ECLI:NL:RBDHA:2026:1660, Rechtbank Den Haag, 05-01-2026, 23/5721
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2026-01-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Samenvatting: Uitspraak van de meervoudige kamer van de rechtbank Den Haag. Eiser is het niet eens met de hoogte van de hem toegekende tegemoetkoming voor planschade en deskundigenkosten, en de afwijzing van zijn verzoek om toekenning van nadeelcompensatie. Het college heeft het verzoek om nadeelcompensatie terecht afgewezen. Ook is geen sprake van indirecte planschade. Eiser heeft wel directe planschade geleden. Beroep gegrond. Overschrijding redelijke termijn 6 EVRM.

RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: SGR 23/5721
    
    
      uitspraak van de meervoudige kamer van 5 januari 2026 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigden: mr. E.G.J.M. Meijer en E.H. Elmendorp),
    
    
      en
    
    
    het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, 
    (gemachtigde: mr. M.C. Remeijer-Schmitz).
    
    
      en
    
    
    de Staat der Nederlanden (minister van Justitie en Veiligheid)
    
    
    Samenvatting
    
    
      1. Deze uitspraak gaat over de aanvraag voor tegemoetkoming in planschade en toekenning van nadeelcompensatie. Eiser is het niet eens met de hoogte van de hem toegekende tegemoetkoming voor planschade en deskundigenkosten. Hij is het ook niet eens met de afwijzing van zijn verzoek om nadeelcompensatie. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de afwijzing van de aanvraag.
    
    
    
      1.1.
      De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college het verzoek om nadeelcompensatie terecht heeft afgewezen en dat eiser geen indirecte planschade heeft. Eiser heeft wel directe planschade geleden. Het college heeft beoogd om deze planschade te vergoeden met een tegemoetkoming in natura door eiser zijn bouwmogelijkheden weer terug te geven. Daarbij heeft het college echter miskend dat onder het oude planologische regime geen maximale bouwhoogte per bouwlaag gold. Het beroep is dus gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
    
    
      1.2.
      Deze uitspraak is beperkt tot een oordeel over tegemoetkoming in planschade in natura en de overschrijding van de redelijke termijn. Voor het oordeel over de overige beroepsgronden verwijst de rechtbank naar de uitspraak in zaak 23/5727, die gelijktijdig met deze zaak op zitting is behandeld.
      
    
    
      1.3.
      Onder 2 staat het procesverloop in deze zaak. Onder 3 staat de verwijzing naar de uitspraak in zaak 23/5727. Onder 4 staan de van belang zijnde feiten en omstandigheden die hebben geleid tot het bestreden besluit. De beoordeling door de rechtbank volgt vanaf 5. Daarbij gaat de rechtbank onder 6 in op de directe planschade en tegemoetkoming in natura. Daarna gaat de rechtbank onder 7 in op de deskundigenkosten en onder 8 op de overschrijding van de redelijke termijn. Aan het eind staat de beslissing van de rechtbank en de gevolgen daarvan.
      
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      2. Eiser heeft het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade en toekenning van nadeelcompensatie. Het college heeft met het besluit van 8 november 2021 een tegemoetkoming in natura toegekend voor directe planschade en een vergoeding voor deskundigenkosten. Voor het overige heeft het college de aanvraag afgewezen. Met het bestreden besluit van 7 juli 2023 op het bezwaar van eiser is het college bij dit besluit gebleven. 
    
    
    
      2.1.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. 
      
    
    
      2.2.
      Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      2.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 14 oktober 2025 op zitting behandeld tegelijk met zaken 23/5716, 23/5719, 23/5724, 23/5726, 23/5727, 23/5728, 23/5731, 23/5732, 23/5734, 23/5735, 23/5736, 23/5737, 23/5738 en 23/5739. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigden van eiser, de gemachtigde van het college, [naam] namens het college en mr. C.M.L. van der Lee als deskundige van het college. 
      
