ECLI:NL:RBNHO:2025:15948, Rechtbank Noord-Holland, 17-12-2025, 11640085 CV EXPL 25-2283
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Opzegging huurovereenkomst verwezenlijking bestemming afgewezen. Belangenafweging in het gehuurde woonachtige kinderen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 11640085 CV EXPL 25-2283
    
    
    
      Uitspraakdatum: 17 december 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser]
        
      
      wonende te [plaats 1]
      eiser
      verder te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. K.R. Stephan
    
    
    
      tegen 
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1]
    
    
      wonende te [plaats 2] 
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde 1]
      gemachtigde: [gemachtigde]
    
    
  
  
    
      2
      [gedaagde 2]
    
    
      wonende te [plaats 2] 
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde 2]
      gemachtigde: [gemachtigde]
    
    
  
  
    
      3
      [gedaagde 3]
    
    
      wonende te [plaats 2] 
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde 3]
      gemachtigde: mr. R.P. Groot
    
    
  
  
    
      4
      [gedaagde 4]
    
    
      wonende te [plaats 2] 
      gedaagde  
      verder te noemen: [gedaagde 4]
      gemachtigde: mr. R.P. Groot
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eiser] heeft bij dagvaarding van 3 april 2025 een vordering tegen [gedaagde 1], [gedaagde 2], [gedaagde 3] en Dobrochowski ingesteld. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gezamenlijk een conclusie van antwoord met producties ingediend. Ook [gedaagde 3] en [gedaagde 4] hebben gezamenlijk een antwoord met een productie ingediend.
    
    
      1.2.
      Op 16 september 2025 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        
          [eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres] in [plaats 2]. Op 14 februari
        2018 heeft hij met [gedaagde 1] en haar (inmiddels: ex-)partner een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de onzelfstandige woonruimte met gedeelde toilet op de begane grond van het pand. Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van 30 juli 2003 van toepassing (hierna: algemene bepalingen). Op 1 september 2020 heeft [eiser] met respectievelijk [gedaagde 3] en [gedaagde 4] afzonderlijk huurovereenkomsten gesloten voor de kamers nummer 1 en nummer 3 op de eerste verdieping.
      
      
    
    
      2.2.
      Eind 2020 zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] getrouwd. Zij hebben nadien twee kinderen gekregen. 
      
    
    
      2.3.
      Volgens het gemeentelijk omgevingsplan mogen in het pand vier personen wonen. Voorts is splitsing van een pand en kamerverhuur slechts onder voorwaarden toegestaan. 
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 21 mei 2024 heeft de gemeente bij brief aan [eiser] gemeld dat zij het voornemen heeft om een last onder dwangsom op te leggen. [eiser] heeft een zienswijze ingediend, die niet heeft geleid tot heroverweging. Bij brief van 22 oktober 2024 is de last onder dwangsom opgelegd. 
      
    
    
      2.5.
      Op 7 november 2024 heeft [eiser] een omgevingsvergunning aangevraagd voor bewoning door zes huurders. Die aanvraag is afgewezen.
      
    
    
      2.6.
      Op 2 april 2025 is aan [eiser] een omgevingsvergunning verleend voor kamerverhuur voor een periode van vijf jaar voor vier kamers en vier personen. Het tegen die vergunning gerichte bezwaar van een omwonende is ongegrond verklaard. Hiertegen is beroep ingesteld.
      
    
    
      2.7.
      Op 22 juli 2025 heeft de gemeente de begunstigingstermijn voor de last onder dwangsom verlengd tot na de in deze procedure te houden mondelinge behandeling. 
      
    
    
      2.8.
      
        [eiser] heeft de huurovereenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] opgezegd bij brief van 27 november 2024. De huurovereenkomsten met [gedaagde 3] en [gedaagde 4] heeft hij bij brieven van 4 februari 2025 opgezegd. [gedaagde 1], [gedaagde 3] en [gedaagde 4] hebben niet met de opzegging ingestemd.
      
