ECLI:NL:RBNHO:2025:15872, Rechtbank Noord-Holland, 02-10-2025, 11444677 \ CV EXPL  24-3350
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: In deze zaak vordert een huurder verklaringen voor recht dat hij hoofdverblijf heeft in de door hem gehuurde woning en dat de verhuurder haar recht om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming te vorderen heeft verwerkt. Deze vorderingen worden afgewezen. Voldoende is komen vast te staan dat de huurder geen hoofdverblijf heeft in de woning. De tegenvordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming wordt daarom toegewezen.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zaanstad
    
    
    
      Zaaknummer: 11444677 \ CV EXPL  24-3350 (MR)
    
    
    
      
        Vonnis van 2 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: M.T.M. Fluitman LL.B.,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        DE STICHTING PARTEON, 
      te Wormerveer,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Parteon,
      gemachtigde: mr. M. van den Oord.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      In deze zaak vordert een huurder verklaringen voor recht dat hij hoofdverblijf heeft in de door hem gehuurde woning en dat de verhuurder haar recht om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming te vorderen heeft verwerkt. Deze vorderingen worden afgewezen. Voldoende is komen vast te staan dat de huurder geen hoofdverblijf heeft in de woning. De tegenvordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming wordt daarom toegewezen.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding
      - de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie
      - het tussenvonnis van 20 februari 2025
      - de conclusie van antwoord in reconventie
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 juli 2025
      - de pleitnota van [eiser]
      - de beslissing van de wrakingskamer van 22 juli 2025
      - de akte houdende rectificatie, toevoeging bewijsstukken en uitbreiding vordering van [eiser]
      - de voortzetting van de mondelinge behandeling van 4 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
      - de pleitnota van [eiser]
      - de aantekeningen mondelinge behandeling van Parteon.
      
    
    
      1.2.
      Daarna heeft de kantonrechter vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Parteon is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] huurt met ingang van 1 april 2022 van Parteon de woning aan het [adres] in [plaats] (hierna: de woning). De gehuurde woning is een sociale huurwoning. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden [zelfstandige woonruimte] van Parteon van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden).
      
    
    
      2.3.
      
        In artikel 6 van de algemene voorwaarden over de verplichtingen van de huurder staat onder andere: 
        
          “6.2. Goed huurderschap Huurder zal het gehuurde voortdurend en dagelijks als een goed huurder gebruiken en onderhouden en zich in al zijn contacten met verhuurder op correcte wijze gedragen. (…)
        
      
    
    
      6.12.
      
        Bestemming gehuurde (…) Huurder zal het gehuurde feitelijk bewonen en daadwerkelijk gebruiken. Huurder zal in het gehuurde onafgebroken zijn exclusieve hoofdverblijf houden. Gebruik als pied-á-terre is niet toegestaan. Telkens wanneer huurder zijn hoofdverblijf in het gehuurde staakt, al dan niet tijdelijk, is hij verplicht verhuurder daarvan vooraf schriftelijke mededeling te doen, behalve bij tijdelijk verblijf elders voor vakanties van normale duur. Als verhuurder gerede twijfel heeft over de nakoming van deze verplichtingen, dan is huurder gehouden bewijs te leveren dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden of heeft gehad. (…)” 
      
      
    
    
      2.4.
      Op 15 juni 2023 heeft Parteon van een aannemer de melding gekregen dat de woning van [eiser] helemaal leeg staat, waarna Parteon onderzoek heeft verricht, onder meer door het brengen van diverse huisbezoeken aan de woning. Daarbij is [eiser] steeds niet aangetroffen. Op 6 november 2023 heeft Parteon aan [eiser] meegedeeld dat uit het onderzoek is gebleken dat hij vanaf de aanvang van de huurovereenkomst geen hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Parteon heeft [eiser] vervolgens zeven dagen de tijd gegeven om de huurovereenkomst op te zeggen. Dat heeft [eiser] niet gedaan. Op 21 november 2023 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen [eiser] en medewerkers van Parteon. [eiser] heeft bij e-mail van 24 november 2023 en later per brief bezwaar gemaakt tegen de huuropzegging en de stelling van Parteon dat hij niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning.
      
    
    
      2.5.
      Bij brief van 14 december 2023 heeft Parteon [eiser] gesommeerd de huur op te zeggen. [eiser] heeft niet aan deze sommatie voldaan. 
      
