ECLI:NL:RBMNE:2026:509, Rechtbank Midden-Nederland, 18-02-2026, 11776031
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-02-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eisers willen in conventie met deze procedure bereiken dat de met gedaagde bestaande huurovereenkomst voor een woning in Amersfoort wordt ontbonden en door hem wordt ontruimd, de bestaande huurachterstand en lopende huur wordt betaald en een vergoeding wordt betaald ten hoogte van de huur tot het moment van de daadwerkelijke ontruiming. Ook vorderen zij rente en kosten. Gedaagde is het hier niet mee eens. Volgens gedaagde hebben eisers hem te kort na het doen van een melding ‘vroegsignalering’ bij de gemeente gedagvaard en is ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning daarom niet gerechtvaardigd. Verder zou de huurachterstand niet dusdanig hoog zijn, dat die de ontbinding rechtvaardigt. In reconventie heeft gedaagde in dit verband een vordering tot onverschuldigd betaalde servicekosten ingesteld, welk bedrag hij meent in mindering op de huurachterstand te mogen brengen. Tot slot vraagt gedaagde hem in ieder geval een terme de grace te gunnen in de zin van artikel 7:280 BW. De kantonrechter

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Amersfoort
    
    
    
      Zaaknummer: 11776031 \ AC EXPL  25-1589
    
    
    
      
        Vonnis van 18 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 
    
      wonende in [woonplaats] ,2. [eiseres sub 2], 
      wonende in [woonplaats] ,
      eisende partijen in conventie,
      verwerende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ,
      gemachtigde: mr. W. Vos,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende in [woonplaats] , 
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. P.J.A. De Jong.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:
      
        
          de dagvaarding;
        
        
          de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie;
        
        
          het (gedeeltelijke) antwoord in reconventie, tevens vermeerdering van eis in conventie;
        
        
          de mailwisseling met partijen van 13 en 14 januari waarin [gedaagde] bezwaar heeft gemaakt tegen de te late indiening van het (gedeeltelijke) antwoord in reconventie en een verzoek heeft gedaan voor een besloten zitting.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter partijen bericht dat de (gedeeltelijke) antwoord in reconventie met producties de procespositie van [gedaagde] niet bemoeilijken en daarom vooralsnog zullen worden toegelaten. De betreffende stukken zien namelijk op e-mails die bij beide partijen bekend zijn en waarvan de inhoud eenvoudig en makkelijk toegankelijk is. De verdere informatie betreft openbare gegevens uit het verleden van [gedaagde] , die grotendeels bekend zijn omdat [gedaagde] zelf die openbaarheid heeft gezocht. Ook heeft de kantonrechter het verzoek om de zitting achter gesloten deuren te behandelen afgewezen, nu daarvoor geen aanleiding bestond. 
      
    
    
      1.3.
      De mondelinge behandeling is gehouden op 20 januari 2026. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zijn in persoon verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Namens [gedaagde] is [A] (digitaal) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Door of namens partijen zijn de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. Daarvan heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
      
    
    
      1.4.
      
        [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben hun eis in conventie kort voor de mondelinge behandeling vermeerderd, in die zin dat zij ook een bedrag van € 647,28 voor een gebroken ruit aan de tuinzijde van de woning van [gedaagde] vorderden. Bij de mondelinge behandeling hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] deze vordering weer ingetrokken, omdat [gedaagde] de ruit heeft laten herstellen. Op dit punt hoeft dus niet meer te worden beslist.
      
