ECLI:NL:GHDHA:2024:1918, Gerechtshof Den Haag, 22-10-2024, BK-23/1268
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-10-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning; artikel 40 Wet WOZ; kwaliteit en voorzieningen; afnemende meeropbrengst; wortelmethode

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-23/1268
    
    
    uitspraak van 22 oktober 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] ( [buitenland] ), belanghebbende,
    (gemachtigde: R. van der Weide)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland (BSGR), de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] )
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank van 23 november 2023, nummer SGR 22/5877.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] in [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 932.000. Met de beschikking is onder meer in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (eigenaar) van de [gemeente] .
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 10 september 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een appartement uit 2002, met twee woonlagen, drie parkeerplaatsen, een dakterras/balkon en een “onderpandige” berging, gelegen in een appartementencomplex ( [naam] ). De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 185 m2.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten) bevat (de matrix).
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  de woning
                
              
              
                
                  
                    [adres 2] 
                
              
              
                
                  
                    [adres 3] 
                
              
              
                
                  
                    [adres 4]
                  
                
              
            
            
              
                Oppervlakte  woongedeelte
              
              
                185 m2
              
              
                128 m2
              
              
                136 m2
              
              
                138 m2
              
            
            
              
                Rekenprijs woongedeelte per m2
              
              
                
                € 4.861
              
              
                
                € 5.258
              
              
                
                € 5.693
              
              
                
                € 5.225
              
            
            
              
                Berekende waarde
                Appartement per 1-1-2021
              
              
                
                € 935.985
              
              
                
                € 688.764
              
              
                
                € 793.991
              
              
                
                € 742.713
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Rekenprijs  bijgebouwen:
                parkeerplaats
                balkon/terras
                schuur/berging
                onderpandige garage
              
              
                
                
                (3x =) € 30.000
                (9 m2) € 2.700
                € 4.000
              
              
                
                
                € 10.000
                (6 m2) € 1.800
                € 4.000
                
              
              
                
                
                
                (2 stuks) € 7.800
                
                € 12.000
              
              
                
                
                
                (32 m2) € 9.600
                
                € 12.000
              
            
            
              
                
                WOZ-waarde
                
              
              
                
                € 932.000
                
              
              
                
                
              
              
                
                
              
              
                
                
              
            
            
              
                
                Transactiedatum
              
              
                
                
              
              
                
                3-5-2021
              
              
                
                12-5-2020
              
              
                
                15-7-2021
              
            
            
              
                
                Verkoopprijs
              
              
                
                
              
              
                
                € 702.500
              
              
                
                € 750.000
              
              
                
                € 795.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Objectkenmerken
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Ligging
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Onderhoudstoestand
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Kwaliteit/luxe
              
              
                2
              
              
                2
              
              
                4
              
              
                3
              
            
            
              
                Uitstraling
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                Voorzieningen
              
              
                2
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
    
    
      “ 4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met wat hij heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank acht de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de matrix, waarin de waarde van de woning (nader) is bepaald op € 935.985, heeft verweerder verder aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen, waaronder verschil in voorzieningen en kwaliteit, tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    
    5. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Het voorzieningen- en kwaliteitsniveau van de woning heeft verweerder op onder gemiddeld gewaardeerd. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de daaruit voortvloeiende correcties zijn gebaseerd op marktanalyse. Dat sprake is van een matige onderhoudstoestand of van een slechter kwaliteits- en voorzieningenniveau dan waarmee verweerder al rekening heeft gehouden of dat daarvan een grotere waardedrukkende werking uitgaat, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. Ter zitting heeft eiser verder aangevoerd dat verweerder voor de correctie inzake het afnemend grensnut ten onrechte niet is uitgegaan van de zogenoemde wortelmethode. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat hij bij de berekening van het afnemend grensnut uitgaat van de marktgegevens en dat dat heeft geleid tot een correctie van € 6 per vierkante meter. De rechtbank acht dit afdoende en neemt daarbij in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder.1
    
    6. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
    
    7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    (…)
    
    1. Zie ook ECLI:NL:GHDHA:2021:882, r.o. 5.8.
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de vragen of de Heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteit en de voorzieningen van de woning en of voldoende rekening is gehouden met de afnemende meeropbrengst. Belanghebbende beantwoordt de vragen ontkennend en de Heffingsambtenaar bevestigend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van woning nader wordt vastgesteld op € 831.000. Subsidiair bepleit hij een waarde van € 893.000.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
      
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Artikel 40, lid 2, Wet WOZ
      
    
    
    
      5.1.
      Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof gesteld dat de Heffingsambtenaar de onderbouwing van de toegepaste correcties had moeten verstrekken. Los van het antwoord op de vraag of sprake is van een voldoende specifiek verzoek, passeert het Hof het verzoek omdat het in een te laat stadium van de procedure is gedaan.
      
      
        
          Waarde
        
      
      
    
    
      5.2.
      De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
      
    
    
      5.3.
      Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).
      
    
    
      5.4.
      Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof is van oordeel dat de in aanmerking genomen vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen hiermee als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.
      
