ECLI:NL:RBOVE:2026:509, Rechtbank Overijssel, 03-02-2026, 12001882 \ CV EXPL  25-3573
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2026-02-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gedaagde heeft zich jegens De Woonplaats niet gedragen als goed huurder. In de door haar aangevoerde omstandigheden ziet de kantonrechter geen aanleiding om de gevorderde ontruiming af te wijzen.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Enschede
    
    
    
      Zaaknummer: 12001882 \ CV EXPL  25-3573
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 3 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting 
      
        WONINGSTICHTING DE WOONPLAATS, 
      gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
      eisende partij, hierna te noemen: De Woonplaats,
      gemachtigde: mr. M. Douwenga,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde],
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding; - de reactie met bijlagen van [gedaagde];- de mondelinge behandeling van 22 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
      
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort 
    
    
      
        [gedaagde] heeft zich jegens De Woonplaats niet gedragen als goed huurder. In de door haar aangevoerde omstandigheden ziet de kantonrechter geen aanleiding om de gevorderde ontruiming af te wijzen. 
    
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      De Woonplaats verhuurt de woning aan de [adres] (hierna te noemen: de woning) met ingang van 3 augustus 2016 aan [gedaagde]. 
      
    
    
      3.2.
      In de tussen partijen geldende Algemene Huurvoorwaarden is onder meer het volgende bepaald: 
      
      
        
          ‘6.9. Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      6.11.
      
        Huurder is verplicht de nodige maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan het gehuurde, in het bijzonder in geval van brand, storm, water en vorst. Huurder dient door welke oorzaak dan ook ontstane dan wel dreigende schade, alsmede gebreken aan het gehuurde onverwijld aan verhuurder te melden.(…)’
      
      
    
    
      3.3.
      In een eerdere procedure tussen partijen heeft de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden wegens een huurachterstand en werd [gedaagde] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. De Woonplaats is destijds niet tot ontruiming van het gehuurde overgegaan. 
      
    
    
      3.4.
      
        Op 2 december 2024 heeft Enexis medegedeeld dat zij de woning heeft afgesloten van gas en stroom: 
        
          ‘(…)
        
        
          Onze monteur kwam vandaag bij u langs om stroom en/of gas af te sluiten op het adres [adres]. Op dit adres is namelijk geen contract meer met een energieleverancier. Zonder contract moeten wij helaas de levering van energie stoppen. We stuurden u eerder al een brief om u te waarschuwen.
        
        
          (…)’
        
      
      
    
    
      3.5.
      Op 8 oktober 2025 heeft de gemachtigde van De Woonplaats [gedaagde] een brief gestuurd met onder meer het volgende: 
      
      
        
          ‘(…) Indien De Woonplaats constateert dat u zich – wederom – gedraagt in strijd met de huurovereenkomst, Algemene Huurvoorwaarden, de wet en onderhavige sommatie, ofwel u niet binnen de hierboven genoemde termijnen zorg heeft gedragen voor aansluiting op het gas en elektra, dan heb ik opdracht gekregen van De Woonplaats om een gerechtelijke procedure te beginnen, waarin de ontruiming van het gehuurde door u zal worden gevorderd. De kosten die gepaard gaan met de gerechtelijke procedure zullen zoveel mogelijk op u worden verhaald. (…)’
        
      
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        De vordering 
      
    
    
      4.1.
      De Woonplaats vordert veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
      
    
    
      4.2.
      
        De Woonplaats legt aan het gevorderde ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Zij veroorzaakt structureel overlast in haar omgeving, er is sprake van een huurachterstand van € 4.906,08 en [gedaagde] onderhoudt het gehuurde niet zoals een goed huurder betaamt. Op grond van al deze tekortkomingen is de ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd. 
        
          Het verweer 
        
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] vraagt de kantonrechter om de gevorderde ontruiming af te wijzen en doet een beroep op bijzondere omstandigheden. [gedaagde] geeft aan dat zij overlast heeft veroorzaakt omdat omwonenden haar hebben beschuldigd van het uitvoeren van prostitutiewerkzaamheden. Nu [gedaagde] weet wie haar hiervan hebben beschuldigd, heeft zij rust gevonden en zal zij geen overlast meer veroorzaken. Verder is haar financiële situatie aan het verbeteren; [gedaagde] is bezig met het opstarten van een eigen online onderneming, waar zij inkomsten uit zal verkrijgen. Ook zal [gedaagde] weer zorg dragen voor elektra- en gasaansluitingen in de woning. 
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisendheid 
      
    
    
      5.1.
      Het spoedeisend belang volgt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende uit de stellingen van De Woonplaats. 
      
      
        
          Beoordelingskader 
        
      
    
    
      5.2.
      Een bij een voorlopige voorziening uitgesproken veroordeling tot ontruiming is een ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel. Gezien de ernst van de gevolgen voor de huurder kan daarom een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening alleen worden uitgesproken indien voldoende aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zou ontbinden en de huurder tot ontruiming zou veroordelen.      
      
