ECLI:NL:RBAMS:2025:11074, Rechtbank Amsterdam, 31-12-2025, C/13/764889 / HA ZA 25-586
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geschil tussen particuliere eigenaar van waterwoning en gemeente Amsterdam over overstapaanbieding naar eeuwigdurende erfpachtrecht. De wijze waarop de gemeente de erfpachtgrondwaarde heeft berekend is in eisers geval niet in strijd met het beleid. Gemeente mocht modelmatige benadering hanteren en hoefde geen maatwerk toe te passen voor de waterwoning en bijbehorende parkeerplaats. Bedragen in overstapaanbod niet onevenredig hoog. Geen bijzondere omstandigheden waardoor overstapaanbod voor eiser onevenredig uitpakt. Geen strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/764889 / HA ZA 25-586
    
    
    
      
        Vonnis van 31 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. M. van Weeren,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        GEMEENTE AMSTERDAM, 
      te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de Gemeente,
      advocaat: mr. K.M.V. Zournas.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 18 februari 2025, met producties; 
      - de conclusie van antwoord, met producties;  
      - het tussenvonnis van 2 juli 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald; 
      - het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 3 oktober 2025 met de daarin genoemde stukken.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is eigenaar van een waterwoning en een parkeerplaats op erfpachtgrond op [stadswijk] in [woonplaats] . Die grond is eigendom van de Gemeente. [eiser] heeft erfpachtrechten van de Gemeente gekocht. Deze hadden een looptijd tot en met 2059 en een jaarlijkse canon. De Gemeente heeft aan [eiser] een aanbod gedaan om over te stappen van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht, met de mogelijkheid van afkoop van de canon tegen eenmalige betaling. [eiser] is het niet eens met de uitgangspunten die de Gemeente in dit overstapaanbod heeft gehanteerd. Hij is van mening dat de Gemeente een te hoge waarde heeft gehanteerd en dat de Gemeente is uitgegaan van niet representatieve woningen bij het vaststellen van de buurtquote. Ook heeft de Gemeente volgens [eiser] het beleid niet juist toegepast. [eiser] vordert dat de Gemeente hem een aangepaste overstapaanbieding doet. De rechtbank komt in dit vonnis tot het oordeel dat de Gemeente niets fout heeft gedaan bij het doen van het overstapaanbod aan [eiser] . Dat aanbod is in lijn met het beleid. Er zijn geen bijzondere omstandigheden op grond waarvan de Gemeente had moeten afwijken van haar beleid. De Gemeente hoeft dus geen aangepaste overstapaanbieding aan [eiser] te doen.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      
        De erfpachtrechten van [eiser]
      
    
    
    
      3.1.
      Op 1 juli 2009 heeft de Gemeente aan [eiser] en zijn voormalig partner twee voortdurende erfpachtrechten uitgegeven: een erfpachtrecht met betrekking tot een waterkavel ten behoeve van een woning en een erfpachtrecht ten behoeve van een parkeerplaats. [eiser] en zijn voormalig partner hebben een waterwoning laten bouwen. De waterwoning is gelegen aan de [adres] in [woonplaats] . De parkeerplaats is gelegen nabij de [locatie] . 
      
    
    
      3.2.
      De jaarlijkse canon ten behoeve van de woning bedroeg bij aanvang € 6.230 per jaar en de canon ten behoeve van de parkeerplaats € 80 per jaar. Op de voortdurende erfpachtrechten zijn de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 Amsterdam (AB 2000) van toepassing. Het tijdvak van de erfpachtrechten loopt tot 30 juni 2059.
      
    
    
      3.3.
      Op 14 augustus 2014 zijn bij akte van verdeling de waterwoning, de parkeerplaats  en de voortdurende erfpachtrechten aan [eiser] toebedeeld. De waterwoning, de parkeerplaats en de erfpachtrechten zijn in het kader van de verdeling gewaardeerd op een bedrag van € 500.000. 
      
    
    
      3.4.
      
        [eiser] en zijn voormalig partner hadden bij uitgifte gekozen voor een 10-jaars vaste canon. Na het verloop van 10 jaar is de canon voor de erfpachtrechten aangepast. Per 1 juli 2019 is [eiser] een jaarlijkse canon van € 3.308,76 ten behoeve van de woning en € 39,01 ten behoeve van de parkeerplaats verschuldigd.  
      
      
        
          De totstandkoming van de overstapregeling
        
      
      
    
    
      3.5.
      Op 10 februari 2015 heeft het college van B&W het “Startdocument Eeuwigdurende erfpacht” (hierna: het Startdocument) vastgesteld. Het Startdocument vermeldt onder meer:
      
      
        “(…) Het huidige stelsel voor voortdurende erfpacht kent een aantal knelpunten die in het stelsel van eeuwigdurende erfpacht worden ondervangen:
      
      
        
          plotselinge stijging van de woonlasten bij canonherziening einde tijdvak;
        
        
          onvoorspelbaarheid van de nieuwe canon en daardoor onzekerheid over toekomstige woonlasten;
        
        
          terughoudendheid van banken bij de financiering van erfpachtwoningen;
        
        
          ingewikkelde procedures bij de vaststelling van de nieuwe canon; (…)	
        
      
      
      
        Er zal door de gemeente een onafhankelijke commissie worden ingesteld voor de methode waarop de waarde van het eeuwigdurende erfpacht kan worden bepaald. (...)”
      
