ECLI:NL:RBLIM:2026:1331, Rechtbank Limburg, 11-02-2026, C/03/341482 / HA ZA 25-198
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2026-02-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Aannemingsovereenkomst. Een groep opdrachtgevers van een nieuwbouwproject van woningen klaagt na oplevering bij de aannemer over klachten aan de warmtepomp en de WTW-installatie. De rechtbank is voornemens een deskundigenbericht te gelasten.

RECHTBANK Limburg
  
  
    Civiel recht 
  
  
    Zittingsplaats Maastricht
  
  
    Zaaknummer: C/03/341482 / HA ZA 25-198
  
  
    
      Vonnis in verzet van 11 februari 2026
    
  
  
    in de zaak van
  
  
    de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
    
      BAM WONEN B.V., 
    gevestigd te Bunnik ,
    eiseres in het verzet,
    oorspronkelijk gedaagde, 
    advocaat: mr. J.A.M. Smeekens ,
  
  
    tegen
  
  
    1 [persoon 1] , en[persoon 2] ,  
  
    2
    2. [persoon 3] , en[persoon 4] ,  
  
    3
    3. [persoon 5] , en[persoon 6] ,  
  
    
      4
      4. [persoon 7] , en[persoon 8] ,  
    
      5. [persoon 9],  
  
  
    
      6
      6. [persoon 10] , en[persoon 11] ,  
    
  
  
    7 [persoon 12] , en[persoon 13] ,  
  
    
      8
      8. [persoon 14] , en[persoon 15] ,  
    
      allen wonend te [woonplaats] , 
      gedaagden in het verzet,
      oorspronkelijk eisers, 
      advocaat: mr. Z.I.B. Heuts . 
    
    
    
      Partijen zullen hierna Bam Wonen en de bewoners genoemd worden. 
      
        1.	De procedure
      
    
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van de bewoners met bijlagen 1 tot en met 26 van 7 februari 2025 met zaaknummer C/03/339197 / HA ZA 25-82, 
      - het verstekvonnis van deze rechtbank, zittingsplaats Maastricht , van 19 maart 2025 in voornoemde zaak, 
      - de verzetdagvaarding van Bam Wonen van 16 april 2025 met zaaknummer C/03/341482 / HA ZA 25-198,
      - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
      - het B16-formulier van 24 oktober 2025 van de bewoners met bijlagen 27 tot en met 29, 
      - het B8-formulier van 28 oktober 2025 van Bam Wonen met bijlagen 1 en 2,
      - het B16-formulier van 31 oktober 2025 van de bewoners met de complete bijlage 20 van de dagvaarding,
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 4 november 2025, 
      - de spreekaantekeningen van mr. Smeekens ,
      - de spreekaantekeningen van mr. Isenborghs,
      - de akte van mr. Heuts met bijlagen 30 en 31,
      - de e-mail van mr. Smeekens waarbij bezwaar is gemaakt tegen bijlage 31 en randnummer 2 van de akte van mr. Heuts ,
      - de e-mail van 19 januari 2026 van de rechtbank aan partijen met als inhoud dat de rechtbank bijlage 31 en alinea 2 van de akte van mr. Heuts weigert gelet op de afspraken die met partijen gemaakt zijn tijdens de mondelinge behandeling van 4 november 2025. 
      
    
    
      1.2.
      Vervolgens is het vonnis bepaald op vandaag. 
      
      
    
  
  
    
      2De feiten 
    
    
      2.1.
      Bam Wonen exploiteert een onderneming voor (onder meer) het ontwikkelen en verkopen van vastgoedprojecten en het aannemen en uitvoeren van bouwwerken. 
      
    
    
      2.2.
      De bewoners hebben in het kader van het project ‘ [naam project] ’ te [woonplaats] ieder percelen bouwgrond gekocht van [woningstichting] . Met Bam Wonen hebben zij in 2019 aannemingsovereenkomsten gesloten voor de projectmatige bouw van eengezinswoningen op deze percelen. Het gaat bij dit project om 24 woningen. In het voorjaar van 2020 zijn alle woningen opgeleverd.
      
    
    
      2.3.
      De woningen zijn gasloos. Iedere woning wordt verwarmd door middel van een verwarmingsinstallatie die bestaat uit een elektrische warmtepomp en een mechanische ventilatie van het type gebalanceerde ventilatiesysteem met warmteterugwinning (hierna: WTW-installatie). De warmtepomp bestaat uit een buiten-unit met daarin een ventilator en een compressor, die geplaatst is in de schoorsteenkap op het dak van de woning, en een binnen-unit met daarin een warmtewisselaar, die net als de WTW-installatie, geplaatst is in de berging op de eerste verdieping van de woning.
      
    
    
      2.4.
      
