ECLI:NL:GHDHA:2025:2250, Gerechtshof Den Haag, 28-10-2025, 200.330.452/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-10-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: VvE besluit tot dakwerkzaamheden aan haar appartementengebouw. Zij wil toegang tot het dak via het top-appartement. De eigenaar/bewoner weigert die toegang om veiligheidsredenen. De kantonrechter en (in deze beschikking) het hof verlenen vervangende machtiging voor toegang ter uitvoering van werk overeenkomstig reeds genomen besluiten. Anders dan de kantonrechter verleent het hof geen machtiging ten behoeve van toekomstige VvE-besluiten. Artikelen 5121 BW, 5:130 BW, 2:15 BW.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof		: 200.330.452/01
      Zaak- en rekestnummer rechtbank	: 10142302\RP VERZ 22-50477 
    
    
    
    
      
        Beschikking van 28 oktober 2025
      
    
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend in [woonplaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. J.A.C. Donkersloot, kantoorhoudend in Leiden,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [de VvE [adres]]
        ,
      gevestigd in [woonplaats],
      verweerster,
      advocaat: mr. A.J.C. Goldhoorn, kantoorhoudend in Amsterdam.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna [appellant] en de VvE.
    
  
  
    
      1Waar de zaak over gaat
    
      1.1
      
        Deze zaak gaat over de vraag of [appellant] , als eigenaar van het top-appartement op een gebouw, medewerking en toegang door zijn appartement moet verlenen voor werkzaamheden op het dak. [appellant] weigert dat. Volgens hem is doorgang door zijn appartement niet nodig, omdat er alternatieven zijn (steiger of hoogwerkers), en is het werken op het dak via zijn appartement niet veilig, omdat een vluchtweg naar de straat ontbreekt.
        Op verzoek van de vereniging van eigenaars (de VvE) heeft de kantonrechter vervangende machtigingen verleend. 
      
    
    
      1.2
      Met deze beschikking laat het hof de vervangende machtigingen in stand voor zover die zien op de doorgang voor noodzakelijke werkzaamheden overeenkomstig de al genomen VvE-besluiten en vernietigt het hof de vervangende machtiging die voor de duur van vijf jaren voor andere (toekomstige) noodzakelijke werkzaamheden aan het dak is gegeven.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Bij beroepschrift, ter griffie van het hof ingekomen op 3 juli 2023, is [appellant] in hoger beroep gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 4 april 2023. De VvE heeft een verweerschrift ingediend dat op 24 april 2024 is ontvangen ter griffie van het hof.
    
    
      2.2
      
        Partijen hebben hun standpunten voor het hof uiteengezet tijdens de mondelinge behandeling die (na verzoek om uitstel) op 13 februari 2025 heeft plaatsgevonden. Aan het slot daarvan heeft het hof de zaak aangehouden om partijen de gelegenheid te geven onderling tot een oplossing van hun geschilpunten te komen. Nadat duidelijk werd dat zij niet onderling tot een oplossing zouden komen, is om een uitspraak gevraagd. 
        Vandaag doet het hof deze uitspraak.
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      De VvE is de vereniging van eigenaars van een gebouw van een appartementencomplex aan de [plaats] in [woonplaats] (hierna: het Gebouw). Dit Gebouw is (onder)gesplitst in twaalf appartementsrechten. 
    
    
      3.2
      Op de splitsing is ‘Het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992’ (hierna: het Modelreglement) van toepassing. Daarin staat onder meer:
      
      
        in artikel 18:
        
          “2. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken (….); hij dient er voor zorg te dragen dat de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken te allen tijde goed bereikbaar zijn.
        
        
          3. Indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of gemeenschappelijke zaken de toegang tot of het gebruik van een privé gedeelte naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is, is iedere desbetreffende eigenaar en gebruiker verplicht hiertoe zijn toestemming en medewerking te verlenen. (…)”
        
      
      
      
        in artikel 38:
        
          “4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de besluiten der vergadering, voor zover dit redelijkerwijze van hem verlangd kan worden. (…)”
        
      
    
    
      3.3
      
        [appellant] is sinds juni 2019 eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning met terras op de zesde (de bovenste) etage van het Gebouw met bijbehorende berging op de begane grond (hierna te noemen: ‘ [huisnummer] ’ of ‘Appartement [huisnummer] ’). [appellant] is van rechtswege lid van de VvE en heeft 185 van 1565 stemmen op de algemene ledenvergaderingen van de VvE (hierna: VvE-vergaderingen).
    
    
      3.4
      Lekkage heeft aan het licht gebracht dat de onderhoudstoestand van het dak van het Gebouw dusdanig is, dat aan het dak het nodige moet gebeuren. Op het dak is geen vaste valbeveiliging aanwezig.
    
    
      3.5
      Op 17 maart 2021 heeft de VvE-vergadering besloten tot aanbrengen van vaste valbeveiliging op het dak en tot onderhoud van het dak, het liftdak en het terras van [huisnummer] . Op dezelfde vergadering heeft de VvE het voorstel verworpen om de uitvoerders toegang tot het dak met een speciale hoogwerker te verlenen en niet via het terras van Appartement [huisnummer] .
    
    
      3.6
      Op 3 mei 2021 is in de VvE-vergadering in stemming gebracht (onder meer):
      
        
          een voorstel om vaste valbeveiliging op het dak te laten plaatsen (10 vaste ankers, met elkaar verbonden door een geleide kabel). Dit voorstel is aangenomen.
        
        
          een voorstel over “onderhoud dak [huisnummer] ” om conform het advies van de bouwkundige een extra afwatering op het dak van de liftopbouw aan te laten leggen, de dakbedekking te verhogen onder de loodslab bij de liftopbouw en het grind te verwijderen van het terras. Dit voorstel is aangenomen.
        
        
          een voorstel om de inspecties of inventarisatie van het dak voortaan alleen nog uit te laten voeren door middel van een drone (waarbij de meerkosten ten laste van de VvE komen). Dit voorstel is afgewezen. 
        
        
          een voorstel om een hoogwerker in te schakelen voor onderhoud op het dak. Dit voorstel is afgewezen. 
        
      
    
    
      3.7
      
        Op 29 mei 2021 heeft [appellant] aan het bestuur en leden van de VvE geschreven dat het inschakelen van een hoogwerker in de wet is geregeld, dat medewerking van de bewoners van [huisnummer] voor toegang tot het dak niet kan zonder de wetten (onder meer de Arbeidsomstandighedenwet) te respecteren, dat het uitvoeren van dakonderhoud niet kan zonder veilige en ergonomisch verantwoorde steiger, stelling, bordes of werkvloer waarvoor een hoogwerker een veilig en goedkoper alternatief is en dat de privé gedeeltes van [huisnummer] niet voldoen aan de eisen.
        Bij brief van 29 oktober 2021 heeft (de gemachtigde van) [appellant] aan (de gemachtigde van) de VvE geschreven dat er sterke aanwijzingen zijn dat de geplande uitvoering van de werkzaamheden op het dak niet in overeenstemming is met de veiligheidseisen – zoals de wijze van bereiken van het dak (met een ladder) en de afwezigheid van twee vluchtwegen – en dat een deskundige zal worden geraadpleegd om het helder te krijgen, in welk geval in redelijkheid niet van [appellant] gevergd kan worden mee te werken aan die werkzaamheden. 
        Daarop is namens de VvE bij brief van 23 december 2021 geschreven dat de toegang tot het dak zal plaatsvinden via een geborgde ladder, dat de VvE verwacht dat de medewerkers gebruik maken van mobiele valbeveiliging – wat het bedrijf dat vaste valbeveiliging gaat aanbrengen ook zal doen – en dat de firma’s aandacht voor veilig werken hebben, erkende bedrijven zijn en gespecialiseerd in beveiliging en dakwerken.
      
    
    
      3.8
      
        [appellant] heeft het bedrijf Vuurrood Veiligheid ingeschakeld. Dit heeft op 24 februari 2022 gerapporteerd dat werken en vluchten via Appartement [huisnummer] onveilig is, omdat, verwijzend naar het Arbobesluit, zijn afgekeurd:
      
        
          Doeltreffende maatregelen zijn genomen teneinde het mogelijk te maken dat de werknemer, indien een toestand ontstaat waarin direct gevaar voor zijn veiligheid of gezondheid aanwezig is, zich snel via de kortst mogelijke weg in veiligheid kan stellen.
        
        
          Vluchtwegen en nooduitgangen zijn vrij van obstakels.
        
        
          Nooduitgangen kunnen te allen tijde worden geopend.
        
        
          Deuren van nooduitgangen en deuren op het traject van de vluchtwegen zijn op eenvoudige wijze van binnenuit naar buiten toe te openen.
        
        
          Schuif- en draaideuren worden niet als nooduitgang gebruikt.
        
        
          De vluchtwegen en nooduitgangen die bij het uitvallen van de verlichting slecht zichtbaar zijn, zijn voorzien van een adequate noodverlichting.
        
        
          De vluchtwegen, de deuren en poorten op het traject van de vluchtwegen alsmede de nooduitgangen zijn gemarkeerd door signalen die voldoen aan het bij of krachtens afdeling 2 van hoofdstuk 8 bepaalde.
        
      
    
    
      3.9
      
        Op de VvE-vergadering van 3 mei 2022 is weer over het dak gesproken. De notulen vermelden dat in 2021 is besloten tot aanbrengen van vaste valbeveiliging op het dak, gevolgd door afwerking vaste valbeveiliging en inspectie en onderhoud van het dak, inclusief liftdak en terras van de 6e verdieping, conform het advies van de bouwkundige van de VvE en uitgevoerd door het dakdekkersbedrijf Texa-Nicon. De notulen vermelden ook dat deze werkzaamheden nog niet hebben plaatsgevonden.
        Het voorstel om over te gaan tot dit onderhoud van het dak gebruikmakend van een hoogwerker is in stemming gebracht en aangenomen. Afgesproken werd dat het bestuur dit verder gaat uitwerken. 
      
    
    
      3.10
      De nadere uitwerking van de uitvoering van het dakonderhoud leidde tot de VvE-vergadering van 13 september 2022. De notulen daarvan vermelden onder Dakonderhoud onder meer dat een nieuw werkbestek zal worden gemaakt, aan de hand waarvan drie nieuwe offertes (van onder andere Texa Nicon) zullen worden gevraagd. De notulen vermelden verder:
      
        
          
            Voorstel 1 om: “Texa Nicon (of een andere partij) de in de offerte genoemde werkzaamheden “correctieve werkzaamheden bovendak” uit te laten voeren”,
        
        
          
            Voorstel 2: “Omdat Texa Nicon (of een andere partij) geen toegang krijgt tot het dak via [plaats] [huisnummer] is het voorstel om een toegangssteiger te laten plaatsen voor een bedrag van € 6.525,- incl. BTW. De kosten worden gefinancierd uit de reserve dak. Indien de vergadering negatief stemt op dit voorstel zal de eigenaar van [plaats] [huisnummer] gevraag worden toestemming te verlenen. Indien de eigenaar van [plaats] [huisnummer] hier dan niet mee akkoord gaat zal via een juridische procedure de toegang afgedwongen worden. (…)”
        
        
          
            Voorstel 3 om: “Texa Nicon (of een andere partij) de in de offerte genoemde werkzaamheden “terrasdak [huisnummer] ” uit te laten voeren (…)”
        
        
          
            Voorstel 4 om: “[Vof] valbeveiliging aan te laten brengen (…) gefinancierd uit de reserve dak. Er liggen afspraken dat wanneer de opdrachten gegund worden de [Vof] gebruik mag maken van de steiger van Texa Nicon. In de offertes is hiermee rekening gehouden.”
        
        
          en:
        
      
      “De voorzitter benadrukt dat wanneer voorstel 2 niet aangenomen wordt, de overige voorstellen vooralsnog ook niet uitgevoerd kunnen worden. Wanneer voorstel 2 niet aangenomen wordt, wordt de [appellant] opnieuw gevraagd toegang te verlenen zodat de dakdekkers het dak op kunnen.”
      
