ECLI:NL:GHAMS:2013:3996, Gerechtshof Amsterdam, 31-10-2013, 12/00152
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2013-10-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    Kenmerk 12/00152 
    
    
      31 oktober 2013
    
    
    
      
        uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X], wonende te [Z], belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/1467 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      
        De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 januari 2010 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: het Object) op de waardepeildatum 1 januari 2009 voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 vastgesteld op € 524.500 (hierna: de WOZ-beschikking).
        In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen rioolheffing, onroerende-zaakbelasting en afvalstoffenheffing voor het belastingjaar 2010 bekend gemaakt.
      
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 23 april 2010, de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 503.000.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld. Bij mondelinge uitspraak van 29 december 2011 (waarvan het proces-verbaal op dezelfde dag is verzonden) heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Het door belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 8 februari 2012, aangevuld bij brieven van 12 maart 2012 en 25 maart 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend, welk verweerschrift is aangevuld met een op 8 mei 2012 gedagtekende brief (met bijlage).
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft bij brief van 11 juni 2012 een nader stuk ingediend, waarvan een afschrift is verstrekt aan de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat stelt het Hof de feiten als volgt vast:
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende heeft het Object, een nieuwbouw appartement met parkeerplaats in de gemeenschappelijke garage, gelegen op erfpachtgrond, gekocht op 15 mei 2007. De vrij-op-naamprijs (VON-prijs) was € 424.500 (€ 385.000 voor de woning en € 39.500 voor de parkeerplaats). Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat hij bij de aankoop de erfpacht heeft afgekocht voor een periode van 50 jaar (de afkoopsom is begrepen in eerdergenoemd bedrag van € 424.500).
      
    
    
      2.2.
      
        Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld heeft de heffingsambtenaar als bijlage bij zijn aanvulling op het verweerschrift in hoger beroep een op 8 mei 2012 opgemaakte reactie van [B] (taxateur Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam) overgelegd vergezeld van een overzicht taxatiewaarden (verder het Overzicht). Het Overzicht bevat dezelfde objecten als in de (bij het verweerschrift bij de rechtbank overgelegde) reactie van [B] van 31 augustus 2010 (hierbij is ook fotomateriaal toegevoegd). 
        In genoemde bijlage staat  onder andere:
      
      
      
        “Naar aanleiding van het door belanghebbende ingesteld Hoger Beroep zijn de objectgegevens van de woning van belanghebbende en van de onderbouwende verkoop van [A-straat 7] gecorrigeerd ten aanzien [van] de inpandige berging en het aantal m2.” 
      
      
    
    
      2.3.
      In het Overzicht staan, naast gegevens van het Object, gegevens van vier vergelijkingsobjecten vermeld (zoals bouwjaar, kwaliteit, onderhoud, ligging, oppervlakte van de objecten) en de transactiegegevens van deze objecten. In het Overzicht is onder meer de volgende informatie opgenomen: 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Algemene gegevens
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Adres
              
              
                
                  [A-straat 1]
                
                
                  [...]
                
              
              
                
                  [C-straat 3]
                
              
              
                
                  [D-straat 5]
                
              
              
                
                  [E-straat 9]
                
              
              
                
                  [A-straat 7]
                
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                2009
              
              
                2005
              
              
                2004
              
              
                2002
              
              
                2009
              
            
            
              
                Kwaliteit
              
              
                7
              
              
                7
              
              
                7
              
              
                7
              
              
                7
              
            
            
              
                Onderhoud
              
              
                7
              
              
                7
              
              
                7
              
              
                7
              
              
                7
              
            
            
              
                Ligging
              
              
                6
              
              
                6
              
              
                6
              
              
                7
              
              
                6
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Eenheden
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Woningdeel A
              
              
                120
              
              
                124
              
              
                124
              
              
                108
              
              
                120
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Taxatiewaarde per eenheid
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Woningdeel A
              
              
                3.801
              
              
                3.609
              
              
                3.613
              
              
                4.028
              
              
                3.946
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Totalen
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Woningdeel A
              
