ECLI:NL:RBAMS:2026:348, Rechtbank Amsterdam, 09-01-2026, 11530199 \ CV EXPL 25-2755
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur, teruggave waarborgsom. Geen beschrijving (opnamestaat) bij aanvang huur. Huurder wordt verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals die was bij het einde van de huurovereenkomst. Artikel 7:224 BW. Verhuurder heeft niet voldaan aan de stelplicht dat het gehuurde bij het einde in slechtere staat verkeerde dan bij aanvang van de huurovereenkomst. Waarborgsom terugbetalen. Tegeneis herstelkosten afgewezen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11530199 \ CV EXPL  25-2755
    
    
    
      
        Vonnis van 9 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. S. Ouald Chaib,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL RESIDENTIAL FUND,
      
      
        rechtsopvolger van
      
      
        BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL RESIDENTIAL FUND N.V., 
      te Amsterdam,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Bouwinvest,
      gemachtigde: Janssen & Janssen c.s..
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 3 februari 2025, met producties
      - de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie
      - het tussenvonnis van 2 mei 2025
      - een nagezonden productie van de zijde van [eiseres]
      - de mondelinge behandeling van 1 oktober 2025.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] heeft vanaf 1 december 2015 (met haar - inmiddels - overleden echtgenoot) van Bouwinvest de woning gehuurd aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde).
      
    
    
      2.2.
      Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [eiseres] een waarborgsom van € 4.275,00 betaald.
      
    
    
      2.3.
      
        [eiseres] heeft de huurovereenkomst opgezegd, waardoor deze per 1 maart 2023 is geëindigd.
      
    
    
      2.4.
      De gemachtigde van Bouwinvest heeft per e-mail van 21 december 2023 aan [eiseres] verzocht een bedrag van € 8.052,83 te betalen. Daarbij is een factuur ‘woonschade’ gevoegd ten bedrage van € 12.327,83 inclusief BTW, waarop de waarborgsom van € 4.275,00 in mindering is gebracht.
      
    
    
      2.5.
      De gemachtigde van [eiseres] heeft per e-mail van 29 januari 2024 de vordering van Bouwinvest betwist, waarbij zij heeft meegedeeld dat de factuur geen omschrijving dan wel specificatie bevat. Namens [eiseres] is de borg van € 4.275,00 terug gevorderd. Op 5 en 20 februari 2024 heeft de gemachtigde van [eiseres] ter zake gerappelleerd.
      
    
    
      2.6.
      De gemachtigden van partijen hebben nadien nog gecorrespondeerd, zonder dat dit tot een oplossing of tot enige betaling heeft geleid.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert - samengevat - verklaring voor recht dat Bouwinvest de borg onrechtmatig onder zich houdt, veroordeling tot betaling van de borg van € 4.275,00 aan [eiseres] , te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente vanaf 6 februari 2024 en de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Zij heeft het gehuurde in deugdelijke staat – leeg en schoon – opgeleverd. 
      
    
    
      3.3.
      Bouwinvest voert verweer. Bouwinvest concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Bouwinvest betwist dat het gehuurde in goede, oorspronkelijke staat is opgeleverd. Bij de eindinspectie is geconstateerd dat er talrijke gebreken/wijzigingen aanwezig waren. [eiseres] is in gebreke gebleven met tijdig herstel.
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.6.
      Bouwinvest vordert - samengevat - veroordeling tot betaling van [eiseres] van € 8.052,83 en in de kosten van de procedure.
      
    
    
      3.7.
      Bouwinvest legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Omdat [eiseres] in gebreke is gebleven heeft Bouwinvest de noodzakelijke werkzaamheden voor rekening van [eiseres] uitgevoerd. De kosten daarvoor bedroegen € 12.327,83. Daarop strekt in mindering de waarborgsom van € 4.275,00, zodat een bedrag van € 8.052,83 resteert.
      
    
    
      3.8.
      
        [eiseres] voert verweer. [eiseres] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Bouwinvest.
      
    
    
      3.9.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, zal de kantonrechter deze gezamenlijk behandelen.
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      4.2.
      Bouwinvest heeft als verhuurder niet na het einde van de huur de waarborgsom teruggegeven aan haar huurder [eiseres] . Bovendien maakt Bouwinvest aanspraak op betaling door [eiseres] van voor rekening van [eiseres] uitgevoerde werkzaamheden aan het gehuurde na het einde van de huur. In beide gevallen berust de aanspraak van Bouwinvest op de stelling dat er aan het einde van de huur sprake was van gebreken/wijzigingen, welke [eiseres] diende te herstellen. De kantonrechter begrijpt de stellingen van Bouwinvest zo, dat [eiseres] het gehuurde niet heeft opgeleverd zoals zij het bij aanvang van de huur had ontvangen.
      
    
    
      4.3.
      Bouwinvest heeft nagelaten om bij aanvang van de huur een opnamestaat op te stellen. Als er géén beschrijving is opgemaakt, dan betekent dit dat wordt vermoed dat de huurder het gehuurde heeft ontvangen in de staat zoals deze was bij het einde van de huurovereenkomst. [eiseres] kon dus in beginsel volstaan met oplevering van het gehuurde in de staat waarin dit aan het einde van de huur verkeerde. Het is op grond van artikel 7:224 lid 2 BW aan Bouwinvest om gemotiveerd te stellen en bij betwisting te bewijzen dat het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in een slechtere staat verkeerde dan bij aanvang van de huurovereenkomst. De kantonrechter is van oordeel dat Bouwinvest niet aan de op haar rustende stelplicht heeft voldaan. 
      
    
    
      4.4.
      Bouwinvest heeft in dat verband namelijk slechts verwezen naar het voorinspectierapport van 7 februari 2023 (na de opzegging door [eiseres] ) en het rapport naar aanleiding van de eindinspectie op 28 februari 2023, beide in deze procedure overgelegd door [eiseres] . Deze rapporten zeggen echter niets over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur. De discussie tussen partijen of (een van) de rapporten (is) zijn ondertekend door [eiseres] doet er dus niet toe.
      
    
    
      4.5.
      Het had, gelet op de uitgebreid gemotiveerde en van onderbouwing voorziene betwisting door [eiseres] , op de weg van Bouwinvest gelegen haar stellingen te specificeren en nader te onderbouwen. Dit heeft zij niet gedaan. Ook is de gestelde schade onvoldoende onderbouwd. De in 2.4 genoemde factuur ‘woonschade’ bevat als enige twee posten ‘Bouwkundige werkzaamheden’ ten bedrage van € 3.905,83 exclusief BTW en ‘stuc-/schilderwerkzaamheden’ ten bedrage van € 6.974,11 exclusief BTW. Pas ter zitting is namens Bouwinvest gesteld dat er inmiddels een specificatie van de uitgevoerde werkzaamheden voorhanden is. De kantonrechter zal Bouwinvest niet meer de gelegenheid bieden die in het geding te brengen, omdat dat strijd met een goede procesorde zou opleveren.
      
    
    
      4.6.
      Het bewijsaanbod van het horen van de technisch opzichter die de eindinspectie heeft uitgevoerd wordt als niet ter zake doend gepasseerd. Verder is onvoldoende gespecificeerd bewijs aangeboden.
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter concludeert dat Bouwinvest geen aanspraak maakt op behoud van de waarborgsom die zij van [eiseres] had ontvangen of op het bij [eiseres] in rekening brengen van werkzaamheden aan het gehuurde na het einde van de huur. De vorderingen van [eiseres] in conventie zullen dus worden toegewezen en de vorderingen van Bouwinvest in reconventie zullen worden afgewezen.
      
      
        
          (buiten)gerechtelijke kosten
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [eiseres] vordert in conventie vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiseres] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiseres] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden.  Daarom zal een bedrag van € 668,53 worden toegewezen. 
      
    
    
      4.9.
      Bouwinvest is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in conventie (inclusief de nakosten) en in reconventie betalen. Omdat [eiseres] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Bouwinvest niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [eiseres] in conventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                90,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                542,00
              
              
                (2 punten × € 271,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                767,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.10.
      De proceskosten van [eiseres] in reconventie worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                339,00
              
              
                (1 punt × € 339,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                339,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat Bouwinvest de waarborgsom onrechtmatig onder zich houdt; 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Bouwinvest om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 4.275,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 6 februari 2024, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Bouwinvest om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 668,53 aan buitengerechtelijke kosten,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Bouwinvest in de proceskosten van € 767,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      wijst de vorderingen van Bouwinvest af,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt Bouwinvest in de proceskosten van € 339,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.P.C. van Dam van Isselt en in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2026.