ECLI:NL:GHARN:2010:BN5820, Gerechtshof Arnhem, 24-08-2010, 104.000.961
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2010-08-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: 6:258 en 6:260 BW. 
        Ontbinding pachtovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden. Pachter, varkenshouder, pacht varkensstallen die niet voldoen aan gewijzigd Varkensbesluit per 1 januari 2003. Hoewel het op de weg van pachter ligt stallen aan te passen aan de eisen die in zijn branche (gaan) gelden, kon in dit geval niet van de pachter gevergd worden die aanpassingen door te voeren. Dit onder meer vanwege de aanpassingskosten en de beperkte mogelijkheden voor uitbreiding. Het hof ontbindt de overeenkomst per 1 januari 2003 en ziet aanleiding toepassing te geven aan artikel 6:260 BW. Het hof stelt de voorwaarde aan de pachter een bedrag van € 125.000 aan de verpachter te betalen, te weten ongeveer de helft van de verschuldigde pacht indien het contract was uitgediend. Dit omdat de pachter - anders dan van hem verwacht mocht worden - niet (meer) met de verpachter heeft gezocht naar een bevredigender en profijtelijker oplossing (zoals deelname aan RBV/RVR) en het aan heeft laten komen op deze procedure.

GERECHTSHOF ARNHEM
      Sector civiel recht					
    
    
    
      zaaknummer gerechthof 104.000.961			
      (zaaknummer rechtbank: 315578)
    
    
    arrest van de pachtkamer van 24 augustus 2010
    
    inzake
    
    
      [appellant],
      wonende te [woonplaats],
      appellant,
      advocaat: mr. F.A.M. Knüppe,
    
    
    tegen:
    
    
      [geïntimeerde],
      wonende te [woonplaats],
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. P.J.L. Tacx.
    
    
    
