ECLI:NL:RBAMS:2025:10284, Rechtbank Amsterdam, 02-10-2025, AMS 25/30
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Ongegrond. De heffingsambtenaar heeft terecht het eigen verkoopcijfer buiten beschouwing gelaten en de vergelijkingsmethode toegepast. De heffingsambtenaar heeft aannnemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

RECHTBANK AMSTERDAM
    Bestuursrecht
    
    
      zaaknummer: AMS 25/30
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 oktober 2025 in de zaak tussen
    
    
      [eiser] , te [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [gemachtigde] )
    
    
      en 
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar. 
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 maart 2024 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [woning] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op € 777.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting, rioolheffing en afvalstoffenheffing bekendgemaakt.
    
    
    
      Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 21 november 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      De zaak is behandeld op de zitting van 22 september 2025. De gemachtigde van eiser is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou, vergezeld door taxateur [persoon] .
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        De aanleiding voor deze procedure
      
    
    1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een bovenwoning van ongeveer 105 m² met een dakterras van ongeveer 12 m². 
    
    2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2023. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
    
    3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij stelt een waarde voor van € 632.000,-. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 777.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 1] [adres 2] en [adres 3] in Amsterdam . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
    
    4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
    
    5. Eiser voert aan dat rekening moet worden gehouden met het verkoopcijfer van de woning. De woning is op 16 december 2024 verkocht voor € 855.000,-. Na indexatie naar de waardepeildatum komt eiser op een waarde uit van € 760.000,-. Volgens eiser blijkt hieruit dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Volgens de heffingsambtenaar gaat eiser uit van een onjuiste waarderingsmethodiek. De woning is ongeveer twee jaar na de waardepeildatum verkocht. Dit is te ver van de waardepeildatum en daarom is de verkoopprijs niet bruikbaar. Bovendien zijn er voldoende vergelijkingsobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, aldus de heffingsambtenaar.
    
    6. De rechtbank overweegt dat op grond van vaste jurisprudentie de verkoopprijs maatgevend is voor de waardevaststelling indien die kort voor of kort na de waarde-peildatum tot stand is gekomen. In de rechtspraak wordt aanvaard dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. Hoewel het onder omstandigheden mogelijk is dat de verkoop van een object daarbuiten nog relevant is voor de waardebepaling per waardepeildatum, dient daar aan voorbij te worden gegaan indien er voldoende verkoopcijfers van vergelijkbare objecten van rond de waardepeildatum beschikbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht de vergelijkingsmethode heeft toegepast om de WOZ-waarde te onderbouwen, nu de woning twee jaar na de waardepeildatum is verkocht en er voldoende verkoopcijfers van vergelijkbare objecten van rond de waardepeildatum beschikbaar zijn.
    
    7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
    
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld? 
      
    
    
    8. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum.
    
    9. Voor zover eiser aanvoert dat de kwaliteit van de woning minder dan gemiddeld is, oordeelt de rechtbank dat uit de overgelegde foto’s niet blijkt dat de kwaliteit van de woning minder dan gemiddeld is. De rechtbank overweegt bovendien dat uit de taxatiekaart blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 7.691,- bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 7.336,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 355,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van 105 m², geeft een prijsverschil van € 37.275,-. Het is de rechtbank niet gebleken dat een nog groter verschil gerechtvaardigd zou zijn.
    
    10. De rechtbank is dus van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    
      
        Conclusie
      
    
    
    11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar
    aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
    
    12. Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. Hansen-Löve, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2025.
    
    
    
    
      griffier 							rechter
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam , Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam .
      Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.
    
    
  
  
     Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.