      
        Voorstellen 1, 3 en 4 zijn aangenomen en voorstel 2 is (met 254 stemmen voor, 1311 stemmen tegen en 0 stemmen blanco) niet aangenomen.
      
    
    
      3.11
      
        [appellant] heeft op de VvE-vergadering (voor zichzelf en twee andere eigenaren) tegen Voorstel 2 gestemd. Diezelfde avond heeft hij verzocht om zijn stemmen “tegen” te corrigeren, omdat hij (evident) vóór een steiger is. Dit verzoek is geweigerd. Daarna heeft [appellant] bij de kantonrechter onderstaand verzoekschrift ingediend (zie 4.1).
    
    
      3.12
      Bij brief van 3 november 2022 heeft (de gemachtigde van) de VvE aan [appellant] verzocht om aan te geven of hij toestemming geeft en medewerking zal verlenen voor het uitvoeren van de door de vergadering goedgekeurde werkzaamheden aan het dak door toegang via Appartement [huisnummer] (vanaf het terras).
    
    
      3.13
      
        [appellant] heeft de toestemming voor toegang tot het dak via zijn Appartement [huisnummer] geweigerd. Daarna heeft de VvE bij de kantonrechter onderstaand tegenverzoek ingediend (zie 4.2).
    
  
  
    
      4Procedure bij de kantonrechter
    
      4.1
      
        [appellant] heeft bij verzoekschrift van 6 oktober 2022 aan de kantonrechter verzocht om vernietiging van het besluit van de VvE-vergadering van 13 september 2022 om tegen [appellant] rechtsmaatregelen te gaan treffen om toegang tot het privégedeelte van zijn appartement af te dwingen.
    
    
      4.2
      De VvE heeft bij wijze van tegenverzoek verzocht om vervangende machtigingen zodat werklieden via Appartement [huisnummer] op het dak kunnen komen voor het aanbrengen van een vaste valbeveiliging op het dak en voor het laten uitvoeren van onderhoud aan het dak en voor toekomstige onderhouds- en reparatiewerkzaamheden en inspecties, op straffe van dwangsommen. 
    
    
      4.3
      Bij beschikking van 4 april 2023 heeft de kantonrechter het verzoek van [appellant] afgewezen en het tegenverzoek van de VvE grotendeels toegewezen. Dusdoende heeft de kantonrechter:
      
        
          (in 4.3) aan het bestuur van de VvE vervangende machtiging verleend die in de plaats komt van de onvoorwaardelijke medewerking en toestemming van [appellant] voor het (laten) verrichten van de noodzakelijke werkzaamheden aan het dak van het Gebouw overeenkomstig het besluit van 13 september 2022;
        
        
          (in 4.4) aan het bestuur van de VvE vervangende machtiging c.q. toestemming verleend ter betreding van Appartement [huisnummer] , al dan niet met behulp van de sterke arm, door (slechts) werklieden, op de dag(en) dat de noodzakelijke werkzaamheden aan het Gebouw overeenkomstig het besluit van 13 september 2022 worden uitgevoerd;
        
        
          (in 4.5) aan het bestuur van de VvE voor de duur van vijf jaren vanaf de datum van deze beschikking vervangende machtiging verleend die in de plaats komt van de onvoorwaardelijke medewerking en toestemming van [appellant] voor het (laten) verrichten van de noodzakelijke werkzaamheden aan het dak van het Gebouw dan wel toestemming ter betreding van Appartement [huisnummer] , door (slechts) werklieden, uitsluitend voor zover noodzakelijk voor het uitvoeren van onderhoud, reparaties en inspecties en/of indien dit volgt uit een onherroepelijk besluit van de VvE.
        
      
      De kantonrechter heeft [appellant] in de proceskosten veroordeeld, de beschikking uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders verzochte afgewezen.
    
  
  
    
      5Verzoek in hoger beroep
    
      5.1
      
        [appellant] is tijdig in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter heeft gegeven op het tegenverzoek van de VvE. Hij heeft verzocht om die beschikking te vernietigen, alsnog de verzoeken van de VvE om vervangende machtigingen af te wijzen en de VvE te veroordelen in de proceskosten van beide instanties. 
    