    
    
      2.6.
      Bij besluit van 29 december 2023 heeft de [gemeente] [eiser] vanaf 6 oktober 2023 uitgeschreven uit de BRP.
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser] heeft bezwaar gemaakt tegen de uitschrijving en de bestuursrechter verzocht om een voorlopige voorziening te treffen. Bij uitspraak van 4 april 2024 heeft de bestuursrechter het besluit tot uitschrijving geschorst. De voorzieningenrechter heeft daarbij - onder meer – het volgende voorlopig geoordeeld (onder rechtsoverweging 5.9): “Verzoeker is er echter ter zitting in geslaagd aannemelijk te maken dat hij de woning nu snel klaar maakt voor bewoning en dat hij binnenkort zijn definitieve intrek in de woning neemt.”
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – samengevat en na wijziging – primair voor recht te verklaren dat hij hoofdverblijf heeft in de woning en subsidiair voor recht te verklaren dat Parteon haar recht om een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming in te stellen heeft verwerkt en dus geen vordering tot ontbinding en ontruiming meer kan instellen. Hij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij de werkwijze van Parteon erg verwarrend vindt en dat hij helderheid wil hebben over zijn positie. [eiser] is niet tekortgeschoten in zijn verplichting om zijn hoofdverblijf in de woning te houden. Het onderzoek van Parteon is niet gedegen en zij heeft er geen rekening mee gehouden dat [eiser] doordeweeks in Duitsland werkt en verblijft. Het tijdelijk beperkte verblijf van [eiser] in de woning is veroorzaakt door omstandigheden buiten zijn schuld, namelijk een verbouwing en uitblijvende betaling door zijn opdrachtgevers. Zodra de woning echter begin 2023 geschikt was voor bewoning, is [eiser] daar structureel in de weekenden gaat verblijven. Er is geen kwantitatieve bepaling over het minimum aantal dagen en nachten dat een huurder in een woning moet verblijven. [eiser] acht het beroep van Parteon op artikel 6.12 van de algemene voorwaarden ter zake het hoofdverblijf naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en stelt dat hij er vanwege het stilzitten van Parteon gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat zij geen gebruik meer zou maken van haar bevoegdheid van ontbinding van de huurovereenkomst. [eiser] doet daarom een beroep op rechtsverwerking.
      
    
    
      3.2.
      Parteon voert verweer. Zij voert – samengevat – aan dat uit het onderzoek, de verklaringen van [eiser] en de uitspraak van de bestuursrechter volgt dat [eiser] in ieder geval vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot april 2024 geen hoofdverblijf in de woning heeft gehouden. Het niet houden van hoofdverblijf gedurende de eerste twee jaren van de huurovereenkomst vormt reeds een tekortschieten dat ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat [eiser] thans wel hoofdverblijf houdt in de woning, is uit nader onderzoek van Parteon vanaf december 2024 niet gebleken. [eiser] heeft dat ook op geen enkele manier aannemelijk gemaakt. Voor een afzonderlijke toetsing aan de redelijkheid en billijkheid is volgens Parteon – naast de vraag of tekortschieten ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt – geen ruimte en Parteon betwist dat sprake is van rechtsverwerking. Daarvoor is meer nodig dan het enkele verlopen van tijd. 
      
    
    
      3.3.
      Parteon vordert bij wijze van tegenvordering ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        de vordering en de tegenvordering
      
    
    
    
      4.1.
      
        De vordering en de tegenvordering hangen rechtstreeks met elkaar samen en lenen zich daarom voor gezamenlijke behandeling.
        
          Ambtshalve toetsing
        
      
    
    
      4.2.
      Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, hierna: de richtlijn).
      
    
    
      4.3.
      Op grond van het bepaalde in artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) rust op Parteon de bewijslast van haar stelling dat [eiser] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst doordat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft. In artikel 6.12 van de algemene voorwaarden is – onder meer – de verplichting voor de huurder neergelegd om in de woning onafgebroken zijn exclusieve hoofdverblijf te houden. Als de verhuurder gerede twijfel heeft over de nakoming van deze verplichting, is de huurder volgens deze bepaling gehouden bewijs te leveren dat deze onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden of heeft gehad. Dit komt neer op een omkering van de bewijslast; de huurder dient immers de correcte nakoming van de verplichting tot het houden van hoofdverblijf te bewijzen. In zoverre is sprake van een bewijsbeding. Dit bewijsbeding acht de kantonrechter oneerlijk in de zin van de richtlijn, omdat het in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen aanzienlijk verstoort. Het beding doet afbreuk aan het via dwingend recht geregelde recht op huurbescherming dat het wezenskenmerk vormt van het Nederlandse huurrecht voor woonruimte. Deze inbreuk gaat verder dan redelijkerwijs nodig is. Aan de reëel bestaande bewijsnood van de verhuurder kan op toereikende wijze worden tegemoetgekomen langs de weg van de verzwaarde stel- of motiveringsplicht. Deze houdt in dat als de verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, de bewijslast van het ontbrekend hoofdverblijf op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder om deze aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al of niet met de mogelijkheid van tegenbewijs. Dit leidt tot vernietiging van het bewijsbeding, maar dat blijft voor de inhoudelijke beoordeling zonder gevolgen. Deze zal plaatsvinden langs het hiervoor weergegeven toetsingskader van de verzwaarde stel- of motiveringsplicht.
      
