ECLI:NL:OGEAM:2026:37, Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten, 10-02-2026, SXM202600080
Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten — Uitspraak 
Datum: 2026-02-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Bouwstop bouwwerk in Pelican Key Sint Maarten bij verstek toegewezen. Vordering tot afbraak afgewezen.

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
    Zaaknummer: 	SXM202600080
    Vonnisdatum:		10 februari 2026  (bij vervroeging)
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        de naamloze vennootschap 
      
      
        SIMPSONBAY ESTATES NV,
      
      gevestigd in Sint Maarten,
      SBE,
      gemachtigde: mr. L.G.J. Berman, 
    
    
      
    
    
      tegen
    
    
    
    
      
        de vennootschap naar buitenlands recht
      
      
        [X] MARKETING SERVICES INC,
      
      gevestigd in de Verenigde Staten,
      [X],
      niet verschenen.
    
    
    
      Partijen zullen hierna SBE en [X] worden genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1Verloop van de procedure 
    
      1.1.
      
        SBE heeft op 26 januari 2026 een verzoekschrift ingediend. Vervolgens heeft op 6 februari 2026 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij SBE is verschenen bij haar directeur, de heer [E], en haar gemachtigde. Zij hebben het woord gevoerd. 
        [X] is niet verschenen. Tegen haar is verstek verleend.
        Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt.  
      
    
    
      1.2.
      Vonnis is bepaald op vandaag.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        SBE is de ontwikkelaar van Billy Folly (Pelican) in Simpsonbay
        Sint Maarten. [X] is eigenaar van een perceel grond met daarop een woonhuis in Pelican Key. [X] heeft in 2016 het onroerend goed op een veiling gekocht.
      
    
    
      2.2.
      Binnen de ontwikkeling gelden restrictieve bepalingen die in de akte van levering staan genoemd. Deze restrictieve bepalingen houden onder meer het volgende in:
      
        (a) Only a single-family residence, swimming pool and one private garage or carport for not more than two cars and a separate cottage may be erected on the property;
      
      
        (b) All buildings erected on the property shall be of permanent construction. No buildings shall be constructed on the property nearer than fifteen (15) feet from any boundary line thereof without the written approval of Seller, except the boundary line(s) between the property sold hereby and other properties owned by Buyer.
      
      
        
          All building plans must be approved by Seller prior to the commencement of construction, provided, however that Seller's approval as herein required shall not be unreasonably withheld.
        
        
          (…)
        
      
      
        (h) the property shall not be subdivided;
      
      
        (i) the property shall be used for residential purposes only
      
      
        (k) no building more than two (2) stories high (that is levels above the grade of the road on which the lot fronts) may be constructed on the property, except by written approval of Seller, such approval-not to be unreasonably withheld.
      
      
        (l) No renting of rooms or rooming house operation shall be permitted on the property. Notwithstanding this provision the entire premises may be rented, as a unit from time to time. 
      
      
        (m) No fence more than five (5) feet high may be constructed on the property except by written approval of Seller, such approval not to be unreasonably withheld.
      
      
    
    
      2.3.
      SBE heeft [X] in 2023 gesommeerd om te stoppen met bouwen en [X] heeft daar gehoor aan gegeven.  
    
    
      2.4.	[
      X] is in 2025 opnieuw begonnen met bouwwerkzaamheden, waarvoor zij geen toestemming van SBE had. [X] heeft niet gereageerd op een sommatie van SBE van 18 december 2025 om de werkzaamheden te stoppen.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil 
    
    
      3.1.
      SBE vordert, zakelijk weergegeven, dat het Gerecht [X] een bouwstop oplegt, dat [X] het gebouwde gedeeltelijk moet afbreken, dat zij het gebouwde tot een eengezinswoning moet terugbrengen en dat [X] haar eigendom niet gedeeltelijk verhuurt.
      
      
        SBE legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [X] bouwwerkzaamheden verricht zonder de vereiste toestemming van SBE. Concreet wordt een extra
        verdieping aangebouwd op de bestaande woning. Bovendien is de eengezinswoning feitelijk gesplitst in appartementen. De woonunits worden afzonderlijk verhuurd aan meerdere personen.
      
      
    
    
      3.2.	[
      X] is niet verschenen ter zitting en heeft ook geen schriftelijk verweer gevoerd.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Het spoedeisend belang
      
    
    
      4.1.
      SBE vordert dat [X] de bouwwerkzaamheden onmiddellijk stopt, omdat [X] in strijd met verschillende voor haar geldende bepalingen haar bouwwerk Pelican aan het uitbreiden zou zijn. Uit de aard van die vordering volgt het spoedeisend belang. Bouwstop en de vordering tot afbraak
    
    
      4.2.
      Uit het verzoekschrift volgt dat [X] ook in 2023 aan het bouwen is geweest en dat die werkzaamheden na een sommatie namens SBE zijn gestopt. Kennelijk werden de tot dan toe gebouwde onderdelen gedoogd door SBE, want er is in die periode niets afgebroken. Ter zitting is onderbouwd dat er in 2025 opnieuw en in hoog tempo bouwwerkzaamheden zijn verricht. Het onderdeel van de vordering tot staking van de werkzaamheden is daarom toewijsbaar.
    
    
      4.3.
      De vordering tot afbraak is echter niet toewijsbaar in dit kort geding; “al hetgeen reeds gebouwd is sinds 2016” is te onduidelijk om op deze wijze te kunnen toewijzen, mede gelet op de eerder kennelijk getolereerde uitbreidingen en temeer omdat er aan deze vordering een dwangsom zou moeten worden gekoppeld. 
    
    
      4.4.
      
        Wat onder 4.3 is overwogen geldt in dezelfde zin ook voor de vordering het gebouwde naar haar aard en uiterlijk in overeenstemming te maken met de functie eengezinswoning. Deze vorderingen zal SBE in een bodemprocedure tegen [X] moeten instellen.
        
          Overige vorderingen
        
      
    
    
      4.5.
      
        Voor het overige komen de vorderingen niet onrechtmatig of ongegrond voor en zullen deze worden toegewezen. De gevorderde dwangsommen zullen worden gematigd.
        
          Proceskosten 
          4.6.	[X] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van SBE tot op heden begroot op:
        	explootkosten 	Cg	249,50griffierecht 	Cg 	450,00salaris gemachtigde 	Cg	1.500,00totaal:	Cg 	2.199,50.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het Gerecht:
    
    
    
      Rechtdoende in kort geding:
    
    
    
      5.1.
      
        beveelt [X] om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis, voor
        zover deze activiteiten nog plaatsvinden, de bouwwerkzaamheden op perceel [nummer] te staken en gestaakt te houden, op verbeurte van een dwangsom door [X] van USD 25.000,- per dag voor iedere dag dat [X] in strijd handelt met dit bevel, met een maximum van USD 500.000,-;
      
    
    
      5.2.
      verbiedt [X] om in de toekomst opnieuw op haar perceel [nummer] bouwwerkzaamheden te verrichten zonder toestemming van SBE, op verbeurte van een dwangsom door [X] van USD 25.000,- per dag voor iedere dag dat [X] in strijd handelt met dit verbod, met een maximum van USD 500.000,-;
    
    
      5.3.
      verbiedt [X] de woning op haar perceel te verhuren aan meer dan één gezin, op verbeurte van een dwangsom door [X] van USD 10.000,- per dag voor iedere dag dat [X] in strijd handelt met dit verbod, met een maximum van USD 250.000,-; 
      
    
    
      5.4.
      verbiedt [X] een deel van de woning te verhuren en een deel zelf te gebruiken of in gebruik te hebben of te geven, op verbeurte van een dwangsom door [X] van USD 10.000,- per dag voor iedere dag dat [X] in strijd handelt met dit verbod, met een maximum van USD 250.000,-; 
    
    
      5.5.
      veroordeelt [X] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van SBE  tot op heden begroot op Cg 2.199,50, te vermeerderen met de nakosten aan de zijde van SBE tot op heden begroot op Cg 250,- zonder betekening en Cg 400,- na betekening van dit vonnis, en bij niet betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 februari 2026 tot aan de dag van algehele voldoening;
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door J.J. Evers-Maria, griffier, en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2026.