ECLI:NL:RBAMS:2026:118, Rechtbank Amsterdam, 13-01-2026, 11759966 \ CV EXPL  25-8655
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurachterstand toegewezen. Ontbinding en ontruiming afgewezen. Huurder krijgt laatste kans.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
      fno: 33623
    
    
    
      Zaaknummer: 11759966 \ CV EXPL  25-8655
    
    
    
      
        Vonnis van 13 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de stichting STICHTING YMERE, 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Ymere,
      gemachtigde: mr. D. Bernhard 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. F.R.G. Keijzer.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 11 juni 2025, met producties, 
      - het tussenvonnis van 1 juli 2025, 
      - de actuele specificatie van de huurachterstand, toegestuurd door Ymere op 18 juli 2025,
      - een toelichting met stukken, toegestuurd door [gedaagde] op 21 en 22 juli 2025, 
      - de mondelinge behandeling van 22 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, 
      - de rolmededeling van 22 juli 2025, 
      - de conclusie van repliek met een vermindering van eis, met producties, 
      - de conclusie van dupliek, met producties, 
      - de akte uitlating producties. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 1 mei 2022 van Ymere de woning aan het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). De huurprijs bedraagt sinds 1 juli 2025 een bedrag van € 614,84 per maand. 
    
    
      2.2.
      Op 12 oktober 2024 is er brand uitgebroken in de woning, waardoor deze onbewoonbaar is verklaard. [gedaagde] heeft de sleutels van de woning ingeleverd bij Ymere zodat zij herstelwerkzaamheden kon verrichten.  
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft via Whatsapp contact gehad met de schadeherstelmanager van Q-Build die in opdracht van Ymere de herstelwerkzaamheden in de woning uitvoerde. Voor zover relevant zijn de volgende berichten uitgewisseld: 
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Datum 
                
              
              
                
                  Afzender
                
              
              
                
                  Bericht 
                
              
            
            
              
                
                  22 november 2024
                
              
              
                
                  
                    [gedaagde]
                  
                
              
              
                
                  Kun je me vertellen wanneer de woning klaar is?
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Waar ik nu zit is namelijk tot 1 dec. Als ik langer moet blijven moet ik dat wel regelen want ik betaal voorafgaand
                
              
            
            
              
                
              
              
                
                  Q-Build
                
              
              
                
                  Op de plinten na zijn wij al klaar 
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Dus je kan eventueel volgende week terug 
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Ik heb dinsdag in de planning staan om de plinten te plaatsen mits ze geleverd zijn
                
              
            
            
              
                
                  (…)
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  28 november 2024
                
              
              
                
                  
                    [gedaagde]
                  
                
              
              
                
                  (…) Is het gelukt met de plinten? Is het storend voor jullie als beetje bij beetje vast begin met spullen terugzetten. (…)
                
              
            
            
              
                
                  (…)
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  29 november 2024
                
              
              
                
                  
                    [gedaagde]
                  
                
              
              
                
                  Ik sta nou in de woning 
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Alleen zijn de plinten een andere kleur
                
              
            
            
              
                
                  (…)
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  2 december 2024
                
              
              
                
                  
                    [gedaagde]
                  
                
              
              
                
                  (...) Ik wil graag even navragen of jullie helemaal klaar zijn met de werkzaamheden hier. Er zijn namelijk een aantal punten die aandacht nodig hebben: (…) Er zijn plakplinten gebruikt, maar bij deze vloer worden doorgaans muurplinten of overzetplinten toegepast. (…) Het schilderwerk oogt op sommige plekken slordig. (…)
                
              
            
            
              
                
              
              
                
                  Q-Build
                
              
              
                
                  (…) Ik zal de schilder vragen om de opleverpunten op te lossen. (…) De vloerplinten zijn blijven zitten omdat deze geen schade hebben, jou eerdere vloer lag ook tussen de plinten. (…) In het gat zal een rooster geplaatst worden. En de deur zal ook geplaatst worden dit kunnen wij morgenochtend uitvoeren. (…)
                
              
            
            
              
                
                  (…)
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  5 februari 2025
                
              
              
                
                  
                    [gedaagde]
                  
                
              
              
                
                  Het bed is verwijderd de schilder kan erbij 
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Kunnen we een nieuwe afspraak maken?
                
              
            
            
              
                
                  (…)
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  23 april 2025
                
              
              
                
                  
                    [gedaagde]
                  
                
              
              
                
                  (…) Kan ik er vanuit gaan dat er niks meer zal gebeuren? 
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op 23 december 2024 heeft Ymere een e-mail aan [gedaagde] gezonden met het verzoek de huur voor januari 2025 te betalen. 
      
