ECLI:NL:GHARN:2008:BE0421, Gerechtshof Arnhem, 22-04-2008, 104.003.137
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2008-04-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontbinding
       
      BW 6:265; 7:347; 7:365
       
      Ontbinding van de pachtovereenkomst in verband met verhuur door pachter van een varkensstal (waarvan de ondergrond tot het gepachte behoort) aan een derde, die in de stal een xtc-laboratorium heeft ingericht.

22 april 2008
      pachtkamer
      zaaknummer  104.003.137
      rolnummer (oud) 2007/102 P						
    
    
    
    
    	G E R E C H T S H O F   T E   A R N H E M 
    
    	Arrest
    
    in de zaak van:
    
    
      [appellant],
      wonende te [woonplaats]
      appellant,
      procureur: mr. F.J. Boom,
    
    
    
      tegen:
      [geïntimeerde],
      gevestigd te [woonplaats]
      geïntimeerde,
      procureur: mr. A.A. Voets.
    
     
    
      1	Het geding in eerste aanleg
      Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van het vonnis van 28 december 2006, dat de pachtkamer van de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond, tussen appellant (hierna te noemen: [appellant]) als gedaagde en geïntimeerde (hierna te noemen: [geïntimeerde]) als eiseres heeft gewezen. Van genoemd vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
    
    
    
      2	Het geding in hoger beroep
      2.1	[appellant] heeft bij exploot van 4 januari 2007 aan [geïntimeerde] aangezegd van genoemd vonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerde] voor dit hof.
      2.2	Bij memorie van grieven heeft [appellant] drie grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft hij bewijs aangeboden en een productie in het geding gebracht, en heeft hij geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, en opnieuw recht doende de vordering van [geïntimeerde] alsnog af zal wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, onder bepaling dat [geïntimeerde] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zal zijn als zij deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest zal hebben voldaan.
      2.3	Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, heeft zij bewijs aangeboden en een productie in het geding gebracht, en heeft zij geconcludeerd dat het hof de grieven ongegrond zal verklaren en het bestreden vonnis zal bekrachtigen, al dan niet met verbetering van de gronden waarop het berust, met veroordeling van [appellant] in de kosten van (bedoeld zal zijn:) het hoger beroep.
      2.4	Ter zitting van 5 november 2007 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellant] door mr. Th.J.H.M. Linssen, advocaat te Tilburg, en [geïntimeerde] door mr. W.M. Bijloo, advocaat te Middelharnis; beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht. Bij dezelfde gelegenheid is aan [appellant] akte verleend van het overleggen van een aantal producties.
      2.5	Vervolgens heeft [appellant] nieuwe producties in het geding gebracht, deels in de vorm van een dvd.
      2.6	Daarna heeft [geïntimeerde] bij akte op de bedoelde nieuwe producties gereageerd.
      2.7		Ten slotte hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
    
    
    
