ECLI:NL:RBNHO:2015:1209
Rechtbank NHO — Uitspraak 


vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Sectie Handel & Insolventie
Vonnis van 18 februari 2015
in de zaak met
zaaknummer / rolnummer: C/15/197667 / HA ZA 12-510
van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE PROVINCIE NOORD-HOLLAND
,
zetelend te Haarlem,
eiseres,
advocaat [NAAM]. J.S. Procee,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CHIPSHOL IV B.V.
,
gevestigd te Schiphol-Rijk,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. H.J.M. van Schie,
en in de zaak met
zaaknummer / rolnummer: C/15/197670 / HA ZA 12-511
van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE PROVINCIE NOORD-HOLLAND
,
zetelend te Haarlem,
eiseres,
advocaat [NAAM]. J.S. Procee,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te Hoofddorp,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. H.J.M. van Schie.
Partijen zullen hierna de provincie, Chipshol en [gedaagde], en gedaagden gezamenlijk Chipshol c.s., genoemd worden.
1.	De procedure in de zaak C/15/197667/ HA ZA 12-510 en in de zaak C/15/197670/ HA ZA 12-511
1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 18 december 2013
de brief van mr. [NAAM]d.d. 26 maart 2014 met het definitief aanvullend advies van de deskundigen
de aktes depot d.d. 27 maart 2014 met respectievelijk no. 13/2014 en 14/2014 waarbij in beide zaken het aanvullend advies is gedeponeerd
de akte reactie nader deskundigenrapport van de provincie d.d. 21 mei 2014
de akte uitlating aanvullend advies deskundigen van Chipshol c.s. d.d. 21 mei 2014
het proces-verbaal van pleidooi van 14 november 2014 en de daarin genoemde stukken.
1.2.	Bij brief van 21 november 2014 heeft mr. [NAAM]. Bij brief van 27 november 2014 van mr. [NAAM]Chipshol c.s. met bijlagen ontvangen. Bij brief van 12 december 2014 van mr. [NAAM]reactie op het kostenoverzicht van Chipshol c.s. ontvangen, met daarbij, zoals afgesproken ter zitting, in bijlage de reactie van de provincie op het concept aanvullende rapport van deskundigen van 13 februari 2014 ter completering van het griffiedossier. Bij brief van 8 januari 2015 heeft mr. [NAAM]provincie aan de rechtbank toegezonden. Bij brief van 19 januari 2015 heeft mr. [NAAM]gereageerd.
1.3.	Ten slotte is vonnis bepaald.
2.	De verdere beoordeling in de zaak C/15/197667/ HA ZA 12-510 en in de zaak C/15/197670/ HA ZA 12-511
2.1.	Bij het in kracht van gewijsde gegane vonnis van 20 maart 2013 heeft deze rechtbank ten behoeve van de omlegging van de provinciale weg N201, met bijkomende werken, in de gemeente Haarlemmermeer de vervroegde onteigening uitgesproken van de onroerende zaken die zijn aangeduid met:
- grondplannummer 15: een gedeelte groot 00.04.17 ha van het perceel kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie AK, nummer 2685, totaal groot 00.44.50 ha, kadastraal omschreven als ‘Terrein (akkerbouw)’,
- grondplannummer 18: een gedeelte groot 00.01.87 ha van het perceel kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie AK, nummer 2681, totaal groot 00.02.00 ha, kadastraal omschreven als ‘Terrein (akkerbouw)’,
- grondplannummer 13: een gedeelte groot 00.00.93 ha van het perceel kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie AK, nummer 2687, totaal groot 00.27.00 ha, kadastraal omschreven als ‘Terrein (grasland)’,
- grondplannummer 16: een gedeelte groot 00.07.31 ha van het perceel kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie AK, nummer 2684, totaal groot 00.63.80 ha, kadastraal omschreven als ‘Terrein (grasland)’,
- grondplannummer 17: een gedeelte groot 02.16.38 ha van het perceel kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie AK, nummer 2682, totaal groot 14.72.90 ha, kadastraal omschreven als ‘Terrein (akkerbouw)’.
Voorts is daarbij het door de provincie te betalen voorschot op de schadeloosstelling in de zaak met zaak- en rolnummer 197667/ HA ZA 12-510 bepaald op een bedrag van € 20.973,- en in de zaak met zaak- en rolnummer 197670/ HA ZA 12-511 op een bedrag van € 764.552,-, beide bedragen rechtstreeks te betalen aan Chipshol.
2.2.	In verband met de beslissing over de definitieve toe te kennen schadeloosstelling heeft de rechtbank eveneens bij vonnis van 20 maart 2013 deskundigen verzocht een definitief advies uit te brengen over de begroting van de schadeloosstelling.
2.3.	Chipshol heeft van het tussenvonnis van 20 maart 2013 cassatieberoep ingesteld, maar dat beroep nadien ingetrokken naar aanleiding van een tussen partijen getroffen regeling. Onderdeel van die regeling is dat als peildatum bij de bepaling van de schadeloosstelling de datum van 8 april 2013 geldt.
2.4.	Bij advies van 25 september 2013 hebben deskundigen hun advies uitgebracht.
2.5.	In het advies van 25 september 2013 komen deskundigen tot begroting van de werkelijke waarde van een deel van de gronden op € 50,-, waarop een afslag van 20% wordt toegepast in verband met de voor die gronden geldende reservering voor de Parallelle Kaag Baan (hierna ook: PKB), zodat de deskundigen daarvoor uitkomen op een bedrag van € 40,- per m2.
Voor wat betreft het perceel AK2687, dat in afwijking van de overige onteigende percelen aan de overzijde van de Beechavenue is gelegen, geldt dat de deskundigen van oordeel zijn dat van verwachtingswaarde ten aanzien van dit perceel geen sprake is en zij begroten de waarde van het onteigende deel met een grootte van 93 m2 op € 10,- per m2.