    
    
      2.4.
      Naar aanleiding van het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft de rechtbank de Staat als partij aangemerkt.
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Verwijzing naar uitspraak in zaak SGR 23/5727
      
    
    3. Deze zaak is tegelijk behandeld met onder meer de zaak SGR 23/5727. Die zaak gaat over een vergelijkbaar verzoek om tegemoetkoming in planschade en toekenning van nadeelcompensatie. Voor een uitgebreidere toelichting op de achtergrond en totstandkoming van het bestreden besluit verwijst de rechtbank naar die uitspraak. 
    
    
      
        Totstandkoming van het bestreden besluit
      
    
    4. Eiser is eigenaar van een woning aan de [adres 1] . Eiser stelt dat hij schade ondervindt door het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ” en latere herzieningen daarvan. Hij heeft daarom op 6 februari 2020 bij het college een verzoek om tegemoetkoming in planschade en toekenning van nadeelcompensatie ingediend. Hij schat dat zijn schade € 3.000.000,- bedraagt. 
    
    
      4.1.
      Het college heeft het verzoek van eiser voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). SAOZ heeft op 18 juni 2021 advies uitgebracht. In het advies is een vergelijking gemaakt tussen het oude bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ” en het nieuwe bestemmingsplan. SAOZ concludeert dat geen van de door eiser genoemde schadefactoren heeft geleid tot indirecte planschade. SAOZ concludeert dat wel sprake is van directe planschade, omdat onder het nieuwe planologische regime een hoofdgebouw met een kleiner bruto vloeroppervlak gerealiseerd mag worden dan onder het oude planologische regime. Daardoor is in totaal 569 m² bruto woonoppervlak komen te vervallen (284,50 m² op de begane grond en 284,50 m² op de eerste verdieping).
      
    
    
      4.2.
      Een taxateur heeft het nadeel gewaardeerd. Volgens de taxatie leidt een vergroting van het hoofdgebouw met 569 m2 tot een waardetoevoeging van € 1.422.000,-. Daar staat € 1.113.000,- aan stichtingskosten tegenover. De directe planschade bestaat voor eiser uit € 309.000,-. 
      
    
    
      4.3.
      SAOZ heeft geconcludeerd dat de planologische ontwikkeling in dit geval niet voor de hand liggend was omdat geen enkele ruimte meer aanwezig is voor aanpassingen en uitbreidingen. Er bestaat daarom geen aanleiding om een aftrek vanwege normaal maatschappelijk risico toe te passen. SAOZ heeft daarom geadviseerd om een tegemoetkoming van € 309.000,- of in natura toe te kennen. 
      
    
    
      4.4.
      Ten aanzien van het verzoek om toekenning van nadeelcompensatie heeft SAOZ geconcludeerd dat het college voor de ontwikkeling van het gebied Vroondaal alleen het bestemmingsplan heeft vastgesteld en geen andere publiekrechtelijke besluiten heeft genomen. Daarop is alleen de planschaderegeling van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van toepassing. Voor het overige zien de redenen die eiser aan het verzoek om nadeelcompensatie ten grondslag legt op privaatrechtelijke handelingen dan wel gestelde onrechtmatige gedragingen van het college. De zogenaamde connexiteit die is vereist voor nadeelcompensatie ontbreekt volgens SAOZ, zodat eiser geen aanspraak kan maken op een vergoeding. 
      
    
    
      4.5.
      Bij het opstellen van het advies heeft SAOZ eiser de mogelijkheid gegeven een zienswijze in te dienen op het conceptadvies. In dat kader heeft eiser een zienswijze en taxatie laten opstellen door de [stichting] . SAOZ heeft naar aanleiding daarvan enkele aanpassingen aangebracht in het definitieve advies. 
      
