ECLI:NL:RBMNE:2025:6970, Rechtbank Midden-Nederland, 02-07-2025, UTR 23/5268 en UTR 23/5269
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, beroep gegrond. Een deel van de grond van eiser valt onder de cultuurgrondvrijstelling. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De eigen berekening van eiser maakt ook geen waarde aannemelijk, dus de rechtbank stelt in goede justitie vast.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: UTR 23/5268 en UTR 23/5269
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 juli 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] .
    (gemachtigde: R. ten Dam)
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.1.
      In de beschikking van 25 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van [adres] in [plaats] (het object) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 446.000,-, naar de waardepeildatum 1 januari 2021.
      
    
    
      1.2.
      In de beschikking van 23 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet WOZ de waarde van het object voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 532.000,-, naar de waardepeildatum 1 januari 2022.
      
    
    
      1.3.
      Eiser is tegen beide beschikkingen in bezwaar gegaan. De heffingsambtenaar heeft voor beide beschikkingen uitspraak op bezwaar gedaan op 25 september 2023. Beide beschikkingen zijn gegrond verklaard. Voor het belastingjaar 2022 heeft de heffingsambtenaar de waarde verlaagd naar € 385.000,- en voor belastingjaar 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde verlaagd naar € 401.000,-.
      
    
    
      1.4.
      Eiser is tegen de uitspraken op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft voor beide belastingjaren op 26 mei 2024 een verweerschrift ingediend. Eiser heeft daarop op 22 juni 2024 gereageerd. Voorts heeft de heffingsambtenaar op 31 januari 2025 de taxatieverslagen overgelegd die ten grondslag liggen aan de bij uitspraak op bezwaar verlaagde waardes.
      
    
    
      1.5.
      De zaak met zaaknummer 23/5268 ziet op de uitspraak op bezwaar met betrekking tot belastingjaar 2022. De zaak met zaaknummer 23/5269 ziet op de uitspraak op bezwaar met betrekking tot belastingjaar 2023. Beide zaken zijn behandeld op de digitale zitting van 27 februari 2025. Eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. Eiser is eigenaar van het object. Het object bestaat uit een perceel grond met een vrijstaande woonboerderij uit 1931. Het object is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 26.065 m². Van dat perceel behoort een gedeelte van 630 m² bij de woonboerderij. De woonboerderij heeft een gebruikersoppervlakte van 145 m². 
    
    
      
        Geschil 
      
    
    
    3. In zaak 23/5268 is in geschil de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2021. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 385.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde van € 325.550,-.
    
    4. In zaak 23/5269 is in geschil de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 401.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde van € 288.787,-. 
    
    5. Voor beide zaken geldt dat de heffingsambtenaar voor de waardevaststelling gebruik heeft gemaakt van de kengetallen uit de VNG Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en grond (de Taxatiewijzer). Daarbij zijn de taxatieverslagen – die aan de waardes ten grondslag zijn gelegd – gemaakt met behulp van het programma TIOX. Ook eiser gaat uit van de Taxatiewijzer. De taxatiemethode is tussen partijen dan ook op zichzelf niet in geschil. Eiser komt op basis daarvan echter tot de door hem bepleitte lagere waardes. 
    
  
  
    Beoordelingskader
    
    6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
    
    7. Op grond van artikel 2, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen (de cultuurgrondvrijstelling). Bij toepassing van de cultuurgrondvrijstelling moet onder landbouw – voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend – onder meer worden begrepen weidebouw en veehouderij.
    
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waardes niet te hoog zijn?
      
    
    
    8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2021 respectievelijk 1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
    
    9. Het geschil tussen partijen spitst zich onder andere toe op de vraag welk deel van de grond bij het object onder de cultuurgrondvrijstelling valt. De heffingsambtenaar is bij de waardevaststelling uitgegaan van 3.490 m2 mee te taxeren grond. 
    
    10. Eiser stelt zich op het standpunt dat alleen een oppervlakte van 2.940 m2 zou moeten worden meegetaxeerd. Het betreft de grond bij de eengezinswoning van 630 m2, een stuk grond van 1.510 m2 en de grond onder de buitenbak van 800 m2. Eiser heeft in dat kader een luchtfoto van Google Maps overgelegd, waarop het desbetreffende stuk grond is omlijnd en waaruit volgt dat de oppervlakte daarvan 2.940 m2 bedraagt. De rest van het perceel (met een oppervlakte van 22.575 m2) valt volgens eiser onder de cultuurgrondvrijstelling. Een deel daarvan is dan ook ten onrechte meegetaxeerd door de heffingsambtenaar. Eiser heeft in dat kader gewezen op het eerdere arrest van de Hoge Raad uit 2014 met betrekking tot het object. Daarin is vastgesteld dat het stuk grond van eiser dat dat niet behoort bij de woonkavel, dienstbaar is aan het houden van de veestapel van eiser en terecht onder de cultuurgrondvrijstelling is gebracht. Eiser stelt dat de omstandigheden van toen niet zijn gewijzigd, en stelt dat – buiten de oppervlakte van 2.940 m2 – de rest van het perceel (nog steeds) wordt gebruikt voor het houden van koeien, paarden en schapen.
    
