ECLI:NL:RBOVE:2026:794, Rechtbank Overijssel, 16-02-2026, C/08/342006 / KG ZA 25-290
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2026-02-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Geschil over gebreken aan een huurwoning. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van eiseres af.

RECHTBANK Overijssel
    
    
      Civiel recht
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      Zaaknummer: C/08/342006 / KG ZA 25-290
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 16 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres],
      
      wonend te [woonplaats],
      eisende partij,
      advocaat mr. M.J.J. van Geel,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde 1] en [gedaagde 2],
      
      wonend te [woonplaats],
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen [gedaagden],
      advocaat mr. D.F. Briedé. 
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met 14 producties,
        
        
          producties 1 tot en met 12 namens gedaagden,
        
        
          de akte overlegging producties 15 tot en met 19 van [eiseres],
        
        
          de mondelinge behandeling op 2 februari 2026.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Tenslotte is vonnis bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1
      
        
          [gedaagden] huren sinds 2014 de woning met achtertuin aan de 
        
          [adres 1] te [adres 1] [woonplaats] (hierna ook: het huis) van [eiseres].
      
      
    
    
      2.2.
      
        
          [eiseres] was ook eigenaresse en verhuurster van het naburige pand aan de 
        
          [adres 2] te [woonplaats]. Het perceel van [adres 2] heeft een L-vorm en ligt naast en achter het perceel van [adres 1]. Via een poort in de schutting hebben de bewoners van nummer [adres 1] over het perceel van nummer [adres 2] toegang tot een achter de percelen liggende brandgang.
      
    
    
      2.3.
      
        [eiseres] heeft de woning en het voorste deel van het perceel van [adres 2] verkocht. Het achterste deel van het perceel, met daarop een aanbouw, is nog eigendom van [eiseres].  
      
    
    
      2.4.
      Tussen [eiseres] en [gedaagden] bestaat al jaren een geschil over gebreken aan de woning, welk geschil is uitgemond in een juridische procedure. Uiteindelijk heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (hierna: het hof) als volgt beslist bij arrest van 26 augustus 2025 (zaaknummer 200.339.151):
      
      
        
          ‘Het hof:
        
      
      
      
        
          Bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo van 28 november 2023, en beslist: 
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        machtigt [gedaagden] om de lekkage bij de slaapkamer van de eerste verdieping voor rekening van [eiseres] te herstellen en veroordeelt [eiseres] om, na eerste schriftelijk verzoek door [gedaagden] onder overlegging van de bescheiden en facturen van uitgevoerde werkzaamheden, de kosten hiervan, voor zover deze redelijk waren, binnen 7 dagen aan hem te vergoeden;
      
      
    
    
      4.3.
      
        veroordeelt [eiseres] om binnen 1 maand na betekening van het arrest een bergruimte van 2 bij 3,5 meter onder overhandiging van de sleutel(s) daarvan ter beschikking te stellen op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag of gedeelte van de dag dat zij zich hieraan niet houdt tot een maximum van € 20.000,00.’
      
      
    
    
      2.6.
      Het arrest is op 9 september 2025 aan [eiseres] betekend. De bergruimte moest dus vóór 9 oktober 2025 klaar zijn.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      - [gedaagden] veroordeelt om haar in de gelegenheid te stellen en mee te werken om uiterlijk 30 dagen na betekening van dit vonnis, een berging te realiseren op het perceel van het gehuurde aan de [adres 1], conform de veroordeling door het hof onder 4.3 van het arrest van 26 augustus 2025 en daarbij [eiseres] toegang te verlenen tot het perceel aan de [adres 2] en [adres 1], op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag, met een maximum van 
      € 20.000,00, tot aan de dag dat [gedaagden] aan de veroordeling gevolg zal geven;
      
        
          
            [gedaagden] te verbieden tot het nemen van executiemaatregelen voor de duur dat [gedaagden] nakoming door [eiseres] van het arrest van het hof belemmert;
        