    
    
      4.6.
      Het college heeft het advies van SAOZ overgenomen en het planschadeverzoek toegewezen voor zover dit betrekking heeft op directe planschade. Het college heeft besloten een nieuw bestemmingsplan vast te stellen of het geldende bestemmingsplan deels te herzien, zodat aan eiser dezelfde bebouwingsmogelijkheden worden toegekend als onder het oude planologische regime. Als het nieuwe bestemmingsplan niet onherroepelijk zou zijn op 1 juli 2024, dan zou het college alsnog overgaan tot betaling van een tegemoetkoming van € 309.000,- vermeerderd met de wettelijke rente gerekend van de dag van ontvangst van de aanvraag om planschade. Het college heeft besloten een bedrag van € 1.500,- aan deskundigenkosten toe te kennen. Het verzoek om nadeelcompensatie heeft het college afgewezen. Eiser is het niet eens met dit besluit en heeft daartegen bezwaar gemaakt. Met het bestreden besluit is het college bij het primaire besluit gebleven. De datum waarop het college zou overgaan tot betaling van de tegemoetkoming als het nieuwe bestemmingsplan nog niet onherroepelijk zou zijn, is met het bestreden besluit verschoven naar 1 januari 2025.     
      
    
    
      4.7.
      Het college heeft op 9 februari 2023 het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] 5e herziening” vastgesteld. Met dit bestemmingsplan zijn volgens het college voor negen kavels – waaronder het perceel van eiser – de verloren gegane bouwmogelijkheden teruggebracht. Sinds 24 december 2024 is het bestemmingsplan onherroepelijk. 
      
      
      
        
          Onafhankelijkheid van SAOZ, indirecte planschade, reformatio in peius en het verzoek om nadeelcompensatie 
        
      
      5. In deze zaak zijn beroepsgronden aangevoerd die gelijk zijn aan de beroepsgronden die in zaak SGR 23/5727 zijn aangevoerd. Dit betreffen beroepsgronden over de onafhankelijkheid van SAOZ, indirecte planschade, reformatio in peius en het verzoek om nadeelcompensatie. Voor het oordeel van de rechtbank met betrekking tot deze beroepsgronden verwijst de rechtbank naar de uitspraak in zaak SGR 23/5728, waarin is gemotiveerd waarom deze beroepsgronden niet slagen.
      
      
        
          Directe planschade 
        
      
      6. Eiser vindt dat het college een te laag schadebedrag heeft vastgesteld. Volgens eiser is sprake van meer dan € 309.000,- aan directe planschade. Het advies van SAOZ bevat volgens eiser een aantal onjuistheden. Ten eerste heeft SAOZ er geen rekening mee gehouden dat op grond van het oude bestemmingsplan meer woningen in een woongebouw konden worden gebouwd. Dit betekent dat bij het gebruik maken van de maximale planologische mogelijkheden de woning van eiser had kunnen worden gesplitst in drie volwaardige woningen. Het is daarom niet terecht dat SAOZ bij de berekening van de waarde van de verdieping en de kaplaag een lagere opbrengst per m² heeft gehanteerd. Ten tweede heeft SAOZ miskend dat op de woning van eiser een volwaardige kapverdieping mogelijk was. SAOZ heeft voor de berekening van de waarde van de kapverdieping gerekend met een vormfactor van 15%, terwijl voor een volwaardige verdieping een vormfactor van 10% had moeten worden gehanteerd. Eiser vindt ook dat SAOZ bij de berekening van de verminderde bebouwingsmogelijkheden een hoger bebouwingspercentage als uitgangspunt had moeten nemen, omdat op een aantal percelen in [wijkdeel] impliciet een bebouwingspercentage van meer dan 25% is toegestaan. 
      