    
    
      1.5.
      Na sluiting van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter beslist dat vonnis zal worden gewezen.
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] willen in conventie met deze procedure bereiken dat de met [gedaagde] bestaande huurovereenkomst voor de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning) wordt ontbonden en door hem wordt ontruimd, de bestaande huurachterstand en lopende huur wordt betaald en een vergoeding wordt betaald ten hoogte van de huur tot het moment van de daadwerkelijke ontruiming. Ook vorderen zij rente en kosten. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Volgens [gedaagde] hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hem te kort na het doen van een melding ‘vroegsignalering’ bij de gemeente gedagvaard en is ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning daarom niet gerechtvaardigd. Verder zou de huurachterstand niet dusdanig hoog zijn, dat die de ontbinding rechtvaardigt. In reconventie heeft [gedaagde] in dit verband een vordering tot onverschuldigd betaalde servicekosten ingesteld, welk bedrag hij meent in mindering op de huurachterstand te mogen brengen. Tot slot vraagt [gedaagde] hem in ieder geval een terme de grace te gunnen in de zin van artikel 7:280 BW. De kantonrechter wijst de vorderingen in conventie grotendeels toe en in reconventie grotendeels af. Hierna zal worden uitgelegd waarom.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        
          [gedaagde] moet € 15.997,75 aan huurachterstand betalen 
      
    
    
    
      3.1.
      Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de kale huur en servicekosten voor de maanden februari 2025, april 2025 t/m juni 2025 en september 2025 tot en met januari 2026 niet heeft betaald. Volgens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] is over de maand februari 2025 een huur van € 2.183,81, inclusief servicekosten, en voor de maanden vanaf april 2025 een huur van € 2.249,74, inclusief servicekosten, verschuldigd, wat in totaal neerkomt op een huurachterstand van € 20.091,73 (inclusief aftrek van € 90,00 aan mutaties voor de maanden juli en augustus 2025).
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] heeft de hoogte van de huurachterstand betwist. Zo heeft [gedaagde] de rechtsgeldigheid van het in de huurovereenkomst opgenomen huurverhogingsbeding ter discussie gesteld en de kantonrechter verzocht daar een oordeel over te geven. Ook heeft [gedaagde] in reconventie een vordering tot terugbetaling van onverschuldigd betaalde servicekosten ingesteld, welk bedrag hij in conventie in mindering op de huurachterstand wil brengen.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de huurverhogingen betalen die in 2024 en 2025 zijn overeengekomen
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] huurt de woning sinds maart 2023 en sindsdien hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de kale huur twee keer verhoogd met 3,5%. Dit hebben zij gedaan per 1 april 2024 en 1 april 2025 op grond van het huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst. In dat beding staat opgenomen dat de kale huurprijs ‘wordt gewijzigd volgens de daarvoor geldende regels’. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben op de zitting toegelicht dat, ondanks dat deze beschrijving niet duidelijk is, zij de huur altijd onder de door de overheid vastgestelde regels voor de maximale huurverhoging hebben verhoogd. Ook zijn zij jaarlijks met [gedaagde] een concrete huurverhoging overeengekomen, die blijkt uit overgelegde mails waarin een aanbod en aanvaarding is terug te lezen. [gedaagde] heeft dit niet weersproken. 
      
    
    
      3.4.
      Uit rechtspraak van het Europese Hof van Justitie (hierna: HvJ) volgt dat vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen worden gesteld. Een dergelijk beding moet in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, ofwel objectief bepaalbaar zijn. Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs vormen.
      
    
    
      3.5.
      De kantonrechter is van oordeel dat het hier voorliggende huurverhogingsbeding niet onredelijk bezwarend is. [gedaagde] was bij het sluiten van de huurovereenkomst weliswaar niet in staat in te schatten met welke exacte huurprijsverhoging hij in de toekomst rekening moest houden, maar hij wist wel dat de huurprijsverhoging begrensd zou zijn tot de door de overheid vastgestelde regels voor de maximale huurverhoging. In die zin wist hij dus waar hij aan toe was en de begrenzing maakt het beding niet onredelijk. Bovendien zijn partijen jaarlijks, binnen de vrijheid die contract sluitende partijen hebben, jaarlijks een redelijke huurverhoging overeengekomen, op basis van een daartoe gedaan concreet voorstel dat [gedaagde] heeft aanvaard. Daar mogen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hem dus aan houden. De gevorderde huurverhogingen over 2024 en 2025, die onderdeel uitmaken van de totale vordering, zijn dus toewijsbaar. 
      
