ECLI:NL:RBAMS:2025:10790, Rechtbank Amsterdam, 23-12-2025, 11568317 \ CV EXPL  25-3715
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Gedaagde huurt een sociale huurwoning van eiser. Eiser wil de open verbrandingstoestellen in de woning vervangen door een HR-ketel en heeft daartoe een renovatievoorstel aan gedaagde gedaan, met huurverhoging. Gedaagde verzet zich tegen de voorgestelde renovatie. De kantonrechter oordeelt dat het renovatievoorstel en de voorgestelde huurprijsverhoging redelijk is. Gedaagde moet haar medewerking verlenen aan de renovatie.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11568317 \ CV EXPL  25-3715
    
    
    
      
        Vonnis van 23 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING DE ALLIANTIE, 
      gevestigd te Hilversum ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: De Alliantie ,
      gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      in persoon, voorheen bijgestaan door mr. E. Doornbos die zich als gemachtigde heeft onttrokken.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      
        [gedaagde] huurt een sociale huurwoning van De Alliantie . De Alliantie wil de open verbrandingstoestellen in de woning vervangen door een HR-ketel en heeft daartoe een renovatievoorstel aan [gedaagde] gedaan, met huurverhoging. [gedaagde] verzet zich tegen de voorgestelde renovatie. De kantonrechter oordeelt dat het renovatievoorstel en de voorgestelde huurprijsverhoging redelijk is. [gedaagde] moet haar medewerking verlenen aan de renovatie. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 19 februari 2025, met producties, 
      - de conclusie van antwoord, 
      - het instructievonnis van 13 mei 2025.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 september 2025. Namens De Alliantie is [naam] ( [functie] ) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door haar toenmalige gemachtigde, met haar partner. 
      
    
    
      1.3.
      Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken. De zaak is vervolgens aangehouden om partijen de gelegenheid te geven nadere afspraken te maken om het geschil onderling op te lossen. 
      
    
    
      1.4.
      De gemachtigde van De Alliantie heeft de kantonrechter bij brief van 10 november 2025 geïnformeerd dat het niet gelukt is om tot afspraken te komen en dat de gemachtigde van [gedaagde] zich heeft onttrokken. 
      
    
    
      1.5.
      Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van De Alliantie de woning aan de [adres] (hierna: de woning). In de woning zijn open verbrandingstoestellen aanwezig, vermoedelijk een moederhaard of gaskachel en gasgeiser. 
      
    
    
      2.2.
      De Alliantie heeft met de [gemeente] , in lijn het advies van het (voormalige) Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (hierna: VROM), afgesproken om alle open verbrandingstoestellen in de door haar verhuurde woningen te vervangen door HR-ketels met toebehoren. Daar is De Alliantie al een aantal jaar mee bezig.
      
    
    
      2.3.
      De Alliantie heeft [gedaagde] bij brieven van 6 april 2020, 20 september 2022, 21 september 2023 en 17 mei 2024 verzocht om medewerking te verlenen aan een inspectie van de woning om in kaart te brengen of er open verbrandingstoestellen in de woning aanwezig zijn en zo ja om deze te vervangen. Daarnaast heeft het bedrijf dat De Alliantie voor de inventarisatie heeft ingeschakeld ( [bedrijf] ) [gedaagde] meerdere keren gebeld om een afspraak in te plannen. 
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 29 mei 2024 heeft [gedaagde] aan de Alliantie meegedeeld dat zij dergelijke verwarmingsapparaten bezit, maar dat zij niet aan vervanging wil meewerken omdat zij de brief van 17 mei 2024 als dreigend beschouwd en omdat zij niets verkeerd heeft gedaan (geen criminele handelingen heeft verricht). 
      
    
    
      2.5.
      De gemachtigde van De Alliantie heeft bij brief van 16 januari 2025 aan [gedaagde] voorgesteld om de in de woning aanwezige open verbrandingstoestellen (vermoedelijk een moederhaard of gaskachel en gasgeiser) te vervangen door een moderne HR cv-installatie met warmwatervoorziening, tegen een huurprijsverhoging van € 39,96 per maand (hierna: het renovatievoorstel). 
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] heeft bij brief van 1 februari 2025 aan de gemachtigde van De Alliantie medegedeeld dat zij een oliekachel en een elektrische kachel bezit en herhaald dat zij de brieven als een aanval (op ouderen) beschouwt. 
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] heeft niet met het renovatievoorstel van De Alliantie ingestemd.  
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      De Alliantie vordert – samengevat – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat het voorstel van De Alliantie redelijk is en dat [gedaagde] aan het voorstel is gebonden. Verder vordert De Alliantie dat [gedaagde] wordt veroordeeld om haar medewerking te verlenen aan het vervangen van de bestaande open verbrandingstoestellen door een HR-ketel met toebehoren en de aanleg van een rookgasafvoerkanaal te gedogen. Voor het geval [gedaagde] weigert om haar medewerking te verlenen, vordert De Alliantie een machtiging om de werkzaamheden zelf uit te voeren met veroordeling van [gedaagde] tot tijdelijke ontruiming van de woning voor de duur van de werkzaamheden. De Alliantie vordert tot slot de kosten van deze procedure, met rente. 
      
    
    
      3.2.
      Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt De Alliantie dat zij als verhuurder de veiligheid en gezondheid van haar huurders zoveel mogelijk wil waarborgen. Ook vanwege de (toekomstige) verhuurbaarheid van de woningen wenst De Alliantie de nog aanwezige open verbrandingstoestellen te vervangen door gesloten systemen. Bovendien is De Alliantie verplicht om ervoor te zorgen dat haar woningen in een goede staat verkeren en voldoen aan de eisen van de tijd. Omdat het risico van een koolstofmonoxidevergiftiging bij het gebruik van open verbrandingstoestellen groot is, wil De Alliantie deze vervangen door HR-ketels. Naast het belang van veiligheid zal door een nieuwe HR-ketel ook het woongenot worden verbeterd en zal er minder energie worden verbruikt. Het voorstel dat De Alliantie heeft gedaan is volgens haar dan ook aan te merken als een redelijk voorstel tot renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW). Op grond daarvan moet [gedaagde] meewerken aan de voorgestelde werkzaamheden, aldus De Alliantie . 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Zij stelt dat zij onderzoek heeft laten verrichten waaruit is gebleken dat het aanbrengen van een HR-ketel in de woning technisch nagenoeg onmogelijk is. Daarnaast is het voorstel volgens [gedaagde] niet redelijk omdat het niet ruimhartig is, gelet op haar leeftijd, te ontzien van de overlast die met de vervanging gepaard zal gaan. Zo wil [gedaagde] haar woning niet verlaten voor de werkzaamheden. De Alliantie is steeds dwingend geweest in haar verzoeken over de voorgenomen maatregelen en daardoor [gedaagde] vertrouwt De Alliantie niet. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Het voorstel: vervangen verbrandingstoestel en huurverhoging
      
    
    
      4.1.
      Het verwijderen van een gaskachel (of, volgens [gedaagde] , een oliekachel) en  een keukengeiser, en het plaatsen van een HR cv-installatie met warmwatervoorziening, omvat meer dan het enkel aanbrengen van een nieuwe voorziening. Het gaat om een aanpassing waarbij bestaande verwarmings- en warmwatervoorzieningen worden vervangen door een nieuwe installatie. Bovendien zorgen de werkzaamheden voor een ingrijpende verandering aan de woning, wat betekent dat de aard van deze werkzaamheden met zich meebrengt dat er sprake is van een renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW.
      
    
    
      4.2.
      Een huurder is in beginsel verplicht om mee te werken aan een voorstel tot renovatie van de verhuurder. Hierbij is wel vereist dat het voorstel, gelet op de belangen van de huurder en de verhuurder, redelijk is. Het is aan de verhuurder om te stellen dat hij een redelijk voorstel aan de huurder heeft gedaan. 
      