    
      5.2
      De bezwaren van [appellant] (de grieven) zal het hof hieronder bespreken. 
    
    
      5.3
      De VvE heeft de grieven bestreden.
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    Inleiding (grief 1)
    
      6.1
      
        [appellant] heeft gegriefd tegen de weergave van de feiten door de kantonrechter. Zijns inziens zijn de notulen van de VvE-vergadering van 3 mei 2022 ten onrechte geheel weggelaten. 
    
    
      6.2
      
        Het hof overweegt hierover dat de rechter niet verplicht is om alle feiten die partijen naar voren hebben gebracht in de uitspraak te noemen. De rechter moet slechts die feiten in de uitspraak noemen waarop de beslissing rust. 
        Om tot een juiste beslissing in dit hoger beroep te komen, heeft het hof acht geslagen op alle door beide partijen aangevoerde feiten en omstandigheden. Vervolgens heeft het hof zelfstandig de relevante feiten en omstandigheden voor de beslissing vastgesteld. De feiten waarop de beslissing rust zijn in deze uitspraak genoemd. Grief 1 behoeft daarom geen verdere bespreking.
        
          Medewerking aan besluiten van 13 september 2022 (grieven 2 t/m 6).
        
      
    
    
      6.3
      
        [appellant] heeft aangevoerd dat de kantonrechter niet kon beoordelen of [appellant] zijn toestemming voor en medewerking aan de uitvoering van de werkzaamheden waartoe op 13 september 2022 is besloten, zonder redelijke grond weigerde. Volgens [appellant] waren er op 13 september 2022 helemaal geen “door de vergadering goedgekeurde werkzaamheden”, omdat niet echt duidelijk was welke onderhoudswerkzaamheden aan het dak exact moesten en zouden worden uitgevoerd, dus ook niet hoe dat voldoende veilig zou kunnen worden gedaan. De vraag of de toegang en de vluchtweg via Appartement [huisnummer] zou moeten lopen, was daarmee niet beantwoord, aldus [appellant] .
    
    
      6.4
      Het hof verwerpt dit betoog vanwege het volgende. 
    
    
      6.5
      Beide partijen hebben aangegeven dat lekkage aan het licht bracht dat er reparaties aan het dak en dakonderhoud moeten plaatsvinden en dat er daartoe valbeveiliging op het dak moet komen. Dit betekent dat het dak lekt en dus gerepareerd zal moeten worden. Daarom staat voor het hof voldoende vast dat werkzaamheden aan het dak noodzakelijk zijn. 
    
    
      6.6
      De te verrichten werkzaamheden zijn op meerdere VvE-vergaderingen ter sprake gekomen en er zijn besluiten over genomen, laatstelijk op de vergadering van 13 september 2022. Toen is besloten dat, kort gezegd de in de offerte genoemde ‘correctieve werkzaamheden bovendak’ (voorstel 1), de in de offerte genoemde werkzaamheden ‘terrasdak [huisnummer]’ (voorstel 3) en door [Vof] ‘valbeveiliging aan te laten brengen’ (voorstel 4) zullen worden uitgevoerd. Dat is dus besloten. Deze besluiten zijn niet vernietigd, zodat zij voor het hof vast staan. Iedere eigenaar is verplicht zijn medewerking aan de uitvoering ervan te verlenen voorzover dit redelijkerwijs van hem verlangd kan worden.
    
    
      6.7
      Voor zover [appellant] als grond voor hoger beroep betoogt dat het aan de besluiten voorafgaande onderzoek naar het noodzakelijke dakonderhoud niet deugdelijk is geweest, gaat het hof daaraan voorbij, omdat de geldigheid van de besluiten van 13 september 2022 voor het hof vast staat. 
    
