ECLI:NL:GHAMS:2022:2715, Gerechtshof Amsterdam, 20-09-2022, 200.287.682/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-09-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: geschil tussen eigenaren van appartementsrechten over herstel van vochtschade aan betonconstructie

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer			: 200.287.682/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 8670841 EA VERZ 20-538
    
    
    
    
      
        beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 september 2022
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        STICHTING OLYMPISCH STADION AMSTERDAM,
      
      gevestigd te Amsterdam,
      appellante,
      advocaat: mr. G.I. Beij te Amsterdam,
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL OFFICE FUND N.V.,
      
      gevestigd te Amsterdam,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. S.A.B. Boer te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna SOSA en Bouwinvest genoemd.
    
    
    
      SOSA is bij verzoekschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 
      13 januari 2021, onder aanvoering van vier grieven in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) op 25 november 2020 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven. Het beroepschrift strekt ertoe, zakelijk weergegeven, dat het hof de genoemde beschikking zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, (primair) het verzoek om machtiging ex artikel 5:121 BW alsnog zal afwijzen, (subsidiair) de te geven machtiging zal aanpassen, met veroordeling tot terugbetaling van hetgeen SOSA heeft voldaan ter voldoening aan de bestreden beschikking, te vermeerderen met wettelijke rente, alles met verwijzing van Bouwinvest in de proceskosten en nakosten.
    
    
    
      Op 14 april 2021 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van Bouwinvest ingekomen, inhoudende het verzoek de beschikking waarvan beroep te bekrachtigen, met verwijzing van SOSA, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.
    
    
    
      De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 
      3 maart 2022. Bij die gelegenheid heeft SOSA door mr. Beij voornoemd, en Bouwinvest door mr. Boer voornoemd, het woord gevoerd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. SOSA heeft nog producties in het geding gebracht. Partijen hebben inlichtingen verschaft.
    
    
    
      Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is bepaald op heden.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De kantonrechter/rechtbank heeft in de bestreden beslissing onder 1.1. tot en met 1.20 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Die feiten behelzen, samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan, het volgende. 
    
    
    
      2.1.
      
        VvE Olympisch Stadion is opgericht bij akte van splitsing van 16 december 1999
        (hierna: de akte van splitsing). In de akte van splitsing is tevens het reglement van
        splitsing (hierna: het reglement), dat gebaseerd is op het modelreglement 1992 met
        annexen, opgenomen. Door splitsing conform de akte van splitsing zijn de volgende
        appartementsrechten ontstaan:
        • Apparternentsindex 1: het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend
        gebruik van het stadion met sportveld en bijbehorende ruimten met een sportfunctie
        vanaf de begane grond t/m de derde verdieping en de tribunes;
        • Appartementsindex 2: het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend
        gebruik van de winkel-, bedrijfs-, kantoor- en horecaruimte op de begane
        grond, de daaronder gelegen tussenverdieping en de eerste en tweede
        verdieping;
        • Appartementsindex 3: het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend
        gebruik van de parkeergarage in de kelder met de bijbehorende in- en uitrit;
        • Appartementsindex 4: het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend
        gebruik van de installatie- trafo- en buffetruimte op de begane grond, de
        tweede en derde verdieping en de tussenverdiepingen onder de begane grond
        en boven de derde verdieping.
      
      
    
    
      2.2.
      
        SOSA is gerechtigd tot het appartementsrecht met index 1, Bouwinvest tot dat met
        indices 2 en 3 en het derde lid van de VvE, Vattenvall, tot het appartementsrecht met index 4.
      
      
    
    
      2.3.
      
        Conform artikel 34 van het reglement zijn er binnen de VvE in totaal 999 stemmen.
        De stemverhouding is als volgt:
        • Eigenaar index 1: 333/999
        • Eigenaar index 2: 333/999
        • Eigenaar index 3: 333/999
        • Eigenaar index 4: geen stemrecht.
      
      
    
    
      2.4.
      