De deskundigen adviseren om voor de werkelijk waarde van de onteigende gronden in totaal een bedrag van € 922.640,- aan schadeloosstelling toe te leggen. De rechtbank merkt op dat de deskundigen in hun conclusie bij de berekening van het totale bedrag voor de werkelijke waarde uitgaan van het totaal aantal vierkante meters aan onteigende grond, te weten 23.066 m2, en daarbij de geadviseerde waarde van € 10,- ten aanzien van het perceel AK2687 niet hebben doorgevoerd.
De deskundigen oordelen voorts dat sprake is van waardevermindering van het overblijvende en adviseren in dat verband een bedrag van in totaal € 222.545,- toe te leggen.
Ten aanzien van bijkomende schade adviseren de deskundigen in totaal een bedrag van € 27.679,- toe te leggen. In totaal adviseren de deskundigen een bedrag aan schadeloosstelling aan Chipshol c.s. toe te kennen van € 1.172.864,-.
2.6.	Bij vonnis van 18 december 2013 heeft de rechtbank de deskundigen verzocht aanvullend advies uit te brengen in verband met de behoefte van de rechtbank aan een nadere toelichting op het punt van de waardering van de gronden en de in verband daarmee gemaakte analyse van de vergelijkingstransacties. Daartoe is de deskundigencommissie verzocht de in het vonnis van 18 december 2013 vermelde vragen te beantwoorden.
2.7.	Bij aanvullend advies van 26 maart 2014 hebben de deskundigen de vragen van de rechtbank beantwoord.
2.8.	Partijen hebben tegen het advies van de deskundigen alsmede tegen het aanvullend advies van de deskundigen bezwaren aangevoerd.
2.9.	Het advies van de deskundigen en de bezwaren van partijen zullen hierna worden besproken.
werkelijke waarde
verwachtingswaarde
2.10.
Ingevolge artikel 40c Onteigeningswet (hierna: Ow) heeft als uitgangspunt bij de te berekenen schadeloosstelling te gelden dat het werk alsmede het plan waarvoor wordt onteigend, waaronder het thans vigerende bestemmingsplan, dient te worden geëlimineerd. Dan is vervolgens de vraag aan de orde of de ter onteigening aangewezen percelen – het huidige planologisch regime weggedacht – een bepaalde verwachtingswaarde in zich dragen. Voor de vraag of sprake is van verwachtingswaarde speelt een rol of er op de peildatum perspectief was op een lucratiever gebruik van de grond dan agrarisch, om reden waarvan een redelijk handelend koper (per peildatum) voor de grond meer zal willen betalen dan enkel de agrarische waarde.
2.11.
Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat daarvan in onderhavig geval sprake is, met uitzondering van de gronden van perceel AK2687, gelegen aan de overzijde van de Beechavenue. Ten aanzien daarvan adviseren de deskundigen een werkelijke waarde van € 10,- per m2.
2.12.
De rechtbank volgt de deskundigen in hun advies op dit punt. Het bezwaar van Chipshol c.s. dat tot geen andere conclusie kan worden gekomen dan dat deze gronden, de N201 wegdenkende, evenveel waard zijn als de direct aangrenzende grond van de Spoordijk, die volgens Chipshol c.s. is aangekocht voor ongeveer € 135 per m2, wordt verworpen. Chipshol c.s. heeft onvoldoende weersproken dat ten aanzien van de gronden op dit perceel geen sprake is van verwachtingswaarde. De enkele omstandigheid dat aangrenzende gronden een hogere waarde vertegenwoordigen, maakt dat niet anders.
Dat leidt ertoe dat voor de werkelijke waarde van de onteigende grond op het perceel AK2687 aan Chipshol c.s. een bedrag toekomt van 93 m2 x € 10,- = € 930,-.
2.13.
Ten aanzien van de overige in deze procedures betrokken gronden nemen de deskundigen bij de inschatting welk verhogend effect op de waarde van de (agrarische) grond aan verwachtingen over toekomstige ontwikkeling mag worden ontleend in aanmerking dat een deel van de grond gelegen is in gebied dat is gereserveerd voor een nieuwe landingsbaan voor de Luchthaven Schiphol, de PKB (Parallelle Kaagbaan), en dat de overige gebieden verwacht mogen worden te zullen worden aangewend voor meer lucratieve, aan het vliegveld gerelateerde, bebouwing binnen het luchthavengebied.
De deskundigen vermelden dat zij in het kader van een eerdere onteigeningsprocedure in hetzelfde gebied met een peildatum in 2007 voor de ligging van de PKB reservering een afslag hanteerden van 30% van de waarde van gronden gelegen binnen die reservering. De rechtbank heeft die afslag destijds gevolgd. De deskundigen concluderen nu dat de verwachtingswaarde ten opzichte van 2007 is gestegen en vermelden in hun rapport dat in de periode 2007 – 2013 zich een relevante ontwikkeling heeft voorgedaan. Zij wijzen erop dat de gemeente Haarlemmermeer meer en meer afstand heeft willen nemen van de reservering voor de PKB. Weliswaar is – per peildatum – ook duidelijk geworden dat de minister (nog) inzet op handhaving van de reservering voor de PKB, maar ten opzichte van de situatie in 2007 zien deskundigen per peildatum wel meer kansen voor het onteigende. Om die reden hanteren de deskundigen in dit advies een afslag van 20%.
2.14.
De provincie maakt bezwaar tegen de door de deskundigen gehanteerde afslag van 20% in verband met het waardedrukkende effect van de reservering voor de PKB. De provincie stelt dat de dreiging die uitgaat van de reservering voor de PKB sinds 2007 niet veranderd is. De provincie verwijst daarvoor naar de reactie van de minister op het voorontwerpbestemmingsplan “Rozenburg Corneliahoeve”. De provincie stelt dat de concreter wordende (mogelijke) ontwikkeling van de gronden al is verdisconteerd in de waardestijging sinds 2007 en dat de deskundigen ten onrechte dubbel rekenen door uit te gaan van een lagere afslag. De afslag zou volgens de provincie 30% moeten zijn.
2.15.
