ECLI:NL:GHSHE:2014:289
Gerechtshof SHE — Uitspraak 


GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.124.174/01
arrest van 11 februari 2014
in de zaak van
de gemeente Landerd,
gevestigd te Zeeland, gemeente Landerd,
appellante in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
hierna: de gemeente,
advocaat: mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen,
tegen
1
[geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats],
2.
Landerdse Beleggingen B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerden in principaal hoger beroep,
appellanten in incidenteel hoger beroep,
hierna: [geïntimeerden],
advocaat: mr. H.C.J. Oomen te Nijmegen,
op het bij exploot van dagvaarding van 1 maart 2013 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank 's-Hertogenbosch gewezen vonnis van 5 december 2012 tussen de gemeente als gedaagde en [geïntimeerden] als eisers.
1
Het geding in eerste aanleg (zaaknr.  207699 rolno. HAZA 10-493)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2
Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep;
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met productie;
- de akte van [geïntimeerden] houdende overlegging productie tevens houdende wijziging van eis;
- de akte houdende bezwaar tegen eiswijziging van de gemeente;
- de brief van mr. [NAAM]25 november 2013 die op de rol van 3 december 2013 als akte is geaccepteerd;
- de beslissing van de rolraadsheer d.d. 17 december 2013 op het bezwaar tegen de eiswijziging;
- het pleidooi, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd;
- de bij brief van 30 december 2013 door [X.] namens [geïntimeerden] toegezonden producties, die mr. [NAAM]heeft gebracht.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3
De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de beide memories.
4
De beoordeling
in principaal en incidenteel hoger beroep
4.1.
In het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank onder 2.1 t/m 2.19 weergegeven welke feiten tussen partijen vast staan. [geïntimeerden] hebben er in hun eerste grief op gewezen dat de rechtbank onder 2.19 bij vergissing heeft vermeld dat de gemeente conservatoir beslag heeft laten leggen op de locatie Voormalige Brandweerkazerne; dat beslag hebben [geïntimeerden] laten leggen. Voor het overige zijn de door de rechtbank vastgestelde feiten in hoger beroep niet bestreden zodat ze ook het hof tot uitgangspunt dienen. Naar het oordeel van het hof zijn met name de volgende feiten van belang.
4.1.1.
[geïntimeerde 1] (geïntimeerde sub 1) is eigenaar van de onroerende zaak aan de [straatnaam 1][huisnummer A] te Zeeland en Landerdse Beleggingen (geïntimeerde sub 2) is eigenaar van de onroerende zaak aan de [straatnaam 1][huisnummer B] en [straatnaam 1][huisnummer C] te Zeeland. Deze onroerende zaken van [geïntimeerden] zullen hierna tezamen “locatie Voormalige Klokkenluider” genoemd worden.
4.1.2.
[geïntimeerden] en de gemeente hebben op 1 mei 2007 een intentie-overeenkomst gesloten, neergelegd in een akte van die datum. Deze akte is opgesteld door de toenmalige gemeentesecretaris, de heer [gemeentesecretaris].
In de intentie-overeenkomst staat onder meer het volgende vermeld:
“
(..)
OVERWEGENDE:
-
dat de gemeente op zoek is naar een locatie voor vervangende nieuwbouw van de twee scholen; (..)
-
dat bij de nieuwbouw op de huidige locatie de panden [straatnaam 1][huisnummer A], [straatnaam 1][huisnummer B] en [straatnaam 1][huisnummer C] wellicht benodigd zijn voor inpassing/ontsluiting;
-
dat [geïntimeerden] bereid is deze panden aan de gemeente te verkopen mits de gemeente de locatie Morgenzon van hem koopt en hem voldoende compensatie wordt geboden voor de waarde van de locaties Morgenzon en [straatnaam 1][huisnummer A], [straatnaam 1][huisnummer B] en [straatnaam 1][huisnummer C], het beëindigen van de horeca-activiteiten en de verplaatsing van deze activiteiten naar elders; (..)
KOMEN HIERBIJ ALS VOLGT OVEREEN:
1. De Gemeente zal van [geïntimeerden] aankopen de locatie Morgenzon en eventueel de locatie Voormalige Klokkenluider [straatnaam 1][huisnummer A]/[straatnaam 1][huisnummer B]/[straatnaam 1][huisnummer C] zoals [geïntimeerden] deze aan de gemeente bereid is tegelijkertijd te verkopen voor een bedrag van € 600,00 per m² kosten koper indien van toepassing (..). Deze koopsom zal worden voldaan bij het passeren van de notariële akte van levering, uiterlijk voor 1 juli 2007.  Daarbij heeft Gemeente het recht om de lokatie Voormalige Klokkenluider [straatnaam 1][huisnummer A]/[straatnaam 1][huisnummer B]/[straatnaam 1][huisnummer C] op een later tijdstip dan 1 juli 2007 aan te kopen, waarbij de gemeente vanaf die datum (1juli 2007) de wettelijke rente over de koopprijs verschuldigd is tot aan datum akte. De gemeente heeft dit recht tot latere aankoop van de Voormalige Klokkenluider [straatnaam 1][huisnummer A]/[straatnaam 1][huisnummer B]/[straatnaam 1][huisnummer C] tot uiterlijk 1 januari 2008. Indien voor 1 juli 2008 de overdracht van eigendom van [straatnaam 1][huisnummer A]/[straatnaam 1][huisnummer B]/[straatnaam 1][huisnummer C] aan de gemeente niet heeft plaatsgevonden is verkoper [geïntimeerden] geheel vrij en niet meer gebonden aan dit recht van koop van gemeente. (..)
