ECLI:NL:RBGEL:2025:11765, Rechtbank Gelderland, 22-10-2025, C/05/444504 / HA ZA 24-579
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Overeenkomst van geldlening. Beroep op misbruik van omstandigheden slaagt. Onverschuldigde betaling. Opschorting. Schuldeisersverzuim. Redelijkheid en billijkheid.

RECHTBANK Gelderland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: C/05/444504 / HA ZA 24-579
    
    
    
      
        Vonnis van 22 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser in conv 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [eiser in conv 2], 
      te [woonplaats] ,
      eisende partijen in conventie,
      verwerende partijen in reconventie,
      hierna te noemen: [eisers in conv] ,
      advocaat: mr. M.H.M. Deppenbroek,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde in conv 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [gedaagde in conv 2], 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagden in conv] ,
      advocaat: mr. J.I. Jansen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 28 mei 2025
      - het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling van 10 september 2025.
      
    
    
      1.2.
      Daarna is bepaald dat vandaag een vonnis zal worden uitgesproken.
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort
    
    
      2.1.
      In april 2023 hebben [gedaagden in conv] € 421.227,16 geleend van [eisers in conv] voor de aankoop van een woning aan [adres 1] . In de leningsovereenkomst staat dat de lening op 28 april 2023 wordt verstrekt, dat een rente verschuldigd is van 10% per jaar en dat de overeenkomst loopt tot 28 april 2024. Op dat moment zal het volledige bedrag van de geldlening en de rente afgelost worden. In de overeenkomst staat ook dat de leninggever een hypotheekrecht verkrijgt op de woning.
    
    
      2.2.
      In deze procedure vorderen [eisers in conv] in conventie dat [gedaagden in conv] worden veroordeeld tot het vestigen van een eerste recht van hypotheek op de woning. Zij vorderen verder dat [gedaagden in conv] worden veroordeeld tot (terug)betaling van € 421.227,16 en tot betaling van de nog niet voldane rente van € 41.398,87 per 19 november 2024, te vermeerderen met een dagrente van € 115,09 per dag na 19 november 2014. Tot slot vorderen zij betaling van beslag-, proces- en nakosten.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagden in conv] stellen onder meer dat de overeenkomst van geldlening vernietigbaar is wegens misbruik van omstandigheden. Zij vorderen in reconventie primair verschillende verklaringen voor recht, opheffing van het beslag op de woning en terugbetaling van betaalde rente tot een bedrag van € 17.136,60. Subsidiair vorderen zij wijziging van de gevolgen van de overeenkomst van geldlening en meer subsidiair een verklaring voor recht dat zij geen betalingen meer hoeven te doen.
      
    
    
      2.4.
      De rechtbank is van oordeel dat de overeenkomst inderdaad tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden en buitengerechtelijk is vernietigd door [gedaagden in conv] . Dit betekent dat (a.) [gedaagden in conv] het geleende bedrag van € 421.227,16 moeten terugbetalen, vermeerderd met wettelijke rente, en (b.) [eisers in conv] de betaalde rente van € 17.136,60 moeten terugbetalen. Er hoeft geen hypotheek te worden gevestigd op de woning. Het beslag op de woning zal niet worden opgeheven.
      
    
    
      2.5.
      De rechtbank legt dit hierna uit. Zij geeft eerst een overzicht van de feiten.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Vast staat dat [gedaagde in conv 2] zich tot [eiser in conv 1] heeft gewend. Zij wilde een huis kopen samen met [gedaagde in conv 1] en had hiervoor een hypotheek nodig. Zij kende [eiser in conv 1] omdat hij al eerder een hypotheek voor haar had geregeld en zij zakelijk contact met hem had via [bedrijf 1] Bij dit bedrijf had zij haar verzekeringen ondergebracht. 
      
    
    
      3.2.
      In februari 2023 heeft [gedaagde in conv 2] een oriënterend gesprek gevoerd met [eiser in conv 1] . Er is toen besproken dat hij niets voor hen kon betekenen zolang [gedaagde in conv 1] niet over een toereikende verblijfsvergunning beschikte. Destijds beschikte [gedaagde in conv 1] over een verblijfsvergunning regulier voor bepaalde tijd met het verblijfsdoel kennismigrant. Met die verblijfsvergunning konden [gedaagden in conv] geen hypotheek krijgen. Daarvoor was nodig dat eerst een vergunning voor ‘duurzaam verblijf burgers van de Unie’ zou worden verleend. Er is in februari 2023 ook gesproken over het aangaan van een geregistreerd partnerschap door [gedaagden in conv] . Dit om te bevorderen dat zo snel mogelijk een toereikende verblijfsvergunning zou worden verleend aan [gedaagde in conv 1] . 
      
    
    
      3.3.
      Op 7 maart 2023 heeft [gedaagde in conv 1] een aanvraag ingediend bij de IND tot afgifte van een vergunning voor ‘duurzaam verblijf burgers van de Unie’. [gedaagden in conv] zijn op 8 maart 2023 een geregistreerd partnerschap aangegaan. 
      
    
    
      3.4.
      Op 8/9 maart 2023 hebben [gedaagden in conv] de woning aan [adres 1] gekocht. In artikel 15.1 van de koopovereenkomst staat dat de overeenkomst kan worden ontbonden indien de koper uiterlijk op 13 april 2023 geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen. De ontbinding moet uiterlijk op de 1e werkdag na 13 april 2023 zijn ontvangen door de wederpartij en moet goed gedocumenteerd geschieden. Hieronder wordt verstaan dat van minimaal twee geldverstrekkende bankinstellingen een afwijzing wordt overgelegd. 
      
