ECLI:NL:GHDHA:2025:2876, Gerechtshof Den Haag, 26-11-2025, BK-25/137
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-11-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17 Wet WOZ. Waarde sociale huurwoning. Geen procesbelang voor huurder.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-25/137
    
    
    
    Uitspraak van 26 november 2025
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: J.L.M. Reijnen)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de Gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 22 januari 2025, nummer SGR 24/3651.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 208.000 (de beschikking).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 51. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het Hof heeft Stichting […] , de eigenaar van de woning, verzocht het Hof mee te delen of zij in de procedure wil worden betrokken. Het Hof heeft geen reactie van Stichting […] ontvangen. 
      
    
    
      1.6.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 15 oktober 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is huurder van de woning. De woning is een sociale huurwoning en de maandelijkse huur van belanghebbende is € 640. De Heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende een op haar naam gestelde beschikking uitgereikt.  
    
    
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “2. In geschil is of eiseres een belang heeft bij het instellen van beroep inzake de beschikking, en zo ja of verweerder de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    3. Het ligt op de weg van belanghebbende om aannemelijk te maken dat dit belang bestaat. De rechtbank acht niet aannemelijk dat belanghebbende in het onderhavige geval een materieel procesbelang heeft. De WOZ-waarde is namelijk niet gebruikt als heffingsmaatstaf voor de heffing van lokale belastingen. Op het aanslagbiljet staat de WOZ-waarde vermeld maar de daarbij vermelde aanslag(en) zijn niet gebaseerd op deze WOZ-waarde.
    
    4. Uit de door verweerder nader ingediende stukken volgt dat eiseres huurder is van een sociale huurwoning zoals bedoeld in het Besluit huurprijzen woonruimte. Verweerder heeft onbetwist gesteld dat eiseres een maandelijkse huur verschuldigd is ter hoogte van € 640,-. De stelling van eiseres dat deze informatie onrechtmatig zou zijn verkregen nu zij geen toestemming heeft gegeven om de huurprijs op te vragen snijdt geen hout. Verweerder heeft de huurprijs opgevraagd bij de eigenaar van het pand en heeft daarvoor de toestemming van de huurder niet nodig.
    
    5. De maximale huurprijs bedraagt € 840,76 en deze zou -als de WOZ-waarde wordt verlaagd met het bedrag als door eiseres voorgesteld- worden verlaagd naar € 834,27. Gelet op het verschil tussen de maandelijkse verschuldigde huur en de maximale huurprijs, kan worden geconcludeerd dat de waardeverlaging geen invloed heeft op de maandelijkse huur van eiseres. De stelling van verweerder dat een verlaging van de WOZ-waarde niet van invloed kan zijn op de huurprijs van de woning, is niet door belanghebbende betwist. Derhalve acht de rechtbank het niet aannemelijk dat eiseres een financieel belang heeft. Anderszins is evenmin gebleken van een financieel belang. Met inachtneming van het arrest van de Hoge Raad van 8 maart 2024 (voetnoot ECLI:NL:HR: 2024:238) heeft dit tot gevolg dat het bezwaar door de heffingsambtenaar niet-ontvankelijk in plaats van ongegrond had moeten worden verklaard.
    
    6. Omdat vernietiging van een door verweerder gedane uitspraak, wegens een (vermeende) misslag in het dictum daarvan, eiseres niet in een betere positie kan brengen zal de rechtbank volstaan met een ongegrondverklaring van het beroep.
    
    7. De rechtbank komt niet toe aan een beoordeling van de WOZ-waarde dan wel andere aangevoerde (formele) gronden.”
    
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of belanghebbende een procesbelang heeft en zo ja, of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 200.000.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1
      De eerste vraag die in hoger beroep moet worden beantwoord, is of belanghebbende een procesbelang heeft. Alleen indien die vraag bevestigend wordt beantwoord, dient vervolgens de tweede vraag, of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld, te worden beoordeeld.
      
    
    
      5.2.
      De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 20 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:467, r.o. 2.4.3, voor zover van belang, het volgende geoordeeld:
      
      
        “Zoals de Hoge Raad eerder heeft geoordeeld dient te worden aangenomen dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking bekend is gemaakt, bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde een belang heeft.[2] 
        (…)
        [2] HR 20 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2656.”
      