    
    
      5.5.
      De Heffingsambtenaar heeft met de door hem aangevoerde gegevens, de matrix en de toelichting bij de matrix aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
      
      
        5.6.1.
        Aan dit oordeel doet naar het oordeel van het Hof niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. 
        
      
      
        5.6.2.
        Belanghebbende heeft aangevoerd dat de correcties die door de Heffingsambtenaar zijn toegepast om het matige kwaliteits- en voorzieningenniveau tot uiting te brengen niet voldoende zijn. De totale correctie die wordt toegepast, komt uit op ongeveer 5%, terwijl over het algemeen een correctie van 5 tot 10 % geldt voor zowel een matig voorzieningenniveau, als voor een matig kwaliteitsniveau. Het is voor belanghebbende niet te controleren of de correcties, die zijn gebaseerd op een marktanalyse, aannemelijk zijn. Het verschil met de correcties die andere gemeenten gebruiken is dusdanig groot dat hier niet van een eerlijke of in ieder geval reële correctie kan worden gesproken.
        
      
      
        5.6.3.
        De Heffingsambtenaar heeft correcties toegepast op de gemiddelde prijs/m2 van elk vergelijkingsobject bij een gemiddelde zogenoemde VLOK-codering, namelijk een correctie van € 150/m2 op de prijs/m2 voor de kwaliteit van de woning en een correctie van € 75/m2 voor de voorzieningen van de woning. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat deze correcties zijn gebaseerd op de permanente marktanalyse en daarbij de permanente marktanalyse uitgebreid toegelicht. Het Hof heeft geen reden aan deze verklaring en de met de marktanalyse verkregen gegevens te twijfelen. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met de correctie van in totaal € 225/m2 voldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen en de ondergemiddelde kwaliteit/luxe van de woning. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat van grotere correcties moet worden uitgegaan. De enkele stelling dat in andere gemeenten grotere correcties worden toegepast is hiervoor onvoldoende.
        
        
          
            Afnemende meeropbrengst
          
        
        
      
      
        5.6.4.
        
          .	Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de afnemende meeropbrengst. De woning heeft een aanzienlijk grotere gebruiksoppervlakte dan de vergelijkingsobjecten. De verkoop op 28 februari 2020 van het object [adres 5] met een gebruiksoppervlakte van 187 m2 voor € 710.000 toont de afnemende meeropbrengst aan. De wortelformule die belanghebbende voorstaat, is volgens belanghebbende eerlijker dan de methode die de Heffingsambtenaar toepast. 
        
      
      
        5.6.5.
        De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat het object [adres 5] gezien de ligging en uitstraling ervan veel minder goed vergelijkbaar is met de woning dan de vergelijkingsobjecten. Dit blijkt ook uit het verkoopcijfer van [adres 5] en dit staat los van de grootte van de woningen. De [adres 5] is een drukke doorgaande weg. [adressen 1 t/m 4] is een zijstraat van de [adres 5] . Via een soort lange oprijlaan kom je bij de met groen omgeven woningen waar alleen bestemmingsverkeer komt. De wortelmethode zou voor alle type woningen in alle gemeenten gelden en dat betekent dat die methode niet kan worden geijkt. De toegepaste methode is gebaseerd op de permanente marktanalyse en voldoet daarmee beter, aldus de Heffingsambtenaar.
        
      
      
        5.6.6.
        Het Hof is van oordeel dat de ligging en de uitstraling van het object [adres 5] aanmerkelijk minder goed zijn dan die van de woning. Dit object is dan ook geen goed vergelijkingsobject en uit dit verkoopcijfer (zie 5.6.4) volgt niet dat de Heffingsambtenaar is uitgegaan van een te lage afnemende meeropbrengst. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij bij de berekening van de afnemende meeropbrengst is uitgegaan van de marktgegevens uit de [gemeente] . Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar de gehanteerde correctie van € 6/m2 voldoende toegelicht en heeft de Heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening gehouden met de afnemende meeropbrengst. Aan de door belanghebbende voorgestane wortelmethode gaat het Hof voorbij reeds omdat belanghebbende die niet voldoende heeft onderbouwd. 
        
        
          
            Garages
          
        
        
      
      
        5.6.7.
        Belanghebbende heeft eerst ter zitting van het Hof gesteld dat de Heffingsambtenaar te weinig onderscheid heeft gemaakt in de waardering van een parkeerplaats en een garage. Het Hof gaat hieraan voorbij omdat belanghebbende dit pas ter zitting van het Hof heeft aangevoerd en onvoldoende heeft onderbouwd. 
        
        
          
            Slotsom
          
        
        
      
    
    
      5.7.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door S.E. Postema, Chr.Th.P.M. Zandhuis en T.A. de Hek in tegenwoordigheid van de griffier L. van den Bogerd. De beslissing is op 22 oktober 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
    
    
    
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie 
        www.hogeraad.nl
        ).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
    
    
      	b. de dagtekening;
    
    
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    
    
      	d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.