        [deskundige 1] heeft in opdracht van Bam Wonen in april 2021 naar aanleiding van klachten van twee bewoners onderzoek uitgevoerd naar de geluidsniveaus van de warmtepomp en de WTW-installatie in een drietal woningen (de woning van de bewoners sub 1 en twee andere woningen, waarvan de eigenaren geen partij zijn in deze procedure). De bevindingen zijn neergelegd in het rapport van 24 april 2021. In de samenvatting van dit rapport staat:
      
      
        “In de woning [adres 1] blijven de optredende geluidsniveau’s onder de gestelde grenswaarden. In de woning [adres 2] is sprake van een relevante normoverschrijding tengevolge van de ventilatie/WTW-installatie in stand 2 en 3. In de woning [adres 3] is een marginale normoverschrijding vastgesteld (max 2 dB,er zijn geen klachten geuit door de bewoner)" 
      
      
    
    
      2.5.
      Bij e-mail van 9 juni 2021 is Bam Wonen namens de belangencommissie van bewoners (waarvan, naast bewoners die geen partij zijn in deze procedure, lid zijn bewoners sub 1, 2, 3, 6 en 7) aansprakelijk gesteld voor de geluidsoverlast door de warmtepomp. 
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 24 december 2021 hebben bewoners sub 1, 2 en 3 samen via hun rechtsbijstandsverzekeraar aan Bam Wonen kenbaar gemaakt een deskundige in te zullen schakelen om de kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden te onderzoeken en de oorzaak van de geluidshinder te achterhalen.
      
    
    
      2.7.
      Top Expertise B.V. (hierna: Top Expertise) heeft in opdracht van de rechtsbijstandsverzekeraar op 13 januari 2022 in aanwezigheid van Bam Wonen in de woningen van de bewoners sub 1, 2, 3 en 5 onderzoek uitgevoerd naar de geluidsniveaus van de warmtepompinstallatie en de WTW-installatie. Top Expertise heeft haar bevindingen neergelegd in het rapport van 7 juli 2022, waaruit onder andere het volgende blijkt:
      
      
        
          "(...) 
        
        
          De geluidsdempers van de WTW voldoen niet aan het installatievoorschrift van de fabrikant waardoor een hogere geluidsproductie ontstaat.
        
      
      
      
        
          De toegepaste installatiewijze van de warmtepomp in een schoorsteenkap is niet uitgewerkt in het installatievoorschrift van de fabrikant van de warmtepomp. 
          
          Door het niet gebruiken van de optionele luchtgeleider kan de luchtstroming door de warmtepomp verminderen vanwege de toepassing van de schoorsteenkap. Of er een verminderde luchtstroming ontstaat kan blijken uit het ontwerp van de schoorsteenkap of uit testen. Mocht het zo zijn dat de luchtstroming verminderd (vooral bij situaties van bevriezing 
          
          van de schoorsteenkap of warmtepomp) dan zal dit leiden tot een rendementsverlies van de warmtepomp, een geluidstoename vanwege de hogere toerentallen van het werkende warmtepompsysteem en het vaker doorlopen van de ontdooicyclus met extra geluid tot gevolg.
        
        
          
          Op grond hiervan kan gesteld worden dat de warmtepomp niet volgens de voorschriften is geïnstalleerd.
        
      
      
      
        
          Uit het ontwerpproces dient naar onze mening te blijken of de aanpassing van de geluidsdempers en de gewijzigde installatiewijze van de warmtepomp niet leidt tot een te hoge geluidsproductie. Indien de GIW-1SSO publicatie van toepassing is dan is voor wat betreft de warmtepomp met een geluidsproductie hoger dan 50 dB(A) het voorschrift om slechts in zeer specifieke situaties dergelijke installaties toe te passen buiten de woning niet gevolgd. 
          
        
        
          Of het toegestane geluidsniveau van 30 dB(A) in de gebruiksruimtes wordt overschreden, blijkt niet uit door [deskundige 1] uitgevoerde onderzoek, omdat niet alle verblijfsruimtes van alle kopers 1 t/m 4 het geluid gemeten is. Er is slechts 1 verblijfsruimte van 1 koper gemeten.
        
      
      
      
        
          De geluidsoverlast wordt veroorzaakt door het geluid van de WTW dat zich via het kanalenstelsel naar de verblijfsruimtes verspreid. Tevens produceert de warmtepomp eveneens duidelijk hoorbaar geluid in de woning, dat geluid lijkt zich voornamelijk via de constructie te verspreiden.
        
      
      
      
        
          (...) 
        
        
          De norm in de woning is maximaal 30 dB(A). Van enige marge op deze norm zoals vermeld in de rapportage van [deskundige 1] , is geen sprake. (...) Voorts is voor deze ene meting nog niet duidelijk of deze meting conform de voorschriften is uitgevoerd. Deze vraag is derhalve alleen te beantwoorden na correcte en volledige geluidsmetingen. (....)"
        
      
      
    
    
      2.8.
      De rechtsbijstandsverzekeraar van bewoners sub 1, 2, 3 en 5 heeft Bam Wonen bij brief van 9 maart 2022 in gebreke gesteld voor de geluidsoverlast en gesommeerd tot herstel. 
      
