ECLI:NL:RBLIM:2026:2376, Rechtbank Limburg, 18-03-2026, 11991379 \ CV EXPL 25-5010
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2026-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst woonruimte. Vraag of huurder voor opleveringsgebreken moet betalen. Artikel 7:224 BW. Geen beginstaat. Tegenbewijs niet geleverd. Huurder stond onder bewind. Kan niet gehouden worden aan door haar ondertekende eindopname. Dat volgt uit artikel 1:439 en 1:440 BW. Behalve ter zitting uitdrukkelijk erkende posten wordt de vordering afgewezen. Buitengerechtelijke kosten en rente worden afgewezen na ambtshalve toetsing en vernietiging oneerlijke bedingen.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11991379 \ CV EXPL  25-5010
    
    
    
      
        Vonnis van 18 maart 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WELLER WONEN, 
      te Heerlen,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Weller Wonen,
      gemachtigde: Agin Otten Gerechtsdeurwaarders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 20 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Tussen Weller Wonen, Stichting RIMO Parkstad (verder: RIMO) en [gedaagde] zijn op 1 december 2010 twee overeenkomsten gesloten. Eén huurovereenkomst tussen Weller Wonen en [gedaagde] met betrekking tot woonruimte aan het [adres] (hierna: het gehuurde), en een huurovereenkomst terzake van woonbegeleiding door RIMO ten behoeve van [gedaagde] . Op de huurovereenkomst tussen Weller Wonen en [gedaagde] zijn de Algemene Bepalingen van toepassing.
      
    
    
      2.2.
      Gedurende de looptijd van de huurovereenkomst is (op 26 juli 2014) door de kantonrechter bewind ingesteld over de goederen van [gedaagde] als bedoeld in artikel 1:431 lid 1 onder b BW. Dit betrof een zogenaamd “schuldenbewind” dat was gepubliceerd in het Centraal Curatele- en Bewindregister.
      
    
    
      2.3.
      Bij brief van 19 september 2024 heeft de bewindvoerder van [gedaagde] (Bewindvoering Limburg) de huurovereenkomst bij Weller Wonen opgezegd. 
      
    
    
      2.4.
      De huurovereenkomst is op 28 oktober 2024 (productie 3) geëindigd. 
      
    
    
      2.5.
      Voordat [gedaagde] het gehuurde verliet heeft een voorinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. Die voorinspectie was aanvankelijk gepland voor 26 september 2024 maar heeft uiteindelijk op 11 oktober 2024 plaatsgevonden. 
      
    
    
      2.6.
      Op 30 oktober 2024 heeft kennelijk de eindinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. Naar aanleiding hiervan is een “Eindopname rapport” opgesteld. In dit rapport staat:
      
      
        “Wij hebben in verband met de huuropzegging een eindopname gedaan van de woning met het [adres] . Met dit bericht informeren wij u over de afspraken die wij hebben gemaakt over de oplevering van de woning en de eventuele kosten die wij bij u in rekening brengen.
      
      
      
        
          Opnameformulier
        
        Als we tijdens de eindopname hebben geconstateerd dat u een aantal werkzaamheden niet of niet correct heeft uitgevoerd, dan vindt u die terug in onderstaand overzicht. De kosten voor de werkzaamheden die Weller hierdoor moet uitvoeren, verrekenen wij met u
        in de eindafrekening. Op deze eindafrekening staan alleen de totale kosten vermeld. Bewaar daarom deze specificatie goed.
      
      
      
        
          Herstelwerkzaamheden
        
        De onderstaande werkzaamheden worden door Weller uitgevoerd om de woning in de afgesproken staat op te leveren:
        Voor rekening huurder
      
      
      
        
          
        
      
      
      
        Op de tweede pagina van dit rapport staan de meterstanden van de gas-, elektriciteits- en watermeter genoteerd. Daaronder staat: “Door het ondertekenen van deze brief geeft u aan akkoord te gaan met deze eindopname”.
      
    
    
      2.7.
      Op de tweede pagina staat boven de naam van [gedaagde] en de datum 31 oktober 2024 een handtekening. Op de mondelinge behandeling is zijdens Weller Wonen verklaard dat [gedaagde] haar handtekening heeft gezet op de laptop, waar de rest van de tekst door de technisch beheerder van Weller Wonen was ingevuld. 
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 27 november 2024 heeft Weller Wonen aan [gedaagde] , althans aan het postbusnummer van Bewindvoering Limburg de na de eindopname door of namens Weller Wonen verrichte werkzaamheden van € 910,99 in rekening gebracht en daarbij de aan [gedaagde] te restitueren huur van € 59,75 en, bij dagvaarding, de afrekening stook- en servicekosten van € 21,80 verrekend waarna er van de hoofdvordering € 829,43 resteerde. 
      
