ECLI:NL:RBZWB:2026:528, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 21-01-2026, 11783241 \ CV EXPL  25-2368 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-01-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Partijen zijn een proefperiode overeengekomen. Huurovereenkomst is niet geëindigd na afloop van de proefperiode, omdat huurster te laat heeft opgezegd. Ondanks de ontruiming van het gehuurde door huurster na het einde van de proefperiode, is zij huur en boetes verschuldigd aan de verhuurder.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Middelburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11783241 \ CV EXPL  25-2368
    
    
    
      
        Vonnis van 21 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [persoon 1] , H.O.D.N. [bedrijf 1] en [bedrijf 2], 
      wonende te [plaats 1] ,
      eisende partij in het incident en in de hoofdzaak in conventie, 
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [partij 1] ,
      gemachtigde: mr. P.H. Pijpelink,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [persoon 2] ,
    
      2. [persoon 3],
      beiden wonende te [plaats 2] ,
      gedaagde partijen in het incident en in de hoofdzaak in conventie, 
      eisende partijen in reconventie,
      hierna te noemen in mannelijk enkelvoud: [partij 2] ,
      gemachtigde: mr. L.C. de Hoog.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding tevens houdende een incidentele vordering van 30 juni 2025, met producties 1 t/m 12,- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met productie 1,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de mondelinge behandeling van 11 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en de spreekaantekeningen van mr. Pijpelink.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [partij 1] heeft met [partij 2] met ingang van 1 juni 2023 een overeenkomst gesloten voor de huur van de bedrijfsruimte aan [adres] te [plaats 2] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, met een proefperiode van twee jaar. In artikel 14 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de algemene voorwaarden op de huurovereenkomst van toepassing zijn. 
      
    
    
      2.2.
      
        [partij 1] heeft met de brief van 29 november 2024 de huur opgezegd tegen het einde van de proefperiode, per 1 juni 2025, opgezegd. De gemachtigde van [partij 2] heeft met de e-mail van 24 december 2024 niet met de opzegging ingestemd, omdat deze niet met inachtneming van een jaar opzegtermijn en dus niet tijdig is gedaan.
      
    
    
      2.3.
      De gemachtigden van partijen hebben vervolgens meermaals gecorrespondeerd. In de e-mail van 6 maart 2025 heeft mr. De Hoog namens [partij 2] aangekondigd in een gerechtelijke procedure een beroep te zullen doen op het boetebeding van artikel 31 van de algemene voorwaarden. 
      
    
    
      2.4.
      
        [partij 1] heeft het gehuurde op 31 mei 2025 ontruimd. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in het incident
      
    
    
    
      3.1.
      
        [partij 1] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het [partij 2] te verbieden om over te gaan tot het innen van contractuele boetes of betaling daarvan te vorderen, totdat onherroepelijk in de hoofdzaak is beslist, of om derden in te schakelen om voornoemde boetes te innen, met veroordeling van [partij 2] in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [partij 1] stelt dat de boetes disproportioneel zijn en dat deze naar verwachting in de hoofdzaak buiten toepassing worden verklaard dan wel worden gematigd. [partij 1] heeft er daarom belang bij niet geconfronteerd te worden met mogelijk onterechte boetevorderingen van [partij 2] . Haar belang weegt zwaarder dan het belang van [partij 2] . 
      
    
    
      3.3.
      
        [partij 2] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen in het incident. Hij betwist dat [partij 1] een (spoedeisend) belang heeft bij haar vorderingen, omdat [partij 2] niet voornemens is om tot invordering van de boetes over te gaan zolang er nog geen vonnis in de hoofdzaak is. [partij 2] betwist de indruk te hebben gewekt dit te zullen doen.
      
      
        
          in de hoofdzaak in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [partij 1] vordert – kort gezegd – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, een verklaring voor recht dat:
      - [partij 1] de huurovereenkomst tijdig heeft opgezegd, 
      - de huurovereenkomst is beëindigd per 1 juni 2025,
      - [partij 1] de algemene voorwaarden deels heeft vernietigd,
      - [partij 1] geen contractuele boetes aan [partij 2] verschuldigd is,
      en voorwaardelijk, als [partij 1] enige boete aan [partij 2] verbeurd is, dat de hoogte van de boetes wordt gematigd tot € 50,- per dag met een maximum van € 5.000,-, dit alles met veroordeling van [partij 2] in de proceskosten.
      
    
    
      3.5.
      