              
                456.159
              
              
                447.500
              
              
                448.000
              
              
                435.000
              
              
                473.500
              
            
            
              
                Berging
              
              
                    3.000
              
              
                    3.000
              
              
                    3.000
              
              
                    3.000
              
              
                    3.000
              
            
            
              
                Parkeerplaats/carport
              
              
                  41.000
              
              
                  44.000
              
              
                           0
              
              
                           0
              
              
                  41.000
              
            
            
              
                Inpandige berging
              
              
                    3.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                    3.000
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                503.159
              
              
                494.500
              
              
                451.000
              
              
                438.000
              
              
                520.500
              
            
            
              
                Totaal (afgerond)
              
              
                503.000
              
              
                494.500
              
              
                451.000
              
              
                438.000
              
              
                520.500
              
            
            
              
                Transactiedatum
              
              
                
              
              
                21-12-2009
              
              
                1-9-2009
              
              
                6-1-2009
              
              
                9-4-2010
              
            
            
              
                Transactieprijs
              
              
                
              
              
                470.000
              
              
                435.000
              
              
                422.500
              
              
                362.000
              
            
            
              
                Erpachtcorrectie
              
              
                
              
              
                           0
              
              
                           0
              
              
                  15.823
              
              
                115.855
              
            
            
              
                Gecorr. transactieprijs
              
              
                
              
              
                470.000
              
              
                435.000
              
              
                438.323
              
              
                477.855
              
            
            
              
                Gecorr. transactieprijs (1/1/2009)
              
              
                
              
              
                494.500
              
              
                451.000
              
              
                438.000
              
              
                520.500
              
            
          
        
      
      
      
        Volgens het Overzicht is de gemiddelde WOZ-waarde per m² van de vergelijkingsobjecten voor woningdeel A (op de peildatum) € 3.799 en die van het Object € 3.801.
      
      
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij onder meer het volgende overwogen (waarbij belanghebbende is aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
    
    
    
      “3.	Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    
      4.	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p.44)
    
    
    
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de  Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken dient de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
    
    
    
      5.	De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode.
    
    
    
      6.1
      Eiser vindt dat niet uitsluitend gesteund moet worden op de door verweerder aangedragen referentiewoningen en vindt dat de WOZ-waarde ten hoogste op € 400.000 vastgesteld dient te worden, omdat dit in de lijn ligt met de vraagprijzen van twee woningen aan de [A-straat] (nr. [7] voor € 398.000 incl parkeerplaats via [F] en voor woning met niet genoemd huisnummer € 349.000 excl parkeerplaats bij makelaar [G]). De woning aan nummer [7] is met parkeerplaats in 2010 voor € 362.000 verkocht.
      
    
    
      6.2
      
        De rechtbank kan het argument van eiser om tweeërlei reden niet onderschrijven.
        Het is, zoals hiervoor reeds overwogen, volgens vaste rechtspraak eerst aan verweerder om bij betwisting van de waarde te bewijzen dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het staat verweerder daarbij vrij om gedurende de procedure nieuwe referentiewoningen als onderbouwing te hanteren, dan wel referentiewoningen als vergelijking te schrappen. Pas als verweerder niet is geslaagd in zijn bewijslast, is eiser aan zet om de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. Daarbij schrijft de vergelijkingsmethode - die in het kader van de Wet WOZ als leidraad wordt gehanteerd - voor dat het moet gaan om gerealiseerde transactieprijzen. Vraagprijzen kunnen daarom geen gewicht in de schaal leggen bij de bepaling of de weerlegging van een vastgestelde waarde. De rechtbank stelt voorts vast dat verweerder in de beroepsfase het gerealiseerde verkoopcijfer van de [A-straat 7] mede heeft gehanteerd ter onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning. 
      
