ECLI:NL:RBAMS:2025:10836, Rechtbank Amsterdam, 03-12-2025, 11919149 \ KK EXPL  25-701
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vordering tot herstel gebreken worden afgewezen. Een deel is al gedaan, waardoor huurder geen belang meer heeft bij de vorderingen. Ten aanzien van de gevorderde voorzieningen die zien op betere isolatie van de woning wordt overwogen dat de omstandigheid dat betere isolatie van de woning mogelijk is, niet zonder meer betekent dat huurder dit ook mag verwachten en dat daarmee een gebrek aan de orde is. In het licht hiervan heeft huurder onvoldoende onderbouwd waarom in haar geval met het ontbreken van deze voorzieningen wel sprake zou zijn van een gebrek. Huurprijsvermindering met 60% vanwege loden leidingen in de woning.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11919149 \ KK EXPL  25-701
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 3 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. Y. Sasson,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. R. Stekelenburg.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 16 oktober 2025, met producties,
      - productie 1 van de zijde van [gedaagde] ,
      - de akte wijziging van eis, met producties 9 tot en met 12;
      - productie 13 van de zijde van [eiser] ;
      - nadere producties van de zijde van [gedaagde] , ongenummerd;
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft op 5 november 2025 plaatsgevonden. [eiser] is verschenen met haar gemachtigde. Tevens waren haar dochter, [naam 1] en haar zoon, [naam 2] aanwezig. [gedaagde] is verschenen met zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Mr. Stekelenburg heeft spreekaantekeningen overgelegd die aan het dossier zijn toegevoegd. Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt die eveneens in het dossier zijn gevoegd. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurt sinds 1 september 2014 van [gedaagde] de woning aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna: de woning). 
      
    
    
      2.2.
      
        Op 19 maart 2025 is een toezichthouder van de gemeente in de woning geweest om deze te controleren. De toezichthouder heeft de volgende bouwtechnische gebreken aan de woning geconstateerd:
        - de moederhaard (verwarming) werkt niet meer, de woning wordt warm gehouden met elektrische kachels;
        - de ventilatie in de badkamer is niet werkend;
        - de ramen in de achtergevel gaan moeizaam open;
        - het water stroomt door een loden leiding de woning in, dit is schadelijk voor de gezondheid;
        - het raam in de voorgevel is gebroken. 
      
      
    
    
      2.3.
      
        Bij brief van 1 april 2025 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om de volgende gebreken binnen zes weken te verhelpen:
        - het vervangen van de loden leidingen;
        - het vervangen van enkelglas naar dubbelglas in de gehele woning
        - het repareren van de kapotte buitendeurkozijnen in de gehele woning waardoor de woning geïsoleerd is (tocht in de woning). 
      
      
    
    
      2.4.
      In september 2025 heeft een lekkage in de badkamer van de woning plaatsgevonden.
      
    
    
      2.5.
      Op 13 oktober 2025 heeft een hercontrole van de gemeente plaatsgevonden. In dit rapport staat, voor zover van belang, dat de eerder geconstateerde gebreken in de woning niet zijn verholpen. Daarbij is de loden leiding gaan lekken, waardoor de wanden en vloer vochtig zijn geworden en schimmel is ontstaan. De kachel is nog steeds niet werkende. Verder is aangegeven dat het schoorsteenkanaal gereinigd dient te worden voordat de kachel wordt gebruikt. 
      
    
    
      2.6.
      Op 22 oktober 2025 is een aannemer in opdracht van [gedaagde] gestart met diverse herstelwerkzaamheden in de woning. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert, samengevat, dat de kantonrechter bij vonnis in kort geding – uitvoerbaar bij voorraad – [gedaagde] veroordeelt:
      I. binnen één maand, op straffe van een dwangsom: 
      
        a. het vocht en de schimmel in de woning te verhelpen;
        b. de bestaande verwarmingsketel te onderhouden dan wel te vervangen;
        c. de (moederhaard van) de verwarming te repareren;
        d. in alle leefruimtes werkende radiatoren te plaatsen;
      
