ECLI:NL:GHDHA:2013:4627, Gerechtshof Den Haag, 27-08-2013, BK 12-00894
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2013-08-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waarde vrijstaande woning niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
  
  
    Team Belastingrecht
    meervoudige kamer
    nummer BK-12/00894
  
  
    Uitspraak d.d. 27 augustus 2013
    
    
      in het geding tussen:
    
    
  
  
    
      [X] te [Z], belanghebbende,
    
      en
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Vlaardingen, de Inspecteur,
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 8 november 2012, nummer AWB 11/2823, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
    
    
    
  
  
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    
      1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), vastgesteld op € 364.000 per 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum). Deze beschikking geldt voor het kalenderjaar 2011.
    
    
    
      1.2. Aan belanghebbende is voor het jaar 2011, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, een aanslag opgelegd in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Vlaardingen naar een heffingsmaatstaf van € 364.000.
    
    
    
      1.3. Het aanslagbiljet waaruit van de vorenvermelde beschikking en aanslag blijkt, is gedagtekend 28 februari 2011.
    
    
    
      1.4. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij twee in een geschrift, gedagtekend 31 mei 2011, vervatte uitspraken heeft de Inspecteur het bezwaar ongegrond verklaard.
    
    
    
      1.5. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. Een griffierecht is geheven van € 41. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
    
    
    
  
  
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    
      2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht is geheven van € 115. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Voorafgaand aan de zitting heeft belanghebbende aanvullende stukken toegezonden, ingekomen ter griffie op 4 juli 2013. De afdruk hiervan beslaat 19 pagina’s. Deze stukken zijn aan de Inspecteur toegezonden.
    
    
    
      2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 15 juli 2013, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    
  
  
    Vaststaande feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
    
    
    
      3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gelegen aan een drukke straat die naar het centrum van [Z] leidt. De woning is gebouwd omstreeks 1895 en heeft een tuin aan de achterzijde. De woning heeft een aanbouw met een bouwvolume van 18 m3. De oppervlakte van het perceel is 174 m2. De inhoud van de woning is ongeveer 599 m3.
    
    
    
      3.2. De Inspecteur heeft ter onderbouwing van de waarde van de woning een taxatieverslag overgelegd, op 10 september 2012 opgemaakt door [A] (hierna: het taxatierapport). In het taxatierapport wordt de waarde van de woning vastgesteld op € 365.000. 
    
    
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    
      4.1.Partijen houdt het antwoord op de vraag verdeeld of de Inspecteur de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevestigend, de Inspecteur ontkennend.
    
    
    
      4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    
    
  
  
    Conclusies van partijen
    
    
      5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vermindering van de waarde van de woning tot € 220.000 per de waardepeildatum en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
    
    
    
      5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
  
  
    Oordeel van de rechtbank
    
    
      6.
      
        De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:
        “4.1. Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikt wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, LJN: AU7714). In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan verweerder om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op hetgeen door eiser daartegen heeft  aangevoerd, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest.
      
      
      
        4.2.
        De woning is een vrijstaande woning met een aanbouw. De inhoud van de woning is ongeveer 599 m3. De woning is gebouwd op een op basis van erfpacht uitgegeven kavel met een oppervlakte van ongeveer 174 m2.
        
      
      
        4.3.
        Verweerder heeft de waarde van de woning gebaseerd op het hiervoor genoemde taxatierapport, waarin een vergelijking is gemaakt tussen de woning en de daarin genoemde eerst twee vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft aan de hand van deze vergelijkingsobjecten, die ook nog in bezwaar en in beroep mogen worden aangevoerd, voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht en wat type en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Wel dient verweerder aannemelijk te maken dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten bij de waardevaststelling in voloende mate rekening is gehouden. 
        
