ECLI:NL:RBDHA:2026:1795, Rechtbank Den Haag, 16-01-2026, 11853880 RL EXPL 25-15698
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2026-01-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontruiming huurwoning in kortgeding afgewezen. Onvoldoende aannemelijk dat huurovereenkomst vanwege overlast in eventuele bodemprocedure zal worden ontbonden.

RECHTBANK DEN HAAG 
    
    
      Zittingsplaats Den Haag
    
    
    
      EiV/bc
      Zaak-/rolnr.: 11853880 RL EXPL 25-15698
      16 januari 2026
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in kortgeding in de zaak van:
      
    
    
    
      de besloten vennootschap Urban Interest Vastgoed B.V., gevestigd te Den Haag,eisende partij,
      hierna: Urban Interest,gemachtigde: mr. J.R.P.M. Scheepers,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      1. [gedaagde sub 1] vennoot van de vennootschap onder firma [bedrijfsnaam], in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde sub 2],
    
      zaakdoende te Zoetermeer,
      hierna: [gedaagde sub 1] ,
    
    
      2. [gedaagde sub 2],
    
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna: [gedaagde sub 2] ,gedaagde partijen,
      hierna tezamen: [gedaagden] c.s.,gemachtigde: mr. C.J.M. van den Brûle.
    
  
  
    
      1Procedure
    
    
      1.1.
      De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
      
        
          de dagvaarding van 11 september 2025 met producties 1 t/m 8; 
        
        
          de conclusie van antwoord met producties 0 t/m 20;
        
        
          de nagezonden producties 9 t/m 22 van Urban Interest;
        
        
          de nagezonden producties 21 t/m 23 van [gedaagden] c.s.;
        
        
          de pleitaantekeningen van Urban Interest;
        
        
          de pleitaantekeningen van [gedaagden] c.s.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 2 oktober 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Urban Interest zijn [naam 1] en [naam 2] (beheerders) verschenen, bijgestaan door voornoemde gemachtigde. Aan de zijde van [gedaagden] c.s. zijn [naam 3] (uitvoerend bewindvoerder) en [gedaagde sub 2] verschenen, bijgestaan door voornoemde gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting naar voren is gebracht.
      
    
    
      1.3.
      Naar aanleiding van de mondelinge behandeling is de procedure aangehouden tot 2 januari 2026 om de mogelijkheid van mediation te onderzoeken. Partijen hebben laten weten dat geen mediation is opgestart. 
      
    
    
      1.4.
      
        Tot slot is vonnis bepaald op vandaag.
        
          2.	Feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde sub 2] huurt sinds 18 november 2020 de woning gelegen aan de [adres] . Urban Interest is sinds 1 april 2025 eigenaar van deze woning. Het beheer van de huurwoning wordt sindsdien uitgevoerd door NMG Vastgoed B.V.
      
    
    
      2.2.
      Op 7 april 2025 heeft een aantal omwonenden van de huurwoning een e-mail gestuurd aan NMG, waarin zij schrijven al ruim vier jaar lang overlast te ervaren van [gedaagde sub 2] . De overlast zou – samengevat – met name bestaan uit geluidsoverlast en vervuiling door de honden van [gedaagde sub 2] , intimiderend gedrag van [gedaagde sub 2] richting omwonenden en geluidsoverlast door regelmatige ruzies die [gedaagde sub 2] in haar woning en in de algemene ruimtes heeft met personen die bij haar op bezoek komen. De geluidsoverlast zou met name in de nacht plaatsvinden.
      
    
    
      2.3.
      Op 19 mei 2025 heeft NMG namens Urban Interest het volgende bericht aan [gedaagde sub 2] gestuurd (met [gedaagde sub 1] in CC):
      
      
        “Sinds 1 april 2025 voeren wij het beheer over het complex […]
      
      
      
        
          Kunt u aangeven wie de functie van VvE Beheerder van het complex heeft. Graag verneem ik van u of en hoe dit met de hebben wij vernomen dat er sinds jaren een overlast situatie is.
        
