ECLI:NL:OGHACMB:2026:28, Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, 10-02-2026, AUA2023H00179
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba — Uitspraak 
Datum: 2026-02-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Aruba. Overeenkomsten om woningen te bouwen en te verkopen. Kon nakoming nog worden gevergd?

Burgerlijke zaken over 2026
    Zaaknummers: AUA202200411 – AUA2023H00179
    Uitspraak: 10 februari 2026
    
    
    
      
        GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
      
      van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
      van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
    
    
    
    
      V O N N I S
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        [APPELLANTE],
      
      handelende onder de naam
      
        CONSTRUC-TEC CONTRACTOR & CONSULTANCY,
      
      wonende in Aruba,
      in eerste aanleg eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
      thans appellante,
      gemachtigde: mr. P.M.E. Mohamed,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de naamloze vennootschap
    
      
        GREEN WISHFULL HOLDING N.V.,
      
      handelende onder de naam
      
        WISHFULL HOLDING,
      
      gevestigd in Aruba,
    
    2. [GEÏNTIMEERDE 2],
    
      wonende in Aruba,
      beide in eerste aanleg gedaagden in conventie, eisers in reconventie, 
      thans geïntimeerden,
      gemachtigden: mrs. C.H. Lejuez en R.P. Lee.
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellante], GWH en [geïntimeerde 2] genoemd.
      GWH en [geïntimeerde 2] worden gezamenlijk GWH c.s. genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      GWH had een terrein in Aruba in eigendom. Het plan bestond om 21 woningen op het terrein te bouwen. In 2012 heeft GWH twee overeenkomsten gesloten van de strekking dat de eenmanszaak van [appellante] de te bouwen woningen zou verkopen en de woningen zou bouwen. In 2020 heeft GWH een makelaar aangezocht om het (onbebouwde) terrein te verkopen.
      In dit geding vordert [appellante] schadevergoeding van GWH en van de bestuurder van GWH. Het Gerecht heeft de vorderingen afgewezen op de grond, verkort weergegeven, dat nakoming niet meer van GWH en haar bestuurder kon worden gevergd. 
      In dit hoger beroep heeft het Hof in een eerder tussenvonnis een mondelinge behandeling gelast. De mondelinge behandeling heeft plaatsgehad. Nu wijst het Hof een eindvonnis. Het komt tot een andere uitkomst dan het Gerecht, namelijk toewijzing van de vorderingen tegen GWH en afwijzing van de vorderingen tegen de directeur-grootaandeelhouder van GWH. 
    
    
    
  
  
    
      2Het verdere verloop van de procedure
    
    
      2.1
      Bij vonnis van 12 augustus 2025, ECLI:NL:OGHACMB:2025:205 (hierna: het tussenvonnis) heeft het Hof een mondelinge behandeling gelast.
      
    
    
      2.2
      De mondelinge behandeling heeft op 9 december 2025 in het Gerechtsgebouw van Aruba plaatsgehad ten overstaan van de rechters die dit eindvonnis wijzen. Vooraf heeft de gemachtigde van [appellante] producties 1 tot en met 5 toegezonden. Bij de mondelinge behandeling is [appellante] verschenen, met haar gemachtigde en haar echtgenoot [echtgenoot appellante] (hierna: [echtgenoot appellante]). [geïntimeerde 2] is verschenen met de gemachtigde mr. Lee. Allen hebben het woord gevoerd. Mr. Mohamed heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, waarvan exemplaren zijn overgelegd. Vragen van het Hof zijn beantwoord.
      
