ECLI:NL:RBMNE:2026:496, Rechtbank Midden-Nederland, 04-02-2026, 11820848 \ UC EXPL  25-6278
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-02-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering betaling huurverhogingen toegewezen. Servicekosten afgewezen vanwege verrrekening met eerdere jaren. Oneerlijk incassobeding.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11820848 \ UC EXPL  25-6278
    
    
    
      
        Vonnis van 4 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WOONGROEN, 
      gevestigd in Zeist,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Woongroen,
      gemachtigde: [gemachtigde] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende in [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Woongroen heeft [gedaagde] op 23 juli 2025 gedagvaard voor de kantonrechter. [gedaagde] heeft op de civiele rolzitting van 6 augustus 2025 op de dagvaarding gereageerd en heeft een document als conclusie van antwoord overgelegd. Vervolgens heeft [gedaagde] op 13 oktober 2025 per e-mail aanvullende stukken met toelichting ingediend. Woongroen heeft op 14 oktober 2025 de actuele hoogte van de huurachterstand laten weten. 
      
    
    
      1.2.
      Op  24 oktober 2025 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Hierbij waren namens Woongroen mevrouw [A] , mevrouw [B] en haar gemachtigde, mevrouw [gemachtigde] , aanwezig. [gedaagde] was ook aanwezig met haar partner, de heer [C] . [gedaagde] heeft haar pleitnotitie voorgedragen. Woongroen en [gedaagde] hebben tijdens de mondelinge behandeling afgesproken om samen de woning van [gedaagde] te bekijken en naar een oplossing te zoeken.
      
    
    
      1.3.
      Woongroen en [gedaagde] zijn op 3 november 2025 samengekomen in de woning van [gedaagde] . Hier hebben zij gesproken, maar ze zijn niet tot een oplossing gekomen. Dit hebben zowel Woongroen als [gedaagde] op 25 november 2025 aan de kantonrechter laten weten in een akte.
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt een woning aan de [adres] te [plaats] van Woongroen. De huurprijs voor deze woning is maandelijks een bedrag van € 476,42. De huurprijs was eerst lager, maar deze is door Woongroen (minstens) twee keer verhoogd: eerst op 1 juli 2024 en vervolgens op 1 juli 2025. [gedaagde] heeft sinds juli 2024 deze huurverhogingen niet betaald. Ook heeft zij de afrekening van de servicekosten van 2024 niet betaald. Woongroen wil dat [gedaagde] dit alsnog doet en vordert daarom € 478,81 van [gedaagde] . [gedaagde] vindt dat zij de huurachterstand niet hoeft te betalen, omdat Woongroen de boiler in haar huis niet repareert, terwijl deze lekt. Woongroen zegt hierover dat de boiler niet van haar is, maar van [gedaagde] en dat ze de boiler daarom niet wil repareren. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de huurachterstand aan Woongroen moet betalen en dat Woongroen de boiler niet hoeft te repareren. [gedaagde] hoeft de afrekening servicekosten echter niet aan Woongroen te betalen.  
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        
          [gedaagde] moet de huurachterstand betalen
      
    
    
    
      3.1.
      Woongroen en [gedaagde] hebben een huurovereenkomst, op grond waarvan [gedaagde] gebruik mag maken van de woning en [gedaagde] Woongroen huur moet betalen. Deze huur mag, op grond van de wet, jaarlijks door Woongroen worden verhoogd, mits aan de wettelijke voorwaarden hiervoor is voldaan. Woongroen heeft de huur op 1 juli 2024 en 1 juli 2025 verhoogd. [gedaagde] heeft niet betwist dat deze verhogingen aan de voorgenoemde voorwaarden voldoen, behalve dat zij zegt de eerste brief én de aangetekende brief waarmee de huurverhoging van juli 2024 werd aangezegd, niet te hebben ontvangen. Ook indien [gedaagde] deze brieven over de huurverhoging niet heeft ontvangen, zal zij de huurverhoging moeten betalen. Zij heeft namelijk op een gegeven moment wel gehoord dat zij de huurverhoging moest betalen. Vanaf dat moment had zij bezwaar kunnen maken bij de huurcommissie, maar dat heeft zij niet gedaan. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] heeft daarnaast aangegeven de huurverhoging niet te willen betalen, omdat de regenpijp niet wordt onderhouden door Woongroen. Dit verweer slaagt niet. Volgens Woongroen hoeft zij de regenpijp namelijk niet te onderhouden, maar doet de VVE van het gebouw dit. Dat heeft [gedaagde] erkend, maar volgens haar heeft Woongroen geen melding gemaakt van de slecht onderhouden regenpijp bij de VVE. Het niet doen van een melding bij de VVE is echter geen gegronde reden voor [gedaagde] om de huur dan niet (volledig) te betalen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] heeft als laatste verweer tegen de vordering tot betaling van de huur(-verhogingen) nog aangevoerd dat zij die niet zou hoeven te betalen, omdat de boiler die in haar keuken hangt, lekt. Volgens [gedaagde] is deze boiler van Woongroen en zou Woongroen hem moeten repareren. Door dit niet te doen schiet Woongroen tekort in de nakoming van de overeenkomst. De kantonrechter gaat hier niet in mee. Uit de huurovereenkomst tussen partijen volgt niet, zoals [gedaagde] wel zegt, dat Woongroen eigenaar is van de warmwaterboiler. Woongroen heeft dit ook betwist en zegt dat Eneco eigenaar is van de boiler. Dit blijkt ook uit de e-mail van Eneco van 13 mei 2025. [gedaagde] heeft hier tegenover haar stelling dat Woongroen de boiler zou moeten onderhouden onvoldoende onderbouwd. De verjaardagskaart van Woongroen aan [gedaagde] met het citaat ‘Wat betreft de boiler, dat komt allemaal goed’ maakt dit niet anders. Hetzelfde geldt voor de brief van Woongroen waarmee Woongroen [gedaagde] op de hoogte stelt dat het zogenoemde TF signaal van de boiler wordt vervangen. Dit heeft namelijk niet zozeer te maken met de boiler, maar is een verandering die de netbeheerder heeft gemaakt in de meterkast.
      