    
    
      4.3.
      Of het voorstel redelijk is, hangt af van de belangen van partijen. Bij de afweging van deze belangen spelen alle omstandigheden van het geval een rol, waaronder de aard van de renovatiewerkzaamheden, de noodzaak van medewerking hieraan door de huurder, de duur en ingrijpendheid van de werkzaamheden en de prijs die de huurder als gevolg van een en ander in rekening wordt gebracht. 
      
      
        
          Belangenafweging
        
      
    
    
      4.4.
      Niet bestreden is dat bij open verbrandingstoestellen een risico bestaat dat koolmonoxide en andere schadelijke gassen kunnen vrijkomen en dat de veiligheid van bewoners en omwonenden daarbij in het geding kan komen. Met de beoogde vervanging is dus voor beide partijen, maar ook voor de omwonenden, een veiligheidsbelang gediend. 
      
    
    
      4.5.
      Gelet hierop, en met verwijzing naar het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 31 maart 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:978), is de door De Alliantie beoogde vervanging van de installatie in het gehuurde als wenselijke verbetering van haar woningen aan te merken. Als eigenaar en sociale verhuurder moet De Alliantie in staat zijn om haar huurwoningen collectief in overeenstemming te brengen met de eisen, het comfort en de veiligheid die in deze tijd worden gesteld, ook met het oog op de toekomstige verhuur. Daarmee is een substantieel belang aan de zijde van De Alliantie gegeven en dat zal moeten worden afgewogen tegen het belang en de wens van [gedaagde] bij het behoud van de installatie. Dat belang heeft [gedaagde] onvoldoende toegelicht. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij onderzoek heeft laten doen waaruit volgt dat het aanbrengen van een cv-installatie in haar woning technisch nagenoeg onmogelijk is, maar die onderzoeksresultaten heeft zij niet in het geding gebracht. [gedaagde] heeft in dit verband ook naar uitlatingen van de onderhoudsmonteur van haar geiser verwezen. Deze onderhoudsmonteur zou tegen haar hebben gezegd dat voor het vervangen van de installatie de gehele keuken omgebouwd moet worden, maar ook die uitlatingen zijn verder niet onderbouwd. De Alliantie heeft daartegenover tijdens de zitting verklaard dat zij - hoewel zij de situatie in de woning niet heeft kunnen beoordelen omdat er geen huisbezoek heeft plaatsgevonden - geen complicaties verwacht. Volgens De Alliantie zijn de installaties op de eerste en de derde verdieping (van het pand waarvan het gehuurde onderdeel is) ook vervangen en is zij daarbij niet op bezwaren gestuit. Bovendien is zij tot nog toe geen woning tegengekomen waar plaatsing niet mogelijk is. Gelet op een en ander gaat de kantonrechter voorbij aan het verweer van [gedaagde] en wordt er vanuit gegaan dat vervanging van de installatie technisch mogelijk is.
      
    
    
      4.6.
      Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij een gebrek aan vertrouwen heeft in De Alliantie , kort gezegd omdat zij zich door haar onheus behandeld en bedreigd voelt. Uit de brieven die [gedaagde] ter onderbouwing daarvan heeft overgelegd, valt echter geen bedreiging of onheuse bejegening door de Alliante op te maken. In de brieven wordt wel vermeld dat [gedaagde] verplicht is om de noodzakelijke dringende werkzaamheden te gedogen en is dringend verzocht om medewerking te verlenen, maar dergelijke mededelingen en verzoeken kunnen bezwaarlijk als bedreigend worden beschouwd.  Dat [gedaagde] op leeftijd is en mogelijk overlast zal ondervinden van de renovatie mag verder zo zijn, maar dat is onvoldoende om aan te nemen dat van haar niet verwacht kan worden dat zij de werkzaamheden in haar woning toestaat.
      