        [partij 1] stelt dat partijen een proefperiode zijn overeengekomen, zodat [partij 1] vrij eenvoudig in die proefperiode de huurovereenkomst kon beëindigen. Dat was ook de bedoeling van partijen. De in de huurovereenkomst opgenomen opzegtermijn ziet niet op de proefperiode, omdat dit anders in strijd is met de aard van het beding. Door de opzegging van [partij 1] is de huurovereenkomst per 1 juni 2025 geëindigd. De algemene voorwaarden zijn niet ter hand gesteld en daardoor vernietigbaar. [partij 1] is daarom de in de algemene voorwaarden opgenomen boetes niet verschuldigd. Indien vast komt te staan dat [partij 1] wel enige boete aan [partij 2] verschuldigd is, dienen de boetes te worden gematigd aangezien deze buitensporig hoog zijn.
      
    
    
      3.6.
      
        [partij 2] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij 1] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij 1] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij 1] in de kosten van deze procedure. [partij 2] betwist dat de opzegtermijn niet geldt voor de proefperiode. Het was nooit de bedoeling van partijen dat [partij 1] op ieder moment zou kunnen opzeggen. [partij 1] wist ook dat ze moest opzeggen, wat blijkt uit haar brief van 29 november 2024. Deze opzegging was echter te laat. De huurovereenkomst is dan ook blijven doorlopen na afloop van de proefperiode en wel tot en met 31 mei 2028.
      
    
    
      3.7.
      
        [partij 2] vordert – samengevat en na vermindering ter zitting – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [partij 1] tot betaling van: 
      - een bedrag van € 850,- per maand, steeds te betalen op de 25e van iedere maand, vanaf 1 juni 2025 tot en met 31 mei 2028, te vermeerderen met € 300,- per maand als de maand termijn niet tijdig en volledig is betaald,
      - € 250,- per dag voor het niet-exploiteren van het gehuurde,
      - de proceskosten.
      
    
    
      3.8.
      
        [partij 2] voert aan de huurovereenkomst, vanwege de te late opzegging, niet is geëindigd na afloop van de proefperiode. [partij 1] is dan ook de huurprijs dan wel na ontbinding een schadevergoeding verschuldigd voor het gehuurde tot de einddatum van de overeenkomst. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing, nu [partij 1] voor de toepasselijkheid heeft getekend. Op grond van de algemene voorwaarden is [partij 1] bij te late huurbetaling € 300,- per maand verschuldigd. Daarnaast is zij € 250,- per dag verschuldigd voor het niet-exploiteren van het gehuurde, omdat zij het gehuurde heeft ontruimd.
      
    
    
      3.9.
      
        [partij 1] voert verweer.
      
      
        
          in het incident en in de hoofdzaak in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      3.10.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in het incident
      
    
    
    
      4.1.
      Voor een incidentele vordering zoals bedoeld in artikel 223 Rv is niet vereist dat sprake is van een spoedeisend belang. Voldoende is dat [partij 1] enig belang heeft bij haar vorderingen. De kantonrechter oordeelt dat [partij 1] belang heeft bij haar vorderingen, omdat [partij 2] meermaals heeft aangekondigd dat [partij 1] de contractuele boetes zou verbeuren. Niet is gebleken dat [partij 2] daadwerkelijk tot het innen van de boetes is overgegaan, al dan niet via derden. Daarnaast geldt dat een vonnis in beginsel uitvoerbaar bij voorraad is. [partij 1] heeft niet onderbouwd waarom met een eventuele invordering zou moeten gewacht totdat een onherroepelijk vonnis aan de boetes ten grondslag ligt. Dat heeft tot gevolg dat de vorderingen in het incident worden afgewezen. 
      
    
    
      4.2.
      
        [partij 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [partij 2] worden vastgesteld op € 82,00 (1 punt × € 82,00), te vermeerderen met de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          in de hoofdzaak in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      4.3.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.
      
      
        
          Het gehuurde is een artikel 7:230a-bedrijfsruimte
        
      
      
    
    
      4.4.
      Aangezien tussen partijen niet vaststaat of het gehuurde een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW of 7:290 BW betreft, zal de kantonrechter dit eerst beoordelen.
      
    
    
      4.5.
      Artikel 7:230a BW is van toepassing in het geval dat de huur betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, niet zijnde een woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Voor de toepasselijkheid van de bepalingen uit artikel 7:290 BW en verder moet komen vast te staan dat het gaat om een gebouwde onroerende zaak die op grond van de overeenkomst bestemd is om gebruikt te worden als a een kleinhandelsbedrijf, b een restaurant of cafébedrijf, c een afhaal- en besteldienst en d een ambachtsbedrijf, een en ander (dus onder a t/m d) indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Volgens vaste rechtspraak is beslissend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.
      
