ECLI:NL:RBZWB:2026:1038, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-02-2026, C/02/431120 / HA ZA 25-51 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2026-02-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gestelde zorgplichtschending verkopend makelaar.

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Middelburg
    
    
    
      Zaaknummer: C/02/431120 / HA ZA 25-51
    
    
    
      
        Vonnis van 18 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser] , 
    
      te [plaats 1] ,2. [eiser], 
      te [plaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      advocaat: mr. M.P. Dangui Queta,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] V.O.F., 
    
      te [plaats 2] ,2. [gedaagde 2], mede handelend onder de naam [de eenmanszaak], 
      te [plaats 2] ,3. [gedaagde 3], 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden]
      advocaat: mr. M.J.G. Boender-Lamers.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 2 juli 2025 en de daarin genoemde stukken;
      - de rectificatieakte van [eisers] ;
      - de mondelinge behandeling van 2 december 2025 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waaraan de spreekaantekeningen van [eisers] zijn gehecht.
      
    
    
      1.2.
      Ter zitting is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 14 oktober 2021 zijn een perceel met woning (hierna ook: ‘de woning’) en drie nabij gelegen percelen aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats 3] te koop aangeboden via een advertentie op Funda. 
    
    
      2.2.
      
        [eisers] heeft de woning en de nabijgelegen percelen tweemaal bezichtigd. Daarnaast heeft [eisers] via een ‘Move-account’ aanvullende informatie van de verkopend makelaar ontvangen. [eisers] heeft daarna een bod uitgebracht.
      
    
    
      2.3.
      Op 7 december 2021 is een koopovereenkomst tot stand gekomen. De notariële levering heeft op 26 april 2022 plaatsgevonden.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eisers] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
        I. voor recht zal verklaren dat [gedaagden] onrechtmatig hebben gehandeld jegens [eisers] door onjuiste informatie te verstrekken over de bestemming van de percelen c.q. de woning;
        II. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van alle door [eisers] geleden en nog te lijden schade, (voorlopig) ten bedrage van € 74.697,42, althans een door de rechtbank te begroten bedrag, althans op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, als gevolg van het onrechtmatig handelen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 januari 2024, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag van algehele voldoening;
        III. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.521,97 inclusief btw aan buitengerechtelijke kosten aan [eisers] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, tot aan de dag van algehele voldoening;
        IV. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de nakosten;
        V. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de kosten van deze procedure.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat de verkopend makelaar onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door hem tijdens het aankoopproces van de woning onjuist te informeren over de bestemming van de percelen, dan wel hem te misleiden over de mogelijkheden en beperkingen daarvan. [eisers] stelt dat hij tijdens het aankoopproces onder de indruk verkeerde dat het perceel waarop de woning is gevestigd, een woonbestemming had. Deze indruk is bij hem gewekt door de Funda-advertentie, door uitlatingen die zijn gedaan door de verkopend makelaar en door de informatie over het bestemmingsplan dat hem via het Move-account ter beschikking is gesteld. Na ondertekening van de koopovereenkomst bleek hem pas dat alle percelen een agrarische bestemming hadden en dat permanente bewoning niet was toegestaan. Volgens [eisers] had de verkopend makelaar hem hier op moeten wijzen, omdat hij wist althans behoorde te begrijpen dat dit voor hem cruciale informatie was. Door deze informatie niet te verstrekken, heeft de verkopend makelaar zijn zorgplicht geschonden en heeft [eisers] schade geleden. Deze schade bestaat (kort gezegd) uit verschillende posten en dienen gelet op de complexiteit en de omvang nader vastgesteld te worden in een schadestaatprocedure. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
    
    
      3.4.
      
