ECLI:NL:RBDHA:2026:1803, Rechtbank Den Haag, 14-01-2026, C/09/675533 / HA ZA 24-971
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2026-01-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geschil tussen opdrachtgever en aannemer over gebreken aan een nieuwbouwwoning.

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team handel
    
    
    
      zaak- / rolnummer: C/09/675533 / HA ZA 24-971
    
    
    
      
        Vonnis van 14 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiseres] te [woonplaats] ,
    
      
        2. [eiser] te [woonplaats] ,
      eisers,
      hierna te noemen: [eisers] c.s.
      advocaat: mr. F.A.J.H. de Lugt, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        LIPS AANNEMERSBEDRIJF B.V. te Duiven,
      gedaagde,
      hierna te noemen: Lips,
      advocaat: mr. V.W.J.H. Kobossen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
      - de dagvaarding van 25 oktober 2024 met producties 1 tot en met 24;
      - de incidentele conclusie houdende exceptie van onbevoegdheid van 22 januari 2025 met productie 1;
      - de conclusie van antwoord in het bevoegdheidsincident;
      - het vonnis van 5 maart 2025 in het bevoegdheidsincident;
      - de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring met producties 2 en 3;
      - de conclusie van antwoord in het vrijwaringsincident van 30 april 2025;
      - het vonnis van 28 mei 2025 in het vrijwaringsincident;
      - de conclusie van antwoord van 25 juni 2025, met productie 1;
      - het tussenvonnis van 6 augustus 2025 waarmee een mondelinge behandeling is bevolen;
      - de akte overlegging producties 25 en 26;
      - de akte overlegging producties 27 tot en met 34, tevens houdende vermindering van eis.
      
    
    
      1.2.
      
        Op 27 november 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak 
        plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft van de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt. 
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] c.s. hebben in mei 2021 een perceel aan de [adres] gekocht om daar een nieuwbouwwoning te laten bouwen. Op 7 september 2021 heeft een bespreking tussen [eisers] c.s. en Lips plaatsgevonden over de bouw van de woning. [eisers] c.s. heeft per e-mail van 8 september 2021 een door hen opgesteld gespreksverslag naar Lips verstuurd. Het gespreksverslag vermeldt onder andere:
      
      
        “De neggen staan in de tekening op 7 centimeter. Echter is dit lastig om in de praktijk uit te voeren en is dit minder fraai. Besloten wordt de neggen tussen de 10 en 14 cm te maken. Dit zal in het werk bepaald worden.
        
          […]
        
        
          Tussen de ramen 210 mm natuursteen. […]”
        
      
      
    
    
      2.2.
      Op 13 oktober 2021 hebben [eisers] c.s. en Lips twee aannemingsovereenkomsten gesloten. Op grond van de aannemingsovereenkomsten is Lips gehouden om een garage en woning te bouwen met een aanneemsom van € 573.250,- (inclusief btw) voor de woning en € 100.000,- voor de schuur. De aannemingsovereenkomsten bepalen verder dat het werk wordt uitgevoerd conform diverse (bouw)tekeningen, calculaties, een BENG-berekening, een BB Toets en een MPG-berekening.
      
    
    
      2.3.
      Op 21 oktober 2022 heeft Lips een eindfactuur voor het aanneemwerk naar [eisers] c.s. verzonden ten bedrage van € 98.746,48 (inclusief btw). Op 25 oktober 2022 heeft Lips haar retentierecht ingeroepen.
      
    
    
      2.4.
      Op 21 november 2022 heeft de oplevering van het werk plaatsgevonden en is door partijen een lijst met opleverpunten opgesteld.
      
    
    
      2.5.
      Op 2 december 2022 zijn [eisers] c.s. een kortgedingprocedure gestart met als doel opheffing van het retentierecht van Lips. Partijen hebben vervolgens een regeling getroffen. 
      
    
    
      2.6.
      Op 16 januari 2023 heeft [naam] (hierna: [naam] ) het werk bezocht voor een visuele inspectie, waarna hij zijn bevindingen in een rapport van 30 januari 2023 heeft neergelegd. Uit dit rapport van [naam] volgt onder meer dat nog niet alle opleverpunten door Lips zijn hersteld en dat sprake is van een aantal aanvullende gebreken, met name ten aanzien van de luchtdichtheid van de woning.
      
    
    
      2.7.
      
        [eisers] c.s. hebben het rapport van [naam] op 3 maart 2023 naar Lips verzonden, waarbij Lips is verzocht om binnen vier weken de in het rapport van [naam] genoemde gebreken en een lekkage te herstellen. Partijen hebben daarna gecorrespondeerd over de inhoud van het rapport van [naam] en het herstel van een aantal gebreken. Lips heeft het bestaan van een aantal gebreken betwist en ten aanzien van andere gebreken heeft Lips bevestigd dat zij zal overgaan tot herstel. Verder heeft Lips meegedeeld dat de leverancier van het Risaliet spoedig aansprakelijk wordt gesteld. Tot slot heeft Lips [eisers] c.s. gesommeerd het depotbedrag vrij te geven. 
      
    
    
      2.8.
      Op 1 mei 2023 heeft Lips nogmaals aanspraak gemaakt op het depotbedrag, inclusief buitengerechtelijke kosten en rente. 
      
