ECLI:NL:GHAMS:2012:BY5607, Gerechtshof Amsterdam, 16-10-2012, 200.097.553-01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2012-10-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Wilsovereenstemming mbt (ihb) koopprijs van onroerende zaak? Valt over levering verschuldigde btw onder begrip "kosten koper"? Hof bekrachtigt vonnis buiten de grieven om op grond van een in eerste aanleg gevoerd verweer.

zaaknummer 200.097.553/01
      16 oktober 2012 (bij vervroeging)
    
    
    
    
    GERECHTSHOF TE AMSTERDAM 
    
    EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
    
    ARREST
    
    in de zaak van:
    
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
      C.W. AMSTERDAM – INTERNATIONAAL B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      APPELLANTE,
      advocaat: mr. M.L. Cohen te Amstelveen,
    
    
    
    t e g e n
    
    
    
      1.	[ GEÏNTIMEERDE sub 1 ],
      wonend te [ plaatsnaam ] ([ Land ]),
      2.	[ GEÏNTIMEERDE sub 2 ],   
        	wonend te [ woonplaats ],
      	GEÏNTIMEERDEN, 
          advocaat: mr. M.W.J. Wösten te Amsterdam.
    
    
    
    
    Partijen worden hierna CWAI en [ Geïntimeerden ] genoemd. 
    
    
    1. Het verloop van het geding in hoger beroep 
    
    CWAI is bij dagvaarding van 9 november 2011 in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Amsterdam onder zaaknummer/ rolnummer 476916/HA ZA 10-3847 op 10 augustus 2011 uitgesproken vonnis, voor zover gewezen tussen CWAI als eiseres in conventie en [ Geïntimeerden ] als gedaagden in conventie. De dagvaarding bevat vijf grieven.
    
    Op de dienende dag heeft CWAI overeenkomstig de appeldagvaarding en onder overlegging van producties geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en, kort gezegd, alsnog toewijzing van haar in eerste aanleg (in conventie) ingestelde vorderingen, met verwijzing van [ Geïntimeerden ] in de kosten van – naar het hof begrijpt – de eerste aanleg in conventie en van het hoger beroep.
    
    Bij memorie van antwoord hebben [ Geïntimeerden ] de grieven bestreden, ook overigens tegen de vorderingen van CWAI verweer gevoerd, bewijs aangeboden, producties overgelegd en geconcludeerd, primair, tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en verwijzing van CWAI in de kosten van – naar het hof begrijpt – het hoger beroep, een en ander uitvoerbaar bij voorraad, subsidiair, tot toewijzing van de vorderingen van CWAI zonder het arrest uitvoerbaar bij voorraad te verklaren althans aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad de voorwaarde te verbinden dat CWAI zekerheid stelt als in die memorie omschreven.
    
    Partijen hebben hun zaak ter zitting van 20 september 2012 aan de hand van pleitnotities doen bepleiten, CWAI door haar in de kop van dit arrest genoemde advocaat, [ Geïntimeerden ] door mr. N. Eeken, advocaat te Amsterdam.
    
    Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
    
    2. De feiten
    
    De rechtbank heeft in de overwegingen 2.1 tot en met 2.9 van het bestreden vonnis een aantal feiten als tussen partijen vaststaand aangemerkt. Omdat deze feiten niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan. 
    