    
    
      4.6.
      In de kop van de huurovereenkomst en op de eerste pagina staat dat het gehuurde een artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte betreft (Ktr: weliswaar staat er artikel 7:920 BW, maar evident is dat artikel 7:290 BW is bedoeld). In artikel 2 van de huurovereenkomst staat dat het gehuurde gebruikt zal worden als waxstudio. Het feitelijke gebruik van het gehuurde was conform de huurovereenkomst. Dit gebruik dient naar het oordeel van de kantonrechter te worden gekwalificeerd als het uitoefenen van dienstverlenende activiteiten respectievelijk als het uitoefenen van een beroep en niet als kleinhandels- of ambachtsbedrijf. Het gehuurde valt daarom niet onder het regime van artikel 7:290 BW, maar kwalificeert als een 7:230a-bedrijfsruimte. 
      
      
        
          De huurovereenkomst is niet geëindigd bij einde proefperiode
        
      
      
    
    
      4.7.
      In dit geval is artikel 7:228 BW, zoals door [partij 1] bij dagvaarding betoogd, niet van toepassing. Dit artikel is van regelend recht, terwijl partijen in de huurovereenkomst een opzegtermijn zijn overeengekomen. In de huurovereenkomst is namelijk het volgende opgenomen:
      
      
        
          “(…)
        
      
      
        3. DUUR
      
      
      
        1. Deze huurovereenkomst zal op 
        1 juni 2023
         en wordt aangegaan voor een periode van vijf jaar met een proefperiode van 2 jaar
      
      
        2. De huurovereenkomst, die niet tegen het einde van de termijn is opgezegd, wordt na verstrijken van de in lid 1 genoemde termijn van vijf jaar van rechtswege met vijf jaar verlend. 
      
      
        (…)
      
      
    
  
  
    
      4OPZEGGING
    
    
      
        1. De overeenkomst kan tegen einde van de termijnen in Artikel 3 lid 1 en 2 worden opgezegd door één der partijen met inachtneming van een opzegtermijn van 1 jaar. 
      
      
        (…)”
      
    
    
    
      4.8.
      De in artikel 4 lid 1 van de huurovereenkomst opgenomen opzegtermijn ziet op alle termijnen die zijn genoemd in artikel 3 lid 1 en 2. De opzegtermijn van één jaar ziet dus ook op de proefperiode, nu daar geen aparte opzegtermijn voor is overeengekomen. Anders dan door [partij 1] aangevoerd, is in dit geval geen uitleg van de overeenkomst nodig. De bepaling zoals opgenomen in artikel 4 lid 1 van de huurovereenkomst is voldoende duidelijk. [partij 1] had de huurovereenkomst tegen het einde van de proefperiode uiterlijk 31 mei 2024 kunnen opzeggen. Met haar opzegging op 29 november 2024 was zij dus te laat om de huur per 1 juni 2025 op te zeggen. Het gevolg is dan ook dat de huurovereenkomst in beginsel eindigt na vijf jaar, per 1 juni 2028. 
      
    
    
      4.9.
      Tijdens de mondelinge behandeling van de zaak heeft mr. Pijpelink namens [partij 1] primair de huurovereenkomst vernietigd en subsidiair een beroep op conversie in de zin van artikel 3:42 BW gedaan. Gesteld noch gebleken is op grond waarvan de overeenkomst zou moeten worden vernietigd. Evenmin is gebleken dat sprake is van een nietige rechtshandeling. De kantonrechter gaat daarom aan deze standpunten voorbij. 
      
    
    
      4.10.
      Gelet op het voornoemde zal de kantonrechter de verzochte verklaringen voor recht dat de huurovereenkomst tijdig is opgezegd en dat deze per 1 juni 2025 is geëindigd afwijzen. 
      
      
        
          De algemene voorwaarden zijn van toepassing
        
      
      
    
    
      4.11.
      Partijen verschillen van mening of de algemene voorwaarden wel of niet van toepassing zijn. 
      
    
    
      4.12.
      In artikel 14 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de algemene voorwaarden als bijlage zijn bijgevoegd en dat deze van de huurovereenkomst deel uitmaken. De betreffende pagina waar artikel 14 op staat is door [partij 1] geparafeerd voor akkoord. Het ligt op de weg van [partij 1] om het tegendeel te bewijzen. De verder niet onderbouwde stelling van [partij 1] dat zij de algemene voorwaarden niet heeft ontvangen is dan ook onvoldoende tegenbewijs. 
      
    
    
      4.13.
      Dit houdt in dat de algemene voorwaarden op de huurovereenkomst van toepassing zijn. De gevorderde verklaring voor recht dat artikel 5 lid 1, 31 en 25.3 van de algemene voorwaarden zijn vernietigd, zal gelet op het voorgaande worden afgewezen. 
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      4.14.
      Zoals hiervoor is overwogen, is de huurovereenkomst blijven doorlopen na 1 juni 2025. Vaststaat dat [partij 1] per 31 mei 2025 het gehuurde heeft verlaten en vanaf juni 2025 geen huurpenningen meer aan [partij 2] heeft betaald. Zij is daardoor tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen, bestaande uit de exploitatie- en betalingsverplichtingen. De kantonrechter oordeelt dat deze tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen en zal de gevorderde ontbinding dan ook toewijzen. 
      
      
        
          
            [partij 1] is huurpenningen dan wel schadevergoeding verschuldigd
        
      
      
    
    
      4.15.
      Vanwege het doorlopen van de huurovereenkomst, is [partij 1] tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst de huurpenningen van € 850,- per maand verschuldigd aan [partij 2] , te rekenen vanaf juni 2025. 
      
    
    
      4.16.
      Ook is [partij 1] in beginsel een schadevergoeding gelijk aan de huurpenningen van € 850,- per maand verschuldigd aan [partij 2] tot 31 mei 2028, omdat [partij 2] vanwege de ontbinding van de huurovereenkomst huurinkomsten misloopt. Echter, omdat niet vaststaat per wanneer [partij 2] het gehuurde weer aan een derde kan verhuren en daardoor weer inkomsten uit het gehuurde ontvangt, zal de kantonrechter de zaak voor de vaststelling van de omvang van de totale schadevergoeding verwijzen naar een schadestaatprocedure. Op [partij 2] rust immers een schadebeperkingsverplichting, terwijl [partij 2] er ook een commercieel belang bij zal hebben de periode van leegstand van het gehuurde zo kort mogelijk te maken. 
      
      
        
          
            [partij 1] moet boetes aan [partij 2] betalen
        
      
      
    
    
      4.17.
      Zoals hiervoor is overwogen, zijn de algemene voorwaarden van toepassing. Dat houdt in dat [partij 1] op grond van artikel 25 en 31 van de algemene voorwaarden in beginsel boetes aan [partij 2] verschuldigd is. Enerzijds omdat zij de huurtermijnen vanaf juni 2025 onbetaald heeft gelaten, anderzijds omdat zij het gehuurde niet langer exploiteert. Dat houdt in dat de voorwaardelijke vordering tot matigen van de door [partij 2] gevorderde boetes dient te worden beoordeeld. 
      
    
    
      4.18.
      De kantonrechter oordeelt dat de boetes niet proportioneel zijn ten opzichte van de hoogte van de maandelijkse huurprijs. Daarnaast is het boetebeding zoals geformuleerd in artikel 31 van de algemene voorwaarden één vast bedrag bevat ter sanctionering van meerdere mogelijke tekortkoming, ongeacht de ernst daarvan. Volgens vaste jurisprudentie eist de billijkheid klaarblijkelijk dat de kantonrechter van haar bevoegdheid tot matiging gebruik maakt. De kantonrechter zal daarom de boetes matigen zoals door [partij 1] voorgesteld, dus tot € 50,- per dag met een maximum van € 5.000,-. 
      
    
    
      4.19.
      De kantonrechter stelt vast dat al meer dan 100 dagen zijn verstreken sinds [partij 1] het gehuurde heeft verlaten en dat het maximum aan boetes reeds is bereikt. De kantonrechter zal daarom [partij 1] veroordelen tot betaling van het bedrag van € 5.000,- voor het te laat betalen van de huurpenningen en het niet-exploiteren van het gehuurde.
      
      
        
          
            [partij 1] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      4.20.
      
        [partij 1] is in conventie en in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten aan de zijde van [partij 2] worden vastgesteld op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde conventie
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde reconventie
              
              
                €
              
              
                406,00
              
              
                (1 punt × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.353,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.21.
      De in reconventie gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in het incident
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [partij 1] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [partij 1] in de proceskosten, aan de zijde van [partij 2] vastgesteld op € 82,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
      
        
          in de hoofdzaak in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.3.
      ontbindt met ingang van de dag na vandaag de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte aan [adres] te [plaats 2] ,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [partij 1] om aan [partij 2] te betalen:
      - een bedrag van € 850,- per maand aan huurpenningen, te rekenen vanaf 1 juni 2025 tot vandaag,
      - de door [partij 2] geleden schade zoals bedoeld in r.o. 4.15., nader op te maken bij staat,
      - een bedrag van € 5.000,- aan verbeurde boetes,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [partij 1] in de proceskosten, aan de zijde van [partij 2] vastgesteld op € 1.353,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [partij 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 406,00 aan proceskosten in reconventie als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
      
        
          in het incident en in de hoofdzaak in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2, 5.4, 5.5 en 5.6 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Swaanen en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2026.