ECLI:NL:RBOVE:2026:828, Rechtbank Overijssel, 17-02-2026, 11786257 \ CV EXPL  25-1985
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2026-02-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurster heeft een vordering ingesteld tegen verhuurder. Huurster heeft met verhuurder een huurovereenkomst woonruimte gesloten. Huurster heeft een melding gebreken gedaan en later de Huurcommissie ingeschakeld. De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 9 april 2025 met ingang van 1 april 2024 de maandelijkse huurprijs verlaagd van € 750,00 naar € 150,00 totdat de gebreken zijn verholpen. Huurster meent dat zij teveel huur heeft betaald. Ook maakt zij aanspraak op bedragen terzake heffingen en terugbetaling van de waarborgsom. Verhuurder stelt dat huurster schade heeft veroorzaakt aan de woning. Ook stelt verhuurder dat huurster te weinig huur heeft betaald. Verhuurder betwist dat huurster de waarborgsom heeft betaald.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Enschede
    
    
    
      Zaaknummer: 11786257 \ CV EXPL  25-1985
    
    
    
      
        Vonnis van 17 februari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisende partij, hierna ook wel te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. E.A. Stegehuis, advocaat te Enschede,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , handelend onder de naam [bedrijf 1] ,
      kantoorhoudende te [woonplaats 2] ,
      
        [gedaagde] partij, hierna ook wel te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding,- 	de conclusie van antwoord,- 	de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de mondelinge behandeling (hybride zitting, deels online) van 19 januari 2026. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
        
          De zaak in het kort
        
      
      
      
        
          [eiseres] , huurster, heeft een vordering ingesteld tegen [gedaagde] , verhuurder. [eiseres] heeft met [gedaagde] een huurovereenkomst woonruimte gesloten. [eiseres] heeft een melding gebreken gedaan en later de Huurcommissie ingeschakeld. De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 9 april 2025 met ingang van 1 april 2024 de maandelijkse huurprijs verlaagd van € 750,00 naar € 150,00 totdat de gebreken zijn verholpen. [eiseres] meent dat zij teveel huur heeft betaald. Ook maakt zij aanspraak op bedragen terzake heffingen en terugbetaling van de waarborgsom. [gedaagde] stelt dat [eiseres] schade heeft veroorzaakt aan de woning. Ook stelt [gedaagde] dat huurster te weinig huur heeft betaald. [gedaagde] betwist dat [eiseres] de waarborgsom heeft betaald.
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        Tussen partijen is ingaande 1 november 2023 een huurovereenkomst woonruimte gesloten terzake de woning aan de [adres] .
        Daarbij is een kale huurprijs van € 750,00 overeengekomen, alsook een bedrag van € 55,00 voor riool- en afvalstoffenheffing (artikel 4.3 van de huurovereenkomst). De waarborgsom bedraagt € 805,00.
      
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] heeft op 23 mei 2024 een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de huurprijs tijdelijk te verlagen vanwege (ernstige) onderhoudsgebreken die het woongenot verminderen. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 9 april 2025 de huurprijs van € 750,00 per maand vanaf 1 april 2024 tijdelijk verlaagd naar € 150,00 per maand.
      
    
    
      2.3.
      In verband gelegd derdenbeslag was [eiseres] gehouden vanaf augustus 2024 de huurpenningen over te maken naar de gerechtsdeurwaarder [bedrijf 2] .
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] heeft in een e-mailbericht van 22 april 2025 aan [naam 1] , begeleider van [eiseres] , zich op het standpunt gesteld dat er een huurachterstand is. [gedaagde] meent verder dat [eiseres] de kosten van de deurwaarder moet betalen alsmede de (leges)kosten voor de Huurcommissie. Ook dient [eiseres] een bedrag van € 805,00 te betalen omdat zij de opzegtermijn van 1 maand niet in acht heeft genomen.
      
    
    
      2.5.
      
        [eiseres] heeft bij schrijven van haar gemachtigde van 28 april 2025 aan [gedaagde] verzocht om een bedrag van € 3.589,00 te betalen betreffende teveel betaalde huur, heffingen en waarborgsom.
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] heeft hierop gereageerd bij e-mailbericht van 28 april 2025 aan de gemachtigde van [eiseres] . [gedaagde] stelt onder meer dat schade is veroorzaakt aan de woning door [eiseres] en haar ex-partner [naam 2] . Hij betwist een bedrag aan [eiseres] schuldig te zijn.
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] heeft op 30 april 2025 aangifte van vernieling van zijn woning gedaan waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
      
    
    
      2.8.
      De gemachtigde van [eiseres] en [gedaagde] hebben hierna nog met elkaar gecorrespondeerd om een regeling te treffen. Dat is niet gelukt. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:
      
      a.	aan [eiseres] te voldoen een bedrag van € 3.794,50, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 12 mei 2025 althans de dag van dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
      b.	in de kosten van deze procedure alsook in de nakosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt aan haar vordering samengevat ten grondslag dat zij teveel huur heeft betaalt. Daarnaast vordert zij het door haar aan [gedaagde] betaalde voor riool-en afvalstoffenheffing terug en vordert zij terugbetaling van de waarborgsom.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer op hierna te bespreken gronden. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Huurbetalingsverplichting 
      
    
    
    
      4.1.
      