        In artikel 2 lid 5 onder b van het reglement is bepaald dat de kosten van groot onderhoud, herstel en vernieuwing van de in artikel 9 onder a omschreven gedeelten voor rekening komen van de eigenaars van appartementsrechten met indices 1 en 2 en wel ieder voor een gelijk deel. Ingevolge artikel 9 onder a betreft onder meer het skelet
        van het gebouw met de bijbehorende grond ‘de gemeenschappelijke gedeelten en
        zaken’. Artikel 16 van de Splitsingsakte bepaalt:
      
      
      
        Iedere eigenaar en gebruiker is tegenover de andere eigenaars en gebruikers aansprakelijk voor de schade toegebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken en voor onredelijke hinder voor zover deze schade of hinder veroorzaakt is door de schuld  van hemzelf of van zijn huisgenoten of zijn personeel of van zijnentwege aanwezige derden en hij is verplicht voor zover dit redelijk is maatregelen te nemen of te dulden die de strekking hebben bedoelde schade te voorkomen.
      
      
    
    
      2.5.
      
        Het bestuur van VvE Olympisch Stadion bestaat thans uit drie leden: Bouwinvest
        Real Estate Investors B.V. (voorzitter), Bouwinvest en SOSA. Het beheer van VvE
        Olympisch Stadion wordt verzorgd door Brick Management B.V. (hierna: Brick). Tot
        eind 2019 was CBRE beheerder.
      
      
    
    
      2.6.
      Eind jaren '90 heeft een grootscheepse renovatie plaatsgevonden van het Olympisch Stadion. Sinds de oplevering hebben zich meerdere lekkages voorgedaan in het gebouw. SOSA is hiervoor in maart 2002 door de rechtsvoorgangster van Bouwinvest, [bedrijf 1] , aansprakelijk gesteld welke aansprakelijkheid door SOSA is afgewezen.
      
    
    
      2.7.
      
        [bedrijf 1] en SOSA zijn met elkaar in overleg getreden over de lekkages, het herstel, de met de lekkages verband houdende schade en de wijze waarop technische problemen in/aan/op het Olympisch Stadion in de toekomst het best kunnen worden voorkomen, alsook over het treffen van een meer omvattende minnelijke regeling. Dit heeft ertoe geleid dat zij op 31 december 2003 een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten (hierna: VSO I). In de VSO is onder meer opgenomen dat [bedrijf 1] vanaf 1 januari 2004 tot en met december 2017 het onderhoud van de gemeenschappelijke delen waartoe SOSA (jegens de VVE) verplicht is, voor haar rekening en risico, zal (laten) uitvoeren tegen een door SOSA te betalen vergoeding van € 90.000,00 exclusief btw per jaar. In artikel 4 is het volgende overeengekomen met betrekking tot de lekkages:
      
      
        Artikel 4 - Lekkages
      
      1. Indien [bedrijf 1] daartoe wenst over te gaan zal [bedrijf 1] in naam van SOSA, doch voor rekening en risico van [bedrijf 1] (gerechtelijke) maatregelen, hoe genaamd ook, nemen gericht op onder meer het herstel van en gericht op vergoeding en de beperking van de ontstane schade van:
      a.	de op dit moment in het Olympisch Stadion aanwezige lekkages,oe genaamd ook, gelegen tussen App. 1 en App. 2 en in App. 2; en/of
      b.	de zich in de toekomst eventueel te openbaren verborgen verbreken aan App. 1 en App. 2 en tussen App. 1 en App.2; en/of
      c.	de eventuele (technische) calamiteiten aan App. 1 en App. 2, niet verband houdende met het Gebruik van App. 1.
      (…)
      4. [bedrijf 1] vrijwaart SOSA voor aanspraken van derden verband houdende met d ein lid 1 saub a tot en met c van dit artikel genoemde situaties, met uitzondering van die aanspraken die zijn ontstaan als gevolg:
      - van het Gebruik van App. 1; of
      - van opzet, grove schuld of grove nalatigheid zijdens SOSA, danwel derden waarvoor SOSA een risicoaansprakelijkheid heeft.
      5. [bedrijf 1] verklaart dat [bedrijf 1] SOSA na de totstandkoming van deze overeenkomst nimmer meer kan en zal aanspreken voor d ein lid 1 sub a tot en met c van dit artikel genoemde situaties en de daaruit eventueel voortvloeiende schade, behoudens de in lid 4 van dit artikel uitgezonderde gevallen.
      6. Ongeacht de eventuele uitkomsten van in of buiten rechte door [bedrijf 1] op naam van SOSA genomen maatregelen als bedoeld in lid 1 van dit artikel, zal SOSA niet op enig moment enige actie kunnen ondernemen, noch enig recht hebben, jegens [bedrijf 1] , noch vanwege de resultaten die [bedrijf 1] met die maatregelen boekt noch vanwege de wijze waarop [bedrijf 1] de maatregel treft.
      
