ECLI:NL:GHARL:2014:1300, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-02-2014, 13/00674
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-02-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardevaststelling bedrijfsruimte. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrechtLocatie Arnhem
    
    
      nummer 13/00674
      uitspraakdatum: 18 februari  2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] BV te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel/zittingsplaats Zwolle, van 6 mei 2013, nummer AWB 13/276, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 26 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012, vastgesteld op € 941.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voorts de aanslagen onroerendezaakbelasting vastgesteld.
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 694.000 en, naar het Hof begrijpt, de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (thans: de rechtbank Overijssel). De rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank), heeft het beroep bij uitspraak van 6 mei 2013 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
      
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 februari 2014 te Arnhem. Daarbij is verschenen en gehoord [A] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [B], taxateur. Belanghebbende en haar gemachtigde zijn, met voorafgaand bericht aan het Hof, niet verschenen.
      
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten  
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak [a-straat] 26 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een bedrijfsruimte ten behoeve van opslag en distributie met showroom, gelegen op het industrieterrein van [Z].
      
    
    
      2.2
      De onroerende zaak bestaat uit een opslag/magazijn, bouwjaar 1990, met een oppervlakte van 910 m², verdeeld over twee bouwlagen, een showroom uit 1995 met een oppervlakte van 250 m² en een opslag/magazijn uit eveneens 1995 met een oppervlakte van 1.090 m², alle op de begane grond. Het perceel heeft een oppervlakte van 1.659 m². Op het perceel is voldoende parkeergelegenheid aanwezig.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak € 540.000 bedraagt en verwijst daartoe naar een berekening van [C] van [D] BV (hierna: [D]).
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport.
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan heeft de heffingsambtenaar ter zitting niets meer toegevoegd.
      
    
    
      3.5
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 540.000.
      
    
    
      3.6
       De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
      
    
    
      4.2
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten. 
      
    
    
      4.3
      Het Hof stelt voorop dat de hiervoor bedoelde waarderingsregels richtlijnen zijn om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd. De gezochte waarde kan echter ook op andere manieren worden bepaald (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375, BNB 2004/251). 
      
    
    
      4.4
      Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.5
      De heffingsambtenaar verwijst ook in hoger beroep naar het door hem in eerste aanleg overgelegde taxatierapport van 6 februari 2013, opgemaakt door [B] (hierna: [B]), als WOZ-taxateur werkzaam bij [E] BV te [L]. In dit taxatierapport wordt aan de onroerende zaak een waarde toegekend van € 694.000, uitgaande van een huurwaarde van € 68.050 per jaar en een kapitalisatiefactor van 10,2.
      
    
    
      4.6
      Voor de onderbouwing van de in het taxatierapport aan de onroerende zaak toegekende waarde zijn daarin de verkoopgegevens opgenomen van vier objecten die naar het oordeel van [B] voldoende overeenstemming met de onroerende zaak vertonen om voor de bepaling van de waarde als vergelijkingsobject te kunnen dienen. Voorts zijn in het rapport de huurgegevens van een vergelijkingsobject vermeld. De gegevens die ten behoeve van de vergelijking uit de verkoop- en verhuurgegevens zijn afgeleid, luiden als volgt:
      
      
        
          
            [b-straat] 9 te [Z], een werkplaats/garage met een vloeroppervlak van 733 m² gelegen op de begane grond. Het pand is van 1990. De huurwaarde is vastgesteld op € 34.800. Het pand is op 31 mei 2011 verkocht voor € 355.000. De huurwaardekapitalisatiefactor bedraagt 10,2.
        
        
          
            [a-straat] 24 te [Z], een opslag/magazijn met een vloeroppervlak van 114 m² gelegen op de begane grond. Het pand is van 2000. De huurwaarde is vastgesteld op € 6.726. Het pand is op 3 januari 2010 verkocht voor € 145.000. De huurwaardekapitalisatiefactor bedraagt 10,2.
        
        
          
            [c-straat] 19 te [Z], een gebouw voor opslag en distributie met een vloeroppervlak van 565 m² verdeeld over twee bouwlagen. Het pand is van 2002. De huurwaarde is vastgesteld op € 34.400. Het pand is op 4 juli 2011 verkocht voor € 350.000. De huurwaardekapitalisatiefactor bedraagt 10,2.
        
        
          
            [b-straat] 69 te [Z], een gebouw voor opslag en distributie met een vloeroppervlak van 2.000 m² verdeeld over twee bouwlagen. Het pand is van 1997. De huurwaarde is vastgesteld op € 44.921. Het pand is op 15 juli 2010 verkocht voor € 462.500. De huurwaardekapitalisatiefactor bedraagt 10,2.
        
        
          
            [a-straat] 23 te [Z], een gebouw voor opslag en distributie met een vloeroppervlak van 996 m² verdeeld over twee bouwlagen. Het pand is verhuurd voor € 41.642. Bij een huurwaardekapitalisatiefactor van 10,2 bedraagt de waarde in het economische verkeer € 424.000.
        
      
      
    
    
      4.7
      In het taxatierapport van [B] zijn de voornoemde gegevens verder gespecificeerd tot bedragen per m². [B] en de heffingsambtenaar hebben ter zitting van de Rechtbank een toelichting op de in 4.6 genoemde gegevens verstrekt en de vergelijking met de onroerende zaak toegelicht. Daarvan blijkt uit het proces-verbaal dat van het verhandelde ter zitting is opgemaakt.
      
    
    
      4.8
      Gelet op de in het taxatierapport vermelde gegevens en de daarop gegeven toelichting is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum, niet te hoog is. De in het taxatierapport van [B] genoemde objecten kunnen als vergelijkingspanden worden gehanteerd en het Hof acht aannemelijk dat in het rapport afdoende en op de juiste wijze rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de panden. Het Hof acht eveneens aannemelijk dat de bij uitspraak op het bezwaarschrift nader vastgestelde waarde in een goede verhouding staat tot het waardeniveau en de huurwaarde van panden in [Z]. Dat de gezochte waarde niet met zekerheid uit de vergelijkingsgegevens volgt, is nu eenmaal inherent aan het schattenderwijs waarderen van onroerende zaken.
      
    
    
      4.9
      Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de door belanghebbende overgelegde berekeningen van [C] aan het vorenstaande niet afdoen nu onvoldoende inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de daarbij gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor tot stand zijn gekomen en belanghebbende heeft erkend dat in die berekening geen rekening is gehouden met de vierkante meters op de eerste etage.
      
      
      
        
          Slotsom
          
          
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
        
        
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. A. Klein als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 18 februari 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (A. Klein)
            
            
              (J.P.M. Kooijmans)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 februari 2014
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.