      
      
        4.4.
        Uit de door verweerder overgelegde matrix blijkt dat verweerder heeft onderkend dat sprake is van verschillen in omvang, ligging en uitstraling tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De matrix laat zien dat verweerder de uitstraling van het object [b-straat 1] in vergelijking met de woning als minder goed heeft aangemerkt. Dit heeft verweerder ter zitting ook toegelicht. Voorts blijkt uit de matrix en de toelichting van verweerder ter zitting dat de ligging van dit object beter is dan die van de woning, namelijk rustiger, en dat de ligging van het object [c-straat 1] vergelijkbaar is aan die van de woning, namelijk aan een rotonde, waardoor sprake is van een nagenoeg gelijke hinder van verkeer als de woning, die aan een doorgaande verkeersweg ligt. Het verschil in ligging is tot uitdrukking gekomen in de door verweerder voor de woning gehanteerde een lagere prijs per kubieke meter (€ 534) dan die voor de vergelijkingsobjecten (€ 588 en € 585). Dat verweerder aldus onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in ligging heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank gaat daarom voorbij aan eisers stelling dat rekening moet worden gehouden met de overlast die hij ervaart van de naast de woning gelegen kapperszaak en van de in de nabijheid van de woning gelegen winkeltjes en het [koffiehuis]. Eiser heeft de door die omstandigheden gestelde omvang van de waardedruk, voor zover aanwezig, niet onderbouwd.  
        
        
          4.5.Ten aanzien van de door eiser naar voren gebrachte gedateerdheid van de woning, de gebreken en het achterstallig onderhoud overweegt de rechtbank als volgt. De taxateur van verweerder heeft de staat van onderhoud van de woning aangemerkt als ‘redelijk/goed’ en daarbij vermeld dat de woning lichtelijk is verzakt, waardoor sprake is van diverse scheurvorming aan de woning. Voorts heeft de taxateur opgemerkt dat de badkamer en keuken eenvoudig zijn. Blijkens de door verweerder overgelegde matrix hebben de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare staat van onderhoud. Ter zitting heeft verweerder er nog op gewezen dat ook ten aanzien van het object [b-straat 1] sprake is van scheurvorming en van een eenvoudige keuken en badkamer. Gelet hierop is de staat waarin de woning verkeert verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en dientengevolge in de WOZ-waarde van de woning. Dat aldus onvoldoende rekening is gehouden met de staat van de woning heeft eiser niet aannemelijk gemaakt, nu hij zijn stellingen op dit punt verder niet heeft onderbouwd.
          Gelet op het vorenstaande kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
        
        
      
      
        4.6.
        Het staat eiser echter vrij om tegenbewijs te leveren en waardeverlagende omstandigheden aan te dragen. Eiser heeft in dit verband gesteld dat rekening dient te worden gehouden met het op 27 oktober 2006 gerealiseerde verkoopcijfer van € 255.000 van het object [a-straat 2] te [Z] en de op 15 maart 2012 gerealiseerde verkoopprijs van € 210.000 van het object [a-straat 3] te [Z]. Nog daargelaten of deze objecten vergelijkbaar zijn met de woning, overweegt de rechtbank dat deze verkoopdata te verwijderd zijn van de waardepeildatum 1 januari 2010 om een goede indicatie te kunnen geven van de gezochte waarde. De rechtbank laat deze transactiegegevens daarom buiten beschouwing.
        
      
      
        4.7.
        Eiser stelt voorts dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld gelet op de vraagprijs van de [a-straat 4], die € 50.000 onder de WOZ-waard ligt en die nog steeds niet is verkocht. Deze stelling kan niet leiden tot de vaststelling van de door eiser bepleite waarde. Gelet op het hiervoor onder 4.1 weergegeven waardebegrip in de Wet WOZ biedt een directe vergelijking met rond de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkopen een beter inzicht in de werkelijke waarde in het economisch verkeer dan een vraagprijs in een markt die vanaf de waardepeildatum in ontwikkeling is. Ook van het door eiser genoemde object [a-straat 5] is geen verkoopcijfer beschikbaar, zodat de rechtbank voorbij gaat aan eisers stelling dat de in verband met een hypotheek gemaakte taxatie ruim € 100.000 onder de voor dit object vastgestelde WOZ-waarde ligt. Tot slot voldoet naar het oordeel van de rechtbank de door eiser verder niet genoemde transactieprijs en verkoopdatum van het object [a-straat 6] niet aan het begrip “waarde in het economische verkeer”, zoals genoemd onder 4.1. eiser heeft immers gesteld dat sprake is van een onderhandse verkoop aan de dochter van de eigenaar en daarom is niet gebleken dat het gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor dit object meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald.
        