    
    
      2.9.
      Bam Wonen heeft bij e-mail van 15 maart 2022 aansprakelijk voor de gestelde geluidsoverlast niet erkend.   
      
    
    
      2.10.
      BDA Dak- en Geveladvies B.V. (hierna: BDA) heeft in opdracht van de rechtsbijstandsverzekeraar op 30 november 2022 en 1 december 2022 onderzoek uitgevoerd aan de daken van vijf woningen. Het onderzoek ziet op het vaststellen van hoofddraagconstructie van de kapconstructie, het in kaart brengen van de constructie rondom de warmte-opwekkingsinstallatie en het uitvoeren van een constructieve toetsing hiervan. In het rapport van 5 februari 2024 heeft BDA (onder meer) het volgende geconstateerd:
      
      
        
          "(...) 
        
        
          De aangetroffen tekortkomingen zijn bij alle onderzochte daken in meer of mindere mate vergelijkbaar met elkaar en derhalve gebundeld samengevat. Doordat een dampopen folie is toegepast in plaats van een dampremmende folie, kan relatief warme binnenlucht in de schoorsteenconstructie stromen en zodra deze lucht in aanraking komt met een koud oppervlak condenseren. Dit wordt verstrekt doordat de folie niet stromingsdicht is afgewerkt en er kieren en naden aanwezig zijn tussen de in de schoorstenen aanwezige isolatie en tussen het plaatmateriaal waarmee de binnenzijde is afgewerkt.
        
        
          
          Daarnaast zijn de binnenste standleidingen niet voorzien van mantelisolatie. Deze tekortkomingen worden als oorzaak gezien van de optredende condensvorming in de schoorsteenconstructie en dit kan op termijn tot verzadigde isolatie en vochtproblematiek leiden. De eerste aftekeningen zijn hierbij tijdens het verrichte onderzoek zichtbaar.
        
        
          
          Tevens is waargenomen dat meerdere leidingen direct contact hebben met het dakelement of andere constructieonderdelen wat mogelijk het resonerende geluid veroorzaakt.
        
        
          
          Verder is de prefab schoorsteenconstructie direct aan de houten sporen van het dakelement 
          
          bevestigd zonder dempingsmateriaal of iets dergelijks. 
          
          Dit onderdeel maakt verder geen deel uit van de scoop en is niet verder uitgewerkt. Geadviseerd wordt om door een akoestisch specialist hier nader onderzoek naar te laten doen.
        
        
          
          Ook is waargenomen dat de openingen van de afwerkingen om de buitenunits wisselen met 
          
          betrekking tot de richting van de inzuig- en uitblaasopeningen. Dit wijkt af van de tijdens de bespreking ten tafel gekomen informatie, welke consequenties dit heeft met betrekking tot het functioneren van de units is niet verder onderzocht en bekend.
        
        
          
          Bovendien zijn aan de bovenzijde van de schoorstenen enkele tekortkomingen aangetroffen waardoor eveneens inwatering mogelijk is. 
          
          Een aanpassing van de thermische en bouwkundige integratie wordt noodzakelijk geacht, de 
          
          bovenzijde van de schoorsteen dient schubvormig te worden afgewerkt wat in de huidige situatie niet het geval is.
        
        
          (...)
        
        
          Conform de als bijlage 2 toegevoegde constructieve berekening blijkt dat de dak-elementen ten aanzien van de constructieve aspecten voldoen. Er zijn geen constructieve aanpassingen
          
          noodzakelijk. (...)" 
        
      
      
    
    
      2.11.
      Top Expertise heeft in de woningen van de bewoners sub 1, 2, 3 en 5 in opdracht van de rechtsbijstandsverzekeraar een aanvullend onderzoek verricht naar de geschiktheid en de installatiewijze van de schoorsteenkap in combinatie met de warmtepomp. Uit het aanvullende rapport van 9 januari 2024 van Top Expertise blijkt (onder meer) het volgende:
      
      
        "(...) 
        
          Tijdens onze inspectie hebben wij geen enkele aanwijzing gevonden dat de aansluitingen van de schoorsteenkap op de dakconstructie gebreken vertonen. De aangetroffen vochtproductie ontstaat door gebrekkige isolatie en deze dient aangebracht te worden, zie rapport 1.
        
        
          
          Voor de stijfheid van het materiaal hebben wij geen enkele indicatie gevonden dat de stijfheid van de constructie een negatieve invloed heeft op het geheel. Zoals vermeld in ons rapport 1 leiden eventuele trillingen niet tot een te hoge geluidsbelasting in de woning.
        
        
          
          De schoorsteenkap is geen voorgeschreven accessoire of installatiewijze van deze warmtepomp.
        
        
          (...) 
        
        
          De installatiehandleiding vereist een minimale vrije ruimte van 100 mm bij de luchtinlaat aan de zijkant en aan de achterzijde en van minimaal 500 mm bij de luchtuitlaat. De schoorsteenkap voldoet derhalve niet.
        
        
          Voorts beperken de openingen in de schoorsteenkap de vrije luchtstroming.
        
      
      
      
        
          (...)
        
        
          Gelet op de installatievoorschriften van Mitsubishi Electric voldoet de schoorsteenkap niet aan de betreffende criteria van Mitsubishi. (...)"
        
      
      
    
    
      2.12.
      Bij brief van 29 februari 2024 hebben bewoners sub 1, 2, 3, 5, 6, 7 en 8 Bam Wonen in gebreke gesteld en haar verzocht de gestelde tekortkomingen te herstellen. Bij e-mail van 26 april 2024 heeft Bam Wonen daarop gereageerd met een aantal opties om tot een oplossing te komen.  
      
    
    
      2.13.
      Bij verstekvonnis van 19 maart 2025 heeft deze rechtbank het volgende beslist:  
      
      
        
          “(…) 
        
      
    
    
      3.1.
      
        verklaart voor recht dat BAM tekort is geschoten jegens eiseres in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de met eisers gesloten individuele aannemingsovereenkomsten, 
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          veroordeelt BAM de gebreken te herstellen conform de voorgestelde herstelwijze
        
        
          zoals opgenomen onder randnummer 25 van het lichaam van de dagvaarding, binnen
        
        
          twee maanden na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00
        
        
          per dag dat BAM deze verplichting niet nakomt met een maximum van € 100.000,00,
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        
          veroordeelt BAM tot vergoeding van de door eisers geleden en nog te lijden schade,
        
        
          nader op te maken bij staat en te vereffenen krachtens de wet,
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        
          veroordeelt BAM tot betaling van een bedrag van € 925,00 aan buitengerechtelijke
        
        
          kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 februari 2025 (datum dagvaarding)
        
        
          tot aan de dag der algehele voldoening,
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        
          veroordeelt BAM in de proceskosten van € 2.314,04, te betalen binnen veertien
        
        
          dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening
        
        
          als BAM niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en dit vonnis daarna wordt betekend,
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        veroordeelt BAM tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
      
    
    
      3.7.
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
    
    
      3.8.
      
        wijst het meer of anders gevorderde af.”
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in de oorspronkelijke hoofdzaak
      
    
    
    
      3.1.
      De bewoners hebben gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
      
      
        
          Primair 
        
        I. voor recht verklaart dat Bam Wonen tekort is geschoten jegens de bewoners in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de met de bewoners gesloten individuele aannemingsovereenkomsten;
        II. Bam Wonen veroordeelt de gebreken te herstellen conform de voorgestelde herstelwijze zoals opgenomen onder randnummer 26 van het lichaam van de dagvaarding binnen twee maanden na het te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat Bam Wonen deze verplichting niet nakomt;
        III. Bam Wonen veroordeelt tot vergoeding van de door de bewoners geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen krachtens de wet;
        IV. Bam Wonen veroordeelt om binnen veertien dagen na dagtekening althans betekening van het vonnis een dossier aan de bewoners over te over te leggen zoals bedoeld in artikel 7:757a BW, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag dat Bam Wonen niet hieraan voldoet;
        
          Subsidiair
        
        V. voor recht verklaart dat Bam Wonen tekort is geschoten jegens de bewoners in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de met de bewoners gesloten individuele aannemingsovereenkomsten;
        VI. de bewoners machtigt om de gebreken aan de warmtepompen en WTW-installaties door een erkend bedrijf te laten herstellen, conform de onder randnummer 26 opgenomen herstelwijze, met een veroordeling van Bam Wonen om de daarmee geoffreerde subsidiair gefactureerde bedragen binnen veertien dagen na overlegging van de betreffende offertes subsidiair facturen door de bewoners aan Bam Wonen , aan de bewoners te voldoen;
        VII. Bam Wonen veroordeelt tot vergoeding van de door de bewoners geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen krachtens de wet;
        VIII. Bam Wonen veroordeelt om binnen 14 dagen na dagtekening althans betekening van het vonnis een dossier aan de bewoners over te leggen zoals bedoeld in artikel 7:757a BW, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag dat Bam Wonen niet hieraan voldoet;
        
          Zowel primair als subsidiair
        
        IX. Bam Wonen veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 925,00 aan buitengerechtelijke kosten, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding, althans vanaf de datum van het te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
        X. Bam Wonen veroordeelt in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten vanaf bedoelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening.
      
      
    
    
      3.2.
      Bij verstekvonnis van 19 maart 2025 heeft de rechtbank vordering IV afgewezen en geoordeeld dat de overige primaire vorderingen niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen en om die reden worden toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde dwangsommen zijn gemaximeerd. 
      
      
        
          in verzet
        
      
      
    
    
      3.3.
      Bam Wonen vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het verzet van Bam Wonen gegrond verklaart en het door de rechtbank Limburg op 19 maart 2025 tussen de bewoners (als eisers) en Bam Wonen (als gedaagde) gewezen vonnis vernietigt en Bam Wonen daarmee ontheft van de daarbij uitgesproken veroordeling, met afwijzing van de vorderingen als ongegrond en/of onbewezen, althans de bewoners in hun vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, met veroordeling van de bewoners in de kosten van de procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
      4.1.
      De bewoners en Bam Wonen hebben overeenkomsten van aanneming van werk gesloten voor de bouw van woningen in het project ‘ [naam project] ’ te [woonplaats]. De bewoners klagen na de oplevering van hun woningen over dezelfde gebreken aan de warmtepompen en de WTW-installaties. Zij willen dat Bam Wonen overgaat tot herstel van de gebreken op de wijze die voorgesteld is door de partijdeskundigen die zij ingeschakeld hebben.
      