      
        In de considerans staat dat partijen de VSO 1 schriftelijk voor akkoord zullen laten bekrachtigen in de eerstvolgende vergadering van de VVE.
      
      
    
    
      2.8.
      
        Op 7 november 2016 zijn Bouwinvest en SOSA een tweede vaststellingsovereen-
        komst met elkaar aangegaan (hierna: VSO II). Zij spraken - samengevat - af dat het
        onderhoud over de periode 2016-2026 zal worden uitgevoerd overeenkomstig een
        meerjarenonderhoudsplan (MJOP) met bijbehorende MJOP begroting. In artikel 1
        van VSO II is bepaald dat de overeenkomst een allesomvattende regeling is van de onderlinge verhouding, waaronder onderhoudsverplichtingen van partijen jegens VvE Olympisch Stadion. Volgens artikel 14 bevat de overeenkomst met bijlagen per datum ondertekening de afspraken tussen partijen en treedt VSO II in plaats van VSO I.
      
      
    
    
      2.9.
      
        Het betonnen skelet van het Olympisch Stadion is ernstig aangetast door betonrot. Op 24 mei 2018 heeft er een VvE overleg plaatsgevonden, waarbij Bouwinvest,
        SOSA en CBRE vertegenwoordigd waren. Blijkens de notulen van de vergadering is
         onder andere gesproken over ‘betonherstel en de te nemen acties’. Deze werkzaamheden zijn niet opgenomen in het MJOP. Besproken is dat een plan van aanpak zou worden opgesteld en dat op 4 juni 2018 zou worden aangevangen met een deel van het betonherstel.
      
      
    
    
      2.10.
      
        Op 23 juli 2018 heeft [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ), dat in opdracht van VvE Olympisch Stadion onderzoek heeft gedaan naar de aanwezigheid van betonrot, een rapport uitgebracht waarin zij adviseert over de wijze
        van herstel. 
      
      
    
    
      2.11.
      
        Op 15 augustus 2018 heeft Kwaliteit Progressie Integratie (hierna: KPI) een plan van aanpak uitgebracht ten behoeve van het betonherstel van de gevelkolommen en de
        betonbalken.
      
      
    
    
      2.12.
      Bouwinvest en SOSA waren het erover eens dat de aangetaste betonnen constructie hersteld moest worden, maar niet over de verdeling van de daarmee gemoeide kosten. Bij e-mail van 23 oktober 2018 met onderwerp ‘kostenverdeling betonherstel’ heeft SOSA Bouwinvest onder meer geschreven:
      
      
        Ik heb daarop de relevante stukken verzameld (de splitsingsakte, VSO 1 en VSO 2) en naar eer en geweten een notitie opgesteld. Die heb ik jullie op 27 juli jl. toegestuurd. (...) En ik meende dat ik van jullie een snelle terugkoppeling zou krijgen als ik onterechte conclusies had getrokken (...). Een dergelijk terugkoppeling is niet gegeven.
        Nu een goed geargumenteerd andersluidend standpunt is uitgebleven, vertrouwen wij erop dat wij kunnen handelen naar de inhoud van de memo van 27 juli jI.
        Een en ander houdt in dat SOSA (zowel voor zichzelf als als lid van de VVE) geen opdrachten zal
        goedkeuren of anderszins, en geen betalingen zal verrichten in het kader van het betonherstel, anders dan volgens de inhoud van voormelde memo.
      
      
      
        Bij de e-mail zijn een door SOSA opgesteld memo en een concept allonge bij vaststellingsovereenkomst gevoegd. In het memo is - samengevat - weergegeven dat
        SOSA bereid is het betonherstel in Olympisch Stadion 2 voor eigen rekening en risico
        te doen uitvoeren ofschoon de kosten op grond van VSO I voor rekening van
        Bouwinvest komen, onder meer omdat sprake zou zijn van verborgen gebreken. Ook
        is vermeld dat de kosten - ingeval van een vooraf door beide partijen geaccordeerde
        offerte - worden verdeeld naar rato van 12% (SOSA) - 88% (Bouwinvest) en dat er
        door de uitvoering van het betonherstel ieder voor het eigen deel geen afstemming
        van de werkzaamheden in het kader van de VvE hoeft plaats te vinden. In de concept allonge, die op diverse plekken niet is ingevuld, staat onder meer dat Bouwinvest een deel van de onderhoudswerkzaamheden in de periode 2004-2016 ultimo 2015 nog niet heeft uitgevoerd en dat partijen overeenkomen dat die werkzaamheden per 1 januari 2018 alsnog voor rekening van Bouwinvest dienen te worden uitgevoerd.
      
      
    
    
      2.13.
      Op 12 december 2018 heeft er een bespreking tussen Bouwinvest en SOSA plaatsgevonden over de kosten van het betonherstel.
      
    
    
      2.14.
      Bij e-mail van 18 december 2018 heeft Bouwinvest onder meer aan SOSA geschreven:
      
      
        In het verlengde van onze bespreking van afgelopen woensdag 12 december 2018 in het Olympisch Stadion bevestigen wij hierdoor, zoals afgesproken, het volgende.
        Wij zijn het met elkaar eens dat de schades die thans in het kader van de gevelrenovatie zijn/worden aangetroffen bij de betonnen kolommen en balken, VVE-aangelegenheden betreffen.
        Daar staat tegenover dat we nog van mening verschillen over de vraag of en zo ja hoe de daarmee samenhangende kosten verdeeld moeten worden.
        Wij spraken af dat Bouwinvest namens de WE opdracht zal (blijven) geven voor het herstel van de betonschades. Voorts spraken wij af dat Bouwinvest de daarmee samenhangende rekeningen zal (blijven) voorschieten voor de VVE (in afwachting van de uitkomst van de discussie of (en zo ja hoe) die rekeningen gedeeld dienen te worden tussen de eigenaren).
      
      
    
    
      2.15.
      Bij e-mail van 14 maart 2019 heeft SOSA aan Bouwinvest onder meer het volgende geschreven:
      
      
        
          [naam] zette mij een mail van jou aan hem door waarin jij terugvalt op afspraken uit een e-mail van 18 december aan mij. (...)
        Ik vind het belangrijk te onderstrepen dat voormelde constatering uitsluitend het doel dient waarvoor de uitspraak destijds is gedaan: pragmatische omgang met lopende zaken en zeker niet als doel heeft om een vrijbrief te geven voor het maken van kosten.
        Voorgaande kan in ieder geval niet worden opgerekt en de eerste zin (Wij zijn .... kolommen en balken) dient te worden gelezen in samenhang met de tweede zin: Daar staat tegenover ... verdeeld moeten worden.
        Het feit dat [naam] zaken voor kennisgeving aanneemt heeft te maken met het feit dat wij niet bij jullie de verwachting willen wekken dat wij door mee te beslissen ook mee gaan in een zekere kostenverdeling. Wij hebben door de aanpak van onze tracées laten zien hoe we zaken uitvoeren en tegen welke prijs. Dus als er kostenverdeling komt, zal de uitvoering van het werk aan OS 2 de basis vormen.
      
