ECLI:NL:RBZWB:2025:9685, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 24-12-2025, 11744499 CV EXPL 25-2919 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-12-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur van een bedrijfspand. Volgens de verhuurder zijn niet alle huurtermijnen betaald, zijn de huurindexering en heffingen niet betaald en is een aantal huurtermijnen te laat betaald, zodat de huurder de achterstallige huur en boetes is verschuldigd. De huurder betwist dat er een achterstand is en dat zij boetes is verschuldigd. De huurder heeft een tegenvordering ingesteld, omdat zij van mening is dat een huurprijsvermindering op zijn plaats is, zij schade heeft geleden en bepaalde bedragen onterecht heeft betaald aan de verhuurder. De kantonrechter wijst de vordering van de verhuurder gedeeltelijk toe en wijst de tegenvorderingen van de huurder af.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11744499 \ CV EXPL  25-2919
    
    
    
      
        Vonnis van 24 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [partij 1]
        , 
      te [plaats] ,
      eisende partij,
      verwerende partij tegen de tegenvordering,
      hierna te noemen: [partij 1] ,
      gemachtigde: mr. J. van Boekel ,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [V.O.F.] , 
    
      te Oisterwijk ,2. [B.V. 2], 
      te Oisterwijk ,
      gedaagde partijen,
      eisende partijen met een tegenvordering,
      hierna samen te noemen: [partij 2] ,
      procederend bij [persoon] .
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      In deze zaak gaat het om de huur van een bedrijfspand. Volgens de verhuurder zijn niet alle huurtermijnen betaald, zijn de huurindexering en heffingen niet betaald en is een aantal huurtermijnen te laat betaald, zodat de huurder de achterstallige huur en boetes is verschuldigd. De huurder betwist dat er een achterstand is en dat zij boetes is verschuldigd. De huurder heeft een tegenvordering ingesteld, omdat zij van mening is dat een huurprijsvermindering op zijn plaats is, zij schade heeft geleden en bepaalde bedragen onterecht heeft betaald aan de verhuurder. 
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter zal de vordering van de verhuurder tot een bedrag van € 7.075,35 aan hoofdsom toewijzen en de tegenvorderingen van de huurder afwijzen. De kantonrechter zal hieronder uitleggen waarom dat zo is.
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 30 juli 2025
      - de mondelinge behandeling van 11 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Na de mondelinge behandeling is de zaak verwezen voor vonnis. 
      
    
    
      2.2.
      Op 18 november 2025 hebben [partij 2] een akte na mondelinge behandeling ingediend. Zij verzoeken primair om die akte toe te voegen aan het procesdossier en in behandeling te nemen, subsidiair om [partij 1] op die akte te laten reageren en meer subsidiair om de zitting te heropenen op grond van artikel 87 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De kantonrechter zal deze akte buiten beschouwing te laten. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de akte niet - zoals door [partij 2] daarin is gesteld - dat de heer [naam 1] destijds als gemachtigde heeft toegezegd dat er later betaald mocht worden en dat er geen indexering van de huurprijs zou plaatsvinden. Het bewijsaanbod is dus onvoldoende concreet, zodat er geen reden is om het onderzoek ter zitting te heropenen of getuigen te horen.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Tussen mevrouw [naam 2] en [V.O.F.] is met ingang van 1 juni 2014 een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de huur van een bedrijfsruimte (kantoor) met acht parkeerplaatsen. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van zeven jaar en voortgezet tot 31 mei 2026.  Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruime in de zin van artikel 7:230a BW”  (hierna: “algemene bepalingen”) van toepassing verklaard.
      
    
    
      3.2.
      Op 23 mei 2022 is [B.V. 2] opgericht door Advitas B.V. Uit de akte van oprichting volgt dat er één bestuurder is, te weten New Insured B.V.
      
    
    
      3.3.
      Op 19 augustus 2022 is in een allonge bij de huurovereenkomst vastgelegd dat [B.V. 2] de huurovereenkomst overneemt door middel van indeplaatsstelling. De allonge is ondertekend door [persoon] (hierna “ [persoon] ”). 
      
    
    
      3.4.
      Op 26 augustus 2022 is een aandeelhoudersbesluit ondertekend waaruit volgt dat Advitas B.V. - als enig aandeelhouder van [B.V. 2] - en [B.V. 1] tot gezamenlijk vertegenwoordigingsbevoegd bestuurder zijn benoemd van Advitas B.V. per het moment direct na ondertekening van dat besluit.
      
