ECLI:NL:RBROT:2026:836, Rechtbank Rotterdam, 28-01-2026, C/10/701129 / HA ZA 25-487
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De rechtbank komt in dit vonnis tot het oordeel dat eiser in conventie (een verhuurbemiddelaar) is tekortgeschoten in haar zorgplicht onder een overeenkomst van opdracht, omdat zij niet heeft gecontroleerd of de door haar aangedragen huurders voldoende waarborgen zouden bieden voor hun verplichtingen onder de huurovereenkomst. De rechtbank wijst de vordering tot gedeeltelijke ontbinding in reconventie toe. De rechtbank veroordeelt de verhuurbemiddelaar in reconventie tot terugbetaling van een deel van de door de opdrachtgever aan haar betaalde courtage. De rechtbank wijst de vordering in reconventie tot schadevergoeding af.

RECHTBANK Rotterdam
    
    
      Team handel en haven 
    
    
    
      Zaaknummer: C/10/701129 / HA ZA 25-487
    
    
    
      
        Vonnis van 28 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Q RETAIL B.V., 
      gevestigd te Rotterdam,
    
    
    
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      advocaat: mr. M. Th. Legger,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      1.FRED KIJKDUIN B.V., 
    2. DE KIJKDUINSE HERONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ B.V., 
    gevestigd te Rotterdam,
    
    
      gedaagden in conventie,
      eiseressen in reconventie,
      advocaat: mr. M.J. Sarfaty.
    
    
    
      Partijen worden hierna ook “Q Retail” en “Fred Kijkduin e.a.” genoemd. Gedaagden afzonderlijk worden hierna “Fred Kijkduin” en “KHM” genoemd.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort 
    
    
      1.1.
      Deze zaak gaat over een overeenkomst van opdracht tussen Q Retail en Fred Kijkduin op grond waarvan Q Retail heeft bemiddeld bij de totstandkoming van huurovereenkomsten. In conventie vordert Q Retail betaling van de door Fred Kijkduin e.a. op grond van die overeenkomst verschuldigde courtage. Fred Kijkduin e.a. vorderen in reconventie ontbinding van de overeenkomst van opdracht. 
      
    
    
      1.2.
      De rechtbank komt in dit vonnis tot het oordeel dat Q Retail is tekortgeschoten in haar verplichtingen onder de overeenkomst van opdracht, omdat zij niet heeft gecontroleerd of de door haar aangedragen huurders voldoende waarborgen zouden bieden voor hun verplichtingen onder de huurovereenkomst. Dit behoorde naar het oordeel van de rechtbank wel tot de zorgplicht van Q Retail als opdrachtnemer.
      
    
    
      1.3.
      
        De rechtbank ontbindt de overeenkomst van opdracht gedeeltelijk en wijst de vorderingen in conventie af. De rechtbank veroordeelt Q Retail tot terugbetaling van een deel van de door Fred Kijkduin e.a. betaalde courtage. De rechtbank wijst de schadevergoedingsvordering van Fred Kijkduin e.a. af. 
        
          2.	De procedure
        
      
      
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      
        -	de dagvaarding van 28 mei 2025, met producties 1 tot en met 12;
        -	de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met producties 1 t/m 8;
        -	de brief van de rechtbank van 22 augustus 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        -	de e-mail van de rechtbank van 3 oktober 2025 met een zittingsagenda;
        -	de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 13 t/m 16;
        -	de akte vermeerdering van eis in reconventie;
        -	de e-mail van 10 november 2025, met het verzoek om uitstel van de zitting van Q Retail;
        -	de e-mail van de rechtbank van 22 november 2025, waarin een nieuwe datum voor de mondelinge behandeling is bepaald;
        -	de mondelinge behandeling van 8 december 2025 en de daarbij door partijen gebruikte spreekaantekeningen.
      
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Fred Kijkduin houdt zich bezig met de ontwikkeling en realisatie van vastgoedprojecten.
      
    
    
      3.2.
      Fred Kijkduin heeft Q Retail in 2018 benaderd in het kader van de ontwikkeling van een nieuw winkelcentrum met de naam “Nieuw Kijkduin” in Den Haag. 
      
    
    
      3.3.
      Q Retail heeft vervolgens op 17 januari 2018 en 11 juni 2019 twee offertes gestuurd op grond waarvan Q Retail als opdrachtgever voor Fred Kijkduin als opdrachtnemer zou bemiddelen bij de verhuur van nog te ontwikkelen bedrijfsruimten in het winkelcentrum. De offertes zijn door Fred Kijkduin ondertekend.
      
