ECLI:NL:RBZWB:2026:206, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-01-2026, 11729821 CV EXPL 25-2730
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-01-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verhuurder wil dat huurder de gehuurde woning verlaat, omdat huurder het gehuurde niet gebruikt en onderhoudt zoals van een goede huurder mag worden verwacht. Het gehuurde en de tuin staan vol met spullen en is niet begaanbaar. Huurder werkt veel en het huishouden schiet er soms bij in. Wel heeft hij groot belang bij het behoud van de woning. De kantonrechter oordeelt dat huurder tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter moet vervolgens een belangenafweging maken om te bepalen of de tekortkoming leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het belang van huurder bij behoud van de woning weegt zwaarder dan het belang van verhuurder bij ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter wijst de vorderingen van verhuurder daarom af.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11729821 \ CV EXPL  25-2730
    
    
    
      
        Vonnis van 14 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WONENBREBURG, 
      te Tilburg,
      eisende partij,
      hierna te noemen: WonenBreburg,
      gemachtigde: mr. M.M. de Cock,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [bewindvoerder] , IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER VAN [betrokkene], 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [bewindvoerder] en [betrokkene] ,
      gemachtigde: mr. T.M. ten Velde.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      WonenBreburg wil dat [betrokkene] de gehuurde woning verlaat, omdat [betrokkene] het gehuurde niet gebruikt en onderhoudt zoals van een goede huurder mag worden verwacht. Het gehuurde en de tuin staan vol met spullen en is niet begaanbaar. [betrokkene] werkt veel en het huishouden schiet er soms bij in. Wel heeft hij groot belang bij het behoud van de woning. De kantonrechter oordeelt dat [betrokkene] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter moet vervolgens een belangenafweging maken om te bepalen of de tekortkoming leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het belang van [betrokkene] bij behoud van de woning weegt zwaarder dan het belang van WonenBreburg bij ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter wijst de vorderingen van WonenBreburg daarom af. 
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 13 augustus 2025;
      - brief van 2 december 2025 met aanvullende producties van WonenBreburg;
      - de mondelinge behandeling van 16 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        WonenBreburg verhuurt met ingang van 1 januari 2016 aan [betrokkene] de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Woonruimte van Stichting WonenBreburg d.d. 1 februari 2015 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. Daarin is – voor zover hier van belang – het volgende bepaald: 
        
          “
          De verplichtingen van huurder
        
        
          Artikel 6
        
      
      
      
        
          (...)
        
      
    
    
      6.7.
      
        Huurder is verplicht zijn voor- en achtertuin als sier- of moestuin te gebruiken en deze zodanig te onderhouden dat deze -naar het oordeel van verhuurder en overeenkomstig diens voorschriften - een verzorgde indruk maakt en hij zal geen bomen, struiken of andere beplanting aanbrengen die overlast voor derden kunnen veroorzaken. (…)
      
    
    
      6.8
      
        Het is huurder niet toegestaan de tuin, dan wel andere gehuurde buitenruimte(n)te gebruiken voor opslag en/of stalling van voer- of vaartuigen, caravans, aanhangwagens, handelswaren, afval, dan wel gevaarlijke of milieubelastende zaken en andere zaken van welke aard dan ook. (…)
      
    
    
      6.11.
      
        Huurder is verplicht het gehuurde en de daarbij behorende ruimten gedurende de looptijd van de overeenkomst in alle opzichten schoon te houden en regelmatig goed te ventileren, zulks ter voorkoming van vervuiling en ongedierteoverlast. De huurder zal (klein) chemisch afval, huisvuil en grofvuil op de daarvoor door de gemeente of verhuurder aangewezen plaats en tijd ter verwijdering aanbieden.
      
      
      
        
           (…)”
        
      
      
    
    
      3.2.
      De huurovereenkomst was in eerste instantie een huurovereenkomst voor begeleid wonen. Inmiddels gaat het om een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. [betrokkene] wordt op dit moment nog wel begeleid door ASVZ (Algemene Stichting voor Zorg en Dienstverlening). Ook zijn de goederen van [betrokkene] onder bewind gesteld en is [bewindvoerder] benoemd tot bewindvoerder. 
    
