ECLI:NL:RBOVE:2025:6277, Rechtbank Overijssel, 28-10-2025, 11343678 \ CV EXPL 24-3653 en 11647439 CV EXPL 25-1211
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-10-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gedaagde 1 huurt een woning van Vechtdal Wonen. Volgens Vechtdal Wonen is gedaagde 1 de huurovereenkomst niet goed nagekomen, omdat de huurwoning lange tijd niet haar hoofdverblijf is (geweest). Vechtdal Wonen vraagt daarom aan de kantonrechter om de huurovereenkomst stop te zetten (te ontbinden) en om gedaagde 1 te veroordelen de huurwoning te verlaten. Ook vraagt Vechtdal Wonen om gedaagde 1 te veroordelen een boete te betalen, voor een periode dat gedaagde 1 niet in de huurwoning verbleef.
      
      Vechtdal Wonen is ook een zaak tegen gedaagde 2 gestart. Omdat gedaagde 1 en gedaagde 2 getrouwd zijn, is gedaagde 2 op basis van de wet (mogelijk) medehuurder. Daarom heeft Vechtdal Wonen de kantonrechter gevraagd om ook de huurovereenkomst met gedaagde 2 stop te zetten, en om gedaagde 2 te veroordelen de huurwoning te verlaten.
      
      De kantonrechter is kort gezegd van oordeel dat gedaagde 1 de afspraken van de huurovereenkomst niet is nagekomen, en dat dat voldoende is om de huurovereenkomst te ontbinden. Maar, gedaagde 1 zal de woning niet hoeven te verlaten. Omdat de kantonrechter ook van oordeel is dat gedaagde 2 medehuurder is, en hij niets met de tekortkoming van gedaagde 1 te maken heeft gehad, wijst de kantonrechter de vordering tegen gedaagde 2 af. Gedaagde 2 neemt daardoor als het ware de plaats in van gedaagde 1 als huurder van Vechtdal Wonen. Gedaagde 1 wordt vervolgens weer beschermd doordat zij, als echtgenote van gedaagde 2, medehuurder wordt. Gedaagde 1 moet wel de contractuele boete aan Vechtdal Wonen betalen.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummers: 11343678 \ CV EXPL 24-3653 en 11647439 CV EXPL 25-1211
    
    
    
      
        Vonnis van 28 oktober 2025
      
    
    
    
      
        in de zaak met zaaknummer 11343678 \ CV EXPL  24-3653 van
      
    
    
    
      de stichting WONINGSTICHTING VECHTDAL WONEN, 
      gevestigd in Ommen,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Vechtdal Wonen,
      gemachtigde: mr. M.E. Berends-de Weerd
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde 1]
        , 
      wonende in [woonplaats 1],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde 1],
      gemachtigde: mr. J.J.M. Pinners
    
    
    
      
        en in de zaak met zaaknummer 11647439 CV EXPL 25-1211 van
      
    
    
    
      de stichting WONINGSTICHTING VECHTDAL WONEN, 
      gevestigd in Ommen,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Vechtdal Wonen,
      gemachtigde: mr. M.E. Berends-de Weerd
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde 2]
        
      
      wonende in [woonplaats 2],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde 2],
      gemachtigde: mr. J.J.M. Pinners.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      1.1.	[gedaagde 1] huurt een woning van Vechtdal Wonen. Volgens Vechtdal Wonen is [gedaagde 1] de huurovereenkomst niet goed nagekomen, omdat de huurwoning lange tijd niet haar hoofdverblijf is (geweest). Vechtdal Wonen vraagt daarom aan de kantonrechter om de huurovereenkomst stop te zetten (te ontbinden) en om [gedaagde 1] te veroordelen de huurwoning te verlaten. Ook vraagt Vechtdal Wonen om [gedaagde 1] te veroordelen een boete te betalen, voor een periode dat [gedaagde 1] niet in de huurwoning verbleef. 
    
    
    
      1.2.	Vechtdal Wonen is ook een zaak tegen [gedaagde 2] gestart. Omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] getrouwd zijn, is [gedaagde 2] op basis van de wet (mogelijk) medehuurder. Daarom heeft Vechtdal Wonen de kantonrechter gevraagd om ook de huurovereenkomst met [gedaagde 2] stop te zetten, en om [gedaagde 2] te veroordelen de huurwoning te verlaten. 
    
