ECLI:NL:RBZWB:2026:980, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-02-2026, BRE 25/2423 en BRE 25/2424
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-02-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, meerdere belastingjaren, beroepen ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht 
  
  
    zaaknummers: BRE 25/2423 en 25/2424 
    
      
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 19 februari 2026 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 april 2025 en 4 april 2025.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende waardebeschikkingen voor de woning van belanghebbende aan [adres] (de woning) toegezonden. De beschikkingen zijn vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar (onder andere) ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Tilburg voor de jaren 2023 en 2024 aan belanghebbende opgelegd. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2022 (de waardepeildatum voor het belastingjaar 2023) vastgesteld op € 481.000 en per 1 januari 2023 (de waardepeildatum voor het belastingjaar 2024) vastgesteld op € 519.000. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft de beroepen op 19 november 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar [gemachtigde 1] , [gemachtigde 2] en [taxateur] .
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.  
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenares van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1996) met een woonoppervlakte van 125 m² op een perceel van 384 m². De woning heeft een aanbouw en garage. 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de woning en daarmee ook de aanslagen OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden. Belanghebbende bepleit een waarde van € 431.000 per 1 januari 2022 en een waarde van € 433.000 per 1 januari 2023. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarden van € 481.000 per 1 januari 2022 en € 519.000 per 1 januari 2023. 
    
    
    
      3.1.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de onroerende zaak. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de woningen per 1 januari 2022 en per 1 januari 2023 niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Vooraf
        
      
      
      
        
          Beslissing op ingebrekestelling 
        
      
      
      
        4. Belanghebbende heeft bij mail van 26 maart 2025 de heffingsambtenaar in gebreke gesteld en gevraagd om binnen twee weken een uitspraak op bezwaar te doen voor belastingjaren 2023 en 2024, omdat volgens belanghebbende de heffingsambtenaar anders een dwangsom verschuldigd is wegens het niet tijdig beslissen. De heffingsambtenaar heeft voor belastingjaar 2023 op 3 april 2025 uitspraak op bezwaar gedaan en voor 2024 op 4 april 2025. 
      
      
    
    
      4.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar binnen de in artikel 4:17, derde lid, van de Awb genoemde termijn van twee weken na ontvangst van de ingebrekestelling uitspraak op bezwaar gedaan, zodat de heffingsambtenaar geen dwangsom verschuldigd is geworden.
      
      
        
          Objectafbakening 
        
      
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een groter oppervlakte van de aanbouw woonruimte. Volgens belanghebbende is de aanbouw 23 m² in plaats van 28 m². 
      
    
    
      4.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar terecht uitgegaan van een oppervlakte van de aanbouw woonruimte van 28 m². Dit blijkt uit de bouwtekeningen van de woning die door de heffingsambtenaar ter zitting zijn overgelegd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat voor de berekening van aanbouw is uitgegaan van de ruimten die niet onder de hoofdkap zijn gelegen (de ruimten met nummer 1, 5.1, 6.1 en 7 op de bouwtekening). De oppervlakten van alle hiervoor genoemde ruimten vormen samen de oppervlakte van de aanbouw.
      
      
        
          Inhoudelijk 
        
      
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank 
        
      
      
      
        5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
        
      
      
      
        6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep voor beide belastingjaren een matrix ten grondslag gelegd.
      
      
    
    
      6.1.
      De matrix voor belastingjaar 2023 is op 8 oktober 2025 opgemaakt. In de matrix is de waarde van de woning berekend op € 532.816. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] . In de matrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. 
      
    
    
      6.2.
      De taxatiematrix voor belastingjaar 2024 is eveneens op 8 oktober 2025 opgemaakt. In de matrix is de waarde van de woning berekend op € 539.851. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woning aan [referentiewoning 4] , [referentiewoning 5] en [referentiewoning 3] . In de matrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning.  
      
      
        
          Vergelijkbaarheid referentiewoningen 
        
      
      
    
    
      6.3.
      Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen. De rechtbank vindt dat de gebruikte woningen wel voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn immers twee-onder-een-kapwoningen gelegen in [plaats] , hebben een vergelijkbaar gebruiksoppervlakte en zijn van hetzelfde bouwjaar. Daarnaast zijn de referentiewoningen voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. 
      
      
        
          De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning 
        
      
      
    
    
      6.4.
      
        De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft verder aan de afzonderlijke onderdelen, zoals garage, aanbouw, overkapping en dakkapel, afzonderlijke waarden toegekend. Verder heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen zogenaamde KOUDV-factoren toegekend. 
        Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde badkamer. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar terecht uitgegaan van een gemiddeld voorzieningenniveau. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat alle referentiewoningen net als de woning van belanghebbende beschikken over een badkamer en keuken uit het bouwjaar, behalve de referentiewoning aan [referentiewoning 5] . Om die reden is factor 4 (bovengemiddeld) toegekend voor Voorzieningen aan de woning [referentiewoning 5] , de overige woningen hebben een factor 3 voor het onderdeel Voorzieningen.  
      
      
    
    
      6.5.
      De stelling van belanghebbende dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, omdat deze procentueel sterk is gestegen ten opzichte van voorgaande jaren, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Dit betekent dat er bij de vaststelling van de waarde niet wordt uitgegaan van een procentuele stijging, maar een nieuwe berekening op basis van verkopen rond de waardepeildatum van het betreffende jaar. Marktomstandigheden kunnen er toe leiden dat prijzen soms sneller stijgen.
      
    
    
      6.6.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor de belastingjaren 2023 en 2024 niet te hoog vastgesteld. 
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade 
        
      
      
    
    
      6.7.
      Naar de rechtbank begrijpt, doet belanghebbende een beroep op vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
    
    
      6.8.
      Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als regel een periode van twee jaar. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 2 maart 2023 voor belastingjaar 2023. De rechtbank doet uitspraak op 19 februari 2026. Dit betekent dat de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) twaalf ?tien maanden. 
      
      
        7. Op grond van rechtspraak van de Hoge Raad wordt, in belastingzaken waarin de redelijke termijn voor berechting is overschreden - behoudens bijzondere omstandigheden - verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Een bijzondere omstandigheid is het geval dat het financiële belang van belanghebbende bij de procedure lager dan € 1.000 is en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden. In zo’n geval wordt aangenomen dat de lange duur van de procedure niet of nauwelijks tot spanning en frustratie bij de belanghebbende heeft geleid. Het financiële belang heeft daarbij alleen betrekking op de belastingaanslagen waarover de belastingplichtige een procedure voert. Er wordt daarbij geen rekening gehouden met het belang dat is gemoeid met nevenbeslissingen, zoals de beslissing over de verschuldigdheid van een dwangsom. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het financiële belang bij deze procedure over de WOZ-waarde van de woning, hoger is dan € 1.000. De rechtbank kent daarom geen vergoeding van immateriële schade toe, maar volstaat met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      8. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. 
    
    
    
      8.1.
      Omdat de beroepen ongegrond zijn, krijgt belanghebbende haar griffierecht niet vergoed. 
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. 
      De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
  
  
     Vgl. Hoge Raad van 26 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:96. 
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Kwaliteit/luxe, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373 (https://pi.rechtspraak.minjus.nl/). 
  
  
     Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853 r.o. 3.3.1. 
  
  
     Zie Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853. Deze uitspraak is van toepassing op zaken waarin het bezwaarschrift voor 1 januari 2024 is ingediend, het verzoek om schadevergoeding dateert van na 14 juni 2024 en de redelijke termijn met maximaal 1 jaar is overschreden.