    
      6.8
      
        Anders dan [appellant] stelt, zijn de besluiten voldoende duidelijk om medewerking daaraan van hem (en de andere eigenaren) te verlangen. De besluiten betreffen de noodzakelijke dakreparaties en het dakonderhoud welke in de offertes werden genoemd en het aanbrengen van de vaste valbeveiliging waarvoor de VvE-vergadering heeft gekozen. Daarmee zijn de aard, omvang en locatie van de werkzaamheden waaraan moet worden meegewerkt (voldoende) duidelijk. 
        De notulen vermelden weliswaar (ook) dat een nieuw werkbestek zal worden gemaakt aan de hand waarvan Texa Nicon en Technisch Bureau W. Jansen gevraagd zullen worden hun offertes aan te passen en dat een derde bedrijf gevraagd zal worden om een offerte, maar dit doet er niets aan af dat voor de besluitvorming en uitvoering (voldoende) duidelijk was en is om welke werkzaamheden het gaat, namelijk de in de op 13 september 2022 voorliggende offertes genoemde werkzaamheden van de voorstellen 1, 3 en 4. Dat de in te schakelen bedrijven opnieuw een nauwkeuriger beschrijving van die werkzaamheden (“een nieuw werkbestek”) gaan maken, met mogelijk een andere prijs (aangepaste offertes), staat er niet aan in de weg om, aan de hand van dat werkbestek en de aangepaste offertes, de genoemde dakreparaties, onderhoud en dakterraswerkzaamheden uit te laten voeren en om valbeveiliging op het dak aan te laten brengen op de wijze zoals aangegeven in de aangenomen voorstellen.
      
    
    
      6.9
      Voor zover [appellant] betoogt dat de besluiten ongeldig zijn, omdat de werkzaamheden waartoe is besloten niet veilig kùnnen worden uitgevoerd, gaat het hof daaraan voorbij om dezelfde reden als aangegeven in 6.7. Het hof beoordeelt ook niet of de VvE mede tot andere werkzaamheden had moeten besluiten dan zij heeft gedaan. 
    
    
      6.10
      In de stukken komt naar voren dat het bestuur de toegang tot Appartement [huisnummer] noodzakelijk oordeelt voor de uitvoering van de werkzaamheden waartoe besloten is. Het gaat daarbij om toegang via Appartement [huisnummer] met een geborgde ladder op het terras van [huisnummer] voor de werknemers. Materialen en gereedschappen gaan via een verhuislift. Het hof volgt het oordeel van het bestuur. Daartoe overweegt het het volgende.
    
    
      6.11
      Voor het hof staat vast dat voor werkzaamheden op het dak van het Gebouw toegang tot dat dak noodzakelijk is (dak-inspecties met een drone wilde de VvE eerder niet). Die toegang is eenvoudig al mogelijk met een ladder (en een tweede ladder) via het hoogste appartement direct onder het dak en dat is Appartement [huisnummer] . Uit niets blijkt dat het opbouwen van een andere toegang met ‘de in de offerte genoemde werkzaamheden’ was mee-geoffreerd; toegang via een steiger heeft de VvE bij de besluitvorming uitdrukkelijk geweigerd en toegang via een hoogwerker was op 13 september 2022 niet aan de orde (niet opportuun voor korte inspecties en niet geoffreerd voor de werkzaamheden op het dak). Bij die stand van zaken heeft het bestuur terecht geoordeeld dat toegang via Appartement [huisnummer] ter uitvoering van de besluiten noodzakelijk is.
    
    
      6.12
      Het verlenen van toegang tot Appartement [huisnummer] ter uitvoering van de besluiten van 13 september 2022 kan ook redelijkerwijs van [appellant] worden gevergd. Hiertoe weegt het hof mee dat het slechts om doorgang gaat voor de uitvoering van de dak(terras)werkzaamheden genoemd in de op 13 september 2022 aangenomen voorstellen. De werklieden hoeven niet in Appartement [huisnummer] te verblijven; zij hoeven dat appartement niet te inspecteren of te doorzoeken en zij hebben daar niet hun arbeidsplek. Zij gaan daar slechts doorheen naar hun werkzaamheden op het dak en alleen voor de inspecties ten behoeve van een nieuw werkbestek en offertes en voor de uitvoering van de werkzaamheden waarnaar in voorstellen 1, 3 en 4 is verwezen. De materialen en gereedschappen gaan buitenom via een lift naar het dak en hoeven dus niet door het Appartement [huisnummer] . De hinder die [appellant] zal ondervinden, is er maar op enkele dagen – anders dan de kantonrechter, overweegt het hof niet dat het slechts twee keer zal zijn, maar voor het hof staat wel vast dat het niet om maandenlang durende werkzaamheden gaat –. Bovendien kan, als [appellant] dat wenst, de doorgang steeds op een vooraf geplande datum en in zijn aanwezigheid plaatsvinden. Daarmee krijgen hij en zijn partner ook de gelegenheid om eventuele gevoelige documenten van werk tijdens de doorgang tijdelijk af te schermen.
    