    
    
      6.1.
      Het college stelt zich op het standpunt dat er geen redenen zijn om aan te nemen dat de berekening van SAOZ onjuist is. Uit de gehanteerde vormfactor blijkt dat SAOZ bij de berekening is uitgegaan van een maximaal opgerekte dakhelling. Ook de gehanteerde waarden per bouwlaag zijn volgens het college correct, omdat bij woningen de waarde van de eerste bouwlaag het grootst is omdat daar de meeste tijd wordt doorgebracht. De waarde neemt per verdieping daarboven af. Daarbij is SAOZ ervan uit gegaan dat op gronden met bestemming “Wonen-1” alleen vrijstaand gebouwd mag worden. Het college vindt de uitleg van SAOZ begrijpelijk en realistisch en hecht daarbij ook aan de kennis en ervaring van de taxateur. Ten aanzien van het grotere bebouwingspercentage stelt het college zich op het standpunt dat het voorheen geldende bestemmingsplan bepaalde dat het bebouwingspercentage maximaal 25% van het perceel mocht beslaan. Voor een aantal percelen is voor inwerkingtreding van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] ” een omgevingsvergunning verleend, op grond waarvan een groter gedeelte van het perceel bebouwd mocht worden. Daarmee is juist afgeweken van het bestemmingsplan. Eiser heeft volgens het college een volledige tegemoetkoming van de directe planschade in natura hebben gekregen, omdat eiser met de inwerkingtreding van bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] 5e herziening” zijn verloren gegane bouwmogelijkheden heeft teruggekregen. 
      
    
    
      6.2.
      In het advies van SAOZ staat dat onder het oude bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ” de oppervlakte van de hoofd- en bijgebouwen gezamenlijk maximaal 25% van het bouwperceel mocht beslaan en dat bebouwing mogelijk was in twee bouwlagen met daarboven een kap. Volgens het advies is directe planschade ontstaan doordat het areaal aan bruto oppervlak hoofdgebouw is verminderd met 284,50 m² per volwaardige bouwlaag. De SAOZ gaat ervan uit dat dit oppervlak op twee bouwlagen is verminderd. De kaplaag wordt buiten beschouwing gelaten, omdat het realiseren hiervan geen taxatietechnisch voordeel oplevert. Ter onderbouwing hiervan heeft de deskundige van SAOZ verwezen naar de berekening die is gemaakt voor de woning aan de [adres 2] . SAOZ is er bij de berekening van uit gegaan dat vierkante meters op de begane grond een opbrengst hebben van € 3.000,- per m², op de eerste verdieping € 2.500,- per m² en in de kapverdieping € 2.000 per m². SAOZ heeft toegelicht dat vierkante meters op de begane grond en daarna de eerste verdieping waardevoller zijn omdat daar meer tijd wordt doorgebracht. SAOZ heeft in de berekening verder een vormfactor toegepast om het bruto vloeroppervlak om te zetten naar een netto vloeroppervlak. Voor de begane grond en de verdieping heeft SAOZ gerekend met een vormfactor van 10% en voor de kapverdieping met een vormfactor van 15%. Volgens de definitie in het oude bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ” moest een kapverdieping ten minste één schuin dakschild hebben. Volgens SAOZ kon de vormfactor van 15% worden gehaald als de kapverdieping werd uitgevoerd met een maximaal opgerekte dakhelling van het schuine dakschild. 
      
    
    
      6.3.
      Deze beroepsgrond slaagt ten aanzien van de gehanteerde waarde per bouwlaag. Ten aanzien van de vormfactor en het bebouwingspercentage volgt de rechtbank het standpunt van eiser niet. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
      
      
        
          Waarde per bouwlaag
        
      
      