    
    
      4.4.
      Het verder voor de vordering relevante beding in artikel 13.2 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover de verhuurder op grond hiervan aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 Rv de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten moet veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief. 
      
      
        
          Geen hoofdverblijf
        
      
      
    
    
      4.5.
      Kern van het geschil is of [eiser] zijn hoofdverblijf in de door hem van Parteon gehuurde woning heeft. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat dit niet het geval is. Daartoe wordt als volgt overwogen. 
      
    
    
      4.6.
      
        [eiser] erkent - na wijziging van zijn verklaring ter zitting - dat hij in ieder geval tot januari 2023 wegens persoonlijke omstandigheden niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad, althans dat sprake was van een beperkt verblijf. Parteon heeft gemotiveerd en voldoende onderbouwd uiteengezet dat deze situatie nadien niet is gewijzigd. Ook na januari 2023 heeft [eiser] volgens Parteon zijn hoofdverblijf niet in de woning gehad. Van bewoning is niet gebleken, ook niet in de weekenden. Daartoe heeft Parteon erop gewezen dat [eiser] bij alle huisbezoeken (tien keer in de periode van juli tot en met september 2023 en vier keer in de periode van december 2024-januari 2025) nimmer in of bij de woning is aangetroffen. De woning maakte steeds een onbewoonde indruk, waarvan ook foto’s zijn gemaakt. Van belang is dat de huisbezoeken niet beperkt zijn gebleven tot doordeweekse bezoeken, maar dat de woning in de laatstgenoemde periode ook in het weekend is bezocht. Ook toen is [eiser] daar niet aangetroffen. Volgens Parteon is de woning in 2023 langere tijd niet betreden (een zegel op de deur is in de zomerperiode, dus ná januari 2023, gedurende twee maanden niet doorbroken), is de woning nog steeds niet of nauwelijks ingericht en was het gas- en elektriciteitsverbruik tot november 2023 vrijwel nihil. Daarnaast heeft Parteon gewezen op de verklaring van [eiser] zelf in november 2023 dat hij veel in het buitenland verblijft en als hij in Nederland is veel bij zijn moeder in Amsterdam verblijft en dat hij een verloofde in Amsterdam heeft. Parteon heeft in december 2024 en januari 2025 verder drie omwonenden gesproken die – samengevat – verklaren niemand in of rond de woning te zien en de indruk te hebben dat de woning onbewoond is. Hetzelfde volgt uit de waarnemingen van een complexbeheerder van Parteon die vanuit zijn kantoor zicht heeft op de woning. Hij heeft op 16 januari 2025 verklaard nooit beweging te hebben gezien of iets te hebben waargenomen in de woning, waarbij hij ook in het weekend aanwezig is geweest in zijn kantoor en hem opviel dat de woning ook toen niet in gebruik was. Verder verklaart hij dat het in het verleden makkelijk was om binnen te kijken in de woning en te zien was dat deuren uit kozijnen waren gehaald en er geen inventaris stond in de woning. Sinds ongeveer drie maanden is dat gewijzigd en is het niet meer mogelijk om naar binnen te kijken. Tot slot heeft Parteon erop gewezen dat [eiser] onder punt 1.5 van de dagvaarding erkent dat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning houdt door daar op te nemen dat hij zich tot de rechtbank wendt om de onduidelijke toestand uit de wereld te helpen: “Op die manier kan [eiser] onbezorgd zijn woning gaan inrichten.” Daaruit volgt volgens Parteon dat dit tot aan het uitbrengen van de dagvaarding op 22 december 2024 niet het geval is geweest. 
      
