ECLI:NL:RBDHA:2025:11129, Rechtbank Den Haag, 21-05-2025, AWB - 24 _ 2582 en 24 _ 3061
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-05-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ: gegrond

Rechtbank DEN HAAG
    
    
      Team belastingrecht
    
    
    
      zaaknummers: SGR 24/2582 en 24/3061
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 mei 2025 in de zaak tussen
    
    
      [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarden van twee appartementen aan de [straatnaam] te [plaats] , nummers [nummer 1] en [nummer 2] (de woningen) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 177.000 respectievelijk € 180.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2021 (hierna: de aanslagen).
    
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. 
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Zowel belanghebbende als de heffingsambtenaar hebben voorafgaand aan de zitting van 9 oktober 2024 nadere stukken ingediend. De rechtbank heeft bij de behandeling van het beroep ter zitting van 9 oktober 2024 het onderzoek geschorst. 
    
    
    
      Zowel belanghebbende als de heffingsambtenaar hebben voorafgaand aan de daaropvolgende zitting van 12 december 2024 nadere stukken ingediend. Belanghebbende heeft ter zitting van 12 december 2024 een pleitnota overgelegd. De rechtbank heeft het onderzoek bij de behandeling op die zitting opnieuw geschorst. 
    
    
    
      De rechtbank heeft het onderzoek voortgezet ter zitting van 9 april 2025. Bij deze zitting waren aanwezig belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. D.J. Koopmans en [naam] .
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    1. In geschil zijn de waarden van de woningen op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 120.000 per woning. 
    
    
      
        Ontvankelijkheid van het beroep
      
    
    
    2. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat het beroep niet-ontvankelijk dient te worden verklaard omdat belanghebbende het te laat heeft ingediend. 
    
    3. De uitspraak op bezwaar is gedagtekend 13 juli 2021. Het beroepschrift is door belanghebbende ingediend op 8 februari 2024, derhalve buiten de termijn van artikel 6:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Daarmee is het beroep niet-ontvankelijk, tenzij redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat belanghebbende in verzuim is geweest (artikel 6:11 van de Awb). 
    
    4. Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift eenduidig het door hem vermelde postbusnummer als postadres opgegeven. De heffingsambtenaar heeft niettemin de uitspraak op het bezwaar naar het huisadres van belanghebbende verzonden. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hij dat stuk niet onder ogen heeft gehad. Die verklaring vindt bevestiging in de brieven van 22 juli 2023 en 15 januari 2024, waarin belanghebbende het uitblijven van een reactie op zijn bezwaarschrift bij de heffingsambtenaar aan de orde stelde. Naar aanleiding van de brief van 15 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar hem op 19 januari 2024 een kopie van de uitspraak op bezwaar toegezonden. Belanghebbende is (ruim) binnen zes weken na laatstgenoemde datum in beroep gekomen. 
    
    5. De rechtbank is op grond van wat in r.o. 4 is overwogen van oordeel dat niet redelijkerwijs aan belanghebbende kan worden tegengeworpen in verzuim te zijn geweest bij de indiening van zijn beroepschrift, waarmee het beroep ontvankelijk is.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    
    6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaken in de staat waarin die zich bevinden, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dat is, kort gezegd, de vrije verkoopwaarde. 
    
    7. De heffingsambtenaar heeft voorafgaand aan de zitting van 12 december 2024 matrices overgelegd, waarin de woningen vergeleken zijn met drie objecten die rondom de peildatum zijn verkocht ( [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , alle te [plaats] ). De in de matrices berekende waarden van de woningen zijn € 159.882 respectievelijk € 162.075. De heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot verlaging van de vastgestelde waarden tot die bedragen, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. 
    
    8. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de objecten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] alle drie goed met de woningen vergelijkbaar, is in de matrices de vergelijking op systematische wijze verricht en is daarbij op adequate wijze rekening gehouden met de onderlinge verschillen. De rechtbank is daarmee van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de nader door hem gestelde waarden niet te hoog zijn. 
    