    
    
      2.9.
      Op 17 mei 2023 hebben [eisers] c.s. per brief aan Lips gemeld dat aanvullend onderzoek in de woning zal worden uitgevoerd, waarvoor Lips zal worden uitgenodigd. Daarnaast hebben [eisers] c.s. de termijn om de in de brief van 3 maart 2023 genoemde gebreken te herstellen verlengd tot en met 1 juni 2023. Op 13 juni 2023 is Lips uitgenodigd om bij het aanvullende onderzoek op 21 juni 2023 aanwezig te zijn. Lips heeft per e-mail van 19 juni 2023 laten weten dat hij niet bij het aanvullende onderzoek aanwezig zal zijn.
      
    
    
      2.10.
      Op 21 juni 2023 heeft Thermodicht B.V. (hierna: Thermodicht) een luchtdichtheidsonderzoek in de woning uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek zijn in een rapport van 23 juni 2023 neergelegd. Uit het rapport van Thermodicht volgt dat de luchtdichtheid van de woning onvoldoende is en niet voldoet aan de infiltratiewaarde uit de BENG-berekening. Thermodicht heeft een luchtdichtheid van qv10 = 0,881 dm3/s*m2 gemeten, terwijl in de BENG-berekening van 12 mei 2021 een luchtdichtheid qv10 = 0,40 dm3/s*m2 is opgenomen.
      
    
    
      2.11.
      Op 23 juni 2023 hebben [eisers] c.s. Lips per brief verzocht om twee lekkages te herstellen.
      
    
    
      2.12.
      Per brief van 27 juli 2023 hebben [eisers] c.s. het rapport van Thermodicht naar Lips verzonden. Daarbij is Lips in de gelegenheid gesteld om de gebreken binnen veertien dagen te herstellen.
      
    
    
      2.13.
      Op 7 februari 2024 heeft Schouten Installatiebedrijf B.V. (hierna: Schouten) een rapport opgesteld waaruit volgt dat het energieverbruik van de warmtepomp volgens Schouten 2,5 keer hoger is dan verwacht en dat de levensduur van de warmtepomp als gevolg daarvan is gehalveerd. Naar aanleiding van dit rapport van Schouten en het rapport van Thermodicht van 23 juni 2023 hebben [eisers] c.s. Lips op 18 maart 2024 in gebreke gesteld.
      
    
    
      2.14.
      Op 24 april 2024 is Lips uitgenodigd voor een aanvullende inspectie van de woning door [naam] . Per brief van 25 april 2024 heeft Lips laten weten dat hij vanwege de korte termijn waarop de inspectie zou plaatsvinden niet aanwezig kon zijn.
      
    
    
      2.15.
      Op 29 augustus 2024 heeft [naam] een aanvullend rapport opgesteld. Uit het rapport volgt dat volgens [naam] sprake is van diverse gebreken. Uit de door Benedictus Bouwkundig Adviesbureau (hierna: Benedictus) opgestelde herstelkostenbegroting volgt dat de herstelkosten volgens Benedictus in totaal € 165.189,84 bedragen.
      
    
    
      2.16.
      Op 24 september 2024 hebben [eisers] c.s. een omzettingsverklaring naar Lips verstuurd, waarmee zij hun vordering tot nakoming hebben omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding. [eisers] c.s. hebben daarnaast aanspraak gemaakt op een bedrag van € 189.409,27.
      
    
    
      2.17.
      In opdracht van Lips heeft [bedrijfsnaam] (hierna: [bedrijfsnaam] ) op 9 april 2025 een contra-expertiserapport uitgebracht. In het rapport van [bedrijfsnaam] is onder meer vermeld dat wanneer wordt uitgegaan van een luchtdichtheidseis van 0,4 dm3/s*m2, de gemeten waarden hoger zijn dan klasse 2 (dat wil zeggen: luchtdichtheid is goed, tussen de 0,3 en 0,6 dm3/s*m2) en dat dat betekent dat er wel wat aan gedaan moet worden. Geadviseerd wordt eerst de grote luchtlekken aan te pakken. [bedrijfsnaam] beschrijft dat herstel het beste van binnenuit kan worden uitgevoerd en noemt dertien punten waar de luchtdichtheid kan worden verbeterd (met name de dakplaten, kozijnen, meterkast en kruipluik). Daarna zou met een nieuwe blowerdoortest moeten worden bekeken of klasse 2 is bereikt. De herstelkosten in verband met het verbeteren van de luchtdichtheid van de woning zouden in dit geval € 18.543,- (inclusief btw) bedragen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] c.s. vorderen – zakelijk weergegeven en na eisvermindering – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. voor recht verklaart dat Lips tekort is geschoten in de op haar rustende verplichtingen;
        II. voor recht verklaart dat Lips jegens [eisers] c.s. onrechtmatig heeft gehandeld;
        III. Lips veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis een bedrag van € 165.189,84 aan [eisers] c.s. te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        IV. Lips veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis een bedrag van € 1.644,- aan [eisers] c.s. te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        V. Lips veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis een bedrag van € 2.175,- aan [eisers] c.s. te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        VI. Lips veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis een bedrag van € 3.193,40 aan [eisers] c.s. te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        VII. Lips veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis een bedrag van € 10.623,80 aan [eisers] c.s. te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        VIII. Lips veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis een bedrag van € 7.061,64 aan [eisers] c.s. te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        IX. Lips te veroordelen om binnen twee dagen na het vonnis medewerking te verlenen aan uitkering van het depotbedrag van € 28.662,50 aan [eisers] c.s., op straffe van een dwangsom van € 10.000 ineens en € 500 per dag dat Lips daarmee in gebreke blijft, bij gebreke waarvan het vonnis in de plaats treedt van de medewerking van Lips;
        X. Lips te veroordelen in de proceskosten. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] c.s. leggen daaraan – samengevat – ten grondslag dat sprake is van wanprestatie en een onrechtmatige daad. Volgens [eisers] c.s. is sprake van gebreken en non-conformiteit, en verkeert Lips in verzuim. [eisers] c.s. hebben daarom een omzettingsverklaring uitgebracht en maken aanspraak op (vervangende) schadevergoeding en vergoeding van deskundigen-, beslag- en proceskosten.
      
