ECLI:NL:RBZWB:2026:858, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 10-02-2026, 24/3166
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-02-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/3166 
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 februari 2026 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar. 
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 februari 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [woonadres] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 172.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Sluis voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 18 november 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een eindwoning uit het bouwjaar 1886. De woning heeft een woonoppervlakte van 155 m2 en het perceel heeft een oppervlakte van 290 m2. Daarnaast beschikt de woning over een aangebouwde berging en een vrijstaande berging.  
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Daarnaast beoordeelt de rechtbank of het hoorrecht is geschonden, of de uitspraak op bezwaar tijdig is gedaan en of alle op de zaak betrekking hebbende stukken zijn ingebracht door de heffingsambtenaar. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en bepleit een maximale waarde van € 107.000 op de waardepeildatum. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 172.000.
      
      
        4. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Daarnaast is het hoorrecht geschonden en zijn niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken overlegd door de heffingsambtenaar. Voorts stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar wel tijdig heeft gedaan. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
      
        
          Vooraf: schending hoorrecht
        
      
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar moet, voordat hij op het bezwaar beslist, belanghebbende in de gelegenheid stellen om te worden gehoord. Slechts in een beperkt aantal gevallen kan daarvan worden afgezien. Een hoorgesprek vindt plaats indien een belanghebbende daarom verzoekt.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende voert aan dat hij in de bezwaarfase ten onrechte niet is gehoord, hoewel hij daar wel om had verzocht. De heffingsambtenaar heeft ter zitting betoogd dat belanghebbende inderdaad ten onrechte niet is gehoord en het hoorrecht daarmee is geschonden. Naar het oordeel van de rechtbank is het hoorrecht inderdaad geschonden en is het beroep daarom reeds gegrond.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft in dit kader desgevraagd aangegeven geen terugwijzing naar de bezwaarfase te willen en heeft verzocht om een inhoudelijk oordeel van de rechtbank. De rechtbank zal het beroep daarom inhoudelijk beoordelen.
      
      
        
          Vooraf: tijdigheid uitspraak op bezwaar
        
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de uitspraak op bezwaar is gedateerd 8 februari 2024, dat hij deze pas heeft ontvangen op 16 februari 2024 en dat de heffingsambtenaar daarmee niet heeft voldaan aan de reeds uitgestelde termijn voor het doen van uitspraak op bezwaar. Zo belanghebbende al gelijk zou hebben op dit punt, dan verbindt de rechtbank daar geen consequenties aan, aangezien niet is gesteld of gebleken dat belanghebbende in de bezwaarfase een ingebrekestelling heeft ingediend en belanghebbende ook alsnog tijdig beroep heeft kunnen instellen tegen de uitspraak op bezwaar. 
      
      
        
          Vooraf: stukken van het geding
        
      
    
    
      4.5.
      Op grond van artikel 8:42 van de Awb is de heffingsambtenaar verplicht de op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen aan de rechter en belanghebbende. Tot die op de zaak betrekking hebbende stukken behoren alle stukken die de heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. De heffingsambtenaar heeft enkele dagen voor de zitting een verweerschrift ingediend en daarin verwezen naar bijlagen. De bijlagen ontbraken echter. De heffingsambtenaar heeft geen andere stukken ingediend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet voldaan aan artikel 8:42 van de Awb. Belanghebbende heeft echter als bijlagen bij zijn beroepschrift onder meer het aanslagbiljet en de relevante correspondentie uit de bezwaarfase ingediend. Daarnaast heeft belanghebbende desgevraagd ter zitting verklaard het verweerschrift te hebben gelezen. Aangezien relevante stukken zich wel in het dossier bevinden en belanghebbende ook gelegenheid heeft gehad om het verweerschrift te lezen en erop te reageren, zal de rechtbank aan de schending van artikel 8:42 van de Awb en de late indiening van het verweerschrift geen consequenties verbinden, mede gelet op de omstandigheid dat belanghebbende reeds recht heeft op een vergoeding van zijn proceskosten en het griffierecht.
      
      
        
          Toetsingskader
        
      
    
    
      4.6.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
      
    
    
      4.7.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.8.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
    
    
      4.9.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde is in het verweerschrift verwezen naar een taxatie/waarderapport. Dit taxatie/waarderapport is echter niet overgelegd. In de bezwaarfase is wel een taxatieverslag opgesteld. Dit taxatieverslag is door belanghebbende overgelegd. Het bevat echter geen inzichtelijke taxatiematrix of andere gegevens waaruit kan worden afgeleid hoe de WOZ-waarde is berekend. Daarmee is de vastgestelde waarde onvoldoende onderbouwd. 
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door belanghebbende
        
      
    
    
      4.10.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 107.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd wel aannemelijk gemaakt dat de woning zich in een verslechterde staat van onderhoud bevindt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting ook erkend dat aan verschillende onderdelen van de woning lagere koudv factoren moeten worden toegekend. Belanghebbende heeft echter onvoldoende onderbouwd waarom deze verslechterde staat van de woning zou moeten leiden tot de door hem bepleite waarde van € 107.000. Een concrete onderbouwing van deze waarde ontbreekt waardoor belanghebbende er niet in is geslaagd deze aannemelijk te maken. 
      
    
    
      4.12.
      Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd de waarde aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie schattenderwijs vast op € 140.000.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar, vermindert de WOZ-waarde en vermindert de aanslag dienovereenkomstig. De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende. Deze worden vastgesteld op een vergoeding voor reiskosten van 180 kilometer, zijnde € 100,80.Voorts dient de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht te vergoeden. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond; 
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - vermindert de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 tot een bedrag van € 140.000 en vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 100,80 aan proceskosten aan belanghebbende;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
    
    
    
      De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
  
  
     Artikel 7:3 van de Awb.
  
  
     Artikel 231, eerste lid, van de Gemeentewet in combinatie met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR).
  
  
     Artikel 4:17, derde lid, van de Awb.
  
  
     Kamerstukken II1992/933, 22 885, nr. 3, blz. 44.