        6.3.1.
        In het oude bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ” is ‘woonbebouwing’ gedefinieerd als ‘één of meerdere woningen’. Een ‘woning’ is in het bestemmingsplan gedefinieerd als ‘een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor zelfstandige huisvesting van één huishouden’. Uit de planregel over ‘de paviljoens’, die gold voor het perceel van eiser, blijkt dat op het perceel ‘woonbebouwing’ werd toegestaan. Daaruit volgt dat het op grond van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 2] ” mogelijk was om op het perceel van eiser meerdere woningen te realiseren, ook binnen één gebouw. SAOZ is er in haar advies ten onrechte van uitgegaan dat slechts één woning per woongebouw kon worden gerealiseerd. De door SAOZ gehanteerde waarde per m² voor de verschillende bouwlagen is gebaseerd op het uitgangspunt dat er slechts één woning op het perceel kon worden gerealiseerd. SAOZ heeft ter zitting toegelicht dat de taxatie niet klopt als de mogelijkheid om meerdere woningen in een woongebouw te realiseren wel als uitgangspunt was genomen. De taxatie zou zelfs heel anders kunnen uitpakken, omdat de waarde per bouwlaag dan anders zou zijn. Aangezien SAOZ een verkeerd uitgangspunt heeft gehanteerd en daardoor is uitgegaan van een onjuiste waarde per bouwlaag, is het advies van SAOZ naar het oordeel van de rechtbank niet met de vereiste zorgvuldigheid tot stand gekomen. De berekening die ten grondslag ligt aan de taxatie en het planschadeadvies kan daarom geen stand houden, zodat ook het hierop gebaseerde bestreden besluit geen stand kan houden. Deze beroepsgrond slaagt.    
        
        
          
            Vormfactor
          
        
      
      
        6.3.2.
        Ten aanzien van de vormfactor heeft SAOZ tijdens de zitting bij de rechtbank toegelicht dat een conservatieve berekening is gemaakt door voor de kapverdieping een vormfactor van 15% te hanteren. Bij een berekening van een normale verdieping zonder schuine wanden wordt namelijk een vormfactor van 10% gehanteerd. Tussen partijen is niet in geschil dat een vormfactor van 10% voor een normale bouwlaag redelijk is. In de berekening van de [stichting] is ook voor de kapverdieping een vormfactor van 10% gehanteerd. In die berekening is dus geen rekening gehouden met de schuine wand die een kapverdieping op grond van het bestemmingsplan moet hebben. Eiser heeft niet kunnen onderbouwen waarom de door SAOZ gehanteerde vormfactor van 15% vanwege de verplichting om de kapverdieping uit te voeren met minimaal één schuin dakschild onjuist is. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de toelichting van SAOZ. SAOZ mocht dus bij het berekenen van het netto vloeroppervlak een vormfactor van 15% hanteren en het college mocht vertrouwen op de juistheid van de berekening van SAOZ. 
        
        
          
            Bebouwingspercentage
          
        
      
      
        6.3.3.
        Anders dan eiser verder betoogt, bestaat ook geen aanleiding voor het oordeel dat op grond van het oude bestemmingsplan impliciet een bebouwingspercentage van meer dan 25% gold. In de planregels stond namelijk dat de grondoppervlakte van de woonbebouwing inclusief bijgebouwen niet meer mocht bedragen dan 25% van de grondoppervlakte van het betrokken bouwperceel. Dat er binnen het plangebied ten tijde van het oude bestemmingsplan woningen zijn gebouwd die een groter deel van het bouwperceel innemen, leidt niet tot een ander oordeel. Het college heeft toegelicht dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend voor bouwen in afwijking van het bestemmingsplan. Dat betreft geen planologische wijziging waardoor voor het perceel van eiser impliciet ook een hoger bebouwingspercentage zou zijn gaan gelden. Omdat bij het vaststellen van planschade de verschillende bestemmingsplannen met elkaar moeten worden vergeleken, heeft SAOZ terecht het in het bestemmingsplan vastgelegde bebouwingspercentage van 25% als uitgangspunt genomen bij het bepalen van de bouwmogelijkheden onder het oude bestemmingsplan.
        
        
          
            Vergoeding in natura
          
          7. Eiser vindt dat geen volledige tegemoetkoming in de geleden planschade is toegekend omdat zijn bouwmogelijkheden niet volledig zijn hersteld. In het bestemmingsplan staat nu namelijk een toegestane bouwhoogte van in totaal twaalf meter, terwijl de hoogte van de huidige woning al tien meter is. Het is niet mogelijk om een volwaardige derde bouwlaag te realiseren, omdat daarvoor meer dan twee meter nodig is. 
        
