ECLI:NL:RBMNE:2026:418, Rechtbank Midden-Nederland, 23-01-2026, 11950884 \ UV EXPL  25-279 VL/58599
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-01-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Forse huurachterstand + servicekosten. Gedaagde stelt mondelinge overeenkomst verrekening, maar onvoldoende onderbouwd. Ontruiming en betaling toegewezen.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11950884 \ UV EXPL  25-279 VL/58599
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 23 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 
    
      wonende te [plaats 1] ,
      
        2. [eiser sub 2] ,
      
      wonende te [plaats 2] ,
      eisende partijen,
      hierna gezamenlijk te noemen: [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ,
      gemachtigden: mr. C.M. Roozemond, mr. R. Raddahi en mr. M.F.H. Broekman,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      gevestigd te [plaats 3] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. A. Coskun.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben [gedaagde] op 13 november 2025 gedagvaard in kort geding. De kantonrechter heeft vervolgens een mondelinge behandeling bepaald. 
      
    
    
      1.2.
      Op 21 november 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eiser sub 1] en [eiser sub 2] was de heer [A] , manager bij [onderneming 1] B.V. (hierna: [onderneming 1] ), aanwezig. Hij werd bijgestaan door mrs. Roozemond en Raddahi. Bij aanvang van de mondelinge behandeling ontving de rechtbank een bericht van mr. Coskun met de mededeling dat hij niet bij de zitting aanwezig zou zijn en met het verzoek het verstek te zuiveren. De kantonrechter heeft dit verzoek goedgekeurd en heeft een nieuwe mondelinge behandeling bepaald.
      
    
    
      1.3.
      
        Op 9 januari 2026 heeft de tweede mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eiser sub 1] en [eiser sub 2] was, krachtens een schriftelijke volmacht, de heer [A] aanwezig, bijgestaan door mrs. Roozemond en Broekman. Namens [gedaagde] was mr. Coskun aanwezig. Partijen hebben antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken. Tenslotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.
        
          2.	De kern van de zaak
        
      
      
    
    
      2.1.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verhuren per 1 september 2022 de bedrijfsruimte aan de [straat] [nummer/letteraanduiding 1] en [nummer/letteraanduiding 2] in [plaats 3] (onderdeel van [naam] ) aan [gedaagde] . Bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zich laten vertegenwoordigen door [onderneming 1] . [gedaagde] heeft een betalingsachterstand van € 331.790,16 bestaande uit huur en servicekosten. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] willen dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt en dit bedrag aan hen betaalt, vermeerderd met rente, boetes en (beslag)kosten. Ook willen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] dat [gedaagde] een bedrag van € 11.458,70 aan hen betaalt voor het laten herstellen van de sprinklerinstallatie in het door [gedaagde] gehuurde. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Volgens haar heeft zij de huurovereenkomst niet gesloten met [eiser sub 1] en [eiser sub 2] maar met [onderneming 1] . Daarnaast moet volgens [gedaagde] nog een groot bedrag worden verrekend met de gevorderde servicekosten, waardoor er per saldo geen huurachterstand bestaat en zijn er geen werkzaamheden verricht aan haar sprinklerinstallatie. De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming en een groot deel van de geldvorderingen toe. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Wettelijk kader kort geding
      
    
    
    
      3.1.
      Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing van een vordering in kort geding moet aan twee voorwaarden worden voldaan. Er moet sprake zijn van een spoedeisend belang én het moet zeer waarschijnlijk zijn dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Als aan één van de twee niet wordt voldaan wordt de vordering afgewezen.
      
    
    
      3.2.
      De kantonrechter is van oordeel dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen, omdat de betalingsachterstand groot is, deze elke maand met ruim € 40.000,00 oploopt en er zich al potentiële nieuwe huurders hebben gemeld.
      
