ECLI:NL:RBZWB:2025:9666, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 24-09-2025, 11562569 CV EXPL 25-731 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-09-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woning; ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW, drugs in woning en burgemeesterssluiting woning.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 11562569 \ CV EXPL  25-731
    
    
    
      
        Vonnis van 24 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING STADLANDER, 
      te Bergen op Zoom,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Stadlander,
      gemachtigde: M.P.A. Roelands,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [de bewindvoerder] B.V., T.H.O.D.N. [bewindvoering], IN DIENS HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GOEDEREN VAN DE HEER [gedaagde], 
      te [plaats 1],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de bewindvoerder, dan wel [gedaagde],
      gemachtigde: mr. I. Stolting.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 21 mei 2025,
      - de aanvullende producties 11 tot en met 15 van Stadlander,
      - de aanvullende productie 16 van Stadlander,
      - de mondelinge behandeling van 27 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Sinds 24 februari 2016 huurt [gedaagde] van Stadlander de woning aan [adres] te [plaats 2] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden versie 1 januari 2011 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. 
      
    
    
      2.2.
      
        In de algemene voorwaarden is - voor zover hier van belang - het volgende bepaald:
        
          “(…)
        
      
    
    
      6.12
      
        
          Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, dan wel in het gehuurde handelingen te verrichten/activiteiten te ontplooien die in strijd zijn met de wet en/of die gevaren met zich meebrengen voor de huurder zelf, de medehuurders, het gehuurde en/of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Onder het gehuurde wordt tevens de gemeenschappelijke ruimte begrepen.
        
        
          (…)” 
        
      
      
    
    
      2.3.
      Op 5 september 2024 heeft de politie 3,27 gram flakka (harddrugs) in de woning aangetroffen. Daarop heeft de burgemeester van de gemeente Bergen op Zoom op 15 november 2024 in zijn brief onder meer aangegeven dat voor deze keer wordt volstaan met  een waarschuwing, maar dat als er in de toekomst een handelshoeveelheid drugs in de woning wordt aangetroffen, hiertegen zal worden opgetreden. 
      
    
    
      2.4.
      Stadlander heeft naar aanleiding van de drugs die op 5 september 2024 door de politie in de woning zijn aangetroffen, op 19 november 2024 aan [gedaagde] onder meer bericht dat als nogmaals mocht blijken dat er meer dan 0,5 gram harddrugs of meer dan 5 gram softdrugs wordt aangetroffen ook Stadlander hiertegen zal op treden. Ook staat in de brief dat het op grond van artikel 6.12 van de algemene voorwaarden verboden is om activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. 
      
    
    
      2.5.
      Op 4 december 2024 heeft de politie ongeveer 160 gram hennep in de woning aangetroffen. Nadat [gedaagde] geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om te reageren op het voornemen van de burgemeester om de woning te sluiten, heeft de burgemeester op 2 januari 2025 het besluit genomen om de woning tijdelijk te sluiten. De woning is van 21 januari 2025 tot en met 21 februari 2025 gesloten geweest.
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 27 januari 2025 heeft Stadlander aan de bewindvoerder bericht de huurovereenkomst buitengerechtelijke te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW en is gesommeerd om de woning uiterlijk 24 februari 2025 te ontruimen.  
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Stadlander vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        primair,
        1a. te verklaren voor recht dat Stadlander de huurovereenkomst rechtsgeldig bij brief buitengerechtelijk heeft ontbonden,
        subsidiair,
        1b. ontbinding van de huurovereenkomst, 
      
      2. ontruiming van de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, 
      3. veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      Stadlander legt aan haar vorderingen - samengevat - het volgende ten grondslag. Bij brief van 27 januari 2025 heeft Stadlander de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden. Dit omdat op 4 december 2024 ongeveer 160 gram hennep in de woning is aangetroffen, waarna de burgemeester het besluit heeft genomen om de woning voor één maand te sluiten. Op 5 september 2024 zijn ook drugs in de woning aangetroffen, zodat [gedaagde] meermaals ernstig toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van artikel 6.12 van de algemene huurvoorwaarden. Verder is er ook sprake van jarenlange overlast in en rondom het gehuurde door [gedaagde] en door personen die hij toegang verleende tot de woning. Ook de overlast is een ernstige tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de algemene voorwaarden. 
      
    
    
      3.3.
      De bewindvoerder voert verweer. De bewindvoerder concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Stadlander, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Stadlander, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Stadlander in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De bewindvoerder heeft bezwaar gemaakt tegen de aanvullende productie 16 van 19 augustus 2025. Op het wel of niet toelaten van deze producties is geen beslissing nodig gelet op het feit dat de kantonrechter de primaire vordering van Stadlander zal toewijzen. Hierna wordt toegelicht waarom.
      
    
    
      4.2.
      Stadlander beroept zich op artikel 7:231 lid 2 BW, waarin de wet (onder andere) aan een verhuurder de bevoegdheid toekent om de huurovereenkomst met een huurder buitengerechtelijk te ontbinden op het moment dat de door hem gehuurde woning wordt gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Vast staat dat de woning van 21 januari 2025 tot en met 21 februari 2025 op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten geweest vanwege het aantreffen van ongeveer 160 gram hennep in de woning. [gedaagde] heeft niet gereageerd op het besluit van de burgemeester, zodat het besluit definitief is. Daaruit volgt dat Stadlander (in beginsel) bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden zoals zij, onder verwijzing naar artikel 7:231 lid 2 BW, heeft gedaan met haar brief van 27 januari 2025.
      
    
    
      4.3.
      Bij de beoordeling van de rechtsgeldigheid van de ontbinding door Stadlander geldt het uitgangspunt dat artikel 7:231 lid 2 BW een aparte bevoegdheid schept voor de verhuurder om de huurovereenkomst te ontbinden. Het gebruik van die bevoegdheid mag daarom door de kantonrechter alleen terughoudend worden getoetst. Dit betekent dat slechts wordt beoordeeld of het gebruik daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en/of misbruik van recht oplevert. Dat neemt niet weg dat ook (ambtshalve) beoordeeld moet worden of de ontbinding van de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende ontruiming een proportionele maatregel is in de zin van artikel 8 EVRM. Bij dat oordeel moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen en de belangen van Stadlander en [gedaagde] tegen elkaar worden afgewogen.
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] heeft de aanwezigheid van ongeveer 160 gram hennep in de woning niet betwist. Het enkel aanwezig hebben van de drugs is al strafbaar op grond van de Opiumwet. De burgemeesterssluiting is gebaseerd op het feit dat er een grote hoeveelheid drugs was aangetroffen in de woning. De kantonrechter vindt het betoog van [gedaagde] dat er geen sprake is geweest van handel in drugs ook niet overtuigend. Het staat vast dat [gedaagde] een handelshoeveelheid drugs in de woning had liggen, er is namelijk aanzienlijk meer dan 5 gram softdrugs aangetroffen. Daarbij komt dat de burgemeester in de brief van 2 januari 2025 ook aangeeft dat er over het afgelopen jaar meerdere meldingen bekend zijn over drugsoverlast bij de woning. 
      
    
    
      4.5.
      Daarnaast weegt in het kader van zowel de proportionaliteit als de aanvaardbaarheid van de buitengerechtelijke ontbinding zwaar mee dat er eerder een handelshoeveelheid harddrugs, flakka, in de woning is aangetroffen en [gedaagde] toen is gewaarschuwd. Zowel de burgemeester als Stadlander hebben [gedaagde] erop gewezen de aanwezigheid van (een handelshoeveelheid) soft- en/of harddrugs niet te tolereren en dat als nogmaals een handelshoeveelheid drugs wordt aangetroffen de burgemeester, maar ook Stadlander, hiertegen zal optreden. Dat [gedaagde] betwist dat hij verantwoordelijk is voor de aangetroffen flakka, maakt voorgaande niet anders. Hij was hoe dan ook een gewaarschuwd man en ondanks die waarschuwing is korte tijd later een aanzienlijke hoeveelheid hennep in de woning aangetroffen. 
      
    
    
      4.6.
      Uit het voorgaande volgt ook dat Stadlander een zwaarwegend belang heeft bij de ontbinding van de huurovereenkomst. Het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning moet in dit geval wijken. Ook in dat kader weegt de eerdere waarschuwing van Stadlander zwaar mee. [gedaagde] heeft wel aangegeven dat hij een kwetsbare gezondheid heeft en dat hij ook daarom een groot belang bij behoud van de woning heef, maar dat heeft hij niet onderbouwd, zodat dit niet tot een andere afweging van de belangen leidt. 
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het niet onaanvaardbaar is dat Stadlander gebruik heeft gemaakt van de haar op basis van artikel 7:231 lid 2 BW toekomende buitengerechtelijke ontbindingsmogelijkheid. Dit betekent dat Stadlander door middel van de brief van 27 januari 2025 de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden. De primair gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen. [gedaagde] zal dan ook de woning moet ontruimen. De gevorderde ontruiming wordt toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld. 
      
    
    
      4.8.
      Hetgeen partijen hebben aangevoerd over de vermeende overlast behoeft gelet op de buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW, geen beoordeling. Om die reden is ook geen beslissing nodig over het wel of niet toelaten van de door Stadlander overgelegde productie 16 (een USB-stick met video’s met betrekking tot de door haar gestelde overlast). 
      
    
    
      4.9.
      De bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Daarbij worden de door Stadlander in de dagvaarding opgegeven explootkosten van € 36,31 en de BTW daarover, afgewezen. Niet duidelijk is waarop de post ‘vergeefse poging’ ziet, dit is niet onderbouwd en ook niet blijkt uit de stukken. De proceskosten van Stadlander worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                149,02
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                794,02
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat Stadlander de huurovereenkomst rechtsgeldig bij brief buitengerechtelijk heeft ontbonden,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de bewindvoerder in zijn hoedanigheid van bewindvoerder, de woning aan het [adres] te [plaats 2] binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Stadlander te stellen,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de bewindvoerder in zijn hoedanigheid van bewindvoerder, in de proceskosten waarbij die van Stadlander worden begroot op € 794,02, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder, niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 24 september 2025.