ECLI:NL:RBNHO:2025:9761, Rechtbank Noord-Holland, 10-09-2025, 11525557 \ CV EXPL 25-458
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht woonruimte. De vorderingen van eiser stellen aan de orde de vraag of het geoorloofd is dat gedaagde als verhuurder aan eiser als huurder dwingend oplegt om een overeenkomst tot het leveren van warmte en koude te sluiten met een derde. Door eiser is hierbij uitdrukkelijk gesteld dat hij hierbij geen onderscheid maakt tussen het vast recht en de variabele kosten voor levering van warmte en/of koude. De kantonrechter is van oordeel dat deze constructie ter zake de WKO-installatie en de levering van warmte en koude (door partijen aangeduid als EESCO-constructie), geoorloofd is. De kantonrechter legt uit waarop hij dit oordeel baseert.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: 11525557 \ CV EXPL  25-458 WD
    
    
    
      
        Vonnis van 10 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. M. Heimensem,
    
    
    
      tegen
      
        de stichting
      
        STICHTING INTERMARIS, 
      te Hoorn,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Intermaris,
      gemachtigde: mr. P.R.W. Richter.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding, met producties;- de conclusie van antwoord, met producties;- het tussenvonnis van 16 april 2025
      - de akte houdende vermeerdering en wijziging van eis, met producties van [eiser] ;- de mondelinge behandeling van 12 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij partijen het woord hebben gevoerd aan de hand van overgelegde pleitnotities.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag uitspraak in de zaak zal worden gedaan.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Intermaris is eigenaar van het [Complex] (hierna: het complex), dat gelegen is aan het [adres] in [woonplaats] . Het complex bestaat uit vier verschillende (woon)blokken en woningen (hoog- en laagbouw). 
    
    
      2.2.
      De levering van warmte, koude en warm tapwater aan de in alle woonblokken bevindende woningen geschiedt door middel van een WKO (Warmte Koude Opslag) -installatie. De WKO-installatie, die zorgdraagt voor de levering van warmte en koude aan alle tot het complex behorende woningen, bevindt zich onder het door [eiser] bewoonde woonblok (woonblok 2). 
      
    
    
      2.3.
      De levering van warmte, koude en warm water aan de woningen wordt verzorgd door een derde, momenteel door Duurzaam Opgewekt Hoorn B.V. (hierna: Duurzaam Opgewekt). Voor de WKO-installatie en het daarbij behorende leidingwerk is door Intermaris een opstalrecht gevestigd ten behoeve van Duurzaam Opgewekt.
    
    
      2.4.
      
        Met ingang van 18 januari 2022 huurt [eiser] een tot het complex behorende woning. Bijlage C van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst bevat de volgende bepalingen:
        
          “Gelet op het voorgaande is huurder verplicht om voor de warmtelevering een huur- en warmtecontract af te sluiten (…) bij een door Intermaris aan te wijzen leverancier, tegen de door deze firma gehanteerde algemene voorwaarden. (…)
      
      
      
        
          In het geval de samenwerking tussen Intermaris en de firma om welke reden dan ook, eindigt, zal Intermaris huurder daarvan onverwijld mededeling doen. Huurder is vervolgens verplicht om op eerste verzoek van Intermaris en volgens diens aanwijzing, zijn overeenkomst met de firma te beëindigen en een nieuwe huur- en leveringsovereenkomst te sluiten met de door Intermaris aan te wijzen, opvolgend leverancier en daartoe onmiddellijk al het nodige te doen.”
        
        
          De door Intermaris met de andere huurders in het complex gesloten huurovereenkomsten bevatten een identieke althans een soortgelijke regeling.
      
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] heeft - net als de andere huurders/bewoners in het complex - met Duurzaam Opgewekt overeenkomsten gesloten voor zowel de huur van een warmtepomp als voor de levering van warmte, koude en warm tapwater.
      
    
    
      2.6.
      Duurzaam Opgewekt verzorgt op grond van de met [eiser] gesloten overeenkomst de levering van warmte, koude en warm water aan [eiser] . [eiser] betaalt hiervoor aan Duurzaam Opgewekt een vergoeding die Duurzaam Opgewekt door middel van facturen bij [eiser] in rekening brengt. Hierop bevinden zich posten voor de huur van de warmtepomp, als voor vast recht levering warmte.
    
  
  
    
      3
      3.	Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert, na vermeerdering van eis, dat de kantonrechter: (i) voor recht verklaart dat de WKO-installatie een onroerende aanhorigheid is in de zin artikel 7:233 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW);(ii) voor recht verklaart dat Intermaris verantwoordelijk is voor het leveren van het (huur)genot van deze WKO-installatie en dat zij daartoe een warmteleveringsovereenkomst dient te sluiten met Duurzaam Opgewekt;(iii) voor recht verklaart dat het in deel van Bijlage C bij de huurovereenkomst opgenomen beding nietig is;(iv) Intermaris veroordeelt om met Duurzaam Opgewekt een warmteleveringsovereenkomst te sluiten;(v) voor recht verklaart dat, nadat Intermaris met Duurzaam Opgewekt een warmteleveringsovereenkomst heeft gesloten, Intermaris de door Duurzaam Opgewekt bij Intermaris in rekening te brengen vastrecht en huur niet afzonderlijk bij [eiser] in rekening mag brengen; (vi) Intermaris veroordeelt om aan [eiser] een bedrag van € 2.423,24 te betalen.
    