    
    
      4.7.
      Het lag vervolgens op de weg van [eiser] om de gemotiveerde stellingen van Parteon onder verstrekking van feitelijke gegevens gemotiveerd te betwisten. Dat heeft hij niet afdoende gedaan. Hij heeft onvoldoende gesteld en onderbouwd dat hij zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Bij de dagvaarding heeft [eiser] geen feitelijke onderbouwing van het hoofdverblijf geleverd. Stukken zijn niet ingebracht en [eiser] heeft volstaan met een omschrijving van zijn situatie en een verwijzing naar de uitspraak van de voorzieningenrechter van 4 april 2024 in de bestuursrechtelijke procedure. Anders dan [eiser] stelt, kan die uitspraak echter niet dienen als onderbouwing van het hoofdverblijf in de woning. Daargelaten dat het beoordelingskader van de bestuursrechter in het kader van een voorlopige voorziening en een uitschrijving uit de BRP niet hetzelfde is als de beoordeling die door de kantonrechter in deze huurzaak moet plaatsvinden, heeft de bestuursrechter in bedoelde uitspraak niet vastgesteld dat [eiser] in de woning woont. De bestuursrechter heeft enkel geoordeeld dat [eiser] ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning nu snel klaarmaakt voor bewoning en hij binnenkort zijn definitieve intrek in de woning neemt. Uit de door Parteon verstrekte onderbouwing blijkt nu juist dat [eiser] dit niet heeft gedaan. Pas voorafgaand aan de hervatting van de mondelinge behandeling tijdens de tweede zitting heeft [eiser] alsnog een feitelijke onderbouwing gegeven en stukken ingebracht ter onderbouwing van zijn gestelde hoofdverblijf. Deze stukken zijn echter, tegenover wat Parteon naar voren heeft gebracht, niet genoeg. [eiser] heeft foto’s van de woning overgelegd die in april 2024 zouden zijn gemaakt, maar deze geven slechts een beperkt beeld. De woning is summier ingericht en de kantonrechter stelt met Parteon vast dat het erop lijkt dat de wasmachine noch de koelkast op elektriciteit waren aangesloten. De inhoud van de koelkast, kledingkasten en keukenkasten, waaruit zou kunnen blijken dat [eiser] de woning daadwerkelijk gebruikt, is op de foto’s niet te zien. Dat de woning in april 2024 mogelijk was ingericht, betekent bovendien niet zonder meer dat [eiser] daar zijn hoofdverblijf houdt. De onderzoeksbevindingen van Parteon, juist ook van de periode daarna, duiden immers op het tegendeel. Andere relevante gegevens die duiden op het bewonen van de woning heeft [eiser] niet ingebracht. De stukken over werkopdrachten in het buitenland onderbouwen het hoofdverblijf in de woning niet. Objectieve stukken ontbreken, zoals bijvoorbeeld pintransacties van boodschappen in de buurt van de woning, aan [eiser] op het adres van de woning gerichte post of bestellingen, internet- of andere abonnementen op het adres van de woning, recente (jaar)afrekeningen of anders verbruiksgegevens van nutsvoorzieningen of verklaringen van omwonenden. Voldoende aanknopingspunten voor bewijslevering heeft [eiser] dan ook niet verschaft. 
      
    
    
      4.8.
      Voorgaande leidt ertoe dat het ervoor moet worden gehouden dat [eiser] geen hoofdverblijf heeft in de woning. Dat betekent dat de primair door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat hij het hoofdverblijf heeft in het gehuurde wordt afgewezen.
      
      
        
          Geen rechtsverwerking
        
      
      
    
    
      4.9.
      De door [eiser] subsidiair gevorderde verklaring voor recht dat Parteon – kort gezegd – haar rechten heeft verwerkt wordt ook afgewezen. 
      
    
    
      4.10.
      Rechtsverwerking kan worden aangenomen indien de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Enkel tijdsverloop is daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt. Daarvan is in dit geval geen sprake.
      