      
      
        Het Startdocument vermeldt verder, kort gezegd, dat bij eeuwigdurende erfpacht de canon nog slechts één keer wordt vastgesteld en het tijdvak waarvoor dit gebeurt een oneindige looptijd heeft. De erfpachter kan vrijwillig overstappen van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht en kan daarbij kiezen voor jaarlijkse canonbetaling of het in één keer afkopen van de canon.
      
      
    
    
      3.6.
      De in het Startdocument genoemde commissie die is gevraagd te adviseren over de methode om de waarde van de eeuwigdurende erfpacht te berekenen, de Grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht (hierna: de GWC), heeft op 18 juni 2015 haar advies uitgebracht. 
      
    
    
      3.7.
      Op 10 februari 2016 heeft het college van B&W de gemeenteraad geïnformeerd over de invoering van eeuwigdurende erfpacht en het voornemen om daartoe een overstapregeling op te stellen. 
      
    
    
      3.8.
      Op 22 juni 2016 heeft de gemeenteraad ingestemd met de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 (hierna: AB2016) en het bijbehorende uitgifte- en grondprijsbeleid voor nieuwe uitgiften in eeuwigdurende erfpacht.
      
    
    
      3.9.
      In de periode van 9 januari 2017 tot en met 19 februari 2017 was er inspraak mogelijk over de voorwaarden van overstap van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht, zoals geformuleerd in het document “Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht” van 9 januari 2017. Ook [eiser] heeft tijdens de inspraakperiode via een online formulier gereageerd: 
      
      
        “Ondoorzichtig en onevenredig duur afkoop in vergelijking met kavels andere gemeenten bv scheveningen haven À lokatie 25000 euro eeuwig durende afgekocht. Vergelijkende oppervlakte. Ook ongelijk binnen Amsterdam. Binnen de ring grondprijs goedkoper dan buiten. Wie heeft dat bedacht? Gemeente Amsterdam hanteerde malafide mafia praktijken om eigen zakken te vullen en prestigeprojecten te financieren die het tienvoudig kosten van wat vooraf beraamd is. 
        Gemeente profiteer maximaal van zelf bedachte wanbeleid met betrekking tot huizenmarkt. Immers niet jarenlang niet voldoen aan de vraag creeerd schaarste. Vervolgens grondprijs omhooggevallen. Het is a sociaal beleid. Niemand in de zorg kan meer in Amsterdam wonen omdat huizenprijs te hoog is. Woningcorporaties idem. Profiteren door verkoop sociale huurwoningen maar tegoeden inzetten voor nieuwe woningen dat dus niet. Probleem is dat deze topambtenaren en zakkenvullers van woningbouw dus zelfgeen problemen ervaren en er immers als prima bij zitten en willekeurig prijzen voor Erfpacht kunnen bepalen. Waarom gebeurt dat in den Haag niet. Omdat Haagse Harrie dan gaat rellen! Amsterdammers zijn te braaf en rekenen niet af met andere sociale beleidsmedewerker makers.”
      
      
    
    
      3.10.
      Op 9 mei 2017 heeft het college van B&W onder meer ingestemd met de na inspraak aangepaste overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017 (hierna: de Overstapregeling) en het beleid “De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2017” (hierna: het grondwaardebeleid 2017). Op 28 juni 2017 heeft de gemeenteraad ingestemd met de Overstapregeling en het grondwaardebeleid 2017.
      
      
      
      
      
        
          De werkwijze van de Gemeente bij het berekenen van het overstapaanbod
        
      
      
    
    
      3.11.
      
        Bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht berekent de Gemeente de nieuwe canon voor het eeuwigdurende erfpachtrecht. De Overstapregeling bepaalt dat dit gebeurt op basis van de erfpachtgrondwaarde, die wordt berekend op een wijze die is vastgelegd in het grondwaardebeleid 2017, en dat voor iedere erfpachter die voor 8 januari 2020 een aanvraag voor overstap heeft gedaan de volgende voorwaarden gelden: 
        De grondwaarde wordt berekend door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de zogenaamde buurtstraatquote (hierna: de BSQ). Hiervoor wordt de WOZ-beschikking met belastingjaar 2015 gebruikt met peildatum 2014 dan wel de WOZ-beschikking van belastingjaar 2016 met peildatum 1 januari 2015 als deze lager is. De BSQ is een percentage dat aangeeft welk deel van de waarde van de woning bestaat uit de waarde van de grond, dus zonder de opstallen (zie verder 3.12 hierna). Op de grondwaarde (dus de WOZ-waarde vermenigvuldigd met de BSQ) wordt vervolgens een depreciatie van 10% toegepast om te komen tot de erfpachtgrondwaarde. Over de erfpachtgrondwaarde wordt een actueel canonpercentage gerekend. Op de jaarlijkse canon of de afkoopsom wordt een verhoogde overstappremie van 35% (bij erfpachters die vóór 2020 een aanvraag hebben ingediend, in plaats van 25%) in mindering gebracht. Ten slotte geldt het laagst mogelijke canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht, namelijk 2,39%. 
      
