ECLI:NL:GHSHE:2013:2633
Gerechtshof SHE — Uitspraak 


GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.106.716/01
arrest van 18 juni 2013
in de zaak van
[appellant]
,
wonende te [geintimeerde 2.],
appellant,
advocaat: mr. M.G.M. Reinaerts,
tegen:
1
[geintimeerde 1.],
2. [geintimeerde 2.],
wonende te [geintimeerde 2.],
geïntimeerden,
advocaat: mr. B.N.S. Werkman,
op het bij exploot van dagvaarding van 4 mei 2012 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, gewezen vonnis van 8 februari 2012 tussen appellant - [appellant] - als gedaagde en geïntimeerden – [geintimeerde 1.] c.s. - als eisers.
1
Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 446191 CV EXPL 11-4372)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het vonnis van
9 november 2011 waarbij een comparitie van partijen is gelast. Van de comparitie, gehouden op 19 december 2011, is proces-verbaal opgemaakt.
2
Het geding in hoger beroep
2.1.
Bij memorie van grieven heeft [appellant] drie grieven aangevoerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot, uit voerbaar bij voorraad, afwijzing van de vorderingen van [geintimeerde 1.] c.s., met veroordeling van [geintimeerde 1.] c.s. in de kosten van beide instanties.
2.2.
Bij memorie van antwoord hebben [geintimeerde 1.] c.s. de grieven bestreden.
2.3.
[appellant] heeft de gedingstukken overgelegd. Partijen hebben uitspraak gevraagd.
3
De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4
De beoordeling
4.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
4.1.1.
Bij overeenkomst van 17 februari 2010 hebben [geintimeerde 1.] c.s de woning aan de [pand] te [plaatsnaam] gekocht van [appellant]. De koopprijs was € 233.000,00. Voor de aankoop hebben [geintimeerde 1.] c.s, op 15 januari 2010 een bouwtechnische (aankoop) keuring door de Vereniging Eigen Huis laten uitvoeren.
4.1.2.
In het rapport van de Vereniging Eigen Huis wordt op pagina 19 bij het onderdeel fundering vermeld dat de bouwkundige alleen een zo goed mogelijk afgeleid oordeel over het onderdeel kan geven en voorts:
“Geconstateerd:
-Scheurvorming aanbouw.
Opmerking(en):
De aangrenzende gevels vertonen verzakkingen.
Scheurvorming in de binnenwanden (niet constructief).
Niet alle vloeren zijn waterpas
Er is verticale verplaatsing waargenomen die zou kunnen duiden op ongelijke zetting.”
4.1.3.
Op 11 maart 2010 is in opdracht van [geintimeerde 1.] door taxateur [taxateur] van [Makelaardij] Makelaardij B.V. te [vestigingsplaats] rapport opgemaakt van een taxatie van genoemde woning. De taxatie is volgens dit rapport bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van de woning ten behoeve van een aanvraag geldlening en verkrijging Nationale Hypotheek Garantie. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik werd getaxeerd op
€ 235.000,--.
4.1.4.
[geintimeerde 1.] c.s. hebben de woning voor aankoop meerdere keren bezichtigd. De woning met aanhorigheden is op 29 april 2010 geleverd.
4.1.5.
Na levering zijn [geintimeerde 1.] c.s. met door hen geplande verbouwingswerkzaamheden gestart, waartoe zij een overeenkomst met C&M Bouw te [vestigingsplaats] hebben gesloten. Tijdens de sloopwerkzaamheden - welke bestonden uit het verwijderen van de bestaande keukeninrichting en het bestaande plafond - zijn gebreken aan de woning aan het licht gekomen. Na constatering van de gebreken heeft de aannemer zijn werkzaamheden voorlopig stopgezet.
4.1.6.
Bij brief van 9 juli 2010 heeft de rechtsbijstand verzekeraar van [geintimeerde 1.] c.s., (ARAG) [appellant] gesommeerd om aansprakelijkheid op grond van toerekenbare tekortkoming subsidiair dwaling te erkennen en te bevestigen bereid te zijn de gebreken, bestaande uit een verzakking en loskomen van de aanbouw aan de woning van de achtergevel, te herstellen. [appellant] is in gebreke gesteld. Aan hem is een termijn gegeven om binnen tien dagen aan voorgaande sommatie te voldoen.
4.1.7.