      
      
      
        
          Verschillende omwonenden ondervinden overlast:
        
        
          Sinds december 2020 zijn er verschillende incidenten geweest (een aantal voorbeelden):
        
      
      
        
          
            Midden in nacht op deuren bonken
          
        
        
          
            Voordeur kort en klein geslagen
          
        
        
          
            Nachtelijke ruzies
          
        
        
          
            Honden vervuilen het balkon
          
        
      
      
        - Honden die de hele nacht blaffen als u afwezig bent
      
      
        - Honden die blaffen bij ieder bezoek (ook ’s nachts)
      
      
        - Agressiviteit: scheldpartijen in de woning (hoorbaar in andere woningen), agressieve houding bij benaderen andere bewoners
      
      
        - Bedreiging (huismeester)
      
      
        - Nachtelijke overlast: bezoek over de vloer, schreeuwen, hard stampen, muziek
      
      
      
        
          De lijst is nog langer. Inmiddels is ook de Gemeente en de Politie erbij betrokken. Uiteraard hebben wij van verschillende overlastsituaties bewijzen en getuigenverklaringen.
        
      
      
      
        
          De vorige beheerder heeft u verschillende malen benaderd maar de situatie is niet veranderd. 
        
      
      
      
        
          U begrijpt dat wij dit gedrag niet kunnen tolereren. U ontvangt dit bericht om aan te kondigen dat wij juridische maatregelen zullen gaan nemen om de overlast te stoppen. Uiteraard zullen de kosten voor uw rekening zijn. Blijkbaar heeft geen enkele actie van wie dan ook, resultaat. De overlast gaat onverminderd door.
        
      
      
      
        
          Mocht u na dit bericht actie willen ondernemen richting de andere bewoners dan adviseren wij u dat niet te doen. Wij zullen direct de politie inschakelen en de procedure opstarten voor ontbinding van de huurovereenkomst.
        
      
      
      
        
          Wij vertrouwen erop dat u dit bericht serieus neemt en verwachten van u een reactie door op dit emailbericht te reageren met een plan van aanpak hoe u de overlast gaat stoppen.
        
      
      
      
        
          Mochten wij binnen een week niets horen, dan zullen wij de procedure verder opstarten.”
      
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde sub 2] heeft op 22 mei 2025 als volgt op het bericht van NMG gereageerd:
      
      
        “Naar aanleiding van uw bericht van 19 mei 2025, waarin u melding maakt van klachten over overlast vanuit mijn woning, wil ik u hierbij mijn plan van aanpak toesturen. Hoewel ik mij niet in alle onderdelen van de melding herken, neem ik het signaal serieus en wil ik graag constructief bijdragen aan een goede woonomgeving voor alle betrokkenen.
      
      
      
        
          Maatregelen die ik tref
        
      
      
      
        1. Geluidsbeperking in de woning:
      
      
        
          
            Ik let actief op het volume van muziek, televisie en gesprekken, met name in de avonduren.
          
        
        
          
            Indien ik bezoek ontvang, wijs ik hen op het belang van rust, zowel in huis als bij aankomst of vertrek in de gemeenschappelijke ruimtes.
          
        
      
      
      
        2. Tijdstip van activiteit:
      
       Activiteiten die mogelijk als hinderlijk kunnen worden ervaren, zoals het draaien van huishoudelijke apparaten of hard praten op het balkon, worden beperkt tot overdag, bij voorkeur tussen 08:00 en 20:00 uur.
      
      
        3. Gedrag van mijn honden:
      
      
        
          
            Ik begrijp dat er melding is gemaakt van blaffen, met name ’s nachts en bij bezoek. Hoewel blaffen in zekere mate normaal hondengedrag is, wil ik voorkomen dat dit als hinderlijk wordt ervaren. Daarom neem ik de volgende maatregel:
          
        
        
          
            ’s Nachts worden de honden in een rustige, prikkelarme ruimte gehouden, zodat zij minder snel reageren op geluiden van buiten.
          
        
        
          
            Bij bezoek probeer ik het blaffen te beperken door vooraf rustmomenten in te bouwen en door de honden af te leiden met speeltjes of andere vertrouwde prikkels.
          
        
        
          
            Ik doe actief navraag en zoek informatie over gedragsverbetering bij betrouwbare (kosteloze) bronnen, zoals dierenwelzijnsorganisaties en informatieve websites van hondengedragsexperts.
          
        
        
          
            Daarnaast houd ik een overzicht bij van situaties waarin de honden blaffen, zodat ik beter kan inschatten wanneer en waarom dit gebeurt.
          
        
      
      
      
        4. Openheid naar buren en bemiddeling:
      
      
        
          
            Ik ben bereid tot een rustig gesprek met directe buren als zij daartoe bereid zijn.
          
        
        
          
            Indien wenselijk, sta ik ook open voor buurtbemiddeling via een neutrale instantie.
          
