ECLI:NL:GHARN:2008:BE8606, Gerechtshof Arnhem, 19-08-2008, 104.004.568
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2008-08-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gerechthof Arnhem, Pachtkamer, 19-08-2008, 104.004.568
       
      
      BW 3:40 en 7:399c; Pw (oud) 71
      
      “Koop van pachtrechten”.
      
      Bepaling van art. 71 lid 1 Pachtwet en 7:399c lid 1 BW is alleen van toepassing in het geval de bedoelde hogere tegenprestatie wordt bedongen nádat de pachtovereenkomst (of de pachtwijzigingsovereenkomst) is goedgekeurd en niet mede in het geval bedoelde tegenprestatie daaraan voorafgaand is bedongen. Voor die uitleg pleit niet alleen de tekst van de bepaling - namelijk de woorden “indien de grondkamer onderscheidenlijk de Centrale Grondkamer de pachtovereenkomst of een overeenkomst tot wijziging van een pachtovereenkomst heeft vastgesteld” - maar ook de samenhang met het stelsel van toetsing door de grondkamer. Dat stelsel voorziet immers op andere wijze dan door nietigheid in het handhaven van de hoogst toelaatbare pachtprijs in de zin van artikel 7:327 Burgerlijk Wetboek (voorheen artikel 3 Pachtwet): de grondkamer wijzigt een te hoge pachtprijs in de hoogst toelaatbare, waarna de aldus gewijzigde overeenkomst in plaats van de oorspronkelijke tussen partijen verbindende kracht heeft (artikelen 7:319 lid 1 sub a en 7:320 Burgerlijk Wetboek; artikelen 5 en 6 Pachtwet).
      
      De voorovereenkomst waarbij de toekomstige verpachter zich tegenover de toekomstige pachter verplicht om een pachtovereenkomst aan te gaan en daarvoor een tegenprestatie bedingt, heeft in ieder geval dán een verboden strekking, voor zover de bedongen tegenprestatie ertoe strekt om in aanvulling op de in de pachtovereenkomst opgenomen en aan toetsing door de grondkamer onderworpen tegenprestatie, aan de verpachter een vergoeding toe te kennen voor het toekomstige gebruik van het gepachte, hetgeen immers neerkomt op ontduiking van het dwingendrechtelijke systeem van toetsing van pachtprijzen.
      
      Een bij voorovereenkomst bedongen tegenprestatie heeft geen verboden strekking indien die tegenprestatie bij benadering gelijk is aan de beëindigingsvergoeding die aan de voorafgaande pachter is betaald.

19 augustus 2008
      pachtkamer
      zaaknummer  104.004.568
    
    
    				
    
    	G E R E C H T S H O F   T E   A R N H E M 
    
    	Arrest
    
    in de zaak van:
    
    
      [appellant],
      wonende te [woonplaats]
      appellant,
      procureur: mr. J.M. Bosnak,
    
    
    tegen:
    
    
      1.	[geïntimeerde sub 1],
      gevestigd te [woonplaats]
      2.	[geïntimeerde sub 2],
      gevestigd te [woonplaats]
      geïntimeerden,
      procureur: mr. F.J. Boom.
    
     
    
      1	Het geding in eerste aanleg
      Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de vonnissen van 12 oktober 2006, 5 juli 2007 en 18 oktober 2007, die de pachtkamer van de rechtbank te Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht, tussen appellant (hierna te noemen: [appellant]) als eiser in conventie, tevens verweerder in voorwaardelijk reconventie, en geïntimeerden (hierna [geïntimeerden]) als gedaagden in conventie, tevens eisers in voorwaardelijke reconventie, heeft gewezen. Van het vonnis van 18 oktober 2007 is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
    
    
    
      2	Het geding in hoger beroep
      2.1	[appellant] heeft bij exploot van 5 november 2007 – deels hersteld bij exploot van 16 november 2007 – aan [geïntimeerden] aangezegd van genoemd vonnis van 18 oktober 2007 in hoger beroep te komen, met hun dagvaarding voor dit hof.
      2.2	Bij memorie van grieven heeft [appellant] zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft hij bewijs aangeboden en twee nieuwe producties in het geding gebracht, en heeft hij geconcludeerd dat het hof bij arrest uitvoerbaar bij voorraad het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw recht doende:
      1.	primair
      voor recht zal verklaren dat het beding in de overeenkomst van 8 mei 2001 en de leveringsakte van 31 juli 2001, waarbij [appellant] en [geïntimeerde sub 2] een koopsom voor de pachtrechten zijn overeengekomen, nietig is;
      subsidiair
      het beding in de overeenkomst van 8 mei 2001 en de leveringsakte van 31 juli 2001, waarbij [appellant] en [geïntimeerde sub 2] een koopsom voor de pachtrechten zijn overeengekomen zal vernietigen;
      2.	[geïntimeerden] zal veroordelen tot betaling van [bedrag],—, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 31 juli 2001 tot aan de dag der algehele voldoening, met dien verstande dat indien de een heeft betaald, de ander zal zijn bevrijd;
      3.	[geïntimeerden] zal veroordelen in de kosten van deze procedure in beide instanties.
      2.3		Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden en verweer gevoerd, hebben zij bewijs aangeboden, en hebben zij geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding (bedoeld zal zijn:) in hoger beroep.
      2.4	Ter zitting van 21 april 2008 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellant] door mr. D.M.H.M. van Dijk, advocaat te Arnhem, en [geïntimeerden] door mr. H.A.H.W. Meijer, advocaat te Dordrecht; mr. Van Dijk heeft daarbij pleitnotities in het geding gebracht.
      2.5	Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
    
    
    