Bij brief van 28 juli 2010 heeft ARAG aan Reinaerts een onderzoek door Eff Eff Bouwpathologie aangekondigd en verder bericht: “Uw cliënt acht zich kennelijk niet aansprakelijk in deze” en aangekondigd dat [geintimeerde 1.] c.s. voornemens zijn om, naar verwachting de volgende week, een onderzoek aan de woning te doen plaatsvinden door EFF EFF Bouwpathologie. Voorts is gemeld dat [appellant] een uitnodiging zal ontvangen om daarbij aanwezig te zijn en dat een eventuele contra-expertise van [appellant] voorafgaande dan wel gelijktijdig met voornoemd onderzoek dient plaats te vinden, nu [geintimeerde 1.] c.s. voornemens zijn de gebreken aan de aanbouw na uitvoering van het expertiseonderzoek direct te laten verhelpen.
4.1.8.
Bij brief van 2 augustus 2010 heeft ARAG aan Reinaerts bericht dat het deskundigenonderzoek “woensdag a.s.” zal plaatsvinden en [appellant] in de gelegenheid gesteld daarbij aanwezig te zijn, al dan niet vergezeld van een eigen expert.
4.1.9.
Bij brief van 30 augustus 2010 heeft ARAG Reinaerts geschreven:
“Zoals aangekondigd, vindt op dit moment nader onderzoek plaats naar de gebreken aan de woning in kwestie. Van cliënten heb ik begrepen dat uw cliënt tot op heden geen gebruik heeft gemaakt van de gelegenheid om bij dit onderzoek aanwezig te zijn. Bij deze attendeer ik uw cliënt er derhalve nogmaals op dat hij indien gewenst bij het vervolgonderzoek op
1 september aanstaande om 16.30 uur aanwezig kan zijn. Uw cliënt kan zich hierbij laten vergezellen door een eigen expert.
Na uitvoering van het onderzoek zullen cliënten de gebreken aan de aanbouw direct laten verhelpen (…)”.
4.1.10.
Bij brief van 31 augustus 2010 heeft [medewerker van EFF EFF Bouwpathologie] van EFF EFF Bouwpathologie Reinaerts van het hiervoor bedoelde aanvullend onderzoek naar de grondgesteldheid op
1 september 2010 om 16.30 uur op de hoogte gesteld en [appellant] uitgenodigd om het vervolgonderzoek bij te wonen.
4.1.11.
Op 14 januari 2011 heeft EFF EFF Bouwpathologie het rapport betreffende het onderzoek naar de gebreken aan de aanbouw bij de woning [geintimeerde 1.] c.s. uitgebracht. In het rapport, opgemaakt door ing [medewerker van EFF EFF Bouwpathologie] (hierna: [medewerker van EFF EFF Bouwpathologie]), wordt op pagina 7 vermeld:
“
Waar de linker buitengevel van de aanbouw op de hoofdbouw aansluit, is een verticale plank aanwezig. Door die plank werd de gapende scheurvorming tussen hoofdbouw en aanbouw aan het oog onttrokken. Pas na sloop bleek dat deze gapende scheur gevuld was met pur-schuim.
Aan de rechter zijde is tijdens de opname vanaf het naburige perceel gezien dat eenzelfde gapende scheur bestaat tussen hoofd- en aanbouw. Deze scheur wordt aan het oog onttrokken door een hemelwaterafvoer. De scheur is dichtgesmeerd met een grijze kit.
Ook aan de binnenzijde was de aansluiting van de binnenspouwbladen van de aanbouw op de hoofdbouw afgewerkt met een afdekprofiel. Aan de rechter zijde in de aanbouw bevond zich overigens een keukenopstelling met wandafwerking die de scheurvorming in dit binnenspouwblad aan het oog onttrok.
Gebreken
De gebreken zijn ontdekt bij het verwijderen van de keukenopstelling in de aanbouw, alsmede - tegelijkertijd- het verwijderen van plafond-, wand- en vloerafwerkingen.
De geconstateerde gebreken omvatten, globaal gesteld:
een verzakt fundament;
losgetrokken balken en mankerende verankering als gevolg van de scheefstand van de
aanbouw;
losstaande buitenmuren;
scheurvorming in de binnenspouwbladen van de aanbouw;
scheurvorming in de achtergevel van de woning.”