      
    
    
      2.16.
      
        Bouwinvest en SOSA hebben gezamenlijk een subsidie aangevraagd en verkregen voor het herstel van het betonrot. Het totaal verkregen bedrag van 
        € 79.956,00 is verdeeld volgens een sleutel 88% voor Bouwinvest en 12% 
        (€ 10.903,09) voor SOSA.
      
      
    
    
      2.17.
      De werkzaamheden ter zake van het betonherstel zijn afgerond omstreeks 21 augustus 2019. In totaal bedroegen de kosten daarvan € 1.148.246,40 inclusief btw. De kosten zijn betaald door Bouwinvest.
      
    
    
      2.18.
      
        Op 25 juni 2020 heeft er een algemene ledenvergadering (hierna: ALV) plaatsge-
        vonden over de afwikkeling van de kosten. Bij de uitnodiging was een agenda
        gevoegd en een door Bouwinvest voorgesteld conceptbesluit met de volgende tekst:
      
      
      
        De vergadering bekrachtigt het reeds tussen Bouwinvest en SOSA overeengekomen besluit d.d. 18 december 2018 tot het herstel van het betonnen skelet, zoals door Bouwinvest namens de VvE is opgedragen en inmiddels uitgevoerd en afgerond op 22 augustus 2019 overeenkomstig de als bijlage 1 aangehechte stukken voor een totaalbedrag van € 1.114.233,70 inclusief BTW;
      
      1. De vergadering constateert dat bovengenoemde kosten niet vallen onder het ‘meerjarenonderhoudsplan’ (MJOP) als bedoeld in de tussen SOSA en Bouwinvest gesloten vaststellingsovereenkomst d.d. 7 november 2016;
      2. De vergadering constateert dat bovengenoemde kosten op grond van het Reglement van Splitsing elk voor de helft voor rekening van SOSA en Bouwinvest dienen te komen, terwijl Bouwinvest het volledige bedrag heeft voorgeschoten:
      3. De vergadering besluit tot het doen van de onder 1 bedoelde uitgave en legt ter dekking daarvan een extra (voorschot) bijdrage op aan SOSA en Bouwinvest, elk voor een bedrag ter hoogte van 50% van de onder 1 bedoelde uitgave, met de bepaling dat:
      a. Bouwinvest haar bijdrage mag verrekenen met het reeds door haar voorgeschoten
      bedrag;
      b. SOSA haar bijdrage bevrijdend dient te betalen aan Bouwinvest. Voor het geval SOSA haar bijdrage, ondanks het voorgaande, rechtstreeks aan de VvE zal hebben voldaan besluit de vergadering op voorhand dat de VvE dit bedrag dan onverwijld zal
      overmaken aan Bouwinvest en wordt het bestuur van de VvE daartoe gemachtigd;
      c. De vergadering aan SOSA een ruime betalingstermijn gunt. indien SOSA inzichtelijk maakt dat die ruimte termijn nodig is vanwege de bijzondere omstandigheden die zijn veroorzaakt door Covid-1 9,met dien verstande dat het volledige bedrag uiterlijk 31 december 2020 dient te zijn voldaan;
      d. SOSA vanaf het moment van overschrijding van de onder c. bedeelde betalingstermijn over de door haar verschuldigde bijdrage de wettelijke rente verschuldigd is aan Bouwinvest, tot en met de dag van volledige betaling.
      4. De vergadering draagt het bestuur van de VvE op de bovengenoemde bijdrage, vermeerderd met de wettelijke rente, juridische kosten en overige proceskosten te vorderen op de eigenaren en voor zover niet tijdig vrijwillig aan bovengenoemde bepalingen wordt voldaan, zo nodig door middel van een incassoprocedure, en machtigt het bestuur tot het instellen van alle daarvoor dienstige rechtsvorderingen terzake, waaronder in elk geval ook het uitbrengen van een dagvaarding, eventueel hoger beroep en cassatie, alsmede het leggen van (conservatoir) beslag en andere
      maatregelen ter zekerheid tot bovengenoemde vordering, alsmede executiemaatregelen ter uitvoering van eventueel verkregen uitspraken.
      
