ECLI:NL:RBNNE:2014:2063
Rechtbank NNE — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie [plaats]
zaaknummer / rolnummer: C/17/119320 / HA ZA 12-117
Vonnis in hoofdzaak van 16 april 2014
in de zaak van
de stichting
STICHTING "JACHTHAVEN WARTENA"
,
gevestigd te Warten,
eiseres,
advocaat [NAAM]. L.H. Poortman-de Boer te Groningen,
tegen
1
[gedaagde],
wonende te[woonplaats],
2.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde volledig]
,
gevestigd te [plaats],
gedaagden,
advocaat [NAAM]. L.H. Rammeloo te Amsterdam.
Partijen zullen hierna SJW en [gedaagde kort] genoemd worden. Gedaagden zullen afzonderlijk de notaris en het notariskantoor genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
het vonnis in incident van 1 augustus 2012
de conclusie van antwoord
de conclusie van repliek
de conclusie van dupliek
de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken.
1.2.
Ten slotte is wederom vonnis bepaald.
1.3.
De Wet herziening gerechtelijke kaart is op 1 januari 2013 in werking getreden. De rechtbanken Assen, Groningen en [plaats] vormen met ingang van die datum tezamen de nieuwe rechtbank Noord-Nederland. Het rechtsgebied van deze rechtbank beslaat de provincies Drenthe, Fryslân en Groningen. De zaak wordt daarom verder behandeld en beslist door de rechtbank Noord-Nederland.
2.	De feiten
2.1.
SJW exploiteert een jachthaven te Warten. SJW heeft als eigenaar van een aan de jachthaven grenzend perceel grond met water aan de Bûtenstreek te Warten omstreeks 2002 het initiatief genomen voor de ontwikkeling van het arkenpark "De Saiterpoarte" (hierna: het arkenpark). SJW heeft met het oog hierop de notaris ingeschakeld, onder meer voor het verzorgen van de koopovereenkomsten en transportakten van de kavels. SJW heeft na advisering door [gedaagde kort] ervoor gekozen om, conform dat advies, de kavels (grond en water met ligplaats voor een ark) te splitsen in appartementsrechten.
2.2.
De heer [naam bestuurder] (hierna: [bestuurder 1 kort]) was toentertijd bestuurslid van SJW. [bestuurder 1 kort] trad tevens op als verkopend makelaar ten behoeve van het arkenpark.
2.3.
De heer [naam] (hierna: [naam kort]) is ingeschakeld voor het maken van de splitsingstekening ten behoeve van het arkenpark. De notaris heeft hiervoor het eerste contact met [naam kort] gelegd en hem verzocht om met [bestuurder 1 kort] contact op te nemen. Dat heeft [naam kort] vervolgens omstreeks maart 2003 gedaan.
2.4.
Hierna zijn uit het betrokken perceel (met kadastraal nummer C 1119) door middel van een relaas van bevindingen van 8 mei 2003 twee nieuwe percelen (met nummers 1793 en 1794) gevormd. Door middel van het relaas van bevindingen van 17 juni 2003 is vervolgens het perceel met nummer 1793 gecorrigeerd, waarna - onder meer - een groter perceel (met nummer 1795) is ontstaan.
2.5.
[naam kort] heeft op 17 juni 2003 de (concept-)splitsingstekening aan de notaris verstuurd, die deze akkoord heeft bevonden. SJW heeft de (concept-)splitsingsakte op 20 juni 2003 akkoord bevonden. De splitsingsakte, waarmee voornoemd perceel met nummer 1795 in appartementsrechten is gesplitst, is op 24 juni 2003 ten overstaan van de notaris verleden. Bij de splitsing van het arkenpark is de Vereniging van Eigenaren Arkenpark de Saiterpoarte (hierna: de VvE) opgericht. De splitsingsakte is op 2 juli 2003 in het kadaster ingeschreven. De notaris heeft op 23 januari 2004 een afschrift van de splitsingsakte aan SJW verzonden.
2.6.
De appartementsrechten zijn in de daaropvolgende periode verkocht en ten overstaan van de notaris aan de kopers geleverd. In de splitsingsakte is méér grond opgenomen dan de bedoeling van SJW was, waardoor diverse wegen, parkeerhavens, een aantal opstallen en een gedeelte van de ligplaatsen van de jachthaven en andere stukken onbedoeld aan de kopers zijn overgedragen.
2.7.
In de loop van 2005 is tussen SJW en (een aantal leden van) de VvE een meningsverschil ontstaan over onder meer het gebruik van de rondom de kavels gelegen rondweg en de eigendom daarvan. Bij brief van 2 juni 2005 heeft de notaris onder meer het volgende aan SJW geschreven:
"De omliggende weg is, dat hoef ik u niet te vertellen, van de stichting en die bepaalt wie er over die weg mag. De weg maakte geen onderdeel uit van het in de splitsing betrokken onroerend goed en er behoeft niet te worden opgenomen in splitsing- en of leveringsakten."
2.8.
In 2006 heeft de notaris op verzoek van SJW een (concept-)akte tot wijziging/rectificatie splitsing in appartementsrechten opgesteld. Hierin is - voor zover van belang - het volgende opgenomen:
De comparante, in aanmerking nemende dat:
- (…)
- thans blijkt dat het in de splitsing betrokkene ten aanzien van kavelomvang en situering niet in overeenstemming is met de verkoopbrochure van destijds. De akte van splitsing van destijds is gebaseerd op onjuiste informatie, want de weg (rondom de appartementsindices (grondpercelen)), parkeerhaventjes en het overblijvend gebied (waaronder grondstroken, de locatie van de scheepsmakelaar, een deel van het jachthavencomplex en de ontsluitingsreed ten behoeve van verpachte percelen door de Nederlandse Hervormde Gemeente Wartengahe en de recreatiewoningen aan de Meersloot en de Rogsloot) zijn meegenomen in de splitsing, hetgeen nimmer de bedoeling was;
(…)
In verband met bovenstaande rectificatie zijn partijen overeengekomen om de volgende erfdienstbaarheden te vestigen, welke erfdienstbaarheden anders bij voormelde akte van splitsing dan wel bij afzonderlijke notariële akte zouden zijn gevestigd wanneer niet was uitgegaan van onjuiste informatie:
1. De erfdienstbaarheid van recht van weg ten behoeve van (…) om te komen van en te gaan naar de openbare weg alsmede om de komen van en te gaan naar alle ten behoeve van het arkenpark "Saiterpoarte" ter beschikking gestelde voorzieningen, waaronder het badhuis, de parkeerplaatsen, de vuilcontainers, de steigers, de postbussen en overige voorzieningen (…)
2. De erfdienstbaarheid van vaarweg ten behoeve van (…) om te komen van en te gaan naar de "Rogsloot" (…).
De notaris heeft een factuur ter zake van deze werkzaamheden aan SJW verzonden, die vervolgens tot betaling is overgegaan. (Een aantal leden van) de VvE heeft niet willen meewerken aan de wijziging/rectificatie splitsing in appartementsrechten, zodat de akte niet is gepasseerd en de eigendomssituatie ongewijzigd is gebleven.