Ten aanzien van de gebreken rapporteert [medewerker van EFF EFF Bouwpathologie]: dat sprake is van scheurvormingen in de aanbouw en gapende aansluitingen tussen woonhuis en aanbouw, welke het gevolg zijn van een verzakkende c.q scheef verzakkende aanbouw in hoofdzaak veroorzaakt door ontoereikende fundering. De wijze van construeren en met name van verankeren van de houten balklaag en de houten kapconstructie van de hellende dak delen kan de scheefstand c.q. verzakking niet opvangen.
De kosten van herstel met toepassing van heipalen zijn geraamd op € 20.451,34 incl btw.
4.1.12.
Bij brief van 17 februari 2011 heeft ARAG aan Reinaerts medegedeeld dat [geintimeerde 1.] c.s. op grond van artikel 6: 87 BW in plaats van nakoming schadevergoeding vorderen, nu [appellant] niet bereid is om aan de vordering van [geintimeerde 1.] c.s tot herstel van de gebreken te voldoen en [appellant] reeds geruime tijd in verzuim verkeert.
4.2.1.
Bij exploot van dagvaarding van 16 september 2011 hebben [geintimeerde 1.] c.s. [appellant] in rechte betrokken en primair gevorderd de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, zodat de door [geintimeerde 1.] c.s. verschuldigde koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 22.066,41 en [appellant] te veroordelen om aan [geintimeerde 1.] c.s. te betalen een bedrag van € 22.066,41, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 4 maart 2011. Het bedrag van € 22.066,41 is opgebouwd uit de componenten:
herstel van gebreken € 20.451,34
kosten EFF EFF Bouwpathologie € 1.615,07.
Subsidiair hebben [geintimeerde 1.] c.s. zich op dwaling beroepen.
Daarnaast vorderden [geintimeerde 1.] c.s. een bedrag van € 1.378,02 aan buitengerechtelijke kosten.
Aan de vordering tot ontbinding hebben [geintimeerde 1.] c.s. ten grondslag gelegd dat [appellant] is tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Het woonhuis is volgens hen niet geschikt voor gebruik als woonhuis, daar de gebreken in de aanbouw het normale gebruik als woonhuis verhinderen. Voorts heeft [appellant] niet tijdig voldaan aan de vordering van [geintimeerde 1.] c.s. tot betaling van vervangende schadevergoeding.
4.2.2.
Bij vonnis van 8 februari 2012 heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de overeenkomst tussen partijen gedeeltelijk is ontbonden en [appellant] veroordeeld om uit hoofde van een ongedaanmakingsverbintenis aan [geintimeerde 1.] c.s. te betalen een bedrag van
€ 20.451,34. De kantonrechter heeft daartoe geoordeeld dat [appellant] de door [medewerker van EFF EFF Bouwpathologie] in het rapport EFF EFF Bouwpathologie vermelde gebreken en de daaruit vloeiende gevolgen niet heeft bestreden en deze daarom als vaststaand zullen worden aangenomen. Voorts was het rapport van Vereniging Eigen Huis niet van dien aard dat [geintimeerde 1.] c.s. de in het rapport van EFF EFF Bouwpathologie genoemde gebreken hadden moeten verwachten en had de melding van [appellant] inzake scheurvorming betrekking op een andere scheur. Daarmee staat vast, zo oordeelt de kantonrechter, dat de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning, terwijl [geintimeerde 1.] c.s. daarmee geen rekening behoefden te houden. De woning beantwoordt niet aan de overeenkomst.
Nu het gevorderde bedrag van € 20.451,34 zowel op grond van een vordering tot vervangende schadevergoeding als op grond van een vordering tot ongedaanmaking wegens ontbinding toewijsbaar is en [appellant] niet wordt benadeeld doordat [geintimeerde 1.] c.s. terugbetaling in plaats van vervangende schadevergoeding vorderen, brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid mee dat, zo oordeelt de kantonrechter, [geintimeerde 1.] c.s. op hun keuze voor vervangende schadevergoeding terug mochten komen, zodat de vordering tot partiële ontbinding toewijsbaar is. De vordering tot vergoeding van de gemaakte expertisekosten is afgewezen, nu de uit ontbinding voortvloeiende ongedaanmakingsverbintenis geen betrekking heeft op deze kosten. Ook de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten is afgewezen, aangezien niet is gesteld dat deze kosten daadwerkelijk zijn gemaakt.
4.3.1.
