ECLI:NL:GHDHA:2026:293, Gerechtshof Den Haag, 25-02-2026, BK-24/351
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2026-02-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17 Wet WOZ. Art. 40, lid 2, Wet WOZ. Art. 7:9 Awb. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Geen schending van de toezendplicht. Na het hoorgesprek geen feiten of omstandigheden bekend geworden waarover belanghebbende had moeten worden gehoord.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-24/351
    
    
    uitspraak van 25 februari 2026
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: G. Gieben)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Westland, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 29 februari 2024, nummer SGR 22/7534.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      
        De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 1] te 
        
          [woonplaats 1] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 597.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting (de OZB-aanslag), alsmede aanslagen in de rioolheffing en de afvalstoffenheffing.
      
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking, de OZB-aanslag en de aanslagen in de rioolheffing en de afvalstoffenheffing gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk met dagtekening 8 juli 2024 ingediend dat is aangeduid als verweerschrift. Belanghebbende heeft een nader stuk met dagtekening 22 november 2024 ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 18 februari 2026. De Heffingsambtenaar is verschenen. Belanghebbende is met bericht van verhindering, welk bericht is binnengekomen op de ochtend van de zitting, niet verschenen en heeft niet om uitstel van de zitting gevraagd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit het bouwjaar 1911 met aangebouwde garage, een kas en een schuur. De gebruiksoppervlakte bedraagt ongeveer 163 m2 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 824 m2.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase, voor zover hier relevant, de volgende stukken aan belanghebbende verstrekt:
      
      
        • een taxatieverslag, met daarop:
        - de objectkenmerken van de woning;
        - de objectkenmerken, de koopprijzen en koopdata van de referentiewoningen.
        • een matrix, met daarop:
        - de objectkenmerken van de woning;
        - de objectkenmerken, de koopprijzen en koopdata van de referentiewoningen;
        - de waarde opbouw van de vier woningen;
        - de gehanteerde prijzen per m2 van de vier woningen;
        • een onderbouwing van indexeringspercentage woningen belastingjaar 2022.
      
      
    
    
      2.3.
      De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten) bevat (de matrix).
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                
                  De woning
                
              
              
                
                
                  
                    [adres 2] [woonplaats 2]
                
              
              
                
                
                  
                    [adres 3] , [woonplaats 1]
                
              
              
                
                
                  
                    [adres 4] , [woonplaats 1]
                
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1911
              
              
                1934
              
              
                1930
              
              
                1910
              
            
            
              
                Inhoud/oppervlak hoofdgebouw
              
              
                163 m2
              
              
                173 m2
              
              
                142 m2
              
              
                213 m2
              
            
            
              
                Rekenprijs per m2
              
              
                €    1.690
              
              
                €    1.434
              
              
                €    1.905
              
              
                €    1.931
              
            
            
              
                Berekende waarde
                hoofdgebouw
              
              
                €    275.410
              
              
                €    248.055
              
              
                €    270.521
              
              
                €    411.362
              
            
            
              
                Oppervlakte perceel
              
              
                824 m2
              
              
                427 m2
              
              
                590 m2
              
              
                320 m2
              
            
            
              
                Rekenprijs per m2
              
              
                €    310
              
              
                €    498
              
              
                €    432
              
              
                €    523
              
            
            
              
                Berekende waarde grond
              
              
                €    255.825
              
              
                €    212.725
              
              
                €    255.000
              
              
                €    167.250
              
            
            
              
                Kwaliteit
                Onderhoud
                Voorzieningen
              
              
                3
                3
                3
              
              
                1
                2
                1
              
              
                4
                3
                3
              
              
                4
                3
                3
              
            
            
              
                Rekenprijs  bijgebouwen:
                Garage
                Schuur
                Hobbykas
                Zonnepanelen
                Veranda
                Veranda
                Dakkapel
                Dakkapel
                Dakkapel
                Dakkapel groot
                Tuinhuis/blokhut
                Grond agrarisch
                Kelder
              
              
                
                
                €    35.662
                €    18.780
                €    2.316
                €    4.000
                
                
                €    5.007
                
              
              
                
                
                €    15.876
                
                
                
                
                
                €    5.483
                €    5.141
                €    5.483
                €    9.332
                
              
              
                
                
                
                
                €    882
                €    2.000
                €    4.464
                €    6.791
                
                
                
                
                €    1.529
                €    6.720
                
              
              
                
                
                €    19.836
                
                
                
                
                
                €    1.588
                
                
                
                €    793
                
                €    7.081
              
            
            
              
                
                WOZ-waarde
                
              
              
                
                €   597.000
                
              
              
                
                
              
              
                
                
              
              
                
                
              
            
            
              
                Verkoopdatum
                Leveringsdatum
              
              
                
                
              
              
                04-12-2020
                20-01-2021
              
              
                23-10-2019
                31-03-2020
              
              
                22-04-2021
                02-12-2021
              
            
            
              
                Verkoopprijs
              
              
                
                
              
              
                €   499.500
              
              
                €   500.000
              
              
                €   620.000
              
            
            
              
                Geïndexeerde verkoopprijs
              
              
                
              
              
                €   502.095
              
              
                €   547.907
              
              
                €   607.910
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft als volgt geoordeeld:
    
    
      “1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 572.000.
    
    
    2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met gedateerde voorzieningen, matig onderhoud en matige isolatie. Op 28 december 2022 heeft de heffingsambtenaar de woning inpandig opgenomen, waarbij is geconstateerd dat er veel vernieuwingen hebben plaatsgevonden. Uit deze opname blijkt dat het totale kwaliteit-, onderhouds- en voorzieningenniveau van de woning uitkomt op gemiddeld. De heffingsambtenaar heeft verder ter zitting toegelicht dat het object [adres 2] als ondergrens is meegenomen in de waardebepaling, zodat de daadwerkelijke bodemprijs inzichtelijk wordt en er niet enkel met objecten wordt vergeleken die in een goede staat verkeren. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat dit object, anders dan belanghebbende stelde, geen slooppand is en dat dit object meegenomen kan worden in de waardebepaling. De rechtbank ziet geen reden om hieraan te twijfelen.
    
    4. Hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende heeft gesteld dat in de uitspraak op bezwaar ten onrechte is uitgegaan van een te groot oppervlak van de woning. Echter, de heffingsambtenaar heeft inzichtelijk gemaakt dat de gebruiksoppervlakte van de woning weliswaar 163 m2 is maar dat het totale oppervlak van de woning 185 m2 is door de toevoeging van de garage en de dakkapel. Verder stelt belanghebbende dat verschillende vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn omdat deze een later bouwjaar hebben en er dus – in tegenstelling tot bij de woning – spouwmuren aanwezig zullen zijn. Hierover heeft de heffingsambtenaar onweersproken verklaard dat de objecten [adres 2] en [adres 4] ook niet beschikken over spouwmuren. Tevens volgt de rechtbank belanghebbende niet in zijn stelling dat het object [adres 5] moet worden betrokken in de vergelijking, nu dit object een kleiner oppervlak heeft en is gelegen in een andere kern. Voor het eerst ter zitting heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar voor de correctie inzake het afnemend grensnut ten onrechte niet is uitgegaan van de zogenoemde wortelmethode. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hij bij de berekening van het afnemend grensnut uitgaat van de marktgegevens. De rechtbank acht dit afdoende.[1]
    
    5. Belanghebbende heeft (al dan niet voor het eerst ter zitting) gesteld dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden omdat de heffingsambtenaar de grondstaffel en de waarde van alle objectonderdelen niet heeft verstrekt, geen analyse van de indexering heeft verstrekt en ook niet het bedrag per afwijkende factor voor de KOUDV-factoren. Deze beroepsgrond faalt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de informatie die hij in de bezwaarfase aan belanghebbende heeft verstrekt, waaronder de grondstaffel en een onderbouwing van de indexering, aan de toezendplicht voldaan. Het moeten toezenden van een (verdergaande) analyse van de indexering vindt geen steun in het recht. Wat betreft het bedrag per afwijkende factor voor de KOUDV-factoren en de waarde van de objectonderdelen merkt de rechtbank op dat waarderen geen exacte wetenschap is en het beoordelen van de juistheid van de waarde gaat niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op de juiste bedragen zijn vastgesteld of om het vaststellen van de juiste bedragen van verschillen in KOUDV-factoren of objectonderdelen, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel.[2]
    
    6. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar doet aan ‘doelredeneren’ faalt eveneens. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in de beroepsfase andere vergelijkingsobjecten te gebruiken of om van andere KOUDV-factoren uit te gaan dan in de bezwaarfase.
    
    7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
    
    8. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar minder dan twee jaar vóór de uitspraakdatum van de rechtbank ontvangen. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade daarom af.
    
    9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
      (…)
    
    
    
      [1] ECLI:NL:GHDHA:2021:882, r.o. 5.8.
      [2] ECLI:NL:GHDHA:2022:886.”
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de Heffingsambtenaar de toezendplicht van artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft geschonden, of in bezwaar op grond van artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) een nadere hoorzitting had moeten plaatsvinden en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 572.000 en – naar het Hof begrijpt – tot dienovereenkomstige vermindering van de OZB-aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een (proces)kostenvergoeding voor bezwaar, beroep en hoger beroep en vraagt hij het Hof te bepalen dat de betaling rechtstreeks aan gemachtigde dient plaats te vinden.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Volmacht
      
    
    
    
      5.1
      De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de door de gemachtigde overgelegde volmacht van belanghebbende niet voldoet aan de vereisten. Het Hof heeft de recent overgelegde machtiging beoordeeld en komt tot de slotsom dat de machtiging voldoende is voor procesvertegenwoordiging. 
      
      
        
          Inhoudelijke behandeling
        
      
      
    
    
      5.2.
      Met inachtneming van de herkansingsfunctie die de partijen in hoger beroep toekomt, is in hoger beroep de onderhavige zaak opnieuw beoordeeld, waarbij alle aspecten van de stellingen van partijen in de overwegingen zijn betrokken. Die beoordeling leidt tot de conclusie dat de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen en terecht het beroep ongegrond heeft verklaard. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten en omstandigheden ingebracht die niet al in de bezwaarfase of eerste aanleg zijn aangevoerd, noch argumenten gebezigd of nadere onderbouwingen van de in de bezwaarfase en eerste aanleg ingenomen stellingen verstrekt die een zodanig nieuw of ander licht op de onderhavige geschilpunten werpen, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat de beslissing van de Rechtbank niet in stand kan blijven. In aanvulling daarop wordt het volgende overwogen.
      
      
        
          Toezendplicht artikel 40, lid 2, Wet WOZ
        
      
      
    
    
      5.3.
      Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052). In aanvulling op hetgeen de Rechtbank heeft overwogen over de toezendplicht van artikel 40, lid 2, Wet WOZ is het Hof van oordeel dat het verzoek van belanghebbende tot het verstrekken van gegevens die niet reeds in het taxatieverslag of de matrix waren opgenomen, dermate onspecifiek was dat de Heffingsambtenaar niet gehouden was naar aanleiding daarvan enige stukken te overleggen.
      
    
    
      5.4.
      Met betrekking tot de grief van belanghebbende dat enkele vergelijkingsobjecten voor het eerst worden genoemd in de uitspraak op bezwaar, oordeelt het Hof dat dit niet kan leiden tot een schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ aangezien gesteld noch gebleken is dat de gegevens van deze objecten  ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde van de woning.
      
      
        
          Motiveringsklachten
        
      
      
    
    
      5.5.
      Voor zover belanghebbende grieven gericht heeft tegen de motivering van de uitspraak op bezwaar, falen die reeds omdat de loop van de procedure in belastingzaken meebrengt dat, indien de uitspraak op bezwaar niet of niet voldoende met redenen is omkleed, dit slechts ten gevolge heeft dat het Hof, zo het een zodanige uitspraak bevestigt, verplicht is zelf de gronden daarvoor in zijn uitspraak op te nemen (vgl. HR 4 mei 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC5668, r.o. 3.2). Het Hof dient in een zodanig geval dus in overeenstemming met artikel 8:113, lid 1, Awb de uitspraak van de rechtbank te bevestigen met verbetering van de gronden.
      
      
        
          Nadere hoorzitting op grond van artikel 7:9 Awb
        
      
      
    
    
      5.6.
      Belanghebbende wijst erop dat in de uitspraak op bezwaar nieuwe vergelijkingsobjecten worden vermeld. De hoorzitting had toen al plaatsgehad, zodat er geen mogelijkheid meer was om daarover het debat te voeren en een beroepsprocedure daarom noodzakelijk werd. Gelet op het bepaalde in artikel 7:9 Awb levert dit volgens belanghebbende een schending van het hoorrecht op.
      
    
    
      5.7.
      In de uitspraak op bezwaar zijn volgens de Heffingsambtenaar geen vervangende, maar aanvullende referentieverkopen vermeld. Verder wijst hij erop dat de gemachtigde in bezwaar zelf een deel van de aanvullende referentieverkopen heeft aangedragen als referentiewoningen.
      
    
    
      5.8.
      Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb legt het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbenden ter inzage. Wanneer na het horen aan het bestuursorgaan feiten of omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn, wordt dit op grond van artikel 7:9 Awb aan belanghebbenden meegedeeld en worden zij in de gelegenheid gesteld daarover te worden gehoord. Uit de parlementaire behandeling van deze bepaling kan worden opgemaakt dat deze bepaling bedoeld is voor situaties waarin naar aanleiding van het hoorgesprek nader onderzoek wordt gedaan en daaruit feiten of omstandigheden bekend worden die voor de uitkomst van de bezwaarschriftprocedure van aanmerkelijk belang kunnen zijn (Kamerstukken II 1988/89, 21 221, nr. 3, p. 152). Zodanige feiten of omstandigheden kunnen bijvoorbeeld niet bekend worden naar aanleiding van een rapport dat slechts een bevestiging vormt van een van meet af aan door het bestuursorgaan ingenomen standpunt (vgl. de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 26 oktober 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2821). 
      
    
    
      5.9.
      Vast staat dat de Heffingsambtenaar in het onderhavige geval reeds voor het hoorgesprek een taxatieverslag en een matrix met vergelijkingsobjecten heeft verstrekt aan de belanghebbende. Vervolgens heeft de belanghebbende een woningwaarderapport overgelegd met daarin nieuwe vergelijkingsobjecten. Naar aanleiding van laatstgenoemd rapport en het hoorgesprek, heeft de Heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar (additionele) referentieverkopen opgenomen die deels overeenkomen met de objecten uit het woningwaarderapport. Het ligt in een dergelijk geval naar het oordeel van het Hof niet in de rede om belanghebbende voor de uitspraak op bezwaar nogmaals in de gelegenheid te stellen te worden gehoord. De additionele referentiepanden die de Heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar noemt, dienen slechts ter bevestiging van het reeds door hem ingenomen standpunt. Van een schending van artikel 7:9 Awb is daarom geen sprake, nog daargelaten dat belanghebbende aan zijn klacht daarover geen rechtsgevolg heeft verbonden.
      
