ECLI:NL:RBAMS:2025:10383, Rechtbank Amsterdam, 24-12-2025, 771804 HA ZA 25-1245
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering schadevergoeding; woning verkregen via executieveiling; schade ontstaan tussen gunning en levering woning?

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/771804 / HA ZA 25-1245
    
    
    
      
        Vonnis van 24 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. J.B. de Jong,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        ING BANK N.V., 
      te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: ING,
      advocaat: mr. T.J.P. Jager.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 24 juni 2025, met producties,
      - de conclusie van antwoord, met producties, 
      - het tussenvonnis van 17 september 2025, waarin is bepaald dat een mondelinge behandeling zal plaatsvinden, 
      - het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 november 2025 en de daarin genoemde stukken. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      ING heeft, executerend als hypotheekhouder, de woning aan de [adres] (hierna: de woning) via een online executieveiling te koop aangeboden.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] heeft op 23 januari 2025 een bod op de woning uitgebracht. Op 30 januari 2025 heeft ING de koop aan [eiser] gegund. De koopsom bedroeg € 1.475.500,-.
      
    
    
      2.3.
      In de op de koop van toepassing zijnde Bijzondere Veilingvoorwaarden van 19 december 2024 staat voor zover relevant het volgende:
      
      
      
        “Artikel 19. Aanvaarding “as is, where is”
        
          (…)  Koper aanvaardt het Registergoed dus in alle opzichten op basis van het “as is, where is” principe, waaronder onder meer bedoeld de bouwkundige, juridische, milieukundige, technisch en feitelijke toestand waarin het Registergoed zich bevindt (…).” 
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op deze koop zijn de Algemene Voorwaarden Voor Executieverkopen 2017 (hierna: AVVE) van toepassing. Hierin staat voor zover relevant het volgende:
      
      
        
          “Uitstel Levering bij schade
        
        
          Artikel 20 
        
      
      
        
          
            Indien het Registergoed vóór het tijdstip van risico-overgang naar de Koper als bedoeld in artikel 18 of 19 wordt beschadigd dan wel geheel of gedeeltelijk verloren gaat, heeft de Verkoper het recht de Levering uit te stellen (…)
          
        
        
          
            De kosten van herstel komen voor rekening van de Verkoper onverminderd de verhaalsrechten van de Verkoper jegens degene die de schade heeft veroorzaakt.
          
        
      
      
        (…)
        
          Aflevering
        
        
          Artikel 22
        
        
          (…)
        
      
      2. Het Registergoed wordt afgeleverd in de feitelijke toestand waarin het zich op het moment van Aflevering blijkt te bevinden.
      3. Indien het Registergoed na de Gunning, geheel of gedeeltelijk, tenietgaat, wordt beschadigd of anderszins in waarde daalt kan dit, ongeacht de oorzaak, niet aan de Verkoper worden tegengeworpen indien zulks zich voordoet nadat het risico van het Registergoed op de Koper is overgegaan.” 
      
    
    
      2.5.
      De woning is op 20 februari 2025 aan [eiser] geleverd. 
      
    
    
      2.6.
      Op 3 maart 2025 heeft [eiser] toegang gekregen tot de woning. Toen bleek dat veel lades uit de keuken, de badkamer, de inloopkast en het kantoor niet in de woning aanwezig waren. Ook bleek dat het zoutwateraquarium was beschadigd. 
      
    
    
      2.7.
      Op 14 maart 2025 heeft mr. De Jong namens [eiser] een e-mail aan ING gestuurd waarin hij ING aansprakelijk stelt voor de schade die [eiser] heeft geleden. 
      
    
    
      2.8.
      In opdracht van [eiser] heeft [bedrijf] (hierna: [bedrijf]) de schade onderzocht en de kosten voor het vervangen van de meubelstukken en het aquarium in de woning begroot op € 668.000,-.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat - om ING bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis te veroordelen tot betaling van  € 668.000,-, met een vergoeding van 21% ter compensatie van de BTW, vermeerderd met rente en kosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat tussen de koop op de veiling en de datum van levering, schade aan de woning is ontstaan. Na levering van de woning bleek dat er diverse lades uit het (inbouw)meubilair ontbraken, waardoor dit meubilair onbruikbaar is geworden en bleek dat het zoutwateraquarium was vernield. [eiser] vordert deze schade van ING, omdat deze op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de zorgplicht van ING en op grond van de redelijkheid en billijkheid, voor rekening en risico van ING komt.
      
