ECLI:NL:RBGEL:2026:705, Rechtbank Gelderland, 07-01-2026, 11841385
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2026-01-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur ontbinding/ontruiming. Goed huurderschap. Woning gebruiken conform bestemming. Houden en fokken van tientallen slangen.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zutphen
    
    
    
      Zaaknummer: 11841385 \ CV EXPL  25-2259
    
    
    
      
        Vonnis van 7 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING PROWONEN, 
      te Borculo,
      eisende partij,
      hierna te noemen: ProWonen,
      gemachtigde: mr. L.T.G. Derksen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      De huurovereenkomst wordt beëindigd omdat de huurder 60 slangen in de huurwoning heeft en daarmee fokt en niet van plan is om hiermee te stoppen. Daardoor houdt de huurder zich niet aan zijn huurdersverplichtingen. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 20 augustus 2025,
      - drie emails van [gedaagde] van 7 september, 20 oktober, 24 oktober 2025, 
      - de brief van 20 november 2025 van ProWonen (met productie 25), 
      - twee emails van [gedaagde] van 23 november 2025 (met producties 1 t/m 9 en productie 10)
      - de brief van 25 november 2025 van ProWonen waarin bezwaar wordt gemaakt tegen de twee emails van [gedaagde] van 23 november 2025,
      - de mondelinge behandeling van 4 december 2025.
      
    
    
      1.2.
      Op de zitting zijn partijen verschenen en hebben hun standpunten verder toegelicht. De griffier heeft zittingsaantekeningen gemaakt.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        Stichting ProWonen verhuurt met ingang van 1 juni 2010 aan [gedaagde] de sociale huurwoning aan het adres [adres] . 
        In de huurovereenkomst staat in artikel 2 dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte.
        Op de huurovereenkomst zijn verder ‘algemene huurvoorwaarden’ van toepassing. 
        In artikel 6.3 van die huurvoorwaarden staat dat de huurder het gehuurde als woonruimte moet gebruiken. 
        In artikel 6.5 van die huurvoorwaarden staat dat de huurder er voor moet zorgen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt door de huurder en zijn huisdieren.
      
      
    
    
      2.2.
      In 2013 en in 2016 ontving ProWonen klachten naar aanleiding van vogels die door [gedaagde] in zijn woning werden gehouden. ProWonen heeft een rechtszaak gevoerd tegen [gedaagde] met als insteek dat [gedaagde] de woning zou moeten ontruimen. In het vonnis van 11 april 2018 is geen onvoorwaardelijke ontruiming uitgesproken. Wel is door de rechter aan [gedaagde] een gedragsmaatregel opgelegd. Deze kwam er op neer dat [gedaagde] nog maar een beperkt aantal vogels mocht houden, het gehuurde schoon moest houden en mee moest werken aan inspecties door ProWonen.
      
    
    
      2.3.
      Nadat ProWonen eind 2024 klachten kreeg van de buren over muizen heeft er op 11 december 2024 een inspectie plaatsgevonden in de woning. De woning bleek overvol te liggen met spullen, als kasten, etenswaren, bakken, kleding, vogelvoer, kattenvoer, oude vogelhokken en kleding. Op de bovenverdieping stonden trolleys met witte bakken waarin tientallen pythons (volgens [gedaagde] op dat moment 35) zaten. Ook werden er tientallen lege bakken aangetroffen voor nog meer slangen.
      
    
    
      2.4.
      Daarna volgde een periode waarin ProWonen op allerlei manieren probeerde in gesprek te komen met [gedaagde] , die dat in feite telkens afhield (door ofwel uit te stellen of vergaande voorwaarden te verbinden aan een gesprek). Partijen correspondeerden met elkaar over de aangetroffen situatie. De rode draad van de boodschap van ProWonen aan [gedaagde] was dat dit zo niet kon blijven en dat er een gesprek nodig is met het oog op verandering. De kern van de antwoorden van [gedaagde] was dat hij dieren mag houden in de woning en dat hij niets verkeerd doet. Partijen kwamen niet tot een constructief gesprek over de situatie in de woning.
      
    
    
      2.5.
      