        
          
            [gedaagden] te veroordelen tot terugbetaling van € 20.678,71, welk bedrag door hem ten onrechte is geïncasseerd wegens de executiemaatregelen door deurwaarder Ikink;
        
        
          
            [gedaagden] te veroordelen om uiterlijk 14 dagen na betekening van dit vonnis de doorgang tussen zijn tuin en de brandgang aan de achterzijde van [adres 2] en [adres 1] te ontruimen en ontruimd te houden, op verbeurte van een dwangsom van 
        
      
      € 100,00 per dag, met een maximum van € 20.000,00, tot aan de dag dat hij aan de veroordeling gevolg zal geven;
      
        
          
            [gedaagden] te veroordelen tot het overleggen van een kopie van de offertes en facturen, verband houdend met de herstelkosten ten behoeve van de lekkage bij de slaapkamer op de eerste verdieping, zonder een deel daarvan onleesbaar te maken, zodat [eiseres] kan voldoen aan het arrest van het hof,
        
        
          
            [gedaagden] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eiseres] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Eind september 2025 heeft zij aan [gedaagden] gevraagd of zij op 2 oktober 2025 de berging zou kunnen inmeten, zodat de berging kon worden gebouwd. Ze heeft toen ook gevraagd om de doorgang naar de door [gedaagden] gebruikte brandgang vrij te maken van materialen en fietsen die daar zijn opgeslagen. Een medewerker van het ingeschakelde klussenbedrijf kreeg echter te horen dat [gedaagden] niet zou meewerken aan het plaatsen van een berging in zijn achtertuin. Ook het voorstel om dan een berging te realiseren op de plaats van de doorloop naar de brandgang werd van de hand gewezen. [gedaagden] stelt dat de berging de afmetingen moet hebben zoals het hof heeft bepaald en dat deze op het perceel van [adres 2] moet worden neergezet. Dat is echter niet mogelijk want [eiseres] heeft het perceel inmiddels verkocht. Een nieuwe poging op 7 november 2025 om het eens te worden over een schutting – door de overloop te voorzien van een overkapping – had ook geen succes. Kortom, [gedaagden] weigert ieder voorstel om een berging te realiseren in het lijn met wat het hof heeft bepaald. [gedaagden] geeft ook geen toegang tot zijn tuin en houdt de poort gesloten. Er is daarom sprake van schuldeisersverzuim aan de zijde van [gedaagden] en vanwege zijn opstelling en gedragingen heeft [eiseres] niet kunnen voldoen aan de veroordeling door een berging te realiseren. De dwangsommen kunnen dan ook niet zijn verbeurd. Er is bij het perceel [adres 1] in de buurt geen andere plek om de berging neer te zetten. De advocaat van [eiseres] heeft op 8 oktober 2025 [gedaagden] gesommeerd mee te werken, eventueel een schuur met andere afmetingen op de doorgang naar de brandgang te accepteren. In die brief staat ook dat op het overige terreingedeelte, zoals behorend bij [adres 2], geen mogelijkheden zijn om een schuur te realiseren. 
        
          [gedaagden] heeft echter op 18 november 2025 ook een sommatie verstuurd, eisend dat uiterlijk 
        25 november de schuur te is gerealiseerd en stelt dat per 18 november al € 3.800,00 is verbeurd aan dwangsommen. 
        Op 4 december 2025 heeft de deurwaarder beslag gelegd op de bankrekeningen van [eiseres], die daardoor niet meer aan haar betalingsverplichtingen kon voldoen. Om verdere schade te voorkomen heeft [eiseres] afspraken met de deurwaarder gemaakt, inhoudende dat zij het maximale bedrag van vermeende dwangsommen plus kosten op de rekening van de deurwaarder zou storten. Van dat bedrag van € 20.678,71 heeft de deurwaarder inmiddels 
        € 4.700,00 doorgestort aan [gedaagden] en € 678,71 verrekend met door [gedaagden] te betalen kosten aan de deurwaarder. Het restant van € 15.300,00 staat nog op de rekening van de deurwaarder.
        Inmiddels heeft [eiseres], om de schade te beperken, een berging laten neerzetten op het adres [adres 3] 28, op 150 meter afstand van de [adres 1]. De sleutels daarvan zijn op 
        22 december 2025 aan [gedaagden] overhandigd.
        