    
    
      3.4.
      De eerste offerte (hierna “offerte I”) zag op de verhuur van fase I van het winkelcentrum en bepaalt bepaalt onder andere: 
      
      
        “(…) 6. Courtage voor verhuur	Indien er door Q Retail een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten, dan zal er een courtage gelden van 16% ex BTW over de theoretische 1e jaarhuur ex BTW. (…)”
      
      
      
        
          9. Facturering	Facturering van de 
          courtage
           vindt plaats nadat de huurovereenkomst door beide partijen getekend is. Verhuurder zal de genoemde facturen betalen binnen 5 werkdagen. (…)”
      
      
    
    
      3.5.
      De tweede offerte (hierna “offerte II”) zag op de verhuur van fase II van het winkelcentrum en bepaalt onder andere: 
      
      
        “(…) 6. Courtage voor verhuur	Indien er door Q Retail een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten
        
          met een nieuw aangebrachte partij dan zal er een courtage gelden van 16% ex BTW over de theoretische 1e jaarhuur ex BTW. Indien er door Q Retail een nieuwe  huurovereenkomst wordt gesloten met een reeds bestaande partij dan zal er een courtage gelden van 5% ex BTW over de theoretische 1e jaarhuur ex BTW. (…)
      
      
      
        
          9. Facturering	Facturering van de 
          courtage
           vindt plaats op de volgende wijze: 50% van de courtage nadat de huuraanbieding door beide partijen getekend is. Verhuurder zal de genoemde facturen betalen binnen 14 dagen. De resterende 50% van de courtage zal worden betaald, nadat de oplevering van de verhuurde winkel heeft plaatsgevonden, het Procesverbaal van Oplevering is getekend, de 1e betaling heeft plaatsgevonden en de (eventuele) waarborg/bankgarantie is gesteld. (…)
      
      
      
        
          11. Overige condities 	Voor de verhuur zullen de algemene bepalingen van Q Retail deel uitmaken van deze overeenkomst. Deze bepalingen zijn als bijlage bijgevoegd.”
      
      
    
    
      3.6.
      Q Retail heeft op grond van beide offertes in totaal achttien huurders aangedragen die een huurovereenkomst met Fred Kijkduin hebben gesloten. 
      
    
    
      3.7.
      Q Retail heeft voor die huurovereenkomsten courtage bij Fred Kijkduin en vanaf een bepaald moment, op verzoek van Fred Kijkduin, bij KHM in rekening gebracht. 
      
    
    
      3.8.
      Fred Kijkduin e.a. hebben de door Q Retail in rekening gebrachte courtage niet (volledig) betaald ten aanzien van negen huurovereenkomsten die door de bemiddeling van Q Retail tot stand zijn gekomen. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil in conventie 
    
    
      4.1.
      In conventie vordert Q Retail, na vermindering van eis, hoofdelijke veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van Fred Kijkduin e.a. tot betaling van: 
      
      
        (i) € 61.150,61 aan courtage; 
        (ii) € 3.209,17 aan contractuele boeterente; 
        (iii) € 10.493,93 aan contractuele buitengerechtelijke incassokosten; 
      
      
      
        te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten en met veroordeling van Fred Kijkduin e.a. in de proceskosten.
      
      
    
    
      4.2.
      Q Retail legt aan haar vordering ten grondslag dat zij op grond van de overeenkomst van opdracht huurders aan Fred Kijkduin e.a. heeft aangedragen waarmee Fred Kijkduin e.a. huurovereenkomsten hebben gesloten. Dit betekent dat Fred Kijkduin e.a. op grond van de overeenkomst van opdracht verplicht zijn de overeengekomen courtage van 16% aan Q Retail te betalen. Concreet vordert Q Retail de courtage ten aanzien van haar bemiddeling bij de overeenkomsten die tot stand zijn gekomen met de volgende huurders: 
      
      
        (i) Engelhard; 
        (ii) Marmaris;
        (iii) Club Daily; 
        (iv) Cuts ’n Coffee;
        (v) Creepz;
        (vi) Sportsbar;
        (vii) La Galleria;
        (viii) IBZ Mode; en 
        (ix) Brows.
      
      
    
    
      4.3.
      Fred Kijkduin e.a. zijn het niet eens met de vorderingen en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van Q Retail, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Q Retail met veroordeling van Q Retail in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.4.
      Fred Kijkduin e.a. leggen aan hun verweer ten grondslag dat Q Retail bij de bemiddeling van deze huurovereenkomsten is tekortgeschoten in haar verplichtingen onder de overeenkomst van opdracht, omdat zij heeft nagelaten om te beoordelen of de kandidaat huurders voldoende waarborgen zouden bieden voor de nakoming van hun verplichtingen onder de huurovereenkomst. Fred Kijkduin e.a. vorderen (in reconventie) ontbinding van de overeenkomst van opdracht voor zover deze ziet op de bemiddeling van Q Retail bij zeven van deze huurovereenkomsten. Dit betekent dat Fred Kijkduin e.a. voor die huurovereenkomsten geen courtage aan Q Retail verschuldigd zijn. Fred Kijkduin e.a. erkennen dat voor twee huurovereenkomsten wel courtage aan Q Retail verschuldigd is. Ten aanzien van die courtageverplichting doen Fred Kijkduin e.a. echter een beroep op verrekening. 
      