      
    
    
      3.12.
      De BSQ wordt berekend door individuele grondquotes van eengezinswoningen of meergezinswoningen in een buurtstraat te middelen. De individuele grondquotes zijn bepaald aan de hand van de methode van de GWC, waarbij de grondwaarde verkregen wordt door de WOZ-waarde te verminderen met de opstalwaarde. Daarbij wordt de opstalwaarde gelijkgesteld aan de herbouwkosten van een woning (uitgaande van de kosten van hedendaagse nieuwbouw en met inbegrip van de sloopkosten). Een extern bouwkostenbureau heeft voor verschillende woningtypen de herbouwkosten genormeerd vastgesteld. Een waterwoning is niet als afzonderlijk woningtype aangemerkt. Door de grondwaarde te delen door de WOZ-waarde ontstaat de grondquote. De BSQ wordt alleen gehanteerd als (i) voor minimaal 50% van de woningen in de buurtstraat een individuele grondquote is berekend en (ii) voor minimaal vijf woningen in de buurtstraat een individuele grondquote is berekend. 
      
    
    
      3.13.
      Als de BSQ niet voldoet aan bovengenoemde criteria, wordt de BSQ bepaald door deze gelijk te stellen aan de buurtquote. De buurtquote is het gemiddelde van alle individuele grondquotes die berekend kunnen worden in de buurt. De buurtquote wordt alleen gehanteerd als voor minimaal 50% van de woningen in de buurt een individuele grondquote is berekend en voor minimaal 5 woningen in de buurt een individuele grondquote is berekend.  
      
    
    
      3.14.
      Als er geen (bruikbare) WOZ-waarde beschikbaar is, wordt de zogenaamde onbezwaarde waarde en/of maatwerk BSQ van het object bepaald. De wijze van vaststelling daarvan is uitgewerkt in de notitie ‘Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen’. Ter bepaling van de onbezwaarde waarde zijn vier categorieën, waaronder waterwoningen en woonboten. Waterwoningen bestaan uit een waterperceel en een woonboot. Het waterperceel, met een eventuele parkeerplaats op de kade, heeft een WOZ-waarde. De woonboot heeft een waarde voor de Roerende Ruimte Belasting (hierna: “RRB”). Omdat de WOZ-waarde niet de gehele waterwoning omvat, bepaalt de gemeentelijke dienst Grond & Ontwikkeling een onbezwaarde waarde voor de waterwoning door de WOZ-waarde en de RRB-waarde voor het betreffende belastingjaar bij elkaar op te tellen. 
      
    
    
      3.15.
      Bij woningen die meerdere erfpachtrechten omvatten, zoals een woning met bijbehorende parkeerplaats als apart erfpachtrecht, omvat de WOZ-waarde in veel gevallen de betrokken erfpachtrechten tezamen. In de notitie ‘Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen’ is bepaald dat in die gevallen Grond & Ontwikkeling de WOZ-waarde over de erfpachtrechten verdeelt. 
      
      
        
          Het overstapaanbod voor [eiser]
        
      
      
    
    
      3.16.
      
        Op 29 november 2019 heeft [eiser] een overstapaanvraag ingediend bij de Gemeente voor een overstap van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. [eiser] heeft op 31 januari 2024 een persoonlijk informatiepakket van de Gemeente gekregen over de voorwaarden bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht en een overstapaanbieding. Bij het informatiepakket is een financiële bijlage gevoegd met onder meer een berekening van de verschillende mogelijkheden. In de aanbieding staan de volgende mogelijkheden:
        Optie 1) Overstappen met een jaarlijkse canonbetaling vanaf 1 juli 2059 van € 3.384,36 voor de woning en van € 144,02 voor de parkeerplaats. Bij deze optie zou [eiser] tot en met 30 juni 2059 nog de huidige jaarlijkse canon van € 3.308,76 en € 39,01 (met aanpassing volgens de algemene bepalingen van het voortdurende erfpachtrecht) blijven betalen;
        Optie 2) Overstappen met afkoop van alleen de eeuwigdurende canon voor de eeuwigdurende erfpacht vanaf 1 juli 2059 door een eenmalige betaling van € 41.021 voor de woning en van € 1.746 voor de parkeerplaats. Bij deze optie zou [eiser] tot en met 30 juni 2059 nog de huidige jaarlijkse canon van € 3.308,76 en € 39,01 (met aanpassing volgens de algemene bepalingen van voortdurend erfpachtrecht) blijven betalen; en
        Optie 3) Overstappen met afkoop van de huidige en de eeuwigdurende canon door een eenmalige betaling van € 130.779 voor de woning en van € 2.804 voor de parkeerplaats.
      
      
      
        De Gemeente heeft de grondwaarde voor de woning gebaseerd op de onbezwaarde waarde (vastgesteld op € 470.000) en de BSQ (vastgesteld op 41%) met als peiljaar 2014, zie verder de financiële bijlage met de berekening hieronder. 
      
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      3.17.
      