      3	De vaststaande feiten
      3.1	Op grond van hetgeen enerzijds is gesteld en anderzijds niet of onvoldoende is weersproken dan wel blijkt uit de onbetwiste inhoud van de overgelegde bescheiden, staat in hoger beroep het navolgende vast.
      3.2	[appellant] pacht van [geïntimeerde] sinds 1 juni 1981 gebouwen, erf en grasland gelegen te [...], totaal groot 1.30.00 ha. De pachtovereenkomst is op schrift gesteld en goedgekeurd door de grondkamer voor Limburg.
      3.3	Artikel 7 van de pachtovereenkomst luidt:
      “Betreffende de bevoegdheid tot verandering van bestemming, inrichting of gedaante van het gepachte en betreffende het aanbrengen van verbeteringen en de vergoeding daarvoor gelden de artikelen 30 en 31 Pachtwet.”
      3.4	In artikel 8 van de pachtovereenkomst is onder meer bepaald dat de pachter gehouden is het gepachte als goed pachter te gebruiken en niet tot onderverpachting bevoegd is zonder schriftelijke toestemming van de verpachter.
      3.5	Met toestemming van [geïntimeerde] heeft [appellant] op het gepachte erf voor eigen rekening een varkensstal gebouwd (hierna: de varkensstal).
      3.6	Partijen hebben ten behoeve van [appellant] bij akte van 21 augustus 1990 met het oog op de varkensstal het zakelijk recht van opstal gevestigd. In genoemde akte is onder meer bepaald dat het recht van opstal uitsluitend zal bestaan in het mogen stellen en in eigendom hebben op het in de akte vermelde perceelsgedeelte van een bedrijfsgebouw met agrarische bestemming. Voorts vermeldt de akte dat de opstalhouder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de grondeigenaar de in opstal gegeven oppervlakte niet aan derden mag verhuren of onder welke titel dan ook in gebruik geven.
      3.7	Artikel 1 van bedoelde akte luidt:
      “Het recht van opstal wordt verleend voor een periode van 30 jaren (…), met dien verstande dat na verloop van deze periode het opstalrecht voortduurt zolang de huidige pachtverhouding tussen partijen betreffende de omliggende grond bestaat (…)”. 
      3.8	Op 29 november 2005 is bij een politieinval in de varkensstal een xtc-laboratorium aangetroffen.
      3.9	Bij onherroepelijk vonnis van de meervoudige kamer voor strafzaken van de rechtbank Maastricht van 21 december 2006 is bewezen verklaard dat [appellant] opzettelijk gelegenheid en/of middelen heeft verschaft tot het vervaardigen van, kort gezegd, xtc, door het ter beschikking stellen van een schuur/loods, water en/of electriciteit. Bij hetzelfde vonnis (hierna: het strafvonnis) heeft de rechtbank Maastricht [appellant] ontslagen van alle rechtsvervolging. 
    
    
    