    
    
      4.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Het geschil in reconventie 
    
    
      5.1.
      In reconventie vorderen Fred Kijkduin e.a., na wijziging van eis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad samengevat: 
      
      
        1. ontbinding van de tussen Fred Kijkduin en Q Retail gesloten overeenkomst van opdracht, voor zover deze ziet op de volgende huurders: 
      
      
      
        (i) Engelhard; 
        (ii) Club Daily;
        (iii) Sportsbar; 
        (iv) La Galleria; 
        (v) IBZ Mode; 
        (vi) Cuts ’n Coffee;
        (vii) Tios y Tias;
        (viii) Brows; en
        (ix) Vleeschmeester Kijkduin.
      
      
      
        2. veroordeling van Q Retail tot (terug)betaling van:
      
      
      
        (i) € 76.569,59; 
        (ii) € 370.937,60; 
      
      
      
        met veroordeling van Q Retail in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente. 
      
      
    
    
      5.2.
      Aan haar vorderingen in reconventie leggen Fred Kijkduin e.a. ten grondslag dat Q Retail is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen onder de overeenkomst van opdracht ten aanzien van in totaal negen huurovereenkomsten. Die tekortkoming rechtvaardigt de gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst van opdracht. Dit leidt tot een terugbetalingsverplichting van de courtage die Fred Kijkduin e.a. reeds hebben betaald ten aanzien van die huurovereenkomsten. Daarnaast vorderen Fred Kijkduin e.a. in reconventie vergoeding van de door hen geleden schade als gevolg van het tekortschieten door Q Retail. 
      
    
    
      5.3.
      Q Retail is het niet eens met de vorderingen in reconventie en concludeert tot niet-ontvankelijkheid, dan wel afwijzing van de vorderingen van Fred Kijkduin e.a. 
      
    
    
      5.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      6De beoordeling in conventie en reconventie
    
    
      6.1.
      De vorderingen in conventie en reconventie vloeien voort uit dezelfde rechtsverhouding tussen partijen en dezelfde gestelde feiten. De rechtbank zal deze vorderingen daarom gezamenlijk behandelen. 
      
      
      
      
      
        
          Eiswijziging toelaatbaar 
        
      
      
    
    
      6.2.
      Ter zitting hebben Fred Kijkduin e.a. hun eis in reconventie vermeerderd met een vordering tot ontbinding van de overeenkomsten van opdracht voor zover deze zien op de bemiddeling van Q Retail die tot huurovereenkomsten heeft geleid met huurders (i) Engelhard, (ii) Club Daily, (iii) Sportsbar (iv) La Galleria, (v) IBZ Mode, (vi) Cuts ’n Coffee, (vii) Tios y Tias, (viii) Brows, en (ix) Vleeschmeester Kijkduin.
      
    
    
      6.3.
      Uit artikel 130 Rv volgt dat een eiser in beginsel bevoegd is zijn eis te veranderen of te vermeerderen zolang geen termijn voor het wijzen van het eindvonnis is bepaald. Dat is slechts anders indien uit de eisen van goede procesorde volgt dat de gedaagde door die wijziging van eis onredelijk wordt belemmerd in zijn verdediging. 
      
    
    
      6.4.
      Op het moment van de eiswijziging in reconventie was nog geen datum voor het vonnis bepaald. Bovendien zat er geruime tijd tussen het toesturen van de akte eiswijziging en de zitting. Q Retail heeft ter zitting ook voldoende op de gewijzigde eis kunnen reageren. De rechtbank is daarom van oordeel dat de eiswijziging toelaatbaar is. De rechtbank zal dan ook op de gewijzigde eis beslissen. 
      
      
        
          Q Retail was op grond van de op haar rustende zorgplicht verplicht te controleren of de potentiële huurders voldoende waarborg zouden bieden voor hun verplichtingen onder de huurovereenkomst 
        
      
      
    
    
      6.5.
      De rechtbank stelt voorop dat met het ondertekenen van offerte I en offerte II, twee overeenkomsten van opdracht (hierna ook “overeenkomst van opdracht I” en “overeenkomst van opdracht II”) tot stand zijn gekomen tussen Q Retail en Fred Kijkduin. 
      
    
    
      6.6.
      Het gaat in zowel conventie als reconventie in de eerste plaats om de vraag of Q Retail is tekortgeschoten in de nakoming van de op grond van die overeenkomsten van opdracht op haar rustende verplichtingen. Voor het antwoord op die vraag is van belang dat Q Retail op grond van artikel 7:401 BW de zorg van een goed opdrachtnemer in acht diende te nemen. Dit betekent dat Q Retail diende te handelen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht, hetgeen afhankelijk is van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de opdracht, de positie van de opdrachtnemer en de aard en ernst van de betrokken belangen.
      