    
    
      3.5.
      De koopovereenkomst is een paar dagen na de totstandkoming ervan aan [eiser in conv 1] toegestuurd. Er is veel gebeld in die tijd en [eiser in conv 1] is op de hoogte gehouden van de stand van zaken bij de IND. Er zijn in die tijd ook voorbereidende werkzaamheden verricht om een hypotheek te kunnen aanvragen bij ING na verlening van de verblijfsvergunning door de IND. Zo wilde [eiser in conv 1] alvast een legitimatiebewijs en inkomensgegevens ontvangen. Hij ontving ook cijfers, maar daarmee was (zoals hij ter zitting heeft verklaard) geen hypotheek te verkrijgen. Op 2 april 2023 heeft [gedaagde in conv 1] een klantformulier van ING ‘inventarisatie van je gegevens’ ingevuld. Op 11 april 2023 heeft de IND de aanvraag van [gedaagde in conv 1] van 7 maart 2023 afgewezen. Daarna heeft [eiser in conv 1] gezegd dat [gedaagde in conv 1] een nieuwe aanvraag moest doen. Op 13 april 2023 is een aanvraag ingediend voor het wijzigen van het verblijfsdoel naar ‘Verblijf als familie- of gezinslid bij [gedaagde in conv 2] ’. Deze aanvraag is afgewezen op 6 september 2023 omdat niet werd voldaan aan het middelenvereiste.
      
    
    
      3.6.
      Op 13 april 2023 om 10:40 uur stuurde [gedaagde in conv 2] een WhatsApp-bericht aan [eiser in conv 1] met de volgende tekst: “hoe zit het met vandaag 13 april omdat in de overeenkomst staat vanwege de boete niet dat we die krijgen namelijk.” Op 13 april 2023 om 16:25 uur stuurde [gedaagde in conv 1] een bericht aan [eiser in conv 1] . Hierin staat dat ze wachten op documentatie die ze niet in handen hebben. Ze zijn bang voor de boete omdat het bijna einde dag is. 
      
    
    
      3.7.
      
        [eiser in conv 1] heeft aan [gedaagden in conv] medegedeeld dat hij wel aan de verkopers kon aangeven dat iedere hypotheekaanvraag kansloos was vanwege het ontbreken van de verblijfsvergunning van [gedaagde in conv 1] . Vervolgens heeft [eiser in conv 1] op 13 april 2023 om 19:13 uur een e-mail gestuurd aan de verkoopmakelaar. Hierin staat dat de IND de aanvraag heeft afgewezen en er een nieuwe aanvraag is gedaan. De verblijfsvergunning is van essentieel belang om een hypotheek te kunnen krijgen bij ING. Het inkomen van [gedaagde in conv 1] is ook zeker nodig om de hypotheek bij ING of een andere bank geregeld te krijgen. Ze hebben nog steeds de hoop de woning te kunnen kopen maar kunnen nu geen zekerheid geven. Op dit moment willen ze zich dan ook beroepen op artikel 15 en de koopovereenkomst ontbinden, aldus [eiser in conv 1] in die e-mail.
      
    
    
      3.8.
      Eerst na het verzenden van deze e-mail heeft [eiser in conv 1] een hypotheek aangevraagd bij ING op 14 april 2023 om 16:38 uur. Volgens [eiser in conv 1] kon hij diezelfde avond nog in het digitale systeem zien dat ING de aanvraag had afgewezen. Om 19:45 uur stuurde [eiser in conv 1] aan de verkoopmakelaar ‘hierbij een korte afwijzing ING bank stuurt maandag pas de verdere stukken mbt afwijzing’. Achter dit bericht zit een document op briefpapier van [bedrijf 1] dat is opgesteld door [eiser in conv 1] . In dit document staat dat de aanvraag bij de IND is afgewezen, een nieuwe aanvraag nog in behandeling is en dat ING de hypotheekaanvraag niet kan goedkeuren op basis van de behandeling door de IND en nu geen hypotheek wil verstrekken. [gedaagden in conv] willen de koopovereenkomst volgens artikel 15 ontbinden, aldus het document. 
      
    
    
      3.9.
      Op 15 april 2023 hebben [eisers in conv] in het huis van [gedaagden in conv] met hen gesproken. [eisers in conv] vertelden toen dat zij het geld voor de aankoop van de woning aan hen wilden uitlenen. [gedaagden in conv] wilden de woning graag hebben. Het rentepercentage van 10% is opgeschreven op een kladblaadje en er is gezegd dat de looptijd een jaar was en dat het ongeveer € 3.511,00 per maand zou kosten.
    
    
      3.10.
      Op 19 april 2023 schrijft ING (zonder opgaaf van reden) aan [bedrijf 1] dat zij de hypotheekaanvraag van [gedaagden in conv] niet kan honoreren. Op 19 april 2023 stuurt de verkoopmakelaar een e-mail aan [eiser in conv 1] . Hierin staat dat de verkopers, zoals gisteren besproken, voor 12:00 uur een duidelijk plan van aanpak voor verlenging verwachten. Met de financiële situatie, doorlooptijden van ING en IND en het verwachte tijdspad. Ze willen een verlengingsverzoek goed onderbouwd hebben, aldus de verkoopmakelaar. [eiser in conv 1] heeft het plan van aanpak met de afwijzingsbrief van ING op 19 april 2023 aan haar toegestuurd, met de acceptatiecriteria van Nationale Nederlanden en BLG Wonen waaruit blijkt dat inkomen zonder verblijfsdocument niet wordt betrokken bij een hypotheekaanvraag. In het plan van aanpak staat dat [gedaagden in conv] de woning graag op 28 april 2023 willen afnemen door middel van een privé hypotheek verstrekker.
      