      
        
          De betalingsachterstand bedraagt bijna zeven maanden aan huur
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben de totale huurachterstand berekend op € 20.091,73. Dit bedrag heeft [gedaagde] niet weersproken, anders dan dat dit bedrag volgens hem verminderd moet worden met de doorgevoerde huurverhogingen en de door hem ingestelde reconventionele vordering tot terugbetaling van onverschuldigd betaalde servicekosten (€ 4.093,98). Zoals hiervoor overwogen, kunnen de gevorderde huurverhogingen over 2024 en 2025 worden toegewezen en hoeven die dus niet op de huurachterstand in mindering te worden gebracht. Voor de door [gedaagde] ingestelde reconventionele vordering ter hoogte van € 4.093,98 geldt dat wel, nu die in reconventie zal worden toegewezen (wat vanaf overweging 3.20 verder wordt uitgelegd). Dat betekent dat het beroep op verrekening slaagt. Dit leidt ertoe dat een bedrag van € 15.997,75 aan huurachterstand resteert, wat – met een maandelijkse huur van € 2.183,81 (oud), respectievelijk € 2.249,74 (nieuw) – neerkomt op een huurachterstand van ruim zeven maanden. De achterstallige huur zal worden toegewezen zoals in het dictum vermeld.
      
      
        
          De ontbinding en ontruiming zullen worden toegewezen
        
      
      
    
    
      3.7.
      Volgens vaste rechtspraak is een huurachterstand van drie maanden of meer een tekortkoming die in beginsel de ontbinding van een huurovereenkomst en een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De huurachterstand van [gedaagde] bedraagt momenteel bijna zeven maanden. [gedaagde] is daarmee ruimschoots tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen tegenover [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] . Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. In dit verband wordt ook overwogen dat de kantonrechter op de zitting naar de financiële situatie van [gedaagde] heeft gevraagd. Gebleken is dat geen sprake is van schulphulpverlening. Ook hebben de gemachtigde en de begeleider van [gedaagde] op de zitting geen inzicht in de financiële situatie van [gedaagde] kunnen geven, omdat [gedaagde] daar naar hen toe geen openheid van zaken over heeft gegeven. Omdat deze informatie ontbreekt, moet er van worden uitgegaan dat er geen zicht is op betaling van de lopende huur en het inlopen van de huidige huurachterstand. Dit maakt eveneens dat van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet langer gevergd kan worden de huurovereenkomst te laten voortduren. 
      
    
    
      3.8.
      Voor zover [gedaagde] heeft aangevoerd dat ontbinding en ontruiming achterwege moeten blijven omdat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hem niet tijdig hebben aangemeld voor schuldhulpverlening (vroegsignalering) en daarnaast het belang van zijn minderjarige zoon ernstig zou worden geschaad, wordt dit niet gevolgd. Dit wordt hierna uitgelegd.
    
    
      3.9.
      
        [gedaagde] doet een beroep op het beleid van de rechtbank Midden-Nederland met betrekking tot de vroegsignalering. De rechtbank Midden-Nederland heeft met ingang van 1 november 2024 namelijk het beleid dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van het gehuurde in beginsel wordt afgewezen als zonder nadere toelichting tussen de datum van de zogenoemde vroegsignalering bij de gemeente en de datum waarop de dagvaarding is betekend een periode van minder dan twee maanden ligt. Volgens [gedaagde] is dat hier het geval, waardoor de vorderingen tot ontbinding en ontruiming volgens hem moeten worden afgewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter gaat [gedaagde] hierbij echter voorbij aan het doel en de strekking van het beleid. De melding ‘vroegsignalering’ heeft tot doel om de schuldhulpverlening op gang te brengen, zodat een procedure tot ontbinding en ontruiming voorkomen kan worden als met de juiste schuldhulpverlening een te grote huurachterstand kan worden voorkomen of ingelopen. Een periode van twee maanden om opvolging te kunnen geven aan de melding wordt door de kantonrechters van de rechtbank Midden-Nederland als een redelijke termijn gezien en dus wordt die termijn gehanteerd om een huurder de kans te bieden de juiste schuldhulp in de arm te nemen. Om die reden wordt een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van het gehuurde binnen die periode in beginsel afgewezen. De verplichting van de verhuurder om bij de gemeente in een vroeg stadium een huurachterstand te melden, zodat deze tijdig beperkt kan worden, ontslaat de huurder niet van zijn eigen verplichting en verantwoordelijkheid om actie te ondernemen om aan zijn financiële verplichtingen te blijven voldoen. In dit geval zijn [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] weliswaar binnen een periode van twee maanden na het doen van de melding ‘vroegsignalering’ overgegaan tot het dagvaarden van [gedaagde] , maar heeft [gedaagde] sinds het ontstaan van de huurachterstand (vanaf februari 2025) en het moment van dagvaarden ruimschoots de tijd gehad om, al dan niet in samenspraak met de gemeente en zijn hulpverleners, passende voorzieningen te treffen om schuldhulpverlening in gang te zetten en zijn schuldomvang op die wijze te beperken. Uit niets blijkt dat [gedaagde] van die mogelijkheid gebruik heeft gemaakt. Hij heeft de ontstane huurachterstand alleen maar verder op laten lopen. Dat komt voor zijn rekening en risico. 
      
