ECLI:NL:RBAMS:2025:10358, Rechtbank Amsterdam, 12-12-2025, 11803494 \ CV EXPL 25-9880
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Gedaagde heeft eiser als makelaar ingeschakeld om een nieuwe huurder te vinden. Eiser vindt een huurder en brengt na afloop courtage in rekening. Gedaagde betwist dat zij deze verschuldigd is en ook de hoogte. De kantonrechter wijst de vordering grotendeels toe.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11803494 \ CV EXPL 25-9880
    
    
    
      
        Vonnis van 12 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        GA MAKELAARS B.V., 
      gevestigd in Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: GA Makelaars,
      gemachtigde: mr. M.J. Sarfaty,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. V.J. Verhulst.
    
    
    
  
  
    
      1Samenvatting
    
    
      1.1.
      
        [gedaagde] heeft jaren een bedrijfsruimte gehuurd. Door tegenvallende omzetten en een oplopende huurachterstand heeft [gedaagde] de verhuurder op enig moment verzocht om in te stemmen met de vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst. De verhuurder heeft hierop geantwoord dat hij daartoe alleen bereid was als [gedaagde] zelf een nieuwe huurder zou aandragen. [gedaagde] heeft hiervoor GA Makelaars ingeschakeld. Na bemoeienis van GA Makelaars heeft de verhuurder een nieuwe huurder gevonden en is de huurovereenkomst met [gedaagde] vroegtijdig beëindigd. GA Makelaars heeft vervolgens een courtage van € 9.438 aan [gedaagde] gefactureerd. [gedaagde] heeft deze factuur niet voldaan, omdat zij vindt dat zij daartoe niet verplicht is en de hoogte ervan niet klopt. GA Makelaars vordert in deze procedure betaling van [gedaagde] van € 9.438, vermeerderd met wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten. 
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter komt in dit vonnis tot het oordeel dat de vordering van GA Makelaars grotendeels toewijsbaar is, namelijk voor een bedrag van € 8.712. Ook de wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, zij het dat de buitengerechtelijke incassokosten worden begroot op € 40 in plaats van het gevorderde bedrag van € 846,90. 
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 9 juli 2025 met producties;
      - de conclusie van antwoord van 21 augustus 2025 met producties;
      - het tussenvonnis van 4 september 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de brief met twee aanvullende producties van GA Makelaars van 7 november 2025;
      - de mondelinge behandeling van 17 november 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt die aan het dossier zijn toegevoegd, en een tijdens de mondelinge behandeling door GA Makelaars overgelegde productie.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      GA Makelaars exploiteert een makelaarskantoor dat bemiddelt bij de handel, huur en verhuur van onroerende goederen. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] exploiteert een onderneming die zich bezighoudt met onder meer elektrische installaties en dakrenovaties. [naam 1] (hierna: [naam 1] ) is de bestuurder en aandeelhouder van [gedaagde] .
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] heeft vanaf 1 januari 2021 van [naam 2] (hierna: [naam 2] ) een bedrijfsruimte gehuurd op grond van een huurovereenkomst met een looptijd tot en met 31 december 2025. 
      
    
    
      3.4.
      De omzet van [gedaagde] is in 2024 flink teruggelopen, waardoor een huurachterstand is ontstaan. [gedaagde] heeft op enig moment aan [naam 2] gevraagd om in te stemmen met de vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst. [naam 2] heeft daarop geantwoord dat hij daartoe alleen bereid is als [gedaagde] een nieuwe huurder zou vinden. 
      
    
    
      3.5.
      Op aanraden van [naam 2] heeft [gedaagde] vervolgens GA Makelaars ingeschakeld. [gedaagde] heeft GA Makelaars opdracht gegeven om een nieuwe huurder te vinden tegen betaling van opstartkosten en, indien uiteindelijk een huurovereenkomst tot stand komt, een courtagevergoeding. In de overeenkomst tussen [gedaagde] en GA Makelaars is over de hoogte van de courtagevergoeding het volgende opgenomen: 
      
      
        
          “Ingangsdatum huurovereenkomst voor of op 01 januari 2025, 16% te rekenen over de jaarhuur exclusief btw. Voor iedere maand later dat de huurovereenkomst ingaat na 01 januari 2025 wordt de courtage verlaagd met 1%. Bijvoorbeeld de huurovereenkomst gaat in op 01 maart 2025, de courtage is alsdan 14% te rekenen over de jaarhuur.”
        
      
      
    
    
      3.6.
      De gemachtigde van [naam 2] heeft [gedaagde] bij brief van 24 maart 2025 gesommeerd om binnen zeven dagen een bedrag van € 18.105,48 aan achterstallige huur, servicekosten, contractuele boete en buitengerechtelijke incassokosten te voldoen. 
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagde] en [naam 2] hebben op 2 april 2025 een huurbeëindigingsovereenkomst gesloten op grond waarvan de huurovereenkomst per 8 april 2025 met wederzijds goedvinden is beëindigd.
      