    
    
      1.3.	De kantonrechter is kort gezegd van oordeel dat [gedaagde 1] de afspraken van de huurovereenkomst niet is nagekomen, en dat dat voldoende is om de huurovereenkomst te ontbinden. Maar, [gedaagde 1] zal de woning niet hoeven te verlaten. Omdat de kantonrechter ook van oordeel is dat [gedaagde 2] medehuurder is, en hij niets met de tekortkoming van [gedaagde 1] te maken heeft gehad, wijst de kantonrechter de vordering tegen [gedaagde 2] af. [gedaagde 2] neemt daardoor als het ware de plaats in van [gedaagde 1] als huurder van Vechtdal Wonen. [gedaagde 1] wordt vervolgens weer beschermd doordat zij, als echtgenote van [gedaagde 2], medehuurder wordt. [gedaagde 1] moet wel de contractuele boete aan Vechtdal Wonen betalen.
    
    
    2 De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaardingen van 11 september 2024 ([gedaagde 1]) en 4 april 2025 ([gedaagde 2]),
      - de conclusies van antwoord namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2],
      - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
      - nadere producties van [gedaagde 1],
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 april 2025, waar door de kantonrechter is bepaald dat de zaak van [gedaagde 2] zal worden gevoegd met de zaak van [gedaagde 1],
      - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling (van de gevoegde zaken gezamenlijk) is bepaald,
      - nadere producties van [gedaagde 1] en [gedaagde 2],
      - de mondelinge behandeling (van de gevoegde zaken gezamenlijk) van 30 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
      - spreekaantekeningen van Vechtdal Wonen.
      
    
    
      2.2.
      Aan het einde van de zitting heeft de kantonrechter aan partijen meegedeeld dat op 28 oktober 2025 uitspraak zal worden gedaan.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Vechtdal Wonen verhuurt sociale huurwoningen en is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn particulier.
      
    
    
      3.2.
      Vechtdal Wonen verhuurt met ingang van 8 december 2023 aan [gedaagde 1] de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). Het gaat om een sociale huurwoning. De huur bedraagt € 711,62 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn de ‘Algemene huurvoorwaarden Vechtdal Wonen’ (hierna: de huurvoorwaarden) van toepassing verklaard.
      
    
    
      3.3.
      
        In de huurvoorwaarden staan onder meer de volgende bepalingen:
        	“Artikel 6. De algemene verplichtingen van de huurder
        
          (…)
        
      
    
    
      6.3
      
        Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
      
      
    
    
      6.4
      
        Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.” (…)
      
      
        
          Artikel 16. Boete
        
        
          Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,- (niveau 2013, geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle huishoudens) per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding. Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn tot een maximum van € 15.000,-.”
      
      
    
    
      3.4.
      Begin 2024 ontving Vechtdal Wonen signalen van buurtbewoners dat er nooit iemand bij of in de woning werd gezien. Hierop heeft Vechtdal Wonen contact gezocht met [gedaagde 1]. 
      
    
    
      3.5.
      Op 4 maart 2024 hebben Vechtdal Wonen en [gedaagde 1] telefonisch contact gehad. Vervolgens heeft [gedaagde 1] op 8 april 2024 een e-mail naar Vechtdal Wonen gestuurd. In deze e-mail staat onder meer dat [gedaagde 1] nog niet in de woning is gaan wonen omdat ze op vakantie is geweest. Verder heeft [gedaagde 1] in de e-mail geschreven dat zij een woning nodig heeft voor haar aanstaande huwelijk en dat zij de woning rustig wilde gaan inrichten. Ook heeft [gedaagde 1] in deze e-mail een klacht geuit over het telefoongesprek met Vechtdal Wonen. 
      
    
    
      3.6.
      In de periode vanaf maart 2024 tot en met begin juli 2024 heeft Vechtdal Wonen geprobeerd met [gedaagde 1] in contact te komen en heeft Vechtdal Wonen de woning meerdere keren bezocht. Ook heeft Vechtdal Wonen omwonenden gesproken in deze periode. 
      