        
          [eiseres] heeft gesteld dat zij aan kale huur een bedrag van € 1.510,00 teveel heeft betaald. [eiseres] vordert dit bedrag terug van [gedaagde] . Ter onderbouwing van deze stelling heeft [eiseres] de volgende berekening overgelegd:
        Betaald: 
        -	april en mei 2024 € 750,00 per maand, opgeteld € 1.500,00;
        -	juni en juli 2024 € 428,00 per maand, opgeteld € 856,00;
        -	augustus 2024 tot en met april 2025 € 106,00 per maand, opgeteld € 954,00. 
        In totaal betaald: € 3.310,00.
      
      
      
        Betalingsverplichting vanaf 1 april 2024 € 150,00 per maand. In totaal was [eiseres] dus verschuldigd 12 maanden x € 150,00 = € 1.800,00 aan kale huur.
        € 3.310,00 minus € 1.800,00 = € 1.510,00.
      
      
    
    
      4.2.
      Uit de overgelegde uitspraak van de Huurcommissie blijkt dat de (kale) huurprijs ingaande 1 april 2024 verlaagd is van € 750,00 naar € 150,00. [gedaagde] heeft niet binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter gevorderd. Ingevolge artikel 7:262 BW zijn partijen daarom gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie. Dit betekent dat vanaf 1 april 2024 een huurprijs van € 150,00 heeft te gelden.
      
    
    
      4.3.
      
        [eiseres] heeft in haar berekening de maand april 2025 niet meegenomen bij haar opstelling van haar betalingsverplichting. Uit de overgelegde stukken en uit hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken, blijkt dat de huurovereenkomst op of omstreeks 20 april 2025 is beëindigd. De kantonrechter oordeelt dat [eiseres] tot deze datum huur is verschuldigd. 
      
    
    
      4.4.
      
        In dit verband is van belang dat [gedaagde] [eiseres] heeft laten weten dat zij de woning moest verlaten. Dit blijkt uit de e-mail van 16 april 2025 van [gedaagde] aan de gemeente [gemeente] waarin staat: 
        “Zij heeft de tijd tot as zondag 20 april om te vertrekken en het huis op te leveren. Wij hebben namelijk een behoorlijke dossiervorming door de tijd heen met overlastmeldingen, agressie en dealen met drugs (…) ” 
      
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter stelt de betalingsverplichting van de kale huur voor de maand april 2025 vast op een bedrag € 100,00 (⅔ deel van € 150,00). [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat over de maanden januari en februari 2024 € 805,00 huur is betaald. [gedaagde] komt hiermee terug op zijn eerder ingenomen standpunt dat [eiseres] vanaf januari 2024 minder huur is gaan betalen. Hij heeft het door [eiseres] opgestelde overzicht van de betalingen voor het overige niet betwist. De kantonrechter gaat daarom uit van het overzicht zoals hiervoor weergegeven onder 4.1. Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat [eiseres] een bedrag van € 1.410,00 aan (kale) huur teveel heeft betaald (in plaats van € 1.510,00).
      
      
        
          Riool-en afvalstoffenheffing
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [eiseres] heeft gesteld dat zij, vanaf de aanvang van de huurovereenkomst, 1 november 2023, tot het einde van de huurovereenkomst, de heffingen rechtstreeks heeft betaald. In totaal een bedrag van € 935,00 (€ 55,00 per maand). Eisers is daarom van mening dat verhuurder die kosten niet bij haar in rekening mocht brengen. Hiermee zou [gedaagde] ongerechtvaardigd worden verrijkt als bedoeld in artikel 6:212 BW. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen dit standpunt. De kantonrechter oordeelt dat, nu [eiseres] de heffingen rechtstreeks heeft betaald, [gedaagde] deze kosten niet bij haar in rekening kon brengen.
      
      
        
          Waarborgsom
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [eiseres] heeft gesteld dat zij een waarborgsom van € 805,00 heeft betaald aan [gedaagde] en vordert dit bedrag van [gedaagde] terug. Zij heeft geen bewijs van betaling overgelegd. [gedaagde] heeft betwist dat [eiseres] de waarborgsom heeft betaald. 
      
    
    
      4.8.
      Ingevolge artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) draagt de partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten, de bewijslast van die feiten of rechten, tenzij uit enige bijzondere regel of uit eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling van de bewijslast voortvloeit.
      
    
    
      4.9.
      
        [eiseres] heeft bewijs aangeboden van haar stelling dat zij de waarborgsom heeft betaald.
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter ziet hierin aanleiding [eiseres] in de gelegenheid te stellen bewijs te leveren van haar stelling dat zij de waarborgsom aan [gedaagde] heeft betaald.
      
    
    
      4.11.
      In dit verband is voorts van belang dat [gedaagde] heeft verklaard dat hij de vergoeding voor de schade aan de woning in een strafrechtelijke procedure zal vorderen van [eiseres] en dat [gedaagde] geen reconventionele vordering heeft ingesteld tegen [eiseres] .
      
    
    
      4.12.
      Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      draagt [eiseres] op te bewijzen dat zij de waarborgsom van € 805,00 aan [gedaagde] heeft betaald;
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van dinsdag 17 maart 2026, voor uitlating door [eiseres] of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel;
      
    
    
      5.3.
      bepaalt dat, als [eiseres] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen; 
      
    
    
      5.4.
      bepaalt dat, als [eiseres] getuigen wil laten horen, en, zo zij daartoe getuigen wil voorbrengen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden april 2026 tot en met augustus 2026 dan direct moet opgeven, waarna plaats, dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
      
    
    
      5.5.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. A.M.S. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2026.