    
    
      3.11.
      De overeenkomst van geldlening is op 26 april 2023 ondertekend door partijen. Het voorstel voor deze overeenkomst en de voorwaarden waaronder de overeenkomst is gesloten, waren afkomstig van [eisers in conv] . 
      
    
    
      3.12.
      In een e-mail van de verkoopmakelaar van 3 december 2024 staat dat de e-mail van [eiser in conv 1] , waarin hij een beroep deed op de ontbindende voorwaarde, niet voldeed aan de ontbindingsvoorwaarden van artikel 15 van de koopovereenkomst. Daarom was dit voor de verkopers niet acceptabel. De afwijsbrief die later is ontvangen (na het verstrijken van de deadline) voldeed ook niet aan de eisen, aldus de verkoopmakelaar.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In deze procedure stellen [gedaagden in conv] dat de nakomingsvorderingen van [eisers in conv] moeten worden afgewezen, omdat zij de overeenkomst hebben vernietigd met een beroep op misbruik van omstandigheden. Dit verweer slaagt.
      
      
        
          Misbruik van omstandigheden – juridisch kader
        
      
      
    
    
      4.2.
      In de wet staat dat een rechtshandeling vernietigbaar is, wanneer zij door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. Misbruik van omstandigheden is aanwezig wanneer iemand, die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert. Dit terwijl wat hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. Voorbeelden van bijzondere omstandigheden zijn noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid.
      
    
    
      4.3.
      
        Bij de beoordeling komt het aan op alle omstandigheden die een rol hebben gespeeld bij de totstandkoming van die rechtshandeling, in onderling verband en samenhang bezien. Het gaat dus alleen om omstandigheden bij het aangaan van de overeenkomst. De hoedanigheid van partijen is van belang, en ook de omstandigheid of de ander door de rechtshandeling (ernstig) is benadeeld. Nadeel is niet vereist maar de aanwezigheid, aard en omvang van het nadeel spelen wel een belangrijke rol bij de beantwoording van de vraag of iemand zich van het bevorderen van de rechtshandeling had behoren te onthouden.
        
          Het beroep op misbruik van omstandigheden slaagt
        
      
      
    
    
      4.4.
      Uit wat in 3.2 is overwogen, volgt dat de aanvankelijke inschatting van [eiser in conv 1] (in februari 2023) was dat [gedaagden in conv] geen hypotheek zouden kunnen krijgen. Dit vanwege het ontbreken van een verblijfsvergunning voor ‘duurzaam verblijf burgers van de Unie’. In de periode daarna is niets gebeurd waaraan de verwachting kon worden ontleend dat deze vergunning tijdig – dat wil zeggen: vóór het verstrijken van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud – zou worden verleend. Integendeel, de aanvraag is op 11 april 2023 afgewezen door de IND en daarvan was [eiser in conv 1] op de hoogte. Hier komt nog bij dat [eiser in conv 1] in die periode is gebleken dat [gedaagden in conv] ook mét verblijfsvergunning geen hypotheek konden verkrijgen. Dit vanwege de ‘cijfers’ van [gedaagden in conv] die niet voldeden.
      
    
    
      4.5.
      Desondanks heeft [eiser in conv 1] niet (in voldoende mate) geanticipeerd op de (zeer reële) mogelijkheid dat [gedaagden in conv] de financiering niet tijdig rond konden krijgen. Tot 14 april 2023 heeft [eiser in conv 1] geen enkele hypotheekaanvraag ingediend of gereed gemaakt voor indiening, terwijl hij beschikte over de koopovereenkomst en dus vanaf medio maart 2023 wist althans kon weten dat uiterlijk op 14 april 2023 een gedocumenteerd beroep op het financieringsvoorbehoud moest worden gedaan. Op dit punt keken [gedaagden in conv] , ongeacht wat er in februari 2023 was besproken over de (on)mogelijkheden van het verkrijgen van een hypotheek, naar [eiser in conv 1] voor advies. Dit blijkt uit het feit dat zij hem steeds op de hoogte hebben gehouden van ontwikkelingen (rondom de koop van de woning en de IND) en uit de hiervoor genoemde WhatsApp-berichten van 13 april 2023.
      
    
    
