ECLI:NL:RBZWB:2024:1269, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-02-2024, 22/4290 tm 22/4292
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-02-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarden van twee woningen en een parkeerplaats. Ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummers: BRE 22/4290 tot en met 22/4292
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , te [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [bedrijf] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 augustus 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2022 de waarde van de navolgende onroerende zaken bij in één geschrift vervatte beschikkingen per 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Tilburg voor het jaar 2022 opgelegd.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Zaaknummer
                
              
              
                
                  Adres
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                BRE 22/4290
              
              
                
                  [adres 1] te [plaats 2]
              
              
                € 255.000
              
            
            
              
                BRE 22/4291
              
              
                
                  [adres 2] te [plaats 2]
              
              
                € 264.000
              
            
            
              
                BRE 22/4292
              
              
                
                  [adres 3] te [plaats 2]
              
              
                € 220.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift en een aanvullend verweerschrift.
      
    
    
      1.4.
      
        De rechtbank heeft de beroepen op 17 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde] , verbonden aan [bedrijf] , en namens de heffingsambtenaar [naam] en 
        
          [taxateur] 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarden van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
    
    4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslagen OZB volgt het oordeel over de waarden van de onroerende zaken. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
    
    5. Naar oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de van de onroerende zaken niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
    
    
      
        Toetsingskader van de rechtbank
      
    
    
    6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
      6.1.
      De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
      
    
    
      6.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
  
  
    
      [adres 1] 
    
    7. De onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (bouwjaar 1910) betreft een tussenwoning. De gebruiksoppervlakte bedraagt 89 m² met twee bergingen van 3 m² en 
    4 m2, een overkapping van 9 m² en een grondoppervlakte van 176 m2. 
    
    
      
        De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
      
    
    
    
      7.1.
      
        .	De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd, ingebracht bij het aanvullend verweerschrift, die op 9 mei 2023 door [taxateur] is opgemaakt. 
      
    
    
      7.2.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 260.920 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De getaxeerde waarde is € 5.000 hoger, dan de beschikte WOZ-waarde van € 255.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] , alle te [plaats 2] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      7.3.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      7.4.
      Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de eenvoudige en gedateerde voorzieningen van de woning. Ook stelt belanghebbende dat te weinig rekening is gehouden met de onderlinge verschillen in kwaliteit en onderhoud. Ter onderbouwing merkt belanghebbende op dat de heffingsambtenaar voor de, volgens belanghebbende gelijkwaardige woning aan de [adres 2] , wel een lagere factor heeft toegepast voor onderhoud. Daarnaast is een te lage correctie toegepast voor de erfdienstbaarheid, deze dient volgens belanghebbende dezelfde hoogte te kennen als de correctie voor [adres 2] . 
      
    
    
      7.5.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. 
      
      
        7.5.1.
        Over het voorzieningenniveau merkt de rechtbank op dat er een inpandige opname van de woning heeft plaatsgevonden op 5 juli 2022. De taxateur heeft een factor 2 gehanteerd voor het voorzieningenniveau, resulterend in een aftrek van € 14.889. Naar het oordeel van de rechtbank is, met inachtneming van de foto’s van de inpandige opname die zijn overgelegd in het taxatierapport bij het verweerschrift (hierna: de foto’s), voldoende rekening gehouden met de eenvoudige en gedateerde voorzieningen van de woning. 
        
      
      
        7.5.2.
        Ook de stelling dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de onderlinge verschillen in kwaliteit en onderhoud volgt de rechtbank niet. De foto’s onderbouwen geen lagere factor voor kwaliteit en onderhoud. Naar aanleiding van de inpandige opname en de stelling van belanghebbende dat de [adres 1] en de [adres 2] gelijkwaardig zijn, is naar oordeel van de rechtbank voor de [adres 2] eerder een te lage factor voor onderhoud gehanteerd. De rechtbank onderschrijft de stelling van de heffingsambtenaar dat de woning in een redelijke en gemiddelde staat verkeert. 
        
      
      
        7.5.3.
        
          De stelling van belanghebbende dat de correctie erfdienstbaarheid voor de 
          
            [adres 1] en de [adres 2] hetzelfde hoort te zijn, gaat niet op. De heffingsambtenaar heeft dit voldoende toegelicht. De hogere correctie voor de [adres 2] wordt veroorzaakt door de cumulatie van het pad aan de achterkant en de brandgang aan de zijkant, terwijl bij de woning de erfdienstbaarheid enkel betrekking heeft op een deel van het pad aan de achterkant. Naar het oordeel van de rechtbank is de correctie erfdienstbaarheid niet op een te laag bedrag vastgesteld.  
        
        
      
    
    
      7.6.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    
      [adres 2] te [plaats 2]
    
    
      8. De onroerende zaak [adres 2] te [plaats 2] (bouwjaar 1910) betreft een eindwoning. De gebruiksoppervlakte bedraagt 124 m² met twee bergingen (29 m2 en 28 m2), een dakkapel en een grondoppervlakte van 239 m2. 
    
    
    
      
        De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 
      
    
    
    
      8.1.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 9 mei 2023 door [taxateur] is opgemaakt.
      
