ECLI:NL:GHARN:2008:BE8939, Gerechtshof Arnhem, 22-04-2008, 104.007.733
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2008-04-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Pachtwet (oud) 40, 48
       
      Bestemmingswijziging; schadeloosstelling 
       
      Voorgenomen bestemmingswijziging in overeenstemming met het algemeen belang. De in dit verband te stellen eisen van concreetheid en spoedige realiseerbaarheid. Schadeloosstelling.

22 april 2008 
      pachtkamer
      zaaknummer: 104.007.733
      rekestnummer (oud): P 2007/1242 
    
    
    G E R E C H T S H O F   T E   A R N H E M
    
    
    	Beschikking
    
    
    
    in de zaak van:
    
    
            1.   [appellant sub 1],
      	wonende te [woonplaats],
            2.   [appellant sub 2],
      	wonende te [woonplaats],
            3.  [appellant sub 3],
      gevestigd te [woonplaats],
      appellanten,
      procureur: mr. P.M. Wilmink,
    
    
    tegen:
    
    
      [geïntimeerde],
      gevestigd te [woonplaats],
      geïntimeerde,
      procureur: mr. J.M. Bosnak.
    
    
     
    1	Het geding in eerste aanleg
    
    Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de beschikking van 23 augustus 2007 die de pachtkamer van de rechtbank Haarlem sector kanton, locatie Zaandam, tussen appellanten (verder te noemen: [appellanten]) als verzoekers en geïntimeerde (verder te noemen: [geïntimeerde]) als verweerster heeft gegeven. Van die beschikking is een fotokopie aan deze beschikking gehecht.
    
    
    2	Het geding in hoger beroep
    
    2. 1	[appellanten] zijn bij op 26 september 2007 ter griffie van het hof ingekomen beroepschrift in hoger beroep gekomen van voornoemde beschikking. Zij hebben daarbij drie grieven tegen die beschikking aangevoerd, producties overgelegd en het hof verzocht de bestreden beschikking te vernietigen en, opnieuw recht doende, de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst van 1 mei 1971 volledig te verlengen, dus ook wat betreft de hoeve[adres]] bestaande uit gebouwen en erf met een oppervlakte van 7 are en 25 centiare, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van deze procedure.
              
    2. 2	Bij op 14 november 2007 ter griffie van het hof ingekomen verweerschrift heeft [geïntimeerde] verweer gevoerd tegen het door [appellanten] in het beroepschrift aangevoerde, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en heeft zij het hof verzocht het beroep van [appellanten] af te wijzen, althans hun grieven ongegrond te verklaren en de bestreden beschikking, zo nodig onder verbetering en/of aanvulling van de gronden, te bekrachtigen en [appellanten] te veroordelen in de kosten van beide instanties.
    
    2. 3	De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 februari 2008. [appellante sub 2] is in persoon verschenen, bijgestaan door mr. O.C. Struif, advocaat te Drachten. Namens geïntimeerde is verschenen [A], statutair directeur, bijgestaan door mr. M.H. Rijntjes, advocaat te Amsterdam. Bij die gelegenheid hebben partijen aan het hof inlichtingen verstrekt en hebben beide advocaten de wederzijdse standpunten toegelicht.
    
    2. 4	Nadat de zaak aanvankelijk was aangehouden in verband met schikkingsonderhandelingen, heeft mr. Rijntjes bij brief van 6 maart 2008 meegedeeld dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt en heeft hij het hof verzocht een beschikking te geven.
    
    2. 5	Het hof heeft vervolgens beschikking bepaald op heden.
    
    
    3	De vaststaande feiten
    
    3. 1	Tussen partijen staat op grond van hetgeen enerzijds is gesteld en anderzijds niet is betwist, alsmede op grond van de niet betwiste inhoud van de overgelegde stukken het navolgende vast.
    
    3. 2	Tussen partijen bestaat een pachtovereenkomst ten aanzien van de hoeve gelegen aan [adres] - bestaande uit gebouwen en erf met een oppervlakte van 7 are en 25 centiare - en grasland met een oppervlakte van 17 hectare, 29 are en 5 centiare. De pachtovereenkomst loopt tot en met 30 april 2008. 
    
    3. 3	Bij aangetekende brief van 22 januari 2007 heeft [geïntimeerde] aan [appellanten] te kennen gegeven geen verdere verlenging van die pachtovereenkomst te wensen en beëindiging van de pachtovereenkomst per 30 april 2008 na te streven.
    
    3. 5	Op 21 februari 2007 hebben [appellanten] de pachtkamer in eerste aanleg verzocht de pachtovereenkomst op grond van artikel 36 lid 3 Pachtwet te verlengen.
    