      1	Het verdere verloop van het geding
      1.1	Voor het verloop van het geding tot 29 september 2009 verwijst het hof naar het tussenarrest van die datum. Als gevolg van dat tussenarrest heeft op 6 januari 2010 een tegengetuigenverhoor en een deskundigenverhoor plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken. 
      1.2	Vervolgens heeft [appellant] een memorie na enquête en aanvullend deskundigenbericht genomen en [geïntimeerde] een antwoordmemorie na enquête en aanvullend deskundigenbericht. 
      1.3	Daarna hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
      2	De verdere motivering van de beslissing in hoger beroep 
      2.1	In het tussenarrest van 17 januari 2006 zijn onder rov. 4.6 punten opgenomen die het hof van wezenlijk belang acht voor beoordeling van de vraag of - kort samengevat - het beroep van [appellant] op artikel 6:258 lid 1 BW slaagt. In de loop van het geding zijn daar nog kwesties aan toegevoegd (zie de tussenarresten van 13 juni 2006 en 29 september 2009). Het gaat om de volgende factoren:
      1. de minimale kosten die eind 2002 met de aanpassing van de stallen aan de nieuwe eisen van het Varkensbesluit gemoeid waren;
      2. de vraag of een redelijk handelend varkenshouder/pachter deze investering in 2002 zou hebben verricht alsmede de invloed van de investering op de verkoopwaarde van de stallen en de waardevermeerdering bij het einde van de pacht waartoe de investeringen zouden leiden;
      3. de bedrijfsresultaten van [appellant] in de periode 2000-2002 en een opgave van de accountant over de afschrijving van de investering;
      4. de acties die [appellant] heeft ondernomen om [geïntimeerde] op de hoogte te stellen van de problemen die er bestonden en om tot een gezamenlijke oplossing daarvoor te komen, in het bijzonder door gebruik te maken van de RBV;
      5. de vraag of [appellant] de productierechten (655 varkenseenheden) aan het einde van de pacht aan [geïntimeerde] kan terugleveren;
      6. de bedrijfsomvang, bedrijfsvoering en ligging van het totale bedrijf van [appellant] in relatie tot de investeringsbeslissing. 
      2.2	Voor meer inzicht in de punten 1 en 2 heeft het hof de deskundige mr. ing. A.C.M.M. van Heesbeen, verbonden aan Gloudemans Taxatie- en adviesbureau te Rosmalen, benoemd die bij zijn oordeel tevens de punten 3 en 6 heeft betrokken. Op punten 3 en 5 is [appellant] ingegaan met stukken in zijn memorie na deskundigenbericht. Punt 5 is tevens besproken ter comparitie van 29 april 2009, bij gelegenheid waarvan [appellant] ook nog stukken heeft overgelegd. Ten aanzien van punt 4 heeft [appellant] een brief overgelegd en is [appellant] toegelaten tot bewijs. Het hof zal hierna ingaan op de verschillende onderdelen.
      Ten aanzien van punt 4
      2.3	Partijen hebben in 1998 gesproken over oplossingen voor aangescherpte maatregelen voor de varkenshouderij die naar aanleiding van de varkenspest door de overheid zijn genomen. Destijds gold een generieke korting van 10% op de productierechten. Daar kwam voor [appellant] nog een korting van 18% bij, waardoor van de 880 rechten er slechts 655 resteerden. Omdat partijen van mening verschilden over het antwoord op de vraag voor wiens rekening de kortingen moesten komen, zijn de besprekingen gestokt. [geïntimeerde] verkeerde destijds in de veronderstelling dat de extra korting van 18% opgelegd was als strafkorting vanwege deelname van [appellant] aan boycotacties. [appellant] heeft dat toen ontkend. Pas door de bij brief van 22 april 2009 door [appellant] overgelegde stukken, is [geïntimeerde] duidelijk geworden dat de korting opgelegd was vanwege het te laat insturen van de pachtovereenkomst. 
      2.4	Het hof acht in het kader van punt 4 vooral van belang welke acties [appellant] na 1998 heeft ondernomen om een gezamenlijke oplossing te vinden voor specifiek de wijzigingen per 1 januari 2003 van het Varkensbesluit. Het gaat in het bijzonder om de perioden dat de RBV aan de orde was, die openstond van 22 maart 2000 tot en met 19 mei 2000 en van 1 oktober 2001 tot en met 31 oktober 2001.
      2.5	[appellant] heeft een brief overgelegd, gedateerd 30 december 2002, waarin hij [geïntimeerde] verzoekt tot aanpassing van de stallen over te gaan (productie 2 bij memorie na deskundigenbericht). Bij die brief heeft [appellant] [geïntimeerde] ervan op de hoogte gesteld dat per 1 januari 2003 aangescherpte eisen voor de stallen en de roostervloeren gelden. 
      2.6	Bij het tussenarrest van 24 februari 2009 is [appellant] voorts toegelaten tot het bewijs dat hij met [geïntimeerde] tijdig de mogelijkheid van deelname aan de opkoopregeling RBV heeft besproken en dat [geïntimeerde] geweigerd heeft daarop in te gaan. 
      2.7	[appellant] heeft [geïntimeerde] als getuige opgeroepen en zichzelf als getuige doen horen. Vanwege zijn slechte gezondheid kon [geïntimeerde] niet voor het hof verschijnen. In overleg met partijen is gekozen voor een andere oplossing. Op 29 december 2009 heeft [geïntimeerde] een verklaring afgelegd ten overstaan van [notaris], notaris te [plaatsnaam], in aanwezigheid van de raadslieden van partijen (stukken aangehecht aan het proces-verbaal van 6 januari 2010). In tegengetuigenverhoor heeft [geïntimeerde] zijn zoon [zoon van geïntimeerde] en zijn schoonzoon [schoonzoon van geïntimeerde] doen horen.
