ECLI:NL:GHARL:2026:921, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-02-2026, 200.343.644
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2026-02-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Herstel gebreken en huurprijsvermindering.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.343.644
      zaaknummer rechtbank Gelderland 10358437
    
    
    
      
        arrest van 17 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante]
        
      
      die woont in [woonplaats1]
      die hoger beroep heeft ingesteld
      hierna: [appellante]
      advocaat: mr. J.J.M. Cliteur te ’s-Hertogenbosch, die zich heeft onttrokken
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde]
    die is gevestigd in [woonplaats1]
    2. [geïntimeerde2]
    die woont in [woonplaats1]
    3. [geïntimeerde3]
    
      die woont in [woonplaats1]
      hierna samen: [geïntimeerden] (in enkelvoud) en ieder afzonderlijk [geïntimeerde] , [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3]
      advocaat: mr. B.M. Breedijk te Amsterdam
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      1.1.
      Naar aanleiding van het arrest van 24 september 2024 heeft op 3 december 2025 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
      
    
    
      1.2.
      
        [appellante] heeft het hof op 10 december 2025 nog een bericht gestuurd. Omdat zij dit bericht zelf, zonder tussenkomst van een gemachtigde, heeft ingediend, heeft het hof partijen bericht dat dit bericht niet in behandeling kan worden genomen. 
      
    
    
      1.3.
      Op 18 december 2025 heeft de advocaat van [appellante] het hof via een H2 formulier bericht dat hij zich heeft onttrokken. Daarna heeft zich geen nieuwe advocaat voor [appellante] gesteld. 
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      Het gaat in deze zaak om de vraag of aan de huurwoning van [appellante] gebreken kleven en of de verhuurder, [geïntimeerden] , deze gebreken moet verhelpen en  [appellante] recht heeft op huurprijsvermindering en schadevergoeding. 
      
    
    
      2.2.
      
        [appellante] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat aan het gehuurde gebreken kleven en dat [geïntimeerden] (hoofdelijk) wordt veroordeeld tot het verhelpen van de gebreken aan de woning, op straffe van een dwangsom. Daarnaast heeft [appellante] gevorderd dat bepaald wordt dat zij een korting op de huurprijs van 50% ontvangt vanaf 9 april 2022 tot aan de dag van herstel, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten. 
      
    
    
      2.3.
      
        De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat aan het gehuurde enige gebreken kleven, namelijk ten aanzien van de ventilatiemogelijkheden in doucheruimte, toilet en keuken en ten aanzien van de hemelwaterafvoer. De overige vorderingen zijn afgewezen en de proceskosten zijn gecompenseerd. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. [appellante] heeft in hoger beroep haar eis veranderd en vermeerderd. Zij vordert in hoger beroep (samengevat weergegeven):
        I 	een verklaring voor recht dat aan het gehuurde gebreken kleven zoals genoemd in productie 20 memorie van grieven;
        II	[geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot het verhelpen van de gebreken aan het gehuurde binnen een maand na betekening van het arrest, op verbeurte van een dwangsom;
        III	De huurprijs met terugwerkende kracht tot 5 maart 2022 te verlagen tot 30% van de overeengekomen huurprijs;
        IV	[geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot terugbetaling van de te veel betaalde huurprijs vanaf 5 maart 2022; 
        V	[geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 5.338,45, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 februari 2025;
        VI 	[geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten van beide instanties. 
      
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      3.1.
      Het hof zal oordelen dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt. Dat wordt hierna uitgelegd. Het hof zal eerst de achtergrond van het geschil schetsen.
      