    
    
      4.2.
      Bam Wonen voert verweer. 
      
    
    
      4.3.
      Voordat de rechtbank toekomt aan de beoordeling van de gestelde gebreken, zal de rechtbank eerst beoordelen of Bam Wonen tijdig en op de juiste wijze verzet heeft ingesteld tegen het verstekvonnis van 19 maart 2025. 
      
      
        
          Verzet tijdig
        
      
    
    
      4.4.
      Gelet op artikel 143 lid 2 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering is het verzet op 16 april 2025 tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat Bam Wonen in haar verzet kan worden ontvangen. 
      
      
      
        
          Klachtplicht en verjaring
        
      
    
    
      4.5.
      Bam Wonen voert ten aanzien van een paar bewoners het verweer dat de klachtplicht geschonden is en dat de vorderingen verjaard zijn. Deze verweren zullen eerst beoordeeld worden. 
      
      
        
          Klachtplicht
        
      
    
    
      4.6.
      Bam Wonen stelt dat bewoners sub 4 (de heer en mevrouw [persoon 8] ) en bewoners sub 8 (de heer [persoon 14] en mevrouw [persoon 15] ) niet (tijdig) hebben geklaagd en zij daarmee hun rechten hebben verwerkt. Ten aanzien van bewoners sub 7 (de heer en mevrouw [persoon 13] ) heeft Bam Wonen dit verweer ingetrokken. Volgens Bam Wonen hebben bewoners sub 4 niet aan hun klachtplicht voldaan, omdat zij niet bij haar hebben geprotesteerd nadat zij de geluidsoverlast hebben ontdekt. Bewoners sub 8 hebben niet tijdig aan hun klachtplicht voldaan, omdat zij pas bij brief van 29 februari 2024 hebben geprotesteerd, terwijl zij op dat moment al vier jaar op de hoogte waren van de gebreken. 
      
    
    
      4.7.
      Bewoners sub 4 en sub 8 betwisten dat zij niet (tijdig) aan hun klachtplicht hebben voldaan. 
      
    
    
      4.8.
      Artikel 6:89 BW bepaalt dat een schuldeiser geen beroep meer op een gebrek in een prestatie kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of had behoren te ontdekken, bij de schuldenaar heeft geprotesteerd. De vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied, dient te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden. Een van die omstandigheden is of het belang van de schuldenaar is geschaad als gevolg van het verstrijken van de tijd totdat er geklaagd is over het gebrek. 
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank verwerpt het beroep op de klachtplicht, omdat niet gebleken is dat Bam Wonen in haar belangen is geschaad door het tijdsverloop. De woningen van [het project] zijn op dezelfde manier gebouwd. De klachten van de bewoners zijn gelijkluidend. Via andere bewoners van woningen van [het project] was Bam Wonen al op de hoogte van de problematiek die speelde. Die klachten zijn voor Bam Wonen toen geen aanleiding geweest om herstelwerkzaamheden uit te voeren. Pas in april 2025, na aanvang van de procedure, heeft Bam Wonen de bewoners benaderd om herstelwerkzaamheden uit te voeren in verband met de condensvorming. De rechtbank leidt daaruit af dat zelfs als bewoners sub 4 en sub 8 eerder geklaagd zouden hebben, Bam Wonen niet eerder herstelwerkzaamheden bij hen uitgevoerd zou hebben. Van een nadeel voor Bam Wonen is dan ook niet gebleken.
      
      
        
          Verjaring
        
      
    
    
      4.10.
      Bam Wonen heeft bij dagvaarding het verweer gevoerd dat de vorderingen van bewoners sub 6 (de heer en mevrouw [persoon 11] ) op grond van artikel 7:761 BW zijn verjaard. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Bam Wonen dit verweer ook gevoerd ten aanzien van bewoners sub 7 (de heer en mevrouw [persoon 13] ). Volgens Bam Wonen zijn twee jaren verstreken nadat bewoners sub 6 en 7 hebben geprotesteerd. Bewoners sub 6 hebben namelijk voor het eerst bij e-mail van 24 februari 2021 over de geluidsoverlast geklaagd. Zij zijn daarop pas bij brief van 29 februari 2024 teruggekomen, waardoor de termijn van twee jaren is verstreken. Bewoners sub 7 hebben voor het eerst bij e-mail van 9 juni 2021 geklaagd en zij zijn daarop pas bij brief van 29 februari 2024 teruggekomen, aldus Bam Wonen . 
      
    
    
      4.11.
      Bewoner sub 6 betwist dat zijn vordering verjaard is. Bewoners sub 7 waren niet aanwezig bij de mondelinge behandeling, waardoor zij zelf niet op het verjaringsverweer hebben gereageerd. Namens bewoners sub 6 en 7 is aangevoerd dat het beroep op verjaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
      
    
    
      4.12.
      In artikel 7:761 BW is bepaald dat elke rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd. De termijn begint te lopen na ontvangst door de aannemer van het protest van de opdrachtgever ter zake van een gebrek in het opgeleverde werk. 
      
