ECLI:NL:RBGEL:2025:8187, Rechtbank Gelderland, 01-10-2025, ARN 23/3609 en ARN 24/1998
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Overdrachtsbelasting. Verlaagd tarief voor woningen niet van toepassing bij sloop van een woning na aankoop, gevolgd door de bouw van een nieuwe woning. Beroepen ongegrond.

RECHTBANK GELDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Arnhem
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: ARN 23/3609 en 24/1998
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 1 oktober 2025
    
    
      in de zaken tussen
    
  
  
    
      
      [belanghebbende 1] , wonende te [plaats 1] en
    
      
        
          
            [belanghebbende 2]
          , wonende te [plaats 1] ,
        belanghebbenden,
      
      
      
        en
      
      
    
  
  
    de inspecteur van de belastingdienst, kantoor Utrecht, de inspecteur.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbenden tegen de uitspraken op bezwaar van de inspecteur van 23 maart 2023.
    
    
    
      Belanghebbenden hebben ten aanzien van de verkrijging van een onroerende zaak een bedrag van € 57.200 (tarief van 8%) aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
    
    
    
      Tegen de voldoening van overdrachtsbelasting op aangifte hebben belanghebbenden bezwaar gemaakt. De inspecteur heeft de bezwaren afgewezen.
    
    
    
      Belanghebbenden hebben daartegen tijdig beroep ingesteld.
    
    
    
      De inspecteur heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. 
    
    
    
      De rechtbank heeft de beroepen op 10 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft [belanghebbende 1] deelgenomen. Namens de inspecteur hebben hieraan deelgenomen [persoon A] en [persoon B] . 
    
    
  
  
    Feiten
    
    1. In 2021 heeft de gemeente Lopik het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ vastgesteld. Het heeft betrekking op de herontwikkeling van een woonperceel op die locatie. Het op het perceel aanwezige in matige bouwkundige staat verkerende dubbele woonhuis zal worden gesloopt om op het perceel drie nieuw te bouwen woningen te realiseren.
    
    2. Daartoe is het oorspronkelijke kadastrale perceel verkaveld in drie afzonderlijke bouwkavels, zijnde de percelen 2002, 2003 en 2004.
    
    3. De situatie is als volgt weer te geven:
    
      
        
      
    
    
      
        
      
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    4. Op 14 december 2022 hebben belanghebbenden, ieder voor de onverdeelde helft, de eigendom van de onroerende zaak [locatie] , perceel nummer 2003 te [plaats 2] verkregen voor een koopprijs van € 715.000. Op dat moment was het perceel nog bebouwd met de oude woning die deel uitmaakte van het oorspronkelijke dubbele woonhuis dat op perceel 2003 en 2004 stond. 
    
    5. In artikel 24 van de koopovereenkomst is het volgende opgenomen:
    
    
      “Koper verklaart voornemens te zijn de tot het verkochte behorende opstal te gaan slopen en aldaar een nieuwe woning te gaan bouwen.”.
    
    
    6. De opstallen zijn na de verkrijging door belanghebbende daadwerkelijk gesloopt. Op de bouwkavel zal na de sloop een nieuwe woning worden gebouwd.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    7. De rechtbank beoordeelt of de inspecteur het bezwaar tegen de aangiften terecht heeft afgewezen. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbenden.
    
    8. In geschil is of vanwege de verkrijging van de onroerende zaak door belanghebbenden het tarief van 2% van toepassing is. 
    
    9. De rechtbank komt tot het oordeel dat de beroepen ongegrond zijn. Dit betekent dat de op aangifte voldane overdrachtsbelasting niet wordt verminderd. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    10. Belanghebbenden zijn van mening dat op hun verkrijging het tarief van 2% van toepassing  is, omdat belanghebbenden een woning hebben verkregen die wordt vervangen door een nieuwe woning, welke nieuwe woning door belanghebbenden anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt zal gaan worden. Bovendien zijn de aanhorigheden, het riool en de hemelwaterafvoer gehandhaafd.
    
    
      
        Juridisch kader
      
    
    11. In artikel 14, eerste lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (WBR) is bepaald dat ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken 8% overdrachtsbelasting wordt geheven (tarief 2022). Artikel 14, tweede lid, van de WBR bepaalt dat het tarief 2% is voor de verkrijging van een woning door een natuurlijk persoon als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken.
    
    12. De huidige tekst van artikel 14, tweede lid, van de WBR dateert uit 2021 en is tot stand gekomen bij de Wet differentiatie overdrachtsbelasting. In de vóór 2021 geldende wettekst golden voor toepassing van het tarief van 2% niet de eisen dat de woning moest zijn verkregen door een natuurlijk persoon en dat de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken (het hoofdverblijfcriterium).
    
