ECLI:NL:RBROT:2026:783, Rechtbank Rotterdam, 09-01-2026, 11571346 CV EXPL 25-4708
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verhuurder vordert betaling van huurachterstand. Huurder stelt dat er in de woning gebreken waren die hij zelf heeft gerepareerd en wil daarom de huurachterstand verrekenen met de door hem gemaakte kosten. Gebreken zijn onvoldoende onderbouwd en huurder moet huurachterstand betalen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11571346 CV EXPL 25-4708
    
    
    
      datum uitspraak: 9 januari 2026
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      woonplaats: [woonplaats 1] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: [persoon A] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ,
      
      woonplaats: [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 18 februari 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord van 5 maart 2025;
        
        
          het aanvullend antwoord van 26 maart en 2 april 2025, met bijlagen;
        
        
          de akte van [eiseres] . 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 26 november 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [eiseres] met gemachtigde en [gedaagde] met partner en tolk (40286).
      
    
  
  
    
      2Waar gaat de zaak over?
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurde vanaf 1 februari 2021 van [eiseres] de woning aan het [adres] in Schiedam. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 1.195,00. De huurovereenkomst is in maart 2024 beëindigd, nadat [gedaagde] de sleutels bij [eiseres]  heeft ingeleverd. Omdat [gedaagde] vanaf september 2023 tot en met maart 2024 de huur niet (volledig) heeft betaald, vordert [eiseres] de huurachterstand van € 3.675,00 vermeerderd met rente en (proces)kosten. [gedaagde] voert verweer en stelt dat de woning gebreken vertoonde, die hij heeft gemeld bij [eiseres] . Omdat [eiseres] deze gebreken niet wilde verhelpen, heeft hij zelf reparaties verricht waarvoor hij kosten heeft gemaakt. Deze kosten wil hij verrekenen met de achterstallige huur.
      
    
    
      2.2.
      De vordering van [eiseres] wordt toegewezen en de vordering van [gedaagde] wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Huurachterstand
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] stelt dat de huurovereenkomst in maart 2024 is geëindigd. Zij vordert daarom tot en met maart 2024 de volledige huur. [gedaagde] heeft tijdens de zitting onweersproken gesteld dat hij de sleutels van de woning op 17 maart 2024 in de brievenbus van [eiseres] heeft gedaan. [eiseres] had de huurovereenkomst eenzijdig opgezegd tegen het einde van 2024. Om die reden wordt de huurachterstand toegewezen tot de datum waarop de woning daadwerkelijk door [gedaagde] is verlaten en overgedragen aan [eiseres] en wordt vastgesteld dat de huurovereenkomst op 17 maart 2024 is geëindigd. Tot die datum moet [gedaagde] in beginsel dan ook de huur betalen.  De huurachterstand voor de maand maart bedraagt dan € 655,32 (€ 1.195,00/31*17), waarmee de totale huurachterstand neerkomt op een bedrag van € 3.135,32. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer tegen de hoogte van de huurprijs omdat hij nooit een brief zou hebben ontvangen over de huurverhoging. [eiseres] zou [gedaagde] op 30 januari 2023 via whatsapp hebben medegedeeld dat de huur vanaf januari 2023 was verhoogd naar € 1.195,00. Los van de vraag of de mededeling over de huurverhoging al eerder was gedaan aan [gedaagde] , blijkt uit de stukken niet dat [gedaagde] bezwaar heeft gemaakt tegen de verhoging. Uit het betaaloverzicht volgt dat hij de huurverhoging nadien tot en met september 2023 ook heeft voldaan. Gelet hierop mocht [eiseres] ervan uitgaan dat er geen bezwaar was tegen de huurverhoging. Dit verweer slaagt dan ook niet. 
      
      
        
          Gebreken 
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] heeft een tegenvordering ingesteld. [gedaagde] stelt dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst gebreken heeft waargenomen in de woning, die hij zelf heeft gerepareerd en waar hij kosten voor heeft gemaakt. Daarover stelt [eiseres] dat bij aanvang van de huurovereenkomst is afgesproken dat [gedaagde] kleine reparaties zou verrichten in de woning in ruil voor een huurkorting van een maand. Dit is door [gedaagde] tijdens de zitting erkend. Nadien zouden echter gebreken zijn ontstaan aan de ketel, het dak, de douche en lekkages in de slaapkamer. Ter onderbouwing heeft hij foto’s van de gestelde gebreken in de woning en bonnetjes van de gekochte spullen overgelegd.
      
    
    
      3.4.
      Deze gestelde gebreken zou [gedaagde] via WhatsApp aan [eiseres] hebben doorgegeven, maar daar is volgens [gedaagde] niet op gereageerd. [eiseres] betwist de gestelde gebreken en dat zij daar niet op zou hebben gereageerd. Met betrekking tot de ketel heeft zij – wegens verblijf in het buitenland destijds – een nummer doorgestuurd van een monteur voor het repareren van de ketel. [gedaagde] stelt dat deze monteur niet opnam waardoor hij zelf reparaties is gaan verrichten. Hiervan was [eiseres] weer niet op de hoogte. Ten aanzien van de andere, gestelde gebreken heeft [eiseres] naar eigen zeggen nimmer een melding ontvangen. Uit de overgelegde stukken van [gedaagde] blijkt dit ook niet. Daarnaast kan op basis van de overgelegde bonnetjes niet worden vastgesteld of die betrekking hebben op de gestelde gebreken. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om bij een gebrek een melding te maken bij [eiseres] en eerst om toestemming te vragen om zelf reparaties te mogen uitvoeren op haar kosten. Nu dat niet uit de stukken blijkt en ook ter zitting onvoldoende is toegelicht waarom [gedaagde] meent dat [eiseres] hem een vergoeding moet betalen wegens de door hem verholpen gebreken aan de woning, wordt de vordering van [eiseres] als onvoldoende onderbouwd afgewezen. 
      
    
    
      3.5.
      Het verweer van [gedaagde] dat hij er niet van op de hoogte was dat er een gedeelde meter voor gas en elektriciteit was en hij daardoor extra betaalde, slaagt niet. Tijdens de zitting heeft [eiseres] onweersproken gesteld dat [gedaagde] van meet af aan wist dat het een gesplitste woning betrof met maar één meter. Daarnaast verbleef [eiseres] gedurende de winter in het buitenland zodat onvoldoende is onderbouwd dat zij hiervan enig voordeel heeft genoten.
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde] voert verder nog aan dat hij nimmer de originele - door beide partijen -ondertekende huurovereenkomst heeft ontvangen. Omdat [gedaagde] niet heeft duidelijk gemaakt welk gevolg hij daaraan verbindt, zal dit verweer worden gepasseerd. [gedaagde] heeft immers in de woning gewoond en de huur betaald conform de huurovereenkomst.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      3.7.
      Gelet op het bovenstaande kan niet worden vastgesteld dat de woning tijdens de huurperiode gebreken had en dat die gebreken aan [eiseres] zijn gemeld. Dit betekent dat [gedaagde] de huurachterstand tot en met 17 maart 2024 van € 3.135,32 aan [eiseres] moet betalen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft geen incassokosten te betalen
        
      
      
    
    
      3.8.
      De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In artikel 20.6 van de algemene voorwaarden van [eiseres] staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag zij daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde] een boete moet betalen als hij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [gedaagde] als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. [eiseres] wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      3.9.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiseres] moet betalen op € 146,14 aan dagvaardingskosten, € 257,00 aan griffierecht, € 542,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 271,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.080,14. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      3.10.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 3.135,32 aan huurachterstand tot en met 17 maart 2024; 
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 1.080,14;
      
    
    
      4.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en in het openbaar uitgesproken.
        48436
      
    
  
  
     Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia)