ECLI:NL:RBGEL:2025:9713, Rechtbank Gelderland, 29-10-2025, C/05/436193 / HA ZA 24-263 en C/05/442930 / HA ZA 24-538
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Mondeling vonnis. Geen koopovereenkomst tot stand gekomen voor aankoop bedrijfspand, ondanks mailcorrespondentie met makelaar over prijs. Geen overeenstemming over essentialia. Schade niet onderbouwd gesteld. Vordering afgewezen. Vordering in vrijwaring tot veroordeling van makelaar eveneens afgewezen.

RECHTBANK Gelderland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 29 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/05/436193 / HA ZA 24-263 van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. C.D. Nelemans,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde in hoofdzaak]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde in hoofdzaak] ,
      advocaat: mr. B.H.M. Karens.
    
    
    
      en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/05/442930 / HA ZA 24-538 van
    
    
    
      
        
          [gedaagde in hoofdzaak]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [gedaagde in hoofdzaak] ,
      advocaat: mr. B.H.M. Karens,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        dOMICILIE BEDRIJFSHUISVESTING B.V.
        ,
      
      Gevestigd te Nijkerk,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Domicilie,
      advocaat: mr. M.C. Franken-Schoemaker te Houten.
    
    
    
      De zitting wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Arnhem. 
    
    
    
      De zaak wordt behandeld door mr. I.W.M. Olthof, rechter, bijgestaan door mr. A.W. van der Linden als griffier.
    
    
    
      Aanwezig zijn:
    
    - [eiser] , bijgestaan door mr. Nelemans voornoemd en mr. P.M. van der Lee,
    - [gedaagde in hoofdzaak] , bijgestaan door mr. Karens voornoemd,
    - de heer H. de Boer, vastgoedadviseur bij Domicilie, bijgestaan door mr. E. van der Niet- Sünbül. 
    
    
      De akte overlegging productie 11 van [eiser] , ingekomen d.d. 1 oktober 2025, is op de zitting aan het procesdossier toegevoegd. Het door [gedaagde in hoofdzaak] daartegen gemaakte bezwaar, inhoudend dat hij de productie niet heeft ontvangen, is door de rechtbank gepasseerd. De productie is op 17 oktober 2025, en daarmee tijdig, bij de rechtbank ingediend. Het betreft een korte e-mail en mr. Karens heeft gedurende de zitting, of indien nodig in een schorsing, de gelegenheid om daarvan kennis te nemen. Of de productie al dan niet naar het juiste e-mailadres is verzonden kan in het midden blijven.  
      De rechter gaat over tot de mondelinge behandeling. De griffier houdt aantekening van hetgeen aan de orde komt. De partijen lichten hun standpunten toe, mede aan de hand van pleitaantekeningen, en beantwoorden vragen van de rechter. Vervolgens wordt de zitting geschorst. Na de schorsing sluit de rechter de mondelinge behandeling en deelt zij mee uitspraak in deze zaak te doen. Deze luidt als volgt.
    
    
  
  
    
      1De gronden van de beslissing
    
    
      
        Wat is er gebeurd?
      
    
    
    
      1.1.
      Het geschil tussen partijen gaat over het al dan niet tot stand komen van een koopovereenkomst met betrekking tot het bedrijfspand aan [adres en plaats] (hierna: het pand), dat [gedaagde in hoofdzaak] te koop heeft aangeboden. [gedaagde in hoofdzaak] heeft onder meer Domicilie de opdracht gegeven het pand namens haar in de verkoop te zetten. 
      
    
    
      1.2.
      Op 29 november 2021 heeft [eiser] per e-mail aan Domicilie een bod uitgebracht op het pand. Dat bod bedroeg € 1.500.000,00 voor het pand met een gerenoveerd dak en € 1.400.000,00 voor het pand zonder gerenoveerd dak, met voorbehoud van financiering en het voorbehoud dat eventuele kosten uit een bouwkundig onderzoek het bedrag van € 20.000,00 niet zouden mogen overschrijden. Naar aanleiding van vragen van Domicilie heeft [eiser] zijn bod bij e-mailbericht van 8 december 2021 verduidelijkt met de mededeling dat het financieringsvoorbehoud ziet op een bedrag van € 1.000.000,00 en dat alleen bouwtechnische zaken onder het voorbehoud van een bouwkundig onderzoek vallen, niet zijnde schilderwerk.  
      