      
    
    
      6.3
      Voorts stelt eiser dat ook in vergelijking met de referentiewoningen de WOZ-waarde van zijn woning onbegrijpelijk hoog is en bovendien ook hoger dan de WOZ-waarden van de referentiewoningen. Op basis van de WOZ-waarden van de – in de uitspraak op bezwaar gehanteerde - referentiewoningen per vierkante meter kan de WOZ-waarde voor eisers woning hoogstens € 461.124 bedragen. Voorts heeft eiser voor de referentiewoningen andere WOZ-waarden gedestilleerd, die lager zijn dan de WOZ-waarden op de taxatie. Op die prijzen gebaseerd komt eiser tot een waarde van € 428.760 voor zijn woning.
      
    
    
      6.4
      De rechtbank stelt in dit verband voorop, zoals hiervoor onder 6.2 overwogen, dat ingevolge de voorgeschreven vergelijkingsmethode het moet gaan om (al dan niet gecorrigeerde) gerealiseerde transactieprijzen. Een vergelijking met de WOZ-waarden van de referentiewoningen gaat dan ook niet op. Daarnaast stelt de rechtbank met verweerder vast dat de getaxeerde prijs per vierkante meter hoofdgebouw van eisers woning € 3733 bedraagt en de gerealiseerde prijzen van de vierkante meters van de referentiewoningen gemiddeld € 3750. De rechtbank kan eiser dan ook niet in zijn berekeningen volgen.
      
    
    
      6.5
      Ter zitting heeft eiser nog vraagtekens geplaatst bij de berekening van de erfpachtcorrectie. Eiser heeft geconstateerd dat bij een dalende markt het aandeel van de erfpachtcorrectie stijgt. Hij betwijfelt dan ook of de erfpachtcorrectie bij het referentiepand [A-straat 7] wel terecht is vastgesteld.
      
    
    
      6.6
      De rechtbank overweegt dat, wat ook van het door eiser gestelde zij, niet is gebleken dat de erfpachtcorrectie van het pand [A-straat 7] op onjuiste wijze is berekend. Immers uit de reactie van de taxateur bij het verweerschrift blijkt – onweersproken – dat verweerder is uitgegaan van de door de notaris in verband met de erfpachtcorrectie vastgestelde gecorrigeerde koopsom, welke is geïndexeerd naar de prijspeildatum. De rechtbank ziet niet in waarom verweerder niet van deze informatie zou mogen uitgaan.
      
    
    
      6.7
      Tot slot wijst eiser er op dat een WOZ-waarde van € 503.000 ten opzichte van de vorige waardepeildatum een buitensporige stijging van 12,2% betekent, terwijl voor de buurt waarin de woning ligt door verweerder zelf een stijging tussen de 1,5 en 2,3 % is geanalyseerd en gepubliceerd.
      
    
    
      6.8
      Nu het gaat om een bepaling van de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2009, is de waardestijging ten opzichte van de voor het vorige belastingjaar of eerdere belastingjaren vastgestelde waarde niet relevant. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het stijgingspercentage alleen geen reden kan zijn om de waardevaststelling onjuist te achten.
      
    
    
      6.9
      De rechtbank zal toetsen of de WOZ-waarde van eisers woning op grond van de in de taxatieopbouw omschreven woningen herleid kan worden en of deze waarde juist is, in die zin dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank stelt voorop dat zij de gehanteerde woningen aan de [D-straat 5], [C-straat 3], de [E-straat 9] en de [A-straat 7] voldoende tot goed vergelijkbaar vindt met de woning van eiser. De rechtbank heeft daarbij belang gehecht aan het type woning, de inhoud en de bijgebouwen, waaronder naast de bij alle woningen aanwezige berging in dit geval ook te scharen de parkeerplaats die bij twee van de vier woningen aanwezig is. Ook de bouwperiode komt goed tot redelijk overeen. In verhouding tot de gerealiseerde transactieprijzen is de WOZ-waarde voor eisers woning weliswaar hoger, maar dit valt deels te verklaren door het ontbreken van een parkeerplaats bij de woningen aan de [D-straat 5] en de [E-straat 9] en door het kleinere vloeroppervlak van de laatste woning en deels door de toegepaste erfpachtcorrectie bij de woning [A-straat 7]. Gelet echter op de omstandigheid, hiervoor onder 6.4 benoemd, dat de getaxeerde prijs per vierkante meter hoofdgebouw van eisers woning lager is dan het gemiddelde van de gerealiseerde prijzen van de vierkante meters van de referentiewoningen, kan niet worden gezegd dat de WOZ-waarde voor de woning van eisers te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt daarbij nog in aanmerking dat de naar de waardepeildatum gecorrigeerde transactieprijs van het volledig met eisers woning vergelijkbare vergelijkingsobject [A-straat 7] hoger is dan de vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning.
      