      4.6.
      Volgens [eiser in conv 1] had het indienen van hypotheekaanvragen geen zin en was hij in afwachting van de beslissing van de IND op de aanvraag van [gedaagde in conv 1] . Uit het dossier blijkt echter niet dat hij dit (op enig moment na februari 2023) met [gedaagden in conv] heeft gecommuniceerd. Als er geen concreet zicht was op verlening van de verblijfsvergunning was het verkrijgen van twee afwijzingen, waarmee een beroep kon worden gedaan op het financieringsvoorbehoud, bovendien des te eenvoudiger. Partijen twisten erover of alleen een aanvraag bij ING is besproken en kans van slagen had, omdat alleen ING een lening verstrekt op basis van een verblijfsvergunning voor ‘duurzaam verblijf burgers van de Unie’ en omdat alleen ING de jaarcijfers en financiële stukken (in tegenstelling tot andere geldverstrekkers) zelf beoordeelt. Dit kan echter in het midden blijven. Uiterlijk in april 2023 was namelijk duidelijk geworden dat ook een aanvraag bij ING niet tijdig zou slagen en ging het erom dat (tijdig) twee afwijzingen zouden worden verkregen. Niet alleen [gedaagden in conv] maar ook [eiser in conv 1] gingen er, zoals blijkt uit de hiervoor geschetste gang van zaken op 13 en 14 april 2023, waarin [eiser in conv 1] het voortouw nam en feitelijk namens [gedaagden in conv] optrad, van uit dat dit op de weg van [eiser in conv 1] lag. Hieraan doet niet af dat [gedaagden in conv] niet hadden gevraagd om het regelen van twee afwijzingen. Zij mochten ervan uitgaan dat [eiser in conv 1] dit zou doen, omdat hij als hypotheekadviseur op de hoogte was van alle relevante feiten en omstandigheden.
      
    
    
      4.7.
      Ter zitting heeft [eiser in conv 1] verklaard dat het indienen van aanvragen bij een andere geldverstrekker dan ING op 14 april 2023 niet mogelijk was. Dit omdat [eiser in conv 1] het identiteitsbewijs van [gedaagde in conv 1] niet kon invoeren in de digitale systeem van BLG Wonen en Nationale Nederlanden. Ook als dat klopt, neemt dat niet weg dat volgens [eiser in conv 1] uit de acceptatiecriteria van BLG Wonen en Nationale Nederlanden blijkt dat het inkomen van [gedaagde in conv 1] zonder verblijfsdocument niet wordt betrokken bij de hypotheekaanvraag. Deze acceptatiecriteria heeft [eiser in conv 1] dan ook aan de verkoopmakelaar toegestuurd. Uit het dossier blijkt niet dat [eiser in conv 1] op enig moment vóór 13 april 2023 contact heeft gezocht of gehad met de verkoopmakelaar, terwijl hiervoor bij het ontbreken van zicht op tijdige (hypotheekverlening) wel alle aanleiding bestond. Dit betekent dat hij de belangen van [gedaagden in conv] tot 13 april 2023 niet heeft behartigd, terwijl zij er wel van uitgingen en ook van mochten uitgaan dat [eiser in conv 1] zich in dit verband zou inspannen.
      
    
    
      4.8.
      Door eerst op 13 april 2023 een e-mail te sturen aan de verkoopmakelaar die niet voldeed aan de vereisten voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud en pas op 14 april 2023 een hypotheek aan te vragen, waarvan eerst op 19 april 2023 een eenregelige afwijzingsbrief van ING is ontvangen, heeft [eiser in conv 1] het risico in het leven geroepen dat de verkopers geen genoegen zouden met een beroep op de ontbindende voorwaarde van artikel 15 van de koopovereenkomst. Dit risico heeft zich verwezenlijkt, zoals blijkt uit de e-mail van de verkoopmakelaar van 3 december 2024. Relevant is ook dat [eisers in conv] (al) op 15 april 2023 hebben aangeboden aan [gedaagden in conv] om het geld aan hen uit te lenen, terwijl uit de e-mail van de verkoopmakelaar van 19 april 2023 volgt dat een verlenging bespreekbaar was op basis van de doorlooptijden bij ING en IND die uit een plan van aanpak zouden moeten blijken. De beoordeling door de verkopers van het plan van aanpak op basis van hypotheekverlening door ING is echter niet afgewacht. 
      
    
    
      4.9.
      Niet in geschil is dat het voor [gedaagden in conv] een kwestie was van kiezen tussen (i.) het niet kunnen afnemen van de woning en het risico op verbeurte van de boete van 10% van de koopsom (van € 420.000,00) op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst en (ii.) het aangaan van een overeenkomst van geldlening met [eisers in conv] tegen een rente van 10% per jaar (over de geleende € 421.227,16) voor de duur van één jaar. Partijen twisten over de vraag of dit rentepercentage destijds marktconform was bij particuliere leningen met een risico als de onderhavige. Het antwoord op die vraag kan, gelet op wat hierna wordt overwogen, in het midden blijven.
      
    
    
      4.10.
      Het enkele feit dat een economische dwangpositie een partij tot het aangaan van een overeenkomst bracht, die zij anders niet zou zijn aangegaan, is op zichzelf onvoldoende voor een geslaagd beroep op misbruik van omstandigheden. In dit geval zijn echter bijkomende omstandigheden aanwezig. Deze omstandigheden zijn gelegen in het handelen en nalaten van [eiser in conv 1] in de periode tot 13 april 2023 (zie hiervoor in 4.4-4.8) en daarnaast in het nadeel dat [gedaagden in conv] als gevolg van de overeenkomst van geldlening ondervinden (zie 4.11 e.v.). Hierbij is de hoedanigheid van [eiser in conv 1] zwaarwegend, die door [gedaagde in conv 2] werd benaderd om te adviseren en bemiddelen bij het vinden van een hypotheek.
      
    
    
      4.11.
      Bij een looptijd van één jaar zijn de voorwaarden waaronder het geld is geleend niet veel nadeliger dan het betalen van de volledige boete. [eisers in conv] hebben echter onbetwist gesteld dat de overeenkomst ook verplicht tot betaling van een dag van € 115,09 voor elke dag dat de geldlening nog uitstaat. Als [gedaagden in conv] de lening na het overeengekomen jaar dus niet zouden terugbetalen (zoals in werkelijkheid ook niet is gebeurd), zouden zij dus aanzienlijk meer moeten betalen dan bij betaling van de volledige boete aan de verkopers. Volgens [eiser in conv 1] is tot en met 19 november 2024 al € 69.486,87 aan rente verschuldigd en daarna nog eens € 115,09 per dag. 
      
