ECLI:NL:RBLIM:2026:575, Rechtbank Limburg, 04-02-2026, 11883100 \ CV EXPL  25-3914
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2026-02-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst, hennepplantage, niet uitvoerbaar bij voorraad.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer: 11883100 \ CV EXPL  25-3914
    
    
    
      
        Vonnis van 4 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. R. Engwegen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. G. Debije.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 7 januari 2026.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] verhuurt met ingang van 1 maart 2005 aan [gedaagde] de woning aan het [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 667,94 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. 
      
    
    
      2.2.
      Op 1 oktober 2024 heeft de politie het gehuurde onderzocht. In het gehuurde zijn hennep en attributen die nodig zijn voor een hennepplantage aangetroffen.
      
    
    
      2.3.
      Op 9 januari 2025 heeft de burgemeester van de gemeente Echt -Susteren het voornemen kenbaar gemaakt om de woning voor de duur van drie maanden te sluiten.
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] heeft per brief van 7 april 2025 de huurovereenkomst ontbonden.
      
    
    
      2.5.
      Bij besluit van 24 maart 2025 heeft de burgemeester van de gemeente Echt -Susteren besloten de woning te sluiten. De woning is van 8 april 2025 tot 8 juli 2025 gesloten.
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] is na de sluiting van de woning niet terug gekeerd in de woning. [gedaagde] heeft de woning niet ontruimd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door een hennepplantage in de woning te hebben en de voor een plantage benodigde attributen. [gedaagde] heeft de ontdekking door de politie niet bij [eiser] gemeld waardoor het vertrouwen van [eiser] in [gedaagde] beschadigd is. Omdat de burgmeester de woning voor drie maanden heeft gesloten, mocht [eiser] zonder tussenkomst van de rechter de overeenkomst ontbinden hetgeen [eiser] heeft gedaan middels de brief van 7 april 2025. De bezwaar en beroep procedure tegen het besluit van de burgemeester hoeft niet te worden afgewacht. Indien [eiser] de huurovereenkomst niet zonder tussenkomst van de rechter mocht ontbinden rechtvaardigt de ernstige tekortkoming volgens [eiser] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] voert aan dat dat hij vanwege de medische situatie van zijn dochter heeft gepoogd hennepolie te vervaardigen. [gedaagde] voert aan slechts vijf planten te hebben gekweekt voor eigen gebruik. [gedaagde] ontkent dat het gaat om een “plantage”. [gedaagde] heeft enkel een poging hebben gedaan en is daarna gestopt. [gedaagde] ontkent diefstal van elektriciteit. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] verzuimd een belangenafweging te maken alvorens zij tot ontbinding is overgegaan. [gedaagde] en zijn gezin hebben belang bij het behouden van de woning waarin zijn al 20 jaar wonen. Er is geen andere passende woonruimte te vinden. Een verhuizing betekent volgens [gedaagde] hogere lasten die hij niet kan dragen. De dochter van [gedaagde] moet worden geopereerd en daarna revalideren. Het is daarom van belang dat [gedaagde] in de woning kan blijven. Deze belangen wegen volgens [gedaagde] zwaarder. De tekortkoming rechtvaardigt volgens [gedaagde] niet de ontbinding.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        
          [eiser] mocht de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden
      
    
    
    
      4.1.
      De verhuurder kan een huurovereenkomst op grond van artikel 7:231, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW)  buitengerechtelijk ontbinden als in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het gehuurde daarom op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. 
      
    
    
      4.2.
      Vast staat dat de burgemeester de woning op grond van artikel 13b Opiumwet heeft gesloten voor een periode van drie maanden na de vondst van een volgens de politie niet in werking zijnde hennepplantage, 1321 gram hennep en attributen die nodig zijn voor de teelt van hennep in de woning. Dat het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning nog niet onherroepelijk is, omdat [gedaagde] hiertegen in bezwaar en beroep is gegaan, doet er niet aan af dat op dit moment sprake is van een geldig besluit. Ook op het moment dat [eiser] de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbond, was er sprake van een geldig besluit.
      
    
    
      4.3.
      Dat betekent dat [eiser] de huurovereenkomst op 7 april 2025 buitengerechtelijk mocht ontbinden.
      
      
        
          
            [gedaagde] schiet tekort in zijn verplichtingen als huurder
        
      
      
    
    
      4.4.
      Ook als zou komen vast te staan dat de sluiting van de woning onterecht zou zijn geweest, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] als huurder is tekortgeschoten in zijn verplichtingen.
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter stelt voorop dat de huurder zich op grond van artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) gehouden is zich als een goed huurder te gedragen. Vast staat dat de politie bij het binnentreden van de woning de onder 2.2 vermelde zaken heeft aangetroffen. Het telen van hennep in een woonruimte gaat gepaard met (brand)gevaar, risico op schade aan het gehuurde en een verhoogde kans op overlast en strafrechtelijke interventie. Door de woning te gebruiken voor de teelt van hennep en de daarmee gepaard gaande risico’s bewust op te zoeken, is [gedaagde] tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen.
      
      
        
          Ontruiming is gerechtvaardigd
        
      
      
    
    
      4.6.
      Dat Visscher in beginsel terecht gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden dan wel dat [gedaagde] te kort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder, neemt niet weg dat de kantonrechter moet beoordelen of een ontruiming gerechtvaardigd is. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van een woning vormen namelijk een inmenging in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner en de kantonrechter dient daarom te beoordelen of de gevorderde ontruiming evenredig (proportioneel) is in de zin van deze bepaling. Daarbij dienen alle relevante omstandigheden in aanmerking te worden genomen en dient een belangenafweging gemaakt te worden. 
      
    
    
      4.7.
      
        [eiser] heeft een zwaarwegend belang om op te treden tegen de aanwezigheid van drugs in de woning en de teelt van hennep in de woning. Daartegenover staan de belangen van [gedaagde] . [gedaagde] heeft betoogd dat er hooguit sprake is geweest van een kleinschalige, mislukte poging met nauwelijks oogstbare delen, zonder handel en zonder gevaarzetting. Deze geringe tekortkoming staat volgens [gedaagde] niet in verhouding met het verlies van de woning. Verlies van de woning zou ernstig nadelige gevolgen hebben voor zijn gezin, zeker nu [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft betoogd dat zijn dochter geopereerd moet worden en revalidatie in de vakantiewoning, waar het gezin thans verblijft, niet mogelijk is.
    
    
      4.8.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Weliswaar zijn de gevolgen van ontruiming van de woning aanzienlijk voor [gedaagde] , maar hij heeft het risico op buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in de nadelige gevolgen daarvan over zichzelf afgeroepen door in de woning attributen voor een hennepplantage aanwezig te hebben.
      
    
    
      4.9.
      Verder is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] het betoog, dat er geen andere passende woonruimte te vinden is, zijn dochter geopereerd moet worden en haar revalidatie niet kan plaatsvinden op het vakantiepark, weinig handen en voeten gegeven. [gedaagde] heeft ook niet gesteld dat de ontruiming van de woning tot een acute noodsituatie zal leiden. Op de zitting heeft [gedaagde] verklaard dat hij de afgelopen maanden tijdelijk heeft gewoond op een vakantiepark. Niet gebleken is dat hij daar niet weer terecht kan. Daar komt bij dat [gedaagde] al geruime tijd weet dat hij rekening moest houden met de mogelijkheid dat terugkeer naar de woning na opheffing van de sluiting niet meer mogelijk zal zijn. Van [gedaagde] had dan ook mogen worden verwacht dat hij niet alleen tijdelijk onderdak had gezocht, maar ook stappen had ondernomen om elders geschikt onderdak te vinden voor de langere termijn, rekening houdend met de noodzakelijke operatie van zijn dochter en bijhorend revalidatietraject, dan wel hulp te zoeken bij het vinden van een geschikte plek.
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter is – alle omstandigheden afwegend en rekening houdend met de belangen van [gedaagde] – van oordeel dat het woonbelang van [gedaagde] niet opweegt tegen het belang van [eiser] , dat eruit bestaat dat zij wenst op te treden tegen personen die drugs gerelateerde activiteiten uitvoeren in een van haar verhuurde woning en te voorkomen dat de door haar verhuurde woning wordt gebruikt voor dit soort activiteiten met alle mogelijke gevolgen van dien.
      
    
    
      4.11.
      Het voorgaande betekent dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in stand zal blijven en dat niet gezegd kan worden dat de gevorderde ontruiming disproportioneel is in de zin van artikel 8 EVRM. De door [eiser] gevorderde ontruiming zal in deze procedure dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn zal worden gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. Ook de vordering dat [gedaagde] wordt veroordeeld om maandelijks een bedrag van € 667,94 te blijven voldoen tot aan de dag van de ontruiming wordt toegewezen.
      
      
        
          Het vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      4.12.
      
        [eiser] heeft gevorderd het vonnis zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [gedaagde] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. [gedaagde] heeft in dit kader aangevoerd dat ieder spoedeisend belang aan de zijde van [eiser] ontbreekt. [gedaagde] betaalt de huur  stipt door waardoor [eiser] financieel geen schade lijdt. Er is volgens [gedaagde] geen sprake van overlast, gevaar of voortgezet onrechtmatig gebruik van de woning. [eiser] ondervindt bij voortzetting van de huurrelatie geen concreet nadeel.
      
    
    
      4.13.
      Wanneer serieus verweer gevoerd wordt tegen een gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad, geldt dat de kantonrechter een belangenafweging moet maken. In dit geval is er gelet op het bezwaar van [gedaagde] verweer tegen de uitvoerbaarheid bij voorraad gevoerd. [eiser] heeft haar belangen bij uitvoerbaar bij voorraad verklaring niet nader toegelicht. Dit betekent dat de belangenafweging in het nadeel van [eiser] uitvalt: het niet nader onderbouwde belang van [eiser] bij ontruiming van de woning voordat de uitspraak kracht van gewijsde heeft of op een eventueel rechtsmiddel is beslist weegt minder zwaar dan het door [gedaagde] onderbouwde belang van behoud van huurwoning, mocht in hoger beroep anders worden beslist. De uitvoerbaar bij voorraad verklaring ten aanzien van de ontruiming van de woning wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,14
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                90,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                80,00
              
              
                (2 punten × € 40,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                316,14
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] in [woonplaats] met ingang van 8 april 2025 buitengerechtelijk ontbonden is,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot aan de dag van de ontruiming aan [eiser] te betalen een bedrag van € 667,94 per maand
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 316,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Piëtte en in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2026.