    
      3.3.
      In december 2019 gaat WonenBreburg naar aanleiding van een melding uit de buurt op huisbezoek bij [betrokkene] . Zij ziet daar dat de woning van [betrokkene] vervuild is en erg vol staat met spullen. Sommige kamers zijn niet begaanbaar. Ook de tuin staat vol met spullen. Vanaf dat moment heeft WonenBreburg vaak contact met [betrokkene] om de situatie in de woning te monitoren. Ook gaat zij regelmatig op huisbezoek. 
      
    
    
      3.4.
      Op 6 augustus 2024 ontvangt [betrokkene] een brief van de gemeente. De gemeente heeft vastgesteld dat op het achtererf van de woning een grote hoeveelheid spullen ligt. Daarnaast wordt er stankoverlast veroorzaakt vanuit het (gehuurde) perceel. De gemeente geeft aan dat de woning dusdanig vol staat met spullen, dat deze niet meer op een normale manier begaanbaar is. Dit verhoogt het brandgevaar en zorgt voor een grote brandlast. Hierdoor overtreedt [betrokkene] verschillende regels. De gemeente vraagt [betrokkene] uiterlijk 1 september 2024 de overtredingen te beëindigen.
      
    
    
      3.5.
      Op 24 september 2024 vindt een huisbezoek plaats. Zowel de gemeente als WonenBreburg zijn daarbij aanwezig. Tijdens het huisbezoek ziet WonenBreburg dat de woning en tuin nog steeds vol staan met spullen. 
      
    
    
      3.6.
      Op 2 oktober 2024 geeft WonenBreburg in een brief aan dat [betrokkene] ernstig tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst en dat de situatie in en om de woning van [betrokkene] brandgevaar oplevert op. WonenBreburg is bereid een gedragsaanwijzing overeen te komen. Hiermee wordt een procedure bij de rechter op dat moment voorkomen. 
      
    
    
      3.7.
      Op 15 oktober 2024 komen partijen een gedragsaanwijzing overeen. Ook heeft WonenBreburg contact met de begeleider van [betrokkene] . 
      
    
    
      3.8.
      Per brief van 16 december 2024 heeft WonenBreburg [betrokkene] meegedeeld dat zij heeft geconstateerd dat hij zich niet aan de gedragsaanwijzingen houdt. Vóór het controlemoment zou [betrokkene] ervoor zorgen dat één slaapkamer en de badkamer schoon en opgeruimd zouden zijn. [betrokkene] wordt gevraagd alsnog aan de gedragsaanwijzing te voldoen. WonenBreburg geeft ook aan dat sprake is van verschillende tekortkomingen die niet meer ongedaan te maken zijn, daarom ziet zij zich genoodzaakt een procedure te starten. Ook biedt WonenBreburg aan [betrokkene] de mogelijkheid de huur van de woning zelf op te zeggen. 
      
    
    
      3.9.
      In de periode van januari tot november 2025 vinden op 15 januari 2025, 26 februari 2025, 2 april 2025, 10 juli 2025 en 25 november 2025 huisbezoeken plaats. Hoewel [betrokkene] maatregelen heeft getroffen om het gehuurde op te ruimen, staan het gehuurde en de tuin nog steeds vol met spullen. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      WonenBreburg vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. WonenBreburg legt aan deze vordering ten grondslag dat [betrokkene] in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst tekort is geschoten, doordat hij het gehuurde niet gebruikt en onderhoudt zoals van een goed huurder mag worden verwacht. Het gehuurde en de bijbehorende tuin staan vol met spullen en is onvoldoende schoon, begaan- en bruikbaar. Daardoor raakt de woning vervuild en verwaarloosd en ontstaat een gevaarlijke situatie. Ook is er volgens WonenBreburg sprake van overlast. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens WonenBreburg de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. 
      
    
    
      4.2.
      