      
      
        4.8.
        Ook de door verweerder in het taxatierapport ‘ter illustratie’ genoemde verkoopcijfers van de objecten [d-straat 1] en [e-straat 1] leiden, anders dan eiser heeft betoogd, niet tot een vermindering van de vastgestelde waarde. Met deze objecten heeft verweerder willen laten zien welke woningen een waarde van € 265.000 vertegenwoordigen, zijnde de waarde die eiser ook voor zijn woning bepleit. De rechtbank stelt vast dat het beduidend kleinere woningen (326 m3 en 290 m3) betreffen met een mindere uitstraling, die niet als voldoende vergelijkbaar met de woning kunnen worden aangemerkt.
        
      
      
        4.9.
        Op grond van het in 4.1 vermelde wordt bij de bepaling van de waarde van een woning uitgegaan van de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen. De woning dient dus gewaardeerd te worden als ware de onderliggende grond eigendom van eiser. Verweerder heeft daarom bij die waardering terecht rekening gehouden met het feit dat de grond in erfpacht is uitgegeven. De omstandigheid dat banken terughoudend zijn met het verstrekken van financiering ten behoeve van de aanschaf van woningen op erfpachtgrond, leidt op grond van het vorenstaande evenmin tot een vermindering van de vastgestelde waarde. De wijze van financiering mag niet van invloed zijn op de berekening van een WOZ-waarde, omdat de wijze van financiering de waarde van een object zoals gedefinieerd in artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ (vrij en onbezwaard) niet beïnvloedt. Deze grief kan daarom niet slagen. 
        
      
      
        4.10.
        Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep moet ongegrond worden verklaard.”
        
        
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      7.1. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald. Terecht heeft de rechtbank voorts overwogen dat de Inspecteur aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
    
    
    
      7.2. In hoger beroep neemt belanghebbende grotendeels dezelfde standpunten is als hij voor de rechtbank heeft ingenomen.
    
    
    
      7.3. Het nader door belanghebbende aangevoerde argument dat de Inspecteur het pand van de buren ([a-straat 7]) een waarde toekent van € 210.000 per de waardepeildatum kan belanghebbende niet baten. Dit pand is op de begane grond ingericht als kapsalon en wordt boven bewoond. Het dient voor de waardering in het kader van de Wet WOZ daarom anders te worden gewaardeerd dan de woning van belanghebbende, die in zijn geheel wordt gebruikt als woonhuis. Voorts heeft de Inspecteur gemotiveerd en onbetwist toegelicht dat het pand [a-straat 7] mogelijk te laag is gewaardeerd, en als dit zo is dat zulks is te wijten aan een fout die niet berust op een bewuste standpuntbepaling van de Inspecteur, terwijl evenmin sprake is van een beleid dat heeft geleid tot een lagere waardering dan juist zou zijn. 
    
    
    
      7.4. De rechtbank is voor het overige terecht en op goede gronden tot haar oordelen gekomen dat belanghebbendes beroep ongegrond dient te worden verklaard. Het hof acht de zienswijze van de rechtbank en de gronden waarop deze zienswijze berust juist en maakt deze tot de zijne.
    
    
    
      7.5. Het vorenstaande voert tot de slotsom dat het hoger beroep faalt. Derhalve moet worden beslist als hierna is vermeld.
    
    
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. H.A.J. Kroon, J.J.I. Verburg en M.C.M. van Dijk, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.W. Otto. De beslissing is op 27 augustus 2013 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
      
        Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan 
        binnen zes weken
         na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    
      1.
      
        Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      
    
    
      2.
      
        Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      
      -     - de naam en het adres van de indiener;
      -     - de dagtekening;
      -     - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      -     - de gronden van het beroep in cassatie.
      
        Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
      
        
          De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.