      
        7.	Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat de WOZ-waarde van de woning van eisers niet te hoog is vastgesteld.”
      
      
      
    
  
  
    
      4Geschil in hoger beroep
    
    
      4.1.
      Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde voor de woning te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende staat een waarde op € 400.000 voor en concludeert - naar het Hof begrijpt - tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
    
      4.3.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      Belanghebbende voert in hoger beroep onder meer de volgende bezwaren tegen de uitspraak op bezwaar, respectievelijk de uitspraak van de rechtbank aan:
      
      
        5.1.1.
        Het Overzicht dient - zo begrijpt het Hof belanghebbende - uitsluitend om de gemiddelde prijs per m² te verhogen, het “is toch eigenlijk een gênante vertoning, die volstrekt afgewezen moet worden”. 
        
      
      
        5.1.2.
        De rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat de door belanghebbende ingebrachte vraagprijzen “geen gewicht in de schaal [kunnen] leggen”. Door vraagprijzen uit te sluiten zadelt de rechtbank belanghebbende met een onmogelijke bewijslast op. Bovendien betreffen de door hem ingebrachte vraagprijzen ‘(vrijwel) identieke objecten’.
        
      
      
        5.1.3.
        Ten onrechte gaat de rechtbank voorbij aan de door belanghebbende ingebrachte WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. 
        
      
      
        5.1.4.
        Anders dan de heffingsambtenaar tijdens de zitting bij de rechtbank suggereerde is het bedrag van de erfpachtcanoncorrectie - zoals weergegeven in de tabel onder 2.3 - niet door de notaris vastgesteld. 
        
      
      
        5.1.5.
        Ten onrechte - zo verstaat het Hof belanghebbende - heeft de rechtbank onder 6.7 en 6.8 overwogen dat het percentage waarmee de WOZ-waarde van de litigieuze WOZ-beschikking is gestegen ten opzichte van de WOZ-waarde van 1 januari 2008 op zichzelf geen reden kan zijn de waardevaststelling onjuist te achten. 
        
      
      
        5.1.6.
        Voor de berging en de parkeerplaats zijn - mede gelet op eerdere WOZ-beschikkingen en/of de waardering van de parkeergelegenheid bij een vergelijkingsobject - te hoge waarden in aanmerking genomen. 
        
      
      
        5.1.7.
        De niet aan de [A-straat] gelegen vergelijkingsobjecten hebben geen buitenruimte. Hiermee is onvoldoende rekening gehouden. 
        
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep op belanghebbendes bezwaren gereageerd door toezending van de onder 2.2 genoemde brief (met het Overzicht als bijlage).
      
    
    
      5.3.
      Het Hof overweegt als volgt.
      
      
        5.3.1.
        
          Voor zover belanghebbende in hoger beroep heeft bedoeld te betogen dat de rechtbank of het Hof geen rekening mag houden met door de heffingsambtenaar in (hoger) beroep toegezonden stukken, voor zover daarin andere standpunten worden ingenomen dan in eerdere stukken (zie zijn onder 5.1.1 geformuleerde klacht), wordt dit betoog door het Hof verworpen. Geen rechtsregel staat erin aan de weg dat de rechter in haar beoordeling rekening houdt met eerder genoemde stukken mits belanghebbende daarop - gelijk hij in dezen ook heeft gedaan - heeft kunnen reageren.
          Met betrekking tot de overige bezwaren van belanghebbende overweegt het Hof als volgt. 
        