    
    
      2.9.
      Door een rechterlijke uitspraak in februari 2025 is het bewind van [gedaagde] opgeheven omdat [gedaagde] geen schulden meer had.
      
    
    
      2.10.
      Ondanks meerdere sommaties heeft [gedaagde] niets aan Weller Wonen betaald.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Weller Wonen vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 998,52, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van voldoening en de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Weller Wonen legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Zij voert aan dat de herstel- en/of reparatie- en schoonmaakwerkzaamheden die bij de voorinspectie van het gehuurde zijn geconstateerd en bij de oplevering niet volledig door [gedaagde] zijn uitgevoerd, zijn opgenomen in het door [gedaagde] ondertekende eindrapport. Nadat [gedaagde] het gehuurde had verlaten en voormelde werkzaamheden niet had verricht heeft Weller Wonen die laten uitvoeren. Zij heeft hiervoor de in de eindopname vermelde kosten van € 910,99 in rekening gebracht en daarop de bedragen gecrediteerd waarop [gedaagde] nog recht had: een deel van de huur over november van € 59,76 en de afrekening servicekosten van € 21,80. Aan hoofdsom dient [gedaagde] volgens Weller Wonen dus nog € 829,43 te betalen. [gedaagde] vordert daarnaast € 150,54 aan buitengerechtelijk incassokosten en € 18,55 aan vervallen rente. Ondanks aanmaningen heeft zij in der minne geen betaling van [gedaagde] ontvangen, aldus Weller Wonen.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] betwist de vordering en stelt daartoe dat zij, toen zij de rekening ontving nog onder bewind viel en dat er een driehoek-contract was tussen Rimo/de gemeente, Weller Wonen en haar. Toen zij het gehuurde overnam verkeerde zij in een noodsituatie en de woning was niet netjes. Zij heeft toen al aangegeven dat er veel lagen behang op de muren zat en dat alles verouderd was, met name de badkamer en de deuren. Er zijn geen foto’s van de begintoestand van het gehuurde. Volgens [gedaagde] heeft zij voordat zij het gehuurde verliet wel goed schoongemaakt en zelfs met een stofzuiger de betonnen vloeren gezogen. De woning was schoon bij vertrek, aldus [gedaagde] . [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling erkend dat zij de afvalcontainer niet leeg had achtergelaten en ook dat de kroonsteentjes ontbraken. Voor die posten wil zij wel betalen. 
      
    
    
      3.4.
      
        Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
        
          4.	De beoordeling
        
      
      
      
        
          De kosten voor de kroonsteentjes en legen afvalcontainer worden toegewezen
        
      
      
    
    
      4.1.
      De vordering van Weller Wonen behelst verschillende posten, waarvan in deze procedure twee door [gedaagde] zonder voorbehoud zijn erkend: de post kroonsteentjes aanbrengen ad € 81,31 en afvalcontainer schoonmaken ad € 50,44. [gedaagde] heeft erkend dat zij dat niet had gedaan en wel moest doen en betwist ook de gevorderde bedragen niet. Dat betekent dat deze posten zullen worden toegewezen.
      
      
        
          De posten schoonmaak en verwijderen behang worden afgewezen
        
      
      
    
    
      4.2.
      De overige posten worden door [gedaagde] betwist. Zij stelt – samengevat – dat zij de woning wél goed had schoongemaakt en dat in de woning bij aanvang al vele lagen behang aanwezig waren en alles erg verouderd was. De kantonrechter komt tot het oordeel dat [gedaagde] voor deze posten niet hoeft te betalen. Daartoe wordt het volgende overwogen. 
      