Het bezwaar van de provincie treft doel. Het moge zo zijn dat bij opheffing van de reservering PKB een grote mate van zekerheid ontstaat over de ontwikkelingsmogelijkheden aldaar, maar dat gegeven is van invloed op de verwachtingswaarde; het behoort op zichzelf niet te leiden tot een lagere afslag vanwege de ligging binnen de reserveringszone. Deskundigen overwegen dat noch in 2007, noch per peildatum met enige zekerheid valt (viel) te voorspellen welke ontwikkeling er uiteindelijk op het onteigende zal plaatsvinden: aanleg van de PKB of enige andere (bedrijfsmatige) ontwikkeling. In de waarschijnlijkheid van het een of het ander is tussen 2007 en de peildatum volgens deskundigen geen verschil.
2.16.
Chipshol c.s. voert als bezwaar tegen het hanteren van een afslag aan dat in het Streekplan Noord-Holland Zuid de reservering voor de PKB per 1 april 2008 is komen te vervallen en dat de gemeente Haarlemmermeer geen voorstander is van de aanleg van de PKB en dat op de peildatum geen sprake was van een reservering daarvoor. Vast staat echter dat het Rijk de ruimtelijke reservering van de PKB per 1 april 2008 heeft overgenomen. In het ontwerpbestemmingsplan “Rozenburg Corneliahoeve” van maart 2013 heeft de gemeente Haarlemmermeer aan het overblijvende ten noorden van het onteigende de bestemming “bedrijventerrein” toegekend en aan de overblijvende strook ten zuiden van het onteigende de bestemming “groen”. In de toelichting bij dit ontwerpbestemmingsplan staat echter dat de Minister van Infrastructuur en Milieu (hierna: de minister) op korte termijn de (ontwerp) Algemene Maatregel van Bestuur (hierna: AMvB) voor de reservering van de PKB ter inzage zal leggen opdat de ruimtelijke reservering geborgd blijft. In de bij dat ontwerpbestemmingsplan als bijlage overgelegde Nota Vooroverleg Bestemmingsplan Rozenburg Corneliahoeve bevestigt de minister dat het reserveringsbeleid erop toeziet dat de huidige bestemmingen binnen dat gebied worden geconserveerd en dat het voorontwerp bestemmingsplan Corneliahoeve voorziet in een nieuwe bedrijfsontwikkeling die voor een groot deel in strijd is met het reserveringsbeleid Parallelle Kaagbaan en de in voorbereiding zijnde AMvB. De rechtbank verwerpt het bezwaar van Chipshol c.s. dat op de peildatum nog geen rekening kon worden gehouden met voornoemd ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan is immers op 21 maart 2013, dus voor de peildatum, ter inzage gelegd. Het daadwerkelijke “voorbereidingsbesluit reserveringsgebied Parallelle Kaagbaan” van de minister, zoals hiervoor bedoeld, dateert van 19 april 2013. Dat is weliswaar vlak na de peildatum maar gelet op het hiervoor overwogene lag dit voorbereidingsbesluit op de peildatum reeds in de lijn der verwachting. Zoals door Chipshol c.s. desgevraagd erkend zou een redelijk handelend koper, ook op de peildatum, bekend zijn met het standpunt van het Rijk en met het feit dat het Rijk tegen de plannen van de lagere overheden is en vasthoudt aan de reservering voor de PKB. Het bezwaar van Chipshol c.s. wordt dan ook verworpen.
2.17.
De rechtbank zal gelet op de voorgaande overwegingen een afslag van 30% hanteren in verband met de reservering voor de Parallelle Kaagbaan.
waarderingsmethode
2.18.
Blijkens het rapport komen de deskundigen tot een waardering uitgaande van de comparatieve methode.
2.19.
Chipshol c.s. maakt bezwaar tegen de gevolgde methode en stelt, onder verwijzing naar het door haar als productie 6 overgelegde rapport van RIGO van september 2013 (hierna: het RIGO-rapport), dat via de residuele methode de grondwaarde goed te berekenen is.
De deskundigen motiveren hun standpunt ten aanzien van dit bezwaar als volgt.
(…) dat de comparatieve methode (in elk geval in het onderhavige geval) de voorkeur verdient boven de residuele methode, omdat laatstgenoemde methode grotere onzekerheden en daarmee grotere foutmarges kent. Zelfs als zou worden aangeknoopt bij de gegevens van het per peildatum bekende ontwerpbestemmingsplan dan zullen die onzekerheden blijven, al was het maar omdat bijvoorbeeld (per peildatum) geheel onzeker is of en wanneer dit bestemmingsplan in werking treedt, alsmede op welke termijn vervolgens ontwikkeling en uitgifte zullen plaatsvinden.
2.20.
De rechtbank overweegt dat Chipshol c.s. met haar berekeningen volgens de residuele grondwaarde methode voorbij gaat aan de bestaande onzekerheid over de periode waarin de ontwikkelingen zullen plaatsvinden. De rechtbank volgt de deskundigen in het advies dat de residuele grondwaarde methode in dit geval geen goede methode is vanwege de veelheid aan variabelen en de onzekerheid van die variabelen. Dat daarvan in onderhavig geval sprake is, heeft Chipshol c.s. onvoldoende ontkracht. Dat leidt ertoe dat de rechtbank de deskundigen volgt in de gehanteerde waarderingsmethode op grond van vergelijkingstransacties.
vergelijkingstransacties
2.21.
In het rapport merken deskundigen over toepassing van de vergelijkingsmethode het volgende op.
Deskundigen maken bij toepassing van de vergelijkingsmethode idealiter gebruik van transacties in de directe omgeving van de te waarderen gronden, die dateren van kort voor de peildatum en die niet of nauwelijks zijn vervuild door bijkomende (verborgen) afspraken of troebele belangen. Deskundigen moeten vaststellen dat er betrekkelijk weinig van dergelijke transacties voorhanden zijn.
In het aanvullend advies merken de deskundigen voorts op:
Deskundigen stellen (andermaal) voorop dat er weinig zonder meer bruikbare referentietransacties voorhanden zijn. Op vrijwel alle in ogenschouw te nemen transacties valt wel iets aan te merken: ligging in een ander gebied, ouderdom, mogelijkheid van onbekende ‘sideletters’, transacties die niet ‘at arms length’ zijn. De diversiteit en de volatiliteit van het Schiphol gebied maken dat probleem niet kleiner.
2.22.
In verband hiermee stelt de rechtbank voorop dat op de locaties met hoge verwachtingswaarde nabij Schiphol Zuidoost (nog) slechts een beperkt aantal professionele marktpartijen zijn aan te merken als de maatman ‘redelijk handelend koper’. Deze marktpartijen zijn de ontwikkelaars die al actief zijn op deze locaties. Daar waar het onteigeningsrecht voorziet in een volledige schadeloosstelling kan ten aanzien van de gronden in dit gebied niet worden gesteld dat deze marktpartijen alleen al vanwege hun overige belangen in het gebied niet kwalificeren als redelijk handelend koper. Bij de beschouwing van de aangedragen vergelijkingstransacties zal dus steeds moeten worden bekeken in hoeverre specifieke belangen die niet gelden voor de andere ontwikkelaars in het gebied een rol zullen hebben gespeeld bij de totstandkoming van de prijs.
2.23.
De deskundigen hebben ter vergelijking in totaal 15 transacties door partijen aangereikt gekregen. De deskundigen hebben zelf geen andere relevante transacties van omstreeks de peildatum gevonden.
2.24.
Voor zover partijen geen bezwaren hebben aangevoerd tegen het oordeel van de deskundigen ten aanzien van transacties die door de deskundigen als niet bruikbaar zijn bestempeld, volgt de rechtbank de deskundigen in dat oordeel. Dat betreft de transacties SRE/Provincie Noord-Holland, Beusenberg/gemeente Haarlemmermeer, locatie Gijzenberg en de berekening van de schadeloosstelling in de onteigeningsprocedure van De Groene Groep.
Evenmin hebben partijen bezwaren geuit tegen het advies van de deskundigen om de transactie tussen de provincie Noord-Holland en Schiphol Logistics Park van medio 2009 terughoudend te beschouwen vanwege een bijzonder belang van Schiphol Logistics Park bij die transactie.
2.25.
Met betrekking tot de door partijen aangevoerde bezwaren tegen de overige  vergelijkingstransacties die de deskundigen al dan niet hebben betrokken bij hun waardering overweegt de rechtbank als volgt.
2.26.
Ten aanzien van de transactie Stovago/De Hoek Noord volgt de rechtbank de deskundigen in hun oordeel dat deze transactie niet goed vergelijkbaar is. Voor zover Chipshol c.s. met de stelling dat deze transactie passend wordt geacht, heeft bedoeld bezwaar te maken tegen het buiten beschouwing laten van deze transactie, wordt dat bezwaar verworpen. De verwijzing naar het RIGO-rapport is daartoe onvoldoende nu daarin uitsluitend is vermeld dat deze transactie als referentie kan dienen. Niet onderbouwd weersproken is het oordeel van deskundigen dat bij deze transactie sprake is van gronden met een ander verwachtingspatroon.
2.27.
Voorts volgt de rechtbank de deskundigen in het oordeel dat de transactie Forward/Budget Parking niet geschikt is om als referentie te dienen. Blijkens de akte van levering gaat het bij die transactie om gronden die zijn bedoeld voor (Schiphol)parkeren, wat volgens de deskundigen als uitgangspunt diende voor de prijsstelling. Daarmee is de waarderingsgrondslag een andere dan die van het onteigende. Bovendien kan Budget Parking, gelet op de aard van de door haar gedreven onderneming, ter zake deze gronden niet worden beschouwd als de redelijk handelend koper als bedoeld in r.o. 2.10. Daaraan kan niet afdoen het betoog van Chipshol c.s. dat de grond nooit in gebruik is genomen voor Schipholparkeren en dat dit gebruik ook niet was toegestaan, voor zover dat al juist zou zijn. Die omstandigheden dateren immers van ná de transactie en kunnen geen rol gespeeld hebben bij de bepaling van de prijs van deze transactie.
2.28.
De deskundigen achten voorts de waardering van de gronden ten behoeve van de inbreng in GEM (Badhoevedorp-Zuid) niet bruikbaar. De stelling van Chipshol c.s. dat het bij deze transactie om twee professionele marktpartijen gaat, is onvoldoende om daarover anders te oordelen, te meer nu de deskundigen zich afvragen of partijen bij deze transactie wel ‘at arms length’ waren. Bij gebreke van een nadere onderbouwing van de stelling van Chipshol c.s. dat deze gronden voor een waarde van € 78,- per m2 in aanmerking moeten worden genomen, volgt de rechtbank de deskundigen in hun oordeel dat deze transactie niet als vergelijkingstransactie kan dienen.
2.29.
Blijkens het advies van de deskundigen indiceren de door de provincie aangedragen transactie Bus/gemeente Haarlemmermeer en het WVG-advies Van Arkel een prijs voor toekomstig uit te werken bedrijventerrein van € 60,- per m2. Chipshol c.s. heeft alleen bezwaar gemaakt tegen het gebruik van het WVG-advies Van Arkel als referentietransactie, omdat dit ziet op het gebied A4 zone west dat achter ligt in ontwikkeling en verder van de luchthaven is gesitueerd. De deskundigen merken in hun rapport op dat het in beide gevallen gaat om gronden in de A4 zone west, een ander gebied dan het onteigende, en zonder PKB-dreiging, hetgeen de rechtbank, anders dan deskundigen, tot het oordeel leidt dat deze transacties niet als referentietransacties kunnen dienen.
2.30.
Resteert nog de bespreking van de aangedragen transacties [A.]/SRE, [B.]/SRE, gemeente Haarlemmermeer/SRE en de onderhandelingen SRE/Chipshol (hierna: transactie SRE/Chipshol).
In het aanvullend advies van deskundigen lichten deskundigen toe waarom zij deze vier transacties in de analyse en de vaststelling van de werkelijke waarde hebben betrokken. De transactie [B.]/SRE dateert uit 2003 met een prijs van circa € 30,- per m2 en de transactie [A.]/SRE uit 2007 met een gemiddelde prijs van € 32,- per m2, waarbij bovendien sprake is van een nabetaling.