      
        
          
            [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn ontvankelijk in hun vorderingen
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] stelt dat zij de huurovereenkomst niet met [eiser sub 1] en [eiser sub 2] maar met [onderneming 1] heeft gesloten. Zij voert hiertoe aan dat zij alleen heeft gecommuniceerd met [onderneming 1] , dat zij alle betalingen aan [onderneming 1] heeft gedaan, dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] in de huurovereenkomst niet worden genoemd en dat de gemachtigden van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] bij brief van 30 oktober 2025 [onderneming 1] ‘cliënt’ noemen. 
      
    
    
      3.4.
      Dit verweer gaat niet op. Zoals [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben gesteld, staat in de huurovereenkomst duidelijk dat de eigenaren van de bedrijfsruimte zich laten vertegenwoordigen door [onderneming 1] . Onderaan de huurovereenkomst staat ook dat door [onderneming 1] namens verhuurder wordt getekend. Als [gedaagde] niet wist wie de eigenaren van de bedrijfsruimte waren, dan had zij dit kunnen opzoeken in het kadaster. Dat [gedaagde] de huur aan [onderneming 1] heeft betaald, maakt geen verschil voor het antwoord op de vraag of [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verhuurder zijn. [onderneming 1] deed de administratie voor [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en zij konden er voor kiezen om de huur via [onderneming 1] te innen. Tenslotte is de heer [A] , manager bij [onderneming 1] , schriftelijk gevolmachtigd door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] om in deze procedure op te treden. Deze schriftelijke volmacht is door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] na de mondelinge behandeling nog aan de rechtbank en [gedaagde] toegestuurd. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn als verhuurders dus ontvankelijk in hun vorderingen.
      
      
        
          Afspraak parkeergarage niet aannemelijk
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] stelt dat nog een groot bedrag moet worden verrekend met de gevorderde servicekosten , waardoor er per saldo geen huurachterstand meer zou bestaan. Zij voert hiertoe aan dat in 2023 een parkeergarage is gebouwd op het terrein van het gehuurde. Doordat haar klanten vanaf dat moment betaald moesten parkeren, had dit een nadelig effect op de omzet van [gedaagde] . Daarom heeft [gedaagde] met een medewerker van [onderneming 1] , mondeling, afgesproken dat een bedrag van € 0,80 per uur van de parkeergeldopbrengst in mindering zou worden gebracht op de door [gedaagde] verschuldigde servicekosten. 
      
    
    
      3.6.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] betwisten dat deze afspraak is gemaakt. De heer [A] heeft hiertoe aangevoerd dat hij niets weet van een dergelijke afspraak en dat deze afspraak ook niet is gemaakt met een van de andere huurders die binnen [naam] bedrijfsruimte huren. Als een dergelijke afspraak zou worden gemaakt, dan zou dit worden vastgelegd in een allonge bij de huurovereenkomst, aldus [eiser sub 1] en [eiser sub 2] .
      
    
    
      3.7.
      De kantonrechter is van oordeel dat, gezien de onderbouwde betwisting van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] , onvoldoende aannemelijk is dat tussen partijen is afgesproken dat € 0,80 per uur van de parkeergeldopbrengst in mindering zou worden gebracht op de servicekosten of de huur. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om deze stelling nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door het overleggen van correspondentie tussen partijen waarin [gedaagde] deze afspraak benoemt. Op het moment dat bij [gedaagde] servicekosten in rekening werden gebracht voor de jaren 2023 en later 2024 terwijl partijen hadden afgesproken dat daarop nog parkeergeldkosten in mindering moesten worden gebracht, dan zou het logisch zijn geweest als [gedaagde] zich tot [onderneming 1] had gericht en had gewezen op de gemaakte afspraak. De kantonrechter ziet dergelijke stukken niet terug in het procesdossier. Daarnaast had van [gedaagde] , nu zij zich op een dergelijke afspraak beroept, verwacht mogen worden dat zij een berekening had gemaakt van welk bedrag nog in mindering zou moeten worden gebracht op het gevorderde. Ook dit heeft zij nagelaten. Tot slot volgt uit de overgelegde stukken dat partijen eerdere afspraken, zoals de heer [A] ter zitting heeft aangevoerd, wel in een allonge vastlegden en tussen partijen staat vast dat dat nu niet is gebeurd. Hierdoor is het naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aannemelijk dat partijen een dergelijke afspraak hebben gemaakt en dat er nog een bedrag in mindering moet worden gebracht op de gevorderde servicekosten dan wel de achterstallige huur.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de achterstallige huur en servicekosten betalen
        
      
      
    
    
      3.8.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen € 227.667,35 aan huurachterstand van een deel van de maand augustus 2025 en de volledige maanden september 2025 t/m januari 2026. Daarnaast vorderen zij € 104.122,81 aan afrekening servicekosten over de jaren 2023 en 2024. Zij hebben dit onderbouwd met een betalingsoverzicht en [gedaagde] heeft – los van de stelling dat nog een bedrag in mindering moet worden gebracht – de hoogte van de betalingsachterstand niet betwist. [gedaagde] moet deze bedragen, in totaal € 331.790,16, aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] betalen.
    
    
      3.9.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] willen dat [gedaagde] dit bedrag binnen vijf dagen na dagtekening van dit vonnis betaalt en vorderen de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldata van de facturen tot het moment dat het volledige bedrag is betaald. [gedaagde] heeft dit niet betwist. Deze vorderingen zullen worden toegewezen.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de bedrijfsruimte binnen vijf dagen ontruimen
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] willen dat [gedaagde] de bedrijfsruimte ontruimt. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden en [gedaagde] zal worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Er bestaat een huurachterstand van ruim vijf maanden. Dit levert een zodanig ernstige tekortkoming op dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 
      
    
    
      3.11.
      
        [gedaagde] heeft verzocht om een terme de grâce te geven. Zij voert hiertoe aan dat ze vanaf eind februari 2026 de achterstand kan inlopen in verband met een eventuele financiering. Dit heeft [gedaagde] verder niet onderbouwd. Het had op haar weg gelegen om aan te voeren of de financiering al rond is, hoe die financiering er uit komt te zien, binnen welke termijn de achterstand zou kunnen worden ingelopen en welk bedrag per maand zou kunnen worden afgelost. Dit heeft zij niet gedaan. De kantonrechter zal daarom geen terme de grâce verlenen. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen dat [gedaagde] het gehuurde binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis ontruimt. [gedaagde] heeft deze termijn niet betwist. Deze vordering zal worden toegewezen.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de toekomstige huurtermijnen betalen tot het moment van ontruiming
        
      
      
    
    
      3.12.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen de toekomstige huurtermijnen van 41.493,72 per maand vanaf 1 december 2025 tot aan de dag van de ontruiming, vermeerderd met de wettelijke handelsrente. [gedaagde] heeft dit niet betwist. Deze vordering zal worden toegewezen vanaf 1 februari 2026, aangezien de huurtermijnen tot en met 31 januari 2026 al worden toegewezen als zijnde de meest actuele huurachterstand.
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft de kosten voor aanpassing van de sprinklerinstallatie niet te betalen
        
      
      
    
    
      3.13.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen € 11.458,70 aan kosten die zij hebben gemaakt voor het aanpassen van het sprinklersysteem in het gehuurde. Zij voeren hiertoe aan dat deze kosten op grond van artikel 12.4 sub f van de Algemene Bepalingen voor rekening komen van [gedaagde] . Ter onderbouwing hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een factuur overgelegd van [onderneming 2] van € 42.652,50 voor het verrichten van werkzaamheden aan een sprinklerinstallatie in het gehele bedrijfspand en dat teruggerekend naar het door [gedaagde] gehuurde deel. [gedaagde] betwist dat in het door haar gehuurde aanpassingen zijn gedaan aan het sprinklersysteem. 
      
    
    
      3.14.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Pas bij de tweede mondelinge behandeling hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] uitgelegd dat de factuur van € 42.652,50 zag op de werkzaamheden aan de sprinklersystemen van alle huurders van [naam] en dat € 11.458,70 voor rekening komt van [gedaagde] . Aangezien [gedaagde] betwist dat in het door haar gehuurde deel werkzaamheden aan de sprinklerinstallatie zijn verricht, hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] onvoldoende onderbouwd hoe zij aan het bedrag van € 11.458,70 komen. Zij hadden bijvoorbeeld een overzicht kunnen maken van welke werkzaamheden bij het door [gedaagde] gehuurde zijn verricht en welk bedrag daar aan gekoppeld zit. De kantonrechter is van oordeel dat op dit moment onvoldoende aannemelijk is dat [gedaagde] in een bodemprocedure zal worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag. De kantonrechter zal deze vordering daarom afwijzen.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet een boete betalen
        
      
      
    
    
      3.15.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen een boete van € 2.601,00, te betalen binnen vijf dagen na dagtekening van dit vonnis en voeren hiertoe aan dat [gedaagde] op grond van artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen een boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand moet betalen, met een minimum van € 300,00 per maand. Onder 3.5 van hun dagvaarding geven [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een overzicht van hoe dit boetebedrag is opgebouwd. [gedaagde] heeft dit niet betwist. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat deze vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De gevorderde boete zal daarom worden toegewezen.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet buitengerechtelijke incassokosten betalen
        
      
      
    
    
      3.16.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen € 15.000,00 aan vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Partijen zijn in artikel 30.1 van de Algemene Bepalingen een vergoeding overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. Omdat [gedaagde] heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf, mag van de wettelijke regeling worden afgeweken. Daarom zal de vordering worden getoetst aan de oriëntatiepunten in het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. De door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen, nu [gedaagde] de verschuldigdheid daarvan op grond van de tussen hen gesloten overeenkomst niet betwist en geen termen aanwezig zijn om (ambtshalve) tot matiging van de gevorderde vergoeding over te gaan.
      
    
    
      3.17.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen de wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten vanaf de datum van de dagvaarding. [gedaagde] heeft dit niet betwist. Deze vordering zal worden toegewezen.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de beslagkosten betalen
        
      
      
    
    
      3.18.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen € 2.269,86 aan beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben deze kosten onderbouwd met producties 12 t/m 15 en [gedaagde] heeft deze kosten niet betwist. Deze vordering zal worden toegewezen.
      
    
    
      3.19.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen de wettelijke rente over de beslagkosten vanaf de 15e dag na de datum van dit vonnis. [gedaagde] heeft dit niet betwist. De kantonrechter zal deze vordering toewijzen.  
      
      
        
          
            [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten
        
      
      
    
    
      3.20.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                148,04
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.461,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.558,04
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.21.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
      
      
        
          Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
        
      
      
    
    
      3.22.
      De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen vijf dagen na dagtekening van dit vonnis het pand aan de [straat] [nummer/letteraanduiding 1] en [nummer/letteraanduiding 2] te ( [postcode] ) [plaats 3] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn, en met afgifte van de sleutels ter algehele beschikking te stellen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen vijf dagen na vandaag te betalen aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] :
      
        
          € 331.790,16 aan achterstallige huur tot en met 31 januari 2026 en achterstallige servicekosten over 2023 en 2024, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a van het Burgerlijk Wetboek over de onderscheidenlijke facturen, telkens te rekenen vanaf de vervaldag van elke factuur tot het moment dat het volledige bedrag is betaald,
        
        
          € 2.601,00 aan verbeurde boetes,
        
      
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te betalen: € 41.493,72 per maand vanaf 1 februari 2026 tot aan de dag van de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a van het Burgerlijk Wetboek over de onderscheidenlijke huurtermijnen, vanaf de vervaldag van elke termijn tot het volledige bedrag is betaald,
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te betalen: € 15.000,00 aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek vanaf 13 november 2025 tot het moment dat het volledige bedrag is betaald,
      
    
    
      4.5.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te betalen: € 2.269,86 aan beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek vanaf 7 februari 2026 tot het moment dat het volledige bedrag is betaald,
      
    
    
      4.6.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.558,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.7.
      veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
      
    
    
      4.8.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door C.J.M. Hendriks en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2026.
      
    
  
  
     Productie 17 van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] .