    
    
      3.5.
      Op 27 maart 2023 heeft er een aandelenoverdracht plaatsgevonden. De aandelen van New Insured B.V. en [B.V. 2] zijn verkocht aan [B.V. 2] en aan de vennoten van [V.O.F.] ( [persoon] , tevens zelfstandig beheerder van [B.V. 1] en [naam 3] ).
      
    
    
      3.6.
      Op 10 juli 2024 is mevrouw [naam 2] overleden. [partij 1] is één van de erfgenamen en is tot executeur van de nalatenschap benoemd. 
      
    
    
      3.7.
      De huurovereenkomst is door [partij 1] per brief van 20 december 2024 opgezegd tegen 1 juni 2026.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      4.1.
      
        De vordering die is ingesteld door [partij 1] bedraagt € 8.578,35 en blijkt uit de brief van 7 februari 2024 (productie 16, pagina 2 bij dagvaarding). Daarin is opgesomd:
        Huur (oktober 2022 tot en met maart 2023)		€  1.800,00
        Huur april en mei 2023					€  5.070,92
        Huur juni en juli 2023 (geïndexeerd)			€  5.476,60
        Boete ex artikel 18.2 AB over april t/m mei		€  1.200,00
        Heffingen ex artikel 20.1				€  1.050,00
        Incassokosten						P.M.
        Betaald							€ 10.141,84
        Indexering augustus tot en met heden			€   1.419,67
        Boete ex artikel 18.2 over augustus tot en met heden	€   2.100,00
      
      
      
        Te voldoen per heden					€   8.575,35
      
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter heeft geconstateerd dat de optelsom van de vordering niet juist is. Dit moet een bedrag van € 7.975,35 zijn, zodat de kantonrechter van dit bedrag uit zal gaan. 
      
    
    
      4.3.
      
        [partij 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de hoogte van de boetes niet juist staan vermeld in het overzicht. De gevorderde boetes bedragen in totaal € 2.400,00 en zien op acht maanden dat de huur niet of niet op tijd is betaald. Het gaat om de maanden oktober 2022 t/m februari 2023 en april 2023 en mei 2023. [partij 1] vermindert het bedrag aan boetes dan ook tot € 2.400,00 (8 x € 300,00). Dit is een vermindering van € 900,00. Gelet hierop zal de kantonrechter uit gaan van een vordering van € 7.075,35.  
      
    
    
      4.4.
      
        [partij 1] vordert - gezien wat is vermeld in 4.2 en na vermindering van eis - een bedrag van € 7.075,35 aan achterstallige huur(indexering), boetes en heffingen. [partij 1] vordert ook dat [V.O.F.] en/of [B.V. 2] in de proceskosten wordt veroordeeld. [partij 1] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. 
      
    
    
      4.5.
      
        [partij 2] voeren verweer. Zij vinden dat de vordering van [partij 1] moet worden afgewezen en wil dat [partij 1] in de proceskosten wordt veroordeeld. [partij 2] willen de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
      
      
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [partij 2] vorderen een verklaring voor recht dat zij geen boete, rente of indexering per juni 2023/2024 is verschuldigd, terugbetaling van ten onterecht betaalde eigenaarslasten, een huurprijsvermindering van 15%, en een schadevergoeding voor imagoschade, zelf betaalde herstelkosten en gederfde inkomsten. In haar conclusie van antwoord benoemen [partij 2] nog extra vorderingen met betrekking tot herstel van gebreken, dan wel vergoeding van gemaakte kosten voor herstel, opschorting van toekomstige huurindexeringen en een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst. In haar aanvullende akte wordt nog een verklaring voor recht gevraagd dat [partij 1] tekort is geschoten in zijn verplichtingen als goed huurder en wordt herstel van gebreken gevorderd, dan wel een vergoeding van de door [partij 2] gemaakte herstelkosten. Tot slot vorderen [partij 2] ook dat [partij 1] in de proceskosten wordt veroordeeld.
      
    
    
      4.7.
      
        [partij 1] voert verweer. [partij 1] vindt dat de vorderingen van [partij 2] moeten worden afgewezen en wil dat zij in de proceskosten worden veroordeeld. [partij 1] wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      5.1.
      De kantonrechter zal eerst beoordelen of de vordering van [partij 1] tegen [B.V. 2] ontvankelijk is. De kantonrechter beoordeelt dit als volgt. 
      
