ECLI:NL:RBAMS:2025:7151, Rechtbank Amsterdam, 29-08-2025, 11653524 EA VERZ 25-429
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Gezamenlijk verzoek van partijen om goedkeuring van afwijkende bedingen in de huurovereenkomst afgewezen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer / rekestnummer: 11653524 \ EA VERZ 25-429
    
    
    
      
        Beschikking van 29 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de vennootschap naar buitenlands recht
      
        UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD S.E., 
      gevestigd te Amsterdam,
      verzoekster,
      hierna te noemen: Unibail Rodamco,
      vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger verzoekster 1] en [vertegenwoordiger verzoekster 2] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        FOOD BAR B.V., 
      gevestigd te Amstelveen,
      medeverzoekster,
      hierna te noemen: Food Bar,
      vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger medeverzoekster] .
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Partijen hebben op 16 april 2025 een verzoek als bedoeld in artikel 7:291 Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend, te weten een verzoek om afwijkende bedingen in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst goed te keuren. 
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling van het verzoek is bepaald op 8 augustus 2025. Na uitroeping van de zaak zijn partijen niet verschenen. Vervolgens is beschikking bepaald op 29 augustus 2025.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Unibail Rodamco is een internationaal beursgenoteerd vastgoedbedrijf en is gespecialiseerd in het beleggen, ontwikkelen en managen van winkelcentra.
      
    
    
      2.2.
      Food Bar heeft één vestiging in Nederland. Bij Food Bar zijn vier personen werkzaam.
      
    
    
      2.3.
      Partijen hebben in december 2024/januari 2025 een huurovereenkomst gesloten voor de (ver)huur van winkelruimte in het winkelcentrum [locatie] . Het gehuurde is uitsluitend bestemd voor de verkoop van eten en drinken tijdens ontbijt, lunch en diner volgens de laatst geldende formule van Food Bar. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 april 2025.
      
    
    
      2.4.
      In artikel 3.1 van deel A van de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:
      
      
        “Deze overeenkomst is aangegaan voor de bepaalde duur van 10 jaar, ingaande op de datum van oplevering van het gehuurde (…) en eindigende van rechtswege na ommekomst van de hier bedoelde bepaalde duur, zonder dat opzegging door één der partijen is vereist. De ingangsdatum is voorzien op 1 april 2025.
        
          (…)
        
        
          Huurder kan de overeenkomst tegen het einde van het zesde huurjaar, derhalve per 31 maart 2031, tussentijds beëindigen (breakoptie), als gevolg waarvan 31 maart 2031 in dat geval de laatste dag is van de huurtermijn.”
      
      
    
    
      2.5.
      In artikel 3.1. van deel B van de huurovereenkomst staat het volgende:
      
      
        “Huurder kan na ommekomst van de in artikel 3.1 deel A genoemde termijn geen aanspraak maken op enige vorm van huur-, termijn- of ontruimingsbescherming, noch op enige vorm van schade- of kostenvergoeding waaronder begrepen kosten van verhuizing en herinrichting en doet uitdrukkelijk afstand van enig recht terzake.” 
      
      
    
  
  
    
      3Het verzoek
    
    
      3.1.
      Partijen verzoeken goedkeuring van de afwijkende bedingen in de huurovereenkomst zoals hierboven in 2.4 en 2.5 geciteerd.
      
    
    
      3.2.
      Verzoekers stellen daartoe dat de maatschappelijke positie van Unibail Rodamco in vergelijking met die van Food Bar zodanig is dat Food Bar de bescherming van de artikelen 7:290 BW e.v. in redelijkheid niet behoeft. Unibail Rodamco heeft belang bij de afwijkende bedingen, omdat zij daarmee flexibiliteit behoudt om in te spelen op veranderingen, hetgeen vereist is om te kunnen blijven voldoen aan de beoogde kwaliteit van het winkelcentrum waarin het gehuurde is gelegen. Tot slot geldt dat de afwijkende bedingen de rechten van Food Bar niet (wezenlijk) aantasten, aldus steeds verzoekers. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Artikel 7:291 BW bepaalt dat van de bepalingen in Afdeling 6 van de Vierde Titel van het BW niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar. Indien evenwel door de kantonrechter desgevraagd goedkeuring aan dergelijke bepalingen is verleend, kan de huurder de vernietiging niet inroepen en zijn deze, behoudens bijzondere omstandigheden, onaantastbaar. De kantonrechter verleent die goedkeuring alleen als het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming van deze wettelijke bepalingen niet behoeft. De wetgever heeft in het geval van een gezamenlijk verzoek van verhuurder en huurder bedoeld dat het verzoek niet zonder meer wordt gehonoreerd. De kantonrechter is nadrukkelijk opgedragen om, zo nodig ambtshalve, te onderzoeken en te beoordelen of aan de vereisten voor goedkeuring is voldaan.
    
    
      4.2.
      De bedingen waarvan goedkeuring is verzocht hebben betrekking op bepalingen in afdeling 6 van titel 7.4 en kunnen in beginsel voor goedkeuring in aanmerking komen.
      
    
    
      4.3.
      Dat de maatschappelijke positie van Food Bar in vergelijking met die van Unibail Rodamco zodanig is dat zij de bescherming van de artikelen 7:290 B.W. en verder in redelijkheid niet behoeft, is onvoldoende aannemelijk geworden. Integendeel. Unibail Rodamco is een internationaal beursgenoteerd vastgoedbedrijf, gespecialiseerd in het beleggen, ontwikkelen en managen van winkelcentra. Het belang van Unibail Rodamco bij de afwijkende bedingen is gelegen in haar regierol bij die (her)ontwikkeling en het behouden van controle over het winkelaanbod in het winkelcentrum. Food Bar is een kleine onderneming met slechts één vestiging, te weten het gehuurde en heeft vier personen in dienst. Niet gebleken is, althans dat volgt niet uit het verzoekschrift, dat Food Bar in het kader van dit verzoek door een professionele gemachtigde is bijgestaan. Het verschil in maatschappelijke positie tussen partijen is evident. In het verzoekschrift is niet onderbouwd waarom ondanks dit grote verschil Food Bar het zonder de bescherming van artikel 7:290 BW en verder kan stellen.
      
    
    
      4.4.
      Met de afwijkende bedingen wordt afbreuk gedaan aan de uit artikel 7:295 BW voortvloeiende bescherming van de huurder bij opzegging van de huurovereenkomst. Op grond van dat wetsartikel blijft een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst, behoudens instemming door de huurder, van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder ertoe strekkende dat het tijdstip wordt vastgesteld waarop de overeenkomst zal eindigen. Behoudens de verplichte toewijzingsgronden heeft de rechter de belangen van de verhuurder bij beëindiging af te wegen tegen die van de huurder bij verlenging van de huurovereenkomst. Goedkeuring van de afwijkende bedingen zou dus inhouden dat huurder niet langer de mogelijkheid zou hebben om desgewenst de rechter te laten toetsen of verhuurder, gegeven de op dat moment bestaande situatie, in redelijkheid gebruik maakt van haar opzegbevoegdheid. Ook de mogelijkheid tot het verkrijgen van een tegemoetkoming in de verhuis- of inrichtingskosten is voor Food Bar uitgesloten (art. 7:297 BW). Daarmee is sprake van een wezenlijke aantasting van de rechten van Food Bar. De achtergrond van het verzoek is de wens van verhuurster om het winkelaanbod up-to-date en aantrekkelijk te houden. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende concreet en onvoldoende zwaarwegend om de afwijking van de wettelijke regeling te kunnen rechtvaardigen. Bovendien kan niet worden overzien wat aan het eind van de overeengekomen duur van de huurovereenkomst de feiten en omstandigheden zijn. Dat er gronden zijn om het verzoek ondanks het vorengaande toe te wijzen, is onvoldoende toegelicht, partijen zijn ook niet ter zitting verschenen. 
      
    
    
      4.5.
      De slotsom is dan ook dat het verzoek tot goedkeuring van de afwijkende bedingen zal worden afgewezen.
      
    
    
      4.6.
      Aangezien partijen gezamenlijk een verzoekschrift hebben ingediend, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter 
    
    
    
      5.1.
      wijst het verzoek af,
      
    
    
      5.2.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
      
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. C.W. Inden, kantonrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2025.
        57170