ECLI:NL:RBAMS:2026:1774, Rechtbank Amsterdam, 19-02-2026, 11857651 \ CV EXPL  25-11864
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-02-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Een stel moet verhuurder Ymere 5.000 euro betalen voor het onderzoek dat Ymere heeft laten verrichten naar het hoofdverblijf van een huurder.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11857651 \ CV EXPL  25-11864
    
    
    
      
        Vonnis van 19 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING YMERE, 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Ymere,
      gemachtigde: mr. R.N.E. Visser,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      1. [gedaagde 1], in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam 1], 2. [gedaagde 2], in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam 1], 3. [gedaagde 1], 
      pro se,4. [gedaagde 4], 
      allen wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      gemachtigde: mr. R.A.M. Koolen en mr. S.A.M. Rosman.
    
    
    
      Gedaagde partijen worden hierna ieder afzonderlijk [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 4] genoemd. [naam 1] zal hierna [naam 1] worden genoemd. Gedaagde partijen worden hierna gezamenlijk [gedaagde 1] c.s. genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 15 augustus 2025, met producties;
      - de conclusie van antwoord, met producties;
      - het instructievonnis van 20 november 2025;
      - de dagbepaling mondelinge behandeling,
      - de akte vermindering van eis, met producties 32 en 33, van de zijde van Ymere.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 januari 2026. Namens Ymere is [naam accountmanager] (accountmanager rechtmatig wonen) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Namens gedaagden zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verschenen, bijgestaan door de gemachtigden. Beide partijen hebben hun standpunt toegelicht, mede aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. De spreek- en zittingsaantekeningen zijn in het dossier gevoegd. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Met ingang van 1 maart 2016 heeft [naam 1] de (volledig rolstoelgeschikte) woning aan de [adres] (hierna: de woning) van Ymere gehuurd. [naam 1] is ernstig gehandicapt en heeft daarom permanente begeleiding en verzorging nodig. Omdat [naam 1] niet zelfstandig kan wonen, verbleef zijn broer [gedaagde 1] ook in de woning. Later is de partner van [gedaagde 1] , [gedaagde 4] , ook in de woning komen wonen. Samen hebben zij een kind gekregen. 
      
    
    
      2.2.
      
        Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Hierin staat, voor zover relevant, het volgende:
        “6.2. De woning moet worden gebruikt als woonruimte voor huurder en degene(n) met wie hij een huishouden heeft. De huurder is verplicht de woning zelf te bewonen en tot zijn hoofdverblijf te maken en te houden. (…) een hoofdverblijf elders is niet toegestaan (…).
      
    
    
      6.10.
      
        Het is de huurder niet toegestaan de woning gedeeltelijk onder te verhuren en/of aan één of meer derden in gebruik te geven zonder voorafgaande toestemming van Ymere (…);
      
    
    
      6.11.
      
        Het is huurder zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Ymere niet toegestaan de woning geheel onder te verhuren, aan één of meer derden in gebruik te geven en/of de huur van de woning aan één of meer derden af te staan. Afstand van huur is dat de huurder de woonruimte verlaat, de huur niet opzegt en/of één of meer derden zonder toestemming van Ymere in staat stelt de woning te wonen als ware hij huurder. (…)”
      
    
    
      2.3.
      Doordeweeks brengt [naam 1] de dag door bij een gespecialiseerd dagverblijf. De speciale zorgvervoerder Cordaan haalt hem dagelijks op van het woonadres van [gedaagde 2] , de moeder van [naam 1] . 
      
    
    
      2.4.
      Ymere heeft [gedaagde 1] c.s. in kort geding gedagvaard, omdat Ymere van mening was dat [naam 1] niet zijn hoofdverblijf in de woning had. Hierom vorderde Ymere ontruiming van de woning. Bij vonnis van 23 oktober 2023 (zaaknummer 10715881 KK EXPL 23-568) heeft de kantonrechter deze vordering afgewezen, omdat het – kort gezegd – onvoldoende aannemelijk was dat [naam 1] zijn hoofdverblijf niet in de woning had.
      