      
        
          
            [partij 1] is niet ontvankelijk in zijn vordering tegen [B.V. 2]
        
      
      
    
    
      5.2.
      
        [partij 1] stelt zich op het standpunt dat de indeplaatsstelling niet heeft plaatsgevonden, omdat de akte namens [B.V. 2] is ondertekend door [persoon] , waarbij vermeld staat dat hij gevolmachtigd bestuurder is. Volgens [partij 1] blijkt niet dat [persoon] gevolmachtigd is, zodat [B.V. 2] geen huurder is. Voor het geval een van gedaagde partijen verweer voert dat zij geen huurder is heeft [partij 1] beide ondernemingen in rechte betrokken. Door [partij 2] is gesteld dat er op 21 juli 2022 een mondelinge volmacht is afgegeven dat [persoon] als gevolmachtigd bestuurder de allonge mocht tekenen, en dat die mondelinge volmacht in het aandeelhoudersbesluit van 26 augustus 2022 formeel is bekrachtigd. 
      
    
    
      5.3.
      De kantonrechter oordeelt als volgt. Uit het besluit van 26 augustus 2022 valt op te maken dat [B.V. 1] samen met Advitas B.V. is benoemd tot gezamenlijk vertegenwoordigingsbevoegd bestuurder per het moment direct na ondertekening van dat besluit. Hiermee is niet komen vast te staan dat [persoon] op 21 juli 2022 gevolmachtigd was om de allonge te tekenen. Door [partij 2] zijn ook geen andere stukken overgelegd waaruit volgt dat [persoon] op 19 augustus 2022 (mondeling) gevolmachtigd was om de allonge te tekenen. Het had op de weg van [partij 2] gelegen om aan te tonen dat [persoon] wel gevolmachtigd was op die datum. Nu zij dit niet hebben gedaan is niet komen vast te staan dat er een indeplaatsstelling heeft plaatsgevonden. Dit betekent dat [V.O.F.] nog steeds als huurder moet worden aangemerkt. [partij 1] zal daarom in zijn vordering tegen [B.V. 2] niet ontvankelijk worden verklaard. 
      
      
      
        
          Huur 
        
      
      
    
    
      5.4.
      
        [partij 1] vordert achterstallige huur. Hoewel [V.O.F.] zich op het standpunt stelt dat zij de huur heeft betaald, maar dan zonder de indexering, is door [partij 1] toegelicht dat hij de door [V.O.F.] gedane betalingen eerst aan de openstaande boetes heeft toegerekend en dat daardoor een bedrag aan huurachterstand is blijven openstaan. De kantonrechter oordeelt dat deze wijze van toerekening op grond van de wet is toegestaan. Dat [V.O.F.] wel de volledige huur zou hebben betaald, is door haar onvoldoende onderbouwd gesteld. Daardoor is niet komen vast te staan dat alle gevorderde huurtermijnen zijn betaald. 
      
      
        
          Boetes
        
      
      
    
    
      5.5.
      
        [partij 1] heeft – zoals onder 4.3 vermeld – tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de boetes zien op acht maanden dat de huur niet of niet op tijd is betaald. Volgens [V.O.F.] is zij met [partij 1] overeengekomen dat zij de huur later mocht betalen, omdat [B.V. 2] nog niet over een zakelijke bankrekening beschikte na de indeplaatsstelling en daardoor geen betalingen kon verrichten. Zij stelt dat ze de boetes dan ook niet verschuldigd is. Door [partij 1] wordt betwist dat hij akkoord was dat er later betaald mocht worden. Dat is overeengekomen dat de huur later betaald mocht worden blijkt ook nergens uit. Gelet op de betwisting van [partij 1] heeft [V.O.F.] onvoldoende onderbouwd gesteld dat die afspraak is gemaakt. Uit artikel 18.2 van de algemene bepalingen volgt dat bij niet tijdige betaling een boete in rekening kan worden gebracht. Dit betekent dat [V.O.F.] de boetes is verschuldigd. Aan het verweer van [V.O.F.] dat hier geen aanmaning of ingebrekestelling voor is verstuurd zal voorbij worden gegaan. Dit is niet nodig op grond van voormeld artikel. 
      
    
    
      5.6.
      