De deskundigen vermelden in hun aanvullend advies dat zij zich ervan bewust zijn dat de transacties [B.]/SRE en [A.]/SRE ver verwijderd zijn van de peildatum. Deskundigen achten het echter zowel wenselijk als gerechtvaardigd om ten behoeve van een adequate waardering ook deze oudere transacties bij de analyse te betrekken omwille van het feit dat de vier door hen gebruikte transacties in hun visie alle passen binnen hetzelfde complex en daarmee binnen dezelfde ‘aankoopstrategie’ van SRE.
2.31.
De provincie stelt dat de transacties [B.]/SRE en [A.]/SRE weliswaar wat ouder zijn, maar niet minder relevant, omdat het ontwikkelingsperspectief van gronden binnen de reservering de afgelopen jaren niet is veranderd. Het is, aldus de provincie, agrarische grond die “warm” is gelegen. Chipshol c.s. voert aan dat de transacties [B.]/SRE en [A.]/SRE beide te oud zijn.
2.32.
Anders dan de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat de transacties [B.]/SRE en [A.]/SRE niet goed bruikbaar zijn als vergelijkingstransactie. Kenmerkend voor de vergelijkingsmethode bij de waardering van onteigende gronden is dat de te vergelijken transacties gronden moeten betreffen die daadwerkelijk overeenkomstige eigenschappen bezitten. Daarvan is bij deze transacties geen sprake. De transactie [B.]/SRE is daarvoor te lang geleden. Dit klemt temeer nu het Schipholgebied ook uit oogpunt van ruimtelijke ordening een dynamisch gebied is, zoals deskundigen zelf opmerken. De gronden van [A.] vallen buiten de reservering voor de PKB, bevatten een veel grotere oppervlakte dan het onteigende, zijn aangekocht voor het realiseren van een eerste linieloods en bij die transactie is voorzien in een nabetaling in het geval in de toekomst een meer lucratieve bestemming volgt. Bovendien staat vast dat sprake is van een groot prijsverschil tussen deze beide transacties en de overige transacties in het gebied en dat de verkopers geen professionele partijen zijn. Mede gelet op de achtergrond daarvan is bij beide transacties sprake van verkopende partijen die (mogelijk) niet goed waren ingevoerd en die derhalve niet zonder meer hebben te gelden als redelijk handelende verkopers.
2.33.
De provincie maakt bezwaar tegen het betrekken van de transactie SRE/Chipshol bij de vergelijking omdat een redelijk handelend koper geen kennis zou hebben van wat partijen hebben bekokstoofd.
2.34.
De deskundigen merken op dat uit de overgelegde stukken valt op te maken dat SRE bereid was om voor gronden ten behoeve van de doorgetrokken Folkstoneweg € 32,- per m2 te betalen en voor gronden voor uitbreiding van platform en eerste linie bebouwing € 185,- per m2. De deskundigen concluderen in hun advies dat de door Chipshol c.s. aangedragen vergelijkingstransactie tussen partijen SRE en Chipshol inzake de Pruissengronden niet als transactie is te beschouwen aangezien partijen uiteindelijk niet tot een overeenkomst zijn gekomen. Daar komt bij, aldus de deskundigen, dat de bieding in een breder kader moet worden beschouwd waarbij verwerving door SRE van belang was in verband met de wens om op korte termijn de Folkstoneweg door te trekken en de mogelijkheden tot verbetering van de uitgeefbaarheid van de eigen gronden van SRE, wat de bieding in belangrijke mate heeft gekleurd.
2.35.
Blijkens het antwoord van de deskundigen in het aanvullend advies waren de gronden van de transactie, aangeduid als “onderhandelingen SRE/Chipshol ([gedaagde]-gronden)”, ten tijde van de onderhandelingen niet juridisch bouwrijp, maar hadden deze de bestemming “Agrarische doeleinden III”. Voorts blijkt uit het aanvullend advies van deskundigen dat de transactie SRE/Chipshol niet ziet op het onteigende.
2.36.
De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat de onderhandelingen SRE/Chipshol niet als referentie kunnen dienen. Immers, niet kan worden uitgesloten dat de toenmalige plannen met betrekking tot het doortrekken van de Folkstoneweg in belangrijke mate bepalend zijn geweest in de onderhandelingen die – kennelijk – tot de overeengekomen koopprijs hebben geleid.
2.37.
Ten aanzien van de transactie Haarlemmermeer/SRE geldt het volgende.
Blijkens het definitief advies van 25 september 2013 nemen de deskundigen bij weging van deze transactie in de vergelijking mee dat hierbij sprake is van een transactie waarbij de koopovereenkomst dateert uit 2007, gesloten tussen twee professionele en ter plaatse goed bekende partijen waarbij, volgens de deskundigen, SRE bereid was te betalen voor direct uitgeefbare en juridisch bouwrijpe grond. Vanwege de kennis van SRE over de mogelijkheden is de grond verkocht als bouwterrein van een eerste linieloods en bijbehorende infrastructuur plus vliegtuigopstelplaatsen. De deskundigen merken in het aanvullend advies van 26 maart 2014 naar aanleiding van een opmerking van Chipshol c.s. op het concept van het aanvullend advies echter op dat de in de transactie Haarlemmermeer/SRE betrokken gronden ten tijde van die transactie
niet
juridisch bouwrijp waren. Deskundigen hebben blijkens hun toelichting in het aanvullend advies uit de omschrijving in de akte van levering van de betreffende grond van 26 april 2010 afgeleid dat de grond is verkocht als juridisch bouwrijpe grond, ongeacht de daadwerkelijke planologische status van die grond op dat moment. De rechtbank volgt de deskundigen daarin niet. Op grond van de informatie die thans voor het eerst bij aanvullend advies van de deskundigen in onderhavige procedure is verstrekt staat vast dat de gronden bij de transactie Haarlemmermeer/SRE ten tijde van de transactie niet juridisch bouwrijp waren. De constatering in de akte van levering dat de gronden zijn gekocht als bouwterrein van een eerste linieloods en bijbehorende infrastructuur plus vliegtuig-opstelplaatsen is in juridische zin niet meer dan een omschrijving van een verwachting ten aanzien van de mogelijkheden van de gronden. Hieruit kan worden afgeleid dat het planologisch regime bij deze transactie ook in termen van verwachtingen voldoende vergelijkbaar is met het in onderhavige zaak aan de orde zijnde planologisch regime, gelet op hetgeen is overwogen in 2.16 ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan.