    
    
      2.19.
      Tijdens de ALV van 25 juni 2020 is het voorgestelde besluit verworpen omdat geen meerderheid van drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen in de vergadering daarmee heeft ingestemd, hetgeen conform artikel 38 lid 5 van de splitsingsakte is vereist. Blijkens de notulen heeft SOSA te kennen gegeven dat zij het niet eens is met de inleiding en punt 2 t/m 4 van het voorgestelde conceptbesluit. Ten aanzien van punt 1 heeft zowel Bouwinvest en SOSA verklaard het ermee eens te zijn dat de daar bedoelde kosten niet begroot waren. In de notulen is vermeld dat SOSA graag wil zien dat het besluit van 18 december 2018, waarnaar in het voorgestelde conceptbesluit wordt verwezen, aan de notulen zou worden gehecht. Ook is vermeld dat SOSA haar standpunt zou toelichten in een memo, dat deel zou uitmaken van de notulen.
      
    
    
      2.20.
      In een notitie van 25 juni 2020 met als titel ‘Verwerping concept besluit kostenverdeling betonherstel’ heeft SOSA haar standpunt nader toegelicht. Samengevat voert zij tegen het besluit aan dat er geen rechtsgeldig besluit is ter zake van de toewijzing van de kosten. Er bestaat geen besluit van 18 december 2018 en evenmin een opdracht van VvE Olympisch Stadion aan Bouwinvest om de herstelwerkzaamheden voor rekening van de VvE te doen uitvoeren. De kosten vallen buiten het MJOP en de begrotingsprocedure is niet gevolgd. Het bestuur kan geen onderhoudswerkzaamheden opdragen die meer bedragen dan 10% van, het lopende boekjaar, tenzij vooraf door de vergadering gemachtigd maar een dergelijke machtiging is niet gegeven.
      
    
    
      2.21.
      Bij beschikking van 24 februari 2022 heeft de rechtbank Amsterdam op verzoek van SOSA een voorlopig deskundigenonderzoek gelast naar, samengevat, de oorzaak van de in 2018 ontdekte betonschade en het verband daarvan met de vochtproblematiek die omstreeks 2003 speelde, met de aanleg althans aanwezigheid van de parkeergarage en met het reguliere en planmatige onderhoud dat vanaf 2003 heeft plaatsgevonden, en naar de kosten van het betonherstel.   
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      3.1.
      In deze procedure verzoekt Bouwinvest (1) vernietiging ex artikel 5:130 BW van het besluit van de VvE van 25 juni 2020 om het door haar voorgestelde besluit tot betonherstel en verdeling van de kosten daarvan niet aan te nemen alsmede (2) vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW tot het nemen van een besluit van de VvE om – kort weergegeven - betonherstel uit te voeren en de kosten daarvan te verdelen. Bij de genoemde machtiging verzoekt Bouwinvest (primair en subsidiair) te bepalen dat de kosten 50/50 althans conform het splitsingsreglement worden verdeeld, dan wel (uiterst subsidiair) de kosten van het betonherstel te verdelen zoals de rechter dat gelet op het bepaalde in het reglement en het vereiste van redelijkheid en billijkheid gerechtvaardigd acht.
    
    
      3.2.
      SOSA heeft als verweer aangevoerd dat de gevolgen van de betonschade voor Bouwinvest horen te blijven omdat die schade a) op grond van de VSO I voor rekening van Bouwinvest komt en b) is te wijten aan het jarenlange verwaarlozen van het onderhoud door Bouwinvest. Daarnaast heeft SOSA de hoogte van de herstelkosten bestreden.
      