        
      
    
    
      7.1.
      Volgens het college is door vaststelling van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] 5e herziening” voorzien in een tegemoetkoming in natura. Volgens het college zijn hiermee de bouwmogelijkheden uit het oude bestemmingsplan die verloren waren gegaan met de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan en die volgens eiser tot directe planschade hebben geleid, weer hersteld.
      
    
    
      7.2.
      Deze beroepsgrond slaagt. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. 
      
    
    
      7.3.
      De rechtbank stelt voorop dat tegemoetkoming in planschade kan bestaan uit compensatie in natura. De voorkeur van degene die schade lijdt voor een bepaalde wijze van compenseren is daarbij niet doorslaggevend. Het bestuursorgaan mag bij het tegemoetkomen in de schade uitgaan van de wijze van compenseren die de laagste kosten met zich brengt. Compensatie in natura kan bestaan uit een herstel van de door een wijziging in het planologische regime weggevallen bouwmogelijkheid. In dat geval kan tegemoetkoming in geld achterwege blijven, omdat de tegemoetkoming in schade anderszins is verzekerd. Als het niet geheel zeker is of een gewijzigd planologisch regime in werking zal treden, kan de compensatie nog steeds voldoende verzekerd zijn als het bestuursorgaan een zodanige toezegging heeft gedaan dat de onzekerheid over de planologische procedures volledig is ondervangen.
      
    
    
      7.4.
      In dit geval heeft het college willen voorzien in een tegemoetkoming in natura door vaststelling van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] 5e herziening”. De rechtbank overweegt dat door inwerkingtreding van dit bestemmingsplan de bouwmogelijkheden op het perceel van eiser zijn gewijzigd. Als gevolg van dit nieuwe bestemmingsplan is het eiser – net als onder het oude bestemmingsplan – toegestaan om 25% van zijn bouwperceel te bebouwen en mag hij een gebouw realiseren dat bestaat uit twee bouwlagen met een kap of kapverdieping. Eiser heeft echter terecht aangevoerd dat hij niet al zijn bouwmogelijkheden heeft teruggekregen. Op grond van het oude bestemmingsplan was het mogelijk om op het perceel een hoofdgebouw op te richten dat bestond uit twee bouwlagen met een kapverdieping. Daarbij gold geen maximale bouwhoogte per bouwlaag. Op grond van het nieuwe bestemmingsplan geldt een maximale bouwhoogte van 3,5 meter per bouwlaag. In artikel 3.5 van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] , 5e herziening” staat immers dat de hoogte van een bouwlaag maximaal 3,5 meter is. Voor de kapverdieping geldt een maximale bouwhoogte van vijf meter. Eiser heeft daarom nog steeds planologisch nadeel, dat niet is weggenomen door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] , 5e herziening”. Dat betekent dat het college zich niet op het standpunt heeft mogen stellen dat eiser volledig in natura tegemoet is gekomen in de door hem gestelde schade. Voor zover het college zich ter zitting op het standpunt heeft gesteld dat de beperking in hoogte van de bouwlagen al gold op basis van artikel 2.1 van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] , 1e herziening”, leidt dit niet tot een ander oordeel. Het college heeft met dat standpunt niet onderkend dat het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan 1] , 1e herziening” ook deel uitmaakt van het nieuwe planologische regime en dat het oude planologische regime geen beperking stelde aan de hoogte van de bouwlagen. 
      
      
        7.4.1.
        De vervallen gebruiksmogelijkheden van de woning zijn met het bestemmingsplan niet teruggebracht, maar dat zijn volgens het college geen mogelijkheden die waardetoevoegend zijn voor deze woning. Een woonfunctie met een aan huis gebonden bedrijf of beroep vertegenwoordigt volgens het college de hoogste waarde. De rechtbank ziet in wat eiser heeft aangevoerd geen grond om dit standpunt onjuist te achten. Het standpunt van eiser dat voorheen een hotelfunctie of een casino mogelijk was en dat die functies een hogere waarde zouden vertegenwoordigen, is niet onderbouwd. Dat andere gebruiksmogelijkheden dan wonen zijn vervallen, leidt dus niet tot een waardevermindering van de woning. 
        
