk recht kon doen gelden.
De getuigenverklaringen bevatten al evenmin een toereikende aanwijzing dat [appellant] er medio oktober 2008, toen hij de werf in gebruik nam, niet op mocht vertrouwen een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaren te hebben gesloten.
2.7
Slotsom is dan ook dat door de inhoud van de getuigenverklaringen niet, althans niet toereikend wordt ontzenuwd dat [appellant] op of omstreeks 3 oktober 2008 een huurovereenkomst heeft gesloten voor de duur van vijf jaren.
2.8
Bij deze stand van zaken is uitgangspunt dat [appellant] de werf heeft gehuurd en in beginsel gerechtigd was om de werf voor een periode van vijf jaren te gebruiken.
De grieven 2 tot en met 5 slagen. Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven. De primaire vordering van[geïntimeerden]. moet alsnog worden afgewezen.
Grieven 6 en 7 behoeven geen afzonderlijke bespreking meer.
2.9
Het hof heeft thans de overige vorderingen van[geïntimeerden]. onder ogen te zien.
Subsidiair hebben[geïntimeerden]. gevorderd dat wordt bepaald dat de huurovereenkomst zal zijn ontbonden per datum van dagtekening van het vonnis.[geïntimeerden]. hebben de ontbindingsvordering gegrond op wanbetaling door [appellant]. [appellant] heeft daartegenover betoogd dat hem geen
wanbetaling kan worden verweten. Hij heeft de betaling van een aantal huurtermijnen opgeschort, omdat aan het gehuurde onderhoudsgebreken zouden kleven. [appellant] heeft de gebreken opgesomd in productie 28 bij conclusie van antwoord in eerste aanleg. In hoger beroep heeft hij herhaald dat herstel van de gebreken noodzakelijk was om verzekerd te blijven. Ook vervanging van het dak was noodzakelijk omdat het dak lekte en zonder vervanging een kans op kortsluiting bestond.[geïntimeerden] hebben geweigerd deze gebreken te verhelpen, ook na herhaalde sommatie, waarop hij het noodzakelijke onderhoud zelf ter hand heeft genomen. Dat achterstallige onderhoud heeft in totaal € 63.578,18 exclusief BTW gekost (productie 35 memorie van grieven). Dat bedrag wilde [appellant] op de voet van het bepaalde in artikel 7:206 BW in mindering brengen op de door hem verschuldigde huurprijs, waartoe hij zijns inziens was gerechtigd. Op het moment dat[geïntimeerden]. hem ingevolge het vonnis van de kantonrechter van 10 februari 2010 dwongen de werf te ontruimen, was nog niet het volledige bedrag aan onderhoudskosten vergoed. Dat betekent, aldus [appellant], dat hem niet kan worden verweten dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting.
heeft tot slot het standpunt betrokken dat hij inmiddels volledig aan de betalingsverplichting ingevolge het vonnis waarvan beroep heeft voldaan, zoals begroot door de deurwaarder in het exploot van 17 februari 2010 waarbij het vonnis waarvan beroep aan hem werd betekend (producties 40 en 42 memorie van grieven).
[geïntimeerden] hebben op hun beurt bestreden dat aan het gehuurde relevante onderhoudsgebreken kleefden. [appellant], zo stellen zij, heeft het gehuurde aanvaard in de toenmalige onderhoudstoestand. Bovendien heeft hij in strijd met het bepaalde in artikel 7:206 BW kosten in mindering gebracht op de verschuldigde huurprijs, toen die kosten nog niet waren gemaakt.
2.10
Deze problematiek heeft [appellant] eveneens door middel van zijn achtste grief aan de orde gesteld.
2.11
Naar het oordeel van het hof kan op de ontbindingsvordering nog niet worden beslist. De onderhoudskwestie heeft onderzoek nodig alvorens daarover naar behoren kan worden geoordeeld. Het hof heeft in dit verband op de voet van de stellingen van partijen te onderzoeken welke onderhoudstoestand [appellant] op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten alsmede of de onderhoudstoestand van de gehuurde werf daarmee in overeenstemming was.
Het is echter de vraag in hoever partijen in dit geding nog belang hebben bij ontbinding van de huurovereenkomst en dus bij een dergelijk onderzoek. De ontbinding heeft immers geen terugwerkende kracht, er ontstaan ongedaanmakingsverbintenissen. Bovendien loopt er een parallelle procedure tussen partijen, waarin in elk geval voor een deel dezelfde problematiek aan de orde is.
Het komt het hof in de thans ontstane situatie derhalve raadzaam voor om partijen eerst in de gelegenheid te stellen om hun standpunt aanvullend toe te lichten. Het hof verzoekt aan partijen om daarbij het volgende onder ogen te zien:
- Is de omstreden huurovereenkomst geëindigd en zo ja, met ingang van welke datum?
- zijn verschuldigde huurtermijnen onbetaald gebleven?
- vormt behandeling en beslissing van de onderhoudskwestie een doublure van hetgeen tussen partijen speelt in de procedure waarin[geïntimeerden]. [appellant] op 18 augustus 2010 hebben gedagvaard?
- hoe staat het in die procedure?
- als het hof tot onderzoek van de onderhoudskwestie zou overgaan, welk type onderzoek is dan het meest doelmatig?
2.12
Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor een aktewisseling. [appellant] zal eerst zijn standpunt mogen toelichten,[geïntimeerden]. zullen daarop mogen reageren.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
3
Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 15 januari 2013 voor de hierboven bedoelde akte aan de zijde van [appellant];
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, J.W. Hoekzema en D.J. Oranje en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 november 2012 door de rolraadsheer.