ECLI:NL:RBOVE:2026:708, Rechtbank Overijssel, 10-02-2026, 11680453 \ CV EXPL  25-1393
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2026-02-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Partij A wil de huur niet volledig betalen, omdat hij vindt dat de woning die hij van Ieder1 huurt niet volledig huurgenot geeft. Hij vordert daarom dat hij de jaarlijkse huurverhoging niet hoeft te betalen en dat Ieder1 de gebreken zal herstellen. Ook wil hij een vergoeding voor de kosten die hij moest maken voor het voeren van procedures bij de huurcommissie en de rechtbank.
      
      Ieder1 wil dat partij A een verbod opgelegd krijgt om ongefundeerd te klagen. Daarnaast wil zij dat partij A een uitgebreidere gedragsmaatregel opgelegd krijgt om te voorkomen dat hij teveel klaagt en overlast veroorzaakt.
      
      De kantonrechter wijst de vorderingen af.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11680453 \ CV EXPL  25-1393
    
    
    
      
        Vonnis van 10 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [partij A]
        , 
      te [woonplaats],
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [partij A],
      procederend in persoon,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING WOONBEDRIJF IEDER1, 
      te Deventer,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Ieder1,
      gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - het bericht van 25 november 2025 met productie(s) van [partij A] (eis in conventie aanvullende bijlages)- de conclusie van antwoord in reconventie- de mondelinge behandeling van 5 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Samenvatting
    
    
      2.1.
      
        [partij A] wil de huur niet volledig betalen, omdat hij vindt dat de woning die hij van Ieder1 huurt niet volledig huurgenot geeft. Hij vordert daarom dat hij de jaarlijkse huurverhoging niet hoeft te betalen en dat Ieder1 de gebreken zal herstellen. Ook wil hij een vergoeding voor de kosten die hij moest maken voor het voeren van procedures bij de huurcommissie en de rechtbank. 
      
    
    
      2.2.
      Ieder1 wil dat [partij A] een verbod opgelegd krijgt om ongefundeerd te klagen. Daarnaast wil zij dat [partij A] een uitgebreidere gedragsmaatregel opgelegd krijgt om te voorkomen dat hij teveel klaagt en overlast veroorzaakt. 
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter wijst de vorderingen af. Hierna zal worden toegelicht hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Ieder1 verhuurt sinds 11 september 2019 aan [partij A] de woning aan de [adres]. 
      
    
    
      3.2.
      
        In artikel 4 van de huurovereenkomst zijn partijen, voor zover hier van belang, het volgende overeengekomen: 
        
          “4.1 […] Huurder zal alle aanwijzingen van Verhuurder en door Verhuurder aan te wijzen personen […] opvolgen. 
        
        
          Huurder zal omwonenden, medewerkers van Verhuurder, medewerkers van de gemeente, medewerkers van de politie of wie anders dan ook, niet bedreigen, uitschelden, beledigen of anderszins onheus bejegenen.[…] 
        
        
          Huurder dient in algemene zin rekening te houden met zijn omgeving en dient zich in de contacten met omwonenden, medewerkers van Verhuurder, medewerkers van de gemeente en medewerkers van de politie, constructief en welwillend op te stellen.[…]”
        
      
      
    
    
      3.3.
      Op 22 april 2024 heeft Ieder1 per aangetekende brief een voorstel tot wijziging van de huurprijs gedaan. Het voorstel houdt in dat de huur per 1 juli 2024 wordt verhoogd met 5,3%. [partij A] is dan per maand een bedrag verschuldigd van € 621,45 aan huur en servicekosten.
      
    
    
      3.4.
      
        [partij A] heeft op 26 juni 2024 een bezwaarschrift ingediend tegen de voorgestelde huurverhoging. 
      
    
    
      3.5.
      Op 27 november 2024 heeft de huurcommissie op verzoek van Ieder1 uitspraak gedaan en geoordeeld dat het voorstel tot huurverhoging redelijk is.
      