      
        
          Waarde woning
        
      
      
    
    
      5.10.
      Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix (zie 2.3) is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Op grond van de matrix is de waarde van de woning, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten berekend op € 616.367. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn, evenals de woning, vrijstaande woningen uit dezelfde bouwperiode. De vergelijkingsobjecten hebben ieder een perceel met enkele bijgebouwen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.
      
    
    
      5.11.
      De gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte die (na de KOV-correcties, correcties voor bouwjaar en correcties voor oppervlakte) uit de verkopen van de vergelijkingsobjecten volgt, is € 1.816. Bij de berekening hiervan is de prijs per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten gecorrigeerd naar de kenmerken van de woning, te weten een factor “3” (gemiddeld) voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen. Gelet op de bij de waardering van de woning gehanteerde prijs van € 1.690 per vierkante meter gebruiksoppervlakte, is in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft met het voorgaande in beginsel aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      5.12.
      Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Belanghebbende stelt dat de correctie voor de KOV-factoren per vierkante meter van vergelijkingsobject [adres 2] ten onrechte is vastgesteld op € 420, nu de som van de correctiebedragen volgens belanghebbende lager is. Aangezien zowel voor de factor kwaliteit als voor de factor voorzieningen voor twee punten wordt gecorrigeerd, is de gehanteerde correctie naar het oordeel van het Hof juist. Voorts voert belanghebbende aan dat in de beroepsfase zowel een correctie van de factor voorzieningen van 4 naar 3 ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres 3] , als een correctie van de waardering van de bijgebouwen van ditzelfde object heeft plaatsgevonden. Dit leidt volgens belanghebbende tot een te hoge eindwaarde voor de woning. Het staat de Heffingsambtenaar echter vrij om in iedere fase van de procedure de vastgestelde waarde met andere gegevens te onderbouwen, mits dit niet leidt tot een inbreuk op de goede procesorde (vgl. HR 10 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO6786). Van een dergelijke inbreuk is geen sprake. Belanghebbende heeft zijn stelling dat sprake is van een te hoge eindwaarde voor de woning op basis van de nieuwe gegevens met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres 3] in hoger beroep niet nader onderbouwd, waardoor het Hof verder aan deze stelling voorbijgaat. Belanghebbende meent voorts dat de aanpassing van de indexering van de koopprijs – te weten vanaf de verkoopdatum- van de [adres 3] naar € 547.907 leidt tot een te hoge waardering van de woning. De Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof terecht geïndexeerd vanaf de datum van de koopovereenkomst, nu de koopprijs de waarde weergeeft op het tijdstip waarop de koopovereenkomst is gesloten (vgl. HR 29 januari 2016, HR ECLI:NL:HR:2016:113). Belanghebbende stelt ook dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning aan een drukke weg. De Heffingsambtenaar heeft een factor 4 toegekend aan de ligging van de woning, waar een factor 6 gemiddeld is. Gesteld noch gebleken is dat een verdergaande correctie van de liggingsfactor nodig is. Tot slot stelt belanghebbende dat de correcties voor de afwijkende gebruiksoppervlakten en bouwjaren van de vergelijkingsobjecten onvoldoende inzichtelijk zijn. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar verduidelijkt dat de correcties € 1 per vierkante meter en € 2 per jaar bedragen (positief of negatief) ten opzichte van het bouwjaar. Dit blijkt ook uit de matrix. Het Hof acht deze uitleg afdoende.
      
    
    
      5.13.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de waarde van de woning bij de beschikking niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.14.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.	Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door P.C. van den Brink, P.J.J. Vonk en C. Maas in tegenwoordigheid van de griffier D.W. Renes.
    
    
    
    
      De griffier,	de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      D.W. Renes	P.C. van den Brink
    
    
    
  
  
    De beslissing is op 25 februari 2026 in het openbaar uitgesproken.
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie 
        www.hogeraad.nl
        ).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
    
    
      	b. de dagtekening;
    
    
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    
    
      	d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.