4. (..) Ter compensatie voor de locatie [straatnaam 1][huisnummer A]/[straatnaam 1][huisnummer B]/[straatnaam 1][huisnummer C] zal indien de gemeente deze locatie aankoopt worden aangeboden de locatie plein gemeentehuis waarvoor twee alternatieven zijn: de locatie aan de [straatnaam 1] of de locatie op de plek van de voormalige brandweerkazerne. Uitgangspunt voor deze compensatie zal zijn dat tenminste een gelijke bebouwbare oppervlakte zal worden aangeboden als thans bebouwd op locatie [straatnaam 1][huisnummer A]/[straatnaam 1][huisnummer B]/[straatnaam 1][huisnummer C]. Ontwikkeling van de lokatie voormalige brandweerkazerne voor woningbouw in combinatie met winkels- en bedrijfsruimte / kantoren is optimaal mogelijk als er door ruiling met het kerkbestuur kan worden gekomen tot een gedeeltelijke verplaatsing van het kerkhof naar de locatie Morgenzon. Als er geen ruiling met het kerkbestuur tot stand kan komen, zal slechts een beperktere invulling mogelijk zijn. De gemeente zal deze bouwrijpe grond aan [geïntimeerden] verkopen tegen de prijs per m2, die in 2007 bedraagt € 295,- per m2 excl. BTW en die daarna door de gemeenteraad op normaal gangbare wijze verhoogd kan worden.
Het op te stellen masterplan centrum Zeeland zal helderheid moeten geven over de in te vullen bouwlocaties.
Levering van deze bouwkavels zal in beginsel binnen 3 jaar plaatsvinden.
Als het gaat om de bouw van sociale woningen kan [geïntimeerden] hiervoor met woonmaatschappij Maasland een samenwerkingsovereenkomst sluiten.(..)”.
4.1.3.
De locatie Voormalige Klokkenluider heeft een oppervlakte van circa 1.650 m², waarvan 650 m² is bebouwd. De locatie Voormalige Brandweerkazerne heeft een oppervlakte van circa 880 m² en wordt ook wel “de Zandbak” genoemd.
4.1.4.
De verkoop en levering van de locatie Morgenzon door [geïntimeerden] aan de gemeente en de verkoop en levering van het door de gemeente ter compensatie aangeboden onroerend goed aan [geïntimeerden] hebben inmiddels plaatsgevonden.
4.1.5.
In december 2007 hebben partijen een overeenkomst tot verlenging recht van koop gesloten. Deze overeenkomst is neergelegd in een akte van 1 februari 2008.
In deze overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“(..)
KOMEN HIERBIJ ALS VOLGT OVEREEN:
1. Het recht van koop zoals vermeld in artikel 1 van de intentieovereenkomst d.d. 1 mei 2007 betreffende de hierna omschreven locatie “Voormalige Klokkenluider [straatnaam 1][huisnummer A]/[straatnaam 1][huisnummer B] en [straatnaam 1][huisnummer C] te Zeeland” wordt verlengd tot uiterlijk 1 april 2008.(..)
6. Gemeente vergoedt aan [geïntimeerden] rente over de koopsom. Deze vergoeding van rente bedraagt 8,0% per jaar over de periode vanaf 1 juli 2007 tot 31 december 2007 te berekenen over de koopsom van [straatnaam 1][huisnummer A]/[straatnaam 1][huisnummer B]/[straatnaam 1][huisnummer C] ten bedrage van 1647 m2 x € 600,00/m2 = € 988.200,-- en zal door gemeente per 1 januari 2008 worden uitbetaald aan [geïntimeerden]. Deze vergoeding strekt niet tot verrekening van de koopsom en zal niet behoeven te worden terugbetaald indien niet tot aankoop wordt besloten.
7. Over de periode van 1 januari 2008 tot 1 april 2008 vergoedt de gemeente aan [geïntimeerden] een rente van 10.0% per jaar over de koopsom, uit te betalen per 1 april 2008, ongeacht of tot aankoop wordt besloten en welke rentevergoeding eveneens niet strekt tot verrekening met de koopsom.
8. In het geval gemeente gebruik maakt van het recht van koop en de besluitvorming door de Raad eerst na 1 april 2008 plaats vindt, zal de rentevergoeding over de koopsom van 10.0% per jaar vanaf 1 januari 2008 doorlopen tot de datum van notariële overdracht en uitbetaling van de koopsom en zal de rentevergoeding worden voldaan per datum akte.
9. In geval gemeente gebruik maakt van het recht van koop en vervolgens de Raad de aankoop niet goedkeurt uiterlijk in april 2008, zal de rentevergoeding van 10.0% over de koopsom eindigen per 30 april, waarna binnen een week de rentevergoeding aan [geïntimeerden] zal worden voldaan.
10. Indien gemeente geen gebruik maakt van het recht van koop voor 1 april 2008 of indien gemeente wel tot aankoop over gaat maar vervolgens de Raad deze aankoop niet goedkeurt uiterlijk in april 2008, dan vervalt het recht van koop en zijn partijen geheel vrij, zonder dat partijen enige vergoeding over en weer verschuldigd zijn van kosten of schaden, uitgezonderd de vergoeding van de rente over de koopsom door gemeente aan [geïntimeerden], zoals hiervoor omschreven.(..)”
4.1.6.
De gemeente heeft [geïntimeerden] rente betaald tot en met 31 december 2008. Sindsdien heeft zij geen rente meer voldaan aan [geïntimeerden].
