ECLI:NL:RBMNE:2026:456, Rechtbank Midden-Nederland, 28-01-2026, 11813269 \ MC EXPL  25-4248
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: huur, ontbinding en ontruiming na huurachterstand

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Almere
    
    
    
      Zaaknummer: 11813269 \ MC EXPL  25-4248
    
    
    
      
        Vonnis van 28 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING DUDOK WONEN, 
      te Hilversum,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: SDW,
      gemachtigde: mr. D.L. van Praag,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 
    
      te [plaats] , 
      hierna enkelvoudig te noemen: [gedaagde sub 1] ; en
      2. [gedaagde sub 2], 
      te [plaats] ,
      gemachtigde: J. van der Sande,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [gedaagden c.s] .
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding;- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de conclusie van antwoord in reconventie.
    
    
      1.2.
      De zaak is op 15 december 2025 bij de kantonrechter besproken. Namens SDW is mevrouw [A] – werkzaam bij SDW – aanwezig. SDW werd bijgestaan door mr. Van Praag. Zowel de heer [gedaagde sub 1] als mevrouw [gedaagde sub 2] waren ook aanwezig. Zij werden bijgestaan door de heer [gemachtigde] als gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is besproken. 
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis op vandaag bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      SDW verhuurt sinds 19 februari 2019 een vrije sector woning aan de [adres 1] in [plaats] aan [gedaagde sub 1] (hierna te noemen: het “gehuurde”). [gedaagden c.s] woont in het gehuurde samen met hun twee minderjarige kinderen. 
      
    
    
      2.2.
      Sinds 2021 heeft [gedaagden c.s] geklaagd over lekkages en vocht in het gehuurde, waarna SDW werkzaamheden heeft verricht. Daarnaast heeft SDW in 2023 (grootschalig) herstel uitgevoerd, welke werkzaamheden op 10 oktober 2023 waren afgerond. 
      
    
    
      2.3.
      Op 4 juni 2024 meldt de gemachtigde van [gedaagden c.s] dat er sprake is van schimmel in het gehuurde. [gedaagden c.s] accepteert op 16 september 2024 een tijdelijke wisselwoning aan de [adres 2] in [plaats] (hierna te noemen: de “wisselwoning”), waarna SDW opnieuw werkzaamheden in het gehuurde uitvoert. 
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagden c.s] heeft sinds september 2024 een (forse) huurachterstand voor het gehuurde laten ontstaan. SDW wil onder meer dat de huurovereenkomsten worden ontbonden en dat de wisselwoning wordt ontruimd. [gedaagden c.s] erkent dat er een huurachterstand is, zij meent echter dat er vanwege overmacht en de verschillende gebreken aan het gehuurde geen huur (meer) verschuldigd is. In reconventie wil [gedaagden c.s] schadevergoeding voor (i) de vloer die in het gehuurde zat, (ii) schilderwerkzaamheden, (iii) de tv-wand, (iv) het badkamerkastje en (v) de wc-knop. 
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter vindt in conventie dat [gedaagden c.s] geen goede reden had om de huurachterstand te laten ontstaan. De huurovereenkomsten ten aanzien van het gehuurde en de wisselwoning worden ontbonden en [gedaagden c.s] moet de wisselwoning ook ontruimen. Ook moet [gedaagden c.s] de huurachterstand en schadevergoeding betalen. In reconventie worden de vorderingen afgewezen. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        In conventie 
      
    
    
    
      
        Toetsingskader voor ontbinding
      
    
    
    
      3.1.
      Op grond van artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij in beginsel de bevoegdheid om de overeenkomst helemaal of gedeeltelijk te ontbinden. Dit is alleen anders wanneer de tekortkoming, vanwege de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas wanneer de tekortschietende partij in verzuim is (artikel 6:265 lid 2 BW). 
      
