ECLI:NL:GHARN:2010:BN2815, Gerechtshof Arnhem, 08-06-2010, 200.013.078
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2010-06-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: 6:21 en 22 BW. De vraag is of tussen partijen een definitieve pachtovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot een tomatenkas die de aspirant-pachter heeft willen aanwenden voor komkommer teelt. De bewijslast en het bewijsrisico dat een definitieve overeenkomst, althans een overeenkomst om opschortende voorwaarden waarvan de voorwaarde is vervuld, is gesloten, ligt op de verpachter. Het hof concludeert dat er sprake was van een opschortende voorwaarde ten aanzien van de kwaliteit van het (bron)water en dat die voorwaarde niet is vervuld. Het bronwater was absoluut ongeschikt voor de teelt van komkommers en ook het leidingwater was dat.

GERECHTSHOF ARNHEM
      Sector civiel recht				
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.013.078
      (zaaknummer rechtbank 507598)
    
    
    arrest van de pachtkamer van 8 juni 2010
    
    inzake
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      Wilex B.V.,
      gevestigd te Erp, gemeente Veghel,
      appellante,
      advocaat: mr. P.J.L. Tacx,
    
    
    tegen:
    
    
      [geïntimeerde],
      wonende te [woonplaats],
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. J.P.H.G.W. Sars.
    
    
    1	Het geding in eerste aanleg
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 24 juni 2008 dat de pachtkamer van de rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Boxmeer, tussen appellante (hierna: Wilex) als eiseres en geïntimeerde (hierna: [geïntimeerde]) als ge-daagde heeft gewezen. Van dit vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
      2	Het geding in hoger beroep
      2.1	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding in hoger beroep van 17 juli 2008,
      - de memorie van grieven,
      - de memorie van antwoord.
      2.2	Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overge-legd en heeft het hof arrest bepaald.
      3	De vaststaande feiten
      Op grond van hetgeen enerzijds is gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde produc-ties, staan vast de feiten die de pachtkamer in zijn vonnis onder “de feiten” 1 tot en met 13 heeft vermeld.
      4	De motivering van de beslissing in hoger beroep 
      4.1	Het gaat in deze zaak over het volgende. In 2003 heeft Wilex haar tuinbouwbedrijf, bestaande uit een kas van ongeveer 21.000 m² en een bedrijfsruimte, te koop aangeboden. Wilex teelde tomaten in de kas. [geïntimeerde] heeft belangstelling getoond voor de kas ten be-hoeve van de teelt van komkommers. Op 21 november 2003, 24 december 2003 en 28 de-cember 2003 heeft [geïntimeerde] het bedrijf bezichtigd. Bij het laatste bezoek heeft de teeltbe-geleider van [geïntimeerde], [A] (hierna: [A]), een monster van het bronwater meegenomen. Op 30 december 2003 heeft een bespreking plaatsgevonden over de huur van het bedrijf en de regeling van enkele praktische zaken. De makelaar van Wilex, [B], heeft vervolgens een zogenoemde concepthuurovereenkomst op schrift gesteld. 
      4.2	Op 31 december 2003 heeft de makelaar de concepthuurovereenkomst aan Wilex en [geïntimeerde] gefaxt met het verzoek om een reactie. Op dezelfde dag heeft [geïntimeerde] van Wilex analysegegevens ontvangen van het in de kas gebruikte bronwater over de periode fe-bruari 2003 tot en met augustus 2003 en van [A] de uitslag van de analyse van het op 28 december 2003 genomen watermonster (producties 1 tot en met 3 conclusie van ant-woord). [geïntimeerde] heeft daarop aan Wilex medegedeeld de overeenkomst niet aan te gaan vanwege het te hoge natriumgehalte van het water.
      4.3	Voor de pachtkamer in eerste aanleg is een voorlopig getuigenverhoor gehouden. Ver-volgens heeft Wilex [geïntimeerde] in rechte betrokken en gevorderd - na wijziging van eis en kort samengevat - schriftelijke vastlegging van de pachtovereenkomst voor de duur van twee jaren en die pachtovereenkomst te ontbinden. Verder heeft Wilex gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot voldoening van de door haar gemiste pachtinkomsten ad € 125.879,25, de door haar geleden schade ten bedrage van € 62.634 en de door haar gemaakte kosten voor de vaststelling van de schade ten bedrage van € 6.064,67, vermeerderd met rente en kosten. Ze heeft daaraan ten grondslag gelegd dat op 30 december 2003 tussen partijen een pachtover-eenkomst tot stand is gekomen. De pachtkamer heeft vastgesteld dat, voor zover een over-eenkomst is gesloten, deze voldoet aan de vereisten van een pachtovereenkomst en voorts geoordeeld dat er geen pachtovereenkomst tot stand is gekomen. De pachtkamer heeft de vorderingen afgewezen en Wilex veroordeeld in de proceskosten
      4.4	In hoger heeft Wilex zich gekeerd tegen dit oordeel. Zij concludeert tot vernietiging van het vonnis van 24 juni 2008 en tot toewijzing van haar vorderingen. In haar eerste grief betoogt Wilex dat haar stelling is dat er een definitieve overeenkomst is gesloten. De bewijs-last en het bewijsrisico van de stelling dat de overeenkomst onder opschortende voorwaarde is gesloten en dat deze opschortende voorwaarde niet is vervuld, rusten volgens Wilex op [geïntimeerde].
      4.5	Dit betoog faalt. De bewijslast (en het bewijsrisico) voor de stelling dat een definitieve overeenkomst tot stand is gekomen, ligt op Wilex. Dit brengt mee dat Wilex ofwel dient te stellen en bij betwisting te bewijzen dat die definitieve overeenkomst zonder meer is gesloten dan wel, indien de overeenkomst onder een opschortende voorwaarde is gesloten, dat die voorwaarde is vervuld (Hoge Raad 7 december 2001, NJ 2002, 494, LJN: AD5357). De eer-ste grief faalt in zoverre.
      4.6	Dezelfde grief stelt aan de orde dat de pachtkamer ten onrechte tot het oordeel is ge-komen dat een essentiële voorwaarde voor [geïntimeerde] voor het sluiten van de overeenkomst de geschiktheid van het water voor de teelt van komkommers was. De pachtkamer heeft op grond van analysegegevens geoordeeld dat het natriumhalte van het water te hoog was voor de teelt van komkommers en dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen. In haar tweede grief keert Wilex zich tegen het oordeel van de pachtkamer dat de uitvoeringshandelingen die hebben plaatsgevonden geen (aanvullend) bewijs leveren voor het bestaan van de over-eenkomst. De grieven stellen de bewijswaardering van de pachtkamer aan de orde en lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
      4.7	Vast staat dat [geïntimeerde] een of meer keren navraag heeft gedaan naar de kwaliteit van het (bron)water. [geïntimeerde] heeft Wilex in elk geval verzocht om meetgegevens van het water over de jaren heen en om monsters/analyseresultaten van het drainwater. Verder staat vast dat Wilex [geïntimeerde] heeft verteld dat het natriumgehalte van het bronwater iets hoger was dan normaal en dat het alleen in het begin van de teelt werd gebruikt. Het hof neemt daarnaast in aanmerking dat Wilex, zelf bekend met de kasteelt, verondersteld mag worden ermee bekend te zijn dat de geschiktheid van water voor te telen gewassen van groot belang is voor de beslissing om een bepaald gewas al dan niet op een bepaalde plaats te gaan telen. [geïntimeerde] heeft de kas op 28 december 2003 tot slot bezocht met zijn teeltvoorlichter [A]. Deze heeft een watermonster meegenomen om het te laten testen. Op 30 december 2003, toen partijen concrete afspraken maakten, waren de testresultaten van het watermon-ster nog niet bekend. Evenmin had [geïntimeerde] op dat moment van Wilex rapporten en ana-lyseresultaten ontvangen waarom hij eerder had verzocht. Wilex heeft een deel van de ge-vraagde gegevens immers pas op 31 december 2001 aan [geïntimeerde] verstrekt. Uit deze fei-ten en omstandigheden heeft Wilex moeten begrijpen dat [geïntimeerde], zoals hij als getuige ook heeft verklaard, op 30 december 2003 akkoord ging "mits de waterkwaliteit goed was". Daarover was op 30 december 2003 nog niets bekend. Het hof oordeelt dan ook dat de over-eenkomst is gesloten onder opschortende voorwaarde. Hieraan doet niet af [C], directeur van Wilex, een keer zou hebben gezegd dat het bronwater vanwege het natriumge-halte ervan niet geschikt was voor de teelt van komkommers. Niet alleen vindt deze medede-ling geen steun in de andere getuigenverklaringen en wordt zij uitdrukkelijk betwist, maar uit het handelen van [geïntimeerde] - het opvragen van analyseresultaten, het nemen van een wa-termonster - heeft Wilex moeten begrijpen dat [geïntimeerde] zelf de geschiktheid van het bronwater wilde vaststellen en niet wilde afgaan op blote mededelingen namens Wilex. Het hof acht het voorts in het licht van bovenstaande niet van belang dat partijen op 30 december 2003 in aanwezigheid van de makelaar niet meer expliciet over de waterkwaliteit zouden hebben gesproken. De verklaring van makelaar [B] draagt daarom maar beperkt bij aan het door Wilex te leveren bewijs.
      4.8	Uit de getuigenverklaringen noch uit ander bewijs volgt dat de opschortende voor-waarde is vervuld. Integendeel, op 31 december 2003 is gebleken dat het in de kas gebruikte bronwater absoluut ongeschikt was voor de teelt van komkommers. Later is overigens geble-ken dat ook het leidingwater ongeschikt was. Het hof oordeelt dan ook met de pachtkamer dat een definitieve overeenkomst niet tot stand is gekomen. 
      4.9	Wilex heeft erop gewezen dat er uitvoeringshandelingen zijn verricht die bijdragen aan het bewijs van een definitieve overeenkomst. Nog daargelaten dat die uitvoeringshande-lingen niet afdoen aan het voorwaardelijke karakter van de overeenkomst, kunnen die hande-lingen in de specifieke context van deze zaak niet bijdragen aan het bewijs. Vast staat dat partijen haast hadden. De door partijen zogenoemde huurovereenkomst zou per 1 januari 2004 ingaan en [C] en zijn echtgenote zouden op 4 januari 2004 op vakantie gaan. [geïntimeerde] moest zo snel mogelijk met de teelt beginnen. Daarom moest alles binnen enkele dagen zijn beslag krijgen en daarover had partijen dan ook (alvast) afspraken gemaakt. Vol-gens Wilex was er onder meer een afvalcontainer besteld, waren de sleutel en computercode aan [geïntimeerde] overgedragen, had Wilex haar bestelde tomatenplanten afbesteld en was er een dag - 2 januari 2004 - afgesproken voor het leegruimen van de kas. Indien de waterkwa-liteit geschikt was bevonden, hadden partijen op die wijze vóór het ingaan van de vakantie van [C] de zaken praktisch geregeld. Daaraan kan evenwel niet de conclusie worden ver-bonden dat geen voorwaardelijke maar een definitieve overeenkomst is gesloten.
      4.10	Tot slot wijst Wilex erop dat in de kas komkommers kunnen worden geteeld omdat de buurman dat ook doet en het leidingwater daarvoor kennelijk voldoende geschikt is. Daar-mee gaat Wilex voorbij aan de intentie van [geïntimeerde] om ter beperking van de kosten ge-bruik te maken van het bronwater, welke intentie op grond van de hiervoor genoemde om-standigheden voor Wilex duidelijk had moeten zijn. 
      4.11	In hoger beroep heeft Wilex (nader) bewijs aangeboden door het horen van getuigen die reeds in eerste aanleg zijn gehoord. Zij heeft nagelaten dit aanbod nader toe te lichten bijvoorbeeld door te specificeren dat en waarom zij bepaalde getuigen opnieuw zou willen doen horen, zodat het hof eraan voorbijgaat. Het voorgaande brengt mee dat de grieven 1 en 2 falen. De derde grief moet dit lot delen.
      Slotsom
      4.12	De grieven falen zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Wilex zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld. Het hof zal bij de bepaling van het salaris van de advocaat aansluiten bij de hoogte van de geld-vorderingen.
      5	De beslissing
    
    
    Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer van rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Boxmeer van 24 juni 2008;
    
    veroordeelt Wilex in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 2.632 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 254 voor griffierecht;
    
    verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, G.P.M. van den Dungen en Th.C.M. Willemse en de deskundige leden ing. L.L.M. de Lorijn en ir. H.K.C. Roelofsen, en is in tegenwoordig-heid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 juni 2010.