    
    
      1.3.
      Op 13 december 2021 heeft Domicilie telefonisch een tegenbod aan [eiser] gedaan om het pand te kopen voor € 1.515.000,00 met de voorbehouden zoals eerder door hem gesteld. Dit tegenbod heeft [eiser] in datzelfde telefoongesprek aanvaard. Bij e-mailbericht van 14 december 2021 heeft Domicilie de verkoopbrochure van het pand aan [eiser] toegezonden. In dat bericht heeft zij [eiser] gevraagd eind van de week aan te houden voor uitsluitsel op financieel vlak. Een week later, op 21 december 2021, heeft Domicilie [eiser] per e-mail het volgende bericht:
      
      
        “Graag nog even een schriftelijke bevestiging van je akkoord op het voorstel van € 1.515.000,- voor het pand as it is. Met een voorbehoud financiering van € 1.000.000,- en een bouwtechnische keuring met een maximaal bedrag aan noodzakelijke verbeteringen aan de constructie van het pand van € 20.000,- (dak en schilderwerk hierin niet meegenomen). Heb je termijnen voor mij waarbinnen de Rabo de financiering rond heeft en de bouwtechnische keuring kan hebben plaatsgevonden?”
      
      
    
    
      1.4.
      
        [eiser] heeft deze afspraken dezelfde dag per e-mail bevestigd en daaraan toegevoegd dat hij de bouwtechnische keuring in gang wil zetten na het akkoord van de bank en dat de bank heeft laten weten een aantal weken nodig te hebben, maar geen exacte tijd heeft gegeven. 
      
    
    
      1.5.
      Bij e-mailbericht van 23 december 2021 heeft Domicilie aan [eiser] het volgende bericht:
      
      
        “Aangezien je inschat dat het nog een aantal weken gaat duren voordat je meer weet, kan ik het pand alleen niet langer voor je vast houden. Wij achten ons vrij om ook met andere partijen in contact te treden.”  
      
      
    
    
      1.6.
      Bij brief van 3 februari 2022 aan Domicilie heeft [eiser] geschreven dat hij zowel Domicilie ‘als de verkoper hoofdelijk aansprakelijk [stelt] voor alle schade’ en gesommeerd om de overeengekomen afspraken na te komen. 
      
    
    
      1.7.
      Medio februari 2022 heeft [gedaagde in hoofdzaak] het bedrijfspand verkocht aan een derde voor een bedrag van € 1.600,000,00, aldus voor meer dan € 85.000,00 dan de prijs waarmee [eiser] had ingestemd.
      
      
        
          Wat wordt er gevorderd?
        
      
      
    
    
      1.8.
      
        [eiser] vordert dat de rechtbank, primair, [gedaagde in hoofdzaak] veroordeelt tot betaling van € 85.000,00 en, subsidiair, voor recht verklaart dat [gedaagde in hoofdzaak] aansprakelijk is jegens hem en de zaak verwijst naar de schadestaatprocedure ter begroting van de schade. [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat tussen hem en [gedaagde in hoofdzaak] een mondelinge en later schriftelijk bevestigde overeenkomst tot stand is gekomen voor de koop van het pand. Hij heeft in de dagvaarding echter geen grondslag voor zijn vorderingen gesteld. Eerst tijdens de mondelinge behandeling heeft hij in zijn spreekaantekeningen opgemerkt over te gaan tot ontbinding van de koopovereenkomst. Volgens hem was nakoming blijvend onmogelijk doordat [gedaagde in hoofdzaak] het pand aan een derde heeft verkocht en geleverd. Eerder mocht hij al uit de mededeling van [gedaagde in hoofdzaak] dat zij zich vrij achtte met derden in gesprek te gaan afleiden dat zij niet meer zou nakomen. Als gevolg hiervan heeft hij schade geleden. 
      
    
    
      1.9.
      
        [gedaagde in hoofdzaak] betwist de vorderingen van [eiser] en concludeert tot afwijzing daarvan. Volgens haar is geen koopovereenkomst tot stand gekomen en was Domicilie bovendien niet bevoegd om haar te binden. In de vrijwaringszaak vordert [gedaagde in hoofdzaak] dat Domicilie wordt veroordeeld tot betaling van al hetgeen waartoe zij in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld. Domicilie betwist die vordering. 
      
      
        
          Er is geen koopovereenkomst tot stand gekomen
        
      
      
    
    
      1.10.
      De rechtbank komt tot de beslissing dat de vordering van [eiser] zal worden afgewezen omdat partijen geen koopovereenkomst hebben gesloten. De rechtbank laat daarbij in het midden of [eiser] een vordering toekomt op basis van een grondslag die eerst tijdens de mondelinge behandeling is gecreëerd, door in de spreekaantekeningen de koopovereenkomst te ontbinden. 
      
    
    
      1.11.
      Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 lid 1 BW). Of sprake is van wilsovereenstemming, hangt af van wat partijen hebben verklaard en hebben afgeleid uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen. Ook is van belang dat de totstandkoming van een overeenkomst veronderstelt dat partijen elkaars verklaringen en gedragingen in de gegeven omstandigheden zo mochten begrijpen, dat zij aan het tot dan toe bereikte resultaat al gebonden zouden zijn. Beslissend is niet of partijen nog in onderhandeling zijn over één of meer openstaande punten, maar of over de essentialia van de overeenkomst overeenstemming is bereikt. Het antwoord op de vraag wat de essentialia van een overeenkomst zijn, hangt af van de bedoeling van partijen, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval (Hoge Raad 26 september 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9414).
      
    
    
      1.12.
      Toepassing van deze maatstaf leidt ertoe dat [eiser] niet kan worden gevolgd in zijn stelling dat een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen waaruit verplichtingen voor [gedaagde in hoofdzaak] konden voortvloeien. Daarvoor is immers vereist dat over de essentialia overeenstemming bestaat en daarvan was geen sprake. Nog afgezien van de vraag of er overeenstemming bestond over de prijs en de voorbehouden, hetgeen [gedaagde in hoofdzaak] betwist, is over een leveringsdatum tussen [eiser] en Domicilie in het geheel niet gesproken. Ook al was voor [gedaagde in hoofdzaak] niet van belang dat het pand snel zou worden geleverd, [gedaagde in hoofdzaak] heeft wel voldoende onderbouwd dat het voor haar van belang was te weten wanneer zou worden geleverd. De enkele omstandigheid dat het over de leveringstermijn niet is gegaan in de eerste contacten tussen [eiser] en Domicilie, betekent niet dat dat onderdeel niet van belang was voor [gedaagde in hoofdzaak] . Zoals zij tijdens het voorlopig getuigenverhoor heeft verklaard, zouden partijen na dat akkoord ‘verder kijken’. Ook volgens [eiser] diende er nog een schriftelijke koopovereenkomst te volgen, voordat hij naar zijn bank kon gaan. Dat heeft hij tijdens de mondelinge behandeling verklaard en ook dat over de leveringsdatum nog overeenstemming moest worden bereikt. 
      
    
    
      1.13.
      Niet in geschil is dat [eiser] niet direct heeft gecommuniceerd met [gedaagde in hoofdzaak] . Het contact liep via Domicilie. Partijen zijn het erover eens dat Domicilie optrad als bode en niet als gevolmachtigde. Ook als juist is dat Domicilie, zoals [eiser] eveneens eerst tijdens de mondelinge behandeling heeft gesteld, haar bevoegdheid heeft overschreden, levert dit nog geen overeenkomst op tussen hem en [gedaagde in hoofdzaak] . [eiser] heeft niet gesteld welke onjuiste mededeling Domicilie heeft gedaan die op grond van artikel 3:37 lid 4 BW voor rekening komt van [gedaagde in hoofdzaak] . Als die mededeling zou zijn gelegen in het akkoord van Domicilie met de koopovereenkomst, geldt zoals hiervoor overwogen dat er nog geen koopovereenkomst tot stand was gekomen omdat nog niet over alle onderdelen overeenstemming was bereikt. 
      
      
        
          Geen schade
        
      
      
    
    
      1.14.
      Uit het voorgaande vloeit voort dat tussen partijen geen geldige koopovereenkomst is gesloten. Maar zelfs als Domicilie wel (de schijn van) volmacht had (gewekt) en de rechtbank het bestaan van een koopovereenkomst zou aannemen, geldt dat [eiser] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat hij schade heeft geleden. Ter onderbouwing van zijn primaire vordering tot betaling van € 85.000,00, het verschil tussen de door hem geboden koopprijs en de door de derde betaalde koopprijs, heeft [eiser] zich beroepen op artikel 6:104 BW. Het staat niet vast dat [gedaagde in hoofdzaak] door de gestelde tekortkoming winst heeft genoten en dat is wel vereist volgens artikel 6:104 BW. Er zat immers enige tijd tussen de gestelde mondelinge overeenstemming met [eiser] en de uiteindelijk gesloten overeenkomst met de derde. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde in hoofdzaak] de koop met [eiser] heeft afgeblazen om het pand voor een hogere prijs aan een derde te kunnen verkopen. Het feit dat er voor een hogere prijs is verkocht, betekent niet dat dit door het afblazen van de koop is gebeurd. Daarom is niet voldaan aan het bepaalde in artikel 6:104 BW.  
      
    
    
      1.15.
      Ten aanzien van zowel zijn primaire als subsidiaire vordering geldt dat [eiser] niet onderbouwd heeft gesteld dat een koopovereenkomst ook daadwerkelijk tot levering had geleid. Daarvoor diende in de eerste plaats de financiering rond te komen en of dit het geval zou zijn, is onvoldoende gebleken. De verklaring van zijn financier die hij voorafgaand aan de zitting heeft overgelegd, bevat geen financieringsvoorstel en geen verwijzing naar het pand en is daarom onvoldoende concreet. Ook was nodig dat geen beroep zou worden gedaan op het voorbehoud van de bouwtechnische keuring. De enkele algemene opmerking dat [eiser] rendement zou behalen met verhuur in het kader van zijn pensioenvoorziening is niet voldoende. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      1.16.
      De conclusie is dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. Dat betekent dat de rechtbank niet toekomt aan inhoudelijke beoordeling van de vorderingen in vrijwaring. Deze zullen eveneens worden afgewezen. 
      
    
    
      1.17.
      
        [eiser] is in de hoofdzaak in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde in hoofdzaak] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.325,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.214,00
              
              
                (1 punt × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.717,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.18.
      
        [gedaagde in hoofdzaak] is in de vrijwaring in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Domicilie worden begroot op: 
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                714,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                614,00
              
              
                (1 punt × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.506,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.19.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      2.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] in de hoofdzaak af,
      
    
    
      2.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten in de hoofdzaak aan de zijde van [gedaagde in hoofdzaak] van € 2.717,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      2.3.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      2.4.
      wijst de vordering in vrijwaring van [gedaagde in hoofdzaak] af, 
      
    
    
      2.5.
      veroordeelt [gedaagde in hoofdzaak] in de proceskosten in vrijwaring aan de zijde van Domicilie van € 1.506,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde in hoofdzaak] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      2.6.
      veroordeelt [gedaagde in hoofdzaak] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten in vrijwaring als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      2.7.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. I.W.M. Olthof en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit proces-verbaal is opgemaakt en ondertekend door de rechter.