    
    
      3.3.
      Lips voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eisers] c.s. in de proceskosten. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Kern van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      Tussen partijen is in geschil of Lips toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomsten en – in het verlengde daarvan – of zij recht hebben op de door hen gevorderde vervangende schadevergoeding. De overeenkomst moet worden gekwalificeerd als overeenkomst van aanneming van werk (artikel 7:750 BW). 
      
    
    
      4.2.
      Artikel 6:74 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar verplicht de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend. Artikel 6:87 lid 1 BW bepaalt dat voor zover nakoming niet reeds blijvend onmogelijk is, de verbintenis wordt omgezet in een tot vervangende schadevergoeding, wanneer de schuldenaar in verzuim is en de schuldeiser hem schriftelijk mededeelt dat hij schadevergoeding in plaats van nakoming vordert. 
      
      
        
          Verzuim? 
        
      
      
    
    
      4.3.
      Volgens [eisers] c.s. verkeert Lips in verzuim omdat sprake is van diverse gebreken die ondanks ingebrekestellingen (onder meer op 27 juli 2023 en 18 maart 2024) niet binnen de gestelde termijn(en) zijn hersteld (artikel 6:83 sub a BW). Bovendien valt uit de correspondentie en gedragingen van Lips af te leiden dat hij niet meer zal nakomen. Vanaf 22 juni 2023 zijn geen werkzaamheden meer verricht. Verzuim is dus ook zonder ingebrekestelling ingetreden (artikel 6:83 sub c BW). 
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank is van oordeel dat sprake is van diverse – hierna te bespreken – gebreken, die tot op heden niet door Lips zijn hersteld. Nu Lips in gebreke is gesteld en nakoming niet blijvend onmogelijk was, is Lips in verzuim komen te verkeren. Dat betekent dat Lips wegens wanprestatie een verplichting tot schadevergoeding aan [eisers] c.s. heeft. Dat betekent ook dat [eisers] c.s. op 24 september 2024 bevoegd de verbintenis tot nakoming van Lips hebben omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding. Bij deze stand van zaken behoeft de (niet nader uitgewerkte) tweede grondslag – onrechtmatige daad – geen nadere bespreking. 
      
      
        
          In hoeverre is Lips tekortgeschoten en wat is de omvang van de door Lips verschuldigde schadevergoeding? 
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        [eisers] c.s. vorderen in totaal € 172.202,24 aan vervangende schadevergoeding. De rechtbank bespreekt de gestelde gebreken hierna afzonderlijk, behoudens de gebreken waarvan [eisers] c.s. hebben gesteld dat zij inmiddels door Lips op adequate wijze zijn verholpen.
      
      
        
          Risaliet
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [eisers] c.s. stellen dat het risaliet een belangrijke rol speelt bij het aangezicht van de woning en dat sprake is van scheefstand. Ook loopt het dak in afwijking van de aannemingsovereenkomst gedeeltelijk door in het risaliet. Lips heeft erkend dat het risaliet niet recht is geplaatst en dat het dak gedeeltelijk doorloopt in het risaliet. Volgens Lips is daarmee enkel sprake van een esthetisch gebrek, maar niet van een bouwkundig gebrek. Lips stelt dat zij daarom niet gehouden was om tot herstel over te gaan.
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank oordeelt dat het risaliet een dermate belangrijke rol speelt in het aangezicht van de woning, dat dit esthetische gebrek leidt tot schadeplichtigheid aan de zijde van Lips. Door enkel te stellen dat de gevorderde herstelkosten te hoog zouden zijn heeft Lips de herstelkosten onvoldoende gemotiveerd betwist. [eisers] c.s. hebben de gevorderde herstelkosten namelijk onderbouwd met een herstelkostenbegroting van Benedictus, waarin de herstelkosten van het risaliet zijn uitgesplitst. De rechtbank wijst het gevorderde bedrag van € 5.835,75 toe.
      
      
        
          Regenpijp
        
      
      
    
    
      4.8.
      Volgens [eisers] c.s. hadden de regenpijpen conform de tekening van de architect op 41 centimeter van de hoek van de woning geplaatst moeten worden, maar zijn zij op (ongeveer) 48 en 51 centimeter van de hoek van de woning geplaatst. Daarnaast blokkeren de regenpijpen een gedeelte van het zicht van de camera’s die zijn geplaatst. Volgens [naam] betreft het niet een bouwkundig maar een esthetisch gebrek. Lips betwist dat sprake is van een bouwkundig of esthetisch gebrek.
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank oordeelt dat geen sprake is van een bouwkundig of esthetisch gebrek. Op de tekening van de architect is – zoals ter zitting besproken – niet de maatvoering van de regenpijp ten opzichte van de hoek van de woning (41 centimeter) zichtbaar, maar de dikte van de spouwmuur. Verder is niet gesteld of gebleken dat de hemelwaterafvoer vanuit technisch oogpunt niet voldoet. [eisers] c.s. kunnen daarom geen aanspraak maken op vervangende schadevergoeding in dit verband. 
      
      
        
          Valbeveiliging
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [eisers] c.s. stellen dat de valbeveiliging niet voldoet, omdat een certificaat ontbreekt. 
      