    
      
        Sloop oude woning kort na aankoop en nieuwbouw van een woning
      
    
    13. Tussen partijen is niet in geschil dat de door belanghebbenden verkregen onroerende zaak op het tijdstip van de verkrijging naar zijn bouwkundige aard een (zelfstandige) woning is. Ook is niet in geschil dat belanghebbenden de woning hebben gekocht om op dat perceel een nieuwe woning te gaan bouwen, welke woning belanghebbenden “anders dan tijdelijk” als hoofdverblijf zullen gaan gebruiken en dat zij dit ook daadwerkelijk hebben gedaan.
    
    14. De rechtbank stelt het volgende voorop. De overdrachtsbelasting is een tijdstipbelasting. Voor de vraag of belanghebbenden op het moment van de verkrijging al of niet een woning hebben verkregen is doorslaggevend de toestand van de onroerende zaak op dat tijdstip en niet de toestand na voltooiing van de nieuw te bouwen woning. Op het moment van verkrijging van de onroerende zaak is de oude woning nog niet gesloopt. Tussen partijen is niet in geschil dat het bestaande gebouw een woning vormt. Belanghebbenden hebben dus een woning verkregen.
    
    15. Vanaf 2021 is het tarief van 2% echter alleen van toepassing als belanghebbenden de verkregen woning “anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken”. Vast staat dat op het moment van verkrijging al duidelijk was dat de verkregen woning (de oude woning) zou worden gesloopt en dat er een nieuwe woning zal worden gebouwd en dat belanghebbenden dus niet zouden gaan wonen in de verkregen woning. Dat betekent dat, als uitgegaan wordt van de tekst van artikel 14, tweede lid, van de WBR op de verkrijging van de oude woning niet het verlaagde tarief van 2% van toepassing is.
    
    16. De tekst van artikel 14, tweede lid, van de WBR is naar het oordeel van de rechtbank helder en niet voor meerdere uitleg vatbaar. In zo’n geval kan voor de uitleg van de betreffende bepaling slechts afgeweken worden van de wettekst als uit de parlementaire toelichting overtuigend blijkt dat de wetgever die uitleg niet bedoeld kan hebben of als de grammaticale uitleg leidt tot een ongerijmd resultaat. In de parlementaire stukken en de Memorie van Toelichting wordt, in overeenstemming met de wettekst, opgemerkt dat het lage tarief niet kan worden toegepast bij verkrijgingen van woningen waarin, kort gezegd, de belastingplichtige niet gaat wonen. Daarbij wordt ook geen uitzondering gemaakt voor het geval als het onderhavige, waarin de aangekochte woning wordt gesloopt en er een nieuwe voor in de plaats komt. Uit de parlementaire toelichting blijkt dan ook niet dat in dat geval, naar de bedoeling van de wetgever, het lage tarief zou moeten gelden. De grammaticale uitleg leidt naar het oordeel van de rechtbank evenmin tot een ongerijmd resultaat.
    
    17. Vast staat dat belanghebbenden nimmer het voornemen hebben gehad om de oorspronkelijke woning te gaan bewonen. Na de verkrijging is die woning gesloopt. Het perceel is door belanghebbenden gekocht om de bestaande woning te slopen en daarna een nieuwe woning te bouwen, hetgeen ook daadwerkelijk is gebeurd. De stelling van belanghebbenden dat de verkregen woning is vervangen door een nieuwe woning die zij wel anders dan tijdelijk als hoofdverblijf zijn gaan gebruiken, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat ter zake van het verkregene het verlaagde tarief kan worden toegepast. Op het tijdstip van de levering was de nieuwe woning nog niet gebouwd en de oude woning zou niet worden bewoond maar gesloopt. Dat is een andere situatie dan die waarin een belastingplichtige de woning anders dan tijdelijk gaat bewonen. De stelling van belanghebbenden dat uitsluitend de woning is gesloopt en niet de aanhorigheden, het riool en de hemelwaterafvoer, maakt dat niet anders. Datgene dat na de sloop is overgebleven is eveneens niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt.
    
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      18. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de op aangifte voldane overdrachtsbelasting niet wordt verminderd. Belanghebbenden krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P.J. Tikken, rechter, in aanwezigheid van mr. T.J.P. Wientjens, griffier.
      Uitgesproken in het openbaar op 1 oktober 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
  
  
     Wet van 16 december 2020, Staatsblad 2020, 545.
  
  
     Memorie van Toelichting bij de Wet Differentiatie overdrachtsbelasting, vergaderjaar 2020-2021, 35 576, nr. 3, blz. 6.
  
  
     Vergelijk Rechtbank Zeeland-West-Brabant 4 januari 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:48.