ECLI:NL:RBMNE:2026:216, Rechtbank Midden-Nederland, 22-01-2026, UTR 24/2196
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-01-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Beroep ongegrond. De omstandigheden die eiser aandraagt m.b.t. de ligging van de woning zijn verdiconteerd.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/2196
    
    Uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 januari 2026 in de zaak tussen
    
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    (gemachtigde: R.W.B. van Middelaar)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
    (gemachtigde: I.K. Beek)
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      In de beschikking van 22 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres Crailoseweg 26 in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.731.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2.
      
        Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar 
        van 2 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
      
      
    
    
      1.3.
      
        Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar 
        heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
      
      
    
    
      1.4.
      Het beroep is behandeld op de zitting van 11 december 2025. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
      
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 2009 gebouwde vrijstaande woning met een souterrain van
    138 m², een garage van 39 m², een bergzolder van 43 m² en een tuinhuis van 12 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 250 m² en ligt op een perceel van 1031 m². 
    
    
      
        Geschil 
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.731.000,-. Eiser bepleit een waarde van € 1.453.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
    
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [plaats] , te weten:
    - [adres 2] , verkocht op 22 april 2022 voor € 1.370.000,-;
    - [adres 3] , verkocht op 7 mei 2021 voor € 1.900.000,-;
    - [adres 4] , verkocht op 30 januari 2021 voor € 2.050.000,-;
    - [adres 5] , verkocht op 27 januari 2021 voor € 1.410.000,-;
    - [adres 6] , verkocht op 23 april 2024 voor € 1.665.000,-;
    - [adres 7] , verkocht op 17 mei 2021 voor € 1.495.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast maakt de heffingsambtenaar met de taxatiematrix aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud, de uitstraling en de ligging. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        De ligging van de woning 
      
    
    
    9. Eiser stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. De ligging van de woning is onder gemiddeld. De woning ligt, in tegenstelling tot de referentiewoningen, langs een drukke weg. Dit heeft volgens eiser een waarde drukkend effect. Om dit standpunt te onderbouwen verwijst eiser naar een arrest van het 
    Gerechtshof Amsterdam van 20 juli 2021.
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar stelt dat de waardebepaling van de woning wordt onderbouwd door verkoopcijfers van soortgelijke objecten waarbij rekening is gehouden met verschillen, zoals de ligging. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Eiser heeft, in tegenstelling tot in het door eiser aangehaalde arrest, ook geen taxatierapport of andere informatie overgelegd waaruit blijkt dat aan deze uitleg moet worden getwijfeld. De heffingsambtenaar heeft de woning vanwege de ligging aan de weg onder gemiddeld gewaardeerd. De omstandigheden die eiser aandraagt zijn verdisconteerd in de prijs. Daarnaast ligt de m²-prijs van de woning lager dan de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaag niet.  
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      10.	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. 
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2026.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op: 
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     ECLI:NL:GHAMS:2021:2127.