    
    
      4.12.
      
        [eisers in conv] voeren aan dat partijen ervan uitgingen dat de looptijd van de lening hoogstens drie of vier maanden zou zijn. De overeenkomst is daar echter niet op afgestemd en partijen konden dit ook niet zeker weten. Voor de verlening van een hypotheek was niet alleen nodig dat [gedaagde in conv 1] over een andere verblijfsvergunning beschikte (waarop in april 2023 nog geen enkel concreet zicht bestond), maar ook dat de inkomensgegevens van [gedaagden in conv] op orde en toereikend waren (wat volgens [eiser in conv 1] niet zo was). Waarom er in april 2023 redelijkerwijs van kon worden uitgegaan dat binnen drie of vier maanden alsnog een hypotheek zou worden verleend aan [gedaagden in conv] (door ING, die reeds een aanvraag had afgewezen, of een andere geldverstrekker) hebben [eisers in conv] onvoldoende toegelicht.
      
    
    
      4.13.
      Hier komt bij dat discussie met de kopers had kunnen worden gevoerd over de vraag of het beroep op de ontbindende voorwaarde gerechtvaardigd was en de vraag of gronden bestonden voor matiging van de boete. Ook [eisers in conv] vinden het alleszins denkbaar dat een beroep op het financieringsvoorbehoud zou worden gehonoreerd. Zij voeren ook aan dat dergelijke boetes geregeld gematigd plegen te worden. Het lag, anders dan [eisers in conv] aanvoeren, niet op de weg van [gedaagden in conv] maar op die van [eiser in conv 1] als meest deskundige partij op dit gebied om in de overwegingen te betrekken dat het enkele verstrijken van de termijn van het financieringsvoorbehoud zonder dat twee gedocumenteerde afwijzingen waren overgelegd, niet automatisch betekent dat [gedaagden in conv] zonder meer de volledige boete moesten betalen. Uit het dossier volgt echter niet dat [gedaagden in conv] hierover zijn geïnformeerd door [eiser in conv 1] .
      
    
    
      4.14.
      Uit het voorgaande volgt dat [gedaagden in conv] , die onervaren waren en vertrouwden op de deskundigheid en advisering van [eiser in conv 1] , in april 2023 mede door toedoen van [eiser in conv 1] in de situatie verkeerden dat de verkopers hun beroep op het financieringsvoorbehoud niet accepteerden en in de veronderstelling verkeerden dat zij een boete van € 42.000,00 zouden moeten betalen. Om de woning toch te kunnen afnemen en de boete niet te hoeven betalen, zijn zij de overeenkomst van geldlening aangegaan. In dit geval wist [eiser in conv 1] zowel van de voornoemde (bijzondere) omstandigheden als van de benadeling van [gedaagden in conv] , die ernstiger werd naarmate het afsluiten van een hypotheek langer op zich zou laten wachten dan wel in het geheel niet mogelijk zou zijn. 
      
    
    
      4.15.
      Onder al deze omstandigheden had [eiser in conv 1] de overeenkomst met [gedaagden in conv] niet mogen aanbieden en sluiten. Aan het vereiste van causaal verband is voldaan, nu [gedaagden in conv] onbetwist hebben gesteld dat zij de overeenkomst zonder de voornoemde bijzondere omstandigheden niet zouden hebben gesloten. Gelet op het voorgaande is de conclusie dat wordt voldaan aan de vereisten voor de vernietiging van de overeenkomst op grond van misbruik van omstandigheden. 
      
    
    
      4.16.
      Hier doet niet aan af dat [gedaagden in conv] de woning graag wilden hebben en [eiser in conv 1] (eind april 2023) hebben bedankt voor (kort gezegd) de lening. Dat zij – in de woorden van [eisers in conv] – heel goed wisten waarvoor zij tekenden, wat ter zitting is ontkend door [gedaagden in conv] , brengt niet mee dat geen sprake is of kan zijn van misbruik van omstandigheden. Zij zijn de overeenkomst aangegaan terwijl zij in een financieel lastig parket zaten, waarin de gedragingen van [eiser in conv 1] hen hadden gebracht.
      
    
    
      4.17.
      
        [eiser in conv 2] voert aan dat zij [gedaagden in conv] niet had behoren te weerhouden van het sluiten van de overeenkomst van geldlening, maar dat leidt niet tot een ander oordeel. In dit verband voert [eiser in conv 2] aan dat zij geen partij was bij de gestelde overeenkomst(en) tot bemiddeling/hypotheekadvies en dat haar rol beperkt was tot het mede aanbieden van de geldlening, terwijl zij niet op de hoogte was van enig (beweerdelijk) tekortschieten van [eiser in conv 1] . De wet vereist echter niet dat het misbruik van zowel [eiser in conv 1] als [eiser in conv 2] is uitgegaan. Ook als [eiser in conv 2] niet op de hoogte was van de (gehele) voorgeschiedenis tot en met 15 april 2023 is de overeenkomst dus vernietigbaar.
      