      
        
          De huurovereenkomsten worden ontbonden en [gedaagden c.s] moet de wisselwoning ontruimen
        
      
      
    
    
      3.2.
      De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden c.s] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomsten. Dit zijn ernstige tekortkomingen die de ontbinding van de huurovereenkomsten rechtvaardigen. De huurovereenkomst van zowel het gehuurde als de wisselwoning wordt ontbonden en [gedaagden c.s] moet de wisselwoning ontruimen en verlaten. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
      
      
        
          
            [gedaagden c.s] betaalt vanaf september 2024 de huur niet
        
      
      
    
    
      3.3.
      SDW stelt dat [gedaagden c.s] tekort geschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomsten. SDW heeft daartoe het volgende aangevoerd.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagden c.s] heeft niet voldaan aan haar verplichting om de maandelijkse huurtermijnen van het gehuurde tijdig te voldoen. Voor het gehuurde moest [gedaagden c.s] maandelijks een bedrag van € 1.071,66 betalen aan SDW. Tot het moment van dagvaarden was de huurachterstand al 10 maanden. Slechts op twee data in maart 2025 zijn twee betalingen verricht door [gedaagden c.s] van in totaal € 2.450,-. Dat bedrag moet in mindering worden gebracht op de huurschuld. Vanaf juli 2025 was de maandelijkse huur verhoogd naar € 1.113,50 per maand. Ook de maanden juli tot en met december 2025 zijn niet betaald. Eind november 2025 heeft [gedaagden c.s] eenmalig € 2.000,- betaald. Ook dat bedrag moet in mindering worden gebracht op de huurschuld. SDW heeft met een aanvullende productie een overzicht van de actuele huurachterstand ingebracht. In totaal staat er op de datum van de mondelinge behandeling een bedrag van € 13.227,25 open aan niet betaalde huurtermijnen tot en met december 2025. Het gaat dan ook om een ernstige tekortkoming aan de zijde van [gedaagden c.s]
      
    
    
      3.5.
      SDW heeft veelvuldig met de gemachtigde van [gedaagden c.s] gecorrespondeerd over de ontstane huurachterstand. De gemachtigde van [gedaagden c.s] heeft op 15 april 2025 nog toegezegd dat [gedaagden c.s] de gehele huurachterstand ineens zou voldoen. Vervolgens is ook in een e-mail van 26 april 2025 toegezegd dat de gehele huurachterstand uiterlijk op 15 mei 2025 zou worden betaald. Er is in beide instanties echter niet betaald. SDW heeft een tweetal RIS-meldingen bij de gemeente Hilversum gedaan, zodat [gedaagden c.s] tijdig hulp zou krijgen van de gemeente bij een schuldenlast. Op deze meldingen van 24 oktober 2024 en 4 februari 2025 kwam echter terug dat [gedaagden c.s] geen hulp nodig had, omdat zij een conflict had met SDW. Ten slotte is [gedaagde sub 1] recent een luxe kledingwinkel in Bussum gestart. Voor SDW staat hiermee vast dat er niet sprake is van betalingsonmacht maar betalingsonwil. Op de zitting heeft SDW hier nog bij aangevoerd dat [gedaagden c.s] pas dan stelt dat er sprake zou zijn van betalingsonmacht. [gedaagden c.s] zegt dat zij zijn aangemeld bij schuldhulpverlening. [gedaagden c.s] heeft vaker toezeggingen gedaan (zoals dat de huurachterstand ineens zou worden betaald) en dat is niet nagekomen. Er is ook geen onderbouwing vóór de zitting gestuurd van dit (nieuwe) standpunt, waardoor in deze zaak terughoudendheid moet worden betracht met wat [gedaagden c.s] nu ineens (toe-)zegt. 
      
      
        
          De huurachterstand wordt niet betwist door [gedaagden c.s]
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagden c.s] erkent de huurachterstand. Op de zitting heeft [gedaagden c.s] aangegeven dat zij sinds 4 november 2025 is aangemeld bij schuldhulpverlening. Het is niet aan te geven wat [gedaagden c.s] op korte termijn (maandelijks) aan huur kan betalen. 
      
    
    
      3.7.
      Nu er sprake is van een huurachterstand van € 13.227,25, moet worden vastgesteld dat deze achterstand om en nabij de 12 maanden groot is. Daarmee staat vast dat [gedaagden c.s] is tekortgeschoten in haar betalingsverplichting op grond van de huurovereenkomst van het gehuurde. Deze tekortkoming – die gelet op de omvang van de huurachterstand fors te noemen is – rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomsten van het gehuurde en de wisselwoning. Hierbij speelt tevens mee dat [gedaagden c.s] geen duidelijkheid (kan) geven over wat zij op korte termijn maandelijks kunnen betalen. Ook wordt aan SDW geen duidelijkheid geboden dat [gedaagden c.s] in de toekomst wel kan voldoen aan haar betalingsverplichting. Dat SDW op dit moment weinig waarde toekent aan de (blote) stellingen van [gedaagden c.s] is begrijpelijk, gelet op de ontstane situatie en de toezeggingen die in het verleden zijn gedaan en niet zijn nagekomen. 
      