    
    
      2.3
      Vonnis is nader bepaald op vandaag.
      
      
    
  
  
    
      3De verdere beoordeling
    
    
      3.1
      Bij de mondelinge behandeling heeft [geïntimeerde 2] het volgende verklaard, zakelijk weergegeven:
      
      
        [echtgenoot appellante] heeft mij benaderd met het voorstel dat ik het terrein te [wijk] zou kopen om het plan van [echtgenoot appellante] uit te voeren om 21 woningen op het terrein te bouwen. Ik had het geld niet dat voor die koop nodig was en ook niet om de aanleg van de infrastructuur te financieren. Ik ben naar Aruba Bank en CMB Bank gegaan. Deze banken hebben geweigerd mij financiering te verstrekken, omdat GWH een nieuw bedrijf was. [echtgenoot appellante] wist dat. Ik heb het terrein gekocht voor Afl. 500.000. Een deel van dat geld heb ik geleend van mijn moeder. [echtgenoot appellante] heeft me naar RBC Bank gebracht. Hij was cliënt bij die bank. RBC Bank was bereid om de ontwikkeling te financieren, maar alleen aan haar cliënt [echtgenoot appellante] en niet aan mij, en met de voorwaarde dat er eerst zes kavels van de te ontwikkelen woningen zouden zijn verkocht. De bank had al twee of drie klanten en mijn broer en ik zouden ook klant zijn. Er waren al klanten voor vier kavels, dus [echtgenoot appellante] hoefde nog maar twee kavels te verkopen. RBC bood daarmee een heel goede deal aan. [echtgenoot appellante] zou 10% commissie krijgen, waarvan hij 5% zou afdragen aan een andere makelaar die hem zou helpen. [echtgenoot appellante] heeft de twee nog benodigde klanten niet aangeleverd. Daardoor is de financiering niet doorgegaan.
      
      
      
        Eén maand na ondertekening van de overeenkomsten in 2012 zei [echtgenoot appellante] dat hij financiële problemen had. Ik heb toen Afl. 10.000 aan hem geleend. Dat heeft hij niet terugbetaald.
      
      
      
        Ik heb in 2012 een heel mooie container/trailer, ingericht als kantoor met keuken en wc, gekocht en op het terrein gezet. Het moest er mooi uitzien, omdat dat klanten zou aantrekken.
      
      
      
        [echtgenoot appellante] heeft mij gezegd dat hij met de werkzaamheden op het terrein ging beginnen. Hij heeft 75 trucks met zand van het terrein verwijderd. Dat is veel meer dan nodig was om de weg aan te leggen. Volgens mij heeft hij het zand van mijn terrein verkocht. 
      
      
      
        Ik heb ongeveer iedere twee maanden met [echtgenoot appellante] in een coffeeshop vergaderd over de voortgang van het project. Ik klaagde bij hem dat hij nog steeds de twee klanten niet had aangeleverd die nodig waren voor de financiering door RBC Bank. Het ging allemaal mondeling.
      
      
      
        [echtgenoot appellante] heeft in 2015 één pallet trottoirblokken gekocht, maar we hadden zestig pallets nodig voor het project. Daarna heeft [echtgenoot appellante] geen werkzaamheden meer op het terrein verricht. 
      
      
      
        Toen ik in 2018 met vakantie was, heeft [echtgenoot appellante] mij gezegd dat er was ingebroken in het kantoor in de container/trailer. [echtgenoot appellante] heeft zes jaar lang niets met het kantoor gedaan.
      
      
      
        In 2018 heb ik [echtgenoot appellante] medegedeeld dat ik het project niet zou voortzetten en dat ik het terrein wilde verkopen voor Afl. 850.000. Ik vroeg hem om een koper voor mij te zoeken. Hij zei dat hij het terrein niet aan derden wilde verkopen, maar dat hij het zelf wilde kopen. Hij heeft een advocaat gezocht om een koopcontract op te stellen. Hij wilde de prijs van Afl. 850.000 pas betalen als de infrastructuur en de huizen zouden zijn gebouwd. Dat wilde ik niet. Ik had er geen vertrouwen in dat hij zou betalen.
      
      
      
        In 2019 heeft [echtgenoot appellante] mij opgebeld en gezegd dat hij ziek was en dat hij de contracten wilde ontbinden tegen ontvangst van Afl. 150.000. Ik had dat geld niet en heb hem gezegd dat ik op zoek zou gaan naar een makelaar om het terrein te verkopen en dat ik hem dan Afl. 150.000 zou betalen uit de verkoopopbrengst. Hij hoefde daar niets voor te doen. 
      