    
    
      3.6.
      Op 11 februari 2025 heeft de huurcommissie het daartegen ingediende verzetschrift ongegrond verklaard.  
      
    
    
      3.7.
      
        [partij A] heeft de huur niet volledig voldaan, maar heeft maandelijks een kleine achterstand laten ontstaan.
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      
        [partij A] vordert, samengevat: 
      - een verklaring voor recht dat [partij A] niet gebonden is aan de uitspraak van de huurcommissie van 11 februari 2025; 
      - een verklaring voor recht dat de huurverhoging van 5,3% per 1 juli 2024 niet is toegestaan; - Ieder1 te veroordelen tot herstel van gebreken binnen 14 dagen onder verbeurte van een dwangsom; 
      - Ieder1 te veroordelen tot betaling van € 291,85 als vergoeding voor verschillende proceshandelingen; 
      - onder veroordeling van Ieder1 in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.2.
      
        [partij A] legt – kort samengevat – aan de vordering het volgende ten grondslag. [partij A] heeft er nooit mee ingestemd dat hij gebonden zou zijn aan de uitspraak van de huurcommissie. [partij A] vindt dat Ieder1 de huur niet mag verhogen, zolang de gebreken niet worden verholpen en Ieder1 haar eigen algemene voorwaarden niet handhaaft. [partij A] stelt dat sprake is van een samenstelling van gebreken die al vanaf 2022 kenbaar zijn gemaakt. 
      
    
    
      4.3.
      Ieder1 voert verweer. Ieder1 concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij A], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.4.
      Ieder1 voert – kort samengevat – het volgende aan. Naar aanleiding van de klachten van [partij A] zijn verschillende onderzoeken verricht naar de vermeende stankoverlast. De mechanische ventilatie is onderzocht en er is een extra afzuigpunt gemaakt bij de ventilatiebox in de kast. Na het onderzoek en het aanbrengen van de extra ventilatiebox is vastgesteld dat de geurklachten waren opgelost. In 2023 is opnieuw een controle uitgevoerd aan de mechanische ventilatie, waarbij opnieuw bleek dat deze in orde was. In 2024 is de ketel gecontroleerd door een extern bedrijf, waarbij geen afwijkingen zijn geconstateerd. [partij A] heeft weliswaar veel klachten, maar Ieder1 betwist dat sprake is van onrechtmatige overlast.  
      
    
    
      4.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.6.
      Ieder1 vordert - samengevat - om:
      - de uitspraak van de huurcommissie van 11 februari 2025 te bekrachtigen; 
      - aan [partij A] een verbod op te leggen om ongefundeerd te klagen; 
      - aan de heer [partij A] een ordemaatregel als gedragsaanwijzing op te leggen, bij overtreding waarvan [partij A] per keer een bedrag van € 50,00 moet betalen tot een maximum van € 2.500,00.
      
    
    
      4.7.
      
        [partij A] voert verweer. [partij A] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Ieder1, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Ieder1, met veroordeling van Ieder1 in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        De uitspraak van de huurcommissie is in zijn geheel komen te vervallen
      
    
    
    
      5.1.
      Op grond van artikel 7:262 BW worden de verhuurder en de huurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Wanneer partijen zich binnen die termijn tot de rechter wenden, vervalt de uitspraak van de huurcommissie. Nu [partij A] de vordering binnen die acht weken heeft ingesteld, is hij ontvankelijk in zijn vorderingen en daarmee is de uitspraak van de huurcommissie in zijn geheel komen te vervallen. 
      
    
    
      5.2.
      Er is dus geen uitspraak van de huurcommissie meer. De kantonrechter wijst daarom de vordering om een verklaring voor recht dat [partij A] niet gebonden is aan de uitspraak van de huurcommissie van 11 februari 2025 af. 
      
    
    
      5.3.
      De kantonrechter zal in deze procedure in volle omvang uitspraak doen over de punten waarover Ieder1 de huurcommissie om een uitspraak had verzocht. 
      