4.1.7.
Bij brief van 31 maart 2008 heeft de gemeente aan [geïntimeerden] meegedeeld dat zij gebruik wil maken van haar koopoptie met betrekking tot de locatie Voormalige Klokkenluider onder het voorbehoud dat de gemeenteraad daarmee zou instemmen.
4.1.8.
In oktober 2008 heeft de gemeente een (gewijzigde) concept-koopovereenkomst aan [geïntimeerden] toegezonden (versie 241008). Hierin is onder meer het volgende opgenomen:
“
(..)Artikel 12 Definities
Exploitatiegebied
De door [geïntimeerden] te bebouwen locatie omvattende een kavel (technisch en juridisch) bouwrijpe grond ter plaatse van de voormalige brandweerkazerne aan het Raadhuisplein te Zeeland (..).
Artikel 13 Exploitatiegebied, bebouwing en levering
1.(..) Het exploitatiegebied omvat een kavel bouwrijpe grond met een totale oppervlakte van 650 m2 (..) dan wel een grotere oppervlakte, indien voldaan wordt aan het gestelde in artikel 14, eerste lid. (..)
Artikel 14 Levering bouwrijpe grond/ exploitatiegebied
1.Het exploitatiegenbied met een oppervlakte van 650 m2 zal door de gemeente aan [geïntimeerden] in eigendom worden overgedragen (..). De gemeente is bereid tot overdracht van een grotere oppervlakte tegen dezelfde koopprijs per m2, indien een daarmee samenhangende vergroting van de bouwmogelijkheden de kwaliteit van het bouwplan, de functionele invulling daarvan, de afstemming met de naastgelegen winkelbebouwing, de parkeeroplossing en de wijze, waarop het laden en lossen wordt georganiseerd ten goede komt.(..)
”
4.1.9.
Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de omvang van de door de gemeente aangeboden compensatielocatie Voormalige Brandweerkazerne. [geïntimeerden] zijn van mening dat de compensatielocatie een oppervlakte van circa 880 m2 dient te hebben in plaats van de door de gemeente aangeboden 650 m2.
4.1.10.
Bij brief van 5 november 2009 heeft de gemeente [geïntimeerden] in gebreke gesteld. Volgens de gemeente komen [geïntimeerden] hun leveringsverplichting niet na door te weigeren de locatie Voormalige Klokkenluider aan haar te leveren.
4.1.11.
Bij brief van 2 december 2009 heeft de gemeente de ontbinding van de intentie-overeenkomst en de overeenkomst tot verlenging van koop ingeroepen voor wat betreft de locatie Voormalige Klokkenluider en Voormalige Brandweerkazerne.
4.1.12.
[geïntimeerden] heeft conservatoir beslag laten leggen op de locatie Voormalige Brandweerkazerne.
4.2.
[geïntimeerden] vorderden in eerste aanleg (samengevat):
primair:
1. een verklaring voor recht dat de ontbinding zonder rechtsgrond is ingeroepen en dat de overeenkomst tussen partijen nog steeds geldt,
2. veroordeling van de gemeente tot het verlenen van alle noodzakelijke medewerking aan de verkoop van de locatie Voormalige Brandweerkazerne van circa 880 m2 aan Landerdse Beleggingen onder de voorwaarden als genoemd in de intentie-overeenkomst van 1 mei 2007 en verder uitgewerkt in de concept-koopovereenkomst van oktober 2008, met dien verstande dat de door de gemeente geaccepteerde aanpassingen alsmede de aanpassing dat er circa 880 m2 zal worden verkocht en geleverd, nog worden doorgevoerd,
alsmede veroordeling van de gemeente tot het tegelijkertijd verlenen van alle noodzakelijke medewerking aan de aankoop en levering van de locatie Voormalige Klokkenluider onder de voorwaarden als vermeld in de genoemde intentie-overeenkomst en verder uitgewerkt in de concept-koopovereenkomst van oktober 2008, met dien verstande dat de door de gemeente geaccepteerde aanpassingen worden doorgevoerd,
3. veroordeling van de gemeente om de door haar conform het bepaalde in artikel 8 van de overeenkomst verlenging recht van koop van 1 februari 2008 verschuldigde rente vanaf 1 januari 2009 tot aan de datum van de notariële overdracht te voldoen,
zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom;
subsidiair:
1. een verklaring voor recht dat de ontbinding zonder rechtsgrond is ingeroepen en dat de overeenkomst tussen partijen nog steeds geldt,
2. een verklaring voor recht dat de gemeente jegens [geïntimeerden] aansprakelijk is voor de schade die zij hebben geleden dan wel nog zullen lijden als gevolg van de wanprestatie van de gemeente,
3. veroordeling van de gemeente om bij wijze van schadevergoeding aan [geïntimeerden] te voldoen een bedrag gelijk aan het door de gemeente conform het bepaalde in artikel 8 van de overeenkomst verlenging recht van koop van 1 februari 2008 verschuldigde rentebedrag vanaf 1 januari 2009 tot aan de datum van het vonnis,
4. veroordeling van de gemeente tot vergoeding aan [geïntimeerden] van de door hen geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat,
primair en subsidiair:
veroordeling van de gemeente in de kosten van deze procedure, inclusief de beslagkosten.
4.3.
De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep voor recht verklaard dat de ontbinding van de intentie-overeenkomst van 1 mei 2007 en van de overeenkomst tot verlenging recht van koop van 1 februari 2008 door de gemeente niet rechtsgeldig is ingeroepen en dat deze overeenkomsten tussen partijen nog steeds gelden. De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerden] voor het overige afgewezen en de proceskosten gecompenseerd.