    
    
      3.8.
      
        [naam 2] heeft op 29 april 2025 met een nieuwe huurder een huurovereenkomst met een ingangsdatum van 1 mei 2025 gesloten. 
      
    
    
      3.9.
      GA Makelaars heeft per factuur van 7 mei 2025 bij [gedaagde] een courtagevergoeding van € 9.438 in rekening gebracht.  
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      GA Makelaars vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 9.438, vermeerderd met wettelijke handelsrente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. Aan haar vordering legt GA Makelaars ten grondslag dat [gedaagde] op grond van de overeenkomst van opdracht verplicht is om courtage te betalen, omdat de nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen na bemiddeling door GA Makelaars. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] voert het volgende verweer. De overeenkomst tussen [gedaagde] en GA Makelaars is met de huurbeëindigingsovereenkomst beëindigd. [naam 2] heeft laten weten dat [gedaagde] zich niet meer hoefde te bekommeren om het vinden van een nieuwe huurder. Daarna hebben [naam 2] en GA Makelaars samen, zonder instemming van [gedaagde] , een nieuwe huurder gecontracteerd. GA Makelaars heeft daarmee niet voldaan aan de voorwaarden in de overeenkomst met [gedaagde] . Bovendien was de afspraak dat [gedaagde] alleen een courtagevergoeding verschuldigd zou zijn als zij dat zou kunnen betalen uit de opbrengst van de verkoop van haar spullen in het gehuurde aan de opvolgend huurder, en deze bleek uiteindelijk niet geïnteresseerd in die spullen. Ook betwist [gedaagde] de hoogte van de gefactureerde courtagevergoeding.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      De vordering van GA Makelaars wordt gedeeltelijk toegewezen, namelijk voor een bedrag van € 8.712. Hierna licht de kantonrechter dat toe.
      
      
        
          GA Makelaars heeft recht op een courtagevergoeding 
        
      
      
    
    
      5.2.
      De overeenkomst van opdracht tussen [gedaagde] en GA Makelaars is niet geëindigd door de huurbeëindigingsovereenkomst tussen [naam 2] en [gedaagde] , omdat dit twee verschillende rechtsverhoudingen zijn. [naam 1] ( [gedaagde] ) heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat [naam 2] hem rondom het sluiten van de huurbeëindigingsovereenkomst telefonisch heeft gezegd dat hij zich niet meer druk hoefde te maken over het vinden van een nieuwe huurder en [naam 1] toen heeft gedacht “ik kan weg”. Hoewel deze gedachte, gelet op de stressvolle situatie waarin [naam 1] zich op dat moment al een tijd bevond, niet onbegrijpelijk is, heeft dit gesprek met [naam 2] geen gevolg voor de verplichtingen van [gedaagde] tegenover GA Makelaars uit hoofde van de overeenkomst van opdracht. Aangezien sprake is van twee afzonderlijke contracten (tussen verschillende partijen) kan [gedaagde] iets wat hij met [naam 2] heeft besproken niet tegenwerpen aan GA Makelaars. [naam 2] en [gedaagde] kunnen onderling ook geen verandering brengen in het contract tussen GA Makelaars en [gedaagde] . Dat kan alleen als GA Makelaars daarmee akkoord gaat. Niet is komen vast te staan dat GA Makelaars ervan op de hoogte was dat [naam 2] tegen [naam 1] had gezegd dat hij zich niet meer druk hoefde te maken over het vinden van een nieuwe huurder, laat staan dat GA Makelaars ermee zou hebben ingestemd dat [gedaagde] geen courtage meer hoefde te betalen.
      
    
    
      5.3.
      Uit de omstandigheid dat [gedaagde] haar sleutel van de bedrijfsruimte moest inleveren bij GA Makelaars kan ook niet worden opgemaakt dat de overeenkomst van opdracht tussen GA Makelaars en [gedaagde] was beëindigd. Het inleveren van die sleutel hield immers verband met het einde van de huurovereenkomst tussen [naam 2] en [gedaagde] . 
      
    
    
      5.4.
      
        [gedaagde] is op grond van de overeenkomst van opdracht een courtagevergoeding aan GA Makelaars verschuldigd als GA Makelaars een nieuwe huurder voor de bedrijfsruimte vindt en tussen die nieuwe huurder en [naam 2] een huurovereenkomst tot stand komt. GA Makelaars heeft met de door haar overgelegde correspondentie voldoende onderbouwd dat dankzij haar bemoeienis een nieuwe huurder is gevonden. Anders dan [gedaagde] aanvoert, volgt uit de overeenkomst tussen GA Makelaars en [gedaagde] niet dat [gedaagde] alleen een courtagevergoeding verschuldigd is als alle daarin genoemde stappen, waaronder de stap dat [gedaagde] akkoord diende te geven op de nieuwe huurovereenkomst, zijn doorlopen. Overigens hebben [naam 3] van GA Makelaars en [naam 1] ( [gedaagde] ) op 5 maart 2025 via WhatsApp contact gehad over de nieuwe huurder, waarbij [naam 1] heeft gezegd dat hij hoopte dat [naam 2] en deze partij eruit zouden komen, hetgeen uiteindelijk ook is gebeurd. Hoewel [gedaagde] de huurovereenkomst van de opvolgend huurder zelf niet expliciet heeft geaccordeerd, was zij dus wel nauw betrokken bij het traject dat daartoe heeft geleid en is haar instemming af te leiden uit het contact via WhatsApp.  
      