    
    
      2.5.
      Ymere heeft na het hiervoor onder 2.4. genoemde vonnis door Double Vision Investigations B.V. (hierna: DVI)  een nieuw observatieonderzoek laten uitvoeren naar het hoofdverblijf van [naam 1] . Het onderzoek heeft plaatsgevonden in de periodes februari tot en met oktober 2024 en februari en mei 2025. De observaties hebben plaatsgevonden bij de woning en de woning van de moeder van [naam 1] ( [adres] ). In dit rapport staat, voor zover relevant, dat [naam 1] in de ochtend vanaf het adres van moeder wordt opgehaald en in de middag naar dit adres wordt teruggebracht. [naam 1] wordt daarna niet meer gezien en vervoerd. Verder wordt [naam 1] nooit bij de woning waargenomen. 
      
    
    
      2.6.
      DVI heeft voor het door haar uitgevoerde onderzoek aan Ymere een factuur gestuurd voor een bedrag van € 25.410,- incl btw. 
      
    
    
      2.7.
      Op 24 mei 2025 heeft Ymere samen met toezichthouders van de gemeente Amsterdam de woning van [naam 1] en de woning van zijn moeder op hetzelfde moment bezocht. [gedaagde 1] gaf op dat moment aan dat [naam 1] in de woning lag te slapen. In de woning van moeder werd [naam 1] aangetroffen. 
      
    
    
      2.8.
      Ymere heeft [gedaagde 1] c.s. de mogelijkheid gegeven om de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde 1] c.s. hebben hier geen gebruik van gemaakt. 
      
    
    
      2.9.
      De huurovereenkomst is per 29 oktober 2025 opgezegd door [gedaagde 1] c.s. De woning is op 3 december 2025 opgeleverd. [gedaagde 1] en [gedaagde 4] hebben een nieuwe vrijesector huurwoning gevonden. Deze woning huren zij tevens van Ymere. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Ymere vordert – na eisvermindering – [gedaagde 1] en [gedaagde 4] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 25.410,00 aan buitengerechtelijke kosten en van de proceskosten. Nu de huurovereenkomst tussen partijen inmiddels is geëindigd en de woning is ontruimd, heeft Ymere de in eerste instantie gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning jegens [gedaagde 1] c.s. ingetrokken. 
      
    
    
      3.2.
      Ymere legt aan haar vorderingen het volgende – kort gezegd – ten grondslag. Uit het onderzoek van DVI blijkt dat [naam 1] niet zijn hoofdverblijf in de woning had. Hiermee heeft hij wanprestatie gepleegd jegens Ymere. [naam 1] is vanwege zijn handicap echter niet in staat om zelf hierover te beslissen. Het doen wanpresteren van [naam 1] is een onrechtmatige daad van [gedaagde 1] en [gedaagde 4] jegens Ymere. Als [naam 1] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft, betekent dit dat [gedaagde 1] en [gedaagde 4] wisten dat zij onrechtmatig in de woning verbleven. Daarmee hebben zij inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van Ymere, althans gehandeld in strijd met wat volgens het ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. De onderzoekskosten van € 25.410,- zijn nodig geweest om het hoofdverblijf van [naam 1] vast te stellen en dus ook om de onrechtmatige daad van [gedaagde 1] en [gedaagde 4] vast te stellen. Daardoor is een rechtstreeks verband tussen deze onrechtmatige daad en de kosten van het onderzoek van DVI. [gedaagde 1] en [gedaagde 4] dienen deze kosten daarom te vergoeden, aldus steeds Ymere. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 4] voeren verweer. Zij stellen zich – kort samengevat – op het standpunt dat niet is voldaan aan de vereisten voor onrechtmatige daad, dat de gevorderde kosten niet zijn aan te merken als buitengerechtelijke kosten en dat deze kosten niet in redelijkheid zijn gemaakt. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Nu Ymere de gevorderde ontruiming heeft ingetrokken, stelt de kantonrechter vast dat er geen vorderingen meer aanhangig zijn jegens [gedaagde 2] en [gedaagde 1] in hun hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam 1] . Een nadere bespreking daarvan kan derhalve achterwege blijven. Het gaat in deze zaak daarom enkel nog maar om de vraag of [gedaagde 1] en [gedaagde 4] aansprakelijk zijn voor de onderzoekskosten van Ymere. 
      