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1
      
        [eiser] vordert – samengevat weergegeven – het volgende:
      
      a. Dat de huurovereenkomst met [gedaagde 1] wordt ontbonden omdat de woonruimte wordt gebruikt op een wijze die een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert; en/of
      
      Dat de einddatum van de huurovereenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 2], evenals de huurovereenkomst met [gedaagde 3] en [gedaagde 4], wordt vastgesteld, als gevolg van een opzegging van die huurovereenkomsten door [eiser], op rond van art. 7:274 lid 1 sub a of sub e BW (niet gedragen als goed huurder of verwezenlijking van een volgens het gemeentelijk bestemmingsplan op het pand liggende bestemming);
      
      Dat [gedaagde 1], Josoef, [gedaagde 3] en [gedaagde 4] worden veroordeeld de woning te ontruimen;
      
      Dat de kantonrechter voor recht verklaart dat [gedaagde 1], [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 4] een gebruiksvergoeding verschuldigd zijn vanaf het moment dat de huurovereenkomsten eindigen tot aan het moment waarop zij het gebruik van de woningen staken;
      
      Dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld tot betaling van contractuele boetes vanwege gebruik van de woning in strijd met de huurovereenkomst.
      
      
        Aan al deze vorderingen heeft [eiser] (kort gezegd) ten grondslag gelegd dat de huidige situatie in het pand in strijd is met gemeentelijke regels en met de huurovereenkomst. Het pand mag niet met zes personen bewoond worden en de woonruimte mag niet zonder toestemming aan een derde in gebruik worden gegeven en alleen worden gebruikt overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming, aldus [eiser].
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde 3] en [gedaagde 4] stellen dat de gemeente in de laatste omgevingsvergunning het pand geschikt heeft geacht voor de realisatie van vier kamers, geschikt voor vier personen. Daaraan voldoen (de huurovereenkomsten van) [gedaagde 3] en [gedaagde 4].
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen zich (kort gezegd) op het standpunt dat zij een groot belang hebben bij instandhouding van de huurovereenkomst. [gedaagde 2] is – omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] eind 2020 getrouwd zijn – medehuurder. Huurders kan niet verboden worden een gezin te stichten. De woning is klein, maar het gezin redt zich. Het gezin zou graag naar een andere woning verhuizen, maar er is geen andere woning beschikbaar. 
      
    
    
      3.4.
      Hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht, komt – voor zover van belang – onder de beoordeling aan de orde. 
      
        
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ten aanzien van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
      
    
    
      4.1.
      Jegens [gedaagde 1] (en [gedaagde 2]) hanteert [eiser] twee grondslagen om te komen tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde: ontbinding van de huurovereenkomst in verband met een tekortkoming en opzegging van de huurovereenkomst. Voor opzegging hanteert [eiser] als grondslagen dat [gedaagde 1] zich niet als goed huurder gedraagt en dat [eiser] een publiekrechtelijke bestemming wil verwezenlijken. De kantonrechter zal eerst laatstgenoemde grond bespreken, en vervolgens het beroep op opzegging of ontbinding in verband met de wijze waarop [gedaagde 1] invulling geeft aan haar verplichtingen als huurder. 
      
      
        
          Opzegging: verwezenlijking publiekrechtelijke bestemming
        
      
    
    
      4.2.
      Bij opzegging op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW geldt het volgende kader, waaraan getoetst moet worden.
      
    
    
      4.3.
      Niet steeds voldoende is dat komt vast te staan dat krachtens het geldende bestemmingsplan op het verhuurde een bestemming ligt die voortgezet gebruik tot bewoning uitsluit en dat de verhuurder stelt dat hij die bestemming wenst te verwezenlijken. Opzegging op deze grond kan alleen als de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt. Daarbij staat, als het verweer van de huurder daartoe aanleiding geeft, ter toetsing van de rechter of de verhuurder in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan.
    
    
      4.4.
      In het onderhavige geval verdient verder bijzondere aandacht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] twee zeer jonge kinderen hebben. Artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) bepaalt in de Nederlandse vertaling:
      
      
        “Bij alle maatregelen betreffende kinderen, ongeacht of deze worden genomen door openbare of particuliere instellingen voor maatschappelijk welzijn of door rechterlijke instanties, bestuurlijke autoriteiten of wetgevende lichamen, vormen de belangen van het kind de eerste overweging.”
      