2.9.
Op 30 januari 2007 heeft een bespreking plaatsgevonden ten kantore van de notaris. Hierbij waren namens SJW aanwezig de heer [xxx] en [bestuurder 1 kort] vergezeld van haar toenmalige advocaat [NAAM]. J.F. Verwilligen en anderzijds de notaris en mevrouw mr. K. Paauwe, kandidaat-notaris bij het kantoor van de notaris. Uit een opgemaakt gespreksverslag blijkt onder meer het volgende:
Verwilligen geeft nader uitleg over een gevoerde procedure en meldt dat zorgvuldig manoeuvreren in dezen belangrijk is. Duidelijk is dat er fouten zijn gemaakt. Postma betwijfelt dat hij de fouten heeft gemaakt.
(…)
Duidelijk is wel dat de notaris geen aansprakelijkheid aanvaardt. Hij legt de bal bij [naam kort] (fout is inmeten aan de hand van een digitale tekening en het Stichtingsbestuur die een volmacht heeft afgegeven aan het Notariskantoor). [voornaam xx] [
toevoeging rechtbank: [bestuurder 1 kort]
] meldt dat de tekening van de kavel er niet bij was toen de volmacht werd getekend maar merkt op dat het de vraag was of het bestuur deze omissie had geconstateerd.
2.10.
In een brief van 6 april 2010 heeft de advocaat [NAAM][gedaagde kort] aansprakelijk gesteld voor het feit dat er in de splitsingsakte méér grond opgenomen is dan de bedoeling van SJW was. [gedaagde kort] heeft bij brief van 21 mei 2010 elke aansprakelijkheid van de hand gewezen. In de hierna gevoerde correspondentie tussen SJW en (de verzekeraar van) [gedaagde kort] hebben partijen de aansprakelijkstelling respectievelijk de afwijzing daarvan gehandhaafd.
2.11.
In 2010 heeft SJW de VvE in kort geding gedagvaard bij de voorzieningenrechter van de rechtbank [plaats]. Ter zitting van 20 oktober 2010 hebben SJW en de VvE een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over onder meer de teruglevering van bepaalde (delen van) wegen en grond. Over de uitvoering van deze vaststellingsovereenkomst is een geschil ontstaan. Hierna heeft SJW de VvE opnieuw in kort geding gedagvaard. Ter zitting van 10 december 2010 hebben SJW en de VvE een aanvullende vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over de uitvoering van bepaalde werkzaamheden. Aan beide vaststellingsovereenkomsten is tot aan het moment van de pleidooien slechts gedeeltelijk uitvoering gegeven; de teruglevering van bepaalde (delen van) wegen en grond heeft nog niet plaatsgevonden.
2.12.
Bij exploot van 17 september 2012 heeft [gedaagde kort] [naam kort] in vrijwaring gedagvaard om op 26 september 2012 te verschijnen ten overstaan van de rechtbank [plaats]. In deze vrijwaringzaak (met zaak- en rolnummer [nummer]) wordt heden eveneens vonnis gewezen.
3
De vordering
3.1.
SJW vordert - na vermeerdering van eis - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I.	voor recht verklaart dat [gedaagde kort] uit hoofde van toerekenbaar tekortschieten aansprakelijk is voor de schade die SJW heeft geleden c.q. nog zal lijden ten gevolge van het feit dat meer dan waartoe de opdracht van SJW aan [gedaagde kort] toe strekte c.q. meer dan partijen voor ogen stond aan (rechten op) grondstukken en wegen en infrastructuur, is overgedragen aan de VvE c.q. diens individuele leden;
II.	[gedaagde kort] ieder hoofdelijk veroordeelt, des dat de een is gekweten indien de ander heeft betaald, om binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis aan SJW te voldoen ter zake de door haar geleden c.q. nog te lijden schade groot (€ 720.315,69 + € 5.161,63 =) € 725.477,32, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf het moment waarop de schade is geleden tot aan het moment der algehele voldoening;
III.	de zaak voor het overige verwijst naar een schadestaatprocedure opdat de totale schade kan worden opgemaakt bij staat en worden vereffend conform de wet;
IV.	[gedaagde kort] veroordeelt in de kosten van dit geding, alsmede in de kosten van de schadestaatprocedure, alsmede in de nakosten volgens het liquidatietarief, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, en
- voor het geval voldoening van de (na-)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na-)kosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
3.2.
[gedaagde kort] voert verweer en concludeert dat de rechtbank SJW in haar vordering niet-ontvankelijk verklaart, althans tot afwijzing van de vordering van SJW overgaat, met veroordeling - uitvoerbaar bij voorraad - van SJW in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen en weren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De wijziging van eis
4.1.
Omdat [gedaagde kort] geen bezwaar heeft gemaakt tegen de vermeerdering van eis door SJW (te weten de vermeerdering van de hoofdsom met € 5.161,63) en de rechtbank ambtshalve geen aanleiding ziet om deze wijziging van eis buiten beschouwing te laten wegens strijd met de regels van een goede procesorde, zal recht worden gedaan op de vermeerderde eis.
5
Het geschil en de beoordeling daarvan
5.1.
SJW heeft terecht bij repliek opgemerkt dat de vrijwaringsdagvaarding niet tegen de in het vonnis in incident bepaalde datum is aangebracht, maar nu de wet hierop geen sanctie stelt en SJW bovendien geen rechtsgevolg aan haar opmerking heeft verbonden, neemt de rechtbank deze slechts opmerking ter kennisgeving aan.
De ontvankelijkheid ten opzichte van het notariskantoor
5.2.
Volgens [gedaagde kort] is alleen de notaris en niet (ook) het notariskantoor een overeenkomst van opdracht met SJW aangegaan. De door de wet aan de notaris verleende bevoegdheden komen alleen aan een notaris persoonlijk toe op grond van zijn benoeming in het ambt van notaris en niet aan de organisatie waarin hij zijn werkzaamheden uitvoert. Er is bovendien geen belang om het notariskantoor aansprakelijk te stellen, omdat de notaris een adequate beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft afgesloten. Volgens [gedaagde kort] staat het notariskantoor niet vermeld op het briefpapier, op de facturen of in de e-mails van de notaris.
5.3.
SJW stelt dat, nu [gedaagde kort] niet heeft aangegeven met wie er gecontracteerd werd en zulks evenmin uit een schriftelijk stuk blijkt, het ervoor dient te worden gehouden dat er zowel met de notaris als het notariskantoor is gecontracteerd. De werkzaamheden van de notaris zijn gefactureerd via en op de rekening van het notariskantoor. Het notariskantoor kan daarom naast de notaris aansprakelijk worden gesteld. Het is bovendien onzeker of de verzekeraar van de notaris tot uitkering over zal gaan, zodat SJW ook belang heeft bij een hoofdelijke veroordeling van het notariskantoor.
5.4.