    
    
      8.2.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 264.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 4] , [adres 5] en [adres 7] , alle te [plaats 2] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      8.3.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      8.4.
      Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de eenvoudige en gedateerde voorzieningen van de woning. Ook zou onvoldoende rekening gehouden zijn met de onderlinge verschillen in kwaliteit en onderhoud. 
      
    
    
      8.5.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. 
      
        8.5.1.
        Over het voorzieningenniveau merkt de rechtbank op dat in de taxatiematrix een factor 2 is toegepast, resulterend in een correctie van € 19.588. Belanghebbende heeft niet met bewijsstukken onderbouwd dat sprake zou moeten zijn van een hogere correctie.
        
      
      
        8.5.2.
        Ook de stelling dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de onderlinge verschillen in kwaliteit en onderhoud volgt de rechtbank niet. In de taxatiematrix is een factor 2 toegepast voor de onderhoudsstaat van de woning. Dit leidt tot een aftrek van € 14.691. De rechtbank is van oordeel dat voldoende rekening is gehouden met de onderhoudsstaat van de woning. Ook ziet de rechtbank geen aanleiding om voor de kwaliteit van de woning een lagere factor te hanteren. 
        
      
    
    
      8.6.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    
      [adres 3] te [plaats 2]
    
    
      9. De onroerende zaak [adres 3] te [plaats 2] betreft een collectieve parkeerplaats bij woningen (de onroerende zaak). Het zijn 22 parkeerplaatsen, gelegen op een terrein dat ook door anderen wordt gebruikt. 
    
    
    
      
        De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
      
    
    
    
      9.1.
      De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak vergeleken met verkochte parkeerplaatsen (de referentieobjecten) die, net als de onroerende zaak, gelegen zijn nabij het stadscentrum van [plaats 2] . 
      
    
    
      9.2.
      De waarde van de onroerende zaak is op basis van een vergelijking met referentieobjecten vastgesteld op een waarde van € 10.000 per parkeerplaats naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentieobjecten zijn gebruikt de objecten aan de [straat 1] [kenmerk 1] , [straat 2] [kenmerk 2] , [straat 3] [kenmerk 3] en [straat 4] [kenmerk 4] te [plaats 2] .
      
      
        
          Zijn de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak? 
        
      
      
    
    
      9.3.
      De rechtbank acht de gebruikte referentieobjecten wat betreft ligging voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentieobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de onroerende zaak.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten? 
        
      
      
    
    
      9.4.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak. 
      
    
    
      9.5.
      De rechtbank stelt vast dat de onroerende zaak gelegen is op een afgesloten terrein wat maakt dat auto’s daar veilig geparkeerd staan. Dat omwonenden ook toegang hebben tot de onroerende zaak resulteert niet in een lagere waarde. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de verkochte parkeerplaats Stellendamerf (parkeerplaats 25) goed vergelijkbaar is en een lagere waarde van de onroerende zaak onderbouwt. Omdat deze parkeerplaats niet gelegen is nabij het stadscentrum van [plaats 2] is deze parkeerplaats naar oordeel van de rechtbank niet voldoende vergelijkbaar. 
      
    
    
      9.6.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Schending motiveringsbeginsel in de zaken met procedurenummers 22/4290 en 22/4291?
        
      
      
      
        10. Belanghebbende stelt dat het motiveringsbeginsel is geschonden. 
      
      
    
    
      10.1.
      De rechtbank constateert het volgende. De heffingsambtenaar heeft niet onderbouwd waarop de correctie erfdienstbaarheid is gebaseerd. In de taxatiematrices van de [adres 1] en de [adres 2] (de woningen) zijn de referentiewoningen [adres 4] en [adres 5] gebruikt. Niet is onderbouwd waarom de derde referentiewoning voor beide woningen verschilt. Bovendien zijn in de taxatiematrix van de [adres 1] rekenfouten gemaakt. De prijs per vierkante meter die gebaseerd is op de drie referentiewoningen wijkt af van de gehanteerde prijs per vierkante meter voor de woning. Ter zitting is gebleken dat een inpandige opname van de [adres 2] heeft plaatsgevonden en dat hiervan foto’s beschikbaar zijn. Deze foto’s zijn niet overgelegd door de heffingsambtenaar terwijl hier wel aanleiding voor bestond, omdat de KOUDV-factoren zijn veranderd in beroep. 
      
    
    
      10.2.
      Op grond van wat hierboven is beschreven is naar het oordeel van de rechtbank sprake van schending van het motiveringsbeginsel. Schending van het motiveringsbeginsel leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraken op bezwaar. De rechtbank ziet wel aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van deze beroepen heeft moeten maken. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      11. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. 
    
    
    
      11.1.
      Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar wel het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. 
      
    
    
      11.2.
      Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in de beroepsfase heeft gemaakt in de zaken met procedurenummers 22/4290 en 22/4291. Gelet op de samenhang tussen de beroepen, in die zin dat de werkzaamheden van de gemachtigde steeds identiek zijn geweest met betrekking tot deze waardebeschikkingen en aanslagen OZB, wordt de proceskostenvergoeding, met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht, als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Daarbij wordt een factor 1 toegekend, omdat sprake is van minder dan 4 samenhangende zaken. Verder zijn er geen kosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart de beroepen ongegrond; 
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 28 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