    
    
      4.11.
      De rechtbank oordeelt dat geen sprake is van een gebrek. Vast staat dat Lips na oplevering van de woning en conform de lijst van opleverpunten glaspanelen en een frame heeft geplaatst. Volgens [naam] voldoet de huidige situatie aan artikel 2.17 lid 1 van het Bouwbesluit. [eisers] c.s. menen dat Lips ook nog een certificaat en/of berekening had moeten afgeven, maar die verplichting volgt niet uit de wet of de aannemingsovereenkomst.
      
      
        
          Schroeven in zwart hout / cape cod
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [eisers] c.s. vorderen € 1.115,- en € 17.953,75 in verband met het vervangen van het cape cod van de garage en de woning. [eisers] c.s. stellen dat de nagels en schroeven te diep in het hout zijn geplaatst, waardoor de garantie vervalt. Lips heeft verklaard dat dit is hersteld. [eisers] c.s. hebben daarop aangegeven dat Lips een poging heeft gedaan om dit gebrek te herstellen, maar dat niet alles hersteld zou zijn.
      
    
    
      4.13.
      
        [naam] meldt in zijn tweede rapport van 29 augustus 2024 dat hij niet duidelijk heeft waargenomen of het cape cod hersteld is. Ter onderbouwing bevat het rapport slechts één foto, waarop niet zichtbaar is of de nagels te ver zijn doorgeschoten. [eisers] c.s. hebben daarom onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek. Ook is niet gebleken dat vervanging van alle cape cod planken noodzakelijk zou zijn. De vordering van [eisers] c.s. wordt afgewezen.
      
      
        
          Waterslag
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        [eisers] c.s. stellen dat de waterslag in de slaapkamer gebrekkig is. Tussen partijen is niet in geschil dat Lips de waterslag heeft vervangen omdat aanvankelijk verfvlekken aanwezig waren. Lips stelt deugdelijke herstelwerkzaamheden te hebben uitgevoerd. 
      
    
    
      4.15.
      De rechtbank oordeelt dat niet vast is komen te staan dat sprake is van een gebrek. Uit het rapport van [naam] volgt niet dat de waterslag in de slaapkamer gebrekkig is (geplaatst). [eisers] c.s. hebben daarom onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek. Daarnaast hebben [eisers] c.s. geen concreet bedrag aan schadevergoeding gevorderd vanwege dit vermeende gebrek. De vordering is ook in dat opzicht onvoldoende onderbouwd. De rechtbank gaat daarom voorbij aan dit geschilpunt.
      
      
        
          Grijze balken
        
      
      
    
    
      4.16.
      
        [eisers] c.s. stellen dat partijen zijn overeengekomen dat de balken aan de buitenzijde van de woning grijs/antraciet moeten zijn. Lips heeft betwist dat partijen dit zijn overeengekomen. Dat in het kleurenschema is opgenomen dat een balk antraciet moet zijn, betekent volgens Lips niet dat Lips verplicht is de balk te schilderen. Lips heeft er verder op gewezen dat het buitenschilderwerk in de offerte is uitgesloten. [eisers] c.s. hebben ook gesteld dat partijen mondeling zijn overeengekomen dat Lips de balken aan de buitenzijde van de woning grijs zou schilderen. Lips betwist dat partijen een dergelijke mondelinge afspraak hebben gemaakt onder verwijzing naar de offerte.
      
    
    
      4.17.
      Conform de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) rust op [eisers] c.s. de stelplicht, en bij gemotiveerde betwisting de bewijslast, van de stelling dat tussen partijen een mondelinge overeenkomst met de door [eisers] c.s. weergegeven inhoud tot stand is gekomen. Daar zijn [eisers] c.s. niet in geslaagd. Daarnaast hebben [eisers] c.s. geen concreet bedrag aan schadevergoeding gevorderd vanwege dit vermeende gebrek. De vordering is ook in dat opzicht onvoldoende onderbouwd. De rechtbank gaat daarom voorbij aan dit geschilpunt.
      
      
        
          Kruipruimte
        
      
      
    
    
      4.18.
      
        [eisers] c.s. vorderen conform de herstelkostenbegroting van Benedictus een bedrag van € 1.132,50 in verband met het water in de kruipruimte en de in de kruipruimte aangebrachte leidingen. 
      
    
    
      4.19.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de kruipruimte onder de woning voor een groot gedeelte gevuld is met grondwater en dat geen drainage of ventilatie is aangebracht. Uit het rapport van [naam] volgt echter dat het niet verplicht is om drainage of ventilatie in de kruipruimte aan te brengen en dat het in beginsel geen probleem is als er water in de kruipruimte staat. De rechtbank oordeelt dat in zoverre geen sprake is van een gebrek. Lips heeft in dit verband geen waarschuwingsplicht geschonden, zoals [eisers] c.s. ter zitting ten onrechte hebben aangevoerd.
      
    
    
      4.20.
      Verder is niet in geschil dat de leidingen in de kruipruimte niet gebeugeld zijn en gedeeltelijk in het grondwater hangen. Uit het rapport van [naam] volgt dat de leidingen vrij van het water moeten liggen en gebeugeld moeten zijn, hetgeen niet door Lips is betwist. Ter zitting heeft Lips onweersproken gesteld dat Lips Schouten opdracht heeft gegeven om dit gebrek te herstellen en dat [eisers] c.s. Schouten in afwachting van deze procedure de toegang tot de woning hebben geweigerd. Omdat Lips niet de mogelijkheid tot herstel heeft gekregen, betekent dit dat [eisers] c.s. in dit kader geen aanspraak op schadevergoeding kunnen maken. De gevorderde schadevergoeding wordt afgewezen.
      
