ECLI:NL:GHARL:2025:7989, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-12-2025, 24/984
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-12-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 24/984
      uitspraakdatum: 9 december 2026
    
    
    
      
        Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige kamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 5 april 2024, nummer ARN 23/2447, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Nunspeet (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 17 te [plaats1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 868.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand gelaten, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 875 en bepaald dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht vergoedt.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Bij brief van 4 februari 2025 heeft het Hof  belanghebbende in de gelegenheid gesteld kenbaar te maken of sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in rechtsoverweging 3.5.2 van het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46. Belanghebbende heeft geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid.
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 februari 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [naam1] namens belanghebbende, alsmede taxateur [naam2] namens de heffingsambtenaar. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      
        Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een kap
        woning, gebouwd in het jaar 2011, met een serre, een overkapping en een vrijstaande
        schuur. De woning heeft een gebruiksoppervlak van 228 m2 en een grondoppervlak van
        21.304 m2, waarvan 18.822 m2 als overgrond is aangemerkt. Een deel van de grond is belast met een recht van overpad.
      
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft op 22 december 2022 uitspraak op bezwaar gedaan.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 611.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende heeft voorts gesteld dat artikel 30a van de Wet WOZ wegens strijd met internationale verdragen en het Unierecht niet kan worden toegepast.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.2.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.4.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.5.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.6.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 25 augustus 2023, opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 868.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Het gaat daarbij om de [adres2] 51a te [plaats2] , [adres3] 28 te [plaats1] , [adres4] 40 te [plaats2] en de [adres5] te [plaats2] met een verkoopprijs en transactiedatum van respectievelijk € 489.000, 27 maart 2020, € 676.000, 27 december 2021, € 553.000, 25 maart 2022 en € 675.000, 29 september 2021. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De referentieobjecten [adres2] 51a, [adres4] 40 en [adres5] 42 zijn, zoals ter zitting van het Hof erkend door de heffingsambtenaar, niet goed vergelijkbaar met de woning omdat deze objecten, anders dan de woning, niet zijn gelegen in het buitengebied. Uit de verkoopcijfers van die vergelijkingsobjecten kunnen daarom geen conclusies worden getrokken met betrekking tot de gezochte waarde. Hoewel het referentieobject [adres3] 28 te [plaats1] in beginsel bruikbaar  is, omdat het is gelegen in het buitengebied, is het, zoals ter zitting van het Hof beaamd door de heffingsambtenaar,  gezien het grote verschil in kavelgrootte in relatie tot de woning (21.304 m2 voor de woning inclusief de grond in erfdienstbaarheid tegen 1.092 m2 voor [adres3] 28) minder bruikbaar voor herleiding van de gezochte waarde. Zonder ondersteuning van andere, bruikbare, referentieobjecten, kunnen uit het verkoopcijfer van dit ene vergelijkingsobject daarom onvoldoende conclusies worden getrokken met betrekking tot de gezochte waarde. Gelet hierop biedt het taxatierapport geen steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 611.000 maar heeft die waarde naar het oordeel van het Hof evenmin aannemelijk gemaakt. Ter onderbouwing hiervan heeft belanghebbende slechts enkele stellingen ingenomen, maar er is geen taxatierapport of ander stuk van gelijk gewicht overgelegd. Het Hof stelt daarom de beschikte waarde in goede justitie vast op € 798.000.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.8.
      Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Aangezien het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht in hoger beroep te vergoeden.
      
    
    
      5.2.
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het  hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof past daarbij artikel 30a van de Wet WOZ toe.  Het Hof stelt de kosten voor het hoger beroep wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 453,50 (1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907 x wegingsfactor 1 x factor 0,25).
      
    
    
      5.3.
      Opmerking verdient dat de voornoemde bedragen op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, lid 4, van de Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens betreffende de proceskosten en het griffierecht;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        verlaagt de WOZ-waarde tot € 798.000;
      
      
        vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor de hogerberoepsfase tot een bedrag van € 453,50;
      
      
        draagt de heffingsambtenaar op het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 138 te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, lid van de drieëntwintigste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 9 december 2026 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(J.M.W. van de Sande)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk. Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30  april 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:3008.