ECLI:NL:RBROT:2023:12654, Rechtbank Rotterdam, 11-12-2023, ROT 21/5725
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-12-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019/2 Rotterdam. Beroep gegrond.
        Verlening vergunning voor kamerbewoning. Verweerder heeft de verleende vergunning ten onrechte op grond van het vertrouwensbeginsel in stand gelaten. Omdat verweerder zich in het bestreden besluit expliciet op het standpunt heeft gesteld dat de woonruimte ligt in een wijk die is gelegen in nul-quotom gebied zodat niet wordt voldaan aan het onder f van artikel 3.2.5 van de Huisvestingsverordening genoemde criterium, had verweerder de aanvraag moeten afwijzen. De rechtbank zal daarom de vergunning herroepen en de aanvraag tot uitbreiding van kamerbewoning van acht naar tien studenten alsnog afwijzen.

RECHTBANK ROTTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: ROT 21/5725
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 december 2023 in de zaak tussen
  
    
      
      [naam eiseres] , uit [plaats] , eiseres
    
    
      en
    
    
    
      
        het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam, het college 
      (gemachtigde: mr. J.C. Avedissian).
    
    
  
  
    Als derde-partij neemt aan de zaak deel: [naam vergunninghouder] , (vergunninghouder),
    gemachtigde: mr. A.M. Roepel.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de door het college aan de vergunninghouder verleende vergunning tot uitbreiding van kamerbewoning van acht naar tien studenten voor de woning aan de [adres] , te Rotterdam (hierna: de woning).
    
    
      1.1.
      Het college heeft de vergunning bij besluit van 20 mei 2021 (het primaire besluit) verleend op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 (hierna: de Huisvestingswet) en artikel 3.2.5. van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019 II  (hierna: de Huisvestingsverordening), zoals geldend ten tijde van belang. 
    
    
      1.2.
      Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. Tevens heeft zij de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen. Bij uitspraak van 8 juli 2021 (ECLI:NL:RBROT:2021:6585) heeft de voorzieningenrechter het verzoek toegewezen en het primaire besluit geschorst tot zes weken nadat op het bezwaar is beslist. 
    
    
      1.3.
      Bij besluit van 2 november 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
    
    
      1.4.
      Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. De vergunninghouder heeft gereageerd.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 27 oktober 2023 op zitting behandeld. Eiseres is verschenen, vergezeld door [persoon A] en [persoon B] , buurtbewoners. Verweerder en de vergunninghouder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. Tevens zijn namens verweerder verschenen [persoon C] en [persoon D] . 
      
    
  
  
    Totstandkoming van het besluit
    
    
      2.1.
      Verweerder heeft de vergunninghouder bij besluit van 15 juli 2020 een vergunning verleend voor kamerbewoning voor acht studenten. 
      
    
    
      2.2.
      Naar aanleiding van een aanvraag tot uitbreiding van 25 maart 2021 heeft verweerder bij het primaire besluit een vergunning verleend voor kamerbewoning voor tien studenten. 
      
    
    
      2.3.
      Bij het bestreden besluit heeft verweerder erkend dat bij de vergunningverlening ten onrechte niet is getoetst aan de criteria d en f als bedoeld in artikel 3.2.5, van de Huisvestingsverordening. Nu de woning zich bevindt in de wijk Kralingen-Oost en deze wijk is opgenomen in bijlage 5 wordt niet voldaan aan deze criteria en is de vergunning in beginsel ten onrechte verleend. Verweerder heeft de vergunning in bezwaar niettemin in stand gelaten op grond van het vertrouwensbeginsel. In dat verband wijst verweerder erop dat een medewerker van verweerder de vergunninghouder bij e-mailbericht van 17 februari 2021 desgevraagd heeft bericht dat uitbreiding van het aantal studenten waarvoor vergunning is verleend mogelijk is indien de ruimte dit toelaat, maar dat wel een vergunning moet worden aangevraagd. Daarnaast stond op de website van de gemeente van 1 februari 2021 tot 1 juni 2021 dat bij uitbreiding van een reeds verleende vergunning niet zal worden getoetst aan de ligging in een nul quotumgebied of de ligging binnen 50 meter afstand van een woning waarvoor al een vergunning voor kamerbewoning is verstrekt. Gelet op deze toezegging dient het belang van de vergunninghouder te prevaleren boven het algemeen belang, waarbij verweerder heeft betrokken dat niet is gebleken dat sprake is van overlast door de bewoners van de woning. Daarbij beschikt de vergunninghouder reeds over een vergunning voor acht bewoners en niet is gebleken van een gerede verwachting dat door de toename van twee bewoners alsnog overlast zal ontstaan. 
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt op basis van de beroepsgronden van eiseres of het bestreden besluit in stand kan blijven.
    Belanghebbende
    4. Anders dan de vergunninghouder betoogt, is de rechtbank van oordeel dat eiseres is aan te merken als belanghebbende bij het bestreden besluit. Eiseres woont in het gebied en in de directe buurt van de woning, terwijl ter bescherming van het woon- en leefmilieu van dit gebied voorwaarden voor kamerbewoning zijn gesteld, waaronder inmiddels dus een “nul-quotum”. Dit ingestelde nul-quotum suggereert dat elke extra student inmiddels drukt op het woonklimaat in deze buurt. Daarmee heeft eiseres een belang van enige betekenis en moet zij kunnen afdwingen dat dit criterium daadwerkelijk in acht wordt genomen. 
    5. Eiseres betoogt dat de woning niet voldoet aan de Huisvestingsverordening. Daartoe betoogt zij dat de vergunning is aangevraagd en verleend, na ingangsdatum van het nul-quotum en dat de vergunning derhalve niet verleend had mogen worden. Verweerder heeft erkend toezeggingen te hebben gedaan, maar de vergunninghouder is een professionele vastgoedbelegger die zich niet mag verlaten op een informatiebrief. De rechtbank stelt vast dat eiseres in feite beoogt te betogen dat verweerder de vergunning ten onrechte op grond van het vertrouwensbeginsel heeft verleend. 
    