          [gedaagden] maakt dus misbruik van zijn recht tot het nemen van executiemaatregelen, door dwangsommen in te vorderen terwijl er sprake is van schuldeisersverzuim. Daarom vordert [eiseres] om [gedaagden] mee te laten werken en haar toe te laten en vordert zij de bedragen terug die ten onrechte zijn geïncasseerd. De doorgang naar de brandgang moet [gedaagden] vrijmaken omdat er een gevaarlijke situatie bestaat, die [eiseres] als huurder moet voorkomen.
      
      
      
        Wat betreft de kosten voor herstel lekkage heeft [gedaagden] offertes laten zien waarbij de bedrijfsgegevens van de aanbieders onzichtbaar zijn gemaakt. [eiseres] als eigenaar wil echter wel weten wie de herstelwerkzaamheden gaat uitvoeren, met het oog op garantie. Bovendien kan zij onvolledige offertes of facturen niet verwerken in de financiële administratie.
      
      
    
    
      3.3.
      
        
          [gedaagden] voert verweer. Het gaat hier om een executiegeschil ex artikel 438 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). Uitgangspunt is de bevoegdheid tot tenuitvoerlegging van de partij van wie de vordering is toegewezen. Er is geen sprake van een feitelijke of juridische misslag, van een novum of van een noodsituatie. De vraag die moet worden beantwoord, is dus of executie misbruik van recht oplevert. Er is geen ruimte om de rechter te laten beoordelen of [gedaagden] in redelijkheid aan het arrest heeft voldaan of dat een andere uitvoering zou volstaan.
        Dat er sprake is van schuldeisersverzuim, omdat [gedaagden] niet meewerkt, klopt niet. Er is hier geen sprake van een correcte nakoming en daarom hoeft [gedaagden] niet mee te werken. Hetgeen [eiseres] voorstelt voor de schuur voldoet niet, want in de voorstellen gaat het om andere maten of een andere locatie.
        Vanaf het begin in 2014 heeft [gedaagden] een eigen berging gebruikt die onderdeel uitmaakt van het gehuurde, maar die op het perceel van [adres 2] stond. In 2022 heeft [eiseres] het alleengebruik van die schuur toegezegd aan de koper van de woning van [adres 2] en het gebruik door [gedaagden] is hem ontnomen. Dit is aan de orde geweest bij het hoger beroep en vastgesteld is dat een schuur onderdeel uitmaakt van het gehuurde. [eiseres] heeft zelf ook begrepen dat de schuur bij het gehuurde moest komen; zij kondigde zelf aan ter plekke te komen inmeten. [gedaagden] kon ook altijd gebruik maken van het deel van het perceel van nummer [adres 2] dat achter zijn tuin lag. Het gaat om een stuk grond naast de aanbouw van nummer [adres 2]. Daar stonden onder meer containers en fietsen van [gedaagden] en dit was de aangewezen plek voor een nieuwe schuur. [eiseres] heeft echter opeens een schutting laten plaatsen waardoor [gedaagden] geen toegang meer heeft en [eiseres] stelt nu dat dit stuk bij de uitbouw van nummer [adres 2] achter op het perceel hoort. Dit deel is echter nog steeds eigendom van [eiseres], dus de stelling dat zij er niet meer over kan beschikken klopt niet. De provisorische berging aan [adres 3] voldoet op geen enkele wijze aan wat het hof heeft bepaald. 
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        
          bevoegdheid voorzieningenrechter
        
