ECLI:NL:RBROT:2026:774, Rechtbank Rotterdam, 03-02-2026, ROT 26/376
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-02-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Samenvatting: Varia. Vovo. Huisvestingsverordening. Overtreding van de opkoopbescherming. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter mocht het college handhavend optreden en is niet gebleken van bijzondere omstandigheden om van handhaving af te zien.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: ROT 26/376
    
    
      uitspraak van de voorzieningenrechter van 3 februari 2026 in de zaak tussen
    
      [verzoekster], uit Nieuw-Lekkerland, verzoekster
    (gemachtigden: [naam 1] en mr. R. Kramer),
    
    
      en
    
    
    het college van burgemeester en wethouders van Alblasserdam, het college 
    (gemachtigde: mr. W.M. Berendsen).
    
    
    Samenvatting
    
    
      1. Deze uitspraak op het verzoek om een voorlopige voorziening gaat over een aan verzoekster opgelegde last onder dwangsom. Verzoekster is het hier niet mee eens. Zij heeft beroep ingesteld en de voorzieningenrechter gevraagd een voorlopige voorziening te treffen. 
    
    
    
      1.1.
      De voorzieningenrechter wijst in deze uitspraak het verzoek af. Hierna legt de voorzieningenrechter uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Het oordeel van de voorzieningenrechter heeft een voorlopig karakter en bindt de rechtbank niet in de beroepsprocedure. 
      
      
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      2. Het college heeft met twee primaire besluiten van 11 juni 2025 aan verzoekster lasten onder dwangsom opgelegd. Met het bestreden besluit van 11 december 2025 op de bezwaren verzoekster is het college bij deze besluiten gebleven met een aanvullende motivering. Hiertegen heeft verzoekster beroep ingesteld en de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen.
    
    
    
      2.1.
      De voorzieningenrechter heeft het verzoek op 20 januari 2026 gelijktijdig, maar niet gevoegd, met het verzoek van verzoekster met zaaknummer ROT 25/9956 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigden van verzoekster en namens het college [naam 2].
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de voorzieningenrechter
    
    
      
        Waar gaat het in deze zaak om?
      
    
    3. Na administratief onderzoek en controle ter plaatse door de OZHZ is gebleken dat verzoekster woningen aan de Zuiderstek 16 en 20 heeft gekocht, maar er niet zelf is gaan wonen. Dat is volgens het college in strijd met artikel 4.2, eerste lid, van de Huisvestingsverordening gemeente Alblasserdam. Aan verzoekster is op 14 maart 2025 een voornemen tot een last onder dwangsom verstuurd. Op 7 april 2025 heeft het college lasten onder dwangsommen opgelegd voor overtredingen in beide woningen. Aan verzoekster is gelast de woningen niet meer te verhuren aan derden tot ten minste vier jaar na inschrijving in het Kadaster ten aanzien van de huisnummers [huisnummer 1] (ingeschreven op 14 februari 2025) en [huisnummer 2] (ingeschreven op 6 december 2024). Verzoekster heeft vier weken de tijd gekregen om aan de last te voldoen. Voldoet verzoekster hier niet aan, verbeurt zij een dwangsom van € 5.000,- ineens. Nadat hierna meerdere overtredingen zijn geconstateerd door de OZHZ, heeft het college met de primaire besluiten lasten onder dwangsom opgelegd waarbij de hoogte van de dwangsommen is verhoogd naar € 25.000,- ineens. 
    
    4. Met het bestreden besluit is het college een aanvullende motivering gegeven voor de hoogte van de dwangsom. Verzoekster is het hier niet mee eens. Zij wil met het verzoek om een voorlopige voorziening bereiken dat het bestreden besluit wordt geschorst totdat is beslist op het beroep.
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    5. Een procedure bij de voorzieningenrechter is een spoedprocedure. Een voorlopige voorziening kan alleen worden getroffen als er een spoedeisend belang is, waardoor de beslissing op het bezwaar of het beroep niet kan worden afgewacht. Verzoekster heeft aangevoerd dat het besluit directe negatieve gevolgen heeft, waaronder leegstand, de onmogelijkheid om contractuele verplichtingen na te komen en complicaties voor de gehuisveste personen en de betrokken werkgever. Gelet op wat verzoekster heeft aangevoerd, heeft zij aannemelijk gemaakt dat sprake is van een spoedeisend belang.
    
