ECLI:NL:GHSGR:2012:BZ0332, Gerechtshof 's-Gravenhage, 28-11-2012, BK-11-00880
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2012-11-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waarde twee-onder-een-kapwoning met garage en schuur.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      Nummer BK-11/00880
    
    
    
    Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 28 november 2012
    
    in het geding tussen:
    
    
      [X] te [Z], hierna: belanghebbende,
      en
      de heffingsambtenaar van de gemeente Vlist, hierna: de Inspecteur,
    
    
    
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2010, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 vastgesteld op € 389.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2010 (hierna: de aanslag).
    
    1.2. Belanghebbende heeft bij brief van 13 maart 2010 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij de Inspecteur. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
    
    1.3. Bij uitspraak op bezwaar van 14 januari 2011 heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 360.000 en daarbij de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
    
    1.4. De rechtbank heeft het beroep omgegrond verklaard.
    
    
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    2.1.	Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. Van belanghebbende is in hoger beroep een griffierecht geheven van in totaal € 112 voor de behandeling van de zaak. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    2.2.	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 november 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    Vaststaande feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan. Daarbij gaat het Hof uit van de navolgende feiten zoals deze door de rechtbank zijn vastgesteld en waarbij belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder is omschreven.
    
    Belanghebbende was op 1 januari 2010 eigenaar van de woning. Het betreft een twee onder één kap woning met een garage en een schuur, met een berekende inhoud van 422 m³, bouwjaar 1965 en vergroot in 2005, met een totale perceeloppervlakte van 3.125 m². De woning van belanghebbende is gelegen aan de weg tussen [Z] en [Q]
    
    
    Omschrijving geschil en standpunten van partijen
    
    4.1. Partijen houdt verdeeld de waarde van de woning op de waardepeildatum.
    
    4.2. Belanghebbende bepleit een waarde van de woning van € 320.000.
    
    4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning na bezwaar niet te hoog is vastgesteld.
    
    4.4. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    
    Conclusies van partijen
    
    5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 320.000 wordt vastgesteld met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
    
    5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    Oordeel van de rechtbank
    
    De rechtbank heeft – voor zover van belang – het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:
    
    
      “2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een roerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
      Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
      Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
    
    
    2.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een op 29 maart 2011 door ir. [A], taxateur onroerende zaken, opgemaakt taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van de woning wordt getaxeerd op € 405.000,-. Voorts heeft verweerder – samengevat – aangevoerd dat nadrukkelijk rekening is gehouden met reële verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Verder is rekening gehouden met specifieke kenmerken (oppervlakte, inhoud, kwaliteit en ligging) van eisers woning.
    
    
      2.3. Eiser kan zich met de vaststelling van de waarde van zijn woning niet verenigen en heeft daartoe – samengevat – aangevoerd dat verweerder pas op 14 januari 2011 op het bezwaar heeft beslist. 
      Verder heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met het feit dat de woning is gelegen aan een drukke doorgaande weg. Verder is de woning gelegen tegenover een melkveehouderij en schuin tegenover een loonbedrijf. Dit brengt geur- en geluidsoverlast met zich. De kwaliteit van de woning kan niet als goed bestempeld worden. Tot slot voert eiser aan dat de woning aan de [b-straat 1] te [Q] op 17 februari 2007 is verkocht voor € 435.000,-. Deze woning heeft bijna het dubbele aan oppervlakte en inhoud.
    
    
    2.4. De rechtbank overweegt als volgt.
    
    2.4.1. Allereerst is de rechtbank van oordeel dat eiser rechtsmiddelen had kunnen aanwenden tegen het uitblijven van een uitspraak van verweerder en daar geen gebruik van heeft gemaakt. Vooralsnog is eiser door het uitblijven van een uitspraak niet zodanig in zijn belangen geschaad dat dit zou moeten leiden tot gegrondverklaring van het beroep.
    
    
      2.4.2. Eiser was op 1 januari 2010 eigenaar van de woning. Het betreft een twee onder één kap woning met een garage en een schuur, met een berekende inhoud van 422 m³, bouwjaar 1965 en vergroot in 2005, met een totale perceeloppervlakte van 3125 m².
      2.4.3. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
      2.4.4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen verweerder overigens in het geding heeft gebracht, aan de op hem rustende bewijslast ten aanzien van de waarde van de woning voldaan. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten komen goed overeen met eisers woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning in onder andere inhoud, kaveloppervlakte, ligging, ouderdom en de bouwkundige staat van de opstallen is in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van zodanige omvang dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten hier niet goed bruikbaar zijn. Verder heeft de taxateur van verweerder bij zijn taxatie er rekening mee gehouden dat 1125 m² van de perceelsoppervlakte onbruikbaar is.
      Volgens de vergelijking in het taxatierapport met de objecten [c-straat 1], [d-straat 1], [d-straat 2] en [e-straat 1] heeft de woning van eiser een gemiddelde prognosewaarde van circa € 440.331,-. Gelet daarop heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de door eiser gestelde waardeverminderende aspecten zoals de ligging aan een drukke doorgaande weg en de geluids- en geuroverlast, door de waarde van de woning te taxeren op € 405.000,- en de WOZ-waarde vast te stellen op € 360.000,-.
      Verder kan de rechtbank aan de verkoopprijs van de woning aan het [b-straat 1] te [Q] niet afleiden dat verweerder van een te hoge waarde is uitgegaan. De verkoopdatum van deze woning ligt wat dat betreft te ver verwijderd van de waardepeildatum.
    
    
    2.4.5. Hetgeen eiser in beroep naar voren heeft gebracht kan niet tot het oordeel leiden dat verweerder van een te hoge waarde is uitgegaan. Nu ook geen andere feiten en omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan en de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld op € 360.000,-.
    
    Het beroep is derhalve ongegrond.”
    
    
    Overwegingen omtrent het geschil
    
    7.1.	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
    
    7.2.	Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De Inspecteur heeft daartoe overgelegd een taxatierapport waarin de waarde van de woning in het economische verkeer is vastgesteld op € 360.000 per prijspeildatum 1 januari 2009 en naar de toestanddatum op 1 januari 2010.
    
    7.3. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de transactieprijs van de onroerende zaak [b-straat 1] te [Q] te ver van de waardepeildatum van 1 januari 2009 is gelegen om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. Voorts is het Hof van oordeel dat nu belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat deze onroerende zaak een dubbele oppervlakte en inhoud heeft in vergelijking met belanghebbendes woning een vergelijking niet juist moet worden geacht. Ook wijst het Hof op het bouwjaar van [b-straat 1], namelijk het jaar 1667.
    
    7.4. Het Hof is voorts van oordeel dat de Inspecteur met de in het taxatierapport aangedragen vergelijkingsobjecten de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning in onder andere inhoud, kaveloppervlakte, ligging, ouderdom en de bouwkundige staat van de opstallen is in voldoende mate rekening gehouden. Het Hof verenigt zich met het oordeel van de rechtbank en maakt dat tot de zijne. 
    
    7.5. Hetgeen belanghebbende overigens of anderszins in de van hem afkomstige gedingstukken en tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft aangevoerd, leidt het Hof niet tot een andersluidend oordeel. Ook overigens is het Hof niet van zodanige feiten of omstandigheden dan wel ambtshalve te beoordelen rechtskundige aspecten gebleken.
    
    7.6. Gelet op het vorenoverwogene dient te worden beslist als hierna is vermeld.
    
    
    Proceskosten
    
    Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    Beslissing
    
    Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door raadsheren, mrs. B. van Walderveen, voorzitter, P.J.J. Vonk en J.J.J. Engel, leden, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y Postema. De beslissing is op 28 november 2012 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
       - de naam en het adres van de indiener;
       - de dagtekening;
       - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
       gericht;
       - de gronden van het beroep in cassatie.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.