ECLI:NL:RBOVE:2026:731, Rechtbank Overijssel, 11-02-2026, C/08/337721 / HA ZA 25-280, C/08/341529 / HA ZA 25-415
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2026-02-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Het gaat in deze twee procedures om de transformatie van een voormalig kantoorgebouw in een wooncomplex voor appartementen. De VvE van dit gebouw procedeert in de ene procedure tegen een onderneming en in de andere procedure procedeert dezelfde onderneming tegen twee eigenaren van de appartementen in hetzelfde gebouw.

RECHTBANK Overijssel
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      
        Vonnis in incident van 11 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/08/337721 / HA ZA 25-280 van
    
    
    
      
        VERENIGING VAN EIGENAARS " [wooncomplex] " TE [plaats] ,
      
      gevestigd te [vestigingsplaats] , 
      eisende partij in de hoofdzaak in conventie, verweerder in de hoofdzaak in reconventie,
      verwerende partij in het incident,hierna  te noemen: de VvE,advocaten: mrs. J. Schutrups en K.B.J. Brefeld,
      
        tegen
      
        BRUTY B.V., 
      gevestigd te Oldenzaal,
      gedaagde partij in de hoofdzaak in conventie, eisende partij in de hoofdzaak in reconventie, 
      eisende partij in het incident,
      hierna te noemen: Bruty ,
      advocaat: mr. M.B.A. Alkema,
    
    
    
      in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/08/341529 / HA ZA 25-415 van
    
    
    
      
        BRUTY B.V., 
      gevestigd te Oldenzaal,
      eisende partij in de hoofdzaak,
      eisende partij in het incident,
      hierna te noemen: Bruty ,
      advocaat: mr. M.B.A. Alkema,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [partij A 1] , 
    2. [partij A 2], 
    hierna samen te noemen: [partij A 1] ,
    3. [partij A 3], 
    4. [partij A 4], 
    
      hierna samen te noemen: [partij A 3] ,
      allen wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen in de hoofdzaak,
      verwerende partijen in het incident,
      advocaten: mr. J. Schutrups en mr. K.B.J. Brefeld
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure C/08/337721 / HA ZA 25-280 blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van de VvE van 25 augustus 2025 
        
        
          de incidentele conclusie tot voeging ex artikel 222 Rv tevens conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie van Bruty
        
        
          de antwoordakte in het incident van de VvE 
        
        
          de akte in incident van Bruty 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Het verloop van de procedure C/08/341529 / HA ZA 25-415 blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van Bruty van 11 november 2025 tevens houdende een incidentele vordering tot voeging ex 222 Rv  
        
        
          de antwoordakte in het incident van [partij A 1] en [partij A 3]
        
        
          de akte in incident van Bruty 
        
      
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald in de incidenten. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        Bruty is een onderneming die actief is in het realiseren van vastgoedprojecten. Eén van deze vastgoedprojecten is het project ‘ [wooncomplex] te [plaats] ’ aan de [adres 1] . Het project bestaat uit de transformatie van een voormalig kantoorgebouw in een wooncomplex voor [nummer 1] appartementen en bijbehorende gemeenschappelijke delen. 
        
          [nummer 2] van de appartementen zijn door Bruty verkocht en Bruty is nog eigenaar van de [nummer 3] niet verkochte appartementen. Op 13 maart 2024 is de VvE opgericht. 
      
      
    
    
      2.2.
      
        [partij A 1] zijn eigenaar van het appartement aan de [adres 2] en [partij A 3] van het appartement aan de [adres 3] . Zij zijn tevens lid van de VvE . 
      
    
  
  
    
      3De vorderingen in de hoofdzaken
    
      3.1.
      In de procedure C/08/337721 / HA ZA 25-280 vordert de VvE in conventie onder meer Bruty te veroordelen tot betaling aan de de VvE van: 
      
        
          vervangende schadevergoeding voor de reeds betaalde/aangevraagde offertes (en de buitengerechtelijke kosten) ter hoogte van € 109.040,62;
        
        
          het restant van de verschuldigde VvE-bijdrages ad € 4.537,13 over de periode maart 2025 tot het moment van dagvaarding en de toekomstige VvE-bijdrages van 
        
      
      € 712,14 per maand;
      3. de door de de VvE nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en een voorschot op deze schadevergoeding van € 50.000,-, welk bedrag in mindering strekt op het in de schadestaatprocedure vast te stellen schadebedrag.
      
    
    
      3.2.
      