De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de opdracht is aangenomen door de notaris. Evenmin staat ter discussie dat het notariskantoor de praktijkvennootschap van de notaris is. Verder staat vast dat de werkzaamheden betreffende de splitsing van het arkenpark zijn uitgevoerd door
de notaris. Uit de overgelegde stukken blijkt dat de factuur ter zake van deze werkzaamheden is verstuurd door het notariskantoor, althans SJW heeft onweersproken gesteld dat het op de factuur vermelde KvK-nummer van het notariskantoor is. De gepasseerde splitsingsakte is op 23 januari 2004 met een begeleidende brief naar SJW verstuurd en uit het briefpapier blijkt dat er sprake is van "samenwerkende notarissen". Gelet op deze omstandigheden is, als de notaris de opdracht niet namens het notariskantoor heeft aanvaard, wel de aan die vennootschap toerekenbare schijn gewekt dat de opdracht namens het notariskantoor is aanvaard en dat de werkzaamheden betreffende de splitsingsakte (mede) door het notariskantoor zijn verricht. Wanneer er bij het verrichten van die werkzaamheden sprake is geweest - zoals door SJW is gesteld - van een tekortkoming, kan naar het oordeel van de rechtbank het notariskantoor daarom naast de notaris worden aangesproken. Het verweer van het notariskantoor dat zij ten onrechte is gedagvaard faalt.
Het beroep op verjaring, de klachttermijn en rechtsverwerking
5.5.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde kort] is dat de vordering is verjaard, althans dat aan SJW geen beroep meer op het (vermeende) gebrek toekomt omdat zij niet binnen bekwame tijd nadat zij dit heeft ontdekt of had moeten ontdekken bij [gedaagde kort] ter zake heeft geprotesteerd. Ter onderbouwing van dit verweer heeft [gedaagde kort]
- samengevat - aangevoerd dat SJW al geruime tijd op de hoogte was van de problematiek, maar dat zij niet eerder dan bij brief van 6 april 2010 een verwijt ter zake hiervan aan [gedaagde kort] heeft gemaakt. Al in juni 2003 was SJW bekend met de inhoud van de
(concept-)splitsingsakte én splitsingstekening en had SJW kunnen constateren dat deze stukken niet overeenkomstig haar bedoelingen waren opgesteld. Ook na het passeren van de splitsingsakte had SJW onverwijld moeten onderzoeken of de prestatie van [gedaagde kort] aan de verbintenis tussen partijen beantwoordde, hetgeen SJW heeft nagelaten. Voorts stelt [gedaagde kort] zich op het standpunt dat hij erop mocht vertrouwen dat hem geen verwijt werd gemaakt, omdat SJW in de periode van 2005 tot 2007 steeds de hand in eigen boezem heeft gestoken.
5.6.
Volgens SJW heeft zij wel tijdig bij [gedaagde kort] geprotesteerd. SJW stelt
- samengevat - geen deskundige te zijn zodat zij niet bij het bestuderen van de
(concept-)splitsingsakte de fout heeft kunnen ontdekken, terwijl zij de splitsingstekening pas voor het eerst tijdens de bespreking van 30 januari 2007 onder ogen heeft gekregen. Onmiddellijk nadat SJW problemen bevroedde omdat mogelijk ten onrechte de rondweg in de splitsingsakte was opgenomen, heeft zij in de zomer van 2005 [gedaagde kort] hiervan op de hoogte gesteld. Bij brief van 2 juni 2005 heeft [gedaagde kort] vervolgens geruststellende mededelingen gedaan, zodat het moment van feitelijke ontdekking van de gemaakte fout is uitgesteld. Gaandeweg heeft SJW ontdekt dat niet alleen de rondweg, maar ook andere wegen en grond ten onrechte in de splitsing waren betrokken. [gedaagde kort] was volgens SJW bovendien bekend met de door hem gemaakte fout, hetgeen onder meer blijkt uit het feit dat hij in 2006 een rectificatieakte heeft opgesteld. SJW heeft de factuur van [gedaagde kort] voor deze akte alleen voldaan omdat [gedaagde kort] te kennen had gegeven anders daaraan niet mee te zullen werken. De lopende verjaringstermijn is bij brief van 6 april 2010 gestuit, aldus nog steeds SJW.
5.7.
Uitgangspunt voor de beoordeling van het verjaringsverweer is de regel van artikel 3:310 lid 1 BW, die - voor zover hier van belang - inhoudt dat een rechtsvordering tot vergoeding van schade (zoals hier aan de orde is) verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag na die waarop de benadeelde (in dit geval: SJW) zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden. Het antwoord op de vraag wanneer een verjaringstermijn is gaan lopen, hangt af van alle relevante omstandigheden van het geval. Zelfs indien veronderstellenderwijs zou worden aangenomen dat [bestuurder 1 kort] al in juni 2003 de splitsingstekening heeft ontvangen en dat SJW na bestudering van die tekening redelijkerwijs had moeten begrijpen dat er méér grond bij de splitsing werd betrokken dan haar bedoeling was - welke stellingen van [gedaagde kort] echter door SJW worden betwist -, dan moet naar het oordeel van de rechtbank een eventueel lopende verjaringstermijn als gevolg van de hiervoor onder 2.7 genoemde brief van 2 juni 2005 gestuit worden geacht. Uit deze brief blijkt immers dat de notaris aan SJW geschreven heeft dat de rondweg niet bij de splitsing betrokken was. Op deze - achteraf onjuist
gebleken - mededeling mocht SJW naar het oordeel van de rechtbank gerechtvaardigd afgaan. Het gaat immers om een relatie met een notaris als een bij uitstek deskundige partij, die vanwege zijn deskundigheid om advies is verzocht en die vervolgens de op basis daarvan gemaakte keuze (in dit geval: tot splitsing) uitvoert, waarbij de cliënt in beginsel mag afgaan op het oordeel van die deskundige partij. De bekendheid van SJW met de aansprakelijke persoon en met de schade, te weten dat er méér grond bij de splitsing betrokken was dan haar bedoeling was, bestond naar het oordeel van de rechtbank wel op 30 januari 2007. Vaststaat immers dat SJW op die dag tijdens een bespreking met zoveel woorden aan de notaris kenbaar heeft gemaakt dat er volgens haar fouten zijn gemaakt. De slotsom is dat de verjaringstermijn niet eerder dan 30 januari 2007 is aangevangen. Niet in geschil is dat SJW deze termijn met de brief van 6 april 2010 heeft gestuit, waardoor een nieuwe verjaringstermijn is aangevangen. Binnen de lopende verjaringstermijn is de eis door SJW ingesteld. Het verjaringsberoep faalt derhalve.
5.8.