    
    4	De motivering van de beslissing in hoger beroep
    
    	4. 1	Per 1 september 2007 is met de artikelen 7:311 e.v. Burgerlijk Wetboek een nieuwe wettelijke regeling van de pacht in werking getreden en is de Pachtwet vervallen. Aan de orde is de vraag of het geschil tussen partijen naar oud dan wel naar nieuw recht dient te worden beslist. 
    
    4. 2 	Kenmerkend voor het onderhavige geval is dat voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe recht door de verpachtster een kennisgeving van niet-verlenging als bedoeld in het tweede lid van artikel 36 Pachtwet is uitgebracht en dat eveneens daaraan voorafgaand door de pachters tijdig om verlenging is verzocht als bedoeld in het derde lid van dat artikel.
    
    4. 3 	Het nieuwe recht met betrekking tot de verlenging van een pachtovereenkomst verschilt wezenlijk van het oude, niet alleen wat betreft de toepasselijke regels van procesrechtelijke aard, maar ook wat betreft de materiële regels aan de hand waarvan het geschil dient te worden beslist. Artikel 7:367 Burgerlijk Wetboek voorziet in opzegging door de verpachter, welke opzegging volgens artikel 7:368 Burgerlijk Wetboek – anders dan de kennisgeving van niet-verlenging van artikel 36 Pachtwet – op straffe van nietigheid gronden dient te vermelden. Artikel 7:369 Burgerlijk Wetboek houdt in dat, indien de pachter zich binnen zes weken met opgave van redenen tegen de opzegging verzet, het aan de verpachter is om – op de gronden vermeld in de opzegging – te vorderen (het gaat hier dus om een dagvaardingsprocedure) dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen. De artikelen 7:370 e.v. Burgerlijk Wetboek voorzien vervolgens in een beoordeling van deze vordering op basis van regels die niet alleen wat betreft hun systematiek maar deels ook inhoudelijk belangrijk verschillen van de regeling van de artikelen 38 e.v. Pachtwet.
    
    4. 4 	Volgens het eerste lid van artikel 74 Overgangswet Nieuw BW heeft de inwerkingtreding van het nieuwe recht geen gevolgen voor de aard van een lopende procedure, zodat in zoverre oud recht van toepassing blijft. De verzoekschriftprocedure van artikel 36 e.v. Pachtwet is een bijzondere procedure, gericht op de beoordeling van de vraag of – niettegenstaande de kennisgeving van niet-verlenging van de verpachter – verlenging van de pachtovereenkomst dient plaats te vinden, en die procedure kan naar zijn aard niet op iets anders worden gericht. In verband met het hiervoor bedoelde wezenlijke verschil tussen oud en nieuw recht ook wat betreft de materiële regels aan de hand waarvan het geschil dient te worden beslist en tegen de achtergrond van het beginsel van rechtszekerheid, dat het overgangsrecht mede beheerst, moet worden aangenomen dat die materiële regels de aard van de procedure mede bepalen en dat gelet daarop ook wat betreft die materiële regels in beginsel het oude recht van toepassing blijft. Een en ander stemt overeen met de uitleg die door de Minister van Justitie, alsmede door de regeringscommissaris Nieuw Burgerlijk Wetboek, tijdens de behandeling van het wetsvoorstel dat heeft geleid tot de art. 7:311 e.v. Burgerlijk Wetboek in de Eerste Kamer der Staten-Generaal is gegeven.
    
    4. 5 	Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal het hof oud recht toepassen.
    
    4. 6	De pachtkamer in eerste aanleg heeft het verzoek van [appellanten] tot verlenging van de pachtovereenkomst ten aanzien van de gebouwen en het erf afgewezen en voor het overige toegewezen. De rechtbank heeft haar oordeel gegrond op een belangenafweging als bedoeld in artikel 38 Pachtwet.
    
    
      4. 7	[appellanten] hebben tegen dat oordeel het volgende aangevoerd. Zij stellen zich op het standpunt dat primair moet worden beoordeeld of sprake is van een verplichte afwijzingsgrond als bedoeld in artikel 40 Pachtwet nu [geïntimeerde] de pacht voor de gebouwen wenst te beëindigen, omdat zij de boerderij met omliggende grond wil bestemmen voor niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden. Volgens [appellanten] heeft de hoeve echter nog steeds een agrarische bestemming. Indien het hof oordeelt dat sprake is van een verplichte afwijzingsgrond als bedoeld in artikel 40 Pachtwet maken [appellanten] aanspraak op schadevergoeding op grond van artikel 48 Pachtwet. In dat geval moet [appellane sub 2] vervangende woonruimte zoeken en dient een alternatieve mestopslag te worden gezocht, alsmede vervangende ruimte voor opslag van materialen door verlies van bedrijfs- en bijgebouwen. Tevens dient een vervangende ontsluiting voor de gronden gelegen achter het perceel te worden gezocht. Die ontsluiting loopt nu langs de hoeve.
      Pas wanneer vaststaat dat zich geen verplichte afwijzingsgrond voordoet komt de billijkheidstoets van artikel 38 Pachtwet aan de orde. 
      In dat geval heeft de pachtkamer in eerste aanleg volgens [appellanten] ten onrechte het belang van [geïntimeerde] laten prevaleren. [appellanten] hebben groot belang bij het behoud van de boerderij met erf. Daarbij gaat het met name om de bewoning, het gebruik van de bedrijfsgebouwen en bijgebouwen, de ontsluiting van het achter de boerderij gelegen grasland en mestopslag.
    
