ECLI:NL:GHSHE:2014:5190
Gerechtshof SHE — Uitspraak 


GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.134.926/01
arrest van 9 december 2014
in de zaak van
[appellant]
,
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. G.D. Bosman te Veldhoven,
tegen
Inbev Nederland N.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. R. Dijkema te Hilversum,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 19 november 2013 in het hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, locatie Eindhoven, onder zaaknummer 879180/rolnummer 13/2141 gewezen vonnissen van 20 juni 2013 en 11 juli 2013.
5
Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 19 november 2013 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;
- het proces-verbaal van comparitie van 10 december 2013;
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord met één productie;
- de akte van [appellant] met acht producties;
- de antwoordakte van InBev.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg
6
De beoordeling
6.1
Het gaat in deze zaak om het volgende.
6.1.1.
Bij op 19 april 2012 ondertekende huurovereenkomst hebben partijen – InBev als verhuurder en [appellant] als huurder – met ingang van 1 juni 2012 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand aan [het adres] in [plaats], in de huur-overeenkomst aangeduid als
“horecabedrijfsruimte, toiletgroep, magazijn, 2 etages en zolderruimte”
. De aanvangshuurprijs beliep € 45.000,- (omgerekend € 3.750,- per maand, te vermeerderen met BTW).
6.1.2.
Volgens artikel 2.1 maken van de huurovereenkomst deel uit de
“ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW”
(hierna: de Algemene bepalingen). In artikel 13.4, aanhef en onder e daarvan is bepaald:
“(...)
Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 13.1 zijn voor rekening van de huurder:
(...)
e. onderhoud, herstel en vernieuwing van leidingen en kranen van (...) elektriciteit (...).”
6.1.3.
In artikel 8.6.4 van de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:
“(...) In afwijking van en in aanvulling op artikel 13 algemene bepalingen komen volledig voor rekening van de huurder het onderhoud, herstel en vernieuwingen met betrekking tot de volgende zaken:
(...)
-
de elektra-, gas- en waterinstallaties (...).”
6.1.4.
In het opnamerapport betreffende het gehuurde staat onder meer het volgende:
“(...)
Opnamedatum 28 maart 2012
(...)
Onderhoud, herstel en vernieuwingen voor huurder:
(...)
x    elektra- installaties (...).”
6.1.4.
[appellant] dreef op de begane grond van het gehuurde een café genaamd “Café De Badcuyp” en verhuurde op de bovenverdieping kamers (volgens [appellant] met toestemming van InBev, volgens InBev door haar “oogluikend toegestaan”).
6.1.5.
Bij brief van 20 augustus 2012 heeft ASR Schadeverzekering aan [appellant] & [de assurantietussenpersoon] (naar het hof begrijpt: de assurantietussenpersoon van [appellant]) onder meer het volgende geschreven:
“(...)
Onderwerp	Aanvraag tnv Cafe de Badcuyp VOF te [plaats]
(...)
Mede naar aanleiding van het door ons ontvangen inspectierapport ontvangt u deze brief.
Uit het rapport blijkt dat de navolgende preventiemaatregelen binnen een termijn van 3 maanden gerealiseerd moeten zijn, te weten;
(...)
NEN 3140
De electrische installatie moet voldoen aan de veiligheidsnorm voor laagspanningsinstallaties NEN 1010. Verzekerde moet de installatie ten minste één keer per 5 jaar door een erkend elektrotechnisch bureau volgens de bepalingen in NEN 3140 laten keuren of deze voldoet aan de norm NEN 1010. Geconstateerde tekortkomingen dienen te worden verholpen.
(...)
De bovenstaande maatregelen zullen wij in de polis clausuleren doormiddel van clausule AFN;
AFN-Afspraken
Wij hebben met u afspraken gemaakt over de preventiemaatregelen.
Deze afspraken zijn vastgelegd in de brief van 20-08-2012.
Wij verlenen geen dekking als u deze afspraken niet nakomt. (...).”
6.1.6
Bij e-mailbericht van 28 augustus 2012 heeft [appellant] aan [medewerker InBev] van InBev het volgende laten weten:
“(...) Het lijkt me inderdaad handig om op korte termijn een afspraak te maken, wij zijn namelijk niet in staat het pand te verzekeren.
Ik zal een lijst meesturen die ik van de verzekeraar ontving (het hof: kennelijk de hiervoor bedoelde brief van ASR van 20 augustus 2012). (...).”.
6.1.7.
In het e-mailbericht van 14 september 2012 van “[toenmalige zakenpartner]”, de toenmalige zakenpartner van [appellant], aan [medewerker InBev] van InBev staat onder meer het volgende:
“(...) omdat we blijkbaar een pand van InBev gehuurd hebben die niet verzekerbaar is.
Dus laat even weten wie nu eigenaar is en wie we aan moeten spreken over al die verborgen gebreken die nu ontdekt zijn.”
6.1.8.
Op 27 januari 2014 heeft de gemeente Eindhoven het besluit tot beëindiging gebruik bovenwoning en opleggen last onder dwangsom met betrekking tot het gehuurde genomen en opgestuurd aan [appellant]. Daarin staat onder meer het volgende:
“(...) Op 22 januari 2014 hebben wij, samen met de brandweer en een medewerker van Q-energy een controle uitgevoerd in uw pand aan [het adres]. Dit betreft een horeca-pand met bovenwoning. De bovenwoning is in gebruik ten behoeve van kamerbewoning. (...) U baat het horecagedeelte uit en tevens treedt u op als verhuurder van de kamers in de bovenwoning. Wij hebben het gebruik van de bovenwoning beëindigd wegens de gebrekkige en gevaarlijke situatie.
Hierna geven wij ten eerste aan welke overtredingen in de bovenwoning zijn geconstateerd. Vervolgens wordt aangegeven hoe de overtredingen beëindigd kunnen worden. Daarna bevestigen wij u dat het gebruik van de bovenwoning door ons is beëindigd. Tevens geven wij aan dat u een bedrag verbeurt van € 25.000,--, indien u de bovenwoning zonder onze toestemming in gebruikt neemt of laat nemen (...). U dient er derhalve zorg voor te dragen dat het gebruik van de bovenwoning (...) niet wordt hervat zonder dat wij hiervoor schriftelijk toestemming hebben gegeven.
(...)
De brandweer heeft diverse overtredingen geconstateerd waardoor de situatie als levens-bedreigend kan worden omschreven. De aanwezigheid van een ondeugdelijke electriciteits-installatie (...) leiden tot een verhoogde kans op ontstaan van brand. (...)
Ook de medewerker van Q-energy heeft geconstateerd dat om reden van de veiligheid aanpassing van de (...) electriciteitsinstallatie op korte termijn noodzakelijk is. (...).“
6.1.9.
Op 3 februari 2014 is het gehuurde ontruimd op basis van het bestreden eindvonnis.
6.2.
InBev heeft [appellant] gedagvaard voor de kantonrechter en zij heeft gevorderd, kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [appellant] tot betaling van huurachterstand en leveranties, met rente en kosten.
6.3.
[appellant] heeft als verweer onder meer aangevoerd dat het gehuurde “mankementen” vertoont: er is een lekkage in het dak, dat komt door het plafond, de tapleiding is niet goed en de electrische installatie is niet goed, waardoor de inboedel niet te verzekeren is, op grond waarvan hij in reconventie huurprijsvermindering heeft gevorderd.
6.4.
Nadat een comparitie van partijen is gehouden (waar [appellant] niet verscheen), heeft de kantonrechter in het bestreden vonnis van 20 juni 2013 in conventie onder meer over-wogen dat er tot en met december 2012 al een huurachterstand van meer dan drie maanden is en heeft hij [appellant] veroordeeld tot betaling van € 13.812,50 wegens achterstallige huur-penningen tot en met de maand december 2012 en tot betaling van € 8.419,77 wegens leveranties, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke kosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad. De kantonrechter heeft de vordering tot ontbinding en ontruiming aangehouden en [appellant] in de gelegenheid gesteld om onder meer betalingsbewijzen over te leggen. In reconventie heeft de kantonrechter een comparitie ter plaatse van het gehuurde gelast om de gestelde gebreken te bekijken.