      
      
        Op basis van dit arrest moet worden geconcludeerd dat het uitgangspunt is dat belanghebbende, aan wie een WOZ-beschikking op haar naam is bekendgemaakt, bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde WOZ-waarde een belang heeft.
      
      
    
    
      5.3.
      In 2024 heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 8 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:238, echter een uitzondering op voormelde hoofdregel geformuleerd en geoordeeld:
      
      
        “4.1.2 Bij de beoordeling van het middel is uitgangspunt dat op grond van het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2020 moet worden aangenomen dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking is bekendgemaakt, bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde een belang heeft. Dat belang omvat de juiste toepassing van artikel 17 Wet WOZ, welke bepaling strekt tot bescherming van de belangen van al degenen ten aanzien van wie een beschikking is genomen zoals genoemd in Hoofdstuk IV Wet WOZ. De bestreden uitspraak, waarin is aangenomen dat artikel 8:69a Awb in dit geval van toepassing is omdat de rechtsregel van artikel 17 Wet WOZ niet strekt tot bescherming van het belang van een gebruiker als belanghebbende, berust in zoverre op een onjuiste rechtsopvatting. Het middel is daarom terecht voorgedragen. Het kan echter niet tot cassatie leiden gelet op het volgende.
      
      
      
        4.1.3
        
          In het arrest van 20 maart 2020 is de Hoge Raad ervan uitgegaan dat het hiervoor in 4.1.2 genoemde uitgangspunt in alle gevallen zou kunnen worden toegepast, en dat daarmee een praktisch goed uitvoerbare regeling zou ontstaan.[4] De Hoge Raad is daarbij ervan uitgegaan dat de heffingsambtenaar procedures waarbij de gebruiker geen belang heeft bij een eigen WOZ-beschikking, kan vermijden door ten aanzien van die gebruiker te volstaan met het toezenden van een afschrift van de beschikking die is genomen ten aanzien van de gerechtigde als bedoeld in artikel 24, lid 3, letter a, Wet WOZ. Die handelwijze blijkt echter op problemen te stuiten.[5] De Hoge Raad vindt daarin aanleiding om ter vermijding van procedures waarbij de gebruiker geen belang heeft, een uitzondering op het hiervoor in 4.1.2 genoemde uitgangspunt te aanvaarden in gevallen waarin uit de vaststaande feiten voortvloeit dat de gebruiker door een wijziging van de vastgestelde WOZ-waarde niet in een gunstiger positie kan komen. In die gevallen dient, in afwijking van het hiervoor in 4.1.2 genoemde uitgangspunt, te worden aangenomen dat een rechtsmiddel (bezwaar, beroep of hoger beroep) niet-ontvankelijk moet worden verklaard als de indiener daarbij geen belang heeft, in die zin dat het aanwenden van dat rechtsmiddel, ongeacht de gronden waarop het steunt, hem niet in een betere positie kan brengen met betrekking tot het bestreden besluit en eventuele bijkomende (rechterlijke) beslissingen zoals die met betrekking tot proceskosten en griffierecht.[6]
          	(…)
          [4] Vgl. HR 20 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2656, rechtsoverweging 2.3.4.
          [5] Vgl. onderdeel 6.7 van de gemeenschappelijke bijlage bij de conclusie van de Advocaat-Generaal.
          [6] Vgl. HR 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:878, rechtsoverweging 3.4.2.”
        
        
        
          Op basis van dit arrest moet worden geconcludeerd dat een uitzondering op de hoofdregel, dat eenieder aan wie een WOZ-beschikking op zijn naam is bekendgemaakt bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde een belang heeft, geldt wanneer uit de vaststaande feiten voortvloeit dat belanghebbende door een wijziging van de vastgestelde WOZ-waarde niet in een gunstiger positie kan komen. In de onderhavige zaak is dit het geval; belanghebbende heeft geen belang bij een lagere WOZ-waarde, en dus geen procesbelang. Dit betekent dat niet meer wordt toegekomen aan de vraag of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Het Hof legt dat hierna uit.
        
        
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende voert drie redenen aan op grond waarvan zij belang heeft bij een lagere WOZ-waarde. Allereerst stelt belanghebbende dat de verhuurder in het verleden woningen aan zittende bewoners te koop heeft aangeboden en zij de vraagprijs in dat kader baseerde op de WOZ-waarde. Volgens belanghebbende was het beleid van de verhuurder dat over de vraagprijs niet onderhandeld kon worden. Als de WOZ-waarde te hoog wordt vastgesteld, zo redeneert belanghebbende, dan worden potentiële kopers (zijnde de huurders) in hun belangen geschaad. Ten tweede stelt belanghebbende dat zij een procesbelang heeft omdat zij een goed pensioen ontvangt en daarom sprake kan zijn van ‘scheefwonen’. Dit zou kunnen leiden tot een huurverhoging in de toekomst, waardoor het bedrag van de maximale huur relevant wordt, aldus de belanghebbende. Tot slot voert belanghebbende aan dat het begrip ‘belang’ ruimer moet worden opgevat dan enkel een financieel belang. Belanghebbende stelt in dit kader dat een verlaging van de WOZ-waarde, vanwege de (indirecte) inkomstenderving die dit zou betekenen voor de gemeente Den Haag, een prikkel zou kunnen zijn voor de gemeente om de (WOZ-waardedrukkende) overlast in de buurt aan te pakken. Hiermee is het belang van belanghebbende, een huurder die overlast ondervindt, bij een lagere WOZ-waarde gegeven.
      
    
    
      5.5.
      Uit het procesdossier blijkt niet van een financieel belang bij een verlaging van de WOZ-waarde van de woning. Er zijn geen belastingaanslagen opgelegd aan belanghebbende waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gebruikt. Belanghebbende heeft evenmin feiten en omstandigheden gesteld op basis waarvan geoordeeld kan worden dat zij als gebruiker een financieel belang heeft bij verlaging van de vastgestelde waarde van de woning voor het jaar 2023. Hetgeen belanghebbende hiertegen heeft ingebracht, leidt niet tot een ander oordeel. Dienaangaande wordt als volgt overwogen.
      
    
    
      5.6.
      Het betoog van belanghebbende dat zij een belang heeft bij een lagere WOZ-waarde in het kader van een potentiële koop van de woning van de verhuurder, wat daar verder ook van zij, faalt. Belanghebbende heeft immers niet gesteld dat zij van plan is de woning te kopen, dat voornoemd beleid van de verhuurder/eigenaar nog steeds geldt en dat de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2023 in dat kader relevant is.
      
    
    
      5.7.
      Wat de maximale huur betreft staat niet ter discussie dat een verlaging van de WOZ-waarde van de woning naar € 200.000 de maximale huurprijs voor de woning zou doen verlagen van € 840,76 naar € 834,27. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken verklaard dat, mocht er al sprake zijn van scheefwonen, de huidige huurprijs van € 640 hoogstens met € 50 à € 100 zou worden verhoogd, waardoor een eventuele verlaging van de maximale huur irrelevant blijft. Daar komt bij dat het gaat om een mogelijke toekomstige correctie. Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende met deze stelling, wat daar verder ook van zij, niet aannemelijk gemaakt dat zij een belang heeft bij een lagere WOZ-waarde.
      
    
    
      5.8.
      Anders dan belanghebbende tot slot betoogt, moet het begrip ‘belang’ niet zodanig ruim moet worden opgevat dat dit meer omvat dan een financieel belang van belanghebbende. Derhalve heeft belanghebbende met haar laatste stelling evenmin aannemelijk gemaakt dat zij een belang heeft bij een lagere WOZ-waarde.
      
    
    
      5.9.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar het bezwaar niet-ontvankelijk had moeten verklaren. Tot gegrondverklaring van het hoger beroep kan dit niet leiden, omdat ook een niet-ontvankelijkverklaring van het bezwaar in de weg staat aan een oordeel over de door belanghebbende bepleite verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde, zodat met het hoger beroep op deze grond geen redelijk belang zou zijn gediend (vgl. HR 8 juli 2022, ECLI:NL:HR:2022:1033, BNB 2022/120 en HR 8 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:325, BNB 2024/105).
      
    
    
      5.10.
      Gelet op het voorgaande is de slotsom dat de rechtbank op goed gronden tot een juiste beslissing is gekomen. Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door P.C. van den Brink, P.J.J. Vonk en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda. 
    
    
    
    
      De griffier,	de voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      J. Azmi Shenouda	P.C. van den Brink
    
    
    
    
    
    
    
      De beslissing is op 26 november 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.