      3	De vaststaande feiten
      3.1	Op grond van hetgeen is gesteld en niet of onvoldoende is weersproken dan wel blijkt uit de onbetwiste inhoud van de overgelegde bescheiden, staat in hoger beroep het navolgende vast.
      3.2	Een brief van [appellant] aan [geïntimeerde sub 2] van 21 augustus 1999 houdt onder meer het volgende in:
      “Mijn boerderij [...] is gelegen in dat deel van de [...] dat in het [plan] wordt aangeduid als [...]. Hoewel ontwikkeling van dit gebied op dit moment nog niet vast staat en in ieder geval voorlopig niet aan de orde is, hecht ik er aan reeds nu met u tot afspraken te komen over hervestiging van mijn landbouwbedrijf elders [...] van [woonplaats]. In dat verband zou ik gaarne in aanmerking komen voor een pachtbedrijf in [...].]
      3.3	Een brief van [appellant] aan [geintimeerde sub1] van dezelfde datum houdt onder meer het volgende in:
      “Bijgaand zend ik u een kopie van mijn brief aan het college [...]. U zult lezen dat ik reeds nu verzoek een pachtbedrijf in de polder [...] ter beschikking te stellen in verband met toekomstige ontwikkeling van [...].
      De reden dat ik mijn verzoek nu indien is gelegen in het feit dat thans het vrijkomen van een aantal pachtbedrijven aktueel is. Daarnaast beëindig ik mijn baan als [beroep] bij [naam] per 1 september a.s. in verband met mijn benoeming [...].
      Naast deze functie ben ik werkzaam op het eigen landbouwbedrijf [naam] aan de [adres].
      Ik vertrouw u toe dat mijn belangstelling in eerste instantie is gericht op de hoeve [...] met bijbehorende gronden.”
      3.4		De hoeve [...] werd op dat moment nog bewoond door [naam], die de bijbehorende landerijen deels in erfpacht en deels in pacht had.
      3.5	[geintimeerde sub 2] en [appellant] hebben op 8 mei 2001 een overeenkomst gesloten. Bij die overeenkomst heeft [appellant] aan [geïntimeerde sub 2] verkocht tegen een koopsom van [bedrag] percelen grond gelegen te [woonplaats] nabij de [adres] met een totale oppervlakte van 22.60.57 ha. [geintimeerde sub 2] heeft bij diezelfde overeenkomst aan [appellant] verkocht:
      “B.	het perceel grond met de daarop staande woning en loodsen staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] kadastraal bekend ...[woonplaats] [...];
      C.	het erfpachtrecht tot 30 november 2019 met recht op verlenging van de percelen bouwland aan de [adres] te [woonplaats] kadastraal bekend[...]te [woonplaats] [...]
      D.	de pachtrechten van de percelen bouwland gelegen aan de [adres] te [woonplaats] kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [...], alsmede gedeelten van de kadastrale percelen gemeente [woonplaats] [...]
      Deze onder B, C en D genoemde transacties geschieden tegen een koopsom van (…) [bedrag] 
      3.6	In genoemde akte zijn onder meer de volgende bepalingen nog opgenomen:
      “26.	Per direct verkrijgt [appellant] gebruiksrechten van het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [...] en de navolgende percelen: kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [...]. Per 1 december 2001 zal hiervoor een afzonderlijke pachtovereenkomst worden gesloten tussen [appellant] en [geintimeerde sub 2] voor een periode van 12 jaar met recht op verlenging. Daar bij deze overeenkomst [appellant] een vergoeding betaalt voor overname pachtrechten, zal in de te sluiten pachtovereenkomst de werking van artikel 56 i van de Pachtwet worden uitgesloten.
      	De artikelen 36, 49 en 56 a t/m h van de Pachtwet worden geacht expliciet onderdeel uit te maken van de pachtovereenkomst.