      
        
          De huurverhoging met 5,3% is redelijk
        
      
      
    
    
      5.4.
      
        [partij A] stelt dat de huurprijsverhoging niet redelijk is, omdat sprake is van gebreken aan het gehuurde. [partij A] stelt namelijk dat hij geluids- en geuroverlast ervaart of heeft ervaren. 
      
    
    
      5.5.
      De kantonrechter wijst het verweer van [partij A] af, omdat:
      
        
          De huurprijs jaarlijks op verzoek van de verhuurder mag worden verhoogd.
        
        
          Aan de wettelijke eisen voor het verhogen van de huurprijs is voldaan. 
        
      
      De kantonrechter licht dat hierna nog toe en gaat dan in op wat [partij A] heeft aangevoerd. 
      
    
    
      5.6.
      Ieder1 had de huurcommissie verzocht om een uitspraak over het voorstel om per 1juli 2024 de huurprijs te verhogen van € 575,03 met € 30,42 (5,30%) tot € 605,45 per maand. De vraag die voorligt is daarom alleen of de jaarlijkse huurprijsverhoging redelijk is. Daarvoor kijkt de kantonrechter naar de wettelijke vereisten voor het jaarlijks verhogen van de huurprijs.
      
    
    
      5.7.
      De kantonrechter stelt voorop dat de huurprijs jaarlijks op verzoek van de verhuurder mag worden verhoogd. Er is wel één uitzondering. Als in een procedure bij de huurcommissie is vastgesteld dat sprake is van gebrek ten aanzien van de woonruimte en er tussen huurder en verhuurder geen overeenstemming is dat deze gebreken zijn opgeheven, dan is een verhoging van de huurprijs niet mogelijk. In dit geval is niet door de huurcommissie vastgesteld dat er gebreken zijn en loopt daarover ook geen procedure bij de huurcommissie. Daarover zijn partijen het eens en daarom neemt de kantonrechter dat aan als een vaststaand feit. Dat betekent dat de huurprijs verhoogd mag worden. [partij A] vindt dat niet eerlijk, omdat de verhuurder:
      
        
          zich volgens [partij A] niet aan de afspraken houdt, 
        
        
          onvoldoende doet om gebreken in de woning te herstellen, 
        
        
          op kosten van de huurders allerlei procedures voert en 
        
        
          dezelfde huurverhoging doorvoert voor het appartement van [partij A] als voor appartementen die zijn gerenoveerd.
        
      
      Maar dat zijn geen redenen op grond waarvan de wettelijke verhoging van de huur niet zou zijn toegestaan. Deze geschillen staan los van geschillen over de jaarlijkse reguliere huurverhoging. 
      
    
    
      5.8.
      Verder moet aan een aantal eisen zijn voldaan. Zo moet een voorstel tot wijziging van de huurprijs tenminste twee maanden van te voren schriftelijk moet worden gedaan. In het voorstel dient onder meer te worden vermeld wat de geldende de huurprijs is, het percentage of het bedrag van de wijziging van de huur, de voorgestelde nieuwe huurprijs en op welke wijze de huurder zijn bezwaren tegen het voorstel tot een wijziging van de huurprijs kan kenbaar maken. Daarnaast stelt het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in het huurprijsbeleid het toegestane percentage voor verhoging van de huurprijs van sociale huurwoningen vast. Voor 2024 bedraagt dat percentage 5,8%.
      
    
    
      5.9.
      Ieder1 stelt dat zij het voorstel tot huurverhoging op 22 april 2024 aangetekend heeft verzonden. Dit heeft [partij A] niet weersproken en hij heeft evenmin de ontvangst van het schriftelijke voorstel betwist. Dat betekent dat Ieder1 de huurverhoging tijdig (tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang) heeft aangezegd. Andere gronden waarom de huurverhoging niet redelijk zou zijn heeft [partij A] niet gesteld en daarvan is ook niet gebleken. Nu aan de wettelijke vereisten voor huurverhoging is voldaan, beoordeelt de kantonrechter de door Ieder1 voorgestelde verhoging van de huur van € 575,03 met 5,3% tot € 605,45 met ingang van 1 juli 2024 dan ook als redelijk. 
      