De grieven zijn gericht tegen het vonnis van 8 februari 2012.
4.3.2.
Met grief 1 voert [appellant] aan dat het onderzoek van EFF EFF Bouwpathologie niet beantwoordt aan equality of arms, nu geen sprake is van een onafhankelijk onderzoek. [appellant] heeft geen invloed kunnen uitoefenen op de te benoemen deskundige noch op de vraagstelling, terwijl ook geen vragenlijst conform het rechtbankmodel is gehanteerd. [appellant] is niet bij de opname/bezichtiging aanwezig geweest en hem is slechts de mogelijkheid geboden om bij het vervolgonderzoek aanwezig te zijn. Ten aanzien van dit laatste geldt dat deze mogelijkheid eerst op 31 augustus 2010, de dag voor het vervolgonderzoek op 1 september 2010, is gemeld en [appellant] op 1 september 2010 verhinderd was. Voorts heeft [appellant] de onafhankelijkheid van het onderzoek betwist, nu [medewerker van EFF EFF Bouwpathologie] op jaarbasis meerdere opdrachten van ARAG aanneemt.
Gezien het voorgaande had de kantonrechter, aldus [appellant], het rapport van EFF EFF Bouwpathologie kritisch moeten beoordelen en in het bijzonder aandacht moeten schenken aan de omstandigheid dat uit zowel de rapportage van de Vereniging Eigen Huis als de rapportage van EFF EFF Bouwpathologie volgt dat op [geintimeerde 1.] c.s. een verzwaarde onderzoekplicht rustte, naar de fundamenten onder de aanbouw.
4.3.3.
Het hof stelt voorop dat aan de orde is de vraag of de onderhavige woning al dan niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn. [geintimeerde 1.] c.s. stellen onder verwijzing naar het rapport van EFF EFF Bouwpathologie dat dat niet het geval is. Met grief 1 bestrijdt [appellant] de bevindingen van EFF EFF Bouwpathologie op de grond dat het om een partijdeskundige gaat en hij, [appellant], geen invloed heeft kunnen uitoefenen op de te benoemen deskundige noch op de vraagstelling, terwijl ook geen vragenlijst conform het rechtbankmodel is gehanteerd.
Naar het oordeel van het hof is dat op zichzelf genomen juist; om die reden komt als uitgangspunt aan het rapport van een partijdeskundige minder gewicht toe dan aan het rapport van een door de rechter benoemde deskundige. Het hof is echter van oordeel dat dat in dit geval niet bepalend is voor het antwoord op de vraag of de bevindingen van EFF EFF Bouwpathologie als juist kunnen worden aanvaard. Anders dan [appellant] stelt is hij meerdere malen in de gelegenheid gesteld om bij het (vervolg)onderzoek aanwezig te zijn. Het hof verwijst naar de brieven van 28 juli 2010, 2 augustus 2010, 30 augustus en 31 augustus 2010 (onder 4.1.7., 4.1.8., 4.1.9 respectievelijk 4.1.10. genoemd). Als [appellant] op die uitnodigingen zou zijn ingegaan, had hij invloed kunnen uitoefenen op het onderzoek door [medewerker van EFF EFF Bouwpathologie] en zijn zienswijze aan [medewerker van EFF EFF Bouwpathologie] kunnen bekend maken. Dat heeft [appellant] niet gedaan; hij heeft ook niet om uitstel verzocht als hij op de voor een onderzoek bepaalde dag verhinderd was, zoals hij stelt. Evenmin heeft hij om extra tijd verzocht om een eigen deskundige in te schakelen om onderzoek te doen en/of om commentaar te geven op de bevindingen van [medewerker van EFF EFF Bouwpathologie].
De omstandigheid dat [medewerker van EFF EFF Bouwpathologie] meerdere opdrachten voor ARAG aanneemt maakt niet dat het door hem uitgevoerde onderzoek niet onafhankelijk, in de zin van niet objectief, is.
Nu [appellant] tenslotte ook geen inhoudelijke bezwaren tegen de bevindingen betreffende de gebreken aan de onderhavige woning als genoemd in het rapport van EFF EFF Bouwpathologie, en weergegeven onder 4.1.11, heeft aangevoerd en ook overigens niet is gebleken van feiten of omstandigheden op grond waarvan moet worden aangenomen dat deze onjuist zijn heeft de rechtbank deze bevindingen terecht als vaststaand aangenomen en terecht geoordeeld dat de geconstateerde gebreken het normale gebruik van de woning inclusief de aanbouw, verhinderen. In zoverre faalt de grief.