    
    
      3.10.
      
        Niet is gebleken dat de minderjarige zoon van [gedaagde] ernstig in zijn belangen wordt geschaad bij toewijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming. Op de zitting is uitgevraagd hoe vaak en op welke wijze [gedaagde] zijn minderjarige zoon ziet. 
        De kantonrechter begrijpt dat de minderjarige zoon bij zijn moeder in Utrecht verblijft en daar ook naar school gaat. Er is regelmatig contact met [gedaagde] , namelijk eens in de twee à drie weken. Het contact vindt doorgaans plaats in de woning van [gedaagde] , op welk moment zijn minderjarige zoon dan ook bij hem blijft slapen, of bij zijn ex-partner in Utrecht. Vanwege de persoonlijke problematiek van [gedaagde] komt het soms ook voor dat het contact geen doorgang vindt. Gelet op de bovenstaande informatie, is niet gebleken dat de woning van [gedaagde] noodzakelijk is voor het borgen van een veilige woon- en leefomgeving voor zijn minderjarige zoon. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] de woning gebruikt om het contact met zijn minderjarige zoon te faciliteren, en dat dit het contact tussen hen vergemakkelijkt, maar dit belang weegt minder zwaar weegt dan het (inmiddels grote) financiële belang dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben bij betaling van de overeengekomen huur.      
      
      
    
    
      3.11.
      
        [gedaagde] heeft verzocht om een terme de grâce als bedoeld in artikel 7:280 van het BW. Dit betreft een laatste kans om alsnog binnen uiterlijk één maand aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen. De kantonrechter ziet hier geen aanleiding voor, omdat [gedaagde] geen enkel perspectief op betaling heeft geboden terwijl hij daar wel voldoende tijd voor heeft gehad. 
      
    
    
      3.12.
      Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen tot ontbinding en ontruiming zullen worden toegewezen.
      
      
        
          Ontbinding per datum vonnis en ontruimingstermijn bepaald op 14 dagen
        
      
      
    
    
      3.13.
      De huurovereenkomst zal worden ontbonden per de datum van dit vonnis. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben verzocht een ontruimingstermijn van drie dagen na betekening van het vonnis te hanteren, maar deze termijn acht de kantonrechter te kort. De ontruimingstermijn wordt daarom vastgesteld op veertien dagen na betekening van het vonnis, zodat [gedaagde] meer tijd heeft om de woning leeg en netjes achter te laten.
      
      
        
          Huur februari 2026 naar rato en een schadevergoeding verschuldigd na ontbindingsdatum
        
      
      
    
    
      3.14.
      