    
    
      4.6.
      Gelet op het voorgaande weegt het belang van De Alliantie zwaarder dan de belangen van [gedaagde] . De conclusie is dan ook dat het renovatievoorstel redelijk is. [gedaagde] zal eraan moeten meewerken dat deze werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd, onder andere door toegang tot de woning te verschaffen. Zij zal ook, op eerste verzoek van De Alliantie , de door De Alliantie aan te wijzen gedeelten van het gehuurde moeten ontruimen (en ontruimd moeten houden) zo lang als nodig is in verband met de uitvoering van de werkzaamheden. [gedaagde] zal daartoe worden veroordeeld. De veroordeling wordt toegewezen vanaf 1 maart 2026. De reden daarvoor is dat ter zitting is gebleken dat de partner van [gedaagde] vanaf dat moment met pensioen zal gaan, zodat hij meer ruimte heeft om afspraken te maken over de uit te voeren werkzaamheden en [gedaagde] tijdens de uitvoering van de werkzaamheden kan bijstaan. Dat dit voor De Alliantie onaanvaardbaar is, is niet gebleken.
      
    
    
      4.8.
      Voor het geval [gedaagde] niet vrijwillig meewerkt aan deze veroordeling, zal De Alliantie worden gemachtigd om de werkzaamheden tegen de wil van [gedaagde] uit te laten voeren en wordt de gevorderde tijdelijke ontruiming toegewezen.
      
      
        
          Huurverhoging
        
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de voorgestelde huurverhoging of de hoogte daarvan. Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.5. is overwogen en onder verwijzing naar het arrest van het Gerechtshof te Amsterdam van 31 maart 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:978), oordeelt de kantonrechter dat de door De Alliantie beoogde vervanging van de installatie van [gedaagde] als wenselijke verbetering van haar woningen is aan te merken. De kantonrechter acht de voorgestelde verhoging van € 39,96 per maand dan ook redelijk. Het bedrag is passend bij de verbetering. Ook de gevorderde verklaring voor recht wordt daarom toegewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Alliantie worden begroot op: € 729,-, bestaande uit de kosten van de dagvaarding (€ 119,40), het griffierecht (€ 135,-), het salaris van de gemachtigde (2x € 204,-) en de nakosten (€ 67,50). De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      4.9.
      De Alliantie heeft gevorderd om dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en [gedaagde] heeft daartegen geen bezwaar gemaakt. Dit zal dus worden toegewezen. Dat betekent dat de veroordelingen direct moeten worden nagekomen en dat het vonnis haar werking behoudt als hoger beroep wordt ingesteld, totdat de rechter in hoger beroep uitspraak heeft gedaan.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat het voorstel dat De Alliantie met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] , zoals opgenomen in de brief van haar gemachtigde van 16 januari 2025, een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW en dat [gedaagde] aan dat voorstel is gebonden,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf de derde dag na betekening van dit vonnis, maar niet eerder dan 1 maart 2026, de uitvoering van de werkzaamheden die redelijkerwijs noodzakelijk zijn om uitvoering te geven aan het afkoppelen, vervangen en verwijderen van de aanwezige open verbrandingstoestellen, en de aanleg van een HR-ketel met toebehoren en zo nodig de aanleg van een rookgasafvoerkanaal te gedogen. Hier hoort ook bij dat [gedaagde] een daaraan voorafgaande opname/inspectie van de woning gedoogt, en daaraan – ter uitsluitende beoordeling van De Alliantie – alle noodzakelijke medewerking verleent, waaronder het toelaten in de woning van de door De Alliantie met de uitvoering van de werkzaamheden belaste personen, voor de uitvoering van die werkzaamheden, 
      
    
    
      5.3.
      machtigt De Alliantie om de hiervoor onder 5.2. genoemde werkzaamheden tegen de wil van [gedaagde] uit te laten voeren en veroordeelt [gedaagde] , indien zij weigert om de uitvoering te gedogen, om de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, maar niet eerder dan 1 maart 2026, tijdelijk, dat wil zeggen gedurende de periode dat De Alliantie de werkzaamheden wil laten uitvoeren, te ontruimen zoals bedoeld in artikel 558 Rv, voor zover dat nodig is om de werkzaamheden volledig uit te laten voeren en zo vaak als dit redelijkerwijs noodzakelijk is, 
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 729,90, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. M.E. Zwart da Silva Palma, griffier, op 23 december 2025. 
      
      
      
        64183