ECLI:NL:RBDHA:2026:4880, Rechtbank Den Haag, 04-02-2026, C/09/688407 HA ZA 25-614
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2026-02-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Geschil over (ver)koop bedrijfspand zonder airco-installatie. Vordering tot schadevergoeding niet toewijsbaar op grond van non-conformiteit, wanprestatie of onrechtmatige daad.

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team handel
    
    
    
      zaak- / rolnummer: C/09/688407 HA ZA 25-614
    
    
    
      
        Vonnis van 4 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGOPKOOP.NL B.V., te Oostvoorne, 
      eiseres,
      advocaat: mr. H. van der Wilt, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] , h.o.d.n. “ [bedrijf] ”, te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde,
      advocaat: mr. M.P. Harten.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
      - de dagvaarding van 3 juli 2025 met producties;
      - de conclusie van antwoord met producties. 
      
    
    
      1.2.
      
        Op 19 december 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak 
        Plaatsgevonden. Beide partijen hebben pleitaantekeningen overgelegd. De griffier heeft van
        de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt.  
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Gedaagde heeft op 12 februari 2025 haar bedrijfspand in Nieuw-Vennep (hierna: het pand) ter inschrijving aan eiseres aangeboden, door het inschrijfformulier op de website van eiseres in te vullen. Op dit formulier heeft zij onder meer genoteerd: 
      
      
        “Minimale vraagprijs 
        280.000
        
          Opmerkingen 
        
        A++ bedrijfsgebouw totaal 300 m2, ketel 2017, airco Daikin eind 2018, met 5 eigen parkeerplaatsen. Alles in prima staat.”  
      
      
    
    
      2.2.
      In reactie op deze inschrijving heeft eiseres verzocht om foto’s en tekeningen met betrekking tot de indeling en afmetingen van het pand. Gedaagde heeft deze gegevens de volgende dag toegestuurd.
      
    
    
      2.3.
      Op 14 februari 2025 hebben de bestuurders van eiseres het pand bezichtigd en is tijdens de bezichtiging de vraagprijs geboden. Eiseres heeft gedaagde tijdens die bezichtiging een e-mail gestuurd, waarin onder meer is vermeld:
      
      
        “Zoals besproken kopen wij uw pand (…) zoals gezien en akkoord bevonden. Er zijn geen voorbehouden en wat er staat mag blijven staan maar moet niet”.  
      
      
    
    
      2.4.
      Gedaagde was daarmee akkoord. Zij heeft dat desgevraagd direct – eveneens tijdens de bezichtiging – per e-mail aan eiseres bevestigd, met het volgende bericht:  
      
      
        “Ja, zoals besproken ben ik hiermee akkoord en gaan we alles in werking zetten”. 
      
      
    
    
      2.5.
      Nadat eiseres op 16 februari 2025 gedaagde de koopovereenkomst toestuurde, heeft zij die niet ondertekend geretourneerd. Gedaagde wenste het pand niet meer te verkopen. 
      
    
    
      2.6.
      In het onder 2.7 bedoelde vonnis is onder de feiten (over de periode tussen koop en levering van het pand) onder meer vermeld: 
      
      
        “2.11. Via whatsapp wisselen partijen de volgende berichten:
        Vastgoedopkoop.nl 
        (…) ik heb u ook op 3 mailadressen een mail gestuurt nu voor de 2 de keer. Laat aub even wat horen waarom U niet reageerd
        
          [gedaagde] : Ik krijg hem niet rond. Sorry!
        Vastgoedopkoop.nl: Wat bedoeld u? Laat dit dan even zien mevrouw [gedaagde] aan uw jurist want wij weten echt wel hoe het werkt. Een mondelinge overeenkomst is al geldig bij een overeenkomst
        tussen 2 zakelijke partijen laat staan Ì op de mail. Op internet kunt u het ook vinden. 
        Graag uw reactie hoe verder te handelen bellen kan natuurijk oook. Bij ons staat het heel duidelijk op de mail dus het is maar net hoe hoog u het op wilt laten lopen met alle kosten vandien. Wij zijn (nu nog] van goede wil.”
      
      
    
    
      2.7.
      Bij vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem, van 15 mei 2025 is geoordeeld dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen die gedaagde moet nakomen. Daarna vond levering van het pand aan eiseres plaats op 16 juni 2025. 
      
    
    
      2.8.
      
