ECLI:NL:RBLIM:2026:1366, Rechtbank Limburg, 12-02-2026, 12015182 \ CV EXPL 25-5654
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2026-02-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Huurachterstand. Beroep op opschorting uitgesloten. Contractuele boete verschuldigd.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 12015182 \ CV EXPL  25-5654
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 12 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [verhuurder]
        , 
      wonende te [plaats 1],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [verhuurder],
      gemachtigde: mr. M. van Sintmaartensdijk,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [huurder], H.O.D.N. [bedrijf],
      
      wonende te [plaats 2] en zaak doende te [plaats 3],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [huurder],
      gemachtigde: mr. R.A. Wijnands.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 6
      - de aanvullende productie 7 van 24 december 2025 van de zijde van [verhuurder]
      - de producties 1 tot en met 5 van 24 december 2025 van de zijde van [huurder]
      - de spreekaantekeningen van de zijde van [verhuurder]
      - de spreekaantekeningen van de zijde van [huurder]- de mondelinge behandeling van 29 december 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      
        [verhuurder] verhuurt met ingang van 1 oktober 2023 de bedrijfsruimte aan [adres] (hierna: het gehuurde) aan [huurder].
    
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [verhuurder] vorderde aanvankelijk - samengevat - dat de kantonrechter, bij vonnis en uitvoerbaar bij voorraad, [huurder] veroordeelde tot: 
        I. ontruiming van het gehuurde;
        II. betaling van de kosten van een eventuele ontruiming;
        III. betaling van € 4.460,27 aan huurachterstand;
        IV. betaling van de maandelijkse huurtermijn van € 1.944,00 vanaf 1 december 2025 tot aan de dag van de ontruiming;
        V. betaling van de contractuele boete van € 1.200,00;
        VI. betaling van de buitengerechtelijke incassokosten;
        VII. betaling van de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.2.
      Tussen [verhuurder] en [huurder] is op de mondelinge behandeling een regeling getroffen terzake de vorderingen onder I en II. [verhuurder] heeft deze vorderingen vervolgens ingetrokken. 
      
    
    
      3.3.
      
        Dat betekent dat [verhuurder] thans nog vordert dat de kantonrechter, bij vonnis en uitvoerbaar bij voorraad, [huurder] veroordeelt tot:
        I. betaling van € 4.460,27 aan huurachterstand;
        II. betaling van de maandelijkse huurtermijn van € 1.944,00 vanaf 1 december 2025 tot aan de dag van de ontruiming;
        III. betaling van de contractuele boete van € 1.200,00;
        IV. betaling van de buitengerechtelijke incassokosten;
        V. betaling van de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.4.
      
        [verhuurder] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [huurder] de huur niet volledig heeft betaald en er een huurachterstand is. Ook stelt [verhuurder] dat [huurder] de huur vaker te laat heeft betaald en daarom de boete verschuldigd is die volgt uit de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst. 
      
    
    
      3.5.
      
        [huurder] voert verweer en voert aan dat zij de huur niet (volledig) heeft betaald omdat er gebreken aan het gehuurde zijn die [verhuurder] niet wil herstellen. Zij heeft een beroep gedaan op haar opschortingsrecht. Verder betwist [huurder] dat zij akkoord is gegaan met de toepasselijkheid van de algemene bepalingen en stelt zij dat zij deze algemene bepalingen nooit heeft ontvangen. 
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
    
      4.1.
      Een voorziening in kort geding kan slechts worden gegeven als sprake is van een spoedeisende zaak waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad is vereist. De vordering van [verhuurder] strekt tot betaling van een huurachterstand. De vraag of [verhuurder] voldoende spoedeisend belang heeft bij zijn vordering dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Voor een toewijzing van een geldsom in kort geding is slechts plaats als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl verder uit hoofde van de onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en het risico van de onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. 
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter oordeelt dat [verhuurder] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het gaat om een spoedeisende zaak. Het betalen van de huur betreft een kernverplichting uit de huurovereenkomst. [huurder] heeft het bestaan van de huurachterstand niet betwist en verder niets aangevoerd over een restitutierisico. In het licht van de hiervóór genoemde maatstaf heeft [verhuurder] een spoedeisend belang bij toewijzing van zijn vordering, die strekt tot betaling van de huurachterstand. 
      
      
        
          Huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        [verhuurder] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat de huurachterstand nog bestaat uit € 572,27 voor de maand augustus 2025 en € 1.573,00 voor de maand september 2025, samen € 2.145,27. Deze achterstand heeft [huurder] niet betwist. Wel heeft zij aangevoerd dat [verhuurder] haar nog zou betalen voor de voorschotten aan energie die zij volledige had betaald en niet van de huurders van de bovenwoning had ontvangen. 
      
    
    
      4.4.
      
        
          [verhuurder] heeft hierover op deze zitting verklaard dat de energiecontracten voor het gehuurde en de daarboven gelegen bovenwoning tot 1 september 2025 op naam van [huurder] stonden. De huurders van de bovenwoning en [huurder] betaalden samen het voorschot voor de energie. Doordat deze bovenwoning een tijd leeg heeft gestaan, heeft [huurder] een tijd geen voorschot voor de energie van deze woning ontvangen, terwijl zij wel het volledige voorschot aan de energiemaatschappij moest betalen. Per 
        1 september 2025 zijn de energiecontracten op naam van [verhuurder] gezet en diende [huurder] aan [verhuurder] een voorschot van € 250,00 per maand te betalen. Partijen hebben toen de afspraak gemaakt dat [huurder] het voorschot, dat zij niet had ontvangen door de leegstand van de bovenwoning, in mindering mocht brengen op de huur. Uit de door partijen overgelegde stukken blijkt dat het gaat om twee maal het bedrag van € 250,00. Daarmee staat vast dat [huurder] € 500,00 in mindering mocht brengen op de huur. 
      