        
      
      
      
        5. Self monitoring:
      
       Ik houd een persoonlijk overzicht bij van bezoekers, tijdstippen en bijzonderheden die mogelijk relevant zijn bij het beoordelen van de situatie, zodat bij een volgende melding ook mijn kant van het verhaal onderbouwd kan worden.
      
      
        
          Ik hoop dat dit plan laat zien dat ik de situatie serieus neem en actief werk aan het beperken van mogelijke overlast. Mijn inzet is gericht op een goede verstandhouding met buren en op het voorkomen van verdere escalatie. Mocht u aanvullende suggesties of vragen hebben, dan hoor ik dat uiteraard graag.”
      
      
    
    
      2.5.
      Urban Interest heeft diverse overlastmeldingen van omwonenden in het geding gebracht. De meest recente overlastmelding die is overgelegd dateert van 30 september 2025. Urban Interest heeft ook een aantal video’s overgelegd waarop (onder andere) de nachtelijke geluidsoverlast van de honden van [gedaagde sub 2] te horen is en waarop is te zien dat [gedaagde sub 2] in de gemeenschappelijke ruimtes en voor de entree van het appartementencomplex ruzie heeft met haar bezoeker(s).
      
    
  
  
    
      3Vordering, grondslag en verweer
    
    
      3.1.
      Urban Interest vordert, verkort weergegeven:
      
      
        
          primair
        
      
      
      1. [gedaagde sub 1] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde sub 2] , te veroordelen om de huurwoning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat zij geheel of gedeeltelijk niet aan deze veroordeling
      voldoet;
      
      2. [gedaagde sub 2] voorwaardelijk, indien het bewind voor of na vonnisdatum komt te eindigen, te veroordelen om de huurwoning uiterlijk binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis
      te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat zij geheel of gedeeltelijk niet aan deze veroordeling voldoet;
      
      3. [gedaagde sub 2] te gebieden om tijdig alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de ontruiming als bedoeld in sub 1 en/of sub 2;
      
      
        
          subsidiair
        
      
      
      4. [gedaagde sub 1] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde sub 2] , alsmede [gedaagde sub 2] als
      feitelijke veroorzaker van de overlast, bij wijze van ordemaatregel, een gedragsaanwijzing op te leggen, opdat [gedaagde sub 2] direct na het wijzen van dit vonnis geen (geluids)overlast en/of onacceptabel gedrag mag veroorzaken, in het bijzonder niet jegens haar directe buren, maar ook niet jegens andere omwonenden en derden, welk gebod — onder andere en niet uitsluitend — het volgende zal inhouden:
      
      
        
          
            [gedaagde sub 2] onthoudt zich van het veroorzaken van overlast in de meest brede zin
        
        
          van het woord, waaronder in ieder geval wordt verstaan:
        
      
      
        - schreeuwen, schelden, krijsen, gillen en/of hard of hinderlijk gedrag vertonen in en
      
      
        rond de woning;
      
      
        - hard met de deuren en/of ramen slaan;
      
      
        - op deuren en/of muren en/of andere objecten bonken;
      
      
        - het vervuilen van de woning en/of het balkon of directe omgeving;
      
      
        - het uiten van dreigementen, het intimideren of agressief bejegenen van buren en/of
      
      
        omwonenden;
      
      
        - het draaien van harde muziek en/of veroorzaken van geluidsoverlast, met name in
      
      
        de avonduren en nachtelijke uren;
      
      
        - hondengeblaf en/of hondengejank vanuit de woning zoveel mogelijk tegen te gaan
      
      
        door geen honden alleen te laten in de woning;
      
      
        - overlast door huisdieren in en rond de woning zoveel mogelijk tegen te gaan;
      
      
      
        
          en voorts [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te gebieden:
        
      
      
        - voor zover [gedaagde sub 2] in de woning een hond of honden houdt, elke hond of
      
      
        
          honden tenminste drie keer per dag uit te (doen) laten door ze uit de woning te
        
        
          (doen) leiden om de honden dan hun behoeften te kunnen laten doen;
        
      
      
        - voor zover de hond of honden van [gedaagde sub 2] hun behoefte doen op het balkon
      
      
        
          van de woning, de hondenurine binnen een kwartier met water weg te spoelen en
        
        
          de hondenuitwerpselen binnen een kwartier op te ruimen en in een afvalcontainer
        
        
          te deponeren;
        
      
      
        - het ontvangen van bezoek te beperken en te verbieden in ieder geval na 22.00 uur
      
      
        bezoek van derden te hebben in het gehuurde;
      
      
        - NMG (beheerder) één keer per maand vrije toegang tot de woning te verschaffen
      
      
        ter controle op de naleving van deze gedragsaanwijzing.
      