        
          [gedaagden] voert aan dat niet zij, maar [de eenmanszaak] als verkopend makelaar heeft opgetreden. [de eenmanszaak] is de eenmanszaak van [gedaagde 2] (hierna ook: [gedaagde 2] ). Daarnaast wordt aangevoerd dat de verkopend makelaar tegen geen enkele potentiële koper, en dus ook niet tegen [eisers] , de mededeling heeft gedaan dat op het perceel met de woning een woonbestemming rustte. Dit volgt ook niet uit de Funda-advertentie. Daarin is niets opgenomen over de bestemming van de percelen. Aan alle potentiële kopers is via het Move-account informatie uit het bestemmingsplan ter beschikking gesteld. Daaruit blijkt echter niet dat sprake was van een woonbestemming en bovendien is nadrukkelijk verwezen naar de gemeente voor meer informatie over de bestemming. Duidelijk was dat de gemeente alle medewerking zou verlenen aan een bestemmingsplanwijziging naar een woonbestemming. Achteraf bleek echter dat [eisers] niet wilde dat álle percelen een woonbestemming zouden krijgen. Hij wilde alleen dat het perceel met daarop de woning een woonbestemming zou krijgen en dat de andere percelen hun agrarische bestemming zouden behouden, omdat hij (een deel van) de percelen bedrijfsmatig wilde gaan gebruiken. Daaraan wilde de gemeente kennelijk niet meewerken, maar [eisers] heeft nimmer medegedeeld dat dit voor hem van belang was, zodat dit voor de verkopend makelaar niet kenbaar was. Er is dus geen sprake van een zorgplichtschending of anderszins onrechtmatig handelen. Voor zover daarvan naar het oordeel van de rechtbank toch sprake zou zijn wordt het causaal verband tussen het vermeend onrechtmatig handelen en de door [eisers] gestelde schade betwist, alsmede de gestelde schadeposten. 
        Daarnaast wordt erop gewezen dat sprake is van eigen schuld aan de zijde van [eisers] . De situatie omtrent de bestemming was immers reeds vóór de levering bij hem bekend en desondanks is de koopovereenkomst niet ontbonden en heeft de levering plaatsgevonden. Ook is [eisers] al eerder een procedure gestart tegen de verkopers, welke is geëindigd in een schikking waarbij de verkopers een bedrag aan [eisers] hebben betaald waarvan het merendeel zag op de kosten voor de bestemmingswijziging, die toen al was uitgevoerd.
      
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        rectificatieakte
      
    
    
    
      4.1.
      Voordat de rechtbank de vorderingen van [eisers] inhoudelijk zal beoordelen, zal eerst worden ingegaan op de door [eisers] ingediende rectificatieakte. 
      
    
    
      4.2.
      In de dagvaarding van 15 januari 2025 zijn als gedaagde partijen opgenomen [gedaagde 1] V.O.F. (hierna ook: de vof) en haar vennoten [gedaagde 2] en [gedaagde 3] (hierna ook: [gedaagde 3] ). Volgens [eisers] is dit per abuis gebeurd. Niet de vof, maar [de eenmanszaak] (de eenmanszaak van [gedaagde 2] ) heeft in deze als verkopend makelaar opgetreden. [eisers] heeft de rechtbank daarom verzocht om rectificatie in die zin dat de procedure wordt voortgezet tegen [de eenmanszaak] . 
      
    
    
      4.3.
      Ter zitting is het voorgaande met partijen besproken. De rechtbank zal de rectificatie toestaan in die zin dat wordt begrepen dat de vorderingen van [eisers] zodanig zijn ingesteld dat deze mede gericht zijn tegen [gedaagde 2] handelend onder de naam [de eenmanszaak] . Daarbij wordt in overweging genomen dat gedaagden hiermee nadrukkelijk hebben ingestemd en dat [gedaagde 2] c.q. [de eenmanszaak] hiermee niet in zijn belangen en/of zijn verweer is geschaad.
      