    
    
      3.3.
      De kantonrechter heeft het besluit van 25 juni 2020 vernietigd en vervangende machtiging voor de benodigde instemming van SOSA met dat besluit verleend.  De kantonrechter heeft geoordeeld dat partijen het erover eens zijn dat zij op basis van het splitsingsreglement de herstelkosten 50/50 moeten dragen en dat SOSA onvoldoende over het voetlicht heeft weten te brengen dat daarvan vanwege de tussen hen gesloten vaststellingsovereenkomsten moet worden afgeweken. De kantonrechter heeft de verzoeken van Bouwinvest toegewezen en daarbij de kosten overeenkomstig de verdeelsleutel van de splitsingsakte 50/50 verdeeld. SOSA komt tegen die beslissing op met vier grieven. 
      
    
    
      3.4.
      Met de tweede grief betoogt SOSA dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het geschil over de uitleg van de vaststellingsovereenkomsten en de verantwoordelijkheid van Bouwinvest voor het onderhoud geen invloed heeft op de verdeelsleutel in de splitsingsakte en die verdeelsleutel van 50/50 heeft toegepast. SOSA verzet zich op zichzelf niet tegen het herstel van de betonschade, maar omdat - zeer kort samengevat – expliciet is afgesproken dat (het oplossen van) de lekkageproblematiek voor rekening en risico van Bouwinvest is en/of Bouwinvest is tekortgeschoten in de nakoming van haar onderhoudsverplichtingen, komen de kosten van die werkzaamheden meer dan voor de in de splitsingsakte bepaalde helft voor rekening van Bouwinvest, aldus SOSA. 
      
    
    
      3.5.
      Het hof stelt bij de beoordeling voorop dat partijen al lange tijd in discussie zijn over de vraag of er aanleiding is om Bouwinvest voor een groter deel te laten betalen voor het betonherstel dan in de splitsingsakte is voorzien (50/50). Dit debat is onderwerp van meerdere overeenkomsten en daarover zijn partijen gedurende lange tijd in overleg en correspondentie verwikkeld, zonder overeenstemming te bereiken. 
      
    
    
      3.6.
      Op 12 december 2018 zijn partijen overeengekomen dat Bouwinvest de met het herstel van betonschades gemoeide kosten “zal (blijven) voorschieten voor de VvE in afwachting van de uitkomst van de discussie of (en zo ja hoe) die rekeningen gedeeld dienen te worden tussen de eigenaren”. Die afspraak is door Bouwinvest bevestigd aan SOSA bij e-mail van 18 december 2018. Het hof concludeert daaruit dat Bouwinvest en SOSA de vaststelling van de verdeling van deze VvE-kosten hebben uitgesteld totdat tussen hen zou vaststaan hoe die verdeling zou moeten luiden. Niet in geschil is dat het tot die vaststelling van de verdeling nog niet is gekomen, zodat niet valt in te zien waarom Bouwinvest niet langer tot voorschieten gehouden zou zijn. Dat noch Bouwinvest, noch SOSA initiatief nam om tot genoemde vaststelling te komen, maakt dat niet anders. Voor zover Bouwinvest heeft willen stellen dat het aan SOSA was om dit initiatief te nemen, heeft zij onvoldoende toegelicht waarom. Zij gaat er daarbij bovendien aan voorbij dat SOSA inmiddels de bepaling van een voorlopig deskundigenonderzoek heeft bewerkstelligd, welk onderzoek kan bijdragen aan bedoelde vaststelling. De stelling van Bouwinvest dat het mailbericht van 18 december 2018 vanwege de destijds naderende kerstdagen onder druk is geschreven en niet volledig is, leidt niet tot een andere conclusie, reeds omdat het met dat bericht bevestigde overleg plaatsvond op 12 december 2018, derhalve zes dagen eerder en ruim voor de kerstdagen, en Bouwinvest in staat moet worden geacht ook onder die omstandigheden de voor haar zeer relevante uitkomst correct weer te geven. Bovendien wist Bouwinvest al ruim voor 12 december 2018 dat SOSA het niet eens was met een verdeling van de kosten bij helfte en een ander verdeelsleutel had voorgesteld.
      