      
      
        Dit alles op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag(deel) dat niet aan het bovenstaande wordt voldaan;
      
      
      
        
          en voorwaardelijk, voor zover na betekening van dit vonnis niet integraal aan de opgelegde
        
        
          gedragsaanwijzing wordt voldaan, zulks volledig naar het oordeel van Urban Interest
        
      
      
      5. [gedaagde sub 1] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde sub 2] , te veroordelen om de huurwoning uiterlijk binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat [gedaagde sub 1] geheel of gedeeltelijk niet aan deze veroordeling voldoet;
      
      6. [gedaagde sub 2] voorwaardelijk, indien het bewind voor of na vonnisdatum komt te eindigen, te veroordelen om de huurwoning uiterlijk binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat [gedaagde sub 2] geheel of gedeeltelijk niet aan deze veroordeling voldoet;
      
      7. [gedaagde sub 2] te gebieden om tijdig alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de ontruiming als bedoeld in sub 5 en/of sub 6;
      
      
        
          meer subsidiair
        
      
      
      8. een door de kantonrechter in kortgeding in goede justitie te bepalen beslissing te nemen;
      
      
        
          zowel primair, subsidiair en meer subsidiair
        
      
      
      9. [gedaagde sub 1] , in hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde sub 2] , en [gedaagde sub 2] voorwaardelijk, indien het bewind voor of na vonnisdatum komt te eindigen, hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten van deze procedure, te vermeerderen met de na het vonnis te maken kosten van tenuitvoerlegging, waaronder de eventueel te maken ontruimingskosten, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.2.
      Urban Interest legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde sub 2] al geruime tijd ernstige overlast veroorzaakt in en rondom haar huurwoning. Zij gedraagt zich niet als een goed huurder en handelt in strijd met artikel 14.3 en 14.4 van de toepasselijke algemene voorwaarden, waarin (kortgezegd) is bepaald dat het [gedaagde sub 2] verboden is om hinder of overlast voor omwonenden te veroorzaken. Deze tekortkoming is zo ernstig dat in een bodemprocedure hoogstwaarschijnlijk de ontbinding van de huurovereenkomst zou worden uitgesproken. Vooruitlopend daarop vordert Urban Interest in deze kortgedingprocedure alvast de ontruiming van de huurwoning. Zij heeft daarbij een spoedeisend belang, omdat de overlast voor de omwonenden zo snel mogelijk moet worden beëindigd. Mocht de ontruiming worden afgewezen, heeft Urban Interest er subsidiair een spoedeisend belang bij dat aan [gedaagde sub 2] een gedragsaanwijzing wordt opgelegd, met bepaling dat Urban Interest alsnog tot ontruiming mag overgaan als deze door [gedaagde sub 2] niet wordt nagekomen.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] c.s. concluderen tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van Urban Interest in de proceskosten. Op het verweer wordt hierna ingegaan.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling
    
    
      
        De ontruiming wordt afgewezen
      
    
    
    
      4.1.
      Urban Interest vordert primair dat [gedaagden] c.s. worden veroordeeld tot ontruiming van de huurwoning. De kantonrechter overweegt dat ontruiming een zeer ingrijpende maatregel is, die tot onomkeerbare gevolgen voor de huurder leidt. Voor toewijzing van een ontruiming in kortgeding is daarom alleen plaats indien het hoogstwaarschijnlijk is dat de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De kantonrechter is van oordeel dat daar in dit geval geen sprake van is. Daartoe wordt het volgende overwogen. 
      