    
    
      4.21.
      Tot slot is verplicht dat het luik van de kruipruimte luchtdicht is om te voorkomen dat vochtige lucht en schadelijke gassen de woning binnendringen. Uit het rapport van [naam] en Thermodicht volgt dat het luik van de kruipruimte niet luchtdicht is. Het luik moet dus nog luchtdicht worden gemaakt. De kosten die hiermee gepaard gaan worden toegewezen en zijn onderdeel van het verbeteren van de luchtdichtheid van de woning. De rechtbank bespreekt dit verder onder r.o. 4.31 – 4.35.
      
      
        
          Verdiepingsvloer
        
      
      
    
    
      4.22.
      
        [eisers] c.s. stellen dat de verdiepingsvloer op 3.28 meter ligt in plaats van op 3.25 meter, zoals op de tekening is vermeld. [naam] rapporteert een afwijking van ongeveer 3 centimeter. Ter zitting hebben [eisers] c.s. verklaard dat zij hiervoor geen schadevergoeding vorderen, zodat de rechtbank aan dit punt voorbijgaat. 
      
      
        
          Neggen
        
      
      
    
    
      4.23.
      
        [eisers] c.s. stellen dat partijen zijn overeengekomen dat een negge van 10 tot 14 centimeter gerealiseerd zou worden, terwijl Lips een negge van 8 centimeter heeft gerealiseerd. Uit het gespreksverslag van 8 september 2021 blijkt dat partijen op 7 september 2021 hebben besproken dat een negge van 10 tot 14 centimeter zou worden gerealiseerd en dat het precieze aantal centimeters in het werk zou worden bepaald. [eisers] c.s. hebben vervolgens een metselaar voorgedragen die door Lips is ingeschakeld. De metselaar heeft tijdens het werk geconstateerd dat maximaal een negge van 8 centimeter gerealiseerd kon worden vanwege de breedte van de fundering. Partijen hebben dit besproken en hebben in het werk bepaald dat de metselaar een negge van 8 centimeter zou realiseren. [eisers] c.s. kunnen daarom achteraf niet meer terugkomen op deze afspraak. 
      
    
    
      4.24.
      
        [eisers] c.s. hebben verder aangevoerd dat Lips ten onrechte geen oplossing heeft aangedragen, terwijl de mogelijkheid bestond om de fundering te verbreden met een L-profiel. Uit het rapport van [naam] volgt echter dat het verbreden van de fundering niet mogelijk was, omdat de aansluiting op het cape cod esthetisch niet verantwoord zou zijn. De vorderingen van [eisers] c.s. in dit verband worden afgewezen.
      
      
        
          Keukendeur terras
        
      
      
    
    
      4.25.
      
        [eisers] c.s. stellen dat de ruit en de glaslatten hersteld moeten worden. Uit het tweede rapport van [naam] volgt dat Lips dit punt heeft opgelost. Tegelijkertijd vermeldt [naam] dat het niet deugdelijk is opgelost omdat er een afwijking zichtbaar is in de afmetingen van de sponning. De rechtbank oordeelt dat [eisers] c.s. daarmee onvoldoende hebben onderbouwd dat sprake is van een gebrek. Daarnaast hebben [eisers] c.s. geen concreet bedrag aan schadevergoeding gevorderd vanwege dit vermeende gebrek. De vordering is ook in dat opzicht onvoldoende onderbouwd. De rechtbank gaat daarom voorbij aan dit geschilpunt.
      
      
        
          Gevelisolatie
        
      
      
    
    
      4.26.
      
        [eisers] c.s. stellen dat de gevelisolatie niet voldoet aan de overeenkomst en dat sprake is van een gebrek. In de BENG-berekening is een Rc-waarde van 4,7 opgenomen. Het staat vast dat Lips drie lagen gevelisolatie heeft aangebracht; twee lagen XPS aan de binnenzijde van de woning en een laag minerale wol in de spouwmuur. Volgens Lips wordt de overeengekomen Rc-waarde gehaald met alleen de XPS-isolatie en is de minerale wol extra.
      
    
    
      4.27.
      Volgens [eisers] c.s. bestaat er geen probleem ten aanzien van de XPS-isolatie, maar mag de glaswol niet worden gebruikt in de spouwmuur en is de glaswol onjuist aangebracht. Dit volgt niet uit het rapport van [naam] . [naam] meldt enkel dat glaswol minder geschikt zou zijn voor spouwmuurisolatie. Lips betwist dat glaswol niet dan wel minder geschikt is voor spouwmuurisolatie, hetgeen door [bedrijfsnaam] in zijn rapport is bevestigd. Anders dan door [eisers] c.s. ter zitting betoogd, ziet de rechtbank geen aanleiding om dat rapport niet in de beoordeling te betrekken. Daarnaast heeft Benedictus in zijn herstelkostenbegroting zelf ook glaswol opgenomen voor de spouwmuurisolatie, hetgeen erop wijst dat glaswol geschikt is als spouwmuurisolatie. Dat de glaswol op onjuiste wijze is aangebracht in de spouwmuur, is niet vast komen te staan. 
      
    
    
      4.28.
      De rechtbank oordeelt dat [eisers] c.s. onvoldoende hebben onderbouwd dat sprake is van een gebrek. [naam] heeft twijfels geuit over de isolatie, maar heeft met enkel een visuele inspectie waarbij de isolatie niet zichtbaar was niet geconstateerd en onderbouwd dat sprake is van een gebrek. 
      