      
        
          Achtergrond geschil
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [appellante] huurt sinds 2014 een kavel met een recreatiewoning in het park dat [geïntimeerden] exploiteert in [woonplaats1] . De huurprijs bedraagt € 354,- per maand. Zij woont permanent in de woning. Het betreft een woning uit 1975, opgebouwd uit halfsteens metselwerk. In een e-mail van 15 maart 2022 heeft [appellante] via haar gemachtigde een lijst met een opsomming van gebreken aan [geïntimeerden] toegestuurd. De lijst bevat met name schimmel- en vochtproblemen in de gehele woning. Daarnaast ervaart zij overlast, onder andere overlast van katten en stank/rookoverlast van omwonenden. De in de recreatiewoning aanwezige schimmel is, in opdracht van [geïntimeerden] , op 23 maart 2022 beoordeeld door bouwkundige [naam deskundige]  , hetgeen heeft geresulteerd in een rapportage d.d. 24 maart 2022. [naam deskundige] heeft zijn bevindingen als volgt samengevat:
      
      
        “Samenvatting van de bevindingen:
      
      
        1. ventilatie verbeteren door het aanbrengen van mechanische ventilatie in badkamer, w.c. en keuken
      
      
        2. hemelwater afvoeren voorzien van infiltratie op min. 3 m van de woning.
      
      
        3. kitvoegen vernieuwen in de badkamer.
      
      
        4. bewoners gedrag aanpassen door permanente ventilatie via rooster. Geen ramen en deuren open zetten dit geeft te veel kou in de woning.
      
      
        5. stook gedrag optimaliseren door alle ruimten (beperkt) te verwarmen.”
      
    
    
      3.3.
      
        [geïntimeerden] heeft vervolgens [installatiebedrijf] opdracht gegeven om (een deel) van de gebreken te herstellen. [installatiebedrijf] is vanaf 5 april 2022 aan de slag gegaan met het herstellen van de gebreken in de woning. Onder verwijzing naar het onderzoek dat door [naam deskundige] is uitgevoerd heeft [geïntimeerden] zich in een e-mail van 14 april 2022 bereid verklaard om de volgende werkzaamheden uit te (laten) voeren:
      - Punten 1 en 2 uit het rapport van [naam deskundige] ;
      
        
          De kraan in de keuken en badkamer vernieuwen;
        
        
          Houtrot kozijnen en reparatie buitendeuren.
        
      
      
        [installatiebedrijf] heeft de werkzaamheden afgebroken voordat alles gereed was. [geïntimeerden] is vervolgens in juli 2022 akkoord gegaan met het laten verrichten van enkele werkzaamheden door [klusbedrijf] (o.a. leveren en monteren van kranen en vervangen van kit). [klusbedrijf] heeft hierna nog een offerte uitgebracht voor andere werkzaamheden (het vervangen van een kraan en het leveren van een nieuwe wastafel en planchet); deze offerte is niet geaccepteerd door [geïntimeerden] . 
      
    
    
      3.4.
      In de badkamer en de keuken is mechanische ventilatie aangelegd en de kranen zijn gerepareerd; echter tot een afronding van de werkzaamheden is het niet gekomen. [geïntimeerde2] heeft in e-mails van 3 mei 2022 en 4 juli 2022 (voor wat betreft reparatie van de regenafvoer) aangeboden om zelf de reparaties uit te voeren. In een e-mail van 5 september 2022 heeft [geïntimeerden] [appellante] gesommeerd om [geïntimeerde2] toe te laten tot de woning om een opname te doen en vervolgens, voor zover [geïntimeerden] daartoe gehouden zou zijn, gebreken te herstellen. In een brief van 20 september 2022 heeft [appellante] laten weten [geïntimeerde2] niet in haar woning te willen ontvangen.
      
      
        
          Grieven [appellante] tegen feitenvaststelling slagen niet 
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [appellante] heeft in haar memorie van grieven gegriefd tegen de feitenvaststelling. Zij betoogt dat de constateringen van [naam deskundige] onjuist zijn en dat de kantonrechter ten onrechte de bevindingen van [naam deskundige] heeft gekwalificeerd als feiten. Het hof heeft de feiten hiervoor zelfstandig vastgesteld, zodat de grieven van [appellante] die betrekking hebben op de feitenvaststelling daarom niet meer besproken hoeven te worden.
      