    
    3. De beoordeling
    
    
      3.1. In deze zaak gaat het, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende.
      (a) CWAI is eigenares van het perceel [ perceel ] te Amsterdam. Dat perceel grenst aan dat van [ Geïntimeerden ], gelegen aan de [ ] .
      (b) Op 25 september 2007 heeft tussen [ H ] en [ T ] van het door [ Geïntimeerden ] ingeschakelde makelaarskantoor Babs Persoons B.V. en [ directeur CWAI ], directeur van CWAI (en thans haar advocaat), een gesprek plaatsgevonden, waarbij overeenstemming is bereikt over de aankoop van het door CWAI op haar voormelde perceel te bouwen pand door [ Geïntimeerden ] voor een koopprijs van – volgens het door [ H ] opgestelde gespreksverslag - “€ 525.000,-- K.K.”.
      (c) Bij e-mail van 12 oktober 2007 heeft [ directeur CWAI ] [ H ] doen weten, zakelijk, dat – naar hij zojuist van de fiscalist van CWAI had vernomen - de levering van het verkochte met btw is belast omdat het om een nieuw gebouw gaat en dat de koopprijs, die exclusief btw is, “derhalve” verhoogd zal moeten worden met 19% btw.
      (d) [ Geïntimeerden ] hebben [ directeur CWAI ] laten weten van de koop af te zien, omdat zij het niet acceptabel vonden om in plaats van 6% overdrachtsbelasting, waarvan zij tijdens de onderhandelingen waren uitgegaan, 19% btw over de koopprijs te moeten betalen.
      (e) In de eerste aanleg van dit geding heeft CWAI, kort gezegd, nakoming van de (volgens haar) door partijen gesloten koopovereenkomst gevorderd en in dat kader de medewerking van [ Geïntimeerden ] aan het transport geëist “tegen betaling van een koopprijs van € 525.000,- ongeacht of dit vermeerderd dient te worden met overdrachtsbelasting dan wel BTW”, alsmede betaling van volgens haar door [ Geïntimeerden ] verschuldigde contractuele vertragingsrente (boete). Na verweer van [ Geïntimeerden ] heeft de rechtbank bij het bestreden vonnis de vorderingen van CWAI afgewezen en haar in de kosten verwezen. Zij overwoog daartoe, na verwerping van een aantal verweren van [ Geïntimeerden ], kort samengevat, dat [ Geïntimeerden ] terecht de koopovereenkomst hebben vernietigd wegens dwaling, daarin bestaande dat [ Geïntimeerden ] niet wisten dat over de koopprijs btw verschuldigd was en geen overdrachtsbelasting. Tegen deze beslissing en de gronden waarop zij berust komt CWAI in hoger beroep op. 
    
    
    3.2. De grieven I tot en met IV, die zijn gericht tegen het honoreren door de rechtbank van het door [ Geïntimeerden ] gedane beroep op dwaling, kunnen onbesproken blijven omdat het hof – anders dan de rechtbank – naar aanleiding van het desbetreffende verweer van [ Geïntimeerden ] van oordeel is dat tussen partijen geen wilsovereenstemming bestond, in het bijzonder niet met betrekking tot de koopprijs, en dat de vordering reeds daarom terecht is afgewezen. De motivering van dit oordeel is als volgt.
    
    3.3. Aan haar vorderingen heeft CWAI, zoals zij desgevraagd bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep heeft bevestigd, ten grondslag gelegd dat partijen een koopprijs zijn overeengekomen van € 525.000,= “kosten koper”, waarbij onder “kosten koper” dient te worden verstaan de over de levering verschuldigde belasting, ongeacht of dat overdrachts-belasting of btw was. [ Geïntimeerden ] hebben hiertegen onder meer aangevoerd dat tussen hun makelaar en CWAI weliswaar een koopprijs van € 525.000,= k.k. is overeengeko-men, maar dat onder “kosten koper”, voor zover hier relevant, uitsluitend de verschuldigde overdrachtsbelasting dient te worden verstaan, zodat zij niet gehouden zijn de over de levering verschuldigd gebleken btw te voldoen. Tot goed begrip zij vermeld dat het verschil tussen 6% overdrachtsbelasting en 19% btw over € 525.000,= een bedrag van € 68.250,= beloopt.
    
    3.4. In de kern komt dit geschilpunt tussen partijen er dus op neer dat de vraag is wat onder de overeengekomen koopprijs van “€ 525.000,= k.k.”, meer concreet, wat in deze zaak onder “kosten koper” moet worden verstaan. Het komt hier - naar vaste rechtspraak - aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze aanduiding (bepaling) mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. 
    