        Kort na levering bleek de (in 2018 voor € 12.000,- aangeschafte) airco-installatie niet meer aanwezig. Op 16 juni 2025 heeft eiseres telefonisch contact met gedaagde opgenomen, waarna gedaagde aansprakelijkheid afwees. Vervolgens heeft eiseres gedaagde per e-mailbericht van 16 juni 2025 gevraagd om uiterlijk 17 juni 2025 om 9:00 uur 
        € 30.000,- te betalen. 
      
      
    
    
      2.9.
      In een e-mailbericht van 17 juni 2025 van gedaagde aan eiseres is onder meer vermeld: 
      
      
        “Goedeavond,
        Airco’s waren ter overname en niet in de bodemprijs inbegrepen. U wilde niets overnemen. Airco’s behoorde tot de spullen die ik mee kon nemen of kon laten. U heeft een gebouw gekocht voor 
        € 280000 bodemprijs, dat was exclusief en zonder voorbehoud. (…) Ook ik heb het gebouw gekocht zonder airco’s. Ik heb op mijn koopprijs ruim € 150.000 geïnvesteerd om het gebouw zo te krijgen als het is. Dit kan ik aantonen. Onnodig om dit alles te benoemen, daar de airco’s niet in de bodemprijs zaten inbegrepen. Ook heeft u de gelegenheid gehad om vooraf aan de verkoop, het gebouw nogmaals te bezichtigen en dat heeft u in gezelschap van nog een meneer gedaan. U bent akkoord gegaan met de levering. Daarna heeft u getekend voor het feit dat er niets meer op elkaar te verhalen ofte verrekenen is. (…)”
      
      
    
    
      2.10.
      Eiseres heeft het pand opnieuw te koop gezet voor € 395.000,-, ‘as is where is’. Ter zitting is verklaard dat het pand tijdelijk uit de verkoop is gehaald.
      
    
    
      2.11.
      Gedaagde heeft getracht de zaak in der minne te regelen door voor te stellen een nieuwe airco te laten plaatsen, waarbij zij eiseres vroeg welke bijdrage zij daaraan wilde leveren. Eiseres is daar niet op ingegaan.  
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Eiseres vordert – zakelijk weergegeven – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad gedaagde te veroordelen tot betaling van:
        I. € 35.900,16 aan vervangende schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente, 
        II. € 1.075,- aan buitengerechtelijke kosten,
        III. € 2.555,89 aan beslagkosten,
        IV. de (na)kosten. 
      
      
    
    
      3.2.
      Eiseres legt daaraan – samengevat – ten grondslag dat sprake is van een non-conforme levering dan wel wanprestatie dan wel onrechtmatig handelen jegens eiseres, door het pand zonder airco te leveren. Eiseres wenst in de onderhavige procedure vervangende schadevergoeding van € 35.900,16 te ontvangen. Dat bedrag is gebaseerd op een opgevraagde offerte voor het plaatsen van een nieuwe airco-installatie van hetzelfde merk en type. De gemaakte buitengerechtelijke kosten bedragen € 1.075,-. Eiseres heeft met verlof van de voorzieningenrechter beslag gelegd. De kosten daarvan moeten voor rekening van gedaagde komen. 
      
    
    
      3.3.
      Gedaagde voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van de wederpartij in de proceskosten. Gedaagde betwist dat sprake is van een rechtsgeldige totstandkoming van de koopovereenkomst. Zij voert ook aan dat de overeenkomst tot stand kwam onder druk en op manipulatieve wijze en dat sprake is van misbruik van omstandigheden. Verder voert zij aan dat de airco tot de inboedel behoorde en kon worden overgenomen. Tot slot betwist zij de hoogte van de schade. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Non-conformiteit? 
      
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW dient een afgeleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden. Dit is volgens lid 2 van dit wetsartikel niet het geval indien de zaak niet de eigenschappen bezit die een koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De beantwoording van de vraag wat een koper mag verwachten is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en wordt ingevuld onder meer met een verwijzing naar hetgeen de koper wist omtrent de gekochte woning en naar hetgeen een verkoper heeft meegedeeld of juist niet heeft meegedeeld, waarbij onder meer van belang is de aard van de zaak en de hoedanigheid van partijen. 
      