    
    
      4.4.
      Uit de dagvaarding, de rectificatieakte en de ingenomen stellingen ter zitting begrijpt de rechtbank dat [eisers] uitsluitend heeft beoogd zijn vorderingen in te stellen tegen de verkopend makelaar. Dat is – zoals [eisers] zelf stelt – niet de vof, noch [gedaagde 3] (welke uitsluitend als vennoot van de vof in deze procedure is betrokken), maar [de eenmanszaak] . [eisers] heeft zijn vorderingen voor zover deze zich richten tot de vof en [gedaagde 3] evenwel niet nadrukkelijk ingetrokken. Voor de goede orde zal de rechtbank de vorderingen voor zover die zich (nog) richten tot de vof en/of [gedaagde 3] afwijzen, omdat deze door [eisers] niet zijn onderbouwd.
      
      
        
          onrechtmatig handelen
        
      
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank stelt voorop dat – ondanks het ontbreken van een contractuele relatie – sprake kan zijn van onrechtmatig handelen door een verkopend makelaar jegens een (potentiële) koper indien de makelaar niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van hem mogen worden verwacht. Daarvan kan bijvoorbeeld sprake zijn wanneer de makelaar voorafgaand aan de verkoop onjuiste en/of misleidende informatie verstrekt waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (potentiële) koper van belang kunnen zijn bij de aankoopbeslissing. De vraag is dus of [de eenmanszaak] [eisers] heeft misleid dan wel onjuiste informatie heeft verschaft. 
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank constateert dat de Funda-advertentie (zoals overgelegd) als omschrijving begint met ‘De verkoop van deze woning…’ waarbij de totale perceeloppervlakte van 11.710 m² en woonoppervlakte van 143 m² is aangegeven. Op grond van deze advertentie zouden kopers in de veronderstelling kunnen verkeren dat ruim een hectare grond als één perceel wordt aangeboden met daarop een woning voor particuliere bewoning. De Funda-advertentie bevat echter geen informatie over de (formele) bestemming van het ter verkoop aangebodene. 
      
    
    
      4.7.
      Ook constateert de rechtbank dat [eisers] na de eerste bezichtiging toegang heeft gekregen tot een Move-account waarop bestanden zijn geplaatst met betrekking tot de bestemming van 4 percelen. Per perceel is een gedeelte van een bestemmingplan opgenomen in de Move-bestanden. Perceel [nummer 1] (het perceel waarop de woning is gevestigd) heeft als kop “32 Wonen”. Perceel [nummer 2] heeft als kop “3 Agrarisch-grondgebonden agrarisch bedrijf”. De percelen [nummer 3] en Z1006 hebben niet een specifieke kop maar een opsomming van de “40 Algemeen toelaatbare functies”. Deze documenten geven weliswaar uitleg over het toegestane gebruik van de percelen binnen het bestemmingsplan, maar bieden niet veel duidelijkheid. Ten aanzien van het perceel met daarop de woning is aangegeven dat de gronden met de indicatieve aanduiding ‘wonen’ en de daarbij aansluitende gronden mogen worden gebruikt voor (onder andere) het huisvesten van personen. Dit zou de indruk kunnen wekken dat de woning geschikt is voor particuliere bewoning. Voor dit perceel staat verder onder ‘specifieke regels voor gebruik’ onder b.4. ‘bedrijfs- en/of beroepsmatig gebruik van een woning mits: …’. Dit laatste wijst meer op een bedrijfswoning.
      
    
    
      4.8.
      Hoewel het begrijpelijk voorkomt dat een en ander aanleiding geeft tot verwarring, is dit naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om te spreken van misleiding of het verstrekken van onjuiste informatie. Uit het voorgaande zou hooguit kunnen worden afgeleid dat de informatieverstrekking vanuit de makelaar duidelijker had gekund. Deze onduidelijkheid zou voor [eisers] juist aanleiding moeten zijn om nadere informatie op te vragen. Een (potentiële) koper kan er immers niet zonder meer van uitgaan dat op een woning in het buitengebied een woonbestemming rust, zeker wanneer deze is omringd met percelen waarop een agrarische bestemming rust. Zoals [de eenmanszaak] terecht aanvoert, rust op [eisers] een zekere onderzoeksplicht. Daarbij acht de rechtbank van belang dat [eisers] heeft aangevoerd dat hij specifieke plannen had met de percelen. Als onduidelijk was of die plannen in lijn waren met het bestemmingsplan, had het op de weg van [eisers] gelegen om daaromtrent nader onderzoek te doen.
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank overweegt voorts dat de door [eisers] aangenomen wetenschap bij de makelaar dat de woning niet op een perceel stond met daarop een woonbestemming, ook niet volgt uit de e-mail van een andere potentiële koper (productie 9 bij dagvaarding). Deze e-mail is van ná de bezichtigingen.
      
    
    
      4.10.
      
        Voor zover [eisers] zich op het standpunt stelt dat hij aan de verkopend makelaar duidelijk heeft gemaakt wat zijn plannen met de percelen waren en dat [de eenmanszaak] in dat verband mededelingen heeft gedaan, geldt het volgende. [eisers] stelt dat hij zijn plannen ten aanzien van de percelen uiteen heeft gezet in de begeleidende brief bij zijn bod. 
        
          [eisers] heeft echter niet toegelicht wat die plannen precies inhielden, hoe dit in de begeleidende brief was verwoord en of daarmee voldoende kenbaar was voor [de eenmanszaak] dat [eisers] plannen had die – ook bij haalbare wijzigingen van het bestemmingsplan – niet realiseerbaar waren. Bovendien heeft [eisers] niet toegelicht welke mededelingen de makelaar concreet zou hebben gedaan. Van [eisers] mocht worden verwacht dat hij zijn stelling dat de makelaar hem bij de bezichtiging van onjuiste informatie heeft voorzien, zou onderbouwen door duidelijk te maken in welke bewoordingen [eisers] met de makelaar over de bestemming heeft gesproken. De mededeling bij de bezichtiging van [eisers] aan de makelaar dat hij daar wilde gaan wonen, is op zichzelf onvoldoende om aan te nemen dat de makelaar – door, naar de rechtbank begrijpt, niets over de bestemming van de percelen te zeggen – [eisers] zou hebben misleid. Omdat [eisers] heeft nagelaten toe te lichten wat die mededelingen dan concreet hebben ingehouden, bestaat ook geen aanleiding om in dit verband nadere bewijslevering toe te laten. 
      
      
    
    
      4.11.
      In aansluiting op het voorgaande geldt nog dat ter zitting duidelijk is geworden dat [eisers] alleen voor het perceel met de woning de woonbestemming wilde hebben. Voor de plannen van [eisers] dienden de overige percelen de agrarische bestemming te behouden. Voor zover [eisers] zijn wens om in de woning te wonen kenbaar heeft gemaakt aan de makelaar, geldt dat hiervoor een wijziging (van alle percelen) naar woonbestemming voldoende was. [de eenmanszaak] heeft aangevoerd dat dit ten tijde van de koop reeds bekend was dat de gemeente daaraan medewerking zou verlenen, hetgeen ook is gebeurd. De verkopers van de percelen hebben de kosten daarvoor voldaan. [eisers] heeft onvoldoende onderbouwd dat [de eenmanszaak] op de hoogte was van de concrete plannen van [eisers] van de percelen en de daaruit voortvloeiende noodzaak van aanpassing van de bestemming van slechts één perceel. Uit niets is gebleken dat [de eenmanszaak] wist of behoorde te weten dat deze informatie van belang was bij de aankoopbeslissing van [eisers] . Ook in dit verband kan dus geen zorgplichtschending worden vastgesteld.
      
    
    
      4.12.
      
        [eisers] heeft geen andere onderbouwing van de door hem gestelde misleiding en/of onjuiste informatieverstrekking door [de eenmanszaak] gegeven. Het voorgaande leidt er dan ook toe dat niet kan worden vastgesteld sprake is van onrechtmatig handelen door [de eenmanszaak] jegens [eisers] . De vorderingen van [eisers] worden daarom afgewezen.
      
      
        
          proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        [eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van gedaagden worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.374,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.980,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 3.980,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van Noort en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2026.
      
    
  
  
     HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162, NJ 2012/290.