      4	Beoordeling van het geschil in hoger beroep
      4.1	[geïntimeerde] heeft de ontbinding van de pachtovereenkomst en ontruiming van het gepachte gevorderd, met nevenvorderingen. Bij het bestreden vonnis heeft de pachtkamer in eerste aanleg de vorderingen van [geïntimeerde] grotendeels toegewezen.
      4.2	Per 1 september 2007 is met de artikelen 7:311 e.v. Burgerlijk Wetboek een nieuwe wettelijke regeling van de pacht in werking getreden en is de Pachtwet vervallen. Omdat tussen oud en nieuw recht geen voor de onderhavige zaak relevant verschil bestaat, behoeft de vraag welk recht volgens het overgangsrecht van toepassing is, geen bespreking.
      4.3	Met grief 1 stelt [appellant] zich op het standpunt dat hij in de nakoming van zijn verplichtingen uit de pachtovereenkomst niet is tekortgeschoten. Hij motiveert zijn standpunt met, kort samengevat, de navolgende stellingen:
      a.	De varkensstal is op grond van het opstalrecht eigendom van [appellant]. Door het recht van opstal is de juridische band tussen de stal en de pachtovereenkomst verbroken. Ingebruikgeving van de stal levert daarom geen tekortkoming in de nakoming van de pachtovereenkomst op.
      b.	[appellant] is door een derde benaderd met het verzoek om ermee in te stemmen dat in de leegstaande varkensstal tijdelijk, bij wijze van bruikleen, meubels zouden worden opgeslagen. Als hij op dit verzoek zou zijn ingegaan, zou dat geen tekortkoming hebben opgeleverd, omdat sprake zou zijn van een overeenkomst van tijdelijke aard.
      c.	[appellant] heeft bedenktijd gevraagd en heeft een aantal dagen later geconstateerd dat de varkensstal tegen zijn wil in gebruik was genomen. Hij heeft daartegen geprotesteerd, maar is toen bedreigd. Voordat hij zich voldoende heeft kunnen beraden over wat hem nu te doen stond, vond de politieinval plaats. Ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft [appellant] op vragen van het hof nadrukkelijk te kennen gegeven dat het gebruik van de varkensstal eerst zeer kort voor 29 november 2005 moet zijn aangevangen. Verder heeft [appellant] tijdens de pleidooizitting verklaard dat hij bedreigd is met een vuurwapen en dat hij daarvoor nog altijd onder behandeling is.
      4.4	Het hof oordeelt als volgt. Het strafvonnis houdt onder 7 onder meer het volgende in:
      “Tijdens de terechtzitting van 17 november 2006 heeft de verdachte erkend dat hij in de periode van 31 oktober 2005 tot en met 29 november 2005 een stal behorend bij zijn boerderij gelegen aan de [adres] heeft verhuurd aan een man, en dat hij er na enkele dagen achterkwam dat deze stal werd gebruikt voor activiteiten die vermoedelijk met drugs of alcohol te maken hadden. Door vervolgens geen actie te ondernemen heeft verdachte bewust de aanmerkelijke kans aanvaard dat er in de door hem ter beschikking gestelde stal verdovende middelen, zoals XTC zou worden geproduceerd.”
      4.5	De aangehaalde overweging is in diverse opzichten niet dan wel bezwaarlijk in overeenstemming te brengen met het standpunt dat [appellant] in deze procedure inneemt. In de eerste plaats is volgens de in de overweging weergegeven verklaring van [appellant] geen sprake geweest van bruikleen maar van huur. In de tweede plaats gaat die verklaring uit van een volwaardige overeenkomst; van een bedenktijd voor [appellant] is geen sprake. In de derde plaats vermeldt de verklaring dat de huurovereenkomst op 31 oktober 2005 is ingegaan, dus vrijwel een maand voor het moment van de politieinval.
      4.6	De inhoud van het dossier van de strafzaak, welk dossier [appellant] ingevolge de ter gelegenheid van de pleitzitting gemaakte afspraken heeft overgelegd, ondersteunt grotendeels de juistheid van de onder 4.4 aangehaalde overweging uit het strafvonnis. Uit bedoeld dossier volgt dat sprake was van een totstandgekomen huurovereenkomst. [appellant] heeft immers ter gelegenheid van het verhoor voor inverzekeringstelling (29 november 2005 12.00 uur; proces-verbaal RBS 25-017724) verklaard:
      “Ik heb de stal verhuurd voor de opslag van meubelen. Er is een contract en mijn vrouw weet waar dat ligt. Ik weet niet wat er allemaal in die schuur gebeurd is.”
      Weliswaar heeft [appellant] in een later stadium een andere verklaring afgelegd, maar in het licht van zijn eerdere verklaring en in verband met het zich in het dossier van de strafzaak bevindende huurcontract, dat door de politie met hulp van de vrouw en dochter van [appellant] in zijn woning is aangetroffen (bevindingen na doorzoeking 29 november 2005 12.25 uur; proces-verbaal RBS 25-017747), is  laatstbedoelde verklaring ongeloofwaardig.
      4.7	Uit het dossier in de strafzaak volgt ook dat [appellant] van de aanvang af gerede aanleiding heeft gehad om te betwijfelen dat meubels in de varkensstal zouden worden opgeslagen en dus er rekening mee heeft moeten houden dat de stal zou worden gebruikt voor een doel dat opzettelijk voor hem werd verborgen. [appellant] heeft immers verklaard (verhoor 6 december 2005 11.15 uur; RBS 25-018210):
      “Wat me wel nog te binnen is geschoten is dat de man die met het verhaal voor de opslag van de meubelen kwam, informeerde of er in de kraamstal krachtstroom was. Ik heb daar verder niet op doorgevraagd waarom ze krachtstroom moesten hebben. Ik heb het wel altijd vreemd gevonden dat iemand meubelen in een varkensstal gaat opslaan omdat je de reuk nooit uit de meubelen krijgt.”
      4.8	Uit het dossier in de strafzaak volgt verder dat [appellant] gezien heeft dat blauwe vaten werden aangevoerd en dat hij zich heeft gerealiseerd dat er in de varkensstal mogelijk verdovende middelen zouden worden geproduceerd. [appellant] heeft immers verklaard (verhoor 30 november 2005 17.50 uur; proces-verbaal RBS 25-017853):
      “Nu kan ik me herinneren dat op de eerste avond, de avond dat er dus voor de eerste keer spullen zijn gebracht, het busje nog een of twee keer op het erf is komen rijden. Het heeft zich toen allemaal ’s avonds afgespeeld. Nadat er met het busje de eerste keer de blauwe vaten is gebracht, is het busje ongeveer een uur weg geweest en daarna kwam het busje weer het erf op rijden.
      (…)
      Ik wist vanaf dat moment dat het niet klopte. In eerste instantie werd er tegen me gezegd dat er meubels zouden worden opgeslagen en vervolgens kwamen ze met vaten.”
      Op de vraag tijdens hetzelfde verhoor waar [appellant] aan dacht toen hij de blauwe vaten zag, heeft hij geantwoord:
      “…verdovende middelen productie of alcoholproductie. Je kunt aan de buitenkant van de vaten niet zien wat er in zit.”
      [appellant] heeft bij gelegenheid van een later verhoor (verhoor 6 december 2005 11.15 uur; proces-verbaal RBS 25-018210) verklaard:
      “Nu wist ik… dat ik een probleem had. Daar was ik me van bewust kort nadat ik de blauwe vaten heb zien staan en me ben gaan realiseren wat er in de kraamstal aan de hand was. Ik heb me toen meteen gerealiseerd dat er verdovende middelen gemaakt zouden kunnen worden.”
      4.9	Uit het dossier in de strafzaak volgt bovendien dat van daadwerkelijke bedreiging geen sprake is geweest, in ieder geval niet van bedreiging met een vuurwapen. [appellant] heeft namelijk verklaard (verhoor 30 november 2005 17.50 uur; proces-verbaal RBS 25-017853):
      “Met de bedreigingen bedoel ik dat ze tegen me zeiden dat ze wel medewerking van me verwachten. Ze hebben nooit tegen me gezegd dat ze me een kogel door de kop zouden schieten of dat soort taal.”
      4.10	Gelet op het voorgaande moet ervan uit worden gegaan dat [appellant] de varkensstal aan een derde heeft verhuurd, dat hij reeds bij het aangaan van de overeenkomst moet hebben begrepen dat die derde het werkelijke doel van de huur voor hem verborg, dat hij vervolgens ook daadwerkelijk bemerkt heeft dat van opslag van meubelen geen sprake was en zich heeft gerealiseerd dat waarschijnlijk criminele activiteiten in de stal plaatsvonden, dat hij niet daadwerkelijk is bedreigd – hoewel hij begrijpelijk de situatie wel als bedreigend heeft ervaren – en dat hij niettemin niet meteen de politie heeft ingeschakeld. Het hof laat in dit verband in het midden hoe lang het gebruik van de varkensstal voor het xtc-laboratorium daadwerkelijk heeft geduurd en dus ook of de in het strafvonnis genoemde datum van 31 oktober 2005 (hiervoor onder 4.4) juist is. Voor zover [appellant] in dit geding omtrent de feitelijke gang van zaken een ander standpunt inneemt, is dat standpunt in het licht van de inhoud van het strafdossier – meer in het bijzonder in het licht van de hiervoor aangehaalde passages – onvoldoende gemotiveerd. In verband daarmee komt het hof niet toe aan het opdragen van bewijs. 
      4.11	Uit de aldus vaststaande feiten volgt dat [appellant] niet alleen tekort is geschoten in de nakoming van de bepalingen van de akte waarbij het opstalrecht is gevestigd (bij welke het hem was verboden om zonder toestemming van de verpachter de opstal te verhuren of in gebruik te geven aan derden), maar ook heeft gehandeld in strijd met zijn verplichting om zich ten aanzien van het gebruik van het gepachte als een goed pachter te gedragen. In dit verband is van belang dat de varkensstal geheel wordt omringd door gepachte grond waarop het opstalrecht geen betrekking heeft, zodat de aan- en afvoer van materialen ten behoeve van het xtc-laboratorium over het gepachte heeft plaatsgevonden, terwijl de ondergrond waarop de varkensstal is gebouwd, eveneens tot het gepachte behoort. Gelet daarop is sprake van een zelfstandige tekortkoming in de nakoming van de pachtovereenkomst, óók wanneer met [appellant] ervan uit moet worden gegaan dat de rechtsverhouding uit hoofde van het opstalrecht in beginsel los moet worden gezien van die uit hoofde van de pachtovereenkomst. De vraag of een tekortkoming in het kader van de ene rechtsverhouding kan leiden tot ontbinding van de andere, op grond van het verband tussen beide, kan in deze zaak dan ook onbesproken blijven.
      4.12	Uit hetgeen is overwogen, volgt dat grief 1 faalt.
      4.13	Met grief 2 stelt [appellant] zich op het standpunt dat, voor zover sprake is geweest van een tekortkoming in de nakoming van de pachtovereenkomst, die tekortkoming de ontbinding, gelet op de gevolgen van de ontbinding en de aard en ernst van de tekortkoming, niet rechtvaardigt. In dit verband beroept [appellant] zich op de overweging uit het strafvonnis met betrekking tot de strafbaarheid van de verdachte. Die overweging eindigt als volgt:
      “De rechtbank is dan ook van oordeel dat verdachte zich in een dusdanig benarde situatie bevond dat niet zonder meer van hem verwacht kon worden dat hij daar met onmiddellijke ingang een einde aan zou maken, zodat juridisch gezien sprake was van overmacht. Derhalve dient verdachte te worden ontslagen van alle rechtsvervolging.”
      4.14	De grief faalt. Naar het oordeel van het hof kan niet worden gezegd dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. In dit verband is van belang dat volgens de onbetwiste stellingen van [geïntimeerde] het proces-verbaal van een descente van 21 oktober 2004 in een andere tussen partijen aanhangige zaak inhoudt dat [appellant] het voornemen heeft om de varkensstal weer voor het houden van varkens in gebruik te nemen, maar [appellant] dat niet heeft gedaan, terwijl inmiddels ook een gedeelte van zijn milieuvergunning is verlopen (memorie van antwoord onder 15). Gelet op deze feiten behoefde (het gewicht van) het belang van [appellant] bij voortzetting van zijn bedrijf – immers van wezenlijke betekenis voor de beoordeling van de gevolgen van de ontbinding – een nadere toelichting, die [appellant] ten onrechte achterwege heeft gelaten. Wat betreft de aard en ernst van de tekortkoming gaat het hof – ondanks de tegenstrijdigheden tussen hetgeen [appellant] in het kader van de onderhavige procedure heeft verklaard en het dossier van de strafzaak (zie hiervoor onder 4.4-4.8) – ervan uit dat [appellant] zich daadwerkelijk bedreigd heeft gevoeld en dat hij in ieder geval mede in verband daarmee niet meteen de politie heeft ingeschakeld. Daar staat echter tegenover dat de exploitatie van een xtc-laboratorium een vorm van zware criminaliteit is, zodat het alleszins begrijpelijk is dat [geïntimeerde] daarmee niet als verpachter in verband wil worden gebracht. Afweging van een en ander leidt het hof tot het oordeel dat niet kan worden gezegd dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.
      4.15	Grief 3 bouwt voort op de grieven 1 en 2 en deelt in hun lot.
      4.16	Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellant], deels omdat [appellant] tekort is geschoten in zijn stelplicht (zie hiervoor onder 4.10) en voor het overige omdat zijn aanbod niet betrekking heeft op concrete feiten of omstandigheden die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden dan hiervoor gegeven.
      4.17	De slotsom is dat de grieven falen. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen, met dien verstande dat het hof – in verband met de omstandigheid dat tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis nog niet heeft plaatsgevonden – bij wijze van ordemaatregel een nieuwe ontruimingstermijn zal bepalen en in zoverre het bestreden vonnis zal vernietigen. Het hof zal [appellant] veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
    
    
    
      5	Beslissing
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
      vernietigt het vonnis van de pachtkamer van de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond, van 28 december 2006, doch uitsluitend voor wat betreft de tweede alinea van het dictum;
      veroordeelt [appellant] om het gepachte uiterlijk 15 september 2008 met al de zijnen en al het zijne te ontruimen en te verlaten, met machtiging van [geïntimeerde] om die ontruiming zo nodig zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm op kosten van [appellant];
      bekrachtigt genoemd vonnis voor het overige;
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 2.682,—  voor sala¬ris procureur en op € 248,— voor griffierecht.
      Dit arrest is gewezen door mrs. Valk, Smeeïng-van Hees en Wesseling-Lubberink en de raden baron Van Verschuer en ir. Rogaar, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 april 2008.