ECLI:NL:GHARL:2026:609, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-02-2026, 200.329.302
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2026-02-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur. Omvang van het gehuurde, werkzaamheden aan het gehuurde, schadevergoeding. Huurder verkeert in schuldeisersverzuim omdat zij niet meewerkt aan uitvoering van werkzaamheden door de verhuurder.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem 
    
    
    
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.329.302/02
      zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, 9605891
    
    
    
      
        arrest van 3 februari 2026 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        
          [appellante] ( [appellante] )
      
      die woont in [woonplaats]
      advocaat: mr. J. Zeegers
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] ( [geïntimeerde] )
      
      die woont in [woonplaats]  
      advocaat: mr. L.T.G. Derksen 
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1.
      
        [appellante] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, (hierna: de kantonrechter) op 15 maart 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. 
      
    
    
      1.2.
      Naar aanleiding van het arrest van 15 augustus 2023 heeft op 20 november 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Tijdens die mondelinge behandeling hebben partijen verschillende afspraken gemaakt en het hof gevraagd de behandeling van het hoger beroep aan te houden. 
      
    
    
      1.3.
      Het vervolg van de procedure in hoger beroep blijkt uit: 
      
        
          de memorie van grieven
        
        
          de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep 
        
        
          de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep
        
        
          het proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 25 november 2025 is gehouden.
        
      
      
    
    
      1.4.
      Hierna heeft het hof bepaald dat arrest zal worden gewezen.
      
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [appellante] huurt van [geïntimeerde] een woning in [woonplaats] . [appellante] en [geïntimeerde] hebben een geschil gekregen over – onder andere – wat er exact gehuurd wordt, aan het gehuurde uit te voeren werkzaamheden en de voor het gehuurde te betalen huurprijs. 
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter heeft in 2.1 tot en met 2.7 van het vonnis van 15 maart 2023 de voor deze zaak belangrijke feiten vastgesteld. Omdat daar geen bezwaren (grieven) tegen zijn aangevoerd, staan die feiten ook in dit hoger beroep vast. Voor dit hoger beroep zijn de volgende feiten van belang.
      
    
    
      2.3.
      De woning die [appellante] huurt van [geïntimeerde] is een hoekwoning die onderdeel uitmaakt van een rij woningen. Alle woningen zijn eigendom van [geïntimeerde] . De woning van [appellante] heeft direct achter de woning een terras met een schutting. Achter de rij woningen ligt een groot achtererf. Op dat achtererf ligt bestrating die grenst aan de rij woningen. Die bestrating ligt achter alle woningen uit de rij en is voor alle bewoners toegankelijk. Achter die bestrating bestaat het achtererf uit een stuk grond waarop achter de woning van [appellante] een schuur staat en een kippenhok stond.
      
    
    
      2.4.
      
        [appellante] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat haar huurgenot wordt hersteld door het herstellen van de gebreken aan de schuur en die schuur weer volledig aan [appellante] ter beschikking te stellen, een kippenhok terug te plaatsen en de achtertuin gesaneerd en ingericht zoals die oorspronkelijk was ingericht aan [appellante] ter beschikking te stellen. Verder vorderde [appellante] dat [geïntimeerde] een dwangsom moet betalen als [geïntimeerde] dit niet tijdig zou uitvoeren en dat de huurprijs wordt verminderd zolang [appellante] niet het volledige huurgenot terug heeft. Daarnaast vorderde [appellante] bij de kantonrechter schadevergoeding voor verloren gegane zaken en een proceskostenveroordeling. 
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter heeft deze vorderingen voor een belangrijk deel afgewezen. [geïntimeerde] is wel veroordeeld om het terras dat bij het gehuurde hoort in de oorspronkelijke omvang aan [appellante] ter beschikking te stellen en in de oorspronkelijke staat te herinrichten, op straffe van een dwangsom van maximaal € 5.000,-. De kantonrechter heeft beslist dat [appellante] en [geïntimeerde] ieder hun eigen proceskosten moeten betalen. 
      
    
    
      2.6.
      Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof op 20 november 2023 hebben [appellante] en [geïntimeerde] afspraken gemaakt over het laten opstellen van een bindende deskundigenrapportage op het gebied van:
      
        
          de ventilatie van de bijkeuken
        
        
          de verzakking van de vloer bij de voordeur
        
        
          het buitenwerk van de woning (ramen, kozijnen en buitenschilderwerk)
        
        
          een lekkage onder de tussenmuur in het halletje naar het achtergebouw.
        
      
      
    
    
      2.7.
      Op 9 april 2024 heeft [naam1] van Box of Bricks een rapport uitgebracht en de gestelde vragen beantwoord.
      
    
    
      2.8.
      De bedoeling van het hoger beroep dat [appellante] heeft ingesteld is dat de volgende vorderingen alsnog worden toegewezen:
      
        
          veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag ad € 2.500,- aan schadevergoeding wegens verloren gegane zaken
        
        
          veroordeling van [geïntimeerde] tot herstel van de volgende gebreken aan het gehuurde dan wel het uitvoeren van de volgende onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde:
        
      
      
        o het aanbrengen van voldoende ventilatie in de bijkeuken
        o het oplossen van het vochtprobleem in de woning van [appellante]
        o het oplossen/herstellen van de verzakking van de vloer bij de voordeur
        o het schilderen van de kozijnen en ramen van de woning van [appellante] dan wel het uitvoeren van het buitenschilderwerk aan de woning en het vervangen van kozijnen en ramen en het plaatsen van dubbelglas
      
      
        
          voor recht te verklaren dat het op de derdengeldenrekening van de advocaat van [appellante] staande bedrag ad € 5.000,-- aan [appellante] toekomt en naar [appellante] overgemaakt dient te worden 
        
        
          veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van dit geding, zowel in eerste aanleg, als in hoger beroep.
        
      
      
    
    
      2.9.
      De bedoeling van het hoger beroep van [geïntimeerde] is dat het hof het vonnis van de kantonrechter van 15 maart 2023 vernietigt ten aanzien van de onderdelen 4.6.1 tot en met 4.6.5 en de onderdelen 5.2 tot en met 5.4 met betrekking tot het terras en vervolgens [appellante] veroordeelt om het bedrag van de door [geïntimeerde] betaalde dwangsommen ad € 5.000,00 binnen 14 dagen na betekening van het arrest te voldoen aan [geïntimeerde] , te vermeerderen met de wettelijke rente primair vanaf 2 oktober 2023 (datum betaling) en subsidiair vanaf de datum van het arrest tot aan de dag van algehele betaling.
      
    
    
      2.10.
      Het hof zal beslissen dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt en het hoger beroep van [geïntimeerde] wel slaagt. Het hof licht dat hierna toe. Het hof laat het vonnis van de kantonrechter gedeeltelijk in stand en beslist voor een deel anders.
      
      
    
  
  
    
      3De toelichting op de beslissing van het hof
    
    
      
        Geen schadevergoeding voor verloren spullen
      
    
    
    
      3.1.
      
        
          [appellante] heeft in de dagvaarding van 13 augustus 2021vermeld dat een deel van haar inboedel verloren is gegaan doordat die spullen tijdens een asbestsanering onvoldoende waren afgedekt. Een expert van de verzekering heeft de schade vastgesteld op € 2.550,-. [appellante] vorderde in die dagvaarding vergoeding van deze schade. In de verzetdagvaarding heeft [geïntimeerde] opgenomen dat zij dit bedrag niet betwist en zal vergoeden. In hoger beroep staat vast dat zij dit ook gedaan heeft. 
        Vervolgens wijzigde [appellante] haar eis op dit onderdeel in haar akte van 26 oktober 2022. Onder het kopje ‘resterende aangelegenheden’ stelt [appellante] dat zij niet is schadeloos gesteld vanwege het verlies van beschadigde en beschimmelde meubels en andere zaken, de inhoud van het kippenhok en de kosten van het verhuisbedrijf. In die akte begroot [appellante] haar vordering op dit punt billijkheidshalve op € 2.500,-. Met de eerste grief voert [appellante] aan dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft beslist op deze gewijzigde eis.
      