        
          
            Deskundigenkosten 
          
          8. Eiser vindt dat de door het college toegekende vergoeding van € 1.500,- voor deskundigenkosten te laag is. Die kosten bestaan namelijk uit € 4.000,- voor het opstellen van de zienswijze en € 1.500,- voor het opstellen van de taxatie. Eiser vraagt daarnaast om een vergoeding van € 800,- voor het laten opstellen van de bouwtekening die hij bij het aanvullend beroepschrift heeft overgelegd.
        
        
      
    
    
      8.1.
      Het college vindt het toegekende bedrag van € 1.500,- redelijk. Eiser heeft niet onderbouwd waaruit de advieskosten bestaan. Daarom is niet duidelijk welk deel van de kosten ziet op het planschadeverzoek en welk deel ziet op het verzoek om nadeelcompensatie. Het is ook niet duidelijk welk deel ziet op kosten door gemachtigde en welk deel op kosten door de [stichting] . Ook heeft de gemachtigde van eiser in vijftien zaken zienswijzen ingediend die deels overlappen en is het niet duidelijk welk bedrag gemachtigde aan eiser in rekening heeft gebracht. Het inschakelen van een taxateur voor een planschadeverzoek is volgens het college niet noodzakelijk. Ondanks dit gebrek aan een deugdelijke onderbouwing van de gestelde kosten, heeft het college – gelet op de complexiteit van de zaak – toekenning van een bedrag van € 1500,- redelijk geacht.   
      
    
    
      8.2.
      Deze beroepsgrond slaagt niet. Als een bestuursorgaan een tegemoetkoming vanwege planschade toekent, vergoedt het daarbij tevens de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand. Kosten die de aanvrager heeft gemaakt vanaf het moment dat de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige een conceptadvies dan wel advies over de aanvraag aan het bestuursorgaan heeft uitgebracht tot het moment dat het bestuursorgaan op de aanvraag een besluit heeft genomen waartegen rechtsmiddelen kunnen worden ingesteld, kunnen voor vergoeding in aanmerking komen, indien het inroepen van bijstand redelijk was en de daarmee gemoeide kosten redelijk zijn. Voor de redelijkheid van de omvang van de kosten is bepalend of de kosten in verhouding staan tot de verrichte werkzaamheden en redelijk zijn. Kosten van rechtsbijstand kunnen niet worden aangemerkt als deskundigenkosten.
      
    
    
      8.3.
      
        Tijdens de bezwaarfase heeft eiser de hoogte van de kosten op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt. De gemachtigde van eiser heeft in vijftien zaken vergelijkbare zienswijzen ingediend. Ook in beroep heeft eiser de gestelde kosten niet inzichtelijk gemaakt. Eiser heeft geen factuur of bewijs van de door eiser aan de gemachtigde of deskundige betaalde vergoeding overgelegd. Gelet op dit gebrek aan onderbouwing van de gestelde kosten, heeft het college er daarom voor mogen kiezen om een vergoeding van € 1.500,- toe te kennen.  
        
          Overschrijding redelijke termijn
        
        9. Eiser heeft verzocht om schadevergoeding omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden. 
      
      
    
    
      9.1.
      De behandeling van zaken als deze, waarin sprake is van een bezwaar- en beroepstermijn, mag maximaal twee jaar duren. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De redelijke termijn vangt aan met de datum waarop het (pro forma) bezwaarschrift door het college is ontvangen en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan. Uitgangspunt is een schadebedrag van € 500,- per half jaar of deel daarvan dat de redelijke termijn is overschreden. 
      