    
    
      2.5.
      Vanaf circa eind oktober 2024 tot en met eind juli 2025 heeft [gedaagde] geen huurbetalingen aan Ymere meer verricht. Hierdoor is een huurachterstand ontstaan.  
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Ymere vordert bij dagvaarding bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      
        3.1.1.
        ontbinding van de huurovereenkomst, 
      
      
        3.1.2.
        veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning, 
      
      
        3.1.3.
        
          veroordeling van [gedaagde] tot betaling van: 
          - € 3.584,67 aan huurachterstand, berekend tot en met juni 2025,
          - € 48,40 aan buitengerechtelijke kosten, 
          - de wettelijke rente over € 3.633,07 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, 
          - € 585,16 voor iedere maand dat [gedaagde] de woning na 30 juni 2025 in gebruik houdt, 
          - de proceskosten.   
        
        
      
    
    
      3.2.
      Bij repliek heeft Ymere het openstaande huurbedrag bijgewerkt tot en met september 2025 en vastgesteld op € 4.099,51.
      
    
    
      3.3.
      Aan de vordering legt Ymere ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, doordat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan. Ymere stelt dat zij tot 14 december 2024 bezig is geweest met de herstelwerkzaamheden als gevolg van de brand in de woning. Ymere heeft de huurpenningen voor de maanden oktober, november en december 2024 niet bij [gedaagde] in rekening gebracht. Vanaf januari 2025 was [gedaagde] weer huur verschuldigd, maar zij heeft de huur ten onrechte niet betaald, aldus Ymere.   
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] voert aan dat zij nooit een officiële mededeling van Ymere heeft ontvangen dat zij weer haar intrek kon nemen in de woning. Tot en met april 2025 stonden er nog werkzaamheden open en heeft [gedaagde] (tevergeefs) geprobeerd contact te krijgen met de aannemer. Begin juli 2025 is [gedaagde] de woning pas weer gaan bewonen. Sindsdien betaalt zij ook de lopende huur. [gedaagde] wijst verder op haar bijzondere persoonlijke omstandigheden, waaronder dat zij erkend slachtoffer is van de toeslagenaffaire en het feit dat zij de woning bewoont met haar dochter van 15 jaar oud.     
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen 
      
    
    
    
      4.1.
      In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Eiseres mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).
      
      
        
          Kernbedingen
        
      
    
    
      4.2.
      Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding in de huurovereenkomst en de bijlage ‘overzicht maandelijkse prijs’ zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
      
      
        
          Wijzigingsbedingen huurprijs en servicekosten 
        
      
    
    
      4.3.
      De huurprijs, en mogelijk ook de servicekosten, zijn gedurende de looptijd van de huurovereenkomst verhoogd. In dat kader zijn het huurverhogingsbeding en het servicekostenwijzigingsbeding in de artikelen 4.4 en 5.7 van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden versie december 2017 (verder: de algemene voorwaarden) getoetst en niet oneerlijk bevonden. 
      
      
        
          Overige bedingen 
        
      
    
    
      4.4.
      Ymere vordert verder rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. Daarom is ook artikel 11 van de algemene voorwaarden getoetst. Dit artikel luidt als volgt: 
      
      
        
          Niet-nakoming
        
        
          Artikel 11
        
      
      
        
          
            Als de huurder in gebreke blijft in de nakoming van enige verplichting die ingevolgde de wet en/of deze overeenkomst op hem rust en daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, komen alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de huurder.   
          
        
        
          
            Als de huurder de maandelijkse prijs niet uiterlijk op de eerste van de maand heeft voldaan, is hij in verzuim zonder dat ingebrekestelling vereist is. Ymere kan in dat geval per (deel van de) maand een boete opleggen. 
          
        
        
          
            Buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij haar vordering op de andere partij uit handen geeft. Deze kosten bedragen 15% van de vordering met een minimum van een in de Tarievenlijst (bijlage bij de huurovereenkomst) opgenomen bedrag. 
          
        
      
      
    
    
      4.5.
      De bedingen over buitengerechtelijke incassokosten (11.1 en 11.3 van de algemene voorwaarden) zijn oneerlijk, omdat daarin niet (voldoende duidelijk) staat dat de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten) in het geval van een consument moet worden toegepast. Dit kan ertoe leiden dat hogere kosten voor rekening van de consument komen dan wettelijk is toegestaan. Het beding over buitengerechtelijke incassokosten is daarom oneerlijk en wordt vernietigd. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.  
      
    
    
      4.6.
      Ook artikel 11.2 van de algemene voorwaarden wordt als oneerlijk aangemerkt. Op basis van dit beding kan Ymere een boete opleggen bij niet tijdige betaling van de huurprijs. Deze boete is een gefixeerde schadevergoeding vanwege niet tijdige betaling en treedt daarmee in de plaats van de wettelijke rentebepalingen. De door Ymere bedongen boete is niet gespecificeerd of gelimiteerd, zodat Ymere op basis van dit beding elk door haar zelf te bepalen bedrag in rekening kan brengen. Daardoor kan de consument bij het aangaan van de overeenkomst de (financiële) gevolgen van dit beding niet overzien. Het beding wordt vernietigd en dit leidt tot afwijzing van de gevorderde wettelijke rente.  
      
