ECLI:NL:RBDHA:2025:11130, Rechtbank Den Haag, 21-05-2025, AWB - 24 _ 4730 en 24 _ 4731
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-05-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ: ongegrond

Rechtbank DEN HAAG
    
    
      Team belastingrecht
    
    
    
      zaaknummers: SGR 24/4730 en 24/4731
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 mei 2025 in de zaak tussen
    
    
      [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarden van twee appartementen aan de [straatnaam] te [plaats] , nummers [nummer 1] en [nummer 2] (de woningen) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2023 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op € 246.000 respectievelijk € 248.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2024 (hierna: de aanslag).
    
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. 
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 april 2025. 
      Belanghebbende is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. D.J. Koopmans en [naam] .
    
    
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    1. In geschil zijn de waarden van de woningen op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 148.000 voor [straatnaam] [nummer 1] en een waarde van € 150.000 voor [straatnaam] [nummer 2] .
    
    
    
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    
    2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaken in de staat waarin die zich bevinden, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dat is, kort gezegd, de vrije verkoopwaarde. 
    
    3. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarden onderbouwd aan de hand van matrices, waarin hij de woningen op systematische wijze heeft vergeleken met drie objecten die rondom de peildatum zijn verkocht ( [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , alle te [plaats] ) en waarbij hij inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen en de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten.
    
    4. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de objecten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] goed met de woningen vergelijkbaar, heeft de heffingsambtenaar op adequate wijze rekening gehouden met de onderlinge verschillen en heeft hij aldus aannemelijk gemaakt dat hij de waarden bij de uitspraak op bezwaar niet te hoog heeft vastgesteld. Wat door belanghebbende naar voren is gebracht, kan daaraan niet afdoen. Daaromtrent overweegt de rechtbank als volgt.
    
    5. Belanghebbende stelt dat met de vastgestelde waarden sprake is van een onrealistisch sterke stijging ten opzichte van de voor eerdere jaren vastgestelde waarden. In dit verband heeft hij gewezen op de ontwikkeling van de WOZ-waarden van door hem genoemde vergelijkingsobjecten, alsmede op van het CBS afkomstige gegevens over de ontwikkeling van woningprijzen in het algemeen. Op grond van de Wet WOZ wordt de waarde jaarlijks opnieuw vastgesteld naar de maatstaf van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, dat wil zeggen op de vrije verkoopwaarde. De geëigende manier om de vrije verkoopwaarde te bepalen, is door afleiding uit verkoopprijzen van vergelijkbare woningen die zijn gerealiseerd rond de waardepeildatum. Met de Wet WOZ is niet verenigbaar de waarde te bepalen aan de hand van een waardestijgingspercentage, aangezien daarmee de waarde niet opnieuw wordt vastgesteld maar wordt voortgebouwd op een eerdere waardering.
    De rechtbank heeft niettemin de stijging van de vastgestelde waarden in haar beoordeling betrokken, en wel die voor de jaren 2020 tot en met 2024. De stijging van de waarde in de loop van die jaren is weliswaar opvallend maar niet zodanig dat zij als onverklaarbaar moeten worden beoordeeld, terwijl voor ieder van de jaren 2001 tot en met 2004 verkoopgegevens van goed vergelijkbare woningen voorhanden zijn. De afweging van het een tegen het ander brengt de rechtbank tot het oordeel dat aan de stijgingspercentages geen zelfstandige betekenis kan worden toegekend. 
    
    6. Belanghebbende stelt dat de woningen niet goed vergelijkbaar zijn met de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten; enerzijds omdat de woningen sterk achterstallig onderhoud kennen, anderzijds vanwege de verschillen in oppervlakte.
    Verschillen in onderhoudstoestand, voorzieningen, isolatie, luxe en oppervlakte doen niet als zodanig af aan de vergelijkbaarheid. Wel dient bij de afleiding van de waarde uit de transactiegegevens voldoende met de verschillen rekening te worden gehouden. Dat heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank op afdoende wijze gedaan met de in de matrices toepaste KOUDV-factoren en door rekening te houden met het afnemend grensnut van extra meters door een afslag te hanteren naar de mate waarin de oppervlakte van de desbetreffende objecten groter is. 
    
    7. Tot slot stelt belanghebbende dat het appartement [adres 4] beter vergelijkingsmateriaal oplevert nu het zich in hetzelfde gebouw bevindt als de woningen. Dit appartement kan niet als referentieobject dienen nu het niet rond de waardepeildatum is verkocht maar daarvan alleen WOZ-waarden beschikbaar zijn. 
    
    8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, moet het beroep ongegrond worden verklaard. Voor een proceskostenveroordeling bestaat daarmee geen aanleiding.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J. Pelinck, rechter, in aanwezigheid van G. Uwineza, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
      Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. 
    Verder vermeldt u ten minste het volgende:
    a. 	de naam en het adres van de indiener;
    b. 	de datum van verzending;
    c. 	een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. 	de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).