ECLI:NL:RBOBR:2026:754, Rechtbank Oost-Brabant, 06-02-2026, 25/1872
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-02-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met de toestand van de woning (voor zover daarover nog een geschil bestaat). Waardering grond bij de woning onvoldoende inzichtelijk, maar ook uitgaande van de door eiser bepleite lagere grondwaarde is nog altijd aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 25/1872
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 februari 2026 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente ‘s-Hertogenbosch, de heffingsambtenaar
    (gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning [adres] (Tussenhuis) in ‘ [woonplaats] (het tussenhuis) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van het tussenhuis en het voorhuis met de beschikking van 25 februari 2025 vastgesteld voor het kalenderjaar 2025 op € 812.000 respectievelijk € 584.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen de waarde van het tussenhuis.
      
    
    
      1.3.
      Met de uitspraak op bezwaar van 4 juli 2025 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van het tussenhuis verlaagd naar € 533.000.
      
    
    
      1.4.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.6.
      Eiser heeft op het verweerschrift gereageerd met een conclusie van repliek.
      
    
    
      1.7.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van het tussenhuis. Dit is een rijwoning met bouwjaar 1900. De woning bestaat uit een hoofdbouw (inclusief erker) van 80 m² en een hoofdbouw van 103 m² (ook wel achterhuis genoemd), een aanbouw van 17 m² en een dakkapel. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 160 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        De vastgestelde waarde van het tussenhuis
      
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van (afgerond) € 668.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 4 november 2025 is opgesteld door taxateur J. de Jong. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van het tussenhuis. De heffingsambtenaar heeft de kwaliteit en het onderhoud van de woning als matig beoordeeld, maar eiser vindt dat dit slecht is. Eiser wijst op het restauratieplan van het tussenhuis waarin € 47.576 is opgenomen voor het herstel van de achtergevel en hij vindt dat de waarde met dit bedrag moet worden verlaagd. Verder wijst eiser erop dat voor zowel het achterhuis als het tussenhuis – dat is afgebakend als één object, te weten het tussenhuis – dezelfde prijs per vierkante meter wordt gehanteerd, terwijl het achterhuis (vanwege een eerdere renovatie) zich in een betere toestand bevindt. Tot slot is eiser het niet eens met de grondwaarde. In 2024 werd de grond bij het tussenhuis omschreven als “tuin bij meergezinswoning” tegen een waarde € 350 per m² en nu wordt uitgegaan van “grond bij eengezinswoning” tegen een waarde € 823 per m². Eiser zegt dat de eerstgenoemde kwalificatie (en prijs) juist is, omdat ook de bewoners van het voorhuis – het gezin van zijn zoon – gebruikmaken van de tuin.
      
      
        3.2.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.2.2.
        De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar omschrijft in zijn taxatie de toestand van een woning in vier rubrieken, te weten kwaliteit, onderhoud, luxe/voorzieningen en doelmatigheid. De heffingsambtenaar hanteert daarbij de volgende tienpuntschaal:
        
          
            
            
            
              
                
                  Correctiefactor
                
                
                  Omschrijving
                
              
              
                
                  1
                
                
                  Slooprijp
                
              
              
                
                  2
                
                
                  Slecht
                
              
              
                
                  3
                
                
                  Slecht tot matig
                
              
              
                
                  4
                
                
                  Matig
                
              
              
                
                  5
                
                
                  Matig tot redelijk
                
              
              
                
                  6
                
                
                  Redelijk
                
              
              
                
                  7
                
                
                  Redelijk tot goed
                
              
              
                
                  8
                
                
                  Goed
                
              
              
                
                  9
                
                
                  Goed tot uitstekend
                
              
              
                
                  10
                
                
                  Uitstekend
                
              
            
          
        
        De gemiddelde correctiefactor is 6 (redelijk). Per correctiefactor naar boven of naar beneden wordt de gemiddelde prijs per vierkante meter (die wordt afgeleid uit de geanalyseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten) verhoogd dan wel verlaagd met 2,5%.
        
      
      
        3.2.3.
        De heffingsambtenaar heeft niet alleen de kwaliteit en het onderhoud van het tussenhuis, maar ook de luxe/voorzieningen gewaardeerd als slecht (correctiefactor 2). De doelmatigheid van de woning is gewaardeerd als redelijk (correctiefactor 6). In zoverre bestaat er dus geen geschil (meer) tussen partijen.
        
