ECLI:NL:GHSGR:2012:BZ0422, Gerechtshof 's-Gravenhage, 05-12-2012, BK-12/00073
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2012-12-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waarde rijwoningen met inpandige garages. Beroep op vertrouwensbeginsel faalt. Vergoeding taxatiekosten.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      Nummer BK-12/00073
    
    
    
    Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 5 december 2012
    
    in het geding tussen:
     
    
      [X] B.V. te [Z], hierna: belanghebbende,
      en
      de heffingsambtenaar van de gemeente Brielle, hierna: de Inspecteur,
    
     
    op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 7 oktober 2011, nummer AWB 10/292, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
    
     
    Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat 1] en [a-straat 2] te [Z], naar de waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) en voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op respectievelijk € 242.000 en € 229.000.
    
    1.2. In één geschrift verenigd met de beschikkingen zijn voor het jaar 2009 aan belanghebbende wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de hiervoor vermelde woningen, aanslagen in de onroerendezaak-belasting opgelegd naar een heffingsmaatstaf van respectievelijk € 242.000 en € 229.000 (hierna: de aanslagen).
    
    1.3. Bij uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren afgewezen.
    
    1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het volgende beslist, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiseres en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:
    
    
      “- verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt het bestreden besluit en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
      - wijzigt de beschikking in dier voege dat de daarin voor de woningen [a-straat 1] en [a-straat 2] vastgestelde waarde wordt verminderd tot respectievelijk € 235.000,- en € 225.000,-;
      - vermindert de aanslagen tot aanslagen, berekend naar een waarde van respectievelijk € 235.000,- en € 225.000,-;
      - beveelt dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 298,- vergoedt;
      - bepaalt dat verweerder aan eisers de proceskosten van eiseres in de bezwaarfase dient te vergoeden, ten bedrage van € 161,-;
      - veroordeelt verweerder in de proceskosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten worden begroot op € 874,- ter zake van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, te betalen aan eiseres.”
    
    
    
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 454. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 24 oktober 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    Vaststaande feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
    
    3.1. Belanghebbende is eigenares van de woning, staande en gelegen op het kadastrale perceel Gemeente Brielle, Sectie [.], nummer […], plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] en de woning, staande en gelegen op het kadastrale perceel Gemeente Brielle, Sectie [.], nummer […], plaatselijk bekend als [a-straat 2] te [Z]. Beide woningen zijn in 1969 gebouwd. Het betreft rijwoningen met inpandige garages. De oppervlakte van het perceel [a-straat 1] bedraagt 153 m² en de inhoud van de woning is circa 460 m³. De oppervlakte van het perceel [a-straat 2] bedraagt 125 m² en de inhoud van de woning is circa 460 m³.
    
    3.2. Namens de gemeente zijn de woningen op 28 april 2010 getaxeerd door ir. [A] op een waarde van € 235.000 ([a-straat 1]) en € 225.000 ([a-straat 2]).
    
    3.3. Op 30 september 2009 heeft [B], gediplomeerd WOZ taxateur, werkzaam bij [C] te [Q], de woningen getaxeerd op € 225.000 respectievelijk € 215.000. Aan het verrichten van deze taxatie heeft hij vijf uren besteed en een bedrag van € 487,80 ((5 x € 80 x 1,19) + € 11,80 (kosten voor uittreksels)) in rekening gebracht.
    
    
    Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    
      4.1. In geschil zijn de volgende vragen:
      1. Is de waarde van de woningen op de waardepeildatum te hoog vastgesteld?
      2. Heeft de Inspecteur vertrouwen gewekt dat de waarde van de woningen zou worden verminderd?
      3. Heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten ter zake van het opstellen van een taxatierapport?
    
    
    4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
    
    
    Conclusies van partijen
    
    5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, de uitspraken op bezwaar en vermindering van de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] tot € 225.000 en [a-straat 2] tot € 214.000 en dienovereenkomstige verlaging van de aanslagen. Belanghebbende stelt voorts recht te hebben op vergoeding van de taxatiekosten tot een bedrag van € 487,80.
    
    5.2. De Inspecteur concludeert primair tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank en subsidiair tot een vergoeding van taxatiekosten tegen een uurtarief van € 50 te verhogen met 19 percent omzetbelasting.
    