      
        
          Geen overmachtssituatie [gedaagden c.s] - gebreken rechtvaardigen niet huurachterstand 
        
      
      
    
    
      3.8.
      
        [gedaagden c.s] heeft zich – zo begrijpt de kantonrechter – op het standpunt gesteld dat zij weliswaar in gebreke zijn gebleven met het tijdig betalen van de huur, maar dat dit komt door financiële onmacht. Deze onmacht zou een rechtstreeks gevolg zijn van de nalatigheid en de handelswijze van SDW. Door de handelswijze van SDW heeft [gedaagden c.s] deskundigen moeten inschakelen, juridische bijstand moeten zoeken en is zij (financieel) uitgeput geraakt. Ter zitting is door [gedaagden c.s] aangevoerd dat er al sinds 2021 schimmel in het gehuurde aanwezig was en dat dit alleen maar erger is geworden. 
      
    
    
      3.9.
      SDW betwist dat zij verkeerd zou hebben gehandeld. Op 4 juni 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagden c.s] melding gemaakt van schimmel in het gehuurde. SDW wist dus niet dat er – zoals [gedaagden c.s] stelt – al in februari 2024 (of daarvoor) schimmel in het gehuurde aanwezig was. Volgens SDW heeft zij niet alleen in 2023 adequaat gereageerd door grootschalige werkzaamheden te verrichten in en om het (balkon van het) gehuurde, maar heeft zij ook in 2024 correct gehandeld. Met de werkzaamheden in 2023 is de lekkage bij het gehuurde verholpen. Hierop is herstelwerk uitgevoerd en is de gevolgschade aan de woning onder het gehuurde gerepareerd, maar dat is helaas per ongeluk niet in het gehuurde gedaan. Toen SDW op 4 juni 2024 begreep dat er schimmel in het gehuurde was, heeft zij direct actie ondernomen. Zo is een aannemer gevraagd om het gehuurde te inspecteren, is er op 9 juli 2024 aan [gedaagden c.s] aangegeven dat op korte termijn de wisselwoning beschikbaar zou komen en is de wisselwoning per 16 september 2024 (na uitgebreide correspondentie en onderhandelingen) aan [gedaagden c.s] ter beschikking gesteld. Vervolgens heeft SDW uitgebreid onderzoek verricht aan en werkzaamheden verricht in het gehuurde. Op 12 mei 2025 kon SDW het eindrapport aan [gedaagden c.s] sturen waaruit volgde dat het gehuurde weer bewoond kon worden. 
      
    
    
      3.10.
      De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagden c.s] onvoldoende heeft gesteld én onderbouwd voor een succesvol beroep op overmacht in de zin van artikel 6:75 Burgerlijk Wetboek. Niet gesteld of gebleken is waarom [gedaagden c.s] genoodzaakt was om deskundigen of juridische bijstand in te schakelen en wat dit nou (rechtstreeks) betekende voor haar financiële positie. Daar komt bij dat [gedaagden c.s] haar standpunt in het geheel niet, dan wel onvoldoende, heeft onderbouwd terwijl dat wel van haar verlangd mocht worden. Het enkele innemen van (blote) stellingen, waarbij de kantonrechter op zitting nog expliciet heeft gevraagd naar enige onderbouwing (die niet kwam), is hiervoor volstrekt onvoldoende.
      
    
    
      3.11.
      Voor zover [gedaagden c.s] met hun verweer bedoeld hebben dat de gebreken in het gehuurde (de schimmelvorming en lekkage in 2023) ervoor zorgde dat zij geen huur hoefden te betalen, kan de kantonrechter [gedaagden c.s] hierin niet volgen. Het bestaan van gebreken in het gehuurde maakt namelijk niet dat [gedaagden c.s] dan zelf kunnen en mogen beslissen om helemaal geen huur meer te betalen. Dit had [gedaagden c.s] ook kunnen en moeten weten. Zij hebben in 2023 immers een procedure gevoerd bij de Geschillenadviescommissie (onder meer) over een vergoeding voor verstoord woongenot vanwege gebreken aan het gehuurde. [gedaagden c.s] had dus ook in 2024 of 2025 een dergelijke procedure kunnen en moeten voeren indien zij van mening was dat zij door de gebreken in het gehuurde minder woongenot ervoer. 
      
    
    
      3.12.
      Geheel ten overvloede merkt de kantonrechter hier nog op dat voor zover de kantonrechter daar nu zicht op heeft, SDW in 2024 en 2025 adequaat heeft gehandeld en gereageerd op de melding van [gedaagden c.s] Onweersproken is dat SDW in de veronderstelling was (en kon zijn) dat de problemen uit 2023 (de lekkage) verholpen waren na de uitgebreide werkzaamheden. De gemachtigde van [gedaagden c.s] heeft ter zitting desgevraagd niet kunnen wijzen op enige onderbouwing waaruit volgt dat SDW vóór 4 juni 2024 op de hoogte moest zijn van schimmel in het gehuurde. En ook na 4 juni 2024 is er adequaat gereageerd door op korte termijn onderzoek uit te voeren en de wisselwoning aan [gedaagden c.s] aan te bieden. 
      
      
        
          Conclusie: de huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding
        
      
      
    
    
      3.13.
      De conclusie is dat de huurachterstand dermate groot is, dat dit een ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van de wisselwoning rechtvaardigt. Ter zitting heeft de gemachtigde van [gedaagden c.s] betoogd dat een ontruiming het laatste middel zou zijn in het huurrecht. Dit standpunt kan niet gevolgd worden en komt ook niet terug in de jurisprudentie. Het uitgangspunt is immers dat een huurachterstand van drie maanden - in beginsel – de ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning rechtvaardigt. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst voor het gehuurde en de wisselwoning wordt dus toegewezen, als ook de vordering tot ontruiming van de wisselwoning. De ontruimingstermijn wordt vastgesteld op één maand na betekening van het vonnis. Ook wordt een bedrag van € 13.227,25 aan achterstallige huur met de gevorderde wettelijke rente toegewezen. 
      
      
        
          Schadevergoeding voor (te lang) gebruik wisselwoning
        
      
      
      
        
          Standpunt SDW
        
      
      
    
    
      3.14.
      SDW vordert ook een bedrag van € 1.113,50 per maand (gerekend vanaf 1 augustus 2025) tot de dag van ontruiming van de wisselwoning, omdat [gedaagden c.s] de wisselwoning eerder had moeten verlaten. Het gehuurde was namelijk klaar om weer bewoond te worden door [gedaagden c.s] maar zij heeft geweigerd de wisselwoning te verlaten. De wisselwoning is een reguliere huurwoning die SDW ook aan een ander had kunnen verhuren. Doordat [gedaagden c.s] niet is verhuisd naar het gehuurde, maar de wisselwoning is blijven bewonen, heeft SDW schade geleden. 
      
    
    
      3.15.
      
        
          [gedaagden c.s] had volgens SDW het gehuurde op 1 augustus 2025 weer kunnen bewonen. SDW heeft [gedaagden c.s] op de hoogte gehouden van de herstelwerkzaamheden in het gehuurde. Op 24 juli 2025 is het eindrapport aan (de gemachtigde van) [gedaagden c.s] gezonden. Uit dit rapport bleek dat het gehuurde gereed was voor bewoning. Er moest alleen nog door [gedaagden c.s] een nieuwe vloer gelegd worden. Het eventuele schilderwerk in het gehuurde moest ook door [gedaagden c.s] gedaan worden. Vóór 24 juli 2025 is er tussen SDW en de gemachtigde van [gedaagden c.s] gecorrespondeerd over een oplossing. SDW wilde namelijk ook afspraken maken over de toen al ontstane huurachterstand van het gehuurde. Op 25 juni 2025 heeft SDW een voorstel gedaan. In dit voorstel wordt een bedrag van 
        € 4.000,- aangeboden voor een nieuwe vloer in het gehuurde. Op dit voorstel is geen inhoudelijke reactie gekomen. [gedaagden c.s] heeft op 31 juli 2025 het gehuurde bezichtigd en zij zou daarna nog op- en aanmerkingen sturen, maar er is pas op 9 september 2025 gereageerd door de gemachtigde van [gedaagden c.s] waarin nogmaals een verzoek wordt gedaan om tot een (financiële) oplossing te komen. 
      
