ECLI:NL:RBZWB:2025:9668, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 05-11-2025, 11478949 CV EXPL 25-153 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-11-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onvoldoende onderbouwd dat de gestelde gebreken aan de riolering normaal gebruik van de woning in de weg staan. Geen schending mededelingsplicht en geen dwaling.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 11478949 \ CV EXPL  25-153
    
    
    
      
        Vonnis van 5 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [koper 1] , 
    
      te [plaats 1] ,2. [koper 2], 
      te [plaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: kopers,
      gemachtigde: mr. R.N.J. Mol,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [verkoper 1] , 
    
      te [plaats 2] ,
      2. [verkoper 2], 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: verkopers,
      gemachtigde: mr. A.D. van Tongeren.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 5 maart 2025 met de daarin genoemde stukken,
      - de akte overlegging producties en eiswijziging van kopers, 
      - de e-mail van 19 september 2025 van kopers met daarin een link met enkele video’s als aanvullende producties,- de mondelinge behandeling van 6 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de spreekaantekeningen van mr. R.N.J. Mol,
      - de spreekaantekeningen van mr. A.D. van Tongeren,
      - de USB-stick met enkele video’s die eerder middels de link in de e-mail van 19 september 2025 door kopers zijn toegestuurd, overgelegd tijdens de zitting door kopers.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald. 
      
    
    
      1.3.
      Op 16 oktober 2025 hebben kopers nog een e-mail gestuurd met daarin een toelichting op de onderzoekskosten van [loodgieter] . Op grond van artikel 6.2 Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de rechtbanken handel en kanton, laat de kantonrechter dit bericht buiten beschouwing. Niet is gebleken dat verkopers ermee hebben ingestemd dat het bericht ter kennis van de kantonrechter wordt gebracht.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Kopers hebben op 12 augustus 2022 de woning aan [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning) van verkopers gekocht voor een bedrag van € 730.000,00. De overdracht van de woning heeft plaatsgevonden op 1 februari 2023. In de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
      
      
        
          “(…)
        
      
    
    
      6.1.
      
        De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken (…)
      
    
    
      6.3.
      
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: 
          Woonhuis
        
        
          Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
        
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
        
        
          (…)” 
        
      
      
    
    
      2.2.
      Op 16 juni 2023 zijn kopers verhuisd naar de woning. 
      
    
    
      2.3.
      In het najaar van 2023 kregen kopers problemen met de riolering, onder andere verstoppingen en terugkomend afvalwater in onder meer het bad en de gootsteen. 
      
    
    
      2.4.
      Op 2 en 4 november 2023 is [loodgieter] geweest vanwege de rioolproblemen. Op de werkbon van de inspectie door [loodgieter] op 2 november 2023 is opgemerkt dat er geen bijzonderheden zijn aangetroffen en er geen oorzaak is vastgesteld in het deel leidingwerk binnen de erfgrens wat kan leiden tot rioolproblemen bij regenval. Op de werkbon van de inspectie op 4 november 2023 heeft [loodgieter] opgemerkt dat het gemeenteriool en de inspectieputten vol staan waardoor ook de huisaansluiting van de woning vol staat. Daarop is de gemeente ingeschakeld die ook ter plaatse is geweest. 
      
    
    
      2.5.
      Op 27 november 2023 hebben kopers verkopers op de hoogte gebracht van de problemen met de riolering. 
      
    
    
      2.6.
      
        [loodgieter] heeft in de offerte van 5 december 2023 een bedrag van € 3.952,42 inclusief btw geoffreerd voor het aanpassen van de riolering. Deze aanpassing houdt in dat de riolering die door de kelder naar de buitenzijde van de woning loopt (richting de voorzijde) wordt afgesloten en dat er enkel gebruik wordt gemaakt van de afvoerleiding welke langs de achterzijde van de woning (in het plafond van de kelder) naar buiten loopt.
      
    
    
      2.7.
      Bij e-mailberichten van 14 december 2023 en 3 januari 2024 zijn verkopers gesommeerd om de gebreken aan de riolering voor hun rekening te (laten) herstellen. Verkopers hebben hieraan geen gehoor gegeven. 
      