      5.1.
      Op grond van artikel 3.2.5 van de Huisvestingsverordening verleent het college een vergunning voor kamerbewoning indien wordt voldaan aan de volgende criteria:
      
        
          het betreft kamerbewoning door studenten zoals gedefinieerd in artikel 1.1 onder t,
        
        
          de kamerbewoning leidt naar het oordeel van het college niet tot aantasting van het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt;
        
        
          in de woonruimte is ten minste 18 m2 gebruiksoppervlak gemiddeld per persoon aanwezig;
        
        
          e woonruimte bevindt zich op minimaal 50 meter afstand van een andere woonruimte waarvoor reeds een vergunning voor kamerbewoning is verleend;
        
        
          op het adres van de woonruimte is niet in de 24 maanden voorafgaand aan de datum van de aanvraag van de vergunning een vergunning ingetrokken door toepassing van artikel 3.2.7onderdeel c; en
        
        
          de woonruimte is niet gelegen in één van e gebieden die genoemd zijn in bijlage 5.
        
      
      
    
    
      5.2.
      Vaststaat dat de aanvraag niet is getoetst aan de onder d en f opgenomen criteria. Niet in geschil is dat de woning is gelegen in de wijk Kralingen-Oost en dat deze wijk in bijlage 5 wordt genoemd als een van de nul-quotum gebieden, zodat in ieder geval niet wordt voldaan aan criteria f van artikel 3.2.5 van de Huisvestingsverordening. De vergunning is in zoverre ten onrechte verleend. Partijen zijn verdeeld over de vraag of op grond van het vertrouwensbeginsel de vergunning niettemin in stand moet blijven. 
      
    
    
      5.3.
      Uit onder meer de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 29 mei 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1694) volgt dat bij de beoordeling van een beroep op het vertrouwensbeginsel drie stappen moeten worden doorlopen. De eerste stap is de juridische kwalificatie van de uitlating en/of gedraging waarop de betrokkene zich beroept. Bij de tweede stap moet de vraag worden beantwoord of die toezegging aan het bevoegde bestuursorgaan kan worden toegerekend. Als beide vragen bevestigend worden beantwoord, en er dus een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel kan worden gedaan, volgt de derde stap. In het kader van die derde stap zal de vraag moeten worden beantwoord wat de betekenis van het gewekte vertrouwen is bij de uitoefening van de desbetreffende bevoegdheid. 
      
        5.3.1.
        
          Vergunning houder heeft mevrouw [persoon E] , juriste bij verweerder op 15 februari 2021 het navolgende e-mailbericht gestuurd:Geachte mevrouw [persoon E] ,
          
            
            afgelopen jaar hebben we een kamervergunning verkregen ( [straatnaam] , Kralingen). Wij hebben een bestaand studentenhuis gekocht, en zijn bezig om deze zowel qua vergunningen als bouwkundige staat te updaten naar de huidige standaarden van deze tijd. In de aanstaande verbouwing zien wij de kans (en de huidige bewoners zouden dit ook zeer toejuichen) om door optimalisatie van de indeling van het pand 2 kamers toe te voegen. Nu zouden wij dus de vorig jaar afgegeven kamervergunning graag 'uitbreiden' van 8 bewoners naar 10 bewoners. Is dit mogelijk op deze bestaande vergunning?
          
        
        
        
          (…) 
        
      
      
        5.3.2.
        
          Mevrouw [persoon E] heeft op 17 februari 2021 als volgt op het bericht van vergunninghouder gereageerd: 
          “Uitbreiding van het aantal studenten waarvoor de vergunning is verleend binnen de bestaande woning is mogelijk indien de ruimte dit toelaat. Er moet wel weer opnieuw een vergunning aangevraagd worden.”
          Voorts stond op de website van de gemeente in de periode 1 februari 2021 tot 1 juni 2021 blijkens het verweerschrift de volgende (onjuiste) informatie vermeld:
        
        
        
          “Vraag: “Ik heb een vergunning voor kamerbewoning. Ik wil het aantal bewoners wijzigen. Kan dat?
          
            Als u voor een woning een vergunning voor kamerbewoning heeft, dan is daarin aangegeven hoeveel personen op basis van de vergunning in de betreffende woning mogen wonen.
          