        Aan deze vordering legt de VvE het volgende ten grondslag. 
        Bruty bleef nalatig met het deugdelijk opleveren van de gemeenschappelijke delen aan de VvE. De oplevering heeft een half jaar te laat plaatsgevonden (22 november 2024). Tijdens deze oplevering zijn veel verschillende gebreken vastgesteld. Bruty had drie maanden de tijd om deze gebreken te herstellen. Ondanks verschillende beloftes en toezeggingen heeft zij nagelaten om deze gebreken (tijdig) te herstellen. Door het verstrijken van deze fatale termijn verkeert Bruty in verzuim ex artikel 6:83a BW. Omdat Bruty meermaals heeft nagelaten om de gebreken te herstellen heeft de VvE vervolgens op 3 maart 2025 een schriftelijk omzettingsverklaring ex artikel 6:87 BW verstuurd. Vanaf dat moment vorderde de VvE een vervangende schadevergoeding in plaats van herstel. Bruty weigert om deze vervangende schadevergoeding te betalen en blijft daarnaast, als eigenaar van [nummer 3] appartementen, nalatig met het betalen van haar verplichte bijdrages aan de VvE. Het bedrag dat de VvE op basis van reeds betaalde/opgevraagde offertes als vervangende schadevergoeding van Bruty kan vorderen bedraagt momenteel € 107.193,68. De waarde van de totale kosten voor de herstelwerkzaamheden wordt op dit moment geschat op € 195.893,60. De VvE verwacht echter dat de toekomstige vordering nog hoger zal zijn, omdat steeds meer gebreken kenbaar worden. De toekomstige schade dient daarom nader op te worden gemaakt bij staat.  
      
      
    
    
      3.3.
      Bruty voert verweer en concludeert in conventie tot afwijzing van de vorderingen.
      
    
    
      3.4.
      In de procedure C/08/337721 / HA ZA 25-280 vordert Bruty in reconventie samengevat;
      
        
          opheffing (op straffe van verbeurte van een dwangsom) van de gelegde conservatoire beslagen op het aandeel van Bruty in het registergoed aan de [adres 4] ;
        
        
          de VvE (op straffe van verbeurte van een dwangsom) te veroordelen tot medewerking aan het overschrijven van de aansluitingen voor water en elektrische energie ;
        
        
          de VvE te veroordelen tot betaling aan Bruty van schadevergoeding nader op te maken bij staat in verband met: 
        
      
      
        - de ongerechtvaardigde verrijking met de kosten van elektrische energie en van water vanaf 22 november 2024 tot en met de dag waarop de aansluiting(en) is/zijn overgeschreven van Bruty naar de VvE en
        - de schade die is veroorzaakt door het leggen van het conservatoire beslag.  
      
      
    
    
      3.5.
      In de procedure C/08/341529 / HA ZA 25-415 vordert Bruty  onder meer hoofdelijke veroordeling van [partij A 1] tot: 
      
        
          storting van € 30.000,- op de kwaliteitsrekening van de notaris en veroordeling van [partij A 1] om de notaris te instrueren om € 30.000,- of zoveel minder als de rechtbank oordeelt uit het depot vanaf de kwaliteitsrekening aan Bruty te betalen;
        
        
          betaling van € 10.000,- aan Bruty. 
        
      
      
    
    
      3.6.
      In de procedure C/08/341529 / HA ZA 25-415 vordert Bruty onder meer hoofdelijke veroordeling van [partij A 3] tot: 
      
        
          betaling van € 32.600,- aan Bruty;
        
        
          het (op straffe van een dwangsom) doen overschrijven van de huisaansluiting voor elektrische energie en van water van Bruty naar [partij A 3] ; 
        
        
          betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat door ongerechtvaardigde verrijking met de kosten elektrische energie en van water vanaf vanaf 7 juli 2024 tot en met de dag waarop de huisaansluiting(en) is/zijn overgeschreven van Bruty naar [partij A 3]
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        Aan deze vordering legt Bruty onder meer het volgende ten grondslag. 
        Op 21 april 2024 is tussen Bruty en [partij A 1] een koopovereenkomst tot stand gekomen voor het appartement aan de [adres 2] . De koopsom bedraagt 
        € 420.000,-. Op grond van de koopovereenkomst diende € 400.000,- te worden voldaan bij levering van het appartementsrecht en de overige € 20.000,- bij oplevering van het appartement. In artikel 5 lid 1 van de koopovereenkomst is bepaald dat een gedeelte van 5% van de koopsom in depot blijft bij de notaris totdat de oplevering van de algemene ruimtes (gemeenschappelijke gedeelten) heeft plaatsgevonden. Bij de levering zijn Bruty en [partij A 1] een alternatieve regeling voor de betaling overeengekomen inhoudende dat de laatste termijn van € 40.000,- in [nummer 3] gedeelten zou worden voldaan: een bedrag van 
        € 30.000,- zou bij oplevering van het privégedeelte worden gestort op de kwaliteitsrekening van de notaris en een bedrag van € 10.000,- zou bij oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten rechtstreeks door [partij A 1] aan Bruty worden voldaan. De oplevering van het privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten heeft plaatsgevonden op respectievelijk 20 juni en 22 november 2024. De hiervoor vermelde bedragen zijn daardoor opeisbaar geworden. [partij A 1] hebben voormelde bedragen ook na aanmaning niet betaald en daarom zijn zij in verzuim vanaf 20 juni respectievelijk 22 november 2024. 
        Op 5 december 2023 is tussen Bruty en [partij A 3] een koopovereenkomst tot stand gekomen voor het appartement aan de [adres 3] te [plaats] . De koopsom bedraagt 
        € 652.000,-. Op grond van de koopovereenkomst vond betaling plaats bij de levering. Voorts is overeengekomen dat van de koopsom een gedeelte van 5% (€ 32.600,-) in depot blijft bij de notaris totdat de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten heeft plaats gevonden. Nu op 22 november 2024 de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten heeft plaats gevonden is deze betalingsverplichting van [partij A 3] opeisbaar geworden. 
        Bruty betwist dat er aan de appartementen van [partij A 1] en [partij A 3] nog gebreken kleven. 
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil in de incidenten
    
      4.1.
      
        Bruty heeft bij de incidentele conclusie tot voeging ex artikel 222 Rv tevens conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie in de procedure C/08/337721 / HA ZA 25-280 en bij dagvaarding van 11 november 2025 in de procedure C/08/341529 / HA ZA 25-415 gevorderd om de procedures C/08/337721 / HA ZA 25-280 en C/08/341529 / HA ZA 25-415 te voegen op grond van artikel 222 Rv. Bruty stelt dat aan alle vereisten van artikel 222 en 220 lid 2 Rv is voldaan, omdat sprake is van verknochte zaken die voor dezelfde rechter aanhangig zijn (rechtbank Overijssel, sector civiel recht, locatie Almelo). 
        Daarnaast vordert Bruty veroordeling van de VvE en hoofdelijke veroordeling van [partij A 1] en [partij A 3] in de kosten van de incidenten.  
      
      
    
    
      4.2.
      
        [partij A 1] en [partij A 3] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de incidentele vorderingen tot voeging ex artikel 222 Rv met veroordeling van Bruty in de kosten van de incidenten.  
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling in de incidenten
    
      5.1.
      De incidentele conclusies zijn tijdig en vóór alle weren genomen. Op grond van artikel 222 Rv kan voeging worden gevorderd onder meer indien voor dezelfde rechter verknochte zaken aanhangig zijn. Van verknochtheid is sprake wanneer feitelijke of juridische geschilpunten in de ene zaak identiek zijn aan die in de andere zaak, dan wel daarmee een zodanige samenhang vertonen dat een zo groot mogelijke consistentie van de uitspraken wenselijk is.
      
    
    
      5.2.
      De rechtbank is van oordeel dat beide hoofdzaken die bij deze rechtbank aanhangig zijn voortvloeien uit een sterk met elkaar verweven feitencomplex en nauw met elkaar samenhangen zodat de procedures verknocht zijn. Daartoe wordt als volgt overwogen. 
      
    
    
      5.3.
      
        Anders dan de VvE, [partij A 1] en [partij A 3] aanvoeren heeft Bruty voldoende onderbouwd gesteld waarom voeging noodzakelijk of doelmatig is. 
        Volgens Bruty bestaat alleen met de kopers en dus ook [partij A 1] en [partij A 3] in privé een contractuele relatie, niet met de VvE. Het is volgens haar in geschil wie vorderingsgerechtigd is ten aanzien van de vermeende gebreken als het gaat om de gemeenschappelijke gedeelten: de appartementseigenaren of de VvE. Hierom is het volgens Bruty van belang om gelijkluidende uitspraken te hebben. Ook om de volgende redenen is dat volgens haar van belang. [partij A 1] en [partij A 3] beroepen zich volgens Bruty op opschorting omdat nog niet zou zijn opgeleverd aan de VvE en vanwege vermeende gebreken aan de gemeenschappelijke delen. Daarnaast beroept Bruty zich, zo stelt zij, op opschorting jegens de VvE omdat [partij A 1] en [partij A 3] in privé nog niet betaald hebben. Bruty voert voorts aan dat [partij A 1] en [partij A 3] zich op verrekening beroepen in verband met vervangende schadevergoeding voor restpunten en gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten en dat de VvE zich blijkens de tabel op pagina 11 en 12 van haar dagvaarding beroept op vergoeding van vervangende schadevergoeding in verband met vermeende restpunten en gebreken aan de privé-gedeelten. De VvE, [partij A 1] en [partij A 3] voeren hiertegen verweer. Volgens hen vertegenwoordigt de VvE de gezamenlijke appartementseigenaren op grond van artikel 5:126 lid 5 BW en zij is ook gemachtigd om de rechtsvordering tegen Bruty in te stellen. Zij betwisten de stelling van Bruty dat de VvE ook vergoeding vordert voor (vermeende) gebreken aan de privé-gedeelten. De de VvE vordert volgens hen alleen vervangende schadevergoeding voor gebreken aan de algemene gedeelten en niet voor de privé-onderdelen omdat dit voorbehouden is aan de individuele eigenaren. Daarnaast voeren zij aan dat het geschil tussen Bruty en [partij A 1] en [partij A 3] uitsluitend ziet op privéaangelegenheden en verplichtingen betreffende hun privéappartementen.   
        Bruty heeft onder verwijzing naar de tabel met daarin de door de VvE gestelde gebreken en herstelkosten en de brief van 3 maart 2025 van de raadsman van [partij A 3] aan de raadsman van Bruty voldoende onderbouwd dat in beide zaken aanspraak wordt gemaakt op vervangende schadevergoeding in verband met een aantal dezelfde gebreken. Gelet hierop en mede om over de voormelde geschilpunten, waarover in de hoofdzaak moet worden beslist, tegenstrijdige uitspraken te voorkomen is wenselijk dat beide zaken gelijktijdig worden behandeld. 
      