    
    
      3.3.
      ING voert verweer. ING voert aan dat niet vast staat dat de schade ten tijde van de koop van de woning niet al aanwezig was, terwijl de woning op een veiling is verkocht ‘as is, where is’ en zij als executant niet aansprakelijk is. Ook staat volgens ING niet vast dat eventuele schade voor de levering is ontstaan. Verder zijn een aantal lades onderdeel van roerende zaken en zodoende geen onderdeel van hetgeen de ING heeft geveild. Bovendien dient de schade van [eiser] op nihil te worden gesteld op basis van eigen schuld, matiging en onredelijkheid. ING concludeert dan ook tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Niet in geschil is dat het risico van schade op 20 februari 2025 van ING naar [eiser] is overgegaan. Tussen partijen staat ter discussie of er schade aan de woning is ontstaan tussen het moment van koop van de woning door [eiser] (30 januari 2025) en de levering (20 februari 2025), en zo ja, of ING voor deze schade aansprakelijk is. 
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] stelt dat drie getuigen op 8 februari 2025 van buitenaf (vanaf het balkon) de woning in hebben gekeken, waarbij zij hebben gezien dat er op dat moment nog lades in het meubilair aanwezig waren en er nog vissen in het zoutwateraquarium zaten. [eiser] heeft van deze drie getuigen een e-mail overgelegd, waarin zij dit bevestigen. [eiser] stelt verder dat hij één dag na de levering van de woning, op 21 februari 2025, van buitenaf de woning in heeft gekeken en toen heeft geconstateerd dat de lades van de inbouwkeuken en bijpassend meubilair ontbraken. Toen hij de woning op 3 maart 2025 voor het eerst inging, bleek dat alle lades van het inbouwmeubilair nog steeds ontbraken en dat het zoutwateraquarium was vernield. 
      
    
    
      4.3.
      Voorop staat dat op [eiser] de stelplicht en bewijslast rust van de gestelde schade en de in verband hiermee gevorderde schadevergoeding. [eiser] moet dus stellen en zo nodig bewijzen dat de schade die is opgetreden nog niet bestond op 30 januari 2025, de schade wel bestond op 20 februari 2025 (de dag waarop het risico van schade overging op [eiser] ) en dat ING aansprakelijk is voor deze schade. De rechtbank oordeelt dat [eiser] hierin niet is geslaagd en overweegt daartoe het volgende. 
      
    
    
      4.4.
      Ervanuit gaande dat het meubilair en het zoutwateraquarium op het moment van koop inderdaad nog intact waren, is de rechtbank van oordeel dat [eiser] zijn stelling dat de schade moet zijn ontstaan voor het moment van levering op 20 februari 2025, gelet op de gemotiveerde betwisting hiervan door ING, onvoldoende heeft onderbouwd. De rechtbank licht dit toe. Ten tijde van de verkoop van de woning aan [eiser] was er nog een huurder in de woning aanwezig. [eiser] stelt dat deze huurder op 15 februari 2025 is verhuisd, omdat de heer [naam] - voorzitter van de VvE waartoe de woning behoort - dit gezien zou hebben en [eiser] koppelt hieraan dat de schade dus uiterlijk op dat moment moet zijn ontstaan. De rechtbank volgt [eiser] hierin niet. Uit de e-mail van [eiser] aan de heer [naam] van 5 maart 2025 en de verklaring van [eiser] op de zitting volgt dat de huurder op 2 maart 2025 de sleutels in de voordeur van de woning heeft achtergelaten. Dit betekent dat de huurder in ieder geval op 2 maart 2025 nog bij de woning is geweest. In dat licht is de enkele stelling dat de heer [naam] heeft gezien dat de huurder op 15 februari 2025 is verhuisd en toen alle lades moeten zijn meegenomen en het zoutwateraquarium moet zijn vernield, gelet op de betwisting hiervan door ING, onvoldoende onderbouwd. [eiser] heeft ook nog gesteld dat hij één dag na de levering de woning van buitenaf heeft bezichtigd en toen al zag dat lades ontbraken. Ook deze stelling wordt door ING betwist, en is door [eiser] onvoldoende onderbouwd. Hier zijn bijvoorbeeld geen foto’s van. Ook heeft [eiser] onvoldoende concreet gemaakt wat hij toen precies gezien heeft en ook is onvoldoende duidelijk geworden waarom hij, als dit zo eenvoudig waarneembaar was, niet vóór de levering deze bezichtiging van buitenaf heeft gedaan, het moment waarop het risico voor schade nog bij de ING lag. [eiser] had dan kunnen vragen om de levering conform artikel 20 lid 1 AVVE uit te stellen. [eiser] heeft dat nagelaten en pas vier weken later, op 14 maart 2025, bij ING gemeld dat er schade aan de woning was. Op grond van artikel 20 AVVE had het echter op de weg van [eiser] gelegen om de schade voor levering aan ING te melden. Dan had hij nog herstel van eventuele geconstateerde schade van ING kunnen verlangen. Dat [eiser] nu onvoldoende kan onderbouwen dat de schade al voor de levering aanwezig was, komt voor zijn risico. 
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] heeft nog aangevoerd dat een zorgplicht van ING of de redelijkheid en billijkheid maken dat de schade voor rekening en risico van ING komt. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd waaruit de zorgplicht van ING in dit geval zou hebben bestaan, zodat ook de vordering op die grondslag strandt. Ook ten aanzien van de grondslag van de redelijkheid en billijkheid komt de rechtbank niet tot een ander oordeel. 
      
    
    
      4.6.
      Dit betekent dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. ING is niet aansprakelijk voor de gestelde schade. De overige verweren van ING behoeven daarmee geen bespreking.
      
    
    
      4.7.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van ING worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                6.861,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                7.004,00
              
              
                (2 punten × € 3.502,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                14.043,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 14.043,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.C.J. Klaver en in het openbaar uitgesproken door mr. J.T. Kruis op 24 december 2025.