      
      
        Deze bepaling werkt direct door in de huurrelatie. In zijn arrest van 28 november 2025 heeft de Hoge Raad ten aanzien van die doorwerking - samengevat - het volgende overwogen. Uit de tekst van artikel 3 lid 1 IVRK volgt niet dat de belangen van het kind bij iedere maatregel die hem betreffen, doorslaggevend zijn. Wel volgt daaruit dat aan die belangen een bijzonder gewicht toekomt in verhouding tot andere bij die maatregelen betrokken belangen. Als de belangen van het kind conflicteren met de belangen van anderen, moeten alle belangen zorgvuldig tegen elkaar worden afgewogen en moet voor ogen worden gehouden dat het recht van het kind om zijn belangen de eerste overweging te laten zijn inhoudt dat deze belangen een hoge prioriteit hebben en niet slechts een van verschillende overwegingen zijn. Ontruiming van een woning waarin ook kinderen wonen, behoort tot de maatregelen waarop artikel 3 lid 1 IVRK betrekking heeft. Tot de in aanmerking te nemen omstandigheden behoort de mogelijkheid van alternatieve huisvesting. Wat betreft het daaraan toe te kennen gewicht bevindt zich aan de ene kant van het spectrum het voorhanden zijn van alternatieve huisvesting voor ouders en kinderen gelijkwaardig aan of beter dan de te ontruimen woning. Aan de andere kant van het spectrum bevindt zich een gerede kans dat een kind als gevolg van de beoogde ontruiming dakloos wordt, of van zijn ouders gescheiden zal raken terwijl dit niet in zijn belang is. Dakloosheid van een kind wordt maatschappelijk niet aanvaardbaar geacht en het gescheiden raken van ouders en kind dient in beginsel te worden voorkomen. 
      
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter moet dus alle relevante belangen bij zijn oordeel betrekken waarbij aan de belangen van de kinderen een bijzonder gewicht toekomt, en dan beoordelen of [eiser] in redelijkheid kan zeggen dat de ontwikkeling van de gemeente – rekening houdend met die belangen – noopt tot verwezenlijking van de bestemming. De kantonrechter oordeelt dat dit niet het geval is. Daarbij vindt hij de volgende feiten en omstandigheden van belang.
      
    
    
      4.6.
      In de toepasselijke regelgeving van de gemeente Velsen is bepaald dat de woning niet zonder vergunning mag worden gesplitst / kamergewijs mag worden verhuurd. Inmiddels is een (tijdelijke) vergunning verleend om het pand kamergewijs te verhuren aan maximaal vier personen. De situatie zoals die nu in het pand is, is dus in strijd met het geldende omgevingsplan. De gemeente heeft op 22 oktober 2024 een handhavingsbesluit genomen. De gemeente heeft daarbij een begunstigingstermijn in acht genomen (de termijn waarbinnen de onrechtmatige situatie moet zijn opgeheven) die zij telkens heeft verlengd. De laatste keer  heeft de gemeente dat – zo bleek tijdens de zitting – expliciet in afwachting van de uitkomst van deze procedure gedaan. 
      
    
    
      4.7.
      Op de situatie betreffende de kamerverhuur van [gedaagde 3] en [gedaagde 4] wordt hierna nog teruggekomen, maar voor de beoordeling van de vordering jegens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is wel van belang dat die situatie (kort gezegd), voldoet aan de huidige vergunning. De enige strijdigheid die nog resteert, is het feit dat de woonruimte door het gezin van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wordt bewoond door vier personen, waarmee het maximaal aantal personen in het pand wordt overschreden. 
      
    
    
      4.8.
      Dat de woning voor het gezin van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet passend is, is evident. De woning is simpelweg te klein. Het gezin is ook al lange tijd op zoek naar een andere woning. Die zoektocht heeft vooralsnog niets opgeleverd en het ziet er ook niet naar uit dat die binnenkort wel tot resultaat zal leiden. [eiser] heeft een uitdraai in het geding gebracht van woningen die beschikbaar zijn, maar veel van die woningen zijn niet geschikt voor het gezin. Bovendien hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onbetwist gesteld dat er weliswaar aanbod is, maar dat op elke aangeboden woning zo veel mensen reageren dat het gezin alsnog kansloos is. Ter zitting hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op de vraag van de kantonrechter wat er zou gebeuren als zij de woonruimte zouden kwijtraken toegelicht dat zij nergens terecht zouden kunnen omdat zij allebei geen sociaal vangnet hebben en onvoldoende middelen hebben voor vervangende woonruimte. [gedaagde 1] heeft geen familie, en het contact met de familie van [gedaagde 2] is verbroken omdat zijn huwelijk met [gedaagde 1] niet werd geaccepteerd. Zij staan beiden al jaren ingeschreven bij een woningbouwvereniging maar komen vanwege de wachtlijsten niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Voor particuliere verhuur of een koopwoning verdienen zij niet genoeg, en ondanks vele gesprekken bij de gemeente en de aanvraag voor een urgentieverklaring is er geen zicht op hulp. [eiser] heeft dit niet weersproken. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat bij beëindiging van de huurovereenkomst geen alternatieve huisvesting voor [gedaagde 1], [gedaagde 2] en hun kinderen voorhanden is met tot gevolg een gerede kans dat de kinderen dakloos worden.
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter concludeert dat [eiser] in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid niet tot de slotsom heeft kunnen komen dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt. 
      
