ECLI:NL:GHARL:2013:BZ0266, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-01-2013, 12-00225
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2013-01-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. 
        Waardering landgoed. Toepassing landgoederenvrijstelling? Taxatiewijzer vormt een hulpmiddel.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
      Afdeling belastingrecht
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      nummer 12/00225
      uitspraakdatum: 22 januari 2013
    
    
    Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
    
    op het hoger beroep van
    
    X te Z (hierna: belanghebbende)
    
    tegen de uitspraak van de rechtbank Almelo van 7 maart 2012, nummer 11/887 WOZ AQ1 A, in het geding tussen belanghebbende en
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Dinkelland (hierna: de Ambtenaar).
    
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1	De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak Y-straat 1 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011, vastgesteld op € 475.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 541.
    
    1.2	Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en, naar moet worden aangenomen, de aanslag gehandhaafd.
    
    1.3	Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Almelo (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 7 maart 2012 gegrond verklaard, de uitspraak van de Ambtenaar vernietigd, bepaald dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit geheel in stand blijven en aan belanghebbende een vergoeding van zijn proceskosten en het door hem betaalde griffierecht toegekend.
    
    1.4	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    1.5	Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    1.6	Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 november 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door taxateur A, alsmede de Ambtenaar, bijgestaan door taxateur B.
    
    1.7	Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en afschriften daarvan aan het Hof en aan de wederpartij overgelegd.
    
    1.8	Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
    
    2.	De vaststaande feiten
    
    2.1	Belanghebbende is eigenaar van onroerende zaken die gezamenlijk bekend staan als het landgoed Q te Z (hierna: het landgoed). Tot het landgoed behoren een boerderij met erf, al dan niet aangebouwde schuren en een ligboxenstal. Op het erf is voorts een tot recreatiewoning verbouwde schuur gelegen. Tot de onroerende zaken behoren een bosperceel, kadastraal gemeente Z, nummer xxxx, groot 3.66.50 ha (hierna: het bosperceel) alsmede een aantal percelen cultuurgrond. Een gedeelte van de totale oppervlakte aan cultuurgrond is bij belanghebbende in eigen gebruik, de overige grond wordt door hem (geliberaliseerd) verpacht.
    
    2.2	De Ambtenaar heeft bij het afgeven van de onderhavige beschikking en bij het doen van de uitspraak op het bezwaar, het standpunt ingenomen dat het volgens de Wet WOZ te waarderen object bestaat uit de genoemde opstallen en ruim 31 hectaren grond. Deze objectgegevens zijn vermeld in het Taxatieverslag Woning dat tot de stukken van het geding behoort. Bij de vaststelling van de waarde is ervan uitgegaan dat de gronden zijn vrijgesteld op grond van de zogenoemde landgoederenvrijstelling. Bij de vaststelling van de waarde van de opstallen is geen rekening gehouden met de zogenoemde instandhoudingsverplichting. Aldus is de waarde bij beschikking vastgesteld op € 475.000.
    
    2.3	Bij beschikking van 3 augustus 2009, hebben de toenmalige Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit en de Staatssecretaris van Financiën, alle eerdere beschikkingen met betrekking tot het landgoed ingetrokken en het landgoed opnieuw aangemerkt als een landgoed als bedoeld in artikel 1 van de Natuurschoonwet 1928 met (hernieuwde) vaststelling van de onroerende zaken waaruit het landgoed bestaat, met de daarbij behorende ingangsdata. Onderdeel 7. van de beschikking luidt als volgt:
    
    "te verklaren dat het landgoed met ingang van 31 december 2007 niet voldoet aan de voorwaarden als bedoeld in artikel 220d lid 1 onderdeel d van de Gemeentewet jo. artikel 8 van het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928, wat betekent dat het landgoed niet voor ten minste 30 percent van de oppervlakte is bezet met houtopstanden, of anderszins dat de oppervlakte van het landgoed niet voor ten minste 20 percent met houtopstanden is bezet waarbij de oppervlakte voorts voor ten minste 50 percent bestaat uit natuurterreinen;"
    
    Deze beschikking is onherroepelijk komen vast te staan.
    
    2.4	In beroep heeft de Ambtenaar het standpunt ingenomen dat, gelet op de in 2.3 genoemde beschikking, de zogenoemde landgoederenvrijstelling niet van toepassing is en dat het op grond van de Wet WOZ te waarderen object bestaat uit de hiervoor genoemde opstallen, een daarbij behorend erf van 6.000 m² en het bosperceel. De verpachte cultuurgronden zijn niet bij belanghebbende in gebruik en behoren niet tot het woz-object zoals dat met toepassing van artikel 16 van de Wet WOZ moet worden bepaald. De cultuurgrond die belanghebbende zelf in gebruik heeft is bij de nadere bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten.
    