    
    
      4.13.
      Artikel 7:761 BW dwingt de opdrachtgever rekening te houden met de redelijke belangen van de aannemer: de kans dat het gebrek verergert wordt groter naarmate de opdrachtgever langer wacht met het aanspreken van de aannemer, en voorts wordt met het verstrijken van de tijd de bewijspositie van de aannemer met betrekking tot mogelijke overmachtsfactoren moeilijker. Naar het oordeel van de rechtbank hebben bewoners sub 6 en 7 aangetoond dat hiervan in dit geval geen sprake is. Bam Wonen heeft vóór deze procedure geen actie ondernomen bij de bewoners die na het uiten van hun klachten wel tijdig de verjaring gestuit hebben. De belangen van Bam Wonen die artikel 7:761 BW beoogt te beschermen, zijn daarom niet geschaad ook als de stelling van Bam Wonen juist zou zijn dat de bewoners sub 6 en 7 pas na twee jaar op hun vordering zijn teruggekomen. Tegen die achtergrond is het beroep op verjaring jegens bewoners sub 6 en 7 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. 
      
      
        
          Gestelde gebreken
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        De bewoners stellen dat de warmtepompinstallatie en de WTW-installatie gebrekkig zijn. Zij verwijzen naar de rapporten van Top Expertise en DBA, waarin volgens hen de volgende gebreken zijn vastgesteld: 
        - onvoldoende isolatie, 
        - een ventilator die te veel geluid maakt, 
        - een verkeerd gemonteerde en te kleine schoorsteenkap,
        - een belemmering van de luchtstroming door de warmtepomp, recirculatie van de luchtstroom in de schoorsteenkap, 
        - een “diepvries effect” in de schoorsteenkast, 
        - een laagfrequent (LF) geluidstoename, 
        - een toename van trillingen en resonantie door de warmtepomp en uitstraling hiervan naar de kritische ruimtes in de woning door de "sparing" in het dak, 
        - de plaatsing van de schoorsteenkap "koud" op de schuine dakconstructie zonder geluidsisolerende maatregelen, 
        - een dakkap die werkt als klankkast, 
        - plaatsing van de schoorsteenkap op een "sparing" in het dak zorgt voor condensvorming,
        - inwatering in de sparing met aantasting van de houtenconstructie en lekkage in de technische ruimte als gevolg.”
        De bewoners menen dat de warmtepompinstallatie en de WTW-installatie niet voldoen aan de per 1 april 2021 in het Bouwbesluit 2012 opgenomen maximaal toegestane geluidseisen voor buiten opgestelde installaties voor warmte-of koude opwekking. Bovendien betwisten zij dat [deskundige 1] deugdelijke geluidsmetingen heeft uitgevoerd. Volgens de bewoners blijkt uit de door hen overgelegde rapporten dat zij schade hebben geleden en lijden. Die willen zij vergoed krijgen.   
      
      
    
    
      4.15.
      Bam Wonen betwist gemotiveerd de door de bewoners gestelde gebreken aan de woningen. De geluidseisen waarnaar de bewoners verwijzen, gelden niet omdat deze pas inwerking zijn getreden na de oplevering in 2020, aldus Bam Wonen .  
      
      
        
          Deskundigenbericht
        
      
      
    
    
      4.16.
      De rechtbank stelt voorop dat een aannemer goed en deugdelijk werk dient af te leveren, zoals partijen ook expliciet zijn overeengekomen. Omdat Bam Wonen de bevindingen van partijdeskundigen van de bewoners gemotiveerd betwist, is de rechtbank voornemens een deskundigenbericht te bevelen om te kunnen beoordelen of Bam Wonen voldaan heeft aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Daarbij moet in ieder geval worden uitgaan van normen die partijen zijn overeengekomen en van het tijdens de bouw toepasselijke Bouwbesluit. 
      
    
    
      4.17.
      Het is de rechtbank bekend dat in een procedure tussen andere bewoners van [het project] en Bam Wonen over dezelfde problematiek als in deze zaak, door de rechtbank op 13 november 2025 een voorlopig deskundigenbericht is bevolen. De rechtbank heeft tijdens de mondelinge behandeling van 4 november 2025 aan partijen voorgesteld om in geval van een deskundigenbenoeming vanwege die gelijkluidende problematiek de deskundigen te benaderen die benoemd zijn in de andere procedure. Het voordeel is dat het onderzoek naar de gebreken bij alle bewoners van [het project] dan door dezelfde deskundigen gebeurt. Partijen hebben hiermee ingestemd.
      
    
    
      4.18.
      De rechtbank is daarom voornemens te volstaan met de benoeming van de twee deskundigen die benoemd zijn in de beschikking van deze rechtbank van 13 november 2025: de heer [deskundige 2] , verbonden aan van [bedrijf 1], en de heer [deskundige 3] , verbonden aan [bedrijf 2] (voor het geluidstechnische onderzoek). 
      
    
    
      4.19.
      De rechtbank is voor wat betreft de aan de deskundigen voor te leggen vragen voornemens aan te sluiten bij de vragen die aan de deskundigen zijn gesteld in de beschikking van 13 november 2025. De rechtbank zal hierbij net zoals in de beschikking van 13 november 2025 is bepaald voorop stellen dat de maatstaf waaraan de deskundige moet toetsen de eisen van goed en deugdelijk werk zijn. Bovendien acht de rechtbank het van belang dat het onderzoek bij voorkeur plaatsvindt wanneer de (buiten)temperatuur laag is, omdat de bewoners hebben gesteld dat vooral op die momenten de gebreken zich vertonen. 
    
    
      4.20.
      
        De inleidende tekst voor de deskundigen en de vragen die rechtbank voornemens is te stellen, luiden als volgt: 
        
          Bij beantwoording van onderstaande vragen dient u te toetsen aan de norm van goed en deugdelijk werk, waarbij onder meer het toepasselijke Bouwbesluit van belang is. Gelieve aan te geven welke norm uit welk Bouwbesluit relevant is en waarom.
        
      
      
      
        
          De warmtepomp
        
      
      1. Kunt u aangeven of er gebreken aanwezig zijn aan de warmtepomp, en zo ja, kunt u
      dan zo exact mogelijk beschrijven welke gebreken dat zijn?
      2. Indien een gebrek dan wel gebreken worden geconstateerd, kunt u beschrijven wat de
      oorzaak van het betreffend gebrek dan wel de betreffende gebreken zijn?
      3. Is de warmtepomp op deugdelijke wijze geplaatst en geïnstalleerd?
      4. Kunt u aangeven of de capaciteit van de warmtepomp toereikend is voor het
      
        verwarmen van de woning, specifiek de te verwarmen ruimtes? Indien u constateert dat
        de capaciteit niet volledig toereikend is, kunt u dan aangeven of dit leidt tot een hoger
        elektriciteitsverbruik in de betreffende woning?
      
      5. Kunt u aangeven of de slijtage van de warmtepomp hoger (en de levensduur korter) is
      
        in de woningen, dan in uw deskundige opinie - normaal? Zo ja, kunt u aangeven in
        hoeverre dat te maken heeft met de wijze van functioneren van de betreffende
        warmtepomp? Daarop aanvullend: is het juist dat om bij vorst de temperatuur in de
        woning op (maximaal) 20 graden te houden, de warmtepomp op volledige capaciteit
        dient te draaien?
      
      6. Kunt u aangeven of de warmtepomp een brommend geluid produceert, in het bijzonder (doch niet uitsluitend) wanneer sprake is van een buitentemperatuur beneden de drie graden Celsius?
      7. Is er een geluidsnorm die aangeeft wat de maximale productie van geluid mag zijn,
      
        bijvoorbeeld een maximaal aantal decibellen, binnen een woning door een
        warmtepomp? En zo ja: Indien u constateert dat de warmtepomp geluid produceert,
        kunt u dan aangeven in welke mate dit voormeld maximum overschrijdt?
      
      
      
        
          De WTW-installatie
        
      
      1. Kunt u aangeven of er gebreken aanwezig zijn aan de WTW-installatie, en zo ja, kunt u dan zo exact mogelijk beschrijven welke gebreken er zijn?
      2. Indien een gebrek dan wel gebreken worden geconstateerd, kunt u beschrijven wat de
      oorzaak van het betreffend gebrek dan wel de betreffende gebreken is?
      3. Kunt u aangeven of de WTW-installatie op een deugdelijke wijze is aangebracht en
      
        geïnstalleerd, een en ander conform het toepasselijke installatievoorschrift? Indien niet
        op deugdelijke wijze geschied, kunt u dan zo exact mogelijk beschrijven wat niet
        deugdelijk is?
      
      4. Kunt u aangeven of er een maximaal aantal decibellen voor de productie van geluid
      binnen een woning door een WTW-installatie geldt?
      5. Kunt u aangeven of de wijze waarop de WTW-installatie momenteel is aangebracht
      
        dan wel geïnstalleerd verband houdt met de productie van geluid, in het bijzonder
        (doch niet uitsluitend) wanneer sprake is van een buitentemperatuur beneden de drie
        graden Celsius? Zo ja, in hoeverre het geproduceerde geluid de toepasselijke maximale
        waarden in decibellen overschrijdt.
      
      
      
        
          De schoorsteenkap
        
      
      1. Kunt u aangeven en beschrijven of er gebreken aanwezig zijn aan de schoorsteenkap,
      en zo ja, kunt u dan zo exact mogelijk beschrijven welke gebreken er zijn?
      2. Indien een gebrek dan wel gebreken worden geconstateerd, kunt u beschrijven wat de
      oorzaak van het betreffend gebrek dan wel de betreffende gebreken zijn?
      3. Kunt u aangeven of de schoorsteenkap op een deugdelijke wijze is aangebracht en
      Geïnstalleerd, een en ander conform de toepasselijke installatievoorschriften?
      4. Kunt u beschrijven wat het gevolg is indien blijkt dat de schoorsteenkap niet conform
      de installatievoorschriften is aangebracht respectievelijk geïnstalleerd?
      5. Kunt u aangeven of de wijze waarop de schoorsteenkap is gerealiseerd bijdraagt aan
      
        problemen in het kader van geluidsoverlast? En zo ja, kunt u beschrijven wat het
        aandeel daarvan is in de geluidsoverlast?
      