        [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen – naast betaling van de huurachterstand – dat de lopende huur wordt betaald en dat een vergoeding wordt betaald ten hoogte van de huur tot het moment van de daadwerkelijke ontruiming. De kantonrechter begrijpt de vordering aldus dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] betaling van achterstallige huurpenningen vorderen tot de datum van ontbinding en daarnaast betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs over de periode met ingang van de datum van de ontbinding tot de daadwerkelijke ontruiming. Die vordering is toewijsbaar tot de bedragen gelijk aan de kale huur exclusief servicekosten omdat de servicekosten grotendeels ter discussie staan. Eventuele betalingen die [gedaagde] na de mondelinge behandeling heeft gedaan moeten op de toe te wijzen vordering in mindering worden gebracht.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de wettelijke rente betalen
        
      
      
    
    
      3.15.
      
        
          [gedaagde] moet ook de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand betalen. Van een onredelijk bezwarend beding met betrekking tot de rente is niet gebleken.
        
          [gedaagde] had telkens voor de 1e van de maand de volledige huur moeten betalen en dat heeft hij niet gedaan. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben de rente tot aan het moment van dagvaarden (2 juli 2025) berekend op € 33,03 en daarover eveneens rente gevorderd. Dit bedrag kan niet worden toegewezen, omdat hierbij is uitgegaan van een rentepercentage van 6% en deze eveneens is berekend over de door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] berekende servicekosten. Daarnaast is de wettelijke rente over al berekende rente op grond van de wet hier ook niet toewijsbaar. De kantonrechter zal de rente toekennen steeds vanaf de verzuimdatum van de betreffende huurtermijn tot aan de dag van volledige betaling. 
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten in conventie betalen
        
      
      
    
    
      3.16.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                144,47
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                257,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                864,00
              
              
                (2 punten × € 432,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.400,47
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.17.
      Voor zover [gedaagde] heeft gewezen op een onredelijk bezwarend beding in de huurovereenkomst, op grond waarvan de betaling van de proceskosten moet worden afgewezen, wordt dit standpunt niet gevolgd. De kantonrechter is van oordeel dat er in de huurovereenkomst inderdaad een onredelijk bezwarend beding is opgenomen, op grond waarvan de huurder voor alle kosten opdraait die voortvloeien uit door de verhuurder ingestelde gerechtelijke maatregelen vanwege een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door de huurder. De Hoge Raad heeft eerder geoordeeld dat een beding dat ertoe strekt dat de consument-huurder bij een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen alle proceskosten van de wederpartij moet betalen, in het algemeen onredelijk bezwarend is. Over de vervolgvraag, of de rechter de consument-huurder na vernietiging van een dergelijk beding alsnog kan veroordelen in de proceskosten op grond van nationaal procesrecht, of dat Richtlijn 1993/13 zich hiertegen verzet, heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie van de EU gesteld. De suggestie van [gedaagde] om dit oordeel af te wachten, zou leiden tot het ongewenste en onaanvaardbare gevolg dat de huurovereenkomst voortduurt. Zo is sprake van een forse huurachterstand en bestaat er ook geen zicht op betaling van de lopende huur en het inlopen van de huidige huurachterstand. Het belang van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] om op korte termijn weer over hun woning te beschikken weegt dus zwaarder. De kantonrechter gaat ervan uit dat, ook bij een beding zoals hiervoor genoemd, alsnog proceskosten conform het forfaitaire systeem van het Burgerlijk Wetboek kunnen worden toegewezen. Het beding leidt er namelijk niet toe dat een partij betaling van proceskosten buiten rechte kan afdwingen. Daarvoor is altijd een rechterlijk oordeel vereist. 
      
      
        
          Aan het beroep op artikel 21 Rechtsvordering (Rv) worden geen gevolgen verbonden
        
      
      
    
    
      3.18.
      
        [gedaagde] heeft een beroep op artikel 21 Rv gedaan, omdat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] volgens hem niet volledig en naar waarheid hebben verklaard. De kantonrechter volgt [gedaagde] daarin niet. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] geen incompleet of (bewust) onwaar beeld van de zaak geschetst. Niet is gebleken dat [gedaagde] in enig belang is geschaad. Van schending van artikel 21 Rv is dan ook geen sprake. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          De vorderingen in reconventie worden afgewezen
        
      
      
    
    
      3.19.
      