    
    
      4.2.
      Bij de beoordeling van deze zaak wordt vooropgesteld dat de familie [gedaagde 1] zich in een moeilijke situatie bevindt. [naam 1] is zwaar gehandicapt en is volledig aangewezen op de zorg van zijn familie, en dan met name van zijn moeder [gedaagde 2] en zijn broer [gedaagde 1] . Verder is gebleken dat een andere broer van [naam 1] , [naam broer] , eveneens gehandicapt is en ook volledig van zorg afhankelijk is. [gedaagde 1] c.s. hebben onweersproken gesteld dat Cordaan te kennen heeft gegeven dat zij voor de dagbesteding van [naam 1] en [naam broer] , hen alleen op hetzelfde adres – te weten het adres van moeder – kan ophalen. [gedaagde 1] heeft als oudste broer een groot deel van de zorg van [naam 1] op zich genomen en is daarom bereid geweest bij [naam 1] in de woning te wonen om voor hem te zorgen. Inmiddels is echter zijn eigen gezinssituatie dermate veranderd, waarbij bovendien ook de nodige gezondheidsproblemen zijn ontstaan, waardoor hij en zijn vrouw [gedaagde 4] niet altijd beschikbaar waren om de intensieve zorg aan [naam 1] te bieden. Tegen deze achtergrond zal de kantonrechter deze zaak beoordelen. 
      
      
        
          Het hoofdverblijf van [naam 1]
        
      
      
    
    
      4.3.
      Ymere legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 4] onrechtmatig jegens haar hebben gehandeld. Omdat Ymere de door haar stelde onrechtmatige daad koppelt aan een gestelde tekortkoming door [naam 1] , moet eerst worden beoordeeld of [naam 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Volgens Ymere is dit het geval, omdat – zoals uit het onderzoek van DVI blijkt – [naam 1] zijn hoofdverblijf niet in de woning had. [gedaagde 1] c.s. betwisten dit en stellen dat [naam 1] feitelijk op twee adressen woonde, namelijk in de woning en de woning van zijn moeder [gedaagde 2] .  
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter overweegt dat het hoofdverblijf van een huurder de plaats is van waaruit het privéleven van de huurder zich in hoofdzaak afspeelt en waar hij niet vandaan gaat, dan met een bepaald doel en met het plan om, als dat doel is bereikt, er terug te komen. De beantwoording van de vraag of een huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, vereist een integrale weging van alle relevante feiten en omstandigheden die zich na het aangaan van de huurovereenkomst hebben voorgedaan
      
    
    