      binnen drie maanden, op straffe van een dwangsom:
      
        a. alle loden leidingen te vervangen;
        b. alle enkelglas buitenramen naar dubbelglas te vervangen;
        c. de kapotte buitendeurkozijnen te vervangen;
        d. een ventilatieafvoer in de badkamer te plaatsen;
        e. de lekkages definitief te verhelpen;
        f. vloerisolatie te plaatsen;
      
      
         de huurprijs met 60% te verminderen vanaf 14 mei 2025;
         een voorschot van € 2.500,- aan schadevergoeding te betalen;
         de proceskosten te betalen.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] stelt dat haar woonsituatie schrijnend te noemen is. Zij beschikt niet over een verwarming en heeft last van vocht en schimmel naar aanleiding van de lekkage in september 2025. Ook is de woning dringend toe aan renovatie. Volgens [eiser] is het aan [gedaagde] om deze gebreken te verhelpen. Vanwege de gebreken heeft zij recht op een vermindering van de huurprijs met 60%. Verder heeft [eiser] recht op een schadevergoeding voor verblijfskosten, omdat zij door de herstelwerkzaamheden niet in de woning kan verblijven. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [eiser] geen spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Verder zijn volgens [gedaagde] de werkzaamheden naar aanleiding van de lekkage inmiddels gereed, waardoor [eiser] geen belang meer heeft bij haar vorderingen. [gedaagde] heeft tijdig en adequaat opgetreden bij het herstel van de waterleiding. De offerte voor de werkzaamheden naar aanleiding van de lekkage dateert van 8 oktober 2025. Daarna hebben de werkzaamheden plaatsgevonden waarbij de leidingen zijn vervangen, de ventilatie werkend is gemaakt, de beschimmelde muur is gesloopt en vervangen, de ramen open zijn gemaakt en tochtstrips zijn aangebracht. De overige vorderingen betreffen isolatiemaatregelen die een verbetering van de woning inhouden en daarvoor zijn afzonderlijke huurafspraken noodzakelijk. Tot slot werkt de moederhaard niet, omdat het schoorsteenkanaal moet worden geveegd. Dit moet [eiser] zelf doen, aldus steeds [gedaagde] . 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
    
      4.1.
      De kantonrechter moet eerst beoordelen of [eiser] een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. [eiser] stelt dat het spoedeisend belang is gelegen in de omstandigheid dat na de lekkage in september 2025 vocht en schimmel in de woning aanwezig was en dat dit schadelijk is voor de gezondheid. De kantonrechter is van oordeel dat hiermee het spoedeisend belang is gegeven. Nu de overige vorderingen zodanig nauw met deze vordering samenhangen, kunnen deze eveneens in dit kort geding worden behandeld. 
      
      
        
          Ten aanzien van de vorderingen tot herstel (I en II)
        
      
      
    
    
      4.2.
      Volgens artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. 
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is een verhuurder vervolgens in beginsel verplicht gebreken aan een huurwoning te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of vanwege de uitgaven niet van hem kan worden gevergd. Lid 2 van dit artikel bepaalt dat deze verplichting van de verhuurder niet geldt bij kleine herstellingen en dat die door de huurder zelf moeten worden uitgevoerd. 
      
    
    
      4.4.
      In deze zaak is tussen partijen in geschil of de onder 3.1. genoemde punten door [gedaagde] als verhuurder moeten worden verholpen. Deze punten zullen hierna afzonderlijk worden behandeld.
      
      
        
          Vocht- en schimmelproblematiek (I.a.), loden leidingen (II.a.), ventilatieafvoer badkamer (II.d.) en lekkage (II.e.)
        
