ECLI:NL:RBDHA:2025:26599, Rechtbank Den Haag, 25-11-2025, 25/4646
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-11-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, beroep ongegrond.

Rechtbank DEN HAAG
  
  
    Team belastingrecht
  
  
    zaaknummer: SGR 25/4646
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 november 2025  
    in de zaak tussen
    
  
  
    
      [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker)
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de Gemeente Alphen aan den Rijn, heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    De bestreden uitspraak op bezwaar 
    De uitspraak van de heffingsambtenaar van 20 juni 2025 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2025 is vastgesteld op € 1.115.000 (de beschikking).
    
  
  
    Zitting 
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2025. 
      Belanghebbende en zijn gemachtigde zijn verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] . 
    
    
  
  
    Overwegingen
    1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 750.000. 
    
    2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    3. Voor de onderhavige woning geldt dat uit de matrix volgt dat de waarden zijn bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 
    
    
      3.1
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de KOUDV-kwalificaties van de vergelijkingsobjecten zijn beoordeeld. Weliswaar heeft de heffingsambtenaar geen taxatierapporten van de vergelijkingsobjecten overgelegd maar de rechtbank ziet in hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd geen aanleiding te twijfelen aan de waardering van de KOUDV-factoren, zoals de heffingsambtenaar deze heeft weergegeven in de matrix in beroep. 
      
    
    
      3.2
      Verder stelt belanghebbende dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de onderhavige woning, aangezien het vergelijkingsobject aan de [adres 2] is gelegen aan open vaarwater. In de in de beroepsfase overgelegde matrix is dit object niet is gebruikt voor de waardeberekening. Daarom behoeft deze grond verder geen bespreking. 
      
    
    
      3.3
      Voorts voert belanghebbende zelf een vergelijkingsobject aan die volgens belanghebbende goed vergelijkbaar is, te weten de [adres 3] . De rechtbank is echter van oordeel dat dit vergelijkingsobject niet goed vergelijkbaar is, omdat de woning zich in een andere gemeente bevindt. Bovendien heeft heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat het verkoopcijfer te ver van de waardepeildatum is gerealiseerd.
      
    
    
      3.4
      Volgens de berekening in de matrix zou de waarde van de woning kunnen worden getaxeerd op € 1.182.519. Nu de heffingsambtenaar bij de waardering is uitgegaan van een waarde van € 1.115.000, kan niet worden gesteld dat de vastgestelde waarde van de woning in onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten of te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.5
      Belanghebbende heeft zijn blote stelling dat de gebruiksoppervlakte niet juist zou zijn, niet aannemelijk gemaakt. Bovendien heeft de heffingsambtenaar deze gemotiveerd betwist door te wijzen op een inpandige opname door de taxateur in de bezwaarfase, waarbij de gebruiksoppervlakte correct bleek. 
      
    
    
      3.6
      Met betrekking tot de indexering van het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject gelegen aan [adres 2] klaagt belanghebbende dat niet inzichtelijk is hoe dit verkoopcijfer is geïndexeerd naar de waardepeildatum. Uit het in beroep door de heffingsambtenaar overgelegde verantwoordingsdocument volgt dat voor het indexeren van de verkoopcijfers gebruik wordt gemaakt van een trendanalyse. De trendanalyse is gebaseerd op transacties binnen de gemeente Kaag en Braassem. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de wijze van taxeren  voldoende onderbouwd en voldoende inzichtelijk gemaakt. 
      
    
    
      3.7
      Ten slotte stelt belanghebbende dat er geen IWOZ-kaart, bouwtekening en een technisch rapport met daarin de opgenomen objectkenmerken zijn. Bouwtekeningen en iWOZ-kaarten van de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten zijn geen stukken in de zin van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht. Deze hoeven daarom in beginsel niet te worden verstrekt. Dit zou anders kunnen zijn als eiser aannemelijk maakt dat de gehanteerde maatvoering of de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn. Het bij gebrek aan wetenschap innemen van de stelling dat objectkenmerken onjuist zijn, is daartoe onvoldoende.
      
    
    
      3.8
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de overgelegde matrix, waarin de woning is vergeleken met goed vergelijkbare woningen, voldoende aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. 
      
      4. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
      
      5. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Wel heeft de heffingsambtenaar te kennen gegeven het betaalde griffierecht ter hoogte van € 53,00 aan belanghebbende te willen vergoeden. 
      
        
          Beslissing
        
        De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht ad € 53,00 vergoedt.
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van Paridon, rechter, in aanwezigheid van 
        P. Stegeman, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 25 november 2025.
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
      Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. 
    Verder vermeldt u ten minste het volgende:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. de datum van verzending;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).