    
    
      4.3.
      In de wet is bepaald dat, als geen beschrijving van de staat van de woonruimte bij aanvang van de huur is opgemaakt, de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld wordt het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Voor woonruimte is deze bepaling van dwingend recht. In de Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte die van toepassing zijn op de huurverhouding tussen Weller Wonen en [gedaagde] , is over de oplevering het volgende bepaald: 
    
    
      2.1 “…
      De staat/toestand waarin het gehuurde zich bij het begin van de huur bevindt, wordt vastgelegd in een te dateren en in tenminste in tweevoud op te maken inspectierapport/beschrijving, dat /die door partijen wordt ondertekend en waarvan elk van partijen een exemplaar ontvangt (…)”
    
    
      2.2 “
      Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, zal huurder het gehuurde bij het einde van de overeenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in staat die bij aanvang van de huur is beschreven, waarbij rekening moet worden gehouden met latere door verhuurder verrichte werkzaamheden en de normale slijtage en veroudering”
    
    
      2.3 “
      Verder wordt het gehuurde opgeleverde geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt (…)”
    
    
      2.4 “
      Partijen zullen het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst gezamenlijk inspecteren. Daarbij wordt door verhuurder een door partijen te ondertekenen inspectierapport opgemaakt. Dit inspectierapport wordt vergeleken met het inspectierapport dat bij de aanvang van de huur is opgemaakt(…)”
    
    
      2.5 “
      Huurder zal de in het inspectierapport vermelde onderhouds- en herstelwerkzaamheden verrichten voordat hij het gehuurd definitief verlaat.”
      
    
    
      4.4.
      Weller Wonen heeft geen beschrijving van de staat van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst in het geding gebracht. Ook is er geen rapport ingebracht van de voorinspectie die op 11 oktober 2024 heeft plaatsgevonden dat is vergeleken met de beginstaat. Weller Wonen heeft zich zelf dus niet gehouden aan de in haar Algemene Bepalingen voorgeschreven handelwijze bij oplevering. Wat de reden daarvan ook is, de kantonrechter gaat er bij de verdere beoordeling van het geschil vanuit dat er geen beschrijving is van de staat van woning bij aanvang van de huurovereenkomst en dat er dus vanuit moet worden gegaan dat [gedaagde] de woning heeft opgeleverd in dezelfde staat als zij die heeft ontvangen. Weller Wonen mag daartegen wel tegenbewijs leveren.  
      
    
    
      4.5.
      Weller Wonen heeft zich beroepen op het door [gedaagde] ondertekende Eindopnamerapport. De kantonrechter begrijpt dat Weller Wonen van mening is dat zij daarmee het bewijs heeft geleverd dat [gedaagde] de woning niet heeft opgeleverd in dezelfde staat als dat zij die had ontvangen. De kantonrechter deelt die mening niet. In de eerste plaats blijkt uit deze eindopname op geen enkele manier in welke staat de woning verkeerde bij aanvang van de huur. Ook bevat deze eindopname geen beschrijving (of foto’s) van de staat van de woning bij deze eindopname. Er wordt volstaan met een kale opsomming van door Weller Wonen te verrichten werkzaamheden, waaruit over de toestand van de woning niets valt af te leiden. 
      
    
    
      4.6.
      Daar komt nog bij dat dat [gedaagde] ten tijde van de eindopname onder bewind stond en dat Weller Wonen hiervan op de hoogte was. Met het door [gedaagde] laten ondertekenen van de eindopname en de daarin genoemde bedragen aan herstelkosten, is door Weller Wonen kennelijk beoogd om [gedaagde] aansprakelijkheid te laten erkennen voor een niet-correcte eindoplevering en de daaruit voor Weller Wonen voortvloeiende schade. Het erkennen van aansprakelijkheid wegens het niet nakomen van een contractuele verplichting is echter een rechtshandeling waartoe [gedaagde] niet bevoegd was. Uit artikel 1:440 BW vloeit vervolgens voort dat Weller Wonen een eventuele schuld die daardoor voor [gedaagde] is voortgesproten, niet op het vermogen van [gedaagde] kan verhalen, ook niet als het bewind inmiddels is geëindigd. Dat betekent dat (als de ondertekening van de eindopname door [gedaagde] al te beschouwen zou zijn als een erkentenis dat [gedaagde] de woning niet had opgeleverd in de staat waarin zij die had ontvangen) Weller Wonen zich daarop in deze procedure niet kan beroepen. 
      
    
    
      4.7.
      
        Uit het voorgaande volgt dat Weller Wonen er niet is geslaagd om bewijs te leveren van de staat van de woning bij aanvang van het gehuurde en ook niet van die staat aan het eind van het gehuurde. Dat die staat aan het einde van het gehuurde afweek van de staat bij aanvang en dat deze afwijking niet gevolg was van gewone veroudering en/of slijtage, is door Weller Wonen dan ook op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt, laat staan bewezen. 
        Dat betekent dat ook de posten die zien op de schoonmaak van het gehuurde en op het verwijderen van het behang worden afgewezen. 
      
