ECLI:NL:GHARL:2014:8927, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-11-2014, 12/00318
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-11-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Leeuwarden
    
    
      Nummer 12/00318
    
    
    
      uitspraakdatum: 18 november 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z]
      in de hoedanigheid van executeur van de nalatenschap van [A]
      (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Leeuwarden van 13 september 2012, nummer AWB 11/2450, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Schiermonnikoog (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 10 te [L] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 335.000. In het betreffende geschrift zijn ook de aanslagen in de onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) en de forensenbelasting bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2
       Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waardebeschikking gehandhaafd. 
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 13 september 2012 ongegrond verklaard. 
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd. 
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 oktober 2014 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende zijn gemachtigde [B], alsmede de heffingsambtenaar [C], bijgestaan door [D], taxateur.
    
    
      1.7
      De gemachtigde heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.
    
    
      1.8
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      De onroerende-zaak betreft een omstreeks 1958 gebouwde vrijstaande recreatiewoning op een perceel van 870 m² (hierna: de onroerende zaak). [A] was tot haar overlijden erfpachter van het betreffende perceel. De onderhavige beschikking en de aanslagen OZB en forensenbelasting zijn aan haar opgelegd. [A] is op 15 juli 2011 overleden. De procedure is daarna voortgezet door belanghebbende.
    
    
      2.2
      Het hiervoor genoemde perceel is blijkens de “akte van uitgifte van erfpacht” door het Rijk per 1 januari 1956 in erfpacht uitgegeven voor de duur van zestig jaar; dat recht eindigt derhalve op 31 december 2015. De erfpachtcanon bedraagt (thans) € 976 per jaar. Niet in geschil is dat aan de opstal geen positieve waarde kan worden toegekend.
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 op een te hoog bedrag is vastgesteld. 
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende stelt dat de waardering conform de ficties in de Wet WOZ leiden tot een grote discrepantie tussen de WOZ-waarde en de werkelijke waarde van de onroerende zaak. Door de resterende korte duur van het erfpachtrecht is de onroerende zaak, nagenoeg, onverkoopbaar. Belanghebbende vindt het voorts onredelijk dat onder de gegeven omstandigheden de WOZ-waarde maatgevend is voor de te betalen erfbelasting. Belanghebbende, zo begrijpt het Hof, bepleit in dit kader een waarde van € 31.154,60. Belanghebbende voert voorts aan dat sprake is van schending van artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM en artikel 26 van het IVBPR. Subsidiair bestrijdt belanghebbende op inhoudelijke gronden de vastgestelde waarde en bepleit hij een waarde van € 272.500 onder verwijzing naar een door hem ingebracht taxatierapport. Ter zitting heeft de gemachtigde gesteld dat de OZB en de forensenbelasting geen deel uitmaken van deze procedure.
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt voormelde vraag ontkennend. De heffingsambtenaar heeft ter zitting benadrukt dat hij gehouden is te waarderen met inachtneming van de Wet WOZ en dat het hem niet vrijstaat hiervan af te wijken. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
      3.4
      Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
      4.1
      Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2010 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De toepassing van de in de wet opgenomen ficties, dient plaats te vinden naar de feitelijke situatie van op de waardepeildatum.
      
    
    
      4.2
      Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde naar de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. 
      
    
    
      4.3
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde als bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg een door [E], taxateur, opgemaakt taxatierapport d.d. 7 december 2011, met bijlagen, overgelegd waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 335.000. Hierbij wordt vermeld dat de opstal in een slechte staat van onderhoud verkeert en dat daarom enkel aan de kavel een waarde is toegekend. Op deze waarde is een stelpost van € 14.000 voor het slopen van de opstal in mindering gebracht. In het taxatierapport zijn de volgende drie referentieverkopen vermeld van onroerende zaken die eveneens in [L] zijn gelegen:
      - [b-straat] 6, met een kaveloppervlakte van 955 m², geleverd op 4 februari 2011 voor € 560.000;
      - [c-straat] 24, met een kaveloppervlakte van 997 m², geleverd op 22 september 2010 voor € 495.000;
      - en [d-straat] 17, met een kaveloppervlakte van 1.025 m², geleverd op 30 december 2009 voor € 370.000.
      
        De koper van de laatste onroerende zaak heeft kort na aankoop de opstal gesloopt. 
        De vergelijking tussen de onroerende zaak en de referentie-objecten is nader uitgewerkt in een specificatie, die eveneens in het geding is gebracht en ter zitting van het Hof, ter zake van de kavelwaarden en de gehanteerde grondstaffel, nader is toegelicht. De grondstaffel luidt als volgt: tot 500 m² € 500 per m², van 500 m² tot 750 m² € 300 per m ² en bij meer dan 750 m² € 200 per m². De taxateur stelde in dit verband onweersproken dat op Schiermonnikoog geen nieuwe bouwkavels worden uitgegeven en dat nieuwbouw uitsluitend mogelijk is op percelen met bestaande bebouwing.
      
      
    
    
      4.4
      In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar nog aan aanvullend overzicht met transacties, waarvan [c-straat] 13, met een kaveloppervlakte van 782 m², verkocht op 18 juli 2007 voor € 375.000, eveneens een transactie betreft waarbij de opstal kort na de aankoop is gesloopt. Ter zitting van het Hof is hierbij door de taxateur onweersproken gesteld dat er rondom de peildatum niet veel transacties van vergelijkbare objecten is geweest.
      
    
    
      4.5
      Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en de daarbij behorende waardematrix, en hetgeen overigens door hem is aangevoerd, in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. De in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten zijn, naar het oordeel van het Hof, voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak is wat betreft de kaveloppervlakte in voldoende mate rekening gehouden. De drie oorspronkelijke referentieobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht en de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde ligt in de lijn van de voor deze referentieobjecten betaalde koopsommen.
      
    
    
      4.6
      Aan het onder 4.5 gegeven oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende in dit verband heeft aangevoerd. Belanghebbende onderbouwt de door hem voorgestane waarde met een taxatierapport van 29 september 2011, opgemaakt door mr. [F] en [G]. Uit dit rapport blijkt niet dat de onroerende zaak met inachtneming van de Wet WOZ en dan vooral van de waarderingsficties is getaxeerd. In het taxatierapport wordt onder L. bij “2. Courantheid” het volgende opgemerkt: Potentiële gegadigden zullen, gelet op de onzekerheid over de hoogte van de afkoopsom van de erfpacht c.q. de te verwachten hoogte van de erfpachtcanon, een afwachtende houding aannemen. De woning wordt door de makelaars, gezien deze problematiek, als zeer incourant beschouwd. Voor zover belanghebbende zich ter onderbouwing van de bepleite waarde ook beroept op het in deze procedure ingebrachte taxatierapport van 26 februari 2010, waarbij de onroerende zaak is getaxeerd op € 225.000, heeft, gelet op de daarin eveneens opgenomen verwijzing naar de problematiek rond de erfpacht, het hiervoor overwogene mutatis mutandis eveneens te gelden. Ten aanzien van de door de gemachtigde ter zitting overgelegde bijlage overweegt het Hof dat deze gegevens zien op 2008 en dat niet zichtbaar is waarop deze zijn gebaseerd. 
      
    
    
      4.7
      Nu belanghebbende ook overigens niets heeft aangevoerd op grond waarvan geoordeeld dient te worden dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld, treffen de grieven van belanghebbende geen doel. 
    
    
      4.8
      Het Hof acht in dit kader van belang dat ter zitting door de gemachtigde is erkend dat het recht van erfpacht en de beperking daarvan in de tijd het genot van de onroerende zaak op de peildatum niet beperkt.
      
    
    
      4.9
      Belanghebbendes grief dat de Rechtbank in haar uitspraak spreekt van “eigendom” van de onroerende zaak, slaagt evenmin. Uit de in de bestreden uitspraak vermelde feiten kan worden afgeleid dat sprake is van een verschrijving, die niet van invloed is geweest bij de oordeelsvorming.
      
    
    
      4.10
      Belanghebbende stelt, zo begrijpt het Hof, dat de gevolgen van WOZ waarde voor de heffing van erfbelasting in strijd komen met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM (hierna: EP). Artikel 1 EP brengt onder meer mee dat een inbreuk op het recht op ongestoord genot van eigendom slechts is toegestaan indien een redelijke mate van evenredigheid bestaat tussen de gebruikte middelen en het doel dat ermee wordt nagestreefd. Dit vereist het bestaan van een redelijke en proportionele verhouding (“fair balance”) tussen het –legitieme– doel in het algemeen belang en de bescherming van individuele rechten. Van een dergelijke redelijke verhouding is geen sprake indien een genothebbende krachtens de Wet WOZ door de onderhavige regelgeving wordt getroffen met een individuele en buitensporige last. 
      
    
    
      4.11
      Bij de keus van de middelen om het algemeen belang te dienen, komt aan de wetgever een ruime beoordelingsmarge toe. De vaststelling van de WOZ-waarde als zodanig leidt, ook in het onderhavige geval niet tot strijdigheid met artikel 1 EP. Wat er ook zij van het gebruik van de vastgestelde WOZ-waarde als heffingsmaatstaf voor andere belastingen - zoals de erfbelasting -, naar het oordeel van het Hof geldt niet dat reeds daarom de wijze waarop de WOZ-waarde van belanghebbendes perceel wordt vastgesteld, sprake is van een individuele en buitensporige last. De vaststelling van de WOZ-waarde en een eventueel toekomstige heffing van erfbelasting staan in een te ver verwijderd verband van elkaar om daartoe te oordelen. De rechtsgeldigheid van het gebruik van de WOZ-waarde voor een eventueel toekomstige heffing van erfbelasting kan overigens, zoals belanghebbende ook heeft erkend, in deze procedure niet worden beoordeeld, gezien het gesloten stelsel van rechtsmiddelen in de Algemene wet bestuursrecht. Aan een eventuele strijdigheid van de wettelijke regels van de Successiewet 1956 met artikel 1 EP, kan het Hof thans dan ook niet toekomen. 
      
    
    
      4.12
      Voor zover belanghebbende in dit kader heeft gesteld dat de vaststelling van de WOZ- waarde in strijd komt met het discriminatieverbod als opgenomen in artikel 26 van het IBPR heeft belanghebbende daartoe onvoldoende gesteld. Het Hof ziet geen aanleiding om te oordelen dat sprake zou zijn van een ongelijke behandeling. 
      
      
      
        
          Slotsom
          
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
      
      
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 18 november 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (H. de Jong)
            
            
              (J.W. van Knobelsdorff)
            
          
        
      
    
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 19 november 2014
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij: 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.