    
    
      4. 8	[geïntimeerde] heeft de stellingen van [appellanten] gemotiveerd weersproken. Zij stelt zich ook op het standpunt dat de pachtkamer in eerste aanleg eerst diende na te gaan of sprake is van een verplichte beëindigingsgrond, alvorens te komen tot een billijkheidstoets. In het oordeel van de pachtkamer in eerste aanleg ligt besloten, zo begrijpt het hof de visie van [geïntimeerde], dat zich geen verplichte beëindigingsgrond voordeed.
      Indien het hof tot het oordeel komt dat de door [geïntimeerde] gehanteerde beëindigingsgrond (toch) leidt tot beëindiging van de pachtovereenkomst op grond van artikel 40 Pachtwet, kan van schadeloosstelling op grond van artikel 48 Pachtwet volgens [geïntimeerde] echter geen sprake zijn. De boerderij en de omliggende gronden maken al jaren geen deel meer uit van de bedrijfsactiviteiten van [appellanten].
      In het kader van een belangenafweging op grond van artikel 38 Pachtwet hebben [appellanten] geen doorslaggevend belang bij het behoud van de boerderij met de omliggende gronden, nu een en ander een relatief geringe betekenis heeft binnen hun bedrijfsvoering.
      De boerderij is gelegen aan een gewone straat en de door [geïntimeerde] voorgestane herontwikkeling betekent dat de boerderij en de omliggende gronden met het huidige straatbeeld in overeenstemming worden gebracht, hetgeen past in het gemeentelijk beleid.
    
    
    4. 9	Het hof stelt voorop dat ingevolge artikel 40 Pachtwet het verlengingsverzoek dient te worden afgewezen indien de verpachter het verpachte wil bestemmen voor niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden en die bestemming in overeenstemming is met het algemeen belang. De voorgenomen bestemming wordt geacht in overeenstemming met het algemeen belang te zijn, indien zij in overeenstemming is met een goedgekeurd bestemmingsplan.
    
    4. 10	Artikel 40 Pachtwet is in het onderhavige geval inderdaad van toepassing. Hoewel de aanvangsdatum van de uitvoering van de (nieuw)bouwplannen van [geïntimeerde] nog niet bekend is en mogelijk niet op (zeer) korte termijn zal worden gerealiseerd en voorts nog geen sprake is van een wijziging van het bestemmingsplan, zijn de voorgestelde plannen voldoende concreet en is ook voldoende aannemelijk dat - hoewel de herzieningsprocedure nog moet worden doorlopen - de beoogde bestemmingswijziging zal kunnen worden gerealiseerd, en ook dat die gewijzigde bestemming in overeenstemming is met het algemeen belang, onder meer in verband met de omstandigheid dat de hoeve is gelegen aan een straat met gewone woonhuizen. [appellanten] hebben een en ander ook niet (gemotiveerd) weersproken.
    
    4. 11	Wat betreft de in het kader van artikel 40 Pachtwet te stellen eisen van concreetheid en spoedige realiseerbaarheid is van belang dat het landbouwkundig gebruik dat [appellanten] thans van de hoeve maken zodanig gering is dat in dit gebruik nauwelijks enig belang bij verlenging van de pachtovereenkomst besloten ligt, ook niet wat betreft een korte periode. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat geen sprake is van bewoning van de boerderij in het kader van de bedrijfsvoering van [appellanten]. Omstreeks 1980 hebben zij de boerderij verlaten en de bedrijfsactiviteiten verplaatst naar een ander perceel. Hoewel de boerderij nadien nog (enige tijd) is bewoond door verschillende andere personen, is de ingebruikname van de boerderij door [appellante sub 2] sinds medio 2006, zoals [appellante sub 2] ook heeft erkend, ingegeven door privé-omstandigheden. Dat vormt geen gebruik in de zin van de pachtovereenkomst ter uitoefening van de bedrijfsactiviteiten. Ter terechtzitting heeft [appellante sub 2] verklaard dat het vee elders is gestald. De boerderij wordt enkel gebruikt voor opslag van enkele machines.
    
    4. 12	Met inachtneming van het voorgaande is het hof van oordeel dat het verzoek van [appellanten] tot verlenging van de pachtovereenkomst moet worden afgewezen.
    
    
      4. 13	In het kader van de beslissing omtrent schadeloosstelling die [appellanten] op grond van artikel 48 Pachtwet in verband met de niet-verlenging van de pachtovereenkomst op grond van artikel 40 Pachtwet in beginsel toekomt dient het voorgaande eveneens te worden meegewogen.
      Nu geen sprake is van bewoning in het kader van de bedrijfsvoering van de pachter, kan geen vergoeding kan worden toegekend voor het wegvallen van de bewoning van de boerderij door [appellante sub 2].
    
    
    4. 14	Tegen de hiervoor genoemde achtergrond acht het hof voorshands een schadeloosstelling tot een bedrag van € 7.500,00 reëel voor het verlies van de opslagmogelijkheid van machines. Daarbij neemt het hof in aanmerking hetgeen de pachtkamer in eerste aanleg ter plaatse heeft vastgesteld ten aanzien van het gebruik van de boerderij en voorts dat het een oude hoeve betreft met slechts beperkte gebruiks- en opslagmogelijkheden voor de huidige moderne landbouwapparatuur.
    
    4. 15	In het kader van de onderhavige verlengingsprocedure kan geen vergoeding worden toegekend voor de sloop van opstallen, zoals [appellanten] hebben verzocht, nu ter terechtzitting is gebleken dat de desbetreffende opstallen waren gelegen op een perceel ten aanzien waarvan de pacht wordt voortgezet. Van schadeloosstelling in het kader van de artikelen 40 en 48 Pachtwet kan daarom in zoverre geen sprake zijn.
    
    4. 16 	Voor zover [appellanten] hebben betoogd dat zij schadeloos dienen te worden gesteld voor het verlies van de ontsluiting van de achter de hoeve gelegen landbouwgronden, welke ontsluiting nu is gelegen langs de boerderij, is het hof voorshands van oordeel dat, nu [geïntimeerde] heeft aangeboden te zorgen voor een alternatieve vergelijkbare en verharde ontsluiting van de desbetreffende gronden en voorts heeft toegezegd dat [appellanten] van de oude ontsluiting gebruik kunnen blijven maken totdat de nieuwe ontsluiting is gerealiseerd, voor schadevergoeding in beginsel geen plaats is. Daarbij acht het hof van belang dat [appellante sub 2] ter terechtzitting heeft verklaard dat een dergelijke ontsluiting afdoende is.
    
    4. 17	Ten aanzien van het behoud van de bestaande mestopslagcapaciteit (die grotendeels is gelegen op een perceel ten aanzien waarvan de pacht wordt voortgezet) hoeft geen schadeloosstelling te worden betaald indien de huidige mestopslag in gebruik kan blijven, of een goed alternatief voorhanden is. [geïntimeerde] heeft bij faxbericht van 6 maart 2008 aangeboden een vergoeding te betalen voor vervanging van de gehele mestopslag ten bedrage van € 13.600,00 exclusief BTW, zoals genoemd in de brief van 30 oktober 2007 van PAS Mestopslagsystemen B.V. (bijlage 7 bij de brief van 7 februari 2008 van de advocaat van [appellanten]).
    
    4. 18	Indien partijen niet – naar aanleiding van het voorgaande voorshands gegeven oordeel ten aanzien van de schadeloosstelling – tot overeenstemming kunnen geraken, zal het hof een deskundige benoemen voor een meer nauwkeurige bepaling van het bij wijze van schadeloosstelling door [geïntimeerde] aan [appellanten] te betalen bedrag. Het hof zal de zaak aanhouden tot 23 september 2008. Partijen dienen zich alsdan schriftelijk uit te laten over de vraag of voortzetting van de procedure in de vorm van een deskundigenbericht nodig is. De deskundige zal zich in dat geval met name dienen uit te laten over de begroting van de schade door het verlies van opslagmogelijkheid in de boerderij, en – voor zover van toepassing – het verlies van ontsluitingsmogelijkheden van de achter de boerderij gelegen percelen en de mestopslag.
    
    4. 19 	Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
    
    5	De beslissing
    
    Het hof, beschikkende in hoger beroep:
    
    	houdt de zaak aan tot 23 september 2008 voor schriftelijke uitlating door partijen omtrent de vraag of voortzetting van de procedure in de vorm van een deskundigenbericht nodig is ter begroting van de schade van [appellanten];
    
    	houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven door mrs. Valk, Van Dijk en Van Daalen 
      en de raden Van Verschuer en Roelofsen en in tegenwoordigheid van de griffier 
      uitge¬sproken ter open¬bare terechtzitting van 22 april 2008.