        [gedaagde] heeft in reconventie (terug)betaling gevorderd van onverschuldigd betaalde servicekosten over het jaar 2023 en 2024. Het gaat in totaal om € 4.093,98. Ook heeft [gedaagde] gevorderd voor recht te verklaren dat de servicekosten voor 2023 en 2024 en het voorschot aan servicekosten vanaf januari 2025 op € 0,- moet worden vastgesteld. [gedaagde] vordert in reconventie ook de betaling van rente en kosten. De kantonrechter zal het gevorderde bedrag aan servicekosten toewijzen, maar wijst de verklaringen van recht af. Dit wordt hieronder uitgelegd. 
      
      
        
          
            [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] moeten € 4.093,98 aan servicekosten (terug)betalen
        
      
      
    
    
      3.20.
      In de huurovereenkomst is als servicekosten opgenomen een bijdrage voor elektra kosten algemene ruimtes, bijdrage schoonmaakkosten algemene ruimtes en buitenzijde pand (glasbewassing), verzekering pand, groot onderhoud, technisch beheer en onderhoud groenvoorziening. Tussen partijen is niet in geschil dat zij hebben afgesproken dat de kosten van de VvE een-op-een aan [gedaagde] als servicekosten worden doorberekend. Verder is ook niet in geschil dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] geld wat zij van de VvE hebben terugkregen, aan [gedaagde] hebben terugbetaald. Voldaan is aan het vereiste van overeenstemming uit artikel 7:259 lid 1 BW.
      
    
    
      3.21.
      
        [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben als onderbouwing voor de afrekening van de servicekosten voor 2023 en 2024 een exploitatieoverzicht van de VvE en twee overzichten met de afrekening van de servicekosten overgelegd. Uit deze documenten blijkt geen onderscheid naar soort en verdeling van de gemaakte (service)kosten. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben toegelicht dat zij de kosten van de VvE – conform de gemaakte afspraken –  een-op-een aan [gedaagde] hebben doorberekend en dat [gedaagde] daarom geen restitutie van die bedragen toekomt. 
      
    
    
      3.22.
      De kantonrechter is van oordeel dat het niet zomaar is toegestaan om de kosten van de VvE een-op-een aan de huurder door te berekenen, ook al zijn partijen dit onderling overeengekomen. Dit is namelijk in strijd met de wet. Indien en voor zover de VvE-bijdrage servicekosten omvat, moet de verschuldigdheid en de hoogte daarvan met inachtneming van artikel 7:259 BW worden vastgesteld. Dat betekent dat de verhuurder een naar soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan, moet overleggen. Dit heeft [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] met de door hun overgelegde documenten niet gedaan. Hierbij betrekt de kantonrechter ook dat er kosten als servicekosten (zoals voor groot onderhoud en groenvoorziening) worden gerekend, terwijl dit op grond van de wet niet is toegestaan, omdat dit kosten zijn die voor rekening van de verhuurder komen. Voor wat betreft het tuinonderhoud kan uit de e-mails die partijen hebben gewisseld bovendien worden opgemaakt dat juist [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] die kosten voor hun rekening zouden nemen. De kantonrechter kan niet vaststellen hoe hoog de door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gemaakte servicekosten zijn geweest en of die ook aan [gedaagde] mochten worden doorberekend. De kantonrechter gaat er dus van uit dat die kosten zijn betaald zonder dat daarvoor een deugdelijke grondslag was en dat [gedaagde] die dus terecht als onverschuldigd betaald terug vordert. Nu [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de hoogte van de betaalde servicekosten over 2023 en 2024 (€ 4.093,98) niet hebben weersproken, zal de vordering die in conventie is ingesteld tot dat bedrag kunnen worden toegewezen. Maar, omdat [gedaagde] in conventie een beroep op verrekening heeft gedaan met betrekking tot deze vordering, en dat beroep slaagt (waardoor de in conventie toe te wijzen vordering met dit bedrag wordt verminderd), gaat de vordering door verrekening teniet en zal deze worden afgewezen. 
      