        
      
      
        5.3.2.
        Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verder de WOZ-waarde). 
        
      
      
        5.3.3.
        De in de onder 5.3.2 gemelde wetsbepaling bedoelde waarde wordt ingevolge artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ - voor zover hier van belang - bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft.
        
      
      
        5.3.4.
        Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft hij het Overzicht ingebracht. 
        
      
      
        5.3.5.
        In casu is sprake van een tijdelijk recht van erfpacht waarvan de canon periodiek - voor het eerst in 2043 - wordt herzien. Niet in geschil is dat de waarde van een onroerende zaak in volle eigendom hoger is dan de waarde van dezelfde onroerende zaak die op grond staat die tegen een erfpachtrecht - als het onderhavige - is uitgegeven.
        
      
      
        5.3.6.
        De WOZ-waarde is gelet op rechtsoverweging 5.3.2 de waarde van het object in volle eigendom, en derhalve hoger dan de waarde van het op dat object gevestigde recht van erfpacht.
        
      
      
        5.3.7.
        Als uitgangspunt heeft te gelden dat de voor het genotsrecht op een onroerende zaak betaalde prijs overeenkomt met de waarde in het economische verkeer van dat recht (vgl. Hoge Raad, 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
        
      
      
        5.3.8.
        Uit de feiten volgt dat belanghebbendes koopsom voor het genotsrecht op het Object € 424.500 (inclusief de afkoop van de erfpachtcanon over een periode dan 50 jaar) bedroeg, zodat er gelet op rechtsoverweging 5.3.2 en 5.3.3 van moet worden uitgegaan dat de WOZ-waarde van het Object per de aankoopdatum - 15 mei 2007 - tenminste de koopsom bedroeg. 
        
      
      
        5.3.9.
        Niet in geschil is dat het vergelijkingsobject [A-straat 7] nagenoeg identiek is aan het Object. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de koper van deze onroerende zaak de erfpacht die vanaf de aankoopdatum tot de eerste herziening van de erfpacht verschuldigd was destijds kon afkopen voor € 115.855 (in het Overzicht als erfpachtcanoncorrectie aangeduid), dat het bedrag berekend is door het grondbedrijf van de gemeente Amsterdam en door de notaris die de akte van overdracht van die onroerende zaak heeft opgesteld, is overgenomen in de transportakte. Het Hof heeft geen reden aan de juistheid van die verklaring te twijfelen. Derhalve acht het Hof aannemelijk dat de koper van het vergelijkingsobject [A-straat 7] € 362.000 voor het appartement heeft betaald en dat hij zijn erfpachtcanon - destijds - over een periode van 50 jaar tegen € 115.855 kon afkopen. Hieruit leidt het Hof af dat de WOZ-waarde van deze onroerende zaak per de aankoopdatum - 9 april 2010 - tenminste (€ 362.000 + € 115.855 = ) € 477.855 bedroeg. 
        
      
      
        5.3.10.
        Uit het Overzicht leidt het Hof af dat de heffingsambtenaar ervan uitgaat dat zich tussen de aankoop door belanghebbende van het Object en de peildatum een prijsstijging van circa 18% en vanaf de peildatum tot aan 9 april 2010 (de aankoopdatum van het vergelijkingsobject [A-straat 7]) een prijsdaling van circa 8% voor appartementen als de onderhavige heeft voorgedaan. Mede gelet op hetgeen belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar voornoemd uitgangspunt in het kader van de vaststelling van de WOZ-waarde kon hanteren. 
        
      
      
        5.3.11.
        Het Hof is voorts van oordeel dat de objecten [C-straat 3], [D-straat 5] en [E-straat 9], in aanmerking genomen de in het Overzicht vermelde gegevens over type, ligging, oppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar, en gelet op de tot de gedingstukken behorende foto’s van die objecten, in voldoende mate vergelijkbaar zijn met het Object, zodat deze objecten als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. 
        