        Indien na een vonnis waarin een veroordeling is uitgesproken met dwangsommen, de veroordeelde partij zich wil beroepen op de onmogelijkheid om aan de veroordeling te voldoen, dient die partij zich te wenden tot de rechter die dit vonnis of arrest heeft gewezen, de dwangsomrechter. In dit geval is dat het hof. Op grond van artikel 611d Rv kan dan worden gevraagd om opheffing, vermindering op opschorting van de dwangsom. 
        De vorderingen van [eiseres] zijn echter niet gebaseerd op de stelling dat nakoming onmogelijk is; zij stelt dat zij wil en kan nakomen maar dat [gedaagden] daaraan niet meewerkt, dat er sprake is van schuldeisersverzuim en dat hij daarom ten onrechte aanspraak maakt op dwangsommen. 
        Voor geschillen in het kader van verbeuren van dwangsommen is de executierechter bevoegd. Het kan dan gaan om de vraag of de voorwaarden zijn vervuld, of aan de hoofdveroordeling is voldaan en of de dwangsommen zijn verbeurd. Omdat dergelijke vragen in dit geschil aan de orde zijn, heeft [eiseres] zich tot de juiste rechter gewend.
        
          Spoedeisend belang
        
      
    
    
      4.2.
      
        Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Het vereiste spoedeisend belang staat vast nu het onder meer gaat om de vraag of [eiseres] sinds 
        9 oktober 2025 dagelijks dwangsommen verbeurt. 
      
      
      
        
          Vordering om [gedaagden] te veroordelen mee te werken aan het realiseren van een berging op het perceel van [adres 1]
        
      
    
    
      4.3.
      Partijen hebben hun standpunt toegelicht. Volgens [eiseres] kan een schuur in de nabijheid van het huis alleen geplaatst worden op het perceel van [adres 1], dus in de achtertuin van [gedaagden]. Volgens [gedaagden] is er tijdens de mondelinge behandeling door het hof vanuit gegaan dat die schuur kon worden gebouwd op het achterste deel van het perceel [adres 2], waar [gedaagden] al jarenlang gebruik van maakte voor het plaatsen van fietsen en containers, maar dat nu door [eiseres] is afgesloten met een schutting. 
      
    
    
      4.4.
      De voorzieningenrechter kan in het kader van dit kort geding niet vaststellen waar het hof vanuit is gegaan bij de beoordeling en hoe het dictum moet worden gelezen. Wel stelt zij vast dat [eiseres] in de dagvaarding onder 6. stelt dat zij niet langer zeggenschap heeft over het gebruik van het perceel bij [adres 2] omdat het perceel ‘door de koper in gebruik is genomen.’ Bij de behandeling ter zitting is echter gebleken dat [eiseres] alleen de woning en het voorste deel van het perceel heeft verkocht. Voor het achterste deel van het perceel stelt [eiseres] een huurkoopovereenkomst te hebben gesloten in november 2025, derhalve nadat zij was veroordeeld om een schuur voor [gedaagden] te realiseren. Het achterste deel van het perceel – waartoe behoort het stuk dat [gedaagden] gebruikte voor opslag van containers en fietsen – is niet verkocht, maar nog steeds eigendom van [eiseres]. Tijdens de zitting bij het hof is verklaard dat de ruimte achterop het perceel door [eiseres] werd gebruikt (proces-verbaal pag. 21 en 22 [gedaagden]: ‘Dit is het pand waar [eiseres] haar atelier heeft’ en [eiseres]: ‘Mijn praktijkruimte zit achter [adres 2] en [adres 1]’. 
      