      
      
    
    
      4.5.
      Ter zitting is gebleken dat de vocht- en schimmelproblemen betrekking hadden op de muur die als gevolg van de lekkage in september 2025 nat was geworden. Niet in geschil is dat tijdens de herstelwerkzaamheden van de lekkage deze muur is vervangen. Tevens zijn tijdens deze herstelwerkzaamheden de loden leidingen vervangen en is een ventilatieafvoer in de badkamer geplaatst. Gelet hierop kan voorshands worden geconcludeerd dat deze punten reeds zijn verholpen, waardoor [eiser] geen belang meer heeft bij deze vorderingen. De vorderingen onder I.a., II.a., II.d. en II.e. zullen dan ook worden afgewezen. 
      
      
        
          Radiatoren (I.d.), dubbelglas (II.b.) en vloerisolatie (II.f.)
        
      
      
    
    
      4.6.
      Zoals hiervoor onder 4.1. staat opgenomen moet bij de beoordeling van de vraag of het gehuurde een gebrek heeft, worden gekeken naar het genot dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten. Er dient dus te worden gekeken naar wat het gehuurde ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst aan voorzieningen had. 
      
    
    
      4.7.
      Ten aanzien van de gevorderde radiatoren, het dubbelglas en de vloerisolatie staat vast dat de woning bij het aangaan van de huurovereenkomst hier niet over beschikte. Uitgangspunt is dat van een dergelijke (goed onderhouden) woning in beginsel niet hetzelfde genot mag worden verwacht als van een (goed onderhouden) nieuwere woning die deze voorzieningen wel heeft. De omstandigheid dat betere isolatie van de woning mogelijk is, betekent niet zonder meer dat [eiser] dit ook mag verwachten en dat daarmee een gebrek aan de orde is. In het licht hiervan heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd waarom in haar geval met het ontbreken van deze voorzieningen wel sprake zou zijn van een gebrek. Gelet hierop wordt voorshands geoordeeld dat het ontbreken van radiatoren, dubbelglas en vloerisolatie geen gebrek is als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Gelet hierop is het niet aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat [gedaagde] als verhuurder is gehouden deze in de woning te plaatsen, waardoor de vorderingen onder I.d., II.b. en II.f. zullen worden afgewezen. 
      
      
        
          Verwarmingsketel (I.b.)
        
      
      
    
    
      4.8.
      Ter zitting is gebleken dat de vordering onder I.b. ziet op de geiser die [eiser] van de firma Feenstra huurt. Volgens haar heeft Feenstra haar meegedeeld dat zij deze verwarmingsketel vanwege ouderdom niet meer zullen onderhouden en dat een nieuwe CV-ketel in de woning dient te worden geplaatst waarvoor de verhuurder verantwoordelijk zou zijn. 
      
    
    
      4.9.
      Omdat [eiser] de verwarmingsketel bij Feenstra huurt, heeft de vordering tot onderhoud van deze verwarmingsketel betrekking op een rechtsverhouding waar [gedaagde] buiten staat. Reeds om die reden ligt de vordering tot onderhoud van de verarmingsketel voor afwijzing gereed. 
      
    
    
      4.10.
      Tevens zal de vordering tot het vervangen van de verwarmingsketel in de woning (de kantonrechter begrijpt: een Cv-ketel) worden afgewezen. Los van de omstandigheid dat [eiser] niet heeft onderbouwd dat de verwarmingsketel niet meer door Feenstra wordt onderhouden, geldt wat deze vordering betreft ook hetgeen hiervoor onder 4.7. is overwogen. Bij het aangaan van de huurovereenkomst beschikte de woning immers niet over een Cv-ketel. Bovendien beschikt de woning over een geiser en een moederhaard, waardoor [eiser] reeds warm water en een verwarming in de woning heeft. Gelet hierop is niet aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat [gedaagde] is gehouden een Cv-ketel te plaatsen. De vordering onder I.b. zal dan ook worden afgewezen. 
      
      
        
          Moederhaard (I.c.)
        
      
      
    
    
      4.11.
      In het rapport van de gemeente (zie hiervoor onder 2.2.) staat enkel opgenomen dat de moederhaard niet werkt. Onduidelijk is echter waarom de moederhaard niet werkt. In het rapport van 13 oktober 2025 (zie hiervoor onder 2.5.) staat dat in ieder geval het schoorsteenkanaal moet worden schoongemaakt voordat de kachel kan worden gebruikt. Ter zitting is gebleken dat [eiser] gedurende de periode dat zij in de woning woont (vanaf 2014) het schoorsteenkanaal niet heeft schoongemaakt. 
      
    
    
      4.12.
      Het voorgaande leidt ertoe dat – zoals [gedaagde] terecht stelt – niet kan worden uitgesloten dat de moederhaard niet werkt omdat het schoorsteenkanaal al die jaren niet is schoongemaakt. Om te kunnen vaststellen wat de oorzaak is van het niet werken van de moederhaard zou nadere bewijslevering nodig zijn. Een kort geding leent zich echter niet voor nadere bewijslevering. Dit betekent dat de vordering onder I.c. zal worden afgewezen. 
      
      
        
          Buitendeurkozijnen (I.c.)
        
      
      
    
    
      4.13.
      Ter zitting is gebleken dat de vordering tot reparatie van de buitendeurkozijnen onder I.c. ziet op het i) openmaken van de dichtgeschilderde kozijnen en ii) de tocht die vanaf de buitendeur de woning binnen zou gaan. 
      
    
    
      4.14.
      Ten aanzien van de dichtgeschilderde kozijnen is ter zitting gebleken dat deze bij de herstelwerkzaamheden zijn opengemaakt. Dit betekent dat [eiser] geen belang meer heeft bij deze vordering. 
      
    
    
      4.15.
      Dit geldt eveneens ten aanzien van de tocht die vanaf de buitendeur afkomstig zou zijn. [gedaagde] heeft immers onbetwist gesteld dat tijdens de herstelwerkzaamheden tochtstrips zijn geplaatst en [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat na het plaatsen daarvan nog steeds tocht van de buitendeur afkomstig is. 
      
    
    
      4.16.
      Gelet op het voorgaande zal de vordering onder I.c. wegens gebrek aan belang eveneens worden afgewezen. 
      
      
      
        
          Conclusie ten aanzien van de vorderingen onder I en II
        
      
      
    
    
      4.17.
      Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter voorshands oordeelt dat de rechter in een bodemprocedure niet tot toewijzing van de vorderingen onder I en II zal komen, waardoor die zullen worden afgewezen. 
      
      
        
          Ten aanzien van de vordering tot huurprijsvermindering (III) 
        
      
      
    
    
      4.18.
      Uit hetgeen ter zitting is besproken begrijpt de kantonrechter dat de huurprijsvermindering ziet op i) de gebreken zoals die in de sommatiebrief van 1 april 2025 staan opgesomd, te weten de loden leidingen, het dubbelglas en de buitendeurkozijnen, en ii) de vocht- en schimmelproblemen in de woning na de lekkage in september 2025. 
      
      
        
          Gebreken in sommatiebrief 1 april 2025
        
      
      
    
    
      4.19.
      Zoals hiervoor onder 4.7. is opgenomen, is het ontbreken van dubbelglas in de woning geen gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Nu voorshands wordt geoordeeld dat dit geen gebrek is, leidt het ontbreken van dubbelglas niet tot huurprijsvermindering.
      
    
    
      4.20.
      Uit hetgeen hiervoor met betrekking tot de buitendeurkozijnen is overwogen kan voorshands worden geconcludeerd dat de tocht die door de buitendeurkozijnen de woning binnenkwam, met het aanbrengen van de tochtstrips is verholpen. Het aanbrengen van tochtstrips geldt echter als kleine herstellingen als bedoeld in artikel 7:206 lid 2 BW waarvoor de verhuurder niet de verplichting heeft die te herstellen. Dit betekent dat het op de weg van [eiser] lag om deze tochtstrips aan te brengen. Gelet hierop is de kantonrechter voorshands van oordeel dat [eiser] ook geen huurprijsvermindering toekomt wat dit punt betreft. 
      
    
    
      4.21.
      Vastgesteld kan worden dat er loden leidingen in de woning waren. Anders dan [gedaagde] heeft gesteld, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat dit een gebrek is als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Het is een feit van algemene bekendheid dat drinkwater dat door loden leidingen stroomt schadelijk voor de gezondheid kan zijn. Hoewel een rapportage met de exacte hoogte van het loodgehalte in het drinkwater ontbreekt, acht de kantonrechter dit een omstandigheid die voor rekening van [gedaagde] als verhuurder komt. De loden leidingen zijn immers inmiddels door hem verwijderd, waardoor het loodgehalte niet nader kan worden onderzocht.  
      
    
    
      4.22.
      Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW had [gedaagde] de verplichting om deze loden leidingen te vervangen nadat hij bij sommatiebrief van 1 april 2025 van [eiser] daarvoor het verzoek kreeg. [gedaagde] heeft dit echter niet direct gedaan, maar pas nadat een loden leiding in september 2025 was gesprongen. Dit betekent dat [eiser] op grond van artikel 7:207 BW recht heeft op huurprijsvermindering vanaf, zoals gevorderd, 14 mei 2025. Deze huurprijsvermindering geldt tot het moment dat de loden leidingen zijn vervangen. Voor deze datum gaat de kantonrechter uit van de datum waarop de herstelwerkzaamheden zijn gestart, te weten 22 oktober 2025. 
      
    
    
      4.23.
      Op grond van het Gebrekenboek van de Huurcommissie (versie januari 2024) is onder Qd3 een gemiddelde loodverontreiniging op een tappunt van meer dan 5 microgram per liter een ernstig gebrek in categorie C (Besluit Gebreken, Bijlage II bij het Besluit Huurprijzen woonruimte). Bij gebreken in lijst C geldt een huurverlaging tot maximaal 40% van de overeengekomen huurprijs, dus een huurprijsvermindering van maximaal 60%. 
      
      
        
          Vocht en schimmel
        
      
      
    
    
      4.24.
      Ter zitting is gebleken dat het vocht en de schimmel zijn ontstaan naar aanleiding van de lekkage in september 2025 en dat de muur die vochtig was en schimmel bevatte, in oktober 2025 geheel is vervangen. Als gevolg hiervan zijn de vocht- en schimmelproblemen in de woning verholpen. Gelet op het korte tijdsbestek tussen het ontstaan van de problemen en het verhelpen daarvan, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] hierop zodanig adequaat heeft gehandeld dat met betrekking tot dit punt [eiser] geen huurprijsvermindering toekomt. 
      
      
        
          Conclusie ten aanzien van de huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      4.25.
      Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter aannemelijk acht dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat [eiser] vanwege de loden leidingen in haar woning een huurprijsvermindering toekomt van 60% vanaf 14 mei 2025 tot 22 oktober 2025. De kantonrechter zal dan ook de vordering onder III toewijzen. 
      
      
        
          Ten aanzien van de vordering tot een voorschot op de schadevergoeding (IV)
        
      
      
    
    
      4.26.
      De door [eiser] onder IV gevorderde schadevergoeding ziet op de verblijfkosten die zij moest maken, omdat zij vanwege de herstelwerkzaamheden niet in de woning kon blijven. Ter zitting is echter gebleken dat zij tijdens de periode dat de herstelwerkzaamheden werden uitgevoerd, bij haar dochter heeft verbleven. Tevens is gebleken dat alleen nog de vloer moet worden gelegd, maar daarover waren partijen nog in onderhandeling. Gelet op deze omstandigheden concludeert de kantonrechter dat het niet aannemelijk is dat een rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat [eiser] schade heeft geleden. Dit betekent dat de vordering onder IV zal worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.27.
      Partijen zijn elk op enig punt in het ongelijk gesteld. Gelet daarop zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      bepaalt dat de overeengekomen maandelijkse huurprijs vanaf 14 mei 2025 tot 22 oktober 2025 met 60% wordt verminderd;
      
    
    
      5.2.
      compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.3.
      wijst de overige vorderingen af. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025.
      
      
      
      
      
      
        598