2.38.
Het voorgaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat deze transactie, met een gemiddelde prijs per m2 van € 135,- in 2007 als enige geschikt is als vergelijkingstransactie.
Voor indexering van deze prijs sluit de rechtbank aan bij het RIGO-rapport. Daarin is de prijs geïndexeerd met de index voor de ontwikkeling van de gronduitgifteprijzen voor bedrijventerrein volgens de IBIS-database in de COROP-regio Haarlemmermeer (deze index is door RIGO gemaakt op basis van IBIS-gegevens over gemeentelijke grondprijzen voor bedrijventerreinen), hetgeen uitkomt op een prijs van € 138,10 per m2 prijspeil 2013.
Met toepassing van de afslag van 30% in verband met de PKB-reservering, leidt dat tot een waarde van € 138,10 -/- € 41,43 (30%) = € 96,67 per m2. Berekend over het totaal aantal vierkante meters waarover de werkelijke waarde dient te worden berekend komt dat neer op een totaal bedrag van € 96,67 per m2 x 22.973 m2 = € 2.220.799,91.
waardevermindering overblijvende
2.39.
De deskundigen zijn van oordeel dat het overblijvende ten noordwesten van de N201 in waarde zal stijgen vanwege het ontstaan van een zichtlocatie, hetgeen resulteert in een waardevermeerdering van € 32.500,-. Voorts zijn de deskundigen van oordeel dat de waarde van perceel AK 2687 geen verandering zal ondergaan en dat de strook ten zuidoosten van de N201 in waarde zal dalen. De deskundigen kennen aan deze overblijvende strook een restwaarde toe van € 5,- per m2. Dit betekent dat per saldo een bedrag van € 635.499,29 als waardevermindering van het overblijvende aan Chipshol c.s. vergoed moet worden.
2.40.
Het bezwaar van de provincie tegen de benadering van de waardevermindering van de strook ten zuidoosten van het onteigende wordt niet gehonoreerd. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat de ontwikkelingsmogelijkheden waarop de provincie zich beroept vrijwel uitgesloten zijn en (verre) toekomstmuziek betreffen. De deskundigen zien per peildatum geen enkele nuttige aanwendingsmogelijkheid en de rechtbank ziet in hetgeen de provincie aanvoert geen aanleiding daar anders over te oordelen.
bijkomende schade
2.41.
De deskundigen concluderen ten aanzien van de bijkomende schade als volgt.
Deskundigen overwegen dat Chipshol in het voorkomende geval recht kan doen gelden op vergoeding van kosten van aankoop van vervangend onroerend goed, indien zij het onteigende als een bedrijfsmiddel bezigde, bestemd om te ontwikkelen en vervolgens te gelde te maken of als belegging aan te houden. Bedoelde kosten komen voor vergoeding in aanmerking indien voortzetting van de onderneming in de gegeven omstandigheden in de rede ligt en de aankoop van een vervangend bedrijfsmiddel ertoe leidt dat gedaagde in een financiële positie wordt gebracht die gelijkwaardig is aan de positie waarin zij zich zonder onteigening zou hebben bevonden.
Tenslotte is denkbaar dat gedaagde als redelijk handelend ondernemer een vervangend onroerend goed zou aankopen om belastingschade te voorkomen.
Deskundigen concluderen dat voortzetting van de onderneming in de gegeven omstandigheden in de rede ligt en dat de aankoop van een vervangend onroerend goed is aangewezen, zodat Chipshol kan beschikken over een vervangend bedrijfsmiddel en boekwinst kan doorschuiven. Chipshol zal vervangende grond kunnen aanschaffen in de BTW-sfeer. Deskundigen rekenen met 3% kosten van wederaankoop, dat is (afgerond) EUR 27.679.
2.42.
De provincie maakt bezwaar tegen deze benadering.
De deskundigen overwegen naar aanleiding daarvan dat Chipshol haar (exclusieve) bedrijf maakt van het ontwikkelen van onroerend goed en dat Chipshol geen speculant is. De rechtbank volgt de deskundigen in het oordeel dat een redelijk handelend eigenaar die een onderneming drijft zoals Chipshol doet, weliswaar niet gehouden is tot wederaankoop over te gaan, maar dat desalniettemin toch zal doen, omdat daarin (het hebben van te ontwikkelen gronden) juist de ‘core business’ van de onderneming is gelegen.
2.43.
Als uitgangspunt heeft te gelden dat een onteigende alleen dan aanspraak kan maken op vergoeding van kosten voor aankoop van onroerend goed, indien de omstandigheden van dien aard zijn dat hij om volledige schadeloosstelling te verlangen genoodzaakt is de ontvangen som geheel of ten dele weder in onroerend goed te beleggen.
De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat Chipshol bedrijfsmiddelen door de onteigening worden ontnomen, zodat de kosten voor aankoop van een nieuw bedrijfsmiddel als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening dienen te worden vergoed. Aldus dient de bijkomende schade te worden begroot op 3% van de werkelijke waarde van (€ 2.220.799,91 + € 930,- =) € 2.221.729,91, zijnde € 66.651,90.
kosten
2.44.
Op grond van artikel 50 Ow en de jurisprudentie bij dat artikel komen de daadwerkelijk gemaakte kosten van rechtsbijstand en van bijstand door andere deskundigen voor vergoeding in aanmerking. Daarbij dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten redelijk is. Het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is, spelen daarbij een rol.
2.45.
