ECLI:NL:RBOBR:2026:753, Rechtbank Oost-Brabant, 06-02-2026, 25/2152
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-02-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Eigen verkoopcijfer. Voor zover eiser stelt dat de woning over waardeverminderende factoren beschikt, moeten die worden geacht te zijn verdisconteerd in het eigen verkoopcijfer. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 25/2152
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 februari 2026 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats 1] , eiser
    (gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Heusden, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: F.E.M. van der Loop).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats 2] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 15 februari 2025 vastgesteld voor het kalenderjaar 2025 op € 567.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 22 juli 2025 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een geschakelde woning met bouwjaar 1989. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 144 m², een aanbouw van 21 m² en een aangebouwde garage van 20 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 258 m².
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
    
      3.1.
      De woning is verkocht op 23 september 2024 voor € 610.000. De rechtbank overweegt dat in de vaste rechtspraak van de Hoge Raad als uitgangspunt is genomen dat als een belastingplichtige een woning koopt kort voor of na de waardepeildatum, er in de regel van moet worden uitgegaan dat het verkoopcijfer ook de waarde vertegenwoordigt. In dit geval is geen reden om van dit uitgangspunt af te wijken. De woning is kort – te weten: iets meer dan acht maanden – na de waardepeildatum verkocht. Feiten of omstandigheden waaruit zou moeten volgen dat dit verkoopcijfer niet de waarde vertegenwoordigt zijn niet gesteld en ook niet gebleken.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar merkt nog op dat het eigen verkoopcijfer moet worden geïndexeerd naar de waardepeildatum (van 1 januari 2024) en dat rekening moet worden gehouden met eventuele aanpassingen en verbeteringen in of van de woning tussen de verkoopdatum en de toestandspeildatum (van 1 januari 2025). Hiermee rekening houdend vindt de heffingsambtenaar het aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Eiser heeft geen gronden aangevoerd met betrekking tot de indexering van het eigen verkoopcijfer noch heeft hij gesteld dat de woning na de verkoop tot de toestandspeildatum veranderingen heeft ondergaan. Gelet hierop volgt de rechtbank de heffingsambtenaar in zijn conclusie dat uit het verkoopcijfer van de woning volgt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde ook nog naar de door hem overgelegde waardematrix. De rechtbank hoeft op deze onderbouwing niet meer in te gaan, nu de heffingsambtenaar met het eigen verkoopcijfer van de woning reeds aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      3.4.
      Eiser stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van het onderhoud van de woning en de kwaliteit en luxe van de voorzieningen in de woning. Ook wijst eiser op de door hem overgelegde waardematrix die is opgesteld door Woning Waarderingsmeesters B.V.  en die na toepassing van de vergelijkingsmethode tot een waarde van € 458.000 concludeert. Dit kan niet tot een andere uitkomst leiden. Als eiser hiermee waardeverminderende factoren aan de orde wenst te stellen, moet ervan worden uitgegaan dat die al aan de orde waren bij het tot stand komen van het eigen verkoopcijfer en daarin dus zijn betrokken. Het tegendeel is door eiser overigens niet gemotiveerd gesteld.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
      mr. Y. Mutsaers, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 februari 2026.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, overweging 3.4, en Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113, overweging 2.4.1.