    
    
      6.7.
      De overeenkomst van opdracht specificeert niet welke werkzaamheden Q Retail precies zou uitvoeren, en geeft dus geen specifieke invulling aan de door Q Retail in acht te nemen zorgvuldigheidsnorm. De overeenkomst bepaalt slechts dat Q Retail een courtage ontvangt die is gekoppeld aan de huurprijs die is opgenomen in de huurovereenkomsten die Fred Kijkduin sluiten met de door Q Retail aangedragen huurders. 
      
    
    
      6.8.
      De rechtbank is van oordeel dat het tot de zorgplicht van Q Retail behoort dat zij voorafgaand aan de totstandkoming van een huurovereenkomst gedegen onderzoek doet naar de potentiële huurder door te controleren of deze potentiële huurders voldoende waarborg zullen bieden voor hun verplichtingen onder de huurovereenkomst. Daarbij merkt de rechtbank op dat een bemiddelaar het risico dat een huurder zijn verplichtingen onder de huurovereenkomst niet zal nakomen nooit volledig kan uitsluiten en dat dit risico tot op zekere hoogte tot het ondernemingsrisico van een verhuurder behoort. Als een verhuurder voor de bemiddeling echter een verhuurmakelaar inschakelt, die voor die werkzaamheden een bepaalde courtage ontvangt die is afgestemd op de uiteindelijke huurinkomsten, mag de opdrachtgever van die bemiddelaar verwachten dat hij zich er wel voor inspant om dat risico voor de verhuurder te beperken, door zoveel als redelijkerwijs van die bemiddelaar verwacht mag worden onderzoek te doen naar de financiële gegoedheid van een potentiële huurder. Het sluiten van dergelijke huurovereenkomsten is voor de opdrachtgever in beginsel immers van geen waarde als de huurders waarmee die huurovereenkomsten zijn gesloten niet in staat blijken om aan hun verplichtingen te voldoen. In een dergelijke situatie valt daarom niet in te zien om welke reden de opdrachtgever niettemin bereid zou zijn tegen een aanzienlijke courtage een bemiddelaar in te schakelen.
      
    
    
      6.9.
      Ter zitting heeft Q Retail aangevoerd dat op haar geen verplichting rustte om de financiële betrouwbaarheid van de potentiële huurders te controleren, omdat Fred Kijkduin met name belang hechtte aan het bedingen van een zo hoog mogelijke huur en niet zozeer aan de vraag of de huurders die huur ook konden betalen. Daarnaast heeft zij aangevoerd dat het niet tot haar risico, maar tot het ondernemingsrisico van Fred Kijkduin behoort als een huurder uiteindelijk niet aan zijn verplichtingen onder de huurovereenkomst voldoet.
      
    
    
      6.10.
      Het betoog van Q Retail, dat Fred Kijkduin heeft bestreden, komt er in feite op neer dat zij aan haar verplichtingen heeft voldaan, en Fred Kijkduin courtage aan haar verschuldigd is, zodra een huurovereenkomst tot stand is gekomen met een door haar aangedragen partij. De rechtbank volgt Q Retail niet in dat betoog, omdat van Q Retail als bemiddelaar, zoals toegelicht, meer mag worden verwacht dan het enkel aandragen van huurders die bereid zijn een huurovereenkomst te sluiten. Als dit in deze specifieke situatie anders was, had het op de weg van Q Retail gelegen om dat gemotiveerd toe te lichten. Een dergelijke toelichting heeft zij niet gegeven.
      
      
        
          Q Retail is (gedeeltelijk) tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen onder de overeenkomst van opdracht 
        
      
      
    
    
      6.11.
      De rechtbank merkt op dat het volgens de algemene regels van het bewijsrecht aan Fred Kijkduin e.a. is om voldoende feiten te stellen waaruit blijkt dat Q Retail is tekortgeschoten in haar verplichtingen onder de overeenkomst. Het zijn immers Fred Kijkduin e.a. die zich beroepen op de rechtsgevolgen van deze feiten (namelijk ontbinding van de overeenkomst). In deze procedure ziet de rechtbank aanleiding tot het aannemen van een verzwaarde motiveringsplicht voor Q Retail, omdat de feitelijke gegevens ten aanzien van de vraag of en hoe Q Retail invulling heeft gegeven aan haar zorgplicht zich (grotendeels) in haar domein bevinden. Dit betekent dat van Q Retail mag worden verwacht dat zij voldoende feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van haar stelling dat zij haar zorgplicht tegenover Fred Kijkduin is nagekomen.
      
    
    
      6.12.
      Fred Kijkduin e.a. hebben in dat kader aangevoerd dat Q Retail niet heeft beoordeeld of de door haar aangedragen kandidaat huurders voldoende waarborgen boden voor de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, waaronder de verplichting tot betaling van de huurprijs. Hiermee hebben Fred Kijkduin e.a. naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd gesteld dat Q Retail is tekort geschoten de nakoming van de hiervoor geformuleerde zorgplicht die naar het oordeel van de rechtbank op Q Retail rustte. 
      