    
    
      9.2.
      Het bezwaarschrift dateert van 14 december 2021. De behandeling van de zaak heeft in totaal (afgerond) 49 maanden geduurd. De redelijke termijn is dus met 25 maanden overschreden. De rechtbank ziet noch in de zaak zelf noch in de opstelling van eiser aanleiding voor het oordeel dat in dit geval de totale lengte van de procedure meer dan twee jaar zou mogen bedragen. Eiser heeft recht op een schadevergoeding van € 2.500,-. 
      
    
    
      9.3.
       De beslissing op bezwaar is op 7 juli 2023 genomen. De duur van een half jaar die voor de behandeling van het bezwaar redelijk wordt geacht is daarmee met afgerond dertien maanden overschreden. Van de overschrijding van de redelijke termijn moeten daarom dertien maanden aan de bezwaarfase worden toegerekend en de overige twaalf maanden aan de beroepsfase. Het college moet daarom een bedrag van € 1.300,- (13/25 van € 2.500,-) vergoeden. De Staat moet een bedrag van € 1.200,- (12/25 van € 2.500,-) vergoeden. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      10. Gelet op wat onder 7.4 is overwogen, is het bestreden besluit niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid en onvoldoende gemotiveerd voor zover het de tegemoetkoming in natura betreft. Het bestreden besluit is daarom in zoverre genomen in strijd met artikel 3:2 en artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit in zoverre en draagt het college met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb op om met inachtneming van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar van eiser. Dit betekent dat het college opnieuw moet kijken naar de toegekende tegemoetkoming in natura van de geleden directe planschade. Indien tegemoetkoming in natura niet mogelijk is of door het college niet langer wenselijk wordt geacht, zal het college zich ook moeten buigen over de vraag of het bedrag van € 309.000,- aan geleden directe planschade correct is, gelet op de in overweging 6.3.1 geconstateerde onjuistheid in de berekening van SAOZ.
    
    
    
      10.1.
      De rechtbank zal het college veroordelen tot betaling van het bedrag van € 1.300,- vanwege overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank zal de Staat veroordelen tot betaling van het bedrag van € 1.200,- vanwege overschrijding van de redelijke termijn.
      
    
    
      10.2.
      
        Omdat het beroep gegrond is moet het college het griffierecht vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding voor zijn proceskosten. Vanwege de grote overlap in beroepsgronden met de veertien andere zaken en omdat deze zaken tijdens dezelfde zitting zijn behandeld, hoeft het college de proceskosten echter niet in alle zaken te vergoeden. De rechtbank heeft de vergoeding van de proceskosten al toegekend in zaak SGR 23/5716. Bij het berekenen van die proceskostenvergoeding is rekening gehouden met de samenhang met deze zaak.  
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank:
      
      
      
        
          verklaart het beroep gegrond;
        
        
          vernietigt het bestreden besluit, voor zover dit betrekking heeft op de directe planschade en tegemoetkoming in natura;
        
        
          draagt het college op een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
        
        
          bepaalt dat het college het griffierecht van € 184,- aan eiser moet vergoeden;
        
        
          veroordeelt het college tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.300,-;
        
        
          veroordeelt de Staat tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.200,-.
        
      
      
      
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. K.M. de Groes, voorzitter, en mr. A.C. de Winter en mr. J. Schaaf, leden, in aanwezigheid van mr. H. Raben, griffier.
        Uitgesproken in het openbaar op 5 januari 2026.
      
      
      
        De griffier is buiten staat deze
        uitspraak mede te ondertekenen
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                voorzitter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Artikel 1.43 bestemmingsplan [bestemmingsplan 2] .
  
  
     Artikel 1.42 bestemmingsplan [bestemmingsplan 2] .
  
  
     Artikel 5 bestemmingsplan [bestemmingsplan 2] .
  
  
     Artikel 5, onder 2, bestemmingsplan [bestemmingsplan 2] .
  
  
     Artikel 6,1 onder a Wro. 
  
  
     Zie de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 12 februari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:450 en van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690. 
  
  
     Zie de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 6 februari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:599 en van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690.