    
    Oordeel van de rechtbank
    
    6. De rechtbank heeft – voor zover van belang – het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiseres en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:
    
    
      ” 2.4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken 111993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44).
             De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
    
    
    
      `	2.4.2. In de taxatierapporten van 28 april 2010 heeft de taxateur van verweerder de waarde van de woning [a-straat 1] naar de waardepeildatum 1 januari 2008 bepaald op E 235.000,-. Deze waarde ligt e 7.000,- lager dan de vastgestelde waarde. De taxateur heeft de waarde van [a-straat 2] bepaald op 225.000,-, 4000,- lager dan de vastgestelde waarde.
      Onder verwijzing naar en overneming van de overwegingen van de Hoge Raad in zijn arrest van 22 oktober 2010 (1-1N: B1,1943) overweegt de rechtbank dat artikel 26a van de Wet WOZ in alle gevallen buiten toepassing dient te worden gelaten, omdat deze margeregeling een inbreuk vormt op artikel I van het Eerste Protocol bij het EVRM. Het beroep is derhalve reeds om deze reden gegrond.
    
    
    2.4.3. De rechtbank ziet aanleiding tot finale beslechting van het geschil. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder genoegzaam aannemelijk gemaakt dat de waarde volgens voormeld taxatierapport de juiste waarde is als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
    
    2.4.4. Eiseres was op 1 januari 2009 eigenaar van de woningen gelegen aan de [a-straat 1] en [a-straat 2] te [Z]. De woningen betreffen rijwoningen met inpandige garage. De inhoud van de woningen is 460 m3. De woningen zijn gebouwd in 1969. [a-straat 1] heeft een perceel van 153 m2. De oppervlakte van het perceel van [a-straat 2] is 125 m2.
    
    
      2.4.5. Naar de opvatting van taxateur [A] zijn de in zijn taxatierapporten opgenomen referentieobjecten, gelet op onder meer het type object, de ligging en de oppervlakte van de verschillende onderdelen, in zodanige mate vergelijkbaar met de woningen van eiseres, dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde daarvan. De betwisting door eiseres van deze opvatting van de taxateur treft geen doel. De gestelde omstandigheid dat de woningen van eiseres huurwoningen zijn, neemt niet weg dat deze woningen van een vergelijkbare staat van onderhoud en kwaliteit kunnen zijn als de koopwoningen die als
      vergelijkingsobject zijn gehanteerd. Gelet op het subjectieve karakter ervan worden luxe verfraaiingen die vaak in koopwoningen worden aangebracht niet in aanmerking genomen bij een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ.
    
    
    2.4.6. Rekening houdend met de verschillen tussen de referentieobjecten in inhoud en kaveloppervlakte komt de taxateur voor [a-straat 2] op een gemiddelde prognosewaarde van E 249.267,- en op een taxatiewaarde in het economisch verkeer van e 225.000, en voor [a-straat 1] op een gemiddelde prognosewaarde van e 260.467,- en op een taxatiewaarde in het economische verkeer van e 235.000,-. Met inachtneming van haar overweging ad 2.4.5 ziet de rechtbank evenmin aanleiding tot twijfel aan de zorgvuldigheid waarmee de taxateur tot deze waarde is gekomen of aan de inzichtelijkheid van het taxatierapport. Daarbij heeft verweerder terecht het verkoopcijfer van [a-straat 2], gerealiseerd in december 2008, gelet op de bijzondere omstandigheid van de in de tweede helft van 2008 ingezette economische crisis bij de waardebepaling buiten beschouwing gelaten.
    