    
    
      6.13.
      Q Retail heeft daartegenin gebracht dat zij ruimschoots aan haar verplichtingen onder de overeenkomst van opdracht heeft voldaan omdat zij zich gedurende ongeveer zes jaar volledig heeft ingezet. Zij heeft daarbij ook uiterst zorgvuldig gehandeld, een gegronde screening van potentiële huurders uitgevoerd en in samenspraak met Fred Kijkduin e.a. businessplannen bij de potentiële huurders opgevraagd. 
      
    
    
      6.14.
      Ter onderbouwing van haar zorgvuldige handelswijze heeft Q Retail concreet verwezen naar de door haar overgelegde getekende huurovereenkomst die is gesloten tussen Fred Kijkduin en huurder “Creepz”. Q Retail betoogt dat zij voor elke door haar aangedragen huurder over een dergelijke huurovereenkomst beschikt. Uit die huurovereenkomst met bijbehorende bijlagen kan naar het oordeel van de rechtbank echter niet worden afgeleid dat Q Retail heeft gecontroleerd of de potentiële huurders voldoende waarborgen zouden bieden voor hun verplichtingen onder de huurovereenkomst. Uit het bestaan van die huurovereenkomsten (die zijn opgesteld door de juridisch adviseur van Fred Kijkduin e.a.) kan slechts worden afgeleid dat deze huurovereenkomsten zijn gesloten. Dat is, gelet op het hiervoor overwogene, echter niet voldoende voor een bevestigend antwoord op de vraag of Q Retail aan haar zorgplicht heeft voldaan. 
      
    
    
      6.15.
      Q Retail heeft daarnaast gewezen op een e-mailwisseling die tussen haar en Fred Kijkduin heeft plaatsgevonden over de inhoud van de huurovereenkomst die tot stand is gekomen tussen Fred Kijkduin en huurder “Engelhard”. Uit die e-mailcorrespondentie volgt dat Q Retail de concept huurovereenkomst voor huurder Engelhard aan Fred Kijkduin e.a. heeft voorgelegd, maar uit die correspondentie kan niet worden afgeleid dat Q Retail heeft voldaan aan de op haar rustende zorgplicht. Q Retail heeft dat in deze procedure ook niet toegelicht. 
      
    
    
      6.16.
      Ten aanzien van de huurovereenkomst die Fred Kijkduin heeft gesloten met huurder “Sportsbar” heeft Q Retail verwezen naar een kredietcheck die zij heeft uitgevoerd ten aanzien van (de partijen achter) deze huurder. Q Retail heeft echter niet toegelicht wat zij precies heeft getoetst met deze kredietcheck en of uit deze kredietcheck volgt dat Sportsbar voldoende waarborgen zou bieden voor de huurverplichtingen die zij is aangegaan. Ook uit deze kredietcheck kan naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet worden afgeleid dat Q Retail aan haar zorgplicht heeft voldaan. 
      
    
    
      6.17.
      De rechtbank is van oordeel dat Q Retail hiermee onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat zij tekort is geschoten in de zorgplicht die op grond van de overeenkomsten van opdracht op haar rustte. Q Retail heeft bijvoorbeeld geen businessplannen overgelegd waaruit Q Retail redelijkerwijs heeft mogen afleiden dat de door haar aangedragen huurders voldoende waarborgen zouden bieden voor hun verplichtingen onder de huurovereenkomsten. Dat had naar het oordeel van de rechtbank in deze procedure wel op de weg van Q Retail gelegen. 
      
      
        
          	De rechtbank ontbindt de overeenkomst van opdracht gedeeltelijk 
        
      
      
    
    
      6.18.
      Q Retail heeft voor geen van de huurders die in deze procedure centraal staan voldoende gemotiveerd aangevoerd dat zij de hierboven omschreven zorgplicht is nagekomen. De rechtbank heeft daarvoor ook geen aanknopingspunten gevonden in de overgelegde stukken. De rechtbank is dan ook van oordeel dat Q Retail ten aanzien van de bemiddeling met de hiervoor genoemde huurders is tekortgeschoten in haar verplichtingen onder de overeenkomsten van opdracht.
      
    
    
      6.19.
      Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank dat is voldaan aan de vereisten van artikel 6:265 lid 1 BW voor een gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomsten van opdracht. Q Retail heeft niet aangevoerd dat deze tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Bovendien is nakoming door Q Retail van haar verplichtingen ten aanzien van deze huurders blijvend onmogelijk, waardoor verzuim op grond van artikel 6:265 lid 2 BW niet is vereist voor een gedeeltelijke ontbinding. 
      