    11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daar onvoldoende tegenover gesteld. De heffingsambtenaar heeft met betrekking tot de 3.490 m2 meegetaxeerde grond niet concreet gemaakt welk stuk grond van het perceel van eiser dat precies omvat. De heffingsambtenaar heeft bij het verweerschrift weliswaar een luchtfoto overgelegd, maar daarop is een veel groter stuk grond (met een oppervlakte van 7.955 m2) omlijnd dat volgens de taxateur van de heffingsambtenaar niet onder de cultuurgrondvrijstelling zou vallen. De heffingsambtenaar heeft niet duidelijk gemaakt hoe de voor de waardevaststelling meegetaxeerde oppervlakte van 3.490 m2 zich tot dat grotere stuk grond verhoudt. Bovendien heeft eiser van de door de taxateur omlijnde aanvullende stukken grond aangegeven dat die wel degelijk worden gebruikt voor het laten grazen van koeien en schapen, en dit onderbouwd met foto’s. De heffingsambtenaar heeft dat onvoldoende gemotiveerd betwist. Gelet daarop moet ervan worden uitgegaan dat die aanvullende stukken gronden onder de cultuurgrondvrijstelling vallen, en dat een deel daarvan ten onrechte door de heffingsambtenaar is meegetaxeerd bij de waardevaststelling voor de belastingjaren 2022 en 2023. Dat die gronden niet worden gebruikt voor het telen van gewassen – zoals de heffingsambtenaar ter zitting heeft gesteld – kan dat niet anders maken. Zoals hierboven (onder 7) aangegeven kunnen immers ook gronden gebruikt voor weidebouw en veehouderij onder de cultuurgrondvrijstelling vallen.
    
    12. De conclusie is dat de heffingsambtenaar voor de belastingjaren 2022 en 2023 is uitgegaan van een te groot oppervlakte aan mee te taxeren grond. Dat betekent dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waardes voor beide belastingjaren niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is dan ook gegrond. De procedurele beroepsgronden van eiser – met betrekking tot de late indiening van het verweerschrift en de taxatieverslagen – behoeven gelet daarop geen bespreking, nu aan het slagen daarvan niet méér gevolgen kunnen worden verbonden dan aan een inhoudelijk gegrond beroep.
    
    
      
        Heeft eiser aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleitte waardes niet te laag zijn?
      
    
    
    13. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem bepleitte waardes aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat eiser daarin niet is geslaagd. Dat wordt hieronder toegelicht.
    
    14. Ter onderbouwing van de door hem bepleitte waardes heeft eiser geen taxatie van een deskundige taxateur overgelegd. Eiser heeft aan de hand van de Taxatiewijzer zelf een berekening voor het object gemaakt. Op basis daarvan is eiser in bezwaar tot de door hem in bezwaar bepleitte waardes van € 275.000,- voor belastingjaar 2022 en € 288.000,- voor belastingjaar 2023 gekomen. In zijn aanvullend beroepschrift heeft eiser voor belastingjaar 2022 de door hem bepleitte waarde verhoogd naar € 325.550,-. De rechtbank kan de door eiser gemaakte berekeningen niet volgen. Zo gaat eiser er daarbij vanuit dat hij de grond onder de buitenbak niet hoeft mee te nemen voor de waardering, maar alleen de opstal zelf, omdat er volgens hem anders sprake zou zijn van een dubbeltelling. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft toegelicht dat voor de waardebepaling wel degelijk zowel de buitenbak als de grond moeten worden getaxeerd. Dit omdat de buitenbak van meerwaarde is op de grond, en van een dubbeltelling in dit kader dus geen sprake is. De rechtbank is het daarmee eens. De conclusie is dat ook eiser de door hem voorgestane waardes voor de belastingjaren 2022 en 2023 niet voldoende heeft onderbouwd.  
    
    
      
        Vaststelling WOZ-waardes in goede justitie
      
    
    
    15. Omdat geen van beide partijen de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waardes van het object in goede justitie als volgt vaststellen:
    
      
        Voor belastingjaar 2022: € 350.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2021;
      
      
        Voor belastingjaar 2023: € 365.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022.
      
    
    
    
      
        Proceskostenvergoeding 
      
    
    
    16. Gelet op het bovenstaande is het beroep gegrond. Eiser heeft verzocht om proceskostenvergoeding en heeft daartoe een factuur van de verzekeringspremie betaald aan zijn rechtsbijstandsverzekeraar ingebracht. 
    
    17. In artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) is bepaald welke kosten voor vergoeding in aanmerking komen. Dit betreft een limitatieve opsomming. Dit betekent dat kosten die buiten deze opsomming vallen niet voor vergoeding in aanmerking komen. De aan de rechtsbijstandsverzekeraar betaalde verzekeringspremie valt niet onder kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder a, van het Bpb. Ook verder is niet gebleken dat eiser dergelijke kosten heeft gemaakt, nu het bezwaar- en beroepschrift door eiser zelf zijn ingediend en eiser ook ter zitting geen rechtsbijstand heeft gehad. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om een proceskostenvergoeding toe te kennen. 
    
    
      
        Conclusie
      
    
    
    18. Het beroep is gegrond. Daarom blijft de uitspraak op bezwaar niet in stand. De rechtbank stelt de waarde van het object voor belastingjaar 2022 vast op € 350.000,- en voor belastingjaar 2023 op € 365.000,-, en bepaalt dat de onroerendezaakbelasting overeenkomstig verlaagd dient te worden. De heffingsambtenaar moet het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar van 25 september 2023 met kenmerk 38208;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar van 25 september 2023 met kenmerk 63817;
    - stelt de waarde van het object vast op € 350.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert; 
    - stelt de waarde van het object vast op € 365.000 ,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert; 
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
    - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van (2 x € 50,-) € 100,- aan eiser te vergoeden. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 juli 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Zie het arrest van de Hoge Raad van 14 november 2014, ECLI:NL:HR:2014:3197, r.o. 2.2.1.
  
  
     Arrest van de Hoge Raad van 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1379.
  
  
     Vgl. de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 5 juli 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:2890, r.o. 10.