      
      
        4.7.1.
        Ten overvloede merkt de kantonrechter nog op dat – als [gedaagde] al tekort zou zijn geschoten in de teruggaveplicht ex artikel 7:224 BW – de hoogte van de door haar te betalen schadevergoeding concreet – en niet abstract – dient te worden vastgesteld. De kantonrechter constateert dat Weller Wonen kennelijk uitgaat van forfaitaire bedragen. Het grootste deel van de kosten ziet op schoonmaakkosten. Weller Wonen brengt hiervoor één forfaitair bedrag in rekening voor het schoonmaken van de gehele woning, maar daarnaast ook nog drie bedragen voor afzonderlijk de badkamer, de keuken en het toilet. Dat is zonder nadere uitleg (die Weller Wonen niet heeft gegeven) niet te begrijpen. Een factuur van een schoonmaakbedrijf waaruit de daadwerkelijke kosten blijken, is niet in het geding gebracht. Daarmee heeft Weller Wonen de schade wegens het onvoldoende schoonmaken onvoldoende concreet onderbouwd.  
      
      
        4.7.2.
        Al het voorgaande betekent dat de hoofdvordering van Weller Wonen zal worden afgewezen, met uitzondering van de kosten van de kroonsteentjes en het schoonmaken van de afvalcontainer van in totaal € 131,75 . Op dit bedrag wordt in mindering gebracht de creditering aan huur van € 59,76 en stook- en servicekosten van € 21,80, zodat een bedrag van € 50,19 zal worden toegewezen.
        
        
          
            Ambtshalve toetsen algemene voorwaarden
          
        
        
      
    
    
      4.8.
      Weller Wonen vordert ook veroordeling tot betaling van de wettelijke rente en  buitengerechtelijke incassokosten.
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter moet in beginsel ambtshalve vaststellen of in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt over deze gevorderde onderdelen en beoordelen of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het betreffende beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen, ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak. Dit alles volgt uit het Dexia-arrest (HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68) en het Gupfinger-arrest (HvJ, EU 8 december 2022, ECLI:EU:2022:971).
      
      
        
          Het rentebeding is oneerlijk
        
      
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter stelt vast dat de toepasselijke algemene voorwaarden in artikel 20.2 een beding bevatten op grond waarvan Weller Wonen aanspraak kan maken op vergoeding van contractuele rente van 1% per maand. Kennelijk ziet dit artikel op alle betalingsverplichtingen de uit de huurovereenkomst kunnen voortvloeien, dus ook op de onderhavige vordering. 
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter is van oordeel dat dit beding oneerlijk is. De in dit beding overeengekomen contractuele rente was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst namelijk hoger dan de op dat moment geldende wettelijke handelsrente. Een rechtvaardiging hiervoor heeft Weller Wonen niet gegeven. Door die hoge bedongen rente wordt het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoord. Om die reden is het rentebeding oneerlijk.
      
      
        
          Het incassokostenbeding is oneerlijk
        
      
      
    
    
      4.12.
      De kantonrechter stelt vast dat de toepasselijke algemene voorwaarden in artikel 20.4  een beding bevatten op grond waarvan Weller Wonen aanspraak kan maken op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter is van oordeel dat dit beding oneerlijk is. De bedongen vergoeding is namelijk altijd ten minste 15% van de hoofdsom en minstens € 125,00 en daarmee dus hoger dan de vergoeding conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. 
      
    
    
      4.13.
      De kantonrechter is van oordeel dat het beding daardoor oneerlijk is ten opzichte van [gedaagde] . 
      
    
    
      4.14.
      Weller Wonen is op de mondelinge behandeling in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voorshands door de kantonrechter geuite oordeel dat bovengenoemde bedingen oneerlijk zijn en het voornemen die bedingen te vernietigen. Weller Wonen heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter.
      
    
    
      4.15.
      De kantonrechter zal de bedingen in artikel 20.2 en 20.4 dan ook vernietigen. Het gevolg hiervan is dat de gevorderde wettelijke rente en vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      Omdat beide partijen over en weer gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Weller Wonen te betalen de som van € 50,19, 
      
    
    
      5.2.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.
      
      
    
  
  
     producties 3 en 4 in relatie bezien met productie 7
  
  
     Artikel 7:224 lid 3 BW.
  
  
     Zie hiervoor onder 2.6.
  
  
     Artikel 1:439 BW