      
      
        3.2.4.
        Eiser vindt verder dat er in de taxatie van de heffingsambtenaar een onderscheid moet worden gemaakt tussen de waarde die moet worden toegekend aan de hoofdbouw (inclusief erker) van 80 m² en de hoofdbouw van 103 m² (ook wel achterhuis genoemd). De heffingsambtenaar merkt in reactie daarop terecht op dat in een procedure als deze niet de afzonderlijke onderdelen van het tussenhuis ter discussie staan, maar dat slechts de eindwaarde van het tussenhuis ter toetsing voorligt. Daarbij kan ook nog worden betrokken dat – uitgaande van de visie van eiser – de benadering van de heffingsambtenaar zelfs voordelig uitpakt voor eiser. Eiser bepleit namelijk dat de hoofdbouw van 103 m² zich in een betere toestand bevindt dan de hoofdbouw van 80 m², wat dan eerder tot een hogere getaxeerde waarde zal leiden. Want voor zover eiser met zijn betoog stelt dat de hoofdbouw van 80 m² als slooprijp (correctiefactor 1) moet worden gezien, volgt de rechtbank hem daarin niet. Het tussenhuis wordt namelijk door eiser bewoond, hij heeft niet (gemotiveerd) gesteld dat het slooprijp is en hij heeft zelfs plannen om dat te renoveren (wat niet voor de hand ligt als een woning slooprijp is).
        
      
      
        3.2.5.
        Eiser stelt tot slot gemotiveerd dat de grond bij het tussenhuis (van 160 m²) in vorig belastingjaar werd gezien als “tuin bij meergezinswoning” wat nu zonder toelichting is gewijzigd in “grond bij eengezinswoning”. Deze andere rubricering leidt tot een veel hogere grondwaarde en dat is volgens eiser niet terecht. Eiser bepleit een grondwaarde van € 359 per m², zijnde de in 2024 gehanteerde prijs verhoogd met 2,6%. De heffingsambtenaar reageert hierop door te stellen dat eiser bepleit dat de door hem toegepaste grondstaffel niet moet worden gebruikt en dat hij daartoe geen aanleiding ziet. De rechtbank vindt de reactie van de heffingsambtenaar op dit punt onvoldoende, omdat daarmee niet wordt ingegaan op wat eiser aanvoert. Tegelijkertijd baat eiser dit niet. Gesteld dat wordt uitgegaan van de door eiser bepleitte grondwaarde van (€ 359 * 160 m² =) € 57.440, dan moet de getaxeerde waarde worden verlaagd met het verschil tussen dit bedrag en de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondwaarde (van € 131.260). Dit is € 73.820. Als de getaxeerde waarde met dat bedrag wordt verminderd, dan komt die waarde uit op (afgerond) € 594.000. Dat is nog altijd (substantieel) boven de vastgestelde waarde van € 533.000.
        
      
    
    
      3.3.
      Eiser bepleit een lagere waarde van € 305.000. Hiermee zaait eiser geen twijfel over de juistheid van de vastgestelde waarde, ook niet gelet op wat hij ter onderbouwing van dat standpunt aanvoert. Eiser meent dat een aantal van de door hem genoemde bedragen (zoals onder andere in overweging 3.2. genoemd) tot een verlaging van de waarde moeten leiden, maar brengt die ten onrechte in mindering op de vastgestelde waarde. Voor zover de door eiser opgevoerde onderbouwing tot vermindering aanleiding geeft, moet die vermindering op de getaxeerde waarde worden toegepast nu de heffingsambtenaar met dat bewijsmiddel de vastgestelde waarde in beroep verdedigt. De rechtbank ziet daartoe slechts aanleiding wat betreft de grondwaarde, maar ook dan blijft aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is (zoals is toegelicht in overweging 3.5.2.).
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
      mr. Y. Mutsaers, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 februari 2026.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     De rechtbank zal in deze uitspraak de woning ‘ [adres] (Tussenhuis)’ verder het tussenhuis noemen. Zij zal de woning ‘ [adres] (Voorhuis)’ verder het voorhuis noemen.
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.