      
        
          Gevorderde verklaring voor recht dat aan gehuurde gebreken kleven zoals genoemd in de door [appellante] overgelegde lijst kan niet worden toegewezen	
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        [appellante] vordert in hoger beroep onder I een verklaring voor recht dat aan het gehuurde gebreken kleven als bedoeld in artikel 7:204 BW, zoals opgesomd in productie 20 bij de memorie van grieven. Dit betreft een door haar opgestelde lijst van 7 pagina’s met een opsomming van rond de 140 punten die volgens [appellante] kwalificeren als gebreken. De punten zien voor een groot deel op de aanwezigheid van schimmel in (alle ruimtes van) haar woning. Daarnaast worden op de lijst diverse andere zaken genoemd, zoals een gebrekkige erfafscheiding, topzware en overhangende takken, scheef staande bomen en de aanwezigheid van openslaande vensters. [appellante] noemt op deze lijst ook door haar ervaren overlast. 
      
    
    
      3.7.
      In eerste aanleg heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellante] de gestelde gebreken en de noodzaak voor de door haar genoemde werkzaamheden niet heeft onderbouwd. Bij gebreke aan een andere onderbouwing, heeft de kantonrechter alleen het rapport van [naam deskundige] als uitgangspunt genomen en geoordeeld dat de daar in de samenvatting (zie hiervoor onder 3.2.) onder 1-3 genoemde werkzaamheden behoren tot de werkzaamheden waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is. Deze werkzaamheden zijn niet afgerond; afrondende werkzaamheden moeten nog gedaan worden aan de mechanische ventilatie van douche en toilet en werkzaamheden aan de afzuigkap en regenwaterafvoer. De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat aan het gehuurde enige gebreken kleven, namelijk ten aanzien van de ventilatiemogelijkheden in doucheruimte, toilet en keuken en ten aanzien van de hemelwaterafvoer. Tegen deze toegewezen verklaring voor recht (5.1. van het bestreden vonnis) is door [geïntimeerden] geen incidenteel hoger beroep ingesteld, zodat het hof daar ook van uit gaat. Deze gebreken worden hierna aangeduid als ‘de in het vonnis vastgestelde gebreken’. De vordering tot herstel van de gebreken is door de kantonrechter afgewezen omdat [appellante] [geïntimeerden] niet in staat heeft gesteld om het gehuurde te inspecteren en omdat [appellante] het herstel van de gebreken heeft verhinderd. Ook de vordering tot huurprijsvermindering is afgewezen omdat [geïntimeerden] is overgegaan tot beoordeling van de situatie door [naam deskundige] en ook opdracht tot herstel heeft gegeven, maar het niet voltooien van dit herstel niet aan [geïntimeerden] is te wijten. 
      
    
    
      3.8.
      Het hof is van oordeel dat [appellante] in hoger beroep onvoldoende onderbouwd heeft dat er, behalve de in het vonnis vastgestelde gebreken, sprake is van overige gebreken. Ook de gevorderde herstelwerkzaamheden en huurprijsvermindering zal het hof niet toewijzen. 
      
      
        
          Juridisch kader 
        
      
      
    
    
      3.9.
      Uitgangspunt bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een gebrek is het bepaalde in artikel 7:204 lid 2 BW. Een gebrek wordt gedefinieerd als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruime betekenis, het gaat niet alleen om de staat van het gehuurde of materiële eigenschappen van het gehuurde; maar het gaat om iedere omstandigheid die eraan in de weg staat dat de huurder het verwachte genot van de zaak heeft. Ook overlast kan daarom een gebrek zijn. Volgens de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) rust op [appellante] de stelplicht, en zo nodig de bewijslast, dat sprake is van een gebrek waardoor zij minder huurgenot heeft.
      
      
        
          Door [appellante] ervaren overlast is geen gebrek
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        [appellante] betoogt dat zij overlast ervaart, vooral afkomstig van andere bewoners van het park (meer specifiek: de recreatiewoningen die dicht bij haar woning liggen, met nummers 2, 3 en 48). Op productie 20 bij de memorie van grieven, somt zij de overlast als volgt op: 
      
        
          
            “overlast van huurder (…) 10-2: agressieve katten, schending van privacy, inbreuk op eigendommen [appellante] , overlast van frituren thv erfgrens, agressief gedrag overlast van bespelen (percussie)instrumenten (…) 
          
        
        
          
            geluidsoverlast van (….) [straatnaam]
          
        
        
          
            tabakstankoverlast van (…) [straatnaam]
          
        
        
          
            (…)
          
        
        
          
            rookkanaal [straatnaam2] zorgt voor rookoverlast en dient te worden verwijderd c.q. aangepast
          
        
        
          
            (…)
          
        
        
          
            toppen van de grote bomen in omgeving [nummer]
          
        
        
          
            scheef staande bomen verwijderen in omgeving [nummer] ”
          
        
      
      
    
    
      3.11.
      