6.5.
Na de ter plaatse gehouden comparitie heeft de kantonrechter het bestreden eind-vonnis van 11 juli 2013 gewezen. Daarin heeft hij (bij gebreke van betalingsbewijzen) de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Voorts heeft de kantonrechter toegewezen de (voor wat betreft de huur na de tweede comparitie vermeerderde) eis van InBev om [appellant] te veroordelen tot betaling van € 22.216,97 wegens huur tot en met juli 2013, met de wettelijke handelsrente, en tot betaling van € 4.537,50 over elke maand vanaf augustus 2013 dat hij de ruimte nog in gebruik zal hebben. De vordering tot huurprijsvermindering in reconventie werd afgewezen. [appellant] is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld.
6.6.
In hoger beroep heeft [appellant] acht grieven aangevoerd. Hij vordert:
vernietiging van de bestreden vonnissen,
in conventie alsnog afwijzing van de vorderingen en terugbetaling van hetgeen hij op grond van de bestreden vonnissen aan InBev heeft voldaan, en
in reconventie vermindering van de huurprijs met € 2.250,- per maand, althans een redelijk te achten bedrag, vanwege de gebrekkige electrische installatie, de lekkage in het dak en het niet deugdelijk functioneren van de tapinstallatie,
veroordeling van InBev in de kosten van beide instanties.
6.7.
Het hof ziet aanleiding om eerst
grief VI
te behandelen. Met deze grief komt [appellant] op tegen afwijzing van de vordering in reconventie tot huurprijsverlaging en hetgeen de kantonrechter daartoe overwoog, kort weergegeven, de vochtdoorslag mag geen naam hebben, [appellant] heeft niets gesteld tegenover de gemotiveerde betwisting door InBev van de stelling dat de tapleidingen tot het gehuurde behoren, de mankementen aan de elektrische installatie gelden in ieder geval als “nu” gemeld en zouden door InBev moeten worden verholpen, maar een huurvermindering zal niet “ingaan” omdat de huurovereen-komst zal worden ontbonden. Volgens [appellant] is er wel degelijk sprake van, kort gezegd, huurgenot verminderende gebreken, hetgeen InBev bestrijdt.
6.8.
Bij de beoordeling stelt het hof het volgende voorop.
Een gebrek in de zin artikel 7:204 BW is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder  in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding zal kunnen zijn tot huurvermindering. Volgens lid 2 van dat artikel heeft de huurder geen aanspraak op huurvermindering ter zake van gebreken die hij krachtens artikel 7:217 BW verplicht is te verhelpen, of voor het ontstaan waarvan hij jegens de verhuurder aansprakelijk is.
6.9.
De kantonrechter is ter plaatse geweest en heeft op basis daarvan geoordeeld dat de vochtdoorslag geen naam mocht hebben. De door [appellant] als productie 8 bij akte over-gelegde foto’s geven – zonder verdere toelichting, bijvoorbeeld over hoe groot de vochtplek is – geen aanleiding tot een ander oordeel, net zo min als de omstandigheid dat de plek zich direct boven het biljart bevindt. Lekkage in het dak zou in beginsel door de verhuurder gerepareerd moeten worden, maar hoe dan ook kan het hof niet tot het oordeel komen dat sprake is van een substantiële aantasting van het huurgenot die recht geeft op vermindering van de huurprijs.
6.10.
De kantonrechter heeft overwogen dat wat de tapleidingen betreft InBev gemotiveerd heeft bestreden dat die tot het gehuurde behoren en dat [appellant] daar niets tegenover heeft gesteld. In de toelichting op grief VI herhaalt [appellant] in feite het door hem in eerste aanleg ingenomen standpunt zonder dat hij dat verder feitelijk onderbouwt, hetgeen in appel wel van hem verwacht had mogen worden. Het hof kan daarom niet tot het oordeel komen dat de tapleidingen tot het gehuurde behoren en dat het dus tot de taak van InBev behoort om eventuele gebreken daaraan te (laten) verhelpen. Voor huurprijsvermindering bestaat dus reeds om die reden geen grond.
6.11.
Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat de staat van de elektrische installatie in de tot het gehuurde behorende bovenwoning een gebrek is als bedoeld in artikel 7:204 BW, heeft in beginsel te gelden dat InBev op grond van artikel 7:206 lid 1 BW dit gebrek zou dienen te herstellen en dat [appellant] in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge daarvan op de voet van artikel 7:207 lid 1 BW huurprijsvermindering zou kunnen vorderen vanaf de dag van het kennis geven van het gebrek tot aan de dag waarop het is verholpen, tenzij het een gebrek betreft dat contractueel voor rekening en risico van [appellant] als huurder komt. Op dat laatste doet InBev een beroep waar zij – onbestreden – aanvoert dat onderhoud, herstel en vernieuwing van de elektrische installatie op grond van het opname-rapport en artikel 13.4 onder e van de Algemene Bepalingen (zoals aangehaald in 6.1.2 en 6.1.3) voor rekening van [appellant] komt. Reeds daarom bestaat geen grond van huurprijs-vermindering. Het hof merkt hierbij op dat [appellant] zich er niet op heeft beroepen dat van de betreffende bepalingen niet in zijn nadeel had mogen worden afgeweken.
6.12.
De
grieven I en III
keren zich tegen het vonnis van 20 juni 2013 waar de kantonrechter overwoog dat tot en met december 2012 al een huurachterstand van meer dan drie maanden is ontstaan en dat de daarop gerichte vordering, inclusief de wettelijke rente, toewijsbaar is en tegen de daarop gegronde veroordeling tot betaling van € 13.812,50, met rente, wegens achterstallige huurpenningen tot en met december 2012.
6.13.
[appellant] stelt dat de kantonrechter ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een in december 2012 verrichte betaling van € 1.200,-. Volgens hem had de kantonrechter slechts € 12.612,50 moeten toewijzen. InBev erkent dit, zodat dit vast staat. In zoverre slaagt grief I en zal het bestreden vonnis van 20 juni 2013 moeten worden vernietigd. Toegewezen zal worden € 12.612,50. De door [appellant] in grief I opgeworpen klacht dat er per december 2012 een huurachterstand bestond van minder dan drie maanden slaagt weliswaar, maar dit kan niet leiden tot vernietiging van het eindvonnis, zoals hierna in 6.19 zal blijken.
6.14.
Het voorgaande zal ook consequenties hebben voor de hoogte van de wettelijke rente, die [appellant] mede om die reden bestrijdt en ook om reden dat het door InBev gevorderde rentebedrag niet controleerbaar is. In zoverre slagen grieven I en III en dient het tussenvonnis te worden vernietigd. Toegewezen zal worden de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huur, zijnde de eerste van iedere maand.
6.15.
[appellant] bestrijdt met
grief II
de verschuldigdheid en de hoogte van de buiten-gerechtelijke kosten, die de kantonrechter in het bestreden tussenvonnis conform het Besluit buitengerechtelijke incassokosten heeft bepaald op € 1.084,57 (exclusief BTW) op basis van  het door InBev uit handen gegeven bedrag van € 30.957,27.
6.16.
Het hof oordeelt als volgt. Dat de kantonrechter de buitengerechtelijke kosten mocht matigen tot het tarief van de staffel van het Besluit BIK is terecht niet in geschil. Dit zal dus tot uitgangspunt worden genomen. [appellant] stelt in algemene zin dat niet is onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht, echter in de inleidende dagvaarding onder 3 en 4 en in de memorie van antwoord op pagina 9 heeft InBev dit voldoende onderbouwd uiteengezet. Dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht, staat daarmee vast. Het hof volgt [appellant] wel in zijn stelling dat niet kan worden ingezien dat InBev een vordering van € 30.957,27 uit handen heeft gegeven. In de inleidende dagvaarding staan wisselende hoofdsommen. Het hof houdt het ervoor dat InBev per datum dagvaarding in hoofdsom te vorderen had (huur € 13.812,50 + leveranties € 8.419,77 =) € 22.232,27. Volgens de wettelijke staffel komen de buitengerechtelijke kosten dan op € 997,32. In zoverre treft grief II doel.