      
        
          Goot tuinzijde
        
      
      
    
    
      4.29.
      Volgens [eisers] c.s. loopt de goot aan de tuinzijde van de woning niet recht. Lips heeft dit gebrek bij de oplevering erkend en stelt dat zij vervolgens herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd. [naam] meldt in zijn rapport dat hij nog niet duidelijk heeft waargenomen of de goot hersteld is.
      
    
    
      4.30.
      De rechtbank kan niet vaststellen of Lips herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd. Desalniettemin kan geen schadevergoeding worden toegewezen. [naam] heeft in zijn rapport een onjuiste verwijzing naar de kostenraming van Benedictus opgenomen door te verwijzen naar nummer 95.00.17. Dit betreft een niet bestaande post in de herstelkostenraming. In de herstelkostenraming is ook geen andere post opgenomen voor herstel van de goot. Een concreet schadebedrag ontbreekt dus. Nu de bewijslast van dit gebrek en de herstelkosten daarvan bij [eisers] c.s. ligt en [eisers] c.s. het bestaan van dit gebrek en de herstelkosten daarvan onvoldoende hebben onderbouwd, wordt de vordering afgewezen.
      
      
        
          Luchtdichtheid
        
      
      
    
    
      4.31.
      Eén van de grootste schadeposten ziet op de luchtdichtheid van de woning. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning moet voldoen aan de in de voorlopige BENG-berekening opgenomen luchtdichtheid van (maximaal) qv10 = 0,40 dm3/s*m2 (klasse 2, “goed”). Uit het rapport van Thermodicht volgt dat daaraan niet is voldaan, met een luchtdichtheid van qv10 = 0,88 dm3/s*m2. 
      
    
    
      4.32.
      Tussen partijen is in geschil wat de herstelkosten zijn. Volgens [naam] moet de gehele buitenschil van de woning worden verwijderd, zodat in de gehele woning hetzelfde type isolatie en luchtdichting kan worden aangebracht. Vervolgens dient de buitenschil van de woning opnieuw te worden opgebouwd, wat het door [eisers] c.s. gevorderde bedrag van € 86.347,56 aan herstelkosten met zich meebrengt. Lips stelt dat herstel vanuit binnen kan worden gedaan en verwijst naar wat [bedrijfsnaam] daarover schrijft. Het buitenspouwblad en de gevelbekleding hoeven volgens Lips niet verwijderd te worden. Om de overeengekomen luchtdichtheid te behalen moet volgens Lips een luchtdichte laag aan de binnenzijde van de woning worden aangebracht. [bedrijfsnaam] heeft in zijn rapport dertien maatregelen voorgesteld om de overeengekomen luchtdichtheid te behalen. De herstelkosten daarvan, inclusief een blowerdoortest na uitvoering van de werkzaamheden, bedragen in dat geval € 18.534,89. 
      
    
    
      4.33.
      Omdat de luchtdichtheid van de woning een qv10-waarde van 0,88 dm3/s*m2 heeft schiet Lips tekort in de nakoming van haar verplichting om een luchtdichtheid van maximaal 0,4 dm3/s*m2 te realiseren. Zij zal daarom de schade van [eisers] c.s. moeten vergoeden. De schade van [eisers] c.s. bestaat uit de kosten van de herstelwerkzaamheden om een luchtdichtheid van maximaal 0,4 dm3/s*m2 te realiseren.
      
    
    
      4.34.
      In dat kader eisen [eisers] c.s. dat de gehele buitenschil van de woning wordt verwijderd om vervolgens een deugdelijke luchtafdichting aan te brengen. De rechtbank ziet daar geen aanleiding toe. Uitgangspunt is immers dat het werk moet voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk en dat het werk moet beantwoorden aan de overeenkomst. Uit het rapport van de door Lips ingeschakelde deskundige [bedrijfsnaam] blijkt dat de luchtdichtheidsnorm ook gehaald kan worden met (veel) minder ingrijpende maatregelen, namelijk door van binnenuit een luchtdichte laag te creëren. Dat deze oplossing minder geschikt zou zijn, zoals [eisers] c.s. betogen, blijkt nergens uit. [eisers] c.s. en [naam] hebben in het geheel niet gereageerd op de door [bedrijfsnaam] aangedragen oplossingen.
      
    
    
      4.35.
      De rechtbank wijst daarom een bedrag van € 18.534,89 toe in verband met het verbeteren van de luchtdichtheid van de woning. 
      
      
        
          Vast glas keuken
        
      
      
    
    
      4.36.
      
        [eisers] c.s. stellen dat [naam] een barst heeft geconstateerd die vermoedelijk is ontstaan door een te strakke plaatsing van een nagel bij het vastzetten van de glaslat in de sponning. Lips heeft erop gewezen dat dit gebrek bij de oplevering niet aanwezig was en daarna door de schuld van een derde kan zijn ontstaan. Daarnaast hebben [eisers] c.s. geen concreet bedrag aan schadevergoeding gevorderd vanwege dit vermeende gebrek. De vordering is ook in dat opzicht onvoldoende onderbouwd. De rechtbank gaat daarom voorbij aan dit geschilpunt.
      