      
        
          Opzegging: niet gedragen zoals een goed huurder betaamt; of ontbinding van de huurovereenkomst 
        
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een uittreksel uit de huwelijksakte overgelegd waaruit blijkt dat zij sinds 20 november 2020 zijn getrouwd. [gedaagde 2] is dus van rechtswege medehuurder van de woonruimte (artikel 7:266 lid 1 BW). Vast staat wel dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in strijd handelen met artikel 11 van de huurovereenkomst. Omdat zij kinderen hebben gekregen, bewonen zij de woning namelijk met meer dan twee personen. Dat is op grond van de huurovereenkomst niet toegestaan. Deze tekortkoming rechtvaardigt echter niet de opzegging of de ontbinding van de huurovereenkomst, met de gevolgen daarvan. Voor de overwegingen die aan dit oordeel ten grondslag liggen, verwijst de kantonrechter naar hetgeen hij heeft hiervoor heeft overwogen over de belangen van het gezin van [gedaagde 1] en [gedaagde 2].
      
      
        
          Conclusies ten aanzien van de huur van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
        
      
    
    
      4.11.
      De opzegging van de huurovereenkomst houdt geen stand. Ook de ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen. De huurrelatie blijft in stand.
      
      
        
          Overweging ten overvloede over het voortduren van de huurrelatie
        
      
    
    
      4.12.
      Ten overvloede overweegt de kantonrechter nog als volgt. Duidelijk is, dat het in het belang van álle partijen (inclusief de gemeente) is, dat het gezin in een andere – meer passende – woning gaat wonen. Het zou daarom goed zijn als partijen daarover – ook met de gemeente – in nader overleg zouden treden. Mogelijk kunnen partijen in die samenwerking een situatie creëren die voor iedereen het beste is, zonder dat daarvoor verder geprocedeerd hoeft te worden. 
      
      
        
          Contractuele boetes
        
      
    
    
      4.13.
      
        [eiser] maakt jegens [gedaagde 1] nog aanspraak op betaling van contractuele boetes. Vast staat  dat [gedaagde 2] eind 2020 met [gedaagde 1] is getrouwd en als medehuurder de woning mag gebruiken. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd gesteld dat [gedaagde 1] de woonruimte vóór dat moment aan [gedaagde 2] in gebruik heeft gegeven. Op die grond kan [eiser] dan ook geen aanspraak maken op contractuele boetes.
      
    
    
      4.14.
      Ook het feit dat [gedaagde 1] de woonruimte in het verleden heeft geëxploiteerd als pakketpunt geeft geen grondslag voor aanspraak op contractuele boetes omdat in de toepasselijke algemene voorwaarden op deze gedraging geen boete is gesteld.  
      
      
        
          Ten aanzien van [gedaagde 3] en [gedaagde 4]
        
      
    
    
      4.15.
      Ook voor de vorderingen jegens [gedaagde 3] en [gedaagde 4] hanteert [eiser] als grondslag dat een publiekrechtelijke bestemming moet worden verwezenlijkt (art 7:274 lid 1 sub e BW). Het onder 4.3. genoemde kader is dus ook hier van toepassing. Ook hier is de conclusie dat – rekening houdend met alle belangen – niet tot de conclusie kan worden gekomen dat de ontwikkeling van de gemeente noopt tot realisatie van de geldende bestemming. [gedaagde 3] en [gedaagde 4]’s gebruik van de woningen is in lijn met de huidige vergunning: zij bewonen ieder voor zich een kamer. Opzegging van de huurovereenkomst op die grond is dan ook niet aan de orde. 
      
      
        
          De proceskosten
        
      
    
    
      4.16.
      
        [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. Die kosten worden aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] begroot op € 678,- (twee punten x € 339,-). Ook voor [gedaagde 3] en [gedaagde 4] worden de proceskosten begroot op € 678,-.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      4.17.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat daarom is verzocht en daartegen geen verweer is gevoerd. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag worden vastgesteld op 
      
        
          een bedrag van € 678,- aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]; en
        
        
          een bedrag van € 678,- aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde 3] en [gedaagde 4] 
        
      
    
    
      5.3.
      
        verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     HR 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799.