    
    
      3.7.
      Tegen deze achtergrond ziet het hof thans geen plaats voor een verrekening van de kosten van betonherstel volgens de in de splitsingsakte bepaalde verdeelsleutel 50/50. Anders dan de kantonrechter meent het hof dat SOSA voldoende heeft toegelicht dat de uitleg van de gesloten vaststellingsovereenkomsten en de oorzaak van de betonschade wel van belang zijn voor verdeling van deze kosten binnen de VvE en dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid was en is om op de vaststelling van de uiteindelijke verdeelsleutel vooruit te lopen. De op 12 december 2018 gemaakte afspraak zou zinledig zijn als het voorschieten door Bouwinvest zou kunnen worden doorkruist door een VvE besluit over de kostenverdeling, voordat de verdeling tussen partijen is vastgesteld. De stelling van Bouwinvest dat verdeling binnen de VvE alleen volgens de 50/50 verdeelsleutel kan plaatsvinden en de daaruit sprekende gedachte dat het debat over de uiteindelijke verdeelsleutel niet in deze procedure kan plaatsvinden deelt het hof gelet op de voorgeschiedenis en de afspraken die partijen hebben gemaakt niet. Partijen hebben blijkens de voorgeschiedenis en de gesloten overeenkomsten steeds overleg gevoerd over de verdeling van de kosten die de VvE moest maken en de afspraak van 12 december 2018 spreekt uitdrukkelijk van het voorschieten “voor de VvE”. Kennelijk ging het partijen om het afspreken van een eventueel afwijkende verdeling bij het doorbelasten door de VvE aan de eigenaren van de kosten. Ook overigens heeft Bouwinvest onvoldoende aangevoerd tot een andere conclusie te komen, zodat de tweede grief slaagt. 
      
    
    
      3.8.
      Het primaire verzoek van Bouwinvest om het besluit van de VvE van 25 juni 2020 te vernietigen en vervangende machtiging te verlenen voor de instemming van SOSA met het onder r.o. 2.15 aangehaalde voorstel aan de algemene ledenvergadering, stuit op het voorgaande af. Hoe de herstelkosten binnen de VvE moeten worden verdeeld hangt mede af van de uitkomsten van het inmiddels door de rechtbank bepaalde deskundigenonderzoek. Indien de deskundige concludeert dat tussen de in de VSO I genoemde lekkageproblematiek en de betonschade een causaal verband bestaat, zal door uitleg van de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomsten moeten worden beoordeeld voor wiens rekening en risico de onderhavige herstelkosten komen en/of Bouwinvest tekort is geschoten in de nakoming van haar onderhoudsverplichtingen. Het hof zal daarom in afwachting van dat deskundigenrapport iedere verdere beslissing over de verdeling van de herstelkosten aanhouden.
      
    
    
      3.9.
      SOSA zal worden verzocht het initiatief te nemen om het hof schriftelijk te informeren over de uitkomst van het deskundigenonderzoek door toezending van het bericht van de deskundige, alsmede (bij schriftelijke toelichting van maximaal 15 pagina’s) over wat het deskundigenbericht betekent voor haar standpunt met betrekking tot de verdeling van de kosten van het betonherstel. Bouwinvest zal daarop mogen reageren (bij schriftelijke toelichting van maximaal 15 pagina’s). Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      verzoekt SOSA om het hof schriftelijk te informeren over de uitkomst van het deskundigenonderzoek door toezending van het bericht van de deskundige, alsmede (bij schriftelijke toelichting van maximaal 15 pagina’s) over wat het deskundigenbericht betekent voor haar standpunt met betrekking tot de verdeling van de kosten van het betonherstel en verzoekt Bouwinvest om daarop binnen vier weken te reageren (bij schriftelijke toelichting van maximaal 15 pagina’s);
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 september 2022.