ECLI:NL:GHAMS:2025:3430, Gerechtshof Amsterdam, 02-09-2025, 24/1934 tot en met 24/1936
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Woningen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerken 24/1934 tot en met 24/1936
    
    
      2 september 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van 23 januari 2024 in de zaak met kenmerken HAA 22/3168, HAA 22/3238 en HAA 22/3241 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bij in één geschrift vervatte beschikkingen de WOZ-waarde voor het jaar 2021 van een aantal woningen te [Z] vastgesteld. In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) 2021 van deze woningen bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar hiertegen (deels) gegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft als volgt beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’):
      
      
        “De rechtbank:
      
      
        
          verklaart de beroepen met zaaknummers HAA 22/3168 en HAA 22/3238 gegrond en het beroep met zaaknummer HAA 22/3241 ongegrond;
        
        
          vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover die betrekking heeft op de WOZ-beschikkingen en aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor de woningen aan de [straat 1] 1B, [straat 1] 1C en [straat 2] 138 te [Z] ;
        
        
          wijzigt de WOZ-beschikkingen voor de woningen aan de [straat 1] 1B, [straat 1] 1C en [straat 2] 138 te [Z] aldus dat de vastgestelde waarden worden verminderd tot onderscheidenlijk € 290.000, € 272.000 en € 170.000;
        
        
          vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen die betrekking hebben op de woningen aan de [straat 1] 1B, [straat 1] 1C en [straat 2] 138 te [Z] dienovereenkomstig;
        
        
          bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde deel van de uitspraak op bezwaar;
        
        
          veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 10,00; en
        
        
          draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.”
        
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Desgevraagd heeft geen van beide partijen kenbaar gemaakt een zitting te wensen, waarna het Hof het onderzoek heeft gesloten.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      In de bezwaar en beroepsfase is een aantal WOZ-waarden verminderd en zijn partijen het over bepaalde lagere WOZ-waarden eens geworden. In zijn hoger beroepschrift heeft belanghebbende een overzicht gegeven van het geschil na de beroepsfase door een overzicht te geven van de woningen waarvoor hij in hoger beroep nog een lagere WOZ-waarde bepleit. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep een aantal verdere tegemoetkomingen gedaan. Dit leidt tot het volgende overzicht van het in hoger beroep resterende geschil en de wederzijdse standpunten:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                WOZ-waarde na uitspraak RB
              
              
                Belanghebbende in hoger beroep
              
              
                Heffingsambt. in hoger beroep
              
              
                Geschil?
              
            
            
              
                
                  Zaaknummer AMS 24/1934 – HAA 22/3168
                
              
            
            
              
                
                  [straat 3] 8
              
              
                € 439.000
              
              
                € 333.000
              
              
                € 439.000
              
              
                ja
              
            
            
              
                
                  [straat 4] 2a
              
              
                € 507.000
              
              
                € 450.000
              
              
                € 450.000
              
              
                nee, opgelost in hb
              
            
            
              
                
                  [straat 1] 1B
              
              
                € 290.000
              
              
                € 207.000
              
              
                € 290.000
              
              
                ja
              
            
            
              
                
                  [straat 1] 1C
              
              
                € 272.000
              
              
                € 207.000
              
              
                € 272.000
              
              
                ja
              
            
            
              
                
                  [straat 5] 12 rd
              
              
                € 406.000
              
              
                € 300.000
              
              
                € 375.000
              
              
                ja, wel tegemoet-koming in hb
              
            
            
              
                
                  [straat 5] 12A
              
              
                € 382.000
              
              
                € 301.000
              
              
                € 350.000
              
              
                ja, wel tegemoet-koming in hb
              
            
            
              
                
                  [straat 6] 4A
              
              
                € 342.000
              
              
                € 265.000
              
              
                € 250.000
              
              
                nee, opgelost in hb
              
            
            
              
                
                  [straat 6] 4
              
              
                € 430.000
              
              
                € 346.000
              
              
                € 300.000
              
              
                nee, opgelost in hb
              
            
            
              
                
                  [straat 6] 8B rd
              
              
                € 181.000
              
              
                € 145.000
              
              
                € 181.000
              
              
                ja
              
            
            
              
                
                  [straat 7] 56 rd
              
              
                € 344.000
              
              
                € 279.000
              
              
                € 344.000
              
              
                ja
              
            
            
              
                
                  Zaaknummer AMS 24/1935 – HAA 22/3238
                
              
            
            
              
                
                  [straat 2] 138
              
              
                Partijen akkoord bereikt bij de rechtbank € 170.000, geen geschil in hb
              
            
            
              
                
                  Zaaknummer AMS 24/1936 – HAA 22/3241
                
              
            
            
              
                
                  [straat 6] 8A rd
              
              
                € 179.000
              
              
                € 145.000
              
              
                € 179.000
              
              
                ja
              
            
            
              
                
                  [straat 4] 7 rd
              
              
                € 272.000
              
              
                € 225.000
              
              
                € 272.000
              
              
                ja
              
            
            
              
                
                  [straat 8] 141
              
              
                € 237.000
              
              
                € 214.000
              
              
                € 237.000
              
              
                ja
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.2.
      In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar voor de woningen [straat 5] 12 rd en 12A nieuwe matrices overgelegd, waarin de nieuw voorgestelde WOZ-waarden onderbouwd worden aan de hand van dezelfde vergelijkingsobjecten als in beroep. Deze twee woningen zijn ontstaan uit het project ‘wonen boven winkels’ in de jaren 1970. Deze woningen zijn wat betreft leidingwerk ‘vervlochten’ met andere woningen en op ongebruikelijke manieren bereikbaar (over een dakterras of door een andere woning heen).
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarden van een aantal woningen (zoals vastgesteld, dan wel na vermindering) te hoog zijn. Ook is de door de rechtbank toegekende proceskostenvergoeding in geschil.
      
    
    
      3.2.
      Meer specifiek is in geschil of de WOZ-waarde van de woningen op de adressen vermeld in de tabel onder 2.1., waarbij in de laatste kolom ‘ja’ staat, te hoog is. 
    
    
      3.3.
      Hetgeen is vermeld in de genoemde tabel brengt eveneens mee dat het hoger beroep in zaaknummer AMS 24/1934 reeds gegrond is, omdat de WOZ-waarden van de woningen
      
        
          
            [straat 5] 12 rd en 12A door de heffingsambtenaar verder worden verminderd, en
        
        
          ten aanzien van [straat 4] 2A, [straat 6] 4A en 4, de WOZ-waarde na vermindering door de heffingsambtenaar niet langer in geschil is.
        
      
      
    
    
      3.4.
      Hetgeen is vermeld in de genoemde tabel brengt tevens mee dat de WOZ-waarde van [straat 2] 138 (het hoger beroep in zaaknummer AMS 24/1935) geen behandeling meer behoeft, omdat partijen het daarover bij de rechtbank reeds eens waren geworden. Het hoger beroep is in zoverre ongegrond.
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
    
    
    
      “21. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    22. Verweerder heeft ter staving van de door hem verdedigde waarden matrices bij het verweerschrift overgelegd. Bij de waardebepaling (in de matrices) heeft verweerder rekening gehouden met verkoopprijzen van de volgende vergelijkingsobjecten:
    
    
      
        voor [straat 3] 8: [straat 9] 6 rd, [straat 10] 39 rd en [straat 11] 13B rd;
      
      
        voor [straat 4] 2A: [straat 12] 10 rd, [straat 13] 9 rd en [straat 14] 8;
      
      
        voor [straat 1] 1B en [straat 1] 1C: [straat 1] 4 rd, [straat 15] 150A, [straat 15] 150B en [straat 15] 159B;
      
      
        voor [straat 5] 12 rd: [straat 10] 39 rd, [straat 16] 12 rd, [straat 18] 31 en [straat 17] 11 rd;
      
      
        voor [straat 5] 12A: [straat 10] 39 rd, [straat 16] 12 rd, [straat 18] 31 en [straat 17] 11B;
      
      
        voor [straat 6] 4A: [straat 10] 39 rd, [straat 19] 23 rd, [straat 17] 150C en [straat 20] 58C;
      
      
        voor [straat 6] 4: [straat 10] 39 rd, [straat 13] 9 rd, [straat 10] 61A, [straat 11] 13B rd, [straat 16] 12 rd en [straat 6] 11A;
      
      
        voor [straat 6] 8A rd en [straat 6] 8B rd: [straat 21] 38C, [straat 17] 150C, [straat 22] 14A, [straat 23] 25, [straat 17] 82C, [straat 24] 32B en [straat 23] 27;
      
      
        voor [straat 7] 56 rd: [straat 25] 56, [straat 25] 58, [straat 26] 24 rd, [straat 27] 52 rd, [straat 28] 21 rd, [straat 29] 76 rd en [straat 29] 97 rd;
      
      
        voor [straat 4] 7 rd: [straat 21] 38C, [straat 17] 150C, [straat 21] 38E, [straat 20] 58C en [straat 19] 23 rd; en
      
      
        voor [straat 8] 141: [straat 30] 10 rd, [straat 31] 130 en [straat 32] 38B.
      
    
    
    23. Voornoemde verkoopprijzen zijn vervolgens gecorrigeerd naar de waarde per waardepeildatum. Dit is op zichzelf een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde.
    
    24. Eiser haalt in zijn beroepschrift meerdere objecten aan die verweerder zou moeten gebruiken, omdat deze objecten volgens eiser meer gelijkenissen (o.m. wat betreft de indeling) met de woningen van eiser vertonen dan de door verweerder geselecteerde objecten. Hierover merkt de rechtbank op dat het verweerder is die objecten selecteert om de door hem vastgestelde waarde te verdedigen. Ook staat het verweerder vrij om in iedere fase van de procedure de bij de waardering gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen.
    
    
      
        Alle woningen, behalve [straat 1] 1B en [straat 1] 1C
      
    
    25. Gelet op de in de door verweerder overgelegde matrices vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type en ligging, inhoud, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar is aannemelijk dat de objecten waarnaar in de matrix wordt verwezen (met uitzondering van [straat 29] 76 rd) in dezen als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. [straat 29] 76 rd, gebruikt voor de onderbouwing van de waarde van [straat 7] 56 rd, wordt buiten beschouwing gelaten omdat de gecorrigeerde waarde een verschrijving bevat. Dit heeft geen invloed op de door verweerder vastgestelde waarde.
    
    26. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de woningen en de in de matrices genoemde objecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door verweerder verdedigde waarden. Verweerder maakt dus met de matrices alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarden van de woningen (uitgezonderd [straat 1] 1B en [straat 1] 1C) niet te hoog zijn.
    
    
      
        
          [straat 1] 1B en [straat 1] 1C
      
    
    27. Eiser stelt dat de woningen [straat 1] 1B en [straat 1] 1C beide een inhoud hebben van 230 m³. Het is onjuist dat verweerder voor het onderhavige jaar (ineens) uitgaat van een inhoud van 332 m³ voor [straat 1] 1B en 326 m³ voor [straat 1] 1C, waarbij verweerder (anders dan voor voorgaande jaren) uitgaat van een plafondhoogte van 5 meter. Verweerder betoogt dat de taxateur van de juiste afmetingen is uitgegaan.
    
    28. De rechtbank overweegt als volgt. Verweerder heeft ter zitting een toelichting gegeven op de inhoudsberekening aan de hand van de bouwtekeningen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder alleen met de bouwtekeningen waarop de maatvoering onvoldoende zichtbaar is en hetgeen hij ter toelichting heeft opgemerkt niet aannemelijk heeft gemaakt dat de inhoud van [straat 1] 1B 332 m³ en [straat 1] 1C 326 m³ is. Op de door eiser overgelegde foto’s is voorts te zien dat beide woningen zolderwoningen met een schuin dak betreffen.
    
    29. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft verweerder met de overgelegde matrices en de daarbij door hem ter zitting gegeven uitleg niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het beroep (HAA 22/3168) zal daarom gegrond worden verklaard. Dat betekent echter nog niet dat de door eiser gestelde waarde voor beide woningen van € 207.000 gevolgd moet worden. Ook hij dient deze waarde voldoende te onderbouwen.
    
    30. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem gestelde waarden verkochte woningen aangedragen en de verkoopprijs van deze woningen gedeeld door de inhoud. Overige correcties heeft eiser niet meegenomen. Deze wijze van waarderen acht de rechtbank onvoldoende om de door hem verdedigde waarden aannemelijk te achten.
    
    31. Nu geen van beide partijen er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, zal de rechtbank, alles overziende, de waarde voor [straat 1] 1B in goede justitie vaststellen op € 290.000 en voor [straat 1] 1C op € 272.000. Bij de schatting heeft de rechtbank rekening gehouden met een geringere inhoud van de woningen.
    
    
      
        Alle woningen (behalve [straat 1] 1B en [straat 1] 1C) - kwaliteit (hokkerig)
      
    
    32. Eiser betoogt dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte kwaliteit van de woningen. De woningen zijn hokkerig ingedeeld (studentenwoningen) en daarom moet aan de kwaliteit van de woningen de kwalificatie ‘slecht’ worden toegekend. Volgens eiser heeft dit tot gevolg dat een (negatieve) correctie van 40% moet worden toegepast. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de toegekende kwalificatie ‘matig’ juist is nu de kwalificatie ‘slecht’ alleen wordt toegekend als sprake is van een woning die geheel sloopwaardig is. Dit is bij de woningen niet het geval, aldus verweerder.
    
    33. Het standpunt van eiser slaagt niet. Eiser heeft op geen enkele wijze aangetoond dat de woningen als slooppand aan te merken zijn. Verweerder heeft met de kwalificatie ‘matig’ voldoende rekening gehouden met het feit dat het studentenwoningen betreft en dat de woningen hokkerig zijn.
    
    
      
        
          [straat 4] 2A en [straat 8] 141 - onderhoud
      
    
    34. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het (slechte) onderhoudsniveau van de woningen [straat 4] 2A en [straat 8] 141. Voor de woning [straat 4] 2A moet aan onderhoud de kwalificatie ‘slecht’ worden toegekend omdat er lekkages zijn geweest, aldus eiser. Voor de woning [straat 8] 141 moet aan onderhoud de kwalificatie ‘slecht’ worden toegekend omdat sprake is van funderingsproblemen, aldus eiser. Op de zitting heeft eiser zich voor de overige woningen op het standpunt gesteld dat de door verweerder gegeven kwalificatie ‘matig’ juist is. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de toegekende kwalificatie ‘matig’ juist is nu de kwalificatie ‘slecht’ alleen wordt toegekend als sprake is van een woning die geheel sloopwaardig is. Dit is bij de woningen niet het geval, aldus verweerder.
    
    35. Het standpunt van eiser slaagt niet. Eiser heeft op geen enkele wijze aangetoond dat de woningen als slooppand aan te merken zijn. Verweerder heeft met de kwalificatie ‘matig’ voldoende rekening gehouden met de lekkages en de funderingsproblemen.
    
    
      
        
          [straat 5] 12A, [straat 5] 12 rd en [straat 6] 4A
      
    
    36. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder bij de woningen [straat 5] 12A en [straat 6] 4A onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de woningen geen eigen voordeur hebben. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de woningen afzonderlijke objecten betreffen met een eigen voordeur. De rechtbank volgt het betoog van eiser niet. Uit de aangedragen informatie volgt dat de woningen een eigen voordeur hebben.
    
    37. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder bij de woning [straat 5] 12 rd onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat er een recht van overpad bestaat. Verweerder stelt zich op het standpunt dat met dit recht reeds rekening is gehouden door een lagere kwalificatie aan doelmatigheid toe te kennen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de lagere kwalificatie van doelmatigheid voldoende rekening heeft gehouden met het recht van overpad.
    
    
      
        Alle woningen (behalve [straat 1] 1B en [straat 1] 1C) – lagere waardering?
      
    
    38. Gelet op het voorgaande heeft eiser geen feiten en omstandigheden (gesteld en) aannemelijk gemaakt die een lagere waardering rechtvaardigen.
    
    
      
        Slotsom
      
    
    39. De slotsom luidt dat het beroep in HAA 22/3168 gegrond is. De rechtbank zal de vastgestelde WOZ-waarde van [straat 1] 1B verminderen tot € 290.000 en van [straat 1] 1C verminderen tot € 272.000 en de aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verminderen. De overige vastgestelde WOZ-waarden blijven in stand.
    
    40. De slotsom luidt dat het beroep in HAA 22/3238 gegrond is. De rechtbank zal de vastgestelde WOZ-waarde van [straat 2] 138 verminderen tot € 170.000 en de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verminderen.
    
    41. De slotsom luidt dat het beroep in HAA 22/3241 ongegrond is. De vastgestelde WOZ-waarden blijven in stand.
    
    
      
        Proceskosten en griffierecht
      
    
    42. Nu de beroepen in HAA 22/3168 en HAA 22/3238 gegrond zijn, ziet de rechtbank aanleiding verweerder met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht te veroordelen tot vergoeding van de in beroep door eiser redelijkerwijs gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt deze kosten in verband met het bijwonen van de zitting vast op de reiskosten ten bedrage van € 10,00 (kosten openbaar vervoer).
    
    43. Eiser heeft tevens verzocht om een vergoeding van € 361,00 voor gemaakte kosten om uittreksels uit het Kadaster te krijgen. Eiser verwijst hierbij naar een afschrift betaalrekening. Uit het overgelegde afschrift volgt dat er een aanzienlijk (128) aantal uittreksels is opgevraagd. Uit het afschrift blijkt echter niet of dit aanzienlijk aantal opgevraagde uittreksels (alleen) op onderhavige procedure betrekking heeft. Eiser heeft niet nader onderbouwd waarop de verkregen gegevens betrekking hebben. Reeds daarom heeft eiser onvoldoende onderbouwd dat deze kosten in redelijkheid zijn gemaakt en dat deze vallen binnen de limitatieve opsomming van kostenposten die voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank zal het verzoek tot veroordeling in de proceskosten ten aanzien van kadasterkosten daarom niet toewijzen.
    
    44. De rechtbank zal verweerder opdragen het griffierecht te vergoeden.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        De referentieobjecten
      
    
    
      5.1.
      Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de rechtbank verkeerd heeft begrepen met welk doel belanghebbende bepaalde referentieverkopen heeft aangedragen. Het doel van het aandragen van verkoopgegevens van die woningen was om daarmee te laten zien dat voor ruimere woningen met een hoger kwaliteits- en onderhoudsniveau, toch ongeveer dezelfde of zelfs lagere prijzen zijn betaald, dan de WOZ-waarde van de kleinere woningen van belanghebbende, die als studentenwoning worden verhuurd en hokkerig zijn. Belanghebbende stelt uitdrukkelijk niet dat de door hem aangedragen referenties beter gelijkende woningen zijn, want zulke woningen zijn er bijna niet, aldus belanghebbende.
      
    
    
      5.2.
      De WOZ-waarde van een woning wordt idealiter bepaald aan de hand van zo goed mogelijk vergelijkbare verkochte woningen. Dan geeft de daarbij gerealiseerde verkoopprijs immers het beste beeld van wat een andere woning waard zal zijn. De logica van belanghebbendes redenering om juist met ruimere en luxere woningen te vergelijken is te begrijpen, maar kan er niet toe leiden dat de vergelijkingen van de heffingsambtenaar niet ‘compleet’ zijn zonder deze woningen erbij. De heffingsambtenaar kiest immers woningen met beter gelijkende kenmerken, zodat er een minder grote vertaalslag nodig is om te laten zien dat de WOZ-waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar is niet verplicht om bepaalde verkochte woningen mee te nemen in de vergelijking waarmee hij de door hem verdedigde waarde onderbouwt. Ook de omstandigheid dat bepaalde woningen op het taxatieverslag zijn vermeld maakt niet dat de heffingsambtenaar verplicht is deze referenties in (hoger) beroep als onderbouwing te blijven gebruiken. In het verweerschrift van de heffingsambtenaar bij de rechtbank is bovendien steeds toegelicht waarom de andere woningen beter vergelijkbaar bevonden zijn, bijvoorbeeld omdat het eveneens bovenwoningen betreft, of woningen zonder tuin/patio.
      
    
    
      5.3.
      Wel kan het zo zijn dat de door belanghebbende aangedragen verkoopgegevens aanleiding geven voor twijfel of de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde te hoog is. In het onderhavige geval ziet het Hof daarvoor echter onvoldoende reden. Dat er ook ruimere of betere woningen voor lagere prijzen worden verkocht, neemt niet weg dat tevens kleinere woningen voor hogere prijzen zijn verkocht, zoals de matrices van de heffingsambtenaar laten zien. Het is op basis daarvan aannemelijk dat de prijs die de hoogstbiedende (fictieve) koper zal willen betalen voor de woningen van belanghebbende die hogere prijs is.
      
      
        
          De staat van de woningen
        
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende betoogt verder dat er een groter verschil zou moeten zijn tussen de voor de referenties van de heffingsambtenaar gerealiseerde prijzen en de gezochte waarde van zijn woningen. De heffingsambtenaar heeft naar zijn opvatting onvoldoende onderkend dat de woningen van belanghebbende vanwege hun indeling als studentenwoningen hokkerig aandoen en in een beduidend mindere kwaliteit- en onderhoudsstaat verkeren dan de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd. 
      
    
    
      5.5.
      
        Het Hof stelt voorop dat de kwalificatie als ‘matig’ of ‘slecht’ op zichzelf niet doorslaggevend is, omdat het erom gaat of met de verschillen tussen woningen genoeg rekening is gehouden. Een indeling in de vijf categorieën die de heffingsambtenaar met daaraan gekoppelde vaste percentages geeft een abstractieniveau weer dat in een concreet geval niet steeds tot een juiste benadering van de WOZ-waarde van een woning leidt. 
        In het voorliggende geval heeft de heffingsambtenaar met de matrices afdoende onderbouwd dat bij de waardering met deze verschillen afdoende rekening is gehouden. Doordat de woningen van belanghebbende doorgaans niet erg groot zijn, hoeft er ook geen enorm waardeverschil te zijn om een woning die in de basis bouwkundig goed vergelijkbaar is, anders in te kunnen delen en naar een gemiddelde staat van kwaliteit en onderhoud voor woningen van een dergelijk bouwjaar op te knappen. Daarbij komt dat het geldbedrag dat nodig zou zijn voor dergelijke werkzaamheden, zich niet één op één vertaalt naar een hogere waarde.
      
      
      
        
          ‘Wonen boven winkels’-woningen
        
      
    
    
      5.6.
      De woningen aan de [straat 5] verkeren volgens belanghebbende in een vergelijkbare staat als zijn andere woningen. Maar daarbij komt nog dat deze woningen zijn ontstaan uit het project ‘wonen boven winkels’ (zie 2.2) en voor potentiële kopers minder aantrekkelijk zijn, omdat zij op een bepaalde manier zijn vervlochten met andere woningen. Met twee keer een kwalificatie ‘matig’ waardeert de heffingsambtenaar deze woningen echter op dezelfde wijze als de andere woningen en wordt met dit extra verschil onvoldoende rekening gehouden, aldus belanghebbende.
      
    
    
      5.7.
      Het is niet in geschil dat deze woningen minder doelmatig zijn dan de andere woningen. Het klopt ook dat in de matrices van deze woningen bij de aanduiding van de categorieën ‘kwaliteit’ en ‘onderhoud’, net als bij de andere woningen ‘matig’ staat. Echter: het vaststellen van de WOZ-waarde voor een specifieke onroerende zaak is niet een rekenkundige oefening die aan de hand van vaste percentages voor waarderingscategorieën kan plaatsvinden (zie ook 5.5 hierboven). Het komt aan op de vraag of de WOZ-waarde voor de woning als geheel te hoog is, gelet op de prijzen waarvoor andere woningen zijn verkocht. De gerealiseerde verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar ter onderbouwing aangedragen woningen laten een waardeverschil zien dat oploopt tot circa € 150.000 ten opzichte van beide woningen aan de [straat 5] . Het Hof acht het gelet hierop aannemelijk dat met het in aanmerking genomen waardeverschil de verschillen tussen woningen aan de [straat 5] en de gehanteerde referenties voldoende zijn verdisconteerd. Belanghebbende heeft daartegenover geen andere, beter vergelijkbare referenties aangedragen die tot een andere slotsom leiden.
      
      
        
          Slotsom WOZ-waarden en aanslagen OZB
        
      
    
    
      5.8.
      Aldus komt het Hof tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woningen waarover nog geschil bestaat na alle verminderingen en tegemoetkomingen, niet te hoog heeft vastgesteld, ook in het licht van al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd. Het Hof zal bepalen dat de WOZ-waarden voor het jaar 2021 als volgt verminderd dienen te worden: [straat 4] 2a naar € 450.000, [straat 5] 12 rd naar € 375.000, [straat 5] 12A naar € 350.000, [straat 6] 4A naar € 250.000 en [straat 6] 4 naar € 300.000. De aanslagen OZB voor 2021 moeten dienovereenkomstig worden verminderd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      6.1.
      Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van de kosten van 128 uittreksels uit het Kadaster (€ 361) en heeft daarvan een bankafschrift als betaalbewijs overgelegd. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de kosten van het verkrijgen van deze uittreksels redelijkerwijs heeft kunnen maken om zijn standpunt met betrekking tot de waarden in de onderhavige procedure te kunnen bepalen. Het hoger beroep in zaaknummers 24/1934 en 24/1935 is (ook) daarom gegrond. Het Hof zal de heffingsambtenaar veroordelen in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 371 (€ 10 reiskosten rechtbank + € 361 uittreksels).
      
    
    
      6.2.
      Aangezien het hoger beroep in zaaknummers 24/1934 (zie 3.3, 5.8 en 6.1) en 24/1935 (zie 6.1) gegrond is, dient het griffierecht dat in hoger beroep voor deze zaken betaald is (1 x € 138) aan belanghebbende vergoed te worden. De rechtbank heeft reeds geoordeeld dat het griffierecht voor de beroepsprocedure (1 x € 50) moet worden vergoed. Het hoger beroep in zaaknummer 24/1936 is ongegrond.
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank in zaaknummer HAA 22/3241 (AMS 24/1936);
      
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank in zaaknummers HAA 22/3168 (AMS 24/1934) en HAA 22/3238 (AMS 24/1935), maar uitsluitend voor zover die betrekking heeft op de vergoeding van proceskosten en op de uitspraak op bezwaar en de WOZ-beschikkingen 2021 en aanslagen OZB 2021 voor de woningen aan de [straat 4] 2A, [straat 5] 12rd, [straat 5] 12A, [straat 6] 4A en [straat 6] 4;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank in zaaknummers HAA 22/3168 (AMS 24/1934) en HAA 22/3238 (AMS 24/1935) voor het overige;
      
      
        verklaart het beroep gegrond in zaaknummers HAA 22/3168 (AMS 24/1934) en HAA 22/3238 (AMS 24/1935) voor zover dat ziet op de woningen aan de [straat 4] 2A, [straat 5] 12rd, [straat 5] 12A, [straat 6] 4A en [straat 6] 4
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op de woningen aan de [straat 4] 2A, [straat 5] 12rd, [straat 5] 12A, [straat 6] 4A en [straat 6] 4;
      
      
        vermindert de vastgestelde WOZ-waarden 2021 voor de hieronder vermelde woningen als volgt:: 
      
    
    
      o [straat 4] 2a tot € 450.000, 
      o [straat 5] 12rd tot € 375.000, 
      o [straat 5] 12A tot € 350.000, 
      o [straat 6] 4A tot € 250.000, en 
      o [straat 6] 4 tot € 300.000;
    
    
      
        vermindert de aanslagen OZB 2021 dienovereenkomstig; 
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 371, en
      
      
        draagt de heffingsambtenaar op het voor het hoger beroep betaalde griffierecht van € 138 aan belanghebbende te vergoeden.
      
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, F.J.P.M. Haas en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 2 september 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cssatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: