ECLI:NL:RBAMS:2026:2097, Rechtbank Amsterdam, 03-03-2026, 11871475 \ CV EXPL  25-12310
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-03-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst woonruimte. Geen (tijdelijke) vermindering huurprijs wegens gebreken in het gehuurde. Schending van artikel 21 Rv.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11871475 \ CV EXPL  25-12310
    
    
    
      
        Vonnis van 3 maart 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. M. de Jong,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING STADGENOOT, 
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Stadgenoot,
      gemachtigde: mr. [gemachtigde] .
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de initiële dagvaarding van 15 juli 2025 met producties,
      - het herstelexploot van 25 augustus 2025 met producties,
      - de conclusie van antwoord met producties,
      - het tussenvonnis van 21 oktober 2025,
      - de dagbepaling mondelinge behandeling.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 januari 2026. [eiser] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Stadgenoot is vertegenwoordigd door [naam 1] (opzichter dagelijks onderhoud) en mr. [gemachtigde] (bedrijfsadvocaat bij Stadgenoot).  Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurt met ingang van 1 augustus 1993 de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning) van de rechtsvoorganger van Stadgenoot. 
    
    
      2.2.
      In een brief van 4 maart 2024 heeft [eiser] aan Stadgenoot laten weten dat de woning gebreken heeft. Het gaat om schade aan frontjes keuken, beschadigd tegelwerk keuken, beschadigd tegelwerk toilet, beschadigd tegelwerk badkamer, vocht en schimmel in douche en slaapkamers, gaten in keuken waardoor ongedierte kan binnenkomen en oud leidingwerk. Verder zou het plafond in de gang worden verlaagd.
    
    
      2.3.
      Op 6 oktober 2024 heeft [eiser] de huurcommissie verzocht om de huurprijs voor de woning tijdelijk te verlagen vanwege een ernstig onderhoudsgebrek. 
    
    
      2.4.
      In het rapport van onderzoek van 13 januari 2025 heeft de rapporteur vermeld dat geen sprake is van gebreken zoals de huurcommissie die heeft omschreven in het gebrekenboek. 
    
    
      2.5.
      
        De voorzitter van de huurcommissie heeft in een uitspraak van 20 mei 2025 (zaaknummer [nummer] ) de aan het verzoek ten grondslag liggende bezwaren ongegrond verklaard. De klacht van [eiser] over schimmel in de doucheruimte is volgens [eiser] medio mei/juni 2024 door Stadgenoot verholpen. Het wandtegelwerk boven het aanrechtblad is ter plaatse van de aansluiting met het kozijn beschadigd, maar dit is naar het oordeel van de voorzitter niet van ernstig woongenotschadende aard. Een wandtegel op de onderste rij in de doucheruimte is gescheurd en enkele wandtegels op de onderste rij in het toilet vertonen (haar-)scheuren, maar dit is naar het oordeel van de voorzitter evenmin van ernstig woongenotschadende aard. De onderzoeker heeft geen gaten in de muur onder het keukenblok geconstateerd. Een zichtbare mechanische ventilatie kan niet worden aangemerkt als een ernstig woongenotschadend gebrek. De voorzitter heeft geen reden om af te wijken van het onderzoeksrapport. In verband met een ontbrekend slot op de deur van de box/berging waardoor deze niet afgesloten kan worden, is de geldende huurprijs van
        € 573,22 per maand vanaf 1 mei 2024 tijdelijk verlaagd tot € 343,93 per maand.  
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      
        3.1.1.
        een verklaring voor recht dat de onder randnummer 17. van de dagvaarding genoemde punten ook zijn aan te merken als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek (BW),
      
      
        3.1.2.
        de huurprijs van de woning te verlagen op grond van onder randnummers 16. en 17. van de dagvaarding genoemde gebreken met 40% vanaf 1 april 2025 tot en met het moment van reparatie van alle gebreken,
      
      
        3.1.3.
        veroordeling van Stadgenoot in de proceskosten.
        
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] is het deels niet eens met de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie en vordert in deze procedure dat de kantonrechter een uitspraak doet over de gebreken waarover [eiser] de huurcommissie om een uitspraak heeft verzocht.
      
    
    
      3.3.
      Stadgenoot voert verweer. Stadgenoot concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de werkelijke kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Juridisch kader
      
    
    
      4.1.
      Artikel 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is gevraagd. De uitspraak van de huurcommissie is verzonden op 20 mei 2025. De initiële dagvaarding is op 15 juli 2025 betekend en de vordering is daarmee tijdig ingesteld. De uitspraak van de huurcommissie is dus komen te vervallen.
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurder van, in dit geval, woonruimte bij vermindering van huurgenot door een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder (of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was), tot die waarop het gebrek is verholpen. Deze evenredigheidsmaatstaf brengt met zich dat alleen ingeval van een substantiële aantasting van het huurgenot plaats is voor een (daaraan evenredige) vermindering van de huurprijs.
      
    
    
      4.3.
      Onder ‘gebrek’ moet volgens artikel 7:204 lid 2 BW worden verstaan een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
      
    
    
      4.4.
      In deze procedure moet daarom opnieuw beoordeeld worden of [eiser] aanspraak kan maken op een (tijdelijke) vermindering van de huurprijs wegens gebreken in het gehuurde. Het betreft volgens [eiser] gebreken ten aanzien van tegels in de keuken, gaten in de muur van de keuken achter het keukenblok, plafondverlaging in de gang, tegels in het toilet en vloertegels in de douche. 
      
      
        
          Tegels keuken
        
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] stelt dat bij de renovatie van de woning in februari/maart 2024 is toegezegd dat het keukenblok inclusief het wandtegelwerk vernieuwd zou worden, maar dat alleen het keukenblok is vernieuwd. Het wandtegelwerk is niet vernieuwd en is boven het aanrechtblad ter plaatse van de  aansluiting met het kozijn beschadigd. Verder is sprake van gaten in de keukenmuur achter het keukenblok en zijn onder het keukenblok muizenkeutels aangetroffen. Dit vormt een gebrek dat Stadgenoot moet verhelpen, aldus [eiser] .  
      
    
    
      4.6.
      Stadgenoot heeft betwist dat zij heeft toegezegd om de tegels in de keuken te vernieuwen. Desondanks zijn naar aanleiding van het onderzoek door de rapporteur op 16 januari 2025 geringe beschadigingen aan twee tegels in de keuken hersteld. Stadgenoot heeft terzake een factuur overgelegd van RD Afbouw B.V. (hierna: RD Afbouw) van 18 januari 2025. [eiser] heeft in de later uitgebrachte dagvaarding dan ook ten onrechte aangevoerd dat in de keuken nog sprake was van beschadigde of ontbrekende tegels die kunnen leiden tot vochtproblemen of onhygiënische situaties, aldus Stadgenoot. In het licht van het voorgaande heeft [eiser] zijn vordering onvoldoende onderbouwd, nog daargelaten dat mochten er nog oude tegels zijn met lichte beschadigingen de voorzitter van de huurcommissie heeft geoordeeld dat op dit punt geen sprake is van een ernstig woongenotschadend gebrek en de kantonrechter geen aanleiding zou zien om hierover anders te oordelen. 
      
      
      
        
          Gaten keukenmuur
        
      
    
    
      4.7.
      De rapporteur van de huurcommissie heeft tijdens zijn onderzoek op 13 januari 2025 geen gaten in de muur onder het keukenblok geconstateerd, maar wel aangegeven dat er veel muizenkeutels onder het keukenblok lagen. In opdracht van Stadgenoot is de muur van de keuken opnieuw geïnspecteerd, maar daarbij zijn geen gaten of opening ontdekt. In het licht van het voorgaande heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat sprake is van gaten in de muur van de keuken. Aan de problemen met de muizen kunnen andere oorzaken ten grondslag liggen, en niet weersproken is dat op 15 januari 2025 in opdracht van Stadgenoot het bedrijf Multitect bestrijdingsmaatregelen heeft getroffen. Als [eiser] opnieuw last zou krijgen van ongedierte diende hij contact op te nemen met Stadgenoot of Multitect, maar dat heeft hij niet gedaan. 
      
      
        
          Plafondverlaging gang
        
      
    
    
      4.8.
      Volgens [eiser] is bij de renovatie in februari/maart 2024 toegezegd dat er in de gang een verlaagd plafond geplaatst zou worden. Dan zou de bestaande koof om de leidingen niet meer zichtbaar zou zijn. Dat is echter niet gebeurd. 
      
    
    
      4.9.
      Stadgenoot betwist dat zij heeft toegezegd om in de gang een verlaagd plafond aan te brengen. [eiser] stelt op de zitting dat de opzichter van het bouwbedrijf dat door Stadgenoot is ingeschakeld dit tegen [eiser] zou hebben gezegd. Voorts dat het plafond bij de buren wel is verlaagd, wat gerechtvaardigde verwachtingen bij [eiser] heeft gewekt. Dit is echter onvoldoende onderbouwing voor de stelling dat sprake is van een uitdrukkelijke toezegging die door Stadgenoot is gedaan. Temeer nu niet vaststaat wie wat gezegd heeft, wat de context is waarin dit gezegd zou zijn en Stadgenoot heeft toegelicht dat in sommige woningen in het renovatieproject het plafond inderdaad wel verlaagd zou worden, maar niet in woningen waar – zoals in de woning van [eiser] – de leidingen op een andere wijze al waren weggewerkt. Dat sprake is van gerechtvaardigde verwachtingen is ook niet aangetoond. Overigens kan de vraag of een toezegging is gedaan of gerechtvaardigde verwachtingen gewekt zijn in het kader van deze procedure in het midden gelaten worden, omdat het ontbreken van een verlaagd plafond naar het oordeel van de kantonrechter niet kan worden aangemerkt als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Ook de voorzitter van de huurcommissie heeft geoordeeld dat op dit punt geen sprake is van een ernstig woongenotschadend gebrek. De kantonrechter ziet geen aanleiding om hierover anders te oordelen.
      
      
        
          Tegels toilet
        
      
    
    
      4.10.
      De rapporteur van de huurcommissie heeft bij zijn onderzoek op 13 januari 2025 geconstateerd dat enkele wandtegels op de onderste rij van het toilet (haar)scheuren vertonen. Uit de factuur van RD Afbouw blijkt dat op 16 januari 2025 twee tegels in het toilet zijn hersteld. [eiser] heeft in de later uitgebrachte dagvaarding dan ook ten onrechte aangevoerd dat in het toilet nog sprake was van (haar)scheuren in de onderste rij wandtegels die kunnen leiden tot vochtproblemen en schimmelvorming, aldus Stadgenoot. In het licht van het voorgaande heeft [eiser] zijn vordering onvoldoende onderbouwd, nog daargelaten dat mochten er nog oude tegels zijn met lichte beschadigingen de voorzitter van de huurcommissie heeft geoordeeld dat op dit punt geen sprake is van een ernstig woongenotschadend gebrek en de kantonrechter geen aanleiding zou zien om hierover anders te oordelen.
      
      
      
        
          Vloertegels douche
        
      
    