    
    
      6.20.
      De rechtbank zal de overeenkomst van opdracht dan ook ontbinden voor zover deze ziet op de bemiddeling van Q Retail bij de totstandkoming van de huurovereenkomsten met huurders (i) Engelhard, (ii) Club Daily, (iii) Sportsbar,  (iv) La Galleria, (v) IBZ Mode, (vi) Cuts ’n Coffee, (vii) Tios y Tias, (viii) Brows en (ix) Vleeschmeester Kijkduin.
      
      
        
          Fred Kijkduin moet Q Retail de courtage betalen ten aanzien van de door Q Retail verrichte werkzaamheden die niet door de ontbinding worden geraakt 
        
      
      
    
    
      6.21.
      Artikel 6:271 BW bepaalt dat een ontbinding partijen bevrijdt van de daardoor getroffen verbintenissen, en dat verbintenissen ontstaan tot ongedaanmaking van de reeds door hen ontvangen prestaties voor zover deze verbintenissen reeds zijn nagekomen. Dit betekent dat de vordering in conventie wordt afgewezen voor zover deze ziet op de courtage die Fred Kijkduin verschuldigd zou zijn ten aanzien van de huurovereenkomsten die zij heeft gesloten met (i) Engelhard, (ii) Club Daily,        (iii) Cuts ’n Coffee, (iv) Sportsbar, (v) La Galleria, (vi) IBZ Mode en (vii) Brows.
      
    
    
      6.22.
      Fred Kijkduin is op grond van de overeenkomsten van opdracht wel nog courtage aan Q Retail verschuldigd ten aanzien van de huurovereenkomsten die niet door de ontbinding worden geraakt. Dit betekent dat Fred Kijkduin courtage is verschuldigd ten aanzien van de huurovereenkomsten die zij heeft gesloten met huurders Creepz en Marmaris. 
      
    
    
      6.23.
      Partijen zijn het er over eens dat Fred Kijkduin op grond van de overeenkomsten van opdracht ten aanzien van deze twee huurders nog een courtage van respectievelijk € 2.968,- en € 2.913,75 (exclusief btw) is verschuldigd. 
      
    
    
      6.24.
      Q Retail vordert hoofdelijke veroordeling van zowel Fred Kijkduin als KHM tot betaling van de aan haar verschuldigde courtage, omdat Fred Kijkduin Q Retail op een gegeven moment heeft verzocht om haar facturen aan KHM te sturen. Q Retail heeft echter niet aangevoerd en toegelicht dat hieruit volgt dat partijen de bedoeling zouden hebben gehad om (de betalingsverplichtingen) van Fred Kijkduin op grond van de overeenkomsten van opdracht aan KHM over te dragen. De enkele stelling dat KHM een aantal facturen van Q Retail heeft voldaan is hiervoor naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de betalingsverplichting op grond van de overeenkomsten van opdracht alleen op Fred Kijkduin en niet tevens op KHM rust.
      
      
        
          De door Q Retail gevorderde contractuele boeterente en buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen 
        
      
      
    
    
      6.25.
      Q Retail legt aan haar vordering tot betaling van de boeterente en buitengerechtelijke incassokosten ten grondslag dat Fred Kijkduin e.a. deze kosten op grond van artikel 15.4 en 15.5 van haar algemene voorwaarden verschuldigd zijn. Fred Kijkduin e.a. betwisten dat deze kosten verschuldigd zijn omdat de algemene voorwaarden geen deel uitmaken van overeenkomst van opdracht I, en door haar worden vernietigd ten aanzien van overeenkomst van opdracht II. 
      
    
    
      6.26.
      Ten aanzien van beide overeenkomsten van opdracht stelt de rechtbank voorop dat de vraag wat partijen zijn overeengekomen moet worden uitgelegd aan de hand van wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs mogen afleiden en verwachten (de Haviltex-maatstaf). 
      
    
    
      6.27.
      De rechtbank is van oordeel dat de algemene voorwaarden van Q Retail niet van toepassing zijn op overeenkomst van opdracht I. Deze algemene voorwaarden worden in deze overeenkomst van opdracht niet genoemd en Q Retail heeft niet gesteld uit welke verklaringen en gedragingen van partijen zij zou hebben mogen afleiden dat die algemene voorwaarden wel van toepassing waren. 
      
    
    
      6.28.
      De rechtbank is verder van oordeel dat uit de tekst van offerte II volgt dat de algemene voorwaarden wel van toepassing zijn op de overeenkomst van opdracht II. De rechtbank is echter ook van oordeel dat het beroep van Fred Kijkduin op vernietiging van die algemene voorwaarden slaagt. Fred Kijkduin e.a. hebben immers onbetwist aangevoerd dat Q Retail Fred Kijkduin geen redelijke mogelijkheid heeft geboden om kennis te nemen van haar algemene voorwaarden, en dit betekent op grond van artikel 6:233 sub b jo artikel 6:234 lid 1 BW dat Fred Kijkduin die algemene voorwaarden kan vernietigen. 
      