      
      
        In 2021 heeft de door mij aangezochte makelaar een verkoopadvertentie geplaatst. [echtgenoot appellante] heeft mij toen opgebeld. Ik heb hem gezegd dat hij Afl. 150.000 uit de verkoopopbrengst kon krijgen, maar hij zei dat dit niks voor hem betekende. Hij heeft vervolgens op Facebook gepost dat hij zes kavels had verkocht en dat ik niet serieus was. Toen is het contact verbroken. De advocaat van de wederpartij heeft in 2021 negen conceptovereenkomsten toegestuurd, maar ik geloof niet dat er echt kopers waren. Bij de conceptaanbiedingen was geen goede documentatie gevoegd.
      
      
    
    
      3.2
      Bij de mondelinge behandeling heeft [echtgenoot appellante] het volgende verklaard, zakelijk weergegeven:
      
      
        De voormalige eigenaar van het terrein te [wijk] heeft mij ingeschakeld om een koper voor het terrein te zoeken. De verkoop verliep moeizaam. Ik heb toen het plan ontwikkeld voor de bouw van 21 woningen op het terrein. Ik heb daarvoor een investeerder gezocht die deze ontwikkeling op zich zou nemen. Ik heb met drie investeerders gesproken. [geïntimeerde 2] was bereid in het terrein te investeren. Ik heb een architect ingeschakeld.
      
      
      
        Ik ben samen met [geïntimeerde 2] bij Aruba Bank geweest, waar [geïntimeerde 2] een bankrekening had. [geïntimeerde 2] heeft het terrein gekocht. Ik hoor nu voor het eerst dat [geïntimeerde 2] geld van zijn moeder heeft geleend, maar dat is niet mijn probleem. De manager van Aruba Bank heeft in mijn bijzijn tegen [geïntimeerde 2] gezegd dat Aruba Bank bereid was de infrastructuur te financieren. Ik was cliënt bij RBC Bank. Van die bank hebben we ook financiering aangeboden gekregen. Ik heb zelf geen lening bij RBC Bank afgesloten of aangeboden gekregen, alles zou op naam van GWH komen te staan.
      
      
      
        Hoewel er uiteindelijk geen bankfinanciering is verkregen, ben ik te goeder trouw begonnen met de werkzaamheden op het terrein door daar een bovenlaag te verwijderen ten behoeve van de aan te leggen weg.
      
      
      
        Ik weet niets van een afspraak met RBC Bank over financiering na verkoop van zes kavels. Mijn advocaat heeft in 2021 negen conceptaanbiedingen voor de koop van een perceel naar [geïntimeerde 2] gestuurd.
      
      
    
    
      3.3
      
        GWH c.s. zijn niet in zelfstandig of incidenteel hoger beroep gekomen. De afwijzing van hun vorderingen in reconventie is daarom niet aan de orde. 
        Dit hoger beroep omvat slechts de afwijzing van de vorderingen van [appellante].
      
      
    
    
      3.4
      Onder 2.7 van het tussenvonnis heeft het Hof overwogen dat voorshands uit niets kan worden afgeleid dat partijen de overeenkomsten redelijkerwijs aldus mochten uitleggen dat deze zouden vervallen bij verval van goedkeuring door de overheid. Partijen hebben daarop niet meer gereageerd en daarover is geen verder partijdebat gevoerd. Het Hof beslist daarom nu dat de overeenkomsten zo moeten worden uitgelegd dat verval van goedkeuring door de overheid geen verval van de overeenkomsten meebrengt. De brieven van de advocaat van GWH c.s. van 12 juli 2021, 26 juli 2021 en 16 augustus 2021 zijn dus gebaseerd op een onjuist uitgangspunt.
      