    
      4.11.
      De rapporteur van de huurcommissie heeft bij zijn onderzoek op 13 januari 2025 geconstateerd dat een wandtegel op de onderste rij in de doucheruimte is gescheurd. Uit de factuur van RD Afbouw blijkt dat op 16 januari 2025 in de douchehoek aan de onderkant twee tegels zijn vervangen. [eiser] heeft niet betwist dat deze werkzaamheden zijn uitgevoerd en in de later uitgebrachte dagvaarding dan ook ten onrechte aangevoerd dat in de douche sprake is van scheuren in de onderste rij wandtegels die een risico vormen voor lekkage en schimmel, aldus Stadgenoot. Dat, zoals op de zitting door [eiser] nog is aangevoerd schimmel in de douche (en slaapkamer) is teruggekeerd, is door hem niet onderbouwd, nog los van de vraag of dat aan de verhuurder toerekenbaar is. In het licht van het voorgaande heeft [eiser] zijn vordering onvoldoende onderbouwd, nog daargelaten dat mochten er nog oude tegels zijn met lichte beschadigingen de voorzitter van de huurcommissie heeft geoordeeld dat op dit punt geen sprake is van een ernstig woongenotschadend gebrek en de kantonrechter geen aanleiding zou zien om hierover anders te oordelen.
      
      
        
          Schending waarheidsplicht
        
      
    
    
      4.12.
      Door van de op 15 en 16 januari 2025 verrichte werkzaamheden geen melding te maken in de dagvaarding en alleen foto’s te overleggen die dateren van vóór de verrichte werkzaamheden heeft [eiser] in strijd gehandeld met de op hem rustende waarheidsplicht op grond van artikel 21 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Om die reden wordt [eiser] niet in de gelegenheid gesteld om alsnog nieuwe foto’s in het geding te brengen of ander bewijs te leveren.
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      4.13.
      Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat niet is komen vast te staan dat sprake is van gebreken als bedoeld in artikel 7:204 lid 1 BW. Dit betekent dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
    
    
      4.14.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Stadgenoot heeft gevraagd om veroordeling van [eiser] in de werkelijke proceskosten. 
      
    
    
      4.15.
      De kantonrechter overweegt daartoe het volgende. Voor een veroordeling in de werkelijk gemaakte kosten kan alleen plaats zijn in buitengewone omstandigheden, waarbij dient te worden gedacht aan misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen als grond voor een veroordeling in de werkelijk gemaakte proceskosten past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter, dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 (Europees) Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (Hoge Raad 23 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1934, NJ 2023/29).
      
    
    
      4.16.
      Stadgenoot heeft verwezen naar gedragingen van [eiser] in een andere procedure die heeft geleid tot het vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 26 augustus 2025 (zaaknummer 11510412 \ CV EXPL 25-2161). De proceshouding van [eiser] in een andere procedure brengt op zichzelf echter niet mee dat in de onderhavige zaak sprake is van misbruik van recht of onrechtmatig handelen. Hoewel hierboven al is geoordeeld dat [eiser] bij een deel van de weergegeven feiten zijn waarheidsplicht heeft geschonden, acht de kantonrechter dit onvoldoende om te oordelen dat er sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Immers, met betrekking tot een deel van zijn vorderingen – de toezegging van de plafondverlaging – is dat niet komen vast te staan. De proceskosten worden daarom bepaald aan de hand van het liquidatietarief.
      
    
    
      4.17.
      Ter zitting is gebleken dat de vorderingen mede worden ingegeven door een groot wantrouwen van [eiser] jegens Stadgenoot en het gevoel dat hem tekort wordt gedaan omdat hij anders behandeld zou worden dan de andere huurders, waarbij [eiser] verwijst naar verschillende kwesties uit het verleden. Zoals de kantonrechter op de zitting heeft aangegeven ziet hij in deze zaak geen signalen dat daarvan vanuit Stadgenoot sprake is en beveelt hij partijen aan om te trachten de negatieve spiraal waarin [eiser] procedures tegen Stadgenoot begint te doorbreken en een streep onder het verleden te zetten. De kantonrechter wijst [eiser] erop dat indien hij op deze weg voortgaat en daarbij opnieuw de waarheidsplicht schendt hij het risico loopt dat een rechter in een volgende procedure voldoende aanleiding ziet om hem in de volledige proceskosten te veroordelen. 
      
    
    
      4.18.
      De proceskosten van Stadgenoot worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                576,00
              
              
                (2 punten × € 288,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                72,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                648,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 648,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger en in de tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2026.
      
      
      
      
        33806