        Per email van 12 juni 2025 liet de gemachtigde van ProWonen weten dat de maat voor ProWonen vol was en dat voorbereidingen voor een procedure in gang waren gezet. 
        In de email staat onder meer:
      
      
      
        
          Gezien de inhoud en ook de toon van uw brieven constateer ik dat u weigert om uw gedrag aan te passen, en geen echte moeite doet om structureel tot een oplossing te komen. U blijft immers ten onrechte vasthouden aan het kunnen houden van tientallen dieren in de woning en u weigert daarin überhaupt iets te doen. Verder is feit dat het gehuurde op dit moment niet goed door u onderhouden wordt. Ook is uw weigering om met ondergetekende en diverse medewerkers van ProWonen in contact te treden niet acceptabel. ProWonen constateert dat u echt constructief contact en huisbezoeken keer op keer weigert en dat u niet echt meewerkt naar een oplossing. Het versturen van grote hoeveelheden e-mails aan ProWonen waarin u geen blijkt geeft om uw gedrag aan te passen, u geen reflectie vertoont op uw eigen gedrag en u de zaken bagatelliseert, werkt daaraan ook niet mee. 
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Stichting ProWonen vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. 
      
    
    
      3.2.
      Stichting ProWonen legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door in strijd met de woonbestemming de woning te gebruiken als dierenverblijf / laboratorium. [gedaagde] gebruikt de woning niet als goed huurder en woont de woning uit. Hij zorgt voor overlast doordat muizen afkomen op resten van voer en doordat er tientallen pythons aanwezig zijn middenin een woonwijk. [gedaagde] overtreedt de gedragsaanwijzing door de hoeveelheid dieren, de rommel en vervuiling en het niet willen communiceren hierover. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens Stichting ProWonen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] voert aan dat de slangen een essentieel deel zijn van zijn leven. Hij mag dieren houden zolang hij geen overlast veroorzaakt. De slangen die hij heeft zijn ‘ball pythons’ en die pythons zijn niet gevaarlijk en ze kunnen onmogelijk ontsnappen. [gedaagde] houdt het verder netjes in zijn woning. Het voer zit in tonnen. Er is geen bewijs dat de muizen bij de buren van hem afkomstig zijn. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Feitelijke situatie slangen
      
    
    
    
      4.1.
      Over de slangen in de huurwoning heeft [gedaagde] op de zitting toegelicht dat hij op dit moment (december 2025) 60 pythons heeft. Ze zitten in plastic bakken die hij via elektriciteit verwarmt. Hij fokt deze slangen met het doel om bepaalde genen samen te brengen. Dat fokken gaat volgens de plannen van [gedaagde] nog zo’n vijf jaar duren en het aantal slangen zal eerst nog wat omhoog gaan. Uiteindelijk hoopt [gedaagde] een kleiner aantal slangen, zo’n 20 stuks, over te houden. 
      
      
        
          Toetsingskader
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] moet zich als goed huurder gedragen. Dit betekent in deze zaak dat [gedaagde] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Dat ‘goede gedrag’ bestaat onder meer uit de plicht om de woning als woning te gebruiken en niet voor een ander doel en om geen overlast te veroorzaken. Indien [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
      
        
          Tekortkoming [gedaagde]
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        
          [gedaagde] handelt in strijd met deze verplichtingen door het houden van een grote hoeveelheid slangen met het oog op doorfok. Het fokken van die slangen heeft een bedrijfsmatig karakter gezien de schaal ervan en het doel van [gedaagde] . Hierdoor wordt de woning (ook) als een fokplaats gebruikt en dat is in strijd met de woonbestemming.
        Deze manier van het houden van slangen kan zorgen voor het uitwonen van de woning, overlast en onrust in de woonwijk. Mensen zijn bang voor slangen. Alleen al als omwonenden zouden weten dat er 60 pythons in de woning verblijven, zal dat onrust veroorzaken. Er is bij levende dieren verder altijd een risico dat zij ontsnappen. Ook dreigt er ongedierte af te komen op rotzooi en etensresten. Tenslotte levert het verwarmen van tientallen bakken waarin de slangen zitten ook een potentieel (brand)gevaarlijke situatie op. 
        Daar komt bij dat [gedaagde] niet in overleg treedt met ProWonen. [gedaagde] stelt afspraken uit of stelt er onredelijke voorwaarden aan (zoals dat hij met bepaalde medewerkers niet wil praten). Het resultaat is dat er geen constructief gesprek op gang komt. Op zitting heeft [gedaagde] op besliste manier laten weten dat hij niet openstaat voor het terugbrengen van het aantal slangen tot een voor ProWonen aanvaardbaar hobbymatig aantal. Dit alles samen heeft tot gevolg dat [gedaagde] tekortschiet in zijn huurdersverplichtingen; hij fokt slangen op professionele schaal, hij veroorzaakt potentiële overlast en onrust en zorgt voor risico’s en tenslotte is hij niet bereid tot overleg. ProWonen beroept zich terecht op ontbinding vanwege deze tekortkoming. 
        De tekortkoming is van voldoende gewicht om het einde van de huurovereenkomst, met al haar gevolgen, te rechtvaardigen.
      
      
      
        
          Verweren [gedaagde]
        
      
      
      
        
          Houden van dieren 
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] bestrijdt dat er een regel zou zijn die hem verbiedt om slangen te houden. Hij huurt juist deze woning omdat je hier dieren mag houden. 
      
    
    
      4.5.
      Dat [gedaagde] dieren mag houden in de huurwoning is op zich niet het punt in deze zaak. Dat mag inderdaad, maar dat moet wel gebeuren binnen bepaalde grenzen en in overeenstemming met de regels die gelden tussen [gedaagde] en ProWonen. De manier waarop [gedaagde] nu slangen houdt valt buiten die grenzen en regels omdat dit een bedrijfsmatig karakter heeft.
      
      
      
      
      
        
          Overlast
        
      
      
    
    
      4.6.
      Volgens [gedaagde] is er geen sprake van gevaar of overlast. De slangen zijn volgens hem niet gevaarlijk. 
      
    
    
      4.7.
      ProWonen heeft naar voren gebracht dat zij niet weet of het inderdaad een onschuldige soort slang zou betreffen, zij heeft niet kunnen vaststellen wat voor soort slangen [gedaagde] houdt. 
      
    
    
      4.8.
      Hoe dan ook geldt, ook als het ongevaarlijke slangen zijn, dat het [gedaagde] niet is toegestaan om die op grote schaal te fokken in zijn huurwoning. Er is sprake van dreigende overlast/onrust, alleen al doordat [gedaagde] over zo’n grote hoeveelheid pythons beschikt in een gewone woonwijk.
      
      
        
          Toestand woning
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] houdt zijn woning juist netjes. Het voedsel zit in tonnen en hij heeft geen last van muizen. Dat buren last hebben van muizen, heeft niet met hem te maken. Er is geen brandgevaar want de elektriciteit schakelt automatisch af als het te warm wordt in de bakken.
      
    
    
      4.10.
      
        Het is nu niet vast te stellen of de woning op dit moment netjes is of vervuild. Wat wel voldoende vaststaat, door de foto’s van ProWonen en de toelichting daarop ter zitting, is dat de woning tijdens de inspectie in december 2024 overvol, rommelig en vies was. 
        Het kan dat de woning nu opgeruimd en netjes is. Dat is op zich niet doorslaggevend. Het neemt namelijk niet weg dat er een situatie in de huurwoning is waardoor de woning wordt uitgewoond en die het risico op overlast, onrust en brandgevaar met zich brengt. Dat is begrijpelijkerwijs voor ProWonen niet aanvaardbaar aangezien het om een sociale huurwoning in een woonwijk gaat, waarvoor zij verantwoordelijk is.
      
      
      
        
          Belangenafweging
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde] wijst er op dat het behoud van zijn woning belangrijk is voor hem, net als het kunnen houden van zijn slangen. Hij wil zijn woning behouden. Als dat niet kan is hij gedwongen om te gaan zwerven, zo heeft hij op de zitting gezegd. Ook benoemt [gedaagde] dat het houden van dieren deel uitmaakt van zijn privéleven en huisrecht, waarbij hij verwijst naar artikel 8 EVRM.
      
    
    
      4.12.
      Dat de woning belangrijk is voor [gedaagde] is begrijpelijk. Een gedwongen ontruiming heeft vergaande gevolgen voor [gedaagde] . Maar aan de andere kant zijn er de nog zwaarder wegende belangen van ProWonen, namelijk het belang dat haar woning normaal gebruikt wordt zonder onverantwoorde risico’s. In dit kader is nog van belang dat [gedaagde] door de eerdere procedure, over de grote hoeveelheid vogels in zijn woning, een gewaarschuwd man was. 
      
    
    
      4.13.
      Op grond van artikel 8 EVRM heeft iedereen recht op respect voor zijn privéleven en zijn woning. Maar dit is niet een absoluut recht. Er kan een rechtvaardigingsgrond zijn voor een inbreuk op dat recht. Dat is in dit geval zo, zoals hiervoor is overwogen over de belangen van [gedaagde] en die van ProWonen. De ontbinding en ontruiming zijn proportioneel, dat wil zeggen er is een redelijke verhouding tussen het doel van de maatregel (de huurwoning laten gebruiken als woning) en de inbreuk op het privéleven van [gedaagde] . Ook is voldaan aan de subsidiariteitseis: er is geen minder ingrijpende manier om het doel te bereiken. Andere manieren zijn verkend door ProWonen, maar dat is door de houding van [gedaagde] niet gelukt. 
      
      
        
          Vonnis meteen uitvoeren 
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde] heeft aan het einde van de zitting nog verzocht om te bepalen dat bij een beslissing tot ontruiming in dit vonnis ook beslist wordt dat deze ontruiming nog niet kan worden uitgevoerd zolang er nog niet in hoger beroep zal zijn beslist over de zaak. 
      
    
    
      4.15.
      ProWonen heeft daarop benadrukt dat zij juist wel belang heeft bij ontruiming en dit niet te willen afwachten omdat zij de veiligheid in de buurt en het juiste gebruik van de woning belangrijk vindt.
      
    
    
      4.16.
      Op grond van de wet kan de rechter verklaren dat het vonnis ‘uitvoerbaar bij voorraad’ zal zijn (meteen mag worden uitgevoerd), ondanks dat nog hoger beroep mogelijk is. Een uitzondering op deze regel is er alleen als dit uit de aard van de zaak anders voortvloeit. Van zo’n uitzondering is hier geen sprake. Het vonnis kan daarom meteen worden uitgevoerd.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.17.
      De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van al het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen. Er zal een langere termijn – vier weken – worden bepaald dan is gevorderd, zodat [gedaagde] voldoende tijd heeft om de slangen uit de woning te halen en de woning leeg te kunnen opleveren. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
      
      
        
          Processtukken en proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.18.
      
        In het tussenvonnis is vermeld dat [gedaagde] een ‘conclusie van antwoord’ heeft genomen. Dat betrof de email van [gedaagde] van 7 augustus 2025. In dat stuk is zowel inhoudelijk geantwoord op de dagvaarding, maar ook is door [gedaagde] verzocht om uitstel om zijn verweer deugdelijk voor te bereiden. Vervolgens heeft [gedaagde] na het tussenvonnis (en binnen de daarin genoemde termijn van tien dagen) nog stukken ingediend. Deze stukken omvatten meer dan ‘bewijsmiddelen’, zoals benoemd in het tussenvonnis.
        In feite is het een zeer uitgebreide conclusie van antwoord, met producties, die soms op zichzelf ook weer het karakter van een verweer hebben. 
        Die nadere stukken van [gedaagde] zijn inderdaad uitzonderlijk uitgebreid. Aan de andere kant was [gedaagde] waarschijnlijk in de veronderstelling dat hij zijn ‘conclusie van antwoord’ nog kon aanvullen gezien zijn verzoek om uitstel waar geen expliciet antwoord op is gekomen van de rechtbank. Hoewel er begrip is voor het bezwaar van ProWonen zijn genoemde stukken niet buiten beschouwing gelaten. Wel zal [gedaagde] een hoger gemachtigdensalaris moeten betalen om (enigszins) tegemoet te komen aan de extra tijd die het ProWonen heeft gekost om op de stukken te kunnen reageren. 
      
      
    
    
      4.19.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting ProWonen worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                612,00
              
              
                (3 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                994,45
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.20.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van ProWonen zijn, en de sleutels af te geven aan ProWonen,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 994,45, te betalen aan ProWonen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan ProWonen van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2026.
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
     Zaakgegevens: 6411192 CV EXPL 17-5112
  
  
     Artikel 7:213 BW
  
  
     Artikel 7:214 BW, artikel 2 huurovereenkomst en artikel 6.3 algemene huurvoorwaarden
  
  
     Artikel 6.5 algemene huurvoorwaarden
  
  
     Artikel 6:265 BW
  
  
     zie daarover verder de rechtsoverwegingen 4.12. en 4.13.
  
  
     er van uitgaande dat er sprake zou zijn van rechtstreekse werking van dit artikel tussen partijen
  
  
     Artikel 231 lid 1 Rv
  
  
     Onder de kop Indienen stukken
  
  
     179 pagina’s waarvan circa 100 pagina’s inhoudelijke tekst, zoals staat in de brief van ProWonen van 25 november 2025
  
  
     Een punt voor de dagvaarding, een punt voor de zitting en een punt in verband met de reactie op de uitgebreide aanvullende conclusie van antwoord in de emails van 23 november 2025