      
      
        
          Constructie dak en schoorsteen
        
      
      1. Kunt u aangeven, en zo ja zo exact mogelijk beschrijven, of u enige gebreken in enige
      
        constructie van het dak alsmede de schoorsteen constateert? Denkt u aan onder meer
        doch niet uitsluitend de hoofddraagconstructie van de kapconstructie, de constructie
        rondom de warmte-opwekkingsinstallatie.
      
      2. Kunt u vaststellen en zo ja beschrijven wat de oorzaak, dan wel oorzaken van de
      geconstateerde gebreken in het kader van de constructie zijn?
      3. Kunt u aangeven welke gevolgen dit gebrek, dan wel deze gebreken met zich meebrengt voor de woning?
      
      
        
          Vochtklachten en isolatie
        
      
      1. Kunt u vaststellen en zo ja, beschrijven of zich in de woning gebreken voordoen in het kader van de isolatie van het dak van de woning?
      2. Zo ja, kunt u vaststellen en beschrijven wat de oorzaak van deze gebreken zijn?
      3. Kunt u vaststellen of voorspellen, en zo ja beschrijven, wat de gevolgen van deze
      gebreken zijn?
      4. Kunt u vaststellen dat sprake is van vochtklachten (condens) in relatie tot de toegepaste isolatie in het dak van de woning?
      
      
        
          Geluidsoverlast en/of resonantie (overkoepelend)
        
      
      1. Kunt u vaststellen of er sprake is van geluidsoverlast en/of resonantie in de individuele woningen?
      2. Indien het antwoord op vraag 1 positief luidt, kunt u vaststellen en beschrijven wat voor soort en in welke mate sprake is van geluidsoverlast en/of resonantie?
      3. Indien het antwoord op vraag 1 positief luidt, kunt u vaststellen en beschrijven wat de
      oorzaak van de geluidsoverlast en/of resonantie is?
      
      
        
          Herstelwerkzaamheden
        
      
      1. Gelet op uw antwoorden op voorgaande vragen, welke herstelwerkzaamheden acht u
      noodzakelijk om de geconstateerde gebreken te verhelpen?
      2. Kunt u aangeven op welk bedrag het uitvoeren van de aanbevolen
      herstelwerkzaamheden moeten worden begroot (gespecificeerd)?
      3. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
      
    
    
      4.21.
      De rechtbank zal partijen volledigheidshalve in de gelegenheid stellen zich over de vraagstelling uit te laten en de zaak daartoe naar de rol van 11 maart 2026 voor akten van partijen verwijzen. 
    
    
      4.22.
      Na ontvangst van de offertes van de deskundigen zal de rechtbank partijen nog in de gelegenheid stellen zich over de hoogte daarvan uit te laten. Het aan de deskundigen te betalen voorschot van hun kosten zal, conform de hoofdregel, door de bewoners moeten worden voorgeschoten. In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundigen moet betalen.
      
    
    
      4.23.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      verwijst de zaak naar de rol van 11 maart 2026 voor akte aan de zijde van beide partijen zoals bedoeld in rov. 4.21;
      
    
    
      5.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Etman, rechter, en in het openbaar uitgesproken op11 februari 2026.
      
    
  
  
     Productie 17 bij dagvaarding in de hoofdzaak.
  
  
    Productie 16 bij dagvaarding in de hoofdzaak. 
  
  
    Productie 17 bij dagvaarding in de hoofdzaak. 
  
  
    Productie 20 bij dagvaarding in de hoofdzaak. 
  
  
    Productie 19 bij dagvaarding in de hoofdzaak. 
  
  
    Zie spreekaantekeningen mr. Isenborghs, p. 10.
  
  
    Zie spreekaantekeningen mr. Isenborghs, p. 10.
    
  
  
    Zie rov. 2.2.
  
  
    Zie rov. 2.4 tot en met 2.8 en 2.12.
  
  
    Zie rov. 2.7, 2.10 en 2.11.
  
  
    Zie rov. 2.13.
  
  
    Zie proces-verbaal van de mondelinge behandeling, pagina 3. 
  
  
    Zie rov. 2.12 en productie 23 bij dagvaarding in de hoofdzaak. 
  
  
    Zie proces-verbaal van de mondelinge behandeling, pagina 3.
  
  
    Productie 14 bij dagvaarding in de hoofdzaak. 
  
  
     Zie rov. 2.12 en productie 23 bij dagvaarding in de hoofdzaak. 
  
  
    Zie rov. 2.5 en productie 1 van Bam Wonen .
  
  
    Producties 17, 19 en 20 bij dagvaarding in de hoofdzaak. 
  
  
    Zie proces-verbaal van de mondelinge behandeling, pagina 8.