    3.5. Het hof stelt voorop dat naar algemeen spraakgebruik onder “kosten koper” wordt verstaan dat de over de levering verschuldigde overdrachtsbelasting, de kosten van de notaris voor het opmaken van de leveringsakte en de kosten van het kadaster voor de inschrijving van de leveringsakte voor rekening van de koper zijn. Onder dit begrip valt – nog steeds naar algemeen spraakgebruik – niet de over de levering verschuldigde omzetbelasting. Dit wekt overigens geen bevreemding, enerzijds omdat onroerende zaken veelal door particulieren worden verkocht en in die gevallen reeds daarom van een met btw belaste levering geen sprake kan zijn, anderzijds omdat artikel 38 van de Wet op de Omzetbelasting 1968 het de ondernemer verbiedt om aan anderen dan ondernemers en publiekrechtelijke lichamen goederen en diensten aan te bieden tegen prijzen met zodanige aanduidingen dat de omzetbelasting niet in de prijzen zou zijn begrepen.
    
    3.6. Het voorgaande betekent dat [ Geïntimeerden ] de aanduiding “kosten koper” aldus mochten begrijpen dat daaronder eventueel verschuldigde omzetbelasting niet was begrepen, tenzij zij op grond van door CWAI gedane mededelingen anders hebben begrepen of hadden moeten begrijpen. Te dier zake heeft CWAI gesteld dat [ directeur CWAI ] tijdens de bespreking op 25 september 2007 tegen [ H ] en [ T ] heeft gezegd “dat er een fiscaliteit uitgezocht moest worden met betrekking tot de eigendomsoverdracht”, alsmede “dat er gekeken moest worden of er overdrachtsbelasting en/of BTW betaald zou moeten of kunnen worden bij de eigendomsoverdracht”. Het hof is van oordeel, daargelaten dat [ Geïntimeerden ] betwisten dat [ directeur CWAI ] deze uitlatingen heeft gedaan, dat CWAI aldus onvoldoende duidelijk te kennen heeft gegeven dat eventueel verschuldigde btw voor rekening van [ Geïntimeerden ] zou zijn, ook niet indien daarbij in aanmerking wordt genomen dat [ H ] en [ T ] makelaars zijn en er mogelijk op bedacht hadden moeten zijn dat de levering met btw zou zijn belast. 
    
    3.7. De slotsom is dat [ Geïntimeerden ] de aanduiding “kosten koper” zo mochten verstaan – en kennelijk hebben verstaan - dat eventueel verschuldigde omzetbelasting daaronder niet viel. De door CWAI gestelde koopovereenkomst, te weten een die [ Geïntimeerden ] ertoe verplichtte de eventueel verschuldigde omzetbelasting voor hun rekening te nemen, is dus niet komen vast te staan.
    
    3.8. Voor zover CWAI met grief V mocht hebben willen betogen dat [ Geïntimeerden ] tot nakoming verplicht zijn, omdat het inmiddels mogelijk is het gebouw te leveren zonder dat btw verschuldigd is, merkt het hof op dat deze latere omstandig-heid, die een wijziging inhoudt ten opzichte van de situatie waarin het meningsverschil tussen partijen naar voren kwam, niet tot gevolg heeft dat alsnog wilsovereenstemming tussen partijen is ontstaan. De grief, aldus verstaan, faalt derhalve. Voor het overige behoeft hij geen behandeling, omdat het door [ Geïntimeerden ] gedane beroep op dwaling, gegeven al het voorgaande, onbesproken kan blijven. 
    
    3.9. Het hof zal het bestreden vonnis, wat er zij van de moti-vering daarvan, bekrachtigen. Alle hiervoor niet aan de orde gekomen stellingen/weren van partijen behoeven geen bespreking. CWAI zal, als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het hoger beroep. 
    
    
    4. De beslissing
    
        Het hof:
    	
    	bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 10 augustus 2011, voor zover in conventie gewezen, waarvan beroep;
    
    	verwijst CWAI in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [ Geïntimeerden ] gevallen en tot op heden begroot op € 284,= wegens verschotten en € 2.682,= wegens salaris van de advocaat;
    
        verklaart dit arrest ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
        Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.E. Molenaar en C. Uriot, en is in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2012 door de rolraadsheer.