    
             2.4.7. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
      Van de gestelde onzorgvuldigheden ten aanzien van de hoorzitting in de bezwaarfase is de rechtbank niet gebleken. Uit artikel 7:7 van de Awb volgt weliswaar dat van het horen een verslag wordt opgemaakt, maar de wet schrijft niet voor in welke vorm het verslag dient te worden gegoten en hoe uitgebreid het dient te zijn. De wetgever staat toe dat in plaats van een afzonderlijk verslag, uit de beslissing op bezwaar (lees: uitspraak op bezwaar) blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld (MvT, Pari. Gesch. Awb I, p. 343). Uit hetgeen dienaangaande door eiseres naar voren is gebracht, is de rechtbank voorts onvoldoende gebleken dat de — weliswaar summiere — weergave van de hoorzitting in de uitspraak op bezwaar onjuist, dan wel onvolledig is. De desbetreffende grief faalt dan ook.
      Het door eiser overgelegde taxatierapport komt niet voor vergoeding in aanmerking. Zoals verweerder ter zitting onweersproken heeft betoogd, werkt de door eiseres ingeschakelde taxateur, zoals de gemachtigde van eiser, op basis van no cure no pay. De
      rechtbank begrijpt hieruit dat alleen bij een gegrond beroep kosten worden doorberekend aan een cliënt, welke worden gelijkgesteld aan de hoogte van de proceskostenvergoeding. Zoals de rechtbank heeft overwogen in haar uitspraak van II november 2011, UN: BU4918, volgt uit deze omstandigheden dat de gemachtigde van eiseres een rechtstreeks financieel belang heeft bij de uitkomst van het beroep. Immers, slechts bij een gegrond beroep kunnen kosten in rekening worden gebracht. Dit geldt kennelijk ook voor de kosten die in rekening worden gebracht door de door eiseres ingeschakelde taxateur. Deze omstandigheden leiden de rechtbank tot de conclusie dat de in de onderhavige zaak door eiseres ingeschakelde taxateur eenzelfde financieel belang heeft bij de uitkomst van de procedure als de gemachtigde van eiseres. De aanwezigheid van dit belang verdraagt zich niet met het voorschrift van artikel 8:34, eerste lid, van de Awb dat een deskundige verplicht is zijn opdracht onpartijdig te vervullen (zie de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 30 november 2005, UN: AU7190). Dit kan anders zijn indien uit het overgelegde
      taxatierapport en het verhandelde ter zitting duidelijk blijkt dat ondanks de geschetste omstandigheden van het geval sprake is van een kenbaar objectiveerbare expertise van de taxateur die de ontstane schijn van partijdigheid wegneemt. Daarbij kan worden gedacht aan het geval dat de inhoud van het rapport heeft bijgedragen aan de onderbouwing van de uiteindelijk vastgestelde waarde. In de onderhavige zaak is dit evenwel gesteld noch gebleken.
    
    
    
      2.4.8. Met gebruikmaking van haar bevoegdheid ingevolge artikel 8:72, vierde lid, van de Awb stelt de rechtbank de waarde van de woningen [a-straat 1] en [a-straat 2] vast op respectievelijk e 235.000,- en e 225.000,-.
             Deze uitspraak zal in de plaats treden van de te vernietigen uitspraak op bezwaar.
    
    
    Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.”.
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    Waarde van de woningen
    
    7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
    
    7.2. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van het object niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. 
    
    [a-straat 1]
    
    7.3. De Inspecteur heeft het onder 3.2 vermelde taxatierapport in het geding gebracht, gedagtekend 28 april 2010. Blijkens dit rapport is het object gewaardeerd aan de hand van een vergelijking van het object met andere (min of meer) vergelijkbare woningen, waarvan verkoopprijzen zijn gerealiseerd omstreeks de waardepeildatum: [a-straat 3], [b-straat 1], [c-straat 1], [a-straat 4], [d-straat 1] en [b-straat 2], allen gelegen te [Z]. De taxateur heeft daarbij een splitsing gemaakt tussen panden die vóór de peildatum zijn verkocht en panden die na de peildatum zijn verkocht. Op basis van de verkoopprijzen van deze woningen heeft de taxateur een gemiddelde prognosewaarde van de woning bepaald op € 237.500 respectievelijk € 260.467. De waarde is volgens het taxatierapport vervolgens als volgt vastgesteld:
    
    
      Kavel (153 m2)		€   70.000
      Opstal (ca 460 m3)	€ 165.000
      Waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1-1-2008	€ 235.000
    
    
    
      7.4. In het taxatierapport van de Inspecteur zijn de gerealiseerde overdrachtsprijzen van de vergelijkingsobjecten op de onderscheidene transactiedata - voor zover nodig - door indexatie bijgesteld naar de waardepeildatum. Aan elk vergelijkingsobject zijn vervolgens meer- of minderwaarden toegekend vanwege verschillen in kaveloppervlakte ten opzichte van de woning van belanghebbende. Deze per object vastgestelde meer- of minderwaarden zijn bij de naar de waardepeildatum bijgestelde overdrachtsprijzen afgetrokken/opgeteld, wat leidt tot een "prognosewaarde" van het in geschil zijnde pand. Volgens de Inspecteur is dit de waarde “die dit object zou moeten hebben ten opzichte van het vergelijkende object op de prijspeildatum 1-1-2008 na waardering van verschillen”. De gemiddelde "prognosewaarde" van de vergelijkingspanden bedraagt € 237.500 indien gekeken wordt naar de panden die vóór de peildatum zijn verkocht en € 260.467 indien gekeken wordt naar de panden die na de peildatum zijn verkocht. De woning is per de waardepeildatum vervolgens getaxeerd op € 235.000.
      Bij een taxatie aan de hand van vergelijking van de woning met vergelijkingsobjecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht, bepalen de prijzen per m² en m³ de mate waarin verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten doorklinken in de hiervoor genoemde meerwaarden en uiteindelijk in de hoogte van de vast te stellen waarde van de woning. De inhoud van de woning [a-straat 1] is gelijk aan de inhoud van de vergelijkingspanden. Wel is er een verschil in de oppervlakte van de grond. Het verschil is in aanmerking genomen tegen een waarde van € 400 per m2.
      De Inspecteur heeft geen onderbouwing kunnen gegeven van voormeld bedrag van € 400 per m2. Het Hof acht de juistheid van dit bedrag dan ook niet aannemelijk gemaakt. Weliswaar is bij de vergelijking telkens hetzelfde bedrag van € 400 per m2 gehanteerd, maar dit neemt niet weg dat een willekeurige prijs per m² kan leiden tot een willekeurige waardebepaling. Evenmin blijkt uit dit taxatierapport in hoeverre rekening is gehouden met verschillen in met name kwaliteit, onderhoud en ligging. Het Hof acht – zonder nader bewijs - niet aannemelijk dat dit voor alle panden hetzelfde is. Het Hof is dan ook van oordeel dat de Inspecteur niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
    
    
    7.5. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van haar standpunt het onder 3.3 vermelde taxatierapport overgelegd. Deze taxatie heeft plaatsgevonden op 30 september 2009. Het betreft een taxatie op basis van een vergelijking met alle beschikbare marktinformatie, de zogenoemde comperatieve benadering, hetgeen naar het Hof begrijpt een taxatie zonder inpandige opname betreft.
    
    
      7.6. Het taxatierapport van belanghebbende berust eveneens op een vergelijking met gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Ter zitting heeft belanghebbende toegelicht dat de gerealiseerde verkoopprijzen allereerst zijn herleid naar waardes op de peildatum. Vervolgens is de waarde van de woning bepaald op basis van een berekening van de stichtingskosten die zijn afgeleid uit gepubliceerde normen. Na het in aanmerking nemen van waardes voor bergingen, garages e.d., wordt de grondwaarde als restpost bepaald. De aldus bepaalde inhoudsprijzen en oppervlakteprijzen worden vervolgens gecorrigeerd als gevolg van verschil in volume of oppervlakte, en verschil ten aanzien van kwaliteit, onderhoud, luxe, en ligging. Daarna wordt een gemiddelde prijs met m3 en m2 bepaald, dat wordt toegepast op de woning. Aldus heeft de taxateur een waarde van € 225.000 berekend.
      Het Hof is van oordeel dat het pand [a-straat 5] buiten beschouwing moet worden gelaten. De verkoopdatum van dit pand is te ver verwijderd van de peildatum om als geschikte vergelijking te worden gebruikt. Het Hof is voorts van oordeel dat onvoldoende inzicht is gegeven in de wijze waarop de waarde van de opstallen is bepaald. Met name is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de [a-straat 1] wat betreft luxe minder is dan het pand [b-straat 1] dat vlak voor de peildatum is verkocht. 
      Het Hof is dan ook van oordeel dat ook belanghebbende de door haar verdedigde waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.
    
    
    7.8. Nu beide partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof in goede justitie de waarde van de woning [a-straat 1] vast op € 230.000.
    
    [a-straat 2]
    
    7.9. De Inspecteur heeft het onder 3.2 vermelde taxatierapport in het geding gebracht, gedagtekend 28 april 2010. Blijkens dit rapport is het object gewaardeerd aan de hand van een vergelijking van het object met andere (min of meer) vergelijkbare woningen, waarvan verkoopprijzen zijn gerealiseerd omstreeks de waardepeildatum: [a-straat 3], [b-straat 1], [c-straat 1], [a-straat 4], [d-straat 1] en [b-straat 2], allen gelegen te [Z]. De taxateur heeft daarbij ook ten aanzien van deze taxatie een splitsing gemaakt tussen panden die vóór de peildatum zijn verkocht en panden die na de peildatum zijn verkocht. Op basis van de verkoopprijzen van deze woningen heeft de taxateur een gemiddelde prognosewaarde van de woning bepaald op € 226.300 respectievelijk € 249.267. De waarde is volgens het taxatierapport vervolgens als volgt vastgesteld:
    
    
      Kavel (125 m2)		€   60.000
      Opstal (ca 460 m3)	€ 165.000
      Waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1-1-2008	€ 225.000
    
    
    7.10. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van haar standpunt het onder 3.3 vermelde taxatierapport overgelegd. Deze taxatie heeft plaatsgevonden op 30 september 2009. Het betreft een taxatie op basis van een vergelijking met alle beschikbare marktinformatie, de zogenoemde comperatieve benadering, hetgeen naar het Hof begrijpt een taxatie zonder inpandige opname betreft.
    
    
      7.11. Het taxatierapport van belanghebbende berust eveneens op een vergelijking met gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Daarbij zijn de volgende vergelijkingspanden in aanmerking genomen: [a-straat 2] (het eigen verkoopcijfer op 
      11 december 2008), [a-straat 5] en [b-straat 1] allen gelegen te [Z]. Ter zitting heeft belanghebbende toegelicht dat de gerealiseerde verkoopprijzen allereerst zijn herleid naar waardes op de peildatum. Vervolgens is de waarde van de woning bepaald op basis van een berekening van de stichtingskosten. Na het in aanmerking nemen van waardes voor bergingen, garages e.d., wordt de grondwaarde als restpost bepaald. De aldus bepaalde inhoudsprijzen en oppervlakteprijzen worden vervolgens gecorrigeerd als gevolg van verschil in oppervlakte, en verschil ten aanzien van kwaliteit, onderhoud, luxe en ligging. Daarna wordt een gemiddelde prijs per m3 en m2 bepaald, dat wordt toegepast op de woning. Aldus heeft de taxateur een waarde van € 215.000 berekend.
    
    
    7.12. Hetgeen hiervóór is overwogen met betrekking tot taxaties van de woning [a-straat 1], geldt in beginsel ook voor de taxaties van de woning [a-straat 2]. Ten aanzien van deze woning is echter sprake van de verkoop van de naastgelegen nagenoeg identieke woning en de verkoop van de woning zelf. Het Hof merkt daarover het volgende op.
    
    
      7.13. Belanghebbende heeft gewezen op het eigen verkoopcijfer van € 220.000 van dit pand, welke op 11 december 2008 is gerealiseerd. De Inspecteur heeft opgemerkt dat deze verkoop pas op 16 februari 2009 is ingeschreven in de registers van het Kadaster en dat dit verkoopcijfer minder geschikt is in verband met de sinds medio 2008 opgetreden crisis. Het Hof is met belanghebbende van oordeel dat niet de datum van de inschrijving in de registers van het Kadaster beslissend is, maar het tijdstip van het sluiten van de (voorlopige) verkoopovereenkomst. Dit neemt niet weg dat het Hof aannemelijk acht dat in de tweede helft van 2008 de ingetreden crisis een neerwaartse invloed heeft gehad op de huizenprijzen. Daar staat overigens tegenover dat in de eerste helft van 2008 in het algemeen nog sprake is geweest van een stijging van de huizenprijzen.
      De Inspecteur heeft als vergelijkingspand ingebracht de naastgelegen woning [a-straat 4] die op 25 juli 2008 is verkocht voor een prijs van € 250.000. Deze woning was identiek aan de woning [a-straat 2], zowel qua inhoud als qua oppervlakte. Belanghebbende heeft weliswaar gesteld dat de kwaliteit van woning [a-straat 2] van binnen veel minder was, maar het Hof acht deze stelling – mede gelet op de overgelegde verkoopinformatie waarin wordt vermeld dat het onderhoud van het interieur goed is - onvoldoende aannemelijk gemaakt.
      Het Hof is van oordeel dat hoewel een eigen verkoopcijfer in beginsel de beste indicatie oplevert voor de waarde van een woning, in dit geval – juist vanwege het tijdsverloop tussen de peildatum en de verkoopdatum in samenhang met de ontwikkelingen in die periode op de woningmarkt – meer belang moet worden toegekend aan het verkoopcijfer van de naastgelegen nagenoeg identieke woning. Gelet op deze gerealiseerde verkoopprijs, is het Hof van oordeel dat de door de rechtbank vastgestelde waarde van € 225.000 niet te hoog is.
    
    
    Opgewekt vertrouwen
    
    7.14. Belanghebbende heeft gesteld dat de heer [C] telefonisch heeft toegezegd dat de waarde van de panden zou worden verminderd. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende – tegenover de gemotiveerde bestrijding door de Inspecteur – niet aannemelijk heeft gemaakt dat een dergelijke toezegging is gedaan. Het beroep op het vertrouwensbeginsel dient te worden verworpen.
    
    Vergoeding taxatiekosten
    
    7.15. Het Hof is van oordeel dat het enkele feit dat belanghebbendes gemachtigde werkt op basis van “no cure no pay” en dat dit ook geldt voor de door hem ingeschakelde taxateur, niet betekent dat geen sprake is van een onpartijdig deskundigenrapport. Het Hof is dan ook van oordeel dat de Rechtbank ten onrechte op basis van dit gegeven de vergoeding voor de kosten van een taxatierapport heeft afgewezen.
    
    7.16. De Inspecteur heeft afgezien van het gestelde omtrent de vergoeding van de kosten voor het taxatierapport, geen andere feiten of omstandigheden naar voren gebracht, op grond waarvan de conclusie gerechtvaardigd zou zijn dat de taxateur over onvoldoende deskundigheid beschikt dan wel anderszins niet vanuit zijn professionele deskundigheid het taxatierapport heeft opgesteld.
    
    7.17. In zijn arrest van 13 juli 2012, 11/02035, LJN BX0904, BNB 2012/256*, heeft de Hoge Raad overwegingen gewijd aan de hoogte van de kostenvergoeding voor het uitbrengen van een taxatierapport. Het arrest bevat de volgende slotoverweging: 
    
    “4.3.12. De vaststelling van de hoogte van de vergoeding voor een taxatieverslag blijkt in de praktijk in procedures over de toepassing van de Wet WOZ regelmatig aanleiding te geven tot geschillen. In aanmerking genomen dat de beslissing over het te hanteren uurtarief vooral van feitelijke aard is, is het wenselijk dat de gerechten in feitelijke instantie beleid ontwikkelen voor een uniforme toepassing van bij de vaststelling van een vergoeding te hanteren uurtarieven. Deze zullen zich, gelet op hetgeen hiervoor (...) is overwogen, moeten richten naar de aard van de te taxeren objecten.”
    
    
      7.18. In aansluiting op dit arrest zullen de hoven voor een uniforme toepassing bij het vaststellen van een uurvergoeding voor taxatiekosten de volgende richtlijn hanteren:
      - voor woningtaxaties: € 50;
      - voor taxaties van courante niet-woningen: € 65.
      Het aantal uren wordt gesteld op:
      - voor niet-inpandige woningtaxaties op 2;
      - voor woningtaxaties met inpandige opname op 4.
      Indien in (hoger) beroep uitsluitend (nog) de proceskosten in geschil zijn, kan als wegingsfactor worden uitgegaan van een factor 0,5 voor het gewicht van de zaak.
      In voorkomende gevallen wordt het uurtarief verhoogd met het bedrag van de verschuldigde omzetbelasting.
    
    
    
      7.19. Belanghebbende heeft in de onderhavige zaak de door haar gestelde taxatiekosten als volgt bepaald:
      - 5 uur x € 80: 	€ 400,00
      - 19% btw:	€   76,00
      - uittreksels:	€   11,80
      Totaal		€ 487,80.
      Het Hof bepaalt – met inachtneming van hetgeen onder 7.18 is overwogen – de taxatiekosten op (5 x € 50 x 1,19) + € 11,80 = € 309,30. Het Hof heeft hierbij rekening gehouden met het feit dat het om een taxatie van twee woningen gaat.
      Het Hof zal de kostenvergoeding voor de bezwaarfase vaststellen op € 470,30 (€ 161 + € 309,30).
    
    
    
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      8. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten voor de behandeling van het hoger beroep. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 874 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof ((2 punten) à € 437 x 1 (gewicht van de zaak)).
      Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 454 te worden vergoed.
    
    
    
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
      - vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing omtrent de woning [a-straat 2], de beslissing inzake de proceskosten in beroep en de beslissing inzake het griffierecht,
      - vernietigt de uitspraken op bezwaar inzake de woning [a-straat 1],
      - wijzigt de beschikking inzake de woning [a-straat 1] en stelt de waarde van de woning nader vast op € 230.000,
      - vermindert de aanslag tot een berekend naar voormelde waarde,
      - veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende in de bezwaarfase, vastgesteld op € 470,30,
      - veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende in de procedure in hoger beroep, vastgesteld op € 874,
      - gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van € 454 aan griffierecht te vergoeden.
    
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mr. drs. T.A. Gladpootjes, mr. B. van Walderveen en mr. J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 5 december 2012 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
          - de gronden van het beroep in cassatie.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.