ECLI:NL:GHDHA:2025:2683, Gerechtshof Den Haag, 23-12-2025, 200.346.360/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-12-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Derogerende werking redelijkheid en billijkheid; begeleiding verkoop van een hotel; bemiddelingsovereenkomst; verschuldigde provisie bij voortijdig intrekken van de opdracht; devolutieve werking van de redelijkheid en billijkheid.

GERECHTSHOF DEN HAAG                     
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.346.360/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: C/09/653544 / HA ZA 23-791 
    
    
    
    
      
        Arrest van 23 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Invast B.V.,
      gevestigd in Den Haag,
      appellante,
      advocaat: mr. I.R. Köhne, kantoorhoudend in Voorburg,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [geïntimeerde 1],
    
      
        2. [geïntimeerde 2],
      
      wonend in [woonplaats],
      geïntimeerden,
      in hoger beroep niet verschenen.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna Invast en [geïntimeerden]
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Het gaat in deze zaak om de vraag of [geïntimeerden] provisie moeten betalen nadat zij de bemiddelingsovereenkomst hebben opgezegd. 
    
    
      1.2
      Het hof is, anders dan de rechtbank, van oordeel dat de overeengekomen provisie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is en dat [geïntimeerden] de overeengekomen provisie moeten betalen.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 17 september 2024, waarmee Invast in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 3 juli 2024;
        
        
          de memorie van grieven van Invast, met bijlagen.
        
      
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
    
      3.1
      Partijen hebben in november 2022 een overeenkomst gesloten ter zake van de begeleiding door Invast bij de verkoop van de door [geïntimeerden] in eigendom toebehorende onroerende zaak (hotel [naam]) aan de [adres]. De vraagprijs van de onroerende zaak is vastgesteld op € 32.000.000. 
      
    
    
      3.2
      
        In de overeenkomst staat, voor zover van belang:
        
          “
          Tarieven en voorwaarden
        
        
          Voor de begeleiding van de verkoop vinden de activiteiten plaats op basis van “no cure, no pay ” en op basis van exclusiviteit. De volgende kosten vallen binnen de “no cure, no pay fee”.
        
      
       Start up kosten:
      
        Deze kosten omvatten het analyseren van gegevens, de waardebepaling van Luxury Suites Amsterdam, het vaststellen van de vraagprijs en het opstellen van het memorandum en benodigde documenten en worden slechts in rekening gebracht als na de eerste fase het contract ontbonden wordt.
      
       Dataroom kosten:
      
        
          (…)
        
        
          Bij het intrekken van de opdracht tot verkoop op enig volgend punt in het proces, voor het voltooien van de verkoop, brengen wij de hierboven tot dan (werkelijk) gemaakte kosten eveneens in rekening, naast de contractuele kosten voor het verbreken van het verkoopcontract.
        
      
      
      
        
          Bij 
          verkoop
           worden de volgende tarieven in rekening gebracht:
        
      
       Bij het tot stand brengen van een onvoorwaardelijk koopcontract zal een provisie in rekening worden gebracht van 1,3% over de gerealiseerde verkoopprijs voor het vastgoed. (…)
      
      
        
          Alle in rekening te brengen bedragen zullen worden verhoogd met de wettelijke BTW.”
        
      
      
    
    
      3.3
      
        Verder is in de op de overeenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden (hierna ook: AV) bepaald, voor zover van belang: 
        
          “
          3. Het inschakelen van derden
        
        
          (…)
        
      
      
        2. De kosten van deze derde(n) komen, vermeerderd met een opslag van 5% voor rekening van Opdrachtgever en zullen door Invast aan Opdrachtgever in rekening worden gebracht.
      
      
        (…)
      
      
        8. 	Provisie bij aan-/verkoop of aan-/verhuur
      
      
        (…)
      
    
    
      8.2.
      
        
          De provisie bedraagt (te vermeerderen met de BTW):
        
        
          -	in geval van een aankooptransactie of verkooptransactie: 1,5% over de overeengekomen transactieprijs (…).
        
      
      
    
  
  
    
      9Intrekking opdracht
    
      9.1.
      
