ECLI:NL:RBMNE:2026:768, Rechtbank Midden-Nederland, 20-02-2026, UTR 24/7293
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-02-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. De waarde van een woning moet voor elk belastingjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van referentiewoningen op of rondom de waardepeildatum. Geen motiveringsgebrek. Het beroep is ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/7293
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 februari 2026 in de zaak tussen
    
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder
      (gemachtigde: W. Vos)
    
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1
      In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres Wallenburg 17 in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 731.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 30 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
      
    
    
      1.4.
      Het beroep is behandeld op de zitting van 2 februari 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 1973 gebouwde twee-onder-één-kap woning met een berging/schuur van 7 m² en een aanbouw van 5 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 126 m² en ligt op een perceel van 372 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 731.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde.
    
    
      
        Beoordelingskader
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023 niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
    
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
    - [adres 2] , verkocht op 10 mei 2022 voor € 1.180.000,-;
    - [adres 3] , verkocht op 7 juli 2022 voor € 1.200.000,-;
    - [adres 4] , verkocht op 23 mei 2023 voor € 1.040.000,-;
    - [adres 5] , verkocht op 9 januari 2023 voor € 583.694,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat drie van de referentiewoningen net als de woning van eiser twee-onder-één-kap woningen zijn en de vierde een goed vergelijkbare geschakelde woning is, die allen in dezelfde buurt van [plaats] liggen als de woning van eiser en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere het voorzieningenniveau door voor de woning een woningwaarde (ruim) onder de prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        Woningen aan de [straat]
      
    
    
    9. Eiser voert verschillende gronden aan die zien op de vergelijking tussen zijn woning en andere woningen aan de [straat] . Ter onderbouwing hiervan heeft eiser de totale gemiddelde WOZ-waarde per m² van de woningen aan de [straat] berekend. Eiser wijst er verder op dat de woningen [adres 6] en [adres 7] lager worden getaxeerd dan zijn woning. Deze woningen hebben een WOZ-waarde van € 713.000,- en € 709.000,-. Volgens eiser is het niet verdedigbaar dat zijn woning hoger wordt gewaardeerd, terwijl de woningen [adres 6] en [adres 7] (inclusief ruime garage) een groter gebruiksoppervlakte (van circa 233 m²) dan zijn woning hebben. Eiser voert daarnaast aan dat de WOZ-waarde van andere woningen aan de Wallenburg is gedaald en gestegen, terwijl de WOZ-waarde van zijn woning alleen maar stijgt. 
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift opgenomen dat het hier een ander type woning betreft die op basis van de objectkenmerken vergeleken zijn met andere referentieobjecten dan de woning van eiser. Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van de transactiegegevens van verkochte woningen. De waarde komt tot stand door de verschillen tussen de woning van eiser en de referentiewoningen in beeld te brengen en de verkoopcijfers te corrigeren naar de waardepeildatum. Als er geen verkoopcijfers uit de buurt van de woning beschikbaar zijn, worden verkoopcijfers gehanteerd die op de meeste punten vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Met onderlinge verschillen wordt vervolgens rekening gehouden. 
      
    
    
      9.2
      De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin en overweegt dat de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de WOZ-waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning, of aan andere woningen is toegekend niet van belang. Doordat de waarde van de woning aan de hand van verkoopcijfers van referentiewoningen wordt bepaald, is een vergelijking met een WOZ-waarde van een andere woning niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Ook kan een gemiddelde algemene waardestijging of -daling niet als maatstaf worden gebruikt. De rechtbank is daarom van oordeel dat uit de vergelijking met de WOZ-waarden van andere woningen aan de Wallenburg niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Motivering uitspraak op bezwaar 
        
      
      
      
        10. 	Eiser voert aan dat in de uitspraak op bezwaar voorbij wordt gegaan aan de door hem opgeworpen bezwaren die betrekking hebben op de woningen aan de [straat] . Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar geen onderbouwende verklaring geeft waarom de WOZ-waarden van alle woningen op [straat] met nummer [nummer] zijn gestegen (met uitzondering van nummer [nummer] ) terwijl de woningen op [straat] met [nummer] substantieel in waarde zijn verlaagd. 
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar stelt dat de uitspraak op bezwaar in voldoende mate is gemotiveerd en dat is aangegeven dat het verschil in waarde tussen de woningen aan de [straat] wordt veroorzaakt door verschil in grootte van de woningen, grootte van de kavels en de staat van onderhoud en voorzieningen. In de uitspraak op bezwaar is opgenomen dat transactiegegevens van verkochte woningen de basis zijn voor de waardebepaling. De WOZ-waarde komt tot stand door de verschillen tussen de te taxeren woningen en de verkochte woningen in beeld te brengen. Daarbij hoeft een vergelijkbare woning niet identiek te zijn aan de te waarderen woning. De rechtbank volgt heffingsambtenaar hierin. In de uitspraak op bezwaar is uitgelegd hoe een WOZ-waarde wordt bepaald en is ingegaan op de door eiser aangevoerde woningen. Hiermee zijn eisers bezwaargronden voldoende weerlegd. Het is daarnaast niet noodzakelijk dat alle gronden één-op-één in een uitspraak op bezwaar worden weergegeven. Van een motiveringsgebrek in de uitspraken op bezwaar is naar oordeel van de rechtbank dan ook geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      11.	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiser krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten. 
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2026.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op: 
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RBMNE:2024:2229.