    
    
      5.10.
      De vordering om een verklaring voor recht dat de huurverhoging van 5,3% per 1 juli 2024 niet is toegestaan, wijst de kantonrechter daarom af.
      
      
        
          Er zijn geen gebreken die Ieder1 moet herstellen
        
      
    
    
      5.11.
      
        [partij A] vordert dat Ieder1 daadwerkelijke gerichte praktische activiteiten zal ondernemen tegen schadelijke walm/stankoverlast die [partij A] in zijn appartement ervaart. [partij A] moet daarvoor stellen – en indien nodig bewijzen – dat sprake is van een gebrek dat Ieder1 moet herstellen. 
      
    
    
      5.12.
      Volgens artikel 7:204 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
      
    
    
      5.13.
      Het gaat er dus niet om wat [partij A], maar wat een gemiddelde huurder mag verwachten. Wat verwacht mag worden, wordt ontleend aan een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft. Dat is in dit geval een appartement in een appartementencomplex uit 1960. 
      
    
    
      5.14.
      Uit de dagvaarding, de brief met een toelichting voor de mondelinge behandeling, de stukken die hij heeft ingediend en zijn verhaal tijdens de mondelinge behandeling maken aan de kantonrechter duidelijk dat [partij A] vindt dat hij zijn woning maar voor de helft kan gebruiken, omdat sprake is een samenstelling van gebreken en overlast. Deze gebreken zijn volgens [partij A] al kenbaar gemaakt vanaf 5 juli 2022. Sinds 2022 is er volgens [partij A] niets aan veranderd en zijn de gebreken zelfs geëscaleerd. [partij A] ervaart overlast door etensgeuren, sigarettenrook, chemische ontlading van wasgoed van de onderburen en geluidsoverlast door renovatie van de bad- en toiletruimtes in naastgelegen woningen. 
      
    
    
      5.15.
      Volgens [partij A] is de overlast van de tikgeluiden in de waterleiding verholpen en is de geluidsoverlast sinds een paar maanden weer acceptabel. Partijen zijn het er ook over eens dat de diverse toilet- en badkamerrenovaties in de nabijgelegen appartementen en de werkzaamheden in verband met het vocht in de algemene ruimte bij de bergingen inmiddels zijn afgerond. Dit zijn dus geen gebreken in verband waarmee Ieder1 kan worden veroordeeld tot herstel daarvan.
      
    
    
      5.16.
      Op dit moment stelt [partij A] nog wel last te hebben van etensgeuren en geuren van drogend wasgoed die zijn appartement binnendringen. Om dat te onderbouwen heeft [partij A] een lijst gemaakt van tijdstippen waarop hij overlast heeft ervaren en heeft hij foto’s overgelegd van het balkon van zijn onderburen, waaruit volgt dat zij wasgoed te drogen hangen over het balkon. Maar daarmee stelt [partij A] onvoldoende dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW dat Ieder1 moet herstellen. Dat er wasgoed wordt opgehangen wordt niet weersproken, maar dat dat onrechtmatige overlast veroorzaakt voor [partij A] waar Ieder1 tegen op moet treden, is onvoldoende gesteld. Het af en toe ruiken van het drogende wasgoed van de onderburen, is iets dat geaccepteerd moet worden in een appartementencomplex waarin buren dicht bij elkaar wonen. [partij A] heeft het over “chemische ontlading van wasgoed” en “bedwelmende geuren en uitlaatgassen” die de woning binnendringen. Kennelijk ervaart [partij A] bepaalde geuren als hinderlijk, maar dat betekent niet dat die geuren ook objectief gezien als onrechtmatige overlast moeten worden aangemerkt. Bovendien heeft Ieder1 naar aanleiding van de klachten van Ieder1 verschillende onderzoeken verricht in het appartement en zijn de mechanische ventilatie en de cv-ketel gecontroleerd. Deze bleken in orde te zijn en dat is door [partij A] niet weersproken. Indien de huidige situatie voor [partij A] een te grote inbreuk maken op zijn welzijn, ligt het op zijn eigen weg om te zoeken naar beter passende woonruimte. Het verstrekken van een vergoeding voor de verhuiskosten, hoeft daarbij van Ieder1 niet te worden verwacht.
      