      27.	De percelen, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [...], thans nog verpacht aan een derde, komen vrij per 1 december 2002. Na aftrek van de voorgenomen aanwending van een gedeelte daarvan voor natuurontwikkeling, zullen deze percelen, met een oppervlakte van ca. 6.95.20 ha, worden toegevoegd aan de in artikel 26 bedoelde pachtovereenkomst.”
      3.7		Bij notariële akte van 31 juli 2001 – waarbij behalve [geïntimeerde sub 2] en [appellant] ook [naam] partij was – zijn de hiervoor genoemde registergoederen en het erfpachtsrecht geleverd aan [appellant]. Volgens dezelfde akte zijn “de pachtrechten” met betrekking tot de in de overeenkomst van 8 mei 2001 onder D bedoelde percelen door [geïntimeerde sub 2] aan [appellant] “overgedragen”.
      3.8		In dezelfde akte is vermeld dat [naam] bij koopovereenkomst van 15 december 2000 heeft verkocht aan de publiekrechtelijke rechtspersoon [naam2]] het recht van erfpacht van een perceel grond alsmede het recht van opstal van de op dat perceel staande gebouwen, plaatselijk bekend [adres], uitmakende een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [...] alsmede het recht van erfpacht van een perceel bouwland kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [...] voor een koopsom van [bedrag] in welke koopsom is begrepen de vergoeding van het door [naam] ten gunste van het [naam2] afstand doen van de pachtrechten op de percelen kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [...], gezamenlijk groot 51.31.51 ha.
      3.9		Voorts is vermeld dat [naam], [naam2] en [geïntimeerde sub 2] op 5 respectievelijk 9 juli 2001 een driepartijenovereenkomst hebben gesloten, waarbij [geïntimeerde sub 2] de rechtsverhouding van [naam2] ten opzichte van [naam] zoals die bestond op grond van de overeenkomst van 15 december 2000, van [naam2] overneemt, welke contractsoverneming [naam] heeft aanvaard.
      3.10	Vervolgens zijn door [geintimeerde sub1] als verpachter met [appellant] als pachter twee pachtovereenkomsten gesloten. De eerste overeenkomst betreft de percelen kadastraal bekend gemeente [woonplaats] [...] en [...], en ging in op 1 december 2001. In die overeenkomst is vermeld dat [geïntimeerde sub 2] door omstandigheden niet aan [appellant] kan verpachten [...], maar dat ter compensatie[...]] voor welke percelen een aparte pachtovereenkomst wordt gesloten, met uitzondering van een deel van [...] voor welk deel de verpachter instemt met de overdracht van het erfpachtrecht door de huidige erfpachter aan [appellant], waarbij [appellant] tegelijkertijd afstand doet van zijn pachtrecht voor perceel [...] gedeeltelijk. Bij de tweede overeenkomst van 14 januari 2004 heeft [geintimeerde sub1] aan [appellant] met ingang van 1 januari 2004 verpacht de percelen bouw- en weiland [...] gedeeltelijk. Beide pachtovereenkomst zijn goedgekeurd door de grondkamer Zuidwest en wel op respectievelijk [datum en datum]
      3.11	Artikel 2 van de statuten van [geintimeerde sub1] bepaalt onder meer:
      “1.	[geintimeerde sub1] heeft ten doel het voeren van het beheer en de exploitatie van aan [geintimeerde sub 2] [woonplaats] behorende landerijen en percelen met opstallen, waarvan het beheer en de exploitatie door [geintimeerde sub2] aan [geintimeerde sub1] worden opgedragen, zulks geheel voor rekening van [geintimeerde sub 2] [wo[woonplaats] zodat de ontvangsten ten bate en de uitgaven ten laste dier [geintimeerde sub2] komen (…)
      2.	Onder beheer en exploitatie wordt begrepen de verhuring en verpachting, het innen der huren en pachten (…)”.
    