    
      3.2.
      
        [eiser] voert daartoe, kort gezegd, het volgende aan. De WKO-installatie is een onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 7:233 BW. Dit volgt uit de uitspraak van de Hoge Raad van 21 januari 2022; ECLI:NL:HR:2022:61 (Acantus). Het voorgaande brengt mee dat Intermaris op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst gehouden is om het genot van deze installatie aan [eiser] te leveren. Op grond van deze verplichting zou niet [eiser] maar Intermaris een leveringsovereenkomst met Duurzaam Opgewekt moeten sluiten. Desondanks weigert Intermaris met Duurzaam Opgewekt ten behoeve van de levering aan de huurders een overeenkomst te sluiten. Integendeel, door middel van de bepalingen die voorkomen in bijlage C van de huurovereenkomst, verplicht Intermaris huurders als [eiser] om in zee te gaan met Duurzaam Opgewekt. Deze bepalingen zijn nietig op grond van artikel 7:264 BW.Door de feitelijke gang van zaken wordt Intermaris ongerechtvaardigd ten nadele van [eiser] verrijkt. Immers:(i) [eiser] betaalt een hogere huur aan Intermaris, omdat de kosten voor de WKO- installatie zijn inbegrepen in de huurprijs;(ii) Intermaris behoudt de door [eiser] aan haar betaalde kosten voor de WKO-installatie en draagt ze niet af aan Duurzaam Opgewekt;(iii) [eiser] betaalt daarnaast aan Duurzaam Opgewekt een bedrag onder de noemer “vastrecht”;(iv) [eiser] betaalt dus dubbel voor de aan de WKO-installatie verbonden onderhoud- en kapitaallasten. Vanwege deze ongerechtvaardigde verrijking dient Intermaris aan [eiser] een schadevergoeding van € 2.423,24 te betalen. Aldus nog steeds [eiser] .
      
    
    
      3.3.
      Intermaris voert verweer.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De vorderingen van [eiser] stellen aan de orde de vraag of het geoorloofd is dat Intermaris als verhuurder aan [eiser] als huurder dwingend oplegt om een overeenkomst tot het leveren van warmte en koude te sluiten met een derde (i.c. Duurzaam Opgewekt). Door [eiser] is hierbij uitdrukkelijk gesteld dat hij hierbij geen onderscheid maakt tussen het vast recht en de variabele kosten voor levering van warmte en/of koude.
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter is van oordeel dat deze constructie ter zake de WKO-installatie en de levering van warmte en koude (door partijen aangeduid als de ESCo-constructie (Energy Service Company), geoorloofd is. De kantonrechter legt uit waarop hij dit oordeel baseert.
      
    
    
      4.3.
      Onder de gegeven omstandigheden staat geen rechtsregel er aan in de weg dat Intermaris in (de bijlage bij) de huurovereenkomst een bepaling heeft opgenomen die [eiser] verplicht ter zake de warmte- en koudelevering met een derde (i.c. Duurzaam Opgewekt) een overeenkomst te sluiten.Het in de bijlage C van de huurovereenkomst opgenomen beding is niet nietig. Het door [eiser] gedane beroep op artikel 7:264 lid 1 BW faalt. Voor een succesvol beroep op dit artikel is namelijk vereist dat Intermaris bij dit beding een niet redelijk voordeel geniet. Dit is, gelet op het navolgende, niet het geval. Dat Intermaris zelf geen direct voordeel geniet door de betaling van [eiser] volgt uit hetgeen hierna onder 4.7. is overwogen. Evenmin is sprake van een niet redelijk te noemen indirect voordeel voor Intermaris bij de ESCo-constructie.
    
    
      4.4.
      De kantonrechter vindt van belang dat van de zijde van [eiser] is erkend dat Intermaris en Duurzaam Opgewekt twee afzonderlijke partijen zijn en dat er geen aanleiding is (noch concernrechtelijk noch anderszins) om deze partijen met elkaar te vereenzelvigen. Een betaling aan Duurzaam Opgewekt levert daarom niet zonder meer een voordeel op aan Intermaris.
    
    
      4.5.
      De aanleiding voor Intermaris om haar huurders als [eiser] te verplichten tot het sluiten van een leveringsovereenkomst met Duurzaam Opgewekt is dat (i) de tot het complex behorende huurwoningen alleen door middel van de WKO-installatie kunnen worden voorzien van warmte en koude en (ii) Duurzaam Opgewekt eigenaar is van het opstalrecht van de WKO-installatie en haar daarom de exclusieve exploitatie van dit systeem toekomt. De kantonrechter ziet onder ogen dat Intermaris er zelf voor heeft gekozen de levering van warmte, koude en warm water uit te besteden aan Duurzaam Opgewekt en haar daartoe het opstalrecht te verstrekken. De kantonrechter is echter van oordeel dat Intermaris hiertoe in redelijkheid heeft kunnen beslissen. Intermaris heeft uiteengezet dat zij deze beslissing heeft genomen om zich niet meer te hoeven bekommeren om de complexe technische en operationele aspecten die aan de levering van warmte en koude door middel van een WKO-installatie zijn verbonden. [eiser] heeft hierop niet gereageerd. 
      
    
    
      4.6.
      Ook vindt de kantonrechter van belang dat Intermaris [eiser] voorafgaande aan de huurovereenkomst heeft ingelicht over het feit dat de warmte- en koude levering via de WKO-installatie niet door haarzelf, maar door een derde zou geschieden. Dat Intermaris [eiser] vooraf van deze informatie heeft voorzien, blijkt uit het feit dat dit is opgenomen in de betreffende bijlage C bij de huurovereenkomst. Bovendien heeft [eiser] op de mondelinge behandeling van 12 augustus 2025 niet weersproken dat Intermaris voorafgaande aan de sluiting van de huurovereenkomst een informatieavond heeft gehouden, waar dit aan de orde is gekomen. Dat [eiser] hierbij niet aanwezig is geweest, voor zover relevant, heeft hij niet aangevoerd.
    
    
      4.7.
      
        Voorts is niet komen vast te staan dat een vergoeding voor de kosten voor onderhoud en kapitaallasten van de WKO-installatie is inbegrepen in de door [eiser] aan Intermaris te betalen huurprijs. [eiser] heeft deze stelling aan zijn vordering ten grondslag gelegd, maar Intermaris heeft dit gemotiveerd betwist. Ter onderbouwing heeft Intermaris verwezen naar de in de huurovereenkomst tussen partijen opgenomen specificatie van de door [eiser] te betalen huur. Uitgaande van deze specificatie valt de door [eiser] te betalen huursom onder te verdelen in zeven posten. Een vergoeding voor de onderhoud- en kapitaallasten van de WKO-installatie, is daarin niet opgenomen. [eiser] heeft de juistheid van deze specificatie niet in twijfel getrokken of op een andere manier het verweer van Intermaris gemotiveerd weersproken. Verder is tussen partijen niet in geschil dat Intermaris van [eiser] een huur vraagt die 80% is van wat zij op grond van het puntensysteem maximaal had kunnen vragen. De stelling van [eiser] dat hij – los van het contract met Duurzaam Opgewekt – ook op grond van de Warmtewet reeds betaalt voor de WKO-installatie ontbeert daarom voldoende onderbouwing.
        De kantonrechter kan hierom niet meegaan in de stelling van [eiser] dat hij dubbel betaalt voor de genoemde onderhoud- en kapitaallasten. Intermaris geniet daarom geen direct voordeel als bedoeld in artikel 7:264 BW.
      
    
    
      4.8.
      Evenmin heeft [eiser] de stelling van Intermaris weersproken, dat Intermaris met Duurzaam Opgewekt contractueel heeft bedongen dat de tarieven die Duurzaam Opgewekt aan huurders als [eiser] in rekening brengt, de onder de Warmtewet toegestane maxima niet zullen overschrijden. 
      
    
    
      4.9.
      Tot slot faalt het door [eiser] gedane beroep op het arrest van de Hoge Raad van 21 januari 2022; ECLI:NL:HR:2022:61 (Acantus). Die zaak draaide om het geval dat de verhuurder bij de huurders het vastrecht warmte, vastrecht koude en vastrecht afleverset/tap in rekening bracht als onderdeel van de servicekosten. Dat is in onderhavige zaak niet aan de orde (zie r.o. 4.7). Daarbij komt dat het in dat arrest met name ging om de vraag of de WKO-installatie een onroerende aanhorigheid was als bedoeld in artikel 7:233 BW. Gelet op hetgeen hierna wordt overwogen, hoeft die vraag in deze zaak niet te worden beantwoord.
      
    
    
      4.10.
      Het voorgaande overziende, is de kantonrechter niet van oordeel dat Intermaris ongerechtvaardigd ten nadele van [eiser] wordt verrijkt. 
      
    
    
      4.11.
      De vorderingen onder (ii) tot en met (vi) zijn niet toewijsbaar. Dit brengt mee dat [eiser] geen belang meer heeft bij de onder (i) gevorderde verklaring voor recht, die ziet op de vraag of de WKO-installatie als een onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 7:233 BW moet worden beschouwd. Het antwoord op deze vraag kan in het midden blijven, omdat [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter niet voor de WKO-installatie aan Intermaris betaalt, maar aan Duurzaam Opgewekt. Ook de vordering onder (i) zal worden afgewezen. 
    
    
      4.12.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Intermaris worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punt × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                510,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2025.