Met betrekking tot de klachtplicht overweegt de rechtbank als volgt. Artikel 6:89 BW bepaalt dat de schuldenaar op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar ter zake heeft geprotesteerd. De ratio van dit voorschrift is dat de schuldenaar wordt beschermd doordat hij erop mag rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en, indien dit niet het geval blijkt te zijn, zulks, eveneens met spoed, en de schuldenaar meedeelt. Bij beantwoording van de vraag of is voldaan aan de in art. 6:89 BW besloten liggende onderzoeks- en klachtplicht, dient acht te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de rechtsverhouding, de aard en inhoud van de prestatie en de aard van het gestelde gebrek in de prestatie. Bij de beantwoording van de vraag of tijdig is geklaagd is ook van belang of de schuldenaar nadeel lijdt door het late tijdstip waarop de schuldeiser heeft geklaagd. In dit verband dient de rechter rekening te houden met enerzijds het voor de schuldeiser ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren zoals in artikel 6:89 BW vermeld - te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming - en anderzijds de concrete belangen waarin de schuldenaar is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van het protest, vormt in die beoordeling weliswaar een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend (zie: Hoge Raad 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600). Dit betekent dat allereerst moet worden vastgesteld op welk moment SJW bekend was althans had moeten zijn met de (gestelde) beroepsfout van [gedaagde kort]
5.9.
Hetgeen hiervoor onder 5.7 is geoordeeld ten aanzien van het verjaringsberoep heeft mutatis mutandis te gelden voor het beroep op de klachttermijn. In dit verband overweegt de rechtbank dat blijkens de tekst van de rectificatieakte [gedaagde kort] er in 2006 van op de hoogte was dat de splitsing niet overeenkomstig de bedoelingen van SJW was uitgevoerd. Alhoewel thans niet kan worden vastgesteld of SJW in deze periode bij [gedaagde kort] formeel geklaagd heeft, in die zin dat het [gedaagde kort] duidelijk was dat hem ter zake enig verwijt werd gemaakt, had [gedaagde kort] in elk geval rekening moeten houden met de omstandigheid dat er mogelijk sprake was van een fout aan zijn zijde, nu hij degene was die de splitsingsakte heeft gepasseerd en - zo staat vast tussen partijen - ten tijde van het verlijden van de splitsingsakte bekend was met de bedoelingen van SJW. Dat betekent dat SJW, door tijdens het gesprek van 30 januari 2007 met zoveel woorden aan de notaris kenbaar te maken dat er volgens haar fouten zijn gemaakt, tijdig bij [gedaagde kort] geklaagd heeft. Tot slot heeft [gedaagde kort] niet aannemelijk weten te maken dat hij nadeel heeft geleden door het verstrijken van de tijd tussen het ontdekken van de (beweerde) fout en het moment van klagen. Gelet op het voorgaande faalt het beroep op artikel 6:89 BW.
5.10.
Naar het oordeel van de rechtbank mocht [gedaagde kort] er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat SJW hem niet aansprakelijk zou stellen. Uit het enkele feit dat SJW tijdens diverse besprekingen tussen partijen de hand steeds in eigen boezem zou hebben gestoken, hetgeen overigens door SJW betwist wordt, kan niet worden afgeleid dat SJW zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht onverenigbaar is. [gedaagde kort] had naar het oordeel van de rechtbank geen goede redenen om de vordering niet (meer) te verwachten. Van rechtsverwerking, zo het verweer van [gedaagde kort] aldus dient te worden begrepen, is dan ook geen sprake.
De beroepsfout van [gedaagde kort]
5.11.
SJW baseert haar vordering op de hierboven vermelde vaststaande feiten en voorts - samengevat - op het volgende. Volgens SJW heeft [gedaagde kort] niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en bekwaam notaris in het kader van een zorgvuldige uitoefening van diens taak mocht worden verwacht. Ook heeft [gedaagde kort] volgens SJW verzuimd meerdere erfdienstbaarheden te vestigen, zoals deze wel in de (concept-)rectificatieakte zijn opgenomen, en heeft hij de regeling omtrent de verschuldigde parkbijdrage niet op adequate wijze uitgewerkt. Ook (mogelijk) fouten gemaakt door de door hem onder zijn verantwoordelijkheid ingeschakelde derde partij ([naam kort]) komen ingevolge artikel 7:404 BW voor rekening van [gedaagde kort] Volgens SJW heeft zij geen instructies aan [naam kort] gegeven.
5.12.
[gedaagde kort] stelt dat hij de aan hem gegeven opdracht op zorgvuldige wijze heeft verricht. Gelet op het feit dat hij bekend was met de werkwijze van [naam kort], en wist dat de splitsingstekening het resultaat was van zorgvuldig onderzoek en overleg tussen [naam kort] en SJW, mocht [gedaagde kort] erop vertrouwen dat de splitsingstekening juist was. Er was voor [gedaagde kort] derhalve geen aanleiding om een eigen nader onderzoek te verrichten. Wat betreft de erfdienstbaarheden stelt [gedaagde kort] geen nadere instructies van SJW te hebben verkregen, althans in de splitsingsakte zoals deze gepasseerd is - waardoor er thans sprake is van mede-eigendom - hoefden geen erfdienstbaarheden gevestigd te worden. Wat betreft de parkbijdragen heeft [gedaagde kort] een bepaling in de splitsingsakte opgenomen, overeenkomstig de instructies van SJW, terwijl een bepaling omtrent kosten voor gemeenschappelijke voorzieningen opgenomen is in het reglement van de VvE. Indien het de bedoeling was van SJW dat deze bijdrage niet aan de VvE maar aan haar werd afgedragen, had SJW dit kenbaar moeten maken. Voorts betwist [gedaagde kort] dat hij aansprakelijk is voor enig handelen of nalaten van [naam kort]. Het was niet [gedaagde kort], maar SJW die [naam kort] feitelijk de opdracht tot uitmeting van de appartementsrechten heeft gegeven en die [naam kort] - buiten [gedaagde kort] om - heeft geïnstrueerd. SJW heeft [gedaagde kort] bovendien geen opdracht gegeven om tevens een splitsingstekening te maken, zodat [naam kort] wat betreft het opstellen van de splitsingstekening niet als een hulppersoon van [gedaagde kort] kan worden aangemerkt.
5.13.