Blijkens de laatste opgave van mr. [NAAM]8 januari 2015 maakt Chipshol c.s. aanspraak op vergoeding van de kosten voor deskundige bijstand ter hoogte van een bedrag van € 128.877,05 (inclusief btw en inclusief verschotten, waaronder griffierecht van totaal € 842,-). De kosten voor deskundige bijstand, door onder meer Bureau RIGO zijn daarbij inbegrepen. Ter onderbouwing heeft mr. [NAAM]27 november 2014 alle facturen met urenspecificaties overgelegd.
2.46.
Zoals door de provincie betoogd en door Chipshol c.s. erkend komen de kosten van het cassatieadvies niet voor vergoeding in aanmerking. Het cassatieadvies is opgesteld in voorbereiding op een mogelijke cassatieprocedure, welke kosten niet vallen onder artikel 50 Ow en dus in deze procedure niet voor vergoeding in aanmerking komen. Het bedrag van € 7.731,25 (€ 9.354,81 inclusief btw) ter zake komt niet voor vergoeding in aanmerking en is niet in het door Chipshol c.s. opgevoerde bedrag van € 128.877,05 begrepen.
2.47.
De provincie maakt bezwaar tegen de door Chipshol c.s. opgevoerde kosten. De provincie acht een vergoeding van € 55.295,99 exclusief btw redelijk voor de kosten gemaakt tot en met het pleidooi van 11 december 2013. De provincie acht de omvang van de aanvullend gemaakte kosten niet redelijk en acht een bedrag van € 27.648,- voor de kosten nadien gemaakt gelet op de over en weer nog uitgewisselde processtukken redelijk. De provincie verzoekt primair de vergoeding voor de kosten van deskundige bijstand te bepalen op € 82.944,- dan wel subsidiair op € 106.779,45 exclusief btw en inclusief griffierecht en andere verschotten.
2.48.
De provincie maakt in de brief van 24 december 2013 van mr. [NAAM]mr. [NAAM]. Dit bezwaar wordt verworpen. Chipshol c.s. betoogt terecht dat mr. [NAAM], nu dat blijkt uit de door Chipshol c.s. overgelegde declaraties van mr. [NAAM]. Bij gebreke van overige bezwaren tegen de kosten van De Beeldmakerij is de rechtbank van oordeel dat deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen.
2.49.
De provincie wijst er voorts op dat de declaraties vanaf 31 maart 2014 inclusief btw zijn en dat die niet voor vergoeding in aanmerking komt omdat Chipshol c.s. moet worden geacht de btw te kunnen verrekenen, zodat een bedrag van € 21.017,30 niet voor vergoeding in aanmerking komt. Dit standpunt mist juridische grondslag.
2.50.
In de eerste plaats kan van verlegging van btw door Chipshol c.s. slechts sprake zijn in verband met door haar geleverde goederen en diensten. Daarvan is hier geen sprake; het gaat immers om de verschuldigde btw over de diensten van de deskundigen. Voor zover de provincie heeft willen betogen dat Chipshol c.s. de verschuldigde btw in aftrek kan brengen en dat daarom geen sprake is van schade, geldt het volgende.
Uit de artikelen 2 en 15 Wet op de Omzetbelasting 1968 (Wet OB) volgt dat alleen belasting op de aan de ondernemer verrichte leveringen van goederen en diensten door hem in aftrek kan worden gebracht voor zover deze prestaties worden gebezigd ten behoeve van belaste prestaties van de ondernemer. Onbetwist staat vast dat de levering van het onteigende is vrijgesteld van omzetbelasting. Gesteld noch gebleken is dat zich een van de uitzonderingssituaties voordoet als bedoeld in artikel 15 lid 2 Wet OB. Aangezien de verleende deskundige bijstand betrekking heeft op de onteigeningsprocedure die zal leiden tot een voor de omzetbelasting vrijgestelde levering, is Chipshol c.s. niet aftrekgerechtigd ter zake van de omzetbelasting die drukt op de daaraan verbonden kosten. Die omzetbelasting vormt derhalve een schadepost, die vergoed dient te worden. Het feit dat Chipshol c.s. mogelijk wel andere belastbare diensten verricht, betekent niet dat zij de btw over deze kosten in aftrek kan brengen, dan wel kan verrekenen, met de over die belastbare diensten af te dragen btw.
2.51.
De stelling van de provincie dat Chipshol c.s. niet heeft bestreden dat de btw kan worden verlegd, zodat daar in deze procedure van uit dient te worden gegaan, miskent dat de schadeloosstelling een volledige vergoeding vormt voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt.
2.52.
De provincie heeft bij brief van 24 december 2013 laten weten geen bezwaar te maken tegen de gemaakte kosten van RIGO, met uitzondering van de kosten opgevoerd door RIGO voor het pleidooi van 11 december 2013 van € 3.412,-. Gelet op de omstandigheid dat het rapport destijds al gereed was en dat pleidooi maar 2 uur heeft geduurd stelt de provincie dat een bedrag van € 1.000,- daarvoor redelijk is. Chipshol c.s. voert hiertegen aan dat het bedrag van € 3.412,- niet alleen betrekking heeft op het pleidooi van 11 december 2013, zoals blijkt uit de bij de factuur van RIGO van 16 december 2013 gevoegde urenverantwoording van RIGO. De rechtbank volgt Chipshol c.s. op dit punt. Dit leidt tot het oordeel dat de kosten voor deskundige bijstand van RIGO in redelijkheid gemaakt konden worden en deze komen de rechtbank redelijk voor. Deze kosten komen dan ook voor vergoeding in aanmerking.
2.53.
Ten aanzien van de kosten voor juridische bijstand voert de provincie in haar pleitnota ten behoeve van het laatste pleidooi aan dat na het eerste pleidooi het algemene debat over de waarde is afgerond en dat het debat na het pleidooi van 11 december 2013 zich had behoren te beperken tot de door de rechtbank aanvullend gestelde vragen.
2.54.