      4.5.
      Bij de beoordeling is verder van belang dat op de huurder een verzwaarde motiveringsplicht rust. Dit houdt in dat als de verhuurder voldoende gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, de stelplicht (en zo nodig de bewijslast) van het ontbrekende hoofdverblijf op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder. Het ligt immers voor de hand dat de huurder over concrete en relevante gegevens beschikt die het gebruik van het gehuurde als hoofdverblijf door hem ondersteunen. Als de huurder niet voldoet aan deze verzwaarde motiveringsplicht, dan kan worden vastgesteld dat hij niet zijn hoofdverblijf in de woning had. 
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter is van oordeel dat uit het onderzoek van DVI en Ymere voldoende is komen vast te staan dat [naam 1] niet (meer) zijn hoofdverblijf in de woning had. In de gehele onderzoeksperiode, die bijna een jaar heeft geduurd, is [naam 1] namelijk nooit bij de woning waargenomen en enkel bij de woning van zijn moeder. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 4] onvoldoende (met stukken) onderbouwd dat de conclusies in het onderzoeksrapport niet juist zouden zijn. Dat, zoals [gedaagde 1] en [gedaagde 4] stellen, [naam 1] in de ochtend vanuit de woning naar het huis van zijn moeder wordt gebracht om vervolgens door Cordaan te worden opgehaald en ’s avonds weer van de woning van de moeder zou worden opgehaald, is uit het onderzoek niet gebleken. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat in de situatie waarin de familie [gedaagde 1] zich bevindt er periodes kunnen zijn dat [naam 1] iets langer bij zijn moeder of in het buitenland verblijft, hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 4] geen verklaring kunnen geven waarom [naam 1] in de onderzoeksperiode in het geheel niet in de woning heeft verbleven. [gedaagde 1] en [gedaagde 4] hebben weliswaar te kennen gegeven dat het busje waarmee zij [naam 1] naar de woning van moeder brachten, een periode stuk was, maar dit betreft niet de volledige onderzoeksperiode. Evenmin kan de afwezigheid van [naam 1] in de onderzoeksperiode worden verklaard doordat hij in het buitenland zat. De periodes waarin [naam 1] volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 4] in het buitenland zou verblijven, komen namelijk niet overeen met de (gehele) onderzoeksperiode. Ook na concrete vragen van de kantonrechter op de zitting is niet duidelijk geworden welke periodes [naam 1] niet van de woning naar de woning van zijn moeder kon worden vervoerd dan wel hij in het buitenland zat. Dit betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 4] niet hebben voldaan aan de hiervoor onder 4.5. genoemde verzwaarde stelplicht.
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter ziet geen aanleiding de bepalingen zoals hiervoor onder 2.2. opgenomen in dit geval buiten toepassing te laten. Anders dan [gedaagde 1] c.s. stellen is het toepassen van deze artikelen in de situatie waarin de familie [gedaagde 1] zich bevindt, niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Hoewel er begrip is voor de moeilijke situatie van de familie [gedaagde 1] , blijft vaststaan dat [naam 1] geen enkele keer is waargenomen bij de woning. Hierdoor wordt door [naam 1] een woning, die specifiek bedoeld is voor rolstoelgebruikers en die schaars zijn, bezet gehouden terwijl hij daar geen gebruik (meer) van maakt. Van Ymere kan niet worden verwacht dat zij een dergelijke situatie laat voortbestaan. 
      
    
    
      4.8.
      
        [naam 1] is door niet zijn hoofdverblijf in de woning te hebben tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. 
      
      
        
          Onrechtmatige daad 
        
      
      
    
    
      4.9.
      Uitgangspunt is dat degene die tekortschiet in de nakoming van een overeenkomst verplicht is de schade die de wederpartij hierdoor lijdt, te vergoeden. Die schade kan op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW ook bestaan uit de redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Ymere vordert echter geen schade van [naam 1] vanwege een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, maar van [gedaagde 1] en [gedaagde 4] omdat zij volgens Ymere onrechtmatig jegens haar zouden hebben gehandeld. De kantonrechter volgt Ymere in dit standpunt en overweegt daartoe het volgende. 
      
    
    
      4.10.
      Omdat [naam 1] zijn hoofdverblijf niet meer in de woning had, had het op de weg van [gedaagde 1] als bewindvoerder gelegen om Ymere hierover te informeren en de huurovereenkomst op te zeggen. Door dit niet te doen, heeft hij de situatie laten bestaan dat hij en [gedaagde 4] zonder recht of titel in de woning verbleven. Het recht van [gedaagde 1] en [gedaagde 4] om in de woning te wonen hing namelijk af van de huurrechten van [naam 1] . Ter zitting heeft [gedaagde 1] te kennen gegeven dat Ymere hem bij het sluiten van de huurovereenkomst heeft meegedeeld dat als [naam 1] de woning zou verlaten, hij ook de woning zou moeten verlaten. Dit betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 4] wisten dat zij – als de huurovereenkomst met [naam 1] zou eindigen – niet meer in de woning mochten verblijven. Nu zij wisten dat [naam 1] niet meer zijn hoofdverblijf in de woning had en dus tekortschoot in de nakoming van de huurovereenkomst, wisten zij ook dat zij zonder recht of titel in de woning verbleven. Daarmee hebben zij een inbreuk hebben gemaakt op het eigendomsrecht van Ymere en onrechtmatig jegens Ymere gehandeld. Deze onrechtmatige daad kan hen ook worden toegerekend. 
      