    
    
      5.2.
      Aan de orde is dus of sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] van zodanige aard dat voldoende aannemelijk is dat een rechter in een bodemprocedure op grond daarvan tot het oordeel komt dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden en de ontruiming van het gehuurde moet worden gelast. 
      
    
    
      5.3.
      Hiervoor geldt dat uit artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen.
      
      
        
          Er is voldoende vast komen te staan dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst 
        
      
    
    
      5.4.
      Dat [gedaagde] al langere tijd – in ieder geval vanaf 2024 – overlast veroorzaakt, staat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast. De Woonplaats heeft diverse overlastmeldingen en geluidsfragmenten overgelegd en [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling ook erkend dat zij uit frustratie wel eens overlast veroorzaakt heeft. Hiermee schiet zij tekort in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      5.5.
      Ook staat vast dat [gedaagde] de woning al langere tijd verwaarloost. Zij heeft erkend dat de woning al ruim een jaar niet meer beschikt over gas en elektra. De woning kan dus inmiddels al ruim een jaar niet meer worden verwarmd. Het is een feit van algemene bekendheid dat een woning die lange tijd niet wordt verwarmd op den duur naar alle waarschijnlijkheid te maken zal krijgen met vocht- en schimmelproblematiek. [gedaagde] is meerdere keren aangesproken op het ontbreken van de nutsvoorzieningen in de woning met het verzoek om over te gaan tot heraansluiting. Ondanks deze verzoeken heeft [gedaagde] dit niet gedaan. 
      
    
    
      5.6.
      Tot slot is ook niet betwist dat sprake is van een forse huurachterstand van € 4.906,08, waar al lange tijd niet op wordt afgelost. 
      
    
    
      5.7.
      
        Gelet op het voorgaande is voldoende aannemelijk dat een rechter in een bodemprocedure in beginsel de huurovereenkomst zal ontbinden. 
        De kantonrechter begrijpt uit het verweer van [gedaagde] echter dat zij een beroep doet op de ‘tenzij-clausule’ en aanvoert dat sprake is van bijzondere omstandigheden die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet rechtvaardigen. De Hoge Raad heeft beslist (HR 28 september 2018, ECLI:HR:NL:2018:1810) dat de afweging die plaatsvindt bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, niet slechts plaatsvindt aan de hand van de in artikel 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten, maar dat alle overige omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn.
      
      
      
        
          Onvoldoende sprake van bijzondere omstandigheden 
        
      
    
    
      5.8.
      De kantonrechter oordeelt dat geen sprake is van bijzondere omstandigheden die de ontbinding van de huurovereenkomst niet zouden rechtvaardigen. Dat [gedaagde] overlast zou hebben veroorzaakt omdat omwonenden haar zouden hebben beschuldigd van het uitvoeren van prostitutiewerkzaamheden, is onvoldoende. Er is namelijk sprake van ernstige en jarenlange steeds terugkerende overlast, waar omwonenden soms dagen achter elkaar last van hebben. Uit de overgelegde geluidsfragmenten blijkt ook wel de ernst van deze stelselmatige overlast; dat omwonenden [gedaagde] niet aanspreken tijdens dergelijke “uitbarstingen” van [gedaagde] – een optie die [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling naar voren bracht – kan de kantonrechter ook alleszins begrijpen. 
      
    
    
      5.9.
      
        Hoewel de kantonrechter (zwaar) meeweegt dat een van de minderjarige dochters in de woning van [gedaagde] verblijft en [gedaagde] en haar dochter door toewijzing van de ontruiming op straat kunnen komen te staan, leidt ook deze omstandigheid er niet toe dat de vordering van De Woonplaats wordt afgewezen. Daarvoor is van belang dat [gedaagde] al sinds 2020 in beeld is bij De Woonplaats; in 2020 had De Woonplaats er al voor kunnen kiezen om [gedaagde] met haar minderjarige dochters uit de woning te ontruimen. In plaats daarvan heeft De Woonplaats vanaf 2020 – in samenwerking met andere hulporganisaties –[gedaagde] willen helpen met haar moeilijke situatie. Er is financiële hulp aangeboden, 
        
          [gedaagde] is meermaals uitgenodigd voor gesprekken en zij is vaak gewezen op de tekortkomingen met de kans om deze te herstellen. [gedaagde] bleef desondanks in gebreke; het duurde maanden voordat zij de kapot gegooide ramen heeft laten repareren, de woning is na ruim een jaar nog niet aangesloten op gas en elektra, er is nog steeds sprake van overlast en een huurachterstand waar al lange tijd niet op wordt afgelost. Ook na aankondiging van een mogelijke kort gedingprocedure (en daarmee een laatste kans) heeft [gedaagde] geen actie ondernomen om haar situatie te verbeteren. 
      
      
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
    
    
      5.10.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Woonplaats worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                153,02
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                865,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                144,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.297,02
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning met onroerende aanhorigheden staande en gelegen aan de [adres] te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden; 
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.297,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen; 
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op 
        3 februari 2026.
      
    
  
  
     gelet op het vonnis van 2 juni 2020.