      
    
    
      3.2.
      De kantonrechter heeft de vordering tot betaling van € 2.500,- in 4.9.1, 4.9.2 en 5.7 van het vonnis van 15 maart 2023 afgewezen. De reden voor die afwijzing was dat [appellante] deze vordering tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] onvoldoende had onderbouwd. Het standpunt van [appellante] dat de kantonrechter niet heeft beslist op deze vordering is daarom niet juist. Ook in hoger beroep heeft [appellante] geen deugdelijke onderbouwing van deze vordering gegeven. Tijdens de mondelinge behandeling heeft haar advocaat erkend dat er geen bonnetjes van zijn en dat er geen verdere onderbouwing is. Voor toewijzing van deze vordering is daarom ook in hoger beroep onvoldoende aangevoerd. De conclusie van het hof is dat de eerste grief van [appellante] niet slaagt.
      
      
        
          Geen veroordeling van [geïntimeerde] tot herstel van gebreken
        
      
      
    
    
      3.3.
      In de toelichting op haar tweede grief stelt [appellante] dat [geïntimeerde] door de kantonrechter is veroordeeld tot herstel van de in de vordering genoemde gebreken en dat [geïntimeerde] dit desondanks niet doet. Tijdens de mondelinge behandeling van 25 november 2025 heeft het hof [appellante] er al op gewezen dat een dergelijke veroordeling niet in het vonnis van de kantonrechter staat. Het hof begrijpt de vordering van [appellante] op dit onderdeel zo, dat zij nakoming vordert van de tijdens de mondelinge behandeling bij het hof van 20 november 2023 gemaakte afspraken. 
      
    
    
      3.4.
      
        
          [geïntimeerde] verzet zich niet tegen het uitvoeren van de door de deskundige geadviseerde werkzaamheden. Volgens [geïntimeerde] vordert [appellante] echter meer dan de deskundige heeft geadviseerd. Dat gaat om het vervangen van ramen en kozijnen en het plaatsen van dubbel glas. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof op 25 november 2025 heeft [appellante] erkent dat zij niet meer kan vorderen dan is vermeld in het rapport van [naam1] . Nu daarin geen algeheel advies tot het vervangen van ramen en kozijnen en het plaatsen van dubbel glas te lezen is, gaat haar tweede grief voor die onderdelen sowieso niet op.  
        Alleen waar de houten delen van de kozijnen, ramen en deuren zo ernstig zijn aangetast door houtrot dat reparatie niet meer mogelijk is, adviseert de deskundige vervanging. Op welke locaties van een zo ernstige aantasting sprake is, kan het hof niet uit het rapport van de deskundige afleiden. Ook daarom kan dit onderdeel van de tweede grief van [appellante] niet slagen.
      
      
    
    
      3.5.
      
        [geïntimeerde] stelt dat zij de overige door de deskundige geadviseerde werkzaamheden wil uitvoeren. Voor toewijzing van de vordering van [appellante] is echter geen plaats, omdat [appellante] volgens [geïntimeerde] in schuldeisersverzuim verkeert. Het hof is dit met [geïntimeerde] eens en licht dat oordeel hierna toe.
      
    
    
      3.6.
      