4.4.
[geïntimeerden] hebben hun vorderingen in hoger beroep gewijzigd, behalve de hiervoor onder 1 primair en subsidiair vermelde vordering die door de rechtbank is toegewezen. De gewijzigde vorderingen zijn door [geïntimeerden] in hun memorie van grieven in incidenteel appel als volgt geformuleerd:
primair:
1. de gemeente Landerd te veroordelen om binnen 15 dagen na het in deze te wijzen
arrest, alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de verkoop van de partijen
bekende Locatie Voormalige Brandweerkazerne van ca. 880 m2 aan Landerdse
Beleggingen B.V. zoals gearceerd weergegeven op de tekening welke als productie
9a bij dagvaarding in eerste aanleg is overgelegd, onder de voorwaarden als
genoemd in de intentie-overeenkomst d.d. 1 mei 2007 en verder uitgewerkt in de
koopovereenkomst versie 241008 met dien verstande dat de door de gemeente
Landerd geaccepteerde aanpassingen zoals hiervoor in punt 32 verwoord alsmede de
aanpassing dat er ca. 880 m2 zal worden verkocht en geleverd, nog worden
doorgevoerd;
2. de gemeente Landerd te veroordelen om tegelijkertijd alle noodzakelijke
medewerking te verlenen aan de aankoop door en levering aan de gemeente Landerd
van de locatie [straatnaam 1][huisnummer A]/[straatnaam 1][huisnummer B]/[straatnaam 1][huisnummer C] van [geïntimeerde 1] en Landerdse
Beleggingen B.V. onder de voorwaarden als genoemd in de intentie-overeenkomst
d.d. 1 mei 2007 en verder uitgewerkt in de koopovereenkomst versie 241008 met
dien verstande dat de door de gemeente Landerd geaccepteerde aanpassingen zoals
hiervoor in punt 32 verwoord worden doorgevoerd;
3. de gemeente Landerd te veroordelen om binnen 5 werkdagen na het in dezen te
wijzen arrest aan [geïntimeerde 1] en Landerdse Beleggingen B.V. te voldoen de
conform het bepaalde in artikel 8 van de overeenkomst verlenging recht van koop (2e
versie 01-02-2008) verschuldigde rente van 10 % per jaar over de periode 1 januari
2009 tot aan de datum van arrest althans tot aan een datum door Uw Gerechtshof in
goede justitie te bepalen;
4. te verklaren voor recht dat de gemeente Landerd ten tijde van de notariële overdracht
van het onroerend goed [straatnaam 1][huisnummer A]/[straatnaam 1][huisnummer B]/[straatnaam 1][huisnummer C] de door de gemeente Landerd
conform het bepaalde in artikel 8 van de overeenkomst verlenging recht van koop (2e
versie 01-02-2008) verschuldigde rente verschuldigd is van 10 % per jaar over de
periode vanaf de datum van het onderhavige arrest tot aan de datum van de notariële
overdracht aan [geïntimeerde 1] en Landerdse Beleggingen BV. te voldoen;
5. te bepalen dat de gemeente Landerd voor iedere dag dat zij in strijd handelt met het
hiervoor gevorderde aan [geïntimeerde 1] en Landerdse Beleggingen B.V. een
dwangsom verbeurt van € 10.000,00 met een maximum van € 500.000,00;
subsidiair:
1. te verklaren voor recht dat de gemeente Landerd jegens [geïntimeerde 1] en
Landerdse Beleggingen B.V. aansprakelijk is voor de schade die [geïntimeerde 1] en
Landerdse Beleggingen B.V. hebben geleden c.q. nog zullen lijden als gevolg van de
wanprestatie van de gemeente Landerd;
2. de gemeente Landerd te veroordelen om bij wijze van schadevergoeding binnen 15
dagen na het in deze te wijzen arrest aan [geïntimeerde 1] en Landerdse
Beleggingen B.V. te voldoen een bedrag gelijk aan het door de gemeente Landerd op
basis van het bepaalde in artikel 8 van de overeenkomst verlenging recht van koop
(2e versie 01-02-2008) verschuldigde rentebedrag vanaf 1 januari 2009 tot aan de
datum van het vonnis, althans tot aan een datum als door Uw Gerechtshof in goede
justitie te bepalen, althans tot en met 2 december 2009;
3. de gemeente Landerd te veroordelen tot vergoeding aan [geïntimeerde 1] en
Landerdse Beleggingen B.V. door toedoen van de gemeente Landerd verder nog
geleden c.q. nog te lijden schade, nader op te maken bij staat;
zowel primair als subsidiair:
alles met veroordeling van de gemeente Landerd in de kosten van het geding in de beide
instanties inclusief de kosten van het gelegde beslag, waaronder begrepen de nakosten
ter hoogte van € 131,00 zonder betekening, dan wel € 199,00 in het geval van
betekening, te voldoen binnen zeven dagen na dagtekening van het in deze te wijzen
arrest en — voor het geval voldoening van de kosten niet binnen de gestelde termijn
plaatsvindt — te vermeerderen met de wettelijke rente over de kosten te rekenen vanaf
bedoelde termijn voor voldoening.
4.5.
De gemeente heeft tegen de hiervoor bedoelde eiswijziging geen bezwaar gemaakt.
4.6.
[geïntimeerden] hebben bij akte d.d. 12 november 2013 hun eis in hoger beroep opnieuw gewijzigd. Het tegen die eiswijziging door de gemeente aangevoerde bezwaar is door de rolraadsheer gegrond verklaard.
Het voorgaande betekent dat het hof recht zal doen op basis van de vordering van [geïntimeerden] zoals hiervoor weergegeven onder 4.4.
4.7.
Met de door partijen aangevoerde grieven is het geschil tussen partijen in volle omvang ter beoordeling aan het hof voorgelegd.
Dat geschil laat zich aldus samenvatten dat partijen het oneens zijn over de uitleg van de intentie-overeenkomst d.d. 1 mei 2007, in het bijzonder ten aanzien van de volgende twee punten:
a. a) dient de gemeente – nu zij gebruik heeft gemaakt van de koopoptie ten aanzien van de locatie Voormalige Klokkenluider - aan [geïntimeerden] een aanbod te doen tot koop van de volledige locatie Voormalige Brandweerkazerne (groot 880 m2) of kan worden volstaan met het aanbieden van een deel van die locatie groot 650 m2?
b) is de verplichting van [geïntimeerden] tot levering van de locatie Voormalige Klokkenluider aan de gemeente afhankelijk van de overeenstemming van partijen omtrent de verkoop door de gemeente aan [geïntimeerden] van de locatie Voormalige Brandweerkazerne?
In samenhang hiermee zijn partijen het oneens over de vraag of [geïntimeerden] tekort geschoten zijn in hun verplichting tot levering aan de gemeente van de locatie Voormalige Klokkenluider en over de vraag of de gemeente gerechtigd was de intentie-overeenkomst d.d. 1 mei 2007 en de overeenkomst verlenging recht van koop d.d. 1 februari 2008 te ontbinden.
Tenslotte zijn partijen het oneens over de vraag of de gemeente ook na 31 december 2008 nog gehouden is de in de overeenkomst van 1 februari 2008 opgenomen rentevergoeding aan [geïntimeerden] te betalen.
4.8.
De rechtbank heeft ten aanzien van de hiervoor onder a) genoemde vraag geoordeeld dat niet kan worden vastgesteld dat partijen bij het sluiten van de intentie-overeenkomst zijn overeengekomen dat aan [geïntimeerden] de gehele locatie Voormalige Brandweerkazerne met een oppervlakte van 880 m2 zou worden aangeboden en dat daarmee evenmin is komen vast te staan dat de gemeente toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de intentie-overeenkomst door [geïntimeerden] 650m2 bebouwbare grond aan te bieden.
De grieven 2 tot en met 4 van [geïntimeerden] in het incidenteel appel zijn tegen dit oordeel gericht.
4.9.
Ten aanzien van de hiervoor onder b) genoemde vraag heeft de rechtbank geoordeeld dat de uitleg die [geïntimeerden] hebben gegeven aan de intentie-overeenkomst, namelijk dat partijen de bedoeling hebben gehad dat de beide verkopen onlosmakelijk aan elkaar gekoppeld zouden zijn, meer voor de hand ligt dan de uitleg die de gemeente heeft gegeven. De rechtbank heeft vervolgens, gelet op de koppeling tussen de twee verkopen, geoordeeld dat de gemeente onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de intentie-overeenkomst door [geïntimeerden], zodat er geen grond was voor ontbinding van de twee overeenkomsten.
De eerste twee grieven van de gemeente in het principaal appel zijn tegen dit oordeel van de rechtbank gericht.
4.10.
Wat betreft de gevorderde rentevergoeding heeft de rechtbank (onder 4.18 van het vonnis waarvan beroep) overwogen:
“Gelet op het oordeel van de rechtbank in r.o. 4.8 dat niet is komen vast te staan dat de gemeente toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van de intentie-overeenkomst, is er geen grondslag voor de (onder 3, van de subsidiaire) vordering om de gemeente bij wijze van schadevergoeding te veroordelen tot betaling van een bedrag gelijk aan het door de gemeente op grond van artikel 8 van de overeenkomst tot verlenging recht van koop verschuldigde rentebedrag vanaf 1 januari 2009 tot aan de datum van het vonnis.”
De vijfde grief van [geïntimeerden] in het incidenteel appel heeft betrekking op deze kwestie.
4.11.
Het hof overweegt omtrent de grieven van partijen het volgende.
Partijen zijn het oneens over de uitleg van de tussen hen gesloten intentie-overeenkomst, in het bijzonder omtrent de punten die hiervoor in rechtsoverweging 4.7 onder a) en b) zijn genoemd.
In een situatie als deze geldt voor de beoordeling als maatstaf dat de betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst door de rechter moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen. De taalkundige betekenis van bewoordingen van het omstreden beding zal vaak van groot belang zijn, maar dat wil niet zeggen dat deze doorslaggevend is. De overige omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat een andere betekenis aan de bepaling moet worden gehecht. Beslissend blijft de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en hetgeen zij wat dat betreft redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101).
4.12.
In de intentie-overeenkomst d.d. 1 mei 2007 verklaart de gemeente zich bereid om van [geïntimeerden] de locatie Morgenzon te kopen en verklaren [geïntimeerden] zich bereid die locatie aan de gemeente verkopen voor een bedrag van € 600,- per m2 kosten koper; wat betreft de locatie Voormalige Klokkenluider heeft de gemeente een optie tot koop bedongen voor dezelfde prijs per m2.
Omdat, met de overdracht aan de gemeente van de locaties Morgenzon en Voormalige Klokkenluider, de exploitatie van beide horecalocaties door [geïntimeerden] werd prijsgegeven, wensten zij te worden gecompenseerd met bouwpercelen elders in de gemeente teneinde deze tot ontwikkeling te brengen.