    
    
      4.5.
      Weliswaar stelt [eiseres] stelt dat zij inmiddels de aanbouw heeft verhuurd als woonruimte en dat het stuk grond waar [gedaagden] de schuur wil nu hebben nodig is als buitenruimte voor die aanbouw, maar daaraan komt in het kader van dit kort geding geen gewicht toe. Als [eiseres] de aanbouw na de zitting bij het hof heeft verhuurd, kan zij nu niet in redelijkheid stellen dat zij de veroordeling niet kan nakomen. De stelling van [eiseres] dat de uitleg van het dictum moet zijn dat de schuur moet komen in de achtertuin van [gedaagden] volgt de voorzieningenrechter daarom – voorlopig oordelend – niet. De vordering om [gedaagden] te veroordelen mee te werken aan het realiseren van een schuur op zijn eigen perceel zal daarom worden afgewezen. 
      
      
        
          Vordering om [gedaagden] te verbieden verdere executiemaatregelen te nemen
        
      
    
    
      4.6.
      Ook deze vordering zal worden afgewezen, omdat in dit kort geding niet kan worden vastgesteld dat [gedaagden] ten onrechte zijn medewerking weigert aan de manier waarop [eiseres] denkt aan de veroordeling te kunnen voldoen.
      
      
        
          Vordering tot terugbetaling van € 20.678,71
        
      
    
    
      4.7.
      Dat [gedaagden] ten onrechte het bedrag heeft geïncasseerd is niet gebleken, zodat de vordering tot terugbetaling wordt afgewezen. 
      
      
      
      
        
          Vordering om [gedaagden] te veroordelen om de brandgang te ontruimen
        
      
    
    
      4.8.
      
        [eiseres] stelt dat de opslag van spullen een gevaarlijke situatie creëert en dat zij als verhuurster aansprakelijk is daarvoor en dus belang heeft bij ontruiming. De gestelde brandgevaarlijke situatie is niet onderbouwd en ook deze vordering zal worden afgewezen.
      
      
        
          Vordering om [gedaagden] tot overleggen van offertes en facturen zonder weglakken van gegevens
        
      
    
    
      4.9.
      
        In het arrest is aan [gedaagden] de machtiging gegeven om op kosten van [eiseres] de lekkage te laten herstellen. [eiseres] is door de kantonrechter bij vonnis van 
        28 november 2023 al veroordeeld verschillende gebreken te verhelpen en de lekkage in de slaapkamer was ten tijde van de zitting bij het hof op 12 maart 2025 nog steeds niet verholpen. Dat betekent dat [eiseres] lang genoeg de kans heeft gehad het te laten verhelpen en dat [gedaagden] zelf opdracht mag geven op kosten van [eiseres]. Het hof heeft wel de suggestie gedaan om op voorhand af te stemmen, maar dat is geen verplichting. 
        
          [gedaagden] heeft toegelicht dat de partijen die hij heeft benaderd voor offertes niet willen dat hun offertes aan [eiseres] ter inzage werden gegeven, vanwege de verwachting dat [eiseres] zich ermee zal gaan bemoeien alsof zij de opdrachtgever is. 
        Op 15 oktober 2025 heeft [eiseres] hierover aan [gedaagden] per e-mail geschreven:
        
          ‘ Ik accepteer geen enkele vorm van werkzaamheden aan mijn huis door een partij die ik niet ken, noch zal ik nota’s van anonieme partijen betalen!
        
        
          Ik maak een inschatting van kosten en werkzaamheden met mijn eigen aannemer, en bericht u daarna.’
        
        
          [gedaagden] heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter geprobeerd om af te stemmen, maar door de opstelling van [eiseres] is dat niet gelukt. Het is voldoende als [gedaagden] naderhand de gespecificeerde facturen – voorzien van bedrijfsgegevens - naar [eiseres] stuurt, omdat het logisch is dat zij die wil hebben voor haar administratie.
        De vordering van [eiseres] wordt afgewezen. 
      
      
      
        
          proceskosten
        
      
    
    
      4.10.
      
        [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                341,00
                  341,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                760,00
              
              
                (1 punt)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                189,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.631,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiseres] af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure van op € 1.631,00. Indien het vonnis moet worden betekend moet [eiseres] ook de betekeningskosten betalen;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken door 
        mr. K.J. Haarhuis op 16 februari 2026.