    2.5	Belanghebbende heeft, voorafgaande aan de mondelinge behandeling door het Hof, een taxatierapport overgelegd waarin, in beginsel, eveneens wordt uitgegaan van een woz-object dat bestaat uit de hiervoor genoemde opstallen en 6.000 m² erf. Het bosperceel behoort volgens de gronden van het hoger beroep niet tot het woz-object. Volgens het door belanghebbende ingediende taxatierapport is op alle gronden behalve de ondergrond van de opstallen, dus ook op het bosperceel en het niet bebouwde erf, de landgoederenvrijstelling van toepassing.
    
    2.6	Het landgoed is gelegen in een zogenoemd extensiveringsgebied waaruit intensieve landbouwactiviteiten worden geweerd. Belanghebbende beschikt niet over een vergunning om de ligboxenstal als zodanig te gebruiken. Door de gemeente is in 2009 medewerking verleend aan de verbouwing van een schuur op het erf tot recreatiewoning. Om een agrarische bestemming te kunnen behouden (het ontwerp van een bestemmingsplan luidde in tegengestelde zin) heeft belanghebbende een zienswijze ingediend waarop door het college van burgemeester en wethouders in zijn advies aan de gemeenteraad als volgt is gereageerd:
    
    “Hoewel reclamant tevens een verzoek heeft ingediend voor de toepassing van een rood voor rood aanvraag is gelet op het bovenstaande een klein agrarisch bouwvlak gerechtvaardigd. Indien te zijner tijd blijkt door toepassing van bijvoorbeeld de rood voor rood regeling dat geen bedrijfsmatige agrarische activiteiten worden verricht van enige omvang kan alsdan de bestemming worden gewijzigd.
    	
    
      Voorstel
      De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. Voorgesteld wordt de bestemming ‘Wonen’ te wijzigen in ‘Agrarisch-1’ met de aanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch- grondgebonden agrarisch bedrijf’.
    
    
    
    3.	Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    3.1	In geschil is de vastgestelde waarde van het object. Het geschil spitst zich in hoger beroep toe op de beantwoording van de volgende vragen:
    
    
      a. 	is een stijging van de waarde van het object met 47 percent ten opzichte van de vorige waardering toegestaan?
      b. 	behoort het bosperceel tot het woz-object?
      c. 	is de landgoederenvrijstelling van toepassing en, zo nee, is het gelijkheidsbeginsel geschonden doordat de Ambtenaar, in afwijking van de waardering van andere landgoederen in de gemeente, de landgoederenvrijstelling niet toepast?
      d. moeten bij de waardering van het object de taxatiewijzers voor agrarische objecten, uitgegeven door het WOZ-Datacenter, worden gehanteerd en, zo nee, schendt de Ambtenaar het gelijkheidsbeginsel doordat hij de objecten die in de omgeving van het object van belanghebbende liggen, wel als een agrarisch object waardeert?
    
    
    3.2	Belanghebbende beantwoordt de onder a en b gestelde vragen ontkennend. De vragen onder c en d en de daarmee verband houdende vervolgvragen moeten naar zijn mening bevestigend worden beantwoord. De Ambtenaar is de tegengestelde mening toegedaan.
    
    3.3	Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
    
    3.4	Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de Ambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 320.000.
    
    3.5	 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    4.1	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
    
    4.2	De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna de Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Ingevolge onderdeel b wordt de waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
    
    4.3	Naar het oordeel van het Hof zijn de hiervoor genoemde methoden bruikbaar voor de bepaling van de gezochte waarde. Dat neemt niet weg dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald. De toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ omschreven (HR 29 november 2000, nr. 35 797, LJN AA8610, BNB 2001/52 en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN AP1375, BNB 2004/251). Daarbij moet worden opgemerkt dat een waardering volgens de Taxatiewijzers, uitgegeven door het WOZ Datacenter niet als een recht of een gunst kan worden aangemerkt zoals belanghebbende kennelijk meent. Die Taxatiewijzers zijn immers gebaseerd op gegevens van geanalyseerde verkopen van vergelijkbare objecten en vormen aldus een invulling van de vergelijkingsmethode om te komen tot een waarde in het economisch verkeer. Daarbij zullen, indien nodig, de gegevens uit een Taxatiewijzer zoveel mogelijk moeten worden herleid tot plaatselijke omstandigheden. Uitgangspunt blijft dat de Taxatiewijzer slechts een hulpmiddel is voor het geval voldoende vergelijkingsverkopen in de omgeving van het te waarderen object ontbreken. Resultaten uit analyse van plaatselijke of regionale transacties hebben de voorkeur boven de landelijke kengetallen in de Taxatiewijzers. Dat het daarbij steeds moet gaan om vergelijkbare objecten, spreekt voor zich.
    