        [eiser] heeft bezwaren geuit tegen over de berekende onbezwaarde waarde en de gehanteerde buurtquote. Per e-mail van 17 april 2024 heeft de Gemeente onder meer het volgende geschreven: 
      
      
        “De WOZ-waarde (€ 91.000) voor de onroerende zaak wordt hierbij enkel gevormd door de hierboven weergegeven geregistreerde waarde van de onroerende zaak waarop uw woning zich bevindt. De RRB-waarde betreft de waarde van de, roerende zaak, de woning zelf 
        (€ 399.000). De sommatie van de WOZ-waarde en de RRB-waarde leidt tot een bedrag van € 490.000,-. Aangezien in het WOZ-object van [adres] ook de waarde van het afzonderlijke erfpachtrecht [nummer 1] met de bestemming “Geheel verdiepte inpandige parkeerplaats” is opgenomen. Is conform sub 4.2. van de notitie ‘Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen’, de waarde van dit deelobject onttrokken aan de WOZ-waarde van het erfpachtrecht met de woonbestemming ( [nummer 2] ) en toegekend aan het erfpachtrecht met de bestemming parkeerplaats ( [nummer 3] ). Voor uw erfpachtrechten betekent dit dat uw woning ( [nummer 2] ) een waarde van € 470.000 heeft gekregen en uw parkeerplaats ( [nummer 1] ) een waarde van € 20.000,-.
        (…)
        In het vervolg van uw reactie geeft u aan dat de gemeente de BSQ van de waterwoningen ten onrechte gelijk heeft gesteld aan de grondgebonden eengezinswoningen. Zoals in het voorgaande deel van deze reactie toegelicht was het niet mogelijk om voor de waterwoningen aan de [locatie] een individuele quote te bepalen. De individuele quotes volgen uit het verminderen van de WOZ-waarde, dan wel onbezwaarde waarde, met de opstalwaarde (herbouwkosten). De opstalwaarde is, in tegenstelling tot uw veronderstelling, echter niet beschikbaar voor de woningtypen, waardoor ook geen individuele grondwaarde bekend is. Aangezien voor uw buurtstraat niet voor minstens vijf
        eengezinswoningen in de buurtstraat en voor minstens 50% van het totaal een individuele grondquote kon worden bepaald is de BSQ gelijkgesteld aan de buurtquote (BQ). Deze BQ kijkt op een hoger schaalniveau naar de waarde van het gronddeel in de WOZ-waarde (dan wel onbezwaarde waarde) door het gemiddelde van alle berekende individuele grondquotes in een buurt te nemen ten opzichte van het lagere schaalniveau van de buurtstraat. Dit schaalniveau wordt ondanks mogelijke verschillen in de grondwaarde op buurtniveau, als passend beschouwd door de uitmiddeling van het waardeverschil die plaatsvindt bij het bepalen van de BSQ.”
      
      
    
    
      3.18.
      Partijen hebben hierna over en weer verder gecorrespondeerd. De Gemeente heeft uiteindelijk kenbaar gemaakt dat de overstapaanbieding niet zal worden aangepast. Op 10 juli 2024 heeft [eiser] het acceptatieformulier voor de overstapaanbieding ingevuld en ondertekend geretourneerd, met daarbij de opmerking dat hij de overstapaanbieding onder dwang accepteert en daar bezwaar tegen maakt. De Gemeente heeft vervolgens laten weten dat de acceptatie onder bezwaar niet geldig is en dat [eiser] tot uiterlijk 29 juli 2024 de mogelijkheid heeft de aanbieding onvoorwaardelijk te accepteren. 
      
    
    
      3.19.
      Op 27 juli 2024 heeft [eiser] het aanbod van de Gemeente (onvoorwaardelijk) geaccepteerd. Voor de woning heeft [eiser] voor optie 1 gekozen “overstappen met een jaarlijkse canonbetaling” en voor de parkeerplaats voor optie 2 “overstappen met afkoop van alleen de eeuwigdurende canon”. 
      
    
    
      3.20.
      Op 20 augustus 2024 heeft het college van B&W toestemming verleend voor de overstap zoals overeengekomen in de aanbieding. 
      
    
    
      3.21.
      Vastlegging in een notariële akte van de overstap van [eiser] naar eeuwigdurende erfpacht heeft nog niet plaatsgevonden.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        
          [eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 
        I. de Gemeente gelast binnen zes weken na de uitspraak van de rechtbank een
        nieuwe overstapaanbieding te doen, waarbij de huidige overstapaanbieding wordt gecorrigeerd dan wel het aan [eiser] gedane overstapaanbod wordt aangepast op grond van artikel 4:84 van de Algemene Wet Bestuursrecht (hierna: Awb);
        II. voor recht verklaart dat de Gemeente ten onrechte geen gebruik heeft gemaakt van de inherente afwijkingsbevoegdheid van artikel 4:84 Awb;
        III. voor recht verklaart dat de Gemeente in strijd heeft gehandeld met een of
        meer beginselen van behoorlijk bestuur;
        IV. voor recht verklaart dat de Gemeente gehouden is kosten en schade te
        vergoeden van [eiser] ;
        V. de Gemeente veroordeelt tot betaling van buitengerechtelijke kosten;
        VI. de Gemeente veroordeelt tot betaling van de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] legt het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. De door de Gemeente gehanteerde methodiek van een onbezwaarde waarde en een buurtquote leidt tot een onevenredig overstapaanbod. Dat komt door het gebruik van een zeer hoge RRB voor de onbezwaarde waarde en een zeer hoge BSQ voor de erfpachtobjecten van [eiser] . Het overstapaanbod staat niet in verhouding tot de grondwaarde en grondquotes zoals blijkt uit het in opdracht van [eiser] opgestelde deskundigenrapport van ir. R.T.H. de Wildt (hierna: De Wildt) van 14 augustus 2024, waarbij maatwerk is toegepast. Bij het vaststellen van de BSQ is door de Gemeente gebruik gemaakt van de waarde van referentie-objecten die te hoog zijn en niet vergelijkbaar met de waterwoning van [eiser] . De uitkomst van de gehanteerde methode is zo onevenredig dat de gemeente gebruik had moeten maken van de inherente afwijkingsbevoegdheid van artikel 4:84 Awb en maatwerk had moeten toepassen. De Gemeente heeft dat niet gedaan en dat is onrechtmatig en onzorgvuldig. Daarnaast is het overstapbeleid in dit geval in strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Ook dat is onrechtmatig. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] gesteld dat de berekening niet klopt omdat deze niet in lijn is met het beleid van de Gemeente.  
      