    
    
      4.7.
      Artikel 11.1 van de algemene voorwaarden is verder oneerlijk omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. Als een proceskostenveroordeling volgt, zullen de proceskosten dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.
      
      
        
          De huurachterstand 
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] heeft betwist dat zij van januari 2025 tot en met juni 2025 huur is verschuldigd. Volgens haar was de brandschade in de woning nog niet volledig hersteld en was bovendien niet duidelijk dat zij weer haar intrek kon nemen in de woning. Een officiële oplevering heeft niet plaatsgevonden. 
      
    
    
      4.9.
      Dat de woning vanaf januari 2025 nog onbewoonbaar was, is niet gebleken. Uit de Whatsapp correspondentie tussen [gedaagde] en Q-Build blijkt dat op 22 november 2024 alle herstelwerkzaamheden waren afgerond, op de plinten na. Dit is ook aan [gedaagde] medegedeeld. Het ontbreken van de plinten, maakt niet dat de woning nog onbewoonbaar is. 
      
    
    
      4.10.
      Dan is de vraag of het voor [gedaagde] duidelijk had moeten zijn dat zij vanaf medio december 2024 weer haar intrek kon nemen in de woning en dat zij vanaf januari 2025 weer huur diende te betalen. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat het geval. [gedaagde] is eind november 2024 al begonnen met het terugzetten van haar spullen in de woning, zo blijkt uit de verstuurde Whatsappberichten. Zij had ook alweer toegang tot de woning, want zij heeft op 29 november 2024 bericht dat zij in de woning stond. [gedaagde] heeft de woning dus feitelijk sinds eind november/december 2024 weer in gebruik genomen. De werkzaamheden die toen nog dienden te gebeuren (het leggen van de plinten en het afwerken van het schilderwerk) belemmerden [gedaagde] niet de woning op normale wijze te bewonen. Wellicht had het duidelijker geweest als Ymere officieel aan [gedaagde] had laten weten dat de herstelwerkzaamheden (naar haar mening) waren afgerond, dat [gedaagde] de woning weer kon betrekken en dat zij vanaf 1 januari 2025 weer huur diende te betalen, maar het feit dat dit bericht achterwege is gebleven, doet niet af aan het feit dat [gedaagde] al feitelijk weer gebruik maakte van de woning en daarmee op de hoogte had moeten zijn van haar verplichting tot huurbetaling vanaf dat moment. Daarbij weegt ook mee dat Ymere [gedaagde] eind december 2024 wel een bericht heeft gestuurd dat zij voor de maand januari 2025 de huur diende te betalen. Dit het gaat om een geautomatiseerd bericht, doet daar niet aan af.  
      
    
    
      4.11.
      Gezien het voorgaande staat de gevorderde huurachterstand vast en kan deze worden toegewezen. 
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming 
        
      
      
    
    
      4.12.
      Gelet op de omvang van de huurachterstand en het feit dat [gedaagde] herhaaldelijk niet heeft voldaan aan haar verplichting tot tijdige betaling van de huur, komen de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in beginsel voor toewijzing in aanmerking. De kantonrechter ziet echter aanleiding om [gedaagde] een laatste kans te geven. Daarom worden de gevorderde ontbinding en ontruiming afgewezen. Daarvoor is van belang dat [gedaagde] sinds juni 2025 weer een vaste baan voor drie dagen per week heeft en met de inkomsten van die baan in beginsel in staat moet zijn de lopende huur te voldoen. De huur bedraagt ongeveer 30% van het bruto maandelijkse inkomen van [gedaagde] . De lopende huur over augustus en september 2025 heeft [gedaagde] ook voldaan, waardoor de huurachterstand naar verwachting niet nog verder zal oplopen. [gedaagde] heeft verder naar voren gebracht dat zij ondersteuning krijgt bij haar financiën van het Buurtteam. [gedaagde] heeft bovendien de (alleen)zorg heeft voor haar minderjarige dochter met wie zij in de woning woont. Ook weegt mee dat het ontstaan van de huurachterstand niet (enkel) is terug te voeren op betalingsonwil of -onmacht van [gedaagde] , maar ook op een misverstand over de oplevering van de woning, wat wellicht voorkomen had kunnen worden als Ymere hier zelf een duidelijker standpunt had ingenomen in haar correspondentie richting [gedaagde] . Gelet op deze omstandigheden weegt het belang van [gedaagde] bij het behoud van de woning daarom op dit moment zwaarder dan het belang van Ymere bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde] wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de proceskosten van Ymere veroordeeld. Deze worden tot op dit moment begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,15
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                514,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                476,00
              
              
                (2 punten × € 238,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.203,65
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 4.099,51 aan huurachterstand, berekend tot en met september 2025, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.203,65, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, bijgestaan door mr. K.J. Verschueren, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2026.