    
      6.13
      De stellingen en overgelegde rapporten bieden geen grond voor het oordeel dat de uitvoerende bedrijven hun werk zodanig (onveilig) zullen doen dat [appellant] om die reden redelijkerwijs de toegang tot het werk via zijn Appartement [huisnummer] mag weigeren.
    
    
      6.14
      
        Voor dat oordeel weegt het hof mee dat de uit te voeren inspecties en werkzaamheden niet binnen, ín Appartement [huisnummer] , maar buiten op het dak van het Gebouw zullen plaatsvinden. Bij brand zal dáár dus eventuele (soms zicht belemmerende) rookontwikkeling zijn en er is niet naar voren gebracht dat er op het dak eisen voor nooduitgangen (draairichting deuren, markeringen, e.d.) worden overtreden. Anders dan het door [appellant] overgelegde rapport van Vuurrood Veiligheid aangeeft, is het de bedoeling dat er doeltreffende maatregelen worden genomen om het mogelijk te maken dat de werknemers bij direct gevaar zich snel via de kortst mogelijke weg in veiligheid kunnen stellen. Immers, de (twee) werknemers zullen tijdens de werkzaamheden hun werkplekken op het dak via twee verschillende (drie meter uit elkaar geplaatste) ladders kunnen verlaten. Het is aannemelijk dat die ladders aan de veiligheidseisen zullen voldoen; er is aangegeven dat de ladder wordt geborgd. Deze ladders komen vanaf het dak uit op het lager gelegen terras [huisnummer] , waar de werknemers in geval van nood veilig kunnen verblijven; op de overgelegde foto’s is te zien dat het terras ruimte biedt aan meerdere mensen tegelijk. De (twee) werknemers hebben dus twee vluchtwegen waarmee zij zich vanaf het dak in veiligheid kunnen brengen op het terras als er op hun werk direct gevaar voor hun veiligheid of gezondheid ontstaat. Dat er obstakels op de dakroute of de ladders zullen zijn of dat daar noodverlichting moet komen die er dan niet is, is onvoldoende gebleken. 
        Op het dakterras kunnen de werklieden verblijven wanneer er brand of andere nood op het dak is, en daarvandaan kunnen zij ook, op dezelfde wijze als [appellant] zelf kan, het Gebouw verlaten. Dat dat aan [appellant] een gevoel van onveiligheid voor de werknemers geeft, is geen redelijke grond om zijn (verplichte) medewerking aan de uitvoering van de besluiten te weigeren.
      
    
    
      6.15
      
        Dat er nog geen valbeveiliging op het dak is, is een probleem dat juist verholpen zal worden door de werkzaamheden (het ‘aan laten brengen vaste valbeveiliging’ van voorstel 4). Er is niet gebleken dat die valbeveiliging zodanig onveilig zal worden aangebracht dat [appellant] redelijkerwijs zijn medewerking aan de uitvoering van het besluit hierover mag weigeren. 
        
          Conclusie (grief 7)
        
      
    
    
      6.16
      Het voorgaande betekent dat [appellant] verplicht was en is om medewerking en toestemming te verlenen voor het betreden van zijn Appartement [huisnummer] als doorgang om de werkzaamheden aan het dak van het Gebouw, zoals besloten op 13 september 2022, te verrichten. Omdat hij die toestemming weigerde kon de kantonrechter deze vervangen door een machtiging. De kantonrechter heeft dat terecht beslist.
    
    
      6.17
      
        De eerste zeven grieven van [appellant] treffen dus geen doel. Het hof laat de vervangende machtigingen c.q. toestemming genoemd onder 4.3 en 4.4 van de bestreden beschikking in stand.
        
