ECLI:NL:GHARL:2026:844, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 10-02-2026, 200.350.258/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2026-02-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Courtage bij verhuur appartementen. Uitleg van gemaakte afspraken en de vraag of algemene voorwaarden ter hand zijn gesteld. Ter zake van beide punten tegenbewijs opgedragen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
    
    
    
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.350.258/01
      zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 10903620
    
    
    
      
        arrest van 10 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Moza Makelaardij B.V. (Moza)
      
      die is gevestigd in Wapenveld
      advocaat: mr. E.F.E. van Essen
    
    
    
      en
    
    
    
      
        Beter Thuis Wonen Woonzorg B.V., voorheen genaamd Pallas SSC B.V. (Pallas) 
      
      die is gevestigd in Hoogeveen
      advocaat: mr. A.M. Roepel
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      Moza heeft hoger beroep ingesteld tegen het mondelinge vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen op 15 oktober 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de appeldagvaarding, de memories van grieven en antwoord en nadere akten van ieder der partijen.
    
    
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      Moza vordert courtage met betrekking tot de verkoop van een aantal appartementen. Pallas bestrijdt die courtage te moeten betalen. Dat geschil heeft de volgende achtergrond.
      
    
    
      2.2
      Pallas verhuurt 22 appartementen in het kleinschalige woon-zorgcomplex [naam1] . Voor de verhuur van de laatste 9 appartementen heeft zij Moza een opdracht tot dienstverlening gegeven. De overeenkomst is door Pallas op 25 augustus 2022 getekend. Daarin heeft zij zich verbonden tot het betalen van een courtage per verhuurd appartement van 1 maand kale huur exclusief btw. Mocht Pallas de opdracht intrekken voor de voltooiing ervan, dan is zij op grond van die overeenkomst een vergoeding verschuldigd van € 1.000 exclusief btw. De opdracht zou zijn voltooid na de verhuur van alle 9 appartementen.
      
    
    
      2.3
      In een factuur van 1 april 2023 heeft Moza voor alle 9 appartementen de overeengekomen courtage in rekening gebracht, aangevuld met kosten van gemaakte fotoreportages (dat laatste ad € 265, in totaal € 17.393,75). Op dat moment waren 8 van deze appartementen verhuurd, en was een optie genomen op de negende. Ook die woning is daarna verhuurd.
      
    
    
      2.4
      Pallas achtte zich niet gehouden deze courtage te betalen en deelde Moza op 24 april 2023 mee de opdracht in te trekken. Zij was slechts bereid de bij intrekking verschuldigde kosten van € 1.000 te betalen.
      
    
    
      2.5
      Omdat partijen dit geschil niet in onderling overleg konden oplossen, heeft Moza bij de kantonrechter gevorderd dat Pallas wordt veroordeeld om € 17.393,75 aan haar te betalen, vermeerderd met rente en kosten. De kantonrechter heeft daarvan slechts € 320,65 met rente toegewezen en heeft Moza in de proceskosten veroordeeld. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen van Moza alsnog geheel worden toegewezen.
      
    
    
      2.6
      Het hof zal Pallas toelaten tot het leveren van tegenbewijs omtrent de gemaakte afspraken. Dat wordt hierna toegelicht. 
      
      
    
  
  
    
      3De toelichting op de beslissing van het hof
    
    
      
        Wat zijn partijen overeengekomen?
      
    
    
    
      3.1
      De discussie tussen partijen draait geheel om de vraag wat zij zijn overeengekomen. De vordering is gebaseerd op de tekst van de door hen getekende overeenkomst en de algemene voorwaarden van de NVM, die ook zouden zijn overeengekomen: in de overeenkomst staat dat Pallas buiten Moza om geen overeenkomsten tot stand brengt en daartoe ook geen onderhandelingen voert. Als in strijd daarmee toch een overeenkomst tot stand komt, heeft Moza recht op courtage, ongeacht haar eigen inbreng daarbij. Ten tijde van de facturering waren 8 huurovereenkomsten gesloten. Ten aanzien van een negende appartement ( [nummer] ) was weliswaar slechts sprake van een optie, maar ook die overeenkomst is daarna tot stand gekomen. De algemene voorwaarden bepalen dat ook daarover courtage is verschuldigd als is gebeurd na het einde van de opdracht (hier: door intrekking), en die overeenkomst (i) het gevolg is van handelen in strijd met het aan Pallas gerichte verbod om buiten Moza om overeenkomsten tot stand te brengen/daartoe onderhandelingen te voeren of (ii) deze totstandkoming verband houdt met dienstverlening van Moza zelf gedurende de looptijd van de opdracht (artikel II.11 en II.16 van de algemene voorwaarden). Dat is volgens Moza aan de orde. Hiervan afwijkende afspraken zouden nooit zijn gemaakt.
      