    
    
      5.5.
      Het standpunt van [gedaagde] dat zij alleen een courtagevergoeding verschuldigd zou zijn als zij deze kon voldoen uit de opbrengst van de verkoop van haar spullen aan de opvolgend huurder, vindt geen steun in de feiten en wordt dus niet gevolgd. Naast dat deze door [gedaagde] gestelde afspraak niet in de overeenkomst is opgenomen, heeft [naam 1] ( [gedaagde] ) [naam 3] (GA Makelaars) via WhatsApp bericht dat hij het gehuurde kaal zou opleveren als de opvolgend huurder zijn spullen niet wilde overnemen, zonder daarbij iets te zeggen over de courtagevergoeding. [gedaagde] heeft het bestaan van deze afspraak, tegenover de betwisting door GA Makelaars, dan ook niet aangetoond. 
      
    
    
      5.6.
      Het voorgaande leidt ertoe dat [gedaagde] op grond van de overeenkomst van opdracht een courtagevergoeding aan GA Makelaars verschuldigd is. 
      
      
        
          Hoogte courtagevergoeding
        
      
      
    
    
      5.7.
      GA Makelaars vordert betaling van een courtagevergoeding van € 9.438 inclusief BTW, omdat de huurovereenkomst volgens haar drie maanden na 1 januari 2025 is ingegaan en de jaarhuur € 60.000 exclusief BTW bedraagt.
      
    
    
      5.8.
      
        [gedaagde] voert hiertegen aan dat GA Makelaars geen bewijs heeft geleverd voor de gestelde jaarhuur van € 60.000 exclusief BTW en de courtagevergoeding daarom moet worden berekend aan de hand van de oude jaarhuur van [gedaagde] van € 50.000 exclusief BTW. De nieuwe huurovereenkomst is bovendien vier in plaats van drie maanden na 1 januari 2025 ingegaan, zodat bij de berekening een percentage van 12% moet worden gehanteerd. 
      
    
    
      5.9.
      GA Makelaars heeft voldoende aangetoond dat de jaarhuur van de nieuwe huurder € 60.000 exclusief BTW bedraagt, omdat dit staat in de desbetreffende huurovereenkomst die zij tijdens de mondelinge behandeling heeft overgelegd. Bij de berekening van de courtagevergoeding moet een percentage van 12% worden gehanteerd, omdat de huurovereenkomst op 1 mei 2025, vier maanden na 1 januari 2025, is ingegaan. Hierdoor bedraagt de courtagevergoeding € 8.712 inclusief BTW. [gedaagde] zal worden veroordeeld om dit bedrag aan GA Makelaars te voldoen.
      
      
        
          Wettelijke handelsrente
        
      
      
    
    
      5.10.
      GA Makelaars vordert vergoeding van de wettelijke handelsrente over de hoofdsom vanaf 22 mei 2025. [gedaagde] betwist dat zij wettelijke (handels)rente verschuldigd is, maar heeft op dit punt geen specifiek verweer gevoerd. 
      
    
    
      5.11.
      
        [gedaagde] zal worden veroordeeld tot vergoeding van de wettelijke handelsrente over het toe te wijzen bedrag vanaf 22 mei 2025, omdat de overeenkomst tussen GA Makelaars en [gedaagde] kwalificeert als een handelsovereenkomst en onweersproken is dat 21 mei 2025 de overeengekomen uiterste betaaldatum is van de factuur van GA Makelaars van 7 mei 2025.  
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten 
        
      
      
    
    
      5.12.
      GA Makelaars vordert weliswaar vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 846,90, maar heeft niet gesteld dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [gedaagde] is in beginsel dus geen vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. In dit geval is echter sprake van een handelsovereenkomst die na 16 maart 2013 is gesloten, waarbij de contractuele betalingstermijn is verstreken. Hierdoor is op grond van artikel 6:96 lid 4 BW een bedrag van € 40 toewijsbaar. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.13.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van GA Makelaars worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                119,40
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.475,40
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan GA Makelaars te betalen een bedrag van € 8.712,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over dit bedrag, met ingang van 22 mei 2025, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan GA Makelaars te betalen een bedrag van € 40,00 aan buitengerechtelijke kosten,
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.475,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Kruis, kantonrechter, bijgestaan door mr. W.B. Fonville, en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2025.
      
    
  
  
     13% van € 60.000 = € 7.800. € 7.800 + 21% BTW = € 9.438.
  
  
     12% van € 60.000 = € 7.200. € 7.200 + 21% BTW = € 8.712.