          Machtiging voor de medewerking aan toekomstige dakwerkzaamheden (grief 8)
        
      
    
    
      6.18
      
        De vervangende machtiging voor de duur van vijf jaren voor de medewerking en toestemming voor het (laten) verrichten van de noodzakelijke werkzaamheden aan het dak of toestemming voor betreding van het appartement van [appellant] door werklieden voor zover noodzakelijk voor het uitvoeren van onderhoud, reparaties en inspecties en/of indien dit volgt uit een onherroepelijk besluit van de VvE, zal het hof vernietigen en nu niet verlenen. Voor het verlenen van zo’n machtiging moet de rechter rekening (kunnen) houden met alle omstandigheden van het geval. Op dit moment staat niets vast over de aard, omvang en duur van de werkzaamheden aan het dak die mogelijk in de komende vijf jaren noodzakelijk worden. Daardoor is te ongewis hoe groot de hinder voor [appellant] zal zijn bij doorgang door zijn Appartement [huisnummer] en wat de mogelijkheden voor eventuele alternatieven zullen zijn (bijvoorbeeld steigers, drones en/of hoogwerkers) en de impact daarvan voor de (andere) eigenaren.
        Daarnaast is voor het hof onvoldoende duidelijk dat [appellant] ook in de toekomst nog redelijkerwijs van hem te vergen medewerking zal (blijven) weigeren nadat het hof vandaag deze uitspraak heeft gedaan over zijn verplichte medewerking aan de toegang tot het dak met ladder(s) via zijn terras [huisnummer] . 
      
    
    
      6.19
      
        De achtste grief treft daarom wel doel. Het hof zal de vervangende machtiging genoemd in de bestreden beschikking onder 4.5 vernietigen en niet verlenen.
        
          Conclusie en proceskosten (grief 9)
        
      
    
    
      6.20
      De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] gedeeltelijk slaagt. Daarom zal het hof de bestreden beschikking van de kantonrechter deels vernietigen en deels bekrachtigen, zoals hierna vermeld. 
    
    
      6.21
      De proceskostenveroordeling door de kantonrechter laat het hof in stand, omdat [appellant] (ook bij vernietiging van na te noemen deel van de beschikking) overwegend in het ongelijk is gesteld. 
    
    
      6.22
      Ook in hoger beroep moet [appellant] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, de proceskosten dragen. Deze kosten begroot het hof aan de zijde van de VvE op € 783,- voor het griffierecht en € 2.428,- (2 punten, tarief II) voor het salaris van de advocaat, dus in totaal op € 3.211,-.
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        vernietigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 4 april 2023 uitsluitend voor zover:
      
      
        in 4.5 aan het bestuur van de VvE voor de duur van vijf jaren vanaf 4 april 2023 een vervangende machtiging is verleend die in de plaats komt van de onvoorwaardelijke medewerking en toestemming van [appellant] voor het (laten) verrichten van de noodzakelijke werkzaamheden aan het dak van het gebouw dan wel toestemming ter betreding van het Appartement [huisnummer] door (slechts) werklieden, voor zover noodzakelijk voor het uitvoeren van onderhoud, reparaties en inspecties en/of indien dit volgt uit een onherroepelijk besluit van de VvE;
      
    
    
    
      en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    
    - wijst het verzoek voor die (in 4.5 genoemde) vervangende machtiging voor de duur van vijf jaren af;
    
    
      
        bekrachtigt de bestreden beschikking voor het overige;
      
      
        veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 3.211,-;
      
      
        verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevraagd.
      
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven door mr. G. Dulek-Schermers, mr. J.E.H.M. Pinckaers en mr. F. van der Hoek en in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2025 in aanwezigheid van de griffier.
    
    
  
  
     Op grond van artikel 5:130 BW.
  
  
     In de zin van artikel 5:121 BW.
  
  
     De mogelijkheid van artikel 5:130 BW jo artikel 2:15 BW.
  
  
     Artikel 38 van het Modelreglement.
  
  
     Artikel 5:121 BW.