        [V.O.F.] heeft nog verzocht om de boetes te matigen, maar de kantonrechter zal hiertoe niet overgaan. De wet biedt de kantonrechter de mogelijkheid een boete, indien de redelijkheid dit klaarblijkelijk eist, te matigen. Met die bevoegdheid moet terughoudend worden omgegaan. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Gesteld noch gebleken is dat het boetebeding in dit geval tot een buitensporig resultaat leidt, zodat er geen matiging zal plaatsvinden. 
      
      
        
          Indexering van de huur
        
      
      
    
    
      5.7.
      
        [partij 1] heeft de huurprijs geïndexeerd op grond van artikel 4.5 van de huurovereenkomst en artikel 9 van de algemene bepalingen. Volgens [V.O.F.] is de huurindexering jaarlijks in onderling overleg vastgesteld en is de indexering van de huur per 1 juni 2023 niet overeengekomen. Ook stelt [V.O.F.] dat mondeling is afgesproken dat door [partij 1] zou worden afgezien van de huurindexering als [V.O.F.] af zou zien van haar eis om de verzakkingsproblemen van het pand op te lossen. Deze afspraak blijkt volgens haar uit diverse e-mailberichten in juni en juli 2023 en de vaststellingsovereenkomst die is opgesteld om de huurovereenkomst tussen partijen voortijdig te beëindigen. Deze afspraak wordt door [partij 1] betwist. In het kader van een regeling is er volgens hem wel over de indexering van de huur gesproken, maar is er geen definitieve afspraak over gemaakt. [V.O.F.] kwam namelijk met aanvullende voorwaarden waar [partij 1] niet mee akkoord ging en daarom is de vaststellingsovereenkomst niet tot stand gekomen. Er is dan ook geen overeenstemming bereikt, aldus [partij 1] . Gelet op de betwisting van [partij 1] had het op de weg [V.O.F.] gelegen om haar standpunt dat er wel definitieve afspraken zijn gemaakt waarin is opgenomen dat zou worden afgezien van een huurprijsindexering nader te onderbouwen. Dit heeft zij nagelaten, zodat niet is komen vast te staan dat een van de algemene voorwaarden afwijkende afspraak is overeengekomen. 
      
    
    
      5.8.
      Het standpunt van [V.O.F.] dat de nieuwe geïndexeerde huurprijs niet aan haar is medegedeeld en daarom niet te gelden heeft slaagt niet. Dit is niet nodig op grond van de artikel 9.3 van de algemene bepalingen. Ter zitting heeft [partij 1] toegelicht dat de indexering is berekend aan de hand van de consumentenprijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Die berekening is niet betwist door [V.O.F.] Dit maakt dat de gevorderde indexering door [V.O.F.] verschuldigd is.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.9.
      Het voorgaande betekent dat – met verwijzing naar overweging 4.1 en 4.4 – [V.O.F.] een bedrag van € 7.075,35 aan hoofdsom verschuldigd. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      5.10.
      
        [partij 1] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [partij 1] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag van € 803,77 komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.11.
      
        [V.O.F.] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij 1] worden begroot op:
      - kosten van de dagvaarding		€ 	151,61
      - griffierecht				€ 	257,00
      - salaris gemachtigde			€ 	678,00 (2 punten x € 339,00)
      - nakosten				€	135,00 (plus de kosten van betekening 
      
        							zoals vermeld in de beslissing)
        					------------------
        Totaal:					€ 	1.221,61
      
      
      
      
        
          de tegenvordering
        
      
      
      
        
          
            [V.O.F.] is niet ontvankelijk in de gevorderde verklaring voor recht dat zij geen boete, rente of hogere huur door indexering verschuldigd is
        
      
      
    
    
      5.12.
      De kantonrechter zal [V.O.F.] in haar vordering tot een verklaring voor recht dat zij geen boete, rente of hogere huur door indexering verschuldigd is, niet ontvankelijk verklaren wegens gebrek aan belang. Het gaat namelijk om een betwisting van de vordering van [partij 1] en de kantonrechter heeft hierover al geoordeeld onder ‘de vordering’.
      
      
        
          
            [partij 1] hoeft de eigenaarslasten niet terug te betalen 
        
      
      
    
    
      5.13.
      Volgens [V.O.F.] is zij de in rekening gebrachte eigenaarslasten niet verschuldigd en heeft zij die in eerdere jaren onverschuldigd betaald. Zij verwijst naar artikel 7:217 BW en stelt dat de zij de eigenaarslasten pas verschuldigd is als deze expliciet in de overeenkomst staan vermeld. Bovendien zijn de kosten bij het aangaan van de overeenkomst nooit besproken.
      