    
    
      2.8.
      Op 29 februari 2024 is er onderzoek verricht door TOP Expertise (hierna: Top). In het onderzoeksrapport van 22 april 2024 van Top is onder meer opgenomen dat er onvoldoende hoogteverschil is tussen de huisaansluiting, de uitgaande riolering van de rechterzijde van de woning, en het gemeentelijk riool. Daarnaast is een lekkage in het systeemplafond ontdekt omdat een T-stuk van een afvoer afgedicht was met purschuim en kranten. Top sluit voor de wijze van herstel aan bij de aanpassing die [loodgieter] heeft voorgesteld en geoffreerd. 
      
    
    
      2.9.
      Bij e-mail van 7 juni 2024 hebben kopers de overeenkomst gedeeltelijk ontbonden, zodanig dat de koopprijs dient te worden verminderd met de schade van € 4.063,08 door de gebreken aan de riolering. Daarnaast sommeren kopers tot betaling van de onderzoekskosten van [loodgieter] en Top. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Kopers vorderen na wijziging van eis - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad om:
        primair,
      
      a. voor recht te verklaren dat de overeenkomst met verkopers ter zake de onroerende zaak rechtsgeldig gedeeltelijk is ontbonden, dan wel de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, in beide gevallen zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met de schade van € 4.063,08 die kopers hebben geleden als gevolg van de tekortkoming van verkopers in de nakoming van de koopovereenkomst, en verkopers hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 4.063,08,
      subsidiair,
      a. de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het door kopers geleden nadeel wegens dwaling te wijzigen, dusdanig dat de koopprijs met € 4.063,08 wordt verminderd, en verkopers hoofdelijk te veroordelen tot betaling van dit bedrag,
      in alle gevallen, verkopers hoofdelijk te veroordelen tot betaling van:
      
         de wettelijke rente over € 4.063,08 vanaf 17 januari 2024, 
         € 2.323,20 aan expertisekosten van Top met de wettelijke rente vanaf 25 april 2024,
         € 223,28 aan kosten van [loodgieter] van 4 november 2023 met de wettelijke rente vanaf 26 november 2023,
         € 520,24 aan buitengerechtelijke incassokosten met de wettelijke rente vanaf 17 januari 2024,
         de proceskosten met de wettelijke rente,
         de nakosten met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.2.
      Kopers leggen aan hun vorderingen - samengevat - het volgende ten grondslag. Er zijn gebreken aan de woning die het normale gebruik van de woning in de weg staan. Bij regenval kunnen kopers onder meer geen gebruik maken van het toilet, de douche en de wasmachine en is er sprake van terugkomend afvalwater. Ook is er een lekkage ontstaan in het systeemplafond als gevolg van een rioolpijp met een loze vertakking. Daarmee voldoet de woning niet aan artikel 6.3 van de koopovereenkomst en zijn verkopers tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Daarnaast hebben verkopers de op hen rustende mededelingsplicht geschonden. Zij waren namelijk op de hoogte van de gebreken aan de riolering, maar hebben nagelaten dit te melden aan kopers. Dat verkopers op de hoogte waren van de problemen blijkt uit de verklaringen van de gemeente en het plaatsen van terugslagkleppen. Nu verkopers ondanks herhaalde sommatie de gebreken niet hebben (laten) herstellen, zijn verkopers in verzuim. Kopers hebben daarop de koopovereenkomst terecht gedeeltelijk ontbonden. [loodgieter] heeft in verband met prijsstijging een bedrag van € 4.063,08 inclusief btw voor de herstelwerkzaamheden aan de riolering geoffreerd. Met dit bedrag dient de koopprijs van de woning te worden verminderd. Kopers voeren verder aan dat er sprake is van dwaling, de koopovereenkomst is door kopers op basis van een onjuiste voorstelling van zaken gesloten. Bij wetenschap van de ware stand van zaken hadden kopers de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden gesloten. Verder komen de kosten van de onderzoeken door Top en [loodgieter] op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW voor vergoeding in aanmerking. 
      
    
    
      3.3.
      Verkopers voeren verweer. Verkopers concluderen tot niet-ontvankelijkheid van kopers, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van kopers, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van kopers in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Hebben kopers tijdig geklaagd?
      
    
    
      4.1.
      Het meest vergaande verweer van verkopers dat kopers te laat hebben geklaagd zal als eerste worden beoordeeld. Verkopers hebben daarvoor niet meer aangevoerd dan dat de woning in februari 2023 is geleverd en er pas in november 2023 is geklaagd en dat het in 2023 een natte zomer was, zodat problemen eerder aan het licht moeten zijn gekomen. Dit is onvoldoende om het verweer dat er te laat is geklaagd te doen slagen. Dat kopers eerder problemen met de riolering hebben ervaren die zij hadden moeten melden aan verkopers dan het najaar van 2023, dan wel dat ze de gebreken eerder hadden moeten ontdekken, is niet gebleken. Dit is door verkopers ook niet concreet onderbouwd, terwijl dat wel op hun weg ligt. Het enkele feit dat de woning in februari 2023 aan kopers is geleverd is daarvoor niet voldoende. Niet gesteld en niet gebleken is dat de rioolproblemen al bij een oppervlakkig onderzoek, dat van kopers bij of aansluitend op de levering had mogen worden verwacht, zou zijn ontdekt. Dat kopers de gebreken voor hun verhuizing op 16 juni 2023 al hadden moeten ontdekken is ook niet gebleken. Verder hebben kopers onweersproken aangevoerd dat zij vanwege de lagere grondwaterstand in de zomermaanden, ondanks de neerslag in die periode, de gebreken aan de riolering niet als zodanig hebben ontdekt. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat kopers de rioolproblemen voor het eerst in het najaar 2023 hebben ervaren en na onderzoek in november 2023 de gebreken hebben ontdekt, waarna de verkopers op 27 november 2023 in kennis zijn gesteld, daarmee hebben kopers tijdig geklaagd. 
      
      
        
          Juridisch kader
        
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter stelt voorop dat de woning, op grond van artikel 7:17 BW aan de overeenkomst moet beantwoorden. Dit wetsartikel is van regelend recht. Het staat partijen daarom vrij om daarvan in hun contract af te wijken. In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, te weten dat de verkopers niet instaan voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel dragen kopers het risico van die gebreken. In artikel 6.3 wordt daarop echter een uitzondering gemaakt, te weten dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als “woonhuis”. Met artikel 6.3 staan verkopers in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Dit betekent dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Op grond van artikel 6.3 staan verkopers echter niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan kopers kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Ook gebreken die de kopers niet kenden, maar die zij (wel) zouden hebben ontdekt indien zij het onderzoek hadden verricht dat redelijkerwijs van hen mocht worden gevergd, zijn kenbaar.
      
      
        
          Is er sprake van een gebrek dat het normaal gebruik belemmert?
        
      
    
    
      4.3.
      Of er sprake is van de door kopers gestelde gebreken aan de riolering, verkopers betwisten namelijk de constateringen van Top, kan gelet op het volgende in het midden blijven. Gelet op de betwisting van verkopers is het de vraag of de gestelde gebreken het normaal gebruik van de woning in de weg staan. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter niet komen vast te staan. Kopers hebben niet onderbouwd wanneer de rioolproblemen zich voordeden en hoe vaak. Door de wisselende stellingen van kopers en het ontbreken van een onderbouwing daarvan, is niet duidelijk of de problemen zich bij neerslag altijd voordeden of dat het afhankelijk was van de hoeveelheid neerslag al dan niet in samenhang met de grondwaterstand. De (inspectie)rapporten geven daarover ook geen duidelijkheid. Zo hebben kopers aangevoerd dat ze pas voor het eerst problemen hebben ervaren in het najaar van 2023 toen er sprake was van uitzonderlijk veel neerslag en dat zij in de zomer, ondanks dat in augustus 2023 ook meer neerslag dan normaal is gevallen, zij geen problemen hebben ervaren omdat de grondwaterstand toen een stuk lager was. Daarbij komt dat beide partijen gegevens hebben overgelegd waaruit volgt dat het jaar 2023 een (zeer) nat jaar was. Uit de door kopers overgelegde grafiek blijkt verder dat er niet eerder zoveel regen in 30 dagen is gevallen dan in de periode 13 oktober tot 12 november 2023, de periode waarin kopers ook rioolproblemen hebben ervaren. Rioolproblemen in een periode waarin sprake is van uitzonderlijk veel neerslag maken niet zonder meer dat er sprake is van een gebrek dat normaal gebruik van de woning belemmert. Gelet op het voorgaande hebben kopers onvoldoende onderbouwd dat de door hen gestelde gebreken aan de riolering normaal gebruik van de woning in de weg staat. 
      
    
    
      4.4.
      Voor wat betreft de door kopers gestelde lekkage als gevolg van een rioolpijp met een loze vertakking die was afgedicht met purschuim en kranten, geldt ook dat onvoldoende is onderbouwd dat de lekkage, dan wel (de afdichting van) de loze vertakking het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Vast staat dat de lekkage niet zichtbaar was ten tijde van de aankoop en dat ook [loodgieter] niets over een lekkage heeft opgemerkt. Verder is de ernst en omvang van de lekkage niet duidelijk. Dat Top constateert dat de afdichting van de loze vertakking niet voldoet aan de maatstaf van goed en deugdelijk werk en de lekkage een gebrek is, maakt niet dat er sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning belemmert. Dit blijkt niet uit het rapport van Top. Daarnaast is ook niet komen vast te staan dat de lekkage al bestond op het moment van levering van de woning. Top heeft dit niet kunnen vaststellen. 
      
      
        
          Hebben kopers hun mededelingsplicht geschonden?
        
      
    
    
      4.5.
      Over het betoog van kopers dat verkopers niet aan hun mededelingsplicht hebben voldaan, overweegt de kantonrechter nog het volgende. Uit de verklaringen van de gemeente kan niet worden afgeleid dat verkopers afwisten van de door kopers gestelde gebreken, dan wel dat zij dezelfde problemen hadden als kopers. Uit die verklaring volgt dat verkopers tijdens de aanleg van het vernieuwde riool hebben geklaagd dat het niet goed wegliep en dat dit door het nieuwe riool kwam. Dat verkopers structureel last hadden van rioolproblemen (bij regen) blijkt hieruit niet. Dit geldt ook voor de verklaring van de installateur, daaruit volgt dat verkopers een klacht hadden over binnenstromend water. Dit gaat over één incident waarna er terugslagkleppen zijn geplaatst. Dat die kleppen zijn geplaatst is door verkopers gemeld op het vragenformulier voor de verkoop van de woning. Daarbij komt dat Top in haar rapport aangeeft dat zij geen aanwijzingen heeft aangetroffen op basis waarvan zij kan vaststellen dat verkopers met de gebreken bekend waren. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat niet is komen vast te staan dat verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden.
      
      
        
          Is er sprake van dwaling?
        
      
    
    
      4.6.
      Kopers doen subsidiair een beroep op dwaling. De kantonrechter stelt vast dat kopers hun beroep op dwaling op hetzelfde feitencomplex hebben gebaseerd als hun beroep op een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en verder niet concreet hebben onderbouwd. De enkele stelling van kopers dat zij niet op de hoogte waren van de door hen gestelde gebreken en de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten als zij hier wél van op de hoogte waren geweest, is niet onderbouwd en is dan ook onvoldoende voor een geslaagd beroep op dwaling. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      4.7.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de door kopers gestelde gebreken voor hun rekening en risico komen en de primaire en subsidiair vordering worden afgewezen. Dit houdt in dat er ook geen grond is voor toewijzing van de overige vorderingen b. tot en met e. Daarom worden ook die vorderingen afgewezen. 
      
    
    
      4.8.
      Wat partijen verder hebben aangedragen leidt niet tot een ander oordeel ten aanzien van de vorderingen van kopers.
      
    
    
      4.9.
      Kopers zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van verkopers worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                813,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van kopers af,
    
    
      5.2.
      veroordeelt kopers in de proceskosten waarbij die van verkopers worden begroot op € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als kopers niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Swaanen en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2025.