    4.4	De Ambtenaar heeft bij het vaststellen van de waarde het standpunt ingenomen dat de in het verleden voor het onderhavige object vastgestelde waarde niet (meer) aansloot bij het waardeniveau zoals dat geldt binnen de gemeente. Hierdoor moest de waarde in opwaartse zin worden aangepast hetgeen (mede) oorzaak is geweest van de sterke stijging van de vastgestelde waarde ten opzicht van eerder vastgestelde waarden.
    
    4.5	Bij het bepalen van de waarde ingevolge de Wet WOZ wordt de waarde elk jaar opnieuw bepaald aan de hand van dan bekende feiten en omstandigheden, waaronder marktgegevens van vergelijkbare objecten die rond de peildatum zijn verkocht. Daarbij is de waarde die naar een eerdere peildatum aan het object is toegekend van onvoldoende belang om daaraan beslissende betekenis toe te kennen. De vraag onder a. moet worden beantwoord in de door de Ambtenaar voorgestane zin.
    
    4.6	Belanghebbende stelt dat het bosperceel niet tot het woz-object behoort. Tussen het erf met opstallen en het bosperceel zijn de cultuurgronden gelegen die in eigen gebruik zijn en de gronden die zijn verpacht. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard, en het Hof acht op grond van de stukken van het geding aannemelijk, dat hemelsbreed de afstand tussen het erf en het bosperceel minstens 500 meter bedraagt. Als de wegen en paden gevolgd worden om het bosperceel te bereiken is de afstand nog veel groter. De Ambtenaar stelt, naar het Hof begrijpt, dat het bosperceel, als onderdeel van het landgoed, tot het object behoort.
    
    4.7	Het bosperceel en het erfperceel zijn afzonderlijke kadastrale eigendommen. Niet in geschil is dat beide percelen eigendom zijn van belanghebbende en bij hem in gebruik zijn. De Ambtenaar maakt echter, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, geen feiten of omstandigheden aannemelijk op grond waarvan moet worden geoordeeld dat de beide percelen naar omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. Die feiten of omstandigheden zouden naar het oordeel van het Hof verband moeten houden met het op elkaar afgestemde feitelijke gebruik van de beide percelen. Daarvan is echter niets gebleken. De vraag onder b. moet worden beantwoord in de door belanghebbende voorgestane zin. Het gevolg daarvan is dat het woz-object kleiner is dan het door de Ambtenaar afgebakende object. Dit leidt niet tot vernietiging van de beschikking maar slechts tot aanpassing van de vastgestelde waarde indien aannemelijk is dat die waarde voor het opnieuw afgebakende object te hoog is.
    
    4.8	Voor het antwoord op de vraag of de waarde van het object te hoog is vastgesteld is van belang of het landgoed kan worden aangemerkt als een landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928 en artikel 8 van het daarop berustende Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928, zoals die luiden met ingang van 1 juni 2007. Alleen in dat geval is de zogenoemde landgoederenvrijstelling van toepassing bij de uitvoering van de Wet WOZ en de OZB.
    
    4.9	Gelet op de in 2.3 genoemde, onherroepelijk vaststaande, beschikking voldeed het landgoed op de van belang zijnde peildatum niet aan de criteria die zijn genoemd in artikel 8 van het Rangschikkingsbesluit. Zulks is in dit geding ook niet in geschil. Daaruit volgt dat bij de waardering van het object de landgoederenvrijstelling niet van toepassing is en de zogenoemde instandhoudingsfactor niet behoeft te worden vastgesteld. Daaraan doet niet af dat bij het vaststellen van de beschikking en het doen van uitspraak op bezwaar, door de Ambtenaar ervan werd uitgegaan dat de landgoederenvrijstelling wel van toepassing was. Nu niet kan worden geoordeeld dat de Ambtenaar met het innemen van deze stelling in beroep de procesorde of een beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden, staat geen rechtsregel eraan in de weg dat de Ambtenaar het feitelijk en rechtens juiste standpunt inneemt dat de landgoederenvrijstelling niet van toepassing is. Een dergelijke aanvulling of wijziging van de onderbouwing van de vastgestelde waarde van het object behoeft niet te leiden tot vernietiging van de beslissing op bezwaar zoals de Rechtbank heeft gedaan. Nu de Rechtbank de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand heeft gelaten en het Hof dit materiële oordeel, zoals hierna zal blijken, juist vindt, zal het Hof daaraan voor dit geding geen gevolgen verbinden, mede omdat die vernietiging voor de Ambtenaar geen aanleiding is geweest (incidenteel) hoger beroep in te stellen. Aan het vorenstaande oordeel staat evenmin in de weg dat belanghebbende, zoals hij ter zitting heeft verklaard, zal verzoeken de in 2.3 genoemde beschikking met terugwerkende kracht te wijzigen.
    