      
    
    
      4.5.
      Op grond van het bovenstaande bedraagt de huurachterstand van [huurder] tot en met de maand november 2025 € 1.645,27 (zijnde € 2.145,27 - € 500,00). 
      
      
        
          Opschorting 
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [huurder] stelt dat zij de huurbetaling heeft opgeschort omdat [verhuurder] in gebreke bleef met het herstellen van een aantal gebreken in het gehuurde. Dit beroep op opschorting kan naar het oordeel van de kantonrechter niet slagen. In artikel 25.1 van de algemene bepalingen is namelijk het een beroep op opschorting uitgesloten. Volgens [huurder] zouden de algemene bepalingen niet van toepassing zijn, omdat zij deze niet heeft getekend en niet heeft ontvangen. Daartegen heeft [verhuurder] terecht aangevoerd dat in de huurovereenkomst de algemene voorwaarden van toepassing zijn verklaard en dat [huurder] deze huurovereenkomst heeft ondertekend. Ook heeft [huurder] haar handtekening geplaatst voor ontvangst van deze algemene bepalingen. Daarmee maken de algemene bepalingen deel uit van de huurovereenkomst en kan [huurder] zich niet beroepen op een eventueel opschortingsrecht. 
      
    
    
      4.7.
      Bovendien heeft [verhuurder] betwist dat er nog gebreken in het gehuurde zouden zijn en voert hij aan dat hij telkens op klachten van [huurder] heeft gereageerd en waar nodig gebreken heeft hersteld. Gelet op deze betwisting van [verhuurder] had het op de weg van [huurder] gelegen om haar stellingen nader te onderbouwen, bijvoorbeeld met foto’s. Nu zij dit heeft nagelaten, is niet vast komen te staan dat er gebreken zijn aan het gehuurde en dat zij aldus een vordering op [verhuurder] zou hebben.
      
    
    
      4.8.
      De conclusie is dat aan huurachterstand het bedrag van € 1.645,27 zal worden toegewezen. 
      
      
        
          Huur vanaf december 2025 tot de dag van ontruiming
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [verhuurder] vordert verder betaling van de huur vanaf december 2025 van € 1.944,00 tot aan de dag van de ontruiming. Op de mondelinge behandeling heeft [verhuurder] verklaard dat [huurder] op 25 december 2025 voor de huur van december 2025 het bedrag van € 1.694,00 heeft voldaan. Nu [huurder] niet heeft betwist dat het eigenlijke bedrag van € 1.944,00 verschuldigd was, zal de vordering worden toegewezen, waarbij voor de maand december 2025 het betaalde bedrag van € 1.694,00 in mindering dient te worden gebracht. 
      
      
        
          Boete van € 1.200,00
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [verhuurder] vordert conform artikel 25.3 van de algemene bepalingen vier keer € 300,00 aan contractuele boetes in verband met de huurachterstand van de maanden augustus tot en met november 2025. Ter onderbouwing heeft [verhuurder] in zijn spreekaantekeningen een schema overgelegd van de huurbetalingen. [huurder] heeft erkend dat de betalingen weliswaar te laat waren, maar dat het maar om één of twee dagen gaat en dat [verhuurder] hier nooit een probleem van heeft gemaakt. Verder verzoekt [huurder] om matiging van de boete. 
      
    
    
      4.11.
      Zoals reeds in r.o. 4.6. overwogen zijn de algemene bepalingen van toepassing op de huurovereenkomst, zo ook dit boetebeding. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] geen omstandigheden - buiten een algemene stelling - heeft aangevoerd die maken dat toepassing van de contractuele boete in de gegeven omstandigheden leidt tot een onaanvaardbaar resultaat. Gelet daarop zal de gevorderde boete worden toegewezen. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [verhuurder] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Voor de hoogte van het bedrag heeft [verhuurder] verwezen naar artikel 28.1 van de algemene bepalingen. Naar de kantonrechter begrijpt, bedoelt [verhuurder] artikel 30.1 van de algemene bepalingen, waarin - voor zover van belang - het volgende is opgenomen:
      
      
        
          “In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van een procedure tegen huurder om tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte (…) aan verhuurder te voldoen.
        
        
          De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000.” 
        
      
      
    
    
      4.13.
      Bij gebreke van een nadere onderbouwing meent de kantonrechter dat onder de hoofdsom de huurachterstand van € 1.645,27 valt. Gelet daarop zal een bedrag van € 246,79 worden toegewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        [huurder] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [verhuurder] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [huurder] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                257,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                865,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                126,50
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.248,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.15.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [huurder] om aan [verhuurder] te betalen:
      
        
          € 1.645,27 aan achterstallige huur,
        
        
          € 1.944,00 per maand vanaf december 2025 tot en met de datum van ontruiming, 
        
        
          € 1.200,00 aan boete wegens te laten huurbetalingen,
        
        
          € 246,79 aan buitengerechtelijke incassokosten,
        
      
      
    
    
      5.2.
      verstaat dat het door [huurder] op 25 december 2025 betaalde bedrag van € 1.694,00 op de in onderdeel 5.1. sub b genoemde veroordeling in mindering strekt overeenkomstig de regels van artikel 6:44 BW,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.248,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Drenth en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025.
        
      
    
  
  
     Productie 1 en 5 van de zijde van [huurder] en productie 7 van [verhuurder]. 
  
  
    Zie r.o. 4.5.