        [geïntimeerden] heeft betwist dat er sprake is van overlast. Volgens haar moet [appellante] zich realiseren dat zij op een bungalowpark met andere omwonenden woont en dat dat met zich meebrengt dat zij in zekere mate geluiden en geuren afkomstig van omwonenden moet dulden. Dat is volgens [geïntimeerden] inherent aan het wonen op een dergelijk park.
      
    
    
      3.12.
      Het hof is met [geïntimeerden] van oordeel dat het wonen op een bungalowpark, waarbij de huisjes betrekkelijk dicht bij elkaar zijn geplaatst (zie de situatieschets overgelegd door [appellante] in eerste aanleg als productie A), met zich brengt dat enige geluiden en enig ongemak van buren moet worden geaccepteerd. Dat in dit geval de door [appellante] ervaren overlast méér behelst dan ‘normale’ geluiden/ongemak, inherent aan het hebben van buren, is door [appellante] niet voldoende onderbouwd. Voor zover er sprake is geweest van geluidsoverlast, heeft [geïntimeerden] de desbetreffende huurder hierop aangesproken (zie productie 2 bij conclusie van antwoord; bericht d.d. 18 oktober 2021 aan de huurder van huisje nummer [nummer woning] dat er teveel geluid is geweest). Dat er daarna sprake is geweest van daadwerkelijke geluidsoverlast, heeft [appellante] niet voldoende gemotiveerd onderbouwd. Dat de door [appellante] ervaren overlast als gebrek kwalificeert in de zin van artikel 7:204 BW is niet vast komen te staan. 
      
      
        
          Enkel glas en verouderd sanitair geen gebrek
        
      
      
    
    
      3.13.
      
        [appellante] heeft in hoger beroep betoogd dat - anders dan de kantonrechter had geoordeeld in r.o. 4.11 - de aanwezigheid van enkel glas en verouderd sanitair in de woning kwalificeert als gebrek. Daarnaast wijst zij erop dat het sanitair in de woning al gedurende 50 jaar in de woning aanwezig is en dat er sprake is van slijtage/achterstallig onderhoud.
      
    
    
      3.14.
      Het hof leidt uit de overgelegde stukken af dat er op sommige plekken in de woning sprake is van enkel glas (in ieder geval in de voordeur en het toilet). Hieruit leidt het hof af dat de ramen in de woning kennelijk wel voorzien zijn van dubbel glas. Dat een woning (op enkele plaatsen) enkel glas heeft, brengt niet automatisch mee dat er sprake is van een gebrek. Het gaat er om wat een huurder mag verwachten van een goed onderhouden (halfsteens) recreatiewoning uit het bouwjaar 1975. [appellante] heeft verwezen naar een uitspraak van de rechtbank Amsterdam, waaruit volgens haar volgt dat de aanwezigheid van enkel glas in een woning als gebrek dient te worden aangemerkt. Het hof merkt op dat deze uitspraak zag op een zeer specifieke situatie en niet in zijn algemeenheid gelding heeft. Het hof dient per individuele situatie te beoordelen of sprake is van een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 BW. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat bij een recreatiewoning van 50 jaar oud verwacht kan worden dat de woning gedateerd overkomt en dat er (op sommige plekken) enkel glas en verouderd sanitair aanwezig is. Dat het sanitair mogelijk niet meer voldoet aan de huidige normen, maakt niet dat dit als gebrek kwalificeert. Daarbij is van belang dat [appellante] slechts een huurprijs betaalt van € 354,- per maand en dat deze huurprijs, zoals [geïntimeerden] heeft aangevoerd,  is afgestemd op de staat van het gehuurde. 
      
