ECLI:NL:RBROT:2025:12852, Rechtbank Rotterdam, 22-10-2025, 11871336 VV EXPL 25-528
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Mondeling vonnis kort geding. Vordering toegewezen. De huurster (eiseres) huurt al een paar een appartement van gedaagde. Ze ervaart ernstige stank- en geluidsoverlast waardoor ze gezondheidsklachten heeft gekregen en niet meer in de woning wil blijven. Omdat gedaagde volgens haar geen oplossing biedt, eist ze passende vervangende woonruimte. Gedaagde betwist de klachten en stelt dat er geen gebreken zijn vastgesteld en dat de oorzaak mogelijk bij eiseres zelf ligt. De kantonrechter oordeelt dat er wél sprake is van een gebrek dat het woongenot aantast en de gezondheid kan schaden. Omdat het probleem al lang speelt en nog niet is opgelost, moet gedaagde binnen een maand een vergelijkbare vervangende woning aanbieden. Doet ze dat niet, dan betaalt ze een dwangsom van € 100 per dag (maximaal €15.000).

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11871336 VV EXPL 25-528
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de kantonrechter op basis van artikel 29a lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering op 22 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak in kort geding van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger,
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        Stichting Woonstad Rotterdam,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. P.J. Remmelts.
    
    
    
      De partijen worden ‘[eiseres]’ en ‘Woonstad’ genoemd.
    
    
    
      De kantonrechter is mr. J.C. Gerritse en de griffier is mr. Y. Çifci.
    
    
    
      Aanwezig zijn:
    
    
      
        
          [eiseres] met haar gemachtigde en dochter, [naam 1],
      
      
        
          [naam 2], onderhoudsspecialist, namens Woonstad,
      
      
        
          [naam 3], opzichter, namens Woonstad,
      
      
        
          [naam 4], opzichter van bedrijfsruimtes, namens Woonstad,
      
      
        de gemachtigde van Woonstad.
      
    
    
  
  
    
      1Waar gaat de zaak over?
    
    
      1.1.
      
        [eiseres] huurt sinds ruim vier jaar van Woonstad een appartementswoning aan [adres] (hierna: het appartement). Het appartement bevindt zich in een gebouw met andere appartementen, een filiaal van Albert Heijn en een parkeergarage. Direct naast de woning staan technische installaties die onder meer de ventilatie verzorgen. [eiseres] ervaart naar haar zeggen al kort na haar intrek ernstige stank- en in mindere mate geluidsoverlast in het appartement. Deze overlast is in de loop van de tijd erger geworden en heeft tot diverse gezondheidsklachten geleid. [eiseres] voelt zich niet langer veilig in het appartement en wil daar dan ook niet langer verblijven. Naar de mening van [eiseres] wordt zij al lange tijd in haar woongenot gestoord en ziet het er niet naar uit dat Woonstad op de korte(re) termijn met oplossingen komt. Daarom vordert [eiseres] in dit kort geding dat Woonstad wordt veroordeeld om haar binnen een maand na betekening van het vonnis passende vervangende woonruimte ter beschikking te stellen, op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag of gedeelte daarvan alsmede tot betaling van de proceskosten.
      
    
    
      1.2.
      
        Woonstad is het niet eens met de vordering en voert aan dat [eiseres] niet heeft aangegeven op welke juridische grondslag deze vordering is gebaseerd. Toewijzing van de vordering zou feitelijk neerkomen op een verplichting voor Woonstad om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan voor een andere woning wat in kort geding niet mogelijk is.
        Verder is - aldus Woonstad - de vordering te vaag geformuleerd. Onduidelijk is namelijk wat onder “passende vervangende woonruimte” moet worden verstaan. Om die reden zal toewijzing van de vordering tot executieproblemen leiden. Woonstad betwist dat het appartement een zodanig gebrek heeft wat het feitelijk onbewoonbaar maakt. Uit de diverse onderzoeken blijkt volgens Woonstad dat er geen luchtlekken of defecten zijn geconstateerd en dat de gemeten schadelijke stoffen waarschijnlijk afkomstig zijn van interne bronnen, en mogelijk zelfs worden veroorzaakt door het gedrag van [eiseres] zelf. Omdat de oorzaak nog onbekend is, kan er naar de mening van Woonstad geen sprake zijn van een gebrek. Woonstad geeft aan nog aanvullend onderzoek te willen doen.
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      2.1.
      De kantonrechter komt tot het oordeel dat de vordering wordt toegewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          Het beoordelingskader
        
      
    
    
      2.2.
      Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet worden meegewogen het belang dat [eiseres] heeft bij toewijzing van de eis en de gevolgen hiervan voor Woonstad als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter is van oordeel dat mede in het licht van wat hierna zal worden overwogen, het spoedeisend belang van [eiseres] bij haar vordering voldoende vaststaat.
      