De bedongen compensatie is in de intentie-overeenkomst als volgt geformuleerd:
“4. (…) Als compensatie voor de exploitatie van de Morgenzon zal de gemeente aan [geïntimeerden] een alternatief aanbieden, waarbij aan [geïntimeerden] bouwrijpe grond voor woningbouw in Landerd, bij voorkeur in Zeeland en eventueel in Schaijk zal worden verkocht tegen de prijs per m2, die in 2007 bedraagt € 295,- per m2 excl BTW (…) Bebouwing vindt plaats conform het door de raad vast testellen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan. Levering van deze bouwkavels zal in beginsel binnen 3 jaar plaatsvinden. Ter compensatie voor de locatie [straatnaam 1][huisnummer A]/[straatnaam 1][huisnummer B]/[straatnaam 1][huisnummer C] zal indien de gemeente deze locatie aankoopt worden aangeboden de locatie plein gemeentehuis waarvoor twee alternatieven zijn: de locatie aan de [straatnaam 1] of de locatie op de plek van de voormalige brandweerkazerne. Uitgangspunt voor deze compensatie zal zijn dat tenminste een gelijke bebouwbare oppervlakte zal worden aangeboden als thans bebouwd op locatie [straatnaam 1][huisnummer A]/[straatnaam 1][huisnummer B]/[straatnaam 1][huisnummer C]. (…) De gemeente zal deze bouwrijpe grond aan [geïntimeerden] verkopen tegen de prijs per m2, die in 2007 bedraagt € 295,- per m2 excl. BTW en die daarna door de gemeenteraad op normaal gangbare wijze verhoogd kan worden.”
Omtrent de levering van de locatie Morgenzon en de ten aanzien van die locatie beoogde compensatie zijn partijen het eens geworden, met dien verstande dat partijen het over de beoogde compensatie eens zijn geworden nadat de levering van de locatie Morgenzon aan de gemeente had plaatsgevonden.
4.13.
Naar het oordeel van het hof biedt de inhoud van de intentie-overeenkomst geen aanknopingspunten voor het standpunt van [geïntimeerden] dat zij zich slechts hebben verbonden tot levering aan de gemeente van de locatie Voormalige Klokkenluider indien tussen partijen volledige overeenstemming zou zijn bereikt omtrent een door de gemeente aan te bieden locatie ter compensatie. Immers: ten aanzien van de locatie Voormalige Klokkenluider had de gemeente een koopoptie bedongen met een nauwkeurige omschrijving van oppervlakte en koopprijs; doordat de gemeente op 31 maart 2008 gebruik heeft gemaakt van de koopoptie is tussen partijen met  betrekking tot de locatie Voormalige Klokkenluider een volwaardige overeenkomst tot stand gekomen (artikel 6:219 lid 3 BW in samenhang met artikel 6:217 BW).
Dit laatste kan niet gezegd worden ten aanzien van de bouwrijpe grond die door de gemeente aan [geïntimeerden] zou worden aangeboden: in de intentie-overeenkomst valt niet méér te lezen dan dat de aankoop door de gemeente van de locatie Voormalige Brandweerkazerne voor haar de verplichting in het leven riep om aan [geïntimeerden] bouwrijpe grond ter compensatie aan te bieden, zoals ook was geschied na de aankoop door de gemeente  van de locatie Morgenzon. Een concrete aanduiding van deze compensatie is niet gegeven in de intentie-overeenkomst en kon ook niet gegeven worden omdat die concrete aanduiding afhankelijk was van het nog op te stellen Masterplan centrum Zeeland, met dien verstande dat in de intentie-overeenkomst als uitgangspunt is opgenomen dat ter compensatie “
tenminste een gelijke bebouwbare oppervlakte zal worden aangeboden als thans bebouwd op locatie [straatnaam 1][huisnummer A]/[straatnaam 1][huisnummer B]/[straatnaam 1][huisnummer C].”
Partijen zijn het erover eens dat de hier bedoelde bebouwbare oppervlakte 650 m2 bedraagt.
4.14.
Naar het oordeel van het hof kan ook in de overgelegde correspondentie en/of in de getuigenverklaringen die bij gelegenheid van het voorlopig getuigenverhoor in eerste aanleg zijn afgelegd, onvoldoende steun worden gevonden voor het standpunt van [geïntimeerden] dat zij zich slechts hebben verplicht tot levering aan de gemeente van de locatie Voormalige Klokkenluider op voorwaarde dat tussen partijen volledige overeenstemming zijn bereikt omtrent een compensatie-locatie. De getuige [getuige 1], die namens [geïntimeerden] de onderhandelingen over de intentie-overeenkomst heeft gevoerd, heeft verklaard:
“Ten aanzien van de panden aan de [straatnaam 1] is overeengekomen dat [geïntimeerden] deze panden aan de gemeente zou verkopen tegen een nadere koopsom en dat hij verder als compensatie een terrein zou kunnen krijgen gelegen aan de noordzijde hetzij aan de zuidzijde van het [plein] (…) Voor wat betreft die locaties is er niet over een aantal vierkante meters gesproken. Dat was op dat moment ook niet mogelijk omdat nog geen beslissing was gevallen over de vraag welk terrein [geïntimeerden] als compensatie zou krijgen, hetzij aan de noordzijde hetzij aan de zuidzijde terwijl het ook nog mogelijk was dat het terrein aan de zuidzijde groter zou worden door verplaatsing van het kerkhof dat daar juist achter was gelegen. Op instigatie van [geïntimeerden] is uiteindelijk in de overeenkomst wel een minimum aantal compensabele bebouwbare vierkante meters van 650 opgenomen.”
De getuige [gemeentesecretaris], die als (voormalig) gemeentesecretaris de onderhandelingen namens de gemeente heeft gevoerd heeft dienaangaande verklaard:
“Ik merk op dat het destijds nog niet duidelijk was of [geïntimeerden] als compensatie een stuk aan de noordkant van het plein zou kunnen kopen of aan de noordkant
(bedoeld is: de zuidkant, opmerking hof),
de zogenaamde “zandbak”. Dat had te maken met het feit dat nog niet duidelijk was hoe het stedenbouwkundig plan gestalte zou krijgen.”
De getuige [getuige 2] (voormalige wethouder van de gemeente) heeft weliswaar verklaard dat hij de intentie-overeenkomst steeds heeft gezien als een “packagedeal” in die zin dat verkoop aan de gemeente van de locatie Voormalige Klokkenluider afhankelijk was van de verkoop door de gemeente aan [geïntimeerden] van een locatie ter compensatie, maar het hof acht deze verklaring in het licht van de overige feiten en omstandigheden ontoereikend om te concluderen dat [geïntimeerden] zich slechts hadden verbonden tot levering van de locatie Voormalige Klokkenluider op voorwaarde dat tussen partijen volledige overeenstemming was bereikt omtrent een compensatielocatie.
4.15.
Het hof concludeert in het licht van het voorgaande, dat de intentie-overeenkomst d.d. 1 mei 2007 voor de gemeente de verplichting meebracht om, nadat door haar gebruik was gemaakt van de optie tot aankoop van de locatie Voormalige Klokkenluider, aan [geïntimeerden] een van de twee in de intentie-overeenkomst genoemde compensatielocaties aan te bieden met een minimaal bebouwbare oppervlakte van 650 m2.
Ter beoordeling staat vervolgens het geschil tussen partijen of de gemeente al dan niet aan haar hier genoemde verplichting heeft voldaan. [geïntimeerden] stellen zich op het standpunt dat dit niet het geval is. Zij stellen dat de gemeente, nadat partijen het eens waren geworden over de locatie Voormalige Brandweerkazerne als compensatielocatie, aan hen de volledige locatie groot 880 m2 (onvoorwaardelijk) had moeten aanbieden. De gemeente heeft dit standpunt bestreden.
4.16.
Naar het oordeel van het hof kan de vraag of [geïntimeerden] ingevolge de intentie-overeenkomst aanspraak kunnen maken op de hele locatie Voormalige Brandweerkazerne groot 880 m2 dan wel (slechts) op een bouwblok van 650 m2, in het midden blijven. Immers: in de loop van de onderhandelingen tussen partijen in 2008 heeft de gemeente aan [geïntimeerden] de mogelijkheid geboden om de hele locatie Voormalige Brandweerkazerne groot 880 m2 aan te kopen, met dien verstande dat het door [geïntimeerden] te ontwikkelen plan zou dienen te voldoen aan de eisen van de gemeente op het punt van de functionele invulling, de afstemming met de naastgelegen winkelbebouwing, de parkeeroplossing en de wijze waarop de bevoorrading van de winkels zou worden georganiseerd. Dit blijkt onder meer uit artikel 14 lid 1 van de door de gemeente in oktober 2008 opgestelde concept-koopovereenkomst (productie 8 bij inleidende dagvaarding) en uit de brief van de gemeente aan ing. [getuige 1] d.d. 21 januari 2009 (productie 6 bij memorie van grieven).
4.17.
Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] redelijkerwijs niet mochten verwachten dat de locatie Voormalige Brandweerkazerne onvoorwaardelijk aan hen zou worden aangeboden. Het moet voor hen duidelijk zijn geweest, gelet op de inhoud van de intentie-overeenkomst en op hetgeen in het kader van de totstandkoming van de intentie-overeenkomst was besproken, dat de concretisering van de compensatielocatie afhankelijk was van de uitkomst van nadere onderhandelingen met de gemeente, mede op basis van een nog te ontwikkelen plan voor het centrum van Zeeland, te meer nu dit ook de gang van zaken was geweest bij de aanbieding van een compensatielocatie voor de verkoop door [geïntimeerden] van de locatie Morgenzon.
4.18.
Naar het oordeel van het hof is niet gebleken dat de gemeente met betrekking tot het plan voor de locatie Voormalige Brandweerkazerne onredelijke eisen aan [geïntimeerden] heeft gesteld.
[geïntimeerden] hebben weliswaar gesteld dat zij, naar aanleiding van de door de gemeente gestelde eisen een schetsplan hebben ingediend en dat de gemeente nooit op dat schetsplan heeft gereageerd, maar die stelling strookt niet met de verklaring van de getuige [getuige 1] die namens [geïntimeerden] met de gemeente heeft onderhandeld. Deze getuige heeft immers verklaard:
“Het schetsplan dat [geïntimeerden] had laten maken en dat uiteindelijk uitkwam op ongeveer 800 m2 bebouwd oppervlak, ondervond tegenstand bij de gemeente met name op het punt van parkeren en de ontsluiting van het bebouwde. Ook het feit dat in het schetsplan mede was opgenomen een terrein dat al in eigendom bij [geïntimeerden] was en niet tot het voormalige brandweerkazerne terrein behoorde, gaf aanleiding tot discussie.”
Feiten of omstandigheden die het hiervoor bedoelde standpunt van [geïntimeerden] zouden kunnen ondersteunen zijn niet gesteld of gebleken.
4.19.
Van de zijde van [geïntimeerden] is bij gelegenheid van het pleidooi bij het hof benadrukt dat de gemeente niet daadwerkelijk met [geïntimeerden] tot overeenstemming wilde komen omdat de plannen die de gemeente voor het centrum van Zeeland had inmiddels waren gewijzigd. De gemeente heeft dit betwist.
Naar het oordeel van het hof is de hier bedoelde stelling van [geïntimeerden] onvoldoende onderbouwd, dit in het licht van de in het geding gebrachte correspondentie die betrekking heeft op de onderhandelingen tussen partijen in 2008. Uit die correspondentie kan in redelijkheid niet anders worden geconcludeerd dan dat van de zijde van de gemeente serieus is getracht tot overeenstemming te komen met [geïntimeerden].
4.20.
Het hof concludeert op grond van het voorgaande dat de gemeente aan haar verplichtingen ingevolge de intentie-overeenkomst jegens [geïntimeerden] heeft voldaan en dat [geïntimeerden] niet gerechtigd waren tot opschorting van hun verplichting om de locatie Voormalige Klokkenluider aan de gemeente te leveren.
Nu [geïntimeerden], ondanks ingebrekestelling, niet bereid waren om hun verplichting tot levering na te komen, was de gemeente gerechtigd de intentie-overeenkomst en de daarmee samenhangende overeenkomst verlenging recht van koop d.d. 1 februari 2008 te ontbinden.
4.21.
Het voorgaande betekent dat de drie grieven van de gemeente in principaal appel terecht zijn aangevoerd en dat de grieven 2 tot en met 4 van [geïntimeerden] in incidenteel appel falen.
4.22.
De vijfde grief van [geïntimeerden] heeft betrekking op de door de gemeente te betalen rentevergoeding zoals vermeld in de overeenkomst verlenging recht van koop d.d. 1 februari 2008.
Die grief is in zoverre terecht aangevoerd, dat de rechtbank ten onrechte niet heeft beslist op de primaire vordering van [geïntimeerden] tot nakoming van de renteverplichting na 31 december 2008, dit conform artikel 8 van de overeenkomst van 1 februari 2008.
4.23.
In artikel 8 van de overeenkomst verlenging recht van koop is bepaald dat de gemeente aan [geïntimeerden] een rentevergoeding verschuldigd is over de koopsom voor de locatie Voormalige Klokkenluider (die volgens artikel 6 € 988.200,- bedraagt) van 10 % per jaar vanaf 1 januari 2008 tot aan de datum van notariële overdracht en uitbetaling van de koopsom.
De gemeente heeft de overeengekomen rentevergoeding betaald tot en met 31 december 2008.
4.24.
Voor de beantwoording van de vraag of de gemeente ook na 31 december 2008 nog gehouden is tot rentebetaling is het volgende van belang.
Bij brief van 11 maart 2009 (verzonden 12 maart 2009) aan ing. [getuige 1] heeft de gemeente [geïntimeerden] gesommeerd om tot levering van de locatie Voormalige Klokkenluider over te gaan met aankondiging dat – bij niet nakoming – tot opschorting van de verplichtingen van de gemeente zou worden overgegaan.
Toen niet aan de sommatie werd voldaan was de gemeente gerechtigd haar verplichting tot rentebetaling op te schorten (vergelijk HR 8 maart 2002 ECLI:NL:HR:2002:AD7343). Omdat de gemeente vervolgens de intentie-overeenkomst en de overeenkomst verlenging recht van koop heeft ontbonden, is het gevolg dat de gemeente is bevrijd van haar verplichting om nog rentebetalingen te voldoen (vergelijk HR 5 oktober 2012 ECLI:NL:HR:2012:BW8307, rechtsoverweging 3.5)
4.25.
Voor toewijzing van een rentevergoeding bij wijze van vervangende schadevergoeding bestaat, in het licht van hetgeen in het voorgaande is overwogen, geen grond.
Dit betekent dat de vijfde grief van [geïntimeerden] faalt.
4.26.
[geïntimeerden] hebben bewijs van hun stellingen aangeboden, maar dat bewijsaanbod wordt door het hof als onvoldoende concreet gepasseerd. Met name is door hen niet aangegeven welke andere getuigen zij zouden willen horen op welke punten dan wel wat de reeds gehoorde getuigen meer of anders zouden kunnen verklaren dan zij reeds hebben gedaan.
4.27.
De conclusie is dat het vonnis van de rechtbank niet in stand kan blijven. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [geïntimeerden] integraal afwijzen.
[geïntimeerden] dienen als de in het ongelijk gestelde partijen te worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
4.28.
De grieven zes en zeven van [geïntimeerden] behoeven, gelet op het voorgaande, geen bespreking meer.
5
De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel hoger beroep
vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:
wijst alle vorderingen van [geïntimeerden] af;
veroordeelt [geïntimeerden] in de proceskosten van beide instanties en begroot die kosten aan de zijde van de gemeente als volgt:
wat betreft de eerste aanleg op € 262,- voor griffierechten en op € 1.582,- voor salaris advocaat;
wat betreft het hoger beroep op € 92,82 voor dagvaardingskosten, € 683,- voor griffierecht en op € 2.682,- voor salaris advocaat [NAAM]€ 1.341,- voor salaris in incidenteel appel;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, I.B.N. Keizer en W.A. van Veen is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 februari 2014.