    
    
      4	Beoordeling van het geschil in hoger beroep
      4.1	In dit geding heeft [appellant] zich op het standpunt gesteld dat de “koop van pachtrechten” zoals bedoeld in de overeenkomst van 8 mei 2001 nietig is wegens strijd met het eerste lid van artikel 71 Pachtwet. Hij heeft een verklaring voor recht omtrent die nietigheid gevorderd, alsmede terugbetaling van een “sleutelgeld”-bedrag van [bedrag],—, vermeerderd met wettelijke rente. Bedoeld bedrag baseert [appellant] op mededelingen van de Belastingdienst. In voorwaardelijke reconventie hebben [geïntimeerden] op grond van dwaling de (gedeeltelijke) vernietiging van de overeenkomst van 8 mei 2001 gevorderd. Bij het bestreden vonnis heeft de pachtkamer in eerste aanleg de vordering in conventie afgewezen. Daartegen richten zich de grieven. Het hof zal de grieven gezamenlijk bespreken.
      4.2	Per 1 september 2007 is met de artikelen 7:311 e.v. Burgerlijk Wetboek een nieuwe wettelijke regeling van de pacht in werking getreden en is de Pachtwet vervallen. Omdat tussen oud en nieuw recht geen voor de onderhavige zaak relevant verschil bestaat, behoeft de vraag welk recht volgens het overgangsrecht van toepassing is, geen bespreking.
      4.3	De tekst van het eerste lid van zowel artikel 71 Pachtwet als artikel 7:399c Burgerlijk Wetboek luidt als volgt:
      “Een beding waarin een verpachter, indien de grondkamer onderscheidenlijk de Centrale Grondkamer de pachtovereenkomst of een overeenkomst tot wijziging van een pachtovereenkomst heeft vastgesteld, een hogere tegenprestatie bedingt dan ingevolge deze wet is geoorloofd, is nietig. Onder de tegenprestatie worden prestaties, bedongen of genoten krachtens andere met de pachtovereenkomst verband houdende overeenkomsten, mede begrepen.”
      4.4	Volgens vaste rechtspraak van dit hof is deze bepaling alleen van toepassing in het geval de bedoelde hogere tegenprestatie wordt bedongen nádat de pachtovereenkomst (of de pachtwijzigingsovereenkomst) is goedgekeurd en niet mede in het geval bedoelde tegenprestatie daaraan voorafgaand is bedongen. Voor die uitleg pleit niet alleen de tekst van de bepaling — namelijk de woorden “indien de grondkamer onderscheidenlijk de Centrale Grondkamer de pachtovereenkomst of een overeenkomst tot wijziging van een pachtovereenkomst heeft vastgesteld” – maar ook de samenhang met het stelsel van toetsing door de grondkamer. Dat stelsel voorziet immers op andere wijze dan door nietigheid in het handhaven van de hoogst toelaatbare pachtprijs in de zin van artikel 7:327 Burgerlijk Wetboek (voorheen artikel 3 Pachtwet): de grondkamer wijzigt een te hoge pachtprijs in de hoogst toelaatbare, waarna de aldus gewijzigde overeenkomst in plaats van de oorspronkelijke tussen partijen verbindende kracht heeft (artikelen 7:319 lid 1 sub a en 7:320 Burgerlijk Wetboek; artikelen 5 en 6 Pachtwet).
      4.5	Uit het voorgaande volgt dat, anders dan [appellant] betoogt, het beding in de overeenkomst van 8 mei 2001 met betrekking tot de koop van pachtrechten niet nietig is, omdat het immers voorafgaand aan de goedkeuring door de grondkamer is gemaakt. In dit verband verdient opmerking dat de bepaling van het eerste lid van artikel 399c Burgerlijk Wetboek geen ruimte laat om, anders dan [appellant] heeft verdedigd, in dit verband onderscheid te maken tussen het geval dat het desbetreffende beding in de pacht(wijzigings)overeenkomst dan wel in een andere met de pachtovereenkomst verband houdende overeenkomst is opgenomen. 
      4.6	Ambtshalve de rechtsgronden aanvullend overweegt het hof omtrent de toelaatbaarheid van de “koop van pachtrechten” nader als volgt. Tegen de achtergrond van het stelsel van pachtprijstoetsing laat zich de vraag stellen of, en zo ja in welke gevallen de voorovereenkomst waarbij de toekomstige verpachter zich tegenover de toekomstige pachter verplicht om een pachtovereenkomst aan te gaan en daarvoor een tegenprestatie bedingt, naar haar strekking in strijd is met de openbare orde als bedoeld in artikel 3:40 Burgerlijk Wetboek en op die grond nietig. In dit verband moet worden bedacht dat bij de grondkamer uitsluitend de op schrift gestelde pachtovereenkomst ter toets komt, zodat die toetsing niet mede betreft een voorovereenkomst als bedoeld.
      4.7	Bedoelde vraag beantwoordt het hof aldus dat een voorovereenkomst als bedoeld in ieder geval dán een verboden strekking heeft, voor zover de bedongen tegenprestatie ertoe strekt om in aanvulling op de in de pachtovereenkomst opgenomen en aan toetsing door de grondkamer onderworpen tegenprestatie, aan de verpachter een vergoeding toe te kennen voor het toekomstige gebruik van het gepachte, hetgeen immers neerkomt op ontduiking van het dwingendrechtelijke systeem van toetsing van pachtprijzen.