    
    
      3.5
      Onder 2.12 van het tussenvonnis heeft het Hof overwogen het voorshands niet aannemelijk te achten dat [appellante] contractueel gehouden was de aanleg van de weg voor te financieren. Uit hetgeen [geïntimeerde 2] en [echtgenoot appellante] bij de mondelinge behandeling hebben verklaard kan niet worden afgeleid dat dit was afgesproken. [geïntimeerde 2] heeft verklaard dat RBC Bank niet bereid was GWH c.s. te financieren, maar alleen [echtgenoot appellante]. [echtgenoot appellante] heeft echter verklaard dat alle financiering op naam van GWH zou komen te staan. Ook indien het Hof uitgaat van de verklaring van [geïntimeerde 2], kan daaruit nog niet worden afgeleid dat tussen de partijen is overeengekomen dat Construc-Tec de aanleg van de weg zou voorfinancieren, ook in het geval dat de financiering van RBC Bank niet zou doorgaan. Daarom komt het Hof nu tot het oordeel dat [appellante] contractueel niet gehouden was de aanleg van de weg voor te financieren. Het Hof handhaaft daarbij de argumenten die onder 2.12 van het tussenvonnis worden genoemd.
      
    
    
      3.6
      Onder 2.13 van het tussenvonnis heeft het Hof overwogen voorshands niet ervan overtuigd te zijn dat [appellante] zich onvoldoende heeft ingespannen om de woningen te verkopen en tot en met 2020 geen voorstellen heeft gedaan om het project voort te zetten. De verklaring van [geïntimeerde 2] bij de mondelinge behandeling strekt ertoe dat Construc-Tec (in de persoon van [echtgenoot appellante]) zich onvoldoende heeft ingespannen, maar dat laat onverlet dat ook [geïntimeerde 2] in 2014-2019 weinig lijkt te hebben gedaan, en dat de overgelegde Whatsapp-berichten niet in het voordeel van [geïntimeerde 2] spreken. Er is ook geen bewijs bijgebracht van de door [geïntimeerde 2] gestelde mondelinge contacten. Het Hof ziet daarom in de houding van [appellante] (of [echtgenoot appellante] of Construc-Tec) in de periode 2014-2019 geen voldoende argument om aan te nemen dat GWS c.s. van hun verbintenissen uit de overeenkomst waren bevrijd op het moment dat GWH het terrein te koop aanbood aan derden.
      
    
    
      3.7
      Onder 2.14 van het tussenvonnis heeft het Hof overwogen dat het de vraag is voor wiens risico moet komen dat de grondprijzen en bouwkosten in 2023 veel hoger waren dan in 2012. Het Hof overweegt nu dat die prijs- en kostenstijgingen geen argument opleveren voor het oordeel dat GWS c.s. van hun verbintenissen waren bevrijd toen zij het terrein te koop aanboden.
      
    
    
      3.8
      Onder 2.15 van het tussenvonnis heeft het Hof overwogen dat vooralsnog niet valt in te zien dat GWS c.s. een goede grond hadden om [appellante] c.s. voor het voldongen feit te plaatsen dat de grond te koop werd aangeboden. Bij de mondelinge behandeling heeft [geïntimeerde 2] hierover verklaard dat er in 2018 en 2019 wel degelijk contacten tussen [geïntimeerde 2] en [echtgenoot appellante] zijn geweest over beëindiging van de overeenkomsten. Deze verklaring heeft [geïntimeerde 2] echter niet onderbouwd. Deze verklaring van [geïntimeerde 2] past ook niet bij de omstandigheid dat in de brieven van de advocaat van GWH c.s. van 12 juli 2021, 26 juli 2021 en 16 augustus 2021 geen beroep is gedaan op dergelijke contacten. Het Hof komt daarom tot het oordeel dat GWS c.s. geen goede grond hadden om [appellante] c.s. voor het voldongen feit te plaatsen.
      
    
    
      3.9
      Conclusie van het voorgaande is dat GWS c.s. geen slagend verweer kunnen ontlenen aan art. 6:60, 6:248 en 6:258 BW.
      
    
    
      3.10
      Onder 2.17 van het tussenvonnis heeft het Hof de advocaat van [appellante] verzocht de brief in het geding te brengen waarmee de overeenkomsten buitengerechtelijk zijn ontbonden. De advocaat heeft medegedeeld dat de ontbindingsverklaring per e-mail is verstuurd, maar dat de e-mail niet meer beschikbaar is. Het Hof zal ook zonder die brief of e-mail aannemen dat de ontbindingsverklaring is uitgebracht, aangezien beide partijen daarvan uitgaan (zie onder 2.9 van het tussenvonnis).
      
    
    
      3.11
      Onder 2.20 van het tussenvonnis heeft het Hof geoordeeld dat de vordering tegen [geïntimeerde 2] niet kan worden toegewezen. Het Hof blijft bij dat oordeel.
      
    
    
      3.12
      Door de verkoop van het terrein kan GWH de overeenkomsten niet meer nakomen. Dit levert een toerekenbare tekortkoming van GWH op en schadeplichtigheid. De mogelijkheid van schade is aannemelijk. Dit leidt tot toewijzing van de vordering tegen GWH. De vordering ter zake van de wettelijke rente wordt nu niet toegewezen, die kan in de schadestaatprocedure beoordeeld worden. Het betoog van GWH van de strekking dat het project niet meer kon worden uitgevoerd op de wijze als voorzien in de overeenkomsten, kan van belang zijn voor de vraag of [appellante] daadwerkelijk schade heeft geleden en zo ja, tot welk bedrag. Dit betoog kan daarom in de schadestaatprocedure gevoerd en beoordeeld worden.
      
    
    
      3.13
      De advocaat van GWH c.s. heeft bij de mondelinge behandeling het verweer gevoerd dat niet is gecontracteerd met [appellante], maar met Construc-Tec, vertegenwoordigd door [echtgenoot appellante]. Dit verweer wordt gepasseerd, omdat het in strijd met de eisen van een goede procesorde pas na tussenvonnis in hoger beroep voor het eerst gevoerd is. Bij conclusie van antwoord hebben GWH c.s. zich zonder daar een verweer aan te ontlenen op het standpunt gesteld dat Construc-Tec een eenmanszaak van [appellante] is en dat [echtgenoot appellante] gemachtigd was om die eenmanszaak te vertegenwoordigen.
      
    
    
      3.14
      Het hoger beroep tegen GWH slaagt. Het vonnis waarvan beroep dient gedeeltelijk te worden vernietigd en de vordering tegen GWH dient alsnog te worden toegewezen op de wijze als hierna zal worden vermeld. GWH c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
      
    
    
      3.15
      Het hoger beroep tegen [geïntimeerde 2] slaagt niet. Het vonnis waarvan beroep dient gedeeltelijk te worden bevestigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep tegen [geïntimeerde 2]. Nu GWH en [geïntimeerde 2] gezamenlijk hebben geprocedeerd, zullen die kosten worden begroot op nihil.
      
      
      
        B E S L I S S I N G
      
      
      
        Het Hof:
      
      
      
        vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover het de vordering van [appellante] tegen GWH betreft;
      
      
      
        en in zoverre opnieuw rechtdoende:
      
      
      
        verklaart voor recht dat GWH jegens [appellante] aansprakelijk is wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verbintenissen uit de makelaarsovereenkomst en de aanneemovereenkomst;
      
      
      
        veroordeelt GWH tot vergoeding van de schade die [appellante] daardoor heeft geleden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
      
      
      
        veroordeelt GWH in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellante] gevallen en begroot op Afl.651,61 aan verschotten en Afl. 2.500,00 aan salaris voor de gemachtigde;
      
      
      
      
        veroordeelt GWH in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellante] gevallen en tot op heden begroot op Afl. 1.015,00 aan verschotten en Afl. 6.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;
      
      
      
        verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
      
        bevestigt het vonnis waarvan beroep, voor zover het de vordering van [appellante] tegen [geïntimeerde 2] betreft;
      
      
      
        veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 2] gevallen en tot op heden begroot op nihil.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mrs. C.G. ter Veer, E.A. Saleh en G.C.C. Lewin, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, ondertekend door de rolrechter en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 10 februari 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.