    
    
      4.2.
      Urban Interest heeft met de overgelegde overlastmeldingen en video’s aannemelijk gemaakt dat [gedaagde sub 2] in het verleden en ook recentelijk overlast heeft veroorzaakt in en rondom haar woning. [gedaagde sub 2] betwist ook niet dat het bijvoorbeeld is voorgekomen dat zij luidruchtige ruzies heeft gehad in en rondom haar woning en dat haar honden ’s nachts blaffen als zij zelf niet thuis is. Partijen verschillen echter van mening over de ernst van de overlast. Zo hebben [gedaagden] c.s. erop gewezen dat het grootste deel van de overlastmeldingen afkomstig is van de twee directe buurvrouwen van [gedaagde sub 2] , met wie zij een slechte verstandhouding heeft. [gedaagden] c.s. hebben verklaringen overgelegd van andere bewoners van het complex die zeggen geen overlast van [gedaagde sub 2] te ervaren. Ook de voormalig huismeester schrijft in zijn verklaring zelf nooit enige overlast door [gedaagde sub 2] te hebben kunnen constateren en zich niet te herkennen in het beeld dat door Urban Interest en de betreffende twee buurvrouwen over [gedaagde sub 2] wordt geschetst. Verder hebben [gedaagden] c.s. toegelicht dat inmiddels een WMO-aanvraag is ingediend voor professionele woonbegeleiding en dat [gedaagde sub 2] contact heeft met een maatschappelijk werker en een consulent van de gemeente. De overlast die er wel is geweest zou daarmee in de toekomst voorkomen moeten worden.
      
    
    
      4.3.
      Gelet op het uiteenlopende beeld dat naar voren komt uit de verklaringen over de ernst van de overlast, het vooruitzicht op professionele begeleiding en de bereidheid die [gedaagde sub 2] voorafgaand en tijdens deze procedure heeft getoond in het voorkomen van toekomstige overlast en het oplossen van het conflict met haar twee directe buren, is de kantonrechter van oordeel dat het op dit moment onvoldoende waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. De vordering tot ontruiming wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          De gedragsaanwijzing wordt ook afgewezen
        
      
      
    
    
      4.4.
      Urban Interest vordert subsidiair dat aan [gedaagde sub 2] een gedragsaanwijzing wordt opgelegd die zij op straffe van ontruiming (en een dwangsom) dient na te leven. De kantonrechter wijst ook deze vordering af. [gedaagden] c.s. hebben aangegeven in beginsel geen bezwaar te hebben tegen het ondertekenen van een gedragsaanwijzing, maar zij verzetten zich tegen de specifieke formulering van de gevorderde gedragsaanwijzing en tegen het verbinden van de gevorderde sancties aan het schenden daarvan. Urban Interest heeft niet betwist dat zij de gedragsaanwijzing niet voorafgaand aan de procedure met [gedaagden] c.s. heeft besproken. Dit had wel op haar weg gelegen, nu [gedaagden] c.s. met het opsturen van het ‘plan van aanpak’ de bereidheid hebben getoond om over concrete gedragsverbeteringen in gesprek te gaan. Urban Interest heeft aangegeven dat indien de gedragsaanwijzing anders geformuleerd moet worden, zij met haar meer subsidiaire vordering heeft bedoeld de kantonrechter de mogelijkheid te geven om een andere passende gedragsaanwijzing op te stellen. De kantonrechter zal dat niet doen. Voor de haalbaarheid van de gedragsaanwijzing en het voorkomen van executiegeschillen verdient het de voorkeur dat partijen zelf afspraken maken die voor hen realistisch en uitvoerbaar zijn.
      
    
    
      4.5.
      Gelet op het feit dat [gedaagden] c.s. zich in deze procedure nogmaals bereid hebben verklaard om over een gedragsaanwijzing in gesprek te gaan, heeft Urban Interest er geen spoedeisend belang bij dat de kantonrechter [gedaagde sub 2] tot naleving van een eenzijdig opgestelde gedragsaanwijzing veroordeeld. 
      
    
    
      4.6.
      Ten overvloede geeft de kantonrechter aan [gedaagde sub 2] in overweging dat de afwijzing van de vorderingen in deze procedure niet betekent dat zij door mag gaan met het veroorzaken van overlast voor haar twee directe buurvrouwen. Zij zal werk moeten maken van de beloofde verbeteringen om te voorkomen dat het oordeel in een eventuele toekomstige procedure anders uitvalt.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.7.
      Urban Interest krijgt in deze procedure ongelijk en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] c.s. worden begroot op:
      - salaris gemachtigde	€ 814,00 (tarief tegenspraak gemiddeld)
      - nakosten		€ 135,00 (plus de kosten van betekening zoals in de beslissing)
      Totaal			€ 949,00
      
    
  
  
    
      5Beslissing  
    
    
      De kantonrechter in kortgeding:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Urban Interest in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Urban Interest niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.3.
      
        verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. D. Jongsma en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 januari 2026.