      
        
          De verklaringen van recht zullen worden afgewezen
        
      
      
    
    
      3.23.
      Zoals hiervoor overwogen, kan de kantonrechter niet vaststellen hoe hoog de door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gemaakte servicekosten zijn geweest en of die ook aan [gedaagde] mochten worden doorberekend. Dit betekent echter niet dat er geheel geen servicekosten over 2023 en 2024 verschuldigd zijn geweest. Er zijn voldoende aanknopingspunten om aan te nemen dat er wel aan bewoning gerelateerde servicekosten zijn gemaakt (zoals voor glasbewassing en schoonmaakkosten). De verklaringen van recht zullen daarom worden afgewezen. 
      
      
        
          
            [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] moeten de wettelijke rente betalen
        
      
      
    
    
      3.24.
      
        [gedaagde] maakt aanspraak op de wettelijke rente over de servicekosten voor 2023 vanaf 30 juni 2024 en voor 2024 vanaf 30 juni 2025, daarbij uitgaande van de verzuimdatum zoals volgt uit artikel 7:259 lid 2 BW. Tegen de gevorderde wettelijke rente is geen afzonderlijk verweer gevoerd. Deze wordt daarom toegewezen zoals gevorderd.
      
      
        
          
            [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] moeten de buitengerechtelijke incassokosten betalen
        
      
      
    
    
      3.25.
      
        [gedaagde] maakt ook aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag (€ 646,62) aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
      
      
        
          
            [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] moeten de proceskosten in reconventie betalen
        
      
      
    
    
      3.26.
      
        [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zijn in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in reconventie betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                288,00
              
              
                (2 punten × factor 0,5 × € 288,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                423,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        
          in conventie en reconventie
        
      
      
      
        
          Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard
        
      
      
    
    
      3.27.
      De kantonrechter zal het vonnis in conventie en reconventie uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van de partijen hoger beroep instelt tegen deze beslising. De beslissing geldt in dat geval tot het gerechtshof een andere beslissing neemt.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] in [plaats] per vandaag;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] om de woning met verdere aanhorigheden binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking te stellen aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ;
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] te betalen € 15.997,75 aan achterstallige huurtermijnen voor de maanden februari 2025, april 2025 t/m juni 2025 en september 2025 tot en met januari 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente steeds vanaf de verzuimdatum van de betreffende huurtermijn tot aan de dag van volledige betaling;
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] te betalen de huur voor februari 2026, naar rato berekend over de periode van 1 februari 2026 tot 18 februari 2026 (de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst), inclusief de door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] berekende huurverhoging maar exclusief het voorschot aan servicekosten;
      
    
    
      4.5.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een (gebruikers)vergoeding aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] van € 2.022,55 (exclusief servicekosten) per maand vanaf de ontbindingsdatum van de huurovereenkomst (datum vonnis) tot het moment van de daadwerkelijke ontruiming;
      
    
    
      4.6.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.400,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      4.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.9.
      veroordeelt [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] tot betaling van de wettelijke rente over de door [gedaagde] betaalde servicekosten over € 1.421,22 vanaf 30 juni 2024 en over € 2.672,76 vanaf 30 juni 2025, tot aan de dag van volledige betaling;
      
    
    
      4.10.
      veroordeelt [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 646,62 aan buitengerechtelijke incassokosten;
      
    
    
      4.11.
      veroordeelt [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in de proceskosten van € 423,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      4.12.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.13.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2026.
      
      
      
      
        LHJ/63796
      
    
  
  
     Zie: ECLI:C:EU:2013:180 (RWE Vertrieb) en ECLI:EU:C:2012:242 (Invitel).
  
  
     Op grond van artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening moet een verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak betalingsachterstanden van huurders melden bij de gemeente.
  
  
     De rechtbank Midden-Nederland heeft alle deurwaarders en grote verhuurders in haar arrondissement hier met een brief van 5 september 2024 van op de hoogte gesteld.
  
  
     Zie ECLI:NL:HR:2025:820.
  
  
     Zie ECLI:NL:HR:2020:808.