    4.10	De vraag in het eerste zinsdeel onder c. moet worden beantwoord in de door de Ambtenaar voorgestane zin.
    
    4.11	Belanghebbende stelt (de vervolgvraag in de vraag onder c.) dat de landgoederenvrijstelling desondanks ook bij de waardering van zijn object moet worden toegepast op grond van het gelijkheidsbeginsel. Hij heeft echter, tegenover de betwisting door de Ambtenaar dat door hem in vergelijkbare gevallen de landgoederenvrijstelling is toegepast, geen concrete gegevens naar voren gebracht op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat sprake is van rechtens en feitelijk gelijke gevallen en dat door de Ambtenaar het gelijkheidsbeginsel is geschonden.
    
    4.12	De vraag onder c. moet worden beantwoord in de door de Ambtenaar voorgestane zin.
    
    4.13	De Ambtenaar heeft in beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door B. In dat taxatierapport is de waarde van het object getaxeerd op, afgerond, € 725.000. Volgens het daarbij behorende overzicht van de samenstellende delen van het object is daarbij aan het bosperceel een waarde toegekend van € 27.487,50. Hieruit volgt dat, indien zou moeten worden geoordeeld dat het bosperceel niet tot het woz-object kan worden gerekend, de Ambtenaar een waarde verdedigt van, afgerond, € 697.000. B is bij zijn taxatie ervan uitgegaan dat de boerderij, volgens verklaring van de gemeente, tot burgerbewoning zou worden bestemd indien een eventuele koper daarom zou verzoeken. In het licht van het in 2.6 vastgestelde acht het Hof dit ook aannemelijk. B is tot zijn taxatie gekomen na vergelijking van het object met de gegevens van vier rond de peildatum verkochte vergelijkbare objecten.
    
    4.14	Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door A. Daarin is de waarde van het object, rekening houdend met de landgoederenvrijstelling en de toepassing van een instandhoudingsfactor, bepaald op € 320.000. Zonder toepassing van de instandhoudingsfactor bedraagt de waarde van het object volgens de taxatie van A € 407.064 (pagina A-4 van het rapport). A heeft die waarde bepaald met gebruikmaking van de Taxatiewijzers voor agrarische objecten van het WOZ Datacenter. Omdat A is uitgegaan van de landgoederenvrijstelling heeft hij in zijn taxatie enkel de ondergrond van de opstallen begrepen en de rest van het erfperceel buiten aanmerking gelaten. A heeft ter zitting verklaard dat op die grond, als de landgoederenvrijstelling niet van toepassing is, de door hem getaxeerde waarde moet worden verhoogd met de waarde van het niet in aanmerking genomen erfperceel. De waarde van het object, rekening houdend met de agrarische taxatiewijzers, bedraagt dan in zijn visie dus (afgerond) € 516.000.
    
    4.15	Omdat belanghebbende, voor het geval moet worden geoordeeld - zoals het Hof hiervoor heeft gedaan - dat de landgoederenvrijstelling niet van toepassing is, een waarde verdedigt die hoger is dan de vastgestelde waarde, moet het hoger beroep - in beginsel -ongegrond worden verklaard. 
    
    4.16	Gelet op het oordeel in 4.15 is de beantwoording van de vraag onder d. niet van belang. Het Hof is daarbij immers uitgegaan van de taxatie die door belanghebbende is overgelegd en die uitgaat, zoals door hem bepleit, van een waardering als agrarisch object met toepassing van de agrarische Taxatiewijzers.
    
    
    Slotsom
    
    Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. Met aanvulling van de gronden in vorenstaande zin moet de uitspraak van de Rechtbank worden bevestigd.
    
    
    5.	Kosten
    
    Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    6.	Beslissing 
    
    Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank
    
    
    
    Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    De beslissing is op 22 januari 2013 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    (A.Vellema)	(J.P.M. Kooijmans)
    
    
    
    Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      	de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      	Postbus 20303, 
      	2500 EH  Den Haag. 
      Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.