    9. Bij dat oordeel heeft de rechtbank betrokken wat belanghebbende heeft gesteld ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde. Wat hij naar voren heeft gebracht, kan om de navolgende redenen niet afdoen aan het in r.o. 8 hiervoor gegeven oordeel.
    
    10. Belanghebbende stelt dat met de vastgestelde waarden sprake is van een onrealistisch sterke stijging ten opzichte van de voor eerdere jaren vastgestelde waarden. In dit verband heeft hij gewezen op de ontwikkeling van de WOZ-waarden van door hem genoemde vergelijkingsobjecten, alsmede op van het CBS afkomstige gegevens over de ontwikkeling van woningprijzen in het algemeen.
    
      Op grond van de Wet WOZ wordt de waarde jaarlijks opnieuw vastgesteld naar de maatstaf van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, dat wil zeggen op de vrije verkoopwaarde. De geëigende manier om de vrije verkoopwaarde te bepalen, is door afleiding uit verkoopprijzen van vergelijkbare woningen die zijn gerealiseerd rond de waardepeildatum. Met de Wet WOZ is niet verenigbaar de waarde te bepalen aan de hand van een waardestijgingspercentage, aangezien daarmee de waarde niet opnieuw wordt vastgesteld maar wordt voortgebouwd op een eerdere waardering.
      De rechtbank heeft niettemin de stijging van de vastgestelde waarden in haar beoordeling betrokken, en wel die over de jaren 2020 tot en met 2024. De stijging van de waarde in de loop van die jaren is weliswaar opvallend maar niet zodanig dat zij als onverklaarbaar moeten worden beoordeeld, terwijl voor ieder van de jaren 2001 tot en met 2004 verkoopgegevens van goed vergelijkbare woningen voorhanden zijn. De afweging van het een tegen het ander brengt de rechtbank tot het oordeel dat aan de stijgingspercentages geen zelfstandige betekenis kan worden toegekend.
    
    
    11. Belanghebbende stelt dat de woningen niet goed vergelijkbaar zijn met de vergelijkingsobjecten, nu de woningen sterk achterstallig onderhoud kennen. Belanghebbende wijst in dit verband op de slechte staat van het dak, vochtproblemen, beschadigde balken ten gevolge van vochtinwerking en het ontbreken van isolatie.
    Verschillen in onderhoudstoestand, voorzieningen, isolatie en luxe doen niet als zodanig af aan de vergelijkbaarheid. Wel dient bij de afleiding van de waarde uit de transactiegegevens voldoende met de verschillen rekening te worden gehouden. Dat heeft de heffingsambtenaar, zoals overwogen in r.o. 8 hiervoor, naar het oordeel van de rechtbank op afdoende wijze gedaan. 
    
    12. Tot slot stelt belanghebbende dat het appartement [adres 4] beter vergelijkingsmateriaal oplevert nu het zich in hetzelfde gebouw bevindt als de woningen. Dit appartement kan niet als referentieobject dienen nu het niet rond de waardepeildatum is verkocht maar daarvan alleen WOZ-waarden bekend zijn. 
    
    13. Nu de heffingsambtenaar geconcludeerd heeft tot vermindering van de vastgestelde waarden, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen, dient het beroep gegrond te worden verklaard. 
    
    
    
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    
    14. Nu niet is gebleken van voor vergoeding in aanmerking komende kosten bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. 
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikking waarmee de waarde van [straatnaam] [nummer 1] is vastgesteld aldus dat de waarde wordt gesteld op € 159.882;
      
      
        vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor [straatnaam] [nummer 1] tot een berekend naar een waarde van € 159.882;
      
      
        wijzigt de beschikking waarmee de waarde van [straatnaam] [nummer 2] is vastgesteld aldus dat de waarde wordt gesteld op € 162.000;
      
      
        vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor [straatnaam] [nummer 2] tot een berekend naar een waarde van € 162.000;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      
      
        draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51 aan belanghebbende te vergoeden. 
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J. Pelinck, rechter, in aanwezigheid van G. Uwineza, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2025.
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
      Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. 
    Verder vermeldt u ten minste het volgende:
    a. 	de naam en het adres van de indiener;
    b. 	de datum van verzending;
    c. 	een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. 	de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).