Gelet op de omstandigheid dat het bedrag aan juridische bijstand zoals door Chipshol c.s. uitgesplitst tot en met het eerste pleidooi € 94.100,26 bedroeg en daarna € 34.776,79, is de rechtbank van oordeel dat de kosten gemaakt na het eerste pleidooi binnen redelijke omvang zijn gebleven. Gelet op de complexiteit van het dossier zijn naar het oordeel van de rechtbank de totaal door Chipshol c.s. opgevoerde kosten van juridische bijstand binnen redelijke omvang gebleven. Deze kosten komen met inachtneming van al hetgeen daaromtrent is overwogen voor vergoeding in aanmerking.
2.55.
Het door Chipshol en [gedaagde] verschuldigde griffierecht is ingevolge artikel 10 lid 2 Wet griffierechten burgerlijke zaken gelet op de in de dagvaardingen als schadeloosstelling aangeboden bedragen respectievelijk € 1.789,- en € 821,-,
totaal € 2.610,-. Dit bedrag komt eveneens voor toewijzing in aanmerking en zal hierna afzonderlijk worden vermeld, waarbij de door mr. [NAAM]respectievelijk € 575,- en € 267,- (totaal € 842,-) in mindering zullen worden gebracht van het door hem opgevoerde bedrag.
2.56.
Op grond van het vorenstaande acht de rechtbank voor juridische en andere deskundige bijstand derhalve een totaalbedrag van € 128.877,05 -/- € 842,- = € 128.035,05 (incl. btw) toewijsbaar.
2.57.
De provincie zal tevens worden veroordeeld in de kosten van de door de rechtbank bij beschikking van 20 juli 2012 benoemde deskundigen. Bij brief van 17 december 2013 en bij de onder 1.2 vermelde brief heeft de voorzitter van de deskundigencommissie de rechtbank de definitieve declaraties doen toekomen zoals die aan de provincie zijn toegezonden, voor een totaalbedrag van € 35.456,32. De provincie heeft geen bezwaar kenbaar gemaakt tegen de ingediende declaraties van de deskundigen.
De rechtbank acht het voorgestelde bedrag redelijk en niet bovenmatig en zal de kosten van de deskundigen op genoemd bedrag begroten en aldus de provincie veroordelen in deze kosten.
conclusie
2.58.
Gelet op al het hiervoor overwogene en met inachtneming van al hetgeen is overwogen in de tussenvonnissen zal de rechtbank het bedrag aan schadeloosstelling dat aan Chipshol c.s. toekomt ten titel van schadeloosstelling vaststellen op
werkelijke waarde	€	2.221.729,91
waardevermindering overblijvende		635.499,29
bijkomende schade
66.651,90
totaal	€	2.923.881,10
2.59.
Chipshol en [gedaagde] hebben eerder in de procedure aangegeven zich erin te kunnen vinden dat de schadeloosstelling geheel aan Chipshol zal worden toegelegd. Met instemming van partijen wordt het bedrag niet uitgesplitst over de desbetreffende onteigende partijen, zodat wordt volstaan met het toewijzen van het hierna te vermelden totaalbedrag aan schadeloosstelling.
Bij pleidooi van 11 december 2013 heeft de provincie meegedeeld dat tussen partijen een ander voorschot dan zoals in het eerdere tussenvonnis bepaald is betaald, namelijk een bedrag van € 1.153.300,-. Chipshol c.s. heeft dat niet betwist, zodat de rechtbank daarvan uitgaat.
2.60.
De rechtbank zal de provincie veroordelen in betaling van het verschil tussen het reeds uitbetaalde voorschot en het resterende bedrag alsmede in de proceskosten als hierna in het dictum vermeld.
2.61.
Bij pleidooi van 11 december 2013 heeft de provincie eveneens verzocht om bij vaststelling van een hogere schadeloosstelling dan het voorschot de rente over het verschil vast te stellen op 2%, zijnde de rente die Chipshol c.s. had kunnen verkrijgen indien zij dit verschil op een spaarrekening had gezet.
Chipshol c.s. heeft zich hier niet over uitgelaten.
2.62.
De rechtbank overweegt dat de waarde van het gemiste genot over het gemiste bedrag vergoed wordt door de onteigenende partij te verwijzen in de rente van 2% over het gemiste bedrag. De rechtbank zal daarom de provincie verwijzen in de rente van 2% over het verschil tussen de uiteindelijk vast te stellen schadeloosstelling en het betaalde voorschot vanaf de door partijen overeengekomen peildatum van 8 april 2013 tot heden.
2.63.
De provincie zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Onteigeningswet (Ow) aan Chipshol c.s. over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling, vermeerderd met de vergoeding van renteschade, de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
2.64.
Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 54 Ow zal de rechtbank een nieuwsblad aanwijzen.
3.	De beslissing
De rechtbank
in de zaak C/15/197667/ HA ZA 12-510 en in de zaak C/15/197670/ HA ZA 12-511
3.1.
bepaalt de schadeloosstelling op € 2.923.881,10,
3.2.
veroordeelt de provincie om aan Chipshol te betalen het bedrag van                         (€ 2.923.881,10 -/- € 1.153.300,-) = € 1.770.581,10, te vermeerderen met een rente van 2% over € 1.770.581,10 vanaf 8 april 2013 tot heden en met de wettelijke rente over het aldus totaal aan schadeloosstelling nog te betalen bedrag vanaf heden tot de dag van algehele voldoening,
3.3.
veroordeelt de provincie in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen voor hun in deze zaak verrichte werkzaamheden, tot aan deze uitspraak begroot op € 35.456,32,
3.4.
veroordeelt de provincie in de kosten van dit geding tot op deze uitspraak begroot aan de zijde van Chipshol c.s. op € 2.610,- aan griffierecht, en op € 128.035,05 aan kosten deskundige bijstand,
3.5.
wijst het in de gemeente Haarlemmermeer verschijnende Haarlems Dagblad aan als het nieuwsblad waarin dit vonnis binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft gekregen door de griffier bij uittreksel zal worden geplaatst,
3.6.
verklaart dit vonnis wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad,
3.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.S.J. Thijs, mr. S. Sicking en mr. M.M. Kruithof en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2015.
Conc.: 802