      
      
        5.3.12.
        Het Hof concludeert dat (1) de gerealiseerde verkoopprijzen van de onroerende zaken [C-straat 3], [D-straat 5] en [E-straat 9] - met inachtneming van de verschillen tussen het Object en genoemde onroerende zaken (zoals in het Overzicht gebeurd is) - en (2) de transactieprijzen van de onroerende zaak [A-straat 7] en die van het Object (in aanmerking nemende hetgeen het Hof onder 5.3.8 tot en met 5.3.11 heeft overwogen) in belangrijke mate steun geven aan de door de heffingsambtenaar verdedigde WOZ-waarde. 
        
      
      
        5.3.13.
        Met betrekking tot de specifiek door belanghebbende aangevoerde hoger beroepsgronden overweegt het Hof als volgt. 
        
      
      
        5.3.14.
        Het Hof verwerpt belanghebbendes onder 5.1.2 en 5.1.3 geformuleerde bezwaren reeds omdat aan gerealiseerde verkoopprijzen (van de vier in het Overzicht genoemde vergelijkingsobjecten en het Object) in dit kader meer bewijskracht kan worden toegekend dan aan de door belanghebbende ingebrachte vraagprijzen en WOZ-waarden. Anders dan belanghebbende betoogt is hij hiermee geenszins in een onmogelijke bewijspositie gekomen. 
        
      
      
        5.3.15.
        Belanghebbendes onder 5.1.4 opgenomen bezwaar betreft het bedrag van de ‘erfpachtcorrectie’, ad € 115.855, zoals voorkomende in het Overzicht bij het vergelijkingsobject [A-straat 7]. Onder verwijzing naar rechtsoverweging 5.3.9 is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar ter vaststelling van de WOZ-waarde van het Object genoemd bedrag in aanmerking mocht nemen op de wijze zoals hij dat in het Overzicht gedaan heeft. 
        
      
      
        5.3.16.
        Het Hof verwerpt ook belanghebbendes onder 5.1.5. opgenomen bezwaar. Reeds omdat niet vaststaat dat de WOZ-beschikking betreffende de peildatum 1 januari 2008 op het juiste bedrag is vastgesteld, kan aan deze beschikking niet de door belanghebbende beoogde gevolgen worden toegekend. 
        
      
      
        5.3.17.
        Belanghebbendes onder 5.1.6 vermelde bezwaar betreft de bedragen die voor de berging en de parkeerplaats in aanmerking zijn genomen. Nu belanghebbende in mei 2007 € 39.500 voor de parkeerplaats heeft betaald en in aanmerking genomen hetgeen belanghebbende in dit kader ter onderbouwing van zijn standpunt ingebracht heeft alsmede gelet op het betrekkelijk geringe belang van belanghebbendes bezwaren betreffende de waardering van de bergingen, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar ter vaststelling van de WOZ-waarde van het Object de in het Overzicht vermelde bedragen voor de parkeerplaats en de bergingen in aanmerking mocht nemen op de wijze zoals hij dat gedaan heeft. 
        
      
      
        5.3.18.
        Tot slot heeft belanghebbende zijn bezwaar dat onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat de niet aan de [A-straat] gelegen vergelijkingsobjecten geen buitenruimte hebben (zie 5.1.7) naar het oordeel van het Hof onvoldoende onderbouwd. Dit geldt eens te meer nu de WOZ-waarde mede gebaseerd is op het vergelijkingsobject [A-straat 7] en deze onroerende zaak ook geen buitenruimte heeft. 
        
      
      
        5.3.19.
        Gelet op al het voorgaande komt het Hof tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht aannemelijk gemaakt heeft dat de WOZ-waarde voor het Object per peildatum 1 januari 2009 tenminste € 503.000 bedroeg. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden. 
        
        
          
            Slotsom
          
        
      
      
        5.3.20.
        De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
        
        
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, F.J.P.M. Haas en P.F. Goes, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Hogendoorn als griffier. De beslissing is op 31 oktober 2013 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.