      2.8	Voor de partijverklaring van [appellant] geldt dat zijn verklaring omtrent de door hem te bewijzen feiten geen bewijs in zijn voordeel kan opleveren, tenzij die verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. [appellant] heeft verklaard dat hij begin 2000 tijdens het voeren [geïntimeerde] heeft gezegd dat zij er in 1998 niet uit waren gekomen maar dat er nu een regeling was die wel een ander karakter had, maar leek op de mogelijkheden voor beëindiging in 1998. [geïntimeerde] heeft daarop in korte bewoordingen gezegd dat hij er geen belangstelling voor had. Daarna heeft hij met [geïntimeerde] niet meer over de RBV gesproken, aldus [appellant].
      2.9	Uit geen enkel ander bewijsmiddel valt af te leiden dat voormelde mededeling door [appellant] is gedaan. Dat betekent dat [appellant] niet in zijn bewijs is geslaagd. Ook overigens is er geen aanleiding te veronderstellen dat partijen na 1998 nog in gesprek zijn geraakt over een minnelijke beëindiging van de pachtovereenkomst door gebruik te maken van een voor beide partijen profijtelijke regeling. De getuigen namens [geïntimeerde] hebben daarover alleen verklaard dat er in november 2002 nog een poging is gewaagd om met elkaar rond de tafel te komen, maar dat die poging op niets is uitgelopen. De brief van 30 december 2002 (zie rov 2.5) stelt [geïntimeerde] op de hoogte van de problemen (zeer kort voordat de nieuwe eisen gingen gelden) maar biedt geen opening voor een gezamenlijke oplossing. Wat punt 4 betreft, houdt het hof het er dan ook voor dat [appellant] onvoldoende acties heeft ondernomen om [geïntimeerde] op de hoogte te stellen van de problemen die er bestonden en om tot een gezamenlijke oplossing daarvoor te komen.
      Ten aanzien van de punten 1 en 2, in samenhang met 3 en 6
      2.10	Ter gelegenheid van zijn memorie na deskundigenbericht en de comparitie op 29 april 2009 heeft [appellant] een aantal stukken overgelegd en verklaringen afgelegd over zijn bedrijf vanaf 2000. Hij had destijds twee bedrijfslocaties, één te [locatie 1] en één te [locatie 2] (het gepachte). In [locatie 1] had [appellant] 530 zeugen die ongeveer 12.000 biggen wierpen per jaar op 1 ha eigendomsgrond zonder cultuurgronden. Verder pachtte hij 7.35 ha bij [geïntimeerde] waar hij jaarlijks 750 vleesvarkens opfokte en de mest uitreed. Het bedrijf is in september 2005 beëindigd op grond van de ruimte voor ruimte regeling (RvR). Tot 1998/1999 heeft [appellant] met zijn broer ook nog een bedrijf in België gehad in een maatschap, maar die maatschap is ontbonden, aldus [appellant]. [geïntimeerde] heeft een en ander niet (meer) betwist.
      2.11	De deskundige heeft een deskundigenadvies gegeven in november 2007. Naar aanleiding daarvan hebben partijen memories na deskundigenbericht genomen. Het hof heeft in zijn tussenarrest van 24 februari 2009 de deskundige nadere vragen gesteld. Deze vragen heeft de deskundige bij brief van 22 december 2009 schriftelijk beantwoord. Vervolgens zijn de deskundige ter zitting van 6 januari 2010 nadere inlichtingen gevraagd. De conclusies en bevindingen van de deskundige (zowel in het advies, de schriftelijke beantwoording als het mondelinge verhoor) worden hierna samengevat weergegeven.
      2.12	Ten aanzien van de vraag welke kosten gemoeid zouden zijn met aanpassing van de stallen eind 2002 aan de nieuwe eisen van het Varkensbesluit, heeft de deskundige voor stal 1 (de kleine stal voor 240 vleesvarkens) een minimaal bedrag van € 3.942 becijferd, zonder waardevermeerdering aan het einde van de pacht, en voor stal 2 (de grote stal voor 640 vleesvarkens) een bedrag van € 74.525 met een waardevermeerdering aan het einde van de pacht van € 23.089 (vgl. rov. 2.7 tussenarrest 24 februari 2009).
      2.13	Een redelijk handelend pachter zou volgens de deskundige de investeringen aan stal 2 niet hebben gepleegd vanwege het relatief grote deel van de investering dat onrendabel is en in een korte periode moet worden afgeschreven, ook niet indien de pachter zou beschikken over meerdere bedrijfsonderdelen dan alleen het gepachte. Voor [appellant] gelden volgens de deskundige bovendien de omstandigheden dat de afstand tussen de bedrijven van [appellant] ([locatie 1] en [locatie 2]) te groot en te onhandig is en dat de bedrijven samen te klein zijn voor een duurzame doorontwikkeling (want te weinig uitbreidingsmogelijkheden). 
      2.14	Tijdens het deskundigenverhoor heeft de deskundige opgemerkt dat de pachter er ook voor kan kiezen alleen de roosters te vernieuwen, zonder bouwkundige aanpassingen aan de stallen. Hij heeft daarbij opgemerkt dat de stallen formeel niet aan de wettelijke eisen/bouw-kundige regelgeving zouden voldoen, maar dat er technisch gesproken waarschijnlijk geen instortingsgevaar zou zijn. Vooral de eis van een opleglengte van 100 mm zou bij deze optie niet haalbaar zijn. De pachter zou risico lopen bij inspecties en er zou in elk geval geen meerwaarde aan het eind zijn, aldus de deskundige. Deze aanpassing zou een investering van om en nabij € 40.000 vergen die door een pachter wel te overwegen zou zijn. De stallen hadden dan nog vijf jaar meegekund. De investering zou netto € 15.000 tot € 20.000 bedragen en dat is in vijf jaar rendabel af te schrijven, aldus nog steeds de deskundige tijdens het deskundigenverhoor. 
      2.15	Het hof leidt uit het voorgaande (2.12 en 2.13) af dat een aanpassing van de stallen aan de vereisten van het Varkensbesluit voor [appellant] in beginsel geen redelijke keuze zou zijn geweest. Dit nog onafhankelijk van de invloed die het Emissiebesluit mogelijk op de investeringsbeslissing zou hebben. Weliswaar heeft de deskundige op vragen van de raadsman van [geïntimeerde] geantwoord dat de pachter in stal 2 zou kunnen volstaan met alleen de vervanging van de roosters, maar dan zal aan de opleglengte niet worden voldaan. Uit het rapport van de deskundige leidt het hof af dat NEN 3873 voorschrijft dat bij overspanningen van varkensroosters tot 2 m een opleglengte van 100 mm benodigd is. De nieuw aan te brengen betonnen roosters in stal 2 hebben volgens de deskundige een overspanning van ongeveer 2 m, waar de huidige opleglengte slechts 60 mm bedraagt. Alleen door bouwkundige aanpassingen kan de opleglengte tot de vereiste 100 mm worden gebracht. 
      2.16	Het hof is van oordeel dat van [appellant] in redelijkheid niet gevergd kan worden dat hij de stallen maar tot bepaalde hoogte aan de geldende regelgeving zou aanpassen met het risico beboet te worden of anderszins nadeel te lijden omdat de stallen niet voldoen aan de voorgeschreven eisen. De onder 2.14 vermelde goedkope optie is rechtens dan ook geen begaanbare weg. In dit kader heeft [geïntimeerde] een beroep gedaan op een uitspraak van de rechtbank Den Haag van 31 december 2008 (LJN: BG8465). In die uitspraak heeft de rechtbank voor recht verklaard dat bepalingen van het Bouwbesluit 2003 en de Regeling Bouwbesluit 2003 voor zover daarin wordt verwezen naar NEN-normen, niet verbindend zijn. [geïntimeerde] heeft zijn beroep op deze uitspraak echter onvoldoende nader toegelicht. Zo volgt uit zijn betoog niet dat - indien in dit geval al geoordeeld zou moeten worden dat de opleglengte uit NEN 3873 geen (afdwingbaar) vereiste zou zijn - volstaan had kunnen worden met een opleglengte van 60 mm bij een overspanning van 2 m, zonder daarmee in strijd te handelen met enig (ander) bouwkundig voorschrift. Verder wijst het hof erop dat uit het deskundigenbericht volgt dat de enkele vervanging van de betonnen roosters in stal 2 al meebrengt dat [appellant] geen beroep toekomt op de overgangsregeling als bedoeld in artikel 19 Varkensbesluit waardoor hogere welzijnseisen van toepassing zijn op stal 2 en daarin in elk geval minder varkens gehouden mochten worden. Tot slot heeft de deskundige opgemerkt dat de keuze voor de goedkope optie mede afhankelijk is van de vraag of voortzetting zinvol was, mede in verband met de hoogte van de te betalen pacht en de bezwaarlijkheid van de afstand tussen de bedrijfslocaties. Dat die factoren niet in de weg zouden hebben gestaan aan de keuze voor de goedkope optie, heeft [geïntimeerde] niet onderbouwd. De conclusie is dan ook dat een redelijk handelend varkenshouder, pachter zijnde, in 2002 de investering in de stallen om deze aan te passen aan het Varkensbesluit niet zou hebben verricht.
      Ten aanzien van punt 5
      2.17	[appellant] heeft gesteld dat hij de varkensrechten vanaf februari 2005 via makelaar [makelaar] op een ander mestnummer heeft geregistreerd. Dit in verband met zijn voornemen deel te nemen aan de RvR, waar voor deelname de voorwaarde gold dat er geen varkensrechten meer op het mestnummer van de deelnemer stonden. Deze elders geregistreerde varkensrechten kunnen elk moment overgeschreven worden naar [geïntimeerde]. Het wachten is op een mestnummer van [geïntimeerde] waarop de rechten kunnen worden bijgeschreven, aldus [appellant] (nr. 57 memorie na deskundigenbericht, nrs. 17-20 en productie 4 en 5 bij brief van 22 april 2009 alsmede de verklaring van [appellant] ter comparitie van 29 april 2009). [geïntimeerde] heeft tijdens de comparitie alleen vraagtekens geplaatst bij de verklaring van [appellant] dat hij de rechten nooit heeft verleast en hij voor het overschrijven van de rechten naar de makelaar geen vergoeding heeft ontvangen, ook niet voor het bewaren ervan, maar niet dat de door [appellant] gevolgde weg ertoe kan leiden dat de varkensrechten op naam van [geïntimeerde] worden gesteld. Het hof gaat er dan ook vanuit dat [appellant] aan zijn verplichting de varkensrechten aan [geïntimeerde] over te dragen, zal kunnen voldoen. Gelet op de vaste jurisprudentie van het hof, zal [geïntimeerde] bij de overdracht van die rechten een vergoeding van 50% van de waarde van die rechten aan [appellant] moeten voldoen.
      Weging van de factoren in het kader van artikel 6:258 lid 1 BW
      2.18	Thans beoordeelt het hof of de hiervoor besproken punten, in onderling verband bezien, van dien aard zijn dat [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Van groot gewicht in deze acht het hof dat de investering in de stallen, welke investering op de weg van de pachter lag, in dit geval niet van deze gevergd kon worden. Omdat de stallen niet zijn aangepast, was voortzetting van de varkensmesterij na 1 januari 2003 niet meer mogelijk. Verder neemt het hof in ogenschouw dat eind 2002 voor deze aanpassingen een fors investeringskapitaal - en de financiering ervan - benodigd zou zijn geweest (ongeveer € 80.000), maar dat [appellant] er niet zeker van kon zijn dat de meerwaarde (ruim € 23.000) aan het einde van de pacht door [geïntimeerde] vergoed zou worden in verband met de bepaling van het tweede lid van artikel 31 Pachtwet (thans artikel 7:350 lid 2 BW). Vanwege de beperkte uitbreidingsmogelijkheden van het gepachte en de toenemende regelgeving voor varkenshouderijen, zou de meerwaarde aan het einde van de pacht, op 1 november 2008, wel eens tot nihil kunnen zijn gedaald. 
      2.19	Bij deze stand van zaken is het doel dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond door de wijziging van het Varkensbesluit zo bezwaarlijk geworden dat [geïntimeerde] de ongewijzigde instandhouding van de pachtovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kon verwachten (vgl. rov. 4.5 tussenarrest 17 januari 2006). Het hof oordeelt voorts dat de hiervoor genoemde omstandigheden niet louter voor rekening dienen te komen van [appellant], zodat het beroep van [geïntimeerde] op het tweede lid van artikel 6:258 BW niet opgaat. Weliswaar is [appellant] de varkenshouder en ligt het op zijn weg om stallen aan te passen aan de voor zijn branche geldende (nieuwe) vereisten. Daarmee is echter niet gezegd dat de omstandigheden die maken dat de aanpassingen in dit geval niet van [appellant] gevraagd kunnen worden, volledig voor zijn rekening moeten komen. De stallen zijn daarnaast eigendom van [geïntimeerde] en op grond van de pachtovereenkomst aan [appellant] beschikbaar gesteld. De hoogte van de pachtsom en de ouderdom en de ligging ervan zijn medebepalend voor het oordeel dat de investering eind 2002 van [appellant] niet gevergd kon worden. Het eerder door [geïntimeerde] ingenomen standpunt dat [appellant] toestemming voor aanpassing had moeten vragen en, bij weigering ervan door [geïntimeerde], de Grondkamer had moeten adiëren, maar nu hij dat niet heeft gedaan de wijziging van het Varkensbesluit voor zijn rekening en risico moet komen, houdt gelet op het bovenstaande geen stand. Er is dan ook voldoende aanleiding de overeenkomst op de voet van artikel 6:258 lid 1 BW te ontbinden. 
      2.20	Het hof zal aansluiten bij de door [appellant] genoemde datum voor ontbinding van 1 januari 2003. Dat [appellant] de stallen niet per 1 januari 2003 heeft verlaten maar de mestronde heeft afgemaakt zodat de laatste varkens pas op 20 februari 2003 zijn vertrokken, biedt onvoldoende aanleiding af te wijken van de gevorderde datum van ontbinding.
      2.21	Voorts ziet het hof aanleiding toepassing te geven aan het eerste lid van artikel 6:260 BW. Dit lid bepaalt - voor zover hier van belang - dat een ontbinding als bedoeld in artikel 6:258 BW kan worden uitgesproken onder door de rechter te stellen voorwaarden. Zoals hiervoor onder 2.9 overwogen houdt het hof het ervoor dat [appellant] na 1998 geen initiatieven heeft genomen om met [geïntimeerde] tot een meer bevredigende oplossing te komen op basis van - bijvoorbeeld - de RBV terwijl dat wel op zijn weg lag. Het komt erop neer dat [appellant] het erbij heeft laten zitten, op eigen initiatief gestopt is met betaling van de pacht en aldus deze procedure over zich heeft afgeroepen. Het hof heeft er wel oog voor dat de verhoudingen over en weer verstoord waren, maar dat laat onverlet dat het aan [appellant] was om misverstanden, zoals die in 1998 waren ontstaan, tijdig uit de weg te ruimen en het gesprek met [geïntimeerde] weer aan te gaan. In zoverre houdt het hof [appellant] verantwoordelijk voor de impasse die tussen partijen vanaf 1998 bestaat. Vanwege die impasse heeft [geïntimeerde] ook na november 2002 gerekend en tot op zekere hoogte ook mogen rekenen op doorbetaling van de pachtpenningen door [appellant], destijds een bedrag van € 3.582,98 per maand. De pachtovereenkomst was immers beëindigd noch ontbonden. Pas tijdens de procedure heeft [appellant] de ontbinding van de pachtovereenkomst ingeroepen. In het licht van het bovenstaande zal het hof de voorwaarde aan de ontbinding verbinden dat [appellant] aan [geïntimeerde] een bedrag zal voldoen van € 125.000. Het hof heeft bij de bepaling van dit bedrag aansluiting gezocht bij (ongeveer) de helft van het bedrag dat [appellant] van november 2002 tot de einddatum van de pachtovereenkomst (30 november 2008) aan [geïntimeerde] aan pachtpenningen verschuldigd zou zijn geweest. Het hof heeft voorts in aanmerking genomen dat [geïntimeerde] de 655 varkenseenheden zal verkrijgen en daartegenover aan [appellant] de helft van de waarde ervan zal dienen te voldoen. 
    
    
    
      Slotsom
      2.22	De slotsom is dat de grieven 1, 2 en 4 (deels) slagen, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. De derde en vierde grief falen voor zover die betogen dat de stalaanpassingen door de verpachter gerealiseerd moesten worden. De pachtovereenkomst zal per 1 januari 2003 worden ontbonden onder de voorwaarde dat [appellant] aan [geïntimeerde] een bedrag van 
      € 125.000 voldoet. Het hof zal aan de betaling van dit bedrag een termijn verbinden. Ter voorlichting merkt het hof op dat indien [appellant] het bedrag van € 125.000 niet (tijdig) aan [geïntimeerde] zal voldoen, de pachtovereenkomst niet als ontbonden geldt waardoor [appellant] de pachtpenningen van november 2002 tot 30 november 2008 aan [geïntimeerde] verschuldigd zal zijn. In de uitkomst van het geding ziet het hof aanleiding de proceskosten in hoger beroep te compenseren zodat iedere partij de eigen kosten draagt. Wat de kosten voor de deskundige betreft, zal het hof [geïntimeerde] in de helft van die kosten veroordelen. Verder zal [geïntimeerde] in de kosten van de eerste aanleg worden veroordeeld.
    
    
    3.	De beslissing
    
    Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    vernietigt het vonnis van de pachtkamer, rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven van 8 maart 2005 in conventie en in reconventie en doet opnieuw recht:
    
    in conventie
    
    wijst de vorderingen inclusief de vermeerderde eis in hoger beroep af;
    
    veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten in eerste aanleg in conventie, aan de zijde van [appellant] begroot op € 162 aan griffierechten en € 2.050 voor salaris gemachtigde;
    
    in reconventie
    
    ontbindt de pachtovereenkomst van 22 februari 1995 met ingang van 1 januari 2003 onder de voorwaarde dat [appellant] binnen 90 dagen na heden een bedrag van € 125.000 aan [geïntimeerde] voldoet;
    
    veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten in eerste aanleg in reconventie, aan de zijde van [appellant] begroot op € 750 voor salaris gemachtigde;
    
    veroordeelt [geïntimeerde] in de helft van de deskundigenkostenkosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] begroot op € 5.043,23 incl. BTW; 
    
    compenseert de kosten van het hoger beroep voor het overige, aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
    
    verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, M.M. Olthof en Th.C.M. Willemse en de deskundige leden mr.ing. J.A. Jansens van Gellicum en ir. H.B.M. Duenk en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 augustus 2010.