      
    
    
      5.4.
      Aan het voorgaande doet niet af dat, zoals [partij A 1] en [partij A 3] hebben aangevoerd, de partijen in de procedure niet dezelfde zijn. Dit is geen vereiste volgens artikel 222 Rv. Bovendien worden de VvE, [partij A 1] en [partij A 3] bijgestaan door dezelfde advocaat. In de stelling dat voeging een inbreuk maakt op hun persoonlijke levenssfeer of een tegenstrijdig belang op zou leveren omdat [partij A 1] en [partij A 3] een bestuursfunctie binnen de VvE hebben worden [partij A 1] en [partij A 3] ook niet gevolgd. Op grond van artikel 27 Rv zijn zittingen, zoals Bruty ook heeft aangevoerd, openbaar. Hetgeen door [partij A 1] en [partij A 3] in verband met hun persoonlijke levenssfeer hebben aangevoerd maakt dat niet anders. Bovendien heeft Bruty, onder verwijzing naar de notulen van 11 november 2024, aangevoerd dat in de VvE-vergaderingen ook gebreken aan privégedeelten aan de orde worden gesteld. Met het oog op een doelmatige behandeling van de zaken zullen de zaken daarom worden gevoegd en zullen de incidentele vorderingen worden toegewezen. 
      
    
    
      5.5.
      De zaak C/08/341529 / HA ZA 25-415 staat op de rol van 18 maart 2026 voor conclusie van antwoord. De zaak C/08/337721 / HA ZA 25-280 zal op dezelfde datum op de rol komen voor conclusie van antwoord in reconventie. De voeging levert daarom op dit moment geen onredelijke vertraging op, zoals door de VvE wordt aangevoerd. 
      
    
    
      5.6.
      
        De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in het incident
        in de procedure C/08/337721 / HA ZA 25-280 worden veroordeeld en [partij A 1] en [partij A 3] hoofdelijk in de kosten van het incident in de procedure C/08/341529 / HA ZA 25-415. De rechtbank begroot de kosten aan de zijde van zowel de VvE als [partij A 1] en [partij A 3] op € 653,00 aan salaris voor de advocaat (1 punt x tarief II) en 
        € 189,00 aan nakosten (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in de incidenten
      
    
    
    
      6.1.
      
        voegt de bij deze rechtbank aanhangige zaak met zaaknummer / rolnummer 
        C/08/337721 / HA ZA 25-280 met de eveneens bij deze rechtbank aanhangige zaak met zaaknummer / rolnummer en C/08/341529 / HA ZA 25-415, 
      
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt de VvE in de proceskosten van het incident in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/08/337721 / HA ZA 25-280 van € 842,00, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, vermeerderd met € 98,00 plus de kosten van betekening, indien de VvE niet binnen genoemde termijn betaalt en vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt.
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [partij A 1] en [partij A 3] hoofdelijk in de proceskosten van het incident in de zaak met zaaknummer / rolnummer en C/08/341529 / HA ZA 25-415 van € 842,00, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, vermeerderd met € 98,00 plus de kosten van betekening, indien [partij A 1] en [partij A 3] niet binnen genoemde termijn betaalt en vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt.
      
    
    
      6.4.
      verklaart deze proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in de hoofdzaken
        
      
      
    
    
      6.5.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 18 maart 2026 voor conclusie van antwoord in reconventie in de procedure C/08/337721 / HA ZA 25-280 en voor conclusie van antwoord in de procedure C/08/341529 / HA ZA 25-415,
      
    
    
      6.6.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Verhoeven en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2026.