    
    
      4.3.
      De Gemeente voert verweer. De Gemeente concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Het voornaamste geschilpunt tussen partijen is hoe de erfpachtgrondwaarde in dit geval moet worden bepaald. [eiser] stelt zich op het standpunt dat de waarde van het eeuwigdurende erfpachtrecht moet worden vastgesteld op basis van maatwerk en niet aan de hand van de modelmatige waardemethode die door de Gemeente is gehanteerd. De rechtbank zal eerst ingaan op de stellingen van [eiser] over de toepassing van het overstapbeleid in zijn geval. 
      
      
        
          De toepassing van het beleid van de Gemeente in [eiser] situatie
        
      
      
    
    
      5.2.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] aangevoerd dat de overstapaanbieding in strijd is met het eigen beleid van de Gemeente. [eiser] stelt dat uit de notitie ‘Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen’, en dan met name de paragrafen 2.2 en 2.3 daarvan, blijkt dat voor waterwoningen maatwerk moet worden toegepast. De Gemeente heeft dit betwist. De Gemeente brengt naar voren dat er geen verplichting is om in [eiser] situatie een maatwerk BSQ te berekenen en verwijst daarvoor naar paragraaf 4.2 van het grondwaardebeleid 2017. 
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank is van oordeel dat de manier waarop de Gemeente de erfpachtgrondwaarde in [eiser] geval heeft berekend niet in strijd is met het beleid van de Gemeente. Juist is dat waterwoningen een bijzondere categorie woningen zijn. In het beleid is echter rekening gehouden met verschillende categorieën woningen, waaronder in het bijzonder ook waterwoningen. Anders dan [eiser] heeft gesteld, volgt uit de door hem genoemde paragrafen van de notitie ‘Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen’ niet dat de erfpachtgrondwaarde in zijn geval individueel (in plaats van modelmatig) moet worden berekend. Het uitgangspunt van het beleid is dat de erfpachtgrondwaarde wordt vastgesteld aan de hand van de WOZ-waarde en een BSQ. In paragraaf 2.2 van de notitie ‘Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen’ staat vermeld dat in een aantal gevallen geen (bruikbare) WOZ-waarde beschikbaar is en dat dat onder meer het geval is bij woningen die een roerende zaak zijn, zoals waterwoningen of woonboten. Als geen (bruikbare) WOZ-waarde beschikbaar is, wordt de onbezwaarde waarde van het object bepaald. In paragraaf 4.5 van voornoemde notitie is beschreven dat de onbezwaarde waarde van een waterwoning wordt bepaald door de WOZ-waarde van het waterperceel en de RRB-waarde van de woning bij elkaar op te tellen. Op deze manier heeft de Gemeente in [eiser] geval ook de onbezwaarde waarde van de waterwoning vastgesteld. Dat is dus in overeenstemming met het beleid. 
      
    
    
      5.4.
      Dat geldt ook voor de vaststelling van de BSQ. Die is in [eiser] geval in overeenstemming met paragraaf 4.2 van het grondwaardebeleid 2017 vastgesteld. Daarin staat voorgeschreven dat als er op basis van de te hanteren criteria geen BSQ kan worden vastgesteld, de BSQ wordt vastgesteld door deze gelijk te stellen aan de buurtquote (zie 3.13). Dat laatste is in het geval van [eiser] gebeurd. Niet in geschil is dat er onvoldoende referenties waren binnen de buurtstraat. Wel waren er voldoende referenties binnen de buurt. Dat betekent dat volgens het beleid de BSQ wordt gebaseerd op de buurtquote en dat niet wordt toegekomen aan een maatwerk BSQ. In het Grondwaarderapport [locatie] , [stadswijk] , [buurt] , buurtquote, EGWO staat weergegeven dat de BSQ voor de woning van [eiser] 41 % bedraagt en is gebaseerd op de buurtquote met vermelding van de brongegevens daarbij. Ten aanzien van de buurt zijn van in totaal 190 woningen 114 woningen meegenomen met een grondquote. Daarmee is voldaan aan het beleid voor de toepassing van een buurtquote als BSQ. Anders dan [eiser] heeft aangevoerd is er dus geen sprake van een situatie waarbij een maatwerk BSQ moet worden berekend volgens het beleid. 
      