      
    
    
      3.16.
      Voor zover de oude vloer in het gehuurde méér heeft gekost dan € 4.000,- wil SDW daar eerst een betalingsbewijs van ontvangen. Een bedrag van € 4.000,- is alleszins redelijk voor een (nieuwe) vloer. Daar komt bij dat SDW met [gedaagde sub 1] een arbeidsrechtelijke historie heeft, waarbij [gedaagde sub 1] bij SDW is ontslagen vanwege het vervalsen van facturen. SDW heeft in dit verband ook nog een vordering van een aanzienlijk bedrag aan schadevergoeding op [gedaagde sub 1] . Gelet op deze historie vindt SDW het redelijk om eerst een betalingsbewijs te vragen, voordat er wordt overgegaan tot het vergoeden van een hoger bedrag aan schade. 
      
      
        
          Standpunt [gedaagden c.s] 
        
      
      
    
    
      3.17.
      
        
          [gedaagden c.s] betwist dat zij gehouden zou zijn om het gehuurde op 1 augustus 2025, dan wel een latere datum, weer te betrekken. Er lag namelijk geen vloer in het gehuurde. Ook moest er nog geschilderd worden. Dat heeft de gemachtigde van [gedaagden c.s] op 
        9 september 2025 aan SDW laten weten. De vorige vloer heeft € 8.605,64 gekost. Er is daar een betalingsbewijs van, maar het is niet nodig om dat te overleggen. Het verleden heeft hier niks mee te maken.
      
      
      
        
          SDW heeft schade geleden
        
      
      
    
    
      3.18.
      Voor de beoordeling van deze vordering is allereerst van belang welke afspraken partijen hebben gemaakt toen [gedaagden c.s] de wisselwoning ging bewonen. In de huurovereenkomst van de wisselwoning staat in artikel 3.3: 
      
      
        
          Op het moment dat de onderzoek- en herstelwerkzaamheden in de woning aan de [adres 1] hebben plaatsgevonden en die woning eerder gereed is dan de einddatum onder 3.1: 16 maart 2025, dient de huurder deze overeenkomst op te zeggen en dient hij de wisselwoning te verlaten en terug te keren naar de [adres 1] te [plaats] . De huurder verklaart de wisselwoning
        
        
          binnen 2 weken, of zoveel eerder doch uiterlijk op 30 maart 2025 te zullen verlaten, nadat de [adres 1] te [plaats] voor terugkeer gereed is en aan hem ter beschikking is gesteld. (..)
        
      
      
      
        Voor de uitleg van overeenkomsten is de Haviltex-maatstaf het uitgangspunt: bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst moet niet alleen worden gekeken naar de taalkundige betekenis van de tekst, maar ook naar wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden.
      
    
    
      3.19.
      Uit voornoemd artikel volgt dat [gedaagden c.s] in ieder geval verplicht was om de wisselwoning binnen 2 weken te verlaten nadat het gehuurde gereed was en ter beschikking was gesteld. Duidelijk is dat de afgesproken einddatum niet is gehaald en dat partijen van mening verschillen of het gehuurde gereed was voor bewoning. 
      
    
    
      3.20.
      Vast staat dat [gedaagden c.s] op 24 juli 2025 in kennis is gesteld van het eindrapport en dat er op 31 juli 2025 een bezichtiging van het gehuurde heeft plaatsgevonden. [gedaagden c.s] wil daarna eerst op- en aanmerkingen over het gehuurde aan SDW sturen. Hierna ontstaat tussen partijen ook een discussie over welk bedrag voor een vloer vergoed moet worden door SDW en of [gedaagden c.s] al dan niet een betalingsbewijs moet overleggen aan SDW. 
      
    
    
      3.21.
      Gelet op de hierboven weergegeven tekst van artikel 3.3 van de huurovereenkomst van de wisselwoning, maar ook op de uitgebreide correspondentie tussen de gemachtigden van partijen, moest het [gedaagden c.s] duidelijk zijn dat SDW (een financieel) belang had bij een spoedige verhuizing naar het gehuurde. Er werd immers al op 25 juni 2025 aan [gedaagden c.s] te kennen gegeven dat SDW per 1 juli 2025 aanspraak wilde maken op een vergoeding voor de wisselwoning indien partijen niet tot afspraken zouden komen (over de datum van verhuizing naar het gehuurde, maar ook over de vergoeding van een nieuwe vloer). Na de bezichtiging van het gehuurde heeft het echter tot 9 september 2025 geduurd totdat [gedaagden c.s] met een reactie kwam, waarbij het de kantonrechter niet is gebleken dat hier duidelijke op- en/of aanmerkingen over het gehuurde zijn vermeld. Er wordt slechts opgemerkt dat [gedaagden c.s] nog steeds openstaat voor een schikking. 
      
    
    
      3.22.
      
        Het voorgaande maakt dat de kantonrechter vaststelt dat [gedaagden c.s] vanaf 
        1 oktober 2025 schadeplichtig is ten opzichte van SDW. Het is voorstelbaar dat [gedaagden c.s] een nieuwe vloer in het gehuurde wenste, maar zij had zelf ook inzicht kunnen en moeten geven in het betaalde bedrag van de oude vloer in het gehuurde. Gelet op de achtergrond in deze specifieke zaak, waarbij [gedaagde sub 1] nog een bedrag van duizenden euro’s aan SDW moet betalen vanwege fraude met vervalste facturen in een arbeidsrelatie met SDW, was het alleszins redelijk (en begrijpelijk) dat SDW een betalingsbewijs verlangde van de oude vloer en dat alleen een factuur dan niet volstaat. De gevraagde € 8.605,64 voor een vloer is namelijk een fors bedrag voor een in omvang relatief overzichtelijke huurwoning. Door ruim een maand na de bezichtiging pas op 9 september 2025 te reageren en uiteindelijk te volharden in de gevraagde € 8.605,64 voor een vloer - zonder hiervan een betalingsbewijs te overleggen - heeft [gedaagden c.s] gezorgd voor de ontstane impasse. 
      
      
      
        Dit maakt dat [gedaagden c.s] drie maanden huur voor de wisselwoning aan schade moet betalen aan SDW, te weten € 3.340,50. 
      
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      3.23.
      
        SDW vraagt een vergoeding van € 389,02 aan buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). SDW heeft de aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW overgelegd. Deze aanmaning is op 2 oktober 2024 naar 
        
          [gedaagden c.s] verstuurd. SDW heeft [gedaagden c.s] tot betaling aangemaand van de huurachterstand op dat moment van € 2.143,32 tegen het voor die achterstand geldende wettelijk en redelijk geachte tarief van € 389,02. De vordering zal daarom worden toegewezen.    
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      3.24.
      
        [gedaagden c.s] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van SDW worden begroot op:
      - dagvaarding 		€ 146,43
      - griffierecht		€ 543,00
      - salaris gemachtigde	€ 812,00 (2 punten x tarief € 406,-)
      - nakosten		€ 135,00
      
        			________
        Totaal			€ 1.636,43
      
      
    
    
      3.25.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      3.26.
      In reconventie vordert [gedaagden c.s] schadevergoeding voor (i) de vloer die in het gehuurde zat ter waarde van € 8.605,64. Ook vordert zij ‘overige gevolgschade’, waarover op de mondelinge behandeling de volgende posten zijn besproken: (ii) schilderwerkzaamheden, (iii) de tv-wand, (iv) het badkamerkastje en (v) de wc-knop. Ten slotte vordert zij vergoeding voor juridisch advies. Voor de begroting van de schade wordt verzocht de zaak te verwijzen naar een schadestaatprocedure. 
      
    
    
      3.27.
      SDW heeft verweer gevoerd. Ten aanzien van de vloer (i) is dit verweer al weergegeven onder de punten 3.15 en 3.16. Dit komt er in de kern op neer dat SDW meent dat zij alleen een bedrag aan schade wil erkennen indien [gedaagden c.s] een betalingsbewijs verstrekt voor de vloer. Alleen dan staat volgens SDW vast dat deze kosten echt zijn gemaakt. Voor het schilderwerk onder (ii) stelt SDW dat het niet nodig is om het gehele gehuurde opnieuw te schilderen, het bedrag voor schilderwerkzaamheden wordt begroot op € 1.500,- en dit bedrag is SDW bereid te betalen. Ten aanzien van de overige posten stelt SDW dat er geen schade is, dat eventuele schade niet door SDW dan wel haar aannemer zou zijn veroorzaakt dan wel dat de gevorderde schade niet uitgewerkt is dan wel onderbouwd is. Voor post (v) geldt dat de wc-knop inmiddels is gemaakt, dus er is geen schade. 
      
    
    
      3.28.
      Zoals hiervoor al overwogen zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst van het gehuurde worden toegewezen. Dat betekent dat [gedaagden c.s] niet kunnen terugkeren naar het gehuurde en het schilderwerk niet meer voor haar rekening zal komen. [gedaagden c.s] leidt daardoor ook geen schade. De kantonrechter zal de vordering onder (ii) daarom afwijzen. Voor het overige stelt de kantonrechter vast dat voor (iii) en (iv) de schade door SDW wordt betwist en er geen onderbouwing door [gedaagden c.s] is gegeven. Dit maakt dat de kantonrechter de posten (iii) en (iv) zal afwijzen. Voor post (v) betwist SDW eveneens dat er schade is (de wc-knop zou immers zijn gemaakt) en is er ook hier geen nadere onderbouwing gegeven door [gedaagden c.s] . Ook deze post wordt dus door de kantonrechter afgewezen. Ten aanzien van post (i) de vloer heeft de kantonrechter al overwogen dat er géén betaalbewijs van de vloer door [gedaagden c.s] is overgelegd. Dat en waarom SDW wel een betaalbewijs mag verlangen volgt uit overweging 3.22 van dit vonnis. Nu SDW de hoogte van het bedrag voor de vloer betwist, en onder de specifieke omstandigheden redelijkerwijs een betaalbewijs mag verlangen, is het gevorderde schadebedrag niet komen vast te staan. Dit maakt dat de kantonrechter de vergoeding van de vloer zoals door [gedaagden c.s] geëist zal afwijzen. Ten slotte is een vergoeding voor juridisch advies niet aan de orde, nu deze post niet nader is uitgewerkt en dus eveneens onvoldoende onderbouwd is. Een verwijzing naar de schadestaatprocedure tot vergoeding van (verdere) schade op te maken bij staat zoals gevorderd is dan ook niet aan de orde. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      3.29.
      
        
          [gedaagden c.s] is in het ongelijk gesteld en moet daarom ook in reconventie de proceskosten betalen. De proceskosten worden aan de zijde van SDW begroot op € 339,- 
        (1 punt x tarief € 339,-) 
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten met betrekking tot de woningen aan de [adres 1] in [plaats] en de [adres 2] in [plaats] ;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagden c.s] om de woning aan de [adres 2] in [plaats] binnen één maand te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan SDW, en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van SDW te stellen; 
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagden c.s] tot betaling aan SDW van:
      
        
          € 13.227,25 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment dat het bedrag verschuldigd is geworden tot aan het moment van betaling;  
        
        
          € 3.340,50 aan schadevergoeding voor de wisselwoning; 
        
        
          € 1.113,50 per maand vanaf januari 2026 tot de dag waarop de woning aan de [adres 2] leeg en ontruimd aan SDW ter beschikking wordt gesteld, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment dat het bedrag verschuldigd is geworden tot aan het moment van betaling;  
        
        
          € 389,02 aan buitengerechtelijke kosten;
        
      
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagden c.s] in de proceskosten van € 1.636,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagden c.s] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagden c.s] ook de kosten van betekening betalen;
      
    
    
      4.5.
      veroordeelt [gedaagden c.s] in de wettelijke rente als bedoel in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen ma aanschrijving zijn voldaan;
      
    
    
      4.6.
      verklaart de veroordelingen onder 4.2. tot en met 4.5. uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.7.
      wijst af wat meer of anders is gevorderd.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.8.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      4.9.
      veroordeelt [gedaagden c.s] in de proceskosten van € 339,-.
      
    
    
      4.10.
      verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A. Blanke en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2026.
      
    
  
  
     Productie 12 bij dagvaarding. 
  
  
     Productie 24 bij dagvaarding. 
  
  
     Productie 33 bij dagvaarding.