    
    
      4.18.
      Evenmin is doorslaggevend of [eiser in conv 1] voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst van geldlening contractueel verplicht was om te handelen als redelijk handelend en redelijk bekwaam hypotheekadviseur en of hij is tekortgeschoten in de nakoming van die verplichting, zoals [gedaagden in conv] stellen en [eisers in conv] betwisten. Ook als de communicatie tussen partijen tot het moment van het sluiten van die overeenkomst in een zuiver buitencontractueel kader heeft plaatsgevonden en geen sprake is van een beroepsfout, geldt namelijk dat [eiser in conv 1] gezien zijn feitelijke handelen en nalaten tot aan dat moment geen overeenkomst van geldlening onder de hiervoor vermelde voorwaarden had mogen sluiten met [gedaagden in conv] .
      
      
        
          De overeenkomst is buitengerechtelijk vernietigd
        
      
      
    
    
      4.19.
      
        [gedaagden in conv] hebben gesteld dat zij de overeenkomst van geldlening buitengerechtelijk hebben vernietigd op grond van misbruik van omstandigheden bij brief van 31 oktober 2024. [eisers in conv] hebben dit niet afzonderlijk betwist. Conform de vordering van [gedaagden in conv] in reconventie (primair, onder I) zal dan ook ook voor recht worden verklaard dat de overeenkomst van geldlening is vernietigd. Nu de overeenkomst al is vernietigd bij buitengerechtelijke verklaring als bedoeld in artikel 3:50 lid 1 BW, kunnen de gevolgen van de overeenkomst niet meer in plaats daarvan worden gewijzigd op grond van artikel 3:54 lid 2 BW. De subsidiaire vorderingen in reconventie (onder I en II), die hier alle op zijn gericht, zullen dan ook worden afgewezen.
      
      
        
          Het niet alsnog regelen van een hypotheek is geen tekortkoming van [eiser in conv 1]
        
      
      
    
    
      4.20.
      Vervolgens komt aan de orde of [eisers in conv] na het sluiten van de overeenkomst van geldlening zijn tekortgeschoten in de nakoming van een mede daaruit voortvloeiende verbintenis die inhoudt dat zij alsnog een hypothecaire geldlening moesten regelen na verkrijging van een verblijfsdocument door [gedaagde in conv 1] . Hierover vorderen [gedaagden in conv] immers een verklaring voor recht (primair, onder III). 
      
    
    
      4.21.
      Zij hebben echter niet gesteld dat en waarom op [eiser in conv 2] enige verplichting rustte op dit punt. Sterker nog, bij conclusie van antwoord hebben zij opgemerkt dat [eiser in conv 2] niet hoefde te presteren onder een overeenkomst van opdracht. De vordering ten opzichte van haar is reeds daarom niet toewijsbaar.
      
    
    
      4.22.
      Zij hebben ten opzichte van [eiser in conv 1] evenmin voldoende toegelicht dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van een – op hem rustende - verbintenis. Zelfs als op [eiser in conv 1] in privé vanaf 15 april 2023 een verbintenis zou rusten tot het alsnog regelen van een hypotheek met gebruikmaking van de bedrijfsmiddelen van zijn werkgever ( [bedrijf 1] ), zoals [gedaagden in conv] stellen en [eiser in conv 1] betwist, moet de conclusie zijn dat geen sprake is van een tekortkoming op dit punt. Onder verwijzing naar hun schriftelijke verklaringen stellen [gedaagden in conv] namelijk slechts dat zij in februari 2024 zijn gestopt met het betalen van rente omdat er nog geen hypotheek was, [eiser in conv 1] niets deed en zij niets meer van hem hoorden, terwijl ze meerdere keren vroegen of hij ermee bezig was. 
      
    
    
      4.23.
      
        [eiser in conv 1] betwist dit en voert aan dat hij eind 2023 is geïnformeerd over de verkregen verblijfsstatus en nadien heeft geprobeerd om de noodzakelijk actuele cijfers voor de onderbouwing van de hypotheekaanvraag te verkrijgen van de boekhouder van [gedaagden in conv] . Dit was van belang omdat [gedaagde in conv 1] in 2023 volledig als zelfstandige werkte en niet meer in loondienst. Er waren echter geen (kwartaal)cijfers beschikbaar. [eiser in conv 1] heeft daarop gewacht en herhaaldelijk gerappelleerd bij de boekhouder, maar de cijfers zijn nooit verstrekt. Daarom kon hij niet starten. Op dit punt wijst [eiser in conv 1] op een verklaring van de boekhouder van 18 november 2024, die inhoudt dat hij op 18 juni 2024 de opdracht heeft gekregen om geen gegevens (zoals jaarrekeningen en aangiften inkomstenbelasting) aan [eiser in conv 1] te verstrekken. Verder wijst [eiser in conv 1] op een e-mail aan [gedaagde in conv 1] van 5 juli 2024, waarin hij het volgende schrijft: “Verder vind ik het jammer dat ik nog steeds zat te wachten op stukken van een boekhouder die met de jaarcijfers van jou bezig. Deze heb ik tot op heden niet ontvangen. Daarom kon ik ook niet verder met een eventuele hypotheek aanvraag.” Ter zitting heeft [eiser in conv 1] hieraan toegevoegd dat hij in februari 2024 heeft gesproken met de boekhouder. De boekhouder zei dat hij stukken had gekregen, maar het was chaos en hij moest kijken wat hij ermee kon. Daarna heeft [eiser in conv 1] niets meer gehoord.
      
    
    
      4.24.
      Tegenover deze betwisting hebben [gedaagden in conv] slechts naar voren gebracht dat [gedaagde in conv 2] werkt met een boekhoudprogramma dat maandelijks alles actualiseert, dat de boekhouder toegang heeft tot dat programma en dat zij van de boekhouder niet hebben gehoord dat de cijfers niet goed waren. Hiermee hebben zij onvoldoende gesteld voor het oordeel dat [eiser in conv 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de gestelde verbintenis tot het alsnog verkrijgen van een hypotheek. In het bijzonder is onvoldoende toegelicht dat [eiser in conv 1] op enig moment over de cijfers beschikte die nodig waren voor het aanvragen van een hypotheek. Nu geen sprake is van een tekortkoming, zal de hierover (primair, onder III) gevorderde verklaring voor recht worden afgewezen.
      
      
        
          Geen vergoeding van schade op grond van onrechtmatige daad
        
      
      
    
    
      4.25.
      Voor zover [gedaagden in conv] zich op het standpunt stellen dat de omstandigheden waarop hun beroep op misbruik van omstandigheden berust, ook een onrechtmatige daad opleveren, is onduidelijk welke van hun vordering(en) daarom voor toewijzing in aanmerking zou(den) komen. Zij stellen dat zij schade lijden doordat zij de lening van [eisers in conv] niet kunnen aflossen, maar vorderen geen vergoeding van die schade. Voor zover zij een beroep op verrekening hebben willen doen, hebben zij onvoldoende geconcretiseerd dat zij schade lijden en van welke omvang. 
      
      
        
          Het beroep op opschorting slaagt niet
        
      
      
    
    
      4.26.
      Uit het voorgaande volgt reeds dat ook het opschortingsverweer van [gedaagden in conv] niet slaagt. Zij stellen (kort samengevat) dat zij in februari 2024 zijn gestopt met het betalen van rente omdat [eiser in conv 1] niet alsnog een hypotheek voor hen had geregeld. Nu op dit punt geen sprake is van een tekortkoming hebben zij geen opeisbare vordering die meebrengt dat zij bevoegd zijn om de nakoming van hun verbintenissen tot betaling van rente en de aflossing op te schorten (artikel 6:52 BW), nog daargelaten dat de overeenkomst is vernietigd en er dus nooit een verbintenis tot betaling van de rente heeft bestaan.
      
      
        
          Het beroep op schuldeisersverzuim slaagt niet
        
      
      
    
    
      4.27.
      Gelet op het voorgaande kan ook het beroep van [gedaagden in conv] op schuldeisersverzuim niet slagen. Dat [eiser in conv 1] niet de noodzakelijke medewerking (in de zin van artikel 6:58 BW) verleent aan het alsnog verkrijgen van een hypotheek bij een geldverstrekker is niet komen vast te staan, nog daargelaten of nakoming van de verbintenissen van [gedaagden in conv] daardoor verhinderd wordt. Nu [gedaagden in conv] niet bevoegd waren tot opschorting slaagt ook hun beroep op artikel 6:59 BW niet. 
      
    
    
      4.28.
      Verder stellen [gedaagden in conv] dat zij geen hypotheek kunnen krijgen bij een geldverstrekkende instantie doordat [eisers in conv] conservatoir beslag op hun woning hebben gelegd. Het conservatoir beslag is evenwel mede gelegd omdat [gedaagden in conv] het geleende bedrag na buitengerechtelijke vernietiging van de overeenkomst van geldlening niet hebben terugbetaald. De vordering van [eisers in conv] is in zoverre toewijsbaar (zie hierna in 4.33). Dit betekent dat een eventueel beletsel primair aan hun kant ligt en geen schuldeisersverzuim kan opleveren. 
      
    
    
      4.29.
      Waar geen sprake is van schuldeisersverzuim slaagt ook het beroep van [gedaagden in conv] op artikel 6:60 BW niet. De voorwaardelijke vordering (subsidiair, onder II) te bepalen dat zij zijn bevrijd van hun verbintenis tot betaling van rentesommen zolang het beslag op de woning rust, zal reeds daarom worden afgewezen. Ook hier geldt overigens dat die verbintenis, gezien de vernietiging van de overeenkomst, niet bestaat.
      
      
        
          Het beroep op de redelijkheid en billijkheid slaagt niet
        
      
      
    
    
      4.30.
      
        [gedaagden in conv] worden niet gevolgd in de stelling dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat [eisers in conv] het uitgeleende bedrag plus (wettelijke) rente opeisen. In dit verband moet de rechter terughoudendheid betrachten. Het wettelijke systeem komt erop neer dat [gedaagden in conv] , nu zij de overeenkomst van geldlening hebben vernietigd wegens misbruik van omstandigheden, gehouden zijn tot terugbetaling van het geleende bedrag op grond van onverschuldigde betaling (zie hierna in 4.33). De feiten en omstandigheden die zij stellen, komen erop neer dat de gedragingen van [eisers in conv] ertoe hebben geleid dat zij de overeenkomst met geldlening met [eisers in conv] hebben gesloten en dat zij nog geen financiering bij een andere geldverstrekker hebben. Kennelijk stellen zij zich op het standpunt dat zij niets hoeven te betalen zolang [eiser in conv 1] niet alsnog een hypotheek voor hen heeft geregeld en het beslag op hun woning niet is opgeheven. In het licht van wat daarover al is overwogen in het voorgaande, kan dat echter niet leiden tot het oordeel dat de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de geldvorderingen van [eisers in conv] zouden moeten worden afgewezen. De verklaring voor recht die zij hierover (meer subsidiair, aanhef en onder i en ii) vorderen, zal worden afgewezen.
      