    
    
      5.14.
      De kantonrechter merkt allereerst op dat het wetsartikel waar [V.O.F.] naar verwijst niet ziet op heffingen (de eigenaarslasten), maar op kleine herstellingen. Dit artikel is dus niet relevant voor de heffingen die in rekening zijn gebracht. 
      
    
    
      5.15.
      De kantonrechter oordeelt dat de verschuldigdheid van de eigenaarslasten uit artikel 20.1 van de algemene bepalingen volgt. Die maken onderdeel uit van de overeenkomst, en zijn van toepassing verklaard. Dit is ook niet betwist door [V.O.F.] Dit betekent dat zij deze lasten is verschuldigd. De stelling van [V.O.F.] dat zij al een aantal jaren de eigenaarslasten heeft betaald, wordt betwist door [partij 1] . Gelet op deze betwisting heeft [V.O.F.] onvoldoende onderbouwd gesteld dat zij de eigenaarslasten in eerdere jaren wel heeft betaald. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat [V.O.F.] deze lasten heeft betaald, zodat zij de gevorderde eigenaarslasten is verschuldigd. 
      
      
        
          Huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      5.16.
      
        [V.O.F.] wil een huurprijsvermindering van 15%, omdat het pand sinds juni 2014 in slechte bouwkundige staat verkeert. Zo is er onder meer sprake van een ondeugdelijk werkende verwarming, lekkende daken, verzakkende wanden, vloeren en plafonds, gesprongen leidingen, zijn er buiten sinkholes en is er sprake van een gebrekkige ventilatie en isolatie. Volgens [V.O.F.]  is er ondanks meerdere meldingen niets adequaat en/of structureel hersteld. De gebreken worden door [partij 1] betwist. Volgens hem heeft [V.O.F.] de gestelde gebreken niet onderbouwd, en de gebreken die er zijn geweest, heeft hij na klachten van [V.O.F.] verholpen. Ook blijkt niet dat er sprake is van aantasting van het huurgenot, aldus [partij 1] . 
      
    
    
      5.17.
      Bij de vraag of op grond van artikel 7:207 lid 1 BW aanspraak bestaat op huurvermindering moet in de eerste plaats sprake zijn van een gebrek met als gevolg een substantiële aantasting van het huurgenot. De gestelde gebreken zijn naar het oordeel van de kantonrechter niet onderbouwd. Het had op de weg van [V.O.F.] om deze nader te concretiseren. Hoewel [V.O.F.] stelt dat [partij 1] in het bezit is van een rapport waaruit de gebreken blijken, had het op haar weg gelegen om met bijvoorbeeld foto’s of een (in opdracht van haar opgesteld) deskundigenrapport nader te stellen en concreet te onderbouwen dat er sprake is van gebreken waardoor er sprake is van een substantiële aantasting van het huurgenot die een huurprijsvermindering rechtvaardigen. Ook andere feiten en omstandigheden waaruit volgt dat er sprake is van gebreken heeft [V.O.F.]  niet voldoende concreet onderbouwd gesteld. Dit heeft ook te gelden voor haar standpunt dat herstel van gebreken onvoldoende is geweest. Dit betekent dat de gebreken niet vast zijn komen te staan en dat de vordering tot een  huurprijsvermindering als onvoldoende onderbouwd zal worden afgewezen. 
      
      
        
          Schadevergoeding
        
      
    
    
      5.18.
      
        [V.O.F.] vordert een bedrag van € 10.000,00 aan schadevergoeding vanwege imagoschade, herstelkosten en gederfde inkomsten. Zij heeft op eigen kosten voorzieningen getroffen, omdat er gebreken aan het pand waren en [partij 1] deze gebreken niet heeft opgelost. Ook is er imagoschade, omdat klanten zelf of hun auto op het parkeerterrein wegzakken. [partij 1] betwist dat [V.O.F.] gederfde inkomsten heeft als gevolg van gebreken. Voor zover sprake zou zijn geweest van een gebrek heeft [partij 1] dit opgelost. Ook betwist [partij 1] dat [V.O.F.] herstelkosten heeft gemaakt en dat er sprake is van imagoschade. Bovendien zijn de posten niet onderbouwd door [V.O.F.] 
      