        [betrokkene] voert verweer. [betrokkene] betwist – samengevat – dat sprake is van een tekortkoming. Door WonenBreburg wordt weliswaar gesteld dat sprake zou zijn van overlast en gevaarzetting, maar dat is onvoldoende onderbouwd. Dat veel spullen in de woning aanwezig zijn, maakt niet dat er zonder meer sprake is van een gevaarlijke situatie of gevaarzetting. Verder stelt [betrokkene] veel en vaak te werken. Daardoor schiet het huishouden er wel eens bij in. Tot slot stelt [betrokkene] een groot belang te hebben bij het behoud van zijn woning. Hij geeft aan geen ander verblijf te hebben en kan in verband met zijn werk niet zomaar verhuizen. Ook hoopt hij op korte termijn zijn woning geschikt te hebben voor het ontvangen van zijn kinderen. 
      
    
    
      4.3.
      
        Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
        
          5.	De beoordeling
        
      
      
    
    
      5.1.
      Het uitgangspunt is dat [betrokkene] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat hij zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Als [betrokkene] deze verplichtingen niet nakomt, dan schiet hij tekort in de nakoming van de overeenkomst. Dit kan een reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming van onvoldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen.
      
      
        
          Er is sprake van een tekortkoming 
        
      
      
    
    
      5.2.
      Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde en de tuin vol staan met spullen. Dit is door WonenBreburg tijdens verschillende huisbezoeken waargenomen en ter onderbouwing daarvan zijn diverse foto’s overgelegd. Dat veel spullen in de het gehuurde en in de tuin staan, wordt door [betrokkene] niet weersproken. Ook zijn door hem geen foto’s overgelegd die de situatie zoals door WonenBreburg geschetst, weerspreken. [betrokkene] heeft tijdens de zitting slechts aangegeven dat hij druk bezig is met het opruimen en leegmaken van het gehuurde. Doordat hij veel werkt en recentelijk een zware periode heeft gehad, is het hem nog niet gelukt om het gehuurde en de tuin volledig leeg te halen en op te ruimen. Hij geeft aan hierbij wel hulp te krijgen en deze hulp wordt binnenkort – vanwege de ernst van de situatie – opgeschaald. 
      
    
    
      5.3.
      De kantonrechter stelt op grond van het voorgaande vast dat [betrokkene] zich niet heeft gedragen als een goed huurder en is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, meer specifiek artikel 6.7, 6.8 en 6.11 van de algemene voorwaarden. 
      
    
    
      5.4.
      WonenBreburg voert verder aan dat [betrokkene] het gehuurde niet gebruikt als een goed huurder, omdat hij in het gehuurde een gevaarlijke situatie laat ontstaan. Ter onderbouwing wijst WonenBreburg op de aanschrijving van de gemeente en benadrukt zij ter zitting dat het roken door [betrokkene] in de volle woning gevaarlijk is. De kantonrechter is van oordeel dat uit de enkele aanschrijving van de gemeente in augustus 2024 onvoldoende volgt dat er op dit moment sprake is van een gevaarlijke situatie. Bovendien is de gemeente niet tot handhaving overgegaan. Daarnaast zijn geen andere concrete feiten gesteld waaruit blijkt dat er acuut gevaar aanwezig is in het gehuurde. De kantonrechter zal het voorgaande dan ook niet meenemen in haar verdere beoordeling.
      
    
    
      5.5.
      Verder heeft WonenBreburg gesteld dat [betrokkene] overlast veroorzaakt. Deze stelling is echter niet (voldoende) onderbouwd. Ook deze stelling zal de kantonrechter daarom niet meenemen in haar verdere beoordeling.
      
    
    
      5.6.
      Tot slot heeft WonenBreburg aangevoerd dat [betrokkene] een van haar medewerkers heeft bedreigd tijdens een controle. Hiervan is door de medewerker aangifte gedaan. In het verleden zou [betrokkene] ook agressief geweest zijn tegen medewerkers van WonenBreburg. [betrokkene] heeft volgens de medewerker gedreigd met de term ‘220’, wat naar een vuurwapen kan verwijzen. [betrokkene] betwist dit. Hij stelt enkel aangegeven te hebben dat hij schrikdraad gaat aanbrengen op zijn schutting. Daar wijst de term ‘220’ op. De kantonrechter stelt voorop dat het aan partijen is om elkaar met respect te behandelen en dat [betrokkene] – gezien de situatie – gehouden is om mee te werken aan de nodige controles. Zij kan echter niet vaststellen dat sprake is geweest van een bedreiging (met een vuurwapen) en zal het voorgaande dan ook niet meenemen in haar verdere beoordeling. 
      
      
        
          De tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding niet
        
      
      
    
    
      5.7.
      De vraag is vervolgens of sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming dat dit in de gegeven omstandigheden moet leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Het woonrecht is immers is immers een essentieel recht en aantasting van dat recht dient evenredig te zijn aan het doel daarvan. De gevorderde ontruiming en ontbinding moeten proportioneel zijn. Hierbij zal de kantonrechter een belangenafweging moeten maken. 
      
    
    
      5.8.
      Het belang van WonenBreburg is gelegen in het beschermen van de woon- en leefomgeving van haar huurders. Ook is het belang erin gelegen dat WonenBreburg uitvoering moet kunnen geven aan haar plicht om een sociale huurwoning, zijnde een schaarse woning, via het systeem van passende toewijzing rechtvaardig te verdelen en toe te wijzen aan degene die daarvoor in aanmerking komt. Er staan volgens WonenBreburg veel mensen op de wachtlijst en [betrokkene] heeft genoeg kansen gehad.
      
    
    
      5.9.
      Daartegenover staat dat [betrokkene] een zwaarwegend woonbelang heeft bij behoud van het gehuurde. Bij toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming komt hij namelijk op straat te staan. Daarnaast wordt het voor [betrokkene] moeilijker om zijn kinderen thuis te ontvangen. Hoewel dat op dit moment nog niet mogelijk is, is [betrokkene] bezig met het opruimen van zijn woning om dit in de toekomst wel mogelijk te maken. Dit geeft hem bovendien een motiverende prikkel. Hij is ook van plan om voor de woning een grote container te laten plaatsen, zoals hij eerder heeft gedaan maar waarvoor hij een vergunning moet aanvragen. [betrokkene] heeft onweersproken gesteld dat hij ondersteuning ASVZ ontvangt, waarbij de hulp binnenkort wordt uitgebreid van één naar twee dagen per week. Dit biedt concreet zicht op verbetering. 
      
    
    
      5.10.
      Concluderend is de kantonrechter van oordeel dat in deze zaak een ontbinding van de huurovereenkomst op dit moment niet gerechtvaardigd is. Hoewel sprake is van een tekortkoming, komt de kantonrechter, alles afwegende tot het oordeel dat het woonbelang van [betrokkene] zwaarder weegt dan het belang van WonenBreburg. [betrokkene] verdient nog een nadere kans om zich als goed huurder te gedragen. Daarbij benadrukt de kantonrechter dat [betrokkene] als een gewaarschuwd man moet worden beschouwd. Hoewel er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, vindt de kantonrechter dat deze tekortkoming op basis van de huidige omstandigheden niet zwaar genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden en valt de belangenafweging in het voordeel van [betrokkene] uit. De kantonrechter wijst [betrokkene] er wel op dat als hij blijft tekortschieten, de belangenafweging in een volgende procedure anders kan uitvallen en de kans bestaat dat de ontbinding en ontruiming dan wél worden toegewezen. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.11.
      De kantonrechter wijst de vorderingen tot ontbinding en ontruiming van de woning af. 
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.12.
      WonenBreburg is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [betrokkene] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                80,00
              
              
                (2 punten × € 40,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                215,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van WonenBreburg af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt WonenBreburg in de proceskosten van € 215,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als WonenBreburg niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2026.
      
      
      
      
    
  
  
     Artikel 6:213 Burgerlijk Wetboek (BW).
  
  
     Artikel 6:265 BW.