      
      
      
      
      
        
          De geldlening (€ 421.227,16) moet worden terugbetaald aan [eisers in conv]
        
      
      
    
    
      4.31.
      Door de buitengerechtelijke vernietiging op grond van misbruik van omstandigheden is het alsof de overeenkomst van geldlening nooit heeft bestaan (terugwerkende kracht). Er kan geen nakoming van worden gevorderd. 
      
    
    
      4.32.
      De vordering van [eisers in conv] (onder 1.) tot veroordeling van [gedaagden in conv] tot vestiging van een eerste recht van hypotheek zal daarom worden afgewezen.
      
    
    
      4.33.
      De vordering van [eisers in conv] (onder 2.) tot terugbetaling van het geleende bedrag van € 421.227,16 zal worden toegewezen. Nu de overeenkomst is vernietigd, is dit bedrag zonder rechtsgrond en daarmee onverschuldigd betaald aan [gedaagden in conv] (zie artikel 6:203 BW).
      
    
    
      4.34.
      De vordering van [eisers in conv] (onder 3.) tot betaling van de openstaande rente van € 41.398,87 per 19 november 2024 plus € 115,09 voor iedere dag na 19 november 2024 zal worden afgewezen. Het gaat hier om een contractuele rente waarvan als gevolg van de vernietiging geen betaling kan worden gevorderd.
      
    
    
      4.35.
      In plaats hiervan zullen [gedaagden in conv] worden veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente met ingang van 22 november 2024. Op dit punt hebben [eisers in conv] onbetwist gesteld dat zij hen bij brief van 8 november 2024 hebben gesommeerd om het onverschuldigd betaalde bedrag binnen twee weken terug te betalen.
      
      
        
          De rente (€ 17.136,60) moet worden terugbetaald aan [gedaagden in conv]
        
      
      
    
    
      4.36.
      De vordering van [gedaagden in conv] (primair, onder III) om [eisers in conv] te veroordelen tot terugbetaling van de betaalde rente tot een bedrag van € 17.136,60 zal worden toegewezen. Niet in geschil is dat [gedaagden in conv] in totaal een bedrag van € 28.088,00 aan rente hebben betaald. Zij gaan ervan uit dat het redelijk is dat zij € 10.951,40 aan rente betalen op basis van een rentepercentage van 4,75%. Zij vorderen daarom terugbetaling van een bedrag van € 17.136,60 op grond van onverschuldigde betaling dan wel als schade. Deze vordering is toewijsbaar, nu de rente als gevolg van de vernietiging van de overeenkomst onverschuldigd is betaald (zie artikel 6:203 BW).
      
      
        
          Het beslag en de kosten daarvan
        
      
      
    
    
      4.37.
      Gelet op het voorgaande is de vordering van [eisers in conv] tot betaling van het geleende bedrag toewijsbaar op grond van onverschuldigde betaling. In het licht daarvan bestaat er geen grond voor het oordeel dat [eisers in conv] onrechtmatig hebben gehandeld door conservatoir beslag te laten leggen. De door [gedaagden in conv] (primair, onder III, na ‘althans’) gevorderde verklaring voor recht dat het leggen van beslag onrechtmatig was en tot schadevergoeding verplicht, zal daarom worden afgewezen. 
      
    
    
      4.38.
      De (primair, onder II) gevorderde opheffing van het beslag zal eveneens worden afgewezen, temeer omdat [gedaagden in conv] niet hebben gesteld waarom hun belang bij opheffing zwaarder zou wegen dan het belang van [eisers in conv] . Tegenover de betwisting door [eisers in conv] is in het bijzonder niet komen vast te staan dat opheffing van het beslag nodig is voor het verkrijgen van een hypotheek bij een bank.
    
    
      4.39.
      Tot slot vorderen [eisers in conv] vergoeding van de beslagkosten van [gedaagden in conv] . Deze vordering is, gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv, toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 432,96 voor de kosten van de deurwaardersexploten, € 320,00 voor het griffierecht en € 3.502,00 voor het salaris van de advocaat (1 punt × € 3.502,00). Het totaal is daarmee € 4.254,96. 
      
      
        
          De veroordelingen zijn hoofdelijk
        
      
      
    
    
      4.40.
      De veroordelingen worden (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.41.
      Beide partijen krijgen gedeeltelijk ongelijk. De proceskosten zullen daarom tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagden in conv] hoofdelijk, des dat de één betalende, de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisers in conv] te betalen een bedrag van € 421.227,16, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 22 november 2024, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden in conv] hoofdelijk, des dat de één betalende, de ander zal zijn bevrijd, in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 4.254,96,
      
    
    
      5.3.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.4.
      verklaart de beslissingen onder 5.1 en 5.2 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      verklaart voor recht dat de overeenkomst van geldlening is vernietigd,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [eisers in conv] hoofdelijk, des dat de één betalende, de ander zal zijn bevrijd, om aan [gedaagden in conv] te betalen een bedrag van € 17.136,60,
      
    
    
      5.8.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.9.
      verklaart de beslissing onder 5.7 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.10.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.L. van de Sande en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2025.
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
     Zie artikel 3:44 lid 1 en 4 BW.
  
  
     Hoge Raad 5 januari 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC1947.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 23 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:963 en Hoge Raad 16 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:762.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 2 november 1979, ECLI:NL:HR:1979:AB7450.
  
  
     Vgl. de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie, sub 64, 67 en 72.