    
    
      4.2.
      Bij de vraag of sprake is van non-conformiteit spelen onder meer de hoedanigheid van partijen, de zichtbaarheid van het gebrek, de wijze waarop de overeenkomst tot stand is gekomen en de aard van de zaak een rol. 
      
    
    
      4.3.
      
        Eiseres is een professionele partij op het gebied van koop en verkoop van onroerend goed. Zij houdt zich bezig met het aankopen en beheren van en het investeren in onroerende zaken, waaronder zakelijk vastgoed en woningen. Eiseres heeft het pand van gedaagde gekocht om door te verkopen. Het pand heeft al een periode met een fors hogere verkoopprijs (€ 115.000,- boven de aankoopprijs) te koop gestaan en is door eiseres voor die prijs aangeboden geweest in de staat waarin het zich bevindt, dus zonder de airco-installatie waar het in deze zaak om gaat: een airco-installatie die bijna tien jaar geleden nieuw 
        € 12.000,- heeft gekost en waarvan één van de units kapot was.
      
      
    
    
      4.4.
      
        Gedaagde gebruikte het pand weliswaar als bedrijfspand, maar is geen vastgoedbelegger en heeft geen kennis en ervaring op dat gebied. Gedaagde heeft verklaard dat zij de prijs op het inschrijfformulier op de website van eiseres had ingevuld omdat zij anders niet door kon naar het volgende scherm. Het was geen doordacht voorstel en berustte niet op een taxatie of advies. Gedaagde stelt dat zij het moment van de bezichtiging als verkennend gesprek zag. Gedaagde heeft ter zitting onweersproken verklaard dat haar tijdens de bezichtiging door eiseres is gevraagd onmiddellijk het geaccepteerde bod per 
        e-mail te bevestigen, in aanwezigheid van de bestuurders van eiseres, wat zij heeft gedaan. 
      
      
    
    
      4.5.
      Ter zitting is verder komen vast te staan dat tijdens de bezichtiging niet is gesproken over de airco-installatie. Eiseres heeft daarover ook geen vragen gesteld. Uitsluitend is door haar gezegd ‘Wat er staat mag blijven maar moet niet’. Tijdens de opleverinspectie is door eiseres niet opgemerkt dat de airco-installatie niet aanwezig was, terwijl het niet om een verborgen gebrek gaat; airco units zijn indien aanwezig zichtbaar. De opleverinspectie is bedoeld om te inspecteren dat wordt geleverd wat er is gekocht. Indien eiseres meende dat zij het pand inclusief de airco-installatie had gekocht, had het op haar weg gelegen om uiterlijk op dit moment iets over die airco-installatie te zeggen of vragen. 
      
    
    
      4.6.
      Gezien voornoemde omstandigheden van dit geval mocht eiseres niet gerechtvaardigd verwachten dat zij een bedrijfspand inclusief airco-installatie had gekocht. De afwezigheid van de airco-installatie belemmert het normaal gebruik van het pand niet. De vordering is naar het oordeel van de rechtbank niet op grond van non-conformiteit toewijsbaar. 
      
      
        
          Wanprestatie/onrechtmatige daad? 
        
      
    
    
      4.7.
      Uit het voorgaande volgt dat de airco-installatie evenmin toewijsbaar is op grond van wanprestatie of onrechtmatige daad. Eiseres heeft bovendien nagelaten de vereisten voor aansprakelijkheid uit wanprestatie of onrechtmatige daad voldoende concreet en specifiek uit te werken. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.8.
      Eiseres is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten – te begroten volgens het zogenoemde liquidatietarief – betalen. Voor een veroordeling tot betaling van de werkelijke proceskosten, zoals door gedaagde is verzocht, is geen plaats. Toewijzing van werkelijke proceskosten is volgens vaste jurisprudentie alleen aan de orde bij buitengewone omstandigheden waarvan in dit geval geen sprake is.  
      
    
    
      4.9.
      De proceskosten van gedaagde worden begroot op € 1.840,00 (waarvan € 90,- aan griffierecht, € 1.572,00 aan salaris advocaat (2 punten x tarief III, € 786 per punt) en de nakosten € 178,-, plus de evt. verhoging zoals vermeld in de beslissing). 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af; 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt eiseres in de proceskosten van gedaagde, tot op heden begroot op € 1.840,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als niet tijdig aan de veroordeling wordt voldaan en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet eiseres € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. de Keuning en in het openbaar uitgesproken op 
        4 februari 2026.