      
      
        
          Overige door [appellante] gestelde gebreken
        
      
      
    
    
      3.15.
      Een voldoende gemotiveerde onderbouwing van de overige door [appellante] gestelde gebreken (anders dan de in het vonnis vastgestelde gebreken) ontbreekt zowel in eerste aanleg als in hoger beroep. [appellante] verwijst in hoger beroep naar de eerder genoemde productie 20 bij memorie van grieven - een door haar zelf opgestelde lijst - en zij heeft een aantal filmpjes overgelegd op een USB stick. Op productie 20 staan (behoudens de hiervoor al genoemde overlast en het enkel glas/verouderd sanitair) hoofdzakelijk punten die betrekking hebben op de aanwezigheid van schimmel in de woning. Ook de overgelegde filmpjes laten zien dat er op veel plekken in de woning schimmel aanwezig is. Deze schimmel wordt, zo leidt het hof af uit het rapport van [naam deskundige] , veroorzaakt door enerzijds het ontbreken van mechanische ventilatie in badkamer, wc en keuken en anderzijds door bewonersgedrag (vervuild ventilatierooster in wc en badkamer, dicht ventilatierooster in slaapkamer en geen optimaal stookgedrag). Dat [naam deskundige] in zijn rapport uit is gegaan van foutieve constateringen, zoals [appellante] in hoger beroep betoogt, is door [appellante] onvoldoende onderbouwd. Het ligt op de weg van de huurder om te stellen en bij voldoende betwisting te bewijzen, dat er sprake is van een gebrek dat voor rekening van [geïntimeerden] komt en door haar moet worden hersteld. In dit geval heeft [appellante] onvoldoende inzichtelijk gemaakt welke specifieke gebreken aanwezig zijn, die voor rekening van de verhuurder komen en door de verhuurder moeten worden  verholpen. Zij had dit  bijvoorbeeld kunnen doen door een recente rapportage van een deskundige te overleggen. De enige rapportage die is bijgevoegd, is de rapportage van [naam deskundige] uit maart 2022. Omdat daarna nog werkzaamheden zijn verricht, geeft deze rapportage geen actueel beeld van de situatie. Bovendien ziet de rapportage van [naam deskundige] alleen op de schimmel en niet op de overige gestelde gebreken. 
      
    
    
      3.16.
      Dat [appellante] de overige door haar gestelde gebreken niet met een deskundigenrapportage heeft onderbouwd, wringt te meer omdat zij geweigerd heeft [geïntimeerden] in de woning toe te laten voor een inspectie. Daarmee heeft [appellante] [geïntimeerden] verhinderd om zelf te onderzoeken in hoeverre de gestelde gebreken zich daadwerkelijk voordoen, en heeft zij [geïntimeerden] bemoeilijkt in het voeren van verweer. Het hof gaat voorbij aan het betoog van [appellante] dat zij [geïntimeerde2] niet in de woning hoefde toe te laten omdat hij zich agressief zou hebben gedragen en bedreigingen zou hebben geuit. Uit de producties die [appellante] in dit verband heeft ingediend (zoals correspondentie uit de buurtapp en een filmpje waarop [geïntimeerde2] te zien is) blijkt niets van bedreigingen of agressie van de kant van [geïntimeerde2] . Bovendien had [appellante] ervoor kunnen kiezen om de inspectie buiten haar aanwezigheid te laten plaatsvinden en had zij zich daarbij kunnen laten vertegenwoordigen door een derde, zoals de kantonrechter ook heeft overwogen. Dat er in de woning meer dan de in het vonnis vastgestelde gebreken zijn, is in hoger beroep daarom niet vast komen te staan.
      
    
    
      3.17.
      Daarbij komt dat [geïntimeerden] er herhaaldelijk op heeft gewezen dat er in productie 20 ook gebreken zijn genoemd die op grond van het Besluit kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen; [appellante] heeft desondanks niet inzichtelijk gemaakt welke gebreken volgens haar niet onder dit Besluit vallen, maar voor rekening van de verhuurder komen. Gelet op het voorgaande kan het hof het door [appellante] in hoger beroep onder I gevorderde niet toewijzen. 
      