    
    
      3.7.
      Vechtdal Wonen heeft geprobeerd om met [gedaagde 1] een huisbezoek af te spreken, op 11 juni 2024 en op 18 juni 2024. Op deze uitnodigingen heeft Vechtdal Wonen geen reactie van [gedaagde 1] gekregen, en [gedaagde 1] is niet bij of in de woning verschenen op de genoemde data. 
      
    
    
      3.8.
      Vechtdal Wonen heeft op 24 juni 2024 een brief naar [gedaagde 1] gestuurd. In deze brief heeft Vechtdal Wonen [gedaagde 1] erop gewezen dat zij op basis van de wet en de huurovereenkomst verplicht is haar hoofdverblijf in de woning te hebben. Vechtdal Wonen heeft [gedaagde 1] verzocht contact op te nemen en om te bewijzen dat zij in de woning woont.
      
    
    
      3.9.
      Op 9 juli 2024 heeft Vechtdal Wonen een buurtonderzoek gedaan. Daarbij heeft Vechtdal Wonen aan drie bewoners uit de straat van de woning gevraagd wat hun opvalt in de straat. Deze drie bewoners hebben – kort gezegd – verklaard dat er niemand in de woning woont. 
      
    
    
      3.10.
      Vechtdal Wonen heeft op 26 juli 2024 nog een keer een brief (en e-mail) naar [gedaagde 1] gestuurd, met daarin een laatste waarschuwing. Vechtdal Wonen heeft [gedaagde 1] gevraagd binnen veertien dagen aan te tonen dat zij in de woning woont, door het toesturen van de waterstand en elektriciteitsverbruik. Vechtdal Wonen heeft geen reactie van [gedaagde 1] op deze brief en e-mail ontvangen. De per aangetekende post verstuurde brief kreeg Vechtdal Wonen als niet te bezorgen weer terug. 
      
    
    
      3.11.
      Op 2 augustus 2024 zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met elkaar getrouwd.
      
    
    
      3.12.
      Vechtdal Wonen heeft op 3 september 2024 foto’s gemaakt rondom de woning. Op deze foto’s is te zien dat alle raambekleding gesloten is en dat er aan de voor- en achtertuin al enige tijd geen onderhoud is verricht.
      
    
    
      3.13.
      Op 18 december 2024 en op 6 januari 2025 heeft Vechtdal Wonen omwonenden benaderd naar aanleiding van het vermoeden dat er niemand in de woning woont. Twee omwonenden hebben – kort gezegd – verklaard dat zij niemand in of bij de woning hebben gezien.
      
    
    
      3.14.
      
        [gedaagde 2] is op 14 januari 2025 vanuit Afghanistan naar Nederland gekomen. 
      
    
    
      3.15.
      Bij brief van 31 maart 2025 heeft (de advocaat van) Vechtdal Wonen aan (de advocaat van) [gedaagde 1] gevraagd om te bewijzen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de woning wonen.
      
    
    
      3.16.
      Op 5 mei 2025 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een zoon gekregen, Omar [gedaagde 2].
      
    
    
      3.17.
      
        [gedaagde 1] staat vanaf 25 december 2023 ingeschreven op het adres van de woning, [gedaagde 2] vanaf 27 januari 2025. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      Vechtdal Wonen vordert – samengevat – tegen zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] ten eerste (primair) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Ten tweede (subsidiair) vordert Vechtdal Wonen veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen twee dagen na dit vonnis de woning te gaan bewonen, op straffe van een dwangsom. Daarnaast vraagt Vechtdal Wonen de kantonrechter om (alleen) [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van een contractuele boete van € 6.675,00. Tot slot vordert Vechtdal Wonen van [gedaagde 1] een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten en veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. 
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        In de zaak tegen [gedaagde 1]
      
    
    
    
      5.1.
      Het gaat in de zaak tussen Vechtdal Wonen en [gedaagde 1] als eerste om de vraag of [gedaagde 1] zich aan de afspraken van de huurovereenkomst heeft gehouden. Volgens Vechtdal Wonen is dat niet zo, omdat [gedaagde 1] niet in de woning haar hoofdverblijf heeft. [gedaagde 1] is het daar niet mee eens. 
      
    
    
      5.2.
      De kantonrechter legt eerst uit wat er in de wet staat. Artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt – kort gezegd – dat iedere tekortkoming (het niet of niet voldoende nakomen van een afspraak) van een partij aan de andere partij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te verbreken (te ontbinden), tenzij dit niet gerechtvaardigd is. Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met alle door partijen aangevoerde omstandigheden van het geval. In een huursituatie vallen daaronder ook de belangen van de verhuurder en het woonbelang van de huurder.  
      
    
    
      5.3.
      Volgens Vechtdal Wonen is sprake van een tekortkoming van [gedaagde 1], omdat [gedaagde 1] (langere tijd) niet haar hoofdverblijf heeft in de woning. Dit blijkt volgens Vechtdal Wonen uit de verklaringen van omwonenden en het niet in contact kunnen komen met [gedaagde 1], bijvoorbeeld doordat [gedaagde 1] niet heeft gereageerd op brieven en e-mails van Vechtdal Wonen. Verder blijkt dit volgens Vechtdal Wonen uit het niet onderhouden van de voor- en achtertuin en uit het feit dat Vechtdal Wonen meermaals niemand in de woning heeft aangetroffen. Ook heeft [gedaagde 1] volgens Vechtdal Wonen zelf toegegeven een tijd niet in de woning te hebben gewoond.
      
    
    
      5.4.
      De kantonrechter is van oordeel dat Vechtdal Wonen voldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde 1], in ieder geval voor langere tijd, niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Voor dit oordeel is het volgende van belang. Uit de verklaringen van omwonenden, de foto’s van de (niet onderhouden) voor- en achtertuin en de vele mislukte pogingen van Vechtdal Wonen om met [gedaagde 1] in contact te komen kan worden opgemaakt dat [gedaagde 1] in ieder geval voor een langere periode niet in de woning heeft gewoond. Dit heeft [gedaagde 1] niet voldoende betwist, en ook heeft [gedaagde 1] geen geldige reden aangevoerd waarom zij niet in de woning verbleef. Zo heeft [gedaagde 1] aangevoerd dat zij op vakantie is geweest, en dat zij druk was met het inrichten van de woning en het voorbereiden van haar aanstaande huwelijk, maar daarmee heeft [gedaagde 1] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende weersproken dat zij in die periode niet in de woning haar hoofdverblijf had. Daar komt bij dat [gedaagde 1] niet heeft gesteld of uitgelegd dat dit geldige redenen zijn om niet in de woning te hoeven of kunnen wonen. Voor dit oordeel van de kantonrechter is met name van belang dat [gedaagde 1] in haar e-mail van 8 april 2024 aan Vechtdal Wonen zelf heeft gezegd dat zij op dat moment, vier maanden na het ingaan van de huurovereenkomst, nog niet in de woning is gaan wonen. [gedaagde 1] heeft op de zitting betwist dat zij die erkenning zou hebben gedaan, maar zij heeft die betwisting niet onderbouwd, zodat de kantonrechter aan die betwisting voorbijgaat. Dat betekent dat in ieder geval vastgesteld kan worden dat [gedaagde 1] gedurende de eerste vier maanden na het ingaan van de huurovereenkomst, van 8 december 2023 tot 8 april 2024, niet in de woning heeft gewoond. Daarmee is [gedaagde 1] de afspraken in artikel 6.3 en met name artikel 6.4 van de huurvoorwaarden niet nagekomen, en is [gedaagde 1] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
      
    
    
      5.5.
      Zoals de kantonrechter hiervoor heeft overwogen, is iedere tekortkoming van de huurder in beginsel voldoende voor de verhuurder om de huurovereenkomst te mogen ontbinden. Dat is alleen anders, als de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. De kantonrechter is in dit geval van oordeel dat de tekortkoming van [gedaagde 1] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dit oordeel legt de kantonrechter hierna uit.
      
    
    
      5.6.
      