        [appellante] heeft in een bericht van 16 juni 2024 aan [geïntimeerde] en haar gemachtigde geschreven dat zij niet inhoudelijk wil reageren op het rapport van [naam1] . [appellante] schrijft dat het rapport van [naam1] en andere zaken nog lopen bij dit hof en daar afgehandeld zullen worden. Volgens [appellante] moet, met uitzondering van de cv-ketel, de afhandeling van zaken verder via de procedure bij het hof plaatsvinden. In een bericht van 12 september 2024 heeft de advocaat van [geïntimeerde] aan de advocaat van [appellante] bericht dat [geïntimeerde] de werkzaamheden wil laten uitvoeren zoals [naam1] heeft geadviseerd en dat zij in verband met de omvang van de werkzaamheden aan [appellante] heeft verzocht de woning tijdelijk te ontruimen. Verder schrijft de advocaat van [geïntimeerde] in dat bericht dat [appellante] niet reageert op een eerder verzoek de woning tijdelijk te ontruimen en medewerking aan de uitvoering van de geadviseerde werkzaamheden weigert. Tijdens de mondelinge behandeling op 25 november 2025 heeft [appellante] nog toegelicht dat zij de gevolmachtigde van [geïntimeerde] , [naam2] , nooit meer in haar huis wil hebben en dat de herstelwerkzaamheden door erkende bedrijven zouden moeten worden uitgevoerd. Tijdens de mondelinge behandeling van 20 november 2023 is echter afgesproken dat kleine eenvoudige werkzaamheden door [naam2] mogen worden uitgevoerd en dat de grote werkzaamheden worden uitgevoerd door erkende bedrijven die [geïntimeerde] uitkiest. Het is dus niet aan [appellante] om te bepalen wie welke werkzaamheden uitvoert. Daar komt nog bij dat [geïntimeerde] tijdens de mondelinge behandeling van 25 november 2025 voor de duur van de uitvoering van de werkzaamheden vervangende woonruimte aan [appellante] heeft aangeboden. Ook dit heeft [appellante] geweigerd. Onder deze omstandigheden is sprake van schuldeisersverzuim; [appellante] verhindert de nakoming van de op 20 november 2023 gemaakte afspraken door [geïntimeerde] , doordat zij de daarvoor noodzakelijke medewerking weigert. Dit schuldeisersverzuim staat eraan in de weg dat de vordering van [appellante] tot veroordeling van [geïntimeerde] tot nakoming van de op 20 november 2023 gemaakte afspraken kan worden toegewezen. De tweede grief van [appellante] kan ook daarom niet slagen. 
      
      
        
          
            [geïntimeerde] is geen dwangsommen verbeurd
        
      
      
    
    
      3.7.
      De kantonrechter heeft in 4.5.7 van het vonnis van 15 maart 2023 beslist dat het achtererf, de schuur en het kippenhok niet tot het gehuurde behoren. In 4.5.8 van dat vonnis heeft de kantonrechter beslist dat er daarom geen huurrechtelijke verplichting bestaat om gebreken aan het achtererf, de schuur en het kippenhok te herstellen. Volgens de kantonrechter is sprake van bruikleen en volgens de wettelijke regeling van bruikleen is [geïntimeerde] niet verplicht om aan [appellante] het ongestoorde genot van het geleende te verschaffen en komen eventuele gebreken aan het geleende voor rekening van [appellante] (zie 4.5.8 van het vonnis van 15 maart 2023). In hoger beroep zijn geen grieven tegen deze oordelen gericht. Daarom staan die oordelen voor het hof vast.
      
    
    
      3.8.
      In hoger beroep staat ook vast dat sprake was van twee terrassen die [appellante] gebruikte. Een terras direct achter haar woning en een terras op het achtererf. Volgens [geïntimeerde]  heeft de kantonrechter in 4.6.1 tot en met 4.6.5 en 5.2 tot en met 5.4 van het vonnis van 15 maart 2023 die twee terrassen door elkaar gehaald. Op basis van die vergissing heeft de kantonrechter volgens [geïntimeerde] ten onrechte de in punt 68 van de memorie van antwoord, tevens grieven in het incidenteel hoger beroep vermelde beslissingen genomen. Zoals de kantonrechter het heeft beslist, heeft het vonnis en de daarin opgenomen veroordeling betrekking op het terras direct aansluitend op de woning. [geïntimeerde] stelt dat zij dit terras nooit heeft aangetast en dat [appellante] dat steeds heeft kunnen gebruiken. Het verwijderen van het terras betrof het terras op het achtererf, dat niet tot het gehuurde behoort. Voor toewijzing van de vordering met betrekking tot dat terras is geen grondslag, aldus [geïntimeerde] .
      
    
    
      3.9.
      In de memorie van grieven (pagina 4) en ook tijdens de mondelinge behandeling van 25 november 2025 heeft (de advocaat) van [appellante] toegelicht dat de derde grief en de derde vordering van [appellante] erop zijn gebaseerd dat [geïntimeerde] in het vonnis van de kantonrechter is veroordeeld tot herstel van het terras op het achtererf en dat zij dit heeft nagelaten. [appellante] stelt dat de dwangsommen zijn verbeurd, omdat [geïntimeerde] het terras op het achtererf niet heeft hersteld. De advocaat van [appellante] heeft echter ook gesteld dat hij er juridisch niet veel tegenin kan brengen dat de kantonrechter in het vonnis van 15 maart 2023 de twee terrassen door elkaar heeft gehaald. De advocaat van [appellante] heeft daar nog aan toegevoegd dat [appellante] hier anders over denkt, maar dat hij dat standpunt niet kan bepleiten en dat dit ook niet uit de zittingsaantekeningen blijkt. 
      
    
    
      3.10.
      Het hof beslist op grond van het voorgaande dat [appellante] onvoldoende heeft weersproken dat de kantonrechter in het vonnis van 15 maart 2023 de feitelijke situatie op een onjuiste wijze aan zijn beslissing ten grondslag heeft gelegd en dat daardoor ten onrechte is beslist zoals in punt 68 van de memorie van antwoord, tevens grieven in incidenteel hoger beroep is opgenomen. Voor zover de veroordeling in het vonnis van de kantonrechter betrekking heeft op herstel van het terras op het achtererf, volgt uit de in hoger beroep vaststaande oordelen van de kantonrechter dat daarvoor geen juridische grondslag is. Voor zover de veroordeling betrekking heeft op het terras direct aangrenzend aan de woning, heeft [appellante] onvoldoende onderbouwd dat daarvoor een feitelijke grondslag bestaat. Dit brengt mee dat de grief van [geïntimeerde] in het incidenteel hoger beroep slaagt. Omdat [appellante] de dwangsommen heeft geïnd op basis van de door haar gestelde veroordeling tot herstel van het terras op het achtererf, betekent dit ook dat de geïnde dwangsommen aan [geïntimeerde] moeten worden terugbetaald. De daarop gerichte vordering van [geïntimeerde] zal het hof toewijzen. Tegen de door [geïntimeerde] gevorderde betaling van rente is geen verweer gevoerd. Ook dat zal het hof daarom toewijzen. De door [appellante] op dit punt gevorderde verklaring voor recht zal het hof afwijzen. Haar derde grief slaagt dus ook niet. Het gevolg is dat alsnog de gehele vordering zoals [appellante] die bij de kantonrechter heeft ingesteld wordt afgewezen. Dat rechtvaardigt dat [appellante] ook de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter moet betalen. 
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.11.
      Het hoger beroep van [appellante] slaagt niet. Het hoger beroep van [geïntimeerde] slaagt wel. Het incidenteel hoger beroep was voor [geïntimeerde] noodzakelijk om tot een andere beslissing te komen. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellante] tot betaling van de proceskosten zowel in principaal en in incidenteel hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
    
      3.12.
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1.
      bekrachtigt het vonnis de kantonrechter in de rechtbank Gelderland van 15 maart 2023, behalve de beslissingen onder 5.2 tot en met 5.5, die hierbij worden vernietigd en veroordeelt [appellante] om de door [geïntimeerde] betaalde dwangsommen van in totaal € 5.000,- binnen veertien dagen na betekening van dit arrest terug te betalen aan [geïntimeerde] , te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 2 oktober 2023 tot aan de dag van algehele terugbetaling; 
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
        € 86,- aan griffierecht
        € 1.245,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2½ procespunten x het toepasselijke tarief € 498,-)
      
      
      
        en tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] in principaal hoger beroep: 
        € 343,- aan griffierecht
        € 3.870,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (3 procespunten x het toepasselijke tarief € 1.290,-)
        en tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep: 
        € 1.290,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x het toepasselijke tarief € 1.290 x 1/2 )
      
      
    
    
      4.3.
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
      
    
    
      4.4.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.5.
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, M. Schoemaker en A.C.M. Kuypers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2026.