De beantwoording van de vraag of [gedaagde kort] tegenover SJW aan zijn zorgplicht heeft voldaan, moet plaatsvinden aan de hand van de maatstaf of [gedaagde kort] heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris mag worden verwacht. De rechtbank constateert dat [gedaagde kort] heeft erkend dat in de splitsingsakte méér grond is opgenomen dan de bedoeling van SJW was. De rechtbank is van oordeel dat ten aanzien van de inhoud van een splitsingsakte van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris mag worden verwacht dat deze controleert of het perceel ook daadwerkelijk gesplitst wordt volgens de bedoelingen van zijn cliënt. Daarvan maakt naar het oordeel van de rechtbank onderdeel uit dat [gedaagde kort] nagaat of de splitsingstekening, die gelet op het bepaalde in artikel 5:109 lid 2 BW tot de splitsingsakte behoort, juist is. Op deze tekening wordt immers de begrenzing van de onderscheidene gedeelten van het gebouw en de grond, die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en waarvan volgens de akte het uitsluitend gebruik in een appartementsrecht zal zijn begrepen, aangegeven. Het feit dat hier niet [gedaagde kort] zelf, maar [naam kort] de splitsingstekening heeft opgesteld, ontslaat [gedaagde kort] niet van deze zelfstandige verplichting. Naar het oordeel van de rechtbank kan voorts in het midden blijven door wie [naam kort] is ingeschakeld. Ook in het geval dat SJW als de opdrachtgever van [naam kort] zou moeten worden aangemerkt, zoals door [gedaagde kort] is gesteld, dan nog had [gedaagde kort] niet - gelet op zijn hiervoor bedoelde zelfstandige controleverplichting - zonder meer mogen vertrouwen op de juistheid van de splitsingstekening. Vaststaat immers dat bij het eerste overleg tussen partijen besproken is dat de wegen en de infrastructuur bij SJW zouden blijven, terwijl nader onderzoek van de splitsingstekening door [gedaagde kort] voorafgaande aan de splitsing aan het licht zou hebben gebracht dat deze wel tot het te splitsen perceel (met nummer 1795) behoorden. De rechtbank oordeelt dat een dergelijke constatering [gedaagde kort] extra alert had behoren te maken en de noodzaak om nader onderzoek te verrichten had vergroot. In elk geval had het dan op de weg van [gedaagde kort] gelegen om navraag bij SJW te doen of haar oorspronkelijke bedoelingen gewijzigd waren. Vaststaat dat [gedaagde kort] dat niet gedaan heeft. Nu [gedaagde kort] bij het opstellen van de splitsingsakte niet als een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris heeft gehandeld, komt de rechtbank tot de conclusie dat [gedaagde kort] een beroepsfout heeft gemaakt, die bovendien aan hem kan worden toegerekend. Het feit dat de kopers van de appartementsrechten niet aan het passeren van een rectificatieakte willen meewerken, doet daar niet aan af. Uit het voorgaande volgt dat de door SJW gevorderde verklaring van recht te zijner tijd bij eindvonnis zal worden toegewezen.
5.14.
De rechtbank begrijpt de stellingen van SJW voorts aldus dat de beroepsfout ook hierin bestaat dat [gedaagde kort] niet die erfdienstbaarheden in de splitsingsakte heeft opgenomen, welke wel in de later door [gedaagde kort] opgestelde rectificatieakte staan. SJW heeft dit standpunt echter niet nader geconcretiseerd naar aanleiding van het verweer van [gedaagde kort] dat deze erfdienstbaarheden in de huidige eigendomssituatie niet nodig zijn, omdat door de wijze waarop het perceel met nummer 1795 in de splitsing betrokken is de uitgang over water en land al geregeld is. In zoverre faalt het betoog van SJW dan ook en vormt het gebrek aan erfdienstbaarheden geen afzonderlijke grondslag voor de toewijzing van de vordering van SJW.
5.15.
Wat betreft de door SJW ondervonden incassoproblemen ter zake van de parkbijdrage overweegt de rechtbank als volgt. Uit het door SJW overgelegde vonnis van de rechtbank [plaats] van 7 oktober 2011 (met zaak- en rolnummer 359356 \ CV EXPL 11-4477) blijkt dat SJW in een procedure tegen J. [yyy] (één van de appartementseigenaren) in het ongelijk is gesteld omdat het door SJW uitgevoerde onderhoud ten behoeve van alle appartementseigenaren is gedaan, waaronder [yyy], en dat gesteld noch gebleken was dat de op grond van artikel 5:112 BW verplichte regelingen in het reglement van de VvE zijn opgenomen. De rechtbank constateert in de onderhavige zaak dat in de splitsingsakte wel een bepaling ter zake van de jaarlijkse bijdrage voor het onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen is opgenomen, zodat de beroepsfout in ieder geval niet daaruit kan bestaan. Voor zover SJW bedoeld heeft te stellen dat [gedaagde kort] ervoor zorg had moeten dragen dat de appartementseigenaren de parkbijdrage niet aan de VvE maar aan SJW moeten betalen, miskent SJW hiermee naar het oordeel van de rechtbank de huidige eigendomssituatie met betrekking tot (bepaalde) wegen en infrastructuur op het arkenpark. Nu er kennelijk sprake is van door SJW uitgevoerd onderhoud ten behoeve van de VvE, en niet van de individuele appartementseigenaren, had het op de weg van SJW gelegen om nader te stellen dat zij (ook) niet in staat is geweest om die kosten op de VvE te verhalen. In zoverre faalt het betoog van SJW dan ook en vormt het (vermeende) gebrek aan incassomogelijkheden jegens individuele appartementseigenaren geen afzonderlijke grondslag voor de toewijzing van de vordering van SJW.
Het causaal verband
5.16.
[gedaagde kort] voert voorts - samengevat - tot zijn verweer aan dat ieder causaal verband tussen de schade en het beweerdelijk onzorgvuldig handelen van [gedaagde kort] ontbreekt. Volgens hem is de schade slechts het gevolg van de wijze waarop SJW jegens de kopers, althans de VvE, met deze kwestie is omgegaan. Volgens [gedaagde kort] heeft SJW nog steeds een vordering op de kopers van de appartementsrechten ter zake van de te veel geleverde grond.
5.17.
Volgens SJW heeft zij ter beperking van de schade diverse pogingen ondernomen om de door haar beoogde (eigendoms)toestand te bereiken. De kort gedingen waren nodig in verband met het feit dat de VvE op enig moment wegen heeft afgesloten. Het is bovendien onmogelijk om enig recht jegens de kopers van appartementsrechten uit te oefenen, omdat de (eveneens door [gedaagde kort] opgestelde) koopovereenkomsten met die kopers naadloos aansluiten op de splitsingsakte. De kopers zijn hierdoor, op grond van een geldige titel, gerechtigd geworden tot het exclusieve gebruik van de gekochte arken en bergingen en tot het gemeenschappelijke gebruik van de overige delen van het arkenpark, aldus SJW.
5.18.
Nu niet in geschil is dat in de splitsingsakte meer grond is opgenomen dan de bedoeling van SJW was, staat daarmee naar het oordeel van de rechtbank het in artikel 6:74 BW bedoelde causaal verband ("
conditio sine qua non
") vast. Op grond van artikel 6:98 BW komt voorts alleen voor vergoeding in aanmerking de schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend. Anders dan [gedaagde kort] betoogt, is de rechtbank van oordeel dat de schade niet slechts het gevolg is van de wijze waarop SJW jegens de kopers, althans de VvE, met deze kwestie is omgegaan. De schade met betrekking tot het feit dat er teveel grond aan de appartementseigenaren is overgedragen is enkel en alleen ontstaan doordat [gedaagde kort] een beroepsfout heeft gemaakt. Het feit dat SJW in het kader van de met de VvE gevoerde kort gedingen afspraken heeft gemaakt ter zake van onder meer de teruglevering van (bepaalde) wegen en grond, heeft ertoe geleid dat die ontstane schade vervolgens is beperkt. In zoverre kan [gedaagde kort] SJW dan ook niet tegenwerpen dat zij een schikking met de VvE heeft gesloten.
Eigen schuld van SJW
5.19.
