ECLI:NL:RBROT:2026:1835, Rechtbank Rotterdam, 20-02-2026, 11901051 CV EXPL 25-20636
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-02-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurachterstand. Vernietiging oneerlijk opslagbeding.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11901051 CV EXPL 25-20636
    
    
    
      datum uitspraak: 20 februari 2026
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Juridisch Eigenaar iResidence V,
      
      vestigingsplaats: Utrecht,
      eiseres, 
      gemachtigde: gerechtsdeurwaarder H.A.M. Over de Vest,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘iResidence’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 18 september 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord;
        
        
          de mail van de gemachtigde van iResidence van 27 oktober 2025;
        
        
          de rolbeslissing van 28 november 2025;
        
        
          de akte van iResidence, met bijlagen.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt de woning aan de [adres] in [woonplaats] van iResidence. Op dit moment is er een huurachterstand. iResidence eist dat [gedaagde] die huurachterstand met rente en kosten betaalt. [gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand met rente en kosten betalen. De kantonrechter stelt de huurachterstand echter vast op een lager bedrag, omdat de huurverhoging is gebaseerd op een oneerlijk beding en daarom moet worden gecorrigeerd. Hierna wordt dit oordeel verder uitgelegd. 
      
      
        
          De kantonrechter vernietigt het opslagbeding 
        
      
      
    
    
      2.2.
      In artikel 5.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. De kantonrechter oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. iResidence heeft onvoldoende uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet een huurachterstand van € 3.708,37 betalen
        
      
      
    
    
      2.3.
      De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen. Dit betekent dat iResidence de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding. iResidence heeft aangegeven dat op basis hiervan de huur telkens (na iedere huurverhoging die wel is toegestaan) als volgt is geweest: € 1.223,16 per 1 juli 2024 en € 1.258,91 per 1 juli 2025.
      
    
    
      2.4.
      Hiervan uitgaande wordt de huurachterstand als volgt berekend. De huurachterstand is ontstaan toen de huur over de maand mei 2025 niet werd betaald. Vanaf die maand tot de maand september 2025 had [gedaagde] in totaal € 6.223,05 aan huur moeten betalen. [gedaagde] heeft € 2.514,28 betaald. De huurachterstand is daarom € 3.708,37.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet incassokosten betalen
        
      
      
    
    
      2.5.
      Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 222,- (inclusief btw) toegewezen. Aan alle voorwaarden om een vergoeding voor deze kosten te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW). Wel zijn de buitengerechtelijke incassokosten alleen berekend over de toewijsbare huurachterstand die bestond op het moment dat de veertiendagenbrief werd verstuurd.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet rente betalen
        
      
      
    
    
      2.6.
      De rente wordt toegewezen over de huurachterstand die heeft opengestaan vanaf 1 mei 2025. iResidence heeft namelijk genoeg gesteld waaruit volgt dat deze rente moet worden betaald. 
      
      
        
          Betalingsregeling
        
      
      
    
    
      2.7.
      De partijen hebben tijdens deze procedure overeenstemming bereikt over een betalingsregeling van € 400,- per maand naast de lopende huur. Op verzoek van iResidence wordt deze betalingsregeling in de beslissing van dit vonnis opgenomen. Omdat de kantonrechter géén regeling kan vaststellen die ingaat op een dag in het verleden, gaat de betalingsregeling per vandaag in. Eventuele betalingen die [gedaagde] op of na 27 oktober 2025 in het kader van de betalingsregeling heeft verricht, strekken uiteraard nog in mindering op het door hem aan iResidence te betalen bedrag.
      
      
        
          Verder geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.9.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan iResidence moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 288,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.091,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.10.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat iResidence dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan iResidence te betalen € 3.930,37 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de huurachterstand die na iedere wijziging vanaf 1 mei 2025 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van iResidence worden begroot op € 1.091,45;
      
    
    
      3.3.
      staat [gedaagde] toe om het totaal aan iResidence verschuldigde bedrag, inclusief rente en kosten als voormeld, aan iResidence te voldoen in maandelijkse termijnen van € 400,- (bovenop de huur), voor het eerst uiterlijk op 1 maart 2026 en vervolgens telkens uiterlijk op de eerste dag van iedere daarop volgende maand;
      
    
    
      3.4.
      bepaalt dat wanneer [gedaagde] de aflossing niet of te laat betaalt, [gedaagde] het totale bedrag dat op dat moment openstaat direct in één keer aan iResidence moet betalen;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
        43416
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 29 november 2024: ECLI:NL:HR:2024:1780