    
    
      5.5.
      In zoverre [eiser] het niet eens is met het beleid dat in dit geval geen maatwerk BSQ wordt berekend, geldt dat het niet aan de rechtbank is om dat beleid als zodanig te toetsen. Het is ook niet aan de rechtbank om de methode van waardering te bepalen van de erfpachtgrondwaarde. Dat is een keuze die het bevoegd gezag (de gemeenteraad van de Gemeente) heeft gemaakt. De gemeente heeft gekozen voor een modelmatige benadering, omdat het noodzakelijk noch mogelijk is om voor elk individueel recht de grondwaarde te berekenen.
      
    
    
      5.6.
      
        [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog verwezen naar een beleidsregel grondwaardebepaling uit 2023 voor woonboten. Volgens [eiser] blijkt daaruit dat de Gemeente de herbouwkosten van zijn waterwoning individueel kan bepalen. Dat heeft de Gemeente ten onrechte niet gedaan en dus niet conform het beleid gehandeld, aldus [eiser] . De Gemeente heeft betwist dat de beleidsregel uit 2023 van toepassing is op het overstapbeleid naar eeuwigdurende erfpacht. Voor de grondwaardebepaling geldt het betreffende beleid uit 2017. Voor woningtypen die in [woonplaats] minder vaak voorkomen, zoals waterwoningen, zijn in het beleid uit 2017 geen herbouwkosten bepaald. Bovendien ziet het beleid uit 2023 op woonboten, terwijl een waterwoning niet gelijk kan worden gesteld aan een woonboot, aldus de Gemeente.
      
    
    
      5.7.
      De rechtbank stelt vast dat [eiser] de door hem genoemde beleidsregel uit 2023 niet heeft overgelegd. Uit de wel in deze procedure overgelegde stukken die betrekking hebben op het overstapbeleid wordt niet verwezen naar beleid uit 2023. Dat zou overigens ook niet logisch zijn, aangezien het overstapbeleid in 2017 is vastgesteld. De rechtbank kan dus niet vaststellen dat het door [eiser] genoemde beleid uit 2023 van toepassing is op het overstapbeleid. De rechtbank gaat daarom voorbij aan het standpunt van [eiser] .
      
    
    
      5.8.
      De rechtbank concludeert dan ook dat niet is gebleken dat de Gemeente in strijd met het overstapbeleid heeft gehandeld bij het berekenen van de hoogte van de erfpachtgrondwaarde en de daarvan afgeleide erfpachtcanon en afkoopsom voor de waterwoning en parkeerplaats van [eiser] . 
      
      
        
          De afwijkingsmogelijkheid van artikel 4:84 Awb
        
      
      
    
    
      5.9.
      
        [eiser] stelt ook dat het beleid bij hem zodanig onevenredig uitpakt, dat bij hem maatwerk is geboden en de Gemeente daarom gebruik had moeten maken van de inherente afwijkingsbevoegdheid van artikel 4:84 Awb.
      
    
    
      5.10.
      Op grond van artikel 4:84 Awb moet een bestuursorgaan overeenkomstig zijn eigen beleidsregel handelen, behalve als dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Waar het dus om gaat is of sprake is van bijzondere omstandigheden en of het door de Gemeente gevoerde beleid onevenredig uitpakt voor [eiser] . 
      
    
    
      5.11.
      Omdat [eiser] zich erop beroept dat het onrechtmatig is om niet van de afwijkingsmogelijkheid gebruik te maken, is het aan [eiser] om feiten te stellen en bij betwisting te onderbouwen waaruit volgt dat het niet afwijken onrechtmatig is. Het is dus aan [eiser] om te stellen dat sprake is van bijzondere omstandigheden en om feiten te stellen waaruit volgt dat het overstapaanbod voor hem tot onevenredige gevolgen leidt.
      
    
    
      5.12.
      De rechtbank stelt voorop dat het [eiser] vrijstaat het overstapaanbod al dan niet te accepteren en al dan niet op het stelsel van eeuwigdurende erfpacht over te gaan. [eiser] is dus niet verplicht om over te stappen. Dat niet overstappen (en dus voortzetting van de bestaande erfpachtrechten) voor [eiser] geen aantrekkelijke optie is omdat dat leidt tot onzekerheid over de op langere termijn te betalen canon, en het feit dat die canon mogelijk – afhankelijk van de marktontwikkelingen – alleen maar duurder wordt, zoals [eiser] aanvoert, is op zichzelf niet van belang bij de beoordeling van de vraag of het overstapaanbod van de Gemeente tot onevenredige gevolgen leidt. Die onzekerheid is nu eenmaal inherent aan de voortdurende erfpachtrechten. Toen [eiser] het perceel in 2009 kocht, wist hij dat daaraan een voortdurende erfpachtverplichting was verbonden. Met de onzekerheid van de toekomstige ontwikkeling van de canon was hij toen eveneens bekend, althans had hij bekend kunnen zijn. 
      
    
    
      5.13.
      Naar de rechtbank begrijpt brengt [eiser] zowel als bijzondere omstandigheid als de onevenredigheid als bedoeld in artikel 4:84 Awb naar voren dat het in zijn geval gaat om een afzonderlijk woningtype, te weten een waterwoning, en dat de toepassing van een modelmatige berekening met niet-vergelijkbare referentieobjecten in zijn geval leidt tot een evident onredelijke uitkomst. [eiser] stelt daartoe dat de bedragen in de overstapaanbieding onevenredig hoog zijn door het gebruik van een zeer hoge RRB voor de onbezwaarde waarde en een zeer hoge BSQ. Ter onderbouwing verwijst [eiser] naar het rapport en de berekening van De Wildt. 
      
    
    
      5.14.
      De rechtbank is van oordeel dat de door de Gemeente gehanteerde onbezwaarde waarde van de waterwoning niet onevenredig hoog is. De onbezwaarde waarde bestaat uit de RRB-waarde van de waterwoning en de WOZ-waarde van het waterperceel op de peildatum 1 januari 2014. Die twee waardes zijn eerder bij beschikking door de gemeentelijke dienst Belastingen vastgesteld. [eiser] heeft daartegen destijds geen bezwaar gemaakt zodat de Gemeente bij berekening van de onbezwaarde waarde daarvan mocht uitgaan. Reeds hierom treft het betoog van [eiser] geen doel. Wat [eiser] nu alsnog inhoudelijk aanvoert tegen de hoogte van de RRB-waarde overtuigt overigens ook niet. Volgens [eiser] verhoudt de in 2014 vastgestelde RRB-waarde zich niet goed tot de in 2012 vastgestelde RRB-waarde, omdat de gemiddelde WOZ-waarde in [woonplaats] in 2014 7,5% lager was dan in 2012. Nog daargelaten dat niet vaststaat dat de gemiddelde WOZ-waarde in 2014 lager was dan in 2012 (de Gemeente heeft dat betwist en [eiser] heeft zijn standpunt daarna niet verder onderbouwd) is een gemiddelde WOZ-daling niet maatgevend voor de RRB-waarde van [eiser] waterwoning. Het bedrag dat [eiser] zelf in de akte van verdeling van 14 augustus 2014 aan de waterwoning, de parkeerplaats en de erfpachtrechten heeft toegekend, namelijk € 500.000, is bovendien in lijn met de door de Gemeente op basis van haar beleid berekende onbezwaarde waarde van € 470.000 voor de woning en van € 20.000 voor de parkeerplaats. Die waardering wijst er dus evenmin op dat de Gemeente een te hoge onbezwaarde waarde heeft gehanteerd. 
      
    
    
      5.15.
      
        [eiser] stelt dat de BSQ te hoog is vastgesteld, omdat de door de Gemeente gebruikte referentiepanden niet vergelijkbaar zijn met de waterwoning van [eiser] . De referentieobjecten zijn volgens [eiser] namelijk gunstiger gelegen kade- en dijkwoningen en van een aantal woningen is twijfelachtig of deze als eengezinswoningen kunnen worden beschouwd. Vooral de niet-representatieve kade- en dijkwoningen zijn bepalend voor de hoge buurtquote van 41% voor [buurt] . Voor de waterwoningen op [buurt] is geen eigen BSQ beschikbaar, terwijl dat wel voor de hand had gelegen. Om die reden had de Gemeente een maatwerk-grondquote moeten berekenen, aldus [eiser] .
      
    
    
      5.16.
      De Gemeente heeft toegelicht dat zij aan de hand van 114 individuele grondquotes van woningen op [buurt] de buurtquote heeft berekend. De gehanteerde individuele grondquotes voldoen aan de (reken)regels van het grondwaardebeleid. Uitsluitend de grondquotes van eengezinswoningen zijn meegewogen. De Gemeente betwist dat bepaalde woningen gunstiger zijn gelegen, althans dat dat relevant is. De Gemeente betwist ook dat individuele grondquotes van sommige woningen ‘bepalend’ zijn voor de buurtquote. Die buurtquote vormt immers het gemiddelde van de bruikbare individuele quotes. Van de 114 geschikte individuele grondquotes van [buurt] vallen 109 binnen een bandbreedte van 37% en 44,5%. Een buurtquote van 41% is daarmee niet hoog, laat staan onredelijk hoog, aldus steeds de Gemeente.
      
    
    
      5.17.
      De rechtbank oordeelt dat [eiser] , tegenover de betwisting van de Gemeente, onvoldoende heeft onderbouwd dat de referentiepanden zodanig afwijken dat deze niet geschikt zijn om mee te tellen voor de buurtquote. De gebruikte referentiewoningen liggen in dezelfde buurt en [eiser] heeft onvoldoende weersproken dat, zoals de Gemeente naar voren heeft gebracht, uitsluitend de grondquotes van eengezinswoningen in de buurtquote zijn meegewogen. De buurtquote wordt berekend door uit te gaan van een gemiddelde en ontstaat uit uiteenlopende individuele grondquotes, zodat van een onredelijk hoge buurtquote geen sprake is. 
      
    
    
      5.18.
      Volgens [eiser] is sprake van een groot verschil (bijna 20%) tussen de modelmatige herbouwkosten en de werkelijke herbouwkosten van de waterwoning. Dat verschil toont volgens [eiser] aan dat de modelmatige benadering van het beleid van de Gemeente tot een onredelijke uitkomst leidt. De rechtbank volgt [eiser] niet in dit standpunt, reeds omdat de Gemeente in het geval van [eiser] niet heeft gerekend met genormeerde herbouwkosten. Onduidelijk is dan ook waarop de door [eiser] genoemde ‘genormeerde bouwkosten’ zijn gebaseerd. 
      
    
    
      5.19.
      Over de in de overstapaanbieding opgenomen bedragen overweegt de rechtbank als volgt. Bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht (zonder afkoop) bedraagt de jaarlijkse erfpachtcanon voor de woning vanaf 30 juni 2059 een bedrag van € 3.384,36. Sinds 1 juli 2019 is [eiser] een jaarlijkse canon van € 3.308,76 verschuldigd ten behoeve van de woning. Afgezet tegen die huidige jaarlijkse canon en in aanmerking genomen de onzekerheid van de toekomstige ontwikkeling van de erfpachtgrondwaarde, kan het aanbod voor een jaarlijkse canon voor eeuwigdurende erfpacht voor de woning van € 3.384,36 vanaf 1 juli 2059 zeker niet onevenredig worden genoemd. Datzelfde geldt voor de in het aanbod opgenomen bedragen voor afkoop van de eeuwigdurende canon vanaf 1 juli 2059 respectievelijk de afkoop van zowel de huidige canonverplichting tot en met 30 juni 2059 als de eeuwigdurende canon. Met deze bedragen wordt de jaarlijkse canonverplichting immers over een heel lange periode dan wel voor eeuwig afgekocht.
      
    
    
      5.20.
      
        [eiser] heeft aangevoerd dat hij (ook) voor de woning had willen kiezen voor de optie van afkoop, maar dat hij dat nu niet heeft kunnen doen, omdat dat voor hem op dit moment niet betaalbaar is. De rechtbank begrijpt dat het vervelend is voor [eiser] dat hij niet de optie van zijn voorkeur heeft kunnen kiezen. Dat hij financieel niet in staat is de afkoopsom voor de canonverplichting van de woning te betalen, is echter een omstandigheid die voor zijn rekening en risico komt. Die omstandigheid is bovendien niet bijzonder en maakt dus ook niet dat daardoor sprake is van gevolgen voor [eiser] die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn. 
      
    
    
      5.21.
      Uit al het vorenstaande volgt dat niet is gebleken dat in de situatie van [eiser] er sprake is van bijzondere omstandigheden die onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. De Gemeente heeft dus bij het doen van het overstapaanbod aan [eiser] geen gebruik hoeven maken van de afwijkingsbevoegdheid van artikel 4:84 Awb.
      
      
        
          De algemene beginselen van behoorlijk bestuur
        
      
      
    
    
      5.22.
      Volgens [eiser] heeft de Gemeente in strijd gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Daartoe voert [eiser] aan dat de Gemeente onzorgvuldig heeft gehandeld door na te laten gebruik te maken van de inherente afwijkingsbevoegdheid van artikel 4:84 Awb. 
      
    
    
      5.23.
      De rechtbank verwerpt dit standpunt, aangezien hiervoor is geoordeeld dat de Gemeente geen toepassing heeft hoeven geven aan artikel 4:84 Awb. [eiser] heeft verder geen andere argumenten aangevoerd voor de door hem gestelde strijdigheid met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, dan de argumenten die hij ook in het kader van zijn beroep op artikel 4:84 Awb heeft aangevoerd en die hiervoor al zijn besproken. Overigens heeft [eiser] onderkend dat deze rechtbank in een vonnis van 13 januari 2021 in een andere zaak (ECLI:NL:RBAMS:2021:63) al heeft geoordeeld over de overstapregeling en dat daarin is geoordeeld dat de Gemeente niet in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft gehandeld bij het opstellen van de overstapregeling en bij het doen van aanbiedingen die zijn gebaseerd op die overstapregeling. In hoger beroep heeft het gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2024:1903) dat vonnis van de rechtbank bekrachtigd. 
      
    
    
      5.24.
      
        [eiser] beroep op strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur faalt zodoende.
      
      
        
          Conclusie: de vorderingen moeten worden afgewezen
        
      
      
    
    
      5.25.
      Alle vorderingen moeten worden afgewezen. Uit het voorgaande volgt dat niet is gebleken dat de Gemeente in strijd met het beleid heeft gehandeld. Zij hoefde ook geen gebruik te maken van de afwijkingsbevoegdheid van artikel 4:84 Awb. Verder heeft de Gemeente ook niet gehandeld in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. 
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      5.26.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                
              
              
                €
              
              
                2.995,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                
              
              
                €
              
              
                1.228,00
              
              
                (2 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                
              
              
                €
              
              
                4.401,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Tot slot
        
      
      
    
    
      5.27.
      Oorspronkelijk had uiterlijk op 20 november 2025 de notariële leveringsakte voor de overstap van [eiser] naar eeuwigdurende erfpacht moeten worden gepasseerd. In verband met deze lopende procedure heeft de Gemeente tijdens de mondelinge behandeling uitstel verleend voor het passeren van voornoemde leveringsakte tot één week nadat de rechtbank vonnis heeft gewezen. Aangezien dit vonnis op oudejaarsdag wordt gewezen, gaat de rechtbank ervan uit dat de Gemeente alsnog een uitstel van tenminste twee weken na de datum van dit vonnis zal verlenen zodat er, rekening houdend met de kerstvakantie, nog voldoende tijd is om de leveringsakte te passeren.
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 4.401,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Kruis, rechter, bijgestaan door mr. E.C. Kleverlaan, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 31 december 2025.