    
    
      6.29.
      De rechtbank is dan ook van oordeel dat Fred Kijkduin onder de overeenkomsten van opdracht in totaal nog een bedrag van € 5.881,75 (exclusief btw) aan Q Retail verschuldigd is. Inclusief btw is Fred Kijkduin nog een bedrag van € 7.116,92 aan Q Retail verschuldigd. 
      
      
        
          	Q Retail moet de courtage terugbetalen die namens Fred Kijkduin is betaald op grond van de door de ontbinding geraakte bemiddelingswerkzaamheden 
        
      
      
    
    
      6.30.
      De gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomsten van opdracht brengt op grond van artikel 6:271 BW mee dat Q Retail de courtage moet terugbetalen die namens Fred Kijkduin is betaald ten aanzien van de in nr. 6.20 genoemde huurovereenkomsten. Hierbij merkt de rechtbank volledigheidshalve op dat ook de courtage die KHM namens Fred Kijkduin heeft betaald moet worden terugbetaald. 
      
    
    
      6.31.
      Tussen partijen staat vast dat Fred Kijkduin e.a. ten aanzien van die huurovereenkomsten de volgende bedragen aan courtage hebben betaald (exclusief btw):
      
      
        
          
          
          
            
              
                La Galleria
              
              
                € 3.945,69
              
            
            
              
                Lunchroom Engelhard
              
              
                € 19.188,-
              
            
            
              
                IBZ Mode
              
              
                € 5.032,56
              
            
            
              
                Tios y Tias
              
              
                € 5.712,50
              
            
            
              
                Club Daily
              
              
                € 2.800,-
              
            
            
              
                Cuts ’n Coffee
              
              
                € 1.632,-
              
            
            
              
                Brows
              
              
                € 1.400,-
              
            
            
              
                Sportsbar 
              
              
                € 16.370,20
              
            
            
              
                Vleeschmeester Kijkduin
              
              
                € 7.200,-
              
            
            
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  63.280,95
                
              
            
          
        
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
    
      6.32.
      Inclusief btw bedraagt de door Fred Kijkduin e.a. betaalde courtage € 76.569,95. De rechtbank leidt uit de stellingen van Fred Kijkduin e.a. af dat zij dit bedrag aan Q Retail hebben betaald. Q Retail heeft dat niet betwist. Dit betekent dat Q Retail op grond van artikel 6:271 BW het door Fred Kijkduin e.a. gevorderde bedrag van € 76.569,95 aan Fred Kijkduin moet terug betalen. 
      
      
        
          	De rechtbank wijst de door Fred Kijkduin e.a. gevorderde schadevergoeding af
        
      
      
    
    
      6.33.
      Fred Kijkduin e.a. hebben aan hun vordering tot schadevergoeding ten grondslag gelegd dat zij huurinkomsten zijn misgelopen doordat de door Q Retail aangedragen kandidaat huurders niet hebben voldaan aan hun verplichting om de huurprijs te betalen. Zij vorderen daarom per huurder drie maanden aan gederfde huurinkomsten. Q Retail heeft betwist dat sprake is van causaal verband tussen haar tekortkoming en de door Fred Kijkduin e.a. gemiste huurinkomsten. 
      
    
    
      6.34.
      De rechtbank stelt voorop dat de overeenkomsten van opdracht zijn gesloten tussen Fred Kijkduin en Q Retail. Fred Kijkduin e.a. hebben niet toegelicht waarom (ook) KHM schade zou hebben geleden als gevolg van de tekortkoming door Q Retail in de nakoming van die overeenkomsten van opdracht. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het alleen Fred Kijkduin is die deze schade mogelijk heeft geleden. 
      
    
    
      6.35.
      Voor het bepalen van de schade die Fred Kijkduin heeft geleden als gevolg van de tekortkoming van Q Retail moet een vergelijking worden gemaakt tussen de werkelijke situatie zoals die zich heeft voorgedaan en de hypothetische situatie waarin Q Retail niet tekort zou zijn geschoten. Dit betekent dat een vergelijking moet worden gemaakt met de hypothetische situatie waarin Q Retail wel zou hebben onderzocht of de door haar aangedragen huurders voldoende waarborgen zouden bieden voor hun verplichtingen onder de huurovereenkomsten. Voor het bepalen van die hypothetische situatie kan er, anders dan Fred Kijkduin e.a. betogen, niet zonder meer vanuit worden gegaan dat Q Retail huurders zou hebben gevonden voor de bedrijfsruimten van Fred Kijkduin die voldoende waarborgen zouden bieden voor hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het vinden van dergelijke huurders betreft immers een inspannings- en geen resultaatsverplichting van Q Retail. Fred Kijkduin e.a. hebben ook niets gesteld waaruit blijkt dat Q Retail wel betrouwbare huurders zou hebben aangedragen als Q Retail wel aan haar zorgplicht zou hebben voldaan. In dit kader merkt de rechtbank op dat Fred Kijkduin e.a. ook zelf hebben erkend dat zij zich in een “moeilijke branche” bevinden. Hieruit leidt de rechtbank af dat het mogelijk is dat Q Retail ook in de hypothetische situatie geen betrouwbare huurders zou hebben kunnen aandragen, en dat Fred Kijkduin dus ook in die hypothetische situatie geen huurinkomsten zou hebben genoten uit haar bedrijfsruimtes. 
      
      
        
          	De rechtbank wijst het beroep van Fred Kijkduin op verrekening toe 
        
      
      
    
    
      6.36.
      Uit het voorgaande volgt dat Fred Kijkduin onder de overeenkomsten van opdracht verplicht is een bedrag van € 7.116,92 aan courtage te betalen aan Q Retail. Daarnaast is Q Retail verplicht een bedrag van € 76.569,95 aan Fred Kijkduin terug te betalen. 
      
    
    
      6.37.
      Fred Kijkduin heeft zich ten aanzien van haar betalingsverplichting aan Q Retail op verrekening beroepen. Q Retail heeft geen verweer gevoerd tegen deze verrekening en de rechtbank wijst het beroep op verrekening toe. 
      
    
    
      6.38.
      Op grond van artikel 6:127 BW is een schuldenaar bevoegd tot verrekening wanneer hij een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld jegens dezelfde wederpartij en de vorderingen over en weer opeisbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat aan deze voorwaarden is voldaan nu de vorderingen van Q Retail en Fred Kijkduin over en weer voortvloeien uit dezelfde rechtsverhouding en beide vorderingen opeisbaar zijn. 
      
    
    
      6.39.
      Dit betekent dat de rechtbank de vordering in conventie afwijst en de vordering in reconventie toewijst voor een bedrag van € 69.453,03.
      
      
        
          Q Retail moet de wettelijke rente betalen
      
      
    
    
      6.40.
      Fred Kijkduin vordert vergoeding van de wettelijke (handels)rente over het door Q Retail terug te betalen bedrag. De rechtbank zal de wettelijke rente toewijzen. De wettelijke handelsrente is alleen van toepassing op de primaire betalingsverplichting uit een handelsovereenkomst, terwijl de betalingsverplichting van Q Retail een verbintenis tot ongedaanmaking betreft. 
      
      
      
        
          Q Retail moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      6.41.
      In zowel conventie als reconventie wordt Q Retail als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De proceskosten van Fred Kijkduin e.a. worden in conventie begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.995,-
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,-
              
              
                (2 punt × € 1.214,-)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,-
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                5.601,-
              
              
                
              
            
          
        
      
    
    
      6.42.
      De proceskosten van Fred Kijkduin e.a. in reconventie bestaan uit het salaris van de advocaat. Omdat de vordering in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie wordt het salaris van de advocaat gewaardeerd op een half punt. Het salaris wordt daarom begroot op € 1.214,- (1 punt). Q Retail moet ook de nakosten van € 100,- betalen. 
      
    
    
      6.43.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      6.44.
      Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard nu de daartoe strekkende vordering op de wet is gegrond en daartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd.
      
    
  
  
    
      7De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        In conventie 
      
    
    
    
      7.1.
      wijst de vorderingen van Q Retail af,
      
    
    
      7.2.
      veroordeelt Q Retail in de proceskosten van €  5.601,-te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,- plus de kosten van betekening als Q Retail niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      7.3.
      veroordeelt Q Retail tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      7.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
      
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      7.5.
      ontbindt de overeenkomsten van opdracht tussen Q Retail en Fred Kijkduin voor zover deze zien op de bemiddeling door Q Retail bij de totstandkoming van de huurovereenkomsten met (i) Engelhard, (ii) Club Daily, (iii) Sportsbar, (iv) La Galleria, (v) IBZ Mode, (vi) Cuts ’n Coffee, (vii) Tios y Tias, (viii) Brows, en (ix) Vleeschmeester Kijkduin,
      
    
    
      7.6.
      veroordeelt Q Retail tot betaling van € 69.453,03 aan Fred Kijkduin, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als dit bedrag niet binnen veertien dagen na aanschrijving is betaald,
      
    
    
      7.7.
      veroordeelt Q Retail in de proceskosten, aan de zijde van Fred Kijkduin e.a. tot op heden begroot op € 1.314,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 
    
    
      7.8.
      veroordeelt Q Retail tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      7.9.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      7.10.
      wijst af het anders of meer gevorderde. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Vos en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2026.1980/3977
      
    
  
  
     Parl. Gesch. Boek 7 (Inv. 3, 5 en 6), p. 323.
  
  
     Vgl. HR 8 juli 2022, ECLI:NL:HR:2022:1058.