    
      
        Voorlopig rechtmatigheidsoordeel
      
    
    6. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter heeft het college terecht een last onder dwangsom opgelegd aan verzoekster vanwege een overtreding van de opkoopvergunningsplicht zoals neergelegd in artikel 4.2 van de Huisvestingsverordening gemeente Alblasserdam. In het eerste lid van deze bepaling staat dat het verboden is beschermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders. Gelet op de Notitie bestrijden onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woningen Alblasserdam en de toelichting bij de Huisvestingsverordening Alblasserdam 2022 is het aannemelijk dat er schaarste is en een noodzaak voor een vergunningstelsel tegen het opkopen van woningen in het goedkope en middeldure segment. Dit vergunningstelsel is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet discriminatoir en de noodzaak tot ingrijpen in de woningvoorraad en de evenredigheid hiervan is afdoende uiteengezet in de toelichting bij de Huisvestingsverordening. Er is geen strijd met de Dienstenrichtlijn en er bestaat geen aanleiding voor het onverbindend achten dan wel buiten toepassing laten van artikel 4.2, eerste lid, van de Huisvestingsverordening. 
    Tot de categorie goedkope en middeldure woningen behoren woningen met een waarde tot aan de NHG-grens. De woningen Zuiderstek 16 en 20 hadden op het moment van de aankoop zowel een WOZ-waarde als een marktwaarde onder de NHG-grens. Verzoekster heeft de twee woningen, die vallen onder de opkoopbescherming, in gebruik gegeven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering. Dit levert een overtreding van de artikelen 4.2, eerste lid van de Huisvestingsverordening in samenhang gelezen met artikel 41 van de Huisvestingswet. Of sprake is geweest van directe verhuur aan de werknemers, wat verzoekster betwist, is voor het vaststellen van de overtreding niet relevant. Verzoekster heeft de woningen in ieder geval verhuurd aan de werkgever, die op diens beurt de woningen in gebruik geeft aan zijn werknemers. Het enkele in gebruik geven van de woning maakt al dat sprake is van een overtreding van artikel 41 van de Huisvestingswet. Het college mocht daarmee handhavend optreden en de lasten onder dwangsommen opleggen.
    
    7. Het is de voorzieningenrechter verder niet gebleken dat sprake is van bijzondere omstandigheden om van handhaving af te zien. Er is geen concreet zicht op legalisatie, want het college is niet bereid om een verhuurvergunning opkoopbescherming te verlenen. Verder is niet gebleken van andere zodanig bijzondere omstandigheden dat het college van handhaving had moeten afzien. Daarbij mocht het college betrekken dat verzoekster tegen de eerder opgelegde dwangsom van € 5.000,- geen rechtsmiddelen heeft aangewend en dus al eerder een dwangsom heeft verbeurd zonder dat dit geleid heeft tot beëindiging van de overtreding. Volgens vaste rechtspraak moet van de hoogte van een dwangsom een zodanige prikkel uitgaan dat de opgelegde last wordt uitgevoerd zonder dat de dwangsom wordt verbeurd.
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      8. De voorzieningenrechter wijst het verzoek om een voorlopige voorziening af. Dat betekent dat het bestreden besluit niet wordt geschorst. Voor een veroordeling in de proceskosten bestaat geen aanleiding.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter wijst het verzoek om een voorlopige voorziening af.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Vrolijk, voorzieningenrechter, in aanwezigheid van mr. H. Sabanovic, griffier.
    
    
    
      Uitgesproken in het openbaar op 3 februari 2026.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              voorzieningenrechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  Tegen deze uitspraak staat geen hoger beroep of verzet open.
  
     ROT 26/325
  
  
     Omgevingsdienst Zuid Holland-Zuid
  
  
     Dit volgt uit artikel 8:81, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
  
  
     De Huisvestingsverordening gemeente Alblasserdam 2022 gold ten tijde van de primaire besluiten van 7 april 2025. Ten tijde van het bestreden besluit gold de Huisvestingsverordening gemeente Alblasserdam 2025. Beide verordeningen bevatten in artikel 4.2, eerste lid, een gelijkluidende bepaling.