      
      
      
        
          Vorderingen tot het verhelpen van de gebreken en huurprijsvermindering kunnen niet worden toegewezen
        
      
      
    
    
      3.18.
      De vordering tot hoofdelijke veroordeling van geïntimeerden om de gebreken aan het gehuurde te verhelpen (vordering II) kan niet worden toegewezen. Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder gehouden op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen (tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen; hetgeen hier niet aan de orde is). Zoals het hof hiervoor heeft overwogen, heeft [appellante] onvoldoende onderbouwd dat alle punten die in productie 20 zijn opgesomd gebreken zijn die de verhuurder verplicht is te verhelpen. Sommige punten kwalificeren immers niet als gebrek (de beweerdelijke overlast, het enkel glas en verouderde sanitair); en voor andere punten geldt dat [appellante] onvoldoende onderbouwd heeft dat het om een gebrek gaat dat voor rekening van de verhuurder komt. Voor wat betreft de in het vonnis vastgestelde gebreken is het hof met de kantonrechter van oordeel dat de vordering tot het verhelpen van de gebreken niet kan worden toegewezen. Daartoe is het volgende van belang.
      
    
    
      3.19.
      Nadat [appellante] op 9 en 23 maart 2022 de gebreken heeft gemeld bij [geïntimeerden] , heeft [geïntimeerden] opdracht gegeven aan [naam deskundige] om de oorzaak van de schimmel te onderzoeken. [naam deskundige] heeft dit op 23 maart 2022 gedaan, waarna hij op 24 maart 2022 zijn rapport heeft opgesteld. Vervolgens heeft [geïntimeerden] opdracht gegeven aan [installatiebedrijf] om mechanische ventilatie aan te brengen in de badkamer, wc en keuken. [installatiebedrijf] is vervolgens aan de slag gegaan, maar heeft de werkzaamheden gestaakt omdat - zo heeft [installatiebedrijf] in een schriftelijke verklaring verklaard - er eind april 2022 een conflict is ontstaan met [appellante] omdat [appellante] de monteur psychisch gestoord heeft genoemd. Dit wordt door [appellante] onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat het hof uitgaat van de lezing van de medewerker van [installatiebedrijf] . In een e-mailbericht van 14 april 2022 heeft [geïntimeerden] richting de gemachtigde van [appellante] geschreven dat de werkzaamheden onder 1 en 2 genoemd door [naam deskundige] worden uitgevoerd, en dat ook het houtrot bij de kozijnen en de reparatie van de buitendeur wordt uitgevoerd, dit ondanks het feit dat onvoldoende wordt geventileerd door [appellante] . Tot een afronding van de werkzaamheden is het niet gekomen. [geïntimeerde2] heeft vervolgens (onder meer bij e-mail d.d. 3 mei 2022) aangeboden om zelf de reparaties uit te voeren. [appellante] heeft dit geweigerd. Vervolgens is [geïntimeerden] akkoord gegaan met het laten verrichten van enkele werkzaamheden door [klusbedrijf] (het leveren van nieuwe kranen en vervangen van kit).  Op 5 september 2022 heeft [geïntimeerden] in een brief laten weten de woning te willen inspecteren. In deze brief wordt ook vermeld dat [appellante] het de heer [geïntimeerde2] heeft verboden om zelf tot herstelwerk over te gaan. In reactie op deze brief, heeft de gemachtigde van [appellante] per brief d.d. 20 september 2022 laten weten dat zij de heer [geïntimeerde2] niet in het gehuurde wenst te ontvangen. 
      
    
    