    
    
      4.11.
      Vast staat dat er – na de sommatie van Parteon op 14 december 2023 om de huur op te zeggen – laatstelijk in maart 2024 contact is geweest tussen partijen. Het initiatief tot dit contact lag bij [eiser] . De gemachtigde van [eiser] heeft op 1 maart 2024 een e-mail gestuurd naar Parteon om te vragen wat de status was van het dossier. Daarna heeft hij gebeld met een medewerker van Parteon. Deze medewerker heeft aangegeven dat Parteon persisteerde in haar standpunt. Parteon heeft dus niet te kennen gegeven dat zij geen ontbinding van de huurovereenkomst meer zou (willen) vorderen. Het tegendeel is het geval. Uit het enkele tijdsverloop tot aan deze procedure kon [eiser] dat ook niet afleiden. Parteon heeft op 6 februari 2025 een tegenvordering ingesteld. Deze periode is niet dusdanig lang dat [eiser] ervan uit mocht gaan dat geen ontbinding van de huurovereenkomst meer zou worden gevorderd. Dat [eiser] daar rekening mee hield, blijkt ook wel uit het feit dat hij aanleiding heeft gezien om zelf deze procedure te starten. De conclusie is dan ook dat Parteon gebruik mag maken van haar bevoegdheid om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te vorderen. 
      
      
        
          Ontbinding van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.12.
      De vordering van Parteon tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen, op grond van het navolgende.
      
    
    
      4.13.
      Het uitgangspunt is dat [eiser] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat hij zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [eiser] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
    
    
      4.14.
      Hiervoor is reeds geoordeeld dat [eiser] niet zijn hoofdverblijf in de door hem van Parteon gehuurde woning heeft. Het niet hebben van hoofdverblijf in een sociale huurwoning vormt in beginsel een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigt. Een beroep op de tenzij-bepaling kan [eiser] niet baten, omdat wat hij naar voren heeft gebracht daarvoor onvoldoende is. Dat het gehuurde bij aanvang in een slechte staat was en [eiser] over beperkte financiële middelen beschikte om de woning direct bewoonbaar te maken (wat daar ook van zij), rechtvaardigt wellicht enige vertraging in het gaan bewonen van de woning, maar staat niet in de weg aan de ontbinding van de huurovereenkomst wegens het niet houden van hoofdverblijf gedurende een periode van (inmiddels) meer dan drie jaar. Dat past ook niet bij het zwaarwegende belang van en de verplichting voor Parteon als toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet om te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep. Met andere woorden: met zijn handelwijze ontneemt [eiser] Parteon de mogelijkheid de woning te verhuren aan anderen die de woning hard nodig hebben. Andere (persoonlijke) belangen die in de weg zouden kunnen staan aan ontbinding, heeft [eiser] niet gesteld.
      
      
        
          Redelijkheid en billijkheid
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [eiser] voert verder nog aan dat ontbinding van de huurovereenkomst wegens het niet houden van hoofdverblijf in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarin wordt [eiser] niet gevolgd. Vooropgesteld wordt dat de omstandigheden van het geval al zijn verdisconteerd bij de beoordeling die plaatsvindt op grond van artikel 6:265 lid 1 BW, namelijk in het kader van de vraag of de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. Voor een afzonderlijke werking van de redelijkheid en billijkheid is dan ook in beginsel geen ruimte. Dat de gevolgen van de ontbinding zo ernstig zijn voor [eiser] dat die onaanvaardbaar genoemd moeten worden, is in dit geval ook niet gebleken. Dat hij geen hoofdverblijf in de woning heeft, betekent immers dat hij blijkbaar elders verblijf houdt en kan houden.
      
      
        
          Ontruiming van de woning
        
      
      
    
    
      4.16.
      Uit de ontbinding van de huurovereenkomst vloeit voort dat [eiser] de woning zal moeten ontruimen. [eiser] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Dit leidt ertoe dat de proceskosten van Parteon worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                612,00
              
              
                (3 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                714,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.18.
      Gelet op de samenhang tussen de vordering en de tegenvordering zullen de proceskosten wat betreft de tegenvordering worden bepaald op nihil.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 714,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      5.3.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het [adres] in [plaats] ( [gemeente] );
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [eiser] om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al hetgeen van [eiser] is en met al de personen die zijdens [eiser] in de woning verblijven en de woning ter vrije en algehele beschikking van Parteon te stellen;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Parteon worden vastgesteld op nihil;
      
      
        
          de vordering en de tegenvordering
        
      
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2025.
      
    
  
  
     Zie onder andere het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 2 april 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1109 r.o. 3.11 en het arrest van de Hoge Raad van 15 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ1083.
  
  
     Zie onder andere het arrest van de Hoge Raad van 12 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:24, r.o. 3.4.
  
  
     Artikel 6:265 Burgerlijk Wetboek (BW).
  
  
     1 punt voor de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, 1 punt voor de zitting op 21 juli 2025 en 1 punt voor de zitting op 4 september 2025.