          
            Als u minder mensen wil laten wonen in de woning, hoeft u de vergunning niet aan te laten passen. Als u meer mensen in de woning wil laten wonen, moet u daar toestemming voor vragen door de vergunning aan te laten passen op dit aantal personen. Daartoe dient u een vergunning aan te vragen op dezelfde manier als dat u een nieuwe vergunning aan zou vragen voor dit adres. Deze vergunningaanvraag zal ook getoetst worden aan dezelfde criteria (zoals de vereist grootte van de woning en het feit dat de bewoners student zijn), behalve de ligging in een nul quotumgebied of de ligging binnen 50 meter afstand van een woning waarvoor al een vergunning voor kamer bewoning is verstrekt.”
        
        
      
      
        5.3.3.
        Over het begrip toezegging heeft de Afdeling in voormelde uitspraak van 29 mei 2019 bepaald dat daarvoor aannemelijk dient te zijn dat sprake is van uitlatingen en/of gedragingen van ambtenaren die bij de betrokkene redelijkerwijs de indruk wekken van een welbewuste standpuntbepaling van het bestuur over de manier waarop in zijn geval een bevoegdheid al dan niet zal worden uitgeoefend. In dit geval heeft de vergunninghouder in de e-mail van 16 februari 2021 verweerder bericht dat zij twee kamers zou willen toevoegen aan de woning en heeft zij aan verweerder gevraagd of het mogelijk is de aan haar afgegeven kamervergunning uit te breiden van acht naar tien bewoners. De rechtbank is van oordeel dat met de e-mail van 17 februari 2021 verweerder slechts antwoord heeft gegeven op de vraag van de vergunninghouder. Hierin staat niet meer dan dat uitbreiding van het aantal studenten waarvoor de vergunning is verleend binnen de bestaande woning mogelijk is, mits de ruimte dit toelaat. In deze mail wordt geen toezegging gedaan dat een eventuele aanvraag daadwerkelijk zal worden verleend of dat de criteria d en f van artikel 3.2.5, van de Huisvestingsverordening niet van belang zijn bij een dergelijke aanvraag en dat enkel zal worden getoetst aan de oppervlakte eis.
      
      
        5.3.4.
        Hoewel op de website van verweerder voor een bepaalde periode onjuiste informatie is verstrekt waaruit kon worden opgemaakt dat niet aan de criteria d en f van artikel 3.2.5. van de Huisvestingsverordening zou worden getoetst, is de rechtbank van oordeel dat dit onvoldoende is om aan te nemen dat daarmee sprake is van een toezegging dat de vergunning verleend zal worden. Ook in dat verband wijst de rechtbank naar de hiervoor in 5.3 genoemde uitspraak van 29 mei 2019 waarin de Afdeling heeft overwogen dat om een toezegging aan te nemen de uitlating in ieder geval toegesneden dient te zijn op de concrete situatie. Algemene voorlichting, zoals in dit geval de informatie op de website, is niet aan te merken als een toezegging. Daarbij komt dat deze informatie in strijd is met de toepasselijke regels in de Huisvestingsverordening waarin geen onderscheid wordt gemaakt tussen nieuwe aanvragen en aanvragen die zien op verruiming van reeds verleende vergunningen.5.4.	Gelet op het vorenstaande, ook in samenhang bezien, is de rechtbank van oordeel dat verweerder zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de vergunninghouder een geslaagd beroep toekomt op het vertrouwensbeginsel. Van een welbewuste standpuntbepaling van het bestuur over de manier waarop in zijn geval een bevoegdheid al dan niet zal worden uitgeoefend is namelijk geen sprake.
      
    
    
      5.5.
      Het voorgaande brengt met zich mee dat verweerder de bij het primaire besluit verleende vergunning ten onrechte op grond van het vertrouwensbeginsel in stand heeft gelaten. Verweerder had de onderhavige aanvraag ook moeten toetsen aan de criteria d en f van artikel 3.2.5, van de Huisvestingsverordening. 
      
    
  
  
    
      Conclusies en gevolgen 
    6. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit. Omdat verweerder zich in het bestreden besluit expliciet op het standpunt heeft gesteld dat de woonruimte ligt in een wijk die is gelegen in nul-quotom gebied zodat niet wordt voldaan aan het onder f van artikel 3.2.5 van de Huisvestingsverordening genoemde criterium, had verweerder de aanvraag moeten afwijzen. De rechtbank zal daarom de vergunning herroepen en de aanvraag tot uitbreiding van kamerbewoning van acht naar tien studenten alsnog afwijzen. Een bespreking van de overige beroepsgronden is dan ook niet nodig.
    7. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 181,- moet vergoeden.
    8. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken. 
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt het bestreden besluit;
    - herroept het primaire besluit en wijst de vergunningaanvraag van 25 maart 2021 af;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde besluit;
    - bepaalt dat het college het griffierecht van € 181,- aan eiseres moet vergoeden.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.M.J. Smits, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. N.S.J. Letschert, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 
      11 december 2023.
    
    
    
    
      
        De rechter is verhinderd
      
      
        deze uitspraak te ondertekenen.
      
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.