ECLI:NL:RBMNE:2022:5156, Rechtbank Midden-Nederland, 11-11-2022, UTR 22/1944
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2022-11-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; waardevergelijking matrix; voorzieningen en onderhoud; ligging; Woz-waarde buurwoning; goede procesorde; ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht 
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 22/1944 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 november 2022 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: C. van Abbe),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (verweerder)
    (gemachtigden: mr. M. Dens).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      In de beschikking van 11 februari 2021 heeft de verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] , in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 360.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
    
    
    
      In de uitspraak op bezwaar van 22 februari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
    
    
    
      De rechtbank heeft het beroep op 20 oktober 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder, [A] en [B] , taxateur. 
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    1. De rechtbank oordeelt dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    2. De woning is een vrijstaande woning uit 1990 met berging en carport. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 170 m2 en ligt op een kavel van 295 m2.
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde, namelijk € 310.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van 
    € 360.000,-.
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken. 
    
    5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, weegt de rechtbank mee wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
    
    
      
        Heeft verweerder de waarde niet te hoog vastgesteld?
      
    
    
    6. Verweerder heeft in beroep als onderbouwing van de WOZ-waarde een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende drie in [woonplaats] gelegen referentiewoningen:
    
      
        Referentie 1: [adres 2] , verkocht op 30 december 2019 voor € 350.000,-, 
      
      
        Referentie 2: [adres 3] , verkocht op 4 juni 2019 voor € 395.000,- en 
      
      
        Referentie 3: [adres 4] , verkocht op 4 april 2019 voor € 385.000,-.
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder in een latere fase van het geding nieuwe vergelijkingsobjecten mag aandragen voor de onderbouwing van de waarde van de woning. Hij mag de WOZ-waarde onderbouwen met de referentiewoningen die hij het meest geschikt acht en daarbij aansluiten bij de vergelijkingsobjecten met de hoogste verkoopprijzen. Verweerder heeft de twee referentiewoningen in de uitspraak op bezwaar, [adres 5] en [adres 6] daarom mogen vervangen door twee andere referentiewoningen met een hogere verkooprijs, omdat die beter vergelijkbaar zijn. 
    
    8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, de bijlagen en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met drie in [woonplaats] gelegen referentiewoningen van hetzelfde type (vrijstaande woningen) met een vergelijkbare grootte, bouwjaar en met eenzelfde uitstraling. Bij de waardebepaling heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua woonoppervlak, kwaliteit, onderhoudstoestand en ligging. Verder heeft hij in een tabel in de bijlage bij de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Daarin zijn ook de gecorrigeerde m2 prijzen van het onderdeel woning van de referentiewoningen weergegeven. 
    
    9. Eiser heeft op zitting aangevoerd dat het woongedeelte met een puntdak van referentiewoning 3 volgens de tekst van de verkoopadvertentie van de makelaar een inhoud heeft van 184 m2. Dit is meer dan de inhoud van 165 m2 waarop de taxatiematrix is gebaseerd. Volgens eiser is de waardevergelijking in de taxatiematrix voor deze referentiewoning daarom onjuist en is die referentie niet vergelijkbaar. 
    
    10. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Verweerder heeft op zitting toegelicht dat de gebruiksoppervlakte van alle referentiewoningen is opgemeten en bij referentiewoning 3 is vastgesteld op 165 m2. Verder is de diepte van het puntdak niet bekend, zodat daaruit geen andere gebruiksoppervlakte valt af te leiden. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder berekende gebruiksoppervlakte. Verweerder heeft daarom aan zijn eigen meting meer waarde mogen toekennen dan aan de advertentietekst van de makelaar.
    
    
      
        Voorzieningen en onderhoud
      
    
    
    11. Eiser voert aan dat verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en de matige onderhoudstoestand van de woning. Het schilderwerk is matig en de badkamer, keuken en sanitair van de woning zijn meer dan 20 jaar oud. Woningen met een matige tot slechte onderhoudstoestand worden veel moeilijker verkocht dan woningen waarvan de voorzieningen en het onderhoud op peil zijn. Deze stelling vindt steun in een notitie van de Waarderingskamer van 25 mei 2009.
    
    12. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond van eiser niet slaagt. Verweerder heeft de voorzieningen en de onderhoudsstaat van de woning gekwalificeerd als gemiddeld (kwalificatie 3). Verweerder heeft dat gebaseerd op de foto’s die eiser bij het taxatierapport van [adviesbureau] heeft overgelegd. Met de kwalificatie 3 in de waardebepaling heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de gedateerdheid van de voorzieningen en de gemiddelde onderhoudsstaat van de woning. Verweerder heeft toegelicht dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] een betere onderhoudsstaat hebben (kwalificatie 4) en dat de referentiewoning [adres 4] een vergelijkbare kwaliteit- en onderhoudsstaat (kwalificatie 3) heeft. Eiser heeft niet met andere bewijsstukken aannemelijk gemaakt dat die kwalificatie 3 voor de voorzieningen en de onderhoudstoestand van de woning te hoog is. De verwijzing naar de instructie van de Waarderingskamer, maakt dat niet anders. De Waarderingsinstructie is zeer gedateerd en is bovendien een instructie voor de heffingsambtenaar en is geen rechtsregel waar de rechter aan is gebonden.
    