        [gedaagde 1] heeft lange tijd, in ieder geval vier maanden, niet haar hoofdverblijf gehad in de woning. Het gaat daarbij om een schaarse woning voor mensen met een smalle beurs, waarvoor wachtlijsten en een strikt toewijzingsbeleid gelden, ook in [plaats]. Dat is op zichzelf een voldoende ernstige tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het belang van Vechtdal Wonen, als sociale woningbouwvereniging, om ervoor te waken dat zulke woningen ook daadwerkelijk als hoofdverblijf worden gebruikt door de doelgroep waarvoor deze zijn bestemd, is dan ook duidelijk. Daar tegenover staat het woonbelang van [gedaagde 1], en haar zoon van ruim vijf maanden oud.
      
    
    
      5.7.
      Door [gedaagde 1] zijn onvoldoende feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de kantonrechter moet aannemen dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet gerechtvaardigd is. Hoewel het belang van de zoon van [gedaagde 1] op grond van artikel 3 van het Verdrag inzake de rechten van het kind voor de kantonrechter een eerste overweging moet vormen, maakt dit zijn oordeel niet anders. Hierna zal namelijk blijken dat [gedaagde 2] medehuurder is geworden, en dat de kantonrechter gelet daarop de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst tegen hem zal afwijzen. Dat betekent dat de zoon van [gedaagde 1] in de woning kan blijven wonen en dat van dreigende dakloosheid van een minderjarig kind geen sprake is. 
      
    
    
      5.8.
      De slotsom is dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen Vechtdal Wonen en [gedaagde 1] zal ontbinden. Zoals hiervoor al is overwogen zal de kantonrechter hierna tot het oordeel komen dat [gedaagde 2] medehuurder is geworden. Door de ontbinding van de huurovereenkomst tussen Vechtdal Wonen en [gedaagde 1] wordt [gedaagde 2] (hoofd)huurder. [gedaagde 1] wordt vervolgens beschermd door artikel 7:266 lid 1 BW, op grond waarvan zij – na de ontbinding van de huurovereenkomst – medehuurder wordt. Gelet daarop zal de kantonrechter [gedaagde 1] niet veroordelen de woning te verlaten, en in zoverre de vordering van Vechtdal Wonen afwijzen.
      
    
    
      5.9.
      Nu de primaire vordering van Vechtdal Wonen (deels) wordt toegewezen, komt de kantonrechter niet toe aan de beoordeling van de subsidiaire vordering van Vechtdal Wonen. 
      
      
        
          De contractuele boete
        
      
      
    
    
      5.10.
      Vechtdal Wonen vordert ook veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van een contractuele boete van € 6.675,00. Deze vordering is gebaseerd op artikel 16 van de huurvoorwaarden, over de periode vanaf 8 december 2023 tot en met 31 augustus 2024. 
      
    
    
      5.11.
      De kantonrechter overweegt als volgt. [gedaagde 1] heeft niet betwist dat partijen de contractuele boete van artikel 16 van de huurvoorwaarden zijn overeengekomen. Met andere woorden: het staat vast dat de boetebepaling een geldige afspraak is tussen partijen. Ook heeft [gedaagde 1] in dit kader niet voldoende betwist dat zij in de periode waarover door Vechtdal Wonen de boete is berekend, niet haar hoofdverblijf had in de woning. Dit betekent dat [gedaagde 1] in beginsel de boete moet betalen. 
      
    
    
      5.12.
      
        [gedaagde 1] vindt dat zij de boete niet hoeft te betalen, omdat de boetebepaling in de huurvoorwaarden een oneerlijk beding is. Daarom moet die bepaling volgens [gedaagde 1] vernietigd moet worden. [gedaagde 1] heeft daarbij verwezen naar de Europese Richtlijn 93/13/EEG, die kort gezegd consumenten beschermt tegen oneerlijke bedingen in overeenkomsten met verkopers of leveranciers.
      
    
    
      5.13.
      De kantonrechter merkt als eerste het volgende op. Een boetebeding in een huurovereenkomst met een particulier over een woonruimte kan een oneerlijk beding zijn in de zin van Richtlijn 93/13/EEG, over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Uit de richtlijn volgt dat als oneerlijk kunnen worden aangemerkt bedingen die tot doel of tot gevolg hebben de consument (in dit geval [gedaagde 1]) die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.
      
    
    
      5.14.
      De kantonrechter oordeelt dat geen sprake is van een onredelijk bezwarend beding. Voor dit oordeel is het volgende van belang. Door [gedaagde 1] is geen enkel argument aangevoerd waarom er in dit geval sprake is van een oneerlijk beding. [gedaagde 1] heeft tijdens de zitting verwezen naar een uitspraak van het Europese Hof van Justitie, maar heeft daarbij geen vindplaats genoemd van die uitspraak. Daar kan de kantonrechter dus niets mee. Afgezien daarvan is de kantonrechter van oordeel dat de boetebepaling van artikel 16 van de huurvoorwaarden niet onredelijk bezwarend is. Zoals hiervoor is overwogen staat vast dat [gedaagde 1] een langere periode niet haar hoofdverblijf heeft gehad in de woning. Dit terwijl ook vaststaat dat het gaat om een schaarse sociale woonruimte waarvoor zeer lange wachtlijsten gelden, ook in [plaats]. Mede gelet op deze schaarste heeft Vechtdal Wonen als verhuurder in de sociale sector de taak zorg te dragen voor een eerlijk toedelingsbeleid en zij dient daarbij te waken voor woonfraude. De boetebepaling van artikel 16 van de huurvoorwaarden is hiervoor een instrument en is een duidelijke prikkel voor de huurder om de bepalingen uit de huurovereenkomst na te komen. Over de hoogte van de boete oordeelt de kantonrechter dat deze niet leidt tot oplegging van een onevenredig hoge schadevergoeding, omdat de boete is gekoppeld aan de periode waarin de huurder zich niet aan de huurovereenkomst houdt. [gedaagde 1] heeft daarmee als huurder zelf in de hand of zij een boete zal moeten betalen. Verder is de hoogte transparant: € 25,00 per kalenderdag, met een maximum van € 15.000,00. Voor [gedaagde 1] was van begin af aan dus volstrekt duidelijk wat haar mogelijk te wachten stond als zij niet haar hoofdverblijf in de woning zou hebben.
      
    
    
      5.15.
      De conclusie is dat het beroep van [gedaagde 1] op vernietiging van artikel 16 van de huurvoorwaarden niet slaagt, en zij de contractuele boete van € 6.675,00 aan Vechtdal Wonen moet betalen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      5.16.
      Vechtdal Wonen vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde 1] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. Niet gesteld of gebleken is dat Vechtdal Wonen aan [gedaagde 1] een of meer aanmaningen heeft gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Daarom zal deze vordering worden afgewezen.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      5.17.
      Omdat [gedaagde 1] (grotendeels) ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten van Vechtdal Wonen betalen. Die kosten begroot de kantonrechter op € 153,66 voor de dagvaarding, € 542,00 aan griffierecht, € 1.017,00 aan salaris gemachtigde (3 punten maal het tarief van € 339,00 per punt) en een bedrag van € 135,00 aan nakosten. In totaal komen de proceskosten uit op een bedrag van € 1.829,66. 
      
      
        
          In de zaak tegen [gedaagde 2]
        
      
      
    
    
      5.18.
      De kantonrechter moet eerst beoordelen of [gedaagde 2] op grond van de wet automatisch (van rechtswege) medehuurder is geworden. Als dat niet zo is, kan de vordering van Vechtdal Wonen tegen [gedaagde 2] niet worden toegewezen. Die vordering (het stopzetten van de huur en het ontruimen van de woning) gaat er namelijk vanuit dat [gedaagde 2] ook met Vechtdal Wonen een huurrelatie heeft. 
      
    
    
      5.19.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Artikel 7:266 lid 1 BW bepaalt dat de echtgenoot van de huurder medehuurder wordt, als diegene zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Het staat vast dat [gedaagde 2] met [gedaagde 1] is getrouwd. Vechtdal Wonen heeft daarnaast naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde 2] op dit moment niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Voor dit oordeel is het volgende van belang. De laatste verklaringen van omwonenden dateren van december 2024 en januari 2025. Verder heeft Vechtdal Wonen aangevoerd dat zij op 17 februari 2025 niemand bij de woning heeft aangetroffen. [gedaagde 2] heeft aangevoerd dat hij vanaf 14 januari 2025, het moment dat hij vanuit Afghanistan naar Nederland kwam, in de woning woont. Vaststaat dat hij vanaf 27 januari 2025 op het adres van de woning staat ingeschreven. [gedaagde 2] heeft verder aangevoerd dat hij het onderhoud van de tuin heeft opgepakt en dat hij in [plaats] naar de huisarts gaat. [gedaagde 1] heeft verder nog aangevoerd dat zij met haar gezin inmiddels enkele goede contacten heeft in de buurt, en dat zij bijvoorbeeld onlangs naar een lokale kermis zijn geweest. Hierop heeft Vechtdal Wonen haar stelling niet verder onderbouwd. Sterker nog, Vechtdal Wonen heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat zij niet met zekerheid durft te zeggen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op dit moment niet hun hoofdverblijf hebben in de woning. Dit maakt dat [gedaagde 2] op grond van de wet medehuurder is geworden.
      
    
    
      5.20.
      Zoals de kantonrechter hiervoor heeft overwogen, wordt de huurovereenkomst met [gedaagde 1] ontbonden. Voor [gedaagde 2] heeft dat in beginsel tot gevolg dat hij zijn positie als medehuurder verliest. Dit volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 3 april 2009, met nummer ECLI:NL:HR:2009:BH0762. Daarin heeft de Hoge Raad geoordeeld dat als iemand (in dit geval [gedaagde 2]) toetreedt tot een tussen anderen bestaande overeenkomst (in dit geval de huurovereenkomst tussen Vechtdal Wonen en [gedaagde 1]), hij in beginsel die overeenkomst heeft te aanvaarden met inachtneming van alle op dat moment tussen partijen bestaande rechten en verplichtingen. Dit uitgangspunt brengt mee dat hij in beginsel ook de rechtsgevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst die is gebaseerd op een ten tijde van de toetreding reeds bestaande tekortkoming, tegen zich moet laten gelden. Maar net als bij [gedaagde 1] moet ook bij [gedaagde 2] worden beoordeeld of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Daarbij kan worden meegewogen of [gedaagde 2] afwist van de tekortkoming van [gedaagde 1], zo heeft de Hoge Raad in het hiervoor genoemde arrest overwogen.
      
    
    
      5.21.
      De kantonrechter is van oordeel dat de tekortkoming van [gedaagde 1] in dit geval niet (ook) de ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde 2] rechtvaardigt. Voor dit oordeel is van belang dat niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde 2] van de tekortkoming van [gedaagde 1] op de hoogte was. Dat betekent dat [gedaagde 2] daar dus ook niets aan kon doen. Dit lijkt de kantonrechter overigens ook erg onwaarschijnlijk, omdat de tekortkoming van [gedaagde 1] voor het huwelijk plaatsvond, en [gedaagde 2] op dat moment nog in Afghanistan was. 
      
    
    
      5.22.
      De conclusie is dat de primaire vordering van Vechtdal Wonen zal worden afgewezen. Omdat de kantonrechter hiervoor heeft geoordeeld dat Vechtdal Wonen onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde 2] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning, zal ook de subsidiaire vordering van Vechtdal Wonen worden afgewezen. 
      
    
    
      5.23.
      Omdat Vechtdal Wonen ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten van [gedaagde 2] betalen. Die kosten begroot de kantonrechter op € 306,00 aan kosten voor de gemachtigde van [gedaagde 2] (1,5 punt maal het tarief van € 204,00).
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        In de zaak van [gedaagde 1] (11343678 \ CV EXPL  24-3653)
      
    
    
    
      6.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en Vechtdal Wonen ten aanzien van de woning aan de [adres],
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] om aan Vechtdal Wonen te betalen een bedrag van € 6.675,00 aan contractuele boete, 
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van € 1.829,66, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          In de zaak van [gedaagde 2] (11647439 CV EXPL 25-1211)
        
      
      
    
    
      6.6.
      wijst de vordering af,
      
    
    
      6.7.
      veroordeelt Vechtdal Wonen in de proceskosten van € 306,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
    
    
      6.8.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2025. (wv)