      4.8	[geintimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben betoogd dat het door [appellant] bedoelde bedrag van [bedrag],— bij benadering gelijk is aan het bedrag dat aan [naam] is betaald als tegenprestatie voor de beëindiging van de met hem voorheen bestaande pachtovereenkomst en dat dit bedrag krachtens de onder 3.9 bedoelde driepartijenovereenkomst ten laste van [geïntimeerde sub 2] is gekomen. [appellant] betwist dat niet, maar voert aan dat hij er niet van op de hoogte was dat en voor welk bedrag aan [naam] een dergelijke beëindigingsvergoeding is betaald.
      4.9	Het hof oordeelt als volgt. Het is een feit van algemene bekendheid dat de bescherming die de wet aan pachters biedt, ertoe leidt dat in het maatschappelijk verkeer aan de rechtspositie van pachter – in het dagelijks taalgebruik veelal aangeduid als diens “pachtrechten” of “pachtrecht” – een vermogenswaarde wordt toegekend. Dat komt op tal van manieren tot uitdrukking en onder meer hierin dat het gebruikelijk is dat de verpachter die aan de pachter om medewerking aan beëindiging van de pacht vraagt, daarvoor een (aanzienlijke) vergoeding aanbiedt, en dat wat betreft de belastingheffing een pachtovereenkomst als een bedrijfsmiddel wordt gezien, dat moet worden geactiveerd en waarop kan worden afgeschreven. Uit hetgeen [appellant] ter gelegenheid van de pleitzitting in hoger beroep heeft verklaard naar aanleiding van een vraag over productie 13 bij conclusie van antwoord (p. 2 onderaan), volgt dat [appellant] inderdaad op de “koopprijs” van zijn pachtrechten afschrijft.
      4.10	Tegen de achtergrond van een en ander kan niet worden gezegd dat een bij voorovereenkomst bedongen tegenprestatie als hiervoor bedoeld, een verboden strekking heeft indien – zoals in het onderhavige geval – die tegenprestatie bij benadering gelijk is aan de beëindigingsvergoeding die aan de voorafgaande pachter is betaald. In dit verband is van belang dat volgens het tweede lid van artikel 7:399c Burgerlijk Wetboek (voorheen het tweede lid van artikel 71 Pachtwet) toelaatbaar is dat een opgaande pachter aan de afgaande pachter in verband met de overgang van het bedrijf een vergoeding betaalt, mits niet meer is bedongen dan een redelijke vergoeding voor de verrichte prestatie. Tegen dezelfde achtergrond als hiervoor bedoeld, is het beding waarbij de opgaande pachter zich tegenover de afgaande pachter verplicht tot het betalen van een marktconforme vergoeding voor het prijsgeven van diens pachtrechten niet nietig, omdat niet meer is bedongen dan een redelijke vergoeding voor de verrichte prestatie. Het onderhavige geval onderscheidt zich wat betreft het economisch resultaat niet van het geval dat [appellant] inderdaad rechtstreeks aan [naam] een vergoeding zou hebben betaald. 
      4.11	De gestelde omstandigheid dat [appellant] niet – positief – bekend was met (de hoogte van) de aan [naam] betaalde beëindigingsvergoeding brengt niet mee dat anders moet worden geoordeeld. Uit de onder 3.2 en 3.3 bedoelde correspondentie volgt dat [appellant] wist dat de hoeve [...] geheel of gedeeltelijk in pacht was gegeven. Hij spreekt in zijn brief aan [geintimeerde sub1] immers van “pachtbedrijven” en uit het vervolg van zijn brief volgt dat hij daarmee in de eerste plaats het oog had op het bedrijf van [naam]. [appellant] ontkent dat ook niet. In verband met het hiervoor bedoelde gebruik bij vrijwillige beëindiging van pachtovereenkomsten – met welk gebruik [appellant] als voormalig [beroep] ruimschoots bekend moet zijn geweest – was voor hem voldoende kenbaar dat aan [naam] hoogstwaarschijnlijk een vergoeding was betaald. Ter gelegenheid van de pleitzitting in hoger beroep heeft hij dat ook erkend. Dat het bedrag van [bedrag],—  (het bedrag dat volgens de eigen stellingen van [appellant] betrekking heeft op de “koop van pachtrechten”) uitgaat boven hetgeen [appellant] redelijkerwijs kon veronderstellen omtrent de hoogte van de aan [naam] betaalde beëindigingsvergoeding, wordt door hem niet aangevoerd en is evenmin gebleken.
      4.12	Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellant] omdat het niet betrekking heeft op concrete feiten of omstandigheden die, indien bewezen, tot een andere beslissing leiden dan hiervoor gegeven.
      4.13	Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de grieven falen, zodat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. Het hof zal [appellant] veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
    
    
    
      5	Beslissing
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
      bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer van de rechtbank te Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht, van 18 oktober 2007;
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op [bedrag] voor sala¬ris procureur en op [bedrag] voor griffierecht.
      Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, A.W. Steeg en M.M. Olthof en de raden mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum en ir. H. Rogaar, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 augustus 2008.