4.3.4.
Ten aanzien van het betoog van [appellant] dat geen sprake is van non-conformiteit, omdat op [geintimeerde 1.] c.s. een verzwaarde onderzoekplicht ten aanzien van de fundering rustte en [geintimeerde 1.] c.s. zich, naar het hof begrijpt, beroepen op gebreken die zij bij nader onderzoek zelf hadden kunnen ontdekken, geldt het volgende. [appellant] heeft zich er op beroepen dat in het rapport van de Vereniging Eigen Huis bij het onderdeel fundering reeds was opgemerkt dat sprake was van: scheurvorming aanbouw, verzakkingen aangrenzende gevels, scheurvorming in de binnenwanden en voorts dat niet alle vloeren waterpas waren en verticale verplaatsing was waargenomen die zou kunnen duiden op ongelijke zetting. [geintimeerde 1.] c.s. hadden op grond van deze opmerkingen nader onderzoek moeten verrichten, aldus [appellant]. Naar het oordeel van het hof brengen bedoelde opmerkingen in het rapport van de Vereniging Eigen Huis niet mee dat [geintimeerde 1.] c.s. de gebreken als genoemd in het rapport van EFF EFF Bouwpathologie hadden moeten verwachten en daarom nader onderzoek hadden behoren te doen. Bij het onderdeel fundering is in het rapport van de Vereniging Eigen Huis de code GC geplaatst. Volgens de toelichting op deze code houdt deze in dat de bouwkundige alleen een zo goed mogelijk afgeleid oordeel over het onderdeel fundering kan geven, terwijl [geintimeerde 1.] c.s. er op zouden zijn geattendeerd indien de bovengenoemde opmerkingen er op zouden wijzen dat er iets mis zou kunnen zijn met de fundering. Van dit laatste is niet gebleken.
[appellant] heeft bij conclusie van antwoord en bij de comparitie van partijen gesteld dat er een scheur was ontstaan in de voeg tussen de aanbouw en het woonhuis en dat hij deze voeg door Beveka met purschuim had laten dichtmaken en afdekken door het plaatsen van een panlat/sierlat. [appellant] heeft voorts niet weersproken hetgeen [geintimeerde 1.] c.s. bij comparitie van partijen hebben gesteld, namelijk dat zij navraag hebben gedaan bij Beveka en laatstgenoemde hen heeft gezegd dat de uitbouw los stond van de rest van de woning en dat de ruimte in opdracht van [appellant] is opgevuld met purschuim en afgedekt met een panlat.
Het hof is van oordeel dat het gezien het voorgaande op de weg van [appellant] lag [geintimeerde 1.] c.s. van het bestaan van de scheurvorming op de hoogte te stellen. Nu [appellant] in dit opzicht zijn mededelingsplicht heeft geschonden kan hij zich er niet op beroepen dat [geintimeerde 1.] c.s. niet aan hun onderzoeksplicht hebben voldaan.
Grief 1 faalt ook voor het overige.
4.3.5.
Met grief 2 richt [appellant] zich, gezien de toelichting daarop, tegen de begroting van de schade op het bedrag van € 20.451,34. Hij stelt daartoe dat genoemd bedrag niet als schadepost kan worden erkend nu de woning ook zonder ingrijpende verbouwing strekt tot normaal gebruik, sprake is van woningverbetering en geen inzage bestaat in de daadwerkelijke kosten van de verbouwing.
4.3.6.
Onder 4.3.3 is geoordeeld dat de woning, inclusief de aanbouw, gezien de
geconstateerde gebreken niet geschikt is voor normaal gebruik en onder 4.3.4. dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Tussen partijen is niet in geschil dat de schade op basis van herstelkosten dient te worden berekend. Wel is in geschil de hoogte van het bedrag. Uit de toelichting bij grief 2 leidt het hof af dat [appellant] tevens bezwaar maakt tegen het begrote bedrag omdat de verbouwing leidt tot woningverbetering.
Ten dele mist dat verwijt feitelijke grond; uit de begroting van EFF EFF Bouwpathologie blijkt dat daarbij enkel rekening is gehouden met de ruwbouw; kozijnen, deuren, ramen worden hergebruikt en de inrichting is niet meegenomen.
Dat laat onverlet dat de enkele omstandigheid dat na herbouw [geintimeerde 1.] c.s.een aanbouw krijgen welke "nieuwer" is dan de oude was, voorlopig - als het goed is - minder onderhoud nodig zal hebben en - gerekend vanaf de datum van herstel - naar verwachting langer mee zal gaan dan de resterende levensduur van de oude aanbouw, een verrijking van [geintimeerde 1.]  c.s. inhoudt. [geintimeerde 1.] c.s. hebben hierom echter niet gevraagd; dit is het onvermijdelijke gevolg van de noodzaak tot herstel. Het toekennen van een aftrek wegens nieuw voor oud zou er dan toe leiden dat als gevolg van voor rekening van [appellant] komende omstandigheden aan [geintimeerde 1.] c.s. een ander bestedingspatroon zou worden opgedrongen dan waarvoor zij zelf konden kiezen. Anders dan [appellant] betoogt mocht de kantonrechter de schade abstract berekenen. Nu [appellant] voorts niet concreet heeft gesteld in hoeverre en waarom het bedrag van € 20.451,34 te hoog is, zal ook het hof daar vanuit gaan. De grief faalt.
4.3.7.
Met grief 3 richt [appellant] zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de eisen van redelijkheid en billijkheid mee brengen dat [geintimeerde 1.] c.s. op hun keuze voor vervangende schadevergoeding terug mochten komen. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd. Onbegrijpelijk is het oordeel van de kantonrechter, zo stelt [appellant], dat [appellant] niet is benadeeld doordat [geintimeerde 1.] c.s. terugbetaling van het door hen betaalde bedrag in plaats van vervangende schadevergoeding vorderen. [geintimeerde 1.] c.s. hebben, zo voert [appellant] aan, op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt welk bedrag door hen is betaald.
4.3.8.
Het hof stelt voorop dat een schuldeiser die voor vervangende schadevergoeding, artikel 6:87 BW, heeft gekozen in beginsel niet meer op deze keuze kan terugkomen en in plaats van vervangende schadevergoeding ontbinding vorderen. De rechtbank heeft evenwel juist geoordeeld dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in het onderhavige geval anders meebrengen en toelaten dat [geintimeerde 1.] cs zich alsnog op ontbinding en terugbetaling beroepen. In het onderhavige geval wordt, door wijziging van de vordering tot betaling van vervangende schadevergoeding in een vordering tot gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst met ongedaanmaking van een deel van de reeds door [appellant] ontvangen prestatie, alleen de grondslag van de vordering gewijzigd, maar niet de inhoud. In beide gevallen wordt betaling van € 20.451,34 gevorderd. Hetzij als vervangende schadevergoeding, hetzij bij wege van terugbetaling op grond van een ongedaanmakingsverbintenis. Aldus wordt [appellant] door de wijziging van de grondslag van de vordering niet benadeeld.
Het hof passeert het verweer van [appellant] dat hij door de vordering tot terugbetaling wel wordt benadeeld, omdat [geintimeerde 1.] c.s. op geen enkele wijze inzichtelijk hebben gemaakt welk bedrag door hen is betaald. Nu de vordering tot betaling van € 20.451,34 is gebaseerd op gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst en de op grond van deze overeenkomst verschuldigde koopsom ad € 233.00,00 zoals, onbetwist, blijkt uit de notariële akte van levering is betaald, heeft [appellant] moeten begrijpen dat het om gedeeltelijke terugbetaling van laatstgenoemd bedrag gaat. De grief faalt.
4.3.9.
Een gemotiveerd aanbod om te bewijzen dat de bevindingen van [medewerker van EFF EFF Bouwpathologie] omtrent de gebreken als opgenomen in het rapport van EFF EFF Bouwpathologie en daarmee het voor herstel berekende bedrag niet juist zijn is door [appellant] niet gedaan. Aan bewijslevering komt het hof daarom niet toe.
4.3.10.
Het hof zal het vonnis van de rechtbank van 8 februari 2012 bekrachtigen en [appellant] veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
5
De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank van 8 februari 2012;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [geintimeerde 1.] c.s. worden begroot op € 666,00 aan verschotten en op € 1.158,00  aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, P.M.A. de Groot-van Dijken en Y.L.L.A.M. Delfos-Roy en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op
18 juni 2013.