    
    
      3.4.
      Omdat de verweren van [gedaagde] niet slagen, moet zij de huurachterstand aan Woongroen betalen. Deze bedraagt tot en met november 2025 € 478,71. Omdat [gedaagde] te laat heeft betaald, moet zij ook de wettelijke rente over dit bedrag betalen. Deze zal de kantonrechter toewijzen vanaf de dag van de dagvaarding. [gedaagde] heeft voldoende gemotiveerd betwist dat zij de eerste brieven over de huurverhoging niet heeft ontvangen. Zij was de huurverhoging daarom niet vanaf 1 juli 2024 verschuldigd en zal de rente pas vanaf de datum van dagvaarding hoeven te betalen.
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft de servicekosten niet te betalen
        
      
      
    
    
      3.5.
      Naast de huurverhoging, vordert Woongroen betaling van [gedaagde] van de afrekening servicekosten 2024: een bedrag van € 7,81. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] deze niet hoeft te betalen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat Woongroen meerdere jaren haar een (klein) bedrag aan servicekosten niet heeft terugbetaald na de eindafrekening. Volgens Woongroen zou dit telkens een te laag bedrag zijn geweest en daarom niet voor terugbetaling in aanmerking gekomen. [gedaagde] zegt dat dit in de jaren 2017, 2018, 2019 en 2021 is geweest en dat het in totaal om een bedrag van € 15,21 gaat. [gedaagde] vindt daarom dat zij de € 7,81 niet aan Woongroen hoeft te betalen, omdat zij deze kan verrekenen met het door haar te veel betaalde bedrag aan servicekosten in de voorgenoemde jaren. Woongroen heeft niet betwist dat zij [gedaagde] in voorgaande jaren niet het saldo van de afrekening servicekosten heeft terugbetaald. De stellingen van [gedaagde] staan daarom vast en zij kan € 7,81 verrekenen met de te veel betaalde € 15,21.
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft de buitengerechtelijke incassokosten niet te betalen
        
      
      
    
    
      3.6.
      Woongroen vordert buitengerechtelijke incassokosten van € 48,40. Omdat [gedaagde] een consument is moet de kantonrechter ambtshalve onderzoeken of de bepalingen die in de tussen partijen gesloten overeenkomst staan, niet oneerlijk zijn in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn).
      
    
    
      3.7.
      In artikel 11 lid b van de algemene voorwaarden van Woongroen staat het volgende:
      
      
        
          ‘Alle schade en kosten, welke het gevolg zijn van het niet nakomen van de verplichtingen uit dit huurreglement voortvloeiende, komen ten last van de huurder, waaronder ook de buitengerechtelijke incassokosten die verhuurster zal moeten aanwenden ter incassering van de achterstallige huurpenningen.’
        
      
      
    
    
      3.8.
      De kantonrechter oordeelt dat het incassokostenbeding oneerlijk is. [gedaagde] is immers een consument en dat betekent dat slechts de kosten als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) door haar verschuldigd zijn. De bepaling in de algemene voorwaarden wijkt ten nadele van de consument af van het bepaalde in artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek jo. het Besluit. Er is geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Het beding is daarom onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233, aanhef en onder a, BW en oneerlijk in de zin van de Richtlijn. Woongroen kan in dat geval geen aanspraak meer maken op de wettelijke regeling die van toepassing zou zijn geweest zonder het oneerlijke beding. Dat volgt uit vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woongroen worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,14
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                164,00
              
              
                (2 punten × € 82,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                41,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                486,14
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          De beslissing wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
        
      
      
    
    
      3.10.
      De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd door Woongroen. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.  
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Woongroen te betalen een bedrag van € 478,71, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf de dag van de dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 486,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers en in haar afwezigheid in het openbaar uitgesproken door mr. A.A.T. Werner op 4 februari 2026.
      
      
      
      
        62938
      
    
  
  
     Artikel 7:250 jo. 7:252 jo. 7:252a Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). 
  
  
     Productie 8 bij de dagvaarding.