Voor zover [gedaagde kort] met zijn verweer ter zake van het causaal verband, zoals onder 5.16 samengevat is weergegeven, eveneens heeft bedoeld zich te beroepen op eigen schuld aan de zijde van SJW, dan overweegt de rechtbank daarover als volgt. Vaststaat dat enkele appartementseigenaren hun medewerking aan het passeren van de rectificatieakte hebben onthouden, dat SJW daarna in het kader van de tegen de VvE gevoerde kort gedingen met de VvE afspraken heeft gemaakt over de teruglevering van (bepaalde) wegen en grond en dat SJW met (en ondanks) deze afspraken niet geheel in dezelfde toestand is komen te verkeren - ook niet in het geval dat hieraan volledige uitvoering zou worden gegeven - als wanneer [gedaagde kort] de beroepsfout niet zou hebben gemaakt. De rechtbank volgt [gedaagde kort] niet in zijn betoog dat SJW ten onrechte niet is overgegaan tot het uitoefenen van enig vorderingsrecht jegens de appartementseigenaren wegens de teveel aan hen overgedragen grond. In dit verband heeft SJW namelijk onweersproken gesteld dat de appartementseigenaren op grond van de met hen gesloten koopovereenkomsten gerechtigd zijn geworden tot het (gehele) arkenpark, zodat SJW niet in rechte medewerking aan de door [gedaagde kort] voorbereide rectificatie van hen kan afdwingen. Onder deze omstandigheden kan [gedaagde kort] dan ook SJW niet tegenwerpen dat zij een schikking met de VvE heeft gesloten. Integendeel, door aldus te handelen heeft SJW haar schade beperkt.
5.20.
Volgens [gedaagde kort] valt SJW voorts een verwijt te maken omdat - kort samengevat - SJW [naam kort] niet juist heeft geïnstrueerd en gecontroleerd en omdat zij zelf voorafgaande aan de splitsing de (concept-)splitsingstekening en splitsingsakte niet zorgvuldig heeft bestudeerd. Dit geldt temeer nu SJW werd bijgestaan door een deskundig en ervaren adviesbureau, Oranjewoud, en werd vertegenwoordigd door [bestuurder 1 kort] die als makelaar ook ter zake deskundig is. [bestuurder 1 kort] heeft zowel de splitsingstekening als splitsingsakte in concept ontvangen, deze samen met de notaris doorgenomen en vervolgens akkoord bevonden. Volgens [gedaagde kort] heeft [bestuurder 1 kort] voorts een kaveltekening afkomstig van Verhoeve Groep Noord aan [naam kort] overhandigd, welke als uitgangspunt voor de splitsingstekening had te gelden. Ook is [naam kort] met [bestuurder 1 kort] ter plaatse geweest. Daar heeft [bestuurder 1 kort] aan [naam kort] medegedeeld dat het gehele kadastrale perceel tot aan de [adres] niet in de splitsingstekening moest worden opgenomen. [bestuurder 1 kort] heeft aangewezen waar de arken en de bergingen ongeveer geplaatst zouden worden.
5.21.
Volgens SJW heeft Oranjewoud enkel de schetstekening opgesteld ten behoeve van de brochure voor het arkenpark, en is dit bureau verder niet meer bij de ontwikkeling betrokken geweest. Voorts stelt SJW zich op het standpunt dat [naam kort] de kaveltekening van Verhoeve Groep Noord uit eigen beweging bij Oranjewoud heeft opgevraagd. Ook ontkent SJW bij gebrek aan wetenschap dat [bestuurder 1 kort] met [naam kort] ter plaatse is geweest. Er is kortom volgens SJW geen sprake van dat zij (of [bestuurder 1 kort]) enige instructie aan [naam kort] heeft gegeven, zodat er ook geen sprake is van eigen schuld van haar zijde.
5.22.
Voor het antwoord op de vraag of en zo ja, in hoeverre SJW eigen schuld in de zin van artikel 6:101 BW kan worden tegengeworpen dient eerst te worden vastgesteld of de schade mede het gevolg is van een of meer omstandigheden die aan SJW kunnen worden toegerekend. In het bevestigende geval is de tweede vraag of de billijkheid eist dat een andere verdeling van de schade plaatsvindt dan overeenkomt met die wederzijdse causaliteit. Vaststaat dat [bestuurder 1 kort] ten tijde van de voorbereiding van de splitsing van het arkenpark naast bestuurslid van SJW, ook de verkopend makelaar en (toekomstig) appartementseigenaar was. [bestuurder 1 kort] heeft [gedaagde kort] namens SJW geïnstrueerd over de bedoelingen van SJW met betrekking tot onder meer de wegen en infrastructuur op het arkenpark. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [bestuurder 1 kort] hierna contact heeft gehad met [naam kort], maar wel wat er door deze twee personen over en weer is gezegd en gedaan. Als de door [gedaagde kort] geschetste gang van zaken juist zou blijken te zijn, dan is de rechtbank van oordeel dat van [bestuurder 1 kort] - gelet op zijn betrokkenheid in meerdere hoedanigheden bij het arkenpark - redelijkerwijs verwacht had mogen worden ook melding aan [naam kort] te maken van de bedoelingen van SJW aangaande de wegen en infrastructuur op het arkenpark. Op de kaveltekening van Verhoeve Groep Noord staat de buitengrens immers zodanig aangegeven dat de wegen binnen het arkenpark tot het te splitsen perceel hoorden, zodat [bestuurder 1 kort] bij het (door de notaris beweerde) overhandigen daarvan had moeten aangeven dat bepaalde wegen en infrastructuur bij SJW moesten blijven. Dat geldt ook indien [bestuurder 1 kort] [naam kort] ter plaatse (globaal) heeft aangewezen waar de arken en de bergingen gesitueerd zouden worden, temeer wanneer hij daarbij (wel) uitdrukkelijk verklaard heeft dat het gedeelte tot aan de [adres] buiten de splitsing moest blijven. Onder deze - door [gedaagde kort] gestelde, maar door SJW betwiste - omstandigheden zou er naar het oordeel van de rechtbank sprake kunnen zijn van eigen schuld van de zijde van SJW. Daarvan zou mogelijk ook sprake kunnen zijn indien vast zou komen te staan dat [bestuurder 1 kort] de splitsingstekening wel omstreeks 17 juni 2003 in ontvangst heeft genomen en dat de notaris deze met [bestuurder 1 kort] heeft doorgenomen, afhankelijk van de vraag wat er tussen hen toen besproken zou zijn.
5.23.
Gelet op de gemotiveerde betwisting door SJW van de door [gedaagde kort] geschetste gang van zaken, zal de rechtbank [gedaagde kort] conform zijn bewijsaanbod het bewijs opdragen van zijn stellingen:
a. dat [bestuurder 1 kort] de kaveltekening van Verhoeve Groep Noord aan [naam kort] heeft overhandigd en/of dat [bestuurder 1 kort] met [naam kort] ter plaatse is geweest, daar (globaal) heeft aangewezen waar de arken en de bergingen gesitueerd zouden worden en daarbij gezegd heeft dat het gedeelte tot aan de [adres] buiten de splitsing moest blijven, zonder daarbij mededeling te doen dat bepaalde wegen en infrastructuur in eigendom van SJW moesten blijven; en/of
b. dat [bestuurder 1 kort] omstreeks 17 juni 2003 de splitsingstekening op het kantoor van de notaris heeft opgehaald en dat de notaris deze splitsingstekening met [bestuurder 1 kort] heeft doorgenomen.
De zaak zal hiertoe naar de rol worden verwezen.
De schade
5.24.
[gedaagde kort] heeft zich tegen meerdere schadeposten verweerd met de stelling dat het om kosten van meer dan zeven jaar geleden gaat, zodat er wat die schadeposten betreft sprake is van verjaring. Ook stelt hij zich op het standpunt dat bepaalde schadeposten het gevolg zijn van het feit dat SJW een schikking met de VvE heeft getroffen, zodat deze niet aan hem kunnen worden toegerekend. Hierover oordeelt de rechtbank als volgt. Zoals hiervoor onder 5.7 is geoordeeld, is van verjaring geen sprake. Het feit dat de schadeposten betrekking hebben op kosten die meer dan zeven jaar geleden zijn gemaakt, doet daaraan niet af. Voor vergoeding komt immers op grond van afdeling 6.1.10 BW alle schade als gevolg van de beroepsfout van [gedaagde kort] in aanmerking, ongeacht de vraag wanneer die schade is geleden. Zoals hiervoor onder 5.18 en 5.19 voorts is geoordeeld, kan [gedaagde kort] niet aan SJW tegenwerpen dat zij voor een schikking met de VvE heeft gekozen.
5.25.
SJW stelt onbedoeld (rechten op) stukken grond, toegangs- en ontsluitingswegen, parkeerplaatsen en infrastructuur aan de VvE, althans diens leden, te hebben overgedragen. Dientengevolge stelt zij voor 4.800 m2 x € 78,80 = € 378.240,-- verarmd te zijn. [gedaagde kort] betwist deze schadepost bij gebrek aan nadere onderbouwing. Het betreft volgens hem geen bouwgrond, maar wegen, parkeerplaatsen en grond voor infrastructurele doelen. Ten slotte gaat het volgens [gedaagde kort] om bedragen uit 2008, terwijl de prijzen in de onroerendgoedmarkt sindsdien aanzienlijk zijn gedaald. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. [gedaagde kort] betwist niet de verarming ten aanzien van de grond als zodanig, maar wel de door SJW gehanteerde vierkante meterprijs. Gelet op deze betwisting kan de schade op dit punt thans niet worden vastgesteld, zodat de rechtbank SJW conform haar bewijsaanbod het bewijs zal opdragen van de omvang van de schade als gevolg van de overdracht van (rechten op) stukken grond, toegangs- en ontsluitingswegen, parkeerplaatsen en infrastructuur aan de VvE, althans diens leden. De zaak zal hiertoe naar de rol worden verwezen.
5.26.
SJW stelt ter zake de ten onrechte overgedragen rondweg verarmd te zijn, bestaande uit de gemaakte kosten voor het aanleggen van de weg en de daarop en daarin gelegen infrastructuur (verlichting/leidingen) alsmede de daar aangelegde beplanting. De schade begroot zij op € 78.405,--. [gedaagde kort] betwist de overzichten bij gebrek aan wetenschap, nu niet duidelijk is door wie deze zijn opgesteld en of deze een juiste weergave geven. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Gelet op de betwisting door [gedaagde kort] kan de schade thans niet worden vastgesteld, zodat de rechtbank SJW conform haar bewijsaanbod het bewijs zal opdragen van de omvang van de schade bestaande uit de gemaakte kosten voor het aanleggen van de weg en de daarop en daarin gelegen infrastructuur (verlichting/leidingen) alsmede de daar aangelegde beplanting. De zaak zal hiertoe naar de rol worden verwezen.
5.27.
Voor divers installatiewerk in en op wegen en grond, die ten onrechte aan de appartementseigenaren zijn overgedragen, is de verarming volgens SJW € 89.188,--. Hiertoe heeft zij een offerte van 28 oktober 2010 van Seijsener Rekreatietechniek B.V. overgelegd. [gedaagde kort] betwist deze schadepost omdat volgens hem niet is aangetoond is dat deze kosten daadwerkelijk gemaakt zijn. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde kort] kan de schade thans niet worden vastgesteld, zodat de rechtbank SJW conform haar bewijsaanbod het bewijs zal opdragen van de omvang van de schade bestaande uit de gemaakte kosten ter zake van divers installatiewerk in en op wegen en grond. De zaak zal hiertoe naar de rol worden verwezen.
5.28.
Er diende volgens SJW een nieuwe ontsluitingsweg (reed) voor de camping, de
K-steiger in de jachthaven en de arken te worden aangelegd. De kosten hiervoor bedroegen € 100.985,--. [gedaagde kort] betwist deze schadepost omdat niet aangetoond is dat deze kosten daadwerkelijk gemaakt zijn. Bij repliek heeft SJW haar vordering nader onderbouwd door overlegging van facturen van de firma [zzz 1] en daarmee corresponderende overboekingsbewijzen, welke stukken [gedaagde kort] vervolgens niet bij dupliek heeft weersproken. Daarmee staat deze schadepost - wegens onvoldoende gemotiveerde betwisting door [gedaagde kort] - vast. De rechtbank zal te zijner tijd bij eindvonnis over de vergoedingsplicht van [gedaagde kort] oordelen.
5.29.
De proces- en advocaatkosten ter zake twee gevoerde kort gedingen en voorafgaand daaraan en in navolging daarop gevoerde besprekingen, nodig ter schadebeperking, bedragen volgens SJW € 37.247,35. Volgens [gedaagde kort] ontbreekt de grondslag voor toewijzing van deze schadepost en blijkt uit de declaraties niet voldoende duidelijk waar de juridische bijstand precies op zag. Bovendien komt niet alles voor vergoeding in aanmerking gelet op artikel 241 Rv, omdat het deels buitengerechtelijke kosten ten behoeve van de onderhavige procedure betreft. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Bij repliek heeft SJW haar vordering nader onderbouwd aan de hand van overboekingsbewijzen, waarop [gedaagde kort] bij dupliek niet heeft gereageerd. Daarmee staat deze schadepost - wegens onvoldoende gemotiveerde betwisting door [gedaagde kort] - vast. De rechtbank zal te zijner tijd bij eindvonnis over de vergoedingsplicht van [gedaagde kort] oordelen.
5.30.
Volgens SJW heeft zij vergeefs getracht parkbijdragen te innen en bedraagt de schade over de periode 2010 en 2011 € 6.050,--. Gelet op hetgeen hiervoor onder 5.15 is geoordeeld, zal deze schadepost te zijner tijd bij eindvonnis worden afgewezen.
5.31.
SJW vordert daarnaast de kosten voor de door [gedaagde kort] gemaakte rectificatieakte ad € 10.280,11. Volgens [gedaagde kort] ligt aan deze werkzaamheden een (separate) opdracht ten grondslag en zijn de facturen door SJW zonder protest voldaan. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Nu hiervoor geoordeeld is dat er sprake is van een beroepsfout van [gedaagde kort], zijn de door SJW betaalde kosten voor de rectificatieakte aan te merken als schade die SJW als gevolg van die fout op [gedaagde kort] kan verhalen. Daarmee staat deze schadepost vast. De rechtbank zal te zijner tijd bij eindvonnis over de vergoedingsplicht van [gedaagde kort] oordelen.
5.32.
Volgens SJW bedragen de kosten voor het inwinnen van advies bij een nieuwe notaris € 11.032,73. Volgens [gedaagde kort] is het de keuze van SJW geweest om een andere notaris in te schakelen en is onbekend wat die notaris heeft gedaan en geadviseerd. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Bij repliek heeft SJW haar vordering nader onderbouwd door overlegging van facturen van Vellinga Wiersma Netwerk Notarissen te Drachten en daarmee corresponderende overboekingsbewijzen, welke stukken [gedaagde kort] bij dupliek niet heeft weersproken. Uit de specificaties bij de facturen blijkt dat de nieuwe notaris zich heeft bezig gehouden met aanpassing van de splitsingsakte. De uitgevoerde werkzaamheden zijn dus terug te voeren op de door [gedaagde kort] gemaakte beroepsfout en daarmee zijn de kosten aan te merken als de daaruit voortvloeiende schade. Daarmee staat deze schadepost - wegens onvoldoende gemotiveerde betwisting door [gedaagde kort] - vast. De rechtbank zal te zijner tijd bij eindvonnis over de vergoedingsplicht van [gedaagde kort] oordelen.
5.33.
SJW vordert tevens vergoeding van de kosten voor haar adviseur Bert [zzz 2], voorheen werkzaam als klerk bij notariskantoor Vellinga Wiersma, thans gepensioneerd, ad € 8.887,50. [gedaagde kort] betwist deze kosten. Met het inschakelen van de adviseur had [gedaagde kort] niets van doen. De werkzaamheden van deze [zzz 2] en wat hij heeft geadviseerd zijn bovendien onbekend. Het gaat hier voorts om buitengerechtelijke kosten, die vallen onder de eventueel uit te spreken proceskostenveroordeling. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Bij repliek heeft SJW haar vordering nader onderbouwd door overlegging van een factuur met bijbehorend overboekingsbewijs, welke stukken [gedaagde kort] bij dupliek niet heeft weersproken. Uit de specificaties bij de factuur blijkt dat de kosten betrekking hebben op het bijwonen van vergaderingen met de VvE door [zzz 2], waarbij de problemen met de splitsingsakte onderwerp van het gesprek waren. De uitgevoerde werkzaamheden zijn dus terug te voeren op de door [gedaagde kort] gemaakte beroepsfout en daarmee zijn de kosten aan te merken als de daaruit voortvloeiende schade. Daarmee staat deze schadepost tot een bedrag van € 2.606,10 - wegens onvoldoende gemotiveerde betwisting door [gedaagde kort] - vast. Omdat SJW geen andere facturen of betaalbewijzen met betrekking tot Bert [zzz 2] overgelegd heeft, zal het meerdere echter worden afgewezen. De rechtbank zal te zijner tijd bij eindvonnis over de vergoedingsplicht van [gedaagde kort] oordelen.
5.34.
SJW vordert na eisvermeerdering de vergoeding van de kosten die zij aan Adonin, een tekenbureau, heeft betaald. Het betreft een tekening die gemaakt is om andere wegen aan te leggen, waarvoor de kosten € 5.161,63 zijn. [gedaagde kort] betwist deze kosten omdat de kosten niet zijn onderbouwd. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Blijkens de omschrijving op de factuur hebben de kosten betrekking op voorbereidende werkzaamheden omtrent de aanpassing van het arkenpark. De uitgevoerde werkzaamheden zijn dus terug te voeren op de door [gedaagde kort] gemaakte beroepsfout en daarmee zijn de kosten aan te merken als de daaruit voortvloeiende schade. Daarmee staat deze schadepost - wegens de onvoldoende gemotiveerde betwisting door [gedaagde kort] - vast. De rechtbank zal te zijner tijd bij eindvonnis over de vergoedingsplicht van [gedaagde kort] oordelen.
5.35.
De mogelijkheid van verdere schade is, gelet op het feit dat er nog geen definitieve uitvoering is gegeven aan de vaststellingsovereenkomsten tussen SJW en de VvE, aannemelijk, zodat de vordering tot schadevergoeding op te maken bij staat ook voor toewijzing, te zijner tijd bij eindvonnis, gereed ligt.
5.36.
Iedere verdere beslissing zal in afwachting van de bewijslevering door [gedaagde kort] met betrekking tot de (beweerde) eigen schuld aan de zijde van SJW, alsmede in afwachting van de bewijslevering door SJW van de onder 5.25 tot en met 5.27 genoemde schadeposten worden aangehouden.
5.37.
Bij het oproepen van de getuigen moet er rekening mee worden gehouden dat het verhoor van een getuige gemiddeld 60 minuten duurt. De namen en woonplaatsen van de getuigen en de tijdstippen waartegen zij zijn opgeroepen, dienen ten minste een week voor het verhoor aan de wederpartij en aan de griffier van de rechtbank te worden opgegeven.
6
De beslissing
De rechtbank
6.1.
draagt [gedaagde kort] op te bewijzen:
a. dat [bestuurder 1 kort] de kaveltekening van Verhoeve Groep Noord aan [naam kort] heeft overhandigd en/of dat [bestuurder 1 kort] met [naam kort] ter plaatse is geweest, daar (globaal) heeft aangewezen waar de arken en de bergingen gesitueerd zouden worden en daarbij gezegd heeft dat het gedeelte tot aan de [adres] buiten de splitsing moest blijven, zonder daarbij mededeling te doen dat bepaalde wegen en infrastructuur in eigendom van SJW moesten blijven; en/of
b. dat [bestuurder 1 kort] omstreeks 17 juni 2003 de splitsingstekening op het kantoor van de notaris heeft opgehaald en dat de notaris deze splitsingstekening met [bestuurder 1 kort] heeft doorgenomen.
6.2.
draagt SJW op de omvang van de onder 5.25 tot en met 5.27 genoemde schadeposten te bewijzen;
6.3.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
23 april 2014
voor uitlating door SJW en door [gedaagde kort] of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel;
6.4.
bepaalt dat SJW en [gedaagde kort], indien zij geen bewijs door getuigen willen leveren maar wel
bewijsstukken
willen overleggen, die stukken direct in het geding moeten brengen;
6.5.
bepaalt dat SJW en [gedaagde kort], indien zij
getuigen
willen laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden
mei tot en met juli 2014
direct moeten opgeven, waarna dag en uur van de getuigenverhoren zullen worden bepaald;
6.6.
bepaalt dat de getuigenverhoren zullen plaatsvinden op de terechtzitting van de daartoe tot rechter-commissaris benoemde mr. M. Sanna in het gerechtsgebouw te [plaats] aan Zaailand 102;
6.7.
bepaalt dat
alle partijen
uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukken
aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen;
6.8.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.B. van Baalen, voorzitter, mr. M. Sanna en mr. E.Th.M. Zwart-Sneek en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2014.
c 288