    
      
        Ligging
      
    
    
    13. Eiser voert verder aan dat verweerder bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van de woning, tegenover de instelling [instelling] . Er is sprake van geluidsoverlast door geschreeuw en van busjes die tweemaal per dag langsrijden voor de dagbesteding. Eiser is van mening dat deze specifieke ligging een negatieve invloed heeft op de waarde van de woning. 
    
    14. Verweerder stelt zich op het standpunt dat met kwalificatie 2 in de matrix voldoende rekening is gehouden met de slechte ligging van de woning. De rechtbank is het eens met dit standpunt van verweerder. Eiser heeft dat op zitting ook niet meer betwist. 
    
    
      
        WOZ-waarde buurwoning
      
    
    
    15. Eiser voert aan dat de waarde van de woning significant hoger is vastgesteld dan de  woning van de buren. De WOZ-waarde van de buurwoning, [adres 7] , is na bezwaar  verlaagd naar € 321.000,-. Dit terwijl de buurwoning volgens eiser identiek is aan zijn woning. Volgens eiser is de WOZ-waarde van de woning daarmee niet in lijn met de buurwoning. Eiser vindt het ook vreemd dat de WOZ-waarde van zijn aanslag over 2022 van € 341.000,- lager is dan de WOZ-waarde 2021 van € 360.000-. Eiser is van mening dat verweerder hierdoor zelf al aantoont dat de waarde te hoog is vastgesteld en dat verweerder ten onrechte de waarde voor dit belastingjaar niet verlaagd.
    
    16. Verweerder stelt zich op het standpunt dat een vergelijking met WOZ-waardes in beginsel niet van belang is. Bij de waardering wordt vergeleken met verkoopcijfers van vergelijkbare objecten rekening houdend met onderlinge verschillen. Uit onderzoek is verweerder gebleken dat de woning en nagenoeg identieke woningen op gelijke wijze zijn gewaardeerd. Verweerder heeft in het verweerschrift een overzicht opgenomen van taxaties buurwoningen van eiser.  
    
    17. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde, waaronder de WOZ-waarde van de naastgelegen woning, is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Bovendien blijkt uit het overzicht in het verweerschrift dat de buurwoning [adres 7] een groter perceel heeft (313 m2) maar dat de woning zelf kleiner is dan de woning van eiser (130 m2). De buurwoning is, anders dan eiser stelt, dus niet identiek aan zijn woning. Eiser heeft daarmee niet aangetoond dat de waarde van zijn woning te hoog is  vastgesteld. 
    
    18. Ook de WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. De lagere WOZ-waarde in 2022 kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    
      
        De goede procesorde
      
    
    
    19. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder niet of niet volledig heeft voldaan aan zijn verzoek in de bezwaarfase om tijdig inzicht te verschaffen in alle gegevens die ten grondslag liggen aan de berekening van de waarde van de woning. Op zitting heeft eiser toegelicht dat hij de grondstaffel, een overzicht met gemiddelde waardeontwikkelingen tussen 1 januari 2019 en 2020 en tussen 1 januari 2020 en 1 juli 2020 en de KOUDV-factoren voor de hoorzitting heeft ontvangen. Eiser is van mening dat verweerder hem ook de indexeringscijfers had moeten verstrekken die bij de uitspraak op bezwaar zijn gebruikt. Nu de indexeringscijfers afwijken van de percentages op het overzicht van de waardeontwikkelingen kan eiser de eindwaarde niet controleren, waardoor hij als procespartij is benadeeld. 
    
    20. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. Verweerder heeft op zitting toegelicht dat de percentages van de gemiddelde waardeontwikkeling op het overzicht niet zijn gebruikt voor de indexering van de verkoopcijfers. De percentages op het overzicht lopen maar tot half 2020 en waren daarom niet volledig. Verweerder beschikte daarom nog niet over alle verkoopcijfers voor een juiste indexering. De gegevens over heel 2020 waren pas later klaar en die cijfers hebben de prijsstijging beïnvloed. Omdat de verkoopdata van de referentiewoningen dicht genoeg bij de waardepeildatum liggen, althans op minder dan zes maanden van de waardepeildatum, was indexering van de verkoopprijzen van de woningen niet meer nodig. 
    
    21. De rechtbank stelt vast dat verweerder de door eiser gevraagde indexeringscijfers niet heeft gebruikt voor de onderbouwing van de waarde. Daarmee behoren die indexeringscijfers niet tot de stukken als bedoeld in artikel 40 van de Wet WOZ. Dit betekent dat eiser met het niet eerder overleggen van die stukken, niet is benadeeld. Van een schending van de goede procesorde is daarom geen sprake.
    
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    22. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
    
    23. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. L.E. Mollerus, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 november 2022.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
  
  
     Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     Zie de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 15 september 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2017, overweging 5.14.2.