    
    
      3.2
      Volgens Pallas kan niet van deze letterlijke tekst van de overeenkomst worden uitgegaan. Zij geeft daarvoor twee redenen:
      
      
        
          - Afwijkende afspraken
        
      
      
    
    
      3.3
      Al geruime tijd voor de ondertekening, op 9 juni 2022, is de afspraak gemaakt dat Pallas alle aanmeldingen van potentiële bewoners zou afhandelen die zich rechtstreeks bij haar zouden melden. Pallas zou dan behalve de zorgovereenkomst ook de huurovereenkomst opstellen. Van de zijde van Pallas is daarbij duidelijk aangegeven dat in die gevallen geen courtage betaald zou worden. Alleen voor huurovereenkomsten die door tussenkomst van Moza tot stand zouden komen, zou courtage worden betaald. Dat zou zijn afgesproken met de vertegenwoordiger van Moza, [naam2] . Naar zeggen van Pallas is vervolgens echter geen enkele huurovereenkomst door tussenkomst van Moza tot stand gekomen. Moza heeft wel een keer een bezichtiging gehouden, maar die heeft nergens toe geleid. Voor de presentatie van de appartementen op Funda zouden geen kosten worden doorberekend en op kosten van Moza zelf zou eenmaal een advertentie in [naam3] worden geplaatst. 
      
    
    
      3.4
      Hiervan uitgaande beroept Pallas zich op de bevoegdheid de opdracht voor voltooiing op te zeggen (het negende appartement was nog niet verhuurd), onder de enkele verplichting om de in dat geval overeengekomen intrekkingsvergoeding van € 1.000 te betalen.
      
    
    
      3.5
      Zoals hierna zal worden toegelicht, kan het hof de knoop hierover nog niet doorhakken.
      
    
    
      3.6
      In een mail van 25 augustus 2022 (de dag van ondertekening) heeft [naam4] van Pallas aan Moza geschreven dat zij tussentijds zou doorgaan met de verhuur van appartementen: “Als alle appartementen door ons of door jullie verhuurd zijn, dan is de opdracht voltooid. Ook al hebben jullie maar in 1 of geen appartement bemiddeld. Klopt mijn interpretatie?” In een reactie stelde [naam2] van Moza voor dat Moza steeds het eerste aanspreekpunt zou zijn, dat zij in principe de overeenkomsten zou opstellen (“Maar misschien werken jullie wel met eigen overeenkomsten”) en dat Moza de appartementen met belangstellenden zou bezichtigen. 
      
    
    
      3.7
      Ook als hieruit moet worden opgemaakt dat Moza ervan uitging dat Pallas zelf, naast Moza, appartementen zou willen gaan verhuren (zoals Pallas aanvoert), dan zou dat nog niet betekenen dat partijen over de verschuldigdheid van courtage andere afspraken hebben gemaakt dan in de overeenkomst zijn omschreven. De tekst van die overeenkomst is duidelijk, en ondersteunt het standpunt van Moza dat ook in dat geval voor elke nieuwe verhuur een courtage verschuldigd zou zijn. Dat neemt echter niet weg dat voorafgaand aan de ondertekening andere afspraken kunnen zijn gemaakt, en dat Pallas heeft mogen aannemen dat die door ondertekening van de overeenkomst niet kwamen te vervallen. Bij dat laatste kan de mededeling van Pallas op de dag van de ondertekening wel relevant zijn. Voorshand is echter aannemelijk dat partijen datgene hebben afgesproken dat in de getekende overeenkomst is verwoord. Pallas heeft aangeboden die aanname te ontzenuwen: zij heeft in hoger beroep verwezen naar het bewijsaanbod dat zij bij de kantonrechter heeft gedaan. Daar heeft zij aangeboden met getuigen te bewijzen dat met [naam2] op 9 juni 2022 wel degelijk is afgesproken dat Pallas zelf ook door zou gaan met haar verhuuractiviteiten, en dat geen courtage verschuldigd zou zijn voor huurovereenkomsten die zonder actieve inmenging van Moza door Pallas tot stand zouden worden gebracht. 
      
      
        Het hof zal Pallas tot dit tegenbewijs toelaten. 
      
      
      
        
          - Het verweer van Pallas dat sprake is van algemene voorwaarden die vernietigbaar of onredelijk bezwarend zijn
        
      
      
    
    
      3.8
      In de opdracht tot dienstverlening staat dat Pallas buiten Moza om geen overeenkomst tot stand brengt en ook geen onderhandelingen voert, en dat Moza recht heeft op courtage als in strijd daarmee een overeenkomst tot stand komt. In de ogen van Moza gaat het hier om een onredelijk bezwarende (en daarom op grond van de zogenoemde reflexwerking nietige) algemene voorwaarde. Dat standpunt is echter op geen enkele wijze onderbouwd, en kan om die reden niet worden gevolgd.
    
    
      3.9
      Partijen zijn het er wel over eens dat zij de algemene voorwaarden van de NVM zijn overeengekomen. Pallas beroept zich erop dat die voorwaarden voor vernietiging in aanmerking komen, omdat ze niet aan haar ter hand zijn gesteld. Zij heeft daarvan (tegen)bewijs aangeboden.
      
    
    
      3.10
      Het hof begrijpt dat hiermee wordt bedoeld verweer te voeren tegen de over de verkoop van appartement [nummer] gevorderde courtage (zie hiervoor onder 3.1. Het gaat dan om toepassing van de artikelen II.11 en II.16 AV). In de overeenkomst staat dat deze voorwaarden wel zijn overhandigd. Dat levert tussen partijen van dat feit dwingend bewijs op. Als Pallas meent dat dit onjuist is, dan dient zij tegenbewijs te leveren.  Daartoe zal het hof Pallas de gelegenheid geven.
      
    
    
      3.11
      De conclusie: als Pallas er niet in slaagt tegenbewijs te leveren, dan is zij ook courtage verschuldigd voor de huurovereenkomsten die zij zelf tot stand heeft gebracht. Slaagt zij wel, dan geldt nog het volgende.
      
      
        
          Is Pallas courtage verschuldigd als haar lezing van de afspraken komt vast te staan?
        
      
      
    
    
      3.12
      In de memorie van grieven heeft Moza nog een tweede, subsidiaire onderbouwing aan haar vordering gegeven. Aan de beoordeling daarvan zou worden toegekomen als Pallas in het opgedragen tegenbewijs slaagt. Veronderstellenderwijs daarvan uitgaande (en uitgaande van de uitleg die zij aan de overeenkomst met Moza heeft gegeven), overweegt het hof het volgende.
      
    
    
      3.13
      Het gaat hier in de ogen van Moza om bemiddeling. De wet geeft haar bij dergelijke overeenkomsten recht op loon, zodra door de bemiddeling een overeenkomst met een derde tot stand is gekomen. Als de hoogte van het verschuldigde loon ter discussie staat, is de opdrachtgever het op de gebruikelijke wijze berekende loon verschuldigd - of, als dat niet kan worden bepaald, een redelijk loon (artikel 7:405 lid 2 BW). In dit geval is 1 maand huur gebruikelijk. In zeker acht gevallen is volgens Moza sprake van overeenkomsten die door promotieactiviteiten en andere inspanningen van haar kant tot stand zijn gekomen.
      
    
    
      3.14
      Het hof kan Moza hierin niet volgen, omdat de hoogte van het loon niet ter discussie staat, maar slechts de vraag in welke gevallen dat verschuldigd is. Waar geen loon verschuldigd is, bestaat ook geen aanleiding om een redelijk loon vast te stellen – nog daargelaten dat Pallas gemotiveerd bestrijdt dat enige bemiddeling er daadwerkelijk toe heeft geleid dat met derden huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen.
      
      
      
        
          De beslissing
        
      
      
      
        Het hof laat Pallas toe tegenbewijs te leveren tegen het voorshands vaststaande feit (i) dat ook courtage verschuldigd is wanneer appartementen door Pallas zijn verhuurd en (ii) dat de algemene voorwaarden van de NVM aan Pallas ter hand zijn gesteld.
      
      
      
        Als getuigen worden gehoord, zal raadsheer-commissaris mr. Zandbergen de getuigen verhoren in het Paleis van Justitie aan het Wilhelminaplein 1 in Leeuwarden. Partijen moeten daar zelf bij aanwezig zijn.
      
      
      
        Pallas moet op dinsdag 10 maart 2026 laten weten hoeveel getuigen zij wil laten horen met opgave van de verhinderdagen van die getuigen, van partijen en van hun advocaten. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is.
      
      
      
        Pallas moet de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het getuigenverhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof opgeven.
      
      
      
        Een partij die tijdens het getuigenverhoor nieuwe stukken wil indienen, moet het hof en de wederpartij daarvan uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een kopie sturen.
      
      
      
        Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mr. M.W. Zandbergen, H. de Hek en M.M.A. Wind en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 
        10 februari 2026.