6.17.
Grief IV
keert zich tegen de overweging in het tussenvonnis dat de ontbinding zal worden uitgesproken indien [appellant] de betalingbewijzen niet overlegt en tegen de overweging in het eindvonnis dat bij gebreke van de betalingsbewijzen de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Met
grief VIII
komt [appellant] op tegen de door de kantonrechter in het eindvonnis uitgesproken ontbinding en ontruiming. Volgens [appellant] had de kantonrechter niet de ontbinding en ontruiming mogen uitspreken, waartoe hij de volgende omstandigheden aanvoert: hij had tijd nodig om in het gehuurde een nieuwe horecaonder-neming op poten te zetten en heeft daarbij tegenslagen gehad, per december 2012 was er een huurachterstand van nog geen drie maanden, hij heeft er hard aan gewerkt om de betalings-achterstand in te lopen, ondanks dat InBev al vanaf 11 juli 2013 beschikt over een executoriale titel is zij steeds niet tot ontruiming overgegaan, terwijl [appellant] in die tijd flinke betalingen aan InBev heeft verricht en hij bovendien nog investeringen in het pand heeft gedaan. Gelet op dit alles rechtvaardigt de tekortkoming niet de ontbinding, aldus [appellant].
6.18.
Bij de beoordeling dient het volgende tot uitgangspunt. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het belang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken.
6.19.
Indien juist zou zijn de stelling van [appellant] dat er per december 2012 een huur-achterstand bestond van nog geen drie maanden, dan leidt dit niet tot vernietiging van de uitgesproken ontbinding en vernietiging vanwege het volgende. Het ontbindingsvraagstuk dient te worden beoordeeld naar de situatie ten tijde van de onderhavige uitspraak. In appel is niet bestreden het eindvonnis voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld tot betaling van € 22.216,97 ter zake van huur. In totaal is [appellant] dus tot en met juli 2013 ter zake van huur verschuldigd (€ 12.612,50 + € 22.216,97 =) € 34.829,47, omgerekend komt dit neer op een huurachterstand van ongeveer zeven maanden. Dat [appellant] op dit bedrag betalingen heeft verricht, stelt hij slechts in algemene zin. Hij onderbouwt dit echter niet (getalsmatig). Genoemde huurachterstand is een tekortkoming en dat geeft recht op ontbinding van de huurovereenkomst. De door [appellant] overigens genoemde omstandigheden komen voor zijn (ondernemers-)risico en rechtvaardigen niet het oordeel dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. In zoverre gaan de grieven IV en VIII niet op.
6.20.
Slotsom is dat de grieven opgaan waar zij betreffen de in het vonnis van 20 juni 2013 uitgesproken veroordeling tot betaling van de huurachterstand tot en met december 2012, de buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente, dat in zoverre het vonnis van 20 juni 2013 zal worden vernietigd en dat alle overige grieven (ook de
grieven V en VII
betreffende de kostenveroordelingen) falen. Voor het overige zullen de bestreden vonnissen daarom worden bekrachtigd. Het door [appellant] gedane bewijsaanbod is niet voldoende specifiek en/of niet ter zake dienend, zodat het hof daaraan voorbijgaat. [appellant] zal als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in hoger beroep worden veroordeeld.
7
De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis van 20 juni 2013 voor zover het betreft de daarin in conventie uitgesproken veroordeling tot betaling van achterstallige huurpenningen tot en met december 2012, buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente;
in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellant] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan InBev te betalen:
een bedrag van € 12.612,50 wegens achterstallige huurpenningen tot en met de maand december 2012;
de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldata van de huur tot aan de dag van voldoening;
de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de facturen betreffende leveranties tot aan de dag van voldoening;
een bedrag van € 997,32 aan buitengerechtelijke kosten;
bekrachtigt het vonnis van 20 juni 2013 voor het overige;
bekrachtigt het eindvonnis van 11 juli 2013;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van InBev worden begroot op € 1.862,- aan verschotten en op € 2.895,- aan salaris advocaat;
verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, A.P. Zweers-van Vollenhoven en I. Bouter en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 december 2014.
griffier					rolraadsheer