      
        
          Waarom heeft [eiseres] recht op een passende vervangende woonruimte?
        
      
    
    
      2.4.
      Uit de overgelegde rapportages en de daaronder ten grondslag liggende onderzoeken komen naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aanknopingspunten naar voren die de gestelde stank- en in mindere mate geluidsoverlast onderschrijven. In het appartement is bij verschillende onderzoeken de aanwezigheid van bepaalde stoffen gemeten die bij langdurige blootstelling de gezondheid van de bewoner (in dit geval [eiseres]) kunnen aantasten. De kantonrechter kan dan ook tot geen andere conclusie komen dan dat er in het appartement sprake is van een gebrek dat door Woonstad moet worden verholpen. Dat de oorzaak van het gebrek nog niet is achterhaald, doet de kantonrechter niet anders oordelen. Immers, niet is komen vast te staan dat het gebrek in overwegende mate aan [eiseres] zelf kan worden toegerekend. 
      
    
    
      2.5.
      Gelet op de aard van het gebrek, de risico’s voor de gezondheid en het al geruime tijd uitblijven van passende maatregelen, acht de kantonrechter het aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Woonstad toerekenbaar tekort is geschoten in haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Vooral ook om verdere blootstelling van [eiseres] aan de gemeten stoffen te voorkomen, acht de kantonrechter het treffen van een tijdelijke voorziening gerechtvaardigd. Vanzelfsprekend zal Woonstad voortvarend te werk moeten blijven gaan om het gebrek zo spoedig mogelijk te verhelpen. 
      
    
    
      2.6.
      
        [eiseres] heeft de terbeschikkingstelling van een passende vervangende woonruimte gevorderd. De kantonrechter begrijpt deze vordering zodanig dat [eiseres] hiermee de terbeschikkingstelling van een vervangende, met het huidige appartement vergelijkbare woning heeft bedoeld. 
      
    
    
      2.7.
      Mede omdat Woonstad ter zitting niet zelf een oplossing heeft aangedragen, zal de kantonrechter deze vordering toewijzen, zij het voor de periode dat het hiervoor omschreven gebrek niet is verholpen. Het is aan partijen om eventueel te zijner tijd ten aanzien van de vervangende woning een nadere huurovereenkomst te sluiten.
      
      
        
          Dwangsom 
        
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter ziet reden om de veroordeling vergezeld te doen gaan van een dwangsom zoals gevorderd; dus van een dwangsom van € 100,- per dag of gedeelte daarvan. Wel zal de kantonrechter de dwangsom maximeren tot een bedrag van € 15.000,-. De dwangsom gaat lopen vanaf het moment dat Woonstad niet aan de veroordeling heeft voldaan; dus als Woonstad binnen een maand na betekening van dit vonnis geen vervangende, met het huidige appartement vergelijkbare woning aan [eiseres] ter beschikking heeft gesteld.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.9.
      De proceskosten komen voor rekening van Woonstad, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt de kosten die Woonstad aan [eiseres] moet betalen, vast op € 148,04 aan dagvaardingskosten, € 90,- aan griffierecht, € 814,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.187,04. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.10.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en Woonstad daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        in kort geding
      
    
    
    
      3.1.
      veroordeelt Woonstad om binnen een maand na betekening van dit vonnis aan [eiseres] een vervangende, met het huidige appartement vergelijkbare woning ter beschikking te stellen, een en ander voor de periode dat het gebrek aan het appartement aan [adres] niet is verholpen;
      
    
    
      3.2.
      bepaalt dat Woonstad een dwangsom aan [eiseres] verbeurt van € 100,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij in gebreke blijft aan de hiervoor omschreven veroordeling te voldoen (dus als binnen een maand na betekening van dit vonnis geen vervangende, met het huidige appartement vergelijkbare woning aan [eiseres] ter beschikking is gesteld), een en ander met een maximum van € 15.000,-;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt Woonstad in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden vastgesteld op € 1.187,04;
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst af het anders of meer gevorderde.
      
      
        Dit proces-verbaal is op 5 november 2025 opgemaakt en ondertekend door de kantonrechter.