      3.20.
      Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat het in beginsel aan [geïntimeerden] is om te bepalen hoe en door wie zij de werkzaamheden laat uitvoeren. Uit de hierboven geschetste gang van zaken volgt dat [geïntimeerden] de door [appellante] genoemde gebreken voortvarend heeft laten onderzoeken en vervolgens ook voortvarend opdracht heeft gegeven tot herstel. Na de brief van (de gemachtigde van) [appellante] van 15 maart 2022, heeft [naam deskundige] op 23 maart 2022 het gehuurde geïnspecteerd en heeft [geïntimeerden] daarna [installatiebedrijf] opgedragen herstelwerkzaamheden te verrichten; [installatiebedrijf] is daar op 5 april 2022 mee aan de slag gegaan. Dat het herstel niet is afgerond, is niet aan [geïntimeerden] te wijten. Door het niet toelaten van [geïntimeerde2] in de woning om de gebreken te inspecteren en evenmin [geïntimeerde2] in de gelegenheid te stellen om zelf de gebreken te verhelpen, kan [appellante] niet aan [geïntimeerden] tegenwerpen dat de vastgestelde gebreken niet verholpen zijn. [appellante] heeft hiermee [geïntimeerden] verhinderd om haar verbintenis op grond van de wet (tot het verhelpen van gebreken) na te komen. De gemachtigde van [geïntimeerden] heeft gedurende het hoger beroep aan de gemachtigde van [appellante] per e-mail d.d. 20 januari 2025 gevraagd of [appellante] aan de voorwaarde vasthoudt dat niet de heer [geïntimeerde2] het herstel mag verrichten. Op deze e-mail is, ondanks nog een rappel daartoe op 26 februari 2025, niet gereageerd, waaruit het hof afleidt dat [appellante] vasthoudt aan haar weigering om [geïntimeerde2] zelf het herstel te laten verrichten. De vordering tot herstel van de gebreken (vordering II) en de vordering tot huurprijs vermindering (vordering III) stuiten hier op af. Dit betekent dat ook de gevorderde terugbetaling van teveel betaalde huur (vordering IV) niet kan worden toegewezen. 
      
      
        
          Vordering tot betaling € 5.338,45 kan niet worden toegewezen 
        
      
      
    
    
      3.21.
      
        [appellante] heeft in hoger beroep onder V gevorderd dat [geïntimeerden] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 5.338,45, vermeerderd met wettelijke rente. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
      
        
          i) een bedrag van € 1.007,12. Dit bedrag betreft een factuur van [bedrijf] d.d. 13 juli 2023 en ziet op het verhelpen van een lek in de waterleiding;
        
        
          ii) een bedrag van € 4.331,33. Dit bedrag betreft een door [appellante] opgesteld schadeoverzicht van spullen die volgens haar beschadigd zijn door de gebreken in de woning.
        
      
      
    
    
      3.22.
      
        [appellante] betoogt voor wat betreft (i) dat deze factuur door [geïntimeerden] voldaan moet worden, omdat er sprake was van een gebrek (een lekkage in het washok), dat voor rekening van [geïntimeerden] als verhuurder komt. Voor wat betreft het onder (ii) gevorderde betoogt [appellante] dat dit op schade ziet aan haar spullen als gevolg van de gebreken in de woning.
      
    
    
      3.23.
      Deze vorderingen kunnen niet worden toegewezen. Voor wat betreft de factuur van [bedrijf] stuit dit af op artikel 7:206 lid 3 BW. Alleen indien de verhuurder met het verhelpen van gebreken in verzuim is, kan de huurder het verhelpen zelf (laten) verrichten. Zoals het hof hiervoor heeft geoordeeld, was er geen sprake van verzuim van [geïntimeerden] . Hier stuit de vordering op af. 
      
    
    
      3.24.
      Voor wat betreft het gevorderde bedrag van € 4.331,33 overweegt het hof dat deze kosten niet voor toewijzing in aanmerking komen. Dat de in het vonnis vastgestelde gebreken niet verholpen zijn, is niet te wijten aan [geïntimeerden] . Bovendien geldt dat de schade, in het licht van de betwisting door [geïntimeerden] , volstrekt onvoldoende onderbouwd is door [appellante] . 
      
      
        
          Geen bewijslevering
        
      
      
    
    
      3.25.
      Het hof wijst het door [appellante] gedane bewijsaanbod af, omdat [appellante] geen bewijs heeft aangeboden van concrete feiten die, indien bewezen, tot andere beslissingen zouden leiden.
      
      
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.26.
      Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellante] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
      
    
    
      3.27.
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
    
      4.1.
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, locatie Apeldoorn van 20 maart 2024;
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] : 
        € 798,- aan griffierecht;
        € 2.580,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (2 procespunten x appeltarief II);
      
      
    
    
      4.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mr. L.A. de Vrey, mr. S.B. Boorsma en H.J. Berends, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 februari  2026.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     Rechtbank Amsterdam 2 februari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:619
  
  
     HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.