ECLI:NL:RBZWB:2026:527, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-01-2026, BRE 24/2727
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning, cluster-aanpak, aangepast uitspraakmodel, beroepsgronden slagen niet, heffingsambtenaar heeft KOUDV-correcties aannemelijk gemaakt , beroep ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/2727 
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 28 januari 2026 in de zaak tussen
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats] , belanghebbende,
      (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres 1] te [plaats] .
      
    
    
      2.2.
      Het is een tussenwoning (bouwjaar 1905) met een gebruikersoppervlakte van 114 m2. De woning is gelegen op een perceel van 110 m2. De woning heeft één aanbouw. De woning wordt gebruikt voor kamerverhuur.
      
    
  
  
    
      3Procesverloop 
    
    
      3.1.
      
        In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waarde van de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:
        - Belastingjaar:		2023
        - Vastgestelde waarde:	€ 325.000
      
      
    
    
      3.2.
      
        Belanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:
        - Dictum:			Bezwaar ongegrond
        - Waarde na bezwaar:	€ 325.000
        - Nevenbeslissingen:	Niet van toepassing
      
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
      
    
    
      3.4.
      
        De rechtbank heeft het beroep op 17 december 2025 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:
        - Namens de gemachtigde: 		[naam 1]
        - Namens de heffingsambtenaar: 	[naam 2] en
        
          [naam 3] , taxateur.
      
      
    
    
      3.5.
      Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.
      
    
    
      3.6.
      De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.
      
    
  
  
    
      4De gronden voor de beslissing
    
    
      4.1.
      
        De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:
        - Waarde volgens belanghebbende:			lager dan € 325.000
        - Waarde volgens de heffingsambtenaar:		€ 325.000 is niet te hoog
      
      
    
    
      4.2.
      Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.
      
      
        
          Formele beroepsgronden
        
      
      
    
    
      4.3.
      Er zijn geen formele beslispunten in dit dossier. 
      
      
        
          Materiële beroepsgronden
        
      
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft in beroep een nieuw bewijsmiddel overgelegd: een matrix. Daarin is de woning getaxeerd op een bedrag van € 327.482. Daarop is van de zijde van belanghebbende een schriftelijke reactie ontvangen. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hetgeen in de reactie op de matrix en tijdens de zitting naar voren is gebracht, de eerder ingenomen stellingen overschrijft.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      4.5.
      Over de keuze van de referentiewoningen bestaat geen geschil. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daartegen zijn geen beroepsgronden aangevoerd. 
      
      
        De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.
      
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij op juiste wijze de marktgegevens heeft omgezet naar een rekengrootheid voor het bepalen van de waarde van de woning?
        
      
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft in dit kader gesteld dat de onderhoudstoestand van de referentiewoning aan [adres 2] te laag is vastgesteld in verhouding met de onderhoudstoestand van de woning. Omdat bij de berekening van de gemiddelde prijs per vierkante meter dit een nadelige invloed heeft, vraagt dat om onderbouwing van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar verwijst daarvoor naar de uitgebreide fotorapportage van de referentiewoningen. Op basis daarvan acht de rechtbank de toegepaste correctie op de secundaire objectkenmerken aannemelijk. Belanghebbende heeft daar geen nadere bewijsmiddelen tegenover gesteld. Deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op juiste wijze is opgebouwd, waardoor de conclusie is gerechtvaardigd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?
        
      
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning en dat daarom de WOZ-waarde moet worden verlaagd. De rechtbank overweegt dat op basis van de stukken in het dossier niet kan worden beoordeeld of de onderhoudstoestand in een slechtere staat verkeert dan de onderhoudstoestanden van de referentiewoningen. Omdat belanghebbende de inpandige opname heeft geweigerd, is de heffingsambtenaar uitgegaan van de staat van de woning zoals die bekend is in de administratie. De drie overlegede foto’s geven aanleiding tot enige matiging en dat heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate gedaan, door een vermindering aan te brengen voor de aanwezige voorzieningen. De heffingsambtenaar is er voor het overige terecht van uit gegaan dat de woning in een gemiddelde staat van onderhoud en kwaliteit verkeert. Door belanghebbende is onvoldoende aangevoerd om tot de conclusie te komen dat de heffingsambtenaar daarmee de onderhoudstoestand van zijn woning te hoog zou hebben vastgesteld. Ook deze stelling van belanghebbende wordt niet gevolgd.
      
      
        
          Slotsom van de materiële beroepsgronden
        
      
      
    
    
      4.8.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld. 
      
    
  
  
    
      5Conclusie en gevolgen
    
    
      5.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier.
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
                
                
              
            
          
        
      
      De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld. 
      
      
        
          Informatie over hoger beroep
        
      
      
      
        Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt. 
      
      
      
        Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
      
      
      
      
      
        
          Bijlage: juridisch kader
        
      
      
      
        Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
      
        De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
      
        Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
      
        Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
      
    
  
  
     Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.