    
    
      4.11.
      Het voorgaande leidt ertoe dat het causaal verband tussen deze onrechtmatige daad en de kosten van het onderzoek is gegeven. Door dit onderzoek is namelijk vast komen te staan dat [naam 1] niet meer zijn hoofdverblijf in de woning had, waardoor [gedaagde 1] zonder recht of titel in de woning woonde en daarmee onrechtmatig jegens Ymere heeft gehandeld. 
      
      
        
          Dubbele redelijkheidstoets
        
      
      
    
    
      4.12.
      Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.12 is overwogen zijn de onderzoekskosten – anders dan [gedaagde 1] en [gedaagde 4] stellen – te kwalificeren als kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 BW.  
      
    
    
      4.13.
      Ook is de kantonrechter – anders dan [gedaagde 1] en [gedaagde 4] hebben gesteld – van oordeel dat deze kosten in redelijkheid konden worden gemaakt. Uit het kort geding vonnis van 23 oktober 2023 volgt namelijk dat er op dat moment onvoldoende was om aan te nemen dat [naam 1] zijn hoofdverblijf elders had, maar dat daar wel terecht twijfels bij konden worden gezet. De kantonrechter acht daarom het begrijpelijk dat Ymere vervolgens een onafhankelijk onderzoeksbureau heeft ingeschakeld om [naam 1] gedurende een periode te observeren. 
      
    
    
      4.14.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is echter de hoogte van de gemaakte kosten niet als redelijk te beschouwen. Daarbij weegt vooral mee dat de kantonrechter de onderzoeksperiode te lang acht. Uit het vonnis in kort geding blijkt namelijk dat er op dat moment al twijfels waren, waardoor het onduidelijk is waarom vervolgens voor zo’n lange onderzoeksperiode is gekozen. Ymere had immers al het een en ander onderzocht en daarvoor stukken aangeleverd. Gelet hierop acht de kantonrechter het aannemelijk dat met een kortere onderzoeksperiode reeds tot de conclusie had kunnen worden gekomen dat [naam 1] zijn hoofdverblijf niet (meer) in de woning had. Ymere heeft verder ook niet duidelijk weten te maken waarom deze lange onderzoeksperiode noodzakelijk was. Verder weegt mee dat [gedaagde 1] c.s. onbetwist hebben gesteld dat zij na het vonnis in kort geding hebben geprobeerd contact met Ymere op te nemen om de situatie uit te leggen, maar dat Ymere daarop niet heeft gereageerd. Gelet op de uitzonderlijke situatie waarin de familie [gedaagde 1] zich bevond, had van Ymere mogen worden verwacht dat zij dit wel zou doen. Hierdoor zou een uitgebreid onderzoek door een extern bureau wellicht achterwege kunnen blijven. Tot slot houdt de kantonrechter, zoals hiervoor onder 4.2. is overwegen, rekening met de uitzonderlijke en ingewikkelde situatie waarin de familie [gedaagde 1] zich bevindt en acht zij het onredelijk als [gedaagde 1] en [gedaagde 4] met dergelijke hoge kosten worden geconfronteerd. Gelet op al deze omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, ziet de kantonrechter aanleiding om de toewijsbare kosten te matigen naar een bedrag van € 5.000,- 
      
    
    
      4.15.
      De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dit betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 4] hoofdelijk om aan Ymere te betalen een bedrag van € 5.000,-,
      
    
    
      5.2.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2026, in aanwezigheid van de griffier mr. S.H.I. Hoestra.
      
      
      
      
        61289