      
        
          Algemene kosten, winst en CAR
        
      
      
    
    
      4.37.
      De rechtbank heeft hiervoor in totaal een bedrag van (€ 5.835,75 + € 18.534,89 =) € 24.370,64 toegewezen in verband met het herstel van het risaliet en de luchtdichtheid van de woning. In de herstelkostenberekening van Benedictus worden over de herstelkosten een opslag van 12% aan algemene kosten gehanteerd, hetgeen resulteert in een bedrag van € 27.295,12. Hierover wordt vervolgens een winstopslag van 4% gehanteerd, hetgeen resulteert in een bedrag van € 28.386,92. Tot slot wordt hierover een opslag van 3‰ voor de CAR-verzekering gerekend, hetgeen resulteert in een bedrag van € 28.472,08. Lips heeft hiertegen geen verweer gevoerd en het is niet ongebruikelijk dat aannemers een opslag voor algemene kosten, winst en de CAR-verzekering rekenen, zodat ook deze schadeposten en daarmee een totaalbedrag van € 28.472,08 wordt toegewezen.
      
      
        
          Warmtepomp
        
      
      
    
    
      4.38.
      
        [eisers] c.s. stellen onder verwijzing naar het rapport van Schouten dat de warmtepomp te weinig vermogen heeft om de woning te verwarmen vanwege de gebrekkige luchtdichtheid en isolatie van de woning. Volgens [eisers] c.s. maakt de warmtepomp daardoor veel extra draaiuren, zodat de warmtepomp en de warmtebron eerder zijn afgeschreven. [eisers] c.s. vorderen € 1.644,- en € 2.175,- in verband met de extra afschrijving van de warmtebron en de warmtepomp. Daarnaast vorderen [eisers] c.s. (na eisvermindering) € 3.193,40 in verband met extra energiekosten. 
      
    
    
      4.39.
      Volgens Lips voldoet de woning aan de overeenkomst en ontbreekt causaal verband. Subsidiair stelt Lips dat het aantal draaiuren niet goed is afgelezen, zodat de vordering onvoldoende onderbouwd is. Daarnaast stelt Lips dat zij niet betrokken is geweest bij de levering van de (volgens [bedrijfsnaam] met 6 kW te klein gekozen) warmtepomp, omdat [eisers] c.s. zelf opdracht aan Schouten hebben gegeven om de warmtepomp te leveren. 
      
    
    
      4.40.
      
        Uit het rapport van Schouten volgt dat de warmtepomp na één jaar een verbruik van 2,5 maal hoger dan verwacht laat zien. Vanwege meer draaiuren halveert de levensduur en is sprake van extra stroomverbruik. De afschrijving zou daardoor 10 jaar in plaats van 25 jaar zijn. In de contra-expertise merkt [bedrijfsnaam] onder meer op dat het belangrijkste punt wat hem betreft is dat de warmtepomp bij het ontwerp al te klein is gekozen. In de oorspronkelijke BENG berekening is een warmtepomp met een vermogen van 8 kW opgenomen. De gekozen warmtepomp van 6 kW kwam bij installatie al 30% vermogen tekort. De rechtbank overweegt dat gezien het voorgaande, sprake is van een tekortkoming en dat dit niet anders wordt doordat Lips de warmtepomp niet zelf heeft geleverd en geïnstalleerd, maar dat zij dit onderdeel van de overeenkomst aan een derde – onderaannemer/hulppersoon – heeft uitbesteed. Lips is op grond van het bepaalde in artikel 7:751 BW als hoofdaannemer richting [eisers] c.s. aansprakelijk indien bedoeld systeem – zoals hier – niet voldoet aan de met [eisers] c.s. gesloten overeenkomst. Op grond van de wet (artikel 6:75 BW) kan een tekortkoming niet aan de schuldenaar worden toegerekend, als zij niet is te wijten aan zijn schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. Voor zover Lips stelt dat aan de gemaakte keuze voor de huidige pomp geen advies van Lips ten grondslag lag en dat de gevolgen van het niet goed functioneren om die reden niet aan Lips kunnen worden toegerekend, overweegt de rechtbank dat dit verweer niet opgaat. Het lag op de weg van Lips als (hoofd)aannemer om te controleren of de gekozen warmtepomp voldeed en daarnaar zonodig onderzoek te (laten) doen. Dat heeft Lips niet gedaan. De keuze voor een te kleine pomp komt daarmee voor rekening en risico van Lips. De gevorderde schadeposten komen daarom voor vergoeding in aanmerking, behoudens de gevorderde vaste leveringskosten voor energie. De rechtbank wijst een bedrag van (€ 1.644,- + € 2.175,- + € 2.855,94 =) 
        € 6.674,94 toe.
      
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.41.
      Lips moet in totaal (€ 28.472,08 + € 6.674,94 =) € 35.147,02 aan vervangende schadevergoeding aan [eisers] c.s. betalen.
      
      
        
          Uitkering van het depotbedrag
        
      
      
    
    
      4.42.
      
        [eisers] c.s. hebben gevorderd dat zij de beschikking krijgen over het depotbedrag van € 28.662,50 (5% van de aanneemsom, die op grond van artikel 8 van de algemene voorwaarden in depot is gesteld als zekerheid voor herstel van gebreken), omdat Lips haar verplichtingen niet nakomt. [eisers] c.s. vorderen veroordeling van Lips om medewerking te verlenen aan uitkering van het volledige depotbedrag aan [eisers] c.s. Lips dient daartoe binnen twee dagen na dit vonnis ondubbelzinnig schriftelijk opdracht te verstrekken aan de notaris ( [notaris] ) tot uitkering van het depotbedrag op straffe van een dwangsom. Wanneer Lips in gebreke blijft met het verlenen van deze medewerking vraagt [eisers] c.s. het vonnis in de plaats te laten treden van voornoemde opdracht aan Lips. Lips heeft een beroep op verrekening gedaan in het geval Lips veroordeeld wordt tot betaling van enig bedrag. De rechtbank zal de vordering van [eisers] c.s. toewijzen als hierna onder het dictum vermeld. Indien Lips zijn medewerking niet (tijdig) verleent, zal dit vonnis in de plaats treden van de vereiste opdracht tot uitkering van het volledige depotbedrag aan [eisers] c.s. op de wijze zoals hierna bepaald. De gevorderde dwangsommen worden afgewezen, omdat het vonnis in de plaats wordt gesteld van de benodigde verklaring van Lips aan de notaris indien Lips geen opdracht aan de notaris geeft om het volledige depotbedrag aan [eisers] c.s. uit te keren.
      
      
        
          Verklaringen voor recht
        
      
      
    
    
      4.43.
      
        [eisers] c.s. hebben ook gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat Lips tekort is geschoten in de op haar rustende verplichtingen en dat voor recht wordt verklaard dat Lips onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers] c.s. Beide vorderingen worden afgewezen. [eisers] c.s. hebben naast toewijzing van schadevergoeding geen belang meer bij toewijzing van de gevraagde verklaringen voor recht, nog daargelaten dat niet kan worden vastgesteld (en door [eisers] c.s. niet is uitgewerkt) dat sprake is van onrechtmatig handelen door Lips.
      
      
        
          Deskundigenkosten
        
      
      
    
    
      4.44.
      
        [eisers] c.s. maken aanspraak op de deskundigenkosten ten bedrage van € 10.623,80. Het gaat hierbij om kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid (artikel 6:96 lid 2 sub b BW). Lips betwist dat het noodzakelijk is geweest om viermaal een deskundige in te schakelen. 
      
    
    
      4.45.
      
        [eisers] c.s. hebben [naam] tweemaal ingeschakeld om de gebreken in de woning te beoordelen. Eenmaal kort na de oplevering en eenmaal een jaar later, nadat Lips een aantal herstelwerkzaamheden had uitgevoerd. Hoewel de kwaliteit van de rapporten van [naam] matig is, is het niet onredelijk dat [eisers] c.s. deze deskundige tweemaal heeft ingeschakeld om de gebreken aan de woning te beoordelen. Daarnaast is het noodzakelijk geweest dat Schouten een rapport heeft opgesteld in verband met de warmtepomp en dat Thermodicht een rapport heeft opgesteld in verband met de luchtdichtheid van de woning. Deze rapporten waren van belang voor de beoordeling. De rechtbank oordeelt dat het redelijk was om de deskundigen in te schakelen en dat de kosten daarvan redelijk zijn. Als gevolg daarvan is de vordering op basis van artikel 6:95 juncto 6:96 lid 2 BW toewijsbaar. 
      
      
        
          Wettelijke rente over schade en over deskundigenkosten
        
      
      
    
    
      4.46.
      
        In het kader van de vordering van [eisers] c.s. tot betaling van wettelijke rente over het schadebedrag vanaf 30 november 2022 dan wel 1 april 2023 dan wel vanaf 
        3 oktober 2024 dan wel de datum van de dagvaarding overweegt de rechtbank het volgende. Door de omzettingsverklaring van 24 september 2024 is het verzuim van de oorspronkelijke verbintenis (nakoming van de aannemingsovereenkomst) teniet gegaan. Lips is vervolgens met betrekking tot de verbintenis tot vervangende schadevergoeding opnieuw in verzuim geraakt. Zo is Lips bij brief van 24 september 2024 gesommeerd om de vervangende schadevergoeding uiterlijk binnen zeven dagen te vergoeden. Dit heeft Lips niet gedaan en zij is dan ook vanaf 2 oktober 2024 in verzuim ten aanzien van de verbintenis tot vervangende schadevergoeding. De vordering tot betaling van wettelijke rente over het schadebedrag, waaronder begrepen de deskundigenkosten, wordt dan ook toegewezen vanaf 2 oktober 2024.
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.47.
      Lips is (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De rechtbank zal de beslagkosten gedeeltelijk toewijzen. [eisers] c.s. hebben namelijk alleen het beslagverlof overgelegd, maar niet de betekeningsexploten. Bij gebrek aan onderbouwing worden deze kosten afgewezen. De proces- en beslagkosten van [eisers] c.s. worden aldus begroot op:
      
      - dagvaarding           		€	   135,97
      - salaris advocaat beslag	€	1.929,-
      - griffierecht                          	€	2.626,-
      - salaris advocaat bodemzaak	€	3.858,- (2 punten maal € 1.929)
      - nakosten		€	   178,- (plus de evt. verhoging zoals vermeld in de 			beslissing)
      Totaal                                    	€          8.726,97
      
    
    
      4.48.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt Lips om aan [eisers] c.s. te betalen een bedrag van € 17.108,32, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 45.770,82 als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 2 oktober 2024 tot de dag van algehele betaling;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Lips mee te werken aan uitkering van het depotbedrag van € 28.662,50 aan [eisers] c.s. door de (onder 4.42 bedoelde) notaris, aan wie Lips binnen één week nadat dit vonnis is gewezen schriftelijk opdracht dient te geven tot uitkering van het volledige depotbedrag aan [eisers] c.s.;
      
    
    
      5.3.
      bepaalt dat, indien Lips de hiervoor bedoelde medewerking niet verleent, dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 1 BW zo nodig in de plaats treedt van de noodzakelijke opdracht aan de notaris tot uitkering van het depot aan [eisers] c.s.;  
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Lips in de proceskosten van [eisers] c.s., tot op heden begroot op € 8.726,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Lips niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Lips € 92 extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Lips in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. de Keuning en in het openbaar uitgesproken op 
        14 januari 2026. 
      
      
      
        3556