      
        
          Geen grondslag voor vergoeding gevorderde kosten
        
      
      
    
    
      5.17.
      
        
          [partij A] vordert dat Ieder1 wordt veroordeeld om de kosten te betalen die [partij A] heeft gemaakt voor de procedure bij de huurcommissie en voor het verzenden van schriftelijke meldingen. Gesteld noch gebleken is waarom deze kosten voor rekening van Ieder1 moeten komen, zodat deze vordering wordt afgewezen. De kosten voor de aanwezigheid bij de mondelinge behandeling van de rechtbank vallen onder proceskosten en worden alleen toegewezen als Ieder1 in het ongelijk wordt gesteld, maar daarvan is geen sprake. 
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      5.18.
      
        [partij A] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ieder1 worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                174,00
              
              
                (2 punten × € 87,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                43,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                217,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.19.
      De kantonrechter heeft in conventie reeds overwogen dat de uitspraak van de huurcommissie in zijn geheel is komen te vervallen en in volle omvang uitspraak gedaan over de punten waarover Ieder1 de huurcommissie om een uitspraak had verzocht. De vordering om de uitspraak van de huurcommissie te bevestigen, zal daarom worden afgewezen. 
      
      
        
          Geen verbod om ongefundeerd te klagen of aangepaste gedragsmaatregel
        
      
      
    
    
      5.20.
      Ieder1 stelt dat [partij A] in strijd handelt met de gedragsmaatregel die partijen in artikel 4 van de huurovereenkomst zijn overeengekomen, met name de afspraken dat [partij A] de medewerkers van Ieder1 niet onheus zou bejegenen en dat hij zich ten opzichte van hen constructief en welwillend zou opstellen, dat hij aanwijzingen van de verhuurder zou opvolgen en in algemene zin rekening zou houden met zijn omgeving en die mensen niet onheus zou bejegenen.   
      
    
    
      5.21.
      Daarom vordert Ieder1 een wijziging van de gedragsmaatregel die – kort samengevat – inhoudt dat [partij A] alleen klachten mag indienen die zijn onderbouwd met geluidsopnames, beeldopnamen, deskundigenrapporten en dergelijke, bij gebreke waarvan Ieder1 de klachten als ongefundeerd niet in behandeling hoeft te nemen. Ook vordert Ieder1 om [partij A] een verbod op te leggen om ongefundeerd te klagen. 
      
    
    
      5.22.
      De kantonrechter stelt voorop dat een huurder zich ingevolge artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek als goed huurder dient te gedragen. Ook zijn partijen aanvullende gedragsregels overeengekomen in de huurovereenkomst. Dat [partij A] daarmee in strijd handelt of zich niet als goed huurder gedraagt door veelvuldig te klagen en procedures te volgen, heeft Ieder1 onvoldoende gesteld. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigen de omstandigheden geen oplegging van een gedragsmaatregel. De kantonrechter ziet dan ook geen reden om het gevorderde toe te wijzen.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      5.23.
      Ieder1 is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - verletkosten
              
              
                €
              
              
                50,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                21,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                71,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.24.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [partij A] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [partij A] in de proceskosten van € 217,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.4.
      wijst de vorderingen van Ieder1 af,
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt Ieder1 in de proceskosten van € 71,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Ieder1 niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.6.
      veroordeelt Ieder1 tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 
        10 februari 2026.
      
    
  
  
     In dit geval moet daarom worden gekeken naar de artikel 7:250, 7:252 BW en 7:253 BW.