        
          De Opdrachtgever is te allen tijde gerechtigd de opdracht tot bemiddeling op te zeggen/in te trekken. In dat geval heeft Invast recht op 1/3e van de provisie berekend conform het bepaalde in het vorige artikel, in welk kader als grondslag voor de berekening van de provisie dient
        
        
          - 	indien Invast optreedt aan de zijde van de verkoper/verhuurder c.s. de gehanteerde (koop dan wel huur-)vraagprijs,”
        
      
      
    
    
      3.4
      
        Bij e-mail van 20 juli 2023 heeft de advocaat van [geïntimeerden], mr. Veerman, de opdracht aan Invast ingetrokken. In deze mail staat, voor zover relevant:
        
          “Van [geïntimeerde 1] heb ik het verzoek gekregen de opdracht aan Invast in te trekken. Dat doe ik hierbij. [geïntimeerde 1] is helaas niet erg te spreken over de invulling die is gegeven aan de opdracht. (…) Hij is van mening dat dat een ernstige tekortkoming aan de zijde van Invast oplevert.
        
        
          In het vertrouwen u hiermee naar behoren te hebben geïnformeerd, verblijf ik.”
        
      
      
    
    
      3.5
      Op 9 augustus 2023 is namens Invast een factuur gestuurd naar [geïntimeerden], gedateerd 8 augustus 2023, voor de provisie inzake de intrekking van de opdracht tot verkoop van de Oudeschans 75 in Amsterdam alsmede de kosten voor het opstellen van een memorandum ter hoogte van in totaal een bedrag van € 184.359,13, inclusief btw.
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      Invast heeft [geïntimeerden] gedagvaard en gevorderd [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan Invast van een bedrag van € 184.359,13, bestaande uit provisie van (= 1/3e van 1,3% van € 32 mio, totaal ) € 138.666,67, en de kosten van de start-up fase van (€ 13.250,00 en € 446,25 + btw 21% ad) € 31.996,21, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 24 augustus 2023, met hoofdelijke veroordeling in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na datum vonnis. In reconventie hebben [geïntimeerden] gevorderd voor recht te verklaren dat Invast tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van 12 november 2022 en aansprakelijk is voor de door [geïntimeerden] geleden schade, alsmede veroordeling tot vergoeding van die schade, nader op de maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. 
      
    
    
      4.2
      De rechtbank heeft de vorderingen in conventie grotendeels afgewezen omdat zij het beroep van [geïntimeerden] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid met betrekking tot de toepassing van de artt. 8 en 9.1 van de algemene voorwaarden heeft gehonoreerd (art. 6:248 lid 2 BW). De redenen die de rechtbank daarvoor noemt zijn: 1. het gaat om bepalingen in algemene voorwaarden, die zijn opgesteld door Invast; 2. er bestaat een wanverhouding tussen de werkzaamheden van Invast en de hoogte van de provisie en 3. Invast heeft niet de zorgvuldigheid betracht die van een goed opdrachtnemer mag worden verwacht door een verkeerde oppervlakte te vermelden in het memorandum (niet conform een juiste NEN meting). De rechtbank valt daarom terug op de wettelijke regeling van art. 7:411 BW en wijst de door Invast gemaakte kosten, door haar bepaald op € 16.572,46, toe. De reconventionele vordering van [geïntimeerden] heeft de rechtbank afgewezen omdat van enige schade niet is gebleken en, zo begrijpt het hof, de mogelijkheid van schade niet aannemelijk is geworden. Zij heeft Invast veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie en [geïntimeerden] in de kosten in reconventie.
      
      
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
      5.1
      Invast vordert hetzelfde als bij de rechtbank. Zij wil dat het hof haar vordering alsnog toewijst. 
      
    
    
      5.2
      De grieven 1, 2 en 3 richten zich tegen het oordeel van de rechtbank dat toepassing van de artikelen 8 en 9.1 AV naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en de daarvoor  in rov. 4.5 van het vonnis  genoemde redenen. Invast stelt dat specifiek gesproken is over het feit dat er een vergoeding verschuldigd is indien [geïntimeerden] voortijdig de opdracht zouden intrekken. Het was voor [geïntimeerden], die een professionele partij is die het hotelvastgoed zelf heeft ontwikkeld, zonder meer duidelijk, althans het had hen duidelijk moeten zijn, dat het voortijdig intrekken van de opdracht ertoe zou leiden dat zij 1/3e van de overeengekomen provisie, alsmede de contractuele kosten van de start-up fase zouden moeten betalen. Invast betwist dat er sprake is van een wanverhouding tussen de door haar verrichte werkzaamheden en de hoogte van de provisie. Invast voert voorts aan dat de onjuiste vermelding van de oppervlakte in het memorandum niet haar fout is omdat zij de meting niet zelf heeft uitgevoerd en omdat het ook niet tot de opdracht behoorde. Het metrage was afkomstig uit de BAG-viewer. De BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) bevat de officiële gegevens van alle adressen en gebouwen in Nederland, zoals bouwjaar, oppervlakte, gebruiksdoel en locatie, op de kaart. Invast mocht vertrouwen op de BAG-viewer, te meer nu een oppervlaktemeting geen onderdeel uitmaakte van de opdracht. Voorts stelt zij dat deze verkeerde vermelding nooit tot enig nadeel of schade voor [geïntimeerden] heeft geleid  Daarnaast voert Invast aan dat een verkeerd vermeld oppervlakte in het memorandum niet maakt dat de aanspraak van Invast op een vergoeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ten slotte stelt  Invast dat de hoge drempel die geldt voor toepassing van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid niet gehaald wordt. 
      
    
    
      5.5
      Het overige deel van grief 3 en grief 4 zijn gericht tegen het oordeel dat toepassing van art. 7:411 BW slechts leidt tot de toewijzing van een vergoeding voor de (werkelijk) gemaakte kosten van Invast en tegen vaststelling daarvan op een bedrag van € 16.572,46. In geval van toepassing van art. 7:411 BW geldt volgens Invast dat zij recht heeft op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon en de gevorderde vergoeding is gelet op de hoeveelheid werk die Invast al had verricht zonder meer redelijk te noemen. De rechtbank heeft miskend dat het toegewezen bedrag van € 16.572,46 alleen ziet op de start-up fase. Dit was het begin van de werkzaamheden van Invast. Invast is daarna aan de slag gegaan met het opzetten van een verkoopproces, het opstellen van lijsten met potentiële kopers, het naderen van potentiële kopers, het daarmee in gesprek gaan, het houden van bezichtigingen van het hotel met potentiële kopers, et cetera. In totaal heeft Invast met meer dan twintig partijen gesproken en informatie gedeeld en met circa vier partijen en ter plaatse rondleidingen gedaan.
      
    
    
      5.6
      Met grief 5 betwist Invast dat sprake is van een tekortkoming  en stelt dat dus niet wordt toegekomen aan de vraag of er schade is geleden. Grief 6 gaat over de proceskostenveroordeling.
      
      
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
    
      6.1
      
        [geïntimeerden] hebben Invast meerdere verwijten gemaakt, waaronder het vermelden van het verkeerde oppervlakte in het memorandum en het zich er met een jantje-van-leiden van afmaken. De verwijten komen erop neer dat zij van mening zijn dat Invast tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst. De rechtbank heeft daarover terecht overwogen dat, ook als vast zou komen te staan dat Invast wanprestatie heeft gepleegd, dit nog niet betekent dat [geïntimeerden] bevrijd zijn van hun verplichtingen uit de overeenkomst. Als zij dat effect hadden willen bereiken, dan hadden zij de overeenkomst (buiten)gerechtelijk moeten ontbinden. Dat hebben [geïntimeerden] niet gedaan. In de mail van de voormalig advocaat van [geïntimeerden] van 20 juli 2023 kan in elk geval geen buitengerechtelijke ontbinding worden gelezen. Daarnaast is voor ontbinding verzuim vereist. [geïntimeerden] hebben Invast nimmer in gebreke gesteld. Nu [geïntimeerden] niet de (juiste) route hebben gevolgd, bestaan de overeenkomst en de daaruit voortvloeiende verplichting tot het betalen van 1/3e van de provisie bij het intrekken van de opdracht dan wel voortijdig beëindigen van de overeenkomst door opzegging nog onverkort (art. 9 AV). 
      
    
    
      6.2
      In eerste aanleg hebben [geïntimeerden] het verweer gevoerd dat de algemene voorwaarden niet toepasselijk zijn omdat deze niet ter hand zouden zijn gesteld. De rechtbank heeft dat verweer verworpen. Nu hierna zal worden geoordeeld dat het hoger beroep gegrond is, dient het hof op grond van (de positieve zijde van) de devolutieve werking van het hoger beroep dit verweer opnieuw te behandelen. Voor de beoordeling daarvan is van belang dat [geïntimeerden] zelf in deze procedure een beroep hebben gedaan op de algemene voorwaarden en hebben geschreven dat de algemene voorwaarden van toepassing zijn. Dit standpunt is ook ingenomen in de correspondentie voorafgaand aan deze procedure (vgl. brief van voormalig advocaat mr. Hofmans van 13 november 2023, waarin hij onder meer schrijft: “Bij de genoemde overeenkomst behoren de algemene voorwaarden van Invast B.V.”). In het licht hiervan is het hof met de rechtbank van oordeel dat [geïntimeerden] niet vol kunnen houden dat de algemene voorwaarden niet van toepassing zijn omdat zij niet aan hen ter hand zijn gesteld. 
      
    
    
      6.3
      Daarmee komt het hof toe aan een beoordeling van het beroep van [geïntimeerden] op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. Ingevolge art. 6:248 lid 2 BW is een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel – in dit geval artikel 9 AV – niet van toepassing voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Volgens vaste rechtspraak dient de rechter bij toepassing van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid de terughoudendheid te betrachten die met deze maatstaf strookt en van die terughoudendheid in zijn motivering te doen blijken en dient hij alle bijzonderheden van het geval in aanmerking te nemen bij zijn oordeel omtrent de aanvaardbaarheid van de gevolgen van toewijzing van de vordering (vgl. HR 16 april 2010, ECLI:NL:HR:BL1532 en HR 1 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012: BV7347). Naar het oordeel van het hof is een beroep van Invast op de overeenkomen vergoeding van 1/3e van de provisie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. 
    
    
      6.4
      Het hof is van oordeel dat de omstandigheden van dit geval geen beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid rechtvaardigen. Allereerst is het hof van oordeel dat, ook als Invast de gestelde fout heeft gemaakt dan wel zich onvoldoende heeft ingespannen, dit enkele feit niet een beroep op art. 6:248 lid 2 BW rechtvaardigt, temeer nu gesteld noch gebleken is dat sprake was van opzet of grove schuld. Een ander oordeel zou zich niet verdragen met de vereiste terughoudendheid.
      
    
    
      6.5
      Het argument dat het gaat om bepalingen in algemene voorwaarden en dat de algemene voorwaarden (eenzijdig) door Invast zijn opgesteld rechtvaardigt evenmin een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW. Daarvoor is het volgende van belang. [geïntimeerden] zijn een professionele commerciële partij. Invast heeft in dit verband de achtergrond van de overeenkomst geschetst en onbetwist gesteld dat Invast in 2018 door [geïntimeerden] was gevraagd hen te helpen in het kader van een geschil dat zij hadden met hun voormalige zakenpartners. Partijen spraken af dat Invast geen rekening zou sturen, maar dat Invast de verkoop van het hotelvastgoed zou gaan begeleiden tegen een courtage van 2% als Tol weer enig eigenaar van het hotelvastgoed zou worden. Tol is na jarenlang procederen weer enig eigenaar geworden, maar vond vervolgens 2% courtage teveel. In die discussie is Invast akkoord gegaan met een door [geïntimeerden] te betalen courtage van 1,3% bij verkoop van het hotel. Partijen hebben bovendien, zo heeft Invast onweersproken gesteld, voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst specifiek gesproken over het feit dat een vergoeding verschuldigd zou zijn als de opdracht voor het voltooien van de verkoop door [geïntimeerden] zou worden opgezegd. Verder hebben [geïntimeerden] ook niet gesteld dat art. 9 lid 1 AV en het daarin genoemde percentage (1/3e van de provisie) ongebruikelijk is. 
      
    
    
      6.6.
      Ten slotte is het hof, anders dan de rechtbank, niet van oordeel dat er een wanverhouding bestaat tussen de werkzaamheden van Invast en de overeengekomen hoogte van de provisie. Partijen zijn overeengekomen dat de opdrachtgever te allen tijde (er hoeft dus geen sprake zijn een tekortkoming of een gewichtige reden) de opdracht mag opzeggen, maar daar staat dan wel tegenover dat hij aan de opdrachtnemer een derde van de provisie, die de opdrachtnemer bij het voltooien van de verkoop zou hebben ontvangen, verschuldigd is, uitgaande van de afgesproken vraagprijs. Dit is een uitzondering op het bepaalde in art. 2 lid 2 AV, waarin staat dat de opdracht niet door de opdrachtgever kan worden opgezegd. De achterliggende gedachte hiervan is de bescherming van de financiële belangen van de makelaar. Bij het voortijdig beëindigen van de opdracht wordt hem immers de mogelijkheid ontnomen om de gehele courtage over de overeengekomen transactieprijs te ontvangen. Daar komt nog bij dat Invast gemotiveerd heeft betwist dat zij slechts werkzaamheden heeft verricht voor een bedrag van € 16.572,46. Volgens Invast zag dit bedrag enkel op de start-up fase. Kortom, zonder bijzondere omstandigheden, die niet zijn aangevoerd, leidt toepassing van art. 9 AV niet tot een onaanvaardbaar resultaat.
    
    
      6.7
      Op grond van het bepaalde in artikel 6:119a lid 1 BW is wettelijke handelsrente verschuldigd bij vertraging in de voldoening van een geldsom in het geval van een handelsovereenkomst. Onder handelsovereenkomst verstaat deze bepaling een overeenkomst om baat die een of meer van de partijen verplicht iets te geven of te doen en die tot stand komt tussen natuurlijke personen die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf en rechtspersonen. De overeenkomst tussen partijen is gesloten tussen enerzijds een rechtspersoon en anderzijds twee natuurlijke personen die handelen in de uitoefening van een bedrijf. In zoverre wordt voldaan aan de vereisten voor een handelstransactie. Voor een handelsovereenkomst is daarnaast nog vereist dat de overeenkomst verplicht iets te geven of te doen. Dat is het geval indien de overeenkomst leidt tot een verplichting tot het leveren van goederen of het verrichten van diensten. In het onderhavige geval verplicht de overeenkomst tot het door Invast verrichten van bemiddelingswerkzaamheden tegen betaling van een geldsom door [geïntimeerden] De gevorderde wettelijke handelsrente is derhalve toewijsbaar.
    
    
      6.8
      De slotsom luidt dat de vordering van Invast alsnog wordt toegewezen als gevorderd. Bij deze stand van zaken heeft Invast geen belang bij beoordeling van grief 5. 
    
    
      6.9
      Tegen de afwijzing van de reconventionele vordering is niet incidenteel geappelleerd, zodat deze onbesproken kan blijven.
      
    
  
  
    
      7Conclusie en proceskosten
    
      7.1
      De conclusie is dat het hoger beroep van Invast slaagt. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen. Het hof zal [geïntimeerden] als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk veroordelen in de proceskosten van eerste aanleg (conventie en reconventie) en het hoger beroep. Dit brengt mee dat grief 6, gericht tegen de veroordeling van Invast in de kosten van de eerste aanleg in conventie, slaagt.
    
    
      7.2
      
        Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Invast in hoger beroep op:
        dagvaarding	€	113,61
        griffierecht	€	6.561,00
        salaris advocaat	€  	3.572,00     (1 punt, MvG × tarief V)
        
          nakosten 	€	178,00 	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€ 10.424,61.	
        Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      8Beslissing
    Het hof:
    
    
      vernietigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 3 juli 2024, voor zover in conventie gewezen,
      en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    - veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 184.359,13, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 24 augustus 2023;
    
    - veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten in conventie in eerste aanleg, aan de zijde van Invast begroot op € 9.703,95 (griffierecht € 5.737,00 + betekeningskosten 
    € 108,95 + salaris advocaat € 3.858,00: 2 punten x tarief V), te vermeerderen met de wettelijke rente als [geïntimeerden] deze niet binnen veertien dagen na heden hebben betaald; 
    
    - veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Invast begroot op € 10.424,61, te vermeerderen met de wettelijke rente als [geïntimeerden] deze niet binnen veertien dagen na heden hebben betaald; 
    
    
      
        bepaalt dat als [geïntimeerden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [geïntimeerden] hoofdelijk verbonden zijn voor de kosten van die betekening, plus extra nakosten van € 92,00, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [geïntimeerden] deze niet binnen veertien dagen na betekening hebben betaald;
      
      
        verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad. 
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. Th.G. Lautenbach, mr. A.D. Kiers-Becking en mr. D. Aarts en in het openbaar uitgesproken op 23 december 2025 in aanwezigheid van de griffier.