    
    
      5.19.
      De kantonrechter zal de vordering tot betaling van schadevergoeding afwijzen. Zoals hiervoor al is overwogen is niet komen vast te staan dat er sprake is van gebreken. Ook heeft [V.O.F.] nagelaten feiten en omstandigheden te stellen en te onderbouwen dat zij imagoschade heeft geleden, herstelkosten heeft gemaakt en gederfde inkomsten heeft. Zonder verdere toelichting en onderbouwing kan dit niet worden vastgesteld. De vordering tot schadevergoeding zal daarom als onvoldoende onderbouwd gesteld worden afgewezen. 
      
      
        
          Herstel van resterende gebreken, opschorting van toekomstige huurindexeringen en voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      5.20.
      Voor zover [V.O.F.] heeft beoogt een tegenvordering in te stellen op deze punten overweegt de kantonrechter als volgt. De eisen die aan een tegenvordering gesteld worden zijn dat deze via een behoorlijke toelichting dienen te eindigen in een duidelijk omschreven vordering in het petitum. Ook moet bij de tegenvordering melding worden gemaakt van de eerder tegen die eis aangevoerde verweren en de gronden daarvoor en van de bewijsmiddelen ter staving van de aldus betwiste gronden van de tegenvordering. Een deugdelijk omschreven (tegen)vordering in het petitum ontbreekt en de tegenvordering is niet onderbouwd met feiten en is niet voorzien van gronden en bewijsmiddelen, zodat de kantonrechter hier niet op zal beslissen. 
      
    
    
      5.21.
      De kantonrechter merkt nog op dat voor zover deze vorderingen van [V.O.F.] wel inhoudelijk behandeld hadden kunnen worden, het op grond van artikel 11.6 van de algemene voorwaarden niet is toegestaan om betalingen op te schorten. De vordering om de huurovereenkomst voorwaardelijk te ontbinden is niet onderbouwd. Dit heeft – zoals hierboven al is overwogen - ook te gelden voor de vordering tot herstel van de resterende gebreken. 
      
      
        
          Geen verklaring voor recht dat [partij 1] tekort is geschoten in zijn verplichtingen als goed verhuurder
        
      
      
    
    
      5.22.
      Volgens [V.O.F.] heeft [partij 1] in strijd gehandeld met zijn wettelijke verplichting als goed huurder, omdat hij verzuimd heeft de noodzakelijke herstelwerkzaamheden als gevolg van gebreken uit te voeren. Zoals hierboven al geoordeeld heeft [V.O.F.] onvoldoende onderbouwd gesteld dat er sprake is van gebreken of van gebreken die niet naar behoren zijn verholpen. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen.  
      
      
        
          Geen herstel van de gebreken, dan wel vergoeding van de door [V.O.F.] gemaakte herstelkosten
        
      
      
    
    
      5.23.
      Ook deze vordering van [V.O.F.] zal worden afgewezen, omdat onvoldoende onderbouwd gesteld is dat er sprake is van gebreken of van gebreken die niet naar behoren zijn verholpen. Om die reden zal ook de vordering om [partij 1] te veroordelen tot vergoeding van gemaakte herstelkosten worden afgewezen.  
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.24.
      Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [V.O.F.] zullen worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.25.
      
        [V.O.F.] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten  betalen. De proceskosten van [partij 1] worden begroot op € 339.00 (2 punten x factor 0,5 x € 339,00) als salaris voor de gemachtigde. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      6.1.
      verklaart [partij 1] niet ontvankelijk in zijn vordering tegen [B.V. 2] ,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [V.O.F.] om aan [partij 1] te betalen een bedrag van € 7.075,34,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [V.O.F.] om aan [partij 1] te betalen een bedrag van € 803,77 aan buitengerechtelijke incassokosten,
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [V.O.F.] in de proceskosten van € 1.221,61, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [V.O.F.]  niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
      
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      6.5.
      verklaart [V.O.F.] niet ontvankelijk in haar vordering om een verklaring voor recht dat [partij 1] tekort is geschoten in zijn verplichtingen als goed verhuurder,
      
    
    
      6.6.
      wijst de overige vorderingen van [V.O.F.] af,6.7.	veroordeelt [V.O.F.] in de proceskosten van € 339,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [V.O.F.]  niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,de vordering en de tegenvordering
      
    
    
      6.8.
      verklaart de in dit vonnis uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad
      
    
    
      6.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2025.
      
      
    
  
  
     Artikel 6:44 van het Burgerlijk Wetboek
  
  
     Artikel 6:94 van het Burgerlijk Wetboek
  
  
     Artikel 137 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering
  
  
     Artikel 111 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering